Chapitre 1 — Donation, succession et planification de la transmission : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous possédez une maison, un chalet ou une maison de campagne, et une question revient de temps à autre, souvent le soir, souvent à voix basse : qu'est-ce qu'on fera de tout cela, un jour ? Les enfants y ont passé leurs étés. Un frère en parle déjà comme d'un héritage. Un conjoint se demande où il habitera. Une amie vous raconte que sa famille s'est brouillée à cause d'un chalet. Vous avez le sentiment qu'il faudrait « faire quelque chose », sans savoir par où commencer.

Ce livre commence par là : par le début. Il ne vous dit pas quelle voie choisir, et il ne vous explique pas ce que chaque voie entraîne sur le plan juridique ou fiscal. Ces sujets sont délicats, ils changent, et ils dépendent de chaque famille. Ils appartiennent à des professionnels : le notaire, l'avocat, le comptable, le fiscaliste. Le livre vous aide à préparer les conversations, à rassembler les documents, à savoir qui consulter et quoi leur demander. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Gabrielle et Armand, qui songent à transmettre leur maison de campagne à leurs enfants ; Thérèse, qui voudrait y ajouter l'un de ses fils ; Lucien, qui a un enfant encore jeune et un conjoint.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi transmettre un immeuble est d'abord une décision de famille, et ensuite seulement une affaire de papiers ;
• repérer les personnes qui seront touchées par votre réflexion, même si elles ne sont pas à la table ;
• suivre, vue d'en haut, la suite des étapes qui mène de la première conversation à une décision ;
• distinguer ce que ce livre fait de ce qu'il ne fait pas, et savoir à qui poser les questions qui dépassent son cadre ;
• reconnaître les erreurs de départ qui coûtent le plus cher à une famille.

Pourquoi c'est important

Un immeuble n'est pas un bien comme les autres. Ce peut être le bien le plus important d'une famille, et celui auquel on tient le plus. Autour d'une maison de campagne, on trouve des souvenirs, des attentes, des promesses à demi dites et des sentiments d'équité qui ne se ressemblent pas d'une personne à l'autre. Une démarche entreprise trop vite, sans que les bonnes personnes aient été entendues, peut laisser des traces dans une famille.

Il y a aussi une raison plus pratique. Une transmission d'immeuble peut toucher des domaines où une erreur coûte cher : le droit des personnes, le droit des biens, les impôts, le financement. Ce livre ne prétend pas vous y guider. Il vous apprend à poser les bonnes questions aux bonnes personnes, dans le bon ordre, avec les bons documents devant vous. Une rencontre bien préparée avec un professionnel peut être plus claire et plus utile.

L'ESSENTIEL — ce livre est une carte et une boussole

Une carte montre le territoire : les personnes, les documents, les professionnels, les étapes. Une boussole indique la direction : avec qui parler, dans quel ordre, avec quelles questions. Aucune des deux ne décide à votre place du chemin à prendre.

1.1 Transmettre un immeuble : une décision de famille

Avant les papiers, il y a les personnes

Quand on parle de transmettre un immeuble, on pense tout de suite aux actes, aux signatures, au notaire. C'est une erreur de calendrier. Les papiers viennent à la fin. Au début, il y a une conversation, et parfois plusieurs : qui veut quoi, qui s'attend à quoi, qui a peur de quoi.

Chaque membre de la famille arrive avec sa propre histoire de l'immeuble. L'un y a passé tous ses étés. Un autre y est allé rarement, mais il a aidé à l'entretenir. Une troisième personne n'y a jamais mis les pieds et y voit seulement une valeur. Aucune de ces histoires n'est plus vraie qu'une autre, et elles ne s'accordent pas d'emblée. Cela ne veut pas dire que la famille est en difficulté : cela veut dire qu'il faut du temps pour que chacun dise la sienne.

DÉFINITION — transmettre un immeuble

Dans ce livre, transmettre un immeuble veut dire en faire passer la propriété, ou un droit sur celui-ci, d'une personne à une ou plusieurs autres, de son vivant ou à son décès. Le livre n'explique ni les moyens ni leurs effets : il en parle comme d'une décision à préparer.

Pourquoi on en parle plus tôt qu'on ne le croit

On peut attendre d'être pressé pour s'en occuper : une maladie, un deuxième mariage, une retraite, un décès dans la famille. Sous pression, on risque de prendre les décisions les plus lourdes dans de mauvaises conditions. Parler tôt ne veut pas dire décider tôt. Cela veut dire se donner le temps d'écouter, de rassembler des papiers et de rencontrer des professionnels sans qu'aucune échéance ne pèse sur la conversation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand ont une maison de campagne depuis de nombreuses années. Leurs enfants l'aiment, chacun à sa façon. Un soir d'été, l'un d'eux demande à voix haute : « Et plus tard, la maison, ce sera comment ? » Un silence suit. Gabrielle et Armand se rendent compte qu'ils n'en ont jamais parlé ensemble sérieusement. Ils décident de ne rien signer et de ne rien promettre pour l'instant : ils veulent d'abord comprendre ce que chacun souhaite et préparer une première rencontre avec un professionnel.

Une décision qui n'appartient pas qu'au propriétaire

Même si le propriétaire reste celui qui décide, sa décision touche d'autres personnes : conjoint, enfants, parfois ex-conjoint, beaux-enfants, frères et sœurs, personnes qui aident à l'entretien. Certaines ont des attentes fortes, d'autres n'en ont aucune. Certaines ont des intérêts qui peuvent entrer en conflit avec ceux des autres. C'est l'une des raisons pour lesquelles une démarche menée seul, en cachette, risque d'inquiéter la famille.

Ce livre ne vous dit pas qui doit être consulté ni ce que chacun peut exiger. Il vous invite à dresser la liste des personnes concernées, puis à demander à un professionnel qui, dans votre cas, doit participer à quelle étape.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour savoir quelles personnes il convient de réunir et à quel moment. L'avocat, si la famille anticipe un désaccord ou si une situation particulière s'est présentée. Questions types : qui, dans ma famille, est touché par ma réflexion ? Qui doit être informé, et à quel moment ? Qui doit signer quoi ?

1.2 Les personnes en présence

Le propriétaire, ou les propriétaires

La première personne en présence, c'est celle qui possède l'immeuble. Parfois, il y a un seul propriétaire. Parfois, il y en a deux, comme Gabrielle et Armand. Parfois, la propriété est partagée d'une autre façon, que le notaire saura décrire (→ livre I7). La première question à poser n'est donc pas que faire de l'immeuble ? mais qui le possède, au juste ? Le titre de propriété le dit, et le chapitre 4 vous montre comment le rassembler.

Si le propriétaire a un conjoint, ce conjoint est une personne en présence, même quand son nom ne figure pas sur le titre. Il appartient au notaire de vous dire de quelle façon. Votre rôle est de nommer la situation avec franchise, pour que le professionnel la comprenne dès la première rencontre.

Les personnes qui reçoivent, ou pourraient recevoir

Les enfants sont les plus évidents, mais ils ne sont pas les seuls. On peut penser à un petit-enfant, à un neveu, à un ami proche, à un conjoint, à une personne qui s'occupe du propriétaire. Chacune a une place différente dans le dossier, et ces places ne sont pas interchangeables. Ce que ce livre peut faire, c'est vous inviter à les nommer toutes, sans en oublier, puis à demander à un professionnel ce qu'elles représentent.

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse vit seule dans sa maison. Elle voudrait y ajouter l'un de ses fils, qui l'aide beaucoup. Elle a d'autres enfants et elle se demande ce qu'ils en penseront. Avant de rencontrer qui que ce soit, elle prend une feuille et écrit les noms de tous ceux que son idée pourrait toucher : ses enfants, leurs conjoints, une personne qui l'aide à la maison. Elle ne décide rien, elle ne propose rien. Elle sait seulement qu'elle voudra présenter cette liste au notaire.

Les personnes qui ne peuvent pas décider seules

Certaines personnes en présence ne peuvent pas toujours décider seules : un enfant mineur, par exemple, ou un proche dont l'état ne permet plus de prendre des décisions. Ce n'est pas une raison de les exclure de la réflexion, mais c'est une raison de consulter avant d'aller plus loin. Le chapitre 8 est consacré à ces situations, et le livre A7 traite de la capacité juridique et de la représentation (→ livre A7, Capacité juridique, mandats et représentation).

Les professionnels et les organismes

Autour de la famille, des professionnels et des organismes jouent des rôles que vous devez connaître, même en gros. Voici ceux dont ce livre parle.

• Le notaire est membre de la Chambre des notaires du Québec. Il est l'un des professionnels que l'on peut consulter pour une question de propriété immobilière (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• L'avocat est membre du Barreau du Québec. Vous le consultez pour les questions de droit, surtout quand un désaccord est possible.
• Le comptable et le fiscaliste vous aident à comprendre les questions d'impôt. Demandez-leur à quel moment les consulter, avant toute décision.
• L'Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec sont les administrations fiscales. Leurs sites expliquent leurs procédures. Ils ne remplacent pas un conseil adapté à votre situation.

Le chapitre 5 revient en détail sur le rôle de chacun et sur l'ordre dans lequel les rencontrer.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour faire le tour des personnes en présence. L'avocat, si l'une d'elles s'oppose ou si sa situation est particulière. Le comptable, pour les questions d'argent et d'impôt. Questions types : qui dois-je compter parmi les personnes touchées ? Y a-t-il des personnes à qui je n'ai pas pensé ? Dans quel ordre vous rencontrer, vous et vos collègues ?

1.3 Un parcours de la première conversation à la décision, vu d'en haut

Dix chapitres, six temps

Ce livre suit un parcours. Il ne s'agit pas d'une procédure officielle ni d'une recette : c'est une façon raisonnable de se préparer, qui vous évite d'arriver chez un professionnel sans papiers, sans questions et sans avoir parlé à vos proches. Voici le parcours, vu d'en haut.

1. Parler en famille (chapitre 2). Avant toute démarche, on écoute et on note ce que chacun souhaite et craint.
2. Connaître les routes (chapitre 3). On apprend les mots que l'on rencontrera chez le notaire, sans choisir de route.
3. Réunir les documents (chapitre 4). On rassemble les papiers de l'immeuble et ceux de la famille.
4. Choisir les professionnels (chapitre 5). On sait qui rencontrer, dans quel ordre, avec quoi.
5. Poser les questions (chapitres 6 à 9). On prépare des questions précises sur les gestes possibles, sur les personnes qui demandent une attention particulière, sur le coût et le calendrier.
6. Garder une trace (chapitre 10). On tient un tableau de suivi, pour ne rien perdre en cours de route.

Ce que le parcours ne dit pas

Ce parcours ne vous dit pas ce que vous déciderez. Il ne vous dit pas non plus combien de temps cela prendra, car cela dépend de chaque famille et de chaque professionnel. Il ne dit pas qu'une étape doit absolument précéder une autre : certaines se font en parallèle. Il ne dit surtout pas qu'une voie est meilleure qu'une autre. Il vous donne un fil, pas une destination.

ATTENTION — ne pas passer à l'acte sans avoir consulté

Un parcours de préparation n'est pas un parcours de décision. Rien de ce livre ne doit être lu comme un feu vert pour signer, pour promettre ou pour annoncer quelque chose aux proches. Les gestes qui comptent se décident avec un professionnel.

Comment utiliser ce livre

Vous pouvez le lire d'un trait ou y revenir au fil de vos rencontres. Chaque chapitre se termine par des questions à poser et par un plan d'action de quelques gestes. Les questions sont des modèles : copiez-les dans votre cahier, retirez celles qui ne vous concernent pas, ajoutez les vôtres. Le dernier chapitre rassemble le tout dans une trousse que vous pouvez imprimer et apporter à vos rendez-vous. Si une partie du livre ne vous concerne pas, passez-la : personne ne vous demandera de justifier votre lecture.

Le tempo : sans précipitation

Il n'y a pas de bonne vitesse universelle. Chaque famille a son rythme. Ce qui compte, c'est que chaque étape soit comprise avant de passer à la suivante. Si un membre de la famille demande plus de temps, c'est peut-être qu'il a besoin de mieux comprendre ou d'être entendu. Prendre ce temps-là n'est pas du temps perdu.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien a un enfant encore jeune et un conjoint. Il a réfléchi seul à ce qu'il adviendrait de son immeuble, puis il a décidé d'en parler. Il commence par noter ses questions et par dresser la liste des papiers qu'il possède. Il constate qu'il lui manque plusieurs documents. Il prend note de chacun, sans s'inquiéter : ce sera le travail du chapitre 4. Il demande un rendez-vous au notaire en précisant qu'il s'agit d'une première rencontre pour s'informer.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre est un outil de préparation. Voici ce qu'il fait :

• il vous donne des mots simples pour parler de la transmission d'un immeuble ;
• il vous aide à dresser la liste des personnes en présence ;
• il propose des listes de documents à rassembler ;
• il présente le rôle des professionnels et des organismes, sans entrer dans le détail de leur travail ;
• il vous propose des questions à poser à chacun, à adapter à votre situation ;
• il vous propose un tableau de suivi pour garder la trace de vos démarches.

Ce que ce livre ne fait pas

Voici ce qu'il ne fait pas, et il vaut mieux le dire clairement.

• Il ne décrit pas les effets juridiques d'une donation, d'une vente, d'un testament ou de tout autre geste.
• Il ne décrit pas les effets fiscaux d'une transmission, ni les impôts qui pourraient s'appliquer.
• Il ne compare pas les routes entre elles et ne dit pas laquelle est la plus avantageuse.
• Il ne calcule rien : ni valeur, ni frais, ni impôt.
• Il ne donne aucun conseil sur votre situation personnelle.
• Il ne remplace pas le notaire, l'avocat, le comptable, le fiscaliste ou le planificateur financier.

Chaque fois que vous butez sur une question qui touche le droit, les impôts ou le financement, le livre vous renvoie à un professionnel. Ce n'est pas une facilité : c'est la seule réponse honnête.

DÉFINITION — planificateur financier

Un professionnel qui aide une personne à examiner l'ensemble de sa situation financière. Dans ce livre, il apparaît surtout au chapitre 9, pour les questions de disponibilité de l'argent. Demandez-lui de vous expliquer son rôle et son mandat au début de la rencontre.

Où trouver le reste

Si votre question porte sur la suite d'un décès, le livre A9 s'y consacre (→ livre A9, Successions et transmission d'un immeuble). Si elle porte sur la vente d'une maison après un décès, c'est le rôle du livre O2 (→ livre O2, Vendre la maison d'une personne décédée). Si elle touche la résidence principale ou le changement d'usage d'un immeuble, le livre G3 y revient (→ livre G3, Résidence principale, gain en capital et changement d'usage). Pour les formes de propriété partagée, voir → livre I7, Indivision, coopératives et autres formes de détention.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire et l'avocat, pour tout ce qui touche les personnes et les biens. Le comptable ou le fiscaliste, pour tout ce qui touche l'impôt. Le planificateur financier, pour la disponibilité de l'argent. Questions types : que puis-je décider seul ? Qu'est-ce qui dépasse mon pouvoir ? Quelles sont les questions que je n'ai pas posées et que j'aurais dû poser ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Commencer par les papiers. Une démarche lancée avant d'avoir parlé à la famille peut laisser des rancunes durables.
• Décider seul, puis annoncer. Les personnes touchées peuvent se sentir écartées, même quand la décision est raisonnable.
• Ne rien dire à personne. Le silence nourrit les suppositions. Chacun peut croire savoir ce que les autres ont en tête, et se tromper.
• Se fier à l'histoire d'un voisin ou d'un ami. Chaque situation est différente. Ce qui a fonctionné ailleurs ne vous dit rien sur votre cas.
• Confondre information et conseil. Un livre, un site ou une conversation entre amis informe. Seul un professionnel qui a examiné votre situation peut vous conseiller.
• Signer à chaud. Mieux vaut ne rien signer lors d'une réunion émotive. Prenez le temps de le lire, de le faire lire et d'y réfléchir.
• Attendre une urgence. Une démarche menée sous pression laisse moins de place à l'écoute et au bon choix de professionnels.
• Oublier une personne. Un enfant, un conjoint, un proche qui aide : laisser quelqu'un de côté crée des problèmes qu'une rencontre aurait évités.

À retenir

• Transmettre un immeuble est d'abord une décision de famille ; les papiers viennent après.
• Dressez la liste de toutes les personnes touchées, même celles qui ne seront pas à la table.
• Ce livre vous prépare : il ne décrit ni les effets juridiques ni les effets fiscaux, et il ne dit pas quelle voie choisir.
• Le notaire, l'avocat, le comptable et le fiscaliste répondent aux questions que le livre ne traite pas.
• Parler tôt ne veut pas dire décider tôt.
• Ne signez rien et ne promettez rien avant d'avoir consulté.

Votre plan d'action

1. Écrivez en une phrase pourquoi vous songez à transmettre l'immeuble.
2. Dressez la liste des personnes que votre réflexion touche : propriétaires, conjoint, enfants, autres proches.
3. Notez ce que vous ne savez pas : une question par ligne, sans chercher la réponse tout de suite.
4. Relisez les sections 1.3 et 1.4 pour bien comprendre ce que ce livre fera pour vous et ce qu'il ne fera pas.
5. Lisez le chapitre 2 avant de parler à qui que ce soit.
6. Gardez un cahier (papier ou numérique) pour noter les conversations, les questions et les papiers à trouver.
7. Ne signez rien et ne promettez rien tant que vous n'avez pas consulté.

Questions à poser

Au notaire :

• Pouvez-vous me dire, en termes simples, quelles personnes sont touchées par ma réflexion ?
• Que dois-je rassembler avant notre première rencontre ?
• Quels sujets faut-il aborder avec ma famille avant de revenir vous voir ?

À l'avocat :

• Y a-t-il, dans ma situation, un point qui demanderait une consultation particulière ?

Au comptable ou au fiscaliste :

• À quel moment faut-il vous consulter, par rapport au notaire ?
• Quels documents devrais-je apporter à une première rencontre ?

À moi-même et à mes proches :

• Qu'est-ce que je souhaite pour cet immeuble ? Qu'est-ce que je crains ?
• Qui, dans ma famille, aimerait en parler, et qui préférerait attendre ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi dit-on que transmettre un immeuble est d'abord une décision de famille ?
2. Qui doit figurer sur la liste des personnes en présence ?
3. Que veut dire « parler tôt » ? Veut-il dire « décider tôt » ?
4. Citez trois choses que ce livre ne fait pas.
5. Pourquoi ne faut-il pas signer à chaud ?
6. À quels professionnels adressez-vous les questions que ce livre ne traite pas ?

Réponses

1. Parce que la décision touche d'autres personnes que le propriétaire, et que leurs attentes comptent avant les papiers.
2. Le propriétaire ou les propriétaires, le conjoint, les enfants, les autres proches qui pourraient recevoir ou être touchés, et les personnes qui ne peuvent pas décider seules.
3. Parler tôt veut dire se donner le temps d'écouter et de préparer. Cela ne veut pas dire décider tôt.
4. Par exemple : il ne décrit pas les effets juridiques, il ne décrit pas les effets fiscaux, il ne compare pas les routes, il ne calcule rien, il ne conseille pas sur une situation personnelle.
5. Parce qu'un engagement pris dans un moment d'émotion se regrette facilement ; mieux vaut prendre le temps de le lire et de le faire lire.
6. Au notaire, à l'avocat, au comptable, au fiscaliste ou au planificateur financier, selon la nature de la question.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire et l'information destinée au public (→ livre M1).
• Barreau du Québec — le rôle de l'avocat et l'information destinée au public.
• Agence du revenu du Canada (ARC) — l'information officielle sur les impôts fédéraux.
• Revenu Québec — l'information officielle sur les impôts du Québec.
• Dans cette collection : → livres A7, A9, G3, I7, M1 et O2 pour les sujets voisins.

Chapitre 2 — Parler en famille avant de parler aux professionnels

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un notaire peut rédiger un acte. Un comptable peut examiner une situation. Aucun des deux ne peut dire ce que votre fille ressent quand elle pense à la maison de campagne, ni ce que votre fils craint si vous en parlez devant sa belle-sœur. Cela, seule la famille le sait, et seule la conversation le fait apparaître. C'est pourquoi ce chapitre précède ceux qui parlent de professionnels, de papiers et de routes possibles.

Il ne décrit aucun effet juridique ni fiscal. Il parle de gens, de mots, de silences et de façons de s'écouter. Les dossiers sont fictifs : Gabrielle et Armand, qui songent à transmettre leur maison de campagne à leurs enfants, et Thérèse, qui voudrait y ajouter l'un de ses fils.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi la conversation en famille vient avant la rencontre avec un professionnel ;
• choisir qui inviter à parler, et à quel moment ;
• repérer ce qui se dit mal et ce qui se dit bien dans ce genre d'échange ;
• noter ce que chacun a dit, sans le transformer en engagement ;
• transformer ce que vous avez entendu en questions précises pour les professionnels.

Pourquoi c'est important

Une transmission d'immeuble qui se prépare sans la famille laisse des traces. Chacun apprend la nouvelle de seconde main, imagine la raison, soupçonne un favoritisme. Même une décision raisonnable passe mal quand elle arrive comme une surprise.

À l'inverse, une conversation menée avec soin ne règle pas tout, mais elle change le climat. Elle vous donne de la matière pour vos rencontres avec les professionnels : vous savez ce que chacun souhaite, ce qu'il redoute, ce qui est négociable pour lui et ce qui ne l'est pas. Elle vous évite aussi d'engager des frais pour une idée que la famille aurait écartée en une soirée.

L'ESSENTIEL — écouter d'abord, noter ensuite, ne rien signer à chaud

La conversation de famille n'est pas une réunion de décision. C'est un moment pour comprendre. Les décisions, s'il y en a, viennent plus tard, avec les bons professionnels, dans un climat que la conversation a préparé.

2.1 Pourquoi commencer par la conversation

Ce que les papiers ne disent pas

Un titre de propriété dit qui possède l'immeuble. Il ne dit pas qui y tient le plus. Un testament, s'il existe, dit ce qu'une personne a voulu à un moment précis. Il ne dit pas ce que ses proches ressentent. Les papiers décrivent des situations ; la conversation décrit des personnes. Pour préparer une transmission, il faut les deux.

Une maison de campagne n'a pas la même signification pour tout le monde. Pour l'un, c'est le lieu des vacances d'enfance. Pour un autre, c'est un projet de retraite. Pour un troisième, c'est un souci d'entretien qu'il n'ose pas avouer. Pour un quatrième, c'est un symbole : celui de la place qu'il occupe dans la famille. Ces significations n'apparaissent dans aucun document. Elles apparaissent seulement quand quelqu'un prend la peine de les demander.

Les attentes, les sentiments d'équité, l'attachement à un lieu

Trois forces peuvent traverser les conversations de ce genre.

Les attentes. Chacun a une idée, parfois ancienne, de ce qui devrait arriver. Cette idée n'a pas toujours été dite à voix haute. Elle peut venir d'une phrase entendue il y a longtemps, d'une promesse floue, d'une habitude familiale. Il vaut mieux la faire sortir tôt.

Le sentiment d'équité. Ce qui paraît juste à l'un peut paraître injuste à l'autre. Un enfant qui a aidé beaucoup, un enfant qui a peu aidé mais qui a besoin de plus, un enfant qui habite loin : chacun a sa façon de penser l'équité. Il n'existe pas de définition unique, et ce livre ne vous en propose aucune. Il vous invite à écouter les définitions des autres.

L'attachement à un lieu. Pour certaines personnes, un lieu fait partie de leur identité. Le perdre, ou croire qu'on risque de le perdre, ressemble à un deuil. Cet attachement n'est ni raisonnable ni déraisonnable : il est réel, et il pèse dans la conversation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand invitent leurs enfants à un repas à la maison de campagne. Ils ne parlent pas de décision. Ils disent seulement : nous aimerions savoir ce que cette maison représente pour chacun de vous. L'un des enfants parle de souvenirs, un autre de peur de voir la maison vendue, un troisième avoue qu'il ne sait pas s'il voudrait la garder. Gabrielle note les réponses au retour. Elle ne tire aucune conclusion : elle sait seulement que les réponses étaient plus variées que ce qu'elle avait imaginé.

Ce que la conversation ne remplace pas

La conversation de famille éclaire, mais elle ne remplace rien. Elle ne règle pas les questions de droit, d'impôt ou de financement. Elle ne lie personne. Ne présumez pas que ce qui s'y dit a une portée juridique : c'est une question à poser à un professionnel. Si l'on se met d'accord à voix haute sur quelque chose, la prochaine étape consiste à demander à un professionnel ce que cette entente signifie réellement et comment elle se met par écrit, s'il y a lieu.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour savoir ce qui, parmi ce que la famille a dit, peut se traduire en démarche, et ce qui ne le peut pas. L'avocat, si la conversation fait apparaître un désaccord sérieux. Questions types : ce que nous avons dit en famille a-t-il une portée ? Qu'est-ce qui doit être mis par écrit, et par qui ? Que se passe-t-il si quelqu'un change d'avis ?

