Chapitre 1 — Choisir son prêteur : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez trouvé la maison, ou vous commencez à la chercher. Une question vous attend, et elle ne ressemble à aucune autre : qui va me prêter l'argent, et comment le choisir ? Autour de vous, chacun a un avis. Un collègue ne jure que par sa banque. Un cousin vante son courtier. Une amie a entendu parler d'un prêteur dont personne ne connaît bien le nom. Au milieu de ces conseils, vous devez décider, et la décision vous accompagnera longtemps.

Ce livre ne décide pas à votre place. Il vous donne une carte et une boussole : la carte pour savoir qui sont les prêteurs et les intermédiaires, la boussole pour savoir quelles questions leur poser et dans quel ordre. Trois dossiers fictifs vous accompagneront. Anaïs et Vincent, premiers acheteurs, comparent plusieurs prêteurs. Lucie, travailleuse autonome, se demande vers qui se tourner. Ahmed hésite entre faire affaire seul avec un prêteur ou passer par un courtier hypothécaire. Ces personnes n'existent pas : leurs histoires servent seulement à illustrer des gestes.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi le choix d'un prêteur mérite autant d'attention que le choix de la maison ;
• nommer les personnes qui interviennent dans un financement et le rôle de chacune ;
• suivre, vu d'en haut, le parcours qui mène de la première question à la signature ;
• repérer ce que ce livre vous apporte, et ce qu'il ne vous donnera pas ;
• identifier les professionnels et les organismes à qui vous adresser pour tout ce qui relève du droit, de la fiscalité ou de la finance personnelle.

Pourquoi c'est important

Un prêt hypothécaire n'est pas un achat comme les autres. Vous le contractez pour une longue période, au rythme de renouvellements successifs, et il touche votre budget chaque mois. Une rencontre mal préparée, une question oubliée ou une offre mal comprise peuvent peser longtemps, alors qu'une bonne préparation tient en quelques pages de notes.

Choisir son prêteur, c'est aussi choisir une relation. Vous aurez affaire à une institution, ou à un intermédiaire, au moment de signer, puis à l'occasion de chaque renouvellement et de chaque changement dans votre vie. Savoir comment cette relation fonctionne avant de vous engager vous évite des surprises.

Enfin, ce choix ne se fait pas toujours dans le calme. Une promesse d'achat est acceptée, des délais courent, et la pression monte. Celui qui a préparé sa grille de questions garde la tête froide. Les chapitres qui suivent vous aident à la construire avant que la pression n'arrive.

1.1 Un choix qui engage longtemps

Pourquoi on y pense trop tard

Il arrive qu'un acheteur consacre des semaines à comparer des maisons, puis quelques heures à choisir son prêteur. La raison est humaine : la maison se visite, se touche, se photographie. Le prêt, lui, se présente sous forme de papiers, de pourcentages et de termes techniques. On le repousse, puis on le règle vite, par commodité : on prend la banque où l'on a déjà son compte, ou celle dont un proche a parlé.

Ce réflexe n'est pas déraisonnable en soi. Votre institution actuelle vous connaît, et c'est un atout possible. Mais connaître ne veut pas dire comparer. Un prêteur qui vous est familier peut très bien convenir ; vous ne le saurez qu'après avoir regardé ce que d'autres proposent, et posé à chacun les mêmes questions.

DÉFINITION — prêteur

La personne ou l'institution qui avance l'argent pour l'achat d'un immeuble et qui en est remboursée avec le temps. Le prêteur peut être une banque, une coopérative de services financiers, une autre institution, ou encore un prêteur privé. Chaque catégorie a son fonctionnement, que le chapitre 2 présente.

Ce qui rend le choix durable

Trois éléments font qu'un choix de prêteur ne se défait pas d'un geste.

Le lien avec l'immeuble. Le prêt est garanti par la maison que vous achetez. Cette garantie, que les professionnels appellent hypothèque, est donnée au prêteur sur votre immeuble. Ce que cela implique juridiquement relève d'un notaire ou d'un avocat : posez-leur la question, plutôt que de la deviner.

La durée. Un prêt s'étale sur de nombreuses années, mais il se renouvelle par périodes. À chaque renouvellement, vous retrouvez la question du prêteur, avec une différence : vous avez maintenant de l'expérience. Le livre sur le renouvellement, le refinancement, le transfert et les pénalités vous aide à y voir clair (→ livre F6).

Les coûts de sortie. Quitter un prêteur en cours de route peut entraîner des frais. Ils varient d'un contrat à l'autre et se demandent avant de signer, par écrit. Nous y revenons au chapitre 6.

L'ESSENTIEL — comparer avant de choisir

Un prêteur connu n'est pas nécessairement le meilleur choix, et un prêteur inconnu n'est pas nécessairement un risque. Ce qui compte, c'est d'avoir posé les mêmes questions à plusieurs et d'avoir obtenu les réponses par écrit.

Le coût d'un mauvais départ

Un choix précipité peut coûter des mois ou des années d'inconfort. Un prêt dont vous n'avez pas compris les règles de remboursement, une offre dont les frais vous ont surpris, un renouvellement subi plutôt que préparé : ces situations sont évitables. Elles peuvent venir de questions qu'on n'a pas posées, parce qu'on ne savait pas qu'il fallait les poser.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Vincent ont fait une offre sur une maison. Elle est acceptée sous réserve du financement. Ils pensent d'abord se tourner vers l'institution où ils ont leur compte. Puis ils se disent qu'il vaut mieux comparer. Ils décident de rencontrer au moins deux prêteurs de familles différentes, avec la même liste de questions, et de demander chaque réponse par écrit. Cette seule décision change la suite : ils arrivent aux rencontres préparés.

1.2 Les personnes en présence

Vous, d'abord

Vous êtes le client du prêteur, mais vous êtes aussi, dans bien des cas, la personne qui connaît le mieux votre situation : vos revenus, vos dépenses, vos projets, votre tolérance au risque. Aucun prêteur ni aucun courtier ne peut les deviner. Votre premier travail est de les mettre à plat, ce que le chapitre 4 vous aide à faire.

Vous pouvez acheter seul ou à plusieurs. Quand deux personnes empruntent ensemble, comme Anaïs et Vincent, chacune a des documents à fournir et des questions à poser. Il vaut mieux y aller ensemble, ou se répartir clairement les tâches, pour que rien ne tombe entre les deux.

Le prêteur

Le prêteur est celui qui avance l'argent. C'est lui qui examine votre dossier, qui fixe les conditions de son offre et qui administre le prêt par la suite. Quelle que soit la catégorie dont il relève, son rôle est le même : prêter, suivre le prêt, renouveler.

Le courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire est un intermédiaire. Il ne prête pas d'argent lui-même : il présente votre dossier à un ou plusieurs prêteurs et vous aide à choisir entre leurs offres. Le chapitre 3 explique comment vous renseigner sur son rôle, sur la façon dont il est rémunéré et sur la manière de vérifier à qui vous avez affaire.

Ne confondez pas le courtier hypothécaire et le courtier immobilier. Ce dernier vous accompagne dans l'achat ou la vente de l'immeuble ; l'autre s'occupe du financement. Ce sont deux métiers, deux relations, et, selon le cas, deux façons d'être payé. Chaque fois que vous rencontrez l'un ou l'autre, demandez-lui clairement quel est son rôle.

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier vous aide à trouver l'immeuble, à préparer l'offre et à négocier. Il connaît le déroulement de la transaction. Demandez-lui s'il peut vous orienter sur le choix d'un prêteur ; la décision reste la vôtre. Il peut aussi vous rappeler les étapes et les dates auxquelles le financement doit être prêt.

CÔTÉ COURTIER — un repère dans la transaction

Le courtier immobilier aide à situer le financement dans le calendrier de la transaction. Il peut vous indiquer quand une réponse du prêteur devient nécessaire. Pour le choix du prêteur lui-même, adressez-vous aux prêteurs, à un courtier hypothécaire ou à un conseiller financier.

Le notaire ou l'avocat

Le notaire ou l'avocat peut vous expliquer les documents avant la signature. Demandez-lui qui s'occupe de l'inscription de l'hypothèque et comment il intervient dans votre dossier. Pour toute question sur la portée juridique d'un contrat de prêt, c'est à lui, ou à un avocat, qu'il faut la poser. Demandez aussi au prêteur s'il travaille avec son propre notaire, et ce que cela change pour vous.

Le comptable et le planificateur financier

Si votre situation fiscale ou financière est particulière, un comptable ou un planificateur financier vous aide à replacer le prêt dans votre portrait d'ensemble. Ce livre ne remplace aucun des deux : il vous aide à préparer les questions à leur poser.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucie est travailleuse autonome. Ses revenus varient d'un mois à l'autre. Elle se demande à qui s'adresser : à l'institution où elle a son compte, à un courtier hypothécaire, à plusieurs prêteurs à la fois ? Elle commence par dresser la liste des personnes qu'elle pourrait rencontrer et, pour chacune, la question la plus utile à lui poser. Elle ne tranche pas encore : elle veut d'abord savoir ce que chacun peut lui expliquer.

1.3 Un parcours de la première question à la signature, vu d'en haut

Ce parcours est une vue d'ensemble. Il ne donne ni délais ni règles, parce que les pratiques varient d'un prêteur à l'autre. Chaque étape est reprise plus en détail dans un chapitre.

Étape 1 : faire le point sur soi

Avant de parler à quiconque, vous faites votre propre état des lieux : ce que vous gagnez, ce que vous dépensez, ce que vous devez, ce que vous avez mis de côté, ce que vous espérez acheter. Plus ce portrait est clair, plus vos échanges avec les prêteurs sont productifs. Le chapitre 4 propose une marche à suivre. Pour la préparation de l'achat dans son ensemble, un autre livre vous accompagne (→ livre D1).

Étape 2 : connaître les familles de prêteurs

Il existe plusieurs familles de prêteurs et d'intermédiaires, avec des façons de faire différentes. Le chapitre 2 présente les grandes familles de prêteurs, le chapitre 3 le courtier hypothécaire. Vous n'avez pas besoin de tout mémoriser : il suffit de savoir qu'elles existent et que chacune appelle ses propres questions.

Étape 3 : préparer son dossier

Les prêteurs vous demanderont des documents. Vous gagnez du temps à les rassembler avant la première rencontre : preuves de revenus, relevés, pièces d'identité, documents sur l'immeuble. Le chapitre 4 en dresse la liste générale. Chaque prêteur précisera ce qu'il examine : c'est à lui qu'il faut le demander.

Étape 4 : rencontrer des prêteurs

Vous rencontrez au moins deux personnes, de préférence de familles différentes. Vous apportez vos documents, une liste de questions et de quoi prendre des notes. Vous demandez les chiffres par écrit et vous ne signez rien sur-le-champ. Le chapitre 5 détaille ces rencontres, et le chapitre 7 présente les outils publics qui aident à préparer les questions.

Étape 5 : comparer les offres

Quand vous avez en main deux offres écrites, ou plus, vous les mettez côte à côte avec une grille de rubriques. Le chapitre 6 vous en propose une, vide, que vous remplissez avec les chiffres écrits des prêteurs. Une offre que vous ne pouvez pas mettre en grille est une offre qu'il faut faire préciser.

Étape 6 : regarder l'ensemble des frais

Un prêt n'est pas seul dans votre budget d'achat. D'autres frais accompagnent la transaction, et le chapitre 9 vous aide à les lister pour ne rien oublier. Le livre sur le budget complet de la transaction en fait le tour (→ livre F8).

Étape 7 : lire avant de signer

À l'étape finale, vous recevez des documents à lire attentivement. Une personne compétente — un notaire, un avocat — peut vous en expliquer la portée. Prenez le temps de poser vos questions, même s'il vous semble que tout le monde est pressé.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour les conditions de l'offre qui vous est faite. Le notaire ou l'avocat, pour la portée des documents que vous signez. Le comptable ou le planificateur financier, si votre situation fiscale ou financière est particulière. Ce livre vous aide à préparer vos questions ; il ne remplace aucune de ces personnes.

Un parcours qui n'est pas toujours droit

Dans la réalité, les étapes se chevauchent et reviennent en arrière. Vous découvrez, à la deuxième rencontre, un document qui manquait ; une offre vous fait changer d'avis sur un type de prêt ; un renseignement du notaire vous oblige à reposer une question au prêteur. C'est normal. Gardez vos notes à jour et revenez à votre liste de questions chaque fois que quelque chose change.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous aide à :

• comprendre qui sont les prêteurs et les intermédiaires, et quel est le rôle de chacun ;
• préparer vos rencontres : dossier, budget, priorités, questions ;
• comparer des offres écrites avec une grille de rubriques ;
• utiliser les outils publics d'information, comme ceux que met à la disposition du public l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) ;
• savoir qui consulter pour chaque type de question : le prêteur, le courtier hypothécaire, le notaire, l'avocat, le comptable ;
• repérer les signaux qui appellent de la prudence.

Ce que ce livre ne fait pas

Ce livre ne vous donne :

• aucun taux, parce que les taux changent, varient d'un prêteur à l'autre et ne se lisent que dans une offre écrite ;
• aucun classement de prêteurs, ni aucune recommandation d'une institution ;
• aucune règle d'admissibilité : ce que chaque prêteur examine, et ce qu'il accepte, se demande à lui ;
• aucun conseil sur ce que vous devriez choisir : le choix vous appartient, après vos propres vérifications ;
• aucun avis juridique, fiscal ou financier.

ATTENTION — pourquoi ce livre ne donne pas de chiffres

Un chiffre publié dans un livre est vite dépassé, et il ne tient pas compte de votre situation. Quand un livre vous dit voici le taux à viser, méfiez-vous : seul le prêteur peut vous dire ce qu'il offre, et seule une offre écrite fait foi. Les chapitres de ce livre vous apprennent plutôt à demander les chiffres au bon endroit.

Les organismes que vous croiserez

Deux organismes publics sont nommés dans ce livre, chacun pour une raison précise.

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) est une source publique d'information destinée aux consommateurs de produits financiers. Elle propose notamment des outils pour comprendre et comparer. Le chapitre 7 explique comment vous en servir pour préparer vos questions, sans remplacer les chiffres écrits de votre prêteur.

L'Autorité des marchés financiers (AMF) est un organisme qui encadre certains secteurs financiers au Québec. Le chapitre 3 vous invite à lui poser vos questions sur le courtier hypothécaire, notamment : comment vérifier à qui vous avez affaire, et où adresser une plainte. Le chapitre 8 la nomme aussi comme un endroit où demander comment vérifier l'identité de la personne qui vous propose un prêt privé. Ce livre ne décrit pas ses pouvoirs : renseignez-vous directement auprès d'elle sur ce qu'elle peut faire dans votre situation.

Des dossiers fictifs, un fil conducteur

Vous suivrez trois dossiers fictifs.

Anaïs et Vincent sont de premiers acheteurs. Ils comparent plusieurs prêteurs et apprennent à préparer une grille de questions.

Lucie est travailleuse autonome. Ses revenus varient d'un mois à l'autre. Elle se demande vers qui se tourner et ce que chaque interlocuteur peut lui expliquer.

Ahmed hésite entre faire affaire seul avec un prêteur ou passer par un courtier hypothécaire. Plus tard, on lui parle d'un prêteur privé.

Aucune ville, aucune institution, aucun taux, aucune date réelle n'apparaît dans ces dossiers. Ils servent à montrer des gestes, pas à fixer des règles.

Comment utiliser ce livre

Vous pouvez le lire d'un trait ou y piocher selon le moment où vous en êtes. Si vous commencez à peine, lisez les chapitres 2 et 3 pour connaître les interlocuteurs, puis le chapitre 4 pour préparer votre dossier. Si vous avez déjà des offres en main, passez directement aux chapitres 5 et 6. Le chapitre 10 rassemble tout dans une trousse que vous pouvez imprimer.

Dans chaque chapitre, vous trouverez des encadrés : les définitions précisent un terme, les cas concrets illustrent un geste, les encadrés Qui consulter vous disent à qui poser quelles questions. Chaque fois que le sujet touche au droit, à la fiscalité ou à la finance personnelle, un encadré de ce type ferme la section.

L'ESSENTIEL — une carte et une boussole

Ce livre vous indique où se trouvent les prêteurs et quelles questions leur poser. Il ne choisit pas la route à votre place. Les décisions importantes se prennent avec les bonnes personnes et sur des documents écrits.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur la portée d'un contrat de prêt ou d'une hypothèque. Le comptable ou le planificateur financier, pour replacer le prêt dans votre situation personnelle. Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour les conditions de l'offre. Si une affirmation de ce livre vous semble douteuse ou dépassée, vérifiez-la auprès de ces personnes et des sources officielles.

Les erreurs qui coûtent cher

• Choisir un prêteur sans en avoir comparé d'autres. Un seul avis ne fait pas une comparaison. Rencontrez au moins deux personnes, de familles différentes, et posez-leur les mêmes questions.
• Se fier à un chiffre entendu. Le taux d'un collègue, d'un cousin ou d'une publicité ne vaut rien pour votre dossier. Seule une offre écrite à votre nom vous renseigne.
• Confondre courtier immobilier et courtier hypothécaire. Ce sont deux métiers. Demandez à chacun quel est son rôle, et ne supposez pas que l'un s'occupe de ce que fait l'autre.
• Attendre le dernier moment. Les rencontres, les documents et les réponses prennent du temps. Commencer tôt vous donne le loisir de comparer.
• Ne rien noter. Une conversation que personne n'écrit se déforme en quelques jours. Notez, demandez des confirmations écrites, conservez tout.
• Signer sans avoir compris. Un document que vous ne comprenez pas se fait expliquer par le notaire ou l'avocat avant la signature, pas après.
• Oublier que le prêt n'est pas seul dans le budget. D'autres frais accompagnent l'achat ; ne les découvrez pas au dernier moment.
• Attendre de ce livre ce qu'il ne promet pas. Il prépare vos questions ; il ne choisit pas pour vous et ne remplace aucun professionnel.

À retenir

• Le choix d'un prêteur engage pour longtemps : il mérite autant de soin que le choix de la maison.
• Plusieurs personnes interviennent : vous, le prêteur, le courtier hypothécaire, le courtier immobilier, le notaire ou l'avocat, parfois un comptable ou un planificateur financier.
• Le courtier hypothécaire est un intermédiaire qui présente votre dossier à des prêteurs ; il n'est pas le courtier immobilier.
• Le parcours va de votre état des lieux à la signature, en passant par des rencontres, une comparaison et un examen de l'ensemble des frais.
• Ce livre ne donne ni taux, ni classement, ni règle d'admissibilité, ni conseil de choix, ni avis juridique, fiscal ou financier.
• L'ACFC est une source publique d'information et d'outils ; l'AMF est l'endroit où poser des questions sur le courtier hypothécaire et sur la personne qui vous propose un prêt privé.
• Toute réponse importante se demande par écrit.

Votre plan d'action

1. Lisez ce chapitre jusqu'au bout et notez ce qui vous inquiète le plus dans le choix d'un prêteur.
2. Dressez la liste des personnes que vous pourriez rencontrer : votre institution actuelle, une autre institution, un courtier hypothécaire.
3. Inscrivez, pour chacune, la question la plus utile à lui poser au premier contact.
4. Choisissez un cahier ou un fichier unique où vous consignerez toutes vos notes et réponses reçues.
5. Lisez les chapitres 2 et 3 pour connaître les familles de prêteurs et le rôle du courtier hypothécaire.
6. Mettez votre budget à plat en suivant le chapitre 4, avant la première rencontre.
7. Prévoyez de rencontrer au moins deux prêteurs de familles différentes.
8. Gardez en tête qu'aucune signature ne se fait sur-le-champ.

Questions à poser

À votre institution actuelle :

• Quelles sont les étapes d'une demande de prêt hypothécaire chez vous, du premier contact à la signature ?
• Quels documents me demanderez-vous, et en combien de temps pouvez-vous me répondre ?
• Pouvez-vous me remettre vos conditions par écrit ?

À un courtier hypothécaire :

• Quel est votre rôle exact dans mon financement ?
• À combien de prêteurs présentez-vous un dossier, et lesquels ?
• Comment êtes-vous rémunéré, et par qui ?

À votre courtier immobilier :

• À quel moment de la transaction mon financement doit-il être prêt ?
• Quelles dates dois-je avoir en tête pour obtenir la réponse du prêteur ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que dois-je comprendre avant de signer un contrat de prêt ?
• Qu'est-ce qui change dans mes obligations une fois l'hypothèque inscrite ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi le choix d'un prêteur mérite-t-il autant d'attention que le choix de la maison ?
2. Quelle est la différence entre un courtier hypothécaire et un courtier immobilier ?
3. Nommez trois personnes qui peuvent intervenir dans un financement et le rôle de chacune.
4. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucun taux ?
5. Quel est le rôle de l'ACFC dans ce livre, et celui de l'AMF ?
6. Que faut-il demander à un prêteur avant de rien signer ?

Réponses

1. Parce que le prêt engage pour longtemps, touche votre budget chaque mois et se renouvelle par périodes : un mauvais départ coûte des mois ou des années d'inconfort.
2. Le courtier hypothécaire s'occupe du financement et présente votre dossier à des prêteurs ; le courtier immobilier vous accompagne dans l'achat de l'immeuble.
3. Le prêteur avance l'argent et administre le prêt ; le courtier hypothécaire présente votre dossier à des prêteurs ; le notaire ou l'avocat explique les documents et leur portée. Le courtier immobilier, le comptable ou le planificateur financier peuvent aussi intervenir.
4. Parce que les taux changent, varient d'un prêteur à l'autre et ne se lisent que dans une offre écrite à votre nom.
5. L'ACFC est une source publique d'information et d'outils pour préparer vos questions ; l'AMF est l'endroit où poser des questions sur le courtier hypothécaire et sur la personne qui vous propose un prêt privé.
6. Ses conditions par écrit, ses frais, ses règles de remboursement et de renouvellement, et le temps dont vous disposez pour décider.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — source publique d'information et d'outils destinés aux consommateurs de produits financiers (chapitre 7).
• Autorité des marchés financiers (AMF) — organisme à qui poser des questions sur le courtier hypothécaire et sur la personne qui vous propose un prêt (chapitres 3 et 8).
• Dans cette collection : → livres D1 (Se préparer à acheter) et F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour la suite de votre préparation ; → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) et → livre F8 (Le budget complet de la transaction) pour ce qui vient après le choix.

Chapitre 2 — Les grandes familles de prêteurs

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand on dit je vais voir ma banque, on parle d'une seule famille de prêteurs parmi d'autres. Le paysage est plus large : des banques, des coopératives de services financiers, d'autres institutions qui prêtent sur hypothèque, et, plus loin, des prêteurs privés dont le chapitre 8 traite à part. Chaque famille a son histoire, sa façon de vous accueillir et ses propres règles de fonctionnement. Aucune n'est « la bonne » dans l'absolu.

Ce chapitre vous présente ces familles avec des mots simples, sans nommer d'entreprise et sans comparer de conditions. Son but est modeste et utile : vous donner le vocabulaire pour rencontrer chaque famille et la liste de ce qu'il faut demander à chacune. Les dossiers fictifs d'Anaïs et Vincent et de Lucie illustrent la démarche. Ces personnes n'existent pas.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire en mots courants les grandes familles de prêteurs ;
• expliquer ce que fait un prêteur, quelle que soit sa famille : prêter, administrer, renouveler ;
• reconnaître ce qu'une relation de longue date avec une institution peut apporter, et ce qu'elle ne garantit pas ;
• préparer, pour chaque famille, une liste de questions sur ses règles de fonctionnement ;
• éviter de confondre familiarité et comparaison.

Pourquoi c'est important

Dans l'esprit de certaines personnes, prêter de l'argent pour une maison est un geste uniforme, et seule la taille du taux changerait d'un guichet à l'autre. Ce n'est pas aussi simple. Un prêteur ne se résume pas à un chiffre : c'est une institution avec ses façons de traiter un dossier, de répondre au téléphone, de gérer un retard, de renouveler un prêt. Ces différences ne figurent pas toutes dans une brochure, mais elles comptent dans la vie d'un prêt.

Connaître les grandes familles vous aide aussi à poser des questions pertinentes. Si vous demandez à un prêteur comment fonctionne le renouvellement chez vous ?, vous obtenez une réponse concrète. Si vous vous contentez de demander quel est votre taux ?, vous obtenez un chiffre dont vous ne savez pas ce qu'il couvre.

Enfin, savoir qui est en face de vous vous protège. Un interlocuteur qui évite de dire à quelle famille il appartient mérite une question de plus.

2.1 Banques, coopératives de services financiers, autres institutions

Ce que fait un prêteur, quelle que soit sa famille

Avant de distinguer les familles, retenez ce qu'elles ont en commun. Un prêteur fait trois choses.

Il prête. Il avance l'argent nécessaire à l'achat, selon des conditions qu'il fixe dans son offre.

Il administre. Pendant toute la durée du prêt, il reçoit vos paiements, tient le compte du prêt et vous envoie les relevés ou les avis.

Il renouvelle. Le prêt se renouvelle par périodes. À chaque fin de période, demandez ce que le prêteur vous propose et quelles options s'offrent à vous. Le livre sur le renouvellement détaille cette étape (→ livre F6).

DÉFINITION — hypothèque

La garantie que vous donnez au prêteur sur l'immeuble que vous achetez. Ce qu'elle permet au prêteur et ce qu'elle implique pour vous se demandent à un notaire ou à un avocat, pas à ce livre.

Les banques

Une banque est une institution financière qui offre un large éventail de services : comptes, cartes, placements, prêts. Le prêt hypothécaire en est un parmi d'autres. Si vous y avez votre compte principal, la banque connaît déjà une partie de votre situation financière, et cela peut simplifier certaines démarches. Mais simplifier ne veut pas dire convenir le mieux : seule la comparaison vous le dira.

