Chapitre 1 — Vendre sa maison : par où commencer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Denise habite sa maison depuis longtemps. Les enfants sont partis, l'escalier lui pèse un peu plus chaque année, et l'idée de vendre commence à prendre de la place dans ses pensées. Elle pense d'abord au prix, aux visites, au déménagement. Une amie lui dit de penser aussi aux impôts. Denise ne sait pas ce que cela veut dire, ni à qui poser la question.

Ce chapitre ouvre le livre par cette question-là. Il ne vous dit pas ce que la vente d'une maison entraîne sur le plan fiscal : il vous dit que la question existe, quels professionnels peuvent y répondre, et dans quel ordre avancer pour qu'elle soit posée à temps. Les personnes de ce livre sont fictives : Denise, qui songe à vendre la maison où elle vit depuis longtemps ; Gilles, qui loue une partie de sa maison ; Fatima, qui pense transformer sa maison en logement locatif.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître qu'une vente, une location ou un changement d'usage peut avoir des suites fiscales, sans chercher à les deviner vous-même ;
• nommer les quatre professionnels qui comptent dans ce parcours : le comptable, le fiscaliste, le notaire et le courtier immobilier ;
• distinguer ce que chacun peut vous expliquer de ce qu'il ne peut pas faire à la place d'un autre ;
• situer les deux administrations qui reçoivent les déclarations : l'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec ;
• suivre un parcours en grandes étapes, de la première idée de vendre jusqu'à la remise du dossier à votre comptable ;
• dire en une phrase ce que ce livre fait, et ce qu'il laisse à vos professionnels.

Pourquoi c'est important

Vendre une maison, c'est une décision qui se prend d'abord avec le cœur et le calendrier : où irai-je, quand, à quel prix ? La dimension fiscale risque d'arriver après coup, quand la promesse de vente est déjà signée ou que l'acte est déjà passé. À ce moment-là, il reste peu de gestes à poser, et plusieurs auraient été plus simples plus tôt.

Ce livre part d'une idée modeste, mais utile : la bonne question, posée au bon moment, vaut mieux que la meilleure réponse trouvée trop tard. Vous n'avez pas besoin de connaître la fiscalité de l'immobilier. Vous avez besoin de savoir que la question se pose, de rassembler vos papiers et de rencontrer la bonne personne avant de vous engager.

Ce chapitre ne dit jamais si une vente est taxée, ni comment, ni combien. Il ne donne aucune règle, aucun taux, aucun formulaire. Il vous met en route.

1.1 Une vente peut avoir des suites fiscales

Une transaction, plusieurs conversations

Quand vous vendez votre maison, plusieurs conversations se tiennent en parallèle. Avec votre courtier, vous parlez de prix, de mise en marché et de visites. Avec le notaire, vous parlez de titre, d'acte et de signature. Avec votre prêteur, s'il y en a un, vous parlez du solde à rembourser. Il peut manquer une quatrième conversation : celle qui porte sur ce que la vente change à votre situation fiscale.

Cette quatrième conversation est la plus facile à oublier, parce que rien ne la déclenche. Aucun document de la vente ne vous invite à appeler votre comptable. C'est à vous de l'organiser.

DÉFINITION — suites fiscales

Les effets qu'un geste (vendre, louer, changer l'usage d'un immeuble) peut avoir sur les déclarations de revenus de la personne qui le pose. Le mot peut compte : ce livre ne dit pas si, ni combien. Cette réponse appartient à un comptable ou à un fiscaliste, à partir de votre dossier.

Ce que ce livre ne dit pas

Un lecteur attentif cherchera peut-être, dans ces pages, la réponse à la question Si je vends ma maison, y a-t-il de l'impôt à payer ? Elle n'y est pas, et ce n'est pas un oubli. La réponse dépend de faits propres à chaque personne : la manière dont la maison a été utilisée, la durée, les travaux, les personnes qui en sont propriétaires, la situation de chacune. Aucun livre grand public ne peut les connaître à votre place. Une réponse générale serait, au mieux, inutile ; au pire, elle vous ferait prendre une décision sur de fausses bases.

Ce livre fait autre chose : il vous apprend à préparer cette conversation, pour qu'elle soit courte, précise et utile.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise appelle son courtier pour évaluer la maison. Au téléphone, elle demande à quoi elle doit s'attendre du côté des impôts. Le courtier lui répond honnêtement qu'il peut l'aider sur le prix et la mise en marché, mais pas sur la fiscalité : cela relève d'un comptable. Denise note la phrase et décide de prendre rendez-vous avec le sien avant de signer quoi que ce soit.

Trois gestes qui ont des suites possibles

Ce livre revient sur trois gestes, parce que ses trois dossiers fictifs les illustrent :

• vendre la maison où vous habitez, comme Denise ;
• louer une partie de la maison où vous habitez, comme Gilles ;
• changer l'usage de l'immeuble, par exemple le louer en entier alors que vous l'habitiez, comme Fatima.

Pour chacun, la même règle de conduite s'applique : on ne devine pas, on ne se fie pas à ce qu'un voisin ou un collègue a vécu, et on va voir un professionnel avec ses documents en main.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour toute question sur les suites fiscales d'une vente, d'une location ou d'un changement d'usage, adressez-vous à un comptable ou à un fiscaliste. Demandez-lui : Quelles informations vous faut-il de ma part ? Quels documents dois-je rassembler ? À quel moment dois-je vous consulter par rapport à la signature ? Les sites de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec donnent de l'information publique, mais ils ne remplacent pas l'avis d'un professionnel qui connaît votre dossier.

1.2 Les professionnels à consulter

Quatre professionnels interviennent autour de la vente d'une maison. Chacun a son champ. Savoir à qui parler de quoi vous évite de poser une question fiscale à un courtier ou une question de prix à un notaire.

Le comptable

Le comptable est la personne qui prépare vos déclarations de revenus et qui connaît votre situation financière d'une année à l'autre. C'est le premier à appeler quand une question fiscale surgit. Il peut vous dire quels documents il lui faut, ce qu'il doit savoir de la maison, et à quel moment il préfère être consulté.

Vous n'avez pas de comptable ? Demandez à des personnes de confiance qui en ont un, ou rencontrez-en deux ou trois avant de choisir. Posez-leur la même question : Avez-vous l'habitude de dossiers où un propriétaire vend sa maison, ou loue une partie de son immeuble ?

Le fiscaliste

Le fiscaliste est un spécialiste de la fiscalité. Il intervient quand le dossier sort de l'ordinaire : plusieurs propriétaires, un immeuble utilisé de plusieurs façons, un événement de vie qui complique la situation. Votre comptable pourra vous dire s'il juge utile de faire appel à lui. C'est à votre comptable de juger si le sien suffit ou si la question mérite un second regard.

DÉFINITION — fiscaliste

Professionnel dont le travail porte sur la fiscalité : il analyse la situation fiscale d'une personne ou d'une entreprise et conseille sur les démarches à prévoir. Son champ est plus étroit que celui d'un comptable généraliste, et il peut être appelé pour un dossier plus complexe. Demandez-lui de vous expliquer, à la première rencontre, ce qu'il fait et ce qu'il ne fait pas.

Le notaire

Le notaire prépare l'acte de vente, vérifie le titre de propriété et reçoit la signature. Il connaît le déroulement juridique de la transaction. Pour la fiscalité de votre vente, adressez-vous d'abord à votre comptable ; le notaire doit toutefois être mis au courant de ce qui rend votre propriété particulière : une partie louée, un copropriétaire, un changement d'usage. Il peut aussi vous dire quels documents du dossier de vente vous seront utiles plus tard, quand votre comptable les demandera (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

Le courtier immobilier

Le courtier vous aide à fixer un prix, à mettre la maison en marché, à organiser les visites et à négocier. Il ne prépare pas votre déclaration de revenus et ne donne pas de conseil fiscal. Il peut cependant vous rappeler, au bon moment, qu'il est temps de consulter votre comptable, et vous dire à quelle étape de la vente cela devient urgent. C'est un bon réflexe de lui demander, dès le début : À quel moment du parcours dois-je avoir vu mon comptable ?

CÔTÉ COURTIER — le rôle exact

Un courtier immobilier peut décrire les étapes d'une vente et signaler à son client qu'une question fiscale existe. Il ne répond pas à cette question : il invite son client à consulter un comptable ou un fiscaliste. Cette frontière protège le client, qui reçoit la bonne réponse de la bonne personne, et le courtier, qui reste dans son champ.

Deux administrations qui reçoivent les déclarations

Deux administrations reçoivent les déclarations de revenus des Québécois. Il est utile de les connaître de nom, même si votre comptable fait les démarches.

• L'Agence du revenu du Canada administre la fiscalité fédérale.
• Revenu Québec administre la fiscalité du Québec.

Chacune publie de l'information sur son site, et chacune répond au téléphone. Votre comptable est la personne qui vous dira laquelle consulter pour votre question, et dans quel ordre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Avant de choisir à qui parler, posez-vous la question : Ma question porte-t-elle sur le prix et la mise en marché (courtier), sur le titre et l'acte (notaire), ou sur les déclarations de revenus (comptable, fiscaliste) ? Si vous hésitez, commencez par votre comptable et demandez-lui à qui poser le reste.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

Voici un parcours en grandes étapes. Il n'est pas une prescription : chaque vente a son rythme. Il sert de carte pour repérer à quel endroit se placent les conversations dont ce livre parle.

Les étapes, dans l'ordre

1. Réfléchir. Vous songez à vendre. Vous n'avez rien signé. C'est le meilleur moment pour poser les premières questions, sans pression.
2. Rassembler. Vous retrouvez vos papiers d'achat, vos factures de travaux, vos documents sur l'usage de la maison. Le chapitre 4 vous montre comment les classer.
3. Consulter. Vous rencontrez votre comptable, avec votre dossier, avant de vous engager. Le chapitre 5 détaille cette étape.
4. Mettre en marché. Vous choisissez votre courtier, vous préparez la maison, vous recevez les visites.
5. Conclure. Vous acceptez une offre, le notaire prépare l'acte, vous signez.
6. Remettre le dossier. Vous donnez à votre comptable les documents de la vente. Le chapitre 9 explique ce que fait votre comptable avec eux.
7. Garder une copie de tout. Vous conservez vos documents pour la suite.

Les étapes 2 et 3 ont lieu avant la mise en marché. C'est le point le plus important de ce chapitre : la conversation fiscale se tient tôt, pas à la fin.

L'ESSENTIEL — trois conversations avant la mise en marché

Avant de mettre la maison en vente, tenez trois conversations : une avec votre comptable, une avec votre notaire, une avec votre courtier. Aucune ne vous engage. Elles vous permettent de découvrir ce qui est à vérifier pendant que vous avez encore le temps.

Et si c'est déjà trop tard ?

Si vous lisez ce livre alors que la promesse de vente est déjà signée, ne vous découragez pas. Appelez votre comptable le jour même. Dites-lui où vous en êtes, sans chercher à enjoliver la situation. Certains gestes restent possibles, d'autres ne le sont plus ; lui seul peut vous le dire, à partir de votre dossier. L'important est de ne pas attendre davantage.

Les trois dossiers du livre sur la carte

Les personnes fictives de ce livre ne sont pas au même endroit du parcours.

• Denise est à l'étape 1 : elle songe à vendre et n'a rien signé. Elle a encore tout le temps nécessaire pour rassembler et consulter.
• Gilles loue une partie de sa maison. Il ne songe pas à vendre : sa question est d'abord celle de la location, que le chapitre 6 traite.
• Fatima pense transformer sa maison en logement locatif. Sa question est celle du changement d'usage, que le chapitre 7 traite.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour décider à quel moment rencontrer votre comptable par rapport à la vente, demandez-lui directement : À quelle étape préférez-vous que je vienne vous voir ? Qu'attendez-vous de moi ce jour-là ? Notez sa réponse et partagez-la avec votre courtier et votre notaire, pour que tout le monde s'accorde sur le calendrier.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Un livre qui parle de fiscalité sans en dire le contenu peut surprendre. Il vaut la peine d'en expliquer les raisons, et de dire clairement ce que vous trouverez dans les neuf chapitres suivants.

Ce que ce livre fait

• Il vous aide à reconnaître les situations où une question fiscale se pose : vente, location d'une partie, changement d'usage, propriété partagée, séparation, décès.
• Il nomme les professionnels et les administrations concernés, et décrit le rôle de chacun.
• Il vous montre quels documents conserver, comment les classer et quoi remettre à votre comptable.
• Il propose des questions à poser, par professionnel, que vous pouvez imprimer et apporter à vos rendez-vous.
• Il vous met en garde contre les erreurs de calendrier : consulter trop tard, jeter des papiers, oublier d'informer le notaire.

Ce que ce livre ne fait pas

• Il ne dit pas si un gain est imposable, ni dans quelles circonstances.
• Il ne donne aucune règle fiscale, aucun taux, aucun calcul, aucun exemple chiffré.
• Il ne nomme aucun formulaire à remplir et n'explique aucune déclaration.
• Il ne recommande aucun produit, aucune stratégie, aucune structure.
• Il ne remplace pas votre comptable, votre fiscaliste, votre notaire ni votre courtier.

ATTENTION — un livre n'est pas un avis

Les lois fiscales évoluent, et leur application dépend des faits de chaque dossier. Ce que vous lisez ici est de l'information générale. N'en tirez jamais la conclusion que cela vous concerne, ou que cela ne vous concerne pas, sans en parler à un professionnel qui a vu vos documents.

Pourquoi ne pas simplement donner les règles ?

Vous pourriez croire qu'il serait plus utile de lire les règles et de vous débrouiller. Trois raisons rendent cette voie dangereuse.

D'abord, les règles changent. Un livre peut devenir périmé sans que vous le sachiez. Ensuite, leur application dépend de détails que seul votre dossier révèle. Enfin, une erreur de lecture se paie plus tard, parfois longtemps après la vente, quand il n'est plus possible de corriger.

Un comptable, lui, travaille à partir de votre dossier et des règles en vigueur au moment où il vous répond. C'est ce qui le rend utile, et c'est ce que ce livre vous aide à obtenir.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Si vous avez lu une information fiscale ailleurs (dans un article, sur un forum, d'une personne de votre entourage) et que vous voulez savoir si elle vaut pour vous, ne la tenez pas pour acquise. Apportez-la à votre comptable en demandant : J'ai lu ceci. Est-ce que cela s'applique à ma situation ? Sur quoi vous appuyez-vous pour me répondre ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre que la promesse de vente soit signée pour penser à la fiscalité. Les conversations utiles se tiennent avant.
• Demander au courtier ou au notaire de remplacer le comptable pour la question fiscale. Posez-la d'abord à votre comptable.
• Se fier à l'expérience d'un voisin. Sa maison, sa durée, ses travaux et sa situation ne sont pas les vôtres.
• Prendre une règle lue sur Internet pour une réponse. L'information générale ne tient pas compte de votre dossier.
• Ne pas dire au comptable que la maison a été louée, même en partie. Il ne peut pas deviner ce qu'il ne sait pas.
• Jeter des papiers d'achat ou de travaux parce qu'ils sont vieux. Votre comptable pourrait en avoir besoin.
• Ne pas prévenir le notaire d'une particularité de la maison. Il ne peut pas en tenir compte s'il l'ignore.
• Choisir un comptable au dernier moment, sans avoir vérifié qu'il connaît ce type de dossier. Mieux vaut le trouver tôt.

À retenir

• La vente, la location et le changement d'usage d'une maison peuvent avoir des suites fiscales. Ce livre ne les décrit pas : il vous aide à les faire expliquer.
• Quatre professionnels comptent : le comptable, le fiscaliste, le notaire et le courtier. Chacun a son champ.
• L'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec reçoivent les déclarations ; votre comptable s'en charge avec vous.
• La conversation fiscale se tient avant la mise en marché, pas après la signature.
• Rassembler vos documents tôt rend la rencontre avec votre comptable plus courte et plus utile.
• Un livre, un article ou un voisin ne remplace pas un professionnel qui a vu votre dossier.

Votre plan d'action

1. Écrivez en une phrase ce que vous songez à faire : vendre, louer une partie, louer le tout ou changer l'usage.
2. Repérez votre comptable. Si vous n'en avez pas, demandez des noms autour de vous et prenez rendez-vous avec deux ou trois personnes.
3. Dites à votre courtier, dès la première rencontre, que vous voulez voir votre comptable avant la mise en marché. Demandez-lui de caler le calendrier en conséquence.
4. Avisez votre notaire des particularités de la maison, dès que vous le choisissez (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
5. Commencez à rassembler vos papiers : achat, travaux, usage de la maison. Le chapitre 4 vous dit comment.
6. Préparez vos questions à partir de la section Questions à poser ci-dessous et du chapitre 10.
7. Si vous hésitez encore à vendre, prenez d'abord le temps de la réflexion (→ livre E1, Décider de vendre).

Questions à poser

À votre comptable :

• À quel moment préférez-vous que je vous consulte, par rapport à la mise en marché et à la signature ?
• Quels documents voulez-vous voir avant notre première rencontre ?
• Ma situation (location, propriété partagée, événement de vie) demande-t-elle l'avis d'un fiscaliste ?
• Quelles informations sur la maison dois-je rassembler dès maintenant ?

À votre notaire :

• Quelles particularités de ma maison dois-je vous signaler avant la préparation de l'acte ?
• Quels documents de la vente dois-je garder, et pendant combien de temps (à vérifier avec vous) ?

À votre courtier :

• À quelle étape du parcours dois-je avoir vu mon comptable ?
• Pouvez-vous m'indiquer les moments où une conversation fiscale devient urgente ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'information publique officielle sur ma situation ?
• Comment joindre un agent si ma question n'est pas couverte par le site ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ce livre ne dit-il pas si la vente d'une maison est taxée ?
2. Quels sont les quatre professionnels qui interviennent autour d'une vente, et que fait chacun ?
3. Quel professionnel répond aux questions fiscales : le courtier, le notaire ou le comptable ?
4. À quel moment du parcours faut-il tenir la conversation avec le comptable ?
5. Quelles sont les deux administrations qui reçoivent les déclarations de revenus ?
6. Un voisin vous raconte ce qu'il a vécu en vendant sa maison. Que faites-vous de cette information ?

Réponses

1. Parce que la réponse dépend de faits propres à chaque personne, que seul un professionnel qui voit son dossier peut examiner. Une règle générale pourrait induire en erreur.
2. Le comptable prépare les déclarations ; le fiscaliste est spécialisé en fiscalité et intervient dans les dossiers plus complexes ; le notaire prépare l'acte et vérifie le titre ; le courtier aide pour le prix, la mise en marché et la négociation.
3. Le comptable (ou le fiscaliste). Le courtier et le notaire ne le remplacent pas pour cette question.
4. Avant la mise en marché, quand rien n'est encore signé.
5. L'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec.
6. Vous la prenez comme une raison de poser la question à votre comptable, pas comme une réponse : sa maison, son usage et sa situation ne sont pas les vôtres.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel donne de l'information publique sur la fiscalité fédérale. Votre comptable vous dira quelles pages consulter pour votre situation.
• Revenu Québec : le site officiel donne de l'information publique sur la fiscalité du Québec. Là encore, votre comptable est le meilleur guide.
• → livre E1, Décider de vendre : pour réfléchir à la décision elle-même, avant d'entreprendre les démarches.
• → livre M1, Le notaire et l'acte de vente : pour comprendre le rôle du notaire dans la transaction.
• → livre G2, Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») : pour une autre taxe liée aux transactions immobilières, dont ce livre ne parle pas.

Chapitre 2 — Deux expressions à connaître : résidence principale et gain en capital

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Au restaurant, au travail, dans la parenté, deux expressions reviennent dès qu'on parle de vendre une maison : résidence principale et gain en capital. Tout le monde les connaît de nom. Peu de gens pourraient dire avec précision ce qu'elles recouvrent, et c'est normal : ce sont des expressions de la fiscalité, et leur sens exact appartient aux lois fiscales.

Denise les a entendues de la bouche d'une amie, d'un collègue de son fils et d'une chronique à la radio. Chacun en parlait avec assurance, et chacun disait quelque chose de légèrement différent. Ce chapitre ne cherche pas à départager ces versions. Il vous donne le sens général des deux expressions, vous montre pourquoi il vaut mieux les faire expliquer, et vous prépare à poser les bonnes questions à un comptable. Denise est un personnage fictif, comme tous les dossiers de ce livre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire en mots simples ce que désignent les expressions résidence principale et gain en capital, sans en tirer de règle ;
• expliquer pourquoi ces mots ne peuvent pas se comprendre « à peu près » quand une décision est en jeu ;
• nommer les deux lois fiscales dont ils relèvent, sans les ouvrir ;
• reconnaître ce que vous entendez dans votre entourage comme une opinion, non comme une réponse ;
• préparer une courte liste de questions pour votre comptable ;
• noter pendant le rendez-vous les explications que vous recevez, pour les relire plus tard.

Pourquoi c'est important

Quand une expression revient souvent dans une conversation, on finit par croire qu'on la comprend. Pourtant, un mot de la fiscalité n'a pas le sens qu'il a dans la vie courante. Le mot principale évoque l'endroit où l'on dort le plus; le mot gain évoque une bonne affaire. La fiscalité, elle, emploie ces mots dans un sens défini par des textes, et ce sens peut différer de l'idée qu'on s'en fait.

L'écart entre le sens courant et le sens fiscal est une source d'erreurs. Une personne qui croit comprendre peut décider de ne pas consulter, ou de consulter trop tard. Une autre peut repousser une vente parce qu'elle imagine une conséquence qui n'existe pas dans son cas.

Ce chapitre ne comble pas cet écart : il vous apprend à le reconnaître. La meilleure réponse à un mot dont vous n'êtes pas sûr, c'est la question Qu'est-ce que vous entendez exactement par là, dans mon dossier ?

2.1 Résidence principale : une expression à faire expliquer

Un mot d'usage courant, un sens à vérifier

Dans la conversation de tous les jours, la résidence principale est la maison où l'on vit. Dans la fiscalité, l'expression existe aussi, et elle désigne bien quelque chose qui a un rapport avec l'endroit où l'on habite. Mais elle est définie par des textes, et la façon dont ces textes l'entendent ne se devine pas en lisant le mot.

DÉFINITION — résidence principale

Expression de la fiscalité qui désigne, en termes généraux, le logement qu'une personne habite comme domicile. Son sens exact, ses limites et ses effets sont fixés par les lois fiscales et par l'application qu'en font les administrations. Ce livre ne les décrit pas : un comptable explique ce que l'expression recouvre pour un dossier précis.

Pourquoi cette expression revient si souvent

Les gens en parlent parce qu'elle est liée à une question qui les préoccupe : ma maison est-elle traitée de manière particulière quand je la vends ? Le mot sert de raccourci pour cette question. Il serait pourtant imprudent de prendre le raccourci pour la réponse. Le fait que l'expression existe ne dit rien, à lui seul, de ce qui s'applique à votre maison.

Ce que le mot ne dit pas

Voici quelques questions que le mot résidence principale ne règle pas à lui seul, et que votre comptable pourra vous aider à éclaircir. Ce ne sont pas des règles : ce sont des points d'interrogation.

• Une maison qui a été habitée à certaines périodes et louée à d'autres est-elle encore concernée par l'expression ?
• Une maison dont une partie sert à un autre usage change-t-elle de situation ?
• Une personne qui possède deux propriétés peut-elle parler de « sa » résidence principale ?
• Quand plusieurs personnes sont propriétaires, l'expression s'applique-t-elle à chacune de la même façon ?
• Les documents qui montrent qu'on a habité la maison ont-ils une importance ?

Vous n'avez pas à connaître les réponses. Vous avez à savoir que ces questions existent, pour que votre comptable ne les traite pas à votre place sans que vous le sachiez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise dit à son fils : « Ma maison est ma résidence principale, donc je n'ai pas à m'inquiéter. » Son fils, qui a suivi un cours de gestion, lui répond que ce n'est peut-être pas aussi simple. Ils ne tranchent pas. Denise écrit sur un papier : Demander au comptable ce que veut dire résidence principale pour ma maison. Elle vient de faire le meilleur geste possible : transformer une certitude en question.

