Chapitre 1 — Les taxes de vente et l'immobilier : par où commencer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous songez à acheter une habitation neuve. Vous préparez de grands travaux avant de vendre. Vous possédez un petit immeuble locatif et vous voulez y voir clair. Dans ces trois situations, une même question finit par se poser : les taxes de vente jouent-elles un rôle dans ma transaction, et à quel moment faut-il m'en préoccuper ?

Ce livre ne répond pas à cette question à votre place. Personne, dans un livre, ne le peut : la réponse dépend de votre situation précise, et elle revient à des professionnels et aux administrations fiscales. Ce que ce livre fait, c'est vous aider à reconnaître les moments où la question se pose, à rassembler les bons documents et à savoir qui interroger. Ce chapitre ouvre le parcours. Les dossiers de ce livre sont fictifs : Lucien, qui songe à acheter une habitation neuve ; Nathalie, qui rénove en profondeur sa maison avant de la vendre ; et Mohamed, un petit propriétaire d'immeuble locatif qui veut faire le point.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi la question des taxes de vente se pose dans une transaction immobilière ;
• nommer les organismes à qui s'adressent les questions de taxes de vente, et les professionnels qui vous accompagnent ;
• décrire, d'en haut, le parcours que suit ce livre ;
• distinguer ce que ce livre vous apporte de ce qu'il ne fera jamais : un avis personnalisé ;
• commencer dès maintenant un dossier où vous garderez chaque document utile.

Pourquoi c'est important

Une transaction immobilière réunit beaucoup de coûts : le prix, les honoraires, les frais de notaire, les travaux, les assurances, les droits liés au transfert de l'immeuble. Les taxes de vente forment une autre catégorie de coûts, moins visible, et elles sont parfois traitées dans des documents que l'on signe sans les lire de près. Un acheteur qui n'a jamais posé la question peut découvrir une surprise au moment de signer. Un vendeur qui ne l'a pas posée peut apprendre trop tard qu'il aurait dû ranger ses factures autrement.

Poser la question tôt coûte peu. Une courte conversation avec un comptable, quelques courriels, un dossier bien tenu : ces gestes sont simples. Les négliger peut coûter cher, et ce coût se mesure en argent comme en temps. Ce livre vous aide donc à agir en amont, quand il reste de la marge pour corriger le tir.

Ce livre ne vous dira jamais si une taxe s'applique à votre situation, ni de combien, ni à quelles conditions, ni comment demander un remboursement. Ces réponses s'obtiennent auprès de l'Agence du revenu du Canada, de Revenu Québec et d'un comptable. Notre rôle est de vous mettre en bonne position pour les poser.

1.1 Pourquoi la question se pose

Des taxes de vente existent, et l'immobilier les croise

Au Québec, des taxes de vente sont perçues sur de nombreux biens et services. Deux d'entre elles nous intéressent ici : la taxe sur les produits et services, qu'on appelle la TPS, et la taxe de vente du Québec, qu'on appelle la TVQ. Le chapitre 2 les présente une par une. Pour l'instant, retenez deux choses simples.

Première chose : ces taxes existent, et c'est à un professionnel de dire si elles jouent un rôle dans une transaction immobilière donnée. Rien dans l'apparence d'un bien ne vous le dit. Deux maisons qui se ressemblent peuvent se trouver dans des situations très différentes.

Deuxième chose : vous ne pouvez pas deviner dans quel cas vous êtes. Même une personne d'expérience évite d'affirmer quoi que ce soit sans connaître le dossier. C'est précisément pourquoi la méthode de ce livre repose sur des questions, jamais sur des affirmations.

DÉFINITION — taxe de vente

Une taxe de vente est une taxe qui s'ajoute au prix de certains biens ou services, et qui est perçue puis transmise à une administration fiscale. Deux taxes de ce type nous concernent : la TPS, taxe fédérale, et la TVQ, taxe du Québec. Au Québec, la première source à interroger sur l'une comme sur l'autre est Revenu Québec. Ce livre les nomme ; il ne décrit pas leurs règles.

Les moments où la question surgit

La question des taxes de vente ne surgit pas au hasard. Elle apparaît à des moments précis d'un parcours immobilier :

• quand vous envisagez une habitation neuve ou presque, parce que le contrat et le prix peuvent traiter les taxes d'une façon particulière ;
• quand vous planifiez une rénovation importante, parce que de grosses dépenses s'accumulent, avec leurs factures ;
• quand vous possédez un immeuble locatif ou à usage commercial, parce que l'usage de l'immeuble compte ;
• quand vous achetez un terrain, un chalet ou une propriété à usage mixte, parce que ces biens sortent des cases habituelles ;
• quand vous vendez, parce que l'acheteur, son notaire et son comptable peuvent vous demander des renseignements sur l'histoire du bien.

Chacun de ces moments a son chapitre dans ce livre. Le chapitre 3 les rassemble d'abord sous forme de situations où il vaut la peine de s'arrêter et de poser la question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien visite une habitation neuve et le représentant d'un constructeur lui remet un projet de contrat à lire chez lui. Lucien ne sait rien des taxes de vente. Il se dit que le prix affiché est le prix. Mais en feuilletant le document, il remarque que le mot « taxes » apparaît à plusieurs endroits. Il ne cherche pas à en comprendre le sens tout seul : il note les passages et prépare ses questions pour le notaire et le comptable.

Pourquoi une question vaut mieux qu'une supposition

Une supposition donne un faux sentiment de sécurité. « Ça ne s'applique pas à moi » et « c'est inclus dans le prix » sont des phrases qu'il vaut mieux ne jamais accepter sans les faire confirmer par écrit. Une question bien posée, elle, produit un document : une réponse que vous pouvez conserver, montrer, comparer.

Poser la question n'a rien d'excessif. Un comptable qui reçoit un client avant la signature d'un contrat est dans son rôle. Un notaire qui lit avec vous un projet de contrat l'est aussi.

QUI CONSULTER — pour savoir si la question vous concerne

Un comptable est la première personne à interroger sur les taxes de vente : il connaît votre situation financière et peut dire quels documents il lui faut. Le notaire lit le contrat avec vous et vous indique ce qu'il faut préciser par écrit. Revenu Québec et l'Agence du revenu du Canada répondent aux questions générales. Pour toute question sur votre cas, ne vous fiez pas à une lecture personnelle de ce livre.

1.2 Les personnes à consulter

Un petit réseau de professionnels

Trois types de professionnels vous accompagnent dans ce parcours. Aucun ne remplace les autres, et chacun voit un angle différent.

Le comptable. C'est la personne qui connaît vos finances, vos déclarations et vos projets. Pour tout ce qui touche les taxes de vente, il est votre premier interlocuteur. Il peut aussi vous dire, avant que vous ne signiez quoi que ce soit, quels documents il souhaite voir et à quel moment il veut vous rencontrer.

Le notaire. Il rédige ou lit l'acte de vente, vérifie le titre et prépare la signature. Il voit le contrat de très près. Il peut vous dire comment les taxes sont traitées dans les documents qu'il a sous les yeux, mais il ne remplace pas votre comptable pour l'analyse de votre situation fiscale. Le livre sur le notaire et l'acte de vente détaille son rôle (→ livre M1).

Le courtier immobilier. Il vous accompagne dans l'achat ou la vente d'un immeuble, il connaît les étapes de la transaction et il peut vous dire à quel moment poser vos questions. Il n'est ni comptable ni fiscaliste, et il ne répond pas aux questions de taxes à la place d'un comptable. Il peut, en revanche, vous rappeler d'en parler tôt à votre comptable et à votre notaire.

DÉFINITION — comptable

Le comptable est un professionnel qui tient ou vérifie la comptabilité de personnes et d'entreprises et qui les conseille sur leurs obligations financières et fiscales. Dans ce livre, le mot désigne la personne à qui vous posez vos questions de taxes de vente. Demandez-lui, au premier contact, de vous confirmer qu'elle ou qu'il pratique dans ce domaine.

Les organismes qui répondent

Deux organismes publics publient de l'information sur les taxes de vente dont parle ce livre. Au Québec, commencez par Revenu Québec ; savoir lequel répond à votre propre situation est une question pour votre comptable ou pour Revenu Québec lui-même :

• Revenu Québec, la première source à interroger au Québec, pour la TVQ comme pour la TPS ;
• l'Agence du revenu du Canada, qu'on abrège ARC, l'organisme fédéral qui publie de l'information générale sur la TPS.

Elles publient de l'information sur leurs sites officiels, offrent des services téléphoniques et traitent des demandes de renseignements. Elles peuvent répondre à des questions générales. Leurs réponses ne remplacent pas l'avis d'un comptable sur votre cas, mais elles constituent une source officielle. Le chapitre 2 explique comment les joindre et quoi leur demander.

Qui fait quoi, en bref

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed possède un petit immeuble locatif. Depuis des années, il confie ses déclarations à un comptable, mais il n'a jamais abordé avec lui la question des taxes de vente. Il fixe un rendez-vous et prépare une courte liste de questions : son immeuble est-il dans une situation où la question se pose ? Quels documents le comptable veut-il voir ? À quel moment faut-il le prévenir si Mohamed songe à vendre ? Il ne cherche pas la réponse lui-même : il cherche la bonne personne.

QUI CONSULTER — comment choisir son interlocuteur

Commencez par la personne qui vous connaît déjà : votre comptable. Si vous n'en avez pas, demandez à votre courtier ou à votre notaire de vous en recommander un ou plusieurs, puis comparez. Pour toute question générale sur une taxe, l'ARC ou Revenu Québec sont les sources officielles. Aucun professionnel ne devrait vous demander de signer avant d'avoir répondu à vos questions.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

Les étapes du livre

Ce livre suit un parcours en quatre temps. Chaque temps répond à une question pratique, jamais à une question de règle.

Premier temps : comprendre le vocabulaire. Le chapitre 2 présente la TPS, la TVQ et les organismes à qui poser vos questions. Aucun taux, aucune règle : seulement les noms, les sigles et les bons interlocuteurs.

Deuxième temps : repérer les situations. Le chapitre 3 liste les situations où il vaut la peine de poser la question : habitation neuve, rénovation majeure, immeuble locatif, usage commercial, terrain, chalet, propriété à usage mixte. Il ne dit jamais ce qui arrive dans chacune ; il dit où lever la main.

Troisième temps : agir selon son rôle. Les chapitres 4 à 7 suivent la personne qui achète du neuf, celle qui rénove ou construit, celle qui vend, et celle qui possède un immeuble locatif. Pour chaque rôle, des gestes pratiques et des questions à poser.

Quatrième temps : s'organiser. Les chapitres 8 à 10 traitent des documents à garder, de la façon de s'informer sur d'éventuels remboursements ou programmes, et de la trousse que vous emporterez à vos rendez-vous.

Où se situe ce livre dans la collection

Ce livre ne traite pas du budget complet d'une transaction : pour voir tous les coûts ensemble, consultez le livre sur le budget complet de la transaction (→ livre F8). Il ne traite pas non plus de la taxe de transfert municipale, que le livre sur les droits de mutation présente (→ livre G2). Il se concentre sur une seule question : à quel moment demander à quelqu'un si les taxes de vente jouent un rôle, et comment s'y préparer.

L'ESSENTIEL — un livre de questions, pas de réponses

Ce livre ne décide rien à votre place. Il vous indique à quel moment poser une question, à qui, avec quels documents en main. Les réponses viennent des professionnels et des administrations, par écrit.

Un exemple de parcours

Imaginez Nathalie, qui prépare de grands travaux avant de vendre sa maison. Voici, d'en haut, le chemin qu'elle suit au fil du livre.

1. Elle apprend que deux taxes existent et à qui poser ses questions (chapitre 2).
2. Elle reconnaît que la rénovation majeure est une situation où poser la question (chapitre 3).
3. Elle commence à ranger ses factures et à séparer les dépenses par chantier (chapitre 5).
4. Elle prévient son comptable et son notaire avant de signer une promesse de vente (chapitre 6).
5. Elle classe ses documents selon un système simple (chapitre 8).
6. Elle consulte les sources officielles pour savoir si des remboursements ou des programmes existent (chapitre 9).
7. Elle emporte sa trousse à chaque rendez-vous (chapitre 10).

Nathalie n'a jamais besoin de connaître les règles elle-même. Elle a seulement besoin de savoir quand poser la question et à qui.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous aide à :

• reconnaître les situations où les taxes de vente méritent une question ;
• savoir qui interroger, dans quel ordre ;
• préparer les documents qu'un comptable ou un notaire vous demandera sans doute ;
• écrire vos questions et conserver les réponses ;
• vous orienter vers les sources officielles de l'ARC et de Revenu Québec.

Ce que ce livre ne fait pas

Ce livre ne vous dit jamais :

• si une taxe de vente s'applique à votre situation ;
• quel montant ou quel pourcentage est en jeu ;
• à quelles conditions un remboursement existe, ou comment le demander ;
• comment une taxe se calcule ;
• combien de temps il faut conserver un document, ou à quelle date il faut agir.

Ce n'est pas un oubli. C'est une décision de méthode. Les règles fiscales changent, elles comportent des exceptions, et leur application dépend de faits que seuls vous et vos conseillers connaissez. Un livre qui prétendrait les trancher vous exposerait à des erreurs. Nous préférons vous donner des questions solides et vous diriger vers les personnes qui peuvent y répondre.

ATTENTION — ce livre n'est pas un avis

Rien dans ce livre ne constitue un avis fiscal, juridique ou financier. Les dossiers de Lucien, de Nathalie et de Mohamed sont fictifs : ils illustrent des gestes, non des solutions. Avant de prendre une décision, parlez à un comptable et à un notaire, et vérifiez auprès de l'ARC ou de Revenu Québec.

Comment lire ce livre

Chaque chapitre se termine par des blocs récurrents : les erreurs courantes, un résumé à retenir, un plan d'action, des questions à poser, un court quiz et des pistes pour aller plus loin. Si vous manquez de temps, lisez d'abord le chapitre 3 pour reconnaître votre situation, puis le chapitre qui correspond à votre rôle, puis le chapitre 10 pour votre trousse.

Chaque zone sensible se ferme sur un encadré « Qui consulter ». Lisez-le : c'est la partie la plus utile du chapitre.

QUI CONSULTER — avant de continuer la lecture

Un comptable, pour savoir si votre situation justifie une consultation sur les taxes de vente. Un notaire, si vous avez déjà un projet de contrat entre les mains. L'ARC et Revenu Québec, pour les questions générales. Si vous avez un doute sur un document à signer, ne le signez pas avant d'avoir posé vos questions.

Les erreurs qui coûtent cher

• Supposer que « ça ne s'applique pas à moi ». Personne ne peut le dire sans voir votre dossier. Posez la question.
• Supposer que « c'est inclus dans le prix ». Cette phrase mérite d'être confirmée par écrit, dans le contrat ou dans une lettre du vendeur.
• Attendre la signature pour consulter un comptable. Après la signature, il reste moins de marge pour corriger.
• Confondre le courtier avec le comptable. Chacun a son rôle. Le courtier connaît la transaction ; le comptable connaît votre situation fiscale.
• Chercher la réponse seul sur Internet. Une page trouvée au hasard ne tient pas compte de votre situation, et elle peut être périmée. Les sources officielles se consultent avec un professionnel.
• Jeter des factures et des contrats. Un document jeté ne se remplace pas toujours. Gardez tout, classé dès le premier jour.
• Ne pas écrire ses questions. Une question orale s'oublie. Une question écrite se conserve et se répète.
• Croire qu'un livre peut remplacer une consultation. Ce livre prépare votre rendez-vous ; il ne le remplace pas.

À retenir

• Des taxes de vente existent, et certaines situations immobilières les croisent. Rien dans l'apparence d'un bien ne dit dans quel cas vous êtes.
• La TPS est fédérale, la TVQ est québécoise ; au Québec, on commence par Revenu Québec.
• Votre comptable est le premier interlocuteur ; le notaire lit le contrat avec vous ; le courtier connaît les étapes de la transaction.
• Ce livre ne dit jamais si une taxe s'applique, ni de combien, ni à quelles conditions : il vous apprend à poser la question.
• Une question écrite et une réponse écrite valent mieux qu'une conversation oubliée.
• Gardez chaque document dès le premier jour.

Votre plan d'action

1. Ouvrez un dossier papier ou numérique, à votre nom, pour tout ce qui touche les taxes de vente de votre projet.
2. Notez votre situation en quelques lignes : achat, vente, rénovation, location, terrain ou chalet.
3. Repérez votre comptable. Si vous n'en avez pas, demandez des recommandations à votre notaire ou à votre courtier.
4. Notez vos premières questions, même incomplètes. Elles s'enrichiront au fil des chapitres.
5. Lisez le chapitre 2, qui présente les deux taxes et les organismes à interroger.
6. Lisez le chapitre 3, pour reconnaître la ou les situations qui vous concernent.
7. Fixez un premier rendez-vous avec votre comptable, avant toute signature importante.
8. Conservez tout : courriels, contrats, factures, notes de conversation.

Questions à poser

À votre comptable :

• Dans ma situation, la question des taxes de vente se pose-t-elle ?
• Quels documents voulez-vous voir avant ma prochaine étape ?
• À quel moment dois-je vous prévenir : avant l'offre, avant la signature, avant les travaux ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit vos réponses principales ?

À votre notaire :

• Comment les taxes sont-elles traitées dans les documents que vous avez sous les yeux ?
• Quels éléments dois-je faire préciser par écrit avant de signer ?

À votre courtier :

• À quel moment de la transaction faut-il poser ces questions ?
• Qui, dans l'équipe, doit être mis au courant de mon projet ?

À l'ARC et à Revenu Québec :

• Où puis-je consulter vos renseignements généraux sur les taxes de vente en matière immobilière ?
• Comment vous joindre pour poser une question générale ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les deux taxes de vente dont parle ce livre, et par quel organisme commencer vos recherches au Québec ?
2. Pourquoi vaut-il mieux poser une question que supposer une réponse ?
3. Qui est votre premier interlocuteur pour les questions de taxes de vente ?
4. Le courtier immobilier peut-il remplacer le comptable pour ces questions ? Justifiez.
5. Nommez trois choses que ce livre ne vous dira jamais.
6. Quel premier geste pouvez-vous faire dès aujourd'hui ?

Réponses

1. La taxe sur les produits et services (TPS), taxe fédérale, et la taxe de vente du Québec (TVQ). Au Québec, on commence par Revenu Québec ; l'ARC publie l'information fédérale générale.
2. Une supposition donne un faux sentiment de sécurité et ne laisse aucune trace ; une question écrite produit une réponse que vous pouvez conserver et montrer.
3. Votre comptable, qui connaît votre situation financière et vos déclarations.
4. Non. Le courtier connaît les étapes de la transaction et peut vous rappeler de consulter tôt, mais il n'est pas fiscaliste. Les questions de taxes vont au comptable.
5. Par exemple : si une taxe s'applique à votre cas, de combien, à quelles conditions, ou comment demander un remboursement.
6. Ouvrir un dossier, noter votre situation et fixer un rendez-vous avec votre comptable.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'organisme fédéral qui publie de l'information générale sur la TPS ; son site officiel présente des renseignements généraux et des coordonnées pour poser une question.
• Revenu Québec — la première source au Québec pour la TVQ et la TPS ; son site officiel offre de l'information générale et des services de renseignements.
• Dans cette collection : → livre F8 pour le budget complet de la transaction, et → livre G3 pour les situations liées à la résidence principale.

Chapitre 2 — TPS et TVQ : deux taxes, à qui poser vos questions

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez sûrement déjà lu ces deux sigles au bas d'une facture ou d'un reçu : TPS et TVQ. Dans la vie courante, on les voit sans s'y arrêter. Dans une transaction immobilière, elles méritent qu'on s'y arrête un instant, non pas pour les comprendre à fond, mais pour savoir comment elles s'appellent et à qui poser une question.

Ce chapitre présente les deux taxes, les organismes à qui poser vos questions et les deux lois qui les encadrent, nommées sans être décrites. Il vous prépare aussi à votre premier échange avec un comptable. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Lucien, qui songe à acheter une habitation neuve, et Mohamed, un petit propriétaire d'immeuble locatif qui veut faire le point.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer la TPS et la TVQ et savoir par quel organisme commencer vos recherches ;
• reconnaître le nom des deux lois qui les encadrent, sans en connaître le contenu ;
• repérer les mentions de taxes dans un document de transaction pour en parler à un professionnel ;
• trouver les sources officielles de l'ARC et de Revenu Québec ;
• préparer une courte liste de questions pour un comptable.

Pourquoi c'est important

Quand on ne connaît pas le vocabulaire, on n'ose pas poser la question. Un acheteur qui lit « TPS » et « TVQ » dans un projet de contrat sans savoir de quoi il s'agit peut passer son chemin, croyant que ces lettres ne le concernent pas. Un propriétaire peut confondre les deux taxes, poser sa question au mauvais endroit et attendre longtemps une réponse qui ne vient pas.

Connaître les noms, c'est déjà bien s'orienter. Ce chapitre ne vous donne aucun taux et aucune règle. Il vous donne des repères : à qui poser vos questions, comment s'appellent les lois, et comment formuler une première question. Pour la suite, vous irez vers un comptable et vers les sources officielles.

2.1 Deux taxes nommées

La taxe sur les produits et services

La taxe sur les produits et services est une taxe fédérale. On l'appelle couramment la TPS. L'Agence du revenu du Canada (ARC), organisme fédéral, publie de l'information générale à son sujet.

DÉFINITION — TPS (taxe sur les produits et services)

La TPS est la taxe de vente fédérale. Elle est fédérale. Dans ce livre, le sigle sert à nommer cette taxe ; ses règles, ses exceptions et ses modalités ne sont pas décrites ici. Pour toute question sur son fonctionnement, adressez-vous à Revenu Québec ou à un comptable.

La taxe de vente du Québec

La taxe de vente du Québec est une taxe provinciale. On l'appelle la TVQ. Au Québec, Revenu Québec est la première source à consulter à son sujet.

DÉFINITION — TVQ (taxe de vente du Québec)

La TVQ est la taxe de vente provinciale du Québec. Elle est québécoise. Dans ce livre, le sigle sert à nommer cette taxe ; ses règles, ses exceptions et ses modalités ne sont pas décrites ici. Pour toute question sur son fonctionnement, adressez-vous à Revenu Québec ou à un comptable.

Deux taxes, une première source : pourquoi c'est utile de le savoir

Vous retiendrez surtout ceci : il y a deux taxes, l'une fédérale (la TPS), l'autre québécoise (la TVQ). Au Québec, la première source à interroger pour l'une comme pour l'autre est Revenu Québec ; l'ARC est l'organisme fédéral qui publie de l'information générale. Savoir lequel répond à votre propre situation est une question pour votre comptable ou pour Revenu Québec lui-même.

Cette distinction a un avantage pratique. Quand vous cherchez de l'information officielle, vous savez par quel site commencer. Quand un document de transaction mentionne l'une des taxes, vous savez à qui demander de confirmer ce qu'il dit. Et quand vous préparez un rendez-vous, vous pouvez classer vos questions par taxe.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien reçoit un projet de contrat pour une habitation neuve. Il y relève les sigles TPS et TVQ à plusieurs endroits. Il n'essaie pas de les interpréter. Il les surligne, note la page de chaque mention et ajoute une question pour son comptable : que signifient ces mentions dans mon cas, et que dois-je faire préciser avant de signer ? Il garde le projet de contrat dans un dossier, avec la date de réception.

Où ces sigles apparaissent dans une transaction

Les sigles TPS et TVQ ne se cachent pas toujours dans le contrat principal. Ils peuvent figurer dans plusieurs documents que vous croisez au fil d'un projet :

• un projet de contrat ou une promesse, où le prix peut être accompagné d'une mention sur les taxes ;
• une soumission ou un devis d'entrepreneur, où les taxes peuvent apparaître sur une ligne distincte ;
• une facture ou un reçu, où les montants de taxes peuvent être détaillés ;
• une lettre du vendeur, du constructeur ou du notaire qui précise comment les taxes sont traitées ;
• un état de compte ou un décompte préparé en vue de la signature.

Ne cherchez pas à tout interpréter. Votre rôle consiste à repérer ces mentions, à les marquer et à les faire expliquer. Un document sur lequel vous avez écrit une question vaut mieux qu'un document que vous avez seulement lu en diagonale.

