Chapitre 1 — Pourquoi la présentation compte

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mélanie et Louis ont décidé de vendre leur maison. Avant même de parler prix, leur courtier leur a posé une question qui les a surpris : comment allez-vous montrer votre propriété? Ils pensaient qu'il suffirait de prendre quelques photos avec leur téléphone, d'écrire une description et d'attendre les visites. Le courtier leur a expliqué que, aujourd'hui, la présentation d'une propriété commence bien avant la première visite : elle se joue d'abord en ligne, sur un écran, souvent en quelques secondes de lecture distraite.

Ce chapitre explique pourquoi la présentation compte autant, ce qu'elle peut faire pour vous et ce qu'elle ne peut pas faire, qui participe à sa préparation et comment ce livre va vous guider. C'est le chapitre-cadre : il pose les bases que les chapitres suivants détaillent, de la préparation de la propriété jusqu'à la mise en ligne de l'ensemble.

Ce que vous saurez faire

Après ce chapitre, vous saurez :

• situer la présentation dans l'ensemble de la mise en marché de votre propriété ;
• comprendre pourquoi la première impression se forme en ligne, avant toute visite ;
• distinguer ce qu'une bonne présentation fait (attirer, informer, faire visiter) de ce qu'elle ne fait pas (remplacer l'information exacte sur le bien) ;
• identifier les personnes qui participent à la présentation et le rôle de chacune ;
• savoir exactement ce que ce livre couvre et ce qu'il laisse aux professionnels.

Pourquoi c'est important

Vendre, louer ou faire connaître une propriété, c'est d'abord capter l'attention de personnes qui en regardent des dizaines, parfois des centaines, sur un écran. Chacune fait un tri rapide : celle-ci mérite une visite, celle-là non. Ce tri se fait sur des images, un texte, un plan, parfois une vidéo ou une visite virtuelle. Une propriété bien présentée passe le tri ; une propriété mal présentée, même belle, peut être écartée sans jamais avoir été visitée.

La présentation n'est pas une question de goût ou d'apparat : c'est un outil pratique de mise en marché. Elle sert à faire venir les bonnes personnes, celles qui cherchent vraiment ce que votre propriété offre. Elle fait aussi gagner du temps : des images fidèles et complètes aident à écarter les curieux et à attirer les acheteurs sérieux.

Mais la présentation a une limite, et ce livre y reviendra souvent : elle ne remplace jamais l'information exacte sur le bien. Une belle image attire ; elle ne dit pas si le toit est récent, si le certificat de localisation est à jour ou si le prix est juste. Ces questions ont leurs propres réponses, dans d'autres livres de cette collection et auprès des bons professionnels.

L'ESSENTIEL — la présentation est un outil, pas un vernis

Une bonne présentation fait connaître votre propriété, attire les bonnes personnes et mène aux visites. Elle ne corrige pas un prix mal fixé, ne cache pas un défaut et ne remplace pas les vérifications. Elle travaille avec l'information exacte, jamais à sa place.

1.1 La première impression se joue en ligne

Le tri se fait sur un écran

Beaucoup de personnes qui cherchent une propriété commencent par regarder des annonces en ligne : sur des sites d'annonces, sur le site d'un courtier, sur des applications mobiles. La visite physique arrive plus tard, et seulement pour une fraction des propriétés regardées.

Ce parcours change tout. Avant, la première impression se formait devant la maison : la façade, l'entrée, l'odeur du hall. Aujourd'hui, elle se forme sur une vignette : une petite image, un titre, un prix. Si la vignette ne donne pas envie de cliquer, la propriété n'est même pas regardée. Si les images de l'annonce déçoivent, la propriété n'est pas visitée.

CAS CONCRET — Mélanie et Louis (dossier fictif)

En parcourant les annonces pour se préparer à vendre, Mélanie remarque qu'elle élimine certaines propriétés en quelques secondes : photos sombres, cuisine en désordre, aucune photo de la salle de bain. Louis, lui, clique sur une annonce dont la première image montre une pièce lumineuse et bien rangée. Tous deux viennent de faire, sans s'en rendre compte, le tri que feront les acheteurs devant leur propre maison.

Ce que regarde un lecteur d'annonce

Une annonce en ligne est lue en deux temps. D'abord un survol : la première image, le prix, le quartier, le type de propriété. Puis, si le survol a donné envie, une lecture plus attentive : les autres images, la description, le plan d'étage s'il y en a un, parfois la visite virtuelle ou la vidéo.

Chaque élément a un travail :

• la première image donne envie d'entrer dans l'annonce ;
• les images suivantes racontent la propriété pièce par pièce, dans un ordre logique ;
• la description précise ce que les images ne disent pas : les inclusions, les caractéristiques, le contexte ;
• le plan d'étage aide à comprendre la disposition et les dimensions relatives ;
• la vidéo ou la visite virtuelle permet un premier parcours à distance.

Un maillon faible fait mal au tout : des images excellentes avec une description vague, ou une description soignée avec des photos sombres, donnent une impression inégale. La cohérence de l'ensemble est aussi importante que la qualité de chaque partie — le chapitre 9 y revient en détail.

L'acheteur éloigné

La présentation en ligne sert aussi les personnes qui ne peuvent pas se déplacer facilement : un acheteur qui déménage d'une autre région, une personne occupée qui trie le soir, une famille qui compare avant de planifier des visites. Pour ces lecteurs, la visite virtuelle et la vidéo ne sont pas des gadgets : elles sont la première visite. Le chapitre 5 traite de ces outils et de leurs limites.

ATTENTION — en ligne ne veut pas dire partout

Une annonce en ligne peut être vue par n'importe qui, y compris des personnes qui n'ont aucune intention d'acheter. Elle montre aussi l'intérieur de votre maison à un public large. La vie privée des occupants — photos de famille, objets personnels, locataires, voisins — est un vrai sujet, traité au chapitre 7, avec les questions à poser.

1.2 Ce qu'une bonne présentation fait et ne fait pas

Ce qu'elle fait

Une bonne présentation remplit trois fonctions pratiques.

Attirer. Elle capte l'attention des personnes qui cherchent ce que votre propriété offre. Une image lumineuse, un ordre de photos logique, un texte clair : le lecteur reste sur l'annonce au lieu de passer à la suivante.

Informer. Elle montre la propriété telle qu'elle est : les pièces, la disposition, l'état visible, le contexte. Le lecteur sait ce qu'il vient voir avant de se déplacer. Une annonce qui informe bien reçoit des visites plus utiles : des personnes déjà intéressées, qui ont vu ce qu'il fallait voir en ligne.

Faire visiter. Le but final de l'annonce n'est pas d'être admirée : c'est de mener à des visites, puis à une offre. La présentation est une étape de la mise en marché, pas une fin en soi. Pour l'ensemble du processus — le prix, la stratégie, les offres — voir le livre La mise en marché (→ livre E4).

Ce qu'elle ne fait pas

Elle ne remplace pas l'information exacte. Une image ne dit pas si les dimensions annoncées sont exactes, si le certificat de localisation est à jour, si des travaux ont été faits avec ou sans permis. Ces informations viennent de documents et de professionnels : le certificat de localisation a son propre livre (→ livre M2), et les déclarations du vendeur sont couvertes par un autre ouvrage de la collection.

Elle ne corrige pas un prix. Une présentation magnifique ne vend pas une propriété trop chère pour ce qu'elle offre ; elle rend le décalage plus visible. La fixation du prix d'inscription est un exercice distinct, traité dans Fixer le prix d'inscription (→ livre E3).

Elle ne cache pas un défaut. Préparer sa propriété, c'est la montrer à son avantage ; ce n'est pas la maquiller. Un défaut connu ne se masque pas : il se déclare, se documente et se discute. Le livre Divulguer sans se piéger (→ livre E5) explique comment le faire sans se créer de problème. Le chapitre 6 de ce livre revient sur la frontière entre corriger la lumière et modifier le bien.

Elle ne promet pas ce que la propriété n'est pas. Une annonce fidèle attire des acheteurs qui veulent ce que vous vendez. Une annonce flatteuse attire des acheteurs qui seront déçus en visitant — et la déception, en immobilier, peut coûter des visites.

L'ESSENTIEL — fidèle et complète, pas embellie

La règle pratique de ce livre : montrer la propriété à son avantage, sans jamais la montrer autrement qu'elle n'est. Chaque image doit être fidèle, chaque promesse du texte doit être tenue par le bien, chaque élément montré doit être inclus dans la vente.

La présentation et la publicité

Une annonce immobilière est de la publicité, et la publicité d'un courtier est encadrée par des règles de pratique. Ce livre ne les énonce pas : il vous prépare à en parler avec votre courtier et, si nécessaire, avec l'organisme qui encadre la pratique du courtage. La publicité conforme a son propre livre (→ livre N3). Quand une question de conduite professionnelle se pose — une image, une formulation, une affirmation dans une annonce — c'est au courtier de la trancher, et l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) peut être consulté sur ce qui est attendu d'un courtier.

CÔTÉ COURTIER — c'est lui qui signe l'annonce

Une annonce publiée par un courtier est sa publicité. Il vérifie donc ce qu'elle contient : les images, le texte, les affirmations. Si vous vendez sans courtier, c'est vous qui portez ces questions — et le livre La publicité immobilière conforme (→ livre N3) vous y aidera.

1.3 Les personnes qui y participent

La présentation d'une propriété n'est jamais l'affaire d'une seule personne. Selon le projet, on y retrouve plusieurs rôles, parfois cumulés, parfois confiés à des spécialistes.

Le propriétaire

C'est vous, si vous vendez ou louez. Vous connaissez la propriété mieux que quiconque : ses forces réelles, ses défauts, son histoire. Votre travail dans la présentation : préparer la propriété (chapitre 2), fournir l'information exacte, décider — avec votre courtier s'il y en a un — de ce qui est montré et de ce qui est inclus dans la vente. Vous êtes aussi celui ou celle qui vit avec les conséquences : les visites, la vie privée, les fichiers qui circulent.

Le courtier

S'il vous représente, le courtier coordonne la présentation : il recommande les fournisseurs, valide les images et le texte, publie l'annonce et en surveille l'effet. Il est le premier à vérifier que l'annonce respecte ses règles de pratique. Ses obligations envers vous sont détaillées dans les livres de la collection B ; l'encadrement de sa profession est traité dans La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ (→ livre B1).

Le photographe

Le photographe professionnel produit les images de l'annonce. Son travail dépasse l'appareil : il choisit le moment de la journée, les angles, l'éclairage, l'ordre des images. Le chapitre 3 explique comment le choisir, préparer la séance et évaluer le résultat.

Le vidéaste

Le vidéaste réalise la vidéo de présentation et, parfois, les images prises par drone. Le chapitre 4 couvre la préparation d'un scénario simple et les questions à lui poser — notamment sur ses autorisations et son assurance.

Le metteur en valeur

Le metteur en valeur — on dit souvent home staging, en anglais — prépare l'intérieur pour la séance photo et les visites : dépersonnaliser, équilibrer les pièces, mettre en lumière les volumes. Le chapitre 2 explique cette pratique en mots, sans nom d'entreprise.

DÉFINITION — mise en valeur (home staging)

Préparation pratique d'une propriété avant la mise en marché : retirer l'encombrement et les marques de vie personnelle, réparer ce qui se voit, équilibrer le mobilier et la lumière pour que chaque pièce paraisse à son avantage. La mise en valeur montre le potentiel d'un espace ; elle ne modifie pas la propriété et ne cache pas ses défauts.

Le concepteur de visite virtuelle

Ce fournisseur capture la propriété en images à 360 degrés ou en trois dimensions et produit le plan d'étage, s'il est inclus. Le chapitre 5 dit quoi lui demander : qui détient les fichiers, combien de temps ils restent en ligne, ce qui arrive à la fin du mandat.

Les autres personnes concernées

Une présentation ne se fait pas dans un vide. Les occupants — locataires, membres de la famille, colocataires — vivent dans l'espace photographié. Les voisins voient leur rue, parfois leur entrée, apparaître dans les images. Leur accord et leur confort comptent : le chapitre 7 traite du consentement et de la vie privée, et la Commission d'accès à l'information (CAI) peut être consultée sur la protection des renseignements personnels.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — le dossier d'Étienne (fictif)

Étienne est courtier indépendant. Il veut améliorer les présentations de ses propriétés sans y passer ses semaines. Sa méthode : une liste de préparation qu'il remet au vendeur, un photographe de confiance avec qui il a une entente écrite, et une grille de revue des images avant la publication — fidèle, identifiée, autorisée. Ce livre reprend ces outils au chapitre 10.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous guide, étape par étape, dans la présentation d'une propriété au Québec :

• préparer la propriété avant les images (chapitre 2) ;
• choisir et encadrer un photographe, évaluer les images (chapitre 3) ;
• préparer une vidéo et poser les bonnes questions sur le drone (chapitre 4) ;
• comprendre la visite virtuelle et le plan d'étage, leurs usages et leurs limites (chapitre 5) ;
• tracer la ligne entre retouche acceptable et image trompeuse (chapitre 6) ;
• respecter la vie privée des personnes qui apparaissent, de près ou de loin (chapitre 7) ;
• comprendre le droit d'auteur et négocier une entente écrite avec vos fournisseurs (chapitre 8) ;
• mettre l'ensemble en ligne et en visite, mesurer l'effet et ajuster (chapitre 9) ;
• assembler votre trousse de présentation : listes, questions, grille, calendrier (chapitre 10).

Chaque chapitre se termine par des questions à poser au bon professionnel et par des moyens de vérification. Les dossiers de Mélanie, de Louis et d'Étienne reviennent d'un chapitre à l'autre : ils sont fictifs, et le livre le dit chaque fois.

Ce que ce livre ne fait pas

Il ne donne pas d'avis juridique, fiscal ou financier. Le droit d'auteur, la vie privée, les délais, les obligations de divulgation : ce sont des questions pour un avocat, un notaire ou l'organisme concerné. Ce livre vous dit quelles questions poser et à qui — jamais ce que la loi décide dans votre cas.

Il ne cite aucun article de loi. Les lois sont nommées par leur titre quand elles servent le propos ; elles ne sont jamais décortiquées. Si vous voulez le texte exact, les sites officiels le publient.

Il ne donne aucun chiffre certain. Aucun prix, aucun taux, aucune statistique, aucun délai légal donné comme sûr. Les ordres de grandeur sont écrits en prose, arrondis, avec un rappel de vérifier auprès de la bonne source.

Il ne recommande aucun fournisseur. Aucun nom d'entreprise, de produit ou de plateforme. Les critères de choix, oui ; les adresses, non.

Il ne remplace pas les autres livres de la collection. Le prix, la stratégie de mise en marché, les déclarations du vendeur, le certificat de localisation, la publicité conforme, les données et technologies : chacun a son ouvrage. Ce livre s'y arrête où son sujet s'arrête, et vous y renvoie.

QUI CONSULTER — selon la question

Pour la conduite du courtier et la publicité d'un courtier : l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Pour la vie privée et les renseignements personnels : la Commission d'accès à l'information (CAI). Pour le droit d'auteur, les ententes avec les fournisseurs et toute question juridique : un avocat. Pour la stratégie de mise en marché et le contenu de l'annonce : votre courtier, si vous en avez un. Pour les dimensions officielles et le certificat de localisation : un arpenteur-géomètre, avec votre notaire.

Les erreurs qui coûtent cher

Photographier sans préparer. Des images prises dans une maison encombrée, mal éclairée, mal nettoyée, donnent de la propriété une impression qui colle. Le lecteur ne se dit pas la maison est sale ; il se dit la maison n'a pas été soignée — et il passe à la suivante.

Laisser la première image au hasard. La première image est la porte de l'annonce. Une photo secondaire en première position fait perdre, en une seconde, des lecteurs qui ne reviendront pas.

Montrer ce qui n'est pas inclus. Un luminaire, un électroménager, un meuble montré en photo mais exclu de la vente crée une attente que la visite déçoit. Ce qui est montré doit être inclus — ou clairement identifié comme exclu, avec votre courtier.

Embellir au point de tromper. Effacer une fissure, agrandir une pièce, ajouter une vue : ces retouches transforment l'annonce en promesse non tenue. Le chapitre 6 détaille la ligne à ne pas franchir ; la franchir pose une question sérieuse au vendeur et au courtier, à discuter avec le courtier ou un avocat.

Négliger la vie privée. Des photos de famille, des documents, des plaques visibles, un locataire photographié sans son accord : l'annonce devient une source de problèmes qui aurait pu être évitée en une heure de rangement et une conversation.

Copier des images d'ailleurs. Une image trouvée en ligne n'est pas à vous : le droit d'auteur touche les photos, les vidéos, les plans et les textes. Utiliser l'image d'un autre annonceur soulève des questions à poser à un avocat — et c'est inutile, puisque votre propriété mérite les siennes.

Publier et disparaître. Une annonce n'est pas un tirage unique : elle se surveille, se mesure et s'ajuste. Ne rien regarder après la publication, c'est conduire les yeux fermés.

À retenir

• La première impression se forme en ligne, sur un écran, souvent en quelques secondes.
• La présentation est un outil de mise en marché : attirer, informer, faire visiter.
• Elle ne remplace pas l'information exacte : prix juste, divulgation, documents, dimensions.
• Fidèle et complète bat embellie : chaque image représente le bien, chaque promesse est tenue.
• Plusieurs personnes participent : propriétaire, courtier, photographe, vidéaste, metteur en valeur, concepteur de visite virtuelle — et les occupants, dont l'accord compte.
• Ce livre donne des étapes, des listes et des questions à poser ; il ne donne ni avis juridique, ni chiffre certain, ni recommandation de fournisseur.

Votre plan d'action

1. Situez la présentation dans votre projet. Décidez où elle s'insère : avant la mise en marché, avec votre courtier s'il y en a un. Fixez le cap : fidèle, complète, cohérente.
2. Faites le tour de votre propriété avec des yeux d'acheteur. Parcourez l'annonce que vous aimeriez lire : quelle serait la première image? Quelles pièces manquent? Qu'est-ce qui dérange sur une photo?
3. Listez les personnes concernées. Qui vit dans la propriété? Qui sont les voisins visibles? Qui décide de quoi? Notez les conversations à avoir — occupants, locataires, courtier.
4. Identifiez vos fournisseurs potentiels. Photographe, vidéaste, metteur en valeur, concepteur de visite virtuelle : pour chacun, notez ce que vous attendez de lui et les questions du chapitre correspondant.
5. Fixez votre règle d'honnêteté dès maintenant. Décidez, par écrit pour vous-même, ce que vous acceptez de retoucher et ce que vous ne retoucherez jamais. Cette règle vous servira à chaque image.
6. Préparez vos questions aux professionnels. Courtier, avocat, notaire, organismes : notez les questions de ce chapitre et des suivants, et posez-les tôt, pas après la publication.

Questions à poser

À votre courtier :

• Comment présentez-vous habituellement les propriétés comme la mienne?
• Recommandez-vous un photographe, un vidéaste, un metteur en valeur? Selon quels critères?
• Que vérifiez-vous avant de publier une annonce : images, texte, inclusions?
• Comment mesurez-vous l'effet de l'annonce, et à quel moment ajuste-t-on?

À un photographe ou un vidéaste :

• Montrez-moi des travaux comparables : propriétés du même type que la mienne.
• Que comprend votre forfait : déplacement, retouches, délais de livraison?
• Qui pourra utiliser les images, où, et pendant combien de temps?

À un avocat (questions juridiques) :

• Que devrait préciser mon entente écrite avec chaque fournisseur?
• Quelles précautions dois-je prendre pour les personnes qui apparaissent sur les images?
• J'ai trouvé une image en ligne : puis-je l'utiliser dans mon annonce?

À l'OACIQ (pratique du courtage) :

• Qu'est-ce qui est attendu d'un courtier dans la publicité d'une propriété?

À la Commission d'accès à l'information (vie privée) :

• Quelles précautions s'appliquent aux renseignements personnels visibles dans une annonce?

Vérifiez vos acquis

1. Où se forme aujourd'hui la première impression d'une propriété, le plus souvent?
2. Nommez les trois fonctions pratiques d'une bonne présentation.
3. Vrai ou faux : une bonne présentation peut compenser un prix d'inscription trop élevé.
4. Qui, dans la liste des participants, coordonne la présentation et vérifie l'annonce quand il est mandaté?
5. Que fait un metteur en valeur, et que ne fait-il jamais?
6. Ce livre cite-t-il des articles de loi? Donne-t-il des prix ou des délais certains?
7. Pourquoi une image retouchée qui efface un défaut est-elle un problème, même si elle attire plus de visiteurs?

Réponses

1. En ligne, sur un écran : la première image, le titre et le prix d'une annonce, souvent en quelques secondes de lecture.
2. Attirer, informer, faire visiter.
3. Faux. Une présentation soignée rend un prix décalé plus visible, pas moins ; la fixation du prix est un exercice distinct (→ livre E3).
4. Le courtier, quand il représente le vendeur.
5. Il prépare l'espace pour le montrer à son avantage : dépersonnaliser, équilibrer, éclairer. Il ne modifie pas la propriété et ne cache pas ses défauts.
6. Non. Les lois sont nommées par leur titre seulement ; aucun chiffre certain n'est donné, et tout ordre de grandeur invite à vérifier auprès de la source officielle.
7. Parce qu'elle transforme l'annonce en promesse non tenue : l'acheteur découvre le défaut en visitant ou en vérifiant, et la confiance — du visiteur, du courtier, des professionnels impliqués — en sort diminuée. Un défaut connu se déclare, il ne se masque pas (→ livre E5).

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — la pratique du courtier, la publicité d'un courtier, les formulaires et leurs usages : oaciq.com.
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) — les outils et pratiques de mise en marché utilisés par les courtiers membres : apciq.ca.
• Commission d'accès à l'information (CAI) — la protection des renseignements personnels, y compris dans les images publiées : cai.gouv.qc.ca.
• Barreau du Québec — pour trouver un avocat, notamment en droit d'auteur et en vie privée : barreau.qc.ca.
• Code civil du Québec — le cadre général du droit des biens et des obligations, nommé ici sans être décortiqué.
• Loi sur le courtage immobilier — le cadre de l'activité de courtage immobilier au Québec, nommée ici sans être décortiquée.
• Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé — le cadre québécois de la protection des renseignements personnels, nommée ici sans être décortiquée.
• Livres de la collection à lire à la suite : Fixer le prix d'inscription (→ livre E3), La mise en marché (→ livre E4), Divulguer sans se piéger (→ livre E5), La publicité immobilière conforme (→ livre N3).

Chapitre 2 — Préparer la propriété avant les images

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mélanie et Louis ont décidé de mettre leur maison en marché. Leur courtier leur a proposé une séance photo dans deux semaines. En parcourant leur maison avec un œil neuf, ils ont découvert quelque chose d'étonnant : ils ne voyaient plus leur propre maison. La boîte de carton dans le corridor, le cadre de porte écaillé, la pile de jouets sous la table de cuisine — tout cela avait disparu de leur regard quotidien. C'est exactement le travail de ce chapitre : apprendre à voir votre propriété comme la verra un acheteur qui la découvre pour la première fois, puis la préparer avant que quiconque n'appuie sur un déclencheur.

Préparer une propriété, ce n'est pas la transformer ni la déguiser. C'est la montrer à son meilleur, honnêtement. Une maison rangée, propre, éclairée et soignée se photographie mieux, se visite mieux et inspire davantage confiance. Ce chapitre vous donne l'ordre des gestes : dégager, réparer, nettoyer, éclairer, soigner l'extérieur — et savoir, à chaque étape, la différence entre mettre en valeur et cacher.

Ce que vous saurez faire

• Voir votre propriété avec l'œil d'un acheteur qui la découvre, à l'aide d'une simple visite de repérage.
• Dégager et ranger pièce par pièce, sans vous épuiser, en commençant par ce qui se voit le plus.
• Repérer les réparations visibles qui valent la peine d'être faites avant les images, et distinguer le défaut qui se corrige de celui qui se déclare.
• Nettoyer et aérer méthodiquement, y compris les endroits qu'on oublie.
• Jouer avec la lumière naturelle, les couleurs et la mise en valeur pour que chaque pièce paraisse à son avantage.
• Soigner l'entrée, le terrain et l'extérieur, et adapter toute la préparation à la saison.
• Préparer votre propriété sans jamais masquer un défaut connu.

Pourquoi c'est important

Les images de votre propriété seront vues, en quelques secondes, par de nombreux acheteurs potentiels — souvent sur un petit écran, souvent en défilant vite. Ce premier contact décide si votre propriété mérite une visite. Une pièce encombrée, une fenêtre sale ou un comptoir débordant d'objets raconte une histoire qui n'est pas la vôtre : celle d'une maison qui manque d'espace ou d'entretien, même si ce n'est pas vrai.

La préparation est l'un des rares leviers de la mise en marché qui ne dépend que de vous. Vous ne contrôlez pas le marché, ni le taux d'intérêt du moment, ni le comportement des acheteurs. Vous contrôlez l'état dans lequel votre propriété se présente. Et ce travail se fait avant la séance photo, pas après : refaire des images coûte du temps et retarde la mise en marché (→ livre E4).

Enfin, la préparation protège votre honnêteté. Une propriété bien préparée n'a pas besoin de tricher : elle se montre telle qu'elle est, à son meilleur. C'est la ligne directrice de tout ce chapitre — et le sujet du chapitre 6, qui traite de ce qu'on retouche et de ce qu'on ne retouche pas dans les images elles-mêmes.

L'ESSENTIEL — préparer, c'est montrer, pas masquer

Dégager, réparer, nettoyer, éclairer : ces gestes font paraître votre propriété à son meilleur. Aucun de ces gestes ne doit cacher un défaut connu du bien. Un défaut qui se voit se corrige ou se déclare ; il ne se camoufle jamais.

2.1 Le dégagement et le rangement

La visite de repérage

Avant de toucher à quoi que ce soit, faites une visite de repérage. Promenez-vous dans votre propriété, de l'entrée jusqu'au fond, comme si vous la visitiez pour la première fois. Prenez des photos vous-même, avec votre téléphone, dans chaque pièce, à hauteur d'œil, en entrant par la porte — c'est-à-dire comme le fera le photographe. Regardez ensuite ces images sur un petit écran : c'est ainsi que les acheteurs les verront.

Ce simple exercice révèle ce que votre regard habituel filtre. Mélanie, en relisant ses photos de repérage, a été surprise de constater que la salle de bain principale semblait sombre et encombrée, alors qu'elle la croyait claire et dégagée. La cause : une étagère chargée de produits et un rideau épais. Deux gestes simples, identifiés en cinq minutes.

CAS CONCRET — la visite de repérage de Mélanie et Louis (dossier fictif)

Mélanie et Louis ont parcouru leur maison téléphone en main, une pièce à la fois, en notant ce qui gênait sur chaque photo : le carton du corridor, le séchoir dans la salle de bain, le bureau improvisé dans un coin de la salle à manger. Leur liste comptait une vingtaine d'éléments. En deux soirées, la maison paraissait plus grande — sans qu'aucun meuble n'ait quitté la maison, seulement déplacé ou rangé.

Pourquoi l'encombrement nuit aux images

Une pièce encombrée paraît plus petite sur photo que dans la réalité. L'œil de l'acheteur ne mesure pas : il compare. Devant un comptoir couvert d'appareils, il ne se dit pas cette cuisine est fonctionnelle ; il se dit cette cuisine manque de comptoir. Devant une chambre où le lit touche presque à l'armoire, il ne se dit pas cette chambre est intime ; il se dit cette chambre est petite. Le dégagement ne change rien aux dimensions réelles ; il change l'impression qu'elles laissent.

L'encombrement nuit aussi d'une deuxième façon, plus subtile : les objets personnels racontent votre vie, pas celle de l'acheteur. Les photos de famille, les collections, les trophées, les dessins d'enfants attirent le regard et empêchent l'acheteur de se projeter. Le chapitre 7 revient en détail sur les objets personnels et la vie privée ; retenez ici le principe : sur une photo de mise en marché, la vedette est la pièce, pas ce qu'elle contient.

Comment dégager sans s'épuiser

Dégager une maison entière peut sembler écrasant. Trois règles rendent le travail faisable.

D'abord, procédez pièce par pièce, et commencez par les pièces qui se voient le plus : l'entrée, le salon, la salle à manger, la cuisine, la salle de bain principale, puis les chambres. Ces pièces paraîtront sur les premières images de l'annonce, celles qui décident si l'acheteur continue à regarder.

Ensuite, appliquez la règle du moins la moitié : sur chaque surface horizontale — comptoir, table, tablette de salle de bain, bureau — gardez moins de la moitié des objets qui s'y trouvent. Le comptoir de la cuisine garde l'appareil que vous utilisez tous les jours et une plante ; le reste se range. La table de la salle à manger garde un centre de table simple ; le reste disparaît.

Enfin, donnez une destination à tout ce que vous retirez. Un objet déplacé sans destination revient toujours. Prévoyez trois zones : garde (rangé à sa place), part (don, vente, recyclage), entrepose (boîtes identifiées, hors des pièces photographiées — garage, location d'entreposage, maison d'un proche). Mélanie et Louis ont rempli leur garage de boîtes identifiées par pièce ; leur courtier leur a rappelé que le garage se photographie aussi, et qu'il fallait le garder traversable et rangé.

Les endroits qu'on oublie

Certains endroits se retrouvent sur presque toutes les séries de photos, même quand on les croit invisibles : le dessus du réfrigérateur, le dessous de l'évier (certaines photos montrent les portes ouvertes), l'intérieur du four et du lave-vaisselle (parfois ouverts pour montrer l'état), les penderies (une penderie ouverte sur une photo montre son volume), la boîte de la litière du chat, la corde à linge, la boîte de recyclage dans l'entrée. Passez la liste en revue pendant votre visite de repérage : chaque endroit qui peut apparaître sur une photo doit être traité comme s'il allait y apparaître.

