Chapitre 1 — Encadrement AMF, dispenses et rôle du courtier : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un ami vous parle d'un immeuble à acheter ensemble. Une connaissance vous présente une part dans une société qui détient des immeubles, avec un rendement à la clé. Un client vous demande de regrouper plusieurs acheteurs autour d'un même projet. Dans les trois cas, l'immobilier cesse d'être seulement une maison que l'on habite : il devient un endroit où des personnes mettent de l'argent en commun, ou confient leur argent à d'autres, dans l'espoir d'un gain.

C'est ce terrain que ce livre explore, avec une règle de départ simple : il ne vous dit pas ce que la loi permet ou interdit. Il vous aide à reconnaître ces situations, à rassembler les bons documents et à poser les bonnes questions aux bonnes personnes. Ce premier chapitre fixe le cadre, présente les personnes en présence et dit, sans détour, ce que vous trouverez dans les neuf chapitres suivants et ce que vous n'y trouverez pas. Les dossiers qui l'accompagnent sont fictifs : Sylvie et Étienne, à qui un ami propose de s'associer pour acheter un immeuble ; Hugo, à qui l'on promet un rendement pour une part dans une société immobilière ; Mireille, courtière, qui reçoit une demande de regrouper des acheteurs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître, dans une conversation, le moment où un projet immobilier touche aussi à l'argent d'un groupe ou à la promesse d'un rendement ;
• nommer les personnes en présence dans une proposition de ce genre et ce que chacune fait, sans présumer de ce qu'elle a le droit de faire ;
• décrire, en gros, le parcours qui va d'une proposition à une décision éclairée ;
• distinguer ce que ce livre vous apporte de ce qu'il laisse volontairement aux professionnels ;
• savoir à qui poser vos questions : l'Autorité des marchés financiers, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, un avocat, un comptable.

Pourquoi c'est important

Quand vous achetez une maison pour l'habiter, le chemin est connu : visite, offre, inspection, financement, signature. Quand vous vous associez à d'autres ou que vous confiez votre argent à quelqu'un pour qu'il le fasse fructifier dans l'immobilier, le chemin change. Les questions ne sont plus seulement « la maison est-elle en bon état ? » et « le prix est-il juste ? ». Elles deviennent aussi : qui est cette personne qui me fait la proposition, que fait-elle exactement, qui surveille ce qu'elle fait, et que devient mon argent si le projet tourne mal ?

Ces questions sont délicates pour trois raisons.

• L'argent est en jeu avant que l'immeuble existe pour vous. Vous signez, vous transférez des sommes, et vous recevez en échange une promesse, une part, une entente verbale ou un document que vous ne savez pas toujours bien lire.
• Le vocabulaire se ressemble. Investir dans l'immobilier peut vouloir dire acheter un immeuble à votre nom, le détenir à plusieurs, acquérir une part d'une société ou prêter de l'argent à un projet. Ces gestes ne se valent pas, et c'est à un professionnel de dire lequel est en cause dans votre cas.
• La proposition peut venir de quelqu'un que vous connaissez. Un ami, un collègue, un voisin : la confiance est là, et c'est précisément pourquoi on oublie de poser les questions qu'on poserait à un inconnu.

Ce livre ne règle rien de tout cela à votre place. Il vous donne des repères pratiques : des étapes, des listes, des modèles de questions, et le nom des organismes et des professionnels qui peuvent répondre.

1.1 Quand l'immobilier rejoint les placements

Un immeuble, plusieurs manières d'y mettre son argent

On pense d'abord à l'achat classique : une personne, ou un couple, achète un immeuble et en devient propriétaire. Mais l'immobilier se prête à bien d'autres montages, et c'est justement leur variété qui rend la question délicate. Voici quelques situations, décrites en mots de tous les jours, sans prétendre que l'une ou l'autre relève d'une règle particulière :

• plusieurs personnes achètent un même immeuble et décident ensemble de son usage ;
• une personne rassemble de l'argent auprès de plusieurs autres pour acheter ou rénover un immeuble ;
• une société détient des immeubles, et on vous propose de devenir l'une de ses participantes ;
• on vous propose de prêter de l'argent à un projet, en échange d'un rendement convenu ;
• on vous promet un revenu régulier en échange de votre participation, sans que vous soyez propriétaire de quoi que ce soit que vous puissiez visiter.

Ce livre ne classe pas ces situations. Ce travail appartient à des personnes qui connaissent le droit et qui ont lu vos documents. Ce que vous pouvez faire, vous, c'est remarquer le moment où votre projet s'éloigne de l'achat d'une maison pour l'habiter, et vous arrêter à cet endroit pour poser des questions.

DÉFINITION — placement immobilier

Dans ce livre, l'expression désigne de façon large toute situation où de l'argent est mis dans l'immobilier avec l'espoir d'un gain, par exemple un revenu de location, une hausse de valeur ou un rendement promis. Ce n'est pas une définition juridique : elle sert seulement à nommer le terrain. Que votre situation relève ou non d'une règle particulière, ce livre ne le dit pas ; c'est une question pour un avocat et, au besoin, pour l'Autorité des marchés financiers.

Pourquoi le titre de ce livre parle d'encadrement, de dispenses et de courtier

Le titre de ce livre est large. Il évoque un organisme, l'Autorité des marchés financiers (l'AMF), des « dispenses » et le rôle du courtier immobilier. Précisons tout de suite ce que le titre promet et ce qu'il ne promet pas.

Il promet que vous saurez où poser vos questions quand un placement immobilier soulève une inquiétude. Il promet aussi que vous comprendrez pourquoi un courtier immobilier n'est pas nécessairement la bonne personne pour y répondre, et à quel moment il vaut mieux vous adresser ailleurs.

Il ne promet pas de vous expliquer les dispenses. Le mot figure au titre parce que vous le croiserez peut-être dans un document ou une conversation. Si quelqu'un vous dit qu'un projet bénéficie d'une dispense, ou n'en a pas besoin, retenez ceci : ce livre ne vous apprend pas ce que cela signifie. Il vous apprend à demander à la personne qui l'affirme de vous l'expliquer par écrit, puis à faire valider cette explication par un avocat et, au besoin, par l'AMF.

ATTENTION — ce livre ne qualifie jamais votre situation

Aucun chapitre de ce livre ne dit qu'un projet précis est, ou n'est pas, un placement, qu'une proposition est permise ou interdite, ou qu'un courtier peut ou ne peut pas la présenter. Si une phrase de ce livre vous semble aller dans ce sens, lisez-la comme une invitation à poser la question, jamais comme une réponse.

Pourquoi l'immobilier se prête à ces situations

Un immeuble est un bien tangible, que l'on peut visiter et photographier. Cette solidité rassure, et une proposition peut paraître plus sûre qu'elle ne l'est : l'immeuble existe, mais ce qui vous est proposé n'est pas forcément l'immeuble. Cela peut être une part, une promesse, un droit de recevoir une somme plus tard. Posez-vous, et posez à l'autre, la question la plus simple : qu'est-ce qui m'appartiendrait exactement, une fois mon argent versé ? Si la réponse est floue, c'est déjà une information.

QUI CONSULTER — quand le projet dépasse l'achat d'une maison

Un avocat, pour comprendre la nature de ce qu'on vous propose, avant toute signature ou tout transfert d'argent. Un comptable, pour les questions de fiscalité et de comptabilité qui entourent votre participation. L'Autorité des marchés financiers, pour poser vos questions sur une offre de placement ou sur la personne qui vous la présente. Vous trouverez au chapitre 2 comment préparer cet appel, et au chapitre 7 une liste de questions types.

1.2 Les personnes en présence

Vous, d'abord

Dans toute proposition de ce genre, la première personne en présence, c'est vous. Vous avez des moyens, des objectifs et des limites que personne d'autre ne connaît aussi bien que vous. Avant de parler à qui que ce soit, prenez le temps d'écrire trois choses : pourquoi cette proposition vous attire, ce que vous pourriez perdre si elle tournait mal, et le temps que vous voulez vous accorder pour décider. Ces trois lignes vous serviront plus tard : elles vous empêcheront de vous laisser entraîner par l'enthousiasme d'une rencontre.

La personne qui présente la proposition

C'est elle qui vous parle du projet. Elle peut être un ami, un parent, un collègue, un voisin, un contact rencontré lors d'une soirée ou un courtier immobilier. Dans les trois dossiers de ce livre :

• l'ami de Sylvie et d'Étienne leur propose de s'associer pour acheter un immeuble ;
• la personne qui parle à Hugo lui présente une part dans une société immobilière et lui promet un rendement ;
• le client de Mireille lui demande de l'aider à regrouper des acheteurs.

La première chose à comprendre, c'est que vous ne savez pas encore quel rôle exact joue cette personne. Elle dit peut-être qu'elle est « le promoteur », « l'organisateur », « le gestionnaire » ou simplement « celui qui s'occupe du dossier ». Ces mots décrivent une fonction dans la conversation ; ils ne vous disent rien de ce qu'elle a le droit de faire, ni de qui la surveille. Vos premières questions porteront donc sur elle : qui est-elle, quelle est sa fonction dans ce projet, à quel titre vous parle-t-elle, et comment pouvez-vous le vérifier.

Le courtier immobilier

Un courtier immobilier est un professionnel qui accompagne des gens dans l'achat, la vente ou la location d'immeubles. Son travail est encadré, au Québec, par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, que ce livre appelle ensuite l'OACIQ. Deux autres livres de cette collection expliquent cet organisme et la loi du courtage (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ, et → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous).

Ce que ce livre dit du courtier tient en peu de mots : il peut être l'une des personnes en présence, mais il n'est pas forcément la bonne personne pour répondre à vos questions sur un placement. Savoir s'il peut présenter une participation dans une société, regrouper des investisseurs ou recevoir une rémunération pour le faire est une question que ce livre ne tranche pas. Vous la poserez au courtier lui-même, à l'OACIQ et, au besoin, à l'AMF ; le chapitre 8 vous montre comment.

CÔTÉ COURTIER — un courtier prudent dit ce qu'il ne sait pas

Mireille, courtière dans notre dossier fictif, reçoit une demande qui dépasse l'achat d'un immeuble. Elle ne répond pas sur-le-champ. Elle note la demande, dit à son client qu'elle vérifiera ce qu'elle peut faire dans cette situation, et pose ses propres questions à l'OACIQ et à un avocat.

L'Autorité des marchés financiers

L'Autorité des marchés financiers, dont le nom est souvent abrégé AMF, est l'un des organismes à qui vous pouvez adresser vos questions sur une offre de placement ou sur une personne qui la présente. Ce livre la présente uniquement sous cet angle : un organisme à interroger. Il ne décrit ni ses pouvoirs ni ses registres, et il ne dit pas ce qu'elle répondrait à telle ou telle question. Le chapitre 2 vous explique comment préparer un appel ou un courriel, et le chapitre 7 propose une liste de questions types.

L'avocat et le comptable

Deux professionnels apparaissent dans presque tous les chapitres de ce livre.

• L'avocat lit vos documents, vous explique ce qu'ils disent et ce qu'ils ne disent pas, et vous aide à comprendre la nature de ce qu'on vous propose. Il est la personne à qui poser les questions juridiques.
• Le comptable vous aide à comprendre l'effet de votre participation sur votre situation fiscale et financière, et à lire les états financiers d'un projet ou d'une société.

Ni l'un ni l'autre ne remplace l'AMF ou l'OACIQ, qui ont chacun leur rôle. Ils travaillent ensemble : l'avocat explique, le comptable chiffre, et les organismes confirment ce qui relève de leur compétence.

QUI CONSULTER — qui fait quoi, en trois lignes

L'AMF : l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente. L'OACIQ : l'organisme à interroger sur le courtier immobilier et sur ce qu'il peut faire dans le cadre de son travail. L'avocat et le comptable : les professionnels qui lisent vos documents et vous éclairent sur votre situation propre.

1.3 Un parcours de la proposition à la décision, vu d'en haut

Six étapes, sans raccourci

Que vous soyez Sylvie, Hugo ou Mireille, le parcours qui mène d'une proposition à une décision éclairée suit à peu près les mêmes étapes. Les chapitres suivants les reprennent une à une.

1. Reconnaître la situation. Vous remarquez que le projet dépasse l'achat d'une maison pour l'habiter (chapitre 3).
2. Mettre les faits par écrit. Qui propose quoi, à quelles conditions, avec quel argent, pour quel gain annoncé. Une page suffit.
3. Repérer les signaux d'alerte. Une promesse trop belle, une pression pour décider vite, des réponses vagues (chapitre 5).
4. Demander les documents. À la personne qui présente la proposition, par écrit (chapitre 6).
5. Poser vos questions. À l'AMF, à l'OACIQ si un courtier est en cause, à l'avocat et au comptable (chapitres 2, 7, 8 et 9).
6. Décider en prenant le temps. Une décision prise après avoir reçu les réponses, et non avant.

Cette liste a une qualité : elle vous évite de sauter directement de l'étape 1 à la signature.

Où se situent les trois dossiers

Chacun des trois dossiers de ce livre se trouve à une étape différente. Sylvie et Étienne en sont à l'étape 1 : leur ami leur a parlé d'un projet, ils n'ont encore rien signé et se demandent quoi faire. Hugo en est à l'étape 3 ou 4 : on lui a promis un rendement, et il commence à se demander pourquoi les réponses qu'on lui donne sont si générales. Mireille est à l'étape 5, vue de l'autre côté : elle est la professionnelle à qui l'on demande quelque chose, et elle a elle-même des questions à poser avant de répondre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Un ami de Sylvie et d'Étienne leur propose de s'associer pour acheter un immeuble. Il a déjà repéré le bâtiment, il parle d'une « belle occasion » et voudrait savoir rapidement s'ils sont partants. Sylvie et Étienne ne disent ni oui ni non. Ils répondent qu'ils aimeraient recevoir la proposition par écrit, avec la liste des personnes impliquées, et qu'ils veulent d'abord en parler à un avocat et à un comptable. Leur ami semble un peu surpris, mais il accepte. Ils viennent de faire, sans le savoir, la moitié du travail décrit dans ce livre : ils ont ralenti la conversation et demandé de l'écrit.

Pourquoi l'ordre compte

L'ordre compte, pour une raison simple : à chaque étape, vous gagnez de l'information, et chaque information change les questions de l'étape suivante. Si vous posez vos questions à l'avocat avant d'avoir reçu les documents, il vous répondra en termes généraux. Si vous appelez l'AMF sans avoir noté les faits, vous chercherez vos souvenirs au lieu de poser une question précise.

Un autre point mérite d'être dit : rien ne vous oblige à avancer au rythme de l'autre. Si quelqu'un vous presse, c'est un signal à noter (chapitre 5), non une raison de vous hâter.

L'ESSENTIEL — vous contrôlez le rythme

Vous pouvez demander du temps, de l'écrit et l'avis d'un professionnel avant de répondre, poliment. La façon dont l'autre personne réagit à cette demande en dit long sur la proposition.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Les neuf chapitres qui suivent poursuivent un seul objectif : vous aider à agir de façon prudente quand une proposition soulève des questions. Concrètement, ils vous aident à :

• reconnaître les situations où l'immobilier touche à l'argent d'un groupe ou à une promesse de rendement (chapitres 3 et 4) ;
• repérer les signaux d'alerte qui justifient de ralentir (chapitre 5) ;
• réunir les documents à demander à la personne qui vous fait une proposition (chapitre 6) ;
• préparer et mener vos échanges avec l'AMF (chapitres 2 et 7), avec l'OACIQ et le courtier (chapitre 8), avec l'avocat et le comptable (chapitre 9) ;
• rassembler le tout dans une trousse simple à utiliser, avec une liste de contrôle, des questions par interlocuteur et un tableau de suivi (chapitre 10).

Chaque chapitre se termine par des questions à poser et une courte série de questions de révision. Le but n'est pas de vous faire retenir des règles, mais de vous donner l'habitude du geste : demander, écrire, vérifier, consulter.

Ce que ce livre ne fait pas

C'est la partie la plus importante de ce chapitre, et elle mérite d'être lue lentement. Ce livre :

• ne décrit aucune dispense, aucun seuil, aucun règlement, aucune règle applicable aux placements ni à ceux qui les présentent ;
• ne dit jamais si une situation précise est ou n'est pas un placement, une participation encadrée ou une activité réglementée ;
• ne dit jamais ce qu'un courtier immobilier peut ou ne peut pas faire dans une situation d'investissement regroupé ;
• ne qualifie pas la proposition qu'on vous fait, ne la recommande pas et ne la déconseille pas ;
• ne donne aucun conseil personnalisé : les dossiers de Sylvie et d'Étienne, de Hugo et de Mireille sont fictifs et servent d'illustration, non de modèle à suivre à la lettre ;
• ne remplace ni l'avocat, ni le comptable, ni l'AMF, ni l'OACIQ.

Pourquoi cette retenue ? Les réponses à ces questions dépendent des faits de chaque situation, de documents que seuls vous et vos conseillers avez lus, et de textes qui changent. Une réponse générale écrite dans un livre risquerait d'être fausse pour vous, ou de le devenir. La meilleure protection est une habitude : consulter la bonne personne avant de s'engager.

ATTENTION — « je l'ai lu dans un livre » n'est pas une protection

Si vous prenez une décision en vous fondant sur un passage de ce livre ou de n'importe quel livre d'information générale, sans l'avoir fait confirmer par un professionnel qui connaît votre dossier, vous vous exposez à une erreur que rien ne couvrira. Utilisez ce livre pour préparer vos questions, pas pour y chercher votre réponse.

Comment utiliser ce livre

Lisez-le d'un bout à l'autre ou entrez par le chapitre qui correspond à votre étape :

• une proposition vient d'arriver : chapitres 3 et 5, puis le chapitre 6 pour la liste de documents ;
• vous voulez téléphoner à l'AMF : chapitres 2 et 7 ;
• un courtier est impliqué : chapitre 8 ;
• une rencontre avec un avocat ou un comptable approche : chapitre 9 ;
• vous cherchez un résumé : chapitre 10.

Les renvois à d'autres livres de la collection ne sont pas des prérequis : → livre K2, Vente d'actifs vs vente d'actions ; → livre K4, La vérification diligente ; → livre J6, Analyse d'investissement ; → livre O7, Fraude immobilière ; → livre C8, Les formulaires du commercial et de la vente d'entreprise.

QUI CONSULTER — avant de tourner la page

Si vous avez déjà reçu une proposition et que vous hésitez, appelez avant de signer : un avocat pour savoir ce que vous signeriez, un comptable pour savoir ce que cela signifierait pour vos finances, l'AMF pour valider ce qui relève d'une offre de placement, et l'OACIQ si un courtier immobilier est en cause. Demandez-leur, au premier contact, si leur conseil est payant.

Les erreurs qui coûtent cher

• Répondre à la proposition le jour même. L'enthousiasme d'une rencontre n'est pas une raison de se décider. Demandez du temps et de l'écrit.
• Présumer que « ça doit être correct » parce que la personne est un ami. La confiance est précieuse, mais elle n'est pas un document. Les questions que vous poseriez à un inconnu, posez-les aussi à un proche.
• Prendre pour acquis ce que fait la personne qui présente le projet. Un titre ou une fonction annoncés ne prouvent rien. Vérifiez qui elle est, ce qu'elle fait et auprès de qui elle répond de ses actes.
• Croire qu'un courtier immobilier est forcément la bonne personne pour répondre. Il peut vous aider sur l'achat d'un immeuble ; pour le reste, vérifiez avec l'OACIQ et l'AMF.
• Chercher la réponse dans ce livre. Ce livre prépare vos questions ; il ne les remplace pas.
• Transférer de l'argent avant d'avoir consulté. Consultez d'abord, versez ensuite, si vous décidez de verser.
• Ne rien mettre par écrit. Notez les dates, les noms, les promesses et les documents reçus.
• Se fier à une seule source. Une personne qui vous rassure ne vaut pas une réponse écrite d'un organisme ou d'un professionnel.

À retenir

• L'immobilier rejoint le monde des placements quand de l'argent est mis en commun ou confié à d'autres dans l'espoir d'un gain. Dès ce moment, les questions changent.
• Ce livre ne qualifie aucune situation, ne décrit aucune dispense, aucune règle, aucun seuil, et ne dit pas ce qu'un courtier peut faire. Il vous aide à poser vos questions.
• Les personnes en présence sont vous, la personne qui présente la proposition, éventuellement un courtier immobilier, l'AMF, l'OACIQ, un avocat et un comptable.
• Le parcours compte six étapes : reconnaître, écrire les faits, repérer les signaux, demander les documents, poser les questions, décider en prenant le temps.
• Vous contrôlez le rythme. Demander du temps et de l'écrit est un geste normal.
• Aucune décision ne se prend sur la seule base d'un livre d'information générale.

Votre plan d'action

1. Écrivez en quelques lignes la proposition que vous avez reçue : qui, quoi, à quelles conditions, pour quel gain annoncé.
2. Notez pourquoi elle vous attire, ce que vous pourriez perdre si elle tournait mal, et le temps que vous voulez vous donner.
3. Dites à la personne qui vous la présente que vous voulez la recevoir par écrit et en discuter avec un avocat et un comptable.
4. Relevez les mots que vous ne comprenez pas dans ce qu'on vous a dit ou remis : fonction de la personne, nature de ce qu'on vous propose, façon dont le gain serait versé.
5. Lisez les chapitres suivants qui correspondent à votre étape, puis préparez vos listes de documents et de questions.
6. Ne versez rien et ne signez rien avant d'avoir reçu les réponses de vos interlocuteurs et d'avoir pris le temps de les relire.
7. Gardez un dossier : copies des échanges, notes datées, documents reçus. Le chapitre 10 vous propose un tableau de suivi.

Questions à poser

À la personne qui vous présente la proposition :

• Pouvez-vous me résumer le projet par écrit : ce que je recevrais en échange de mon argent, et à quelles conditions ?
• Quelle est votre fonction exacte dans ce projet, et auprès de qui répondez-vous de ce que vous faites ?
• Quels documents puis-je consulter, et à quel moment ?
• Combien de temps ai-je pour réfléchir ?

À l'avocat :

• Selon vous, de quelle nature est ce que l'on me propose ?
• Quelles questions devrais-je poser avant de signer ou de verser de l'argent ?

Au comptable :

• Quel effet cette participation pourrait-elle avoir sur ma situation financière et fiscale ?
• Quels documents devrais-je faire examiner ?

À l'AMF :

• Comment puis-je vérifier la personne qui me présente cette offre et ce qu'elle me propose ?

À l'OACIQ, si un courtier est en cause :

• Comment puis-je valider ce qu'un courtier peut ou ne peut pas faire dans une situation comme la mienne ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi une proposition d'investir dans l'immobilier avec d'autres personnes soulève-t-elle des questions que l'achat d'une maison pour l'habiter ne soulève pas ?
2. Ce livre dit-il si une situation précise est un placement ? Que fait-il à la place ?
3. Quelles sont les personnes en présence dans une proposition de ce genre ?
4. Pourquoi le rôle exact de la personne qui présente la proposition doit-il être vérifié ?
5. Citez les six étapes du parcours qui mène d'une proposition à une décision.
6. Pourquoi Mireille ne répond-elle pas sur-le-champ à la demande de son client ?

Réponses

1. Parce que de l'argent est mis en commun ou confié à d'autres avant que vous soyez, vous, propriétaire d'un immeuble visitable, et que la nature de ce que vous recevez en échange n'est pas toujours claire. Il faut donc savoir qui vous parle, ce que vous recevriez et qui surveille ce qui se passe.
2. Non. Il ne qualifie aucune situation. Il vous aide à reconnaître les situations, à réunir des documents et à poser des questions à l'AMF, à l'OACIQ, à un avocat et à un comptable.
3. Vous, la personne qui présente la proposition, éventuellement un courtier immobilier, l'AMF, l'OACIQ, un avocat et un comptable.
4. Parce que les mots qu'elle emploie pour se décrire décrivent une fonction dans la conversation, non ce qu'elle a le droit de faire ni qui la surveille. Cela se vérifie par écrit, auprès des bons interlocuteurs.
5. Reconnaître la situation, mettre les faits par écrit, repérer les signaux d'alerte, demander les documents, poser les questions, décider en prenant le temps.
6. Parce qu'un professionnel prudent dit ce qu'il ne sait pas, vérifie auprès des bonnes personnes et ne répond pas à la légère à une question qui dépasse son champ habituel.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente ; consultez son site officiel et ses lignes d'information au public.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'organisme à interroger sur le courtier immobilier et son travail ; son site offre de l'information destinée au public.
• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation propre.
• Lois à connaître, nommées sans autre détail : le Code civil du Québec et la Loi sur le courtage immobilier.
• Dans cette collection : → livres B1 et B2 pour le courtier et l'OACIQ ; → livres K2, K4 et J6 pour la transaction, la vérification et l'analyse d'un investissement ; → livre O7 pour les situations où quelque chose sonne faux ; → livre C8 pour les formulaires du commercial.

Chapitre 2 — L'Autorité des marchés financiers : à quoi on peut la demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Hugo a reçu un document de présentation de quelques pages et une promesse de vive voix : en mettant son argent dans une société qui détient des immeubles, il recevrait un rendement régulier. La personne qui lui a présenté le projet est sympathique, sûre d'elle, et elle l'a rassuré à chaque question. Mais Hugo, lui, ne sait toujours pas à qui s'adresser pour savoir si ce qu'on lui dit tient la route. Il a entendu parler de l'Autorité des marchés financiers. Il ne sait pas ce qu'on peut lui demander, ni comment s'y prendre.