Les banques ont des conseillers qui rencontrent les clients, parfois en succursale, parfois à distance. Demandez qui sera votre interlocuteur tout au long de la démarche, et s'il restera le même après la signature.

Les coopératives de services financiers

Une coopérative de services financiers est une institution dont les clients peuvent être aussi les membres. Elle offre, elle aussi, des comptes, des placements et des prêts. Ce qui la distingue d'une banque tient à sa structure : demandez à la coopérative ce que signifie, concrètement, d'y être membre, et si cela a un effet sur votre prêt, sur vos relations avec elle ou sur vos droits de participation. Ne présumez rien : c'est à l'institution de vous l'expliquer.

Vous pouvez aussi lui demander si le prêt hypothécaire est traité localement ou par un bureau central, et à qui vous adresser en cas de question. Ce sont des informations pratiques qui varient d'une institution à l'autre.

Les autres institutions

D'autres institutions financières prêtent sur hypothèque : certaines se spécialisent dans le prêt hypothécaire, d'autres l'offrent en complément de leurs activités. Elles ne ressemblent pas toutes à une banque ni à une coopérative. Quand vous en rencontrez une, demandez-lui simplement de se présenter : qui elle est, depuis quand elle prête, comment elle traite un dossier, qui administre le prêt après la signature.

Si l'on vous dit qu'une partie du travail est confiée à une autre entreprise — par exemple l'administration du prêt —, demandez laquelle et à qui vous adresser. L'organisation interne du prêteur vous concerne, parce que c'est avec elle que vous vivrez pendant toute la durée du prêt.

L'ESSENTIEL — une famille n'est pas une qualité

Appartenir à une famille de prêteurs ne dit rien, en soi, de la qualité d'une offre. Une banque peut offrir un prêt qui vous convient, une coopérative aussi, une autre institution aussi. Ce qui vous renseigne, c'est l'offre écrite et les réponses à vos questions.

Le prêteur privé : un cas à part

Il existe aussi des prêteurs qui ne sont ni des banques, ni des coopératives, ni des institutions établies : des personnes ou des sociétés qui prêtent leur propre argent. On les appelle des prêteurs privés. Ils soulèvent des questions particulières, et le chapitre 8 leur est consacré. Retenez pour l'instant que ce n'est pas une famille à approcher à la légère.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Vincent ont leur compte dans une institution. Ils se disent qu'ils pourraient y rencontrer un conseiller, puis voir un prêteur d'une famille différente. Pour s'y retrouver, ils tracent trois colonnes sur une page : banque, coopérative de services financiers, autre institution. Sous chaque colonne, ils notent ce qu'ils ne savent pas encore et ce qu'ils veulent demander. Ils n'ont pas besoin de connaître la réponse à l'avance : ils veulent savoir quelles questions poser.

2.2 Ce qu'une relation de longue date peut apporter

Ce qu'une institution connaît de vous

Une institution où vous avez un compte, des placements ou un autre produit vous connaît déjà un peu. Elle voit comment vous gérez votre argent. Elle a des renseignements sur vous qu'un nouveau prêteur devra obtenir. Cela peut accélérer certaines démarches ou simplifier la collecte de documents.

Cette connaissance peut aussi jouer dans l'autre sens : l'institution a une image de vous, et cette image ne correspond pas toujours à la réalité de votre situation actuelle. Si votre situation a changé, dites-le clairement et présentez les documents qui le montrent.

Ce qu'elle ne garantit pas

Une relation de longue date ne garantit pas que l'offre qui vous sera faite soit la plus adaptée. Elle ne garantit pas non plus qu'un prêt sera accordé. Vous pouvez avoir été un client fidèle de votre institution sans pour autant recevoir la proposition qui vous convient. Voilà pourquoi la comparaison reste utile, même quand on se sent en confiance.

Si vous êtes à l'aise avec votre institution, il n'y a aucune raison de la fuir : il suffit de lui poser vos questions comme à n'importe quel autre prêteur, de demander ses conditions par écrit, et de les comparer avec celles d'ailleurs.

Ce que vous pouvez demander à votre institution actuelle

Votre institution actuelle est un point de départ naturel. Voici quelques questions utiles à lui poser, sans présumer de la réponse :

• Que savez-vous déjà de mon dossier, et que devrai-je encore vous fournir ?
• Mon historique avec vous change-t-il quelque chose à la façon dont mon dossier sera traité ?
• Y a-t-il des services, des produits ou des conditions réservés aux clients de longue date ? Qu'est-ce que cela implique concrètement ?
• Si je choisis un prêt chez vous, qu'arrive-t-il à mes autres produits ? Y a-t-il des liens entre eux ?
• Que se passe-t-il si, plus tard, je souhaite changer de prêteur ?

La dernière question mérite une réponse écrite : elle vous renseigne sur ce qu'il en coûte de partir.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucie est cliente de son institution actuelle. Ses revenus varient d'un mois à l'autre, et elle se demande si cette institution, qui voit passer son argent, comprendra mieux sa situation qu'un prêteur inconnu. Elle ne présume rien. Elle note deux questions : quels documents me demanderez-vous pour comprendre des revenus qui varient ? et votre connaissance de mon compte change-t-elle quelque chose à ma demande ? Elle posera les mêmes questions à un autre prêteur et comparera les réponses.

Quand la familiarité devient un piège

La familiarité est confortable, et c'est précisément pour cela qu'il faut la surveiller. Trois signes devraient vous inviter à ralentir :

• on vous dit que ce n'est pas nécessaire de comparer, parce que vous êtes un bon client ;
• on vous presse de décider avant d'avoir pu poser vos questions ;
• on ne veut pas vous remettre ses conditions par écrit.

Aucun de ces signes ne prouve une mauvaise intention. Mais chacun justifie une question de plus et une pause pour réfléchir.

2.3 Ce qu'il faut demander à chacun

Quelle que soit la famille, les mêmes sujets reviennent. Cette section vous donne les thèmes ; la section 2.4 vous donne des questions prêtes à poser.

Sur la façon de traiter votre demande

Qui s'occupe de votre dossier ? Combien de personnes interviennent ? Quel est le parcours d'une demande, de la première rencontre à la décision ? Combien de temps faut-il pour obtenir une réponse ? Comment êtes-vous informé de l'avancement ?

Ces questions ne demandent aucune connaissance technique. Elles sont pourtant précieuses, parce qu'elles vous disent si le prêteur est organisé et s'il communique clairement.

Sur la forme de ce qu'on vous propose

Quel type de prêt vous propose-t-on, et pourquoi celui-là ? Pour combien de temps ? Avec quelles règles de remboursement ? Quels frais y sont liés ? Pour comprendre les types de prêts et leur vocabulaire, un livre complète celui-ci (→ livre F1). Posez la question de façon ouverte : pourquoi me proposez-vous ce prêt plutôt qu'un autre ?

Un bon interlocuteur sait expliquer ses recommandations. Si les explications restent vagues, notez-le.

Sur l'assurance et les protections

Un prêt peut s'accompagner d'une assurance exigée ou proposée. Demandez au prêteur ce qui est obligatoire et ce qui est facultatif, ce qu'on vous propose et pourquoi, et qui est le bénéficiaire de chaque assurance. Pour l'assurance liée au prêt hypothécaire, un livre y est consacré (→ livre F3).

ATTENTION — obligatoire ou proposé ?

Demandez toujours, pour chaque produit qu'on vous propose, s'il est obligatoire pour obtenir le prêt ou s'il s'agit d'une offre complémentaire. Demandez la réponse par écrit. Les mots recommandé et nécessaire ne veulent pas dire la même chose.

Sur le renouvellement et la sortie

Que se passe-t-il à la fin de la première période ? Comment êtes-vous avisé, et avec quel préavis ? Quelles options s'offrent à vous ? Que se passe-t-il si vous voulez partir avant la fin de la période ? Ces réponses vous éviteront de découvrir les règles au moment où vous n'avez plus le temps de réfléchir (→ livre F6).

Sur la façon de vous joindre et de vous servir

Où se règle une question sur votre prêt : en succursale, au téléphone, en ligne ? Qui vous répond ? Dans quels délais ? Ces détails pratiques comptent, surtout si vous voyagez ou si vos horaires sont chargés.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour tout ce qui concerne ses procédures, ses produits et ses conditions : demandez-les par écrit. Le notaire ou l'avocat, si une clause vous paraît obscure ou si vous voulez en connaître la portée juridique. Le comptable ou le planificateur financier, pour replacer le prêt dans votre situation personnelle. Aucun de ces sujets ne se tranche avec ce livre.

2.4 Les questions à poser sur le fonctionnement du prêteur

Voici des questions prêtes à poser. Vous pouvez les imprimer, les adapter et les emporter à vos rencontres. Posez les mêmes à chaque prêteur, quelle que soit sa famille : c'est ainsi que les réponses deviennent comparables.

Sur la personne et l'institution

• Quel est votre nom et votre rôle exact dans le traitement de mon dossier ?
• Qui serait mon interlocuteur après la signature ?
• Qui administre le prêt : votre institution, ou une autre entreprise ?
• À qui puis-je m'adresser si je ne suis pas satisfait d'une réponse ?

Sur le traitement du dossier

• Quelles sont les étapes, de la demande à la décision ?
• Quels documents devrai-je vous remettre, et dans quel ordre ?
• Combien de temps votre réponse peut-elle prendre ? Quand serai-je avisé ?
• Comment me transmettrez-vous votre offre : par écrit, par courriel, en rencontre ?

Sur l'offre elle-même

• Pourquoi me proposez-vous ce type de prêt ?
• Quels sont tous les frais liés à ce prêt, et quand sont-ils payables ?
• Quelles options de remboursement s'offrent à moi ?
• Que se passe-t-il si je rate un paiement ?

Sur l'avenir du prêt

• Que se passe-t-il à la fin de la première période ?
• Comment serai-je avisé du renouvellement, et combien de temps aurai-je pour décider ?
• Que se passe-t-il si je souhaite quitter le prêt avant la fin de la période ?
• Puis-je faire des paiements supplémentaires ? À quelles conditions ?

Sur les assurances et les produits liés

• Quels produits sont obligatoires pour obtenir ce prêt ?
• Quels produits sont facultatifs ?
• Qui est le bénéficiaire de chaque assurance proposée ?
• Puis-je obtenir une protection équivalente ailleurs ?

L'ESSENTIEL — les mêmes questions à tous

Posez les mêmes questions à chaque prêteur, dans le même ordre, et notez les réponses dans la même grille. Sans cette discipline, vous comparerez des impressions plutôt que des offres.

Quand une réponse reste floue

Il arrive qu'une réponse ne vous éclaire pas : le vocabulaire est technique, la phrase est longue, ou l'interlocuteur semble pressé. Ne hochez pas la tête pour faire plaisir. Redemandez avec vos mots : si je comprends bien, vous voulez dire que… Cette reformulation est un excellent test. Si l'interlocuteur confirme, vous avez compris. S'il corrige, vous avez évité un malentendu.

Si, après deux tentatives, la réponse reste obscure, notez-la telle quelle et demandez qu'on vous l'envoie par écrit. Vous pourrez la relire au calme, la montrer à un notaire ou à un avocat, ou la comparer avec ce que dit un autre prêteur. Une explication qui ne peut pas s'écrire est déjà une information.

CAS CONCRET — dossier fictif

Pendant sa rencontre, Vincent entend une explication qu'il ne saisit pas bien sur les règles de remboursement. Plutôt que d'enchaîner, il reformule à voix haute ce qu'il croit avoir compris. Le conseiller le corrige sur un point. Anaïs note la version corrigée, puis demande qu'on la leur envoie par écrit. De retour à la maison, ils la rangent dans la page de ce prêteur, prête pour la comparaison.

Comment noter les réponses

Pour chaque prêteur, prenez une page. En haut, inscrivez le nom de la personne rencontrée, la date et la famille de l'institution. Sous cet en-tête, reprenez vos questions et laissez de la place pour les réponses. À la fin de la rencontre, relisez vos notes avec la personne et demandez-lui de confirmer ce qui a été dit.

Le chapitre 5 détaille le déroulement d'une rencontre, et le chapitre 6 propose une grille pour comparer plusieurs offres.

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre une famille et une qualité. Une banque, une coopérative ou une autre institution n'est ni meilleure ni pire en soi. Seule l'offre écrite vous renseigne.
• Se contenter d'un seul avis. Une relation de confiance est précieuse, mais elle ne remplace pas la comparaison.
• Ne pas savoir qui administre le prêt. L'entreprise qui prête n'est pas toujours celle qui gère le prêt au quotidien. Demandez-le.
• Accepter un produit sans savoir s'il est obligatoire. Une assurance ou un service proposé n'est pas nécessairement exigé. Demandez par écrit.
• Découvrir les règles de renouvellement au dernier moment. Posez les questions sur la fin de la période dès la première rencontre.
• Oublier de noter la date et le nom de la personne rencontrée. Sans ces repères, une réponse orale se vérifie mal en cas de désaccord.
• Se laisser presser. Un prêteur qui vous demande de décider tout de suite sans vous laisser lire ses conditions mérite une pause et une question.
• Approcher un prêteur privé comme un autre. Cette voie appelle des précautions particulières (chapitre 8).

À retenir

• Les grandes familles de prêteurs sont les banques, les coopératives de services financiers et d'autres institutions ; les prêteurs privés forment un cas à part.
• Quelle que soit sa famille, un prêteur prête, administre et renouvelle.
• Une relation de longue date peut simplifier des démarches, mais elle ne garantit ni une offre adaptée ni un prêt accordé.
• Les mêmes sujets se demandent à chacun : traitement du dossier, forme de l'offre, assurances, renouvellement, sortie, service.
• Posez les mêmes questions à tous les prêteurs et notez les réponses dans la même grille.
• Demandez toujours par écrit les conditions, les frais et ce qui est obligatoire.
• Toute question juridique, fiscale ou financière personnelle se pose à un notaire, à un avocat, à un comptable ou à un planificateur financier.

Votre plan d'action

1. Tracez trois colonnes sur une page : banque, coopérative de services financiers, autre institution.
2. Notez sous chaque colonne ce que vous ne savez pas encore et ce que vous voulez demander.
3. Choisissez au moins deux prêteurs de familles différentes à rencontrer.
4. Imprimez les questions de la section 2.4 et adaptez-les à votre situation.
5. Préparez une page par prêteur : nom, date, famille, questions, espace pour les réponses.
6. Demandez les conditions par écrit à chaque rencontre.
7. Relisez vos notes avec l'interlocuteur avant de partir, pour confirmer ce qui a été dit.
8. Gardez toutes les pages pour la grille de comparaison du chapitre 6.

Questions à poser

À chaque prêteur :

• Qui traitera mon dossier, et qui sera mon interlocuteur après la signature ?
• Qui administre le prêt ?
• Quelles sont les étapes et les délais de traitement ?
• Quels sont tous les frais, et quand sont-ils payables ?
• Que se passe-t-il à la fin de la première période ?
• Que se passe-t-il si je veux quitter le prêt avant la fin de la période ?
• Quels produits sont obligatoires, lesquels sont facultatifs ?

À une coopérative de services financiers :

• Qu'est-ce que cela signifie, concrètement, d'y être membre ?
• Cela change-t-il quelque chose à mon prêt ?

À votre institution actuelle :

• Mon historique avec vous change-t-il quelque chose à la façon dont mon dossier sera traité ?
• Y a-t-il des liens entre mon prêt et mes autres produits ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que dois-je comprendre de la garantie que je donne au prêteur ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois choses que fait un prêteur, quelle que soit sa famille ?
2. Une relation de longue date avec une institution garantit-elle l'offre la plus adaptée ? Justifiez.
3. Pourquoi faut-il demander qui administre le prêt ?
4. Que demander au sujet d'une assurance proposée avec le prêt ?
5. Pourquoi poser les mêmes questions à chaque prêteur ?
6. Nommez deux signes qui devraient vous inviter à ralentir.

Réponses

1. Il prête, il administre et il renouvelle.
2. Non. Elle peut simplifier des démarches, mais elle ne garantit ni une offre adaptée ni un prêt accordé ; la comparaison reste utile.
3. Parce que l'entreprise qui prête n'est pas toujours celle qui gère le prêt au quotidien, et que vous devez savoir à qui vous adresser pendant toute la durée du prêt.
4. Si elle est obligatoire ou facultative, qui en est le bénéficiaire, et s'il est possible d'obtenir une protection équivalente ailleurs ; demandez les réponses par écrit.
5. Pour que les réponses soient comparables : sans cela, vous comparez des impressions plutôt que des offres.
6. Par exemple : on vous dit qu'il n'est pas nécessaire de comparer, on vous presse de décider avant d'avoir posé vos questions, ou on refuse de vous remettre les conditions par écrit.

Pour aller plus loin

• Votre institution actuelle et les autres prêteurs que vous rencontrerez — la source première pour leurs procédures, leurs produits et leurs conditions ; demandez-les par écrit.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour le vocabulaire et les types de prêts ; → livre F3 (L'assurance prêt hypothécaire) pour les assurances liées au prêt ; → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour la fin de chaque période ; → livre F8 (Le budget complet de la transaction) pour les frais qui entourent l'achat.

Chapitre 3 — Les intermédiaires : le courtier hypothécaire

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ahmed hésite. D'un côté, il pourrait prendre rendez-vous lui-même avec un ou deux prêteurs et leur présenter son dossier. De l'autre, on lui a parlé d'un courtier hypothécaire qui s'en chargerait pour lui auprès de plusieurs prêteurs à la fois. Le courtier lui ferait gagner du temps, dit-on. Mais qui est cette personne, au juste ? Que fait-elle de son dossier ? Qui la paie ? Et comment savoir si elle est bien celle qu'elle prétend être ?

Ce chapitre ne vous dit pas s'il vaut mieux passer par un courtier hypothécaire ou y aller seul. Il vous donne les questions à poser pour comprendre son rôle, sa rémunération, ses relations avec les prêteurs, et pour vérifier à qui vous avez affaire. Ahmed est un personnage fictif : son hésitation illustre une démarche que vous pouvez refaire à votre façon.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire ce que fait un courtier hypothécaire en pratique, et ce qu'il ne fait pas ;
• distinguer le courtier hypothécaire du prêteur et du courtier immobilier ;
• préparer vos questions sur les prêteurs qu'il consulte, sur sa rémunération et sur la personne à qui il rend compte ;
• savoir où poser vos questions pour vérifier son permis et où adresser une plainte ;
• comparer, en connaissance de cause, la voie du courtier et celle du prêteur approché directement.

Pourquoi c'est important

Un courtier hypothécaire se place entre vous et les prêteurs. Cette position est utile : il peut vous présenter des options que vous n'auriez pas trouvées seul. Elle soulève aussi des questions légitimes, parce que l'intermédiaire a ses propres intérêts, ses propres liens avec les prêteurs et sa propre façon d'être rémunéré. Ce n'est pas un reproche : c'est une réalité que tout client a avantage à comprendre.

Choisir de passer par un courtier est une décision, au même titre que choisir un prêteur. Elle appelle les mêmes réflexes : demander, noter, comparer, réclamer la clarté. En posant les bonnes questions dès le départ, vous gardez la maîtrise de la démarche et vous évitez de déléguer ce que vous ne comprenez pas.

Enfin, vérifier à qui l'on a affaire est une précaution de base. Vous confierez à cette personne des documents sensibles : vos revenus, vos relevés, vos pièces d'identité. Savoir où vérifier son statut et où adresser une plainte fait partie de la préparation.

3.1 Ce que fait un courtier hypothécaire en pratique

Un intermédiaire, pas un prêteur

Le courtier hypothécaire ne prête pas d'argent. Il est un intermédiaire : il recueille votre dossier, le présente à un ou plusieurs prêteurs, et vous transmet leurs réponses. Son travail consiste à relier votre demande à des offres.

DÉFINITION — courtier hypothécaire

Un intermédiaire qui présente le dossier d'un emprunteur à un ou plusieurs prêteurs et qui l'aide à comparer les offres reçues. Il ne prête pas son propre argent. Demandez-lui de préciser, avec ses mots, ce qu'il fait pour vous et ce qu'il ne fait pas.

Les gestes que l'on peut attendre de lui

Selon la façon dont il travaille, un courtier peut :

• vous rencontrer pour comprendre votre situation et votre projet ;
• vous demander des documents et les mettre en forme pour les prêteurs ;
• présenter votre dossier à un ou plusieurs prêteurs de son réseau ;
• vous transmettre les offres reçues et vous aider à les comprendre ;
• répondre à vos questions pendant la démarche ;
• assurer un suivi jusqu'à la signature, et parfois au-delà.

Chacun de ces gestes mérite une confirmation. Ne présumez pas que le courtier fait tout cela : demandez-lui, point par point, ce qui est inclus dans son service. Un intermédiaire sérieux répond sans détour.

Ce qu'il ne fait pas

Le courtier hypothécaire n'est ni votre notaire, ni votre avocat, ni votre comptable. Pour un avis juridique sur le contrat de prêt, un avis fiscal ou un avis sur l'ensemble de votre situation financière, adressez-vous au professionnel concerné. Quand une question relève du droit, de la fiscalité ou de la finance personnelle, c'est à lui qu'il faut la poser.

Il n'est pas non plus le courtier immobilier. Ce sont deux fonctions. Si la même personne vous dit porter les deux chapeaux, demandez-lui dans quel rôle elle agit à chaque étape, et pour qui.

L'ESSENTIEL — un intermédiaire, avec ses propres liens

Un courtier hypothécaire présente votre dossier à des prêteurs. Il a ses propres relations avec eux et sa propre façon d'être rémunéré. Ce n'est ni bon ni mauvais en soi : c'est une chose à comprendre avant de vous engager avec lui.

Pourquoi certaines personnes choisissent un courtier

On peut avoir de bonnes raisons de passer par un courtier : le temps, l'envie de ne pas multiplier les rencontres, le désir d'avoir une vue sur plusieurs prêteurs, une situation qui demande à être expliquée. On peut avoir de bonnes raisons de s'en passer : le goût de faire soi-même, une relation établie avec une institution, la volonté de parler directement à celui qui prête.

Aucune de ces raisons n'est meilleure que l'autre. Elles dépendent de vous. Si vous hésitez comme Ahmed, la bonne démarche consiste à rencontrer à la fois un courtier et un prêteur, en leur posant les mêmes questions, et à comparer ce que chacun peut vous expliquer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ahmed décide de rencontrer un courtier hypothécaire et, séparément, un prêteur. À chacun, il présente la même situation et pose la même question : qu'allez-vous faire concrètement pour mon dossier ? Le courtier lui décrit les étapes qu'il accomplit et les prêteurs qu'il consulte. Le prêteur lui décrit les siennes. Ahmed note tout dans deux colonnes. Il n'a encore rien décidé, mais il sait mieux ce que chaque voie lui apporte.

À quoi peut ressembler la démarche

Chaque courtier a sa façon de travailler. Pour vous donner une idée, voici une trame que vous pouvez comparer à ce qu'on vous décrira : demandez au courtier de vous présenter la sienne.

1. Une première conversation, où il écoute votre projet et vous explique ses services.
2. Une collecte de documents, où il vous dit lesquels il lui faut et pourquoi.
3. Une présentation de votre dossier à un ou plusieurs prêteurs, dont il vous donne les noms.
4. Un retour avec les réponses, où il vous explique chaque offre.
5. Une discussion, où vous posez vos questions et comparez.
6. Une décision, qui vous appartient, puis la suite avec le prêteur choisi et le notaire.

Si l'ordre ou le contenu diffère chez votre courtier, ce n'est pas un problème en soi. Demandez-lui seulement de vous expliquer pourquoi, et notez sa réponse. L'important est que vous sachiez, à chaque étape, ce qui se passe, qui le fait et ce qu'on attend de vous.

Comparer les deux voies, sans trancher

Pour comparer la voie du courtier et celle du prêteur approché directement, vous pouvez dresser deux colonnes. Dans la première, ce que le courtier peut vous expliquer et vous épargner. Dans la seconde, ce que le prêteur peut vous expliquer directement. Pour chacun, inscrivez aussi ce que vous ne savez pas encore.

Cette comparaison ne vous dit pas qui a raison. Elle vous montre où se trouvent vos zones d'incertitude, et donc les questions qu'il vous reste à poser. Une fois les réponses obtenues par écrit, la décision devient plus facile à prendre.

3.2 Les questions à lui poser sur son rôle

Sur les prêteurs qu'il consulte

C'est la première question utile, et elle change tout :

• À quels prêteurs présentez-vous habituellement les dossiers ?
• Combien de prêteurs consulterez-vous pour le mien ?
• Pouvez-vous me les nommer ?
• Y a-t-il des prêteurs avec lesquels vous ne travaillez pas ? Pourquoi ?
• Me présenterez-vous toutes les offres reçues, ou seulement une sélection ?

La réponse vous renseigne sur l'étendue du choix qu'il peut vous offrir. Un courtier qui consulte plusieurs prêteurs ne voit pas nécessairement tout le marché : demandez-lui ce qu'il y a derrière sa sélection. Ne vous attendez pas à ce qu'il énumère tout ce qui existe ; demandez-lui seulement de décrire honnêtement les limites de son choix.

Sur ce qu'il fait de votre dossier

• Que ferez-vous de mes documents, et qui les verra ?
• À quel moment présenterez-vous mon dossier aux prêteurs ?
• Me tiendrez-vous informé de chaque réponse reçue ?
• Si un prêteur me refuse, le saurai-je ? Et pourquoi ?
• Combien de temps comptez-vous pour obtenir des offres ?