Prenez aussi l'habitude de demander, pour chaque document, qui l'a préparé et à quelle date. Un projet de contrat peut être modifié entre deux versions, et c'est la version signée qui compte. Gardez donc chaque version reçue, avec sa date, plutôt que de remplacer l'ancienne par la nouvelle.

Ce qu'on ne fait pas ici

Ce chapitre ne donne aucun taux. Il ne décrit aucune règle de perception, aucun mécanisme de remboursement, aucune condition. Il ne dit pas non plus si l'une ou l'autre taxe a un rôle dans votre projet. Ces informations existent, et elles se vérifient à la source, au moment où vous en avez besoin, parce qu'elles peuvent changer.

L'ESSENTIEL — nommer sans décrire

Retenez les noms : TPS pour la taxe fédérale, TVQ pour la taxe provinciale. Retenez les deux organismes : Revenu Québec en premier, l'ARC pour l'information fédérale générale. Le reste se demande, par écrit, aux bonnes personnes.

2.2 Les organismes qui répondent à vos questions

L'Agence du revenu du Canada

L'Agence du revenu du Canada, qu'on abrège ARC, est l'organisme fédéral qui publie de l'information générale sur la TPS. Elle tient aussi des services de renseignements par téléphone et reçoit des demandes écrites. Elle peut répondre à des questions générales.

Elle ne remplace pas un comptable. Elle ne connaît pas votre dossier avant que vous le lui présentiez, et ses réponses de portée générale ne sont pas des avis personnalisés. Mais c'est une source officielle d'information fédérale générale. Au Québec, commencez par Revenu Québec.

DÉFINITION — ARC (Agence du revenu du Canada)

L'ARC est l'organisme fédéral qui publie de l'information générale sur les taxes fédérales, dont la TPS. On peut la joindre par son site officiel et par ses services de renseignements. Elle répond aux questions générales ; pour une question sur votre situation, un comptable est la personne à consulter.

Revenu Québec

Revenu Québec est l'organisme québécois à interroger en premier au Québec, pour la TVQ comme pour la TPS. Il publie de l'information sur son site officiel, offre des services de renseignements et traite des demandes. Il peut répondre à des questions générales.

Là encore, sa réponse n'est pas un avis personnalisé. Elle vous renseigne sur ce que la taxe est et sur les démarches à suivre pour en savoir plus. Pour votre cas particulier, c'est votre comptable qui fait le pont.

DÉFINITION — Revenu Québec

Revenu Québec est l'organisme québécois à interroger en premier au Québec, pour la TVQ comme pour la TPS. On peut le joindre par son site officiel et par ses services de renseignements. Il répond aux questions générales ; pour une question sur votre situation, un comptable est la personne à consulter.

Comment poser une question à une administration

Quelques gestes simples rendent l'échange plus efficace.

1. Commencez par Revenu Québec. Au Québec, c'est la première source pour la TPS comme pour la TVQ. Si vous n'êtes pas certain de la marche à suivre dans votre situation, demandez d'abord à votre comptable.
2. Cherchez d'abord sur le site officiel. L'information générale peut y être déjà publiée. Vérifiez la date de la page : une information ancienne peut être périmée.
3. Préparez votre question par écrit. Une question claire, courte, sans détails inutiles, obtient une meilleure réponse.
4. Précisez que votre question est générale, si c'est le cas. N'envoyez pas de renseignements personnels sensibles par un canal non sécurisé.
5. Notez la date, l'interlocuteur et la réponse. Si la réponse est orale, demandez-en une confirmation écrite quand c'est possible.
6. Transmettez la réponse à votre comptable. C'est lui qui la lira dans le contexte de votre dossier.

ATTENTION — une réponse générale n'est pas un avis sur votre cas

Une administration peut vous expliquer ce qu'une taxe est ou vous diriger vers la bonne page. Elle ne vous dit pas ce que vous devriez faire dans votre transaction. Ne prenez pas une réponse générale pour une confirmation de votre situation : faites-la lire par votre comptable.

Les coordonnées : les chercher à la source

Ce livre ne reproduit aucun numéro de téléphone ni aucune adresse précise, parce que ces coordonnées changent. Cherchez-les sur les sites officiels de l'ARC et de Revenu Québec. Méfiez-vous des sites qui se présentent comme des intermédiaires : ils ne sont pas les administrations elles-mêmes. Un moteur de recherche peut vous mener à des pages non officielles ; vérifiez que l'adresse correspond bien à l'administration.

QUI CONSULTER — pour joindre une administration

Revenu Québec, en premier, pour les questions générales sur la TVQ et la TPS. L'ARC, pour l'information fédérale générale. Votre comptable, pour savoir qui interroger dans votre situation et comment formuler votre question. Votre notaire, si la question porte sur la manière dont un document de transaction traite les taxes.

2.3 Les lois qui les encadrent, nommées seulement

Deux lois, deux noms

Chacune des deux taxes est encadrée par une loi. Vous n'avez pas besoin de les lire, et ce livre ne les décrit pas. Les connaître par leur nom suffit à reconnaître une référence quand un professionnel ou un document la mentionne.

• La TPS est encadrée par la Loi sur la taxe d'accise, une loi fédérale.
• La TVQ est encadrée par la Loi sur la taxe de vente du Québec, une loi québécoise.

Nommer ces lois ne vous dit rien de ce qu'elles prévoient. Cette décision est volontaire : une loi fiscale est un texte technique, qui se lit avec ses règlements, ses modifications et la pratique des administrations. Seul un professionnel peut vous dire ce qu'elle signifie pour vous.

DÉFINITION — loi et règlement

Une loi est adoptée par un parlement. Un règlement précise l'application d'une loi. En matière de taxes de vente, les administrations publient aussi des documents d'information qui expliquent leur lecture de la loi. Ces documents aident, mais ils ne remplacent pas l'avis d'un professionnel qui connaît votre dossier.

À quoi sert de connaître le nom d'une loi

Savoir le nom d'une loi vous sert à trois choses.

Reconnaître une référence. Un comptable, un notaire ou un document peut écrire que « la loi » prévoit quelque chose. Vous pouvez lui demander laquelle, et il vous la nomme. Vous saurez ensuite si l'on parle de la taxe fédérale ou de la taxe québécoise.

Chercher au bon endroit. Les sites officiels classent leur information par taxe. Si vous savez que la TPS relève de la loi fédérale, vous comprenez pourquoi l'ARC en publie aussi de l'information.

Poser une question précise. Cette mention vient-elle de la loi sur la taxe fédérale ou de la loi québécoise ? est une question utile, et elle montre à votre interlocuteur que vous voulez comprendre sans pour autant lui demander de vous donner un cours.

Ce qu'il ne faut pas faire avec une loi

Ne cherchez pas à lire une loi fiscale vous-même pour décider de votre cas. Ne citez pas un passage trouvé en ligne à un professionnel comme s'il tranchait votre question. Ne vous fiez pas à un résumé trouvé sur un blogue ou dans une discussion en ligne : il peut être incomplet, ancien ou erroné. Posez plutôt la question à votre comptable et demandez-lui sur quoi il appuie sa réponse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed tombe sur un article en ligne qui prétend résumer ce que la loi dit sur les immeubles locatifs. Il n'en tire aucune conclusion. Il imprime la page, note l'adresse du site et la date de consultation, puis demande à son comptable : voici ce que j'ai lu ; est-ce que cela concerne ma situation, et sur quelle source vous appuyez-vous ? Le comptable lui dit où chercher et ce qu'il faut préparer.

QUI CONSULTER — pour interpréter une loi

Un comptable, pour savoir ce qu'une loi fiscale signifie dans votre situation. L'ARC ou Revenu Québec, pour obtenir leur information officielle générale. Un notaire, pour la façon dont un contrat de vente renvoie à ces textes. Aucune lecture personnelle d'une loi ne remplace leur avis.

2.4 Les questions à poser à un comptable

Avant le premier rendez-vous

Un premier rendez-vous est plus utile quand il est préparé. Voici ce qu'il vous faut en main, sans que cela vous prenne des heures.

• Une description courte de votre situation : achat d'une habitation neuve, rénovation, vente, immeuble locatif, terrain. Trois ou quatre lignes suffisent.
• Les documents que vous avez déjà : projet de contrat, devis, factures, bail, correspondance avec un entrepreneur.
• Vos échéances connues : date prévue pour la signature d'un contrat, début des travaux, mise en vente.
• Vos questions, rédigées à l'avance et classées par sujet.

Apportez ces éléments en copie, et gardez les originaux chez vous.

Les questions de départ

Voici une liste de questions types, à adapter à votre projet.

Pour savoir si la question vous concerne :

• Dans ma situation, la question des taxes de vente se pose-t-elle ?
• Si oui, à quel moment faut-il s'en occuper : avant l'offre, avant la signature, avant les travaux ?

Pour savoir quoi préparer :

• Quels documents voulez-vous voir ?
• Que dois-je conserver, et comment le classer ?
• Dois-je vous transmettre mes factures au fur et à mesure ?

Pour savoir à qui s'adresser :

• Vers quel organisme dois-je me tourner pour ma question : Revenu Québec, l'ARC, ou les deux ?
• Dois-je les contacter moi-même, ou le faites-vous à ma place ?

Pour garder une trace :

• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?
• Quel est le meilleur moyen de vous joindre si j'ai une nouvelle question ?

Après le rendez-vous

Un rendez-vous ne se termine pas à la porte du bureau. Dans les jours qui suivent, relisez vos notes tant que la conversation est fraîche. Récrivez en une phrase chaque réponse que vous avez reçue. Si un point reste flou, écrivez au comptable pour le faire préciser plutôt que de le deviner. Classez vos notes, la date de la rencontre et le nom de la personne dans votre dossier.

Notez aussi ce que le comptable vous a demandé de faire : un document à lui transmettre, une personne à contacter, une date à respecter. Une tâche confiée au comptable et une tâche qui vous revient ne sont pas les mêmes, et il vaut mieux savoir laquelle est laquelle. Si le comptable vous recommande de poser une question à l'ARC ou à Revenu Québec, demandez-lui s'il préfère la formuler lui-même ou relire la vôtre avant l'envoi.

Comment choisir un comptable

Si vous n'avez pas de comptable, demandez des recommandations à votre notaire ou à votre courtier. Parlez à une ou deux personnes avant de choisir. Demandez-leur si elles travaillent avec des dossiers immobiliers, comment elles facturent une première consultation et à quel moment elles recommandent de les contacter. Une personne qui répond clairement à ces trois questions vous offre un bon départ.

CÔTÉ COURTIER — un relais, pas un expert fiscal

Le courtier immobilier peut vous rappeler de consulter tôt votre comptable et votre notaire, et vous dire à quel moment de la transaction les poser. Il ne répond pas aux questions de taxes à la place d'un comptable. S'il vous donne un nom, vérifiez que cette personne travaille bien avec des dossiers immobiliers.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que le comptable attend de vous

Un comptable apprécie un client qui arrive avec ses documents classés, sa situation décrite en quelques lignes et des questions écrites. Cela lui permet de cibler ce qui compte. Si vous n'avez pas encore de documents, dites-le : il vous indiquera ce qu'il faut commencer à rassembler.

QUI CONSULTER — pour préparer le rendez-vous

Votre comptable, pour fixer un rendez-vous et savoir quoi apporter. Votre notaire, si un projet de contrat est déjà sur la table. Votre courtier, pour connaître le calendrier de la transaction. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale à lire avant la rencontre.

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre la TPS et la TVQ. Ce sont deux taxes différentes, l'une fédérale, l'autre québécoise. En cas de doute, demandez à votre comptable ou à Revenu Québec.
• Ignorer les sigles d'un projet de contrat. Si vous voyez TPS ou TVQ, surlignez et demandez. Ne passez pas outre.
• Se fier à une page trouvée au hasard. Une page non officielle peut être périmée ou fausse. Les sources officielles sont celles de l'ARC et de Revenu Québec.
• Lire une loi fiscale pour trancher son cas. Ce texte technique se lit avec un professionnel.
• Supposer qu'une réponse générale s'applique à vous. Faites-la lire par votre comptable.
• Poser une question orale sans en garder trace. Notez la date, le nom de l'interlocuteur et la réponse.
• Chercher des coordonnées dans un livre. Elles changent. Prenez-les sur le site officiel.
• Arriver au rendez-vous sans documents. Le comptable ne peut rien confirmer sans voir votre dossier.

À retenir

• La TPS est la taxe fédérale ; la TVQ est la taxe québécoise. Au Québec, Revenu Québec est la première source à interroger sur l'une comme sur l'autre ; l'ARC publie l'information fédérale générale.
• Chaque taxe est encadrée par une loi : la Loi sur la taxe d'accise pour la TPS, la Loi sur la taxe de vente du Québec pour la TVQ. Ce livre les nomme sans les décrire.
• Les administrations répondent aux questions générales ; elles ne donnent pas d'avis sur votre cas.
• Le comptable fait le lien entre l'information officielle et votre situation.
• Préparez vos rendez-vous : situation décrite, documents en main, questions écrites.
• Cherchez toujours les coordonnées sur les sites officiels.

Votre plan d'action

1. Retenez les quatre noms : TPS, TVQ, ARC, Revenu Québec.
2. Repérez dans vos documents toute mention de ces taxes, et surlignez-la.
3. Notez la page et la date de chaque document concerné.
4. Trouvez les sites officiels de l'ARC et de Revenu Québec, sans passer par un intermédiaire.
5. Rédigez votre description de situation, en trois ou quatre lignes.
6. Écrivez vos questions de départ pour le comptable, d'après la liste de la section 2.4.
7. Fixez le rendez-vous et demandez à votre comptable ce qu'il souhaite voir.
8. Classez dans votre dossier tout ce que vous recevez ou envoyez.

Questions à poser

À votre comptable :

• Dans ma situation, la question des taxes de vente se pose-t-elle ?
• Dois-je interroger Revenu Québec, l'ARC ou les deux pour ma question ?
• Quels documents voulez-vous que je rassemble ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À votre notaire :

• Comment les taxes sont-elles mentionnées dans le projet de contrat que j'ai reçu ?
• Que dois-je faire préciser avant de signer ?

À l'ARC :

• Où trouver votre information générale sur la TPS en matière immobilière ?
• Comment vous joindre pour une question générale ?

À Revenu Québec :

• Où trouver votre information générale sur la TVQ et la TPS en matière immobilière ?
• Comment vous joindre pour une question générale ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les deux taxes de vente, et par quel organisme commencer vos recherches au Québec ?
2. Quelles sont les deux lois qui encadrent ces taxes ?
3. Pourquoi une réponse générale d'une administration n'est-elle pas un avis sur votre cas ?
4. Pourquoi ne pas chercher des coordonnées dans un livre ?
5. Que faire quand un projet de contrat mentionne la TPS ou la TVQ ?
6. Que doit contenir votre description de situation pour un comptable ?

Réponses

1. La TPS est fédérale et la TVQ est québécoise. Au Québec, on commence par Revenu Québec ; l'ARC publie l'information fédérale générale.
2. La Loi sur la taxe d'accise pour la TPS, et la Loi sur la taxe de vente du Québec pour la TVQ. Ce livre les nomme sans les décrire.
3. Parce qu'elle explique la taxe en général et ne connaît pas votre dossier. Seul un comptable lit votre situation avec les règles.
4. Parce que les coordonnées changent. Le site officiel de chaque administration est la seule source à jour.
5. Surligner les mentions, noter la page et la date, et poser la question à un comptable et au notaire avant de signer.
6. Trois ou quatre lignes : le type de projet, les documents déjà reçus et les échéances connues.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'organisme fédéral qui publie de l'information générale sur la TPS ; son site officiel offre de l'information générale et des coordonnées.
• Revenu Québec — la première source au Québec pour la TVQ et la TPS ; son site officiel offre de l'information générale et des coordonnées.
• Loi sur la taxe d'accise — la loi fédérale qui encadre la TPS, citée par son titre seulement.
• Loi sur la taxe de vente du Québec — la loi québécoise qui encadre la TVQ, citée par son titre seulement.
• Dans cette collection : → livre F8 pour le budget complet de la transaction.

Chapitre 3 — Les situations où il faut poser la question

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous ne pouvez pas savoir, en regardant un immeuble, si les taxes de vente jouent un rôle dans votre transaction. Mais vous pouvez reconnaître les situations qui méritent qu'on s'arrête et qu'on pose la question. Ce chapitre les passe en revue : l'habitation neuve ou presque, la rénovation majeure, l'immeuble locatif ou à usage commercial, le terrain, le chalet et la propriété à usage mixte.

Pour chacune, vous verrez pourquoi elle justifie une question, quels signaux la révèlent et à qui s'adresser. Jamais vous ne verrez ici une réponse du genre « telle taxe s'applique » ou « telle taxe ne s'applique pas ». Ce chapitre est un détecteur de situations, pas un tribunal. Les dossiers sont fictifs : Lucien, qui songe à acheter une habitation neuve ; Nathalie, qui rénove en profondeur sa maison avant de la vendre ; et Mohamed, un petit propriétaire d'immeuble locatif qui veut faire le point.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les situations immobilières où la question des taxes de vente mérite d'être posée ;
• repérer dans votre propre projet les signaux qui correspondent à ces situations ;
• préparer, pour chaque situation, une courte liste de questions ;
• savoir à qui adresser chaque question : comptable, notaire, courtier, administration ;
• éviter de conclure vous-même à partir de ce que vous croyez savoir.

Pourquoi c'est important

Une question qui n'a jamais été posée est facile à oublier. On croit que son cas est simple, on avance, on signe, et on se demande plus tard s'il n'aurait pas fallu parler à un comptable avant. Savoir reconnaître les situations qui appellent une question est une bonne protection.

Cette reconnaissance est un geste de prudence, non de pessimisme. Vous aurez posé la question à temps, et vous aurez gardé la réponse par écrit.

3.1 Une habitation neuve ou presque

Pourquoi cette situation mérite une question

Une habitation neuve est une situation à part. Vous n'achetez pas d'un particulier qui vit dans la maison depuis longtemps : vous achetez d'un constructeur, d'un promoteur ou d'une entreprise qui a bâti ou fait bâtir l'immeuble. Le contrat, le prix et les documents qui l'accompagnent sont rédigés par cette entreprise, et il vaut la peine de demander comment ils traitent les taxes de vente.

Cette question vous concerne d'abord comme lecteur de contrat : savoir comment le prix est présenté, ce qu'il comprend, ce qu'il laisse en dehors. Elle vous concerne ensuite comme futur propriétaire : certains documents que vous recevrez à la fin de la construction peuvent vous servir plus tard, et il vaut mieux savoir lesquels avant de les égarer.

DÉFINITION — habitation neuve ou presque neuve

Dans ce livre, l'expression désigne une habitation qui vient d'être construite ou entièrement rénovée par une entreprise, et qui est vendue pour la première fois ou presque. Le mot « presque » signale une zone grise : une habitation occupée brièvement avant d'être revendue, par exemple, peut mériter la même question. C'est au comptable et au notaire de dire dans quelle catégorie se trouve votre projet.

Les signaux à repérer

Les signaux suivants indiquent que la question des taxes de vente mérite d'être posée :

• le vendeur est une entreprise (constructeur, promoteur) plutôt qu'un particulier ;
• le projet de contrat mentionne les taxes dans le prix, à côté du prix ou dans une annexe ;
• l'habitation n'a jamais été habitée, ou l'a été très peu de temps ;
• un contrat préliminaire ou une réservation vous est proposé avant le contrat définitif ;
• le prix est présenté avec ou sans une mention sur les taxes, et vous ne savez pas laquelle des deux formules s'applique à votre cas ;
• une garantie ou un plan de garantie est mentionné dans les documents.

Aucun de ces signaux ne vous dit comment les taxes sont traitées. Chacun est un point d'entrée pour une question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien visite une habitation neuve. Le représentant du constructeur lui remet un projet de contrat et lui explique, rapidement, que « le prix comprend tout ». Lucien n'ose pas contredire. À la maison, il relit le document : le mot « taxes » apparaît dans une annexe. Il ne conclut rien. Il note la mention, la photographie et prépare deux questions : comment les taxes sont-elles traitées dans ce prix ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?

Les questions à poser

Pour une habitation neuve ou presque, voici les questions de départ.

Au constructeur ou à son représentant :

• Comment les taxes de vente sont-elles traitées dans le prix et dans le contrat ?
• Pouvez-vous me le préciser par écrit, dans un document que je pourrai montrer à mon notaire et à mon comptable ?
• Quels documents me remettrez-vous à la fin de la construction ?

À votre notaire :

• Le projet de contrat précise-t-il clairement comment les taxes sont traitées ?
• Y a-t-il des éléments à faire préciser avant la signature ?

À votre comptable :

• Dans ma situation, la question des taxes de vente se pose-t-elle ?
• Quels documents dois-je conserver, et pendant quelle période ?

QUI CONSULTER — pour une habitation neuve

Le notaire, qui lit le projet de contrat avec vous. Le comptable, pour votre situation fiscale. Le constructeur ou son représentant, pour obtenir par écrit le traitement des taxes dans le prix. Pour une vue d'ensemble de l'achat d'une habitation neuve, voir → livre D9, Acheter du neuf.

3.2 Une rénovation majeure

Pourquoi cette situation mérite une question

Une rénovation majeure, c'est une période où l'argent sort vite et où les documents s'accumulent : soumissions, contrats, factures d'entrepreneurs, factures de matériaux, preuves de paiement. Chacun de ces papiers porte parfois une mention de taxes. Ensemble, ils forment un dossier que personne ne vous demandera peut-être pendant des mois, mais qui peut compter beaucoup le jour où l'on vous le réclame.

Le mot « majeure » n'a pas de définition universelle dans ce livre. Une rénovation devient majeure, aux fins de la question, quand les dépenses sont importantes pour vous, quand elles touchent la structure ou l'ensemble de la maison, ou quand vous prévoyez de vendre bientôt après. C'est une raison de consulter un comptable avant de commencer, pas après.

DÉFINITION — rénovation majeure

Dans ce livre, une rénovation majeure est un ensemble de travaux assez importants, par leur ampleur ou leur coût, pour qu'on prenne le temps de consulter un comptable avant de les engager. Ce livre ne fixe aucun seuil : c'est le comptable qui dit si votre projet mérite la question.

Les signaux à repérer

Posez la question dans les cas suivants :

• vous prévoyez des travaux importants par leur coût ou par leur étendue ;
• vous faites affaire avec plusieurs entrepreneurs, chacun avec ses propres factures ;
• vous achetez vous-même une partie des matériaux ;
• vous prévoyez de vendre la maison peu de temps après les travaux ;
• vous envisagez de transformer le bâtiment (ajout d'un logement, changement d'usage d'une pièce) ;
• vous réalisez une partie des travaux vous-même.

Pourquoi commencer le dossier dès le premier jour

Dans une rénovation, le désordre s'installe vite. Une facture perdue dans un coffre de voiture, un reçu froissé, un courriel d'entrepreneur noyé parmi cent autres : voilà ce qui complique la tâche d'un comptable. Un dossier tenu dès le premier jour coûte quelques minutes par semaine. Un dossier reconstitué à la fin coûte des heures, et il reste parfois incomplet.

Le chapitre 5 détaille la manière de tenir ce dossier. Pour l'instant, retenez que la situation de rénovation majeure est celle où le geste simple — ranger — rapporte le plus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nathalie rénove sa maison en profondeur avant de la vendre. Quelques semaines après le début des travaux, elle crée un dossier dans lequel elle place chaque soumission, chaque contrat et chaque facture reçue. Elle prend aussi une photo de chaque pièce justificative avec la date. Quand elle rencontre son comptable, il lui demande si elle a gardé ses documents. Elle lui montre son dossier : il n'a plus qu'à lui poser les bonnes questions.

Les questions à poser

À votre comptable, avant de commencer :

• Mon projet de rénovation justifie-t-il que nous parlions des taxes de vente ?
• Quels documents voulez-vous que je conserve pour chaque entrepreneur ?
• Dois-je vous transmettre mes factures au fur et à mesure ?
• Dois-je vous prévenir si je décide de vendre pendant ou après les travaux ?