Ce chapitre répond à cette question pratique. Il présente l'Autorité des marchés financiers (l'AMF) comme un organisme à qui poser des questions sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente. Il ne décrit pas ses pouvoirs, ne détaille pas ses registres et ne prédit pas ce qu'elle répondrait : tout cela relève de l'organisme lui-même, qui est la seule source fiable de ses propres réponses. Ce que vous trouverez ici, c'est une méthode : savoir ce que vous voulez demander, préparer vos faits et vos documents, puis noter ce que l'on vous répond. Le dossier fictif du chapitre est celui de Hugo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• présenter l'AMF pour ce qu'elle est dans ce livre : un organisme à interroger sur une offre de placement ou sur une personne qui la présente ;
• distinguer les grandes familles de questions que l'on peut lui adresser, sans présumer de ce qu'elle répondra ;
• préparer un appel ou un courriel : vos faits, vos documents, les noms en cause ;
• rédiger une demande claire et en conserver la trace ;
• reconnaître les limites de cette démarche et savoir à quel moment vous tourner vers un avocat, un comptable ou l'OACIQ.

Pourquoi c'est important

Quand une proposition de placement arrive, la tentation est de se fier à ce que dit la personne qui la présente. Elle connaît le projet, elle en parle bien, elle est disponible. Mais elle est aussi la partie intéressée à ce que vous disiez oui. Une vérification faite auprès d'un organisme extérieur au projet vous donne un autre point de vue, qui ne dépend pas de la bonne volonté de l'autre.

Poser des questions à l'AMF est un geste à la portée de tous. Mais il est plus utile quand il est préparé. Un appel du genre « on m'a proposé quelque chose, est-ce correct ? » donne peu de prise à celui qui vous répond. Un appel qui dit « voici le nom de la personne, voici ce qu'elle m'a présenté, voici les documents que j'ai reçus, voici ma question » permet à votre interlocuteur de vous orienter. Ce chapitre vous apprend à faire la deuxième sorte d'appel.

Ce chapitre ne remplace ni un avocat ni un comptable. L'AMF peut être interrogée sur ce qui relève de son domaine ; n'attendez pas d'elle qu'elle lise vos documents pour vous dire s'il faut signer. Cela, c'est le rôle de vos conseillers (chapitre 9).

2.1 Un organisme à qui poser des questions

L'AMF, en une phrase

L'Autorité des marchés financiers est un organisme dont le nom indique le champ : les marchés financiers. Dans ce livre, nous retenons une seule chose à son sujet : elle est l'un des organismes à qui vous pouvez adresser vos questions quand on vous propose un placement, ou quand vous voulez en savoir plus sur la personne qui vous le propose. Rien de plus.

Ce que cette phrase ne dit pas est aussi important que ce qu'elle dit.

• Elle ne dit pas que toute proposition immobilière relève de l'AMF. Ce livre ne qualifie aucune situation.
• Elle ne dit pas ce que l'AMF peut ou ne peut pas faire. Pour le savoir, il faut le lui demander ou consulter son site officiel.
• Elle ne dit pas que l'AMF répondra à toutes les questions. Il se peut qu'elle vous réponde qu'une question ne relève pas d'elle, et qu'elle vous oriente ailleurs. Cette réponse est une information utile en soi.

DÉFINITION — Autorité des marchés financiers (AMF)

Organisme québécois à qui vous pouvez adresser vos questions sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente. Ce livre ne décrit pas ses pouvoirs : pour les connaître, consultez son site officiel ou posez-lui la question directement.

Pourquoi lui parler, même si l'on a déjà un avocat

On pourrait se dire que l'avocat suffit. Il faut pourtant distinguer deux rôles.

• L'avocat vous représente et vous conseille. Il lit vos documents et vous explique ce qu'ils signifient pour vous. Il est votre conseiller.
• L'organisme n'est pas votre conseiller. Il est une source d'information extérieure au projet. Vous lui posez des questions pour vérifier, de votre côté, des éléments que vous ne voulez pas tenir de la seule bouche de la personne qui vous vend l'idée.

Les deux se complètent. Vous pouvez commencer par l'un ou par l'autre. Ce qui compte, c'est de ne pas rester seul avec la version de la personne qui présente le projet.

Hugo, au point de départ

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo est un lecteur fictif. On lui a remis un document de présentation de quelques pages et promis un rendement régulier pour une part dans une société qui détient des immeubles. Il hésite : il aime l'idée, mais plus il pose de questions à la personne qui lui présente le projet, plus les réponses lui paraissent générales. Il décide de ne rien verser et de ne rien signer avant d'avoir parlé à l'AMF, à un avocat et à un comptable. Sa première étape : rassembler ce qu'il a reçu et écrire noir sur blanc ce qu'on lui a dit.

Une étape, pas une conclusion

Une réponse de l'AMF n'est pas un feu vert ni un feu rouge. C'est une information de plus, que vous ajoutez à celles que vous avez déjà. Si elle vous rassure, ne baissez pas la garde : continuez vos vérifications avec l'avocat et le comptable. Si elle vous inquiète, ne concluez rien non plus : demandez des précisions, par écrit si possible, et partagez-les avec vos conseillers. Dans tous les cas, ne présentez jamais la réponse de l'organisme comme une garantie à d'autres personnes, par exemple à votre conjoint, à un ami qui voudrait suivre, ou à la personne qui vous a fait la proposition.

QUI CONSULTER — pour savoir à qui poser quoi

L'AMF, pour vos questions sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente. Un avocat, pour comprendre ce que vous signeriez. Un comptable, pour comprendre l'effet de votre participation sur vos finances. Si la proposition vient d'un courtier immobilier, l'OACIQ pour ce qui touche son travail (chapitre 8).

2.2 Ce qu'on peut lui demander, en gros

Trois grandes familles de questions

Sans entrer dans le détail de ce que l'AMF fait ou ne fait pas, on peut regrouper vos questions possibles en trois familles. Cette présentation sert uniquement à vous aider à les formuler ; elle ne dit rien de ce que l'organisme répondra.

Première famille : des questions sur la personne qui présente le projet. Qui est-elle ? A-t-elle un statut ou une inscription qui se vérifie ? Comment puis-je valider ce qu'elle me dit d'elle-même ? Ces questions visent la personne que vous avez devant vous : son nom, sa fonction annoncée, l'entreprise au nom de laquelle elle parle. Vous n'accusez personne en les posant : vous vérifiez.

Deuxième famille : des questions sur l'offre elle-même. De quoi s'agit-il exactement ? Existe-t-il une façon de valider l'offre qui m'est présentée ? Quels documents devrais-je demander à la personne qui me la présente ? Ces questions portent sur ce que l'on vous propose, indépendamment de la personne.

Troisième famille : des questions sur la démarche. Je ne sais pas si ma situation relève de l'AMF : à qui dois-je m'adresser ? Quel document puis-je consulter en attendant ? Comment déposer une question par écrit ? Ces questions-là sont les plus utiles quand vous ne savez pas par où commencer : elles demandent à l'organisme de vous orienter.

L'ESSENTIEL — trois familles, une même attitude

Dans les trois familles, vous ne demandez pas à l'organisme de décider à votre place. Vous lui demandez de vous aider à vérifier, à comprendre ou à vous orienter. Vous gardez la décision.

Ce que vous pouvez demander à l'AMF et ce que vous ne devriez pas attendre d'elle

Vous pouvez poser des questions précises, factuelles et vérifiables. Évitez en revanche d'attendre de l'organisme :

• qu'il vous dise si vous devriez investir ou non ;
• qu'il lise vos documents et vous dise s'ils sont « bons » ;
• qu'il se prononce sur la valeur du projet ou sur son rendement probable ;
• qu'il remplace un avocat ou un comptable.

Cette liste n'est pas un règlement sur ce que l'AMF fait ; c'est une mise en garde de bon sens. Une source d'information n'est pas un conseiller personnel. Si l'organisme vous précise ce qu'il peut et ne peut pas faire, notez-le : c'est une information sur la démarche.

Quand la question ne relève pas de l'AMF

Il est possible que votre question touche un autre organisme ou un autre professionnel : par exemple, le rôle d'un courtier immobilier dans le projet (l'OACIQ, chapitre 8), la nature juridique de ce que vous signeriez (un avocat), ou une situation qui ressemble à une fraude (→ livre O7, Fraude immobilière). Si l'AMF vous répond que votre question n'est pas de son ressort, demandez-lui poliment à qui vous adresser : elle pourra peut-être vous orienter. Notez la réponse, et passez à l'étape suivante.

2.3 Préparer son appel ou son courriel

Pourquoi préparer

Un appel mal préparé est vite oublié. Une conversation d'une dizaine de minutes se résume, le lendemain, à une impression générale. Pour que l'échange vous serve réellement, préparez-le sur papier. La préparation tient en quatre rubriques : les faits, les documents, les noms, les questions.

Rubrique 1 — Les faits

Écrivez, en quelques phrases, ce qui s'est passé. Pas votre opinion, les faits.

• Qui vous a parlé du projet, et dans quelles circonstances ?
• Qu'est-ce qu'on vous a proposé, avec quels mots ?
• Qu'est-ce qu'on vous a promis, de vive voix ou par écrit ?
• Qu'avez-vous déjà signé, versé ou promis ? (Si la réponse est « rien », écrivez-le.)
• Quand vous a-t-on demandé de répondre ?

Pour Hugo, cela donne quelque chose comme : On m'a remis un document de présentation de quelques pages. On m'a promis de vive voix un rendement régulier. Je n'ai rien signé et rien versé. On m'a demandé de répondre rapidement.

Rubrique 2 — Les documents

Rassemblez tout ce que vous avez reçu, sous toutes ses formes :

• le document de présentation ;
• les courriels et les messages échangés ;
• toute copie de document à signer, même non signé ;
• vos notes sur les rencontres et les appels ;
• tout renseignement sur le projet : adresse de l'immeuble, nom de la société, nom des personnes impliquées.

Faites des copies, numérotez les pages, classez-les dans un dossier. Au moment de l'appel, vous saurez dire « j'ai reçu un document de quatre pages, daté de telle semaine » plutôt que « on m'a donné un papier ». Ne transmettez des documents que si on vous les demande, et gardez toujours l'original.

Rubrique 3 — Les noms

Notez, avec leur orthographe exacte :

• le nom de la personne qui vous a présenté le projet, et la fonction qu'elle annonce ;
• le nom de la société ou du projet ;
• les noms de toute autre personne mentionnée (gestionnaire, associé, avocat, comptable du projet) ;
• si un courtier immobilier est en cause, son nom et celui de son agence.

Cette rubrique paraît banale. Elle est essentielle : sans nom exact, aucune vérification n'est possible.

Rubrique 4 — Les questions

Rédigez trois à cinq questions, courtes et précises, dans l'ordre où vous voulez les poser. Le chapitre 7 en propose une liste type. L'idée est de ne pas improviser : au téléphone, on peut oublier la question la plus importante.

LE FORMULAIRE — une fiche de préparation, à adapter

Date de l'appel ou du courriel : __ Mon nom et mes coordonnées : _ Les faits, en quelques phrases : Les documents reçus (titre, date, nombre de pages) : Les noms (personne, fonction annoncée, société, autres) : Mes questions, dans l'ordre : Ce que j'ai déjà signé, versé ou promis : ___

Appel ou courriel ?

Les deux démarches ont leurs avantages.

• L'appel permet d'obtenir une orientation rapide et de poser des questions de suivi. Son désavantage : il laisse peu de traces. Notez la date, l'heure, le nom de la personne jointe et sa réponse dès la fin de l'échange.
• Le courriel ou le formulaire écrit laisse une trace datée de votre demande et de la réponse. Son désavantage : la réponse peut tarder, et vous devez écrire clairement parce qu'on ne peut pas vous demander d'expliquer sur-le-champ.

Une bonne pratique consiste à combiner les deux : un appel pour vous orienter, puis un courriel de confirmation qui résume ce que vous avez compris. « Suite à notre conversation du [date], je comprends que… Merci de me corriger si je me trompe. » Ce geste coûte deux minutes et crée une trace qui vous servira.

Ce que vous ne dites pas, ce que vous ne faites pas

Quelques précautions de bon sens, pour vous protéger :

• Ne donnez pas de renseignements personnels inutiles : un numéro d'assurance sociale, une information bancaire ou un mot de passe ne sont pas nécessaires pour poser une question générale. Si on vous les demande, demandez pourquoi, et vérifiez que vous parlez bien avec l'organisme que vous croyez joindre.
• Vérifiez les coordonnées avant de composer ou d'écrire. Passez par le site officiel de l'organisme, non par un numéro ou un lien qu'on vous a communiqué dans le cadre de la proposition. Une personne qui voudrait vous détourner de la vérification pourrait vous fournir de fausses coordonnées.
• N'affirmez pas ce que vous ignorez. Dites « on m'a dit que… » plutôt que « il fait telle chose ». Vous rapportez, vous ne concluez pas.
• Ne promettez pas de suite. Vous pouvez dire que vous allez réfléchir et consulter.

ATTENTION — les coordonnées qu'on vous donne ne sont pas les bonnes à utiliser

Si la personne qui vous présente le projet vous remet elle-même un numéro de téléphone, un courriel ou un lien pour « vérifier auprès de l'organisme », ne l'utilisez pas. Cherchez vous-même les coordonnées officielles de l'AMF sur son site.

QUI CONSULTER — avant d'appeler

Un avocat, si vous voulez comprendre ce que vous risquez de signer avant même d'appeler l'organisme. Un proche de confiance, pour relire votre fiche de préparation et vous dire ce qui lui paraît obscur. L'AMF, une fois votre fiche prête.

2.4 Les questions à poser à l'AMF

Un point de départ, non un script

Le chapitre 7 présente une liste complète de questions types. Voici, pour ce chapitre, un point de départ : une dizaine de questions simples, à adapter selon vos faits. Elles ne supposent aucune réponse. Elles servent à ouvrir la conversation.

Sur la personne qui présente le projet :

• Je souhaite vérifier une personne qui me présente un projet de placement immobilier. Que puis-je vérifier à son sujet auprès de vous ?
• Comment valider la fonction qu'elle prétend exercer ?
• Y a-t-il une démarche à suivre pour confirmer qu'elle est autorisée à me proposer ce que l'on me propose ?

Sur l'offre elle-même :

• On m'a proposé une part dans une société qui détient des immeubles, avec un rendement annoncé. Cette situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ?
• Si oui, existe-t-il des documents que je peux demander à la personne qui me fait la proposition ? Lesquels ?
• Existe-t-il une façon de valider l'offre auprès de vous ?

Sur la démarche :

• Si ma situation ne relève pas de vous, à qui devrais-je m'adresser ?
• Puis-je vous transmettre par écrit les documents reçus ? Par quel moyen ?
• Comment m'assurer que ma question est enregistrée ?

Noter la réponse

Vous aurez posé vos questions : notez les réponses sans attendre. Voici une fiche simple, à garder dans votre dossier.

La colonne « en mes mots » compte : ne recopiez pas ce que vous croyez avoir entendu, écrivez ce que vous avez compris, puis demandez à votre interlocuteur de confirmer. Si vous n'êtes pas sûr d'un point, dites-le : « Pour être certain de bien comprendre, vous me dites que… ? ».

Hugo, après l'appel

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo prépare sa fiche, y inscrit le nom de la personne qui lui a présenté le projet, celui de la société et la fonction que cette personne annonce. Il appelle l'AMF, pose ses questions dans l'ordre et note les réponses dans le tableau. À la fin de l'appel, il envoie un courriel qui résume ce qu'il a compris et demande qu'on le corrige au besoin. Il n'a encore rien décidé, mais il a maintenant un dossier daté, des noms exacts et des pistes pour ses prochaines étapes : un rendez-vous chez un avocat et un autre chez un comptable. Il informe la personne qui lui a présenté le projet qu'il prend le temps de consulter, sans rien promettre.

Après les réponses

Une fois l'appel terminé, relisez vos notes. Trois constats sont possibles, et chacun appelle un geste.

• Vous avez obtenu des réponses claires. Ajoutez-les à votre dossier et transmettez-les à votre avocat et à votre comptable.
• Vous avez obtenu des réponses partielles ou renvoyé à autre chose. Notez les nouvelles questions et à qui les poser. Le chapitre 10 propose un tableau de suivi pour cela.
• Vous n'avez pas obtenu de réponse. Relancez par écrit, en rappelant la date de votre première demande, et gardez la trace de vos tentatives.

Dans tous les cas, ne signez rien et ne versez rien tant que vos questions importantes n'ont pas reçu de réponse. Si la personne qui présente le projet insiste pour que vous avanciez avant, c'est un signal à noter (chapitre 5).

QUI CONSULTER — après avoir parlé à l'AMF

Un avocat, avec vos notes et les documents reçus, pour savoir ce que vous signeriez. Un comptable, pour comprendre l'effet de votre participation sur vos finances. L'OACIQ, si un courtier immobilier est en cause. Apportez à chacun votre dossier : fiche de préparation, tableau des réponses, documents reçus.

Les erreurs qui coûtent cher

• Appeler sans préparer. Un appel improvisé donne une réponse générale. Préparez vos faits, vos documents, vos noms et vos questions.
• Demander à l'organisme de décider à votre place. Il peut vous informer ou vous orienter ; la décision reste la vôtre et celle de vos conseillers.
• Utiliser les coordonnées que la personne vous remet. Cherchez-les vous-même sur le site officiel.
• Ne rien noter. Une conversation sans trace est une conversation perdue.
• Prendre une réponse partielle pour un feu vert. Une réponse rassurante n'enlève pas la nécessité de consulter un avocat et un comptable.
• Donner des renseignements personnels inutiles. Pour une question générale, vous n'avez pas besoin de communiquer vos données bancaires.
• Présenter la réponse de l'organisme comme une garantie. Elle reflète ce que vous avez demandé et ce que vous avez dit. Elle ne couvre pas tout.
• Verser de l'argent en attendant. Rien ne presse tant que vos questions importantes n'ont pas de réponse.

À retenir

• Dans ce livre, l'AMF est présentée uniquement comme un organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente. Ses pouvoirs et ses registres ne sont pas décrits ici.
• Vos questions se regroupent en trois familles : la personne, l'offre, la démarche.
• Un appel utile se prépare : faits, documents, noms, questions.
• Cherchez vous-même les coordonnées officielles de l'organisme.
• Notez la date, le nom de la personne jointe et sa réponse, puis envoyez un courriel de confirmation.
• Une réponse de l'organisme est une information de plus, pas une garantie. Elle ne remplace ni l'avocat ni le comptable.

Votre plan d'action

1. Écrivez les faits : qui vous a parlé du projet, ce qu'on vous a proposé, promis, demandé.
2. Rassemblez les documents reçus, copiez-les et classez-les.
3. Notez les noms exacts : personne, fonction annoncée, société, autres personnes mentionnées.
4. Rédigez de trois à cinq questions à poser, dans l'ordre (voir aussi le chapitre 7).
5. Trouvez les coordonnées officielles de l'AMF par vous-même, sur son site.
6. Appelez ou écrivez, puis notez les réponses dans votre tableau.
7. Envoyez un courriel de confirmation qui résume ce que vous avez compris.
8. Transmettez le tout à votre avocat et à votre comptable, et gardez votre dossier à jour (chapitre 10).

Questions à poser

À l'AMF :

• Que puis-je vérifier auprès de vous au sujet de la personne qui me présente ce projet ?
• Ma situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ? Sinon, à qui m'adresser ?
• Comment puis-je valider l'offre qu'on me propose ?
• Puis-je vous transmettre mes documents par écrit, et comment ?

À la personne qui présente le projet :

• Pouvez-vous me remettre par écrit le nom complet de la société, votre fonction et le nom de toute autre personne impliquée ?
• Auprès de quel organisme puis-je vérifier ce que vous me dites ?

À l'avocat :

• À la lumière de mes notes et de mes documents, qu'est-ce qu'on me propose exactement ?
• Quelles questions devrais-je ajouter avant de décider ?

Au comptable :

• Quels éléments de ce projet devrais-je faire examiner avant de verser de l'argent ?

Vérifiez vos acquis

1. Comment ce livre présente-t-il l'AMF ?
2. Quelles sont les trois familles de questions que vous pouvez adresser à l'AMF ?
3. Quelles sont les quatre rubriques d'une bonne préparation ?
4. Pourquoi ne faut-il pas utiliser les coordonnées que la personne qui présente le projet vous remet ?
5. Une réponse de l'AMF est-elle un feu vert ou une garantie ?
6. Que faire si l'AMF vous dit que votre question ne relève pas d'elle ?

Réponses

1. Comme un organisme à qui poser des questions sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente. Le livre ne décrit ni ses pouvoirs ni ses registres.
2. Des questions sur la personne qui présente le projet, sur l'offre elle-même et sur la démarche à suivre.
3. Les faits, les documents, les noms et les questions.
4. Parce qu'une personne qui voudrait vous détourner de la vérification pourrait vous fournir de fausses coordonnées. Cherchez-les vous-même sur le site officiel.
5. Non. C'est une information de plus. Elle ne remplace pas l'avocat ni le comptable, et elle ne couvre que ce que vous avez demandé.
6. Noter la réponse, demander poliment à qui vous adresser, puis passer à l'étape suivante : avocat, comptable, OACIQ ou autre interlocuteur.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — consultez son site officiel pour connaître les moyens de la joindre et les renseignements qu'elle met à la disposition du public.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — si un courtier immobilier est en cause dans votre proposition.
• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation propre.
• Dans cette collection : → livre O7, Fraude immobilière, pour les situations où quelque chose sonne faux ; → livre K4, La vérification diligente, pour la façon de vérifier un projet avant de s'engager ; → livres B1 et B2 pour le courtier et l'OACIQ.

Chapitre 3 — Quand un projet immobilier soulève la question

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Il est facile de reconnaître l'achat d'une maison pour y vivre. Il l'est moins de reconnaître le moment où un projet immobilier cesse d'être un simple achat et devient autre chose : une mise en commun d'argent, une participation dans une société, une promesse de rendement. Les mots restent les mêmes, on parle encore de « l'immeuble », de « l'occasion », de « l'investissement ». Mais ce qui est réellement proposé n'est plus tout à fait la même chose.

Ce chapitre décrit trois situations fictives où l'on peut hésiter : un immeuble acheté à plusieurs, des parts dans une société, un rendement promis. Il ne dit pas si l'une ou l'autre relève d'une règle particulière, et il ne vous aide pas à les classer. Il vous aide à les reconnaître comme des moments où il vaut la peine de s'arrêter et de poser des questions, à l'Autorité des marchés financiers (l'AMF) et à un avocat. Les dossiers sont ceux de Sylvie et d'Étienne, et celui de Hugo ; tous deux sont fictifs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître trois situations où un projet immobilier dépasse l'achat d'une maison pour l'habiter ;
• décrire chacune dans vos propres mots, sans la qualifier juridiquement ;
• repérer, dans une conversation, les phrases qui devraient vous faire poser une question ;
• préparer vos premières questions pour l'AMF et pour l'avocat ;
• garder une trace écrite dès la première rencontre.

Pourquoi c'est important

Plus tôt vous reconnaissez la situation, plus vos options restent ouvertes. Avant toute signature et avant tout versement, vous pouvez encore demander des documents, consulter, comparer, dire non. Après, vos options se réduisent. C'est pourquoi les questions de ce chapitre sont conçues pour être posées dès la première rencontre, quand rien n'est engagé.

Un autre enjeu mérite d'être dit : la façon dont une situation est décrite change la façon dont on la perçoit. « On achète un immeuble entre amis », cela sonne simple. « Je mets de l'argent dans un projet et quelqu'un d'autre s'en occupe », cela appelle plus de questions. Les deux phrases peuvent décrire le même projet. Apprendre à reformuler ce qu'on vous propose en termes concrets — qui met quoi, qui décide, qui reçoit quoi — est le premier geste de ce chapitre.

Ce chapitre ne vous dira jamais si votre projet est permis, encadré ou soumis à des conditions. Ces réponses appartiennent à un avocat qui aura lu vos documents, et à l'organisme à qui vous poserez la question.

3.1 Un immeuble acheté par plusieurs personnes

La situation

Sylvie et Étienne sont deux personnes ordinaires, dans un dossier fictif. Un ami leur parle d'un immeuble qu'il a repéré. Il parle d'une belle occasion et voudrait savoir rapidement s'ils sont partants pour s'associer avec lui. Rien n'est encore signé, aucune somme n'a été versée.

Des amis, des parents, des collègues peuvent décider d'acheter ensemble. Une telle situation ne soulève pas forcément de question d'encadrement. Mais elle mérite qu'on s'y arrête, parce que plusieurs choses peuvent s'y glisser sans qu'on y prête attention.

Les choses à regarder

• Qui met quoi ? Chacun apporte-t-il de l'argent, du temps, du travail, une connaissance particulière ? Les apports sont-ils égaux ou non ?
• Qui décide quoi ? Tout le monde décide-t-il ensemble, ou une personne, l'ami par exemple, prend-elle les décisions pour le groupe ?
• Qui s'occupe de quoi ? Une personne s'occupe-t-elle des démarches, de l'argent, des relations avec les locataires, de la comptabilité ?
• Qui reçoit quoi ? Comment se partagent les revenus, les dépenses et, un jour, le produit d'une éventuelle revente ?
• Que se passe-t-il si l'un veut sortir ? Et si quelqu'un ne peut plus payer sa part, ou si le groupe se désaccorde ?
• L'argent de qui, et où ? L'argent est-il versé à un des membres, à une société, à un professionnel ? Qui en a le contrôle ?

Ces questions ne sont pas techniques : elles sont celles que l'on poserait pour n'importe quel projet à plusieurs. Mais leur réponse change ce que vous êtes en train de faire. Un groupe où chacun décide et détient sa part ne ressemble pas à un groupe où une personne rassemble l'argent des autres et décide pour eux. Savoir si cette différence a des conséquences juridiques est la question à poser à l'avocat et, au besoin, à l'AMF.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie et Étienne demandent à leur ami de reformuler sa proposition par écrit : qui mettrait de l'argent, combien chacun détiendrait, qui s'occuperait de quoi, et comment chacun pourrait sortir. Leur ami hésite un peu, puis répond qu'il n'a pas encore tout réfléchi. Sylvie et Étienne y voient un indice : le projet existe surtout dans la tête de leur ami. Ils lui proposent de revenir avec un texte, et préparent entre-temps leurs questions.