Ces questions touchent à la confidentialité de vos documents et au suivi du dossier. Un courtier organisé a des réponses claires.

Sur la façon dont il vous accompagne

• Qui sera mon interlocuteur chez vous, et comment le joindre ?
• Si vous êtes absent, qui me répond ?
• Qu'est-ce qui est inclus dans votre service, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Que se passe-t-il après la signature ? Serez-vous encore là au renouvellement ?
• Qui m'aide si un problème survient en cours de route ?

Sur son indépendance

• Avez-vous des liens particuliers avec certains prêteurs ?
• Avez-vous une entente qui vous pousse à privilégier l'un d'eux ?
• Comment choisissez-vous le prêteur à qui vous présentez mon dossier en premier ?

Ces questions peuvent sembler délicates. Elles ne sont ni agressives ni déplacées : un intermédiaire compétent y répond sans gêne, et la façon dont il répond vous en apprend déjà beaucoup.

Sur les choix qu'il vous présente

• Pourquoi me recommandez-vous cette offre plutôt qu'une autre ?
• Quelles sont ses forces et ses faiblesses, à vos yeux ?
• Qu'est-ce qui, dans mon dossier, a pesé dans votre recommandation ?
• Dois-je décider tout de suite, ou ai-je le temps de comparer ?

ATTENTION — une recommandation n'est pas une décision

Le courtier peut recommander une offre. La décision de signer reste la vôtre, après avoir lu l'offre complète, posé vos questions et, au besoin, consulté un notaire ou un avocat. Une recommandation qui ne s'accompagne d'aucune explication mérite une question de plus.

3.3 Comment il est rémunéré : une question à poser

Pourquoi la question compte

Chaque personne qui vous conseille a une façon d'être payée, et cette façon peut influencer, à des degrés divers, ce qu'elle vous recommande. Cela vaut pour un courtier hypothécaire, pour un conseiller de prêteur, pour un courtier immobilier. Ce n'est pas une accusation : c'est une information qu'un client a avantage à connaître et à comprendre avant de s'engager.

Ce livre ne décrit pas comment les courtiers hypothécaires sont payés et ne donne aucun montant. Les pratiques varient, et elles évoluent. C'est à lui qu'il faut poser la question, et la réponse doit vous être donnée avec clarté.

Les questions à poser

• Comment êtes-vous rémunéré pour votre travail auprès de moi ?
• Qui vous paie : moi, le prêteur, les deux ?
• Dois-je vous payer des frais ? Lesquels, quand, et dans quels cas ?
• Si le prêt ne se conclut pas, ai-je quelque chose à payer ?
• Votre rémunération varie-t-elle selon le prêteur ou le type de prêt que je choisis ?
• Pouvez-vous me remettre cette information par écrit ?

La dernière question est la plus importante. Une rémunération expliquée de vive voix s'oublie ; une rémunération écrite se vérifie, se compare et se montre à un professionnel.

Comment lire la réponse

Une bonne réponse est claire, complète et écrite. Elle dit qui paie quoi, à quel moment et pour quoi. Elle ne se cache pas derrière des formules vagues. Si la réponse vous semble confuse, redemandez avec vos mots : si je comprends bien, c'est le prêteur qui vous paie et je n'ai rien à débourser ? La reformulation fait ressortir les zones d'ombre.

Si la réponse reste floue ou si l'on refuse de vous la donner par écrit, c'est un signal de prudence. Vous pouvez poursuivre la discussion, mais demandez à un professionnel — un notaire, un avocat — ce que cela signifie pour vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ahmed demande au courtier comment il est payé. La réponse est claire sur un point, plus vague sur un autre. Ahmed redemande : pouvez-vous m'écrire qui paie quoi, et dans quels cas ? Le courtier accepte de lui envoyer un résumé. Ahmed le range dans son dossier avec les autres documents. Il le relira avant de décider, et le montrera à son notaire si un doute subsiste.

Les autres coûts qui peuvent accompagner l'intermédiaire

Au-delà de la rémunération du courtier, d'autres frais peuvent accompagner un financement : frais de dossier, frais d'évaluation de l'immeuble, frais de notaire, assurances. Ils ne dépendent pas tous du courtier. Demandez-lui la liste complète de ce qui serait à votre charge, avec le moment de chaque paiement. Le chapitre 9 vous aide à les additionner, et un autre livre en fait le tour (→ livre F8).

3.4 Vérifier à qui l'on a affaire

Pourquoi vérifier

Vous allez confier à cette personne vos documents sensibles et, indirectement, une part de votre projet de vie. Une vérification de base est une précaution raisonnable, comme vous le feriez avant de confier des travaux à un entrepreneur.

Les questions à poser au courtier

• Quel est votre nom complet et celui de l'entreprise pour laquelle vous travaillez ?
• Détenez-vous un permis ? Lequel, et délivré par qui ?
• Où puis-je vérifier votre permis ?
• Dans quelle entreprise travaillez-vous, et cette entreprise est-elle elle-même enregistrée ou autorisée ?
• Quelles sont vos coordonnées complètes, et celles de votre entreprise ?
• Où puis-je adresser une plainte si un problème survient ?

Un courtier qui travaille dans les règles sait répondre à ces questions sans hésiter. Un courtier qui s'agace ou évite de répondre vous donne une information en soi.

Les questions à poser à l'Autorité des marchés financiers

L'Autorité des marchés financiers (AMF) est un organisme qui encadre certains secteurs financiers au Québec. Ce livre ne décrit pas ses pouvoirs ni ses registres, parce qu'ils peuvent changer et qu'il vaut mieux l'interroger directement. Voici ce que vous pouvez lui demander :

• Quelle est la meilleure façon de vérifier le permis de la personne qui m'offre ce service ?
• Existe-t-il un endroit public où consulter cette information ?
• Que peut-elle me dire sur le statut de cette personne ou de cette entreprise ?
• Comment adresser une plainte, et que se passe-t-il ensuite ?

Notez la réponse que vous obtenez, la date, et le nom de la personne qui vous répond. Ces notes pourront servir plus tard.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier hypothécaire, pour son rôle, ses prêteurs, sa rémunération et son permis : demandez-lui tout par écrit. L'Autorité des marchés financiers, pour savoir où vérifier le permis d'une personne et où adresser une plainte. Le notaire ou l'avocat, si un document de l'intermédiaire vous paraît obscur ou engageant. Le comptable ou le planificateur financier, pour replacer la démarche dans votre situation personnelle.

Les signaux qui appellent de la prudence

Sans que cela prouve quoi que ce soit, ces signes invitent à ralentir et à poser plus de questions :

• la personne ne veut pas dire quel permis elle détient, ou refuse que vous le vérifiiez ;
• elle vous promet un résultat avant d'avoir vu vos documents ;
• elle vous presse de signer sans vous laisser le temps de lire ;
• elle refuse de vous remettre quoi que ce soit par écrit ;
• elle vous demande de l'argent avant d'avoir expliqué ce que vous recevez en échange ;
• elle vous suggère de dissimuler ou de modifier une information dans votre dossier.

VOS RECOURS — qui contacter

Si une démarche vous paraît irrégulière, ou si un problème survient avec un intermédiaire, adressez-vous d'abord à lui, par écrit. Si la situation ne se règle pas, demandez à l'Autorité des marchés financiers où et comment adresser une plainte. Pour comprendre vos options, un avocat ou un notaire peut vous renseigner. Gardez tous vos échanges.

Si vous changez d'avis

Vous pouvez décider, en cours de route, de ne pas poursuivre avec un courtier, ou de le comparer à une autre voie. Avant d'en arriver là, demandez-lui ce qui se passe si vous décidez de vous retirer : y a-t-il des frais, des documents à récupérer, des renseignements à retirer de son dossier ? Posez la question dès le début, par écrit, plutôt qu'au moment où vous voulez partir.

Demandez aussi ce qu'il advient de vos documents s'il ne présente finalement pas votre dossier. Vous avez avantage à savoir qui les conserve, pendant combien de temps et comment vous pouvez les récupérer. Renseignez-vous sur ces points auprès du courtier lui-même, et, au besoin, auprès de l'organisme mentionné plus haut.

Garder les traces

Quel que soit l'intermédiaire, constituez un dossier : le nom de chaque personne rencontrée, la date, ce qui a été dit, ce qui a été remis, ce qui a été promis. Ce dossier vous servira si vous devez clarifier un point, comparer deux voies ou expliquer votre situation à un professionnel. Le chapitre 10 propose un tableau de suivi.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas demander comment le courtier est rémunéré. C'est une question normale et utile. Demandez la réponse par écrit.
• Présumer qu'il consulte tous les prêteurs. Demandez-lui lesquels il consulte et pourquoi, et ce qu'il y a derrière sa sélection.
• Confondre intermédiaire et prêteur. Le courtier ne prête pas. Les conditions de l'offre viennent du prêteur, et c'est lui qui les confirme par écrit.
• Remettre ses documents sans savoir qui les verra. Demandez ce que le courtier en fait et à qui il les transmet.
• Ne pas vérifier le permis. Une vérification de base demande peu de temps et se fait auprès de l'organisme indiqué.
• Se laisser presser. Un intermédiaire qui vous empêche de lire ou de comparer mérite une pause.
• Accepter une recommandation sans explication. Demandez pourquoi cette offre plutôt qu'une autre.
• Oublier de noter. Sans traces écrites, une promesse verbale se vérifie mal.

À retenir

• Le courtier hypothécaire est un intermédiaire qui présente votre dossier à des prêteurs ; il ne prête pas et n'est pas le courtier immobilier.
• Demandez-lui quels prêteurs il consulte, ce qui est inclus dans son service et ce qu'il fait de vos documents.
• Sa rémunération est une question à poser, et la réponse se demande par écrit.
• Vérifier à qui l'on a affaire est une précaution de base : posez la question au courtier et à l'AMF.
• Une recommandation n'est pas une décision : la signature reste la vôtre, après lecture et vérification.
• Gardez toutes les traces écrites de vos échanges.
• Pour toute question juridique, fiscale ou financière personnelle, consultez le professionnel concerné.

Votre plan d'action

1. Écrivez ce que vous attendez d'un intermédiaire : gain de temps, choix élargi, explications.
2. Préparez la liste de questions des sections 3.2, 3.3 et 3.4.
3. Rencontrez le courtier et, séparément, au moins un prêteur, avec les mêmes questions.
4. Demandez par écrit la rémunération, les frais et la liste des prêteurs consultés.
5. Posez à l'AMF vos questions sur la vérification du permis et sur les plaintes.
6. Notez la date, la personne et la réponse pour chaque démarche.
7. Comparez ce que le courtier et le prêteur peuvent vous expliquer, avant de décider.
8. Montrez à votre notaire ou à votre avocat tout document que vous ne comprenez pas.

Questions à poser

Au courtier hypothécaire :

• À quels prêteurs présentez-vous les dossiers, et combien en consulterez-vous pour le mien ?
• Comment êtes-vous rémunéré, par qui, et pouvez-vous me le remettre par écrit ?
• Qu'est-ce qui est inclus dans votre service ?
• Quel permis détenez-vous, et où puis-je le vérifier ?
• Où puis-je adresser une plainte ?

À l'Autorité des marchés financiers :

• Comment vérifier le permis de la personne qui m'offre ce service ?
• Quels renseignements publics puis-je consulter à son sujet ?
• Comment adresser une plainte, et que se passe-t-il ensuite ?

Au prêteur approché directement :

• Qu'allez-vous faire concrètement pour mon dossier ?
• Quelles conditions pouvez-vous me remettre par écrit ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Ce document remis par l'intermédiaire m'engage-t-il ? À quoi, exactement ?

Vérifiez vos acquis

1. Que fait un courtier hypothécaire, et que ne fait-il pas ?
2. En quoi diffère-t-il du courtier immobilier ?
3. Quelles questions poser sur les prêteurs qu'il consulte ?
4. Pourquoi demander la rémunération par écrit ?
5. Où poser ses questions pour vérifier un permis et adresser une plainte ?
6. Une recommandation du courtier vous oblige-t-elle à signer ?

Réponses

1. Il présente votre dossier à des prêteurs et vous aide à comprendre leurs offres ; il ne prête pas d'argent et ne remplace ni un notaire, ni un avocat, ni un comptable.
2. Le courtier hypothécaire s'occupe du financement ; le courtier immobilier vous accompagne dans l'achat de l'immeuble. Ce sont deux fonctions.
3. Lesquels, combien, s'il y en a avec qui il ne travaille pas, s'il présente toutes les offres ou une sélection, et comment il choisit le premier.
4. Parce qu'une explication écrite se vérifie, se compare et se montre à un professionnel, alors qu'une explication orale s'oublie.
5. Au courtier lui-même, puis à l'Autorité des marchés financiers, qui peut vous indiquer où vérifier et comment adresser une plainte.
6. Non. La décision de signer reste la vôtre, après lecture de l'offre complète et, au besoin, consultation d'un notaire ou d'un avocat.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — organisme à qui poser vos questions sur la vérification d'un permis et sur les plaintes ; ses pouvoirs et ses registres se demandent directement à elle.
• Votre notaire ou votre avocat — pour la portée des documents que vous remet un intermédiaire.
• Dans ce livre : les chapitres 5, 6 et 10 pour la rencontre, la comparaison et la trousse de suivi.

Chapitre 4 — Préparer votre dossier avant de rencontrer un prêteur

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous arrivez à votre premier rendez-vous. On vous demande une pièce d'identité, un document sur vos revenus, un relevé que vous n'avez pas sous la main. Vous promettez de l'envoyer. Le rendez-vous se termine sans que vous ayez pu poser la moitié de vos questions, parce que la discussion a tourné autour de papiers manquants. Rien de grave, mais une occasion perdue.

Une bonne préparation change la nature de la rencontre. Quand vos documents sont rassemblés, votre budget mis à plat et vos propres informations vérifiées, l'échange porte sur l'essentiel : ce que le prêteur offre, comment il fonctionne et ce qu'il vous en coûte. Ce chapitre vous guide dans cette préparation. Il ne dit pas ce que chaque prêteur exige : ça, c'est à lui de vous l'expliquer. Les dossiers fictifs de Lucie, d'Anaïs et de Vincent servent d'illustration.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser la liste générale des documents que les prêteurs demandent et les rassembler à l'avance ;
• faire le point sur votre budget personnel, avec vos propres mots et vos propres chiffres ;
• vérifier vos propres informations avant qu'un prêteur ne les examine ;
• reconnaître ce qui est propre à chaque prêteur et le lui demander ;
• préparer vos questions sur ce que le prêteur examine et sur la façon dont il le fait.

Pourquoi c'est important

Les prêteurs examinent chaque demande à partir de ce que vous leur remettez. Un dossier complet et clair facilite le travail de celui qui le lit et réduit le risque de malentendus. Un dossier incomplet, ou dont les pièces se contredisent, ralentit tout et suscite des questions que vous auriez pu éviter.

La préparation vous protège aussi. En mettant votre budget à plat avant d'aller voir quiconque, vous savez ce que vous pouvez raisonnablement assumer. Vous ne laissez pas un tiers fixer le chiffre à votre place. Vous gardez la maîtrise de vos priorités.

Enfin, préparer son dossier, c'est se préparer à poser de bonnes questions. Ce que vous découvrez en rassemblant vos papiers — un compte oublié, une dette que vous aviez en tête, un revenu difficile à documenter — devient autant de sujets à aborder avec le prêteur ou le courtier. Mieux vaut les voir venir que les subir.

4.1 Les documents généralement demandés

Pourquoi une liste générale

Chaque prêteur a ses propres exigences : certains veulent plus de pièces, d'autres moins, et leurs demandes changent selon la nature du projet et la situation de l'emprunteur. Ce livre ne peut donc pas dresser la liste. Il vous donne des catégories, que vous complétez avec ce que chaque prêteur vous dit. Demandez-lui, dès le premier contact : quels documents devrai-je vous remettre, et lesquels pouvez-vous accepter en copie ou en version numérique ?

L'ESSENTIEL — la liste vient du prêteur

Les catégories qui suivent servent de point de départ. La liste officielle de ce qu'un prêteur examine, c'est lui qui la détient. Demandez-la par écrit, et mettez-la à jour à chaque rencontre.

Les pièces d'identité

Les prêteurs ont besoin de savoir qui vous êtes. Préparez les pièces d'identité de chaque personne qui emprunte, en bon état et à jour. Demandez au prêteur quelles pièces il accepte et sous quelle forme. Si vous empruntez à deux, chacun apporte les siennes.

Les preuves de revenus

Le prêteur voudra comprendre d'où vient votre argent. Les documents qu'il demande varient selon que vous êtes salarié, travailleur autonome, retraité, propriétaire d'une entreprise ou que vous avez plusieurs sources de revenus. Rassemblez ce qui montre vos revenus dans le temps, puis demandez au prêteur ce qu'il examine précisément et sur quelle période.

Si vos revenus ne sont pas réguliers, ou si vous avez plusieurs sources, ne vous découragez pas : dites-le simplement et demandez comment il traite cette situation. Chaque prêteur a sa façon d'examiner ce type de dossier, et c'est une raison de plus de comparer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucie, travailleuse autonome, a des revenus qui varient d'un mois à l'autre. Avant sa première rencontre, elle rassemble tous les documents qui montrent ses revenus dans le temps et elle les classe. Au prêteur, elle ne demande pas : est-ce que j'ai droit ? Elle demande : quels documents examinez-vous pour des revenus qui varient, et sur quelle période ? La réponse la renseigne sur la façon de travailler du prêteur.

Les relevés

Les relevés de comptes, de placements ou de cartes de crédit montrent votre situation financière. Le prêteur peut en demander pour comprendre vos dépenses, vos économies et l'origine de l'argent que vous consacrez à l'achat. Rassemblez-les à l'avance et vérifiez qu'ils sont complets : un relevé dont il manque une page, ou un mois, fait perdre du temps.

Si une somme importante a récemment été déposée dans votre compte, comme un don d'un proche ou la vente d'un bien, prévoyez de pouvoir en expliquer l'origine, avec un document à l'appui. Demandez au prêteur comment il traite ce type de situation.

Les documents sur vos dettes et vos obligations

Les prêteurs s'intéressent à ce que vous devez déjà : prêts, marges de crédit, cartes de crédit, obligations envers d'autres personnes. Faites la liste de tout ce qui existe, avec ce qu'il vous reste à payer et auprès de qui. Il vaut mieux tout dire d'emblée : ce que vous omettez peut apparaître plus tard, et au mauvais moment.

Les documents sur l'immeuble

Une fois que vous avez un projet précis, le prêteur voudra des documents sur l'immeuble que vous achetez : la promesse d'achat ou le contrat conclu, la description de l'immeuble, parfois d'autres pièces. Demandez-lui lesquels il lui faut, à quel moment, et qui doit les lui faire parvenir : vous, votre courtier immobilier, votre notaire. Pour la préparation de l'achat dans son ensemble, un livre vous accompagne (→ livre D1).

Quand vous empruntez à deux

Quand deux personnes empruntent ensemble, la préparation double. Chacune a ses pièces d'identité, ses revenus, ses relevés, ses dettes. Répartissez-vous les tâches par écrit : qui rassemble quoi, qui classe, qui envoie, qui note les réponses. Cette répartition évite que chacun croie que l'autre a fait le nécessaire.

Prévoyez aussi un moment pour comparer vos deux portraits. Il arrive qu'une personne ignore une dette de l'autre, ou qu'elle découvre les habitudes de dépenses de son partenaire en dressant le budget commun. Mieux vaut que cette conversation ait lieu à la maison, avant le rendez-vous, plutôt que devant le prêteur.

Se préparer avec des revenus qui varient

Les revenus qui varient d'un mois à l'autre, ceux d'un travailleur autonome ou d'une personne dont la rémunération dépend de ses ventes, appellent une préparation particulière. Le prêteur voudra comprendre comment ils évoluent et d'où ils viennent. Vous aidez cette lecture en préparant, avant la rencontre :

• un portrait de vos revenus dans le temps, avec les documents qui le montrent ;
• une brève explication de la nature de votre activité et de la façon dont vos revenus se forment ;
• la liste des documents que votre comptable, s'il y en a un, peut vous procurer rapidement ;
• vos questions sur la façon dont le prêteur traite ce type de situation.

Ne cherchez pas à deviner ce que le prêteur retiendra : demandez-le. Et comparez les réponses de plusieurs prêteurs, parce que chacun examine ces dossiers à sa façon. C'est la raison pour laquelle une personne dans la situation de Lucie a tout intérêt à rencontrer plus d'un interlocuteur.

Un classeur, un nom de fichier clair

Qu'il soit en papier ou numérique, rangez vos documents dans un seul endroit, avec des noms clairs. Inscrivez sur une feuille la date à laquelle vous avez remis chaque pièce, à qui, et sous quelle forme. Cette liste de remises vous évite de refaire le même envoi deux fois et vous permet de répondre à avez-vous reçu mon document ? sans fouiller dans vos courriels.

ATTENTION — ne laissez traîner aucun document sensible

Vos pièces d'identité et vos relevés contiennent des renseignements personnels. Ne les transmettez qu'à des personnes dont vous avez vérifié l'identité et la fonction, par un moyen que le prêteur ou l'intermédiaire vous indique, et jamais à quelqu'un qui vous les réclame sans expliquer pourquoi. Posez la question : par quel moyen dois-je vous les faire parvenir ?

4.2 Faire le point sur son budget

Pourquoi commencer par soi

Un prêteur calcule, à sa façon, ce qu'il est prêt à vous accorder. Mais ce qu'il est prêt à vous accorder n'est pas nécessairement ce que vous pouvez confortablement assumer. Les deux chiffres peuvent différer. C'est à vous de savoir quelle somme mensuelle vous pouvez consacrer à votre logement sans compromettre le reste de votre vie. Personne d'autre ne connaît vos priorités.

Un budget personnel, en trois colonnes

Prenez une feuille et tracez trois colonnes.

Ce qui entre. Inscrivez vos revenus, régulier ou non, pour chaque personne qui emprunte. Si vos revenus varient, notez vos périodes plus fortes et plus faibles, sans les arrondir à votre avantage.

Ce qui sort, chaque mois. Logement actuel, transport, alimentation, assurances, communications, remboursements de dettes, abonnements, loisirs, vêtements, dons, enfants. Soyez honnête : une dépense oubliée dans ce tableau est une dépense qui reviendra vous surprendre.

Ce qui sort, de temps en temps. Les dépenses qui ne reviennent pas chaque mois mais qui reviennent quand même : réparations, assurances payées une fois l'an, voyages, imprévus. Vous pouvez en réserver une part chaque mois dans votre budget.

Une fois les trois colonnes remplies, comparez. Ce qu'il reste, une fois toutes les dépenses payées, est la marge dont vous disposez. Ce livre ne vous dit pas quelle part de votre revenu consacrer au logement : cette question se pose à un conseiller financier, à un planificateur financier ou à votre prêteur. Il vous aide seulement à rendre visible ce qui est invisible quand tout reste dans votre tête.

Ce qui change quand on devient propriétaire

Devenir propriétaire apporte des dépenses qu'un locataire ne connaît pas toujours : entretien, réparations, taxes, assurances liées à l'immeuble, parfois des frais communs. Ces dépenses ne sont pas identiques d'un immeuble à l'autre ; renseignez-vous auprès de votre courtier immobilier et des professionnels concernés. Inscrivez-les dans une quatrième colonne, avec la mention à confirmer. Un autre livre vous aide à faire le tour de l'ensemble des frais de la transaction (→ livre F8).

Tester son budget

Une fois votre budget tracé, essayez-le en conditions réelles pendant quelques mois, si vous le pouvez : mettez de côté chaque mois la somme que vous pensez consacrer à votre futur logement, et observez si votre vie courante en souffre. Cette expérience, parfois appelée test de budget, n'est pas une obligation. Elle vous donne simplement de l'information concrète sur ce qui vous est confortable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Vincent dressent leur budget chacun de son côté, puis comparent. Vincent avait oublié deux abonnements ; Anaïs, une assurance payée une fois l'an. Ils ajoutent une colonne à confirmer pour les dépenses du futur immeuble. Ensemble, ils choisissent la somme mensuelle avec laquelle ils se sentent à l'aise, et ils la notent en haut de la page. Ils arrivent à leurs rencontres avec ce repère en main.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un planificateur financier ou un conseiller financier, pour savoir quelle part de votre revenu consacrer au logement dans votre situation. Un comptable, si vos revenus sont variables ou si vous avez une entreprise, pour comprendre ce que le prêteur examinera. Le prêteur, pour ce qu'il retient de votre budget et comment il le traite. Ce livre ne fixe aucune règle sur la part de votre revenu à consacrer au logement.

4.3 Vérifier ses propres informations

Relire avant que quelqu'un d'autre ne le fasse

Avant de remettre quoi que ce soit, relisez chaque document comme si vous étiez celui qui doit le comprendre. Les noms sont-ils bien écrits ? Les adresses sont-elles à jour ? Les montants correspondent-ils à ce que vous savez ? Un nom mal orthographié ou une adresse périmée peut retarder le traitement.

Les écarts à repérer

Quand vous rassemblez vos documents, notez tout ce qui ne concorde pas : un revenu dont deux documents donnent des chiffres différents, une dette que vous pensiez payée et qui apparaît encore, un compte que vous croyiez fermé. Ne les cachez pas : préparez une explication simple, avec le document qui la soutient, et mentionnez-les d'emblée au prêteur.

Un écart expliqué est un détail. Un écart découvert par le prêteur sans que vous l'ayez mentionné soulève des questions sur le reste du dossier.

