Chapitre 1 — Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez signé un prêt hypothécaire il y a quelques années. Vous avez fait vos versements, peut-être sans trop y penser. Puis, un matin, une lettre arrive dans votre boîte : c'est votre prêteur, qui vous écrit au sujet de la suite. Ou bien c'est vous qui avez une idée en tête : rénover la cuisine, changer de prêteur, déménager pour un emploi.

Dans tous ces cas, le contrat que vous avez signé reprend une place centrale. Ce livre vous aide à poser les bonnes questions à la bonne personne, au bon moment, et à garder des réponses écrites. Il ne vous dira pas quoi décider : il vous dira quoi demander, et comment vous y préparer. Les dossiers de ce livre sont fictifs : Noémie et Bastien, dont le contrat arrive bientôt à échéance ; Rita, qui songe à emprunter de nouveau sur sa maison pour des rénovations ; Léo, qui pense déménager avant la fin de son contrat.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en mots simples pourquoi un prêt hypothécaire continue de vous concerner bien après la signature ;
• nommer les personnes qui peuvent intervenir dans votre dossier et dire à quoi chacune sert ;
• décrire, à grands traits, le parcours qui va de l'approche de l'échéance jusqu'à une décision ;
• distinguer ce que ce livre vous donne de ce qu'il laisse volontairement à d'autres ;
• repérer d'où viendra chaque chiffre dont vous aurez besoin : de votre prêteur, par écrit.

Pourquoi c'est important

Un prêt hypothécaire n'est pas un geste qu'on pose une fois et qu'on oublie. Il a une durée, des conditions, des moments où l'on vous demande de choisir. Un propriétaire peut découvrir ces moments au dernier instant, devant une feuille qui présente des choix, avec peu de temps pour réfléchir. Quelqu'un qui connaît déjà les questions à poser aborde cette feuille autrement : il compare, il demande des précisions, il prend le temps.

Ce chapitre pose le cadre. Il décrit les grandes situations, les personnes en présence et la manière de faire de ce livre. Il vous dit aussi, dès le départ, ce que vous ne trouverez pas ici : aucune formule, aucun calcul, aucun taux, aucune règle à appliquer. Tout chiffre qui compte pour vous viendra de votre prêteur, par écrit. Notre rôle est de vous aider à le demander.

1.1 Un contrat qui vit après la signature

Un contrat avec une durée et des rendez-vous

Quand vous empruntez pour acheter une propriété, vous signez un contrat avec un prêteur. Ce contrat prévoit que vous rembourserez l'argent en versements réguliers, sur une longue période. Mais il comporte aussi des rendez-vous. Le plus connu est l'échéance : le moment où les conditions que vous avez acceptées prennent fin et où il faut décider de la suite.

DÉFINITION — le terme et l'échéance

Le terme est la période pendant laquelle les conditions de votre contrat de prêt s'appliquent. L'échéance est le moment où ce terme se termine. À ce moment, votre prêteur peut vous proposer de reconduire le prêt sous de nouvelles conditions, et vous pouvez aussi choisir d'aller ailleurs. Les dates exactes de votre contrat se trouvent dans vos documents : cherchez-les là, pas dans ce livre.

Le terme n'est pas la même chose que la durée totale du remboursement. Votre prêt peut être étalé sur une période beaucoup plus longue que le terme. Chaque fois qu'un terme se termine, vous arrivez à un point de passage : le solde restant demeure, mais les conditions changent. Pour comprendre le prêt hypothécaire (types, termes, taux, structures), consultez le livre qui y est consacré (→ livre F1).

Les rendez-vous possibles

Au fil de la vie d'un prêt, plusieurs occasions de se poser des questions peuvent se présenter. Le chapitre 2 les détaille. En voici l'aperçu :

• l'échéance, quand il faut reconduire ou changer ;
• l'envie d'emprunter de nouveau sur une propriété déjà payée en partie, par exemple pour des travaux ;
• le désir de changer de prêteur, avant ou à l'échéance ;
• le souhait de rembourser plus tôt, ou la vente de la propriété en cours de contrat.

Dans chacune de ces situations, deux choses se répètent. D'abord, votre contrat dit quelque chose : il contient des conditions qui s'appliquent à vous, et il faut les relire. Ensuite, votre prêteur a le détail de ce qui s'applique à votre cas, et c'est lui qui peut vous donner des chiffres.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien habitent leur maison depuis quelques années. Leur contrat n'a pas encore pris fin, mais l'échéance approche. Ils ont rangé leur contrat dans un tiroir et ne se rappellent plus très bien ce qu'il dit. Leur première tâche, avant tout choix, sera de le retrouver et de le relire. Ce geste simple les met en position de poser des questions précises plutôt que de recevoir passivement une proposition.

Ce qu'on retrouve dans un dossier de prêt

Un propriétaire qui rassemble ses papiers cherche quelques pièces de base. Il vaut la peine de les chercher dès maintenant :

• le contrat de prêt lui-même, signé au moment de l'achat ou du dernier renouvellement ;
• les relevés que le prêteur envoie, ou qui sont accessibles dans l'espace en ligne de l'emprunteur ;
• la dernière lettre du prêteur au sujet de la suite ;
• l'acte signé chez le notaire au moment de l'achat, si vous l'avez conservé ;
• vos propres notes : conversations passées, noms des personnes rencontrées, promesses verbales.

Si une pièce manque, ce n'est pas une catastrophe : le prêteur peut vous fournir des copies. Demandez-les par écrit, et rangez-les au même endroit.

Pourquoi les mots comptent

Le vocabulaire du prêt hypothécaire peut sembler technique. Il est pourtant utile de le maîtriser, parce que chaque mot désigne un geste ou un choix précis. Renouveler n'est pas refinancer. Transférer n'est pas rembourser par anticipation. Ce livre prend soin de définir chaque terme la première fois qu'il apparaît, en mots courants. Lorsque vous parlez à votre prêteur, n'hésitez pas à lui demander de préciser le sens d'un mot : c'est une démarche normale, et sa réponse écrite vous servira.

1.2 Les personnes en présence

Vous, le propriétaire emprunteur

Vous êtes la personne centrale. C'est vous qui connaissez vos projets, votre budget et vos priorités. Aucun professionnel ne connaît mieux que vous ce que vous voulez pour les années à venir : rester où vous êtes, déménager, rénover, alléger votre budget, vous donner de la souplesse. Ces priorités serviront de boussole à chaque conversation. Le chapitre 3 vous aide à les mettre noir sur blanc.

Si vous avez emprunté avec une autre personne, cette personne fait partie du dossier. Les décisions se discutent à deux, mais c'est à chacun de vérifier auprès de son prêteur qui doit signer quoi, et dans quels cas.

Le prêteur actuel

Le prêteur est l'institution ou l'entreprise qui vous a avancé l'argent. C'est lui qui vous écrira à l'approche de l'échéance. Il a votre dossier, votre historique de versements et les conditions de votre contrat. C'est donc votre première source d'information sur votre propre situation.

Un point mérite d'être dit clairement : le prêteur est un interlocuteur utile, mais il a ses propres intérêts. Cela ne veut pas dire qu'il vous trompe. Cela veut dire que sa proposition est sa proposition, et que vous pouvez poser des questions, demander des options, comparer. Ce livre vous apprend à le faire calmement.

Les autres prêteurs

D'autres prêteurs peuvent vous faire une offre. Regarder ailleurs fait partie des gestes ordinaires d'un propriétaire averti. Le chapitre 5 explique comment mettre des offres côte à côte, et le livre consacré au choix d'un prêteur approfondit cette démarche (→ livre F5).

Le notaire

Le notaire peut intervenir dans certaines situations : si vous changez de prêteur, si vous empruntez de nouveau, si vous vendez. Demandez-lui ce qu'il fait exactement dans votre cas. Il est une source de réponses sur ce qui doit se passer sur le plan des documents officiels. Le chapitre 6 décrit son rôle dans un changement de prêteur.

Le comptable, le conseiller en budget, le courtier

D'autres professionnels peuvent compléter votre équipe :

• le comptable pour les questions de fiscalité qui accompagnent certains choix, notamment quand on emprunte pour des travaux ;
• le conseiller en budget si vous vous sentez serré dans vos finances et souhaitez y voir plus clair ;
• le courtier hypothécaire ou le courtier immobilier, selon votre besoin : le premier peut vous aider à trouver des offres, le second intervient si vous vendez. Demandez à chacun de vous expliquer en quoi consiste exactement son rôle dans votre situation.

QUI CONSULTER — qui peut répondre à quoi

Votre prêteur : les conditions de votre contrat et les chiffres qui vous concernent. Le notaire : les documents officiels à signer et les inscriptions à faire. Le comptable : les conséquences fiscales d'un choix. Un conseiller en budget : l'équilibre de vos finances personnelles. Chacun répond à sa part du dossier ; aucun ne répond à toutes.

1.3 Un parcours de l'approche de l'échéance à la décision, vu d'en haut

Voici le parcours général. Il ne s'applique pas à la lettre à tous les dossiers, mais il vous donne des repères pour savoir où vous en êtes. Les chapitres suivants reprennent chaque étape en détail.

Étape 1 : se préparer bien avant

La préparation commence avant que le prêteur écrive. Vous retrouvez votre contrat, vos relevés, la dernière lettre reçue. Vous faites le point sur votre budget, sur vos projets et sur ce que vous souhaitez : stabilité, flexibilité, remboursement plus rapide. Vous notez vos questions. Vous demandez à votre prêteur à quel moment il communique ses conditions de renouvellement (chapitre 3).

Étape 2 : lire ce qu'on vous propose

Quand la lettre arrive, vous la lisez avec calme, sans signer. Vous repérez ce qui est clair et ce qui ne l'est pas. Vous demandez à votre prêteur les options qu'il peut vous offrir, par écrit (chapitre 4).

Étape 3 : regarder ailleurs

Vous comparez. Vous consultez les outils publics de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, appelée l'ACFC, pour préparer vos questions. Vous demandez des offres à d'autres prêteurs et vous les mettez côte à côte (chapitre 5).

Étape 4 : décider de la suite

Selon votre situation, vous restez chez votre prêteur, vous changez de prêteur (chapitre 6) ou vous empruntez de nouveau (chapitre 7). Dans chaque cas, vous gardez en tête le coût total de votre choix, que vous demandez par écrit.

Étape 5 : se préparer aux imprévus

La vie ne s'arrête pas pour votre contrat. Si vous devez vendre ou déménager avant l'échéance, ou si votre budget se resserre, vous voulez savoir quoi demander et à qui (chapitres 8 et 9).

Un parcours qui se résume en une phrase

Comprendre sa situation, poser des questions, obtenir des réponses écrites, comparer, puis décider. Tout le livre est construit autour de cette phrase.

L'ESSENTIEL — le réflexe à adopter

À chaque étape, un même réflexe : je ne signe pas sur-le-champ, je demande par écrit, je compare, je pose mes questions au bon interlocuteur. Ce réflexe vaut pour une lettre de renouvellement comme pour une offre venue d'ailleurs.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous aide à :

• comprendre les grandes situations d'un prêt hypothécaire après la signature ;
• savoir quand commencer vos démarches, en vous préparant bien avant l'échéance ;
• poser des questions claires et complètes à votre prêteur, à un autre prêteur, au notaire ou au comptable ;
• obtenir des chiffres par écrit, avec la manière dont ils ont été établis ;
• comparer des propositions en les mettant côte à côte ;
• garder une trace de ce qu'on vous répond, grâce à une trousse et à un tableau de suivi (chapitre 10).

Ce que ce livre ne fait pas

Malgré son titre, ce livre ne contient :

• aucune formule et aucun calcul de pénalité ou de coût ;
• aucun taux, aucun montant, aucune comparaison chiffrée entre des produits ;
• aucun délai, aucune règle et aucune interprétation de ce que la loi ou votre contrat permet ou interdit ;
• aucun conseil personnalisé : ce livre ne peut pas vous dire ce que vous devriez choisir.

Pourquoi ces limites ? Parce que ces éléments dépendent de votre contrat, de votre prêteur et de votre situation. Un chiffre écrit dans un livre serait au mieux incomplet, au pire trompeur. Votre prêteur, lui, peut vous donner les chiffres exacts qui vous concernent. Une règle appliquée à votre cas relève, elle, d'un professionnel compétent. Notre rôle est de vous aider à poser la question.

ATTENTION — un livre ne remplace pas votre contrat

Si ce livre et votre contrat disent des choses différentes, c'est votre contrat qui compte, lu avec l'aide de votre prêteur ou de votre notaire. Ce livre n'a pas vu votre contrat. Il ne peut donc pas savoir ce qu'il prévoit pour vous.

D'où viendront les chiffres

Tout chiffre dont vous aurez besoin viendra de l'une de ces deux sources :

1. votre prêteur actuel, par écrit, pour ce qui concerne votre contrat ;
2. d'autres prêteurs, par écrit, pour ce qui concerne leurs offres.

Les outils publics, comme ceux de l'ACFC, ne fournissent pas votre chiffre : ils servent à préparer vos questions.

Un chiffre entendu au téléphone et non confirmé par écrit ne vaut pas grand-chose le jour où l'on s'en souvient mal. Prenez l'habitude de demander : pouvez-vous me l'envoyer par écrit, avec la façon dont il a été établi ?

Les dossiers de ce livre

Pour illustrer les démarches, nous suivrons trois dossiers fictifs. Ce ne sont pas des personnes réelles, et aucune ville, aucune institution, aucun taux ni aucun montant réel n'y figure.

CAS CONCRET — dossiers fictifs

Noémie et Bastien voient leur contrat arriver à échéance. Ils veulent savoir comment se préparer et quoi demander. Rita songe à emprunter de nouveau sur sa maison pour des rénovations ; elle veut comprendre ce qu'elle doit demander avant de s'engager. Léo a reçu une occasion qui pourrait l'amener à déménager avant la fin de son contrat ; il veut savoir quoi demander à son prêteur avant de décider. Ces trois dossiers reviendront de chapitre en chapitre, chacun avec ses questions.

Comment utiliser ce livre

Vous n'avez pas à tout lire d'un trait. Chaque chapitre se termine par une liste de questions à poser, un plan d'action et quelques questions de vérification. Voici une façon de procéder :

• si votre échéance approche, lisez d'abord les chapitres 3 et 4, puis le chapitre 5 si vous voulez regarder ailleurs ;
• si vous pensez changer de prêteur, lisez le chapitre 6 ;
• si vous songez à emprunter de nouveau, passez au chapitre 7 ;
• si vous craignez des frais en cas de remboursement avant la fin du contrat, lisez le chapitre 8 ;
• si votre vie change en cours de contrat, rendez-vous au chapitre 9 ;
• dans tous les cas, gardez le chapitre 10 sous la main : c'est votre trousse.

Chaque chapitre peut se lire seul, mais ils se complètent. Les renvois entre chapitres vous disent où trouver la suite. Lorsqu'un chapitre vous renvoie à un autre livre de la collection, c'est pour approfondir un sujet que ce livre ne fait qu'effleurer.

Une organisation publique à connaître

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, l'ACFC, est un organisme public qui informe les consommateurs sur les produits financiers. Elle publie de l'information et des outils destinés au grand public. Nous y renverrons à plusieurs reprises, comme source d'information pour préparer vos questions. L'ACFC ne remplace pas votre prêteur : elle vous aide à mieux comprendre ce que vous allez lui demander.

QUI CONSULTER — avant d'aller plus loin

Pour les notions de base du prêt hypothécaire : → livre F1. Pour votre contrat et vos chiffres : votre prêteur, par écrit. Pour l'information publique destinée aux consommateurs : le site de l'ACFC. Pour toute question sur la portée juridique d'une clause : votre notaire.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la lettre du prêteur pour commencer à réfléchir. Vous arrivez alors devant un choix avec peu de temps et peu de repères. Préparez-vous bien avant (chapitre 3).
• Signer sur-le-champ. Une proposition se lit, se compare et se discute. Le temps que vous prenez est de votre côté.
• Se fier à un chiffre entendu au téléphone. Sans trace écrite, vous ne pourrez ni le comparer ni le citer.
• Croire que ce livre remplace votre contrat. Seul votre contrat dit ce qui s'applique à vous.
• Ne regarder qu'un seul prêteur. Sans point de comparaison, vous ne savez pas ce qu'une proposition vaut.
• Confondre les mots. Renouveler, refinancer, transférer et rembourser d'avance désignent des situations différentes. En cas de doute, demandez à votre prêteur de préciser, par écrit.
• Garder ses questions pour soi. Un professionnel ne peut pas deviner ce qui vous inquiète. Écrivez vos questions et posez-les.

À retenir

• Un prêt hypothécaire continue de vous concerner après la signature : il a une durée, des conditions et des rendez-vous.
• L'échéance est le moment où le terme se termine et où il faut décider de la suite ; ses dates se lisent dans votre contrat.
• Vous êtes au centre du dossier ; le prêteur, les autres prêteurs, le notaire, le comptable et le conseiller en budget complètent votre équipe.
• Le parcours général : se préparer, lire, comparer, décider, garder de la souplesse pour les imprévus.
• Ce livre ne donne ni formule, ni calcul, ni taux, ni délai, ni règle : tout chiffre vient de votre prêteur, par écrit.
• Le bon réflexe : ne pas signer sur-le-champ, demander par écrit, comparer, poser ses questions au bon interlocuteur.

Votre plan d'action

1. Repérez où se trouve votre contrat de prêt et cherchez-le, même si l'échéance vous semble lointaine.
2. Notez le nom de votre prêteur et la façon de le joindre.
3. Écrivez en une phrase ce que vous souhaitez pour les prochaines années : rester, déménager, rénover, alléger votre budget.
4. Faites la liste des personnes qui pourraient intervenir dans votre dossier : prêteur, notaire, comptable, autre.
5. Créez un dossier (papier ou numérique) où ranger toutes les réponses écrites que vous recevrez.
6. Lisez le chapitre 2, qui présente les quatre grandes situations, et repérez celle qui vous concerne.
7. Consultez le site de l'ACFC pour vous familiariser avec l'information publique offerte aux consommateurs.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Pouvez-vous m'envoyer une copie de mon contrat et de mes derniers relevés ?
• À quel moment communiquez-vous vos conditions de renouvellement ?
• Quelles sont les dates importantes de mon contrat, et comment les repérer dans mes documents ?
• Qui, dans votre institution, répond aux questions sur mon dossier ?

À votre notaire :

• Dans quelles situations avez-vous un rôle à jouer pour un prêt hypothécaire déjà en cours ?

À votre comptable :

• Quels choix liés à mon prêt ont des conséquences fiscales sur lesquelles je dois me renseigner ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi un prêt hypothécaire continue-t-il de vous concerner après la signature ?
2. Quelle différence faites-vous entre le terme et l'échéance ?
3. Nommez trois personnes qui peuvent intervenir dans votre dossier et dites à quoi chacune sert.
4. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucun taux ni aucun calcul de pénalité ?
5. D'où viendront les chiffres dont vous aurez besoin ?
6. Quel réflexe adopter quand une proposition vous arrive ?

Réponses

1. Parce qu'il a une durée, des conditions et des rendez-vous (échéance, projets, vente) qui obligent à décider ou à poser des questions.
2. Le terme est la période pendant laquelle les conditions du contrat s'appliquent ; l'échéance est le moment où ce terme se termine.
3. Par exemple : le prêteur, pour votre contrat et vos chiffres ; le notaire, pour les documents officiels ; le comptable, pour les conséquences fiscales d'un choix.
4. Parce que ces éléments dépendent de votre contrat, de votre prêteur et de votre situation ; seul le prêteur peut donner les chiffres qui vous concernent.
5. De votre prêteur et d'autres prêteurs, par écrit ; les outils publics comme ceux de l'ACFC servent à préparer vos questions.
6. Ne pas signer sur-le-champ, demander par écrit, comparer et poser ses questions au bon interlocuteur.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public qui publie de l'information et des outils pour les consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour préparer vos questions.
• Votre prêteur — votre contrat, vos relevés et vos conditions ; demandez-les par écrit.
• Dans cette collection : → livre F1 pour les notions de base du prêt hypothécaire.

Chapitre 2 — Quatre situations, un même contrat

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous n'avez qu'un seul contrat de prêt, mais il peut vous mettre devant quatre situations très différentes. Vous pouvez être à la fin de votre terme et devoir décider de la suite. Vous pouvez avoir envie d'emprunter de nouveau sur votre propriété. Vous pouvez songer à passer chez un autre prêteur. Ou vous pouvez vouloir rembourser plus tôt, ou vendre, avant la fin du contrat.

Les mots qui désignent ces situations se mélangent facilement dans les conversations. Ce chapitre les présente un par un, en langage courant, sans définition juridique et sans chiffre. Pour chacune, il se termine sur les questions à poser à votre prêteur. Nous suivrons les dossiers fictifs de Noémie et Bastien, de Rita et de Léo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître laquelle des quatre situations est la vôtre ;
• employer le bon mot pour la décrire à votre prêteur ;
• dire en quoi chaque situation se distingue des trois autres ;
• poser, pour chacune, des questions claires et complètes ;
• repérer les chapitres du livre qui approfondissent votre cas.

Pourquoi c'est important

Quand on ne sait pas nommer sa situation, on ne sait pas quoi demander. Un propriétaire qui dit « je voudrais changer mon prêt » peut vouloir dire quatre choses bien différentes, et son interlocuteur ne saura pas laquelle. Une confusion de vocabulaire se traduit vite en malentendu : on reçoit une réponse sur un sujet, alors qu'on avait une autre question en tête.

Nommer sa situation avec exactitude a un autre avantage : cela vous aide à repérer ce qui est en jeu. Renouveler ne met pas les mêmes questions sur la table que rembourser avant la fin. Emprunter de nouveau n'a pas les mêmes conséquences que changer de prêteur. Savoir de quoi l'on parle, c'est déjà bien poser ses questions.

2.1 Renouveler à l'échéance

Comment savoir quelle situation est la vôtre

Une façon simple : posez-vous trois questions. Est-ce que mon terme arrive à sa fin ? Est-ce que je veux de l'argent en plus ? Est-ce que je veux quitter mon prêteur ou ma propriété avant la fin ? Selon vos réponses, vous vous reconnaissez dans l'une des quatre situations. Il arrive aussi qu'elles s'enchaînent : on renouvelle, puis l'on déménage ; ou l'on change de prêteur à l'échéance et l'on emprunte de nouveau pour rénover. Prenez-les une à la fois.

La situation en mots simples

Votre terme se termine. Votre prêteur vous écrit pour vous faire une proposition de suite. Vous avez le choix de l'accepter, de la discuter ou d'aller voir ailleurs. C'est la situation la plus connue, celle que tout propriétaire rencontre tôt ou tard.

DÉFINITION — le renouvellement

Le renouvellement est la reconduction de votre prêt pour un nouveau terme, aux conditions qui seront convenues, à la fin du terme précédent. Le solde que vous devez reste le même : ce sont les conditions qui changent. Vous pouvez renouveler chez votre prêteur actuel ou choisir de passer chez un autre.

Ce qui compte, pour vous, c'est de lire la lettre du prêteur comme une proposition. Demandez-lui ce qui arrive si vous ne répondez pas. Vous pouvez poser des questions, demander d'autres options et comparer avec des offres d'ailleurs. Les chapitres 4 et 5 détaillent cette démarche.

Ce que l'on peut vouloir de son prochain terme

Avant de lire une proposition, il est utile de savoir ce que vous cherchez. Les besoins varient d'un foyer à l'autre :

• de la stabilité, pour savoir à l'avance ce que vous aurez à verser et planifier votre budget ;
• de la souplesse, pour pouvoir changer de cap si votre vie change ;
• de la rapidité, si vous souhaitez rembourser votre dette plus vite ;
• de l'allègement, si votre budget est serré et que vous cherchez de l'air.

Ces besoins ne vont pas toujours ensemble. Les options qu'on vous présente répondent à certains d'entre eux mieux qu'à d'autres. C'est pourquoi le chapitre 3 vous invite à fixer vos priorités avant de lire la moindre proposition : vous jugerez alors une option à l'aune de ce que vous cherchez, non de ce qu'on vous met sous les yeux.

Ce qui change et ce qui ne change pas

Le renouvellement touche aux conditions du prêt pour le terme qui s'ouvre : la façon dont il est présenté, les options qu'on vous offre, les modalités de remboursement. Votre dette, elle, ne disparaît pas ni ne change de nature. Le prêt qui continue est le même prêt, sous de nouvelles conditions.

Une question pratique se pose : à quel moment dois-je agir ? La réponse dépend de votre contrat et de votre prêteur. Ne comptez pas sur une règle générale : demandez à votre prêteur à quel moment il communique ses conditions et jusqu'à quand vous pouvez les discuter, et obtenez la réponse par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien savent que leur échéance approche. Ils ignorent encore à quel moment leur prêteur leur écrira : c'est leur première question. Plutôt que d'attendre passivement, ils ont noté trois choses à demander : les options offertes, la façon dont chacune est présentée par écrit, et le moment jusqu'auquel ils peuvent encore discuter.

