Chapitre 1 — Financer un immeuble à revenus ou commercial : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez trouvé un petit immeuble de logements, ou un immeuble avec un local commercial au rez-de-chaussée. Vous savez que vous aurez besoin d'un prêt. Mais par où commencer ? À qui parler d'abord ? Quels papiers préparer ? Et surtout : qu'est-ce que le prêteur va vouloir savoir, que vous ne vous êtes jamais fait demander pour une maison ?

Ce livre répond à une question simple : comment préparer un dossier de financement pour un immeuble à revenus ou commercial, qui réunir autour de vous, et quelles questions poser. Il ne vous dit pas combien emprunter, à quelles conditions, ni auprès de qui. Il vous aide à arriver bien préparé devant ceux qui le savent. Les dossiers de ce livre sont fictifs : Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements ; Rémi, qui cherche à financer un immeuble avec un local commercial ; Fatima, qui prépare le renouvellement du financement de son immeuble.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en quoi le financement d'un immeuble à revenus ou commercial ne ressemble pas à celui d'une maison que l'on habite ;
• nommer les personnes qui interviennent dans un tel financement et le rôle de chacune ;
• suivre, vue d'en haut, la route qui va de la première idée à la signature ;
• distinguer ce que ce livre vous apporte de ce qu'il laisse volontairement aux professionnels ;
• repérer les erreurs de départ les plus coûteuses et vous donner un premier plan d'action.

Pourquoi c'est important

Un prêt hypothécaire pour une maison est une démarche dont on a entendu parler, au moins de réputation. Un prêt pour un immeuble qui produit des revenus, ou qui abrite une activité commerciale, suit une autre logique : le prêteur ne regarde pas seulement vous, il regarde aussi l'immeuble comme une petite entreprise. Cela change les documents demandés, le vocabulaire utilisé, le nombre de personnes autour de la table et le temps nécessaire.

Si vous arrivez sans préparation, vous risquez de perdre du temps, de donner une mauvaise impression, ou de signer des documents que vous ne comprenez pas bien. Si vous arrivez avec un dossier ordonné, une équipe en place et une liste de questions, vous êtes en position de comparer, de comprendre et de décider calmement.

Ce chapitre pose la carte d'ensemble. Les chapitres suivants détaillent chaque étape. Gardez en tête une idée : ce livre ne remplace aucun professionnel. Il vous aide à mieux les utiliser.

1.1 Un financement qui ressemble peu à celui d'une maison

Quand vous habitez, le prêteur regarde surtout vous

Pour une maison unifamiliale que vous allez habiter, la conversation avec le prêteur tourne autour de votre situation personnelle : votre emploi, vos revenus, vos dettes, votre historique de crédit, l'argent que vous mettez de côté. L'immeuble compte, bien sûr, mais il joue un rôle de garantie.

Quand l'immeuble produit des revenus, le prêteur regarde aussi l'immeuble

Pour un immeuble de logements ou un immeuble commercial, le prêteur s'intéresse en plus à ce que l'immeuble lui-même rapporte et coûte. Il veut comprendre qui l'habite ou l'occupe, à quelles conditions, depuis combien de temps, et ce que l'immeuble demande en entretien et en dépenses courantes. L'immeuble n'est plus seulement une garantie : il devient une activité.

DÉFINITION — immeuble à revenus

Un immeuble dont une partie ou la totalité est louée à d'autres personnes ou entreprises. Les loyers perçus font partie du portrait financier que le prêteur examine. On parle aussi d'immeuble locatif.

DÉFINITION — immeuble commercial

Un immeuble dont l'usage principal est de recevoir une activité commerciale : boutique, bureau, restaurant, entrepôt, par exemple. Un immeuble qui combine logements et local commercial s'appelle un immeuble mixte (voir chapitre 2).

Ce que cela change pour vous

Concrètement, cela change quatre choses.

Les documents. Pour une maison, le prêteur demande surtout des papiers sur vous. Pour un immeuble à revenus, il en demande aussi sur l'immeuble : les baux, l'état des loyers, les dépenses, parfois des rapports techniques. Vous ne les avez pas encore en main au moment de commencer, et vous dépendez du vendeur pour les obtenir.

Le vocabulaire. Vous entendrez des mots que vous n'avez jamais eu à employer pour une maison. Votre premier réflexe devrait être de demander une explication, sans gêne. Un prêteur ou un courtier hypothécaire peut vous expliquer ces mots : demandez-le-lui.

Les personnes. Pour une maison, on peut faire appel à un courtier immobilier, à un prêteur, à un notaire et à un inspecteur. Un immeuble à revenus ajoute un comptable, parfois un évaluateur, et un avocat selon la situation. Le chapitre 5 détaille le rôle de chacun.

Le temps. Réunir les documents de l'immeuble, rencontrer les bonnes personnes et comparer les offres prend du temps. Prévoyez-en plus que pour une maison, et demandez à vos interlocuteurs ce qu'ils estiment raisonnable pour votre projet.

L'ESSENTIEL — l'immeuble devient une petite entreprise

Dans un financement d'immeuble à revenus ou commercial, vous êtes examiné, mais l'immeuble aussi. Préparez donc deux dossiers : un sur vous, un sur l'immeuble.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis ont déjà acheté une maison ensemble. Ils pensaient que le processus se répéterait. Dès la première rencontre sur un petit immeuble de logements, le prêteur leur parle de baux, d'état des loyers et de dépenses de l'immeuble. Ils n'ont aucun de ces documents. Ils repartent avec une liste de choses à demander au vendeur et à leur courtier immobilier, et comprennent que le projet demande une préparation plus longue qu'ils ne l'avaient imaginé.

Ce que ce livre ne vous dit pas

Ce livre ne vous dit pas ce que chaque prêteur examine, ni les seuils qu'il applique, ni les programmes auxquels vous pourriez être admissible. Ces informations changent d'un prêteur à l'autre et dans le temps. Elles vous seront données par le prêteur ou par un courtier hypothécaire, et vous devez les obtenir par écrit.

1.2 Les personnes en présence

Un financement d'immeuble à revenus ou commercial réunit plusieurs personnes. Ce chapitre les présente rapidement ; le chapitre 5 revient sur chacune.

Le prêteur

Le prêteur est l'institution ou la personne qui avance l'argent. Il examine votre dossier, celui de l'immeuble, et décide s'il vous prête, à quelles conditions et avec quelles exigences de suivi. Vous pouvez en rencontrer plusieurs avant de choisir (→ livre F5).

Le courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire est un professionnel qui présente votre dossier à plusieurs prêteurs et vous aide à comparer les offres. Ne le confondez pas avec le courtier immobilier, qui vous aide à acheter ou à vendre l'immeuble lui-même.

DÉFINITION — courtier hypothécaire

Un professionnel qui sert d'intermédiaire entre vous et les prêteurs. Il présente votre demande à plusieurs prêteurs et vous aide à comprendre les offres. Demandez-lui par écrit comment il est rémunéré avant de vous engager.

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier vous accompagne dans l'achat ou la vente de l'immeuble : recherche, visites, offre, négociation. Pour le financement lui-même, c'est le prêteur ou le courtier hypothécaire qu'il faut interroger. Pour les enjeux propres à l'achat d'un immeuble à revenus, voir → livre D8, Acheter un plex ou un immeuble à revenus.

Le comptable

Le comptable lit les chiffres de l'immeuble et vous dit ce qu'ils signifient pour votre situation d'ensemble, y compris sur le plan fiscal. Il est la bonne personne pour toute question qui touche vos impôts ou votre structure de propriété.

L'évaluateur

L'évaluateur est le professionnel qui estime la valeur d'un immeuble. Le prêteur peut en exiger un, ou vous pouvez en demander un de votre côté. Pour comprendre comment on évalue un immeuble commercial, voir → livre J2, L'évaluation commerciale.

L'avocat et le notaire

L'avocat vous conseille sur la portée de ce que vous signez : engagements, garanties, structure juridique. Le notaire, lui, peut intervenir autour de l'acte de vente, de l'acte de prêt et du titre de l'immeuble. Selon votre projet, vous aurez besoin de l'un, de l'autre, ou des deux. Demandez à chacun ce qu'il couvre et ce qu'il ne couvre pas.

L'inspecteur en bâtiment

L'inspecteur examine l'état du bâtiment. Son rapport sert à votre décision d'achat, et le prêteur peut aussi le demander ou en tenir compte.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier immobilier : l'achat de l'immeuble, les visites, la recherche des documents auprès du vendeur. Le courtier hypothécaire ou le prêteur : les produits de financement et ce que chaque prêteur examine. Le comptable : les chiffres de l'immeuble et leur effet sur votre situation d'ensemble. L'évaluateur : la valeur de l'immeuble. L'avocat ou le notaire : ce que vous signez et ce que cela entraîne. À chacun, demandez ce qu'il couvre, ce qu'il ne couvre pas, et comment il est rémunéré, par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi cherche à financer un immeuble qui compte des logements et un local commercial. Il commence par appeler un prêteur au hasard, puis un deuxième. Il réalise vite qu'il ne sait pas quoi demander. Il décide de former d'abord son équipe : un courtier hypothécaire, un comptable et un avocat, avant de revoir les prêteurs avec une liste de questions.

1.3 Un parcours de la première idée à la signature, vu d'en haut

Chaque projet est différent, mais le parcours suit une suite d'étapes reconnaissables. Voici une vue d'ensemble, que les chapitres suivants détaillent.

Étape 1 — Situer son projet

Avant toute chose, vous précisez ce que vous voulez acheter ou refinancer, et pourquoi. Un petit immeuble de logements, un immeuble mixte, un immeuble commercial : chaque catégorie amène des conversations différentes avec le prêteur (chapitre 2). Vous vous demandez aussi si vous habiterez l'immeuble ou si vous le louerez entièrement, car cela change la conversation.

Étape 2 — Rassembler son dossier

Vous réunissez les documents sur vous : pièces d'identité, états financiers ou déclarations, bilan personnel, historique de crédit. Vous préparez aussi l'espace pour recevoir les documents de l'immeuble (chapitres 3 et 4).

Étape 3 — Obtenir les documents de l'immeuble

Auprès du vendeur, de son courtier ou du propriétaire actuel, vous demandez les baux, l'état des loyers, les dépenses, les rapports techniques. Ce travail prend du temps, et certains documents n'existent pas toujours. Notez ce qui manque et demandez pourquoi (chapitre 4).

Étape 4 — Former son équipe

Vous choisissez les professionnels qui vous accompagneront, et vous leur demandez par écrit ce qu'ils couvrent et comment ils sont payés (chapitre 5).

Étape 5 — Rencontrer les prêteurs

Vous préparez chaque rencontre : votre projet en quelques phrases, votre dossier, vos questions. Vous demandez toujours un suivi écrit (chapitre 6).

Étape 6 — Comparer les offres

Vous mettez les offres côte à côte, rubrique par rubrique, et vous posez des questions sur tout ce qui n'est pas clair (chapitre 7).

Étape 7 — Comprendre ce que vous signez

Avant de signer, vous faites lire les documents par un avocat et un comptable. Vous posez des questions sur les garanties et les engagements demandés (chapitre 8).

Étape 8 — Signer, puis suivre

Une fois le financement en place, vous tenez vos documents à jour, vous communiquez avec le prêteur, et vous préparez le renouvellement (chapitre 9).

L'ESSENTIEL — huit étapes, une équipe, beaucoup de questions

Le parcours n'est pas toujours linéaire. Vous reviendrez peut-être à une étape précédente. Ce qui compte : avancer avec un dossier ordonné et des réponses écrites.

Les trois dossiers de ce livre

Le livre suit trois dossiers fictifs qui reviendront de chapitre en chapitre.

Charlotte et Mathis veulent acheter un petit immeuble de logements. C'est leur premier achat de ce type. Ils découvrent le vocabulaire et les documents.

Rémi cherche à financer un immeuble avec un local commercial. Il apprend à former son équipe et à comparer des offres.

Fatima possède déjà un immeuble et prépare le renouvellement de son financement. Elle montre comment tenir son dossier à jour après la signature.

ATTENTION — ces dossiers sont fictifs

Aucune ville, aucune institution, aucun taux, aucun montant, aucune date n'est réel. Les situations servent à illustrer une démarche, pas à prédire ce qui vous arrivera.

Le temps que prend le parcours

Le temps nécessaire varie d'un projet à l'autre. Pour une idée de ce qui est raisonnable dans votre cas, demandez à votre courtier hypothécaire ou à votre prêteur ce qu'ils estiment. N'acceptez pas un échéancier qui ne vous laisse pas le temps de lire les documents et de consulter vos professionnels. Si quelqu'un vous presse de signer, demandez pourquoi, et demandez-le par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima reçoit, un peu avant l'échéance de son financement, une proposition de renouvellement de son prêteur. Elle n'a pas encore regardé ce qui se fait ailleurs. Elle ne signe pas tout de suite : elle répond qu'elle examine la proposition, elle demande les conditions par écrit et elle contacte son courtier hypothécaire. Elle a compris que préparer le renouvellement commence bien avant l'échéance (chapitre 9).

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous aide à :

• comprendre la logique d'un financement d'immeuble à revenus ou commercial ;
• préparer un dossier clair, avec les documents sur vous et sur l'immeuble ;
• former une équipe de professionnels et savoir quand les consulter ;
• préparer vos rencontres avec les prêteurs ;
• comparer des offres avec une grille de rubriques à remplir ;
• poser des questions précises, par écrit, à chaque interlocuteur ;
• garder le fil après la signature, jusqu'au renouvellement.

Ce que ce livre ne fait pas

Ce livre ne vous donne :

• aucun ratio, aucun seuil, aucune condition de programme : ils changent d'un prêteur à l'autre et dans le temps, et c'est le prêteur ou le courtier hypothécaire qui vous les donnera ;
• aucun taux, aucun montant, aucun calcul : tout chiffre vient d'une source écrite et à jour, jamais d'un livre général ;
• aucun avis juridique : la portée de ce que vous signez se discute avec un avocat ou un notaire ;
• aucun avis fiscal : ce que l'immeuble signifie pour vos impôts se discute avec un comptable ;
• aucun conseil sur la valeur de l'immeuble : cela relève d'un évaluateur ;
• aucune recommandation d'un prêteur, d'un produit ou d'une entreprise : à vous de comparer.

Les livres de la bibliothèque couvrent d'autres angles. Pour comprendre le vocabulaire de base du prêt, voir → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire. Pour les enjeux d'achat propres à un immeuble à revenus, voir → livre D8, Acheter un plex ou un immeuble à revenus.

ATTENTION — un livre général ne connaît pas votre situation

Même un livre bien fait ne tient pas compte de votre situation, de votre région, de votre prêteur ni de la date à laquelle vous lisez. Tout ce qui touche une décision financière ou juridique se vérifie auprès de la bonne personne.

Comment utiliser les chapitres suivants

Chaque chapitre se termine par des questions à poser, un plan d'action et une courte vérification. Utilisez-les comme des fiches : imprimez-les, annotez-les, apportez-les à vos rencontres. Le chapitre 10 les rassemble en une trousse.

QUI CONSULTER — avant d'aller plus loin

Le courtier hypothécaire ou le prêteur, pour savoir ce qui s'applique à votre projet. Le comptable, pour tout ce qui touche vos chiffres et vos impôts. L'avocat ou le notaire, pour tout ce que vous devez signer. Le courtier immobilier, pour l'achat de l'immeuble et les documents du vendeur. Ce livre ne remplace aucun d'eux.

Les erreurs qui coûtent cher

• Croire que le processus ressemble à celui d'une maison. L'immeuble devient une petite entreprise aux yeux du prêteur. Préparez deux dossiers, pas un.
• Rencontrer un prêteur sans préparation. Vous risquez de ne pas poser les bonnes questions et de ne pas retenir les réponses.
• S'en remettre à un seul interlocuteur pour tout. Le prêteur, le comptable, l'avocat, l'évaluateur couvrent des angles différents.
• Compter sur des chiffres ou des conditions trouvés dans un livre. Tout chiffre et toute condition viennent d'une source écrite et à jour, auprès du prêteur ou du professionnel.
• Attendre les documents de l'immeuble à la dernière minute. Le vendeur peut mettre du temps à les rassembler, et certains n'existent pas toujours.
• Signer sans avoir fait lire les documents. Ce que vous signez a des effets que vous ne mesurez peut-être pas seul.
• Se laisser presser. Un échéancier serré est une raison de poser des questions, pas de se taire.
• Ne rien écrire. Une conversation orale s'oublie ; une réponse écrite se conserve, se compare et se transmet.

À retenir

• Un immeuble à revenus ou commercial se finance autrement qu'une maison : le prêteur examine vous et l'immeuble.
• Le parcours réunit plusieurs personnes : prêteur, courtier hypothécaire, courtier immobilier, comptable, évaluateur, avocat ou notaire, inspecteur.
• Le chemin va de la première idée à la signature en huit étapes, puis se poursuit avec le suivi et le renouvellement.
• Ce livre ne donne ni ratio, ni taux, ni seuil, ni calcul, ni avis : il aide à préparer un dossier, une équipe et des questions.
• Toute réponse importante se demande par écrit et se conserve.
• Aucun livre ne remplace les professionnels qui connaissent votre situation.

Votre plan d'action

1. Écrivez votre projet en quelques phrases : ce que vous voulez acheter ou refinancer, et pourquoi.
2. Notez ce que vous savez de l'immeuble et ce que vous ignorez encore.
3. Dressez la liste des personnes que vous pourriez avoir besoin de consulter (section 1.2).
4. Lisez le chapitre 2 pour situer votre immeuble dans une catégorie, puis les chapitres 3 et 4 pour préparer vos dossiers.
5. Ouvrez un classeur (papier ou numérique) où vous rangerez tous les documents et toutes les réponses écrites.
6. Préparez une première liste de questions pour votre première rencontre avec un prêteur ou un courtier hypothécaire.
7. Gardez ce livre à portée de main : revenez au chapitre 10 quand vous voudrez vérifier que rien ne manque.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Quels documents voulez-vous voir pour un immeuble de ce type, sur moi et sur l'immeuble ?
• Quelles étapes suivent la remise du dossier, et dans quel ordre ?
• Quels délais estimez-vous pour chacune ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce que vous venez de me dire ?

Au courtier immobilier :

• Quels documents le vendeur peut-il me fournir sur l'immeuble, et dans quel délai ?
• Comment demander ceux qui manquent ?

Au comptable :

• Quels documents sur l'immeuble voulez-vous voir avant que je m'engage ?
• Comment pouvons-nous travailler ensemble pendant la préparation du dossier ?

À l'avocat ou au notaire :

• Que couvrez-vous exactement dans un projet de ce type ?
• À quel moment dois-je vous remettre les documents du prêteur ?

Vérifiez vos acquis

1. En quoi le financement d'un immeuble à revenus ou commercial diffère-t-il de celui d'une maison que l'on habite ?
2. Nommez trois personnes qui interviennent dans un tel financement et le rôle de chacune.
3. Quelle différence y a-t-il entre un courtier immobilier et un courtier hypothécaire ?
4. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucun ratio ni aucun taux ?
5. Quelle est la première étape du parcours, vu d'en haut ?
6. Pourquoi faut-il demander les réponses importantes par écrit ?

Réponses

1. Pour une maison que l'on habite, le prêteur regarde surtout l'emprunteur. Pour un immeuble à revenus ou commercial, il regarde aussi l'immeuble comme une petite entreprise : ses revenus, ses dépenses, ses occupants.
2. Par exemple : le prêteur, qui avance l'argent ; le courtier hypothécaire, qui présente le dossier à plusieurs prêteurs ; le comptable, qui lit les chiffres et leur effet sur votre situation. D'autres rôles sont décrits à la section 1.2.
3. Le courtier immobilier vous accompagne dans l'achat ou la vente de l'immeuble. Le courtier hypothécaire vous aide à obtenir et à comparer des offres de financement.
4. Parce que ces éléments changent d'un prêteur à l'autre et dans le temps : ils vous sont donnés, par écrit, par le prêteur ou le courtier hypothécaire.
5. Situer son projet : préciser ce que l'on veut acheter ou refinancer, et pourquoi.
6. Parce qu'une réponse écrite se conserve, se compare et peut être montrée aux autres professionnels de votre équipe.

Pour aller plus loin

• Votre courtier hypothécaire ou votre prêteur — la source des conditions, des produits et des exigences qui s'appliquent à votre projet.
• Votre comptable — pour tout ce qui touche vos chiffres et vos impôts.
• Votre avocat ou votre notaire — pour tout ce que vous devez signer.
• Dans cette collection : → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire, pour le vocabulaire de base du prêt ; → livre D8, Acheter un plex ou un immeuble à revenus, pour les enjeux d'achat propres à un immeuble à revenus.

Chapitre 2 — Ce que l'on finance : de quel type d'immeuble parle-t-on ?

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand vous dites à un prêteur « je cherche à financer un immeuble », la première question qu'il se pose est : de quel genre d'immeuble parle-t-on ? La réponse oriente toute la conversation qui suit : les documents qu'il vous demandera, les personnes qui examineront le dossier, le vocabulaire qu'il emploiera, et parfois même la façon dont il traitera votre demande.

Ce chapitre vous aide à décrire votre projet en mots courants, à comprendre ce que le prêteur retient de cette description, et à poser les bonnes questions pour situer votre immeuble. Il ne définit aucune catégorie au sens de la loi ou d'un programme : c'est le prêteur qui vous dira à quelle catégorie il rattache votre immeuble. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements, et Rémi, qui cherche à financer un immeuble avec un local commercial.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire votre immeuble en mots courants : petit immeuble de logements, immeuble mixte, immeuble commercial ;
• comprendre pourquoi cette description change la conversation avec le prêteur ;
• distinguer le projet où vous habitez l'immeuble de celui où vous le louez entièrement, et savoir pourquoi le dire clairement ;
• préparer des questions pour que le prêteur vous dise à quelle catégorie il rattache votre immeuble ;
• savoir où chercher de l'information publique sur les programmes d'assurance de prêt, sans en tirer de conclusion vous-même.

Pourquoi c'est important

Deux personnes qui disent « j'achète un immeuble » peuvent parler de projets très différents. L'une achète un petit immeuble de logements dont elle habitera un logement. L'autre achète un immeuble où l'on vend des produits au rez-de-chaussée. Un prêteur ne les traite pas de la même façon, et les documents qu'il demande ne seront pas les mêmes.

Si vous décrivez mal votre projet au départ, vous risquez de perdre du temps avec un prêteur qui ne finance pas ce type d'immeuble, de préparer les mauvais documents, ou de recevoir une offre qui ne correspond pas à ce que vous cherchiez. Si vous le décrivez clairement, la conversation avance plus vite et vous comprenez mieux les réponses.

Ce chapitre ne vous dit pas quelles conditions s'appliquent à chaque type d'immeuble. Il vous apprend à décrire votre projet et à demander au prêteur de vous répondre par écrit.

2.1 Petit immeuble de logements, immeuble mixte, immeuble commercial

Trois familles, en mots courants

Pour parler de financement, on range habituellement les immeubles en trois grandes familles. Ce sont des repères de langage courant, pas des définitions légales. Le prêteur peut employer d'autres mots ou tracer les frontières autrement.

Le petit immeuble de logements. Un bâtiment qui contient plusieurs logements loués à des locataires. Les revenus viennent des loyers. Dans certains cas, le propriétaire y habite lui-même un logement ; dans d'autres, tous les logements sont loués.

L'immeuble mixte. Un bâtiment qui combine au moins un logement et au moins un local commercial. Par exemple : un commerce au rez-de-chaussée et des logements aux étages. Les revenus viennent à la fois des loyers de logements et du loyer commercial.

L'immeuble commercial. Un bâtiment dont l'usage est entièrement ou principalement commercial : boutiques, bureaux, entrepôt, restaurant, par exemple. Les revenus viennent des loyers payés par les entreprises locataires, ou de l'activité du propriétaire lui-même s'il occupe les lieux.

DÉFINITION — immeuble mixte

Un immeuble qui abrite à la fois des logements et au moins un local commercial. Pour le prêteur, il combine deux types d'occupation, donc deux types de baux et deux types de revenus. Comment il le classe pour son financement est une question à lui poser.

Pourquoi les frontières sont floues

Vous constaterez vite que ces trois familles ne se séparent pas toujours nettement. Un bâtiment qui compte un grand nombre de logements et un petit local commercial se rapproche-t-il du premier type ou du deuxième ? Un immeuble commercial qui comporte un logement pour le gardien est-il purement commercial ? Ces questions n'ont pas de réponse universelle dans ce livre. Chaque prêteur classe les immeubles à sa façon, et certains programmes publics ou privés ont leur propre vocabulaire.

C'est pourquoi une règle simple s'applique : décrivez votre immeuble avec des faits, pas avec une étiquette, et demandez au prêteur comment il le classe. Les faits utiles : combien de logements, combien de locaux commerciaux, qui les occupe, quelle activité s'y exerce, si vous habiterez l'immeuble, depuis combien de temps il est loué.

L'ESSENTIEL — des faits d'abord, l'étiquette ensuite

Ne commencez pas par dire « c'est un plex » ou « c'est un commercial ». Commencez par décrire ce que l'immeuble contient et qui l'occupe, puis demandez au prêteur comment il le range.

Les mots que vous entendrez

Au fil des rencontres, vous entendrez des mots que vous n'avez peut-être jamais employés. Voici quelques repères, que vous pouvez faire préciser.

• Locatif : qui est loué à d'autres personnes.
• Résidentiel : destiné au logement.
• Commercial : destiné à une activité commerciale.
• Mixte : qui combine logements et local commercial.
• Occupant propriétaire : le propriétaire habite l'immeuble ou l'occupe pour son activité.

