Chapitre 1 — Les chiffres d'un achat immobilier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un achat immobilier, c'est d'abord une pile de chiffres. Un prix, un montant de prêt, un taux, une durée, un versement, des frais, un décompte à la fin. Ces chiffres arrivent par la poste, par courriel, au comptoir d'une institution, sur l'écran d'un conseiller ou dans le bureau d'un notaire. Ils n'ont pas tous la même origine, ils ne répondent pas tous à la même question, et ils ne se lisent pas tous de la même manière.

Malgré son titre, ce livre ne contient aucune formule, aucun calcul, aucun exemple chiffré et aucun bloc de code. Il ne vous apprend pas à faire les opérations : il vous apprend à lire les chiffres que d'autres vous remettent, à comprendre les mots qui les entourent et à utiliser les calculateurs officiels avec méthode. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Louise et Hugo, qui reçoivent une offre de prêt et veulent comprendre ce qu'on leur remet ; Mireille, qui compare deux propositions de deux prêteurs ; Étienne, qui prépare une vente et attend un décompte de son notaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les grandes familles de chiffres d'un achat immobilier et la question à laquelle chacune répond ;
• repérer qui vous remet chaque chiffre : le prêteur, le planificateur financier, le notaire, le comptable ;
• situer les chiffres dans le parcours d'un achat, de la préparation jusqu'à la remise des clés ;
• exiger de vous-même une habitude simple : tout chiffre reçu s'écrit, se date et se fait confirmer ;
• savoir ce que ce livre fait, ce qu'il ne fait pas, et où trouver le reste.

Pourquoi c'est important

Un chiffre isolé ne vous dit presque rien. Un versement vous paraît acceptable, jusqu'à ce que vous réalisiez qu'on ne vous a pas dit sur quelle durée il est calculé. Un taux vous paraît avantageux, jusqu'à ce que vous constatiez que l'autre prêteur le présente autrement. Un décompte vous paraît complet, jusqu'à ce que vous vous demandiez ce qui n'y figure pas.

La difficulté n'est pas que les chiffres soient compliqués. Elle tient à leur nombre et à leur dispersion. Chaque intervenant vous donne les siens, dans son vocabulaire, à son moment. Sans fil conducteur, vous risquez de comparer ce qui n'est pas comparable, d'oublier une pièce du portrait ou de prendre une estimation pour une confirmation.

Ce chapitre pose le fil conducteur. Il ne vous demande pas de devenir expert : il vous demande de savoir quoi demander, à qui, et sous quelle forme.

1.1 Des chiffres qui viennent de plusieurs sources

Un achat, plusieurs voix

Imaginez une table autour de laquelle sont assis, tour à tour, plusieurs interlocuteurs. Chacun parle de chiffres, mais pas des mêmes.

• Le vendeur et son courtier parlent du prix demandé et des conditions de la vente.
• Le prêteur parle de ce qu'il vous prête, à quelles conditions et selon quel calendrier de remboursement.
• Le planificateur financier, si vous en consultez un, parle de votre situation d'ensemble : revenus, dettes, épargne, objectifs.
• Le comptable parle de la dimension fiscale de votre situation, si elle se pose.
• Le notaire parle de la transaction elle-même : ce qui se signe, ce qui se paie, ce qui se répartit entre vendeur et acheteur.

Aucun de ces interlocuteurs ne possède le portrait complet à votre place. Vous êtes le seul à voir tous les chiffres. C'est une bonne raison de les rassembler au même endroit, et de noter pour chacun d'où il vient.

Les familles de chiffres

On peut regrouper les chiffres d'un achat en quelques familles. Cette classification n'a rien d'officiel : c'est une aide-mémoire pour ne rien oublier.

Les chiffres de la propriété. Le prix demandé, le prix offert, le prix convenu. Ce sont les chiffres de la négociation.

Les chiffres du prêt. Le montant emprunté, le taux, le type de taux, l'amortissement, le terme, le versement et sa fréquence. Ce sont les chiffres des chapitres 2 à 5 de ce livre.

Les chiffres de votre capacité. Ce que votre situation permet d'envisager, selon le prêteur ou le planificateur. Ces chiffres relèvent d'une évaluation que d'autres font de votre dossier (→ livre F2, Se qualifier).

Les chiffres des frais. Ce qui s'ajoute au prix : frais liés au prêt, frais liés à la transaction, frais d'installation. Vous les retrouverez dans un autre livre de la collection (→ livre F8, Le budget complet de la transaction).

Les chiffres de la fin de transaction. Le décompte préparé par le notaire, où se répartissent les sommes entre les parties (→ livre M3, Ajustements, répartitions et remise des clés).

Les chiffres de la vie du prêt. Ce qui se passe après la signature : renouvellement, versements supplémentaires, remboursement avant la fin (→ livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités).

DÉFINITION — un chiffre de source

Dans ce livre, un chiffre de source est un chiffre qu'un professionnel ou une institution vous remet, avec son nom et sa date. Par contraste, une estimation personnelle est un chiffre que vous avez obtenu vous-même, par exemple avec un calculateur en ligne. Les deux sont utiles ; seul le premier engage celui qui le donne.

Pourquoi la source compte

Deux chiffres qui se ressemblent peuvent ne pas dire la même chose. Un versement présenté par un conseiller le jour de votre rencontre n'est pas la même chose qu'un versement inscrit à l'offre de prêt écrite. Un décompte préliminaire n'est pas un décompte final. Une estimation en ligne n'est pas une offre.

Prenez donc l'habitude de vous poser trois questions devant tout chiffre :

1. Qui me le donne ? Un nom, une fonction, une organisation.
2. Quand ? Une date. Un chiffre sans date est un chiffre dont vous ignorez la fraîcheur.
3. Sous quelle forme ? Oralement, par courriel, dans un document signé ? Plus la forme est écrite, plus le chiffre est facile à vérifier et à conserver.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo rencontrent un conseiller de leur prêteur. Il leur donne, de vive voix, un ordre de grandeur de versement. Ils notent la remarque dans leur carnet, avec la date et le nom du conseiller, mais ils ne la tiennent pas pour acquise. Quelques jours plus tard, l'offre de prêt écrite arrive. Ils l'étalent sur la table, comparent avec leurs notes et soulignent les écarts : ces écarts deviennent leurs premières questions. Ce couple, son prêteur et ses chiffres sont fictifs.