Un mot, plusieurs usages

Le mot principale prend aussi des sens différents selon le contexte. On l'emploie pour l'adresse inscrite sur un permis de conduire, pour l'endroit où l'on reçoit son courrier, pour la maison où l'on passe la majorité de son temps. Ces usages se ressemblent, mais ils ne sont pas interchangeables. Le sens qui compte pour la fiscalité se vérifie auprès d'un comptable.

Ne présumez donc pas que l'adresse de votre permis de conduire règle la question. Elle peut cependant faire partie des documents que votre comptable aimera voir (chapitre 4).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir ce que l'expression résidence principale signifie dans votre dossier, adressez-vous à un comptable ou à un fiscaliste. Demandez-lui : Que recouvre cette expression pour ma maison ? De quels renseignements avez-vous besoin pour l'établir ? Quels documents prouvent ce que vous aurez retenu ? Notez ses réponses mot pour mot, et demandez-lui de reformuler s'il emploie un terme que vous ne connaissez pas.

2.2 Gain en capital : une expression à faire expliquer

Un mot qui évoque la finance

Le mot gain fait penser à un profit; le mot capital fait penser à de l'argent placé. Dans la fiscalité, l'expression a un sens particulier, qui touche à ce qui se passe quand on vend un bien pour plus que ce qu'il a coûté. L'immobilier en fait partie, mais pas seul : les expressions de ce genre s'appliquent à d'autres biens aussi.

DÉFINITION — gain en capital

Expression de la fiscalité qui désigne, en termes généraux, l'écart favorable entre ce qu'un bien a coûté à son propriétaire et ce que celui-ci en retire lorsqu'il le vend. Ce que la fiscalité fait de cet écart (s'il est pris en compte, comment, dans quelles circonstances) dépend des lois fiscales et de la situation de la personne. Ce livre ne le décrit pas : un comptable l'explique à partir de votre dossier.

Ce que cette définition ne contient pas

La définition ci-dessus est volontairement courte. Elle ne dit pas quand le gain est pris en compte, ni de quelle manière, ni s'il existe des situations où il ne l'est pas. Elle ne dit pas non plus comment on le mesure, ni quelles dépenses entrent dans la mesure. Ce sont autant de questions pour un professionnel.

Pourquoi ne pas aller plus loin ? Parce qu'au-delà de la définition, chaque phrase exigerait une condition, puis une exception, puis un cas particulier. Un livre grand public ne peut pas les porter sans risquer de vous induire en erreur. La seule façon d'obtenir une réponse juste est de la demander à quelqu'un qui connaît votre dossier.

Pourquoi les papiers comptent

Ce que l'expression gain en capital laisse deviner, c'est que la fiscalité s'intéresse à deux moments : ce que vous avez payé, et ce que vous retirez. Cela suffit pour comprendre une chose pratique : les documents de l'achat et des dépenses faites sur la maison sont utiles, parce qu'ils racontent le premier moment. Vous n'avez pas besoin de savoir comment votre comptable s'en servira. Vous avez besoin de les avoir.

Le chapitre 4 est consacré à ces documents. Retenez ici l'idée : un dossier bien tenu rend la conversation avec le comptable plus rapide et plus précise.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise entend à la radio une chronique sur le gain en capital. L'animateur parle avec aplomb, mais ses propos concernent des placements, pas des maisons. Denise se demande si cela vaut pour elle. Au lieu de chercher la réponse sur Internet, elle ajoute une ligne à sa liste : Demander au comptable si ce que j'ai entendu à la radio s'applique à ma maison. Elle sait que la chronique peut être juste pour un auditeur, et sans rapport avec son cas.

Un mot qu'on entend à propos de tout

Vous croiserez l'expression dans les journaux, dans les conversations et dans les publicités de services financiers. Elle sert d'argument de vente ou d'argument d'inquiétude. Prenez-la pour ce qu'elle est : un terme technique que d'autres emploient pour attirer votre attention. Une publicité, une chronique ou une conversation de salon ne constituent pas un avis sur votre dossier.

ATTENTION — ne tirez pas de conclusion d'une chronique

Ce que vous lisez ou entendez sur le gain en capital peut être exact pour la situation décrite et sans rapport avec la vôtre. N'arrêtez pas une décision, ne la hâtez pas, sur la seule foi d'un article, d'une émission ou d'une conversation. Apportez ce que vous avez lu à votre comptable, et demandez-lui s'il y a un lien avec votre maison.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour comprendre ce que l'expression gain en capital signifie pour votre maison, voyez un comptable ou un fiscaliste. Demandez-lui : Cette expression s'applique-t-elle à ma situation ? Quels renseignements vous faut-il pour le dire ? Quels documents dois-je conserver à cette fin ? Demandez-lui aussi comment il vous recommande de garder la trace de vos dépenses sur la maison, dès maintenant.

2.3 Deux lois fiscales, nommées seulement

Pourquoi nommer deux lois

Les expressions du chapitre viennent de textes de loi. Le Canada et le Québec ont chacun leurs règles fiscales : deux lois sont nommées ici. Les nommer vous sert à une seule chose : reconnaître leurs titres quand votre comptable en parle, et savoir de quoi il est question.

• La Loi de l'impôt sur le revenu est la loi fédérale. C'est l'Agence du revenu du Canada qui l'administre.
• La Loi sur les impôts est la loi du Québec. C'est Revenu Québec qui l'administre.

Ce livre n'en cite aucun article, n'en résume aucune règle et n'en tire aucune conclusion. Il n'en parle qu'ici et ne les ouvre pas.

DÉFINITION — loi fiscale

Texte adopté par un parlement qui fixe les règles d'imposition. Au Québec, une personne a affaire à une loi fédérale et à une loi provinciale, chacune administrée par sa propre administration. Les lois sont modifiées de temps à autre : ce qu'elles disent aujourd'hui peut différer de ce qu'elles disaient hier.

Pourquoi ne pas les lire soi-même

Rien ne vous interdit de les consulter : elles sont publiques. Mais ces textes sont longs, techniques et pleins de renvois. Ils s'accompagnent de règlements, de bulletins et de pratiques administratives. Un lecteur non initié risque de lire une phrase sans voir la condition placée trois paragraphes plus loin. Votre comptable, lui, les connaît et les suit.

Si la curiosité vous pousse à regarder, faites-le avec l'idée qu'il s'agit d'une lecture d'information, non de préparation d'une décision. Gardez vos questions, et apportez-les à votre comptable.

Deux administrations, deux interlocuteurs

Chaque loi a son administration, et chacune publie de l'information destinée au public.

• Le site de l'Agence du revenu du Canada présente l'information sur la fiscalité fédérale.
• Le site de Revenu Québec présente l'information sur la fiscalité du Québec.

Vous pouvez y chercher des explications générales. Si votre question est précise, votre comptable vous dira s'il vaut mieux téléphoner à l'une des deux, et laquelle.

CAS CONCRET — dossier fictif

Un soir, Denise tape son nom de ville et les mots résidence principale dans un moteur de recherche. Elle tombe sur des dizaines de pages, certaines de sites officiels, d'autres de blogues. Elle ne sait plus à qui se fier. Elle décide de ne retenir que les noms des deux lois fiscales, qu'elle note, et de remettre le reste à son comptable. Elle gagne du temps et évite de s'angoisser pour une règle qui n'est peut-être pas la sienne.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir laquelle des deux lois, ou laquelle des deux administrations, concerne une question précise, demandez à votre comptable. Posez-lui la question Dois-je consulter l'Agence du revenu du Canada, Revenu Québec, ou les deux ? Quelles pages officielles me conseillez-vous de lire, et dans quel ordre ? Ne téléphonez pas à une administration avant d'avoir préparé votre dossier : un appel précis est plus utile qu'un appel général.

2.4 Les questions à poser à un comptable

Les sections précédentes ont posé deux expressions. Cette dernière vous aide à en faire une conversation. Voici comment préparer votre rendez-vous.

Avant le rendez-vous

• Écrivez votre question en une phrase. Par exemple : Je songe à vendre ma maison et je veux savoir quelles sont les suites fiscales. Une phrase claire guide la conversation.
• Listez les faits que vous connaissez : depuis quand vous habitez la maison, qui en est propriétaire, si une partie a servi à un autre usage, quels travaux ont été faits. Écrivez ce que vous savez; ne devinez pas le reste.
• Rassemblez vos papiers. Le chapitre 4 vous dit lesquels. Même incomplets, apportez-les.
• Notez les mots que vous avez entendus et que vous voulez faire expliquer.

Pendant le rendez-vous

• Posez vos questions dans l'ordre, en commençant par la plus importante.
• Demandez de reformuler si un terme vous échappe.
• Prenez des notes, ou demandez si vous pouvez enregistrer, ou recevoir un résumé écrit.
• Demandez ce qu'il vous reste à faire, par qui, et pour quand.

Après le rendez-vous

• Relisez vos notes le jour même, tant que vous vous souvenez.
• Rangez-les avec vos papiers de maison, dans le dossier que vous constituez.
• Informez votre notaire et votre courtier des éléments qui peuvent toucher la vente, sans leur demander d'interpréter la fiscalité.

Les questions types

Voici une liste que vous pouvez imprimer. Elle sert de point de départ ; adaptez-la à votre cas.

• Que signifie l'expression résidence principale pour ma maison ?
• Que signifie l'expression gain en capital pour ma situation ?
• Quels renseignements sur la maison devez-vous connaître avant de me répondre ?
• Quels documents dois-je rassembler, et lesquels sont les plus utiles ?
• À quel moment dois-je vous consulter par rapport à la mise en marché et à la signature ?
• Y a-t-il des éléments de mon dossier qui justifient de consulter un fiscaliste ?
• Quelles pages de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec devrais-je lire ?
• Comment dois-je conserver mes documents, et pendant combien de temps (à vérifier avec vous) ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Si vous n'avez pas de comptable, ou si vous hésitez à poser vos questions, demandez à votre courtier ou à votre notaire de vous suggérer des personnes à rencontrer. Lors du premier contact, demandez : Faites-vous des rencontres préliminaires? Quels renseignements voulez-vous recevoir avant de me rencontrer? Avez-vous l'habitude de dossiers où un propriétaire vend sa maison ou en loue une partie?

Les erreurs qui coûtent cher

• Croire qu'on sait ce que veut dire résidence principale parce que le mot est courant. Le sens fiscal peut différer du sens courant.
• Se fier à une chronique, à un blogue ou à un voisin pour décider de vendre ou d'attendre. Leur dossier n'est pas le vôtre.
• Chercher soi-même la réponse dans les lois fiscales. Elles sont techniques et se lisent avec des renvois que seul un professionnel suit.
• Appeler une administration sans préparation. Un appel précis, appuyé de documents, est plus utile.
• Poser une question vague au comptable. Plus la question est claire, plus la réponse est utile.
• Ne pas noter les explications reçues. Elles s'oublient vite.
• Ne pas dire au comptable ce qu'on a entendu. Il peut corriger une idée fausse avant qu'elle vous coûte.

À retenir

• Résidence principale et gain en capital sont des expressions de la fiscalité. Leur sens exact vient des lois fiscales, pas de l'usage courant.
• Ce livre les définit en termes généraux et s'arrête là : il ne dit rien de leurs conditions ni de leurs effets.
• Deux lois sont en jeu : la Loi de l'impôt sur le revenu (fédérale) et la Loi sur les impôts (Québec). Elles sont administrées par l'Agence du revenu du Canada et par Revenu Québec.
• Ce que vous entendez autour de vous est une opinion, non une réponse sur votre dossier.
• La question que vous écrivez avant le rendez-vous vaut plus que la réponse que vous devinez.
• Vos documents sont ce qui permet à votre comptable de vous répondre avec précision.

Votre plan d'action

1. Notez les mots fiscaux que vous avez entendus à propos de votre maison, avec leur source (une personne, une émission, un article).
2. Écrivez en une phrase ce que vous voulez savoir : Quelles sont les suites fiscales de ce que je songe à faire ?
3. Dressez la liste des faits que vous connaissez sur la maison : depuis quand vous l'habitez, qui en est propriétaire, quels usages elle a eus.
4. Prenez rendez-vous avec votre comptable et envoyez-lui, si possible, votre liste de questions avant la rencontre.
5. Prenez des notes pendant la rencontre et demandez de reformuler les termes que vous ne comprenez pas.
6. Rangez vos notes avec vos documents de maison.
7. Ne cherchez pas à faire un tri seul entre ce qui est vrai et faux dans ce que vous avez lu : c'est le rôle du comptable.

Questions à poser

À votre comptable :

• Que veut dire l'expression résidence principale pour ma maison, dans mon dossier ?
• Que veut dire l'expression gain en capital dans ma situation ?
• De quels renseignements avez-vous besoin pour me répondre ?
• Quels documents dois-je conserver, et comment ?
• Dois-je consulter un fiscaliste ?

À votre notaire :

• Les particularités de ma maison que je vous signale ont-elles un lien avec les questions que je pose à mon comptable ?
• Quels documents de la vente me remettrez-vous, et lesquels devrais-je garder ?

À votre courtier :

• Pouvez-vous me recommander un comptable ou un fiscaliste qui connaît ce type de dossier ?
• À quelle étape de la vente devrais-je avoir eu cette conversation ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'explication officielle des expressions que j'ai entendues ?
• Comment joindre quelqu'un si ma question reste sans réponse sur le site ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ne faut-il pas comprendre résidence principale au sens courant seulement ?
2. Que veut dire, en termes très généraux, l'expression gain en capital ?
3. Quelles sont les deux lois fiscales nommées dans ce chapitre, et qui les administre ?
4. Pourquoi les documents de l'achat sont-ils utiles, même si vous ne savez pas comment votre comptable s'en servira ?
5. Que faites-vous d'une règle fiscale entendue à la radio ?
6. Que devez-vous écrire avant le rendez-vous avec votre comptable ?

Réponses

1. Parce que la fiscalité emploie le mot dans un sens défini par des textes, qui peut différer de l'idée qu'on s'en fait.
2. L'écart favorable entre ce qu'un bien a coûté et ce que son propriétaire en retire en le vendant. Ce que la fiscalité en fait relève des lois et de votre dossier.
3. La Loi de l'impôt sur le revenu, fédérale, administrée par l'Agence du revenu du Canada ; la Loi sur les impôts, du Québec, administrée par Revenu Québec.
4. Parce que la fiscalité s'intéresse à ce que vous avez payé et à ce que vous retirez : les papiers de l'achat et des dépenses racontent le premier moment.
5. Vous la notez comme une question à poser, sans l'appliquer à votre cas.
6. Votre question en une phrase, la liste des faits que vous connaissez sur la maison, vos documents et les mots que vous voulez faire expliquer.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale. Votre comptable peut vous dire quelles pages lire.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec. Même conseil.
• Loi de l'impôt sur le revenu et Loi sur les impôts : les deux lois fiscales dont il est question dans ce chapitre. Elles sont publiques, mais se lisent avec un professionnel.
• Pour la suite de la démarche, voir le chapitre 3 de ce livre.

Chapitre 3 — Les situations qui appellent un comptable

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Comment savoir qu'il est temps d'appeler un comptable ? Personne ne vous enverra de rappel. Aucune alarme ne sonne quand vous mettez une pancarte devant votre maison, quand vous acceptez un locataire ou quand vous décidez de partir vivre ailleurs. C'est pourtant à ces moments que la question fiscale mérite d'être posée.

Ce chapitre dresse la liste de ces moments. Il n'explique pas ce que la fiscalité prévoit dans chacun : il vous aide à les reconnaître, pour que vous pensiez à consulter avant d'agir plutôt qu'après. Les trois personnes de ce livre, toutes fictives, y trouveront chacune une situation : Denise, qui songe à vendre la maison où elle vit depuis longtemps ; Gilles, qui loue une partie de sa maison ; Fatima, qui pense transformer sa maison en logement locatif.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître quatre familles de situations où une question fiscale mérite d'être posée avant d'agir ;
• repérer, dans votre propre cas, le moment où il est temps de prendre rendez-vous avec un comptable ;
• formuler, pour chaque situation, les questions à lui poser ;
• distinguer les situations simples des situations qui justifient peut-être l'avis d'un fiscaliste ;
• éviter une erreur évitable : attendre que le geste soit posé pour s'en préoccuper ;
• préparer, pour chaque situation, la liste des renseignements que votre comptable voudra connaître.

Pourquoi c'est important

Une même maison peut vivre plusieurs situations au cours de sa vie : habitée par ses propriétaires, partiellement louée, entièrement louée, mise en vente, transmise. À chaque étape, la question fiscale peut se poser autrement. Rien n'indique qu'elle se pose toujours de la même manière.

Si vous attendez d'avoir agi pour consulter, vous réduisez vos choix. Vous pouvez encore décrire ce qui s'est passé, mais vous ne pouvez plus changer l'ordre des choses. À l'inverse, une rencontre avant le geste vous donne le temps de comprendre, de comparer et de décider en connaissance de cause.

Ce chapitre ne dit pas ce que la loi prévoit pour chaque situation. Il vous apprend à reconnaître ces situations et à vous demander, chaque fois : Est-ce le moment de téléphoner à mon comptable ? En cas de doute, appelez.

3.1 Vendre sa maison

Le premier moment : l'idée de vendre

Le moment le plus évident est celui de la vente. Mais il ne commence pas à la signature : il commence quand vous y pensez sérieusement. À cet instant, rien n'est engagé, et c'est exactement le bon moment pour une première conversation.

Pourquoi si tôt ? Parce que certaines décisions de calendrier se prennent avant la mise en marché : le moment où vous quitterez la maison, ce que vous ferez de la maison entre le départ et la vente, le choix de vendre seule ou avec un courtier, la date de signature que vous souhaiterez. Toutes ces décisions peuvent avoir des suites fiscales. Les évaluer à l'avance est plus simple que les corriger ensuite.

Les signaux qui disent « appelez »

Vous devriez penser à votre comptable si l'une de ces situations vous concerne :

• vous avez décidé de mettre la maison en vente, ou vous y songez sérieusement ;
• vous avez reçu une offre d'achat spontanée ;
• vous comptez quitter la maison avant qu'elle soit vendue ;
• vous voulez la vendre à un proche, à un enfant ou à un locataire ;
• la maison a été louée, en tout ou en partie, à un moment donné ;
• vous êtes plusieurs à en être propriétaires.

Aucun de ces signaux ne veut dire qu'un problème existe. Ils indiquent seulement qu'une question mérite d'être posée.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise reçoit un appel d'un voisin qui lui demande si elle songe à vendre : sa fille cherche une maison dans le quartier. Denise n'a pas encore décidé. Elle sent pourtant que la conversation prend une direction qu'elle n'avait pas prévue. Elle répond qu'elle y réfléchit, note le numéro, et appelle son comptable le lendemain pour lui dire : Quelqu'un s'intéresse à ma maison. Avant de lui répondre, que dois-je savoir ? Elle n'a rien signé, rien promis.

Avant, pendant, après la vente

Une vente se déroule en trois temps, et le comptable peut avoir un rôle dans chacun.

• Avant la mise en marché : vous lui exposez votre situation et vous vous entendez sur le calendrier. C'est la rencontre la plus utile, parce qu'elle laisse toutes les options ouvertes.
• Pendant la vente : si une offre arrive, si une condition change, si la date de signature se déplace, vous le tenez au courant. Un message de deux lignes suffit.
• Après la signature : vous lui remettez les documents de la vente, pour qu'il prépare la suite. Le chapitre 9 détaille cette étape.

Si vous n'avez qu'un seul de ces contacts à choisir, choisissez le premier. Les deux autres sont plus faciles à rattraper.

Ce que votre comptable voudra savoir

Pour répondre à une question sur une vente, votre comptable posera des questions sur la maison. Préparez de quoi lui répondre sans deviner :

• depuis quand vous êtes propriétaire et à quelle date vous avez acheté ;
• qui en est propriétaire, et dans quelles proportions si vous êtes plusieurs ;
• comment la maison a été utilisée au fil des années : habitée, louée, utilisée à d'autres fins ;
• quels travaux importants ont été faits et quand ;
• ce que vous prévoyez : date de départ, date de vente, lieu d'installation après la vente.

Vous n'avez pas à connaître l'effet de chaque réponse. Vous avez à les donner exactement.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour toute question sur les suites fiscales d'une vente, voyez un comptable avant de mettre la maison en marché. Demandez-lui : Quels éléments de mon dossier changent la conversation ? À quel moment dois-je vous revoir en cours de vente ? Quels documents de la vente voulez-vous recevoir, et à quelle date ? Si votre dossier comporte plusieurs propriétaires ou plusieurs usages, demandez-lui aussi s'il recommande l'avis d'un fiscaliste.

3.2 Louer une partie ou la totalité

Pourquoi la location change la conversation

Dès que quelqu'un d'autre que vous occupe une partie de la maison contre un loyer, un nouveau sujet s'ouvre. La maison n'est plus seulement le lieu où vous vivez : elle produit aussi un revenu. La question fiscale peut porter sur le loyer lui-même, et sur ce que la location change à la situation de la maison. Ce livre ne décrit ni l'un ni l'autre. Il vous dit seulement que la question existe, et qu'elle se pose dès le premier locataire, pas lors de la vente.

Le chapitre 6 est consacré à ce sujet. Retenez ici que la location, même d'une pièce, même pour peu de temps, est une situation qui appelle un comptable.

Les signaux

Pensez à votre comptable si :

• vous louez ou vous songez à louer une partie de votre maison, même une chambre ;
• vous louez un sous-sol, un étage ou un logement aménagé dans l'immeuble ;
• vous prévoyez de louer toute la maison, pour quelques mois ou pour plus longtemps ;
• vous louez occasionnellement, par exemple à des voyageurs ;
• vous recevez un loyer d'un membre de votre famille.

Le fait d'avoir déjà loué dans le passé compte aussi. Même si la location est terminée, dites-le : votre comptable voudra connaître l'historique.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles loue une partie de sa maison. Il n'a pas encore parlé de cette location à son comptable, parce que les sommes lui paraissent petites. Un jour, un ami lui demande si ce loyer figure quelque part dans ses déclarations. Gilles ne sait pas quoi répondre. Il décide de ne pas chercher seul : il appelle son comptable pour lui dire exactement ce qu'il fait, depuis quand, et pour combien de personnes.

Une location qui se termine

Une location peut aussi s'arrêter : le locataire part, vous reprenez la maison pour l'habiter, ou vous la vendez. Cette fin est un autre moment où il vaut la peine de téléphoner. Ce que vous direz à votre comptable est simple : La location a pris fin à telle date, voici ce que je prévois maintenant. Gardez le bail, la dernière quittance ou le dernier courriel échangé avec le locataire : ils situent la date de fin.

Ce que votre comptable voudra savoir

Préparez ces renseignements :

• depuis quand la location existe, et à qui ;
• quelle partie de la maison est concernée ;
• si un bail a été signé, et ce qu'il prévoit ;
• les loyers reçus, mois par mois, si vous les avez notés ;
• les dépenses que vous avez faites pour la partie louée.

Si vous n'avez rien noté, commencez maintenant. Un registre tenu à partir d'aujourd'hui vaut mieux que pas de registre. Le chapitre 6 détaille quoi y inscrire.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour toute question sur la location d'une partie ou de la totalité de votre maison, adressez-vous à un comptable, et au besoin à un fiscaliste. Demandez-lui : À partir de quand cette location doit-elle apparaître dans mon dossier ? Quels registres dois-je tenir ? Comment dois-je classer mes dépenses ? Pour la fiscalité propre à l'immeuble locatif, voir aussi → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif.

3.3 Changer l'usage de l'immeuble

Un geste discret aux conséquences possibles

Changer l'usage d'un immeuble, c'est modifier la manière dont on s'en sert : habiter puis louer, louer puis habiter, habiter une partie puis une autre. Le geste peut être très discret. Un jour, on déménage et on met la maison en location.