Votre dossier de crédit

Un prêteur peut consulter des renseignements sur votre historique de crédit : demandez-lui s'il le fait. Vous pouvez, de votre côté, vous renseigner sur ce que ce dossier contient et sur la façon de le consulter. Des sources publiques d'information existent sur ce sujet (chapitre 7). Pour savoir comment le consulter dans votre cas, adressez-vous à l'organisme concerné ou à votre prêteur.

Si vous découvrez une information qui vous semble erronée, signalez-la à l'organisme qui détient le dossier, par écrit, avant de rencontrer le prêteur. Gardez la preuve de votre démarche.

Ne rien embellir

Il est tentant de présenter sa situation sous son meilleur jour. Il y a une différence entre présenter clairement et déformer. Une déclaration inexacte dans un dossier de prêt peut avoir de graves conséquences, que seul un avocat peut vous expliquer dans votre cas. Ce livre n'en décrit aucune : il vous invite seulement à rester exact et complet.

Si un intermédiaire vous suggère de modifier ou de passer sous silence une information, c'est un signal à prendre au sérieux : posez la question à un avocat ou à un notaire avant d'aller plus loin.

Se qualifier : un autre livre

La question de savoir si vous pouvez emprunter, et pour quel montant, appelle un autre livre (→ livre F2). Ce chapitre-ci ne s'en occupe pas : il vous dit comment présenter votre situation, pas comment la juger. Quand il s'agit des critères qu'un prêteur applique, demandez-les-lui. Il vous les expliquera, ou vous dira qu'il ne peut pas le faire avant d'avoir étudié votre dossier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'organisme qui détient votre dossier de crédit, pour savoir ce qu'il contient et comment le consulter. Un avocat, si vous avez le moindre doute sur la façon de présenter une information. Le prêteur, pour ce qu'il examine et à quel moment. Un comptable, pour comprendre comment vos revenus seront lus.

4.4 Les questions à poser au prêteur

Voici les questions à préparer, regroupées par thème. Posez les mêmes à chaque prêteur.

Sur les documents

• Quels documents devrai-je vous remettre, et dans quel ordre ?
• Lesquels peuvent être remis en copie ou en version numérique ?
• Comment dois-je vous les faire parvenir, et comment seront-ils conservés ?
• À quel moment de la démarche avez-vous besoin de chaque document ?
• Que faites-vous des documents si je ne donne pas suite ?

Sur ce que le prêteur examine

• Qu'examinez-vous dans mon dossier, et dans quel ordre ?
• Sur quelle période examinez-vous mes revenus ?
• Comment traitez-vous des revenus qui varient d'un mois à l'autre, ou plusieurs sources de revenus ?
• Que faites-vous d'une somme récemment déposée dans mon compte ?
• Comment traitez-vous mes autres dettes ?

Sur le déroulement

• Combien de temps votre examen peut-il prendre ?
• Qui me contactera, et par quel moyen ?
• Que se passe-t-il si un document manque ou si quelque chose ne concorde pas ?
• À quel moment saurai-je si ma demande est acceptée ?
• Cette réponse est-elle ferme, ou sous réserve de quelles vérifications ?

Sur la confidentialité

• Qui aura accès à mes renseignements, dans votre institution ou ailleurs ?
• Avec qui les partagez-vous, et pour quelles raisons ?
• Consultez-vous mon dossier de crédit ? À quel moment, et dois-je vous y autoriser ?

Sur les suites

• Que dois-je faire si ma situation change entre le moment de ma demande et la signature ?
• Que se passe-t-il si, une fois mon dossier accepté, je décide de ne pas conclure ?

L'ESSENTIEL — demander ce qu'il examine

Au lieu de deviner ce qu'un prêteur retient ou non de votre dossier, posez la question. Les réponses varient d'un prêteur à l'autre, et c'est précisément pour cela qu'il faut les comparer.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver au rendez-vous sans documents. Le rendez-vous se perd à courir après des papiers, au lieu de servir à poser vos questions.
• Laisser le prêteur fixer votre budget. Ce qu'un prêteur accorde n'est pas nécessairement ce que vous pouvez assumer. Mettez votre budget à plat d'abord.
• Omettre une dette ou un compte. Ce qui est omis finit par apparaître. Mieux vaut le dire et l'expliquer.
• Ne pas relire ses documents. Un nom mal écrit ou une adresse périmée retarde tout.
• Embellir sa situation. Une inexactitude dans un dossier peut avoir de lourdes conséquences. Restez exact et complet.
• Transmettre des documents sensibles à n'importe qui. Vérifiez l'identité de la personne et demandez le moyen sûr de les transmettre.
• Oublier les dépenses du futur immeuble. Un propriétaire a des dépenses qu'un locataire ne connaît pas toujours. Inscrivez-les dans une colonne à confirmer.
• Ne pas garder de liste de remises. Sans elle, vous ne savez plus quoi a été envoyé, à qui et quand.

À retenir

• Les catégories de documents sont les pièces d'identité, les preuves de revenus, les relevés, les documents sur les dettes et ceux sur l'immeuble ; la liste exacte vient de chaque prêteur.
• Rassemblez, classez et notez ce que vous avez remis, à qui et quand.
• Un budget personnel en trois colonnes rend visible ce qui reste invisible quand tout est dans la tête.
• Ce qu'un prêteur accorde n'est pas nécessairement ce que vous pouvez confortablement assumer.
• Relisez vos documents, repérez les écarts et expliquez-les d'emblée.
• Restez exact et complet : ne déformez rien.
• Demandez au prêteur ce qu'il examine, sur quelle période et comment il traite votre situation.

Votre plan d'action

1. Demandez au prêteur la liste de ses documents, par écrit, au premier contact.
2. Rassemblez pièces d'identité, preuves de revenus, relevés, liste des dettes.
3. Classez le tout dans un seul endroit, avec des noms clairs.
4. Dressez votre budget en trois colonnes, puis ajoutez une colonne à confirmer pour les dépenses du futur immeuble.
5. Relisez chaque document et notez les écarts avec leur explication.
6. Renseignez-vous sur la façon de consulter votre dossier de crédit.
7. Préparez vos questions de la section 4.4.
8. Tenez une liste de remises : document, date, destinataire, moyen.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quels documents devrai-je vous remettre, sous quelle forme et à quel moment ?
• Qu'examinez-vous dans mon dossier, et sur quelle période ?
• Comment traitez-vous des revenus qui varient d'un mois à l'autre ?
• Qui aura accès à mes renseignements, et pourquoi ?

À un planificateur financier :

• Quelle part de mon revenu puis-je raisonnablement consacrer à mon futur logement ?

À un comptable :

• Comment un prêteur lira-t-il mes revenus de travailleur autonome ?

À votre courtier immobilier :

• Quelles dépenses liées à l'immeuble dois-je prévoir en plus du prêt ?

À un avocat :

• Comment présenter une information délicate de mon dossier sans la déformer ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ce livre ne dresse-t-il pas la liste des documents à fournir ?
2. Quelles sont les grandes catégories de documents ?
3. Pourquoi mettre son budget à plat avant d'aller voir un prêteur ?
4. Que faire d'un écart repéré dans ses documents ?
5. Pourquoi ne faut-il rien embellir dans son dossier ?
6. Que demander au prêteur au sujet de ce qu'il examine ?

Réponses

1. Parce que chaque prêteur a ses propres exigences : il faut lui demander sa liste, par écrit.
2. Les pièces d'identité, les preuves de revenus, les relevés, les documents sur les dettes et les obligations, et les documents sur l'immeuble.
3. Parce que ce qu'un prêteur accorde n'est pas nécessairement ce que vous pouvez confortablement assumer : vous gardez la maîtrise de vos priorités.
4. Le noter, préparer une explication simple avec le document qui la soutient, et le mentionner d'emblée au prêteur.
5. Parce qu'une inexactitude dans un dossier peut avoir de lourdes conséquences, qu'un avocat peut vous expliquer dans votre cas.
6. Ce qu'il examine, sur quelle période, comment il traite des revenus variables, une somme récemment déposée et vos autres dettes.

Pour aller plus loin

• Les outils publics d'information présentés au chapitre 7, pour préparer vos questions sur le crédit et les produits financiers.
• Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire — la source première pour la liste des documents et pour ce qui est examiné.
• Dans cette collection : → livre D1 (Se préparer à acheter) pour la préparation de l'achat ; → livre F2 (Se qualifier) pour la question de savoir si et combien vous pouvez emprunter ; → livre F8 (Le budget complet de la transaction) pour l'ensemble des frais.

Chapitre 5 — La rencontre avec le prêteur : quoi demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le rendez-vous est fixé. Vous avez rassemblé vos documents, dressé votre budget, préparé quelques questions. Reste à vivre la rencontre elle-même, et c'est là que bien des bonnes intentions s'évaporent. L'interlocuteur est aimable, il parle vite, il utilise des mots que vous connaissez à moitié. On vous présente un chiffre, puis un autre. Une heure plus tard, vous sortez avec l'impression d'avoir compris, sans pouvoir expliquer à quelqu'un d'autre ce qu'on vous a dit.

Ce chapitre vous aide à rendre la rencontre utile. Il vous montre comment fixer vos priorités avant d'entrer, comment prendre des notes pendant, comment tout récapituler par écrit après. Il propose aussi des questions à poser en rendez-vous. Il ne cite aucun chiffre réel : les chiffres viennent du prêteur, et ils ne valent que par écrit. Les dossiers fictifs d'Anaïs et Vincent, et d'Ahmed, servent d'illustration.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• fixer vos priorités avant la rencontre pour ne pas vous laisser porter par la conversation ;
• apporter ce qu'il faut : documents, liste de questions, matériel pour noter ;
• prendre des notes utiles pendant le rendez-vous et demander que les chiffres soient écrits ;
• récapituler par écrit après la rencontre et faire confirmer ce qui a été dit ;
• reconnaître quand vous devez ne rien signer sur-le-champ et prendre le temps de réfléchir.

Pourquoi c'est important

Une rencontre avec un prêteur ressemble à un examen oral dont vous ne connaissez pas les questions. En réalité, vous pouvez les connaître : ce sont celles que vous préparez, et ce sont celles que vous posez. Si vous arrivez avec une liste, vous orientez la conversation. Si vous arrivez les mains vides, vous la subissez.

Les chiffres échangés pendant une rencontre ont un autre défaut : ils s'oublient, se déforment ou se confondent d'un prêteur à l'autre. Un montant entendu, un pourcentage griffonné, une durée comprise de travers deviennent, une semaine plus tard, des souvenirs imprécis. Or ce sont ces souvenirs qui vous serviront à comparer, si vous n'avez rien écrit.

Enfin, la rencontre est le moment où la pression est la plus forte. L'interlocuteur peut vous présenter une offre intéressante aujourd'hui seulement, ou vous faire sentir que votre hésitation est un manque de confiance. Savoir que vous pouvez prendre du temps, repartir avec les documents et revenir plus tard vous permet de rester calme.

5.1 Avant : fixer ses priorités

Savoir ce que l'on cherche

Avant d'entrer dans un bureau, ou de vous connecter à une rencontre à distance, demandez-vous ce qui compte vraiment pour vous. Chacun a des priorités différentes, et elles ne se devinent pas de l'extérieur. Voici quelques questions à vous poser, seul ou à deux :

• Qu'est-ce qui me rassure le plus : la stabilité de mes paiements, la liberté de rembourser plus vite, la simplicité des démarches, la proximité de l'interlocuteur ?
• Qu'est-ce qui me préoccuperait si ma situation changeait : mes revenus, ma famille, mon emploi, mon projet de vie ?
• Qu'est-ce que je suis prêt à sacrifier en échange d'un meilleur prix, et qu'est-ce que je refuse de sacrifier ?
• Quelles sont les trois questions auxquelles je veux absolument une réponse claire aujourd'hui ?

Notez vos réponses. Elles deviennent votre boussole pour la rencontre : quand le prêteur vous propose quelque chose, vous pouvez la comparer à vos priorités plutôt qu'à vos impressions.

L'ESSENTIEL — vos priorités avant ses arguments

Un interlocuteur compétent présente ses arguments. Votre rôle est de les comparer à ce qui compte pour vous. Sans priorités écrites, tous les arguments se ressemblent.

Apporter ce qu'il faut

Pour la rencontre, préparez :

• vos documents, classés, selon la liste que le prêteur vous a donnée (chapitre 4) ;
• votre liste de questions, imprimée ou accessible, avec de la place pour les réponses ;
• de quoi noter : cahier, ordinateur, tablette ;
• votre budget personnel, pour pouvoir répondre aux questions sur vos dépenses ;
• vos priorités, écrites, pour ne pas les oublier ;
• le nom de la personne que vous rencontrez, si vous le connaissez, et la date.

Si vous êtes deux, décidez à l'avance qui prend les notes et qui pose les questions. Une personne qui écoute et une autre qui écrit valent mieux que deux personnes qui tentent de tout faire en même temps.

Décider des limites

Avant de partir, fixez-vous quelques règles simples, que vous pourrez répéter à voix haute si nécessaire :

• Je ne signe rien aujourd'hui.
• Je repars avec les chiffres par écrit.
• Je peux revenir avec d'autres questions.

Ces règles ne sont pas une marque de méfiance. Elles vous évitent d'improviser sous la pression et elles font de la rencontre un temps d'information, pas de décision.

CAS CONCRET — dossier fictif

Avant leur rendez-vous, Anaïs et Vincent s'assoient avec une feuille. Ils inscrivent trois priorités : comprendre ce qui se passe au renouvellement, connaître tous les frais, savoir qui sera leur interlocuteur après la signature. Ils décident qu'Anaïs posera les questions et que Vincent prendra les notes. Ils se répètent leur règle : aucune signature aujourd'hui. Cette courte préparation change la qualité de la rencontre.

Prévoir les questions sur les assurances

Plusieurs produits d'assurance peuvent être évoqués pendant une rencontre. Préparez d'avance vos questions : ce qui est obligatoire, ce qui est facultatif, qui en est le bénéficiaire, ce qui est couvert. Pour comprendre le rôle de l'assurance liée au prêt hypothécaire, un livre y est consacré (→ livre F3). Pendant la rencontre, demandez toujours si l'assurance est exigée pour obtenir le prêt ou si elle est offerte en complément.

5.2 Pendant : prendre des notes

Écouter d'abord

Au début de la rencontre, laissez l'interlocuteur se présenter et expliquer sa façon de faire. Ne l'interrompez pas pour passer à vos questions. Ce qu'il dit de lui-même vous renseigne : sa façon d'organiser son travail, la clarté de ses explications, son attitude devant vos hésitations. Notez le nom, le titre, les coordonnées.

Poser vos questions dans l'ordre

Reprenez votre liste. Posez les mêmes questions qu'à vos autres rencontres, dans le même ordre, pour que les réponses soient comparables. Si l'interlocuteur y répond par anticipation, cochez-les et passez à la suivante. S'il esquive, redemandez poliment.

Demander les chiffres par écrit

Dès qu'un chiffre est évoqué — un montant, un pourcentage, une durée, un délai —, dites : pouvez-vous me l'écrire, ou me l'envoyer ? Ne vous contentez pas de le noter vous-même : un chiffre écrit de sa main ou transmis par lui peut être conservé et vérifié, alors que le vôtre ne vaut que comme aide-mémoire.

Si l'on vous répond qu'on ne peut pas donner de chiffres avant d'avoir étudié votre dossier, demandez à quel moment ils vous seront remis et sous quelle forme. Notez la réponse. Ne laissez jamais la rencontre se terminer sans savoir quand et comment vous recevrez une offre écrite.

Reformuler à voix haute

De temps à autre, reformulez ce que vous avez compris : si je comprends bien, voici ce que vous me proposez… C'est le meilleur test de votre compréhension, et c'est aussi la meilleure façon de corriger un malentendu sur-le-champ. L'interlocuteur confirme ou corrige, et vous notez la version corrigée.

Noter ce qui n'est pas dit

Les omissions comptent. Si vous avez posé une question et qu'on n'y a pas répondu, notez-le. Si un sujet semble volontairement évité, notez-le aussi. Ces trous dans la conversation sont des informations. Ils pourront guider votre prochaine question.

Faire expliquer les mots techniques

Un prêteur parle son métier. Des termes qui lui semblent évidents peuvent vous échapper : durée du prêt, période, renouvellement, remboursement anticipé, frais de dossier. Chaque fois qu'un mot vous arrête, demandez : pouvez-vous me le définir avec des mots simples ? Notez la définition donnée. Si deux prêteurs emploient le même mot pour des choses différentes, vous le verrez en comparant vos notes.

DÉFINITION — renouvellement

Le moment où une période du prêt prend fin et où de nouvelles conditions se posent pour la période suivante. Demandez à chaque prêteur comment cette étape se déroule chez lui et quelles options s'offrent à vous.

Il n'y a aucune honte à demander une définition. Un interlocuteur qui ne prend pas le temps de répondre à une question de vocabulaire vous renseigne sur la suite de la relation.

Rencontrer plusieurs prêteurs

Si vous voyez plusieurs prêteurs dans la même période, évitez de les confondre. Prenez une page par prêteur, avec un en-tête clair. Si vous rencontrez deux interlocuteurs le même jour, notez entre les deux ce que vous retenez de la première rencontre avant d'entamer la seconde. Votre mémoire mélange vite les chiffres et les noms.

N'annoncez pas à un prêteur ce que l'autre vous a offert avant de l'avoir par écrit. Vous pouvez dire que vous comparez : c'est normal et attendu. Mais ne citez que des conditions écrites, et ne promettez rien que vous n'êtes pas prêt à tenir.

Se faire accompagner

Il peut être rassurant de venir avec un proche qui prend des notes, pose les questions que vous oubliez ou vous aide à garder votre sang-froid. Si vous le faites, expliquez-lui à l'avance votre liste de priorités. Et si votre proche n'a pas de rôle dans le prêt, précisez-le à l'interlocuteur, qui saura ainsi qui peut recevoir quelle information.

Ne pas se laisser presser

Pendant la rencontre, deux phrases méritent une attention particulière. La première : cette offre n'est valable qu'aujourd'hui. La seconde : tout le monde fait comme ça. Ni l'une ni l'autre n'est une preuve de mauvaise foi. Mais l'une comme l'autre vous incite à décider vite, et c'est précisément le moment de ralentir. Répondez simplement : je comprends, j'ai besoin de relire les documents et de poser des questions à un notaire avant de décider.

ATTENTION — la pression n'est pas une information

Une offre qui disparaît si vous prenez le temps de la lire est une offre dont vous devez vous méfier, ou du moins demander pourquoi. Aucune bonne décision ne se prend sous un compte à rebours artificiel. Si l'on insiste, posez la question à un professionnel indépendant avant d'aller plus loin.

Ce qu'on ne signe pas en rendez-vous

Ne signez rien pendant la rencontre : ni une demande, ni une autorisation, ni un engagement, ni un formulaire dont vous n'avez pas lu chaque page. Si l'on vous remet un document à signer, demandez-en une copie pour l'emporter. Vous la relirez à la maison, et, si elle vous semble engageante, vous la montrerez à un notaire ou à un avocat.

Certaines démarches peuvent exiger une autorisation de votre part, par exemple pour permettre au prêteur de consulter des renseignements sur vous. Si c'est le cas, demandez-lui d'expliquer ce que vous autorisez, pour quelle durée, et ce que vous pouvez retirer. Prenez le temps de lire avant d'accepter.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ahmed rencontre un prêteur. À la fin du rendez-vous, on lui tend un document en lui disant que c'est une simple formalité. Ahmed répond qu'il aimerait l'emporter pour le lire. L'interlocuteur accepte sans difficulté. Chez lui, Ahmed relit le document, note deux passages qu'il ne comprend pas, et prévoit de les montrer à un notaire. Cette petite pause ne lui a rien coûté.

5.3 Après : récapituler par écrit

Dans l'heure qui suit

Dès que vous sortez, asseyez-vous un moment et récapitulez. Votre mémoire est à son meilleur. Reprenez vos notes, complétez les passages griffonnés, soulignez ce qui reste à éclaircir. Écrivez, pour chaque question de votre liste, la réponse reçue ou la mention pas de réponse. Ajoutez la date, le nom de la personne et la forme dans laquelle vous attendez ses documents.

Un courriel de confirmation

Envoyez dans les jours qui suivent un message court à l'interlocuteur. Dites-lui merci, rappelez ce que vous avez compris, énumérez ce qu'il doit encore vous envoyer et demandez-lui de corriger tout ce qui serait inexact. Ce message a trois vertus : il vous oblige à clarifier, il lui permet de rectifier, et il laisse une trace écrite des échanges.

Exemple de trame, à adapter avec vos mots :

Bonjour, merci de la rencontre de [date]. Voici ce que j'ai compris : [résumé en deux ou trois phrases]. Pouvez-vous me confirmer ces points, m'envoyer par écrit vos conditions et m'indiquer à quelle date je les recevrai ? Merci.

Classer et comparer

Rangez vos notes, votre courriel et les documents reçus dans la page de ce prêteur. Faites de même pour chaque rencontre. Quand vous avez en main plusieurs pages construites de la même façon, la comparaison devient possible. Le chapitre 6 vous propose une grille pour la faire.

Quand l'offre tarde

Il arrive que l'offre écrite promise n'arrive pas à la date annoncée. Relancez poliment, par écrit, en rappelant la date que l'on vous avait indiquée. Si le retard se prolonge, demandez la cause et une nouvelle date. Notez les relances : elles ne servent pas à accuser, mais à garder le fil.

Si votre calendrier d'achat ne vous permet pas d'attendre, dites-le clairement à l'interlocuteur et à votre courtier immobilier. Demandez ce que le prêteur peut vous remettre dans l'intervalle, et à quelle condition. Ne comblez jamais un silence en vous contentant d'un chiffre entendu au téléphone : demandez qu'il soit confirmé par écrit.

Se donner du recul

Après une rencontre, laissez passer une nuit avant de rien conclure. Relisez vos notes le lendemain. Ce qui vous avait semblé évident peut vous paraître différent, et ce qui vous avait échappé peut ressortir. Si quelque chose vous inquiète, écrivez-le : c'est une question pour la prochaine fois.

L'ESSENTIEL — la rencontre ne finit qu'avec l'écrit

Une rencontre n'est vraiment terminée que lorsque les chiffres sont écrits, que votre récapitulatif est envoyé et que vous avez classé le tout. Avant cela, vous n'avez que des impressions.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour ses conditions, ses frais et ses procédures : demandez tout par écrit. Le notaire ou l'avocat, pour la portée de tout document que vous recevez avant de le signer. Un comptable ou un planificateur financier, si un élément de l'offre soulève une question sur votre situation personnelle. Aucun chiffre de ce livre ne remplace ceux du prêteur.

5.4 Les questions à poser en rendez-vous

Voici une liste de questions, par thème. Vous pouvez en retirer, en ajouter, les reformuler. L'essentiel est de poser les mêmes à chaque prêteur.

Pour commencer

• Pouvez-vous me décrire, en quelques mots, comment vous travaillez avec vos clients ?
• Qui sera mon interlocuteur, et comment le joindre ?
• Combien de temps votre réponse peut-elle prendre ?

Sur le type de prêt

• Quel type de prêt me proposez-vous, et pourquoi celui-là ?
• Qu'est-ce qui le distingue des autres prêts que vous offrez ?
• Quelles sont les règles de remboursement ?
• Puis-je faire des paiements supplémentaires, et à quelles conditions ?

Sur les frais

• Quels sont tous les frais liés à ce prêt, de la demande jusqu'à la fin de la première période ?
• Quand chacun est-il payable ?
• Y a-t-il des frais qui apparaîtront plus tard ?
• Quels frais s'appliquent si je souhaite quitter le prêt avant la fin de la période ?

Sur le renouvellement

• Que se passe-t-il à la fin de la première période ?
• Comment serai-je avisé, et combien de temps aurai-je pour décider ?
• Puis-je changer de prêteur à ce moment-là ? À quelles conditions ?

Sur les assurances

• Quels produits d'assurance sont obligatoires pour obtenir ce prêt ?
• Lesquels sont facultatifs ?
• Qui est le bénéficiaire de chaque assurance ?

Sur la suite

• Que dois-je vous envoyer, et pour quand ?
• Quand recevrai-je votre offre par écrit ?
• Combien de temps cette offre sera-t-elle valable ?
• À qui puis-je poser mes questions entre-temps ?

L'ESSENTIEL — une question à la fois, une réponse écrite

Mieux vaut poser une question et obtenir une réponse écrite que d'en poser dix et de n'en retenir aucune. Si la rencontre est trop courte pour tout couvrir, demandez de poursuivre par courriel et conservez le fil.

Quand la rencontre se passe à distance

Une rencontre par téléphone ou en visioconférence suit la même logique. Vous préparez les mêmes documents, la même liste, le même cahier. Deux précautions s'ajoutent : vérifiez l'identité de la personne qui vous contacte, surtout si c'est elle qui vous a appelé ; et demandez par quel moyen sûr vous devez lui faire parvenir vos documents. N'envoyez jamais de pièces sensibles à une adresse que vous n'avez pas vérifiée.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver sans priorités. Vous vous laissez conduire par l'interlocuteur et vous oubliez ce qui comptait pour vous.
• Ne rien écrire. Une conversation que personne n'écrit se déforme en quelques jours.
• Se contenter de chiffres entendus. Seul un chiffre écrit, transmis par le prêteur, peut servir à comparer.
• Signer sur-le-champ. Ce que vous signez peut vous engager : prenez le temps de le relire et de le faire lire.
• Craindre de poser une question qui semble naïve. Une question qui vous semble naïve peut vous éviter une erreur coûteuse.
• Oublier les assurances. Demandez ce qui est obligatoire et ce qui est proposé, et notez-le.
• Négliger le récapitulatif. Sans lui, vous n'avez qu'une impression, et rien à montrer en cas de désaccord.
• Décider le soir même. Une nuit de recul peut changer la perspective.