Si un mot ne vous est pas clair, demandez-en le sens. Chaque prêteur peut lui donner une portée précise qui ne correspond pas au langage courant. Et notez la réponse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis cherchent un petit immeuble de logements. Ils disent à leur courtier immobilier : « On veut un plex. » Le courtier leur demande de préciser ce qu'ils entendent : combien de logements, si l'un d'eux serait pour eux, s'il y a un local autre que résidentiel. Ils découvrent qu'ils n'ont pas encore répondu à ces questions entre eux. En les écrivant, ils ont une description claire à donner au prêteur.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi a trouvé un immeuble avec un local commercial au rez-de-chaussée et des logements à l'étage. Il le présente à un premier prêteur comme « un commercial ». Le prêteur lui demande aussitôt combien de logements l'immeuble contient et si le local est loué. Rémi comprend qu'il aurait dû décrire l'immeuble complètement, plutôt que de lui donner une étiquette.

2.2 Ce qui change dans la conversation avec le prêteur

Les documents que le prêteur va demander

Selon le type d'immeuble, le prêteur ne demandera pas les mêmes documents. Pour un petit immeuble de logements, il s'intéresse aux baux des logements et à l'état des loyers. Pour un immeuble mixte, il voudra aussi le bail du ou des locaux commerciaux. Pour un immeuble commercial, les baux commerciaux prennent une place centrale. Le chapitre 3 présente la liste générale des documents ; le chapitre 4 s'attarde sur ceux de l'immeuble.

Ce que chaque famille met en avant

Sans entrer dans les règles propres à chaque prêteur, on peut résumer ce qui retient l'attention dans chaque famille.

• Petit immeuble de logements : qui sont les locataires, depuis quand ils habitent les lieux, ce que chaque logement rapporte, ce que l'immeuble coûte à entretenir.
• Immeuble mixte : tout ce qui précède, plus la nature de l'activité commerciale, la durée et les conditions du bail du local, et la façon dont les deux types d'occupation cohabitent dans le même bâtiment.
• Immeuble commercial : les entreprises locataires, la durée de leurs baux, leur activité, et l'état des locaux par rapport à cette activité.

Ces repères servent à préparer votre dossier, pas à anticiper la décision du prêteur. Chacun pèse ces éléments à sa manière, et c'est lui qui vous dira lesquels comptent le plus pour votre immeuble.

Les personnes qui examineront le dossier

Selon la nature de l'immeuble, un prêteur peut confier votre dossier à des personnes différentes : un conseiller qui traite les immeubles résidentiels, un autre qui traite les immeubles commerciaux. Demandez qui examinera votre dossier et ce qu'il fera de l'immeuble.

Le vocabulaire et la façon d'analyser

Un prêteur qui finance un petit immeuble de logements et un prêteur qui finance un immeuble commercial n'emploient pas nécessairement la même grille. Les critères, les seuils et les exigences varient. Ce livre ne les donne pas. Vous les obtiendrez du prêteur ou du courtier hypothécaire, par écrit.

Les produits proposés

Le type d'immeuble influence aussi les produits de financement qu'on vous propose. Certains prêteurs ne financent pas certains types d'immeubles ; d'autres le font à d'autres conditions. Demandez au prêteur si votre immeuble entre dans les catégories qu'il finance, et quelles conditions particulières s'y rattachent.

ATTENTION — un refus n'est pas toujours un verdict

Si un prêteur dit « nous ne finançons pas ce type d'immeuble », cela décrit sa politique, pas la valeur de votre projet. Demandez-lui s'il peut vous orienter, et consultez un courtier hypothécaire, qui connaît plusieurs prêteurs.

Ce qui reste à vérifier avec le prêteur

Retenez que, dans ce chapitre, tout ce qui concerne les seuils, les exigences et les produits est du ressort du prêteur ou du courtier hypothécaire. Votre rôle est de décrire clairement votre projet, de poser les questions et de garder les réponses par écrit.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour savoir comment votre immeuble est classé, quels documents sont demandés selon ce classement, et quels produits sont proposés. Le courtier immobilier, pour la description exacte de l'immeuble (nombre de logements, locaux commerciaux, occupation). Le comptable, si la nature de l'immeuble soulève des questions qui touchent vos impôts ou votre structure de propriété. Demandez à chacun de vous répondre par écrit.

2.3 Habiter l'immeuble ou le louer entièrement

Deux projets, deux conversations

Un même immeuble peut être financé dans deux situations très différentes : vous y habitez un logement, ou vous le louez en entier. Le prêteur voudra savoir laquelle est la vôtre dès le départ, car cela peut influencer les documents, les produits et les exigences.

Vous habitez un logement de l'immeuble. Vous êtes à la fois propriétaire et occupant. Le prêteur examine votre situation personnelle et l'immeuble, en tenant compte du fait que vous y vivez.

Vous louez tous les logements ou locaux. Vous êtes propriétaire seulement. Le prêteur examine votre situation et l'immeuble comme un placement qui produit des revenus.

Ce livre ne dit pas quelle situation est plus avantageuse. Il vous invite à la nommer clairement, et à demander au prêteur comment elle influence son analyse.

DÉFINITION — occupant propriétaire

Le propriétaire qui habite lui-même l'immeuble, ou qui y exerce sa propre activité. Pour un prêteur, cette situation peut être traitée autrement que celle d'un propriétaire qui loue tout. Demandez au prêteur ce que cela change dans votre cas.

Dire vrai dès le départ

Il est essentiel d'être exact sur votre intention. Ne présentez pas votre projet comme une habitation si vous comptez louer tout l'immeuble, et inversement. Une description inexacte dans une demande de financement peut entraîner des conséquences que ce livre ne décrit pas : adressez-vous à un avocat si vous avez un doute sur ce que vous pouvez ou devez déclarer.

Ce que le prêteur peut vouloir comprendre de votre intention

Quand vous dites que vous habiterez un logement, le prêteur peut vouloir savoir lequel, pour combien de temps, et ce que vous comptez faire des autres parties. Quand vous dites que vous louerez tout, il peut vouloir savoir qui s'occupera de la gestion de l'immeuble : vous-même, un gestionnaire, un proche. Ces questions ne sont pas un interrogatoire. Elles lui permettent de comprendre le projet comme vous le comprenez. Préparez-vous à y répondre simplement, avec des faits.

Si vous comptez confier la gestion à quelqu'un d'autre, notez-le. Cela fait partie du portrait que vous donnez, et vous aurez peut-être à en parler à votre comptable. Pour le détail de la vie d'un immeuble à revenus, voir → livre J5, Détenir et gérer un immeuble à revenus.

Ce qui peut changer avec le temps

Un projet peut évoluer : vous achetez pour habiter, puis vous déménagez et louez votre logement. Ou l'inverse. Le prêteur peut avoir des attentes à ce sujet, inscrites dans les documents que vous signez. Avant de signer, demandez-lui ce qui arrive si votre situation change, et faites lire les documents par un avocat. Le chapitre 8 revient sur ce type de question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis hésitent : habiteront-ils un des logements de l'immeuble qu'ils convoitent, ou le loueront-ils en entier ? Ils décident de rencontrer deux prêteurs en présentant d'abord le scénario où ils y habitent, puis le scénario où ils le louent entièrement. Dans chaque cas, ils demandent quels documents changent et quelles questions se posent. Ils repartent avec deux réponses écrites à comparer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi, lui, n'occupera pas le local commercial de l'immeuble qu'il envisage : il le louera à une entreprise. Il le précise dès le premier appel à un prêteur. Celui-ci lui demande alors si un bail est déjà signé avec un locataire et à quelles conditions. Rémi note qu'il devra obtenir cette information du vendeur.

2.4 Les questions à poser pour situer son projet

Avant la rencontre : décrire son immeuble

Avant de parler à un prêteur, écrivez une description de votre immeuble en quelques lignes. Servez-vous de cette liste comme point de départ.

• Combien de logements l'immeuble contient-il ?
• Combien de locaux commerciaux ?
• Qui occupe chaque logement ou local (locataire, propriétaire, vacant) ?
• Quelle activité s'exerce dans les locaux commerciaux ?
• Habiterez-vous un logement de l'immeuble ?
• Y a-t-il des particularités : logement du gardien, partie inoccupée, dépendances ?

Si vous ne connaissez pas une réponse, notez-la comme une question à poser au vendeur ou à son courtier.

Un exemple de description écrite

Voici, pour un immeuble fictif, à quoi peut ressembler une description de départ. Elle tient en quelques lignes et ne contient aucune interprétation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Immeuble de logements, occupé par des locataires, sans local commercial. Nous prévoyons d'habiter l'un des logements et de louer les autres. Nous ne savons pas encore depuis combien de temps chaque logement est loué ni si des baux écrits existent. Nous demandons ces renseignements au vendeur.

C'est le genre de texte que Charlotte et Mathis remettent à leur courtier immobilier, puis au prêteur. Il dit ce qu'ils savent, ce qu'ils ignorent et ce qu'ils vont demander. Le prêteur n'a pas à deviner, et eux n'ont pas à improviser en rendez-vous.

Reprenez ce modèle pour votre propre projet : ce que vous savez, ce que vous voulez faire, ce que vous allez demander. Un texte court et honnête vaut mieux qu'une présentation soignée qui cache des zones d'ombre.

Les questions à poser au prêteur

Voici des questions à poser au prêteur ou au courtier hypothécaire pour situer votre projet.

• Comment classez-vous un immeuble qui présente ces caractéristiques ?
• Financez-vous ce type d'immeuble ?
• Si oui, à quelles conditions particulières, et comment puis-je les connaître par écrit ?
• Quels programmes d'assurance de prêt s'appliquent à ce type d'immeuble ?
• Le fait que j'y habite, ou non, change-t-il votre analyse ?
• Quels documents changent selon le type d'immeuble ?

La question sur les programmes d'assurance de prêt mérite une explication. Certains prêts peuvent être assurés par un programme, ce qui peut influencer les conditions offertes. Quels programmes existent, lesquels s'appliquent à votre immeuble et à quelles conditions : ce sont des questions pour le prêteur ou le courtier hypothécaire, qui vous répondront selon les règles en vigueur.

Une source publique à interroger

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) publie de l'information destinée au public sur l'habitation et sur l'assurance prêt hypothécaire. Vous pouvez consulter son site pour vous familiariser avec le vocabulaire et poser des questions plus précises à votre prêteur. Ne tirez pas de conclusions de ce que vous y lisez : demandez à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire de vous dire ce qui s'applique à votre projet, par écrit.

Les questions à poser au courtier immobilier

• Pouvez-vous me remettre une description complète de l'immeuble : logements, locaux commerciaux, occupation ?
• Y a-t-il un document qui indique l'usage de chaque partie de l'immeuble ?
• Pour mieux comprendre ce type d'achat, quelles sont les étapes à prévoir ? (→ livre D8)

Les questions à poser à l'évaluateur

Si le projet implique un immeuble commercial ou mixte, un évaluateur peut être appelé à estimer sa valeur. Demandez-lui comment la nature de l'immeuble influence sa démarche, et consultez le livre sur l'évaluation commerciale (→ livre J2).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour le classement de l'immeuble, les produits et les programmes d'assurance de prêt qui s'y appliquent. Le courtier immobilier, pour la description complète de l'immeuble. L'évaluateur, pour la démarche d'estimation propre à ce type d'immeuble. La SCHL, comme source publique d'information générale, sans en tirer de conclusion pour votre cas. À chacun, demandez de répondre par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Présenter son immeuble par une étiquette plutôt que par des faits. « C'est un plex » ne dit rien d'utile au prêteur. Décrivez le contenu et l'occupation.
• Supposer que tous les prêteurs classent l'immeuble de la même façon. Chacun a sa grille. Demandez comment le vôtre est classé.
• Mal décrire son intention. Habiter ou louer entièrement : dites vrai dès le départ, et faites lire les documents avant de signer.
• Tirer des conclusions de ce qu'on lit en ligne. L'information publique aide à poser des questions, pas à décider.
• Ne pas écrire ses descriptions et les réponses reçues. Une description orale se déforme ; une description écrite se vérifie.
• Ne pas prévoir le changement d'usage. Un projet peut évoluer. Demandez ce qui se passe si votre situation change.
• Prendre un refus pour un verdict. Un prêteur qui ne finance pas ce type d'immeuble décrit sa politique ; un courtier hypothécaire peut en rencontrer d'autres.

À retenir

• On range habituellement les immeubles en trois familles de langage courant : petit immeuble de logements, immeuble mixte, immeuble commercial. Le prêteur peut les ranger autrement.
• Décrivez votre immeuble avec des faits, puis demandez au prêteur comment il le classe.
• Le type d'immeuble change les documents, les personnes qui examinent le dossier, la grille d'analyse et les produits proposés.
• Habiter l'immeuble ou le louer entièrement sont deux conversations différentes : nommez clairement la vôtre.
• Les programmes d'assurance de prêt qui s'appliquent à votre immeuble se demandent au prêteur ou au courtier hypothécaire.
• La SCHL publie de l'information publique utile pour poser des questions ; elle ne répond pas à votre place.

Votre plan d'action

1. Écrivez une description de votre immeuble : logements, locaux commerciaux, occupation, particularités.
2. Précisez votre intention : habiter un logement ou louer l'ensemble.
3. Notez ce que vous ignorez et préparez des questions pour le vendeur ou son courtier.
4. Préparez vos questions pour le prêteur ou le courtier hypothécaire (section 2.4).
5. Consultez le site de la SCHL pour vous familiariser avec le vocabulaire, sans en tirer de conclusion.
6. Rencontrez au moins deux interlocuteurs et comparez leurs réponses écrites sur le classement de l'immeuble.
7. Gardez tout dans votre classeur : description, réponses, noms des personnes rencontrées.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Comment classez-vous un immeuble qui présente ces caractéristiques ?
• Financez-vous ce type d'immeuble, et à quelles conditions particulières ?
• Quels programmes d'assurance de prêt s'appliquent à ce type d'immeuble ?
• Mon intention d'habiter, ou de tout louer, change-t-elle votre analyse ?
• Quels documents changent selon le type d'immeuble ?

Au courtier immobilier :

• Pouvez-vous me remettre une description complète de l'immeuble et de son occupation ?
• Quels documents indiquent l'usage de chaque partie ?

À l'évaluateur :

• Comment la nature de cet immeuble influence-t-elle votre démarche d'estimation ?

Au vendeur, par l'entremise de son courtier :

• Qui occupe chaque logement ou local, et depuis quand ?
• Un bail est-il signé pour chaque partie louée ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois familles d'immeubles de ce chapitre, en mots courants ?
2. Pourquoi vaut-il mieux décrire son immeuble avec des faits qu'avec une étiquette ?
3. Qu'est-ce qui peut changer dans la conversation avec le prêteur selon le type d'immeuble ?
4. Pourquoi nommer clairement son intention d'habiter ou de louer entièrement ?
5. À qui poser la question des programmes d'assurance de prêt qui s'appliquent à votre immeuble ?
6. Comment utiliser le site de la SCHL ?

Réponses

1. Le petit immeuble de logements, l'immeuble mixte (logements et local commercial) et l'immeuble commercial. Ce sont des repères de langage courant, pas des définitions légales.
2. Parce que chaque prêteur classe les immeubles à sa façon : les faits lui permettent de le faire correctement, alors qu'une étiquette peut être comprise autrement.
3. Les documents demandés, les personnes qui examinent le dossier, la grille d'analyse et les produits proposés.
4. Parce que cela peut influencer les documents, les produits et les exigences, et qu'une description inexacte peut entraîner des conséquences à faire expliquer par un avocat.
5. Au prêteur ou au courtier hypothécaire, qui répondent selon les règles en vigueur, par écrit.
6. Comme une source publique d'information générale pour se familiariser avec le vocabulaire et préparer des questions, sans en tirer de conclusion pour votre cas.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site publie de l'information destinée au public sur l'habitation et l'assurance prêt hypothécaire ; à consulter comme source publique, sans en tirer de conclusion pour votre cas.
• Votre courtier hypothécaire ou votre prêteur — la source du classement de votre immeuble et des produits disponibles.
• Dans cette collection : → livre D8, Acheter un plex ou un immeuble à revenus, pour les étapes d'achat ; → livre J2, L'évaluation commerciale, pour la démarche d'estimation d'un immeuble commercial.

Chapitre 3 — Le dossier que le prêteur demande

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez situé votre projet. Vous savez de quel type d'immeuble il s'agit et vous pouvez le décrire. Vient maintenant la question concrète : qu'est-ce que le prêteur va vouloir voir ? Ce qu'on appelle « le dossier » est un ensemble de papiers : certains parlent de vous, d'autres de l'immeuble. Le prêteur les lit pour se faire une idée de votre situation et de ce qu'il finance.

Ce chapitre présente une liste générique des documents que l'on peut demander pour ce type de financement, et des conseils pour les présenter clairement. Il ne dit pas lesquels votre prêteur exigera, ni ce qu'il y cherche : chaque prêteur a ses propres demandes. Votre première tâche sera de lui demander sa liste, par écrit. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements, et Fatima, qui prépare le renouvellement du financement de son immeuble.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser une liste générique des documents sur vous que le prêteur peut demander ;
• dresser une liste générique des documents sur l'immeuble, et savoir de qui les obtenir ;
• constituer un dossier ordonné, lisible et facile à transmettre ;
• demander au prêteur sa propre liste de documents, par écrit ;
• poser des questions sur ce que le prêteur fera de votre dossier et sur la confidentialité des documents.

Pourquoi c'est important

Un dossier incomplet ou brouillon ralentit tout. Le prêteur vous redemande des papiers, le courtier hypothécaire perd du temps, l'échéance du vendeur approche, et vous finissez par travailler dans l'urgence, ce qui est mauvais pour la compréhension de ce que vous signez.

À l'inverse, un dossier bien préparé vous donne trois avantages. Vous gagnez du temps. Vous donnez au prêteur une impression d'ordre. Et surtout, vous vous forcez à regarder vous-même vos chiffres et ceux de l'immeuble avant que quelqu'un d'autre ne le fasse, ce qui vous aide à poser de meilleures questions.

Ce chapitre ne vous dit pas si votre dossier sera accepté ni à quelles conditions. Il vous aide à le préparer pour que la conversation se déroule sur des bases claires.

3.1 Les documents sur l'emprunteur

Une liste de départ, à valider avec le prêteur

Voici des documents que le prêteur peut demander à un emprunteur. Cette liste est un point de départ, pas une obligation : demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire sa propre liste, par écrit, et comparez.

Votre identité. Des pièces d'identité valides, pour chaque personne qui emprunte.

Vos revenus. Selon que vous êtes salarié, travailleur autonome ou propriétaire d'entreprise, les documents ne sont pas les mêmes. On peut demander des relevés d'emploi ou des talons de paie, des déclarations de revenus, des états financiers de votre entreprise. Si vous avez déjà des immeubles locatifs, les revenus qu'ils produisent peuvent aussi être demandés.

Votre situation financière personnelle. Un portrait de ce que vous possédez et de ce que vous devez : comptes, placements, immeubles, prêts en cours, cartes de crédit. On parle parfois d'un bilan personnel.

Votre historique de crédit. Le prêteur peut consulter votre dossier de crédit : demandez-lui comment il procède et quelle autorisation il exige. Vous pouvez aussi demander votre propre rapport de crédit à l'avance pour savoir ce qu'il contient.

Votre mise de fonds. Les documents qui montrent d'où vient l'argent que vous mettez dans le projet : relevés de compte, preuve de vente d'un autre bien, don, par exemple. Le prêteur voudra comprendre la provenance des fonds.

Votre structure de propriété. Si vous achetez à titre personnel, en couple, à plusieurs ou par l'intermédiaire d'une société, le prêteur voudra savoir qui sera propriétaire et qui sera emprunteur. Cette question est juridique et fiscale : elle se discute avec un avocat et un comptable avant de parler au prêteur.

DÉFINITION — bilan personnel

Un document qui liste ce que vous possédez (actifs) et ce que vous devez (dettes), à une date donnée. Il aide le prêteur à comprendre votre situation d'ensemble. Demandez-lui s'il a un modèle à utiliser et si votre comptable peut vous aider à le préparer.

Les documents particuliers selon votre situation

Certaines situations demandent des documents supplémentaires. Si vous êtes travailleur autonome, propriétaire d'une entreprise, nouveau dans votre emploi, ou si vous possédez déjà plusieurs immeubles, le prêteur peut demander des pièces que d'autres emprunteurs n'ont pas à fournir. Ne cherchez pas à deviner. Décrivez votre situation au prêteur ou au courtier hypothécaire et demandez-leur ce qui s'ajoute dans votre cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis sont tous deux salariés. Ils préparent leurs pièces d'identité, leurs talons de paie récents, leurs déclarations de revenus des dernières années que le prêteur leur indique, et des relevés qui montrent l'origine de leur mise de fonds. Ils ne savent pas comment présenter une liste de ce qu'ils possèdent et de ce qu'ils doivent. Ils demandent au prêteur s'il a un modèle de bilan personnel, et s'ils peuvent s'aider de leur comptable.

Pourquoi le prêteur demande tout cela

Une liste de documents peut paraître longue, voire indiscrète. Les raisons varient d'un prêteur à l'autre : demandez-lui à quoi sert chaque document. Il peut vouloir savoir qui vous êtes, ce que vous avez et ce que vous devez. Il peut vouloir comprendre d'où vient l'argent que vous engagez dans le projet. Et il peut avoir besoin de garder de quoi expliquer sa décision dans son institution.

Si une demande vous paraît excessive, ne la refusez pas d'emblée et ne la contournez pas. Demandez poliment à quoi elle sert et ce qui arrive si vous ne pouvez pas la fournir. La réponse vous aidera à décider, et vous pouvez la noter dans votre classeur.

Préparer l'avenir : documents à garder à jour

Certains de ces documents vieillissent vite. Un talon de paie, un relevé de compte, une preuve de revenus d'il y a plusieurs mois ne disent plus la même chose aujourd'hui. Demandez au prêteur à partir de quelle ancienneté il juge un document périmé, et prévoyez de remplacer ceux qui le deviennent pendant l'examen de votre dossier. Cette habitude vous servira aussi après la signature, au moment du renouvellement (chapitre 9).

La confidentialité de vos documents

Vous remettez au prêteur des renseignements sensibles. Posez-lui deux questions : qui aura accès à mes documents, et combien de temps les conservera-t-il ? Si vous travaillez avec un courtier hypothécaire, posez les mêmes questions à ce dernier. La réponse peut être donnée dans un document que vous signez : faites-le lire par un avocat si vous avez un doute.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour la liste exacte de ce qu'il demande sur vous. Le comptable, pour préparer vos états financiers, votre bilan personnel et vos déclarations. L'avocat, pour la structure de propriété et la confidentialité des documents. À chacun, demandez de vous répondre par écrit.

3.2 Les documents sur l'immeuble

Une liste de départ, à obtenir du vendeur et du prêteur

Pour un immeuble à revenus ou commercial, l'immeuble lui-même fait l'objet d'un dossier. Voici des documents que l'on peut demander. Le chapitre 4 détaille les plus importants, présentés par leur utilité.

La description de l'immeuble. Adresse, nature de l'immeuble, nombre de logements et de locaux, occupation de chaque partie.

Les baux. Les contrats de location en vigueur : ce qu'ils prévoient, à quelles conditions, pour combien de temps.

L'état des loyers. Un tableau qui liste chaque logement ou local, son occupant, le loyer qu'il paie, et la date à laquelle ce loyer est exigible.

Les revenus et dépenses. Les montants qui entrent et qui sortent de l'immeuble sur une période donnée : loyers perçus, taxes, assurances, entretien, services.

Les rapports techniques. Inspection du bâtiment, évaluation, et, selon le cas, d'autres rapports sur l'état de l'immeuble.

Les documents de propriété. Le titre, les plans, les certificats qui décrivent l'immeuble et son terrain. Demandez à votre notaire quels documents sont nécessaires.

LE FORMULAIRE — ce que le prêteur demande de l'immeuble

Les prêteurs peuvent avoir leurs propres formulaires pour recueillir les renseignements sur l'immeuble. Leur utilité : mettre sous une même forme les informations que vous recevez du vendeur. Demandez au prêteur s'il en a un, et à quel moment vous devez le remplir ou le faire remplir.

Qui a ces documents ?

Pour un immeuble que vous achetez, plusieurs de ces documents sont entre les mains du vendeur, de son courtier ou de son gestionnaire. Pour un immeuble que vous possédez déjà, ils sont dans vos propres dossiers, ou chez votre gestionnaire, votre comptable ou votre ancien prêteur.

Dans les deux cas, ne présumez pas que tout existe. Il arrive qu'un bail soit verbal, qu'un état des dépenses soit incomplet, qu'un rapport soit ancien. Si un document manque, notez-le, demandez pourquoi, et signalez-le au prêteur au lieu de laisser un trou. Mieux vaut expliquer vous-même un document manquant que laisser le prêteur le découvrir.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima prépare le renouvellement du financement de son immeuble. Elle fouille ses dossiers : certains baux sont dans un classeur, d'autres dans un courriel ancien. Les relevés de dépenses sont éparpillés sur plusieurs mois. Elle comprend qu'elle aurait dû tout tenir ensemble depuis le début. Elle s'accorde une semaine pour tout rassembler dans un seul classeur, et note ce qui manque pour le demander à son comptable ou à l'ancien gestionnaire.