C'est précisément pour cette raison qu'il est facile de l'oublier. On pense à la vente, car elle est visible. On oublie que le changement d'usage est lui-même un moment où une question fiscale peut se poser, avant même qu'aucune vente soit envisagée. Le chapitre 7 y est consacré.

DÉFINITION — changement d'usage

Modification de la manière dont un immeuble est utilisé : par exemple, une maison habitée par son propriétaire qui devient un logement loué, ou l'inverse. Ce livre n'en décrit pas les suites fiscales; il invite à poser la question à un comptable avant de changer.

Les signaux

Pensez à votre comptable si :

• vous comptez quitter votre maison tout en la gardant ;
• vous songez à la louer en entier ;
• vous voulez revenir habiter une maison que vous louiez ;
• vous transformez une partie de la maison en logement ;
• vous changez la destination d'une pièce ou d'un étage de façon durable.

Le plus important est de consulter avant de changer, pas après. Notez aussi la date à laquelle le changement a lieu : le chapitre 7 explique pourquoi.

Les dates à noter

Un changement d'usage se raconte par des dates. Voici celles que vous pouvez noter dès maintenant, sans en connaître l'utilité fiscale :

• la date où vous cessez d'habiter l'immeuble, ou une partie de celui-ci ;
• la date où le premier locataire entre, ou celle où le dernier part ;
• la date où vous reprenez l'habitation ;
• la date de tout aménagement qui sépare une partie de l'immeuble du reste ;
• la date de chaque conversation que vous avez eue à ce sujet avec un professionnel.

Un simple cahier fait l'affaire. L'important est de l'écrire au moment où cela se produit, pas de mémoire des années plus tard.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima pense s'installer ailleurs et louer sa maison plutôt que la vendre. Elle a déjà trouvé un locataire potentiel. Avant de lui répondre, elle téléphone à son comptable et lui pose une seule question : Si je loue ma maison au lieu de la vendre, y a-t-il des choses à faire ou à éviter avant le départ ? Elle ne cherche pas la réponse elle-même. Elle cherche la bonne personne et la bonne date.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour tout changement d'usage de votre immeuble, voyez un comptable, et au besoin un fiscaliste, avant de changer. Demandez-lui : Que devrais-je savoir avant ce changement ? Quelles dates dois-je noter ? Quels documents dois-je conserver pour montrer ce que j'ai fait ? Si une succession, une donation ou un couple est en jeu, ajoutez-le à la conversation dès le début.

3.4 Posséder un chalet, un duplex ou un terrain

Certains propriétaires ne possèdent pas qu'une maison. D'autres possèdent une maison qui n'est pas qu'une maison. Dans les deux cas, la fiscalité peut se poser autrement, et la question mérite d'être posée.

Un chalet ou une deuxième propriété

Une personne qui possède, en plus de sa maison, un chalet ou une autre propriété doit se demander ce que cela change quand elle vend l'une ou l'autre. Ce livre ne dit pas ce que cela change. Il dit seulement que la présence d'une deuxième propriété est un signal qui appelle une consultation avant toute vente.

Les questions à vous poser : Depuis quand ai-je cette propriété ? Comment l'utilise-t-on : en famille, en location, les deux ? Qui en est propriétaire ? Ai-je gardé les documents de l'achat ?

Un duplex ou un immeuble de quelques logements

Le propriétaire d'un duplex qui en habite un logement et en loue l'autre se trouve à la frontière des situations des sections 3.2 et 3.3. Son immeuble est à la fois sa maison et, en partie, un immeuble loué. La question fiscale peut se poser à la fois pour l'usage personnel et pour la partie louée. Ce n'est pas une situation simple, ce n'est pas non plus une situation inhabituelle. C'est une situation qui demande un comptable et, selon les cas, un fiscaliste.

Pour l'aspect locatif, voir → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif.

Un grand terrain ou un terrain divisible

Un terrain plus grand que celui d'une maison ordinaire, ou un terrain qui pourrait être divisé, soulève une autre sorte de question : comment la fiscalité regarde-t-elle la maison et le terrain qui l'entoure ? Là encore, ce livre ne répond pas. Il vous dit de poser la question avant de vendre une partie du terrain, avant de la diviser, avant de la céder à un proche.

Les questions à vous poser : Quelle est la superficie du terrain ? Une partie sert-elle à un autre usage ? A-t-on déjà envisagé de la vendre séparément ? Quels documents (plans, certificat) en décrivent les limites ?

Un commerce, un atelier, un bureau à domicile

Si une partie de votre immeuble sert à une activité professionnelle ou commerciale, ajoutez ce fait à la liste de ce que votre comptable doit savoir. Le chapitre 6 traite de la location, non de cette activité : posez la question directement à votre comptable.

Quand l'avis d'un fiscaliste devient-il utile ?

C'est à votre comptable d'en juger, mais vous pouvez l'aider en lui signalant d'emblée ce qui complique votre dossier. Voici des éléments qui peuvent l'amener à vous proposer un second regard :

• plusieurs propriétaires, surtout s'ils ne sont pas de la même famille ;
• plusieurs usages successifs de l'immeuble ;
• un immeuble qui change de mains au sein de la famille ;
• une séparation, un décès ou un autre événement de vie en cours ;
• une propriété à l'extérieur du Québec, ou un propriétaire qui y vit ;
• une activité professionnelle exercée dans l'immeuble.

Cette liste n'est pas exhaustive et ne dit pas qu'un fiscaliste est nécessaire. Elle vous aide à décrire votre dossier sans rien oublier. Si le comptable répond « cela se règle entre nous », c'est sa réponse, et vous pouvez lui demander de la justifier en une phrase.

ATTENTION — ne présumez pas que votre cas est simple

Ce n'est pas parce qu'une situation est courante dans votre entourage qu'elle est simple pour la fiscalité. Une deuxième propriété, un duplex, un grand terrain, une activité à domicile : chacun mérite une conversation, même si vous êtes convaincu que « tout le monde fait comme ça ».

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour une situation qui dépasse la maison habitée seule, voyez un comptable et demandez-lui si l'avis d'un fiscaliste serait utile. Demandez-lui : Mon dossier se classe-t-il dans les situations courantes ou demande-t-il un regard particulier ? Qu'attendez-vous de moi avant que nous en reparlions ? Si le notaire intervient dans la transaction, informez-le aussi de ce que vous possédez (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre d'avoir agi pour consulter. Une fois la maison vendue, louée ou transformée, il reste moins de choix.
• Penser que la location d'une pièce ne compte pas. Elle appelle un comptable dès le premier locataire.
• Oublier le changement d'usage. Il peut se produire sans qu'aucune vente soit en vue.
• Présumer que sa situation est ordinaire. Une deuxième propriété, un duplex ou un grand terrain méritent une conversation.
• Cacher un détail à son comptable parce qu'il paraît petit. Dites tout : c'est lui qui juge de ce qui compte.
• Ne rien noter de ce qui s'est passé. Les dates et les usages se perdent vite.
• Se contenter d'une réponse donnée au téléphone sans la consigner. Écrivez-la, ou demandez-la par courriel.
• Demander au courtier ou au notaire de répondre à la place du comptable. Posez d'abord la question fiscale au comptable.

À retenir

• Quatre familles de situations appellent un comptable : la vente, la location d'une partie ou de la totalité, le changement d'usage, et la possession d'un chalet, d'un duplex ou d'un terrain.
• Le moment de consulter est avant d'agir, pas après.
• Chaque situation a ses renseignements à préparer : dates, usages, propriétaires, travaux, loyers.
• Une situation n'est pas simple parce qu'elle est courante.
• Le comptable peut recommander l'avis d'un fiscaliste ; c'est à lui de juger.
• Ce chapitre ne dit pas ce que la fiscalité prévoit : il dit quand poser la question.

Votre plan d'action

1. Identifiez votre situation dans les quatre familles : vente, location, changement d'usage, possession de plusieurs biens.
2. Écrivez la date à laquelle vous prévoyez d'agir : mise en marché, premier locataire, déménagement.
3. Prenez rendez-vous avec votre comptable avant cette date, en précisant le sujet.
4. Dressez la liste des renseignements de la section correspondante et complétez-la du mieux que vous pouvez.
5. Si plusieurs situations vous concernent, nommez-les toutes à votre comptable, même celles qui vous semblent sans importance.
6. Notez les réponses par écrit, avec la date de la rencontre.
7. Informez le notaire et le courtier des éléments qui touchent la transaction, sans leur demander de les interpréter.

Questions à poser

À votre comptable :

• Ma situation est-elle l'une de celles qui demandent une consultation avant d'agir ?
• Quelles dates dois-je noter dès maintenant ?
• Faut-il que je consulte un fiscaliste pour mon dossier ?
• Que dois-je faire, ou éviter, entre aujourd'hui et le jour où j'agirai ?
• Quels documents dois-je constituer pour la situation qui me concerne ?

À votre notaire :

• Quels éléments de ma situation (location, deuxième propriété, terrain) devez-vous connaître avant la préparation de l'acte ?

À votre courtier :

• À quelle étape de la mise en marché dois-je avoir consulté mon comptable ?
• Quels éléments de ma situation (location, plusieurs propriétaires) devez-vous connaître pour organiser les visites et la vente ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'information publique officielle qui correspond à ma situation ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les quatre familles de situations qui appellent un comptable ?
2. À quel moment la conversation avec le comptable commence-t-elle, pour une vente ?
3. Pourquoi la location d'une seule pièce est-elle une situation à signaler ?
4. Qu'appelle-t-on changement d'usage, et pourquoi faut-il consulter avant de le faire ?
5. Pourquoi ne faut-il pas présumer qu'un duplex ou un grand terrain soulève une question simple ?
6. Quels renseignements votre comptable voudra-t-il connaître, quelle que soit la situation ?

Réponses

1. La vente de la maison, la location d'une partie ou de la totalité, le changement d'usage, et la possession d'un chalet, d'un duplex ou d'un terrain.
2. Dès que vous songez sérieusement à vendre, avant la mise en marché, quand rien n'est encore signé.
3. Parce que dès qu'une personne occupe une partie de la maison contre un loyer, une question fiscale peut se poser; il vaut mieux la poser au comptable dès le début.
4. Une modification de la manière dont l'immeuble est utilisé, par exemple habité puis loué. Il faut consulter avant, car après le changement, il reste moins de choix.
5. Parce que chaque situation soulève ses propres questions; c'est au comptable, et au besoin au fiscaliste, de dire si le cas est simple.
6. Les dates d'achat et de changement, les propriétaires, les usages successifs, les travaux faits, les loyers reçus, et ce que vous prévoyez de faire.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale. Votre comptable vous dira quelles pages consulter selon votre situation.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec, y compris pour les propriétaires qui louent.
• → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif : pour l'aspect fiscal d'un immeuble que l'on loue.
• → livre M1, Le notaire et l'acte de vente : pour le rôle du notaire dans la transaction.

Chapitre 4 — Constituer le dossier dès l'achat

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Dans le sous-sol de Denise, une boîte de carton contient des papiers de la maison : quelques enveloppes, des factures pliées en quatre, un cahier de garantie dont la couverture est tachée. Elle sait que le contrat d'achat s'y trouve, quelque part. Elle ne sait plus si les factures de la toiture y sont aussi, ni où elle a rangé les papiers de la salle de bain refaite il y a plusieurs années.

Ce chapitre s'adresse à toute personne qui a acheté une maison, qui vient de l'acheter, ou qui est sur le point de le faire. Il vous dit quoi garder, comment le classer et quoi noter au fil des années. Il ne dit pas ce que votre comptable fera de ces documents : il vous dit simplement qu'un dossier bien tenu fait gagner du temps et évite des inquiétudes. Denise et Gilles sont des personnages fictifs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser la liste des documents à conserver à l'achat d'une maison, sans deviner lesquels compteront un jour ;
• noter les dépenses importantes de la maison au fil des années, avec leur date et leur nature ;
• choisir un classement simple, sur papier, en format numérique ou les deux ;
• reconstituer, si vous le pouvez, un dossier incomplet au lieu de l'abandonner ;
• poser à votre comptable les bonnes questions sur la conservation des documents ;
• repérer les documents qui relèvent d'autres livres de la bibliothèque, comme ceux d'une taxe liée à l'achat.

Pourquoi c'est important

Un dossier ne se constitue pas le jour où l'on vend. À ce moment-là, il peut être trop tard pour retrouver une facture, joindre un entrepreneur ou obtenir une copie d'un ancien document. Les papiers se perdent : un déménagement, un dégât d'eau, un ordinateur remplacé. Ce que vous n'avez pas gardé peut manquer à votre comptable, et son absence peut compliquer la conversation.

À l'inverse, un dossier tenu depuis l'achat rend la rencontre avec le comptable plus courte, plus précise et plus utile. Il vous évite de chercher sous la pression d'une vente. Il vous permet aussi de répondre aux questions sans deviner.

Ce chapitre ne vous dit pas ce qui compte fiscalement. Il vous dit : gardez tout ce qui a un rapport avec la maison, notez les dates, et laissez votre comptable décider de la suite. La règle est volontairement large, parce que la seule façon de ne rien perdre est de ne pas trier trop tôt.

4.1 Garder les documents de l'achat

Le jour de l'achat : les papiers à ne pas égarer

Le jour où vous devenez propriétaire, vous recevez ou vous signez plusieurs documents. Les noms varient, mais voici ce que vous pouvez retrouver :

• la promesse d'achat et ses annexes, qui racontent les conditions de la transaction ;
• l'acte de vente, copie remise par le notaire après la signature ;
• le décompte remis par le notaire, qui récapitule les sommes versées et reçues le jour de la signature ;
• le certificat de localisation, qui décrit le terrain et la position du bâtiment ;
• le rapport d'inspection, si une inspection a eu lieu ;
• les documents du prêt, si vous avez emprunté : offre de financement, hypothèque, relevés ;
• les factures de professionnels liées à l'achat : notaire, inspecteur, arpenteur, évaluateur ;
• la preuve de paiement de chacune de ces dépenses.

Si vous venez d'acheter, rassemblez ces pièces dans une chemise unique avant de défaire vos boîtes. Si vous avez acheté il y a longtemps, passez-les en revue : lesquelles avez-vous encore ? Lesquelles manquent ?

DÉFINITION — décompte

Document que le notaire remet à la signature de l'acte de vente. Il récapitule les sommes en jeu : celles que l'acheteur verse, celles que le vendeur reçoit, les ajustements entre les parties. Demandez-en une copie et gardez-la avec l'acte. Son contenu exact dépend de chaque transaction; votre notaire peut vous l'expliquer.

Pourquoi ne pas trier tout de suite

Un réflexe naturel est de ne garder que ce qui « sert ». Mais vous ne savez pas, aujourd'hui, ce qui servira dans dix ans. Vous ne savez pas non plus si votre situation changera : un déménagement, une location, un événement de vie. Un document sans importance aujourd'hui peut en prendre demain.

La règle simple : gardez tout ce qui touche à la transaction d'achat, et laissez le tri à votre comptable le jour où il en aura besoin.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise retrouve dans sa boîte l'acte de vente et un exemplaire du certificat de localisation, mais ni la promesse d'achat ni le décompte du notaire. Au lieu de s'inquiéter, elle téléphone au bureau du notaire qui avait préparé l'acte et demande ce qu'il peut lui remettre en copie. Elle apprend qu'il lui faut faire une demande écrite. Elle la fait le jour même, et note la date dans son cahier.

Si des documents manquent

Un dossier incomplet n'est pas un dossier perdu. Voici où chercher ce qui manque.

• Le notaire qui a signé l'acte peut fournir des copies de documents qu'il a gardés. Précisez le nom des parties et la date approximative de la signature.
• Le prêteur peut vous renvoyer vos documents de financement, sur demande écrite.
• Votre courtier de l'époque, s'il y en avait un, a peut-être gardé des copies de la transaction.
• Les entreprises qui ont fait des travaux peuvent retrouver une facture ou en redonner une copie.
• Votre banque peut vous fournir d'anciens relevés qui prouvent un paiement.

Demandez toujours par écrit, notez la date de votre demande et gardez la réponse. Si un document n'est pas récupérable, écrivez ce que vous savez de lui : sa date approximative, son montant, le nom de la personne qui l'a émis. Une note vaut mieux qu'un blanc, et votre comptable sera mieux placé pour dire ce qu'elle vaut.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir quels documents de l'achat votre dossier doit contenir, et comment les reconstituer s'ils manquent, adressez-vous à votre notaire et à votre comptable. Demandez au notaire : Quelles copies pouvez-vous me remettre, et à quelles conditions ? Demandez au comptable : Parmi ces documents, lesquels dois-je absolument retrouver, et lesquels sont secondaires ? Notez la réponse de chacun.

4.2 Noter les dépenses importantes au fil des années

Pourquoi noter ce qu'on dépense

Une maison coûte de l'argent au-delà de son prix d'achat : un toit qu'on remplace, une cuisine qu'on refait, une fenêtre qu'on change, un drain qu'on répare. Chacune de ces dépenses laisse une trace dans votre mémoire, et cette trace s'efface. Dans quinze ans, vous ne saurez plus si la salle de bain a été refaite avant ou après l'arrivée du petit dernier.

Votre comptable pourrait avoir besoin de savoir ce que vous avez fait, quand, et pour quel montant. Il décidera ensuite ce qui compte. Votre rôle, aujourd'hui, est de tenir la liste.

Que noter, exactement

Pour chaque dépense importante, inscrivez cinq choses :

1. La date : le jour où les travaux ont eu lieu, ou à défaut le mois.
2. La nature : en quelques mots, ce qui a été fait et à quel endroit de la maison.
3. Le montant : ce que vous avez payé, tel qu'il figure sur la facture.
4. Qui l'a fait : le nom de l'entreprise ou de la personne, avec ses coordonnées.
5. Où est la preuve : la facture, le contrat, la preuve de paiement, des photos.

Pas besoin d'un outil compliqué. Un tableur, un cahier ou même une enveloppe par année suffisent, pourvu que vous inscriviez les cinq renseignements au moment des travaux.

Quelles dépenses compter comme importantes

Ici, la bonne réponse est : notez-les presque toutes, puis demandez à votre comptable lesquelles comptent. Ne décidez pas vous-même qu'une dépense est trop petite ou trop courante pour être inscrite. Le tri revient au comptable.

À titre de pistes, pensez à ce qui touche :

• la structure de la maison : toiture, fondation, charpente ;
• les systèmes : chauffage, plomberie, électricité, ventilation ;
• les pièces refaites : cuisine, salle de bain, sous-sol ;
• les ouvertures : portes, fenêtres ;
• l'extérieur : revêtement, terrasse, aménagement du terrain, garage ;
• les ajouts : agrandissement, pièce supplémentaire, annexe.

Cette liste est une aide-mémoire, pas une règle. Elle ne dit pas ce qui est utile fiscalement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles a repeint la maison lui-même, changé deux fenêtres et fait refaire une partie du drain. Il garde les factures des fenêtres et du drain, mais il ne note rien de la peinture. Quand il rencontre son comptable, celui-ci lui demande les dates et les montants. Gilles retrouve les factures, mais pas les dates exactes. Il décide de commencer un cahier dès le lendemain, pour ne plus dépendre de sa mémoire.

Distinguer les travaux du quotidien

Il est utile de séparer, dans votre cahier, deux genres de dépenses : celles qui relèvent de l'entretien courant de la maison (une peinture rafraîchie, un petit réglage) et celles qui la transforment ou l'améliorent. Ne cherchez pas à les classer selon une règle fiscale : vous ne la connaissez pas. Classez-les selon votre sens commun, puis soumettez le cahier à votre comptable, qui corrigera votre classement au besoin.

Pour chaque ligne, une colonne « à confirmer » vous rappelle de poser la question. Il n'y a aucune honte à le faire.

Et si vous avez fait les travaux vous-même ?

Les travaux faits par vous-même laissent moins de traces : pas de facture d'entrepreneur, parfois seulement les reçus des matériaux. Gardez ces reçus, notez les dates, prenez des photos avant et après. Notez aussi le temps passé, si vous le pouvez. Votre comptable dira si ces renseignements comptent. Mieux vaut les avoir et ne pas s'en servir que l'inverse.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir quelles dépenses de la maison compter, et comment les inscrire, adressez-vous à votre comptable. Demandez-lui : Quelles dépenses dois-je noter ? À quel niveau de détail ? Que faire des travaux que j'ai faits moi-même ? Pouvez-vous me donner un modèle de tableau ? Si vous achetez bientôt, posez ces questions avant la prise de possession : vous commencerez avec une méthode.

4.3 Un classement simple

Pourquoi un classement compte

Un dossier mal rangé revient à un dossier perdu : vous savez que les papiers existent, mais vous ne pouvez pas les produire quand on vous les demande. Un classement simple, appliqué dès le début, évite ce problème.

Une structure à trois niveaux

Voici un classement qui fonctionne, sur papier comme en format numérique. Il comporte trois niveaux.

1. Par bien. Une chemise ou un dossier par immeuble. Si vous possédez plus d'une propriété, chacune a la sienne.
2. Par thème. À l'intérieur : Achat, Prêt, Travaux, Assurances, Location si elle existe, Vente plus tard.
3. Par date. À l'intérieur de chaque thème, du plus ancien au plus récent.

Un onglet pour chaque thème, une page de garde qui résume le contenu : c'est tout ce qu'il vous faut.

Papier, numérique ou les deux

Chaque support a ses avantages.

• Le papier est tangible, mais il se perd, se mouille, se déchire. Rangez-le dans un endroit sec, à l'abri des dégâts d'eau.
• Le numérique (photos, numérisations) se copie facilement, mais il dépend de votre appareil, de votre compte, de vos sauvegardes. Une copie unique n'est pas une copie sûre.
• Les deux : numérisez ce qui est important et gardez l'original quand c'est possible. Demandez à votre comptable s'il accepte les copies numériques ou s'il préfère voir les originaux.

Quel que soit le support, nommez vos fichiers de façon claire : la date, le thème, un mot qui décrit le contenu. 2019-toiture-facture vous dira quelque chose dans dix ans; scan0043 ne vous dira rien.

Les copies de sauvegarde

Un dossier numérique sans sauvegarde est un dossier fragile. Une copie sur un second appareil, ou à un second endroit, protège contre une panne. Un dossier papier sans copie est exposé à un sinistre. Dans les deux cas, pensez à une seconde copie, rangée ailleurs que la première. Choisissez la solution la plus simple pour vous : si elle est compliquée, vous ne la ferez pas.

Les documents qui s'ajoutent à d'autres moments

Votre dossier de maison ne contient pas que les papiers de l'achat. Il accueille aussi, au fil du temps :

• les avis d'imposition foncière et les comptes de taxes de la municipalité ;
• les assurances : police, avenants, correspondance avec l'assureur ;
• les documents de location, si vous louez : baux, quittances, courriels avec le locataire ;
• les lettres d'organismes : municipalité, administrations fiscales ;
• les documents d'événements de vie : séparation, décès, donation, quand ils touchent la maison.

Chacun mérite sa place dans le classement. Le chapitre 6 explique ce qu'il faut garder en cas de location.

L'ESSENTIEL — le compte de taxes de la municipalité

L'avis ou le compte de taxes envoyé par la municipalité est un document que les propriétaires reçoivent de leur ville. Il décrit la propriété du point de vue de la ville. Gardez-le avec le reste, et demandez à votre comptable s'il en a besoin. Sa lecture détaillée appartient à votre municipalité et à votre comptable.

Un autre document à garder : celui de la taxe liée à l'achat

L'achat d'une maison peut s'accompagner d'une taxe municipale liée au transfert. Le document qui la concerne doit rejoindre votre dossier. Ce livre n'en parle pas plus : voir → livre G2, Droits de mutation (« taxe de bienvenue »), qui traite de cette taxe.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour choisir la façon de conserver vos documents et pendant combien de temps, demandez à votre comptable : Préférez-vous des originaux, des copies papier ou des fichiers numériques ? Pendant combien de temps dois-je garder chaque catégorie de documents ? Comment dois-je les remettre au moment de la vente ? Notez ses réponses dans la page de garde de votre dossier.