À vos entrepreneurs :

• Vos soumissions et vos factures indiquent-elles les taxes de façon détaillée ?
• Pouvez-vous me remettre une facture pour chaque paiement ?

À votre courtier, si vous prévoyez de vendre :

• À quel moment dois-je informer mon comptable et mon notaire de ces travaux ?

QUI CONSULTER — pour une rénovation majeure

Le comptable, avant de commencer et tout au long du projet. Les entrepreneurs, pour des factures détaillées. Le courtier, pour le calendrier de la vente. Pour savoir qui fait quoi dans une rénovation, voir → livre L6, Rénover ; pour la construction ou l'autoconstruction, voir → livre L7, Construire ou autoconstruire.

3.3 Un immeuble locatif ou un usage commercial

Pourquoi cette situation mérite une question

Quand un immeuble sert à loger des locataires ou à accueillir une activité commerciale, son usage fait partie de l'histoire du bien. Cet usage peut compter dans la manière dont on regarde les taxes de vente, qu'on achète, qu'on vende ou qu'on garde l'immeuble. Vous n'avez pas à savoir comment : vous avez seulement à reconnaître que l'usage est un signal.

Ce signal est fort. Un propriétaire de petit immeuble locatif peut ne jamais s'être posé la question, parce que son comptable s'occupe de ses déclarations et qu'il suppose que « tout est correct ». Cette supposition mérite d'être vérifiée, doucement, par une conversation.

DÉFINITION — usage commercial

L'usage commercial désigne le fait qu'une partie d'un immeuble sert à une activité d'affaires : local loué à une entreprise, boutique, bureau, atelier. Il se distingue de l'usage résidentiel, où l'on habite. Un immeuble peut cumuler les deux. Ce livre ne décrit pas les conséquences de cet usage ; il invite à poser la question.

Les signaux à repérer

Posez la question dans les cas suivants :

• vous louez un ou plusieurs logements ;
• une partie de l'immeuble est louée à une entreprise ou sert à votre propre activité d'affaires ;
• l'usage de l'immeuble a changé au fil des années (un logement devenu local commercial, par exemple) ;
• vous songez à acheter un immeuble déjà loué, ou à vendre le vôtre ;
• vous avez fait des travaux sur un immeuble locatif ;
• votre comptable ne vous a jamais parlé de ce sujet.

Un propriétaire occupant peut aussi être concerné

Il n'est pas nécessaire d'être un grand propriétaire pour que la question se pose. Quelqu'un qui habite un logement dans son propre immeuble et en loue un autre se trouve dans une situation mixte. La question vaut aussi pour lui. Ce sont ses faits qui comptent, pas la taille de l'immeuble.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed possède un petit immeuble locatif depuis plusieurs années. Il n'a jamais abordé les taxes de vente avec son comptable. En lisant ce livre, il dresse une liste : logements loués, travaux faits récemment, projets futurs. Il l'apporte à son comptable avec une seule question : mon immeuble est-il dans une situation où la question se pose, et que dois-je tenir à jour ?

Les questions à poser

À votre comptable :

• Mon immeuble, tel qu'il est utilisé, est-il dans une situation où la question des taxes de vente se pose ?
• Quels registres dois-je tenir à jour ?
• Si je songe à vendre ou à acheter, à quel moment dois-je vous prévenir ?

À votre notaire :

• Si j'achète ou si je vends, comment mon usage actuel de l'immeuble sera-t-il décrit dans les documents ?

À votre courtier :

• Quels renseignements sur l'usage de l'immeuble un acheteur me demandera-t-il, et auprès de qui puis-je les rassembler ?

QUI CONSULTER — pour un immeuble locatif ou commercial

Le comptable, qui connaît vos déclarations et vos registres. Le notaire, pour la façon dont l'usage est décrit dans les documents de la transaction. Le courtier, pour les renseignements qu'un acheteur ou un vendeur demande. Pour la fiscalité de l'immeuble locatif, voir → livre G4.

3.4 Un terrain, un chalet ou une propriété à usage mixte

Pourquoi cette situation mérite une question

Les terrains, les chalets et les propriétés à usage mixte sortent des cases habituelles. Un terrain sans bâtiment, un chalet utilisé une partie de l'année, une propriété qui sert à la fois d'habitation et de lieu d'activité : ces biens ne ressemblent pas à la maison de ville ordinaire. Ils appellent donc plus de prudence, parce qu'on ne peut pas les ranger d'emblée dans une catégorie connue.

Vous ne cherchez pas à les classer vous-même. Vous reconnaissez seulement que leur nature est un signal, et vous demandez à un professionnel de dire si la question se pose.

DÉFINITION — usage mixte

Un bien à usage mixte est un bien qui sert à plus d'une fin : par exemple habitation et activité d'affaires, ou habitation et location. Ce livre ne décrit pas les conséquences de cet usage ; il signale qu'il justifie une question à un comptable.

Les signaux à repérer

Posez la question dans les cas suivants :

• vous achetez ou vendez un terrain, avec ou sans projet de construction ;
• vous achetez ou vendez un chalet, que vous l'utilisiez vous-même ou que vous le louiez ;
• vous achetez ou vendez une propriété à usage mixte (habitation et activité d'affaires, par exemple) ;
• l'usage du bien est partagé entre plusieurs fins, ou a changé avec le temps ;
• le bien est difficile à classer dans une catégorie simple.

Quand le bien ne ressemble à rien de connu

Il arrive qu'un bien soit tellement particulier que même le courtier hésite à le décrire. C'est une bonne raison de poser la question plus tôt, non plus tard. Plus un bien est atypique, plus il est utile de réunir, avant la signature, le comptable, le notaire et le courtier autour de la même table, ou au moins de leur faire parvenir les mêmes renseignements.

Décrivez le bien le plus simplement possible : ce qu'il est, à quoi il sert, qui l'utilise, depuis quand, et ce que vous prévoyez d'en faire. Quatre ou cinq lignes suffisent. Cette description écrite sert de point de départ à toutes vos conversations.

ATTENTION — ne classez pas un bien atypique vous-même

« C'est un terrain, donc ce n'est pas pareil » ou « c'est un chalet, donc c'est simple » sont des phrases à éviter. Un bien atypique se décrit, puis se confie à un professionnel. La catégorie ne se devine pas.

Les questions à poser

À votre comptable :

• Ce bien, tel que je le décris, est-il dans une situation où la question des taxes de vente se pose ?
• Les projets que j'ai pour ce bien changent-ils la réponse ?

À votre notaire :

• Comment le bien et son usage sont-ils décrits dans les documents ?
• Y a-t-il des éléments à faire préciser avant la signature ?

À votre courtier :

• Pouvez-vous m'aider à décrire ce bien de façon claire pour mes professionnels ?

QUI CONSULTER — pour un terrain, un chalet ou un usage mixte

Le comptable, pour dire si la question se pose dans votre cas. Le notaire, pour la description du bien dans les documents. Le courtier, pour décrire le bien et son usage. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale. Pour les situations de résidence principale, voir → livre G3.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas reconnaître sa situation. Si votre projet correspond à l'une des quatre situations de ce chapitre, la question se pose. Ne la contournez pas.
• Se fier à un « tout est inclus » oral. Demandez la même chose par écrit.
• Commencer une rénovation sans prévenir son comptable. Il est plus facile de bien ranger au début qu'à la fin.
• Croire qu'un petit immeuble locatif est à l'abri de la question. La taille de l'immeuble ne dit rien de la situation.
• Classer soi-même un bien atypique. Décrivez-le, puis laissez un professionnel le situer.
• Oublier de dire que l'usage a changé. Un logement devenu local commercial, ou l'inverse, est un fait que votre comptable doit connaître.
• Poser la question au mauvais interlocuteur. Le courtier ne remplace pas le comptable.
• Attendre la signature. Les questions de ce chapitre se posent avant.

À retenir

• Quatre familles de situations justifient la question : l'habitation neuve ou presque, la rénovation majeure, l'immeuble locatif ou commercial, le terrain, le chalet ou l'usage mixte.
• Un signal n'est pas une réponse : il indique qu'il faut poser la question.
• Pour chaque situation, la première personne à consulter est le comptable ; le notaire lit les documents avec vous.
• Décrire son projet en quelques lignes aide tous vos interlocuteurs.
• Une réponse obtenue se demande par écrit et se garde.
• Ce chapitre ne dit jamais si une taxe s'applique ; il dit quand le demander.

Votre plan d'action

1. Relisez les quatre sections de ce chapitre et repérez celle qui correspond à votre projet.
2. Cochez les signaux qui vous concernent, sur une feuille ou dans votre dossier.
3. Décrivez votre projet en quatre ou cinq lignes : ce que c'est, à quoi cela sert, ce que vous prévoyez.
4. Choisissez vos interlocuteurs : comptable, notaire, courtier.
5. Copiez les questions de la section qui vous concerne et adaptez-les.
6. Fixez un rendez-vous avec votre comptable avant la prochaine étape importante.
7. Demandez les réponses par écrit et rangez-les dans votre dossier.
8. Revenez à ce chapitre si votre projet change : une nouvelle situation appelle de nouvelles questions.

Questions à poser

À votre comptable :

• Mon projet correspond-il à une situation où la question des taxes de vente se pose ?
• Que dois-je conserver et à partir de quand ?
• À quel moment dois-je vous prévenir si mon projet change ?

À votre notaire :

• Comment les documents de la transaction traitent-ils les taxes de vente ?
• Y a-t-il des mentions à faire préciser avant que je signe ?

À votre courtier :

• À quel moment de la transaction faut-il poser ces questions ?
• Comment décrire mon bien de façon claire à mes professionnels ?

À l'ARC et à Revenu Québec :

• Où trouver votre information générale sur les taxes de vente en matière immobilière ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les quatre familles de situations qui justifient la question des taxes de vente.
2. Quels signaux indiquent qu'une habitation neuve mérite une question ?
3. Pourquoi commencer le dossier de rénovation dès le premier jour ?
4. Un petit propriétaire d'immeuble locatif peut-il ignorer la question ? Justifiez.
5. Que faire d'un bien atypique que l'on a du mal à classer ?
6. Ce chapitre dit-il si une taxe s'applique à une situation ? Justifiez.

Réponses

1. L'habitation neuve ou presque, la rénovation majeure, l'immeuble locatif ou à usage commercial, et le terrain, le chalet ou la propriété à usage mixte.
2. Un vendeur qui est une entreprise, des mentions de taxes dans le contrat, une habitation jamais ou très peu habitée, un contrat préliminaire, un prix présenté avec ou sans mention de taxes, un plan de garantie.
3. Parce que les documents s'accumulent vite et qu'un dossier tenu au fur et à mesure coûte beaucoup moins qu'un dossier reconstitué à la fin.
4. Non : la taille de l'immeuble ne dit rien de la situation. C'est une question à poser à un comptable.
5. Le décrire en quelques lignes, puis le confier à un comptable et à un notaire, sans le classer soi-même.
6. Non : il dit quand poser la question et à qui, jamais ce que la réponse est.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'information générale sur la TPS, à consulter à la source.
• Revenu Québec — l'information générale sur la TVQ et la TPS, à consulter à la source.
• Dans cette collection : → livre D9 pour acheter du neuf, → livres L6 et L7 pour rénover et construire, → livre G4 pour la fiscalité de l'immeuble locatif et → livre G3 pour les situations de résidence principale.

Chapitre 4 — Acheter une habitation neuve : les questions à poser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Lucien a trouvé une habitation neuve qui lui plaît. La visite s'est bien passée, le représentant du constructeur est aimable, et un projet de contrat l'attend sur la table. Tout va vite. Dans ce genre de situation, une phrase revient volontiers : « Ne vous inquiétez pas, tout est dans le prix. » C'est peut-être vrai. Mais Lucien n'a aucun moyen de le savoir tant qu'il n'a pas posé la question et obtenu la réponse par écrit.

Ce chapitre vous accompagne dans cette étape. Il ne vous explique pas comment les taxes de vente se traitent dans l'achat d'une habitation neuve : cela dépend du contrat, du vendeur et de votre situation, et seuls un comptable et un notaire peuvent vous en parler en connaissance de cause. Il vous dit à qui parler, quoi demander avant de signer, quels documents obtenir et conserver, et comment écrire vos questions. Le dossier de ce chapitre est fictif : celui de Lucien, qui songe à acheter une habitation neuve.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les interlocuteurs d'un achat neuf : le constructeur, le notaire et le comptable ;
• demander par écrit comment les taxes de vente sont traitées dans le contrat et dans le prix ;
• faire lire un projet de contrat par un notaire avant de signer ;
• dresser la liste des documents à obtenir et à conserver ;
• rédiger des questions claires et en conserver les réponses.

Pourquoi c'est important

Un achat neuf se déroule dans un cadre particulier : le vendeur est une entreprise, les documents viennent de lui, et le calendrier peut être serré. L'acheteur se retrouve devant un contrat qu'il n'a pas rédigé, avec un prix qui peut être présenté de plusieurs façons. S'il ne pose pas ses questions avant de signer, il perd ce qui lui donne le plus de poids : le moment où il peut encore dire non ou demander une précision.

Poser vos questions avant la signature ne vous rend pas difficile. Cela vous rend informé. Un constructeur peut répondre par écrit. Et si la réponse tarde, ou si l'on vous presse de signer sans la fournir, c'est une information en soi : notez-la et parlez-en à votre notaire.

4.1 Les interlocuteurs : constructeur, notaire, comptable

Le constructeur ou son représentant

C'est la personne qui vous présente l'habitation et le contrat. Elle connaît le projet, le calendrier et les documents que l'entreprise remet à la fin des travaux. Elle ne connaît pas votre situation fiscale, et ce n'est pas son rôle de vous conseiller à ce sujet.

Ce que vous pouvez lui demander : comment les taxes de vente sont traitées dans le prix et dans le contrat, de façon précise, et qu'on vous le confirme par écrit. Ce que vous ne devez pas attendre d'elle : une opinion sur votre situation personnelle.

DÉFINITION — constructeur

Dans ce livre, le constructeur est l'entreprise qui bâtit ou fait bâtir l'habitation et qui la vend. Son représentant est la personne qui vous présente le projet et le contrat. Le mot ne désigne pas un professionnel qui vous conseille : il désigne votre cocontractant, c'est-à-dire l'autre partie au contrat.

Le notaire

Le notaire lit le projet de contrat avec vous. Il vérifie le titre de propriété, prépare la signature de l'acte et vous explique ce que vous signez. Il peut vous dire comment les taxes de vente sont traitées dans les documents qu'il a sous les yeux, et il peut vous suggérer d'obtenir des précisions avant de signer. Il ne remplace pas votre comptable sur la question de votre situation fiscale.

Choisissez votre notaire tôt. Idéalement, avant de signer quoi que ce soit, même un contrat préliminaire ou une réservation. Pour comprendre son rôle en détail, voir → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

Le comptable

Votre comptable connaît votre situation financière. Il peut vous dire si la question des taxes de vente se pose dans votre cas et quels documents il souhaite voir. Fixez un rendez-vous avant de signer et apportez-lui le projet de contrat, même si vous n'en comprenez pas chaque ligne.

Un petit tableau pour s'y retrouver

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien décide de ne rien signer avant d'avoir parlé à un notaire et à son comptable. Il appelle un notaire, lui envoie le projet de contrat par courriel et prend rendez-vous. Il écrit aussi à son comptable, joint le même document et demande un moment pour en parler. Il informe le représentant du constructeur qu'il prendra quelques jours pour faire lire le contrat. Rien ne presse assez pour qu'on signe sans lire.

QUI CONSULTER — pour monter son équipe

Le notaire, pour lire le projet de contrat avant la signature. Le comptable, pour votre situation fiscale. Le courtier, si vous en avez un, pour le calendrier de la transaction. Le constructeur, pour les précisions écrites sur son contrat. Pour une vue d'ensemble de l'achat d'une habitation neuve, voir → livre D9, Acheter du neuf.

4.2 Ce qu'il faut demander avant de signer

Prenez le temps de lire

Le premier geste est le plus simple : ne signez pas le jour même. Demandez une copie du projet de contrat, lisez-la chez vous, faites-la lire par votre notaire. Si on vous dit que l'offre est valable seulement le jour même, demandez que ce soit écrit et montrez-le à votre notaire. Un délai raisonnable pour faire lire un contrat est une demande normale.

Demandez par écrit comment les taxes sont traitées

Vous avez une question précise à poser au constructeur : comment les taxes de vente sont-elles traitées dans le prix et dans le contrat ? Demandez qu'on vous réponde par écrit. Voici le genre de formulation qui peut servir, à adapter :

Bonjour, avant de signer le projet de contrat que vous m'avez remis, je souhaite savoir comment les taxes de vente sont traitées dans le prix de l'habitation et dans le contrat. Pouvez-vous me le préciser par écrit, afin que je puisse en discuter avec mon notaire et mon comptable ? Merci.

Cette formulation ne demande pas de règle. Elle demande une information sur le contrat que vous avez devant vous. C'est le genre de question à laquelle une entreprise peut répondre factuellement.

L'ESSENTIEL — une question de fait, pas de droit

Au constructeur, vous demandez ce que dit son contrat et comment son prix est présenté. Vous ne lui demandez pas ce que la loi prévoit : cette question va au comptable et, pour les textes officiels, aux administrations. Cette distinction évite les réponses vagues.

Faites relever les mentions de taxes

Relisez le projet de contrat avec un surligneur. Marquez chaque endroit où il est question de taxes, de prix, de frais, d'ajustements ou de crédits. Notez le numéro de page. Photographiez ou numérisez le tout. Puis écrivez, à côté de chaque passage marqué, la question que vous voulez poser : que veut dire cette mention ? Cela change-t-il ce que je paie ? Apportez cette version annotée à votre notaire et à votre comptable.

Posez la question du calendrier

Un achat neuf peut comporter plusieurs étapes : réservation, contrat préliminaire, contrat définitif, suivi de la construction, livraison. Demandez au constructeur de vous remettre, par écrit, le calendrier prévu, et demandez à votre notaire à quel moment les documents sur les taxes seront disponibles. Plus tôt vous connaissez le calendrier, plus tôt vous pouvez prévoir vos rendez-vous.

Préparez la rencontre avec le notaire

Une rencontre avec le notaire est plus utile quand elle est préparée. Envoyez-lui le projet de contrat quelques jours avant, avec votre version annotée. Écrivez en tête de page deux ou trois lignes pour dire qui vous êtes, ce que vous achetez et quelle est votre date de signature visée. Joignez la liste de vos questions, classées par ordre d'importance.

Pendant la rencontre, prenez des notes. Demandez au notaire quelles précisions il compte obtenir du vendeur et dans quel délai. Demandez aussi quels documents il vous remettra à la signature, et lesquels il garde dans son dossier. Terminez en vérifiant la suite : qui fait quoi, et à quelle date. Après la rencontre, résumez par écrit ce que vous avez compris et envoyez-le au notaire pour confirmation. Si votre résumé est inexact, il vous le dira, et vous aurez évité un malentendu.

Ne signez pas sous pression

Si l'on vous presse de signer avant que vos questions n'aient reçu de réponse, c'est un signal. Vous pouvez dire poliment : je signerai quand mon notaire et mon comptable auront lu le document. Un vendeur qui refuse d'attendre ne vous donne pas une bonne raison de renoncer à vos vérifications.

ATTENTION — ne signez pas un contrat préliminaire sans le faire lire

Ne signez pas un contrat préliminaire ou une réservation sans l'avoir fait lire par votre notaire, au même titre que le contrat définitif. Demandez-lui ce que ce document engage et ce qui mérite d'être précisé.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien reçoit du représentant du constructeur un projet de contrat et la phrase habituelle : « Tout est inclus. » Il répond par courriel, avec la formulation du modèle ci-dessus. Deux jours plus tard, le représentant lui envoie une lettre signée qui précise comment le prix est présenté. Lucien classe la lettre et l'apporte à son notaire. Il n'a pas cherché à en juger la justesse : il a seulement obtenu un document qu'un professionnel pourra lire.

QUI CONSULTER — avant de signer

Le notaire, pour lire le projet et suggérer les précisions à obtenir. Le comptable, pour dire si votre situation soulève des questions. Le constructeur, pour fournir des réponses écrites sur son contrat. En cas de doute sur un point précis, ne signez pas avant d'avoir la réponse.

4.3 Les documents à obtenir et à conserver

La liste de base

Un achat neuf génère des documents que vous aurez intérêt à conserver. Voici ceux à demander, selon ce que le constructeur vous remet.

• le projet de contrat et le contrat signé, avec toutes ses annexes ;
• les versions successives du contrat, si elles ont changé ;
• la lettre du constructeur précisant le traitement des taxes dans le prix, si vous en avez obtenu une ;
• les documents de réservation ou de contrat préliminaire, s'il y en a ;
• les reçus de tout paiement fait avant la clôture ;
• les plans et les devis de l'habitation, ou la description des matériaux et des finitions ;
• les documents de garantie, si l'habitation en comporte ;
• les décomptes et états de compte préparés en vue de la signature ;
• les échanges écrits avec le constructeur, le notaire et le comptable.

Les documents de fin de projet

À la livraison, le constructeur peut remettre d'autres documents. Demandez-lui, avant la signature, la liste de ce qu'il vous remettra à ce moment. Notez-la dans votre dossier, puis comparez la liste à ce que vous recevez.

Comment les conserver

Conservez chaque document en deux exemplaires : une version papier dans un classeur ou une chemise, et une version numérique numérisée dans un dossier de votre ordinateur, avec une copie de sauvegarde. Nommez les fichiers de façon claire : la date, le sujet, l'émetteur. Un nom comme « 2026-10-lettre-constructeur-taxes » vaut mieux que « scan0012 ».

DÉFINITION — décompte

Un décompte est un document qui détaille les sommes à payer et à recevoir au moment de la signature d'un acte de vente. Votre notaire peut en préparer un. Demandez-en une copie et lisez-le avec lui : il vous indique ce que contient chaque ligne.

Un dossier d'achat, étape par étape

Plutôt que de tout ranger au même endroit, divisez votre dossier selon les grandes étapes de l'achat. Cela rend la recherche plus rapide le jour où un professionnel vous demande une pièce.

• Avant la signature : projet de contrat annoté, questions écrites, réponses du constructeur, notes des rencontres.
• À la signature : contrat signé, annexes, décompte, copie des chèques ou des preuves de paiement.
• Pendant la construction, s'il y a un suivi : avis d'avancement, correspondance, changements demandés et leur confirmation écrite.
• À la livraison : documents remis, liste de contrôle, garanties.
• Après la livraison : factures des premiers achats pour la maison, échanges de suivi.

Chaque pochette porte une étiquette claire et une date. Quand vous ajoutez un document, inscrivez dans la marge d'où il vient et comment vous l'avez reçu. Cette habitude paraît lourde au début, mais elle vous fait gagner un temps précieux quand une question surgit des mois plus tard.

CAS CONCRET — dossier fictif

Supposons que Lucien conclue l'achat. Il garde son dossier en deux versions : une chemise papier avec cinq pochettes, une par étape, et un dossier numérique organisé de la même façon. Quelques mois plus tard, son comptable lui demande une copie de la lettre du constructeur. Lucien la retrouve en quelques secondes, avec la date et le nom de la personne qui la lui avait envoyée.

Combien de temps les garder

Ce livre ne fixe aucune durée de conservation. C'est une question pour votre comptable : combien de temps dois-je conserver chacun de ces documents, et sous quelle forme ? En attendant sa réponse, ne jetez rien.

QUI CONSULTER — pour les documents

Le notaire, pour ce qui se remet à la signature. Le comptable, pour savoir quoi garder et combien de temps. Le constructeur, pour la liste des documents remis à la livraison.

4.4 Les questions à poser par écrit

Pourquoi écrire

Une conversation s'oublie. Un courriel se retrouve. Vos questions au constructeur, au notaire et au comptable gagnent à être posées par écrit, même si vous en avez déjà parlé de vive voix. L'écrit sert de trace, il vous oblige à préciser votre pensée, et il permet à votre interlocuteur de répondre avec soin.

Les questions types

Au constructeur :

• Comment les taxes de vente sont-elles traitées dans le prix et dans le contrat ?
• Pouvez-vous me le préciser par écrit ?
• Quels documents me remettrez-vous à la livraison de l'habitation ?
• Le contrat peut-il être modifié avant la signature si mon notaire demande des précisions ?