Le rôle du courtier immobilier

Si vous achetez, votre courtier immobilier est votre allié pour obtenir les documents du vendeur. Il peut formuler la demande, suivre les réponses et signaler ce qui manque. Pour interpréter les documents ou savoir ce que le prêteur en pensera, adressez-vous à l'avocat, au comptable et au prêteur. Posez-lui plutôt des questions précises : quels documents le vendeur peut-il fournir, et dans quel délai ?

3.3 Présenter un dossier clair

Un classeur, une logique

Qu'il soit papier ou numérique, votre dossier gagne à suivre une organisation simple. Voici une façon de faire, que vous pouvez adapter.

1. Une section « Moi » : identité, revenus, situation financière, crédit, mise de fonds.
2. Une section « Immeuble » : description, baux, état des loyers, revenus et dépenses, rapports.
3. Une section « Échanges » : toutes les réponses écrites du prêteur, du courtier hypothécaire, du vendeur et des professionnels.
4. Une page de garde : la description de votre projet en quelques phrases, la liste de ce qui est dans le dossier et la liste de ce qui manque encore.

Cette organisation a un avantage : quand quelqu'un vous demande un document, vous savez où le trouver. Et quand le prêteur vous pose une question, vous savez dans quelle section chercher la réponse.

Des documents lisibles et datés

Quelques gestes simples rendent un dossier plus facile à lire.

• Nommez chaque document de façon claire : un nom qui dit ce que c'est et à quelle période il se rapporte.
• Datez ce qui doit l'être. Un état des loyers sans date ne dit rien d'utile. Un rapport sans date non plus.
• Numérisez en bonne qualité. Une page coupée ou illisible fait perdre du temps à tout le monde.
• Gardez l'original et ne transmettez que des copies, sauf si on vous demande expressément l'original.
• Notez ce qui a changé depuis un document plus ancien : un loyer modifié, un locataire parti, un rapport mis à jour.

Une page de garde honnête

La page de garde est la première chose que le prêteur lit. Elle présente votre projet en quelques phrases, la liste des documents et ceux qui manquent encore. Soyez exact. Ne cachez pas un document manquant ; nommez-le et indiquez à quelle date vous comptez l'avoir. Un dossier qui dit franchement où il en est facilite l'échange.

L'ESSENTIEL — ordre, dates, honnêteté

Un bon dossier n'est pas un dossier parfait. C'est un dossier ordonné, daté, et qui dit clairement ce qui manque.

Un exemple de page de garde

Voici, pour un projet fictif, une page de garde en quelques lignes. Adaptez-la à votre situation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Projet : achat d'un petit immeuble de logements. Nous prévoyons d'habiter l'un des logements et de louer les autres. Documents joints : nos pièces d'identité, nos talons de paie récents, nos déclarations de revenus, des relevés qui montrent la provenance de notre mise de fonds, notre bilan personnel. Documents de l'immeuble reçus du vendeur : l'état des loyers. Documents encore attendus : les baux, l'état des dépenses, un rapport d'inspection. Nous vous les transmettrons dès réception.

C'est la page que Charlotte et Mathis placent en tête de leur dossier. Elle dit où ils en sont, sans rien promettre au-delà de ce qu'ils ont en main.

Le dossier de la personne qui renouvelle

Si vous possédez déjà l'immeuble et que vous préparez un renouvellement, votre dossier ressemble au précédent, avec une différence : le prêteur voudra voir comment l'immeuble a évolué depuis la dernière fois. Documents à jour, baux renouvelés ou remplacés, état des loyers récent : tout cela se prépare avant l'échéance. Fatima, dans notre dossier fictif, constate que le fait d'avoir mis ses papiers en ordre pour renouveler lui sert aussi à mieux connaître son propre immeuble. Le chapitre 9 y revient.

Éviter de surcharger

Il est tentant de tout envoyer. Résistez. Envoyez ce qu'on vous demande, dans l'ordre où on vous le demande. Si vous pensez qu'un document supplémentaire éclairerait votre dossier, demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire s'il le souhaite avant de l'ajouter. Un dossier surchargé peut cacher l'essentiel.

Vérifier avant d'envoyer

Avant de transmettre quoi que ce soit, relisez. Un montant mal recopié, une date erronée, une signature manquante : chaque erreur peut vous coûter du temps ou de la crédibilité. Demandez à une deuxième personne de relire, ou à votre comptable de vérifier les chiffres de vos documents financiers. Gardez une copie de ce que vous avez envoyé, avec la date d'envoi.

ATTENTION — ne jamais arranger un document

Ne modifiez jamais un document pour le rendre plus avantageux, et ne laissez personne le faire à votre place. Si un document contient une erreur, faites-la corriger par son auteur et signalez-la au prêteur. En cas de doute sur ce que vous pouvez ou devez déclarer, consultez un avocat.

Quand le dossier évolue

Votre dossier n'est pas figé. Entre le dépôt et la décision, des choses changent : un locataire part, un loyer est modifié, un nouveau rapport arrive. Informez le prêteur de tout changement, par écrit. Et demandez-lui comment il préfère recevoir les mises à jour : par le courtier, par courriel, par un portail.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis ont rassemblé leur dossier, mais trois semaines plus tard, l'un des locataires de l'immeuble qu'ils convoitent annonce son départ. Plutôt que d'attendre qu'on le découvre, ils en informent le prêteur par écrit via leur courtier hypothécaire, en joignant la mise à jour de l'état des loyers que le vendeur leur a transmise. Le prêteur leur répond par écrit qu'il en prend note.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier hypothécaire ou le prêteur, pour la façon de présenter le dossier et de transmettre les mises à jour. Le comptable, pour vérifier les chiffres des documents financiers. L'avocat, si un doute surgit sur ce que vous pouvez ou devez déclarer. Demandez par écrit.

3.4 Les questions à poser au prêteur

Avant de remettre le dossier

• Pouvez-vous me remettre par écrit la liste complète des documents que vous demandez, sur moi et sur l'immeuble ?
• Y a-t-il des formulaires à remplir, et à quel moment ?
• Dans quel format préférez-vous recevoir les documents ?
• Qui sera la personne-ressource pour mon dossier ?

Pendant l'examen du dossier

• Quelles sont les étapes qui suivent la remise du dossier, et dans quel ordre ?
• Quels délais estimez-vous pour chacune ?
• Comment serai-je informé si un document manque ou si une question surgit ?
• Souhaitez-vous des mises à jour si la situation de l'immeuble change, et comment les transmettre ?

Sur la confidentialité

• Qui aura accès à mes documents ?
• Combien de temps les conservez-vous, et que deviennent-ils si je n'obtiens pas le financement ?
• Mes documents peuvent-ils être transmis à d'autres personnes ou entreprises, et lesquelles ?

Sur le choix du prêteur

Si vous comparez plusieurs prêteurs, la liste des documents et la façon de les traiter peuvent varier. Pour une démarche de comparaison, voir → livre F5, Choisir son prêteur.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour la liste des documents, les étapes et les délais. Le comptable, pour les chiffres et les documents financiers. L'avocat, pour la confidentialité et ce que vous pouvez ou devez déclarer. Le courtier immobilier, pour obtenir les documents du vendeur. Demandez à chacun de vous répondre par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre qu'on vous demande les documents pour commencer à les chercher. Plus vous commencez tôt, plus vous avez le temps de combler ce qui manque.
• Ne pas demander la liste du prêteur. Chaque prêteur a ses propres demandes ; une liste générale ne la remplace pas.
• Présumer que tous les documents de l'immeuble existent. Un bail verbal, un état des dépenses incomplet, un rapport ancien sont possibles. Notez ce qui manque.
• Cacher un document manquant. Mieux vaut le nommer et dire quand vous comptez l'avoir.
• Modifier un document pour le rendre plus avantageux. Les conséquences se discutent avec un avocat. Faites corriger par son auteur.
• Surcharger le dossier. Envoyez ce qu'on demande, dans l'ordre où on le demande.
• Oublier de mettre le prêteur au courant d'un changement. Un locataire qui part ou un loyer modifié se signale par écrit.
• Ne rien demander sur la confidentialité. Vos documents sont sensibles ; sachez qui y a accès.

À retenir

• Le dossier se compose de documents sur vous et de documents sur l'immeuble.
• Les listes de ce chapitre sont génériques : demandez la liste exacte du prêteur, par écrit.
• Pour l'immeuble, plusieurs documents viennent du vendeur ; notez ce qui manque et demandez pourquoi.
• Un bon dossier est ordonné, daté, lisible et honnête sur ce qui manque.
• Ne modifiez jamais un document ; faites corriger l'erreur par son auteur.
• Informez le prêteur, par écrit, de tout changement entre le dépôt et la décision.
• Posez des questions sur les étapes, les délais et la confidentialité.

Votre plan d'action

1. Demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire sa liste de documents, par écrit.
2. Rassemblez les documents sur vous : identité, revenus, situation financière, crédit, mise de fonds.
3. Préparez la question de la structure de propriété avec votre avocat et votre comptable avant de rencontrer le prêteur.
4. Demandez les documents de l'immeuble au vendeur, par l'entremise de votre courtier immobilier.
5. Classez tout dans un classeur à quatre sections : moi, immeuble, échanges, page de garde.
6. Datez et nommez chaque document ; numérisez en bonne qualité.
7. Relisez avant d'envoyer ; faites vérifier les chiffres par votre comptable.
8. Posez vos questions sur les étapes, les délais et la confidentialité (section 3.4).
9. Signalez les changements au prêteur, par écrit.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Quelle est votre liste complète de documents, sur moi et sur l'immeuble ?
• Quelles étapes suivent la remise du dossier, et quels délais prévoyez-vous ?
• Qui aura accès à mes documents, et combien de temps les conservez-vous ?
• Comment dois-je vous informer d'un changement ?

Au courtier immobilier :

• Quels documents le vendeur peut-il fournir, et dans quel délai ?
• Comment demander ceux qui manquent ?

Au comptable :

• Pouvez-vous m'aider à préparer mon bilan personnel et à vérifier mes chiffres ?
• Quels documents vous faut-il pour m'accompagner ?

À l'avocat :

• Comment présenter ma structure de propriété au prêteur ?
• Que puis-je ou dois-je déclarer dans mon dossier ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez trois catégories de documents sur l'emprunteur.
2. Nommez trois documents sur l'immeuble.
3. Pourquoi demander au prêteur sa propre liste de documents ?
4. Que faire si un document de l'immeuble n'existe pas ?
5. Pourquoi ne jamais modifier un document ?
6. Pourquoi informer le prêteur d'un changement entre le dépôt et la décision ?

Réponses

1. Par exemple : l'identité, les revenus, la situation financière personnelle, l'historique de crédit, la provenance de la mise de fonds.
2. Par exemple : les baux, l'état des loyers, les revenus et dépenses, les rapports techniques.
3. Parce que chaque prêteur a ses propres demandes ; une liste générale est un point de départ, pas une obligation.
4. Le noter, demander pourquoi, et le signaler au prêteur au lieu de laisser un trou.
5. Parce que modifier un document pour le rendre plus avantageux est une faute dont les conséquences se discutent avec un avocat ; une erreur se fait corriger par son auteur.
6. Parce qu'un changement peut influencer l'examen du dossier, et qu'il vaut mieux que le prêteur l'apprenne de vous, par écrit.

Pour aller plus loin

• Votre courtier hypothécaire ou votre prêteur — la source de la liste de documents qui s'applique à votre projet.
• Votre comptable — pour préparer et vérifier vos documents financiers.
• Votre avocat — pour la structure de propriété, la confidentialité et ce que vous pouvez ou devez déclarer.
• Dans cette collection : → livre F5, Choisir son prêteur, pour comparer plusieurs prêteurs.

Chapitre 4 — Les documents de l'immeuble et ses revenus

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Au chapitre précédent, vous avez dressé la liste générale des documents que le prêteur peut demander. Celui-ci s'attarde sur ceux qui concernent l'immeuble lui-même, parce que ce sont les plus nouveaux pour qui a déjà acheté une maison : les baux, l'état des loyers, les dépenses, les rapports techniques. Ils racontent ce que l'immeuble est, qui l'occupe, ce qu'il rapporte et ce qu'il coûte.

Ce chapitre présente chaque document par son utilité : à quoi il sert, qui le détient, quelles questions il permet de poser. Il ne vous apprend pas à calculer la rentabilité d'un immeuble ni à juger de sa qualité : ces analyses relèvent du prêteur, du comptable, de l'évaluateur et de l'inspecteur. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements, et Rémi, qui cherche à financer un immeuble avec un local commercial.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer à quoi servent les baux et l'état des loyers dans un dossier de financement ;
• distinguer les documents qui décrivent les dépenses et les comptes de l'immeuble ;
• reconnaître les rapports techniques qu'un prêteur ou vous-même pouvez demander, et leur utilité ;
• demander ces documents au vendeur et au prêteur par des questions précises et écrites ;
• repérer ce qui manque et le signaler plutôt que de l'ignorer.

Pourquoi c'est important

Quand le prêteur étudie un immeuble qui produit des revenus, il ne se contente pas de ce que vous lui racontez. Il veut voir des documents qui montrent ce qui est vraiment en place : les contrats de location, les montants perçus, les dépenses payées, l'état du bâtiment. Ces documents sont la preuve de ce que vous affirmez.

Pour vous, les mêmes documents ont une deuxième utilité : ils vous apprennent ce que vous achetez. Un état des loyers qui ne concorde pas avec les baux, des dépenses qui semblent trop légères pour un bâtiment de cet âge, un rapport technique qui date d'il y a longtemps : ce sont des signaux à relever avant de vous engager, et à poser en questions, jamais à trancher vous-même.

Ce chapitre vous aide à faire ces demandes avec méthode, auprès du vendeur d'abord, du prêteur ensuite, et à garder chaque réponse par écrit.

4.1 Les baux et l'état des loyers

Le bail : le contrat de chaque location

Un bail est le contrat qui lie le propriétaire à un locataire. Il décrit ce qui est loué, à qui, pour combien de temps, à quelles conditions et pour quel loyer. Pour un immeuble à revenus, chaque logement ou local loué a son bail, et c'est l'ensemble de ces contrats que le prêteur veut connaître.

DÉFINITION — bail

Le contrat de location entre le propriétaire et le locataire. Pour le prêteur, les baux montrent quels revenus sont prévus, pour combien de temps et à quelles conditions. Le contenu des baux, leur validité et leurs effets sont des questions pour un avocat.

Vous demandez les baux pour trois raisons.

Pour vérifier ce qui est réellement loué. Le bail dit ce que le locataire occupe, et parfois ce qu'il peut utiliser en plus (stationnement, rangement). Ces éléments doivent concorder avec ce que le vendeur vous a décrit.

Pour connaître les conditions. Le bail porte la durée de la location et le loyer. Un bail de logement et un bail commercial n'ont pas la même logique : demandez à un avocat de vous en expliquer les différences. Vous n'avez pas à les interpréter vous-même. Vous les repérez, vous les notez, et vous posez des questions à un avocat.

Pour savoir ce qui peut changer. Un bail qui se termine bientôt, un locataire qui parle de partir, une condition particulière négociée par le vendeur : ces éléments pèsent sur les revenus futurs de l'immeuble. Le prêteur voudra les connaître, et vous aussi.

Les baux de logements et le bail commercial

Si votre immeuble contient des logements, vous recevrez des baux de logements. S'il contient un local commercial, vous recevrez un bail commercial. Ce sont des documents de natures différentes. Ne comparez pas les deux et ne tentez pas de lire l'un avec les repères de l'autre. Faites-les lire par un avocat avant de vous engager, surtout le bail commercial, dont les conditions peuvent être propres à l'entreprise qui occupe les lieux.

Pour ce qui touche la vie d'un immeuble à revenus après l'achat, voir → livre J5, Détenir et gérer un immeuble à revenus.

Qu'attendre s'il manque un bail

Certains locataires n'ont pas de bail écrit. Il arrive aussi que le vendeur n'ait pas conservé un bail ancien. Dans ce cas, ne présumez rien : demandez-lui ce qu'il en sait, et demandez au locataire, par l'entremise du courtier, de confirmer les conditions de son occupation. Signalez l'absence au prêteur. Ce qui n'est pas écrit ne se vérifie pas, et le prêteur comme vous voulez pouvoir vérifier.

L'état des loyers : le tableau d'ensemble

L'état des loyers est un tableau qui liste chaque logement ou local, son occupant, le loyer qu'il paie et la date à laquelle ce loyer est exigible. Il donne en une page la vue d'ensemble que les baux, pris un à un, ne donnent pas.

Il sert à trois choses.

• Vérifier la concordance. Chaque ligne de l'état doit correspondre à un bail. Un écart (un loyer différent, un nom différent) est une question à poser.
• Voir l'occupation. L'état montre quelles parties sont louées, lesquelles sont vacantes, depuis quand.
• Suivre l'évolution. Si le vendeur peut fournir plusieurs états successifs, vous voyez comment les loyers ont évolué.

Demandez que l'état soit daté et signé ou confirmé par le vendeur. Un tableau sans date ni source ne vaut pas grand-chose.

ATTENTION — un état des loyers n'est pas une preuve en soi

Un tableau préparé par le vendeur dit ce que le vendeur déclare. Il se vérifie en le comparant aux baux, et, si possible, aux relevés qui montrent que les loyers sont effectivement payés. Demandez au prêteur et à votre comptable comment ils vérifient ces données.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis reçoivent de leur courtier l'état des loyers du petit immeuble de logements qui les intéresse. Ils le comparent aux baux que le vendeur a transmis. Une ligne ne concorde pas : le nom d'un locataire dans l'état n'est pas celui du bail. Ils ne tirent aucune conclusion. Ils notent l'écart, le transmettent à leur courtier et demandent au vendeur de le clarifier par écrit. Ils conservent la réponse dans leur classeur.

Les locataires et la discrétion

Les baux et l'état des loyers contiennent des renseignements sur des personnes et des entreprises. Traitez-les avec discrétion. Ne les partagez qu'avec les professionnels de votre équipe, et demandez au vendeur ce qu'il a le droit de vous transmettre à ce stade. En cas de doute sur ce qui peut être communiqué, posez la question à un avocat.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'avocat, pour la lecture des baux (surtout le bail commercial) et pour ce qui peut ou non être transmis. Le courtier immobilier, pour obtenir les baux et l'état des loyers du vendeur. Le prêteur, pour savoir comment il vérifie ces documents. Le comptable, pour comparer l'état des loyers aux autres documents financiers. Demandez à chacun de répondre par écrit.

4.2 Les dépenses et les comptes de l'immeuble

Ce que coûte l'immeuble

Un immeuble qui produit des revenus a aussi des dépenses : taxes, assurances, entretien, services, réparations. Le prêteur veut voir les deux côtés. Les dépenses sont aussi importantes à comprendre pour vous, parce qu'elles décident de ce qui vous reste.

Les documents qui décrivent les dépenses peuvent prendre plusieurs formes.

Un état des revenus et dépenses. Un tableau, préparé par le vendeur ou son comptable, qui présente sur une période donnée ce qui est entré et ce qui est sorti. Demandez la période exacte qu'il couvre.

Les pièces justificatives. Les comptes de taxes, les factures d'assurance, les factures de services, les factures de réparations. Elles permettent de vérifier que les montants du tableau correspondent à des paiements réels.

Les états financiers ou les déclarations. Si le vendeur tient une comptabilité pour l'immeuble, ou s'il a produit des déclarations qui le concernent, ces documents peuvent être demandés. Votre comptable saura lesquels sont pertinents.

DÉFINITION — état des revenus et dépenses

Un document qui présente, sur une période donnée, les revenus de l'immeuble (surtout les loyers) et ses dépenses. Il aide le prêteur à comprendre ce que l'immeuble produit et coûte. Demandez toujours la période qu'il couvre et qui l'a préparé.

Pourquoi la période compte

Un état qui couvre trois mois ne dit pas la même chose qu'un état qui couvre plusieurs années. Une dépense importante (une réparation, un remplacement) peut s'être produite une année et pas l'autre. Demandez au vendeur de fournir plusieurs périodes consécutives et de signaler les dépenses inhabituelles. Demandez au prêteur sur quelle période il examine l'immeuble.

Ne tirez pas vous-même de conclusion sur ce que ces chiffres signifient pour la valeur ou la rentabilité de l'immeuble. Posez les questions, notez les réponses, et confiez l'analyse à votre comptable.

Les dépenses qui semblent trop légères

Un dossier qui montre très peu de dépenses pour un bâtiment ancien doit vous inviter à poser des questions : le vendeur a-t-il tout déclaré ? Certains travaux ont-ils été reportés ? Les dépenses sont-elles réparties de la même façon chaque année ? Vous ne cherchez pas à accuser, vous cherchez à comprendre. Posez ces questions au vendeur, par l'entremise de son courtier, et gardez la réponse.

Les dépenses qui reviennent au propriétaire et celles qui reviennent au locataire

Selon les baux, certaines dépenses sont payées par le propriétaire, d'autres par le locataire. Cette répartition varie d'un bail à l'autre, surtout pour un local commercial. Pour comprendre qui paie quoi dans votre immeuble, lisez les baux avec votre avocat et demandez au vendeur de vous expliquer sa pratique. Le prêteur voudra aussi connaître cette répartition. Elle se confirme par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi reçoit du vendeur de l'immeuble avec local commercial un état des revenus et dépenses. Le document couvre une seule année. Rémi demande, par l'entremise du courtier immobilier, les années précédentes ainsi que les factures qui appuient les principaux postes. Le vendeur répond qu'il les cherchera. Rémi note la demande et la date dans son classeur, et en informe son courtier hypothécaire.

Les comptes de taxes et les assurances

Les comptes de taxes de l'immeuble et les polices d'assurance font partie des pièces à demander. Ils permettent de connaître ce que l'immeuble coûte à garder et de confirmer qu'il est couvert. Demandez au prêteur ce qu'il exige en matière d'assurance de l'immeuble, et parlez-en à votre assureur. Ne supposez pas que l'assurance du vendeur se transmet à l'achat : c'est une question à poser à un courtier d'assurance et à votre avocat.

Pour les enjeux fiscaux de l'immeuble locatif, voir → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif, et consultez votre comptable.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le comptable, pour lire les états des revenus et dépenses et les pièces qui les appuient. Le courtier immobilier, pour demander ces documents au vendeur. L'assureur ou le courtier d'assurance, pour l'assurance de l'immeuble. Le prêteur, pour savoir ce qu'il examine et sur quelle période. Demandez à chacun de répondre par écrit.

4.3 Les rapports techniques

Ce qu'est un rapport technique

Un rapport technique est un document préparé par un professionnel qui a examiné l'immeuble ou une partie de l'immeuble. Il décrit l'état du bâtiment, de ses systèmes ou de son terrain, ou estime sa valeur. Le prêteur peut en demander certains ; vous pouvez en demander d'autres de votre propre initiative.

Le rapport d'inspection. Préparé par un inspecteur en bâtiment, il décrit l'état général de l'immeuble au moment de la visite : structure, toiture, systèmes, extérieur. Il sert à vous éclairer avant l'achat et peut aussi être consulté par le prêteur.

Le rapport d'évaluation. Préparé par un évaluateur, il estime la valeur de l'immeuble selon une méthode qu'il expose. Pour un immeuble commercial, la démarche a ses particularités (→ livre J2, L'évaluation commerciale). Le prêteur peut exiger son propre évaluateur.

Les autres rapports. Selon l'immeuble, d'autres rapports peuvent être demandés : sur le sol, sur l'environnement, sur un système en particulier. Demandez au prêteur ce qu'il exige pour votre immeuble, et à l'inspecteur si des examens complémentaires sont pertinents.

DÉFINITION — rapport d'inspection

Le document remis par l'inspecteur en bâtiment après sa visite. Il décrit ce qu'il a observé à un moment donné. Demandez à l'inspecteur ce que son rapport couvre et ce qu'il ne couvre pas.

À qui appartient le rapport ?

Un rapport est préparé pour celui qui l'a commandé. Un rapport commandé par le vendeur n'est pas nécessairement un rapport sur lequel vous ou le prêteur pouvez vous appuyer. Demandez à l'inspecteur ou à l'évaluateur à qui son rapport s'adresse, et si vous ou le prêteur pouvez vous y fier. Posez la question avant de le commander, et gardez la réponse par écrit.

L'âge des rapports

Un rapport vieillit. Ce que l'inspecteur a observé l'an dernier peut avoir changé. Demandez la date de chaque rapport et demandez-vous, avec le prêteur et le professionnel qui l'a produit, s'il décrit encore bien la situation. Un rapport ancien n'est pas inutile, mais il ne remplace pas un rapport récent.

Que faire des constats

Un rapport technique contient parfois des constats : quelque chose qui demande attention, un équipement vieillissant, un défaut observé. Ne les écartez pas, ne les exagérez pas non plus. Posez les questions à l'inspecteur, qui peut vous expliquer ce qu'il a vu, et au prêteur, qui peut vous dire comment il en tient compte. Un constat peut influencer la discussion avec le vendeur : demandez à votre courtier immobilier comment la mener.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis font inspecter le petit immeuble de logements. L'inspecteur note quelques points à surveiller et les explique lors d'une rencontre sur place. Ils lui demandent un rapport écrit daté, le transmettent à leur courtier hypothécaire et à leur courtier immobilier, et posent la question au prêteur : ce rapport sera-t-il suffisant pour lui, ou demande-t-il autre chose ?

Les rapports et la confidentialité

Un rapport technique contient des renseignements sur l'immeuble et parfois sur ses occupants. Demandez à celui qui l'a produit à qui il peut être transmis. Évitez de le diffuser largement, et gardez trace de qui l'a reçu.

4.4 Les questions à poser au vendeur et au prêteur

Au vendeur, par l'entremise de son courtier

Voici des questions à poser pour obtenir les documents de l'immeuble.