À retenir

• Avant la rencontre, fixez vos priorités, préparez vos documents et vos questions, et décidez de vos limites.
• Pendant, écoutez d'abord, posez vos questions dans l'ordre, reformulez et demandez les chiffres par écrit.
• Ne signez rien sur-le-champ : emportez une copie et relisez-la.
• Après, récapitulez dans l'heure, confirmez par courriel, classez et laissez passer une nuit.
• Une offre qui disparaît si vous prenez le temps de la lire est un signal de prudence.
• Les mêmes questions, dans le même ordre, à chaque prêteur : c'est ce qui rend la comparaison possible.

Votre plan d'action

1. Écrivez vos trois priorités pour ce financement.
2. Préparez vos documents, votre liste de questions et de quoi noter.
3. Répartissez les rôles si vous êtes deux : qui parle, qui écrit.
4. Fixez vos trois règles : rien signé aujourd'hui, chiffres par écrit, possibilité de revenir.
5. Pendant la rencontre, posez vos questions dans l'ordre, reformulez, demandez l'écrit.
6. Dans l'heure qui suit, récapitulez vos notes.
7. Dans les jours suivants, envoyez votre courriel de confirmation.
8. Classez le tout dans la page du prêteur et laissez passer une nuit avant de conclure.

Questions à poser

Au prêteur, en rendez-vous :

• Qui sera mon interlocuteur, et comment le joindre ?
• Quel type de prêt me proposez-vous, et pourquoi celui-là ?
• Quels sont tous les frais, et quand sont-ils payables ?
• Que se passe-t-il à la fin de la première période ?
• Quels produits d'assurance sont obligatoires, lesquels sont facultatifs ?
• Quand recevrai-je votre offre par écrit, et combien de temps sera-t-elle valable ?

Au prêteur, après la rencontre :

• Pouvez-vous confirmer par écrit ce que nous avons dit ?
• Quels documents manque-t-il à mon dossier ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Ce document qu'on m'a remis m'engage-t-il ? À quoi, exactement ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi fixer ses priorités avant la rencontre ?
2. Pourquoi demander que les chiffres soient écrits ?
3. À quoi sert une reformulation à voix haute ?
4. Que répondre à une offre valable seulement aujourd'hui ?
5. Que faire dans l'heure qui suit la rencontre ?
6. Pourquoi poser les mêmes questions, dans le même ordre, à chaque prêteur ?

Réponses

1. Pour comparer les arguments du prêteur à ce qui compte pour vous, plutôt qu'à des impressions.
2. Parce qu'un chiffre écrit par le prêteur peut être conservé, vérifié et comparé, alors qu'un chiffre entendu s'oublie ou se déforme.
3. À vérifier sa compréhension et à corriger un malentendu sur-le-champ.
4. Que vous avez besoin de relire les documents et de poser des questions à un notaire avant de décider ; aucune bonne décision ne se prend sous un compte à rebours.
5. Récapituler vos notes, noter pour chaque question la réponse reçue ou l'absence de réponse, ajouter la date, le nom et ce que vous attendez.
6. Pour que les réponses soient comparables et que la grille du chapitre 6 puisse se remplir.

Pour aller plus loin

• Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire — la source première pour toutes les conditions de l'offre ; demandez-les par écrit.
• Votre notaire ou votre avocat — pour la portée de tout document que vous recevez avant de le signer.
• Dans cette collection : → livre F3 (L'assurance prêt hypothécaire) pour le rôle de l'assurance liée au prêt.

Chapitre 6 — Comparer deux offres avec une grille de questions

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez deux offres écrites devant vous. Elles n'ont pas la même mise en page, elles n'emploient pas les mêmes mots, elles ne présentent pas les chiffres dans le même ordre. L'une met en avant un chiffre, l'autre un autre. Laquelle est « meilleure » ? La question est mal posée, parce que meilleure dépend de ce qui compte pour vous, et parce que deux offres ne se comparent qu'une fois mises dans le même format.

Ce chapitre vous propose une grille vide, que vous remplissez avec les chiffres écrits des prêteurs. Elle ne contient aucun taux, aucun classement, aucune recommandation. Elle vous aide seulement à ranger l'information de façon que la comparaison devienne possible. Les dossiers fictifs d'Anaïs et Vincent, et de Lucie, vous montrent comment s'en servir.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• mettre deux offres, ou plus, côte à côte dans un même format ;
• repérer les rubriques à comparer : type de prêt, durée, remboursement anticipé, modalités de paiement, frais, assurance ;
• distinguer ce qui se compare avec des chiffres écrits de ce qui se demande en question ;
• demander au prêteur de détailler chaque rubrique ;
• reconnaître quand une offre ne peut pas encore entrer dans la grille et doit être précisée.

Pourquoi c'est important

Comparer sans méthode, c'est comparer des impressions. Une offre qui paraît avantageuse sur une rubrique peut l'être moins sur une autre, et on ne le voit que lorsque toutes les rubriques sont alignées. Une grille vous oblige à regarder ce que vous seriez tenté d'oublier : les frais, les conditions de sortie, les règles de renouvellement, les assurances.

La grille a une autre vertu : elle montre ce qui manque. Quand une case reste vide, c'est que l'information ne figure pas dans l'offre. Vous pouvez alors la demander, plutôt que de supposer qu'elle est favorable ou défavorable. Une case vide est une question à poser.

Enfin, une grille vous protège de la rhétorique. Les offres sont présentées avec un souci de clarté qui varie d'un prêteur à l'autre, et certaines mettent un seul chiffre en vedette. En le replaçant dans un tableau, vous voyez ce qu'il couvre et ce qu'il laisse de côté.

6.1 Mettre les offres côte à côte

Les conditions de départ

Pour que la comparaison tienne, trois conditions doivent être remplies.

Des offres écrites. Un chiffre entendu ne se compare pas. N'entrez dans la grille que ce qui figure dans un document remis ou envoyé par le prêteur.

Des offres sur la même base. Demandez à chaque prêteur de partir du même projet, c'est-à-dire de la même situation que vous lui avez décrite. Si deux prêteurs ont étudié des projets différents, leurs offres ne se comparent pas.

Des offres à jour. Une offre est valable pendant une période que le prêteur précise. Inscrivez la date de l'offre et la durée de sa validité. Ne comparez pas une offre reçue il y a longtemps avec une offre reçue hier sans le noter.

La grille de base

Voici une grille vide. Imprimez-la ou reproduisez-la dans un tableur. Une colonne par offre, une ligne par rubrique.

Les rubriques sont expliquées à la section 6.2. La dernière ligne, ce qui manque, est la plus utile : elle devient votre liste de questions pour la prochaine rencontre.

L'ESSENTIEL — une case vide est une question

Quand une rubrique reste vide, n'y mettez rien d'autre que votre question. Ne la remplissez ni par une hypothèse, ni par une moyenne, ni par un souvenir. Elle se remplit avec un chiffre écrit par le prêteur.

Un seul format pour tout le monde

Si un prêteur présente ses frais en un seul total et un autre en détail, demandez au premier de détailler. Si l'un parle de période en années et l'autre en mois, ne convertissez pas de tête : demandez-lui de préciser. Vous voulez une grille où chaque case est directement comparable avec celle d'à côté.

Cette harmonisation prend un peu de temps, mais elle fait ressortir les différences réelles. Ce n'est pas un travail de mathématicien : c'est un travail d'attention.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Vincent ont reçu deux offres. Ils les posent côte à côte et tracent la grille. Rapidement, ils s'aperçoivent que l'une des deux offres ne dit rien des règles de renouvellement, et que l'autre présente ses frais en un seul bloc. Ils notent ces deux manques dans la dernière ligne, puis demandent par courriel les précisions nécessaires. Ils ne concluent rien tant que la grille n'est pas complète.

Quand une offre n'entre pas dans la grille

Il arrive qu'une offre soit trop vague pour être mise en grille : elle annonce un résultat sans détailler les conditions, elle renvoie à un document que vous n'avez pas, ou elle utilise des termes que vous ne connaissez pas. Ne forcez pas. Écrivez dans la grille ce que l'offre dit réellement, et inscrivez le reste dans la ligne ce qui manque.

Puis écrivez au prêteur. Un message court suffit : je compare plusieurs offres dans un même tableau. Pour compléter celui-ci, il me manque les informations suivantes : … Cette formulation montre que vous êtes sérieux et lui donne une tâche claire. La rapidité et la clarté de sa réponse sont déjà une information sur la manière dont il travaille.

Qui remplit la grille

Si vous êtes deux à emprunter, remplissez la grille ensemble, au même moment, avec les offres sous les yeux. Une personne lit, l'autre écrit. Cette façon de faire évite qu'un des deux découvre trop tard une rubrique que l'autre avait comprise autrement. Gardez une version unique, et datez chaque mise à jour.

6.2 Les rubriques à comparer

Le type de prêt

Chaque prêteur propose des types de prêts, dont les noms et les caractéristiques varient. Inscrivez le nom que lui donne l'offre, puis demandez-lui d'expliquer, avec ses mots, ce qui le distingue des autres types qu'il offre. Pour le vocabulaire et les grandes familles de prêts, un autre livre vous accompagne (→ livre F1).

Questions à poser : Pourquoi me proposez-vous ce type de prêt ? Quelles sont ses particularités ? Existe-t-il d'autres types qui pourraient convenir ?

La durée

Deux notions se côtoient : la durée de la première période, au terme de laquelle le prêt se renouvelle, et la durée totale du remboursement. Elles ne sont pas la même chose. Inscrivez les deux, telles qu'elles figurent dans l'offre, et demandez au prêteur de les distinguer si ce n'est pas clair.

Questions à poser : Quelle est la durée de la première période ? Quelle est la durée totale prévue du remboursement ? Que se passe-t-il à la fin de la première période ?

Les règles de remboursement

Cette rubrique décrit comment et à quel rythme vous remboursez. Elle comprend la fréquence des paiements, la façon dont ils sont répartis et les marges de manœuvre que le prêteur vous laisse. Notez-la telle quelle, et demandez des explications sur tout ce qui n'est pas limpide.

Questions à poser : À quelle fréquence puis-je payer ? Puis-je modifier cette fréquence en cours de route ? Que se passe-t-il si je rate un paiement ?

Les paiements supplémentaires

Certains prêts permettent de rembourser plus que prévu à certaines conditions, d'autres non, ou avec des limites. Inscrivez ce que l'offre dit et ce que le prêteur vous a répondu. Si l'offre est muette, demandez.

Questions à poser : Puis-je faire des paiements supplémentaires ? Dans quelles limites ? À quelles conditions ? Y a-t-il des frais ?

Le remboursement anticipé

Rembourser le prêt avant la fin de la période, par exemple en cas de vente de la maison, de refinancement ou de transfert, peut entraîner des frais. Ils varient d'un prêteur et d'un type de prêt à l'autre. Pour l'ensemble de ce sujet, un livre vous accompagne (→ livre F6). Dans la grille, notez la description de l'offre et demandez au prêteur de détailler comment ces frais se déterminent.

Questions à poser : Que se passe-t-il si je veux rembourser avant la fin de la période ? Comment les frais éventuels sont-ils établis ? Pouvez-vous me donner un exemple chiffré, par écrit, avec des chiffres fictifs ?

Les frais

Les frais regroupent tout ce que l'offre vous fait payer en plus du remboursement lui-même : frais de dossier, d'évaluation, d'ouverture, de gestion, selon le cas. Demandez une liste complète, avec le moment de chaque paiement. Le chapitre 9 vous aide à les additionner avec ceux qui entourent la transaction.

Questions à poser : Quels sont tous les frais, et quand sont-ils payables ? Certains frais apparaissent-ils plus tard ? Qui les reçoit ?

L'assurance

Une offre peut s'accompagner d'une assurance liée au prêt, que le prêteur exige ou qu'il propose. Demandez ce qui est obligatoire, ce qui est facultatif, qui en est le bénéficiaire et ce qui est couvert. Pour l'assurance liée au prêt hypothécaire, un livre y est consacré (→ livre F3).

Questions à poser : Cette assurance est-elle exigée pour obtenir le prêt ? Qui en bénéficie ? Puis-je obtenir une protection équivalente ailleurs ?

Le renouvellement

C'est une rubrique facile à oublier, et c'est elle qui vous revient en premier à la fin de la période. Notez ce que l'offre dit des suites, et demandez au prêteur comment il avise ses clients, avec quel préavis, et quelles options s'offrent à vous.

Questions à poser : Comment serai-je avisé du renouvellement ? Quelles options aurai-je ? Puis-je changer de prêteur à ce moment-là ?

ATTENTION — le chiffre en vedette n'est pas l'offre

Une offre peut mettre un chiffre en vedette. La grille vous rappelle qu'une offre est un ensemble de rubriques, et qu'un chiffre isolé ne dit pas tout. Regardez toujours les autres lignes avant de conclure.

6.3 Ce que l'on ne peut comparer qu'avec des chiffres écrits

Pourquoi ce chapitre ne donne aucun chiffre

Les chiffres d'une offre dépendent du prêteur, de votre situation, du moment, du type de prêt. Un livre ne peut ni les prédire ni les remplacer. Les montants que contient une offre, y compris ceux qui concernent les paiements, les frais et les pénalités éventuelles, ne se connaissent que par écrit. N'essayez pas de les deviner ou de les estimer d'après un autre dossier.

Comment comparer deux chiffres

Dans la grille, comparez uniquement ce qui est comparable : des montants exprimés de la même façon, pour la même période, selon la même base. Si l'un est annuel et l'autre mensuel, demandez au prêteur de les présenter dans la même unité. Si l'un inclut des frais et l'autre non, demandez-lui de préciser.

Pour les calculs plus techniques, qui permettent de comprendre comment les chiffres s'articulent, un livre sur les mathématiques immobilières vous accompagne (→ livre F4). Ce chapitre-ci n'en fait aucun, et le prêteur peut aussi vous les expliquer avec des chiffres fictifs, puis avec les vôtres.

Les effets à long terme

Certaines différences entre deux offres ne se voient pas à court terme. Une règle de remboursement, une marge de manœuvre sur les paiements, la façon dont se fait le renouvellement : tout cela se révèle avec le temps. Voilà pourquoi la grille ne contient pas seulement des chiffres, mais aussi des règles. Demandez à chaque prêteur de vous expliquer, par des exemples fictifs, comment ses règles joueraient dans différentes situations de vie.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour détailler chaque rubrique de son offre, avec des chiffres écrits. Un comptable ou un planificateur financier, pour replacer l'offre dans votre situation personnelle et pour comprendre ses effets à long terme. Un notaire ou un avocat, pour la portée des règles de remboursement anticipé, de renouvellement ou de sortie. Aucun de ces points ne se tranche avec ce livre.

Garder la grille à jour

Une grille n'est pas figée. Chaque nouvelle réponse écrite l'enrichit : une case se remplit, une ligne se précise, une offre se retire parce qu'elle ne répond plus à vos priorités. Inscrivez la date à côté de chaque modification. Si un prêteur change une condition, gardez l'ancienne version et la nouvelle, avec la date de chacune.

Gardez aussi dans un dossier les offres elles-mêmes, dans leur forme originale. La grille est un résumé ; l'offre est la source. En cas de doute sur une case, vous retournez au document.

Les situations de vie à imaginer

Pour tester une offre, imaginez des situations plausibles et demandez comment elle y répond. Vous n'avez pas besoin de chiffres pour cela : il suffit de poser la question.

• Si mes revenus baissent pendant quelque temps, que prévoit le prêteur ?
• Si je veux vendre la maison avant la fin de la période, qu'est-ce que cela implique ?
• Si je veux rembourser plus vite, comment le prêt me le permet-il ?
• Si je change de situation familiale, que se passe-t-il ?
• Si un autre prêteur me fait une meilleure offre au renouvellement, puis-je partir facilement ?

Notez les réponses. Elles révèlent la souplesse de chaque offre, ce qu'un chiffre ne montre pas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucie reçoit deux offres. Comme ses revenus varient d'un mois à l'autre, elle ajoute à sa grille une ligne : que se passe-t-il si mes revenus baissent pendant quelque temps ? Chaque prêteur lui répond autrement. L'un parle de souplesse sur les paiements, l'autre renvoie à son conseiller. Lucie ne juge pas les réponses : elle les note, demande qu'on les lui confirme par écrit, et en parle à son comptable.

6.4 Les questions à poser pour clarifier chaque offre

Voici une série de questions à poser à chaque prêteur une fois l'offre en main. Elles complètent celles des chapitres précédents.

Pour comprendre l'offre dans son ensemble

• Pouvez-vous me résumer cette offre en quelques phrases ?
• Qu'est-ce qui, selon vous, la distingue de ce qui existe ailleurs ?
• Y a-t-il un point sur lequel vous souhaitez attirer mon attention ?
• Cette offre est-elle ferme, ou sous réserve de vérifications ?

Pour les chiffres

• Tous les chiffres de l'offre sont-ils écrits ?
• Sont-ils exprimés dans la même unité et pour la même période ?
• Y a-t-il des éléments qui ne sont pas compris dans les chiffres présentés ?
• Pouvez-vous me remettre un exemple chiffré, avec des chiffres fictifs, de chaque règle importante ?

Pour les frais

• Quels frais s'ajoutent à ce qui figure dans l'offre ?
• Y en a-t-il qui ne sont pas encore connus ?
• Quels frais s'appliquent si je quitte le prêt avant la fin de la période ?

Pour les règles de vie du prêt

• Que se passe-t-il si mes revenus baissent ?
• Puis-je modifier ma fréquence de paiement ? À quelles conditions ?
• Puis-je faire des paiements supplémentaires ? Avec quelles limites ?
• Que se passe-t-il si je vends avant la fin de la période ?

Pour le renouvellement

• Comment serai-je avisé ?
• Combien de temps aurai-je pour décider ?
• Puis-je comparer avec d'autres prêteurs à ce moment-là ?

Pour les assurances

• Laquelle est obligatoire ? Laquelle est facultative ?
• Qui en est le bénéficiaire ?
• Puis-je obtenir une protection équivalente ailleurs ?

Pour la suite

• Combien de temps cette offre reste-t-elle valable ?
• Que dois-je faire pour l'accepter ?
• Que se passe-t-il si je ne donne pas suite ?

L'ESSENTIEL — une offre se lit en entier

Une offre est un ensemble de règles et de chiffres. Lisez-la en entier, une rubrique à la fois, avant de décider. Ce qui vous plaît dans une ligne doit être pesé contre ce qui vous inquiète dans une autre.

Après la grille

Quand la grille est remplie, relisez-la une journée plus tard. Mettez de côté les rubriques sur lesquelles les offres se ressemblent et concentrez-vous sur celles qui diffèrent. Posez-vous la question que vous aviez écrite au chapitre 5 : qu'est-ce qui compte le plus pour moi ? Votre grille et vos priorités doivent maintenant se parler.

Si, après cela, deux offres restent comparables, demandez à chaque prêteur s'il peut préciser un point. Ce n'est pas du marchandage : c'est de la clarification. Et si vous hésitez encore, montrez la grille à un comptable, à un planificateur financier ou à un notaire, qui pourront vous éclairer sur les points qui relèvent de leur domaine.

Les erreurs qui coûtent cher

• Comparer des chiffres entendus. Seul ce qui est écrit entre dans la grille.
• Comparer des offres établies sur des bases différentes. Deux offres étudiées pour des projets différents ne se comparent pas.
• Se laisser séduire par un seul chiffre. Une offre est un ensemble. Regardez toutes les rubriques.
• Remplir une case vide par une hypothèse. Une case vide est une question à poser, pas une invitation à deviner.
• Oublier le renouvellement. C'est une rubrique facile à oublier, et c'est elle qui revient en premier.
• Négliger les frais de sortie. Demandez comment ils sont établis avant de signer.
• Ne pas dater les offres. Une offre a une durée de validité ; notez-la.
• Décider sans relire. Une journée de recul permet de voir ce que la hâte cache.

À retenir

• Une grille met des offres écrites dans un même format ; elle ne contient aucun taux, aucun classement.
• Les rubriques à comparer sont le type de prêt, la durée, le remboursement, les paiements supplémentaires, le remboursement anticipé, les frais, l'assurance et le renouvellement.
• Une case vide est une question à poser au prêteur.
• Seuls les chiffres écrits entrent dans la grille ; les montants se demandent, ils ne se devinent pas.
• Pour tester une offre, imaginez des situations de vie et demandez comment elle y répond.
• Relisez la grille un jour plus tard et confrontez-la à vos priorités.
• Les points juridiques, fiscaux et financiers personnels se confient aux professionnels concernés.

Votre plan d'action

1. Reproduisez la grille de la section 6.1 sur papier ou dans un tableur.
2. Placez-y uniquement les chiffres écrits de chaque offre, avec la date et la validité.
3. Remplissez chaque rubrique avec l'offre, sans conclure.
4. Notez en dernière ligne tout ce qui manque.
5. Posez les questions de la section 6.4 à chaque prêteur et complétez la grille.
6. Testez chaque offre avec les situations de vie de la section 6.3.
7. Relisez la grille un jour plus tard, à côté de vos priorités.
8. Montrez-la à un comptable, à un planificateur financier ou à un notaire pour les points de leur domaine.

Questions à poser

À chaque prêteur :

• Pouvez-vous me résumer cette offre en quelques phrases ?
• Quels frais s'ajoutent à ce qui figure dans l'offre ?
• Que se passe-t-il si mes revenus baissent, si je vends ou si je veux rembourser plus vite ?
• Comment le renouvellement se déroule-t-il ?
• Combien de temps cette offre reste-t-elle valable ?

À un comptable ou à un planificateur financier :

• Quels effets à long terme cette offre peut-elle avoir sur ma situation ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que signifient pour moi les règles de remboursement anticipé et de renouvellement ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faut-il des offres écrites pour les comparer ?
2. Citez cinq rubriques de la grille.
3. Que faire d'une case vide ?
4. Pourquoi ne pas se fier à un seul chiffre ?
5. À quoi servent les situations de vie imaginées ?
6. Pourquoi relire la grille un jour plus tard ?

Réponses

1. Parce qu'un chiffre entendu s'oublie ou se déforme, alors qu'un chiffre écrit par le prêteur peut être comparé et vérifié.
2. Par exemple : le type de prêt, la durée, les règles de remboursement, le remboursement anticipé, les frais, l'assurance, le renouvellement.
3. En faire une question à poser au prêteur, sans la remplir par une hypothèse.
4. Parce qu'une offre est un ensemble de rubriques : un chiffre isolé ne dit pas ce qu'il couvre ni ce qu'il laisse de côté.
5. À révéler la souplesse de chaque offre, que les chiffres seuls ne montrent pas.
6. Pour prendre du recul, voir ce que la hâte cache et confronter la grille à vos priorités.

Pour aller plus loin

• Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire — la source première pour détailler chaque rubrique de l'offre, avec des chiffres écrits.
• Un comptable, un planificateur financier ou un notaire — pour replacer l'offre dans votre situation et en comprendre la portée.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour le vocabulaire et les types de prêts ; → livre F4 (Mathématiques immobilières) pour les calculs qui éclairent les chiffres ; → livre F3 (L'assurance prêt hypothécaire) ; → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) ; → livre F8 (Le budget complet de la transaction).

Chapitre 7 — Les outils publics de l'ACFC

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez rencontré un prêteur, ou deux. Vous avez des notes, quelques offres, beaucoup de questions. Une idée vous vient : existe-t-il une source neutre, qui ne cherche pas à me vendre quoi que ce soit, où je pourrais vérifier ce que j'ai compris ? La réponse est oui, du moins en partie. Un organisme public s'adresse aux consommateurs de produits financiers pour les informer et leur offrir des outils : l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, qu'on désigne par son sigle, l'ACFC.

Ce chapitre ne reproduit pas le contenu de ces outils, qui changent et que l'organisme présente mieux que ce livre ne pourrait le faire. Il vous explique ce qu'est cet organisme, comment un consommateur peut s'en servir pour préparer ses questions, et ce que ces outils ne remplacent pas. Lucie et Ahmed, deux personnages fictifs, illustrent la démarche.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire l'ACFC comme source publique d'information destinée aux consommateurs ;
• repérer, sur le site de l'organisme, l'information et les outils qui touchent votre projet ;
• utiliser ces ressources pour préparer vos questions aux prêteurs ;
• comprendre pourquoi un résultat obtenu avec un outil public ne remplace pas les chiffres écrits d'un prêteur ;
• noter ce que vous apprenez, avec la date de votre consultation.

Pourquoi c'est important

Un prêteur a un point de vue, qui est le sien : il vous présente ses produits, ses conditions, sa manière de faire. Un courtier a le sien aussi. Une source publique d'information, elle, ne vend pas de prêt. Elle explique des notions, aide à comprendre un vocabulaire et propose des outils pour se préparer. Cela ne la rend pas infaillible, mais cela en fait un complément précieux.

L'information publique vous aide également à repérer ce que vous ne savez pas. Vous ne pouvez pas poser une question sur une notion dont vous ignorez l'existence. En parcourant les pages d'un organisme public avant de rencontrer un prêteur, vous découvrez des termes, des sujets et des points d'attention qui nourrissent votre liste de questions.

Enfin, consulter une source neutre est un exercice de prudence. Si ce que vous lisez diffère de ce qu'on vous a dit en rendez-vous, vous avez une raison valable de demander des précisions. L'écart n'est pas nécessairement une erreur : il peut venir de la situation, de la date, du produit. Mais il mérite une question.