2.2 Qui inviter à parler

Faire la liste, puis choisir

Au chapitre 1, vous avez dressé la liste des personnes touchées par votre réflexion. Pour la conversation, il faut maintenant décider qui sera dans la pièce. Ce n'est pas la même question. Une personne peut être touchée sans devoir participer à une première discussion ; une autre peut devoir être entendue même si elle n'est pas mentionnée dans les papiers.

Trois approches existent. Chacune a ses avantages et ses limites, et le choix dépend de votre famille.

• Parler à chacun en tête-à-tête. Cette approche donne de l'espace à la parole. Chacun peut dire ce qu'il pense sans se sentir observé. Elle prend du temps, et elle risque de créer l'impression que des conversations se tiennent dans le dos des autres.
• Réunir tout le monde. Cette approche donne le même message à tous en même temps. Elle risque d'amener des tensions anciennes à la surface, et certains se tairont devant les autres.
• Procéder par étapes. On commence par le couple ou par une personne de confiance, puis on élargit. Cette approche respecte le rythme de chacun, mais elle suppose de la transparence sur le fait qu'il y aura d'autres étapes.

Les conjoints et les beaux-enfants

Les conjoints des enfants ont une place délicate. Ils ne sont pas les propriétaires, ils ne seront peut-être pas les destinataires, mais ils vivent avec ceux qui le sont. Les inviter peut rassurer ; les exclure peut inquiéter. Il n'y a pas de règle. Une façon de le décider est de poser la question à chaque enfant : aimerais-tu que ton conjoint soit présent, ou préfères-tu qu'on se parle d'abord entre nous ?

Dans le cas de Thérèse, la présence des conjoints de ses enfants n'est pas évidente. Elle y réfléchit en posant la question à chacun de ses enfants séparément, sans en faire un test.

Les personnes à ne pas oublier

Certaines personnes sont faciles à oublier.

• Un enfant qui vit loin et que l'on ne voit pas souvent : il peut participer, même par téléphone.
• Un enfant avec qui les relations sont tendues : l'exclure à ce stade risque d'aggraver les tensions.
• Un proche qui aide au quotidien sans faire partie de la famille directe : il connaît l'immeuble et ses besoins.
• Une personne plus âgée de la famille, dont les souvenirs de l'immeuble peuvent compter.

Si l'un de ces proches vous semble en situation de vulnérabilité, parlez-en au professionnel avant d'aller plus loin. Le chapitre 8 est consacré à ces cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse veut d'abord parler à son fils aîné, parce qu'il l'aide depuis longtemps. Elle réalise que cette conversation, si elle reste seule, pourrait laisser croire aux autres qu'une décision est déjà prise. Elle choisit de dire à chacun de ses enfants, dans un court appel, qu'elle réfléchit à l'avenir de sa maison, qu'elle parlera bientôt à chacun, et qu'aucune décision n'est prise.

Le lieu et le moment

Le lieu influence le ton. Un repas de famille détend, mais il mêle la conversation à d'autres enjeux : le service, les enfants qui courent, les vieilles habitudes de table. Un salon calme, sans spectateurs, convient mieux à un échange plus délicat. L'immeuble lui-même peut être un bon choix si l'attachement au lieu fait partie de la discussion, ou un mauvais choix si chacun s'y sent chez soi à des titres différents.

Le moment compte autant. Évitez les périodes chargées : un décès récent, une séparation, une fête qui approche, une maladie. Évitez aussi de lancer le sujet à la fin d'une longue journée. Annoncez le sujet à l'avance, simplement : j'aimerais qu'on prenne un moment pour parler de la maison de campagne ; rien ne sera décidé. Chacun arrive ainsi préparé, et personne n'a l'impression d'être pris par surprise.

Qui anime la conversation

Quelqu'un doit tenir la conversation. Ce peut être vous, un autre membre de la famille, ou une personne neutre qui a la confiance de tous. Si les tensions sont anciennes, il peut être utile de demander à un professionnel ce qui existe comme soutien à la discussion familiale : c'est une question à lui poser, et il vous orientera.

2.3 Ce qui se dit mal, ce qui se dit bien

Ce qui se dit mal

Certaines phrases ferment la porte, même quand l'intention est bonne.

• Annoncer une décision comme un fait accompli. J'ai décidé que… laisse peu de place à la parole des autres.
• Comparer les enfants. Toi, tu as déjà reçu ou toi, tu as moins aidé sont des phrases qui blessent, même si elles sont exactes.
• Faire des promesses vagues. Ne t'inquiète pas, la maison sera pour toi crée une attente que vous ne pourrez peut-être pas tenir.
• Parler au nom des absents. Ta sœur ne voudra pas est une supposition présentée comme un fait.
• Faire des menaces à demi-mot. Si ça continue, je vendrai tout ferme la discussion et enfonce chacun dans sa position.
• Évoquer des montants ou des impôts. Vous ne maîtrisez peut-être pas ces questions ; en parler comme si vous les maîtrisiez crée de fausses certitudes.

Ce qui se dit bien

D'autres formulations ouvrent la conversation.

• Poser des questions ouvertes. Qu'est-ce que cette maison représente pour toi ? invite à une réponse longue.
• Parler de soi. Moi, ce qui m'inquiète, c'est… évite de désigner l'autre.
• Reformuler. Si je comprends bien, ce que tu dis, c'est que… montre qu'on écoute et laisse la chance de corriger.
• Admettre l'incertitude. Je ne sais pas encore comment on va s'y prendre rassure plus qu'une fausse assurance.
• Nommer ce qui n'est pas décidé. Rien n'est décidé aujourd'hui donne à chacun la liberté de parler.
• Remercier. Parler d'un sujet difficile demande du courage ; le dire aide.

ATTENTION — ne rien signer et ne rien promettre à chaud

Dans le feu d'une conversation émotive, une promesse échappe vite. Mieux vaut ne rien signer sous le coup d'une émotion. Si quelqu'un vous presse, répondez simplement : je vais y réfléchir et consulter un professionnel avant de m'engager. Cette phrase n'est ni un refus ni un reproche.

Si quelqu'un refuse de parler

Il arrive qu'un proche se ferme, change de sujet ou quitte la pièce. Ce refus dit quelque chose : de la peur, de la fatigue, un désaccord ancien, ou simplement le besoin de réfléchir seul. N'insistez pas ce jour-là. Dites que la porte reste ouverte et proposez un autre moment, ou un autre format : un appel, une marche, un message écrit. Certaines personnes disent mieux par écrit ce qu'elles n'arrivent pas à dire en face. Ne concluez pas que le silence veut dire oui, ni qu'il veut dire non : il veut dire que la conversation n'a pas encore eu lieu.

CAS CONCRET — dossier fictif

L'un des enfants de Thérèse répond à son appel qu'il préfère ne pas en parler pour le moment. Thérèse ne s'en offusque pas. Elle lui écrit un court message : je pense à l'avenir de la maison ; je veux t'entendre quand tu seras prêt. Elle note la date de l'appel et celle du message. Quelques semaines plus tard, son fils lui téléphone de lui-même. Elle n'a rien promis entre-temps et n'a rien annoncé aux autres à sa place.

Écouter, noter, ne rien trancher

Trois gestes simples facilitent la conversation.

Écouter sans interrompre. Laissez l'autre aller au bout de sa phrase. Résistez à l'envie de corriger ou de répondre tout de suite. Si une affirmation vous paraît fausse, notez-la pour y revenir plus tard.

Noter ce qui a été dit. Après la rencontre, écrivez ce que chacun a exprimé, avec ses propres mots autant que possible. Datez la note. Séparez ce qui a été dit de ce que vous en pensez. Ces notes ne sont pas des engagements : elles servent à vous rappeler les attentes, les craintes, les questions.

Ne rien trancher sur place. Même si un accord semble se dessiner, laissez passer du temps avant d'en faire quelque chose. Le temps révèle si l'accord tient.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire ou l'avocat, si une promesse a déjà été faite, même à demi-mot, et que vous vous demandez ce qu'elle représente. Questions types : j'ai dit à ma fille que la maison serait pour elle : qu'est-ce que cela change ? Comment dois-je en parler maintenant aux autres ? Qu'est-ce que je devrais éviter de dire d'ici notre rencontre ?

2.4 Les questions à préparer pour les professionnels

Transformer une conversation en questions

La conversation de famille a un rôle précis : fournir la matière de vos questions. Prenez vos notes et relisez-les. Chaque inquiétude, chaque désaccord, chaque je ne sais pas devient une question possible pour un professionnel. L'exercice ne demande aucune connaissance technique. Il demande seulement de transformer une phrase du genre mon fils craint que ses frères soient désavantagés en une question comme comment puis-je m'assurer que cette crainte soit prise en compte dans la démarche ?

Trois colonnes pour classer

Une méthode simple consiste à dresser trois colonnes dans votre cahier.

• Ce que nous savons : les faits que la conversation a confirmés (par exemple, qui souhaite garder l'immeuble, qui ne le souhaite pas).
• Ce que nous ne savons pas : les points laissés ouverts (par exemple, ce qu'un enfant en pense réellement).
• Ce que nous voulons demander : les questions pour les professionnels.

La troisième colonne est la seule que vous apporterez au rendez-vous, mais elle se nourrit des deux autres.

Des exemples de questions

Voici quelques exemples, à adapter. Aucun ne suppose une réponse : tous sont ouverts.

• Nous souhaitons que chacun de nos enfants se sente traité avec égard. Comment les familles abordent-elles cette préoccupation avec vous ?
• L'un de nos enfants aimerait garder la maison, un autre préférerait autre chose. Que pouvons-nous faire pour y voir clair ?
• Nous avons des attentes différentes à l'intérieur du couple. Peut-on vous rencontrer ensemble, puis séparément ?
• Une personne qui aide beaucoup est-elle, dans ce genre de démarche, un interlocuteur ?
• Quels documents devons-nous apporter pour que la première rencontre soit utile ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Après le repas, Gabrielle et Armand relisent leurs notes. Ils en tirent trois questions : comment protéger l'esprit d'équité entre nos enfants ? Comment tenir compte de celui qui ne veut pas garder la maison ? Comment procéder avec celui qui aimerait qu'on lui promette quelque chose maintenant ? Ils les écrivent sur une feuille qu'ils apporteront à leur première rencontre avec le notaire. Ils n'ont rien décidé ; ils savent seulement ce qu'ils veulent comprendre.

Quand la conversation tourne mal

Il arrive qu'une conversation s'envenime. Ce n'est pas un échec. Voici quelques gestes utiles :

• Faire une pause. Reprendre la discussion un autre jour est une option, non une défaite.
• Revenir aux faits. Qu'est-ce qui a été dit ? Qu'est-ce qui reste à comprendre ?
• Demander l'avis d'un tiers. Un professionnel peut aider à décanter la situation ; c'est une question à lui poser.
• Reconnaître la blessure. Je vois que cela te touche. Cette phrase seule apaise parfois plus que mille explications.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire pour préparer la première rencontre à partir de vos notes. L'avocat si un conflit s'installe. Questions types : comment utiliser mes notes de famille pour préparer notre rendez-vous ? Quelles questions manquent à ma liste ? Existe-t-il, dans votre pratique, des ressources pour faciliter les discussions familiales difficiles ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Convoquer la famille pour annoncer une décision. La rencontre devient une cérémonie et non un échange.
• Promettre à un enfant en privé. Les autres peuvent l'apprendre et se sentir trahis.
• Exclure quelqu'un par commodité. Un enfant qui apprend après coup qu'il n'a pas été consulté s'en souvient.
• Parler de montants ou d'impôts comme si vous les connaissiez. Vous créez de fausses attentes et de vraies discussions inutiles.
• Ne rien noter. Les souvenirs se déforment avec le temps ; chacun peut garder une version différente.
• Attendre que les tensions passent d'elles-mêmes. Le silence ne règle rien ; il laisse les suppositions grandir.
• Utiliser la conversation pour régler de vieux comptes. Ce n'est pas le bon moment ; demandez de l'aide si c'est nécessaire.
• Prendre les notes pour des engagements. Elles servent à préparer vos questions, pas à lier qui que ce soit.

À retenir

• La conversation de famille précède la rencontre avec les professionnels ; elle ne la remplace pas.
• Trois forces traversent la discussion : les attentes, le sentiment d'équité et l'attachement au lieu.
• Choisissez qui inviter, comment et dans quel ordre, en pensant aux personnes faciles à oublier.
• Écoutez, reformulez, nommez ce qui n'est pas décidé ; évitez les promesses et les comparaisons.
• Notez ce qui a été dit, datez vos notes, séparez les faits de vos opinions.
• Transformez vos notes en questions précises pour les professionnels.

Votre plan d'action

1. Reprenez votre liste de personnes touchées, établie au chapitre 1.
2. Choisissez une approche : tête-à-tête, réunion, ou étapes. Notez pourquoi.
3. Fixez une première rencontre, courte, dans un lieu qui ne met personne mal à l'aise.
4. Annoncez clairement qu'aucune décision ne sera prise ce jour-là.
5. Posez des questions ouvertes et écoutez sans interrompre.
6. Notez après la rencontre, avec la date, ce que chacun a exprimé.
7. Dressez vos trois colonnes : ce que nous savons, ce que nous ne savons pas, ce que nous voulons demander.
8. Gardez la troisième colonne pour le rendez-vous chez le notaire (chapitre 5).

Questions à poser

Aux membres de la famille :

• Qu'est-ce que cet immeuble représente pour toi ?
• Qu'est-ce qui t'inquiète à l'idée d'en parler ?
• Qu'aimerais-tu que nous sachions avant de rencontrer un professionnel ?
• Y a-t-il quelqu'un que nous devrions inviter, et que nous n'avons pas mentionné ?

Au notaire :

• Comment faire pour que la première rencontre soit utile ?
• Que dois-je dire à ma famille avant de vous rencontrer, et que dois-je taire ?
• Peut-on vous voir avec mon conjoint, puis séparément ?

À l'avocat :

• Si une promesse a été faite, que dois-je savoir avant d'en reparler ?
• Y a-t-il des ressources pour soutenir une discussion familiale difficile ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la conversation de famille précède-t-elle la rencontre avec un professionnel ?
2. Nommez les trois forces qui traversent la discussion.
3. Citez deux phrases qui se disent mal et deux qui se disent bien.
4. Pourquoi ne faut-il rien signer à chaud ?
5. À quoi servent les notes prises après la rencontre ?
6. Comment transforme-t-on une inquiétude familiale en question pour un professionnel ?

Réponses

1. Parce qu'elle fournit la matière des questions et crée un climat favorable, et parce que les professionnels ne peuvent pas savoir ce que chacun ressent.
2. Les attentes, le sentiment d'équité et l'attachement à un lieu.
3. Se disent mal : j'ai décidé que… et toi, tu as moins aidé. Se disent bien : qu'est-ce que cette maison représente pour toi ? et rien n'est décidé aujourd'hui.
4. Parce qu'un engagement pris sous le coup de l'émotion se regrette facilement ; mieux vaut réfléchir et consulter d'abord.
5. À se rappeler les attentes, les craintes et les questions de chacun. Elles ne sont pas des engagements.
6. On la reformule en question ouverte, par exemple : comment s'assurer que cette crainte soit prise en compte dans la démarche ?

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'information destinée au public sur le rôle du notaire et sur la préparation d'une première rencontre.
• Barreau du Québec — l'information destinée au public sur le rôle de l'avocat et sur les ressources disponibles.
• Les dossiers de ce chapitre sont fictifs ; toute ressemblance avec une famille réelle est fortuite.

Chapitre 3 — Les routes possibles : une carte, pas un conseil

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand une famille songe à transmettre un immeuble, quatre idées sont évoquées : donner l'immeuble, le vendre à un proche, ajouter le nom d'un enfant au titre de propriété, ou prévoir ce qui arrivera par testament. Ce chapitre vous les présente comme on présente des noms de rues sur une carte : pour que vous les reconnaissiez quand quelqu'un les prononce, pas pour vous dire laquelle emprunter.

Une carte ne dit pas quel chemin est le meilleur. Elle ne dit pas non plus ce qu'on trouve au bout de chaque rue, ni ce qu'il en coûte d'y aller. Ce chapitre ne compare pas les routes, ne décrit ni leurs effets ni leurs conditions, et ne dit pas laquelle conviendrait à votre famille. Il vous prépare à poser des questions à des professionnels qui, eux, pourront répondre. Les dossiers sont fictifs : Gabrielle et Armand, qui songent à transmettre leur maison de campagne à leurs enfants ; Thérèse, qui voudrait y ajouter l'un de ses fils ; Lucien, qui a un enfant encore jeune et un conjoint.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer en mots courants les quatre routes évoquées dans ce chapitre ;
• expliquer pourquoi chaque route ouvre des questions différentes, sans les comparer ;
• reconnaître les mots que le notaire emploie et demander qu'il les explique ;
• préparer, pour chaque route, des questions à poser au notaire, à l'avocat ou au comptable ;
• éviter de choisir une route avant d'avoir consulté.

Pourquoi c'est important

Une famille peut arriver chez le professionnel avec une idée déjà arrêtée : on voudrait lui donner la maison, on a pensé la vendre à notre fille. L'idée vient d'un voisin, d'un article ou d'une conversation. Or une idée entendue ailleurs ne tient pas compte de votre situation, de vos proches, de vos dettes éventuelles ni de vos objectifs. Si vous arrivez avec une route en tête, le risque est que vous cherchiez à confirmer cette route plutôt qu'à examiner ce qui vous convient.

Connaître les routes sans les juger vous permet de parler librement au notaire. Vous dites : voici ce qui nous trotte dans la tête, et vous demandez : qu'est-ce que cela ouvre comme questions ? Cette posture est plus utile, et plus sûre, que celle de la famille qui dit nous avons décidé de faire une donation, préparez-nous les papiers.

L'ESSENTIEL — une route nommée n'est pas une route choisie

Dans ce chapitre, nommer une route ne veut pas dire la recommander. Chaque route est présentée pour que vous puissiez en parler avec un professionnel. Aucune n'est présentée comme meilleure qu'une autre.

3.1 Donner, vendre à un proche, ajouter un nom au titre, laisser par testament

Première route : donner

Donner un immeuble, dans le langage courant, c'est le faire passer à quelqu'un sans demander de prix en retour. Les gens disent aussi faire une donation. Le geste se fait de son vivant. On peut donner l'immeuble entier à une personne, ou à plusieurs. On peut aussi, dans le langage courant, parler de donner en gardant quelque chose pour soi. Ce chapitre s'arrête là : les modalités, les conséquences et les conditions relèvent du notaire, de l'avocat et du comptable.

DÉFINITION — donation

Mot que le notaire emploie pour désigner le geste de donner. La personne qui donne s'appelle le donateur, celle qui reçoit, le donataire. Demandez au professionnel de vous expliquer ces mots dans le contexte de votre famille.

Deuxième route : vendre à un proche

Vendre à un proche, c'est transmettre l'immeuble en échange d'un prix. Le proche peut être un enfant, un frère, une sœur, un neveu, un ami. La vente se fait de son vivant. Le prix peut être discuté en famille, ce qui fait apparaître des questions que le chapitre 6 vous aide à poser. Rien dans ce chapitre ne dit à quel prix vendre, ni comment il se justifie.

Troisième route : ajouter un nom au titre

Ajouter un nom au titre, c'est inscrire une personne de plus sur le document qui dit qui possède l'immeuble. Cette idée peut paraître simple. Cette impression de simplicité est une raison de plus de demander conseil. Le chapitre 7 reprend cette idée et les questions qu'elle ouvre.

Quatrième route : laisser par testament

Laisser par testament, c'est écrire ce qu'on souhaite voir arriver à l'immeuble après son décès. Le geste se fait de son vivant, mais ses effets se produisent plus tard. Des formes précises existent pour rédiger un testament ; le notaire les connaît. Le livre A9 traite de ce qui se passe après un décès, à partir de la succession (→ livre A9, Successions et transmission d'un immeuble).

Ce que ces quatre routes ne sont pas

Ces quatre routes ne sont pas les seules. Les professionnels en connaissent d'autres, et vous pouvez leur demander : y a-t-il d'autres façons d'aborder notre situation, que nous n'avons pas nommées ? Elles ne s'excluent pas non plus nécessairement : on peut imaginer une combinaison. Le livre n'en dit rien ; il vous invite à poser la question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand ont écrit sur une feuille les quatre idées qui leur reviennent : donner, vendre à l'un de leurs enfants, ajouter un enfant au titre, tout laisser par testament. Ils ne les classent pas. Ils les rangent sous un titre : ce dont on voudrait parler au notaire. Armand ajoute une cinquième ligne : y a-t-il autre chose ? Cette ligne vide est peut-être la plus importante de la page.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire (Chambre des notaires du Québec), pour savoir par où commencer. Questions types : nous songeons à telle idée : pouvez-vous nous dire quelles questions elle ouvre ? Y a-t-il d'autres idées que nous devrions examiner ? Comment procéder pour que chacun soit informé au bon moment ?

3.2 Pourquoi chaque route ouvre des questions différentes

Une question de départ commune

Quelle que soit la route envisagée, quelques questions se posent. Elles sont presque banales, et pourtant on les oublie :

• Qui possède l'immeuble, au juste ?
• Y a-t-il des dettes ou des charges liées à l'immeuble ?
• Qui d'autre pourrait être touché par la décision ?
• Quel est l'état des papiers de l'immeuble ?
• Quel est le calendrier raisonnable pour chaque étape ?

Ces cinq questions servent de socle à toute rencontre. Elles ne dépendent pas de la route. Posez-les avant de parler de route.

Des questions qui varient d'une route à l'autre

Chaque route met en lumière des questions qui lui sont propres. Ce chapitre ne les liste pas, parce que les lister serait déjà décrire les effets de chaque route. Voici seulement l'idée générale, sans entrer dans le détail.

• Une route qui s'exécute de son vivant ouvre des questions sur ce qui change dès maintenant : pour vous, pour vos proches, pour l'immeuble.
• Une route qui produit ses effets à votre décès ouvre des questions sur ce qui se passera plus tard, et sur qui s'occupera de quoi.
• Une route qui fait intervenir un prix ouvre des questions sur la façon de le déterminer et de le vérifier.
• Une route qui ajoute une personne ouvre des questions sur ses proches, ses engagements et sa situation.

Ces énoncés sont volontairement généraux. Ils ne disent rien de précis, parce que le précis dépend de votre famille et de votre immeuble. Ce qu'ils vous rappellent, c'est que chaque route n'est pas un simple choix de papier : elle est une décision qui prolonge ses effets dans plusieurs directions à la fois.

ATTENTION — ne pas comparer par soi-même

Il est tentant de dresser un tableau de comparaison entre les routes. Résistez. Un tableau fait en dehors d'un cabinet professionnel repose sur des informations partielles, et il donne une impression de certitude qui ne correspond pas à la réalité. Si vous voulez comparer, demandez au notaire ou au comptable de le faire avec vous, à partir de votre dossier réel.

Quand la famille ne s'entend pas sur la route

Il arrive que le couple, ou les enfants, n'aient pas la même idée. L'un préfère une voie, l'autre en préfère une autre, un troisième n'en veut aucune. Ce désaccord n'est pas un obstacle : c'est une information. Il vous dit que la conversation du chapitre 2 doit se poursuivre, et que les professionnels devront peut-être entendre plus d'une voix. Notez les positions de chacun, sans chercher à les concilier tout de suite. Le notaire vous dira s'il peut recevoir plusieurs personnes ensemble ou s'il vous recommande de consulter chacun séparément (chapitre 5).

Évitez aussi de conclure que la route la plus discutée est la meilleure, ou que la route dont personne ne parle est écartée. Les silences, comme les discussions animées, disent quelque chose sur ce que chacun ressent. Ils ne tiennent pas lieu de décision.

Garder la porte ouverte

La préparation compte : elle vous permet d'explorer plusieurs idées sans vous engager dans aucune. Demandez au notaire, dès la première rencontre, comment se déroule le processus et à quel moment un engagement devient plus difficile à défaire. La réponse vous donne un repère de calendrier : il vous indique jusqu'à quand vous pouvez réfléchir, consulter et revenir sur vos pas.

Les questions qui appartiennent à chaque professionnel

Chaque professionnel est mieux placé pour répondre à certaines questions.

