Vendre un immeuble multilogement

Comprendre le processus

Un acheteur d’immeuble à revenus analyse des chiffres : loyers, baux, dépenses, état du bâtiment. Plus le dossier est complet et vérifié dès le départ, plus l’analyse est simple pour lui, et moins il y a de surprises pour vous.

Ce guide présente les étapes, les documents propres aux immeubles à revenus et les tâches de chacun. Le contrat de courtage se rédige selon le type d’immeuble : formulaire de l’OACIQ pour un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, contrat adapté pour les immeubles plus importants.

Les étapes et qui fait quoi

• Vous
• Ensemble
• Moi, le courtier

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   Étape 1 : Préparation

   indicatif Moment : Avant la mise en marché

   On analyse les revenus et les dépenses, on valide les baux et on réunit les documents.

   Vous

   • Me faire part de vos objectifs (échéancier, réinvestissement, situation personnelle)
   • Réunir les baux, avis de reconduction, revenus et dépenses, et la liste de documents ci-dessous
   • Informer vos locataires des démarches à venir (photos, visites), selon les avis requis

   Ensemble

   • Rencontre sur les lieux : audit physique de l’immeuble et inventaire des inclusions et exclusions
   • Analyse des revenus (examen des baux) et des dépenses
   • Discussion sur la garantie légale de qualité
   • Convenir du prix de mise en marché et des termes du contrat de courtage (rétribution et durée)
   • Validation de la structure de détention (personne physique ou société), vérification d’identité et consentement Loi 25
   • Déclaration du vendeur sur l’immeuble : je vous accompagne dans sa rédaction

   Moi, le courtier

   • Rencontre préliminaire à distance et échéancier des jalons
   • Valeur par comparaison et par les approches du revenu brut et net
   • Analyse de conformité des baux et des avis de reconduction selon les normes du Tribunal administratif du logement
   • Mesurage, photos, registre électronique des documents et avis des éléments manquants
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   Étape 2 : Mise en marché

   indicatif Moment : Après la signature du contrat de courtage

   La présentation s’adresse à des acheteurs qui analysent la rentabilité : le dossier chiffré compte autant que les photos.

   Vous

   • Valider la fiche et le tableau des unités (loyers, baux, inclusions)
   • Faciliter l’accès aux logements, avec le préavis écrit de 24 heures prévu au Code civil du Québec

   Ensemble

   • Révision de l’inscription sur Centris avant sa publication
   • Choix des services optionnels, le cas échéant

   Moi, le courtier

   • Fiche de rentabilité normalisée pour faciliter l’analyse des acheteurs sérieux
   • Mise en ligne sur Centris et les plateformes ; diffusion auprès d’un réseau d’investisseurs et de courtiers spécialisés en multilogement
   • Coordination des visites ; qualification financière des acheteurs potentiels avant toute visite d’unité
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   Étape 3 : Négociation

   indicatif Moment : À la réception d’une promesse d’achat

   Chaque promesse d’achat est présentée de façon objective, avec son effet sur le prix net et sur les conditions.

   Vous

   • Lire chaque promesse d’achat : prix, possession, inclusions, conditions
   • Décider : accepter, refuser ou faire une contre-proposition
   • Consulter au besoin votre comptable ou votre notaire

   Ensemble

   • Analyse de l’offre et des options de réponse
   • Rédaction des contre-propositions

   Moi, le courtier

   • Présenter objectivement chaque offre reçue
   • Représenter vos intérêts dans la négociation, sans en garantir l’issue
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   Étape 4 : Conditions

   indicatif Moment : Entre l’acceptation de la promesse d’achat et la signature

   L’acheteur vérifie les baux, les chiffres et l’état de l’immeuble dans les délais prévus à la promesse d’achat.

   Vous

   • Donner accès à l’immeuble pour l’inspection, avec les préavis aux locataires
   • Fournir rapidement les documents ou précisions demandés
   • Au besoin, obtenir des locataires des attestations demandées par l’acheteur

   Ensemble

   • Analyse des résultats de l’inspection et des suites possibles

   Moi, le courtier

   • Suivi rigoureux des conditions de la promesse d’achat (inspection, financement, revue des documents)
   • Transmission des documents à l’acheteur, à son courtier et au notaire
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   Étape 5 : Notaire

   indicatif Moment : Jusqu’à la signature de l’acte de vente

   Le notaire vérifie les titres, les hypothèques et les baux transférés à l’acheteur.

   Vous

   • Choisir votre notaire et lui transmettre les renseignements demandés
   • Demander au prêteur le solde hypothécaire et les modalités de quittance
   • Informer les locataires du changement de propriétaire, selon les avis prévus

   Ensemble

   • Vérifier que les engagements de la promesse d’achat sont respectés

   Moi, le courtier

   • Collaboration avec le notaire jusqu’à la signature
   • Suivi après la vente : je reste disponible pour répondre à vos questions

Calendrier indicatif

Les intervenants

Rôle et responsabilités du courtier

• Vous informer en termes clairs : le processus, les formulaires, les documents et les échéances de chaque étape.
• Vous conseiller avec honnêteté, compétence, loyauté et diligence, dans le respect de la Loi sur le courtage immobilier du Québec et des règles de l’OACIQ.
• Vous communiquer les faits importants dont j’ai connaissance et qui peuvent influencer votre décision.
• Rédiger ou vous accompagner dans la rédaction des formulaires de l’OACIQ, et vous en expliquer la portée.
• Vérifier l’identité des parties et protéger vos renseignements personnels (consentement Loi 25).
• Coordonner les communications, les documents et le suivi des conditions entre les parties et les professionnels.
• Vous référer au bon professionnel — notaire, avocat, comptable, inspecteur, prêteur — pour tout avis juridique ou fiscal : un courtier n’en donne pas.
• Ne promettre aucun résultat : le prix, les délais, le nombre de visites ou d’offres dépendent du marché et des parties.

Mes opérations de courtage sont encadrées par la Loi sur le courtage immobilier du Québec. En tant que client, vous bénéficiez du Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (FICI) et de l’assurance responsabilité professionnelle des courtiers.

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