4.4 Les questions à poser au comptable

Cette dernière section rassemble les questions du chapitre en un seul endroit. Utilisez-les à votre première rencontre, ou envoyez-les par écrit avant.

Sur ce qu'il faut garder

• Quels documents de l'achat dois-je conserver, et lesquels sont les plus importants ?
• Que dois-je faire de ceux que je n'ai plus ?
• Les copies numériques suffisent-elles, ou voulez-vous voir les originaux ?
• Pendant combien de temps dois-je garder chaque catégorie de documents ?

Sur les dépenses

• Quelles dépenses de la maison dois-je noter ?
• À quel niveau de détail ?
• Que faire des travaux que j'ai faits moi-même ?
• Quelles informations faut-il pour chaque dépense : date, nature, montant, preuve ?

Sur le classement

• Avez-vous un modèle de tableau ou de dossier à me suggérer ?
• Comment dois-je classer les documents d'une location ?
• Dans quel état voulez-vous recevoir mon dossier au moment de la vente ?

Sur les cas particuliers

• Ma situation (location, plusieurs propriétaires, deuxième propriété) change-t-elle ce que je dois garder ?
• Y a-t-il des documents propres à un événement de vie (séparation, décès) que je devrais conserver ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Si vous n'avez pas encore de comptable, commencez par demander à votre notaire quels documents il vous remettra à la signature, puis cherchez un comptable en lui disant : J'achète une maison et je veux constituer un dossier dès le départ. Pouvez-vous me dire ce qu'il faut garder ? Demandez si le professionnel que vous contactez offre une première rencontre courte pour cette seule question.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne garder que ce qui paraît utile aujourd'hui. Ce qui est inutile maintenant peut compter plus tard.
• Jeter les papiers de l'achat après quelques années. Ils racontent le point de départ de votre dossier.
• Ne pas noter la date des travaux. La mémoire s'efface; une date écrite se retrouve.
• Ne pas garder les reçus des matériaux quand on fait les travaux soi-même. Ils peuvent être la seule trace.
• Classer tout dans une seule boîte, sans thème ni date. Le jour où vous aurez besoin d'une pièce, vous ne la trouverez pas.
• Conserver un seul exemplaire numérique, sans sauvegarde. Une panne ou un vol, et tout disparaît.
• Décider seul que telle dépense ne compte pas. C'est au comptable de trancher.
• Attendre la vente pour reconstituer le dossier. Les copies sont plus longues à obtenir quand on est pressé.

À retenir

• Constituez le dossier dès l'achat : promesse, acte, décompte, certificat de localisation, rapport d'inspection, documents du prêt, factures et preuves de paiement.
• Notez chaque dépense importante avec cinq renseignements : date, nature, montant, qui l'a faite, où est la preuve.
• Gardez presque tout, et laissez votre comptable décider de ce qui compte.
• Classez par bien, par thème et par date; ajoutez une copie de sauvegarde.
• Un dossier incomplet se reconstitue : notaire, prêteur, entreprises, banque.
• La taxe liée à l'achat a son propre document, traité dans un autre livre de la bibliothèque.

Votre plan d'action

1. Rassemblez dans une même chemise les papiers de l'achat que vous avez déjà.
2. Listez ce qui manque et notez la personne à qui demander chaque pièce.
3. Envoyez vos demandes écrites au notaire, au prêteur et aux entreprises concernées; gardez la date de chaque envoi.
4. Créez un cahier ou un tableau des dépenses de la maison, avec les cinq renseignements de la section 4.2.
5. Remplissez-le dès aujourd'hui avec ce dont vous vous souvenez; complétez au fil des découvertes.
6. Choisissez votre classement (par bien, par thème, par date) et rangez ce que vous avez.
7. Faites une copie de sauvegarde de ce qui est important.
8. Prenez rendez-vous avec votre comptable pour lui présenter votre dossier et poser les questions de la section 4.4.

Questions à poser

À votre comptable :

• Quels documents de l'achat et de la vie de la maison dois-je conserver, et pendant combien de temps ?
• Comment voulez-vous que je note les dépenses de la maison ?
• Mes copies numériques suffisent-elles ?
• Que dois-je garder spécifiquement si je loue une partie de la maison ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous me remettre une copie de l'acte, du décompte et des autres documents de ma transaction ?
• Quels documents de ma transaction devrais-je conserver absolument ?

À votre prêteur :

• Pouvez-vous me renvoyer mes documents de financement et mes relevés ?

À votre courtier :

• Avez-vous gardé des copies de la transaction d'achat ou de vente ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'information officielle sur la conservation des documents ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faut-il constituer le dossier dès l'achat plutôt qu'au moment de la vente ?
2. Nommez cinq documents à conserver au moment de l'achat.
3. Quels sont les cinq renseignements à noter pour chaque dépense importante ?
4. Que faire quand un document de l'achat manque ?
5. Pourquoi ne pas décider soi-même quelles dépenses sont trop petites pour être notées ?
6. Quel est le classement à trois niveaux proposé dans ce chapitre ?

Réponses

1. Parce qu'il est plus difficile de retrouver un document, une facture ou un entrepreneur longtemps après les faits, et que la vente peut mettre sous pression.
2. Par exemple : la promesse d'achat, l'acte de vente, le décompte du notaire, le certificat de localisation, le rapport d'inspection, les documents du prêt, les factures de professionnels et leurs preuves de paiement.
3. La date, la nature, le montant, la personne qui a fait les travaux, et l'endroit où se trouve la preuve.
4. Demander une copie au notaire, au prêteur, aux entreprises ou à la banque, par écrit; noter la date de la demande; à défaut, écrire ce que l'on sait du document.
5. Parce que le tri revient au comptable, qui sait ce qui compte; vous, vous gardez l'information.
6. Par bien (un dossier par immeuble), par thème (achat, prêt, travaux, assurances, location, vente), puis par date.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale, y compris sur la tenue de documents. Votre comptable peut vous dire quelles pages consulter.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec, y compris sur la conservation des documents.
• → livre G2, Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») : pour le document de la taxe liée à l'achat.

Chapitre 5 — Avant de vendre : les questions à poser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Denise a mûri sa réflexion. Elle ne se jettera pas sur la première offre venue, mais elle compte vendre sa maison dans les prochains mois. Son courtier lui propose de visiter la propriété pour fixer un prix et préparer la mise en marché. Entre ce moment et la signature d'une promesse de vente, il reste un espace de manœuvre : c'est là que se situe ce chapitre.

Avant de signer, il y a trois choses à faire : parler à son comptable, prévenir son notaire, préparer ses documents. Chacune de ces démarches peut éviter des surprises. Ce chapitre vous dit comment les organiser, sans vous dire quoi en penser sur le plan fiscal. Denise est un personnage fictif, comme tous les dossiers de ce livre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• organiser une rencontre avec votre comptable avant de signer une promesse de vente ;
• préparer ce que vous lui remettez, pour que la rencontre soit courte et utile ;
• informer votre notaire des particularités de votre propriété ;
• constituer le dossier de départ qui vous suivra pendant la vente ;
• poser, à chaque professionnel, des questions précises plutôt que générales ;
• reconnaître le moment où votre calendrier de vente et votre calendrier de consultation doivent se parler.

Pourquoi c'est important

Une promesse de vente acceptée peut vous engager : demandez à votre notaire ou à votre courtier ce que cela implique dans votre cas. Avant de la signer, vous pouvez encore changer d'avis, négocier une date, demander un délai, poser une question. Après, votre marge de manœuvre diminue. Les conseils d'un comptable ou d'un notaire que vous auriez reçus plus tôt ne peuvent plus toujours s'appliquer.

Ce chapitre vous propose de profiter de cette marge. Il ne vous demande pas de devenir expert : seulement de réserver, avant de signer, trois conversations courtes. Il vous donne aussi une structure pour les mener : un ordre, des documents à apporter et des questions à poser.

Rien dans ce chapitre ne vous dit ce qu'un comptable ou un notaire répondra. Cela dépend de votre dossier. Ce que vous pouvez faire, c'est préparer le terrain pour que leurs réponses soient les plus utiles possible.

5.1 Parler à son comptable avant de signer

Pourquoi avant, et pas après

Le comptable est celui qui pourra le mieux vous dire si votre dossier contient des éléments qui méritent attention avant la vente. Il peut vous demander des précisions, vous suggérer d'autres vérifications, vous indiquer s'il juge utile de consulter un fiscaliste. Chacune de ces démarches prend du temps. Si vous attendez la veille de la signature, il se peut qu'il n'en reste plus.

Ce livre ne fixe aucun délai. Demandez-le-lui : À quel moment préférez-vous me rencontrer par rapport à la mise en marché ? Sa réponse dépend de lui, de votre dossier et de la période de l'année.

Comment obtenir le rendez-vous

• Appelez ou écrivez en précisant le motif : Je songe à vendre ma maison et je voudrais vous consulter avant de signer quoi que ce soit.
• Demandez combien de temps dure la rencontre et s'il y a des frais; certains professionnels les précisent à l'avance.
• Demandez ce qu'il faut apporter. Il vous donnera peut-être une liste précise.
• Proposez une date raisonnable, sans attendre le dernier moment. Le chapitre 1 explique pourquoi.

Si votre comptable est débordé, demandez-lui s'il peut vous donner une courte rencontre de cadrage, puis une seconde plus tard. Mieux vaut un premier échange rapide qu'aucun échange.

Un exemple de message

Voici un exemple, que vous pouvez adapter à vos mots :

Bonjour. Je songe à vendre la maison où j'habite depuis longtemps. Je n'ai encore rien signé. Je voudrais vous rencontrer avant de mettre la maison en marché, pour savoir quelles questions fiscales se posent et quels documents vous voulez voir. Quelles sont vos disponibilités? Merci.

Le message est court, sans détails inutiles, et il dit l'essentiel : le sujet, le stade où vous en êtes, ce que vous attendez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise envoie le message ci-dessus à son comptable un lundi matin. Il lui répond le lendemain, lui propose un rendez-vous et lui demande d'apporter les papiers de l'achat, les factures de travaux qu'elle a gardées et une liste de ce qu'elle sait de l'usage de la maison au fil des années. Denise découvre qu'elle a déjà presque tout : le chapitre 4 lui avait donné une méthode.

Ce que vous pouvez lui dire sur la maison

Pour que la rencontre soit efficace, ayez en tête une description simple de votre propriété. Vous n'avez pas besoin de la rédiger au complet : quelques lignes suffisent.

• L'historique. Depuis quand vous êtes propriétaire, à quelle occasion vous avez acheté, avec qui.
• L'usage. Si la maison a toujours été habitée par vous, ou si elle a connu d'autres usages.
• Les travaux. Les principaux, avec leur année approximative.
• Les projets. Où vous comptez aller après la vente, quand vous voulez quitter.
• Les inquiétudes. Ce qui vous préoccupe le plus. Dites-le franchement : le comptable ajustera la conversation.

Si vous avez un doute sur un fait (une date, un nom, un montant), dites-le comme tel. Mieux vaut un doute avoué qu'une précision inventée.

Pendant la rencontre

• Commencez par dire où vous en êtes : vendre dans quelques mois, rien signé, un courtier déjà contacté.
• Posez vos questions dans l'ordre, de la plus importante à la plus secondaire.
• Écoutez, et demandez de reformuler quand un terme vous échappe.
• Prenez des notes ou demandez un résumé écrit.
• Demandez ce que vous devez faire ensuite, et pour quelle date.
• Demandez à quel moment vous devez le revoir : avant la signature, après la signature, au moment de la déclaration.

Après la rencontre

Relisez vos notes le jour même. Écrivez les prochaines étapes dans votre calendrier. Informez votre courtier des dates que le comptable vous a demandé de respecter, sans lui demander de les interpréter.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour toute question sur les suites fiscales de la vente, voyez votre comptable avant de signer. Demandez-lui : Y a-t-il des éléments de mon dossier qui demandent une attention particulière ? Dois-je consulter un fiscaliste ? Quel calendrier me conseillez-vous pour la mise en marché et la signature ? Qu'attendez-vous de moi après la vente ? Avant de signer une promesse, essayez d'obtenir une réponse claire à la dernière question, même courte.

5.2 Prévenir le notaire

Un rôle différent de celui du comptable

Le notaire prépare l'acte de vente. Il examine le titre de propriété, vérifie ce qui doit l'être et reçoit la signature (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente). Pour les suites fiscales de votre vente, adressez-vous d'abord à votre comptable. En revanche, le notaire doit connaître les particularités de votre propriété pour préparer l'acte avec exactitude.

Chaque professionnel travaille avec ce que vous lui dites. Si vous ne mentionnez pas une particularité, il ne peut pas la prendre en compte.

Que dire au notaire

Voici des éléments à lui signaler dès la première prise de contact :

• les propriétaires : combien, qui, dans quelles proportions ;
• les usages de la maison : habitation seule, location d'une partie, activité professionnelle ;
• les locataires, s'il y en a : combien, depuis quand, avec ou sans bail écrit ;
• les travaux importants que vous avez fait faire ;
• les événements de vie qui touchent la propriété : séparation, décès, donation, succession ;
• les documents que vous avez déjà : acte d'achat, certificat de localisation, plans ;
• vos dates : le moment où vous souhaitez signer, celui où vous quitterez la maison.

Vous n'avez pas à comprendre pourquoi chaque élément compte. Il vous suffit de les mentionner.

CÔTÉ COURTIER — qui prévient qui

Le courtier peut connaître le notaire que son client a choisi, ou en suggérer. Il transmet les informations de la transaction, mais c'est au vendeur de dire au notaire ce qui touche sa propriété. Demandez à votre courtier : Quelles informations le notaire a-t-il déjà reçues de votre part ? Que dois-je lui dire moi-même ?

Ce que le notaire vous remet, et ce que vous faites avec

Après la signature, le notaire vous remet ou vous envoie des documents. Les noms et le nombre varient selon la transaction; demandez-lui la liste. Voici ce que vous devriez faire de chacun, en règle générale de bon sens :

• rangez-les immédiatement dans votre dossier de vente, sans attendre ;
• numérisez-les, si vous le pouvez, avant de les confier à quelqu'un ;
• remettez une copie à votre comptable, avec la date de remise ;
• conservez l'original, sauf instruction contraire du comptable.

Si le notaire garde une copie de son côté, demandez-lui pendant combien de temps (à vérifier avec lui), pour savoir où vous pourrez redemander un document plus tard.

Choisir son notaire

Si vous n'avez pas de notaire, choisissez-en un avant la mise en marché, pas après l'acceptation d'une offre. Vous pourrez ainsi lui poser vos questions sans la pression d'une date de signature. Demandez à des personnes de confiance de vous en recommander, ou demandez à votre courtier de vous proposer des noms. Rencontrez-en un ou deux si vous hésitez.

Lors de la première prise de contact, demandez :

• Faites-vous les actes de vente pour des propriétés comme la mienne ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part, et à quelle date ?
• Comment coordonnez-vous votre travail avec celui de mon courtier et de mon comptable ?

Une conversation à trois, sans aller-retour inutile

Il est utile que le notaire et le comptable puissent se parler, si vous les y autorisez. Demandez à chacun s'il accepte d'échanger avec l'autre, et dans quelles limites. Vous n'avez pas à jouer l'intermédiaire. Mais attention : n'imposez pas à l'un de répondre à la place de l'autre. Chacun a son champ.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour tout ce qui touche l'acte de vente, le titre et les documents de la transaction, voyez votre notaire avant la mise en marché. Demandez-lui : Quelles particularités de ma propriété devez-vous connaître ? Quels documents dois-je rassembler ? Quels documents de la vente me remettrez-vous, et lesquels devrai-je donner à mon comptable ?

5.3 Préparer ses documents

Une chemise de vente

Avant la mise en marché, constituez une chemise (papier ou numérique) qui regroupe tout ce que vous remettrez à vos professionnels. Elle reprend en partie le dossier du chapitre 4, auquel s'ajoutent les documents propres à la vente.

Dans la chemise de vente, mettez :

• les documents de l'achat et du prêt ;
• le tableau ou le cahier des dépenses de la maison ;
• les documents relatifs à l'usage : baux, quittances de loyer, notes sur les périodes de location s'il y en a eu ;
• les documents relatifs aux propriétaires : acte d'achat qui les nomme, éventuelle convention entre eux ;
• les comptes de taxes de la municipalité et les assurances ;
• vos notes de rencontre avec le comptable ;
• la liste de vos dates : départ, vente, signature.

Un calendrier de préparation, sans chiffres

Il n'existe pas de calendrier universel, mais on peut ordonner les gestes. Du plus tôt au plus tard :

1. Dès que l'idée de vendre devient sérieuse : rassemblez les papiers déjà là, notez ce qui manque.
2. Peu après : demandez les copies manquantes, par écrit, aux personnes qui peuvent les fournir.
3. Avant de contacter un courtier, ou en même temps : prenez rendez-vous avec le comptable.
4. Avant la mise en marché : rencontrez le comptable, informez le notaire, faites le point avec votre courtier.
5. Pendant la mise en marché : tenez vos professionnels au courant des offres et des changements de date.
6. Après la signature : remettez le dossier de vente au comptable.

Ce calendrier est un ordre, non des délais. Si vous êtes pressé, faites ce que vous pouvez dans cet ordre, et dites à vos professionnels ce que vous n'avez pas pu faire.

Un index d'une page

En tête de la chemise, une page résume le contenu : une ligne par document, avec sa date et son emplacement. Si votre comptable ou votre notaire vous demande « avez-vous tel papier ? », vous répondez en trente secondes.

Les copies

Faites des copies de ce que vous remettez. Gardez l'original. Si un professionnel garde l'original, demandez-en une copie. Notez la date de chaque remise et le nom de la personne qui l'a reçue. Le chapitre 9 revient sur cette discipline de remise.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise prépare sa chemise de vente. Elle y glisse l'acte d'achat, la copie du décompte obtenue du notaire, ses cahiers de dépenses, une note sur les années d'utilisation de la maison et un index d'une page. Elle apporte cette chemise chez son comptable, puis en laisse une copie à son notaire. Au bout de l'après-midi, ses deux professionnels ont ce qu'il leur faut.

Ce qui peut manquer

Il est normal qu'un dossier de vente soit incomplet. Mieux vaut le savoir avant la mise en marché qu'au moment de la signature. Pour chaque manque :

• notez ce qui manque ;
• notez à qui vous avez demandé la pièce, et à quelle date ;
• avisez votre comptable ou votre notaire, qui vous dira si le manque est important.

Ne cherchez pas à remplacer un document manquant par une version « arrangée ». Mieux vaut un blanc honnête qu'un papier inexact.

ATTENTION — ne refaites pas l'histoire de la maison

Si vous ne retrouvez pas un document, n'en rédigez pas un nouveau en le datant de l'époque. Écrivez une note qui dit ce que vous savez et la date à laquelle vous l'écrivez. Votre comptable et votre notaire décideront de ce qu'elle vaut.

5.4 Les questions à poser

Cette section rassemble les questions du chapitre, par professionnel. Imprimez-la, adaptez-la, apportez-la.

Au comptable

• À quel moment par rapport à la mise en marché préférez-vous me rencontrer ?
• Quels documents voulez-vous voir, et dans quel ordre ?
• Mon dossier présente-t-il des éléments qui demandent une attention particulière ?
• Dois-je consulter un fiscaliste ?
• À quel moment me demanderez-vous les documents de la vente ?
• Quelles dates dois-je respecter, et qui doit vous les rappeler ?

Au notaire

• Quelles particularités de ma propriété devez-vous connaître avant de préparer l'acte ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de moi, et à quelle date ?
• Quels documents de la vente me remettrez-vous après la signature ?
• Pouvez-vous échanger avec mon comptable, si je vous y autorise ?

Au courtier

• À quelle étape de la mise en marché dois-je avoir rencontré mon comptable ?
• Quelles informations avez-vous déjà transmises au notaire ?
• Comment tenez-vous le calendrier des consultations que je dois faire ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec

• Où trouver l'information publique officielle qui correspond à ma situation ?
• Comment joindre un agent si je veux une précision sur une démarche ?

Comment consigner les réponses

Les réponses ne valent que si vous pouvez les retrouver. Après chaque rencontre, inscrivez dans votre cahier :

• la date de la rencontre et le nom de la personne ;
• la question que vous avez posée, mot pour mot si possible ;
• la réponse reçue, dans vos mots, et ce que vous n'avez pas compris ;
• ce que la personne vous a demandé de faire, et pour quand ;
• la prochaine échéance que vous devez respecter.

Si une réponse vous paraît importante, demandez-la par courriel : un échange écrit se conserve et se retrouve.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Si une réponse d'un professionnel vous laisse perplexe, demandez-lui de la reformuler. Si deux professionnels vous donnent des réponses qui semblent différentes, ne choisissez pas : rapportez à chacun ce que l'autre a dit, et demandez-lui de réagir. Une différence peut venir d'un fait que l'un connaissait et que l'autre ignorait.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer la promesse avant d'avoir vu le comptable. Vous perdez la marge de manœuvre.
• Attendre la veille de la signature pour téléphoner. Les démarches utiles prennent du temps.
• Ne rien dire au notaire d'une partie louée ou d'un copropriétaire. Il ne peut pas préparer l'acte avec exactitude.
• Demander au notaire de remplacer le comptable pour la question fiscale. Posez-la d'abord au comptable.
• Se présenter à un rendez-vous sans documents. La rencontre sera moins utile.
• Remplacer un document manquant par un papier daté après coup. Mieux vaut une note honnête.
• Ne pas prendre de notes. Les explications s'effacent vite.
• Ne pas dire à chaque professionnel ce que l'autre a répondu. Vous perdez l'occasion de vérifier la cohérence.

À retenir

• Trois conversations avant la signature : comptable, notaire, courtier, dans cet ordre de préparation.
• Le comptable répond aux questions fiscales; le notaire prépare l'acte; le courtier organise la mise en marché.
• Les particularités de votre propriété se disent : propriétaires, usages, locataires, travaux, événements de vie.
• Une chemise de vente avec un index d'une page rend les rencontres courtes et utiles.
• Un document manquant se signale; il ne se remplace pas par un papier arrangé.
• Les questions écrites à l'avance valent mieux que les questions improvisées.

Votre plan d'action

1. Écrivez à votre comptable pour prendre rendez-vous avant la mise en marché.
2. Choisissez votre notaire, ou confirmez celui que vous avez, et prenez contact.
3. Rédigez la liste des particularités de votre propriété : propriétaires, usages, locataires, travaux, événements de vie.
4. Constituez votre chemise de vente à partir du dossier du chapitre 4, et ajoutez l'index d'une page.
5. Notez ce qui manque, la personne à qui vous demandez la pièce et la date de la demande.
6. Imprimez la section 5.4, ajoutez vos propres questions et apportez-la à chaque rendez-vous.
7. Notez les réponses et les dates demandées; transmettez-les à votre courtier.
8. Avant de signer la promesse de vente, tenez ces conversations.

Questions à poser

À votre comptable :

• Quelles questions fiscales mon dossier soulève-t-il avant la vente ?
• Quand préférez-vous me rencontrer, et que dois-je apporter ?
• Un fiscaliste devrait-il se joindre à la conversation ?

À votre notaire :

• Quelles particularités de ma propriété devez-vous connaître ?
• Quels documents voulez-vous recevoir, et quand ?

À votre courtier :

• À quel moment du parcours dois-je avoir rencontré mon comptable et mon notaire ?
• Comment mon calendrier de consultation s'articule-t-il avec celui de la mise en marché ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où lire l'information officielle utile avant une vente ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faut-il voir le comptable avant de signer une promesse de vente ?
2. Quel est le rôle du notaire dans la vente, et en quoi diffère-t-il de celui du comptable ?
3. Citez quatre particularités de la propriété à signaler au notaire.
4. Que contient la chemise de vente, et à quoi sert son index ?
5. Que faire quand un document de l'achat est introuvable ?
6. Que faire si deux professionnels vous donnent des réponses qui semblent différentes ?