• Le notaire s'intéresse à l'immeuble, aux personnes et aux actes.
• L'avocat s'intéresse aux désaccords possibles, aux situations particulières et aux recours.
• Le comptable ou le fiscaliste s'intéresse aux impôts et aux obligations fiscales.
• Le planificateur financier s'intéresse à votre situation d'ensemble et à la disponibilité de votre argent.

Le chapitre 5 revient sur ce partage des rôles. Pour l'instant, retenez qu'une même idée peut appeler plus d'un professionnel.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien a un enfant encore jeune et un conjoint. Il a lu qu'une voie était simple et une autre compliquée. Il se demande laquelle choisir. Il décide de ne pas se fier à ces mots. Il écrit plutôt : dans ma situation, qu'est-ce qui rend les choses plus ou moins simples ? Qui puis-je interroger ? Il se prépare à poser la question au notaire.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour cerner les questions qu'ouvre chaque idée dans votre dossier. Le comptable ou le fiscaliste, pour les questions d'impôt. Questions types : pour chacune des idées que nous évoquons, quelles questions devons-nous nous poser ? Quels professionnels autres que vous devrions-nous consulter ? Dans quel ordre ?

3.3 Les mots que l'on rencontre chez le notaire

Pourquoi les mots comptent

Chez le notaire, quelques mots reviennent. Ils paraissent simples, mais leur sens exact est précis et peut différer de l'usage courant. Quand vous en rencontrez un, demandez qu'on vous l'explique dans le contexte de votre famille, et notez la réponse. Il vaut mieux poser dix fois la question que de signer sans avoir compris.

Voici quelques mots. Ce glossaire ne remplace pas les explications du notaire ; il vous aide à les comprendre.

Le titre, l'acte, le registre

• Le titre de propriété est le document qui indique qui possède l'immeuble. Vous le retrouvez parmi vos papiers ou chez le notaire qui a signé votre achat.
• L'acte est le document que le notaire rédige et fait signer pour consigner un geste : une vente, une donation, un testament.
• Le registre foncier est l'endroit où l'on conserve la trace de ce qui touche chaque immeuble. Le notaire sait comment le consulter.

DÉFINITION — acte notarié

Document rédigé par un notaire pour consigner un geste important. Lisez-le attentivement ; posez toutes vos questions avant de signer, pas après.

Les personnes

• Le donateur est la personne qui donne ; le donataire est celle qui reçoit.
• Le vendeur est la personne qui vend ; l'acheteur est celle qui achète.
• Le testateur est la personne qui écrit un testament.
• L'héritier est une personne qui reçoit quelque chose au décès d'une autre. Le sens exact du mot, et les personnes concernées, se précisent avec le notaire (→ livre A9).
• Le liquidateur est la personne qui s'occupe du règlement d'une succession. Le livre O2 s'adresse à ceux qui doivent vendre la maison d'une personne décédée (→ livre O2, Vendre la maison d'une personne décédée).

Les gestes et les documents

• Le testament est le document dans lequel une personne exprime ses volontés pour l'après-décès. Il peut être rédigé de plus d'une façon ; le notaire vous explique les possibilités.
• Le mandat est un document par lequel une personne confie à une autre le soin de s'occuper de certaines choses. Il en existe de plusieurs sortes ; le livre A7 en parle (→ livre A7, Capacité juridique, mandats et représentation).
• L'évaluation est une estimation de la valeur d'un bien par une personne compétente. Le chapitre 6 en parle.

Les mots qui font peur

Certains mots impressionnent : succession, fiducie, usufruit, hypothèque, quote-part. Ce livre ne les définit pas : leur sens technique est du ressort du professionnel, et un mot mal compris peut induire en erreur. Si vous les entendez, dites-le : pouvez-vous m'expliquer ce que ce mot veut dire pour notre famille ? Cette phrase n'est ni naïve ni embarrassante. Elle est la plus utile que vous puissiez prononcer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse apporte à sa rencontre une petite fiche où elle a écrit trois mots qu'elle a entendus : donation, usufruit, testament. Elle ne sait pas exactement ce que le deuxième veut dire. Elle ne cherche pas la réponse dans un livre. Elle écrit sous chaque mot : à me faire expliquer. Pendant la rencontre, elle coche chaque mot au fur et à mesure que le notaire l'explique.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour tous les mots qui touchent aux actes. L'avocat, pour ceux qui touchent aux désaccords et aux recours. Questions types : pouvez-vous m'expliquer ce mot avec un exemple qui ressemble à ma situation ? Y a-t-il un document écrit où je peux relire cette explication ? Quels autres mots devrais-je connaître avant de signer ?

3.4 Les questions à poser au notaire et au comptable

Pour chaque route, des questions en deux temps

Pour chaque route, préparez deux séries de questions : d'abord celles qui touchent l'acte et les personnes (notaire), ensuite celles qui touchent l'impôt et l'argent (comptable, fiscaliste). La liste qui suit ne suppose aucune réponse.

Si vous songez à donner

• Quelles questions devons-nous nous poser avant de donner l'immeuble ?
• Quelles personnes devraient être informées ou consultées ?
• Quels papiers vous faut-il pour examiner notre dossier ?
• Quels impôts ou frais devons-nous faire évaluer avec le comptable avant de décider ? (→ livre G3, Résidence principale, gain en capital et changement d'usage, pour les sujets voisins.)

Si vous songez à vendre à un proche

• Comment s'établit un prix dans une telle situation ?
• Qu'est-ce que la famille doit savoir sur ce prix ?
• Quelles questions devons-nous poser au comptable avant de fixer le prix ?
• Comment éviter que la vente soit mal comprise par les autres membres de la famille ?

Si vous songez à ajouter un nom au titre

• Quelles questions cette idée ouvre-t-elle sur la situation de la personne à ajouter ?
• Quelles questions ouvre-t-elle pour moi et pour mes autres proches ?
• Quels documents devons-nous réunir ?
• Existe-t-il d'autres façons de répondre à ce que nous cherchons ?

Si vous songez à laisser par testament

• Quelles formes de testament existent, et comment choisir ?
• Quelles personnes sont touchées par ce que nous prévoyons ?
• Comment ce que nous prévoyons s'accorde-t-il avec nos autres documents ?
• Comment tenir le testament à jour si notre situation change ?

Les questions communes

• Quels professionnels autres que vous devrions-nous consulter ?
• Dans quel ordre, et pourquoi ?
• Quels frais prévoir pour chaque étape ? (Le chapitre 9 vous aide à les demander par écrit.)
• Combien de temps raisonnable prévoir ?
• Que se passe-t-il si nous changeons d'avis en cours de route ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour les questions d'acte et de personnes. Le comptable ou le fiscaliste, pour les questions d'impôt. L'avocat, si un désaccord est prévisible. Questions types : pouvez-vous répondre à mes questions par écrit, après la rencontre ? Quels sont les points que vous ne pouvez pas trancher sans l'avis d'un autre professionnel ? Y a-t-il des idées qu'il vaut mieux écarter dès maintenant, et pourquoi ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver avec une route déjà choisie. Vous fermez la porte aux questions que vous n'aviez pas pensé poser.
• Croire qu'une route est simple parce qu'elle paraît simple. La simplicité apparente est justement ce qui mérite un examen.
• Comparer les routes par soi-même. Un tableau fait hors d'un cabinet professionnel donne une fausse impression de certitude.
• Copier la solution d'un voisin ou d'un ami. Votre famille, votre immeuble et vos dettes ne ressemblent pas aux leurs.
• Ne pas demander le sens d'un mot. Un mot mal compris à la signature peut coûter cher à la relecture.
• Oublier le comptable. Demandez-lui à quel moment le consulter, avant de décider.
• Penser qu'il n'y a que quatre routes. Demandez toujours s'il en existe d'autres.
• Prendre la rencontre pour une décision. Une première rencontre sert à comprendre ; elle ne vous oblige à rien.

À retenir

• Quatre idées sont évoquées : donner, vendre à un proche, ajouter un nom au titre, laisser par testament.
• Nommer une route n'est pas la choisir ; ce chapitre ne les compare pas.
• Chaque route ouvre des questions différentes, qui se posent aux professionnels.
• Les mots du notaire ont un sens précis ; demandez toujours qu'on vous les explique.
• Préparez deux séries de questions : acte et personnes pour le notaire, impôt et argent pour le comptable.
• Demandez s'il existe d'autres façons d'aborder votre situation.

Votre plan d'action

1. Écrivez les idées qui vous reviennent, sans les classer ni les juger.
2. Ajoutez une ligne : autre chose ? Elle servira à poser la question au notaire.
3. Notez les mots que vous avez entendus et dont vous n'êtes pas certain du sens.
4. Préparez une liste de questions par idée, en utilisant la section 3.4.
5. Ajoutez les questions communes : professionnels, ordre, frais, durée, changement d'avis.
6. Apportez cette liste à votre première rencontre, avec les papiers du chapitre 4.
7. Après la rencontre, notez les réponses et les points à confirmer avec un autre professionnel.

Questions à poser

Au notaire :

• Quelles questions chacune des idées que nous évoquons ouvre-t-elle dans notre situation ?
• Y a-t-il d'autres façons d'aborder notre projet ?
• Pouvez-vous m'expliquer les mots que j'ai notés ?
• Quels papiers dois-je vous apporter ?

Au comptable ou au fiscaliste :

• Quels aspects fiscaux dois-je examiner avec vous avant de décider ?
• À quel moment dois-je vous consulter par rapport au notaire ?

À l'avocat :

• Si un désaccord apparaît dans la famille, à quel moment dois-je vous consulter ?

À moi-même :

• Suis-je en train de chercher à confirmer une idée plutôt que d'examiner ma situation ?
• Qu'est-ce que je ne sais pas encore sur chacune de ces idées ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les quatre idées évoquées dans ce chapitre.
2. Pourquoi ce chapitre ne compare-t-il pas les routes ?
3. Quelles cinq questions de départ s'appliquent à toute route ?
4. Que signifie le mot donataire ?
5. Que faire quand on entend un mot technique qu'on ne comprend pas ?
6. Pourquoi consulter le comptable avant de décider, et non après ?

Réponses

1. Donner, vendre à un proche, ajouter un nom au titre, laisser par testament.
2. Parce qu'une comparaison faite hors d'un cabinet professionnel repose sur des informations partielles et donne une fausse impression de certitude ; la comparaison se fait avec un professionnel à partir de votre dossier.
3. Qui possède l'immeuble ; s'il y a des dettes ou des charges ; qui d'autre est touché ; l'état des papiers ; le calendrier raisonnable.
4. C'est la personne qui reçoit dans une donation ; demandez au notaire de l'expliquer dans le contexte de votre famille.
5. Demander au professionnel de l'expliquer avec un exemple proche de sa situation, et noter la réponse.
6. Parce que les questions d'impôt font partie de ce qui éclaire la décision ; demandez au comptable à quel moment le consulter.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'information destinée au public sur le rôle du notaire, les actes et les testaments.
• Dans cette collection : → livres A9 et O2 pour la suite d'un décès, et A7 pour les mandats et la représentation.

Chapitre 4 — Réunir les documents de l'immeuble et de la famille

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Il arrive qu'on se présente à une première rencontre avec un professionnel les mains vides. Ils ont une question, une inquiétude, parfois une histoire de famille bien racontée, mais pas un seul papier. Le professionnel écoute, prend des notes, puis demande : avez-vous le titre ? le certificat de localisation ? les relevés de taxes ? Réponse : je ne sais pas où ils sont. La rencontre se termine, et il faudra en prévoir une autre.

Ce chapitre vous évite ce détour. Il vous propose une liste de documents à rassembler avant de consulter : ceux de l'immeuble, ceux de la famille. Il ne dit pas lesquels sont obligatoires, ni ce que chacun produit comme effet : cela appartient au professionnel. Il vous aide à les retrouver, à les classer et à noter ce qui manque. Les dossiers sont fictifs : Gabrielle et Armand, qui songent à transmettre leur maison de campagne à leurs enfants, et Lucien, qui a un enfant encore jeune et un conjoint.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser la liste des papiers de l'immeuble que vous possédez ou devez retrouver ;
• dresser la liste des papiers qui concernent les personnes de la famille ;
• classer ces documents dans un dossier simple, prêt pour la première rencontre ;
• repérer ce qui manque et poser les bonnes questions pour le retrouver ;
• ne jamais présumer de l'utilité d'un papier : le professionnel tranche.

Pourquoi c'est important

Un professionnel travaille à partir de documents. Sans eux, il ne peut qu'écouter et poser des questions générales. Avec eux, il peut examiner votre situation réelle, repérer ce qui manque et vous dire quelles démarches prévoir. Une première rencontre avec un dossier en main peut se dérouler plus vite et laisser plus de place à vos questions.

Il y a aussi une raison moins évidente. Rassembler les papiers vous oblige à regarder votre situation en face. Vous découvrez peut-être que le titre est introuvable, qu'une assurance a changé de nom, qu'un document important n'a jamais été signé. Mieux vaut le savoir avant la rencontre qu'au beau milieu.

L'ESSENTIEL — rassemblez tout, triez ensuite

Ne décidez pas vous-même de ce qui est utile. Un papier qui vous semble sans importance peut en avoir une grande pour le notaire. Apportez tout ce que vous trouvez ; le professionnel fera le tri avec vous.

4.1 Les papiers de l'immeuble

Le titre de propriété

Le titre de propriété est le document qui indique qui possède l'immeuble. C'est le premier papier à retrouver. Vous en avez peut-être reçu une copie lors de l'achat ou de la transmission de l'immeuble. Cherchez-le dans vos documents de maison, dans un coffret ou dans les dossiers du notaire qui a fait la transaction.

Si vous ne le retrouvez pas, ne paniquez pas : demandez au notaire comment en obtenir une copie. Notez simplement que vous ne l'avez pas, et ajoutez la question à votre liste (section 4.4).

DÉFINITION — titre de propriété

Document qui indique qui possède un immeuble et comment il en est devenu propriétaire. Si vous ne l'avez pas, demandez au notaire comment en obtenir une copie.

Les plans et le certificat de localisation

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre. Il décrit l'immeuble et montre où il se trouve sur son terrain. Il est utile à plusieurs professionnels, et le notaire peut vous le demander. Si vous en avez un, notez sa date : un certificat ancien peut ne plus refléter l'état actuel de l'immeuble, et c'est au notaire de dire s'il suffit (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

Les plans de l'immeuble, s'ils existent, sont utiles aussi : plans de construction, plans d'agrandissement, plans de rénovation. Vous les trouverez peut-être chez vous, dans les papiers de l'ancien propriétaire ou à la municipalité.

Les assurances

Votre police d'assurance habitation ou d'assurance de l'immeuble contient des renseignements utiles : qui est assuré, pour quoi, depuis quand. Rassemblez la police et le dernier avis de renouvellement. Si l'immeuble est occupé par quelqu'un d'autre que vous, ou s'il est loué, rassemblez les papiers d'assurance qui s'y rapportent.

Ne présumez pas de ce que votre assurance couvre ou de ce qui changerait si l'immeuble passait à quelqu'un d'autre. Cette question appartient à votre assureur. Ajoutez-la à votre liste.

Les relevés de taxes et les factures de services

Les relevés de taxes (municipales, scolaires) montrent ce que l'immeuble coûte chaque année à garder. Rassemblez ceux des dernières années, si vous les avez. Ajoutez les factures de services régulières (électricité, chauffage, entretien du terrain, déneigement) : elles donnent une idée de ce que coûte l'immeuble au quotidien.

Ces documents ne servent pas à calculer quoi que ce soit dans ce livre. Ils servent à donner une image réaliste de l'immeuble au professionnel, et à la famille qui voudra savoir ce que la propriété demande.

Les documents de prêt et de charges

Si l'immeuble a été financé, rassemblez les papiers du prêt : contrat, relevé récent, nom du prêteur. S'il existe d'autres charges liées à l'immeuble, rassemblez les documents qui s'y rapportent. Vous n'avez pas à savoir ce qu'ils signifient. Vous devez seulement les apporter, et demander au professionnel de les examiner.

Les travaux et les factures

Conservez-vous des factures de travaux (toiture, fondations, chauffage, agrandissement) ? Elles racontent l'histoire de l'immeuble et peuvent aider à répondre à des questions que vous n'avez pas encore posées. Rassemblez-les sans les trier.

Si quelqu'un d'autre utilise l'immeuble

Un enfant y habite-t-il, un locataire y loge-t-il, un proche y passe-t-il chaque été avec une entente verbale ? Notez-le. Rassemblez les ententes écrites s'il en existe, et écrivez en quelques lignes ce qui a été convenu à voix haute. Ces informations n'ont rien de spectaculaire, mais elles permettent au professionnel de comprendre qui utilise l'immeuble et de poser les bonnes questions. Ne présumez pas de leur portée : ce n'est pas à vous de la juger.

Les photos et la mémoire de l'immeuble

Une photo ne remplace aucun papier officiel, mais elle montre l'immeuble tel qu'il est. Quelques images récentes de l'extérieur, de l'intérieur et des dépendances (garage, remise, quai, terrasse) aident le professionnel à se représenter les lieux, surtout s'il ne les connaît pas. Notez aussi, en quelques phrases, ce que vous savez de l'histoire de l'immeuble : qui l'a construit, qui l'a agrandi, quand les grands travaux ont eu lieu. Ces notes vous serviront dans la conversation de famille comme chez le professionnel.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand rassemblent leurs papiers sur la table de la cuisine. Ils retrouvent le titre, un vieux certificat de localisation, une police d'assurance, quelques relevés de taxes et une pile de factures. Il leur manque les plans et un document qu'Armand croit avoir rangé « quelque part ». Ils ne cherchent pas plus loin ce soir-là : ils notent ce qui manque et passent à la suite.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour savoir lesquels de ces papiers sont utiles dans votre dossier et comment obtenir ceux qui manquent. L'assureur, pour les questions d'assurance. Questions types : parmi ces papiers, lesquels vous faut-il pour la première rencontre ? Comment obtenir une copie du titre si je ne le retrouve pas ? Mon certificat de localisation est-il à jour ou faut-il le refaire ?

4.2 Les papiers de la famille

Les documents qui concernent les personnes

Une transmission touche des personnes, et le professionnel aura besoin de savoir qui elles sont. Rassemblez, pour les personnes concernées par votre réflexion, les documents qui établissent leur identité et leur situation. L'idée n'est pas de collecter tout ce qui existe : c'est de pouvoir répondre sans hésiter aux questions que le professionnel posera.

Voici une liste de départ, à adapter.

• Pièces d'identité des propriétaires.
• Coordonnées complètes des personnes concernées : noms tels qu'ils figurent sur leurs documents, adresses, numéros de téléphone.
• Documents qui établissent la situation familiale des propriétaires : mariage, union civile, séparation, décès d'un conjoint, naissance des enfants, selon ce qui s'applique à votre famille.
• Contrats ou ententes entre conjoints, s'il en existe.
• Testament, s'il existe.
• Mandat de protection ou procuration, s'ils existent.
• Papiers d'assurance vie ou de régimes d'épargne, si vous en avez et que vous voulez les mentionner au professionnel qui vous le demandera.

Cette liste n'est pas une liste d'obligations. Elle ne dit pas quels documents sont requis, ni ce que chacun produit. Elle vous aide à ne pas être pris au dépourvu.

Le testament, le mandat et les autres documents déjà signés

Si vous avez déjà signé un testament ou un mandat, apportez-le ou notez où il est conservé. Le professionnel voudra savoir ce qui existe déjà avant de proposer quoi que ce soit. Un document ancien peut ne plus correspondre à votre situation actuelle, et c'est au professionnel de le dire. Ne le modifiez pas de votre propre initiative : ne rayez rien, n'ajoutez rien. Le livre A7 explique ce qu'est un mandat et pourquoi il se prépare avec soin (→ livre A7, Capacité juridique, mandats et représentation).

Les documents des autres

Vous n'avez pas à demander à vos enfants ou à d'autres proches de vous remettre leurs documents personnels. Ce n'est pas le moment. Demandez-leur seulement, s'ils sont d'accord, de vous confirmer leurs noms complets et leurs coordonnées. Le professionnel vous dira plus tard, le cas échéant, quelles pièces il lui faut d'eux et à quel moment.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien rassemble ses papiers personnels : pièces d'identité, documents sur sa situation familiale, copie de son testament, qu'il avait rédigé il y a plusieurs années avant la naissance de son enfant. Il se demande si ce testament répond encore à sa situation. Il ne le modifie pas et ne tire aucune conclusion. Il l'ajoute à son dossier avec une note : à faire examiner par le notaire.

ATTENTION — ne rien modifier, ne rien détruire

Un document ancien ou périmé reste un document. Ne le détruisez pas, ne le modifiez pas, ne le remplacez pas avant d'avoir consulté. Ce que vous jugez inutile peut être utile au professionnel, et ce que vous croyez remplacé ne l'est peut-être pas.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour savoir quels documents concernant les personnes il vous demandera, et à quel moment. L'avocat, si la situation familiale comporte des particularités (séparation, remariage, conflit). Questions types : quels documents concernant ma famille vous faut-il ? Comment faire pour qu'un document ancien soit examiné ? Que dois-je demander aux membres de ma famille, et que dois-je laisser pour plus tard ?

4.3 Un dossier prêt pour la première rencontre

Classer simplement

Pas besoin d'un système complexe. Une chemise cartonnée par catégorie, ou un dossier numérique avec des sous-dossiers, suffit.

• Immeuble : titre, certificat de localisation, plans, assurances, taxes, prêt, travaux.
• Personnes : identités, situation familiale, testament, mandat.
• Questions : votre liste de questions, issue du chapitre 2 et de ce chapitre.
• Notes : vos conversations, datées.

Faire des copies

N'apportez pas vos originaux sans qu'on vous les demande. Faites des copies lisibles, ou des photos nettes si vous avez un téléphone. Gardez les originaux en lieu sûr. Si le professionnel a besoin d'un original, il vous le dira.

Une feuille de route d'une page

Préparez une feuille d'une page qui résume votre dossier :

• Nom du ou des propriétaires.
• Adresse de l'immeuble.
• Les personnes concernées par votre réflexion.
• La liste des documents que vous avez.
• La liste de ceux qui manquent.
• Trois ou quatre questions importantes.

Cette feuille aide le professionnel à comprendre rapidement où vous en êtes. Elle vous aide aussi à ne rien oublier en cours de rencontre.

Garder le dossier en sécurité

Votre dossier contient des renseignements personnels : identités, situation familiale, adresses. Rangez les copies papier dans un endroit fermé. Si vous numérisez, gardez les fichiers dans un espace protégé par un mot de passe, et pensez à qui peut y accéder. Évitez d'envoyer ces documents par courriel ordinaire à des personnes qui ne sont pas concernées. Demandez au professionnel comment il préfère recevoir ce que vous lui remettez : en main propre, par un moyen sécurisé, ou lors de la rencontre.

Tenir un registre de ce qui circule

Notez ce que vous remettez, à qui et à quelle date : copie du titre remise au notaire, date. Cela vous évite de perdre la trace d'un document et vous donne une base pour demander des nouvelles plus tard. Un simple tableau de trois colonnes suffit : le document, la personne, la date. Le chapitre 10 vous propose un tableau plus complet.

Ne pas tout régler avant d'y aller

Un dossier prêt n'est pas un dossier complet. Il manquera toujours quelque chose. Ce n'est pas une raison de repousser la rencontre. Mieux vaut un dossier incomplet bien préparé qu'un dossier parfait qui n'arrive jamais.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle prépare une feuille d'une page pour la rencontre avec le notaire. Elle y écrit leurs deux noms, l'adresse de la maison de campagne, les prénoms de leurs enfants, la liste des papiers qu'ils ont et ceux qui manquent, et trois questions. Elle imprime deux exemplaires, un pour le notaire, un pour elle. Armand relit la feuille et ajoute une quatrième question qu'il avait oubliée.

L'ESSENTIEL — un dossier simple vaut mieux qu'un dossier parfait

Quatre chemises, une feuille d'une page, des copies lisibles : voilà le dossier qui sert. Le reste se complétera avec le professionnel.

4.4 Les questions à poser sur les documents manquants

Quand il manque quelque chose

Il manquera quelque chose. C'est normal. Voici les questions les plus utiles à poser au professionnel quand un document n'est pas dans votre dossier.

• Le titre est introuvable. Comment en obtenir une copie ? Que me faudra-t-il pour la demander ?
• Le certificat de localisation est ancien ou absent. Est-il suffisant ? Faut-il en faire préparer un ? À qui s'adresser ? (→ livre M1)
• Les plans sont introuvables. Existe-t-il d'autres moyens de décrire l'immeuble ? À qui m'adresser ?
• Une assurance a changé. Que dois-je demander à mon assureur ?
• Un document de prêt est introuvable. Comment obtenir un relevé à jour ?
• Un testament ou un mandat est introuvable. Que faire pour le retrouver ? Que se passe-t-il si je ne le retrouve pas ?
• Un document sur la famille manque. Où et comment l'obtenir ?