• Pouvez-vous me remettre tous les baux en vigueur, logements et locaux commerciaux ?
• Existe-t-il des locations sans bail écrit ? Lesquelles ?
• Pouvez-vous me remettre un état des loyers daté et confirmé par vous ?
• Quelle période couvre l'état des revenus et dépenses que vous me remettez ? Peut-on couvrir plusieurs périodes consécutives ?
• Pouvez-vous me remettre les comptes de taxes, les polices d'assurance et les factures qui appuient les principaux postes de dépenses ?
• Quels travaux ont été faits récemment ? Lesquels sont à prévoir ?
• Existe-t-il des rapports d'inspection ou d'évaluation récents ? Pour qui ont-ils été préparés, et à quelle date ?
• Y a-t-il des différends en cours avec un locataire ou avec un fournisseur ?

Notez la date de chaque demande et de chaque réponse.

Au prêteur ou au courtier hypothécaire

• Quels documents sur l'immeuble exigez-vous, dans quel format et pour quelle période ?
• Comment vérifiez-vous l'état des loyers et l'état des revenus et dépenses ?
• Quels rapports techniques demandez-vous, et par qui doivent-ils être préparés ?
• Un rapport préparé à la demande du vendeur peut-il vous suffire ?
• Que se passe-t-il si un document manque ou si un rapport est ancien ?

À l'avocat

• Pouvez-vous lire les baux et me dire ce que je dois leur demander ?
• Qu'est-ce que le vendeur peut me communiquer sur les locataires à ce stade ?
• Comment confirmer par écrit les conditions d'une location sans bail écrit ?

Au comptable

• Que pouvez-vous me dire des états de revenus et dépenses reçus ?
• Quels documents de plus voulez-vous voir avant que je m'engage ?

À l'inspecteur et à l'évaluateur

• À qui s'adresse votre rapport ? Le prêteur peut-il s'y fier ?
• Quelle est l'étendue de votre examen, et que ne couvre-t-il pas ?
• Quelle est la date du rapport, et pour combien de temps décrit-il bien la situation ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier immobilier, pour demander les documents au vendeur. Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour ce qu'il exige et comment il le vérifie. L'avocat, pour la lecture des baux et la discrétion due aux locataires. Le comptable, pour lire les chiffres. L'inspecteur et l'évaluateur, pour leurs rapports. À chacun, demandez de répondre par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se contenter de ce que le vendeur raconte. Un document écrit, daté et comparé aux autres vaut plus qu'une déclaration orale.
• Ne pas comparer les baux et l'état des loyers. Un écart est une question à poser, pas à ignorer.
• Accepter un état des revenus et dépenses sans en connaître la période ni l'auteur. Demandez les deux, et plusieurs périodes consécutives.
• Tirer vous-même des conclusions sur la rentabilité. Ces analyses relèvent du comptable et du prêteur.
• Se fier à un rapport sans savoir à qui il s'adresse. Un rapport commandé par le vendeur n'est peut-être pas un rapport pour vous.
• Utiliser un rapport trop ancien comme s'il était récent. Demandez la date et si la situation a changé.
• Négliger les locations sans bail écrit. Signalez-les au prêteur et demandez des confirmations écrites.
• Diffuser les baux et les rapports trop largement. Réservez-les à votre équipe.

À retenir

• Les baux disent ce qui est loué et à quelles conditions ; l'état des loyers en donne le tableau d'ensemble. Comparez-les.
• Les documents sur les dépenses (états, comptes de taxes, assurances, factures) se demandent sur plusieurs périodes consécutives.
• Les rapports techniques (inspection, évaluation) décrivent l'immeuble à un moment donné : demandez à qui ils s'adressent et leur date.
• Un document manquant se note, se demande et se signale au prêteur.
• Ne tirez pas de conclusion seul : le comptable, l'avocat, l'inspecteur et l'évaluateur lisent chacun une partie du dossier.
• Chaque demande et chaque réponse s'écrivent et se datent.

Votre plan d'action

1. Demandez au vendeur, par l'entremise de son courtier, les baux, l'état des loyers daté, l'état des revenus et dépenses sur plusieurs périodes et les pièces qui les appuient.
2. Comparez l'état des loyers aux baux ; notez chaque écart.
3. Faites lire les baux par votre avocat, surtout le bail commercial s'il y en a un.
4. Faites lire les états financiers par votre comptable.
5. Demandez les rapports techniques existants, leur date et leur destinataire.
6. Faites faire l'inspection et, si le prêteur l'exige, l'évaluation ; demandez à qui chaque rapport s'adresse.
7. Demandez au prêteur ce qu'il exige sur l'immeuble et comment il le vérifie.
8. Classez tout dans la section « Immeuble » de votre classeur, et gardez les échanges dans la section « Échanges ».
9. Signalez au prêteur ce qui manque, avec la date où vous comptez l'obtenir.

Questions à poser

Au vendeur, par l'entremise de son courtier :

• Pouvez-vous me remettre les baux, l'état des loyers daté et l'état des revenus et dépenses sur plusieurs périodes ?
• Existe-t-il des locations sans bail écrit ?
• Quels rapports techniques existent, pour qui, et à quelle date ?
• Y a-t-il des différends en cours ?

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Quels documents sur l'immeuble exigez-vous, et comment les vérifiez-vous ?
• Un rapport préparé à la demande du vendeur peut-il vous suffire ?

À l'avocat :

• Pouvez-vous lire les baux et me dire ce que je dois leur demander ?
• Que puis-je recevoir sur les locataires à ce stade ?

Au comptable :

• Que pouvez-vous me dire des états de revenus et dépenses reçus ?

À l'inspecteur ou à l'évaluateur :

• À qui s'adresse votre rapport, et pour combien de temps décrit-il bien la situation ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert l'état des loyers, et avec quoi doit-on le comparer ?
2. Pourquoi demander plusieurs périodes consécutives pour les revenus et dépenses ?
3. Quelle différence entre un rapport d'inspection et un rapport d'évaluation ?
4. Que faire si un locataire n'a pas de bail écrit ?
5. Pourquoi demander à qui s'adresse un rapport technique ?
6. Qui analyse les chiffres de l'immeuble : vous ou un professionnel ?

Réponses

1. À avoir, en une page, la liste des occupants, des loyers et des dates auxquelles ils sont exigibles. On le compare aux baux, et, si possible, aux relevés qui montrent que les loyers sont payés.
2. Pour éviter d'être trompé par une année exceptionnelle et pour voir comment l'immeuble évolue.
3. L'inspection décrit l'état du bâtiment ; l'évaluation estime sa valeur selon une méthode exposée par l'évaluateur.
4. Ne rien présumer : demander au vendeur ce qu'il en sait, demander des confirmations écrites par l'entremise du courtier, et le signaler au prêteur.
5. Parce qu'un rapport est préparé pour celui qui l'a commandé, et que ni vous ni le prêteur ne pouvez forcément vous y fier.
6. Un professionnel : le comptable, le prêteur, l'évaluateur. Vous posez les questions et gardez les réponses.

Pour aller plus loin

• Votre courtier hypothécaire ou votre prêteur — ce qu'il exige sur l'immeuble et comment il le vérifie.
• Votre comptable — la lecture des états de revenus et dépenses.
• Votre avocat — la lecture des baux et la discrétion due aux locataires.
• Votre inspecteur et votre évaluateur — leurs rapports, leur étendue et leurs limites.
• Dans cette collection : → livre J5, Détenir et gérer un immeuble à revenus, pour la vie de l'immeuble après l'achat ; → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif, pour les enjeux fiscaux ; → livre J2, L'évaluation commerciale, pour la démarche d'estimation.

Chapitre 5 — Former son équipe : prêteur, courtier, comptable, évaluateur et avocat

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Financer un immeuble à revenus ou commercial n'est pas une démarche qu'on mène seul. Elle réunit autour de vous plusieurs personnes dont les compétences se complètent : l'une connaît les produits de financement, une autre lit les chiffres, une autre estime la valeur, une autre explique la portée de ce que vous signez. Aucune ne sait tout, et aucune ne peut répondre à la place d'une autre.

Ce chapitre présente le rôle de chaque personne en mots courants, indique quand la consulter, vous aide à préparer chaque rencontre et rassemble les questions à poser à chacune. Il ne recommande aucun professionnel en particulier et ne donne aucun ordre de grandeur d'honoraires : chacun vous indiquera les siens, par écrit. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements, et Rémi, qui cherche à financer un immeuble avec un local commercial.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire en mots courants le rôle du prêteur, du courtier hypothécaire, du courtier immobilier, du comptable, de l'évaluateur, de l'avocat, du notaire et de l'inspecteur ;
• décider à quel moment du projet consulter chacun ;
• préparer une rencontre avec un professionnel pour en tirer le meilleur ;
• demander à chacun, par écrit, ce qu'il couvre, ce qu'il ne couvre pas et comment il est rémunéré ;
• adresser chaque question juridique, fiscale ou financière à la personne compétente.

Pourquoi c'est important

Quand on débute dans le financement d'un immeuble à revenus, la tentation est grande de tout demander à la même personne : au prêteur, parce qu'il détient l'argent ; ou au courtier immobilier, parce qu'on le connaît déjà. Chacun a pourtant ses limites. Les questions d'impôts vont au comptable, non au prêteur. Ce que signifie un engagement envers le prêteur va à l'avocat, non au courtier immobilier. La solidité d'un bail va à l'avocat, non au comptable.

Une équipe bien formée vous évite de recevoir une réponse approximative d'une personne qui sort de son domaine. Elle vous permet aussi de croiser les réponses, de repérer les contradictions et de décider en connaissance de cause. Et comme chaque professionnel est rémunéré d'une façon qui lui est propre, savoir qui est payé comment fait partie de la lecture des conseils que vous recevez.

Ce chapitre vous aide à former cette équipe sans vous perdre, et sans attendre le dernier moment.

5.1 Le rôle de chaque personne

Le prêteur

Le prêteur est l'institution ou la personne qui avance l'argent. Il étudie votre dossier et celui de l'immeuble, décide s'il prête, à quelles conditions et avec quelles exigences de suivi. Il est une partie à la transaction : demandez-lui ce qu'il peut vous expliquer et ce qu'il laisse à d'autres.

Ce qu'il peut vous dire : ses produits, ses conditions, les documents qu'il exige, ses étapes. Ce qui se demande ailleurs : pour savoir si une offre est la meilleure, comparez avec d'autres ; pour votre situation fiscale ou juridique, consultez un comptable ou un avocat.

Le courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire est un professionnel qui présente votre dossier à plusieurs prêteurs et vous aide à comparer les offres. Il peut connaître des prêteurs que vous ne connaissez pas et vous expliquer le vocabulaire des offres.

DÉFINITION — courtier hypothécaire

Un intermédiaire entre vous et les prêteurs. Il présente votre demande, aide à comprendre les offres et à les comparer. Demandez-lui par écrit qui le rémunère, comment, et avec quels prêteurs il travaille.

Ne le confondez pas avec le courtier immobilier. L'un s'occupe du financement, l'autre de l'achat ou de la vente de l'immeuble.

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier vous accompagne dans l'achat de l'immeuble : recherche, visites, offre, négociation avec le vendeur, suivi des conditions. Il est aussi votre meilleur relais pour obtenir les documents du vendeur. Pour le financement et pour les questions juridiques, adressez-vous aux personnes compétentes.

CÔTÉ COURTIER — un relais pour les documents du vendeur

Le courtier immobilier peut formuler vos demandes au vendeur, suivre les réponses et signaler ce qui manque. Pour interpréter un bail, vérifier un état financier ou savoir ce que le prêteur en pensera : ces questions vont à l'avocat, au comptable et au prêteur.

Le comptable

Le comptable lit les chiffres de l'immeuble et vous aide à comprendre ce qu'ils signifient pour votre situation d'ensemble, y compris sur le plan fiscal. C'est lui, plutôt que le prêteur ou le courtier, que vous consultez sur votre façon de détenir l'immeuble (à titre personnel, à plusieurs, par une société) quant à ses effets fiscaux. Pour les enjeux fiscaux propres à l'immeuble locatif, voir → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif.

L'évaluateur

L'évaluateur estime la valeur de l'immeuble selon une méthode qu'il expose. Le prêteur peut exiger son propre évaluateur, ou accepter celui que vous avez choisi : demandez-lui ce qu'il exige. Pour un immeuble commercial, la démarche d'évaluation a ses particularités (→ livre J2, L'évaluation commerciale).

L'avocat

L'avocat vous explique la portée de ce que vous signez : engagements, garanties, structure juridique de votre projet. Il lit les baux, les documents du prêteur et, au besoin, la convention de la société si vous achetez par l'intermédiaire d'une société. Il est la personne à consulter dès que vous avez une question sur ce que vous pouvez ou devez faire, ou sur les conséquences de ce que vous signez.

Le notaire

Le notaire peut intervenir autour de l'acte de vente, de l'acte de prêt et du titre de l'immeuble. Selon votre projet, vous aurez besoin d'un notaire, d'un avocat, ou des deux. Demandez à chacun ce qu'il couvre dans votre dossier, pour éviter à la fois les lacunes et les doublons.

L'inspecteur en bâtiment

L'inspecteur examine l'état du bâtiment et vous remet un rapport. Il vous éclaire sur ce qu'il a pu observer ; il n'estime pas la valeur de l'immeuble et ne vous dit pas si le financement est une bonne idée.

L'ESSENTIEL — chacun son domaine

Prêteur : l'argent et ses conditions. Courtier hypothécaire : la comparaison des offres. Courtier immobilier : l'achat et le vendeur. Comptable : les chiffres et les impôts. Évaluateur : la valeur. Avocat et notaire : ce que vous signez et le titre. Inspecteur : l'état du bâtiment.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi dresse un tableau à deux colonnes : à gauche, les questions qu'il se pose ; à droite, la personne à qui il va les poser. « Est-ce que mon projet peut être financé ? » : prêteur ou courtier hypothécaire. « Que signifie cette clause du bail commercial ? » : avocat. « Comment mon immeuble se compare-t-il à d'autres ? » : évaluateur. « Que veut dire ce poste de l'état des dépenses ? » : comptable. Ce tableau lui évite de poser une question à la mauvaise personne.

5.2 Quand les consulter

Il n'y a pas d'ordre unique

Aucun ordre ne convient à tous les projets. Voici des repères, que vous ajusterez avec vos interlocuteurs.

Avant de chercher un immeuble. Si vous n'avez pas encore choisi, un courtier hypothécaire ou un prêteur peut vous dire à quoi ressemblerait un dossier de financement pour votre projet. Un comptable peut vous parler de la façon de détenir l'immeuble. Cela vous évite de chercher ce qui ne serait pas finançable ou ce qui ne convient pas à votre situation.

Avant de faire une offre. Votre courtier immobilier vous accompagne. Parlez à l'avocat des conditions que vous voulez inclure, et au comptable de la structure. Demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire ce qu'il faut prévoir.

Pendant l'examen du dossier. Le prêteur travaille. Vous recevez les documents du vendeur et les faites lire à votre avocat et à votre comptable. L'inspection et l'évaluation sont commandées.

Avant de signer. L'avocat et le notaire lisent tout. Le comptable vérifie l'effet des engagements sur votre situation. Vous posez vos dernières questions.

Après la signature. Vous gardez le contact avec votre comptable pour le suivi, et avec votre courtier hypothécaire ou votre prêteur pour le renouvellement (chapitre 9).

ATTENTION — consulter avant de signer, non après

Un avocat ou un comptable consulté avant l'offre peut répondre à vos questions avant que vous signiez. Consulté après, il a moins de marge pour agir. Demandez à chacun quand il préfère intervenir et ce qu'il vous faut lui remettre à l'avance.

Quand en choisir plusieurs

Rien n'empêche de rencontrer deux courtiers hypothécaires ou plusieurs prêteurs avant de choisir. Comparer est une démarche normale. Demandez à chacun de vous répondre par écrit, et comparez les réponses.

Adapter l'équipe à votre projet

Toutes les équipes ne se ressemblent pas. L'équipe varie selon le projet. Une société, plusieurs acheteurs ou un local commercial peuvent justifier d'ajouter un avocat. Un immeuble ancien ou particulier peut justifier des examens complémentaires. Ce livre ne décide pas à votre place : il vous invite à demander à vos premiers interlocuteurs qui d'autre il vous recommande d'ajouter, et pourquoi.

Gardez une règle de prudence. Quand un professionnel vous suggère un autre professionnel, demandez-lui s'il a un lien avec lui (association, entente, rémunération). Ce n'est pas une accusation, c'est une question de transparence. Vous pouvez aussi demander une deuxième suggestion et comparer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis comptent acheter à deux, à titre personnel, un petit immeuble de logements. Leur courtier hypothécaire leur suggère de rencontrer un comptable avant de présenter l'offre. Ils lui demandent s'il a un lien avec ce comptable. Il répond par écrit qu'il le recommande sans entente entre eux. Ils prennent aussi le nom d'un deuxième comptable, rencontrent les deux, et choisissent celui dont les explications leur ont paru les plus claires.

Qui vous accompagne tout au long

Désignez une personne centrale à qui vous rapportez tout : vous-même, ou, si vous le souhaitez, un proche ou un courtier. Cette personne tient le classeur, relance les réponses attendues et garde la liste de ce qui reste à faire. C'est ce que fait un chef de projet, même à petite échelle.

5.3 Préparer chaque rencontre

Avant la rencontre

Une rencontre mal préparée est une rencontre où l'on oublie la moitié de ses questions. Avant chaque rendez-vous, faites cinq choses.

1. Notez l'objectif : ce que vous voulez avoir compris ou obtenu à la fin.
2. Rassemblez les documents utiles : la description de votre projet, la liste des documents déjà reçus, les rapports.
3. Préparez vos questions, par ordre d'importance.
4. Informez le professionnel de ce qu'il devrait avoir lu avant, s'il y a lieu.
5. Demandez ce qu'il vous faut apporter et si la rencontre est facturée.

Pendant la rencontre

• Dites en quelques phrases ce que vous voulez faire.
• Posez vos questions une à une, en laissant le temps de répondre.
• Demandez de reformuler ce que vous n'avez pas compris.
• Prenez des notes, ou demandez si vous pouvez enregistrer, avec l'accord de l'autre personne.
• Demandez ce qu'il couvre et ce qu'il ne couvre pas dans votre dossier.

Après la rencontre

• Demandez un suivi écrit : un courriel qui résume ce qui a été dit et ce qui est à faire.
• Relisez vos notes dans les heures qui suivent, pendant que vous vous souvenez.
• Rangez le tout dans la section « Échanges » de votre classeur.
• Notez ce qu'il vous reste à demander, et à qui.

Un modèle de courriel de suivi

Après une rencontre, vous pouvez envoyer un court message qui fixe ce qui s'est dit. Il demande une confirmation sans accuser personne. Adaptez-le.

LE FORMULAIRE — un courriel de suivi à adapter

Objet : suite à notre rencontre du [date] — [nom du projet]

Bonjour,

Merci pour votre temps. Voici ce que j'ai retenu : [deux ou trois points]. De mon côté, je m'engage à [ce que vous ferez]. De votre côté, vous devez me transmettre [ce qui est attendu] pour [date]. Si ce résumé ne correspond pas à votre compréhension, je vous serais reconnaissant de me le dire.

Cordialement, (Votre nom.)

Ce message a deux vertus. Il vous oblige à mettre en ordre ce que vous avez entendu. Et il donne à votre interlocuteur l'occasion de corriger une mauvaise compréhension avant qu'elle ne produise des effets.

Les honoraires et la rémunération

Chaque professionnel est rémunéré à sa façon. Demandez à chacun, avant de vous engager et par écrit :

• comment il est rémunéré et par qui ;
• ce que le service comprend et ce qu'il ne comprend pas ;
• à quel moment la facture est demandée ;
• ce qui se passe si le projet ne se réalise pas.

Ne comparez pas les honoraires de deux professionnels sans vous assurer qu'ils couvrent la même chose. Et gardez l'esprit ouvert : un service payé n'est pas forcément meilleur, et un service qui semble gratuit peut être payé par quelqu'un d'autre : demandez comment.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis rencontrent deux courtiers hypothécaires. À chacun, ils posent les mêmes questions : qui vous rémunère, avec quels prêteurs travaillez-vous, que couvre votre service ? Ils reçoivent les réponses par courriel. Ils les comparent côte à côte avant de choisir. L'un des deux répond de façon moins précise ; ils le notent et décident d'en tenir compte.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier hypothécaire, pour comparer les produits et préparer le dossier. Le comptable, pour les chiffres et les effets fiscaux. L'avocat ou le notaire, pour ce que vous signez et le titre. L'évaluateur, pour la valeur. L'inspecteur, pour l'état du bâtiment. Le courtier immobilier, pour l'achat et les documents du vendeur. À chacun, demandez par écrit ce qu'il couvre, ce qu'il ne couvre pas et comment il est rémunéré.

5.4 Les questions à poser à chacun

Au courtier hypothécaire

• Avec quels prêteurs travaillez-vous, et pouvez-vous en présenter plusieurs pour mon projet ?
• Qui vous rémunère, comment, et à quel moment ?
• Quels documents voulez-vous voir en premier ?
• Comment me tiendrez-vous informé de l'avancement du dossier ?
• Pouvez-vous me remettre par écrit un résumé de chaque offre ?

Au prêteur

• Quels documents exigez-vous sur moi et sur l'immeuble ?
• Quelles sont les étapes et les délais ?
• Qui est ma personne-ressource ?
• Pouvez-vous me remettre vos conditions par écrit ?

Au courtier immobilier

• Quels documents le vendeur peut-il fournir, et dans quel délai ?
• Comment demander ceux qui manquent ?
• Comment organiser les visites, l'inspection et l'évaluation ?
• Qui parle au vendeur, et comment consigner ses réponses ?

Au comptable

• Comment lisez-vous ces états de revenus et dépenses ?
• Quels documents voulez-vous voir avant que je m'engage ?
• Comment la façon de détenir l'immeuble influence-t-elle ma situation fiscale ?
• Quels honoraires prévoyez-vous, et pour quels services ?

À l'évaluateur

• Quelle méthode utilisez-vous pour ce type d'immeuble ?
• À qui s'adresse votre rapport ?
• Le prêteur peut-il s'y fier ?
• Quelle est la date de validité de votre estimation ?

À l'avocat

• Que couvrez-vous exactement dans mon dossier ?
• Pouvez-vous lire les baux et les documents du prêteur avant que je signe ?
• Comment présenter ma structure de propriété ?
• Que dois-je vous remettre avant la signature ?

Au notaire

• Que vérifiez-vous sur le titre de l'immeuble ?
• Quelle est votre part dans l'acte de prêt et l'acte de vente ?
• Comment nous répartissons-nous le travail avec mon avocat ?

À l'inspecteur

• Quelle est l'étendue de votre examen ?
• Que ne couvre-t-il pas ?
• Pouvez-vous me remettre un rapport écrit, daté ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi a maintenant son équipe : un courtier hypothécaire, un comptable, un avocat. Il prépare une rencontre commune par visioconférence, où chacun peut entendre la question des autres. Il ouvre la réunion en présentant son projet en quelques phrases, puis pose ses questions une à une. Il demande, à la fin, un résumé écrit de ce que chacun va faire et pour quand. Le résumé lui sert de feuille de route.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Chaque membre de votre équipe, pour son domaine. Demandez à chacun de répondre par écrit, de vous dire ce qu'il couvre et ce qu'il ne couvre pas, et de vous indiquer comment il est rémunéré. Une question juridique va à l'avocat ou au notaire, une question fiscale au comptable, une question de valeur à l'évaluateur, une question de financement au prêteur ou au courtier hypothécaire.

Les erreurs qui coûtent cher

• Tout demander à la même personne. Chacun a ses limites. Adressez chaque question à celle qui est compétente.
• Confondre courtier hypothécaire et courtier immobilier. L'un s'occupe du financement, l'autre de l'achat.
• Consulter l'avocat ou le comptable après avoir signé. Consultés avant, ils peuvent répondre à vos questions avant la signature ; après, ils ont moins de marge.
• Ne pas demander comment chacun est rémunéré. Savoir qui est payé comment fait partie de la lecture de ses conseils.
• Comparer des honoraires sans comparer ce qu'ils couvrent. Deux services au même prix peuvent ne pas contenir les mêmes choses.
• Arriver à une rencontre sans préparation. Notez l'objectif, les documents et les questions avant d'y aller.
• Ne pas demander de suivi écrit. Une conversation orale s'oublie.
• Laisser chaque professionnel travailler sans savoir ce que font les autres. Gardez le fil et partagez les réponses utiles.

À retenir

• Chaque personne a son domaine : prêteur, courtier hypothécaire, courtier immobilier, comptable, évaluateur, avocat, notaire, inspecteur.
• Consultez tôt, surtout l'avocat et le comptable : avant l'offre et avant la signature.
• Préparez chaque rencontre : objectif, documents, questions, suivi écrit.
• Demandez à chacun, par écrit, ce qu'il couvre, ce qu'il ne couvre pas et comment il est rémunéré.
• Adressez chaque question juridique, fiscale ou financière à la personne compétente.
• Désignez une personne qui tient le classeur et relance les réponses.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste des personnes dont vous avez besoin, d'après la section 5.1.
2. Notez vos questions et, pour chacune, la personne à qui la poser.
3. Contactez au moins deux courtiers hypothécaires ou prêteurs, et un comptable et un avocat.
4. Demandez à chacun, par écrit, ce qu'il couvre, ce qu'il ne couvre pas et comment il est rémunéré.
5. Préparez chaque rencontre : objectif, documents, questions.
6. Demandez un suivi écrit après chaque rencontre, et rangez-le dans votre classeur.
7. Comparez les réponses et les services avant de vous engager.
8. Désignez la personne qui coordonne l'ensemble et tient la liste de ce qui reste à faire.

