Immobilier résidentiel
Registre foncier du Québec : à quoi sert-il, et quelles questions poser avant d'acheter ?
· 7 min de lecture
Vanessa et Louis sont sur le point de faire une offre sur une maison. Leur notaire leur envoie la liste des documents qu'il compte consulter : un acte de vente précédent, une hypothèque et une servitude. Vanessa s'inquiète, parce qu'elle ne sait pas ce qu'est une servitude. Louis voudrait tout comprendre avant de signer. Tous deux viennent de croiser le registre foncier, ce grand ensemble de documents dont on parle beaucoup au moment d'acheter une propriété et qu'on explique rarement.
Ces deux personnes sont fictives, comme tous les dossiers du livre Le registre foncier et la publicité des droits, offert gratuitement sur pierrevinet.com. Leur situation, elle, est très ordinaire.
Qu'est-ce que le registre foncier ?
Le registre foncier du Québec est un registre public. Il rassemble, immeuble par immeuble, les documents qui concernent cet immeuble. Le livre en donne une image simple : c'est la grande bibliothèque des papiers d'un immeuble.
Chaque fois que la propriété change de mains, qu'un prêt est consenti ou qu'un voisin obtient un droit de passage, un document est signé. Sans un endroit commun où les retrouver, il serait presque impossible de savoir, au moment d'acheter, ce qui s'est déjà passé sur l'immeuble.
Que veut dire « public » ? Pas que n'importe qui trouve tout, tout de suite et sans démarche. Les conditions d'accès se vérifient sur le site du service Registre foncier du Québec et auprès de votre notaire. Le mot indique plutôt que ces documents ne dorment pas dans un tiroir privé : des professionnels les consultent pour faire leur travail.
Le fonctionnement du registre relève du Code civil du Québec. Le livre se contente de le nommer et ne dit pas ce que ses règles permettent ou exigent dans votre cas. Cette question-là va au notaire ou à l'avocat.
Quels documents y trouve-t-on ?
Le livre range les documents en trois familles, chacune répondant à une question :
- D'où vient la propriété ? L'acte de vente, les actes précédents, parfois des actes de donation ou de partage.
- Comment a-t-elle été financée ? L'acte d'hypothèque, c'est-à-dire la garantie accordée à un prêteur en contrepartie d'un prêt, et les documents qui s'y rattachent.
- Qu'est-ce qui touche l'usage du terrain ? Les servitudes, par exemple un droit de passage accordé à un voisin, leurs plans et divers avis.
Ce classement n'est pas juridique. C'est un outil de lecture. Un mot comme « hypothèque » ou « servitude » appelle des questions, pas des conclusions : une servitude n'est ni bonne ni mauvaise en soi, c'est un élément du dossier qu'il vaut mieux connaître avant de signer. Devant le mot « servitude », Vanessa et Louis ont écrit : où se situe-t-elle ? que permet-elle ? notre projet de remise est-il à discuter avec vous avant l'offre définitive ?
Pourquoi le numéro de lot compte autant que l'adresse
Le registre classe ses documents par numéro de lot, pas par adresse civique. Un lot est une parcelle de terrain à laquelle on attribue un numéro, comme une étiquette collée sur le terrain. Une adresse peut changer; le numéro de lot désigne le terrain sans dépendre du nom de la rue.
Prenez deux maisons voisines dont les adresses ne diffèrent que d'un chiffre. Si vous inscrivez par distraction le numéro du voisin, on vous remettra les documents de la mauvaise propriété.
Trois réflexes simples :
- donner toujours l'adresse et le numéro de lot dans vos demandes;
- faire confirmer par écrit le numéro par votre notaire ou votre arpenteur-géomètre, car un numéro trouvé seul sur un vieux papier est à confirmer;
- ne pas confondre le numéro de lot avec un numéro de matricule ou de compte, qui ne le remplace pas.
Qui peut vous aider à consulter le registre ?
Le livre distingue les rôles :
- Le notaire consulte le registre pour connaître l'historique de l'immeuble. Vous lui demandez quels documents il a regardés, ce qu'il en retire et de vous le dire en mots simples.
- L'arpenteur-géomètre s'occupe des limites et des plans. Pour savoir où passe exactement une limite, c'est lui qu'il faut joindre, pas le notaire.
- Le courtier, si vous en avez un, transmet vos questions au vendeur et confirme les réponses par écrit. Il n'interprète pas un document du registre.