1.2 Qui vous les donne, et qui en répond

Le prêteur

Le prêteur est l'institution qui vous avance l'argent pour acheter. Vous avez affaire à lui par l'entremise d'un conseiller en institution financière, qui travaille pour l'institution, ou d'un courtier hypothécaire, qui peut vous présenter des propositions de plusieurs prêteurs.

Ce que le prêteur vous remet : une offre de prêt, un tableau de remboursement, des explications sur les options de son produit, des chiffres sur l'état de votre prêt après la signature.

Ce qu'il ne vous remet pas, de lui-même : une comparaison avec ce que propose un autre prêteur. Cette comparaison, c'est vous, ou votre courtier hypothécaire, qui la faites (→ livre F5, Choisir son prêteur).

DÉFINITION — conseiller en institution financière et courtier hypothécaire

Le conseiller en institution financière représente l'institution où il travaille et vous présente les produits de celle-ci. Le courtier hypothécaire est un professionnel qui peut vous présenter les propositions de plusieurs prêteurs. Demandez à chacun de vous expliquer, à votre première rencontre, qui il représente et comment il est rémunéré : la question est légitime et la réponse vous aide à interpréter ses chiffres.

Le planificateur financier

Le planificateur financier regarde votre situation dans son ensemble. Il peut vous aider à placer l'achat dans un plan plus large : épargne, retraite, protection de la famille, autres dettes. Il vous remet des projections, c'est-à-dire des chiffres qui reposent sur des hypothèses.

Gardez cette nuance en tête. Une projection est un chiffre qui dépend de ce qu'on a supposé : un taux, une durée, un niveau de revenu. Si l'hypothèse change, le chiffre change. Demandez au planificateur de vous écrire ses hypothèses, en même temps que ses résultats.

Le notaire

Le notaire intervient à la fin du parcours autour de la signature des actes liés à l'achat. Il prépare un décompte des sommes qui circulent entre les parties : ce que l'acheteur doit verser, ce que le vendeur doit recevoir, ce qui se répartit entre eux. Vous trouverez le détail de son rôle dans un autre livre (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

Du point de vue des chiffres, trois points comptent pour vous. Le notaire peut vous remettre une version préliminaire de son décompte avant la signature : demandez-la. Il peut aussi vous expliquer ce qui y figure : posez vos questions avant le jour de la signature, pas pendant. Enfin, il ne vous remet pas de chiffres sur votre capacité d'emprunt ni sur le choix de votre prêteur : ces sujets relèvent d'autres intervenants.

Le comptable

Le comptable entre en scène lorsque la dimension fiscale de votre situation se pose : travailleur autonome, revenus particuliers, projet de location, propriété détenue autrement qu'en votre nom propre. Ce livre ne traite pas de fiscalité. Si une question fiscale surgit, elle s'adresse à lui, avec les chiffres du prêteur et du notaire en main.

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier vous accompagne dans l'achat ou la vente. Il connaît le déroulement d'une transaction, il peut vous indiquer à quels moments quels chiffres arrivent et vous orienter vers les bons interlocuteurs. Il n'est pas la source des chiffres du prêt ni du décompte du notaire.

CÔTÉ COURTIER — un guide pour savoir quoi demander à qui

Votre courtier immobilier peut vous aider à dresser la liste des chiffres à recueillir et à repérer ceux qui manquent. Il ne remplace ni le prêteur pour les chiffres du prêt, ni le notaire pour le décompte, ni le comptable pour la fiscalité. Si vous n'avez pas de courtier, la liste de ce chapitre vous tient lieu de guide.

Qui répond de quoi : poser la question

Chaque professionnel vous donne les chiffres de son domaine. Qui répond exactement de quoi, et ce que vous pouvez faire si un chiffre se révèle erroné, ne se déduit pas d'un livre comme celui-ci : c'est une question à poser à chacun, et à un avocat si elle prend de l'importance.

Ce qui est à votre portée, en revanche, c'est de rendre la question facile à traiter. Pour chaque chiffre important, demandez :

• De quel document ou de quelle communication ce chiffre provient-il ?
• Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Ce chiffre est-il définitif ou sujet à changement ? Jusqu'à quand ?
• Qui d'autre que vous pourrait me confirmer le même chiffre ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur (par son conseiller ou son courtier hypothécaire), pour tout ce qui touche le prêt : offre écrite, options, tableau de remboursement. Le planificateur financier, pour placer l'achat dans votre situation d'ensemble ; demandez-lui ses hypothèses par écrit. Le notaire, pour le décompte et les sommes à verser à la signature. Le comptable, pour toute question fiscale. Un avocat, si vous voulez savoir qui est responsable d'un chiffre erroné et ce que vous pouvez faire dans ce cas.

1.3 Un parcours des chiffres, vu d'en haut

Les grandes étapes

Voici une vue d'ensemble, de la préparation à la vie du prêt. Chaque étape a ses chiffres, ses interlocuteurs et ses moments clés. Cette vue ne remplace pas le reste de la collection : elle vous aide à situer chaque chapitre de ce livre.

Se préparer

Avant même de visiter une propriété, vous avez déjà des chiffres : ce que vous avez épargné, ce que vous devez, ce que vous gagnez. Le livre consacré à la préparation vous guide dans cette étape (→ livre D1, Se préparer à acheter). Ce que vous retenez ici : notez vos chiffres de départ avec leurs dates. Ils serviront de point de comparaison tout au long du parcours.

Se faire qualifier

Le prêteur évalue votre dossier et vous indique ce qu'il envisage de vous prêter. Cette évaluation repose sur ses propres règles, que le livre sur la qualification décrit (→ livre F2, Se qualifier). Pour vous, l'essentiel est de comprendre que ce chiffre est une évaluation du prêteur, à une date donnée, sur la base des renseignements que vous avez fournis. Il n'est pas une promesse ; vérifiez auprès de lui ce qui le rend définitif.

Choisir un prêteur

Quand vous comparez des propositions, vous comparez des chiffres de source différente, présentés de manière différente. Le chapitre 3 vous donne les questions à poser pour les rendre comparables. Le livre sur le choix du prêteur approfondit cette étape (→ livre F5, Choisir son prêteur).

Recevoir l'offre de prêt

C'est le moment où les chiffres deviennent écrits. L'offre de prêt rassemble les éléments du prêt. Les chapitres 2 à 5 vous aident à en lire chaque mot : le capital, l'intérêt, le versement, l'amortissement, le terme, le taux et le tableau de remboursement.

Signer chez le notaire

Peu avant la signature, le notaire prépare le décompte. Vous y voyez, de manière ordonnée, les sommes que chacun doit verser ou recevoir. Le chapitre 8 vous explique comment demander ce décompte à l'avance et comment le lire.