Questions à poser

À chaque membre de votre équipe :

• Que couvrez-vous exactement dans mon dossier, et que ne couvrez-vous pas ?
• Comment êtes-vous rémunéré, et à quel moment ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce que vous venez de me dire ?

Au courtier hypothécaire ou au prêteur :

• Quels documents voulez-vous voir, et dans quel ordre ?
• Quelles sont les étapes et les délais ?

Au comptable :

• Que pensez-vous des chiffres de l'immeuble ?
• Comment la façon de détenir l'immeuble influence-t-elle ma situation fiscale ?

À l'avocat ou au notaire :

• Quels documents voulez-vous lire avant que je signe ?
• Comment nous répartissons-nous le travail ?

À l'évaluateur et à l'inspecteur :

• À qui s'adresse votre rapport, et que ne couvre-t-il pas ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle différence entre un courtier hypothécaire et un courtier immobilier ?
2. À qui adresser une question sur la portée d'un bail ?
3. À qui adresser une question sur les effets fiscaux de la façon de détenir l'immeuble ?
4. Pourquoi consulter l'avocat et le comptable avant de signer ?
5. Que demander à chaque professionnel sur sa rémunération ?
6. Pourquoi demander un suivi écrit après chaque rencontre ?

Réponses

1. Le courtier hypothécaire s'occupe du financement : il présente le dossier à plusieurs prêteurs et aide à comparer les offres. Le courtier immobilier s'occupe de l'achat ou de la vente de l'immeuble.
2. À un avocat, qui peut vous expliquer ce que le bail prévoit.
3. À un comptable.
4. Parce que consultés avant, ils peuvent répondre à vos questions avant la signature ; consultés après, ils ont moins de marge.
5. Qui le rémunère, comment, à quel moment, ce que le service comprend et ne comprend pas, et ce qui se passe si le projet ne se réalise pas.
6. Parce qu'une conversation orale s'oublie, alors qu'un résumé écrit se conserve, se compare et se partage avec le reste de l'équipe.

Pour aller plus loin

• Votre courtier hypothécaire ou votre prêteur — le financement, les produits, les documents exigés.
• Votre comptable — les chiffres, les impôts, la façon de détenir l'immeuble.
• Votre avocat ou votre notaire — ce que vous signez et le titre de l'immeuble.
• Votre évaluateur et votre inspecteur — la valeur et l'état du bâtiment.
• Dans cette collection : → livre J2, L'évaluation commerciale, pour la démarche d'évaluation d'un immeuble commercial ; → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif, pour les enjeux fiscaux de l'immeuble locatif.

Chapitre 6 — Préparer la rencontre avec le prêteur

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez situé votre projet, rassemblé vos documents et formé votre équipe. Reste un moment qui peut impressionner : la première vraie rencontre avec le prêteur. Rendez-vous téléphonique, visioconférence, bureau d'une institution : le cadre varie, mais l'enjeu est le même. En peu de temps, vous devez présenter votre projet, comprendre ce que le prêteur attend et repartir avec des réponses utilisables.

Ce chapitre vous aide à préparer cette rencontre de bout en bout : fixer votre projet en quelques phrases, apporter le bon dossier et la bonne liste de questions, prendre des notes utiles et obtenir un suivi écrit. Il ne dit rien de ce que le prêteur dira ni de ce qu'il décidera : il vous donne les moyens d'être prêt, quel qu'il soit. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Rémi, qui cherche à financer un immeuble avec un local commercial, et Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• présenter votre projet en quelques phrases claires, en ne disant que ce que vous savez ;
• constituer le dossier à apporter et la liste de questions à poser ;
• prendre des notes qui vous serviront après la rencontre ;
• demander un suivi écrit et le relire avec soin ;
• repérer ce qui doit rester une question plutôt que devenir une décision sur place.

Pourquoi c'est important

La première rencontre fixe le ton. Si vous arrivez sans préparation, vous risquez de parler trop, de parler de travers, de ne pas poser vos questions ou de ne pas retenir les réponses. Le prêteur vous écoute, vous pose des questions, prend des notes : vous pouvez lui demander ce qu'il retient de vos réponses.

Mais surtout, cette rencontre est pour vous une occasion d'apprendre. Le prêteur connaît ses produits, ses exigences et ses étapes. Si vous posez les bonnes questions, vous repartez avec une carte précise de ce qui vous attend. Sinon, vous repartez avec une impression, ce qui est une base fragile pour décider.

Ce chapitre vous aide à faire de cette rencontre un échange d'informations plutôt qu'une épreuve. Gardez en tête une règle : vous n'avez pas à décider ni à signer pendant la rencontre. Vous êtes là pour poser des questions et recevoir des réponses.

6.1 Fixer son projet en quelques phrases

Pourquoi écrire son projet

Dire son projet à voix haute sans l'avoir écrit conduit à des phrases longues, à des détours et parfois à des contradictions. Écrire d'abord vous force à choisir ce qui compte. Un projet qui tient en quelques phrases est un projet que vous comprenez, et que le prêteur comprendra aussi.

Ce que doit contenir votre présentation

Voici cinq éléments, à écrire dans vos mots.

1. Ce que vous voulez faire : acheter un immeuble, en refinancer un, en renouveler le financement.
2. L'immeuble : sa nature en mots courants (voir chapitre 2), sa situation, qui l'occupe.
3. Votre intention : y habiter un logement ou le louer entièrement, l'exploiter vous-même ou le confier à un gestionnaire.
4. Ce que vous avez déjà fait : documents rassemblés, professionnels consultés.
5. Ce que vous cherchez : comprendre les options, obtenir une offre, comparer, avancer.

Ajoutez, si c'est le cas, ce que vous ignorez encore : les documents que vous attendez, les rapports non encore reçus. Ne cachez pas les zones d'ombre. Un projet honnête sur ses incertitudes se discute plus facilement qu'un projet qui prétend tout savoir.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi écrit : Je cherche à financer l'achat d'un immeuble qui compte des logements et un local commercial. J'ai l'intention de louer l'ensemble. J'ai commencé à réunir mes documents personnels et j'attends ceux de l'immeuble. J'ai consulté un courtier hypothécaire, un comptable et un avocat. Je souhaite comprendre ce que vous demandez et comparer avec d'autres options. Ces cinq phrases lui servent d'ouverture lors de la rencontre.

Ce qu'il vaut mieux ne pas dire

Il y a des phrases à éviter, non par stratégie, mais par prudence.

• Une promesse sur l'avenir que vous ne pouvez pas tenir : des revenus futurs que vous espérez, des travaux dont vous n'avez pas confirmé le coût.
• Une affirmation sur l'immeuble que vous n'avez pas vérifiée : mieux vaut dire « le vendeur m'a indiqué que… et je vais le confirmer ».
• Une affirmation sur la loi ou la fiscalité : renvoyez à votre avocat ou à votre comptable.
• Un chiffre dont vous n'êtes pas sûr : mieux vaut dire que vous le vérifierez et le transmettrez par écrit.

L'ESSENTIEL — dire ce que vous savez, nommer ce que vous ignorez

Un projet clair et honnête vaut mieux qu'un projet brillant mais fragile. Vous n'avez pas à tout savoir : vous avez à dire ce que vous savez et ce que vous cherchez.

6.2 Apporter le dossier et une liste de questions

Le dossier à apporter

Selon que la rencontre est en personne ou à distance, vous apportez ou vous partagez des documents. Voici une façon de faire.

• Votre page de garde (chapitre 3) : le projet en quelques phrases, la liste des documents et ceux qui manquent.
• Les documents que le prêteur a demandés, si vous les avez déjà : mieux vaut les avoir à portée de main.
• Une copie de ce que vous avez déjà envoyé, avec les dates.
• Votre classeur, ou au moins les sections « Moi » et « Immeuble ».
• Votre liste de questions, imprimée ou ouverte à l'écran.

Demandez au prêteur, avant la rencontre, ce qu'il souhaite recevoir à l'avance. Les attentes varient d'un prêteur à l'autre. Posez la question plutôt que de la deviner.

La liste de questions

C'est l'outil central de votre préparation. Écrivez-la à l'avance, rangée par thème, et laissez de l'espace pour noter les réponses. Voici des thèmes.

Sur le prêteur et son offre

• Quels types d'immeubles financez-vous ? Le mien en fait-il partie ?
• Comment classez-vous mon immeuble ?
• Quels produits pouvez-vous m'offrir, et à quelles conditions ?

Sur le dossier

• Quels documents exigez-vous, sur moi et sur l'immeuble ?
• Dans quel format, et pour quelle période ?
• Qui examinera mon dossier ?

Sur les étapes et les délais

• Quelles sont les étapes, et dans quel ordre ?
• Quels délais prévoyez-vous pour chacune ?
• À quel moment sauriez-vous si vous pouvez me financer ?

Sur les frais et les engagements

• Quels frais dois-je prévoir, et à quel moment ?
• Que me demandera-t-on de signer, et à quel moment ?
• Y a-t-il des garanties ou des engagements particuliers à prévoir ? (chapitre 8)

Sur le suivi

• Qui est ma personne-ressource ?
• Comment serai-je informé de l'avancement ?
• Pouvez-vous me remettre un résumé écrit de nos échanges ?

Triez vos questions par ordre d'importance. Si le temps manque, commencez par les plus importantes. Et laissez des blancs : la conversation peut en faire naître d'autres.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis préparent leur liste de questions avec leur courtier hypothécaire. Ils la rangent en cinq thèmes, laissent trois lignes vides sous chaque question et placent en tête celle qui leur importe le plus : le prêteur finance-t-il ce type d'immeuble ? Ils comptent poser les questions dans l'ordre, noter chaque réponse et demander, à la fin, ce qu'ils doivent faire ensuite.

Pour comprendre le vocabulaire

Si vous voulez revoir le vocabulaire du prêt avant la rencontre, voir → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire. Mais ne vous croyez pas obligé de maîtriser un mot avant de le demander. Pendant la rencontre, demandez au prêteur de définir tout terme qui ne vous est pas clair, et notez la définition.

ATTENTION — n'avancez pas de chiffre que vous n'avez pas vérifié

En rendez-vous, il est tentant de répondre à tout. Mais une réponse approximative donnée en rendez-vous peut être notée et reprise plus tard. Mieux vaut dire « je vous reviens là-dessus par écrit » que de lancer un chiffre. Vérifiez auprès de votre comptable ou de votre courtier avant de vous engager.

Une rencontre à distance

Une rencontre peut se tenir par téléphone ou par visioconférence. Les mêmes principes s'appliquent, avec quelques précautions de plus.

• Testez votre connexion et votre matériel avant l'heure du rendez-vous.
• Choisissez un endroit calme, où vous pouvez parler de votre dossier sans être entendu.
• Ouvrez vos documents à l'avance : vous n'aurez pas le temps de les chercher pendant que quelqu'un attend.
• Demandez comment le prêteur préfère recevoir les documents : par un portail sécurisé, par courriel, autrement. Évitez d'envoyer des documents sensibles par un canal que le prêteur ne vous a pas indiqué.
• Gardez vos notes à portée de main, sur papier ou sur un second écran.

Demandez au prêteur si la rencontre est enregistrée, et ce qu'il fait de l'enregistrement le cas échéant. Si vous souhaitez enregistrer de votre côté, demandez-lui d'abord s'il est d'accord.

Une rencontre à distance a un avantage : elle laisse plus facilement une trace. Profitez-en pour demander que les points clés soient répétés à l'écran ou résumés à voix haute avant la fin, puis confirmés par courriel. Si la connexion se coupe ou si un point reste confus, ne devinez pas : demandez de le reprendre par écrit.

Si vous rencontrez plusieurs prêteurs

Il est normal de rencontrer plus d'un prêteur avant de choisir. Pour pouvoir comparer, posez à chacun les mêmes questions, dans le même ordre, et notez les réponses dans la même grille. Vous verrez vite ce qui diffère. Faites aussi attention à ne pas communiquer à l'un ce que l'autre vous a dit si vous n'êtes pas certain que c'est permis : si vous avez un doute sur ce que vous pouvez dire, demandez à votre courtier hypothécaire ou à votre avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi rencontre deux prêteurs la même semaine. Il apporte la même page de garde et la même liste de questions. Il remplit deux grilles côte à côte. En les relisant le soir, il remarque que l'un des deux n'a pas répondu à sa question sur les délais. Il écrit au prêteur pour la reposer et note la date de sa demande.

Venir seul ou accompagné

Vous pouvez venir avec votre courtier hypothécaire, votre comptable ou un proche. Demandez au prêteur si c'est possible et si la rencontre se prête à ce format. Une deuxième personne écoute autrement, prend des notes et pose des questions que vous n'avez pas pensé poser. Si vous venez à deux, convenez à l'avance de qui parle, de qui note, et de qui pose les questions.

6.3 Prendre des notes et demander un suivi écrit

Des notes utiles

Pendant la rencontre, vous n'avez pas à tout écrire. Vous avez à retenir quatre choses.

• Les réponses aux questions importantes, dans les mots du prêteur autant que possible.
• Les documents demandés, avec ce qui est attendu, de qui, et pour quand.
• Les prochaines étapes : qui fait quoi, à quel moment.
• Les points non réglés : ce que le prêteur doit vérifier, ce que vous devez confirmer.

Une grille simple aide. Tracez quatre colonnes : la question, la réponse reçue, la personne qui l'a donnée et la date. Remplissez-la pendant ou juste après la rencontre.

LE FORMULAIRE — une grille de notes à copier

Question	Réponse reçue	Par qui	Date

Ajoutez une ligne par question. Conservez la grille dans la section « Échanges » de votre classeur.

Demander un suivi écrit

À la fin de la rencontre, demandez deux choses.

1. Un résumé écrit de ce qui a été dit, ou la permission de vous-même en rédiger un et de le lui envoyer.
2. La liste écrite de ce que le prêteur demande, avec l'échéance de chaque élément.

Si le prêteur hésite, proposez de rédiger vous-même un court message que vous lui enverrez dans la journée. Le modèle du chapitre 5 convient. Demandez-lui de vous dire s'il y a des erreurs.

Lire le suivi avec soin

Quand le suivi arrive, relisez-le avec vos notes. Trois vérifications.

• Correspond-il à ce que vous avez compris ? Si un point diffère, écrivez au prêteur pour le clarifier.
• Contient-il des éléments que vous n'avez pas entendus ? Demandez ce qu'ils signifient.
• Manque-t-il des éléments dont vous avez parlé ? Signalez-les.

Faites lire le suivi par votre courtier hypothécaire ou, pour les parties qui touchent un engagement, par votre avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après sa rencontre, Rémi reçoit un courriel du prêteur. Il le compare à ses notes. Un point l'étonne : le courriel mentionne un document qu'il n'a pas entendu demander. Il écrit pour demander à quoi il sert et à quel moment il doit le fournir. Il joint la réponse à son classeur et la transmet à son courtier hypothécaire.

Faire le point avec son équipe

Dans les jours qui suivent la rencontre, partagez vos notes et le suivi avec les membres de votre équipe qui doivent les voir : votre courtier hypothécaire d'abord, votre comptable et votre avocat ensuite, selon ce que la rencontre a fait apparaître. Une courte discussion, même de quelques minutes, vous évite de garder pour vous une information qui serait utile à un autre.

Voici des questions à vous poser en relisant l'ensemble.

• Ai-je obtenu réponse à mes questions les plus importantes ?
• Qu'est-ce qui reste flou, et à qui dois-je le demander ?
• Les documents demandés sont-ils prêts, et pour quand ?
• Quelque chose m'a-t-il surpris ? Quelqu'un doit-il l'expliquer ?
• Ai-je assez d'éléments pour comparer avec un autre prêteur ?

Notez les réponses et transformez-les en tâches avec une date. Ce petit exercice transforme une rencontre en avancement réel.

L'ESSENTIEL — une rencontre sert à avancer

Chaque rencontre doit produire trois choses : des réponses écrites, une liste de tâches datées et une idée plus claire de la prochaine étape.

Ne pas décider sur place

Une règle simple vaut pour toute rencontre : ne signez rien et ne vous engagez à rien pendant ou juste après le premier rendez-vous. Si on vous presse, demandez pourquoi, et demandez-le par écrit. Une offre sérieuse supporte d'être lue et comparée. Vous aurez besoin de temps pour consulter votre comptable et votre avocat.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier hypothécaire, pour préparer la rencontre et relire le suivi. Le comptable, pour vérifier les chiffres avant de les communiquer. L'avocat, pour toute partie du suivi qui touche un engagement. Le prêteur, pour la liste des documents, les étapes et les délais. Demandez à chacun de répondre par écrit.

6.4 Les questions à poser en rendez-vous

Les questions d'ouverture

• Pouvez-vous me décrire les étapes de votre processus pour un immeuble de ce type ?
• Qui sera ma personne-ressource ?
• Y a-t-il des documents que vous aimeriez voir en premier ?

Les questions sur l'offre

• Financez-vous ce type d'immeuble ? Comment le classez-vous ?
• Quels produits pouvez-vous m'offrir ?
• Quelles conditions particulières peuvent s'appliquer ?
• Quels frais dois-je prévoir, et à quel moment ?

Les questions sur le dossier

• Quels documents exigez-vous sur moi, sur l'immeuble ?
• Un rapport d'évaluation ou d'inspection est-il exigé ? Par qui doit-il être préparé ?
• Comment vérifiez-vous les chiffres de l'immeuble ?

Les questions sur le calendrier

• Quels délais prévoyez-vous pour chaque étape ?
• À quelle date saurai-je si vous pouvez me financer ?
• Que se passe-t-il si un document manque ou arrive en retard ?

Les questions sur les engagements

• Que me demandera-t-on de signer, et à quel moment ?
• Y a-t-il des garanties ou des engagements particuliers à prévoir ?
• Combien de temps ai-je pour lire et faire lire les documents ?

Les questions de clôture

• Pouvez-vous me remettre par écrit un résumé de cette rencontre ?
• Quelle est la prochaine étape, et qui doit la faire ?
• Y a-t-il quelque chose que je n'ai pas demandé et que je devrais savoir ?

La dernière question est précieuse : elle invite le prêteur à vous dire ce que vous n'avez pas pensé à demander.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour les produits, les documents, les délais et les frais. Le courtier hypothécaire, pour comparer avec d'autres prêteurs. Le comptable et l'avocat, avant tout engagement. Pour chaque réponse importante, demandez qu'elle vous soit confirmée par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver sans avoir écrit son projet. Vous risquez de parler de travers ou d'oublier l'essentiel.
• Prétendre tout savoir. Mieux vaut nommer ce que vous ignorez et dire que vous le vérifierez.
• Avancer un chiffre non vérifié. Une réponse approximative en rendez-vous peut être reprise plus tard.
• Ne pas poser vos questions. Une rencontre sans question est une occasion perdue.
• Ne rien noter. Vous oublierez, et vous ne pourrez rien comparer.
• Ne pas demander de suivi écrit. Une conversation orale se déforme.
• Signer ou s'engager sur place. Prenez le temps de lire et de consulter vos professionnels.
• Ne pas relire le suivi. Il peut contenir des éléments que vous n'avez pas entendus, ou en omettre.

À retenir

• Écrivez votre projet en quelques phrases avant la rencontre, en ne disant que ce que vous savez.
• Apportez votre dossier et une liste de questions rangée par thème.
• Prenez des notes dans une grille : question, réponse, personne, date.
• Demandez un suivi écrit et relisez-le avec vos notes.
• Ne signez rien et ne vous engagez à rien pendant la première rencontre.
• Terminez en demandant ce que vous n'avez pas pensé à demander.

Votre plan d'action

1. Écrivez votre projet en cinq éléments (section 6.1).
2. Demandez au prêteur ce qu'il souhaite recevoir à l'avance.
3. Rassemblez votre page de garde, vos documents et votre classeur.
4. Préparez votre liste de questions, par thème et par ordre d'importance (section 6.4).
5. Convenez avec la personne qui vous accompagne, le cas échéant, de qui parle et de qui note.
6. Pendant la rencontre, notez les réponses dans votre grille.
7. À la fin, demandez un résumé écrit et la liste des documents attendus.
8. Après la rencontre, relisez le suivi, comparez-le à vos notes et signalez les écarts.
9. Rangez le tout dans la section « Échanges » de votre classeur.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quelles sont vos étapes pour un immeuble de ce type, et dans quel ordre ?
• Quels documents exigez-vous, quand et sous quelle forme ?
• Quels frais dois-je prévoir ?
• Que me demandera-t-on de signer, et quand ?
• Pouvez-vous me remettre un résumé écrit de cette rencontre ?

À votre courtier hypothécaire :

• Pouvez-vous m'aider à préparer la rencontre et à relire le suivi ?
• Voulez-vous m'accompagner ?

À votre comptable :

• Quels chiffres puis-je communiquer sans risque, et lesquels dois-je vérifier avec vous ?

À votre avocat :

• Quelles parties du suivi touchent un engagement et méritent votre lecture ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi écrire son projet avant la rencontre ?
2. Que contient la présentation de votre projet ?
3. Pourquoi ne pas avancer un chiffre que vous n'avez pas vérifié ?
4. Quelles sont les quatre colonnes de la grille de notes ?
5. Pourquoi demander un suivi écrit, et que faire quand il arrive ?
6. Pourquoi ne pas signer pendant la première rencontre ?

Réponses

1. Pour choisir ce qui compte, éviter les détours et les contradictions, et présenter un projet clair.
2. Ce que vous voulez faire, l'immeuble, votre intention, ce que vous avez déjà fait, ce que vous cherchez ; à quoi vous ajoutez, si c'est le cas, ce que vous ignorez encore.
3. Parce qu'une réponse approximative peut être notée et reprise plus tard ; mieux vaut dire que vous reviendrez là-dessus par écrit après vérification.
4. La question, la réponse reçue, la personne qui l'a donnée et la date.
5. Parce qu'une conversation orale se déforme. À son arrivée, on le relit avec ses notes, on signale les écarts, et on le fait lire par le courtier hypothécaire ou l'avocat selon les parties.
6. Parce qu'il faut du temps pour lire, comparer et consulter ; une offre sérieuse supporte d'être lue et comparée.

Pour aller plus loin

• Votre courtier hypothécaire — la préparation de la rencontre et la lecture du suivi.
• Votre comptable — la vérification des chiffres avant de les communiquer.
• Votre avocat — les parties du suivi qui touchent un engagement.
• Dans cette collection : → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire, pour revoir le vocabulaire du prêt.

Chapitre 7 — Comparer des offres de financement : les questions à poser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Après les rencontres et les échanges viennent les offres. Vous en recevez une, deux, peut-être davantage. Chacune est présentée à sa façon : un tableau chez l'un, une lettre chez l'autre, un courriel chez un troisième. Les mots diffèrent, l'ordre des rubriques aussi, et la tentation est forte de comparer ce qui saute aux yeux plutôt que ce qui compte.

Ce chapitre vous donne une méthode simple pour mettre des offres côte à côte : une grille de rubriques, vide, que vous remplissez avec les informations écrites par chaque prêteur. Il ne dit pas quelle offre est la meilleure ni quels chiffres sont raisonnables. Il vous aide à poser les bonnes questions pour que chaque offre devienne claire, et à demander à vos professionnels de vous aider à les lire. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements, et Fatima, qui prépare le renouvellement du financement de son immeuble.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• construire une grille de comparaison avec des rubriques identiques pour chaque offre ;
• demander à chaque prêteur, par écrit, les éléments qui manquent à la grille ;
• repérer les conditions particulières d'une offre et les faire expliquer ;
• poser des questions pour clarifier ce qui reste flou, sans conclure à la place des professionnels ;
• faire lire les offres par votre courtier hypothécaire, votre comptable et votre avocat avant de décider.

Pourquoi c'est important

Deux offres qui semblent semblables peuvent différer sur des points qui ne se voient qu'à la lecture attentive : la durée, la façon de rembourser, les frais, les conditions, les exigences de suivi. Et ce qui paraît avantageux sur un point peut être compensé ailleurs. Comparer ce qui frappe d'abord, c'est risquer de manquer ce qui pèsera le plus longtemps.

Une grille vous protège de deux erreurs : oublier une rubrique qui comptait, et laisser une présentation séduisante décider à votre place. Elle vous oblige à demander ce qui manque. Elle donne aussi à votre comptable et à votre avocat un document simple à lire, qui rend leur aide plus rapide et plus utile.

Ce chapitre ne vous dit pas comment choisir. Il vous aide à avoir sous les yeux, au moment de décider, toute l'information écrite dont vous avez besoin.

7.1 Mettre les offres côte à côte

Pourquoi une grille

Les offres arrivent dans des formats différents. Pour les comparer, il faut les traduire dans un format commun. La grille remplit ce rôle : une colonne par offre, une ligne par rubrique, et pour chaque case, une information écrite par le prêteur, avec la source.

Une grille vous évite aussi de comparer de mémoire. Après trois rencontres et deux courriels, on ne se souvient plus de qui a dit quoi. La grille garde la trace.

Comment la construire

Voici une façon de procéder en cinq gestes.

1. Dressez la liste des rubriques (section 7.2). Elles sont les mêmes pour toutes les offres.
2. Prévoyez une colonne par offre, avec le nom du prêteur et la date de l'offre.
3. Remplissez chaque case avec ce qui est écrit dans l'offre, en notant la source (page, courriel).
4. Laissez vide toute case qui n'est pas répondue par écrit. Une case vide est une question à poser.
5. Relisez la grille avec votre courtier hypothécaire, et demandez-lui quelles cases méritent attention.