Réponses

1. Parce qu'après la signature, la marge de manœuvre diminue; avant, vous pouvez encore ajuster le calendrier et poser vos questions.
2. Le notaire prépare l'acte de vente, vérifie le titre et reçoit la signature; pour les questions fiscales, on s'adresse d'abord au comptable.
3. Par exemple : les propriétaires, les usages de la maison, les locataires, les travaux, les événements de vie qui touchent la propriété.
4. Elle regroupe les documents de l'achat, des dépenses, de l'usage, des propriétaires, des taxes et des assurances; l'index d'une page permet de retrouver un papier en quelques secondes.
5. Noter ce qui manque, demander la pièce à la bonne personne, par écrit, et en parler au comptable ou au notaire; ne pas la remplacer par un papier arrangé.
6. Rapporter à chacun ce que l'autre a dit et lui demander de réagir; une différence peut venir d'un fait que l'un ignorait.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale. Votre comptable peut vous dire quelles pages lire avant une vente.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec.
• → livre M1, Le notaire et l'acte de vente : pour comprendre le rôle du notaire, de la préparation de l'acte à la signature.

Chapitre 6 — Louer une partie ou la totalité : prévenir le comptable

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Gilles est propriétaire de sa maison et il en loue une partie. L'arrangement fonctionne bien : le locataire paie à temps, Gilles s'occupe de l'entretien, personne ne se plaint. Il n'a jamais pensé que cette location regardait quelqu'un d'autre que lui et son locataire. Puis un ami, qui travaille en comptabilité, lui demande si son comptable est au courant. Gilles ne sait pas quoi répondre.

Ce chapitre est écrit pour Gilles, et pour toute personne qui loue ou qui songe à louer une partie ou la totalité de sa maison. Il vous dit pourquoi la location change la conversation avec un comptable, quels registres tenir, comment informer votre comptable dès le début et quelles questions lui poser. Il ne dit rien du traitement fiscal de la location : cela appartient à votre comptable. Gilles est un personnage fictif, comme tous les dossiers de ce livre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi la location d'une partie de votre maison, même modeste, mérite une conversation avec un comptable ;
• tenir les registres de base d'une location : loyers reçus, dépenses, dates, documents ;
• décrire à votre comptable la partie louée et la manière dont vous l'utilisez, sans deviner ce qu'il en fera ;
• distinguer la location d'une partie de la maison de la location de la totalité ;
• poser les bonnes questions au comptable, avant et pendant la location ;
• repérer ce qui relève d'un autre livre de la bibliothèque, celui de la fiscalité de l'immeuble locatif.

Pourquoi c'est important

La location est un moment où votre maison cesse d'être seulement un lieu de vie. Elle produit aussi un revenu, et elle touche à des personnes qui ne sont pas de votre famille. Cette double réalité peut avoir des suites fiscales, qui se jouent à plusieurs moments : pendant la location, à sa fin, et lors d'une vente éventuelle.

Un oubli est vite fait, et il se corrige plus facilement tôt que tard : ne pas avoir parlé de la location à son comptable, ne pas avoir noté les loyers, ne pas avoir gardé les documents.

Ce chapitre n'entre pas dans la fiscalité de la location. Il vous apprend à préparer vos informations pour qu'un comptable puisse en faire quelque chose. Ce qui compte est de commencer maintenant, sans attendre d'avoir tout compris.

6.1 Pourquoi la location change la conversation

Un nouveau sujet s'ouvre

Tant que vous habitez seul votre maison, la conversation avec votre comptable porte sur votre revenu, vos placements, votre situation familiale. Dès que vous louez, un nouveau sujet s'ouvre : la maison elle-même devient un objet de la conversation. Le comptable voudra savoir de quelle partie il s'agit, depuis quand, pour combien, et dans quelles conditions.

Ce n'est pas un interrogatoire. C'est un moyen de situer correctement votre dossier. Plus il aura d'informations tôt, mieux il pourra vous dire ce qu'il faut faire, ou éviter de faire, avant que les choses se compliquent.

La partie ou la totalité : deux situations proches, pas identiques

Louer une partie de sa maison et louer toute sa maison sont deux situations qui se ressemblent et qui diffèrent. Dans la première, vous continuez à habiter l'immeuble; dans la seconde, vous le quittez. Un comptable pourrait les traiter différemment, et le chapitre 7 revient sur la seconde, qui touche au changement d'usage.

Dans les deux cas, la règle de ce chapitre reste la même : vous prévenez votre comptable avant ou dès le début de la location, et vous tenez des registres.

DÉFINITION — registre de location

Ensemble de notes, de tableaux et de documents qui retracent une location : à qui, depuis quand, pour quel loyer, avec quelles dépenses. Ce livre n'en impose aucune forme; votre comptable peut vous en proposer une. L'important est d'inscrire les faits au moment où ils se produisent.

Les situations où la question se pose

Parlez-en à votre comptable si :

• vous louez ou comptez louer une chambre, un logement aménagé, un étage ou un sous-sol ;
• vous louez toute la maison pour quelques mois, par exemple pendant une absence ;
• vous louez à des voyageurs, même occasionnellement ;
• vous louez à un proche, avec ou sans loyer ;
• vous partagez le logement avec un colocataire qui verse sa part ;
• vous recevez un montant régulier d'une personne qui occupe une partie de la maison.

Si vous hésitez sur la nature de l'arrangement, dites-le à votre comptable tel quel. Il saura le décrire correctement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles décrit à son comptable ce qu'il fait : il loue une partie de sa maison à une personne qui y habite, il reçoit un loyer chaque mois, il fait lui-même l'entretien. Le comptable lui répond qu'il aurait préféré être prévenu plus tôt. Il lui demande les dates, les montants et les documents. Gilles réalise qu'il n'a rien noté de systématique. Il décide de commencer le jour même.

Ce que la location peut changer, sans le dire

Ce livre ne dit pas ce que la location change, sur le plan fiscal, pour votre revenu ou pour votre maison. Il vous dit seulement que la location peut changer des choses, et que ces choses se jouent à des moments précis : au début, pendant, à la fin, et à la vente. Votre comptable les connaît. Vous, vous avez à lui fournir les faits.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour toute question sur ce que la location d'une partie ou de la totalité de votre maison change pour vous, voyez un comptable, et au besoin un fiscaliste. Demandez-lui : Comment ma situation est-elle regardée à partir du moment où je loue ? Qu'est-ce que je dois faire dès maintenant ? Qu'est-ce qui pourrait changer à la fin de la location, ou si je vends ? Notez la réponse avec la date, et gardez-la dans votre dossier.

6.2 Les registres à tenir

Pourquoi tenir des registres

Un registre n'est pas une corvée administrative : c'est la mémoire de votre location. Sans lui, vous reconstituez à partir de souvenirs; avec lui, vous consultez des faits. Votre comptable en a besoin pour répondre à vos questions, et vous en aurez besoin si une question se pose plus tard.

Les quatre registres de base

Quatre ensembles de notes suffisent pour commencer.

1. Le registre des occupants. Pour chaque personne qui occupe la partie louée :

• son nom et ses coordonnées ;
• la date d'entrée et, le cas échéant, la date de départ ;
• la partie occupée ;
• le bail ou, à défaut, une note sur l'entente verbale ;
• la date de chaque changement (augmentation, renouvellement, départ).

2. Le registre des loyers. Pour chaque période :

• le montant reçu et la date de réception ;
• le mode de paiement (virement, chèque, comptant) ;
• les retards ou les arriérés, avec leurs dates ;
• une pièce justificative : relevé bancaire, quittance, courriel.

3. Le registre des dépenses. Pour chaque dépense liée à la partie louée ou à l'ensemble de l'immeuble :

• la date, la nature et le montant ;
• la personne ou l'entreprise payée ;
• la pièce justificative (facture, reçu) ;
• une note qui dit si la dépense concerne la partie louée, l'ensemble de l'immeuble ou la partie que vous habitez.

4. Le registre des événements. Une page de journal où vous inscrivez, avec leurs dates, les faits marquants : entrée d'un locataire, travaux dans la partie louée, dégât, visite d'un inspecteur, échange important avec le locataire, début ou fin d'une période d'absence.

Un exemple de page de registre des loyers

Voici les colonnes d'un tableau simple, sans aucun chiffre, que vous pouvez recopier dans un tableur.

Une ligne par paiement. Si un paiement arrive en retard, notez la date réelle plutôt que la date prévue. Si le locataire paie en deux fois, inscrivez deux lignes.

Ce qu'on garde du côté du locataire

Votre location produit aussi des documents liés à la personne qui occupe la partie louée. Conservez, dans un dossier à part :

• le bail, signé, avec ses annexes éventuelles ;
• les échanges écrits sur le loyer, les réparations et les changements d'entente ;
• les quittances ou les preuves de paiement remises ou reçues ;
• l'état des lieux à l'entrée et à la sortie, avec des photos datées ;
• les avis que vous avez donnés ou reçus au sujet du logement.

Ces documents contiennent des renseignements personnels : rangez-les avec soin, et ne les partagez qu'avec les professionnels qui en ont besoin.

Une description de la partie louée

Dès le début, rédigez une description simple de la partie louée : quelles pièces, quel étage, quelle entrée, quels espaces partagés (buanderie, cour, stationnement). Ajoutez un plan sommaire, même dessiné à la main, et quelques photos datées. Votre comptable pourra vous demander de préciser; il vaut mieux que vous ayez déjà une première version.

ATTENTION — ne décidez pas seul comment répartir vos dépenses

Quand une maison est habitée en partie par vous et en partie par un locataire, certaines dépenses concernent l'ensemble. Ce livre ne dit pas comment les répartir, ni si elles se répartissent. Notez-les toutes, avec la mention « ensemble » quand elles concernent l'immeuble complet, et laissez votre comptable proposer la méthode.

Un format simple

N'importe quel support convient : un tableur, un cahier, une application de votre choix. Ce qui compte, c'est la régularité. Un tableur rempli chaque mois vaut mieux qu'un système parfait rempli trois fois par an.

Quelques habitudes aident :

• Notez le jour même, ou au plus tard dans la semaine.
• Photographiez les pièces justificatives avant de les ranger.
• Faites une copie de sauvegarde de vos registres à intervalles réguliers.
• Gardez les originaux des baux et des quittances.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir quels registres tenir et sous quelle forme, demandez à votre comptable : Quelles informations voulez-vous que je note ? À quelle fréquence ? Avez-vous un modèle de tableau ? Voulez-vous voir mes registres à chaque rencontre ou une fois par an ? Si vous avez déjà commencé des registres, apportez-les tels quels : il vous dira quoi ajuster. Pour la fiscalité de l'immeuble locatif, voir aussi → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif.

6.3 Informer son comptable dès le début

Ce qu'on dit, et quand

Idéalement, vous parlez à votre comptable avant d'accueillir votre premier locataire. Sinon, dès que possible après. Vous n'avez pas besoin de tout savoir : vous lui dites ce que vous faites, il vous dit ce qu'il lui faut.

Les informations à lui donner

Voici ce qu'un comptable voudra connaître de votre location. Préparez cette liste avant l'appel.

• Les personnes concernées : qui loue, qui sont les propriétaires de l'immeuble.
• La partie louée : laquelle, depuis quand ou à partir de quand.
• Le loyer : ce qui est convenu, ce qui est versé, comment.
• Les conditions : bail écrit ou entente verbale, durée, services compris.
• Les dépenses : ce que vous avez payé, ce que le locataire paie lui-même.
• Vos projets : combien de temps la location durera, si vous comptez vendre.
• Les particularités : un parent locataire, une entente spéciale, une période sans loyer.

Et si vous louez déjà depuis longtemps sans en avoir parlé ?

C'est le cas de Gilles. La bonne conduite est la même que pour un début de location : prévenir le comptable maintenant, sans chercher à justifier ou à excuser le silence passé.

• Dites les faits : depuis quand vous louez, à qui, pour combien, ce que vous avez noté.
• Dites ce qui manque : les loyers que vous n'avez pas notés, les dépenses dont vous n'avez pas la preuve.
• Reconstituez ce que vous pouvez : relevés bancaires, courriels, baux, photos. Ils racontent une partie de l'histoire.
• Ne retouchez rien : n'inventez aucun document, ne changez aucune date. Un récit imparfait mais exact vaut mieux qu'un récit arrangé.
• Demandez-lui comment procéder, et suivez ses indications.

Ce que le comptable fera de ces informations, ce livre ne le dit pas. Ce qui est sûr, c'est qu'il ne peut rien faire sans elles.

Un message d'introduction

Voici un exemple, que vous pouvez adapter :

Bonjour. Je loue une partie de ma maison à une personne qui y habite. Je n'en ai pas encore parlé et je voudrais le faire. Pouvez-vous me dire quelles informations vous voulez recevoir de ma part et quels documents je dois garder? Je suis disponible pour une rencontre à votre convenance. Merci.

Ce message ne cache rien, ne s'excuse de rien et dit l'essentiel. S'il y a un retard, il vaut mieux l'avouer simplement.

Mettre à jour son comptable

La location évolue : un locataire part, un nouveau arrive, le loyer change, la partie louée s'agrandit. Chaque changement mérite un courriel à votre comptable. Un message de deux lignes suffit : Le locataire est parti le [date]. Un nouveau est arrivé le [date]. Gardez une copie du message dans vos registres.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après sa rencontre, Gilles envoie un courriel à son comptable chaque fois que le loyer change ou que le locataire annonce un départ. Il garde les courriels dans un dossier de sa messagerie, nommé d'après la maison. Un an plus tard, quand son comptable lui demande l'historique, Gilles le lui envoie en dix minutes.

Quand le locataire est un proche

Louer à un parent, à un ami ou à un enfant n'est pas une situation à cacher. Les arrangements familiaux (loyer réduit, services échangés, absence de loyer) existent, mais votre comptable doit les connaître pour dire comment les traiter. Décrivez-les sans en minimiser l'importance. Notez-les par écrit, même si l'entente est verbale et informelle.

Quand la location est occasionnelle

Louer pour une courte période, à répétition ou une seule fois, est aussi une situation à signaler. Notez les dates, les montants reçus, les personnes concernées. Ne jugez pas vous-même que la durée est trop courte pour compter : c'est au comptable de dire ce que cela change.

CÔTÉ COURTIER — quand le courtier est mêlé à la location

Selon son mandat, un courtier immobilier peut aider un propriétaire à trouver un locataire. Il ne donne pas de conseil fiscal sur la location. Si vous passez par un courtier pour louer, dites-lui que vous avez prévenu votre comptable, et demandez-lui quels documents il vous remettra à la fin de son mandat.

Si la location se termine, ou si vous vendez

Informez aussi votre comptable de la fin d'une location : date de départ, état des lieux, ce que vous prévoyez ensuite. Si vous songez à vendre une maison qui a été louée, dites-le au comptable avant de mettre la maison en marché (chapitre 5), et dites-le au notaire, car l'historique de la location fait partie des particularités de la propriété.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir comment informer votre comptable d'une location, et à quelle fréquence, demandez-lui : Quelles informations voulez-vous recevoir au début de la location, puis à chaque changement ? Sous quelle forme ? Qui doit prendre l'initiative des mises à jour ? Convenez d'un rythme simple et tenez-vous-y.

6.4 Les questions à poser

Cette section rassemble les questions du chapitre, par professionnel.

Au comptable

• Ma location doit-elle faire l'objet d'un suivi particulier dès maintenant ?
• Quels registres voulez-vous que je tienne, et sous quelle forme ?
• Comment dois-je noter les dépenses qui concernent l'ensemble de l'immeuble ?
• Que dois-je faire lorsque le locataire quitte ou qu'un nouveau arrive ?
• Qu'est-ce qui pourrait changer pour ma maison à la fin de la location ou lors d'une vente ?
• Un fiscaliste devrait-il se joindre à la conversation ?

Au notaire

• Dois-je vous signaler la location dans l'éventualité d'une vente ?
• Quels documents de la location voulez-vous voir au moment de la vente ?

Au courtier

• Si je vends une maison qui a été louée, que dois-je lui dire ?
• Quels documents de la location voulez-vous recevoir de ma part ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec

• Où trouver l'information publique officielle pour un propriétaire qui loue une partie de sa maison ?
• Comment joindre un agent pour une précision ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Si vous ne savez pas à quel professionnel poser une question liée à la location (bail, loyer, dépenses, fiscalité), commencez par votre comptable et demandez-lui de vous orienter. Ne cherchez pas la réponse dans un forum : les situations varient trop pour qu'une réponse générale convienne.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas parler de la location à son comptable. Il ne peut pas deviner ce qu'il ne sait pas.
• Ne rien noter des loyers reçus. Reconstituer de mémoire est long et peu fiable.
• Mélanger les dépenses de la partie louée et celles de la partie habitée sans les distinguer. Notez-les toutes, avec la mention de leur nature.
• Décider seul de la façon de répartir les dépenses. Cela revient au comptable.
• Considérer qu'une location à un proche ou de courte durée ne compte pas. Dites-la quand même.
• Oublier de signaler la fin de la location. La date de départ est une information utile.
• Ne pas dire au notaire qu'une partie de la maison a été louée. Cela fait partie des particularités de la propriété.
• Se fier à un forum ou à un proche qui a loué. Son dossier n'est pas le vôtre.

À retenir

• Dès que vous louez une partie ou la totalité de votre maison, prévenez votre comptable : avant ou dès le début.
• Quatre registres de base : occupants, loyers, dépenses, événements.
• Décrivez la partie louée : pièces, étage, entrée, espaces partagés, plan et photos datées.
• Informez votre comptable de chaque changement : départ, arrivée, nouveau loyer, fin de la location.
• Louer à un proche ou pour une courte période se signale aussi.
• Ce chapitre ne dit rien du traitement fiscal de la location; pour l'immeuble locatif, voir un autre livre de la bibliothèque.

Votre plan d'action

1. Rédigez une phrase qui décrit votre location : qui, quelle partie, depuis quand.
2. Préparez les informations de la section 6.3, avec les dates et les montants que vous connaissez.
3. Écrivez à votre comptable (message de la section 6.3 à adapter) et prenez rendez-vous.
4. Créez vos quatre registres : occupants, loyers, dépenses, événements.
5. Rédigez la description de la partie louée, ajoutez un plan sommaire et des photos datées.
6. Rangez les originaux des baux et des quittances, et faites une copie de sauvegarde.
7. Fixez un rythme de mise à jour avec votre comptable et tenez-vous-y.
8. Si vous songez à vendre, dites au comptable et au notaire que la maison a été louée.

Questions à poser

À votre comptable :

• Quelles informations voulez-vous recevoir au début de la location, puis à chaque changement ?
• Quels registres dois-je tenir, et sous quelle forme ?
• Comment noter les dépenses qui touchent l'ensemble de l'immeuble ?
• Qu'est-ce qui pourrait changer à la fin de la location ou en cas de vente ?

À votre notaire :

• Quelles informations sur la location devez-vous connaître si je vends ?

À votre courtier :

• Que dois-je lui dire sur la location si je mets la maison en vente ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'information officielle sur la location d'une partie de sa maison ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la location d'une partie de la maison appelle-t-elle une conversation avec le comptable ?
2. Quels sont les quatre registres de base d'une location ?
3. Que contient la description de la partie louée ?
4. Pourquoi ne faut-il pas décider seul comment répartir les dépenses ?
5. Pourquoi signaler une location à un proche ou de courte durée ?
6. Quand informer le comptable : au début seulement, ou aussi plus tard ?

Réponses

1. Parce que la maison cesse d'être seulement un lieu de vie; la location peut avoir des suites fiscales, que le comptable explique à partir de votre dossier.
2. Le registre des occupants, celui des loyers, celui des dépenses et celui des événements.
3. Les pièces, l'étage, l'entrée, les espaces partagés, un plan sommaire et des photos datées.
4. Parce que la méthode de répartition relève du comptable, pas de vous; vous notez toutes les dépenses, avec leur nature, et il propose la méthode.
5. Parce que c'est au comptable de dire ce que cela change; vous lui fournissez les faits.
6. Au début, puis à chaque changement : départ, arrivée, nouveau loyer, fin de la location, projet de vente.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale, y compris pour les propriétaires qui louent. Votre comptable vous dira quelles pages consulter.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec, y compris pour les propriétaires qui louent.
• → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif : pour approfondir la fiscalité d'un immeuble que l'on loue.

Chapitre 7 — Changer l'usage d'un immeuble : les questions à poser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Fatima pense s'installer ailleurs. Sa maison, elle l'aime, et elle n'a pas envie de la vendre. Elle préfère la garder et la louer. Elle a même trouvé un locataire potentiel, qui voudrait emménager bientôt. Tout paraît simple : elle déménage, il emménage, le loyer commence. Mais une question la retient : est-ce que je dois en parler à quelqu'un avant ?

La réponse de ce chapitre est oui, et la question qui suit est : à qui ? Un changement d'usage n'a rien de spectaculaire. Pourtant, c'est un geste dont les suites fiscales peuvent compter, et qu'il vaut mieux discuter avant de le poser. Ce chapitre vous dit qui prévenir, quoi noter et quelles questions poser. Fatima est un personnage fictif, comme tous les dossiers de ce livre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire en quoi consiste un changement d'usage et reconnaître les formes qu'il peut prendre ;
• identifier les professionnels à prévenir avant de décider ;
• noter les dates et les faits qui racontent le changement ;
• conserver des preuves simples de ce que vous avez fait et du moment où vous l'avez fait ;
• poser au comptable et au fiscaliste les questions qui comptent avant de changer ;
• relier ce chapitre aux autres livres de la bibliothèque qui traitent de la transmission.

Pourquoi c'est important

Un changement d'usage ne laisse aucune trace visible : la maison est la même, les murs n'ont pas bougé. C'est ce qui le rend traître. On peut changer l'usage d'un immeuble pendant des années sans en parler à personne, et découvrir plus tard que la question méritait d'être posée au moment où le geste a été fait.

La seconde raison est simple : on a moins de choix après. Si vous déménagez, louez, puis consultez, il vous reste moins d'options; vous pouvez surtout décrire ce qui s'est passé. Si vous consultez d'abord, vous avez le temps de comprendre, de comparer, de décider.

Ce chapitre ne dit pas ce que la fiscalité prévoit quand l'usage change. Il ne décrit aucun choix possible, aucun formulaire, aucune conséquence. Il vous apprend à poser la question à temps, aux bonnes personnes, avec les bons documents.

7.1 Ce que veut dire changer l'usage

Une définition en mots simples

Changer l'usage d'un immeuble, c'est changer ce que vous en faites. Une maison que vous habitez et que vous décidez de louer ; une maison que vous louiez et que vous reprenez pour l'habiter ; une partie d'immeuble qui servait à votre famille et qui devient un logement loué : ce sont des changements d'usage.

DÉFINITION — changement d'usage

Modification durable de la manière dont un immeuble, ou une partie de celui-ci, est utilisé. L'expression est employée ici dans son sens courant, pour décrire une situation. Ce que la fiscalité en dit, s'il y a lieu, dépend des lois et de votre dossier : un comptable ou un fiscaliste l'explique avant que vous changiez.

Les formes que cela prend

Voici les formes les plus claires, que ce livre n'épuise pas.

• Habiter, puis louer. Vous quittez la maison et vous la louez, en tout ou en partie. C'est le cas de Fatima.
• Louer, puis habiter. Vous reprenez une maison que vous louiez et vous y emménagez.
• Louer une partie, puis la totalité. Vous habitiez une partie de l'immeuble et vous le quittez complètement.
• Louer la totalité, puis une partie. Vous reprenez une partie de l'immeuble pour vous.
• Habiter, puis cesser d'habiter sans louer. Vous quittez la maison et vous la laissez vide.
• Autre activité. Vous aménagez une partie de la maison pour une activité professionnelle, ou vous cessez une telle activité.