Les questions à poser pour un renouvellement

• À quelle date mon terme se termine-t-il, exactement ?
• À quel moment allez-vous me transmettre vos conditions de renouvellement ?
• Quelles options pouvez-vous me proposer ? Pouvez-vous me les présenter par écrit ?
• Jusqu'à quand puis-je discuter ou comparer avant que ma réponse soit attendue ?
• Que se passe-t-il si je ne réponds pas à votre lettre dans le temps prévu ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Y a-t-il des frais associés au renouvellement lui-même ?

QUI CONSULTER — pour un renouvellement

Votre prêteur actuel : les options, les conditions et les délais qui s'appliquent à votre contrat. Un autre prêteur ou un courtier hypothécaire : des offres à comparer. Votre notaire : toute question sur les documents officiels. L'ACFC : de l'information publique pour préparer vos questions.

2.2 Emprunter de nouveau sur sa propriété

La situation en mots simples

Vous avez remboursé une partie de votre prêt. Vous êtes propriétaire d'une maison dont vous avez payé une part. Vous voulez disposer d'une somme supplémentaire, par exemple pour rénover. Vous vous demandez si votre propriété peut servir de garantie pour obtenir cet argent. C'est ce qu'on appelle, dans le langage courant, emprunter de nouveau sur sa propriété, ou refinancer.

DÉFINITION — le refinancement

Le refinancement consiste à remplacer un prêt hypothécaire par un nouveau prêt, par exemple pour obtenir une somme supplémentaire ou pour changer les conditions. Le nouveau prêt a ses propres conditions, qu'il faut lire en entier. Sous ce nom, on peut rencontrer des produits et des démarches variés : demandez à votre prêteur ce qu'il entend exactement par ce mot.

Le mot « refinancement » n'a pas toujours le même sens d'un prêteur à l'autre ni d'une conversation à l'autre. Selon la conversation, il peut désigner un changement de prêteur, une somme supplémentaire ou un simple changement de conditions. Plutôt que de présumer, demandez : quand vous dites refinancement, qu'est-ce que cela comprend, concrètement ?

Pourquoi on emprunte de nouveau

Les motifs sont variés : un projet de rénovation, un grand achat, la volonté de regrouper des dettes, un besoin de liquidités pour traverser une période. Chacun soulève des questions différentes. Un projet de travaux n'a pas les mêmes conséquences qu'un regroupement de dettes, et un besoin ponctuel d'argent ne se traite pas comme un projet de longue durée. Le chapitre 7 revient sur ces motifs.

Une chose vaut pour tous : avant de décider, il faut savoir combien l'opération coûte dans son ensemble, et que ce coût soit écrit.

Ce qui est à regarder de près

Emprunter de nouveau, c'est ajouter une dette ou en modifier une. Le coût total de l'opération ne se limite pas à ce qu'on vous dit en premier. Il comprend les conditions du nouveau prêt, d'éventuels frais, et parfois des frais liés à la fin de l'ancien contrat. C'est pourquoi le chapitre 7 insiste sur un réflexe : demander le coût total par écrit, avant de s'engager.

À cela s'ajoute une dimension fiscale. Selon l'usage que vous ferez de l'argent, des conséquences fiscales peuvent exister. Ce livre ne les décrit pas : elles se posent à un comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rita songe à rénover sa cuisine et sa salle de bain. Elle se demande si elle peut emprunter de nouveau sur sa maison. Avant de faire quoi que ce soit, elle écrit trois questions : que comprend exactement l'opération chez mon prêteur, quel en est le coût total par écrit, et quelles conséquences fiscales dois-je poser à un comptable ?

Les questions à poser pour un nouvel emprunt

• Que comprend exactement l'opération que vous appelez refinancement ?
• Quelles sont les conditions du nouveau prêt, présentées par écrit ?
• Quel est le coût total de l'opération, tous frais compris, avec le détail de chacun ?
• Que devient mon contrat actuel ? Y a-t-il des frais associés à sa fin ?
• Quels documents devez-vous me demander, et dans quel délai ?
• Qui, de votre côté, assure le suivi de ma demande ?

QUI CONSULTER — pour emprunter de nouveau

Votre prêteur actuel et d'autres prêteurs : les conditions et le coût total, par écrit. Un comptable : les conséquences fiscales de l'usage que vous ferez de l'argent. Votre notaire : les documents à signer. Un conseiller en budget : la place de ce nouvel emprunt dans l'ensemble de vos finances.

2.3 Changer de prêteur

La situation en mots simples

Vous êtes satisfait de votre propriété, mais pas de votre prêteur, ou vous avez trouvé ailleurs une proposition qui vous intéresse. Vous souhaitez transférer votre prêt à une autre institution. Cette situation s'appelle un transfert.

DÉFINITION — le transfert

Le transfert consiste à faire passer votre prêt hypothécaire d'un prêteur à un autre. Le nouveau prêteur rembourse l'ancien, et vous devenez son client. Les étapes pratiques, les documents et les frais dépendent des deux prêteurs et du moment où l'opération se fait.

Un transfert peut se faire à l'échéance du contrat ou à un autre moment. Les conditions peuvent différer selon le moment, et c'est une question à poser aux deux prêteurs. Un transfert à l'échéance et un transfert en cours de contrat peuvent soulever des questions différentes.

Pourquoi envisager un changement

Les raisons de changer de prêteur sont personnelles. Voici quelques exemples de questions qui poussent un propriétaire à regarder ailleurs :

• une proposition d'un autre prêteur lui paraît mieux répondre à ses priorités ;
• il n'est pas satisfait du service ou de la clarté des réponses qu'il reçoit ;
• il aimerait regrouper ses produits financiers auprès d'une seule institution, ou au contraire les séparer ;
• il veut une option que son prêteur actuel ne propose pas.

Aucune de ces raisons n'est mauvaise en soi. Mais un changement doit être pesé : ce que vous gagnez ailleurs doit être mis en balance avec ce que le changement vous demande, en démarches et en frais. C'est l'objet des chapitres 5 et 6.

Une démarche à plusieurs intervenants

Changer de prêteur met en jeu plusieurs personnes : le nouveau prêteur, l'ancien et, selon le cas, un notaire. Chacun a une part de la démarche. Le chapitre 6 décrit qui intervient et à quel moment, quels documents préparer et ce que fait le notaire.

Un point mérite l'attention : changer de prêteur peut entraîner des frais, et le coût total de l'opération n'est pas toujours évident à repérer. D'où l'importance de demander, à chaque prêteur, les chiffres par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien ont reçu, d'un autre prêteur, une proposition qui retient leur attention. Avant de s'enthousiasmer, ils notent leurs questions : quels frais s'ajoutent, quelles démarches demande le transfert, quel rôle joue le notaire, et quelle est la position de leur prêteur actuel ?

Les questions à poser pour un transfert

Au nouveau prêteur :

• Quelles sont les étapes de votre processus, et dans quel ordre ?
• Quels documents me demanderez-vous ?
• Quels frais s'ajoutent, et lesquels sont à ma charge ?
• Quel délai faut-il prévoir pour que tout soit réglé ?

À l'ancien prêteur :

• Que faut-il de ma part pour que vous prépariez la fin de mon contrat ?
• Y a-t-il des frais ou des documents que vous devez m'envoyer ?
• Pouvez-vous me confirmer vos exigences par écrit ?

QUI CONSULTER — pour changer de prêteur

Le nouveau et l'ancien prêteur : leurs démarches, leurs documents et leurs frais respectifs, par écrit. Votre notaire : son rôle et ses honoraires dans l'opération. Un courtier hypothécaire, si vous en avez un : l'ensemble de la démarche et la comparaison des offres.

2.4 Rembourser ou vendre avant la fin du contrat

La situation en mots simples

Vous voulez rembourser plus tôt, en tout ou en partie. Ou bien vous voulez vendre votre propriété, ou déménager, alors que votre contrat n'est pas terminé. Dans les deux cas, vous vous posez une question inquiétante : est-ce que cela me coûtera quelque chose ?

DÉFINITION — la pénalité de remboursement anticipé

La pénalité de remboursement anticipé désigne des frais que votre contrat peut prévoir si vous remboursez tout ou partie de votre prêt avant la fin du terme. Votre contrat dit si de tels frais existent, et comment ils sont établis. Le montant qui vous concerne, lui, vous est donné par votre prêteur, par écrit.

Ce livre ne calcule aucune pénalité. La raison est simple : le montant et la manière de l'établir dépendent de votre contrat et de votre prêteur. Deux contrats qui semblent proches peuvent prévoir des méthodes différentes. Ce que vous pouvez faire, en revanche, c'est demander un chiffre écrit, avec le détail de la manière dont il a été établi, et le demander pour plusieurs scénarios (chapitre 8).

Rembourser en partie ou en totalité

Rembourser plus tôt peut prendre plusieurs formes. Vous pouvez vouloir verser une somme supplémentaire de temps à autre, sans toucher au reste du contrat. Vous pouvez vouloir rembourser tout le solde, par exemple parce qu'une somme importante vous est parvenue. Vous pouvez aussi vouloir changer la cadence de vos versements. Ce ne sont pas les mêmes gestes, et votre contrat ne les traite pas nécessairement de la même façon.

Votre contrat peut prévoir des conditions particulières pour les remboursements partiels : à quel moment ils sont possibles, jusqu'à quelle limite, selon quelles modalités. Ce livre ne donne aucune de ces conditions, puisqu'elles varient d'un contrat à l'autre. Il vous invite à les lire dans votre contrat et à demander à votre prêteur de vous les confirmer.

ATTENTION — rembourser vite n'est pas toujours simple

Avant de verser une somme importante ou de rembourser le solde, demandez par écrit ce que votre contrat prévoit pour ce geste. Une démarche faite trop vite peut entraîner des frais que vous auriez pu connaître d'avance.

Vendre ou déménager en cours de contrat

Si vous vendez votre propriété avant l'échéance, plusieurs questions se posent au même moment : qu'advient-il de votre prêt, quels frais pourraient s'appliquer, est-il possible de reporter le prêt sur une autre propriété ? Il n'existe pas de réponse universelle. Elle dépend de votre contrat et de votre prêteur, d'où l'importance de leur écrire tôt (chapitre 9).

CAS CONCRET — dossier fictif

Léo a reçu une occasion qui pourrait l'amener à déménager avant la fin de son contrat. Rien n'est décidé. Plutôt que de laisser l'inquiétude grandir, il écrit à son prêteur pour savoir ce qui s'appliquerait à lui, selon plusieurs scénarios. Il sait qu'il lui faudra aussi parler à un notaire si la vente se concrétise.

Les questions à poser pour un remboursement anticipé ou une vente

• Mon contrat prévoit-il des frais si je rembourse avant la fin du terme ? Où le lire dans mes documents ?
• Pouvez-vous m'indiquer, par écrit, le montant qui s'appliquerait à mon cas si je remboursais à telle date ?
• Comment ce montant est-il établi ? Pouvez-vous m'expliquer la méthode par écrit ?
• Quelles options existent si je vends ou si je déménage avant l'échéance ?
• Que dois-je faire, et à quel moment, pour que vous prépariez la suite ?

QUI CONSULTER — pour rembourser ou vendre en cours de contrat

Votre prêteur : le montant, la méthode et les options qui s'appliquent à votre contrat, par écrit. Votre notaire : les documents d'une vente et le règlement du prêt. Votre courtier immobilier, si vous vendez : la préparation de la vente. Un comptable : les conséquences fiscales éventuelles.

Les erreurs qui coûtent cher

• Employer un mot pour un autre. Dire « je veux refinancer » alors qu'on veut changer de prêteur conduit à une réponse à côté de la question. Décrivez votre situation avec vos propres mots, puis demandez le terme exact.
• Lire une proposition de renouvellement comme une décision déjà prise. Elle se lit, se discute et se compare ; demandez ce qui arrive en l'absence de réponse.
• Présumer que le mot « refinancement » veut dire la même chose partout. Demandez à chaque prêteur ce qu'il comprend sous ce nom.
• Oublier le coût total d'un nouvel emprunt. Le coût ne se limite pas à ce qui est présenté en premier ; demandez tous les frais, par écrit.
• Négliger les conséquences fiscales. Elles dépendent de l'usage de l'argent et se posent à un comptable.
• Changer de prêteur sans connaître les frais. Demandez les chiffres aux deux prêteurs avant toute décision.
• Attendre le dernier moment pour parler de vente ou de remboursement. Plus tôt vous écrivez à votre prêteur, plus vous avez de temps pour comparer vos options.

À retenir

• Un même contrat peut vous mettre devant quatre situations : renouveler, emprunter de nouveau, changer de prêteur, rembourser ou vendre avant la fin.
• Nommer sa situation avec exactitude aide à poser les bonnes questions.
• Une proposition de renouvellement est une proposition : elle se lit, se discute et se compare.
• Le mot « refinancement » n'a pas toujours le même sens : demandez ce qu'il comprend.
• Un changement de prêteur met en jeu plusieurs intervenants et peut entraîner des frais : demandez les chiffres par écrit.
• Le montant d'une pénalité et la manière de l'établir viennent de votre prêteur, par écrit, selon plusieurs scénarios.

Votre plan d'action

1. Identifiez votre situation parmi les quatre : renouveler, emprunter de nouveau, changer de prêteur, rembourser ou vendre.
2. Écrivez en deux phrases ce que vous souhaitez, avec vos propres mots.
3. Relisez la section de ce chapitre qui correspond à votre situation et notez les questions qui s'appliquent.
4. Posez la question du vocabulaire à votre prêteur : qu'entend-il, précisément, par le mot que vous employez ?
5. Envoyez vos questions par écrit et gardez chaque réponse dans votre dossier.
6. Passez au chapitre qui approfondit votre cas : 4 et 5 pour renouveler, 7 pour emprunter de nouveau, 6 pour changer de prêteur, 8 et 9 pour rembourser ou vendre.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Quand vous parlez de renouvellement, de refinancement ou de transfert, que comprenez-vous exactement ?
• Pour ma situation, quelles options existent et quelles conditions y sont associées ?
• Pouvez-vous me les présenter par écrit ?

À votre notaire :

• Dans ma situation, intervenez-vous, et à quel moment ?
• Quels sont vos honoraires pour cette démarche ?

À votre comptable :

• Si j'emprunte de nouveau, quelles conséquences fiscales dois-je examiner avant de décider ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les quatre situations que peut rencontrer un propriétaire pendant la vie de son prêt.
2. Qu'est-ce qui change, et qu'est-ce qui ne change pas, lors d'un renouvellement ?
3. Pourquoi faut-il demander à un prêteur ce qu'il entend par « refinancement » ?
4. Qu'est-ce qu'un transfert, et qui intervient dans cette démarche ?
5. Que dit ce livre du calcul d'une pénalité de remboursement anticipé ?
6. À qui poser les questions sur les conséquences fiscales d'un nouvel emprunt ?

Réponses

1. Renouveler à l'échéance, emprunter de nouveau sur sa propriété, changer de prêteur, rembourser ou vendre avant la fin du contrat.
2. Les conditions changent pour le nouveau terme ; la dette, elle, reste la même.
3. Parce que le mot n'a pas toujours le même sens d'un prêteur ou d'une conversation à l'autre.
4. Le transfert fait passer le prêt d'un prêteur à un autre ; interviennent le nouveau prêteur, l'ancien et, selon le cas, un notaire.
5. Rien : il ne calcule aucune pénalité. Le montant et la méthode viennent du prêteur, par écrit.
6. À un comptable.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public qui publie de l'information pour les consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour préparer vos questions.
• Votre prêteur — pour les options, les conditions et les chiffres qui concernent votre contrat, par écrit.
• Votre notaire — pour les documents officiels liés à un transfert, à un nouvel emprunt ou à une vente.
• Dans cette collection, la suite de ce livre : chapitres 4 et 5 (renouveler), 6 (changer de prêteur), 7 (emprunter de nouveau), 8 et 9 (rembourser ou vendre).

Chapitre 3 — Bien avant l'échéance : se préparer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La meilleure façon d'aborder une échéance est de ne pas la subir. Quand la lettre du prêteur arrive, vous avez deux choix : la lire avec des repères déjà en main, ou la lire en découvrant tout. Dans le premier cas, vous posez des questions précises. Dans le second, vous réagissez à ce qu'on vous présente.

Ce chapitre vous propose de vous préparer bien avant, à tête reposée. Il ne demande aucune expertise : seulement un peu d'organisation, un budget personnel et une liste de priorités. Le dossier de ce chapitre est fictif : Noémie et Bastien, dont le contrat arrive bientôt à échéance, y préparent leurs documents et leurs questions.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• retrouver votre contrat, vos relevés et la dernière lettre de votre prêteur, et les ranger au même endroit ;
• faire le point sur votre situation personnelle : budget, projets, marge de manœuvre ;
• fixer vos priorités par écrit, avant de lire la moindre proposition ;
• préparer une liste de questions pour votre prêteur, dont celle du moment où il communique ses conditions ;
• savoir où chercher de l'aide pour vos questions de chiffres.

Pourquoi c'est important

Une échéance est un moment de décision. Or on décide mal dans la précipitation. Une proposition qui arrive sans préavis, avec une date de réponse en tête de page, pousse à agir vite. Celui qui s'est préparé n'est pas moins pressé par le calendrier, mais il sait ce qu'il cherche et ce qu'il veut demander. Il peut comparer ce qu'on lui propose à ce qu'il avait en tête.

La préparation a aussi un autre effet, moins visible : elle réduit l'inquiétude. On peut redouter l'échéance simplement parce qu'elle paraît nébuleuse. Un dossier bien rangé et une page de priorités rendent le moment beaucoup plus concret. Vous savez où vous en êtes, vous savez ce que vous cherchez, vous savez quoi demander.

Enfin, se préparer ne vous engage à rien. Vous pouvez faire tout ce qui suit sans rien décider. Si l'échéance vous semble encore lointaine, tant mieux : vous avez le temps d'y aller à votre rythme.

3.1 Retrouver son contrat et ses relevés

Le dossier de base

Commencez par rassembler les documents qui décrivent votre prêt. Voici la liste de départ :

• le contrat de prêt et ses annexes, tels que vous les avez signés ;
• les relevés les plus récents, qui indiquent où vous en êtes ;
• la dernière lettre que votre prêteur vous a envoyée au sujet de votre prêt ;
• les documents du dernier renouvellement, si vous en avez déjà eu un ;
• l'acte signé chez le notaire à l'achat, si vous l'avez gardé ;
• vos notes : noms des personnes rencontrées, ce qui a été dit, promesses verbales.

Mettez tout cela dans un même endroit. Un classeur, une chemise ou un dossier numérique conviennent également. L'important est de savoir où tout se trouve, et de pouvoir le montrer à un professionnel sans fouiller pendant une heure.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien fouillent leurs tiroirs un samedi matin. Ils retrouvent le contrat dans une enveloppe, mais ne mettent pas la main sur la dernière lettre du prêteur. Ils notent qu'il faudra la demander. Ils créent un dossier numérique, y déposent des photos de chaque page du contrat et s'envoient un rappel pour y ajouter, au fur et à mesure, les réponses reçues.

Ce que vous cherchez dans votre contrat

Sans interpréter quoi que ce soit, vous pouvez repérer dans votre contrat quelques éléments utiles pour préparer vos questions. Il ne s'agit pas de tout comprendre d'un coup, mais de savoir où se trouvent les réponses :

• la date de fin du terme : le moment où les conditions actuelles prennent fin ;
• ce que le contrat dit au sujet du remboursement avant la fin du terme : y a-t-il des frais, et où sont-ils décrits ?
• ce qu'il dit au sujet des versements supplémentaires ou du changement de la cadence des versements ;
• ce qu'il dit au sujet d'un transfert de votre prêt vers un autre prêteur ;
• les coordonnées de votre prêteur et la façon de le joindre pour les questions sur votre prêt.

Si une section vous paraît obscure, soulignez-la ou notez la page. Vous demanderez à votre prêteur ou à votre notaire de vous l'expliquer. Ne tentez pas d'en tirer une règle vous-même : c'est le travail d'un professionnel.

LE FORMULAIRE — le contrat de prêt, à quoi il sert

Le contrat de prêt est le document qui fixe les conditions de votre emprunt : ce que vous devez, comment vous le remboursez, ce que chacun peut faire en cours de route. C'est sur lui que repose toute discussion avec votre prêteur. Ce livre ne reproduit rien de son contenu, qui varie d'un prêteur à l'autre : la lecture de votre exemplaire est l'étape de départ.

Un classement qui vous servira

Un bon dossier n'a pas besoin d'être sophistiqué. Quelques habitudes suffisent :

• un ordre simple, par exemple du plus récent au plus ancien, avec une chemise par document important ;
• une page de garde où vous inscrivez le nom de votre prêteur, la date de fin du terme et le numéro de téléphone ou l'adresse pour le joindre ;
• des copies numériques de chaque page, au cas où un original serait égaré ;
• un journal où vous notez, à mesure, chaque échange avec le prêteur : date, personne, sujet, réponse.

Ce journal est précieux. Quand vous aurez à reparler du dossier, dans quelques semaines ou quelques mois, vous retrouverez en un coup d'œil ce qui a été dit et promis. Il servira aussi à n'importe quel professionnel que vous consulterez : il lui évitera de vous poser deux fois les mêmes questions.

Si un document manque

Un document perdu n'est pas un drame. Votre prêteur peut vous fournir des copies de votre contrat et de vos relevés. Demandez-les par écrit, en précisant la période concernée. Si vous avez perdu l'acte signé chez le notaire, c'est le notaire qui l'a rédigé qui peut en fournir une copie. Notez le nom de la personne qui vous répond et la date de la demande.

QUI CONSULTER — pour retrouver ses documents

Votre prêteur : les copies du contrat, des relevés et des lettres. Votre notaire : une copie de l'acte signé à l'achat. En cas de doute sur le sens d'une clause, ne tranchez pas seul : demandez à l'un ou à l'autre de vous l'expliquer par écrit.

3.2 Faire le point sur sa situation

Un budget personnel, sans complication

Avant de lire une proposition de renouvellement, il faut savoir ce que votre budget peut supporter. Il ne s'agit pas de faire des calculs savants, mais de dresser un portrait honnête de vos finances du moment.

Prenez une feuille ou un tableau et notez, sur une période typique, ce qui entre et ce qui sort :

• vos revenus, tels que vous les recevez de façon régulière ;
• vos dépenses fixes : le versement de votre prêt, les taxes liées à la propriété, l'assurance, les services, les abonnements ;
• vos dépenses variables : alimentation, transport, loisirs, vêtements ;
• vos autres dettes, s'il y en a ;
• votre épargne et les sommes que vous gardez pour les imprévus.

Ce portrait vous donne une idée de la marge dont vous disposez. Si elle est confortable, vous pouvez envisager plus de souplesse. Si elle est serrée, vous aurez peut-être envie de privilégier la stabilité. Dans les deux cas, vous saurez de quoi vous parlez lorsque votre prêteur vous fera sa proposition.

Pour les méthodes de calcul, les formules et les exemples chiffrés, ce livre ne vous sert pas de guide : consultez plutôt le livre consacré aux mathématiques immobilières (→ livre F4).

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien dressent leur budget un soir de semaine, après avoir mis de côté leurs relevés. Ils s'aperçoivent qu'ils ne savent pas très bien à combien se montent leurs dépenses variables. Ils décident de les noter pendant quelques semaines avant de poursuivre. Ce petit effort leur donne un portrait plus fidèle de leur situation.

Vos projets des prochaines années

Un contrat de prêt s'étend sur plusieurs années, et la vie y change. Posez-vous des questions simples sur ce que vous voyez venir :

• pensez-vous rester dans votre propriété pendant la période qui s'ouvre, ou envisagez-vous de déménager ?
• avez-vous des projets de travaux qui demanderont de l'argent ?
• votre situation de travail ou de famille risque-t-elle de changer ?
• avez-vous des dépenses importantes en vue ?

Vous n'avez pas à tout savoir : personne ne peut prévoir l'avenir. Mais le simple fait de poser ces questions vous place dans une meilleure position pour lire les options qu'on vous présente. Une option qui convient à quelqu'un qui reste est peut-être moins adaptée à quelqu'un qui pense partir.

Votre marge de manœuvre

Dernier élément du portrait : votre capacité à absorber un changement. Si vos versements devaient augmenter, votre budget le supporterait-il ? Si vous aviez besoin de souplesse, dans quelle mesure pourriez-vous vous en passer ? Ces questions n'ont pas de réponse chiffrée dans ce livre. Elles vous aident simplement à voir où vous êtes à l'aise et où vous l'êtes moins.

QUI CONSULTER — pour faire le point

Un conseiller en budget : pour un portrait complet de vos finances et un regard extérieur. Un comptable : pour les questions de fiscalité qui accompagnent votre situation. Votre prêteur : pour savoir comment votre dossier se présente de son côté. Aucun de ces interlocuteurs ne décide à votre place : ils vous éclairent.