Les chiffres viennent des prêteurs

Cette grille ne contient aucun chiffre de ce livre. Tous les montants, toutes les durées, tous les pourcentages, toutes les dates viennent des offres écrites des prêteurs. Si une information est donnée oralement, notez-la en marge avec la mention « verbal » et demandez qu'elle soit confirmée par écrit. N'inscrivez jamais dans une case un chiffre que vous avez retenu de mémoire.

L'ESSENTIEL — une grille, des cases remplies par écrit

Une case pleine, c'est une information écrite par un prêteur. Une case vide, c'est une question à poser. Une case « verbal », c'est une confirmation à demander.

Un exemple de grille en cours de remplissage

Pour illustrer, voici comment une grille peut se remplir au fil des échanges. L'exemple est fictif et ne contient aucun chiffre : ce sont les mots qui comptent.

CAS CONCRET — dossier fictif

Dans la ligne « Durée », la première offre indique une date de fin ; la deuxième ne dit rien. Charlotte et Mathis écrivent « à demander » dans la deuxième case. Dans la ligne « Coût », la première offre énumère des frais, la deuxième renvoie à un document à venir. Ils notent « document annoncé, date non précisée » et ajoutent la question à leur courriel. Dans la ligne « Conditions », les deux offres mentionnent une assurance, mais seule la première dit laquelle. Ils notent la différence et la transmettent à leur courtier hypothécaire pour qu'il leur en explique la portée.

Ce qui frappe dans cet exemple, c'est que la grille ne tranche rien. Elle révèle ce qu'on sait, ce qu'on ignore et ce qui diffère. C'est son but : vous permettre de poser des questions précises plutôt que de décider sur une impression.

Garder une trace de l'évolution

Une offre peut changer entre le premier échange et la signature. Un prêteur peut ajuster une condition, ajouter une exigence, modifier un délai. Conservez chaque version de chaque offre, datée, et notez dans la grille la version à laquelle chaque case se rapporte. Si une offre change, demandez au prêteur de vous signaler ce qui a changé et pourquoi. Ne présumez jamais qu'une version remplace l'autre sans vous en avertir.

Pour comparer à armes égales

Pour que la comparaison soit juste, assurez-vous que les offres portent sur le même projet : même immeuble, même montant demandé, même date. Si un prêteur a reçu des informations différentes de l'autre, la comparaison ne tient plus. Dites à chacun la même chose, avec les mêmes documents. Si vous devez corriger une information, signalez-le à tous les prêteurs concernés.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis reçoivent deux offres pour leur projet de petit immeuble de logements. L'une arrive sous forme de tableau, l'autre dans un courriel. Ils ouvrent un document à deux colonnes et y reportent, rubrique par rubrique, ce que dit chaque offre. Plusieurs cases de la deuxième colonne restent vides : ils notent les questions à poser au deuxième prêteur plutôt que de combler les trous avec des suppositions.

7.2 Les rubriques à demander par écrit

Voici des rubriques que vous pouvez inscrire dans votre grille. Elles sont volontairement vides de chiffres : c'est à chaque prêteur de les remplir. Votre courtier hypothécaire peut en suggérer d'autres selon votre projet.

L'identité de l'offre

• Nom du prêteur et de la personne-ressource
• Date de l'offre et durée pendant laquelle elle reste valable
• Description du projet telle que le prêteur la comprend (immeuble, montant demandé)
• Produit offert

La durée

• Durée du financement
• Date à laquelle il se termine ou doit être renouvelé
• Ce qui se passe à cette date

Le remboursement

• Façon de rembourser (fréquence, répartition)
• Ce qui est possible en cours de route : remboursement plus rapide, ajustement
• Ce qui arrive si vous voulez rembourser plus tôt que prévu, et les conditions

Le coût

• Taux d'intérêt tel qu'indiqué par le prêteur, et façon dont il est établi
• Frais exigés : frais de dossier, frais d'évaluation, frais juridiques, autres
• Moment où chaque frais est payé
• Coût total tel que le prêteur le présente

Les conditions

• Conditions à remplir avant le déblocage des fonds
• Documents à fournir et délais
• Garanties demandées (chapitre 8)
• Assurances exigées

Les exigences de suivi

• Documents à remettre pendant la durée du financement
• Fréquence des remises
• Droit du prêteur de vérifier l'immeuble
• Conséquences d'un retard ou d'un manquement, telles que décrites par le prêteur

Les points particuliers

• Conditions propres à votre immeuble (logements, local commercial)
• Restrictions sur l'usage de l'immeuble
• Clauses que le prêteur a signalées lui-même comme importantes

LE FORMULAIRE — une grille vide à copier

Rubrique	Offre A	Offre B
Prêteur, date, validité
Durée
Remboursement
Coût (taux, frais, moment)
Conditions
Exigences de suivi
Points particuliers

Ajoutez une colonne par offre. Ne remplissez que ce qui est écrit par le prêteur.

Ce que cette grille ne fait pas

La grille aligne les informations ; elle ne les évalue pas. Elle ne vous dit pas qu'une durée est trop courte, qu'un coût est trop élevé ou qu'une condition est acceptable. Ces jugements dépendent de votre situation, de vos objectifs et de vos moyens, et ils se discutent avec votre courtier hypothécaire, votre comptable et votre avocat. Ce livre ne les fait pas.

Un courriel pour compléter les cases vides

Quand une case reste vide, un court message suffit. Adaptez ce modèle.

LE FORMULAIRE — un courriel pour obtenir une information manquante

Objet : offre du [date] — précisions demandées

Bonjour,

Je compare plusieurs offres de financement pour [projet]. Pour compléter ma comparaison, pouvez-vous me confirmer par écrit : [rubrique 1], [rubrique 2], [rubrique 3] ? Si certaines de ces informations ne sont pas encore disponibles, pouvez-vous m'indiquer à quelle date vous pourrez me les fournir ?

Merci. (Votre nom.)

Ce message a l'avantage de nommer les rubriques et de demander une date. Il laisse une trace de votre demande, et la réponse, ou son absence, vous renseigne.

Les cases qui se remplissent plus tard

Certaines informations ne sont connues qu'à un stade avancé : les frais exacts, par exemple, ou les conditions finales. Notez dans la case la date à laquelle le prêteur dit qu'il fournira l'information, et relancez-le si elle ne vient pas. Si un prêteur ne peut pas dire quand vous aurez une information importante, notez-le.

7.3 Les conditions particulières à faire expliquer

Qu'est-ce qu'une condition particulière ?

Une condition particulière est une exigence ou une restriction propre à votre offre, qui ne se retrouve pas nécessairement dans toutes les offres. Elle peut porter sur l'immeuble, sur vos revenus, sur la façon de gérer le bien, sur l'assurance, sur le moment du déblocage des fonds, sur d'autres sujets.

Vous les repérez en lisant l'offre avec soin et en demandant au prêteur de signaler lui-même ses conditions les plus importantes. Une offre peut en contenir peu ou beaucoup ; ce qui compte, c'est que vous compreniez chacune.

Comment faire expliquer une condition

Pour chaque condition qui vous paraît peu claire, posez quatre questions au prêteur.

1. Que dit cette condition, en mots simples ? Demandez-lui de la reformuler.
2. Pourquoi est-elle là ? Le prêteur peut vous dire ce qu'elle protège.
3. Que dois-je faire pour la respecter ? Gestes, documents, délais.
4. Que se passe-t-il si je ne la respecte pas ? Demandez-le par écrit, et faites lire la réponse par votre avocat.

La quatrième question est essentielle, et vous ne devez pas y répondre vous-même. Les conséquences d'un manquement sont une question juridique : elles se discutent avec un avocat.

ATTENTION — une condition expliquée oralement n'est pas une condition comprise

Une explication donnée au téléphone peut différer du texte de l'offre. Demandez toujours une explication écrite, et comparez-la au texte. En cas de différence, ne signez pas sans clarification : faites-le lire par un avocat avant de signer.

Les conditions qui touchent l'immeuble

Certaines conditions portent sur l'immeuble lui-même. Elles peuvent concerner son état, son usage, son occupation, son assurance, sa gestion. Pour chacune, demandez comment le prêteur la vérifie et à quel moment. Demandez aussi ce qui arrive si l'immeuble change pendant la durée du financement : un locataire part, un local commercial se libère, un travail s'impose (chapitre 9).

Les conditions qui touchent votre situation

D'autres conditions portent sur vous : vos revenus, vos autres engagements, la façon dont vous détenez l'immeuble. Demandez comment le prêteur les vérifie, à quelle fréquence, et ce qui arrive si votre situation change. Votre comptable et votre avocat sont les bonnes personnes pour mesurer l'effet de ces conditions.

Les conditions que vous ne comprenez pas

Il arrive qu'une condition reste obscure malgré les explications. Ne signez pas. Demandez à votre avocat de vous l'expliquer, et au prêteur de la reformuler si elle est ambiguë. Une condition qu'on ne comprend pas ne devient pas plus claire avec le temps : elle devient un risque.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima reçoit du prêteur de son immeuble une proposition de renouvellement qui comporte une condition qu'elle ne comprend pas bien : une exigence de documents à remettre à intervalles réguliers. Elle appelle son prêteur, demande de la reformuler, puis demande l'explication par écrit. Elle transmet le tout à son avocat et à son comptable. Ce n'est qu'après leur réponse qu'elle décide.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour la reformulation de chaque condition et ses exigences de suivi. Le courtier hypothécaire, pour comparer les conditions de plusieurs offres. L'avocat, pour la portée de chaque condition et les conséquences d'un manquement. Le comptable, pour l'effet des conditions sur votre situation d'ensemble. Demandez à chacun de répondre par écrit.

7.4 Les questions à poser pour clarifier chaque offre

Questions générales, à poser à chaque prêteur

• Pouvez-vous me confirmer par écrit les points principaux de cette offre ?
• Pendant combien de temps cette offre reste-t-elle valable ?
• Quelles informations manquent encore, et quand les recevrai-je ?
• Quelles sont les conditions à remplir avant le déblocage des fonds ?
• Qu'est-ce qui pourrait faire changer cette offre ?

Sur la durée et le remboursement

• Que se passe-t-il à la fin de la durée ?
• Quelles options ai-je pour rembourser plus vite ?
• Y a-t-il des conditions ou des frais en cas de remboursement anticipé, et comment les connaître par écrit ?

Sur le coût

• Quels frais devrai-je payer, et à quel moment ?
• Certains frais sont-ils remboursables si le projet ne se réalise pas ?
• Comment le coût total est-il présenté ?

Sur les garanties et les engagements

• Quelles garanties demandez-vous, sur l'immeuble et au-delà ?
• Quels engagements dois-je prendre ?
• Combien de temps ai-je pour faire lire ces documents ?

Sur le suivi

• Quels documents devrai-je vous remettre après la signature, et à quelle fréquence ?
• Pouvez-vous vérifier l'immeuble ? Comment, et avec quel préavis ?
• Que se passe-t-il si je suis en retard ?

Sur la comparaison

• Si je compare votre offre à une autre, quels points me conseillez-vous de regarder de près ?
• Y a-t-il des éléments de votre offre que d'autres prêteurs ne proposent pas ?

Pour des repères généraux sur la comparaison des prêteurs, voir → livre F5, Choisir son prêteur.

Sur la relation avec le prêteur

Une offre n'est pas seulement un tableau de conditions : c'est aussi le début d'une relation qui peut durer des années, jusqu'au renouvellement. Posez quelques questions qui l'éclairent.

• Qui sera ma personne-ressource pendant la durée du financement, et comment la joindre ?
• Comment êtes-vous informé d'un changement dans mon immeuble, et comment dois-je vous le dire ?
• Qu'arrive-t-il à ma demande de renouvellement quand l'échéance approche ?
• Puis-je parler à quelqu'un qui connaît mon dossier si ma personne-ressource change ?

Ces réponses ne figurent peut-être pas dans l'offre. Elles pèsent pourtant sur votre quotidien d'emprunteur. Notez-les dans la grille, sous « Points particuliers », avec la date de la réponse et le nom de la personne qui l'a donnée.

Quand les cases restent vides

Si, malgré vos demandes, des cases restent vides, nommez-le dans votre décision. Notez chaque demande restée sans réponse, avec sa date, et envisagez d'en parler à votre courtier hypothécaire.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier hypothécaire, pour la lecture comparée des offres. Le comptable, pour l'effet des offres sur votre situation. L'avocat, pour la portée des conditions, des garanties et des engagements. Chaque prêteur, pour compléter les cases vides. Demandez toutes les réponses par écrit, et conservez-les.

Les erreurs qui coûtent cher

• Comparer ce qui saute aux yeux plutôt que ce qui compte. Une grille identique pour toutes les offres évite cet écueil.
• Remplir une case avec un chiffre retenu de mémoire. Seul ce qui est écrit par le prêteur entre dans la grille.
• Comparer des offres qui ne portent pas sur le même projet. Donnez à tous les prêteurs la même information.
• Laisser une case vide sans poser la question. Une case vide est une question en attente.
• Se contenter d'une explication orale d'une condition. Demandez l'explication par écrit et comparez-la au texte.
• Ne pas demander ce qui arrive en cas de manquement. La réponse se fait lire par un avocat.
• Signer une condition qu'on ne comprend pas. Demandez qu'elle soit reformulée ou expliquée par un avocat.
• Décider seul. Faites lire la grille et les offres par votre courtier hypothécaire, votre comptable et votre avocat.

À retenir

• Une grille aux rubriques identiques permet de comparer des offres présentées différemment.
• Chaque case est remplie par une information écrite du prêteur ; une case vide est une question à poser.
• Les rubriques principales : identité de l'offre, durée, remboursement, coût, conditions, exigences de suivi, points particuliers.
• Pour chaque condition peu claire : que dit-elle, pourquoi, que dois-je faire, et que se passe-t-il si je ne la respecte pas.
• La grille aligne les informations ; elle ne les évalue pas. Le jugement relève de vos professionnels.
• Faites lire les offres avant de signer.

Votre plan d'action

1. Construisez votre grille avec les rubriques de la section 7.2.
2. Donnez la même information à chaque prêteur, avec les mêmes documents.
3. Reportez dans la grille ce que dit chaque offre, en notant la source.
4. Repérez les cases vides et posez les questions correspondantes, par écrit.
5. Faites expliquer chaque condition peu claire selon les quatre questions de la section 7.3.
6. Faites lire la grille et les offres à votre courtier hypothécaire, à votre comptable et à votre avocat.
7. Gardez toutes les réponses dans la section « Échanges » de votre classeur.
8. Ne signez rien avant d'avoir compris chaque condition et obtenu les réponses écrites.

Questions à poser

À chaque prêteur :

• Pouvez-vous me confirmer par écrit les points principaux de votre offre ?
• Pendant combien de temps est-elle valable ?
• Quelles conditions dois-je remplir avant le déblocage des fonds ?
• Que se passe-t-il à la fin de la durée ?
• Quels documents devrai-je vous remettre après la signature ?

À votre courtier hypothécaire :

• Quels points de cette grille méritent le plus d'attention ?
• Y a-t-il des rubriques à ajouter pour mon projet ?

À votre comptable :

• Quel effet ces offres ont-elles sur ma situation d'ensemble ?

À votre avocat :

• Que signifient ces conditions, et que se passe-t-il si je ne les respecte pas ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi utiliser une grille pour comparer des offres ?
2. Que faire d'une case pour laquelle il n'y a pas de réponse écrite ?
3. Quelles sont les quatre questions à poser pour faire expliquer une condition particulière ?
4. Pourquoi donner la même information à tous les prêteurs ?
5. La grille dit-elle quelle offre est la meilleure ?
6. Qui lit les offres avant la décision ?

Réponses

1. Parce que les offres arrivent dans des formats différents : une grille aux rubriques identiques permet de les comparer sur les mêmes points et garde la trace de ce qui a été dit.
2. La laisser vide et en faire une question à poser au prêteur, par écrit.
3. Que dit la condition en mots simples, pourquoi est-elle là, que dois-je faire pour la respecter, et que se passe-t-il si je ne la respecte pas.
4. Pour que les offres portent sur le même projet et que la comparaison soit juste.
5. Non : elle aligne les informations, elle ne les évalue pas. Le jugement relève de votre situation et de vos professionnels.
6. Votre courtier hypothécaire, votre comptable et votre avocat, chacun selon son domaine.

Pour aller plus loin

• Votre courtier hypothécaire — la lecture comparée des offres.
• Votre comptable — l'effet des offres sur votre situation d'ensemble.
• Votre avocat — la portée des conditions, des garanties et des engagements.
• Dans cette collection : → livre F5, Choisir son prêteur, pour des repères sur la comparaison des prêteurs.

Chapitre 8 — Les garanties et engagements demandés : des questions à poser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Parmi tous les documents qu'un prêteur vous présente, certains vous demandent bien plus qu'une signature de forme. Ils vous demandent de prendre des engagements, ou d'offrir des garanties, en plus de l'immeuble lui-même. Ce sont des parties d'un financement où il est facile de signer sans comprendre, parce que le vocabulaire est technique, que les effets ne se voient pas à la lecture, et que le calendrier presse.

Ce chapitre est volontairement court sur le fond et long sur les questions. Il décrit en mots courants que ce type de demande existe, vous indique comment aborder les documents, et rassemble des questions à poser à votre avocat, à votre comptable et au prêteur. Il ne dit rien de l'effet d'un engagement ni de ses conditions : ce sont des questions juridiques et financières qui relèvent de professionnels. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Rémi, qui cherche à financer un immeuble avec un local commercial, et Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître, en mots courants, qu'un prêteur peut demander des garanties ou des engagements en plus de l'immeuble ;
• organiser la lecture des documents avant la signature, avec les bons professionnels ;
• préparer des questions pour mesurer l'effet d'un engagement sur votre situation personnelle ;
• demander au prêteur de vous remettre les documents à l'avance et de vous laisser le temps de les faire lire ;
• vous arrêter, ne pas signer, tant que vous ne comprenez pas ce que vous signez.

Pourquoi c'est important

Un prêt hypothécaire pour une maison s'appuie d'abord sur la maison. Quand l'immeuble produit des revenus ou abrite une activité, le prêteur peut vouloir plus : un engagement de votre part, de celle d'une autre personne ou d'une entreprise, une garantie sur d'autres biens, des promesses sur la façon dont vous gérerez l'immeuble. Demandez au prêteur ce qui s'applique à votre cas.

Ce qui est dangereux, c'est de les prendre à la légère. Ce qu'un engagement signé entraîne, et pour qui, est une question à poser à un avocat. Vous ne pouvez pas la mesurer seul. Un avocat le peut, avec un comptable qui connaît vos chiffres.

Ce chapitre ne vous dit pas de refuser ni d'accepter quoi que ce soit. Il vous dit de ne rien signer de ce type sans l'avoir fait lire et expliquer.

8.1 Ce que le prêteur peut demander en plus de l'immeuble

Une demande qui s'ajoute à l'immeuble

Pour un immeuble à revenus ou commercial, le prêteur peut demander que quelque chose s'ajoute à l'immeuble pour appuyer le financement. Ce « quelque chose » peut prendre plusieurs formes. Voici, en mots courants, des exemples de ce qui peut être demandé. Cette liste n'est pas exhaustive et ne dit pas ce qui sera demandé dans votre cas : c'est au prêteur de vous le préciser.

• Un engagement d'une personne, en plus de l'emprunteur, à répondre du financement.
• Un engagement de l'emprunteur lui-même, au-delà de l'immeuble.
• Une garantie sur d'autres biens que l'immeuble financé.
• Un engagement d'une entreprise liée à l'emprunteur.
• Des promesses sur la gestion de l'immeuble, sur les loyers, sur les documents à remettre.
• Des assurances que le prêteur veut voir en place.

DÉFINITION — garantie

Ce que le prêteur obtient en plus de la promesse de rembourser, pour se protéger si le remboursement ne se fait pas. Elle peut porter sur l'immeuble, sur d'autres biens ou sur l'engagement d'une personne. Ce que chaque garantie signifie et entraîne, pour qui, et dans quelles circonstances, est une question pour un avocat.

DÉFINITION — engagement

Une promesse écrite de faire ou de ne pas faire quelque chose. Dans un financement, elle peut porter sur le remboursement, la gestion, les documents ou d'autres aspects. La portée d'un engagement se lit avec un avocat.

Pourquoi ces demandes existent

Le prêteur avance de l'argent, et il veut s'assurer d'être remboursé. Demandez-lui pourquoi il demande chaque élément. Vous avez à comprendre ce qu'on vous demande et à faire mesurer ce que cela signifie pour vous par un avocat et un comptable.

Qui est concerné

Une demande de garantie ou d'engagement peut toucher plus de monde que vous. Elle peut viser votre conjoint, un associé, un proche, une entreprise. Chaque personne concernée doit comprendre ce qu'elle signe, avoir le temps de poser ses questions et, si elle le souhaite, consulter son propre avocat. Ne présumez pas que votre avocat peut conseiller tout le monde à la fois : demandez-lui s'il peut représenter plusieurs personnes dans le dossier ou s'il convient que chacune ait le sien.

ATTENTION — un engagement concerne parfois d'autres personnes que vous

Si le prêteur demande l'engagement d'un proche, d'un associé ou d'une entreprise, cette personne doit comprendre ce qu'elle signe. Elle peut avoir besoin de son propre conseiller juridique. Demandez à votre avocat quoi faire dans cette situation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi reçoit du prêteur un projet de documents qui, en plus de l'immeuble, mentionne un engagement supplémentaire. Il ne comprend pas ce que cela signifie pour lui, ni pour ses proches. Il appelle son avocat le jour même, lui envoie les documents et lui demande une rencontre avant toute signature. Il informe le prêteur par écrit qu'il a besoin de temps pour les faire lire.

Ce que ce livre ne dit pas

Ce livre ne vous dit pas ce que ces engagements entraînent. Il ne dit pas dans quelles circonstances ils jouent, ce qu'ils permettent au prêteur de faire, ni ce qu'ils vous obligent à faire. Il ne vous dit pas non plus que de tels engagements sont acceptables ou inacceptables. Ces questions sont juridiques. Elles se règlent avec un avocat qui lit les documents réels, pas avec un livre général.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour la liste précise de ce qu'il demande et la raison de chaque demande. L'avocat, pour la portée de chaque engagement ou garantie. Le comptable, pour l'effet sur votre situation d'ensemble. Le courtier hypothécaire, pour savoir ce que d'autres prêteurs demanderaient. Demandez à chacun de répondre par écrit.

8.2 Faire lire les documents avant de signer

Obtenir les documents à l'avance

Demandez au prêteur de vous remettre les documents à signer bien avant la date de signature, et par écrit. Un document remis le jour même ne vous laisse pas le temps de le faire lire. Si on vous dit que ce n'est pas possible, demandez pourquoi, par écrit. Il est normal de vouloir lire avant de signer.

Demandez aussi :

• la version définitive du document, pas un projet susceptible de changer ;
• la liste de tous les documents à signer, y compris ceux qui paraissent secondaires ;
• les changements apportés depuis la dernière version, s'il y en a eu.

Faire lire par un avocat

La lecture d'un document de garantie ou d'engagement n'est pas une formalité. Un avocat le lit pour vous, vous en explique la portée, vous signale ce qui mérite d'être clarifié avec le prêteur et vous dit ce que vous pouvez négocier. Voici comment préparer cette rencontre.

1. Remettez-lui les documents à l'avance, tous, avec l'offre du prêteur.
2. Expliquez-lui votre situation : qui possède quoi, quelle entreprise est liée, quelles personnes sont concernées.
3. Posez vos questions (section 8.4), une à une, et notez les réponses.
4. Demandez-lui un avis écrit si vous voulez garder une trace.
5. Demandez-lui s'il y a des points à clarifier avec le prêteur avant de signer.

Un modèle de message pour demander du temps

Si l'échéancier du prêteur ne vous laisse pas le temps de faire lire les documents, un message poli et écrit suffit. Adaptez-le.

LE FORMULAIRE — demander un délai pour faire lire les documents

Objet : documents à signer — demande de délai

Bonjour,

Merci de m'avoir transmis les documents du [date]. Avant de les signer, je souhaite les faire lire par mon avocat et mon comptable. Pourriez-vous me confirmer par écrit que la date de signature peut être reportée au [date proposée] ? Si ce n'est pas possible, pourriez-vous m'en indiquer la raison ?

Cordialement. (Votre nom.)

Ce message a deux utilités. Il laisse une trace de votre demande. Et la réponse du prêteur, même négative, vous donne une information écrite. Transmettez-la à votre courtier hypothécaire et à votre avocat.

Garder une copie de tout

Après la signature, demandez une copie complète de tout ce que vous avez signé, et rangez-la dans votre classeur, avec la date de signature et le nom des personnes présentes. Notez aussi où se trouvent les originaux. Ces documents vous serviront pendant toute la durée du financement, et au moment du renouvellement. Si un document manque dans ce que vous recevez, signalez-le immédiatement par écrit.

Faire lire par un comptable

Le comptable lit les documents autrement : il mesure l'effet des engagements sur vos chiffres, sur ceux de votre entreprise et sur votre situation fiscale. Remettez-lui la même documentation que l'avocat, et demandez-lui quelles questions lui paraissent mériter d'être posées au prêteur.

Faire lire par ceux qui sont concernés

Si une autre personne est concernée par un engagement, elle doit pouvoir le lire, le faire lire et poser ses questions. Ne la pressez pas. Mieux vaut éviter qu'un engagement soit signé sous pression. Prévoyez le temps nécessaire dès le début.