ATTENTION — le dégagement ne doit pas vider la maison

Une pièce totalement vide résonne et paraît parfois plus petite, car l'œil perd les repères d'échelle. Le but n'est pas la vacance, mais la respiration : chaque pièce garde l'ameublement qui montre sa fonction, dégagé de ce qui l'encombre. Si vous vendez une propriété déjà vide, dites-le au photographe : il adaptera ses angles.

2.2 Les réparations visibles et la propreté

Ce qui se voit se répare

Un acheteur qui voit une poignée de porte desserrée ne pense pas poignée desserrée. Il pense entretien négligé — et il se demande ce qui ne se voit pas. C'est le mécanisme du signal : chaque petit défaut visible envoie un message sur l'ensemble de la propriété. Inversement, une propriété où tout fonctionne envoie le message que ses propriétaires en ont pris soin.

Dressez la liste des défauts visibles repérés pendant votre visite de repérage, puis triez-la en trois colonnes.

La première colonne : les petites réparations à la portée de la plupart des gens — poignées et robinets qui fuient légèrement, joints de bain à refaire, ampoules mortes, moustiquaires déchirées, touches de peinture sur les cadres écaillés, portes qui frottent, loquets brisés. Ces gestes coûtent peu en argent et en temps, et leur effet sur les images et les visites est disproportionné.

La deuxième colonne : les réparations qui demandent un professionnel — un carreau de céramique fendu, un comptoir marqué, une marche d'escalier qui bouge. À vous de décider, avec votre courtier, si le jeu en vaut la chandelle selon l'état général de la propriété et le marché du moment (→ livre E3 pour le prix, → livre E4 pour la stratégie de mise en marché). Certaines réparations valent la peine ; d'autres se déclarent plutôt qu'elles ne se corrigent.

La troisième colonne : ce qui ne se répare pas avant la mise en marché — et qui doit se déclarer. C'est ici que la ligne entre préparer et cacher devient nette.

CÔTÉ COURTIER — préparer n'est pas cacher

Votre courtier vous le dira : un défaut connu du bien ne se masque pas avant les images ni avant les visites. Le remettre à neuf, oui ; le camoufler, non. Les déclarations du vendeur existent précisément pour que l'acheteur connaisse l'état réel du bien (→ livre E5). Si vous doutez de ce qui doit se déclarer, posez la question à votre courtier et, pour les questions qui touchent le droit, à un notaire ou à un avocat.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir ce qui doit être déclaré sur l'état du bien : votre courtier, qui connaît les déclarations attendues du vendeur, et un notaire ou un avocat pour toute question de droit. Demandez : ce défaut-là, doit-il être déclaré, et comment le formuler honnêtement ? Pour les réparations elles-mêmes : des entrepreneurs en bonne et due forme, avec soumission écrite — jamais d'entente verbale pour un travail qui touche la structure ou les systèmes de la maison.

La propreté : le nettoyage de mise en marché

Un nettoyage de mise en marché est plus profond qu'un nettoyage hebdomadaire. Il vise ce que l'objectif du photographe voit et que l'œil quotidien ignore : les traces de doigts sur les interrupteurs et les cadres de porte, les éclaboussures derrière la cuisinière, le calcaire autour des robinets, les toiles d'araignée aux plafonds, les vitres intérieures et extérieures, les miroirs, les appareils (y compris l'intérieur du four et le filtre de la hotte), les joints de bain, les plinthes, les rails de portes coulissantes, les lampes et leurs abat-jour, les fenêtres des portes patio.

Faites ce travail après les petites réparations et avant la séance photo — dans cet ordre, sinon les réparations salissent ce qui est déjà propre. Si vous confiez le nettoyage à un service, faites-le précéder d'une visite : montrez ce que vous attendez, pièce par pièce, et convenez par écrit de ce qui est inclus.

Aérer et faire vivre la maison

Une propriété fermée garde les odeurs de la vie quotidienne : cuisson, animaux, humidité, tabac. L'acheteur le remarque dès la porte — et une odeur désagréable éveille vite la méfiance. Aérez chaque pièce largement, plusieurs fois, dans les jours qui précèdent la séance photo et chaque visite. Lavez les textiles qui gardent les odeurs : rideaux, coussins, tapis, literie. Évitez les masques d'odeurs : parfums d'ambiance et bougies peuvent laisser croire qu'on cache quelque chose. La neutralité est l'objectif : une maison qui ne sent rien, ou presque.

2.3 La lumière, les couleurs et la mise en valeur

La lumière naturelle, alliée numéro un

La lumière naturelle est ce qui rend une image vivante. Elle ne se fabrique pas, mais elle se reçoit : ouvrez tous les rideaux, tous les stores, toutes les persiennes, même dans les pièces que vous croyez sombres. Tirez les rideaux complètement de côté — un rideau à moitié ouvert coupe la fenêtre sur la photo. Nettoyez les vitres des deux côtés : une vitre sale filtre la lumière avant même d'arriver dans la pièce.

Le moment de la journée compte : chaque pièce a son heure, selon l'orientation de ses fenêtres. Votre visite de repérage peut la noter — pièce par pièce, le moment où la lumière entre le mieux. Le chapitre 3 revient sur le choix du moment de la séance photo avec le photographe.

Remplacez toute ampoule morte, et harmonisez si possible la teinte des ampoules d'une même pièce : des ampoules de teintes différentes donnent sur photo un éclairage inégal, qui fatigue l'œil. En soirée, pour les visites, allumez toutes les lumières — une pièce éclairée paraît plus grande et plus accueillante qu'une pièce économe.

Les couleurs : neutraliser sans blanchir

Les couleurs vives et personnelles — le mur accent fuchsia, la murale peinte dans la chambre d'enfant — plaisent à ceux qui les ont choisies, mais arrêtent le regard de l'acheteur et l'empêchent de se projeter. Le conseil pratique habituel est de ramener les murs vers des teintes neutres et claires dans les pièces principales. Cela ne veut pas dire une maison blafarde : une teinte neutre, chaude ou froide selon la lumière de la pièce, laisse le mobilier et la lumière faire le travail.

Si vous repeignez, faites-le avant le nettoyage final, et repeignez en couvrant bien : les retouches visibles à la photographie se voient encore plus que sur place. Une peinture fraîche a aussi un avantage discret : l'odeur de la peinture neuve signale le soin apporté.

La mise en valeur, expliquée en mots

La mise en valeur — on dit souvent home staging — est l'art de disposer l'ameublement et la décoration pour que chaque pièce montre sa fonction, son volume et son potentiel. Ce n'est pas de la décoration d'intérieur : on ne décore pas pour soi, on met en scène pour l'acheteur.

Quelques principes suffisent pour une préparation maison. Dégagez les chemins de circulation : on doit pouvoir marcher de l'entrée à chaque pièce sans slalomer. Placez l'ameublement de façon à dégager les fenêtres et à montrer la ligne de la pièce. Dans chaque chambre, le lit devient le centre : literie nette et sobre, coussins en petit nombre. Dans la salle à manger, la table montre sa grandeur : un centre de table simple, des chaises bien alignées. Dans la salle de bain, le comptoir est presque vide : ce qui reste tient dans un panier ou un tiroir. Dans le bureau, si vous en avez un, un seul poste de travail dégagé suffit — le reste des dossiers se range, surtout les documents personnels (le chapitre 7 revient sur la protection de vos renseignements).

Le metteur en valeur professionnel — un métier distinct du courtier et du décorateur — peut être engagé pour ce travail, surtout pour une propriété vide, atypique ou difficile à mettre en scène. Si vous en engagez un, convenez par écrit de ce qui est inclus : consultation seulement, location de mobilier, travail le jour de la séance photo. Demandez des références à votre courtier et regardez des exemples de travaux antérieurs.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — le metteur en valeur travaille avec le photographe

Quand les deux interviennent, la séquence gagnante est : mise en valeur, puis nettoyage final, puis séance photo. Le metteur en valeur dispose, le nettoyeur peaufine, le photographe capture. Inverser l'ordre, c'est refaire une partie du travail. Coordonnez les rendez-vous dans cet ordre, et prévenez chacun de ce que font les autres.

Ce que la mise en valeur ne fait pas

La mise en valeur ne répare pas, ne cache pas et ne ment pas. Elle ne transforme pas un sous-sol bas en salon double — elle l'éclaire et le dégage pour qu'il montre ce qu'il est vraiment. Elle ne comble pas un défaut de structure — elle l'accompagne d'une déclaration honnête. Une mise en valeur réussie se remarque à ceci : l'acheteur qui visite découvre exactement la propriété qu'il a vue en images. C'est la promesse que ce livre défend d'un bout à l'autre (→ livre N3 pour la publicité conforme).

2.4 L'extérieur, le terrain et la saison

L'entrée : la première image

La photo de l'extérieur est souvent la toute première image de l'annonce — celle qui décide si l'acheteur ouvre la fiche. L'entrée reçoit donc le même soin que le salon. Dégagez le perron : seuls restent le tapis propre, une plante ou un siège, si l'espace le permet. Lavez la porte d'entrée et sa quincaillerie ; une porte fraîchement peinte est souvent un geste simple et très visible de la préparation extérieure. Nettoyez les luminaires et remplacez les ampoules mortes. Rangez les tuyaux d'arrosage, les jouets de cours, les poubelles et les bacs — éloignez-les du champ de la photo s'ils ne peuvent pas disparaître.

Le terrain : montrer le volume et le soin

Le terrain se prépare comme la maison : on dégage, on répare, on nettoie. Tondez la pelouse et taillez les haies quelques jours avant la séance photo — pas le matin même, pour éviter les traces fraîches et les brins sur les photos. Désherbez les plates-bandes et les allées. Ramassez les branches et les feuilles mortes. Réparez ce qui se voit : clôture penchée, marche fendue, gouttière décrochée, fissure dans l'entrée d'asphalte. Rangez la remise et le garage — ils se photographient aussi, et un garage encombré fait paraître l'espace de rangement plus petit qu'il ne l'est.

Si la saison s'y prête, quelques fleurs près de l'entrée suffisent ; inutile de refaire l'aménagement paysager. Le message à envoyer est simple : ce terrain est entretenu. Un terrain entretenu laisse croire — à tort ou à raison, mais c'est ainsi que lit l'acheteur — que la maison l'est aussi.

La saison : préparer pour le temps qu'il fait

La préparation s'adapte à la saison de la mise en marché, et chaque saison a ses gestes propres.

Au printemps et à l'été, tout se voit : la pelouse, les plates-bandes, la peinture extérieure, le toit. C'est la saison la plus exigeante pour l'extérieur et la plus flatteuse pour les images. Profitez-en, mais ne vous laissez pas surprendre : ce qui est vert pousse, et une séance photo reportée de deux semaines peut tomber sur une pelouse à retondre.

À l'automne, les feuilles mortes deviennent le travail récurrent : ramassez-les le matin même de la séance photo, elles tombent vite. Les couleurs d'automne flattent les images — mais un perron couvert de feuilles mortes envoie le signal inverse.

En hiver, le déneigement devient la préparation : entrée d'asphalte dégagée jusqu'à la rue, perron balayé, sentier vers la porte praticable, neige retirée des luminaires et des boîtes aux lettres. Une propriété bien déneigée envoie le même signal qu'un terrain bien tondu. Prévoyez aussi l'intérieur : les acheteurs entrent avec bottes et manteaux ; un tapis d'entrée propre et un espace pour les manteaux montrent que la maison reçoit.

Toute l'année, gardez un œil sur la météo des jours qui précèdent : la séance photo extérieure se planifie avec le photographe, et un report de quelques jours peut transformer une image grise en image lumineuse (→ livre N1 pour comprendre le marché du moment, qui influence aussi le rythme de votre mise en marché).

L'ESSENTIEL — l'extérieur se prépare comme l'intérieur

Dégagez, réparez, nettoyez, éclairez : les quatre gestes de la préparation intérieure s'appliquent au perron, au terrain, à la remise et au garage. La photo extérieure est souvent la première image vue ; elle mérite le même soin que le salon.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la veille pour tout faire. La préparation étalée sur deux semaines se fait calmement ; entassée sur un soir, elle se bâcle — et c'est toujours le nettoyage final, le plus visible, qui en fait les frais.
• Camoufler un défaut connu. Un défaut masqué peut se découvrir : à la visite, à l'inspection, après la vente. Mieux vaut en parler tôt à votre courtier (→ livre E5).
• Vider la maison complètement. Une pièce vide perd ses repères d'échelle et paraît parfois plus petite. Dégager, oui ; vider, non.
• Oublier ce que l'objectif voit. Le dessus du réfrigérateur, l'intérieur du four, la penderie ouverte, le garage : tout ce qui peut apparaître sur une photo doit être traité comme si c'était la une de l'annonce.
• Masquer les odeurs au lieu de les éliminer. Les parfums d'ambiance signalent qu'il y a quelque chose à cacher. Aérez, lavez les textiles, visez la neutralité.
• Négliger l'extérieur parce que la maison est belle. La première image est souvent extérieure. Un perron encombré peut couler une annonce impeccable à l'intérieur.
• Faire les réparations après le nettoyage. L'ordre est : dégager, réparer, repeindre, nettoyer, aérer, photographier. Chaque étape salit la précédente si l'ordre est inversé.
• Confier les réparations sans entente écrite. Un entrepreneur sans soumission écrite, pour un travail visible ou structurel, est un risque inutile. Demandez tout par écrit.

À retenir

• Préparez avant la séance photo : les images sont le premier contact de l'acheteur avec votre propriété.
• Commencez par une visite de repérage avec photos au téléphone : elle révèle ce que votre regard quotidien filtre.
• Dégager, réparer, nettoyer, éclairer, soigner l'extérieur : cinq gestes, dans cet ordre.
• Moins de la moitié des objets sur chaque surface ; chaque pièce garde l'ameublement qui montre sa fonction.
• Ce qui se voit se répare ; ce qui ne se répare pas se déclare. Préparer n'est jamais cacher.
• La lumière naturelle est l'alliée numéro un : fenêtres propres, rideaux grands ouverts, ampoules harmonisées.
• La mise en valeur met en scène pour l'acheteur ; elle ne décore pas pour vous.
• L'extérieur et la saison comptent autant que l'intérieur : la première image est souvent extérieure.

Votre plan d'action

1. Faites la visite de repérage. Parcourez la propriété téléphone en main, une photo par pièce, à hauteur d'œil, en entrant par la porte. Regardez les images sur un petit écran.
2. Dressez trois listes. Ce qui se range, ce qui se répare (petites réparations / réparations professionnelles), ce qui se déclare.
3. Dégagez pièce par pièce, en commençant par l'entrée, le salon, la salle à manger, la cuisine et la salle de bain principale. Donnez une destination à tout : garde, part, entrepose.
4. Faites les petites réparations, puis les réparations professionnelles avec soumissions écrites.
5. Repeignez si nécessaire, en couvrant bien, dans des teintes neutres et claires pour les pièces principales.
6. Faites le nettoyage de mise en marché, complet, dans cet ordre : après les réparations, avant la séance photo.
7. Aérez et lavez les textiles ; visez la neutralité des odeurs.
8. Mettez en valeur : chemins dégagés, fenêtres libres, lit au centre de la chambre, comptoirs presque vides.
9. Préparez l'extérieur selon la saison : perron, porte, terrain, remise, garage, déneigement ou tonte.
10. Confirmez la séance photo avec votre courtier et le photographe, en tenant compte de la lumière et de la météo (→ chapitre 3).

Questions à poser

À votre courtier : - Selon vous, quelles réparations valent la peine d'être faites avant la mise en marché, et lesquelles se déclarent plutôt qu'elles ne se corrigent ? - Quelles pièces devront absolument paraître sur les premières images de l'annonce ? - Connaissez-vous des metteurs en valeur dont le travail a déjà donné de bons résultats ? - À quel moment de la journée la séance photo devrait-elle avoir lieu pour notre propriété ?

Au photographe (avant la séance) : - Quelles pièces et quels angles prévoyez-vous ? Y a-t-il quelque chose à préparer que nous n'aurions pas pensé ? - Photographiez-vous l'intérieur des penderies, des appareils, du garage ? Que faut-il préparer en conséquence ? - Que faites-vous si la météo ne coopère pas le jour prévu ?

Au metteur en valeur, si vous en engagez un : - Qu'est-ce qui est inclus : consultation, location de mobilier, présence le jour de la séance ? - Pouvez-vous me montrer des exemples de travaux antérieurs, avant et après ? - Que se passe-t-il pour le mobilier loué si la maison ne se vend pas tout de suite ?

À un notaire ou à un avocat, pour toute question de droit : - Ce défaut connu du bien doit-il être déclaré, et comment le formuler honnêtement ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi commencer la préparation par une visite de repérage avec photos, plutôt que par le rangement ?
2. Quelle est la règle pratique pour les objets sur les surfaces horizontales ?
3. Un défaut visible que vous décidez de ne pas réparer : que faites-vous avant la mise en marché ?
4. Dans quel ordre enchaîne-t-on dégagement, réparations, peinture et nettoyage, et pourquoi ?
5. Que fait-on des odeurs d'une maison fermée : masquer ou éliminer ?
6. Pourquoi une pièce complètement vide peut-elle nuire à une image ?
7. Quels sont les gestes de préparation extérieure propres à l'hiver ?

Réponses

1. Parce que les photos révèlent ce que le regard quotidien filtre : l'encombrement, l'ombre, le désordre deviennent visibles sur un petit écran, comme les verra l'acheteur.
2. Garder moins de la moitié des objets présents : le comptoir, la table et la tablette doivent respirer.
3. On le déclare. Un défaut connu ne se masque jamais ; il se corrige ou se déclare, avec l'aide du courtier et, pour les questions de droit, d'un notaire ou d'un avocat.
4. Dégager, réparer, repeindre, nettoyer, aérer : chaque étape salit la précédente si l'ordre est inversé, et le nettoyage final doit être le dernier geste avant la séance photo.
5. Éliminer : aérer largement, laver les textiles, viser la neutralité. Les parfums d'ambiance signalent qu'il y a quelque chose à cacher.
6. Parce que l'œil perd ses repères d'échelle : sans meuble, une pièce vide peut paraître plus petite et résonne sur photo.
7. Déneiger l'entrée jusqu'à la rue, balayer le perron, dégager le sentier vers la porte, retirer la neige des luminaires et de la boîte aux lettres, et prévoir un espace pour les manteaux et les bottes à l'intérieur.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) : pour les questions de pratique du courtier en matière de mise en marché et de publicité — → livre B1 et → livre N3.
• Loi sur le courtage immobilier : nommée par son titre ; elle encadre la pratique du courtier, y compris la publicité des biens.
• Votre municipalité : pour toute règle locale qui touche votre terrain — à vérifier auprès de votre municipalité.
• Les déclarations du vendeur : le cadre des déclarations honnêtes sur l'état du bien — → livre E5.
• Le certificat de localisation : ce qu'il montre et quand le vérifier — → livre M2.
• La protection de vos renseignements personnels pendant la mise en marché — voir le chapitre 7.

Chapitre 3 — La photographie : choisir, préparer, évaluer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Les images de votre propriété travaillent avant vous. Ce sont elles que l'acheteur voit d'abord, sur son téléphone, souvent le soir, souvent vite, souvent parmi des dizaines d'autres annonces. Une photo floue, sombre ou mal cadrée ne raconte pas seulement une pièce : elle raconte une propriété qu'on n'a pas soignée, et l'acheteur passe à la suivante.

Mélanie et Louis, notre couple fictif, préparent la mise en marché de leur maison avec leur courtier. Ils hésitent : payer un photographe ou prendre les photos eux-mêmes avec leur téléphone? Étienne, notre courtier indépendant fictif, veut comprendre ce qui distingue une série d'images utile d'une série d'images décorative. Ce chapitre leur donne — et vous donne — une méthode : choisir qui photographie, préparer ce qui sera photographié, encadrer la séance, puis choisir les images qui servent vraiment la propriété.

Ce que vous saurez faire

• Décider, en connaissance de cause, entre un photographe professionnel et des images prises par vous ou par votre courtier.
• Évaluer le portfolio d'un photographe avec des critères concrets, pas seulement une impression.
• Préparer une liste de prises de vue pièce par pièce, pour ne rien oublier le jour de la séance.
• Choisir le bon moment de la journée et préparer la maison pour la lumière.
• Ordonner les images dans l'annonce pour que l'acheteur comprenne la propriété, pas pour qu'il en rêve.
• Repérer les angles qui trompent sur les dimensions — et les refuser.

Pourquoi c'est important

La présentation d'une propriété est un outil pratique de mise en marché : elle sert à montrer le bien tel qu'il est, à susciter des visites, et à permettre à l'acheteur de se repérer avant même de mettre les pieds sur place. Elle ne remplace pas l'information exacte sur le bien : les dimensions, l'état, les inclusions et les exclusions se vérifient par les documents et par les professionnels, pas par les images (→ livre M2 pour le certificat de localisation, → livre E5 pour la divulgation des défauts).

Une bonne série de photos fait trois choses : elle attire l'attention, elle informe honnêtement, et elle filtre. Elle attire les bons acheteurs — ceux pour qui la propriété convient — et décourage les autres, ce qui vous épargne des visites inutiles. Une série trompeuse fait l'inverse : elle attire des acheteurs qui seront déçus sur place, et elle crée un climat de méfiance qui peut suivre la négociation.

L'ESSENTIEL — l'image est un outil, pas un vernis

Une photo de mise en marché a un seul métier : représenter fidèlement une propriété réelle, assez bien pour donner envie de la visiter. Le soin que vous apportez aux images doit servir la vérité du bien, jamais l'habiller.

3.1 Photographe professionnel ou images maison

Trois voies possibles

En pratique, trois voies s'offrent à vous : engager un photographe spécialisé en immobilier, confier les images à votre courtier si son équipe en prend, ou les prendre vous-même. Aucune n'est honteuse ; aucune n'est gratuite non plus — chacune coûte du temps, de l'argent ou des deux, et les montants varient beaucoup selon la région et la complexité du mandat : à vérifier auprès des photographes et de votre courtier avant de décider.

La vraie question n'est pas qui tient l'appareil, mais ce que la série finale doit faire. Une propriété dont la valeur repose sur la lumière, les volumes ou un extérieur soigné gagne souvent à être photographiée par quelqu'un qui sait lire une pièce. Un condo petit et banal peut survivre à des images correctes prises avec soin. C'est un choix de mise en marché, pas une question de prestige.

Ce qu'un photographe spécialisé apporte

Un photographe d'immobilier compétent ne se contente pas de bien exposer : il sait redresser les lignes verticales, équilibrer la lumière des fenêtres et de l'intérieur, choisir la hauteur d'appareil qui rend une pièce lisible, et enchaîner les pièces dans un ordre qui raconte un parcours. Il travaille vite, ce qui compte si la maison doit rester impeccable toute une journée. Et il livre un ensemble cohérent : même ton, même netteté, même logique d'une image à l'autre.

Demandez à voir des séries complètes, pas des images isolées. Un portfolio de belles photos prises une par une ne dit rien ; une annonce complète, du garage à la chambre principale, vous montre ce que vous recevrez.

Les images maison : quand elles tiennent la route

Les images prises par vous ou par votre courtier tiennent la route quand la propriété est simple, bien éclairée, et que vous acceptez d'y mettre du temps : préparer chaque pièce, photographier à la bonne heure, reprendre ce qui est raté, trier sans pitié. Le téléphone moderne peut produire des images très correctes en lumière du jour, à condition de respecter les règles de ce chapitre : préparation, lumière, cadrage, honnêteté.

Ce qu'elles ne font pas bien : les grands volumes sombres, les pièces sans fenêtres, les extérieurs au crépuscule, les propriétés dont l'argument principal est visuel. Là, l'amateurisme se voit, et il coûte des visites.

CAS CONCRET — Mélanie et Louis comparent (dossier fictif)

Mélanie et Louis énumèrent ce que leur maison a de particulier : une cuisine rénovée très lumineuse, un salon aux plafonds hauts, un jardin mature. Leur courtier leur suggère un photographe : ces trois atouts sont exactement ce qu'un œil exercé rend le mieux. Ils gardent leur téléphone pour leurs photos de repérage et de suivi, et confient l'annonce à un professionnel. La décision repose sur la propriété, pas sur un principe.

L'entente écrite avec le photographe

Avant la séance, mettez par écrit ce que vous attendez : le nombre d'images livrées, le délai de livraison, le format des fichiers, les retouches incluses, et surtout l'usage qui peut en être fait — par vous, par votre courtier, dans l'annonce, sur d'autres supports, et pour combien de temps. Qui garde les fichiers à la fin du mandat? Pouvez-vous les réutiliser pour une nouvelle inscription plus tard?

Ces questions touchent le droit d'auteur, une matière qui appartient aux avocats : ce chapitre ne vous dira pas qui détient quoi par défaut, parce que la réponse dépend de votre entente. Ce qu'il peut vous dire, c'est de ne rien laisser dans le flou. Le chapitre 8 de ce livre y revient en détail (→ livre N5 pour les outils numériques).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un avocat, pour faire valider l'entente écrite avec le photographe ou le vidéaste : à qui appartiennent les images, quels usages sont permis, pour combien de temps, et ce qui arrive aux fichiers après la vente. Le Barreau du Québec peut vous orienter vers un avocat en propriété intellectuelle.

3.2 La liste des pièces et des angles

Pourquoi une liste

Le jour de la séance, la maison doit être prête pièce par pièce, et le photographe doit savoir ce qu'on attend de lui. Une liste écrite évite deux déboires classiques : la pièce oubliée (la buanderie, le cabanon, la deuxième salle de bain) découverte après le départ du photographe, et la série incohérente où certaines pièces ont trois angles et d'autres aucune.

Préparez la liste avec votre courtier : c'est lui qui connaît ce que les acheteurs de votre marché cherchent (→ livre E4 pour la mise en marché, → livre N1 pour comprendre votre marché).

Le parcours de l'acheteur

Ordonnez la liste comme un parcours de visite, parce que c'est ainsi que l'acheteur lira les images : l'entrée, le rez-de-chaussée, la cuisine, les chambres, les salles de bain, le sous-sol, l'extérieur. Une annonce dont les images suivent la logique de la maison se comprend sans effort ; une annonce en désordre donne l'impression d'une propriété confuse.

La liste de base, à adapter

Pour une maison typique, la liste comprend au minimum : la façade extérieure et la rue, l'entrée, le salon, la salle à manger, la cuisine (plusieurs angles, c'est souvent la pièce décisive), chaque chambre, chaque salle de bain, la buanderie, le sous-sol aménagé ou non, le garage, la cour arrière, l'aménagement paysager ou le jardin, et tout élément distinctif : poêle, atelier, cabane, piscine, vue. Ajoutez ce qui est propre à votre propriété ; retirez ce qui n'existe pas.

Pour chaque pièce, notez l'angle souhaité : de la porte pour une chambre, du coin pour un salon, vers la fenêtre pour une cuisine. Deux angles pour les pièces principales, un pour les secondaires, suffisent en général.

Les angles qui trompent

Certains angles agrandissent une pièce au-delà de sa réalité : l'appareil très bas dans une petite chambre, le grand-angle poussé près d'un mur, la photo prise depuis le couloir qui fait paraître immense une salle de bain étroite. L'acheteur qui visite se sent trompé, et cette impression ne s'efface pas facilement : elle peut colorer tout ce qui suit.

La règle pratique : photographiez chaque pièce depuis un point où un adulte debout la verrait naturellement, et ne choisissez pas un angle parce qu'il agrandit. Si une pièce est petite, mieux vaut une image honnête et bien éclairée qu'une image large qui déçoit en visite. Les dimensions annoncées, elles, viennent de mesures dont l'origine doit être indiquée : demandez à votre courtier de quelles mesures il s'agit et de qui elles proviennent (→ livre M2).

ATTENTION — l'angle qui déçoit en visite

Un grand-angle très rapproché peut doubler visuellement une pièce. L'acheteur qui se présente sur place fait la mesure en trois secondes — et se demande aussitôt ce que l'annonce exagère d'autre. Une image fidèle filtre mieux qu'une image flatteuse.

CÔTÉ COURTIER — les images sous la responsabilité du courtier

Si vous vendez avec un courtier, les images de l'annonce font partie de sa publicité. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) encadre la conduite des courtiers et peut dire ce qui est attendu d'eux (→ livre B1, → livre N3 pour la publicité conforme). Parlez de vos images avec votre courtier avant de les publier.

3.3 Le moment de la journée et la préparation du photographe

La lumière naturelle d'abord

La lumière naturelle est l'alliée la plus fiable de la photographie immobilière. Photographiez chaque pièce au moment où ses fenêtres reçoivent de la lumière sans éblouir : le meilleur moment dépend de l'orientation des fenêtres et de la saison. La lumière de midi directe crée des ombres dures ; la lumière rasante du soir doré flatte les extérieurs et les façades.

Pour la façade, choisissez l'heure où elle est éclairée — une façade à l'ombre paraît froide et fermée. Pour la cour, le début de soirée d'été, quand le soleil descend, donne des images chaudes sans ombres écrasantes. Ces repères varient avec la saison et l'orientation de votre propriété : parcourez votre maison une journée entière et notez, pièce par pièce, les meilleurs moments.

