Chapitre 1 — Un budget complet : par où commencer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez trouvé une propriété. Le prix est affiché, la visite s'est bien passée, et vous commencez à faire des calculs dans votre tête. Mais le prix n'est qu'un des chiffres de la transaction. Autour de lui, il y en a d'autres : des services professionnels, des documents à obtenir, des taxes à connaître, des factures qui arrivent après la signature. Aucun n'est mystérieux. Il faut seulement savoir qu'ils existent, et savoir à qui poser la question.

Ce livre ne vous donne aucun montant. Il vous donne une carte : les grandes catégories de frais, le moment où elles se présentent, la personne à qui s'adresser, et une feuille de budget vide que vous remplirez vous-même avec des réponses confirmées. Les dossiers de ce livre sont fictifs : Anaïs et Félix, qui achètent leur première propriété et veulent un budget sans surprise ; Bernard, qui vend sa maison et cherche à connaître ses frais de vente ; Rosalie, qui vend et rachète à peu de distance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi le prix d'une propriété n'est qu'une partie du budget d'une transaction ;
• nommer les personnes et les organismes à qui poser vos questions sur les frais ;
• situer les grandes familles de frais sur une ligne du temps, de l'avant-offre à l'après-signature ;
• comprendre ce que ce livre vous donne, et ce qu'il ne vous donne volontairement pas ;
• commencer votre propre feuille de budget, même vide.

Pourquoi c'est important

Un budget incomplet donne une fausse impression de sécurité. On croit avoir tout prévu parce qu'on connaît le prix et la mensualité, puis une facture arrive, puis une autre, et l'écart entre ce qu'on avait en tête et ce qu'il faut réellement payer devient une source de stress au pire moment : celui où l'on déménage, où l'on signe, ou où l'on attend le produit d'une vente.

Un budget complet n'a pas besoin d'être compliqué. Il a besoin d'être demandé. Chaque ligne de la feuille que vous bâtirez se rattache à une question simple : combien, à qui, quand, et qui me le confirme par écrit ? Ce chapitre vous montre où commencer.

Ce livre est de l'information pratique, rédigée pour vous aider à poser de bonnes questions. Il ne remplace ni le notaire, ni le comptable, ni le prêteur, ni le courtier immobilier. Chaque fois qu'une question touche le droit, les taxes ou le financement, la réponse vient de la personne compétente, pas d'un livre.

1.1 Pourquoi le prix n'est pas le seul chiffre

Le prix et tout le reste

Quand on parle d'une propriété, on parle d'un prix. C'est normal : c'est le chiffre qui figure sur l'affiche, dans l'annonce, dans la promesse d'achat. Pourtant, le prix ne dit rien de ce qu'il faut sortir de sa poche avant, pendant et après la transaction. Il ne dit pas non plus ce que le vendeur doit prévoir de son côté.

Pensez à l'ensemble comme à un voyage. Le prix est le billet. Mais il y a aussi le trajet jusqu'à l'aéroport, les assurances, les repas, les dépenses sur place et le retour. Personne ne planifie un voyage en ne regardant que le billet. De la même façon, une transaction immobilière comprend plusieurs familles de dépenses, qui n'arrivent pas toutes en même temps.

Ces familles ont chacune un nom. Nous les présentons en détail au chapitre 2, mais en voici la liste pour vous orienter :

• les frais professionnels : ce que demandent les personnes qui vous accompagnent, comme le notaire, l'inspecteur ou l'évaluateur ;
• les frais de financement : ce qui accompagne la demande de prêt hypothécaire ;
• les taxes liées à la transaction : celles qui se nomment à l'occasion d'un achat ou d'une vente ;
• les assurances : celles qui protègent la propriété et le prêt ;
• le décompte entre les parties : le document qui établit les sommes à payer ou à recevoir le jour de la signature ;
• le déménagement et les changements d'adresse ;
• les frais de vente, côté vendeur.

L'ESSENTIEL — un budget a plusieurs chapitres

Le prix d'une propriété est un seul poste d'un budget qui en compte plusieurs. Chaque poste se demande à une personne précise, à un moment précis. Ce livre vous aide à les repérer, pas à les chiffrer.

Les frais arrivent à des moments différents

Une erreur à éviter consiste à regrouper tous les frais « au moment de l'achat ». En réalité, certains se présentent avant même que vous fassiez une offre. D'autres arrivent pendant la période où votre promesse est encore conditionnelle. D'autres encore se règlent chez le notaire, le jour de la signature. Et plusieurs apparaissent après, parfois des semaines plus tard, par la poste ou par courriel.

Cette répartition dans le temps a une conséquence très pratique : l'argent doit être disponible au bon moment. Une somme à payer avant l'offre ne peut pas attendre le produit d'une vente. Une somme à verser le jour de l'acte ne peut pas non plus venir d'un placement qui prend du temps à se libérer. Un budget complet est donc aussi un budget daté.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix ont économisé pour leur première propriété. Ils savent quelle somme ils veulent y consacrer. Ce qu'ils ne savent pas encore, c'est quelles sommes s'y ajouteront, ni à quel moment elles se présenteront. Ils décident de commencer par une feuille vide, divisée en quatre périodes : avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, et après. Ils la rempliront au fur et à mesure que leurs interlocuteurs leur répondent.

Les surprises viennent des questions qu'on n'a pas posées

Un frais de transaction n'est pas un secret. Le notaire, le courtier immobilier et le prêteur le connaissent parce qu'ils le rencontrent d'un dossier à l'autre. Ce qui peut manquer à l'acheteur ou au vendeur, c'est la question. On n'ose pas demander, on pense que c'est évident, on suppose que quelqu'un d'autre s'en occupe.

La règle de ce livre est simple : si vous n'êtes pas certain d'un poste, vous le posez en question. Vous écrivez la question, vous la posez à la personne compétente, vous notez la réponse, et vous demandez qu'elle soit confirmée par écrit. C'est tout.

Trois dossiers, trois angles

Les trois dossiers fictifs de ce livre montrent des situations différentes. Anaïs et Félix achètent : leurs questions portent sur ce qu'il faut prévoir pour obtenir un prêt, faire inspecter, signer chez le notaire et s'installer. Bernard vend : ses questions portent sur ce que demande son courtier, sur ce qui concerne l'hypothèque qu'il a déjà et sur la préparation de sa maison. Rosalie vend et rachète à peu de distance : elle vit les deux côtés, à des moments rapprochés, et doit se demander quelle somme arrive quand, et quelle somme part quand.

Vous vous reconnaîtrez peut-être dans l'un d'eux, ou dans deux à la fois. Les chapitres sont écrits pour que vous puissiez sauter à ce qui vous concerne, mais la carte du chapitre 2 vaut pour tous.

1.2 Les personnes à qui poser vos questions

Un budget complet se bâtit avec les réponses de plusieurs personnes. Chacune connaît une partie du portrait. Aucune ne connaît tout. Voici qui est qui, et ce que vous pouvez lui demander.

Le notaire

Le notaire est le professionnel chez qui se signe l'acte de vente. Il peut vous présenter une estimation de ses honoraires, des sommes qu'il avance en votre nom auprès de tiers, et des frais qui accompagnent la publication de l'acte. Il peut aussi vous préparer, avant la signature, un décompte qui présente les sommes à payer ou à recevoir. Le chapitre 5 est consacré à ses frais, et le chapitre 7 au décompte (→ livre M1).

DÉFINITION — notaire

Professionnel du droit à qui l'on confie, entre autres, la signature de l'acte de vente d'une propriété. Il est membre de la Chambre des notaires du Québec, l'organisme qui regroupe et encadre la profession.

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier accompagne l'acheteur ou le vendeur dans la transaction, selon le contrat qu'il a conclu avec lui. Du côté de l'acheteur, il vous aide à repérer des propriétés, à faire une offre et à suivre les conditions. Du côté du vendeur, il met la propriété en marché et conduit les négociations. Le contrat de courtage dit ce que le courtier demande : à lire attentivement avant de le signer, et à faire lire par votre notaire si un point vous échappe.

Le courtier n'est pas la bonne personne pour répondre à une question de taxes, de droit ou de financement. Pour celles-là, il vous renvoie au professionnel compétent.

Le prêteur

Le prêteur, banque, caisse ou autre institution, est celui qui finance l'achat. Il peut vous dire ce que sa préapprobation comprend, quels documents il demande, quels frais accompagnent le dossier de prêt et à quel moment ils se présentent. Il peut aussi vous dire comment il traite l'assurance du prêt, un sujet que le livre sur l'assurance prêt hypothécaire approfondit (→ livre F3).

L'inspecteur en bâtiment

L'inspecteur examine l'état de la propriété et remet un rapport. Ses honoraires font partie des frais de la période des conditions. Il peut vous dire comment il facture, à quel moment on le paie et ce qu'il couvre, et ce qu'il ne couvre pas.

L'assureur

L'assureur offre la protection pour la propriété. Parlez-lui avant le jour de la signature, parce que le prêteur peut demander une preuve de protection. Posez-lui les questions sur la date de début de la protection, les documents à fournir et la façon de payer.

Le comptable

Le comptable est la bonne personne pour toute question qui touche votre situation fiscale. Ce livre ne vous dit rien sur ce qu'il faut déclarer, déduire ou prévoir : c'est son rôle. Si vous vendez une propriété, par exemple, ou si vous avez une situation particulière, il vous dira quoi garder comme documents et quelles questions poser à Revenu Québec.

Les organismes

Trois noms reviennent dans ce livre.

• La Chambre des notaires du Québec regroupe les notaires. Son site est une source d'information sur le rôle du notaire et sur la façon de choisir et de joindre un notaire.
• Revenu Québec est l'organisme qui renseigne sur les taxes de vente du Québec et sur les obligations fiscales qui y sont liées. On vous y renvoie pour les questions de taxes, par exemple pour savoir où trouver l'information officielle.
• La municipalité où se trouve la propriété tient les comptes de taxes municipales, la liste des avis et l'information locale. Elle est aussi la bonne personne pour poser des questions sur la taxe de transfert municipale, aussi appelée taxe de bienvenue.

QUI CONSULTER — à qui s'adresser, selon la question

Pour les honoraires et les sommes avancées à l'acte : le notaire. Pour le contrat de courtage et ses frais : le courtier immobilier, puis relire le contrat avec votre notaire. Pour les frais de dossier du prêt : le prêteur. Pour l'état du bâtiment : l'inspecteur. Pour la protection de la propriété : l'assureur. Pour les questions fiscales : le comptable et Revenu Québec. Pour les taxes municipales : la municipalité.

1.3 Un budget, vu d'en haut

Quatre périodes

Pour repérer les frais, il est utile de regarder la transaction du dessus. Quatre périodes la composent, tant pour l'acheteur que pour le vendeur, même si les sommes en cause ne sont pas les mêmes.

1. Avant l'offre. On se prépare : on rencontre le prêteur, on choisit un courtier, on cherche un notaire, on s'informe sur les frais.
2. Pendant les conditions. La promesse d'achat est signée, mais certaines conditions restent à remplir : inspection, financement, documents de l'immeuble.
3. Le jour de la signature. L'acte de vente est signé chez le notaire. C'est le moment où se règlent les sommes qui passent par le notaire.
4. Après l'acte. Les factures et les avis arrivent : municipalité, services publics, assurance, déménagement, changement d'adresse.

Le chapitre 2 présente ces périodes une à une. Les chapitres 3 à 9 les approfondissent. Le chapitre 10 les rassemble dans une trousse prête à imprimer.

La feuille de budget : cinq colonnes

La feuille que vous bâtirez comporte cinq colonnes. Elle est volontairement simple.

• Poste : le nom du frais, comme vous l'avez entendu.
• Source de l'information : la personne qui vous l'a donné. Notaire, prêteur, municipalité, inspecteur, assureur.
• Montant confirmé : le montant, une fois qu'il vous est confirmé par écrit. Tant qu'il n'est pas confirmé, la case reste vide.
• Date : le moment où la somme est demandée.
• Payé par qui : la personne qui doit la verser. Cette case se remplit avec la réponse du professionnel, jamais avec une supposition.

Le fait que la case « Montant confirmé » reste vide jusqu'à la confirmation écrite est volontaire. Une feuille remplie de montants supposés est plus dangereuse qu'une feuille incomplète : elle donne l'impression qu'on sait.

ATTENTION — ne remplissez pas de mémoire

Un montant entendu à la télévision, lu dans un article ou rapporté par un ami n'est pas un montant confirmé. Il peut dater, avoir été donné pour une autre situation ou être incomplet. Écrivez la question, posez-la à la personne compétente, et attendez sa réponse avant de noter quoi que ce soit.

Comment lire ce livre avec votre feuille

Lisez un chapitre à la fois. À la fin de chacun, ouvrez votre feuille et ajoutez les postes que le chapitre a nommés. Écrivez ensuite, à côté de chaque poste, la personne à qui vous poserez la question. Ne cherchez pas à remplir les montants tout de suite : plusieurs cases resteront vides pendant un moment, et c'est normal. Elles se remplissent à mesure que vos interlocuteurs répondent.

Si vous préférez, imprimez la trousse du chapitre 10 et lisez le livre avec elle à portée de main. Elle reprend la feuille, les questions par professionnel et le calendrier des paiements, sans rien ajouter à ce que vous aurez lu.

Le dossier de dépenses

À côté de la feuille, gardez un dossier, papier ou numérique, où se retrouvent toutes les réponses reçues : courriels, estimations, factures, reçus. Quand un chiffre figure sur votre feuille, la pièce qui l'appuie se trouve dans le dossier. Cette habitude simple vous évite de chercher et facilite les échanges avec votre notaire, votre prêteur et votre comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard met sa maison en vente. Il se demande ce que cette vente va lui coûter. Il ouvre une feuille avec les mêmes cinq colonnes qu'Anaïs et Félix, mais ses postes sont différents : ce que demande son courtier selon le contrat, ce qui concerne l'hypothèque qu'il a déjà, ce qu'il doit préparer pour la visite et les documents à rassembler. Il laisse les montants vides et prépare ses questions pour son courtier, son prêteur et son notaire.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre fait cinq choses.

• Il nomme les catégories de frais d'une transaction, dans l'ordre où elles se présentent.
• Il vous dit à qui poser la question, pour chacune.
• Il vous donne des questions types à adapter.
• Il vous donne des modèles vides : une feuille de budget, un tableau pour le décompte, un calendrier des paiements.
• Il vous apprend à conserver les réponses pour les retrouver et les partager.

Ce que ce livre ne fait pas

Il est tout aussi important de savoir ce que ce livre ne fait pas.

• Il ne donne aucun montant. Les frais changent d'un professionnel à l'autre, d'un dossier à l'autre, d'une année à l'autre.
• Il ne donne aucun taux et ne calcule aucune taxe. Pour les taxes, il nomme les postes à demander, et il vous renvoie au notaire, à la municipalité, à Revenu Québec ou au comptable.
• Il ne dit jamais qui paie quoi. La répartition des sommes dépend du contrat, de la situation et des règles applicables ; c'est une question à poser au notaire.
• Il ne vous dit pas quoi décider. Il vous aide à poser les questions pour que votre décision repose sur des réponses.

Où approfondir

Si vous êtes acheteur et que vous voulez comprendre la préparation de votre projet dans son ensemble, le livre sur la préparation à l'achat est le bon point de départ (→ livre D1). Les autres livres de la bibliothèque sont cités à la fin des chapitres concernés.

QUI CONSULTER — pour toute question juridique, fiscale ou financière

Ce livre est une carte, pas un avis. Pour savoir ce qui s'applique à votre situation, consultez le notaire pour la transaction, le comptable pour les questions fiscales, le prêteur pour le financement et la municipalité pour les taxes municipales. Gardez leurs réponses par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne regarder que le prix. Le prix est un poste parmi d'autres. Ne pas prévoir les autres, c'est se priver de marge au moment où l'on en a besoin.
• Penser que tous les frais arrivent à la signature. Certains se présentent avant l'offre, d'autres pendant les conditions, d'autres encore après l'acte.
• Remplir la feuille de mémoire. Un montant supposé n'est pas un montant confirmé. Il peut être juste, ou ne l'être pas, et vous n'avez aucun moyen de le savoir sans le demander.
• Ne pas demander parce que « tout le monde sait ». Ce que tout le monde sait varie d'une personne à l'autre. Une question simple ne coûte rien ; une surprise, si.
• Supposer qui paie quoi. La réponse dépend du contrat et de la situation. C'est à votre notaire ou à votre courtier de vous le dire, par écrit.
• Se fier à une conversation sans trace. Une réponse donnée au téléphone s'oublie. Demandez-la par courriel ou par lettre.
• Attendre le dernier moment. La veille de la signature, il est trop tard pour comprendre un poste ou pour réunir une somme.

À retenir

• Le prix n'est pas le seul chiffre d'une transaction : plusieurs familles de frais s'y ajoutent.
• Ces frais se présentent à quatre moments : avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, après l'acte.
• Chaque poste du budget se rattache à une personne qui peut le confirmer : notaire, courtier, prêteur, inspecteur, assureur, comptable, municipalité, Revenu Québec.
• La feuille de budget a cinq colonnes : poste, source, montant confirmé, date, payé par qui. Une case reste vide tant que la réponse n'est pas confirmée par écrit.
• Ce livre ne donne aucun montant, aucun taux et aucune règle sur qui paie ; il vous aide à poser les questions.
• Gardez un dossier de dépenses où chaque chiffre de la feuille a sa pièce.

Votre plan d'action

1. Prenez une feuille et divisez-la en quatre périodes : avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, après l'acte.
2. Écrivez les cinq colonnes : poste, source de l'information, montant confirmé, date, payé par qui.
3. Listez les personnes que vous aurez à rencontrer : notaire, courtier immobilier, prêteur, inspecteur, assureur, comptable.
4. Notez vos premières questions sous chacune, même si elles semblent simples.
5. Créez un dossier de dépenses, papier ou numérique, pour garder les réponses reçues.
6. Lisez le chapitre 2 pour voir la carte des grandes catégories de frais.
7. Si vous vendez, ouvrez une seconde feuille pour vos frais de vente et passez au chapitre 8 quand vous serez prêt.

Questions à poser

Au notaire :

• Pouvez-vous me remettre une estimation écrite de vos honoraires et des sommes que vous avancerez ?
• À quel moment ces sommes sont-elles demandées ?
• Quel document me présenterez-vous avant la signature pour résumer les sommes à payer ou à recevoir ?

Au courtier immobilier :

• Que prévoit mon contrat de courtage en matière de frais, et où cela se lit-il ?
• Quels frais d'une transaction relèvent d'autres personnes que vous ?

Au prêteur :

• Quels frais accompagnent ma demande de prêt, et à quel moment se présentent-ils ?
• Quels documents me demanderez-vous, et dans quel délai ?

À l'assureur :

• À quelle date la protection doit-elle être en place, et quels documents me demandez-vous ?

Au comptable :

• Quelles questions fiscales dois-je poser avant d'acheter ou de vendre, et quels documents dois-je conserver ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi le prix n'est-il pas le seul chiffre à considérer dans une transaction ?
2. Nommez les quatre périodes qui structurent ce livre.
3. Pourquoi la colonne « Montant confirmé » reste-t-elle vide jusqu'à la confirmation écrite ?
4. À qui s'adresse-t-on pour une question de taxes municipales ? Pour une question fiscale personnelle ?
5. Nommez deux choses que ce livre ne fait volontairement pas.
6. Pourquoi garder un dossier de dépenses à côté de la feuille ?

Réponses

1. Parce que plusieurs familles de frais s'ajoutent au prix : services professionnels, financement, taxes, assurances, décompte, déménagement, frais de vente. Les ignorer prive de marge au moment où l'on en a besoin.
2. Avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, après l'acte.
3. Parce qu'un montant supposé donne une fausse impression de sécurité. Mieux vaut une case vide qu'un chiffre dont on n'est pas certain.
4. À la municipalité pour les taxes municipales ; au comptable et à Revenu Québec pour les questions fiscales.
5. Il ne donne aucun montant ni aucun taux, et il ne dit jamais qui paie quoi.
6. Parce que chaque chiffre de la feuille a besoin de sa pièce justificative, qui se retrouve et se partage plus facilement avec le notaire, le prêteur et le comptable.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire, la façon de le choisir et de le joindre (→ livre M1).
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente et sur les obligations fiscales liées à une transaction.
• Votre municipalité — le compte de taxes municipales et les renseignements locaux, à demander directement.
• Dans cette collection : → livre D1 pour la préparation à l'achat.

Chapitre 2 — La carte des frais : les grandes catégories

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand on prépare un voyage, on commence par regarder une carte : on repère les grandes routes avant de choisir les détours. Ce chapitre fait la même chose avec les frais d'une transaction immobilière. Il ne donne aucun chiffre. Il nomme les grandes catégories, dans l'ordre où elles se présentent, pour que vous sachiez à quoi vous attendre et à quel moment poser vos questions.

Deux dossiers fictifs vous accompagnent. Anaïs et Félix achètent leur première propriété et veulent un budget sans surprise. Bernard vend sa maison et cherche à connaître ses frais de vente. Leurs situations sont différentes, mais la carte est la même : quatre périodes, et dans chacune, quelques familles de frais.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les grandes catégories de frais d'une transaction, par leur nom ;
• les situer dans les quatre périodes : avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, après l'acte ;
• distinguer ce qui concerne surtout l'acheteur, ce qui concerne surtout le vendeur et ce qui touche les deux ;
• savoir, pour chaque catégorie, à quel type de professionnel poser la question ;
• placer chaque catégorie sur votre feuille de budget, même sans montant.

Pourquoi c'est important

Une catégorie qu'on ne connaît pas ne peut pas être budgétée. Une surprise financière peut venir simplement du fait qu'une famille de frais n'était pas sur le radar : on n'avait pas pensé à l'assurance, ou au déménagement, ou à ce qui accompagne le dossier de prêt. Connaître la carte, c'est se donner la possibilité de poser la question avant qu'il ne soit trop tard.

Ce chapitre vous montre aussi que les frais ne se règlent pas tous au même endroit. Certains se paient directement à la personne qui rend le service. D'autres passent par le notaire, qui les règle au nom des parties. D'autres encore arrivent par la poste, après la signature. Savoir par où chacun passe vous aide à préparer l'argent et les pièces.

Ce chapitre nomme, il ne répartit pas. Il ne dit jamais qui paie quoi : c'est une question que vous poserez au notaire, au courtier immobilier et au prêteur, selon votre situation et vos contrats.

2.1 Avant l'offre

Se préparer avant même de visiter sérieusement

La première période commence bien avant la promesse d'achat. C'est le moment où l'on s'informe, où l'on rencontre les premiers professionnels et où l'on prépare l'argent. Les catégories de frais de cette période sont peu nombreuses, mais elles comptent, parce qu'elles se présentent tôt et qu'elles supposent que l'argent est déjà disponible.

DÉFINITION — préapprobation hypothécaire

Démarche par laquelle un prêteur examine votre situation financière avant que vous ayez trouvé une propriété, et vous indique le type de prêt auquel vous pourriez avoir accès. C'est une étape de préparation : elle ne remplace pas la demande de prêt qui suivra une fois la propriété choisie.

Les catégories de cette période

Voici les familles de frais qu'on peut rencontrer avant l'offre.

• Frais liés à la préapprobation. Étudier un dossier de prêt peut entraîner des frais, ou non. La question se pose à chaque prêteur, avec le moment où il les demande.
• Frais de documents personnels. Pour étayer votre demande, vous aurez à rassembler des pièces : relevés, preuves de revenu, avis de cotisation. Obtenir certains de ces documents peut entraîner des frais : demandez-le à l'organisme ou à l'institution qui les délivre.
• Premiers honoraires professionnels. Si vous rencontrez un notaire ou un comptable pour discuter de votre projet, demandez-lui à l'avance s'il facture cette rencontre.
• Argent à mettre de côté. Ce n'est pas un frais, mais une réserve : la somme que vous gardez disponible pour les périodes suivantes. Elle fait partie du budget.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix rencontrent un prêteur pour une préapprobation. Avant de prendre rendez-vous, ils écrivent trois questions : y a-t-il des frais pour étudier le dossier, quels documents faut-il apporter, et à quel moment le prêteur demande-t-il quelque chose. Ils notent les réponses dans la première ligne de leur feuille de budget, période « avant l'offre ».