Au notaire :

• Le projet de contrat est-il clair sur le traitement des taxes de vente ?
• Y a-t-il des mentions à faire préciser avant la signature ?
• Quels documents me remettrez-vous à la clôture ?
• Y a-t-il des éléments, dans les documents de clôture, qui touchent les taxes de vente ?

Au comptable :

• Dans ma situation, la question des taxes de vente se pose-t-elle à cause de cet achat ?
• Quels documents voulez-vous voir avant la signature ?
• Que dois-je conserver après la signature, et pendant combien de temps ?

Au courtier, s'il y en a un :

• À quel moment faut-il demander ces précisions dans le déroulement de la transaction ?

Un échéancier simple

Voici un échéancier utile, à adapter à votre situation.

1. Dès la réception du projet de contrat : surligner les mentions de taxes, écrire vos questions.
2. Dans les jours suivants : envoyer vos questions au constructeur, prendre rendez-vous avec le notaire et le comptable.
3. Avant la signature : avoir en main les réponses écrites, avoir fait lire le contrat.
4. À la signature : demander une copie de tous les documents signés.
5. Après la signature : classer les documents et noter les dates.

CÔTÉ COURTIER — un relais utile

Si vous avez un courtier, il peut vous aider à formuler vos demandes au constructeur et à suivre le calendrier. Il ne répond pas aux questions de taxes à la place d'un comptable. Demandez-lui de vous rappeler à quel moment les documents doivent être entre les mains de votre notaire.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que le notaire apprécie

Un notaire travaille mieux quand il reçoit le projet de contrat tôt, avec vos annotations et vos questions. Cela lui laisse le temps de demander des précisions au vendeur avant la date de signature.

QUI CONSULTER — pour formuler vos questions

Le notaire, pour les questions sur le contrat. Le comptable, pour les questions sur votre situation fiscale. Le constructeur, pour les questions de fait sur son prix et ses documents. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale sur les taxes de vente.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer le jour même. Prenez le temps de faire lire le projet de contrat.
• Se contenter d'un « tout est inclus » oral. Demandez la même chose par écrit.
• Ne pas surligner les mentions de taxes. Ce que vous n'avez pas marqué, vous ne le poserez pas en question.
• Signer un contrat préliminaire sans le faire lire. Demandez au notaire ce qu'il engage.
• Attendre la livraison pour demander les documents. Demandez la liste avant de signer.
• Perdre les versions successives du contrat. Gardez chaque version, avec sa date.
• Confondre le constructeur et un conseiller. Il est l'autre partie, pas votre professionnel.
• Jeter des documents faute de savoir combien de temps les garder. Ne jetez rien avant d'avoir posé la question au comptable.

À retenir

• Un achat neuf se fait avec une entreprise, dans un cadre où les documents viennent du vendeur.
• Ne signez pas avant que le notaire ait lu le projet et que le comptable ait vu votre situation.
• Au constructeur, posez une question de fait : comment les taxes sont-elles traitées dans le prix et le contrat ? Demandez la réponse par écrit.
• Conservez chaque document, chaque version, chaque échange.
• Le notaire lit le contrat ; le comptable lit votre situation ; le constructeur répond sur son contrat.
• En cas de pression pour signer, notez-la et parlez-en à votre notaire.

Votre plan d'action

1. Demandez une copie du projet de contrat et prenez le temps de le lire.
2. Surlignez chaque mention de taxes, de prix, de frais et de crédits.
3. Écrivez vos questions à côté de chaque passage marqué.
4. Envoyez au constructeur votre demande écrite sur le traitement des taxes.
5. Fixez un rendez-vous avec votre notaire et un autre avec votre comptable.
6. Demandez la liste des documents remis à la livraison.
7. Classez tous les documents reçus, par ordre de date, en deux exemplaires.
8. Ne signez qu'après avoir obtenu les réponses écrites et la lecture du notaire.

Questions à poser

Au constructeur :

• Comment les taxes de vente sont-elles traitées dans le prix et dans le contrat ?
• Pouvez-vous me le préciser par écrit ?
• Quels documents me remettrez-vous à la livraison ?

À votre notaire :

• Quels éléments du projet de contrat dois-je faire préciser avant de signer ?
• Quels documents me remettrez-vous à la clôture ?

À votre comptable :

• Dans ma situation, la question des taxes de vente se pose-t-elle ?
• Quels documents dois-je conserver, et pendant combien de temps ?

À votre courtier :

• À quel moment de la transaction faut-il poser ces questions ?

Vérifiez vos acquis

1. Quels sont les trois interlocuteurs principaux d'un achat neuf ?
2. Quelle question de fait pouvez-vous poser au constructeur à propos des taxes ?
3. Pourquoi demander la réponse par écrit ?
4. Que faire si l'on vous presse de signer avant d'avoir vos réponses ?
5. Nommez quatre documents à conserver après un achat neuf.
6. Qui peut vous dire combien de temps conserver ces documents ?

Réponses

1. Le constructeur ou son représentant, le notaire et le comptable.
2. Comment les taxes de vente sont traitées dans le prix et dans le contrat.
3. Parce qu'une réponse écrite fixe ce qui a été dit, se conserve et peut être montrée au notaire et au comptable.
4. Dire poliment que vous signerez quand votre notaire et votre comptable auront lu le document, et noter la pression.
5. Par exemple : le contrat signé et ses annexes, la lettre du constructeur sur les taxes, les reçus, les documents de garantie.
6. Votre comptable.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'information générale sur la TPS, à consulter à la source.
• Revenu Québec — l'information générale sur la TVQ et la TPS, à consulter à la source.
• Dans cette collection : → livre D9 pour acheter du neuf, → livre M1 pour le notaire et l'acte de vente.

Chapitre 5 — Rénover ou construire soi-même : les questions à poser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Nathalie rénove sa maison en profondeur avant de la vendre. Les entrepreneurs se succèdent, les livraisons de matériaux arrivent, les paiements partent. Au bout de quelques semaines, elle a déjà reçu des soumissions, signé des contrats, réglé des factures, et rangé le tout un peu partout : dans un tiroir de cuisine, dans sa boîte courriel, dans la boîte à gants de sa voiture. Elle se dit qu'elle triera tout à la fin.

C'est exactement l'erreur que ce chapitre veut vous éviter. Il ne vous explique pas comment les taxes de vente se traitent dans une rénovation ou une construction : cela dépend de chaque projet, et seuls un comptable et les administrations peuvent vous en parler. Il vous montre comment tenir un dossier dès le premier jour, quand parler à un comptable, comment séparer les dépenses par chantier et quelles questions poser. Le dossier de ce chapitre est fictif : celui de Nathalie, qui rénove en profondeur sa maison avant de la vendre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• ouvrir un dossier de projet dès le premier jour d'une rénovation ou d'une construction ;
• consulter un comptable avant d'engager des dépenses importantes ;
• séparer vos dépenses par chantier, de façon claire ;
• demander à vos entrepreneurs des documents détaillés ;
• préparer vos questions pour votre comptable et pour les administrations.

Pourquoi c'est important

Un projet de rénovation ou de construction produit beaucoup de papier en peu de temps. Le désordre s'installe vite, et il est difficile à défaire. Un comptable à qui l'on remet, des mois plus tard, un sac de factures froissées ne peut pas faire grand-chose. À l'inverse, un dossier propre, daté et classé lui permet de répondre rapidement et d'éviter des allers-retours.

Il y a aussi un enjeu de temps. Certaines questions se posent mieux avant les travaux qu'après. Un comptable consulté en amont peut vous dire quels documents garder, comment les classer et quand le prévenir d'un changement. Consulté en aval, il fait ce qu'il peut avec ce que vous avez conservé.

Ce chapitre vous met en position d'agir tôt. Il ne vous dit rien sur les taxes elles-mêmes : il vous apprend à constituer le dossier qui permettra à un professionnel de répondre à votre place.

5.1 Garder les factures dès le premier jour

Un dossier de projet, pas une pile de papiers

Ouvrez un dossier le jour où vous décidez de faire des travaux, avant même la première soumission. Il peut être papier, numérique, ou les deux. Ce qui compte, c'est qu'il soit unique, qu'il porte le nom du projet et que tout y entre.

DÉFINITION — dossier de projet

Le dossier de projet est l'ensemble ordonné des documents liés à vos travaux : soumissions, contrats, factures, preuves de paiement, plans, permis, correspondance, photos. Il vous sert de mémoire, et il permet à un comptable ou à un notaire de comprendre rapidement ce qui a été fait, par qui et à quel moment.

Ce qui entre dans le dossier

Prenez l'habitude d'y placer, sans exception, tout ce qui touche au projet :

• les soumissions, retenues ou non, avec leur date ;
• les contrats signés avec les entrepreneurs, et leurs modifications ;
• les factures des entrepreneurs et des fournisseurs ;
• les reçus et les preuves de paiement (relevés bancaires, chèques, virements) ;
• les plans, les devis et les dessins ;
• les permis liés à vos travaux, comme documents à conserver ;
• les échanges écrits : courriels, textos importants, lettres ;
• les photos des travaux, avant, pendant et après.

Les bons réflexes

Classez tout de suite. Un document qui entre dans la maison sort de la voiture ou de la boîte courriel le jour même, et va dans le dossier. Cette règle simple évite les accumulations.

Datez et annotez. Écrivez en marge la date de réception, l'objet et, si vous le savez, le nom du chantier ou de la pièce concernée.

Numérisez. Un téléphone suffit. Une photo nette de chaque facture sauvegardée dans un dossier numérique, avec une copie de sauvegarde, vous protège contre la perte.

Demandez des documents complets. Une facture sur un bout de papier sans nom d'entreprise, sans date, sans détail, est difficile à exploiter. Demandez à vos entrepreneurs une facture détaillée pour chaque paiement.

Gardez même les documents que vous croyez inutiles. Ce qui ne sert pas aujourd'hui peut servir plus tard. C'est votre comptable qui dira ce qui peut être jeté.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nathalie se rend compte, trois semaines après le début des travaux, que ses papiers sont éparpillés. Elle s'arrête, achète une grande chemise à pochettes et rassemble tout ce qu'elle trouve. Elle réalise qu'une facture manque : elle écrit à l'entrepreneur pour en demander une copie. À partir de ce jour, chaque papier qui entre dans la maison va dans la chemise, avec sa date.

Les courriels, les textos et les photos

Une grande partie d'un projet se règle aujourd'hui par message. Un entrepreneur confirme une date par texto, un fournisseur envoie une facture en pièce jointe, un voisin vous écrit au sujet du bruit. Ces échanges font partie du dossier.

Créez dans votre boîte courriel un dossier au nom du projet et déplacez-y chaque message utile. Pour les textos, prenez une capture d'écran des échanges importants et rangez-la avec la date. Pour les photos, gardez-les dans un album daté : l'état de la pièce avant les travaux, les étapes en cours, le résultat. Une photo prise avant de démolir un mur vaut parfois plus qu'une longue explication.

Ne supprimez rien pendant le projet. Votre comptable vous dira, à la fin, ce qui peut être effacé.

Quand un document tarde à venir

Il arrive qu'un entrepreneur tarde à envoyer une facture ou qu'un fournisseur ne la retrouve pas. Relancez-le par écrit, avec la date de la demande, et notez la réponse. Si le document ne vient pas après deux ou trois demandes, informez votre comptable : il vous dira comment procéder. N'inventez jamais un document et n'en demandez pas un qui ne correspondrait pas à la réalité : cela ne règle rien et vous expose.

Les erreurs à éviter dans les débuts d'un projet

Voici des situations à éviter. Un paiement fait sans facture. Un achat de matériaux réglé avec une carte personnelle sans conserver le reçu. Un entrepreneur qui promet de « faire la facture plus tard ». Un devis accepté par courriel et jamais imprimé. Pour chacune, le remède est le même : demandez le document, tout de suite, par écrit, et rangez-le.

QUI CONSULTER — pour constituer le dossier

Le comptable, pour savoir quels documents il souhaite voir et sous quelle forme. Les entrepreneurs, pour obtenir des factures détaillées. Pour le déroulement d'un chantier et les permis, voir → livre L6, Rénover.

5.2 Parler à un comptable avant de commencer

Pourquoi avant, et non après

Un comptable consulté avant le début des travaux peut vous dire quelles questions se posent, quels documents il lui faut, comment les classer et à quel moment le recontacter. Consulté après, il doit reconstituer. Dans le premier cas, vous orientez le projet. Dans le second, vous le subissez.

Cette consultation vous donne aussi une personne-ressource pour toute la durée du projet : vous saurez à qui écrire quand une question se pose en cours de route. Demandez simplement à votre comptable, au premier contact, quels honoraires s'appliquent à une première consultation.

Ce qu'il faut apporter

Pour ce premier rendez-vous, préparez :

• une description du projet en quelques lignes : nature des travaux, ampleur approximative, étapes prévues ;
• votre calendrier : début, fin prévue, intention éventuelle de vendre ;
• les soumissions reçues ou les contrats signés ;
• la liste des entrepreneurs pressentis ;
• vos questions, écrites.

Si vous n'avez pas encore de soumission, venez quand même. Le comptable préfère être consulté tôt.

Ce qu'il faut dire

N'attendez pas qu'on vous pose la question : dites que vous prévoyez de vendre après les travaux, si c'est le cas. Dites aussi si vous comptez faire une partie des travaux vous-même, si vous achetez des matériaux directement ou si le bâtiment sera transformé (ajout d'un logement, changement d'usage). Ce sont des faits que votre comptable doit connaître pour savoir s'il y a des questions à se poser.

ATTENTION — ne présumez pas ce qui compte

Vous ne savez pas à l'avance quels détails de votre projet intéressent un comptable. Dites tout ce qui vous paraît pertinent, même si cela vous semble anodin, et laissez-le trier. Il vaut mieux trop en dire que de taire un fait qui aurait changé sa lecture.

Et si vous construisez vous-même

Certaines personnes construisent ou font construire une habitation pour elles-mêmes, en s'occupant de la coordination des corps de métier. D'autres font une grande partie des travaux de leurs propres mains. Ces situations sont particulières, et c'est une raison de plus de consulter un comptable avant de commencer. Pour le déroulement d'un tel projet, voir → livre L7, Construire ou autoconstruire. Le présent livre ne dit pas comment les taxes de vente se traitent dans ce cas : il vous invite à poser la question.

Les documents que le comptable vous demandera sans doute

Chaque comptable a ses habitudes. Au premier rendez-vous, demandez-lui la liste exacte de ce qu'il souhaite recevoir et sous quelle forme : copies papier, fichiers numérisés, envoi mensuel ou envoi à la fin. Notez sa réponse en haut de votre dossier de projet. Elle devient votre mode d'emploi pour toute la durée des travaux, et elle vous évite de deviner ce qui compte.

Un rendez-vous de suivi

Prévoyez, dès le premier rendez-vous, un point d'étape. Demandez à votre comptable à quel moment il souhaite vous revoir : à mi-parcours, à la fin des travaux, ou si certains événements surviennent. Notez la date dans votre calendrier. Si votre projet change (ampleur, durée, usage, intention de vendre), prévenez-le sans attendre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nathalie prend rendez-vous avec son comptable. Elle apporte sa chemise, une description d'une demi-page et deux soumissions. Elle précise qu'elle compte vendre la maison après les travaux. Le comptable lui dit quels documents il veut conserver et à quel moment la revoir. Elle sort avec une liste de trois gestes à faire, qu'elle ajoute à sa chemise.

QUI CONSULTER — avant de commencer

Le comptable, avant le premier coup de marteau. Le courtier, si vous prévoyez de vendre, pour le calendrier. Le notaire, si le projet touche l'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble. Pour les gestes d'un chantier, voir → livres L6 et L7.

5.3 Séparer les dépenses par chantier

Pourquoi séparer

Un grand projet comprend souvent plusieurs chantiers : la cuisine, la salle de bain, la toiture, l'isolation, l'aménagement extérieur. Quand toutes les dépenses sont mélangées, il devient difficile de répondre à une question simple : combien a coûté tel chantier, et qui l'a réalisé ? Séparer, c'est se donner les moyens de répondre.

Cette séparation ne répond à aucune règle que ce livre vous donnerait. Elle répond à un besoin pratique : votre comptable pourra vous poser des questions qui portent sur un chantier précis, et vous voudrez retrouver les documents sans tout rouvrir.

DÉFINITION — chantier

Dans ce livre, un chantier est un ensemble de travaux qui forment un tout : une pièce rénovée, un système remplacé, un agrandissement. Un projet peut comprendre plusieurs chantiers. Leur découpage est une convention pratique que vous choisissez, de préférence avec votre comptable.

Comment séparer

Un sous-dossier par chantier. Dans votre dossier de projet, créez une pochette ou un dossier numérique par chantier : « cuisine », « salle de bain », « toiture ». Chaque facture, chaque soumission y trouve sa place.

Un tableau récapitulatif. Tenez une liste simple : chantier, entrepreneur ou fournisseur, nature du document, date, montant inscrit sur le document, preuve de paiement reçue ou non. Ce tableau n'est pas un calcul : c'est un index qui vous permet de vérifier que rien ne manque.

Un moyen de paiement identifiable. Autant que possible, réglez les dépenses du projet par un moyen qui laisse une trace claire. Vous pourrez ainsi rapprocher la preuve de paiement de la facture correspondante.

Des factures qui nomment le chantier. Demandez à vos fournisseurs de mentionner le chantier ou l'adresse sur la facture. Cela évite les confusions si vous avez plusieurs projets ou plusieurs propriétés.

Un exemple de tableau récapitulatif

Voici la structure d'un tableau simple, sans aucun montant, à reproduire dans un cahier ou un tableur.

Remplissez une ligne par document. À la fin de chaque semaine, parcourez la colonne « Preuve de paiement » : toute case « non » est un document à demander. Ce tableau est un index, non un calcul. Il ne remplace pas les documents eux-mêmes, qui restent la référence.

Les dépenses qui se croisent

Certaines dépenses touchent plusieurs chantiers à la fois : une livraison de matériaux qui sert à la cuisine et à la salle de bain, un entrepreneur général qui facture un ensemble. Dans ce cas, ne tranchez pas seul. Notez la situation, conservez la facture dans la pochette la plus pertinente avec un renvoi dans l'autre, et posez la question à votre comptable : comment dois-je classer ce type de dépense ?

Les dépenses personnelles et les dépenses du projet

Évitez de mélanger les achats du projet et vos dépenses personnelles. Si vous achetez des matériaux dans le même magasin et au même moment que votre épicerie, demandez des reçus distincts. Une carte ou un compte réservé au projet facilite le travail, mais votre comptable est la bonne personne pour dire ce qui convient à votre cas.

CÔTÉ COURTIER — si vous vendez après les travaux

Votre courtier peut vous rappeler que l'acheteur et son notaire voudront peut-être savoir quels travaux ont été faits et par qui. Un dossier de projet bien tenu vous permet de répondre vite. Le courtier ne se prononce pas sur les taxes : cette question va à votre comptable.

QUI CONSULTER — pour organiser les dépenses

Le comptable, pour savoir comment découper les chantiers et classer les dépenses qui se croisent. Les entrepreneurs et fournisseurs, pour des factures qui nomment le chantier. Le courtier, si vous prévoyez de vendre, pour savoir ce qu'un acheteur demande.

5.4 Les questions à poser

Le principe

À ce stade de votre projet, vous n'avez pas à connaître la réponse. Vous avez à poser la question à la bonne personne, par écrit, au bon moment, et à conserver la réponse. Les questions qui suivent sont des points de départ : adaptez-les, ajoutez les vôtres.

Au comptable, avant de commencer

• Mon projet de rénovation justifie-t-il que nous parlions des taxes de vente ?
• Quels documents voulez-vous que je conserve pour chaque entrepreneur et chaque fournisseur ?
• Comment dois-je découper mon projet en chantiers ?
• À quel moment voulez-vous que je vous transmette mes factures ?
• Dois-je vous prévenir si je décide de vendre pendant ou après les travaux ?
• Si je réalise une partie des travaux moi-même, quels documents dois-je garder ?

Aux entrepreneurs

• Vos soumissions et vos factures détaillent-elles les éléments du travail et les taxes ?
• Pouvez-vous me remettre une facture pour chaque paiement ?
• Pouvez-vous mentionner le chantier sur chaque facture ?
• Quels documents me remettrez-vous à la fin des travaux ?

À l'entrepreneur général, pour les permis

• Qui s'occupe d'obtenir les permis liés à mon projet, et me remettrez-vous une copie de chacun ?

À l'ARC et à Revenu Québec

• Où trouver votre information générale sur les taxes de vente en matière de rénovation et de construction ?
• Comment vous joindre pour une question générale ?

Les questions en cours de route

Un projet évolue. Notez vos nouvelles questions dans votre dossier dès qu'elles surgissent, avec la date. Regroupez-les, puis transmettez-les à votre comptable en une seule fois plutôt qu'au compte-gouttes. Cela vous fait gagner du temps, à lui comme à vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

En cours de rénovation, Nathalie décide d'ajouter un petit chantier non prévu. Elle ouvre une nouvelle pochette, note la date et son intention, puis écrit à son comptable : j'ajoute ce chantier au projet ; dois-je faire quelque chose de particulier ? Il lui répond brièvement et lui indique ce qu'il veut garder. La réponse prend place dans la pochette.

QUI CONSULTER — pour chaque question

Le comptable, pour tout ce qui touche à votre situation fiscale. Les entrepreneurs, pour les documents de leur travail. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale sur les taxes de vente.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la fin pour trier. Un dossier reconstitué est toujours moins complet qu'un dossier tenu au fil du projet.
• Payer sans facture. Un paiement sans document est difficile à justifier plus tard. Demandez toujours une facture détaillée.
• Mélanger dépenses personnelles et dépenses du projet. Demandez des reçus distincts.
• Ne pas dire au comptable qu'on prévoit vendre. C'est un fait qui compte pour lui.
• Taire une partie du projet. Dites tout, même ce qui vous semble anodin.
• Classer seul une dépense ambiguë. Notez-la et posez la question.
• Jeter des documents trop vite. C'est le comptable qui dit ce qui peut être jeté.
• Oublier de prévenir quand le projet change. Un chantier ajouté, une vente avancée : informez votre comptable.

À retenir

• Ouvrez un dossier de projet dès le premier jour, et mettez-y tout.
• Consultez un comptable avant de commencer, pas après.
• Séparez les dépenses par chantier, avec une pochette et un tableau récapitulatif.
• Demandez des factures détaillées, et conservez les preuves de paiement.
• Dites à votre comptable si vous prévoyez de vendre, ou de faire des travaux vous-même.
• Écrivez vos questions et gardez les réponses.

Votre plan d'action

1. Ouvrez le dossier de projet : chemise papier et dossier numérique.
2. Rédigez une description de votre projet en quelques lignes.
3. Prenez rendez-vous avec votre comptable avant tout engagement important.
4. Préparez vos questions à partir de la liste de la section 5.4.
5. Créez une pochette par chantier et un tableau récapitulatif.
6. Demandez à chaque entrepreneur une facture détaillée pour chaque paiement.
7. Classez chaque document le jour même, avec sa date.
8. Prévoyez des points d'étape avec votre comptable et notez-les dans votre calendrier.

Questions à poser

À votre comptable :

• Mon projet justifie-t-il que nous parlions des taxes de vente ?
• Quels documents dois-je conserver, et à quel moment dois-je vous les remettre ?
• Comment découper mon projet en chantiers ?
• Dois-je vous prévenir si je vends pendant ou après les travaux ?

À vos entrepreneurs :

• Pouvez-vous me remettre une facture détaillée pour chaque paiement ?
• Pouvez-vous y mentionner le chantier ?

À votre entrepreneur général :

• Qui obtient les permis liés à mon projet, et puis-je en recevoir une copie ?

À votre courtier, si vous prévoyez de vendre :

• Quels renseignements sur mes travaux un acheteur voudra-t-il connaître ?