3.3 Fixer ses priorités

Pourquoi les mettre par écrit

Lorsque vous lirez la proposition de votre prêteur, vous serez tenté de juger chaque option selon l'impression qu'elle vous fait sur le moment. Une priorité écrite d'avance vous protège de cet effet. Elle vous donne un critère stable pour juger : cette option répond-elle à ce que je cherche ?

Prenez dix minutes, seul ou à deux, pour écrire ce qui compte le plus pour vous. Ne cherchez pas la perfection : un classement approximatif suffit.

Les priorités courantes

Voici quelques priorités possibles. Elles peuvent se combiner, sans que toutes soient atteintes à la fois :

• la stabilité : savoir à l'avance ce que vous aurez à verser ;
• la souplesse : pouvoir rembourser plus vite, changer de cap, vendre sans mauvaise surprise ;
• la rapidité de remboursement : réduire votre dette plus tôt ;
• l'allègement du budget : retrouver un peu de marge au quotidien ;
• la simplicité : rester là où vous êtes et éviter les démarches ;
• le service : avoir un interlocuteur clair qui répond à vos questions.

Aucune n'est meilleure que les autres. Elles dépendent de votre vie. Votre tâche est d'identifier celles qui comptent pour vous, et de les ordonner.

L'ESSENTIEL — trois priorités suffisent

Nommez vos trois priorités principales, dans l'ordre. Écrivez-les sur une page que vous garderez sous les yeux. Quand une proposition arrive, la première question à vous poser est : répond-elle à mes trois priorités, et à laquelle fait-elle la plus grande place ?

Faire le tri à deux

Si vous empruntez avec une autre personne, faites l'exercice séparément avant de comparer vos listes. Les écarts sont instructifs : l'un peut tenir à la stabilité, l'autre à la souplesse. Mieux vaut le découvrir dans la cuisine, un soir calme, que devant un conseiller ou une conseillère. Le but n'est pas de convaincre l'autre, mais de comprendre ce qui compte pour chacun, puis de trouver ce qui peut convenir aux deux.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chez Noémie, la stabilité vient en premier : elle veut savoir à l'avance ce qu'elle versera. Bastien, lui, pense davantage à la souplesse, car il se demande s'il changera d'emploi. En comparant leurs listes, ils réalisent qu'ils n'avaient jamais parlé de cet écart. Ils conviennent de poser à leur prêteur des questions sur les deux aspects, et de comparer ensuite les options.

Traduire une priorité en question

Une priorité écrite devient utile quand elle se transforme en question pour le prêteur. Voici quelques exemples de traductions, à adapter à votre cas :

• Je tiens à la stabilité devient : quelles options me permettent de savoir à l'avance ce que je verserai, et pour combien de temps ?
• Je tiens à la souplesse devient : que puis-je faire en cours de terme si ma situation change, et à quelles conditions ?
• Je veux rembourser plus vite devient : quelles options me permettent d'ajouter des versements, et que dit mon contrat là-dessus ?
• Je veux alléger mon budget devient : quelles options changent le montant de mes versements, et qu'est-ce que cela change par ailleurs ?
• Je veux de la simplicité devient : quelles démarches faut-il faire pour reconduire mon prêt chez vous, et lesquelles pour aller ailleurs ?

Remarquez que ces questions ne contiennent aucun chiffre. Elles demandent des options, des conditions, des conséquences. Les chiffres viendront de la réponse du prêteur, par écrit.

Les priorités peuvent changer

Votre liste n'est pas figée. Elle reflète votre situation du moment. Si votre vie change avant l'échéance, reprenez-la. Un changement de travail, une naissance, un projet de rénovation peuvent déplacer ce qui compte pour vous. Relire ses priorités quelques semaines avant de recevoir la lettre du prêteur est un bon réflexe.

3.4 Les questions à poser au prêteur

Poser la question du calendrier

La première question à poser est celle du moment. Le calendrier de votre prêteur n'est pas le vôtre, et il est inutile de le deviner. Demandez-lui :

• à quelle date précise votre terme se termine ;
• à quel moment il communique ses conditions de renouvellement ;
• jusqu'à quand vous pouvez discuter ou comparer avant de devoir répondre ;
• ce qui se passe si vous ne répondez pas dans le temps prévu.

Ce livre ne donne aucun délai, parce qu'il dépend de votre contrat et de votre prêteur. Demandez-lui de vous le confirmer par écrit. Une réponse écrite vous permet de planifier vos démarches et de ne pas vous faire surprendre.

Poser les questions sur les options

Demandez aussi quelles sont les options qu'il peut vous offrir pour le prochain terme, et sous quelle forme il vous les présentera. Précisez que vous souhaitez les recevoir par écrit, de façon à pouvoir les comparer calmement. Si vous avez déjà des priorités (stabilité, souplesse), mentionnez-les : votre prêteur pourra mieux cibler ses explications.

Poser les questions sur le coût et les frais

Enfin, demandez si des frais sont associés au renouvellement lui-même, et si d'autres frais peuvent s'appliquer selon l'option choisie. Ne cherchez pas à les calculer vous-même : demandez à votre prêteur de les énoncer par écrit, avec le détail de ce qu'ils couvrent.

Garder une trace

Chaque réponse se consigne : la date, le nom de la personne, ce qui a été dit ou envoyé. Le tableau de suivi du chapitre 10 vous donne un modèle. Une réponse orale n'est pas inutile, mais elle s'oublie : demandez qu'on la confirme par écrit, ou rédigez vous-même un courriel qui récapitule ce que vous avez compris et demandez qu'on le corrige au besoin.

ATTENTION — une promesse orale ne suffit pas

Si on vous dit quelque chose au téléphone qui vous paraît important, demandez que la réponse soit confirmée par écrit. Si elle ne l'est pas, vous n'avez pas de moyen de la retrouver. Ce n'est pas de la méfiance : c'est de la prudence ordinaire.

QUI CONSULTER — pour préparer ses questions

Votre prêteur : calendrier, options, frais, par écrit. Votre notaire : tout ce qui touche aux documents officiels. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) : de l'information publique destinée aux consommateurs, utile pour préparer des questions. Un conseiller en budget : pour vérifier que vos priorités tiennent compte de vos finances réelles.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la lettre pour commencer à chercher son contrat. Le temps joue contre vous une fois la lettre reçue.
• Ne pas savoir où se trouve la dernière lettre du prêteur. Demandez-en une copie dès maintenant.
• Faire un budget approximatif ou optimiste. Notez vos dépenses réelles, pas celles que vous croyez avoir.
• Lire une proposition sans avoir fixé ses priorités. Vous jugerez alors selon l'impression du moment.
• Ne pas parler à son conjoint ou sa conjointe de ses priorités. Les écarts apparaissent mieux avant la rencontre avec le prêteur.
• Supposer le calendrier du prêteur. Demandez-le, par écrit, plutôt que de le deviner.
• Se contenter d'une réponse orale. Ce qui n'est pas écrit se perd.
• Chercher dans ce livre une règle ou un chiffre. Ils viennent de votre contrat et de votre prêteur.

À retenir

• Se préparer bien avant l'échéance réduit la précipitation et l'inquiétude, et n'engage à rien.
• Le dossier de base : contrat, relevés, dernière lettre, documents du dernier renouvellement, acte du notaire, notes personnelles.
• Dans le contrat, repérez la date de fin du terme et ce qu'il dit du remboursement anticipé, des versements supplémentaires et du transfert, sans l'interpréter.
• Un budget personnel simple et vos projets des prochaines années donnent un portrait de votre marge de manœuvre.
• Trois priorités écrites d'avance vous servent de boussole pour juger les options.
• Au prêteur, demandez le calendrier, les options et les frais, et gardez chaque réponse par écrit.

Votre plan d'action

1. Rassemblez votre contrat, vos relevés, la dernière lettre, l'acte du notaire et vos notes dans un seul dossier.
2. Demandez les copies manquantes à votre prêteur ou à votre notaire, par écrit.
3. Repérez dans le contrat la date de fin du terme et les passages sur le remboursement anticipé, les versements supplémentaires et le transfert ; marquez ce qui vous paraît obscur.
4. Dressez un budget personnel simple, en notant vos dépenses réelles pendant quelques semaines.
5. Écrivez vos projets des prochaines années : rester ou partir, travaux, changements possibles.
6. Fixez vos trois priorités dans l'ordre, seul ou à deux, puis comparez.
7. Écrivez à votre prêteur pour lui demander le calendrier, les options, les frais et la marche à suivre, par écrit.
8. Notez chaque réponse dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À votre prêteur :

• À quelle date précise mon terme se termine-t-il ?
• À quel moment communiquez-vous vos conditions de renouvellement ?
• Jusqu'à quand puis-je discuter ou comparer avant de répondre ?
• Que se passe-t-il si je ne réponds pas dans le temps prévu ?
• Quelles options pouvez-vous me présenter ? Pouvez-vous me les envoyer par écrit ?
• Quels frais s'appliquent au renouvellement lui-même, et à chaque option ?
• Pouvez-vous m'envoyer une copie de mon contrat et de mes relevés ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous me fournir une copie de l'acte signé lors de mon achat ?
• Y a-t-il, dans cet acte, des éléments que je dois connaître avant de discuter avec mon prêteur ?

À un conseiller en budget ou à un comptable :

• Quelle marge de manœuvre mon budget me laisse-t-il, et que dois-je surveiller ?
• Quels choix liés à mon prêt peuvent avoir des conséquences fiscales à examiner ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi est-il utile de se préparer bien avant l'échéance ?
2. Quels documents composent le dossier de base d'un prêt ?
3. Que cherchez-vous dans votre contrat, et que ne faites-vous pas avec ce que vous y trouvez ?
4. Pourquoi mettre ses priorités par écrit avant de lire une proposition ?
5. Quelles questions poser à votre prêteur au sujet du calendrier ?
6. Pourquoi demander les réponses par écrit ?

Réponses

1. Pour éviter de décider dans la précipitation, connaître ses repères et réduire l'inquiétude. La préparation n'engage à rien.
2. Le contrat et ses annexes, les relevés, la dernière lettre du prêteur, les documents du dernier renouvellement, l'acte du notaire et vos notes.
3. On repère la date de fin du terme et les passages sur le remboursement anticipé, les versements supplémentaires et le transfert. On ne les interprète pas : on demande à un professionnel de les expliquer.
4. Pour avoir un critère stable et ne pas juger selon l'impression du moment.
5. La date de fin du terme, le moment où le prêteur communique ses conditions, la date limite pour discuter et ce qui arrive en l'absence de réponse.
6. Parce qu'une réponse écrite se conserve, se compare et peut être montrée à un professionnel, alors qu'une réponse orale s'oublie.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public qui offre de l'information destinée aux consommateurs ; son site aide à préparer ses questions.
• Votre prêteur — pour les copies de votre contrat et de vos relevés, et pour le calendrier de votre échéance.
• Votre notaire — pour une copie de l'acte signé à l'achat.
• Dans cette collection : → livre F4 pour les méthodes de calcul et les exemples chiffrés.

Chapitre 4 — Renouveler chez le même prêteur : quoi demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La lettre est arrivée. Elle porte l'en-tête de votre prêteur, une date, un résumé de votre prêt et une proposition pour la suite. Peut-être y trouvez-vous une date limite pour répondre, peut-être un formulaire à retourner. Votre premier réflexe sera sans doute d'y lire une urgence. Votre meilleur réflexe est de la poser sur la table, de respirer et de la lire tranquillement.

Ce chapitre vous accompagne dans cette lecture et dans les gestes qui suivent : demander plusieurs options par écrit, négocier en vous appuyant sur d'autres offres, poser vos questions avant d'accepter. Il ne vous dira pas ce que votre prêteur doit ou peut vous offrir : cela dépend de votre contrat et de lui. Le dossier de ce chapitre est fictif : Noémie et Bastien viennent de recevoir la lettre de leur prêteur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• lire la lettre de renouvellement avec calme, en repérant ce qui est clair et ce qui ne l'est pas ;
• demander à votre prêteur plusieurs options, présentées par écrit ;
• comparer ces options à vos priorités ;
• vous appuyer sur d'autres offres pour discuter, sans hausser le ton ni bluffer ;
• poser, avant d'accepter, les questions qui évitent les mauvaises surprises ;
• garder une trace de tout ce qui se dit.

Pourquoi c'est important

La lettre de renouvellement est une proposition de votre prêteur. Elle est rédigée de son point de vue, avec les options qu'il choisit de mettre en avant. Elle n'est pas fausse pour autant, mais elle n'est pas neutre : elle ne présente pas nécessairement tout ce que le prêteur serait prêt à discuter, ni tout ce qu'un autre prêteur offrirait.

Votre rôle, à cette étape, n'est pas d'accepter ou de refuser d'emblée. Il est de comprendre ce qu'on vous propose, de savoir ce qu'on pourrait vous proposer d'autre, et de choisir en connaissance de cause. Cela demande un peu de temps et quelques questions bien posées. Ce temps est le vôtre : même si la lettre porte une date de réponse, vous pouvez poser vos questions avant. Le tout est de les poser tôt.

4.1 Lire la lettre de renouvellement avec calme

Ne pas signer sur-le-champ

Premier principe, le plus simple : ne signez rien le jour où la lettre arrive, ne répondez pas à chaud, ne cliquez pas sur un bouton d'acceptation sans avoir lu. Même si la lettre est rédigée pour paraître simple. Même si elle semble évidente. Une lettre se lit une première fois pour comprendre, une deuxième fois pour questionner.

Prenez un moment tranquille, avec votre contrat et vos priorités écrites sous les yeux (chapitre 3). Lisez la lettre en entier, de la première à la dernière ligne, y compris les notes en bas de page et les pages jointes.

L'ESSENTIEL — la lettre est une proposition

Une lettre de renouvellement vous propose des conditions. Avant de signer ou d'accepter, prenez le temps de poser des questions et de comparer. Demandez à votre prêteur, par écrit, ce qui vous engage et à quel moment.

Les éléments à repérer

En lisant, soulignez ou notez les éléments suivants. Vous n'avez pas à les comprendre tous du premier coup : l'important est de savoir ce qui s'y trouve et ce qui manque.

• la date de fin de votre terme actuel, que vous comparez avec celle que vous avez repérée dans votre contrat ;
• la date limite de réponse, si elle est indiquée, et ce qui est dit sur ce qui arrive si vous ne répondez pas ;
• les options proposées : combien il y en a, comment elles sont décrites, ce qui les distingue ;
• ce qui est dit sur les versements : leur montant, leur fréquence, la manière dont ils seraient affectés ;
• ce qui est dit sur la souplesse : possibilité de rembourser davantage, de rembourser avant la fin, de transférer ;
• les frais mentionnés, et les endroits où l'on renvoie à un autre document ;
• les coordonnées de la personne à joindre pour poser des questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien reçoivent la lettre de leur prêteur un soir. Plutôt que de l'ouvrir en rentrant fatigués, ils attendent le samedi. Ils la lisent chacun de leur côté, avec un crayon, puis ensemble. Ils soulignent trois endroits qu'ils ne comprennent pas bien et notent deux éléments qui manquent selon eux : le détail des frais éventuels, et la durée pendant laquelle l'offre reste valable.

Distinguer ce qui est clair de ce qui ne l'est pas

Une fois la lecture faite, partagez vos observations en trois colonnes :

• ce qui est clair : vous comprenez, et cela correspond à ce que vous attendiez ;
• ce qui est flou : vous ne comprenez pas bien un terme ou une conséquence ;
• ce qui manque : une information que vous auriez voulu y trouver.

Les deux dernières colonnes sont la matière de vos questions. Inscrivez chaque point sous forme de question précise, que vous poserez par écrit.

Les silences d'une lettre

Une lettre dit ce qu'elle choisit de dire. Elle peut passer sous silence ce qui ne tient pas dans une page : ce qui se passe si vous voulez vendre, si vous voulez verser une somme supplémentaire, si vous voulez changer de prêteur avant la fin du terme. Ces questions ne sont pas de l'ordre de la méfiance. Elles sont de l'ordre de la prévoyance : vous demandez, dès maintenant, ce que vous aurez peut-être besoin de savoir plus tard.

Une bonne habitude consiste à relire la lettre en cherchant ce qu'elle ne dit pas, et à noter chaque absence sous forme de question : est-ce que la lettre précise… ? Où puis-je trouver… ?

Le vocabulaire de la lettre

Si la lettre emploie des mots que vous ne connaissez pas, ne les ignorez pas. Écrivez-les sur votre liste et demandez à votre prêteur de les expliquer en mots simples. Vous pouvez aussi consulter l'information publique de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, l'ACFC, qui explique des notions courantes aux consommateurs. Cette lecture ne remplace pas la réponse de votre prêteur, mais elle vous aide à poser des questions plus précises.

QUI CONSULTER — pour lire la lettre

Votre prêteur : le sens des mots et des conditions de la lettre, par écrit. Votre notaire : si un document joint à la lettre vous inquiète sur le plan officiel. L'ACFC : de l'information publique pour préparer vos questions. Vous n'avez pas à comprendre seul ce qui vous est présenté.

4.2 Demander plusieurs options par écrit

Pourquoi demander plusieurs options

Une lettre peut présenter une ou plusieurs options. D'autres peuvent exister sans y figurer. Rien ne vous empêche de demander à votre prêteur : quelles sont toutes les options que vous pouvez m'offrir pour mon prochain terme ? Si vous avez fixé vos priorités, mentionnez-les. Votre prêteur pourra alors vous parler de ce qui peut répondre à ce que vous cherchez.

Demander plusieurs options n'a rien d'agressif. C'est une demande d'information normale. S'il hésite, demandez qui, chez lui, peut vous fournir cette information.

Comment formuler la demande

Écrivez un court message, par courriel ou par lettre. Voici une structure possible, à adapter :

1. Rappelez qui vous êtes : votre nom et la façon de retrouver votre dossier (sans y mettre de renseignements sensibles inutiles).
2. Dites que vous avez lu la lettre et que vous souhaitez comprendre les options.
3. Demandez la liste complète des options que le prêteur peut vous offrir pour le prochain terme.
4. Demandez qu'elles soient présentées par écrit, avec leurs conditions et leurs frais, dans un format qui permette de les comparer.
5. Demandez jusqu'à quand vous pouvez les examiner avant de répondre.
6. Remerciez et indiquez comment vous joindre.

Gardez le ton cordial et factuel. Il n'est pas nécessaire d'expliquer pourquoi vous demandez : il est normal de vouloir comprendre ce qu'on vous propose.

Ce que vous voulez voir dans chaque option

Lorsque les options vous parviennent, vous voulez pouvoir les mettre côte à côte. Pour cela, chacune devrait indiquer clairement, par écrit :

• la durée du terme ;
• la façon dont les versements sont établis et le moment où ils changent, s'ils changent ;
• ce qui est permis en cours de terme : verser davantage, rembourser en partie ou en totalité, transférer ;
• les frais qui s'appliquent, et dans quelles situations ;
• les conditions particulières : ce qui est exigé de votre part, ce que vous perdez si vous changez d'avis.

Si l'une de ces informations manque, demandez-la. Vous n'avez pas à deviner ni à supposer.

LE FORMULAIRE — la proposition écrite, à quoi elle sert

La proposition écrite de votre prêteur est le document qui précise les conditions de chaque option. Elle vous sert à comparer, à garder une trace de ce qu'on vous a offert et à la montrer à un professionnel au besoin. Ce livre n'en décrit pas le contenu, qui varie d'un prêteur à l'autre.

Ne pas se laisser presser

Si, après avoir demandé vos options, on vous presse de répondre, vous pouvez dire poliment que vous prenez le temps de lire. Demandez de nouveau jusqu'à quand vous pouvez répondre, et si possible, faites confirmer la date par écrit. Une date limite écrite est plus fiable qu'une date entendue.

ATTENTION — une réponse en retard ou absente

Ne laissez pas passer la date de réponse en espérant que tout se règle de lui-même. Demandez à votre prêteur ce qui arrive si vous ne répondez pas dans le temps prévu, et faites-le confirmer par écrit. Si vous avez besoin de plus de temps, demandez-le tôt, avant la date.

QUI CONSULTER — pour demander ses options

Votre prêteur : la liste complète des options, leurs conditions et leurs frais, par écrit. Un courtier hypothécaire, si vous en avez un : une aide pour comparer et pour formuler vos demandes. Votre notaire : toute question sur les documents officiels qui accompagnent l'une des options.

4.3 Négocier en s'appuyant sur d'autres offres

Discuter n'est pas se disputer

Négocier ne veut pas dire exiger ni menacer. C'est une conversation où vous exposez ce que vous cherchez et où vous demandez ce que votre prêteur peut faire. Un propriétaire qui s'est préparé, qui a des priorités claires et qui connaît d'autres propositions est en bonne position pour discuter calmement.

Ce livre ne prétend pas que votre prêteur acceptera de modifier ses conditions, ni qu'il en a l'obligation. Il dit seulement que vous pouvez poser la question. La réponse peut être oui, non ou « peut-être selon telle condition ». Dans tous les cas, demandez-la par écrit.

Se munir d'autres offres

Votre position est plus solide si vous avez des points de comparaison. Le chapitre 5 explique comment obtenir d'autres offres et les mettre côte à côte. Pour la négociation, retenez ceci : une offre écrite d'un autre prêteur est un fait. Vous pouvez la montrer à votre prêteur actuel et lui demander : voyez-vous une façon de vous en rapprocher ?

Ne présentez jamais une offre qui n'existe pas. Ne gonflez pas ce que vous avez reçu. Cela vous placerait dans une position inconfortable si votre prêteur demandait à la voir. Dites simplement ce que vous avez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien ont obtenu, par écrit, les options de leur prêteur, puis ont demandé une offre à un autre. Ils appellent leur conseiller en lui disant : « Nous avons reçu une offre ailleurs. Elle diffère sur tel point. Voyez-vous une façon d'ajuster votre proposition sur ce point ? » Le conseiller leur répond qu'il va vérifier et revenir. Ils lui demandent de leur écrire.

Quoi demander quand on discute

Selon vos priorités, la discussion peut porter sur différents aspects de la proposition :

• les conditions de souplesse : possibilité de verser davantage, de rembourser avant la fin, de transférer ;
• les frais : lesquels s'appliquent, lesquels peuvent être discutés ;
• la durée du terme : y a-t-il d'autres durées possibles ?
• la façon de présenter les versements : fréquence, mode de paiement ;
• le service : qui est votre interlocuteur, comment le joindre, dans quel délai il répond.

Ne tentez pas de tout changer à la fois. Choisissez les deux ou trois points qui comptent le plus pour vous, et concentrez-y la conversation.

Préparer la conversation

Que la discussion se fasse par téléphone, en personne ou par courriel, quelques gestes la rendent plus utile :

• avant, relisez vos priorités et vos questions, et rangez sous la main la lettre, votre contrat et les offres reçues ailleurs ;
• pendant, prenez des notes : le nom de la personne, la date, ce qu'elle dit pouvoir faire et ce qu'elle dit ne pas pouvoir faire ;
• à la fin, répétez ce que vous avez compris et demandez si c'est exact ;
• après, envoyez un court message qui résume l'échange et demandez qu'on le confirme ou qu'on le corrige.

Ce message de suivi est l'un des gestes les plus utiles de tout le processus. Il transforme une conversation en trace écrite, sans que personne ait à se sentir mis en cause. Si votre interlocuteur le corrige, tant mieux : vous saurez où vous en êtes.

Savoir s'arrêter

Il arrive que la discussion ne mène nulle part. Votre prêteur maintient sa proposition, et une offre venue d'ailleurs vous convient mieux. Il arrive aussi l'inverse : après réflexion, la proposition de votre prêteur vous paraît la meilleure. Dans les deux cas, vous aurez fait ce qu'il faut : comparé, posé vos questions, obtenu vos réponses. La décision que vous prenez alors est éclairée, quelle qu'elle soit.

Garder la trace

Chaque échange se consigne : date, interlocuteur, ce qui a été demandé, ce qui a été répondu. Si une promesse est faite oralement, demandez qu'elle soit confirmée par écrit. Si l'on refuse de l'écrire, notez-le.

QUI CONSULTER — pour négocier

Votre prêteur actuel : ce qu'il peut ajuster et à quelles conditions, par écrit. Un courtier hypothécaire, si vous en avez un : une aide pour faire jouer la concurrence et formuler vos demandes. L'ACFC : de l'information publique pour mieux comprendre ce que vous demandez. Un comptable : si un choix a des conséquences fiscales.

4.4 Les questions à poser avant d'accepter

La liste de vérification finale

Avant de dire oui, relisez l'ensemble de ce que vous avez reçu et posez-vous trois questions. Ai-je toutes les informations par écrit ? Ai-je compris ce que j'accepte ? Cette option répond-elle à mes trois priorités ? Si la réponse est non à l'une des trois, posez encore des questions.

Voici des questions à poser à votre prêteur avant d'accepter, regroupées par thème.

Sur les conditions :

• Pouvez-vous me confirmer par écrit les conditions de l'option que j'envisage ?
• Quelle est la durée du terme, et quelle est la date de fin exacte ?
• Qu'est-ce qui change par rapport à mon terme actuel ?