Vivre avec le prêt

Après la signature, le prêt continue d'exister. Il arrive un moment où vous voulez le renouveler, payer plus vite ou le rembourser avant la fin. Chaque situation demande un chiffre précis, que seul le prêteur peut vous confirmer. Le chapitre 7 vous dit comment le demander.

L'ESSENTIEL — une carte, pas un territoire

Ce tableau est une carte. Il vous indique où sont les chiffres, pas ce qu'ils valent dans votre situation. Pour la valeur, vous vous tournez vers l'interlocuteur qui répond de chaque chiffre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille compare deux propositions, l'une de chaque prêteur. Sur chacune, elle écrit en haut de la page le nom du prêteur, le nom de la personne qui lui a remis le document et la date de réception. Elle ne retient aucun chiffre qui ne soit pas écrit quelque part. Quand un chiffre manque d'un côté et pas de l'autre, elle le note comme une question à poser. Ces deux prêteurs sont fictifs.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous apprend à :

• comprendre les mots : capital, intérêt, versement, amortissement, terme, taux fixe et taux variable (chapitre 2) ;
• lire un taux avec méthode et à poser les bonnes questions pour comparer deux offres (chapitre 3) ;
• savoir ce qu'un versement contient et quelles options un prêteur peut offrir (chapitre 4) ;
• lire un tableau de remboursement que vous remet un prêteur ou que produit un calculateur (chapitre 5) ;
• utiliser les calculateurs de l'ACFC comme des outils d'orientation (chapitre 6) ;
• faire confirmer les chiffres quand votre prêt change en cours de route (chapitre 7) ;
• demander et lire un décompte à la fin d'une vente (chapitre 8) ;
• éviter les erreurs de lecture les plus coûteuses (chapitre 9) ;
• rassembler le tout dans une trousse pratique (chapitre 10).

Ce que ce livre ne fait pas

Ce livre ne contient aucune formule, aucune méthode de calcul, aucun exemple chiffré. Il ne vous dit pas quel taux est bon, quel versement est acceptable, quelle durée choisir ni quel prêteur retenir. Il ne remplace ni un conseiller, ni un planificateur financier, ni un notaire, ni un comptable, ni un avocat.

Pourquoi ce choix ? Parce qu'un chiffre de livre vieillit, ne tient pas compte de votre dossier et risque de vous donner une fausse assurance. Les chiffres qui vous concernent viennent de ceux qui connaissent votre dossier et qui répondent de leur travail. Le rôle de ce livre est de vous aider à les recevoir, à les comprendre et à les vérifier.

ATTENTION — un livre n'est pas une confirmation

Rien dans ces pages ne confirme un chiffre qui vous concerne. Si vous lisez ici qu'un élément existe, cela ne veut pas dire qu'il s'applique à votre prêt. Demandez toujours à votre prêteur, à votre planificateur ou à votre notaire de le confirmer par écrit.

Les outils officiels

Deux organismes publics fournissent de l'information générale à laquelle ce livre vous renvoie. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) s'adresse aux consommateurs de produits financiers et met en ligne des outils, dont des calculateurs, que le chapitre 6 vous apprend à utiliser. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) diffuse de l'information générale sur l'habitation et le financement résidentiel. Aucun des deux ne remplace le professionnel qui connaît votre dossier : ils vous donnent un cadre et des repères.

Comment lire ce livre

Vous pouvez le lire d'un trait ou y piocher selon l'étape où vous vous trouvez. Si vous venez de recevoir une offre de prêt, commencez au chapitre 2. Si vous comparez deux prêteurs, allez au chapitre 3. Si votre vente approche, lisez le chapitre 8. Le chapitre 10 rassemble les listes et les tableaux pour votre trousse.

QUI CONSULTER — pour la suite

Le conseiller en institution financière ou le courtier hypothécaire, pour les chiffres de votre prêt. Le planificateur financier, pour les projections liées à votre situation. Le notaire, pour le décompte de la transaction. Le comptable, pour les questions fiscales. Chacun est la bonne personne pour les chiffres de son domaine.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se fier à un chiffre entendu. Une conversation ne laisse aucune trace. Demandez l'écrit.
• Garder un chiffre sans date. Un taux, un versement, un montant : sans date, vous ne savez pas s'il vaut encore.
• Confondre une estimation et une offre. Le résultat d'un calculateur en ligne vous oriente ; l'offre écrite du prêteur est le document de référence à lire de près.
• Comparer ce qui n'est pas comparable. Deux propositions n'ont de sens côte à côte que si elles décrivent la même chose, de la même manière.
• Laisser un interlocuteur parler à la place d'un autre. Le prêteur parle du prêt, le notaire du décompte, le comptable de la fiscalité. Posez chaque question à celui qui en répond.
• Attendre le jour de la signature pour poser ses questions. Les chiffres demandent du temps : demandez les documents à l'avance.
• Prendre un livre pour un conseil. Ce livre explique comment lire ; il ne dit pas ce qui convient à votre cas.

À retenir

• Un achat immobilier produit des chiffres de plusieurs familles, remis par plusieurs interlocuteurs, à des moments différents.
• Devant tout chiffre, trois questions : qui, quand, sous quelle forme.
• Le prêteur répond du prêt, le notaire du décompte, le planificateur de ses projections, le comptable de la fiscalité.
• Une projection repose sur des hypothèses : demandez-les par écrit.
• Les chiffres deviennent écrits à l'offre de prêt : c'est là que vous lisez, comparez et posez vos questions.
• Ce livre n'a ni formule ni calcul ; il vous apprend à recevoir, à comprendre et à faire confirmer les chiffres des autres.

Votre plan d'action

1. Préparez un carnet ou un classeur où vous noterez chaque chiffre reçu, avec sa source et sa date.
2. Dressez la liste de vos interlocuteurs : prêteur, courtier hypothécaire s'il y a lieu, planificateur, notaire, comptable, courtier immobilier.
3. Pour chacun, notez ce qu'il vous remet et ce qu'il ne vous remet pas.
4. Repérez où vous en êtes dans le parcours de la section 1.3.
5. Demandez l'écrit chaque fois qu'on vous donne un chiffre à l'oral.
6. Notez vos questions au fur et à mesure ; apportez-les à votre prochaine rencontre.
7. Lisez le chapitre suivant : il vous donne les mots du prêt.