Préparer la maison le jour même

La préparation du chapitre 2 se termine le matin de la séance : surfaces dégagées, lits faits sans plis, comptoirs vides, rideaux ouverts, lumières allumées dans les pièces sombres, toilettes fermées, poubelles disparues, animaux absents ou parqués, voitures déplacées de l'entrée. Prévoyez du temps : une maison prête en vitesse se photographie comme une maison prête en vitesse.

Dites au photographe ce qui a été préparé et ce qui reste à faire ; certains aident au dernier rangement, d'autres photographient tel quel. Clarifiez-le avant, pas pendant.

Accompagner ou laisser faire

Restez disponible mais pas collant. Le propriétaire qui suit le photographe dans chaque pièce ralentit la séance et finit par défaire la mise en scène ; le propriétaire introuvable laisse des questions sans réponse (comment ouvrir le cabanon, où est le disjoncteur). Le juste milieu : une visite rapide au début, un téléphone à portée de main, puis laissez-le travailler.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que le photographe vous demandera

Un photographe expérimenté vous demandera l'orientation de la maison, les pièces prioritaires, les éléments à ne pas montrer (voisinage sensible, numéros visibles), et l'horaire souhaité de publication. Ayez ces réponses prêtes : la séance n'en sera que meilleure (le chapitre 7 traite de la vie privée).

Les limites de la retouche

Corriger la lumière, redresser les lignes, accroître un peu la netteté : des ajustements habituels, qui représentent la pièce telle qu'un visiteur la verrait de ses propres yeux. Effacer une fissure, faire disparaître un poteau électrique, reverdir une pelouse morte, ajouter une vue qui n'existe pas : des modifications qui changent le bien. La frontière est simple — ce qui peut tromper un acheteur n'a pas sa place dans une image de mise en marché. Le chapitre 6 de ce livre traite la question en entier.

3.4 Choisir les images qui servent la propriété

Trier sans pitié

Une séance produit souvent plus d'images que l'annonce n'en requiert. Le triage est un métier : gardez les images qui informent, coupez les images qui répètent, qui flottent (une porte, un coin de comptoir sans contexte) ou qui montrent une pièce sous son mauvais jour. Une annonce de qualité moyenne mais cohérente bat une annonce surchargée où l'acheteur perd le fil.

Demandez à quelqu'un qui ne connaît pas la maison de lire la série : s'il ne peut pas reconstituer le parcours — combien de chambres, où est la salle de bain principale, y a-t-il un sous-sol fini — le triage a échoué.

L'ordre des images

La première image est la façade ou la pièce la plus forte de la propriété : c'est elle qui apparaît dans les résultats de recherche, minuscule, à côté de dizaines d'autres. Choisissez-la pour la lisibilité en petit format, pas pour la subtilité. Ensuite, suivez le parcours : rez-de-chaussée, étage, sous-sol, extérieur. Les pièces fortes en début de section, les pièces secondaires en appui.

La cohérence avec le texte de l'annonce

Chaque image doit correspondre au texte : si l'annonce dit trois chambres, les images montrent trois chambres ; si le texte dit cuisine rénovée, l'image de la cuisine est à jour. Vérifiez aussi que tout ce qui apparaît inclus dans les images l'est vraiment dans la vente — le luminaire, l'électroménager, le poêle — et précisez les inclusions et exclusions avec votre courtier (→ livre E4). Une image qui montre un bien qui ne se vend pas avec la maison prépare une dispute à la promesse d'achat.

CAS CONCRET — Étienne refait sa grille de triage (dossier fictif)

Étienne, courtier indépendant, remarque que ses annonces reçoivent des visites mais peu d'offres. Il relit ses séries avec sa grille : la première image est souvent une pièce secondaire ; les dimensions annoncées viennent de sources mêlées ; une annonce montre un poêle exclu de la vente. Il corrige les trois points. Sa conclusion : le triage n'est pas de la décoration, c'est de l'exactitude (→ livre N1 pour lire les signaux du marché).

Les images qui manquent

Certaines absences parlent plus que des présences : une annonce sans photo de la salle de bain principale, un sous-sol jamais montré, une cour arrière absente. L'acheteur remplit le blanc par le pire. Si une pièce est difficile à photographier, dites-le au photographe et cherchez l'angle honnête le plus flatteur ; si elle est réellement en mauvais état, la question n'est plus la photo mais la divulgation (→ livre E5).

Après le triage : la mesure, pas la devinette

Les images donnent envie ; elles ne mesurent pas. Une photo ne dit pas si un mur est porteur, si le sous-sol est fini aux normes, ni si le terrain est en zone inondable. L'acheteur sérieux le sait et vérifiera ; votre rôle, côté vendeur, est de ne pas laisser les images suggérer ce que les documents démentent. Indiquez l'origine des dimensions dans l'annonce — mesures du vendeur, du courtier, d'un plan d'étage — et renvoyez aux vérifications qui comptent (→ livre M2).

Les erreurs qui coûtent cher

• Photographier une maison non préparée. Le désordre, les lits défaits et les comptoirs encombrés se voient en grand sur l'écran de l'acheteur ; la séance refaite coûte plus cher que la préparation faite une fois.
• Choisir un photographe sur une seule belle image. Demandez une série complète : c'est la cohérence de l'ensemble qui fait une annonce.
• Laisser l'entente orale. Sans écrit sur la livraison, l'usage et la durée, vous découvrirez les limites au pire moment — par exemple quand vous voudrez réutiliser les images.
• Garder les angles qui agrandissent. Ils attirent des acheteurs qui se sentent trompés sur place ; la visite tourne court et la réputation de l'annonce en souffre.
• Publier vingt images dont douze flottent. La série surchargée noie les pièces fortes ; l'acheteur zappe avant la cuisine.
• Montrer ce qui ne se vend pas. Le poêle exclu, l'électroménager loué, le luminaire sentimental : chaque image est une promesse ; assurez-vous qu'elle est exacte.
• Oublier une pièce. La buanderie ou le cabanon absent de la série devient, dans l'esprit de l'acheteur, un problème caché.

À retenir

• La photo de mise en marché est un outil d'information : elle attire, elle informe, elle filtre — elle ne décore pas.
• Photographe professionnel ou images maison : le choix dépend de la propriété et de ses atouts visuels, pas d'un principe.
• Demandez une série complète du portfolio et une entente écrite sur la livraison, l'usage et la durée (à faire valider par un avocat).
• Préparez une liste de prises de vue pièce par pièce, ordonnée comme un parcours de visite.
• Photographiez chaque pièce à son meilleur moment de lumière ; préparez la maison le matin même.
• Refusez les angles qui trompent sur les dimensions : une image fidèle filtre mieux qu'une image flatteuse.
• Trier sans pitié, ordonner comme un parcours, et vérifier la cohérence entre les images, le texte et ce qui est inclus dans la vente.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste des pièces avec votre courtier, ordonnée comme un parcours, avec les angles souhaités et les éléments distinctifs de votre propriété.
2. Décidez qui photographie : comparez le portfolio complet d'un photographe spécialisé à ce que vous pouvez produire vous-même, en lumière naturelle, avec le temps que vous avez.
3. Négociez l'entente écrite : nombre d'images, délai, format, retouches, usage, durée, fichiers à la fin du mandat — puis faites-la valider par un avocat.
4. Repérez les meilleurs moments de lumière : parcourez votre maison une journée entière et notez, pièce par pièce, les heures favorables.
5. Préparez la maison selon la méthode du chapitre 2, et terminez le matin de la séance.
6. Accueillez le photographe : visite rapide, téléphone à portée de main, puis laissez-le travailler.
7. Triez et ordonnez la série avec votre courtier : première image lisible en petit format, parcours logique, cohérence avec le texte et les inclusions.
8. Faites relire la série par quelqu'un qui ne connaît pas la maison : il doit pouvoir reconstituer le parcours.

Questions à poser

Au photographe : - Pouvez-vous me montrer des séries complètes d'annonces, pas seulement vos meilleures images? - Combien d'images livrez-vous, en quel format, et en combien de temps? - Quelles retouches sont incluses, et lesquelles refusez-vous? - Que faites-vous des fichiers à la fin du mandat, et qui peut les réutiliser? - Avez-vous une assurance professionnelle?

Au courtier : - Selon vous, cette propriété gagne-t-elle à être photographiée par un photographe spécialisé? - Quelles pièces les acheteurs de mon marché veulent-ils voir en priorité? - De quelles sources proviennent les dimensions que nous publierons? - Tout ce qui apparaît sur les images est-il inclus dans la vente? - L'ordre des images vous semble-t-il suivre le parcours de visite?

À l'avocat (entente) : - Cette entente sur l'usage des images me protège-t-elle adéquatement? - Puis-je réutiliser les images pour une nouvelle inscription?

Vérifiez vos acquis

1. Votre cuisine est petite. Un angle très rapproché la fait paraître deux fois plus grande. Que faites-vous?
2. Vous hésitez entre deux photographes. Les deux portfolios vous plaisent. Quel critère supplémentaire vous aide à choisir?
3. L'annonce mentionne un poêle à bois. L'image le montre. Le vendeur veut le garder. Que faut-il faire avant de publier?
4. Quelle est la différence entre corriger la lumière et modifier le bien?
5. Pourquoi une annonce sans photo de la salle de bain principale nuit-elle à la mise en marché?

Réponses

1. Vous refusez l'angle trompeur et cherchez l'angle honnête le plus lisible, bien éclairé. L'image fidèle filtre mieux les acheteurs que l'image flatteuse qui déçoit en visite.
2. Exiger une série complète d'une annonce réelle : la cohérence de l'ensemble — ton, netteté, ordre — révèle le vrai niveau du photographe.
3. Préciser les inclusions et exclusions avec le courtier avant la publication, et ajuster le texte ou les images pour qu'elles correspondent : chaque image est une promesse exacte.
4. Corriger la lumière représente la pièce telle qu'un visiteur la verrait ; modifier le bien change ce que l'acheteur trouvera sur place — effacer un défaut, ajouter une vue. La frontière : ce qui peut tromper un acheteur.
5. Parce que l'acheteur remplit l'absence par le pire : une pièce non montrée devient, dans son esprit, une pièce qui cache quelque chose.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — la conduite du courtier en matière de publicité et de représentation exacte du bien.
• Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) — les pratiques de mise en marché des courtiers membres.
• Barreau du Québec — pour orienter vos questions de droit d'auteur et d'ententes avec les fournisseurs vers un avocat.
• Loi sur le courtage immobilier — le cadre général de la pratique du courtage au Québec (nommée par son titre ; pour son contenu, consultez l'OACIQ ou un avocat).
• Dans cette collection : → livre E4 pour l'ensemble de la mise en marché, → livre N3 pour la publicité conforme, → livre E5 pour la divulgation des défauts, → livre M2 pour le certificat de localisation et les mesures officielles, → livre N1 pour lire les signaux du marché, → livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ, → livre N5 pour les données et les outils numériques.

Chapitre 4 — La vidéo et le drone

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une photo arrête un moment. Une vidéo raconte un déplacement : elle fait monter l'escalier, traverser le salon, ouvrir la porte du balcon. Pour un acheteur qui habite à des centaines de kilomètres, ou qui hésite entre cinq propriétés, cette différence compte. Ce chapitre vous montre à quoi sert une vidéo de présentation, comment préparer un scénario simple, ce qu'il faut demander à un vidéaste qui pilote un drone, et comment traiter la musique, les commentaires et le montage sans vous créer d'ennuis.

Les exemples de ce chapitre reposent sur un dossier fictif : Étienne, courtier immobilier indépendant, qui veut améliorer ses présentations. Les situations décrites sont imaginaires et servent seulement à illustrer la démarche.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décider si une vidéo sert votre mise en marché, ou si elle alourdit votre annonce pour rien ;
• écrire un scénario simple : le parcours, le quartier, les points forts ;
• poser au vidéaste les bonnes questions avant de confier un tournage avec drone ;
• encadrer la musique, les commentaires et le montage pour que la vidéo reste honnête et utilisable ;
• savoir quand consulter un avocat plutôt que décider seul.

Pourquoi c'est important

Une vidéo se regarde en quelques minutes et se partage facilement. C'est sa force et son piège. Sa force : un acheteur éloigné peut se faire une idée du parcours de la maison avant de se déplacer, et une vidéo bien faite peut retenir l'attention plus longtemps. Son piège : une vidéo qui embellit, qui trompe sur les dimensions ou qui utilise de la musique sans autorisation peut vous attirer des reproches — envers les acheteurs, envers le propriétaire, envers des titulaires de droits.

La vidéo est aussi un outil de travail du courtier : elle montre que la propriété a été présentée avec soin. Mais elle ne remplace ni la visite, ni l'inspection, ni les documents officiels. Elle prépare la décision ; elle ne la fait pas. Si vous vendez avec un courtier, la vidéo s'inscrit dans votre plan de mise en marché (→ livre E4) et doit respecter les règles de publicité conforme (→ livre N3).

4.1 À quoi sert une vidéo de présentation

Trois usages qui fonctionnent

Une vidéo de présentation sert rarement à tout montrer. Elle sert le plus souvent à trois choses.

Le parcours de la maison. La caméra suit le chemin naturel d'un visiteur : l'entrée, le rez-de-chaussée, la cuisine, l'étage, les chambres, la salle de bain principale, puis l'extérieur. Ce parcours donne à l'acheteur une sensation d'espace et d'enchaînement que les photos, prises pièce par pièce, ne donnent pas toujours. C'est l'usage le plus courant, et souvent le plus utile.

Le quartier et les abords. Une courte séquence sur la rue, le parc voisin, le trottoir, le stationnement, le chemin d'accès, situe la propriété dans son environnement. L'acheteur qui déménage d'une autre région veut savoir ce qui entoure la maison, pas seulement ce qu'elle contient. Attention : filmer la rue, c'est souvent filmer des voisins et des véhicules — le chapitre 7 de ce livre y revient.

Les points forts. Une vidéo peut mettre en valeur un élément précis : un jardin aménagé, un atelier, une vue, un balcon ensoleillé, un garage spacieux. Ces séquences courtes complètent le parcours sans le remplacer.

Ce qu'une vidéo ne fait pas

Une vidéo ne remplace pas la visite. Elle donne une impression ; la visite confirme. Elle ne remplace pas non plus l'inspection : un défaut invisible à l'œil le reste à la caméra. Elle ne remplace pas les documents : le certificat de localisation, la déclaration du vendeur, les relevés de mesures (→ livre M2). Et elle ne remplace pas le texte de l'annonce : les informations essentielles — le nombre de pièces, les inclusions, les exclusions — restent écrites, claires et vérifiables (→ livre E4).

L'ESSENTIEL — la vidéo prépare, elle ne décide pas

Une vidéo sert à donner le goût de visiter et à situer la propriété. Elle ne prouve rien sur l'état du bien, sur ses limites ni sur ses dimensions. Tout ce qui compte pour la décision se vérifie en visite, dans les documents et auprès des professionnels.

Vidéo maison ou vidéaste professionnel

Étienne, notre courtier fictif, hésite au début : filmer lui-même avec un appareil mobile, ou engager un vidéaste. Les deux options se défendent, mais elles ne se valent pas.

Une vidéo maison coûte peu et se fait vite. Elle convient à une propriété modeste, à un marché très actif, ou à un premier aperçu publié rapidement. Mais une vidéo tremblante, mal éclairée ou au son parasité dessert l'annonce : elle donne de la propriété une impression de négligence.

Un vidéaste professionnel apporte un matériel stabilisé, des plans bien composés, un montage soigné et, souvent, des conseils sur le scénario. En contrepartie, il faut prévoir une entente écrite — qui détient les images, combien de temps, pour quels usages (le chapitre 8 de ce livre traite des ententes avec les fournisseurs).

Le choix dépend de la propriété, du budget de mise en marché et du temps disponible. Dans tous les cas, la vidéo doit rester fidèle au bien : ce qui vaut pour les photos au chapitre 6 vaut aussi pour la vidéo.

4.2 Préparer un scénario simple

Pourquoi écrire le scénario avant de tourner

Tourner sans plan, c'est tourner deux fois. Un scénario simple — une page suffit — évite les oublis (la salle de bain du sous-sol, le cabanon), les allers-retours inutiles et les séquences inutilisables. Il permet aussi au propriétaire de savoir exactement ce qui sera filmé, pièce par pièce, et de préparer la maison en conséquence (voir le chapitre 2).

Le scénario n'est pas une œuvre littéraire. C'est une liste ordonnée de plans, avec pour chacun : le lieu, ce qu'on veut montrer, et à peu près combien de temps.

Les éléments d'un scénario simple

L'ordre du parcours. Décidez du chemin : entrée par la porte avant, ou par le garage ; montée par l'escalier principal ou l'escalier arrière. Un parcours logique aide le spectateur à se repérer. Évitez les allers-retours qui fatiguent.

La durée totale visée. Une vidéo de présentation se regarde en entier ou ne se regarde pas. Visez une durée courte, à ajuster avec votre vidéaste selon le bien. Une vidéo trop longue perd son public ; une vidéo trop courte laisse un sentiment d'incomplétude.

Les plans d'ouverture et de fermeture. La première image accroche : la façade au soleil, l'entrée, un détail signature. La dernière image reste en mémoire : le jardin, la rue tranquille, un plan large. Choisissez-les avant de tourner.

Les points à ne pas filmer. Notez ce qui doit rester hors champ : photos de famille, documents, objets personnels, plaques et numéros visibles, voisins, enfants. Cette liste protège la vie privée des occupants et des tiers (voir le chapitre 7, et → livre N5 pour les outils numériques).

La lumière. Indiquez pour chaque pièce le meilleur moment de la journée — celui où la lumière naturelle entre sans éblouir. Le vidéaste ajustera, mais il appréciera de savoir que la cuisine donne à l'est et le salon à l'ouest.

Le plan de tournage : une journée, pas une improvisation

Étienne, dans notre dossier fictif, prépare avec le propriétaire une demi-journée de tournage. La maison est rangée la veille (voir le chapitre 2), les lumières sont vérifiées, les animaux ont un endroit calme, les occupants savent à quelle heure l'équipe arrive et quand elle part. Le vidéaste reçoit le scénario à l'avance, avec les coordonnées du propriétaire et les consignes d'accès.

Un plan de tournage écrit contient : la date, l'heure d'arrivée et de départ prévues, qui sera présent, ce qui sera filmé, ce qui ne le sera pas, et où le propriétaire peut joindre quelqu'un pendant le tournage. Ce document simple prévient les malentendus — et il sert de référence si une séquence contestée apparaît plus tard dans le montage.

CAS CONCRET — dossier fictif : Étienne prépare un tournage

Étienne, courtier indépendant, dresse son premier scénario pour un bungalow en banlieue. Une page : façade, entrée, salon, cuisine, trois chambres, salle de bain, sous-sol aménagé, terrasse, jardin, puis deux plans de rue. Il note en marge : ne pas filmer le mur de photos de famille dans le corridor et vérifier avec la propriétaire si la plaque de la rue doit apparaître. Le jour du tournage, tout suit l'ordre écrit ; le montage prend moins de temps que prévu, parce qu'aucun plan ne manque.

Qui écrit le scénario

Le propriétaire connaît la maison ; le courtier connaît le marché et les attentes des acheteurs ; le vidéaste connaît ce qui se filme bien. Le meilleur scénario réunit les trois : le propriétaire indique les points forts et les zones sensibles, le courtier choisit l'ordre et le ton, le vidéaste traduit tout en plans réalisables. Si vous vendez sans courtier, vous pouvez écrire le scénario vous-même avec le vidéaste — mais faites-le valider par quelqu'un qui connaît le marché local, car un parcours qui ignore ce que les acheteurs cherchent rate sa cible (→ livre N1 pour comprendre votre marché).

4.3 Le drone : ce qu'il faut demander avant

Ce qu'un drone apporte

Un plan pris du dessus situe la propriété d'un coup : la taille du terrain, la forme du lot, la distance aux voisins, l'emplacement du garage, de la piscine, des arbres matures, l'état approximatif du toit. Pour une grande propriété, un terrain boisé, un bord de l'eau ou un immeuble à revenus, ces images donnent une information qu'aucune photo au sol ne donne.

Mais un plan de drone reste une image, pas une mesure. Il ne remplace ni le certificat de localisation, ni un arpenteur, ni une inspection du toit (→ livre M2). Les limites du terrain, les servitudes et les emprises se lisent dans les documents officiels, pas sur une vue aérienne.

L'exploitation des drones est encadrée

Au Canada, l'exploitation des drones est encadrée par Transports Canada. Ce chapitre ne décrit pas ces règles : elles changent, et seule la source officielle fait foi. Ce qui vous concerne, vous propriétaire ou vous courtier, c'est une chose simple : avant de retenir un vidéaste qui pilote un drone, demandez-lui s'il détient les autorisations requises et une assurance adaptée à ce type de tournage.

Un vidéaste sérieux répond sans détour : il explique ce qu'il a le droit de faire, où, et dans quelles conditions, et il peut vous montrer ses autorisations et son attestation d'assurance. Un vidéaste qui esquive la question, qui promet de se débrouiller ou qui minimise (« c'est juste un petit appareil »), vous expose : si un vol cause un dommage ou une plainte, c'est votre mise en marché qui en porte l'ombre.

ATTENTION — demandez avant de signer

Deux questions, avant toute entente : Détenez-vous les autorisations requises par Transports Canada pour ce tournage, à cet endroit ? et Votre assurance couvre-t-elle les vols de drone et les dommages qu'ils pourraient causer ? Une réponse vague à l'une ou l'autre est un signal d'alarme.

Les limites pratiques du drone

Même avec un pilote qui a ses autorisations, tout ne se filme pas forcément, et le voisinage peut être inconfortable à l'idée d'un appareil au-dessus de leurs cours. Quelques précautions pratiques :

• prévenez les voisins immédiats qu'un tournage aérien aura lieu, à quelle date et à quelle heure approximative ;
• demandez au vidéaste ce qu'il ne peut pas filmer et pourquoi, plutôt que ce qu'il peut ;
• n'insistez jamais pour un plan que le pilote refuse : il connaît les limites de ses autorisations ;
• rappelez-vous que la vue aérienne montre aussi les propriétés voisines — le chapitre 7 de ce livre traite du consentement et de la vie privée.

Le drone dans l'annonce

Un beau plan aérien attire l'attention, mais il doit servir l'annonce, pas l'écraser. Une séquence de quelques secondes en ouverture situe le bien ; une vidéo entière en vue plongeante lasse et, surtout, ne montre pas l'intérieur — ce que les acheteurs veulent d'abord voir. Placez le drone au service du parcours, pas l'inverse.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour les règles de vol de drone et les autorisations : Transports Canada, qui publie l'information officielle sur l'exploitation des drones — demandez au vidéaste de vous indiquer ce qui s'applique à votre tournage, et vérifiez auprès de Transports Canada. Pour un incident, une plainte d'un voisin ou un doute sur votre responsabilité : un avocat, à qui vous décrirez l'entente signée avec le vidéaste et les assurances en jeu.

4.4 La musique, les commentaires et le montage

La musique : une question de droits

Une vidéo avec musique tient mieux l'attention — mais la musique que vous entendez à la radio, au cinéma ou en ligne appartient à quelqu'un. L'utiliser dans une annonce publique soulève des questions de droit d'auteur, à poser à un avocat. Les plateformes de diffusion ont aussi leurs propres règles sur la musique.

Trois voies s'offrent à vous, en pratique :

• aucune musique : le son ambiant, bien capté, suffit souvent pour un parcours de maison ;
• de la musique librement utilisable : le vidéaste peut vous proposer des morceaux dont l'usage est permis dans les conditions d'une entente — demandez-lui de vous préciser par écrit ce qui vous permet de l'utiliser, où et pendant combien de temps ;
• de la musique sous licence : une entente spécifique, négociée — là, les coûts et les conditions varient, à vérifier auprès du fournisseur.

Ce qui compte : gardez une trace écrite de l'origine de la musique et de l'autorisation de l'utiliser. Le jour où la vidéo circule largement, cette trace vous sera utile.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un avocat, pour toute question de droit d'auteur : Puis-je utiliser cette musique dans une annonce immobilière publique ? et Que risque-je si la vidéo reste en ligne après la vente ? Apportez-lui l'entente avec le vidéaste et la description de la musique utilisée. Le Barreau du Québec peut vous aider à trouver un avocat pratiquant en propriété intellectuelle.

Les commentaires : voix humaine ou texte

Une vidéo peut être silencieuse, narrée ou sous-titrée. Chaque forme a ses partisans ; ce qui compte, c'est la justesse des mots. Les commentaires — en voix ou en texte — doivent décrire, pas promettre. Une cuisine rénovée se dit si c'est vrai ; la plus belle cuisine du quartier ne se prouve pas. Un jardin orienté au soleil se vérifie ; un jardin de rêve n'informe personne.

Règle pratique : chaque phrase de commentaire doit pouvoir être confirmée par un fait — une visite, un document, une déclaration du vendeur. Si une phrase ne passe pas ce test, coupez-la. La publicité immobilière est encadrée, et les affirmations invérifiables y sont mal vues (→ livre N3).

Le montage : corriger n'est pas modifier

Le montage assemble les plans, ajuste la lumière, stabilise les images, coupe les longueurs. Ces corrections servent la clarté, comme pour la photographie (voir le chapitre 6). Mais le montage ne doit jamais changer le bien : accélérer un déplacement au point de fausser la perception des distances, élargir un cadre au point d'agrandir une pièce, effacer une fissure visible, ajouter un ciel plus bleu au point de tromper sur l'ensoleillement — tout cela traverse la ligne entre présenter et tromper.

Les images de synthèse, les meubles ajoutés virtuellement, les retouches importantes doivent être identifiées comme telles, dans la vidéo elle-même, pour que le spectateur sache ce qu'il regarde (voir le chapitre 6, et → livre N3).

CÔTÉ COURTIER — la vidéo engage la mise en marché

Une vidéo publiée par un courtier est sa publicité : fidélité au bien, identification des retouches, autorisations sur la musique et les images. Avant de publier, il relit la vidéo comme il relit une annonce : chaque affirmation vérifiable, chaque image fidèle, chaque autorisation documentée. Le courtier qui doute d'un élément le retire plutôt qu'il ne le publie (→ livre B1 pour le cadre de pratique du courtage).

Après la vente : que devient la vidéo

Une vidéo publiée continue de circuler après la vente de la propriété. Nouveaux propriétaires, nouveaux voisins, acheteurs qui comparent : tous peuvent la retrouver. Prévoyez dès l'entente ce qui adviendra des fichiers : qui les détient, combien de temps la vidéo reste en ligne, qui peut demander son retrait (le chapitre 8 de ce livre traite des ententes avec les fournisseurs, et le chapitre 7, de la vie privée).

Les erreurs qui coûtent cher

• Tourner sans scénario. Plans manquants, retours coûteux, montage laborieux : l'économie de préparation se paie deux fois.
• Publier une musique sans autorisation. Retrait possible de la vidéo, question à poser à un avocat, annonce privée de son support le plus visible — au pire moment de la mise en marché.
• Retenir un pilote de drone sans vérifier ses autorisations et son assurance. Un incident pendant le tournage soulève des questions de responsabilité, à poser à un avocat.
• Laisser le montage embellir le bien. Une pièce qui paraît plus grande, un défaut effacé : l'acheteur le découvre en visite, et la confiance ne se répare pas (→ livre E5 sur la divulgation).
• Filmer sans prévenir les occupants et les voisins. Des visages, des véhicules, des cours voisines dans une vidéo publique : des plaintes évitables et un tort durable (voir le chapitre 7).
• Oublier de prévoir la fin de vie de la vidéo. Des fichiers qui traînent en ligne des années après la vente, sans que personne ne sache qui peut les retirer.

À retenir

• Une vidéo sert le parcours, le quartier et les points forts ; elle ne remplace ni la visite, ni l'inspection, ni les documents.
• Un scénario d'une page — ordre, durée, plans d'ouverture et de fermeture, zones à ne pas filmer — économise temps et argent.
• Avant un tournage avec drone : demandez au vidéaste ses autorisations de Transports Canada et son assurance ; une réponse vague est un signal d'alarme.
• La musique s'utilise avec une autorisation écrite, ou pas du tout ; le droit d'auteur est une question d'avocat.
• Les commentaires décrivent, ne promettent pas ; chaque phrase doit pouvoir être confirmée.
• Le montage corrige la lumière et l'assemblage ; il ne change jamais le bien, et les images retouchées s'identifient.
• Prévoyez dès l'entente ce qui advient de la vidéo après la vente.

Votre plan d'action

1. Décidez si la vidéo sert votre mise en marché : parcours, quartier, points forts — ou rien de tout cela.
2. Choisissez entre vidéo maison et vidéaste professionnel, selon la propriété, le budget et le temps.
3. Écrivez un scénario d'une page : ordre du parcours, durée visée, plans d'ouverture et de fermeture, zones à ne pas filmer, moments de lumière.
4. Préparez un plan de tournage écrit : date, heures, personnes présentes, consignes d'accès, coordonnées.
5. Si le tournage comprend un drone, posez les deux questions — autorisations de Transports Canada, assurance — et demandez des réponses claires avant de signer.
6. Réglez la musique par écrit : origine, autorisation, durée, supports.
7. Relisez le montage final comme une annonce : chaque affirmation vérifiable, chaque image fidèle, chaque retouche identifiée.
8. Prévoyez dans l'entente la fin de vie de la vidéo : qui détient les fichiers, combien de temps en ligne, comment demander le retrait.

Questions à poser

Au vidéaste :

• Quels sont vos autorisations pour le tournage au drone, à cet endroit, à cette date ?
• Votre assurance couvre-t-elle les vols de drone et les dommages qu'ils pourraient causer ?
• D'où vient la musique que vous proposez, et qu'est-ce qui m'autorise à l'utiliser, où, pendant combien de temps ?
• Que ne pouvez-vous pas filmer, et pourquoi ?
• Qui détiendra les fichiers à la fin du mandat, et comment puis-je demander le retrait de la vidéo ?