Sur la souplesse :

• Que puis-je faire en cours de terme : verser plus, rembourser en partie, rembourser en totalité, transférer ?
• Y a-t-il des conditions ou des limites à ces gestes ?
• Que se passe-t-il si je vends ou si je déménage avant la fin du terme ?

Sur les frais :

• Quels frais s'appliquent au renouvellement lui-même ?
• Quels frais pourraient s'appliquer plus tard, selon mes gestes ?
• Peut-on me les énoncer par écrit, avec leur mode d'établissement ?

Sur la suite :

• Qu'est-ce que je dois signer, et quand ?
• Qui, chez vous, assure le suivi de mon dossier ?
• Comment serai-je avisé de la prochaine échéance ?

Ne rien signer d'incomplet

Si un document vous est présenté avec des espaces vides, des mentions manquantes ou des renvois à des documents que vous n'avez pas vus, demandez de les compléter avant de signer. Demandez aussi une copie de tout ce que vous signez, le jour même.

ATTENTION — relire avant de signer

Demandez à votre prêteur ce que votre signature engage. Avant de signer, assurez-vous d'avoir lu l'ensemble des pages et d'avoir obtenu réponse à vos questions. Si un point vous inquiète sur le plan juridique, demandez à votre notaire de lire le document avec vous.

Accepter, c'est aussi s'organiser

Une fois l'option choisie et signée, notez dans votre dossier la date de fin du nouveau terme, et inscrivez-vous un rappel pour reprendre la préparation bien avant l'échéance suivante. Le calendrier recommence, et le réflexe aussi.

QUI CONSULTER — avant d'accepter

Votre prêteur : la confirmation écrite des conditions, des frais et des étapes. Votre notaire : la lecture des documents que vous devez signer, si un doute subsiste. L'ACFC : de l'information publique pour préparer vos questions. Un conseiller en budget : pour vérifier que l'option choisie répond à vos priorités réelles.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer le jour de la réception. Une lettre se lit deux fois et se questionne avant de se signer.
• Ne regarder qu'une seule option. Demandez toutes celles que votre prêteur peut offrir.
• Accepter une promesse orale. Ce qui n'est pas écrit se retrouve difficilement.
• Laisser passer la date de réponse sans avoir posé de questions. Demandez tôt ce qui arrive en l'absence de réponse.
• Bluffer en prétendant avoir une offre qu'on n'a pas. Présentez seulement ce que vous avez en main.
• Vouloir tout renégocier à la fois. Concentrez-vous sur deux ou trois points essentiels.
• Signer un document incomplet. Faites compléter les mentions manquantes et gardez une copie.
• Oublier de noter la date de la prochaine échéance. Le calendrier recommence dès la signature.

À retenir

• La lettre de renouvellement est une proposition : elle se lit calmement, deux fois, avant toute réponse.
• Séparez ce qui est clair, ce qui est flou et ce qui manque : les deux dernières colonnes alimentent vos questions.
• Demandez à votre prêteur toutes les options qu'il peut vous offrir, par écrit, avec leurs conditions et leurs frais.
• Une offre écrite venue d'ailleurs est un fait que vous pouvez montrer pour discuter, sans bluffer.
• Avant d'accepter, vérifiez que vous avez tout par écrit, que vous avez compris, et que l'option répond à vos priorités.
• Une fois signé, notez la date de la prochaine échéance.

Votre plan d'action

1. Lisez la lettre deux fois, sans signer, avec votre contrat et vos priorités sous les yeux.
2. Classez vos observations : ce qui est clair, ce qui est flou, ce qui manque.
3. Écrivez à votre prêteur pour demander toutes les options, par écrit, avec leurs conditions et leurs frais.
4. Demandez jusqu'à quand vous pouvez les examiner et ce qui arrive en l'absence de réponse ; faites-le confirmer.
5. Obtenez au moins une offre ailleurs (chapitre 5) pour avoir un point de comparaison.
6. Discutez de deux ou trois points qui comptent le plus pour vous, en vous appuyant sur ce que vous avez en main.
7. Relisez tout avant de signer, puis faites compléter ce qui manque et gardez une copie.
8. Notez la date de fin du nouveau terme et mettez un rappel pour reprendre la préparation.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Quelles sont toutes les options que vous pouvez m'offrir pour mon prochain terme ?
• Pouvez-vous me les présenter par écrit, avec leurs conditions et leurs frais ?
• Jusqu'à quand puis-je les examiner, et que se passe-t-il si je ne réponds pas ?
• Que puis-je faire en cours de terme pour chaque option ?
• Y a-t-il des éléments de votre proposition que vous pouvez ajuster ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit tout ce que vous m'avez dit ?

À votre notaire :

• Les documents que l'on me demande de signer appellent-ils une lecture particulière avant ma signature ?

À votre comptable :

• Le choix que j'envisage a-t-il des conséquences fiscales à examiner ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ne faut-il pas signer le jour où la lettre de renouvellement arrive ?
2. Comment classer vos observations après une première lecture ?
3. Que demander à votre prêteur pour pouvoir comparer plusieurs options ?
4. Comment utiliser une offre venue d'un autre prêteur dans une discussion ?
5. Pourquoi ne faut-il pas bluffer sur une offre qu'on n'a pas ?
6. Que faire une fois la nouvelle proposition signée ?

Réponses

1. Parce que la lettre est une proposition qui se lit calmement, deux fois, et qui se questionne avant d'engager.
2. En trois colonnes : ce qui est clair, ce qui est flou, ce qui manque.
3. Toutes les options possibles, présentées par écrit, avec leurs conditions et leurs frais.
4. En la montrant comme un fait et en demandant si votre prêteur voit une façon de s'en rapprocher.
5. Parce que votre prêteur peut demander à la voir, ce qui vous placerait dans une position inconfortable.
6. Noter la date de fin du nouveau terme, garder une copie des documents et se donner un rappel pour reprendre la préparation.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public qui offre de l'information destinée aux consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour préparer vos questions.
• Votre prêteur — pour les options, les conditions et les frais, par écrit.
• Votre notaire — pour la lecture des documents officiels, si un doute subsiste.
• Dans cette collection : → livre F5 pour savoir comment choisir un prêteur.

Chapitre 5 — Comparer avec d'autres prêteurs

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez une proposition de votre prêteur actuel. Elle est peut-être excellente, peut-être moyenne. Comment le savoir sans point de comparaison ? C'est la question de ce chapitre. Regarder ailleurs ne veut pas dire que vous êtes insatisfait ni que vous allez partir. Cela veut dire que vous voulez savoir ce que vaut ce qu'on vous offre.

Ce chapitre décrit une démarche de comparaison simple : utiliser les outils publics de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, l'ACFC, pour préparer vos questions ; demander à chaque prêteur la même chose, par écrit ; mettre les offres côte à côte, sans rien calculer vous-même. Le dossier de ce chapitre est fictif : Noémie et Bastien, qui comparent pour leur échéance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi comparer, même si vous comptez rester chez votre prêteur ;
• vous servir de l'information publique de l'ACFC pour préparer vos questions ;
• demander aux prêteurs une présentation écrite comparable ;
• mettre des offres côte à côte dans un tableau simple ;
• poser à chaque prêteur la même série de questions ;
• repérer ce qui manque dans une offre avant de la comparer.

Pourquoi c'est important

Une offre isolée ne se juge pas. Sans autre offre à regarder, vous n'avez que l'impression que vous en faites : elle vous paraît bonne parce qu'elle est présentée avec assurance, ou mauvaise parce qu'elle vous a fâché. La comparaison remplace l'impression par des faits. Elle vous montre ce qui est semblable d'une offre à l'autre, et ce qui diffère.

Comparer sert aussi à poser de meilleures questions. En voyant comment un second prêteur présente ses conditions, vous remarquez ce que le premier n'a pas dit. Et lorsque vous revenez vers votre prêteur actuel avec une offre écrite, vous avez de quoi discuter (chapitre 4).

Enfin, comparer ne demande pas d'expertise financière. Il demande de la méthode : poser les mêmes questions à chacun, obtenir les réponses par écrit et les ranger dans un même tableau. C'est ce que ce chapitre vous propose.

5.1 Pourquoi regarder ailleurs

Regarder ailleurs n'est pas trahir

On peut hésiter à solliciter d'autres prêteurs par loyauté, par gêne ou par crainte de compliquer les choses. Pourtant, demander une offre à une autre institution est une démarche ordinaire.

Regarder ailleurs peut aussi vous rassurer. Après comparaison, vous pouvez conclure que la proposition de votre prêteur actuel vous convient très bien. Vous renouvelez alors en confiance, parce que vous savez pourquoi.

Ce que la comparaison vous apporte

Voici ce qu'une comparaison bien menée peut vous apporter :

• un point de repère pour juger la proposition de votre prêteur ;
• des options auxquelles vous n'aviez pas pensé ;
• des questions à poser, que vous n'auriez pas imaginées autrement ;
• un argument pour discuter avec votre prêteur actuel, fondé sur une offre écrite ;
• la tranquillité de savoir que vous avez regardé.

L'ESSENTIEL — comparer, c'est poser les mêmes questions à chacun

La comparaison n'a de valeur que si les offres sont comparables. Pour cela, posez à chaque prêteur les mêmes questions, demandez des réponses écrites et rangez-les dans un même tableau. Sans cette discipline, vous comparez des impressions.

Quand commencer à comparer

Plus tôt vous commencez, plus vous avez de choix. Une comparaison faite à la dernière minute laisse peu de temps pour obtenir des réponses écrites, relancer un prêteur ou revenir à votre prêteur actuel avec une offre en main. Si votre échéance approche, demandez dès maintenant à chaque prêteur sollicité pendant combien de temps son offre reste valable et quelles démarches elle suppose. Vous saurez alors combien de temps il vous reste pour décider sans courir.

Cela dit, comparer n'a pas à se faire en un jour. Vous pouvez répartir la démarche sur quelques semaines : une soirée pour l'information publique, une autre pour rédiger vos questions, quelques jours d'attente des réponses, puis une soirée pour remplir le tableau. L'important est de garder un rythme qui vous permette de réfléchir.

Les limites d'une comparaison

Une comparaison a des limites qu'il vaut mieux connaître. Une offre peut sembler meilleure sur un point et moins bonne sur un autre. Deux offres peuvent être présentées de façon différente, au point de ne pas se comparer directement. Un prêteur peut aussi présenter des conditions qui ne valent que pour une situation précise, que la vôtre n'est pas nécessairement.

C'est pourquoi on compare toujours par rapport à ses priorités (chapitre 3). Une offre qui est la meilleure sur le papier ne l'est pas si elle ne répond pas à ce que vous cherchez. Le livre consacré au choix d'un prêteur approfondit les critères à considérer (→ livre F5).

QUI CONSULTER — pour décider de comparer

Un courtier hypothécaire : il peut vous présenter plusieurs offres et vous aider à les mettre en parallèle. Votre prêteur actuel : pour connaître ses options. L'ACFC : de l'information publique pour mieux comprendre ce que vous comparez. Un conseiller en budget : pour s'assurer que vos priorités tiennent compte de vos finances réelles.

5.2 Utiliser les outils publics de l'ACFC

Qui est l'ACFC

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada est un organisme public qui informe les consommateurs sur les produits et services financiers. Elle publie des renseignements, des guides et des outils destinés au grand public. Son site s'adresse au grand public.

DÉFINITION — l'ACFC

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada est un organisme public qui offre de l'information aux consommateurs sur les produits financiers, dont les prêts hypothécaires. Elle sert à mieux comprendre ce que l'on demande et ce que l'on compare. Elle ne remplace pas les réponses de votre prêteur ni l'avis d'un professionnel.

À quoi servent ses outils pour vous

Les outils et l'information de l'ACFC peuvent vous aider à préparer la comparaison, de plusieurs façons. Voici leur usage plutôt que leur contenu, parce que ce contenu évolue et que vous devez le consulter directement :

• comprendre les notions de base que vous croiserez dans les offres, afin de poser des questions plus précises ;
• préparer une liste de questions à poser aux prêteurs ;
• vous familiariser avec la façon dont un prêt hypothécaire est présenté ;
• repérer les éléments à comparer d'une offre à l'autre.

Consultez le site de l'ACFC avant de rencontrer les prêteurs. Prenez des notes sur les termes que vous ne connaissiez pas, et sur les questions qui vous viennent. Vous arriverez mieux préparé à chaque échange.

Ce que l'ACFC ne fait pas pour vous

L'information publique vous éclaire, mais elle ne connaît pas votre contrat, votre prêteur ni votre situation. Elle ne vous dira pas quelle offre choisir. Elle ne vous fournira pas le chiffre qui s'applique à votre dossier. Ce chiffre viendra de chaque prêteur, par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie consacre une soirée à lire l'information de l'ACFC. Elle y découvre des termes qu'elle n'avait pas bien compris et en tire une liste de questions pour chacun des prêteurs qu'elle contactera. Elle la partage avec Bastien, qui ajoute deux questions sur la souplesse. Le lendemain, ils ont une feuille commune qu'ils pourront utiliser pour tous leurs appels.

Se faire aider pour solliciter plusieurs prêteurs

Contacter plusieurs prêteurs prend du temps. Un propriétaire peut choisir de s'adresser à un courtier hypothécaire, un professionnel dont le rôle est de présenter à son client des offres de différents prêteurs. Ce n'est pas une obligation. Si vous envisagez cette voie, posez-lui d'abord quelques questions simples :

• quels prêteurs sollicite-t-il, et lesquels ne sollicite-t-il pas ?
• comment est-il rémunéré dans cette démarche, et qui paie ?
• quelles informations vous demandera-t-il, et quelles seront transmises aux prêteurs ?
• quelles offres vous présentera-t-il par écrit, et sous quelle forme ?

Les réponses vous diront si ce service vous convient. Gardez le même principe qu'avec un prêteur : tout se confirme par écrit, et les offres que vous recevez se rangent dans le même tableau que les autres.

Garder son esprit critique

L'information d'un organisme public est une base fiable pour comprendre les notions. Mais votre situation est la vôtre. Ne copiez pas un exemple en pensant que votre cas est semblable. Servez-vous de ce que vous lisez pour poser des questions, non pour tirer des conclusions à la place de vos interlocuteurs.

QUI CONSULTER — pour s'informer avant de comparer

L'ACFC : de l'information publique sur les produits financiers, pour préparer vos questions. Chaque prêteur : les conditions et les chiffres qui vous concernent, par écrit. Un courtier hypothécaire : pour vous aider à interpréter ce que vous lisez. Un comptable : si un choix a des conséquences fiscales.

5.3 Mettre les offres côte à côte

Un tableau simple

Pour comparer, rien ne vaut un tableau. Prenez une feuille ou un tableur et créez une colonne par prêteur : le vôtre, plus ceux que vous avez sollicités. Dans les lignes, mettez les éléments que vous voulez comparer. Les chapitres 4 et 8 en suggèrent plusieurs. En voici une liste de base :

• la durée du terme proposé ;
• le mode d'établissement des versements ;
• ce qui est permis en cours de terme : versements supplémentaires, remboursement partiel ou total, transfert ;
• les frais : lesquels, dans quelles situations, comment ils sont établis ;
• les conditions particulières : ce qui est demandé à l'emprunteur, ce qui est exclu ;
• le service : interlocuteur, façon de le joindre, rapidité de réponse ;
• la date jusqu'à laquelle l'offre est valable.

Remplissez les cases avec les informations reçues par écrit. Si une case est vide, c'est qu'il vous manque une réponse : retournez la demander.

Les chiffres viennent des prêteurs

Un tableau comparatif ne contient pas de calculs de votre part. Les chiffres qui s'y trouvent viennent des offres écrites. Si vous avez besoin d'un chiffre supplémentaire (par exemple le coût total d'une option sur la durée du terme), demandez-le au prêteur, qui peut le produire. Évitez de le fabriquer vous-même à partir de morceaux d'information : il est trop facile de se tromper, et un calcul personnel n'engage aucun prêteur.

Pour les notions de base d'un prêt hypothécaire, consultez le livre qui y est consacré (→ livre F1) ; pour un chiffre précis, demandez au prêteur ou à un professionnel de le produire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien ont reçu des réponses de trois prêteurs, dont le leur. Ils créent un tableau : trois colonnes, huit lignes. En le remplissant, ils s'aperçoivent que l'un des prêteurs n'a rien dit sur la souplesse en cours de terme, et qu'un autre n'a pas précisé ses frais. Ils retournent poser ces deux questions avant de poursuivre. Le tableau est devenu leur outil de travail.

Lire une offre mot à mot

Quand une offre arrive, lisez-la comme vous avez lu la lettre de votre prêteur (chapitre 4) : calmement, avec un crayon. Repérez les mots que vous ne connaissez pas et les renvois à d'autres documents. Si l'offre dit « voir les conditions générales », demandez ces conditions générales : elles font partie de ce que vous comparez. Une offre qui renvoie à des documents que vous n'avez pas vus est une offre incomplète.

Notez aussi les mots qui nuancent : « sous réserve de », « selon les cas », « à la discrétion du prêteur ». Ils ne sont pas mauvais en soi, mais ils signalent un point à éclaircir. Demandez : dans quels cas, précisément ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?

Comparer selon ses priorités

Une fois le tableau rempli, relisez vos trois priorités. Pour chacune, regardez quelle offre y répond le mieux. Une même offre ne l'emporte pas forcément sur tous les plans. Vous pourrez alors mesurer ce que vous êtes prêt à céder, et ce à quoi vous tenez vraiment.

Évitez le piège du critère unique. Il est tentant de ne regarder qu'une ligne du tableau, celle qui frappe le plus. Mais une offre séduisante sur un point peut être décevante sur un autre. La comparaison vaut par son ensemble.

Comparer des offres qui se ressemblent peu

Il arrive que deux offres soient présentées de façon si différente qu'on ne sait plus par où les prendre. Ne vous découragez pas. Posez à chaque prêteur la même liste de questions et demandez-lui de répondre point par point. Si l'un des deux ne répond pas à une question, notez-le : l'absence de réponse est une information.

Ne pas oublier les coûts de changement

Si l'une des offres vient d'un autre prêteur, comparez aussi ce que coûterait le fait de changer : frais éventuels, démarches, rôle du notaire (chapitre 6). Une offre qui paraît meilleure peut perdre de son attrait si le changement entraîne des frais importants. Demandez à chaque prêteur de vous les énoncer par écrit.

ATTENTION — ne comparez pas sur une seule ligne

Une offre peut briller sur un point et décevoir sur d'autres. Avant de conclure, regardez l'ensemble du tableau, relisez vos priorités et vérifiez que les frais de changement, s'il y en a, sont connus. Au besoin, demandez à un professionnel de relire le tableau avec vous.

QUI CONSULTER — pour comparer les offres

Chaque prêteur : ses conditions et ses frais, par écrit. Un courtier hypothécaire : pour obtenir plusieurs offres et les mettre en parallèle. Un comptable : si le choix a des conséquences fiscales. Un conseiller en budget : pour vérifier que l'offre retenue convient à vos finances réelles.

5.4 Les questions à poser à chaque prêteur

Une même liste pour tous

La force d'une comparaison tient à la régularité. Posez à chaque prêteur les mêmes questions, dans le même ordre, et notez les réponses dans votre tableau. Voici une liste de départ, à adapter.

Sur l'offre elle-même :

• Pouvez-vous me présenter par écrit les options que vous pouvez m'offrir ?
• Jusqu'à quand cette offre reste-t-elle valable ?
• Quelles conditions dois-je remplir pour l'obtenir ?
• Qu'est-ce qui pourrait la modifier avant la signature ?

Sur la souplesse :

• Que puis-je faire en cours de terme : verser davantage, rembourser en partie, rembourser en totalité ?
• Puis-je transférer mon prêt à un autre prêteur en cours de terme ? À quelles conditions ?
• Que se passe-t-il si je vends ma propriété avant la fin du terme ?

Sur les frais :

• Quels frais s'appliquent à la mise en place du prêt ?
• Quels frais peuvent s'appliquer plus tard, selon mes gestes ?
• Pouvez-vous me les énoncer par écrit, avec la manière dont ils sont établis ?

Sur la démarche :

• Quels documents me demanderez-vous ?
• Combien de temps faut-il compter pour que tout soit réglé ?
• Qui sera mon interlocuteur, et comment le joindre ?

Poser les questions par écrit

Autant que possible, envoyez vos questions par courriel et demandez des réponses écrites. Cela vous donne une trace, et cela oblige chaque prêteur à répondre aux mêmes questions. Si un prêteur préfère répondre par téléphone, faites un suivi écrit qui résume l'échange et demandez qu'on le confirme.

Rester courtois et clair

Vous n'avez pas à dissimuler que vous comparez. Vous pouvez dire simplement : je recueille des offres pour comparer avant de décider. Gardez un ton cordial, remerciez pour les réponses et indiquez à quel moment vous reviendrez vers eux.

Garder ses échanges en ordre

Au fil des semaines, les réponses s'accumulent : courriels, offres en pièces jointes, notes d'appels. Créez un dossier par prêteur, ou un seul dossier avec des sous-dossiers, et nommez les fichiers de façon claire : le nom du prêteur et la date de réception. Dans votre tableau, ajoutez une ligne « date de la réponse » : elle vous rappelle quelle offre est la plus récente et laquelle doit être confirmée de nouveau si trop de temps a passé.

Quand vous avez toutes les réponses

Une fois les réponses rassemblées, prenez un temps de recul. Relisez le tableau, vos priorités, vos questions encore sans réponse. Si une information importante manque, retournez la chercher. Quand vous êtes satisfait de ce que vous avez, vous êtes prêt à décider : rester, changer (chapitre 6) ou, si c'est votre cas, emprunter de nouveau (chapitre 7).

QUI CONSULTER — pour la dernière étape

Votre notaire : si vous envisagez de changer de prêteur, il vous dira ce que cela suppose du côté des documents. Un comptable : si l'offre retenue a des conséquences fiscales. Chaque prêteur : toute précision qui manque encore, par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne comparer qu'une seule offre. Sans point de comparaison, on ne sait pas ce qu'elle vaut.
• Poser des questions différentes à chaque prêteur. Les offres deviennent impossibles à comparer.
• Accepter des réponses orales. Sans trace écrite, rien à mettre dans le tableau.
• Juger sur une seule ligne du tableau. Une offre séduisante sur un point peut être décevante sur d'autres.
• Fabriquer soi-même un chiffre à partir de morceaux d'information. Demandez-le plutôt au prêteur, par écrit.
• Oublier les coûts de changement. Une offre meilleure sur le papier peut cesser de l'être si le changement coûte cher.
• Copier un exemple de l'ACFC en pensant que votre cas est identique. Servez-vous de l'information pour poser des questions, non pour conclure.
• Mentir sur ce qu'on a en main. Présentez seulement les offres que vous avez réellement reçues.

À retenir

• Comparer remplace l'impression par des faits ; ce n'est pas trahir son prêteur.
• Les outils publics de l'ACFC aident à préparer vos questions, mais ne remplacent ni votre prêteur ni un professionnel.
• Posez à chaque prêteur les mêmes questions et demandez des réponses écrites.
• Un tableau simple met les offres côte à côte ; les chiffres viennent des prêteurs, non de vos calculs.
• Comparez selon vos priorités, sur l'ensemble du tableau, sans vous arrêter à une seule ligne.
• Comparez aussi les coûts de changement, s'il y en a.

Votre plan d'action

1. Relisez vos trois priorités (chapitre 3) avant de commencer.
2. Consultez l'information de l'ACFC et notez les termes à clarifier et les questions qui vous viennent.
3. Dressez votre liste de questions, la même pour tous les prêteurs.
4. Choisissez les prêteurs à solliciter, en plus du vôtre, en vous aidant au besoin d'un courtier hypothécaire.
5. Envoyez vos questions par écrit et demandez des réponses écrites.
6. Créez votre tableau et remplissez-le au fur et à mesure.
7. Retournez poser les questions restées sans réponse.
8. Comparez selon vos priorités, puis passez au chapitre qui correspond à votre choix.

Questions à poser

À chaque prêteur :

• Pouvez-vous me présenter par écrit les options que vous pouvez m'offrir, avec leurs conditions ?
• Quels frais s'appliquent maintenant et plus tard, et comment sont-ils établis ?
• Que puis-je faire en cours de terme ?
• Jusqu'à quand cette offre est-elle valable ?
• Quelles démarches et quels documents faut-il prévoir ?

À un courtier hypothécaire :

• Quelles offres pouvez-vous me présenter, et sous quelle forme ?
• Comment êtes-vous rémunéré dans cette démarche ?

À votre comptable :

• Quelles conséquences fiscales dois-je examiner avant de choisir ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi comparer, même quand on compte rester chez son prêteur ?
2. À quoi sert l'information publique de l'ACFC, et que ne fait-elle pas ?
3. Pourquoi poser les mêmes questions à chaque prêteur ?
4. D'où viennent les chiffres de votre tableau comparatif ?
5. Pourquoi ne pas juger une offre sur une seule ligne ?
6. Pourquoi comparer aussi les coûts de changement ?