Le service Registre foncier du Québec est la porte d'entrée officielle. Sa consultation en ligne sert à préparer vos questions, pas à y répondre. Le livre propose de s'arrêter avant de payer ou de commander, pour lire les frais et en parler au notaire. Un résultat vide ne prouve pas qu'il n'existe aucun document : demandez au notaire de refaire la recherche.
Quelles questions poser avant d'acheter ?
Le moment où vos questions comptent le plus est avant la signature. Voici l'essentiel de ce que le livre suggère de demander au notaire :
- Quels actes avez-vous consultés, et jusqu'où remontent-ils ?
- Le vendeur est-il bien la personne désignée dans ces documents ?
- Y a-t-il une hypothèque au dossier, et qu'est-ce qui est prévu pour elle à la vente ?
- Y a-t-il une servitude ou un autre document sur l'usage du terrain, et où se situe-t-il ?
- Quel est le numéro de lot, et pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
- Le certificat de localisation est-il assez récent pour cette transaction ?
- Quels documents dois-je lire attentivement avant de signer ?
Au vendeur, par l'intermédiaire du courtier, vous pouvez demander s'il a son acte d'achat et un certificat de localisation, s'il a reçu des lettres ou des avis concernant l'immeuble, s'il connaît un droit de passage et si la propriété est liée à un prêt. Un « je ne sais pas » est une réponse valable : notez-le tel quel. Une réponse du vendeur n'est toutefois pas une vérification, elle se recoupe avec les documents.
Les documents du registre ne disent pas tout : l'état du bâtiment, les règles d'utilisation du terrain ou l'environnement se vérifient ailleurs.
Comment protéger vos renseignements personnels ?
Un document destiné à un registre public peut contenir des renseignements sur vous et être consulté par d'autres. On ne peut pas compter sur son secret. La question à poser au notaire avant la signature : « Qu'est-ce que ce document dira de moi, et qui pourra le consulter ? »
Le livre apprend aussi à reconnaître les signes qui doivent vous arrêter : un contact que vous n'avez pas sollicité, de quelqu'un qui prétend connaître votre propriété; une pression pour répondre ou signer vite; une demande d'argent ou de renseignements pour « protéger » votre propriété; la consigne de n'en parler à personne, notaire compris. Connaître votre adresse ou votre numéro de lot ne prouve rien. En cas de doute, ne répondez pas et rappelez votre notaire avec des coordonnées que vous possédez déjà.
Que contient la trousse du registre foncier ?
Le dernier chapitre rassemble tout en un seul endroit :
- une liste de contrôle des documents à demander, selon les trois familles, les documents qui identifient le terrain et ceux que vous produisez vous-même;
- des questions types pour le notaire, l'arpenteur-géomètre, le courtier, le prêteur et l'avocat;
- un tableau de suivi : document, à quoi il sert, demandé le, reçu le, à clarifier.
Que ne dit pas ce guide sur le registre foncier ?
Ce livre ne vous dit jamais ce que la loi prévoit pour votre immeuble ni ce qu'une inscription vaut en cas de conflit. Il vous montre où se trouvent les documents, qui peut vous aider à les lire et quelles questions poser. Il ne remplace ni le notaire, ni l'arpenteur-géomètre, ni l'avocat. Il vous aide à mieux les consulter.
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Pierre Vinet, courtier immobilier résidentiel et commercial · Immobilier Pierre Vinet Inc. · eXp Agence Immobilière · titulaire d'un permis de courtier immobilier délivré par l'OACIQ
Questions fréquentes
Qui m'explique les documents du registre foncier de ma propriété ? Le notaire. Demandez-lui quels documents il consulte, une copie de chacun et un résumé en mots simples.
Pourquoi me demande-t-on le numéro de lot et pas seulement l'adresse ? Parce que le registre classe ses documents par numéro de lot. Donnez les deux et faites confirmer le numéro par écrit.
Qui consulter pour savoir où passe la limite de mon terrain ? L'arpenteur-géomètre. Les mots d'un acte ne remplacent pas une mesure sur le terrain.
Le livre est-il gratuit ? Oui. Le registre foncier et la publicité des droits est offert gratuitement en lecture sur pierrevinet.com.
Information générale seulement. Ce texte ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier et ne crée aucune relation professionnelle. Consultez un notaire, un avocat, un arpenteur-géomètre ou un autre professionnel compétent pour votre situation.