Au courtier :

• La vidéo s'inscrit-elle dans le plan de mise en marché, et à quel moment la publier ?
• Chaque phrase de commentaire peut-elle être confirmée par un fait ?
• Les retouches du montage sont-elles identifiées comme telles ?

À un avocat :

• Puis-je utiliser cette musique dans une annonce publique ?
• Que risque-je si la vidéo reste en ligne après la vente ?
• L'entente avec le vidéaste me protège-t-elle adéquatement ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les trois usages principaux d'une vidéo de présentation.
2. Que doit contenir un scénario simple, au minimum ?
3. Quelles deux questions posez-vous à un vidéaste avant un tournage avec drone ?
4. Un plan aérien remplace-t-il le certificat de localisation ? Pourquoi ?
5. Donnez deux exemples de retouches de montage qui traversent la ligne entre présenter et tromper.
6. Que prévoyez-vous dans l'entente concernant la vidéo après la vente ?

Réponses

1. Le parcours de la maison, le quartier et les abords, les points forts du bien.
2. L'ordre du parcours, la durée totale visée, les plans d'ouverture et de fermeture, les zones à ne pas filmer, et les moments de lumière par pièce.
3. Détenez-vous les autorisations requises par Transports Canada pour ce tournage ? et Votre assurance couvre-t-elle les vols de drone et les dommages qu'ils pourraient causer ?
4. Non. Un plan aérien est une image, pas une mesure : les limites, les servitudes et les emprises se lisent dans le certificat de localisation et les documents officiels.
5. Par exemple : effacer une fissure visible, élargir un cadre pour agrandir une pièce, accélérer un déplacement au point de fausser la perception des distances, ajouter un ciel trompeur sur l'ensoleillement.
6. Qui détient les fichiers, combien de temps la vidéo reste en ligne, et qui peut demander son retrait.

Pour aller plus loin

• Transports Canada : information officielle sur l'exploitation des drones au Canada — autorisations, conditions, restrictions. À vérifier auprès de la source officielle avant tout tournage.
• Barreau du Québec : pour trouver un avocat, notamment en propriété intellectuelle pour les questions de droit d'auteur sur la musique et les images.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) : pour les questions de conduite et de publicité du courtier.
• Loi sur le courtage immobilier et Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé : lois nommées par leur titre ; leur contenu exact et leur application sont des questions pour un professionnel.
• Dans cette bibliothèque : → livre E4 pour la mise en marché, → livre N3 pour la publicité conforme, → livre E5 pour la divulgation des défauts, → livre M2 pour le certificat de localisation, → livre N5 pour les données et les outils numériques, → livre B1 pour le cadre de pratique du courtage, → livre N1 pour comprendre votre marché.

Chapitre 5 — La visite virtuelle et le plan d'étage

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Toutes les personnes qui cherchent une propriété n'habitent pas à quelques minutes de celle-ci. Un acheteur qui travaille à l'extérieur de la région, une famille qui déménage d'une autre ville, un investisseur qui compare des immeubles dans plusieurs quartiers : tous ces acheteurs dits éloignés veulent voir la propriété avant de prendre un avion ou de faire un déplacement de plusieurs heures. La visite virtuelle et le plan d'étage sont les deux outils qui répondent à ce besoin.

Ce chapitre explique, en termes simples, ce que sont une visite en trois dimensions, une visite à 360 degrés et un plan d'étage ; ce qu'ils apportent à un acheteur qui ne peut pas se déplacer ; et ce qu'ils ne font surtout pas. Parce qu'il y a une limite que ce chapitre répétera souvent : une image n'est pas une mesure. Une visite virtuelle, même très soignée, ne remplace ni une visite sur place, ni un certificat de localisation, ni une vérification diligente. Le plan d'étage, non plus. Ces outils ouvrent la porte ; ils ne font pas la vérification.

Dans ce chapitre, vous croiserez deux dossiers fictifs : Mélanie et Louis, qui mettent en marché leur maison avec leur courtier, et Étienne, un courtier indépendant qui veut améliorer ses présentations. Leurs situations servent à illustrer ; elles ne décrivent aucune personne réelle.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître, en mots, les grandes formes de visite virtuelle et savoir laquelle correspond à votre besoin ;
• lire un plan d'étage avec un regard critique — savoir ce qu'il montre, ce qu'il laisse dans l'ombre et d'où viennent ses dimensions ;
• préparer une liste de questions à poser au fournisseur de la visite virtuelle : qui détient les fichiers, combien de temps ils restent en ligne, ce qui arrive à la fin du mandat ;
• choisir, avec votre courtier, ce qui mérite d'être montré en visite virtuelle et ce qui exige une visite en personne.

Pourquoi c'est important

Pour beaucoup d'acheteurs, surtout ceux qui sont loin, la visite virtuelle est un atout. Pour un vendeur, c'est un outil de mise en marché : il peut amener des visiteurs mieux informés — des personnes qui ont déjà vu la propriété de façon approximative et qui se déplacent quand même, parce que les images leur ont donné envie de la voir en personne.

Mais cet outil a un revers. Une visite virtuelle qui montre mal — angles trompeurs, pièces trop grandes, défauts invisibles — déçoit l'acheteur sur place, et cette déception peut coûter la visite ou l'offre. Et un plan d'étage dont les dimensions sont présentées comme exactes alors qu'elles ne le sont pas crée des malentendus difficiles à corriger. Ce chapitre vous aide à tirer le meilleur de ces outils sans leur faire dire ce qu'ils ne disent pas.

5.1 Les formes de visite virtuelle, en mots

DÉFINITION — visite virtuelle

Ensemble d'images ou de séquences qui permettent de visiter une propriété à distance, sur un écran, sans s'y déplacer. Le terme regroupe plusieurs technologies très différentes ; c'est pourquoi il faut toujours demander laquelle est offerte.

Il existe, à grande échelle, trois familles de visites virtuelles. Vous n'avez pas besoin de connaître la technologie exacte ; vous avez besoin de savoir ce que chacune permet de faire.

La visite à 360 degrés. C'est une forme courante. Le photographe installe un appareil au milieu d'une pièce, capture l'ensemble de la pièce en une seule image panoramique, puis passe à la pièce suivante. Sur l'écran de l'acheteur, la pièce s'affiche comme une bulle dans laquelle on peut tourner la vue, de gauche à droite, de haut en bas, et se déplacer d'une bulle à l'autre en cliquant sur des points. C'est simple à produire et vite compris.

La visite en trois dimensions. Ici, ce n'est plus une suite de bulles, mais un modèle de la propriété entière dans lequel l'acheteur peut se déplacer : avancer dans un couloir, reculer, traverser une pièce. Le rendu ressemble à un jeu vidéo sobre. L'acheteur garde une impression des proportions et du mouvement entre les pièces — quelque chose qu'une photo, même large, ne donne pas toujours. C'est souvent la forme la plus utile pour un acheteur éloigné.

La visite filmée, ou visite vidéo guidée. Une caméra parcourt la propriété d'un bout à l'autre, parfois avec des commentaires du courtier ou des occupants. C'est moins interactif, mais la narration guide l'attention : la caméra suit le couloir jusqu'à la chambre du bas, montre la porte de la cour. Étienne, dans notre dossier, préfère cette forme pour les propriétés dont le plan est complexe : le commentaire permet d'expliquer l'enchaînement des pièces.

Il existe aussi des présentations assorties : une visite 360 degrés complétée d'un plan d'étage interactif, sur lequel on voit des points de vue placés dans les pièces ; en cliquant sur un point, on se retrouve dans cette pièce. C'est souvent la combinaison la plus riche, et elle n'exige rien de plus de la part de l'acheteur : c'est le fournisseur qui assemble le tout.

Un mot sur ce que ces outils ne sont pas. Une visite virtuelle, quelle que soit sa forme, n'est pas une mesure. Elle donne une impression des proportions et de l'agencement, pas des dimensions vérifiées. Deux pièces peuvent sembler de même taille sur l'écran alors qu'elles diffèrent ; une pièce peut sembler plus large que dans la réalité si l'objectif est très grand-angulaire. Ce sont des impressions, utiles mais approximatives — et c'est la visite en personne qui les corrige.

L'ESSENTIEL — choisir la forme selon l'acheteur visé

La visite à 360 degrés convient à de nombreuses propriétés ; la visite en trois dimensions aide surtout quand l'acheteur est éloigné ou que le plan est complexe ; la visite filmée sert à guider l'attention. La question n'est pas « quelle est la meilleure technologie », mais « qui va la regarder, et pour quoi faire ».

5.2 Ce qu'elle apporte à l'acheteur éloigné

Prenons le dossier de Mélanie et Louis. Leur maison est en milieu de banlieue ; leur courtier leur signale que les acheteurs potentiels comprennent plusieurs familles qui déménagent d'une autre région — des acheteurs qui ne pourront pas se déplacer chaque fin de semaine. C'est exactement le public de la visite virtuelle.

Pour ces acheteurs, la visite virtuelle remplit trois fonctions.

Première fonction : trier. Un acheteur éloigné regarde souvent plusieurs annonces dans la même fin de semaine, et il ne peut pas tout visiter. La visite virtuelle lui permet de réduire sa liste : celle-ci a un escalier étroit et une salle de bains au rez-de-chaussée seulement — cela ne convient pas ; celle-là a un garage attenant et une entrée indépendante au sous-sol — cela vaut le déplacement. Sans visite virtuelle, il aurait écarté les deux à l'aveugle, peut-être à tort.

Deuxième fonction : se préparer à la visite. L'acheteur qui visite ensuite sur place arrive déjà orienté. Il ne perd pas dix minutes à comprendre l'agencement ; il passe directement aux questions qu'il n'a pas pu se poser sur l'écran : le bruit de la route, la lumière du matin dans la cuisine, l'odeur du sous-sol, l'état réel de la toiture vue de la cour. La visite virtuelle ne fait pas gagner du temps en remplaçant la visite ; elle fait gagner du temps dans la visite.

Troisième fonction : faire visiter à d'autres. Un acheteur éloigné n'est souvent pas seul à décider. Un conjoint resté dans la région d'origine, des parents qui avancent une mise de fonds, un ami dans la construction : la visite virtuelle leur permet de voir la propriété sans déplacement. Leur courtier leur a donné un exemple : une famille de l'extérieur pourrait faire « visiter » la maison à un frère entrepreneur, sur appel vidéo, avant la première visite ; le frère relèverait des points à vérifier, et la famille arriverait avec des questions précises.

CAS CONCRET — Étienne et l'acheteuse de l'autre région (dossier fictif)

Étienne, courtier indépendant, avait l'habitude d'inscrire des propriétés avec photos seules. Un immeuble à revenus qu'il représente a attiré l'intérêt d'une acheteuse vivant à l'extérieur du Québec, incapable de se déplacer avant quelques semaines. Sans visite virtuelle, l'acheteuse aurait probablement attendu — et acheté autre chose entre-temps. Avec une visite en trois dimensions et un plan d'étage interactif, l'acheteuse a fait visiter la propriété à son comptable, à distance, et a réservé un déplacement pour les propriétés qui restaient dans sa liste après le tri. La visite virtuelle n'a pas vendu la propriété ; elle l'a gardée dans la course.

Il faut aussi être honnête sur ce que la visite virtuelle ne donne pas. Elle ne donne pas l'ambiance sonore du quartier, la sensation des planchers, l'odeur d'un sous-sol, l'état réel d'un toit, la hauteur perçue d'un plafond quand on y marche, ni l'effet de la lumière naturelle au fil de la journée. Elle ne dit rien non plus de la mitoyenneté, des servitudes, des marges de recul ou des règlements municipaux qui touchent la propriété. Ces points-là relèvent de la visite sur place et des documents officiels — ce qu'explorent d'autres volets de la bibliothèque, dont le certificat de localisation (→ livre M2) et la divulgation des défauts (→ livre E5).

ATTENTION — la visite virtuelle ne remplace pas la visite

Même la plus belle visite en trois dimensions reste une impression de la propriété, pas la propriété. Un acheteur sérieux visite sur place avant d'acheter ; une offre faite sans visite sur place mérite quelques questions au courtier.

5.3 Le plan d'étage et ses limites

DÉFINITION — plan d'étage

Dessin en deux dimensions qui montre l'agencement d'un niveau d'un bâtiment : les pièces, leurs proportions relatives, les ouvertures, les escaliers, parfois les dimensions inscrites. Ce dessin peut être produit par un professionnel ou reconstruit à partir d'images ; il n'est pas, en soi, un document officiel.

Le plan d'étage est l'outil d'accompagnement naturel de la visite virtuelle. L'acheteur éloigné ne comprend pas toujours l'agencement rien qu'avec les images ; le plan lui donne la carte, la visite la route.

Ce que le plan d'étage fait bien :

• il montre l'enchaînement des pièces — on entre par ici, la cuisine est au bout, la chambre principale est isolée des autres ;
• il donne les proportions relatives — cette chambre est nettement plus petite que celle-là ;
• il montre les ouvrages — escaliers, portes, fenêtres, entrées ;
• il permet de se repérer pendant la visite virtuelle, et de retenir la disposition après.

Ce qu'il ne fait pas, et c'est là que le bât blesse :

• il n'est pas une mesure officielle. Les dimensions inscrites sur un plan d'étage proviennent de sources variées : des plans de l'entrepreneur qui a construit, d'un relevé par un professionnel, d'un assemblage fait par le fournisseur de la visite virtuelle à partir des images, ou d'évaluations approximatives. Ces sources n'ont pas la même fiabilité ;
• il ne remplace pas le certificat de localisation. Le certificat de localisation (→ livre M2) est le document officiel qui montre la propriété dans son cadre réel : terrain, bâtiments, servitudes, marges. Un plan d'étage d'annonce ne montre rien de tout cela. Il montre l'intérieur, pas les limites ;
• il ne donne pas de superficie officielle. La façon de mesurer une propriété — ce qui compte, ce qui ne compte pas — peut varier d'un professionnel à l'autre. Une superficie inscrite sur un plan d'annonce n'a pas nécessairement la même valeur qu'une superficie documentée par un professionnel. C'est une indication, à faire confirmer.

C'est pourquoi une règle pratique domine ce chapitre : l'origine des dimensions doit être demandée. Quand un plan d'étage accompagne une annonce, l'acheteur peut poser une question simple : « ces dimensions viennent d'où ? » La réponse honnête peut être « des plans de l'entrepreneur », « d'un relevé par un arpenteur », « d'une estimation à partir des images — donc approximative ». Chaque réponse change la valeur de l'information. Le vendeur et son courtier doivent avoir cette réponse prête ; l'acheteur doit la demander.

CÔTÉ COURTIER — Étienne prépare sa réponse (dossier fictif)

Étienne a pris l'habitude de noter, pour chaque propriété qu'il représente, l'origine des dimensions affichées sur le plan d'étage : plans de construction, relevé, estimation. Il inscrit cette origine dans ses notes et la donne à tout acheteur qui demande. Il évite ainsi de faire dire au plan plus qu'il ne peut. Pour les obligations de son travail de courtier, il interroge l'organisme qui encadre sa profession (→ livre B1 pour le cadre de la profession et l'OACIQ).

Un dernier point, souvent oublié : le plan d'étage d'annonce n'est pas non plus un plan de construction. Il ne dit pas si un mur porte des charges, si une cloison peut être abattue, si la plomberie permet de déplacer une salle de bains. Un acheteur qui veut rénover consultera des professionnels et posera la question à sa municipalité et, en copropriété, au syndicat. Le plan d'étage d'annonce aide à rêver l'aménagement ; il ne l'autorise pas.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour les dimensions officielles d'une propriété : le courtier ou le notaire, qui vous orientera vers le certificat de localisation (→ livre M2) et les documents du dossier de vente. Pour toute question de mesure qui engagerait une décision d'achat : un arpenteur-géomètre ou un professionnel de la mesure. Pour les dimensions affichées dans une annonce : posez simplement la question au courtier — d'où viennent ces chiffres ?

5.4 Les questions à poser au fournisseur

La visite virtuelle et le plan d'étage sont habituellement produits par un fournisseur extérieur : une entreprise de services spécialisée, parfois le photographe lui-même, parfois un service intégré à la plateforme de mise en marché. Peu importe qui produit le fichier : certaines questions doivent être posées avant de signer, parce qu'elles touchent ce qui arrive après.

Qui détient les fichiers ? C'est la question centrale. Le fournisseur produit la visite ; mais qui peut la publier, la déplacer, la retirer ? Certains fournisseurs conservent les fichiers sur leur plateforme et vous louent l'accès ; d'autres remettent des fichiers que le courtier ou le vendeur peut héberger ailleurs. La différence compte, surtout à la fin du mandat.

Combien de temps le fichier reste-t-il en ligne ? Une visite virtuelle hébergée par un fournisseur extérieur n'est pas éternelle. Elle a une durée de vie — parce que l'hébergement se paie, parce que les formats vieillissent, parce que le fournisseur peut fermer. Demandez : « si ma propriété n'est pas vendue dans un an, la visite virtuelle existera-t-elle encore ? Et à quel coût ? »

Qu'arrive-t-il à la fin du mandat ? Ici, le dossier devient juridique, et ce chapitre ne le tranche pas : il vous dit seulement de le poser par écrit avant de signer. Questions types : Si je change de courtier, le fichier peut-il suivre ? Si la propriété ne se vend pas, puis-je retirer la visite de la circulation ? Puis-je la réutiliser pour une future inscription, ou pour un usage personnel ? Est-ce que quelqu'un peut m'empêcher de la publier ailleurs ? Ces questions touchent le droit d'auteur et les ententes de services — des terrains que le chapitre 8 de ce livre explore, et sur lesquels un avocat peut être consulté.

Quelles images sont incluses, et lesquelles ne le sont pas ? Un fournisseur peut n'inclure que les pièces principales, ou refuser de visiter un sous-sol inachevé, ou exclure des dépendances. Demandez la liste de ce qui sera capturé : elle détermine ce que l'acheteur verra — et ce qu'il imaginera, ce qui n'est pas toujours pareil.

Le plan d'étage est-il interactif, et à partir de quoi est-il dressé ? Si le fournisseur produit aussi le plan d'étage, demandez à partir de quoi : un relevé, des plans existants, une reconstruction à partir des images ? C'est l'occasion d'appliquer la règle du début : l'origine des dimensions se demande et se note.

Qu'est-ce qui arrive aux images des occupants et des objets personnels ? La visite virtuelle capture tout ce qui est dans les pièces, parfois en haute définition. Photos de famille, documents sur un bureau, plaques et numéros visibles, objets de valeur : tout cela peut se retrouver dans le fichier publié. La préparation de la propriété avant la capture (→ chapitre 2) et le consentement des personnes photographiées (chapitre 7) sont les réponses ; mais posez aussi la question au fournisseur : qu'est-ce que vous capturez, et qu'est-ce que je peux faire retirer ?

L'ESSENTIEL — l'entente avec le fournisseur, avant de signer

La règle pratique : demandez que l'entente écrite avec le fournisseur précise l'usage permis, la durée de l'hébergement, le retrait possible, le transfert des fichiers à la fin du mandat, et ce qui arrive aux images des personnes. Faites relire cette entente par un professionnel du droit si elle engage des sommes importantes pour vous. Les éléments à écrire sont détaillés au chapitre 8 de ce livre.

Un mot pour Étienne, dont le dossier ferme ce chapitre. Après une première expérience où une visite virtuelle avait disparu de la circulation au mauvais moment — la propriété était relancée et le fichier, lui, ne suivait plus — il a adopté une pratique simple : avant de signer avec un fournisseur, il note ses questions, obtient les réponses par courriel, et classe les réponses avec l'entente. C'est peu de temps pour beaucoup de tranquillité. Le livre N5 traite des outils numériques du courtier et de leur gestion ; le livre N3, de la publicité conforme — deux voisins directs de cette pratique.

Les erreurs qui coûtent cher

• Traiter le plan d'étage d'annonce comme un document officiel. Il ne remplace ni le certificat de localisation, ni une mesure par un professionnel. Un acheteur qui décide d'après ces chiffres, sans les vérifier, peut découvrir un écart au pire moment.
• Ne pas demander l'origine des dimensions. La question « d'où viennent ces chiffres ? » est simple, gratuite, et change la valeur de l'information. Ne pas la poser, c'est décider sur une source inconnue.
• Croire que la visite virtuelle remplace la visite sur place. Aucune technologie ne remplace l'oreille, le nez, la plante des pieds et la lumière du jour. L'acheteur qui saute la visite achète une impression, pas une propriété.
• Accepter des angles qui trompent. Une visite virtuelle peut donner l'impression de pièces plus grandes qu'elles ne sont. C'est le même problème que la retouche d'image (→ chapitre 6, et le livre N3 pour la publicité conforme) : une représentation trompeuse se retourne contre le vendeur dès la visite.
• Perdre le contrôle des fichiers à la fin du mandat. Une visite virtuelle restée en ligne après la vente, ou impossible à retirer, devient un problème de vie privée (chapitre 7 de ce livre). Poser les questions d'hébergement avant de signer.
• Publier ce que les occupants n'ont pas accepté. Objets personnels, documents, photos de famille : ce que la visite capture peut rester visible des années. Préparer la propriété avant la capture vaut mieux que négocier un retrait après.

À retenir

• La visite virtuelle regroupe des formes très différentes : visite à 360 degrés, visite en trois dimensions, visite filmée. Chacune a son usage ; le choix dépend de l'acheteur visé, pas de la technologie à la mode.
• Pour l'acheteur éloigné, la visite virtuelle sert à trier, à se préparer à la visite et à faire visiter à d'autres. Elle ne remplace pas la visite sur place.
• Le plan d'étage montre l'agencement et les proportions relatives. Il ne montre ni les limites, ni les servitudes, ni les superficies officielles. Il ne remplace pas le certificat de localisation (→ livre M2).
• L'origine des dimensions se demande. La réponse — plans de construction, relevé, estimation — doit être notée et communiquée à l'acheteur qui pose la question.
• Avant de signer avec un fournisseur : qui détient les fichiers, combien de temps ils restent en ligne, ce qui arrive à la fin du mandat, ce qui est capturé, ce qui peut être retiré. Par écrit.
• Une image — même en trois dimensions — n'est pas une mesure. C'est la phrase qui résume ce chapitre.

Votre plan d'action

1. Décidez, avec votre courtier, si une visite virtuelle sert votre propriété. Le facteur décisif : la part d'acheteurs éloignés dans votre marché. Une propriété en région éloignée, un plex près d'un pôle d'emploi, une maison de banlieue qui attire les familles en déménagement : la visite virtuelle rapporte davantage quand l'acheteur ne peut pas venir vite.
2. Choisissez la forme de visite selon l'usage prévu. À 360 degrés pour l'essentiel ; en trois dimensions pour un acheteur éloigné ou un plan complexe ; filmée avec commentaires quand il faut guider l'attention. C'est le sujet de la section 5.1.
3. Préparez la propriété avant la capture. Dégagement, propreté, lumière, retrait des objets personnels et des documents : tout ce que le chapitre 2 de ce livre détaille. Ce qui est capturé à la séance peut rester visible des années.
4. Demandez un plan d'étage dont l'origine des dimensions est connue. Notez-la ; donnez-la à votre courtier ; communiquez-la à tout acheteur qui demande.
5. Posez les questions du chapitre au fournisseur, par écrit, avant de signer. Détention des fichiers, durée de l'hébergement, fin du mandat, contenu capturé, retrait possible. Classez les réponses avec l'entente.
6. Vérifiez la cohérence de l'ensemble publié. Ce que la visite virtuelle montre doit correspondre à ce que l'annonce dit et à ce que la visite sur place révèle — c'est le fil du chapitre 9 de ce livre, et la matière du livre E4 sur la mise en marché, ainsi que du livre E5 sur la divulgation des défauts.

Questions à poser

Au courtier :

• Selon vous, une visite virtuelle vaut-elle le déplacement pour ma propriété ? Pourquoi ?
• Quelle forme de visite me conseillez-vous, et quel fournisseur proposez-vous ?
• Les dimensions du plan d'étage viennent de quelle source ?
• Que se passe-t-il si la propriété n'est pas vendue avant l'expiration de l'hébergement de la visite ?
• Ce qui est montré dans la visite correspond-il exactement à ce qui est inclus dans la vente ?

Au fournisseur de la visite virtuelle :

• Qui détient les fichiers après la production ?
• Combien de temps la visite restera-t-elle en ligne, et à quel coût ?
• Puis-je retirer la visite à tout moment ? Qui peut le faire, et comment ?
• Que se passe-t-il avec les fichiers si je change de courtier ?
• Qu'allez-vous capturer, pièce par pièce ? Qu'est-ce que je peux faire retirer après coup ?

Au notaire ou à l'avocat, pour l'entente avec le fournisseur si elle engage beaucoup :

• Cette entente me protège-t-elle sur la durée, le retrait et le transfert des fichiers ?
• Y a-t-il des clauses qui me lient au-delà de la vente de la propriété ?

Vérifiez vos acquis

1. Vrai ou faux : une visite en trois dimensions permet de mesurer une pièce avec précision.

2. Pourquoi dit-on que l'origine des dimensions d'un plan d'étage doit être demandée ?

3. Citez trois questions à poser à un fournisseur de visite virtuelle avant de signer.

4. Le plan d'étage d'une annonce remplace-t-il le certificat de localisation ? Expliquez en une phrase.

Réponses

1. Faux. Une visite virtuelle, quelle que soit sa forme, donne une impression des proportions, pas une mesure vérifiée. Une image n'est pas une mesure.

2. Parce que les sources varient — plans de construction, relevé professionnel, estimation à partir des images — et que la fiabilité de l'information dépend de sa source. Une dimension d'origine inconnue est une indication, pas un fait vérifié.

3. Qui détient les fichiers ; combien de temps ils restent en ligne (et à quel coût) ; ce qui arrive à la fin du mandat — avec, en prime, ce qui sera capturé et ce qui peut être retiré.

4. Non. Le certificat de localisation (→ livre M2) est le document officiel qui situe la propriété dans son cadre — terrain, limites, servitudes — ; le plan d'étage d'annonce montre l'intérieur et l'agencement, pas les limites.

Pour aller plus loin

• Votre courtier, pour choisir la forme de visite et préparer l'annonce.
• Le notaire, pour les documents officiels du dossier — dont le certificat de localisation (→ livre M2).
• Un arpenteur-géomètre ou un professionnel de la mesure, pour toute dimension qui engagerait une décision d'achat.
• Un avocat, pour relire l'entente de service avec le fournisseur quand elle engage des sommes importantes.
• Dans la même collection : le livre E4 sur la mise en marché, le livre E5 sur la divulgation des défauts, le livre N3 sur la publicité conforme, le livre N5 sur les données et les technologies, le livre B1 sur le cadre de la profession et l'OACIQ, et le livre N1 pour comprendre le marché qui influence ces choix.

Chapitre 6 — L'honnêteté des images : ce qu'on retouche et ce qu'on ne retouche pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une photo de propriété n'est jamais neutre. Elle choisit un angle, un moment de la journée, une lumière. Elle cadre, elle recadre, elle corrige. Tout cela fait partie du métier de bien présenter une maison — et c'est légitime. Mais il existe une frontière, et ce chapitre parle d'elle : la frontière entre présenter une propriété sous son meilleur jour et montrer une propriété qui n'est pas celle qu'on vend.

Ce chapitre ne vous dira pas ce que la loi permet ou interdit — c'est une question pour un professionnel. Il vous donnera plutôt une boussole pratique : comment reconnaître une retouche qui corrige la prise de vue d'une retouche qui change le bien, comment identifier clairement les images imaginées ou meublées virtuellement, et qui interroger quand un doute subsiste. Que vous soyez propriétaire vendeur, comme Mélanie et Louis dans notre dossier fictif, ou courtier comme Étienne, cette boussole sert les deux : elle protège l'acheteur contre la tromperie, et elle protège le vendeur contre les conséquences d'une image mal corrigée.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer, en mots simples, une correction technique (lumière, netteté, cadrage) d'une modification du bien lui-même ;
• reconnaître les retouches qui risquent de tromper un acheteur : effacer un défaut visible, ajouter un élément absent, agrandir une pièce, embellir la vue ;
• demander que les images de synthèse, les meubles virtuels et les mises en scène imaginées soient clairement identifiées comme telles dans l'annonce ;
• relire les images de votre annonce avec une liste de contrôle simple : fidèle, identifiée, autorisée ;
• savoir qui interroger en cas de doute : votre courtier, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), et, pour une question de droit, un avocat.

Pourquoi c'est important

L'acheteur d'aujourd'hui commence souvent par des images. Il trie, il compare, il élimine — souvent en quelques secondes par annonce. Les images sont donc le premier contact entre votre propriété et l'acheteur : elles créent l'attente, et elles fixent la référence contre laquelle l'acheteur jugera la visite réelle.

C'est précisément là que l'honnêteté des images devient une affaire pratique, et pas seulement morale. Si les images promettent plus que la propriété ne livre, la visite déçoit. L'acheteur repart avec le sentiment d'avoir été trompé, même si personne n'a voulu le tromper. Il devient méfiant envers tout le reste de l'annonce : le texte, les dimensions, les déclarations du vendeur. Une image embellie au-delà du raisonnable peut ainsi nuire à la vente qu'elle devait servir.