Ne pas signer tant qu'on ne comprend pas

Cette règle est la plus importante du chapitre. Si, après la lecture et les explications, un point reste incompris, ne signez pas. Demandez une nouvelle explication, ou demandez que le point soit reformulé. Si le prêteur vous presse alors que vous demandez à comprendre, notez ses réponses et consultez votre avocat sur la suite.

L'ESSENTIEL — lire, faire lire, comprendre, puis signer

Dans cet ordre. Jamais l'inverse. Aucune échéance de prêteur ou de vendeur ne vaut la peine de signer ce que vous ne comprenez pas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis reçoivent la veille d'un congé les documents du prêteur, avec une date de signature fixée peu après. Ils écrivent au prêteur et à leur courtier hypothécaire : ils demandent une date de signature qui leur laisse le temps de faire lire les documents. Le prêteur répond par écrit qu'une nouvelle date est possible. Ils remettent les documents à leur avocat dès le lendemain.

8.3 Mesurer l'effet sur son patrimoine : des questions à poser

Ce que « patrimoine » désigne ici

Dans ce chapitre, « patrimoine » désigne l'ensemble de ce que vous possédez et de ce que vous devez : biens, comptes, placements, immeubles, dettes, engagements. Un financement peut avoir des effets sur cet ensemble, au-delà de l'immeuble financé. Mesurer ces effets est une tâche pour un avocat et un comptable, pas pour ce livre.

Les questions à poser

Voici des questions qui vous aident à comprendre ce que vous êtes sur le point de signer. Posez-les à l'avocat, au comptable et au prêteur, chacun selon son domaine.

Sur l'étendue de l'engagement

• Qu'est-ce qui est concerné par cet engagement : l'immeuble seulement, ou d'autres biens ?
• Qui est concerné : moi seul, d'autres personnes, une entreprise ?
• Cet engagement reste-t-il en vigueur pendant toute la durée du financement ? Peut-il prendre fin avant ?

Sur ses conditions

• Dans quelles circonstances cet engagement joue-t-il ?
• Que peut faire le prêteur, et que ne peut-il pas faire ?
• Que se passe-t-il si je ne peux plus rembourser comme prévu ?
• Que se passe-t-il si l'immeuble perd de la valeur ?

Sur ses effets sur ma situation

• Cet engagement a-t-il un effet sur mes autres projets ou mes autres financements ?
• A-t-il un effet sur ma famille, mon entreprise ou mes associés ?
• A-t-il un effet fiscal ?

Sur les alternatives

• Le prêteur accepterait-il une autre forme de garantie ?
• D'autres prêteurs demandent-ils la même chose pour un projet semblable ?
• Y a-t-il des éléments de cet engagement qui se négocient ?

Ce que vous devez demander par écrit

Pour chaque réponse importante, demandez-la par écrit : à l'avocat, qui peut vous remettre une courte note ; au prêteur, qui peut confirmer ses explications ; au comptable, qui peut résumer l'effet sur vos chiffres. Rangez les réponses dans votre classeur.

Se préparer à entendre des réponses qui dérangent

Il se peut que l'avocat ou le comptable vous dise que ce que le prêteur demande lui paraît lourd, ou qu'il y a des points à discuter. Il se peut aussi qu'il vous dise qu'il ne peut pas répondre à une question sans information de plus. Accueillez ces réponses comme de l'information, pas comme un obstacle. Un projet sérieux supporte les questions, et mieux vaut les entendre avant de signer qu'après.

Si les réponses vous amènent à revoir votre projet, parlez-en à votre courtier hypothécaire : il peut vous dire s'il existe d'autres façons de faire, et comparer avec d'autres prêteurs. Prendre du recul ne veut pas dire abandonner : cela veut dire décider en connaissance de cause.

Penser à son entourage

Un financement n'a pas d'effet que sur vous. Parlez-en à votre conjoint ou à vos proches concernés, et à vos associés le cas échéant. Cette conversation ne se substitue pas à celle avec l'avocat, mais elle permet à chacun de poser ses questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi dresse une liste de questions pour son rendez-vous avec l'avocat et le comptable, en reprenant les quatre thèmes de cette section. Il les envoie à l'avance, avec les documents. À la rencontre, il note les réponses dans sa grille, demande à chacun de les confirmer par écrit, puis les transmet à son courtier hypothécaire pour qu'il en discute avec le prêteur.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'avocat, pour l'étendue et les conditions de chaque engagement. Le comptable, pour l'effet sur votre situation d'ensemble. Le prêteur, pour la liste précise de ce qu'il demande et les alternatives possibles. Le courtier hypothécaire, pour comparer avec d'autres prêteurs. Demandez à chacun de répondre par écrit.

8.4 Les questions à poser à l'avocat et au comptable

À l'avocat

Avant la lecture des documents

• Que couvrez-vous dans mon dossier, et que ne couvrez-vous pas ?
• Quels documents voulez-vous lire, et dans quel délai pouvez-vous le faire ?
• Pouvez-vous représenter plusieurs personnes dans ce dossier, ou chacune doit-elle avoir son avocat ?

Pendant la lecture

• Pouvez-vous m'expliquer, en mots simples, ce que chaque document me demande ?
• Quels sont les points qui méritent d'être clarifiés avec le prêteur avant que je signe ?
• Y a-t-il des éléments à négocier ?

Sur l'effet des engagements

• Que signifie cet engagement pour moi, pour les autres personnes concernées et pour mon entreprise ?
• Dans quelles circonstances le prêteur pourrait-il s'en prévaloir ?
• Que se passe-t-il si ma situation change ?

Avant la signature

• Pouvez-vous me remettre un résumé écrit de vos conseils ?
• Y a-t-il quelque chose que je n'ai pas demandé et que je devrais savoir ?

Au comptable

• Quel effet ces engagements ont-ils sur mes chiffres et sur ceux de mon entreprise ?
• Quel effet fiscal pouvez-vous anticiper, et auprès de qui le confirmer ?
• Que pensez-vous de ma situation d'ensemble si je prends cet engagement ?
• Quels points dois-je soulever auprès du prêteur ?

Au prêteur

• Pouvez-vous m'indiquer par écrit tout ce que vous demandez en plus de l'immeuble, et pourquoi ?
• Combien de temps ai-je pour faire lire les documents avant de signer ?
• Certaines de ces demandes sont-elles négociables, et lesquelles ?
• Avez-vous des alternatives à me proposer ?

Au courtier hypothécaire

• D'autres prêteurs demanderaient-ils la même chose pour un projet semblable ?
• Pouvez-vous me présenter des offres qui demandent moins, et à quelles autres conditions ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'avocat, pour la portée des documents et des engagements. Le comptable, pour les chiffres et les effets fiscaux. Le prêteur, pour la liste de ses demandes. Le courtier hypothécaire, pour les alternatives. Pour chaque réponse, demandez une confirmation écrite, et ne signez rien avant d'avoir compris.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer sans avoir fait lire les documents. Le chapitre répète une seule règle : lire, faire lire, comprendre, puis signer.
• Accepter une date de signature qui ne laisse pas le temps. Demandez un délai, par écrit.
• Présumer qu'un engagement n'a d'effet que sur l'immeuble. Il peut toucher d'autres biens, d'autres personnes ou une entreprise.
• Laisser une autre personne signer sans qu'elle comprenne. Chaque personne concernée devrait pouvoir poser ses questions et consulter son propre conseiller.
• Se contenter d'une explication orale. Demandez une confirmation écrite de l'avocat, du comptable et du prêteur.
• Ne pas parler à son entourage. Un financement a des effets sur plus de monde que vous.
• Ne pas demander s'il existe des alternatives. Le prêteur ou un autre prêteur proposera peut-être autre chose.
• Se laisser presser. Un échéancier serré est une raison de poser des questions, pas de se taire.

À retenir

• Un prêteur peut demander, en plus de l'immeuble, des garanties ou des engagements ; leur effet est une question pour un avocat et un comptable.
• Demandez les documents à l'avance, en version définitive, avec la liste de tout ce qui est à signer.
• Faites-les lire par un avocat et un comptable ; chaque personne concernée devrait pouvoir poser ses propres questions.
• Ne signez pas tant que vous ne comprenez pas.
• Les questions de ce chapitre vous aident à mesurer l'effet sur votre patrimoine et sur votre entourage.
• Toute réponse importante se demande par écrit et se conserve.

Votre plan d'action

1. Demandez au prêteur, par écrit, la liste de tout ce qu'il exige en plus de l'immeuble.
2. Demandez les documents à signer à l'avance, en version définitive.
3. Prenez rendez-vous avec un avocat avant la date de signature, et remettez-lui tous les documents.
4. Prenez rendez-vous avec un comptable et remettez-lui les mêmes documents.
5. Préparez vos questions à partir de la section 8.4.
6. Informez les personnes concernées et laissez-leur le temps de consulter.
7. Demandez des confirmations écrites à l'avocat, au comptable et au prêteur.
8. Demandez au prêteur s'il existe des alternatives ou des éléments négociables.
9. Ne signez rien avant d'avoir compris chaque document.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quelle est la liste complète de ce que vous demandez en plus de l'immeuble, et pourquoi ?
• Combien de temps ai-je pour faire lire les documents ?
• Quelles demandes sont négociables, et quelles alternatives pouvez-vous proposer ?

À l'avocat :

• Que signifie chaque document, en mots simples ?
• Que signifie chaque engagement pour moi, pour les autres personnes concernées et pour mon entreprise ?
• Quels points devrais-je clarifier avec le prêteur avant de signer ?

Au comptable :

• Quel effet ces engagements ont-ils sur mes chiffres et sur ceux de mon entreprise ?
• Quel effet fiscal peut-on anticiper, et qui peut le confirmer ?

Au courtier hypothécaire :

• D'autres prêteurs demanderaient-ils la même chose ?

Vérifiez vos acquis

1. Que peut demander un prêteur en plus de l'immeuble, en mots courants ?
2. Pourquoi demander les documents à l'avance, en version définitive ?
3. Qui doit lire les documents avant la signature ?
4. Pourquoi une autre personne concernée peut-elle avoir besoin de son propre conseiller ?
5. Que faire si un point reste incompris après les explications ?
6. Ce livre dit-il si un engagement est acceptable ou non ?

Réponses

1. Par exemple : un engagement d'une personne ou d'une entreprise, une garantie sur d'autres biens, des promesses sur la gestion de l'immeuble, des assurances.
2. Parce qu'un document remis le jour même ne laisse pas le temps de le faire lire, et qu'un projet susceptible de changer ne permet pas de savoir ce que l'on signe.
3. Vous, un avocat et un comptable, et toute autre personne concernée par un engagement.
4. Parce que ses intérêts peuvent différer des vôtres, et qu'elle doit comprendre ce qu'elle signe ; votre avocat peut dire s'il convient qu'elle ait le sien.
5. Ne pas signer, demander une nouvelle explication ou une reformulation, et consulter l'avocat sur la suite.
6. Non : c'est une question juridique qui se règle avec un avocat qui lit les documents réels.

Pour aller plus loin

• Votre avocat — la portée des documents, des garanties et des engagements.
• Votre comptable — l'effet sur vos chiffres et sur votre situation d'ensemble.
• Votre courtier hypothécaire ou votre prêteur — la liste de ce qui est demandé et les alternatives possibles.

Chapitre 9 — Après la signature : suivi, renouvellement et imprévus

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La signature n'est pas la fin de l'histoire. Un financement d'immeuble à revenus ou commercial se poursuit pendant des années, et le prêteur reste un interlocuteur de long terme : il peut demander des documents, vérifier certaines choses, vous écrire à l'approche de l'échéance. De votre côté, l'immeuble vit : des locataires partent, des travaux s'imposent, des revenus varient. Ce qui se passe après la signature dépend en grande partie de ce que vous aurez préparé avant, et de ce que vous ferez pendant.

Ce chapitre rassemble des gestes pratiques pour tenir son dossier à jour, communiquer tôt avec le prêteur, préparer le renouvellement et réagir quand la situation de l'immeuble change. Il ne donne aucun délai ni aucune règle : ce que votre financement exige, à quel moment et avec quelles conséquences, est écrit dans vos documents et se lit avec votre avocat. Le dossier de ce chapitre est fictif : Fatima, qui prépare le renouvellement du financement de son immeuble.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• tenir à jour les documents que votre prêteur peut vous demander en cours de route ;
• communiquer tôt et par écrit avec votre prêteur lorsque quelque chose change ;
• préparer le renouvellement bien avant l'échéance ;
• réagir à un changement dans l'immeuble en consultant d'abord les bonnes personnes ;
• poser au prêteur des questions pour savoir ce qu'il attend de vous après la signature.

Pourquoi c'est important

Un financement bien préparé peut mal se passer si l'on néglige le suivi. Un document demandé et oublié, un changement dans l'immeuble non signalé, un renouvellement abordé trop tard : chacun de ces oublis peut créer des difficultés qui auraient pu être évitées. À l'inverse, un emprunteur organisé, qui communique tôt et garde ses documents en ordre, aborde les échéances avec plus de calme et plus de choix.

Le renouvellement mérite une attention particulière. Il arrive à une date que vous connaissez depuis le début, mais on peut être tenté de le préparer à la dernière minute. Or le renouvellement est un moment pour comparer, discuter et décider. Plus vous vous y prenez tôt, plus vous avez de temps pour poser vos questions.

Ce chapitre vous aide à faire vivre votre dossier, de la signature au renouvellement, avec une règle de fond : tout se tient à jour, tout s'écrit, et chaque question juridique ou financière va à la bonne personne.

9.1 Ce que le prêteur peut demander en cours de route

Des demandes qui varient

Selon votre financement, le prêteur peut vous demander, pendant la durée du prêt, de lui remettre certains documents ou de lui permettre certaines vérifications. Ce qu'il demande, à quelle fréquence et avec quelles conséquences en cas de manquement est écrit dans vos documents de financement et se lit avec votre avocat. Ce livre ne le dit pas, parce que cela varie d'un prêteur à l'autre et d'un financement à l'autre.

Voici, en mots courants, des exemples de ce que le prêteur peut vouloir connaître. Vérifiez ce qui vous concerne en relisant vos documents et en posant la question au prêteur.

• Des documents sur l'immeuble : état des loyers à jour, état des revenus et dépenses, baux renouvelés ou nouveaux.
• Des documents sur vous ou votre entreprise : états financiers, déclarations, mises à jour de votre situation.
• Des preuves d'assurance : que l'immeuble reste assuré comme prévu.
• Des preuves de paiement de certaines dépenses de l'immeuble.
• Des visites ou des vérifications de l'immeuble.
• Des avis de changement : un locataire qui part, un local qui se libère, un travail important.

Tenir un calendrier

La meilleure façon de ne rien oublier est de tenir un calendrier de suivi. Relevez dans vos documents tout ce qui doit être remis ou fait, avec la fréquence ou la date, et reportez-le dans votre agenda, avec un rappel avant chaque échéance. Si quelque chose n'est pas clair, demandez au prêteur de le préciser par écrit.

LE FORMULAIRE — un calendrier de suivi à copier

Ce qui est demandé	Quand	Qui le prépare	Fait le

Remplissez-le à partir de vos documents de financement. Gardez-le dans la section « Échanges » de votre classeur.

Tenir ses documents à jour

Plus vos documents sont en ordre, moins un rappel du prêteur vous prend au dépourvu. Quelques habitudes aident.

• Classez les baux et leurs mises à jour au fur et à mesure.
• Tenez à jour l'état des loyers, avec les dates de changement.
• Gardez les factures et les relevés de dépenses de l'immeuble, classés par période.
• Conservez les rapports techniques et leurs mises à jour.
• Notez les échanges avec le prêteur, les locataires, les professionnels.

Votre comptable peut vous suggérer une façon de tenir ces documents qui lui facilite le travail. Demandez-lui.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima possède son immeuble depuis un certain temps. Depuis qu'elle a dû tout rassembler en vue de son renouvellement, elle a pris l'habitude de ranger, à la fin de chaque mois, les copies des documents du mois dans un classeur : état des loyers, relevés, factures. Elle note aussi dans un carnet ce qui a changé. Quand son prêteur lui demande une mise à jour, elle la prépare en peu de temps. Elle sait que cette habitude lui servira aussi pour le renouvellement.

Si le prêteur veut visiter l'immeuble

Certains financements prévoient que le prêteur puisse visiter l'immeuble ou en faire vérifier l'état. Si c'est le cas de votre financement, vos documents le disent. Vous pouvez vous y préparer sans attendre qu'on vous en fasse la demande.

• Demandez au prêteur comment il avise : par écrit, avec quel préavis, par qui la visite sera faite.
• Avisez les occupants de l'immeuble selon ce que prévoient leurs baux : posez la question à votre avocat avant de communiquer avec eux.
• Préparez l'immeuble : documents à portée de main, accès aux parties communes, réponses aux questions probables.
• Demandez un compte rendu écrit de la visite et de ses conclusions.

Une visite n'est pas forcément une accusation ; un dossier tenu à jour la rend plus simple.

Quand une demande vous surprend

Si le prêteur vous fait une demande que vous ne comprenez pas ou qui ne figure pas dans vos documents, ne répondez pas à chaud. Demandez-lui sur quoi elle s'appuie, par écrit. Transmettez la demande et sa réponse à votre avocat. Une demande légitime se justifie ; vous pouvez la comprendre avant d'y répondre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour la liste précise de ce qu'il attend de vous après la signature, et à quel moment. L'avocat, pour la portée de ces attentes et les conséquences d'un manquement. Le comptable, pour la tenue des documents financiers. Demandez à chacun de répondre par écrit.

9.2 Préparer le renouvellement

Pourquoi s'y prendre tôt

Le financement a une durée. À la fin de cette durée, vous devez en convenir de la suite avec votre prêteur ou avec un autre. Cette échéance vous est connue dès le début. Pourtant, le temps passe vite, et elle peut surprendre. Si vous attendez que le prêteur vous écrive, vous risquez de recevoir une proposition au moment où vous avez le moins de temps pour la comparer.

Préparer le renouvellement tôt vous donne trois avantages. Vous avez le temps de réunir un dossier à jour. Vous avez le temps de consulter votre équipe. Et vous avez le temps de comparer la proposition de votre prêteur avec d'autres.

Que préparer

Voici une liste de gestes, à adapter, et à commencer bien avant l'échéance.

1. Relisez vos documents de financement pour connaître la date d'échéance exacte et ce qui est prévu à ce moment.
2. Mettez à jour votre dossier : documents sur vous, documents sur l'immeuble, rapports techniques (chapitres 3 et 4).
3. Faites le point avec votre comptable sur l'évolution de l'immeuble et de votre situation.
4. Consultez votre courtier hypothécaire pour savoir ce qui se fait ailleurs.
5. Demandez à votre prêteur ce qu'il propose et à quel moment.
6. Comparez la proposition avec d'autres, avec la grille du chapitre 7.
7. Faites lire les documents de renouvellement par votre avocat avant de signer.

Une feuille de route à rebours

Pour ne pas vous laisser surprendre, partez de la date d'échéance de votre financement et reculez. Cette feuille de route n'a aucune durée imposée : à chaque étape, demandez à vos interlocuteurs combien de temps ils estiment nécessaire, et inscrivez leurs réponses.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima trace une ligne du temps. À droite, la date d'échéance, relue dans ses documents. Un peu avant, la date où elle voudrait avoir signé. Avant cela, la période de comparaison des offres, puis la rencontre avec son courtier hypothécaire, puis la mise à jour de son dossier, puis la rencontre avec son comptable. Elle demande à chacun, par écrit, combien de temps il lui faut. Elle inscrit ensuite ces durées sur la ligne et constate qu'elle doit commencer plus tôt qu'elle ne le pensait. Elle déplace la première étape et note la date dans son agenda.

L'avantage de cette méthode est qu'elle repose sur les estimations de vos interlocuteurs plutôt que sur une durée devinée. Elle vous montre aussi, d'un coup d'œil, quelle étape risque de manquer de temps.

Ce que le renouvellement permet de revoir

Un renouvellement est une occasion de relire l'ensemble du financement, pas seulement la date et le prix. Profitez-en pour revoir avec votre équipe les points suivants.

• La durée proposée convient-elle à vos projets pour l'immeuble ?
• Les conditions de suivi sont-elles claires, et sont-elles les mêmes qu'avant ?
• Les garanties et les engagements demandés ont-ils changé (chapitre 8) ?
• Les options en cas de remboursement anticipé ou de changement de situation sont-elles précisées ?
• D'autres prêteurs proposent-ils quelque chose de différent ?

Ces questions n'ont pas de réponse universelle. Elles se posent à votre prêteur, à votre courtier hypothécaire, à votre comptable et à votre avocat, par écrit.

Si vous voulez changer de prêteur

Il est possible que vous envisagiez de renouveler ailleurs. Ce choix comporte des questions pratiques et juridiques : quelles conditions s'appliquent à un changement, quels frais peuvent être demandés, quelles démarches suivre. Ces questions se posent à votre prêteur actuel, à votre courtier hypothécaire et à votre avocat. Pour un tour d'horizon des enjeux du renouvellement, du refinancement et du transfert, voir → livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités.

Ne pas se précipiter

Une proposition de renouvellement qui arrive peut être présentée comme urgente. Prenez le temps de la lire, de la comparer et de la faire lire. Demandez au prêteur combien de temps elle reste valable. Si le délai vous paraît trop court, demandez-le par écrit. Une proposition sérieuse supporte d'être examinée.

ATTENTION — ne signez pas un renouvellement sans l'avoir lu et fait lire

Un renouvellement est un nouveau document, qui peut contenir de nouvelles conditions. Même s'il ressemble au précédent, relisez-le et faites-le lire. Vérifiez que ce que vous attendiez y figure et que rien de nouveau ne s'y est glissé.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima reçoit de son prêteur une proposition de renouvellement. Elle y trouve plusieurs éléments qui lui semblent différents du précédent contrat. Elle ne signe pas. Elle écrit au prêteur pour lui demander de lui expliquer les différences, transmet la proposition à son avocat et à son comptable, et contacte son courtier hypothécaire pour voir ce qui se propose ailleurs. Elle met ensuite les propositions côte à côte dans sa grille.

9.3 Si la situation de l'immeuble change

Des changements normaux

Un immeuble à revenus change au fil du temps. Un locataire donne son préavis, un local commercial se libère, un loyer est ajusté, un travail important s'impose, un bail commercial se termine. Ces changements font partie de la vie d'un immeuble. Ce qui compte est la façon d'y réagir.

Les trois réflexes

Un : relire vos documents de financement. Vérifiez s'ils prévoient quelque chose à ce sujet : avis au prêteur, conditions particulières. Si le sens d'un passage n'est pas clair, demandez à votre avocat.

Deux : informer le prêteur tôt et par écrit. Ne laissez pas le prêteur l'apprendre autrement. Un message simple et factuel suffit : ce qui a changé, depuis quand, ce que vous comptez faire. Demandez-lui s'il a besoin de quelque chose de plus.

Trois : consulter vos professionnels. Le comptable peut mesurer l'effet sur vos chiffres, l'avocat sur vos engagements, le courtier immobilier sur la recherche d'un nouveau locataire, l'évaluateur ou l'inspecteur si l'état de l'immeuble est en cause.

L'ESSENTIEL — relire, informer, consulter

Trois gestes, dans cet ordre. Ne tirez pas vous-même de conclusion sur ce que le changement signifie pour votre financement : posez la question au prêteur et à votre avocat.

Quelques situations types

Voici des situations types, avec les gestes pratiques qui leur correspondent. Elles ne remplacent pas l'avis de vos professionnels.

Un locataire annonce son départ. Informez le prêteur par écrit. Demandez à votre courtier immobilier ou à votre gestionnaire comment chercher un nouveau locataire. Mettez à jour l'état des loyers.

Un local commercial se libère. Même démarche. Demandez à votre avocat de lire tout nouveau bail commercial avant la signature, et au prêteur s'il a besoin de le voir.

Un travail important s'impose. Demandez des soumissions écrites, consultez l'inspecteur au besoin, informez le prêteur, et demandez-lui si une condition de votre financement s'applique.

Un sinistre survient. Contactez d'abord votre assureur. Informez ensuite le prêteur et consultez votre avocat.

Votre situation personnelle change. Séparation, décès, changement d'emploi, changement d'entreprise : consultez votre avocat et votre comptable, puis informez le prêteur selon ce que vos documents prévoient.

Quand les difficultés s'installent

Si vous prévoyez des difficultés à respecter vos engagements, ne les cachez pas. Parlez-en tôt à votre prêteur, à votre courtier hypothécaire et à votre avocat. Agir tôt laisse plus de temps pour poser des questions. Ce livre ne décrit pas les options possibles : elles se discutent au cas par cas avec des professionnels.

CAS CONCRET — dossier fictif

Dans l'immeuble de Fatima, l'un des locataires annonce son départ. Fatima commence par relire ses documents de financement, puis envoie un message factuel à son prêteur : ce qui change, à quelle date, ce qu'elle compte faire pour trouver un nouveau locataire. Elle demande s'il souhaite une mise à jour de l'état des loyers. Il répond par écrit. Elle conserve l'échange dans son classeur et met l'état des loyers à jour.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour savoir ce qu'il attend en cas de changement. L'avocat, pour la portée de vos engagements et les nouveaux baux. Le comptable, pour l'effet sur vos chiffres. L'assureur, en cas de sinistre. Le courtier immobilier, pour chercher un nouveau locataire. Demandez à chacun de répondre par écrit.