Questions à poser

À votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire :

• Qui représentez-vous, et comment êtes-vous rémunéré ?
• Pouvez-vous me remettre par écrit les chiffres dont nous venons de parler ?
• Ces chiffres sont-ils définitifs ? Jusqu'à quelle date sont-ils valables ?

À votre planificateur financier :

• Sur quelles hypothèses reposent vos projections ?
• Que se passe-t-il dans vos résultats si ces hypothèses changent ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous me remettre une version préliminaire du décompte avant la signature ?
• Qu'est-ce qui figure dans ce décompte, et qu'est-ce qui n'y figure pas ?

À votre comptable :

• Y a-t-il, dans ma situation, des éléments fiscaux à examiner avant de signer ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez quatre familles de chiffres d'un achat immobilier.
2. Quelles trois questions vous posez-vous devant tout chiffre reçu ?
3. Quelle différence y a-t-il entre un chiffre de source et une estimation personnelle ?
4. Pourquoi demander les hypothèses d'une projection ?
5. À quel interlocuteur adressez-vous une question sur le décompte de la transaction ?
6. Ce livre vous dira-t-il quel taux choisir ? Pourquoi ?

Réponses

1. Par exemple : les chiffres de la propriété, du prêt, de votre capacité, des frais, de la fin de transaction, de la vie du prêt.
2. Qui me le donne ? Quand ? Sous quelle forme ?
3. Un chiffre de source vient d'un professionnel ou d'une institution, avec son nom et sa date, et engage celui qui le donne. Une estimation personnelle vient d'un outil que vous avez utilisé vous-même : elle vous oriente, sans engager personne.
4. Parce qu'une projection dépend de ce qu'on a supposé ; si une hypothèse change, le résultat change aussi.
5. Au notaire, qui prépare ce décompte.
6. Non : ce livre vous apprend à lire et à comparer, et il laisse le choix aux interlocuteurs qui connaissent votre dossier.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs de produits financiers et outils en ligne ; consultez le site pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez.
• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — information générale sur l'habitation ; consultez le site pour voir ce qui est offert.
• Dans cette collection : → livres D1, F1, F2, F5, F6, F8, M1 et M3 pour les étapes qui entourent les chiffres de ce chapitre.

Chapitre 2 — Les mots du prêt, en mots simples

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Louise et Hugo ouvrent l'enveloppe qui contient leur offre de prêt. Dès la première page, ils tombent sur des mots qu'ils croyaient connaître : capital, intérêt, versement, amortissement, terme. Ils les ont entendus mille fois. Pourtant, quand il faut dire à voix haute ce qui sépare l'un de l'autre, ils hésitent. Hugo avoue qu'il a toujours pris l'amortissement et le terme pour la même chose. Louise n'est pas certaine de ce que veut dire une fréquence de versement.

Ce n'est pas une faiblesse. Les mots du prêt se ressemblent, se chevauchent et changent de sens dans la conversation courante. Ce chapitre les prend un à un, dans l'ordre où ils apparaissent dans une offre de prêt, et les explique sans chiffre, sans formule et sans jargon inutile. Il se termine par un petit lexique à garder sous la main. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Louise et Hugo, leur prêteur et leur offre n'existent pas.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire en vos propres mots ce que sont le capital, l'intérêt et le versement ;
• distinguer l'amortissement du terme, deux durées que l'on confond facilement ;
• expliquer la différence entre un taux fixe et un taux variable ;
• repérer ces mots dans une offre de prêt et savoir quelle question poser quand l'un d'eux vous échappe ;
• demander à votre prêteur de reformuler une explication, par écrit au besoin.

Pourquoi c'est important

Un malentendu sur un mot coûte plus cher qu'une hésitation. Si vous croyez que le terme est la durée totale du prêt, vous pourriez ne pas vous préparer à ce qui se passe à son échéance. Si vous pensez que le versement ne sert qu'à payer l'intérêt, vous pourriez mal comprendre le tableau de remboursement. Si vous prenez un taux variable pour un taux qui ne peut que baisser, vous ne verrez pas le risque qu'il comporte.

Les mots du prêt sont aussi la porte d'entrée des comparaisons. Pour comparer deux offres (chapitre 3), il faut que vous et vos interlocuteurs parliez des mêmes choses avec les mêmes mots. Une demande bien formulée, du genre pouvez-vous me préciser si ce chiffre est le versement ou le montant total payé chaque mois ?, vous obtient une réponse utile. Une question vague obtient une réponse vague.

Vous n'avez pas besoin de mémoriser le vocabulaire d'un spécialiste. Vous avez besoin d'une base solide, de la confiance pour dire je ne comprends pas ce mot et de l'habitude de demander une reformulation.

2.1 Le capital et l'intérêt

Le capital : ce que vous empruntez

Le capital, c'est la somme que le prêteur vous avance. Si vous achetez une propriété, le capital est la part du prix que vous ne payez pas de votre poche et que le prêteur finance. Plus vous remboursez de capital, moins vous devez au prêteur.

DÉFINITION — le capital

Le capital est le montant emprunté, c'est-à-dire la somme que le prêteur met à votre disposition. À mesure que vous remboursez, la partie de la somme qui reste due s'appelle le solde. Le solde et le capital ne désignent donc pas la même chose : le premier évolue avec vos remboursements, le second est le point de départ.

Dans une offre de prêt, le capital figure sous un nom qui peut varier d'un prêteur à l'autre : montant du prêt, montant emprunté, capital initial. Si vous hésitez entre deux libellés, demandez au prêteur de préciser à quel montant ils renvoient.

L'intérêt : le prix de l'emprunt

L'intérêt, c'est le prix que vous payez pour utiliser l'argent du prêteur. Il s'ajoute au capital : vous remboursez ce que vous avez emprunté, et vous payez en plus ce que coûte l'emprunt.

DÉFINITION — l'intérêt

L'intérêt est la somme que vous versez au prêteur en contrepartie de l'argent emprunté. Il s'exprime par un taux (voir le chapitre 3), mais le taux n'est pas l'intérêt : c'est la façon dont le prêteur le mesure. Le montant d'intérêt que vous payez dépend du taux, mais aussi d'autres éléments qu'il vous revient de faire expliquer par le prêteur.

Retenez une image simple. Le capital, c'est ce que vous rendez. L'intérêt, c'est le prix du service. Le prêteur vous demande les deux, et ils sont tous deux dans votre versement.

