Chapitre 1 — L'évaluation commerciale : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un immeuble commercial ne se regarde pas comme une maison. Il porte des locataires, des revenus, des dépenses, des baux, parfois des commerces au rez-de-chaussée et des bureaux à l'étage. Quand quelqu'un veut savoir ce que vaut un tel immeuble, il ne suffit pas de comparer avec la maison d'à côté : il faut un professionnel, un dossier bien préparé et des questions précises.

Ce livre s'adresse à vous si vous possédez un immeuble commercial et songez à le faire évaluer, si vous envisagez d'en acheter un, ou si vous venez de recevoir un rapport d'évaluation que vous peinez à lire. Il ne vous apprend pas à évaluer. Il vous apprend à vous préparer : quels documents réunir, quels mots reviennent, quelles questions poser et à qui. Les dossiers qui l'illustrent sont fictifs : Réjean, propriétaire d'un petit immeuble à bureaux, veut le faire évaluer avant de le mettre en vente ; Nadia et Philippe songent à acheter un immeuble avec quelques commerces au rez-de-chaussée ; Colette reçoit un rapport d'évaluation et ne sait pas quoi demander à son auteur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi un propriétaire ou un acheteur demande l'évaluation d'un immeuble commercial ;
• nommer les personnes qui interviennent dans une évaluation et le rôle de chacune ;
• suivre, d'en haut, les grandes étapes d'une évaluation, de la décision de la commander jusqu'à la lecture du rapport ;
• distinguer ce que ce livre fait de ce qu'il ne fait pas, et savoir à qui adresser le reste ;
• repérer vos trois ou quatre premières questions avant de contacter qui que ce soit.

Pourquoi c'est important

Une évaluation sert à prendre une décision : vendre, acheter, emprunter, partager, discuter. Si vous la commandez sans savoir pourquoi, vous risquez de recevoir un rapport qui ne répond pas à votre besoin. Si vous arrivez à la rencontre sans vos documents, vous perdez du temps, et l'évaluateur en perd aussi. Si vous recevez le rapport sans connaître les mots qu'il emploie, vous ne saurez pas quoi demander.

Se préparer demande de l'ordre, quelques lectures et des questions écrites à l'avance. C'est exactement ce que ce livre vous propose. Il n'a pas la prétention de remplacer l'évaluateur agréé, le comptable, l'avocat ou le courtier immobilier. Il vous aide à les rencontrer mieux préparé, avec un dossier propre et des questions qui comptent.

L'ESSENTIEL — un livre de préparation, pas d'évaluation

Ce livre ne contient aucune méthode d'évaluation, aucune formule, aucun taux, aucun multiple et aucune valeur. Il vous aide à réunir vos documents, à comprendre le vocabulaire courant et à poser de bonnes questions à l'évaluateur agréé. La valeur d'un immeuble, elle, se demande à un professionnel.

1.1 Pourquoi faire évaluer un immeuble commercial

Une question de décision

On ne fait pas évaluer un immeuble par curiosité. On le fait parce qu'une décision approche. Voici quelques occasions où l'on peut en avoir besoin, expliquées plus en détail au chapitre 2 :

• vendre : le propriétaire veut un point de repère avant de fixer un prix de mise en marché ;
• acheter : l'acheteur veut un avis indépendant avant de s'engager ;
• emprunter ou refinancer : un prêteur peut demander un rapport avant de se prononcer ;
• partager : des associés, des héritiers ou des conjoints doivent se répartir un immeuble ;
• discuter : un désaccord avec un tiers peut rendre un rapport utile.

Dans chaque cas, la question posée à l'évaluateur n'est pas tout à fait la même. C'est pourquoi la raison de l'évaluation doit être claire avant de commander quoi que ce soit.

DÉFINITION — évaluation d'un immeuble

Un travail écrit, produit par un professionnel, qui donne une opinion sur la valeur d'un immeuble pour une raison précise et à une date précise. Le mot évaluation ne désigne pas le simple prix qu'un proche ou un courtier avance de vive voix : il désigne un rapport structuré, signé par une personne qui en répond.

Ce qui distingue l'immeuble commercial

Une maison unifamiliale se compare avec d'autres maisons de la même rue. Un immeuble commercial se distingue par des éléments que vous ne trouvez pas dans une maison :

• des locataires, c'est-à-dire des entreprises ou des professionnels qui occupent des espaces ;
• des baux, les contrats qui lient chaque locataire au propriétaire ;
• des revenus et des dépenses d'exploitation, que l'on peut suivre d'une année à l'autre ;
• des usages variés : bureaux, commerces, entrepôts, services ;
• un lien étroit avec le marché local des locaux à louer.

C'est pourquoi un rapport d'évaluation d'un immeuble commercial ne se lit pas comme celui d'une maison. Pour une maison, voyez → livre D3, qui traite de l'estimation de la valeur marchande d'une résidence. Pour la vue d'ensemble de l'immobilier commercial, voyez → livre J1.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean possède un petit immeuble à bureaux. Il songe à le mettre en vente, mais il n'a aucune idée du prix à demander. Un collègue lui dit qu'un immeuble comme le sien se vend à peu près pareil d'une fois à l'autre. Réjean se méfie : il préfère obtenir l'opinion d'un professionnel avant de se fixer un prix. Il décide de s'informer sur la manière de s'y prendre, et c'est ce livre qui l'accompagne.

Comment lire ce livre

Vous pouvez le lire dans l'ordre, chapitre après chapitre, ou aller directement à la partie qui vous concerne. Chaque chapitre suit le même plan : ce que vous saurez faire, pourquoi c'est important, quatre sections, les erreurs qui coûtent cher, les points à retenir, un plan d'action, des questions à poser, quelques questions pour vérifier vos acquis et des pistes pour aller plus loin. Les encadrés vous signalent les définitions, les cas fictifs, les précautions et les personnes à consulter.

Si vous êtes pressé, lisez au moins les sections « À retenir » et « Questions à poser » de chaque chapitre, puis la trousse du chapitre 10. Elles vous donnent l'essentiel de la démarche. Si vous avez le temps, lisez tout : les cas fictifs de Réjean, de Nadia et Philippe et de Colette vous montrent comment les gestes se combinent. Ces personnages n'existent pas, et aucun de leurs détails ne décrit un immeuble réel.

Ce que l'évaluation ne fait pas

Un rapport n'est pas une garantie de prix. Il donne une opinion professionnelle à une date précise, pour une raison précise. Un acheteur peut offrir moins ou plus. Un prêteur peut décider autrement. Le marché peut changer. Ce que le rapport vous apporte, c'est une base de discussion sérieuse, documentée et signée.

QUI CONSULTER — pour la valeur d'un immeuble

L'évaluateur agréé, pour toute question sur la valeur d'un immeuble commercial et sur le contenu du rapport. Le courtier immobilier, pour la mise en marché et les conditions du marché local. Le comptable, pour la lecture des états financiers de l'immeuble. L'avocat, pour toute question sur la portée juridique des baux et des contrats.

1.2 Les personnes en présence

Une évaluation met en relation plusieurs personnes. Savoir qui fait quoi vous évite de demander à la mauvaise porte.

L'évaluateur agréé

C'est la personne qui produit le rapport. Son titre se vérifie auprès de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). L'évaluateur agréé examine l'immeuble, étudie vos documents, analyse le marché et rédige un rapport qu'il signe.

DÉFINITION — évaluateur agréé

Un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, dont le titre se vérifie auprès de l'Ordre. C'est à lui que vous confiez l'évaluation d'un immeuble et à lui que vous posez les questions sur son rapport. Le chapitre 3 vous montre comment le choisir et comment lui confier le travail.

Le propriétaire, le futur acheteur ou la personne mandataire

Celui qui commande l'évaluation est appelé, dans ce livre, le client. Ce peut être un propriétaire, un acheteur, un prêteur ou une autre personne. Son rôle : expliquer pourquoi il veut l'évaluation, réunir ses documents, donner accès à l'immeuble, répondre aux questions de l'évaluateur et lire le rapport avec attention.

Le comptable

Le comptable connaît les états financiers de l'immeuble : revenus, dépenses, présentation des chiffres. Il peut vous aider à préparer ces documents et à comprendre comment ils s'insèrent dans le rapport. Il ne remplace pas l'évaluateur : chacun a son métier.

L'avocat

L'avocat intervient lorsque des questions juridiques se posent : portée d'un bail, droits d'un locataire, conditions d'une entente. Dans un dossier d'évaluation, il est la personne à consulter pour tout ce qui touche à la portée juridique d'un contrat. Ce livre ne la décrit jamais.

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier connaît le marché local, aide à mettre un immeuble en vente ou à en trouver un à acheter, et peut vous orienter vers des évaluateurs agréés. Il n'est pas l'évaluateur de votre immeuble : ses conseils sur le prix de mise en marché ne remplacent pas un rapport signé.

CÔTÉ COURTIER — un allié, pas un évaluateur

Un courtier peut vous parler du marché, de la mise en marché et des étapes d'une vente. Il peut aussi vous suggérer de faire évaluer l'immeuble par un évaluateur agréé. Mais il ne signe pas un rapport d'évaluation à la place de l'évaluateur. Si vous avez un doute sur la valeur, posez la question à l'évaluateur agréé ; si vous avez un doute sur une démarche de vente ou d'achat, posez-la au courtier.

Le prêteur

Un prêteur est une institution ou une personne qui accepte de financer un achat ou un refinancement. Il peut demander un rapport d'évaluation. Ce que le prêteur fait de ce rapport se discute avec lui, et non avec l'évaluateur. Pour le financement d'un immeuble à revenus ou commercial, voyez → livre F7.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia et Philippe veulent acheter un immeuble avec quelques commerces au rez-de-chaussée. Ils parlent à leur courtier, à un comptable et à un prêteur. Chacun leur dit quelque chose de différent. Nadia dresse un tableau simple : une colonne pour chaque personne, une pour ce qu'elle a dit, une pour ce qu'il reste à demander. Ce petit outil lui évite de confondre qui répond de quoi.

Qui répond de quoi : un tableau de départ

QUI CONSULTER — pour savoir à qui s'adresser

Si votre question touche la valeur : l'évaluateur agréé. Si elle touche la vente ou l'achat : le courtier. Si elle touche les chiffres de l'immeuble : le comptable. Si elle touche la portée d'un contrat : l'avocat. Si elle touche le financement : le prêteur.

1.3 Un parcours de l'évaluation, vu d'en haut

Les étapes varient selon les situations, mais le trajet général se laisse décrire en six temps. Chacun fait l'objet d'un chapitre de ce livre.

Premier temps : savoir pourquoi

Avant toute chose, écrivez en une phrase pourquoi vous voulez une évaluation. Vendre ? Acheter ? Emprunter ? Partager ? Cette phrase orientera la demande. Elle se reprend au chapitre 2.

Deuxième temps : choisir l'évaluateur

Un évaluateur agréé se choisit. On vérifie son titre, on s'informe de son expérience avec le type d'immeuble en cause, on demande par écrit ce qui est inclus, le délai et les honoraires. Le chapitre 3 vous accompagne.

Troisième temps : réunir les documents

Baux, états des revenus et des dépenses, plans, rapports existants, avis de taxes, travaux faits : un dossier bien tenu fait gagner du temps à tout le monde. L'évaluateur précise lui-même ce dont il a besoin ; vous préparez le terrain. C'est l'objet du chapitre 4, puis des chapitres 7 et 8.

Quatrième temps : comprendre le vocabulaire

Le rapport emploiera des mots qui reviennent d'un rapport à l'autre : revenu, dépenses, rendement, comparables, coût de remplacement. Le chapitre 5 en donne le sens courant, par leur utilité. Le sens exact, dans un rapport donné, se demande toujours à l'évaluateur.

Cinquième temps : lire le rapport

Un rapport se lit en deux temps : une première lecture pour repérer les grandes parties, une seconde pour annoter et préparer des questions. Le chapitre 6 vous propose une méthode simple.

Sixième temps : décider avec les bonnes personnes

Une fois le rapport en main, vous parlez au prêteur, au comptable, au courtier, parfois à l'avocat. Le chapitre 9 prépare les questions à leur poser, et le chapitre 10 les rassemble dans une trousse.

L'ESSENTIEL — six temps, une trousse

Savoir pourquoi, choisir l'évaluateur, réunir les documents, comprendre les mots, lire le rapport, décider avec les bonnes personnes. Le chapitre 10 de ce livre rassemble tout cela dans une trousse que vous pouvez imprimer et remplir.

Un parcours, pas un calendrier

Ce livre ne donne aucune durée pour ces étapes. Le temps que prend une évaluation dépend de l'immeuble, de l'évaluateur, de la qualité de vos documents et de la raison de la demande. Demandez-le à l'évaluateur agréé au moment de lui confier le travail, et notez sa réponse par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Colette reçoit par courriel un rapport d'évaluation d'un immeuble commercial. Elle l'ouvre, voit des tableaux, des paragraphes denses et des mots qu'elle ne connaît pas. Plutôt que de le fermer ou de tout accepter, elle se rappelle qu'un rapport se lit en deux temps. Elle commence par repérer les grandes parties, puis elle prépare des questions. Elle ne cherche pas à juger le rapport : elle cherche à le comprendre.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

• Il vous aide à comprendre pourquoi et quand on fait évaluer un immeuble commercial.
• Il vous montre comment choisir un évaluateur agréé et ce qu'on lui demande.
• Il vous propose une liste de documents à rassembler et des façons de les classer.
• Il vous donne un petit lexique de mots courants, expliqués par leur utilité.
• Il vous apprend à lire un rapport avec des questions, sans le juger.
• Il vous prépare à parler au prêteur, au comptable, au courtier et à l'avocat.
• Il vous remet une trousse : listes, questions types, tableau de suivi.

Ce que ce livre ne fait pas

• Il n'enseigne aucune méthode d'évaluation. Aucune formule, aucun taux, aucun multiple.
• Il ne donne aucune valeur ni aucun prix, même approximatif, pour un immeuble.
• Il n'interprète aucun bail, aucune clause, aucun contrat : c'est le travail de l'avocat.
• Il ne donne aucun conseil fiscal ni financier, ni sur les impôts, ni sur le financement.
• Il ne décrit aucune norme professionnelle de l'évaluation : l'évaluateur agréé les connaît et les applique.
• Il ne décrit aucune contestation ni aucun recours : ces questions vont à l'avocat.
• Il ne remplace aucun professionnel. Il vous aide à les rencontrer mieux préparé.

ATTENTION — ce livre n'est pas un rapport d'évaluation

Rien dans ce livre ne vous dit ce que vaut votre immeuble ou celui que vous voulez acheter. Si vous cherchez une valeur, une méthode ou un taux, ce n'est pas ici : c'est auprès d'un évaluateur agréé. Prendre une décision sur la seule base de ce livre serait une erreur.

Un mot sur les sources et la date

Les informations de ce livre sont générales et à jour au 25 octobre 2026. Les pratiques, les lois et les noms d'organismes peuvent changer. Avant toute décision, vérifiez auprès des sources officielles et consultez un professionnel. Les textes de ce livre sont rédigés à l'aide d'outils d'intelligence artificielle ; ils peuvent contenir des erreurs ou des omissions.

Les lois : nommées, jamais décortiquées

Ce livre peut nommer des lois, par exemple le Code civil du Québec. Il ne cite aucun article, n'en tire aucune règle et n'en donne aucune interprétation. Si une question touche à un texte de loi, elle devient une question à poser à l'avocat ou au notaire.

Les autres livres de la collection

Selon vos besoins, d'autres livres complètent celui-ci :

• → livre J1 : Introduction à l'immobilier commercial ;
• → livre J3 : Le bail commercial ;
• → livre J5 : Détenir et gérer un immeuble à revenus ;
• → livre J6 : Analyse d'investissement ;
• → livre F7 : Financer un immeuble à revenus ou commercial ;
• → livre G7 : Taxes municipales, rôle d'évaluation et contestation ;
• → livre D3 : Estimer la valeur marchande.

QUI CONSULTER — quand vous dépassez ce livre

Dès que votre question porte sur une valeur, un taux, un montant à payer, la portée d'un contrat ou une décision de financement, elle dépasse ce livre. Adressez-la à l'évaluateur agréé, au comptable, à l'avocat, au courtier immobilier ou au prêteur, selon la nature de la question.

Les erreurs qui coûtent cher

• Commander une évaluation sans savoir pourquoi. Un rapport répond à une question précise ; sans question claire, il risque de ne pas répondre à la vôtre.
• Croire qu'un livre peut remplacer l'évaluateur agréé. Ce livre n'indique aucune valeur. Les valeurs se demandent à un professionnel.
• Confondre l'avis d'un courtier avec un rapport d'évaluation. Un courtier vous parle du marché ; seul l'évaluateur agréé signe un rapport.
• Se présenter sans documents. Chaque pièce manquante ralentit le travail et peut en réduire la portée.
• Lire un rapport sans questions. Sans questions écrites, on risque d'accepter ce qu'on n'a pas compris.
• Utiliser un rapport pour une autre raison que celle prévue. Un rapport commandé pour une raison peut ne pas convenir à une autre ; la question se pose à l'évaluateur.
• Négliger de vérifier le titre de l'évaluateur. Cette vérification se fait auprès de l'OEAQ.
• Demander à l'évaluateur de répondre à des questions juridiques. Ces questions vont à l'avocat.

À retenir

• Une évaluation sert une décision : vendre, acheter, emprunter, partager, discuter. Sachez laquelle avant de commander.
• Un immeuble commercial se distingue par ses locataires, ses baux, ses revenus et ses dépenses.
• L'évaluateur agréé signe le rapport ; le courtier, le comptable, l'avocat et le prêteur ont chacun leur rôle.
• Le parcours : savoir pourquoi, choisir l'évaluateur, réunir les documents, comprendre les mots, lire le rapport, décider.
• Ce livre prépare ; il n'évalue pas, ne donne aucune valeur et ne remplace aucun professionnel.
• Toute question sur une valeur, un contrat ou une démarche juridique ou fiscale se pose au professionnel compétent.

Votre plan d'action

1. Écrivez en une phrase pourquoi vous voulez une évaluation : vendre, acheter, emprunter, partager ou discuter.
2. Dressez la liste des personnes qui interviendront dans votre dossier : évaluateur, courtier, comptable, avocat, prêteur.
3. Notez ce que vous savez déjà de l'immeuble : usage, locataires, documents disponibles, travaux connus.
4. Repérez ce qui vous manque : baux, états des revenus et des dépenses, plans, rapports, avis de taxes.
5. Rédigez vos premières questions pour l'évaluateur agréé ; le chapitre 3 vous en propose.
6. Lisez les chapitres 2 et 3 avant de contacter qui que ce soit.
7. Gardez une trace de chaque échange, par écrit, dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Pouvez-vous confirmer votre titre et votre expérience avec ce type d'immeuble ?
• Quelle est la raison de l'évaluation, et le rapport convient-il à cet usage ?
• Que contient exactement le rapport, et que ne contient-il pas ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part ?

Au courtier immobilier :

• Comment le marché local des immeubles commerciaux se présente-t-il en ce moment ?
• Quand l'évaluation s'insère-t-elle dans les étapes d'une vente ou d'un achat ?

Au comptable :

• Comment présenter les revenus et les dépenses de l'immeuble de façon claire ?

À l'avocat :

• Quelles questions juridiques mes baux ou mes contrats soulèvent-ils avant l'évaluation ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faut-il savoir la raison d'une évaluation avant de la commander ?
2. Nommez trois éléments qui distinguent un immeuble commercial d'une maison.
3. Qui signe un rapport d'évaluation, et où vérifie-t-on son titre ?
4. Un courtier peut-il remplacer l'évaluateur agréé ? Pourquoi ?
5. Citez trois choses que ce livre ne fait pas.
6. À qui adresse-t-on une question sur la portée d'un bail ?

Réponses

1. Parce qu'un rapport répond à une question précise ; la raison de la demande oriente le travail de l'évaluateur.
2. Les locataires, les baux, les revenus et dépenses d'exploitation, la variété des usages, le lien avec le marché local des locaux.
3. L'évaluateur agréé le signe ; son titre se vérifie auprès de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
4. Non : le courtier connaît le marché et aide à vendre ou à acheter, mais seul l'évaluateur agréé produit et signe un rapport.
5. Il n'enseigne aucune méthode, ne donne aucune valeur, n'interprète aucun bail, ne conseille ni sur les impôts ni sur le financement, ne remplace aucun professionnel.
6. À l'avocat.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé et s'informer sur la profession.
• Dans cette collection : → livre J1 pour la vue d'ensemble de l'immobilier commercial, → livre J3 pour le bail commercial, → livre D3 pour l'évaluation d'une maison, en contraste.

Chapitre 2 — À quoi sert une évaluation, en pratique

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Deux personnes peuvent demander l'évaluation du même immeuble et recevoir deux rapports très différents. Ce n'est pas que l'un des évaluateurs se trompe : c'est que la question posée n'était pas la même. Le propriétaire qui veut vendre n'a pas le même besoin que le prêteur qui veut s'assurer d'une garantie, ni que les héritiers qui doivent se répartir un bien.

Ce chapitre vous aide à répondre à une question simple avant de rencontrer un évaluateur : pourquoi voulez-vous cette évaluation ? Il vous présente des situations courantes, toutes fictives, et vous prépare à les relier à des demandes claires. Il ne définit aucune notion de valeur et ne décrit aucune méthode : ce que l'évaluation doit contenir se demande à l'évaluateur agréé. Les dossiers du chapitre sont ceux de Réjean, qui veut vendre son petit immeuble à bureaux, et de Nadia et Philippe, qui songent à acheter un immeuble avec quelques commerces au rez-de-chaussée.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les grandes occasions où l'on demande l'évaluation d'un immeuble commercial ;
• expliquer pourquoi la raison de l'évaluation oriente la demande faite à l'évaluateur ;
• formuler en une phrase le but de votre évaluation ;
• repérer ce qui change quand l'usage prévu du rapport change ;
• préparer vos questions avant de commander l'évaluation.

Pourquoi c'est important

Un rapport coûte du temps et de l'argent. S'il ne sert pas à ce pour quoi on l'avait commandé, il faut recommencer, ou pire, on s'appuie sur un document qui ne répond pas à la question. La raison de l'évaluation est le premier renseignement que l'évaluateur voudra connaître, et c'est aussi celui que le client oublie le plus facilement de préciser.

Savoir pourquoi vous commandez l'évaluation vous aide aussi à choisir le bon professionnel, à réunir les bons documents et à lire le rapport avec les bonnes questions. Une demande claire fait gagner du temps à tout le monde. Une demande floue produit un rapport flou, ou un rapport exact qui ne sert à rien.

L'ESSENTIEL — la raison précède la commande

Avant de contacter un évaluateur, écrivez en une phrase pourquoi vous voulez l'évaluation, à qui le rapport servira et à quelle date vous en aurez besoin. Cette phrase est votre point de départ pour tout le reste.

2.1 Les occasions où l'on en demande une

Voici les grandes occasions, présentées sans rien de technique. La liste n'est pas complète : d'autres situations existent, et l'évaluateur agréé saura vous dire si l'évaluation convient à la vôtre.

Vendre un immeuble

Un propriétaire qui songe à vendre veut savoir à quoi s'attendre. L'évaluation lui donne un point de repère, appuyé sur des documents et signé par un professionnel. Elle ne fixe pas le prix de vente : c'est le propriétaire qui décide, avec son courtier s'il en a un, en tenant compte du marché au moment de la mise en vente. Elle aide cependant à discuter de façon plus informée avec un courtier et avec les acheteurs.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean veut vendre son petit immeuble à bureaux. Il pourrait demander à un courtier un avis de prix, mais il souhaite aussi un rapport écrit qu'il pourra montrer à des acheteurs sérieux. Il précise à l'évaluateur que le rapport servira à préparer la mise en vente, et il demande ce que cela change dans le travail.

Acheter un immeuble

Un acheteur veut se faire sa propre idée avant de s'engager. Il demande une évaluation pour ne pas s'en remettre uniquement au prix demandé par le vendeur. Il est utile de demander à l'évaluateur agréé s'il a un lien avec la transaction : l'acheteur lui explique son projet, mais ne lui dicte pas la réponse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia et Philippe ont visité un immeuble avec quelques commerces au rez-de-chaussée. Le vendeur leur a transmis un résumé des revenus. Ils veulent un avis indépendant avant de faire une offre. Ils préviennent l'évaluateur qu'ils cherchent un point de repère pour négocier, et lui demandent quels documents ils doivent exiger du vendeur pour que son travail soit possible.

Emprunter ou refinancer

Un prêteur peut demander une évaluation avant d'accepter de financer un achat ou de renouveler un financement. Dans ce cas, c'est le prêteur qui peut préciser ce qu'il attend du rapport : le format, l'évaluateur retenu, parfois la date. Le client doit alors se renseigner auprès du prêteur avant de commander quoi que ce soit, pour éviter de payer un rapport que le prêteur ne reconnaîtra pas. Pour le financement d'un immeuble à revenus, voyez → livre F7.

Partager un immeuble

Des associés, des héritiers ou des conjoints peuvent détenir ensemble un immeuble commercial et devoir le répartir. Une évaluation signée par un professionnel donne alors une base commune. Les questions juridiques de ces situations — partage, succession, séparation — relèvent de l'avocat ou du notaire, jamais de l'évaluateur.

Discuter avec un tiers

Un désaccord avec un locataire, un associé, un assureur ou une autre partie peut rendre un rapport utile. L'évaluateur ne tranche aucun désaccord : il produit un rapport. Ce que l'on en fait, et sa portée dans une discussion ou un litige, se demande à l'avocat.

Mieux connaître son propre immeuble

Certains propriétaires font évaluer leur immeuble sans projet de vente. Ils veulent suivre l'évolution de leur bien, préparer une décision à venir ou vérifier une impression. La raison reste utile : elle aide l'évaluateur à situer le travail.

Ce que chaque occasion change dans votre préparation

Le tableau ci-dessous ne remplace pas la conversation avec l'évaluateur agréé. Il vous aide à voir, d'un coup d'œil, comment l'occasion colore la demande.