Dans le sens inverse, une image fidèle fait un travail discret mais puissant : elle attire les acheteurs pour qui la propriété convient vraiment, et elle épargne les visites inutiles à ceux pour qui elle ne convient pas. La présentation honnête est donc aussi une question d'efficacité — un sujet traité en détail dans → livre E4.

Enfin, il existe des encadrements pour la conduite du courtier et pour la publicité immobilière. Ce chapitre ne les énonce pas : il vous oriente vers les bonnes personnes et les bons organismes pour les vérifier, notamment l'OACIQ et, pour la publicité, → livre N3.

6.1 Corriger la lumière n'est pas modifier le bien

Commençons par ce qui ne pose en général aucun problème : les corrections techniques. Un photographe professionnel travaille la lumière, l'exposition, la netteté, les couleurs. Il corrige ce que l'appareil a mal traduit, pour que l'image ressemble à ce que l'œil humain aurait vu sur place.

DÉFINITION — correction technique

Une retouche qui vise à rendre l'image fidèle à la réalité : équilibrer la lumière, corriger une dominante de couleur, redresser des lignes, améliorer la netteté, recadrer pour mieux composer. La correction technique ne change pas le bien : elle change la qualité de sa représentation.

Pensez à une pièce photographiée un jour gris de novembre : la photo brute peut paraître sombre et terne, alors que la pièce, avec ses lampes allumées, était chaleureuse. Rééquilibrer la luminosité de cette photo, c'est de la correction technique — l'image se rapproche de ce qu'un visiteur aurait perçu. De même, redresser des lignes verticales que l'objectif a fait pencher, c'est corriger une déformation de l'appareil, pas modifier la maison.

La frontière pratique à retenir est simple : la correction technique corrige la prise de vue ; la retouche qui trompe change le bien. Une question utile pour trancher : un visiteur qui entre dans la pièce reconnaîtra-t-il ce qu'il a vu sur la photo? Si la réponse est oui — même avec une lumière plus flatteuse —, vous êtes dans la correction. Si la réponse est non, ou hésitante, il faut vous demander ce que l'image a ajouté, enlevé ou transformé.

Quelques exemples concrets de corrections habituellement admises, à faire confirmer auprès de votre courtier et, au besoin, de l'OACIQ :

• équilibrer l'exposition entre une fenêtre très lumineuse et un mur plus sombre ;
• corriger une teinte jaune ou bleutée que l'appareil a introduite ;
• redresser les lignes d'un bâtiment photographié d'en bas ;
• recadrer pour retirer un élément du cadre (une poubelle dans un coin, un tuyau au bord de l'image) — attention : recadrer pour sortir un élément du cadre est différent d'effacer un élément au milieu de la pièce, nous y revenons à la section suivante ;
• fusionner deux expositions d'une même pièce pour que la fenêtre et l'intérieur soient tous deux lisibles.

L'ESSENTIEL — la question du visiteur

Avant de valider une image, posez-vous une seule question : la personne qui visitera la propriété reconnaîtra-t-elle la pièce, la façade, le terrain? Si oui, l'image fait son travail. Si non, l'image promet quelque chose que la visite ne tiendra pas.

Dans notre dossier fictif, Mélanie et Louis reçoivent les photos de leur maison de leur photographe. Une prise de vue du salon, faite en fin d'après-midi, paraît presque orange sur l'écran. Le photographe rééquilibre les couleurs : le salon redevient ce qu'il est, un espace clair aux murs pâles. Louis, en regardant le résultat, reconnaît immédiatement sa pièce. C'est une correction technique, et elle sert la présentation.

6.2 Les retouches qui risquent de tromper

Passons maintenant à l'autre côté de la frontière : les retouches qui changent le bien. Celles-là méritent votre vigilance, parce qu'elles risquent de tromper l'acheteur — et de créer des problèmes au vendeur et au courtier.

DÉFINITION — retouche qui change le bien

Une modification qui ajoute, enlève ou transforme un élément de la propriété dans l'image : effacer un défaut visible, ajouter une vue ou un élément paysager, agrandir une pièce, gommer un voisinage encombrant, modifier l'état d'une surface. L'image ne représente plus le bien tel qu'il est : elle représente un bien amélioré qui n'existe pas.

Le test, encore une fois, est celui du visiteur. Mais ici, il se précise : la retouche qui trompe porte sur des choses que l'acheteur compte dans sa décision. Un acheteur peut pardonner une lumière flatteuse ; il ne pardonne pas une fissure absente de la photo, une pièce plus grande sur l'écran que dans la réalité, ou une vue sur le fleuve qui n'existe pas depuis les fenêtres.

Voici les familles de retouches à surveiller, avec des exemples concrets :

Effacer un défaut visible. Une fissure au coin d'un mur, un fil électrique qui pend, une tache au plafond, une fenêtre embuée, un pan de clôture penché. Effacer l'un de ces éléments de l'image, c'est présenter un bien sans un défaut qu'il a. Or, un défaut visible sur place mais absent des images crée un écart que l'acheteur remarque — et qu'il interprète. À noter : un défaut connu du vendeur soulève aussi des questions de divulgation, un sujet couvert par → livre E5 ; demandez à votre courtier et à votre notaire comment le traiter.

Agrandir ou rétrécir. Une retouche qui élargit visuellement une pièce, qui allonge un couloir ou qui fait paraître un terrain plus vaste change une donnée que l'acheteur utilise pour juger si la propriété lui convient. Les angles de prise de vue peuvent déjà créer cet effet sans retouche — c'est une raison de plus pour relire les images avec un œil critique, et pour indiquer clairement l'origine des dimensions annoncées (→ livre M2 pour le certificat de localisation et les mesures officielles).

Ajouter ce qui n'existe pas. Une vue sur un plan d'eau, des arbres matures, un ciel dégagé à la place d'un jour gris, un gazon vert en pleine saison morte, un voisinage gommé. L'ajout embellit une réalité que l'acheteur vérifiera sur place — ou ne vérifiera pas avant de faire une offre, ce qui est pire.

Modifier l'état. Rendre neuf ce qui est usé : un plancher rayé lissé, une baignoire ébréchée réparée sur l'image, une toiture repeinte en pixels. L'acheteur qui visite compare l'image et la réalité ; l'écart devient une question, et la question devient une négociation — ou un retrait.

ATTENTION — l'écart se retourne contre vous

Une image plus belle que la propriété ne fait pas seulement perdre du temps : elle crée de la méfiance. L'acheteur qui découvre un écart se demande qu'est-ce qu'on me cache d'autre? — et cette méfiance s'étend au texte de l'annonce, aux déclarations et au prix. La présentation honnête est aussi une stratégie de vente.

Un mot sur la responsabilité, sans énoncer de règle : la conduite du courtier en matière de publicité et de présentation des biens est encadrée, et l'organisme à interroger est l'OACIQ. Si vous êtes vendeur sans courtier, la prudence vous appartient entièrement ; si vous travaillez avec un courtier, c'est une conversation à avoir avec lui dès la réception des images. Pour la publicité conforme dans son ensemble, voir → livre N3.

Dans notre dossier fictif, Étienne, courtier indépendant, reçoit d'un fournisseur un lot de photos pour un condominium. Une image du balcon montre une vue dégagée sur les toits ; en vérifiant sur place, Étienne remarque que la photo a gommé une structure métallique qui occupe une bonne partie du champ. Il demande au fournisseur de reprendre l'image telle quelle. Son réflexe est simple : il ne veut pas que son premier contact avec l'acheteur soit une déception à la visite.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour toute question sur la conduite attendue d'un courtier en matière d'images et de publicité : l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Demandez-lui quelles pratiques de retouche soulèvent des questions dans le contexte du courtage. Pour une question de droit — par exemple un différend sur des images déjà publiées — : un avocat. Demandez-lui comment qualifier l'écart entre l'image et le bien.

6.3 Mettre en scène, imaginer, annoncer

Il reste une troisième catégorie, plus subtile : les images qui ne prétendent pas montrer la réalité, mais une possibilité. Un meuble virtuel placé dans un salon vide. Une image de synthèse d'un projet à venir. Une photo d'inspiration pour suggérer un aménagement. Ces images ont leur utilité — elles aident l'acheteur à projeter — mais à une condition : qu'elles soient clairement identifiées comme ce qu'elles sont.

DÉFINITION — image identifiée

Une image qui porte une mention visible indiquant sa nature : meubles virtuels, image de synthèse, aménagement suggéré, photo d'inspiration. L'identification permet à l'acheteur de savoir, sans visiter et sans deviner, que l'image ne représente pas le bien tel qu'il se présente.

Le principe pratique est celui-ci : l'acheteur ne doit pas avoir à deviner ce qui est réel. Un salon meublé virtuellement peut l'aider à imaginer la vie dans l'espace ; le même salon sans mention peut lui faire croire que les meubles sont inclus ou que la pièce a déjà cet aspect. La différence entre les deux situations tient à une ligne de texte sous l'image.

Trois cas méritent une attention particulière :

Le meuble virtuel. De plus en plus courant, il meuble une pièce vide pour la rendre plus attrayante. Pratique utile pour un condo neuf ou un espace difficile à lire vide. La mention doit être claire et proche de l'image — pas cachée au bas de l'annonce. Si certains meubles sont réels et d'autres virtuels dans la même image, la mention doit le dire.

L'image de synthèse. Elle montre un bien qui n'existe pas encore : un projet de construction, une rénovation envisagée, un développement à venir. Elle a toute sa place dans la présentation d'un projet — à condition d'être identifiée, et à condition que les images du bien actuel, s'il existe, soient aussi disponibles. Pour la mise en marché dans son ensemble, voir → livre E4.

La mise en scène et la dépersonnalisation. Ranger, retirer les objets personnels, ajouter des accessoires neutres pour la séance photo : c'est de la préparation, pas de la tromperie — le sujet est traité au chapitre 2 de ce livre. La ligne à ne pas franchir reste la même : la mise en scène ne cache pas un défaut, elle ne simule pas un état. Un lit bien fait dans une chambre réelle, c'est de la présentation ; un lit dessiné dans une chambre vide sans mention, c'est une image à identifier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mélanie et Louis vendent leur maison dont le sous-sol aménagé, laissé vide, paraît froid sur les photos. Leur photographe propose une version avec meubles virtuels : un divan, une table basse, un tapis. Le courtier accepte, à une condition : chaque image meublée virtuellement porte la mention meubles virtuels — la pièce est vide. À la visite, une acheteuse commente : c'est justement la photo qui m'a fait comprendre le potentiel de la pièce. L'image imaginée a aidé — parce qu'elle était annoncée comme telle.

Un dernier mot sur la cohérence de l'ensemble. L'honnêteté des images ne se joue pas image par image seulement : elle se joue dans la correspondance entre les images, le texte de l'annonce et le bien. Si le texte dit cuisine rénovée et que la photo montre une cuisine d'origine, l'écart interroge. Si une photo montre un poêle et que le texte ne précise pas s'il est inclus, la question reviendra à chaque visite. La cohérence entre l'image, le texte et le bien — et la précision de ce qui est inclus dans la vente — se prépare avec le courtier ; le sujet est développé au chapitre 9 de ce livre et dans → livre E4.

6.4 Qui poser la question en cas de doute

Vous avez relu les images, une vous chiffonne, et vous ne savez pas si elle va trop loin. À qui parler? Voici la carte des interlocuteurs, par type de doute.

Votre courtier, d'abord. C'est la première personne à consulter pour presque tout doute d'image : il voit passer des annonces tous les jours, il connaît les attentes des acheteurs de votre marché, et il porte une responsabilité professionnelle sur la présentation des biens qu'il met en marché. Montrez-lui les images une par une et posez la question du visiteur : celui qui visitera reconnaîtra-t-il la pièce? Pour le cadre du courtage et le rôle de l'OACIQ, voir → livre B1.

L'OACIQ, pour la conduite du courtier. Si votre doute porte sur ce qu'un courtier peut ou ne peut pas faire — retouches, mentions, publicité —, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec est l'organisme à interroger. Il ne s'agit pas de dénoncer : il s'agit de vérifier une pratique avant de la publier. Pour l'ensemble des règles de publicité immobilière, → livre N3.

Un avocat, pour une question de droit. Une image déjà publiée pose problème? Un acheteur se plaint d'avoir été trompé? Une entente avec un photographe mentionne des retouches que vous ne voulez pas? Ces questions sont de droit, et ce livre ne les tranche pas : elles se posent à un avocat. Le droit d'auteur sur les images — à qui appartiennent les photos, ce que l'entente peut prévoir — est traité au chapitre 8 de ce livre.

Le photographe ou le vidéaste, pour la technique. Si vous ne savez pas si une image a été retouchée, demandez — simplement. Un fournisseur professionnel peut vous dire ce qu'il a corrigé et ce qu'il a modifié, et une entente écrite claire (chapitre 8) rend cette conversation facile. Si vous préparez vous-même vos images, montrez-les à quelqu'un qui ne connaît pas la maison : son œil frais verra les écarts que le quotidien vous cache.

CÔTÉ COURTIER — le réflexe d'Étienne

Dans notre dossier fictif, Étienne s'est donné une règle de travail : aucune image ne part en annonce sans qu'il l'ait comparée à la propriété, sur place ou de mémoire récente. Il note ses doutes, les règle avant la publication et garde la trace de ses échanges avec les fournisseurs. Sa motivation n'est pas la peur : c'est la confiance. Une annonce dont les images tiennent leurs promesses construit la crédibilité qui sert toutes ses ventes suivantes.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un doute sur une image avant publication : votre courtier, avec la question du visiteur en main. Un doute sur la conduite d'un courtier ou d'une pratique de publicité : l'OACIQ — demandez quelle est la pratique attendue. Un différend ou une question de droit sur des images publiées : un avocat — demandez-lui comment décrire l'écart entre l'image et le bien, et quoi conserver comme traces.

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser partir en annonce une image non relue. L'écart se découvre à la visite, au pire moment : devant l'acheteur, qui transforme sa déception en méfiance générale envers l'annonce.
• Effacer un défaut visible et croire que personne ne le remarquera. Le défaut, lui, sera remarqué — sur place. Ce qui sera remarqué aussi, c'est son absence des images.
• Publier des meubles virtuels sans mention. L'acheteur qui visite une pièce vide après avoir vu un salon meublé se sent trompé, même si la retouche était utile et annoncée quelque part au fin fond de l'annonce.
• Confondre flatteur et trompeur. Une lumière chaleureuse, un angle bien choisi : flatteur. Une pièce agrandie, une vue ajoutée : trompeur. La nuance se juge avec la question du visiteur.
• Traiter un doute d'image comme une question d'opinion. Ça paraît correct n'est pas une vérification. Un doute d'image se règle avant la publication : avec le courtier, le fournisseur ou, au besoin, l'OACIQ.
• Oublier la cohérence avec le texte. Une image honnête dans une annonce incohérente produit le même effet qu'une retouche trompeuse : l'acheteur ne sait plus quoi croire.

À retenir

• Une image doit représenter fidèlement le bien : c'est la boussole de tout le chapitre.
• La correction technique (lumière, netteté, couleurs, lignes, cadrage) corrige la prise de vue ; la retouche qui trompe change le bien.
• La question du visiteur tranche presque tout : la personne qui visitera reconnaîtra-t-elle ce qu'elle a vu sur la photo?
• Les retouches à surveiller : effacer un défaut visible, agrandir une pièce, ajouter une vue ou un élément, modifier l'état d'une surface.
• Les images de synthèse, les meubles virtuels et les mises en scène imaginées doivent être identifiées comme telles, près de l'image.
• L'honnêteté des images sert la vente : elle attire les acheteurs pour qui la propriété convient et protège la crédibilité de toute l'annonce.
• En cas de doute : le courtier d'abord, l'OACIQ pour la conduite du courtier, un avocat pour une question de droit.

Votre plan d'action

1. Réservez une séance de relecture. Avant la publication, prévoyez une heure pour relire toutes les images de l'annonce, une par une, avec votre courtier si vous en avez un.
2. Appliquez la question du visiteur à chaque image. Pour chacune : la personne qui visitera reconnaîtra-t-elle la pièce, la façade, le terrain? Notez les images qui laissent un doute.
3. Listez les corrections demandées au fournisseur. Pour chaque image douteuse, écrivez ce qui doit être corrigé : retirer la retouche, reprendre la photo, ou ajouter une mention.
4. Vérifiez les mentions. Chaque image meublée virtuellement, de synthèse ou d'inspiration porte une mention visible, près de l'image.
5. Comparez les images au texte de l'annonce. Ce que montre une image et ce que dit le texte racontent la même histoire ; ce qui est inclus dans la vente est précisé.
6. Conservez les traces. Gardez les échanges avec le photographe ou le vidéaste sur les retouches demandées et refusées — elles servent si une question surgit plus tard.
7. Réglez les doutes avant, pas après. Un doute non réglé à la publication devient une question d'acheteur à la visite, ou pire.

Questions à poser

À votre courtier :

• Ces images vous semblent-elles fidèles à la propriété? Lesquelles vous laissent un doute?
• Dans votre expérience, quels écarts entre l'image et la visite déçoivent le plus les acheteurs?
• Comment indique-t-on les meubles virtuels et les images de synthèse dans les annonces que vous publiez?
• Ce que montrent les images est-il cohérent avec le texte de l'annonce et avec ce qui est inclus dans la vente?

Au photographe ou au vidéaste :

• Quelles corrections appliquez-vous d'office à vos images?
• Avez-vous modifié, ajouté ou effacé des éléments dans certaines images? Lesquels?
• Pouvez-vous me livrer, en plus des versions retouchées, les images brutes des mêmes prises de vue?
• Comment marquez-vous les meubles virtuels et les images de synthèse dans vos livraisons?

À l'OACIQ :

• Quelles pratiques de retouche soulèvent des questions dans le contexte du courtage immobilier?
• Quelles mentions sont attendues pour les images qui ne représentent pas le bien tel qu'il est?

À un avocat :

• Une image publiée crée un différend avec un acheteur : comment décrire l'écart, et quoi conserver comme traces?
• L'entente avec mon photographe prévoit-elle clairement ce qui est corrigé et ce qui est modifié?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle question simple permet de distinguer une correction technique d'une retouche qui trompe?
2. Un fil électrique pend au milieu d'un mur. Le photographe propose de l'effacer de l'image. De quel type de retouche s'agit-il, et pourquoi?
3. Une image montre un salon meublé dans un condo vendu vide. À quelle condition cette image peut-elle paraître dans l'annonce?
4. Qui consulter, dans l'ordre, pour un doute sur une image avant sa publication — et pour un différend après?
5. Pourquoi une image plus belle que la propriété peut-elle nuire à la vente?

Réponses

1. La question du visiteur : la personne qui visitera la propriété reconnaîtra-t-elle ce qu'elle a vu sur la photo? Si oui, c'est en général une correction technique ; si non, la retouche a changé le bien.
2. D'une retouche qui change le bien : elle efface un défaut visible que l'acheteur remarquera sur place, créant un écart entre l'image et la réalité.
3. À condition d'être clairement identifiée par une mention visible, près de l'image, indiquant que les meubles sont virtuels et que la pièce est vide.
4. Avant publication : le courtier d'abord, puis l'OACIQ pour la conduite attendue d'un courtier. Après, pour un différend : un avocat, avec les traces des échanges conservées.
5. Parce que la visite déçoit, la méfiance s'étend à toute l'annonce, et l'acheteur se demande ce qu'on lui cache d'autre — l'écart se retourne contre le vendeur.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — pour les questions de conduite du courtier et de pratiques de publicité ; à vérifier auprès de l'organisme.
• Loi sur le courtage immobilier — nommée par son titre ; pour ce qu'elle encadre, demandez à votre courtier, à l'OACIQ ou à un avocat.
• → livre N3 — La publicité immobilière conforme : la publicité conforme, dont les images font partie.
• → livre E5 — Divulguer sans se piéger : la divulgation des défauts connus, à distinguer de leur absence dans les images.
• → livre E4 — La mise en marché : la cohérence de l'annonce et le plan de présentation.
• → livre M2 — Le certificat de localisation : les mesures officielles et l'origine des dimensions annoncées.
• → livre B1 — La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ : le cadre du courtage et le rôle de l'organisme.
• → livre N5 — Données et technologies : les données et les outils numériques.
• → livre N1 — Comprendre le marché immobilier québécois : les indicateurs de marché pour situer votre annonce.
• → livre E3 — Fixer le prix d'inscription : le prix et les attentes que les images contribuent à créer.
• Chapitre 8 de ce livre — le droit d'auteur et les ententes avec les fournisseurs d'images.

Chapitre 7 — Les personnes dans les images : consentement et vie privée

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une maison qui se vend n'est pas une maison vide. Derrière chaque pièce photographiée, il y a des vies : les vôtres, celles de vos enfants, celles d'un locataire qui paie son loyer, celles de voisins dont la cour apparaît en arrière-plan. La caméra entre dans la maison comme y entre un visiteur : avec permission, et avec égards.

Ce chapitre traite des personnes et des vies privées qui se glissent dans les images d'une mise en marché. Qui doit être prévenu avant la séance photo ? Que fait-on des portraits de famille sur la cheminée, des diplômes au mur, des lettres sur le comptoir ? Et surtout : que devient tout ce matériel une fois la maison vendue, alors que les photos continuent de circuler en ligne ? Ces questions ne relèvent pas de la coquetterie : elles touchent la vie privée de personnes réelles, et une négligence ici peut causer un préjudice durable à quelqu'un qui n'a rien demandé.

L'ESSENTIEL — le principe en une phrase

Avant de photographier, de filmer ou de publier : prévenez les occupants, demandez l'accord écrit de ceux dont l'espace ou l'image apparaît, retirez ce qui est personnel, et décidez à l'avance ce que deviendront les fichiers après la vente.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer un intérieur habité pour une séance photo sans exposer la vie privée de ses occupants ;
• prévenir les bonnes personnes avant la séance, et noter qui a dit quoi ;
• obtenir et conserver l'accord écrit des locataires et des voisins concernés ;
• repérer les objets personnels et les documents qui ne doivent jamais apparaître dans une annonce ;
• décider, avec le courtier, ce que deviennent les photos, vidéos et visites virtuelles une fois la transaction terminée ;
• poser les bonnes questions à l'agence et, au besoin, à un avocat.

Pourquoi c'est important

Les images d'une mise en marché vivent longtemps. Une annonce publiée un lundi matin peut être reprise, copiée, archivée et rediffusée des années plus tard, par des sites d'agrégation, par des reprises d'écran, par des curieux. Ce qui était un samedi matin un salon ensoleillé devient, pour qui sait lire les indices, le portrait d'une famille : ses enfants, ses habitudes, ses goûts, ses déplacements.

La plupart des problèmes de vie privée dans les images immobilières ne viennent pas d'une intention mauvaise. Ils viennent de la précipitation : on n'a pas pensé à enlever la facture sur le frigo, on n'a pas prévenu le locataire du rez-de-chaussée, on a laissé la séance filmer la cour du voisin pour avoir « un meilleur cadre ». Or la personne qui apparaît sans le savoir dans une annonce n'a pas de moyen facile de se retirer de cette annonce une fois celle-ci en ligne. La prévention, avant la publication, est donc presque tout.

Ce chapitre vous donne une méthode simple : prévenir, retirer, demander, décider. Quatre gestes, dans cet ordre, pour chaque propriété et chaque groupe de personnes concerné.

7.1 Photographier un intérieur habité

La séance photo entre dans une maison habitée

Un photographe immobilier travaille rarement dans une maison vide. Le plus souvent, la maison est habitée : meublée, décorée, remplie des traces de la vie courante. C'est ce qui donne d'ailleurs aux photos leur chaleur — un intérieur complètement vide photographie mal. Mais l'habitation, c'est aussi la vie privée à l'état visible : qui vit là, avec qui, avec quoi, depuis combien de temps.

Le premier geste, avant même de réserver le photographe, est donc d'informer toutes les personnes qui vivent dans la maison, y compris les adolescents qui pensent que « ça ne les regarde pas », et y compris les colocataires dont la chambre se trouve sur le parcours de la séance. Chacun doit savoir : quand la séance a lieu, quelles pièces seront photographiées, et ce que l'on attend de lui — être absent, être présent, ranger quoi.

Prévenir n'est pas demander la permission de son propre chez-soi

Pour la propriétaire et le propriétaire eux-mêmes, la question est simple : c'est leur maison, c'est leur décision de la vendre et de la faire photographier. Mais les autres adultes de la maison — un conjoint qui n'est pas propriétaire, un enfant majeur revenu vivre à la maison, un colocataire — ont aussi une intimité dans cet espace, et la courtoisie minimale, sinon plus, est de les prévenir avant qu'un objectif n'entre dans leur chambre.

DÉFINITION — la vie privée

L'expression désigne, en pratique, ce qui touche la personne et son foyer de façon intime : son identité, son image, ses proches, ses convictions, ses papiers, son quotidien. Au Québec, la protection des renseignements personnels fait l'objet d'une loi québécoise sur la protection des renseignements personnels, nommée ici seulement : ses règles précises — qui doit faire quoi, dans quel délai — sont une question à poser aux organismes concernés, dont la Commission d'accès à l'information.

Préparer la séance comme un déménagement léger

La préparation d'une séance photo dans un intérieur habité ressemble à une préparation de déménagement léger. On range, on dépersonnalise, on retire. Le chapitre 2 du présent livre traite du dégagement et du rangement général ; ici, on s'attache à ce que le rangement retire de personnel. La règle pratique est la suivante : tout ce qui, sur une photo, permet de deviner qui vit là — nom, visage, métier, croyance, état de santé, habitude de déplacement — se retire ou se déplace hors du cadre.

CAS CONCRET — Mélanie et Louis, fictifs, préparent leur séance

Mélanie et Louis, un couple fictif, préparent la vente de leur maison avec leur courtier. Une semaine avant la séance photo, ils parcourent chaque pièce avec une boîte en carton : les portraits de famille du salon partent dans un tiroir, le calendrier des entraînements de hockey du frigo vient avec eux, le courrier du jour sur le comptoir de la cuisine aussi. Le jour de la séance, ils laissent la maison au photographe et au courtier. Le résultat : des pièces chaleureuses, meublées, ensoleillées — et aucune image qui permette de savoir qui y vit.

La personne qui ouvre la porte au photographe

Le jour de la séance, quelqu'un doit être là : le plus souvent le courtier, parfois la propriétaire ou le propriétaire. Cette personne a un rôle précis : accompagner le photographe, dire ce qui se photographie et ce qui ne se photographie pas, et s'assurer que la préparation de la semaine tient toujours le coup le matin même. Un photographe pressé, laissé seul dans une maison, aura tôt fait de photographier cette petite pièce que l'on voulait garder hors du parcours.

Ce qu'on dit aux enfants

Les enfants qui apparaissent en photo dans une annonce d'une propriété vendue par leurs parents : c'est une question que beaucoup de familles ne se posent jamais — et que d'autres regrettent. La pratique prudente est de ne pas faire apparaître d'enfant dans les images d'une annonce. Un enfant sur une photo de salon, même de dos ou de profil, se retrouve en ligne, associé à une adresse, dans un contexte où personne ne lui a demandé son avis. La règle pratique est simple : pendant la séance photo, les enfants sont ailleurs ; dans les rares images d'ambiance où ils seraient utiles, ils ne sont ni identifiables ni situés.

CÔTÉ COURTIER — ce que le courtier vérifie avant la séance

Le courtier qui accompagne une séance photo vérifie, pièce par pièce, ce qui restera sur les images : noms sur les portes, tableaux et diplômes, photos de famille, papiers visibles, plaques et numéros d'identification, courriers et affaires d'écolier. Il documente la visite et la préparation au dossier de la transaction. La conduite du courtier en matière de publicité et de protection du public relève de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) : → livre B1.

7.2 Les occupants, les locataires et les voisins

Les locataires : la lettre avant l'objectif

Une propriété mise en marché n'est pas toujours vide : elle peut comprendre un ou des logements locatifs. Si vous vendez une propriété dont une partie est louée, la séance photo se heurte à une réalité simple : le logement du locataire est son chez-lui, même si le titre de propriété est à votre nom. La règle pratique est donc de lui demander son accord, par écrit, avant de photographier ou de filmer l'intérieur de son logement, et de convenir avec lui du moment de la séance.

Un locataire prévenu, traité avec égards, coopère plus volontiers : il range, il dégage, il laisse entrer le photographe. Un locataire surpris par une séance photo dans son propre logement — ou qui découvre son salon en ligne — est un locataire froissé, dont la collaboration au reste de la mise en marché (visites, affiches, panneaux) se refroidit d'autant. Un simple mot d'avance évite bien des tensions.

Ce que l'accord écrit du locataire contient

Un accord écrit n'a pas besoin d'être long. Il dit, en substance :

• qui demande (la propriétaire ou le propriétaire, ou la personne mandatée) ;
• ce qui est demandé : photographier et filmer l'intérieur du logement loué, à telle date environ, pour la mise en marché de la propriété ;
• ce que la propriétaire ou le propriétaire fait des images : les confier à son courtier pour l'annonce, à des fins de mise en marché ;
• que le locataire peut refuser, et ce qui se passera alors — photographier seulement l'extérieur, ou les parties communes ;
• la signature, la date, et un exemplaire pour chacun.

Ce texte, s'agissant d'un document qui touche un logement loué, gagne à être relu par le courtier ; s'agissant de sa valeur juridique, c'est une question à poser à un avocat.

Les voisins : la cour d'à côté n'est pas votre décor

Les photos d'annonces prennent souvent plus que la propriété : une vue de la rue, un plan du drone, une prise de la terrasse qui « voit » la cour du voisin. La pratique prudente est d'éviter d'inclure dans les images ce qui identifie la propriété d'autrui : panneau de rue avec l'adresse du voisin, numéro de maison voisin, cour reconnaissable avec ses meubles, sa piscine et ses enfants. Cela se règle par le cadrage : un pas de côté, un objectif plus serré, un angle différent.