Le piège de l'évidence

Entre amis, tout semble évident. « On verra bien », « on s'arrangera », « ça ira de soi » : ces phrases rendent la conversation agréable et la décision floue. Si vous vous entendez bien, vous n'avez pas à craindre d'écrire ce qui est évident ; si vous vous entendez mal plus tard, c'est ce qui n'a pas été écrit qui deviendra un problème. Le chapitre 4 reprend en détail ce qu'il vaut mieux mettre par écrit.

Les questions à poser pour cette situation

À l'avocat :

• Selon vous, de quelle nature est ce que mon ami nous propose ?
• Quelles précisions devrions-nous demander à notre ami avant de nous prononcer ?
• Quels documents devrions-nous préparer avec vous avant de signer quoi que ce soit ?

À l'AMF :

• Quand plusieurs personnes mettent de l'argent dans un même immeuble et que l'une d'elles s'en occupe, existe-t-il une démarche de vérification que vous recommandez ?
• Notre situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ? Sinon, à qui nous adresser ?

QUI CONSULTER — pour un achat à plusieurs

Un avocat, pour comprendre la nature de la proposition et préparer les documents. Un comptable, pour les effets sur vos finances et votre fiscalité. L'AMF, pour vérifier si votre situation soulève des questions de son ressort. Si un courtier immobilier est en cause, l'OACIQ pour ce qui touche son travail (chapitre 8).

3.2 Des parts dans une société

La situation

La deuxième situation est celle de Hugo, dans son dossier fictif. On lui présente une part dans une société qui détient des immeubles. Il ne serait donc pas propriétaire d'un immeuble en son nom : il détiendrait quelque chose dans une société, laquelle possède, elle, des immeubles. On lui a remis un document de présentation de quelques pages.

C'est ici que le vocabulaire devient trompeur. Quand on dit « j'ai investi dans l'immobilier », on peut avoir acheté une maison ou on peut avoir acquis une part d'une société. Ces deux gestes n'ont pas les mêmes caractéristiques, ni les mêmes effets, ni les mêmes risques. Ce livre ne les compare pas. Il vous aide à vous demander, dans une conversation, de quel geste il s'agit.

DÉFINITION — part dans une société

Dans ce livre, l'expression désigne simplement ce que l'on vous propose quand on ne vous propose pas d'acheter un immeuble en votre nom : une participation dans une entité qui, elle, détient des immeubles. Ce n'est pas une définition juridique. Savoir ce qu'est exactement cette part, ce qu'elle vous donne et ce qu'elle ne vous donne pas, c'est une question pour un avocat.

Les choses à regarder

• Qu'est-ce que je détiendrais exactement ? Une part, un droit, une promesse ? Demandez-le avec ces mots-là, et notez la réponse.
• Quelle société, avec quel nom exact ? Et qui la dirige ?
• Qui d'autre y participe ? Seuls quelques proches, ou un plus grand nombre de personnes ?
• Qu'est-ce que la société possède ? Un immeuble, plusieurs, aucun encore ? Où sont-ils ?
• Comment l'argent circule-t-il ? Mon argent va-t-il à la société, à la personne qui me présente le projet ou à un autre intermédiaire ?
• Comment pourrais-je en sortir ? Et à quelles conditions ?
• Quels documents puis-je consulter avant de décider ? États financiers, présentation écrite, document à signer, autres ?

Ces questions peuvent paraître nombreuses. Vous n'avez pas à toutes les poser à la même rencontre. L'important est de les avoir notées et de savoir lesquelles ont reçu une réponse écrite.

La différence entre ce qu'on voit et ce qu'on détient

Une particularité de cette situation : l'immeuble existe, vous pouvez le visiter, mais vous n'en êtes pas propriétaire directement. Cela peut produire un malentendu. Un investisseur qui visite « son » immeuble peut s'imaginer qu'il en possède une partie en son nom. Posez la question sans détour : si je verse mon argent, qu'est-ce qui m'appartient ? À mon nom ? Au nom de la société ? La réponse écrite que vous recevrez vous servira devant l'avocat.

ATTENTION — « visiter l'immeuble » n'est pas « posséder l'immeuble »

Une visite de l'immeuble, des photos et un document de présentation soignés ne disent rien de ce que vous détiendriez après avoir versé votre argent. Demandez par écrit ce qui vous appartiendrait, au nom de qui, et sous quelle forme.

Les questions à poser pour cette situation

À l'avocat :

• Qu'est-ce que cette part me donnerait, et que ne me donnerait-elle pas ?
• Quels documents devrais-je avoir lus avant de décider ?
• Quelles questions devrais-je ajouter à celles que j'ai déjà ?

À l'AMF :

• On me propose une part dans une société qui détient des immeubles. Cette situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ?
• Comment puis-je vérifier la personne qui me présente cette proposition ?

Au comptable :

• Que dois-je faire examiner dans les documents financiers de la société avant de verser de l'argent ?

QUI CONSULTER — pour une part dans une société

Un avocat, pour comprendre ce que la part vous donnerait. Un comptable, pour lire les états financiers de la société et comprendre l'effet de votre participation sur vos finances. L'AMF, pour vérifier la personne qui vous présente le projet et savoir si l'offre soulève des questions de son ressort.

3.3 Un rendement promis

La situation

La troisième situation recoupe la précédente, mais elle mérite son propre nom, parce que c'est la promesse qui change le regard. Hugo n'a pas seulement reçu une présentation : on lui a promis de vive voix un rendement régulier. C'est ce que l'on appelle, dans la conversation courante, un revenu annoncé d'avance pour une somme confiée à quelqu'un d'autre.

Pourquoi cette promesse mérite-t-elle une attention particulière ? Parce qu'un rendement annoncé n'est qu'une phrase. Il ne dit pas d'où viendra l'argent, ce qui se passe s'il n'arrive pas, ni à qui vous pourrez vous adresser. Sans document pour le décrire, il reste une impression. Et il peut aussi donner un sentiment de sécurité qu'aucune information vérifiable ne soutient.

DÉFINITION — rendement promis

Dans ce livre, l'expression désigne tout gain annoncé à l'avance pour une somme que vous confiez : un revenu régulier, une hausse de valeur ou un montant à une date donnée. Ce livre ne dit rien de la valeur d'une telle promesse ni de la façon dont elle serait tenue. Il vous invite à la mettre par écrit et à la soumettre à vos conseillers.

Les choses à regarder

• Où est la promesse ? Dite de vive voix, notée dans un courriel, inscrite dans un document ? Si elle est orale, demandez qu'elle soit écrite.
• Sur quoi repose-t-elle ? Quelle source de revenu est invoquée : des loyers, une revente, autre chose ?
• Que se passe-t-il si elle n'est pas tenue ? Qui répond de quoi ?
• Est-elle présentée comme certaine ? Des mots comme « garanti » ou « sans risque » méritent qu'on demande ce qui les justifie, par écrit (chapitre 5).
• Qui fait la promesse ? Une personne, une société, un gestionnaire ? Peut-on le vérifier ?
• A-t-on présenté un exemple chiffré ? Si oui, demandez-en les hypothèses et la source.

Ces points ne servent pas à vous faire conclure que la promesse est mauvaise ou bonne. Ils servent à lui faire passer le test d'une question simple : peut-on me la montrer par écrit, avec ses conditions ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo demande par courriel à la personne qui lui a présenté le projet de lui confirmer par écrit le rendement promis et sur quoi il repose. La réponse arrive : quelques phrases chaleureuses, mais aucun détail sur la source du revenu ni sur ce qui arrive si le rendement n'est pas au rendez-vous. Hugo n'en tire aucune conclusion. Il garde le courriel, le joint au reste de son dossier, et ajoute deux questions à sa liste pour l'avocat et pour l'AMF.

Un rendement n'est pas un document

Gardez une idée simple à l'esprit : un rendement n'a de valeur d'information que s'il est accompagné de son contexte. Un chiffre isolé, une phrase d'enthousiasme, une comparaison avec un autre placement ne sont pas des documents. Ce sont des invitations à demander le contexte. Le livre sur l'analyse d'investissement présente des outils pour examiner une rentabilité attendue (→ livre J6, Analyse d'investissement) ; ce chapitre-ci se limite à vous rappeler de demander le contexte avant de vous laisser séduire.

Les questions à poser pour cette situation

À l'avocat :

• Que vaut, pour moi, une promesse de rendement faite de vive voix ?
• Quels éléments devrais-je demander par écrit avant de décider ?

À l'AMF :

• Comment puis-je vérifier la personne qui m'a promis ce rendement ?
• Existe-t-il des documents qu'on devrait m'avoir remis, et comment puis-je savoir lesquels ?

Au comptable :

• Comment lire l'exemple chiffré qu'on m'a présenté, et quelles hypothèses y vérifier ?

QUI CONSULTER — pour un rendement promis

Un avocat, pour savoir ce que la promesse vaut et ce qu'il faudrait avoir par écrit. Un comptable, pour examiner les chiffres et leurs hypothèses. L'AMF, pour vérifier la personne qui fait la promesse. Si quelque chose sonne faux, voyez aussi → livre O7, Fraude immobilière.

3.4 Les questions à poser dès la première rencontre

Pourquoi dès la première rencontre

La première rencontre est le moment où vous avez le plus de marge de manœuvre. Rien n'est signé, rien n'est versé, personne n'a encore de raison de se sentir engagé. Les questions que vous posez alors peuvent passer pour de la curiosité. Plus tard, elles risquent d'être prises pour de la méfiance. Il est donc plus facile, et plus utile, de poser les bonnes questions tôt.

Dix questions pour toute proposition

Voici une liste de départ qui s'applique aux trois situations. Elle est volontairement simple.

1. Pouvez-vous me résumer par écrit ce que vous me proposez ?
2. Qu'est-ce que je détiendrais exactement une fois mon argent versé ?
3. Qui d'autre participe, et quels sont leurs apports ?
4. Quelle est votre fonction exacte dans ce projet ?
5. À qui l'argent serait-il versé, et qui en aurait le contrôle ?
6. Comment pourrais-je en sortir, et à quelles conditions ?
7. Quels documents puis-je consulter avant de décider ?
8. Qui me conseille, qui vous conseille, et ne serait-ce pas la même personne ?
9. Auprès de quel organisme puis-je vérifier ce que vous me dites ?
10. De combien de temps puis-je disposer pour décider ?

Notez les réponses, la date et le nom de la personne qui vous les a données. Si une réponse est vague, notez qu'elle est vague. Si on vous dit qu'on vous répondra plus tard, notez-le aussi et demandez quand.

Ce que révèle la façon de répondre

Les réponses comptent, mais la façon de répondre aussi. Une personne qui accueille vos questions, qui prend le temps d'y répondre, qui propose spontanément de les écrire, n'a pas la même attitude que celle qui s'impatiente, qui change de sujet ou qui vous presse. Le chapitre 5 détaille ces signaux. Pour l'instant, retenez simplement de ne pas les ignorer.

Après la rencontre

Quelques gestes simples, à faire le jour même :

• Écrivez un compte rendu de ce qui a été dit, en vos mots, avec la date et les noms.
• Envoyez un courriel de confirmation qui résume ce que vous avez compris et demande de corriger au besoin.
• Ne signez rien et ne versez rien. Dites que vous prenez le temps de consulter.
• Prenez rendez-vous avec un avocat et un comptable, et préparez votre appel à l'AMF (chapitre 2).

L'ESSENTIEL — trois situations, une même démarche

Achat à plusieurs, part dans une société, rendement promis : dans chaque cas, vous reformulez ce qu'on vous propose, vous posez des questions précises, vous demandez de l'écrit, vous consultez et vous prenez le temps de décider.

QUI CONSULTER — dès la première rencontre

Un avocat et un comptable, avant toute signature ou tout versement. L'AMF, pour vérifier la personne qui présente le projet. L'OACIQ, si un courtier immobilier est en cause. Apportez à chacun votre compte rendu et les documents reçus.

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser la conversation rester floue. « On verra bien » n'est pas une réponse. Reformulez ce qu'on vous propose, par écrit.
• Confondre posséder et participer. Visiter l'immeuble ne dit pas ce que vous détiendriez après avoir versé votre argent.
• Accepter une promesse orale. Un rendement annoncé de vive voix n'est qu'une phrase. Demandez-le par écrit, avec son contexte.
• Craindre de passer pour méfiant. Les questions posées tôt peuvent passer pour de la curiosité. Celles qui viennent plus tard risquent d'être prises pour du soupçon.
• Mélanger confiance et vérification. On peut faire confiance à un ami et poser tout de même les questions.
• Décider après la rencontre, à chaud. Prenez le temps de consulter avant de répondre.
• Négliger les apports non financiers. Le travail, le temps ou les relations d'une personne comptent dans un groupe ; mettez-les aussi par écrit (chapitre 4).
• Se contenter de ce chapitre. Il vous aide à reconnaître une situation, pas à la qualifier.

À retenir

• Un projet immobilier peut dépasser l'achat d'une maison pour l'habiter : achat à plusieurs, part dans une société, rendement promis.
• Ce livre ne dit pas si une de ces situations relève d'une règle. Il vous aide à les reconnaître et à poser des questions.
• Pour chaque situation : qui met quoi, qui décide, qui reçoit quoi, comment sortir, quels documents consulter.
• « Visiter l'immeuble » ne dit rien de ce que vous détiendriez.
• Une promesse de rendement ne vaut, comme information, que mise par écrit avec son contexte.
• Les questions se posent dès la première rencontre, avant toute signature et tout versement.

Votre plan d'action

1. Reformulez par écrit ce qu'on vous propose : qui met quoi, qui décide, qui reçoit quoi, comment sortir.
2. Identifiez la situation qui ressemble le plus à la vôtre : achat à plusieurs, part dans une société, rendement promis, ou plusieurs à la fois.
3. Posez les dix questions de la section 3.4 à la personne qui vous présente le projet, et notez les réponses.
4. Demandez l'écrit : résumé de la proposition, documents, confirmation de toute promesse.
5. Préparez votre appel à l'AMF avec la fiche du chapitre 2.
6. Prenez rendez-vous avec un avocat et un comptable, avec votre dossier en main.
7. Dites à la personne que vous prenez le temps de consulter, sans rien promettre.
8. Consignez chaque échange dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À la personne qui présente le projet :

• Pouvez-vous me résumer par écrit ce que vous me proposez et à quelles conditions ?
• Qu'est-ce que je détiendrais exactement, au nom de qui ?
• Quelle est votre fonction, et auprès de qui répondez-vous de vos actes ?
• Où est la promesse de rendement, et sur quoi repose-t-elle ?

À l'avocat :

• De quelle nature est ce que l'on me propose ?
• Quels documents devrais-je avoir lus avant de décider ?

Au comptable :

• Comment lire les chiffres qu'on m'a présentés, et quelles hypothèses y vérifier ?

À l'AMF :

• Comment vérifier la personne qui me présente le projet ?
• Ma situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ? Sinon, à qui m'adresser ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois situations décrites dans ce chapitre ?
2. Ce chapitre dit-il si l'une d'elles relève d'une règle ? Que fait-il à la place ?
3. Pourquoi « visiter l'immeuble » ne dit-il rien de ce que vous détiendriez ?
4. Pourquoi une promesse de rendement faite de vive voix mérite-t-elle d'être mise par écrit ?
5. Citez quatre des dix questions à poser dès la première rencontre.
6. Pourquoi poser ses questions dès la première rencontre plutôt que plus tard ?

Réponses

1. Un immeuble acheté par plusieurs personnes, des parts dans une société, un rendement promis.
2. Non. Il vous aide à reconnaître ces situations comme des moments où il faut poser des questions, à l'AMF et à un avocat.
3. Parce que l'immeuble peut appartenir à une société ou à d'autres personnes : ce que vous détiendriez dépend de ce qu'on vous propose et de ce qui est écrit.
4. Parce qu'une phrase dite de vive voix n'est pas un document : elle ne dit ni sur quoi elle repose ni ce qui arrive si elle n'est pas tenue.
5. Par exemple : le résumé écrit de la proposition, ce que vous détiendriez, la fonction de la personne, les documents à consulter, la façon de sortir, le temps pour décider.
6. Parce que rien n'est signé ni versé : vos questions peuvent passer pour de la curiosité et vos options restent ouvertes.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente ; son site officiel indique comment la joindre.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — si un courtier immobilier est en cause.
• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation.
• Dans cette collection : → livre J6, Analyse d'investissement, pour examiner la rentabilité attendue d'un projet ; → livre O7, Fraude immobilière, pour les situations où quelque chose sonne faux ; → livre K4, La vérification diligente, pour vérifier un projet avant de s'engager.

Chapitre 4 — Acheter à plusieurs : réunir l'argent d'un groupe

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Acheter à plusieurs a un attrait évident : on partage la mise, les responsabilités et parfois les compétences. Un ami connaît les chantiers, une amie s'y connaît en chiffres, un troisième a le temps de s'occuper des locataires. Chacun apporte quelque chose, et l'ensemble paraît plus solide que chacun seul.

C'est aussi un projet où les malentendus se glissent facilement, parce que chacun imagine le projet à sa façon. Ce chapitre ne décrit aucune structure juridique et ne dit rien des règles qui pourraient s'appliquer à un groupe. Il s'occupe du côté pratique : pourquoi des gens s'associent, quels rôles apparaissent dans un groupe, ce qu'il vaut mieux mettre par écrit et comment préparer la rencontre avec un avocat. Le dossier du chapitre est celui de Sylvie et d'Étienne, dans une histoire fictive : un ami leur a proposé de s'associer pour acheter un immeuble.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les motivations d'un achat à plusieurs et les attentes qui diffèrent d'une personne à l'autre ;
• décrire les rôles qui apparaissent dans un groupe et vérifier que chacun est clair pour tous ;
• dresser la liste de ce qu'il vaut mieux mettre par écrit avant de verser de l'argent ;
• préparer une rencontre avec un avocat, avec vos questions et vos documents ;
• repérer les points où le projet change de nature et demande une consultation.

Pourquoi c'est important

Un achat à plusieurs repose sur des gens qui se font confiance. Cette confiance est un atout tant que tout va bien. Elle devient fragile dès que l'un des membres change de situation, que l'immeuble demande plus d'argent que prévu ou que deux personnes ne sont plus d'accord. À ce moment-là, ce qui n'a pas été écrit devient une source de tension, et ce qui a été dit de vive voix se retrouve en plusieurs versions.

Écrire ne signifie pas se méfier. Cela veut dire que chacun peut relire, au bout de quelques mois, ce qu'il avait compris au départ. Un groupe qui a mis ses attentes noir sur blanc a moins de chances de se surprendre lui-même. Et un document rédigé avec un avocat, qui connaît votre situation précise, vaut mieux que n'importe quel modèle générique.

Ce chapitre vous dit quoi mettre sur la table, pas quelle forme le document doit prendre. Cette forme relève de l'avocat, qui vous dira ce qui convient à votre groupe.

4.1 Pourquoi des gens s'associent

Des raisons différentes sous un même projet

Dans un groupe qui achète ensemble, chacun peut chercher autre chose. Ce n'est pas un défaut : c'est une réalité à regarder en face dès le départ. Voici quelques motivations possibles, sans prétendre que la liste soit complète.

• Réunir une mise que l'on n'aurait pas seul. Un immeuble peut dépasser les moyens d'une seule personne ; en s'associant, on partage l'effort.
• Obtenir un revenu de location. Certains y voient une source de revenus.
• Faire fructifier une somme. D'autres veulent surtout placer de l'argent, sans s'occuper de l'immeuble au quotidien.
• Mettre en valeur ses compétences. Un membre apporte son travail, ses contacts, son savoir-faire.
• Habiter ensemble. Certains groupes veulent vivre dans l'immeuble.
• Préparer l'avenir. Pour un projet de retraite ou de transmission familiale, par exemple.

CAS CONCRET — dossier fictif

L'ami de Sylvie et d'Étienne voit dans l'immeuble une belle occasion. Sylvie y pense comme à un projet à moyen terme, qu'elle aimerait confier à quelqu'un qui s'en occupe. Étienne voudrait plutôt participer activement aux décisions. Ni l'un ni l'autre n'a encore dit à l'ami ce qu'il attend. En se parlant avant de répondre, ils découvrent qu'ils ne cherchent pas tout à fait la même chose, et que personne n'a posé la question à leur ami non plus.

Pourquoi nommer les attentes

Si chacun garde ses attentes pour soi, le groupe avance sur un malentendu. Demandez à chaque membre, séparément puis ensemble :

• pourquoi participez-vous à ce projet ?
• que souhaitez-vous en retirer, et dans quel délai approximatif ?
• jusqu'où êtes-vous prêt à vous engager, en argent et en temps ?
• qu'est-ce qui vous ferait quitter le projet ?
• qu'est-ce qui vous inquiète le plus ?

Ces réponses n'ont pas à être identiques. Elles doivent être connues. Une différence d'attentes découverte avant de signer se discute ; une différence découverte après se subit.

Les attentes sur l'argent

L'argent est le sujet le plus sensible, et celui dont on parle le moins directement. Quelques points à clarifier, sans chiffrer ici quoi que ce soit :

• combien chaque personne mettrait au départ, et sous quelle forme ;
• ce qui arriverait si l'immeuble exigeait plus d'argent que prévu, et qui le fournirait ;
• si une personne peut avancer plus que les autres, et ce que cela change ;
• comment se partageraient les revenus et les dépenses ;
• comment chacun pourrait récupérer sa mise.

Ne cherchez pas à régler tous ces points à la première rencontre. Notez-les comme des questions ouvertes, à discuter avec le groupe, puis à soumettre à l'avocat et au comptable.

QUI CONSULTER — sur les attentes et l'argent

Un avocat, pour mettre noir sur blanc ce que chacun apporte et reçoit. Un comptable, pour comprendre l'effet de ces apports et de ces partages sur la situation financière et fiscale de chaque membre. L'AMF, si la personne qui rassemble l'argent des autres soulève chez vous des questions auxquelles elle pourrait répondre (chapitre 2).

4.2 Les rôles dans le groupe

Des rôles de fait, avant d'être des rôles écrits

Dans tout groupe, des rôles apparaissent, même si personne ne les a nommés. L'un cherche l'immeuble, un autre fait les appels, un troisième tient les comptes. Ces rôles de fait ont une force : ils permettent d'avancer. Ils ont aussi un risque : ils peuvent se figer sans que personne ne les ait choisis, et chacun peut les interpréter autrement.

Voici des rôles que l'on rencontre dans un projet à plusieurs. Les noms que ce livre leur donne sont des étiquettes pratiques, non des termes juridiques.

• Celui qui a l'idée. Il a repéré l'immeuble ou conçu le projet. Ce n'est pas forcément lui qui décide.
• Celui qui rassemble l'argent. Il reçoit les mises ou les centralise. C'est un rôle sensible : celui qui le tient manie l'argent des autres.
• Celui qui décide. Pour l'achat, les travaux, les locataires, la vente. Cette personne peut être une seule, ou le groupe entier.
• Celui qui s'occupe de l'immeuble. Visites, entretien, relations avec les locataires.
• Celui qui tient les comptes. Recettes, dépenses, rapports aux autres membres.
• Celui qui apporte seulement de l'argent. Il ne s'occupe pas de l'immeuble, mais il a des attentes.

Une même personne peut tenir plusieurs de ces rôles. Un rôle peut aussi changer avec le temps. L'important est de savoir qui fait quoi et de le dire.

Le rôle de celui qui rassemble l'argent

Parmi tous ces rôles, un mérite une attention particulière : celui de la personne qui rassemble l'argent des autres. Pourquoi ? Parce que c'est lui qui fait passer le projet de « quelques personnes qui achètent ensemble » à « une personne qui détient l'argent de plusieurs ». Ce passage, simple en apparence, mérite qu'on s'y arrête. Ce livre ne dit pas si, dans votre cas, il change quelque chose sur le plan juridique : c'est la question à poser à l'avocat, et à l'AMF si l'avocat le recommande.

Pratiquement, posez quelques questions à cette personne :

• où l'argent est-il déposé, et au nom de qui ?
• qui peut le retirer ?
• qui voit les mouvements, et à quel rythme ?
• quels documents attestent de ce qui a été versé et reçu ?

Ces questions ne sont pas un procès d'intention. Si la personne répond avec transparence, tout le monde est rassuré. Si elle se braque, c'est une information qu'il vaut la peine de noter (chapitre 5).

ATTENTION — l'ami qui s'occupe de tout n'est pas forcément la meilleure solution

Confier tout à une seule personne simplifie la vie, mais concentre aussi les risques : si elle se trompe, tombe malade ou change d'avis, le groupe est démuni. Demandez comment les informations et les décisions seraient partagées, et qui pourrait prendre le relais.

Le rôle des membres plus passifs

Certains membres ne voudront pas s'impliquer dans la gestion. C'est légitime, à condition de le dire. Un membre qui apporte seulement de l'argent doit savoir ce qu'il peut demander : être informé de l'état des lieux, voir les comptes, être consulté sur certaines décisions. Les autres doivent savoir ce qu'ils lui doivent. Si ces choses ne sont pas écrites, chacun supposera que l'autre pense comme lui.

Quand un professionnel entre dans le groupe

Il peut arriver qu'un courtier immobilier, un conseiller ou un gestionnaire soit associé au projet, ou en soit l'initiateur. Ce livre ne dit pas ce qu'un tel professionnel peut ou ne peut pas faire dans ce contexte. Posez-lui la question directement : à quel titre est-il présent, qui le rémunère, et quel organisme le supervise ? Le chapitre 8 vous explique comment valider ces réponses auprès de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l'OACIQ) et de l'AMF.