7.1 Ce que l'organisme met à la disposition du public

Qui est l'ACFC

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada est un organisme public canadien qui s'adresse aux consommateurs. Elle fournit de l'information sur les produits et services financiers et offre des ressources pour aider les gens à comprendre leurs options. Son site est ouvert au public.

DÉFINITION — ACFC

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada : un organisme public qui informe les consommateurs sur les produits et services financiers et leur propose des ressources. Elle n'est pas un prêteur et ne vend rien. Pour savoir exactement ce qu'elle offre et ce qu'elle fait, consultez directement son site.

De l'information et des outils

On peut distinguer deux types de ressources dans un site comme celui-ci, que vous retrouverez en le visitant :

De l'information écrite, présentée sous forme de pages, de guides ou de fiches. Elle explique des notions, décrit des démarches, signale des points d'attention.

Des outils interactifs, qui permettent de saisir des données et d'obtenir un résultat ou une comparaison. Ils servent à explorer des scénarios, à mieux saisir l'effet d'un choix, à préparer une discussion.

Ce livre ne vous dit pas quels outils sont disponibles en ce moment, parce que l'offre peut changer. Rendez-vous sur le site de l'organisme et repérez ceux qui touchent le crédit, les prêts hypothécaires et les comparaisons de produits. Notez la date de votre visite : une information consultée aujourd'hui peut être mise à jour demain.

Une source publique, pas une source de vérité absolue

Une source publique d'information est précieuse, mais elle reste une source parmi d'autres. Elle peut décrire une situation générale qui ne correspond pas exactement à la vôtre. Elle peut être mise à jour après que vous l'avez consultée. Elle peut s'appuyer sur des hypothèses que vous ne partagez pas. Comme pour tout le reste, ce que vous y lisez se complète par des questions au prêteur et, quand le sujet l'exige, à un professionnel.

L'ESSENTIEL — une source neutre, un point de départ

L'information publique vous aide à poser de meilleures questions. Elle ne remplace ni l'offre écrite d'un prêteur ni l'avis d'un professionnel. Utilisez-la comme une carte : elle montre le territoire, pas votre route.

Où la trouver

Cherchez le nom complet de l'organisme dans un moteur de recherche, puis assurez-vous que l'adresse affichée correspond bien à un site officiel du gouvernement du Canada. Méfiez-vous des sites qui imitent les sites officiels ou qui les entourent de publicité. En cas de doute, demandez à un proche de confiance de vérifier avec vous, ou posez la question au prêteur ou au courtier que vous rencontrez.

Ne saisissez dans aucun outil des renseignements personnels sensibles, comme un numéro d'assurance sociale ou un numéro de compte, à moins d'être certain de l'identité du site et de comprendre pourquoi on vous les demande. Pour préparer vos questions, des chiffres approximatifs ou fictifs suffisent.

ATTENTION — vérifier le site avant de saisir quoi que ce soit

Un site qui ressemble à un site officiel n'en est pas nécessairement un. Avant de saisir des données, vérifiez l'adresse et le nom de l'organisme. Pour un outil de simulation, utilisez des chiffres fictifs ou arrondis, jamais des numéros d'identification ni des numéros de compte.

Lire une page d'information avec un esprit critique

Quelle que soit la source, quelques réflexes vous aident à bien lire.

• Regardez la date. Une page peut porter une indication de mise à jour. Si elle est absente ou ancienne, prenez le contenu avec prudence.
• Repérez à qui la page s'adresse. Une explication destinée à tous ne tient pas compte de votre situation particulière.
• Distinguez l'explication de la règle. Une page peut expliquer une notion sans décrire toutes les règles qui s'y appliquent. Si une règle vous intéresse, demandez où la vérifier.
• Relevez ce que la page ne dit pas. Un silence n'est pas une réponse. Il peut être une question à poser.
• Comparez avec une deuxième source. Un prêteur, un courtier, un professionnel vous donneront un autre éclairage.

Ces réflexes ne demandent aucune expertise. Ils demandent seulement de lire avec l'idée que chaque page est un point de départ.

7.2 Comment s'en servir pour préparer ses questions

Lire avant de poser

Avant votre première rencontre avec un prêteur, parcourez les pages de l'organisme qui traitent du crédit et des prêts hypothécaires. Vous n'avez pas à tout lire : cherchez les notions qui reviennent, les mises en garde, les listes de questions suggérées. À mesure que vous lisez, notez trois choses :

• les mots nouveaux, que vous demanderez au prêteur de vous expliquer ;
• les points d'attention signalés, que vous transformerez en questions ;
• les choses qui vous étonnent, que vous vérifierez auprès de lui.

Vous obtenez ainsi une liste de questions qui vient de votre propre curiosité, et non seulement de ce que ce livre vous a proposé. Les deux se complètent.

Utiliser un outil avec des chiffres fictifs

Un outil interactif demande des données. Pour préparer vos questions, vous n'avez pas besoin d'y entrer vos vrais chiffres : entrez des chiffres fictifs, ou arrondis, pour explorer. Variez-les : que se passe-t-il quand la durée change, quand la fréquence des paiements change, quand un frais s'ajoute ? Le but n'est pas d'obtenir le résultat, mais de comprendre quels éléments font bouger les résultats.

Ensuite, formulez des questions pour le prêteur : dans mon cas, quel élément pèse le plus ? Comment votre offre se comporte-t-elle quand je change cette donnée ? Vous arrivez en rendez-vous avec une compréhension plus fine, et votre interlocuteur le remarque.

Comparer ce que dit la source publique et ce que dit le prêteur

Quand vous avez lu une explication sur le site de l'organisme et que vous entendez le prêteur décrire la même notion autrement, ne concluez pas à une contradiction. Demandez-lui : j'ai lu que… Est-ce ainsi que cela fonctionne chez vous ? La réponse vous renseigne sur ses pratiques, et sur ce qui, dans la source publique, relève d'un cadre général.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucie, travailleuse autonome, parcourt les pages d'information de l'organisme avant ses rencontres. Elle y repère deux mots qu'elle ne connaissait pas, et une mise en garde qui la fait réfléchir. Elle en tire trois questions pour ses prêteurs : comment traitez-vous des revenus qui varient ? que signifie ce terme chez vous ? y a-t-il des frais à connaître avant de m'engager ? Elle a lu pour questionner, non pour décider.

Un tableau de trois colonnes pour transformer la lecture en questions

Pour que votre lecture serve vraiment, prenez l'habitude de remplir un petit tableau, une ligne par notion ou par outil consulté. Voici un modèle vide.

La deuxième colonne est la plus utile. Elle vous oblige à nommer ce qui reste flou. La troisième colonne transforme ce flou en question concrète, que vous poserez au prêteur, au courtier ou à un professionnel selon le cas. Après quelques lectures, vous aurez une liste de questions qui vient de vous.

Garder une trace de ce que vous consultez

Chaque fois que vous consultez une page ou un outil, notez trois choses : l'adresse, la date de votre consultation, et ce que vous en retenez. Si vous utilisez un outil de simulation, notez les chiffres que vous avez saisis, en précisant qu'ils sont fictifs ou arrondis, et le résultat obtenu. Quand vous rencontrerez un prêteur, vous pourrez faire référence à ce que vous avez lu, sans le présenter comme une certitude.

7.3 Ce que ces outils ne remplacent pas

Ils ne remplacent pas les chiffres écrits d'un prêteur

Un outil public travaille avec les données que vous lui donnez et les hypothèses qu'il contient. Un prêteur travaille avec votre dossier réel, ses propres règles et sa situation du moment. Les deux résultats peuvent différer, sans qu'aucun ne soit faux. Seule l'offre écrite du prêteur vous renseigne sur ce qu'il vous propose réellement.

Ne dites donc jamais à un prêteur l'outil de l'ACFC m'a dit que… comme s'il s'agissait d'une promesse. Dites plutôt : en explorant un outil public avec des chiffres fictifs, j'ai compris que tel élément avait de l'importance. Comment cela fonctionne-t-il chez vous ?

Comment en parler au prêteur

Vous n'avez pas à cacher que vous avez consulté une source publique : c'est même un bon signe de sérieux. Présentez-le comme une préparation, non comme un argument de négociation. Une phrase suffit : avant notre rencontre, j'ai lu de l'information publique et exploré un outil avec des chiffres fictifs ; j'ai quelques questions à ce sujet. Le prêteur comprend ainsi que vous venez avec des questions, non avec des certitudes.

Évitez de lui demander de commenter un outil précis, dont il ne connaît pas forcément les hypothèses. Posez plutôt la question sur la notion : comment fonctionne ce point chez vous ? La réponse porte alors sur ce que lui peut vous garantir par écrit.

Ils ne remplacent pas un professionnel

L'information publique est générale. Elle ne connaît pas votre situation fiscale, familiale ou juridique. Elle ne vous dit pas quoi faire dans votre cas. Pour toute question de droit, de fiscalité ou de finance personnelle, adressez-vous au professionnel concerné : notaire, avocat, comptable, planificateur financier.

Ils ne remplacent pas votre propre jugement

Un outil donne un résultat ; il ne dit pas si ce résultat vous convient. Vos priorités, votre tolérance au risque et votre situation de vie restent à vous. L'outil peut vous éclairer, mais la décision est la vôtre.

Ils ne sont pas garantis à jour pour votre situation

Une page peut être mise à jour après que vous l'avez lue. Une règle peut changer. Une hypothèse intégrée à un outil peut ne plus refléter la réalité. Notez toujours la date de votre consultation, et vérifiez de nouveau avant de décider si un certain temps s'est écoulé.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'ACFC, pour l'information publique et les outils destinés aux consommateurs : consultez directement son site pour savoir ce qui est offert. Le prêteur, pour les chiffres de son offre, par écrit. Un notaire ou un avocat, pour toute question de droit. Un comptable ou un planificateur financier, pour replacer l'information dans votre situation personnelle. Ce livre ne reproduit pas le contenu des outils de l'organisme.

Quand la source publique ne couvre pas votre question

Il arrive que vous ne trouviez rien sur un point précis : une situation particulière, un produit particulier, une question propre à votre dossier. Ce silence n'est pas un feu vert ni un feu rouge. Il signifie seulement que la source générale ne répond pas à cette question. Posez-la alors à l'interlocuteur le plus approprié : le prêteur pour ses règles, le courtier pour son service, un professionnel pour le droit, la fiscalité ou la finance personnelle.

Vous pouvez aussi poser la question à l'organisme lui-même, en lui demandant s'il a de l'information sur le sujet ou s'il peut vous orienter. Notez la réponse, la date et le nom de la personne.

Quand l'outil et le prêteur ne s'accordent pas

Si un résultat obtenu avec un outil public diffère de ce que le prêteur vous propose, ne vous inquiétez pas et ne vous réjouissez pas trop vite. Il y a plusieurs explications possibles : des données différentes, des hypothèses différentes, une date différente, des frais ou des conditions qui ne figurent pas dans l'outil. Demandez au prêteur de vous expliquer l'écart. Sa réponse vous renseigne sur sa façon de travailler, et vous aide à décider si vous avez confiance.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ahmed explore un outil public avec des chiffres fictifs et obtient un résultat. Un prêteur lui fait ensuite une offre dont un élément diffère de ce qu'il attendait. Ahmed n'en tire aucune conclusion hâtive. Il demande au prêteur d'expliquer d'où vient la différence. La réponse l'éclaire sur un frais qu'il n'avait pas pris en compte. Il l'ajoute à sa grille et pose la même question au courtier qu'il rencontre le lendemain.

7.4 Les questions à poser au prêteur après les avoir utilisés

Voici des questions qui prolongent votre consultation des ressources publiques. Elles supposent que vous avez lu ou exploré, sans présumer de ce que vous avez trouvé.

Pour relier la source publique à l'offre

• J'ai lu une explication sur cette notion. Pouvez-vous me dire comment elle s'applique chez vous ?
• Mon exploration d'un outil public avec des chiffres fictifs m'a montré que tel élément comptait. Comment cet élément joue-t-il dans votre offre ?
• Y a-t-il des différences entre ce que j'ai lu et vos pratiques ? Lesquelles, et pourquoi ?

Pour comprendre un terme

• Pouvez-vous m'expliquer ce mot avec vos propres termes ?
• Ce terme a-t-il le même sens chez tous les prêteurs, ou le vôtre est-il particulier ?

Pour valider un point d'attention

• La source publique recommande de vérifier tel point. Comment le vérifie-t-on chez vous ?
• Y a-t-il un document où je puis le lire ?

Pour obtenir l'écrit

• Pouvez-vous me confirmer cela par écrit ?
• Pouvez-vous m'envoyer un exemple chiffré, avec des chiffres fictifs, de la règle dont nous parlons ?

Pour aller plus loin

• Y a-t-il des ressources que vous recommandez pour approfondir ce sujet ?
• Qui, dans votre institution, pourrait m'aider si j'ai d'autres questions ?

L'ESSENTIEL — lire pour questionner, non pour décider

Les ressources publiques servent à préparer des questions. Elles ne servent pas à décider à la place du prêteur ou du professionnel. La décision se prend sur des documents écrits, à votre nom.

Si vous avez un doute ou une plainte

L'information publique ne règle pas un différend. Si vous avez un doute sur la conduite d'un prêteur ou d'un intermédiaire, ou si un problème survient, adressez-vous d'abord à lui, par écrit. Si la situation ne se règle pas, renseignez-vous auprès des organismes compétents sur les recours qui existent, et auprès d'un avocat. L'ACFC peut vous orienter sur ce qu'elle fait ou ne fait pas en matière de plaintes : posez-lui directement la question.

Les erreurs qui coûtent cher

• Prendre un résultat d'outil pour une offre. Seule l'offre écrite d'un prêteur vous renseigne sur ce qu'il propose.
• Saisir des renseignements sensibles sur un site non vérifié. Vérifiez l'adresse et le nom de l'organisme, et utilisez des chiffres fictifs.
• Ne pas dater sa consultation. Une information consultée il y a longtemps peut avoir changé.
• Conclure à une contradiction trop vite. Un écart entre la source publique et le prêteur appelle une question, non un reproche.
• Remplacer un professionnel par une page. L'information générale ne connaît pas votre situation.
• Citer l'outil comme une promesse. Présentez ce que vous avez compris comme une base de questions.
• S'en tenir à l'outil. Il éclaire, il ne décide pas.
• Oublier de noter ce que l'on a lu. Sans note, vous ne saurez plus d'où vient une question.

À retenir

• L'ACFC est un organisme public qui informe les consommateurs et propose des ressources ; elle ne prête pas et ne vend rien.
• Consultez son site directement pour savoir ce qu'il offre, et vérifiez qu'il s'agit bien du site officiel.
• Utilisez l'information pour préparer vos questions, et des chiffres fictifs ou arrondis pour explorer les outils.
• Les résultats d'un outil public ne remplacent ni l'offre écrite d'un prêteur ni l'avis d'un professionnel.
• Notez l'adresse, la date et ce que vous retenez de chaque consultation.
• Un écart entre une source publique et un prêteur est une question à poser.
• Pour toute question de droit, de fiscalité ou de finance personnelle, consultez le professionnel concerné.

Votre plan d'action

1. Repérez le site officiel de l'organisme et vérifiez son adresse.
2. Parcourez les pages qui touchent le crédit et les prêts hypothécaires.
3. Notez les mots nouveaux, les points d'attention et ce qui vous étonne.
4. Explorez un outil avec des chiffres fictifs ou arrondis, sans renseignements sensibles.
5. Notez l'adresse, la date et ce que vous retenez.
6. Transformez vos notes en questions pour vos prêteurs, à l'aide de la section 7.4.
7. Comparez ensuite les réponses des prêteurs avec ce que vous avez lu.
8. Gardez toutes ces notes dans votre dossier de suivi.

Questions à poser

Au prêteur, après une consultation :

• J'ai lu une explication sur cette notion : comment s'applique-t-elle chez vous ?
• Pouvez-vous m'expliquer ce mot avec vos propres termes ?
• Pouvez-vous me confirmer cela par écrit ?

À l'ACFC :

• Quelles ressources offrez-vous qui touchent les prêts hypothécaires ?
• Que faites-vous en matière de plaintes, et que ne faites-vous pas ?

À un notaire ou à un avocat :

• Cette information générale s'applique-t-elle à ma situation ?

À un comptable ou à un planificateur financier :

• Comment replacer ce que j'ai appris dans mon budget personnel ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce que l'ACFC, et que n'est-elle pas ?
2. Pourquoi utiliser des chiffres fictifs dans un outil public ?
3. Un résultat d'outil peut-il remplacer l'offre d'un prêteur ? Justifiez.
4. Que noter à chaque consultation ?
5. Que faire quand la source publique et le prêteur semblent en désaccord ?
6. Quel professionnel consulter pour une question de droit ?

Réponses

1. Un organisme public qui informe les consommateurs et propose des ressources ; elle n'est ni un prêteur ni un vendeur.
2. Pour explorer ce qui fait bouger les résultats sans exposer de renseignements sensibles ni confondre l'exploration avec une offre.
3. Non : seule l'offre écrite du prêteur vous renseigne sur ce qu'il propose, avec votre dossier réel et ses propres règles.
4. L'adresse, la date de la consultation, ce que vous retenez et, pour un outil, les chiffres saisis et le résultat.
5. Poser une question au prêteur pour comprendre l'écart, sans conclure à une erreur.
6. Un notaire ou un avocat.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — source publique d'information et d'outils destinés aux consommateurs de produits et services financiers ; consultez directement son site officiel pour connaître ce qui est offert.
• Votre prêteur — la source des chiffres écrits de votre offre.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour le vocabulaire et les types de prêts.

Chapitre 8 — Le prêteur privé : questions à poser avant de s'engager

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ahmed n'a pas encore choisi entre faire affaire seul avec un prêteur et passer par un courtier hypothécaire. Entre-temps, une connaissance lui parle d'une autre piste : un prêteur privé, quelqu'un qui prête son propre argent, en dehors des institutions que tout le monde connaît. La proposition est présentée comme simple, rapide, souple. Ahmed est intrigué. Il est aussi un peu inquiet, sans pouvoir dire pourquoi.

Son instinct est bon. Ce chapitre traite d'un sujet à haut risque, et il le traite d'une seule façon : en vous aidant à poser des questions, à demander des documents et à consulter un notaire ou un avocat. Il ne conseille pas cette voie, et il ne la déconseille pas non plus. Il ne donne aucune règle, aucun taux, aucun montant. Son but est que vous ne vous engagiez jamais sans avoir posé les bonnes questions, par écrit, aux bonnes personnes. Le dossier d'Ahmed est fictif.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire ce qu'est un prêteur privé et en quoi sa situation diffère de celle d'une institution ;
• reconnaître les circonstances dans lesquelles cette voie est évoquée, sans la juger ;
• appliquer les précautions de base : faire lire tout document, demander tous les coûts par écrit, comparer avec d'autres voies ;
• savoir où demander comment vérifier à qui vous avez affaire ;
• préparer vos questions à un notaire ou à un avocat avant de vous engager.

Pourquoi c'est important

Un prêteur privé, par définition, n'est pas une institution établie dont vous connaissez les pratiques. Cela ne veut pas dire que son offre est mauvaise. Cela veut dire que vous avez moins de repères pour la juger, et que vous devez les construire vous-même : en posant des questions, en demandant de l'écrit, en faisant examiner les documents par un professionnel.

L'enjeu est élevé. Un prêt hypothécaire engage votre immeuble pour longtemps. Si les conditions d'un prêt privé sont mal comprises, ou si la personne qui prête n'est pas celle que vous croyez, les conséquences peuvent être lourdes et difficiles à défaire. Il ne s'agit pas de vous faire peur : il s'agit de vous rappeler que cette voie demande plus de précautions, pas moins.

Enfin, ce sujet attire des personnes mal intentionnées, qui profitent de la hâte ou de la détresse de quelqu'un pour proposer un arrangement trop beau pour être vrai. Savoir quels signaux regarder et à qui poser vos questions est une protection concrète.

8.1 Qui est un prêteur privé

Une personne ou une société qui prête son propre argent

Un prêteur privé est une personne, ou une société, qui prête son propre argent plutôt que celui d'une institution financière établie. Il peut agir seul ou par l'entremise d'un intermédiaire qui met en relation des emprunteurs et des prêteurs. Les formes varient, et ce livre n'en dresse pas la liste.

DÉFINITION — prêteur privé

Une personne ou une société qui prête son propre argent, en dehors des institutions financières établies que sont, par exemple, les banques et les coopératives de services financiers. Demandez à toute personne qui se présente ainsi de vous dire précisément qui elle est, au nom de qui elle agit et d'où vient l'argent prêté.

Ce qui change pour vous

Quand vous empruntez à une institution, vous bénéficiez de ses procédures établies, de son service à la clientèle, de ses documents types. Avec un prêteur privé, tout cela peut être différent, absent ou moins visible. Vous n'avez pas nécessairement de comité, de service des plaintes ou de formulaires connus. Ce n'est pas un défaut en soi : c'est une réalité dont il faut tenir compte.

Les questions ne changent pas, mais elles deviennent plus importantes : qui prête, à quelles conditions, avec quels documents, avec quels coûts, et quels recours si un problème survient.

Les intermédiaires

Une personne peut vous mettre en contact avec un prêteur privé : un courtier, un conseiller, une connaissance. Demandez-lui qui elle est, si elle est payée et par qui, et si elle a un lien avec le prêteur. Les questions du chapitre 3 sur le courtier hypothécaire s'appliquent aussi ici.

ATTENTION — ne confondez pas la personne qui présente et celle qui prête

La personne qui vous présente un prêteur privé n'est pas nécessairement celle qui prête l'argent, ni celle qui signera le contrat. Demandez, par écrit, le nom complet de chacun, leurs coordonnées et le rôle de chacun dans l'opération.

Un cas particulier parmi les familles de prêteurs

Le chapitre 2 présente les grandes familles de prêteurs. Le prêteur privé est un cas à part, parce que ses pratiques ne sont pas uniformes. Chaque prêteur privé fixe ses règles, et elles peuvent différer d'un cas à l'autre. C'est pourquoi la vérification des documents et des personnes compte davantage encore.

CAS CONCRET — dossier fictif

Une connaissance d'Ahmed lui parle d'un prêteur privé et lui offre de le présenter. Ahmed ne dit ni oui ni non. Il demande à la connaissance : qui est cette personne, comment l'avez-vous connue, êtes-vous payée si je conclus ? Il note les réponses. Il apprend ainsi que la connaissance n'a aucun lien financier avec le prêteur, mais qu'elle ne sait pas grand-chose de lui. Ahmed décide de poursuivre ses vérifications avant de rencontrer qui que ce soit.

8.2 Pourquoi cette voie est parfois évoquée

Sans la juger

On évoque cette voie dans des circonstances variées. Une personne peut y songer parce que sa situation ne correspond pas à ce que les institutions examinent. Une autre, parce qu'elle manque de temps et que le calendrier de l'achat presse. Une autre encore, parce qu'on lui a présenté l'option comme plus simple ou plus souple. Ce livre ne juge aucune de ces raisons et ne dit pas si elles sont fondées.

Ce qu'il faut retenir, c'est que l'urgence et la facilité sont deux arguments à examiner avec calme. Un arrangement qui semble résoudre vite un problème peut en créer d'autres. Prenez le temps de demander à un professionnel ce que cette voie implique dans votre cas avant d'aller plus loin.

Quand le temps presse

Il arrive que le calendrier d'un achat soit serré. Dans ce cas, la tentation est grande d'accepter la première solution qui se présente. Résistez. Dites-le à votre courtier immobilier et à votre notaire, qui connaissent le déroulement de la transaction et pourront vous dire ce qui est possible. Demandez aussi aux autres prêteurs ce qu'ils peuvent faire dans un délai court : leur réponse est une information.

Quand une institution a dit non

Si une ou plusieurs institutions ont refusé votre demande, c'est un moment délicat. Demandez-leur ce qui a motivé la réponse et ce que vous pourriez changer pour qu'elle évolue. Consultez un courtier hypothécaire ou un conseiller financier pour comprendre vos options. Un refus ne veut pas dire qu'aucune voie n'existe, et il ne veut pas dire non plus qu'une voie moins encadrée soit la bonne.

Demander pourquoi on vous propose cette voie

Si c'est un tiers qui vous propose un prêteur privé, posez-lui la question directement : pourquoi me recommandez-vous cette voie plutôt qu'une autre ? Qu'est-ce que vous y gagnez ? La réponse vous renseigne sur la qualité du conseil que vous recevez.

L'ESSENTIEL — urgence et facilité : deux signaux à examiner

Une proposition qui vous presse ou qui promet de simplifier votre situation appelle plus de questions, pas moins. Prenez le temps de comparer avec d'autres voies et de faire examiner les documents.

8.3 La prudence qui s'impose

Faire lire tout document par un notaire ou un avocat

C'est la précaution qui passe avant les autres : avant de signer quoi que ce soit, faites lire tous les documents par un notaire ou un avocat, que vous avez choisi vous-même. Ne vous contentez pas de celui que la personne qui prête vous recommande, ou qu'elle emploie. Posez-lui vos questions : que dit ce contrat ? À quoi m'engage-t-il ? Quelles sont les conséquences si je ne peux plus payer ? Que se passe-t-il si je veux le rembourser plus tôt ?

Faites-le avant de signer, pas après.

Demander tous les coûts par écrit

Demandez la liste complète de ce que vous aurez à payer, de la première démarche à la fin du prêt : frais de dossier, frais d'évaluation, frais de notaire, frais de gestion, frais éventuels de sortie, frais de toute nature. Demandez le moment de chaque paiement et le nom de la personne qui le reçoit.