Pourquoi la distinction compte

Deux personnes peuvent emprunter le même capital et payer des intérêts très différents, parce que les conditions de leurs prêts diffèrent. À l'inverse, deux prêts dont les intérêts se ressemblent peuvent avoir des capitaux différents. Parler du capital sans parler des intérêts, ou l'inverse, donne un portrait incomplet.

Quand un interlocuteur vous donne un chiffre en vous disant voilà ce que vous paierez, demandez toujours : s'agit-il du capital, de l'intérêt ou des deux ensemble ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo lit sur l'offre de prêt un montant qu'il croit être le prix de la maison. Louise relit la page et note que le libellé parle d'un montant du prêt. Ils appellent le conseiller de leur prêteur et lui demandent de leur dire, au téléphone puis par courriel, de quelle somme il s'agit. Le courriel confirme : c'est le montant que le prêteur avance, non le prix de la propriété. Le prêteur, le conseiller et l'offre sont fictifs.

Les mots voisins du capital

Autour du capital gravitent d'autres mots que vous croiserez : le solde (ce qui reste dû), le montant initial (le point de départ), le remboursement du capital (la partie du versement qui réduit le solde). Chacun a son sens. Si un document en utilise un sans le définir, c'est une question à poser.

2.2 Le versement et sa fréquence

Le versement : ce que vous payez à chaque échéance

Le versement, c'est la somme que vous remettez au prêteur à intervalles réguliers. Il sert à la fois à rembourser du capital et à payer de l'intérêt. Vous retrouverez ce thème en détail au chapitre 4.

DÉFINITION — le versement

Le versement est la somme que vous payez au prêteur à chaque échéance prévue à l'offre de prêt. Il contient, selon les modalités de votre prêt, une part de capital et une part d'intérêt. Un versement peut aussi inclure d'autres sommes que le capital et l'intérêt : demandez toujours ce que contient exactement le versement qu'on vous annonce.

Un point mérite votre attention. Le mot versement peut désigner, selon l'interlocuteur, la somme réellement prélevée sur votre compte ou seulement la partie destinée au prêt. Vérifiez à chaque fois : ce versement contient-il autre chose que le capital et l'intérêt ?

La fréquence de versement : à quel rythme

La fréquence de versement, c'est le rythme auquel vous payez : par exemple chaque mois, aux deux semaines, chaque semaine. Un prêteur peut vous offrir plusieurs choix, et chaque choix peut avoir ses propres conditions.

DÉFINITION — la fréquence de versement

La fréquence de versement est l'intervalle entre deux versements. Elle fait partie des conditions du prêt, au même titre que le montant du versement. Les prêteurs ne proposent pas tous les mêmes fréquences, et les conditions qui accompagnent chaque fréquence peuvent différer. Demandez au prêteur de vous les présenter par écrit.

Ne supposez pas qu'un changement de fréquence est sans conséquence, ni qu'il en a une. Demandez à votre prêteur comment chaque fréquence se traduit dans votre prêt, et obtenez la réponse par écrit. Les chapitres 4 et 9 y reviennent.

Fréquence et comparaison

La fréquence est un des éléments qu'on oublie le plus facilement quand on compare deux propositions. Un prêteur annonce un versement mensuel, l'autre un versement aux deux semaines : leurs chiffres ne se comparent pas directement. Avant de comparer, assurez-vous que les deux propositions décrivent la même fréquence, ou demandez à chaque prêteur de vous présenter la même.

ATTENTION — deux chiffres, deux rythmes

Un versement annoncé sans sa fréquence est un chiffre incomplet. Lorsqu'un interlocuteur vous donne un montant, posez la question : à quel rythme ce montant est-il versé ? Notez la réponse à côté du chiffre.

La date et le mode de paiement

Au-delà du montant et du rythme, vous trouverez dans l'offre la date des versements et le mode de paiement : prélèvement automatique, virement, autre. Ces détails comptent pour votre budget. Demandez au prêteur ce qui se passe si une date tombe un jour où vous ne pouvez pas approvisionner votre compte, ou si vous souhaitez changer de date. Ce sont des questions pratiques, auxquelles le prêteur répond selon ses propres conditions.

2.3 L'amortissement et le terme : deux durées différentes

Deux durées, deux fonctions

C'est ici que se produit la plus grande confusion. L'amortissement et le terme sont deux durées, et elles ne désignent pas la même chose. L'une décrit le long cours, l'autre la période en cours.

Pour s'en souvenir, pensez à un roman en plusieurs tomes. L'amortissement, c'est le roman en entier, de la première à la dernière page. Le terme, c'est le tome que vous tenez en main aujourd'hui. À la fin du tome, l'histoire n'est pas finie : vous en prenez un autre, dans les conditions qu'on vous propose à ce moment-là.

DÉFINITION — l'amortissement

L'amortissement est la durée sur laquelle le remboursement complet du prêt est étalé. C'est la durée théorique du long cours : celle au bout de laquelle le capital serait entièrement remboursé si les conditions restaient celles sur lesquelles le calcul repose. Le mot théorique est important : l'amortissement repose sur des hypothèses que le prêteur vous précise.

DÉFINITION — le terme

Le terme est la durée pendant laquelle les conditions de votre prêt, dont le taux, sont fixées par l'entente en vigueur avec le prêteur. À l'échéance du terme, le prêt n'est pas nécessairement remboursé : des choix se présentent, selon les conditions de votre prêteur. Demandez-lui lesquels (→ livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités).

Quand le terme est plus court que l'amortissement

Le terme est la période pendant laquelle vous vous entendez avec un prêteur sur des conditions données. L'amortissement est la durée visée pour tout rembourser. Les deux sont distincts. Lorsque le terme est plus court que l'amortissement, votre prêt peut traverser plusieurs termes avant d'être entièrement remboursé, si vous le conservez jusqu'au bout. Vérifiez dans votre offre si c'est le cas.

Vous n'avez pas besoin de comprendre le calcul sous-jacent. Vous avez besoin de savoir, pour votre propre prêt, quelles sont les deux durées, de quand elles datent et ce qui se passe à la fin du terme.

Ce que vous voulez voir écrit

Dans l'offre de prêt, cherchez ces deux durées, chacune sous son nom. Si une seule apparaît, demandez l'autre. Si les deux apparaissent sans définition, demandez qu'on vous précise à quoi chacune renvoie. Un prêteur qui vous répond clairement vous rend service ; un prêteur qui élude vous donne une raison de poser d'autres questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hugo pensait que son prêt serait entièrement remboursé à la fin de la durée écrite en haut de l'offre. Louise, qui a lu la section suivante, lui montre qu'il y a deux durées distinctes : l'une pour le remboursement complet, l'autre pour les conditions en cours. Ils notent les deux sur une feuille, avec le libellé exact de l'offre. Ils appelleront le prêteur pour lui demander ce qui se passera à l'échéance de la seconde. Ces deux personnes sont fictives.