Réponses

1. Parce qu'une offre isolée ne se juge pas ; la comparaison donne des faits et permet de poser de meilleures questions.
2. Elle aide à comprendre les notions et à préparer ses questions ; elle ne connaît pas votre contrat et ne dit pas quelle offre choisir.
3. Pour que les offres soient comparables, point par point.
4. Des offres écrites reçues des prêteurs, pas de calculs personnels.
5. Parce qu'une offre séduisante sur un point peut décevoir sur d'autres ; la comparaison vaut par son ensemble.
6. Parce qu'une offre meilleure sur le papier peut perdre son avantage si le changement entraîne des frais ou des démarches.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public d'information pour les consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour préparer vos questions.
• Chaque prêteur sollicité — pour ses conditions et ses chiffres, par écrit.
• Un courtier hypothécaire — pour obtenir et comparer plusieurs offres.
• Dans cette collection : → livre F5 pour les critères de choix d'un prêteur et → livre F1 pour les notions de base du prêt hypothécaire.

Chapitre 6 — Changer de prêteur : les étapes et les intervenants

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez comparé. Une offre venue d'ailleurs vous plaît davantage que celle de votre prêteur actuel, ou vous avez envie de changer pour d'autres raisons. Reste à savoir comment cela se passe, concrètement : qui fait quoi, dans quel ordre, avec quels documents, et qui vous répond quand une question se pose.

Ce chapitre décrit, en mots courants, les grandes étapes d'un changement de prêteur et le rôle de chaque intervenant. Il ne donne aucune règle et aucun coût : ils dépendent des deux prêteurs et de votre situation. Il vous apprend plutôt à poser les bonnes questions à chacun, y compris au notaire. Le dossier de ce chapitre est fictif : Noémie et Bastien, qui ont choisi d'étudier sérieusement l'offre d'un autre prêteur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire à grands traits les étapes d'un changement de prêteur ;
• nommer les intervenants et dire à quoi chacun sert ;
• préparer les documents que l'on pourrait vous demander ;
• comprendre le rôle du notaire dans cette démarche ;
• poser au nouveau prêteur, à l'ancien et au notaire les questions qui évitent les mauvaises surprises ;
• garder une trace écrite de chaque échange.

Pourquoi c'est important

Changer de prêteur n'est pas un simple échange de papiers. C'est une opération en plusieurs temps, qui met en jeu plusieurs personnes et qui suppose que vos documents soient prêts. Une démarche mal préparée peut prendre du retard, entraîner des frais auxquels vous ne vous attendiez pas ou vous laisser dans l'incertitude sur la date à laquelle tout est réglé.

Savoir à l'avance qui intervient, dans quel ordre et avec quels documents réduit ces risques. Cela vous permet aussi de poser des questions plus précises, de comparer les frais de chaque côté et de décider en connaissance de cause. Enfin, cela vous évite de dépendre d'un seul interlocuteur : vous voyez l'ensemble de l'opération.

6.1 Qui intervient et à quel moment

Les intervenants

Un changement de prêteur met en jeu quatre acteurs principaux. Leur rôle exact dépend de votre dossier.

• Vous, l'emprunteur : vous décidez, vous fournissez les documents et vous signez ce qui doit l'être.
• Le nouveau prêteur : il étudie votre demande, vous fait une offre, et fixe les conditions de son prêt.
• L'ancien prêteur : il détient votre prêt actuel et participe à sa fin, selon les conditions de votre contrat.
• Le notaire : il intervient pour les documents officiels de l'opération. Son rôle est détaillé à la section 6.3.

Selon les cas, d'autres personnes peuvent s'ajouter. Un courtier hypothécaire peut vous avoir aidé à trouver l'offre. Un comptable peut être consulté pour une question de fiscalité. Un conseiller en budget peut vous accompagner dans votre réflexion.

Un ordre général des étapes

L'ordre peut varier, et tous les prêteurs ne procèdent pas de la même façon. Voici toutefois une séquence qui vous donne des repères. Demandez à votre nouveau prêteur de vous confirmer la sienne, par écrit.

1. Vous décidez de vous renseigner et vous demandez des offres écrites (chapitre 5).
2. Vous choisissez une offre et vous en discutez les conditions avec le nouveau prêteur.
3. Le nouveau prêteur étudie votre demande et vous indique les documents dont il a besoin.
4. Vous fournissez ces documents, dans les délais convenus.
5. Le nouveau prêteur confirme son offre, selon ses conditions, et vous explique les étapes suivantes.
6. Un notaire est mandaté pour préparer les documents officiels. Votre prêteur ou vous-même en choisissez un, selon les pratiques de chacun.
7. Vous communiquez avec votre ancien prêteur, ou le notaire le fait, pour préparer la fin de votre contrat actuel.
8. Les documents sont signés et les démarches se concluent, à une date convenue.
9. Vous conservez une copie de tout, et vous notez la date de fin du nouveau terme.

L'ESSENTIEL — un ordre à confirmer, pas à deviner

L'ordre exact des étapes dépend des prêteurs et de votre situation. Demandez au nouveau prêteur de vous le décrire par écrit, et à votre ancien prêteur ce qui est attendu de vous. Vous saurez ainsi ce qui vient, et à quel moment.

Ce que chacun attend de vous

Pour que la démarche avance sans accroc, chaque intervenant attend de vous quelques gestes. Les connaître d'avance vous évite de ralentir le processus sans le vouloir.

• Le nouveau prêteur attend que vous répondiez à ses demandes de documents et que vous restiez joignable pendant l'étude de votre dossier.
• L'ancien prêteur attend que vous l'informiez de votre intention, selon les modalités que prévoit votre contrat.
• Le notaire attend que vous veniez à son rendez-vous avec ce qu'il vous a demandé d'apporter, et que vous lui posiez vos questions avant de signer.
• Vous-même devez pouvoir vous retrouver dans votre dossier : savoir où sont les documents, ce qui a été demandé, ce qui est en attente.

Si vous empruntez avec une autre personne, entendez-vous sur qui répond à quoi. Il vaut mieux éviter que deux personnes envoient chacune une version différente d'un même document.

Le calendrier

Un changement de prêteur prend du temps. Ne prévoyez pas de tout régler en quelques jours. Demandez au nouveau prêteur combien de temps, à son avis, il faut prévoir à partir de votre accord, et à votre ancien prêteur ce que votre contrat prévoit pour la fin de votre prêt. Ces durées ne sont pas dans ce livre : elles viennent des prêteurs. Prévoyez une marge, surtout si votre échéance approche.

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien ont retenu l'offre d'un autre prêteur. Ils lui demandent par courriel de leur décrire les étapes, les documents requis et le temps à prévoir. En parallèle, ils écrivent à leur prêteur actuel pour savoir ce qui est attendu de leur part. Ils notent les deux réponses dans leur tableau de suivi, puis ils placent les dates dans leur calendrier.

Changer à l'échéance ou en cours de terme

Changer de prêteur à l'échéance de votre contrat et le faire en cours de terme peuvent être deux démarches différentes. Dans le second cas, les questions de frais et de conditions peuvent se poser autrement, et le chapitre 8 sur les pénalités vous concerne. Précisez à chaque prêteur dans quelle situation vous êtes : sa réponse en dépend.

QUI CONSULTER — pour savoir qui fait quoi

Le nouveau prêteur : ses étapes, ses documents et son calendrier, par écrit. L'ancien prêteur : ce que votre contrat prévoit pour la fin de votre prêt. Votre notaire : son rôle et ses honoraires. Un courtier hypothécaire, si vous en avez un : l'ensemble de la démarche.

6.2 Les documents à préparer

Les documents du dossier de prêt

Un prêteur qui étudie une demande a besoin de connaître votre situation. Il vous indiquera lui-même ce qu'il lui faut, mais vous pouvez vous préparer en rassemblant à l'avance quelques documents de base :

• les pièces d'identité que l'on vous demandera ;
• les documents sur votre emploi et vos revenus : ce qui montre d'où viennent vos revenus et à quel rythme ;
• les documents sur vos autres dettes, s'il y en a ;
• les documents sur votre propriété que vous avez en main ;
• le contrat de prêt actuel et vos derniers relevés (chapitre 3).

La liste exacte vient du nouveau prêteur. Demandez-la par écrit, et demandez dans quel format les documents doivent lui parvenir.

Les documents propres au changement

Changer de prêteur suppose aussi des documents qui touchent à la fin de l'ancien prêt et au début du nouveau. Ils sont préparés par les prêteurs et par le notaire, non par vous. Vous pouvez cependant demander à chacun lesquels sont requis, qui les prépare, quand vous les recevrez et ce qu'on attend de vous. Plus vous posez ces questions tôt, moins il y a de surprises.

LE FORMULAIRE — l'offre de prêt, à quoi elle sert

L'offre du nouveau prêteur est le document qui précise les conditions de son prêt : ce qu'il vous propose, à quelles conditions, pendant combien de temps l'offre est valable. Elle vous sert à décider, puis à comparer ce qui vous sera finalement soumis à signer. Ce livre n'en décrit pas le contenu, qui varie d'un prêteur à l'autre.

Vérifier avant de remettre

Avant d'envoyer un document, vérifiez-le : est-il lisible, complet, à jour ? Gardez une copie de tout ce que vous remettez, avec la date et le nom de la personne à qui vous l'avez remis. Si un prêteur vous demande une information que vous trouvez inhabituelle, demandez-lui pourquoi, par écrit.

Soyez prudent avec vos renseignements personnels. Envoyez-les seulement aux personnes que vous avez identifiées comme étant bien liées à votre dossier, par les moyens que le prêteur vous indique. Si un message vous semble douteux, communiquez avec le prêteur par ses coordonnées habituelles, celles de son site officiel ou de vos documents, et non par celles du message suspect.

ATTENTION — des documents sensibles

Vos documents d'emploi, de revenus et d'identité sont sensibles. Ne les transmettez qu'aux interlocuteurs que vous avez vérifiés, par les moyens qu'ils vous ont indiqués, et gardez la trace de ce que vous avez envoyé.

Si quelque chose change en cours de route

Votre situation peut évoluer pendant la démarche : un changement d'emploi, une dépense imprévue, un projet qui se précise. Avisez sans tarder le nouveau prêteur de tout changement qui touche les informations que vous lui avez données. Laisser le prêteur découvrir une différence plus tard est une source de retard et de malentendus. De même, si une offre arrive à son terme avant la signature, demandez ce qui se passe et si elle peut être prolongée ou renouvelée.

Si un point vous inquiète, écrivez-le sans attendre. Un problème signalé tôt se discute ; un problème découvert le jour de la signature est beaucoup plus difficile à régler.

Des délais à suivre

Certains documents ont une période de validité : un document trop ancien peut devoir être remplacé. Demandez au nouveau prêteur combien de temps ses exigences restent valables et ce qui se passe si la démarche s'étire. Notez les dates dans votre calendrier. Si un document doit être renouvelé, mieux vaut le savoir tôt.

QUI CONSULTER — pour les documents

Le nouveau prêteur : la liste exacte des documents et leur format, par écrit. L'ancien prêteur : ce qu'il doit vous fournir pour la fin de votre prêt. Votre notaire : les documents officiels et leur préparation. Un comptable : si un document fiscal est requis.

6.3 Le rôle du notaire

À quoi sert le notaire dans cette démarche

Le notaire est un professionnel du droit dont le rôle est de préparer et de recevoir certains actes officiels. Dans un changement de prêteur, il peut s'occuper des documents officiels de l'opération et des démarches à faire avec les prêteurs. Son rôle exact dépend de votre dossier : demandez-lui de vous l'expliquer.

Pour mieux comprendre ce que fait un notaire dans une transaction immobilière en général, consultez le livre qui lui est consacré (→ livre M1).

DÉFINITION — le notaire

Le notaire est un juriste qui prépare et reçoit des actes officiels, et qui conseille les parties sur la portée de ces actes. Dans une démarche de prêt, il rédige ou fait rédiger les documents officiels et accompagne leur signature. Il peut répondre à vos questions sur la portée juridique de ce que vous signez, ce que ce livre ne fait pas.

Qui choisit le notaire, et qui le paie

Ce sont deux questions distinctes, et leurs réponses varient. Dans certains cas, le nouveau prêteur vous propose un notaire ; dans d'autres, c'est à vous d'en choisir un. Les honoraires et les frais peuvent être répartis de différentes façons. Posez ces questions directement au nouveau prêteur avant d'avancer :

• qui choisit le notaire, et puis-je proposer le mien ?
• qui paie ses honoraires et ses frais ?
• que comprend exactement son travail dans mon cas ?

Demandez les réponses par écrit. Si vous avez déjà un notaire de confiance, dites-le : il pourra s'occuper de votre dossier si le prêteur l'accepte.

Ce que vous pouvez demander au notaire

Le notaire est, de toutes les personnes de la démarche, celle à qui vous pouvez poser sans gêne vos questions sur la portée des documents. Rencontrez-le avant la signature, idéalement, pour que les documents vous aient été expliqués. Quelques questions utiles :

• quels documents me serviront-ils à signer, et que signifie chacun ?
• quelles démarches faites-vous pour que la fin de mon ancien prêt et le début du nouveau soient réglés ?
• quels sont vos honoraires et les frais à prévoir ?
• à quel moment dois-je venir signer, et que dois-je apporter ?
• comment obtiendrai-je une copie de tout ce que je signe ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Noémie et Bastien apprennent que le nouveau prêteur travaille avec un notaire, mais qu'ils peuvent proposer le leur. Ils prennent rendez-vous avec une notaire de leur connaissance, lui montrent l'offre et lui demandent quels documents elle devra préparer, ce que cela coûtera et à quel moment ils devront signer. Elle leur répond par écrit après avoir parlé au prêteur.

Ce que le notaire ne fait pas à votre place

Le notaire vous explique et prépare les documents, mais il ne choisit pas pour vous. Le choix du prêteur, la décision de changer ou non, le moment de le faire restent les vôtres. Il ne remplace pas non plus le comptable pour une question fiscale, ni votre prêteur pour une question de conditions de prêt.

QUI CONSULTER — pour le volet officiel

Votre notaire : les documents officiels, leur portée, ses honoraires et le moment de la signature. Le nouveau prêteur : ce qu'il attend du notaire et de vous. L'ancien prêteur : ce qu'il doit faire de son côté pour la fin de votre prêt. Toute question sur la portée juridique d'un document se pose au notaire, non à ce livre.

6.4 Les questions à poser au nouveau et à l'ancien prêteur

Au nouveau prêteur

Avant de vous engager, posez ces questions, de préférence par écrit :

Sur la démarche :

• Quelles sont les étapes de votre processus, dans l'ordre ?
• Quels documents me demanderez-vous, dans quel format et à quel moment ?
• Combien de temps faut-il prévoir entre mon accord et la conclusion de la démarche ?
• Qui sera mon interlocuteur tout au long du processus ?

Sur les frais :

• Quels frais s'ajoutent à l'ouverture de mon dossier chez vous ?
• Lesquels sont à ma charge, lesquels à la vôtre ?
• Qui choisit le notaire, et qui paie ses honoraires ?

Sur l'offre :

• Jusqu'à quand mon offre reste-t-elle valable ?
• Quelles conditions pourraient la modifier avant la signature ?
• Pouvez-vous me confirmer le tout par écrit ?

À l'ancien prêteur

Informez votre prêteur actuel de votre intention de manière cordiale. Posez-lui ensuite ces questions :

• Que prévoit mon contrat pour la fin de mon prêt dans cette situation ?
• Y a-t-il des frais, et comment sont-ils établis ?
• Quels documents devez-vous fournir, et à qui ?
• Quel délai prévoyez-vous pour votre part ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Si vous changez à l'échéance, précisez-le. Si vous changez en cours de terme, précisez-le aussi : les réponses peuvent différer.

À votre notaire

• Quels documents allez-vous préparer, et que signifie chacun ?
• Quelles démarches faites-vous auprès des deux prêteurs ?
• Quels sont vos honoraires et quels autres frais prévoir ?
• Quand dois-je signer, et que dois-je apporter ?

Tout consigner

Notez chaque réponse dans votre tableau de suivi (chapitre 10), avec la date et le nom de la personne. Si deux réponses se contredisent, signalez-le aux deux interlocuteurs et demandez une précision écrite. Une contradiction relevée tôt se règle facilement ; une contradiction découverte le jour de la signature, beaucoup moins.

ATTENTION — attendre la confirmation avant d'annoncer

Avant d'annoncer une décision définitive à votre ancien prêteur ou de poser un geste irréversible, assurez-vous d'avoir reçu par écrit les conditions du nouveau prêteur et la confirmation de ses étapes. Au moindre doute, demandez conseil à votre notaire.

QUI CONSULTER — avant de décider

Les deux prêteurs : leurs conditions et leurs frais, par écrit. Votre notaire : la portée des documents et le déroulement de la signature. Un comptable : les conséquences fiscales éventuelles. Un conseiller en budget : la place de ce changement dans l'ensemble de vos finances.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas demander l'ordre des étapes. Vous risquez de découvrir une étape en retard.
• Prévoir trop peu de temps. Un changement de prêteur n'est pas immédiat ; gardez une marge, surtout près de l'échéance.
• Ne pas distinguer l'échéance de la fin en cours de terme. Les questions de frais peuvent différer.
• Oublier de demander qui choisit le notaire et qui paie. Ces deux points se clarifient avant d'avancer.
• Envoyer des documents sensibles à n'importe qui. Vérifiez les interlocuteurs et les moyens de transmission.
• Annoncer sa décision avant d'avoir les conditions écrites du nouveau prêteur. Attendez la confirmation.
• Signer sans avoir compris les documents. Demandez au notaire de vous les expliquer avant la signature.
• Ne pas garder de copies. Conservez tout ce que vous remettez et tout ce que vous signez.

À retenir

• Changer de prêteur met en jeu quatre acteurs : vous, le nouveau prêteur, l'ancien et le notaire.
• L'ordre des étapes varie : demandez-le par écrit au nouveau prêteur, et demandez à l'ancien ce qui est attendu de vous.
• Rassemblez vos documents à l'avance, vérifiez-les avant de les remettre et gardez-en copie.
• Le notaire prépare les documents officiels et vous les explique ; il ne décide pas à votre place.
• Demandez qui choisit le notaire, qui paie ses honoraires et ce que comprend son travail.
• Changer à l'échéance ou en cours de terme peut soulever des questions différentes.

Votre plan d'action

1. Demandez au nouveau prêteur, par écrit, les étapes, les documents, le calendrier et les frais.
2. Écrivez à votre prêteur actuel pour savoir ce que votre contrat prévoit et ce qui est attendu de vous ; précisez si vous changez à l'échéance ou en cours de terme.
3. Rassemblez vos documents et vérifiez-les avant de les remettre ; gardez une copie de tout.
4. Posez les questions sur le notaire : qui le choisit, qui le paie, ce que comprend son travail.
5. Rencontrez le notaire avant la signature pour qu'il vous explique les documents.
6. Notez chaque réponse dans votre tableau de suivi, avec la date et le nom de la personne.
7. Attendez les confirmations écrites avant de poser un geste irréversible.
8. Conservez tous les documents signés et notez la date de fin du nouveau terme.

Questions à poser

Au nouveau prêteur :

• Quelles sont vos étapes, vos documents, votre calendrier et vos frais ?
• Qui choisit le notaire, et qui paie ses honoraires ?
• Jusqu'à quand mon offre reste-t-elle valable ?

À l'ancien prêteur :

• Que prévoit mon contrat pour la fin de mon prêt dans ma situation ?
• Quels frais, quels documents, quels délais de votre côté ?

À votre notaire :

• Quels documents préparerez-vous, quelles démarches ferez-vous, et à quel coût ?
• Quand dois-je signer, et que dois-je apporter ?

À votre comptable :

• Ce changement a-t-il des conséquences fiscales à examiner ?

Vérifiez vos acquis

1. Quels sont les quatre acteurs principaux d'un changement de prêteur ?
2. Pourquoi faut-il demander l'ordre des étapes plutôt que de le deviner ?
3. Quelles précautions prendre en transmettant vos documents ?
4. Quel est le rôle du notaire, et que ne fait-il pas à votre place ?
5. Quelles deux questions poser au sujet du notaire avant d'avancer ?
6. Pourquoi préciser si vous changez à l'échéance ou en cours de terme ?

Réponses

1. Vous, le nouveau prêteur, l'ancien prêteur et le notaire.
2. Parce que l'ordre varie selon les prêteurs et votre situation ; le demander par écrit évite les surprises.
3. Ne les envoyer qu'à des interlocuteurs vérifiés, par les moyens indiqués, et garder une copie avec la date et le nom du destinataire.
4. Il prépare les documents officiels et les explique ; il ne choisit pas le prêteur ni le moment à votre place.
5. Qui choisit le notaire, et qui paie ses honoraires et ses frais.
6. Parce que les réponses sur les frais et les conditions peuvent différer d'un cas à l'autre.

Pour aller plus loin

• Votre nouveau et votre ancien prêteur — leurs étapes, leurs documents, leurs frais, par écrit.
• Votre notaire — les documents officiels de l'opération, leur portée, ses honoraires.
• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public d'information pour les consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour préparer vos questions.
• Dans cette collection : → livre M1 pour le rôle du notaire dans une transaction immobilière.

Chapitre 7 — Emprunter de nouveau sur sa propriété : pourquoi, avec qui, quoi demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez une propriété dont vous avez remboursé une partie. Vous avez un projet qui demande de l'argent : des rénovations, un grand achat, une dette qui vous pèse. Une idée vous traverse l'esprit : et si j'empruntais de nouveau sur ma maison ? L'idée est simple. La démarche, elle, l'est moins, et la décision mérite d'être prise sans hâte.

Ce chapitre vous aide à aborder cette question avec méthode. Il décrit les motifs qui amènent à emprunter de nouveau, explique comment préparer sa demande et comment comparer avant de s'engager, puis liste les questions à poser au prêteur et au comptable. Il ne vous dit pas si c'est une bonne idée dans votre cas : cela dépend de vos finances, de votre contrat et de votre projet. Le dossier de ce chapitre est fictif : Rita, propriétaire d'une maison, qui songe à des rénovations.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les motifs qui amènent un propriétaire à emprunter de nouveau, et les questions propres à chacun ;
• préparer votre demande : projet, budget, documents ;
• comparer les propositions en insistant sur le coût total, demandé par écrit ;
• savoir quelles questions poser au prêteur et au comptable ;
• repérer les situations où il vaut mieux attendre ou consulter avant de vous engager.

Pourquoi c'est important

Emprunter de nouveau sur sa propriété, c'est prendre un engagement supplémentaire, ou modifier celui qui existe. La somme obtenue peut rendre un projet possible, mais elle s'ajoute à ce que vous devez déjà, et vous la rembourserez avec des frais et pendant une durée donnée. Une décision prise trop vite peut peser sur votre budget pendant des années.

C'est aussi une démarche où le coût réel est facile à perdre de vue. Ce qui frappe d'abord, c'est la somme que l'on peut obtenir ; ce qui compte, c'est ce qu'il en coûtera pour la rembourser, tout compris. Votre meilleur outil est une demande simple : quel est le coût total de cette opération, par écrit, avec le détail de chaque frais ?

Enfin, ce type d'emprunt peut avoir des conséquences fiscales qui dépendent de l'usage que vous ferez de l'argent. Ce livre ne les décrit pas : elles se posent à un comptable. Mais vous saurez au moins qu'il faut poser la question avant de signer.

7.1 Les motifs courants

Un projet de rénovation

C'est un motif que l'on imagine facilement. Vous voulez refaire une cuisine, une salle de bain, la toiture, ou aménager un sous-sol. Les travaux ont un coût, et votre propriété semble une garantie naturelle pour obtenir l'argent.

Avant de vous engager, quelques questions de bon sens : le projet est-il bien défini ? Avez-vous des soumissions écrites ? Comment compare-t-on le coût des travaux au coût de l'emprunt ? D'autres moyens de financer le projet existent-ils (épargne, étalement des travaux dans le temps) ? Ces questions ne sont pas là pour vous décourager, mais pour que vous sachiez pourquoi vous empruntez, et combien.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rita habite sa maison depuis plusieurs années. Elle rêve de refaire sa cuisine et sa salle de bain. Elle a rencontré un entrepreneur qui doit lui remettre une soumission écrite. Avant de parler à son prêteur, elle écrit son projet en trois lignes : ce qu'elle veut faire, pourquoi maintenant, et ce qu'elle serait prête à reporter si le coût total dépassait ce qu'elle espère.

Pour apprendre à dresser un budget qui ne laisse aucun coût de côté, un autre livre de la collection traite du budget complet de la transaction ; sa démarche peut vous inspirer (→ livre F8).

Le regroupement de dettes

On peut penser à emprunter de nouveau pour regrouper plusieurs dettes en une seule : carte de crédit, marge, prêt personnel. L'idée est de simplifier les versements et, parfois, de changer les conditions. Ce motif demande une attention particulière : transformer une dette de courte durée en une dette qui s'étire dans le temps change la nature de ce que vous devez. Demandez au prêteur, par écrit, ce que cela implique, et consultez un conseiller en budget ou un comptable avant de vous engager.