CÔTÉ COURTIER — un courtier présent dans un groupe d'acheteurs

Un courtier qui participe à un projet d'achat à plusieurs a, comme les autres, un rôle à clarifier : est-il acheteur, intermédiaire, conseiller ? Mireille, courtière dans un dossier fictif de ce livre, commence par poser cette question à ses propres interlocuteurs, avant d'accepter quoi que ce soit.

4.3 Ce qu'il vaut mieux mettre par écrit

Un principe : tout ce qui pourrait être compris autrement

La règle simple est la suivante : tout ce qui pourrait être compris de deux façons mérite d'être écrit. Cela ne veut pas dire rédiger un contrat vous-même ; cela veut dire préparer la matière que l'avocat transformera en document.

Voici une liste de départ, à adapter. Elle ne dit rien de la forme que le document devrait prendre ni de ce que la loi demande.

Les personnes et leurs apports

• qui participe, avec leur nom complet ;
• ce que chacun apporte : argent, travail, compétences, relations ;
• à quel moment chaque apport est attendu.

L'immeuble et le projet

• l'immeuble visé et la raison du choix ;
• l'usage prévu : habiter, louer, rénover, revendre ;
• la durée envisagée du projet, en termes généraux.

Les décisions

• qui décide de quoi : achat, travaux, location, vente ;
• comment on décide : à l'unanimité, à la majorité, ou par une personne désignée ;
• comment on règle un désaccord.

L'argent

• où l'argent est déposé et au nom de qui ;
• qui peut le dépenser, et pour quoi ;
• comment se partagent revenus et dépenses ;
• ce qui arrive si l'immeuble exige plus d'argent que prévu.

Les changements de situation

• ce qui arrive si un membre veut sortir ;
• ce qui arrive si un membre ne peut plus payer sa part ;
• ce qui arrive si un membre décède, se sépare, change d'emploi ou déménage ;
• comment entre un nouveau membre, le cas échéant.

La fin du projet

• comment le projet prend fin : vente, rachat par certains membres, autre ;
• comment se partage ce qui reste.

L'information

• ce que chaque membre peut consulter, et à quelle fréquence ;
• qui fournit les rapports, et sous quelle forme.

Le piège de l'accord oral

Le plus beau des accords oraux a un défaut : il vit dans la mémoire de chacun, et la mémoire déforme. Si votre groupe ne veut pas, pour l'instant, rédiger un document complet, demandez au moins que chaque rencontre se termine par un compte rendu : date, personnes présentes, décisions prises, points à régler, qui fait quoi. Envoyez-le à tous le même jour, et demandez à chacun de corriger ce qui lui paraît inexact. Ce compte rendu, daté, n'est pas un document juridique ; il reste une trace utile.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie et Étienne proposent à leur ami d'écrire, chacun de son côté, une demi-page : ce qu'il attend du projet et ce qu'il apporte. Ils se retrouvent pour comparer. Les trois textes ne disent pas la même chose. Sylvie veut un rôle effacé, Étienne un rôle actif, l'ami veut décider seul. Ils notent les trois positions sans les arbitrer et décident de les apporter à un avocat. L'exercice leur a pris une soirée ; il leur a épargné de découvrir ces différences après avoir signé.

Le mot « simplement »

Prenez garde à ce mot. « On fait ça simplement », « il suffit de… », « c'est juste un petit papier » : des expressions qui rassurent et qui n'engagent à rien. Si un point semble simple, demandez qu'on l'écrive : l'écrit révèle vite s'il l'est vraiment.

Documents à réunir avant la rencontre avec l'avocat

Avant de voir l'avocat, rassemblez ce que vous avez :

• la présentation du projet, même informelle ;
• les échanges écrits avec le groupe (courriels, messages) ;
• vos notes sur chaque rencontre ;
• les renseignements sur l'immeuble visé, tels qu'on vous les a communiqués ;
• votre liste de questions ;
• un aperçu de votre situation financière, dont vous déciderez de la profondeur avec lui.

Ne cherchez pas à tout rassembler avant de prendre rendez-vous. Appelez d'abord, et demandez à l'avocat ce qu'il souhaite recevoir avant la rencontre.

QUI CONSULTER — pour mettre par écrit

Un avocat, pour transformer vos notes en document adapté à votre groupe et à votre situation. Un comptable, pour comprendre les effets financiers de ce qui est écrit. Aucun modèle trouvé ailleurs ne remplace cette démarche. Pour vérifier un immeuble avant de s'engager, voir → livre K4, La vérification diligente.

4.4 Les questions à poser à l'avocat

Préparer la rencontre

Une rencontre avec un avocat est plus utile quand elle est préparée. Arrivez avec un résumé d'une page, vos documents et vos questions. Dites clairement qui vous êtes dans le groupe, ce que vous avez déjà signé ou versé (rien, idéalement), et ce que vous cherchez à comprendre. N'hésitez pas à demander à l'avocat comment il facture son temps, dès le premier contact.

Précisez aussi si l'avocat vous représente vous seul ou le groupe entier. Cette question mérite d'être posée au début : les intérêts de chacun peuvent différer, et chacun doit pouvoir comprendre qui défend quoi. Demandez à l'avocat de vous expliquer ce qu'il fait et ce qu'il ne fait pas dans cette situation.

Une liste de questions

Sur la nature du projet :

• De quelle nature est ce que nous projetons de faire ensemble ?
• Y a-t-il, selon vous, des questions à poser à un organisme avant d'aller plus loin ? Lesquelles, et à qui ?
• Quelles sont les formes possibles pour un groupe comme le nôtre, et laquelle s'adapterait à notre situation ?

Sur ce que nous devons écrire :

• Quels éléments devrions-nous mettre par écrit, et sous quelle forme ?
• Quels documents devrions-nous préparer avant de signer quoi que ce soit ?
• Que devrions-nous éviter de promettre ou de signer sans vous consulter ?

Sur l'argent :

• Comment l'argent du groupe devrait-il être déposé et suivi ?
• Qui devrait pouvoir le dépenser, et comment en garder la trace ?

Sur les changements :

• Comment prévoir la sortie d'un membre ?
• Comment prévoir ce qui arrive si un membre ne peut plus remplir ses engagements ?

Sur les professionnels :

• Si un courtier ou un autre professionnel participe au projet, comment vérifier ce qu'il peut faire dans cette situation ?

Ce que l'avocat ne fera pas à votre place

L'avocat vous éclaire, mais il ne décide pas pour vous. Il ne peut pas non plus vous garantir que le projet réussira, que l'immeuble prendra de la valeur ou que le groupe restera uni. Il peut vous dire ce que vous signeriez, ce que vous devriez savoir avant de signer et quelles questions poser à d'autres. Ce que vous ferez de ses réponses vous appartient.

Après la rencontre

À la sortie, écrivez ce que vous avez compris, pas ce que vous espériez. Envoyez le résumé aux autres membres du groupe, avec la mention qu'il vient de vous et qu'il reflète votre compréhension. Si les conseils de l'avocat touchent chacun différemment, suggérez à chaque membre de consulter à son tour. Puis revoyez le projet à la lumière de la rencontre : certaines attentes auront peut-être changé.

QUI CONSULTER — après la rencontre avec l'avocat

Le comptable, pour traduire en chiffres ce que l'avocat a décrit. L'AMF, si l'avocat vous a suggéré de la consulter. L'OACIQ, si un courtier immobilier est présent dans le projet. Gardez tout dans votre dossier de suivi (chapitre 10).

Les erreurs qui coûtent cher

• Présumer que tout le monde veut la même chose. Faites dire à chacun ce qu'il attend, séparément puis ensemble.
• Verser de l'argent avant d'avoir un écrit. Même entre amis, un virement sans document est une conversation qu'on ne peut plus relire.
• Laisser une seule personne tout gérer sans rendre de comptes. Même la plus honnête a besoin d'un regard extérieur.
• Ne pas prévoir la sortie. Un projet à plusieurs peut changer ; mieux vaut en parler à l'avance.
• Prendre un modèle trouvé ailleurs pour la bonne réponse. Un document adapté à un groupe ne l'est pas forcément au vôtre.
• Oublier le membre passif. Celui qui ne s'occupe de rien a des attentes qui comptent.
• Négliger le compte rendu des rencontres. Sans trace, chacun garde sa version.
• Chercher la réponse dans ce chapitre. Il prépare vos questions pour l'avocat, il ne les remplace pas.

À retenir

• Les membres d'un groupe n'ont pas forcément les mêmes raisons de s'associer. Faites-les dire.
• Des rôles apparaissent dans tout groupe. Celui qui rassemble l'argent des autres mérite une attention particulière.
• Tout ce qui pourrait être compris de deux façons mérite d'être écrit : personnes, apports, décisions, argent, changements, fin du projet, information.
• À défaut d'un document complet, un compte rendu daté de chaque rencontre est un minimum.
• L'avocat éclaire sans décider : demandez-lui qui il représente et ce qu'il fait dans votre dossier.
• Ce chapitre ne décrit aucune structure juridique ni aucune règle. Il prépare vos questions.

Votre plan d'action

1. Demandez à chaque membre pourquoi il participe, ce qu'il attend et jusqu'où il s'engage.
2. Dressez la liste des rôles : qui fait quoi, qui rassemble l'argent, qui décide.
3. Posez les questions sur le dépôt et le suivi de l'argent à la personne qui le rassemble.
4. Écrivez ce qui pourrait être compris de deux façons, en suivant les rubriques de la section 4.3.
5. Faites un compte rendu de chaque rencontre et envoyez-le à tous.
6. Rassemblez vos documents et préparez votre liste de questions.
7. Prenez rendez-vous avec un avocat, puis avec un comptable.
8. Ne versez rien et ne signez rien avant d'avoir reçu leurs éclairages.

Questions à poser

Aux autres membres du groupe :

• Pourquoi participez-vous à ce projet, et qu'attendez-vous d'en retirer ?
• Jusqu'où êtes-vous prêt à vous engager, en argent et en temps ?
• Qu'est-ce qui vous ferait quitter le projet ?

À la personne qui rassemble l'argent :

• Où l'argent est-il déposé, au nom de qui, et qui peut le retirer ?
• Quels documents attestent de ce qui a été versé ?

À l'avocat :

• De quelle nature est ce que nous projetons ?
• Qui représentez-vous dans ce dossier ?
• Quels éléments devrions-nous mettre par écrit ?

Au comptable :

• Quels effets financiers et fiscaux ce projet aurait-il pour chacun de nous ?

À l'AMF, si l'avocat le recommande :

• La situation d'un groupe où une personne rassemble l'argent des autres relève-t-elle de votre champ d'intervention ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faut-il demander à chaque membre ce qu'il attend du projet ?
2. Quel rôle mérite une attention particulière dans un groupe, et pourquoi ?
3. Citez quatre rubriques de ce qu'il vaut mieux mettre par écrit.
4. Que faire si le groupe ne veut pas rédiger de document complet pour l'instant ?
5. Quelle question poser à l'avocat sur sa propre position dans le dossier ?
6. Ce chapitre décrit-il la structure juridique d'un groupe d'acheteurs ?

Réponses

1. Parce que les attentes peuvent différer sans que personne ne le dise ; une différence découverte avant de signer se discute, après elle se subit.
2. Celui de la personne qui rassemble l'argent des autres, parce qu'il fait passer le projet de quelques personnes qui achètent ensemble à une personne qui détient l'argent de plusieurs. Savoir si cela change quelque chose sur le plan juridique est une question pour l'avocat.
3. Par exemple : les personnes et leurs apports, les décisions, l'argent, les changements de situation, la fin du projet, l'information.
4. Demander au moins un compte rendu daté de chaque rencontre, envoyé à tous, que chacun peut corriger.
5. Qui représente-t-il : vous seul ou le groupe entier, et que fait-il ou ne fait-il pas dans cette situation ?
6. Non. Ce chapitre ne décrit aucune structure juridique ni aucune règle : il prépare les questions à poser à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation propre.
• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente, si votre avocat le recommande.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — si un courtier immobilier participe au projet.
• Lois à connaître, nommées sans autre détail : le Code civil du Québec et la Loi sur le courtage immobilier.
• Dans cette collection : → livre K4, La vérification diligente, pour vérifier un immeuble avant de s'engager ; → livres B1 et B2 pour le courtier et l'OACIQ.

Chapitre 5 — Les signaux d'alerte

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un signal d'alerte n'est pas une preuve. C'est une observation qui vous invite à ralentir, à poser une question de plus et à demander quelque chose par écrit. Une proposition peut présenter un ou plusieurs de ces signaux et se révéler tout à fait légitime ; une autre peut n'en présenter aucun et vous causer du tort. Ce chapitre ne vous apprend donc pas à démasquer qui que ce soit. Il vous apprend à remarquer ce qui, dans une conversation ou dans un document, mérite qu'on s'arrête.

Les signaux décrits ici sont observables : vous pouvez les voir, les entendre, les noter. Ils ne s'appuient sur aucun seuil ni aucune statistique. Pour chacun, le chapitre propose une réaction pratique : demander par écrit, consulter, ne pas signer. Le dossier fictif du chapitre est celui de Hugo, à qui l'on a promis un rendement pour une part dans une société immobilière.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître quatre familles de signaux dans une proposition : promesse trop belle, pression, réponses vagues ou documents manquants, refus d'être vérifié ;
• distinguer un signal, qui invite à ralentir, d'une preuve, que ce livre ne prétend pas apporter ;
• réagir de façon pratique : demander l'écrit, consulter, prendre le temps, ne pas signer ;
• tenir un petit journal des signaux observés, avec dates et mots exacts ;
• savoir quand une situation appelle à consulter l'AMF ou un avocat sans attendre.

Pourquoi c'est important

Dans une proposition de placement, les signaux peuvent apparaître un à un, avec des mots rassurants, et passer inaperçus sur le moment. C'est après coup qu'on se dit : « Il y avait des signes. » Apprendre à les remarquer à mesure, c'est se donner la chance de réagir avant d'avoir versé quoi que ce soit.

Il y a aussi une raison humaine. Quand une proposition vient d'une personne qu'on apprécie, il est naturel de lui prêter les meilleures intentions et de passer sur les détails. Cette générosité est une qualité. Mais elle ne remplace pas la vérification. Une liste de signaux vous donne un langage neutre pour nommer ce qui vous trouble, sans accuser personne : « Je remarque que je n'ai pas reçu de document, pouvez-vous m'en envoyer ? » est une phrase que vous pouvez dire à un ami sans le froisser.

Enfin, un signal mérite une réaction proportionnée. Un seul signal appelle une question. Plusieurs signaux appellent une pause et une consultation. Ce chapitre ne fixe aucun seuil : c'est à vous, avec vos conseillers, de juger.

L'ESSENTIEL — un signal invite à ralentir

Un signal d'alerte est une raison de poser une question de plus, de demander de l'écrit et de consulter. Il n'est ni une preuve de malhonnêteté ni un jugement sur la personne.

5.1 Une promesse trop belle

Ce qu'on entend

La promesse est le premier endroit où l'on peut hésiter. Un rendement annoncé est séduisant, et c'est précisément ce qui le rend délicat. Voici des formes que peut prendre une promesse qui mérite qu'on s'y arrête. Elles sont données en mots de tous les jours, sans seuil ni chiffre.

• Un gain présenté comme certain. Des expressions comme « sans risque », « garanti », « assuré », « vous ne pouvez pas perdre ».
• Un rendement qui ne dépend de rien. Que le marché monte ou baisse, que l'immeuble soit loué ou non, le gain serait le même.
• Un revenu régulier sans explication. On vous promet des versements, mais on ne vous dit pas d'où vient l'argent.
• Une comparaison flatteuse. « Bien mieux que ce que vous trouvez ailleurs », sans dire avec quoi ni selon quelle mesure.
• Une réussite passée présentée comme une preuve. « Mes autres investisseurs sont tous contents », sans qu'on puisse en parler à l'un d'eux.
• Une occasion unique. « Ça ne se représentera pas », « il n'y en aura pas pour tout le monde ».

DÉFINITION — promesse trop belle

Dans ce livre, l'expression désigne une promesse dont rien, dans ce que vous avez reçu, ne permet de comprendre comment elle serait tenue. Ce n'est pas un terme juridique. La beauté d'une promesse ne dit rien d'elle-même : ce qui compte, c'est ce qui la soutient.

Comment réagir

Face à une promesse de ce genre, trois gestes simples.

1. Demandez-la par écrit. Pouvez-vous me confirmer par écrit le rendement dont nous avons parlé, sur quoi il repose et ce qui se passe s'il n'est pas atteint ? La réponse, ou l'absence de réponse, vous apprendra quelque chose.
2. Demandez ce qui la soutient. Une source de revenu, un mécanisme, un document. Si on vous répond par une anecdote, notez-le.
3. Soumettez-la à votre comptable. Il peut examiner l'exemple chiffré qu'on vous a présenté et vous dire quelles hypothèses y vérifier. Le livre sur l'analyse d'investissement vous donne des repères pour l'examen d'une rentabilité (→ livre J6, Analyse d'investissement).

CAS CONCRET — dossier fictif

Dans la conversation, la personne qui a présenté le projet à Hugo lui a dit que les versements seraient réguliers et que le projet était solide. Hugo remarque qu'à chacune de ses questions, la réponse repose sur la même idée : tout va bien se passer. Il écrit un courriel pour demander sur quoi repose le rendement et ce qui se passerait s'il n'était pas atteint. En attendant la réponse, il ne verse rien.

Ce qu'une promesse ne dit pas

Une promesse, même écrite, ne dit pas si elle sera tenue. Elle dit seulement ce que son auteur a choisi d'affirmer. Pour savoir ce qu'elle vaut, il faut regarder qui la fait, ce qui la soutient et ce qui se passe si elle échoue. Ces trois questions sont celles qu'il faut poser à l'avocat et au comptable avant de décider.

5.2 La pression pour décider vite

Ce qu'on entend

La pression prend des formes variées, parfois très douces. Elle ne se présente pas toujours comme une menace : elle peut être aimable, chaleureuse, enthousiaste. Voici ce qui peut l'indiquer.

• Une échéance proche. « Il faut répondre cette semaine », « les places partent vite », « l'immeuble sera vendu à quelqu'un d'autre ».
• Un rabais ou un avantage limité dans le temps. « Si vous versez maintenant, vous aurez de meilleures conditions. »
• Une demande de décision avant d'avoir vu les documents. « On verra les papiers après. »
• Un appel à l'émotion. « Vous allez regretter », « je pensais que vous me faisiez confiance », « tous les autres ont dit oui ».
• Un découragement de consulter. « Pas besoin d'avocat, ça va vous coûter cher pour rien », « les comptables compliquent tout ».
• Une demande de discrétion. « Gardez ça entre nous », « ne le dites pas à votre famille ».

Aucun de ces éléments ne prouve que la proposition est de mauvaise foi. Une personne enthousiaste peut vraiment croire à son projet. Mais la pression est un signal de l'intérieur de la conversation, pas du projet lui-même : elle montre que quelqu'un a intérêt à ce que vous décidiez vite. Cela mérite d'être remarqué.

Comment réagir

• Ralentissez. Dites que vous prenez le temps de consulter. Cette phrase suffit : Je vous reviens après avoir consulté mon avocat et mon comptable.
• Notez la réaction. Comment la personne accueille-t-elle votre demande de temps ? Avec compréhension, ou avec insistance ?
• Demandez la raison de l'échéance. Pourquoi faut-il répondre à ce moment-là ? Une échéance réelle peut s'expliquer et se vérifier.
• Ne versez rien en attendant. Rien de ce qui se règle en quelques jours ne justifie d'avancer sans consulter.
• Parlez-en à vos conseillers. Une demande de discrétion ne doit pas vous empêcher de montrer ce que vous recevez à vos conseillers.

ATTENTION — une échéance n'est pas une raison

Si on vous dit qu'il faut décider d'urgence, demandez que ce soit écrit et expliqué. Une proposition sérieuse supporte une réponse du genre : « J'ai besoin de quelques jours pour consulter. »

Le cas particulier de la confiance

La pression la plus difficile à repérer est celle qui passe par la relation. Un ami, un parent, un collègue ne vous presse pas forcément avec des mots : il peut suffire qu'il semble déçu, ou qu'il évoque votre amitié. Reconnaître cette forme de pression n'est pas accuser la personne. C'est comprendre que vous pouvez poser vos questions sans remettre en cause la relation, et qu'un ami sincère comprendra que vous preniez le temps de vous informer.

Hugo et l'échéance

CAS CONCRET — dossier fictif

On a demandé à Hugo de répondre rapidement. Quand il dit qu'il veut d'abord consulter, la personne répond qu'il risque de rater l'occasion. Hugo demande ce qui se passerait s'il répondait un peu plus tard. On lui répond que « les places partent vite », sans autre précision. Il note l'échange, avec la date, et décide de maintenir sa demande de temps. Il fait aussi une chose simple : il écrit, dans son compte rendu, les mots exacts de la phrase sur les places.

5.3 Des réponses vagues ou des documents qui manquent

Ce qu'on voit

C'est le signal le plus discret, et peut-être le plus instructif : la proposition reste floue malgré vos questions.

• Des réponses générales. Vous demandez un détail, on vous répond par un principe.
• Des réponses qui changent. La version d'aujourd'hui ne correspond pas à celle d'hier.
• Un projet qui ne s'explique qu'oralement. Quand vous demandez un écrit, on vous dit qu'on vous l'enverra, sans rien envoyer.
• Des documents qui n'arrivent pas. Vous avez demandé la présentation complète, les états financiers, le nom de la société : rien ne vient, ou seulement une partie.
• Des documents incomplets. Des pages manquantes, des chiffres sans source, des noms sans fonction.
• Un vocabulaire que l'on ne vous explique pas. On répond à vos questions avec d'autres termes techniques.
• Des noms qui ne concordent pas. Le nom de la société sur un document n'est pas celui d'un autre.
• Des intermédiaires qui se renvoient la balle. « Voyez cela avec lui », « ce n'est pas moi qui m'en occupe ».

Ces éléments peuvent avoir des explications innocentes : une personne peu organisée, un projet encore en préparation, un malentendu. Mais ils ont tous le même effet pour vous : vous ne pouvez pas vérifier ce que vous ne pouvez pas voir. Et ce que vous ne pouvez pas vérifier, vous ne pouvez pas le faire vérifier à vos conseillers.

Comment réagir

• Dressez la liste de ce qui manque. Documents, noms, explications. Datez-la.
• Demandez-la par écrit, une fois, clairement. Voici la liste de ce que je souhaite recevoir avant de poursuivre. Pouvez-vous me l'envoyer ? Si la réponse tarde, relancez une fois, par écrit, en rappelant la date.
• Notez ce qui est reçu, et ce qui ne l'est pas. Le tableau de suivi du chapitre 10 est conçu pour cela.
• Faites relire à un avocat ce que vous avez reçu. Même incomplet, il peut vous dire quelles questions poser.
• Ne comblez pas les trous vous-même. Ne présumez pas que les documents manquants disent ce que vous espérez.

La liste de documents à demander est au chapitre 6.

QUI CONSULTER — quand les réponses restent floues

Un avocat, pour savoir quels documents il faudrait avoir reçus avant de décider. Un comptable, si les chiffres présentés ne s'expliquent pas. L'AMF, pour vérifier la personne qui présente le projet et savoir si l'offre soulève des questions de son ressort.

La personne qui ne veut pas se faire vérifier

Un signal mérite sa propre section, parce qu'il touche au cœur de la démarche de ce livre : la personne qui n'accepte pas d'être vérifiée.

Elle peut se manifester de plusieurs façons.

• Elle refuse de donner son nom complet, sa fonction ou le nom de la société.
• Elle s'offusque quand vous dites que vous allez appeler un organisme.
• Elle vous remet elle-même les coordonnées de la personne ou de l'organisme à qui « vérifier ».
• Elle refuse que vous consultiez un avocat ou un comptable, ou elle propose le sien.
• Elle dit que le projet est confidentiel et ne peut être montré à personne.
• Elle vous demande de ne pas poser certaines questions, ou de ne pas les poser à l'AMF.

Prenez-les chacune au sérieux, sans pour autant conclure. Il est possible que la personne soit simplement mal à l'aise, ou qu'elle ait de bonnes raisons d'être discrète. Mais une personne qui a quelque chose de solide à offrir peut accepter que vous vérifiiez et voir vos questions comme un signe de sérieux. Si elle s'y oppose, c'est une information à ajouter à votre dossier et à porter à vos conseillers.

ATTENTION — ne vérifiez jamais avec les coordonnées qu'on vous donne

Si on vous fournit un numéro de téléphone, un courriel ou un lien pour « confirmer » auprès d'un tiers ou d'un organisme, cherchez vous-même les coordonnées officielles. Passez par le site de l'organisme, non par ce qu'on vous a remis.

5.4 Les questions à poser avant de continuer

Un petit journal des signaux

Avant d'aller plus loin, tenez un journal simple. Il vous servira pour vos conseillers et pour vous-même, parce qu'il est plus facile de juger quand on voit les éléments côte à côte.

Trois conseils pour le remplir :

• Écrivez les mots exacts, entre guillemets si vous les avez entendus. Les mots disent plus que votre interprétation.
• Notez aussi ce qui est rassurant. Un journal qui ne contient que des alertes est partial. Une réponse claire et documentée mérite sa ligne.
• Datez tout. Les dates montrent la rapidité ou la lenteur des réponses.

Relire son journal avec un regard neuf

Laissez passer une nuit, puis relisez votre journal comme si c'était celui d'une autre personne. Quels signaux reviennent ? Lesquels ont reçu une réponse satisfaisante par écrit, lesquels sont restés sans réponse ? Qu'auriez-vous conseillé à un ami qui vous aurait montré les mêmes notes ? Cet exercice simple aide à séparer l'impression du moment de ce qui est réellement écrit. Il vous donne aussi un résumé clair à remettre à l'avocat et au comptable, qui n'ont pas assisté à vos rencontres.