Aucune de ces formes ne dit ce qui doit se passer sur le plan fiscal. Chacune est un point de départ pour la conversation avec le comptable.

Les changements qu'on oublie de compter

Certains changements passent inaperçus parce qu'ils ne comportent aucun geste :

• vous quittez la maison pour un travail dans une autre région, en vous disant que c'est provisoire ;
• vous allez vivre chez un proche pour l'aider, en laissant la maison à la garde d'un autre ;
• vous accueillez un parent âgé dans une partie de la maison, qui devient son logement ;
• vous prêtez la maison à un enfant, avec ou sans loyer.

Dans chacun de ces cas, l'usage de l'immeuble peut changer sans qu'aucun papier ne le dise. Il vaut la peine d'en parler à votre comptable, parce que c'est lui qui dira si la situation compte.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima écrit sur une feuille : Je vais quitter ma maison à telle date. Un locataire s'y installera à telle date. Je n'ai rien signé encore. Que dois-je faire, et quand? Elle ne sait pas répondre à cette dernière question. Elle sait pourtant qu'elle vient de formuler l'essentiel de sa demande. Elle téléphone à son comptable le lendemain.

Avant de vous décider : dix questions pratiques

Avant même de téléphoner à un professionnel, vous pouvez clarifier votre propre projet en répondant, par écrit, aux questions suivantes. Elles n'ont rien de fiscal : elles servent à décrire la situation.

1. Pour combien de temps comptez-vous quitter la maison, au plus tôt et au plus tard ?
2. Où irez-vous habiter, et pour quelle raison ?
3. La maison sera-t-elle louée en entier ou en partie ?
4. Qui sera le locataire, et quel lien avez-vous avec lui ?
5. Qui d'autre est propriétaire avec vous, et est-il d'accord ?
6. Pensez-vous revenir habiter la maison, ou la vendre un jour ?
7. Y a-t-il un prêt hypothécaire sur la maison ?
8. L'assurance de la maison est-elle à votre nom, et que dit-elle de la location ?
9. Qui s'occupera de l'entretien pendant la location ?
10. À quelle date précise le changement doit-il avoir lieu ?

Vos réponses, même incomplètes, donnent à votre comptable un portrait clair. Là où vous ne savez pas, écrivez je ne sais pas encore : c'est une réponse utile.

Provisoire ou durable ?

On peut se dire : C'est temporaire, ça ne compte pas. Ce livre ne dit pas si c'est vrai ou faux. Demandez-lui ce qu'il entend par durable, et ce qui, dans votre cas, serait considéré comme tel. Ne jugez pas vous-même.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir si ce que vous projetez est un changement d'usage qui mérite une attention particulière, voyez un comptable, et au besoin un fiscaliste. Demandez-lui : Mon projet constitue-t-il un changement d'usage? Dois-je agir avant de déménager ou avant de louer? Que dois-je noter, et à partir de quand? Décrivez votre projet en quelques phrases, avec les dates prévues.

7.2 Qui prévenir avant de décider

Le comptable, d'abord

Le comptable est la première personne à prévenir. Il peut vous dire si votre projet soulève une question fiscale, ce qu'il lui faut pour vous répondre, et s'il juge utile de consulter un fiscaliste. Appelez-le avant de donner une réponse définitive au locataire potentiel, avant de signer un bail, avant de déménager.

Le fiscaliste, si le comptable le recommande

Le fiscaliste est un spécialiste de la fiscalité. Il intervient quand le dossier dépasse le cadre habituel d'un comptable généraliste. Demandez d'abord à votre comptable si cette consultation est utile : il pourra aussi vous recommander une personne de confiance.

Le notaire

Le notaire doit savoir que l'usage de l'immeuble va changer si une transaction est en vue. Il peut aussi vous dire quels documents sont utiles pour garder la preuve du changement (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente). Pour la fiscalité du changement, adressez-vous d'abord au comptable ou au fiscaliste.

L'assureur et le prêteur

Deux autres interlocuteurs ne sont pas des fiscalistes, mais ils sont concernés par ce que vous faites de votre maison.

• L'assureur vous dira si votre contrat convient à la nouvelle utilisation. Demandez-lui par écrit : Mon contrat reste-t-il adapté si je loue ma maison?
• Le prêteur, si la maison est hypothéquée, peut avoir des conditions sur l'usage. Demandez-lui : Y a-t-il des conditions à respecter si je change l'usage de l'immeuble?

Ni l'un ni l'autre ne répond aux questions fiscales. Mais leur réponse fait partie du dossier, et le comptable voudra peut-être la connaître.

Le courtier

Si votre projet comprend la recherche d'un locataire, un courtier immobilier peut vous aider à la mener. Il ne vous conseillera pas sur la fiscalité. Dites-lui que vous avez consulté votre comptable, et demandez-lui quels documents il vous remettra à la fin de son mandat.

CÔTÉ COURTIER — où s'arrête son rôle

Selon son mandat, un courtier immobilier peut décrire les étapes d'une mise en location. Quand le client évoque une question fiscale, il l'invite à consulter un comptable ou un fiscaliste, sans y répondre lui-même.

Si vous êtes plusieurs propriétaires

Quand la maison appartient à plusieurs personnes, un changement d'usage peut ne pas se décider seul : vérifiez-le avec votre notaire. Parlez-en à tous les propriétaires avant d'appeler qui que ce soit, et notez ce que chacun a répondu. Au moment de consulter le comptable, venez avec la liste des propriétaires et, si possible, avec leur accord par écrit sur le projet. Le chapitre 8 revient sur les situations où plusieurs personnes sont autour d'un même immeuble.

Dans quel ordre ?

Un ordre simple, en gardant en tête que chaque situation a le sien :

1. le comptable, qui vous dit s'il faut aller plus loin ;
2. le fiscaliste, si le comptable le recommande ;
3. l'assureur et le prêteur, pour ce qui touche le contrat et le prêt ;
4. le notaire, si une transaction ou une signature est prévue ;
5. le courtier, si vous cherchez un locataire par lui.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour décider à qui parler d'abord, demandez à votre comptable : Qui devrais-je consulter avant de décider, et dans quel ordre? Qu'est-ce que je peux faire en attendant vos réponses sans m'engager? Évitez de signer un bail ou de prendre un engagement avant d'avoir cette réponse.

7.3 Garder la preuve du changement

Pourquoi garder des preuves

Un changement d'usage se raconte avec des dates et des documents. Si, dans plusieurs années, quelqu'un vous demande quand vous avez cessé d'habiter la maison et quand la location a commencé, vous voulez pouvoir répondre sans hésiter. Les preuves ne coûtent presque rien à constituer; elles coûtent cher à reconstituer.

Les dates à noter

Dans votre cahier ou votre tableur, inscrivez avec leurs dates :

• la décision : le jour où vous avez décidé de changer l'usage ;
• le départ : le jour où vous avez cessé d'habiter l'immeuble ou la partie concernée ;
• l'arrivée du locataire : la date d'entrée, la date de signature du bail ;
• les consultations : chaque rencontre avec le comptable, le fiscaliste, le notaire, avec le sujet traité ;
• les changements ultérieurs : départ du locataire, reprise de l'habitation, nouveau bail.

Ces dates peuvent sembler banales aujourd'hui; elles seront précieuses plus tard.

Les documents à conserver

• Le bail, signé, avec ses annexes.
• Les échanges écrits avec le locataire sur les conditions de la location.
• Les preuves du départ : contrat de déménagement, résiliation ou changement de contrats de service, documents qui montrent où vous habitez maintenant.
• Les échanges avec les professionnels : courriels, notes de rencontre, avis écrits.
• Les photos datées de l'immeuble avant et après le changement.
• Les réponses de l'assureur et du prêteur, écrites.

Un petit journal du changement

Gardez, dans un seul fichier, un journal de quelques lignes par événement. Voici un exemple de forme, sans aucune donnée :

(date) : décision prise de louer la maison. (date) : première rencontre avec le comptable; il demande tel document. (date) : réponse de l'assureur reçue. (date) : départ de la maison. (date) : arrivée du locataire.

Ce journal vaut bien un classeur entier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima ouvre un fichier qu'elle nomme Journal de la maison. Elle y inscrit la date de sa décision, la date de sa première conversation avec le comptable et le contenu de sa demande à l'assureur. Elle ajoute des photos de chaque pièce, datées, avant de quitter. Quand le locataire arrivera, elle inscrira la date du bail. Elle ne sait pas encore à quoi ces notes serviront; son comptable le saura.

Ne rien arranger après coup

Si vous constatez que vous avez oublié de noter une date, ne l'inventez pas. Écrivez : Date approximative, établie de mémoire le [aujourd'hui]; à confirmer avec tel document. Dites-le à votre comptable. Une approximation honnête vaut mieux qu'une précision fabriquée.

ATTENTION — ne datez pas après coup

N'antidatez aucun document, ne refaites aucun bail avec une date antérieure, ne changez aucune note de votre journal. Ajoutez toujours une nouvelle note datée du jour. Ce qui est exact aujourd'hui, même incomplet, vaut mieux qu'un récit reconstruit.

Quand le changement prend fin

Un changement d'usage peut en entraîner un autre. Le locataire part, vous revenez, ou vous décidez de vendre. Chacun de ces moments est un nouveau point du journal. Inscrivez la date, ce qui a changé, et prévenez de nouveau votre comptable : il voudra savoir que la situation a évolué. Si vous songez à vendre une maison qui a changé d'usage, reprenez le chapitre 5 : les conversations d'avant la vente s'appliquent aussi à vous, avec cette particularité que l'historique d'usage fait partie de ce que vous direz au comptable et au notaire.

La transmission en toile de fond

Si votre projet comprend aussi une idée de transmission de la maison à vos enfants ou à un proche, à plus ou moins long terme, ajoutez-la à la conversation. Ce livre n'en parle pas. Pour ce sujet, voir → livre G6, Donation, succession et planification de la transmission.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir quels documents garder et pendant combien de temps, demandez à votre comptable : Quelles preuves de mon changement d'usage dois-je conserver? Comment les classer? Faut-il que je vous les remette tout de suite ou au moment de la déclaration? Notez sa réponse et rangez-la en tête du dossier de la maison.

7.4 Les questions à poser au comptable et au fiscaliste

Voici les questions du chapitre, rassemblées pour votre rendez-vous. Elles ne supposent aucune réponse : elles servent à ouvrir la conversation.

Avant de décider

• Mon projet est-il un changement d'usage qui demande une attention particulière?
• Dois-je agir avant de déménager, avant de louer ou avant de signer un bail?
• Quelles informations voulez-vous connaître avant de me répondre?
• Y a-t-il des éléments de mon dossier qui justifient de consulter un fiscaliste?

Pendant le changement

• Quelles dates dois-je noter, et à quel niveau de détail?
• Quels documents dois-je conserver et comment?
• Y a-t-il des gestes à éviter pendant la période de transition?
• Comment dois-je vous tenir informé des étapes?

Après le changement

• Que dois-je faire au départ du locataire ou si je reprends l'habitation?
• Que se passe-t-il si je décide finalement de vendre?
• Que dois-je remettre à votre bureau chaque année?

Aux autres professionnels

• Notaire : quels documents recommandez-vous de garder pour montrer ce que j'ai fait?
• Assureur : mon contrat reste-t-il adapté à la nouvelle utilisation?
• Prêteur : y a-t-il des conditions à respecter si je change l'usage?
• Courtier : quels documents me remettrez-vous à la fin de son mandat?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Si vous ne savez pas formuler votre projet, écrivez-le en trois phrases : ce que vous faisiez, ce que vous allez faire, à quelle date. Apportez cette feuille à votre comptable, et demandez-lui de la reformuler avec les mots de son métier. Vous apprendrez ainsi comment on parle de votre situation.

Les erreurs qui coûtent cher

• Déménager et louer avant d'avoir consulté. On a moins de choix après.
• Se dire que c'est provisoire et que cela ne compte pas. Seul un comptable peut dire ce qui compte.
• Signer un bail avant d'avoir la réponse du comptable. Mieux vaut attendre sa réponse.
• Ne pas noter les dates. Elles se perdent et ne se reconstituent pas toujours.
• Prêter la maison à un proche sans en parler à personne. Ce peut être un changement d'usage aussi.
• Antidater ou arranger un document. Une note honnête, datée du jour, vaut mieux.
• Oublier l'assureur et le prêteur. Leurs réponses font partie du dossier.
• Ne pas dire au notaire que l'usage a changé. Il ne peut pas en tenir compte s'il l'ignore.

À retenir

• Changer l'usage d'un immeuble, c'est modifier durablement ce que vous en faites : habiter puis louer, louer puis habiter, et leurs variantes.
• Le comptable est la première personne à prévenir, avant de décider; il recommande un fiscaliste si nécessaire.
• L'assureur, le prêteur, le notaire et le courtier ont chacun leur place, sans répondre aux questions fiscales.
• Notez les dates : décision, départ, arrivée du locataire, consultations, changements ultérieurs.
• Gardez le bail, les échanges, les preuves du départ et des photos datées.
• Ne datez rien après coup : une note honnête vaut mieux qu'un document arrangé.

Votre plan d'action

1. Écrivez votre projet en trois phrases : ce que vous faisiez, ce que vous allez faire, à quelle date.
2. Appelez votre comptable avant de répondre à un locataire ou de signer un bail.
3. Demandez-lui s'il recommande un fiscaliste, et dans quel ordre consulter les autres.
4. Écrivez à l'assureur et au prêteur pour demander si le nouveau projet est compatible avec leurs contrats.
5. Ouvrez un journal du changement et inscrivez chaque date au moment où elle survient.
6. Rassemblez les documents : bail, échanges, preuves du départ, photos datées.
7. Informez le notaire si une transaction ou une signature est prévue.
8. Planifiez la suite : à quel moment reverrez-vous votre comptable, et que lui remettrez-vous.

Questions à poser

À votre comptable :

• Mon projet est-il un changement d'usage qui demande une attention particulière?
• Dois-je agir avant de déménager ou avant de louer?
• Quelles dates et quels documents devez-vous connaître?
• Un fiscaliste devrait-il se joindre à la conversation?

À votre fiscaliste, si votre comptable en recommande un :

• Quelles informations voulez-vous recevoir avant la première rencontre?
• Comment travaillez-vous avec mon comptable?

À votre notaire :

• Quels documents recommandez-vous de garder pour montrer ce que j'ai fait?

À votre assureur et à votre prêteur :

• Mon contrat ou mon prêt reste-t-il adapté à la nouvelle utilisation, et que dois-je vous écrire pour le confirmer?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'information officielle publique sur la location d'une propriété que l'on a habitée?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'un changement d'usage? Donnez trois exemples.
2. Pourquoi faut-il consulter avant le changement et non après?
3. Dans quel ordre contacter les professionnels?
4. Quelles dates faut-il noter?
5. Pourquoi ne faut-il jamais antidater un document?
6. À qui s'adresse-t-on pour une idée de transmission de la maison?

Réponses

1. Une modification durable de la manière dont un immeuble est utilisé. Par exemple : habiter puis louer, louer puis habiter, louer une partie puis la totalité.
2. Parce qu'après le changement, on a moins de choix : on peut surtout décrire ce qui s'est passé; avant, on a le temps de comprendre et de décider.
3. Le comptable d'abord, puis le fiscaliste s'il le recommande, l'assureur et le prêteur, le notaire si une signature est prévue, le courtier si vous cherchez un locataire par lui.
4. La décision, le départ, l'arrivée du locataire, les consultations et les changements ultérieurs.
5. Parce qu'une note honnête, datée du jour, vaut mieux qu'un document arrangé qui pourrait être mis en doute.
6. À votre comptable d'abord, puis au livre de la bibliothèque consacré à la transmission.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale. Votre comptable vous dira quelles pages lire avant un changement d'usage.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec.
• → livre G6, Donation, succession et planification de la transmission : pour la transmission de la maison à un proche.
• → livre M1, Le notaire et l'acte de vente : pour le rôle du notaire dans la conservation de la preuve.

Chapitre 8 — Couple, famille, séparation, succession : poser la question

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une maison peut appartenir à plusieurs personnes. Elle a été achetée à deux, ou avec un parent, ou elle le sera un jour par des enfants. Elle peut aussi être touchée par un événement qu'on n'a pas choisi : une séparation, un décès. Dans chacun de ces cas, la question fiscale ne se pose plus pour une personne, mais pour plusieurs, et elle se pose à un moment où l'on a d'autres soucis en tête.

Ce chapitre ne dit pas ce que la fiscalité prévoit dans ces situations. Il vous aide à repérer les moments où la présence de plusieurs personnes, ou un événement de vie, mérite une consultation précise. Il vous dit à qui parler, quoi rassembler et quelles questions poser. Denise et Gilles sont des personnages fictifs, comme tous les dossiers de ce livre; les situations de ce chapitre sont imaginées pour illustrer la démarche.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître que la présence de plusieurs propriétaires change la conversation avec un comptable ;
• repérer les événements de vie (séparation, décès) qui appellent une consultation précise ;
• nommer les professionnels à contacter, dans un ordre raisonnable ;
• rassembler les documents utiles à ces consultations, même dans un moment difficile ;
• poser des questions à chaque professionnel sans présumer des réponses ;
• relier ce chapitre aux livres de la bibliothèque qui traitent du couple, de la séparation et de la succession.

Pourquoi c'est important

Quand une maison a plusieurs propriétaires, ou quand un événement de vie la touche, plus de personnes sont concernées, et leurs intérêts ne coïncident pas toujours. Les décisions se prennent à plusieurs, dans un contexte parfois chargé d'émotions. Le risque est de laisser de côté la question fiscale, ou de la traiter à la hâte, avec des informations incomplètes.

Rien dans ce chapitre ne vous dit ce qu'il faut faire. Il vous dit seulement : cette situation mérite une consultation précise, avec les bons documents et les bons professionnels. Dans les moments difficiles, savoir à qui parler est déjà beaucoup.

Enfin, une remarque de ton. Les situations de séparation et de décès sont délicates. Ce chapitre les traite avec retenue : il n'entre dans aucun détail personnel ni juridique. Si vous vivez l'une de ces situations, prenez le temps de vous entourer, et ne vous mettez pas de pression pour tout résoudre d'un coup.

8.1 Plusieurs personnes autour d'un même immeuble

Les formes que cela prend

Une maison peut avoir plusieurs propriétaires pour diverses raisons. Voici quelques formes, sans que cette liste soit complète :

• Un couple qui a acheté ensemble, marié, uni civilement ou conjoint de fait.
• Un parent et son enfant qui ont acheté ensemble, ou dont l'un a aidé l'autre à acheter.
• Des frères et sœurs qui ont hérité d'une maison et la gardent ensemble.
• Des amis ou des associés qui ont acheté pour y vivre ou pour louer.
• Une personne qui a ajouté un proche au titre de propriété, en cours de route.

Chacune soulève des questions : qui est propriétaire, en quelle proportion, depuis quand, avec quels documents. Ce livre n'y répond pas. Il vous dit que ces questions se posent, et qu'elles méritent une réponse écrite.

Ce que votre comptable voudra savoir

Si vous êtes plusieurs propriétaires, votre comptable posera ces questions. Préparez-vous à y répondre :

• Qui sont les propriétaires, avec leur nom exact tel qu'il apparaît sur les documents ?
• Depuis quand chacun l'est-il devenu, et comment ?
• Quelle est la part de chacun, si elle a été convenue ou inscrite ?
• Qui a payé quoi : mise de fonds, mensualités, travaux, taxes ?
• Y a-t-il une entente écrite entre les propriétaires ?
• Qui habite la maison, et qui n'y habite pas ?

Vous n'avez pas besoin d'avoir les réponses parfaites. Écrivez ce que vous savez, et dites ce que vous ne savez pas.

DÉFINITION — propriétaires multiples

Situation où plus d'une personne détient un droit de propriété sur le même immeuble. La manière dont ce droit est partagé, et ce que cela change pour chacun, dépend des documents et de la loi. Ce livre ne la décrit pas : le notaire et le comptable l'expliquent à partir de votre dossier.

Pourquoi chacun a sa part de la conversation

Dans une situation à plusieurs, chaque propriétaire peut avoir une situation fiscale distincte. Le comptable de l'un n'est pas nécessairement celui de l'autre. Ils peuvent avoir des questions différentes, des revenus différents, des projets différents. Ne présumez pas que ce que dit votre comptable vaut pour l'autre propriétaire.

La bonne démarche est d'inviter chacun à consulter son propre comptable, et de partager entre vous les informations utiles : documents, dates, ententes. Si les comptables acceptent d'échanger, demandez-leur la manière de procéder.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles se demande ce qui changerait pour sa maison s'il en ajoutait un jour un autre propriétaire à son nom. Il n'a rien décidé. Il écrit sa question et la porte à son comptable, avant de parler à qui que ce soit d'autre : Si une deuxième personne devenait propriétaire, que faudrait-il vérifier avant, et qui devrais-je consulter? Il sait qu'il n'obtiendra pas la réponse dans un forum.

Une conversation à tenir entre propriétaires

Avant même de voir un professionnel, il est utile que les propriétaires se parlent. Voici des sujets à aborder, sans chercher à tout régler :

• le projet : l'un d'entre vous veut-il vendre, louer, quitter, ou garder ?
• les faits : chacun a-t-il les mêmes documents, les mêmes dates, la même compréhension de qui a payé quoi ?
• les professionnels : qui consulte qui, et acceptez-vous de vous partager les réponses ?
• le calendrier : qui a besoin d'une décision, et pour quand ?
• les désaccords : sur quoi vous ne vous entendez pas, et qui pourrait vous aider à les clarifier ?

Notez le résultat de cette conversation, avec la date, et envoyez-le à chacun par courriel. Une trace écrite, même brève, évite les malentendus.

Quand un propriétaire n'habite pas la maison

Un des propriétaires peut ne pas habiter l'immeuble : un parent qui a aidé à acheter, un enfant parti vivre ailleurs, une personne qui a quitté après une séparation. Cette situation mérite d'être signalée au comptable de chacun, parce qu'elle change la manière de décrire l'usage de la maison. Dites simplement qui habite, qui n'habite pas, et depuis quand.

Le notaire et l'entente entre propriétaires

Quand plusieurs personnes sont propriétaires, il est utile d'avoir une entente écrite entre elles : qui décide quoi, comment on se partage les dépenses, que faire si l'un veut vendre. Le notaire ou un avocat peut aider à la rédiger (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente, pour le rôle du notaire). Ce livre ne décrit pas son contenu; il vous dit que ce document peut compter, pour le comptable comme pour vous.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour toute question sur une maison à plusieurs propriétaires, voyez chacun votre comptable, et le notaire pour le titre et l'entente. Demandez-leur : Quelles informations voulez-vous connaître sur les autres propriétaires et sur nos ententes? Faut-il que l'un de nous consulte un fiscaliste? Quels documents devons-nous conserver ensemble? Gardez une copie de tout ce qui est échangé.

8.2 En cas de séparation

Un moment où l'on a besoin d'aide

Quand un couple se sépare, la maison peut devenir l'un des sujets de discussion. Le moment est difficile; il est aussi un moment où les erreurs sont faciles. Une décision prise à la hâte, sur la foi d'une information incomplète, peut avoir des suites qu'on découvre plus tard.

Ce livre ne vous dit rien sur ce que la loi prévoit pour la maison en cas de séparation. Pour ce sujet, voir → livre O1, Séparation, divorce et immeuble, et → livre A8, Couple, patrimoine familial et résidence familiale. Ce chapitre se limite à la dimension fiscale, qu'il vous invite à poser comme une question.

Qui consulter

Dans une séparation, plusieurs professionnels peuvent intervenir. Voici ceux dont il est question ici :

• Un avocat, pour les questions de droit de la famille et du partage des biens. Ce livre ne décrit pas son rôle.
• Un notaire, pour le titre de propriété et les actes qui peuvent être nécessaires.
• Un comptable ou un fiscaliste, pour les suites fiscales de ce qui est décidé.
• Un courtier immobilier, si la maison est mise en vente.