Quand plusieurs occasions se croisent

Il arrive qu'une même personne ait deux raisons à la fois : vendre un immeuble et montrer le rapport à son prêteur actuel, par exemple. Dans ce cas, ne tentez pas de deviner si un seul rapport suffira. Présentez les deux raisons à l'évaluateur agréé, demandez-lui si un seul rapport peut servir aux deux usages ou si deux documents distincts conviennent mieux, et notez sa réponse. Si l'un des destinataires est un prêteur, demandez aussi à ce dernier ce qu'il acceptera.

Le même réflexe vaut pour les personnes qui détiennent un immeuble à plusieurs. Chacune peut avoir une raison légèrement différente : l'une veut vendre, l'autre veut garder, une troisième veut racheter la part des autres. Mettez ces raisons sur la table avant la commande, par écrit, et discutez-en avec l'avocat si elles ne concordent pas. L'évaluateur n'a pas à trancher entre les associés : il a besoin d'une demande claire et acceptée de tous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Avant d'appeler un évaluateur, Réjean liste les personnes qui devront voir le rapport : un courtier, un comptable, peut-être un prêteur. Il se rend compte que chacune lira le document avec un œil différent. Il décide d'en parler à l'évaluateur dès le premier appel et d'écrire dans sa demande : le rapport pourrait être montré à plusieurs personnes ; que me recommandez-vous ? La question lui évite une mauvaise surprise.

QUI CONSULTER — selon l'occasion

L'évaluateur agréé, pour savoir si une évaluation répond à votre besoin. Le courtier immobilier, pour l'étape de la vente ou de l'achat. Le prêteur, pour ce qu'il attend d'un rapport. L'avocat ou le notaire, pour les situations de partage, de succession ou de séparation. Le comptable, pour les enjeux financiers liés à la décision.

2.2 Une valeur répond à une question précise

Une même chose, plusieurs questions

Un immeuble n'a pas une seule « valeur » qui s'impose à tous. Selon la question, l'évaluateur agréé peut chercher à répondre à une demande différente : ce que l'immeuble pourrait obtenir sur le marché dans certaines conditions, ce qu'il représente pour son propriétaire actuel, ce qu'un prêteur peut accepter comme garantie, et ainsi de suite. Ce livre ne définit pas ces notions. Il vous invite simplement à comprendre ceci : quand la question change, la réponse peut changer.

C'est pourquoi un rapport préparé pour un usage ne convient pas automatiquement à un autre. Si vous avez un rapport en main et songez à l'utiliser pour une autre fin, posez la question à l'évaluateur agréé qui l'a signé.

DÉFINITION — objet de l'évaluation

Ce que l'on demande au rapport de dire : sur quoi il porte, à quelle date, pour qui et pour quel usage. Le mot est employé dans ce livre pour désigner la question précise posée à l'évaluateur, non une méthode ni une notion technique.

Le rapport dit à quoi il sert

Quand vous recevrez le rapport, cherchez au début ce qu'on lui a demandé et à qui il s'adresse. S'ils manquent ou vous semblent différents de ce que vous aviez demandé, posez la question à l'évaluateur agréé.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean reçoit un rapport pour préparer la mise en vente. Un ami lui suggère de le présenter aussi à son prêteur pour renégocier un financement. Plutôt que d'envoyer le document sans réfléchir, Réjean demande à l'évaluateur si ce rapport convient à cet usage, ou si le prêteur préférera un autre document. Il note la réponse par écrit.

Ce que le rapport ne dit pas

Un rapport donne une opinion à une date précise, pour une raison précise. Il ne prédit pas l'avenir et ne garantit aucun prix. Il ne dit pas non plus ce qu'un acheteur précis acceptera de payer, ni ce qu'un prêteur précis acceptera de financer. Ces décisions appartiennent à d'autres personnes.

Pourquoi on ne compare pas tout avec une maison

Pour l'évaluation d'une maison, voyez → livre D3, Estimer la valeur marchande. Ce livre-ci se concentre sur l'immeuble commercial, où des éléments comme les locataires, les baux et les revenus jouent un rôle particulier. Les raisons de les regarder de près sont expliquées dans les chapitres 4 et 7.

QUI CONSULTER — pour préciser la question

L'évaluateur agréé, pour traduire votre besoin en une demande claire, et pour savoir si un rapport existant convient à un nouvel usage. L'avocat, si l'usage du rapport touche un contrat ou un litige.

2.3 Se demander pourquoi on veut l'évaluation

Une petite série de questions pour soi-même

Avant d'appeler qui que ce soit, prenez dix minutes avec une feuille. Répondez par écrit aux questions suivantes. Elles ne sont pas techniques : elles servent à clarifier votre intention.

1. Pourquoi voulez-vous cette évaluation ? Une phrase suffit.
2. À qui le rapport servira-t-il ? À vous seul, à un acheteur, à un prêteur, à des associés ?
3. Pour quand en avez-vous besoin ? Y a-t-il une date de décision, une rencontre, une échéance qui vous presse ?
4. De quoi s'agit-il exactement ? L'immeuble entier, une partie, un terrain, un local ?
5. Que savez-vous déjà de l'immeuble ? Documents en main, travaux connus, locataires en place ?
6. Qui d'autre devrait être consulté avant de commander ? Un associé, un conjoint, un comptable, un courtier ?

Ces réponses forment un petit « dossier de départ ». Vous pouvez le remettre tel quel à l'évaluateur, ou vous en servir pour préparer l'appel.

Les trois pièges de la raison floue

• « Je veux juste savoir ce que ça vaut. » C'est une intention honnête, mais incomplète : elle ne dit ni la date, ni l'usage, ni le public. Précisez-la.
• « C'est le prêteur qui le demande. » Dans ce cas, demandez au prêteur ce qu'il attend, avant de choisir l'évaluateur.
• « On verra après. » Remettre à plus tard la raison, c'est risquer un rapport qui ne répond pas. Décidez maintenant, quitte à préciser plus tard.

Écrire sa raison en une phrase

Voici trois exemples de phrases, fictives, que l'on peut adapter :

• Je veux un rapport pour préparer la mise en vente de mon immeuble à bureaux et le montrer à des acheteurs sérieux.
• Nous voulons un avis indépendant sur l'immeuble que nous songeons à acheter, avant de présenter une offre.
• Nous avons un rapport en main et voulons savoir s'il convient à une rencontre avec notre prêteur.

Remarquez ce que ces phrases contiennent : une action, un destinataire, un moment. Elles ne contiennent aucun chiffre, aucune méthode, aucune demande de valeur précise. C'est l'évaluateur qui dira ce que le rapport peut contenir.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia écrit sa phrase de départ : nous voulons un avis indépendant avant de présenter une offre sur l'immeuble que nous visitons. Philippe ajoute : et nous voulons savoir quels documents demander au vendeur. Ils envoient ces deux phrases à deux évaluateurs et comparent leurs réponses. La clarté de la demande rend la comparaison possible.

Ce que votre phrase de départ évite

Une phrase claire a un effet concret sur la suite du dossier. Elle évite d'abord les allers-retours : l'évaluateur n'a pas à vous reposer cinq fois la même question. Elle évite ensuite les malentendus sur le destinataire : un rapport destiné à vous seul ne se lit pas comme un document destiné à un prêteur. Elle évite enfin les déceptions : si vous espériez un rapport pour une fin et que l'évaluateur en prépare un pour une autre, vous le saurez avant de payer.

Gardez votre phrase de départ avec vos autres documents. Quand le rapport arrivera, relisez-la : le rapport répond-il à la question que vous aviez posée ? Si non, c'est un excellent point de départ pour une conversation avec l'évaluateur. Cette relecture est un geste simple, qui demande cinq minutes et peut changer la suite des choses.

Qui doit savoir quoi

Tout le monde n'a pas besoin de connaître tous les détails de votre démarche. Pensez à ce que chacun doit savoir :

• l'évaluateur agréé : la raison, le destinataire, la date, les documents disponibles ;
• le courtier : la raison, le calendrier, les décisions qui dépendent du rapport ;
• le comptable : les documents financiers qui seront remis à l'évaluateur ;
• le prêteur : que vous préparez un rapport, et ce qu'il attend de vous ;
• les associés ou les proches concernés : que la démarche est lancée, et pourquoi.

Un petit tableau avec ces cinq lignes suffit. Vous le remplirez au fur et à mesure, et vous pourrez le montrer à ceux qui vous demandent où en est le dossier.

Le rôle du courtier dans cette réflexion

Un courtier immobilier peut vous aider à réfléchir à la raison de l'évaluation, notamment en lien avec le calendrier d'une vente ou d'un achat. Il peut aussi vous orienter vers des évaluateurs agréés. Il ne rédige pas le rapport, et son opinion sur le prix de mise en marché ne remplace pas ce rapport.

CÔTÉ COURTIER — où le courtier peut aider

Un courtier peut vous aider à situer l'évaluation dans la chronologie d'une vente ou d'un achat, à préparer vos questions et à discuter du marché local. Il ne peut pas vous dire ce que le rapport devrait conclure ni signer l'évaluation à la place de l'évaluateur agréé.

2.4 Les questions à poser avant de commander

Voici des questions à adresser à l'évaluateur agréé lors du premier contact. Elles vous aident à comprendre ce qu'il fera, ce qu'il attend de vous et ce que vous recevrez. Notez les réponses par écrit.

Sur l'objet du rapport

• À quoi le rapport servira-t-il, selon vous, compte tenu de ce que je vous ai dit ?
• Le rapport que vous proposez convient-il à cet usage, ou en existe-t-il un autre qui conviendrait mieux ?
• Quelle date de référence le rapport portera-t-il ?
• À qui le rapport sera-t-il adressé ?
• Puis-je le montrer à un acheteur, à un prêteur ou à un comptable, et y a-t-il des conditions ?

Sur le contenu

• Que contient le rapport, et que ne contient-il pas ?
• Quelles parties de l'immeuble visez-vous : l'immeuble entier, certaines parties seulement ?
• Quelles hypothèses sont retenues, et qui les fixe ?
• Quelles limites le rapport mentionne-t-il ?

Sur le déroulement

• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part ?
• Faut-il une visite, et combien de temps prend-elle ?
• Quel est le délai de livraison du rapport ?
• Quels sont vos honoraires, et ce qu'ils comprennent ?
• Que se passe-t-il si je veux poser des questions après la livraison ?

Sur l'indépendance et les rôles

• Avez-vous un lien avec l'une des parties de la transaction ?
• Pouvez-vous expliquer votre rôle et celui des autres professionnels du dossier ?

QUI CONSULTER — avant de signer une entente

L'évaluateur agréé, pour l'objet du rapport, son contenu, le délai et les honoraires. L'avocat, si vous souhaitez faire relire une entente écrite ou un contrat de service avant de le signer. Le prêteur, si le rapport doit lui être destiné : demandez-lui ses attentes avant de choisir l'évaluateur.

Garder une trace écrite

Après chaque conversation avec un évaluateur, un courtier, un prêteur ou un comptable, notez : la date, la personne, ce qu'elle a dit et ce qu'il reste à faire. Un simple tableau suffit. Vous en trouverez un modèle au chapitre 10.

Comparer deux évaluateurs

Il est raisonnable de parler à deux évaluateurs agréés avant de choisir. Posez-leur les mêmes questions et comparez leurs réponses par écrit. Ne comparez pas seulement les honoraires : comparez aussi la clarté de leurs explications, leur expérience avec ce type d'immeuble et ce qu'ils proposent de livrer. Le chapitre 3 y revient.

Les erreurs qui coûtent cher

• Commander sans avoir écrit la raison de l'évaluation. Le rapport risque de répondre à une autre question que la vôtre.
• Réutiliser un rapport pour un autre usage sans en parler à l'évaluateur. Un rapport est préparé pour une raison, à une date, pour un destinataire.
• Confondre l'avis d'un courtier avec un rapport signé. Les deux ont leur utilité, mais ils ne sont pas équivalents.
• Ne pas demander au prêteur ce qu'il attend. Vous pourriez payer un rapport qu'il ne retiendra pas.
• Laisser le vendeur ou une autre partie dicter la conclusion. Vous pouvez expliquer votre besoin, mais le rapport reste celui de l'évaluateur agréé.
• Oublier de demander la date de référence du rapport. Un rapport se lit à la lumière de sa date.
• Négliger de poser des questions sur les limites du rapport. Chaque rapport en a ; il faut les connaître.
• Ne rien noter. Les réponses de vive voix s'oublient et ne se transmettent pas.

À retenir

• Les grandes occasions de demander une évaluation : vendre, acheter, emprunter ou refinancer, partager, discuter, mieux connaître son immeuble.
• La question change, la réponse peut changer : le rapport est préparé pour un usage précis.
• Écrivez en une phrase pourquoi vous voulez l'évaluation, à qui elle servira et pour quand.
• Avant de réutiliser un rapport pour un autre usage, posez la question à l'évaluateur agréé.
• Le courtier vous aide à situer l'évaluation dans votre projet ; il ne signe pas le rapport.
• Notez par écrit chaque réponse reçue.

Votre plan d'action

1. Prenez une feuille et répondez par écrit aux six questions de la section 2.3.
2. Rédigez votre phrase de départ : une action, un destinataire, un moment.
3. Identifiez ceux qui doivent être consultés avant la commande : associé, conjoint, comptable, courtier, prêteur.
4. Si un prêteur est en jeu, demandez-lui ce qu'il attend d'un rapport avant de contacter un évaluateur.
5. Préparez vos questions à partir de la section 2.4 et ajoutez les vôtres.
6. Contactez deux évaluateurs agréés avec les mêmes questions et comparez leurs réponses (chapitre 3).
7. Conservez vos notes dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Le rapport que vous proposez convient-il à l'usage que je vous ai décrit ?
• Quelle est la date de référence du rapport, et à qui est-il adressé ?
• Puis-je le montrer à un acheteur ou à un prêteur ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part ?
• Quels sont le délai et les honoraires, et que comprennent-ils ?

Au prêteur :

• Avez-vous des attentes particulières sur le rapport : évaluateur, format, date ?
• Reconnaîtrez-vous un rapport commandé avant votre décision ?

Au courtier immobilier :

• À quel moment de la vente ou de l'achat l'évaluation s'insère-t-elle le mieux ?

À l'avocat :

• Faut-il faire relire une entente écrite avant de la signer ? Quels points devrais-je vous soumettre ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez quatre occasions où l'on demande l'évaluation d'un immeuble commercial.
2. Pourquoi un rapport préparé pour un usage ne convient-il pas automatiquement à un autre ?
3. Quelles informations contiennent la phrase de départ proposée à la section 2.3 ?
4. Que faire avant de commander une évaluation si un prêteur est en jeu ?
5. Le courtier peut-il signer l'évaluation à la place de l'évaluateur agréé ?
6. Pourquoi garder une trace écrite des échanges ?

Réponses

1. Vendre, acheter, emprunter ou refinancer, partager un immeuble, discuter avec un tiers, mieux connaître son propre immeuble.
2. Parce que le rapport répond à une question précise, à une date précise, pour un destinataire précis : si l'un de ces éléments change, la réponse peut changer.
3. Une action, un destinataire, un moment.
4. Demander au prêteur ce qu'il attend du rapport avant de choisir l'évaluateur.
5. Non : seul l'évaluateur agréé produit et signe le rapport ; le courtier vous aide à situer l'évaluation dans votre projet.
6. Parce que les réponses de vive voix s'oublient et ne se transmettent pas ; l'écrit fixe ce qui a été dit.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé.
• Dans cette collection : → livre D3 pour l'évaluation d'une maison, en contraste, et → livre F7 pour le financement d'un immeuble à revenus ou commercial.

Chapitre 3 — L'évaluateur agréé : qui il est et ce qu'on lui demande

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez écrit la raison de votre évaluation. Reste à choisir la personne à qui vous la confierez. Le choix d'un évaluateur agréé ne se fait pas au hasard, ni uniquement sur le prix. C'est un professionnel qui signera un rapport et en répondra : mieux vaut savoir à qui l'on s'adresse, ce qu'il sait faire et comment lui demander ce dont on a besoin.

Ce chapitre vous montre comment vérifier le titre d'un évaluateur, comment en comparer deux, comment lui confier le travail par écrit et quelles questions lui poser. Il ne décrit aucune norme professionnelle et ne dit rien de la manière dont un évaluateur travaille : ces sujets lui appartiennent. Les dossiers du chapitre sont fictifs : Réjean, propriétaire d'un petit immeuble à bureaux, cherche un évaluateur avant de mettre son bien en vente ; Colette a reçu un rapport et veut savoir à qui adresser ses questions.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• vérifier le titre d'un évaluateur agréé auprès de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) ;
• demander à un évaluateur son expérience avec le type d'immeuble en cause ;
• comparer deux évaluateurs sur la clarté de leurs réponses plutôt que sur le seul prix ;
• obtenir par écrit ce qui est demandé, le délai et les honoraires ;
• préparer les questions à lui poser avant et après la livraison du rapport.

Pourquoi c'est important

Le rapport d'évaluation porte la signature de la personne qui l'a produit. Sa qualité, sa clarté et sa pertinence dépendent du professionnel que vous aurez choisi. Un rapport mal adapté à votre besoin coûte du temps et de l'argent, même s'il est bien rédigé. Un rapport peu clair rend vos décisions plus difficiles.

Choisir avec soin, c'est aussi se donner un interlocuteur. Après la livraison, vous aurez des questions : sur une partie du rapport, sur une hypothèse, sur la manière de l'utiliser. L'évaluateur est la personne à qui poser ces questions. Autant savoir, dès le départ, s'il est disponible pour y répondre et dans quelles conditions.

L'ESSENTIEL — vérifier, comparer, écrire

Vérifiez le titre auprès de l'OEAQ. Comparez au moins deux évaluateurs avec les mêmes questions. Obtenez par écrit ce qui est demandé, le délai et les honoraires. Trois gestes simples, qui protègent votre temps et votre argent.

3.1 Un professionnel au titre vérifiable

Ce qu'est un évaluateur agréé

Dans ce livre, l'évaluateur agréé désigne un professionnel membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Son travail consiste à examiner un immeuble, à analyser les documents et le marché, et à produire un rapport signé qui donne une opinion sur sa valeur, pour une raison et à une date précises.

DÉFINITION — évaluateur agréé

Un professionnel dont le titre se vérifie auprès de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Il rédige et signe des rapports d'évaluation. Ce livre n'explique pas comment il travaille : il vous apprend à le choisir, à lui confier le travail et à lui poser des questions.

Pourquoi vérifier

Le titre d'une personne se dit facilement. Il se vérifie tout aussi facilement auprès de l'organisme qui en répond. Cette vérification vous donne une première assurance : la personne que vous songez à engager est bien celle qu'elle prétend être.

La vérification est un geste de prudence ordinaire, comme on s'assure du nom d'une entreprise avant de signer un contrat. Elle ne juge ni la compétence ni l'expérience : elle confirme le titre, rien de plus. Pour le reste, vous poserez des questions.

Comment vérifier

Voici un parcours simple :

1. Notez le nom complet de la personne et, si elle l'indique, son numéro de membre ou de permis.
2. Consultez le site de l'OEAQ et cherchez la section prévue pour vérifier un membre. Les outils précis changent d'un site à l'autre : fiez-vous à ce que le site propose.
3. Comparez les renseignements trouvés avec ceux que la personne vous a donnés.
4. Notez la date de votre vérification dans votre dossier.
5. Si une information ne concorde pas, demandez des explications à la personne, puis communiquez avec l'OEAQ.

ATTENTION — un titre mal employé

Si vous ne trouvez pas la personne parmi les membres, ne concluez rien vous-même. Posez la question à la personne, puis à l'OEAQ, qui pourra vous dire ce qu'il en est. Ne signez aucune entente avant d'avoir une réponse claire.

Ce que l'OEAQ peut vous dire

L'OEAQ est l'organisme auprès duquel on vérifie le titre d'un évaluateur agréé. Ce qu'il offre d'autre au public, demandez-le-lui ou consultez son site. Ce livre ne décrit ni ses règles ni ses procédures.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean reçoit une recommandation d'un voisin pour un évaluateur. Il note le nom complet de la personne, visite le site de l'OEAQ, vérifie qu'elle y figure, et inscrit la date dans son dossier. Il prend ensuite rendez-vous avec elle. Le geste a pris dix minutes. Il a surtout l'avantage de lui donner une base solide pour la suite.

QUI CONSULTER — pour vérifier un titre

L'OEAQ, pour vérifier qu'une personne est bien évaluateur agréé et pour toute question sur la profession. L'évaluateur lui-même, pour son expérience et la manière dont il propose de travailler. L'avocat, si vous souhaitez faire relire une entente avant de la signer.

3.2 Choisir et comparer deux évaluateurs

Pourquoi en rencontrer deux

Parler à deux évaluateurs agréés avant de choisir est une précaution raisonnable. Vous comparez leurs réponses, leur manière d'expliquer et leur compréhension de votre besoin. Vous pouvez aussi mesurer la clarté de ce qu'ils proposent de livrer. Cette comparaison prend du temps ; elle peut vous éviter de choisir à l'aveugle.

Évitez de comparer uniquement les honoraires. Un prix plus bas peut correspondre à un travail plus limité, un délai plus court ou un rapport moins détaillé. Un prix plus élevé peut inclure des éléments dont vous n'avez pas besoin. La comparaison utile porte sur ce que chacun s'engage à fournir.

Les mêmes questions aux deux

Pour comparer, posez exactement les mêmes questions à chacun, dans le même ordre, et notez les réponses par écrit. Voici une liste de départ :

• Quelle est votre expérience avec ce type d'immeuble : bureaux, commerces, mixte, autre ?
• Avez-vous déjà préparé un rapport destiné à l'usage que je vous décris ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part ?
• Que contiendra le rapport, et que ne contiendra-t-il pas ?
• Quel est le délai de livraison, à partir de quand ?
• Quels sont vos honoraires, et ce qu'ils comprennent ?
• Que se passe-t-il si j'ai des questions après la livraison ?
• Avez-vous un lien avec l'une des parties du dossier ?

Préparer le premier appel

Un premier appel dure peu de temps, mais il donne le ton de la relation. Préparez-le comme une petite rencontre de travail. Tenez sous la main votre phrase de départ du chapitre 2, l'adresse de l'immeuble, une brève description (bureaux, commerces, mixte), la liste des documents que vous pouvez fournir et vos questions écrites. Ouvrez un document vierge pour noter les réponses pendant la conversation, avec la date et l'heure.

Commencez par vous présenter, résumez votre besoin en deux ou trois phrases, puis laissez parler la personne. Une bonne partie de la valeur du premier appel vient de ce que l'évaluateur vous demande à son tour : s'il vous pose des questions pertinentes sur l'immeuble, sur l'usage du rapport et sur vos échéances, c'est un signe qu'il cherche à bien comprendre. S'il passe directement aux honoraires sans rien demander, notez-le aussi.

À la fin de l'appel, résumez à voix haute ce que vous avez compris et ce qui reste à faire. Proposez d'envoyer un courriel de confirmation. Cet échange écrit, même court, sert de première trace du dossier. Il est plus facile de corriger un malentendu le jour même que trois semaines plus tard.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean prépare son premier appel avec une feuille : sa phrase de départ, l'adresse de son petit immeuble à bureaux, les documents qu'il peut fournir, six questions. Il note les réponses de l'évaluateur à mesure. À la fin, il résume et propose un courriel de confirmation. L'évaluateur accepte et ajoute lui-même un point que Réjean n'avait pas prévu : une précision sur l'usage du rapport. Réjean l'inscrit dans son dossier.

Un tableau pour comparer

Un tableau simple aide à comparer sans se perdre. Remplissez une colonne par évaluateur.

Ce qu'on peut observer sans être expert

Vous n'avez pas besoin de connaître la profession pour remarquer certaines choses :

• L'évaluateur écoute-t-il votre besoin avant de proposer quoi que ce soit ?
• Répond-il clairement à vos questions, sans jargon inutile ?
• Accepte-t-il d'écrire ce qu'il vous dit ?
• Parle-t-il de ses limites autant que de ses capacités ?
• Vous donne-t-il l'impression de vouloir être compris plutôt que d'impressionner ?

Ces observations sont subjectives et ne valent pas une vérification, mais elles comptent. Une communication difficile dès le départ mérite d'être notée.

L'expérience avec le type d'immeuble

Un immeuble à bureaux, un immeuble avec des commerces au rez-de-chaussée, un entrepôt : ces immeubles ne se ressemblent pas. Demandez à chaque évaluateur dans quelle mesure il connaît le type d'immeuble qui vous occupe. Ne cherchez pas des chiffres : cherchez des explications claires, des exemples généraux de situations déjà rencontrées, une compréhension de ce qui rend votre immeuble particulier. Si le type d'immeuble lui est peu familier, c'est une information utile ; sa réponse honnête vaut mieux qu'une assurance trop vive.

Les liens possibles avec le dossier

Un évaluateur indépendant n'a pas d'intérêt dans le résultat de la transaction. Demandez-lui s'il a un lien avec l'une des parties : le vendeur, l'acheteur, le prêteur, le courtier. Un lien n'est pas nécessairement un problème, mais il doit être connu, et vous devez pouvoir décider en connaissance de cause. Si un lien existe, notez-le et, au besoin, parlez-en à votre avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Colette a reçu un rapport signé par une personne qu'elle ne connaît pas. Avant de lui écrire, elle vérifie son titre auprès de l'OEAQ. Elle prépare ensuite une courte liste de questions sur le rapport et sur la possibilité d'en discuter avec l'auteur. Elle apprend ainsi, dès le premier échange, si l'évaluateur est disponible pour répondre.

CÔTÉ COURTIER — recommandation n'est pas choix

Un courtier peut vous suggérer des noms d'évaluateurs agréés avec qui il a travaillé. C'est utile, mais le choix vous appartient. Vérifiez le titre vous-même et posez vos propres questions. Si vous avez un doute sur un lien entre le courtier et l'évaluateur, demandez-le franchement.

QUI CONSULTER — pour comparer sans se tromper

L'évaluateur agréé, pour ses réponses à vos questions. Le courtier immobilier, pour des noms à vérifier, jamais pour un choix imposé. L'OEAQ, pour le titre. L'avocat, pour relire l'entente de service.