Combien de temps prévoir

Retrouver un papier prend parfois quelques minutes, parfois plusieurs semaines : tout dépend de l'endroit où il est et de la personne à qui il faut le demander. Ne fixez pas de date à la rencontre avec le professionnel avant d'avoir fait un premier tour de vos papiers. Si vous constatez que plusieurs documents sont introuvables, dites-le au moment de prendre rendez-vous : le professionnel vous dira si une première rencontre est utile malgré tout, ou s'il préfère que vous complétiez d'abord une partie du dossier. Dans tous les cas, mieux vaut un rendez-vous retardé de quelques jours qu'une rencontre où la moitié des questions restent sans réponse.

Quand le papier existe, mais personne ne sait où il est

Il arrive qu'un papier existe quelque part, sans que personne sache où. Avant de renoncer, vérifiez quelques endroits : les dossiers du notaire qui a fait la transaction, les archives de votre assureur, les papiers de la personne qui vous a transmis l'immeuble, les coffrets, les documents numériques. Demandez aussi aux membres de la famille, avec tact. Le notaire peut vous dire par où commencer.

Ce qu'on ne fait pas quand un papier manque

Quand un papier manque, on ne le reconstitue pas soi-même. On ne signe pas un document « de remplacement » trouvé en ligne. On ne demande pas à quelqu'un de signer un papier à la place d'un autre. Ces gestes relèvent du professionnel. Ce chapitre se limite à vous dire que le papier manque et qu'il faut poser la question.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour les titres, les certificats, les plans et les documents de famille. L'assureur, pour les polices. Le prêteur, pour les relevés de prêt. Questions types : que dois-je faire pour retrouver ce document ? Peut-on avancer sans lui ? Qui, à part moi, peut le demander ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver les mains vides. La première rencontre devient une rencontre pour rien, et il faut en prévoir une autre.
• Trier soi-même ce qui est utile. Un papier jugé sans intérêt peut en avoir pour le notaire.
• Apporter les originaux sans qu'on les demande. Une perte ou un oubli est vite arrivé.
• Détruire ou modifier un vieux document. Même périmé, il fait partie du dossier.
• Reconstituer soi-même un papier manquant. Un papier refait de sa main peut nuire plus qu'il n'aide.
• Demander à ses proches des documents personnels trop tôt. Cela crée de l'inquiétude avant même que la discussion n'ait eu lieu.
• Reporter la rencontre en attendant un dossier parfait. Il manquera toujours quelque chose.
• Perdre la trace de ce qu'on a donné. Notez ce que vous avez remis, à qui et quand.

À retenir

• Rassemblez les papiers de l'immeuble et ceux de la famille avant la première rencontre.
• Ne décidez pas vous-même de ce qui est utile : apportez tout, le professionnel triera.
• Classez simplement : immeuble, personnes, questions, notes ; faites des copies.
• Préparez une feuille d'une page qui résume votre dossier.
• Quand un papier manque, posez la question au professionnel ; ne le refaites pas vous-même.
• Un dossier incomplet mais bien préparé vaut mieux qu'un dossier parfait qui n'arrive jamais.

Votre plan d'action

1. Cherchez le titre de propriété dans vos papiers de maison, chez le notaire de l'achat ou dans vos coffrets.
2. Rassemblez certificat de localisation, plans, assurances, taxes, prêt, travaux.
3. Rassemblez les documents sur les personnes concernées, sans les demander aux autres pour l'instant.
4. Repérez le testament et le mandat, s'ils existent, sans y toucher.
5. Classez en quatre chemises : immeuble, personnes, questions, notes.
6. Faites des copies et gardez les originaux.
7. Rédigez votre feuille d'une page : propriétaires, adresse, personnes, documents, manques, questions.
8. Notez ce qui manque et préparez vos questions pour le professionnel (section 4.4).

Questions à poser

Au notaire :

• Parmi ces documents, lesquels vous faut-il pour la première rencontre ?
• Comment obtenir une copie du titre si je ne le retrouve pas ?
• Mon certificat de localisation est-il suffisant ou faut-il le refaire ?
• Quels documents sur ma famille devrai-je vous remettre, et quand ?
• Comment faire examiner mon testament ou mon mandat actuel ?

À l'assureur :

• Comment obtenir une copie de ma police et de mon dernier avis de renouvellement ?
• Qui peut vous poser des questions sur l'assurance de l'immeuble ?

Au prêteur :

• Pouvez-vous me remettre un relevé à jour et une copie du contrat ?

À moi-même :

• Ai-je noté tout ce qui manque ?
• Ai-je gardé les originaux en lieu sûr ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi rassembler les papiers avant la première rencontre ?
2. Citez quatre papiers de l'immeuble à retrouver.
3. Pourquoi ne faut-il pas trier soi-même ce qui est utile ?
4. Que faire quand le titre de propriété est introuvable ?
5. Pourquoi ne pas détruire ou modifier un vieux document ?
6. À quoi sert la feuille d'une page ?

Réponses

1. Pour que la rencontre soit utile dès le départ, que le professionnel puisse examiner votre situation réelle et qu'on évite une seconde rencontre.
2. Par exemple : le titre de propriété, le certificat de localisation, la police d'assurance, les relevés de taxes, les papiers du prêt, les factures de travaux.
3. Parce qu'un papier qui vous semble sans intérêt peut en avoir pour le notaire ; il fera le tri avec vous.
4. Le noter, l'ajouter à votre liste de questions et demander au notaire comment en obtenir une copie.
5. Parce qu'un document, même ancien, fait partie du dossier ; le professionnel dira s'il est encore utile.
6. À résumer votre dossier pour que le professionnel comprenne vite où vous en êtes, et à ne rien oublier pendant la rencontre.

Pour aller plus loin

• Votre notaire — c'est la première personne à interroger sur les papiers à rassembler (→ livre M1).
• Votre assureur et votre prêteur — pour les copies de polices et de relevés.
• Dans cette collection : → livre A7 pour les mandats et la capacité juridique.

Chapitre 5 — Qui consulter : notaire, avocat, comptable, fiscaliste

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parlé en famille. Vous avez rassemblé vos papiers. Vous voilà devant une question concrète : à qui téléphoner ? Le notaire, l'avocat, le comptable, le fiscaliste, le planificateur financier : la liste est longue, les titres se ressemblent, et chacun a une façon de travailler qui lui est propre. On hésite. On craint de consulter la mauvaise personne, de payer deux fois pour la même chose, de se faire dire que ce n'est pas son rôle.

Ce chapitre met de l'ordre. Il présente, en mots courants, ce que fait chacun des professionnels qui peuvent intervenir dans une démarche de transmission, dans quel ordre on peut les rencontrer, comment préparer chaque rendez-vous et quoi demander sur leurs honoraires et leur mandat. Il ne décrit aucun droit, aucune règle, aucun effet. Les dossiers sont fictifs : Gabrielle et Armand, qui songent à transmettre leur maison de campagne à leurs enfants, et Thérèse, qui voudrait y ajouter l'un de ses fils.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire, en mots courants, le rôle du notaire, de l'avocat, du comptable, du fiscaliste et du planificateur financier ;
• repérer les organismes qui encadrent ces professions et les administrations fiscales ;
• proposer un ordre raisonnable pour rencontrer les professionnels, sachant qu'il peut varier ;
• préparer chaque rendez-vous avec un dossier, des questions et des attentes claires ;
• demander par écrit les honoraires et le mandat avant de vous engager.

Pourquoi c'est important

Consulter le bon professionnel au bon moment peut faire gagner du temps, de l'argent et de la tranquillité d'esprit. Consulter trop tard ou sans préparation, c'est le contraire : on découvre en cours de route qu'il aurait fallu un autre spécialiste, on refait des démarches, on se sent mal informé. Une famille qui connaît les rôles de chacun peut poser de meilleures questions.

Il y a aussi une question de confiance. Un professionnel que l'on comprend est un professionnel que l'on peut interroger sans crainte. Un professionnel dont on ignore le rôle devient vite une personne intimidante, à qui l'on n'ose pas dire je n'ai pas compris. Ce chapitre vous donne les repères pour entrer en relation avec eux comme un client informé, sans prétendre connaître leur métier.

L'ESSENTIEL — chaque professionnel a son terrain, aucun ne couvre tout

Le notaire s'intéresse aux actes et aux personnes, l'avocat aux désaccords et aux recours, le comptable et le fiscaliste à l'impôt, le planificateur financier à l'ensemble de votre situation. Une transmission d'immeuble peut faire appel à plus d'un d'entre eux.

5.1 Le rôle de chaque professionnel, en mots courants

Le notaire

Le notaire est un juriste. Au Québec, les notaires sont regroupés au sein de la Chambre des notaires du Québec, qui encadre la profession et renseigne le public. Dans une démarche qui touche un immeuble, le notaire est l'un des professionnels que l'on peut rencontrer en premier. Il rédige des actes, vérifie des documents, explique des mots et des gestes, et reçoit les signatures. Il peut aussi recevoir une famille pour une première rencontre où l'on s'informe, sans rien décider (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

DÉFINITION — Chambre des notaires du Québec

L'ordre professionnel des notaires du Québec. Son site renseigne le public sur le rôle du notaire et sur la façon de trouver et de consulter l'un d'entre eux.

L'avocat

L'avocat est lui aussi un juriste. Les avocats du Québec sont regroupés au sein du Barreau du Québec. Il intervient quand une situation touche un désaccord, un conflit possible ou une question qui demande un regard particulier : une famille divisée, une personne en situation délicate, une démarche contestée. Il peut aussi conseiller sur un geste précis, à la demande du client. Dans une démarche de transmission, la répartition entre l'avocat et le notaire dépend de chaque dossier.

Le comptable

Le comptable étudie vos finances et vos obligations déclaratives. Il peut connaître vos déclarations de revenus passées, vos placements, votre situation générale. Dans une démarche de transmission, il vous aide à voir comment l'idée envisagée s'inscrit dans cet ensemble et quelles questions d'impôt méritent d'être posées. Il ne remplace ni le notaire ni l'avocat.

Le fiscaliste

Le fiscaliste est un spécialiste de l'impôt. Certains comptables le sont, certains avocats aussi ; d'autres professionnels se présentent comme tels. Demandez-lui de vous décrire sa formation et son domaine précis avant de vous engager. Il peut être utile quand la situation comporte des aspects que le comptable de famille ne traite pas. Le choix de consulter ou non un fiscaliste se pose au comptable : pensez-vous que ma situation justifie de consulter un spécialiste ?

Le planificateur financier

Le planificateur financier examine la situation financière d'ensemble : ce que vous possédez, ce que vous devez, ce que vous voulez, ce dont vous aurez besoin plus tard. Il est surtout utile quand la question porte sur l'argent disponible, aujourd'hui et demain. Le chapitre 9 y revient.

Les administrations fiscales : ARC et Revenu Québec

L'Agence du revenu du Canada (ARC) administre les impôts fédéraux. Revenu Québec administre ceux du Québec. Leurs sites expliquent leurs procédures et publient des guides. Ces ressources informent, elles ne conseillent pas : elles ne tiennent pas compte de votre situation. Pour savoir ce que cela signifie pour vous, c'est au comptable ou au fiscaliste qu'il faut s'adresser.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle écrit, sur une feuille, les cinq titres : notaire, avocat, comptable, fiscaliste, planificateur financier. Sous chacun, elle note en une ligne ce qu'elle croit que cette personne fait. Armand lit la feuille, corrige deux lignes et ajoute : demander à chacun de nous expliquer son rôle. Ils savent désormais que la première chose à demander à un professionnel, c'est de décrire ce qu'il fait et ce qu'il ne fait pas.

QUI CONSULTER — et quoi demander

La Chambre des notaires du Québec et le Barreau du Québec, pour trouver un notaire ou un avocat et pour s'informer sur leur rôle. Le comptable, pour la situation générale. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information officielle générale. Questions types : quel est précisément votre rôle dans ma démarche ? Que ne faites-vous pas ? Qui d'autre devrais-je consulter ?

5.2 Dans quel ordre les rencontrer

Il n'y a pas d'ordre unique

Il n'existe pas d'ordre qui convienne à toutes les familles. Certains commencent par le notaire, d'autres par le comptable, d'autres encore par un avocat parce qu'une situation les inquiète. Ce qui compte, c'est que vous sachiez pourquoi vous commencez par l'un plutôt que par l'autre, et que vous demandiez au premier professionnel qui vous reçoit : qui d'autre devrais-je rencontrer, et dans quel ordre ? Il le saura mieux que ce livre.

Un ordre, à titre de repère

Voici un ordre donné comme repère et non comme règle.

1. Une première rencontre avec le notaire, pour faire le tour de la situation, des personnes et des papiers.
2. Le comptable ou le fiscaliste, pour examiner les questions d'argent et d'impôt qui se posent avant toute décision.
3. Le planificateur financier, si la question de l'argent disponible se pose.
4. L'avocat, si un désaccord est prévisible ou si la situation comporte une particularité.
5. Un retour chez le notaire, avec les réponses obtenues, pour voir ce qu'il reste à préciser.

Ce repère comporte des variantes. Dans certaines situations, on consulte l'avocat plus tôt. Dans d'autres, on rencontre le comptable en premier. Le professionnel qui vous reçoit saura dire quelle variante convient à votre cas.

Pourquoi l'ordre compte

L'ordre compte pour deux raisons. La première : des questions d'impôt peuvent se poser avant de signer ; demandez au comptable lesquelles, et à quel moment. La seconde : chaque professionnel travaille mieux quand il connaît les réponses des autres. Si le notaire sait ce que le comptable a dit, il pose de meilleures questions. Si le comptable sait ce que le notaire a envisagé, il examine ce qui compte.

Un petit agenda de rencontres

Pour garder le fil, tenez un agenda simple : la date de chaque rencontre, le nom du professionnel, ce qu'il a demandé, ce que vous devez lui envoyer, et la date de la prochaine étape. Quand plusieurs personnes de la famille participent, désignez quelqu'un qui tient cet agenda et le partage avec les autres. Cela évite que chacun garde en tête une version différente de ce qui a été convenu, et que deux personnes envoient le même document à deux endroits différents.

Les rencontres peuvent se chevaucher

Vous n'avez pas à attendre la fin d'une rencontre pour prendre rendez-vous avec la suivante. Les délais d'attente sont variables, et vous pouvez avoir à planifier à l'avance. Prévoyez simplement que les réponses d'un professionnel pourraient modifier ce que vous direz au suivant, et gardez vos notes à jour.

ATTENTION — ne pas signer avant d'avoir terminé le tour

Une première rencontre sert à s'informer. Évitez de signer quoi que ce soit avant d'avoir consulté les professionnels que votre situation exige. Un document signé trop tôt peut limiter les choix qui s'offrent ensuite.

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse téléphone au notaire pour une première rencontre. Elle demande, à la fin de l'appel : après vous, qui devrais-je voir ? Le notaire lui répond qu'il le lui dira en rencontre, une fois qu'il aura vu ses papiers. Thérèse note la réponse et la date. Elle n'appelle personne d'autre cette semaine-là. Elle sait qu'elle aura une liste à la fin de la première rencontre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le premier professionnel que vous rencontrez, pour qu'il vous aide à établir l'ordre. Questions types : selon ma situation, par qui devrais-je continuer ? Y a-t-il des rencontres que je devrais faire en parallèle ? Quelles décisions dois-je repousser tant que je n'ai pas vu l'autre professionnel ?

5.3 Préparer chaque rendez-vous

Avant le rendez-vous

Quelques gestes simples rendent la rencontre plus utile.

• Précisez le but du rendez-vous au moment de le prendre : première rencontre pour m'informer sur la transmission d'un immeuble. Le professionnel saura comment la préparer.
• Demandez ce qu'il faut apporter. Il vous le dira. Complétez avec le dossier du chapitre 4.
• Demandez la durée prévue et si elle comprend des frais.
• Demandez si vous pouvez venir accompagné de votre conjoint ou d'un proche, si cela vous convient.
• Préparez vos questions, en reprenant celles de vos conversations en famille et celles des chapitres précédents.

Pendant le rendez-vous

• Dites d'emblée ce que vous cherchez : vous informer, non décider. Cela évite les malentendus.
• Posez vos questions une à une et notez les réponses.
• Demandez une explication chaque fois que vous ne comprenez pas un mot.
• Demandez ce que le professionnel ne peut pas faire ou ce qui relève d'un autre.
• Ne signez rien si vous n'avez pas pu relire, comprendre et poser vos questions.
• Demandez comment obtenir les réponses par écrit, par exemple dans une lettre ou un courriel.

Après le rendez-vous

• Relisez vos notes le jour même, tant que les souvenirs sont frais.
• Dressez la liste de ce que le professionnel vous a demandé de faire et de ce que vous lui avez demandé de faire.
• Notez les nouvelles questions qui vous viennent.
• Partagez avec la famille ce qui peut l'être, avec prudence : ne rapportez pas comme une décision ce qui était une explication.
• Datez et classez tout ce que vous avez reçu.

Si le rendez-vous se passe mal

Il arrive qu'un rendez-vous laisse un goût amer : le professionnel semblait pressé, les explications étaient trop techniques, vous êtes parti avec plus de questions qu'à l'arrivée. Ce n'est pas nécessairement un échec. Relisez vos notes, repérez ce qui est resté flou et écrivez-le au professionnel, par courriel ou par lettre : je n'ai pas bien compris tel point ; pouvez-vous me l'expliquer par écrit ? Si, après cet effort, la collaboration ne vous convient pas, vous pouvez chercher un autre professionnel. Demandez-lui alors comment il procède pour reprendre un dossier commencé ailleurs, et quels documents vous devez lui apporter.

Prenez aussi le temps de vous demander si l'inconfort vient de la personne ou du sujet. Une rencontre qui bouscule parce qu'elle fait apparaître un problème que l'on ne voulait pas voir n'est pas une mauvaise rencontre. Elle est peut-être, au contraire, la plus utile.

Se faire accompagner

Venir à deux est parfois précieux. Une deuxième personne écoute autrement, retient autre chose, pose d'autres questions. Elle peut aussi servir de témoin pour ce qui a été dit. Demandez toutefois au professionnel si la présence d'un proche lui convient, et si elle change quelque chose à la rencontre. Dans certaines situations (désaccord, conflit entre proches), il peut préférer vous voir seul.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand décident de se présenter ensemble à leur première rencontre. Ils apportent leur chemise de documents, leur feuille d'une page et leur liste de quatre questions. En sortant, ils s'assoient dans l'auto cinq minutes pour noter chacun ce qu'ils ont retenu. Ils comparent leurs notes : elles ne sont pas identiques. Ils les fusionnent dans un document unique, daté du jour même.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le professionnel que vous rencontrez, avant le rendez-vous. Questions types : que dois-je apporter ? Combien de temps prévoir ? Puis-je venir accompagné ? Pouvez-vous me confirmer par écrit ce dont nous avons convenu ?

5.4 Les questions à poser sur leurs honoraires et leur mandat

Parler d'argent sans gêne

Parler d'honoraires peut embarrasser. On craint de passer pour quelqu'un qui marchande. C'est pourtant une démarche normale : un client informé demande ce qu'il paiera avant de commencer.

Ce livre ne donne aucun ordre de grandeur de ce que coûte une consultation. Les montants varient selon le professionnel, la région, la complexité du dossier et la durée du travail. Votre rôle est de demander, par écrit, ce que chacun prévoit de vous facturer.

Ce qu'il faut demander sur les honoraires

• Comment vos honoraires sont-ils établis : au temps passé, à un montant fixe, autrement ?
• Pouvez-vous me les confirmer par écrit avant que je m'engage ?
• La première rencontre est-elle facturée ? Si oui, comment ?
• Quels frais s'ajoutent aux honoraires, le cas échéant ?
• À quel moment les honoraires sont-ils payables ?
• Que se passe-t-il si mon projet change ou s'arrête en cours de route ?

Le mandat : ce que le professionnel s'engage à faire

Le mandat, au sens de ce chapitre, est l'ensemble de ce que le professionnel accepte de faire pour vous : ce qu'il vérifiera, ce qu'il rédigera, ce qu'il vous expliquera. Il se précise au début de la relation. Demandez qu'il soit clair, et demandez-le par écrit.

DÉFINITION — mandat du professionnel

Dans ce chapitre, l'accord par lequel un professionnel accepte de travailler pour vous sur une question précise. Il décrit ce qu'il fera, ce qu'il ne fera pas et la façon dont vous serez informé.

Voici les questions à poser.

• Quel est précisément votre mandat dans mon dossier ?
• Qu'est-ce qui n'en fait pas partie ?
• À quelles étapes me tiendrez-vous au courant ?
• Avec quels autres professionnels devrez-vous travailler ?
• Comment puis-je mettre fin à notre collaboration, si je le souhaite ?

Un même professionnel pour plusieurs membres de la famille ?

Question délicate : un même professionnel peut-il servir plusieurs membres de la famille ? Le sujet se pose naturellement quand des proches ont des intérêts qui ne coïncident pas. Ne tranchez pas seul. Posez la question au professionnel, directement :

• Pouvez-vous servir plusieurs membres de ma famille dans ce dossier ?
• Si oui, dans quelles conditions ? Comment protégez-vous les intérêts de chacun ?
• Si non, vers qui devrais-je me tourner pour les autres personnes ?

La réponse varie selon la situation et selon les règles de chaque profession, que ce livre ne décrit pas. Le Barreau du Québec et la Chambre des notaires du Québec renseignent le public sur ces questions.

Les recours en cas d'insatisfaction

Si vous êtes insatisfait d'un service, parlez-en d'abord au professionnel. Si la question n'est pas réglée, les ordres professionnels (Chambre des notaires du Québec, Barreau du Québec) renseignent le public sur ce qui existe. Ce livre ne décrit aucune procédure : il vous dit seulement à qui poser la question.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le professionnel lui-même, pour ses honoraires et son mandat. La Chambre des notaires du Québec ou le Barreau du Québec, pour des renseignements généraux sur la profession. Questions types : pouvez-vous m'envoyer vos honoraires et votre mandat par écrit ? Qu'est-ce que je dois faire si je suis insatisfait ? Y a-t-il des conflits possibles entre les membres de ma famille que vous devez signaler ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la dernière minute. Un rendez-vous pris sous la pression laisse peu de place aux questions.
• Consulter un seul professionnel pour tout. Aucun ne couvre tous les terrains.
• Ne pas demander le rôle du professionnel. Vous attendez de lui ce qu'il ne fait pas, et vous partez déçu.
• Ne pas demander les honoraires par écrit. La mémoire s'embrouille ; l'écrit aide à éviter les malentendus.
• Venir sans dossier. La rencontre sert à réunir des papiers plutôt qu'à avancer.
• Signer à la première rencontre par politesse. Une première rencontre sert à s'informer.
• Raconter à la famille comme décidé ce qui n'était qu'expliqué. Cela crée de fausses attentes.
• Oublier d'informer le professionnel d'un désaccord familial. Il ne peut pas l'anticiper s'il l'ignore.

À retenir

• Chaque professionnel a son terrain : notaire, avocat, comptable, fiscaliste, planificateur financier.
• La Chambre des notaires du Québec et le Barreau du Québec renseignent le public ; l'ARC et Revenu Québec informent sur l'impôt.
• Il n'y a pas d'ordre unique ; demandez au premier professionnel qui d'autre consulter.
• Préparez chaque rendez-vous : but, dossier, questions ; notez les réponses le jour même.
• Demandez les honoraires et le mandat par écrit, sans gêne.
• Demandez au professionnel s'il peut servir plusieurs membres de la famille.

Votre plan d'action

1. Écrivez en une ligne ce que vous croyez que chaque professionnel fait, puis demandez-lui de confirmer ou de corriger.
2. Prenez rendez-vous avec le premier professionnel en précisant le but : vous informer.
3. Demandez ce qu'il faut apporter, la durée, les frais éventuels et si vous pouvez venir accompagné.
4. Apportez votre dossier du chapitre 4 et votre liste de questions.
5. Demandez en fin de rencontre qui d'autre consulter et dans quel ordre.
6. Demandez par écrit les honoraires et le mandat.
7. Notez les réponses le jour même et partagez avec la famille ce qui peut l'être.
8. Ne signez rien avant d'avoir terminé le tour prévu.

Questions à poser

Au notaire :

• Quel est votre rôle dans une démarche comme la nôtre, et que ne faites-vous pas ?
• Qui d'autre devrions-nous consulter, et dans quel ordre ?
• Pouvez-vous nous confirmer par écrit vos honoraires et votre mandat ?
• Pouvez-vous servir plusieurs membres de la famille dans ce dossier ?