Si vos dettes vous inquiètent, parlez-en tôt à un conseiller en budget. Il pourra vous aider à voir clair avant de poser tout autre geste.

D'autres projets

D'autres motifs existent : aider un proche, acheter un deuxième bien, financer des études, faire face à un imprévu, compléter un projet d'affaires. Chacun soulève ses propres questions, et certains ont des conséquences particulières que ce livre n'aborde pas. Si votre motif ne figure pas dans cette liste, c'est une raison de plus de consulter un comptable et de poser vos questions au prêteur dès le départ.

Des questions à se poser seul d'abord

Avant même de parler à un prêteur, prenez une soirée pour répondre honnêtement à ces questions. Écrivez vos réponses ; elles vous serviront plus tard.

• Ce projet est-il nécessaire, utile ou simplement souhaitable ? Les trois sont légitimes, mais ils ne méritent pas le même effort financier.
• Puis-je le faire en plusieurs étapes, plutôt que d'un seul coup ?
• Qu'est-ce qui se passerait si je le reportais d'un an ?
• Si ma situation changeait, par exemple si mes revenus baissaient, serais-je à l'aise avec cet engagement ?
• Ai-je déjà parlé de ce projet avec la personne avec qui j'ai emprunté ?

Ces questions ne demandent aucune compétence financière. Elles demandent de la franchise avec soi-même. Vos réponses éclairent la suite autant qu'un tableau.

Un motif clair avant tout

Quel que soit votre motif, une règle vaut pour tous : ayez-le clair avant de parler à un prêteur. Savoir pourquoi vous empruntez vous aide à choisir ce que vous demandez, à repérer ce qui n'est pas adapté et à éviter d'emprunter plus que nécessaire. Un prêteur peut vous proposer une somme supérieure à vos besoins ; c'est à vous de savoir ce dont vous avez besoin.

L'ESSENTIEL — le motif, avant la somme

Ne partez pas de la somme que l'on peut vous offrir. Partez de votre projet : ce qu'il coûte réellement, et ce que vous pouvez raisonnablement rembourser. La somme se discute ensuite.

QUI CONSULTER — sur les motifs

Un conseiller en budget : pour examiner le motif et la place de cet emprunt dans l'ensemble de vos finances. Un comptable : pour les conséquences fiscales qui dépendent de l'usage de l'argent. Votre prêteur : pour savoir ce qu'il peut offrir pour ce type de projet. Un entrepreneur : pour des soumissions écrites, s'il s'agit de travaux.

7.2 Préparer sa demande

Mettre le projet par écrit

Avant d'aller voir un prêteur, rédigez votre projet. Une page suffit. Elle comprend :

• ce que vous voulez faire, en quelques phrases ;
• pourquoi vous voulez le faire maintenant ;
• une estimation de ce que cela coûte, appuyée sur des soumissions ou des devis écrits, s'il y a lieu ;
• ce que vous seriez prêt à ajuster si le coût dépassait vos attentes : réduire le projet, l'étaler, y puiser dans votre épargne ;
• la somme que vous pensez devoir emprunter.

Cette page vous sert de boussole. Quand le prêteur vous fera des propositions, vous pourrez les juger selon votre projet, non selon ce qu'on vous offre.

Refaire le point sur son budget

Revenez à votre budget personnel (chapitre 3). Un nouvel emprunt change vos versements ou la durée de votre dette. Posez-vous : comment mon budget absorberait-il ce changement ? Que se passerait-il si mes revenus baissaient ? Quelle marge me resterait-il pour les imprévus ? Ce livre n'en donne pas la réponse chiffrée ; un conseiller en budget peut vous aider à la voir.

Rassembler les documents

Un prêteur qui étudie une demande d'emprunt a besoin de connaître votre situation. Préparez à l'avance ce qu'il demandera probablement : pièces d'identité, documents sur vos revenus et votre emploi, renseignements sur vos autres dettes, documents sur votre propriété, votre contrat actuel et vos relevés. La liste exacte vient du prêteur. Demandez-la par écrit.

Pour un projet de travaux, ajoutez les soumissions écrites. Si vous n'en avez pas encore, demandez-en plusieurs : elles servent à la fois à votre projet et à votre demande.

LE FORMULAIRE — la demande de prêt, à quoi elle sert

La demande de prêt est le document par lequel vous présentez votre situation et votre projet au prêteur. Elle sert à lui permettre d'étudier votre dossier. Ce livre n'en décrit pas le contenu, qui varie d'un prêteur à l'autre ; demandez au prêteur de vous expliquer chaque section avant de la signer.

Parler du projet avec les personnes concernées

Si vous avez emprunté avec une autre personne, ou si votre projet touche toute la famille, parlez-en avant de contacter un prêteur. Un nouvel emprunt engage ceux qui signent. Il vaut mieux découvrir un désaccord à la maison que devant le prêteur. Écrivez ensemble les raisons du projet, le budget que vous êtes prêts à y consacrer et ce que vous voulez demander au prêteur.

Si l'argent doit servir un projet qui concerne un proche, demandez-vous aussi qui bénéficie de l'opération et qui en assume le coût. Ces questions peuvent être inconfortables ; elles sont plus faciles à poser avant qu'après la signature.

Savoir ce que devient le prêt actuel

Emprunter de nouveau peut vouloir dire remplacer votre prêt actuel par un nouveau, ou y ajouter une somme, selon l'opération. Dans les deux cas, demandez au prêteur ce qu'il advient de votre contrat actuel : est-il modifié, remplacé, prolongé ? Des frais sont-ils associés à sa fin ? Si vous êtes en cours de terme, le chapitre 8 sur les pénalités vous concerne.

Le bon moment

Le moment d'une démarche compte. Si votre échéance est proche, demandez-vous s'il est plus simple d'attendre pour tout régler en même temps. Si elle est lointaine, demandez à votre prêteur ce que l'opération entraînerait. Dans les deux cas, c'est lui qui peut vous répondre pour votre contrat : écrivez-lui, et gardez la réponse.

ATTENTION — ne pas se précipiter

Un projet pressant donne envie d'aller vite. C'est justement le moment de prendre du recul. Une décision de ce genre se prend avec des chiffres écrits, des soumissions comparées et, au besoin, l'avis d'un comptable. Si l'on vous presse de signer avant que vous ayez tout reçu par écrit, demandez du temps.

QUI CONSULTER — pour préparer la demande

Votre prêteur actuel : les options pour votre cas et leurs conditions, par écrit. Un conseiller en budget : la place de cet emprunt dans vos finances. Un comptable : les conséquences fiscales selon l'usage de l'argent. Un entrepreneur : des soumissions écrites pour un projet de travaux.

7.3 Comparer avant de s'engager

Le coût total, par écrit

C'est le réflexe central de ce chapitre. Pour chaque proposition, demandez au prêteur, par écrit :

• le coût total de l'opération, tous frais compris, sur la durée de l'emprunt ;
• le détail de chaque frais : lesquels, pourquoi, qui les reçoit ;
• les conditions de l'emprunt : durée, manière d'établir les versements, souplesse ;
• ce qui arrive à votre contrat actuel, et les frais éventuels associés à sa fin.

Ne cherchez pas à calculer ce coût vous-même. Un chiffre fabriqué à partir de morceaux d'information risque d'être faux et n'engage aucun prêteur. Demandez-le, et demandez la manière dont il a été établi.

Comparer plusieurs prêteurs

Comme pour le renouvellement, ne regardez pas une seule offre. Reprenez la démarche du chapitre 5 : posez les mêmes questions à chaque prêteur, demandez des réponses écrites, mettez-les côte à côte dans un tableau. Le livre sur le choix d'un prêteur approfondit les critères (→ livre F5). Ajoutez à votre tableau une ligne sur le coût total, et une sur ce qui arrive à votre prêt actuel.

Demandez aussi à chaque prêteur s'il voit une autre façon d'atteindre le même objectif : une autre forme de financement pourrait-elle convenir à votre projet ? Vous pouvez en discuter avec lui sans vous engager, et noter sa réponse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rita a maintenant deux soumissions d'entrepreneurs et a écrit à deux prêteurs. Chacun lui a répondu par écrit. Elle remplit son tableau : somme à emprunter, coût total, frais détaillés, ce qui arrive à son prêt actuel, souplesse. En le lisant, elle voit que l'un des deux n'a pas précisé ses frais. Elle retourne poser la question avant de comparer.

Les conséquences fiscales

Selon l'usage que vous ferez de l'argent, des conséquences fiscales peuvent exister. Le sujet est vaste et dépend de chaque situation : ce livre ne le traite pas. Posez la question à un comptable avant de signer : compte tenu de l'usage que je compte faire de cette somme, y a-t-il des conséquences fiscales à examiner ? Notez sa réponse et gardez-la dans votre dossier.

Le budget d'ensemble

Pour ne rien oublier, pensez à tous les coûts que l'opération peut entraîner : ceux de l'emprunt, ceux du projet et, le cas échéant, ceux de la fin de votre prêt actuel. Le livre sur le budget complet d'une transaction propose une démarche pour dresser un portrait d'ensemble (→ livre F8). Même si votre opération n'est pas une transaction, l'esprit est le même : voir tous les coûts avant de s'engager.

Quand attendre

Il existe des situations où attendre est sage : quand le projet n'est pas assez défini, quand les soumissions ne sont pas encore arrivées, quand le coût total n'est pas clair, quand le budget est déjà serré. Attendre n'est pas renoncer. Cela donne le temps d'obtenir ce qui manque, de consulter un professionnel et de décider avec des informations complètes.

QUI CONSULTER — avant de s'engager

Chaque prêteur : le coût total, le détail des frais et les conditions, par écrit. Un comptable : les conséquences fiscales. Un conseiller en budget : la place de cet emprunt dans vos finances. Votre notaire : les documents que vous aurez à signer, avant la signature.

7.4 Les questions à poser au prêteur et au comptable

Au prêteur

Sur l'opération :

• Que comprend exactement l'opération que vous me proposez ?
• Mon prêt actuel est-il remplacé, modifié ou prolongé ?
• Quelle somme puis-je obtenir, et sur quelle base la déterminez-vous ?
• Quelles conditions dois-je remplir ?

Sur le coût :

• Quel est le coût total de l'opération, tous frais compris, par écrit ?
• Quels sont les frais, un par un, et qui les perçoit ?
• Des frais sont-ils associés à la fin de mon contrat actuel ? Comment sont-ils établis ?

Sur la souplesse :

• Que puis-je faire après coup : rembourser plus vite, rembourser en totalité, transférer ?
• Que se passe-t-il si je vends ma propriété avant la fin du terme ?

Sur la démarche :

• Quels documents me demanderez-vous, et dans quel délai ?
• Combien de temps faut-il prévoir pour que tout soit réglé ?
• Qui sera mon interlocuteur ?

Au comptable

• Compte tenu de l'usage que je compte faire de cette somme, y a-t-il des conséquences fiscales à examiner ?
• Y a-t-il des documents ou des preuves que je dois conserver ?
• Quel est le meilleur moment, du point de vue fiscal, pour poser ce geste, le cas échéant ?
• Y a-t-il des éléments de ma situation qui changent votre réponse ?

Au notaire

• Quels documents devrai-je signer pour cette opération ?
• Quels sont vos honoraires et les autres frais à prévoir ?
• Y a-t-il un point de mon dossier que vous voudriez examiner avant ?

À un conseiller en budget

• Mon budget peut-il absorber cet emprunt, et avec quelle marge ?
• Existe-t-il d'autres façons de financer mon projet ?
• Que devrais-je surveiller dans les mois qui suivent ?

Garder la trace

Comme pour tous les chapitres, chaque réponse se consigne dans votre tableau de suivi (chapitre 10), avec la date et le nom de la personne. Demandez un document écrit pour tout chiffre ou toute condition qui compte. Un montant promis oralement se perd facilement.

QUI CONSULTER — à chaque étape

Le prêteur : le coût total, les frais et les conditions. Le comptable : les conséquences fiscales. Le notaire : les documents à signer. Le conseiller en budget : l'équilibre de vos finances. Aucun d'eux ne décide à votre place.

Les erreurs qui coûtent cher

• Partir de la somme offerte plutôt que du projet. Vous risquez d'emprunter plus que nécessaire.
• Ne pas demander le coût total par écrit. Ce qu'on vous dit en premier n'est pas le coût de l'opération.
• Oublier les frais liés à la fin de l'ancien contrat. Ils se demandent dès le départ.
• Ne regarder qu'un prêteur. Sans comparaison, vous ne savez pas ce que l'offre vaut.
• Négliger les conséquences fiscales. Elles dépendent de l'usage de l'argent et se posent à un comptable avant de signer.
• Regrouper des dettes sans en mesurer l'effet. Transformer une dette courte en une dette longue change sa nature.
• Signer sous la pression. Un projet pressant n'est pas une raison de se passer de chiffres écrits.
• Se fier à une promesse orale sur un montant. Demandez-le par écrit.

À retenir

• Emprunter de nouveau est un engagement ; la décision se prend sans précipitation.
• Le motif d'abord, la somme ensuite : un projet défini par écrit sert de boussole.
• Pour un projet de travaux, rassemblez des soumissions écrites.
• Demandez à chaque prêteur le coût total, tous frais compris, et le détail de chaque frais, par écrit.
• Demandez ce qui arrive à votre contrat actuel et les frais éventuels associés à sa fin.
• Les conséquences fiscales se posent à un comptable avant de signer.

Votre plan d'action

1. Écrivez votre projet : ce que vous voulez faire, pourquoi maintenant, ce que cela coûte.
2. Rassemblez des soumissions écrites, s'il s'agit de travaux.
3. Reprenez votre budget personnel et voyez comment il absorberait un nouvel engagement.
4. Rassemblez vos documents et demandez au prêteur la liste exacte, par écrit.
5. Demandez à au moins deux prêteurs le coût total, le détail des frais et ce qui arrive à votre prêt actuel.
6. Mettez les réponses côte à côte dans un tableau (chapitre 5).
7. Posez la question fiscale à un comptable avant de signer.
8. Notez chaque réponse dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

Au prêteur :

• Quel est le coût total de l'opération, par écrit, avec le détail de chaque frais ?
• Que devient mon contrat actuel, et quels frais sont associés à sa fin ?
• Que puis-je faire après coup en cours de terme ?

Au comptable :

• Quelles conséquences fiscales dois-je examiner compte tenu de l'usage que je compte faire de cette somme ?

Au notaire :

• Quels documents dois-je signer, et à quel coût ?

À un conseiller en budget :

• Mon budget peut-il absorber cet emprunt, et existe-t-il d'autres façons de financer mon projet ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faut-il partir de son projet plutôt que de la somme qu'on peut obtenir ?
2. Que contient une page de projet bien préparée ?
3. Quel est le réflexe central quand on compare des propositions d'emprunt ?
4. Pourquoi demander ce que devient le contrat actuel ?
5. À qui poser la question des conséquences fiscales, et à quel moment ?
6. Dans quelles situations attendre peut-il être sage ?

Réponses

1. Parce que la somme offerte peut dépasser ce dont on a besoin ; le projet permet de juger les propositions selon ses besoins réels.
2. Ce que vous voulez faire, pourquoi maintenant, une estimation appuyée sur des soumissions, ce que vous ajusteriez, et la somme à emprunter.
3. Demander le coût total, tous frais compris, par écrit, avec le détail de chaque frais.
4. Parce que son remplacement ou sa modification peut entraîner des frais, à connaître avant de s'engager.
5. À un comptable, avant de signer, en lui précisant l'usage que vous ferez de la somme.
6. Quand le projet est flou, que les soumissions manquent, que le coût total n'est pas clair ou que le budget est déjà serré.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public d'information pour les consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour préparer vos questions.
• Votre prêteur — le coût total, les frais et les conditions, par écrit.
• Un comptable — les conséquences fiscales selon l'usage de l'argent.
• Un conseiller en budget — l'équilibre de vos finances.
• Dans cette collection : → livre F8 pour le budget complet d'une transaction et → livre F5 pour choisir un prêteur.

Chapitre 8 — Les pénalités : demander des chiffres écrits

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le mot inquiète. Pénalité. Il évoque une somme imprévue, peut-être importante, qui tomberait au pire moment. On l'entend dans les conversations, on le lit dans les forums, on le redoute sans trop savoir de quoi il s'agit. Ce chapitre ne cherche pas à vous rassurer à bon compte. Il cherche à vous donner une méthode : poser les bonnes questions au prêteur, obtenir un chiffre écrit et savoir comment il a été établi.

Il faut le dire tout de suite : ce livre ne calcule aucune pénalité et n'en donne aucune formule. La raison est simple. Le montant dépend de votre contrat, de votre prêteur et de la date à laquelle vous agiriez. Ce qui est utile, pour vous, ce n'est pas une formule générale, c'est un chiffre écrit qui s'applique à votre dossier. Le dossier de ce chapitre est fictif : Léo, qui se demande ce qui arriverait s'il remboursait son prêt avant la fin de son contrat.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi le sujet des pénalités inquiète et ce qu'on peut faire pour y voir clair ;
• demander à votre prêteur un montant écrit et la manière dont il est établi ;
• demander ce montant pour plusieurs scénarios, afin de comparer ;
• utiliser les outils publics de l'ACFC pour préparer vos questions ;
• poser au prêteur des questions précises, et noter les réponses ;
• distinguer ce que le prêteur peut vous dire de ce qui revient à un autre professionnel.

Pourquoi c'est important

Une pénalité mal comprise peut changer une décision. Un propriétaire qui ignore ce qu'il en coûterait de rembourser plus tôt peut renoncer à un projet qui lui serait pourtant favorable, ou, à l'inverse, s'y engager sans mesurer ce qu'il paiera. Dans les deux cas, c'est le manque de chiffres qui pose problème. La bonne nouvelle est que ce manque se comble : il suffit de demander.

Comprendre ce que votre prêteur vous demandera dans chaque situation vous permet aussi de choisir le bon moment. Rembourser avant, après ou à l'échéance ne coûte pas nécessairement la même chose. Vous ne le saurez que si vous posez la question et si vous obtenez la réponse par écrit.

Enfin, une démarche claire apaise l'inquiétude. Plutôt que de redouter une somme inconnue, vous saurez si elle existe, combien, selon quelle méthode, et dans quels cas elle s'applique.

8.1 Pourquoi le sujet inquiète

Une somme que l'on ne voit pas venir

Un prêt hypothécaire se présente comme une suite de versements. Tout y paraît prévisible. Puis survient l'idée de rembourser plus tôt, de vendre ou de changer de prêteur, et une question apparaît : y a-t-il des frais ? Ce qui inquiète, c'est que la réponse n'est pas visible dans vos relevés habituels. Elle se trouve dans le contrat, et elle se précise au moment où vous posez le geste.

Cette incertitude nourrit les rumeurs. On entend parler de sommes qui surprennent. On ne sait pas si l'histoire s'applique à son cas. Ce chapitre ne répond pas à ces histoires : il vous apprend à demander votre propre chiffre.

DÉFINITION — la pénalité de remboursement anticipé

Ce sont les frais que votre contrat peut prévoir lorsque vous remboursez tout ou partie de votre prêt avant la fin du terme. Votre contrat dit si de tels frais existent et comment ils sont établis. Le montant précis qui vous concerne vous est donné par votre prêteur, par écrit.

Les situations où le sujet se pose

La question des frais de remboursement avant la fin du terme se pose dans plusieurs situations. Pour chacune, demandez à votre prêteur ce qui s'applique :

• vous voulez rembourser tout le solde avant la fin du terme ;
• vous voulez verser une somme supplémentaire en plus de vos versements habituels ;
• vous voulez vendre votre propriété avant l'échéance ;
• vous voulez changer de prêteur en cours de terme ;
• vous voulez emprunter de nouveau et remplacer votre prêt actuel avant la fin du terme.

À l'échéance, la situation peut être différente : votre terme se termine et de nouveaux choix s'ouvrent. Mais ne présumez pas : demandez à votre prêteur ce qui s'applique à votre contrat, y compris à l'échéance.

CAS CONCRET — dossier fictif

Léo se demande ce qu'il adviendrait de son prêt s'il devait déménager avant la fin de son contrat. Il a entendu des histoires de sommes inattendues, mais il ne sait pas si elles s'appliquent à lui. Plutôt que de spéculer, il décide d'écrire à son prêteur pour obtenir un chiffre écrit, selon plusieurs scénarios.

Ce qui varie, sans que ce livre le précise

Le montant et la façon de l'établir varient d'un contrat à l'autre, d'un prêteur à l'autre et d'un moment à l'autre. Deux contrats qui paraissent proches peuvent prévoir des méthodes différentes. Un même contrat peut donner des résultats différents selon la date où l'on agit ou la somme que l'on rembourse. C'est précisément pourquoi ce livre n'en dit rien : tout chiffre général serait trompeur.

Le seul chiffre qui compte est celui que votre prêteur vous donnera par écrit pour votre dossier, à la date et pour la somme qui vous intéressent.

Ce que vous pouvez faire dès aujourd'hui

Même si aucun projet n'est décidé, vous pouvez faire trois gestes simples, sans engagement :

• ouvrir votre contrat à la partie qui concerne le remboursement avant la fin du terme, et la lire une fois, même si vous ne comprenez pas tout ;
• souligner les mots et les passages qui vous échappent, pour les soumettre plus tard à votre prêteur ou à votre notaire ;
• noter dans votre dossier la date de fin de votre terme et le nom de la personne à joindre chez votre prêteur.

Ces trois gestes prennent peu de temps. Ils vous évitent de chercher dans la panique le jour où une occasion se présente, comme celle de Léo.

Se préparer sans s'angoisser

Vous n'avez pas à devenir expert pour poser la question. Il vous suffit d'être précis : quelle somme, quelle date, quelle méthode. Les pages qui suivent vous montrent comment.

QUI CONSULTER — sur le sujet des pénalités

Votre prêteur : si des frais existent, comment ils sont établis, et le montant qui vous concerne, par écrit. Votre notaire : toute question sur la portée juridique d'une clause de votre contrat. L'ACFC : de l'information publique pour préparer vos questions. Un comptable : s'il y a des conséquences fiscales à examiner.

8.2 Demander le détail par écrit

Ce que vous demandez, exactement

Votre demande tient en quatre points. Écrivez-la clairement, par courriel ou par lettre :

1. Le montant que vous auriez à payer, le cas échéant, dans la situation que vous décrivez.
2. La date à laquelle ce montant s'appliquerait, ou la période pendant laquelle il reste valable.
3. La somme sur laquelle il porterait : la totalité du solde ou une partie.
4. La manière dont il est établi, expliquée en mots simples et par écrit.

Précisez la situation : je voudrais rembourser tout mon solde à telle date, ou je vendrais ma propriété à peu près à telle période, ou je songe à changer de prêteur. Plus votre description est précise, plus la réponse le sera aussi.

Demander où se trouve l'information dans le contrat

Demandez aussi où, dans votre contrat, l'information est écrite. Ainsi vous pourrez la lire de vos yeux et la montrer à votre notaire, si vous voulez qu'il vous aide à la comprendre. Si votre contrat est silencieux ou obscur sur ce point, dites-le : demandez au prêteur de vous expliquer sur quoi repose son chiffre.

LE FORMULAIRE — le contrat de prêt, la partie sur le remboursement anticipé

Le contrat de prêt contient, selon les prêteurs, une partie qui décrit ce qui se passe quand l'emprunteur rembourse avant la fin du terme. Elle sert à connaître les conditions applicables à votre dossier. Ce livre n'en décrit pas le contenu, qui varie d'un contrat à l'autre : demandez à votre prêteur de vous indiquer où la trouver, et de vous l'expliquer.

Demander une explication de la méthode

Un chiffre sans explication ne vous aide pas à comparer. Demandez au prêteur de vous décrire la méthode en mots simples : comment arrivez-vous à ce montant ? Vous n'avez pas à comprendre chaque détail technique, mais vous voulez saisir ce qui fait varier le résultat. Une bonne explication vous dit, par exemple, ce qui le ferait augmenter ou diminuer, sans que vous ayez à refaire le calcul vous-même.

Si l'explication reste obscure, demandez qu'on vous l'écrive et qu'on vous donne un exemple fictif qui l'illustre. Un exemple fictif ne tient pas lieu de chiffre pour votre dossier, mais il aide à comprendre le raisonnement.

Obtenir la réponse par écrit

Une réponse orale se perd, et une estimation donnée au téléphone peut différer de ce que vous recevrez le jour où vous poserez votre geste. Demandez donc une réponse écrite, datée, signée ou envoyée depuis une adresse du prêteur. Demandez aussi combien de temps cette réponse reste valable : un chiffre pour une date précise ne vaut pas pour une autre.

ATTENTION — estimation ou montant ferme ?

Demandez à votre prêteur si le chiffre qu'il vous donne est une estimation ou un montant ferme, et jusqu'à quand il vaut. Une estimation vous aide à planifier ; demandez comment et quand le montant définitif vous sera confirmé.