Vérifiez vos acquis

1. À quel moment faut-il ouvrir un dossier de projet ?
2. Pourquoi consulter un comptable avant de commencer les travaux plutôt qu'après ?
3. Quels faits sur votre projet devez-vous dire à votre comptable, même s'ils paraissent anodins ?
4. Comment séparer les dépenses par chantier ?
5. Que faire d'une dépense qui touche deux chantiers à la fois ?
6. Qui peut vous dire quels documents peuvent être jetés ?

Réponses

1. Dès le jour où vous décidez de faire des travaux, avant même la première soumission.
2. Parce qu'un comptable consulté tôt oriente le projet et indique quoi garder, alors que consulté après, il doit reconstituer.
3. Que vous prévoyez de vendre, que vous faites une partie des travaux vous-même, que vous achetez des matériaux directement ou que le bâtiment sera transformé.
4. Par un sous-dossier par chantier, un tableau récapitulatif, un moyen de paiement identifiable et des factures qui nomment le chantier.
5. La noter, la ranger dans la pochette la plus pertinente avec un renvoi dans l'autre, et poser la question au comptable.
6. Votre comptable.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'information générale sur la TPS, à consulter à la source.
• Revenu Québec — l'information générale sur la TVQ et la TPS, à consulter à la source.
• Dans cette collection : → livre L6 pour rénover et → livre L7 pour construire ou autoconstruire.

Chapitre 6 — Vendre ou revendre : poser la question avant de conclure

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

On parle souvent des taxes de vente du côté de l'acheteur, parce que c'est lui qui découvre un contrat, un prix, des documents. Mais le vendeur est lui aussi concerné par la question. Il connaît l'histoire de son bien mieux que quiconque : les travaux qu'il a faits, l'usage qu'il en a eu, les locataires qu'il a logés ou les activités qu'il y a menées. Ce sont ces faits qui, une fois transmis aux bonnes personnes, permettent à un comptable et à un notaire de dire s'il y a une question à se poser.

Ce chapitre s'adresse à qui vend ou revend un immeuble. Il ne vous dit pas ce qui arrive quand vous vendez, ni si une taxe joue un rôle dans votre transaction : cela relève du comptable et du notaire. Il vous dit quand les prévenir, quels documents rassembler et quelles questions poser, avant de signer une promesse de vente. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Nathalie, qui rénove en profondeur sa maison avant de la vendre, et Mohamed, un petit propriétaire d'immeuble locatif qui veut faire le point.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi le vendeur doit, lui aussi, poser la question des taxes de vente ;
• prévenir à l'avance votre comptable et votre notaire des particularités de votre bien ;
• rassembler les documents qu'un acheteur ou un professionnel vous demandera probablement ;
• préparer des questions précises avant de signer une promesse de vente ;
• éviter de répondre de mémoire aux demandes de renseignements sur votre bien.

Pourquoi c'est important

Un vendeur peut être pressé : il veut mettre son bien en marché, recevoir des offres, conclure. Dans cette course, il peut oublier de se demander si son bien a des particularités qu'il faudrait signaler à ses professionnels. Il peut aussi répondre à une demande de l'acheteur de manière approximative, de mémoire, sans pièces à l'appui. Demandez à votre notaire ce que vos réponses écrites peuvent entraîner.

Prévenir tôt son comptable et son notaire est un geste très utile. Cela leur permet de poser les questions qui s'imposent, de vous demander les documents utiles et de vous dire à quel moment agir. Ce chapitre vous aide à le faire sans paniquer et sans conclure à votre place.

6.1 Pourquoi le vendeur aussi se pose la question

Le vendeur connaît l'histoire du bien

Au moment de vendre, vous êtes la personne qui sait le mieux ce qui s'est passé dans l'immeuble. Vous savez si vous y avez fait des travaux importants, si vous l'avez loué, si une partie a servi à une activité d'affaires, si vous l'avez acheté neuf ou presque. Ces faits ne se voient pas à l'œil nu, et l'acheteur ne peut pas les deviner.

C'est précisément pourquoi la question se pose aussi pour vous. Elle ne signifie pas que vous avez fait quelque chose de mal. Elle signifie que vos professionnels ont besoin de connaître l'histoire du bien pour dire s'il y a des points à clarifier avant la signature.

DÉFINITION — particularité du bien

Dans ce livre, une particularité est un fait de l'histoire d'un immeuble qui sort de l'ordinaire : des rénovations importantes, une location, un usage commercial, un achat neuf, un changement d'usage. Ce livre ne dit pas ce que ces faits entraînent. Il vous invite à les signaler à votre comptable et à votre notaire.

Les trois grandes particularités à signaler

Trois familles de faits méritent d'être portées à l'attention de vos professionnels avant la vente :

• les rénovations importantes : des travaux de grande ampleur, récents ou anciens, que vous avez fait réaliser ou que vous avez faits vous-même ;
• la location : des logements loués, ou ayant été loués, pendant votre propriété ;
• l'usage commercial : une partie de l'immeuble qui a servi, ou sert encore, à une activité d'affaires.

D'autres particularités existent : un bien acheté neuf, un changement d'usage au fil des années, un terrain subdivisé. Dans le doute, signalez-les. Il vaut mieux informer trop que pas assez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nathalie met sa maison en vente après ses grands travaux. Son courtier lui dit que des acheteurs voudront savoir ce qui a été fait. Nathalie réalise qu'elle n'a pas encore prévenu son notaire des rénovations. Elle lui écrit le jour même : j'ai fait des travaux importants dans la maison que je mets en vente ; voici mon dossier de projet. Y a-t-il des points à préciser avant de signer une promesse de vente ?

Quand le bien est encore occupé par des locataires

Si vous vendez un immeuble dont les logements sont loués, la situation s'enrichit d'un élément : les locataires en place. Vos professionnels voudront savoir qui occupe quoi, depuis quand, et quels documents encadrent cette occupation. Avant de parler de la vente aux locataires, demandez à votre notaire et à votre courtier comment procéder. Préparez la liste de vos baux et de vos échanges écrits avec eux, que votre notaire peut demander. Pour la fiscalité propre à l'immeuble locatif, voir → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif.

Quand vous avez acheté le bien neuf ou presque

Si vous avez vous-même acheté l'immeuble d'un constructeur, les documents de cet achat font partie de son histoire. Retrouvez votre contrat, la lettre éventuelle du constructeur et vos propres échanges avec votre notaire de l'époque. Si vous ne les avez plus, demandez-les à votre notaire d'alors : il peut avoir gardé un dossier. Indiquez à votre comptable que vous avez acheté neuf ou presque, même si cela remonte à plusieurs années.

Ce que le vendeur ne doit pas faire

Ne répondez pas à une question de l'acheteur sur les taxes de vente de mémoire, sans en avoir parlé à votre comptable. Ne tranchez pas seul une question que vous ne maîtrisez pas. Ne promettez rien dans une promesse de vente sur un sujet que vos professionnels n'ont pas lu. Et surtout, ne cachez pas un fait de l'histoire du bien, même s'il vous semble sans importance : demandez à votre notaire ce qu'il convient de signaler.

ATTENTION — répondre vite n'est pas répondre juste

Quand un acheteur ou son courtier pose une question sur les taxes de vente ou sur l'histoire du bien, la tentation est de répondre rapidement pour ne pas ralentir la transaction. Prenez plutôt le temps de dire : je vous reviens avec une réponse écrite après avoir consulté mon comptable et mon notaire.

QUI CONSULTER — pour savoir si la question vous concerne

Le comptable, qui connaît votre situation fiscale. Le notaire, qui prépare l'acte de vente et pose des questions sur l'histoire du bien. Le courtier, qui sait quels renseignements les acheteurs demandent. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale.

6.2 Prévenir le comptable et le notaire à l'avance

Pourquoi avant la promesse de vente

La promesse de vente est un moment charnière. Demandez à votre notaire ce qu'elle engage. C'est donc avant de la signer qu'il faut avoir parlé à vos professionnels, afin qu'ils puissent lire le projet, soulever leurs questions et vous dire à quels documents vous devez penser.

Le meilleur moment, c'est avant même de mettre le bien en marché, ou au plus tard dès qu'une offre se profile. Plus vous attendez, moins vous avez de marge.

Ce qu'il faut dire à votre comptable

Prenez rendez-vous, idéalement avant la mise en vente. Apportez :

• une description de l'histoire du bien : quand vous l'avez acquis, comment, ce que vous y avez fait, l'usage qui en a été fait ;
• votre dossier de projet, si vous avez fait des rénovations (voir le chapitre 5) ;
• les documents de location, si l'immeuble a été loué ;
• votre calendrier : date de mise en vente visée, date de signature souhaitée ;
• vos questions, écrites.

Dites tout. Si vous hésitez sur un fait, mentionnez-le : c'est le comptable qui décide de ce qui compte.

Ce qu'il faut dire à votre notaire

Le notaire prépare l'acte de vente et vérifie la chaîne des documents. Prévenez-le dès que vous avez une idée de la date de signature. Transmettez-lui la même description de l'histoire du bien. Demandez-lui quels documents il souhaite recevoir et à quel moment, et quelles questions il compte poser à l'acheteur. Pour comprendre son rôle, voir → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

Ce qu'il faut dire à votre courtier

Informez-le des particularités de votre bien. Il peut vous dire à quel moment les acheteurs posent leurs questions et comment les consigner. Il ne répondra pas aux questions de taxes à votre place, mais il peut vous rappeler de consulter votre comptable et votre notaire.

CÔTÉ COURTIER — un relais dans la transaction

Le courtier consigne les questions des acheteurs, les transmet et suit les réponses. Il peut aussi vous rappeler les échéances. Il ne se prononce pas sur les taxes de vente : cette question va au comptable et, pour les documents de vente, au notaire.

Un calendrier simple pour prévenir tout le monde

1. Avant la mise en vente : rendez-vous avec le comptable, description de l'histoire du bien, rassemblement des documents.
2. Au moment de la mise en vente : informer le notaire et le courtier, leur transmettre la description.
3. À la réception d'une offre : leur faire lire l'offre avant de répondre.
4. Avant la promesse de vente : avoir obtenu leurs réponses, par écrit.
5. À la signature : demander une copie de tout ce qui est signé.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed songe à vendre son immeuble locatif. Avant de contacter un courtier, il prend rendez-vous avec son comptable et apporte une description de l'immeuble : date d'acquisition, nombre de logements en termes généraux, locataires en place, travaux faits depuis l'acquisition. Le comptable lui indique quels documents il veut voir et quand il souhaite être prévenu de l'arrivée d'une offre. Mohamed note ces consignes en tête de son dossier.

QUI CONSULTER — pour prévenir à l'avance

Le comptable, avant la mise en vente. Le notaire, dès que vous avez une idée de la date de signature. Le courtier, pour le calendrier de la mise en marché. Dans tous les cas, écrivez : une description écrite vaut mieux qu'un appel dont on oublie le contenu.

6.3 Les documents à fournir

Pourquoi les rassembler d'avance

Un acheteur, son notaire ou son comptable peuvent vous demander des documents sur l'histoire de votre bien. Si vous les avez déjà rassemblés, vous répondez vite et avec précision. Sinon, vous cherchez dans l'urgence, au risque d'oublier une pièce ou d'en remettre une inexacte.

Rassembler d'avance a un autre avantage : cela vous oblige à relire votre dossier. Vous constatez ce qui manque, vous le demandez, et vous arrivez à la table de négociation avec un portrait complet.

La liste de base

Voici des documents qu'un vendeur peut avoir intérêt à avoir sous la main. Adaptez la liste à votre situation.

• les documents de votre propre achat : contrat, acte, décompte ;
• le dossier de projet de vos rénovations : soumissions, contrats, factures, preuves de paiement (voir le chapitre 5) ;
• les documents de location, si l'immeuble a été loué : baux, avis, correspondance ;
• les documents liés à un usage commercial, le cas échéant ;
• les permis obtenus pour vos travaux ;
• les échanges écrits avec vos professionnels sur les taxes de vente ;
• la description écrite de l'histoire du bien que vous avez préparée.

Comment les présenter

Ne remettez jamais vos originaux. Fournissez des copies, et gardez l'original. Numérotez les pages, indiquez sur chaque copie la date et le destinataire. Tenez un registre simple de ce que vous avez remis, à qui et quand. Si l'acheteur ou son notaire demande un document que vous n'avez pas, dites-le franchement et notez la demande : ne tentez pas de le reconstituer de mémoire.

Ce qu'on fournit, et à qui

DÉFINITION — registre des remises

Un registre des remises est une simple liste, tenue par vous, des documents que vous avez fournis : la nature du document, la date, le destinataire et la manière dont il a été transmis. Elle vous permet de répondre à la question « qu'avez-vous remis et à qui ? » sans chercher dans vos courriels.

Quand l'acheteur pose des questions sur vos travaux

Un acheteur attentif voudra peut-être savoir ce qui a été fait dans la maison, par qui et quand. Cette curiosité est normale. Voici une façon simple de la gérer.

1. Notez la question telle qu'elle est posée, avec la date et la personne qui la pose.
2. Cherchez les documents qui répondent à la question dans votre dossier de projet.
3. Montrez la réponse à votre notaire avant de l'envoyer, surtout si elle touche aux taxes ou à l'usage du bien.
4. Répondez par écrit, avec les copies utiles, en passant par votre courtier ou votre notaire.
5. Gardez une copie de la question, de la réponse et des pièces jointes.

Si la réponse n'existe pas dans vos documents, ne la fabriquez pas. Dites que vous cherchez, informez votre notaire et demandez-lui comment procéder.

Une prudence sur ce qu'on écrit

Quand vous répondez à une demande de renseignements, écrivez des faits, pas des interprétations. Les travaux de la cuisine ont été faits au printemps par tel entrepreneur ; voici la facture est un fait. Tout est en règle est une interprétation : demandez à votre notaire ce qu'un tel énoncé peut entraîner. Laissez à vos professionnels le soin de qualifier. Votre rôle est de transmettre les documents et de décrire ce que vous savez.

QUI CONSULTER — pour savoir quoi remettre

Le notaire, pour savoir quels documents l'acheteur peut demander. Le comptable, pour savoir ce que vous devriez lui transmettre. Le courtier, pour savoir ce que les acheteurs demandent habituellement. Avant de remettre un document à l'acheteur, demandez à votre notaire si c'est opportun.

6.4 Les questions à poser

Avant la mise en vente

À votre comptable :

• Mon bien présente-t-il des particularités qui méritent que nous parlions des taxes de vente avant de le mettre en marché ?
• Quels documents voulez-vous voir ?
• À quel moment voulez-vous être prévenu de l'arrivée d'une offre ?
• Pouvez-vous confirmer vos réponses par écrit ?

À votre notaire :

• Y a-t-il des éléments de l'histoire de mon bien à signaler avant la promesse de vente ?
• Quelles questions l'acheteur ou son notaire pourraient-ils poser ?
• Quels documents souhaitez-vous recevoir de moi, et à quel moment ?

À votre courtier :

• Quels renseignements sur mon bien les acheteurs demandent-ils le plus souvent, et comment les consigner ?
• À quel moment dois-je prévenir mon comptable et mon notaire d'une offre ?

Pendant la négociation

Quand une offre arrive, ne répondez pas sur le champ aux questions de taxes. Transmettez l'offre à votre comptable et à votre notaire. Demandez-leur s'il y a des mentions à modifier ou à préciser. Écrivez à l'acheteur ou à son courtier que vous répondrez par écrit dans un délai raisonnable.

Avant de signer la promesse de vente

• Mon notaire a-t-il lu la promesse ?
• Mon comptable a-t-il vu les points de l'offre qui touchent les taxes de vente ?
• Les précisions que j'ai demandées sont-elles dans le texte ?
• Ai-je gardé une copie de chaque version ?

Après la signature

• Quels documents dois-je conserver, et pendant combien de temps ?
• À quel moment dois-je recontacter mon comptable ?
• Ai-je reçu une copie de tout ce que j'ai signé ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Une offre arrive pour l'immeuble de Mohamed. Il ne répond pas tout de suite. Il transmet l'offre à son notaire et à son comptable, accompagnée de ses questions. En attendant leurs réponses, il écrit au courtier de l'acheteur : je vous donnerai ma réponse par écrit après avoir consulté mes professionnels. Deux jours plus tard, il a les réponses de ses professionnels et il agit en connaissance de cause.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que le notaire attend d'un vendeur

Un notaire apprécie un vendeur qui arrive tôt, avec une description de l'histoire du bien et des documents classés. Cela lui permet de poser ses questions à l'acheteur et de préparer l'acte sans précipitation.

QUI CONSULTER — à chaque étape de la vente

Le comptable, avant la mise en vente et à l'arrivée d'une offre. Le notaire, avant la promesse de vente et jusqu'à la signature de l'acte. Le courtier, pour la négociation et le calendrier. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale.

Les erreurs qui coûtent cher

• Mettre en vente sans avoir parlé à son comptable. Faites-le avant, pas pendant.
• Répondre de mémoire à une question de l'acheteur. Prenez le temps de consulter et de répondre par écrit.
• Taire une particularité du bien. Une rénovation, une location, un usage commercial : signalez-les.
• Remettre des originaux. Fournissez des copies et tenez un registre des remises.
• Écrire « tout est en règle ». Décrivez des faits et laissez vos professionnels qualifier.
• Signer la promesse de vente avant la lecture du notaire. Demandez-lui ce que la promesse engage.
• Jeter les documents de sa propre rénovation. Ils peuvent servir bien après la vente.
• Oublier de demander quels documents conserver après la vente. Posez la question à votre comptable.

À retenir

• Le vendeur connaît l'histoire du bien : c'est lui qui la transmet à ses professionnels.
• Rénovations, location, usage commercial : trois particularités à signaler tôt.
• Prévenez le comptable avant la mise en vente et le notaire dès que vous avez une idée de la date de signature.
• Rassemblez vos documents d'avance, remettez des copies et tenez un registre.
• Écrivez des faits, pas des interprétations.
• Ne répondez jamais de mémoire à une question de taxes : consultez, puis répondez par écrit.

Votre plan d'action

1. Rédigez une description de l'histoire de votre bien : acquisition, travaux, usage.
2. Rassemblez vos documents : achat, projet de rénovation, location, usage commercial, permis.
3. Prenez rendez-vous avec votre comptable avant la mise en vente.
4. Informez votre notaire et votre courtier de la description.
5. Ouvrez un registre des remises pour noter ce que vous fournissez.
6. Transmettez chaque offre à vos professionnels avant de répondre.
7. Faites lire la promesse de vente par votre notaire avant de la signer.
8. Conservez une copie de tout ce que vous signez.

Questions à poser

À votre comptable :

• Mon bien présente-t-il des particularités à examiner avant la mise en vente ?
• Quels documents voulez-vous voir, et à quel moment ?
• À quel moment voulez-vous être prévenu d'une offre ?

À votre notaire :

• Quels éléments de l'histoire du bien dois-je signaler ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de moi ?

À votre courtier :

• Quels renseignements les acheteurs demandent-ils, et comment les consigner ?

À l'ARC et à Revenu Québec :

• Où trouver l'information générale sur les taxes de vente à consulter avant de vendre ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi le vendeur est-il lui aussi concerné par la question des taxes de vente ?
2. Quelles sont les trois familles de particularités à signaler avant la vente ?
3. À quel moment faut-il prévenir le comptable et le notaire ?
4. Pourquoi remettre des copies plutôt que des originaux ?
5. Quelle différence y a-t-il entre un fait et une interprétation dans une réponse à l'acheteur ?
6. Que faire quand une offre arrive ?

Réponses

1. Parce qu'il connaît l'histoire du bien et que ses professionnels ont besoin de ces faits pour dire s'il y a des points à clarifier.
2. Les rénovations importantes, la location et l'usage commercial.
3. Le comptable avant la mise en vente ; le notaire dès que vous avez une idée de la date de signature.
4. Pour garder les originaux et tenir un registre de ce qui a été remis, à qui et quand.
5. Un fait se décrit et se prouve par un document ; une interprétation, comme « tout est en règle », revient aux professionnels.
6. La transmettre au comptable et au notaire, répondre à l'acheteur qu'une réponse écrite suivra, puis agir après leurs avis.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'information générale sur la TPS, à consulter à la source.
• Revenu Québec — l'information générale sur la TVQ et la TPS, à consulter à la source.
• Dans cette collection : → livre M1 pour le notaire et l'acte de vente.

Chapitre 7 — Immeuble locatif, usage commercial : l'avis du comptable

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mohamed possède un petit immeuble locatif. Il loue ses logements, il encaisse les loyers, il fait réparer ce qui doit l'être, et son comptable prépare ses déclarations chaque année. Tout fonctionne, et rien ne l'a jamais alerté. Pourtant, quand il se met à réfléchir à l'avenir de son immeuble — le garder, le vendre, en acquérir un second —, une question lui vient : y a-t-il, du côté des taxes de vente, quelque chose que je n'ai jamais vérifié ?

Ce chapitre s'adresse à qui possède, achète ou vend un immeuble locatif ou à usage commercial. Il ne vous explique pas ce que les taxes de vente impliquent pour ces immeubles : cela revient à votre comptable. Il vous montre pourquoi ces situations sont particulières, quels registres tenir, comment préparer une rencontre avec un comptable avant d'acquérir ou de vendre, et quelles questions poser. Le dossier de ce chapitre est fictif : celui de Mohamed, un petit propriétaire d'immeuble locatif qui veut faire le point.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi un immeuble locatif ou commercial appelle une consultation particulière ;
• tenir des registres soignés sur l'immeuble, ses occupants et ses travaux ;
• préparer une rencontre avec un comptable avant d'acquérir ou de vendre ;
• écrire vos questions et conserver les réponses ;
• savoir à qui adresser chaque question.

Pourquoi c'est important

Un immeuble locatif n'est pas une maison comme une autre. Il sert à loger des gens ou à accueillir une activité, il génère des revenus, il suppose des relations avec des locataires, des entrepreneurs, des fournisseurs. Cette complexité fait qu'une question qui ne se pose pas pour une résidence ordinaire peut se poser ici. Et un propriétaire peut s'en occuper peu, parce que son comptable gère ses déclarations et qu'il suppose que tout est couvert.

Cette supposition mérite d'être vérifiée, doucement, par une conversation. Elle ne coûte pas cher. Elle peut en revanche vous épargner de mauvaises surprises au moment d'acquérir ou de vendre. Ce chapitre vous aide à la mener avec méthode.

7.1 Pourquoi ces situations sont particulières

L'usage fait partie de l'histoire du bien

Dans un immeuble locatif ou commercial, ce que l'on fait de l'immeuble compte autant que l'immeuble lui-même. Loger des locataires, accueillir un commerce, partager l'immeuble entre l'habitation et une activité d'affaires : ces usages font partie de son identité. Ils peuvent aussi compter dans la manière dont un comptable regarde les taxes de vente.

Ce livre ne vous dit pas comment. Il vous invite à retenir ceci : plus l'usage de votre immeuble est riche, plus il est utile d'en parler à un comptable.

DÉFINITION — immeuble locatif

Un immeuble locatif est un immeuble dont une ou plusieurs parties sont louées à des occupants. Le mot s'applique aussi bien à un petit immeuble de quelques logements qu'à un ensemble plus grand. Dans ce livre, il sert à nommer une situation, non à en décrire les règles.

Pas besoin d'être un grand propriétaire

On croit parfois que ces questions concernent seulement les gros propriétaires. Ce n'est pas la bonne façon de voir les choses. Un propriétaire qui loue un seul logement dans son immeuble, un autre qui loue un local à un commerçant, un troisième qui possède un petit immeuble de rapport : tous sont dans une situation où l'usage est un signal. La taille de l'immeuble ne dit rien sur la question, et c'est un comptable qui dira si elle se pose.

Un propriétaire qui occupe lui-même une partie de l'immeuble

Il arrive qu'un propriétaire habite l'un des logements de son immeuble et loue les autres. Cette situation mixte est courante et mérite la même attention. Dites-le clairement à votre comptable : j'habite dans l'immeuble et j'en loue une partie. Cette précision peut changer la manière dont il lit votre dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed dresse la liste de ce qu'il sait sur son immeuble : depuis quand il le possède, comment il l'a acquis, qui l'occupe, quels travaux il y a faits. Il constate qu'il n'a jamais mis cette information en un seul endroit. Il l'écrit sur deux pages. En relisant, il remarque qu'un des logements a changé d'occupant plusieurs fois et qu'il n'a pas gardé tous les documents. Il note le point et s'engage à le signaler à son comptable.