À l'avocat :

• Dans quelles situations vous consulte-t-on en plus du notaire ?
• Quels sont vos honoraires et votre mandat pour une première consultation ?

Au comptable ou au fiscaliste :

• Dois-je consulter un fiscaliste en plus de vous ?
• Quels documents devrais-je apporter ?

À l'ordre professionnel (Chambre des notaires du Québec, Barreau du Québec) :

• Où trouver l'information destinée au public sur ce que je peux demander à un professionnel ?

Vérifiez vos acquis

1. Quel organisme regroupe les notaires du Québec ? Les avocats ?
2. Qu'est-ce qui distingue, en mots courants, le comptable et le notaire ?
3. Pourquoi n'y a-t-il pas d'ordre unique pour rencontrer les professionnels ?
4. Que demander avant un rendez-vous ?
5. Pourquoi demander les honoraires par écrit ?
6. Quelle question poser à un professionnel qui pourrait servir plusieurs membres de la famille ?

Réponses

1. La Chambre des notaires du Québec regroupe les notaires ; le Barreau du Québec regroupe les avocats.
2. Le notaire s'intéresse aux actes et aux personnes ; le comptable s'intéresse aux finances et aux obligations déclaratives.
3. Parce que la bonne séquence dépend de chaque famille ; le premier professionnel vous aide à l'établir.
4. Le but de la rencontre, ce qu'il faut apporter, la durée, les frais éventuels et si vous pouvez venir accompagné.
5. Parce que l'écrit aide à éviter les malentendus.
6. Peut-il servir plusieurs membres de la famille, dans quelles conditions et comment il protège les intérêts de chacun.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'information destinée au public sur le rôle du notaire (→ livre M1).
• Barreau du Québec — l'information destinée au public sur le rôle de l'avocat.
• Agence du revenu du Canada (ARC) — l'information officielle sur les impôts fédéraux.
• Revenu Québec — l'information officielle sur les impôts du Québec.

Chapitre 6 — Donner ou vendre à un proche : les questions à poser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Donner la maison à sa fille, ou la lui vendre ? La question se pose, et elle paraît simple : dans un cas, on ne demande rien ; dans l'autre, on demande un prix. Pourtant, derrière cette différence d'allure, se cache un territoire que ni vous ni ce livre ne pouvez cartographier. Chaque geste ouvre des questions sur le prix, la valeur, les dettes, les impôts et les autres héritiers. Ces questions ne se règlent pas à la table de cuisine ; elles se posent à des professionnels.

Ce chapitre vous aide à les préparer. Il ne décrit pas la différence juridique ou fiscale entre donner et vendre, parce qu'une telle description serait un conseil déguisé. Il vous donne plutôt des listes : ce qu'il faut mettre sur la table avec la famille, ce qu'il faut demander par écrit, et les questions à poser au notaire, au comptable et à l'avocat. Les dossiers sont fictifs : Gabrielle et Armand, qui songent à transmettre leur maison de campagne à leurs enfants, et Lucien, qui a un enfant encore jeune et un conjoint.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi donner et vendre à un proche sont deux gestes qui appellent des questions différentes ;
• repérer les sujets qui doivent être mis sur la table avec la famille avant de consulter ;
• dresser la liste de ce qu'il faut demander par écrit aux professionnels ;
• préparer des questions pour le notaire, le comptable et l'avocat ;
• éviter de choisir un geste en vous fiant à ce que vous avez entendu.

Pourquoi c'est important

On peut croire savoir déjà ce qui est préférable : on a entendu dire qu'un des gestes serait plus avantageux, ou qu'un autre éviterait des complications. Ces affirmations circulent. Elles ne tiennent pas compte de votre situation, et ce livre ne les confirme ni ne les infirme.

Dans une démarche de ce genre, une erreur peut coûter cher. Elle peut toucher les impôts, la relation avec les autres enfants, la sécurité financière des parents, la situation d'un conjoint. Le seul moyen de réduire ce risque est de poser des questions précises aux bons professionnels, avec des documents devant eux. Ce chapitre vous prépare à le faire.

L'ESSENTIEL — un geste ne se choisit pas, il se comprend

Donner et vendre à un proche sont deux gestes qui ont l'air de s'opposer. Ce que chacun entraîne dans votre cas, un professionnel peut vous l'expliquer ; ni ce livre ni vos amis ne peuvent le faire à sa place.

6.1 Deux gestes qui se ressemblent et ne se ressemblent pas

Ce qu'ils ont en commun

Donner et vendre à un proche ont plusieurs points communs. Dans les deux cas, l'immeuble passe d'une personne à une autre. Dans les deux cas, il faut consulter un professionnel avant d'agir. Dans les deux cas, d'autres personnes que celles qui signent peuvent être touchées. Dans les deux cas, des questions se posent sur la valeur de l'immeuble, sur ses dettes éventuelles, sur ce que cela change pour chacun.

DÉFINITION — valeur de l'immeuble

Le montant que vaut l'immeuble, estimé par une personne compétente. Plusieurs estimations peuvent exister, et elles peuvent différer. Demandez au professionnel comment la valeur sera établie dans votre cas et pourquoi.

Ce qui les distingue, sans le décrire

Ce chapitre ne décrit pas ce qui distingue juridiquement ou fiscalement un geste de l'autre. Il se contente de dire que la différence existe, qu'elle est réelle, et qu'elle dépend de votre situation. Un professionnel pourra vous l'exposer en s'appuyant sur votre dossier. Voici simplement la nature des questions que chaque geste fait naître.

• Avec un don, on se demande : comment la valeur de l'immeuble sera-t-elle établie ? Qu'est-ce que cela change pour moi, pour mon proche, pour les autres ? Quels impôts doit-on examiner avant de décider ?
• Avec une vente à un proche, on se demande : comment le prix sera-t-il établi ? Sera-t-il payé en une fois ou autrement ? Qu'est-ce que cela change pour moi, pour mon proche, pour les autres ? Quels impôts doit-on examiner avant de décider ?

Remarquez que les questions se ressemblent beaucoup. C'est la réponse qui diffère, et cette réponse n'appartient pas à ce livre.

Pourquoi on ne compare pas ici

Comparer donner et vendre revient à dire lequel est « mieux ». Or, « mieux » dépend de ce que vous cherchez, de ce que vous possédez, de ce que vous devez, de la composition de votre famille, de votre âge, de votre état de santé et de votre situation fiscale. Aucun livre ne peut le trancher. Un tableau comparatif donne une impression de précision qui n'existe pas.

ATTENTION — ne pas choisir sur la foi d'une comparaison trouvée ailleurs

Les articles, les vidéos et les conversations amicales sur le sujet décrivent des cas particuliers. Vous ne savez pas à quel point votre cas leur ressemble. Gardez ces lectures pour nourrir vos questions, pas pour décider.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand se demandent s'ils vont donner la maison de campagne à l'un de leurs enfants ou la lui vendre. Une amie leur a dit que donner était plus simple. Un cousin leur a dit l'inverse. Au lieu de choisir entre ces deux avis, ils écrivent sur une feuille : qu'est-ce que chacun de ces gestes ouvre comme questions pour nous ? Ils apporteront cette feuille au notaire sans avoir pris position.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour comprendre ce que chaque geste entraîne dans votre dossier. Le comptable, pour les questions d'impôt. Questions types : dans notre situation, qu'est-ce qui distingue un don d'une vente à un proche ? Qu'est-ce que chaque geste exige de nous ? Y a-t-il des questions que nous n'avons pas pensé poser ? (Pour les sujets voisins sur la résidence principale, → livre G3, Résidence principale, gain en capital et changement d'usage.)

6.2 Ce qui doit être mis sur la table avec la famille

Avant de consulter, parler de cinq sujets

Voici cinq sujets qui peuvent venir dans une discussion de ce genre. Les aborder en famille, avant de rencontrer un professionnel, peut éviter des surprises et vous donne de la matière pour vos questions. Aucun n'appelle ici de réponse technique.

La valeur. Quelle est, pour chacun, la valeur de l'immeuble ? Tout le monde n'a pas la même idée, et l'attachement joue. Ne cherchez pas à convaincre : notez les perceptions. Le professionnel vous dira comment la valeur sera établie.

Le prix, s'il y en a un. Si l'on parle de vendre, quel prix a-t-on en tête ? Pourquoi celui-là ? Comment les autres enfants le percevront-ils ? Ces questions se posent à voix haute, en famille, avant de se poser au professionnel.

Les dettes et les charges. L'immeuble est-il financé ? Y a-t-il des charges à connaître ? La personne qui reçoit l'immeuble sait-elle ce qui l'accompagne ? Rassemblez les papiers du chapitre 4 et notez ce qui manque.

Les impôts. Personne, dans la famille, n'est peut-être en mesure de répondre à cette question. Il suffit de dire : il y a des questions d'impôt, et nous les poserons au comptable avant de décider. Cette phrase aide à éviter des malentendus.

Les autres personnes touchées. Les autres enfants, le conjoint, les beaux-enfants, une personne qui aide au quotidien : qui sera touché, et comment en parler ? Rappelez-vous que dire rien n'est décidé est une phrase honnête et utile.

Les autres enfants : un sujet à part

Quand un seul enfant est pressenti pour recevoir l'immeuble, les autres se demandent naturellement ce qu'ils auront, eux. La question n'est pas égoïste : elle touche au sentiment d'équité dont parle le chapitre 2. Ne la balayez pas d'un revers de main, et ne promettez pas de compensation avant d'avoir consulté. Dites simplement que vous avez entendu la question et que vous la poserez aux professionnels. Si vous le pouvez, invitez les autres enfants à formuler eux-mêmes leurs questions : elles s'ajouteront à votre liste et rendront la rencontre plus complète.

Rappelez-vous aussi qu'un enfant qui n'est pas pressenti n'est pas un enfant oublié. Il peut avoir une opinion forte, une inquiétude, un souhait qu'il n'ose pas exprimer. Mieux vaut l'entendre à la table que le découvrir plus tard.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand pensent qu'un de leurs enfants serait heureux de garder la maison. Avant d'en dire plus, ils appellent les autres, un par un, et disent : nous réfléchissons à l'avenir de la maison ; qu'est-ce qui compterait pour toi ? L'un répond qu'il tient surtout à ce que la famille puisse continuer à s'y réunir. Un autre dit qu'il préfère ne pas y penser. Gabrielle note les deux réponses telles quelles et ne réagit à aucune.

Ce qui se dit mal à ce stade

Quelques phrases créent des problèmes.

• Je vais te donner la maison, ne t'inquiète pas. Vous venez de promettre sans savoir ce que cela entraîne.
• C'est mieux de vendre, tout le monde le dit. Vous parlez au nom d'un savoir que vous n'avez pas.
• On fixera le prix entre nous. La question du prix mérite un regard professionnel.
• Les impôts, ce n'est pas un problème. Vous ne pouvez pas le savoir.

Ce qui se dit bien

D'autres formulations ouvrent le dialogue.

• On réfléchit à plusieurs possibilités, dont donner ou vendre. Rien n'est décidé.
• Avant de choisir, on va rencontrer des professionnels pour comprendre.
• Qu'est-ce qui compterait pour toi dans ce genre de situation ?
• On te tiendra au courant de ce qu'on apprend.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien a un enfant encore jeune et un conjoint. Il réfléchit à ce qu'il adviendra de son immeuble. Il ne parle pas de donner ou de vendre : il explique à son conjoint qu'il veut comprendre ses options avec un notaire, qu'il lui en parlera avant de décider quoi que ce soit, et qu'il veut savoir ce que le conjoint ressent à ce sujet. Il note la réponse sans l'interpréter.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour savoir quelles personnes doivent être informées avant une décision. L'avocat, si un désaccord apparaît. Questions types : qui doit être consulté avant de choisir un geste ? À quel moment doit-on informer les autres enfants ? Comment éviter que l'un d'eux se sente écarté ?

6.3 Ce qu'il faut demander par écrit

Pourquoi l'écrit

Dans une démarche qui engage plusieurs personnes et plusieurs années, la mémoire fléchit. Chacun se souvient d'une version légèrement différente de ce qui a été dit. Demander les réponses par écrit aide tout le monde. Cela ne veut pas dire que les professionnels doivent rédiger de longs mémoires : une lettre brève, un courriel ou un résumé suffisent.

La liste de ce qu'il faut demander

Voici ce que vous pouvez demander par écrit aux professionnels que vous consultez.

Au notaire :

• La liste des documents dont il aura besoin.
• La description des étapes qu'il prévoit, dans l'ordre.
• Le calendrier approximatif.
• La liste de tous les frais prévus.
• Les personnes qui devront participer à chaque étape.
• Les points qu'il ne peut pas trancher sans l'avis d'un autre professionnel.

Au comptable ou au fiscaliste :

• La liste des questions d'impôt qu'il examinera dans votre dossier.
• Les documents dont il a besoin.
• Les moments où il faudra le consulter à nouveau.
• Le coût de chaque étape.

À l'avocat, s'il y a lieu :

• La nature de la question pour laquelle vous le consultez.
• Ce qu'il fera et ce qu'il ne fera pas.
• Ses honoraires.

Ce qu'on ne demande pas par écrit

Il n'est pas nécessaire, ni utile, de demander par écrit des opinions sur ce qui est « mieux ». Demandez des faits (étapes, frais, calendrier) et des listes (questions, documents). Les opinions s'expriment dans la conversation. Notez-les, mais ne les traitez pas comme des garanties.

Garder les réponses ensemble

Rassemblez les réponses reçues dans le dossier du chapitre 4. Datez chaque document et rangez-le avec les autres réponses du même professionnel, pour pouvoir y revenir à la prochaine rencontre. Quand vous partagez avec la famille, résumez en quelques lignes ce que vous avez appris et ce qui reste à confirmer. Cette habitude empêche la rumeur de prendre le dessus sur les faits.

LE FORMULAIRE — une demande écrite à adapter

Objet : demande de précisions — transmission d'un immeuble.

Madame, Monsieur,

À la suite de notre rencontre, je vous serais reconnaissant de me confirmer par écrit : la liste des documents à fournir, les étapes prévues, le calendrier approximatif, la liste des frais prévus et les personnes qui devront participer à chaque étape.

Je vous remercie.

(Vos nom, coordonnées et date.)

QUI CONSULTER — et quoi demander

Chaque professionnel, pour la partie qui le concerne. Questions types : pouvez-vous me confirmer par écrit ce que nous avons convenu ? Y a-t-il des points sur lesquels vous attendez l'avis d'un autre professionnel ? Quel est le prochain geste à poser, et par qui ?

6.4 Les questions à poser au notaire, au comptable et à l'avocat

Les questions sur le geste lui-même

• Quelles questions chaque geste fait-il naître dans notre dossier ?
• Quelles autres façons d'aborder notre projet avez-vous vues dans des situations semblables ?
• Que devons-nous décider maintenant, et que pouvons-nous laisser pour plus tard ?

Les questions sur le prix et la valeur

• Comment la valeur de l'immeuble sera-t-elle établie ?
• Qui peut en faire l'évaluation, et à quel moment ?
• Si l'on parle de vendre, comment un prix est-il fixé entre proches ?
• Que dois-je savoir avant d'en parler aux autres membres de la famille ?

Les questions sur les dettes et les charges

• Quelles dettes ou charges liées à l'immeuble doit-on examiner ?
• Quels documents devons-nous fournir pour qu'elles soient comprises ?
• Que se passe-t-il pour la personne qui recevrait l'immeuble ?

Les questions sur les impôts

• Quelles questions d'impôt doit-on examiner avant de décider ?
• À quel moment doit-on vous consulter par rapport au notaire ?
• Quelles déclarations ou formalités sont à prévoir, et auprès de qui ? (L'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec publient de l'information officielle sur leurs sites.)
• Quels documents devrai-je apporter à notre rencontre ?

Les questions sur les autres personnes

• Qui d'autre est touché par ce geste ?
• Comment les en informer, et à quel moment ?
• Faut-il leur proposer de rencontrer un professionnel ?
• Que se passe-t-il si l'un d'eux s'oppose ?

Les questions sur le calendrier et les frais

• Quelles sont les étapes, dans l'ordre ?
• Combien de temps prévoir pour chacune ?
• Quels sont tous les frais prévus, y compris ceux qui s'ajoutent aux honoraires ?
• Que se passe-t-il si nous changeons d'avis ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Armand rédige, avec Gabrielle, une liste de vingt questions pour le notaire. Ils les classent sous cinq titres : geste, prix et valeur, dettes et charges, impôts, autres personnes. Ils choisissent d'envoyer la liste au notaire une semaine avant la rencontre, pour qu'il puisse s'y préparer. Ils écrivent en tête : nous ne cherchons pas de réponse définitive ; nous voulons comprendre ce que nous devons examiner.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour les questions d'acte et de personnes. Le comptable ou le fiscaliste, pour les questions d'impôt. L'avocat, pour les désaccords et les situations particulières. Questions types : pouvez-vous répondre à nos questions par écrit ? Quelles sont celles qui relèvent d'un autre professionnel ? Quels sont les premiers gestes à poser dans notre cas ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Choisir un geste avant d'avoir consulté. Vous fermez la porte aux questions importantes.
• Se fier à un tableau comparatif. Il donne une fausse impression de certitude sur un terrain qui dépend de chaque dossier.
• Fixer un prix entre proches sans avis professionnel. La façon d'établir un prix est une question à poser.
• Parler d'impôt comme si on le connaissait. Vous créez de fausses attentes dans la famille.
• Oublier les autres personnes touchées. Un enfant, un conjoint ou un proche oublié peut devenir une source de tensions.
• Faire des promesses avant d'avoir consulté. Vous vous engagez sans savoir à quoi.
• Ne pas demander les frais et le calendrier par écrit. Les surprises peuvent arriver au moment des signatures.
• Négliger les dettes et les charges. Elles font partie du dossier, que l'on donne ou que l'on vende.

À retenir

• Donner et vendre à un proche sont deux gestes qui font naître des questions différentes ; ce chapitre ne dit pas laquelle est préférable.
• Cinq sujets se mettent sur la table avec la famille : valeur, prix, dettes et charges, impôts, autres personnes.
• Demandez par écrit les documents, les étapes, le calendrier, les frais et les personnes à réunir.
• Préparez des questions pour le notaire, le comptable et l'avocat, selon leur terrain.
• Ne promettez rien, ne comparez pas seul, ne parlez pas d'impôt comme si vous le connaissiez.
• Une première rencontre sert à comprendre, pas à décider.

Votre plan d'action

1. Écrivez : qu'est-ce que chaque geste ouvre comme questions pour nous ? sans y répondre.
2. Parlez en famille de la valeur, du prix, des dettes, des impôts et des autres personnes touchées, en disant que rien n'est décidé.
3. Rassemblez les papiers du chapitre 4, notamment ceux qui concernent le prêt et les charges.
4. Préparez une liste de questions par professionnel, en vous servant de la section 6.4.
5. Envoyez la liste au notaire quelques jours avant la rencontre.
6. Demandez par écrit les étapes, le calendrier, les frais et les personnes à réunir.
7. Notez les réponses, datez-les, et résumez-les pour la famille.
8. Ne promettez rien avant d'avoir terminé le tour des professionnels.

Questions à poser

Au notaire :

• Dans notre situation, quelles questions chaque geste fait-il naître ?
• Comment la valeur de l'immeuble sera-t-elle établie ?
• Comment un prix est-il fixé entre proches ?
• Qui doit participer à chaque étape ?
• Quelles étapes, quel calendrier, quels frais ?

Au comptable ou au fiscaliste :

• Quelles questions d'impôt faut-il examiner avant de décider ?
• Quels documents dois-je vous apporter ?
• À quel moment dois-je vous consulter à nouveau ?

À l'avocat :

• Dans quelles situations vous consulte-t-on en plus du notaire ?
• Que se passe-t-il si l'un des membres de la famille s'oppose ?

À moi-même et à mes proches :

• Ai-je promis quelque chose que je ne devrais pas avoir promis ?
• Ai-je parlé d'impôt comme si je le connaissais ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ce chapitre ne compare-t-il pas donner et vendre à un proche ?
2. Quels sont les cinq sujets à mettre sur la table avec la famille ?
3. Pourquoi demander les réponses par écrit ?
4. Que demande-t-on au notaire à propos de la valeur de l'immeuble ?
5. Pourquoi ne faut-il pas fixer un prix entre proches sans avis professionnel ?
6. Que faire des informations lues ou entendues ailleurs sur le sujet ?

Réponses

1. Parce que la différence dépend de chaque situation et que seule une consultation professionnelle peut l'établir ; une comparaison générale serait un conseil déguisé.
2. La valeur, le prix s'il y en a un, les dettes et charges, les impôts, les autres personnes touchées.
3. Parce que la mémoire fléchit et que l'écrit aide à éviter les versions divergentes.
4. Comment la valeur sera établie, par qui et à quel moment.
5. Parce que la façon d'établir un prix est une question à poser au professionnel, pas une décision à prendre à la table de cuisine.
6. S'en servir pour nourrir vos questions, pas pour décider.

Pour aller plus loin

• Votre notaire — première personne à interroger sur les étapes et les documents.
• Votre comptable ou votre fiscaliste — pour les questions d'impôt.
• Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec — l'information officielle sur les impôts.
• Dans cette collection : → livre G3 pour les sujets voisins sur la résidence principale et le changement d'usage.

Chapitre 7 — Ajouter un enfant au titre ou garder un droit sur l'immeuble

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mettons le nom de mon fils sur la maison. Comme ça, tout sera réglé. La phrase exprime un souhait compréhensible : simplifier, rassurer, garder un lien. Une autre idée peut l'accompagner : transmettre l'immeuble tout en gardant un droit, par exemple celui de continuer à y habiter. Les deux idées attirent parce qu'elles paraissent à la fois généreuses et prudentes.

Ce chapitre les présente comme des pistes que l'on discute avec le notaire. Il ne dit pas ce qu'elles entraînent, ni quels sont leurs avantages, ni quels sont leurs risques. Il dit seulement qu'elles touchent d'autres personnes (conjoints, créanciers, autres enfants) et que cela se vérifie, avec un professionnel, avant d'agir. Le dossier de ce chapitre est fictif : Thérèse, qui voudrait ajouter l'un de ses fils à sa maison.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi les idées d'ajouter un enfant au titre et de garder un droit reviennent si souvent ;
• repérer les situations familiales qui compliquent le dossier, sans décrire leurs effets ;
• dresser la liste des documents à réunir avant d'en parler au notaire ;
• préparer des questions pour le notaire et le comptable ;
• résister à l'idée que ces pistes sont « simples » avant d'avoir consulté.

Pourquoi c'est important

Ajouter un nom sur un document paraît anodin. On pense : il suffit d'une signature. On se dit aussi qu'on garde la maison tant qu'on vit, et qu'on prépare l'avenir en douceur. Cette impression de simplicité peut être trompeuse, et c'est justement elle qu'il faut examiner. Une idée qui paraît simple est une idée dont on n'a pas encore vu toutes les facettes.

Les facettes, ici, sont des personnes. Quand on ajoute un enfant au titre, on touche à sa situation à lui : son conjoint, ses dettes éventuelles, ses propres enfants, ses projets. Quand on garde un droit, on se demande ce que cela signifie pour les autres membres de la famille, pour les créanciers, pour le moment où la situation changera. Seul un professionnel peut démêler ces fils pour votre famille. Ce chapitre vous prépare à le lui demander.

L'ESSENTIEL — une idée simple n'est pas une idée sans questions

Ajouter un enfant au titre ou garder un droit sont des pistes courantes. Elles ne sont ni bonnes ni mauvaises en soi. Elles touchent des personnes, et ce que cela entraîne se vérifie avec un notaire avant d'agir.

7.1 Pourquoi ces idées reviennent souvent

Parce qu'elles semblent simples

Ajouter un nom paraît une démarche courte. Garder un droit, tout en transmettant, paraît un compromis sensé. Ces deux idées donnent l'impression qu'on peut concilier deux désirs contraires : transmettre et ne pas perdre ce qu'on a. Elles rassurent. Voilà pourquoi on peut y penser en premier, avant de savoir ce que d'autres voies pourraient offrir.

Parce qu'elles répondent à une inquiétude

Derrière ces idées, il peut y avoir une inquiétude. Peur de laisser un fardeau aux enfants. Peur de perdre la maison. Peur qu'un enfant soit mal traité. Peur que l'immeuble soit vendu après un décès. Peur de ne plus avoir de chez-soi. Ces inquiétudes sont légitimes. Les nommer aide à les transmettre au professionnel, qui verra si les pistes envisagées y répondent réellement.

Parce qu'on les a entendues ailleurs

Un voisin l'a fait. Une amie en parle. Un article la mentionne. L'idée circule, sans qu'on sache comment elle s'est déroulée pour ceux qui l'ont tentée. Ce que vous avez entendu ne vous dit pas ce qui est arrivé ensuite à ces familles, ni si leur situation ressemblait à la vôtre. Gardez ces témoignages comme des questions, jamais comme des garanties.