3.3 Ce qu'on lui confie et comment on le confie

Une demande écrite

Une fois votre choix fait, confiez le travail par écrit. Un courriel clair ou une entente signée suffit, selon ce que l'évaluateur propose. L'écrit protège les deux parties : il fixe ce qui est demandé, évite les malentendus et permet de s'y référer plus tard.

Une demande écrite complète peut comprendre les éléments suivants :

• la raison de l'évaluation, telle que vous l'avez rédigée au chapitre 2 ;
• l'immeuble visé, avec son adresse et une courte description ;
• le destinataire du rapport : vous, un prêteur, des associés ;
• la date de référence que l'évaluateur retiendra, à confirmer avec lui ;
• les documents que vous lui remettrez et ceux qu'il vous demande ;
• le délai de livraison annoncé ;
• les honoraires et ce qu'ils comprennent, à demander à l'évaluateur ;
• les conditions d'utilisation du rapport, selon ce que propose l'évaluateur.

Ce que vous ne décidez pas à sa place

Vous expliquez votre besoin. Vous n'indiquez pas à l'évaluateur la valeur qu'il devrait trouver, ni la manière dont il doit procéder. Si vous le faites, vous nuisez à l'indépendance du rapport et vous affaiblissez sa crédibilité aux yeux de ceux qui le liront. Votre rôle : fournir des renseignements exacts, donner accès à l'immeuble, répondre aux questions.

ATTENTION — ne pas dicter la conclusion

Il est normal d'expliquer pourquoi vous souhaitez l'évaluation. Il n'est pas normal de suggérer à l'évaluateur la réponse que vous espérez. Un rapport influencé risque de perdre sa valeur de repère ; en cas de doute, posez la question à l'avocat. Fournissez les faits, laissez le professionnel conclure.

Les documents à remettre

Les documents que vous remettez à l'évaluateur font l'objet des chapitres 4, 7 et 8. Pour l'instant, retenez trois principes : remettez des documents exacts, signalez ceux qui sont incomplets ou périmés, et ne cachez rien de ce qui pourrait changer la lecture de l'immeuble. Un oubli volontaire ou involontaire peut fausser le rapport ; si vous avez un doute, posez la question à l'avocat. Pour la gestion courante d'un immeuble à revenus, voyez → livre J5.

Les honoraires et le délai

Ce livre ne donne aucun ordre de grandeur d'honoraires ni aucun délai. Ils varient selon l'immeuble, l'évaluateur et la nature du rapport. Demandez-les par écrit, avec ce qu'ils comprennent : visite, rapport, échange après la livraison, éventuelles mises à jour. Demandez aussi à quelles conditions le délai peut changer.

L'accès à l'immeuble et aux locataires

Selon la situation, l'évaluateur voudra visiter l'immeuble et, parfois, voir certains locaux. Prévenez vos locataires à l'avance, de façon courtoise, et organisez la visite pour qu'elle se passe bien. La manière dont les locataires seront informés, et ce qui peut leur être demandé, est un point à vérifier avec votre avocat si des clauses de leur bail y touchent. Le chapitre 8 revient sur la préparation de la visite.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean choisit un évaluateur et lui envoie un courriel : la raison de la demande, l'adresse de son petit immeuble à bureaux, la liste des documents qu'il peut fournir, ses questions sur le délai et les honoraires. L'évaluateur répond point par point. Réjean garde les deux courriels dans son dossier. Il sait maintenant ce qu'il peut attendre.

Quand le rapport est déjà en main

Il arrive que l'on reçoive un rapport sans avoir choisi son auteur, comme dans le cas de Colette. La démarche change un peu : le choix est fait, mais les gestes de vérification demeurent. Vérifiez le titre de l'auteur auprès de l'OEAQ. Lisez au début du rapport pour qui et pour quelle raison il a été préparé. Écrivez à l'auteur pour lui demander s'il est disponible pour répondre à vos questions, et à quelles conditions. Le chapitre 6 vous propose une méthode de lecture, et le chapitre 9 prépare la suite.

Si le rapport ne vous était pas destiné, ou s'il a été préparé pour une autre raison que la vôtre, ne l'utilisez pas à une autre fin sans en parler à son auteur. Cette précaution évite de présenter un document à quelqu'un pour qui il n'a pas été conçu.

Garder le contact après la livraison

Avant de signer, demandez à l'évaluateur s'il est disponible pour répondre à vos questions après la remise du rapport, et dans quelles conditions. Un échange après la livraison peut être compris dans les honoraires ou faire l'objet d'une facture à part : demandez-le. Le savoir à l'avance vous évite des surprises. Notez la réponse dans votre dossier.

QUI CONSULTER — avant de signer une entente

L'avocat, pour relire l'entente de service si vous avez un doute sur une clause. L'évaluateur agréé, pour toute précision sur ce qu'il fournira. Le comptable, si les honoraires touchent votre comptabilité. Le prêteur, si le rapport doit lui être destiné.

3.4 Les questions à poser à l'évaluateur

Voici des questions regroupées par moment. Elles ne remplacent pas les vôtres : ajoutez celles qui touchent votre dossier.

Avant de le choisir

• Pouvez-vous confirmer votre titre et votre numéro de membre ?
• Quelle est votre expérience avec le type d'immeuble qui m'occupe ?
• Avez-vous déjà préparé un rapport pour un usage semblable au mien ?
• Avez-vous un lien avec l'une des parties du dossier ?
• Pouvez-vous me décrire, dans des mots simples, ce que contiendra votre rapport ?

Avant de signer

• Quelle est la date de référence du rapport ?
• À qui le rapport sera-t-il adressé, et puis-je le montrer à d'autres ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part, et dans quel délai ?
• Quel est le délai de livraison, et à quelles conditions peut-il changer ?
• Quels sont vos honoraires, et que comprennent-ils ?
• Que se passe-t-il si je veux annuler ou modifier la demande ?

Pendant le travail

• Avez-vous besoin d'un document ou d'une précision de ma part ?
• La visite est-elle prévue, et combien de temps prendra-t-elle ?
• Que dois-je dire à mes locataires, le cas échéant ?

Après la livraison

• Pouvez-vous m'expliquer la partie du rapport que je comprends mal ?
• Quelles hypothèses sont retenues, et qu'est-ce qui les changerait ?
• Quelles limites le rapport mentionne-t-il ?
• Le rapport convient-il à l'usage que j'en prévois ?
• Comment vous joindre si une autre question me vient ?

Poser les questions sans froisser

Un évaluateur agréé est un professionnel de service : poser des questions fait partie de la relation. Posez-les calmement, par écrit si possible. Évitez le ton de l'accusation : vous cherchez à comprendre, non à prendre en défaut. Si une réponse vous paraît floue, demandez une reformulation plutôt que de supposer le pire. Et si une réponse vous inquiète, notez-la et prenez conseil auprès d'une autre personne, sans rompre la communication.

QUI CONSULTER — quand une réponse vous inquiète

L'évaluateur agréé, d'abord, pour obtenir une explication. L'OEAQ, si une préoccupation touche la profession elle-même. L'avocat, si la question touche un contrat ou un différend. Ce livre ne décrit aucune démarche de plainte ni de recours.

Les erreurs qui coûtent cher

• Choisir sans vérifier le titre. La vérification auprès de l'OEAQ se fait avant toute entente.
• Comparer seulement les honoraires. Ce que chacun propose de livrer compte autant que le prix.
• Ne pas écrire la demande. Sans écrit, un malentendu devient difficile à régler.
• Dicter la conclusion à l'évaluateur. Cela nuit à l'indépendance du rapport et à sa crédibilité.
• Cacher un document ou un fait. Une omission peut fausser le rapport ; posez la question à l'avocat en cas de doute.
• Oublier de prévenir les locataires d'une visite. Une visite mal préparée complique le travail et les relations.
• Ne pas demander s'il est possible de poser des questions après la livraison. Mieux vaut le savoir avant de signer.
• Prendre l'avis d'un proche pour un choix. Une recommandation se vérifie ; elle ne remplace pas votre démarche.

À retenir

• L'évaluateur agréé est un professionnel dont le titre se vérifie auprès de l'OEAQ.
• Parlez à deux évaluateurs avec les mêmes questions et comparez par écrit.
• Confiez le travail par écrit : raison, immeuble, destinataire, documents, délai, honoraires.
• Ne dictez pas la conclusion ; fournissez des faits exacts et complets.
• Demandez s'il est possible de poser des questions après la livraison.
• Pour tout enjeu de contrat ou de différend, consultez l'avocat.

Votre plan d'action

1. Dressez une liste de deux ou trois évaluateurs agréés à contacter, selon vos recommandations et vos recherches.
2. Vérifiez le titre de chacun auprès de l'OEAQ et notez la date.
3. Préparez une liste de questions identique pour chaque évaluateur, à partir de la section 3.4.
4. Rencontrez ou appelez les évaluateurs et notez leurs réponses dans un tableau de comparaison.
5. Comparez ce qu'ils proposent de livrer, les délais, les honoraires et la clarté de leurs explications.
6. Faites relire l'entente par un avocat si une clause vous inquiète.
7. Confiez le travail par écrit et conservez la réponse de l'évaluateur.
8. Notez le tout dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Quelle est votre expérience avec le type d'immeuble qui m'occupe ?
• Avez-vous un lien avec l'une des parties du dossier ?
• Que contiendra le rapport, et que ne contiendra-t-il pas ?
• Quels sont le délai et les honoraires, et que comprennent-ils ?
• Serez-vous disponible pour répondre à mes questions après la livraison ?

À l'OEAQ :

• Comment vérifier le titre d'une personne qui se présente comme évaluateur agréé ?

Au courtier immobilier :

• Avez-vous un lien avec les évaluateurs que vous me suggérez ?

À l'avocat :

• Pouvez-vous relire l'entente de service avant que je la signe ?

Vérifiez vos acquis

1. Où vérifie-t-on le titre d'un évaluateur agréé ?
2. Pourquoi ne pas comparer seulement les honoraires ?
3. Nommez cinq éléments d'une demande écrite à l'évaluateur.
4. Pourquoi ne faut-il pas dicter la conclusion à l'évaluateur ?
5. À quel moment demande-t-on s'il est possible de poser des questions après la livraison ?
6. Qui consulter si une clause de l'entente de service vous inquiète ?

Réponses

1. Auprès de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).
2. Parce qu'un prix plus bas peut correspondre à un travail plus limité ; ce que chacun s'engage à fournir compte autant que le prix.
3. Par exemple : la raison de l'évaluation, l'immeuble visé, le destinataire du rapport, les documents remis, le délai, les honoraires.
4. Parce que cela nuit à l'indépendance du rapport et à sa crédibilité.
5. Avant de signer, pour éviter les surprises sur les conditions.
6. L'avocat.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé et s'informer sur la profession.
• Dans cette collection : → livre J1 pour la vue d'ensemble de l'immobilier commercial et → livre J5 pour la gestion d'un immeuble à revenus.

Chapitre 4 — Les documents à réunir pour l'évaluateur

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un évaluateur agréé ne travaille pas à partir de rien. Il lit des documents, les compare, selon la situation, avec ce qu'il voit sur place et avec ce qu'il connaît du marché. Plus votre dossier est complet, clair et à jour, plus son travail est précis et plus il avance vite. Un dossier brouillon, au contraire, oblige à multiplier les demandes, retarde le rapport et peut en réduire la portée.

Ce chapitre vous propose une liste pratique et générique des documents qu'un propriétaire réunit avant une évaluation. Il vous montre comment les classer et comment poser les bonnes questions à l'évaluateur sur ses propres besoins. Il ne dit pas comment présenter les chiffres : l'évaluateur précise lui-même ce dont il a besoin et sous quelle forme. Le dossier du chapitre est celui de Réjean, un propriétaire fictif de petit immeuble à bureaux, qui prépare son dossier avant de le remettre à l'évaluateur choisi.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser une liste de départ des documents à rassembler ;
• classer ces documents en grandes familles pour vous y retrouver ;
• repérer ce qui manque, ce qui est périmé et ce qui doit être mis à jour ;
• demander à l'évaluateur ce dont il a lui-même besoin ;
• tenir votre dossier à jour pendant et après l'évaluation.

Pourquoi c'est important

Réunir ses documents prend du temps, mais ce temps n'est pas perdu. Un dossier ordonné donne une image claire de l'immeuble, vous évite de chercher dans le désordre au moment où l'évaluateur vous appelle, et vous montre ce qui manque avant qu'on vous le demande. Il vous aide aussi à comprendre votre propre immeuble : en classant les baux, les revenus, les dépenses, les plans et les rapports, vous découvrez parfois des éléments que vous aviez oubliés.

Un dossier incomplet n'est pas une faute. Il est simplement un point de départ. L'important est de dire à l'évaluateur ce qui manque, au lieu de le laisser le découvrir. Un document manquant se signale ; un document périmé se mentionne ; une information incertaine se présente comme telle.

L'ESSENTIEL — un dossier ordonné fait gagner du temps à tous

Réunissez, classez, datez, signalez ce qui manque. Remettez à l'évaluateur ce qu'il demande, sous la forme qu'il préfère. Ne cachez rien : un oubli peut fausser le rapport.

4.1 Une liste de départ

Les grandes familles de documents

Pour s'y retrouver, regroupez vos documents en six familles. Cette classification est une aide pratique, non une règle : adaptez-la à votre immeuble.

1. Les baux et les documents des locataires : contrats de location, avenants, correspondance importante, liste des locataires.
2. Les revenus et les dépenses : états des revenus et des dépenses des dernières années, factures importantes, relevés pertinents.
3. Les documents de l'immeuble : plans, descriptions, rapports d'inspection ou d'expertise existants.
4. Les documents de propriété et de taxes : documents liés à la propriété, avis de taxes, assurances.
5. Les travaux : travaux faits, travaux prévus, factures, garanties, permis.
6. Les documents particuliers : tout ce qui ne rentre pas dans les cinq premières familles et qui pourrait aider à comprendre l'immeuble.

Une liste de départ, à adapter

Voici une liste de départ, volontairement large. Tous les immeubles n'ont pas tous ces documents, et certains en ont d'autres.

• La liste des locataires, avec les locaux occupés.
• Une copie de chaque bail et de ses modifications.
• Les états des revenus et des dépenses d'exploitation des dernières années.
• Les relevés bancaires ou comptables qui permettent de les vérifier, à la demande de l'évaluateur.
• Les avis de taxes et les factures de services de l'immeuble.
• Les polices d'assurance de l'immeuble.
• Les plans de l'immeuble et, s'il y en a, les plans de ses aménagements.
• Les rapports d'inspection, d'expertise ou d'évaluation déjà produits.
• La liste des travaux faits, avec les dates et les factures.
• La liste des travaux prévus ou envisagés.
• Les contrats de service : entretien, déneigement, ménage, sécurité.
• Les documents liés à l'achat de l'immeuble, si vous les avez.

DÉFINITION — état des revenus et des dépenses

Un document, préparé par le propriétaire ou son comptable, qui présente les revenus de l'immeuble et ses dépenses d'exploitation sur une période donnée. L'évaluateur agréé précise lui-même la forme et la période dont il a besoin. Le chapitre 7 explique comment bien classer ces chiffres.

Une page de garde pour votre dossier

Placez en tête de votre dossier une page de garde. Elle sert de table des matières et de suivi. Voici un modèle simple, à reproduire dans un tableur ou sur papier.

Les colonnes « Disponible ? » et « Remarque » sont les plus utiles : elles vous obligent à dire clairement ce qui manque, ce qui est ancien et ce que vous ne savez pas. Mettez-y des mots simples : introuvable, à demander au comptable, ancien, à mettre à jour.

Quand un document n'existe pas

Il arrive qu'un document n'ait jamais existé, qu'il ait été perdu ou qu'il se trouve chez quelqu'un d'autre. Cela peut arriver dans un dossier d'immeuble qui a changé de mains ou traversé de longues années. Plusieurs gestes sont possibles :

• chercher chez les personnes qui l'ont peut-être : l'ancien propriétaire, le comptable, le notaire, le gestionnaire, un locataire ;
• demander à l'évaluateur s'il peut travailler sans ce document et comment il le signalera dans son rapport ;
• écrire une courte note de votre main, datée et signée, qui dit ce que vous savez et ce que vous ignorez ;
• éviter de reconstituer le document de mémoire comme s'il s'agissait d'un original.

Une note honnête vaut mieux qu'un faux document. Elle permet à l'évaluateur de mentionner la limite dans son rapport.

Les documents qui dépendent de l'immeuble

Selon la nature de votre immeuble, d'autres documents peuvent s'ajouter. Un immeuble avec des commerces au rez-de-chaussée peut avoir des documents liés aux enseignes, aux aménagements des locataires ou à l'accès aux locaux. Un immeuble à bureaux peut avoir des documents liés aux systèmes de chauffage, de ventilation ou d'ascenseur. Un immeuble industriel peut avoir des documents liés à son usage particulier. Ne vous limitez pas à la liste : si un document vous semble utile pour comprendre l'immeuble, mentionnez-le à l'évaluateur.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean ouvre un grand classeur et un dossier numérique. Il y met, dans l'ordre, les baux, les états des revenus et des dépenses, les avis de taxes, les plans, les rapports existants et la liste des travaux. Il remarque qu'il lui manque le dernier avis de taxes et un avenant dont il se souvient vaguement. Il les ajoute à une courte liste « à retrouver » qu'il garde sur la première page de son dossier.

QUI CONSULTER — pour savoir quoi réunir

L'évaluateur agréé, pour la liste précise des documents dont il a besoin et leur forme. Le comptable, pour les états des revenus et des dépenses. L'avocat, si vous avez un doute sur un document juridique à fournir, comme un bail ou un avenant.

4.2 Les baux, les revenus et les dépenses

Pourquoi les baux comptent

Dans un immeuble commercial, les baux décrivent qui occupe quoi, pour quelle durée et à quelles conditions. L'évaluateur agréé les lit pour comprendre la situation de l'immeuble. Ce que ces conditions signifient sur le plan juridique n'est pas son travail ni le vôtre : c'est celui de l'avocat. Pour une vue d'ensemble de ce contrat, voyez → livre J3. Le chapitre 7 de ce livre vous montre comment résumer vos baux dans un tableau simple.

Quoi réunir côté baux

• Une copie de chaque bail en vigueur, complète, avec ses annexes.
• Les avenants et les modifications successives.
• Les lettres importantes échangées avec les locataires, si elles précisent ou modifient une condition.
• Une liste à jour des locataires, avec le local occupé et la date de début de chaque bail.
• Les documents relatifs à tout litige ou désaccord en cours, si vous en avez un, sans en tirer de conclusion : l'avocat vous dira quoi faire.

Si un bail est verbal ou incomplet, dites-le à l'évaluateur. Ne le complétez pas de mémoire : signalez-le et notez ce que vous en savez.

Quoi réunir côté revenus

• Les états des revenus des dernières années.
• Le détail des loyers perçus, par local ou par locataire.
• Les autres revenus de l'immeuble : stationnement, publicité, entreposage ou autre.
• Les documents qui expliquent un changement important d'une année à l'autre.

Quoi réunir côté dépenses

• Les états des dépenses d'exploitation des dernières années.
• Les avis de taxes et les factures de services.
• Les primes d'assurance.
• Les contrats d'entretien et de gestion.
• Les factures importantes : réparations, entretien, honoraires.

Distinguez, dans la mesure du possible, les dépenses courantes de celles qui sont exceptionnelles. Cette distinction aide l'évaluateur à comprendre la situation réelle de l'immeuble. Comment classer chaque dépense est une question à poser au comptable et à l'évaluateur : ce livre ne fixe aucune règle de présentation.

Des chiffres exacts, ni embellis ni noircis

Un état des revenus et des dépenses n'est pas un document de vente. Il décrit la situation réelle. Évitez d'arrondir à votre avantage, de retirer des dépenses gênantes ou d'ajouter des revenus hypothétiques. Un chiffre inexact peut être découvert, et il affaiblit la crédibilité de tout le reste. Si un chiffre vous paraît inhabituel, signalez-le à l'évaluateur avec une explication.

ATTENTION — ne rien enjoliver

Un état des revenus et des dépenses retouché pour paraître plus favorable peut conduire à un rapport faux ou à des difficultés ensuite. Remettez des chiffres exacts, expliquez les écarts et laissez l'évaluateur tirer ses conclusions. En cas de doute sur la manière de présenter un chiffre, demandez à votre comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean constate que, l'an dernier, une dépense importante de réparation est venue alourdir son état des dépenses. Il est tenté de la laisser de côté. Il en parle plutôt à son comptable, qui lui conseille de la garder dans le document et de l'accompagner d'une courte note explicative. Réjean prépare la note et la joint au dossier.

QUI CONSULTER — pour les chiffres et les baux

Le comptable, pour la présentation des états des revenus et des dépenses. L'évaluateur agréé, pour la forme et la période dont il a besoin. L'avocat, pour toute question sur la portée d'un bail ou d'une entente avec un locataire.

4.3 Les plans, les titres et les rapports existants

Les plans de l'immeuble

Les plans aident l'évaluateur à comprendre la configuration de l'immeuble : nombre d'étages, répartition des espaces, accès, surfaces. Réunissez tout ce que vous avez : plans d'origine, plans d'aménagement, schémas fournis par des locataires ou des professionnels. Si vous n'avez pas de plan, dites-le simplement à l'évaluateur. Il pourra vous indiquer comment procéder ou ce qu'il peut établir lui-même sur place.

Si certains plans sont anciens, signalez-le. Si l'immeuble a été modifié depuis, précisez les changements connus. Un plan périmé n'est pas inutile, mais il doit être présenté pour ce qu'il est.

Les documents de propriété

L'évaluateur peut avoir besoin de documents qui décrivent la propriété : acte d'achat, description du terrain, documents provenant d'un professionnel de la mesure ou du notaire qui a participé à la transaction. Ce que ces documents signifient sur le plan juridique est une question pour le notaire ou l'avocat. Votre rôle : les retrouver et les remettre si l'évaluateur les demande.

Si vous ne savez pas quels documents de propriété existent, demandez à votre notaire ou à votre avocat de vous aider à les repérer. Ne cherchez pas à les interpréter vous-même.

Les avis de taxes et les documents municipaux

Les avis de taxes de l'immeuble font partie du dossier. Gardez les plus récents et, si vous les avez, ceux des années précédentes. Ils fournissent à l'évaluateur certains renseignements sur l'immeuble tel que la municipalité le voit. Pour les taxes municipales et le rôle d'évaluation, voyez → livre G7. Dans ce livre-ci, ils sont simplement un document de plus à remettre.

Les documents qui racontent l'histoire de l'immeuble

Au-delà des documents officiels, d'autres pièces racontent la vie de l'immeuble : photos anciennes et récentes, correspondance avec des fournisseurs, notes d'entretien, procès-verbaux de rencontres avec des locataires, courriels qui expliquent un changement. Ces pièces ne sont pas forcément demandées, et vous n'avez pas à les chercher partout. Mais ils aident à comprendre pourquoi une dépense a augmenté, pourquoi un local est resté vide un certain temps ou pourquoi un aménagement a été fait.

Mentionnez à l'évaluateur que ces pièces existent. Il décidera lui-même s'il veut les voir. Si vous les remettez, datez-les et dites à quoi elles se rapportent.

Les rapports existants

Si l'immeuble a déjà fait l'objet d'une inspection, d'une expertise ou d'une évaluation, réunissez ces rapports. Précisez leur date, l'auteur et la raison pour laquelle ils ont été préparés. Un rapport ancien n'est pas nécessairement inutile : il peut aider l'évaluateur à comprendre l'évolution de l'immeuble. Mais il doit être clairement présenté comme un rapport passé, non comme une description actuelle.

Si vous avez reçu un rapport préparé pour quelqu'un d'autre, par exemple le vendeur précédent, ne le remettez pas sans avoir vérifié que vous avez le droit de le faire. Cette question se pose à l'avocat ou à l'auteur du rapport.

Les assurances et les garanties

Les polices d'assurance de l'immeuble, les garanties de travaux ou d'équipements, les contrats d'entretien : ils fournissent des renseignements sur la manière dont l'immeuble est suivi et sur ce qui est couvert. Ce que ces garanties valent sur le plan juridique n'est pas l'affaire de l'évaluateur. Remettez les documents s'il les demande et conservez-en une copie.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean retrouve des plans d'origine de son petit immeuble à bureaux, mais aucun plan des aménagements faits plus tard par certains locataires. Il l'indique dans sa liste : plans d'origine disponibles, plans des aménagements non retrouvés. Il demande à l'évaluateur s'il souhaite que Réjean les fasse refaire ou s'il préfère relever les espaces lui-même lors de sa visite.

CÔTÉ COURTIER — un dossier qui facilite la vente

Un dossier bien classé peut faciliter la mise en vente. Votre courtier peut vous dire quels documents des acheteurs lui ont déjà demandés. Il ne remplace ni l'évaluateur ni l'avocat pour la lecture des documents.

QUI CONSULTER — pour les documents de propriété et les rapports

Le notaire ou l'avocat, pour les documents de propriété et la portée de tout document juridique. L'évaluateur agréé, pour ce qui lui est utile. Le comptable, pour les avis de taxes et les documents financiers. Le courtier immobilier, pour les documents que les acheteurs demandent.

4.4 Les questions à poser à l'évaluateur sur ses besoins

Pourquoi demander plutôt que deviner

Chaque évaluateur a sa manière de travailler. Vous ne pouvez pas deviner quels documents il voudra voir ni sous quelle forme. Plutôt que de préparer à l'aveugle, demandez-lui, dès le premier échange ou dans votre demande écrite, ce dont il a besoin. Sa réponse vous évite de produire des documents inutiles et de manquer ceux qui comptent.

Les questions types

Sur la liste :

• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part, par ordre de priorité ?
• Y a-t-il des documents que vous ne souhaitez pas recevoir ?
• Quelle période devraient couvrir les états des revenus et des dépenses ?
• Voulez-vous des copies complètes des baux ou des résumés ?

Sur la forme :

• Préférez-vous des documents papier ou numériques ?
• Dois-je les classer d'une manière particulière ?
• Souhaitez-vous recevoir les documents en une fois ou au fur et à mesure ?