Quand l'usage d'une partie de l'immeuble change

Un logement qui devient un local commercial, un local commercial qui devient un logement, un espace partagé que l'on décide de louer à quelqu'un : ces changements sont des faits importants. Ils se produisent parfois sans cérémonie, au gré d'une entente avec un locataire, et on en perd la trace avec les années. Pourtant, un comptable ou un notaire devra un jour connaître l'usage réel de chaque partie.

Quand un changement survient, notez-le le jour même : la partie visée, l'ancien usage, le nouvel usage, la date, les documents qui le confirment (bail, entente, correspondance). Prévenez votre comptable avant de procéder, si possible, ou au plus tard sans tarder. Ne décidez pas seul de ce que ce changement signifie : c'est une question à poser. Les autres aspects d'un changement d'usage dépassent ce livre : demandez à votre notaire vers qui vous tourner.

Les situations de changement

La question se pose avec plus de force à certains moments : quand vous acquérez un immeuble, quand vous le vendez, quand vous changez son usage, quand vous faites des travaux importants ou quand un locataire quitte ou arrive après une longue période. À chacun de ces moments, prévenir votre comptable est plus utile que lui expliquer après coup.

QUI CONSULTER — pour comprendre la situation de votre immeuble

Le comptable, qui connaît vos déclarations et peut dire si la question se pose. Le notaire, pour la façon dont l'usage est décrit dans les documents de la transaction. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale. Pour la fiscalité de l'immeuble locatif, voir → livre G4.

7.2 Les registres à tenir

Pourquoi des registres

Un registre est un cahier, un tableur ou un dossier qui garde en ordre les informations importantes sur l'immeuble. Il n'a rien de sophistiqué. Il sert à répondre vite à des questions simples : qui occupe quel logement ? depuis quand ? quels travaux a-t-on faits ? quelles factures les concernent ? Sans lui, les réponses se perdent dans la mémoire et dans les boîtes de courriel.

Ce livre ne dit pas quels registres une règle vous impose : cette question va à votre comptable. Il vous propose des registres pratiques que vous avez avantage à tenir, et que votre comptable pourra ajuster.

DÉFINITION — registre

Un registre est une liste tenue à jour, par écrit, d'informations précises : par exemple l'occupation des logements ou les travaux effectués. Ce livre propose des registres pratiques ; leur contenu exact, leur durée de conservation et leur forme se demandent à un comptable.

Quatre registres utiles

Le registre de l'immeuble. Une fiche pour l'immeuble : adresse, date d'acquisition, documents de l'achat, description de ses parties (logements, locaux), usage de chaque partie. Cette fiche se met à jour quand quelque chose change.

Le registre des occupants. Pour chaque logement ou local : le nom des occupants, les dates de début et de fin d'occupation, le bail, les avis envoyés et reçus. Ne notez que ce qui est utile : respectez la vie privée de vos locataires.

Le registre des travaux. Pour chaque travail : la date, la nature, l'entrepreneur, la facture, la preuve de paiement, la partie de l'immeuble concernée. C'est l'équivalent, à l'échelle de l'immeuble, du dossier de projet décrit au chapitre 5.

Le registre des échanges avec les professionnels. Chaque consultation avec votre comptable, votre notaire ou une administration : la date, la question, la réponse, le document confirmant.

Le registre des occupants : quelques précautions

Le registre des occupants est celui qui touche des personnes. Quelques précautions s'imposent. N'y notez que les renseignements nécessaires à la gestion de l'immeuble : l'identité de l'occupant, la partie occupée, les dates, les documents. Évitez d'y consigner des renseignements personnels superflus. Rangez-le dans un endroit protégé, avec un mot de passe s'il est numérique. Ne le partagez qu'avec les personnes qui en ont besoin, comme votre comptable ou votre notaire, et demandez-leur au besoin comment il convient de le leur transmettre.

Si vous n'êtes pas certain de ce qu'il est approprié de conserver sur vos locataires, posez la question à votre comptable ou à votre notaire. Ce livre ne vous donne pas de règle à cet égard.

Comment les tenir sans se décourager

Commencez petit. Une fiche d'une page par registre suffit pour démarrer. Vous l'enrichirez avec le temps.

Mettez à jour au fil de l'eau. Une mise à jour de cinq minutes après chaque événement évite des heures de reconstitution plus tard.

Utilisez un outil que vous aimez. Un classeur, un tableur, une application : peu importe, pourvu que vous l'ouvriez.

Sauvegardez. Gardez une copie de vos registres ailleurs que sur votre ordinateur principal.

Demandez l'avis du comptable. Montrez-lui vos registres et demandez-lui s'il lui manque quelque chose.

Ce que les registres ne font pas

Un registre n'est pas une preuve en soi, et il ne remplace pas les documents. Il les indexe. Il n'interprète rien : il consigne des faits. Il ne dit pas quelles obligations vous avez ni quelles conséquences découlent de vos choix. Ces questions appartiennent à votre comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed crée quatre fiches d'une page. Il remplit ce qu'il sait et laisse des blancs pour ce qu'il ignore. Les blancs deviennent sa liste de questions : certains documents à retrouver, d'autres à demander à son comptable. Il décide de mettre ses fiches à jour chaque fin de mois et inscrit un rappel à son calendrier.

QUI CONSULTER — pour valider vos registres

Le comptable, pour dire ce qu'il faut tenir, sous quelle forme et pendant combien de temps. Le notaire, pour savoir ce qu'il demandera au moment d'une transaction. Le courtier, pour savoir ce qu'un acheteur ou un vendeur voudra consulter.

7.3 Rencontrer un comptable avant d'acquérir ou de vendre

Pourquoi avant

Un comptable consulté avant l'acquisition ou la vente peut vous dire quelles questions se posent, quels documents il lui faut et à quel moment le recontacter. Après la signature, il ne peut qu'enregistrer ce qui est fait. Avant, il peut vous aider à poser les bonnes questions au vendeur ou à l'acheteur, et à vous préparer aux demandes de l'autre partie.

Avant d'acquérir un immeuble locatif

Si vous songez à acquérir un immeuble locatif ou à usage commercial, prenez rendez-vous avec votre comptable avant de faire une offre, ou au plus tard dès qu'une offre se profile. Apportez :

• une description de l'immeuble visé : adresse, nombre approximatif de logements ou de locaux, usage de chacun ;
• les documents que le vendeur a fournis, même incomplets ;
• votre projet : garder l'immeuble, le revendre, le transformer ;
• votre calendrier : date d'offre, date de signature souhaitée ;
• vos questions, écrites.

Demandez-lui quels documents vous devriez demander au vendeur et comment les formuler. Demandez-lui aussi s'il souhaite être présent à un moment précis de la transaction.

Les documents à demander à l'autre partie

Que vous acquériez ou que vous vendiez, l'autre partie détient des documents que vous voudrez voir, ou que vous devrez lui fournir. Demandez à votre comptable et à votre notaire quels documents réclamer. À titre de pistes seulement, voici des familles de documents dont il peut être question dans les échanges autour d'un immeuble locatif :

• les baux et leurs modifications ;
• l'état de l'occupation des logements et des locaux ;
• les documents de l'acquisition par le vendeur actuel ;
• le dossier des travaux réalisés pendant sa propriété ;
• la correspondance avec les occupants sur des sujets importants ;
• les échanges avec les professionnels sur les taxes de vente.

Ces pistes ne forment pas une liste officielle. Elles servent à préparer vos questions. Écrivez votre demande, datez-la, gardez la réponse et transmettez-la à votre comptable.

Avant de vendre un immeuble locatif

Si vous songez à vendre, rencontrez votre comptable avant de mettre l'immeuble en marché. Apportez vos registres, vos documents de location, votre dossier de travaux et la description de l'histoire du bien (voir le chapitre 6). Demandez-lui ce qu'il pense devoir signaler à l'acheteur et au notaire, et à quel moment il veut être informé d'une offre.

Une rencontre bien préparée

Quelques conseils pratiques :

1. Envoyez vos documents à l'avance, avec une courte note, pour que votre comptable puisse les parcourir.
2. Arrivez avec une liste de questions, classées par ordre d'importance.
3. Prenez des notes pendant la rencontre, ou demandez la permission d'enregistrer.
4. Faites répéter ce que vous ne comprenez pas, sans gêne.
5. Terminez en demandant quelle est la prochaine étape et qui doit la faire.
6. Résumez par écrit après la rencontre et envoyez votre résumé pour confirmation.

ATTENTION — ne signez pas avant d'avoir consulté

Une offre d'achat ou de vente d'un immeuble locatif est un geste important. Si vous n'avez pas encore consulté votre comptable, demandez un délai pour le faire. Une offre qui exige une signature immédiate sans lecture professionnelle mérite que vous la repensiez.

Si vous avez un courtier

Un courtier immobilier peut vous aider à organiser ces rencontres et à suivre le calendrier de la transaction. Il connaît les étapes. Il ne remplace pas votre comptable pour les questions de taxes, mais il peut vous rappeler de le consulter tôt.

CÔTÉ COURTIER — un relais pour les rendez-vous

Le courtier peut vous dire quels renseignements un acheteur ou un vendeur d'immeuble locatif peut réclamer, et à quel moment les demander. Il transmet vos questions à l'autre partie et consigne les réponses. Il ne se prononce pas sur les taxes de vente.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que le comptable attend de vous

Un comptable apprécie un client qui arrive avec des registres à jour, des documents classés et des questions écrites. Cela lui permet de cibler ce qui compte et de gagner du temps. Dites-lui franchement ce que vous ne savez pas : il en tiendra compte.

QUI CONSULTER — avant une acquisition ou une vente

Le comptable, avant l'offre. Le notaire, pour lire l'offre et préparer l'acte. Le courtier, pour le calendrier. En cas de doute, demandez un délai.

7.4 Les questions à poser

Au comptable, pour un immeuble que vous possédez

• Mon immeuble, tel qu'il est utilisé, est-il dans une situation où la question des taxes de vente se pose ?
• Quels registres dois-je tenir à jour, et sous quelle forme ?
• Quels documents dois-je conserver, et pendant combien de temps ?
• À quel moment dois-je vous prévenir : travaux, changement d'usage, vente, acquisition ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Au comptable, avant d'acquérir

• L'immeuble que je vise soulève-t-il des questions de taxes de vente ?
• Quels documents dois-je demander au vendeur ?
• À quel moment voulez-vous voir l'offre ?
• Que dois-je demander que le notaire précise dans les documents ?

Au comptable, avant de vendre

• Quels éléments de l'histoire de mon immeuble dois-je signaler ?
• Quels documents voulez-vous voir avant la mise en vente ?
• À quel moment voulez-vous être prévenu d'une offre ?

Au notaire

• Comment l'usage de l'immeuble sera-t-il décrit dans les documents de la transaction ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de ma part ?
• Y a-t-il des mentions à faire préciser avant la signature ?

Au courtier

• Quels renseignements les acheteurs ou les vendeurs d'immeubles locatifs demandent-ils d'ordinaire ?
• Comment consigner leurs questions et les réponses ?

À l'ARC et à Revenu Québec

• Où trouver votre information générale sur les taxes de vente en matière d'immeuble locatif ou à usage commercial ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed apporte ses quatre fiches à son comptable. Celui-ci lui pose deux questions de précision, lui indique deux documents à retrouver et lui dit à quel moment le recontacter si Mohamed songe à vendre. Mohamed note tout dans son registre des échanges. Il repart avec une liste d'actions courte et claire, plutôt qu'avec le sentiment vague d'avoir oublié quelque chose.

QUI CONSULTER — pour chaque question

Le comptable, pour votre situation fiscale. Le notaire, pour les documents de la transaction. Le courtier, pour le déroulement de la vente ou de l'achat. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale.

Les erreurs qui coûtent cher

• Supposer que tout est couvert parce qu'on a un comptable. Dites-lui explicitement ce que vous possédez et comment vous l'utilisez.
• Croire que seuls les gros propriétaires sont concernés. La taille ne dit rien : c'est l'usage qui compte comme signal.
• Ne pas tenir de registres. Sans eux, les réponses se perdent.
• Mélanger les documents de plusieurs immeubles. Une fiche et un dossier par immeuble.
• Ne pas signaler un changement d'usage. Un logement devenu local, ou l'inverse, est un fait à communiquer.
• Faire une offre sans consulter son comptable. Faites-le avant, pas après.
• Remettre des originaux à l'autre partie. Fournissez des copies et notez ce que vous remettez.
• Oublier la vie privée des locataires. Ne conservez et ne transmettez que ce qui est utile.

À retenir

• Un immeuble locatif ou commercial est une situation particulière : l'usage compte comme signal.
• La taille de l'immeuble ne dit rien : un petit propriétaire est aussi concerné.
• Quatre registres simples — immeuble, occupants, travaux, échanges — gardent l'information en ordre.
• Rencontrez votre comptable avant d'acquérir ou de vendre, avec des documents classés et des questions écrites.
• Un registre indexe les documents ; il ne les remplace pas et n'interprète rien.
• Demandez les réponses par écrit.

Votre plan d'action

1. Écrivez une fiche de l'immeuble : adresse, acquisition, parties, usages.
2. Créez les trois autres registres : occupants, travaux, échanges.
3. Notez ce que vous ignorez : chaque blanc est une question ou un document à retrouver.
4. Prenez rendez-vous avec votre comptable, avant toute offre.
5. Préparez vos questions, d'après la liste de la section 7.4.
6. Envoyez vos documents à l'avance avec une courte note.
7. Résumez la rencontre par écrit et faites confirmer.
8. Mettez vos registres à jour à date fixe, par exemple à la fin de chaque mois.

Questions à poser

À votre comptable :

• Mon immeuble est-il dans une situation où la question des taxes de vente se pose ?
• Quels registres dois-je tenir et pendant combien de temps ?
• À quel moment dois-je vous prévenir d'un changement ?

À votre notaire :

• Comment l'usage de mon immeuble sera-t-il décrit dans les documents de la transaction ?

À votre courtier :

• Quels renseignements sont demandés d'ordinaire pour un immeuble locatif ?

À l'ARC et à Revenu Québec :

• Où trouver l'information générale sur les taxes de vente en matière d'immeuble locatif ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi un immeuble locatif appelle-t-il une consultation particulière ?
2. Un petit propriétaire est-il à l'abri de la question ? Justifiez.
3. Nommez les quatre registres proposés dans ce chapitre.
4. À quel moment rencontrer le comptable quand on songe à acquérir un immeuble locatif ?
5. Un registre remplace-t-il les documents ? Justifiez.
6. Que faire si l'on vous demande de signer une offre sans que vous ayez pu consulter ?

Réponses

1. Parce que l'usage de l'immeuble — logements, locaux, activité d'affaires — fait partie de son histoire et que cette complexité justifie une conversation avec un comptable.
2. Non : la taille ne dit rien de la situation, et c'est l'usage qui compte comme signal.
3. Le registre de l'immeuble, celui des occupants, celui des travaux et celui des échanges avec les professionnels.
4. Avant de faire une offre, ou au plus tard dès qu'une offre se profile.
5. Non : il indexe les documents sans les remplacer, et il n'interprète rien.
6. Demander un délai pour consulter votre comptable et votre notaire avant de signer.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'information générale sur la TPS, à consulter à la source.
• Revenu Québec — l'information générale sur la TVQ et la TPS, à consulter à la source.
• Dans cette collection : → livre G4 pour la fiscalité de l'immeuble locatif.

Chapitre 8 — Les documents à garder et à demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Lucien classe le projet de contrat et la lettre du constructeur. Nathalie range ses factures de rénovation dans une chemise à pochettes. Mohamed tient ses fiches d'immeuble à jour. Trois personnes, trois projets différents, un même geste de fond : garder les bons documents, au bon endroit, et savoir lesquels demander aux autres.

Ce chapitre rassemble ce que les chapitres précédents ont semé. Il dresse la liste pratique des pièces à conserver et à demander, explique comment les classer en papier et en numérique, et prépare les questions à poser au comptable. Il ne fixe aucune durée de conservation : c'est une question pour le comptable. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Lucien, qui songe à acheter une habitation neuve ; Nathalie, qui rénove en profondeur sa maison avant de la vendre ; et Mohamed, un petit propriétaire d'immeuble locatif qui veut faire le point.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser la liste des contrats, des factures et des preuves de paiement à conserver ;
• repérer les documents à demander à un constructeur ou à un entrepreneur ;
• mettre en place un classement simple, papier et numérique ;
• retrouver rapidement un document quand un professionnel vous le demande ;
• préparer vos questions au comptable sur la conservation des documents.

Pourquoi c'est important

Un document que l'on possède, c'est une question qui peut recevoir une réponse. Un document égaré, c'est une réponse qui se perd, et parfois un échange long et pénible avec un entrepreneur ou un fournisseur pour en obtenir une copie. Or on ne sait jamais d'avance quel papier un comptable, un notaire ou une administration demandera, ni quand.

Garder, c'est donc se donner des options. Demander, c'est s'assurer que les documents arrivent au bon moment, avant que la personne qui peut les fournir ne soit difficile à joindre. Ce chapitre vous met dans cette position, sans que vous ayez à comprendre les règles qui motivent chaque pièce : vos professionnels les connaissent.

8.1 Les contrats, les factures et les preuves de paiement

Trois familles de documents

Les documents dont il est question ici se classent en trois familles.

Les contrats. Ils fixent ce qui a été convenu : le contrat de vente ou d'achat, le contrat avec un entrepreneur, le bail avec un locataire. Gardez la version signée, ses annexes, ses modifications, et les versions précédentes qui montrent l'évolution du texte.

Les factures. Elles décrivent ce qui a été fourni et pour quel prix. Gardez chaque facture, détaillée, avec le nom de l'émetteur, la date et la description. Une facture illisible ou incomplète se corrige tout de suite, en demandant un exemplaire plus clair.

Les preuves de paiement. Elles montrent que l'argent a été versé : relevé bancaire, copie de chèque, confirmation de virement, reçu. Associez-les à la facture qu'elles règlent. Une facture sans preuve de paiement est un document à moitié complet.

DÉFINITION — preuve de paiement

Une preuve de paiement est un document qui atteste qu'une somme a été versée : reçu signé, relevé bancaire, copie de chèque encaissé, confirmation de virement. Elle se range avec la facture à laquelle elle correspond. Ce livre ne décrit pas ce qu'une administration accepte comme preuve : demandez-le à votre comptable.

Les documents qui accompagnent ces trois familles

À côté des contrats, des factures et des preuves de paiement, d'autres pièces ont leur importance :

• les soumissions et devis, retenus ou non ;
• les bons de commande et bons de livraison ;
• les avis de modification de travaux ;
• les reçus de petits achats ;
• les échanges écrits (courriels, lettres, textos importants) ;
• les photos datées.

Une photo prise avant les travaux, une autre pendant, une dernière après : trois images valent souvent mieux qu'une longue explication.

Les erreurs à éviter

Voici des situations à éviter. Une facture qui ne porte que « travaux de rénovation » sans détail. Un paiement en argent comptant sans reçu. Une carte de crédit personnelle utilisée pour des achats de projet, mélangés à des achats courants. Un contrat signé par courriel, jamais imprimé. Pour chacune, le remède est le même : demandez le document, tout de suite, et rangez-le dans le dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nathalie constate qu'une de ses factures de rénovation ne porte que le mot « matériaux », sans détail. Elle écrit au fournisseur : pouvez-vous me remettre une facture détaillée pour cette commande ? Le fournisseur lui en envoie une. Nathalie la range avec la première, note la date et dépose le tout dans la pochette du chantier concerné.

Pour un immeuble locatif : les documents propres à votre situation

Un propriétaire d'immeuble locatif ajoute à cette base des documents qui lui sont propres : les baux et leurs renouvellements, les avis échangés avec les locataires, les documents liés à l'entretien courant et aux réparations, les pièces relatives à l'usage de chaque partie de l'immeuble. Gardez-les par immeuble et par logement ou local, de façon à retrouver sans peine ce qui concerne chaque partie.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed constate qu'il garde ses baux dans un tiroir et ses factures d'entretien dans une boîte à chaussures. Il décide de regrouper le tout dans un classeur à onglets : un onglet par logement, un pour les parties communes, un pour les travaux. L'opération lui prend une soirée. Il en profite pour noter les documents qui lui manquent.

Les papiers fragiles

Certains reçus s'effacent avec le temps, notamment ceux imprimés sur du papier thermique, dont l'encre pâlit. Photographiez ou numérisez ces reçus le jour même, puis conservez l'original avec la version numérique. Vérifiez de temps en temps que les fichiers s'ouvrent encore, surtout si vous changez d'ordinateur ou d'application. Un document qu'on ne peut plus lire est un document perdu.

Garder, même ce qui semble inutile

Un document qui ne sert à rien aujourd'hui peut servir plus tard. Ne jetez rien avant d'avoir posé la question à votre comptable. Il vous dira ce qui peut être détruit, quand et comment. En attendant, rangez.

QUI CONSULTER — pour les contrats, factures et preuves de paiement

Le comptable, pour savoir quelles pièces garder et sous quelle forme. Le notaire, pour les contrats d'achat et de vente. Les entrepreneurs et fournisseurs, pour obtenir des factures détaillées. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale.

8.2 Les documents du constructeur ou de l'entrepreneur

Ce qu'un constructeur ou un entrepreneur peut remettre

Le constructeur d'une habitation neuve et l'entrepreneur d'une rénovation détiennent des documents que vous avez intérêt à obtenir. Demandez-les tôt, de préférence avant la fin des travaux, pendant que les personnes concernées sont disponibles et motivées à vous répondre.

Voici les pièces à demander, en tout ou en partie selon votre projet :

• le contrat signé et ses annexes ;
• les soumissions et devis qui ont précédé ;
• les plans et dessins ;
• la liste des matériaux et des finitions ;
• les avis de modification de travaux et leur confirmation écrite ;
• les factures détaillées et les décomptes de fin de chantier ;
• les documents de garantie ;
• les permis liés aux travaux, remis comme documents ;
• les attestations que l'entrepreneur est prêt à fournir ;
• les coordonnées de l'entreprise et de la personne-ressource.

Cette liste est une piste, non une obligation. Votre comptable ou votre notaire pourra dire quels éléments comptent le plus dans votre cas.

À quel moment les demander

Le meilleur moment pour demander un document est celui où vous le recevez, ou même avant. Au moment de signer un contrat, demandez la liste des documents qui vous seront remis. À mi-parcours des travaux, vérifiez que vous avez ce qu'il faut. À la fin, faites un tour de table : qu'est-ce qui manque ? Une fois les travaux terminés et le dernier paiement fait, un entrepreneur peut être moins pressé de chercher un papier perdu.

Comment demander

Demandez par écrit. Soyez précis : pourriez-vous me remettre une copie du contrat signé et de ses annexes ? est plus efficace que il me manque des papiers. Datez votre demande, gardez une copie, relancez poliment si nécessaire. Si le document n'arrive pas, informez votre comptable : il vous dira comment procéder.

DÉFINITION — décompte de fin de chantier

Un décompte de fin de chantier est un document qui récapitule le travail réalisé et les sommes facturées à la fin d'un projet. Demandez-le à l'entrepreneur et lisez-le avec votre comptable : il vous aide à rapprocher les factures et les paiements.

Un petit modèle de demande

Quand il manque un document, une demande courte et précise a plus de chances d'être suivie qu'un long message. Voici un modèle à adapter.

Bonjour, dans le cadre de [projet ou achat], je souhaite obtenir une copie de [document précis : contrat signé, facture détaillée, décompte de fin de chantier]. Pourriez-vous me l'envoyer par courriel d'ici [une date raisonnable] ? Je vous remercie.

Joignez, si possible, un élément qui aide votre interlocuteur à retrouver le document : la date approximative, le numéro de commande, l'adresse du chantier. Si la réponse tarde, relancez une fois, poliment, en citant votre premier message. Si elle ne vient toujours pas, mentionnez-le à votre comptable et à votre notaire, qui sauront quelle suite donner. Conservez toujours la demande, la relance et la réponse dans votre dossier : elles prouvent que vous avez fait les démarches.