Du côté du vendeur, avant la mise en marché

La période « avant l'offre » existe aussi pour le vendeur : elle précède la mise en vente. Bernard, qui veut vendre sa maison, se pose les mêmes questions que n'importe quel vendeur : combien cela va-t-il coûter, et quand ? Avant de signer quoi que ce soit avec un courtier, il peut demander à plusieurs courtiers ce que leur contrat prévoit en matière de frais, par écrit. Il peut aussi demander à son prêteur ce qui concerne l'hypothèque qu'il a déjà, et à un notaire ce qui accompagne la vente de son côté.

Cette période est le bon moment pour poser des questions sans pression. Une fois la maison en vente et une offre sur la table, les décisions vont plus vite, et il devient plus difficile de comparer calmement.

Les questions de cette période

Quel que soit votre côté de la transaction, trois questions reviennent :

1. Combien, à peu près, et sur quelle base ? La réponse porte sur la façon dont le frais est établi, pas seulement sur un chiffre.
2. Quand la somme est-elle demandée ? Avant, pendant ou après un événement précis.
3. Qui la confirme par écrit ? Une personne nommée, avec ses coordonnées.

Le chapitre 3 reprend cette période en détail.

2.2 Pendant les conditions

La période où tout se vérifie

Une fois la promesse d'achat signée, une période s'ouvre durant laquelle certaines vérifications doivent être faites avant que la transaction se conclue. C'est la période des conditions : inspection, financement, documents de l'immeuble. Les frais de cette période sont plus variés, parce qu'on fait appel à plusieurs personnes.

Les catégories de cette période

• Frais d'inspection. L'inspecteur en bâtiment remet un rapport sur l'état de la propriété. Ses honoraires se demandent avant le rendez-vous.
• Frais d'expertises éventuelles. Selon ce que l'inspection révèle, une expertise supplémentaire peut être recommandée, par exemple pour un point précis du bâtiment. Elle entraîne ses propres honoraires.
• Frais d'évaluation. Le prêteur peut demander une évaluation de la propriété. Posez-lui la question : qui la commande, à quel moment, et comment le coût se règle.
• Frais de documents de l'immeuble. Certains documents demandent de l'argent à obtenir ou à mettre à jour, comme le certificat de localisation. Le chapitre 4 en parle.
• Frais de dossier du prêteur. La demande de prêt formelle peut s'accompagner de frais qu'il faut connaître.
• Assurance du prêt. Dans certaines situations, une assurance accompagne le prêt hypothécaire. Le prêteur vous dit si elle s'applique à votre dossier et comment le coût se présente.

L'ESSENTIEL — la période des conditions est aussi une période de factures

Une condition à remplir peut faire appel à un service, et un service peut entraîner une facture. Avant de signer la promesse d'achat, demandez à votre courtier quelles conditions elle comprend, puis à chaque professionnel concerné combien il facture et à quel moment.

Un délai court, des sommes à avancer

Les conditions s'accompagnent de délais. L'inspection, par exemple, doit se faire dans un temps limité. Il est donc utile de savoir à l'avance qui vous allez appeler et ce que cette personne demande. Un budget qui prévoit ces sommes avant même la signature de la promesse vous évite d'attendre un remboursement ou un virement pour payer un service dont le délai court déjà.

Comment payer chaque service

Chaque service de cette période a sa façon d'être payé : sur place, après réception d'un rapport, par virement, par carte, par chèque. Demandez-le à l'avance, en même temps que le montant : certains professionnels veulent être payés avant de remettre leur rapport, d'autres envoient une facture. Cette précision change le moment où l'argent doit être disponible, donc la date à inscrire sur votre feuille.

Du côté du vendeur, pendant les conditions

Le vendeur aussi vit une période de conditions. Les visites de l'inspecteur de l'acheteur, les demandes de documents, les échanges entre les courtiers : tout cela demande de la disponibilité et peut entraîner de petites dépenses de préparation. Bernard note sur sa feuille les documents que son courtier lui demande de rassembler et demande, pour chacun, s'il y a un coût à l'obtenir et auprès de qui.

Un calendrier pour la période

Dès que la promesse d'achat est signée, dressez un petit calendrier : la date limite de chaque condition, la personne à appeler, le service demandé et le moment où l'on vous facturera. Ce calendrier vous évite d'oublier un rendez-vous et vous montre d'un coup d'œil quelles sommes tombent en premier. Le chapitre 10 en propose un modèle vide.

Le chapitre 4 reprend cette période en détail.

2.3 Le jour de la signature chez le notaire

Le moment où plusieurs sommes se règlent ensemble

Le jour de la signature de l'acte de vente, chez le notaire, les sommes qui passent par lui sont réglées. C'est aussi le moment où plusieurs lignes se retrouvent sur un seul document : le décompte entre les parties. La période est courte, mais elle concentre plusieurs catégories de frais.

DÉFINITION — décompte entre les parties

Document préparé par le notaire avant la signature, qui présente les sommes à payer ou à recevoir par chacune des parties. Il fait état de plusieurs postes, selon la transaction. On le lit à l'avance, on pose des questions, et on prépare l'argent en conséquence.

Les catégories de cette période

• Honoraires du notaire. Le prix de ses services pour la transaction. Le notaire peut remettre une estimation écrite ; on la demande tôt (→ livre M1).
• Débours. Ce sont les sommes que le notaire avance à des tiers au nom de ses clients, par exemple pour obtenir certains documents. Elles sont distinctes des honoraires.
• Frais de publication de l'acte. Ils accompagnent l'inscription de l'acte dans les registres publics.
• Taxes liées à la transaction. Selon la transaction, il peut s'agir de la taxe de vente (TPS et TVQ), de la taxe de transfert municipale (taxe de bienvenue) ou de taxes municipales et scolaires. Elles se nomment ici seulement : le chapitre 6 vous dit où vous renseigner.
• Frais de financement qui passent par l'acte. Selon le prêt, certaines sommes se règlent chez le notaire.
• Sommes du décompte. Il s'agit de postes qui reflètent le partage entre les parties de certains montants déjà payés ou à payer. Le notaire les présente ; le chapitre 7 vous apprend à lire le document.
• Réserve pour la transaction suivante. Si vous vendez et rachetez, le moment des deux signatures et l'argent qui circule entre les deux demandent une planification particulière.

ATTENTION — le montant à apporter ou à recevoir n'est pas le prix

Le jour de l'acte, la somme qui entre ou sort de votre compte dépend de plusieurs lignes, pas seulement du prix. Demandez au notaire de vous remettre le décompte avant la signature, et lisez-le tranquillement.

Par où passe chaque somme

Le jour de l'acte, une somme peut suivre trois chemins. Elle peut se payer directement à la personne qui a rendu le service, comme l'inspecteur. Elle peut passer par le notaire, qui la règle pour vous. Ou elle peut arriver plus tard, par la poste, comme un avis de la municipalité. Demandez au notaire de vous dire, pour chaque ligne de votre dossier, le chemin qu'elle suit : ce que vous apportez, ce qu'il règle à votre place, ce qui arrivera après.

Ce qu'il faut préparer avant d'arriver chez le notaire

Demandez à votre notaire la liste de ce qu'il attend de vous le jour de la signature : pièces à apporter, façon de transmettre les sommes, personnes qui doivent être présentes. Cette liste dépend de votre dossier, donc c'est une question pour lui. Notez-la dans votre dossier de dépenses et vérifiez-la quelques jours avant la signature.

Le vendeur, le jour de l'acte

Côté vendeur, le jour de l'acte rassemble d'autres lignes : la rétribution du courtier, les sommes liées à l'hypothèque existante, les frais pour libérer l'immeuble, les montants du décompte. Le chapitre 8 est consacré à ces catégories.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard apprend que son notaire préparera un décompte avant la signature. Il demande de le recevoir à l'avance et de pouvoir poser des questions. Il garde son exemplaire et le compare avec ce qu'il a noté sur sa feuille : chaque ligne du décompte est une ligne de son budget qu'il comprend ou une question à poser.

Les lignes qui changent d'un dossier à l'autre

Deux transactions ne produisent jamais exactement les mêmes lignes. Un dossier avec un prêt et un autre sans prêt n'ont pas les mêmes postes ; une vente et un rachat enchaînés en ajoutent d'autres. C'est pourquoi la carte de ce chapitre sert de liste de départ, pas de liste finale. Votre notaire connaît les lignes de votre dossier : demandez-lui de vous dire lesquelles de la carte s'appliquent à vous, et lesquelles n'y figurent pas encore.

La question du « qui paie quoi »

Vous vous demandez peut-être qui paie chacune de ces lignes. La réponse dépend de votre contrat, de la nature de la transaction et de votre situation. Ce livre ne la donne pas. C'est une question que vous posez au notaire, qui connaît les règles applicables, et à votre courtier selon ce que prévoit votre contrat de courtage. Notez la réponse et sa source dans votre feuille, dans la colonne « payé par qui ».

2.4 Après l'acte

La suite arrive par la poste

La signature n'est pas la fin des frais. Plusieurs dépenses apparaissent après : avis municipaux, services publics, assurance, déménagement, changements d'adresse. Certaines sont prévisibles ; d'autres arrivent sans qu'on les attende. Les prévoir sur la feuille, même sans montant, évite de s'étonner.

Garder la trace de ce qui arrive

Dès la première semaine après l'acte, ouvrez une chemise ou un dossier numérique réservé à l'après-signature. Chaque avis, chaque facture, chaque confirmation d'ouverture de compte s'y range, avec la date de réception. Si une facture ne ressemble à rien de ce que vous aviez prévu, elle se retrouve en deux minutes, et vous pouvez la montrer à la personne compétente.

Les catégories de cette période

• Comptes de la municipalité. La municipalité envoie ses avis de taxes. Posez-lui la question du calendrier et des modes de paiement.
• Services publics. L'électricité, le chauffage, l'eau, Internet et d'autres services demandent l'ouverture ou le transfert d'un compte.
• Assurance habitation. La protection de la propriété demande des primes. Votre assureur vous dit comment elles se présentent.
• Déménagement. Il peut comprendre des services, du matériel ou du temps libre à prendre.
• Changements d'adresse. Courrier, banques, organismes, abonnements : chacun peut demander une démarche.
• Petites dépenses d'installation. Serrures, rangement, produits d'entretien et autres achats de départ.

QUI CONSULTER — selon la famille de frais

Pour les honoraires, les débours et le décompte : le notaire. Pour le financement : le prêteur. Pour l'état du bâtiment : l'inspecteur. Pour les taxes municipales : la municipalité. Pour les questions fiscales : le comptable et Revenu Québec. Pour la protection de la propriété : l'assureur. Pour le contrat de courtage : le courtier immobilier, puis votre notaire si un point vous échappe.

Et le vendeur, après l'acte ?

Le vendeur a lui aussi des suites à prévoir. Il quitte les lieux, il ferme ou transfère des comptes de services, il communique sa nouvelle adresse, et il peut avoir à garder des documents de la transaction. Bernard se demande, par exemple, jusqu'à quelle date garder une assurance sur la maison qu'il a vendue, et à quel moment il peut fermer ses comptes de services. Ce sont des questions pour son assureur et pour ses fournisseurs, à poser avant la date de remise des clés, pas après.

Le chapitre 9 reprend cette période en détail.

Le tableau d'ensemble

Le tableau ci-dessous regroupe les catégories par période. Il nomme, il ne chiffre pas. Reprenez-le sur votre propre feuille.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix recopient le tableau d'ensemble sur leur feuille, un poste par ligne. Il y a beaucoup de lignes et très peu de montants. Ils savent maintenant, pour chaque ligne, la période où elle se présente et la personne qui peut la confirmer. Bernard fait la même chose de son côté, avec les lignes de la dernière rangée du tableau.

Les erreurs qui coûtent cher

• Oublier une période. Un budget qui s'arrête à la signature ignore les factures de l'après-acte.
• Confondre honoraires et débours. Ce sont deux catégories distinctes : l'une rémunère le service, l'autre rembourse les sommes avancées à des tiers. Demandez au notaire de les présenter séparément.
• Supposer que les taxes liées à la transaction sont connues. Elles se demandent à la bonne personne, avec les détails de votre dossier.
• Négliger le déménagement et les changements d'adresse. Ce sont des dépenses réelles, même quand on les trouve petites.
• Ne pas distinguer l'avant et l'après. Une somme qui sort avant l'offre ne peut pas attendre une vente ; une facture qui arrive après l'acte ne peut pas se payer avec une somme déjà dépensée.
• Présumer qui paie. La répartition dépend du contrat et de la situation. Elle se demande, elle ne se devine pas.
• Laisser la feuille sans source. Une ligne sans personne à qui la rattacher reste une supposition.

À retenir

• Quatre périodes structurent les frais : avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, après l'acte.
• Les catégories principales sont les frais professionnels, les frais de financement, les taxes liées à la transaction, les assurances, le décompte entre les parties, le déménagement et, côté vendeur, les frais de vente.
• Honoraires et débours sont deux catégories distinctes.
• Chaque catégorie se rattache à une personne qui peut la confirmer.
• Ce livre nomme les catégories ; il ne donne aucun montant et ne dit pas qui paie quoi.
• Une période oubliée est une surprise assurée : couvrez les quatre sur votre feuille.

Votre plan d'action

1. Recopiez le tableau d'ensemble sur votre feuille, une ligne par catégorie.
2. Ajoutez, à côté de chaque ligne, la personne à qui vous poserez la question.
3. Repérez les catégories qui s'appliquent à vous : acheteur, vendeur, ou les deux.
4. Laissez les montants vides. Ils se rempliront avec des réponses confirmées.
5. Marquez les postes qui passent par le notaire et ceux qui se paient directement à un tiers.
6. Notez les périodes serrées, celles où l'argent doit être disponible vite.
7. Passez au chapitre 3 pour préparer la première période.

Questions à poser

Au notaire :

• Quels sont, dans mon dossier, les postes qui passeront par vous ?
• Pouvez-vous séparer vos honoraires des sommes que vous avancez à des tiers ?
• Quand puis-je recevoir le décompte, et qui le lit avec moi ?

Au prêteur :

• Quels frais accompagnent la préapprobation, le dossier de prêt et la suite ?
• Quelle assurance s'applique à mon prêt, le cas échéant ?

Au courtier immobilier :

• Quelles conditions comprend ma promesse d'achat, et lesquelles entraînent un service payant ?

À la municipalité :

• Quand envoyez-vous les avis de taxes et comment les paie-t-on ?

À l'assureur :

• Quels documents me demandez-vous pour la protection de la propriété, et à quelle date ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les quatre périodes d'une transaction vues dans ce chapitre.
2. Quelle différence y a-t-il entre les honoraires du notaire et les débours ?
3. Qu'est-ce que le décompte entre les parties ?
4. Pourquoi ce livre ne dit-il pas qui paie chaque catégorie ?
5. Donnez trois catégories qui se présentent après l'acte.
6. Pourquoi laisser les montants vides sur la feuille au départ ?

Réponses

1. Avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, après l'acte.
2. Les honoraires rémunèrent le service du notaire ; les débours sont les sommes qu'il avance à des tiers au nom de ses clients.
3. C'est le document préparé par le notaire qui présente les sommes à payer ou à recevoir par chacune des parties.
4. Parce que la réponse dépend du contrat et de la situation : c'est une question à poser au notaire et au courtier.
5. Par exemple les comptes de la municipalité, l'assurance habitation, le déménagement ou les changements d'adresse.
6. Parce qu'un montant supposé donne une fausse impression de sécurité ; chaque case se remplit avec une réponse confirmée.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire et la façon de le joindre (→ livre M1).
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente.
• Votre municipalité — les avis de taxes municipales et l'information locale.
• Dans cette collection : → livre M1 pour le notaire et l'acte de vente.

Chapitre 3 — Avant l'offre : se préparer financièrement

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous n'avez pas encore fait d'offre. La propriété que vous visitez n'est peut-être même pas encore choisie. C'est le meilleur moment pour préparer le terrain : personne n'attend de réponse de vous, aucune échéance ne court, et vous pouvez poser vos questions sans pression. Une décision prise calmement s'appuie sur des réponses, pas sur l'urgence.

Ce chapitre vous aide à repérer ce qu'il faut mettre de côté, les frais qui peuvent accompagner une préapprobation, les premiers professionnels à rencontrer et les questions à leur poser. Il ne donne aucun montant. Il vous aide à écrire, sur votre feuille de budget, les premières lignes de la période « avant l'offre ». Les dossiers sont fictifs : Anaïs et Félix, qui achètent leur première propriété, et Rosalie, qui vend et rachète à peu de distance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer les postes à prévoir avant de faire une offre, sans leur donner de montant ;
• distinguer l'argent qu'on met de côté de l'argent qu'on dépense pendant la période ;
• poser au prêteur les questions utiles sur la préapprobation et sur ses frais éventuels ;
• choisir les premiers professionnels à rencontrer et ce qu'il faut leur demander ;
• écrire vos questions pour le courtier immobilier, le prêteur et le notaire, et en garder les réponses.

Pourquoi c'est important

La période qui précède l'offre est celle où l'on a le plus de liberté et le moins de pression. Une fois la promesse d'achat signée, des délais s'ouvrent, et chaque question devient plus urgente. Poser ses questions avant, c'est se donner le temps de comparer, d'hésiter et de changer d'avis sans conséquence.

C'est aussi la période où se forme l'image que vous vous faites de votre budget. Si cette image est incomplète, vous risquez de viser une propriété que vous ne pourrez finalement pas assumer, ou de perdre une occasion parce que vous n'étiez pas prêt. Un budget préparé tôt vous permet de répondre vite quand une propriété vous plaît, et de savoir ce que vous répondez.

Ce chapitre est de l'information pratique. Les questions de financement, de taxes et de droit sont traitées en les posant aux professionnels compétents. Pour la préparation globale d'un projet d'achat, le livre sur la préparation à l'achat est le point de départ (→ livre D1).

3.1 Ce qu'il faut mettre de côté

Une réserve, pas un frais

Avant d'entrer dans la liste des frais, une distinction s'impose. Certaines sommes que vous devez mettre de côté ne sont pas des frais : ce sont des réserves, c'est-à-dire de l'argent qui reste à vous mais que vous devez pouvoir sortir au bon moment. D'autres sommes sont de vrais frais : elles paient un service ou une démarche.

Pour votre feuille de budget, les deux comptent. L'argent doit être disponible, et sa nature ne change pas la date où il doit l'être. Mais les distinguer vous aide à comprendre ce qui se dépense et ce qui reste.

DÉFINITION — liquidités

Argent disponible rapidement, sans délai ni démarche, par exemple dans un compte courant ou d'épargne. Un placement qui demande du temps à se libérer ne compte pas comme une liquidité au moment où une somme doit être payée.

Les postes à prévoir avant l'offre

Voici les postes qui peuvent se présenter, selon votre situation, avant que vous fassiez une offre. Ils sont nommés ici, sans montant : chacun se confirme auprès de la personne concernée.

• Une réserve pour la mise de fonds. C'est la somme que vous apportez vous-même au financement de la propriété. Votre prêteur vous dit quelle forme elle prend et quand il la demande.
• Une réserve pour les frais de la période des conditions. Inspection, évaluation, documents de l'immeuble : ces services demandent de l'argent avant la signature de l'acte.
• Une réserve pour le jour de la signature. Honoraires du notaire, sommes avancées, taxes liées à la transaction, selon ce que le notaire vous présente.
• Une réserve pour l'après-signature. Déménagement, assurance, services, changements d'adresse.
• Une marge pour l'imprévu. Une somme que vous ne destinez à rien, parce que certaines choses ne se prévoient pas.

L'ESSENTIEL — quatre réserves et une marge

Avant l'offre, pensez en quatre réserves, une par période, et une marge pour l'imprévu. Vous n'avez pas besoin de leur donner un montant tout de suite : l'important est de savoir qu'elles existent et à quel moment chacune sera appelée.

Une feuille de départ en quinze minutes

Vous n'avez pas besoin d'attendre des réponses pour commencer. Prenez la feuille du chapitre 1 et faites cet exercice court.

1. Écrivez, en haut, les quatre périodes : avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, après l'acte.
2. Sous chaque période, copiez les catégories du chapitre 2 qui vous concernent.
3. Dans la colonne « source », écrivez le nom de la personne qui pourra confirmer chaque ligne : prêteur, notaire, inspecteur, assureur, municipalité.
4. Laissez toutes les cases de montant vides.
5. Entourez les trois lignes dont vous êtes le moins sûr : ce sont vos premières questions.

À la fin de l'exercice, vous n'avez pas un budget. Vous avez une liste de questions classées par période et par personne, ce qui est mieux qu'un budget fondé sur des suppositions.

Où garder cet argent

La question du lieu où se trouve l'argent compte autant que son existence. Une somme dans un placement qui prend du temps à se libérer ne servira pas pour un paiement rapide. Une somme dont l'origine doit être expliquée au prêteur demande de la préparation. Ces questions se posent au prêteur et, selon votre situation, au comptable : quelle forme doit prendre la mise de fonds, quels documents prouvent d'où elle vient, et combien de temps faut-il compter pour la rendre disponible.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix ont placé leurs économies à deux endroits. Avant de faire une offre, ils demandent à leur prêteur si les deux sont admissibles à la mise de fonds, quels documents il leur demandera et combien de temps il leur faudra pour rendre chaque somme disponible. Ils inscrivent les réponses dans leur feuille de budget, période « avant l'offre ». Ils ne chiffrent rien tant que le prêteur n'a pas répondu.

Quand on vend et rachète

Si vous vendez une propriété pour en acheter une autre, la situation de Rosalie vous intéresse. Elle n'a pas encore mis sa maison en vente et regarde déjà des propriétés. Sa question est double : de quelle somme disposera-t-elle réellement à chaque étape, et à quel moment ? Elle prépare donc une feuille pour chaque côté, une pour la vente et une pour l'achat, puis une troisième qui les place sur le même calendrier.

La réponse à sa question vient de son prêteur, de son notaire et de son courtier. Elle leur demande comment ils voient l'enchaînement et quels frais il faut prévoir si les dates ne coïncident pas parfaitement. Elle n'invente pas la réponse : elle la demande.

3.2 Les frais pour obtenir une préapprobation

Ce qu'est la préapprobation

La préapprobation est une démarche préalable : un prêteur examine votre situation et vous indique le type de prêt auquel vous pourriez avoir accès. Elle vous donne un ordre de grandeur pour votre recherche. Elle n'est pas la demande de prêt elle-même : celle-ci vient plus tard, une fois la propriété choisie.

Les frais qu'on peut rencontrer

Une préapprobation peut s'accompagner de frais, ou non. Cela dépend du prêteur, de son offre du moment et de votre dossier. La seule façon de le savoir est de poser la question. Voici les postes à demander.

• Des frais d'étude du dossier. Certains prêteurs peuvent en demander, d'autres non. Demandez si c'est le cas pour votre dossier et à quel moment la somme est exigée.
• Des frais d'évaluation. À cette étape, un prêteur peut parler d'une évaluation de la propriété. Demandez s'il s'applique à la préapprobation ou seulement à la demande de prêt, et qui le commande.
• Des frais liés aux documents. Obtenir certaines pièces peut entraîner des frais auprès de l'organisme qui les délivre. Demandez au prêteur la liste exacte des documents qu'il veut, puis demandez à chaque organisme s'il facture.
• Des frais liés à un taux garanti pour un certain temps. Certains prêteurs proposent de garantir une condition pour une période. Demandez si c'est le cas, si cela coûte quelque chose, et si la garantie est modifiable.

Chacun de ces postes est une question, pas une certitude. Vous ne les trouverez pas tous dans votre dossier. Vous saurez ce qui s'applique en les demandant.

ATTENTION — une préapprobation n'est pas une demande de prêt

La préapprobation donne une indication. La demande de prêt, qui suit le choix de la propriété, est une autre étape, avec ses propres documents et ses propres frais éventuels. Demandez au prêteur ce qui change entre les deux.

Préparer le rendez-vous avec le prêteur

Un rendez-vous préparé est plus court et plus utile. Avant de vous présenter, faites trois choses.

• Demandez la liste des documents à apporter, et demandez si certains coûtent quelque chose à obtenir.
• Écrivez vos questions sur la feuille, avec de la place pour la réponse.
• Prévoyez de quoi noter : un carnet, un appareil, ou une personne de confiance qui écrit pendant que vous parlez.

À la fin de la rencontre, résumez à voix haute ce que vous avez compris et demandez si c'est exact. Puis demandez un résumé écrit. Si le prêteur préfère le faire par courriel après coup, notez la date à laquelle vous devriez le recevoir, et relancez poliment s'il tarde.