Sur ce qui manque :

• Que faire si un document n'existe pas ou est introuvable ?
• Pouvez-vous m'indiquer les documents sans lesquels le travail ne peut pas commencer ?
• Y a-t-il des points sur lesquels vous préférez une déclaration écrite de ma part ?

Sur la confidentialité :

• Comment protégez-vous les documents que je vous remets ?
• Qui d'autre pourra les voir ?
• Les conservez-vous après la livraison du rapport, et pendant combien de temps ?

Un exemple d'échange écrit

Voici un exemple de courriel, fictif, que Réjean pourrait envoyer à son évaluateur une fois la liste établie. Adaptez-le à votre situation.

Bonjour, voici la liste des documents que je peux vous remettre pour l'évaluation de mon petit immeuble à bureaux. Les baux, la liste des locataires, les états des revenus et des dépenses, les avis de taxes, les plans d'origine et la liste des travaux faits sont disponibles. Deux éléments sont à retrouver : le dernier avis de taxes et un avenant à un bail. Les plans des aménagements faits par certains locataires n'existent pas, à ma connaissance. Pouvez-vous me dire ce dont vous avez besoin en premier, sous quelle forme, et ce que vous souhaitez que je fasse pour les documents manquants ? Je suis disponible pour une visite quand vous le voudrez.

Ce courriel est court, clair et honnête. Il montre ce qui est prêt, ce qui manque et ce que le client demande. L'évaluateur peut répondre point par point, et la réponse devient une trace écrite de plus.

Garder une trace de ce qui est remis

À chaque envoi, notez la date, la liste des documents remis et la manière dont vous les avez transmis. Gardez une copie de tout. Si l'évaluateur vous accuse réception, conservez sa réponse. Un petit tableau avec trois colonnes — document, date de remise, accusé de réception — suffit.

Mettre à jour pendant l'évaluation

Un dossier n'est pas figé. Si un bail change, si un locataire part, si un nouveau document apparaît pendant le travail de l'évaluateur, prévenez-le sans attendre. Cette information peut changer la lecture de l'immeuble. Mieux vaut un échange de plus qu'un rapport fondé sur une situation dépassée.

Après la livraison

Gardez votre dossier complet pendant un certain temps après la remise du rapport. Demandez à l'avocat et au comptable combien de temps ils vous recommandent de conserver ces documents : ce livre ne fixe aucune durée. Ils vous diront aussi comment les protéger.

QUI CONSULTER — pour la conservation et la confidentialité

L'évaluateur agréé, pour ce qu'il fait des documents que vous lui remettez. L'avocat, pour les questions de confidentialité et de conservation. Le comptable, pour la durée de conservation des documents financiers.

Les erreurs qui coûtent cher

• Remettre des documents sans les classer ni les dater. L'évaluateur perd du temps, et vous aussi.
• Cacher un document gênant. Une omission peut fausser le rapport ; posez la question à l'avocat en cas de doute.
• Embellir un chiffre. Un état retouché affaiblit la crédibilité du dossier tout entier.
• Compléter un bail de mémoire. Si un document manque, signalez-le plutôt que de le reconstituer.
• Oublier de signaler un changement. Un locataire qui part ou un nouveau bail change la lecture de l'immeuble.
• Remettre un rapport préparé pour un autre sans vérifier si c'est permis. Posez la question à l'avocat ou à l'auteur.
• Ne pas demander à l'évaluateur ce dont il a besoin. Vous risquez de préparer des documents inutiles et d'oublier les bons.
• Ne pas garder de copie de ce qu'on envoie. Sans copie, impossible de montrer ce qui a été remis.

À retenir

• Regroupez vos documents en familles : baux, revenus et dépenses, documents de l'immeuble, propriété et taxes, travaux, documents particuliers.
• L'évaluateur agréé précise lui-même ce dont il a besoin : demandez-le.
• Remettez des chiffres exacts, expliquez les écarts, ne retouchez rien.
• Signalez ce qui manque et ce qui est périmé.
• Gardez une copie de tout ce que vous remettez et notez les dates.
• Pour la portée d'un bail ou d'un document juridique, consultez l'avocat.

Votre plan d'action

1. Créez un dossier papier ou numérique, avec une page de garde où vous listez ce qui manque.
2. Classez vos documents selon les six familles de la section 4.1.
3. Repérez ce qui manque, ce qui est périmé et ce qui doit être mis à jour.
4. Demandez à l'évaluateur la liste précise de ses besoins, sa forme et sa période.
5. Faites vérifier par votre comptable la présentation des états des revenus et des dépenses.
6. Faites lire à l'avocat les documents juridiques dont vous doutez.
7. Remettez les documents à l'évaluateur et notez date, contenu et accusé de réception.
8. Prévenez l'évaluateur de tout changement pendant son travail.

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Quels documents voulez-vous recevoir, dans quelle forme et pour quelle période ?
• Que faire si un document est introuvable ou n'existe pas ?
• Comment protégez-vous les documents que je vous remets ?

Au comptable :

• Comment présenter mes états des revenus et des dépenses de façon claire ?
• Combien de temps dois-je conserver ces documents ?

À l'avocat :

• Puis-je remettre à l'évaluateur un document préparé pour quelqu'un d'autre ?
• Quels documents juridiques de l'immeuble méritent d'être relus avant d'être remis ?

Au courtier immobilier :

• Quels documents les acheteurs sérieux demandent-ils à un vendeur ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les six familles de documents proposées à la section 4.1.
2. Pourquoi demander à l'évaluateur ce dont il a besoin plutôt que deviner ?
3. Que faire si un bail est verbal ou incomplet ?
4. Pourquoi ne faut-il pas embellir un état des revenus et des dépenses ?
5. Qui consulter pour la portée juridique d'un bail ?
6. Pourquoi garder une trace de ce que vous remettez ?

Réponses

1. Les baux et documents des locataires ; les revenus et les dépenses ; les documents de l'immeuble ; la propriété et les taxes ; les travaux ; les documents particuliers.
2. Parce que chaque évaluateur a sa manière de travailler : sa réponse évite de produire des documents inutiles et d'oublier les bons.
3. Le signaler à l'évaluateur, noter ce que l'on en sait et ne pas le compléter de mémoire.
4. Parce qu'un chiffre inexact peut être découvert et affaiblit la crédibilité de tout le dossier.
5. L'avocat.
6. Pour pouvoir montrer ce qui a été remis, à quelle date et si l'évaluateur en a accusé réception.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé.
• Dans cette collection : → livre J5 pour la gestion d'un immeuble à revenus, → livre J3 pour le bail commercial et → livre G7 pour les taxes municipales et le rôle d'évaluation.

Chapitre 5 — Les mots courants de l'évaluation, par utilité

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ouvrez un rapport d'évaluation d'immeuble commercial et vous y trouverez des mots que vous croyez connaître : revenu, dépenses, rendement, comparables. Ils ont pourtant, dans un rapport, un sens précis que l'évaluateur agréé a choisi et qu'il explique. Si vous les lisez avec le sens que vous leur donnez dans la conversation courante, vous risquez de mal interpréter ce qu'ils disent.

Ce chapitre vous propose un petit lexique des mots qui reviennent dans l'évaluation d'un immeuble commercial. Chaque mot est expliqué par son utilité, en une phrase simple, sans formule, sans taux et sans exemple chiffré. Le sens exact, dans un rapport donné, se demande toujours à l'évaluateur agréé. Les dossiers du chapitre sont fictifs : Colette, qui lit un rapport et rencontre ces mots pour la première fois, et Nadia et Philippe, qui lisent le rapport de l'immeuble qu'ils songent à acheter et veulent comprendre ce qu'il dit.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en gros ce que veulent dire les mots courants d'un rapport d'évaluation ;
• relier chaque mot à son utilité : à quoi sert-il dans le rapport ?
• repérer les mots dont le sens varie d'un rapport à l'autre ;
• poser à l'évaluateur la question qui fait expliquer un mot précis ;
• éviter les pièges de la conversation courante qui déforment le sens d'un terme.

Pourquoi c'est important

Les mots d'un rapport portent des décisions. Si vous lisez « revenu » comme « ce que je reçois chaque mois » alors que le rapport l'emploie dans un sens plus étroit, vous risquez de croire à tort que l'évaluateur a oublié quelque chose. Si vous lisez « rendement » comme une promesse alors qu'il s'agit d'une mesure employée pour comparer, vous risquez d'avoir de fausses attentes.

Comprendre les mots, c'est aussi poser de meilleures questions. Plutôt que de dire à l'évaluateur « je ne comprends pas votre rapport », vous pouvez demander : « Que veut dire exactement ce mot à la page tant, et sur quels documents repose-t-il ? » La question est précise, elle montre que vous avez lu, et elle obtient une réponse utile.

L'ESSENTIEL — chaque mot a son sens dans le rapport

Les définitions de ce chapitre sont de simples points de repère, des explications en gros. Dans un rapport donné, c'est la définition de l'évaluateur qui compte. Quand un mot vous échappe, demandez-lui ce qu'il veut dire, dans ce rapport, pour cet immeuble.

5.1 Pourquoi les mots comptent

Un même mot, plusieurs usages

Dans la vie courante, « revenu » désigne ce qu'on reçoit. Dans un rapport, il peut désigner un ensemble précis de montants, avec des inclusions et des exclusions que l'évaluateur a choisies. Dans la conversation, « rendement » peut vouloir dire « ce que ça rapporte ». Dans un rapport, il désigne une mesure qui sert à comparer des immeubles entre eux, selon une définition donnée. Les mêmes mots, deux univers.

C'est pourquoi un rapport peut comporter une section où l'évaluateur précise ses termes et ses hypothèses. Cherchez-la : elle vous dit comment lire ce qui suit. Si elle manque, ou si elle vous paraît trop brève, demandez des précisions.

Les trois pièges du vocabulaire

• Le piège de la conversation. Vous donnez au mot le sens que vous lui donnez à table. Le rapport lui en donne un autre.
• Le piège de la traduction. Un mot peut venir d'un autre contexte professionnel, et son sens exact peut changer selon la source. Demandez toujours comment l'évaluateur les emploie.
• Le piège de la précision. Un mot qui paraît technique n'est pas toujours plus précis qu'un mot courant. Ne présumez pas qu'il est « plus exact » : demandez ce qu'il couvre.

QUI CONSULTER — pour comprendre un mot du rapport

L'évaluateur agréé, pour le sens d'un mot dans son rapport et sur quels documents il repose. Le comptable, pour les mots qui touchent aux chiffres de l'immeuble. L'avocat, pour les mots qui touchent à un contrat ou à un droit.

Un exemple de lecture, avec des phrases fictives

Voici trois phrases inventées, du type que l'on pourrait lire dans un rapport. Elles ne contiennent aucun chiffre, et aucune ne décrit un vrai rapport. Elles montrent comment transformer une phrase en question.

Les revenus retenus tiennent compte des baux en vigueur à la date de référence. Question possible : que veut dire tiennent compte ? Les loyers prévus aux baux, ou ceux réellement perçus ? Que devient un local vacant à cette date ?

Les dépenses d'exploitation ont été normalisées. Question possible : qu'est-ce que normalisées signifie ici ? Quelles dépenses ont été retirées, ajoutées, ajustées, et pourquoi ?

Les immeubles comparables ont été retenus pour leur ressemblance avec l'immeuble visé. Question possible : en quoi ressemblent-ils à mon immeuble ? Quelles différences ont été prises en compte, et lesquelles ont été laissées de côté ?

Dans chaque cas, la question ne conteste rien. Elle demande ce que la phrase recouvre. C'est exactement ce qu'un lecteur sérieux doit faire avant d'accepter une phrase qu'il n'a pas pleinement comprise.

Comment utiliser ce lexique

Lisez-le avant de lire un rapport, puis relisez-le avec le rapport devant vous. Surlignez dans le rapport chaque mot qui figure ici, et notez à côté le mot de ce lexique. Quand le sens vous paraît différent, écrivez une question. Le lexique n'est pas un dictionnaire de référence : c'est un point de départ qui vous aide à repérer où poser vos questions.

5.2 Revenu, dépenses et rendement : ce que chaque mot veut dire en gros

Le revenu

DÉFINITION — revenu

Ce que l'immeuble rapporte à son propriétaire : surtout les loyers, parfois d'autres sommes. À quoi il sert dans un rapport : à décrire ce que l'immeuble produit. Ce qu'il inclut exactement se demande à l'évaluateur.

Le revenu est un des mots les plus employés et l'un des plus variables. Selon le rapport, il peut couvrir les loyers prévus, les loyers réellement perçus, d'autres sources comme le stationnement ou l'entreposage, ou une combinaison de ces éléments. Quand vous lisez ce mot, demandez : de quels montants parle-t-on exactement, pour quelle période, et à partir de quels documents ?

Les dépenses

DÉFINITION — dépenses d'exploitation

Ce que coûte le fonctionnement courant de l'immeuble : par exemple les taxes, l'entretien, l'assurance, la gestion. À quoi elles servent dans un rapport : à décrire ce que l'immeuble demande pour fonctionner. Quelles dépenses entrent dans cette catégorie se demande à l'évaluateur.

Le mot « dépenses » a lui aussi des contours qui varient. Certaines dépenses reviennent chaque année ; d'autres sont exceptionnelles. Certaines sont payées par le propriétaire ; d'autres sont refacturées aux locataires. La manière de les classer dans un rapport est un choix de l'évaluateur, qui l'explique. Posez la question : quelles dépenses sont comptées, lesquelles ne le sont pas, et pourquoi ?

Le revenu net

DÉFINITION — revenu net d'exploitation

Ce qui reste des revenus de l'immeuble une fois ses dépenses d'exploitation prises en compte, selon la définition de l'évaluateur. À quoi il sert : à donner une idée de ce que l'immeuble produit pour son propriétaire. Comment il est établi dans votre rapport se demande à l'évaluateur.

Ce mot est un exemple parfait de terme dont le sens dépend du rapport. Les inclusions et les exclusions peuvent varier. Ce livre ne donne aucun calcul : il vous invite à demander comment le chiffre est obtenu et sur quels documents il repose.

Le rendement

DÉFINITION — rendement

Une mesure qui sert à comparer ce qu'un immeuble produit avec ce qu'il représente, selon la définition employée dans le rapport. À quoi il sert : à situer un immeuble par rapport à d'autres. Ce n'est pas une promesse de ce que vous obtiendrez.

Le mot « rendement » se prête à des malentendus. Il ne décrit pas ce que vous gagnerez. Il décrit une relation, établie selon une méthode que l'évaluateur choisit et explique. Plusieurs rendements différents peuvent coexister dans un même rapport. Quand vous en lisez un, demandez : de quel rendement s'agit-il, comment est-il défini, à quoi le compare-t-on ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Colette lit « rendement » dans la conclusion d'un rapport et se demande si elle doit y voir ce qu'elle gagnera. Elle écrit sa question en marge : de quel rendement parle-t-on, comment est-il défini et à quoi sert-il dans ce rapport ? Elle l'envoie à l'évaluateur avec trois autres questions du même genre. Les réponses lui permettent de relire le rapport avec un regard plus sûr.

Les termes voisins à surveiller

D'autres mots circulent près de ceux-là. Un rapport peut parler de loyer, de vacance, de taux d'occupation ou de charges. Ce livre ne les définit pas tous, car chaque rapport les emploie à sa façon. Retenez la méthode : repérez le mot, écrivez la question, posez-la.

DÉFINITION — loyer

La somme que le locataire verse au propriétaire pour occuper un espace. À quoi il sert dans un rapport : à décrire une partie des revenus de l'immeuble. Ce qu'il comprend exactement (certaines charges, certains services) se lit dans le bail et se précise avec l'évaluateur.

DÉFINITION — local vacant

Un espace de l'immeuble qui n'est pas loué à un moment donné. À quoi le mot sert dans un rapport : à signaler une partie de l'immeuble qui ne produit pas de loyer à ce moment-là. La manière de la traiter dans le rapport se demande à l'évaluateur.

CÔTÉ COURTIER — les mots du marché

Un courtier peut employer des mots de marché qui ressemblent à ceux du rapport sans porter le même sens. Quand il vous parle de revenu ou de rendement, demandez-lui comment il les entend. Ne comparez pas ses chiffres avec ceux du rapport sans vous être assuré que les deux parlent de la même chose.

QUI CONSULTER — pour les mots qui touchent aux chiffres

L'évaluateur agréé, pour le sens exact d'un mot dans son rapport. Le comptable, pour comprendre comment les chiffres de l'immeuble s'insèrent dans les mots du rapport. Le prêteur, pour les mots qu'il emploie lui-même et qui ne coïncident pas toujours avec ceux du rapport.

5.3 Comparables et coût de remplacement : à quoi ils servent

Les comparables

DÉFINITION — comparables

Des immeubles ou des transactions semblables à celui qu'on évalue, que l'évaluateur retient pour situer l'immeuble par rapport au marché. À quoi ils servent : à fournir un point de comparaison. Lesquels sont retenus, et pourquoi, se demande à l'évaluateur.

Les comparables sont un outil de comparaison. Le rapport en choisit certains, en écarte d'autres, et explique ses choix. Pour un immeuble commercial, la comparaison est moins directe que pour une maison : les immeubles diffèrent par leur usage, leurs locataires, leurs baux, leur emplacement. Demandez à l'évaluateur comment il a choisi ses comparables, et quelles différences il a prises en compte. Pour une maison, voyez → livre D3.

Posez aussi la question de la date : les comparables sont-ils récents ? Se rapportent-ils à des situations proches de celle de votre immeuble ? Cette question n'accuse personne : elle vous aide à lire le rapport.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia et Philippe lisent le rapport préparé pour l'immeuble qu'ils songent à acheter. Ils voient une liste de comparables et se demandent pourquoi ceux-là. Ils notent trois questions : pourquoi ces immeubles ? en quoi ressemblent-ils au nôtre ? en quoi en diffèrent-ils ? Ils les posent à l'évaluateur. Les réponses les aident à voir ce que le rapport couvre et ce qu'il laisse de côté.

Le coût de remplacement

DÉFINITION — coût de remplacement

Une façon de regarder un immeuble en se demandant ce que coûterait sa reconstruction, selon la méthode retenue dans le rapport. À quoi il sert : à fournir un autre point de repère à côté de ceux du marché et des revenus. Comment il est établi se demande à l'évaluateur.

Ce mot ne signifie pas qu'on envisage de reconstruire. Il sert de point de comparaison. Il peut être utile pour certains types d'immeubles ou certaines raisons d'évaluation, moins pour d'autres. L'évaluateur dit pourquoi il l'utilise ou pourquoi il ne l'utilise pas. Quand ce mot apparaît dans un rapport, demandez : pourquoi ce point de repère, et quel poids lui donne-t-on par rapport aux autres ?

Les trois points de repère, en gros

Sans entrer dans les méthodes, retenez que l'évaluateur peut regarder l'immeuble sous plusieurs angles :

• ce que le marché montre pour des immeubles semblables (les comparables) ;
• ce que l'immeuble produit (le revenu, les dépenses, le rendement) ;
• ce que coûterait sa reconstruction (le coût de remplacement).

Ces angles ne sont pas tous utilisés dans tous les rapports. Le rapport dit lesquels il retient, lesquels il écarte et pourquoi. Ce livre n'enseigne ni les méthodes ni la manière de les combiner : cela appartient à l'évaluateur.

Quelques autres mots utiles

DÉFINITION — valeur

Un mot qui, dans un rapport, répond à la question précise posée à l'évaluateur, à une date donnée. À quoi il sert : à exprimer l'opinion du professionnel. Il n'existe pas une seule valeur pour tous les usages : demandez de quelle valeur le rapport parle.

DÉFINITION — date de référence

Le jour auquel le rapport se rapporte. À quoi elle sert : à situer l'opinion du professionnel dans le temps. Un rapport se lit toujours à la lumière de sa date.

DÉFINITION — hypothèse

Une chose que le rapport tient pour acquise, faute de pouvoir la vérifier ou parce que le mandat le prévoit. À quoi elle sert : à encadrer la conclusion. Un changement d'hypothèse peut changer la conclusion : demandez lesquelles sont retenues.

DÉFINITION — limite du rapport

Ce que le rapport ne couvre pas ou ne garantit pas. À quoi elle sert : à éviter qu'on lui fasse dire plus que ce qu'il dit. Lisez-les avec attention.

QUI CONSULTER — pour les méthodes et les points de repère

L'évaluateur agréé, pour toute question sur les méthodes, les comparables, le coût de remplacement et la façon de les combiner. Le prêteur, pour savoir ce qu'il retient d'un rapport. Ce livre n'enseigne aucune méthode.

5.4 Les questions à poser pour faire expliquer un mot

Une question générale qui fonctionne

Pour tout mot qui vous échappe, la même question fonctionne : que veut dire ce mot dans ce rapport, et sur quels documents repose-t-il ? Elle fait expliquer le sens, elle fait nommer les sources, et elle montre que vous cherchez à comprendre.

Des questions plus précises, par mot

Sur le revenu :

• De quels montants parle-t-on : loyers prévus, loyers perçus, autres sources ?
• Quelle période est visée ?
• Quels documents ont servi à l'établir ?

Sur les dépenses :

• Quelles dépenses sont comptées, lesquelles ne le sont pas ?
• Comment sont traitées les dépenses exceptionnelles ?
• Qu'advient-il des dépenses que les locataires remboursent ?

Sur le revenu net :

• Comment ce chiffre est-il obtenu dans ce rapport ?
• Quels choix de présentation ont été faits ?

Sur le rendement :

• De quel rendement s'agit-il, et comment est-il défini ?
• À quoi le compare-t-on dans le rapport ?

Sur les comparables :

• Pourquoi ces comparables ont-ils été retenus ?
• En quoi ressemblent-ils à l'immeuble, en quoi s'en distinguent-ils ?
• Quelle est leur date par rapport à la date de référence ?

Sur le coût de remplacement :

• Pourquoi ce point de repère est-il utilisé ici ?
• Quel poids a-t-il par rapport aux autres ?

Sur la valeur, la date et les hypothèses :

• De quelle valeur parle le rapport, pour quel usage ?
• Quelle est la date de référence ?
• Quelles hypothèses ont été retenues, et que se passerait-il si l'une changeait ?

Les mots de vos autres interlocuteurs

L'évaluateur n'est pas le seul à employer ces mots. Votre comptable, votre prêteur et votre courtier en emploient aussi, chacun selon son métier. Il arrive que le même mot ait trois sens dans la même réunion, sans que personne ne s'en aperçoive. Pour éviter la confusion, prenez l'habitude de dire, au début d'une conversation : quand nous parlons de revenu, de dépenses ou de rendement, parlons-nous de la même chose ? La question prend dix secondes et peut éviter une longue incompréhension.

Si vous comparez deux documents qui emploient les mêmes mots, par exemple un rapport d'évaluation et un état préparé par votre comptable, écrivez côte à côte la définition que chacun donne. Si les définitions diffèrent, ce n'est pas nécessairement une erreur : c'est un fait à connaître avant de comparer les chiffres. L'évaluateur et le comptable pourront vous aider à faire le pont entre les deux.

Faire un petit glossaire personnel

Au fil de votre lecture, tenez un petit glossaire à vous : une colonne pour le mot, une pour le sens que vous lui donniez avant, une pour le sens que lui donne l'évaluateur, une pour la question à poser. Vous verrez vite où les écarts se logent. Ce glossaire personnel vous servira aussi pour les rapports suivants.

Savoir quand s'arrêter

Vous n'avez pas à tout comprendre avant de parler à l'évaluateur. L'idée est de repérer les mots-clés et de préparer des questions. Un rapport se lit en plusieurs temps, et la conversation avec son auteur fait partie de la lecture. Si, après explication, un mot reste obscur, redemandez : une bonne explication vaut mieux qu'une acceptation hésitante.

QUI CONSULTER — pour obtenir une explication

L'évaluateur agréé, d'abord, par écrit si possible. Le comptable, pour les liens entre ces mots et les chiffres de l'immeuble. L'avocat, si un mot touche à un contrat ou à un droit. Pour la suite de la lecture, voyez → livre J6, Analyse d'investissement.

Les erreurs qui coûtent cher

• Lire un mot du rapport avec le sens de la conversation courante. Le rapport lui donne un sens précis.
• Prendre le rendement pour une promesse. C'est une mesure de comparaison, non un gain garanti.
• Comparer des chiffres sans vérifier qu'on parle de la même chose. Deux revenus, deux dépenses ou deux rendements peuvent avoir des définitions différentes.
• Ne pas demander pourquoi tels comparables ont été retenus. Le choix influence la lecture du rapport.
• Ignorer les hypothèses et les limites. Elles encadrent la conclusion.
• Accepter une explication qu'on ne comprend pas. Redemandez jusqu'à ce que ce soit clair.
• Croire que ce lexique remplace l'explication de l'évaluateur. Il ne fait que préparer vos questions.
• Oublier la date de référence. Un rapport se lit toujours à la lumière de sa date.

À retenir

• Chaque mot d'un rapport a un sens précis, que l'évaluateur choisit et explique.
• Revenu, dépenses, revenu net et rendement : des mots à faire expliquer, jamais à présumer.
• Les comparables et le coût de remplacement sont des points de repère, non des certitudes.
• Valeur, date de référence, hypothèses et limites encadrent la conclusion.
• Une question générale sert partout : que veut dire ce mot ici, et sur quels documents repose-t-il ?
• Un petit glossaire personnel aide à repérer les écarts de sens.

Votre plan d'action

1. Lisez le lexique de ce chapitre avant de lire un rapport.
2. Relisez-le avec le rapport devant vous et surlignez les mots qui s'y trouvent.
3. Repérez la section où l'évaluateur précise ses termes et ses hypothèses.
4. Écrivez une question pour chaque mot dont le sens vous échappe.
5. Tenez un glossaire personnel avec les colonnes proposées à la section 5.4.
6. Envoyez vos questions à l'évaluateur, par écrit.
7. Notez les réponses dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Que veut dire le mot revenu dans ce rapport, et sur quels documents repose-t-il ?
• Quelles dépenses sont comptées et lesquelles ne le sont pas ?
• De quel rendement s'agit-il, et comment est-il défini ?
• Pourquoi ces comparables ont-ils été retenus ?
• Pourquoi utiliser, ou ne pas utiliser, le coût de remplacement ici ?
• Quelles hypothèses sont retenues, et que se passerait-il si l'une changeait ?