L'idéal est que chacun sache ce que les autres font. Vous pouvez demander à l'avocat et au comptable s'ils acceptent de communiquer, avec votre autorisation.

Ce que le comptable voudra savoir

Même dans une séparation, les questions du comptable restent concrètes :

• Qui est propriétaire, et sur quels documents ?
• Depuis quand le couple vit dans la maison, et à quel titre ?
• Que prévoit-on pour la maison : vente, un des conjoints la garde, location ?
• Quand le départ de l'un des deux a-t-il eu lieu, ou aura-t-il lieu ?
• Quels documents décrivent l'entente, si elle existe déjà ?

Notez les dates avec soin. Elles comptent, et la mémoire est moins fiable dans un moment de tension.

Garder la vie courante en ordre

Pendant une séparation, la maison continue d'exister : les taxes, l'assurance, le prêt, l'entretien. Convenez par écrit de qui paie quoi pendant la période de transition, et gardez les preuves de chaque paiement. Ces dépenses font partie de l'histoire de la maison, et votre comptable pourra vouloir les connaître. Conservez aussi les échanges qui portent sur la maison, qu'ils soient courtois ou non : ils situent les événements dans le temps.

Attention aux décisions prises à chaud

Un départ de la maison, une vente accélérée, un transfert de propriété, un changement d'usage : chacune de ces décisions peut avoir des suites fiscales. Ne les prenez pas avant d'avoir consulté. Si une décision est urgente, dites-le à vos professionnels : ils sauront comment vous aider à avancer le plus sagement possible.

ATTENTION — ne signez rien à chaud

Dans une séparation, il vaut mieux ne signer aucun document qui touche la maison (entente, promesse, transfert, bail) avant d'avoir parlé à un avocat ou à un notaire pour le droit, et à un comptable pour la fiscalité. Si l'autre personne vous presse, dites simplement que vous consultez d'abord. Cette réponse est raisonnable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise pense à une amie qui s'est séparée, et qui lui a confié avoir signé un papier sur la maison en quelques jours, « pour que tout aille vite », sans consulter personne. Elle lui a dit qu'elle aurait préféré prendre une semaine. Denise ne sait rien des suites de cet épisode, et ce n'est pas à elle d'en juger. Mais elle en retient une habitude : avant de signer quoi que ce soit sur ma maison, je consulte.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour les suites fiscales d'une séparation qui touche la maison, voyez un comptable ou un fiscaliste, en plus de l'avocat ou du notaire. Demandez-lui : Quelles questions fiscales cette situation soulève-t-elle? Dois-je attendre avant de vendre, de quitter la maison ou de la louer? Que dois-je noter, et que dois-je conserver? Demandez-lui aussi comment il travaille avec les autres professionnels qui sont dans votre dossier.

8.3 En cas de décès

Quand la maison d'un proche devient une question

Un décès apporte son lot d'émotions, de démarches et de décisions. La maison du défunt, ou celle que vous partagiez avec lui, devient une question à régler. Qui s'en occupe? Qui décide? Que fait-on pendant ce temps? Les réponses touchent le droit, la famille, la fiscalité.

Ce livre n'entre dans aucun de ces sujets. Pour la succession et la transmission, voir → livre A9, Successions et transmission d'un immeuble. Pour la vente de la maison d'une personne décédée, voir → livre O2, Vendre la maison d'une personne décédée. Ce chapitre se limite à rappeler qu'un décès est un événement qui appelle une consultation fiscale, et à vous dire à qui parler.

Deux situations à distinguer

On peut vivre un décès de deux façons, qui appellent des conversations différentes.

• Vous êtes la personne qui s'occupe de la succession. Vous avez la charge de régler les affaires du défunt. Vous aurez des documents à rassembler, des professionnels à contacter, des décisions à prendre au nom de quelqu'un d'autre.
• Vous êtes un proche ou un héritier. Vous êtes touché par le décès, mais ce n'est pas vous qui administrez. Vous aurez surtout besoin de comprendre ce qui se passe et ce qui vous revient.

Dans les deux cas, un comptable et un notaire sont des interlocuteurs importants. Dites-leur d'emblée dans quelle situation vous êtes.

Quoi rassembler

Dans un moment de deuil, on n'a pas toujours la tête à cela. Voici une courte liste, à parcourir quand le moment vient :

• les documents de la maison : acte d'achat, certificat de localisation, comptes de taxes, assurances ;
• les documents liés au défunt : certificat de décès, testament s'il existe, nom du notaire qui l'a reçu ;
• les relevés bancaires et les documents du prêt, s'il y en a un ;
• les documents de location, si la maison était louée ;
• la liste des personnes concernées : héritiers, proches, locataires éventuels.

Si vous n'avez pas tout, ne vous inquiétez pas : les professionnels sauront dire ce qui manque et comment le demander.

Qui contacter, dans quel ordre

Un ordre raisonnable, que vous pourrez ajuster avec les professionnels eux-mêmes :

1. Le notaire qui s'occupe de la succession, ou à défaut un notaire de votre choix : il dit ce qu'il faut rassembler et ce qui doit être fait en premier.
2. Le comptable, pour savoir quelles questions fiscales se posent et à quel moment l'informer des décisions.
3. Le courtier, seulement si la décision de vendre est prise, pour connaître les étapes.
4. Un fiscaliste, si le comptable ou le notaire le recommande.

Ne cherchez pas à tout faire d'un coup. Demandez au notaire ce qui presse et ce qui peut attendre.

Ne rien précipiter

Après un décès, il peut y avoir une pression pour agir vite : vendre, vider la maison, la louer. Ce livre ne dit pas à quel moment il faut agir. Il vous dit seulement que les décisions qui touchent la maison méritent d'être discutées avec le notaire et le comptable avant d'être prises. Si quelqu'un vous presse, prenez le temps de consulter.

VOS RECOURS — qui contacter

Si vous vous sentez dépassé par les démarches après un décès, commencez par le notaire qui s'occupe de la succession, ou, s'il n'y en a pas encore, par un notaire de votre choix. Il pourra vous orienter vers les autres professionnels. Pour les questions fiscales, voyez un comptable. Pour la vente éventuelle de la maison, un courtier immobilier peut vous renseigner sur les étapes.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour les suites fiscales d'un décès qui touche une maison, voyez un comptable ou un fiscaliste. Demandez-lui : Quelles questions fiscales se posent dans ma situation? À quel moment dois-je vous consulter par rapport à la succession et à la vente éventuelle? Quels documents voulez-vous voir en priorité? Précisez-lui votre rôle : administrateur de la succession, héritier ou proche.

8.4 Les questions à poser

Voici les questions du chapitre, par situation. Elles ne supposent aucune réponse.

Si vous êtes plusieurs propriétaires

• Quelles informations voulez-vous connaître sur les autres propriétaires ?
• Chacun doit-il consulter son propre comptable ?
• Un fiscaliste devrait-il être consulté ?
• Quels documents devons-nous conserver ensemble ?
• Faut-il une entente écrite entre nous, et qui peut la rédiger ?

En cas de séparation

• Quelles questions fiscales la situation soulève-t-elle ?
• Dois-je attendre avant de vendre, de quitter la maison ou de la louer ?
• Que dois-je noter, et que dois-je conserver ?
• Comment travaillez-vous avec mon avocat ou mon notaire ?

En cas de décès

• Quelles questions fiscales se posent dans ma situation ?
• À quel moment dois-je vous consulter par rapport à la succession et à la vente éventuelle ?
• Quels documents voulez-vous voir en priorité ?
• Quelle est la meilleure manière de vous tenir informé des décisions prises par le notaire ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec

• Où trouver l'information officielle publique qui concerne ma situation ?
• Comment joindre un agent si ma situation est particulière ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Si vous ne savez pas à qui poser une question parce que votre situation est en partie juridique, en partie fiscale, en partie familiale, commencez par le notaire ou le comptable que vous connaissez. Demandez-lui : À qui dois-je poser cette question, et dans quel ordre? Il pourra vous orienter, ou vous dire honnêtement que cela dépasse son champ.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas parler de la situation familiale au comptable. Il ne peut pas deviner qu'il y a plusieurs propriétaires ou un événement de vie.
• Présumer que le comptable d'un propriétaire vaut pour l'autre. Chacun a sa situation.
• Signer à chaud un document qui touche la maison. Consultez d'abord.
• Précipiter une vente ou un changement d'usage dans un moment difficile. Prenez le temps de consulter.
• Ne pas noter les dates. Elles comptent, et la mémoire flanche sous tension.
• Confondre les rôles. Le notaire, l'avocat, le comptable et le courtier ont chacun leur champ.
• Se fier à ce qu'un proche a vécu. Son dossier n'est pas le vôtre.
• Rester seul avec la situation. Demandez de l'aide; les professionnels sont là pour cela.

À retenir

• Quand plusieurs personnes sont propriétaires d'un même immeuble, la conversation fiscale se tient avec chacune d'elles, et avec son propre comptable.
• Une séparation et un décès sont des événements qui appellent une consultation précise, avant toute décision sur la maison.
• Les professionnels à contacter sont le comptable, le fiscaliste, le notaire, l'avocat et, au besoin, le courtier.
• Rassemblez les documents de la maison et notez les dates, même dans un moment difficile.
• Ne signez rien à chaud et ne précipitez aucune décision.
• Pour le couple, la séparation et la succession, d'autres livres de la bibliothèque traitent du fond.

Votre plan d'action

1. Identifiez votre situation : plusieurs propriétaires, séparation, décès.
2. Écrivez la liste des personnes concernées et celle des documents que vous avez.
3. Contactez le comptable, et précisez-lui votre situation dès le début.
4. Contactez le notaire ou l'avocat, selon la nature de la question.
5. Avant de signer, vendre, louer ou transférer quoi que ce soit, parlez à vos professionnels.
6. Notez les dates : séparation, décès, départ, décisions.
7. Partagez les informations utiles avec les autres personnes concernées, avec leur accord.
8. Gardez un dossier de tout ce qui est échangé.

Questions à poser

À votre comptable :

• Quelles questions fiscales ma situation soulève-t-elle, étant donné les autres personnes concernées ?
• À quel moment dois-je vous consulter par rapport aux décisions touchant la maison ?
• Quels documents voulez-vous voir en priorité ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Quels documents sont nécessaires pour la maison, dans ma situation ?
• Comment collaborez-vous avec mon comptable ?

À votre courtier :

• Si la maison doit être vendue, quelles sont les étapes et quel calendrier proposez-vous ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'information publique qui correspond à ma situation ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la présence de plusieurs propriétaires change-t-elle la conversation avec le comptable ?
2. Quels professionnels peuvent intervenir dans une séparation qui touche la maison ?
3. Pourquoi ne faut-il rien signer à chaud ?
4. Quelles sont les deux façons de vivre un décès qui touche une maison ?
5. Quels documents rassembler à la suite d'un décès ?
6. Où trouver, dans la bibliothèque, le fond sur la séparation et la succession ?

Réponses

1. Parce que chaque propriétaire peut avoir une situation distincte; il faut les informations de chacun, et chacun peut avoir son propre comptable.
2. L'avocat, le notaire, le comptable ou le fiscaliste, et le courtier si la maison est vendue.
3. Parce qu'une décision prise à la hâte, sur la foi d'informations incomplètes, peut avoir des suites qu'on découvre plus tard; consulter d'abord vaut mieux.
4. Comme la personne qui s'occupe de la succession, ou comme un proche ou un héritier.
5. Les documents de la maison, ceux du défunt (certificat de décès, testament, nom du notaire), les relevés et les documents du prêt, les documents de location s'il y a lieu, et la liste des personnes concernées.
6. Dans les livres consacrés au couple, à la séparation, à la succession et à la vente de la maison d'une personne décédée.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale. Votre comptable vous dira quelles pages lire dans votre situation.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec.
• → livre A8, Couple, patrimoine familial et résidence familiale : pour le couple et la résidence familiale.
• → livre O1, Séparation, divorce et immeuble : pour la séparation et la maison.
• → livre A9, Successions et transmission d'un immeuble : pour la succession et la transmission.
• → livre O2, Vendre la maison d'une personne décédée : pour la vente de la maison d'un défunt.

Chapitre 9 — Déclarer : ce que fait votre comptable, ce que vous lui remettez

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La maison est vendue, ou louée, ou son usage a changé. Reste une dernière étape, que l'on est tenté de remettre : les déclarations. Elle devient plus claire quand on sait qui fait quoi.

Ce chapitre ne vous apprend pas à remplir une déclaration. Il fait autre chose : il vous explique ce que fait votre comptable, ce que vous lui remettez, comment vous préparez vos questions et comment vous gardez trace de tout. Les trois personnes de ce livre, Denise, Gilles et Fatima, sont fictives; chacune y trouve un exemple de dossier à remettre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en quelques mots le rôle du comptable dans la préparation de vos déclarations ;
• nommer les deux administrations qui reçoivent les déclarations ;
• constituer le dossier que vous remettez à votre comptable, selon que vous avez vendu, loué ou changé l'usage ;
• poser vos questions avant que la période des déclarations n'arrive ;
• garder une copie de tout ce que vous remettez et de tout ce que vous recevez ;
• vous éviter la course contre la montre d'une remise de dernière minute.

Pourquoi c'est important

Une déclaration repose sur des faits : ce que vous avez vendu, loué, dépensé, reçu. Ces faits viennent de vous, et votre comptable les met en forme. S'il manque un fait, la déclaration est incomplète; si un fait est inexact, la déclaration l'est aussi. Le comptable est compétent pour la forme, mais il ne peut pas inventer vos faits.

Remettre un dossier complet, clair et dans les temps est donc votre part du travail. Elle ne demande aucune connaissance fiscale. Elle demande de l'organisation et de l'honnêteté. C'est aussi ce qui rend le travail de votre comptable plus rapide, ce qui peut se refléter dans ses honoraires : demandez-lui.

Ce chapitre ne nomme aucun formulaire, aucune date limite, aucun délai. Ces renseignements appartiennent à votre comptable, qui les connaît et les suit. Il vous apprend plutôt à vous placer en position de lui donner ce qu'il lui faut, quand il le lui faut.

9.1 Le rôle du comptable

Ce que fait votre comptable

Votre comptable est la personne qui prépare vos déclarations de revenus. Il connaît les formulaires, les règles qui s'y appliquent et les manières de les remplir. Il vous pose des questions, vous demande des documents, et fait les démarches auprès des administrations concernées. Lorsque vous avez vendu, loué ou changé l'usage d'un immeuble, il examine ce que cela change dans votre dossier.

Pour un propriétaire, son travail peut comprendre :

• comprendre votre situation : ce que vous avez fait de la maison, et à quelles dates ;
• demander les documents utiles à ce qu'il doit déclarer ;
• déterminer ce qui doit être déclaré, et de quelle manière ;
• préparer les déclarations et vous les présenter ;
• les transmettre aux administrations concernées, une fois qu'elles sont prêtes ;
• répondre à vos questions, y compris plus tard, si une administration vous écrit.

Ce livre ne dit pas comment il fait. Il vous dit que c'est lui qui le fait.

Ce que vous faites, de votre côté

Votre rôle est tout aussi précis.

• Vous lui donnez les faits : ce qui s'est passé, avec les dates.
• Vous lui remettez les documents : les pièces qui prouvent ces faits.
• Vous répondez à ses questions, honnêtement et sans retard.
• Vous lisez ce qu'il vous présente, et vous posez vos questions avant de signer.
• Vous gardez une copie de tout.

L'ESSENTIEL — le comptable prépare, vous fournissez

La déclaration est le produit de deux contributions : les faits et les documents, qui viennent de vous ; la forme et les règles, qui viennent du comptable. Aucune des deux ne remplace l'autre. Si l'une manque, l'ensemble est fragile.

Les deux administrations destinataires

Les déclarations s'adressent à deux administrations, chacune pour sa part de la fiscalité.

• L'Agence du revenu du Canada reçoit les déclarations qui relèvent de la fiscalité fédérale.
• Revenu Québec reçoit celles qui relèvent de la fiscalité du Québec.

Vous n'avez pas à vous demander laquelle reçoit quoi : votre comptable le sait. Retenez simplement leurs noms, parce que vous recevrez parfois du courrier de l'une ou de l'autre, et parce que chacune publie de l'information utile sur son site.

Un rendez-vous de remise, étape par étape

Remettre un dossier se fait en quelques gestes simples.

1. Annoncez votre visite et précisez ce que vous apportez : une chemise, des fichiers, les deux.
2. Ouvrez avec l'index. Il montre en une page ce que contient le dossier.
3. Signalez ce qui manque avant que le comptable ne le découvre. Dites ce que vous avez fait pour le retrouver.
4. Laissez-le poser ses questions, et répondez sans enjoliver.
5. Notez ce qu'il vous demande de faire ensuite, avec une date.
6. Repartez avec une trace : un accusé de réception, un courriel de confirmation, ou à tout le moins vos propres notes datées.

Si la remise se fait par voie électronique, gardez le courriel d'envoi et, au besoin, un accusé de réception.

Quand une administration vous écrit

Une administration peut vous envoyer une lettre ou un avis. Ne la mettez pas de côté : ouvrez-la, notez la date de réception et transmettez-la à votre comptable le jour même. Il saura quoi en faire. Avant de répondre vous-même, parlez-en à votre comptable et demandez-lui s'il y a un délai à respecter.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise a vendu sa maison. Quelques mois plus tard, une lettre lui parvient d'une administration. Elle ne comprend pas tout. Elle ne répond pas, elle ne s'inquiète pas : elle photographie la lettre, note la date de réception et l'envoie à son comptable, avec une ligne : Voici ce que j'ai reçu aujourd'hui. Que dois-je faire? Le lendemain, il la rappelle.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir ce que votre comptable fera de votre dossier, demandez-lui : Quelles déclarations seront touchées par ce que j'ai fait? Qu'attendez-vous de moi, et pour quelle date? Comment dois-je vous remettre les documents? Que fait-on si une administration m'écrit plus tard? Notez ses réponses dans votre dossier.

9.2 Les documents à lui remettre

Le principe : un dossier complet, rangé, daté

Votre comptable a besoin de documents précis. Vous les connaissez déjà : ce sont ceux que les chapitres précédents vous ont appris à rassembler. Le dossier que vous lui remettez est l'aboutissement de ce travail.

Le comptable vous dira exactement ce qu'il veut. Voici ce que vous pouvez préparer en attendant, selon votre situation.

Si vous avez vendu votre maison

• l'acte de vente et le décompte remis par le notaire ;
• la promesse de vente et ses annexes ;
• les documents de l'achat : acte d'achat, décompte, promesse ;
• le cahier ou le tableau des dépenses de la maison, avec les factures ;
• les documents sur l'usage de la maison au fil des années ;
• les factures du courtier et du notaire, avec les preuves de paiement ;
• les documents du prêt et la preuve de son remboursement ;
• vos notes de rencontre avec le comptable et le notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise remet à son comptable une chemise avec un index d'une page : les papiers de l'achat, les dépenses de la maison, l'acte de vente, le décompte, les factures du courtier et du notaire, la liste des périodes d'utilisation de la maison. Il lui dit qu'il peut avancer sans la rappeler, sauf pour deux points qu'il lui précise. Denise ne s'attendait pas à un dossier aussi simple à traiter.

Si vous louez une partie ou la totalité

• le registre des occupants, le registre des loyers, le registre des dépenses et le registre des événements ;
• les baux, avec leurs annexes ;
• les relevés bancaires qui montrent les loyers reçus ;
• les factures des dépenses liées à la location ;
• la description de la partie louée, avec plan et photos datées ;
• les échanges importants avec les locataires ;
• les documents d'assurance et du prêt.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles remet ses quatre registres à son comptable, avec les baux et les relevés. Le comptable lui demande une précision sur deux dépenses : concernent-elles la partie louée ou l'ensemble de la maison? Gilles avait mis la mention « ensemble » dans son registre, comme le chapitre 6 l'invitait à le faire. Le comptable propose la méthode, et Gilles la note.

Si l'usage de l'immeuble a changé

• votre journal du changement avec toutes les dates ;
• le bail signé, s'il y en a un, ou la preuve de la nouvelle utilisation ;
• les preuves du départ : documents qui montrent où vous habitez maintenant ;
• les échanges avec le comptable, le fiscaliste, le notaire, l'assureur et le prêteur ;
• les photos datées de l'immeuble avant et après ;
• les documents de l'achat et le cahier des dépenses.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima remet à son comptable son Journal de la maison, le bail signé avec son locataire, les échanges avec l'assureur et des photos datées. Le comptable lit le journal en entier. Il lui dit qu'il aurait voulu y trouver un détail de plus, la date exacte de sa première conversation avec le prêteur; Fatima la retrouve dans ses courriels et la lui envoie le soir même.

L'index d'une page, mode d'emploi

L'index est la première page de votre dossier. Il se présente comme un petit tableau, sans aucun chiffre :

Une ligne par document. Dans la colonne Remarque, notez ce qui est incomplet ou approximatif. L'index se met à jour à chaque ajout. Il sert à votre comptable, mais aussi à vous : il vous évite de remettre deux fois le même papier, ou d'en oublier un.

Les documents propres à une situation particulière

Si votre dossier comprend plusieurs propriétaires, une séparation ou un décès (chapitre 8), ajoutez :

• la liste des propriétaires, avec leurs coordonnées ;
• les documents qui décrivent l'entente entre eux ;
• les documents liés à l'événement de vie (jugement, entente écrite, certificat de décès, testament, selon le cas) ;
• les échanges avec l'avocat ou le notaire.

Des taxes de vente en jeu

Quand on vend ou qu'on loue un immeuble, il peut arriver que des taxes de vente soient en cause. Ce livre ne dit rien à ce sujet. Si votre situation en soulève, informez-en votre comptable et voyez → livre G1, TPS/TVQ en immobilier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir exactement quels documents remettre, demandez à votre comptable de vous envoyer une liste, ou de vous dire quel modèle il préfère. Demandez-lui : Voici ce que j'ai. Qu'est-ce qui manque? Sous quelle forme voulez-vous les recevoir : papier, numérique, les deux? Quand dois-je vous les remettre au plus tard? Si vous n'avez pas un document, dites-le sans attendre.

9.3 Poser ses questions avant la saison des déclarations

Pourquoi avant

Votre comptable peut recevoir beaucoup de dossiers à certaines périodes de l'année. Il peut être très occupé, et vous aurez peut-être moins de temps avec lui. Si vous avez des questions, posez-les avant ces périodes. Vous recevrez une réponse plus réfléchie, et vous aurez le temps de rassembler ce qui manque.

Ce livre ne nomme aucune date. Demandez à votre comptable : À quel moment de l'année êtes-vous le plus disponible pour mes questions? À partir de quand dois-je vous remettre mes documents? Notez la réponse.

Préparer vos questions

Une bonne question est courte, précise et liée à un fait. Voici comment les préparer.

1. Écrivez-les au fur et à mesure qu'elles vous viennent : dans un cahier, un fichier, un courriel à vous-même.
2. Regroupez-les par sujet : la vente, la location, le changement d'usage, les documents.
3. Classez-les par importance. Celles qui vous préoccupent le plus passent en premier.
4. Joignez-leur le document auquel elles se rapportent, s'il y a lieu.
5. Envoyez-les à l'avance, si votre comptable l'accepte, pour qu'il puisse y réfléchir.

Quelques questions type

• Qu'est-ce qui, dans ce que j'ai fait, doit apparaître dans mes déclarations?
• Avez-vous besoin d'autres documents?
• Y a-t-il des décisions que je dois prendre avant que vous ne prépariez les déclarations?
• Quand puis-je m'attendre à voir les déclarations prêtes pour lecture?
• Que se passe-t-il si une administration m'écrit plus tard?
• À quel moment dois-je vous revoir pendant l'année?

Après l'envoi des déclarations

Une fois les déclarations transmises, votre comptable vous en remet une copie, et il vous dit ce que vous devez conserver. Lisez ces copies, posez vos questions, rangez-les dans votre dossier. Si une administration vous écrit ensuite, transmettez le courrier à votre comptable.