Les frais qui ne sont pas des frais de prêteur

Certains frais d'une préapprobation ne viennent pas du prêteur lui-même. Les documents à fournir, par exemple, sont délivrés par d'autres personnes : employeur, institutions, organismes qui tiennent des dossiers à votre nom. Vous pouvez avoir à demander ces pièces à l'avance et à payer un service pour les obtenir. La question se pose à chacun, et la réponse va dans la colonne « source » de votre feuille.

Comparer deux prêteurs

Si vous rencontrez deux prêteurs ou plus, demandez-leur les mêmes questions dans le même ordre, et notez les réponses sur la même grille. Cela vous permet de comparer ce qui est comparable. N'oubliez pas de demander la réponse par écrit : une conversation, même claire, ne laisse aucune trace.

Le livre sur la préparation à l'achat approfondit cette étape (→ livre D1).

QUI CONSULTER — pour la préapprobation et le financement

Le prêteur est la personne qui répond sur sa propre préapprobation, ses frais éventuels et ses documents. Pour une question sur la forme que doit prendre votre mise de fonds ou sur les conséquences fiscales d'un déplacement de vos économies, consultez votre comptable. Pour un point que le prêteur ne peut pas trancher à votre place, demandez-lui à quel professionnel s'adresser.

3.3 Les premiers professionnels à rencontrer

Quatre personnes, dans un ordre qui aide

Avant l'offre, il est utile de rencontrer quatre types de personnes. L'ordre n'est pas strict, mais il aide à avancer sans perdre de temps.

1. Le prêteur. Il vous dit ce que vous pourriez emprunter et quels documents rassembler. Sa réponse guide votre recherche.
2. Le courtier immobilier. Il vous accompagne dans la recherche et dans l'offre. Il vous explique ce que son contrat prévoit.
3. Le notaire. Il peut vous dire ce qui accompagne l'acte de vente et vous remettre une estimation écrite. Rencontrer un notaire tôt vous évite d'en chercher un en urgence.
4. Le comptable. Si votre situation soulève des questions fiscales, il vous dit ce qu'il faut demander et conserver.

Vous n'avez pas besoin de tous les rencontrer le même jour. Vous avez seulement besoin de savoir qui ils sont et de leur poser, au bon moment, des questions précises.

Ce qu'on attend de chaque premier rendez-vous

Chaque rendez-vous a un objectif simple. Avec le prêteur, vous cherchez à savoir ce qui est possible et ce que cela demande. Avec le courtier, vous cherchez à comprendre comment il travaille et ce que son contrat prévoit. Avec le notaire, vous cherchez à connaître ce qui accompagne l'acte et ce qu'il vous remettra par écrit. Avec le comptable, vous cherchez à savoir quelles questions fiscales poser avant d'agir.

Partez de ces objectifs pour préparer vos questions. Un rendez-vous dont on ressort avec une réponse écrite à chacune est un rendez-vous réussi, même si la réponse est « cela dépend, je vous reviens là-dessus ». Dans ce cas, notez la date à laquelle on doit vous revenir.

Le courtier immobilier : lire son contrat

Si vous travaillez avec un courtier immobilier, il vous propose un contrat. Ce contrat dit ce que le courtier fait pour vous et ce qu'il demande. Lisez-le attentivement avant de le signer, posez des questions sur ce que vous ne comprenez pas et gardez-en une copie. Si un point vous échappe, un notaire peut vous aider à le comprendre.

CÔTÉ COURTIER — un guide pour la transaction, pas pour la fiscalité

Le courtier immobilier vous accompagne dans la recherche, la visite et l'offre. Il peut vous dire à quel moment les professionnels interviennent. Il ne répond pas aux questions de taxes, de droit ou de financement : il vous renvoie au notaire, au comptable ou au prêteur.

Le notaire : le choisir tôt

Choisir un notaire n'a rien d'urgent le premier jour, mais il est utile de le faire avant l'offre. Un notaire déjà rencontré peut vous remettre une estimation écrite de ses honoraires et des sommes qu'il avancera, et peut vous dire ce qu'il vous demandera en cours de route. La Chambre des notaires du Québec, sur son site, renseigne sur le rôle du notaire et sur la façon d'en joindre un. Le chapitre 5 est entièrement consacré à ce sujet (→ livre M1).

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix prennent rendez-vous avec un notaire avant même d'avoir choisi une propriété. Ils posent trois questions : peut-il leur remettre une estimation écrite de ses honoraires, qu'avancera-t-il à des tiers, et à quel moment ces sommes sont-elles demandées. Rosalie fait de même de son côté, en précisant qu'elle vend et rachète, et en demandant comment le notaire envisage les deux transactions.

3.4 Les questions à poser

Une grille de questions

Les questions de cette section sont à adapter. Elles portent sur les frais et sur le moment où ils se présentent. Écrivez-les à l'avance et gardez de la place pour les réponses.

Au prêteur :

• La préapprobation entraîne-t-elle des frais, et à quel moment sont-ils demandés ?
• Quelle évaluation de la propriété prévoyez-vous plus tard, et qui la commande ?
• Quels documents me demandez-vous, et lesquels coûtent quelque chose à obtenir ?
• Quelle forme doit prendre ma mise de fonds, et quelle preuve de son origine me demandez-vous ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Au courtier immobilier :

• Que prévoit le contrat de courtage en matière de frais, et où cela se lit-il ?
• À quel moment les différents professionnels interviennent-ils dans la transaction ?
• Quels frais d'une transaction relèvent d'autres personnes que vous ?

Au notaire :

• Pouvez-vous me remettre une estimation écrite de vos honoraires et des sommes que vous avancerez ?
• À quel moment ces sommes sont-elles demandées ?
• Quels documents me demandez-vous, et dans quel ordre ?

Au comptable, au besoin :

• Mon projet soulève-t-il des questions fiscales à poser avant d'acheter ?
• Quels documents dois-je conserver, et à quelles questions vais-je devoir répondre plus tard ?

Garder les réponses

Pour chaque réponse, notez quatre choses : qui l'a donnée, quand, sous quelle forme (courriel, lettre, appel), et sur quel point précis. Cette habitude vous évite de reconstituer de mémoire ce qu'on vous a dit, et elle vous permet de comparer deux interlocuteurs sans confusion. Si une réponse est donnée à l'oral, écrivez-la dans les minutes qui suivent, puis envoyez un courriel qui la reprend pour demander confirmation.

Des questions de calendrier

Une dernière famille de questions touche le temps. Vous voulez savoir à quel moment chaque somme sera demandée, et combien de temps vous restera pour la réunir. Demandez à chaque interlocuteur : « Quelle somme, à quelle date, et dans quelle forme ? » Reportez les réponses sur votre calendrier des paiements, que vous retrouverez sous forme vide au chapitre 10.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie dresse sa grille. Pour son prêteur, elle écrit ses questions sur la préapprobation et sur l'hypothèque qu'elle a déjà. Pour son courtier, elle écrit ce que prévoit le contrat qu'on lui propose. Pour son notaire, elle écrit comment il voit l'enchaînement de la vente et de l'achat. Elle ne tire aucune conclusion tant que les réponses ne sont pas arrivées par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la promesse d'achat pour poser ses questions. Une fois l'offre signée, des délais s'ouvrent. Mieux vaut avoir ses réponses avant.
• Confondre réserve et frais. Une somme à mettre de côté et une somme à dépenser ne se traitent pas de la même façon.
• Ne pas vérifier où se trouve l'argent. Une somme qui demande du temps à se libérer ne sert pas pour un paiement rapide.
• Prendre la préapprobation pour une garantie. Elle donne une indication, pas un engagement. Demandez au prêteur ce qui change à l'étape suivante.
• Comparer deux prêteurs sans les mêmes questions. Les réponses ne se comparent que si les questions sont identiques.
• Signer un contrat de courtage sans le lire. Il dit ce que le courtier demande. Lisez-le, posez vos questions et gardez-en une copie.
• Négliger de choisir un notaire à l'avance. Chercher un notaire à la dernière minute laisse peu de place à la comparaison.
• Se fier à l'oral. Une réponse non écrite s'oublie. Demandez une confirmation par courriel.

À retenir

• La période avant l'offre est celle où l'on a le plus de liberté pour poser des questions.
• Distinguez les réserves (argent qui reste à vous) des frais (argent qui paie un service).
• Prévoyez quatre réserves, une par période, et une marge pour l'imprévu.
• La préapprobation peut s'accompagner de frais, ou non : la seule façon de le savoir est de demander au prêteur.
• Rencontrez le prêteur, le courtier, le notaire et, au besoin, le comptable, et posez-leur les mêmes questions dans le même ordre.
• Lisez le contrat de courtage avant de le signer et gardez-en une copie.
• Notez chaque réponse avec son auteur, sa date, sa forme et son objet.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste de vos réserves : mise de fonds, période des conditions, jour de la signature, après l'acte, imprévu.
2. Repérez où se trouve chaque somme et le temps qu'il faut pour la rendre disponible.
3. Rencontrez un prêteur et posez-lui vos questions sur la préapprobation, ses frais éventuels et ses documents.
4. Si vous le souhaitez, comparez avec un deuxième prêteur, en posant les mêmes questions.
5. Rencontrez un courtier immobilier et lisez son contrat avant de le signer.
6. Prenez rendez-vous avec un notaire et demandez une estimation écrite de ses honoraires et des sommes qu'il avancera.
7. Consultez un comptable si votre situation soulève des questions fiscales.
8. Reportez chaque réponse sur votre feuille de budget, période « avant l'offre », avec la source et la date.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quels frais, le cas échéant, accompagnent la préapprobation ?
• Quels documents me demandez-vous, et lesquels entraînent un coût ?
• Quelle forme doit prendre ma mise de fonds ?
• Quelles différences y a-t-il entre la préapprobation et la demande de prêt ?

Au courtier immobilier :

• Que dit mon contrat de courtage sur les frais ?
• À quel moment les autres professionnels interviennent-ils ?

Au notaire :

• Pouvez-vous me remettre une estimation écrite de vos honoraires et des sommes que vous avancerez ?
• Comment envisagez-vous mon dossier si je vends et rachète ?

Au comptable :

• Quelles questions fiscales dois-je poser avant d'acheter ou de vendre ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle différence y a-t-il entre une réserve et un frais ?
2. Nommez les quatre réserves à prévoir avant l'offre.
3. Une préapprobation entraîne-t-elle toujours des frais ? Comment le savoir ?
4. Pourquoi poser les mêmes questions à deux prêteurs ?
5. Pourquoi rencontrer un notaire avant l'offre ?
6. Que faire d'une réponse reçue à l'oral ?

Réponses

1. Une réserve est de l'argent qui reste à vous mais que vous devez pouvoir sortir au bon moment ; un frais paie un service ou une démarche.
2. La mise de fonds, la période des conditions, le jour de la signature, l'après-signature, auxquelles s'ajoute une marge pour l'imprévu.
3. Non, pas nécessairement : cela dépend du prêteur et du dossier. Le seul moyen de le savoir est de poser la question et de demander la réponse par écrit.
4. Parce que les réponses ne se comparent que si les questions sont identiques et posées dans le même ordre.
5. Pour obtenir une estimation écrite, connaître ses demandes et éviter de chercher un notaire en urgence.
6. La noter dans les minutes qui suivent, puis envoyer un courriel qui la reprend pour demander confirmation.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire et la façon d'en joindre un (→ livre M1 pour le notaire et l'acte de vente).
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente et les obligations fiscales liées à une transaction.
• Dans cette collection : → livre D1 pour la préparation à l'achat.

Chapitre 4 — Pendant les conditions : inspection, documents et financement

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La promesse d'achat est signée. Vous avez fait le plus gros pas, et vous ne l'avez pas encore terminé : une période s'ouvre durant laquelle certaines vérifications doivent être faites avant que la transaction aille jusqu'au bout. C'est la période des conditions. Elle est courte, elle est chargée, et elle est pleine de petites factures.

Ce chapitre passe en revue les frais qui accompagnent cette période : l'inspection et les expertises éventuelles, les documents à obtenir, les frais liés au financement. Il ne donne aucun montant et ne dit pas qui paie quoi. Il vous aide à savoir à qui demander, quand, et comment payer. Le dossier fictif de ce chapitre est celui d'Anaïs et Félix, dont la promesse d'achat est conditionnelle à l'inspection, au financement et à la remise des documents de l'immeuble.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer les frais qui accompagnent l'inspection et les expertises éventuelles ;
• nommer les documents d'un immeuble qu'on peut avoir à obtenir, et savoir à qui demander le coût de chacun ;
• poser au prêteur les questions sur les frais du dossier de prêt, de l'évaluation et de l'assurance du prêt ;
• demander, pour chaque service, comment et quand il se paie ;
• placer ces frais sur votre feuille de budget et sur un petit calendrier des conditions.

Pourquoi c'est important

La période des conditions concentre plusieurs services en peu de temps. L'inspecteur vient visiter. Le prêteur étudie le dossier. Certains documents doivent être rassemblés. Chacun de ces services peut entraîner une facture, et chaque facture peut tomber avant que la transaction soit conclue. Si l'argent n'est pas prêt, ou si l'on ne sait pas à qui l'on doit payer, on perd du temps dans une période où le temps compte.

Il y a aussi une raison plus subtile. Les services de cette période ont un objectif : vous aider à décider si vous allez de l'avant. Un rapport d'inspection, une évaluation, un document de l'immeuble : tous éclairent votre décision. Si vous reculez devant leur coût, vous décidez avec moins d'information. Savoir à l'avance ce que chaque service coûte, et à quel moment, vous permet de ne pas renoncer à une vérification utile pour une question de calendrier.

Ce chapitre ne vous dit pas quelles vérifications sont nécessaires dans votre cas, ni ce que chaque condition signifie sur le plan juridique : ces questions se posent à votre courtier et à votre notaire. Il vous aide à budgéter ce que ces vérifications demandent.

4.1 L'inspection et les expertises éventuelles

L'inspection en bâtiment

L'inspecteur en bâtiment examine la propriété et remet un rapport sur son état. Vous le choisissez, avec l'aide de votre courtier si vous en avez un, et il se présente à une date convenue pendant la période des conditions. Ses honoraires font partie des frais à prévoir.

DÉFINITION — inspection préachat

Examen de l'état d'une propriété par un inspecteur en bâtiment, avant la conclusion de l'achat. Le rapport décrit ce que l'inspecteur a vu et signale des points à surveiller ou à approfondir. Il ne remplace pas l'avis d'un spécialiste sur un élément précis.

Avant de réserver l'inspecteur, posez-lui ces questions simples. Combien cela coûte-t-il, et sur quelle base le prix est-il établi ? Quand le paie-t-on : sur place, après le rapport, par virement ? Que couvre l'inspection, et que ne couvre-t-elle pas ? Quand recevrez-vous le rapport ? Pouvez-vous être présent ? Chaque réponse se note sur votre feuille.

Les expertises éventuelles

Il arrive que l'inspection fasse apparaître un point qui mérite un regard plus précis : une toiture, une fondation, une installation électrique, un système de chauffage, une présence d'humidité. L'inspecteur peut alors recommander l'avis d'un spécialiste. Cet avis est une expertise : elle a ses propres honoraires, son propre calendrier et son propre rapport.

Vous ne pouvez pas savoir à l'avance si une expertise sera recommandée. Vous pouvez, en revanche, vous préparer à la possibilité : une petite marge dans la feuille, un contact à qui poser la question de la disponibilité, et la certitude que vous en parlerez à votre courtier avant de décider quoi que ce soit.

ATTENTION — une expertise peut rallonger le calendrier

Un spécialiste a ses propres disponibilités. Si l'inspecteur recommande une expertise, parlez-en à votre courtier dès que possible pour savoir comment les délais de la promesse d'achat sont touchés. Ne laissez jamais passer une date limite sans l'avoir vérifiée avec lui, puis avec votre notaire.

Assister à l'inspection

Si l'inspecteur vous y invite, assistez à la visite. Vous verrez ce qu'il regarde, vous pourrez poser vos questions sur place et vous comprendrez mieux le rapport. Demandez-lui à l'avance combien de temps la visite doit durer et si la présence de plusieurs personnes pose un problème. Dites-lui aussi, avant la visite, quels éléments de la propriété vous inquiètent : il saura mieux où regarder.

Prenez des notes et des photos de ce qu'il vous montre. Elles s'ajoutent à votre dossier de dépenses et vous aident à discuter avec votre courtier et votre notaire une fois le rapport en main. Un rapport n'est pas une décision : il éclaire la vôtre. Les questions sur la suite à lui donner se posent à votre courtier, qui connaît la promesse d'achat, et à votre notaire.

Combien de visites, combien de factures

Chaque visite d'un professionnel peut être une facture. L'inspecteur peut revenir pour une seconde visite ; un spécialiste peut se déplacer ; un arpenteur peut être appelé. Avant d'accepter une nouvelle visite, demandez ce qu'elle coûte et quand la somme est demandée. Inscrivez-le sur votre feuille avant le rendez-vous, pas après. Vous gardez ainsi la maîtrise de vos dépenses pendant une période qui va vite.

Les questions à poser sur l'inspection

• Quel est le prix de l'inspection, et comment est-il établi ?
• À quel moment la somme est-elle demandée ?
• Que comprend le rapport, et sous quelle forme me sera-t-il remis ?
• Si vous recommandez une expertise, à qui l'adresser et comment obtenir un prix ?
• Existe-t-il d'autres frais, par exemple pour une seconde visite ?

CAS CONCRET — dossier fictif

La promesse d'achat d'Anaïs et Félix est conditionnelle à l'inspection. Leur courtier leur propose un inspecteur. Avant de réserver, ils lui écrivent pour demander son prix, son mode de paiement et la date de remise du rapport. Ils notent les réponses sur leur feuille, période « pendant les conditions », et inscrivent la date dans leur calendrier. Le montant n'est inscrit qu'après la confirmation écrite de l'inspecteur.

4.2 Les documents à obtenir

Des documents sur la propriété

Pendant la période des conditions, certains documents sur la propriété sont rassemblés, examinés, parfois mis à jour. Ils éclairent votre décision et celle de votre prêteur. Plusieurs ont un coût, d'autres non. La liste dépend de la propriété et de la transaction, et c'est votre courtier et votre notaire qui vous disent lesquels sont nécessaires dans votre cas.

Le livre sur le dossier documentaire de l'immeuble décrit ces documents et leur utilité (→ livre C6). Ce chapitre se limite à ce qui concerne le budget : à qui demander le coût de chacun, et quand.

Quelques documents dont on entend parler

Voici quelques-uns des documents dont on peut entendre parler pendant cette période. Pour chacun, la même question : qui l'obtient, et combien cela coûte-t-il ?

• Le certificat de localisation. Document préparé par un arpenteur-géomètre, qui décrit la propriété et son implantation. Demandez à votre courtier et à votre notaire s'il existe déjà, s'il est à jour et, s'il faut en obtenir un nouveau, qui le commande et à quel coût.
• Les déclarations du vendeur. Document par lequel le vendeur décrit ce qu'il sait de la propriété. Demandez à votre courtier comment il est remis, s'il y a un coût associé, et auprès de qui.
• Les titres et les inscriptions sur la propriété. Demandez à votre notaire ce qu'il vérifie et quels frais accompagnent cette vérification.
• Les comptes de taxes et d'autres documents de la municipalité. La municipalité peut avoir des frais pour fournir certains documents. Posez-lui la question.
• Les documents propres à un type de propriété. Par exemple, pour une copropriété, des documents de l'immeuble en copropriété ; pour une propriété avec installations particulières, d'autres papiers. Le courtier et le notaire vous disent lesquels concernent votre cas.

Vous remarquerez qu'aucune de ces descriptions ne dit combien coûte le document, ni qui le paie : ce sont deux questions à poser, l'une au professionnel qui prépare le document, l'autre à votre notaire ou à votre courtier.

L'ESSENTIEL — pour chaque document, trois questions

Qui l'obtient ? Combien cela coûte-t-il et à qui le demande-t-on ? À quel moment la somme est-elle demandée ? Écrivez les trois réponses sur la ligne de votre feuille, avec la source et la date.

Les demandes à des tiers

Certains documents ne viennent ni du vendeur ni du notaire. Ils sont obtenus auprès d'un organisme, d'une municipalité ou d'un professionnel. Chacun a ses propres délais et ses propres frais. Demandez-les dès que possible, par écrit, et gardez la preuve de votre demande. Si un document tarde, informez votre courtier : il saura comment les délais de la promesse d'achat sont touchés.

Qui coordonne quoi

Le courtier et le notaire peuvent coordonner les documents entre eux. Votre rôle est d'être joignable, de répondre rapidement aux demandes et de garder une copie de tout ce qui circule. Demandez à votre courtier de vous dire, dans une liste courte, quels documents sont attendus, de qui, et à quelle date. Cette liste devient la deuxième moitié de votre calendrier des conditions.

QUI CONSULTER — pour les documents de l'immeuble

Le courtier immobilier vous dit quels documents sont attendus dans le cadre de la promesse d'achat. Le notaire vous dit ce qu'il vérifie et à quels frais il faut s'attendre. La municipalité répond sur ses propres documents et ses éventuels frais. Pour comprendre la portée d'un document précis, demandez au notaire de vous l'expliquer avant de décider.

4.3 Les frais liés au financement

Le passage de la préapprobation au prêt

Pendant la période des conditions, la préapprobation devient une demande de prêt. Le prêteur examine la propriété choisie, vérifie vos documents et confirme son offre. Cette étape peut s'accompagner de frais. Ils dépendent du prêteur, de son offre et de votre dossier, et la seule façon de les connaître est de poser la question.

Les catégories de frais à demander

Voici les catégories à faire confirmer par votre prêteur. Elles sont nommées ici, sans montant.

• Les frais de dossier. Le prêteur peut demander une somme pour étudier ou ouvrir le dossier. Demandez si c'est le cas et à quel moment elle est demandée.
• Les frais d'évaluation de la propriété. Le prêteur peut vouloir faire évaluer la propriété. Demandez qui commande l'évaluation, qui la reçoit et comment le coût se règle.
• L'assurance du prêt. Selon votre dossier, une assurance peut accompagner le prêt hypothécaire. Demandez au prêteur si elle s'applique à votre cas et comment son coût se présente. Le livre sur l'assurance prêt hypothécaire la présente en détail (→ livre F3).
• Les frais qui passent par l'acte. Certaines sommes liées au prêt se règlent chez le notaire. Demandez au prêteur et au notaire lesquelles.
• Les frais liés aux documents du prêt. Des documents supplémentaires peuvent être demandés, et leur obtention peut entraîner des frais auprès d'autres personnes.

DÉFINITION — assurance prêt hypothécaire

Assurance liée au prêt hypothécaire, dont l'objet est de protéger le prêteur dans certaines situations. Elle est nommée ici seulement : savoir si elle s'applique à votre dossier est une question pour votre prêteur.

Le calendrier du prêteur

Le prêteur travaille dans un calendrier. Il vous dit quels documents il attend, à quelle date, et à quel moment il vous remettra son offre définitive. Demandez ces dates par écrit et reportez-les sur votre calendrier. Vous voyez ainsi les moments où vous devrez avoir des sommes disponibles, par exemple pour l'évaluation ou pour des frais de dossier.

Ce que le prêteur peut vous demander de prouver

Avant de confirmer son offre, le prêteur peut vous demander de prouver des éléments de votre dossier : la provenance de votre mise de fonds, votre situation d'emploi, vos dettes et vos comptes. Chaque preuve est un document, et chaque document peut avoir un coût d'obtention ou un délai. Demandez au prêteur la liste complète en une seule fois, plutôt que de la découvrir pièce par pièce. Si une pièce est difficile à obtenir, dites-le tout de suite : c'est mieux que d'attendre la date limite.

Si le financement se complique

Il arrive que le financement soit plus lent que prévu ou qu'il demande des documents supplémentaires. Dans ce cas, deux gestes. Le premier : prévenir immédiatement votre courtier, qui saura comment les délais de la promesse d'achat sont touchés. Le second : demander au prêteur une description écrite de ce qu'il attend encore. Ne signez rien de nouveau avant d'avoir compris ce que cela change, et posez la question à votre notaire si un point vous échappe.

CAS CONCRET — dossier fictif

Le prêteur d'Anaïs et Félix demande un document supplémentaire pendant la période des conditions. Ils appellent leur courtier le jour même. Puis ils écrivent au prêteur pour demander la liste complète de ce qu'il attend encore, la date limite de chaque pièce et, pour chacune, s'il y a un coût associé. Ils reportent tout dans leur calendrier. La somme éventuelle ne sera inscrite que lorsque la personne qui la facture l'aura confirmée.