« Garder un droit » : ce que les gens veulent dire

L'expression est floue, et cela ne tient pas à vous : elle l'est pour tout le monde. Quand une personne dit je voudrais garder un droit sur la maison, elle veut dire des choses très différentes selon le cas. Elle veut peut-être continuer d'y habiter. Elle veut peut-être pouvoir y revenir. Elle veut peut-être que personne ne vende sans son accord. Elle veut peut-être simplement ne pas se sentir mise à la porte. Ces souhaits ne sont pas équivalents, et ce n'est pas à vous de les traduire en termes juridiques. Pour les besoins de la rencontre, décrivez ce que vous voulez en mots de tous les jours : je veux pouvoir rester ici tant que je le souhaite, ou je veux avoir mon mot à dire si l'on parle de vendre. Le notaire vous dira ensuite comment cela se dit dans son métier, et ce que cela signifie.

Évitez d'employer des mots techniques entendus ici et là sans en connaître le sens. Un mot juridique mal employé peut vous faire passer à côté de ce que vous voulez vraiment dire. La phrase simple est toujours la meilleure.

Ce que ce chapitre ne dit pas

Il ne dit pas si ces idées sont préférables à d'autres. Il ne décrit pas leurs effets juridiques ou fiscaux. Il ne dit pas comment elles se réalisent. Il ne dit pas non plus qu'elles sont risquées. Il dit seulement qu'elles touchent d'autres personnes, et que cela se vérifie.

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse vit seule dans sa maison. Elle aimerait que l'un de ses fils, qui l'aide beaucoup, soit officiellement lié à la maison. Elle a entendu dire que c'était facile. Une amie l'a fait pour sa fille. Thérèse ne sait pas ce qui s'est passé ensuite dans cette famille. Elle se dit qu'avant de répondre à son fils, elle doit comprendre ce que cette idée ouvre comme questions pour elle, pour lui et pour ses autres enfants.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire (Chambre des notaires du Québec), pour comprendre ce que ces pistes ouvrent comme questions dans votre dossier. Questions types : quelles inquiétudes ces pistes peuvent-elles apaiser ? Lesquelles ne peuvent-elles pas apaiser ? Y a-t-il d'autres façons de répondre à ma crainte ?

7.2 Les situations familiales qui compliquent le dossier

Le conjoint de la personne à ajouter

Si vous songez à ajouter un enfant au titre, cet enfant a peut-être un conjoint. Ce conjoint n'est pas propriétaire de l'immeuble, mais il vit avec la personne concernée, et la situation de l'un touche l'autre. Ce livre ne dit pas comment. Il dit que la question se pose, et qu'elle se pose au notaire : cet enfant a un conjoint ; qu'est-ce que cela change à notre idée ?

Les dettes et les créanciers

Une personne qui a des dettes, des engagements financiers ou des difficultés peut voir sa situation interagir avec l'immeuble de façon qu'on ne devine pas. Il ne s'agit pas de soupçonner votre enfant. Il s'agit de reconnaître qu'on ne connaît pas toujours la situation financière complète de ceux qu'on aime, et qu'un professionnel aura des questions à poser. Le notaire pourra demander ce genre d'information ; préparez-vous à en parler avec franchise.

Les autres enfants

Quand un enfant est pressenti, les autres se demandent ce qu'ils auront. C'est la question d'équité du chapitre 2. Elle ne se règle pas par un geste isolé : elle se discute en famille et avec un professionnel. Ne la contournez pas. Un enfant qui apprend après coup qu'un frère ou une sœur a été ajouté au titre sans qu'on lui en ait parlé peut s'en souvenir longtemps.

Les unions, les séparations et les remariages

Les situations familiales ne sont pas toutes simples. Un divorce, un remariage, une union de fait, des enfants de lits différents, des beaux-enfants : chaque configuration soulève des questions propres. Ce livre ne les décrit pas. Il vous invite à les nommer au notaire dès le début de la rencontre, sans gêne, pour qu'il puisse les prendre en compte.

La conversation avec la personne concernée

Avant toute rencontre, parlez à la personne que vous envisagez d'ajouter. Dites-lui ce que vous avez en tête, sans en faire une demande ni une promesse. Demandez-lui comment elle voit les choses : veut-elle être concernée ? Qu'est-ce qui l'inquiète ? Souhaite-t-elle en parler à son conjoint ? Il arrive qu'un enfant ne souhaite pas ce que son parent imagine, par pudeur, par prudence, ou parce que sa situation ne s'y prête pas. L'apprendre avant la rencontre peut faire gagner du temps à tout le monde.

Gardez un ton ouvert. Une phrase comme j'y réfléchis, mais je ne ferai rien sans que nous en ayons parlé, toi et moi, puis avec le notaire évite que l'enfant se sente obligé d'accepter. Si l'enfant demande des garanties, répondez que vous ne pouvez pas en donner avant d'avoir consulté.

Le propriétaire lui-même

Vous aussi faites partie de la situation. Votre âge, votre état de santé, votre conjoint, vos ressources, vos projets : tout cela compte. Un professionnel vous demandera comment vous envisagez les prochaines années, où vous comptez habiter, qui vous aide. Répondez simplement. Il ne s'agit pas de vous juger, mais de comprendre pourquoi la piste envisagée vous paraît adaptée.

Les personnes qui ne peuvent pas décider seules

Si l'une des personnes concernées ne peut pas décider seule, par exemple un enfant mineur ou un proche dont l'état ne le permet plus, le dossier se complique. Le chapitre 8 en parle. Le livre A7 traite de la capacité juridique, des mandats et de la représentation (→ livre A7, Capacité juridique, mandats et représentation). Pour les formes de propriété partagée entre plusieurs personnes, le livre I7 s'y consacre (→ livre I7, Indivision, coopératives et autres formes de détention).

ATTENTION — ne pas présumer de la situation de ses proches

Vous croyez connaître la situation de votre enfant, de son conjoint, de ses finances. Vous la connaissez peut-être moins bien que vous ne le pensez. Plutôt que de présumer, laissez le professionnel poser les questions, et acceptez que votre enfant y réponde lui-même.

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse dresse la liste de tous ceux que son idée toucherait. Elle écrit le nom de son fils, de la conjointe de celui-ci, de ses deux autres enfants, d'une personne qui l'aide à la maison. Elle ajoute : je ne connais pas bien la situation financière de mon fils. Elle ne cherche pas à l'enquêter. Elle note que le notaire posera des questions, et qu'elle devra prévenir son fils de ce qui pourrait lui être demandé.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour savoir quelles situations familiales il doit connaître avant de poursuivre. L'avocat, si la situation est particulièrement complexe. Questions types : quelles informations sur ma famille vous faut-il ? Quelles informations sur mon fils vous faut-il, et comment les obtenir sans le froisser ? Y a-t-il une situation familiale qui rend cette piste plus délicate ?

7.3 Les documents à réunir

Les documents de l'immeuble

Reprenez la liste du chapitre 4 : titre de propriété, certificat de localisation, plans, assurances, relevés de taxes, papiers du prêt, factures de travaux. Ces documents sont nécessaires quelle que soit la piste envisagée. Ajoutez-y tout ce qui touche à la façon dont l'immeuble est détenu aujourd'hui : s'il appartient à une seule personne ou à plusieurs, et à quel titre (→ livre I7).

Les documents de la personne à ajouter

Si vous songez à ajouter un enfant, le notaire voudra savoir qui il est : nom complet tel qu'il figure sur ses documents, adresse, situation familiale. Ne rassemblez pas ces documents à sa place sans l'avoir informé. Dites-lui simplement : j'aimerais que tu apportes tes pièces d'identité le jour de la rencontre. Il pourra aussi poser ses propres questions au notaire.

Les documents de vos autres proches

Les autres enfants n'ont pas à fournir de documents à ce stade. Mais il est utile qu'ils sachent qu'une réflexion est en cours, et qu'ils pourront poser des questions. Informer n'est pas obliger.

Les documents déjà signés

Apportez les testaments, mandats, ententes entre conjoints et autres documents que vous avez déjà signés, s'ils existent. Ne les modifiez pas avant la rencontre. Ils font partie du dossier, et le notaire voudra voir comment la piste envisagée s'y articule.

Une note sur vos intentions

Écrivez une page qui explique ce que vous souhaitez. Pas un texte juridique : quelques phrases de votre plume, par exemple je souhaite que mon fils ait un lien avec la maison parce qu'il m'aide beaucoup ; je souhaite continuer d'y vivre aussi longtemps que possible ; je me préoccupe de l'équité envers mes autres enfants. Cette note aidera le notaire à comprendre ce que vous cherchez. Elle l'aidera aussi à voir si la piste envisagée y répond, ou s'il en existe de plus adaptées.

LE FORMULAIRE — une note d'intentions, à adapter

Ce que je souhaite : …

Ce qui m'inquiète : …

Les personnes qui pourraient être touchées : …

Ce que je ne veux pas : …

Ce que je voudrais comprendre : …

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour la liste des documents à fournir et le moment de les remettre. Questions types : quels documents faut-il pour votre examen de notre piste ? Quels documents mes proches devront-ils fournir, et à quel moment ? Comment présenter ma note d'intentions pour qu'elle serve le mieux possible ?

7.4 Les questions à poser au notaire et au comptable

Les questions sur la piste elle-même

• Qu'est-ce que cette idée ouvre comme questions dans mon dossier ?
• Quelles autres façons de répondre à ma préoccupation existent ?
• Que se passe-t-il si ma situation change après avoir agi ?
• Que se passe-t-il si la situation de mon fils change ?

Les questions sur les personnes touchées

• Quelles personnes sont touchées par cette idée ?
• Quelles personnes doivent être informées, et à quel moment ?
• Faut-il leur suggérer de consulter un professionnel de leur côté ?
• Que dois-je dire à mes autres enfants avant de poursuivre ?

Les questions sur la situation du proche concerné

• Quelles questions faut-il poser à mon fils avant d'aller plus loin ?
• Sa situation familiale ou financière change-t-elle quelque chose à notre idée ?
• Peut-il consulter un professionnel de son côté ?

Les questions sur le droit que l'on souhaite garder

• Que souhaite-t-on garder, au juste ? Comment le dire avec les mots du professionnel ?
• Qui d'autre est touché par ce que je souhaite garder ?
• Comment cela s'articule-t-il avec mes autres documents ?
• Que se passe-t-il quand ma situation changera ?

Les questions pour le comptable

• Y a-t-il des questions d'impôt à examiner avant de décider ? Lesquelles ?
• À quel moment doit-on vous consulter par rapport au notaire ?
• Quels documents voulez-vous voir ?
• Comment l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec renseignent-ils le public sur ces questions ?

Les questions de calendrier et de coût

• Quelles sont les étapes, dans l'ordre ?
• Combien de temps raisonnable prévoir ?
• Quels frais prévoir à chaque étape ?
• À quel moment puis-je encore changer d'idée sans conséquence ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse prépare une liste de quinze questions. Elle les classe sous cinq titres : la piste, les personnes, mon fils, ce que je souhaite garder, le comptable. Elle ajoute en tête de sa feuille : je veux comprendre avant de décider. Elle la remet au notaire en début de rencontre. Le notaire la lit, la commente, répond à certaines questions et en reporte d'autres à une seconde rencontre. Thérèse repart avec une liste de documents à rassembler et un second rendez-vous.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour les questions d'acte et de personnes. Le comptable ou le fiscaliste, pour les questions d'impôt. L'avocat, si un désaccord apparaît. Questions types : pouvez-vous me confirmer par écrit les questions auxquelles nous n'avons pas répondu ? Qu'est-ce qui devra être décidé en premier ? Y a-t-il quelque chose que je devrais éviter de faire en attendant notre prochaine rencontre ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Croire que c'est simple. Une idée qui paraît simple est une idée dont on n'a pas encore vu les facettes.
• Copier ce qu'un voisin a fait. Vous ne savez pas ce qui s'est passé ensuite, ni si sa situation ressemblait à la vôtre.
• Ne pas parler aux autres enfants. Un enfant qui apprend après coup une décision peut s'en souvenir longtemps.
• Présumer de la situation de son enfant. Vous la connaissez peut-être moins bien que vous ne le pensez.
• Oublier le conjoint de la personne à ajouter. Sa situation touche celle de son conjoint.
• Ne pas dire la vérité sur sa propre situation. Le professionnel travaille avec ce que vous lui dites.
• Agir avant d'avoir consulté. Certains gestes peuvent être difficiles à défaire : demandez lesquels.
• Oublier de demander s'il existe d'autres façons de répondre à votre préoccupation. La première idée n'est pas toujours la plus adaptée.

À retenir

• Ajouter un enfant au titre et garder un droit sont des pistes courantes, qui touchent d'autres personnes.
• Ce chapitre ne décrit ni leurs effets, ni leurs avantages, ni leurs risques.
• Les situations familiales (conjoint, dettes, autres enfants, unions, séparations) se nomment au notaire dès le début.
• Réunissez les documents de l'immeuble, ceux de la personne concernée et vos documents déjà signés.
• Écrivez une note d'intentions de quelques phrases, en vos mots.
• Ne faites rien avant d'avoir consulté ; demandez s'il existe d'autres façons de répondre à votre préoccupation.

Votre plan d'action

1. Écrivez ce qui vous inquiète et ce que vous souhaitez, en quelques phrases.
2. Dressez la liste des personnes que l'idée toucherait.
3. Rassemblez les documents de l'immeuble (chapitre 4) et vos documents déjà signés.
4. Informez la personne concernée qu'elle pourra être invitée à la rencontre ou à poser ses propres questions.
5. Parlez aux autres enfants, en disant que rien n'est décidé.
6. Préparez vos questions en vous servant de la section 7.4.
7. Prenez rendez-vous avec le notaire, puis, si le notaire le recommande, avec le comptable.
8. Ne signez rien et ne faites aucune démarche en attendant.

Questions à poser

Au notaire :

• Qu'est-ce que l'idée d'ajouter un enfant ou de garder un droit ouvre comme questions dans mon dossier ?
• Quelles autres façons de répondre à ma préoccupation existent ?
• Quelles personnes doivent être informées, et à quel moment ?
• Que devrai-je savoir sur la situation de mon fils ?
• Quels documents dois-je vous remettre ?

Au comptable ou au fiscaliste :

• Quelles questions d'impôt dois-je examiner avant de décider ?
• À quel moment dois-je vous consulter ?

À mon proche concerné :

• Aimerais-tu consulter un professionnel de ton côté ?
• Y a-t-il des éléments de ta situation que je devrais connaître pour préparer la rencontre ?

À moi-même :

• Suis-je en train de choisir une piste pour calmer une inquiétude, sans savoir si elle y répond ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi les idées d'ajouter un enfant au titre et de garder un droit reviennent-elles si souvent ?
2. Pourquoi une idée « simple » mérite-t-elle un examen particulier ?
3. Nommez trois situations familiales qui compliquent le dossier.
4. À quoi sert une note d'intentions ?
5. Pourquoi faut-il informer les autres enfants ?
6. Que demander au notaire à propos des autres façons de répondre à votre préoccupation ?

Réponses

1. Parce qu'elles semblent simples, qu'elles répondent à une inquiétude et qu'on les a entendues ailleurs.
2. Parce que la simplicité apparente peut cacher des facettes qu'on n'a pas encore vues ; ces facettes sont des personnes et des situations.
3. Par exemple : le conjoint de la personne à ajouter, ses dettes éventuelles, les autres enfants, une union, une séparation ou un remariage.
4. À expliquer au notaire, en vos mots, ce que vous souhaitez, ce qui vous inquiète et ce que vous voulez comprendre.
5. Parce qu'un enfant qui apprend après coup une décision qui le touche peut s'en souvenir longtemps, et parce que leurs questions enrichissent la rencontre.
6. Demander s'il en existe, lesquelles, et ce qu'elles ouvriraient comme questions dans votre dossier.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'information destinée au public sur le rôle du notaire et sur la préparation d'une rencontre.
• Dans cette collection : → livres I7 pour les formes de propriété partagée, et A7 pour la capacité juridique et la représentation.

Chapitre 8 — Le conjoint, les enfants mineurs et les personnes vulnérables

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Dans toute famille, certaines personnes demandent plus d'attention que d'autres au moment de parler d'un immeuble. Un enfant trop jeune pour participer. Un conjoint dont la situation dépend en partie de ce qui sera décidé. Un proche dont l'état de santé ne lui permet plus de prendre seul des décisions. Ces personnes ne sont pas un obstacle : elles sont au cœur de la réflexion. Mais elles changent la façon de procéder.

Ce chapitre ne décrit aucune règle de capacité, de représentation ou de protection. Il vous dit à quels moments consulter avant toute démarche, quelles personnes inviter à la conversation, quels documents et professionnels connaître, et quelles questions poser au notaire et à l'avocat. Les dossiers sont fictifs : Lucien, qui a un enfant encore jeune et un conjoint, et Thérèse, qui voudrait ajouter l'un de ses fils à sa maison.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les situations où une personne concernée ne peut pas décider seule ;
• inclure le conjoint et les enfants dans la conversation avec respect et prudence ;
• connaître les documents et les professionnels qui entrent en jeu, sans décrire leurs règles ;
• préparer des questions pour le notaire et l'avocat ;
• consulter avant toute démarche quand une personne vulnérable est concernée.

Pourquoi c'est important

Quand une personne ne peut pas décider seule, le geste le mieux intentionné peut mal tourner. On croit protéger, et on expose. On croit aider, et on complique. On décide pour quelqu'un, avec la meilleure foi du monde, sans savoir si on en a le pouvoir, ni de quelle façon il faudrait procéder. Consulter avant d'agir, avec des questions claires, est une façon sûre de se protéger.

Il y a aussi une dimension humaine. Un conjoint qui apprend après coup que l'immeuble a changé de mains, un enfant qui grandit en apprenant qu'une décision l'a visé, un proche vulnérable dont on a parlé comme d'un objet de démarche : ces situations laissent des traces. Les inclure avec respect dans la conversation, dans la mesure où leur état le permet, n'est pas un détail. C'est une façon de les traiter en personnes.

L'ESSENTIEL — une personne vulnérable change la façon de procéder, pas l'importance de son avis

Quand une personne concernée ne peut pas décider seule, on consulte un professionnel avant toute démarche. Cela ne veut pas dire qu'on cesse de l'écouter : on cherche, au contraire, comment tenir compte de sa voix.

8.1 Quand une personne concernée ne peut pas décider seule

Reconnaître ces situations

Trois grandes situations peuvent se présenter dans une réflexion sur la transmission d'un immeuble.

• Un enfant jeune. Il ne participe pas encore aux décisions qui le touchent. Demandez au notaire comment tenir compte de lui dans la démarche.
• Un conjoint dont la situation dépend de la décision. Il peut être pleinement capable de décider, mais sa vie est directement touchée par ce qui sera fait de l'immeuble.
• Un proche dont l'état ne permet plus de décider seul. Maladie, vieillissement, perte d'autonomie, handicap : l'état d'une personne peut évoluer, parfois lentement, parfois brusquement.

Ce livre ne dit pas ce que la loi prévoit dans chacune de ces situations. Il vous invite à les reconnaître et à les nommer au professionnel.

Pourquoi on consulte avant toute démarche

Dans ces situations, une démarche entreprise sans avis préalable peut s'avérer inadaptée. Des règles particulières peuvent s'appliquer, des formalités supplémentaires peuvent s'imposer, des personnes peuvent devoir intervenir. Ce livre ne dit pas lesquelles. Il vous dit que cela se vérifie, qu'il vaut mieux le vérifier avant qu'après, et que le professionnel est la bonne personne pour le faire.

DÉFINITION — personne vulnérable

Dans ce livre, une personne dont la situation (âge, santé, autonomie) demande une attention particulière quand on réfléchit à un geste qui la touche. Le mot n'a ici aucun sens juridique : il sert simplement à nommer ces situations pour mieux les signaler au professionnel.

Ne pas décider à la place de quelqu'un

Une tentation guette les proches : décider pour la personne vulnérable, en croyant bien faire. Elle n'y comprendra rien. Elle serait trop inquiète. Mieux vaut s'en occuper nous-mêmes. Ces phrases peuvent traduire une vraie bienveillance, mais elles peuvent aussi écarter une personne qui, dans la mesure de ses moyens, aurait voulu être entendue. Posez la question au professionnel : comment tenir compte de ce qu'elle souhaite, même si elle ne peut pas décider seule ?

La personne qui s'occupe de la personne vulnérable

Parfois, quelqu'un s'occupe déjà d'elle : un conjoint, un enfant, un proche. Cette personne détient parfois des documents, connaît les habitudes, sait ce qui compte. Elle a un rôle précieux dans la réflexion. Mais elle n'est pas nécessairement la personne qui peut agir sur l'immeuble. Cette distinction est technique ; elle se pose au professionnel, jamais à la famille réunie. Le livre A7 traite de la capacité juridique, des mandats et de la représentation (→ livre A7, Capacité juridique, mandats et représentation).

Prendre soin de celui qui accompagne

Une réflexion sur la transmission, quand elle touche une personne vulnérable, pèse sur ceux qui l'entourent. L'aidant principal peut porter des responsabilités, de la fatigue et des inquiétudes qui s'ajoutent à la démarche. Reconnaissez-le dans la famille : demandez-lui comment il va, ce dont il a besoin, ce qu'il aimerait que les autres comprennent. Ne lui confiez pas seul la préparation des documents et des questions. Répartissez les tâches, notez qui fait quoi, et rappelez-vous que consulter un professionnel soulage aussi : une fois la situation exposée, on n'est plus seul à la porter.

Si la tension monte, faites une pause. Une réflexion sur l'avenir d'un immeuble n'a pas de date limite qui justifie de brusquer une famille déjà éprouvée. Le professionnel pourra, au besoin, vous dire quels délais réels s'appliquent à votre situation et lesquels sont de simples habitudes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse a une sœur dont la santé décline. Elle n'avait pas pensé à elle en préparant sa liste, puis elle réalise que la maison a été, il y a longtemps, un lieu commun à toute la famille. Elle ne sait pas si sa sœur a un rôle à jouer dans sa réflexion. Elle ajoute sur sa feuille : Ma sœur : qui s'occupe d'elle ? Est-elle concernée ? Poser la question au notaire. Elle ne fait aucune démarche auprès d'elle avant d'avoir consulté.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire (Chambre des notaires du Québec) et l'avocat (Barreau du Québec), avant toute démarche. Questions types : dans ma famille, une personne ne peut pas décider seule : à quel moment dois-je vous le dire ? Quelles démarches devrai-je éviter d'entreprendre avant de vous rencontrer ? Comment tenir compte de ce qu'elle souhaite ?

8.2 Le conjoint et les enfants dans la conversation

Le conjoint : un interlocuteur à part entière

Le conjoint du propriétaire, ou celui de la personne qui reçoit, a sa propre place. Même s'il n'est pas propriétaire, sa vie quotidienne, sa sécurité et ses projets peuvent dépendre de ce qui sera décidé. Il est donc invité à la conversation, avec les mêmes égards que n'importe quel autre membre de la famille.

Quelques pratiques sont utiles.

• L'informer tôt. Une décision déjà prise et annoncée à un conjoint peut lui donner l'impression d'avoir été écarté.
• Lui demander ce qu'il souhaite. Qu'est-ce qui compterait pour toi dans cette réflexion ? La réponse peut surprendre.
• L'inviter aux rencontres, si le professionnel le juge approprié.
• Ne rien tenir pour acquis de sa situation légale : le statut de la relation (mariage, union civile, union de fait) peut compter, et ce livre ne dit pas comment. Posez la question au notaire dès la première rencontre.

ATTENTION — ne pas présumer de la situation du conjoint

Vous croyez savoir ce que votre conjoint peut ou ne peut pas faire, ce qui lui revient ou non. Vous le savez peut-être moins bien que vous ne le pensez. Demandez au notaire, avec votre conjoint si possible, de décrire la situation de chacun.

Les enfants mineurs : parler selon leur âge

Un enfant jeune ne participe pas aux démarches, mais il vit dans la famille et perçoit les tensions. Il n'a pas à tout savoir, mais il peut avoir besoin d'une explication à sa mesure. Sans entrer dans les détails, vous pouvez lui dire que les adultes réfléchissent à l'avenir de la maison et qu'il sera toujours aimé quelle que soit la décision. Les enfants plus âgés peuvent être invités à exprimer ce que la maison représente pour eux.

Ne leur promettez rien. Ne leur donnez pas l'impression que la décision repose sur eux. Ne les placez pas en messagers entre les adultes.