Si l'espace d'un voisin doit absolument apparaître — une allée partagée, un terrain adjacent en copropriété, une vue qui fait partie de l'attrait — la courtoisie minimale est de l'avertir, et la pratique prudente, de lui demander un accord écrit. Un voisin dont la cour apparaît en ligne sans qu'on lui ait dit un mot apprend la chose par des inconnus qui visitent la propriété, ou par l'annonce elle-même. Une surprise de ce genre peut abîmer une relation de voisinage.

Les occupants d'une copropriété : les communs ne sont pas à vous seul

En copropriété, la séance photo et surtout la visite virtuelle touchent des espaces communs : hall d'entrée, couloirs, équipements, toiture pour le drone. Ces espaces sont partagés entre les copropriétaires : avant de les photographier pour une annonce, demandez au syndicat si c'est possible. Votre courtier peut vous orienter.

Les visites et les inconnus pendant la mise en marché

La mise en marché d'une propriété habitée amène des inconnus chez vous : visiteurs des visites libres, curieux, voisins qui veulent voir. Pour l'organisation des visites, voir → livre E4 ; pour la divulgation des défauts, → livre E5. Retenons ici ce qui touche les images : pendant les visites, les papiers personnels restent hors de vue, les photos de famille sont rangées, et personne ne photographie vos documents « pour mémoire ». Vous pouvez demander aux visiteurs de ne pas photographier l'intérieur de la maison pendant la visite.

ATTENTION — ne laissez pas un visiteur seul

Un visiteur laissé seul « pour dix minutes » peut photographier ce qu'il veut. L'accompagnement des visites et la préparation de la maison (→ livre E4) valent mieux que dix minutes gagnées.

L'affiche « à vendre » : ce qu'elle dit de vous

Le panneau et l'affiche vendent la propriété, pas la personne. Les coordonnées qui apparaissent sur l'affiche sont celles du courtier. La vendeuse ou le vendeur qui insiste pour ajouter ses propres coordonnées sur les affiches et les annonces publie quelque chose de plus durable que l'annonce : son numéro personnel, sa disponibilité, son identité — à tout vent, pour le temps de la mise en marché et longtemps après. La pratique prudente : une boîte vocale dédiée, un courriel dédié, et le reste confié au courtier.

7.3 Photos d'objets personnels et de documents

Ce qui ne doit jamais paraître dans une annonce

Certaines catégories d'objets ne doivent, par prudence, jamais apparaître dans les images d'une annonce. La liste est courte mais sévère :

• les noms, visages et photographies de famille, surtout d'enfants ;
• les diplômes, prix, trophées nominatifs — ils disent qui vit là, et parfois son métier ;
• les documents administratifs de tout genre : lettres, factures, avis d'imposition, relevés, ordonnances, lettres de l'école ;
• les pièces d'identité, cartes, permis, badges et laissez-passer, même « posés pour faire joli » ;
• les plaques et numéros : plaques de rue nettes, numéros de maison voisins, plaques d'immatriculation des autos dans l'entrée ;
• les objets de croyance et d'engagement intime, quand leur présence sur une photo devient l'étiquette de la propriété ;
• tout ce qui trahit un état de santé : médicaments sur une table de nuit, appareils médicaux visibles ;
• l'agenda de la famille : calendriers complets des activités des enfants et des parents.

Cette liste n'a rien d'exhaustif : c'est une grille de lecture. La question à se poser devant chaque objet est : est-ce que, sur cette image, quelqu'un pourrait savoir quelque chose d'intime sur une personne réelle ? Si oui, l'objet sort du cadre.

Le comptoir de la cuisine, ennemi silencieux

La cuisine concentre les risques : le courrier du jour sur le comptoir, le calendrier du frigo, la facture d'électricité, la note de l'école épinglée. De même, l'entrée : la boîte à clés étiquetée d'une adresse, le badge du travail accroché au crochet. La préparation de la séance inclut un passage systématique sur ces zones chaudes : comptoir, frigo, entrée, table de la cuisine, bureau, chevet des chambres.

Le bureau et la chambre : les pièces à surveiller

Deux pièces méritent un soin particulier. Le bureau, parce qu'il concentre papiers, ordinateurs, identifiants professionnels. La chambre, parce qu'elle concentre l'intime : chevet, médicaments, correspondance. On ne photographie pas un bureau comme on photographie un salon. Deux solutions simples : le bureau se photographie entièrement vidé de ses papiers, ou il se photographie cadré de façon à ce que le plan de travail apparaisse sans les documents. La chambre se photographie entièrement rangée, avec le chevet vidé.

La séance vidéo et la visite virtuelle : mêmes règles, cadrage plus large

La vidéo et la visite virtuelle, traitées aux chapitres précédents, changent l'échelle du problème : la photo cadre et choisit, la visite virtuelle montre tout, dans tous les sens. Le parcours d'une visite virtuelle traverse chaque pièce en continu, capte les documents posés sur un bureau à mi-chemin, la porte de chambre fermée avec le prénom de l'enfant dessus. La préparation d'une visite virtuelle est donc la préparation photo, poussée d'un cran : plus rien de personnel ne doit rester dans le parcours entier, pas même ce qui serait passé inaperçu sur une photo unique.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — le réflexe du fournisseur de services

Un fournisseur de visite virtuelle fictif, venu pour une séance, traverse la maison avec son matériel pendant que le courtier l'accompagne. Devant la chambre de l'aîné, il hésite : la porte affiche un prénom et une affiche d'équipe de soccer — nom du club inclus. Il demande. Le courtier décide : la porte se photographie fermée, sans l'affiche. Le réflexe du fournisseur — demander plutôt que supposer — et celui du courtier — décider plutôt qu'improviser — sont la moitié du travail de protection de la vie privée.

Les réseaux et la maison : ce qu'une photo apprend

Une image d'une annonce n'apprend pas seulement l'identité : elle apprend les habitudes. La photo du salon, prise un samedi matin, montre l'agenda familial ouvert sur la table basse. La photo du garage montre les véhicules de la famille. Ajoutez l'adresse, que l'annonce affiche souvent, et les images en disent long sur le quotidien de la maison. Ce risque ne justifie pas de renoncer aux images ; il justifie de les préparer. Les outils numériques de la mise en marché, et la prudence dans leur usage, font l'objet du → livre N5.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour les questions de vie privée et de protection des renseignements personnels au Québec : la Commission d'accès à l'information du Québec (CAI), qui publie de l'information générale destinée au public. Pour la conduite du courtier en publicité : l'OACIQ. Pour la valeur d'un accord écrit ou d'une entente sur les images : un avocat, de préférence pratiquant en droit de la personne ou en droit privé. Demandez, selon votre question : quelles précautions prendre envers les personnes qui apparaissent sur mes images ; que vaut un accord signé par un locataire ; comment retirer une image déjà en ligne.

7.4 Que faire des fichiers après la vente

Les images survivent à la transaction

La transaction a une fin ; les images, pas toujours. Une fois la propriété vendue et l'annonce retirée, les fichiers restent : chez le photographe qui les a pris, chez l'agence qui les a publiés, dans les archives des sites d'annonces, sur le serveur du fournisseur de la visite virtuelle, dans les sauvegardes de-ci de-là. Ce n'est pas une menace : c'est une réalité technique. La question pratique n'est donc pas « comment tout détruire » — impossible — mais « qui garde quoi, pour combien de temps, et pour quoi faire ».

Ce que l'entente avec le fournisseur doit préciser

Le chapitre 8 du présent livre traite des ententes de droit d'auteur avec les photographes et vidéastes. Retenez ici ce qui touche la vie privée : l'entente écrite avec chaque fournisseur d'images devrait préciser :

• la conservation : combien de temps le fournisseur garde vos fichiers après la fin de son contrat, et sous quelle forme ;
• la restitution ou la destruction : qui, de vous ou de l'agence, reçoit les fichiers originaux à la fin, et ce que le fournisseur en fait ;
• l'usage après la mise en marché : le fournisseur peut-il réutiliser les images dans son portfolio, son site, sa publicité — et si oui, de quelle façon, l'adresse est-elle visible ;
• le retrait : comment demander, en cours de route ou après coup, le retrait d'une image ou d'une série d'images.

Un fournisseur sérieux répond à ces questions sans hésiter, et propose lui-même des réponses. Un fournisseur qui esquive mérite qu'on lui préfère un autre.

L'agence et le « dossier » : ce qu'on garde, ce qu'on jette

Le courtier et son agence constituent, pendant une mise en marché, un dossier : photos, vidéos, plans, texte de l'annonce, visites. Ce dossier sert au suivi de la transaction et, au besoin, à l'exercice de leurs obligations professionnelles. Après la vente, il se règle comme tout dossier : on conserve ce qui doit l'être pour un temps, on détruit le reste, et les délais exacts — qui garde quoi pendant combien de temps — sont une question à poser au courtier et, pour la conduite professionnelle de ce dernier, une matière que l'OACIQ encadre : → livre B1.

Le retrait d'une annonce : ce qui disparaît, ce qui reste

Quand l'annonce se retire, le site d'annonces sur lequel elle paraissait la retire normalement ; demandez au courtier dans quel délai. Mais les images, entre-temps, ont pu être copiées : par des sites d'agrégation, qui ramassent les annonces automatiquement, par des reprises d'écran, par des acheteurs qui les gardent. Ces copies, personne ne les contrôle entièrement. Deux conséquences pratiques :

• le retrait de l'annonce se demande, se confirme et se suit — on ne le présume pas ;
• la préparation des images avant la publication reste la seule protection qui fonctionne à cent pour cent : ce qui n'a jamais été en ligne n'a jamais été copié.

La fin du mandat : remettre la maison, remettre les images

La fin de la relation de courtage, après la vente, inclut des remises : les documents de la propriété (→ livre M2 pour le certificat de localisation) ; et les fichiers de la mise en marché. Pour ces derniers, la pratique prudente est de convenir à l'avance, de préférence dans l'entente avec le fournisseur, de ce que devient chaque type de fichier : les originaux photographiques retournés à la propriétaire ou au propriétaire, ou détruits ; les copies de travail de l'agence, détruites après expiration d'un délai convenu ; les versions en ligne, retirées. Ce qui n'a pas été convenu se négocie à la fin — en position de faiblesse. Convenez plutôt au début.

CAS CONCRET — Étienne, fictif, referme son dossier

Étienne, courtier indépendant fictif, vient de clore la vente d'un immeuble d'habitation dont une unité était louée. Le locataire avait signé un accord écrit pour la séance photo, avec un mois de validité. Après la vente, Étienne fait trois gestes : il demande au photographe la destruction des fichiers du logement locatif photographié ; il retire les images de la page de son site qui présentait l'immeuble ; et il note au dossier du mandat la date du retrait et de la destruction demandée. Trois gestes, dix minutes, et un dossier propre.

Le vendeur qui garde une trace : votre exemplaire des images

La propriétaire ou le propriétaire qui a payé des images — souvent le photographe vend des usages, et le chapitre 8 de ce livre traite de ces ententes — a intérêt à garder, pour soi, un exemplaire complet de ce qui a été publié : annonce, photos, vidéo, lien de la visite virtuelle. Ce dossier personnel sert à vérifier, plus tard, ce qui circule encore de sa maison — et à demander le retrait de ce qui ne devrait plus paraître. Un dossier de mise en marché bien tenu, gardé par la personne qui vend, est la meilleure protection à long terme.

Les erreurs qui coûtent cher

Voici, résumées, les erreurs que ce chapitre a croisées — et ce qu'elles coûtent en pratique.

1. Ne pas prévenir les occupants de la maison avant la séance. Coût : des conflits familiaux ou de colocataires évitables, et des images inutilisables qu'il faut refaire.
2. Photographier le logement d'un locataire sans son accord écrit. Coût : une relation locative empoisonnée pour des mois, un refus des visites, et un différend dont la sortie se négocie mal.
3. Laisser la correspondance et les documents sur le comptoir. Coût : des renseignements personnels d'un occupant publiés en ligne, associés à une adresse, difficiles à retirer.
4. Inclure la cour du voisin dans le décor « pour un meilleur cadre ». Coût : un voisin mécontent, et parfois une séance à refaire.
5. Ne rien convenir avec le photographe du sort des fichiers après la vente. Coût : des images de sa propre maison, publiées ailleurs, hors de contrôle, sans même savoir qui les garde.
6. Publier les coordonnées personnelles de la vendeuse ou du vendeur sur l'affiche. Coût : un numéro personnel en ligne, récupéré, utilisé, longtemps après la vente.
7. Présumer que le retrait de l'annonce efface tout. Coût : la surprise de retrouver sa maison, meublée comme au jour de la vente, sur un site inconnu des années plus tard.

À retenir

• La séance photo entre dans une maison habitée comme un visiteur : prévenue, attendue, accompagnée.
• Les locataires donnent leur accord écrit avant que leur logement ne soit photographié ou filmé.
• Les voisins et les communs : on cadre pour les exclure, ou on les prévient, au besoin avec un accord écrit.
• Rien de personnel ne paraît sur les images : ni nom, ni visage, ni document, ni plaque, ni agenda.
• La visite virtuelle est une photo, mais en continu : la préparation se pousse d'un cran.
• Les fichiers survivent à la vente : le sort de chacun se convient au début, pas à la fin.
• La préparation avant la publication reste la seule protection complète : ce qui n'a jamais été en ligne n'a jamais été copié.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste des personnes concernées par la séance photo : occupants, locataire, voisins proches, syndicat en copropriété.
2. Prévenez chacun, par écrit, de la date et du périmètre de la séance.
3. Demandez l'accord écrit du locataire pour photographier son logement ; convenez de la date et des pièces.
4. Parcourez la maison avec une boîte en carton : tout ce qui est personnel part hors du cadre. Insistez sur comptoir, frigo, entrée, bureau, chevets.
5. Vérifiez le cadrage des vues extérieures : pas d'adresse ni de cour identifiable du voisin.
6. Préparez la visite virtuelle comme la photo, poussée d'un cran : plus rien de personnel dans le parcours entier.
7. Convenez par écrit avec chaque fournisseur : conservation, restitution, usage après la mise en marché, retrait.
8. Après la vente : demandez le retrait de l'annonce, suivez-le, et notez les dates au dossier.

Questions à poser

Au courtier :

• Qui accompagne le photographe le jour de la séance ?
• Qu'est-ce que votre agence garde des images après la vente, et pendant combien de temps ?
• Avez-vous un modèle d'accord écrit pour les locataires et les voisins ?
• Comment demandons-nous le retrait de l'annonce à la fin ?

Au photographe ou au vidéaste :

• Que faites-vous des fichiers originaux après votre contrat ?
• Puis-je recevoir une copie complète à la fin ?
• Utilisez-vous mes images dans votre portfolio ? Avec ou sans l'adresse ?
• Comment demander le retrait d'une image après publication ?

Au syndicat de copropriété :

• Puis-je photographier les parties communes pour l'annonce ?
• Y a-t-il une politique d'affichage ou de photographie des communs ?

Au locataire :

• Êtes-vous d'accord pour la séance photo de votre logement à cette date ?
• Que préférez-vous : être présent, ou absent ?

À un avocat, au besoin :

• Que vaut un accord écrit de photographie signé par un locataire ?
• Comment retirer une image déjà publiée par un tiers ?

Vérifiez vos acquis

1. Un locataire occupe le logement du rez-de-chaussée de la propriété que vous vendez. Que faites-vous avant la séance photo ?
2. Votre frigo porte le calendrier des activités de vos enfants. Que faites-vous ?
3. La meilleure vue de la façade comprend la cour du voisin et son numéro de maison. Que faites-vous ?
4. La vente est conclue. L'annonce est retirée. Les images sont-elles détruites pour autant ?
5. La porte de la chambre de l'aîné porte son prénom. La visite virtuelle traverse cette pièce. Que faites-vous ?

Réponses

1. Vous demandez son accord écrit, vous convenez de la date, et vous lui laissez le choix d'être présent ou absent.
2. Vous le retirez ou le déplacez hors du cadre : un agenda familial publié en ligne apprend les déplacements d'une famille.
3. Vous recadrez : un pas de côté, un objectif plus serré, un angle différent — ou, si la cour du voisin doit apparaître, vous le prévenez et lui demandez un accord écrit.
4. Non, pas nécessairement : les fichiers restent chez le photographe, l'agence et les sites d'agrégation. Le retrait de l'annonce se demande et se suit ; le sort des fichiers se convient au début.
5. Vous retirez l'affiche et le prénom avant la séance : la visite virtuelle traverse chaque pièce en continu, et ce qui passerait inaperçu sur une photo unique paraît sur toute la séquence.

Pour aller plus loin

• Commission d'accès à l'information du Québec (CAI) — information générale du public sur la protection des renseignements personnels.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — encadrement de la conduite du courtier, notamment en publicité et en protection du public.
• Loi québécoise sur la protection des renseignements personnels — nommée ici seulement ; ses règles précises se vérifient auprès de la CAI.
• Barreau du Québec — pour joindre un avocat sur la valeur d'un accord écrit ou le retrait d'une image publiée.

Pour aller plus loin dans la collection : les outils numériques → livre N5 ; la publicité conforme → livre N3 ; la mise en marché et les visites → livre E4 ; la divulgation des défauts → livre E5 ; le certificat de localisation → livre M2 ; la Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ → livre B1.

Chapitre 8 — Le droit d'auteur et les ententes avec les fournisseurs

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez payé un photographe pour les images de votre propriété. Vous avez engagé un vidéaste pour une visite filmée, un fournisseur pour une visite virtuelle, un dessinateur pour un plan d'étage. Une question revient toujours, et elle est rarement posée à temps : à qui appartiennent, au juste, tous ces fichiers ? Qui a le droit de les publier, de les retoucher, de les réutiliser, de les garder après la vente ?

La réponse n'est pas évidente, et ce chapitre ne la tranchera pas à votre place : c'est une question de droit, qui dépend de ce que vous avez signé. Ce que ce chapitre fait, en revanche, c'est vous donner les réflexes pratiques : comprendre que le droit d'auteur existe et qu'il touche tout ce que vous faites produire, savoir ce qu'une entente écrite devrait préciser, éviter les images prises ailleurs, et reconnaître le moment où il faut téléphoner à un avocat.

Étienne, courtier indépendant, accompagne ce chapitre. Il commande régulièrement des photos, des vidéos et des plans pour ses mandats, et il a appris — parfois à ses dépens — que la clarté des ententes avec ses fournisseurs protège autant son client que lui-même. Son dossier est fictif, comme tous ceux de ce livre, mais ses situations sont celles que vivent chaque semaine des vendeurs et des courtiers.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer, en termes simples, que le droit d'auteur existe et qu'il touche les photos, les vidéos, les plans et les textes de votre annonce ;
• reconnaître que l'appartenance des images dépend de l'entente conclue avec le fournisseur, et non d'une règle unique qui vaudrait partout ;
• dresser la liste des éléments qu'une entente écrite avec un photographe ou un vidéaste devrait préciser : usage permis, durée, supports, retouches, accès aux fichiers à la fin du mandat ;
• vérifier, avant de publier, que chaque image de votre annonce a une origine claire et une autorisation claire ;
• repérer les situations où copier des images trouvées ailleurs pose problème, et leur préférer des solutions simples ;
• identifier les moments où une question de droit d'auteur mérite un avocat, et préparer cette rencontre.

Pourquoi c'est important

Les images sont le cœur de la mise en marché. Une annonce sans photos passe souvent inaperçue ; une annonce soignée, avec photos, vidéo et visite virtuelle, donne envie de cliquer et de visiter. Mais chaque image produite est aussi un objet juridique : quelqu'un l'a créée, et cette création peut être protégée.

Le problème, c'est que la question de l'appartenance surgit souvent au pire moment : quand l'annonce est en ligne, quand le mandat change de main, quand la propriété est vendue et que le nouveau propriétaire veut reprendre les photos, ou quand un fournisseur réclame un paiement supplémentaire pour un usage que vous pensiez avoir déjà payé. À ce stade, la discussion est plus difficile, plus longue et parfois plus coûteuse que si elle avait eu lieu avant la séance photo.

Étienne en a fait l'expérience. Un ancien client, dont la maison n'avait pas trouvé preneur au premier mandat, a changé de courtier et voulu réutiliser les photos de la première mise en marché. Le photographe d'alors a répondu que les images avaient été livrées pour une annonce précise, pour une durée précise, et que leur reprise par un autre courtier demandait une nouvelle entente. Personne n'était de mauvaise foi : l'entente initiale était simplement muette sur ce cas. Depuis, Étienne fait préciser par écrit, avant chaque commande, ce qui se passe si le mandat se poursuit, se termine ou change de main.

Ce chapitre ne vous dira jamais à qui appartient quoi : cela dépend de vos ententes et relève du droit. Il vous donnera plutôt les questions à poser et les éléments à écrire, pour que la réponse soit claire avant que le problème n'existe.

8.1 À qui appartiennent les images

DÉFINITION — le droit d'auteur

Le droit d'auteur est une protection qui existe au Québec et ailleurs au Canada, et qui touche les œuvres créées par une personne : entre autres, les photographies, les vidéos, les plans, les dessins et les textes. En termes très généraux, cette protection donne au créateur — et à ceux à qui il accorde des permissions — des droits sur l'utilisation de son œuvre. Ce chapitre ne décrit pas ces droits en détail : c'est une question de droit, à poser à un avocat.

La première chose à comprendre est simple : quand vous payez quelqu'un pour produire des images, vous ne recevez pas automatiquement tout ce que vous imaginez. Payer une prestation et détenir tous les droits sur son résultat sont deux choses différentes. Ce que vous obtenez dépend de ce qui a été convenu — idéalement par écrit — avec le photographe, le vidéaste, le concepteur de visite virtuelle ou le dessinateur.

Concrètement, une entente peut prévoir des formules très différentes. Certains fournisseurs livrent des fichiers pour un usage précis : votre annonce, sur une plateforme précise, pendant la durée du mandat. D'autres accordent une permission plus large : tous les usages liés à la vente de cette propriété, sans limite de temps. D'autres encore transfèrent carrément les fichiers et les droits qui vont avec, souvent à un coût différent. Aucune de ces formules n'est en soi la bonne ou la mauvaise : ce qui compte, c'est qu'elle soit écrite, comprise des deux côtés, et adaptée à votre projet.

L'ESSENTIEL — payer n'est pas posséder

Le paiement d'une séance photo ou d'un tournage couvre la prestation. Ce que vous pouvez faire des fichiers — les publier, les retoucher, les réutiliser, les garder — dépend de l'entente. Faites-la écrire.

Une deuxième distinction utile, sans entrer dans le détail du droit : les fichiers et les permissions ne voyagent pas toujours ensemble. Un fournisseur peut vous remettre des fichiers haute résolution tout en gardant des droits sur certaines utilisations ; il peut aussi vous accorder une permission d'usage sans vous remettre les originaux. Si, à la fin de votre mandat, vous voulez conserver les images pour un usage futur, c'est le moment de le négocier — pas après.

Troisième point : les images ne sont pas les seules créations concernées. Le plan d'étage dessiné pour votre annonce, le texte de votre description rédigé par un tiers, la musique ajoutée à votre vidéo, les infographies de votre dépliant : tous peuvent être protégés de la même façon. Étienne, qui fait écrire les textes de ses annonces par une rédactrice, a une entente qui précise que les textes livrés servent à l'annonce de la propriété visée et à ses propres outils de mise en marché — et rien d'autre. La même logique s'applique à chacun de ses fournisseurs.

CÔTÉ COURTIER — le courtier, maillon d'une chaîne

Le courtier qui commande des images pour le mandat de son client agit entre le propriétaire et les fournisseurs. Une entente claire protège les trois : le client sait ce qu'il peut reprendre après la vente, le fournisseur sait ce qu'il peut réutiliser dans son portfolio, et le courtier sait ce qu'il peut conserver dans ses outils. La pratique du courtier relève de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — voir le livre B1 pour son rôle.

Enfin, une question revient souvent : le propriétaire de la maison photographiée ne détient-il pas naturellement des droits sur les images de sa maison ? La réponse honnête de ce livre est qu'elle ne se résume pas à un oui ou à un non : la maison et son image sont deux choses différentes, et ce qui compte, encore une fois, c'est l'entente. C'est précisément pour cette raison que ce chapitre insiste sur l'écrit : quand la règle n'est pas évidente, elle se choisit et se consigne.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un avocat, pour toute question précise sur l'appartenance d'images, de vidéos, de plans ou de textes : qui détient quoi, ce que votre entente vous permet, ce qu'elle vous interdit. Le Barreau du Québec peut vous orienter vers un avocat. Apportez votre entente et les échanges écrits avec votre fournisseur. Pour les attentes qui touchent la conduite du courtier, l'OACIQ est l'organisme à interroger.

8.2 Ce que l'entente écrite devrait préciser

Une entente écrite n'a pas besoin d'être un long contrat rempli de termes techniques. Un courriel clair, accepté par les deux parties, ou un bon de commande détaillé, peut faire l'affaire ; en cas de doute sur la valeur de ce que vous écrivez, faites-le vérifier par un avocat. Ce qui compte, c'est que les points suivants soient noirs sur blanc avant que le travail ne commence.

L'usage permis. Écrivez ce que les fichiers serviront à faire : l'annonce de cette propriété, sur les plateformes où elle sera diffusée ; les documents de présentation remis aux acheteurs ; les outils du courtier ; éventuellement d'autres usages, comme un site personnel. Plus la liste est précise, moins il y a de place pour les malentendus. Étienne, par exemple, distingue trois usages dans ses ententes : l'annonce, la présentation aux visiteurs, et sa propre vitrine professionnelle — et il fait écrire chacun.

La durée. Une permission d'usage peut être illimitée dans le temps ou liée à une période : la durée du mandat, la durée de la mise en marché, une année. Si votre propriété ne se vend pas du premier coup, ou si le mandat est renouvelé, la question de la durée devient très concrète. Décidez-la d'avance.

Les supports. Les mêmes images peuvent se retrouver sur une plateforme d'annonces, dans un dépliant imprimé, dans un courriel envoyé à des acheteurs potentiels, sur les réseaux sociaux, dans une présentation en visite libre. Chaque support est un usage ; dites lesquels sont permis, et à quelles conditions.

Les retouches. Qui peut retoucher les images, et jusqu'où ? Ce point rejoint le chapitre 6 : les corrections de lumière et de netteté se distinguent des retouches qui changent le bien. Écrivez qui a le droit de retoucher — le fournisseur seulement, le courtier, vous — et rappelez dans l'entente que toute image publiée doit rester fidèle au bien. Pour la publicité de votre annonce, le livre N3 traite de la conformité de l'annonce elle-même.

L'accès aux fichiers à la fin du mandat. C'est le point le plus souvent oublié. Que se passe-t-il quand le mandat se termine, quand la propriété est vendue, ou quand vous changez de courtier ? Les fichiers vous sont-ils remis ? Dans quel format ? Pouvez-vous les réutiliser, et où ? Le fournisseur peut-il les conserver, les montrer dans son portfolio, les réutiliser autrement ? Autant de questions qui se règlent en une phrase à l'époque de la commande, et en une négociation difficile une fois la vente conclue.

LE FORMULAIRE — le bon de commande du photographe

Beaucoup de photographes et de vidéastes remettent un bon de commande ou une entente standard. Ce document sert à préciser la prestation et les conditions d'usage des fichiers. Lisez-le en entier avant de signer, comparez-le à la liste de ce chapitre, et demandez que les points manquants soient ajoutés. Faites valider le tout par un avocat si un point vous échappe.

Étienne a transformé cette liste en réflexe. Avant chaque commande, il envoie à son fournisseur un court message qui reprend les cinq points : usage, durée, supports, retouches, fichiers à la fin du mandat. La réponse du fournisseur, même brève, devient la trace écrite de l'entente. Ce réflexe lui a pris quelques minutes à installer ; il lui a épargné des heures de discussions, et à ses clients, des surprises.

Un dernier point pratique : gardez tout. L'entente, les courriels, le bon de commande, la facture, la liste des fichiers livrés. Si une question surgit deux ans plus tard — un acheteur qui se plaint d'une image, un fournisseur qui réclame un usage supplémentaire — c'est ce dossier écrit qui permettra à un avocat de vous répondre rapidement.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un avocat, pour faire vérifier une entente avant de la signer, ou pour trancher un désaccord sur l'usage d'images. Demandez-lui notamment : cette entente me permet-elle ce que je veux faire ? Que se passe-t-il à la fin de mon mandat ? Le Barreau du Québec peut vous orienter vers un avocat qui conseille sur ces questions.

8.3 Utiliser des images trouvées ailleurs

La tentation est grande. Vous cherchez des images pour compléter une annonce : une photo du quartier, une vue aérienne, une image d'inspiration pour un dépliant. Une recherche rapide, quelques résultats séduisants, un copier-coller — et l'annonce est enrichie. Le problème, c'est que beaucoup d'images trouvées en ligne appartiennent à quelqu'un : leur auteur, une entreprise, un organisme. Les utiliser sans permission peut créer des difficultés, même avec les meilleures intentions du monde.

La règle pratique de ce chapitre est donc simple : ne mettez en ligne que des images dont vous connaissez l'origine et dont vous détenez l'autorisation. Vos propres photos, prises par vous ; les images produites pour vous dans le cadre d'une entente ; les images explicitement offertes pour un usage libre, avec la vérification de leurs conditions. Tout le reste — une photo repérée sur un autre site, une image tirée d'une autre annonce, un plan repris d'un ancien dépliant — mérite au minimum une question, et souvent une permission écrite.