Le taux fixe et le taux variable

Le taux est le pourcentage qui sert à mesurer l'intérêt. Le chapitre 3 y revient en détail. Pour l'instant, retenez une distinction que vous rencontrerez partout.

DÉFINITION — taux fixe

Un taux fixe est un taux qui, selon les conditions de l'offre, ne change pas pendant le terme. À l'échéance du terme, de nouvelles conditions, dont un nouveau taux, peuvent être proposées : demandez lesquelles.

DÉFINITION — taux variable

Un taux variable est un taux qui, selon les conditions de l'offre, peut changer pendant le terme. La façon dont il change, à quels moments, et ce que ce changement entraîne sur votre versement ou sur la durée de remboursement varient selon le prêteur. Demandez-lui ces règles par écrit.

Ne choisissez jamais entre fixe et variable sur la seule foi d'un mot. Le choix dépend de votre situation, de votre tolérance au risque et de ce que le prêteur propose, et il se fait avec votre prêteur ou un professionnel qui connaît votre dossier (→ livre F5, Choisir son prêteur).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le conseiller en institution financière ou le courtier hypothécaire, pour reformuler chaque mot de l'offre et vous préciser comment il s'applique à votre prêt. Le planificateur financier, pour examiner si les conditions de votre prêt s'accordent avec votre situation d'ensemble. Posez toujours vos questions avant de signer, et demandez la réponse par écrit.

2.4 Un petit lexique à garder sous la main

Voici les principaux mots de ce chapitre, en une phrase chacun. Gardez cette page à portée de main quand vous lisez une offre ou que vous parlez à un prêteur.

Trois mots de la conversation courante

Au téléphone ou au comptoir, vous entendrez aussi des mots qui ne figurent pas dans l'offre écrite.

• Mensualité. Dans la conversation, ce mot peut désigner le versement d'un mois. Demandez si elle inclut autre chose que le capital et l'intérêt.
• Échéancier. C'est le calendrier des versements. Demandez-le : il vous montre les dates et les montants prévus, et il prépare la lecture du tableau de remboursement (chapitre 5).
• Prêt en cours. Ce mot désigne le prêt tel qu'il existe aujourd'hui, avec son solde du jour. Si un interlocuteur vous parle de votre prêt en cours, demandez à quelle date son solde est établi.

Pour chacun, la même règle s'applique : un mot de conversation est un point de départ, jamais une définition. Demandez à voir le terme équivalent dans un document écrit, et notez le libellé exact qui s'y trouve.

Comment utiliser ce lexique

Ne vous contentez pas de lire une fois. Servez-vous-en comme d'un questionnaire. À chaque mot de la colonne de gauche, demandez-vous : où le trouve-t-on dans mon offre ? Quel chiffre y est associé ? Ce chiffre est-il daté ? Si une case reste vide, vous avez trouvé une question à poser.

Demander une reformulation

Rien n'est plus légitime que de demander à un professionnel de reformuler. Quelques phrases qui fonctionnent :

• Pouvez-vous m'expliquer ce mot comme si je n'avais jamais emprunté ?
• Pouvez-vous me le redire en d'autres termes, et me l'écrire ?
• Dans l'offre, à quel chiffre précis ce mot renvoie-t-il ?
• Qu'est-ce qui changerait pour moi si ce mot désignait autre chose ?

Ces questions réduisent le risque d'un malentendu. Si la réponse tarde ou reste vague, demandez-la par écrit.

Quand le mot change d'un prêteur à l'autre

Les prêteurs n'emploient pas tous les mêmes libellés. Ce qui s'appelle montant du prêt chez l'un peut s'appeler capital emprunté chez l'autre, et ce qu'un prêteur nomme échéance du terme, un autre peut le nommer autrement. Quand vous comparez deux offres, dressez un petit tableau : une colonne par prêteur, une ligne par mot, et le libellé exact de chacun. Vous verrez plus vite ce qui correspond à quoi.

L'ESSENTIEL — un mot, une question

Pour chaque mot de ce chapitre, retenez la question qu'il appelle : le capital (quelle somme exactement ?), l'intérêt (que contient-il ?), le versement (que contient-il en plus ?), la fréquence (à quel rythme ?), l'amortissement (sur quelle durée ?), le terme (que se passe-t-il à son échéance ?), le taux (fixe ou variable, et selon quelles règles ?).

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre l'amortissement et le terme. Deux durées, deux fonctions. Demandez les deux, chacune sous son nom.
• Prendre un versement pour un coût total. Le versement est une somme à intervalles réguliers ; il ne dit rien de ce que vous aurez payé en tout.
• Oublier la fréquence. Un versement sans sa fréquence est un chiffre incomplet.
• Croire qu'un taux variable ne peut que baisser. Il peut changer dans les deux sens ; demandez comment et quand.
• Croire qu'un taux fixe l'est pour toute la vie du prêt. Il l'est pour le terme, selon l'offre ; ensuite, d'autres conditions peuvent être proposées.
• Hésiter à demander une explication. Une question posée avant la signature vaut mieux qu'un regret après.
• Se contenter d'une explication orale. Demandez-la par écrit, avec la date.

À retenir

• Le capital est la somme empruntée ; l'intérêt est le prix de l'emprunt ; le versement les regroupe, selon les modalités de votre prêt.
• La fréquence de versement fait partie du versement : un montant sans fréquence est incomplet.
• L'amortissement est la durée visée pour tout rembourser ; le terme est la période pendant laquelle les conditions sont fixées.
• Le terme et l'amortissement sont deux durées distinctes ; cherchez les deux dans votre offre.
• Un taux fixe ou variable se définit dans l'offre : demandez les règles par écrit.
• Les libellés varient d'un prêteur à l'autre : un petit tableau de correspondance évite les malentendus.