Au comptable :

• Comment les chiffres de mon immeuble s'insèrent-ils dans les mots du rapport ?

Au prêteur :

• Les mots que vous employez sont-ils les mêmes que ceux du rapport ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi un mot courant comme revenu peut-il être trompeur dans un rapport ?
2. Le rendement est-il une promesse de gain ? Expliquez.
3. À quoi servent les comparables ?
4. Le coût de remplacement signifie-t-il qu'on veut reconstruire l'immeuble ?
5. Quelle question générale fait expliquer n'importe quel mot ?
6. Pourquoi tenir un petit glossaire personnel ?

Réponses

1. Parce que le rapport lui donne un sens précis, choisi par l'évaluateur, qui peut différer de celui de la conversation.
2. Non : c'est une mesure qui sert à comparer, selon une définition donnée dans le rapport ; elle ne promet rien.
3. À situer l'immeuble par rapport au marché, à partir d'immeubles ou de transactions semblables.
4. Non : c'est un point de repère parmi d'autres, qui regarde l'immeuble sous l'angle de sa reconstruction.
5. Que veut dire ce mot dans ce rapport, et sur quels documents repose-t-il ?
6. Pour repérer où le sens que l'on donnait à un mot diffère de celui du rapport, et préparer les questions à poser.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé.
• Dans cette collection : → livre J6 pour l'analyse d'investissement et → livre D3 pour l'évaluation d'une maison, en contraste.

Chapitre 6 — Lire un rapport d'évaluation avec des questions

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un rapport d'évaluation est un document dense. Il compte des pages de texte, des tableaux, des annexes, des mots techniques. On l'ouvre avec le sentiment qu'il faut tout comprendre d'un coup, ou tout accepter sur la foi de la signature. Ni l'un ni l'autre n'est nécessaire. Un rapport se lit en plusieurs temps, avec un crayon, et surtout avec des questions.

Ce chapitre vous propose une méthode de lecture simple, applicable à un rapport fictif et générique. Vous apprendrez à repérer les grandes parties, à voir ce qui est décrit et ce qui est conclu, à annoter et à préparer vos questions. Vous n'avez pas à critiquer la méthode de l'évaluateur : ce n'est pas votre rôle, et ce livre ne vous apprend pas à le faire. Votre rôle est de comprendre, de repérer ce qui est incertain et de poser des questions. Le dossier du chapitre est celui de Colette, qui vient de recevoir un rapport d'évaluation et ne sait pas par où commencer.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer les grandes parties d'un rapport d'évaluation et à quoi chacune sert ;
• faire une première lecture rapide pour saisir la raison, la date, les hypothèses et les limites ;
• distinguer ce que le rapport décrit de ce qu'il conclut ;
• annoter un rapport avec un système simple de couleurs et de marques ;
• transformer vos annotations en questions écrites pour l'évaluateur agréé.

Pourquoi c'est important

Un rapport mal lu mène à des décisions mal fondées. Si vous ne voyez pas la date de référence, vous pouvez croire que le rapport décrit une situation actuelle alors qu'il date d'il y a longtemps. Si vous passez à côté des limites, vous risquez de lui faire dire plus qu'il ne dit. Si vous ne distinguez pas ce qui est décrit de ce qui est conclu, vous risquez de confondre un fait avec une opinion.

À l'inverse, un rapport bien lu devient un outil de discussion. Vous arrivez à la rencontre avec l'évaluateur avec des questions précises, qui montrent que vous avez lu et qui obtiennent des réponses utiles. Vous parlez ensuite à votre prêteur, à votre comptable ou à votre courtier avec des appuis plus solides.

L'ESSENTIEL — lire en deux temps, avec un crayon

Une première lecture rapide pour repérer les grandes parties, la raison, la date, les hypothèses et les limites. Une seconde lecture, plus lente, pour annoter et préparer des questions. L'évaluateur agréé répond ensuite à ces questions.

6.1 Repérer les grandes parties

Un rapport a une structure

Les rapports d'évaluation n'ont pas tous le même plan, et les titres varient d'un évaluateur à l'autre. Mais on peut y chercher des parties semblables ; l'évaluateur peut vous confirmer lesquelles figurent dans le sien. Les repérer d'abord vous évite de vous perdre. Voici celles que vous pouvez chercher, à titre d'exemple.

• L'identification : qui a préparé le rapport, pour qui, à quelle date, au sujet de quel immeuble.
• L'objet : ce que le rapport devait faire, pour quel usage.
• La description de l'immeuble : ce qu'il est, où il est, comment il se présente.
• Les documents et les renseignements utilisés : sur quoi le rapport s'appuie.
• Les hypothèses et les limites : ce que le rapport tient pour acquis, et ce qu'il ne couvre pas.
• L'analyse : la façon dont l'évaluateur est arrivé à sa conclusion.
• La conclusion : l'opinion du professionnel.
• Les annexes : les tableaux, les pièces, les compléments.

DÉFINITION — mandat d'évaluation

Ce que le client a demandé à l'évaluateur : sur quoi le rapport porte, pour quel usage et à quelle date. À quoi il sert dans un rapport : à situer le travail et à encadrer ce qu'il couvre. Cherchez-le au début du rapport, sous une forme ou une autre.

Faire une carte du rapport

Prenez une feuille. Notez, pour chaque grande partie du rapport, son titre, les pages où elle se trouve et une phrase qui dit à quoi elle sert. Cette « carte » prend un quart d'heure et vous donne une vue d'ensemble. Elle vous permet aussi de voir si une partie manque ou vous semble très courte, ce qui est une bonne question à poser.

Les parties à lire en premier

Même si le rapport est long, trois parties valent la peine d'être lues d'abord, dans cet ordre : l'identification et l'objet, les hypothèses et les limites, la conclusion. Elles vous disent en quelques pages pour qui, pour quoi, à quelles conditions et avec quel résultat. Le reste vous aide à comprendre comment l'évaluateur y est arrivé, mais ces trois parties encadrent tout le reste.

CAS CONCRET — dossier fictif

Colette reçoit un rapport en format numérique. Plutôt que de le lire de la première à la dernière page, elle dresse une carte sur une feuille : les titres, les pages, une phrase pour chacun. Elle remarque que la partie « hypothèses et limites » est très courte et que les annexes sont nombreuses. Elle note ces deux observations comme des points à clarifier avec l'évaluateur.

QUI CONSULTER — pour comprendre la structure

L'évaluateur agréé, pour toute question sur l'organisation du rapport et la place de chaque partie. Le comptable, pour comprendre comment les chiffres de l'immeuble s'insèrent dans les tableaux. L'avocat, si une partie du rapport touche à un contrat ou à un droit.

6.2 Ce que l'on cherche en première lecture

Un premier survol en six repères

Lors de la première lecture, ne cherchez pas à tout comprendre. Cherchez six repères.

1. Qui a écrit le rapport. Le nom de l'évaluateur, son titre, sa signature. Vous pouvez vérifier son titre auprès de l'OEAQ (chapitre 3).
2. Pour qui. À qui le rapport est adressé. Si ce n'est pas vous, demandez-vous pourquoi vous l'avez reçu et ce que vous pouvez en faire : la question se pose à l'évaluateur et à l'avocat.
3. Pour quoi. La raison pour laquelle il a été préparé. Est-elle la vôtre ?
4. À quelle date. La date de référence, et la date de rédaction si elles diffèrent. Un rapport se lit à la lumière de sa date.
5. Sur quelles hypothèses. Ce que le rapport tient pour acquis. Notez-les telles quelles.
6. Avec quelles limites. Ce que le rapport ne couvre pas. Lisez-les avec attention : elles vous disent ce que vous ne pouvez pas lui demander.

Décrit ou conclu ?

Dans un rapport, certaines phrases décrivent : l'immeuble comprend tel espace, tel locataire occupe tel local, le bâtiment présente telle caractéristique. D'autres concluent : l'évaluateur est d'avis que… La distinction est simple mais précieuse. Une description se vérifie, par comparaison avec vos documents et ce que vous connaissez de l'immeuble. Une conclusion est une opinion professionnelle, que vous ne vérifiez pas de la même façon : vous la comprenez, vous demandez ce qui la fonde avant d'en tirer vos propres conclusions.

Pendant la première lecture, soulignez d'une couleur les descriptions et d'une autre les conclusions. Vous verrez vite si le rapport vous donne beaucoup de description pour peu de conclusion, ou l'inverse. Ce constat n'est pas un jugement : c'est un renseignement sur le type de document que vous lisez.

ATTENTION — ne pas transformer une question en accusation

Si, en lisant, vous trouvez une erreur manifeste dans une description — un local mal nommé, un locataire oublié, une surface qui ne correspond pas à vos documents —, signalez-la à l'évaluateur avec calme et avec vos pièces. Une description fausse se corrige. Mais ne concluez pas que tout le rapport est faux : demandez d'abord une explication.

Repérer ce qui vous concerne

Un rapport contient de nombreux éléments qui ne vous concernent pas directement. Cherchez ceux qui comptent pour votre décision. Si vous vendez, vous cherchez ce qui peut aider à présenter l'immeuble à des acheteurs. Si vous achetez, vous cherchez ce qui nourrit vos questions au vendeur. Si vous parlez à un prêteur, vous cherchez ce que lui-même demandera. Notez ces éléments sur une page à part, intitulée « Ce qui me concerne ».

Comparer avec ce que vous savez

Votre connaissance de l'immeuble est un outil précieux. Pendant la première lecture, comparez ce que le rapport dit avec ce que vous savez ou croyez savoir : locataires en place, travaux faits, état général, usages. Un écart ne prouve rien en soi, mais il vaut une question. Il peut venir d'une erreur dans le rapport, d'une erreur dans votre mémoire ou d'une différence de définition. Seule la conversation avec l'évaluateur le dira.

CAS CONCRET — dossier fictif

Colette repère en première lecture la date de référence, qui lui paraît ancienne, et l'objet du rapport, qui n'est pas exactement le sien. Elle ne conclut rien. Elle note : la date est-elle toujours adaptée à ma décision ? le rapport convient-il à l'usage que j'en prévois ? Elle ajoute ces deux questions à la liste qu'elle prépare pour l'évaluateur.

QUI CONSULTER — pour une première lecture

L'évaluateur agréé, pour la date, l'objet, les hypothèses et les limites. L'avocat, si vous avez un doute sur ce que vous avez le droit de faire du rapport. Le courtier immobilier, pour situer le rapport dans votre calendrier de vente ou d'achat.

6.3 Annoter le rapport

Un système simple

Lire avec un crayon, c'est annoter. Un système simple suffit. Adoptez-en un et tenez-vous-y. Voici une proposition.

• Un trait ou une couleur pour les descriptions à vérifier.
• Une autre couleur pour les conclusions à comprendre.
• Un point d'interrogation en marge pour un mot ou une phrase qui échappe.
• Un point d'exclamation pour un écart avec vos documents.
• Un « D » pour une date à vérifier.
• Un « H » pour une hypothèse à noter.
• Un « L » pour une limite à retenir.

Si vous lisez sur écran, utilisez les outils de commentaire du logiciel. Si vous imprimez, utilisez des surligneurs et des étiquettes. L'important est de pouvoir retrouver vos marques facilement.

Lire les tableaux sans se perdre

Un rapport contient des tableaux : de l'information condensée, parfois plus difficile à lire que le texte. Devant un tableau, commencez par lire son titre et ses en-têtes de colonnes. Demandez-vous ce que chaque colonne représente, pour quelle période, et d'où viennent les données. Repérez ensuite les lignes de total ou de synthèse, puis les notes en bas de page, qui peuvent porter des précisions importantes.

Comparez ensuite le tableau avec les documents que vous avez remis. Un tableau des locataires se compare avec vos baux ; un tableau de revenus, avec vos états. Si un chiffre ne vous semble pas se rattacher à vos documents, mettez un point d'exclamation en marge. Ne tentez pas de refaire les calculs vous-même : ce livre ne vous apprend aucune méthode, et le calcul d'un tableau relève du métier de l'évaluateur. Demandez simplement d'où vient le chiffre.

Lire les annexes

Les annexes sont une partie du rapport au même titre que le reste. Elles peuvent contenir des photos, des plans, des tableaux détaillés, des copies de documents. Jetez-y un coup d'œil lors de la première lecture, sans chercher à tout lire. Notez ce qu'elles contiennent et dans quel but, selon le rapport. À la seconde lecture, consultez-les quand le texte y renvoie.

Du commentaire à la question

Chaque annotation est une question en puissance. Après la seconde lecture, reprenez-les une à une et transformez-les en questions écrites. Une bonne question est courte, précise et renvoie à un endroit du rapport : à la page tant, section telle, vous écrivez telle chose ; pouvez-vous m'expliquer ce que cela signifie et sur quoi cela repose ?

Évitez les questions trop vagues (« Pouvez-vous m'expliquer le rapport ? »). Évitez aussi les questions qui contestent d'emblée (« Pourquoi avez-vous fait cette erreur ? »). Préférez celles qui demandent de comprendre.

Un tableau d'annotations

Pour mettre de l'ordre, reportez vos annotations dans un tableau. Il vous servira de base pour la conversation avec l'évaluateur.

Classer les questions

Quand vous aurez dix, vingt ou trente questions, classez-les en trois catégories :

• Les questions de compréhension : un mot, une phrase, un tableau que vous ne saisissez pas.
• Les questions de documents : un écart entre le rapport et vos propres pièces, ou une pièce que l'évaluateur mentionne et que vous n'avez pas vue.
• Les questions d'usage : ce que vous pouvez faire du rapport, à qui vous pouvez le montrer, ce qu'il couvre et ne couvre pas.

Envoyez-les à l'évaluateur dans cet ordre : d'abord la compréhension, puis les documents, enfin l'usage. Vous éviterez de surcharger la conversation, et chaque réponse nourrira la suivante.

Les doutes sur le contenu

Si un point vous paraît douteux, ou si une conclusion vous semble difficile à concilier avec ce que vous savez, la voie reste la même : poser la question à l'évaluateur agréé. Ce livre ne vous invite pas à critiquer la méthode ni à comparer ce rapport à un autre. Si, après les réponses de l'auteur, un doute subsiste, vous pouvez en parler à un autre professionnel. Ce livre ne décrit aucune démarche de plainte, de contestation ou de recours : ces sujets appartiennent à l'avocat.

CÔTÉ COURTIER — un regard sur l'usage du rapport

Un courtier peut vous aider à voir comment le rapport s'insère dans votre projet de vente ou d'achat, et à repérer ce qu'un acheteur ou un vendeur voudra lui demander. Il ne juge pas la méthode de l'évaluateur et ne tire pas de conclusion sur la valeur à sa place.

QUI CONSULTER — quand un point reste obscur

L'évaluateur agréé, en premier. Le comptable, pour un tableau de chiffres. L'avocat, si le point touche un contrat, un droit ou un différend. Un autre évaluateur agréé, si vous souhaitez un regard indépendant ; la démarche se prépare avec l'avocat.

6.4 Les questions à poser à l'évaluateur

Un modèle de message

Voici un modèle de message, fictif, que Colette pourrait envoyer à l'évaluateur. Adaptez-le.

Bonjour, j'ai lu votre rapport avec attention et je vous remercie de l'avoir préparé. Pour bien l'utiliser, je souhaite vous poser quelques questions, regroupées en trois groupes : compréhension, documents et usage. Je les ai numérotées et j'ai noté la page ou la section concernée. Pourriez-vous me répondre par écrit, ou me proposer un rendez-vous si vous préférez en discuter de vive voix ? Je vous remercie d'avance.

Le message est court, courtois et ordonné. Il montre que vous avez lu et facilite la réponse.

Les questions à poser, par thème

Sur l'objet et la date :

• Le rapport convient-il à l'usage que j'en prévois ?
• La date de référence reste-t-elle adaptée à ma décision ?
• À qui puis-je le montrer, et sous quelles conditions ?

Sur les documents :

• Sur quels documents repose telle partie du rapport ?
• J'ai remarqué un écart avec tel document que je possède : pouvez-vous m'expliquer ?
• Une pièce mentionnée dans le rapport m'a échappé : pouvez-vous me la transmettre ?

Sur les hypothèses et les limites :

• Quelles hypothèses sont retenues, et lesquelles sont les plus déterminantes ?
• Que se passerait-il si l'une de ces hypothèses ne se vérifiait pas ?
• Quelles limites le rapport mentionne-t-il, et que ne couvre-t-il pas ?

Sur la conclusion :

• Sur quels éléments de l'analyse repose la conclusion ?
• Quels éléments pèsent le plus dans votre opinion ?
• Qu'est-ce qui pourrait la modifier ?

Sur la suite :

• Pouvez-vous mettre à jour le rapport si ma situation change ?
• Dans quelles conditions et à quels honoraires ?
• Pouvez-vous me conseiller sur les questions à poser au prêteur ou à l'acheteur ?

Après les réponses

Notez chaque réponse dans votre tableau. Relisez les parties concernées du rapport à la lumière de ce que vous avez appris. Si une réponse change votre compréhension du rapport, écrivez-le. Ce travail vous aidera à parler à votre prêteur, à votre comptable ou à votre courtier avec un message clair.

Garder le ton de la collaboration

L'évaluateur est un professionnel qui a travaillé sur votre dossier. Il est utile à tous que le rapport soit compris. Traitez la relation comme une collaboration : vous lui posez des questions, il vous répond, vous lui signalez les écarts, il vous explique. Ce ton construit de la confiance et produit de meilleures réponses.

Quand il faut conserver un exemplaire annoté

Conservez votre exemplaire annoté du rapport, avec vos questions et les réponses reçues. Ce dossier peut vous servir plus tard : pour une nouvelle décision, pour une conversation avec un autre professionnel ou pour rafraîchir votre mémoire. Demandez à l'avocat et au comptable combien de temps conserver ces documents.

QUI CONSULTER — après la lecture

L'évaluateur agréé, pour toute réponse sur le contenu. Le comptable, pour les liens avec vos états financiers. L'avocat, pour les questions d'usage juridique, de conservation et de confidentialité. Pour la suite de votre démarche, voyez → livre D3 pour l'évaluation d'une maison, en contraste.

Les erreurs qui coûtent cher

• Lire le rapport d'un seul coup, sans carte ni questions. On sort de la lecture sans avoir compris l'essentiel.
• Ignorer la date de référence. Un rapport décrit une situation à un moment donné.
• Passer sur les hypothèses et les limites. Elles encadrent la conclusion.
• Confondre description et conclusion. Un fait se vérifie ; une opinion se comprend.
• Contester sans avoir compris. Posez d'abord la question, puis réfléchissez à la suite avec l'avocat.
• Poser des questions vagues. Une question précise, avec la page et la section, obtient une réponse précise.
• Transmettre le rapport sans savoir si c'est permis. Posez la question à l'évaluateur et, au besoin, à l'avocat.
• Ne rien noter des réponses. Sans trace écrite, tout s'oublie.

À retenir

• Un rapport se lit en deux temps : survol, puis lecture annotée.
• Six repères en première lecture : qui, pour qui, pour quoi, quand, hypothèses, limites.
• Distinguez ce qui est décrit de ce qui est conclu.
• Annotez avec un système simple et transformez chaque annotation en question.
• Classez vos questions : compréhension, documents, usage.
• Les doutes, les écarts et les contestations se posent à l'évaluateur, puis à l'avocat si nécessaire.

Votre plan d'action

1. Dressez la carte du rapport : titres, pages, une phrase pour chaque partie.
2. Lisez d'abord l'identification, l'objet, les hypothèses, les limites et la conclusion.
3. Notez les six repères : qui, pour qui, pour quoi, quand, hypothèses, limites.
4. Relisez en annotant, en distinguant descriptions et conclusions.
5. Reportez vos annotations dans le tableau et transformez-les en questions écrites.
6. Classez vos questions en compréhension, documents et usage.
7. Envoyez-les à l'évaluateur avec un message courtois et ordonné.
8. Notez les réponses dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Le rapport convient-il à l'usage que j'en prévois, et la date de référence reste-t-elle adaptée ?
• Sur quels documents repose telle partie du rapport ?
• Quelles hypothèses sont les plus déterminantes, et qu'est-ce qui les changerait ?
• Quelles limites le rapport mentionne-t-il, et que ne couvre-t-il pas ?
• Sur quels éléments repose la conclusion ?

Au comptable :

• Comment les chiffres du rapport se rattachent-ils à mes états financiers ?

À l'avocat :

• Que puis-je faire du rapport, et à qui puis-je le montrer ?
• Combien de temps dois-je le conserver, et comment le protéger ?

Au courtier immobilier :

• Comment le rapport s'insère-t-il dans mon projet de vente ou d'achat ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi lire un rapport en deux temps ?
2. Nommez les six repères de la première lecture.
3. Quelle différence entre une phrase qui décrit et une phrase qui conclut ?
4. À quoi sert la carte du rapport ?
5. Comment classer les questions avant de les envoyer ?
6. Que faire si un doute subsiste après les réponses de l'évaluateur ?

Réponses

1. Pour repérer d'abord la structure, la raison, la date, les hypothèses et les limites, puis annoter et préparer des questions.
2. Qui a écrit le rapport, pour qui, pour quoi, à quelle date, sur quelles hypothèses, avec quelles limites.
3. Une phrase qui décrit se vérifie avec vos documents ; une phrase qui conclut est une opinion professionnelle qu'on cherche à comprendre.
4. À voir d'un coup d'œil les grandes parties, leur place et leur utilité, et à repérer ce qui manque ou est très court.
5. En questions de compréhension, de documents et d'usage, envoyées dans cet ordre.
6. En parler à un autre professionnel, avec l'aide de l'avocat si nécessaire ; ce livre ne décrit aucune démarche de contestation.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé.
• Dans cette collection : → livre D3 pour l'évaluation d'une maison, en contraste.

Chapitre 7 — Les baux et les revenus : ce que l'évaluateur voudra voir

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Dans un immeuble commercial, les baux sont la colonne vertébrale du dossier. Ils disent qui occupe quels locaux, depuis quand, pour combien de temps et à quelles conditions. Les revenus et les dépenses, eux, racontent ce que ces baux produisent et ce que l'immeuble coûte à faire fonctionner. L'évaluateur agréé a besoin de comprendre ces deux ensembles pour travailler. Vous aussi, si vous voulez lire son rapport avec profit.

Ce chapitre vous montre comment préparer un tableau des locataires, des échéances et des conditions, en français courant, sans interpréter aucune clause. Il vous aide aussi à classer vos revenus et vos dépenses réels de façon claire. Les questions sur la portée juridique des baux vont à l'avocat : ce livre n'en dit rien. Les dossiers du chapitre sont fictifs : Nadia et Philippe, qui étudient les documents du vendeur d'un immeuble avec quelques commerces au rez-de-chaussée, et Réjean, qui prépare ceux de son petit immeuble à bureaux.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi les baux comptent pour l'évaluateur ;
• préparer un tableau résumé de vos baux, en français courant ;
• classer vos revenus et vos dépenses réels de façon claire ;
• signaler les écarts et les particularités sans les interpréter ;
• poser à l'avocat et à l'évaluateur les questions qui reviennent à chacun.

Pourquoi c'est important

Ce qu'un immeuble commercial produit dépend de ses baux : qui paie, combien de temps, sous quelles conditions, avec quels risques de départ. L'évaluateur lit les baux pour comprendre cette situation. Plus votre résumé est clair, plus il avance vite et mieux il vous pose ses questions.

Un tableau de baux bien tenu sert aussi à d'autres personnes : le courtier qui présente l'immeuble, le prêteur qui l'examine, l'acheteur qui veut comprendre ce qu'il achète. Pour Nadia et Philippe, qui sont de l'autre côté de la table, le même outil permet de lire les documents du vendeur avec méthode et de repérer ce qui manque.

Mais attention : un résumé n'est pas une interprétation. Ce que dit exactement un bail, ce qu'il permet ou interdit, ce qu'il implique pour le propriétaire et le locataire relève de l'avocat. Votre tableau décrit ; il ne tranche pas.

L'ESSENTIEL — décrire les baux, ne pas les interpréter

Préparez un tableau simple, en français courant : locataire, local, début, échéance, loyer tel qu'écrit, conditions notables. Signalez ce que vous ne comprenez pas. Les questions sur la portée d'une clause vont à l'avocat.

7.1 Pourquoi les baux comptent

Ce qu'un bail commercial raconte

Un bail commercial est le contrat par lequel un locataire occupe un local pour son activité. Pour un évaluateur, il raconte plusieurs choses sur l'immeuble : qui l'occupe, depuis combien de temps, jusqu'à quand, à quelles conditions et avec quelles obligations de part et d'autre. Pour une vue d'ensemble de ce contrat, voyez → livre J3, Le bail commercial.

Ce livre ne décrit pas ce que contiennent les baux commerciaux en général, ni ce que signifie telle ou telle clause. Il vous aide à les résumer pour l'évaluateur, sans en changer le sens.

DÉFINITION — bail

Le contrat qui lie un locataire au propriétaire d'un local. À quoi il sert dans un dossier d'évaluation : à décrire qui occupe quoi, pour combien de temps et à quelles conditions. Ce que ses clauses permettent ou interdisent est une question pour l'avocat.

Pourquoi l'évaluateur les lit

L'évaluateur lit les baux pour comprendre ce que l'immeuble produit et dans quelles conditions. Il peut y chercher le nom des locataires, la date de début et de fin, la façon dont le loyer est établi, les dépenses partagées avec les locataires, les possibilités de renouvellement et certaines conditions particulières. Ce que le rapport en retient, et la façon dont il en tient compte, se demande à lui.

Ce que l'acheteur y cherche

Pour un acheteur comme Nadia et Philippe, les baux sont la première source d'information sur ce que l'immeuble apporte. Ils les lisent pour savoir qui sont les locataires, depuis quand ils sont là, pour combien de temps et à quelles conditions. Ils les comparent avec les revenus annoncés par le vendeur. Ils notent les écarts. Ils posent ensuite leurs questions au vendeur, par l'entremise de leur courtier, et à leur avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia et Philippe reçoivent du vendeur un dossier avec les baux de l'immeuble qui les intéresse. Plutôt que de les lire un après l'autre au hasard, ils décident de les résumer dans un tableau. Ils veulent voir d'un coup d'œil qui occupe quoi, quand chaque entente se termine et ce qu'ils ne comprennent pas encore. Le tableau devient leur outil de travail pour toutes leurs rencontres.