Comment payer chaque service

Pour chaque service de la période, la même question : comment et quand paie-t-on ? Les façons de payer varient : sur place, après remise du rapport, par virement, par carte, par chèque. Un paiement demandé avant la remise d'un rapport n'a pas le même effet sur votre calendrier qu'une facture envoyée après. Notez la réponse dans la colonne « date » de votre feuille.

4.4 Les questions à poser

Une grille pour la période

Les questions de cette section sont à adapter à votre dossier. Écrivez-les avant d'appeler, avec de la place pour la réponse, et posez-les dans le même ordre à chaque personne.

À l'inspecteur en bâtiment :

• Quel est le prix de l'inspection et comment est-il établi ?
• Quand et comment est-il payé ?
• Que comprend le rapport, et quand sera-t-il remis ?
• Si vous recommandez une expertise, qui peut la faire et quels frais prévoir ?

Au courtier immobilier :

• Quelles conditions comprend ma promesse d'achat, et lesquelles entraînent un service payant ?
• Quels documents sont attendus, de qui et à quelle date ?
• Comment les délais sont-ils touchés si un document ou une expertise prend plus de temps ?

Au notaire :

• Quelles vérifications faites-vous pendant cette période, et quels frais les accompagnent ?
• Quels documents me demandez-vous ?
• Que vérifiez-vous du côté des titres, et à quel coût ?

Au prêteur :

• Quels frais accompagnent la demande de prêt, et à quel moment ?
• Une évaluation de la propriété est-elle prévue ? Qui la commande, et comment son coût se règle-t-il ?
• Une assurance du prêt s'applique-t-elle à mon dossier ?
• Quelles sommes seront réglées chez le notaire ?

À la municipalité :

• Quels documents pouvez-vous me remettre sur cette propriété, et y a-t-il des frais ?

Un petit calendrier pour la période

Dressez un tableau avec cinq colonnes : la condition, la date limite, la personne à qui s'adresser, le service demandé, le moment du paiement. Remplissez-le dès que la promesse d'achat est signée. Ne laissez aucune case de date vide : une date inconnue est une question à poser à votre courtier.

Le chapitre 10 en propose un modèle plus complet, qui couvre toute la transaction.

Un exemple de ligne remplie

Voici à quoi peut ressembler une ligne de votre feuille une fois la réponse reçue. Elle montre la forme, pas un montant : le poste est « Inspection du bâtiment » ; la source est le nom de l'inspecteur et la date de son courriel ; le montant confirmé reste vide jusqu'à la réception de la confirmation écrite ; la date est celle où la somme est demandée ; la case « payé par qui » reprend la réponse de votre courtier ou de votre notaire. Chaque ligne se lit ainsi, et chaque case a sa pièce dans votre dossier de dépenses.

Avant de passer au jour de la signature

À la fin de cette période, vérifiez trois choses. Votre feuille a-t-elle une réponse écrite pour chaque service utilisé ? Votre dossier de dépenses contient-il les factures et les confirmations ? Votre notaire sait-il quels frais de financement passeront par l'acte ? Si l'une des réponses est non, c'est la prochaine question à poser.

Les erreurs qui coûtent cher

• Réserver l'inspecteur sans connaître son prix. Demandez son tarif, son mode de paiement et la date de remise du rapport avant de réserver.
• Laisser un délai courir sans le vérifier. Une expertise ou un document qui tarde touche le calendrier de la promesse d'achat. Prévenez votre courtier tout de suite.
• Présumer qu'un document est gratuit. Posez la question du coût à la personne qui le prépare ou le délivre.
• Oublier le moment du paiement. Un service payé avant la remise du rapport n'a pas le même effet sur votre calendrier qu'un service facturé après.
• Confondre préapprobation et prêt. Le dossier de prêt a ses propres documents et ses propres frais éventuels.
• Signer un nouveau document du prêteur sans le comprendre. Demandez au notaire de vous l'expliquer.
• Ne pas garder les factures et les confirmations. Elles servent à vérifier le décompte du jour de la signature.
• Se fier à une réponse orale. Demandez une confirmation par courriel.

À retenir

• La période des conditions concentre plusieurs services en peu de temps : l'argent doit être prêt.
• L'inspection a ses honoraires ; une expertise éventuelle a les siens et allonge parfois le calendrier.
• Pour chaque document de l'immeuble : qui l'obtient, combien cela coûte, quand c'est demandé.
• Le dossier de prêt peut s'accompagner de frais de dossier, d'une évaluation, d'une assurance du prêt et de sommes qui passent par l'acte.
• Demandez pour chaque service comment et quand il se paie.
• Un petit calendrier des conditions, rempli dès la signature de la promesse, évite les oublis.
• Ce chapitre ne dit pas qui paie : c'est une question au courtier et au notaire.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre courtier la liste des conditions de la promesse d'achat et la date limite de chacune.
2. Contactez l'inspecteur et posez-lui vos questions sur le prix, le paiement et le rapport.
3. Demandez à votre courtier et à votre notaire quels documents de l'immeuble sont attendus, et à qui demander leur coût.
4. Demandez au prêteur la liste des frais du dossier de prêt, de l'évaluation et de l'assurance du prêt, le cas échéant.
5. Dressez votre calendrier des conditions avec les dates, les personnes et les moments de paiement.
6. Reportez chaque réponse sur votre feuille de budget, avec la source et la date.
7. Gardez les factures et les confirmations dans votre dossier de dépenses.
8. Prévenez votre courtier dès qu'un délai risque d'être dépassé.

Questions à poser

À l'inspecteur :

• Quel est votre prix, et comment le paie-t-on ?
• Que comprend le rapport, et quand le recevrai-je ?

Au courtier immobilier :

• Quelles conditions entraînent un service payant ?
• Quels documents sont attendus, et à quelle date ?

Au notaire :

• Quelles vérifications faites-vous pendant cette période, et quels frais les accompagnent ?
• Quels frais de financement passeront par l'acte ?

Au prêteur :

• Quels frais accompagnent la demande de prêt, à quel moment ?
• Une évaluation est-elle prévue, et qui la commande ?
• Une assurance du prêt s'applique-t-elle à mon dossier ?

À la municipalité :

• Quels documents pouvez-vous fournir, et à quels frais ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la période des conditions est-elle une période de factures ?
2. Quelles trois questions pose-t-on pour chaque document de l'immeuble ?
3. Que faire si l'inspecteur recommande une expertise ?
4. Nommez trois catégories de frais liés au financement.
5. Pourquoi demander comment et quand chaque service se paie ?
6. À qui demander qui paie un frais précis ?

Réponses

1. Parce que plusieurs services sont demandés en peu de temps : inspection, documents, dossier de prêt. Chacun peut entraîner une facture avant la conclusion de la transaction.
2. Qui l'obtient, combien cela coûte et à qui le demande-t-on, à quel moment la somme est-elle demandée.
3. En parler à son courtier dès que possible pour savoir comment les délais de la promesse d'achat sont touchés, puis demander à l'expert son prix, son calendrier et son mode de paiement.
4. Par exemple les frais de dossier, l'évaluation de la propriété, l'assurance du prêt, les sommes qui passent par l'acte.
5. Parce que cela détermine le moment où l'argent doit être disponible et la date à inscrire sur la feuille.
6. Au notaire et au courtier, selon le contrat et la situation. Ce livre ne la donne pas.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans la vérification des documents et la préparation de l'acte.
• Votre municipalité — les documents qu'elle peut fournir et leurs frais éventuels, à demander directement.
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente.
• Dans cette collection : → livre C6 pour le dossier documentaire de l'immeuble ; → livre F3 pour l'assurance prêt hypothécaire.

Chapitre 5 — Chez le notaire : les frais à demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le notaire est la personne chez qui se signe l'acte de vente. C'est aussi celle qui concentre plusieurs questions d'argent : ses honoraires, les sommes qu'il avance à des tiers, les frais de publication de l'acte, et le décompte qu'il prépare pour la signature. Savoir quoi lui demander, et à quel moment, change l'expérience du jour de l'acte.

Ce chapitre vous montre comment demander une estimation écrite, comment distinguer les catégories de sommes que le notaire peut vous présenter, et quelles questions poser. Il ne donne aucun montant et aucune règle tarifaire : chaque notaire établit ses propres honoraires, et c'est à lui que vous posez la question. Deux dossiers fictifs vous accompagnent : Anaïs et Félix, qui achètent leur première propriété, et Rosalie, qui vend et rachète à peu de distance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce que le notaire fait pour vous dans une transaction, en termes pratiques ;
• demander une estimation écrite de ses honoraires et des sommes qu'il avancera ;
• distinguer trois catégories : les honoraires, les débours et les frais de publication d'actes ;
• poser les bonnes questions sur le moment où chaque somme est demandée ;
• ranger l'estimation et les réponses du notaire dans votre feuille de budget et votre dossier de dépenses.

Pourquoi c'est important

Le notaire intervient tard dans la transaction, mais il y intervient pour beaucoup. C'est chez lui que plusieurs sommes se règlent le même jour, et c'est lui qui prépare le document qui les rassemble. Si vous avez rencontré le notaire tôt et obtenu une estimation écrite, vous arrivez à la signature en sachant à quoi vous attendre. Sinon, vous découvrez le total en même temps que le décompte, au moment où il est le plus difficile de réagir.

Il y a une autre raison de s'y prendre à l'avance : le notaire est aussi la personne à qui poser les questions que ce livre ne tranche pas. Qui paie telle somme, comment telle taxe se traite, quel document apporter : ce sont des questions pour lui. Plus tôt vous le rencontrez, plus tôt vous recevez des réponses adaptées à votre dossier.

Ce chapitre s'appuie sur ce que fait un notaire dans une transaction, sans entrer dans ses règles. Pour le rôle du notaire, son mandat et l'acte de vente, le livre dédié est le bon endroit (→ livre M1).

5.1 Ce que le notaire fait pour vous

Un rôle à plusieurs volets

Dans une transaction immobilière, le notaire accomplit plusieurs tâches. Il examine les titres de la propriété, c'est-à-dire les documents qui montrent à qui elle appartient et ce qui la concerne. Il rédige l'acte de vente et le fait signer. Il peut régler pour vous certaines sommes. Il fait publier l'acte dans les registres publics. Il prépare un décompte qui rassemble les sommes à payer ou à recevoir.

DÉFINITION — acte de vente

Document signé par les parties pour conclure la vente d'une propriété. Il est signé chez le notaire. Une fois signé, il fait l'objet d'une publication dans les registres publics.

DÉFINITION — Chambre des notaires du Québec

Organisme qui regroupe les notaires du Québec. Son site renseigne le public sur le rôle du notaire, sur la façon de choisir un notaire et sur les services qu'il offre.

Chacune de ces tâches peut avoir un coût, et chacun de ces coûts se présente à un moment particulier. D'où l'importance de demander, tôt, ce que le notaire prévoit pour votre dossier.

Pour qui le notaire travaille

Un seul notaire peut-il s'occuper de plusieurs côtés d'une même transaction, ou chaque partie doit-elle avoir le sien ? C'est une question pour le notaire. Demandez-lui, dès le premier contact, qui il représente exactement dans votre dossier, ce que cela implique pour ses honoraires et pour les sommes qu'il demande, et si vous aurez, vous ou l'autre partie, un notaire distinct. La réponse vous aide à comprendre qui vous facture quoi. Notez-la.

Choisir son notaire : des critères pratiques

La Chambre des notaires du Québec renseigne sur la façon de joindre un notaire. Au-delà de cette information, voici des critères pratiques que vous pouvez appliquer vous-même. Le notaire répond-il rapidement à vos messages ? Accepte-t-il de vous remettre une estimation écrite ? Explique-t-il clairement ses catégories de frais ? Est-il disponible aux dates qui vous concernent ? Son bureau est-il facile d'accès, et peut-il vous recevoir à un moment qui vous convient ?

Ces critères ne disent rien de la compétence du notaire : ils disent comment l'échange se passera. Pour tout ce qui touche au droit, c'est lui que vous interrogez, et ses réponses font partie des pièces que vous gardez.

Ce que vous lui préparez

Le notaire vous demandera sans doute des pièces et des renseignements : pièces d'identité, coordonnées, documents sur la propriété, renseignements sur le prêt. La liste exacte dépend de votre dossier. Demandez-la tôt, par écrit, et notez pour chaque pièce la date où le notaire l'attend. Une pièce qui tarde à arriver peut ralentir le dossier, donc prévenir à l'avance est toujours préférable à courir à la dernière minute.

Le moment où vous le rencontrez

Vous pouvez le rencontrer avant même d'avoir choisi une propriété, pour savoir comment il travaille. Vous pouvez aussi le contacter au moment de la promesse d'achat. L'important est de ne pas attendre les derniers jours : plus la rencontre est tardive, moins vous aurez de temps pour comparer et pour réunir les sommes qu'il vous demandera.

L'ESSENTIEL — un notaire, plusieurs postes de dépenses

Honoraires, sommes avancées à des tiers, frais de publication d'actes, taxes liées à la transaction, décompte : le notaire est au centre de plusieurs catégories de frais. Demandez-lui une estimation écrite tôt, et gardez-la dans votre dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix ont une promesse d'achat conditionnelle. Ils choisissent leur notaire et lui écrivent pour demander une estimation écrite de ses honoraires et des sommes qu'il avancera, ainsi que la date à laquelle il leur remettra le décompte. Ils posent aussi une question simple : le notaire travaille-t-il pour eux seuls, ou aussi pour le vendeur ? Ils notent la réponse sur leur feuille.

5.2 Demander une estimation écrite

Pourquoi la demander par écrit

Une estimation écrite a trois qualités. Elle fixe ce qu'on vous a dit, elle peut être comparée à une autre et elle peut être retrouvée si une question se pose plus tard. Une estimation donnée de vive voix, même claire, ne laisse aucune trace. Demandez-la tôt, avant que les délais de la promesse d'achat ne pressent.

Le notaire peut remettre une estimation écrite de ses honoraires et des sommes qu'il avancera. Vous n'avez pas besoin d'attendre qu'il en parle : c'est à vous de la demander.

Comment la demander

Voici un modèle de message, à adapter. Il demande des faits, pas des opinions.

LE FORMULAIRE — une demande d'estimation, à adapter

Objet : demande d'estimation écrite — [description de la transaction]

Maître,

Je prépare l'achat [ou la vente] d'une propriété et je souhaite connaître, par écrit, les éléments suivants :

1. Vos honoraires pour cette transaction, et la façon dont ils sont établis ;

2. Les sommes que vous avancerez à des tiers en mon nom, et leur nature ;

3. Les frais de publication de l'acte ;

4. Les autres sommes qui passeront par vous, comme les taxes liées à la transaction ;

5. La date à laquelle vous me remettrez le décompte, et le moment où chaque somme est demandée.

Je vous remercie de me répondre par écrit.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Un tableau pour lire l'estimation

Pour lire une estimation sans vous perdre, reportez-la dans un tableau à quatre colonnes. Il est vide ci-dessous : vous le remplirez avec les réponses de votre notaire.

Chaque ligne de l'estimation devient une ligne du tableau. Si une ligne de l'estimation n'a pas de catégorie claire, c'est une question de plus à poser. Quand le tableau est rempli, vous pouvez en reporter les lignes dans votre feuille de budget.

Ce que l'estimation devrait contenir

Quand vous recevez l'estimation, lisez-la en cherchant quatre éléments. Les honoraires sont-ils séparés des autres sommes ? Les sommes avancées sont-elles nommées une à une ? Les frais de publication sont-ils indiqués ? Le moment où chaque somme est demandée est-il précisé ? Si l'un de ces éléments manque, écrivez-le sur votre feuille et posez la question. Une estimation incomplète n'est pas un problème : c'est une question de plus.

Ce que l'estimation ne dit pas

Une estimation est une estimation : elle repose sur ce que le notaire sait de votre dossier à la date où il l'écrit. Elle peut évoluer si le dossier change, par exemple si un document supplémentaire est nécessaire. Demandez au notaire dans quels cas elle peut changer, et comment il vous préviendra. Demandez aussi ce qui n'y figure pas : par exemple, les sommes qui dépendent de la décision d'un tiers, ou de documents qu'il n'a pas encore vus.

ATTENTION — ne confondez pas l'estimation et le décompte

L'estimation vient tôt, elle donne une idée des postes. Le décompte vient avant la signature, il rassemble les sommes à payer ou à recevoir ce jour-là. Les deux se comparent : si une ligne du décompte ne ressemble à rien de l'estimation, posez la question avant de signer.

Comparer deux notaires

Si vous consultez plus d'un notaire, demandez-leur la même chose, par écrit, et mettez les réponses côte à côte. Vous verrez vite ce qui est comparable et ce qui ne l'est pas : un notaire qui sépare clairement honoraires et sommes avancées facilite la comparaison. Prenez garde de ne comparer que ce qui l'est : une estimation qui regroupe tout sous un seul total ne se compare pas à une estimation détaillée.

5.3 Les débours et les frais de publication : poser la question

Trois catégories à ne pas mélanger

Dans l'estimation et le décompte du notaire, trois catégories reviennent. Elles sont distinctes, et mieux vaut les comprendre avant de lire les chiffres.

DÉFINITION — honoraires

Le prix du service du notaire : son travail d'examen, de rédaction, de conseil et de signature.

DÉFINITION — débours

Sommes que le notaire avance à des tiers au nom de son client, par exemple pour obtenir un document auprès d'un organisme. Elles ne rémunèrent pas son travail : elles remboursent ce qu'il a avancé.

DÉFINITION — frais de publication d'actes

Sommes liées à l'inscription de l'acte dans les registres publics, après la signature.

Ces trois catégories s'additionnent dans le total que vous verrez. Pour les comprendre, demandez au notaire de les présenter séparément, avec une courte description de chacune.

Les questions à poser sur les débours

Les débours sont les sommes que le notaire avance pour vous. Posez-lui ces questions.

• Quels débours prévoyez-vous dans mon dossier, et à qui sont-ils versés ?
• Quand les avancez-vous, et quand me les demandez-vous ?
• Comment saurai-je à combien se sont élevés les débours réels, une fois la transaction terminée ?
• Recevrai-je les pièces justificatives, comme les reçus ?

La dernière question est utile. Une pièce justificative permet de vérifier un débours après coup et de le conserver dans votre dossier de dépenses.

Les questions à poser sur les frais de publication

Les frais de publication accompagnent l'inscription de l'acte. Demandez au notaire s'ils se règlent de la même façon que les honoraires. Posez-lui ces questions.

• Quels frais de publication prévoyez-vous pour mon acte ?
• Sont-ils réglés par vous, à quel moment, et figurent-ils au décompte ?
• Y a-t-il d'autres inscriptions à prévoir, par exemple liées au prêt, et leurs frais sont-ils distincts ?

QUI CONSULTER — pour les sommes qui passent par le notaire

Le notaire est la bonne personne pour tout ce qui concerne ses honoraires, ses débours, les frais de publication et le décompte. Pour les règles qui s'appliquent à votre situation, c'est lui que vous interrogez, par écrit. La Chambre des notaires du Québec renseigne sur le rôle du notaire de façon générale, mais elle ne remplace pas la réponse de votre notaire sur votre dossier.

Les sommes qui peuvent changer

Entre l'estimation et le décompte, certaines sommes peuvent changer. Un document supplémentaire, une inscription à prévoir, une démarche que l'on découvre en cours de route : chacun peut ajouter ou retirer une ligne. Demandez au notaire de vous prévenir par écrit de tout changement, et de vous en donner la raison. Demandez-lui aussi à quel moment il vous remettra la version à jour de son estimation. Reportez chaque changement sur votre feuille, avec la date et la source.

Si une somme vous surprend

Si une ligne de l'estimation ou du décompte vous étonne, ne la laissez pas passer. Demandez au notaire de l'expliquer, d'abord par écrit. Une question posée avant la signature est une question que l'on peut éclaircir calmement. Demandez-lui ce que la ligne représente, à qui la somme est destinée et à quel moment elle est versée. Si la réponse ne vous satisfait pas, vous pouvez demander à un autre notaire ou à votre comptable de la regarder avec vous, selon la nature de la question.

Les autres sommes qui passent par le notaire

Outre ces trois catégories, d'autres sommes peuvent passer par le notaire le jour de l'acte : les taxes liées à la transaction (chapitre 6), le solde que le prêteur verse, les montants du décompte (chapitre 7). Demandez-lui de les nommer toutes dans l'estimation, même si elles ne sont pas encore chiffrées. Une liste complète sans montants vaut mieux qu'un total partiel.

Avant de payer, savoir où va l'argent

Quand vous remettez une somme au notaire, demandez où elle va et pour quoi. Il s'agit de savoir si c'est pour ses honoraires, pour une somme avancée, pour une inscription ou pour une taxe. Cette habitude simple vous évite de découvrir, plus tard, qu'une partie de la somme servait à autre chose que ce que vous pensiez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie vend sa maison et en rachète une autre à peu de distance. Elle écrit à son notaire pour savoir s'il s'occupera des deux transactions, si ses estimations seront séparées pour la vente et pour l'achat, et si les débours et les frais de publication seront présentés distinctement. Elle ne suppose rien : elle demande, elle note, et elle compare à ce qu'elle a vu sur sa feuille.

5.4 Les questions à poser

Avant la signature

Sur l'estimation :

• Pouvez-vous me remettre par écrit vos honoraires, les sommes que vous avancerez et les frais de publication de l'acte ?
• Dans quels cas cette estimation peut-elle changer, et comment me préviendrez-vous ?
• Quelles sommes, autres que les vôtres, passeront par vous ?

Sur le moment :

• À quelle date chaque somme est-elle demandée ?
• Sous quelle forme me demandez-vous les sommes à verser : virement, chèque, autre ?
• Quand recevrai-je le décompte, et me laisserez-vous le temps de le lire avec vous ?

Sur votre rôle :

• Qui représentez-vous exactement dans ce dossier ?
• Aurai-je, ou l'autre partie aura-t-elle, un notaire distinct ?
• Quels documents dois-je vous remettre, et à quelle date ?

Le jour de la signature

Sur les pièces :

• Quels documents dois-je apporter pour la signature ?
• Qui doit être présent ?
• Combien de temps la signature dure-t-elle ?

Sur les sommes :

• Quelle somme dois-je apporter ou recevoir, et sous quelle forme ?
• Recevrai-je une copie du décompte final, une fois les sommes réglées ?

Après la signature

• Quand l'acte est-il publié, et comment en serai-je informé ?
• Quelles pièces justificatives de vos débours recevrai-je ?
• À qui m'adresser si une question se pose sur une somme après la signature ?

Garder les réponses

Placez l'estimation écrite et toutes les réponses du notaire dans votre dossier de dépenses, avec la date de chacune. Reportez les éléments clés sur votre feuille : le poste, la source (le nom de votre notaire et la date de sa réponse), le moment où la somme est demandée. Laissez la case du montant confirmé vide tant que la réponse n'est pas écrite. C'est la même règle que pour tous les autres postes du budget.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas demander d'estimation écrite. Sans trace, vous comparez votre mémoire à un décompte.
• Attendre les derniers jours pour rencontrer le notaire. Moins de temps pour comparer, moins de temps pour réunir les sommes.
• Mélanger honoraires, débours et frais de publication. Demandez qu'ils soient présentés séparément.
• Supposer qui paie. La répartition dépend du contrat et de la situation : c'est une question à poser au notaire, par écrit.
• Ne pas lire le décompte avant la signature. Le jour de l'acte n'est pas le moment de découvrir une ligne que vous ne comprenez pas.
• Oublier de demander les pièces justificatives. Elles permettent de vérifier les débours et de classer le dossier.
• Ne pas préciser qui le notaire représente. La réponse aide à comprendre qui facture quoi.
• Accepter une réponse orale pour un montant. Demandez-la par écrit.

À retenir

• Le notaire examine les titres, rédige l'acte, le fait signer, fait publier l'acte et prépare le décompte.
• Demandez une estimation écrite de ses honoraires et des sommes qu'il avancera, tôt dans la démarche.
• Trois catégories à distinguer : honoraires, débours, frais de publication d'actes.
• D'autres sommes peuvent passer par lui : taxes liées à la transaction, montants du décompte.
• Demandez à quel moment chaque somme est demandée et sous quelle forme.
• Gardez l'estimation, les réponses et les pièces justificatives dans votre dossier de dépenses.
• Ce livre ne donne aucun montant et ne dit pas qui paie : le notaire répond, par écrit.