Les enfants adultes d'un autre lit

Dans une famille recomposée, les enfants d'une union précédente et ceux de l'union actuelle n'ont pas toujours les mêmes attentes. Le sentiment d'équité du chapitre 2 y prend un relief particulier. Parlez à chacun, avec le même sérieux, et dites au professionnel dès le début que la famille est recomposée.

Ce qu'on ne fait pas

• On ne fait pas signer à un conjoint un document qu'il n'a pas compris, ni qu'il n'a pas eu le temps de lire.
• On ne demande pas à un enfant mineur de « choisir » entre ses parents ou ses frères et sœurs.
• On ne décide pas pour une personne vulnérable sans avoir consulté.
• On ne cache pas à un conjoint une démarche en cours.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien a un enfant encore jeune et un conjoint. Il organise un souper tranquille avec son conjoint. Il dit : je réfléchis à ce que je souhaite pour l'immeuble ; je voudrais savoir ce qui compte pour toi, et je veux en parler à un notaire avant de décider. Son conjoint répond qu'il se sent rassuré d'être consulté. Ils conviennent d'aller ensemble à la première rencontre. Pour l'enfant, ils se contentent de dire que les adultes parlent de l'avenir de la maison et que rien ne changera pour lui d'ici là.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour savoir qui doit participer aux rencontres et comment inclure le conjoint. L'avocat, si la situation du couple comporte une particularité. Questions types : mon conjoint peut-il venir à la première rencontre ? Que faut-il lui expliquer avant ? Comment tenir compte de la situation de nos enfants ? Y a-t-il des documents propres à notre couple que vous devez voir ?

8.3 Documents et professionnels à connaître

Les documents qui reviennent

Quand une personne ne peut pas décider seule, certains documents peuvent entrer dans la discussion. Ce livre les nomme sans en décrire les effets.

• Le mandat : un document par lequel une personne confie à une autre le soin de certaines choses. Il existe plusieurs sortes de mandats, et le livre A7 en parle.
• Le testament : le document qui exprime les volontés d'une personne pour l'après-décès.
• Les documents d'état civil : naissance, mariage, union, décès. Ils établissent qui est qui dans la famille.
• Les documents médicaux ou administratifs liés à l'autonomie d'un proche : le professionnel vous dira lesquels il a besoin de voir, le cas échéant.
• Les ententes entre conjoints, s'il en existe.

Ne rédigez rien vous-même. Ne signez rien en lieu et place d'un proche. Et ne présumez pas que parce qu'un document existe, il est adapté à la situation actuelle : c'est au professionnel de le dire.

DÉFINITION — mandat

Document par lequel une personne confie à une autre le soin de s'occuper de certaines choses. Il en existe de plusieurs sortes, qui n'ont pas les mêmes usages. Demandez au notaire ou à l'avocat de vous expliquer celles qui peuvent concerner votre famille.

Les professionnels

Plusieurs professionnels peuvent intervenir quand une personne vulnérable est concernée.

• Le notaire (Chambre des notaires du Québec) accompagne la préparation et la rédaction des actes. Il peut être le premier interlocuteur.
• L'avocat (Barreau du Québec) intervient quand la situation comporte un désaccord ou une particularité.
• Les professionnels de la santé et des services sociaux, quand l'état d'une personne est en cause : ils connaissent la situation du proche et peuvent la décrire au notaire ou à l'avocat, dans la mesure permise.
• Le comptable ou le fiscaliste, pour les questions d'impôt qui touchent la famille.

Si votre situation fait intervenir d'autres ressources, le notaire ou l'avocat pourra vous en parler.

Quand la situation évolue

L'état d'un proche peut changer. Un mandat signé il y a plusieurs années ne correspond peut-être plus à la situation. Une démarche entreprise alors que la personne pouvait décider peut devenir plus complexe si son état se modifie. Posez la question au professionnel : que se passe-t-il si l'état de mon proche change pendant la démarche ? Que devrait-on prévoir dès maintenant ?

Après un décès

Si la personne concernée décède, une autre étape commence : celle de la succession. Le livre A9 traite de la transmission d'un immeuble à la suite d'un décès (→ livre A9, Successions et transmission d'un immeuble). Le livre O2 s'adresse à ceux qui doivent vendre la maison d'une personne décédée (→ livre O2, Vendre la maison d'une personne décédée). Ce livre-ci s'arrête avant cette étape.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire et l'avocat, pour les documents et pour savoir comment procéder. Les professionnels de la santé et des services sociaux, pour la situation de la personne, quand c'est approprié. Questions types : quels documents concernant mon proche devez-vous voir ? Qui peut vous les remettre ? Que se passe-t-il si l'état de mon proche change pendant notre démarche ?

8.4 Les questions à poser au notaire et à l'avocat

Les questions sur la situation

• Une personne de ma famille ne peut pas décider seule : à quel moment dois-je vous le dire ?
• Que devrais-je éviter de faire avant de vous rencontrer ?
• Qui peut participer aux rencontres ?
• Comment tenir compte de ce que souhaite cette personne, même si elle ne peut pas décider seule ?

Les questions sur le conjoint

• Mon conjoint peut-il assister à la première rencontre ?
• Y a-t-il des documents propres à notre couple que vous devez voir ?
• Comment la situation de notre couple (mariage, union civile, union de fait) compte-t-elle dans notre dossier ?
• Qu'est-ce que je dois expliquer à mon conjoint avant la rencontre ?

Les questions sur les enfants

• Comment tenir compte de la situation de nos enfants mineurs dans notre démarche ?
• Faut-il leur parler, et comment ?
• Que se passe-t-il si nos enfants atteignent l'âge adulte pendant la démarche ?

Les questions sur les documents

• Quels documents concernant mon proche devez-vous voir ?
• Un mandat ou un testament déjà signé est-il encore adapté à la situation ?
• Qui peut vous remettre les documents d'un proche qui ne peut pas le faire lui-même ?

Les questions sur l'évolution de la situation

• Que se passe-t-il si l'état de mon proche change ?
• Que devrait-on prévoir dès maintenant ?
• À quel moment faut-il vous recontacter ?

Les questions de calendrier et de coût

• Combien de temps prévoir pour chaque étape ?
• Quels frais supplémentaires peuvent s'ajouter dans une situation comme la nôtre ?
• Pouvez-vous nous confirmer ces informations par écrit ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien prépare sa liste de questions avec son conjoint. Ils les classent en quatre blocs : notre situation, nos enfants, nos documents, l'avenir. Ils en ajoutent une que Lucien n'avait pas pensée : si l'un de nous perd sa capacité de décider, que se passe-t-il pour l'immeuble ? Ils décident de la poser en premier à la rencontre. Ils n'attendent aucune réponse particulière ; ils veulent comprendre ce qui existe.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire et l'avocat, pour toutes les questions de ce chapitre. Questions types : pouvez-vous nous confirmer par écrit les points à vérifier avant d'agir ? Y a-t-il des démarches que nous devrions repousser ? Quelles autres ressources existent pour une famille dans notre situation ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Décider à la place d'une personne vulnérable. Même par bienveillance, c'est écarter une voix.
• Entreprendre une démarche avant de consulter. Une démarche inadaptée peut se défaire difficilement.
• Cacher la réflexion à un conjoint. La surprise peut abîmer la confiance.
• Présumer de la situation légale du conjoint. Ce que l'on croit savoir est parfois inexact.
• Faire signer un document à quelqu'un qui ne l'a pas compris. Prenez le temps d'expliquer ; demandez au notaire de le faire.
• Placer un enfant en messager. Les enfants n'ont pas à porter les tensions des adultes.
• Ne pas dire au professionnel qu'une personne ne peut pas décider seule. Il ne peut pas deviner une situation qu'on lui cache.
• Oublier que l'état d'un proche peut changer. Un document ancien ne correspond pas toujours à la situation actuelle.

À retenir

• Trois grandes situations demandent une attention particulière : l'enfant jeune, le conjoint dont la situation dépend de la décision, le proche qui ne peut pas décider seul.
• On consulte avant toute démarche ; ce livre ne décrit aucune règle de capacité, de représentation ou de protection.
• Le conjoint est un interlocuteur à part entière ; informez-le tôt et demandez-lui ce qu'il souhaite.
• Parlez aux enfants à leur mesure, sans promesses ni messages.
• Nommez au professionnel dès le début toute situation de vulnérabilité.
• Un document ancien n'est pas toujours adapté à la situation actuelle : demandez au professionnel.

Votre plan d'action

1. Repérez les personnes de votre famille qui ne peuvent pas décider seules, ou dont la situation dépend de la décision.
2. Parlez à votre conjoint, tôt, en disant que rien n'est décidé.
3. Adaptez ce que vous dites aux enfants selon leur âge.
4. Rassemblez les documents qui concernent ces personnes, sans en rédiger ni en modifier.
5. Nommez ces situations au notaire dès la prise de rendez-vous.
6. Préparez vos questions avec la section 8.4.
7. Évitez toute démarche concernant ces personnes avant d'avoir consulté.
8. Notez les réponses, datez-les, et revenez-y si la situation évolue.

Questions à poser

Au notaire :

• Une personne de ma famille ne peut pas décider seule : que devrais-je savoir avant d'aller plus loin ?
• Mon conjoint peut-il participer à la rencontre ? Quels documents devez-vous voir ?
• Un mandat ou un testament déjà signé est-il encore adapté ?
• Que se passe-t-il si l'état d'un proche change pendant la démarche ?

À l'avocat :

• Dans quelles situations dois-je vous consulter en plus du notaire ?
• Comment tenir compte de la voix d'une personne vulnérable ?

Au conjoint :

• Qu'est-ce qui compterait pour toi dans cette réflexion ?
• Veux-tu venir à la première rencontre ?

À moi-même :

• Ai-je décidé quelque chose à la place de quelqu'un sans le consulter ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois grandes situations qui demandent une attention particulière ?
2. Pourquoi consulte-t-on avant toute démarche quand une personne ne peut pas décider seule ?
3. Pourquoi informer le conjoint tôt ?
4. Que faut-il éviter avec les enfants mineurs ?
5. Pourquoi un document ancien ne suffit-il pas toujours ?
6. Que dire au notaire dès la prise de rendez-vous ?

Réponses

1. L'enfant jeune, le conjoint dont la situation dépend de la décision, le proche dont l'état ne permet plus de décider seul.
2. Parce qu'une démarche entreprise sans avis peut être inadaptée et se défaire mal ; le professionnel sait ce qui doit être vérifié.
3. Parce qu'un conjoint mis devant le fait accompli peut se sentir écarté, et parce que ses souhaits comptent.
4. Leur faire des promesses, leur donner l'impression que la décision repose sur eux, les placer en messagers.
5. Parce que la situation peut avoir changé depuis sa signature ; seul un professionnel peut dire s'il est encore adapté.
6. Qu'une personne concernée ne peut pas décider seule, ou que la famille comporte une situation particulière.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'information destinée au public sur le rôle du notaire.
• Barreau du Québec — l'information destinée au public sur le rôle de l'avocat.
• Dans cette collection : → livres A7 pour la capacité juridique, les mandats et la représentation, et O2 pour la vente de la maison d'une personne décédée.

Chapitre 9 — Le coût, le calendrier et la liquidité : ce qu'il faut demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Combien ça coûte ? Combien de temps ça prend ? Et si on manque d'argent en cours de route ? Ces trois questions peuvent venir en tête quand une famille se met à parler sérieusement de transmission. Ce sont aussi celles auxquelles ce livre ne peut pas répondre. Les frais dépendent de chaque professionnel et de chaque dossier. Le calendrier dépend des personnes, des documents, des étapes. La liquidité, c'est-à-dire l'argent disponible au moment où l'on en a besoin, dépend de votre situation d'ensemble.

Ce chapitre ne donne donc aucun montant, aucun délai légal, aucun calcul. Il vous aide à demander, par écrit, la liste de tous les frais prévus, les étapes et leur durée approximative, et il vous invite à poser la question de la liquidité à un planificateur financier ou à un comptable. Les dossiers sont fictifs : Gabrielle et Armand, qui songent à transmettre leur maison de campagne à leurs enfants, et Lucien, qui a un enfant encore jeune et un conjoint.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• demander à chaque professionnel la liste complète des frais qu'il prévoit, par écrit ;
• demander les étapes dans l'ordre et leur durée approximative ;
• construire un calendrier raisonnable pour une décision familiale, sans y mettre de délais légaux ;
• reconnaître quand la question de l'argent disponible se pose, et à qui la poser ;
• préparer des questions pour le notaire, le comptable et le planificateur financier.

Pourquoi c'est important

On peut découvrir trop tard qu'une démarche coûte plus cher que prévu, prend plus de temps que prévu ou réclame de l'argent à un moment où l'on n'en avait pas. Ces surprises peuvent venir d'une question qui n'a pas été posée. Demander tôt, par écrit, aide à éviter des malentendus.

Il y a aussi une raison humaine. Ne pas savoir combien de temps durera le processus peut faire s'impatienter, ne pas savoir combien il coûtera peut inquiéter, ne pas savoir d'où viendra l'argent peut diviser. En posant les questions tôt et en partageant les réponses, vous gardez la conversation sereine.

L'ESSENTIEL — demander tout, par écrit, avant de s'engager

La liste des frais, les étapes, leur durée approximative, la question de l'argent disponible : voilà ce que ce chapitre vous aide à demander. Il ne donne aucun chiffre, parce que tout chiffre donné ici serait faux pour votre dossier.

9.1 Les frais d'une transmission, vus d'en haut

Plusieurs sources de frais

Une transmission d'immeuble ne se résume pas à un seul coût. Plusieurs postes peuvent apparaître, selon la route choisie et la situation. Ce chapitre les nomme sans les chiffrer et sans dire lesquels s'appliqueront à vous.

• Les honoraires des professionnels : notaire, avocat, comptable, fiscaliste, planificateur financier. Chacun établit les siens à sa façon (chapitre 5).
• Les frais liés aux documents : copies, certificats, mises à jour de documents existants.
• Les frais d'évaluation, si la valeur de l'immeuble doit être établie par une personne compétente.
• Les frais d'enregistrement ou de publication d'un acte, s'il y en a.
• Les impôts et taxes, s'il y en a. Ce livre n'en décrit aucun. L'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec publient de l'information officielle, et le comptable vous dira lesquels s'appliquent à votre situation (→ livre G3, Résidence principale, gain en capital et changement d'usage, pour les sujets voisins).
• Les frais liés à l'immeuble lui-même : taxes, assurances, entretien, qui se poursuivent pendant la démarche.
• Les frais liés à la famille : déplacements, rencontres, temps consacré.

Cette liste n'est pas exhaustive. Le but est de vous faire penser à ce que vous n'auriez pas pensé demander.

Demander la liste complète, par écrit

Au premier professionnel que vous rencontrez, posez la question : pouvez-vous me remettre par écrit la liste de tous les frais que vous prévoyez, et de ceux qui s'ajouteraient, à votre connaissance, avec les autres professionnels ? Faites la même demande à chacun. Rassemblez les réponses dans votre dossier. Vous obtiendrez ainsi une image d'ensemble qu'aucun professionnel ne peut vous donner seul.

Qui paie quoi : une conversation à avoir

La question des frais n'est pas seulement technique : elle est aussi familiale. Qui paiera les honoraires du notaire ? Et ceux du comptable ? L'enfant qui recevrait l'immeuble doit-il y contribuer ? Les autres enfants ont-ils une part à prendre, ou à ne pas prendre ? Ces questions, si on les évite, peuvent revenir plus tard sous forme de rancœurs. Posez-les à voix haute, en famille, avant de payer quoi que ce soit, et notez ce qui a été dit. Ne tenez rien pour acquis : ce qui semble évident pour l'un ne l'est pas pour l'autre.

Au passage, demandez au professionnel si la répartition des frais entre plusieurs personnes a une importance dans votre dossier, et si elle doit être mise par écrit. Cette question se pose au notaire ou au comptable, jamais à la table du souper.

Ne pas se fier aux ordres de grandeur entendus ailleurs

On entend parfois des chiffres dans des conversations ou dans des articles. Ils décrivent des cas particuliers, à des dates différentes, dans des régions différentes. Ils ne vous renseignent pas sur votre dossier. Gardez-les comme des raisons de poser des questions, jamais comme des estimations.

DÉFINITION — honoraires

La somme qu'un professionnel demande pour son travail. Elle peut être établie au temps passé, à un montant convenu ou autrement. Demandez toujours comment elle sera établie et par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand écrivent à leur notaire : pourriez-vous nous envoyer la liste de tous les frais que vous prévoyez dans notre dossier, ainsi que ceux que vous croyez que d'autres professionnels pourraient nous demander ? Le notaire répond par un court message qui décrit comment ses honoraires sont établis et nomme les autres frais possibles. Gabrielle les inscrit dans un tableau : poste, qui facture, quand, montant (à compléter). Elle laisse la colonne « montant » vide pour l'instant.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Chaque professionnel, pour ses propres frais. Le comptable, pour les impôts et taxes à examiner. Questions types : pouvez-vous me remettre par écrit la liste des frais prévus ? Quels frais s'ajouteront et à quel moment ? Qu'est-ce qui ne peut pas être chiffré à l'avance ?

9.2 Un calendrier raisonnable pour une décision familiale

Pas de date magique

Il n'existe pas de calendrier universel. Certaines familles décident en quelques semaines, d'autres en plusieurs mois. Le temps nécessaire dépend du nombre de personnes, de l'état des documents, de la disponibilité des professionnels, des saisons et des événements de la vie. Ce chapitre ne propose donc aucune durée. Il propose une façon de construire votre propre calendrier.

Les étapes, dans l'ordre

Reprenez le parcours du chapitre 1, en y ajoutant la décision et sa mise en œuvre :

1. Parler en famille.
2. Connaître les routes.
3. Réunir les documents.
4. Choisir et rencontrer les professionnels.
5. Poser les questions sur le geste envisagé, les personnes et le coût.
6. Prendre une décision, avec le temps de la réflexion.
7. Si une décision est prise, la mettre en œuvre avec les professionnels.

Pour chaque étape, demandez à la personne concernée combien de temps elle peut raisonnablement prendre. Pour les étapes qui relèvent d'un professionnel, demandez-lui une estimation, sans en faire une promesse.

Les délais que vous ne maîtrisez pas

Certains délais ne dépendent ni de vous ni de votre professionnel. Il existe, pour certains gestes, des délais stricts fixés par des règles : ce livre ne les donne pas. Informez-vous auprès du notaire, de l'avocat ou du comptable, et demandez-leur de vous les indiquer par écrit pour votre situation. Certaines étapes dépendent aussi d'administrations : demandez au professionnel de vous dire lesquelles et combien de temps elles peuvent prendre.

Les saisons et les disponibilités

Le calendrier de la famille n'est pas celui des professionnels. Un été au chalet, une période de vacances, un déplacement à l'étranger, une rentrée scolaire : tout cela peut retarder une rencontre ou une signature. Les professionnels ont aussi leurs périodes chargées. Prenez rendez-vous tôt, informez-les de vos contraintes, et demandez-leur les leurs. Si une étape exige que plusieurs personnes soient réunies, vérifiez les disponibilités de chacun avant de fixer une date.

Se donner de la marge

Prévoyez de la marge. Les imprévus arrivent : un document introuvable, un rendez-vous reporté, un membre de la famille qui a besoin de plus de temps, une maladie. Ajouter une marge au calendrier protège la famille contre la tentation de précipiter. Un calendrier trop serré pousse à signer avant d'avoir compris.

Tenir le calendrier à jour

Un calendrier n'est utile que s'il vit. Après chaque rencontre, mettez-le à jour : étapes terminées, étapes à venir, nouvelles dates, nouveaux documents à fournir. Inscrivez les dates de rendez-vous, celles auxquelles vous avez promis d'envoyer un document, celles auxquelles un professionnel doit vous répondre. Désignez une personne de la famille pour le tenir, et partagez-le avec les autres. Un calendrier partagé calme les inquiétudes : chacun voit où l'on en est, sans avoir à demander.

Si une étape prend plus de temps que prévu, notez-le sans dramatiser. Demandez au professionnel ce qui explique le retard et ce qui peut le réduire. Il arrive qu'un délai soit simplement le temps qu'il faut.

Les moments sensibles

Évitez, si possible, de fixer des échéances familiales pendant les périodes chargées : deuil, séparation, maladie, fêtes. Un échange mal calibré à Noël peut marquer plus longtemps qu'un retard de quelques semaines. Si une échéance extérieure vous presse, demandez au professionnel de vous dire ce qui est réellement fixe et ce qui est simplement une habitude.

ATTENTION — ne pas se laisser presser

Si quelqu'un vous presse de signer ou de décider, ralentissez et demandez au professionnel : y a-t-il une date limite réelle ? Que se passe-t-il si nous prenons plus de temps ? Seul le professionnel peut vous dire si une pause change quelque chose dans votre dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien trace un calendrier simple sur une feuille : sept étapes alignées de gauche à droite. Sous chaque étape, il écrit deux mots : qui et combien de temps (à confirmer). Il laisse les colonnes vides sauf pour la première, qu'il connaît. À la fin de la première rencontre avec le notaire, il complète le tableau avec ce que celui-ci lui a dit. Il y ajoute une ligne, en rouge, qui dit : marge de sécurité : à prévoir.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour les étapes de la démarche et leur durée. Le comptable, pour les délais qui relèvent des administrations fiscales. Questions types : quelles étapes prévoyez-vous, dans l'ordre ? Quelle durée raisonnable pour chacune ? Y a-t-il des dates limites réelles, et lesquelles ? Que se passe-t-il si nous prenons plus de temps ?

9.3 Garder de l'argent disponible : une question à poser

Ce qu'on entend par liquidité

La liquidité, en mots simples, c'est l'argent dont on dispose rapidement, sans avoir à vendre quoi que ce soit. Quand une famille songe à transmettre un immeuble, la question se pose de deux façons : celui qui transmet peut-il garder assez d'argent disponible pour vivre et faire face aux imprévus ? Celui qui reçoit peut-il faire face aux frais qui accompagnent l'immeuble ?

DÉFINITION — liquidité

L'argent dont on dispose rapidement, sans avoir à vendre un bien. Ce livre ne la calcule ni ne la décrit : il vous invite à poser la question à un professionnel.

Pourquoi c'est une question à part

Un immeuble peut représenter une grande partie de ce qu'une famille possède. Si l'on s'en défait, ou si l'on en transfère une partie, il est utile de savoir ce qui reste. La question n'est pas seulement de savoir si l'argent suffit : elle est de savoir à quel moment il sera disponible, sous quelle forme, et en quelle quantité. Ces éléments appartiennent à votre situation d'ensemble, que seul un planificateur financier ou un comptable peut examiner.

Ce que ce livre ne dit pas

Ce livre ne dit pas combien d'argent garder. Il ne dit pas comment s'y prendre. Il ne décrit aucun produit financier, y compris l'assurance vie, qui est parfois évoquée dans les discussions de ce genre. Il vous invite à poser à un professionnel les questions que cette dimension soulève.

Les imprévus

Un chapitre sur l'argent serait incomplet sans un mot des imprévus : une réparation urgente sur l'immeuble, un besoin de santé, un changement de situation d'un proche. Ils arrivent pendant la démarche comme avant et après. Demandez au planificateur financier ou au comptable comment les familles abordent cette dimension dans leur réflexion, sans chercher de formule : vous n'avez pas à tout prévoir, seulement à savoir que la question se pose. Nommer les imprévus possibles dans votre dossier permet au professionnel d'ajuster ses questions.

L'assurance vie : un sujet à nommer

L'assurance vie est parfois mentionnée dans les conversations sur la transmission. Ce livre ne la décrit pas et ne dit pas si elle a un rôle dans votre situation. Si vous en avez une, apportez-en le document à votre rencontre. Si vous songez à en discuter, posez la question à un planificateur financier ou à un comptable : dans notre situation, l'assurance vie est-elle un sujet à examiner ? Si oui, avec qui ?

Les besoins futurs

Pensez à ce que vous voudrez peut-être faire dans les prochaines années : voyager, aider un enfant, faire face à une maladie, adapter votre domicile. Ces besoins futurs n'ont pas de prix ici, et ils ne sont pas à chiffrer à la table de cuisine. Mais nommez-les. Ils aideront le planificateur à comprendre ce qui compte pour vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand dressent une liste de ce qu'ils aimeraient faire dans les prochaines années. Armand écrit : rester dans la maison de campagne le plus longtemps possible. Gabrielle écrit : garder de quoi aider nos enfants en cas de besoin. Ils n'attachent aucun chiffre à ces phrases. Ils les apportent à leur rencontre avec un planificateur financier, en disant : nous voulons comprendre comment la question de l'argent disponible se pose pour nous.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le planificateur financier, pour la situation d'ensemble. Le comptable, pour les liens avec l'impôt. Questions types : comment la question de l'argent disponible se pose-t-elle dans ma situation ? À quel moment faut-il l'examiner ? L'assurance vie est-elle un sujet à discuter, et avec qui ?