Un cas courant est la reprise d'images d'une autre annonce. Copier les photos d'un annonceur pour illustrer la sienne, ou pour comparer des propriétés, soulève des questions de droit d'auteur et de conduite professionnelle. Étienne s'est fixé une ligne claire : jamais d'images d'un autre annonceur, même pour un dépliant comparatif, même avec la mention de la source. Si une comparaison sert son client, il demande la permission par écrit, ou il s'en passe.

ATTENTION — la source ne suffit pas

Mentionner l'auteur d'une image reprise ne remplace pas, en soi, une autorisation. Une source indiquée sans permission obtenue peut quand même poser problème. Demandez la permission, par écrit, avant de publier.

Que faire, alors, quand une annonce a besoin d'images que vous n'avez pas ? Quelques pistes pratiques :

• produire les images vous-même, dans le respect des consignes du chapitre 7 sur les personnes et la vie privée ;
• commander les images manquantes à votre fournisseur, en les ajoutant à l'entente décrite à la section 8.2 ;
• demander une permission écrite au détenteur des images, en précisant l'usage, la durée et les supports — la même discipline que pour vos propres images ;
• vérifier les conditions d'usage d'images explicitement offertes pour un usage libre, et conserver la trace de cette vérification.

Un mot aussi sur les images générées ou modifiées par des outils numériques : images de synthèse, meublement virtuel, retouches importantes. Le chapitre 6 rappelle que ces images doivent être identifiées comme telles dans l'annonce. Sur le plan de l'appartenance, elles soulèvent les mêmes questions que les autres : qui a produit le fichier, et que dit l'entente ? Pour les outils eux-mêmes et leurs conditions d'usage, voir le livre N5.

Enfin, rappelez-vous que l'annonce elle-même doit rester fidèle au bien et cohérente avec son texte — le livre E4 traite de l'ensemble de la mise en marché, et le livre E5 de l'obligation de divulguer ce qui doit l'être. Une image empruntée qui embellit ou déplace la réalité double le problème : elle n'est ni autorisée, ni fidèle.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un avocat, avant de publier une image dont l'origine ou l'autorisation est incertaine, et en cas de réclamation liée à une image publiée. Le Barreau du Québec peut vous orienter vers un avocat. Pour les questions de conduite du courtier en matière de publicité, l'OACIQ est l'organisme à interroger.

8.4 Quand consulter un avocat

Ce chapitre a répété une idée : l'appartenance des images et les permissions qui l'accompagnent sont des questions de droit. Voici, en pratique, les moments où un avocat devient le bon interlocuteur.

Avant de signer une entente importante. Si vous commandez un ensemble complet — photos, vidéo, visite virtuelle, plan d'étage — pour une propriété de valeur, ou si votre fournisseur présente une entente standard que vous ne comprenez pas en entier, une courte vérification par un avocat coûte peu et rassure beaucoup. Apportez le document, la liste de vos usages prévus, et vos questions.

Quand un désaccord survient. Un fournisseur réclame un paiement pour un usage que vous croyiez couvert ; un ancien client veut reprendre des images que vous avez commandées ; un annonceur vous reproche d'avoir repris ses photos. Dans chacun de ces cas, la première démarche est de rassembler les écrits — entente, courriels, factures — et de les soumettre à un avocat. Plus le dossier écrit est complet, plus la réponse est rapide.

Quand une réclamation arrive. Une lettre, un courriel, un appel qui vous reproche l'utilisation d'une image : prenez le temps de consulter avant de répondre. Prenez note de la demande, conservez tout, et consultez. Une réponse maladroite peut aggraver une situation qu'une réponse calme règle en quelques échanges.

Quand votre projet dépasse la simple vente. Vous voulez réutiliser les images de votre propriété dans un site personnel, une publication, un usage commercial ; vous êtes un courtier comme Étienne et vous bâtissez une banque d'images pour votre mise en marché ; vous voulez autoriser un tiers à utiliser vos images. Ces usages sortent du cadre habituel de l'annonce : faites-les encadrer par écrit, avec l'aide d'un avocat si nécessaire.

CAS CONCRET — Étienne et la lettre (dossier fictif)

Étienne reçoit un jour un courriel d'un photographe qu'il n'a jamais engagé : une image de son dépliant de quartier ressemble, selon lui, à une photo de son portfolio. Étienne ne panique pas. Il vérifie l'origine de l'image dans son dossier : elle vient de sa propre séance photo, documentée par son entente et sa facture. Il répond courtoisement, joint la trace écrite, et la réclamation s'arrête là. La leçon d'Étienne : c'est le dossier écrit, constitué avant, qui a réglé la question en un courriel.

Un mot sur le choix du professionnel : pour les questions de droit d'auteur, un avocat est l'interlocuteur naturel. Le Barreau du Québec peut vous orienter vers un avocat. Pour les questions qui touchent la conduite du courtier, l'OACIQ est l'organisme à consulter ; pour la conformité de l'annonce elle-même, le livre N3 vous oriente. Et si votre question porte plutôt sur les dimensions annoncées ou le certificat de localisation, c'est le livre M2 qu'il faut ouvrir.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un avocat, pour toute question de droit d'auteur : avant de signer, en cas de désaccord, à la réception d'une réclamation, avant un usage inhabituel de vos images. Demandez-lui ce que votre entente permet, ce qu'elle interdit, et ce qu'il faudrait écrire pour la compléter. Le Barreau du Québec peut vous référer. L'OACIQ est l'organisme à interroger sur la conduite des courtiers.

Les erreurs qui coûtent cher

• Commander des images sans rien écrire. La prestation est payée, mais l'usage des fichiers reste flou ; le malentendu surgit au renouvellement du mandat ou après la vente.
• Confondre paiement et propriété. Croire que parce qu'on a payé la séance, on peut faire des fichiers tout ce qu'on veut, y compris après la fin du mandat.
• Oublier la fin du mandat. Ne rien prévoir pour le moment où le mandat se termine : qui garde les fichiers, qui peut les réutiliser, sous quelle forme.
• Reprendre les images d'un autre annonceur. Un copier-coller rapide, une source mentionnée sans permission : une pratique qui expose à des difficultés, même de bonne foi.
• Signer sans lire l'entente standard du fournisseur. Les conditions d'usage y sont souvent écrites ; les ignorer ne les efface pas.
• Répondre sur le vif à une réclamation. Promettre, payer ou retirer une image dans la précipitation, avant d'avoir consulté et rassemblé les écrits.
• Jeter les traces. Se débarrasser des courriels, factures et bons de commande une fois la vente conclue, alors que c'est ce dossier qui permet de répondre à une question survenue plus tard.

À retenir

• Le droit d'auteur existe et touche les photos, les vidéos, les plans et les textes de votre mise en marché.
• Payer une prestation ne donne pas automatiquement tous les droits sur les fichiers : tout dépend de l'entente.
• Une entente écrite devrait préciser cinq choses : l'usage permis, la durée, les supports, les retouches, et l'accès aux fichiers à la fin du mandat.
• Ne publiez que des images dont vous connaissez l'origine et dont vous détenez l'autorisation ; ne reprenez jamais les images d'un autre annonceur sans permission écrite.
• Gardez toutes les traces : entente, courriels, factures, liste des fichiers livrés.
• Les questions d'appartenance et de permission sont des questions de droit : un avocat y répond, et le Barreau du Québec peut vous en référer un.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste de tout ce que vous faites produire pour votre mise en marché : photos, vidéo, visite virtuelle, plan d'étage, textes, dépliant.
2. Pour chaque fournisseur, vérifiez qu'une entente écrite existe et qu'elle couvre les cinq points : usage, durée, supports, retouches, fichiers à la fin du mandat.
3. Complétez par écrit les points manquants, avant que le travail ne commence.
4. Vérifiez chaque image de votre annonce : origine connue, autorisation détenue, fidélité au bien.
5. Retirez ou remplacez toute image dont l'origine ou l'autorisation est incertaine.
6. Constituez un dossier : ententes, courriels, factures, listes de fichiers — et conservez-le après la vente.
7. En cas de désaccord ou de réclamation, rassemblez les écrits et consultez un avocat avant de répondre.

Questions à poser

Au photographe ou au vidéaste : - Que puis-je faire des fichiers livrés, et pendant combien de temps ? - Quels supports sont couverts : annonce, dépliant, courriels, réseaux sociaux ? - Qui peut retoucher les images, et selon quelles limites ? - Que se passe-t-il à la fin du mandat : les fichiers me sont-ils remis, et sous quelle forme ? - Pouvez-vous utiliser ces images dans votre portfolio ou ailleurs ?

Au courtier : - Quelles ententes avez-vous avec vos fournisseurs d'images, et couvrent-elles mon mandat ? - Que pourrai-je reprendre, comme images, si je change de courtier ou si la propriété ne se vend pas du premier coup ? - Vérifiez-vous l'origine de chaque image publiée dans mon annonce ?

À l'avocat : - Cette entente me permet-elle les usages que je prévois ? - Que devrais-je ajouter pour couvrir la fin du mandat et un éventuel changement de courtier ? - J'ai reçu une réclamation au sujet d'une image : comment répondre ?

Vérifiez vos acquis

1. Vous payez un photographe pour la séance photo de votre maison. Que détenez-vous automatiquement en échange de ce paiement ?
2. Nommez trois des cinq éléments qu'une entente écrite avec un fournisseur d'images devrait préciser.
3. Vous repérez une belle photo du quartier sur le site d'un autre annonceur. Que faites-vous ?
4. Vous recevez un courriel qui vous reproche d'utiliser une image sans autorisation. Quelle est votre première démarche ?

Réponses

1. Rien d'automatique : le paiement couvre la prestation, et ce que vous pouvez faire des fichiers dépend de l'entente conclue avec le fournisseur — d'où l'importance de l'écrire.
2. Au choix : l'usage permis, la durée, les supports, les retouches, l'accès aux fichiers à la fin du mandat.
3. Vous ne la copiez pas. Vous produisez ou commandez une image équivalente, ou vous demandez une permission écrite au détenteur, en précisant l'usage, la durée et les supports.
4. Vous ne répondez pas sur le vif : vous prenez note de la demande, vous rassemblez vos écrits (entente, courriels, factures) et vous consultez un avocat.

Pour aller plus loin

• Barreau du Québec — pour trouver un avocat qui conseille sur le droit d'auteur et les ententes avec des fournisseurs.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — pour les questions sur la conduite des courtiers, y compris en publicité.
• La Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le courtage immobilier au Québec, nommée ici par son titre.
• Le Code civil du Québec — le code qui régit, entre autres, les contrats et la propriété au Québec, nommé ici par son titre.
• Dans cette collection : le livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ ; le livre N3 pour la publicité immobilière conforme ; le livre N5 pour les données et technologies ; le livre E4 pour la mise en marché ; le livre E5 pour la divulgation ; le livre M2 pour le certificat de localisation.

Chapitre 9 — Mettre l'ensemble en ligne et en visite

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mélanie et Louis pensaient en avoir fini : les photos sont prises, la vidéo est montée, la visite virtuelle est prête. Puis leur courtier leur a posé une question simple : est-ce que tout ce qu'on voit à l'écran est exactement ce que l'acheteur verra et achètera? Ils ont repassé l'ensemble, image par image, ligne par ligne — et ils ont trouvé trois écarts entre l'annonce et la maison. Une lampe visible sur la photo d'une pièce mais vendue séparément, une mesure de terrain vieillie dans le texte, un cabanon photographié mais non inclus. Rien de dramatique, mais de quoi tromper.

Ce chapitre est le grand raccord : le moment où la présentation quitte l'écran de préparation et rencontre le monde — l'annonce en ligne, les visites, les commentaires, les ajustements. C'est ici que l'honnêteté des chapitres précédents devient visible pour l'acheteur, et que le travail de préparation des premiers chapitres porte fruit — ou se contredit.

Ce que vous saurez faire

• Vérifier la cohérence entre vos images, le texte de l'annonce et le bien réel avant la mise en ligne.
• Distinguer visite libre et visite privée, et préparer chacune.
• Observer les commentaires des visiteurs sans vous fier à une seule donnée.
• Ajuster la présentation en cours de route, sans rien cacher.

Pourquoi c'est important

Une présentation cohérente, ce n'est pas de l'esthétique, c'est de la confiance. L'acheteur qui découvre un écart entre la photo et la visite ne se dit pas petite erreur : il se demande qu'est-ce qu'ils cachent d'autre? Un seul décalage suffit pour teinter toutes les autres réponses de l'acheteur — sur le prix, sur les délais, sur la négociation. À l'inverse, une présentation qui correspond exactement au bien, où tout ce qui est montré est inclus dans la vente, peut accélérer les décisions et réduire les malentendus.

Ce chapitre ferme aussi la boucle pratique : il vous montre quoi regarder une fois que tout est en ligne, et comment corriger en cours de route sans recommencer à zéro.

9.1 La cohérence entre les images, le texte et le bien

Trois versions d'une même vérité

Votre propriété existe désormais en trois versions : le bien réel, les images et le texte de l'annonce. Ces trois versions doivent dire la même chose. C'est le test final de tout ce livre — et il se joue la plupart du temps en une seule relecture attentive.

Le piège classique : chaque version a été préparée par une personne différente, à un moment différent. Le photographe est venu après la fin de semaine du ménage; le texte de l'annonce a été rédigé à partir de la fiche d'une entreprise qui a évalué le bien quelques semaines plus tôt; personne n'a comparé les trois ensemble. Mélanie et Louis ont vécu exactement cela : leur annonce mentionnait un cabanon non inclus alors que la visite virtuelle en montrait un, parce que le texte avait été copié d'une mise en marché antérieure.

L'ESSENTIEL — la relecture croisée

Avant la mise en ligne, prenez le temps de comparer, point par point : chaque pièce de la photo existe-t-elle dans le texte? Chaque élément mentionné dans le texte apparaît-il dans les images? Tout ce que montrent les images est-il inclus dans la vente? Ce triple croisement se fait en une séance, avec votre courtier.

Ce qui est montré doit être inclus — ou exclu

C'est la règle la plus fréquente de la cohérence : l'acheteur croit que tout ce qui apparaît dans une image est inclus dans la vente. Les luminaires, les stores, l'électroménager, les cabanons, les piscines et leurs équipements, les poubelles extérieures ou les balançoires : si c'est sur la photo, l'acheteur compte dessus.

La nuance est importante : ce qui est inclus dans la vente relève de la promesse d'achat et de la convention des parties, pas de la photo. Mais une photo qui montre une inclusion et un texte qui annonce une exclusion crée un malentendu inévitable — et un malentendu en immobilier se négocie en argent et en temps.

La solution pratique est simple : avant la séance photo (chapitre 3), décidez avec votre courtier ce qui est inclus et ce qui est exclu. Puis, à la relecture finale :

• retirez de l'image tout ce qui est exclu, ou mentionnez l'exclusion dans le texte de l'annonce en termes clairs;
• retirez du texte tout ce qui n'apparaît nulle part dans le bien;
• signalez à votre courtier tout ce que vous hésitez à inclure ou à exclure.

CÔTÉ COURTIER — le courtier porte la publicité

Une annonce publiée par un courtier est sa publicité : c'est lui qui la vérifie et qui doit pouvoir justifier chaque affirmation. Votre rôle de vendeur : lui donner des informations exactes et signaler chaque changement. Son rôle : vérifier, réviser et publier. → livre N3 pour la publicité conforme dans son ensemble; → livre B1 pour le cadre professionnel du courtage.

Les dimensions : l'origine des chiffres

Si votre annonce ou votre plan d'étage présente des dimensions (superficie habitable, dimensions d'une pièce, superficie du terrain), l'acheteur les lira comme des mesures. Or, une image n'est pas une mesure — nous l'avons vu au chapitre 5. Le texte de l'annonce doit indiquer d'où viennent les chiffres : du certificat de localisation, des plans d'origine, d'une mesure récente — et à qui demander la source.

Le terrain demande une vigilance particulière : la source de référence pour sa superficie est le certificat de localisation, un document dressé par un arpenteur-géomètre. Une superficie mentionnée dans une vieille fiche, dans une évaluation municipale ou dans un texte copié-collé peut différer du certificat — et l'écart se découvre souvent au pire moment, chez le notaire. → livre M2 pour tout le parcours du certificat de localisation.

DÉFINITION — certificat de localisation

Document dressé par un arpenteur-géomètre qui situe l'immeuble, ses bâtiments et ses servitudes par rapport au terrain et aux voisins. C'est la source de référence pour les mesures du terrain. → livre M2.

QUI CONSULTER — et quoi demander, pour les dimensions et le texte de l'annonce

Votre courtier, d'abord : demandez-lui d'où viennent chaque chiffre et chaque affirmation de l'annonce, et faites corriger toute mention qui ne peut pas être justifiée. L'arpenteur-géomètre, si une mesure du terrain doit être confirmée ou mise à jour. Et rappelez-vous que le texte de l'annonce que vous approuvez engage la présentation de votre bien : relisez-le vous-même, ligne par ligne.

Le test des trois écrans

Mélanie et Louis ont adopté une habitude simple que vous pouvez copier : le soir de la mise en ligne, ils ont regardé l'annonce sur trois écrans différents — un ordinateur portable, un téléphone et la tablette de leur courtier. Les surprises ont été nombreuses : une photo qui semblait droite sur l'ordinateur apparaissait inclinée sur le téléphone; le plan d'étage devenait illisible en petit écran; une pièce de la visite virtuelle démarrait dans une direction déroutante. La présentation se consulte souvent en petit format : ce que vous voyez sur votre grand écran n'est pas ce que voit l'acheteur.

9.2 Les visites libres et les visites privées

Deux formats, deux préparations

Une fois l'annonce en ligne, les acheteurs arrivent de deux façons : en visite libre et en visite privée. Ce sont deux formats différents, avec des préparations différentes — et bien des vendeurs ne préparent que le second.

DÉFINITION — visite libre (visite à pied)

Période pendant laquelle plusieurs acheteurs se présentent à des heures fixes, sans rendez-vous individuel, souvent encadrée par le courtier sur place. Le format classique d'une première fin de semaine de mise en marché.

DÉFINITION — visite privée (visite sur rendez-vous)

Rendez-vous individuel entre un acheteur (et son courtier, le cas échéant) et le vendeur ou son courtier, à une heure convenue d'avance. Le format des visites qui suivent souvent la première fin de semaine.

Préparer une visite libre

La visite libre est un exercice de volume : plusieurs personnes en même temps, des heures fixes, une présentation répétée. Ce qui compte :

• La circulation : les visiteurs doivent pouvoir traverser la maison sans obstacle ni dos d'armoire bloquant un passage. Repensez le parcours comme un couloir : entrée, pièces, sortie.
• La circulation de l'information : prévoyez où les visiteurs déposent leurs bottes, où la fiche technique de l'annonce est disponible, où une question trouvera une réponse. Votre courtier gère l'accueil — c'est lui qui anime la visite libre.
• La température et la lumière : allumez les mêmes lumières que pour la séance photo, ouvrez les rideaux, tempérez le chauffage. Une maison fraîche dit mal entretenue, même si elle ne l'est pas.
• Les objets de valeur et les papiers : pendant une visite libre, plusieurs personnes circulent en même temps; rangez bijoux, argent, médicaments, documents d'identité et tout ce qui ne doit pas être vu ni touché. Cette habitude protège aussi votre vie privée — le sujet du chapitre 7.

ATTENTION — les absents ne protègent pas

Il est tentant de s'absenter pendant les visites — et c'est souvent une bonne idée. Mais l'absence ne remplace pas le rangement : ce que vous laissez en vue pendant une visite l'est aussi pour toute personne qui circule, mandatée ou non. La règle du chapitre 2 s'applique doublement ici : la maison est en scène, en permanence.

Préparer une visite privée

La visite privée est plus intime : un acheteur, parfois une famille, un moment plus long. Ce qui change :

• Le temps : l'acheteur a le loisir d'ouvrir des armoires, de regarder derrière les rideaux, de mesurer une pièce. C'est normal — c'est l'objet de la visite. Ne resserrez pas les horaires au point de rendre la visite pressée.
• Vos réponses : préparez-vous aux questions — sur les rénovations, les voisins, l'école, les taxes, les frais de chauffage. La règle d'or du livre sur la divulgation (→ livre E5) s'applique : ce que vous savez, dites-le clairement; ce que vous ignorez, dites-le aussi. Un je ne sais pas honnête vaut mieux qu'une invention.
• Les documents disponibles : les acheteurs sérieux demandent parfois des documents dès la visite. Demandez à votre courtier lesquels il suggère de tenir prêts : factures de rénovations, certificats d'inspection, preuves d'entretien. Ne présentez pas un document que vous n'avez pas relu — un acheteur le lira en entier.

QUI CONSULTER — et quoi demander, sur ce que vous devez dire

Votre courtier, avant les premières visites : faites avec lui le tour de ce que vous savez sur le bien, des défauts connus aux petites réparations récentes, pour convenir de ce qui se dit et de comment. Un notaire ou un avocat, si une situation du bien (un droit d'un voisin, un usage particulier, un différend) vous semble difficile à formuler. → livre E5 pour la divulgation des vendeurs dans son ensemble.

Prévenir les occupants et les voisins

Si le bien est locatif, occupé ou mitoyen, la visite a des spectateurs involontaires : les occupants et les voisins. Prévenez-les à l'avance, en personne ou par écrit, des heures de visite prévues — la courtoisie ici n'est pas seulement une politesse, c'est une précaution : une visite annoncée se déroule mieux qu'une visite surprise. Pour un bien loué, des règles entourent les visites chez un locataire : renseignez-vous auprès de votre courtier ou d'un professionnel avant d'inscrire la moindre heure de visite.

9.3 Mesurer l'effet sans se tromper

Ce qu'on peut regarder — et ce que ça veut dire

Une fois l'ensemble en ligne, la tentation est grande de consulter des chiffres : le nombre de vues de l'annonce, le nombre de clics, les mises en favori, les visites réservées. Ces indications existent et votre courtier peut vous les transmettre. Ce chapitre vous dit comment les lire sans en faire plus qu'elles ne disent.

Le principe : une indication n'est pas une mesure de la valeur de votre bien, ni de la justesse de votre prix. Une annonce très consultée n'annonce rien; une annonce peu consultée pendant une semaine chargée d'un congé ne dit rien non plus. Ces chiffres décrivent une fréquentation, pas un verdict.

ATTENTION — le chiffre unique trompe

Un chiffre lu seul, un soir de découragement, fabrique une conclusion. Personne n'a regardé l'annonce devient personne ne veut la maison. Multipliez les sources — le nombre de visites, les questions reçues, les commentaires des courtiers qui visitent — avant de tirer la moindre conclusion. C'est le travail de votre courtier que de rassembler ces indications et de vous en proposer une lecture.

Les commentaires des visiteurs : une mine d'information

La source d'information la plus riche de la mise en marché, ce sont les commentaires des visiteurs, recueillis par le courtier après chaque visite. Un acheteur qui repart sans rien dire n'a pas dit rien : il a dit quelque chose à la sortie, à son propre courtier, et votre courtier peut recueillir ce mot.

Les thèmes qui reviennent le plus souvent dans ces commentaires — et ce qu'ils veulent dire :

• Le prix : c'est cher pour le secteur, j'ai vu moins cher sur la même rue. Ces commentaires ne fixent pas votre prix, mais ils vous renseignent sur la perception des acheteurs. → livre E3 pour les méthodes de fixation du prix; → livre N1 pour le marché dans son ensemble.
• La présentation : les photos sont belles, mais la cuisine est décevante en vrai. Un écart entre l'image et la visite, vous le savez maintenant, est un problème de cohérence — relisez la section 9.1.
• La condition : le toit a l'air vieux, le sous-sol sent l'humidité. Ces commentaires pointent vers des vérifications diligentes — l'inspection des acheteurs, vos propres documents d'entretien, la divulgation.
• L'usage : pas de lumière dans les chambres du bas, la cour est petite. Ces commentaires sont des faits du bien, pas des défauts à corriger; mais leur répétition vous dit ce que les acheteurs cherchent.

Demandez à votre courtier de vous transmettre les commentaires, formulés en thèmes plutôt qu'en citations individuelles. Un commentaire isolé est une opinion; trois visiteurs qui soulèvent le même point, c'est une tendance — et une tendance, ça se traite.

Ce que vous ne pouvez pas mesurer

Il est tentant de conclure : ça fait trois semaines, personne n'a fait de promesse, la présentation a échoué. Cette conclusion saute des étapes. Le délai entre la mise en ligne et une promesse dépend du marché, du secteur, du moment de l'année, du type de bien, du bassin d'acheteurs — des facteurs sur lesquels la présentation n'a aucune prise. Aucune statistique de performance ne figure ici : les chiffres varient par secteur et par saison, et c'est auprès de votre courtier, qui connaît votre marché, que vous obtiendrez une lecture juste. → livre N1 pour comprendre le marché; → livre E3 pour le prix.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — le courtier lit les signaux

Un courtier ne compte pas les visites : il compare. Combien de visites pour un bien comparable, dans un secteur comparable, à un prix comparable, à pareille saison? C'est cette comparaison, et non un chiffre isolé, qui alimente vos conversations d'ajustement. Demandez-lui : chez nous, à ce stade, est-ce que la fréquentation est dans la norme?

9.4 Ajuster en cours de route

Trois leviers, dans l'ordre

Si la fréquentation et les commentaires suggèrent un ajustement, trois leviers existent, et leur ordre a une logique. Le moins coûteux d'abord, le plus engageant ensuite.

Premier levier : la présentation. Une photo à remplacer (le temps a tourné, une pièce a changé depuis la séance), une précision à ajouter au texte (une inclusion oubliée, une exclusion à formuler), une visite virtuelle dont le point de départ déroutait les acheteurs. Ces corrections sont rapides et ne touchent ni le prix ni le bien. Commencez par là, avec votre courtier.

Deuxième levier : la diffusion. L'ensemble des plateformes et canaux où l'annonce apparaît relève de votre courtier, et c'est une conversation à avoir avec lui : les canaux touchent-ils le bassin d'acheteurs qui recherche ce type de bien? → livre E4 pour la mise en marché dans son ensemble.

Troisième levier : le prix. Le plus lourd des trois, celui qui touche la négociation entière. Un ajustement de prix est une décision de stratégie, pas une réaction à un week-end décevant : elle se prépare avec votre courtier, à partir de comparables et de la lecture du marché. → livre E3.

CAS CONCRET — dossier fictif : le levier mal choisi

Louis, un vendredi soir, veut baisser le prix. Mélanie préfère changer les photos. Leur courtier regarde les commentaires des visites de la fin de semaine : deux visiteurs sur trois mentionnent le même malaise dans la petite chambre du rez-de-chaussée. Le problème n'est ni le prix ni la photo : c'est une pièce encombrée d'un lit trop grand, que la séance photo avait déguisée en bureau. Ils dégagent la pièce un samedi matin, reprennent une photo au téléphone — pas parfaite, mais exacte —, et la fin de semaine suivante, aucun commentaire ne porte sur cette chambre. (Dossier fictif à des fins d'illustration.)

Ce qu'on n'ajuste pas : l'honnêteté

Un ajustement de présentation ne corrige jamais un fait du bien. Une fissure ne se photographie pas mieux qu'elle ne se regarde en visite — et un acheteur la verra chez l'inspecteur, si ce n'est chez vous. La règle du chapitre 6 vaut double en cours de route : ajustez le cadrage, l'éclairage, le texte, l'ordre des photos, le point de départ de la visite virtuelle; n'ajustez jamais un défaut connu, une servitude ou une inclusion. Ce qui est connu se divulgue, et c'est le sujet du livre sur la divulgation. → livre E5.

La reprise d'images en cours de mandat

Les saisons changent, les pièces changent, la présentation peut devoir suivre. Reprendre une photo ou deux en cours de mandat est courant — un jardin en fleurs en juin, une entrée déneigée en janvier. Deux précautions héritées des chapitres précédents s'appliquent intégralement à la reprise :

• la nouvelle photo doit être aussi fidèle au bien que l'ancienne — pas plus flatteuse pour compenser le temps qui passe;
• si vous reprenez vous-même les images, les mêmes règles de vie privée s'appliquent : occupants prévenus, voisins respectés, objets personnels hors du cadre. → livre N5 pour les outils numériques de la mise en marché.

Le moment où la présentation s'arrête

La présentation ne prend pas fin avec une promesse d'achat : elle s'arrête quand la vente se conclut chez le notaire. Entre les deux, l'ensemble peut rester en ligne, selon l'entente avec votre courtier — c'est une question à lui poser dès le début : quand l'annonce est-elle retirée, que deviennent les images et la visite virtuelle à la fin du mandat, qui détient les fichiers? Le chapitre 8 a traité des ententes avec les photographes et vidéastes; le chapitre 7, de la vie privée et de la conservation des fichiers. Entre la promesse et le notaire, le bien reste présenté et visité par des vérificateurs et des inspecteurs : la règle de la maison en scène, elle, ne change pas.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne jamais relire l'ensemble ensemble : images, texte et bien ne sont comparés par personne, chacun supposant que l'autre a vérifié. C'est un écart courant — et évitable.
• Laisser une image contredire le texte : un cabanon photographié et une annonce qui l'exclut; une piscine dans la visite virtuelle et une mention vendue séparément perdue au milieu d'une phrase. L'acheteur ne devine pas : il négocie.
• Reprendre un chiffre d'une vieille fiche : une superficie de terrain copiée d'une mise en marché antérieure, une dimension de pièce mesurée à l'œil. La source doit être nommée; le certificat de localisation doit trancher.
• Négliger la visite libre : ne préparer que les rendez-vous individuels, et laisser le premier week-end de mise en marché dans une maison froide, mal éclairée et encombrée.
• Répondre par invention : une question sur le toit, sur les voisins, sur l'année des fenêtres, et une réponse donnée pour faire plaisir. Un je ne sais pas honnête vaut toujours mieux qu'une invention — vérifiée plus tard.
• Baisser le prix avant d'ajuster la présentation : la baisse est le levier le plus engageant, utilisé en premier par impatience. Elle ne corrige ni une photo trompeuse, ni un texte flou, ni une pièce mal dégagée.
• Retoucher en cours de route pour compenser le temps : une photo embellie au fil des semaines, un défaut atténué parce que la visite ne donnait rien. L'acheteur le voit en visite — et le fait voir à l'inspecteur.