Votre plan d'action

1. Choisissez un notaire et prenez contact avec lui avant l'offre, ou dès la promesse d'achat.
2. Envoyez votre demande d'estimation écrite, en vous inspirant du modèle de la section 5.2.
3. Demandez qui il représente dans votre dossier et si l'autre partie aura son propre notaire.
4. Faites séparer honoraires, débours et frais de publication dans la réponse.
5. Demandez la date à laquelle vous recevrez le décompte, et prévoyez de le lire à l'avance.
6. Notez les réponses sur votre feuille de budget, avec la source et la date.
7. Gardez les pièces dans votre dossier de dépenses.
8. Si vous comparez deux notaires, posez-leur les mêmes questions et mettez les réponses côte à côte.

Questions à poser

Au notaire :

• Pouvez-vous me remettre par écrit vos honoraires, vos débours prévus et les frais de publication de l'acte ?
• À quel moment chaque somme est-elle demandée, et sous quelle forme ?
• Quand recevrai-je le décompte ?
• Qui représentez-vous dans ce dossier ?
• Quelles pièces justificatives recevrai-je ?

À la Chambre des notaires du Québec, en information générale :

• Où trouver l'information sur le rôle du notaire et sur la façon de joindre un notaire ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez trois tâches que le notaire accomplit dans une transaction.
2. Pourquoi demander une estimation écrite ?
3. Quelle différence y a-t-il entre les honoraires et les débours ?
4. Que sont les frais de publication d'actes ?
5. Pourquoi comparer l'estimation et le décompte ?
6. Que faire si une ligne du décompte ne ressemble à rien de l'estimation ?

Réponses

1. Par exemple examiner les titres, rédiger l'acte et le faire signer, faire publier l'acte, préparer le décompte.
2. Parce qu'elle fixe ce qu'on vous a dit, se compare à une autre et se retrouve plus tard.
3. Les honoraires rémunèrent le service du notaire ; les débours sont les sommes qu'il avance à des tiers au nom du client.
4. Ce sont les sommes liées à l'inscription de l'acte dans les registres publics.
5. Parce qu'une différence signale une question à poser avant la signature.
6. Poser la question au notaire avant de signer, par écrit.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire, la façon de le choisir et de le joindre (→ livre M1).
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente.
• Dans cette collection : → livre M1 pour le notaire et l'acte de vente.

Chapitre 6 — Les taxes liées à la transaction : où se renseigner

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Parler de taxes dans une transaction immobilière, c'est entrer dans une zone où l'information change, où les situations se ressemblent peu et où une erreur coûte cher. C'est aussi la zone où ce livre se montre le plus prudent. Il ne vous donne aucun taux, aucun montant, aucune règle d'application, aucune exemption et aucun calcul. Il fait une seule chose : il nomme les taxes dont on entend parler à l'occasion d'un achat ou d'une vente, pour que vous sachiez les demander à la bonne personne.

Pourquoi les nommer, alors ? Parce qu'un poste qu'on ne connaît pas ne se demande pas. Une personne qui n'a jamais entendu parler de la taxe de transfert municipale ne pensera pas à poser la question à son notaire. Ce chapitre vous donne les noms, les interlocuteurs et les questions. Les réponses viennent d'eux. Deux dossiers fictifs vous accompagnent : Anaïs et Félix, qui achètent, et Bernard, qui vend.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les taxes et les comptes que l'on rencontre à l'occasion d'une transaction : la taxe de vente (TPS et TVQ), la taxe de transfert municipale, les taxes municipales et scolaires ;
• savoir à qui poser la question pour chacune : notaire, municipalité, Revenu Québec, comptable ;
• préparer des questions précises, sans supposer de réponse ;
• distinguer ce qu'un livre d'information peut vous dire de ce que seul un professionnel peut confirmer pour votre dossier ;
• garder les confirmations par écrit et les ranger dans votre dossier de dépenses.

Pourquoi c'est important

Les taxes liées à une transaction appartiennent à la catégorie des frais dont on entend parler sans pouvoir les chiffrer soi-même. Elles dépendent de la nature de la propriété, de la nature de la transaction, des personnes en cause et de règles qui évoluent. Aucune personne raisonnable ne s'attend à les connaître par cœur. Mais ignorer qu'elles existent, ou croire qu'elles ne s'appliquent pas à soi, expose à une surprise au moment où l'on s'y attend le moins.

Il y a aussi un enjeu de calendrier. Certaines sommes peuvent se régler le jour de l'acte, par le notaire, et d'autres arriver après, par la poste. Savoir lesquelles passent par le notaire et lesquelles arrivent plus tard vous permet de préparer l'argent au bon moment.

Enfin, ce sont des zones où l'erreur n'est pas anodine. C'est pourquoi ce chapitre ne vous laisse jamais seul avec une réponse : chaque taxe est suivie de la personne compétente et des questions à lui poser. Pour approfondir la taxe de vente, le livre dédié est le bon point de départ (→ livre G1), et pour la taxe de transfert municipale, le livre qui lui est consacré l'est aussi (→ livre G2).

6.1 Les taxes que l'on nomme dans une transaction

Trois familles, nommées seulement

Voici les trois familles de taxes dont on entend parler lors d'un achat ou d'une vente. Elles sont décrites ici par leur nom et par leur rôle général : à quoi elles servent, pas comment elles s'appliquent.

DÉFINITION — taxe de vente (TPS et TVQ)

Les taxes de vente sont la taxe sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente du Québec (TVQ). On en entend parler à l'occasion de certaines transactions immobilières. Savoir si elles s'appliquent à une transaction donnée, et comment, est une question pour un professionnel.

DÉFINITION — taxe de transfert municipale (taxe de bienvenue)

Taxe liée à un transfert de propriété, perçue par la municipalité où se trouve la propriété. On l'appelle couramment taxe de bienvenue. Savoir si elle s'applique, comment elle est établie et à quel moment elle est payée est une question pour le notaire et pour la municipalité.

DÉFINITION — taxes municipales et scolaires

Comptes de taxes liés à la propriété. Ils reviennent chaque année tant que vous êtes propriétaire. Demandez à la municipalité et à votre notaire qui envoie quel compte, et à quel moment. À la suite d'un achat ou d'une vente, on s'interroge sur la façon dont ces comptes sont traités entre le vendeur et l'acheteur : c'est une question pour le notaire.

Ce sont les trois familles que ce chapitre nomme. D'autres taxes ou contributions peuvent exister dans une situation particulière : votre notaire et votre comptable vous diront si c'est le cas pour vous.

Pourquoi ne pas en dire plus

Vous remarquerez que ces trois définitions ne contiennent aucun taux, aucun montant, aucune condition d'application. C'est volontaire. Les taux changent, les conditions aussi, et deux situations qui se ressemblent peuvent être traitées de façon différente. Un livre d'information qui donnerait un chiffre vous inviterait à l'appliquer à votre cas, ce qu'il n'est pas en mesure de faire.

ATTENTION — un chiffre entendu ailleurs n'est pas le vôtre

Un taux lu dans un article, entendu à la radio ou rapporté par un ami est peut-être périmé, peut-être destiné à une autre situation, peut-être incomplet. Ne le notez pas sur votre feuille. Posez la question au professionnel et attendez sa réponse par écrit.

Quand chaque famille se présente

Sans entrer dans les règles, on peut situer ces taxes dans le temps. La taxe de vente et la taxe de transfert municipale sont des taxes dont on parle à l'occasion de la transaction elle-même ; le notaire peut vous dire si elles figurent dans votre dossier et à quel moment elles sont réglées. Les taxes municipales et scolaires, elles, reviennent chaque année et peuvent faire l'objet d'un traitement particulier au moment de la vente ; le notaire peut vous en parler au sujet du décompte.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix lisent le mot « taxe de bienvenue » dans une annonce et ne savent pas s'il les concerne. Plutôt que d'aller chercher un taux en ligne, ils écrivent la question sur leur feuille : « Taxe de transfert municipale — s'applique-t-elle à notre achat ? Quand est-elle demandée ? Qui nous la confirme ? ». Ils la poseront à leur notaire et à la municipalité.

6.2 Qui renseigner : le notaire, la municipalité, Revenu Québec

Quatre interlocuteurs, quatre rôles

Chaque taxe a ses interlocuteurs. En voici quatre, avec le type de question que vous pouvez leur poser.

Le notaire. C'est la personne qui prépare l'acte et le décompte. Il peut vous dire si une taxe apparaît dans votre dossier, à quel moment elle est demandée et sous quelle forme. Il est aussi la personne à qui poser les questions sur le traitement des comptes de taxes municipales et scolaires entre le vendeur et l'acheteur (→ livre M1).

La municipalité. Elle est la source pour tout ce qui concerne ses propres taxes : compte de taxes municipales, taxe de transfert municipale, modalités de paiement, calendrier. Posez-lui la question par écrit, en lui indiquant l'adresse de la propriété.

Revenu Québec. L'organisme renseigne sur les taxes de vente du Québec et sur les obligations fiscales qui y sont liées. Son site est un point de départ pour trouver l'information officielle. Pour une question qui touche votre situation personnelle, vous pouvez lui poser directement, ou vous adresser à votre comptable.

Le comptable. Il est la bonne personne pour tout ce qui touche votre situation fiscale particulière : ce qu'il faut déclarer, ce qu'il faut conserver, ce qu'il faut demander à Revenu Québec. Il vous dit aussi quels documents garder après la transaction.

Un tableau des interlocuteurs

Ce tableau indique à qui poser la question en premier, pas à qui appartient la réponse. Si deux interlocuteurs vous donnent des réponses qui semblent différentes, ne choisissez pas : écrivez aux deux et demandez-leur de se parler, ou demandez au notaire de trancher dans votre dossier.

Que faire quand l'information semble contradictoire

Il vous arrivera de lire, sur un site officiel, une information qui diffère de ce qu'un professionnel vous a dit, ou de ce qu'un autre site affirme. Ne cherchez pas à trancher seul. Notez la source de chaque information, avec sa date, et apportez les deux à la personne compétente en lui demandant de vous expliquer la différence. Il peut s'agir d'une mise à jour, d'une situation différente de la vôtre ou d'une simple imprécision. Seul le professionnel qui connaît votre dossier peut le dire.

Les sites officiels : comment les lire

Un site officiel donne de l'information générale. Il peut décrire une taxe, indiquer comment communiquer avec l'organisme, renvoyer à des formulaires. Il ne répond pas à votre cas précis. Lisez-le pour comprendre le vocabulaire, repérer les noms des documents et préparer vos questions. Puis posez ces questions à la personne qui connaît votre dossier. Notez la date de consultation de chaque page : elle vous permettra de savoir, plus tard, si l'information a pu changer.

Ce qu'on ne demande pas à un courtier immobilier

Le courtier immobilier connaît la transaction, mais il n'est pas la personne à qui poser une question de taxes. Il peut vous dire à quel moment les taxes apparaissent dans la transaction et qui contacter, mais la réponse elle-même vient du notaire, de la municipalité, de Revenu Québec ou du comptable. Si un courtier vous donne un chiffre ou une règle, demandez-lui d'où vient l'information et vérifiez-la auprès d'un des quatre interlocuteurs ci-dessus.

QUI CONSULTER — pour toute question de taxes

Le notaire pour les sommes qui passent par lui. La municipalité pour ses propres taxes. Revenu Québec pour l'information officielle sur les taxes de vente du Québec. Le comptable pour votre situation fiscale personnelle. Aucun de ces interlocuteurs ne peut être remplacé par un livre : demandez-leur, et gardez les réponses par écrit.

6.3 Préparer ses questions

Des questions qui n'ont pas de réponse supposée

Une bonne question de taxes ne contient pas la réponse. Elle ne dit pas « la taxe de vente ne s'applique pas, n'est-ce pas ? ». Elle demande « la taxe de vente s'applique-t-elle à ma transaction, et pourquoi ? ». Elle décrit votre situation sans l'interpréter, elle nomme le poste et elle demande une réponse écrite.

Une structure en cinq éléments

Pour chaque taxe, préparez votre question en cinq éléments.

1. Le nom du poste, tel que vous l'avez entendu.
2. La description de votre transaction, sans l'interpréter : achat ou vente, type de propriété, dates connues.
3. La question elle-même : s'applique-t-elle, à quel moment est-elle demandée, sous quelle forme, par qui est-elle confirmée ?
4. La demande de confirmation écrite.
5. La date à laquelle vous avez besoin de la réponse.

Des questions types

Au notaire :

• La taxe de vente apparaît-elle dans mon dossier ? Quelles précisions me faut-il fournir pour que vous puissiez le confirmer ?
• La taxe de transfert municipale apparaît-elle dans mon dossier ? À quel moment est-elle demandée, et sous quelle forme ?
• Comment les comptes de taxes municipales et scolaires seront-ils traités dans le décompte ?
• Quelles taxes passent par vous, et lesquelles m'arriveront directement ?

À la municipalité :

• Quel est le calendrier des comptes de taxes municipales pour cette adresse ?
• Comment la taxe de transfert municipale est-elle demandée, et à quel moment ?
• À quelle adresse enverrez-vous les comptes après la transaction, et comment signaler un changement ?
• Y a-t-il un compte en cours ou un solde pour cette adresse ?

À Revenu Québec :

• Où trouver l'information officielle sur les taxes de vente qui concernent une transaction immobilière ?
• Quelles démarches faut-il connaître avant de signer, selon mon type de transaction ?

Au comptable :

• Ma transaction soulève-t-elle des questions fiscales à poser avant de signer ?
• Quels documents dois-je conserver, et pour combien de temps ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard vend sa maison. Il se demande comment les comptes de taxes municipales et scolaires de l'année figureront au décompte. Il ne cherche pas de règle en ligne : il écrit à son notaire pour demander comment ces comptes y figureront et quels documents du vendeur sont nécessaires. Il écrit aussi à son comptable pour demander ce qu'il doit conserver après la vente. Il reportera les réponses sur sa feuille de budget, dans la colonne « source ».

Les taxes qui varient selon la situation

Une transaction peut présenter des particularités : un type de propriété inhabituel, des parties qui ont un statut particulier, des travaux récents, un usage mixte. Ces particularités peuvent changer la façon dont une taxe est traitée. Vous n'avez pas à les connaître : vous avez à les dire à votre notaire et à votre comptable, avec les faits que vous connaissez, et à leur laisser le soin de dire ce qui en découle.

Rassembler les faits avant d'écrire

Une question de taxes reçoit une bonne réponse si elle est accompagnée des bons renseignements. Avant d'écrire, rassemblez ce que vous connaissez de votre dossier et que le professionnel pourrait vous demander.

• L'adresse de la propriété et la municipalité où elle se trouve.
• La nature de la transaction : achat, vente, ou les deux à peu de distance.
• Le type de propriété, tel qu'il figure sur les documents que vous avez reçus : maison, copropriété, immeuble à logements, terrain.
• Les dates connues : promesse d'achat, date prévue de l'acte, date de prise de possession.
• Les parties en cause : vous seul, vous et un conjoint, une société.
• Les travaux récents, si vous en connaissez.

Vous n'avez pas à savoir ce que ces faits impliquent. Vous avez seulement à les donner, honnêtement, et à laisser le professionnel dire ce qui s'applique. Si vous ignorez un fait, dites-le : « je ne sais pas » est une réponse acceptable et utile.

Un tableau vide pour les taxes

Reprenez ce tableau sur votre feuille. Il sert à suivre vos questions sur les taxes, une ligne par taxe et par interlocuteur.

Une ligne est terminée lorsque la dernière colonne est remplie. Une ligne dont la réponse manque encore est une question à relancer : notez la date à laquelle vous la relancerez.

Quand deux réponses ne concordent pas

Si votre comptable et votre notaire semblent donner des réponses différentes, ne tranchez pas vous-même. Écrivez à l'un et à l'autre pour leur demander de prendre connaissance de la réponse de l'autre, et de vous dire s'il y a un désaccord réel ou une différence de contexte. Gardez les deux réponses dans votre dossier.

6.4 Garder les confirmations par écrit

Pourquoi par écrit

En matière de taxes, une réponse non écrite est une réponse perdue. On oublie les détails, on mélange les situations, on se rappelle un chiffre sans se rappeler à quoi il correspondait. Une confirmation écrite fixe ce qui a été dit, par qui, à quelle date et à quel sujet. Elle se retrouve en deux minutes, et elle peut être montrée à une autre personne.

Ce que doit contenir une confirmation

Une bonne confirmation contient quatre éléments : le nom du poste, la réponse de la personne compétente, la date de la réponse et le nom de la personne. Si l'un de ces éléments manque, redemandez-le. Une confirmation sans date ou sans nom n'est pas une confirmation : c'est une note.

Où les ranger

Votre dossier de dépenses contient désormais un sous-dossier « taxes ». Chaque confirmation y entre, avec la date de réception. Sur votre feuille de budget, la case « source » reprend le nom de la personne et la date, et la case « montant confirmé » reste vide jusqu'à ce qu'une confirmation écrite soit au dossier.

Les relances

Une question sans réponse n'est pas une réponse. Si, après le délai que le professionnel vous a indiqué, rien n'est arrivé, relancez-le par écrit, en rappelant la question et la date du premier message. Gardez la relance dans votre dossier. Si la question est urgente parce que la signature approche, dites-le dans la relance et demandez une date de réponse. Un professionnel qui sait que la signature est proche comprend mieux pourquoi vous insistez.

Après la transaction

Gardez les confirmations après la signature. Votre comptable peut en avoir besoin, et il se peut que vous les retrouviez utiles plus tard, par exemple si une question se pose sur un compte de taxes. Demandez à votre comptable combien de temps conserver ces documents et sous quelle forme.

L'ESSENTIEL — trois gestes pour les taxes

Nommer le poste, poser la question à la bonne personne, garder la réponse par écrit. Rien de plus, et rien de moins : le reste appartient aux professionnels.

Les erreurs qui coûtent cher

• Chercher un taux en ligne et l'inscrire sur la feuille. Il peut être périmé ou destiné à une autre situation. Posez la question.
• Supposer qu'une taxe ne s'applique pas. Une supposition n'est pas une réponse. Demandez au notaire et au comptable.
• Poser la question à la mauvaise personne. Le courtier immobilier n'est pas la bonne personne pour une question de taxes.
• Ne pas décrire sa situation. Une réponse précise suppose une question précise : type de transaction, type de propriété, dates.
• Accepter une réponse orale. En matière de taxes, une réponse non écrite se perd.
• Ignorer les taxes municipales et scolaires. Elles reviennent chaque année et peuvent figurer au décompte : demandez comment.
• Ne pas conserver les confirmations. Votre comptable ou votre notaire peut en avoir besoin plus tard.
• Trancher soi-même entre deux réponses. Écrivez aux deux interlocuteurs et demandez-leur de se consulter.

À retenir

• Trois familles de taxes sont nommées dans ce chapitre : la taxe de vente (TPS et TVQ), la taxe de transfert municipale, les taxes municipales et scolaires.
• Ce livre ne donne aucun taux, aucun montant, aucune règle d'application, aucune exemption, aucun calcul.
• Les interlocuteurs sont le notaire, la municipalité, Revenu Québec et le comptable.
• Une bonne question décrit votre situation sans l'interpréter et demande une confirmation écrite.
• Le courtier immobilier n'est pas la bonne personne pour une question de taxes.
• Une confirmation contient le poste, la réponse, la date et le nom de la personne.
• Les confirmations se rangent dans un sous-dossier « taxes » et se gardent après la transaction.

Votre plan d'action

1. Nommez les trois familles de taxes sur votre feuille de budget, une ligne chacune.
2. Écrivez, pour chaque ligne, la personne à qui vous poserez la question en premier.
3. Préparez vos questions selon la structure en cinq éléments : poste, situation, question, confirmation écrite, date.
4. Envoyez-les au notaire, à la municipalité et, au besoin, à Revenu Québec et à votre comptable.
5. Demandez une confirmation écrite de chaque réponse, avec le nom de la personne et la date.
6. Rangez-les dans un sous-dossier « taxes » de votre dossier de dépenses.
7. Reportez sur la feuille la source et la date, et laissez le montant vide tant que la confirmation n'est pas au dossier.
8. Conservez-les après la transaction, selon ce que votre comptable vous indique.

Questions à poser

Au notaire :

• Quelles taxes liées à la transaction apparaissent dans mon dossier ?
• À quel moment sont-elles demandées, et sous quelle forme ?
• Comment les comptes de taxes municipales et scolaires seront-ils traités dans le décompte ?

À la municipalité :

• Quel est le calendrier de mes comptes de taxes ?
• Comment la taxe de transfert municipale est-elle demandée ?
• Comment signaler mon changement d'adresse ?

À Revenu Québec :

• Où trouver l'information officielle sur les taxes de vente d'une transaction immobilière ?

Au comptable :

• Quelles questions fiscales dois-je poser avant de signer ?
• Quels documents dois-je conserver, et pour combien de temps ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les trois familles de taxes présentées dans ce chapitre.
2. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucun taux ?
3. À qui poser une question sur la taxe de transfert municipale ?
4. Pourquoi le courtier immobilier n'est-il pas la bonne personne pour une question de taxes ?
5. Que contient une bonne confirmation écrite ?
6. Que faire si deux professionnels vous donnent des réponses différentes ?

Réponses

1. La taxe de vente (TPS et TVQ), la taxe de transfert municipale, les taxes municipales et scolaires.
2. Parce que les taux et les conditions changent, et qu'un chiffre vous inviterait à l'appliquer à un cas que seul un professionnel peut évaluer.
3. Au notaire et à la municipalité.
4. Parce qu'il connaît la transaction, mais que la réponse sur les taxes vient du notaire, de la municipalité, de Revenu Québec ou du comptable.
5. Le nom du poste, la réponse, la date et le nom de la personne.
6. Écrire aux deux et leur demander de prendre connaissance de la réponse de l'autre, sans trancher soi-même.

Pour aller plus loin

• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente du Québec et sur les obligations fiscales qui y sont liées (→ livre G1 pour la taxe de vente).
• Votre municipalité — les comptes de taxes municipales, la taxe de transfert municipale, le calendrier et les modes de paiement (→ livre G2 pour la taxe de transfert municipale).
• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans le décompte et le règlement des sommes (→ livre M1).
• Dans cette collection : → livres G1 et G2 pour approfondir.

Chapitre 7 — Le jour de l'acte : le décompte entre les parties

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Avant la signature, le notaire vous remet un document. On l'appelle ici le décompte, et il a l'air d'un tableau de chiffres. Pourtant, c'est l'un des documents les plus importants de la transaction, parce qu'il dit, ligne par ligne, quelles sommes sont à payer et quelles sommes sont à recevoir le jour où l'acte est signé. Le lire avec soin à l'avance, c'est éviter de le découvrir au moment de signer.

Ce chapitre vous montre à quoi sert le décompte, comment le lire avant le jour de la signature, quels types de sommes il peut contenir et quelles questions poser au notaire. Il ne fait aucun calcul, ne donne aucune règle de répartition et n'avance aucun montant : le décompte de votre dossier est préparé par votre notaire, et c'est lui qui vous explique chaque ligne. Deux dossiers fictifs vous accompagnent : Anaïs et Félix, qui achètent, et Bernard, qui vend.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce qu'est le décompte et pourquoi le notaire le prépare ;
• demander à le recevoir à l'avance et le lire sans vous presser ;
• reconnaître les types de sommes qui peuvent y figurer, par leur nom ;
• repérer une ligne que vous ne comprenez pas et la poser en question ;
• préparer vos sommes à apporter ou à recevoir en vous fondant sur ce que votre notaire vous confirme.

Pourquoi c'est important

Le jour de la signature concentre beaucoup d'argent en peu de temps. Des sommes arrivent de votre prêteur, d'autres partent vers le vendeur, d'autres encore sont réglées à des tiers. Le décompte est la carte de ces mouvements. Si vous le comprenez, vous savez combien vous apportez ou recevez et pourquoi. Si vous ne le comprenez pas, vous signez sur la foi d'un total.

C'est aussi un document que l'on peut vérifier. Chaque ligne a une raison d'être et une personne qui peut l'expliquer. Poser des questions sur un décompte n'est ni impoli ni inhabituel : c'est le but du document. Mieux vaut le faire avant la signature que se demander, après, ce qu'une ligne représentait.

Ce chapitre ne vous dit ni comment les sommes sont réparties entre l'acheteur et le vendeur, ni selon quelles règles. Ces sujets sont ceux du livre sur les ajustements, les répartitions et la remise des clés (→ livre M3), et chaque décompte est établi par le notaire selon votre dossier. Ici, on apprend à poser les questions.