Les questions à la personne qui présente le projet

• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce que vous m'avez dit sur le rendement et sur ce qui le soutient ?
• Que se passe-t-il si le rendement n'est pas atteint ?
• Pourquoi la décision doit-elle être prise à ce moment-là ?
• Quels documents puis-je recevoir aujourd'hui ? Lesquels viendront plus tard, et quand ?
• Qui d'autre participe, et puis-je leur parler ?
• Auprès de quel organisme puis-je vérifier votre fonction ?
• Êtes-vous à l'aise que je consulte un avocat, un comptable et l'AMF avant de décider ?

La dernière question est un test simple, sans méchanceté : la façon de répondre vous renseigne.

Les questions aux conseillers

À l'avocat :

• À la lumière de mon journal et des documents reçus, quels éléments devraient m'inquiéter ?
• Que devrais-je avoir avant de décider, et que ne devrais-je en aucun cas signer sans vous consulter ?

Au comptable :

• Les chiffres que l'on m'a présentés tiennent-ils compte de ce qu'ils annoncent ? Quelles hypothèses vérifier ?

À l'AMF :

• Comment puis-je vérifier la personne qui me présente cette offre ?
• Existe-t-il des signes à surveiller dans une proposition de ce genre ?

Quand aller plus loin

Si votre journal compte plusieurs signaux, ou si l'un d'eux vous trouble fortement, ne restez pas seul. Parlez-en à un avocat et à l'AMF sans attendre, et présentez votre journal. Si la situation vous donne l'impression que quelque chose sonne faux, d'autres repères existent dans un livre voisin (→ livre O7, Fraude immobilière). Si vous avez déjà versé de l'argent, ne tardez pas : consultez rapidement et gardez toutes les preuves de ce que vous avez versé.

VOS RECOURS — qui contacter

Un avocat, en premier, pour savoir ce que vous pouvez faire. L'AMF, pour lui poser vos questions au sujet de la personne qui vous a présenté l'offre. Si un courtier immobilier est en cause, l'OACIQ. Gardez tous vos documents et votre journal.

QUI CONSULTER — avant de continuer

Un avocat, un comptable, l'AMF, et l'OACIQ si un courtier est en cause. Apportez votre journal des signaux et vos documents. Tant que vos questions importantes n'ont pas de réponse, ne signez rien et ne versez rien.

Les erreurs qui coûtent cher

• Prendre un signal pour une preuve. Il invite à ralentir et à demander ; il ne juge pas.
• Ignorer un signal parce que la personne est sympathique. La sympathie n'est pas un document.
• Céder à l'échéance. Une proposition sérieuse supporte quelques jours de consultation.
• Se contenter de réponses générales. Un principe n'est pas un détail. Redemandez, par écrit.
• Combler les trous soi-même. Ne présumez pas que les documents manquants disent ce que vous espérez.
• Vérifier avec les coordonnées fournies par la personne. Cherchez les coordonnées officielles par vous-même.
• Accepter de ne pas en parler. Montrez ce que vous recevez à vos conseillers, malgré toute demande de discrétion.
• Ne rien noter. Sans journal, vous oublierez les mots exacts et les dates.

À retenir

• Un signal d'alerte invite à ralentir ; il n'est pas une preuve.
• Quatre familles de signaux : promesse trop belle, pression pour décider vite, réponses vagues ou documents manquants, personne qui refuse d'être vérifiée.
• Réactions de base : demander par écrit, consulter, prendre le temps, ne pas signer.
• Le journal des signaux, avec dates et mots exacts, sert à vous et à vos conseillers.
• Une personne qui a quelque chose de solide à offrir peut accepter que vous vérifiiez.
• Plusieurs signaux ou un signal fort appellent une consultation sans attendre.

Votre plan d'action

1. Ouvrez un journal des signaux, avec les colonnes proposées en section 5.4.
2. Relisez vos échanges avec la personne qui présente le projet et notez, avec les mots exacts, ce qui vous a arrêté.
3. Demandez par écrit la confirmation de la promesse, de sa source et de ce qui arrive si elle n'est pas atteinte.
4. Dressez la liste des documents et des explications qui manquent, puis demandez-les une fois, clairement.
5. Annoncez que vous prenez le temps de consulter, sans rien promettre.
6. Cherchez vous-même les coordonnées officielles de l'AMF et des autres organismes.
7. Apportez votre journal à l'avocat, au comptable et, au besoin, à l'AMF.
8. Ne versez rien et ne signez rien tant que vos questions importantes n'ont pas de réponse.

Questions à poser

À la personne qui présente le projet :

• Pouvez-vous me confirmer par écrit le rendement annoncé, ce qui le soutient et ce qui arrive s'il n'est pas atteint ?
• Pourquoi la décision doit-elle être prise maintenant ?
• Quels documents puis-je recevoir, et quand ?
• Êtes-vous à l'aise que je consulte un avocat, un comptable et l'AMF ?

À l'avocat :

• Quels éléments de mon journal devraient m'inquiéter ?
• Que devrais-je avoir avant de décider ?

Au comptable :

• Quelles hypothèses vérifier dans les chiffres présentés ?

À l'AMF :

• Comment vérifier la personne qui me présente cette offre ?

Vérifiez vos acquis

1. Un signal d'alerte est-il une preuve ? Que vous invite-t-il à faire ?
2. Nommez les quatre familles de signaux de ce chapitre.
3. Que faire face à une échéance proche ?
4. Pourquoi ne pas utiliser les coordonnées que la personne vous donne pour vérifier ?
5. Que contient un journal des signaux ?
6. Quand faut-il consulter sans attendre ?

Réponses

1. Non. Il vous invite à ralentir, à poser une question de plus, à demander de l'écrit et à consulter.
2. La promesse trop belle, la pression pour décider vite, les réponses vagues ou les documents manquants, la personne qui ne veut pas se faire vérifier.
3. Dire que vous prenez le temps de consulter, demander la raison de l'échéance, noter la réaction et ne rien verser en attendant.
4. Parce qu'une personne qui voudrait vous détourner de la vérification pourrait vous fournir de fausses coordonnées ; cherchez-les vous-même sur le site officiel.
5. La date, les mots exacts observés, la famille de signal, ce que vous avez demandé et la réponse reçue, y compris ce qui est rassurant.
6. Quand plusieurs signaux s'accumulent, quand l'un d'eux vous trouble fortement, ou si vous avez déjà versé de l'argent.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente ; son site officiel indique comment la joindre.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — si un courtier immobilier est en cause.
• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation propre.
• Dans cette collection : → livre O7, Fraude immobilière, pour les situations où quelque chose sonne faux ; → livre J6, Analyse d'investissement, pour examiner une rentabilité annoncée ; → livre K4, La vérification diligente, pour vérifier un projet avant de s'engager.

Chapitre 6 — Les documents à demander à qui vous fait une proposition

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une proposition qui ne tient que dans la conversation est difficile à vérifier. Une proposition qui s'appuie sur des documents peut se lire, se comparer, se faire examiner par un avocat ou un comptable, et se relire des mois plus tard. C'est pourquoi la première demande à faire, quand quelqu'un vous présente un projet où vous mettriez de l'argent, est simple : pouvez-vous me remettre cela par écrit ?

Ce chapitre vous donne une liste de départ de documents à demander, regroupés en trois familles : ceux qui disent qui est la personne et quelle est sa fonction, ceux qui décrivent le projet, ceux qui montrent l'état de l'immeuble ou de la société. Il ne dit pas lesquels sont obligatoires, car ce livre ne décrit aucune exigence légale. La liste exacte qui s'applique à votre situation se détermine avec un avocat et, au besoin, avec l'Autorité des marchés financiers (l'AMF). Les dossiers fictifs du chapitre sont ceux de Sylvie et d'Étienne, et celui de Hugo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser une liste de départ de documents à demander à la personne qui vous fait une proposition ;
• distinguer trois familles de documents : la personne, le projet, la situation financière et matérielle ;
• formuler une demande de documents claire, datée et écrite ;
• noter ce qui est reçu, ce qui manque et ce qui est refusé ;
• préparer, pour chaque document, les questions à poser à l'avocat, au comptable ou à l'AMF.

Pourquoi c'est important

Un document remplit trois fonctions. Il fixe ce qui a été dit : on ne peut plus raconter que la promesse était autre. Il permet de vérifier : un nom, un chiffre, une adresse se confrontent à des sources extérieures. Il donne à vos conseillers de quoi travailler : un avocat ne peut pas vous dire ce que vous signeriez à partir d'un résumé oral, et un comptable ne peut pas examiner un rendement qu'il n'a pas vu.

La demande de documents est aussi un révélateur, comme on l'a vu au chapitre 5. La façon dont la personne y répond — avec empressement, avec lenteur, avec agacement — vous informe. Une personne qui a préparé son projet peut avoir des documents à montrer ; une personne qui n'en a pas peut vous le dire franchement, et c'est déjà une information.

Attention toutefois à ne pas prendre un document pour une garantie. Un beau document de présentation n'est pas la preuve que le projet est solide ; il est seulement ce que son auteur a choisi de montrer. Le geste utile n'est pas de collectionner des papiers, mais de les faire lire par des personnes qui savent ce qu'ils disent et ce qu'ils ne disent pas.

L'ESSENTIEL — le document ne prouve rien, il permet de vérifier

Demandez des documents pour pouvoir confronter ce qu'on vous dit à autre chose que la parole de l'autre, et pour donner à vos conseillers de quoi travailler.

6.1 Une liste de départ

Comment s'en servir

La liste qui suit est une base de conversation, non une liste officielle. Elle n'est pas complète et n'est pas obligatoire. Certains de ces documents n'existeront peut-être pas dans votre situation ; d'autres, que cette liste ne mentionne pas, seront utiles. L'avocat, le comptable et l'AMF vous diront ce qui s'applique. Servez-vous de la liste pour ne pas arriver les mains vides à votre première demande.

Les trois familles de documents

Première famille — la personne.

• une pièce qui établit son nom complet et sa fonction dans le projet ;
• le nom de la société ou de l'organisation au nom de laquelle elle parle ;
• la description écrite de son rôle : promoteur, gestionnaire, organisateur, courtier, autre ;
• l'indication de l'organisme ou du professionnel auprès de qui elle répond de ses actes, s'il y en a un ;
• les noms des autres personnes impliquées dans le projet et leur fonction.

Deuxième famille — le projet.

• une présentation écrite et complète du projet ;
• la description de ce que vous recevriez en échange de votre argent ;
• la description de la façon dont le gain annoncé serait versé, et de ce qui le soutient ;
• les conditions de participation : montant, calendrier, engagements des uns et des autres ;
• les conditions de sortie : comment et à quelles conditions vous pourriez récupérer votre mise ;
• tout document que l'on vous demanderait de signer, en version préliminaire.

Troisième famille — la situation financière et matérielle.

• les états financiers de la société ou du projet, si le projet est présenté par une société ;
• les documents qui montrent à qui appartient l'immeuble, et ce qui le grève, tels que votre avocat saura les demander ;
• les renseignements sur l'immeuble visé : adresse, description, état, travaux prévus ;
• les prévisions financières, avec les hypothèses sur lesquelles elles reposent ;
• les renseignements sur les financements en cours ou prévus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie et Étienne dressent, avec la liste de départ, trois colonnes : « la personne », « le projet », « l'immeuble ». Ils y inscrivent ce qu'ils ont déjà reçu — peu de choses — et ce qu'ils veulent demander à leur ami. Hugo fait de même avec le document de présentation de quelques pages qu'il a reçu : il y relève ce qu'il contient et ce qui manque. Dans les deux dossiers, on se retrouve avec une liste claire de questions écrites.

Ne pas tout demander d'un coup

Une longue liste de demandes, envoyée d'un seul coup, peut décourager une personne de bonne foi comme elle peut servir de prétexte à une autre. Une approche plus utile consiste à procéder en deux temps :

• un premier envoi qui demande l'essentiel : qui est la personne, quelle est sa fonction, une présentation écrite, ce que vous recevriez, les conditions de sortie ;
• un second envoi, après lecture avec l'avocat et le comptable, qui demande les compléments qu'ils jugent utiles.

À chaque envoi, notez la date. Si certains documents ne viennent pas, relancez une fois, par écrit, puis notez que vous ne les avez pas reçus.

Le modèle de courriel

LE FORMULAIRE — une demande de documents, à adapter

Objet : demande de documents — [nom du projet]

Bonjour,

Merci de m'avoir présenté votre projet. Avant de poursuivre ma réflexion, j'aimerais recevoir par écrit les documents suivants :

1. Une présentation écrite et complète du projet ; 2. Le nom complet de la société ou de l'organisation, votre fonction exacte et les noms des autres personnes impliquées ; 3. La description de ce que je recevrais en échange de mon argent et des conditions pour en sortir ; 4. Les états financiers disponibles et les prévisions, avec leurs hypothèses ; 5. Tout document que vous me demanderiez de signer, en version préliminaire.

Je compte consulter un avocat et un comptable avant toute décision. Je vous remercie de me répondre par écrit.

(Vos nom, coordonnées et date.)

QUI CONSULTER — pour établir votre liste

Un avocat, pour savoir quels documents il serait utile d'avoir avant de décider, dans votre situation. Un comptable, pour les documents financiers. L'AMF, pour demander s'il existe des documents que la personne devrait être en mesure de vous remettre.

6.2 Qui est la personne et quelle est sa fonction

Pourquoi commencer par là

Avant de lire un projet, il faut savoir qui vous le présente. Le même texte n'a pas le même poids selon qu'il vient d'un organisateur, d'un gestionnaire, d'un courtier ou d'un ami enthousiaste. Et surtout, la fonction annoncée n'est pas la même chose que la fonction exercée. Ce livre ne dit jamais ce qu'une fonction permet ou interdit de faire : il vous aide à demander la fonction exacte et à la faire vérifier.

Les éléments à demander

• Le nom complet, tel qu'il figure sur ses documents officiels.
• La fonction exacte dans le projet, énoncée par écrit.
• Le nom de la société ou de l'organisation au nom de laquelle elle parle, avec ses coordonnées.
• La façon dont elle est rémunérée, si elle l'est : par qui, et pour quoi. La question est directe, et légitime : une personne qui reçoit une rémunération en lien avec votre participation a un intérêt à ce que vous disiez oui. Savoir si c'est le cas fait partie de l'information dont vous avez besoin.
• L'organisme ou le professionnel auprès de qui elle répond de ce qu'elle fait, s'il y en a un.
• Les autres personnes impliquées, avec leurs fonctions.

Vérifier, sans accuser

Une fois ces éléments reçus, vous pouvez les faire vérifier. Vous pouvez demander à l'AMF comment valider ce qu'on vous a dit de la personne et de sa fonction (chapitre 2). Si un courtier immobilier est en cause, vous pouvez demander à l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l'OACIQ) comment vérifier son statut (chapitre 8). Un avocat peut aussi vous aider à lire les documents qui décrivent la société.

CÔTÉ COURTIER — une demande de précision sur le rôle

Un courtier immobilier qui participe à un projet peut recevoir une demande de précision sur son rôle. Mireille, courtière dans le dossier fictif de ce livre, fournit par écrit à toute personne qui le lui demande le titre sous lequel elle intervient, l'agence pour laquelle elle travaille et l'organisme auquel s'adresser pour la vérifier. Elle y voit un signe de sérieux, de part et d'autre.

Quand les réponses ne viennent pas

Si la personne refuse de donner son nom complet, sa fonction ou le nom de la société, c'est un signal à noter (chapitre 5). Écrivez la demande une fois de plus, clairement, en précisant que vous en avez besoin pour consulter vos conseillers. Si le refus persiste, ne comblez pas l'absence par une hypothèse : inscrivez-la dans votre journal, apportez-la à l'avocat et à l'AMF, et ne versez rien.

6.3 Ce que le projet doit pouvoir montrer

Une exigence de bon sens, non de droit

La formule « le projet doit pouvoir montrer » ne parle pas ici d'une obligation légale, que ce livre ne décrit pas. Elle exprime une exigence de bon sens : quand on vous demande de mettre de l'argent dans un projet, vous pouvez attendre qu'il soit en état d'être décrit, expliqué et mis par écrit. Un projet qui n'existe que dans la tête de son promoteur est un projet à suivre de loin.

Ce que vous pouvez raisonnablement demander à voir

Sur ce que vous recevriez

• Une description précise de ce que vous détiendriez après avoir versé votre argent : au nom de qui, sous quelle forme, avec quels droits.
• Un document qui l'atteste, une fois la participation conclue.

Sur la façon dont l'argent serait utilisé

• Où l'argent serait déposé, au nom de qui, et qui pourrait le retirer.
• À quoi il servirait : achat, rénovation, remboursement, frais de gestion.
• Qui rend compte de l'utilisation de l'argent, à qui, et à quel rythme.

Sur l'immeuble ou les immeubles

• Leur description, leur adresse, leur état connu.
• Les documents qui indiquent à qui ils appartiennent, tels que votre avocat saura les demander.
• Les travaux prévus et leur financement.

Sur la situation financière

• Les états financiers de la société ou du projet, si disponibles, que le comptable lira avec vous.
• Les prévisions, avec les hypothèses qui les soutiennent.
• L'existence de dettes ou de financements, et qui en répond.

Sur la sortie

• Les conditions dans lesquelles vous pourriez récupérer votre mise.
• Ce qui arrive si le projet n'atteint pas ses objectifs.

Sur les risques

• Ce que la personne reconnaît comme risques, par écrit. Un projet dont les documents ne mentionnent aucun risque mérite une question de plus.

ATTENTION — un beau document n'est pas une vérification

Une présentation soignée, des photos, des graphiques ne prouvent rien par eux-mêmes. Ils montrent ce que son auteur choisit de montrer. Faites-les lire par votre avocat et votre comptable, et comparez-les à des sources extérieures au projet.

L'immeuble existe-t-il, et est-il bien celui-là ?

Une vérification pratique, simple et utile : faites correspondre l'adresse, la description et les photos du projet à l'immeuble réel. Visitez-le, si c'est possible, ou faites-le visiter. Prenez des photos vous-même. Cette démarche ne dit pas à qui il appartient — c'est l'affaire de l'avocat —, mais elle confirme que ce qu'on vous décrit existe tel quel. Pour aller plus loin dans la vérification d'un immeuble, voir → livre K4, La vérification diligente.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo visite l'immeuble mentionné dans le document de présentation. Il vérifie que l'adresse correspond, que le bâtiment ressemble aux photos et note ce qu'il voit. Il ne conclut rien sur la valeur du projet, mais il ajoute à son dossier une chose qu'il a vérifiée lui-même. Il écrit aussi, dans sa liste de questions pour l'avocat, de demander comment confirmer à qui appartient l'immeuble.

Les documents qui n'existent pas encore

Il se peut qu'un projet soit présenté avant que certains documents soient prêts. Cela peut arriver à un projet de bonne foi. Dans ce cas, demandez à la personne ce qui sera préparé, par qui et pour quand. Demandez aussi si vous pouvez attendre que ces documents existent avant de vous décider. Si on vous répond qu'il faut décider avant, notez-le : la décision de verser de l'argent avant d'avoir les documents est une question à poser à l'avocat avant tout geste.

6.4 Les questions à poser sur chaque document

Une méthode de lecture en cinq questions

Pour chaque document reçu, posez-vous les mêmes cinq questions :

1. Qui l'a écrit, et quand ? Un document sans auteur ni date est difficile à situer.
2. Que dit-il, en mots simples ? Si vous ne pouvez pas le résumer en deux phrases, notez-le.
3. Que ne dit-il pas ? Un chiffre sans source, un nom sans fonction, une promesse sans condition.
4. Est-il cohérent avec les autres documents et avec ce qu'on m'a dit ? Notez les écarts.
5. Qui devrait le lire à ma place ? Avocat, comptable, autre.

Un tableau pour suivre vos documents

Remplissez-le au fur et à mesure. Ajoutez une ligne pour chaque document demandé et non reçu, avec la date de la demande et celle de la relance.

Les questions à l'avocat

• Parmi ces documents, lesquels devrais-je absolument avoir lus avant de signer ou de verser de l'argent ?
• Ce document m'engage-t-il, et comment ? Que signifient pour moi ses principaux passages ?
• Que manque-t-il, selon vous, pour que je puisse décider ?
• Y a-t-il des documents que la personne devrait pouvoir me remettre et qu'elle ne m'a pas remis ?

Les questions au comptable

• Les états financiers sont-ils présentés de façon complète, et que dois-je y regarder ?
• Les prévisions reposent-elles sur des hypothèses claires ? Lesquelles faudrait-il vérifier ?
• Quels éléments devraient me préoccuper avant de verser de l'argent ?

Les questions à l'AMF

• Existe-t-il des documents qu'on devrait pouvoir me remettre dans une situation comme la mienne ? Où puis-je m'en informer ?
• Comment vérifier la personne ou la société nommée dans ces documents ?

Les questions à la personne qui présente le projet

• Pouvez-vous m'expliquer ce passage de votre présentation ?
• D'où viennent ces chiffres, et sur quelles hypothèses reposent-ils ?
• Pourquoi ce document n'est-il pas encore disponible, et quand le sera-t-il ?

Les documents d'un projet commercial

Si votre projet touche un immeuble commercial ou la vente d'une entreprise, d'autres documents entrent en jeu. Un autre livre de la collection décrit les formulaires de ce domaine (→ livre C8, Les formulaires du commercial et de la vente d'entreprise), et un autre explique comment on examine un immeuble ou une entreprise avant de s'engager (→ livre K4, La vérification diligente).

QUI CONSULTER — pour lire vos documents

Un avocat, pour lire ce que vous signeriez. Un comptable, pour lire les chiffres. L'AMF, pour vérifier la personne ou la société. L'OACIQ, si un courtier immobilier est en cause. Gardez votre tableau de documents à jour et apportez-le à chaque rendez-vous.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se contenter d'un résumé oral. Demandez l'écrit, et relisez-le avec vos conseillers.
• Tout demander d'un coup. Un premier envoi sur l'essentiel, puis des compléments après consultation, fonctionne mieux.
• Prendre un beau document pour une vérification. La présentation soignée ne prouve rien par elle-même.
• Ne pas noter ce qui n'arrive pas. Un document demandé et non reçu fait partie de votre dossier.
• Combler les trous soi-même. Ne supposez pas que le document manquant dit ce que vous espérez.
• Oublier de vérifier que l'immeuble existe. Faites correspondre l'adresse, la description et les photos à la réalité.
• Oublier de demander comment la personne est rémunérée. Savoir qui paie qui fait partie de l'information utile.
• Signer une version préliminaire sans l'avoir fait lire. Un document à signer se lit d'abord avec l'avocat.

À retenir

• Un document fixe ce qui a été dit, permet de vérifier et donne de quoi travailler à vos conseillers.
• La liste de départ comporte trois familles : la personne, le projet, la situation financière et matérielle. Elle n'est ni complète ni officielle.
• La liste exacte à demander se détermine avec un avocat et, au besoin, avec l'AMF.
• Procédez en deux temps : l'essentiel d'abord, les compléments après consultation.
• Pour chaque document, cinq questions : qui, quoi, quoi pas, cohérence, qui le lit.
• Un beau document n'est pas une vérification ; notez aussi ce qui manque.

Votre plan d'action

1. Dressez votre liste de départ à partir des trois familles de la section 6.1.
2. Envoyez un premier courriel qui demande l'essentiel, avec le modèle proposé.
3. Notez la date de votre demande et celle de chaque réponse.
4. Relancez une fois, par écrit, pour les documents qui ne viennent pas.
5. Lisez chaque document avec les cinq questions de la section 6.4.
6. Vérifiez par vous-même que l'immeuble existe et correspond à la description.
7. Remettez le tout à l'avocat et au comptable, avec votre tableau de documents.
8. Complétez votre demande avec leurs suggestions, avant de décider.

Questions à poser

À la personne qui présente le projet :

• Pouvez-vous me remettre par écrit votre fonction, le nom de la société et la liste des personnes impliquées ?
• Comment êtes-vous rémunéré en lien avec ce projet ?
• Quels documents puis-je recevoir aujourd'hui, et lesquels plus tard ?

À l'avocat :

• Quels documents devrais-je avoir lus avant de signer ou de verser de l'argent ?
• Que manque-t-il pour que je puisse décider ?

Au comptable :

• Que dois-je regarder dans les états financiers et les prévisions ?

À l'AMF :

• Existe-t-il des documents qu'on devrait pouvoir me remettre dans ma situation ?
• Comment vérifier la personne ou la société nommée dans les documents ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois fonctions d'un document dans une proposition ?
2. Nommez les trois familles de documents de la liste de départ.
3. Cette liste est-elle officielle ou complète ? Qui détermine la liste exacte ?
4. Pourquoi procéder en deux temps pour demander des documents ?
5. Quelles sont les cinq questions à se poser pour chaque document reçu ?
6. Pourquoi un beau document de présentation n'est-il pas une vérification ?

Réponses

1. Il fixe ce qui a été dit, il permet de vérifier, et il donne de quoi travailler à vos conseillers.
2. La personne, le projet, la situation financière et matérielle.
3. Non, elle n'est ni officielle ni complète. La liste exacte se détermine avec un avocat et, au besoin, avec l'AMF.
4. Parce qu'une longue liste envoyée d'un seul coup peut décourager ; mieux vaut demander l'essentiel, puis les compléments après consultation.
5. Qui l'a écrit et quand, que dit-il, que ne dit-il pas, est-il cohérent avec le reste, qui devrait le lire à ma place.
6. Parce qu'il montre ce que son auteur choisit de montrer : seule la lecture par des conseillers et la comparaison avec des sources extérieures permettent de vérifier.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente ; son site officiel indique comment la joindre.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — si un courtier immobilier est en cause.
• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation propre.
• Dans cette collection : → livre K4, La vérification diligente, pour examiner un immeuble ou une entreprise avant de s'engager ; → livre C8, Les formulaires du commercial et de la vente d'entreprise, pour les documents d'un projet commercial.