Votre plan d'action

1. Relisez votre offre de prêt, ou le document que vous avez reçu, avec le lexique de la section 2.4 à côté.
2. Soulignez chaque mot du lexique que vous y trouvez et notez le chiffre qui l'accompagne.
3. Marquez d'un point d'interrogation chaque mot dont vous n'êtes pas certain.
4. Préparez vos questions, en utilisant les phrases de reformulation de la section 2.4.
5. Appelez ou écrivez à votre prêteur ; demandez les réponses par écrit.
6. Cherchez les deux durées : l'amortissement et le terme, chacune sous son nom.
7. Dressez, si vous comparez deux offres, un tableau de correspondance des libellés.
8. Rangez le tout dans votre carnet de chiffres, avec les dates.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Le montant du prêt inscrit à l'offre, c'est bien la somme que vous avancez, et non le prix de la propriété ?
• Que contient exactement le versement que vous m'annoncez ? Y a-t-il autre chose que le capital et l'intérêt ?
• À quelle fréquence ce versement est-il prélevé, et quelles fréquences proposez-vous ?
• Quelle est la durée de l'amortissement, et quelle est celle du terme ? Où les trouve-t-on dans l'offre ?
• Que se passe-t-il à l'échéance du terme ?
• Mon taux est-il fixe ou variable ? Selon quelles règles peut-il changer ?
• Pouvez-vous m'écrire ces explications et les dater ?

À votre planificateur financier :

• Comment ces conditions s'inscrivent-elles dans ma situation d'ensemble ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle est la différence entre le capital et l'intérêt ?
2. Pourquoi un versement annoncé sans sa fréquence est-il un chiffre incomplet ?
3. Expliquez la différence entre l'amortissement et le terme à l'aide de l'image du roman en plusieurs tomes.
4. Que veut dire théorique quand on parle d'amortissement ?
5. Quelle question devez-vous poser sur un taux variable ?
6. Pourquoi demander une reformulation écrite ?

Réponses

1. Le capital est la somme empruntée ; l'intérêt est le prix que vous payez pour l'emprunter, en plus du capital.
2. Parce que deux montants identiques versés à des rythmes différents ne décrivent pas la même chose, et ne se comparent pas directement.
3. L'amortissement est le roman en entier, la durée visée pour tout rembourser. Le terme est le tome en cours, la période pendant laquelle les conditions de votre prêt sont fixées ; à la fin du tome, l'histoire continue dans un autre.
4. Que l'amortissement repose sur des hypothèses précisées par le prêteur : c'est la durée visée si ces hypothèses se maintiennent.
5. Selon quelles règles, à quels moments et avec quels effets sur le versement ou la durée il peut changer.
6. Parce qu'un écrit fixe ce qui a été dit, se conserve et se compare avec l'offre.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs de produits financiers ; consultez son site pour voir ce qui est offert sur les prêts hypothécaires.
• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — information générale sur l'habitation et le financement résidentiel.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour un portrait d'ensemble du prêt, → livre F5 (Choisir son prêteur) pour la suite de vos démarches et → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour la période qui suit le terme.

Chapitre 3 — Le taux : ce qu'il dit et ce qu'il ne dit pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mireille a reçu deux propositions de deux prêteurs. Elle les pose côte à côte sur sa table de cuisine. Sur chacune, un taux figure en gros, en haut de la première page. Elle pourrait s'en tenir là : le plus bas gagne. Mais quelque chose la retient. Les deux propositions n'emploient pas les mêmes mots autour du taux. L'une parle de durée, l'autre de produit ; l'une mentionne des conditions, l'autre les renvoie à un document à part. Mireille se demande si elle compare vraiment deux choses semblables.

Son instinct est bon. Le taux est le chiffre le plus visible d'un prêt, et celui qui attire le plus l'attention. Il est aussi l'un des plus faciles à mal comparer. Ce chapitre ne vous donne aucun taux, aucune conversion et aucune règle de calcul. Il vous apprend ce qu'un taux décrit, ce qu'il laisse dans l'ombre, et comment demander à chaque prêteur de tout mettre par écrit pour que vos comparaisons tiennent la route. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Mireille et ses deux prêteurs n'existent pas.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire ce qu'un taux décrit et ce qu'il ne décrit pas ;
• repérer les éléments qui entourent un taux et qui en changent la portée : type, durée, fréquence, conditions ;
• demander à chaque prêteur de préciser, par écrit, tout ce qui entoure son taux ;
• poser les questions qui rendent deux offres comparables ;
• remplir un tableau de comparaison avec les renseignements reçus.

Pourquoi c'est important

Un taux est une mesure. Comme toute mesure, il ne dit quelque chose que si l'on sait ce qu'elle mesure, sur quelle période et dans quelles conditions. Un taux sans son contexte ressemble à une température donnée sans dire si l'on parle de l'air, de l'eau ou du four.

Deux prêteurs peuvent annoncer des taux différents et vous faire croire à un écart qui n'existe pas, ou à l'inverse, annoncer des taux voisins et masquer des différences importantes ailleurs. Les écarts peuvent venir de la durée du terme, du type de produit, de la fréquence de versement ou de conditions rattachées à l'offre. Tant que vous ne les avez pas mis au jour, vous ne savez pas ce que vous comparez.

L'enjeu est concret. Choisir une offre sur la foi d'un taux mal compris peut conduire à un prêt qui ne vous convient pas, que vous découvrirez trop tard. Ce chapitre vous donne une méthode simple : demander, écrire, comparer, vérifier.

3.1 Ce qu'un taux décrit

Un taux, c'est quoi ?

Le taux d'intérêt est la mesure de l'intérêt que le prêteur vous demande. Il s'exprime sous forme de pourcentage. Plus il est élevé, plus l'emprunt coûte cher, toutes choses égales par ailleurs. La réserve compte : toutes choses égales par ailleurs veut dire que les autres conditions sont les mêmes. C'est précisément ce qu'il faut vérifier.

DÉFINITION — le taux d'intérêt

Le taux d'intérêt est la mesure, exprimée en pourcentage, de ce que le prêteur vous demande pour l'argent qu'il vous avance. Il ne dit rien, à lui seul, du montant total que vous paierez : cela dépend aussi du capital emprunté, de la durée, du rythme de vos versements et des autres conditions du prêt.

Ce que le taux dit

Le taux vous dit, dans les conditions décrites par le prêteur, à quel prix celui-ci vous prête. Il sert de repère général. Si deux offres sont par ailleurs identiques, celle dont le taux est le plus bas coûte moins cher en intérêt. C'est un bon point de départ, à condition de ne pas s'en contenter.