Ce que vous gardez de la relation

Au-delà des documents officiels, conservez la mémoire de la relation : courriels de confirmation de dates, textos qui précisent un changement, photos du chantier. Ils racontent l'histoire du projet et peuvent aider à retrouver une information plus tard.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien, qui songe à acheter une habitation neuve, demande au constructeur la liste des documents qu'il remettra à la livraison. Le représentant lui répond par écrit. Lucien classe la réponse dans son dossier avec la date. Il compte la comparer, le jour venu, à ce qu'il recevra vraiment.

CÔTÉ COURTIER — un relais pour obtenir les documents

Si vous avez un courtier, il peut vous aider à demander des documents au vendeur ou au constructeur et à suivre les réponses. Il ne se prononce pas sur ce que les documents signifient en matière de taxes : cette question va au comptable.

QUI CONSULTER — pour les documents du constructeur ou de l'entrepreneur

Le notaire, pour la liste des documents remis à la signature. Le comptable, pour ceux qui touchent votre situation fiscale. Le constructeur ou l'entrepreneur, pour les fournir. Le courtier, pour relancer le vendeur ou le constructeur.

8.3 Un classement simple

Les principes

Un bon classement obéit à trois principes. Un seul endroit : tout est dans le même dossier, papier ou numérique. Un ordre constant : chronologique, par chantier ou par type de document, toujours le même. Un nom clair : on sait de quoi il s'agit sans ouvrir.

N'inventez pas un système compliqué. Le meilleur système est celui que vous utiliserez vraiment, chaque semaine, sans y penser.

Le classement papier

Procurez-vous une grande chemise à pochettes ou un classeur à onglets. Voici une structure possible, à adapter :

1. Contrats : achat ou vente, entrepreneurs, baux.
2. Factures : classées par date ou par chantier.
3. Preuves de paiement : rangées avec la facture correspondante, ou en pochette séparée avec renvoi.
4. Plans et permis : plans, devis, permis comme documents.
5. Échanges : lettres imprimées, notes de conversations.
6. Divers : tout ce qui ne trouve pas sa place, à trier régulièrement.

Au dos de chaque document important, écrivez au crayon la date de réception. Cela évite de se demander plus tard quand il est arrivé.

Le classement numérique

Créez sur votre ordinateur un dossier au nom du projet, avec des sous-dossiers qui reprennent la structure papier. Nommez chaque fichier selon une convention constante : la date au format année-mois-jour, puis le type de document, puis l'émetteur. Par exemple : 2026-10-15 facture entrepreneur toiture. Évitez les noms génériques comme « scan » ou « document ».

Numérisez à une qualité lisible : les chiffres et la signature doivent se voir. Vérifiez chaque fichier après la numérisation. Un téléphone avec une application de numérisation fait l'affaire.

Au fil de l'année : un rythme de classement

Plutôt que de classer au hasard, donnez un rythme à votre dossier. Chaque semaine, dix minutes pour ranger ce qui est arrivé. Une fois par mois, un coup d'œil au tableau de repérage : manque-t-il une preuve de paiement, une facture, un contrat ? Une fois par trimestre ou à chaque étape importante du projet, un bilan rapide avec votre comptable ou, au moins, un envoi de vos nouveaux documents. À la fin d'un projet, une révision complète : tout est-il là, bien classé, bien nommé ?

Ce rythme n'a rien de rigide. Adaptez-le à votre quotidien. L'essentiel est qu'il existe et qu'il soit simple à tenir.

Les sauvegardes

Gardez au moins deux copies de vos fichiers numériques, dont une ailleurs que sur votre ordinateur principal : disque externe, service infonuagique de votre choix. Demandez à votre comptable s'il a des préférences sur la manière de lui transmettre les fichiers. Ne partagez jamais un dossier complet par un moyen non sécurisé, et ne publiez aucun document sur un site public.

Un tableau de repérage

ATTENTION — un classement qu'on n'entretient pas ne sert à rien

Le plus beau système du monde s'effondre si on n'y range rien. Fixez-vous un rendez-vous hebdomadaire de dix minutes, toujours au même moment, pour classer ce qui s'est accumulé. Un petit effort régulier vaut mieux qu'un gros effort rare.

Retrouver vite un document

Une bonne mesure de votre classement : un professionnel vous demande un document, et vous le retrouvez en moins de deux minutes. Si ce n'est pas le cas, simplifiez. Ajoutez un index en première page de la chemise ou un fichier texte qui liste les documents principaux et leur emplacement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed ouvre un dossier par immeuble et y range ses quatre fiches. Dans la chemise papier, il glisse un index d'une page. Quand son comptable lui demande un bail, il le trouve en deux minutes grâce à l'index. Il remarque que le dossier numérique est moins bien tenu et décide d'y renommer ses fichiers selon la même convention.

QUI CONSULTER — pour votre système de classement

Le comptable, pour savoir sous quelle forme il préfère recevoir vos documents et combien de temps les garder. Le notaire, pour savoir quels originaux conserver. Si vous êtes à l'aise avec l'informatique, un proche peut vous aider à mettre en place la structure numérique.

8.4 Les questions à poser au comptable

Sur la conservation

• Combien de temps dois-je conserver chacun de ces types de documents : contrats, factures, preuves de paiement ?
• Sous quelle forme les conserver : papier, numérique, les deux ?
• Existe-t-il des documents que je dois garder plus longtemps que les autres ?
• Que dois-je faire quand je veux me départir de documents anciens ?

Sur la transmission

• Comment préférez-vous recevoir mes documents : papier, courriel, plateforme sécurisée ?
• À quel rythme dois-je vous les envoyer : au fur et à mesure, mensuellement, à la fin du projet ?
• Existe-t-il des documents que vous voulez voir en original ?

Sur le contenu

• Une facture sans détail ou sans nom d'entreprise est-elle un problème ? Que dois-je demander à l'entrepreneur ?
• Comment traiter un paiement fait sans reçu ?
• Mes preuves de paiement sont-elles suffisantes telles que je les conserve ?

Sur les changements

• Si mon projet change, quels documents s'ajoutent ?
• À quel moment dois-je vous informer d'un changement d'usage ou d'une vente ?
• Si je vends, quels documents dois-je garder après la vente ?

Pour garder une trace

• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?
• Quel est le meilleur moyen de vous joindre quand une question survient ?

Et ailleurs dans la collection

Pour les situations de résidence principale, voir le livre sur la résidence principale, le gain en capital et le changement d'usage (→ livre G3). Posez la question à votre comptable : quels documents dois-je garder pour ma résidence principale ?

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce qu'un comptable apprécie

Un comptable gagne du temps quand ses clients lui transmettent des fichiers bien nommés, classés par chantier et accompagnés d'un court message. Il peut ainsi se concentrer sur l'analyse plutôt que sur le tri.

QUI CONSULTER — pour la conservation

Le comptable, pour la durée et la forme de la conservation. Le notaire, pour les originaux de la transaction. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale sur la tenue de documents.

Les erreurs qui coûtent cher

• Jeter un document faute de savoir s'il compte. Ne jetez rien avant d'avoir demandé au comptable.
• Accepter une facture sans détail. Demandez un exemplaire détaillé tout de suite.
• Payer sans reçu. Un paiement non documenté est difficile à prouver plus tard.
• Mélanger les achats du projet et les achats courants. Demandez des reçus distincts.
• Attendre la fin des travaux pour demander les documents. Demandez-les pendant le projet.
• Remettre des originaux. Fournissez des copies et gardez les originaux.
• Nommer ses fichiers « scan 1 », « scan 2 ». Un nom clair se retrouve, un nom vague se perd.
• Ne pas sauvegarder. Un seul exemplaire, c'est un risque de perte totale.

À retenir

• Trois familles de documents dominent : les contrats, les factures et les preuves de paiement.
• Demandez les documents au constructeur ou à l'entrepreneur dès le début, par écrit.
• Un bon classement tient en trois principes : un seul endroit, un ordre constant, des noms clairs.
• Sauvegardez vos fichiers numériques en deux copies.
• Ne fixez aucune durée de conservation vous-même : c'est une question pour le comptable.
• Ne jetez rien avant d'avoir posé la question.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste de vos contrats, factures et preuves de paiement.
2. Repérez les documents manquants et demandez-les par écrit.
3. Mettez en place un classement papier et numérique, avec une structure constante.
4. Nommez vos fichiers selon une convention claire.
5. Faites une sauvegarde de vos fichiers numériques, en deux copies.
6. Fixez-vous un rendez-vous hebdomadaire de dix minutes pour classer.
7. Préparez vos questions de conservation et de transmission pour le comptable.
8. Testez votre classement : retrouvez un document en moins de deux minutes.

Questions à poser

À votre comptable :

• Combien de temps dois-je conserver chaque type de document, et sous quelle forme ?
• Comment préférez-vous recevoir mes documents ?
• Que faire d'une facture sans détail ou d'un paiement sans reçu ?

À votre notaire :

• Quels originaux dois-je conserver après la transaction ?
• Quels documents me remettrez-vous à la signature ?

À vos entrepreneurs et au constructeur :

• Quels documents me remettrez-vous, et à quel moment ?
• Pouvez-vous me remettre des factures détaillées ?

À l'ARC et à Revenu Québec :

• Où trouver l'information générale sur la tenue de documents en matière de taxes de vente ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois familles de documents à conserver ?
2. À quel moment faut-il demander les documents au constructeur ou à l'entrepreneur ?
3. Quels sont les trois principes d'un bon classement ?
4. Pourquoi sauvegarder ses fichiers numériques en deux copies ?
5. Qui peut dire combien de temps conserver chaque document ?
6. Comment mesurer si votre classement fonctionne ?

Réponses

1. Les contrats, les factures et les preuves de paiement.
2. Dès le début, au moment de signer ou avant, et à intervalles réguliers pendant le projet, plutôt qu'à la fin.
3. Un seul endroit, un ordre constant et des noms clairs.
4. Pour se protéger contre la perte : un seul exemplaire expose à une perte totale.
5. Le comptable.
6. En vérifiant que vous retrouvez un document demandé par un professionnel en moins de deux minutes.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'information générale sur la TPS, à consulter à la source.
• Revenu Québec — l'information générale sur la TVQ et la TPS, à consulter à la source.
• Dans cette collection : → livre G3 pour les situations de résidence principale.

Chapitre 9 — Remboursements et programmes : où s'informer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Lucien se demande si, dans le cas d'une habitation neuve, quelque chose peut lui revenir. Nathalie, après ses grands travaux, se demande la même chose. Ils ont entendu dire qu'il existe des remboursements, des programmes, des mesures particulières. Ils n'en savent pas davantage, et c'est très bien ainsi : ce chapitre ne leur apprendra pas non plus le détail. Il leur apprendra à s'informer au bon endroit.

La seule chose que ce livre affirme, c'est ceci : il existe, selon les situations, des programmes et des remboursements liés aux taxes de vente. Leur existence, leurs conditions et leur mode de demande se vérifient auprès de l'Agence du revenu du Canada, de Revenu Québec et d'un comptable. Aucun nom de programme, aucune condition, aucun montant, aucun délai n'est donné ici : tout cela change, et c'est pourquoi la seule source fiable est la source officielle. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Lucien, qui songe à acheter une habitation neuve, et Nathalie, qui rénove en profondeur sa maison avant de la vendre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi l'existence d'un remboursement ne se présume jamais et se vérifie toujours à la source ;
• trouver l'information officielle auprès de l'ARC et de Revenu Québec ;
• préparer votre dossier avant de présenter une demande de renseignements ;
• poser des questions précises à l'ARC, à Revenu Québec et à un comptable ;
• reconnaître les sources d'information à éviter.

Pourquoi c'est important

Le mot « remboursement » fait rêver. Il est aussi un terrain fertile pour les rumeurs : un voisin qui en a obtenu un, un article de blogue qui en promet, une publicité qui en fait un argument de vente. Or ces sources ne connaissent pas votre dossier, et elles peuvent être périmées ou inexactes. Se fier à elles, c'est risquer de compter sur un montant qui n'existe pas dans votre cas, ou de passer à côté d'une mesure qui existe.

La bonne attitude est la prudence active : on ne présume rien, on ne néglige rien, on vérifie. Ce chapitre vous donne la démarche pour le faire proprement, avec les bons interlocuteurs et les bons documents.

9.1 Des remboursements existent parfois : à vérifier

Ce que ce livre dit, et ne dit pas

Ce livre dit qu'il existe des programmes et des remboursements liés aux taxes de vente. Il ne dit pas lesquels, ni pour qui, ni à quelles conditions, ni de combien, ni dans quel délai. Il ne dit pas non plus qu'un remboursement est disponible dans votre situation, ni qu'il ne l'est pas.

Ce silence est volontaire. Les programmes naissent, se transforment et disparaissent. Leurs conditions changent. Un texte écrit aujourd'hui peut être inexact demain. L'administration qui gère un programme est la seule à pouvoir dire où il en est.

DÉFINITION — programme ou remboursement lié aux taxes de vente

Dans ce livre, l'expression désigne toute mesure officielle, fédérale ou québécoise, qui concerne les taxes de vente et qui peut, selon la situation, avoir un effet sur ce qu'une personne paie ou récupère. Ce livre n'en nomme aucune. Pour savoir si une mesure existe et si elle vous concerne, adressez-vous à l'ARC, à Revenu Québec ou à un comptable.

Pourquoi ne jamais présumer

Présumer qu'un remboursement existe pose deux risques. Le premier, c'est de bâtir un budget sur une somme incertaine. Le second, c'est de négliger de demander ce qui devait l'être parce qu'on croyait que « ça se faisait tout seul ». Dans les deux cas, la solution est la même : poser la question, par écrit, et obtenir la réponse par écrit.

Présumer qu'aucun remboursement n'existe est tout aussi risqué. Si vous écartez la question d'emblée, vous ne saurez jamais si quelque chose était possible. Une conversation avec un comptable vaut mieux qu'une conclusion hâtive, dans un sens comme dans l'autre.

Ne pas compter sur un montant avant confirmation

Si une personne vous annonce un montant de remboursement, que ce soit un vendeur, un entrepreneur, un courtier, un voisin ou un site en ligne, ne l'intégrez pas à votre budget avant confirmation par une source officielle ou par votre comptable. Un budget d'achat ou de rénovation doit pouvoir se tenir sans cette somme. Si elle s'ajoute plus tard, tant mieux.

CAS CONCRET — dossier fictif

Un entrepreneur dit à Nathalie qu'elle « pourra sûrement se faire rembourser une partie des taxes » sur ses travaux. Nathalie ne le croit ni ne le rejette. Elle note la phrase, la date et le nom de la personne, puis écrit à son comptable : un entrepreneur m'a dit que des remboursements pourraient exister pour mes travaux ; pouvez-vous me dire si c'est une question qui se pose dans mon cas ? Elle n'a pas intégré cette somme à son budget.

Pourquoi l'information change

Le monde des mesures fiscales bouge. Un budget est présenté, une loi est modifiée, une administration publie un nouveau guide, une mesure prend fin ou se transforme. Vous n'avez pas à suivre ces mouvements : c'est le travail de votre comptable et des administrations. Mais vous devez accepter l'idée que ce que vous lisez aujourd'hui peut ne plus être vrai dans six mois, et que ce qu'un ami a vécu il y a quelques années ne vaut pas nécessairement pour vous.

C'est pourquoi la date compte tant. Une page sans date, un conseil sans date, une anecdote sans date : tous sont difficiles à évaluer. Prenez l'habitude de demander « de quand date cette information ? » à chaque fois qu'on vous en donne une.

Les rumeurs et les promesses

Méfiez-vous des promesses qui prennent la forme de certitudes : « vous allez récupérer », « c'est automatique », « tout le monde y a droit ». Ces formules sont suspectes, parce que la réalité fiscale est rarement aussi simple. Méfiez-vous aussi de ceux qui offrent de demander un remboursement à votre place contre une part de la somme. Parlez-en d'abord à votre comptable.

ATTENTION — une promesse n'est pas une confirmation

Quand quelqu'un vous promet un remboursement, demandez-lui sur quoi il se fonde et par écrit. Puis faites vérifier la réponse par votre comptable ou par l'administration concernée. Tant que vous n'avez pas cette confirmation, ne comptez pas sur la somme.

QUI CONSULTER — pour savoir si un remboursement existe

Le comptable, pour dire si la question se pose dans votre cas. Revenu Québec, en premier, pour l'information générale sur la TVQ et la TPS. L'ARC, pour l'information fédérale générale. Ce sont les trois sources à privilégier.

9.2 Où trouver l'information officielle

Deux sites à connaître

L'information officielle sur les taxes de vente se trouve sur deux sites : celui de Revenu Québec, à consulter en premier au Québec, et celui de l'Agence du revenu du Canada, pour l'information fédérale générale. Vous y trouverez des pages d'information générale, des guides, des formulaires et des coordonnées pour joindre un service de renseignements.

Ce livre ne reproduit aucune adresse web ni aucun numéro de téléphone, parce que ceux-ci changent. Cherchez les sites en tapant le nom complet de l'administration, et vérifiez que l'adresse correspond bien à l'organisme.

Comment lire une page officielle

Une page officielle se lit avec méthode.

1. Repérez la date de mise à jour. Une information ancienne peut être périmée.
2. Lisez le titre et l'introduction pour savoir à qui la page s'adresse : particuliers, entreprises, propriétaires.
3. Notez ce qui est dit de façon générale et ce qui est dit sous condition. Ne retenez pas un énoncé en le détachant de sa condition.
4. Repérez les renvois à d'autres pages, à des guides ou à des formulaires : ils prolongent l'information.
5. Imprimez ou sauvegardez la page avec sa date, pour garder une trace de ce que vous avez lu.
6. Écrivez vos questions en marge : ce que vous ne comprenez pas, ce qui semble s'appliquer à vous, ce qui est ambigu.
7. Montrez la page à votre comptable. Il la lira dans le contexte de votre dossier.

Un journal de recherche

Quand vous cherchez de l'information, tenez un petit journal : une feuille ou un fichier où vous notez, pour chaque page consultée, l'administration, le titre de la page, la date de mise à jour, la date de votre lecture et une ligne sur ce que vous en retenez. Ce journal vous évite de relire dix fois la même page et vous permet de montrer à votre comptable exactement ce que vous avez lu. Il montre aussi, si l'information change plus tard, ce que vous saviez à tel moment.

Ajoutez-y vos questions en suspens. Une question inscrite ne s'oublie pas. Une question gardée en tête se perd à la première distraction.

Les services de renseignements

L'ARC et Revenu Québec offrent des services qui répondent aux questions générales. Avant d'appeler ou d'écrire, préparez votre question et vos documents. Précisez que vous souhaitez une information générale et notez le nom de la personne, la date et la réponse. Si la réponse est orale, demandez si une confirmation écrite est possible.

Gardez en tête que ces services répondent à des questions générales. Ils ne se substituent pas à un comptable pour analyser votre situation.

Les sources à éviter

Soyez prudent avec :

• les blogues et forums où chacun donne son avis ;
• les publicités qui promettent un remboursement ;
• les résumés de seconde main dont on ne connaît ni l'auteur ni la date ;
• les outils en ligne qui promettent de calculer vos droits : ils ne connaissent pas votre dossier ;
• les intermédiaires qui se présentent comme des administrations sans l'être.

Cette prudence n'est pas du mépris : ces sources peuvent contenir de bonnes informations. Mais vous n'avez aucun moyen de le savoir. Seules les sources officielles et votre comptable vous offrent cette assurance.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucien tombe sur un site qui prétend lui montrer « tous les remboursements disponibles pour l'achat d'une maison neuve ». Il ne s'y fie pas. Il cherche plutôt les sites officiels de l'ARC et de Revenu Québec, imprime les pages d'information générale en notant la date, et les apporte à son comptable avec trois questions écrites.

QUI CONSULTER — pour trouver l'information officielle

L'ARC et Revenu Québec, pour leurs informations générales et leurs services de renseignements. Le comptable, pour lire ces informations dans le contexte de votre dossier. Le notaire, si une information touche la façon dont un document de transaction traite les taxes.

9.3 Préparer son dossier avant de demander

Pourquoi préparer

Une demande de renseignements gagne à être précise. Plus votre dossier est en ordre, plus la réponse sera utile. Un dossier préparé vous évite aussi de répéter votre demande parce que vous avez oublié un élément.

Ce qu'il faut rassembler

Avant de contacter l'ARC, Revenu Québec ou un comptable, réunissez :

• une description de votre situation en quelques lignes : achat neuf, rénovation, vente, location, terrain ;
• vos documents principaux : contrats, factures, preuves de paiement (voir le chapitre 8) ;
• les mentions de taxes que vous avez relevées dans vos documents, surlignées ;
• votre calendrier : étapes passées et à venir ;
• vos questions, écrites et classées ;
• vos coordonnées et, si vous agissez pour une autre personne, une indication claire de cette situation.

Écrire sa demande

Une demande efficace tient en un court message. Voici un modèle à adapter.

Bonjour, je souhaite obtenir de l'information générale sur [sujet]. Ma situation : [description en deux ou trois lignes]. Mes questions : [liste courte]. Pouvez-vous m'indiquer où trouver cette information et, le cas échéant, comment m'adresser à votre service ? Je vous remercie.

N'incluez pas, dans une demande générale, plus de renseignements personnels qu'il n'en faut. Si vous avez besoin d'une réponse sur votre cas, votre comptable est la bonne personne pour décider quelle information transmettre et par quel canal.

Conserver la trace

Notez dans votre dossier chaque demande : date, destinataire, objet. Conservez la réponse avec sa date et le nom de la personne. Si vous avez parlé au téléphone, écrivez dans les minutes qui suivent un petit résumé de la conversation. Rangez le tout dans votre registre des échanges (voir le chapitre 7) ou dans votre dossier de projet.

Une séquence simple pour la rencontre avec le comptable

Pour que votre rencontre soit utile, suivez un ordre simple. Commencez par décrire votre situation en deux minutes. Présentez ensuite ce que vous avez entendu ou lu à propos d'un éventuel remboursement, en précisant la source et la date. Montrez vos documents principaux. Posez alors vos questions, une à la fois, en laissant votre comptable répondre et en notant sa réponse. Terminez en demandant ce qu'il vous reste à faire, qui le fait et pour quelle date.

Si le comptable vous répond que la question ne se pose pas dans votre cas, demandez-lui de vous le confirmer par écrit, en une ou deux phrases. Si au contraire il vous dit qu'elle se pose, demandez-lui quelles démarches suivre et quels documents préparer. Dans les deux cas, vous repartez avec une réponse claire, plutôt qu'avec une impression.

Le calendrier de vos demandes

Posez vos questions tôt. Une mesure pourrait comporter des délais : ce livre n'en décrit aucune. Demandez à votre comptable, dès le début, s'il existe des délais à surveiller dans votre cas, et notez-les à votre calendrier. N'attendez pas la fin d'un projet pour poser la question.

CÔTÉ COURTIER — un relais, pas un expert

Si vous avez un courtier, il peut vous rappeler de poser ces questions à votre comptable et vous dire à quel moment de la transaction le faire. Il ne confirme pas l'existence d'un remboursement et n'en estime pas le montant.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que le comptable apprécie

Un comptable apprécie un client qui arrive avec des documents classés et des questions écrites. Il peut ainsi dire plus vite si la question se pose et quelles démarches suivre.

QUI CONSULTER — pour préparer votre dossier

Le comptable, pour savoir quels documents préparer et quels délais surveiller. L'ARC et Revenu Québec, pour les questions générales. Le notaire, pour tout ce qui touche aux documents de la transaction. Pour les autres coûts liés au transfert d'un immeuble, voir → livre G2, Droits de mutation.

9.4 Les questions à poser à l'ARC, à Revenu Québec et à un comptable

Au comptable

• Existe-t-il, dans ma situation, des mesures ou des remboursements liés aux taxes de vente que je devrais vérifier ?
• Quels documents voulez-vous que je rassemble pour le savoir ?
• Existe-t-il des délais à surveiller dans mon cas ? Pouvez-vous me les indiquer par écrit ?
• Dois-je faire la démarche moi-même ou la faites-vous à ma place ?
• Quelles informations dois-je éviter d'intégrer à mon budget tant qu'elles ne sont pas confirmées ?