Chapitre 7 — Les questions à poser à l'AMF

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez vos faits, vos documents, vos noms. Il reste un geste : décrocher le téléphone ou écrire. On peut hésiter, par crainte de poser une question « bête » ou de déranger. Ce chapitre est conçu pour lever cet obstacle : il vous donne un modèle de liste de questions, organisées par thème, que vous pouvez adapter à votre situation. Il n'en donne aucune réponse. Les réponses viendront de l'Autorité des marchés financiers (l'AMF), qui est la seule à pouvoir dire ce qu'elle peut vous répondre et sur quoi.

Le chapitre 2 expliquait comment préparer l'appel. Celui-ci en est le complément pratique : une liste de questions, une façon de noter les réponses et un guide de ce qu'il faut faire après l'échange. Les dossiers fictifs sont ceux de Hugo, à qui l'on a promis un rendement, et de Sylvie et d'Étienne, à qui un ami propose un achat à plusieurs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• choisir, dans une liste de questions types, celles qui conviennent à votre situation ;
• formuler vos questions de façon claire, courte et neutre ;
• noter les réponses de façon utilisable : date, nom de la personne jointe, réponse en vos mots ;
• demander une confirmation écrite quand c'est possible ;
• décider de la suite après l'échange, sans donner à la réponse plus de poids qu'elle n'en a.

Pourquoi c'est important

Une question bien posée vous fait gagner du temps, à vous comme à la personne qui vous répond. Une question vague appelle une réponse vague. À l'inverse, une question précise, qui dit qui est visé, ce qu'on a reçu et ce qu'on veut savoir, permet à votre interlocuteur de vous orienter, de vous dire que cela ne relève pas de lui, ou de vous indiquer la bonne personne.

Une bonne liste vous protège aussi contre vous-même. Au téléphone, on peut oublier la question qui nous tracassait le plus, ou accepter une réponse floue par politesse. Une liste écrite vous permet de revenir à l'essentiel. Et le fait de noter les réponses vous donne ce que vous apporterez ensuite à l'avocat et au comptable : un compte rendu daté, et non un souvenir.

Une précision s'impose. Ce chapitre ne vous dit pas ce que l'AMF répondra, ni même qu'elle répondra à toutes ces questions. Certaines ne relèveront peut-être pas de son champ, et elle vous le dira. Cette réponse est utile : elle vous évite de chercher au mauvais endroit.

7.1 Avant de poser vos questions

Quelques principes simples

• Une question à la fois. Posez-la, écoutez la réponse, notez-la, puis passez à la suivante.
• Des faits, pas des opinions. On m'a présenté un projet par un document de quelques pages vaut mieux que je pense que c'est louche.
• Des termes neutres. Évitez les mots qui concluent : « arnaque », « illégal », « frauduleux ». Décrivez ce que vous avez vu et entendu.
• Dire ce que vous cherchez. Vérifier une personne, comprendre une offre, savoir où vous adresser : formulez-le en une phrase.
• Accepter la réponse « ce n'est pas de notre ressort ». Demandez alors à qui vous adresser.
• Ne pas chercher un avis sur votre cas. Vous demandez une information ou une orientation, pas une décision.

Reformuler une question mal posée

Une question qui conclut ou qui demande un avis sur votre cas peut se reformuler en une question qui vérifie. Voici quelques exemples, présentés de façon fictive.

Le principe est toujours le même : au lieu de demander à l'organisme de trancher, demandez-lui comment vérifier ou à qui vous adresser. Vous gardez la décision, et la question reste dans un domaine où une réponse est possible.

Ce que vous avez devant vous

Avant d'appeler, placez devant vous :

• votre fiche de préparation (chapitre 2) ;
• vos documents reçus, classés ;
• votre tableau pour noter les réponses (section 7.3) ;
• de quoi écrire, ou un document ouvert sur l'ordinateur ;
• un moment calme, sans interruption.

Choisir le moyen

Appel ou écrit ? Le chapitre 2 présente les avantages de chacun. Un point à ajouter : si la situation est complexe, commencez par un écrit qui résume les faits en quelques lignes et pose votre question principale. Vous aurez ainsi une trace de la date et du contenu de votre démarche. Si vous préférez téléphoner, envoyez ensuite un courriel de confirmation.

ATTENTION — les coordonnées se cherchent soi-même

Trouvez les coordonnées officielles de l'AMF sur son site. N'utilisez pas un numéro, un courriel ou un lien remis par la personne qui vous présente le projet.

QUI CONSULTER — avant d'appeler

Un avocat, si vous préférez faire valider vos questions avant de les poser. Un proche de confiance, pour relire votre liste et vous dire si elle est claire. L'AMF, une fois vos questions prêtes.

7.2 Une liste de questions types

Comment utiliser cette liste

Cette liste est un modèle. Choisissez les questions qui correspondent à votre situation, reformulez-les avec vos mots et ajoutez les vôtres. Vous n'avez pas à tout poser. Elle ne suppose aucune réponse et ne dit pas si votre situation relève de l'AMF.

Bloc 1 — Sur votre situation et sur la démarche

• Je souhaite savoir si ma situation relève de votre champ d'intervention. Je vous la décris en quelques phrases : voulez-vous que je commence ?
• Si elle n'en relève pas, à qui dois-je m'adresser ?
• Y a-t-il une manière préférable de vous transmettre mes questions et mes documents : téléphone, courriel, formulaire ?
• Puis-je obtenir une confirmation écrite de nos échanges ?

Bloc 2 — Sur la personne qui présente le projet

• Je veux vérifier une personne qui me présente un projet de placement immobilier. Que puis-je vérifier à son sujet auprès de vous ?
• Comment valider la fonction qu'elle annonce ?
• Y a-t-il une démarche à suivre pour savoir si elle est autorisée à me proposer ce qu'elle me propose ?
• Comment vérifier la société au nom de laquelle elle parle ?
• Quel est le bon moyen de confirmer son nom exact et ses coordonnées ?

Bloc 3 — Sur l'offre elle-même

• On m'a proposé une part dans une société qui détient des immeubles, avec un rendement annoncé. Cette situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ?
• Comment puis-je valider l'offre qui m'est présentée ?
• Quels documents devrais-je demander à la personne qui me la présente ? Où puis-je m'en informer ?
• Existe-t-il des renseignements publics sur ce type d'offre que je peux consulter par moi-même ?
• Que me conseillez-vous de vérifier avant d'aller plus loin ?

Bloc 4 — Sur un projet à plusieurs

• Plusieurs personnes envisagent d'acheter un immeuble ensemble, et l'une d'elles rassemblerait l'argent des autres. Y a-t-il des questions à vous poser dans une situation comme celle-ci ?
• Quels renseignements dois-je avoir en main avant de vous contacter ?
• Si cette situation ne relève pas de vous, qui peut m'éclairer ?

Bloc 5 — Sur un courtier immobilier en cause

• Un courtier immobilier est mentionné dans le projet. Comment puis-je valider ce qu'il peut faire dans cette situation ?
• Existe-t-il un autre organisme à qui je devrais m'adresser pour ce volet ? (Voir aussi le chapitre 8.)

Bloc 6 — Sur les signaux qui m'inquiètent

• J'ai observé des éléments qui me font hésiter : [décrire en faits]. Existe-t-il une démarche à suivre quand on a ce genre d'inquiétude ?
• Puis-je vous signaler une situation, et comment ?
• Que dois-je conserver comme preuves en attendant ?

Bloc 7 — Sur la suite

• Que me suggérez-vous comme prochaine étape ?
• Quels autres professionnels devrais-je consulter ?
• Y a-t-il un numéro de dossier ou de référence à noter ?
• Puis-je vous rappeler si j'ai d'autres questions, et à quel moment ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo choisit sept questions dans la liste : deux du bloc 1, trois du bloc 2, deux du bloc 3. Il les écrit sur une feuille, dans l'ordre où il veut les poser, et ajoute la mention de ce qu'il a reçu : un document de présentation de quelques pages. Il écrit aussi, tout en haut de sa feuille : « Je ne demande pas s'il faut investir. Je demande comment vérifier. » Cette phrase lui sert de boussole pendant l'appel.

Des questions de relance

Quand une réponse reste obscure, une question de relance suffit. Gardez-en quelques-unes en réserve.

• Pouvez-vous me l'expliquer autrement, avec un exemple ?
• Où puis-je lire cela par moi-même ?
• À qui d'autre devrais-je poser cette question ?
• Si je vous envoie mes documents, pouvez-vous me dire par quel moyen ?
• Ce que vous me décrivez est-il une information générale ou une réponse à ma situation précise ?

La dernière est importante : elle vous aide à ne pas prendre une information générale pour un avis. Si on vous répond qu'il s'agit d'information générale, notez-le, et rappelez-vous que la lecture de votre dossier appartient à l'avocat.

Si l'on vous demande de patienter, de rappeler ou d'écrire

C'est possible. Votre interlocuteur peut ne pas pouvoir répondre sur-le-champ, vous demander de décrire votre situation par écrit, ou vous inviter à rappeler. Acceptez simplement. Notez la date, le nom de la personne et la consigne reçue. Si on vous demande d'écrire, faites-le dans les jours qui suivent et gardez une copie.

Si l'on vous répond par une question

On peut vous demander des précisions : qui est la personne, quelle est sa fonction, avez-vous déjà signé ou versé quelque chose. Répondez avec vos faits, dans les limites de ce que vous savez. Si vous ne savez pas, dites-le. Je ne sais pas, je n'ai pas cette information est une réponse correcte.

QUI CONSULTER — pour compléter la liste

Un avocat, pour ajouter les questions que seul quelqu'un qui a lu vos documents peut proposer. Un comptable, si vos questions portent sur des chiffres. L'AMF, pour les questions qui relèvent de sa compétence.

7.3 Noter les réponses

Pourquoi noter en direct

Une note prise sur le moment est plus fiable qu'un souvenir. Elle vous sert à trois choses : revenir sur un point précis avec votre avocat, ne pas déformer la réponse avec le temps, et prouver, au besoin, que vous avez fait telle démarche à telle date.

Un tableau simple

Quelques conseils d'usage :

• « En mes mots » : écrivez ce que vous avez compris, non ce que vous auriez voulu entendre.
• Faites confirmer. Pour être sûr de bien comprendre, vous me dites que… ? Notez la confirmation, ou la correction.
• Notez les mots exacts quand une expression vous paraît importante, et entourez-la.
• Notez ce qui n'a pas été dit. « Il n'a pas répondu à ma question sur… » est aussi une information.
• Gardez la trace du moyen : appel, courriel, formulaire, avec numéro de référence s'il y en a un.

Les trois sortes de réponse

Lorsque vous relirez vos notes, vous trouverez à peu près trois sortes de réponse.

• Une réponse claire sur votre question. Notez-la et transmettez-la à vos conseillers.
• Une réponse d'orientation. On vous dit que votre question relève d'un autre organisme ou d'un professionnel. Notez à qui, et passez-y.
• Une réponse partielle ou qui vous laisse perplexe. Notez ce qui reste obscur et préparez une question de suivi.

Aucune de ces réponses n'est un feu vert ni un feu rouge. Chacune est un élément de plus dans votre dossier.

Le courriel de confirmation

À la fin d'un appel, envoyez un courriel court. Voici une façon de le rédiger.

LE FORMULAIRE — un courriel de confirmation, à adapter

Objet : suite à notre conversation du [date]

Bonjour,

Je vous remercie du temps que vous m'avez accordé aujourd'hui. Pour m'assurer d'avoir bien compris, je résume ce que j'ai retenu : [vos mots]. Si j'ai mal compris un point, merci de me corriger. Je note aussi que vous m'avez suggéré de [suite à donner].

Cordialement, (Vos nom, coordonnées et date.)

Ce courriel ne demande aucun avis. Il consigne ce que vous avez compris et laisse la porte ouverte à une correction.

7.4 Après l'appel

Le jour même

• Complétez vos notes tant que l'échange est frais.
• Envoyez le courriel de confirmation.
• Classez vos notes avec vos documents.
• Notez les nouvelles questions que l'échange a fait naître.

Les jours suivants

• Transmettez votre compte rendu à l'avocat et au comptable, avec les documents reçus.
• Faites le suivi des orientations reçues : si l'AMF vous a envoyé vers un autre organisme, contactez-le à son tour.
• Relancez une fois, par écrit, si on vous a promis une réponse qui ne vient pas.
• Mettez à jour votre tableau de suivi (chapitre 10).

Ce que vous dites à la personne qui présente le projet

Vous n'avez pas à lui rapporter le contenu de vos échanges. Vous pouvez simplement dire que vous consultez et que vous la recontacterez. Si elle vous demande à qui vous avez parlé, vous pouvez répondre que vous prenez conseil, sans entrer dans le détail. Gardez la discrétion qui vous convient. Ce qui compte, c'est de ne pas laisser la personne dicter votre rythme ni le contenu de vos démarches.

Hugo après l'appel

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo a posé ses questions, noté les réponses et envoyé son courriel de confirmation. À la relecture, il constate qu'une de ses questions n'a reçu qu'une réponse d'orientation : on l'a invité à s'adresser à quelqu'un d'autre, qu'il note avec précision. Une autre a obtenu une réponse claire qu'il ne comprend pas tout à fait. Il la souligne et prépare la question pour l'avocat. Il transmet son compte rendu à l'avocat et au comptable avant leur rencontre, et il écrit à la personne qui lui a présenté le projet qu'il prend le temps de consulter.

Sylvie et Étienne, de leur côté

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie et Étienne ont choisi de ne pas appeler tout de suite. Ils ont d'abord demandé à leur ami de leur envoyer sa proposition par écrit. En attendant, ils ont préparé trois questions du bloc 4 et noté les faits qu'ils pourront exposer. Ils appelleront quand ils auront lu le texte. Ils savent qu'un appel bien préparé, fait après avoir reçu des documents, sera plus utile qu'un appel fait trop tôt.

Quand l'AMF ne répond pas ou ne peut pas répondre

Il se peut que vous n'obteniez pas la réponse espérée : on vous dit que la question ne relève pas de l'organisme, ou on vous renvoie à une page d'information. Dans ce cas :

• notez l'indication et la date ;
• demandez à qui vous adresser ;
• informez votre avocat, qui saura peut-être vers qui vous orienter ;
• ne concluez pas que votre situation est bonne ou mauvaise : l'absence de réponse n'est pas un avis.

VOS RECOURS — qui contacter

Un avocat, pour savoir ce que vous pouvez faire. L'AMF, pour lui poser vos questions sur une situation qui vous inquiète. L'OACIQ, si un courtier immobilier est en cause. Gardez toutes vos notes, vos courriels et vos documents.

QUI CONSULTER — après l'appel

Un avocat, avec votre compte rendu. Un comptable, pour les aspects financiers. L'OACIQ, si un courtier est en cause (chapitre 8). Ne signez rien et ne versez rien tant que vos questions importantes n'ont pas de réponse.

Les erreurs qui coûtent cher

• Poser plusieurs questions en une seule. Une à la fois, et notez chaque réponse.
• Employer des mots qui concluent. Décrivez des faits, pas des accusations.
• Chercher un avis sur votre cas. Demandez une information ou une orientation.
• Ne pas noter la réponse. Le souvenir se déforme ; l'écrit reste.
• Ne pas faire confirmer. Reformulez et demandez de corriger.
• Ignorer l'orientation reçue. Si on vous renvoie ailleurs, contactez l'autre organisme.
• Prendre l'absence de réponse pour un feu vert. Elle ne dit rien de votre situation.
• Raconter tous vos échanges à la personne qui présente le projet. Vous pouvez simplement dire que vous consultez.

À retenir

• Une liste de questions écrite vous protège de l'oubli et de la politesse excessive.
• Une question à la fois, des faits plutôt que des opinions, des termes neutres.
• Sept blocs de questions types : situation, personne, offre, projet à plusieurs, courtier, signaux, suite.
• Notez chaque réponse en vos mots, faites-la confirmer, envoyez un courriel de confirmation.
• Une réponse claire, une réponse d'orientation ou une réponse partielle sont chacune une information de plus, pas un verdict.
• Transmettez votre compte rendu à vos conseillers et tenez votre tableau de suivi à jour.

Votre plan d'action

1. Relisez votre fiche de préparation (chapitre 2) et votre journal des signaux (chapitre 5).
2. Choisissez dans la liste de la section 7.2 les questions qui conviennent, et ajoutez les vôtres.
3. Mettez-les dans l'ordre où vous voulez les poser, sur une feuille ou un document.
4. Trouvez vous-même les coordonnées officielles de l'AMF.
5. Posez vos questions, une à la fois, en notant les réponses dans le tableau de la section 7.3.
6. Faites confirmer ce que vous avez compris, puis envoyez un courriel de confirmation.
7. Transmettez votre compte rendu à l'avocat et au comptable.
8. Mettez à jour votre tableau de suivi (chapitre 10), avec les suites à donner.

Questions à poser

À l'AMF (modèle) :

• Ma situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ? Sinon, à qui m'adresser ?
• Comment puis-je vérifier la personne qui me présente ce projet et la société au nom de laquelle elle parle ?
• Comment puis-je valider l'offre qui m'est présentée ?
• Quels documents devrais-je demander, et où m'en informer ?
• Que me suggérez-vous comme prochaine étape ?

À la personne qui présente le projet :

• Pouvez-vous me donner par écrit votre nom complet, votre fonction et le nom de la société ?
• Auprès de quel organisme puis-je vérifier ces informations ?

À l'avocat :

• À la lumière de mes notes et des réponses reçues, quelles questions devrais-je ajouter ?

Au comptable :

• Quels aspects financiers de la proposition devrais-je faire examiner avant de décider ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi poser une seule question à la fois ?
2. Quelle différence entre un fait et une opinion dans une question ?
3. Que faire si l'AMF vous répond que votre question ne relève pas d'elle ?
4. Que contient chaque ligne du tableau de réponses ?
5. À quoi sert le courriel de confirmation ?
6. Une absence de réponse est-elle un avis sur votre situation ?

Réponses

1. Pour écouter la réponse, la noter et passer à la suivante sans rien oublier ni mélanger.
2. Un fait décrit ce que vous avez vu ou entendu ; une opinion conclut sur la personne ou le projet. Les faits permettent de vous orienter.
3. La noter, demander à qui vous adresser, informer l'avocat et contacter l'autre organisme ou professionnel.
4. La date et l'heure, la personne jointe, votre question, sa réponse en vos mots, la confirmation et la prochaine étape.
5. À consigner ce que vous avez compris et à laisser la porte ouverte à une correction.
6. Non. Elle ne dit rien de votre situation ; il faut continuer à consulter.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente ; son site officiel indique comment la joindre.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — si un courtier immobilier est en cause.
• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation propre.
• Dans cette collection : → livre O7, Fraude immobilière, pour les situations où quelque chose sonne faux ; → livre K4, La vérification diligente, pour vérifier un projet avant de s'engager.

Chapitre 8 — Le courtier immobilier et ces situations

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand un projet immobilier prend la forme d'un regroupement d'acheteurs ou d'investisseurs, on pense naturellement à un courtier immobilier. C'est lui, après tout, qui connaît le marché, les immeubles, les prix, les négociations. La question qui se pose alors n'est pas « le courtier est-il compétent ? » : c'est « que peut-il faire, dans cette situation précise, et que doit-on demander à d'autres ? »

Ce chapitre ne répond pas à cette question. Il vous apprend à la poser. Il ne dit pas ce qu'un courtier immobilier peut ou ne peut pas faire dans une situation d'investissement regroupé : c'est à lui de vous l'expliquer, à l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l'OACIQ) de le confirmer pour ce qui touche son travail, et à l'Autorité des marchés financiers (l'AMF) de répondre à ce qui relève d'une offre de placement. Vous y verrez ce que vous pouvez raisonnablement demander à un courtier, ce qu'il vaut mieux lui demander de confirmer par écrit, et à quel moment vous adresser à l'OACIQ. Les dossiers fictifs sont ceux de Mireille, courtière, et de Sylvie et d'Étienne.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• poser à un courtier des questions claires sur son rôle dans un projet regroupé, sans présumer de la réponse ;
• lui demander de confirmer par écrit ce qu'il fait, à quel titre et pour quelle rémunération ;
• reconnaître les moments où il vaut mieux vous adresser à l'OACIQ ou à l'AMF ;
• vous mettre à la place d'un courtier qui reçoit une demande hors de l'ordinaire ;
• préparer vos questions au courtier et à l'OACIQ.

Pourquoi c'est important

La confiance que l'on place dans un courtier immobilier repose sur son expérience, mais aussi sur le fait qu'il appartient à une profession encadrée. Dans un projet d'achat ordinaire, cette confiance est utile. Dans un projet qui rassemble l'argent de plusieurs personnes, elle doit s'accompagner d'une vérification supplémentaire : le courtier est-il, dans ce projet, dans son rôle habituel, ou en dehors ? Qui le supervise pour ce volet ? À qui s'adresse-t-on en cas de problème ?

Cette vérification protège tout le monde. Elle protège vous, parce que vous savez à qui vous avez affaire. Elle protège le courtier, qui clarifie lui-même la limite de ce qu'il fait. Et elle protège le projet, parce qu'un rôle flou est une source de malentendus.

La façon dont le courtier accueille ces questions vous renseigne : s'il s'en offusque ou y répond de façon vague, notez-le.

L'ESSENTIEL — un rôle clair, par écrit

Dans un projet qui regroupe de l'argent ou des acheteurs, demandez au courtier de confirmer par écrit à quel titre il intervient, ce qu'il fait et ce qu'il ne fait pas, et comment il est rémunéré. Faites valider ses réponses auprès des organismes compétents.

8.1 Ce qu'on peut raisonnablement demander à un courtier

Le courtier, en bref

Un courtier immobilier est un professionnel qui accompagne des gens dans l'achat, la vente ou la location d'immeubles. Son travail est encadré, au Québec, par l'OACIQ. Deux autres livres de la collection s'y consacrent : → livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ, et → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous. Nous nous limitons ici à ce qui concerne les situations de regroupement.

Ce qu'on peut lui demander sans embarras

Les demandes suivantes sont des demandes de clarification, non des procès d'intention.

• À quel titre intervenez-vous dans ce projet ? Comme courtier de l'un des participants ? Comme intermédiaire ? Comme participant lui-même ? Autrement ?
• Pour le compte de qui travaillez-vous ? Un seul des participants, plusieurs, le groupe, une société ?
• Avez-vous un intérêt personnel dans le projet ? Participation, rémunération particulière, lien avec le promoteur ?
• Comment êtes-vous rémunéré en lien avec ce projet ? Par qui, et pour quoi ?
• Avez-vous déjà fait ce genre de démarche ? Question d'expérience, qui n'a pas pour but de juger.
• Qu'est-ce qui, dans ce projet, vous paraît sortir de votre travail habituel ? Le courtier est bien placé pour le dire.
• À qui conseillez-vous de poser les questions qui dépassent votre rôle ? Avocat, comptable, organisme.

Ce qu'on ne peut pas attendre de lui

Il est important de ne pas faire porter au courtier plus que ce qui lui revient. Ne lui demandez pas :

• de vous dire si une situation précise relève d'une règle, que ce soit pour lui ou pour le projet ;
• de remplacer un avocat dans la lecture de vos documents ;
• de remplacer un comptable pour les questions de fiscalité ;
• de garantir le rendement d'un projet ;
• de décider à votre place.

Cette liste ne dit pas ce que le courtier peut ou ne peut pas faire sur le plan juridique : elle décrit ce qu'il est raisonnable d'attendre de la relation avec lui, sans excéder ce que sa profession offre au consommateur. Pour savoir ce qui est permis, la question est à poser à l'OACIQ et à l'avocat.

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui fait le point sur sa propre position

Mireille reçoit une demande qui ne ressemble pas à ses mandats habituels : son client voudrait qu'elle l'aide à regrouper plusieurs acheteurs autour d'un même immeuble. Elle ne dit ni oui ni non. Elle répond qu'elle va vérifier ce qu'elle peut faire dans ce contexte, auprès de l'OACIQ et d'un avocat, et qu'elle reviendra avec une réponse claire. Elle sait que sa première réponse engage sa crédibilité autant que son dossier.

Quand le courtier est aussi l'initiateur

Il peut arriver que le courtier ne soit pas seulement un intermédiaire, mais celui qui propose le projet. Dans ce cas, posez-lui les mêmes questions avec une attention supplémentaire : il se trouve à la fois en position de vous conseiller et de vous proposer quelque chose. Demandez-lui de séparer clairement, par écrit, les deux rôles, et de vous inviter à consulter un avocat et un comptable indépendants de lui.

Quand le courtier est un ami

La proximité peut compliquer les choses. Un ami courtier est à l'aise dans la conversation, mais ce confort ne remplace pas la clarté sur son rôle. Les mêmes questions s'appliquent. Les poser avec bienveillance, en expliquant que vous le faites avec tous les professionnels que vous consultez, évite de froisser.

QUI CONSULTER — sur le rôle du courtier

Le courtier lui-même, pour clarifier son rôle dans le projet. L'OACIQ, pour valider ce qu'un courtier peut faire dans une situation de regroupement. Un avocat, pour lire les documents et comprendre la nature du projet. L'AMF, pour ce qui touche à l'offre de placement elle-même.

8.2 Ce qu'il faut lui demander de confirmer

Pourquoi l'écrit

Une réponse orale se discute, une réponse écrite se vérifie. Demander au courtier de confirmer son rôle par écrit n'est pas un manque de confiance, c'est une façon d'éviter les malentendus futurs.

Les éléments à faire confirmer

• Son nom complet, son agence et ses coordonnées, pour que vous puissiez le vérifier auprès de l'OACIQ.
• Son rôle dans le projet, en une ou deux phrases.
• Pour qui il travaille dans ce projet.
• Sa rémunération en lien avec ce projet : qui la verse, et pour quoi.
• Tout intérêt personnel dans le projet.
• Ce qu'il ne fait pas : par exemple, qu'il n'agit pas comme votre avocat ni comme votre comptable.
• Les noms des autres professionnels impliqués : avocat, comptable, gestionnaire.