9.4 Les questions à poser au notaire, au comptable et au planificateur financier

Les questions sur les frais

• Pouvez-vous me remettre par écrit la liste de tous les frais que vous prévoyez ?
• Comment vos honoraires sont-ils établis ?
• Quels frais s'ajouteront, que vous ne facturez pas vous-même ?
• Qu'est-ce qui ne peut pas être chiffré à l'avance ?
• À quel moment chaque frais est-il payable ?
• Que se passe-t-il si mon projet change ou s'arrête ?

Les questions sur le calendrier

• Quelles sont les étapes, dans l'ordre ?
• Quelle est la durée raisonnable de chaque étape ?
• Y a-t-il des dates limites réelles ? Lesquelles ?
• Qu'est-ce qui dépend d'une administration ?
• Que se passe-t-il si nous prenons plus de temps ?
• Quelle marge dois-je me donner ?

Les questions sur la liquidité

• Comment la question de l'argent disponible se pose-t-elle dans ma situation ?
• À quel moment faut-il l'examiner par rapport aux autres décisions ?
• Quels documents dois-je vous apporter pour que vous puissiez en parler ?
• Quels besoins futurs devrais-je nommer dès maintenant ?

Les questions sur l'assurance vie

• Dans notre situation, l'assurance vie est-elle un sujet à examiner ?
• Si oui, avec qui, et à quel moment ?
• Quels documents devons-nous apporter ?

Les questions sur les impôts

• Quelles questions d'impôt doit-on examiner avant de décider ?
• À quel moment faut-il vous consulter par rapport au notaire ?
• Où trouver l'information officielle que l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec mettent à la disposition du public ?

Les questions de suivi

• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?
• Quand puis-je vous recontacter avec de nouvelles questions ?
• Quel est le prochain geste à poser, et par qui ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, le comptable et le planificateur financier, chacun pour ce qui le concerne. Questions types : pouvez-vous me remettre ces réponses par écrit ? Quelles sont les questions que vous ne pouvez pas trancher sans l'avis d'un autre professionnel ? Y a-t-il d'autres coûts ou d'autres délais auxquels nous n'avons pas pensé ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas demander la liste des frais. Les surprises peuvent arriver au moment de signer.
• Se fier à un chiffre entendu ailleurs. Il décrit un autre cas.
• Fixer un calendrier sans marge. Un imprévu pousse alors à précipiter.
• Oublier les délais qui dépendent d'une administration. Ils échappent à votre contrôle.
• Ne pas parler d'argent disponible. On découvre trop tard que l'on manque de liquidités.
• Chiffrer soi-même ses besoins futurs. Nommez-les ; le planificateur les examinera.
• Parler d'assurance vie sans en connaître le sens pour votre situation. Demandez à un professionnel.
• Se laisser presser par une échéance dont on n'a pas confirmé la réalité. Demandez ce qui est réellement fixe.

À retenir

• Ce chapitre ne donne aucun montant, aucun délai légal, aucun calcul.
• Demandez par écrit la liste complète des frais à chaque professionnel.
• Demandez les étapes dans l'ordre et leur durée approximative ; prévoyez une marge.
• Demandez quels délais sont réels et lesquels sont simplement habituels.
• La liquidité et l'assurance vie sont des questions pour un planificateur financier ou un comptable.
• Gardez toutes les réponses dans votre dossier, datées.

Votre plan d'action

1. Écrivez la liste des postes de frais qui pourraient s'appliquer, à titre de rappel.
2. Demandez par écrit à chaque professionnel la liste de ses frais prévus et de ceux qui s'ajouteraient.
3. Dressez un tableau : poste, qui facture, quand, montant (à compléter).
4. Construisez votre calendrier : sept étapes, avec qui et combien de temps (à confirmer).
5. Demandez quels délais sont réels et lesquels sont habituels.
6. Nommez vos besoins futurs, sans les chiffrer.
7. Rencontrez, si le notaire ou le comptable le recommande, un planificateur financier.
8. Datez et classez toutes les réponses dans votre dossier.

Questions à poser

Au notaire :

• Pouvez-vous me remettre par écrit la liste de tous les frais prévus ?
• Quelles étapes prévoyez-vous, et quelle durée pour chacune ?
• Y a-t-il des dates limites réelles ?

Au comptable ou au fiscaliste :

• Quelles questions d'impôt faut-il examiner avant de décider ?
• Quels délais dépendent des administrations fiscales ?

Au planificateur financier :

• Comment la question de l'argent disponible se pose-t-elle dans ma situation ?
• L'assurance vie est-elle un sujet à examiner ?
• Quels besoins futurs devrais-je nommer ?

À moi-même :

• Ai-je demandé tous les frais, ou seulement ceux auxquels j'avais pensé ?
• Ai-je prévu de la marge ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ce chapitre ne donne-t-il aucun montant ?
2. Citez quatre postes de frais possibles.
3. Pourquoi prévoir de la marge dans un calendrier ?
4. Qu'est-ce que la liquidité, en mots simples ?
5. À qui poser la question de l'assurance vie ?
6. Que demander quand quelqu'un vous presse de décider ?

Réponses

1. Parce que les frais dépendent de chaque professionnel et de chaque dossier : tout montant donné ici serait faux pour votre situation.
2. Par exemple : les honoraires des professionnels, les frais liés aux documents, l'évaluation de l'immeuble, les frais d'enregistrement ou de publication d'un acte, les frais de l'immeuble lui-même.
3. Parce que les imprévus arrivent, et qu'un calendrier trop serré pousse à signer avant d'avoir compris.
4. L'argent dont on dispose rapidement, sans avoir à vendre un bien.
5. À un planificateur financier ou à un comptable.
6. S'il existe une date limite réelle et ce qui arrive si l'on prend plus de temps.

Pour aller plus loin

• Votre notaire, votre comptable, votre planificateur financier — pour les frais, le calendrier et la liquidité dans votre situation.
• Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec — l'information officielle sur les impôts.
• Dans cette collection : → livre G3 pour les sujets voisins sur la résidence principale et le changement d'usage.

Chapitre 10 — Votre trousse pour préparer une transmission

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez lu neuf chapitres. Vous avez parlé en famille, rassemblé vos papiers, appris à distinguer les professionnels, préparé des questions sur le geste envisagé, sur les personnes qui demandent une attention particulière, sur les frais et le calendrier. Il reste à tout mettre ensemble dans un outil que vous pouvez imprimer, plier dans une chemise et apporter à vos rendez-vous.

Ce chapitre est cette trousse. Il ne contient aucun contenu nouveau : il reprend, en listes, ce que les chapitres précédents ont présenté. Vous y trouverez une liste de contrôle avant de consulter, des questions types par interlocuteur, un tableau de suivi vide à remplir, et des ressources pour aller plus loin. Les dossiers rappelés sont fictifs : Gabrielle et Armand, qui songent à transmettre leur maison de campagne à leurs enfants ; Thérèse, qui voudrait y ajouter l'un de ses fils ; Lucien, qui a un enfant encore jeune et un conjoint.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• vérifier, avec une liste de contrôle, que vous êtes prêt à consulter ;
• retrouver, par interlocuteur, les questions à poser ;
• tenir un tableau de suivi de votre dossier, avec la question, la réponse reçue, la personne et la date ;
• distinguer ce que vous avez fait de ce qui reste à faire ;
• savoir où vous renseigner davantage.

Pourquoi c'est important

Un dossier de transmission peut s'étirer sur des semaines, voire des mois. Au fil du temps, la mémoire s'efface : on ne se rappelle plus qui a dit quoi, quelle question est restée sans réponse, quel document manque encore. Une trousse bien tenue vous évite de perdre le fil. Elle vous permet aussi de partager l'état du dossier avec les membres de la famille, sans que chacun reconstitue une version à sa façon.

Elle sert enfin de garde-fou. Chaque fois que vous êtes tenté de signer, de promettre ou de décider avant d'avoir terminé le tour, la liste de contrôle vous rappelle ce qu'il reste à faire. Elle ne décide rien à votre place, mais elle vous empêche d'oublier.

L'ESSENTIEL — une trousse, pas une décision

Ce chapitre ne dit rien de plus que les précédents. Il les rassemble pour que vous puissiez vous en servir. Ni la liste ni le tableau ne remplacent un professionnel.

10.1 La liste de contrôle avant de consulter

Le parcours en un coup d'œil

Pour mémoire, voici ce que chaque chapitre vous a apporté.

• Chapitre 1 : ce que le livre fait et ne fait pas ; les personnes en présence.
• Chapitre 2 : la conversation de famille, ses pièges, ses notes.
• Chapitre 3 : les routes nommées, sans comparaison ; les mots du notaire.
• Chapitre 4 : les documents de l'immeuble et de la famille ; le dossier d'une page.
• Chapitre 5 : les professionnels, leur ordre, les rendez-vous, les honoraires et le mandat.
• Chapitre 6 : les questions sur le fait de donner ou de vendre à un proche.
• Chapitre 7 : les questions sur l'ajout d'un enfant au titre et sur le droit que l'on souhaite garder.
• Chapitre 8 : le conjoint, les enfants mineurs et les personnes vulnérables.
• Chapitre 9 : les frais, le calendrier, la liquidité.

Comment utiliser la liste

Prenez-la comme un miroir plutôt que comme un examen. Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise note : une case vide signale simplement une étape à faire ou une question à poser. Remplissez-la seul, puis refaites l'exercice avec la personne qui partage la démarche. Les deux versions ne seront pas identiques, et cet écart est une information utile pour la conversation.

Revenez à la liste après chaque rencontre. Certaines cases se cocheront, d'autres apparaîtront. Une démarche de transmission évolue, et votre liste doit évoluer avec elle.

Cochez chaque élément au fur et à mesure. Ceux qui restent vides vous disent où en est votre préparation.

La famille (chapitres 1 et 2)

• J'ai écrit en une phrase pourquoi je songe à transmettre l'immeuble.
• J'ai dressé la liste des personnes touchées par ma réflexion.
• J'ai parlé à ceux que je voulais entendre, en disant que rien n'est décidé.
• J'ai noté ce que chacun a exprimé, avec la date.
• Je n'ai rien promis ni signé.
• J'ai transformé mes notes en questions, dans trois colonnes : ce que nous savons, ce que nous ne savons pas, ce que nous voulons demander.

Les routes (chapitre 3)

• J'ai écrit les idées qui me reviennent, sans les classer.
• J'ai ajouté une ligne : autre chose ?
• J'ai noté les mots entendus dont je ne suis pas certain du sens.
• Je n'ai pas comparé les idées par moi-même.

Les documents (chapitre 4)

• J'ai cherché le titre de propriété.
• J'ai rassemblé certificat de localisation, plans, assurances, taxes, prêt, travaux.
• J'ai rassemblé les documents sur les personnes concernées, sans les demander aux autres trop tôt.
• J'ai repéré le testament et le mandat, s'ils existent, sans y toucher.
• J'ai classé le tout en quatre chemises : immeuble, personnes, questions, notes.
• J'ai fait des copies et gardé les originaux en lieu sûr.
• J'ai rédigé ma feuille d'une page.
• J'ai noté ce qui manque.

Les professionnels (chapitre 5)

• Je sais à quoi sert chaque professionnel : notaire, avocat, comptable, fiscaliste, planificateur financier.
• J'ai précisé le but de mon premier rendez-vous : m'informer.
• J'ai demandé ce qu'il faut apporter, la durée et si je peux venir accompagné.
• J'ai demandé les honoraires et le mandat par écrit.
• J'ai prévu de demander : qui d'autre dois-je consulter, et dans quel ordre ?

Le geste envisagé (chapitres 6 et 7)

• J'ai mis sur la table avec la famille les cinq sujets : valeur, prix, dettes et charges, impôts, autres personnes.
• J'ai préparé mes questions sur le geste, sur la valeur, sur les dettes, sur les impôts.
• J'ai pensé à la situation du proche que j'envisage d'ajouter, sans présumer de ses finances.
• J'ai écrit une note d'intentions de quelques phrases.
• J'ai demandé s'il existe d'autres façons de répondre à ma préoccupation.

Les personnes qui demandent une attention (chapitre 8)

• J'ai repéré les personnes qui ne peuvent pas décider seules.
• J'ai informé mon conjoint, tôt, et je lui ai demandé ce qui compte pour lui.
• J'ai adapté ce que je dis aux enfants selon leur âge.
• Je n'ai entrepris aucune démarche pour ces personnes avant de consulter.

Le coût, le calendrier, la liquidité (chapitre 9)

• J'ai demandé par écrit la liste des frais à chaque professionnel.
• J'ai construit un calendrier avec une marge.
• J'ai demandé quels délais sont réels et lesquels sont habituels.
• J'ai nommé mes besoins futurs, sans les chiffrer.
• J'ai prévu de poser la question de l'argent disponible à un planificateur financier ou à un comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gabrielle et Armand impriment la liste de contrôle et la remplissent ensemble, un soir. Ils cochent une vingtaine de cases et en laissent plusieurs vides : les plans de la maison sont introuvables, ils n'ont pas encore demandé les frais par écrit, et ils n'ont pas parlé à l'un de leurs enfants. Ils décident de combler ces trois lacunes avant la première rencontre, sans reporter celle-ci. Ils affichent la liste sur le réfrigérateur.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour valider que votre préparation est suffisante. Questions types : selon vous, ma préparation est-elle suffisante pour une première rencontre ? Qu'est-ce qui manque à mon dossier ? Y a-t-il des éléments que vous voudriez voir avant de me recevoir ?

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Ces questions reprennent celles des chapitres précédents. Elles ne supposent aucune réponse. Adaptez-les, retirez celles qui ne vous concernent pas, ajoutez les vôtres.

Au notaire (Chambre des notaires du Québec)

• Quel est votre rôle dans une démarche comme la nôtre, et que ne faites-vous pas ?
• Quelles personnes sont touchées par ma réflexion ? Qui doit être informé, et à quel moment ?
• Quelles questions chacune des idées que nous évoquons ouvre-t-elle dans notre dossier ?
• Y a-t-il d'autres façons d'aborder notre projet ?
• Pouvez-vous m'expliquer les mots que j'ai notés ?
• Quels documents vous faut-il pour la première rencontre ? Comment obtenir ceux qui manquent ?
• Mon certificat de localisation est-il suffisant ?
• Comment la valeur de l'immeuble sera-t-elle établie ?
• Qui doit participer à chaque étape ?
• Une personne de ma famille ne peut pas décider seule : à quel moment dois-je vous le dire ?
• Mon conjoint peut-il assister à la rencontre ?
• Que se passe-t-il si l'état d'un proche change pendant la démarche ?
• Quelles étapes, quel calendrier, quels frais ? Pouvez-vous me les confirmer par écrit ?
• Qui d'autre devrais-je consulter, et dans quel ordre ?
• Pouvez-vous servir plusieurs membres de ma famille ?

À l'avocat (Barreau du Québec)

• Dans quelles situations vous consulte-t-on en plus du notaire ?
• Si un désaccord apparaît dans la famille, à quel moment dois-je vous consulter ?
• Si une promesse a déjà été faite, que dois-je savoir avant d'en reparler ?
• Comment tenir compte de la voix d'une personne vulnérable ?
• Quels sont vos honoraires et votre mandat pour une première consultation ?

Au comptable

• Quelles questions d'impôt dois-je examiner avant de décider ?
• À quel moment dois-je vous consulter par rapport au notaire ?
• Quels documents dois-je vous apporter ?
• Quels délais dépendent des administrations fiscales ?
• Dois-je consulter un fiscaliste en plus de vous ?

Au fiscaliste

• Quelle est votre formation et votre domaine précis ?
• Quelles questions spécifiques à ma situation justifient votre consultation ?
• Quels documents dois-je vous apporter ?
• Quels sont vos honoraires et votre mandat ?

Au planificateur financier

• Comment la question de l'argent disponible se pose-t-elle dans ma situation ?
• À quel moment faut-il l'examiner par rapport aux autres décisions ?
• L'assurance vie est-elle un sujet à examiner ?
• Quels besoins futurs devrais-je nommer ?

À l'assureur et au prêteur

• Comment obtenir une copie de ma police et de mon dernier avis de renouvellement ?
• Pouvez-vous me remettre un relevé à jour de mon prêt et une copie du contrat ?

À la famille

• Qu'est-ce que cet immeuble représente pour toi ?
• Qu'est-ce qui t'inquiète à l'idée d'en parler ?
• Qu'aimerais-tu que nous sachions avant de rencontrer un professionnel ?
• Aimerais-tu consulter un professionnel de ton côté ?
• Veux-tu venir à la première rencontre ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Thérèse relit la liste du notaire et en retient cinq pour sa première rencontre. Elle les recopie en gros caractères sur une feuille et ajoute, au bas : je n'ai pas besoin de tout poser aujourd'hui. Elle garde le reste de la liste pour une seconde rencontre. Elle choisit aussi deux questions pour son comptable, qu'elle verra ensuite.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Chaque professionnel, pour ce qui le concerne. Questions types : pouvez-vous me remettre vos réponses par écrit ? Y a-t-il des questions que vous ne pouvez pas trancher sans l'avis d'un autre professionnel ? Quel est le prochain geste à poser, et par qui ?

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

Pourquoi un tableau

Un tableau de suivi réunit en un seul endroit ce qui se dit et se décide au fil des rencontres. Il évite de relire dix pages de notes pour retrouver une réponse. Il montre d'un coup d'œil ce qui reste sans réponse. Il est facile à partager avec la famille, à condition de décider qui le tient.

Le tableau à remplir

Copiez ce tableau dans un cahier ou un fichier. Ajoutez des lignes au besoin. Remplissez une ligne par question posée.

Un second tableau : les documents

Un troisième tableau : les rencontres

Comment le tenir

• Désignez une personne qui tient le tableau et le partage avec la famille.
• Notez le jour même. Les souvenirs se déforment vite.
• Datez chaque ligne. Une réponse sans date perd de sa valeur.
• Séparez ce qui a été dit de ce que vous en pensez. Les opinions vont dans une colonne à part, si vous en avez besoin.
• Marquez les questions sans réponse. Elles seront reprises à la prochaine rencontre.
• Ne remplacez jamais une réponse par une autre sans garder la première. L'historique compte.

Ce que le tableau ne fait pas

Le tableau ne décide rien. Il ne dit pas quelle voie choisir, ni quand signer. Il ne remplace pas la relation avec les professionnels. Il vous aide à garder la mémoire de ce qui a été dit, pour que les décisions, quand vous serez prêt à en prendre, reposent sur des faits que vous avez notés.

LE FORMULAIRE — un modèle de message de suivi, à adapter

Objet : suivi de notre rencontre du [date].

Madame, Monsieur,

Je vous remercie de votre temps. Pour ne rien oublier, je résume ce que j'ai retenu : [liste]. Pourriez-vous confirmer par écrit les points suivants : [liste] ?

Je vous enverrai les documents suivants avant le [date] : [liste].

(Vos nom, coordonnées et date.)

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien décide de tenir son tableau dans un fichier partagé avec son conjoint. Après la première rencontre avec le notaire, il y inscrit sept questions et les réponses reçues. Deux restent sans réponse. Il les marque en gras, et son conjoint ajoute une troisième question qu'il avait en tête. Ils s'entendent pour que Lucien envoie un message de suivi au notaire dans la semaine.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Chaque professionnel, pour confirmer les réponses par écrit. Questions types : pouvez-vous m'envoyer un résumé écrit de notre rencontre ? Quelles questions restent ouvertes ? Quels documents dois-je vous remettre, et à quelle date ?

10.4 Pour aller plus loin

Les organismes nommés dans ce livre

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire, l'information destinée au public, les moyens de trouver un notaire.
• Barreau du Québec — le rôle de l'avocat, l'information destinée au public, les moyens de trouver un avocat.
• Agence du revenu du Canada (ARC) — l'information officielle sur les impôts fédéraux.
• Revenu Québec — l'information officielle sur les impôts du Québec.

Ces organismes publient de l'information générale. Elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel qui connaît votre situation.

Les autres livres de la collection

• → livre A7, Capacité juridique, mandats et représentation : pour les personnes qui ne peuvent pas décider seules.
• → livre A9, Successions et transmission d'un immeuble : pour la suite d'un décès.
• → livre G3, Résidence principale, gain en capital et changement d'usage : pour les sujets voisins sur la résidence principale.
• → livre I7, Indivision, coopératives et autres formes de détention : pour les formes de propriété partagée.
• → livre M1, Le notaire et l'acte de vente : pour le rôle du notaire.
• → livre O2, Vendre la maison d'une personne décédée : pour la vente d'un immeuble après un décès.

Une dernière recommandation

Ce livre ne décide de rien. Il vous a aidé à écouter, à rassembler, à choisir qui consulter et à préparer des questions. La suite vous appartient, avec les professionnels et avec votre famille. Prenez le temps. Ne signez rien avant d'avoir compris. Et si un doute persiste, posez la question encore une fois.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, l'avocat, le comptable ou le fiscaliste, selon la nature de la question. Questions types : y a-t-il des ressources officielles que vous me conseillez de consulter ? Comment savoir si l'information trouvée sur un site s'applique à ma situation ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver sans liste de contrôle. On oublie ce qu'on avait prévu de faire.
• Cocher sans vérifier. Une case cochée par habitude ne vaut rien.
• Poser toutes les questions à la fois. Choisissez-en quelques-unes par rencontre.
• Ne pas dater le tableau de suivi. Une réponse sans date perd de sa valeur.
• Oublier de désigner qui tient le tableau. Chacun en suppose un autre.
• Écraser une réponse par une autre. Gardez l'historique.
• Signer avant d'avoir terminé le tour. Rien dans cette trousse ne dit qu'il est temps de signer.
• Prendre ce livre pour un avis. Il prépare, il ne conseille pas.

À retenir

• La trousse rassemble, en listes, ce que les chapitres précédents ont présenté.
• Une liste de contrôle vous dit où en est votre préparation, sans décider à votre place.
• Les questions se posent par interlocuteur : notaire, avocat, comptable, fiscaliste, planificateur financier, assureur, prêteur, famille.
• Le tableau de suivi garde la mémoire de ce qui a été dit : question, réponse, personne, date.
• Désignez une personne pour le tenir et partagez-le avec la famille.
• Rien dans ce livre ne vous dit de signer : les décisions se prennent avec les professionnels.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle et remplissez-la, sans vous presser.
2. Comblez les lacunes les plus faciles avant votre première rencontre.
3. Choisissez quelques questions par interlocuteur, en vous servant de la section 10.2.
4. Copiez les tableaux de suivi dans un cahier ou un fichier.
5. Désignez une personne pour les tenir et les partager.
6. Après chaque rencontre, mettez les tableaux à jour le jour même.
7. Envoyez un message de suivi pour confirmer les réponses par écrit.
8. Ne signez rien avant d'avoir terminé le tour que votre situation exige.

Questions à poser

Au notaire :

• Ma préparation est-elle suffisante pour une première rencontre ?
• Qu'est-ce qui manque à mon dossier ?
• Pouvez-vous m'envoyer un résumé écrit de notre rencontre ?

Au comptable ou au fiscaliste :

• À quel moment dois-je vous consulter, et avec quels documents ?

À l'avocat :

• Dans quelles situations dois-je vous consulter en plus du notaire ?

À la famille :

• Qui tient le tableau de suivi ? Comment le partageons-nous ?

À moi-même :

• Ai-je terminé le tour avant de penser à signer ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la liste de contrôle ?
2. Combien de colonnes compte le tableau de suivi des questions, et lesquelles ?
3. Pourquoi dater chaque ligne ?
4. Qui doit tenir le tableau ?
5. Pourquoi ne pas écraser une réponse par une autre ?
6. Ce chapitre apporte-t-il du contenu nouveau ?

Réponses

1. À vérifier où en est votre préparation, sans décider à votre place.
2. Quatre : la question, la réponse reçue, la personne qui l'a donnée, la date.
3. Parce qu'une réponse sans date perd de sa valeur et qu'on ne sait plus à quel moment elle a été donnée.
4. Une personne désignée, qui le partage avec la famille.
5. Parce que l'historique compte : on doit pouvoir retrouver ce qui a été dit avant.
6. Non : il reprend, en listes, ce que les chapitres précédents ont présenté.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'information destinée au public sur le rôle du notaire (→ livre M1).
• Barreau du Québec — l'information destinée au public sur le rôle de l'avocat.
• Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec — l'information officielle sur les impôts.
• Dans cette collection : → livres A7, A9, G3, I7 et O2 pour les sujets voisins.