7.1 Pourquoi un décompte est préparé

Un document qui rassemble

Une transaction immobilière rassemble de nombreux mouvements d'argent : le prix, ce qui a déjà été versé, ce que le prêteur avance, les honoraires, les taxes, les comptes de la propriété. Sans un document qui les rassemble, chaque partie devrait tenir son propre compte, et les chiffres ne concorderaient pas. Le décompte, préparé par le notaire, remplit ce rôle : il met toutes les lignes dans un seul tableau, avec les sommes que chaque partie doit payer ou recevoir.

DÉFINITION — décompte

Document préparé par le notaire avant la signature, qui présente, poste par poste, les sommes à payer et les sommes à recevoir par chacune des parties au jour de l'acte. Demandez au notaire le nom qu'il donne au document et ce qu'il comprend.

Pour qui il est préparé

Le décompte concerne les deux parties. L'acheteur y voit ce qu'il doit apporter, le vendeur ce qu'il reçoit et ce qui est retenu en son nom. Chaque partie peut avoir sa propre version, ou le même document peut servir aux deux, selon la façon de travailler du notaire. Demandez-lui laquelle vous recevrez, et quelles lignes de l'autre version vous pouvez voir.

Ce que le décompte n'est pas

Le décompte n'est pas une facture de services, même s'il en contient. Il n'est pas non plus une liste de ce que vous devriez payer : il reflète ce qui est prévu pour votre transaction, tel que le notaire le comprend à la date où il l'établit. Il ne remplace ni l'estimation écrite du notaire, ni votre propre feuille de budget. Il vient les compléter, et il se compare à l'une et à l'autre.

Adressez vos questions sur le décompte au notaire, ou à votre courtier immobilier qui peut les lui transmettre. Le notaire est celui qui peut dire si une ligne se corrige, et sous quelle forme.

Quand il vous parvient

Demandez à recevoir le décompte avant la signature, car « avant » peut vouloir dire un long moment ou quelques heures. Demandez à votre notaire, dès l'ouverture de votre dossier, à quelle date vous le recevrez. Si la date est trop proche de la signature pour que vous puissiez le lire à l'aise, dites-le : demandez à le recevoir plus tôt, même en version provisoire.

L'ESSENTIEL — le décompte est préparé par le notaire, lu par vous

Le décompte est établi par le notaire. Votre rôle est de le recevoir à l'avance, de le lire ligne par ligne, de poser vos questions et de préparer l'argent en conséquence.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix ont demandé à leur notaire de leur remettre le décompte bien avant la signature. Il leur envoie une version provisoire. Ils la lisent ensemble, soulignent trois lignes qu'ils ne comprennent pas et les écrivent dans un message. Le notaire leur répond par écrit avant la signature, et ils ajoutent chaque réponse à leur dossier de dépenses.

7.2 Le lire avant le jour de la signature

Une lecture en trois passes

Un décompte se lit en trois passes. La première est rapide : on regarde le document d'ensemble, les colonnes, les totaux. La deuxième est lente : on lit chaque ligne et on note celle qu'on ne comprend pas. La troisième est une vérification : on compare le décompte à l'estimation écrite du notaire, à sa propre feuille de budget et aux confirmations reçues.

Première passe : l'ensemble. Repérez les colonnes. Y a-t-il une colonne pour l'acheteur et une pour le vendeur ? Une colonne « à payer » et une colonne « à recevoir » ? Un total en bas ? Demandez au notaire de vous expliquer la structure du document si elle n'est pas claire.

Deuxième passe : ligne par ligne. Lisez chaque ligne lentement. Pour chacune, posez-vous quatre questions : qu'est-ce que c'est, à qui la somme est-elle destinée, pourquoi apparaît-elle dans mon dossier, à quel moment est-elle réglée ? Marquez toutes les lignes qui n'obtiennent pas de réponse.

Troisième passe : la comparaison. Mettez le décompte à côté de l'estimation du notaire, de votre feuille de budget et de vos confirmations écrites. Une ligne du décompte absente de l'estimation est une ligne à expliquer. Une ligne de l'estimation absente du décompte l'est aussi. Une ligne dont vous aviez confirmé le montant et qui a changé l'est encore.

Les lignes à marquer

Marquez toute ligne qui entre dans l'une de ces catégories :

• vous ne savez pas ce que c'est ;
• vous ne savez pas à qui la somme est destinée ;
• elle ne figurait pas dans l'estimation ;
• elle diffère de ce qu'on vous avait dit ;
• elle apparaît deux fois, ou semble faire doublon avec une autre ;
• elle porte un nom que vous n'avez jamais entendu.

Marquer n'est pas contester. Marquer, c'est préparer une question. Le but est de comprendre avant de signer.

ATTENTION — ne lisez pas le décompte au moment de signer

Le jour de l'acte, il y a du monde, du temps limité et une pression d'aboutir. Ce n'est pas le meilleur moment pour découvrir une ligne. Lisez le décompte à l'avance, posez vos questions par écrit et arrivez à la signature en connaissant déjà le document.

Poser les questions par écrit

Écrivez vos questions dans un seul message, numérotées, avec l'intitulé de chaque ligne tel qu'il figure au décompte. Cela évite au notaire de deviner de quelle ligne vous parlez, et cela vous donne une réponse que vous retrouverez facilement. Si vous avez plusieurs questions, ne les envoyez pas en rafale sur plusieurs jours : regroupez-les, puis relancez une seule fois si la réponse tarde.

Se faire accompagner

Si le décompte vous semble complexe, demandez à une personne de confiance de le lire avec vous, ou à votre comptable de jeter un œil sur les lignes qui touchent la fiscalité. Votre courtier immobilier peut aussi vous aider à repérer ce qui doit être posé en question, sans toutefois répondre à la place du notaire.

Une lecture racontée

Voici comment Anaïs et Félix s'y prennent. Ils s'assoient avec le décompte, la feuille de budget et l'estimation du notaire, un stylo de couleur à la main. Première passe : ils comptent les colonnes et repèrent le total. Deuxième passe : à chaque ligne, ils disent à voix haute ce qu'ils pensent qu'elle représente. Quand l'un des deux hésite, ils entourent la ligne. Troisième passe : ils cochent les lignes qu'ils retrouvent dans l'estimation et dans leur feuille, et ils soulignent celles qui manquent à l'une ou à l'autre.

À la fin, ils ont trois listes : les lignes comprises, les lignes à expliquer, les lignes qui diffèrent de ce qu'ils attendaient. Les deux dernières deviennent leur message au notaire. Le message est court, numéroté, et demande une réponse écrite avant la signature.

Garder le document

Conservez toutes les versions du décompte que vous recevez, avec la date de réception. Si une version est mise à jour, gardez l'ancienne et la nouvelle, et demandez au notaire ce qui a changé et pourquoi. Dans votre dossier de dépenses, une chemise « décompte » regroupe ces versions, vos questions et les réponses.

7.3 Les sommes à apporter ou à recevoir : poser la question

Les types de sommes qui peuvent y figurer

Le contenu d'un décompte dépend de la transaction. Voici les types de sommes qu'on peut y rencontrer, nommés sans description de la façon dont ils sont établis ni de la personne qui les paie. Pour chacun, la même démarche : poser la question au notaire.

• Le prix de vente. Il est la base de la transaction. Le notaire vous dit comment il est ventilé entre les sommes versées et les sommes à verser.
• Les sommes déjà versées. Par exemple, une somme remise à la signature de la promesse d'achat. Demandez où elle se trouve et comment elle apparaît.
• Le prêt. La somme que le prêteur avance, et la façon dont elle arrive. Demandez à quel moment et par quel moyen.
• Les honoraires du notaire. Le prix de ses services, tel qu'indiqué dans son estimation.
• Les débours. Les sommes que le notaire a avancées à des tiers.
• Les frais de publication d'actes. Les sommes liées à l'inscription de l'acte dans les registres publics.
• Les taxes liées à la transaction. Celles que le chapitre 6 a nommées, si elles figurent dans votre dossier.
• Les ajustements. Des lignes qui reflètent le partage de certains comptes entre les parties à la date de l'acte, comme les comptes de taxes de la propriété. Le livre sur les ajustements et les répartitions les décrit (→ livre M3).
• Les sommes liées au prêt existant, côté vendeur. Elles dépendent de la situation du vendeur ; le chapitre 8 en parle.
• La rétribution du courtier, côté vendeur. Elle est établie selon le contrat de courtage ; le chapitre 8 en parle.

Cette liste est une liste de départ : votre décompte peut contenir d'autres lignes, ou en omettre. Pour chaque ligne, demandez au notaire de l'expliquer.

DÉFINITION — ajustements

Lignes d'un décompte qui répartissent entre les parties certains comptes liés à la propriété à la date de l'acte. Le notaire vous dit lesquels figurent dans votre dossier et comment ils sont présentés.

À payer ou à recevoir : une question de sens

Chaque ligne du décompte porte un sens : elle augmente ce que vous devez apporter ou elle le diminue. Une ligne « à recevoir » est-elle une somme qui vous est versée, ou un montant qui réduit ce que vous devez ? Ne le supposez pas : demandez au notaire de vous expliquer, pour chaque ligne, dans quel sens elle joue.

Le total : ce que vous apportez ou recevez

Au bas du décompte, un total vous dit ce que vous devez apporter ou ce que vous recevez. Demandez au notaire sous quelle forme la somme doit être remise (virement, chèque, autre), à quel moment, et à l'ordre de qui. Demandez au notaire s'il faut attendre la version finale avant de préparer l'argent.

Si une somme n'est pas disponible à la date prévue

Il peut arriver qu'une somme ne soit pas prête à la date prévue : un virement qui tarde, un document manquant, un délai de votre prêteur. Dans ce cas, avertissez le notaire et votre courtier dès que vous le savez, pas la veille. Demandez-leur ce qui est possible et ce que cela entraîne comme conséquence pour la transaction et pour les frais. Ne présumez pas de la réponse : elle dépend de votre contrat et de la situation, et c'est une question pour votre notaire.

Un tableau vide pour suivre vos questions

Reprenez ce tableau sur votre feuille. Il sert à suivre chaque ligne du décompte de votre dossier.

Dans la colonne « Confirmé par », écrivez le nom de la personne qui vous a expliqué la ligne et la date. Une ligne sans confirmation reste une question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard reçoit le décompte de sa vente. Il y trouve une ligne dont le nom ne lui dit rien. Il ne la conteste pas : il l'inscrit dans son tableau, écrit à son notaire pour demander ce qu'elle représente, à qui la somme est destinée et pourquoi elle apparaît dans son dossier. La réponse arrive par écrit. Il l'ajoute à son dossier et note le nom de la personne qui l'a donnée.

7.4 Les questions à poser au notaire

Avant de recevoir le décompte

• À quelle date recevrai-je le décompte ?
• En recevrai-je une version provisoire avant la version finale ?
• Quelle structure a-t-il : colonnes, totaux, sections ?
• Recevrai-je en même temps la liste des pièces que vous attendez de moi ?

En lisant le décompte

• Que représente cette ligne ?
• À qui la somme est-elle destinée ?
• Pourquoi apparaît-elle dans mon dossier ?
• Cette ligne augmente-t-elle ou diminue-t-elle ce que je dois apporter ?
• Cette ligne figurait-elle dans votre estimation ? Sinon, pourquoi a-t-elle été ajoutée ?
• Dans quel cas cette somme peut-elle changer d'ici la signature ?

Sur la forme du paiement

• Quelle somme dois-je apporter ou recevoir, et sous quelle forme ?
• À l'ordre de qui, le cas échéant ?
• À quel moment doit-elle être remise ?
• Que se passe-t-il si une somme n'est pas disponible le jour prévu ?

Après la signature

• Recevrai-je une copie du décompte final une fois les sommes réglées ?
• Quelles pièces justificatives recevrai-je, et quand ?
• À qui m'adresser si une question se pose sur une ligne après la signature ?

QUI CONSULTER — pour le décompte

Le notaire est la personne qui prépare le décompte et en explique chaque ligne. Le prêteur confirme la somme qu'il avance et le moment où elle arrive. Le comptable répond sur les aspects fiscaux de votre situation. Le courtier immobilier peut vous aider à repérer ce qui doit être demandé, mais ne répond pas à la place du notaire.

La veille de la signature : une liste de contrôle

La veille, faites un dernier tour avec cette liste.

• J'ai la version finale du décompte, ou la réponse du notaire sur la date où elle arrive.
• Chaque ligne que j'avais marquée a une réponse écrite dans mon dossier.
• Je sais quelle somme apporter ou recevoir, sous quelle forme et à l'ordre de qui.
• La somme est disponible, ou j'ai prévenu le notaire qu'elle ne le sera pas.
• Mon prêteur m'a confirmé le moment où sa somme arrive chez le notaire.
• J'ai la liste des pièces à apporter, et je les ai rassemblées.
• Je sais combien de temps la rencontre durera et qui doit être présent.

Une case non cochée est une question pour le lendemain matin, avant la signature, pas pour le moment de signer.

Le jour de la signature

Le jour de la signature, apportez votre exemplaire du décompte, vos questions et les réponses reçues. Si une ligne vous inquiète encore, demandez au notaire de la reprendre avec vous avant de signer. Ne signez pas tant qu'une ligne reste incomprise. Le notaire est là pour répondre : c'est le but de la rencontre.

Les erreurs qui coûtent cher

• Lire le décompte au moment de signer. C'est le pire moment pour découvrir une ligne.
• Préparer l'argent sur une version provisoire. Demandez au notaire quand la version finale sera confirmée.
• Ne pas comparer le décompte à l'estimation. Une différence signale une question.
• Supposer qu'une ligne « à recevoir » vous est versée. Demandez-en le sens au notaire.
• Ne pas demander la forme du paiement. Virement ou chèque, à l'ordre de qui, à quel moment : demandez-le.
• Ne pas garder les versions du décompte. Elles permettent de voir ce qui a changé.
• Laisser une ligne incomprise. Une ligne incomprise est une question à poser, pas un détail à ignorer.
• Accepter une réponse orale. Demandez-la par écrit.

À retenir

• Le décompte est préparé par le notaire et présente les sommes à payer et à recevoir au jour de l'acte.
• Demandez à le recevoir à l'avance, même en version provisoire.
• Lisez-le en trois passes : l'ensemble, ligne par ligne, puis la comparaison avec l'estimation et votre feuille.
• Marquez chaque ligne que vous ne comprenez pas : marquer n'est pas contester, c'est préparer une question.
• Types de sommes possibles : prix, sommes déjà versées, prêt, honoraires, débours, publication, taxes, ajustements, et côté vendeur, prêt existant et rétribution du courtier.
• Demandez la forme, l'ordre et le moment du paiement.
• Gardez toutes les versions et les réponses dans votre dossier.

Votre plan d'action

1. Demandez au notaire la date à laquelle vous recevrez le décompte, et une version provisoire si possible.
2. Lisez-le en trois passes : l'ensemble, chaque ligne, puis la comparaison.
3. Marquez chaque ligne que vous ne comprenez pas.
4. Remplissez le tableau « poste / à payer ou à recevoir / confirmé par » avec vos lignes.
5. Écrivez vos questions au notaire, par écrit, et attendez les réponses.
6. Demandez la forme du paiement, l'ordre et le moment de remise.
7. Gardez toutes les versions du décompte et toutes les réponses.
8. Apportez votre exemplaire et vos notes le jour de la signature.

Questions à poser

Au notaire :

• Quand recevrai-je le décompte, et en version provisoire d'abord ?
• Que représente chaque ligne, et à qui la somme est-elle destinée ?
• Cette ligne augmente-t-elle ou diminue-t-elle ce que je dois apporter ?
• Sous quelle forme, à l'ordre de qui et à quel moment dois-je remettre la somme ?
• Recevrai-je une copie du décompte final et les pièces justificatives ?

Au prêteur :

• À quel moment et par quel moyen la somme du prêt arrive-t-elle chez le notaire ?

Au comptable, au besoin :

• Une ligne du décompte soulève-t-elle une question fiscale à poser avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce que le décompte, et qui le prépare ?
2. Pourquoi le demander à l'avance ?
3. Décrivez les trois passes de lecture.
4. Qu'est-ce que marquer une ligne, et pourquoi ne pas la contester tout de suite ?
5. Nommez trois types de sommes qui peuvent figurer au décompte.
6. Que demander sur la forme du paiement ?

Réponses

1. Le document préparé par le notaire qui présente, poste par poste, les sommes à payer et à recevoir par chacune des parties au jour de l'acte.
2. Pour le lire sans pression, poser ses questions par écrit et arriver à la signature en connaissant le document.
3. L'ensemble, ligne par ligne, puis la comparaison avec l'estimation du notaire, la feuille de budget et les confirmations.
4. C'est noter une ligne qu'on ne comprend pas pour préparer une question ; on ne conteste pas, on cherche à comprendre.
5. Par exemple le prix de vente, les honoraires, les débours, les frais de publication, les taxes, les ajustements.
6. La forme (virement, chèque, autre), l'ordre dans lequel la somme est libellée et le moment où elle doit être remise.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans la préparation de l'acte et du décompte (→ livre M1).
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente.
• Votre municipalité — les comptes de taxes municipales de la propriété.
• Dans cette collection : → livre M3 pour les ajustements, répartitions et la remise des clés.

Chapitre 8 — Le vendeur : les frais de la vente

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand on vend sa maison, on pense au prix qu'on espère en obtenir. On pense moins à ce qu'il faudra sortir de ce prix, ou sortir de sa poche, pour que la vente se fasse. Pourtant, le vendeur aussi a un budget à bâtir. Il comprend la rétribution du courtier immobilier, les frais pour libérer la propriété de l'hypothèque existante, la préparation de la propriété, les documents à rassembler, et les sommes du décompte du jour de l'acte.

Ce chapitre est écrit pour le vendeur. Il nomme les catégories de frais d'une vente, renvoie chacune à la personne qui peut la confirmer et vous aide à poser les bonnes questions. Il ne donne aucun montant et aucune règle : le contrat de courtage dit ce que le courtier demande, et c'est ce contrat qu'il faut lire attentivement. Deux dossiers fictifs vous accompagnent : Bernard, qui vend sa maison et cherche à connaître ses frais de vente, et Rosalie, qui vend et rachète à peu de distance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les catégories de frais d'une vente, côté vendeur ;
• lire un contrat de courtage en cherchant ce qu'il dit sur la rétribution du courtier, et poser vos questions par écrit ;
• demander à votre prêteur ce qui accompagne le fait de libérer la propriété de l'hypothèque existante ;
• inscrire la préparation de la propriété et les documents sur votre feuille de budget ;
• préparer les questions à poser au courtier, au prêteur, au notaire et, au besoin, au comptable.

Pourquoi c'est important

Un vendeur qui compte sur le prix affiché comme s'il allait le recevoir en totalité peut se tromper de beaucoup. Entre le prix de vente et la somme qui lui reste, il y a des lignes : ce que demande le courtier, ce qui concerne l'hypothèque, ce qui touche les taxes de la propriété, ce que prévoit le décompte. Ce n'est pas un problème, c'est une réalité de la transaction, mais elle se prévoit.

Le vendeur a aussi un avantage : il a le temps, avant la mise en marché, de poser ses questions. Il peut comparer des courtiers, lire leurs contrats, parler à son prêteur et à un notaire, et préparer sa propriété sans pression. Une fois la propriété en marché et une offre sur la table, tout s'accélère. C'est pourquoi les questions de ce chapitre se posent le plus tôt possible.

Ce chapitre ne dit pas combien coûte une vente, et il ne dit jamais qui paie quoi. Il vous aide à repérer les catégories et à poser les questions. Pour décider de vendre, pour choisir le moment et pour comparer les options, le livre sur la décision de vendre est le point de départ (→ livre E1).

8.1 Les catégories de frais d'une vente

Cinq familles côté vendeur

Voici les familles de frais que le vendeur peut rencontrer. Chacune est nommée sans montant. Pour chacune, la même règle : une personne précise peut la confirmer, et c'est elle que vous interrogez.

DÉFINITION — frais de vente

Ensemble des sommes qu'un vendeur peut avoir à prévoir pour vendre sa propriété : rétribution du courtier, frais liés à l'hypothèque existante, préparation de la propriété, documents, sommes du décompte. La liste exacte dépend de la transaction.

• La rétribution du courtier immobilier. C'est ce que le courtier demande pour ses services, selon le contrat de courtage. Elle est établie dans le contrat, qu'il faut lire attentivement. Le courtier est la personne qui l'explique ; le contrat est le document qui la fixe.
• Les frais liés à l'hypothèque existante. Libérer la propriété de l'hypothèque qui la grève peut entraîner des frais. Votre prêteur est la personne qui vous renseigne, et votre notaire vous dit comment ils paraissent au décompte.
• La préparation de la propriété. Nettoyage, petites réparations, rangement, mise en valeur, photos : ces dépenses relèvent de votre choix. Elles se prévoient au budget.
• Les documents. Certains documents sur la propriété peuvent devoir être rassemblés ou mis à jour, et ils peuvent avoir un coût. Le livre sur le dossier documentaire de l'immeuble les décrit (→ livre C6). Votre courtier et votre notaire vous disent lesquels vous concernent.
• Les sommes du décompte. Les honoraires du notaire, les sommes avancées, les ajustements et les taxes liées à la transaction, selon ce que votre notaire prévoit. Le chapitre 7 explique comment lire le décompte.

L'ESSENTIEL — chaque frais a une personne qui le confirme

Le courtier pour sa rétribution, selon le contrat. Le prêteur pour l'hypothèque existante. Le notaire pour ses honoraires et le décompte. Vous pour la préparation de la propriété. Posez chaque question à la bonne personne, par écrit.

Un tableau des frais de vente, à remplir

Reprenez ce tableau sur votre feuille de vente. Chaque famille a sa ligne, sa personne à interroger et sa case de confirmation.

Une famille dont la dernière colonne est vide est une question encore ouverte. Relancez-la avant de signer quoi que ce soit.

Ce que la vente ne vous coûte peut-être pas

Cette liste n'est pas une liste de dépenses certaines. Selon votre situation, certaines lignes peuvent ne pas s'appliquer à vous. C'est aussi une question à poser : « Dans mon dossier, quelles lignes s'appliquent, et lesquelles ne s'appliquent pas ? ». Notez la réponse de chaque interlocuteur.

Avant de mettre en marché

Avant de signer quoi que ce soit, dressez la liste de ce que la vente demandera. Vous avez le temps : prenez-le pour poser vos questions à un courtier, à votre prêteur et à un notaire, et notez les réponses sur votre feuille. Vous pourrez ensuite comparer deux courtiers sur la base d'informations précises plutôt que d'impressions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard veut vendre sa maison. Avant de contacter un courtier, il ouvre une feuille pour la vente et y écrit les cinq familles de frais. Il laisse tous les montants vides. Sous chaque famille, il note la personne à interroger : un courtier pour la rétribution, son prêteur pour l'hypothèque, un notaire pour les honoraires et le décompte, lui-même pour la préparation. Puis il prend rendez-vous.

8.2 Le courtier immobilier : demander la rétribution par écrit

Ce que dit le contrat de courtage

Quand vous confiez la vente de votre propriété à un courtier immobilier, vous signez un contrat avec lui. Ce contrat dit ce que le courtier fait pour vous et ce qu'il demande. C'est dans le contrat, et non dans une conversation, que se lit la rétribution du courtier. Lisez-le attentivement avant de le signer.

DÉFINITION — contrat de courtage

Contrat par lequel un vendeur confie la vente de sa propriété à un courtier immobilier. Il dit ce que le courtier fait, pour combien de temps, et ce qu'il demande en échange. Il se lit avant de le signer.

Les questions à poser sur la rétribution

La rétribution du courtier est un poste important du budget du vendeur. Les questions à poser sont simples, et elles se posent par écrit.

• Que demandez-vous pour vos services, et comment est-ce établi ?
• À quel moment cette somme devient-elle due ?
• Qu'est-ce qui est compris dans ce que vous demandez, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Y a-t-il des frais en plus de votre rétribution, par exemple pour la mise en marché ?
• Que se passe-t-il si la propriété ne se vend pas, ou si je mets fin au contrat ?
• Où le contrat dit-il tout cela ?

Notez les réponses, puis comparez-les au texte du contrat. Si vous remarquez une différence, demandez au courtier de la corriger ou de l'expliquer par écrit. Pour tout point qui vous échappe, un notaire peut vous aider à comprendre le contrat avant de le signer.

Comparer deux courtiers

Si vous rencontrez plus d'un courtier, posez-leur les mêmes questions dans le même ordre et mettez les réponses côte à côte. Prenez garde de ne comparer que ce qui est comparable : un courtier qui présente un forfait n'est pas à comparer avec un autre qui détaille chaque poste. Demandez à chacun de tout détailler, pour pouvoir mettre les réponses sur une même ligne de votre feuille.