Lire les documents d'un vendeur quand on est acheteur

Un acheteur travaille avec des documents qu'il n'a pas produits. Il ne connaît pas l'histoire de l'immeuble, et il dépend de ce que le vendeur lui remet. Quelques gestes simples l'aident à s'y retrouver :

• demander que les documents soient complets, avec leurs annexes et leurs avenants ;
• vérifier que chaque document porte une date et un nom ;
• noter ce qui est annoncé par le vendeur et ce qui est documenté, en deux colonnes distinctes ;
• demander par écrit des précisions sur tout ce qui est annoncé sans pièce à l'appui ;
• conserver les échanges avec le vendeur, par l'entremise du courtier.

Cette méthode ne conclut rien sur la valeur de l'immeuble. Elle permet seulement de savoir sur quoi l'on s'appuie. Le moment venu, l'évaluateur agréé fera la même distinction : ce qui est démontré par les documents, ce qui est déclaré et ce qui reste à vérifier.

Les risques d'un résumé mal fait

Un résumé trop optimiste, trop simplifié ou erroné peut conduire à de mauvaises décisions. Trois précautions s'imposent :

• recopiez les informations telles qu'elles figurent au bail, sans les reformuler à votre manière quand le sens peut changer ;
• signalez ce que vous ne comprenez pas, au lieu de le deviner ;
• indiquez la source de chaque information : bail d'origine, avenant, lettre.

QUI CONSULTER — pour la portée des baux

L'avocat, pour toute question sur la portée d'un bail, d'une clause ou d'un avenant. L'évaluateur agréé, pour savoir quelles informations des baux il retient. Le courtier immobilier, pour la présentation des baux aux acheteurs. Le comptable, pour le lien entre les baux et les revenus de l'immeuble.

7.2 Résumer ses baux dans un tableau

Un tableau simple, à adapter

Voici un modèle de tableau, fictif, que vous pouvez reproduire dans un tableur ou sur papier. Il comporte une ligne par bail. Les colonnes sont une suggestion : adaptez-les à votre immeuble et aux demandes de l'évaluateur. Dans les exemples, les cases sont volontairement vides, pour ne suggérer aucune donnée réelle.

Comment remplir chaque colonne

• Local : le nom ou le numéro du local, tel qu'il figure aux documents.
• Locataire : le nom du locataire, tel qu'il figure au bail.
• Usage : ce que le locataire fait dans le local, tel que le bail le décrit.
• Début et échéance : les dates telles qu'elles sont écrites. Si une date vous paraît ambiguë, notez-la telle quelle et ajoutez une question.
• Loyer, tel qu'écrit : recopiez la manière dont le loyer est présenté au bail, sans calcul. Si le bail prévoit des changements, notez-le tel quel.
• Autres conditions notables : ce que le bail dit sur les dépenses partagées, le renouvellement, les travaux, l'usage particulier. Recopiez ou résumez en mots simples, sans interpréter.
• Source : le document d'où vient l'information : bail d'origine, avenant, lettre.
• Questions : tout ce que vous ne comprenez pas ou voulez faire préciser.

Les locaux sans bail et les baux incomplets

Certains locaux sont vacants. D'autres sont occupés sans bail écrit, ou avec un bail dont une page manque. Ajoutez-les au tableau, avec une mention claire : local vacant, aucun bail écrit à ma connaissance, bail incomplet, page manquante. Ne remplissez pas les cases de mémoire. Un vide signalé vaut mieux qu'une information devinée.

Les avenants et les modifications

Un bail peut avoir été modifié par des avenants ou des lettres. Ajoutez-les à votre tableau en une ligne séparée ou dans la colonne des conditions, avec leur date et leur source. Si vous ne savez pas laquelle des versions s'applique, notez-le : c'est une question pour l'avocat, non pour l'évaluateur ni pour vous.

Les mots du bail, en français courant

Quand un bail emploie des mots que vous ne connaissez pas, ne cherchez pas à les traduire vous-même. Recopiez-les entre parenthèses et ajoutez une question. Par exemple : le bail parle d'une condition particulière à la page tant ; que signifie-t-elle pour le locataire et pour le propriétaire ? La question va à l'avocat. L'évaluateur pourra aussi vous dire s'il retient cette condition pour son rapport.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean remplit son tableau pour son petit immeuble à bureaux. Pour un local, il écrit : aucun bail écrit à ma connaissance ; entente verbale avec le locataire. Pour un autre : avenant trouvé, mais je ne sais pas s'il remplace complètement le bail. Ces deux mentions deviennent des questions pour l'avocat. Réjean n'essaie pas de les trancher.

Une page de synthèse

En tête du tableau, ajoutez une courte page de synthèse en quatre ou cinq lignes : nombre de locaux, nombre de locaux occupés, nombre de locaux vacants, particularités notables. Cette synthèse aide l'évaluateur et vous évite d'oublier un local. Elle n'est qu'un résumé : les chiffres qu'elle contient se vérifient dans le tableau.

ATTENTION — un résumé n'est pas un avis

Un tableau de baux décrit des contrats. Il ne dit pas ce que ces contrats signifient en droit. Si vous modifiez le sens d'une clause en la résumant, vous risquez de transmettre une information fausse. En cas de doute, recopiez le passage tel quel et posez la question à l'avocat.

QUI CONSULTER — pour résumer sans trahir

L'avocat, pour vérifier que votre résumé respecte le sens des clauses. L'évaluateur agréé, pour savoir quelles colonnes il souhaite. Le courtier immobilier, pour savoir comment présenter le tableau à des acheteurs sérieux.

7.3 Les revenus et les dépenses réels, bien classés

Des chiffres réels, présentés clairement

Les revenus et les dépenses réels sont les chiffres de l'immeuble tels qu'ils ont été constatés, selon vos livres et vos documents. L'évaluateur les lit pour comprendre ce que l'immeuble produit et ce qu'il coûte. Vous n'avez pas à les interpréter, mais vous pouvez les présenter de façon ordonnée.

Demandez à l'évaluateur et à votre comptable quelle forme ils préfèrent et quelle période ils souhaitent couvrir. Ce livre ne fixe ni la forme, ni la période.

Classer les revenus

Commencez par regrouper vos revenus en grandes catégories. Par exemple :

• les loyers de chaque local ;
• les autres revenus de l'immeuble : stationnement, enseignes, entreposage ou autre, selon le cas ;
• les sommes refacturées aux locataires pour des services ou des dépenses partagées, si votre immeuble en comporte.

Pour chaque catégorie, indiquez la période couverte et la source du chiffre : état comptable, relevé bancaire, facture. Si une somme a été reçue en retard ou en plusieurs versements, notez-le simplement.

Classer les dépenses

Regroupez vos dépenses de la même manière. Par exemple :

• les taxes et les droits liés à l'immeuble ;
• les assurances ;
• l'entretien courant et les réparations ;
• les services : chauffage, électricité, eau, déneigement, ménage ;
• la gestion et les honoraires professionnels ;
• les autres dépenses propres à votre immeuble.

Distinguez, si vous le pouvez, les dépenses courantes de celles qui sont exceptionnelles. Une grosse réparation survenue une année précise, par exemple, ne se range pas comme l'entretien courant. Mais c'est à votre comptable et à l'évaluateur de décider comment les traiter : vous les signalez, ils les classent.

DÉFINITION — dépense exceptionnelle

Une dépense qui sort de l'ordinaire pour l'immeuble : elle ne revient pas régulièrement. À quoi cette distinction sert dans un dossier : à aider l'évaluateur à comprendre la situation réelle de l'immeuble. La façon de la traiter dans le rapport se demande à lui.

Les écarts à signaler

Trois types d'écarts valent la peine d'être signalés à l'évaluateur, avec une courte explication :

• un changement important d'une année à l'autre, dans un revenu ou une dépense ;
• un revenu ou une dépense qui n'apparaît pas dans les états mais que vous savez exister, par exemple un arrangement avec un locataire ;
• un écart entre les baux et les revenus, par exemple un loyer encaissé qui diffère de celui du bail.

Expliquez en quelques mots ce que vous savez. Ne cachez rien. Laissez l'évaluateur décider comment en tenir compte.

Rapprocher les baux et les revenus

Un exercice utile : placez votre tableau de baux à côté de vos revenus et vérifiez que chaque loyer perçu correspond à un bail. Pour chaque écart, écrivez une question. Cet exercice vous évite de découvrir l'incohérence le jour où l'évaluateur, le prêteur ou l'acheteur la remarquera.

Ce rapprochement n'est pas un calcul de votre part : il s'agit de vérifier la concordance entre deux documents. Si un chiffre vous étonne, demandez à votre comptable de l'expliquer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia et Philippe placent côte à côte le tableau des baux qu'ils ont préparé et l'état des revenus annoncé par le vendeur. Pour un local, le loyer mentionné au bail et celui de l'état ne semblent pas se rattacher l'un à l'autre. Ils ne concluent rien. Ils écrivent : ces deux documents parlent-ils du même loyer ? y a-t-il un avenant ? La question est transmise au vendeur par leur courtier.

Les revenus qui ne sont pas encore là

Un propriétaire peut avoir en tête des revenus futurs : un local qu'il pense louer bientôt, une hausse de loyer qu'il envisage. Ces éléments ne font pas partie des revenus réels. Si vous souhaitez en parler à l'évaluateur, présentez-les comme des projets, avec leurs sources et leur état d'avancement. Il décidera s'il en tient compte et comment. Ne les mêlez jamais aux chiffres réels dans un même tableau sans les distinguer.

CÔTÉ COURTIER — les baux dans la mise en marché

Un courtier qui présente un immeuble commercial peut se faire demander les baux et les revenus. Un tableau clair l'aide à répondre sans erreur. Il ne remplace ni l'évaluateur ni l'avocat : le courtier présente l'information, il n'interprète pas les baux.

QUI CONSULTER — pour classer les chiffres

Le comptable, pour la présentation des revenus et des dépenses et pour leur rapprochement avec les baux. L'évaluateur agréé, pour la forme et la période dont il a besoin. Le prêteur, pour ce qu'il attend lui-même. Pour la gestion courante de l'immeuble, voyez → livre J5.

7.4 Les questions à poser sur les baux

À l'avocat

Ces questions portent sur la portée des baux. Posez-les par écrit, avec une copie du bail concerné.

• Que signifie cette clause pour le locataire et pour le propriétaire ?
• Cet avenant remplace-t-il complètement le bail d'origine, ou le complète-t-il ?
• Un bail verbal ou incomplet a-t-il des conséquences que je dois connaître avant l'évaluation ?
• Puis-je remettre ce bail à l'évaluateur sans autre précaution ?
• Quelles conditions des baux m'invitez-vous à signaler à l'évaluateur ?

À l'évaluateur agréé

• Quelles informations des baux retenez-vous pour votre rapport ?
• Voulez-vous des copies complètes ou un résumé ?
• Comment traitez-vous un local vacant ou un bail incomplet ?
• Comment traitez-vous une entente verbale ?
• Les dépenses partagées avec les locataires doivent-elles figurer dans un tableau séparé ?

Au comptable

• Comment classer les revenus et les dépenses de façon claire pour l'évaluateur ?
• Comment présenter une dépense exceptionnelle ?
• Comment rapprocher mes baux de mes états des revenus ?

Au courtier immobilier

• Quels renseignements sur les baux les acheteurs sérieux demandent-ils ?
• Comment présenter mon tableau à des acheteurs ?

Au vendeur, pour Nadia et Philippe

Si vous êtes acheteur, vos questions passent par votre courtier et votre avocat.

• Les baux fournis sont-ils complets, avec leurs avenants et leurs annexes ?
• Existe-t-il des ententes verbales ou des arrangements qui ne figurent pas aux baux ?
• Y a-t-il des différends en cours avec un locataire ?
• Les loyers de l'état des revenus correspondent-ils à ceux des baux ?

QUI CONSULTER — quand un doute persiste

L'avocat, pour tout doute sur la portée d'un bail ou d'une entente. L'évaluateur agréé, pour savoir comment le rapport tient compte d'un élément incertain. Ce livre ne décrit aucune démarche entre propriétaire et locataire ; voyez → livre J3 pour une vue d'ensemble du bail commercial.

Tenir le tableau à jour

Un tableau de baux n'est pas figé. Un locataire part, un bail est renouvelé, un avenant est signé : mettez-le à jour et indiquez la date de la mise à jour. Si l'évaluateur a déjà reçu une version, envoyez-lui la nouvelle avec un mot qui dit ce qui a changé. Conservez les versions successives, datées, dans votre dossier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Interpréter un bail soi-même. Un résumé décrit ; seul l'avocat éclaire la portée.
• Remplir une case de mémoire. Un vide signalé vaut mieux qu'une information devinée.
• Mélanger revenus réels et revenus espérés. Les seconds se présentent à part, comme des projets.
• Retirer un revenu ou une dépense gênants. Expliquez-les plutôt.
• Oublier un avenant ou une entente verbale. Signalez-les, même s'ils vous paraissent mineurs.
• Ne pas rapprocher baux et revenus. Un écart non repéré par vous peut être repéré par un autre.
• Ne pas dater le tableau. Sans date, personne ne sait à quel moment il décrit l'immeuble.
• Transmettre un bail sans savoir si c'est permis. Posez la question à l'avocat.

À retenir

• Les baux disent qui occupe quoi, pour combien de temps et à quelles conditions ; l'évaluateur les lit pour comprendre ce que l'immeuble produit.
• Un tableau des baux décrit : locataire, local, début, échéance, loyer tel qu'écrit, conditions notables, source, questions.
• Signalez les locaux vacants, les baux incomplets, les avenants et les ententes verbales.
• Classez les revenus et les dépenses réels de façon claire ; signalez les écarts.
• Rapprochez baux et revenus, et notez chaque écart en question.
• La portée d'un bail se demande à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Réunissez tous les baux, avenants et lettres, et dressez la liste des locaux de l'immeuble.
2. Remplissez le tableau de la section 7.2, une ligne par local, en recopiant plutôt qu'en interprétant.
3. Signalez locaux vacants, baux incomplets, avenants et ententes verbales.
4. Classez vos revenus et vos dépenses en catégories claires, avec la période et la source.
5. Rapprochez les baux et les revenus ; écrivez une question pour chaque écart.
6. Demandez à l'évaluateur la forme et la période qu'il souhaite.
7. Faites relire vos résumés par l'avocat si le sens d'une clause vous inquiète.
8. Mettez à jour le tableau et gardez les versions datées (chapitre 10).

Questions à poser

À l'avocat :

• Que signifie cette clause, et cet avenant remplace-t-il le bail d'origine ?
• Un bail verbal ou incomplet a-t-il des conséquences que je dois connaître ?
• Puis-je remettre ce bail à l'évaluateur ?

À l'évaluateur agréé :

• Quelles informations des baux retenez-vous, et sous quelle forme les voulez-vous ?
• Comment traitez-vous un local vacant, un bail incomplet ou une entente verbale ?

Au comptable :

• Comment classer mes revenus et mes dépenses, et rapprocher mes baux de mes états ?

Au courtier immobilier :

• Quels renseignements sur les baux les acheteurs sérieux demandent-ils ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi l'évaluateur lit-il les baux ?
2. Nommez cinq colonnes d'un tableau de baux.
3. Que faire d'un local vacant ou d'un bail incomplet ?
4. Pourquoi ne faut-il pas mélanger revenus réels et revenus espérés ?
5. À qui pose-t-on une question sur la portée d'une clause ?
6. À quoi sert le rapprochement entre baux et revenus ?

Réponses

1. Pour comprendre qui occupe quoi, pour combien de temps et à quelles conditions, donc ce que l'immeuble produit.
2. Par exemple : local, locataire, usage, début, échéance, loyer tel qu'écrit, autres conditions, source, questions.
3. Les ajouter au tableau avec une mention claire, sans remplir les cases de mémoire.
4. Parce que les revenus espérés sont des projets, non des faits ; ils se présentent à part pour ne pas fausser la lecture.
5. À l'avocat.
6. À vérifier la concordance entre deux documents et à repérer les écarts avant qu'un autre ne les remarque.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé.
• Dans cette collection : → livre J3 pour le bail commercial et → livre J5 pour la gestion d'un immeuble à revenus.

Chapitre 8 — L'immeuble lui-même : visite, plans et état

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Les documents racontent une partie de l'histoire d'un immeuble. L'autre partie se voit sur place. Selon la situation, l'évaluateur agréé visite l'immeuble, en parcourt les espaces, observe son état général et son usage. Cette visite est un moment important du travail : elle lui permet de comparer ce qu'il a lu avec ce qu'il voit. Plus vous la préparez, mieux elle se passe.

Ce chapitre vous propose des gestes pratiques pour accueillir l'évaluateur, pour lui montrer l'immeuble et lui expliquer ce que vous savez, pour tenir un dossier des travaux faits et prévus, et pour relever ce qui change l'usage de l'immeuble. Il ne contient aucune norme de construction ni aucun diagnostic : l'état d'un bâtiment se juge par des professionnels, non par un livre. Le dossier du chapitre est celui de Réjean, un propriétaire fictif de petit immeuble à bureaux, qui prépare la visite de l'évaluateur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer la visite de l'évaluateur : accès, locataires, documents, personnes présentes ;
• montrer l'immeuble et expliquer ce que vous en savez sans rien enjoliver ni minimiser ;
• tenir un dossier des travaux faits et des travaux prévus ;
• relever ce qui change l'usage de l'immeuble ou de l'un de ses locaux ;
• poser à l'évaluateur et aux autres professionnels les questions utiles sur l'immeuble.

Pourquoi c'est important

Une visite mal préparée fait perdre du temps. Un local fermé, un locataire surpris, un document introuvable, un propriétaire qui ne sait pas répondre : chaque accroc ralentit l'évaluateur et peut réduire la portée de son travail. À l'inverse, une visite bien préparée lui donne accès à ce dont il a besoin, lui permet de poser ses questions et vous donne l'occasion de lui expliquer ce que les documents ne disent pas.

Pour un propriétaire, la visite est aussi l'occasion de mieux connaître son immeuble. En le parcourant avec un œil neuf, en répondant aux questions de l'évaluateur et en tenant un dossier des travaux, vous prenez du recul. Ce recul vous sert pour la suite, qu'il s'agisse d'une vente, d'un financement ou de la simple gestion de l'immeuble. Pour la gestion courante d'un immeuble à revenus, voyez → livre J5.

L'ESSENTIEL — préparer, accueillir, expliquer, documenter

Préparez l'accès et prévenez les locataires. Accueillez l'évaluateur et laissez-le parcourir l'immeuble. Répondez à ses questions avec exactitude. Tenez un dossier des travaux faits et prévus. Ne posez pas de diagnostic vous-même.

8.1 Préparer la visite de l'évaluateur

Fixer la visite

Convenez d'une date et d'une heure avec l'évaluateur, par écrit. Demandez-lui combien de temps il prévoit de rester, quelles parties de l'immeuble il souhaite voir et s'il souhaite être accompagné. Notez les réponses. Une visite qui s'étire plus que prévu peut surprendre un locataire ; une visite trop brève peut obliger à revenir.

Prévenir les locataires

Les locataires occupent des espaces qui leur sont réservés. Prévenez-les à l'avance de la visite, avec courtoisie et par écrit : date, heure, durée prévue, raison de la visite, locaux concernés. Expliquez-leur, en termes simples, qu'une évaluation de l'immeuble est en cours et que l'évaluateur souhaite voir leur local. Évitez de leur laisser croire que la visite a un autre but.

Certains baux peuvent contenir des conditions sur l'accès aux locaux ou sur le préavis à donner. Ne tentez pas de les interpréter vous-même. Posez la question à votre avocat avant d'écrire aux locataires, et suivez son conseil sur la manière de procéder.

ATTENTION — un locataire mal informé complique tout

Un locataire qui ne sait pas qu'un évaluateur va passer peut refuser l'accès, s'inquiéter ou en tirer des conclusions hâtives sur l'avenir de l'immeuble. Informer à l'avance est un geste de courtoisie et de prudence. En cas de doute sur ce que vous pouvez dire ou demander, consultez l'avocat.

Préparer l'accès

Vérifiez que tous les espaces que l'évaluateur voudra voir sont accessibles : clés, codes, cartes d'accès, toit, sous-sol, salle mécanique, local d'entretien, stationnement. Si un espace est verrouillé et que vous n'avez pas la clé, dites-le à l'évaluateur avant la visite. Il pourra décider de passer outre ou de revenir.

Prévoyez aussi quelqu'un pour l'accompagner, si possible : vous-même, un gestionnaire, un concierge, une personne qui connaît l'immeuble. Cette personne répond aux questions, ouvre les portes et note ce que l'évaluateur demande.

Rassembler les documents sur place

Gardez à portée de main, le jour de la visite, les documents que l'évaluateur pourrait vouloir consulter sur place : plans, liste des locataires, tableau des baux, liste des travaux, rapports existants. Même s'il les a déjà reçus, il pourra s'y référer devant l'espace concerné. Un dossier ordonné facilite cette consultation.

Préparer vos propres notes

Avant la visite, écrivez sur une feuille les points que vous souhaitez mentionner : un changement récent, un problème connu, une particularité d'un local, un projet de travaux. Ne comptez pas sur votre mémoire. Le jour de la visite, vous pourrez cocher chaque point à mesure.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean fixe la visite avec son évaluateur. Il écrit à ses locataires, avec l'aide de son avocat, pour les prévenir de la date, de l'heure et de la raison. Il vérifie les clés, prépare un dossier avec les plans et la liste des travaux, et prévoit d'accompagner lui-même l'évaluateur. Sur une feuille, il note trois points à mentionner : un changement fait dans un local l'an passé, une réparation en cours de discussion et un projet de travaux dans le stationnement.

QUI CONSULTER — pour préparer la visite

L'évaluateur agréé, pour la durée, les espaces à voir et la façon de procéder. L'avocat, pour la manière de prévenir les locataires et les conditions d'accès prévues aux baux. Le courtier immobilier, pour la coordination avec les autres visites si l'immeuble est en vente.

8.2 Ce qu'on peut lui montrer et lui expliquer

Accueillir et laisser faire

Le jour de la visite, accueillez l'évaluateur avec courtoisie et laissez-le parcourir l'immeuble à son rythme. Il sait ce qu'il cherche. Votre rôle est de faciliter l'accès, de répondre aux questions et de signaler ce qui vous semble utile. Évitez de le suivre en commentant chaque détail, et ne cherchez pas à orienter ses observations.

Ce qu'on peut lui montrer

Selon l'immeuble, vous pouvez lui montrer :

• les espaces occupés par les locataires, avec leur accord ;
• les espaces communs : entrées, corridors, escaliers, ascenseurs, toilettes ;
• les espaces techniques : salle mécanique, entrée électrique, toit, sous-sol, selon ce qui existe ;
• l'extérieur : façades, stationnement, accès, enseignes, aménagements ;
• les locaux vacants, dans l'état où ils se trouvent.

Laissez l'évaluateur décider ce qu'il veut voir. S'il vous demande d'ouvrir un espace que vous n'aviez pas prévu, faites-le si c'est possible ou expliquez pourquoi ce ne l'est pas.

Ce qu'on peut lui expliquer

Au-delà de ce qu'il voit, vous pouvez expliquer ce que vous savez de l'immeuble : son histoire, ses particularités, les changements récents, les raisons de certains aménagements. Ces explications aident l'évaluateur à situer ce qu'il observe. Quelques règles les encadrent :

• dites ce que vous savez et ce que vous ignorez ;
• distinguez ce que vous avez constaté de ce que l'on vous a rapporté ;
• évitez les superlatifs et les prédictions : l'évaluateur n'en a pas besoin ;
• ne cachez pas un problème connu : mieux vaut le signaler vous-même que de le laisser découvrir ;
• ne diagnostiquez pas : décrivez ce que vous avez observé, sans dire ce que cela signifie.

DÉFINITION — observation

Ce que l'on constate soi-même sur place, sans en tirer de conclusion technique. À quoi elle sert dans un échange avec l'évaluateur : à lui donner un fait à vérifier. Exemple de forme : j'ai remarqué une trace d'humidité dans ce local, depuis telle période. L'interprétation revient aux professionnels.

Les photos et les notes sur place

L'évaluateur peut prendre des photos pendant sa visite ; demandez-lui à l'avance s'il en prévoit et ce qu'il en fait. De votre côté, vous pouvez photographier l'état de l'immeuble le jour de la visite, avec l'accord des locataires pour leurs locaux. Ces photos datées font partie de votre dossier : elles montrent l'immeuble à une date précise et peuvent aider à répondre plus tard à une question. Classez-les par local ou par partie de l'immeuble, et notez la date sur chaque dossier d'images.

Si un locataire ne souhaite pas être photographié ou ne veut pas que son local soit montré, respectez sa demande et dites-le à l'évaluateur. Cette situation se règle avec l'avocat, non sur place. L'évaluateur notera dans son rapport ce qu'il n'a pas pu voir.

Quand l'évaluateur ne peut pas tout voir

Il arrive qu'un espace ne soit pas accessible : un local dont le locataire est absent, un toit trop haut, une salle mécanique fermée à clé. L'évaluateur le mentionnera dans son rapport. Demandez-lui, avant la visite, comment il procède dans ce cas : revient-il, se contente-t-il de vos explications, ou inscrit-il une limite ? Chaque réponse a ses conséquences, et il vaut mieux les connaître avant le jour de la visite.

Les gestes à éviter

• Dicter les observations. L'évaluateur est indépendant : ne lui indiquez pas ce qu'il devrait voir ou conclure.
• Minimiser un problème. Une réserve sur un équipement ou un espace, si elle est connue, se dit.
• Exagérer un atout. Laissez les faits parler.
• Promettre ce qui n'est pas certain. Un projet de travaux n'est pas un travail fait.
• Parler à la place des locataires. S'ils sont présents, laissez-les répondre.