ATTENTION — ne signez pas ce que vous ne comprenez pas

Votre comptable vous présentera des déclarations à signer ou à approuver. Si un point vous échappe, demandez-lui de l'expliquer avant de signer. Ce n'est pas une impolitesse : c'est votre déclaration. Notez la réponse dans votre dossier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir quand poser vos questions, demandez à votre comptable : Quand préférez-vous que j'envoie mes questions? Voulez-vous une rencontre ou un échange écrit? Combien de temps faut-il compter entre la remise des documents et la présentation des déclarations? Prenez-en note et planifiez en conséquence.

9.4 Garder une copie de tout

Pourquoi tout garder

Une administration peut vous écrire après une déclaration. Votre comptable peut vous demander de retrouver un document après l'avoir reçu. Un acheteur futur, un héritier ou un autre professionnel peut avoir besoin de l'historique. Dans tous ces cas, une copie rangée vaut mieux qu'une recherche à l'aveugle.

Ce livre ne dit pas pendant combien de temps conserver chaque document. C'est une question pour votre comptable : Pendant combien de temps dois-je garder chaque catégorie de documents? Notez sa réponse et suivez-la.

Quoi garder

• Une copie de chaque document remis au comptable, avec la date de remise.
• Une copie de chaque déclaration que vous avez reçue de lui.
• Les avis et les lettres reçus des administrations.
• Les échanges avec votre comptable, vos notes de rencontre.
• Les preuves de paiement de ses honoraires.
• Votre dossier de la maison, complet et à jour.

Comment garder

Appliquez ce que le chapitre 4 vous a appris : un classement par bien, par thème et par date; une version papier et une version numérique; une copie de sauvegarde rangée ailleurs. Ajoutez un thème Déclarations, avec un sous-dossier par année.

Un rythme annuel, sans date

Plutôt qu'un calendrier précis, adoptez un rythme. Il vous aide à ne pas être pris de court, quelle que soit votre situation :

• Tout au long de l'année : vous notez les faits au moment où ils se produisent et vous rangez les documents.
• À un moment convenu avec votre comptable : vous lui remettez le dossier à jour, avec l'index.
• Après la préparation : vous lisez, vous posez vos questions, vous rangez les copies.
• Quand quelque chose change (vente, nouvelle location, départ d'un locataire, événement de vie) : vous l'écrivez à votre comptable sans attendre le prochain rendez-vous.

Demandez à votre comptable de confirmer ce rythme et de vous indiquer les moments importants de son propre calendrier. Ses réponses valent plus que n'importe quelle règle générale.

Quand vous changez de comptable

Si vous changez de comptable, demandez à l'ancien de vous remettre une copie de votre dossier, et remettez à votre nouveau comptable l'ensemble de ce que vous avez rangé. Dites-lui ce que l'ancien a fait, et pourquoi vous changez, si vous le jugez utile. Un dossier bien tenu rend ce passage simple.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles change de comptable à la retraite du sien. Il a gardé tous ses registres et les copies de ce qu'il lui avait remis. Il envoie le tout au nouveau comptable, avec une page qui résume la location depuis le début. Le nouveau comptable lui dit qu'il s'agit d'un dossier clair.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir comment organiser votre conservation, demandez à votre comptable : Pendant combien de temps dois-je garder chaque catégorie de documents? Les copies numériques suffisent-elles? Que faire de mes documents si je change de comptable ou si je déménage? Pour les taxes de vente, voir aussi → livre G1, TPS/TVQ en immobilier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la dernière minute pour remettre son dossier. Le comptable a moins de temps, et vous aussi.
• Remettre un dossier désordonné. Un index d'une page change tout.
• Cacher un fait parce qu'il semble gênant ou sans importance. C'est le comptable qui juge.
• Répondre soi-même à une lettre d'une administration sans en avoir parlé à son comptable. Transmettez-la d'abord.
• Signer sans comprendre. Posez la question avant.
• Ne garder aucune copie de ce qu'on a remis. Le dossier devient introuvable.
• Jeter les documents après quelques mois. Demandez à votre comptable pendant combien de temps les garder.
• Changer de comptable sans récupérer son dossier. L'historique est précieux.

À retenir

• Le comptable prépare vos déclarations; vous lui fournissez les faits et les documents.
• L'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec reçoivent les déclarations; votre comptable sait laquelle reçoit quoi.
• Le dossier à remettre dépend de votre situation : vente, location, changement d'usage, situation particulière.
• Posez vos questions avant la période chargée, par écrit si possible.
• Ne signez pas ce que vous ne comprenez pas.
• Gardez une copie de tout, et demandez à votre comptable combien de temps conserver chaque chose.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre comptable à partir de quand il veut votre dossier et sous quelle forme.
2. Rassemblez les documents de la liste qui correspond à votre situation.
3. Rédigez l'index d'une page qui présente votre dossier.
4. Préparez vos questions, regroupées par sujet et classées par importance.
5. Remettez le dossier dans les temps, et notez la date de remise.
6. Lisez les déclarations que le comptable vous présente, et posez vos questions avant de signer.
7. Rangez les copies dans votre dossier, sous un thème Déclarations.
8. Transmettez à votre comptable tout courrier reçu d'une administration, le jour même.

Questions à poser

À votre comptable :

• Quelles déclarations sont touchées par ce que j'ai fait ?
• Quels documents voulez-vous recevoir, sous quelle forme et pour quelle date ?
• Quand préférez-vous recevoir mes questions ?
• Pendant combien de temps dois-je garder chaque catégorie de documents ?
• Que faire si une administration m'écrit plus tard ?

À votre notaire :

• Quels documents de la vente puis-je donner à mon comptable, et sous quelle forme ?

À votre courtier :

• Pouvez-vous me remettre une copie de tous les documents de la transaction ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'information publique officielle sur les déclarations qui concernent ma situation ?

Vérifiez vos acquis

1. Que fait votre comptable, et que fournissez-vous, de votre côté ?
2. Quelles sont les deux administrations qui reçoivent les déclarations ?
3. Que mettre dans le dossier si vous avez vendu votre maison ?
4. Que faire quand une administration vous envoie une lettre ?
5. Pourquoi poser ses questions avant la période chargée ?
6. Que faire si vous changez de comptable ?

Réponses

1. Le comptable prépare les déclarations, demande les documents et fait les démarches; vous fournissez les faits et les documents, vous répondez à ses questions et vous gardez une copie de tout.
2. L'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec.
3. L'acte de vente, le décompte, la promesse, les documents de l'achat, le cahier des dépenses, les documents sur l'usage, les factures du courtier et du notaire, les documents du prêt et vos notes de rencontre.
4. Ouvrir la lettre, noter la date de réception et la transmettre à votre comptable le jour même, et lui en parler avant de répondre.
5. Parce que le comptable aura plus de temps pour réfléchir, et vous pour rassembler ce qui manque.
6. Demander à l'ancien une copie du dossier, remettre le tout au nouveau comptable et lui expliquer ce que l'ancien a fait.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur les déclarations et la fiscalité fédérale. Votre comptable vous dira quelles pages consulter.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur les déclarations et la fiscalité du Québec.
• → livre G1, TPS/TVQ en immobilier : pour les taxes de vente liées à l'immobilier.

Chapitre 10 — Votre trousse de la vente, de la location et du changement d'usage

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez traversé neuf chapitres sans qu'on vous dise une seule fois si une vente est imposable, ni comment, ni combien. C'était voulu. Ce livre n'est pas un guide fiscal; c'est une carte et une boussole. La carte montre les endroits où la question fiscale se pose. La boussole indique à qui s'adresser, avec quoi, et dans quel ordre.

Ce dernier chapitre rassemble l'essentiel en une trousse : des listes de contrôle, des questions types par professionnel, un tableau de suivi à imprimer et une courte liste de ressources. Il reprend l'essentiel des chapitres précédents. Denise, Gilles et Fatima, personnages fictifs, y reviennent une dernière fois pour montrer comment la trousse s'utilise.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle adaptée à votre situation avant d'agir : vendre, louer ou changer l'usage ;
• apporter à chaque professionnel les questions qui le concernent ;
• tenir un tableau de suivi de vos documents, de leur source, de leur réception et de leur date ;
• retrouver rapidement, dans ce livre, le chapitre qui traite de chaque étape ;
• nommer les ressources officielles à consulter avec votre comptable ;
• reconnaître les livres de la bibliothèque qui prolongent celui-ci.

Pourquoi c'est important

Quand une décision approche, on n'a pas envie de relire un livre en entier. On veut une liste, quelques questions et un tableau. Ce chapitre est fait pour ce moment-là : il se lit en quelques minutes, s'imprime et se glisse dans la chemise de vente, de location ou de changement d'usage.

Il rappelle aussi une idée qui traverse tout le livre : le bon geste est de consulter, au bon moment, avec les bons documents. Rien de ce qui précède ne remplace cette consultation. Tout ce qui précède vous aide à la rendre courte, claire et utile.

Ce chapitre ne dit toujours pas ce que la fiscalité prévoit pour votre cas. Seuls un comptable ou un fiscaliste, qui voient votre dossier, peuvent vous le dire.

10.1 La liste de contrôle avant d'agir

Choisissez la liste qui correspond à votre situation. Cochez au fur et à mesure; ce que vous ne pouvez pas cocher est une question à poser.

Avant de vendre (chapitres 1, 4 et 5)

• J'ai écrit en une phrase ce que je songe à faire et à quelle date.
• J'ai un comptable, ou j'ai pris rendez-vous avec deux ou trois candidats.
• J'ai pris rendez-vous avec mon comptable avant de mettre la maison en marché.
• J'ai choisi mon notaire et je lui ai signalé les particularités de ma propriété.
• J'ai dit à mon courtier à quel moment je dois avoir vu mon comptable.
• J'ai rassemblé les papiers de l'achat : promesse, acte, décompte, certificat de localisation, rapport d'inspection, documents du prêt.
• J'ai un cahier ou un tableau des dépenses de la maison, avec dates, montants et preuves.
• J'ai noté les usages de la maison au fil des années.
• J'ai préparé une chemise de vente avec un index d'une page.
• Je n'ai rien signé avant d'avoir eu ces conversations.

Avant de louer une partie ou la totalité (chapitres 3 et 6)

• J'ai écrit qui loue, quelle partie, depuis quand ou à partir de quand.
• J'ai prévenu mon comptable avant ou dès le début de la location.
• J'ai créé mes quatre registres : occupants, loyers, dépenses, événements.
• J'ai rédigé la description de la partie louée, avec un plan sommaire et des photos datées.
• J'ai rangé les originaux des baux et des quittances, et fait une copie de sauvegarde.
• J'ai demandé au comptable comment noter les dépenses qui touchent l'ensemble.
• J'ai convenu avec lui d'un rythme de mise à jour.
• Si je songe à vendre, j'ai dit au comptable et au notaire que la maison a été louée.

Avant de changer l'usage (chapitres 3 et 7)

• J'ai écrit mon projet en trois phrases : ce que je faisais, ce que je vais faire, à quelle date.
• J'ai appelé mon comptable avant de répondre à un locataire ou de signer un bail.
• Je lui ai demandé s'il recommande un fiscaliste.
• J'ai écrit à mon assureur et à mon prêteur pour savoir si mes contrats conviennent.
• J'ai ouvert un journal du changement et j'y inscris chaque date au moment où elle survient.
• J'ai rassemblé le bail, les échanges, les preuves du départ et des photos datées.
• Je n'ai antidaté aucun document.

Si plusieurs personnes sont concernées (chapitre 8)

• J'ai dressé la liste des propriétaires, avec leurs noms exacts et leurs coordonnées.
• Nous avons parlé entre nous du projet, des faits et du calendrier, et j'ai noté le résultat.
• Chacun a pris rendez-vous avec son propre comptable.
• Nous avons consulté un notaire ou un avocat pour l'entente entre nous, s'il y a lieu.
• Dans une séparation ou après un décès, je n'ai rien signé à chaud ni précipité aucune décision.

Avant la saison des déclarations (chapitre 9)

• J'ai demandé à mon comptable à partir de quand il veut mon dossier et sous quelle forme.
• J'ai rédigé l'index d'une page.
• J'ai préparé mes questions, regroupées par sujet.
• J'ai transmis à mon comptable tout courrier reçu d'une administration.
• J'ai rangé les copies de ce que j'ai remis et de ce que j'ai reçu.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Si une case reste décochée, ne la laissez pas vide : transformez-la en question. Apportez la liste à votre comptable en lui disant : Voici ce que j'ai fait et ce que je n'ai pas pu faire. Par quoi dois-je commencer? Il hiérarchisera pour vous.

10.2 Les questions à poser, par professionnel

Imprimez cette section et apportez-la à vos rendez-vous. Ajoutez vos propres questions dans les marges.

Au comptable

• À quel moment préférez-vous me rencontrer par rapport à la mise en marché, au début de la location ou au changement d'usage ?
• Quels documents voulez-vous voir, et sous quelle forme ?
• Quels éléments de mon dossier appellent une attention particulière ?
• Dois-je consulter un fiscaliste ?
• Quelles dates dois-je noter dès maintenant ?
• Comment dois-je noter les dépenses de la maison, et celles qui touchent l'ensemble de l'immeuble ?
• Pendant combien de temps dois-je garder chaque catégorie de documents ?
• Que faire si une administration m'écrit plus tard ?
• Qu'est-ce qui pourrait changer à la fin d'une location, lors d'une vente ou en cas de nouveau changement d'usage ?

Au fiscaliste, si le comptable en recommande un

• Quelles informations voulez-vous recevoir avant la première rencontre ?
• Comment travaillez-vous avec mon comptable ?
• Qu'attendez-vous de moi, et à quel moment dois-je vous revoir ?
• Quelles questions mon dossier soulève-t-il, selon vous, que je n'ai pas posées ?

Au notaire

• Quelles particularités de ma propriété dois-je vous signaler avant la préparation de l'acte ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part, et à quelle date ?
• Quels documents de la vente me remettrez-vous, et lesquels dois-je donner à mon comptable ?
• Pouvez-vous échanger avec mon comptable, si je vous y autorise ?
• Quels documents recommandez-vous de garder pour montrer ce que j'ai fait lors d'un changement d'usage ?

→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente : pour le rôle du notaire dans la transaction.

Au courtier immobilier

• À quelle étape du parcours dois-je avoir vu mon comptable et mon notaire ?
• Quelles informations avez-vous déjà transmises au notaire ?
• Si ma maison a été louée ou si plusieurs personnes en sont propriétaires, que dois-je vous dire ?
• Quels documents me remettrez-vous à la fin de votre mandat ?

À l'assureur et au prêteur

• Mon contrat ou mon prêt reste-t-il adapté à la nouvelle utilisation de ma maison ?
• Que dois-je vous écrire pour que votre réponse figure à mon dossier ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec

• Où trouver l'information publique officielle qui correspond à ma situation ?
• Comment joindre un agent si ma question reste sans réponse sur le site ?

Si votre situation est particulière

Pour une vente dans un contexte particulier, voir → livre E8, Vendre en contexte particulier. Ce livre ne décrit pas ces situations; il vous aide seulement à poser la question fiscale à temps.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise imprime cette section et surligne trois questions pour son comptable, deux pour son notaire, une pour son courtier. À la fin du rendez-vous chez le comptable, elle a coché toutes les siennes et ajouté deux nouvelles. Elle repart avec une liste de ce qu'il lui reste à faire, et la date de leur prochaine rencontre.

10.3 Un tableau de suivi des documents

Voici un tableau vide à imprimer ou à recopier dans un tableur. Il sert à suivre, pour chaque document, d'où il vient, s'il est arrivé et quand. Il complète l'index d'une page décrit au chapitre 9.

Comment l'utiliser

• Imprimez-le une fois et mettez-le en tête de votre chemise, juste après l'index.
• Cochez la colonne Reçu dès que vous avez le document en main.
• Notez la date de réception, pas la date du document.
• Dans Remarque, inscrivez ce qui manque, ce qui est approximatif ou ce que vous avez demandé.
• Mettez le tableau à jour à chaque ajout et à chaque remise à un professionnel.

Un second tableau : les rendez-vous

Une ligne par rencontre, remplie le jour même. Ce tableau rassemble les engagements que vous avez pris et ceux que l'on a pris envers vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles imprime les deux tableaux et les glisse dans la même chemise que ses registres. Chaque fois qu'il remet un document à son comptable, il inscrit la date. Un an plus tard, quand une administration écrit à son comptable, celui-ci demande à Gilles de confirmer une date; Gilles la retrouve dans le tableau en quelques secondes.

10.4 Pour aller plus loin

Les sites officiels

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale. Demandez à votre comptable quelles pages lire selon votre situation.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec. Même conseil.

Ces sites expliquent des règles en termes généraux. Ils ne remplacent pas un comptable, qui connaît votre dossier.

Les livres de la bibliothèque qui prolongent celui-ci

• → livre E1, Décider de vendre : pour réfléchir à la décision de vendre.
• → livre M1, Le notaire et l'acte de vente : pour le rôle du notaire dans la transaction.
• → livre G1, TPS/TVQ en immobilier : pour les taxes de vente.
• → livre G2, Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») : pour la taxe liée au transfert d'un immeuble.
• → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif : pour la fiscalité d'un immeuble que l'on loue.
• → livre G6, Donation, succession et planification de la transmission : pour la transmission d'un immeuble.
• → livre A8, Couple, patrimoine familial et résidence familiale : pour le couple et la résidence familiale.
• → livre O1, Séparation, divorce et immeuble : pour la séparation.
• → livre A9, Successions et transmission d'un immeuble : pour la succession.
• → livre O2, Vendre la maison d'une personne décédée : pour la vente de la maison d'un défunt.
• → livre E8, Vendre en contexte particulier : pour la vente dans un contexte particulier.

Les trois dossiers, en résumé

Les trois personnes fictives de ce livre ont suivi des chemins différents. Les voici une dernière fois, avec ce qu'elles ont fait.

Denise, qui songe à vendre la maison où elle vit depuis longtemps, a d'abord posé une question plutôt que de chercher une réponse. Elle a rassemblé les papiers de son achat, noté ses dépenses, préparé une chemise de vente avec un index d'une page. Elle a pris rendez-vous avec son comptable avant de mettre la maison en marché, a prévenu son notaire, et a gardé une copie de tout ce qu'elle a remis.

Gilles, qui loue une partie de sa maison, a décrit sa location à son comptable sans attendre. Il a créé ses quatre registres, rédigé la description de la partie louée, rangé les baux, et pris l'habitude d'écrire à son comptable chaque fois que quelque chose change.

Fatima, qui pense transformer sa maison en logement locatif, a appelé son comptable avant de répondre au locataire. Elle a écrit à son assureur et à son prêteur, ouvert un journal du changement, pris des photos datées, et n'a rien antidaté.

Aucun des trois n'a su, en lisant ce livre, ce que la fiscalité prévoit pour son cas. Tous les trois savent maintenant à qui le demander, avec quoi, et à quel moment. C'est tout ce que ce livre cherchait à leur donner.

Les neuf chapitres en une phrase

1. Vendre sa maison : par où commencer. Consultez avant de mettre en marché, pas après la signature.
2. Deux expressions à connaître. Résidence principale et gain en capital sont des mots à faire expliquer.
3. Les situations qui appellent un comptable. Vente, location, changement d'usage, chalet, duplex ou terrain.
4. Constituer le dossier dès l'achat. Gardez, notez, classez.
5. Avant de vendre. Trois conversations : comptable, notaire, courtier.
6. Louer une partie ou la totalité. Prévenez le comptable et tenez quatre registres.
7. Changer l'usage d'un immeuble. Consultez avant, notez les dates, n'antidatez rien.
8. Couple, famille, séparation, succession. Plusieurs personnes, une consultation précise, rien à chaud.
9. Déclarer. Le comptable prépare, vous fournissez les faits et les documents.

Pour retrouver le bon chapitre

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour toute question que cette trousse ne couvre pas, commencez par votre comptable et demandez-lui : À qui dois-je poser cette question, et dans quel ordre? Il pourra vous orienter, ou vous dire honnêtement que cela dépasse son champ. Ne cherchez pas la réponse dans un forum.

Les erreurs qui coûtent cher

• Lire cette trousse et ne rien faire. Une liste n'a d'effet que si l'on coche.
• Attendre la veille de la signature pour ouvrir la trousse. Les conversations utiles se tiennent avant.
• Ne rien dire de la location ou des autres propriétaires. Le comptable et le notaire ne peuvent pas deviner.
• Antidater ou arranger un document. Une note honnête, datée du jour, vaut mieux.
• Remettre un dossier désordonné. L'index et le tableau de suivi changent tout.
• Ne pas garder de copie de ce qu'on remet. Le dossier devient introuvable.
• Prendre ce livre pour un avis. Il ne répond à aucune question fiscale.
• Oublier de transmettre à son comptable une lettre d'une administration. Faites-le le jour même.

À retenir

• Consultez avant d'agir : comptable d'abord, notaire, courtier, au besoin fiscaliste.
• Rassemblez dès l'achat les documents, et notez les dépenses avec cinq renseignements.
• Prévenez votre comptable dès le début d'une location, et tenez quatre registres.
• Avant un changement d'usage, consultez et notez chaque date; n'antidatez rien.
• Quand plusieurs personnes sont concernées, chacune consulte son comptable et aucune ne signe à chaud.
• Remettez un dossier complet, avec index et tableau de suivi, et gardez copie de tout.

Votre plan d'action

1. Choisissez la liste de contrôle de la section 10.1 qui correspond à votre situation.
2. Cochez ce que vous avez déjà fait; notez en question tout ce qui reste.
3. Imprimez les questions de la section 10.2 et surlignez celles qui vous concernent.
4. Imprimez les deux tableaux de la section 10.3 et mettez-les en tête de votre chemise.
5. Prenez rendez-vous avec votre comptable, et avec votre notaire s'il y a une transaction.
6. Remplissez les tableaux au fil des rencontres et des réceptions.
7. Reprenez le chapitre qui correspond à ce qui vous préoccupe, en vous aidant du tableau final.
8. Mettez la trousse à jour à chaque changement de votre situation.

Questions à poser

À votre comptable :

• Parmi les listes de ce chapitre, laquelle correspond à ma situation, et que faut-il y ajouter ?
• Quels documents de mon tableau de suivi sont les plus urgents ?
• Quand voulez-vous revoir mon dossier ?

À votre notaire :

• Quels documents de mon tableau de suivi vous seront remis, et lesquels dois-je fournir ?

À votre courtier :

• Quelles dates de mon calendrier de consultation dois-je vous communiquer ?

À l'Agence du revenu du Canada ou à Revenu Québec :

• Où trouver l'information publique officielle qui complète ma trousse ?

Vérifiez vos acquis

1. À quel moment du parcours faut-il consulter son comptable avant une vente ?
2. Quels sont les quatre registres de base d'une location ?
3. Pourquoi consulter avant un changement d'usage ?
4. Que contient le tableau de suivi des documents ?
5. Quelles sont les deux administrations dont le livre recommande de consulter le site avec son comptable ?
6. Que faire d'une case décochée dans une liste de contrôle ?

Réponses

1. Avant la mise en marché, quand rien n'est encore signé.
2. Le registre des occupants, celui des loyers, celui des dépenses et celui des événements.
3. Parce qu'après le changement, on a moins de choix : on peut surtout décrire ce qui s'est passé.
4. Pour chaque document : son nom, qui le fournit, s'il est reçu, la date de réception et une remarque.
5. L'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec.
6. La transformer en question et l'apporter à son comptable.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité fédérale. Votre comptable vous dira quelles pages consulter.
• Revenu Québec : le site officiel présente l'information publique sur la fiscalité du Québec.
• → livre E8, Vendre en contexte particulier : pour une vente dans un contexte particulier.
• → livre M1, Le notaire et l'acte de vente : pour le rôle du notaire dans la transaction.