La rétribution des courtiers et la façon dont elle se répartit sont décrites dans le livre sur la rétribution, les commissions et la collaboration (→ livre B5). Ce chapitre se limite à ce que vous demandez et à ce que vous notez.

Les services compris, à demander

Avant de signer, demandez au courtier la liste de ce que son contrat comprend. Par exemple : la mise en marché de la propriété, les photos, les visites, la négociation des offres, le suivi des conditions, l'accompagnement jusqu'à la signature. Demandez aussi ce qui n'est pas compris et qui pourrait entraîner une dépense de votre côté. Le but n'est pas de juger ce que le courtier offre, mais de savoir ce que vous obtenez pour ce qu'il demande, et ce que vous devrez prévoir en plus.

Si le courtier vous propose des services facultatifs, demandez le prix de chacun et le moment où il serait demandé. Ajoutez-les à votre feuille comme dépenses « à confirmer » : vous déciderez ensuite lesquels vous voulez.

La durée du contrat

Un contrat de courtage a une durée. Demandez au courtier combien de temps le contrat reste en vigueur, ce qui se passe à la fin de cette période, et comment on y met fin avant le terme, le cas échéant. Ces points influencent vos frais possibles : un contrat qui se poursuit au-delà de ce que vous pensiez peut avoir des conséquences que seul le texte du contrat précise. Faites-les lire à un notaire si un point vous échappe.

Ce que le courtier peut vous dire

Un courtier immobilier peut vous dire comment il travaille, ce que contient son contrat, comment il met une propriété en marché et à quel moment les différents professionnels interviennent. Il ne répond pas à vos questions de droit, de taxes ou de financement : il vous renvoie à un notaire, à un comptable ou à un prêteur. Si un courtier vous dit quoi faire sur une question de ce genre, demandez-lui d'où vient son information et vérifiez-la auprès du professionnel compétent.

CÔTÉ COURTIER — un contrat à expliquer, pas à deviner

Demandez au courtier de vous expliquer ce que son contrat prévoit sur sa rétribution et sur la façon dont elle est demandée. Demandez-le par écrit, et demandez qu'on vous laisse le temps de relire. Un contrat dont on vous presse de signer la première version sans explication est un contrat à faire lire avant.

Garder la trace

Conservez une copie du contrat signé, des courriels échangés avec le courtier et des réponses à vos questions. Si le courtier met à jour un document, gardez l'ancienne version et la nouvelle. Dans votre dossier de dépenses, une chemise « courtier » regroupe tout cela.

8.3 Les frais liés à l'hypothèque existante : poser la question

Libérer la propriété de l'hypothèque

Si vous avez un prêt hypothécaire sur la propriété que vous vendez, demandez à votre prêteur et à votre notaire ce qu'il advient du prêt et de l'hypothèque à l'occasion de la vente dans votre dossier. La démarche peut s'accompagner de frais, et elle se prépare avant la signature.

DÉFINITION — libérer l'immeuble de l'hypothèque

Démarche par laquelle l'hypothèque qui grève une propriété est levée une fois la dette réglée. Votre prêteur et votre notaire vous disent comment elle se déroule dans votre dossier.

Les questions à poser à votre prêteur

Demandez à votre prêteur, par écrit, ce qui accompagne le fait de rembourser votre prêt à l'occasion de la vente. Voici les questions utiles.

• Quels frais ou conditions prévoit mon prêt si je le rembourse à la vente ?
• À partir de quelle date puis-je vous demander un état de ma dette, et sous quelle forme ?
• Comment la somme à rembourser est-elle établie à la date de la vente ?
• Quels documents me remettrez-vous, et à quel moment ?
• Quels frais accompagnent la levée de l'hypothèque, et à qui sont-ils payés ?
• Mon prêt peut-il, dans mon cas, être transféré sur une autre propriété, et à quelles conditions ?

La dernière question intéresse surtout ceux qui vendent et rachètent. La réponse dépend de votre prêt : seul le prêteur peut la donner.

Ce que le notaire peut ajouter

Votre notaire vous dit comment les sommes liées à l'hypothèque existante apparaissent au décompte, et quelles démarches il accomplit. Demandez-lui de vous présenter ces lignes séparément, avec une courte description. Demandez-lui aussi quelles sommes il avancera à ce sujet, le cas échéant, et à quel moment il vous les demandera.

Si vous vendez et rachetez

Rosalie vend sa maison et en rachète une autre à peu de distance. Sa situation soulève une série de questions de plus. Son prêt actuel peut-il être transféré ? Si non, quels frais accompagnent son remboursement ? Quand la somme du prêt est-elle remboursée, et quand l'argent de la vente est-il disponible pour l'achat ? Que se passe-t-il si les deux signatures n'ont pas lieu le même jour ? Aucune de ces questions n'a de réponse générale. Rosalie les pose à son prêteur, à son notaire et à son courtier, par écrit, et elle reporte chaque réponse dans une feuille qui couvre les deux transactions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie écrit à son prêteur qu'elle vend sa maison et en rachète une autre. Elle lui demande ce qui accompagne le remboursement de son prêt à la vente, si elle peut le transférer, et ce que cela change pour elle. Elle joint les dates connues de ses deux transactions. Elle note la date de sa question et celle à laquelle on lui a promis de répondre.

QUI CONSULTER — pour l'hypothèque existante

Le prêteur confirme les frais et les conditions de votre prêt, par écrit. Le notaire présente les lignes correspondantes au décompte et accomplit les démarches. Le comptable répond aux questions fiscales liées à la vente. Aucun de ces interlocuteurs ne peut être remplacé par un livre.

8.4 Les questions à poser

Avant la mise en marché

Au courtier immobilier :

• Que demandez-vous pour vos services, et où le contrat le dit-il ?
• Quels autres frais prévoyez-vous, par exemple pour la mise en marché ?
• Que se passe-t-il si la propriété ne se vend pas ou si je mets fin au contrat ?
• Quels documents me demanderez-vous de rassembler, et à quel coût ?

Au prêteur :

• Quels frais ou conditions prévoit mon prêt si je le rembourse à la vente ?
• Comment obtenir un état de ma dette à la date de la vente ?
• Mon prêt peut-il être transféré sur une autre propriété ?

Au notaire :

• Quels sont vos honoraires pour la vente, et quelles sommes avancerez-vous ?
• Comment les sommes liées à mon hypothèque apparaîtront-elles au décompte ?
• Quels documents me demanderez-vous, et à quelle date ?

Pendant la mise en marché

• Quels documents de la propriété doivent être mis à jour, et à quel coût ?
• Quelles dépenses de préparation recommandez-vous, et lesquelles sont facultatives ?
• À quel moment les différents frais seront-ils demandés ?

Après la signature

• Quand recevrai-je la somme qui me revient, et sous quelle forme ?
• Quelles pièces justificatives recevrai-je ?
• Quels documents dois-je conserver, et pour combien de temps ? (question au comptable)

La préparation de la propriété

La préparation de la propriété est le seul poste de cette liste qui dépend entièrement de vous. Elle peut comprendre du nettoyage, de petites réparations, du rangement, des photos. Écrivez ce que vous envisagez, demandez à votre courtier ce qu'il recommande et à quel moment, et reportez les dépenses prévues sur votre feuille avec la mention « à confirmer ». Une dépense de préparation est un choix plutôt qu'un frais imposé par la transaction, et il se pèse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard hésite à faire rafraîchir une pièce avant la mise en marché. Il note la dépense possible sur sa feuille, demande à son courtier ce qu'il en pense et décide ensuite. La ligne reste à confirmer tant qu'il n'a pas reçu de devis écrit. Il ne l'ajoute pas au total de ses frais certains.

Les erreurs qui coûtent cher

• Compter sur le prix affiché comme sur une somme reçue. Des lignes s'en retranchent : courtier, hypothèque, décompte.
• Signer un contrat de courtage sans le lire. Il dit ce que le courtier demande. Lisez-le, posez vos questions, gardez-en une copie.
• Comparer deux courtiers sans les mêmes questions. Les réponses ne se comparent que si les questions sont identiques.
• Oublier l'hypothèque existante. Demandez à votre prêteur ce qui accompagne le remboursement à la vente, tôt.
• Supposer qu'un prêt se transfère. Seul le prêteur peut le dire.
• Confondre préparation et frais imposés. La préparation est un choix ; les autres frais sont des sommes liées à la transaction.
• Attendre la mise en marché pour poser ses questions. Une fois l'offre sur la table, tout s'accélère.
• Se fier à l'oral. Demandez chaque réponse par écrit.

À retenir

• Le vendeur a un budget : rétribution du courtier, hypothèque existante, préparation, documents, décompte.
• Le contrat de courtage dit ce que le courtier demande : lisez-le attentivement avant de le signer.
• Posez au prêteur, par écrit, ce qui accompagne le remboursement de votre prêt à la vente.
• Le notaire présente les sommes liées à l'hypothèque au décompte.
• La préparation de la propriété est un choix du vendeur ; elle se prévoit, elle ne s'impose pas.
• Si vous vendez et rachetez, tenez une feuille qui couvre les deux transactions.
• Ce livre ne dit pas qui paie quoi : le notaire et le courtier répondent, par écrit.

Votre plan d'action

1. Ouvrez une feuille pour la vente avec les cinq familles de frais et les cinq colonnes.
2. Rencontrez un courtier, ou plusieurs, et posez-leur les mêmes questions sur la rétribution.
3. Lisez le contrat de courtage attentivement avant de le signer ; faites-le lire à un notaire si un point vous échappe.
4. Écrivez à votre prêteur pour connaître ce qui accompagne le remboursement de votre prêt à la vente.
5. Demandez au notaire une estimation écrite et la présentation des lignes liées à l'hypothèque.
6. Notez la préparation de la propriété comme dépense à confirmer, avec la mention « à confirmer ».
7. Rassemblez les documents que votre courtier et votre notaire vous demandent, et notez leur coût.
8. Gardez toutes les réponses dans votre dossier de dépenses, avec la date.

Questions à poser

Au courtier immobilier :

• Que demandez-vous pour vos services, et où le contrat le dit-il ?
• Que se passe-t-il si la propriété ne se vend pas ?

Au prêteur :

• Quels frais ou conditions accompagnent le remboursement de mon prêt à la vente ?
• Mon prêt peut-il être transféré ?

Au notaire :

• Quels sont vos honoraires et les sommes que vous avancerez ?
• Comment les lignes liées à l'hypothèque paraîtront-elles au décompte ?

Au comptable :

• Ma vente soulève-t-elle des questions fiscales ? Quels documents dois-je conserver ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les cinq familles de frais côté vendeur.
2. Quel document fixe ce que le courtier demande ?
3. Pourquoi poser les mêmes questions à deux courtiers ?
4. À qui demander ce qui accompagne le remboursement de l'hypothèque à la vente ?
5. Pourquoi la préparation de la propriété est-elle un cas à part ?
6. Que faire si l'on vend et rachète ?

Réponses

1. La rétribution du courtier, les frais liés à l'hypothèque existante, la préparation de la propriété, les documents et les sommes du décompte.
2. Le contrat de courtage, qu'il faut lire attentivement avant de le signer.
3. Pour comparer ce qui est comparable et mettre les réponses côte à côte.
4. À son prêteur, par écrit, puis au notaire pour la présentation au décompte.
5. Parce qu'elle dépend entièrement du vendeur : c'est un choix, non un frais imposé par la transaction.
6. Tenir une feuille qui couvre les deux transactions, avec un calendrier commun, et poser ses questions au prêteur, au notaire et au courtier.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans la vente et la levée de l'hypothèque (→ livre M1).
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente.
• Votre municipalité — les comptes de taxes de la propriété que vous vendez.
• Dans cette collection : → livre B5 pour la rétribution du courtier ; → livre E1 pour décider de vendre ; → livre C6 pour le dossier documentaire de l'immeuble.

Chapitre 9 — Après l'acte : les factures qui arrivent

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

L'acte est signé, les clés sont remises, le plus gros est fait. Pourtant, le budget n'est pas terminé. Dans les jours et les semaines qui suivent, des factures et des avis arrivent : la municipalité qui vous écrit, des services à ouvrir ou à transférer, une assurance à mettre en place, un déménagement à payer, des changements d'adresse à faire. Rien de cela n'est surprenant pour qui l'a prévu. Tout le devient pour qui ne l'a pas fait.

Ce chapitre passe en revue ce qui arrive après la signature. Il ne donne aucun montant. Il vous aide à lister ces postes, à poser vos questions à la municipalité et à l'assureur, et à les noter dans votre feuille de budget et votre dossier de dépenses. Deux dossiers fictifs vous accompagnent : Anaïs et Félix, qui viennent de prendre possession de leur première propriété, et Rosalie, qui a vendu et racheté à peu de distance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les factures et les avis qui peuvent suivre une transaction ;
• dresser la liste des comptes de services à ouvrir ou à transférer ;
• poser vos questions à la municipalité sur ses avis, et à l'assureur sur la protection de la propriété ;
• noter chaque poste dans votre feuille de budget, avec la source et la date ;
• tenir un dossier de dépenses pour l'après-signature.

Pourquoi c'est important

La période qui suit l'acte est celle où l'on baisse la garde. On a signé, on est soulagé, on déménage, et on ne regarde plus le budget. C'est pourtant le moment où arrivent plusieurs sommes dont certaines ont une échéance. Un avis qu'on ne lit pas arrive quand même : il se contente d'arriver sans qu'on le voie.

Il y a aussi un enjeu de transition. Entre l'ancienne et la nouvelle adresse, entre l'ancien et le nouveau propriétaire, entre un compte qui se ferme et un autre qui s'ouvre, des chevauchements se produisent. Les prévoir, c'est éviter de payer deux fois ou de rester sans service. Les ignorer, c'est s'exposer à les découvrir dans une facture.

Ce chapitre vous aide à rester sur le budget après la signature. Pour une vue d'ensemble de ce qui suit la clôture, le livre dédié à l'après-clôture est le bon point de départ (→ livre M4).

9.1 Les factures qui suivent une transaction

Une liste, pas une prédiction

Voici les postes qui peuvent arriver après la signature. Cette liste est une liste de départ : votre situation en omettra certains et en ajoutera d'autres. Chacun est nommé sans montant, et chacun se rattache à une personne ou à un organisme à qui poser la question.

• Les comptes de la municipalité. Avis de taxes municipales, parfois d'autres avis liés à la propriété.
• Les services publics. Électricité, chauffage, eau, Internet, téléphone : chaque service peut demander l'ouverture ou le transfert d'un compte.
• L'assurance habitation. La protection de la propriété demande des primes et des documents.
• Le déménagement. Services, matériel, temps libre à prendre.
• Les changements d'adresse. Courrier, banque, organismes, abonnements, employeur.
• Les petites dépenses d'installation. Serrures, rangement, produits d'entretien, achats de départ.
• Les sommes du décompte qui se règlent après. Si le notaire vous a indiqué qu'une somme sera ajustée ou réglée plus tard, notez-la.

DÉFINITION — prise de possession

Moment où l'acheteur reçoit les clés et peut occuper la propriété. Demandez à votre notaire et à votre courtier à quelle date elle a lieu dans votre dossier.

Les trois horizons

Il est utile de classer ces postes selon le moment où ils arrivent. Trois horizons se dégagent.

1. Les premiers jours. Ce qui doit être en place dès la prise de possession : assurance, services essentiels, serrures si vous le jugez utile, déménagement.
2. Les premières semaines. Les changements d'adresse, la réception des premiers avis, l'ouverture des comptes secondaires, les petites dépenses d'installation.
3. Les premiers mois. Les avis de taxes municipales (selon le calendrier que la municipalité vous indique), les factures de services une fois les comptes ouverts, les suites éventuelles du décompte.

Mettez chaque poste de votre feuille dans l'un de ces trois horizons. Vous saurez ainsi quel argent doit être prêt tout de suite et lequel peut attendre.

L'ESSENTIEL — la signature n'est pas la fin du budget

Après l'acte, trois horizons : les premiers jours, les premières semaines, les premiers mois. Chacun apporte ses postes. Les prévoir sur la feuille, même sans montant, évite de s'étonner.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix reçoivent leurs clés. Dans la semaine qui suit, ils ouvrent une chemise intitulée « après l'acte ». Ils y rangent chaque courriel, chaque avis, chaque confirmation d'ouverture de compte, avec la date de réception. Ils reprennent leur feuille de budget, ajoutent une ligne par poste de la liste ci-dessus, et placent chaque ligne dans l'un des trois horizons.

Le déménagement : les questions à poser

Le déménagement est un poste qui varie beaucoup d'une situation à l'autre : faire appel à des déménageurs, louer un véhicule, demander l'aide de proches, prendre congé du travail. Chaque option a ses dépenses. Si vous faites appel à une entreprise, posez-lui ces questions avant de réserver.

• Que comprend le service, et que ne comprend-il pas ?
• Comment le prix est-il établi, et peut-on l'avoir par écrit ?
• À quel moment la somme est-elle demandée, et comment la paie-t-on ?
• Y a-t-il des frais en plus si l'horaire change ?
• Comment les biens sont-ils protégés pendant le transport, et que faire en cas de dommage ?

Demandez un devis écrit et conservez-le. Si votre date de déménagement dépend de la date de prise de possession, confirmez-la avec votre notaire avant de réserver, pour ne pas payer un changement de date.

Les petites dépenses d'installation

Les premiers jours dans une propriété demandent de petits achats : serrures à changer si vous le jugez utile, ampoules, rideaux, produits d'entretien, rangement, quelques outils. Chacun est petit, mais l'ensemble compte. Ajoutez à votre feuille une ligne « installation » avec une marge, et notez les dépenses réelles au fur et à mesure. Vous verrez, à la fin du premier mois, ce que ce poste a réellement représenté.

Pour qui vend

Le vendeur a lui aussi des suites. Il quitte les lieux, il ferme ou transfère des comptes, il communique sa nouvelle adresse, il garde des documents de la transaction. Rosalie, qui a vendu et racheté, vit ces deux côtés à la fois : elle ferme les comptes de l'ancienne maison et ouvre ceux de la nouvelle. Elle prend soin de demander à chaque fournisseur la date exacte de fermeture et d'ouverture, pour ne pas payer deux fois ni rester sans service.

9.2 Les comptes de service à ouvrir ou à transférer

Chaque service, ses questions

Pour chaque service, la même démarche : trouver le fournisseur, lui écrire, demander la date à laquelle le compte sera ouvert ou transféré, les documents demandés et les frais éventuels. Voici les questions à poser.

• À quelle date le compte est-il ouvert ou transféré ?
• Quels documents me demandez-vous ?
• Y a-t-il des frais d'ouverture, de transfert ou de fermeture ?
• Comment et quand la première facture arrive-t-elle ?
• Comment payer : prélèvement, virement, chèque, en ligne ?

Posez ces questions à chaque fournisseur, et reportez les réponses dans votre feuille. Comme pour tout le reste, une réponse non écrite se perd : demandez une confirmation par courriel ou par lettre.

Une feuille des services

Reprenez ce tableau sur votre feuille. Il suit chaque service de l'ancien et du nouveau logement.

Chaque ligne se termine par une date de confirmation. Une ligne sans date de confirmation reste une question à relancer.

Les services selon la propriété

Les services à prévoir dépendent de la propriété. Certaines passent par des fournisseurs privés, d'autres par la municipalité, d'autres encore par des installations qui appartiennent à la propriété. Demandez à votre courtier, à votre notaire et à la municipalité quels services concernent votre propriété et auprès de qui les ouvrir. Si la propriété a des installations particulières, demandez qui vous renseigne sur leur entretien et leurs frais.

Le changement de propriétaire

Quand une propriété change de mains, les comptes de services se transfèrent ou se ferment. Dans une vente, le vendeur et l'acheteur ont intérêt à se coordonner : le premier ferme à une date, le second ouvre à la même date. Demandez aux fournisseurs ce qu'ils exigent des deux parties, et à quelle date exacte la propriété passe de l'un à l'autre. Cette date, vous la tenez de votre notaire.

ATTENTION — une date de fermeture ne se devine pas

Si vous fermez un compte trop tôt, vous risquez de rester sans service. Si vous le fermez trop tard, vous payez un service que vous n'utilisez plus. Demandez à chaque fournisseur la date de fermeture ou d'ouverture, et confirmez-la par écrit.

Les services qu'on oublie

Quelques services passent facilement inaperçus : le téléphone, Internet, la télévision, l'alarme, l'entretien des lieux. Passez en revue la liste de tout ce qui vous coûtait quelque chose dans votre ancien logement et vérifiez, ligne par ligne, ce qui doit être fermé, ouvert ou transféré. Une liste de ce genre se fait vite et évite plusieurs facturations inutiles.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie fait une liste de tous les services de son ancienne maison. Pour chacun, elle écrit le nom du fournisseur, la date de fermeture demandée, la date d'ouverture dans la nouvelle maison, et la personne qui a confirmé. Elle découvre qu'un service qu'elle avait oublié continue à lui être facturé : elle l'ajoute à la liste et écrit au fournisseur le jour même.

9.3 Les avis municipaux et les assurances

Les avis de la municipalité

Après la transaction, la municipalité vous écrit : avis de taxes, parfois d'autres avis liés à la propriété. Pour savoir ce qu'elle envoie, à quelle adresse et à quel moment, posez-lui la question par écrit. Demandez aussi comment lui communiquer votre adresse, si ce n'est pas déjà fait, et comment payer.

Les questions à poser à la municipalité :

• Quel est le calendrier de mes comptes de taxes municipales ?
• À quelle adresse m'enverrez-vous les avis, et comment signaler un changement ?
• Comment paie-t-on : en ligne, par la banque, par chèque ?
• Que se passe-t-il si un avis ne m'arrive pas ?
• Y a-t-il un compte ou un solde en cours pour cette adresse ?

Si un avis arrive que vous ne comprenez pas, ne l'ignorez pas. Écrivez à la municipalité pour demander ce qu'il signifie, ou apportez-le à votre notaire ou à votre comptable selon sa nature. Gardez une copie de l'avis et de la réponse.

Un avis qui ne vous est pas destiné

Il arrive qu'un avis arrive au nom de l'ancien propriétaire ou qu'un document vous parvienne par erreur. Ne le jetez pas et ne le payez pas sans comprendre. Conservez-le, notez la date de réception, et demandez à l'organisme qui l'a envoyé comment vous devez procéder. Dites-le aussi à votre notaire si l'avis semble toucher la transaction. Ce que vous faites de ce type de document est une question pour l'organisme et pour le notaire, pas une règle que ce livre peut vous donner.

Les taxes municipales et scolaires

Les comptes de taxes municipales et scolaires reviennent chaque année. Après la transaction, demandez à la municipalité et à votre notaire comment le premier compte sera traité, en particulier si une partie a déjà été réglée par l'ancien propriétaire. Le décompte du jour de l'acte peut contenir des lignes à ce sujet ; le notaire peut les expliquer.

L'assurance habitation

La protection de la propriété est un poste à part. Votre prêteur peut demander une preuve de protection avant la signature ; votre assureur vous dit quels documents il demande et à quelle date la protection doit commencer. Après la signature, vérifiez que la protection est bien en place et gardez une copie de la confirmation.

Les questions à poser à l'assureur :

• À quelle date la protection commence-t-elle ?
• Quels documents me demandez-vous ?
• Comment les primes sont-elles payées, et à quel moment ?
• Que couvre la protection, et que ne couvre-t-elle pas ?
• Comment signaler un changement : déménagement, travaux, nouvelle adresse ?
• Que faire à la fin de la protection de l'ancienne propriété, si vous vendez ?

Cette dernière question touche surtout le vendeur : demandez à votre assureur à quelle date mettre fin à la protection de la propriété vendue, et quels documents il faut lui fournir.

QUI CONSULTER — pour les avis et les assurances

La municipalité répond sur ses propres avis, comptes et modes de paiement. L'assureur répond sur la protection de la propriété, ses conditions et ses primes. Le notaire explique le traitement des comptes de taxes dans le décompte. Le comptable répond aux questions fiscales liées à la propriété. Gardez chaque réponse par écrit.

L'assurance du prêt

Si une assurance accompagne votre prêt hypothécaire, elle a été traitée avec votre prêteur pendant la transaction. Après la signature, conservez les documents qui la confirment. Le livre sur l'assurance prêt hypothécaire en parle en détail (→ livre F3).

