Avant de signer un contrat immobilier au Québec : quoi lire, quoi demander, qui consulter

Amélie et Karim achètent leur premier logement. La veille d'une rencontre, leur courtier leur envoie par courriel un document à signer et plusieurs pièces jointes. Il est tard. Plutôt que de tout survoler, ils décident de lire chacun de leur côté, puis de comparer leurs notes au déjeuner. À la rencontre, ils arrivent avec six ou sept points à éclaircir, et ils posent leurs questions avant de signer.

Amélie et Karim sont des personnages fictifs, mais leur réflexe vaut pour tout contrat immobilier. C'est l'esprit du livre Le contrat en droit québécois, le deuxième livre de L'Encyclopédie Immobilière du Québec, offert gratuitement sur pierrevinet.com.

Pourquoi une transaction immobilière passe-t-elle par autant de documents ?

Quand deux personnes s'entendent sur la vente d'une maison, elles s'entendent sur beaucoup de choses à la fois : le bien, le prix, la date de la remise des clés, ce qui reste dans la maison, ce qui doit être vérifié. Tenir tout cela dans la tête de chacun est impossible. L'écrit fixe ce dont on est convenu, pour que les deux côtés parlent de la même chose.

Selon que vous achetez ou que vous vendez, vous rencontrerez plusieurs documents :

• un document qui engage un courtier à vous représenter, si vous en choisissez un ;
• une offre ou une promesse d'achat, avec ses annexes ;
• des réponses, des modifications ou des avis en cours de route ;
• des documents de financement, si un prêteur est en cause ;
• l'acte de vente, signé chez le notaire.

Un document écrit dit seulement ce qui y est écrit. Ce que vous croyez avoir compris à l'oral n'y figure pas forcément. D'où l'importance de lire avant de signer.

Comment lire un contrat avant de le signer ?

Le livre ne vous demande pas de devenir juriste. Il propose cinq gestes, toujours les mêmes, d'un document à l'autre : demander, lire, noter, poser vos questions, garder.

1. Demandez le document complet, annexes comprises, avant la rencontre. Gardez la trace de votre demande : un courriel suffit.
2. Lisez en deux passes. D'abord d'un trait, pour voir comment le document est construit. Ensuite lentement, un crayon à la main.
3. Marquez trois choses : ce que vous comprenez, ce que vous ne comprenez pas, et ce qui diffère de ce qu'on vous a dit.
4. Transformez vos marques en questions courtes, avec le numéro de page.
5. Triez vos questions selon la personne à qui elles s'adressent.

Si on tarde à vous remettre le document, le livre suggère de redemander poliment, de proposer de repousser la signature et de demander ce qui presse. Si la pression se maintient, parlez-en à un notaire ou à un avocat avant de continuer. Vous pouvez aussi dire simplement : « Je souhaite lire le document avant de signer. »

Que chercher dans un contrat : les six blocs

Pendant la lecture attentive, le livre propose de chercher six réponses :

1. Qui ? Les parties et leur qualité.
2. Quoi ? Le bien décrit, ce qui est inclus ou exclu.
3. Combien ? Le prix et tous les autres montants, écrits de la même façon partout où ils reviennent.
4. Quand ? Toutes les dates, y compris les moments exprimés autrement qu'avec une date.
5. À quelles conditions ? Ce qui doit être vérifié ou réalisé.
6. Avec quelles annexes ? Les pièces jointes citées dans le texte.

Si l'une des trois premières réponses manque ou diffère de ce qu'on vous a dit, c'est votre première question. Le livre invite aussi à marquer les passages qui limitent (des mots comme sauf, seulement si ou ne comprend pas) et à les lire deux fois. Vous ne cherchez pas à juger si le document est bon, mais à vérifier qu'il est cohérent avec ce que vous savez.

Qui consulter : le courtier, le notaire ou l'avocat ?

Poser la bonne question à la bonne personne aide à ne pas repartir avec une réponse incertaine. Le livre distingue trois types de questions :

• Le déroulement : qu'est-ce qui se passe ensuite ? quel document manque ? qui doit signer ? Posez ces questions d'abord à votre courtier.
• Le fait : qu'est-ce qui a été dit, écrit, remis, et à quelle date ? Vos documents et vos notes y répondent.
• Le sens et la portée : que veut dire ce passage pour moi ? qu'est-ce que ce changement modifie ? Ces questions vont au notaire ou à l'avocat, document en main.