Utiliser les outils publics de l'ACFC

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, l'ACFC, offre de l'information destinée aux consommateurs. Vous pouvez la consulter pour mieux comprendre ce dont on parle quand il est question de frais de remboursement, et pour préparer vos questions. Elle ne connaît pas votre contrat et ne vous donnera pas votre chiffre : celui-là vient du prêteur. Mais elle peut vous aider à poser des questions plus précises.

Consultez son site avant d'écrire à votre prêteur. Notez les termes que vous ne connaissiez pas. Ajoutez-les à vos questions : qu'entendez-vous par… ? Comment cela s'applique-t-il à mon cas ?

QUI CONSULTER — pour obtenir le détail

Votre prêteur : le montant, la date, la somme visée et la méthode, par écrit. Votre notaire : pour lire avec vous la partie du contrat qui concerne le remboursement anticipé. L'ACFC : de l'information publique pour préparer vos questions.

8.3 Comparer l'effet de plusieurs scénarios

Pourquoi plusieurs scénarios

Le chiffre peut dépendre de la date et de la somme. Il peut donc changer selon ce que vous faites. Pour y voir clair, ne demandez pas un seul chiffre : demandez-en plusieurs, pour des situations différentes. Ainsi vous verrez comment votre geste influence le résultat, sans avoir à le calculer vous-même.

Voici quelques scénarios à envisager. Adaptez-les à votre situation.

• Rembourser tout le solde à une date rapprochée, puis à une date plus éloignée : le chiffre change-t-il ?
• Rembourser une partie seulement du solde, plutôt que sa totalité : qu'est-ce qui s'applique ?
• Attendre l'échéance plutôt que de rembourser plus tôt : y a-t-il une différence, et laquelle ?
• Vendre et reporter le prêt sur une autre propriété, si cela est possible : qu'est-ce que cela change ?
• Changer de prêteur maintenant, plutôt qu'à l'échéance.

Pour chacun, demandez le chiffre et la méthode, par écrit.

Un tableau de scénarios

Comme pour la comparaison de prêteurs (chapitre 5), un tableau aide à y voir clair. Créez une ligne par scénario et des colonnes pour : la situation, la date, la somme visée, le montant indiqué par le prêteur, la méthode expliquée, la validité de la réponse. Remplissez-le avec les réponses reçues. Si une case est vide, retournez poser la question.

Ce tableau ne contient aucun calcul de votre part. Les chiffres viennent de votre prêteur. Votre rôle est de les ranger et de les comparer. Pour les notions de calcul en général, un autre livre de la collection les présente en détail (→ livre F4) ; mais pour votre dossier, c'est le prêteur qui fait foi.

CAS CONCRET — dossier fictif

Léo prépare trois scénarios : rembourser tout son solde dans quelques mois, rembourser dans une année, ou attendre l'échéance. Il envoie la même demande à son prêteur pour chacun. Quelques jours plus tard, il reçoit les réponses écrites et les place dans son tableau. Il voit à quel point le moment de son geste influence le résultat, et il sait maintenant quoi comparer avec son projet de déménagement.

Comparer avec ses priorités et son projet

Une fois votre tableau rempli, ne vous arrêtez pas au chiffre le plus bas. Regardez-le à la lumière de votre projet. Selon votre projet, un frais peut valoir la peine ou non : c'est à vous de le peser, avec les professionnels de votre choix. Le chiffre n'est qu'un élément de la décision : il en éclaire une partie, non la totalité.

Pensez aussi aux autres coûts du geste envisagé. Une vente comporte d'autres frais ; un changement de prêteur aussi (chapitre 6) ; un nouvel emprunt de même (chapitre 7). Le chiffre de la pénalité s'ajoute à ces coûts, il ne les remplace pas.

Des questions à vous poser en lisant les réponses

Quand les réponses arrivent, relisez-les avec ces questions en tête :

• Chaque chiffre précise-t-il la date et la somme à laquelle il s'applique ?
• La méthode est-elle expliquée assez clairement pour que je puisse la redire dans mes mots ?
• Est-il écrit s'il s'agit d'une estimation ou d'un montant ferme ?
• Les réponses des différents scénarios sont-elles présentées de la même façon, pour que je puisse les comparer ?
• Y a-t-il quelque chose que j'ai demandé et que l'on ne m'a pas dit ?

Si vous répondez non à l'une de ces questions, retournez poser la vôtre au prêteur. Une réponse incomplète est une réponse à compléter, non une réponse à accepter telle quelle.

Quand les chiffres ne vous conviennent pas

Si le montant vous semble difficile à accepter, vous pouvez demander à votre prêteur s'il existe d'autres options : un moment différent, une somme différente, une autre façon de procéder. Il peut répondre oui, non ou « cela dépend ». Dans tous les cas, notez sa réponse. Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un conseiller en budget ou par votre notaire pour voir plus clair.

QUI CONSULTER — pour comparer les scénarios

Votre prêteur : les chiffres de chaque scénario, par écrit. Un comptable : les conséquences fiscales éventuelles d'un geste. Un conseiller en budget : la place de ce coût dans l'ensemble de vos finances. Votre notaire : toute question sur les documents d'une vente ou d'un changement.

8.4 Les questions à poser au prêteur

Sur le principe

• Mon contrat prévoit-il des frais si je rembourse avant la fin du terme ?
• Où cette information se trouve-t-elle dans mes documents ?
• S'applique-t-elle de la même façon aux remboursements partiels et au remboursement total ?
• Y a-t-il des situations où elle ne s'applique pas, ou s'applique différemment ?

Sur le montant

• Quel montant s'appliquerait à mon cas si je remboursais à telle date ? Pouvez-vous me l'écrire ?
• Quelle somme ce montant couvre-t-il : la totalité du solde ou une partie ?
• Ce chiffre est-il une estimation ou un montant ferme ? Jusqu'à quand est-il valable ?
• Peut-on me donner ce montant pour plusieurs dates et pour plusieurs sommes ?

Sur la méthode

• Comment arrivez-vous à ce montant ? Pouvez-vous me l'expliquer en mots simples, par écrit ?
• Qu'est-ce qui le ferait augmenter ou diminuer ?
• Pouvez-vous me donner un exemple fictif qui illustre la méthode ?

Sur les options

• Y a-t-il d'autres façons de procéder qui réduiraient ce montant ou le repousseraient ?
• Que se passe-t-il à l'échéance ?
• Puis-je transférer ou reporter mon prêt sur une autre propriété ? À quelles conditions ?

Sur la démarche

• Que dois-je faire, et à quel moment, pour que vous prépariez la suite ?
• Qui sera mon interlocuteur ?
• Comment serai-je informé du montant définitif avant de poser mon geste ?

Garder la trace

Chaque réponse se consigne dans votre tableau de suivi (chapitre 10), avec la date, la personne et la validité du chiffre. Gardez les messages dans un dossier. Si on vous donne un chiffre au téléphone, demandez qu'on le confirme par écrit avant de vous fier à lui.

L'ESSENTIEL — le chiffre, la méthode, la date

Pour chaque scénario, trois choses : le chiffre, la méthode qui l'explique, et la date jusqu'à laquelle il vaut. Écrits, ils vous permettent de comparer et de décider. Oraux, ils se perdent facilement.

QUI CONSULTER — à chaque question

Le prêteur : le chiffre, la méthode, la validité et les options. Le notaire : la portée juridique des clauses de votre contrat. Le comptable : les conséquences fiscales. Le conseiller en budget : l'équilibre de vos finances.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se fier à une histoire entendue. Ce qui est arrivé à quelqu'un d'autre ne dit rien de votre contrat.
• Chercher une formule générale. Elle n'existe pas pour votre dossier : le chiffre vient du prêteur.
• Se contenter d'un chiffre sans méthode. Sans explication, vous ne pouvez pas comparer ni anticiper.
• Demander un seul scénario. Le moment et la somme font varier le résultat ; demandez-en plusieurs.
• Confondre estimation et montant ferme. Demandez la nature du chiffre et sa période de validité.
• Accepter un chiffre oral. Demandez-le par écrit.
• Oublier les autres coûts du geste. La pénalité s'ajoute aux frais d'une vente, d'un changement ou d'un nouvel emprunt.
• Prendre peur et ne rien demander. L'inquiétude se dissipe quand on obtient un chiffre écrit.

À retenir

• Le sujet inquiète parce que le montant ne se voit pas dans les relevés habituels ; il se demande au prêteur.
• Votre contrat dit si des frais existent et comment ils sont établis ; le prêteur donne le montant qui vous concerne.
• Ce livre ne calcule aucune pénalité : le seul chiffre qui compte est celui que votre prêteur vous donne par écrit.
• Demandez le montant, la date, la somme visée et la méthode, par écrit.
• Demandez ce chiffre pour plusieurs scénarios et rangez-les dans un tableau.
• Une estimation n'est pas un montant ferme : demandez sa nature et sa validité.

Votre plan d'action

1. Repérez dans votre contrat la partie sur le remboursement avant la fin du terme et notez ce qui vous paraît obscur.
2. Décrivez les situations qui pourraient vous concerner : rembourser tout, rembourser une partie, vendre, changer de prêteur, emprunter de nouveau.
3. Consultez l'information de l'ACFC pour préparer vos questions.
4. Écrivez à votre prêteur pour demander, par scénario, le montant, la date, la somme visée et la méthode.
5. Demandez la nature et la validité de chaque chiffre : estimation ou montant ferme, jusqu'à quand.
6. Rangez les réponses dans un tableau de scénarios.
7. Comparez à la lumière de votre projet et des autres coûts du geste.
8. Notez tout dans votre tableau de suivi (chapitre 10), avec la date et la personne.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Mon contrat prévoit-il des frais si je rembourse avant la fin du terme, et où le lire ?
• Quel montant s'appliquerait à mon cas selon tel et tel scénario, par écrit ?
• Comment ce montant est-il établi, et qu'est-ce qui le fait varier ?
• Est-ce une estimation ou un montant ferme, et jusqu'à quand est-il valable ?
• Existe-t-il d'autres options pour réduire ce montant ou en repousser l'application ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous lire avec moi la partie de mon contrat qui concerne le remboursement anticipé ?

À votre comptable :

• Un remboursement anticipé a-t-il des conséquences fiscales à examiner ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi le sujet des pénalités inquiète-t-il ?
2. Qui détermine si des frais existent, et qui donne le montant qui vous concerne ?
3. Que demande-t-on exactement au prêteur ?
4. Pourquoi demander plusieurs scénarios ?
5. Quelle différence y a-t-il entre une estimation et un montant ferme ?
6. Que fait l'ACFC pour vous, et que ne fait-elle pas ?

Réponses

1. Parce que le montant ne se voit pas dans les relevés habituels et qu'il se précise au moment du geste.
2. Le contrat dit si des frais existent et comment ils sont établis ; le prêteur donne le montant qui vous concerne, par écrit.
3. Le montant, la date, la somme visée et la méthode, avec la validité du chiffre.
4. Parce que le résultat peut dépendre de la date et de la somme ; plusieurs scénarios montrent l'effet de votre geste.
5. Une estimation aide à planifier ; un montant ferme est confirmé par le prêteur pour une période donnée.
6. Elle offre de l'information publique pour préparer vos questions ; elle ne connaît pas votre contrat et ne donne pas votre chiffre.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public d'information pour les consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour préparer vos questions.
• Votre prêteur — le montant, la méthode et la validité du chiffre, par écrit.
• Votre notaire — la lecture de la partie de votre contrat sur le remboursement anticipé.
• Dans cette collection : → livre F4 pour les notions de calcul en général.

Chapitre 9 — Vendre, déménager ou traverser une difficulté en cours de contrat

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La vie ne suit pas toujours le calendrier d'un contrat de prêt. Un emploi vous appelle ailleurs, une famille s'agrandit ou se réduit, un projet change, un imprévu secoue le budget. Et votre terme n'est pas terminé. Que faire alors ? À qui parler ? Dans quel ordre ?

Ce chapitre s'adresse à celui ou à celle dont la situation change en cours de contrat. Il propose un fil simple : parler tôt à son prêteur, demander les options par écrit, se faire accompagner par les bons professionnels. Il ne donne ni règle ni chiffre : tout cela dépend de votre contrat et de votre prêteur. Le dossier de ce chapitre est fictif : Léo, qui pense déménager avant la fin de son contrat.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les situations où il vaut mieux parler tôt à son prêteur ;
• demander à votre prêteur quelles options existent, par écrit ;
• comprendre le rôle du notaire si vous envisagez de vendre ;
• savoir à qui vous adresser si vous traversez une difficulté financière ;
• préparer les questions à poser au prêteur et au notaire ;
• garder une trace de chaque échange.

Pourquoi c'est important

Quand la vie change, on a vite fait de remettre à plus tard la conversation avec le prêteur. On se dit qu'on verra bien, qu'on y pensera la semaine prochaine, que ça s'arrangera. Or c'est dans ces moments que l'information vaut le plus. Savoir tôt ce qui est possible permet de choisir au lieu de subir. Plus vous attendez, moins il vous reste de marge.

Écrire à son prêteur n'a rien d'un aveu. C'est une démarche d'information : vous demandez ce qui s'appliquerait à votre contrat si votre situation changeait. Vous pouvez le faire même quand rien n'est décidé. La réponse vous aide à comparer vos scénarios et à choisir.

Enfin, si c'est une difficulté financière que vous traversez, vous n'avez pas à la porter seul. Des professionnels existent pour vous aider à y voir clair, et vous pouvez leur parler tôt. Ce chapitre vous indique où commencer.

9.1 Prévenir tôt son prêteur

Quand écrire

Écrivez à votre prêteur dès que l'un de ces cas se présente, même si rien n'est décidé :

• vous envisagez de vendre votre propriété avant la fin de votre terme ;
• vous envisagez de déménager, que ce soit pour un emploi, pour la famille ou pour un autre motif ;
• votre situation de travail ou de revenus change, ou risque de changer ;
• vous craignez de ne pas pouvoir faire vos versements dans les mois qui viennent ;
• un événement de vie (séparation, décès, maladie) modifie votre situation.

Ne cherchez pas à tout prévoir avant d'écrire. Dites ce que vous savez, ce que vous ignorez, et ce que vous voulez comprendre. Votre prêteur n'est pas là pour vous juger : il est là pour répondre à vos questions sur votre prêt.

CAS CONCRET — dossier fictif

Léo a reçu une occasion qui l'amènerait à déménager avant la fin de son contrat. Rien n'est décidé : il hésite encore. Plutôt que d'attendre, il écrit à son prêteur un court message. Il explique qu'il envisage peut-être de vendre dans les prochains mois, et demande ce qui s'appliquerait à son contrat. Il précise qu'il souhaite recevoir la réponse par écrit.

Comment formuler le message

Un message court et clair suffit. Il comprend :

1. Qui vous êtes et comment retrouver votre dossier, sans y mettre de renseignements sensibles inutiles.
2. Votre situation, en quelques mots : j'envisage de vendre, je songe à déménager, mon budget pourrait se resserrer.
3. Votre question : que prévoit mon contrat dans ce cas, et quelles options pouvez-vous me présenter ?
4. Votre demande de réponse écrite, avec les chiffres qui s'appliquent à votre cas, si une pénalité ou des frais peuvent exister (chapitre 8).
5. Votre disponibilité pour en discuter.

Gardez le ton cordial et factuel. Vous n'avez pas à tout expliquer ni à vous excuser.

Ce que la réponse doit vous dire

Quand la réponse arrive, vérifiez qu'elle couvre vos questions. Vous voulez savoir :

• ce que votre contrat prévoit pour la situation décrite ;
• quels frais peuvent s'appliquer, avec leur méthode et leur validité ;
• quelles options le prêteur est prêt à examiner ;
• ce que vous devez faire, et à quel moment, pour qu'il prépare la suite ;
• qui, chez lui, suit votre dossier.

Si un point manque, retournez le demander. Si on vous répond par téléphone, demandez une confirmation écrite.

Garder la tête froide

Un changement de situation peut s'accompagner de stress, et le stress pousse à décider vite ou à ne rien décider. Quelques habitudes aident à garder le cap :

• écrire plutôt que ruminer : mettez sur papier ce qui vous préoccupe et transformez chaque inquiétude en question à poser ;
• séparer les sujets : le prêt, la vente, le déménagement, le budget sont quatre sujets distincts, même s'ils se touchent ; traitez-les un à un, dans l'ordre qui vous convient ;
• fixer un rythme : une démarche par semaine, par exemple, plutôt qu'une avalanche de coups de téléphone un seul soir ;
• demander de l'aide tôt : une personne de confiance, un conseiller en budget ou votre notaire peuvent relire avec vous ce que vous avez reçu.

Vous n'avez pas à régler tout à la fois. L'objectif de ce chapitre est de vous donner une première étape claire : écrire à votre prêteur et obtenir ses réponses.

Ne rien présumer

Chaque contrat est différent. Ce qu'un voisin, un collègue ou un article vous a dit ne vaut pas pour le vôtre. Ne présumez ni qu'une option existe, ni qu'elle n'existe pas : demandez. Et ne présumez pas non plus que les conditions seront les mêmes dans trois mois qu'aujourd'hui : demandez jusqu'à quand les réponses sont valables.

QUI CONSULTER — pour prévenir son prêteur

Votre prêteur : ce que prévoit votre contrat, les frais éventuels et les options, par écrit. Votre notaire : toute question sur la portée juridique des clauses de votre contrat. Un conseiller en budget : si votre situation financière change ou risque de changer.

9.2 Les options que l'on peut discuter

Poser la question sans préjuger

Les options qui s'offrent à vous dépendent de votre contrat et de votre prêteur. Ce livre n'en promet aucune. Il vous invite à poser la question, en vous inspirant des pistes suivantes, et à noter la réponse de chaque fois.

Si vous envisagez de vendre :

• que se passe-t-il pour mon prêt si je vends avant la fin du terme ?
• est-il possible, dans certains cas, de reporter mon prêt sur une autre propriété ? À quelles conditions ?
• quels frais s'appliqueraient, selon le moment de la vente ?
• que faut-il faire, et à quel moment, pour que vous prépariez le règlement de mon prêt ?

Si vous envisagez de déménager sans vendre, par exemple pour louer votre propriété :

• mon contrat dit-il quelque chose sur ce que je peux faire de ma propriété ?
• dois-je vous informer, et de quelle façon ?
• cela change-t-il les conditions de mon prêt ?

Si vous prévoyez que votre budget se resserre :

• existe-t-il des arrangements pour la période à venir ?
• quels sont les effets de chacun, à court et à long terme ?
• pouvez-vous me présenter ces options par écrit ?

Ces questions ne présument pas d'une réponse. Le prêteur peut répondre oui, non ou « cela dépend ». Ce qui compte, c'est que vous le sachiez par écrit.

Comparer les scénarios de sa propre situation

Quand plusieurs voies s'ouvrent, mettez-les côte à côte, comme vous l'avez fait pour les prêteurs (chapitre 5). Un tableau à trois colonnes suffit : vendre, garder et déménager, rester. Pour chaque colonne, notez ce que le prêteur vous a répondu par écrit, ce que dit le notaire sur les documents, ce que le comptable vous a signalé et ce que votre budget peut supporter. Ne cherchez pas la colonne parfaite : cherchez celle dont vous comprenez le mieux les conséquences.

Une colonne vide indique une question restée sans réponse. C'est utile : le tableau vous montre ce qu'il vous reste à demander avant de décider.

Chaque option a un coût et une portée

Une option qui allège le présent peut avoir des effets plus loin. Un arrangement qui réduit vos versements pendant un temps peut, selon sa nature, modifier la durée de votre dette ou son coût total. Ne le jugez pas sur sa première impression : demandez à votre prêteur de vous en exposer les effets, à court et à long terme, par écrit. Les chiffres et les conditions viennent de lui.

ATTENTION — une option se lit en entier

Avant d'accepter un arrangement, lisez-le en entier, avec ses conditions et ses frais. Demandez ce qui se passera à la fin de la période visée et ce que cela change pour votre contrat. Si une clause vous échappe, faites-la lire par votre notaire.

Vendre : une décision à plusieurs volets

Si vous vendez, le prêt n'est qu'un des éléments à considérer. Il y a aussi la préparation de la vente, le choix du moment, le rôle d'un courtier immobilier, les frais de la transaction. Pour une vue d'ensemble de la décision de vendre, un autre livre de la collection en traite (→ livre E1). Ce chapitre se limite à la partie qui touche votre prêt : ce qu'il faut demander à votre prêteur, et quand.

QUI CONSULTER — pour discuter des options

Votre prêteur : les options, leurs conditions, leurs effets et leurs frais, par écrit. Votre notaire : les documents d'une vente et le règlement du prêt. Un courtier immobilier, si vous vendez : la préparation et la mise en marché. Un comptable : les conséquences fiscales éventuelles. Un conseiller en budget : l'effet de chaque option sur vos finances.

9.3 Se faire accompagner

Le notaire, si une vente est envisagée

Si vous vendez, le notaire intervient pour les documents officiels de la vente, y compris, selon votre cas, pour le règlement de votre prêt. Parlez-lui tôt. Il peut vous expliquer ce qui doit être fait, dans quel ordre, avec quels documents, et à quels frais. Il peut aussi vous dire ce qu'il demandera à votre prêteur.

Pour mieux comprendre le rôle du notaire dans une vente, un autre livre de la collection le décrit (→ livre M1).

DÉFINITION — le règlement du prêt lors d'une vente

C'est l'opération par laquelle le prêt hypothécaire est remboursé au moment de la vente. La provenance des fonds, les étapes et les frais dépendent de votre contrat et de votre prêteur. Demandez au notaire et au prêteur comment cela se passerait dans votre cas.

Le courtier immobilier, si vous vendez

Si vous décidez de vendre, un courtier immobilier peut vous accompagner. Posez-lui les questions habituelles sur son rôle, sa rémunération et les étapes. Dites-lui aussi que votre prêt est en cours de terme : il pourra vous aider à intégrer cette information dans votre planification. Pour le calcul de ce que vous retireriez d'une vente, ni le courtier ni ce livre ne remplacent les chiffres écrits de votre prêteur.

Le conseiller en budget, si votre situation se resserre

Si vous craignez de ne pas pouvoir faire vos versements, ou si vos finances se compliquent, un conseiller en budget peut vous aider à y voir clair. Il examine avec vous vos revenus, vos dépenses et vos dettes, et vous aide à mettre de l'ordre. Il n'est pas là pour vous juger. Vous pouvez le consulter tôt, avant que la situation se complique.

Vous pouvez aussi vous adresser à un autre professionnel de votre choix : un comptable, par exemple, ou toute autre personne en qui vous avez confiance pour examiner votre situation. Si vos difficultés financières sont sérieuses, un autre livre de la collection traite des difficultés financières liées à un prêt (→ livre O6).

CAS CONCRET — dossier fictif

Léo n'a pas de difficulté financière, mais il songe à ce qu'il adviendrait si le déménagement tardait ou si sa situation changeait. Il prend rendez-vous avec un conseiller en budget pour examiner son budget dans plusieurs scénarios. Il apporte les réponses écrites de son prêteur. Le conseiller lui pose des questions ; Léo repart avec une meilleure vue d'ensemble, sans avoir pris de décision.

Le comptable, pour les conséquences fiscales

Vendre, déménager, louer sa propriété ou modifier ses engagements peut avoir des conséquences fiscales. Ce livre n'en décrit aucune : elles dépendent de votre situation. Posez la question à un comptable avant de poser un geste : dans ma situation, quelles conséquences fiscales dois-je examiner ?

Préparer les rendez-vous

Avant chaque rencontre, préparez une page avec trois éléments : ce que vous voulez comprendre, les documents que vous apportez (contrat, réponses écrites du prêteur, tableau de scénarios) et les questions que vous poserez. Apportez de quoi prendre des notes, ou demandez la permission de le faire sur votre appareil. À la fin, résumez à voix haute ce que vous avez compris et demandez si c'est exact. Cela évite les malentendus et vous laisse une trace.

Se faire accompagner n'est pas une faiblesse

Consulter, c'est se donner les moyens de décider. Un professionnel apporte une expertise que vous n'avez pas, et un regard extérieur sur votre situation. Il ne décide pas à votre place. Il vous aide à voir ce que vous ne voyez pas, et à poser des questions que vous n'auriez pas pensé à poser.

VOS RECOURS — qui contacter

Pour une difficulté de budget ou de dettes : un conseiller en budget, ou un autre professionnel de votre choix. Pour une question sur votre contrat : votre prêteur, puis votre notaire. Pour de l'information publique à l'intention des consommateurs : l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC). Si vous ne savez pas à qui vous adresser, commencez par votre prêteur et demandez-lui qui peut vous répondre.

9.4 Les questions à poser au prêteur et au notaire

Au prêteur

Sur la situation :

• Que prévoit mon contrat si je vends ou si je déménage avant la fin du terme ?
• Quelles options pouvez-vous me présenter dans ma situation ? Pouvez-vous me les écrire ?
• Y a-t-il des conditions à remplir pour chacune ?