À l'ARC

• Où trouver votre information générale sur les mesures liées à la TPS en matière immobilière ?
• Comment joindre votre service de renseignements pour une question générale ?
• Existe-t-il des guides ou des formulaires que je devrais consulter ?

À Revenu Québec

• Où trouver votre information générale sur les mesures liées à la TVQ et à la TPS en matière immobilière ?
• Comment joindre votre service de renseignements pour une question générale ?
• Existe-t-il des guides ou des formulaires que je devrais consulter ?

Au notaire

• Les documents de ma transaction mentionnent-ils les taxes de vente d'une façon dont je devrais parler à mon comptable ?
• Y a-t-il des documents que je devrais conserver en vue de démarches ultérieures ?

Au vendeur, au constructeur ou à l'entrepreneur

• Pouvez-vous me préciser par écrit ce que vous avez dit sur un éventuel remboursement ?
• Sur quel document ou quelle source vous fondez-vous ?

Comment lire les réponses

Une réponse générale se lit comme une information générale. Une réponse du comptable se lit comme un avis sur votre cas. Une promesse d'un tiers se lit comme une hypothèse à vérifier. Gardez chaque réponse dans votre dossier, en précisant de qui elle vient. Quand deux réponses se contredisent, ne tranchez pas : apportez les deux au comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nathalie reçoit une réponse générale d'une administration et une réponse plus nuancée de son comptable. Elle ne choisit pas : elle classe les deux, note la source de chacune et demande à son comptable de lui expliquer l'écart. Il lui précise que la réponse générale ne tenait pas compte de sa situation. Nathalie retient la leçon : une information générale n'est pas un avis.

QUI CONSULTER — pour chaque question

Le comptable, pour tout ce qui touche à votre situation. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale. Le notaire, pour les documents de la transaction.

Les erreurs qui coûtent cher

• Présumer qu'un remboursement existe. Ne bâtissez pas un budget sur une somme non confirmée.
• Présumer qu'il n'en existe pas. Posez la question avant de conclure.
• Se fier à une rumeur ou à une promesse. Demandez la source, par écrit, et faites vérifier.
• Consulter des sources non officielles. Blogues, forums et outils en ligne ne connaissent pas votre dossier.
• Oublier de noter la date d'une page. Une information sans date est difficile à évaluer.
• Attendre la fin du projet pour poser la question. Certaines mesures peuvent comporter des délais.
• Confier sa démarche à un intermédiaire inconnu. Parlez d'abord à votre comptable.
• Prendre une réponse générale pour un avis. Seul un professionnel qui connaît votre dossier peut l'analyser.

À retenir

• Des programmes et des remboursements liés aux taxes de vente existent parfois, selon les situations.
• Ce livre n'en nomme aucun : leur existence, leurs conditions et leur mode de demande se vérifient à la source.
• Les sources fiables sont l'ARC, Revenu Québec et votre comptable.
• Préparez votre dossier avant de demander : situation décrite, documents classés, questions écrites.
• Ne comptez sur aucun montant avant confirmation.
• Gardez la trace de chaque demande et de chaque réponse.

Votre plan d'action

1. Écrivez ce que vous avez entendu à propos d'un éventuel remboursement, avec la source et la date.
2. Rassemblez vos documents et surlignez les mentions de taxes.
3. Décrivez votre situation en quelques lignes.
4. Trouvez les sites officiels de l'ARC et de Revenu Québec.
5. Imprimez ou sauvegardez les pages d'information générale, avec leur date.
6. Écrivez vos questions et classez-les par interlocuteur.
7. Rencontrez votre comptable avec ce dossier avant d'engager des dépenses ou de signer.
8. Notez les délais qu'il vous indique, et inscrivez-les à votre calendrier.

Questions à poser

À votre comptable :

• Existe-t-il des mesures ou des remboursements que je devrais vérifier dans ma situation ?
• Quels documents rassembler, et quels délais surveiller ?

À l'ARC et à Revenu Québec :

• Où trouver l'information générale sur les mesures liées aux taxes de vente en matière immobilière ?
• Comment joindre votre service de renseignements ?

À votre notaire :

• Y a-t-il des documents de la transaction à conserver pour d'éventuelles démarches ?

À qui vous a promis un remboursement :

• Sur quelle source vous fondez-vous, et pouvez-vous me la donner par écrit ?

Vérifiez vos acquis

1. Ce livre affirme-t-il qu'un remboursement existe dans votre situation ? Justifiez.
2. Pourquoi ne pas intégrer à son budget un remboursement non confirmé ?
3. Quelles sont les sources fiables pour s'informer sur les taxes de vente ?
4. Nommez trois sources à éviter.
5. Que préparer avant de contacter une administration ?
6. Quelle différence entre une réponse générale et l'avis d'un comptable ?

Réponses

1. Non : il dit seulement que des mesures existent parfois, selon les situations, et que leur existence et leurs conditions se vérifient à la source.
2. Parce qu'un budget doit pouvoir se tenir sans une somme incertaine ; si elle s'ajoute plus tard, tant mieux.
3. L'Agence du revenu du Canada, Revenu Québec et votre comptable.
4. Par exemple : les blogues et forums, les publicités qui promettent un remboursement, les outils en ligne qui calculent des droits.
5. Une description de votre situation, vos documents principaux, les mentions de taxes surlignées, votre calendrier et vos questions écrites.
6. La réponse générale informe sur la mesure en général ; l'avis du comptable porte sur votre dossier.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — l'information fédérale générale, dont celle sur la TPS, avec ses pages générales et son service de renseignements.
• Revenu Québec — l'information officielle sur la TVQ et la TPS, avec ses pages générales et son service de renseignements.
• Dans cette collection : → livre G2 pour les droits de mutation, autre coût à demander.

Chapitre 10 — Votre trousse des taxes de vente

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru neuf chapitres. Vous savez que la TPS et la TVQ existent, que Revenu Québec est la première source à interroger, et que certaines situations immobilières justifient une question à un comptable. Vous savez quoi demander, à qui, avec quels documents. Ce dernier chapitre rassemble le tout dans une trousse que vous pouvez emporter à vos rendez-vous : des listes de vérification, des questions classées par professionnel et un tableau de suivi à remplir.

Ce chapitre n'apporte aucun contenu nouveau. Il reprend, sous une forme pratique, ce que les chapitres précédents ont présenté. Lisez-le seul si vous êtes pressé ; revenez aux chapitres précédents si un point vous échappe. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Lucien, qui songe à acheter une habitation neuve ; Nathalie, qui rénove en profondeur sa maison avant de la vendre ; et Mohamed, un petit propriétaire d'immeuble locatif qui veut faire le point.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle avant de signer un contrat ou de lancer un projet ;
• retrouver, par professionnel, les questions à poser ;
• tenir un tableau de suivi des documents reçus et demandés ;
• savoir où vous orienter pour approfondir ;
• emporter à chaque rendez-vous une trousse complète.

Pourquoi c'est important

Une bonne préparation tient souvent à peu de chose : une page de questions, une chemise de documents, un tableau à jour. Quand tout est sous la main, vos rendez-vous sont plus courts, plus clairs et plus utiles. Vos professionnels peuvent répondre vite, et vous repartez avec des réponses écrites plutôt qu'avec des souvenirs approximatifs.

La trousse de ce chapitre ne remplace aucune consultation. Elle vous aide à en tirer le meilleur. Elle rappelle aussi, d'une page à l'autre, la règle de ce livre : ce n'est pas à vous de décider si une taxe de vente joue un rôle dans votre situation ; c'est à vous de poser la question à la bonne personne, au bon moment, et de garder la réponse.

10.1 La liste de contrôle avant de signer

Avant toute signature

Quelle que soit votre situation, ces gestes valent avant de signer un contrat, une promesse ou une offre.

• J'ai lu le document en entier, chez moi, sans pression.
• J'ai surligné chaque mention de taxes, de prix, de frais et de crédits.
• J'ai écrit mes questions en regard de chaque passage surligné.
• Mon notaire a lu le document.
• Mon comptable a vu le document ou, au moins, sa description.
• J'ai obtenu par écrit les précisions que j'avais demandées.
• Je conserve une copie de chaque version du document.
• Je sais ce que je dois signer, quand et pourquoi.

Si vous songez à acheter une habitation neuve (chapitre 4)

• J'ai demandé au constructeur, par écrit, comment les taxes de vente sont traitées dans le prix et dans le contrat.
• J'ai fait lire le contrat préliminaire ou la réservation avant de le signer.
• J'ai demandé la liste des documents qui me seront remis à la livraison.
• J'ai pris rendez-vous avec un notaire et avec un comptable.
• J'ai ouvert un dossier d'achat, divisé en étapes.

Si vous rénovez ou construisez (chapitre 5)

• J'ai ouvert un dossier de projet dès le premier jour.
• J'ai consulté mon comptable avant d'engager des dépenses importantes.
• J'ai créé un sous-dossier par chantier et un tableau récapitulatif.
• Je demande une facture détaillée pour chaque paiement.
• J'ai dit à mon comptable si je prévois de vendre ou de faire une partie des travaux moi-même.

Si vous vendez ou revendez (chapitre 6)

• J'ai écrit l'histoire du bien : acquisition, travaux, usage.
• J'ai prévenu mon comptable avant la mise en vente.
• J'ai prévenu mon notaire et mon courtier.
• J'ai rassemblé mes documents et je remets des copies, avec un registre des remises.
• Je ne réponds à aucune question de taxes sans avoir consulté mes professionnels.

Si vous possédez un immeuble locatif ou à usage commercial (chapitre 7)

• Je tiens quatre registres : immeuble, occupants, travaux, échanges.
• J'ai rencontré mon comptable avant d'acquérir ou de vendre.
• J'ai signalé tout changement d'usage.
• Je protège la vie privée de mes locataires en ne conservant que ce qui est utile.

Si votre bien est un terrain, un chalet ou une propriété à usage mixte (chapitre 3)

• J'ai décrit le bien en quatre ou cinq lignes : ce qu'il est, à quoi il sert, qui l'utilise, ce que je prévois.
• Je ne l'ai pas classé moi-même : j'ai confié la description à un comptable et à un notaire.

Pour tous : les documents et les remboursements (chapitres 8 et 9)

• Mes documents sont classés, en papier et en numérique, avec deux copies des fichiers.
• Je n'ai rien jeté avant d'avoir posé la question de conservation à mon comptable.
• Je n'ai intégré à mon budget aucun montant de remboursement non confirmé.
• Je consulte l'information générale sur les sites de l'ARC et de Revenu Québec, en notant la date des pages.

L'ESSENTIEL — une liste ne décide rien

Cocher une case ne signifie pas que tout est réglé. Cela signifie que vous avez fait le geste. Les réponses viennent de vos professionnels et des administrations, par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Avant sa rencontre avec le notaire, Lucien parcourt la liste de contrôle. Il constate qu'il n'a pas encore obtenu la réponse écrite du constructeur. Il l'ajoute en tête de sa liste de tâches et reporte la signature. Il apporte à son notaire le projet annoté, la réponse du constructeur obtenue entre-temps et ses questions.

QUI CONSULTER — avant de signer

Le notaire, pour la lecture du document. Le comptable, pour votre situation fiscale. Le courtier, pour le calendrier. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale. En cas de doute, ne signez pas.

Le parcours du livre en une page

Si vous deviez ne garder qu'une page de ce livre, ce serait celle-ci, qui rappelle les chapitres 1 à 9 en une ligne chacun.

1. Chapitre 1 : des taxes de vente existent, et la question se pose à certains moments ; ce livre dit quand, à qui et avec quels documents.
2. Chapitre 2 : la TPS est fédérale, la TVQ est québécoise, et au Québec on commence par Revenu Québec ; deux lois les encadrent, nommées seulement.
3. Chapitre 3 : quatre familles de situations justifient la question.
4. Chapitre 4 : acheter du neuf, c'est lire, demander par écrit et conserver.
5. Chapitre 5 : rénover ou construire, c'est ouvrir un dossier dès le premier jour et voir le comptable avant de commencer.
6. Chapitre 6 : vendre, c'est prévenir tôt et remettre des faits plutôt que des interprétations.
7. Chapitre 7 : un immeuble locatif ou commercial appelle des registres et une rencontre avec le comptable.
8. Chapitre 8 : contrats, factures et preuves de paiement se classent simplement et se demandent tôt.
9. Chapitre 9 : les remboursements se vérifient à la source, jamais par rumeur.

10.2 Les questions à poser, par professionnel

Au comptable

• Dans ma situation, la question des taxes de vente se pose-t-elle ?
• Quels documents voulez-vous voir, et à quel moment ?
• Quels registres dois-je tenir, et sous quelle forme ?
• Combien de temps dois-je conserver chaque type de document ?
• À quel moment dois-je vous prévenir : achat, vente, travaux, changement d'usage ?
• Existe-t-il, dans mon cas, des mesures ou des remboursements à vérifier, et des délais à surveiller ?
• Que dois-je éviter d'intégrer à mon budget tant que ce n'est pas confirmé ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Au notaire

• Le document que je dois signer précise-t-il clairement comment les taxes sont traitées ?
• Y a-t-il des mentions à faire préciser avant la signature ?
• Comment l'usage du bien sera-t-il décrit dans les documents ?
• Quels documents me remettrez-vous à la clôture ?
• Quels originaux dois-je conserver ?
• Quels documents voulez-vous recevoir de moi, et à quel moment ?

Au courtier immobilier

• À quel moment de la transaction faut-il poser mes questions de taxes à mon comptable et à mon notaire ?
• Comment consigner les réponses du vendeur, de l'acheteur ou du constructeur ?
• Quels renseignements sur mon bien les acheteurs ou les vendeurs demandent-ils d'ordinaire ?
• Comment décrire mon bien de façon claire à mes professionnels ?

Au constructeur ou à l'entrepreneur

• Comment les taxes de vente sont-elles traitées dans le prix et dans le contrat ? Pouvez-vous me le préciser par écrit ?
• Quels documents me remettrez-vous, et à quel moment ?
• Pouvez-vous me remettre des factures détaillées, avec mention du chantier ?
• Qui obtient les permis liés au projet, et puis-je en recevoir une copie ?

À l'Agence du revenu du Canada

• Où trouver votre information générale sur la TPS en matière immobilière ?
• Comment vous joindre pour une question générale ?
• Existe-t-il des guides ou des formulaires que je devrais consulter ?

À Revenu Québec

• Où trouver votre information générale sur la TVQ et la TPS en matière immobilière ?
• Comment vous joindre pour une question générale ?
• Existe-t-il des guides ou des formulaires que je devrais consulter ?

À toute personne qui promet un remboursement

• Sur quelle source vous fondez-vous ?
• Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que chacun attend de vous

Le comptable attend une situation décrite, des documents classés et des questions écrites. Le notaire attend le projet de contrat tôt, avec vos annotations. Le courtier attend d'être informé des particularités du bien. Chacun travaille mieux quand vous arrivez préparé.

QUI CONSULTER — pour choisir à qui poser quoi

Le comptable, pour tout ce qui concerne votre situation fiscale. Le notaire, pour tout ce qui concerne les documents de la transaction. Le courtier, pour le déroulement et le calendrier. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale. Dans le doute sur l'interlocuteur, commencez par le comptable.

Comment utiliser la trousse à un rendez-vous

Voici une façon simple d'employer la trousse.

1. La veille, relisez votre liste de contrôle et votre tableau de questions. Choisissez les trois questions les plus importantes.
2. Imprimez ou ouvrez les deux tableaux de suivi et la description de votre situation.
3. Rassemblez les documents dont vous parlerez, en copies.
4. Pendant la rencontre, posez vos questions une à la fois, notez les réponses dans le tableau et demandez ce qui est attendu de vous.
5. À la fin, demandez la suite : qui fait quoi, et pour quelle date.
6. Le jour même, résumez par écrit ce que vous avez compris et envoyez le résumé pour confirmation.
7. Rangez le résumé et les nouveaux documents, puis mettez les tableaux à jour.

10.3 Un tableau de suivi des documents

À quoi sert ce tableau

Ce tableau est un index. Il vous aide à voir d'un coup d'œil quels documents vous avez reçus, lesquels sont en attente et auprès de qui. Il ne contient aucun montant et ne calcule rien. Photocopiez-le ou recopiez-le dans un tableur, et remplissez-le au fil du projet.

Le tableau

Remplissez une ligne par document. Laissez vides les colonnes qui ne s'appliquent pas encore.

Comment l'utiliser

Inscrivez chaque document au moment où vous le demandez, avec la date de la demande. Quand il arrive, cochez « Reçu » et notez la date de réception. Indiquez où vous l'avez rangé.

Parcourez la colonne « Reçu » chaque semaine. Toute case vide est un document à relancer.

Utilisez la colonne « Remarque » pour noter ce qui compte : document incomplet, version à remplacer, question à poser à votre comptable.

Montrez le tableau à votre comptable ou à votre notaire. Il y verra vite ce qui manque.

Des exemples de documents à y inscrire

À titre d'exemples seulement, voici des types de documents qui peuvent figurer au tableau, selon votre situation :

• le projet de contrat et le contrat signé, avec leurs annexes ;
• la lettre du constructeur sur le traitement des taxes dans le prix ;
• les soumissions, contrats et factures des entrepreneurs ;
• les preuves de paiement ;
• les plans, devis et permis liés aux travaux ;
• les baux et les documents d'occupation ;
• les pages d'information officielle imprimées avec leur date ;
• les réponses écrites de votre comptable, de votre notaire et des administrations.

Un second tableau : les questions en attente

Ce tableau fonctionne comme le premier. Une question sans réponse reste visible ; une réponse reçue se range avec le reste du dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nathalie imprime les deux tableaux et les glisse en tête de sa chemise. Chaque vendredi, elle les parcourt : trois documents en attente, une question sans réponse. Elle relance par courriel et note la date. À la fin du mois, tout est rempli, et elle remet le dossier à son comptable en confiance.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mohamed adapte le tableau : il ajoute une colonne pour le logement ou le local concerné. Cela lui permet de retrouver en un instant les documents propres à chaque partie de son immeuble. Il fait relire son tableau par son comptable, qui n'y change qu'un mot.

QUI CONSULTER — pour valider votre tableau

Le comptable, pour savoir si le tableau lui convient et quelles colonnes ajouter. Le notaire, pour les documents de la transaction. Ne conservez dans le tableau que ce qui est utile.

10.4 Pour aller plus loin

Les sources officielles

Deux sites officiels sont les références de ce livre : celui de Revenu Québec, à consulter en premier au Québec, et celui de l'Agence du revenu du Canada, pour l'information fédérale générale. Consultez-les directement, en vérifiant la date de chaque page. Ils proposent de l'information générale, des guides, des formulaires et des services de renseignements. Ce livre ne reproduit aucune adresse ni aucun numéro de téléphone, parce que ces éléments changent.

Revenir au livre selon votre rôle

Selon votre situation, revenez au chapitre qui vous concerne : le chapitre 4 pour un achat neuf, le chapitre 5 pour des travaux, le chapitre 6 pour une vente, le chapitre 7 pour un immeuble locatif ou commercial. Les chapitres 8 et 9 servent à tout le monde : le premier pour vos documents, le second pour vos recherches d'information. Le chapitre 3 reste utile chaque fois que votre projet change, parce qu'une nouvelle situation appelle de nouvelles questions.

Dans la collection

Plusieurs livres de la collection prolongent celui-ci.

• Pour voir tous les coûts d'une transaction ensemble, consultez le livre sur le budget complet de la transaction (→ livre F8).
• Pour les situations liées à la résidence principale, au gain en capital et au changement d'usage, consultez le livre sur la résidence principale (→ livre G3).

Chacun traite sa matière à sa façon. Consultez-les comme des compléments, non comme des réponses à votre cas.

Une dernière fois : le rôle de ce livre

Ce livre ne décide rien à votre place. Il vous a appris à reconnaître les moments où poser la question, à nommer les bons interlocuteurs, à rassembler les bons documents, à écrire vos questions et à conserver les réponses. Les réponses elles-mêmes viennent de votre comptable, de votre notaire, de l'ARC et de Revenu Québec.

ATTENTION — ce livre n'est pas un avis

Rien dans ce livre ne constitue un avis fiscal, juridique ou financier. Avant de prendre une décision, consultez un comptable et un notaire, et vérifiez l'information auprès de l'ARC ou de Revenu Québec.

QUI CONSULTER — pour la suite

Le comptable, pour votre situation. Le notaire, pour vos documents. L'ARC et Revenu Québec, pour l'information générale. Le courtier, pour votre transaction.

Les erreurs qui coûtent cher

• Cocher une liste sans poser les questions. La liste est un rappel, non une réponse.
• Signer avant d'avoir parcouru la liste. Prenez ces quelques minutes avant toute signature.
• Laisser le tableau de suivi vide. Un tableau non rempli ne sert à rien.
• Poser une question sans la noter. Sans trace, la réponse se perd.
• Oublier de relancer. Un document en attente doit être redemandé.
• Intégrer au budget un remboursement non confirmé. Attendez la confirmation écrite.
• Chercher la réponse seul dans un livre. Ce livre prépare vos rendez-vous, il ne les remplace pas.
• Jeter des documents trop vite. Posez la question de conservation à votre comptable.

À retenir

• Une trousse complète comprend une liste de contrôle, des questions classées par professionnel et deux tableaux de suivi.
• Avant toute signature : lecture du document, mentions surlignées, questions écrites, notaire et comptable consultés, précisions obtenues par écrit.
• Les questions se posent au comptable pour votre situation, au notaire pour les documents, au courtier pour le calendrier, à l'ARC et à Revenu Québec pour l'information générale.
• Un tableau de suivi indexe vos documents et vos questions.
• Aucune durée de conservation ni aucun montant de remboursement ne se fixent sans confirmation.
• Ce livre prépare, il ne conclut pas.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou recopiez la liste de contrôle et les deux tableaux de suivi.
2. Parcourez la liste qui correspond à votre situation.
3. Cochez ce qui est fait et notez ce qui reste.
4. Remplissez le tableau des documents avec ce que vous avez et ce que vous attendez.
5. Remplissez le tableau des questions avec celles que vous avez posées et celles à poser.
6. Prenez rendez-vous avec votre comptable et votre notaire avant la prochaine signature.
7. Emportez la trousse à chaque rendez-vous : liste, questions, tableaux, documents.
8. Mettez la trousse à jour chaque semaine pendant votre projet.

Questions à poser

À votre comptable :

• Ma trousse est-elle complète ? Que souhaitez-vous y voir de plus ?
• Quels documents dois-je ajouter à mon tableau de suivi ?

À votre notaire :

• Quelles précisions dois-je obtenir avant de signer ?

À votre courtier :

• À quel moment dois-je présenter ma trousse à mes professionnels ?

À l'ARC et à Revenu Québec :

• Où trouver votre information générale sur les taxes de vente en matière immobilière ?

Vérifiez vos acquis

1. Que doit-on avoir fait avant de signer un contrat ?
2. À quoi sert le tableau de suivi des documents ?
3. À qui poser les questions sur votre situation fiscale ? Sur les documents de la transaction ? Sur le calendrier ?
4. Pourquoi cocher une liste de contrôle ne règle-t-il pas tout ?
5. Quelles sont les deux sources officielles de ce livre ?
6. Ce livre est-il un avis fiscal, juridique ou financier ? Justifiez.

Réponses

1. Avoir lu le document, surligné les mentions de taxes, écrit ses questions, fait lire le document par le notaire, consulté le comptable et obtenu les précisions par écrit.
2. À indexer les documents reçus et en attente, avec leur source, leur date et leur emplacement.
3. Au comptable, au notaire et au courtier, dans cet ordre.
4. Parce qu'elle montre qu'on a fait le geste, non que la réponse existe ; les réponses viennent des professionnels et des administrations.
5. L'Agence du revenu du Canada et Revenu Québec.
6. Non : il prépare les questions et les rendez-vous, mais il ne donne aucun avis.

Pour aller plus loin

• Agence du revenu du Canada — site officiel : information fédérale générale (dont la TPS), guides, formulaires et coordonnées.
• Revenu Québec — site officiel : information générale sur la TVQ et la TPS, guides, formulaires et coordonnées.
• Dans cette collection : → livre F8 pour le budget complet de la transaction, et → livre G3 pour les situations de résidence principale.