Le livre ajoute le prêteur pour les chiffres et les échéances de votre financement. L'avocat, lui, est celui que vous consultez en cas de désaccord, de lettre parlant de recours ou de situation hors de l'ordinaire. Dans le doute entre les trois, commencez par le courtier ou le notaire : ils vous diront s'il faut aller plus loin.

Que faire des promesses, des conditions et des dates ?

Un document de transaction est en grande partie un échange de promesses écrites, assorties de conditions et de dates. Le livre vous apprend à les relire comme des engagements à retenir :

• un tableau à deux colonnes, ce que je promets et ce que l'autre partie promet, avec la page de chacun ;
• pour chaque condition, quatre notes : ce qu'il faut vérifier, qui est responsable, pour quand, et comment on en rend compte ;
• un calendrier à vous, où vous reportez toutes les dates avec la page du document et un rappel.

Un moment exprimé autrement qu'avec une date, par exemple un certain nombre de jours après la signature, ne se calcule pas seul. Demandez la date exacte au courtier, puis au notaire s'il y a un doute, et faites-la confirmer par écrit. Si une condition risque de ne pas se réaliser à temps, informez votre courtier sans attendre : évitez à la fois d'attendre que cela s'arrange et d'agir seul.

Comment garder ses contrats et les retrouver ?

Odile, autre personnage fictif du livre, cherche le contrat de son achat, fait il y a longtemps. Ses papiers sont dans une boîte et deux tiroirs, sans ordre. Le livre propose l'inverse :

• un dossier par propriété, papier et numérique, avec des sous-dossiers (achat, propriété, assurances et comptes, vente) ;
• le texte signé, les annexes, les modifications, les messages importants et les reçus, rangés ensemble ;
• une copie dans un autre lieu (ailleurs dans la maison ou chez un proche), et une sauvegarde numérique ;
• un rendez-vous fixe avec vos papiers, par exemple une fois par année.

Ne jetez pas un contrat immobilier, même numérisé, avant d'avoir posé la question au notaire. Et pour retrouver un contrat ancien, cherchez d'abord chez vous et dans vos courriels, puis demandez une copie par écrit au notaire ou au courtier qui a accompagné la transaction.

Quels outils pour suivre ses contrats immobiliers ?

Le dernier chapitre rassemble tout en un seul endroit :

• une liste de contrôle avant de signer, où chaque case laissée vide devient une question à poser ;
• les questions types pour le courtier, le notaire, l'avocat et le prêteur ;
• sept tableaux de suivi : lecture, pièces, engagements, calendrier, versions, liste de vos contrats et chronologie des faits.

Pour un petit dossier, un cahier suffit. L'essentiel est d'avoir un endroit, et de le consulter.

Un guide sur les contrats remplace-t-il un professionnel ?

Ce livre ne dit pas ce qu'un contrat veut dire en droit, ni ce qui arrive si une partie ne respecte pas sa promesse. Il nomme le Code civil du Québec pour que vous sachiez qu'il existe, et il laisse au notaire ou à l'avocat le soin de vous dire ce qu'il implique pour vous. Son rôle est de vous aider à savoir quoi faire, dans quel ordre, avec quels documents et qui consulter. Il ne remplace ni le courtier, ni le notaire, ni l'avocat : il vous aide à mieux les utiliser. Les personnages et les dossiers du livre sont fictifs.

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Pierre Vinet, courtier immobilier résidentiel et commercial · Immobilier Pierre Vinet Inc. · eXp Agence Immobilière · titulaire d'un permis de courtier immobilier délivré par l'OACIQ

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Questions fréquentes

Peut-on demander un contrat avant de le signer ? Oui. Le livre recommande de demander le document complet, annexes comprises, avant la rencontre, et de garder la trace de la demande par courriel.

À qui poser une question sur le sens d'un passage ? Au notaire ou à l'avocat, document en main. Le courtier peut situer le passage dans la transaction, mais il ne remplace pas leur conseil.

Que faire si on me presse de signer ? Gardez votre calme et dites, par exemple : « Je donne ma réponse après lecture. » Demandez ce qui presse et où l'échéance est écrite. Si la pression se maintient, parlez-en à un notaire ou à un avocat.

Le livre est-il gratuit ? Oui. Le contrat en droit québécois est offert gratuitement en lecture sur pierrevinet.com.

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Information générale seulement. Ce texte ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier et ne crée aucune relation professionnelle. Consultez un notaire, un avocat ou un autre professionnel compétent pour votre situation.