Prendre des notes de la visite

Pendant la visite, ou immédiatement après, notez : la date, la durée, les personnes présentes, les espaces vus, les questions posées par l'évaluateur, vos réponses, les documents qu'il demande en plus. Envoyez-lui, dans les jours qui suivent, un courriel de suivi avec ce que vous avez promis de fournir. Cet échange écrit est une trace utile pour tous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Pendant la visite, l'évaluateur demande à Réjean pourquoi un local du rez-de-chaussée paraît aménagé différemment des autres. Réjean explique ce qu'il sait : un locataire précédent a fait faire des modifications, il n'a pas de plan à jour, et il ne sait pas dans quelles conditions elles ont été faites. Il le dit simplement. L'évaluateur note la réponse et lui demande de chercher les documents éventuels. Réjean l'inscrit dans son suivi.

CÔTÉ COURTIER — la visite dans une vente

Si l'immeuble est en vente, le courtier peut aider à coordonner la visite de l'évaluateur avec celles des acheteurs, et à préparer les locataires à ces passages. Il peut aussi vous dire ce que les acheteurs de ses dossiers ont demandé à voir. Il ne se substitue pas à l'évaluateur dans l'observation ni dans la conclusion.

QUI CONSULTER — pour ce qu'on montre et dit

L'évaluateur agréé, pour ce qu'il souhaite voir et la forme de ses questions. L'avocat, si un point sensible de la visite touche un locataire, un contrat ou un différend. Un inspecteur en bâtiment, si vous souhaitez un avis sur l'état d'un élément de l'immeuble ; il ne remplace pas l'évaluateur.

8.3 Les travaux faits et les travaux prévus

Tenir un dossier des travaux

Un dossier des travaux est un document simple, qui liste ce qui a été fait dans l'immeuble et ce qui est prévu. Il aide l'évaluateur à comprendre l'évolution de l'immeuble. Il vous aide aussi : vous retrouvez vos propres informations, et vous pouvez répondre rapidement à une question.

Voici un modèle de tableau, à adapter. Il comporte une ligne par travail. Les cases sont volontairement vides.

Ce qu'on y consigne

• La date du travail, ou une période approximative marquée comme telle.
• L'endroit : local, étage, extérieur, toit, systèmes.
• La nature : réparation, remplacement, aménagement, agrandissement, entretien important.
• La personne ou l'entreprise qui l'a réalisé, si vous la connaissez.
• Les documents conservés : factures, contrats, garanties, plans, permis.
• Les remarques : ce qui a motivé le travail, ce qui reste à surveiller.

Les travaux prévus

Séparez nettement les travaux faits des travaux prévus. Un travail prévu est un projet, avec une date incertaine et parfois un budget non confirmé. L'évaluateur décidera s'il en tient compte et comment. Pour chacun, notez : ce qui est prévu, pourquoi, à quelle étape en est le projet et ce que vous avez déjà décidé ou non.

Ne présentez jamais un projet comme s'il était déjà réalisé. Ne présentez pas non plus un travail fait comme s'il était sans conséquence : si un travail a été fait par un locataire, par exemple, mentionnez-le, avec ce que vous en savez.

Les travaux faits par les locataires

Un locataire peut avoir fait des aménagements dans son local. Ils font partie de l'histoire de l'immeuble, mais ils peuvent aussi poser des questions : qui les a autorisés, qui les a payés, qui en répond. Ces questions relèvent de l'avocat et de la lecture du bail. Dans votre dossier, notez simplement ce que vous savez : la nature du travail, la date approximative, le nom du locataire, les documents disponibles.

Les permis et les documents municipaux

Certains travaux peuvent avoir fait l'objet de documents de la municipalité. Si vous les avez, joignez-les à votre dossier. Si vous ne savez pas si des documents existent, demandez-le à la municipalité concernée. Ce que ces documents veulent dire se demande à la municipalité et à l'avocat. Ce livre-ci ne décrit aucune règle de construction ni aucune exigence.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean ouvre un tableau et y inscrit, ligne par ligne, les travaux qu'il se rappelle avoir fait faire. Il retrouve quelques factures, pas toutes. Il écrit à côté : facture introuvable ou travail fait par un locataire, je ne sais pas dans quelles conditions. Dans une section séparée, il note un projet de travaux dans le stationnement, avec la mention projet non décidé. L'évaluateur recevra le tableau tel quel.

QUI CONSULTER — pour les travaux

L'évaluateur agréé, pour la façon dont il tient compte des travaux faits et prévus. L'avocat, pour les travaux faits par des locataires et la lecture des baux sur ce point. La municipalité, pour les documents qu'elle détient sur l'immeuble. Un inspecteur en bâtiment, pour l'état d'un équipement ou d'une partie de l'immeuble.

8.4 Les questions à poser sur l'immeuble

Relever ce qui change l'usage

Certaines particularités changent la manière dont l'immeuble ou l'un de ses locaux est utilisé : un local qui change d'activité, un étage aménagé autrement, un espace converti, un usage temporaire qui s'installe. Relevez-les dans votre dossier, avec la date approximative et ce que vous en savez. Vous n'avez pas à en tirer de conclusion : vous les signalez à l'évaluateur, qui les placera dans son analyse.

Voici quelques types de changements à repérer :

• un local qui n'est plus utilisé comme au début du bail ;
• un espace ajouté, agrandi ou subdivisé ;
• un équipement remplacé ou retiré ;
• un usage nouveau d'une partie de l'immeuble ;
• un stationnement ou un accès modifié.

Ces changements peuvent soulever des questions pour d'autres professionnels, notamment l'avocat et la municipalité. Ce livre ne dit pas lesquelles. Il vous invite à les poser.

Les questions à poser à l'évaluateur

• Quels espaces souhaitez-vous voir, et combien de temps prévoyez-vous rester ?
• Voulez-vous que quelqu'un vous accompagne ?
• Quels documents voulez-vous consulter sur place ?
• Que dois-je dire aux locataires ?
• Comment tenez-vous compte des travaux faits et des travaux prévus ?
• Comment traitez-vous un espace que vous n'avez pas pu visiter ?

Les questions à poser aux autres professionnels

À l'avocat :

• Comment prévenir les locataires de la visite ?
• Que dois-je savoir avant de leur demander l'accès à leur local ?
• Que faire d'un travail fait par un locataire dont je ne connais pas les conditions ?

À l'inspecteur en bâtiment :

• Pouvez-vous inspecter tel élément de l'immeuble et m'expliquer ce que vous observez ?
• Votre avis remplace-t-il ou complète-t-il celui de l'évaluateur ?

À la municipalité :

• Existe-t-il des documents au sujet de cet immeuble ? Comment les obtenir ?

Au courtier immobilier :

• Comment coordonner la visite de l'évaluateur avec le reste de la mise en marché ?

Après la visite

Dans les jours qui suivent, envoyez à l'évaluateur un courriel de suivi. Rappelez ce que vous avez promis de fournir, joignez les documents retrouvés et signalez tout changement survenu depuis. Gardez une copie de l'envoi. Si l'évaluateur vous demande des précisions, répondez par écrit.

Mettez ensuite votre dossier à jour : ajoutez les notes de la visite, les nouveaux documents et les questions en attente. C'est ce dossier que vous utiliserez à la réception du rapport.

ATTENTION — ne pas poser de diagnostic

Vous pouvez décrire ce que vous voyez. Vous ne pouvez pas dire ce que cela signifie sur le plan technique, ni évaluer sa gravité. Cette tâche revient à un inspecteur ou à un autre professionnel. Si vous avez un doute sur l'état d'un élément, demandez un avis professionnel plutôt que de deviner.

QUI CONSULTER — pour les questions sur l'immeuble

L'évaluateur agréé, pour la façon dont il tient compte de l'état et de l'usage. L'inspecteur en bâtiment, pour l'état d'un élément. L'avocat, pour les questions de locataires, de contrats ou de changements d'usage. La municipalité, pour les documents qu'elle détient. Ce livre ne décrit aucune norme de construction.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas prévenir les locataires. Une visite mal annoncée complique l'accès et les relations.
• Laisser un espace inaccessible sans le dire. L'évaluateur doit le savoir avant la visite.
• Dicter à l'évaluateur ce qu'il doit voir ou conclure. Cela nuit à l'indépendance du rapport.
• Minimiser un problème connu. Mieux vaut le signaler vous-même que le laisser découvrir.
• Poser un diagnostic. Décrivez ce que vous voyez ; laissez les professionnels l'interpréter.
• Confondre travaux faits et travaux prévus. Un projet n'est pas un travail réalisé.
• Ne pas tenir de dossier des travaux. Sans trace, on oublie et l'on ne peut plus répondre.
• Ne rien envoyer après la visite. Un courriel de suivi fixe ce qui a été promis.

À retenir

• Préparez la visite : date, accès, locataires prévenus, documents à portée de main.
• Accueillez l'évaluateur, laissez-le parcourir l'immeuble et répondez avec exactitude.
• Dites ce que vous savez et ce que vous ignorez ; ne diagnostiquez pas.
• Tenez un dossier des travaux faits, séparé des travaux prévus.
• Relevez ce qui change l'usage de l'immeuble ou d'un local.
• Envoyez un courriel de suivi après la visite et mettez votre dossier à jour.

Votre plan d'action

1. Fixez la visite par écrit avec l'évaluateur : date, durée, espaces à voir.
2. Prévenez les locataires par écrit, avec l'aide de l'avocat si nécessaire.
3. Vérifiez l'accès aux espaces : clés, codes, toit, sous-sol, stationnement.
4. Préparez un dossier sur place : plans, tableau des baux, liste des travaux, rapports.
5. Écrivez vos points à mentionner sur une feuille.
6. Tenez le tableau des travaux, en séparant faits et prévus.
7. Relevez les changements d'usage et signalez-les à l'évaluateur.
8. Envoyez un courriel de suivi après la visite et mettez votre dossier à jour (chapitre 10).

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Quels espaces voulez-vous voir, et pendant combien de temps ?
• Quels documents voulez-vous consulter sur place ?
• Comment tenez-vous compte des travaux faits et prévus ?
• Comment traitez-vous un espace que vous n'avez pas pu visiter ?

À l'avocat :

• Comment prévenir les locataires de la visite ?
• Que faire d'un travail fait par un locataire dont je ne connais pas les conditions ?

À l'inspecteur en bâtiment :

• Pouvez-vous inspecter tel élément et m'expliquer ce que vous observez ?

À la municipalité :

• Quels documents détenez-vous sur cet immeuble, et comment les obtenir ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi prévenir les locataires de la visite de l'évaluateur ?
2. Que peut-on expliquer à l'évaluateur, et que doit-on éviter ?
3. Quelle différence entre travaux faits et travaux prévus ?
4. Pourquoi ne pas poser de diagnostic soi-même ?
5. À qui pose-t-on une question sur un travail fait par un locataire ?
6. Que faire après la visite ?

Réponses

1. Pour éviter qu'un locataire mal informé refuse l'accès, s'inquiète ou tire des conclusions hâtives ; c'est un geste de courtoisie et de prudence.
2. On peut expliquer ce que l'on sait et ce que l'on ignore ; on évite de dicter les observations, de minimiser un problème, d'exagérer un atout ou de diagnostiquer.
3. Un travail fait est réalisé ; un travail prévu est un projet, avec une date et un budget incertains, présenté à part.
4. Parce que dire ce qu'une observation signifie sur le plan technique revient à un inspecteur ou à un autre professionnel.
5. À l'avocat.
6. Envoyer un courriel de suivi avec les documents promis, signaler les changements et mettre son dossier à jour.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé.
• Dans cette collection : → livre J5 pour la gestion d'un immeuble à revenus et → livre G7 pour les taxes municipales et le rôle d'évaluation.

Chapitre 9 — Après le rapport : prêteur, taxes et décisions

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le rapport est livré, lu, annoté. Reste la question la plus pratique : qu'en faire ? Un rapport d'évaluation ne vaut que par l'usage que l'on en fait. Il peut nourrir une discussion avec un prêteur, aider à préparer une offre d'achat ou de vente, éclairer une conversation avec un comptable. Il peut aussi soulever de nouvelles questions, notamment sur la manière dont il se rapporte à d'autres documents que vous possédez ou recevrez, comme l'évaluation faite par la municipalité.

Ce chapitre dit en termes généraux à qui un rapport peut servir ensuite et prépare les questions à leur poser. Il ne compare aucune valeur et ne décrit aucune contestation : la relation entre les différentes valeurs en circulation se demande à l'évaluateur et au prêteur, et toute démarche à l'égard d'une évaluation municipale relève de professionnels. Les dossiers du chapitre sont fictifs : Nadia et Philippe, qui ont reçu un rapport sur l'immeuble qu'ils veulent acheter et se préparent à rencontrer leur prêteur, et Colette, qui doit décider de la suite après avoir posé ses questions à l'évaluateur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire à qui un rapport d'évaluation peut servir ensuite, en termes généraux ;
• préparer une rencontre avec un prêteur à partir du rapport ;
• poser des questions sur la relation entre le rapport et l'évaluation municipale, sans les comparer vous-même ;
• préparer les questions à poser à votre comptable, à votre courtier et à votre avocat avant de décider ;
• construire un petit tableau de décision qui rassemble les réponses reçues.

Pourquoi c'est important

Un rapport ne se lit pas seul : il s'insère dans un ensemble de documents et de personnes. Le prêteur a ses critères, le comptable regarde les chiffres de son point de vue, le courtier pense à la mise en marché, l'avocat se préoccupe des contrats. Chacun lira le rapport avec ses préoccupations. Si vous arrivez à ces rencontres sans préparation, vous risquez de recevoir des réponses contradictoires sans savoir pourquoi.

La préparation consiste à savoir ce que vous voulez demander à chacun, à quel moment, et avec quels documents. Elle consiste aussi à garder une trace des réponses, pour pouvoir les comparer plus tard. Ce chapitre vous propose une méthode simple pour y arriver.

L'ESSENTIEL — un rapport sert une conversation, pas une conclusion

Le rapport est un point de départ pour parler au prêteur, au comptable, au courtier et à l'avocat. Préparez vos questions à l'avance, posez-les par écrit, notez les réponses. Ne tirez aucune conclusion définitive avant d'avoir entendu chacun.

9.1 À qui le rapport sert ensuite

Un document, plusieurs lecteurs

Un rapport d'évaluation peut être lu par plusieurs personnes. Chacune le lit avec ses propres questions. Les voici, en termes généraux.

• Le prêteur examine le rapport pour décider s'il finance un achat ou un refinancement, et à quelles conditions. Pour le financement d'un immeuble à revenus ou commercial, voyez → livre F7.
• L'acheteur ou le vendeur s'en sert pour nourrir sa réflexion et sa discussion avec l'autre partie.
• Le comptable le lit pour comprendre comment les chiffres de l'immeuble sont présentés et comment ils se rattachent aux états financiers.
• Le courtier immobilier l'utilise pour préparer la mise en marché ou l'étude d'une offre.
• L'avocat le consulte si une question juridique est liée à la transaction, à un partage ou à un différend.
• Les associés ou les proches concernés par l'immeuble le lisent pour décider ensemble.

DÉFINITION — destinataire du rapport

La personne ou l'organisation à qui le rapport est adressé. À quoi cette notion sert : à situer l'usage prévu du rapport. Un rapport préparé pour un destinataire peut ne pas convenir à un autre sans une confirmation de l'évaluateur.

Vérifier avant de transmettre

Avant d'envoyer le rapport à quelqu'un d'autre, posez-vous trois questions :

1. Le rapport a-t-il été préparé pour cet usage ? Sinon, demandez à l'évaluateur s'il convient.
2. Ai-je le droit de le transmettre ? Ce point se vérifie auprès de l'évaluateur et, si nécessaire, de l'avocat.
3. Que veut savoir la personne qui le recevra ? Ses questions peuvent vous aider à choisir ce que vous soulignez.

Ne transmettez pas un extrait ou une version modifiée sans l'accord de l'évaluateur : un passage sorti de son contexte peut dire autre chose que le rapport entier.

Une page d'accompagnement pour chaque lecteur

Quand vous transmettez le rapport, joignez une courte page d'accompagnement, de votre main, qui dit quatre choses : de quel document il s'agit, pour quelle raison il a été préparé, ce que vous attendez du destinataire et la date. Cette page n'ajoute rien au rapport et ne le commente pas : elle situe l'envoi. Elle évite au destinataire de se demander pourquoi il reçoit ce document et ce qu'on attend de lui.

Gardez une copie de chaque page d'accompagnement avec la date d'envoi. Vous saurez ainsi qui a reçu quoi, et à quel moment. Si quelqu'un vous demande plus tard où en est le dossier, vous pourrez répondre sans chercher.

Le temps entre la lecture et la décision

Entre la livraison du rapport et la décision, du temps s'écoule. Pendant ce temps, la situation de l'immeuble peut changer : un locataire part, un bail est renouvelé, un travail est fait. Si ces changements surviennent, informez l'évaluateur. Il pourra vous dire si le rapport reste adapté à votre usage ou si une mise à jour est à envisager, et à quelles conditions. Ne présumez pas qu'un rapport reste valable indéfiniment : sa date de référence compte.

La confidentialité

Un rapport contient des renseignements sur l'immeuble, ses locataires et ses chiffres. Posez-vous la question de sa confidentialité avant de le partager : qui le recevra, comment il sera conservé, ce qu'on en fera. Demandez à l'évaluateur et à l'avocat s'il existe des précautions à prendre. Ce livre ne fixe aucune règle sur ce point.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia et Philippe ont reçu le rapport. Avant d'en parler à leur prêteur, ils dressent la liste des personnes qui devront le lire : le prêteur, le comptable, le courtier, l'avocat. Pour chacune, ils notent ce qu'elle voudra savoir et ce qu'ils veulent lui demander. Ils demandent aussi à l'évaluateur s'ils peuvent transmettre le rapport entier à ces personnes. L'évaluateur répond par écrit.

QUI CONSULTER — avant de transmettre

L'évaluateur agréé, pour savoir si le rapport convient à un nouvel usage et s'il peut être transmis. L'avocat, pour la confidentialité et les conditions de transmission. Le courtier immobilier, pour ce que les acheteurs ou les vendeurs voudront voir.

9.2 Le rapport et la discussion avec le prêteur

Ce que le prêteur peut faire du rapport

Un prêteur lit le rapport selon ses propres critères. Il peut s'en servir pour décider s'il finance, à quelles conditions et sur quelles bases. Ces critères lui appartiennent : ni l'évaluateur ni vous ne les fixez. Ils varient d'un prêteur à l'autre, et ce livre ne les décrit pas.

Ce qu'il faut retenir, c'est que le rapport est une des pièces de votre dossier de financement. Le prêteur en examinera d'autres : vos états financiers, les baux de l'immeuble, vos propres renseignements. Ce qu'il en conclut est son affaire. Pour comprendre les grandes étapes d'un financement commercial, voyez → livre F7.

Préparer la rencontre

Avant de rencontrer le prêteur, préparez un petit dossier :

• le rapport d'évaluation, en version intégrale, si l'évaluateur l'autorise ;
• votre tableau de baux (chapitre 7) ;
• vos états des revenus et des dépenses ;
• votre phrase de départ (chapitre 2), qui rappelle la raison de la démarche ;
• vos questions écrites.

Apportez aussi une copie de vos échanges avec l'évaluateur, si certaines de ses réponses éclairent le rapport. Le jour de la rencontre, vous pourrez y revenir.

Les questions à poser au prêteur

• Quels documents avez-vous besoin de recevoir, en plus du rapport ?
• Acceptez-vous un rapport préparé par l'évaluateur que j'ai choisi, ou souhaitez-vous le vôtre ?
• Comment lisez-vous le rapport et quels éléments retenez-vous ?
• Y a-t-il des éléments du rapport que vous souhaitez voir précisés par l'évaluateur ?
• Quelles sont les étapes suivantes, et dans quel ordre ?
• Quelles sont les conditions que vous posez, le cas échéant ?
• Qui, chez vous, est mon interlocuteur pour la suite ?

Posez ces questions par écrit si possible, et notez les réponses avec la date.

Quand le prêteur a une question sur le rapport

Il arrive que le prêteur ait lui-même des questions sur le rapport. Plutôt que d'y répondre vous-même au sujet du contenu, orientez-le vers l'évaluateur, ou mettez les deux en contact avec l'accord de l'évaluateur. Vous restez informé des échanges, mais les questions techniques se règlent entre professionnels.

Si le prêteur vous demande de modifier le rapport ou de faire dire autre chose à l'évaluateur, ne répondez pas vous-même. Prenez note de la demande, informez l'évaluateur et consultez l'avocat. Le rapport est celui de l'évaluateur.

ATTENTION — ne pas modifier le rapport soi-même

Retoucher un rapport, en retirer une page, en changer un chiffre ou en sortir un extrait pour le présenter autrement ne vous revient pas : le rapport est celui de l'évaluateur. Si vous pensez qu'une correction est nécessaire, demandez-la à l'évaluateur, par écrit, et attendez sa version révisée. Au besoin, consultez l'avocat.

CÔTÉ COURTIER — un appui dans la conversation

Un courtier peut vous aider à préparer la rencontre avec un prêteur, à présenter le dossier de façon ordonnée et à suivre les étapes de la transaction. Il ne donne pas de conseil de financement et ne remplace pas le prêteur ni le comptable.

QUI CONSULTER — pour la discussion avec le prêteur

Le prêteur, pour ses critères, ses documents et ses conditions. Le comptable, pour la lecture financière du dossier. L'évaluateur agréé, pour toute question technique sur le rapport. L'avocat, pour toute question sur les conditions et les engagements que vous seriez appelé à prendre. Aucun conseil de financement n'est donné ici.

9.3 Le rapport et l'évaluation municipale

Deux documents différents

Votre immeuble fait aussi l'objet d'une évaluation municipale. Ce document est distinct de votre rapport : son auteur, sa date et sa raison d'être se demandent à la municipalité. Votre rapport, lui, a été préparé pour vous, à une date précise.

Ce livre ne compare pas ces documents et n'affirme rien sur leur ressemblance ou leur différence. Il vous invite seulement à savoir qu'ils existent tous les deux, et à poser les bonnes questions à ceux qui peuvent y répondre. Pour comprendre l'évaluation municipale et les taxes qui s'y rattachent, voyez → livre G7, Taxes municipales, rôle d'évaluation et contestation.

Les questions qui peuvent se poser

Il est normal de se demander comment le rapport se rapporte à l'évaluation municipale. Plusieurs questions peuvent venir à l'esprit. Les voici, sans réponse, car elles se posent aux bonnes personnes.

À l'évaluateur agréé :

• Votre rapport tient-il compte de l'évaluation municipale de l'immeuble, et comment ?
• Les deux documents répondent-ils à la même question ? Sinon, en quoi diffèrent-ils ?
• Pouvez-vous m'expliquer, en mots simples, pourquoi on pourrait en parler ensemble ou au contraire les distinguer ?

À la municipalité :

• Comment obtenir des renseignements sur l'évaluation municipale de mon immeuble ?
• À quelle date se rapporte-t-elle ?
• Où trouver les documents qui l'expliquent ?

À l'avocat :

• Le rapport peut-il avoir un effet sur mes rapports avec la municipalité ? Lequel ?
• Quelles démarches existent à l'égard d'une évaluation municipale, et à quel moment ?

Au comptable :

• Comment l'évaluation municipale et les taxes de l'immeuble s'insèrent-elles dans mes états financiers ?

Ne pas utiliser le rapport à d'autres fins sans demander

Un rapport commandé pour une raison peut sembler utile pour une autre démarche, par exemple une discussion avec la municipalité. Avant de l'utiliser, posez la question à l'évaluateur et à l'avocat : le rapport convient-il à cet usage ? Quelles précautions s'imposent ? Ce livre ne décrit aucune démarche à l'égard de l'évaluation municipale ni aucun recours.

Garder la tête froide

Il est tentant de comparer les chiffres des deux documents et d'en tirer des conclusions. Résistez à cette tentation tant que vous n'avez pas posé vos questions. Deux documents différents peuvent se rapporter à des dates différentes, à des questions différentes, à des méthodes différentes. Une différence apparente n'est pas forcément une erreur, et une ressemblance n'est pas forcément une confirmation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Colette reçoit son avis d'évaluation municipale quelques semaines après avoir lu le rapport de l'évaluateur. Elle est tentée de comparer les deux. Elle se retient. À la place, elle écrit trois questions à l'évaluateur, deux à la municipalité et une à son avocat. Elle attend les réponses avant de se faire une idée.

QUI CONSULTER — pour l'évaluation municipale

L'évaluateur agréé, pour la relation entre son rapport et l'évaluation municipale. La municipalité, pour les renseignements sur son propre document. L'avocat, pour toute démarche à l'égard d'une évaluation municipale. Le comptable, pour les taxes dans les états financiers. Pour une vue d'ensemble, voyez → livre G7.

9.4 Les questions à poser avant de décider

Un moment pour faire le point

Après avoir lu le rapport, posé vos questions à l'évaluateur, rencontré le prêteur et consulté vos professionnels, vous êtes prêt à faire le point. Cette étape se fait calmement, avec vos notes devant vous.

Un tableau de décision

Construisez un tableau qui rassemble les réponses reçues. Il ne décide pas à votre place, mais il rend visible ce que chacun a dit, ce qui concorde, ce qui diffère et ce qui reste ouvert.

Quatre questions pour soi-même

Avant de décider, relisez vos notes et posez-vous ces quatre questions :

1. Ai-je compris ce que le rapport dit et ne dit pas ? Sinon, retournez à l'évaluateur.
2. Les réponses de mes interlocuteurs concordent-elles ? Sinon, qu'est-ce qui explique les écarts ?
3. Ai-je consulté la bonne personne pour chaque question ? Une question juridique ne se règle pas avec un comptable.
4. Ai-je pris le temps nécessaire ? Une décision importante ne se prend pas sous la pression.

Quand les avis ne concordent pas

Il se peut que vos interlocuteurs ne disent pas tous la même chose. Le prêteur voit un point d'une certaine manière, le comptable d'une autre, le courtier d'une troisième. Ce n'est pas nécessairement un signe d'erreur : chacun lit le rapport avec ses préoccupations. Mais l'écart mérite d'être compris.