Un prêteur qui refuse de donner ces informations par écrit, ou qui les fournit de façon incomplète, mérite que vous vous arrêtiez. Notez la demande, la date, la réponse. Ne versez aucune somme avant de comprendre à quoi elle correspond.

Comparer avec d'autres voies

Même si vous êtes pressé, prenez le temps de comparer avec d'autres options. Rencontrez au moins un autre prêteur, ou un courtier hypothécaire, et posez-leur les mêmes questions. Remplissez la grille du chapitre 6 avec ce que chacun vous remet par écrit. La comparaison demande peu de temps et peut changer votre regard.

Vérifier à qui vous avez affaire

Avant de vous engager, vérifiez qui est la personne ou la société qui prête. Demandez-lui son nom complet, ses coordonnées, le nom de la société qu'elle représente, et ce qui l'autorise à prêter. Puis renseignez-vous auprès de l'Autorité des marchés financiers : demandez-lui comment vérifier l'identité et le statut de la personne qui vous propose un prêt, et si elle peut vous renseigner sur les démarches à faire.

Ce livre ne décrit pas les pouvoirs de l'AMF ni ses registres. Elle est nommée ici seulement comme l'endroit où poser ces questions. Notez la réponse que vous obtenez, la date et le nom de la personne qui vous répond.

Garder le rythme entre vos mains

Dans une situation sous pression, il peut arriver que la personne qui propose fixe le rythme. Reprenez la main. Dites calmement ce que vous ferez et dans quel ordre : je lis les documents, je les fais examiner, je compare, puis je vous reviens. Une personne de bonne foi comprend cette démarche. Si elle la prend mal, c'est une information en soi.

Fixez-vous aussi une date, avec vos proches ou votre courtier immobilier, avant laquelle vous ne prendrez aucune décision. Cette date vous protège des décisions prises dans l'instant.

Écrire plutôt que seulement parler

Avec un prêteur privé, privilégiez l'écrit pour toutes vos demandes importantes : courriel, lettre, message conservé. Voici une trame à adapter.

Bonjour, avant d'aller plus loin, j'aimerais obtenir par écrit : votre nom complet et celui de la société, le nom de toute personne qui agit pour vous, la liste de tous les coûts avec le moment de chaque paiement, et les documents que je devrai signer. Je les ferai examiner par un notaire ou un avocat de mon choix. Merci de me répondre par écrit.

Cette demande est claire, polie et complète. La rapidité, la clarté et le ton de la réponse vous renseignent déjà.

Les signaux qui appellent de la prudence

Ces signes ne prouvent rien, mais chacun justifie une pause :

• on vous demande de l'argent avant de vous avoir expliqué ce que vous recevez ;
• on vous presse de signer sans vous laisser lire ;
• on refuse de remettre des documents écrits ou de vous laisser consulter un professionnel ;
• on vous propose de modifier ou d'embellir une information de votre dossier ;
• on vous garantit un résultat avant d'avoir examiné votre situation ;
• on vous demande de garder l'arrangement secret ;
• on ne veut pas vous dire qui est derrière le prêt ;
• on vous recommande exclusivement son propre notaire ou son propre avocat.

VOS RECOURS — qui contacter

Si vous doutez de la personne qui vous propose un prêt, ou si un problème survient, adressez-vous d'abord à elle, par écrit. Demandez à l'Autorité des marchés financiers où et comment adresser une plainte. Consultez un avocat pour comprendre vos options. Si vous craignez d'être victime d'une fraude, ne tardez pas à demander de l'aide : conservez tous vos échanges et ne versez rien de plus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ahmed a un entretien téléphonique avec le prêteur privé que lui a présenté sa connaissance. La conversation est cordiale, mais l'interlocuteur reste évasif sur les coûts et suggère qu'Ahmed utilise son propre notaire. Ahmed répond qu'il choisira le sien, demande les coûts par écrit et lui dit qu'il en rencontrera d'autres avant de décider. L'interlocuteur n'insiste pas sur le notaire, mais tarde à envoyer les coûts. Ahmed note chaque étape et prévoit d'en parler au notaire de son choix.

8.4 Les questions à poser à un avocat ou à un notaire

Pourquoi les poser avant de s'engager

Un notaire ou un avocat est la personne qui peut vous expliquer la portée des documents que vous aurez à signer, dans votre situation. Ce livre ne le fait pas et ne peut pas le faire. Mais il vous aide à préparer vos questions, pour que la rencontre soit utile.

Apportez-lui tous les documents que vous avez reçus, même incomplets, et la liste de ce qui manque. Précisez-lui à quel stade vous en êtes et ce que vous cherchez à comprendre.

Comment préparer la rencontre

Prenez rendez-vous le plus tôt possible : un professionnel qui reçoit vos documents la veille de la signature n'a pas le temps de les étudier. Apportez une copie lisible de chaque document, la liste de vos questions et un cahier. Écrivez les réponses, ou demandez qu'on vous les confirme par écrit.

Précisez au notaire ou à l'avocat que vous le choisissez vous-même et que vous voulez une lecture indépendante. Demandez-lui comment il facture sa consultation avant de commencer, pour que l'aspect financier soit clair dès le départ. Une personne qui vous renseigne sur ses honoraires avec transparence est aussi une personne qui répondra clairement à vos autres questions.

Les questions sur le contrat

• Que dit ce contrat, en mots simples ?
• À quoi m'engage-t-il, exactement ?
• Qu'est-ce qui se passe si je ne peux plus payer ?
• Qu'est-ce qui se passe si je veux rembourser plus tôt ?
• Y a-t-il dans ce document des clauses inhabituelles ou particulièrement engageantes ?
• Y a-t-il des passages qui pourraient être modifiés avant que je signe ?

Les questions sur la garantie

• Quelle garantie le prêteur prend-il sur mon immeuble ?
• Qu'est-ce que cela implique pour moi ?
• Comment cette garantie s'inscrit-elle, et à quel coût ?
• Qu'advient-il de cette garantie quand le prêt est remboursé ?

Les questions sur les coûts

• Quels sont tous les coûts que vous voyez dans ce dossier ?
• Y en a-t-il qui ne sont pas indiqués mais qui pourraient apparaître plus tard ?
• Qui reçoit chaque paiement ?

Les questions sur le prêteur

• Que savez-vous, ou que pouvez-vous vérifier, sur la personne ou la société qui prête ?
• Comment vérifier d'où vient l'argent ?
• Y a-t-il des signaux d'alerte dans ce que vous lisez ?

Les questions sur les autres voies

• Y a-t-il, dans ma situation, d'autres voies à explorer avant de signer ?
• Quelles sont les conséquences de ne pas conclure maintenant ?
• À qui d'autre devrais-je parler ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un notaire ou un avocat que vous avez choisi vous-même, pour la portée de chaque document et de chaque garantie. L'Autorité des marchés financiers, pour savoir comment vérifier qui vous propose un prêt et comment adresser une plainte. Un courtier hypothécaire ou un autre prêteur, pour comparer avec d'autres voies. Un comptable ou un planificateur financier, pour replacer l'offre dans votre situation. Ce livre ne tranche aucune de ces questions.

Avant de signer : un dernier tour

Avant de signer, posez-vous quatre questions. Ai-je compris le document ? Un notaire ou un avocat que j'ai choisi l'a-t-il lu ? Ai-je tous les coûts par écrit ? Ai-je comparé avec au moins une autre voie ? Si l'une des réponses est non, vous n'êtes pas prêt à signer. Ce n'est pas un échec : c'est une raison de prendre un peu plus de temps.

Un renouvellement ou un remboursement anticipé, plus tard, soulèvera d'autres questions. Un livre vous accompagne sur ce sujet (→ livre F6). Mieux vaut y avoir pensé avant de signer.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer sans faire lire le document. Faites-le lire par un notaire ou un avocat que vous avez choisi.
• Utiliser le notaire de la personne qui prête sans en avoir parlé à un professionnel indépendant. Choisissez le vôtre.
• Verser de l'argent avant d'avoir compris. Demandez à quoi chaque somme correspond, par écrit.
• Se laisser presser. L'urgence est un signal, pas une raison.
• Ne rien comparer. Rencontrez au moins un autre prêteur ou un courtier hypothécaire, et remplissez la grille.
• Ne pas vérifier à qui l'on a affaire. Posez la question à l'AMF.
• Embellir son dossier à la demande de quelqu'un. Une suggestion de ce genre est un signal d'alerte : posez la question à un avocat.
• Garder le secret. Un arrangement qu'on vous demande de ne pas montrer à un professionnel doit vous arrêter.

À retenir

• Un prêteur privé prête son propre argent, en dehors des institutions établies ; ses pratiques ne sont pas uniformes.
• Cette voie est évoquée dans des circonstances variées ; l'urgence et la facilité sont deux signaux à examiner.
• Faites lire tout document par un notaire ou un avocat que vous avez choisi, avant de signer.
• Demandez tous les coûts par écrit, avec le moment de chaque paiement et le nom de la personne qui le reçoit.
• Comparez avec d'autres voies avant de vous engager.
• Demandez à l'AMF comment vérifier à qui vous avez affaire.
• Les signaux de prudence justifient une pause et une question de plus.

Votre plan d'action

1. Demandez par écrit le nom complet de chaque personne impliquée et le rôle de chacune.
2. Demandez la liste complète des coûts, avec le moment de chaque paiement.
3. Ne versez rien avant d'avoir compris à quoi la somme correspond.
4. Posez vos questions à l'AMF sur la vérification de la personne qui prête.
5. Choisissez votre propre notaire ou avocat et apportez-lui tous les documents.
6. Rencontrez au moins un autre prêteur ou un courtier hypothécaire et remplissez la grille du chapitre 6.
7. Notez chaque échange : date, personne, réponse.
8. Ne signez qu'après avoir répondu oui aux quatre questions du dernier tour.

Questions à poser

À la personne qui propose le prêt :

• Qui êtes-vous, au nom de qui agissez-vous, d'où vient l'argent prêté ?
• Quels sont tous les coûts, par écrit, et qui reçoit chaque paiement ?
• Puis-je faire lire les documents par un notaire ou un avocat de mon choix ?

À l'Autorité des marchés financiers :

• Comment vérifier l'identité et le statut de la personne qui m'offre ce prêt ?
• Comment adresser une plainte, et que se passe-t-il ensuite ?

À un notaire ou à un avocat de votre choix :

• Que dit ce contrat, à quoi m'engage-t-il, et que se passe-t-il si je ne peux plus payer ?
• Quelle garantie prend-on sur mon immeuble, et que signifie-t-elle pour moi ?

À un courtier hypothécaire ou à un autre prêteur :

• Quelles autres voies existent pour mon dossier, et à quelles conditions ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'un prêteur privé ?
2. Pourquoi l'urgence est-elle un signal à examiner ?
3. Qui doit lire les documents avant la signature ?
4. Que demander au sujet des coûts ?
5. Où demander comment vérifier à qui l'on a affaire ?
6. Nommez trois signaux qui appellent de la prudence.

Réponses

1. Une personne ou une société qui prête son propre argent, en dehors des institutions financières établies.
2. Parce qu'un arrangement qui semble résoudre vite un problème peut en créer d'autres : une proposition qui presse appelle plus de questions.
3. Un notaire ou un avocat que vous avez choisi vous-même, avant de signer.
4. La liste complète, par écrit, avec le moment de chaque paiement et le nom de la personne qui le reçoit.
5. À l'Autorité des marchés financiers.
6. Par exemple : on demande de l'argent avant d'expliquer, on presse de signer, on refuse l'écrit ou le professionnel, on vous demande de garder le secret.

Pour aller plus loin

• Autorité des marchés financiers (AMF) — organisme à qui demander comment vérifier l'identité et le statut de la personne qui vous propose un prêt, et comment adresser une plainte.
• Un notaire ou un avocat de votre choix — pour la portée des documents et de la garantie.
• Dans cette collection : → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour ce qui se passe à la fin d'une période de prêt ou lorsque vous voulez rembourser plus tôt.

Chapitre 9 — Les frais et le budget de l'ensemble de la transaction

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez choisi, ou presque, votre prêteur. Les paiements mensuels vous semblent supportables, l'offre est claire. Puis arrive la semaine précédant la signature, et une série de sommes dont personne ne vous avait vraiment parlé : un document à faire préparer, un service à régler, une facture qui tombe à un moment inattendu. Chacune est modeste, aucune n'est scandaleuse, mais ensemble elles forment un montant qui vous surprend.

Ce chapitre vous aide à éviter cette surprise. Il vous invite à demander au prêteur la liste écrite de tous les frais, à les additionner dans un tableau personnel, à voir au-delà du prêt lui-même et à garder une marge de sécurité. Il ne donne aucun montant ni aucune estimation : les sommes dépendent de votre dossier, et seuls ceux qui vous les facturent peuvent vous les donner. Les dossiers fictifs d'Anaïs et Vincent, et de Lucie, illustrent la démarche.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer les grandes catégories de frais qui accompagnent un prêt et une transaction ;
• demander au prêteur la liste écrite de tous ses frais, avec le moment de chaque paiement ;
• construire un tableau personnel qui additionne ce que vous aurez à payer et à quel moment ;
• prévoir une marge de sécurité et la protéger ;
• poser les questions qui évitent d'oublier un coût.

Pourquoi c'est important

Un budget d'achat qui ne tient compte que du prix de la maison et du prêt est un budget incomplet. Autour de ces deux chiffres gravitent d'autres dépenses, qui apparaissent à des moments différents : avant la signature, à la signature, après le déménagement. Si vous ne les avez pas anticipées, vous les financez dans l'urgence, avec les moyens du moment.

La distinction entre ce que vous payez au prêteur et ce que vous payez à d'autres est particulièrement importante. Une offre peut sembler avantageuse parce qu'elle présente peu de frais de la part du prêteur, tandis que d'autres sommes, versées à des tiers, s'ajoutent. À l'inverse, une offre qui comporte plus de frais directs peut simplifier le reste. Seule une vue d'ensemble permet de comparer sans se tromper.

Enfin, un budget complet vous donne une base pour discuter. Quand vous savez ce que vous aurez à débourser et à quel moment, vous pouvez négocier le calendrier, prévoir des fonds, éviter les mauvaises surprises. Vous pouvez aussi mieux évaluer ce que vous pouvez vous permettre. Le livre sur le budget complet de la transaction approfondit ce sujet (→ livre F8).

9.1 Les frais qui accompagnent un prêt

Un prêt, plusieurs types de coûts

Autour d'un prêt hypothécaire gravitent plusieurs catégories de coûts. Ce chapitre les nomme sans les chiffrer. Pour chacune, une seule consigne : demandez la liste écrite, avec le montant et le moment du paiement.

Les frais liés à la demande. Ce sont ceux que le prêteur ou son intermédiaire peut demander pour étudier votre dossier : frais de dossier, frais d'analyse, frais d'ouverture. Demandez lesquels s'appliquent, à quel moment ils sont payables et s'ils sont remboursables si le prêt ne se conclut pas.

Les frais liés à l'évaluation. Le prêteur peut vouloir faire évaluer l'immeuble. Demandez si cette évaluation est exigée, qui la choisit, qui la paie et si le résultat vous est transmis.

Les frais liés à l'assurance. Une assurance peut accompagner le prêt, qu'elle soit exigée ou proposée. Demandez ce qui est obligatoire, ce qui est facultatif, qui paie et comment. Un livre est consacré à l'assurance liée au prêt hypothécaire (→ livre F3).

Les frais liés à la signature. Un notaire ou un avocat peut intervenir à la signature, et ses services ont un coût. D'autres frais peuvent s'y ajouter. Demandez à votre notaire la liste des frais et le moment de leur paiement.

Les frais liés au suivi du prêt. Certains prêteurs facturent des services en cours de route. Demandez s'il y a des frais de gestion ou d'administration, et comment ils sont facturés.

Les frais de sortie. Vous pourriez vouloir quitter le prêt avant la fin de la période. Demandez ce qui s'applique dans ce cas et comment les frais sont établis (→ livre F6).

L'ESSENTIEL — une liste, pas une estimation

Pour chaque catégorie, demandez une liste écrite avec le montant et le moment du paiement. Ne remplissez jamais une case par une estimation ou un souvenir : une case sans chiffre écrit reste une question.

Ce qui est payé au prêteur, ce qui est payé aux autres

Séparez dans votre tableau ce que vous payez au prêteur et ce que vous payez à d'autres personnes, par exemple le notaire, un évaluateur, un inspecteur, un assureur ou un courtier. Cette séparation vous aide à voir qui vous facture quoi, et à poser la question à la bonne personne.

Si un tiers est mentionné dans l'offre du prêteur, demandez si c'est vous qui le payez, directement ou par l'intermédiaire du prêteur. Ne présumez pas que les frais « sont compris ».

Le moment compte autant que le montant

Une somme payable aujourd'hui ne pèse pas comme une somme payable à la signature, ou trois mois plus tard. Pour chaque frais, notez le moment où vous devez le régler. Ce calendrier vous montre quand vos liquidités sont mises à contribution et vous évite d'avoir à emprunter en catastrophe.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Vincent demandent à leur prêteur la liste de tous les frais, avec le moment de chaque paiement. La réponse arrive en deux parties : une liste du prêteur, puis une précision sur un service tiers. Ils complètent leur tableau personnel avec ce que leur indique leur notaire. Ils s'aperçoivent que plusieurs paiements tombent la même semaine. Ils décident d'en parler à leur courtier immobilier pour voir comment organiser le calendrier.

9.2 Les demander tous par écrit

Un budget à deux têtes

Quand deux personnes achètent ensemble, le budget se construit à deux. Décidez qui tient le tableau, qui reçoit les factures, qui demande les confirmations. Prévoyez un moment régulier, même court, pour le mettre à jour ensemble : ce rendez-vous évite que chacun garde en tête une version différente.

Si vous avez des revenus qui varient, ajoutez au tableau une note sur les mois où les paiements tombent. Un frais payable à une période plus creuse n'a pas le même poids qu'un frais payable à une période plus confortable. Ce calendrier se discute avec votre comptable.

Pourquoi l'écrit

Un frais annoncé de vive voix se vérifie mal. Un frais écrit, daté et transmis par le prêteur peut être conservé et comparé. Il vous permet de comparer, de contester une différence, de montrer la liste à un professionnel. Il constitue aussi la base de votre tableau.

Comment demander

Voici une trame de message, à adapter avec vos mots :

Bonjour, pour compléter mon budget, j'aimerais obtenir par écrit la liste de tous les frais liés à ce prêt, avec, pour chacun, le montant, le moment où il est payable et la personne qui le reçoit. J'aimerais aussi savoir si certains frais pourraient apparaître plus tard, et lesquels s'appliquent si je quitte le prêt avant la fin de la période. Merci de me répondre par écrit.

Cette demande est précise. Elle laisse peu de place à l'ambiguïté et elle vous donne un document à conserver.

Poser la question de ce qui n'est pas dit

Après avoir reçu la liste, demandez : y a-t-il des frais que cette liste ne contient pas ? Cette question simple fait ressortir les oublis. Un prêteur sérieux répond directement. Un prêteur évasif vous renseigne autrement.

Demandez aussi quels frais pourraient changer entre l'offre et la signature, et comment vous en serez avisé. Un montant annoncé aujourd'hui peut être ajusté plus tard ; mieux vaut savoir dans quelles circonstances.

Votre tableau personnel

Voici un tableau vide à reproduire. Une ligne par frais, avec les informations qui permettent de suivre.

Dans la colonne Source, inscrivez le document où figure le montant : offre, courriel, facture. Une ligne sans source est une ligne à confirmer. Ce tableau ne contient aucun calcul : vous y mettez des chiffres écrits par ceux qui les facturent. L'addition se fait ensuite, avec votre tableur ou avec un professionnel.

ATTENTION — un total sans sources n'est pas un budget

Un tableau où certaines lignes reposent sur une estimation ou un souvenir donne une fausse impression de précision. Marquez clairement ce qui est confirmé et ce qui reste à confirmer. Un budget honnête dit ce qu'il ne sait pas.

Comparer les frais d'une offre à l'autre

Quand vous avez plusieurs offres, reportez dans la grille du chapitre 6 les frais de chacune, tels que le prêteur les a écrits. Comparez ensuite trois choses : ce qui figure dans une offre et pas dans l'autre, le moment de chaque paiement, et ce qui est remboursable. Un prêteur qui présente peu de frais à l'ouverture peut en avoir d'autres plus tard, et l'inverse est possible aussi.

Si une offre n'indique pas un frais que l'autre mentionne, ne supposez pas qu'il est absent. Demandez : ce frais existe-t-il chez vous ? Sous quel nom ? À quel moment ? La réponse écrite remplace la supposition.

Quand un frais vous surprend

Si vous découvrez un frais que personne ne vous avait annoncé, ne le payez pas sur-le-champ sans comprendre. Demandez qui le réclame, pour quoi, en vertu de quel document de l'offre ou du contrat, et s'il était prévisible. Faites-vous répondre par écrit. Si la réponse vous laisse un doute, montrez le document à votre notaire ou à votre avocat avant de décider.

Cette réaction n'a rien d'hostile. Un frais légitime se justifie facilement, et celui qui peut le justifier le fait volontiers. Un frais dont personne ne sait expliquer la raison mérite que vous vous arrêtiez.

Au-delà du prêteur : les autres sommes de la transaction

Un achat immobilier met en jeu d'autres sommes que celles du prêt : celles qui concernent l'immeuble, la transaction, l'emménagement. Ce livre ne les décrit pas, parce qu'elles relèvent d'autres domaines. Demandez à votre courtier immobilier, à votre notaire et aux professionnels concernés ce qui s'applique à votre cas, et ajoutez-le à votre tableau. Le livre sur le budget complet de la transaction en fait le tour (→ livre F8).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour tous les frais qui lui sont propres, par écrit. Le notaire, pour ses honoraires et les autres sommes liées à la signature. Le courtier immobilier, pour les sommes liées à la transaction. Un comptable ou un planificateur financier, pour replacer l'ensemble dans votre situation et pour tout ce qui touche à la fiscalité. Ce livre ne fournit aucun montant.

9.3 Garder une marge de sécurité

Pourquoi une marge

Quoi que vous fassiez, un budget d'achat comporte une part d'inconnu. Une facture que vous n'attendiez pas, un délai qui prolonge un paiement, un imprévu au moment du déménagement : chacun est modeste, mais ensemble ils peuvent déséquilibrer votre plan. Une marge de sécurité est la réserve qui vous évite d'emprunter à la dernière minute.

Comment la constituer

Ce livre ne vous dit pas quelle taille donner à cette marge : cela dépend de votre situation, et un planificateur financier est la personne qui peut vous aider à la fixer. Voici seulement comment la rendre concrète.

• Dans votre tableau, une ligne distincte : marge de sécurité. Elle porte un montant que vous choisissez, avec un conseiller si vous le souhaitez.
• Un compte séparé, si possible, où elle n'est pas mêlée à vos dépenses courantes.
• Une règle simple : elle ne sert qu'aux imprévus, pas à compléter un budget qui manquerait de marge ailleurs.

Ne pas confondre marge et budget serré

Une marge de sécurité n'est pas un coussin que l'on utilise pour acheter une maison plus chère. C'est ce qui reste quand tout est payé. Si votre tableau ne laisse aucune place à cette marge, c'est un signal : parlez-en à un conseiller financier avant de vous engager.

Quand le tableau ne tient pas

Il peut arriver que, une fois toutes les lignes remplies, votre tableau montre que le projet est plus serré que prévu. Ce n'est pas un échec : c'est précisément ce que le tableau est fait pour révéler. Avant de modifier quoi que ce soit, relisez-le avec un professionnel et demandez-lui quelles options existent.

Voici des pistes de questions, sans réponse toute faite :

• Quels frais pourraient être négociés, reportés ou répartis différemment, et auprès de qui ?
• Mon calendrier d'achat peut-il être ajusté pour laisser plus de temps à certains paiements ?
• Un autre prêteur ou un autre type de prêt change-t-il l'ensemble du tableau ?
• Dois-je revoir mon projet, ou y a-t-il un autre moyen d'en préserver l'équilibre ?

Ces questions s'adressent au prêteur, au courtier hypothécaire, à votre courtier immobilier, à un comptable ou à un planificateur financier selon leur nature. Aucune ne se règle seul devant un tableur.

Les paiements après la signature

Ne vous arrêtez pas à la signature. Dans les mois qui suivent, d'autres dépenses arrivent : déménagement, réparations, équipement, assurances, taxes. Demandez à votre courtier immobilier et à votre notaire lesquelles s'appliquent à votre immeuble et à quel moment. Ajoutez-les à votre tableau, avec la mention à confirmer jusqu'à ce que vous ayez un document.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucie, travailleuse autonome, sait que ses revenus varient d'un mois à l'autre. Dans son tableau, elle ajoute une ligne marge de sécurité et décide de ne rien déplacer de cette ligne vers ses dépenses courantes. Elle en parle à son comptable, qui l'aide à fixer le montant avec elle. Elle ajoute aussi une colonne à confirmer pour les dépenses d'après la signature. Son budget est moins joli, mais plus honnête.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Vincent regardent leur tableau un soir. Tout y est écrit, avec ses sources, sauf deux lignes marquées à confirmer. Plutôt que de les remplir par une estimation, ils les gardent vides et écrivent la question à côté. Le lendemain, Anaïs envoie deux courriels, l'un à leur notaire, l'autre à leur courtier immobilier. Les réponses viennent par écrit, et le tableau se complète sans rien deviner.