Les changements d'adresse

Un changement d'adresse se fait en plusieurs endroits : banque, organismes publics, employeur, abonnements, assureurs, services. Faites la liste de ceux qui vous écrivent régulièrement et envoyez à chacun votre nouvelle adresse, avec la date d'entrée en vigueur. Demandez une confirmation. Si un organisme exige une procédure particulière, demandez-lui comment faire et quels documents fournir. Gardez la trace de chaque démarche.

9.4 Garder un dossier de dépenses

Un dossier, trois sections

Le dossier de dépenses de l'après-signature se divise en trois sections. La première regroupe les avis et factures reçus : municipalité, services, assurance. La seconde regroupe les confirmations : ouverture de comptes, changements d'adresse, protection de la propriété. La troisième regroupe les questions et les réponses : ce que vous avez demandé, à qui, quand, et ce qu'on vous a répondu.

Une règle simple

Chaque pièce qui arrive se range le jour même, avec sa date de réception. Chaque question se note avec la date de l'envoi et la date à laquelle on devait répondre. Chaque réponse se range à côté de la question. Cette règle prend peu de temps et évite de chercher une pièce lorsqu'une question se pose.

Reporter sur la feuille

Chaque poste du dossier correspond à une ligne de la feuille de budget : le poste, la source, le montant confirmé (une fois la facture reçue), la date et la personne qui paie. À mesure que les factures arrivent, remplissez les cases. Une case reste vide tant que la pièce n'est pas au dossier.

Combien de temps garder

Demandez à votre comptable combien de temps conserver les pièces de la transaction et sous quelle forme. Ne détruisez rien tant que vous n'avez pas sa réponse. Une copie numérique bien classée peut suffire ; c'est une question pour lui.

Un exemple de dossier bien tenu

Imaginez le dossier d'Anaïs et Félix trois mois après leur prise de possession. La première chemise contient les avis et factures, classés par date. La deuxième contient une page par service, avec la confirmation d'ouverture, la date et le nom de la personne qui l'a donnée. La troisième contient les questions qu'ils ont posées, avec les réponses à côté. Quand ils reçoivent un avis de la municipalité, ils le classent le jour même, notent la date limite sur leur calendrier et vérifient que le paiement est prévu sur leur feuille.

Cet ordre ne demande pas de talent : il demande seulement de ranger au moment où la pièce arrive. En revanche, il rend le reste plus facile, surtout si une question se pose plus tard, par exemple à l'occasion d'une déclaration de revenus ou d'une future transaction.

Une revue après trois mois

Environ trois mois après la prise de possession, faites une revue. Reprenez la feuille, vérifiez que chaque ligne a sa pièce, repérez les postes qui n'ont pas encore donné lieu à une facture et relancez-les au besoin. Cette revue vous montre ce que la transaction a réellement coûté dans l'ordre du temps, et elle prépare la suivante, s'il y en a une.

Les erreurs qui coûtent cher

• Cesser de suivre le budget à la signature. Des factures et des avis arrivent ensuite.
• Fermer un compte sans connaître la date d'ouverture du suivant. Vous risquez de rester sans service ou de payer deux fois.
• Oublier un service. Passez en revue tout ce qui vous coûtait quelque chose dans l'ancien logement.
• Ignorer un avis municipal qu'on ne comprend pas. Écrivez pour demander ce qu'il signifie.
• Ne pas vérifier la protection d'assurance après la signature. Gardez une confirmation écrite.
• Oublier de signaler un changement d'adresse. Faites la liste de ceux qui vous écrivent.
• Jeter les pièces trop tôt. Demandez au comptable combien de temps les garder.
• Ne pas ranger le jour même. Une pièce non rangée se perd.

À retenir

• Après l'acte arrivent des avis et des factures : municipalité, services, assurance, déménagement, changements d'adresse.
• Classez-les en trois horizons : premiers jours, premières semaines, premiers mois.
• Pour chaque service : date d'ouverture ou de transfert, documents, frais, première facture, mode de paiement.
• La municipalité répond sur ses avis ; l'assureur sur la protection de la propriété.
• Le vendeur ferme ses comptes et coordonne la date avec l'acheteur.
• Gardez un dossier à trois sections et reportez chaque pièce sur la feuille de budget.
• Demandez au comptable combien de temps conserver les pièces.

Votre plan d'action

1. Ouvrez une chemise « après l'acte » dès la prise de possession.
2. Listez les comptes de services de l'ancien logement et ceux du nouveau.
3. Écrivez à chaque fournisseur pour confirmer les dates d'ouverture, de transfert ou de fermeture.
4. Écrivez à la municipalité pour connaître son calendrier, l'adresse d'envoi et les modes de paiement.
5. Vérifiez votre protection d'assurance et gardez la confirmation.
6. Envoyez vos changements d'adresse et notez chacun dans le dossier.
7. Reportez chaque pièce sur la feuille de budget au fur et à mesure.
8. Faites une revue environ trois mois après la prise de possession.

Questions à poser

À la municipalité :

• Quel est le calendrier de mes comptes de taxes, et comment sont-ils payés ?
• À quelle adresse envoyez-vous les avis ?

À l'assureur :

• À quelle date la protection commence-t-elle, et quels documents me demandez-vous ?
• Comment sont payées les primes ?

Aux fournisseurs de services :

• À quelle date mon compte est-il ouvert, transféré ou fermé ?
• Y a-t-il des frais, et comment payer ?

Au notaire :

• Comment le premier compte de taxes sera-t-il traité après la transaction ?
• Quelles sommes du décompte se règlent après la signature ?

Au comptable :

• Combien de temps conserver les pièces, et sous quelle forme ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez quatre postes qui peuvent arriver après la signature.
2. Quels sont les trois horizons de l'après-acte ?
3. Quelles questions pose-t-on à un fournisseur de services ?
4. Pourquoi demander la date exacte de fermeture d'un compte ?
5. Que contient le dossier de dépenses de l'après-signature ?
6. À qui demander combien de temps conserver les pièces ?

Réponses

1. Par exemple les comptes de la municipalité, les services publics, l'assurance habitation, le déménagement, les changements d'adresse.
2. Les premiers jours, les premières semaines, les premiers mois.
3. La date d'ouverture ou de transfert, les documents demandés, les frais éventuels, la première facture, le mode de paiement.
4. Pour ne pas rester sans service ni payer deux fois.
5. Trois sections : les avis et factures reçus, les confirmations, les questions et les réponses.
6. Au comptable.

Pour aller plus loin

• Votre municipalité — le calendrier des comptes de taxes, l'adresse d'envoi et les modes de paiement, à demander directement.
• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans le décompte et ses suites (→ livre M1).
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente.
• Dans cette collection : → livre M4 pour l'après-clôture ; → livre F3 pour l'assurance prêt hypothécaire.

Chapitre 10 — Votre trousse du budget

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru les quatre périodes d'une transaction, les familles de frais, les personnes à interroger et les documents à garder. Ce dernier chapitre ne dit rien de nouveau. Il rassemble, en un seul endroit, ce que vous avez vu : une feuille de budget à remplir, des questions types classées par professionnel, un calendrier des paiements à compléter, et quelques repères pour aller plus loin. Imprimez-le, copiez-le dans un tableur ou recopiez-le à la main : c'est votre trousse.

Les trois dossiers fictifs du livre se retrouvent ici. Anaïs et Félix y préparent l'achat de leur première propriété. Bernard y prépare la vente de sa maison. Rosalie y couvre une vente et un achat à peu de distance. Chacun remplit la même trousse, avec ses propres réponses, jamais avec des suppositions.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• remplir la feuille de budget, ligne par ligne, avec des réponses confirmées par écrit ;
• retrouver, pour chaque professionnel, les questions à lui poser ;
• tenir un calendrier des paiements qui couvre toute la transaction ;
• ranger chaque pièce dans un dossier de dépenses ;
• savoir où chercher l'information officielle pour approfondir.

Pourquoi c'est important

Une trousse sert à ce qu'on n'ait pas à y réfléchir au moment de s'en servir. Au milieu d'une transaction, on manque de temps, on est sollicité de partout, et l'on oublie ce qu'on avait prévu de demander. Une feuille déjà dessinée, des questions déjà écrites et un calendrier déjà tracé vous évitent de reconstruire votre méthode chaque fois.

La trousse a aussi une vertu de mémoire. Elle garde la trace de ce qui a été demandé, à qui, quand et avec quelle réponse. Ce que vous avez noté ne s'oublie pas, ne se déforme pas et peut être montré à votre notaire, à votre prêteur ou à votre comptable. C'est, en pratique, la meilleure protection contre les surprises : non pas parce qu'elle les empêche, mais parce qu'elle vous permet de les repérer vite.

Rappelez-vous la règle du livre : aucun montant n'est noté tant qu'il n'est pas confirmé par écrit, et ce livre ne dit jamais qui paie quoi. La trousse suit la même règle. Pour préparer l'ensemble de votre projet d'achat, le livre sur la préparation à l'achat est le complément naturel (→ livre D1).

10.1 La feuille de budget à remplir

Les cinq colonnes

La feuille de budget a cinq colonnes, comme au chapitre 1.

• Poste : le nom du frais, tel que vous l'avez entendu.
• Source de l'information : la personne qui vous l'a donnée, avec la date de sa réponse.
• Montant confirmé : le montant, une fois confirmé par écrit. La case reste vide tant que la confirmation n'est pas au dossier.
• Date : le moment où la somme est demandée.
• Payé par qui : la personne qui doit la verser, d'après la réponse du notaire ou du courtier. Jamais une supposition.

La feuille, par période

Recopiez ce tableau pour chacune des quatre périodes de la transaction : avant l'offre, pendant les conditions, le jour de la signature, après l'acte. Si vous vendez, ajoutez une cinquième feuille pour les frais de vente.

Les postes à y inscrire, par période

Les listes ci-dessous reprennent les postes nommés dans les chapitres précédents. Elles servent à remplir la première colonne. Aucun montant n'y figure.

Avant l'offre (chapitre 3) :

• réserve pour la mise de fonds ;
• réserve pour la période des conditions ;
• réserve pour le jour de la signature ;
• réserve pour l'après-signature ;
• marge pour l'imprévu ;
• frais éventuels de préapprobation ;
• documents personnels à obtenir.

Pendant les conditions (chapitre 4) :

• inspection du bâtiment ;
• expertises éventuelles ;
• évaluation de la propriété, si le prêteur la demande ;
• documents de l'immeuble ;
• frais de dossier du prêteur ;
• assurance du prêt, si elle s'applique.

Le jour de la signature (chapitres 5 à 7) :

• honoraires du notaire ;
• débours ;
• frais de publication d'actes ;
• taxes liées à la transaction ;
• sommes du décompte, dont les ajustements.

Après l'acte (chapitre 9) :

• comptes de la municipalité ;
• services publics ;
• assurance habitation ;
• déménagement ;
• changements d'adresse ;
• petites dépenses d'installation.

Côté vendeur (chapitre 8) :

• rétribution du courtier, selon le contrat de courtage ;
• frais liés à l'hypothèque existante ;
• préparation de la propriété ;
• documents à rassembler ;
• sommes du décompte.

Le tableau des taxes et le tableau du décompte

Deux tableaux complémentaires vous attendent aux chapitres 6 et 7. Le premier suit vos questions sur les taxes : taxe nommée, question posée, à qui, date, réponse écrite reçue, pièce au dossier. Le second suit les lignes du décompte : poste, à payer ou à recevoir, confirmé par. Reprenez-les tels quels, à côté de la feuille principale.

Le dossier de dépenses

À côté de la feuille, un dossier, papier ou numérique, regroupe toutes les pièces : estimations, confirmations, factures, reçus, avis. Une section par période, et une section « questions et réponses ». Chaque ligne de la feuille a sa pièce dans le dossier.

L'ESSENTIEL — trois règles pour la feuille

Une case de montant reste vide tant que la confirmation écrite n'est pas au dossier. Une case « payé par qui » se remplit avec la réponse d'un professionnel, jamais avec une supposition. Chaque ligne a sa pièce dans le dossier de dépenses.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Félix impriment la trousse. Ils prennent quatre copies de la feuille, une par période, et une cinquième dont ils n'auront peut-être pas besoin. Bernard, lui, prend la feuille des frais de vente. Rosalie prend les quatre périodes de l'achat, la feuille de vente et une grande page où elle place les dates des deux transactions côte à côte.

10.2 Les questions à poser, par professionnel

Les questions ci-dessous reprennent celles des chapitres précédents. Imprimez-les, et laissez de la place pour la réponse, la date et le nom de la personne.

Au notaire

• Pouvez-vous me remettre par écrit vos honoraires, les sommes que vous avancerez et les frais de publication de l'acte ?
• À quel moment chaque somme est-elle demandée, et sous quelle forme ?
• Qui représentez-vous dans ce dossier ?
• Quelles taxes liées à la transaction apparaissent dans mon dossier ?
• Comment les comptes de taxes municipales et scolaires seront-ils traités dans le décompte ?
• Quand recevrai-je le décompte, d'abord en version provisoire ?
• Que représente chaque ligne, et à qui la somme est-elle destinée ?
• Quels documents dois-je apporter pour la signature ?
• Quelles pièces justificatives recevrai-je ?

Pour le rôle du notaire et l'acte de vente : → livre M1.

Au prêteur

• La préapprobation entraîne-t-elle des frais, et à quel moment sont-ils demandés ?
• Quels documents me demandez-vous, et lesquels coûtent quelque chose à obtenir ?
• Quels frais accompagnent la demande de prêt ?
• Une évaluation est-elle prévue ? Qui la commande, et comment son coût se règle-t-il ?
• Une assurance du prêt s'applique-t-elle à mon dossier ?
• Quelle somme arrive chez le notaire, à quel moment et par quel moyen ?
• Si je vends : quels frais ou conditions accompagnent le remboursement de mon prêt ? Peut-il être transféré ?

Au courtier immobilier

• Que prévoit mon contrat de courtage en matière de frais, et où cela se lit-il ?
• Que demandez-vous pour vos services, et à quel moment ?
• Que se passe-t-il si la propriété ne se vend pas, ou si je mets fin au contrat ?
• Quelles conditions comprend ma promesse d'achat, et lesquelles entraînent un service payant ?
• Quels documents sont attendus, de qui et à quelle date ?
• Comment sont touchés les délais si un document ou une expertise prend plus de temps ?

À l'inspecteur en bâtiment

• Quel est le prix de l'inspection, et comment est-il établi ?
• Quand et comment est-il payé ?
• Que comprend le rapport, et quand le recevrai-je ?
• Si vous recommandez une expertise, qui peut la faire et quels frais prévoir ?

À la municipalité

• Quel est le calendrier de mes comptes de taxes municipales, et comment les paie-t-on ?
• Comment la taxe de transfert municipale est-elle demandée, et à quel moment ?
• À quelle adresse envoyez-vous les avis, et comment signaler un changement ?
• Quels documents pouvez-vous me remettre sur la propriété, et à quels frais ?

À l'assureur

• À quelle date la protection doit-elle commencer, et quels documents me demandez-vous ?
• Comment les primes sont-elles payées, et à quel moment ?
• Que couvre la protection, et que ne couvre-t-elle pas ?
• Si je vends : à quelle date mettre fin à la protection de la propriété vendue ?

Au comptable

• Ma transaction soulève-t-elle des questions fiscales à poser avant de signer ?
• Quels documents dois-je conserver, et pour combien de temps ?

À Revenu Québec

• Où trouver l'information officielle sur les taxes de vente qui concernent une transaction immobilière ?

Aux fournisseurs de services

• À quelle date mon compte est-il ouvert, transféré ou fermé ?
• Y a-t-il des frais d'ouverture, de transfert ou de fermeture ?
• Comment et quand la première facture arrive-t-elle ?

QUI CONSULTER — chaque question va à la bonne personne

Le notaire pour ses honoraires, ses débours, les frais de publication et le décompte. Le prêteur pour les frais du financement. Le courtier pour le contrat de courtage. La municipalité pour ses taxes et ses avis. L'assureur pour la protection de la propriété. Le comptable et Revenu Québec pour les questions fiscales. Gardez chaque réponse par écrit.

10.3 Un calendrier des paiements à compléter

Un seul calendrier pour toute la transaction

Le calendrier des paiements met sur une même ligne du temps toutes les sommes de votre feuille. Il montre, d'un coup d'œil, les moments où l'argent doit être disponible. Remplissez-le au fur et à mesure que les dates sont confirmées, et laissez les cases vides tant qu'elles ne le sont pas.

Comment le lire

Classez les lignes par date. Repérez les journées qui comptent plusieurs paiements : ce sont les moments où l'argent doit être disponible en même temps. Repérez aussi les intervalles longs entre deux paiements : ils vous disent combien de temps vous avez pour préparer le suivant. Si deux dates semblent incompatibles, par exemple une somme à payer avant que l'argent d'une vente soit disponible, ne bricolez pas une solution : posez la question à votre notaire et à votre prêteur, par écrit.

Un calendrier pour la période des conditions

La période des conditions a son petit calendrier. Il suit la condition, la date limite, la personne à qui s'adresser, le service demandé et le moment du paiement.

Un suivi des services

Le suivi des services de l'après-acte reprend, pour chaque fournisseur, la date de fermeture ou d'ouverture, les frais éventuels et la date de confirmation.

Les trois dossiers, d'un coup d'œil

Les dossiers fictifs du livre montrent trois façons d'utiliser la trousse.

• Anaïs et Félix remplissent les quatre périodes de l'achat, période après période. Ils posent leurs questions dans l'ordre du calendrier, et ils gardent chaque réponse.
• Bernard remplit la feuille des frais de vente. Il interroge un courtier, son prêteur et un notaire avant la mise en marché, puis lit le décompte à l'avance.
• Rosalie remplit les deux, avec un calendrier commun où les dates de la vente et de l'achat sont côte à côte. Elle pose ses questions de coordination au prêteur, au notaire et au courtier.

10.4 Pour aller plus loin

Le livre en un coup d'œil

Voici, en une ligne par chapitre, ce que chacun vous a laissé.

1. Un budget complet : le prix n'est qu'un chiffre ; une feuille à cinq colonnes, des cases vides jusqu'à la confirmation écrite.
2. La carte des frais : quatre périodes, sept familles de frais, nommées sans montant.
3. Avant l'offre : réserves et frais, préapprobation, premiers professionnels, mêmes questions pour tous.
4. Pendant les conditions : inspection, documents, financement, comment et quand chaque service se paie.
5. Chez le notaire : estimation écrite, honoraires, débours et frais de publication à distinguer.
6. Les taxes : trois familles nommées, quatre interlocuteurs, une confirmation écrite pour chaque réponse.
7. Le décompte : le lire à l'avance en trois passes, marquer les lignes, demander la forme du paiement.
8. Le vendeur : rétribution du courtier selon le contrat, hypothèque existante, préparation, documents.
9. Après l'acte : trois horizons, des comptes à ouvrir ou fermer, la municipalité, l'assureur, un dossier rangé.
10. La trousse : tout ce qui précède, sur une seule page par outil.

Si vous ne deviez retenir qu'une idée, ce serait celle-ci : chaque ligne du budget se rattache à une personne qui peut la confirmer, et se confirme par écrit.

Comment vous servir de la trousse au quotidien

Gardez la trousse là où vous travaillez, et ouvrez-la avant chaque rencontre. Avant un rendez-vous, relisez les questions de la personne que vous allez voir, ajoutez celles qui vous sont propres, et prévoyez de quoi noter. Après le rendez-vous, reportez les réponses sur la feuille, avec la source et la date, et rangez la pièce dans le dossier. Le soir même, reprenez le calendrier : une nouvelle date apparaît-elle ? Une somme change-t-elle de période ? Quelques minutes chaque jour de transaction aident à garder le tout à jour.

Si vous travaillez à deux, comme Anaïs et Félix, décidez qui tient la feuille et qui tient le dossier, et faites un point par semaine. Si plusieurs personnes écrivent dans le même fichier, indiquez la date de la dernière mise à jour en haut de la page : c'est ainsi que vous saurez laquelle des versions est la bonne.

Les organismes

Deux organismes sont nommés dans ce livre comme sources officielles d'information générale.

• Chambre des notaires du Québec. Son site renseigne sur le rôle du notaire, sur la façon de le choisir et de le joindre. Pour le notaire et l'acte de vente, le livre dédié complète cette information (→ livre M1).
• Revenu Québec. Son site renseigne sur les taxes de vente du Québec et les obligations fiscales qui y sont liées.

Votre municipalité est aussi une source : ses taxes, ses avis et ses modes de paiement se demandent directement.

Les livres de la collection

Pour préparer l'ensemble de votre projet d'achat, voir le livre sur la préparation à l'achat (→ livre D1). Pour le notaire et l'acte de vente, voir le livre qui lui est consacré (→ livre M1). Les autres livres cités dans les chapitres précédents sont rappelés à la fin de chacun.

Un dernier rappel

Ce livre est de l'information générale. Il ne remplace ni le notaire, ni le prêteur, ni le courtier, ni le comptable. Il vous aide à poser des questions, à garder les réponses et à bâtir une feuille de budget fondée sur des confirmations. C'est tout, et c'est beaucoup.

Les erreurs qui coûtent cher

• Remplir la feuille de mémoire. Un montant supposé n'est pas un montant confirmé.
• Écrire « payé par qui » d'après une supposition. Cette case se remplit avec la réponse d'un professionnel.
• Laisser le calendrier vide. Sans dates, on ne voit pas les journées chargées.
• Ne garder aucune pièce. Chaque ligne de la feuille doit avoir sa pièce au dossier.
• Ne pas relancer une question sans réponse. Une case vide est une question ouverte.
• Se fier à l'oral. Chaque réponse se demande par écrit.
• Oublier de ranger le jour même. Une pièce non rangée se perd.
• Ne pas faire de revue. Une revue après la transaction montre ce qui a réellement eu lieu.

À retenir

• La trousse regroupe la feuille de budget, les questions par professionnel, le calendrier des paiements et le dossier de dépenses.
• La feuille a cinq colonnes : poste, source, montant confirmé, date, payé par qui.
• Une case de montant reste vide jusqu'à la confirmation écrite.
• Les questions sont classées par professionnel : notaire, prêteur, courtier, inspecteur, municipalité, assureur, comptable, Revenu Québec.
• Le calendrier met toutes les sommes sur une même ligne du temps.
• Ce livre ne donne aucun montant et ne dit pas qui paie quoi.
• Pour approfondir : la Chambre des notaires du Québec, Revenu Québec et votre municipalité.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou recopiez la feuille de budget, une copie par période.
2. Remplissez la première colonne avec les postes de votre situation.
3. Écrivez en face la personne à qui vous poserez chaque question.
4. Posez les questions dans l'ordre du calendrier, par écrit.
5. Reportez chaque réponse avec sa source et sa date ; remplissez le montant seulement une fois confirmé.
6. Complétez le calendrier des paiements au fur et à mesure.
7. Rangez chaque pièce dans le dossier de dépenses, le jour même.
8. Faites une revue environ trois mois après la prise de possession.

Questions à poser

Au notaire :

• Pouvez-vous me remettre par écrit mes frais, les sommes avancées et les frais de publication, avec le moment de chaque paiement ?

Au prêteur :

• Quels frais accompagnent ma demande, mon prêt et, si je vends, le remboursement de mon prêt ?

Au courtier immobilier :

• Que prévoit mon contrat de courtage en matière de frais ?

À la municipalité et à l'assureur :

• Quel est le calendrier de mes comptes, et à quelle date la protection commence-t-elle ?

Au comptable :

• Quelles questions fiscales poser, et quels documents conserver ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les cinq colonnes de la feuille de budget.
2. Quand une case de montant peut-elle être remplie ?
3. À qui adresse-t-on une question sur les taxes municipales ?
4. À quoi sert le calendrier des paiements ?
5. Que fait-on d'une question restée sans réponse ?
6. Où trouver l'information officielle sur le rôle du notaire ? Sur les taxes de vente ?

Réponses

1. Poste, source de l'information, montant confirmé, date, payé par qui.
2. Seulement lorsque la confirmation écrite est au dossier.
3. À la municipalité, par écrit.
4. À voir, sur une même ligne du temps, les moments où l'argent doit être disponible.
5. On la relance par écrit, en rappelant la question et la date du premier message.
6. Sur le site de la Chambre des notaires du Québec ; sur celui de Revenu Québec.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire, la façon de le choisir et de le joindre (→ livre M1).
• Revenu Québec — l'information officielle sur les taxes de vente du Québec.
• Votre municipalité — ses comptes de taxes, ses avis et ses modes de paiement, à demander directement.
• Dans cette collection : → livres D1 et M1.