9.4 Les questions à poser au prêteur

Peu après la signature

• Quels documents dois-je vous remettre pendant la durée du financement, et à quelle fréquence ?
• Y a-t-il des vérifications de l'immeuble prévues ? Avec quel préavis ?
• Qui est ma personne-ressource, et comment la joindre ?
• Comment dois-je vous informer d'un changement dans l'immeuble ?
• Quelles conséquences un retard ou un manquement peut-il avoir, telles qu'elles figurent dans mes documents ?

Quand un changement survient

• Ce changement exige-t-il que je vous avise ? De quelle façon ?
• Cela a-t-il un effet sur mon financement ?
• Avez-vous besoin de documents de plus ?

À l'approche du renouvellement

• Quelle est la date d'échéance exacte de mon financement ?
• Quand me ferez-vous une proposition de renouvellement ?
• Quels documents voulez-vous voir pour le préparer ?
• Combien de temps ma proposition de renouvellement restera-t-elle valable ?
• Quelles sont les options si je souhaite renouveler ailleurs ?

Aux autres membres de l'équipe

À l'avocat : quelles obligations de mes documents de financement dois-je surveiller ? Que dois-je vous remettre avant de signer un renouvellement ?

Au comptable : comment tenir mes documents pour faciliter le suivi et le renouvellement ? Que pensez-vous de l'évolution de ma situation ?

Au courtier hypothécaire : que proposent d'autres prêteurs ? À partir de quand dois-je commencer à comparer ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour ses attentes, son calendrier et sa proposition de renouvellement. L'avocat, pour la portée des documents et des obligations. Le comptable, pour la tenue du dossier et l'évolution de votre situation. Le courtier hypothécaire, pour comparer. Demandez à chacun de répondre par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Considérer la signature comme la fin. Le financement se poursuit, avec des attentes de suivi.
• Ne pas relever ce que les documents demandent. Faites-en un calendrier, avec des rappels.
• Laisser le prêteur apprendre un changement autrement que par vous. Informez-le tôt, par écrit.
• Tirer soi-même des conclusions sur l'effet d'un changement. Posez la question au prêteur et à votre avocat.
• Attendre la proposition du prêteur pour penser au renouvellement. Préparez-le bien avant l'échéance.
• Signer un renouvellement sans le relire. Il peut contenir des éléments nouveaux.
• Cacher des difficultés. Agir tôt laisse plus de temps pour poser des questions.
• Ne pas garder de traces. Chaque échange avec le prêteur s'écrit et se conserve.

À retenir

• Après la signature, le prêteur peut demander des documents ou des vérifications ; ce qui s'applique à vous est écrit dans vos documents et se lit avec votre avocat.
• Tenez un calendrier de suivi et un dossier à jour.
• Informez le prêteur tôt et par écrit de tout changement dans l'immeuble.
• Préparez le renouvellement bien avant l'échéance : dossier à jour, équipe consultée, propositions comparées.
• Relisez et faites lire tout renouvellement avant de signer.
• En cas de difficultés, parlez-en tôt aux professionnels.

Votre plan d'action

1. Relisez vos documents de financement et relevez ce qui doit être remis ou fait.
2. Dressez un calendrier de suivi, avec des rappels.
3. Tenez vos documents à jour : baux, état des loyers, dépenses, rapports.
4. Informez le prêteur, par écrit, de tout changement dans l'immeuble.
5. Commencez tôt la préparation du renouvellement : dossier, équipe, comparaison.
6. Demandez à votre prêteur quand et comment il fera sa proposition.
7. Faites lire tout document de renouvellement par votre avocat avant de signer.
8. Gardez trace de tous les échanges dans votre classeur.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quels documents dois-je remettre pendant la durée du financement, et à quelle fréquence ?
• Comment dois-je vous informer d'un changement dans l'immeuble ?
• Quelle est la date d'échéance exacte, et quand ferez-vous votre proposition ?
• Combien de temps la proposition reste-t-elle valable ?

À l'avocat :

• Quelles obligations de mes documents dois-je surveiller ?
• Pouvez-vous lire ma proposition de renouvellement avant que je signe ?

Au comptable :

• Comment tenir mes documents pour faciliter le suivi et le renouvellement ?

Au courtier hypothécaire :

• Que proposent d'autres prêteurs, et à partir de quand dois-je comparer ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi tenir un calendrier de suivi après la signature ?
2. Quels sont les trois réflexes quand la situation de l'immeuble change ?
3. Pourquoi préparer le renouvellement bien avant l'échéance ?
4. Que faire si une proposition de renouvellement est présentée comme urgente ?
5. Pourquoi informer le prêteur par écrit d'un changement ?
6. Que faire si vous prévoyez des difficultés ?

Réponses

1. Pour ne rien oublier de ce que vos documents de financement demandent de remettre ou de faire, avec des rappels avant chaque échéance.
2. Relire vos documents de financement, informer le prêteur tôt et par écrit, consulter vos professionnels.
3. Pour avoir le temps de mettre le dossier à jour, de consulter l'équipe et de comparer la proposition avec d'autres.
4. Prendre le temps de la lire, de la comparer et de la faire lire ; demander combien de temps elle reste valable et, si le délai est trop court, le demander par écrit.
5. Parce qu'un écrit laisse une trace de ce qui a été dit et à quelle date.
6. En parler tôt au prêteur, au courtier hypothécaire et à l'avocat : agir tôt laisse plus de temps pour poser des questions.

Pour aller plus loin

• Votre prêteur — ses attentes de suivi, son calendrier et sa proposition de renouvellement.
• Votre avocat — la portée de vos documents de financement et de vos obligations.
• Votre comptable — la tenue du dossier et l'évolution de votre situation.
• Votre courtier hypothécaire — la comparaison avec d'autres prêteurs.
• Dans cette collection : → livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités, pour un tour d'horizon des enjeux du renouvellement.

Chapitre 10 — Votre trousse pour financer un immeuble à revenus

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru les neuf chapitres précédents : le portrait d'ensemble, les types d'immeubles, le dossier du prêteur, les documents de l'immeuble, l'équipe, la rencontre, la comparaison des offres, les garanties et le suivi. Ce dernier chapitre ne contient rien de nouveau. Il rassemble, en une trousse que vous pouvez imprimer et annoter, ce que les autres ont présenté : une liste de contrôle du dossier, des questions classées par interlocuteur, un tableau de suivi et des pistes pour aller plus loin.

Gardez cette trousse à portée de main pendant tout votre projet. Ouvrez-la avant chaque rencontre, cochez ce qui est fait, notez ce qui manque. Elle ne remplace ni les chapitres, qui expliquent le pourquoi de chaque geste, ni les professionnels, qui répondent à vos questions. Elle vous aide à ne rien oublier. Les dossiers fictifs de ce livre y reviennent une dernière fois : Charlotte et Mathis, qui veulent acheter un petit immeuble de logements ; Rémi, qui cherche à financer un immeuble avec un local commercial ; Fatima, qui prépare le renouvellement du financement de son immeuble.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle qui rassemble les gestes de tout le livre ;
• retrouver rapidement les questions à poser à chaque interlocuteur ;
• tenir un tableau de suivi simple : question, réponse reçue, par qui, date ;
• repérer les ressources à consulter pour aller plus loin ;
• dire, en quelques phrases, ce que ce livre fait et ne fait pas.

Pourquoi c'est important

Un projet de financement s'étire dans le temps et mobilise plusieurs personnes. Au fil des semaines, on oublie ce qui a été demandé, à qui, pour quand. Une trousse unique, tenue à jour, évite les oublis, facilite le travail de votre équipe et vous aide à reprendre le fil après une interruption.

Elle a aussi une fonction de recul. En relisant la liste de contrôle, vous voyez d'un coup d'œil ce qui est fait, ce qui reste et ce qui demande une réponse. C'est le meilleur moyen de rester maître de votre projet, au lieu de le subir.

Gardez en tête la règle qui traverse tout le livre : ce livre ne donne aucun avis. Il vous aide à préparer un dossier, à former une équipe et à poser des questions. Les réponses viennent des professionnels, par écrit, et vous décidez en connaissance de cause.

10.1 La liste de contrôle du dossier

Cochez au fur et à mesure. Chaque ligne renvoie au chapitre qui l'explique.

Situer le projet (chapitres 1 et 2)

• Mon projet est écrit en quelques phrases : ce que je veux faire, pourquoi.
• J'ai décrit mon immeuble avec des faits : logements, locaux commerciaux, occupation, particularités.
• J'ai précisé mon intention : habiter un logement ou tout louer.
• J'ai demandé au prêteur ou au courtier hypothécaire comment il classe mon immeuble.
• J'ai demandé quels programmes d'assurance de prêt s'appliquent, et j'ai la réponse par écrit.

Le dossier sur moi (chapitre 3)

• J'ai demandé au prêteur sa liste de documents, par écrit.
• Mes pièces d'identité sont prêtes.
• Mes documents de revenus sont prêts, selon ma situation.
• Mon bilan personnel est rédigé, avec l'aide de mon comptable.
• Je sais ce que contient mon dossier de crédit.
• Les documents qui montrent la provenance de ma mise de fonds sont prêts.
• J'ai discuté avec un avocat et un comptable de la façon de détenir l'immeuble.

Le dossier sur l'immeuble (chapitres 3 et 4)

• J'ai demandé au vendeur, par l'entremise de son courtier, tous les baux en vigueur.
• J'ai un état des loyers daté et confirmé.
• J'ai comparé l'état des loyers aux baux et noté chaque écart.
• J'ai un état des revenus et dépenses sur plusieurs périodes consécutives, avec les pièces justificatives.
• J'ai les comptes de taxes et les polices d'assurance.
• J'ai les rapports techniques existants, avec leur date et leur destinataire.
• J'ai fait faire l'inspection et, si le prêteur l'exige, l'évaluation.
• J'ai noté ce qui manque et je l'ai signalé au prêteur.

L'équipe (chapitre 5)

• J'ai identifié les personnes dont j'ai besoin : prêteur ou courtier hypothécaire, courtier immobilier, comptable, évaluateur, avocat, notaire, inspecteur.
• J'ai demandé à chacune, par écrit, ce qu'elle couvre, ce qu'elle ne couvre pas et comment elle est rémunérée.
• J'ai désigné la personne qui tient le classeur et relance les réponses.

La rencontre avec le prêteur (chapitre 6)

• J'ai écrit mon projet en cinq éléments.
• J'ai préparé ma page de garde et ma liste de questions.
• J'ai pris des notes dans ma grille.
• J'ai demandé un suivi écrit et je l'ai relu avec mes notes.
• Je n'ai rien signé pendant la première rencontre.

La comparaison des offres (chapitre 7)

• J'ai donné la même information à chaque prêteur.
• J'ai rempli ma grille à partir des offres écrites.
• J'ai transformé chaque case vide en question.
• J'ai fait expliquer chaque condition peu claire par écrit.
• J'ai fait lire la grille et les offres par mes professionnels.

Les garanties et engagements (chapitre 8)

• J'ai demandé au prêteur la liste de tout ce qu'il exige en plus de l'immeuble.
• J'ai reçu les documents à signer à l'avance, en version définitive.
• Mon avocat et mon comptable les ont lus.
• Les personnes concernées ont eu le temps de les lire et de consulter.
• Je ne signe pas tant que je ne comprends pas.

Après la signature (chapitre 9)

• J'ai un calendrier de suivi, avec des rappels.
• Mes documents sont tenus à jour.
• J'informe le prêteur, par écrit, de tout changement dans l'immeuble.
• J'ai commencé tôt la préparation du renouvellement.

L'ESSENTIEL — une liste, mais pas un avis

Cocher toutes les cases ne garantit rien : cela vous assure seulement de ne pas avoir oublié un geste. Les décisions juridiques, fiscales et financières appartiennent à vos professionnels et à vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Charlotte et Mathis impriment la liste, la rangent en tête de leur classeur et la parcourent chaque semaine. Chaque case cochée porte une date. Quand une case reste vide trop longtemps, ils se demandent à qui poser la question et l'ajoutent à leur prochaine rencontre. La liste leur sert aussi à reprendre le fil après une période chargée au travail.

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Voici les questions types du livre, regroupées par personne. Choisissez celles qui s'appliquent à votre projet et ajoutez les vôtres. Demandez chaque réponse par écrit.

Au prêteur

• Comment classez-vous un immeuble qui présente ces caractéristiques ? Le financez-vous, et à quelles conditions particulières ?
• Quels programmes d'assurance de prêt s'appliquent à ce type d'immeuble ?
• Quelle est la liste complète des documents que vous demandez, sur moi et sur l'immeuble ?
• Quelles sont les étapes, et quels délais prévoyez-vous pour chacune ?
• Qui est ma personne-ressource ?
• Qui aura accès à mes documents, et combien de temps les conservez-vous ?
• Quels frais dois-je prévoir, et à quel moment ?
• Que demandez-vous en plus de l'immeuble, et pourquoi ? Y a-t-il des alternatives ?
• Combien de temps ai-je pour faire lire les documents avant de signer ?
• Quels documents devrai-je vous remettre après la signature, et à quelle fréquence ?
• Comment dois-je vous informer d'un changement dans l'immeuble ?
• Quelle est la date d'échéance exacte, et quand ferez-vous votre proposition de renouvellement ?

Au courtier hypothécaire

• Avec quels prêteurs travaillez-vous, et pouvez-vous en présenter plusieurs pour mon projet ?
• Qui vous rémunère, comment, et à quel moment ?
• Pouvez-vous me remettre par écrit un résumé de chaque offre ?
• D'autres prêteurs demanderaient-ils la même chose en garanties et en engagements ?
• Que proposent d'autres prêteurs au moment de mon renouvellement ?

Au courtier immobilier

• Pouvez-vous me remettre une description complète de l'immeuble : logements, locaux commerciaux, occupation ?
• Quels documents le vendeur peut-il fournir, et dans quel délai ? Comment demander ceux qui manquent ?
• Qui parle au vendeur, et comment consigner ses réponses ?

Au vendeur, par l'entremise de son courtier

• Pouvez-vous me remettre tous les baux en vigueur et un état des loyers daté et confirmé ?
• Existe-t-il des locations sans bail écrit ? Lesquelles ?
• Quelle période couvre l'état des revenus et dépenses ? Peut-on couvrir plusieurs périodes consécutives ?
• Quels rapports techniques existent, pour qui, et à quelle date ?
• Y a-t-il des différends en cours avec un locataire ou un fournisseur ?

Au comptable

• Comment lisez-vous ces états de revenus et dépenses ?
• Comment la façon de détenir l'immeuble influence-t-elle ma situation fiscale ?
• Quel effet les engagements demandés ont-ils sur mes chiffres ?
• Comment tenir mes documents pour faciliter le suivi et le renouvellement ?
• Quels honoraires prévoyez-vous, et pour quels services ?

À l'évaluateur

• Quelle méthode utilisez-vous pour ce type d'immeuble ?
• À qui s'adresse votre rapport ? Le prêteur peut-il s'y fier ?
• Quelle est la validité de votre estimation ?

À l'avocat

• Que couvrez-vous exactement dans mon dossier ?
• Pouvez-vous lire les baux et les documents du prêteur avant que je signe ?
• Que signifie chaque engagement pour moi, pour les autres personnes concernées et pour mon entreprise, le cas échéant ?
• Quels points devrais-je clarifier avec le prêteur avant de signer ?
• Quelles obligations de mes documents dois-je surveiller après la signature ?

Au notaire

• Que vérifiez-vous sur le titre de l'immeuble ?
• Comment nous répartissons-nous le travail avec mon avocat ?

À l'inspecteur

• Quelle est l'étendue de votre examen, et que ne couvre-t-il pas ?
• Pouvez-vous me remettre un rapport écrit, daté ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Chaque membre de votre équipe, pour son domaine : le prêteur et le courtier hypothécaire pour le financement, le courtier immobilier pour l'achat et le vendeur, le comptable pour les chiffres et les impôts, l'évaluateur pour la valeur, l'avocat et le notaire pour ce que vous signez et le titre, l'inspecteur pour l'état du bâtiment. Demandez à chacun de répondre par écrit.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

Le tableau à copier

Ce tableau est vide. Remplissez-le au fil du projet, à partir des réponses écrites que vous recevez. Une ligne par question.

LE FORMULAIRE — tableau de suivi : question, réponse reçue, par qui, date

Question	Réponse reçue	Par qui	Date

Ajoutez autant de lignes qu'il vous en faut. Conservez-le dans la section « Échanges » de votre classeur.

Comment l'utiliser

• Une question par ligne, formulée comme vous l'avez posée.
• La réponse telle que reçue, avec la source : courriel, lettre, rencontre. Notez « verbal » si elle n'est pas écrite, et demandez une confirmation.
• Le nom de la personne qui l'a donnée.
• La date, toujours.
• Une case vide, c'est une question en attente. Relancez à intervalles raisonnables.
• Relisez le tableau avant chaque rencontre et après chaque réponse importante.

Quand le relire

Relisez le tableau à trois moments : avant chaque rencontre, pour ne rien oublier de ce qui reste à demander ; après chaque réponse importante, pour voir si elle en soulève d'autres ; et avant toute signature, pour vérifier qu'aucune case n'est restée vide sur un point qui compte. Si une case l'est, demandez-vous qui peut y répondre et ajoutez la question à votre prochaine rencontre. Partagez enfin le tableau avec les membres de votre équipe qui en ont besoin : chacun y trouvera ce que les autres ont déjà répondu, et vous éviterez de poser deux fois la même question.

Le classeur qui l'accompagne

Le tableau fonctionne mieux dans un classeur à quatre sections, présenté au chapitre 3.

1. Moi : identité, revenus, situation financière, crédit, mise de fonds.
2. Immeuble : description, baux, état des loyers, revenus et dépenses, rapports.
3. Échanges : le tableau de suivi, les courriels, les comptes rendus de rencontres, la grille de comparaison des offres.
4. Page de garde : le projet en quelques phrases, la liste de ce qui est au dossier, la liste de ce qui manque.

Après la signature, ajoutez une cinquième section : Suivi, avec le calendrier de ce qui doit être remis ou fait, et les documents signés.

ATTENTION — un tableau est aussi bon que sa mise à jour

Un tableau qu'on cesse de tenir à jour devient trompeur. Prenez l'habitude de le compléter à chaque échange, tant que la mémoire est fraîche.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rémi tient son tableau sur un seul document partagé avec son courtier hypothécaire. Chacun y ajoute les réponses qu'il reçoit. Avant sa rencontre avec l'avocat, Rémi imprime les lignes qui concernent les engagements. Après, il y inscrit les réponses de l'avocat et la date. Au moment de signer, il relit tout le tableau avec son courtier hypothécaire.

10.4 Pour aller plus loin

Les sources publiques

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) publie sur son site de l'information destinée au public sur l'habitation et l'assurance prêt hypothécaire. Consultez-la pour vous familiariser avec le vocabulaire, sans en tirer de conclusion pour votre cas : votre prêteur ou votre courtier hypothécaire vous dira ce qui s'applique à votre projet, par écrit.

Les professionnels

Ce livre répète une idée : chaque question va à la personne compétente. Prêteur ou courtier hypothécaire pour le financement, comptable pour les chiffres et les impôts, avocat ou notaire pour ce que vous signez, évaluateur pour la valeur, inspecteur pour l'état du bâtiment, courtier immobilier pour l'achat. Si vous ne savez pas à qui poser une question, demandez à l'un de vos professionnels de vous orienter.

Les autres livres de la collection

Selon l'étape où vous en êtes, d'autres livres de la bibliothèque complètent celui-ci.

• → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire : le vocabulaire de base du prêt.
• → livre F5, Choisir son prêteur : des repères pour comparer les prêteurs.
• → livre D8, Acheter un plex ou un immeuble à revenus : les étapes d'achat.
• → livre J2, L'évaluation commerciale : la démarche d'évaluation d'un immeuble commercial.
• → livre J5, Détenir et gérer un immeuble à revenus : la vie de l'immeuble après l'achat.
• → livre G4, Fiscalité de l'immeuble locatif : les enjeux fiscaux, à discuter avec votre comptable.

Ce que chaque chapitre vous a apporté

Pour retrouver rapidement l'explication derrière une ligne de la trousse, voici en une phrase l'apport de chaque chapitre.

• Chapitre 1 : la carte d'ensemble, les personnes en présence et ce que ce livre fait et ne fait pas.
• Chapitre 2 : décrire son immeuble avec des faits et demander au prêteur comment il le classe.
• Chapitre 3 : le dossier que le prêteur demande, sur vous et sur l'immeuble, et la façon de le présenter.
• Chapitre 4 : les baux, l'état des loyers, les dépenses et les rapports techniques, par leur utilité.
• Chapitre 5 : le rôle de chaque membre de l'équipe, et les questions à lui poser.
• Chapitre 6 : préparer la rencontre avec le prêteur et demander un suivi écrit.
• Chapitre 7 : comparer les offres avec une grille aux rubriques identiques.
• Chapitre 8 : les garanties et engagements demandés, à faire lire avant de signer.
• Chapitre 9 : le suivi, le renouvellement et les imprévus après la signature.

Les trois dossiers fictifs, en rappel

Charlotte et Mathis ont appris que le prêteur regarde l'immeuble autant qu'eux, ont rassemblé leur dossier, comparé deux offres sur une grille et fait lire les documents avant de signer.

Rémi a formé son équipe avant de revoir les prêteurs, préparé ses rencontres, obtenu des réponses écrites et demandé du temps pour faire lire les documents qui touchaient ses engagements.

Fatima a tenu ses documents à jour, informé son prêteur des changements dans son immeuble et préparé son renouvellement bien avant l'échéance.

Aucun de ces trois dossiers n'est une recette : ce sont trois façons d'appliquer les mêmes gestes à des situations différentes. Adaptez-les à la vôtre, avec vos professionnels.

Une dernière mise en garde

Aucun livre ne remplace les professionnels qui connaissent votre situation. Ce livre vous a aidé à préparer un dossier, à former une équipe et à poser des questions. Il ne vous a donné ni ratio, ni taux, ni seuil, ni calcul, ni avis. Tout ce qui touche une décision financière, juridique ou fiscale se vérifie auprès de la bonne personne, par écrit, avant d'agir.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ranger la trousse et ne plus l'ouvrir. Une liste de contrôle ne sert que si on la parcourt.
• Cocher sans vérifier. Une case cochée suppose que le document existe et a été lu.
• Ne pas écrire les réponses reçues. Une conversation orale s'oublie.
• Considérer la liste comme un avis. Elle aide à ne rien oublier, elle ne dit pas quoi décider.
• Poser une question à la mauvaise personne. Adressez-la à celle qui est compétente.
• Laisser des cases vides sans relance. Une case vide est une question en attente.
• Signer avant d'avoir tout compris. Aucune échéance ne le justifie.
• Oublier le suivi après la signature. Le calendrier et le renouvellement se préparent tôt.

À retenir

• Un immeuble à revenus ou commercial se finance autrement qu'une maison : le prêteur examine vous et l'immeuble.
• Préparez deux dossiers, formez une équipe, préparez vos rencontres et comparez les offres avec une grille.
• Les garanties et engagements se font lire et expliquer avant toute signature.
• Après la signature, tenez un calendrier, informez le prêteur et préparez le renouvellement tôt.
• Toute réponse importante se demande par écrit, se date et se conserve.
• Ce livre ne donne aucun avis : les décisions appartiennent à vous et à vos professionnels.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle et la grille de suivi, et rangez-les en tête de votre classeur.
2. Cochez ce qui est fait et notez ce qui manque, avec une date visée.
3. Parcourez les questions par interlocuteur et choisissez celles qui s'appliquent à votre projet.
4. Préparez la prochaine rencontre à partir de ces questions.
5. Remplissez le tableau de suivi après chaque échange.
6. Relisez la trousse chaque semaine pendant le projet.
7. Après la signature, ajoutez la section « Suivi » et préparez le renouvellement tôt.

Questions à poser

À votre courtier hypothécaire ou à votre prêteur :

• Y a-t-il des éléments de ma trousse qui ne s'appliquent pas à mon projet, ou qu'il faudrait ajouter ?
• Pouvez-vous relire ma liste de contrôle et me dire ce qui manque ?

À votre comptable :

• Quels documents de ma trousse voulez-vous voir en priorité ?

À votre avocat :

• À quel moment dois-je vous remettre les documents du prêteur ?

À votre courtier immobilier :

• Quels documents du vendeur manquent encore à ma trousse ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les quatre sections du classeur présenté dans ce livre ?
2. Pourquoi tenir un tableau de suivi avec question, réponse, personne et date ?
3. Que signifie une case vide dans ce tableau ?
4. Une fois toutes les cases cochées, le dossier est-il garanti ?
5. À qui adresser une question sur la portée d'un engagement ?
6. Quelle section ajouter au classeur après la signature ?

Réponses

1. Moi, Immeuble, Échanges et Page de garde.
2. Pour garder trace de ce qui a été demandé, répondu, par qui et quand, et pouvoir comparer et partager les réponses.
3. Une question en attente, à relancer.
4. Non : cocher toutes les cases assure seulement de ne pas avoir oublié un geste ; les décisions appartiennent à vos professionnels et à vous.
5. À l'avocat.
6. La section « Suivi », avec le calendrier de ce qui doit être remis ou fait, et les documents signés.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site publie de l'information destinée au public sur l'habitation et l'assurance prêt hypothécaire ; à consulter comme source publique, sans en tirer de conclusion pour votre cas.
• Votre courtier hypothécaire ou votre prêteur — ce qui s'applique à votre projet, par écrit.
• Votre comptable, votre avocat ou votre notaire — les chiffres, les impôts et ce que vous signez.
• Dans cette collection : → livres F1, F5, D8, J2, J5 et G4 pour les angles qui entourent le financement.