Dans ce cas, reprenez votre tableau de décision. Notez les réponses côte à côte. Demandez à chacun, par écrit, ce qui explique sa position : sur quels documents, sur quelle compréhension du rapport, avec quelle préoccupation. Il arrive que l'écart s'explique par un malentendu de mots (voyez le chapitre 5) ou par une question posée différemment. Parfois, il reste. Dans ce cas, prenez le temps de consulter l'avocat avant de décider, et dites-le aux intéressés : une décision importante peut attendre quelques jours de plus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia et Philippe reçoivent deux messages qui semblent se contredire : leur courtier insiste sur le calendrier, leur comptable les invite à attendre. Plutôt que de choisir à l'instinct, ils écrivent à chacun la même question : sur quoi repose votre avis ? Les réponses leur montrent que le courtier pense à la mise en marché et le comptable aux chiffres. Les deux avis ne s'opposent pas : ils répondent à des questions différentes. Le couple fait alors le point avec son avocat avant de décider.

Les questions à poser avant de signer quoi que ce soit

Avant de signer une offre, un contrat de financement, une entente avec un associé ou tout autre engagement, faites relire le document par l'avocat. Demandez-lui de vous expliquer ce que vous signez, ce que cela implique et ce qui reste ouvert. Ce livre ne décrit le contenu d'aucun de ces documents et ne remplace pas son conseil.

Ce que ce livre ne vous dit pas

Ce livre ne vous dit pas s'il faut vendre, acheter, emprunter ou attendre. Il ne vous dit pas à quel prix. Il ne compare aucune valeur et ne décrit aucune contestation. Il vous aide à préparer l'échange avec ceux qui sont qualifiés pour vous répondre. La décision, elle, vous appartient.

ATTENTION — aucune décision sur la seule base de ce livre

Ce livre est une aide à la préparation. Avant toute décision, consultez les professionnels compétents et vérifiez l'information auprès des sources officielles. Les textes de ce livre sont rédigés à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : ils peuvent contenir des erreurs et des omissions.

QUI CONSULTER — avant de décider

L'évaluateur agréé, pour le rapport. Le prêteur, pour le financement. Le comptable, pour la lecture financière. Le courtier immobilier, pour la mise en marché ou l'étude d'une offre. L'avocat, pour tout contrat ou toute question juridique. Chacun répond à sa partie ; aucun ne répond à la place d'un autre.

Les erreurs qui coûtent cher

• Transmettre le rapport sans savoir si c'est permis. Posez la question à l'évaluateur et, au besoin, à l'avocat.
• Modifier ou découper le rapport. Un extrait peut dire autre chose que l'ensemble.
• Répondre soi-même aux questions techniques du prêteur. Orientez-le vers l'évaluateur.
• Comparer des valeurs sans avoir posé de questions. Deux documents différents peuvent répondre à des questions différentes.
• Utiliser le rapport pour une autre fin sans en parler. Demandez d'abord à l'évaluateur et à l'avocat.
• Décider sous la pression. Une décision importante se prend avec ses notes devant soi.
• Consulter la mauvaise personne. Une question juridique va à l'avocat, une question de chiffres au comptable.
• Signer avant de faire relire. Un document que vous ne comprenez pas se fait expliquer d'abord.

À retenir

• Un rapport peut servir à plusieurs lecteurs : prêteur, acheteur, vendeur, comptable, courtier, avocat, associés.
• Avant de le transmettre, vérifiez l'usage prévu, le droit de le faire et la confidentialité.
• Préparez la rencontre avec le prêteur : rapport, baux, états, phrase de départ, questions.
• L'évaluation municipale est un document distinct : posez vos questions aux bonnes personnes, sans comparer vous-même.
• Un tableau de décision rassemble les réponses reçues et ce qui reste ouvert.
• Avant de signer, faites relire par l'avocat.

Votre plan d'action

1. Listez les personnes qui devront lire le rapport et ce que chacune voudra savoir.
2. Demandez à l'évaluateur si vous pouvez transmettre le rapport entier et à qui.
3. Préparez un dossier pour le prêteur : rapport, baux, états, phrase de départ, questions.
4. Rencontrez le prêteur et notez ses réponses avec la date.
5. Posez vos questions sur l'évaluation municipale à l'évaluateur, à la municipalité et à l'avocat.
6. Remplissez le tableau de décision avec les réponses de chacun.
7. Relisez vos notes et répondez aux quatre questions de la section 9.4.
8. Faites relire par l'avocat tout document avant de le signer.

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Puis-je transmettre le rapport entier, à qui et sous quelles conditions ?
• Votre rapport tient-il compte de l'évaluation municipale, et comment ?
• Pouvez-vous répondre aux questions techniques du prêteur ?

Au prêteur :

• Quels documents voulez-vous recevoir en plus du rapport ?
• Comment lisez-vous le rapport et quels éléments retenez-vous ?
• Quelles sont les étapes suivantes et les conditions que vous posez ?

À la municipalité :

• Comment obtenir des renseignements sur l'évaluation municipale de mon immeuble ?

Au comptable :

• Comment les taxes et l'évaluation municipale s'insèrent-elles dans mes états financiers ?

À l'avocat :

• Puis-je transmettre le rapport, et quelles précautions de confidentialité s'imposent ?
• Pouvez-vous relire ce document avant que je le signe ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez quatre personnes qui peuvent lire un rapport d'évaluation après sa livraison.
2. Quelles trois questions se poser avant de transmettre le rapport ?
3. Pourquoi ne pas répondre soi-même aux questions techniques du prêteur ?
4. L'évaluation municipale et le rapport sont-ils le même document ? Que faire pour comprendre leur relation ?
5. À quoi sert le tableau de décision ?
6. Qui consulter avant de signer un contrat ?

Réponses

1. Par exemple : le prêteur, l'acheteur ou le vendeur, le comptable, le courtier, l'avocat, les associés.
2. Le rapport a-t-il été préparé pour cet usage ? Ai-je le droit de le transmettre ? Que veut savoir la personne qui le recevra ?
3. Parce que le rapport est celui de l'évaluateur : les questions techniques se règlent entre professionnels.
4. Non, ce sont deux documents distincts, avec chacun son auteur, sa date et sa raison d'être ; il faut poser la question à l'évaluateur, à la municipalité et à l'avocat.
5. À rassembler les réponses reçues, voir ce qui concorde, ce qui diffère et ce qui reste ouvert.
6. L'avocat.

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé.
• Dans cette collection : → livre F7 pour le financement d'un immeuble à revenus ou commercial et → livre G7 pour les taxes municipales, le rôle d'évaluation et la contestation.

Chapitre 10 — Votre trousse de l'évaluation commerciale

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru neuf chapitres : pourquoi on fait évaluer un immeuble commercial, à quoi sert une évaluation, qui est l'évaluateur agréé, quels documents réunir, quels mots comprendre, comment lire un rapport, comment présenter les baux et les revenus, comment préparer la visite, que faire du rapport. Ce chapitre ne dit rien de nouveau. Il rassemble l'essentiel dans une trousse que vous pouvez imprimer, remplir et garder à portée de main : des listes de contrôle, des questions types par interlocuteur et un tableau de suivi à compléter.

Ce livre prépare ; il n'évalue pas. Il ne donne aucune méthode, aucune valeur, aucun taux, et il ne remplace aucun professionnel. Les dossiers fictifs du livre vous accompagnent une dernière fois : Réjean, qui prépare son petit immeuble à bureaux avant de le mettre en vente ; Nadia et Philippe, qui se préparent à acheter un immeuble avec quelques commerces au rez-de-chaussée ; Colette, qui a reçu un rapport et sait maintenant comment le lire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle complète avant de commander une évaluation ;
• retrouver, par interlocuteur, les questions à poser à l'évaluateur agréé, au prêteur, au comptable, au courtier et à l'avocat ;
• tenir un tableau de suivi de votre dossier : question, réponse reçue, par qui, à quelle date ;
• repérer les chapitres du livre à relire selon votre situation ;
• savoir où chercher plus loin, auprès d'un organisme et d'autres livres de la collection.

Pourquoi c'est important

Un dossier d'évaluation prend du temps, mobilise plusieurs personnes et produit beaucoup de papier. Sans outil de suivi, on perd le fil : qui a répondu à quoi, quelle question attend encore une réponse, quel document a été envoyé à qui. Une trousse simple évite cette dispersion. Elle vous donne un point d'appui à chaque étape et une trace de ce que vous avez fait.

Elle vous aide aussi à ne rien oublier. Les listes de contrôle sont des aide-mémoire : elles ne dispensent pas de réfléchir, mais elles empêchent de passer à côté d'un geste simple. Les questions types vous évitent de partir de zéro à chaque rencontre. Le tableau de suivi, enfin, rassemble en un seul endroit ce qui est dit, par qui et quand.

L'ESSENTIEL — une trousse, pas une méthode

Ce chapitre rassemble ce que les neuf premiers ont proposé : listes de contrôle, questions types, tableau de suivi. Il n'ajoute aucun contenu. Il ne remplace pas l'évaluateur agréé, le prêteur, le comptable, le courtier ou l'avocat : il vous aide à les rencontrer mieux préparé.

10.1 La liste de contrôle avant de commander

Cochez chaque case à mesure. Une case que vous ne pouvez pas cocher n'est pas un échec : c'est une question à poser ou une tâche à faire.

Pourquoi (chapitres 1 et 2)

• [ ] J'ai écrit en une phrase pourquoi je veux une évaluation.
• [ ] Je sais à qui le rapport servira : moi seul, un acheteur, un prêteur, des associés, d'autres.
• [ ] Je sais pour quand j'en ai besoin.
• [ ] J'ai défini l'objet : l'immeuble entier, une partie, un local.
• [ ] J'ai noté qui d'autre doit être consulté avant de commander.
• [ ] Si un prêteur est en jeu, je lui ai demandé ce qu'il attend d'un rapport.

Qui (chapitre 3)

• [ ] J'ai noté le nom complet de chaque évaluateur envisagé.
• [ ] J'ai vérifié le titre de chacun auprès de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, et noté la date.
• [ ] J'ai posé les mêmes questions à au moins deux évaluateurs.
• [ ] J'ai comparé ce que chacun propose de livrer, pas seulement les honoraires.
• [ ] J'ai demandé si l'évaluateur a un lien avec une partie du dossier.
• [ ] J'ai confié le travail par écrit : raison, immeuble, destinataire, documents, délai, honoraires.
• [ ] J'ai fait relire l'entente par un avocat si une clause me préoccupait.

Les documents (chapitre 4)

• [ ] J'ai classé mes documents en familles : baux, revenus et dépenses, immeuble, propriété et taxes, travaux, particuliers.
• [ ] J'ai noté, pour chacun, sa date et s'il est disponible.
• [ ] J'ai signalé ce qui manque ou qui est périmé.
• [ ] J'ai demandé à l'évaluateur la liste précise de ses besoins et sa forme.
• [ ] J'ai gardé une copie de tout ce que j'ai remis, avec la date.

Les baux et les revenus (chapitre 7)

• [ ] J'ai préparé un tableau des baux : local, locataire, usage, dates, loyer tel qu'écrit, conditions, source, questions.
• [ ] J'ai signalé les locaux vacants, les baux incomplets, les avenants et les ententes verbales.
• [ ] J'ai classé mes revenus et mes dépenses réels, avec la période et la source.
• [ ] J'ai présenté les revenus espérés à part, comme des projets.
• [ ] J'ai rapproché mes baux de mes revenus et noté chaque écart en question.
• [ ] J'ai posé à l'avocat mes questions sur la portée des baux.

L'immeuble (chapitre 8)

• [ ] J'ai fixé la visite par écrit avec l'évaluateur.
• [ ] J'ai prévenu les locataires par écrit, avec l'aide de l'avocat au besoin.
• [ ] J'ai vérifié l'accès aux espaces : clés, codes, toit, sous-sol, stationnement.
• [ ] J'ai préparé sur place les plans, le tableau des baux, la liste des travaux et les rapports.
• [ ] J'ai tenu un dossier des travaux faits, séparé des travaux prévus.
• [ ] J'ai relevé ce qui change l'usage de l'immeuble ou d'un local.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean imprime la liste et la remplit sur une semaine. Il coche, hésite, ajoute des notes. Trois cases restent vides : le dernier avis de taxes, un avenant et la réponse d'un deuxième évaluateur. Il les inscrit en tête de son dossier comme des tâches à faire. La liste ne lui a rien appris de nouveau, mais elle lui a montré, en quelques minutes, ce qui restait à régler.

QUI CONSULTER — pour compléter la liste

L'évaluateur agréé, pour les documents, la visite et le contenu du rapport. L'avocat, pour les baux, l'entente de service et l'information des locataires. Le comptable, pour les revenus et les dépenses. Le prêteur, pour ses attentes. Le courtier immobilier, pour le calendrier de la vente ou de l'achat.

Après la livraison (chapitres 5, 6 et 9)

• [ ] J'ai lu le lexique du chapitre 5 avant de lire le rapport.
• [ ] J'ai dressé la carte du rapport : titres, pages, une phrase pour chaque partie.
• [ ] J'ai noté les six repères : qui, pour qui, pour quoi, quand, hypothèses, limites.
• [ ] J'ai annoté le rapport et transformé mes annotations en questions écrites.
• [ ] J'ai classé mes questions : compréhension, documents, usage.
• [ ] J'ai demandé à l'évaluateur si je peux transmettre le rapport entier, et à qui.
• [ ] J'ai préparé un dossier pour le prêteur.
• [ ] J'ai posé mes questions sur l'évaluation municipale aux bonnes personnes.
• [ ] J'ai fait relire par l'avocat tout document avant de le signer.

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Voici les questions types des chapitres précédents, regroupées par interlocuteur. Elles sont à adapter : ajoutez les vôtres, retirez celles qui ne s'appliquent pas.

À l'évaluateur agréé

Avant de le choisir :

• Pouvez-vous confirmer votre titre et votre numéro de membre ?
• Quelle est votre expérience avec le type d'immeuble qui m'occupe ?
• Avez-vous un lien avec l'une des parties du dossier ?

Avant de signer :

• À quoi le rapport servira-t-il, selon vous, compte tenu de ce que je vous ai dit ?
• Quelle date de référence retiendrez-vous, et à qui le rapport sera-t-il adressé ?
• Que contiendra-t-il, et que ne contiendra-t-il pas ?
• Quels documents voulez-vous recevoir, dans quelle forme et pour quelle période ?
• Quels sont le délai et les honoraires, et que comprennent-ils ?
• Serez-vous disponible pour répondre à mes questions après la livraison, et à quelles conditions ?

Pendant le travail :

• Quels espaces voulez-vous voir, et pendant combien de temps ?
• Que dois-je dire à mes locataires ?
• Comment traitez-vous un local vacant, un bail incomplet ou une entente verbale ?
• Comment tenez-vous compte des travaux faits et des travaux prévus ?

Après la livraison :

• Que veut dire tel mot dans ce rapport, et sur quels documents repose-t-il ?
• Quelles hypothèses sont retenues, et que se passerait-il si l'une changeait ?
• Quelles limites le rapport mentionne-t-il ?
• Le rapport convient-il à l'usage que j'en prévois, et puis-je le transmettre ?
• Votre rapport tient-il compte de l'évaluation municipale, et comment ?

Au prêteur

• Avez-vous des attentes particulières sur le rapport : évaluateur, format, date ?
• Quels documents voulez-vous recevoir en plus du rapport ?
• Comment lisez-vous le rapport, et quels éléments retenez-vous ?
• Quelles sont les étapes suivantes, et quelles conditions posez-vous ?
• Qui est mon interlocuteur pour la suite ?

Pour une vue d'ensemble du financement d'un immeuble à revenus ou commercial, voyez → livre F7.

Au comptable

• Comment présenter mes états des revenus et des dépenses de façon claire ?
• Comment classer une dépense exceptionnelle ?
• Comment rapprocher mes baux de mes états ?
• Comment les taxes et l'évaluation municipale s'insèrent-elles dans mes états ?
• Combien de temps dois-je conserver ces documents ?

Au courtier immobilier

• Comment le marché local des immeubles commerciaux se présente-t-il en ce moment ?
• À quel moment l'évaluation s'insère-t-elle dans ma vente ou mon achat ?
• Quels renseignements sur les baux les acheteurs sérieux demandent-ils ?
• Comment coordonner la visite de l'évaluateur avec le reste de la mise en marché ?
• Avez-vous un lien avec les évaluateurs que vous me suggérez ?

À l'avocat

• Que signifie telle clause d'un bail, et tel avenant remplace-t-il le bail d'origine ?
• Un bail verbal ou incomplet a-t-il des conséquences que je dois connaître avant l'évaluation ?
• Comment prévenir les locataires de la visite ?
• Que faire d'un travail fait par un locataire dont je ne connais pas les conditions ?
• Puis-je remettre ce document à l'évaluateur ou transmettre le rapport, et quelles précautions de confidentialité s'imposent ?
• Pouvez-vous relire cette entente ou ce contrat avant que je le signe ?
• Quelles démarches existent à l'égard d'une évaluation municipale, et à quel moment ?

ATTENTION — chaque question va à la bonne personne

Une question juridique ne se règle pas avec un comptable, une question de chiffres pas avec un avocat, une question de valeur pas avec un courtier. Quand vous hésitez, demandez-vous : qui est qualifié pour répondre ? Et si la réponse d'une personne vous paraît dépasser son rôle, redirigez la question.

Garder le ton

Posez vos questions avec calme, par écrit si possible, en précisant la page ou la section concernée quand il s'agit du rapport. Demandez une reformulation si une réponse reste floue. Remerciez. Une relation courtoise facilite les échanges.

QUI CONSULTER — quand on ne sait pas à qui poser la question

L'évaluateur agréé pour tout ce qui touche au rapport. L'avocat pour tout ce qui touche à un contrat, un droit ou un différend. Le comptable pour les chiffres et la présentation financière. Le prêteur pour le financement. Le courtier immobilier pour la vente, l'achat et le marché local.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

Pourquoi un tableau

Un tableau de suivi tient en une seule page l'essentiel de votre dossier : ce que vous avez demandé, ce qu'on vous a répondu, qui l'a dit, quand. Il vous évite de relire cinquante courriels pour retrouver une réponse. Il vous permet aussi de repérer ce qui reste ouvert, ce qui concorde et ce qui diffère. Tenez-le dans un tableur ou sur papier, mais tenez-le à jour.

Le tableau vide

Reproduisez-le, imprimez-le, remplissez-le au fur et à mesure.

Comment le remplir

• № : un numéro, pour vous y référer facilement.
• Question : la question telle que vous l'avez posée. Si elle porte sur le rapport, indiquez la page ou la section.
• Réponse reçue : la réponse notée sans la déformer. Si elle est orale, notez-le.
• Par qui : le nom et le rôle de la personne : évaluateur, prêteur, comptable, courtier, avocat.
• Date : la date de la réponse.
• À suivre : ce qui reste ouvert, la prochaine question, la tâche qui en découle.

Un second tableau : les documents remis

Un second petit tableau suit les documents que vous remettez à chacun.

Un troisième tableau : les tâches ouvertes

Enfin, un tableau des tâches ouvertes garde sous les yeux ce qu'il reste à faire.

Trois habitudes qui aident

• Remplissez le tableau le jour même. Une réponse notée un mois plus tard n'est plus fiable.
• Gardez les originaux. Courriels, lettres, versions successives des documents, tout se classe par date.
• Relisez le tableau avant chaque rencontre. Vous poserez des questions plus précises et éviterez de redemander ce qu'on vous a déjà répondu.

CAS CONCRET — dossier fictif

Colette ouvre son tableau de suivi le lendemain de sa conversation avec l'évaluateur. Elle y inscrit ses douze questions, les réponses reçues, la date. Elle voit tout de suite deux questions encore ouvertes. Elle les note dans la colonne « À suivre » et prépare un courriel. Quand elle rencontre plus tard son prêteur, elle emporte le tableau : elle sait ce que l'évaluateur a dit et ce qui reste à éclaircir.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia et Philippe partagent leur tableau avec leur courtier, leur comptable et leur avocat, après avoir demandé à l'avocat quelles précautions de confidentialité prendre. Chacun y inscrit ses réponses. Les deux acheteurs voient, d'un coup d'œil, les points sur lesquels les avis se rejoignent et ceux qui divergent. Ils décident de reporter leur décision de quelques jours, le temps de poser une dernière question.

QUI CONSULTER — pour conserver et protéger vos dossiers

L'avocat, pour la durée de conservation et la confidentialité des documents. Le comptable, pour les documents financiers. L'évaluateur agréé, pour ce qu'il fait des documents qu'il reçoit. Ce livre ne fixe aucune durée de conservation.

10.4 Pour aller plus loin

Un organisme

Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé et s'informer sur la profession. Consultez son site pour savoir comment vérifier un membre et quelles informations il met à la disposition du public.

Les autres livres de la collection

Selon votre situation, d'autres livres complètent celui-ci. Chacun est décrit par son titre.

• → livre J1 : Introduction à l'immobilier commercial, pour la vue d'ensemble de l'immobilier commercial ;
• → livre J3 : Le bail commercial, pour le contrat qui lie propriétaire et locataire ;
• → livre J5 : Détenir et gérer un immeuble à revenus, pour la gestion courante ;
• → livre J6 : Analyse d'investissement, pour aller plus loin sur les mots et les mesures employés en investissement ;
• → livre F7 : Financer un immeuble à revenus ou commercial, pour le financement ;
• → livre G7 : Taxes municipales, rôle d'évaluation et contestation, pour l'évaluation municipale et les taxes ;
• → livre D3 : Estimer la valeur marchande, pour l'évaluation d'une maison, en contraste.

Quoi relire selon votre situation

Un dernier rappel

Ce livre ne donne aucune valeur, aucune méthode, aucun taux, et il n'interprète aucun bail ni aucune loi. Il vous aide à vous préparer, à comprendre le vocabulaire courant et à poser de bonnes questions. Ce que vaut votre immeuble, ce que signifie un contrat, ce que vous devez faire de votre argent : ces réponses se demandent à l'évaluateur agréé, à l'avocat, au comptable, au prêteur et au courtier. Les textes sont rédigés à l'aide d'outils d'intelligence artificielle ; ils peuvent contenir des erreurs ou des omissions. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision.

Les erreurs qui coûtent cher

• Remplir la trousse en une fois, puis l'oublier. Elle se tient à jour tout au long du dossier.
• Cocher une case sans vérification. Une case cochée à la légère donne un faux sentiment de sécurité.
• Poser une question à la mauvaise personne. Chacun répond à sa partie.
• Ne pas dater les réponses. Sans date, on ne sait plus quelle information est la plus récente.
• Ne pas conserver les originaux. Les courriels et les versions successives constituent votre trace.
• Décider sans relire le tableau. Une décision importante se prend avec ses notes devant soi.
• Croire que la trousse remplace les professionnels. Elle les prépare, elle ne les remplace pas.
• Négliger la mise à jour après un changement. Un locataire qui part ou un bail renouvelé changent la lecture de l'immeuble.

À retenir

• La liste de contrôle couvre six blocs : pourquoi, qui, documents, baux et revenus, immeuble, puis l'après-livraison.
• Les questions types sont regroupées par interlocuteur : évaluateur agréé, prêteur, comptable, courtier, avocat.
• Chaque question va à la personne qualifiée pour y répondre.
• Un tableau de suivi tient en une page les questions, les réponses, les auteurs et les dates.
• Gardez les originaux, datez tout, relisez avant chaque rencontre.
• Ce livre prépare ; il ne remplace aucun professionnel.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle de la section 10.1 et les tableaux de la section 10.3.
2. Cochez ce qui est fait et notez en tête de dossier ce qui reste à faire.
3. Copiez les questions types de la section 10.2 pour chaque rencontre à venir et ajoutez les vôtres.
4. Remplissez le tableau de suivi le jour même de chaque échange.
5. Tenez le tableau des documents remis et celui des tâches ouvertes.
6. Relisez le tableau de suivi avant chaque rencontre et avant toute décision.
7. Consultez l'évaluateur agréé, le prêteur, le comptable, le courtier et l'avocat chacun pour sa partie.
8. Mettez à jour votre dossier chaque fois que l'immeuble change.

Questions à poser

À l'évaluateur agréé :

• Le rapport convient-il à l'usage que j'en prévois, et puis-je le transmettre ?
• Quelles hypothèses sont retenues, et que se passerait-il si l'une changeait ?
• Serez-vous disponible pour répondre à mes questions après la livraison ?

Au prêteur :

• Quels documents voulez-vous recevoir en plus du rapport ?
• Quelles sont les étapes suivantes et les conditions que vous posez ?

Au comptable :

• Comment présenter mes états des revenus et des dépenses de façon claire ?

Au courtier immobilier :

• À quel moment l'évaluation s'insère-t-elle dans ma vente ou mon achat ?

À l'avocat :

• Pouvez-vous relire ce document avant que je le signe ?
• Quelles précautions de confidentialité s'imposent pour le rapport ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les blocs de la liste de contrôle avant de commander.
2. Pourquoi regrouper les questions par interlocuteur ?
3. Quelles colonnes contient le tableau de suivi principal ?
4. Pourquoi remplir le tableau le jour même ?
5. Cette trousse remplace-t-elle l'évaluateur agréé ou l'avocat ? Pourquoi ?
6. Où vérifier le titre d'un évaluateur agréé ?

Réponses

1. Pourquoi, qui, les documents, les baux et les revenus, l'immeuble, puis l'après-livraison.
2. Pour que chaque question aille à la personne qualifiée pour y répondre et pour préparer chaque rencontre.
3. Numéro, question, réponse reçue, par qui, date, à suivre.
4. Parce qu'une réponse notée plus tard n'est plus fiable et qu'une date permet de savoir quelle information est la plus récente.
5. Non : elle prépare les rencontres, mais ne donne aucune valeur, aucun conseil juridique et ne remplace aucun professionnel.
6. Auprès de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Pour aller plus loin

• Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) — pour vérifier le titre d'un évaluateur agréé et s'informer sur la profession.
• Dans cette collection : → livres J1, J3, J5, J6, F7, G7 et D3, décrits à la section 10.4.