À retenir

• Trois versions de votre bien existent : le bien, les images, le texte. Elles doivent dire la même chose — la relecture croisée, avec votre courtier, avant la mise en ligne.
• Tout ce qui est montré est perçu comme inclus : retirez de l'image ce qui est exclu, ou dites l'exclusion clairement.
• Les dimensions se sourcent : d'où vient le chiffre, et qui peut le confirmer. Le certificat de localisation tranche pour le terrain.
• Visite libre et visite privée se préparent différemment : la circulation et le rangement pour l'une; les réponses et les documents pour l'autre.
• Les commentaires des visiteurs sont votre meilleure source d'ajustement : des thèmes, des tendances, pas des verdicts.
• Trois leviers d'ajustement, dans l'ordre : la présentation, la diffusion, le prix.
• Ajuster, c'est cadrer différemment — jamais cacher un fait. Ce qui est connu se divulgue.

Votre plan d'action

1. Avant la mise en ligne : relecture croisée avec votre courtier — images contre texte, texte contre bien, bien contre images. Test des trois écrans : ordinateur, téléphone, tablette.
2. À la mise en ligne : vérifiez que l'annonce en ligne correspond à l'annonce approuvée : les mêmes photos, dans le même ordre, avec le même texte.
3. Avant la première visite libre : le parcours de circulation, les lumières de la séance photo, le chauffage tempéré, les valeurs et les papiers rangés. Les occupants et les voisins prévenus, s'il y en a.
4. Après chaque fin de semaine de visites : demandez à votre courtier les commentaires des visiteurs, par thèmes. Notez les points qui reviennent.
5. Devant une tendance : choisissez le levier dans l'ordre — présentation, diffusion, prix — et demandez à votre courtier la lecture comparative qui justifie le choix.
6. En tout temps : la maison reste en scène; un fait connu ne se photographie pas mieux, il se divulgue.

Questions à poser

À votre courtier :

• D'où viennent les chiffres et les affirmations de mon annonce — et qui peut confirmer chaque source?
• Tout ce qui apparaît dans les images est-il inclus dans la vente? Quelles exclusions faut-il énoncer, et où?
• À la fin du mandat, quand l'annonce est-elle retirée? Qui détient les images et la visite virtuelle?
• Combien de visites pour un bien comparable, dans ce secteur, à pareille saison — et sommes-nous dans la norme?
• Quels commentaires les visiteurs de la dernière fin de semaine ont-ils laissés — par thèmes?

Aux visiteurs, par l'entremise de votre courtier :

• Qu'est-ce qui vous a attiré vers la propriété? Qu'est-ce qui vous a déçu, en visitant, par rapport aux images?
• Auriez-vous besoin de documents particuliers pour votre vérification — et lesquels?

Vérifiez vos acquis

1. Vrai ou faux : la superficie de terrain à inscrire dans l'annonce se mesure à partir de la visite virtuelle.
2. Un cabanon apparaît sur vos photos; votre entente prévoit qu'il est vendu séparément. Que faites-vous avant la mise en ligne?
3. Nommez les trois leviers d'ajustement, dans l'ordre du moins engageant au plus engageant.
4. Un visiteur dit : la cuisine est décevante en vrai. De quel problème ce commentaire est-il le symptôme, et quelle section du chapitre vous dit quoi faire?
5. Pendant une visite libre, à quoi sert de ranger papiers, bijoux et documents d'identité?

Réponses

1. Faux. Une image n'est pas une mesure. La source de référence pour le terrain est le certificat de localisation, dressé par l'arpenteur-géomètre — et l'origine de tout chiffre annoncé doit pouvoir être confirmée.
2. Retirez le cabanon des images, ou énoncez l'exclusion clairement dans le texte de l'annonce. L'acheteur perçoit comme inclus ce qui est montré : l'image et le texte ne doivent jamais se contredire.
3. La présentation (photos, texte, cohérence), puis la diffusion (les canaux de mise en marché, avec le courtier), puis le prix.
4. C'est le symptôme d'un écart de cohérence entre les images et le bien — le sujet de la section 9.1. Repassez la relecture croisée : images, texte, bien.
5. Pour deux raisons : pendant une visite libre, plusieurs personnes circulent en même temps, et ce qui est en vue l'est pour toutes; et la maison reste en scène, en permanence, jusqu'à la conclusion chez le notaire.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — la relecture croisée de l'annonce, la lecture comparative de la fréquentation, le recueil des commentaires des visiteurs, les leviers d'ajustement.
• Un arpenteur-géomètre — pour toute question de mesure du terrain et de certificat de localisation.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — la pratique du courtier, dont la publicité.
• Code civil du Québec — le nom de la loi qui régit, entre autres, les obligations des parties à une vente; consultez un notaire ou un avocat pour toute question d'application.
• Loi sur le courtage immobilier — le cadre législatif du courtage au Québec; son application est une question pour un professionnel du droit.

Dans les autres livres de cette collection : → livre B1, sur la loi et l'organisme qui encadrent le courtage; → livre E3, sur la fixation du prix d'inscription; → livre E4, sur la mise en marché dans son ensemble; → livre E5, sur la divulgation des faits connus; → livre M2, sur le certificat de localisation; → livre N1, sur la lecture du marché; → livre N3, sur la publicité conforme; → livre N5, sur les données et technologies de la mise en marché.

Chapitre 10 — Votre trousse de présentation d'une propriété

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez lu les neuf chapitres précédents : la préparation, la photo, la vidéo, la visite virtuelle, l'honnêteté des images, la vie privée, le droit d'auteur et la mise en ligne. Ce chapitre ne dit rien de nouveau. Il rassemble. C'est votre trousse : des listes à cocher, des questions types, une grille de revue des images et un calendrier de mise en marché à remplir vous-même. Imprimez-le, cochez, et vous saurez, à chaque étape, ce qui reste à faire et à qui le demander.

Mélanie et Louis, qui préparent leur maison avec leur courtier, s'en servent comme fil conducteur depuis le dégagement jusqu'à la publication de l'annonce. Étienne, courtier indépendant, s'en sert comme liste de contrôle avant chaque mandat de présentation. Les deux dossiers sont fictifs et servent à rendre les étapes concrètes.

Ce que vous saurez faire

• Préparer votre propriété pièce par pièce avant la séance photo, avec une liste de vérification complète.
• Poser les bonnes questions au photographe et au courtier avant d'engager quoi que ce soit.
• Passer au crible chaque image avec une grille simple : fidèle, identifiée, autorisée.
• Bâtir un calendrier de mise en marché, du rangement à la première visite, sans date imposée.
• Savoir qui consulter quand une question dépasse la présentation : avocat, notaire, organisme.

Pourquoi c'est important

La présentation d'une propriété est un travail d'équipe, étalé sur des semaines, avec plusieurs intervenants : vous, votre courtier s'il y en a un, le photographe, peut-être un vidéaste, un concepteur de visite virtuelle, un metteur en valeur. Chacun a sa partie. Ce qui manque souvent, ce n'est pas la compétence : c'est la liste. Les dossiers douloureux viennent souvent d'un oubli plutôt que d'une photo ratée — l'occupant qui n'a pas été prévenu, l'image retouchée de trop, le luminaire vendu avec la maison mais retiré de l'annonce, le fichier de visite virtuelle qui disparaît avant la fin du mandat.

Une trousse écrite protège tout le monde. Le vendeur sait ce qu'on attend de lui et quand. Le courtier sait ce qui a été vérifié. L'acheteur voit des images qui correspondent au bien. Et vous, vous dormez mieux : tout est coché, tout est écrit, tout est traçable. Ce chapitre condense donc le livre entier en outils prêts à l'emploi. Il ne remplace pas les chapitres précédents — il les rappelle au bon moment, à la bonne case.

10.1 La liste de préparation avant la séance photo

La séance photo est le pivot de toute la présentation : tout ce qui vient avant la prépare, tout ce qui vient après la diffuse. Elle se prépare des semaines à l'avance, pas la veille. La liste qui suit reprend les gestes pratiques du chapitre 2, dans l'ordre où ils se font. Cochez chaque ligne au fur et à mesure ; écrivez la date de complétion dans la marge si vous voulez suivre votre rythme.

Dans chaque pièce :

• Dégager les surfaces : comptoirs, tables, baignoires, rebords de fenêtres. Ce qui traîne à l'œil traîne aussi en photo.
• Ranger les objets personnels : photos de famille, courrier, médicaments, clés, télécommandes. (Voir chapitre 7 : la vie privée commence ici.)
• Nettoyer à fond : vitres, miroirs, robinetterie, planchers, interrupteurs. L'objectif voit la poussière que l'œil pardonne.
• Remplacer les ampoules mortes, et prendre des ampoules de même teinte dans toute la pièce si possible.
• Ouvrir les rideaux le jour de la séance, allumer toutes les lumières, éteindre les ventilateurs.

Dans les zones à ne pas oublier :

• L'entrée : c'est la première impression, en personne comme en photo. Dégagée, éclairée, sans chaussures en pile.
• Les placards et rangements : les acheteurs ouvrent. Une porte fermée sur du désordre devient une photo de désordre.
• Le sous-sol et la chaufferie : propres, étiquetés si possible, sans fuite visible ni odeur.
• L'extérieur : tondre, râteler, ranger les jouets et les outils, vider les gouttières visibles, dégager l'accès aux portes.
• Les animaux : prévoir où ils seront pendant la visite et pendant la séance photo ; leur litière n'apparaît sur aucune image.

Les réparations visibles : réparer avant de photographier ce que l'acheteur verrait de toute façon — poignée de porte qui branle, plaque de cuisson ébréchée, moustiquaire déchirée. L'inspecteur le notera ; l'image le montrera de toute façon. Attention toutefois : réparer ce qui se voit n'est pas cacher ce qui existe. Un défaut connu ne se masque pas ; il se déclare au bon moment, selon les règles de divulgation (→ livre E5).

Le jour même : prévoir une maison sans enfants, sans animaux et sans visiteurs, si possible. Aérer chaque pièce une heure avant. Fermer les toilettes, retirer les tapis de bain, vider les poubelles. Si le photographe demande d'attendre la lumière du début ou de la fin de journée, suivez son conseil : c'est souvent la différence entre une pièce plate et une pièce vivante.

Pour le vendeur pressé : si tout ne peut pas être fait, priorisez l'entrée, la cuisine et les salles de bain — ce sont les pièces qui décident de la première impression en ligne, et elles se préparent en quelques heures.

L'ESSENTIEL — la séance photo se gagne avant l'appareil

Une maison dégagée, propre, éclairée et réparée dans le visible photographie mieux qu'une maison maquillée. La liste ci-dessus est votre meilleur investissement de temps.

10.2 Les questions à poser au photographe et au courtier

Avant d'engager quiconque, posez des questions et notez les réponses. Ce n'est pas de la méfiance : c'est de la planification. Le chapitre 3 disait comment choisir un photographe ; le chapitre 8 disait pourquoi l'entente écrite compte. Voici les questions, regroupées par destinataire, prêtes à copier dans un courriel.

Au photographe :

1. Montrez-moi un portfolio de propriétés semblables à la mienne (type, taille, saison).
2. Que comprend forfaitairement votre prestation : nombre de pièces, d'images, les photos d'extérieur, le créneau de retour ?
3. Quand et comment les images seront-elles livrées, et dans quel format ?
4. Qui détient les fichiers à la fin, et pendant combien de temps restent-ils disponibles ?
5. Quelles retouches sont comprises, et lesquelles sont refusées ou facturées ?
6. Travaillez-vous avec mon courtier ou ma plateforme d'annonce habituelle ?
7. Avez-vous une assurance responsabilité professionnelle ?

Au vidéaste ou à l'exploitant de drone, si vous y allez :

1. Le scénario suit-il le parcours naturel d'une visite (entrée, rez-de-chaussée, étage, extérieur) ?
2. Détenez-vous les autorisations requises pour l'exploitation d'un drone ? Transports Canada encadre ce domaine : posez la question simplement, sans demander de détail réglementaire, et demandez à voir la preuve d'assurance.
3. La musique et les extraits utilisés sont-ils libres d'utilisation ? C'est une question de droit d'auteur : à confirmer avec un avocat si la réponse vous semble vague (voir le chapitre 8).

Au concepteur de visite virtuelle :

1. Quelle forme proposez-vous : parcours en trois dimensions, images à 360 degrés, les deux ?
2. Combien de temps les fichiers restent-ils en ligne, et que se passe-t-il à la fin du mandat ?
3. Qui peut télécharger ou retirer les fichiers, et quand ?
4. Le plan d'étage est-il fourni ? D'où viennent les dimensions affichées ?

Au courtier :

1. Quelles images et quels textes paraîtront dans l'annonce, et qui approuve quoi ?
2. Le plan d'étage ou les dimensions affichées viennent-ils d'une mesure officielle ? (Un plan d'étage ne remplace ni une mesure officielle ni un certificat de localisation : → livre M2.)
3. Que faut-il déclarer à propos de la propriété, et quand ? (→ livre E5)
4. Qui contacte les occupants, les locataires ou les voisins concernés, et comment ?
5. Quels indicateurs de marché suivrez-vous pendant la mise en marché, et quand ajuste-t-on ? (→ livres N1, E3)
6. La publicité de l'annonce respecte-t-elle les règles de conduite attendues d'un courtier ? (→ livres N3, B1)

CÔTÉ COURTIER — la même liste pour chaque mandat

Étienne garde ces questions en fichier réutilisable : une version pour le photographe, une pour le vidéaste, une pour le concepteur de visite virtuelle. Chaque mandat commence par un courriel identique, complété selon la propriété. Le vendeur voit que rien n'est laissé au hasard, et l'entente écrite qui suit coule de source.

QUI CONSULTER — avant de signer avec un fournisseur

Les questions d'assurance, d'autorisation et de propriété des fichiers ne se règlent pas à la commande d'un forfait. Un avocat peut relire votre entente avec le photographe, le vidéaste ou le concepteur de visite virtuelle, et vous dire si elle protège vos intérêts. Le Barreau du Québec peut vous en référer un, et l'OACIQ peut répondre aux questions de pratique du courtier.

10.3 La liste de contrôle d'honnêteté des images

Les images arrivent. Avant de les publier, passez-les en revue. Pas une à une, au feeling : avec une grille. Le chapitre 6 disait le principe — une image doit représenter fidèlement le bien — et le chapitre 7, la vie privée. La grille condense tout cela en trois questions, à poser pour chaque image, une à la fois. Le résultat se note dans un tableau simple : image par image, une réponse par colonne.

Colonne 1 : Fidèle. L'image représente-t-elle le bien tel qu'il est ? Les corrections de lumière et de netteté sont habituellement admises — à faire confirmer avec votre courtier ou l'OACIQ si le doute persiste. Ce qui change le bien ne l'est pas : effacer un fil ou une fissure, ajouter une vue ou un immeuble au loin, agrandir une pièce par l'objectif ou par retouche, enjoliver le terrain au-delà du réel. En cas de doute, comparez l'image avec la pièce à l'œil nu : si un acheteur qui visite se dit « ce n'est pas ce que je voyais », l'image ne passe pas.

Colonne 2 : Identifiée. L'image montre-t-elle autre chose que le bien ? Un meuble virtuel, un ciel de remplacement, une touche de décoration ajoutée après coup, une image de synthèse de l'étage non aménagé : tout cela doit être identifié comme tel dans l'annonce. La même règle vaut pour une saison embellie — une photo de cour en été pour une vente en hiver se signale, au minimum dans le texte. Un acheteur qui découvre l'astuce après la visite se sent trompé, même sans mauvaise intention.

Colonne 3 : Autorisée. Avez-vous le droit de publier cette image ? Trois sous-questions :

1. Les personnes : quelqu'un apparaît-il — reflet dans un miroir, photo de famille au mur, passant dans la rue, le voisin et son entrée dans le coin du cadre ? Les occupants et les voisins donnent leur accord par écrit avant d'apparaître ; en cas de refus, on recadre ou on retire.
2. Les objets : un document, une plaque, un numéro de porte, un colis de livraison sur le pas de la porte ? Retirez ce qui identifie quelqu'un sans son accord. La Commission d'accès à l'information peut vous renseigner sur la protection des renseignements personnels ; une loi québécoise sur cette protection existe : demandez-lui laquelle s'applique.
3. Les droits : l'image vient-elle de vous, de votre photographe, ou de quelqu'un d'autre ? Une image empruntée d'une autre annonce, même une vieille annonce du même immeuble, se demande à son auteur : le droit d'auteur existe et touche photos, vidéos, plans et textes (voir le chapitre 8).

Le tableau de revue. Sur une feuille ou dans un chiffrier, une ligne par image, trois colonnes — fidèle, identifiée, autorisée — plus une pour la décision : publier, retoucher, remplacer, retirer. La revue se fait en une heure pour une maison ordinaire. Les images refusées ne se remplacent pas par une retouche rapide : on retourne à la case séance photo ou on renonce à la prise. Il vaut mieux une image de moins qu'une image qui trompe.

ATTENTION — la revue ne se délègue pas en entier

Votre courtier peut faire une première passe, surtout sur la fidélité et la conformité publicitaire. Mais la colonne « autorisée » — les personnes et les objets personnels — regarde votre quotidien : vous seul savez qui habite la maison, qui refuse d'apparaître, ce que contient le tiroir photographié par mégarde. Faites la revue avec votre courtier, pas à distance.

En cas de doute sur ce qu'une règle de conduite permet à un courtier, l'OACIQ répond aux questions de pratique. Pour un doute sur le droit d'auteur ou la vie privée, un avocat tranche — pas une liste, même bien faite.

10.4 Un calendrier de mise en marché

La présentation n'est pas un événement : c'est une séquence. Le calendrier qui suit est un modèle, sans dates imposées — à vous de le remplir selon votre temps, votre saison et votre courtier. Les étapes s'engrènent : chaque ligne prépare la suivante. Mélanie et Louis l'ont suivi presque à la lettre ; Étienne l'adapte à chaque mandat.

Phase 1 — Décider et encadrer.

1. Rencontrer votre courtier (ou décider de vendre sans courtier) et fixer le prix d'inscription à partir des indicateurs du marché (→ livres N1, E3).
2. Dresser la liste des défauts connus à divulguer et des inclusions à clarifier : ce qui se vend avec la maison doit paraître sur les images, et ce qui ne se vend pas doit en être exclu ou précisé (→ livre E5).
3. Choisir les fournisseurs : photographe, vidéaste si utile, concepteur de visite virtuelle, metteur en valeur. Poser les questions de la section 10.2, faire écrire l'entente (usage, durée, supports, retouches, accès aux fichiers à la fin), et la faire relire par un avocat.

Phase 2 — Préparer.

4. Le dégagement et le rangement, pièce par pièce, avec la liste de la section 10.1 : commencez tôt, c'est l'étape la plus longue.
5. Les réparations visibles et le grand ménage ; au besoin, une séance de mise en valeur — expliquée en mots, sans nom d'entreprise (chapitre 2).
6. Prévenir les occupants, les locataires et les voisins concernés, et obtenir les accords écrits de qui apparaît sur une image ou dans une visite (chapitre 7).

Phase 3 — Créer.

7. La séance photo, au meilleur moment de la journée pour la lumière ; la maison sans enfants ni animaux, éclairée, aérée.
8. Le tournage de la vidéo et le survol de drone, avec le scénario convenu et les autorisations vérifiées (chapitre 4).
9. La prise de la visite virtuelle et du plan d'étage, en confirmant l'origine des dimensions affichées (→ livre M2).

Phase 4 — Vérifier et publier.

10. La grille de revue des images, ligne par ligne, avec votre courtier (section 10.3).
11. La rédaction de l'annonce : images et texte cohérents entre eux et avec le bien ; tout ce qui paraît doit être inclus dans la vente, tout ce qui est exclu doit être précisé (chapitre 9, → livre E4).
12. La publication sur les plateformes, puis la préparation des visites libres et privées : horaire de visites, consignes aux visiteurs, plan d'accès.

Phase 5 — Suivre et ajuster.

13. Observer les premières semaines : les visites viennent-elles, les commentaires disent-ils ce que les images montraient ? (→ livre N1)
14. Ajuster en cours de route — le prix, l'annonce, les images — selon les indicateurs et les retours (→ livre E3).
15. À la fin du mandat ou à la vente : retirer les fichiers en ligne selon l'entente, récupérer ce qui vous revient, et supprimer ce qui identifie des personnes (chapitre 7).

Deux conseils de calendrier. D'abord, ne planifiez pas la séance photo la même semaine que le grand ménage : la préparation déborde toujours. Ensuite, laissez un espace entre la livraison des images et la publication : la revue prend du temps, et une image de trop ou de moins se règle mieux avant la mise en ligne qu'après.

CAS CONCRET — le calendrier de Mélanie et Louis (fictif)

Mélanie et Louis, vendeurs fictifs, ont étalé leur préparation : le dégagement du sous-sol et des placards, une fin de semaine ; les réparations visibles et le grand ménage, deux samedis ; la rencontre du photographe et la signature de l'entente, un soir en semaine ; la séance photo, une matinée ensoleillée ; la revue des images avec leur courtier, une heure au bureau ; la publication, trois jours plus tard. Leur calendrier tient dans un tableau d'une page, collé sur le réfrigérateur, avec des cases cochées au crayon. Rien d'original — et c'est exactement ce qu'on veut d'une trousse.

Les erreurs qui coûtent cher

• Photographier avant de préparer. La séance photo arrive trop tôt, la maison n'est pas dégagée, et l'annonce part avec des images médiocres qu'on ne reprend pas — le budget est dépensé.
• Confondre préparer et masquer. Un défaut connu est caché plutôt que déclaré : c'est la divulgation qui paie, pas l'oubli (→ livre E5).
• Publier sans revue. Une image passe la grille parce qu'on était pressé : le reflet d'un enfant dans le miroir, la fissure effacée, la vue ajoutée au loin. Retirer une annonce en urgence coûte plus qu'une heure de revue.
• Engager sans entente écrite. Rien n'est écrit sur l'usage des images, leur durée en ligne, leur remise à la fin : à la vente, personne ne sait qui détient quoi, et les fichiers disparaissent.
• Photographier des occupants sans accord. Le locataire, la gardienne d'enfants, le voisin visible dans la cour : apparaître sans accord écrit peut causer des réclamations ; posez la question à la Commission d'accès à l'information ou à un avocat (chapitre 7).
• Oublier l'extérieur et l'entrée. Tout le temps va à la cuisine ; l'entrée embouteillée et la cour en désordre partent quand même dans l'annonce, et c'est elles qui font la première impression en ligne.
• Ne rien ajuster. Les images ne produisent pas de visites et personne ne change rien — ni le prix, ni l'annonce, ni le moment : la mise en marché reste figée pendant que le marché bouge (→ livres E3, N1).

À retenir

• La séance photo se gagne avant l'appareil : dégagée, propre, éclairée, réparée dans le visible — l'entrée, la cuisine et les salles de bain en priorité.
• Engagez chaque fournisseur avec des questions écrites et une entente écrite : usage des images, durée en ligne, retouches permises, remise des fichiers à la fin du mandat.
• Passez chaque image par la grille en trois questions : fidèle (le bien tel qu'il est), identifiée (ce qui est ajouté doit être dit), autorisée (personnes, objets personnels, droits) — et notez la décision image par image.
• Un calendrier de mise en marché en cinq phases — décider, préparer, créer, vérifier et publier, suivre et ajuster — tient sur une page et épargne des semaines de confusion.
• Ce qui dépasse la présentation se demande au bon interlocuteur : l'avocat pour le droit d'auteur et la vie privée, le notaire pour la transaction, l'OACIQ pour la pratique du courtier, la Commission d'accès à l'information pour les renseignements personnels, Transports Canada pour les drones.

L'ESSENTIEL — une page, trois outils

La liste de préparation, la grille de revue et le calendrier : trois outils d'une page chacun, qui reprennent tout ce livre. Imprimez-les, cochez-les, datez-les. C'est toute la différence entre une présentation improvisée et une présentation préparée.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de préparation (10.1) et cochez-la pièce par pièce, en commençant par l'entrée, la cuisine et les salles de bain.
2. Réparez le visible — poignées, plaques, moustiquaires — sans masquer aucun défaut connu, et dressez en parallèle la liste des défauts à divulguer (→ livre E5).
3. Envoyez les questions types (10.2) au photographe, au vidéaste et au concepteur de visite virtuelle ; faites écrire l'entente et faites-la relire par un avocat.
4. Prévenez les occupants, locataires et voisins concernés, et obtenez les accords écrits avant toute prise d'image qui les montre.
5. Prévoyez la séance photo au bon moment de la journée, maison sans enfants ni animaux, éclairée et aérée.
6. Revoyez chaque image avec la grille (10.3) — fidèle, identifiée, autorisée — avec votre courtier, et notez la décision image par image.
7. Remplissez le calendrier (10.4) avec vos dates à vous, et gardez-le visible jusqu'à la vente.
8. Suivez les indicateurs de la mise en marché et ajustez le prix, l'annonce ou les images au besoin (→ livres E3, N1).
9. À la fin du mandat ou à la vente : retirez les fichiers en ligne selon l'entente et supprimez ce qui identifie des personnes.

Questions à poser

Au photographe : - Que comprend exactement votre forfait, et quand les images seront-elles livrées ? - Quelles retouches sont comprises, et lesquelles refusez-vous ? - Qui détient les fichiers à la fin, et pendant combien de temps restent-ils disponibles ?

Au vidéaste ou à l'exploitant de drone : - Détenez-vous les autorisations requises pour l'exploitation d'un drone, et votre assurance couvre-t-elle ce travail ? - La musique et les extraits utilisés sont-ils libres d'utilisation ?

Au concepteur de visite virtuelle : - Combien de temps les fichiers restent-ils en ligne, et que se passe-t-il à la fin du mandat ? - D'où viennent les dimensions affichées sur le plan d'étage ? (→ livre M2)

Au courtier : - Quelles images et quels textes paraîtront dans l'annonce, et qui approuve quoi ? - Que doit-on divulguer à propos de la propriété, et quand ? (→ livre E5) - Quels indicateurs suivrez-vous, et quand ajustera-t-on ? (→ livres N1, E3)

À l'avocat : - Mon entente avec le photographe, le vidéaste ou le concepteur de visite virtuelle protège-t-elle mes intérêts ? - Les images que je compte publier posent-elles un problème de vie privée ou de droit d'auteur ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'avocat, pour relire l'entente de fournisseur et pour toute question de droit d'auteur ou de vie privée (le Barreau du Québec peut en référer un). Le notaire, pour la transaction et les documents de la propriété (→ livre M2 pour le certificat de localisation). L'OACIQ, pour les questions de pratique du courtier et la publicité conforme (→ livres B1, N3). La Commission d'accès à l'information, pour la protection des renseignements personnels. Transports Canada, pour l'encadrement de l'exploitation des drones.

Vérifiez vos acquis

1. Avant la séance photo, quelles pièces priorise-t-on si tout ne peut pas être fait ?
2. Quelles sont les trois questions de la grille de revue des images ?
3. Une photo de la cour prise en été sert une vente en hiver : que doit-on faire au minimum ?
4. Qui donne son accord avant d'apparaître sur une image de la propriété ?
5. Le plan d'étage affiché dans la visite virtuelle remplace-t-il le certificat de localisation ?

Réponses

1. L'entrée, la cuisine et les salles de bain : ce sont elles qui font la première impression en ligne, et elles se préparent en quelques heures.
2. L'image est-elle fidèle au bien ? Ce qu'elle montre d'ajouté est-il identifié ? Sa publication est-elle autorisée (personnes, objets personnels, droits) ?
3. L'identifier comme telle, au minimum dans le texte de l'annonce : une image qui embellit la saison doit être identifiée pour ne pas tromper.
4. Les occupants, les locataires et les voisins concernés : leur accord se prend par écrit avant la prise d'image, pas après.
5. Non : un plan d'étage ne remplace ni une mesure officielle ni le certificat de localisation — et l'origine des dimensions affichées se demande au courtier (→ livre M2).

Pour aller plus loin

• Organismes : Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) (pratique du courtier, publicité) ; Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) ; Commission d'accès à l'information (protection des renseignements personnels) ; Transports Canada (exploitation des drones) ; Barreau du Québec (référence d'avocat).
• Lois nommées par leur titre : Loi sur le courtage immobilier ; loi québécoise sur la protection des renseignements personnels ; Code civil du Québec (pour le droit d'auteur et la vie privée, à discuter avec un avocat).
• Livres de l'Encyclopédie : B1 — La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ ; E3 — Fixer le prix d'inscription ; E4 — La mise en marché ; E5 — Divulguer sans se piéger ; M2 — Le certificat de localisation ; N1 — Comprendre le marché immobilier québécois ; N3 — La publicité immobilière conforme ; N5 — Données et technologies.