Garder la liste à jour

Votre tableau n'est pas figé. Chaque nouvelle information le modifie : un frais confirmé, un frais ajouté, un frais retiré. Notez la date de chaque mise à jour. Relisez-le avant la signature, ligne par ligne, avec votre courtier immobilier ou votre notaire, pour qu'aucune somme n'ait été oubliée.

9.4 Les questions à poser pour ne rien oublier

Au prêteur

• Quels sont tous les frais liés à ce prêt, de la demande jusqu'à la fin de la première période ?
• Pour chacun : quel montant, quand, à qui, et est-il remboursable ?
• Y a-t-il des frais qui ne figurent pas dans cette liste ?
• Certains frais peuvent-ils changer entre l'offre et la signature ? Dans quelles circonstances ?
• Quels frais s'appliquent si je quitte le prêt avant la fin de la période ?
• Les services d'un tiers sont-ils obligatoires ? Qui les choisit, qui les paie ?

Au notaire

• Quels sont vos honoraires et les autres sommes à prévoir à la signature ?
• À quel moment doivent-elles être payées ?
• Y a-t-il des frais qui ne dépendent pas de vous mais que vous transmettez ?

Au courtier immobilier

• Quelles autres sommes dois-je prévoir autour de la transaction ?
• À quel moment de la transaction chacune arrive-t-elle ?
• Y a-t-il des dépenses auxquelles je ne pense pas ?

Au comptable ou au planificateur financier

• Comment fixer une marge de sécurité adaptée à ma situation ?
• Comment replacer l'ensemble de ces sommes dans mon budget ?
• Y a-t-il des conséquences fiscales dont je devrais tenir compte ?

À vous-même

• Mon tableau contient-il uniquement des chiffres écrits, ou y a-t-il des estimations déguisées ?
• Ai-je prévu les paiements d'après la signature ?
• Ai-je une marge de sécurité, séparée de mon budget courant ?
• Un professionnel a-t-il relu mon tableau ?

Relire une dernière fois avant de signer

La veille de la signature, reprenez votre tableau avec les documents sous les yeux. Pour chaque ligne, vérifiez que le montant, le moment et la personne concordent avec ce qui est écrit. Barrez ce qui est payé, notez la date, gardez la preuve. Cette relecture prend peu de temps et peut vous éviter une mauvaise surprise le jour même. Si une ligne ne concorde pas, demandez l'explication avant de signer, pas après.

L'ESSENTIEL — tout par écrit, tout daté, rien d'estimé

Un budget fiable se construit avec des chiffres écrits par ceux qui les facturent, datés et classés par moment de paiement. Ce qui n'est pas confirmé reste une question, pas un chiffre.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne regarder que le prêt. Les autres frais de la transaction s'ajoutent et se paient à des moments différents.
• Se contenter d'un total. Demandez le détail, pour pouvoir comparer et contester.
• Remplir le tableau avec des estimations. Une case sans chiffre écrit reste une question.
• Oublier le moment du paiement. Ce calendrier montre quand vos liquidités sont sollicitées.
• Ne pas prévoir de marge. Un budget sans marge ne résiste pas à un imprévu.
• Ignorer les frais de sortie. Demandez comment ils sont établis avant de signer.
• S'arrêter à la signature. Des dépenses suivent dans les mois qui viennent.
• Ne pas faire relire son tableau. Un professionnel y voit ce que vous avez oublié.

À retenir

• Autour d'un prêt gravitent plusieurs types de frais : demande, évaluation, assurance, signature, suivi, sortie.
• Demandez au prêteur la liste écrite de tous ses frais, avec le montant, le moment et le destinataire.
• Séparez ce que vous payez au prêteur de ce que vous payez à d'autres.
• Un tableau personnel contient uniquement des chiffres écrits, avec leur source.
• Gardez une marge de sécurité distincte, dont la taille se discute avec un conseiller.
• Prévoyez les dépenses d'après la signature, marquées à confirmer tant qu'elles ne sont pas documentées.
• Faites relire votre tableau par un professionnel.

Votre plan d'action

1. Reproduisez le tableau de la section 9.2.
2. Envoyez au prêteur votre demande écrite de liste de frais.
3. Demandez à votre notaire ses honoraires et les autres sommes à la signature.
4. Demandez à votre courtier immobilier les autres sommes liées à la transaction.
5. Remplissez le tableau avec les chiffres écrits, leur source et le moment du paiement.
6. Ajoutez une ligne marge de sécurité et une colonne à confirmer pour l'après-signature.
7. Faites relire le tout par un comptable ou un planificateur financier.
8. Mettez à jour le tableau à chaque nouvelle information.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quels sont tous les frais, quand sont-ils payables, à qui ?
• Y en a-t-il qui ne figurent pas dans cette liste ?
• Quels frais s'appliquent si je quitte le prêt avant la fin de la période ?

Au notaire :

• Quels sont vos honoraires et les autres sommes à prévoir à la signature ?

Au courtier immobilier :

• Quelles autres sommes dois-je prévoir autour de la transaction, et quand ?

À un comptable ou à un planificateur financier :

• Comment fixer une marge de sécurité adaptée à ma situation ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi demander la liste des frais par écrit ?
2. Quelle séparation faire dans son tableau ?
3. Pourquoi noter le moment de chaque paiement ?
4. À quoi sert une marge de sécurité ?
5. Que faire d'une case sans chiffre écrit ?
6. Pourquoi ne pas s'arrêter à la signature ?

Réponses

1. Parce qu'un frais annoncé de vive voix se vérifie mal, alors qu'un frais écrit permet de comparer, de contester et de montrer la liste à un professionnel.
2. Ce que vous payez au prêteur et ce que vous payez à d'autres personnes, pour savoir qui vous facture quoi.
3. Parce que le calendrier montre quand vos liquidités sont mises à contribution et évite d'emprunter en catastrophe.
4. À absorber les imprévus sans emprunter à la dernière minute ; sa taille se fixe avec un conseiller.
5. La laisser comme une question à confirmer, jamais la remplir par une estimation.
6. Parce que des dépenses suivent dans les mois qui viennent : déménagement, réparations, équipement, assurances, taxes.

Pour aller plus loin

• Votre prêteur et votre notaire — les sources des frais qui vous sont propres, par écrit.
• Un comptable ou un planificateur financier — pour fixer une marge de sécurité et replacer le tout dans votre situation.
• Dans cette collection : → livre F8 (Le budget complet de la transaction) pour l'ensemble des frais de l'achat.

Chapitre 10 — Votre trousse pour choisir un prêteur

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous voici au bout du livre. Il vous reste, dans votre cahier ou sur votre écran, des listes de documents, des grilles, des tableaux, des questions, des notes de rencontre. Ce chapitre les rassemble. Il ne présente rien de nouveau : il reprend ce que les neuf chapitres précédents vous ont appris, sous une forme que vous pouvez imprimer, adapter et emporter avec vous.

Vous y trouverez une liste de contrôle à relire avant de signer, des questions types classées par interlocuteur, un tableau de suivi à remplir au fil de vos démarches et quelques pistes pour aller plus loin. Les trois dossiers fictifs, ceux d'Anaïs et Vincent, de Lucie et d'Ahmed, reviennent une dernière fois pour montrer comment la trousse s'utilise. Ce sont des personnages inventés ; leur histoire n'est qu'une illustration.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle complète avant de vous engager ;
• retrouver, par interlocuteur, les questions à poser au prêteur, au courtier hypothécaire et au notaire ;
• tenir un tableau de suivi de vos démarches : question, réponse reçue, par qui, à quelle date ;
• repérer ce qui manque encore à votre dossier ;
• savoir où poursuivre votre information.

Pourquoi c'est important

Choisir un prêteur est un parcours de plusieurs semaines, parfois plusieurs mois, qui implique plusieurs personnes et beaucoup de papiers. Dans ce parcours, c'est la méthode qui vous protège : poser les mêmes questions, demander l'écrit, noter les réponses, comparer. Sans trousse, cette méthode se dilue au fil des rendez-vous. Avec elle, vous gardez le cap.

Une trousse sert aussi à ne rien oublier au moment où l'attention est la plus faible. À quelques jours de la signature, entre le déménagement, le travail et les dernières vérifications, il est facile de laisser passer une question. La liste de contrôle est là pour cela : elle ne vous apprend rien, elle vous rappelle.

Enfin, la trousse vous permet de passer le relais. Si vous devez montrer votre dossier à un notaire, à un comptable ou à un proche, un tableau de suivi bien tenu leur dit en quelques minutes où vous en êtes, ce qui a été demandé et ce qui reste à obtenir.

10.1 La liste de contrôle avant de signer

Cette liste reprend l'essentiel du livre. Elle ne contient aucune règle de droit ni aucun chiffre : seulement des gestes à vérifier. Cochez ce qui est fait ; ce qui ne l'est pas devient une question.

Votre préparation

• J'ai mis mon budget à plat, avec mes revenus, mes dépenses et mes dettes (chapitre 4).
• J'ai rassemblé mes documents et tenu une liste de ce que j'ai remis, à qui et quand (chapitre 4).
• J'ai relu mes documents, noté les écarts et préparé leur explication (chapitre 4).
• J'ai écrit mes priorités avant de rencontrer qui que ce soit (chapitre 5).

Votre comparaison

• J'ai rencontré au moins deux prêteurs ou intermédiaires, de familles différentes (chapitres 2 et 3).
• Je leur ai posé les mêmes questions, dans le même ordre (chapitre 5).
• J'ai obtenu leurs conditions par écrit, avec la date et la durée de validité (chapitre 6).
• J'ai rempli la grille de comparaison avec des chiffres écrits seulement (chapitre 6).
• Chaque case vide est devenue une question posée (chapitre 6).

Les personnes

• Je sais qui est mon interlocuteur chez chaque prêteur, avant et après la signature (chapitre 2).
• Si je passe par un courtier hypothécaire, je sais quels prêteurs il consulte et comment il est rémunéré, par écrit (chapitre 3).
• J'ai posé mes questions de vérification sur la personne ou l'entreprise à qui je confie mes documents (chapitres 3 et 8).

Les chiffres et les frais

• J'ai la liste écrite de tous les frais, avec le montant, le moment et le destinataire (chapitre 9).
• J'ai séparé ce que je paie au prêteur de ce que je paie à d'autres (chapitre 9).
• J'ai une marge de sécurité distincte dans mon tableau (chapitre 9).
• J'ai prévu les dépenses d'après la signature, marquées à confirmer tant qu'elles ne sont pas documentées (chapitre 9).

Les documents à signer

• J'ai lu chaque document en entier.
• Un notaire ou un avocat m'a expliqué ce que je ne comprenais pas.
• Je sais ce qui se passe au renouvellement et si je veux quitter le prêt plus tôt (chapitres 5 et 6).
• Je sais ce qui est obligatoire et ce qui est facultatif parmi les assurances proposées (chapitres 2 et 6).

Le prêteur privé, s'il y a lieu

• J'ai fait lire tous les documents par un notaire ou un avocat que j'ai choisi moi-même (chapitre 8).
• J'ai tous les coûts par écrit et je n'ai rien versé avant de comprendre (chapitre 8).
• J'ai comparé avec au moins une autre voie (chapitre 8).

L'ESSENTIEL — une case non cochée est une question

Cette liste ne vous dit pas si vous êtes prêt à signer. Elle vous dit ce qu'il vous reste à clarifier. Une case non cochée n'est pas un échec : c'est la prochaine question à poser, et à qui.

Selon l'endroit où vous en êtes

La trousse s'utilise à toutes les étapes. Voici comment la parcourir selon votre situation du moment.

Vous commencez. Lisez les premières sections de la liste, celles de la préparation. Mettez votre budget à plat, rassemblez vos documents, écrivez vos priorités. Dressez la liste des personnes que vous pourriez rencontrer (chapitres 1 à 4).

Vous rencontrez des prêteurs. Reprenez les questions de la section 10.2 et le tableau de suivi. Posez les mêmes questions à chacun, demandez l'écrit, récapitulez après chaque rencontre (chapitre 5).

Vous avez des offres. Passez à la section de la comparaison. Remplissez la grille, transformez chaque case vide en question, testez chaque offre avec des situations de vie (chapitre 6). Consultez, au besoin, les ressources publiques pour préparer vos questions (chapitre 7).

Vous préparez la signature. Relisez la liste de contrôle en entier, les sections sur les chiffres, les frais et les documents à signer. Faites relire votre tableau de frais, puis répondez aux quatre questions finales (chapitre 9).

On vous parle d'un prêteur privé. Rendez-vous au chapitre 8, puis reprenez la section de la liste qui lui est consacrée. Faites lire tous les documents par un professionnel de votre choix et demandez tous les coûts par écrit.

Cette lecture par étape ne remplace pas un parcours complet de la liste avant de signer. Elle vous aide seulement à savoir par où commencer.

Les quatre questions finales

Avant la signature, posez-vous encore quatre questions, que le chapitre 8 formulait pour le prêteur privé et qui valent pour tout prêt.

1. Ai-je compris les documents ?
2. Un professionnel que j'ai choisi les a-t-il lus ?
3. Ai-je tous les coûts par écrit ?
4. Ai-je comparé avec au moins une autre voie ?

Si une réponse est non, vous n'êtes pas prêt à signer. Prenez un peu plus de temps.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs et Vincent relisent la liste de contrôle la veille de la signature. Tout est coché sauf une case : je sais ce qui se passe au renouvellement. Ils réalisent que la réponse du prêteur est dans leurs notes, mais qu'elle n'est pas confirmée par écrit. Ils envoient un courriel, attendent la réponse et reportent leur décision d'une journée. Cette case non cochée leur évite de signer sur une impression.

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Voici les questions types du livre, regroupées par personne. Elles se complètent ; vous pouvez les adapter à votre situation.

Au prêteur

Sur la personne et l'institution :

• Qui traite mon dossier, et qui sera mon interlocuteur après la signature ?
• Qui administre le prêt : votre institution ou une autre entreprise ?
• À qui puis-je m'adresser si je ne suis pas satisfait d'une réponse ?

Sur ce qu'il examine :

• Quels documents devrai-je vous remettre, sous quelle forme et à quel moment ?
• Qu'examinez-vous dans mon dossier, et sur quelle période ?
• Comment traitez-vous des revenus qui varient, ou plusieurs sources de revenus ?
• Qui aura accès à mes renseignements, et pourquoi ?

Sur l'offre :

• Quel type de prêt me proposez-vous, et pourquoi celui-là ?
• Quelles sont les règles de remboursement ? Puis-je faire des paiements supplémentaires ?
• Quels sont tous les frais, quand sont-ils payables, à qui ?
• Quels produits d'assurance sont obligatoires, lesquels sont facultatifs, et au bénéfice de qui ?

Sur l'avenir du prêt :

• Que se passe-t-il à la fin de la première période ? Comment serai-je avisé ?
• Que se passe-t-il si je veux quitter le prêt avant la fin de la période ?
• Que se passe-t-il si mes revenus baissent, si je vends ou si je veux rembourser plus vite ?

Sur l'écrit :

• Pouvez-vous me confirmer cela par écrit ?
• Combien de temps cette offre reste-t-elle valable ?

Au courtier hypothécaire

• Quel est votre rôle exact dans mon financement ?
• À quels prêteurs présentez-vous les dossiers, et combien en consulterez-vous pour le mien ?
• Me présenterez-vous toutes les offres reçues, ou une sélection ?
• Comment êtes-vous rémunéré, par qui, et pouvez-vous me le remettre par écrit ?
• Avez-vous des liens particuliers avec certains prêteurs ?
• Que ferez-vous de mes documents, et qui les verra ?
• Quel permis détenez-vous, et où puis-je le vérifier ?
• Où puis-je adresser une plainte ?
• Que se passe-t-il si je me retire en cours de route ?

À la personne qui propose un prêt privé, s'il y a lieu

• Qui êtes-vous, au nom de qui agissez-vous, d'où vient l'argent prêté ?
• Quels sont tous les coûts, par écrit, et qui reçoit chaque paiement ?
• Puis-je faire lire les documents par un notaire ou un avocat de mon choix ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que dit ce contrat, en mots simples, et à quoi m'engage-t-il ?
• Que se passe-t-il si je ne peux plus payer, ou si je veux rembourser plus tôt ?
• Quelle garantie prend-on sur mon immeuble, et que signifie-t-elle pour moi ?
• Quels sont vos honoraires et les autres sommes à prévoir à la signature ?
• Y a-t-il dans ce document des clauses particulièrement engageantes ?

Au comptable ou au planificateur financier

• Comment un prêteur lira-t-il mes revenus ?
• Quelle marge de sécurité est adaptée à ma situation ?
• Quels effets à long terme cette offre peut-elle avoir sur ma situation ?

À votre courtier immobilier

• À quel moment de la transaction mon financement doit-il être prêt ?
• Quelles autres sommes dois-je prévoir autour de la transaction ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour les conditions de l'offre, par écrit. Le notaire ou l'avocat, pour la portée de chaque document et de chaque garantie. Le comptable ou le planificateur financier, pour replacer l'offre dans votre situation personnelle. Le courtier immobilier, pour le calendrier de la transaction. Pour les questions de vérification d'un intermédiaire ou d'un prêteur privé, reprenez les démarches décrites aux chapitres 3 et 8.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

À quoi il sert

Le tableau de suivi est la mémoire de votre démarche. Une ligne par question posée, avec la réponse reçue, la personne qui l'a donnée et la date. Il vous évite de reposer deux fois la même question, de confondre deux interlocuteurs et de perdre une promesse. Il vous permet aussi de montrer votre dossier à un professionnel sans tout réexpliquer.

Le modèle

Reproduisez ce tableau sur papier ou dans un tableur. Une page par interlocuteur, ou un seul tableau avec une colonne pour l'interlocuteur.

La colonne Écrit ? est essentielle : elle indique si la réponse figure dans un document ou si vous ne l'avez qu'entendue. La colonne À confirmer reçoit tout ce que vous voulez faire préciser. Une ligne où figure une réponse entendue seulement est une ligne à faire confirmer.

Comment le tenir

• Remplissez-le tout de suite après chaque échange, pendant que votre mémoire est fraîche.
• Datez chaque ligne, et conservez le document source dans un dossier.
• Distinguez ce qui est confirmé par écrit de ce qui est seulement dit.
• Relisez-le avant chaque nouvelle rencontre, pour ne pas reposer une question déjà posée.
• Montrez-le à votre notaire, à votre comptable ou à votre planificateur financier quand vous leur demandez conseil.

Les documents qui l'accompagnent

À côté du tableau de suivi, tenez ces documents, tous déjà rencontrés dans le livre.

• La liste de vos documents remis : document, date, destinataire, moyen (chapitre 4).
• Votre budget personnel, avec la colonne à confirmer (chapitre 4).
• Une page par prêteur, avec nom, date, famille, réponses (chapitre 2).
• La grille de comparaison des offres (chapitre 6).
• Votre tableau de frais, avec les sources (chapitre 9).
• Vos notes sur les sources publiques consultées, avec l'adresse et la date (chapitre 7).

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucie, travailleuse autonome, tient un tableau de suivi avec une page par interlocuteur. Chaque fois qu'elle parle à un prêteur, elle inscrit la question, la réponse, la date, et si l'information est écrite. Avant de rencontrer son comptable, elle lui envoie son tableau. Le comptable voit en quelques minutes ce qui est confirmé et ce qui manque, et sa rencontre avec Lucie porte sur les vraies questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ahmed utilise le même tableau pour comparer ce que lui disent un courtier hypothécaire et un prêteur approché directement. Il ajoute une colonne pour noter, de chaque côté, qui lui a répondu et quand. Lorsque le sujet du prêteur privé arrive, il s'en sert pour suivre ses vérifications : qui est la personne, ce qu'il a demandé, ce qui lui a été répondu. Le tableau lui rappelle de ne rien signer avant d'avoir répondu oui à ses quatre questions.

10.4 Pour aller plus loin

Les sources publiques

Pour approfondir votre information en dehors de ce livre, commencez par la source publique présentée au chapitre 7.

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — source publique d'information et d'outils destinés aux consommateurs de produits et services financiers. Consultez directement son site officiel pour connaître ce qui est offert, et notez la date de votre consultation.

Pour vérifier qui est un intermédiaire ou un prêteur privé, reprenez les démarches des chapitres 3 et 8 : elles décrivent à qui poser vos questions.

Dans cette collection

D'autres livres de la collection poursuivent là où celui-ci s'arrête.

• → livre D1 (Se préparer à acheter) pour la préparation de l'achat dans son ensemble.
• → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour le vocabulaire et les types de prêts.
• → livre F2 (Se qualifier) pour la question de savoir si et combien vous pouvez emprunter.
• → livre F3 (L'assurance prêt hypothécaire) pour les assurances liées au prêt.
• → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour la fin de chaque période.
• → livre F8 (Le budget complet de la transaction) pour l'ensemble des frais de l'achat.

Ce que vous gardez, une fois le prêt signé

Une fois le prêt signé, ne jetez pas votre trousse. Conservez dans un même dossier les offres, la grille remplie, le tableau de frais, le tableau de suivi et les confirmations écrites. Ils vous serviront à la fin de la première période, au moment du renouvellement, quand vous aurez de nouveau à comparer (→ livre F6). Vous retrouverez alors vos questions, vos réponses et vos dates, et vous n'aurez pas à tout recommencer.

Notez dans votre agenda une date de rappel pour relire ce dossier avant la fin de la période. Ce petit geste vous place en position de préparer plutôt que de subir.

Un dernier conseil de méthode

Le livre n'a jamais prétendu vous dire quoi choisir. Il vous a donné des questions, une méthode et des tableaux. La suite vous appartient : poser, noter, comparer, consulter, puis décider. Si une affirmation de ce livre vous paraît douteuse ou dépassée, vérifiez-la auprès du professionnel concerné et auprès des sources officielles.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas utiliser la liste de contrôle. Elle est faite pour le moment où l'attention est la plus faible.
• Laisser des cases cochées sans preuve écrite. Une case cochée sur la foi d'une conversation reste fragile.
• Poser des questions différentes à chaque prêteur. Sans les mêmes questions, la comparaison n'a pas de sens.
• Ne pas dater le tableau de suivi. Une réponse sans date est difficile à situer.
• Confondre réponse entendue et réponse écrite. Seule la seconde sert à comparer et à montrer.
• Garder le tableau pour soi. Montrez-le au notaire, au comptable ou au planificateur financier pour qu'ils voient où vous en êtes.
• Signer avec une case non cochée. Chaque case non cochée est une question à poser avant de signer.
• Attendre de la trousse qu'elle décide. Elle organise votre information ; la décision reste la vôtre.

À retenir

• La trousse rassemble la méthode du livre : mêmes questions, écrit, notes, comparaison.
• La liste de contrôle ne dit pas si vous êtes prêt ; elle montre ce qu'il vous reste à clarifier.
• Les questions se classent par interlocuteur : prêteur, courtier hypothécaire, notaire ou avocat, comptable ou planificateur financier, courtier immobilier.
• Le tableau de suivi distingue ce qui est écrit de ce qui est seulement dit.
• Les quatre questions finales valent pour tout prêt : ai-je compris, un professionnel a-t-il lu, ai-je tous les coûts écrits, ai-je comparé.
• Une case non cochée est une question à poser, pas un échec.
• La décision de signer vous appartient, après lecture et vérification.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle de la section 10.1.
2. Imprimez ou reproduisez le tableau de suivi de la section 10.3.
3. Rassemblez vos documents : liste de remises, budget, pages par prêteur, grille, tableau de frais, notes de consultation.
4. Classez les questions de la section 10.2 par rencontre à venir.
5. Remplissez le tableau après chaque échange et datez chaque ligne.
6. Relisez la liste de contrôle la veille de la signature.
7. Transformez chaque case non cochée en question, et posez-la.
8. Répondez aux quatre questions finales avant de signer.

Questions à poser

Au prêteur :

• Pouvez-vous confirmer par écrit ce que nous avons dit, et combien de temps votre offre reste valable ?

Au courtier hypothécaire :

• Pouvez-vous me remettre par écrit votre rémunération et la liste des prêteurs consultés ?

À un notaire ou à un avocat :

• Pouvez-vous m'expliquer chaque document avant que je signe ?

À un comptable ou à un planificateur financier :

• Pouvez-vous relire mon tableau de frais et ma marge de sécurité ?

À votre courtier immobilier :

• À quel moment mon financement doit-il être prêt ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la liste de contrôle, et que signifie une case non cochée ?
2. Quelles sont les quatre questions finales avant la signature ?
3. Quelle colonne du tableau de suivi distingue l'écrit de l'entendu ?
4. Pourquoi montrer son tableau à un professionnel ?
5. Quels documents accompagnent le tableau de suivi ?
6. Qui prend la décision de signer ?

Réponses

1. À rappeler les gestes à vérifier au moment où l'attention est la plus faible ; une case non cochée est une question à poser, pas un échec.
2. Ai-je compris les documents ? Un professionnel que j'ai choisi les a-t-il lus ? Ai-je tous les coûts par écrit ? Ai-je comparé avec au moins une autre voie ?
3. La colonne Écrit ?
4. Pour qu'il voie en quelques minutes ce qui est confirmé et ce qui manque, et qu'il puisse répondre aux vraies questions.
5. La liste des documents remis, le budget personnel, une page par prêteur, la grille de comparaison, le tableau de frais et les notes sur les sources publiques consultées.
6. Vous, après lecture, vérification et consultation d'un notaire ou d'un avocat pour la portée des documents.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — source publique d'information et d'outils destinés aux consommateurs ; consultez directement son site officiel (chapitre 7).
• Dans cette collection : → livres D1, F1, F2, F3, F6 et F8 pour la préparation de l'achat, le vocabulaire du prêt, la qualification, l'assurance, la fin de chaque période et le budget complet.