Un modèle de courriel

LE FORMULAIRE — une demande de précision à un courtier, à adapter

Objet : précisions sur votre rôle dans le projet [nom du projet]

Bonjour,

Dans le cadre du projet dont nous avons parlé, j'aimerais obtenir par écrit quelques précisions sur votre rôle :

1. À quel titre intervenez-vous, et pour le compte de qui ? 2. Avez-vous un intérêt personnel dans le projet ? Comment êtes-vous rémunéré en lien avec lui ? 3. Quels aspects du projet sortent, selon vous, de votre travail habituel ? 4. À qui devrais-je poser les questions qui dépassent votre rôle ? 5. Vos nom complet, agence et coordonnées pour que je puisse vous vérifier.

Je compte aussi consulter un avocat et un comptable. Merci de votre réponse écrite.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Que faire des réponses

Lisez-les comme vous liriez n'importe quel document du projet (chapitre 6) :

• elles répondent aux questions ? Notez ce qui est clair et ce qui reste flou ;
• elles sont cohérentes avec ce que le courtier a dit de vive voix, et avec les autres documents ? Notez les écarts ;
• elles évoquent des organismes ou des professionnels ? Vérifiez-les par vous-même, sans utiliser les coordonnées qu'on vous remet.

Transmettez-les ensuite à votre avocat. Il pourra vous dire ce qu'elles signifient pour votre dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

L'ami de Sylvie et d'Étienne leur dit qu'un courtier connu de lui pourrait les accompagner dans le projet. Sylvie et Étienne lui demandent le nom du courtier et envoient à ce dernier, avec l'accord de leur ami, un courriel inspiré du modèle. Le courtier répond poliment, précise qu'il va prendre quelques jours pour vérifier ce qu'il peut faire dans cette situation, et indique qu'il leur recommande de consulter un avocat. Sylvie et Étienne y voient un signe de sérieux, sans y chercher une réponse. Ils ajoutent le message à leur dossier.

Trois façons de lire la réponse d'un courtier

La réponse d'un courtier peut prendre trois formes. Aucune ne prouve rien à elle seule ; chacune appelle un geste.

• Une réponse précise et écrite. Le courtier décrit son rôle, sa rémunération et ses limites, et recommande de consulter. Classez-la dans votre dossier et transmettez-la à votre avocat.
• Une réponse prudente. Il dit qu'il doit vérifier ce qu'il peut faire et qu'il reviendra. Notez la date, et relancez si rien n'arrive. Cette prudence est une information, pas un défaut.
• Une réponse assurée mais vague. Il vous dit que tout est en ordre sans préciser son rôle ni sa rémunération. Redemandez par écrit, avec les mêmes questions. Si la réponse reste vague, notez-le dans votre journal.

Dans les trois cas, la vérification auprès de l'OACIQ et de l'AMF reste utile, parce qu'elle ne dépend pas de la personne dont vous cherchez à comprendre le rôle.

Si la réponse tarde ou reste vague

Relancez une fois, par écrit, en rappelant la date de votre première demande. Si la réponse reste vague, notez-le dans votre journal (chapitre 5) et apportez-le à l'avocat et à l'OACIQ. N'en tirez pas de conclusion : un courtier peut tarder parce qu'il vérifie lui-même. Mais ne comblez pas non plus les silences par des hypothèses.

8.3 Quand s'adresser à l'OACIQ

L'OACIQ, en une phrase

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec encadre le courtage immobilier au Québec. Dans ce livre, nous le présentons comme l'organisme à interroger sur le courtier et sur son travail. Ce livre ne décrit pas ses pouvoirs et ne dit pas ce qu'il répondrait à une question précise : pour le savoir, consultez son site officiel ou posez-lui la question. Pour comprendre son rôle de façon plus générale, voir → livres B1 et B2.

Les moments où l'OACIQ est un bon interlocuteur

• Pour vérifier un courtier. Vous voulez confirmer son nom, son agence ou son statut.
• Pour poser une question sur ce qu'un courtier peut faire dans une situation précise. Par exemple, quand il est question de regrouper des acheteurs ou de présenter une participation.
• Pour comprendre à qui s'adresser quand quelque chose vous inquiète dans le travail d'un courtier.
• Pour savoir quelle information l'organisme met à la disposition du public sur le travail des courtiers et les recours possibles.

Cette liste ne dit pas ce que l'OACIQ fera : elle indique les situations dans lesquelles il est raisonnable de lui poser la question.

Quand l'OACIQ ne suffit pas

Il se peut que votre question touche à autre chose que le travail d'un courtier. Si elle concerne la nature de l'offre ou la personne qui la présente, l'AMF est l'organisme à interroger (chapitres 2 et 7). Si elle concerne ce que vous signeriez, c'est à l'avocat qu'il faut la poser. Si elle concerne les chiffres, c'est le comptable. Aucun organisme ne remplace un conseiller, et aucun conseiller ne remplace un organisme.

ATTENTION — ne pas attendre la mauvaise réponse du bon interlocuteur

Poser à l'OACIQ une question sur la nature d'une offre de placement, ou à l'AMF une question sur le travail d'un courtier, peut vous valoir une réponse d'orientation plutôt qu'une réponse sur le fond. Ce n'est pas un échec : notez l'orientation et continuez.

Préparer l'appel à l'OACIQ

Comme pour l'AMF (chapitre 2), préparez vos faits, vos documents, vos noms et vos questions. Précisez dès le début que vous appelez au sujet d'un projet qui regroupe des acheteurs ou de l'argent, et que vous voulez savoir comment vérifier le rôle du courtier et ce qu'il peut faire dans ce contexte. Notez la date, le nom de la personne jointe et sa réponse, puis confirmez par courriel. Les coordonnées se trouvent sur le site officiel de l'organisme : ne vous fiez pas à celles qu'un tiers vous remet.

Mireille, de l'autre côté

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille appelle l'OACIQ pour poser sa propre question : qu'est-ce qu'une courtière peut faire quand un client lui demande de regrouper des acheteurs autour d'un immeuble ? Elle ne présume pas de la réponse et prend des notes. À la fin de l'appel, elle envoie un courriel pour confirmer ce qu'elle a compris. Elle consulte ensuite un avocat. Pendant ce temps, elle a dit à son client qu'elle ne pouvait pas répondre tant qu'elle n'avait pas ses vérifications, et qu'il ferait bien lui aussi de consulter. Sa démarche tient en trois mots : demander, confirmer, consulter.

8.4 Les questions à poser au courtier et à l'OACIQ

Au courtier

Sur son rôle :

• À quel titre intervenez-vous dans ce projet, et pour le compte de qui ?
• Quels aspects du projet sortent, selon vous, de votre travail habituel ?
• À qui devrais-je poser les questions qui dépassent votre rôle ?

Sur sa position :

• Avez-vous un intérêt personnel dans ce projet ?
• Comment êtes-vous rémunéré en lien avec lui ?
• Êtes-vous lié au promoteur ou à la personne qui me présente le projet ?

Sur sa vérification :

• Pouvez-vous me donner par écrit votre nom complet, votre agence et vos coordonnées ?
• Comment puis-je vous vérifier auprès de l'OACIQ ?

Sur la suite :

• Pouvez-vous me confirmer ce que vous venez de dire par courriel ?
• Êtes-vous à l'aise que je consulte un avocat et un comptable avant de poursuivre ?

À l'OACIQ

• Comment puis-je vérifier un courtier immobilier ?
• Dans une situation où des acheteurs ou de l'argent seraient regroupés, à qui puis-je poser la question de savoir ce qu'un courtier peut faire ?
• Y a-t-il de l'information destinée au public sur ce sujet que je peux consulter ?
• Si ma question touche une offre de placement plutôt que le travail d'un courtier, à qui m'adresser ?
• Que me suggérez-vous comme prochaine étape ?

À l'AMF, si un courtier est mentionné dans l'offre

• Un courtier immobilier est mentionné dans le projet qu'on me présente. Comment puis-je valider ce qu'il peut faire dans cette situation, du côté de votre champ d'intervention ?
• À qui puis-je m'adresser pour le volet qui relève du courtage immobilier ?

À l'avocat

• Le rôle que le courtier me décrit est-il cohérent avec le reste des documents ?
• Quels éléments devrais-je faire préciser par écrit avant de décider ?

VOS RECOURS — qui contacter

L'OACIQ, si votre inquiétude concerne le travail d'un courtier immobilier. L'AMF, si elle concerne une offre de placement ou la personne qui la présente. Un avocat, pour savoir ce que vous pouvez faire. Gardez vos courriels, vos notes et vos documents.

QUI CONSULTER — sur le courtier et ces situations

Le courtier, pour son rôle. L'OACIQ, pour valider ce qu'un courtier peut faire. L'AMF, pour l'offre et la personne qui la présente. Un avocat et un comptable, pour vos documents et vos chiffres. Apportez à chacun votre dossier de suivi (chapitre 10).

Les erreurs qui coûtent cher

• Présumer que le courtier peut tout faire. Demandez-lui ce qu'il fait dans ce projet, à quel titre.
• Présumer qu'il ne peut rien faire. Même erreur dans l'autre sens : demandez, ne concluez pas.
• Se contenter d'une réponse orale. Demandez la confirmation écrite.
• Oublier de demander la rémunération. Savoir qui paie qui fait partie de l'information utile.
• Faire porter au courtier ce qui revient à l'avocat ou au comptable. Chaque professionnel a son rôle.
• Vérifier avec les coordonnées que le courtier vous remet. Cherchez-les sur le site officiel.
• Négliger la situation où le courtier est aussi l'initiateur ou un ami. Les mêmes questions s'appliquent.
• Prendre une réponse d'orientation pour un échec. Elle vous met sur la bonne piste.

À retenir

• Ce livre ne dit pas ce qu'un courtier peut faire dans un projet regroupé. Il vous aide à poser la question.
• Demandez au courtier de confirmer par écrit son titre, pour qui il travaille, sa rémunération et ses intérêts.
• Ne lui demandez pas de remplacer l'avocat, le comptable ou les organismes.
• L'OACIQ est l'organisme à interroger sur le courtier et son travail ; l'AMF, sur l'offre de placement et la personne qui la présente.
• Une réponse d'orientation est une information utile.
• Notez, confirmez par courriel, consultez.

Votre plan d'action

1. Identifiez le courtier éventuellement impliqué et notez son nom, son agence et ses coordonnées.
2. Envoyez-lui le courriel de précision de la section 8.2, adapté à votre situation.
3. Notez ses réponses, leurs dates et ce qui reste flou.
4. Cherchez vous-même les coordonnées officielles de l'OACIQ.
5. Préparez et passez votre appel à l'OACIQ, avec vos faits, vos documents et vos questions.
6. Posez à l'AMF les questions qui touchent l'offre de placement (chapitres 2 et 7).
7. Transmettez le tout à l'avocat et au comptable.
8. Ne signez rien et ne versez rien avant d'avoir obtenu vos réponses.

Questions à poser

Au courtier :

• À quel titre intervenez-vous dans ce projet, et pour le compte de qui ?
• Avez-vous un intérêt personnel ? Comment êtes-vous rémunéré ?
• À qui devrais-je poser les questions qui dépassent votre rôle ?

À l'OACIQ :

• Comment vérifier un courtier immobilier ?
• À qui poser la question de ce qu'un courtier peut faire dans un projet qui regroupe des acheteurs ou de l'argent ?

À l'AMF :

• Comment valider ce qu'un courtier peut faire du côté de l'offre de placement ?

À l'avocat :

• Le rôle décrit par le courtier est-il cohérent avec les documents ?

Vérifiez vos acquis

1. Ce chapitre dit-il ce qu'un courtier peut faire dans un projet regroupé ? Que fait-il à la place ?
2. Citez quatre éléments à demander au courtier de confirmer par écrit.
3. Que ne faut-il pas attendre d'un courtier ?
4. Dans quels cas s'adresser à l'OACIQ ?
5. Que faire si le courtier est aussi l'initiateur du projet ?
6. Pourquoi une réponse d'orientation n'est-elle pas un échec ?

Réponses

1. Non. Il vous apprend à poser la question au courtier, à l'OACIQ et à l'AMF, et à demander les réponses par écrit.
2. Par exemple : son nom, son agence et ses coordonnées ; son rôle ; pour qui il travaille ; sa rémunération ; ses intérêts personnels ; ce qu'il ne fait pas.
3. Qu'il remplace l'avocat ou le comptable, qu'il garantisse un rendement, qu'il décide à votre place ou qu'il dise si une situation relève d'une règle.
4. Pour vérifier un courtier, pour poser une question sur ce qu'un courtier peut faire dans une situation précise, pour savoir à qui s'adresser quand quelque chose vous inquiète.
5. Lui poser les mêmes questions avec une attention supplémentaire, lui demander de séparer par écrit ses deux rôles et de vous inviter à consulter des professionnels indépendants de lui.
6. Parce qu'elle vous met sur la bonne piste : elle vous dit à qui poser votre question.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'organisme à interroger sur le courtier immobilier et son travail ; consultez son site officiel.
• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente.
• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation propre.
• Lois à connaître, nommées sans autre détail : la Loi sur le courtage immobilier et le Code civil du Québec.
• Dans cette collection : → livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ ; → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous.

Chapitre 9 — Consulter avant de s'engager

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez posé vos questions à la personne qui présente le projet, à l'Autorité des marchés financiers (l'AMF), peut-être à l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l'OACIQ). Vous avez réuni des documents, tenu un journal, noté des réponses. Il reste à faire lire tout cela par des personnes dont c'est le métier de lire : un avocat et un comptable.

Ce chapitre est un guide de consultation. Il ne vous dit pas quoi décider. Il vous aide à comprendre ce que chaque professionnel apporte, à préparer votre rencontre pour qu'elle serve vraiment, et à prendre le temps de décider sans vous laisser presser. Il ne donne aucun avis, aucune règle, aucun montant : ce qu'il contient, ce sont des gestes pratiques. Les dossiers fictifs sont ceux de Sylvie et d'Étienne, et celui de Hugo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer ce qu'un avocat et ce qu'un comptable apportent à votre dossier ;
• préparer une rencontre : documents, résumé, questions, objectifs ;
• poser des questions utiles et noter les réponses ;
• vous donner un délai de réflexion et le garder ;
• décider de la suite en connaissance de cause, avec ou sans le projet.

Pourquoi c'est important

Tout ce que vous avez fait jusqu'ici vous a donné de l'information. Mais de l'information n'est pas de la compréhension. Un document peut sembler clair à la première lecture et révéler, à la lecture d'un avocat, un point que vous n'aviez pas vu. Un chiffre peut paraître raisonnable jusqu'à ce qu'un comptable vous demande sur quelle hypothèse il repose. Les conseillers ne sont pas là pour vous compliquer la vie : ils sont là pour lire ce que vous ne savez pas lire.

La consultation a aussi une vertu moins visible : elle crée un temps d'arrêt. Quand quelqu'un vous presse, passer par un rendez-vous chez l'avocat est une façon naturelle de ralentir. Et un projet sérieux peut laisser ce temps.

Une dernière raison, plus personnelle. Les décisions importantes pèsent moins quand on sait qu'on a fait ce qu'il fallait pour s'informer. Vous ne pourrez jamais éliminer tout risque, mais vous pourrez décider en sachant que vous avez posé les questions utiles aux bonnes personnes.

L'ESSENTIEL — consulter n'est pas dépenser pour rien

La consultation est un geste de prudence, pas une formalité. Elle vous donne des lecteurs qualifiés, un temps d'arrêt et un dossier plus clair. Demandez dès le premier contact comment le professionnel facture son temps.

9.1 Avocat et comptable : ce que chacun apporte

L'avocat

Un avocat est un professionnel du droit. Il lit vos documents, vous explique ce qu'ils disent et ce qu'ils ne disent pas, et vous aide à comprendre la nature de ce qu'on vous propose. Dans le contexte de ce livre, c'est lui à qui vous poserez les questions juridiques : que signifie ce document, qu'est-ce que je signerais, quelles questions devrais-je ajouter, à quel organisme m'adresser.

Il vous aide aussi à poser les bonnes questions aux autres : si la situation que vous décrivez soulève des questions auprès de l'AMF ou de l'OACIQ, il peut vous suggérer comment les formuler. Il peut enfin vous aider à organiser votre dossier et à préparer les documents d'un projet à plusieurs.

DÉFINITION — avocat

Professionnel du droit qui conseille et représente ses clients. Dans ce livre, c'est la personne à qui poser les questions juridiques. Ce livre ne décrit ni ce qu'un avocat peut faire dans un dossier précis ni les règles de sa profession : demandez-le-lui directement.

Le comptable

Un comptable est un professionnel des chiffres. Il lit des états financiers, examine des prévisions, vous explique les effets d'une participation sur votre situation financière et fiscale. Dans le contexte de ce livre, c'est à lui que vous poserez les questions sur les chiffres : d'où viennent-ils, sur quelles hypothèses reposent-ils, qu'est-ce qui manque.

Il vous aide aussi à situer le projet dans votre propre situation : votre capacité à supporter une perte, les effets de la participation sur vos revenus ou votre impôt, la liquidité dont vous auriez besoin. Ce livre ne fait aucune de ces analyses : elles dépendent de chaque personne.

DÉFINITION — comptable

Professionnel des chiffres et de la fiscalité qui peut lire des états financiers et vous expliquer les effets financiers d'une participation sur votre situation. Ce livre ne fait aucun calcul ni aucune analyse : posez vos questions au comptable de votre choix.

Ce qu'ils ne font pas à votre place

Ni l'un ni l'autre ne décide pour vous. Ils éclairent ; vous décidez. Ils ne peuvent pas non plus garantir qu'un projet réussira ni vous épargner tout risque. Ils vous disent ce qu'ils voient, avec les documents que vous leur avez remis, à la date où vous les consultez. Leur avis vaut pour votre dossier tel qu'il leur a été présenté : si de nouveaux éléments s'ajoutent, retournez les voir.

Et les autres conseillers ?

D'autres professionnels peuvent être utiles selon votre situation. Ce livre se concentre sur l'avocat et le comptable parce qu'ils sont les deux lecteurs les plus pertinents dans un projet qui regroupe de l'argent. Si l'un d'eux vous suggère d'en consulter un autre, suivez la suggestion. Pour un projet qui touche un immeuble commercial ou la vente d'une entreprise, voir aussi → livre C8, Les formulaires du commercial et de la vente d'entreprise.

Les trouver

Choisissez des professionnels qui n'ont aucun lien avec le projet ni avec la personne qui vous le présente. Un avocat ou un comptable proposé par elle n'est pas forcément mal intentionné, mais il n'est pas indépendant de la situation. Demandez-lui quel organisme encadre sa profession et vérifiez, par le site officiel de cet organisme, qu'elle peut bien exercer. Demandez aussi si elle a déjà traité des dossiers semblables. Un premier échange téléphonique peut suffire pour savoir si le professionnel est à l'aise avec votre type de question.

CAS CONCRET — dossier fictif

L'ami de Sylvie et d'Étienne leur propose de consulter « son » avocat, qui connaît bien le projet. Sylvie et Étienne remercient et répondent qu'ils préfèrent choisir leur propre conseiller, dans l'esprit de la démarche qu'ils ont entreprise. Ils cherchent un avocat qui n'a aucun lien avec le projet. Leur ami ne s'en offusque pas, et ils l'invitent à faire de même de son côté.

QUI CONSULTER — pour choisir vos conseillers

L'organisme qui encadre la profession de l'avocat ou du comptable (demandez-leur lequel), pour vérifier qu'ils peuvent bien exercer. Un proche de confiance, pour une recommandation. Choisissez des professionnels indépendants du projet et de la personne qui le présente.

9.2 Préparer la rencontre

Pourquoi préparer

Une rencontre d'une heure avec un professionnel coûte du temps et de l'argent. Une rencontre préparée rend plus qu'une rencontre improvisée : le professionnel va droit au but, et vous repartez avec des réponses plutôt qu'avec de nouvelles questions.

Ce qu'il faut apporter

Rassemblez dans un dossier unique :

• un résumé d'une page de la situation : qui vous a parlé du projet, ce qu'on vous propose, ce qu'on vous a promis, où vous en êtes (rien de signé, rien de versé, idéalement) ;
• les documents reçus, classés par date, avec votre tableau de suivi (chapitre 6) ;
• votre journal des signaux (chapitre 5) ;
• vos notes de l'AMF et, le cas échéant, de l'OACIQ (chapitres 2, 7 et 8) ;
• votre liste de questions, dans l'ordre d'importance ;
• des informations sur vous que le professionnel vous demandera : situation familiale, financière, objectifs. Dites-lui ce que vous êtes prêt à lui dire ; il vous dira ce dont il a besoin.

Demandez, lors de la prise de rendez-vous, s'il souhaite recevoir certains documents avant la rencontre. Certains professionnels préfèrent les lire à l'avance, d'autres sur place.

Préparer vos objectifs

Pour que la rencontre serve, sachez ce que vous voulez en retirer. Voici quelques objectifs possibles.

• Comprendre : ce que le document dit, ce que vous signeriez.
• Vérifier : que ce que la personne vous a dit tient avec les documents.
• Identifier les manques : ce qu'il faudrait encore demander.
• Savoir qui consulter d'autre : un organisme, un autre professionnel.
• Décider du temps : combien de temps vous devriez vous accorder, quelles étapes avant de décider.

Notez-les au haut de votre feuille. À la fin de la rencontre, relisez-les : en avez-vous atteint chacun ?

Le résumé d'une page

LE FORMULAIRE — un résumé de situation, à adapter

Qui je suis et pourquoi je consulte : __ Qui m'a présenté le projet, et quelle fonction annonce cette personne : _ Ce qu'on me propose, en une ou deux phrases : Ce qu'on m'a promis, et par quel moyen (oral, écrit) : Ce que j'ai déjà reçu (documents, courriels) : Ce que j'ai déjà signé, versé ou promis (rien, si c'est le cas) : Ce que j'ai vérifié (organismes joints, réponses obtenues) : Ce qui m'inquiète ou que je ne comprends pas : Ce que j'attends de cette rencontre : ___

Pendant la rencontre

• Dites si vous avez un délai, mais ne le laissez pas dicter la rencontre.
• Posez vos questions dans l'ordre, sans craindre de demander une reformulation.
• Demandez des mots simples. Pouvez-vous me l'expliquer autrement ? est une question légitime.
• Notez les réponses en vos mots, ou demandez au professionnel s'il accepte que vous enregistriez ou qu'il vous envoie un résumé.
• Demandez ce qu'il ne peut pas vous dire. Un professionnel honnête précise les limites de son avis.
• Demandez ce qu'il faudrait faire ensuite, et dans quel ordre.

À la fin de la rencontre

Avant de partir, assurez-vous de pouvoir répondre à ces questions :

• Quelles sont les trois choses les plus importantes que j'ai apprises ?
• Qu'est-ce que je dois faire maintenant, et dans quel ordre ?
• À qui dois-je encore m'adresser ?
• Quelle est la prochaine rencontre, s'il y en a une, et que dois-je apporter ?
• Comment sera facturée la rencontre, et que comprend-elle ?

ATTENTION — ne signez rien à la sortie

Même si la rencontre vous rassure, laissez passer au moins une nuit avant de signer ou de verser quoi que ce soit. Relisez vos notes à tête reposée, puis décidez.

9.3 Prendre le temps de décider

Un délai de réflexion

Une décision importante prise vite peut l'être sous influence : celle de l'enthousiasme, de la peur de manquer une occasion, de la pression d'un ami. Un délai de réflexion vous protège. Ce n'est pas une règle légale, c'est une règle personnelle que vous vous donnez, et que vous pouvez annoncer : Je me donne un délai de réflexion avant de répondre.

Choisissez le vôtre en fonction de la situation : assez long pour relire vos notes, consulter à nouveau si nécessaire et en parler à des proches, assez court pour ne pas laisser la question traîner. Écrivez-le, et tenez-vous-y. Si la personne qui présente le projet vous presse malgré tout, c'est un signal de plus (chapitre 5).

Ce qu'on fait pendant ce délai

• Relire ses notes, une fois le premier enthousiasme retombé.
• Faire un bilan : réponses obtenues, éléments qui manquent, signaux relevés, ce qui rassure.
• Parler à une personne de confiance qui n'a aucun intérêt dans le projet.
• Se poser la question de la perte. Si je perdais tout ce que je mettrais, qu'est-ce que cela changerait dans ma vie ? Cette question n'appelle pas un chiffre dans ce livre ; elle appelle une honnêteté envers soi-même, à partager avec le comptable.
• Se demander ce qu'on ferait sans ce projet. La réponse peut éclairer la décision.
• Vérifier que rien n'a été signé ni versé en cours de route.

Les trois sorties possibles

Au terme de la réflexion, trois issues sont possibles. Aucune n'est « la bonne » par défaut.

• Dire non. Parce que vous avez trop de questions sans réponse, parce que le projet ne vous convient pas, parce que les signaux se sont accumulés. Vous pouvez le dire simplement, par écrit si vous préférez, sans vous justifier longuement.
• Dire oui, avec des conditions. Vous avancez à condition de recevoir tel document, de voir telle précision par écrit, de faire valider tel point par votre avocat. Ces conditions sont vos conditions : écrivez-les.
• Dire pas encore. Vous avez besoin de plus de temps ou de plus d'information. C'est une réponse acceptable. Précisez ce que vous attendez et quand vous reviendrez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo a vu l'avocat et le comptable. Il a reçu des réponses sur certains points, mais d'autres restent ouverts : la personne n'a pas fourni plusieurs documents demandés. Hugo se donne un délai de réflexion, l'annonce par courriel, et écrit sa propre liste de conditions avant de reparler à la personne qui présente le projet. Il sait qu'il peut aussi dire non. Il décide de ne rien verser tant que ses conditions ne sont pas remplies, et de revoir son avocat s'il reçoit de nouveaux documents.