Sur les frais :

• Quels frais s'appliqueraient dans chaque cas, avec leur méthode d'établissement ?
• Ces chiffres sont-ils des estimations ou des montants fermes, et jusqu'à quand valent-ils ?

Sur la suite :

• Que dois-je faire, et à quel moment, pour que vous prépariez la suite ?
• Qui, chez vous, suit mon dossier ?
• Comment serai-je informé de l'évolution de mon dossier ?

Si mon budget se resserre :

• Quels arrangements pouvez-vous envisager pour la période à venir ?
• Quels sont leurs effets à court et à long terme ?
• Comment puis-je en discuter avec la bonne personne, et dans quel délai ?

Au notaire

• Si je vends, quels documents préparerez-vous, y compris pour le règlement de mon prêt ?
• Que devez-vous demander à mon prêteur, et en combien de temps ?
• Quels sont vos honoraires et les autres frais à prévoir ?
• Que dois-je apporter, et quand dois-je venir ?

À un courtier immobilier, si vous vendez

• Comment intégrez-vous la situation de mon prêt dans la planification de la vente ?
• Quels sont vos honoraires, et quand sont-ils dus ?

À un conseiller en budget

• Mon budget peut-il traverser ce changement, et dans quelles conditions ?
• Quelles options dois-je examiner en priorité ?
• Quelle démarche me conseillez-vous pour les prochaines semaines ?

Garder la trace

Comme dans les autres chapitres, chaque réponse se consigne dans votre tableau de suivi (chapitre 10), avec la date et le nom de la personne. En période de changement, vous aurez peut-être beaucoup de conversations : un journal écrit vous évite de vous perdre.

L'ESSENTIEL — tôt, par écrit, accompagné

Trois réflexes pour traverser un changement en cours de contrat : parler tôt à son prêteur, demander ses options et ses chiffres par écrit, et se faire accompagner par les bons professionnels. Aucun ne demande d'avoir tout décidé.

QUI CONSULTER — à chaque étape

Le prêteur : le contrat, les options, les frais, par écrit. Le notaire : les documents d'une vente et leur portée. Le courtier immobilier : la préparation de la vente, si vous vendez. Le comptable : les conséquences fiscales. Le conseiller en budget : l'équilibre de vos finances.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre pour parler à son prêteur. Plus vous attendez, moins il vous reste de marge.
• Présumer qu'une option existe ou n'existe pas. Demandez, par écrit.
• Se fier à ce qu'un voisin ou un article a dit. Chaque contrat est différent.
• Juger une option sur sa première impression. Demandez ses effets à court et à long terme.
• Accepter un arrangement sans le lire en entier. Faites lire par votre notaire ce qui vous échappe.
• Oublier le notaire quand une vente se profile. Parlez-lui tôt.
• Porter seul une difficulté financière. Un conseiller en budget peut vous aider à y voir clair.
• Négliger la trace écrite. En période de changement, les conversations se multiplient ; un journal vous protège.

À retenir

• Quand votre situation change en cours de contrat, écrivez tôt à votre prêteur, même si rien n'est décidé.
• Demandez ce que prévoit votre contrat, les options, les frais et leur validité, par écrit.
• Aucune option n'est promise par ce livre ; chacune se demande et se lit en entier.
• Si vous vendez, parlez tôt au notaire pour les documents et le règlement du prêt.
• Si votre situation financière se resserre, un conseiller en budget peut vous aider à y voir clair.
• Gardez une trace écrite de chaque échange.

Votre plan d'action

1. Décrivez votre situation en quelques lignes : vente, déménagement, changement de revenus, autre.
2. Écrivez à votre prêteur pour demander ce que prévoit votre contrat, les options, les frais et leur validité, par écrit.
3. Demandez les chiffres selon plusieurs scénarios (chapitre 8).
4. Si une vente est possible, prenez rendez-vous avec un notaire pour comprendre les étapes.
5. Si votre budget se resserre, consultez tôt un conseiller en budget.
6. Posez la question fiscale à un comptable avant de poser un geste.
7. Lisez en entier toute option proposée avant de l'accepter.
8. Notez chaque réponse dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À votre prêteur :

• Que prévoit mon contrat si je vends ou si je déménage avant la fin du terme ?
• Quelles options pouvez-vous me présenter, avec leurs conditions et leurs frais, par écrit ?
• Que dois-je faire, et à quel moment, pour que vous prépariez la suite ?

À votre notaire :

• Si je vends, quels documents préparerez-vous, y compris pour le règlement de mon prêt, et à quel coût ?

À un conseiller en budget :

• Mon budget peut-il traverser ce changement, et quelles options dois-je examiner en priorité ?

À votre comptable :

• Quelles conséquences fiscales dois-je examiner avant de poser ce geste ?

Vérifiez vos acquis

1. Dans quels cas vaut-il mieux écrire tôt à son prêteur ?
2. Que contient un message utile au prêteur ?
3. Pourquoi ne faut-il présumer ni qu'une option existe ni qu'elle n'existe pas ?
4. Quel est le rôle du notaire si vous envisagez de vendre ?
5. À qui s'adresser si votre budget se resserre ?
6. Pourquoi lire une option en entier avant de l'accepter ?

Réponses

1. Dès que vous envisagez de vendre ou de déménager, ou que votre situation de travail, de revenus ou de vie change.
2. Qui vous êtes, votre situation, votre question, votre demande de réponse écrite avec les chiffres, et votre disponibilité.
3. Parce que chaque contrat est différent : seule une demande écrite au prêteur donne la réponse qui s'applique à vous.
4. Il prépare les documents officiels de la vente, y compris, selon le cas, le règlement du prêt, et il vous explique les étapes.
5. À un conseiller en budget, ou à un autre professionnel de votre choix, le plus tôt possible.
6. Parce qu'une option qui allège le présent peut avoir des effets plus loin, que seule une lecture complète révèle.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public d'information pour les consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour préparer vos questions.
• Votre prêteur — votre contrat, les options, les frais et les chiffres, par écrit.
• Votre notaire — les documents d'une vente et le règlement du prêt.
• Un conseiller en budget — pour y voir clair en cas de difficulté financière.
• Dans cette collection : → livre E1 pour la décision de vendre, → livre M1 pour le rôle du notaire, → livre O6 pour les difficultés financières.

Chapitre 10 — Votre trousse pour l'échéance de votre contrat

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Les neuf chapitres précédents ont décrit des situations, des étapes et des questions. Ce dernier chapitre les rassemble en une trousse : une liste de contrôle, des questions classées par interlocuteur et un tableau de suivi à remplir. Il n'apporte aucun contenu nouveau. Il met en ordre ce que vous avez déjà lu, pour que vous puissiez vous en servir au moment où vous en aurez besoin.

Vous retrouverez ici les trois dossiers fictifs du livre : Noémie et Bastien, dont le contrat arrive bientôt à échéance ; Rita, qui songe à emprunter de nouveau sur sa maison ; Léo, qui pense déménager avant la fin de son contrat. Leur point commun est le vôtre : un contrat de prêt, un prêteur, des questions et le besoin de garder une trace écrite.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle qui résume les gestes de préparation, de comparaison et de décision ;
• retrouver les questions à poser à chaque interlocuteur : prêteur, notaire, comptable, conseiller en budget ;
• tenir un tableau de suivi de votre dossier, avec la date et le nom de chaque réponse ;
• savoir où chercher de l'information publique pour aller plus loin ;
• reprendre le livre au bon chapitre selon votre situation.

Pourquoi c'est important

Entre le moment où l'on lit un livre et celui où l'on en a besoin, il se passe parfois du temps. Une trousse prête à l'emploi évite de tout relire. Elle vous donne, en quelques pages, les gestes essentiels et les questions à poser. Elle sert aussi à ne rien oublier quand le calendrier se resserre.

Elle vous aide enfin à rester maître de votre dossier. Chacune de ses parties répond à un même principe, celui du livre : comprendre sa situation, poser des questions précises, obtenir des réponses écrites, comparer, puis décider. Rien dans cette trousse ne remplace les chiffres de votre prêteur ni l'avis d'un professionnel : elle vous aide à les demander.

10.1 La liste de contrôle avant l'échéance

Bien avant l'échéance (chapitre 3)

• J'ai retrouvé mon contrat de prêt, mes relevés et la dernière lettre de mon prêteur.
• J'ai rangé ces documents au même endroit, avec des copies numériques.
• J'ai repéré la date de fin de mon terme.
• J'ai repéré dans mon contrat les passages sur le remboursement avant la fin du terme, les versements supplémentaires et le transfert, et j'ai noté ce qui m'échappe.
• J'ai dressé un budget personnel simple, à partir de mes dépenses réelles.
• J'ai écrit mes projets des prochaines années.
• J'ai fixé mes trois priorités, par écrit, seul ou à deux.
• J'ai demandé à mon prêteur à quel moment il communique ses conditions de renouvellement, par écrit.

À la réception de la lettre (chapitre 4)

• Je n'ai rien signé le jour de la réception.
• J'ai lu la lettre deux fois, avec mon contrat et mes priorités sous les yeux.
• J'ai classé mes observations : ce qui est clair, ce qui est flou, ce qui manque.
• J'ai demandé à mon prêteur toutes les options possibles, par écrit, avec leurs conditions et leurs frais.
• J'ai demandé jusqu'à quand je peux examiner la proposition et ce qui arrive si je ne réponds pas.

Pour comparer (chapitre 5)

• J'ai consulté l'information publique de l'ACFC pour préparer mes questions.
• J'ai demandé des offres écrites à au moins un autre prêteur.
• J'ai posé les mêmes questions à chaque prêteur.
• J'ai rempli un tableau comparatif, avec des chiffres venant des prêteurs et non de mes calculs.
• J'ai comparé selon mes priorités, sur l'ensemble du tableau, et j'ai tenu compte des coûts de changement.

Si je change de prêteur (chapitre 6)

• J'ai demandé au nouveau prêteur les étapes, les documents, le calendrier et les frais, par écrit.
• J'ai écrit à mon prêteur actuel pour savoir ce qui est attendu de moi.
• J'ai vérifié mes documents avant de les remettre et j'en ai gardé copie.
• J'ai demandé qui choisit le notaire, qui paie ses honoraires et ce que comprend son travail.
• J'ai attendu les confirmations écrites avant d'annoncer ma décision.

Si j'emprunte de nouveau (chapitre 7)

• J'ai écrit mon projet : quoi, pourquoi maintenant, combien.
• J'ai appuyé mon estimation sur des soumissions écrites, s'il y a lieu.
• J'ai demandé à chaque prêteur le coût total, tous frais compris, avec le détail de chaque frais.
• J'ai demandé ce qui arrive à mon contrat actuel et les frais éventuels.
• J'ai posé la question des conséquences fiscales à un comptable avant de signer.

Pour les pénalités (chapitre 8)

• J'ai repéré dans mon contrat la partie sur le remboursement avant la fin du terme.
• J'ai demandé au prêteur, par écrit, le montant, la date, la somme visée et la méthode, pour plusieurs scénarios.
• J'ai demandé s'il s'agit d'une estimation ou d'un montant ferme, et jusqu'à quand il vaut.
• J'ai rangé les réponses dans un tableau de scénarios.

Si ma situation change en cours de contrat (chapitre 9)

• J'ai écrit tôt à mon prêteur, même si rien n'est décidé.
• J'ai demandé les options, les frais et leur validité, par écrit.
• J'ai pris contact avec un notaire si une vente est envisagée.
• J'ai consulté un conseiller en budget si mon budget se resserre.

Avant de signer quoi que ce soit

• J'ai tout reçu par écrit.
• J'ai compris ce que j'accepte.
• L'option choisie répond à mes trois priorités.
• Aucun document n'est incomplet, et j'en aurai une copie le jour même.
• Je sais où noter la date de fin du nouveau terme.

L'ESSENTIEL — la liste en une phrase

Retrouver ses documents, fixer ses priorités, demander par écrit, comparer, ne rien signer d'incomplet, garder une trace. Le reste de la liste ne fait que détailler ces six gestes.

QUI CONSULTER — pour compléter la liste

Votre prêteur : les éléments propres à votre contrat, par écrit. Votre notaire : les documents officiels. Un comptable : les conséquences fiscales. Un conseiller en budget : l'équilibre de vos finances. L'ACFC : de l'information publique pour préparer vos questions.

Les trois dossiers, en un coup d'œil

Voici, en quelques lignes, ce que chaque dossier fictif a fait au fil du livre. Ce sont des repères, non des modèles à copier.

• Noémie et Bastien ont retrouvé leur contrat, comparé leurs priorités (stabilité d'un côté, souplesse de l'autre), lu la lettre de leur prêteur avec calme, demandé les options par écrit, sollicité d'autres prêteurs et rempli un tableau comparatif.
• Rita a écrit son projet de rénovation, rassemblé des soumissions, demandé à deux prêteurs le coût total par écrit et prévu de poser la question fiscale à un comptable.
• Léo a écrit tôt à son prêteur, demandé des chiffres selon plusieurs scénarios, rangé les réponses dans un tableau et consulté un conseiller en budget pour voir clair.

Aucun des trois n'a signé quoi que ce soit sans réponses écrites. Aucun n'a calculé lui-même un chiffre qui revient à un prêteur.

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Les questions qui suivent reprennent celles des chapitres précédents. Choisissez celles qui s'appliquent à votre situation et laissez les autres de côté.

À votre prêteur actuel

• À quelle date précise mon terme se termine-t-il ?
• À quel moment communiquez-vous vos conditions de renouvellement, et jusqu'à quand puis-je les discuter ?
• Que se passe-t-il si je ne réponds pas dans le temps prévu ?
• Quelles sont toutes les options que vous pouvez m'offrir, avec leurs conditions et leurs frais, par écrit ?
• Que puis-je faire en cours de terme : verser davantage, rembourser en partie, rembourser en totalité, transférer ?
• Mon contrat prévoit-il des frais si je rembourse avant la fin du terme ? Où le lire ?
• Quel montant s'appliquerait à mon cas selon tel et tel scénario, avec la méthode et la validité du chiffre, par écrit ?
• Que prévoit mon contrat si je vends ou si je déménage avant la fin du terme ?
• Que devient mon contrat actuel si j'emprunte de nouveau, et quels frais y sont associés ?
• Que dois-je faire, et à quel moment, pour que vous prépariez la suite ?

À un autre prêteur

• Pouvez-vous me présenter par écrit les options que vous pouvez m'offrir ?
• Jusqu'à quand cette offre reste-t-elle valable ?
• Quels frais s'ajoutent maintenant et plus tard, et comment sont-ils établis ?
• Que puis-je faire en cours de terme ?
• Quelles sont vos étapes, vos documents et votre calendrier ?
• Qui choisit le notaire, et qui paie ses honoraires ?

À votre notaire

• Dans ma situation, intervenez-vous, et à quel moment ?
• Quels documents allez-vous préparer, et que signifie chacun ?
• Quelles démarches faites-vous auprès des deux prêteurs ?
• Pouvez-vous lire avec moi la partie de mon contrat qui concerne le remboursement anticipé ?
• Si je vends, comment se règle mon prêt ?
• Quels sont vos honoraires et les autres frais à prévoir ?
• Quand dois-je signer, et que dois-je apporter ?

À votre comptable

• Si j'emprunte de nouveau, quelles conséquences fiscales dois-je examiner compte tenu de l'usage de la somme ?
• Un remboursement anticipé, une vente ou un changement de prêteur ont-ils des conséquences fiscales à examiner ?
• Quels documents dois-je conserver ?

À un conseiller en budget

• Mon budget peut-il absorber ce changement, et avec quelle marge ?
• Quelles options dois-je examiner en priorité ?
• Existe-t-il d'autres façons de financer mon projet ?

À un courtier hypothécaire ou immobilier

• Quelles offres pouvez-vous me présenter, et sous quelle forme ? Comment êtes-vous rémunéré ?
• Si je vends, comment intégrez-vous la situation de mon prêt à la planification ?

Un message type à adapter

Pour demander une réponse écrite à votre prêteur, vous pouvez vous inspirer de la structure suivante, à adapter à votre situation :

• Bonjour,
• Je suis [votre nom], titulaire du prêt [référence que le prêteur vous a donnée].
• Ma situation : [en une ou deux phrases : échéance qui approche, projet d'emprunt, vente envisagée, etc.].
• Je souhaite comprendre mes options. Pouvez-vous me répondre par écrit sur les points suivants : [vos questions].
• Pourriez-vous aussi m'indiquer jusqu'à quand vos réponses sont valables, et qui est mon interlocuteur ?
• Merci de votre aide. Vous pouvez me joindre à [votre moyen de contact].

Gardez le ton cordial et factuel. Conservez votre message envoyé et la réponse reçue dans votre dossier.

ATTENTION — les questions ne remplacent pas les réponses écrites

Une question posée oralement et jamais confirmée par écrit n'a pas laissé de trace. Pour chaque question importante, demandez une réponse écrite, ou résumez vous-même l'échange dans un courriel et demandez qu'on le corrige au besoin.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

À quoi sert le tableau

Le tableau de suivi est votre mémoire. Il réunit en un seul endroit les questions posées, les réponses reçues, les personnes qui ont répondu et les dates. Il vous évite de chercher dans vos courriels le jour où vous voudrez retrouver ce qu'on vous a dit. Il vous sert aussi à repérer d'un coup d'œil les questions restées sans réponse.

Comment le remplir

Une ligne par question. Dès qu'une réponse arrive, notez-la, avec la date, le nom de la personne et l'endroit où se trouve le document écrit. Si la réponse est partielle, notez-le. Si une réponse en contredit une autre, signalez-le aux deux interlocuteurs et demandez une précision écrite. Si une réponse a une durée de validité, inscrivez-la : vous saurez quand la faire confirmer de nouveau.

Le tableau vide, à recopier

Un tableau de comparaison de prêteurs, à recopier

Un tableau de scénarios, à recopier

CAS CONCRET — dossiers fictifs

Noémie et Bastien tiennent leur tableau de suivi dans un document partagé : chaque soir, l'un des deux ajoute une ligne. Rita le tient sur papier, dans une chemise avec ses soumissions. Léo l'a placé dans son téléphone, avec une photo de chaque réponse reçue. La forme importe peu : ce qui compte, c'est que les réponses y soient, avec leur date et le nom de la personne.

Un tableau vivant

Le tableau n'est pas un document que l'on remplit une fois. Il vit avec votre dossier. Les premières semaines, il se remplit vite : vous posez vos questions, les réponses arrivent. Puis il se stabilise, et c'est le moment de le relire d'un bout à l'autre. Repérez les cases vides, les réponses qui expirent bientôt, les contradictions entre deux interlocuteurs. Chacune est une petite tâche à ajouter à votre liste.

Quand vous aurez signé votre nouveau terme, ne jetez pas le tableau. Rangez-le avec votre contrat. Dans quelques années, il vous fera gagner un temps précieux : vous saurez ce que vous avez demandé, à qui, et ce qu'on vous a répondu. Et vous aurez déjà un modèle pour la prochaine échéance.

Quelques habitudes qui aident

• Relire le tableau avant chaque rendez-vous, pour savoir ce qui reste à demander.
• Relancer poliment quand une réponse tarde, en citant la date de votre question.
• Garder les documents originaux dans un dossier, pas seulement les notes qui en parlent.
• Mettre un rappel à la date de fin de votre nouveau terme, dès que vous signez.

QUI CONSULTER — pour votre tableau

Votre prêteur : les réponses qui y entrent, par écrit. Votre notaire : les documents officiels qui s'y ajoutent. Un conseiller en budget ou un comptable : pour relire le tableau avec vous avant une décision importante.

10.4 Pour aller plus loin

Une source publique d'information

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, l'ACFC, est un organisme public qui informe les consommateurs sur les produits financiers. Son site est une source publique à consulter pour préparer vos questions. Il ne remplace ni votre prêteur ni un professionnel, mais il vous aide à mieux comprendre ce que vous allez demander.

Les professionnels à consulter

• Votre prêteur, pour votre contrat, vos options et vos chiffres, par écrit.
• Votre notaire, pour les documents officiels et leur portée.
• Votre comptable, pour les conséquences fiscales.
• Un conseiller en budget, pour l'équilibre de vos finances.

D'autres livres de la collection

Les livres qui suivent approfondissent des sujets que celui-ci ne fait qu'effleurer :

• → livre F1 pour les notions de base du prêt hypothécaire ;
• → livre F5 pour les critères de choix d'un prêteur ;
• → livre M1 pour le rôle du notaire dans une transaction immobilière.

Un dernier mot

Ce livre n'a pas cherché à vous dire quoi choisir. Il a cherché à vous donner des habitudes : lire sans se presser, demander par écrit, comparer, noter. Ces habitudes valent pour une échéance, mais aussi pour toute décision qui touche votre prêt. Si vous n'en retenez qu'une, retenez celle-ci : une question posée tôt et notée par écrit vaut plus qu'une inquiétude gardée pour soi.

Reprendre le livre au bon endroit

Si votre échéance approche, retournez aux chapitres 3 et 4. Si vous voulez comparer, au chapitre 5. Pour changer de prêteur, au chapitre 6. Pour emprunter de nouveau, au chapitre 7. Pour les pénalités, au chapitre 8. Si votre situation change en cours de contrat, au chapitre 9. Le chapitre 2 vous aide à retrouver sa situation, et le chapitre 1 rappelle ce que ce livre fait et ne fait pas.

QUI CONSULTER — pour la suite

L'ACFC, pour l'information publique. Votre prêteur, pour tout ce qui concerne votre contrat. Votre notaire, pour la portée des documents. Un comptable ou un conseiller en budget, selon votre besoin. Aucun de ces interlocuteurs ne décide à votre place : ils vous donnent les moyens de décider.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ranger la trousse et ne plus y revenir. Relisez la liste de contrôle chaque fois que votre situation change.
• Poser une question sans noter la réponse. Sans trace, elle se perd.
• Se contenter de réponses orales. Demandez une confirmation écrite.
• Remplir le tableau de ses propres calculs. Les chiffres viennent des prêteurs, par écrit.
• Oublier de noter la validité d'une réponse. Un chiffre sans date de validité peut vous induire en erreur plus tard.
• Ne pas relancer. Une question sans réponse reste une question.
• Oublier de mettre un rappel à la fin du nouveau terme. Le calendrier recommence dès la signature.

À retenir

• La trousse rassemble les gestes du livre : liste de contrôle, questions par interlocuteur, tableaux de suivi.
• Le principe est le même du début à la fin : comprendre, demander par écrit, comparer, décider.
• Les chiffres viennent des prêteurs, par écrit, avec leur méthode et leur validité.
• Chaque interlocuteur répond à sa part du dossier ; aucun ne décide à votre place.
• Le tableau de suivi est votre mémoire : date, personne, document, validité.
• L'ACFC offre de l'information publique pour préparer vos questions.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou recopiez la liste de contrôle et le tableau de suivi.
2. Cochez ce que vous avez déjà fait, et repérez ce qui reste.
3. Choisissez les questions qui s'appliquent à votre situation, interlocuteur par interlocuteur.
4. Envoyez-les par écrit, en commençant par le prêteur.
5. Remplissez le tableau à mesure que les réponses arrivent.
6. Relancez les questions restées sans réponse.
7. Relisez la liste avant de signer quoi que ce soit.
8. Mettez un rappel à la date de fin du nouveau terme.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Pouvez-vous me confirmer par écrit mes options, leurs frais et leur validité ?

À votre notaire :

• Mon dossier appelle-t-il une démarche particulière avant la signature ?

À votre comptable :

• Y a-t-il des conséquences fiscales à examiner avant de signer ?

À un conseiller en budget :

• Mon budget peut-il supporter l'option que j'envisage ?

Vérifiez vos acquis

1. Quels sont les six gestes essentiels que résume la liste de contrôle ?
2. Pourquoi demander une réponse écrite à chaque question importante ?
3. Que contient une ligne du tableau de suivi ?
4. D'où viennent les chiffres de vos tableaux de comparaison et de scénarios ?
5. Quelle source publique d'information le livre recommande-t-il pour préparer vos questions ?
6. Que faire dès la signature d'un nouveau terme ?

Réponses

1. Retrouver ses documents, fixer ses priorités, demander par écrit, comparer, ne rien signer d'incomplet, garder une trace.
2. Parce qu'une réponse écrite se conserve, se compare et se montre à un professionnel, alors qu'une réponse orale s'oublie.
3. La question, l'interlocuteur, les dates, la réponse, la personne qui l'a donnée, l'endroit du document écrit, la validité et ce qui reste à faire.
4. Des prêteurs, par écrit, et non de calculs personnels.
5. Le site de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).
6. Noter la date de fin du nouveau terme, garder une copie des documents et mettre un rappel pour reprendre la préparation.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — organisme public d'information pour les consommateurs de produits financiers ; consultez son site.
• Votre prêteur — votre contrat, vos options et vos chiffres, par écrit.
• Votre notaire — les documents officiels et leur portée.
• Dans cette collection : → livre F1 pour les notions de base du prêt hypothécaire, → livre F5 pour choisir un prêteur et → livre M1 pour le rôle du notaire.