Quand les avis de vos conseillers divergent

Il peut arriver que l'avocat et le comptable n'insistent pas sur les mêmes points, ou qu'un conseiller soit plus prudent qu'un autre. Ne cherchez pas à départager par intuition. Notez les points sur lesquels ils s'accordent et ceux sur lesquels ils diffèrent, puis posez la question à chacun : Votre collègue a insisté sur tel point, que m'en dites-vous ? Chaque professionnel regarde le dossier sous son angle ; leurs différences vous apprennent où se trouvent les zones délicates. Si une divergence demeure, demandez à l'un d'eux s'il juge utile de parler à l'autre, ou s'il vous recommande un troisième avis.

Quand de nouveaux éléments arrivent

Un document reçu après votre rencontre, une réponse tardive de l'AMF, une nouvelle promesse de la personne qui présente le projet : tout cela peut changer le portrait. Retournez voir vos conseillers avec ces éléments plutôt que de les évaluer seul. Précisez ce qui est nouveau, la date à laquelle vous l'avez reçu et ce que cela change à vos questions. Un conseiller qui voit la version à jour de votre dossier peut vous répondre sur la bonne base.

Annoncer sa décision

Quelle que soit la décision, annoncez-la de façon claire et courtoise. Un message court suffit, qui ne cherche pas à débattre. Gardez une copie dans votre dossier. Si la personne insiste, répétez simplement votre décision, sans en changer le sens. Vous n'avez pas à justifier votre choix.

QUI CONSULTER — avant de décider

L'avocat, pour vérifier que vous avez bien compris ce que vous accepteriez ou refuseriez. Le comptable, pour confirmer que la décision tient avec votre situation financière. Une personne de confiance, pour un regard extérieur. Rien ne presse tant que vos questions importantes n'ont pas de réponse.

9.4 Les questions à poser aux conseillers

À l'avocat

Sur la nature du projet et des documents :

• Selon vous, de quelle nature est ce que l'on me propose ?
• Que signifient pour moi les principaux passages de ces documents ?
• Qu'est-ce que je signerais exactement, et à quoi cela m'engagerait-il ?

Sur ce qui manque :

• Quels documents devrais-je avoir lus avant de décider ?
• Quelles questions devrais-je ajouter à celles que j'ai déjà posées ?
• Qu'est-ce qui, dans le dossier, vous paraît incomplet ou imprécis ?

Sur les organismes et les autres professionnels :

• Devrais-je poser d'autres questions à l'AMF ou à l'OACIQ ? Lesquelles ?
• Quels autres professionnels devrais-je consulter ?

Sur la suite :

• Que me recommandez-vous de faire ensuite, et dans quel ordre ?
• Que ne devrais-je en aucun cas faire avant de vous revoir ?
• Comment facturez-vous votre temps pour la suite du dossier ?

Au comptable

Sur les chiffres :

• Les états financiers sont-ils présentés de façon complète ? Que dois-je y regarder ?
• Les prévisions reposent-elles sur des hypothèses claires ? Lesquelles faudrait-il vérifier ?
• Qu'est-ce qui manque pour que vous puissiez vous prononcer ?

Sur mon propre cas :

• Quels effets financiers et fiscaux cette participation aurait-elle pour moi ?
• Qu'est-ce que je devrais pouvoir supporter sans difficulté si le projet ne se déroulait pas comme annoncé ?

Sur la suite :

• Quels documents devrais-je vous apporter pour aller plus loin ?
• Faut-il que vous parliez à mon avocat ?

À vous-même

Terminez par quelques questions sans interlocuteur.

• Ai-je compris ce qu'on me propose, en mes mots ?
• Qu'est-ce qui m'attire, et qu'est-ce qui m'inquiète ?
• Quelles questions importantes sont restées sans réponse ?
• Suis-je prêt à dire non, ou pas encore ?
• Est-ce que je décide à mon rythme ?

VOS RECOURS — qui contacter

Un avocat, pour savoir ce que vous pouvez faire si vous avez déjà signé ou versé. L'AMF, pour lui poser vos questions sur une situation qui vous inquiète. L'OACIQ, si un courtier immobilier est en cause. Gardez tous vos documents.

Les erreurs qui coûtent cher

• Consulter après avoir signé. La consultation sert avant, quand vos options sont ouvertes.
• Choisir le conseiller que propose la personne qui présente le projet. Choisissez quelqu'un d'indépendant.
• Arriver sans préparation. Un résumé d'une page, vos documents et vos questions font gagner du temps.
• Quitter la rencontre sans savoir quoi faire ensuite. Demandez les prochaines étapes.
• Signer à la sortie. Laissez passer au moins une nuit.
• Se laisser presser malgré la consultation. Le délai de réflexion est le vôtre.
• Cacher des informations au conseiller. Il ne peut vous aider que sur ce qu'il sait.
• Attendre des conseillers qu'ils décident. Ils éclairent ; vous décidez.

À retenir

• L'avocat lit vos documents et vous éclaire sur leur nature ; le comptable lit les chiffres et situe la participation dans votre situation. Ni l'un ni l'autre ne décide à votre place.
• Choisissez des professionnels indépendants du projet et vérifiez auprès de l'organisme qui encadre leur profession qu'ils peuvent exercer.
• Préparez la rencontre : résumé d'une page, documents, journal, notes, questions, objectifs.
• Après la rencontre, laissez passer au moins une nuit avant d'agir.
• Un délai de réflexion est une protection personnelle ; annoncez-le et tenez-vous-y.
• Trois sorties possibles : non, oui avec conditions, pas encore.

Votre plan d'action

1. Choisissez un avocat et un comptable indépendants du projet, et vérifiez auprès de l'organisme qui encadre leur profession qu'ils peuvent exercer.
2. Prenez rendez-vous, en demandant comment ils facturent et quels documents apporter.
3. Préparez le résumé d'une page, les documents, le journal, les notes et vos questions.
4. Fixez-vous des objectifs pour chaque rencontre.
5. Posez vos questions dans l'ordre, notez les réponses et demandez les prochaines étapes.
6. Laissez passer au moins une nuit avant d'agir.
7. Donnez-vous un délai de réflexion, annoncez-le et tenez-vous-y.
8. Annoncez votre décision de façon claire et courtoise, puis gardez la copie dans votre dossier.

Questions à poser

À l'avocat :

• De quelle nature est ce que l'on me propose, et qu'est-ce que je signerais ?
• Quels documents manque-t-il pour que je puisse décider ?
• Que me recommandez-vous de faire ensuite, et dans quel ordre ?

Au comptable :

• Que dois-je regarder dans les états financiers et les prévisions ?
• Quels effets financiers et fiscaux cette participation aurait-elle pour moi ?

À une personne de confiance :

• Comment lis-tu ce dossier, de l'extérieur ?

À vous-même :

• Ai-je compris ce qu'on me propose, en mes mots ?
• Suis-je prêt à dire non, ou pas encore ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'apporte un avocat à votre dossier ? Et un comptable ?
2. Pourquoi choisir des conseillers indépendants du projet ?
3. Que contient le dossier à apporter à une rencontre ?
4. Pourquoi ne pas signer à la sortie de la rencontre ?
5. Quelles sont les trois sorties possibles après un délai de réflexion ?
6. Les conseillers décident-ils à votre place ?

Réponses

1. L'avocat lit vos documents et vous éclaire sur leur nature ; le comptable lit les chiffres et les situe par rapport à votre situation financière et fiscale.
2. Parce qu'un conseiller proposé par la personne qui présente le projet n'est pas indépendant de la situation.
3. Un résumé d'une page, les documents reçus, le journal des signaux, les notes des organismes, la liste de questions et les objectifs de la rencontre.
4. Pour relire à tête reposée et décider sans l'influence de l'enthousiasme ou de la pression.
5. Dire non, dire oui avec des conditions, dire pas encore.
6. Non. Ils éclairent ; vous décidez.

Pour aller plus loin

• Un avocat et un comptable de votre choix — vérifiez, sur le site officiel de l'organisme qui encadre leur profession, qu'ils peuvent exercer.
• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — si un courtier immobilier est en cause.
• Dans cette collection : → livre C8, Les formulaires du commercial et de la vente d'entreprise, pour les documents d'une transaction commerciale ; → livre K4, La vérification diligente, pour vérifier un projet avant de s'engager.

Chapitre 10 — Votre trousse pour un placement immobilier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Les neuf chapitres précédents ont décrit un parcours : reconnaître la situation, préparer vos questions à l'Autorité des marchés financiers (l'AMF), repérer les signaux d'alerte, demander des documents, interroger le courtier et l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l'OACIQ), consulter un avocat et un comptable, prendre le temps de décider. Ce dernier chapitre ne contient rien de neuf. Il rassemble l'essentiel en une trousse que vous pouvez imprimer, remplir et garder à portée de la main.

La trousse tient en trois outils : une liste de contrôle avant de vous engager, des questions classées par interlocuteur, et un tableau de suivi que vous remplirez au fil de vos démarches. Comme dans le reste du livre, aucune réponse n'est donnée : les réponses viendront de vos interlocuteurs. Les dossiers fictifs rappelés ici sont ceux de Sylvie et d'Étienne, de Hugo et de Mireille.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle qui résume les gestes à faire avant de vous engager dans un projet qui regroupe de l'argent ;
• retrouver rapidement les questions à poser à chaque interlocuteur ;
• tenir un tableau de suivi de vos démarches, avec dates, réponses et prochaines étapes ;
• repérer les chapitres du livre à relire selon votre étape ;
• savoir où aller plus loin, en nommant les organismes et les livres voisins de la collection.

Pourquoi c'est important

Une démarche prudente demande du suivi. Vous aurez peut-être plusieurs interlocuteurs, des échanges étalés sur des jours ou des semaines, des documents qui arrivent en retard. Sans un outil simple pour tout garder au même endroit, les détails se perdent, et c'est justement dans les détails que se trouvent les réponses utiles.

La trousse a aussi une fonction de rappel. Dans le feu d'une conversation, on oublie ce qu'on s'était promis : ne rien signer, ne rien verser, demander l'écrit, consulter. Une liste de contrôle placée sous vos yeux vous le rappelle au bon moment.

Enfin, elle est un point de départ pour la suite. Si vous décidez d'avancer avec des conditions, la trousse vous aidera à les formuler. Si vous décidez de dire non, elle vous donne les traces de la démarche. Et si, plus tard, une question surgit, vous retrouverez facilement ce qui a été dit, par qui et quand.

L'ESSENTIEL — ce livre se résume en cinq mots

Demander, écrire, vérifier, consulter, attendre. Demandez l'écrit, écrivez ce que vous comprenez, vérifiez par vos propres moyens, consultez des professionnels indépendants, et donnez-vous le temps avant d'agir.

10.1 La liste de contrôle avant de s'engager

Comment l'utiliser

Cette liste suit l'ordre du livre. Cochez les cases au fur et à mesure. Une case non cochée n'est pas un échec : c'est une question qui n'a pas encore reçu de réponse. Si trop de cases restent vides au moment où l'on vous presse de décider, c'est une information à porter à vos conseillers.

Étape 1 — Reconnaître la situation (chapitres 1 et 3)

• J'ai reformulé par écrit ce qu'on me propose : qui met quoi, qui décide, qui reçoit quoi, comment sortir.
• J'ai identifié la situation qui ressemble à la mienne : achat à plusieurs, part dans une société, rendement promis.
• Je me suis demandé ce qui m'appartiendrait exactement une fois mon argent versé.
• J'ai noté pourquoi cette proposition m'attire, ce que je pourrais perdre et le temps que je veux me donner.

Étape 2 — Préparer et faire vérifier (chapitres 2 et 7)

• J'ai écrit les faits, rassemblé les documents, noté les noms exacts.
• J'ai préparé mes questions pour l'AMF, une à la fois, avec des faits plutôt que des opinions.
• J'ai cherché moi-même les coordonnées officielles, sans utiliser celles qu'on m'a remises.
• J'ai noté les réponses en mes mots, fait confirmer ce que j'ai compris et envoyé un courriel de confirmation.

Étape 3 — Repérer les signaux (chapitre 5)

• J'ai ouvert un journal des signaux, avec les mots exacts et les dates.
• J'ai noté les éventuelles promesses trop belles, pressions, réponses vagues, documents manquants ou refus d'être vérifié.
• J'ai aussi noté ce qui est rassurant.
• J'ai relu mon journal avec un regard neuf.

Étape 4 — Demander les documents (chapitre 6)

• J'ai demandé par écrit le nom complet, la fonction exacte et la société de la personne qui me présente le projet.
• J'ai demandé la présentation écrite du projet, ce que je recevrais et les conditions de sortie.
• J'ai demandé les documents financiers et les prévisions, avec leurs hypothèses.
• J'ai noté ce qui est reçu, ce qui manque et ce qui est refusé.
• J'ai vérifié par moi-même que l'immeuble existe et correspond à la description.

Étape 5 — Clarifier le rôle du courtier (chapitre 8)

• J'ai demandé au courtier, par écrit, à quel titre il intervient, pour qui il travaille, comment il est rémunéré et s'il a un intérêt personnel.
• J'ai cherché moi-même les coordonnées de l'OACIQ et posé mes questions.
• J'ai séparé ce qui relève de l'OACIQ (le travail du courtier) de ce qui relève de l'AMF (l'offre de placement).

Étape 6 — Consulter (chapitre 9)

• J'ai choisi un avocat et un comptable indépendants du projet et vérifié auprès de l'organisme qui encadre leur profession qu'ils peuvent exercer.
• J'ai préparé un résumé d'une page, mes documents, mon journal, mes notes et mes questions.
• J'ai noté leurs réponses et demandé les prochaines étapes.
• J'ai laissé passer au moins une nuit avant d'agir.

Étape 7 — Décider en prenant le temps (chapitre 9)

• Je me suis donné un délai de réflexion et je l'ai annoncé.
• Je n'ai rien signé et rien versé en attendant mes réponses.
• J'ai choisi ma sortie : non, oui avec conditions, ou pas encore.
• J'ai annoncé ma décision de façon claire et courtoise, et gardé une copie.

ATTENTION — une case cochée n'est pas une garantie

La liste de contrôle vous aide à ne rien oublier. Elle ne dit pas si votre projet est bon, permis ou sûr : cela relève de vos conseillers et des organismes.

QUI CONSULTER — si trop de cases restent vides

Un avocat et un comptable, avec votre liste et vos notes. L'AMF, pour les questions sur l'offre et la personne. L'OACIQ, si un courtier est en cause. Tant que vos questions importantes n'ont pas de réponse, ne signez rien et ne versez rien.

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Cette section reprend les questions du livre, regroupées par interlocuteur. Adaptez-les, ajoutez les vôtres, et notez chaque réponse dans le tableau de la section 10.3.

À la personne qui présente le projet

• Pouvez-vous me résumer par écrit ce que vous me proposez et à quelles conditions ?
• Qu'est-ce que je détiendrais exactement une fois mon argent versé, et au nom de qui ?
• Quelle est votre fonction exacte, et auprès de qui répondez-vous de vos actes ?
• Où est la promesse de rendement, sur quoi repose-t-elle et que se passe-t-il si elle n'est pas atteinte ?
• À qui l'argent serait-il versé, et qui en aurait le contrôle ?
• Comment pourrais-je en sortir, et à quelles conditions ?
• Quels documents puis-je recevoir aujourd'hui ? Lesquels plus tard, et quand ?
• Comment êtes-vous rémunéré en lien avec ce projet ?
• Pourquoi la décision doit-elle être prise à ce moment-là ?
• Êtes-vous à l'aise que je consulte un avocat, un comptable et l'AMF avant de décider ?

À l'AMF

• Ma situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ? Sinon, à qui m'adresser ?
• Comment puis-je vérifier la personne qui me présente ce projet et la société au nom de laquelle elle parle ?
• Comment puis-je valider l'offre qui m'est présentée ?
• Quels documents devrais-je demander, et où m'en informer ?
• Puis-je vous transmettre mes documents par écrit, et comment ?
• Que me suggérez-vous comme prochaine étape ?

À l'OACIQ, si un courtier est en cause

• Comment puis-je vérifier un courtier immobilier ?
• À qui poser la question de ce qu'un courtier peut faire dans un projet qui regroupe des acheteurs ou de l'argent ?
• Existe-t-il de l'information destinée au public sur ce sujet ?
• Si ma question touche une offre de placement plutôt que le travail d'un courtier, à qui m'adresser ?

Au courtier, si un courtier est en cause

• À quel titre intervenez-vous dans ce projet, et pour le compte de qui ?
• Avez-vous un intérêt personnel dans le projet ? Comment êtes-vous rémunéré ?
• Quels aspects du projet sortent de votre travail habituel ?
• À qui devrais-je poser les questions qui dépassent votre rôle ?

À l'avocat

• De quelle nature est ce que l'on me propose, et qu'est-ce que je signerais ?
• Que signifient pour moi les principaux passages de ces documents ?
• Quels documents devrais-je avoir lus avant de décider ?
• Qui représentez-vous dans ce dossier ?
• Quelles questions devrais-je ajouter, et à qui les poser ?
• Que me recommandez-vous de faire ensuite, et dans quel ordre ?

Au comptable

• Que dois-je regarder dans les états financiers et les prévisions ?
• Sur quelles hypothèses reposent les chiffres, et lesquelles vérifier ?
• Quels effets financiers et fiscaux cette participation aurait-elle pour moi ?
• Qu'est-ce que je devrais pouvoir supporter si le projet ne se déroulait pas comme annoncé ?

Aux autres membres du groupe, dans un achat à plusieurs

• Pourquoi participez-vous à ce projet, et qu'attendez-vous d'en retirer ?
• Jusqu'où êtes-vous prêt à vous engager, en argent et en temps ?
• Qu'est-ce qui vous ferait quitter le projet ?

À vous-même

• Ai-je compris ce qu'on me propose, en mes mots ?
• Qu'est-ce qui m'attire, et qu'est-ce qui m'inquiète ?
• Quelles questions importantes sont restées sans réponse ?
• Suis-je prêt à dire non, ou pas encore ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie et Étienne ont rassemblé leur trousse : une liste de contrôle remplie aux deux tiers, des questions pour l'avocat et le comptable, et les trois demi-pages d'attentes écrites par chacun des membres du groupe. Hugo a la sienne : un journal des signaux, ses réponses de l'AMF et ses conditions. Mireille, elle, a utilisé la section sur le courtier et le tableau de suivi pour documenter sa propre démarche de vérification. Chacun a une trousse différente, bâtie sur les mêmes outils.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

À quoi il sert

Le tableau de suivi est le cœur de la trousse. Il rassemble, sur une page ou deux, tout ce que vous avez demandé, à qui, quand, et ce que vous avez reçu. Il vous évite de relire vingt courriels pour retrouver une réponse, et il donne à vos conseillers une vue d'ensemble.

Le modèle

Copiez-le dans un document ou imprimez-le. Ajoutez des lignes selon vos besoins.

Un tableau de suivi des documents

Un journal des signaux

Quelques habitudes qui aident

• Remplir tout de suite. Une ligne écrite le jour même vaut mieux qu'un résumé à la fin de la semaine.
• Garder les originaux. Copiez, classez, ne donnez que des copies.
• Dater tout. Une date manquante rend une note difficile à utiliser.
• Noter le vide. Une question sans réponse mérite sa ligne, avec la date de relance.
• Relire chaque semaine. Un coup d'œil régulier évite d'oublier une relance.
• Montrer le tableau à vos conseillers. Ils y trouveront ce que vous ne savez pas voir.

QUI CONSULTER — avec votre tableau en main

Un avocat et un comptable, à chaque rencontre. L'AMF et l'OACIQ, pour les relances. Votre tableau est le fil conducteur : ne vous présentez pas sans lui.

10.4 Pour aller plus loin

Quel chapitre relire, selon votre étape

Les organismes et les professionnels

• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente ; son site officiel indique comment la joindre.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'organisme à interroger sur le courtier immobilier et son travail ; son site officiel offre de l'information destinée au public.
• Un avocat et un comptable de votre choix — indépendants du projet ; vérifiez, sur le site officiel de l'organisme qui encadre leur profession, qu'ils peuvent exercer.

Les lois à connaître, nommées sans autre détail

• le Code civil du Québec ;
• la Loi sur le courtage immobilier.

Les livres voisins de la collection

• → livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ, et → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous, pour le courtier et l'organisme qui l'encadre ;
• → livre K4, La vérification diligente, pour la façon de vérifier un projet avant de s'engager ;
• → livre K2, Vente d'actifs vs vente d'actions, pour la différence entre vendre les actifs d'une entreprise et vendre ses actions ;
• → livre J6, Analyse d'investissement, pour examiner la rentabilité attendue d'un projet ;
• → livre O7, Fraude immobilière, pour les situations où quelque chose sonne faux ;
• → livre C8, Les formulaires du commercial et de la vente d'entreprise, pour les documents d'une transaction commerciale.

Un dernier mot

Ce livre ne vous a dit ni si votre projet est permis, ni s'il est bon. Il ne le pouvait pas : ces réponses dépendent de votre dossier, de vos documents et de textes qui changent, et elles appartiennent à vos conseillers et aux organismes. Ce qu'il vous a donné, c'est une méthode : reconnaître, demander, écrire, vérifier, consulter, attendre. Utilisée avec patience, elle vous place là où vous pouvez décider en connaissance de cause, avec ou sans le projet.

VOS RECOURS — qui contacter

Un avocat, pour savoir ce que vous pouvez faire si vous avez déjà signé ou versé. L'AMF, pour lui poser vos questions sur une situation qui vous inquiète. L'OACIQ, si un courtier immobilier est en cause. Gardez votre tableau de suivi et tous vos documents.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas tenir de suivi. Sans tableau, les détails se perdent, et ce sont eux qui comptent.
• Cocher la liste sans vérifier. Une case cochée par habitude n'est pas une vérification.
• Ignorer les cases vides. Chaque case vide est une question à poser avant de décider.
• Demander une réponse au livre. Il prépare vos questions ; il ne les remplace pas.
• Se présenter chez l'avocat ou le comptable sans le tableau. Il est votre fil conducteur.
• Signer ou verser pendant que des questions restent sans réponse. Le délai de réflexion vous appartient.
• Oublier les originaux. Gardez-les, ne donnez que des copies.
• Utiliser les coordonnées remises par la personne qui présente le projet. Cherchez-les vous-même.

À retenir

• La trousse compte trois outils : une liste de contrôle, des questions par interlocuteur, un tableau de suivi.
• La liste suit l'ordre du livre : reconnaître, vérifier, repérer, demander, clarifier, consulter, décider.
• Les questions se posent à la personne qui présente le projet, à l'AMF, à l'OACIQ, au courtier, à l'avocat, au comptable, aux autres membres du groupe et à vous-même.
• Le tableau de suivi consigne qui, quand, quoi, la réponse en vos mots et la prochaine étape.
• Cinq mots résument le livre : demander, écrire, vérifier, consulter, attendre.
• Ce livre ne qualifie aucune situation et ne remplace aucun professionnel.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou copiez la liste de contrôle, les questions, le tableau de suivi, le tableau de documents et le journal des signaux.
2. Parcourez la liste de contrôle et repérez les cases encore vides.
3. Choisissez les questions de la section 10.2 qui correspondent à votre situation.
4. Remplissez le tableau de suivi au fur et à mesure, le jour même.
5. Relisez-le chaque semaine et relancez ce qui n'a pas reçu de réponse.
6. Apportez votre trousse à chaque rencontre avec l'avocat et le comptable.
7. Ne signez rien et ne versez rien tant que vos questions importantes n'ont pas de réponse.
8. Annoncez votre décision avec clarté et courtoisie, et gardez la trousse dans votre dossier.

Questions à poser

À la personne qui présente le projet :

• Pouvez-vous me remettre par écrit votre fonction, la société et ce que je recevrais ?
• Êtes-vous à l'aise que je consulte un avocat, un comptable et l'AMF ?

À l'AMF :

• Ma situation relève-t-elle de votre champ d'intervention ? Sinon, à qui m'adresser ?
• Comment vérifier la personne qui me présente ce projet ?

À l'OACIQ, si un courtier est en cause :

• Comment vérifier ce qu'un courtier peut faire dans cette situation ?

À l'avocat :

• De quelle nature est ce que l'on me propose, et que devrais-je faire ensuite ?

Au comptable :

• Que dois-je faire examiner dans les chiffres avant de décider ?

Vérifiez vos acquis

1. Quels sont les trois outils de la trousse ?
2. Une case non cochée dans la liste de contrôle est-elle un échec ?
3. Qu'indique le tableau de suivi pour chaque démarche ?
4. Quels cinq mots résument le livre ?
5. Pourquoi présenter son tableau de suivi à ses conseillers ?
6. Ce livre dit-il si votre projet est permis ou bon ?

Réponses

1. Une liste de contrôle avant de s'engager, des questions classées par interlocuteur, un tableau de suivi.
2. Non. C'est une question qui n'a pas encore reçu de réponse. Si trop de cases restent vides quand on vous presse, c'est une information à porter à vos conseillers.
3. La date, l'interlocuteur, la question, le moyen, la réponse en vos mots, sa date, la confirmation, la prochaine étape et si c'est fait.
4. Demander, écrire, vérifier, consulter, attendre.
5. Parce qu'il leur donne une vue d'ensemble et qu'ils y trouvent ce que vous ne savez pas voir.
6. Non. Ces réponses appartiennent à vos conseillers et aux organismes ; le livre fournit une méthode.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — l'organisme à interroger sur une offre de placement ou sur la personne qui la présente.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'organisme à interroger sur le courtier immobilier et son travail.
• Un avocat et un comptable de votre choix — pour lire vos documents et éclairer votre situation propre.
• Lois à connaître, nommées sans autre détail : le Code civil du Québec et la Loi sur le courtage immobilier.
• Dans cette collection : → livres B1, B2, C8, J6, K2, K4 et O7, selon les sujets décrits à la section 10.4.