Ce que le taux ne dit pas

Un taux, seul, ne vous dit pas :

• pendant combien de temps il s'applique, c'est-à-dire la durée du terme dans l'offre ;
• s'il peut changer, c'est-à-dire s'il est fixe ou variable, et selon quelles règles (voir le chapitre 2) ;
• comment l'intérêt est calculé et ajouté à ce que vous devez, ce qui peut varier d'un prêteur à l'autre ;
• à quelle fréquence vous payez, ce qui fait partie des conditions du prêt ;
• à quelles conditions il est consenti : certains taux sont rattachés à des exigences, à des restrictions ou à des options que l'offre précise ailleurs ;
• ce que coûte le prêt au total, c'est-à-dire l'ensemble des frais et des intérêts sur toute la durée.

Chacun de ces points est une question à poser. La section 3.3 les rassemble.

ATTENTION — un taux en gros caractères n'est pas le portrait complet

Un prêteur peut mettre un chiffre en évidence. Cela vous oblige à lire le reste de la page. Cherchez les petits caractères, les notes et les annexes : c'est là que peuvent se préciser les conditions qui entourent le taux.

Où chercher ce que le taux ne dit pas

Quand vous recevez une proposition, parcourez-la dans l'ordre suivant. Cette habitude vous évite de passer à côté d'un détail.

1. La première page. Repérez le taux, sa mention de type et la durée du terme. Soulignez ce qui est écrit, notez ce qui manque.
2. Les notes sous les tableaux. Elles peuvent préciser des conditions : lisez-les en entier, même en petits caractères.
3. Les annexes et les documents joints. Un taux peut renvoyer à un document séparé ; demandez-le si on ne vous l'a pas remis.
4. La date. Cherchez la date de la proposition et, s'il y en a une, la date jusqu'à laquelle elle est offerte telle quelle.
5. Le nom de la personne et de l'institution. Notez qui vous a remis le document.

Si, après ce parcours, un élément reste flou, vous avez une question à poser. Ne cherchez pas à le déduire.

Le type de taux : fixe ou variable

Le chapitre 2 a défini ces deux types. Au moment de comparer, l'important est que les deux offres que vous comparez soient du même type, ou que vous sachiez précisément en quoi elles diffèrent. Un taux fixe et un taux variable ne se comparent pas comme deux chiffres de même nature : l'un est arrêté pour le terme, l'autre peut bouger, selon des règles propres au prêteur.

Si vous comparez un fixe à un variable, notez ce que vous ignorez : quelle évolution est possible, comment elle se répercute, avec quelle fréquence. Ce sont des questions à poser, pas des hypothèses à faire.

La durée du terme

Le taux est consenti pour un terme. À l'échéance, d'autres conditions peuvent être proposées : demandez lesquelles. Deux prêteurs qui annoncent un taux pour des termes de durées différentes ne vous offrent pas la même chose, même si les deux chiffres se ressemblent. Avant de comparer, vérifiez la durée du terme de chaque offre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille remarque que ses deux propositions ne parlent pas de la même durée de terme. Elle ne tire aucune conclusion de cet écart : elle l'écrit dans la marge, avec la question qu'il soulève. Elle téléphonera à chaque prêteur pour lui demander de confirmer, par courriel, la durée du terme et ce qui se passe à son échéance. Les deux prêteurs sont fictifs.

3.2 Pourquoi deux taux ne se comparent pas toujours directement

Des présentations différentes

Les prêteurs ne présentent pas tous leurs taux de la même manière. Un taux peut être accompagné d'une mention du produit auquel il se rattache, de la durée, d'une fréquence de versement, de conditions particulières. Un autre prêteur peut les présenter dans un ordre différent, avec d'autres mots, ou les renvoyer à un document séparé.

Ces différences de présentation ne sont pas forcément trompeuses. Mais elles peuvent vous faire croire que deux offres sont plus proches ou plus éloignées qu'elles ne le sont. Votre travail consiste à ramener les deux offres sur un terrain commun.

Les éléments à rendre comparables

Pour comparer deux taux, quatre éléments doivent être alignés.

Le type. Fixe ou variable, avec les règles de chacun.

La durée. Celle du terme, et celle de l'amortissement.

La fréquence. Celle des versements, car elle fait partie des conditions du prêt.

Les conditions. Tout ce qui est rattaché au taux : exigences, restrictions, options, frais.

Si l'un de ces éléments diffère d'une offre à l'autre, vous ne comparez pas deux taux : vous comparez deux produits. C'est légitime, mais cela se fait en connaissance de cause.

Le piège de la comparaison partielle

La comparaison partielle consiste à regarder un seul chiffre et à conclure. Elle est tentante parce qu'elle est rapide. Elle est risquée parce qu'elle laisse de côté ce qui pourrait changer le verdict. Une comparaison complète prend plus de temps : vous remplissez le tableau de la section 3.4, vous demandez les renseignements manquants, et vous attendez les réponses. Ce temps est bien investi.

Ce que vous pouvez demander pour avoir un chiffre d'ensemble

Il existe une notion de coût d'emprunt, c'est-à-dire de ce que le prêt coûte au total. Demandez à chaque prêteur comment il la présente. Demandez à chaque prêteur s'il peut vous donner un chiffre de ce type, ce qu'il comprend et ce qu'il ne comprend pas, et selon quelles hypothèses il a été établi. Vous évitez ainsi de comparer un chiffre de l'un qui inclut tout avec un chiffre de l'autre qui n'inclut presque rien.

Ne faites pas ce calcul vous-même à partir de chiffres épars : le risque de vous tromper est réel, et le prêteur est mieux placé que vous pour établir ce chiffre. Demandez-le-lui, par écrit.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Chaque prêteur ou son courtier hypothécaire, pour mettre par écrit le type, la durée, la fréquence et les conditions de son taux. Le courtier hypothécaire, si vous passez par lui, pour présenter côte à côte les propositions de plusieurs prêteurs dans un format comparable. Le planificateur financier, pour juger si les conditions s'accordent avec votre situation. Sur le site de l'ACFC, des outils d'information peuvent vous aider à vous orienter, sans remplacer l'offre écrite.

3.3 Les questions à poser pour comparer deux offres

La méthode : une liste, pour chaque prêteur

Plutôt que de poser des questions au hasard au fil de la conversation, préparez une liste unique et posez les mêmes questions à chaque prêteur. Vos comparaisons seront plus justes. Voici les questions utiles, regroupées par thème.

Sur le taux lui-même

• Ce taux est-il fixe ou variable ?
• S'il est variable, selon quelles règles change-t-il, à quels moments, et quel effet a un changement sur mon versement ou sur la durée de remboursement ?
• S'il est fixe, pour quelle durée précisément ?
• À quel produit ce taux se rattache-t-il ? Existe-t-il d'autres produits chez vous ?
• Ce taux est-il rattaché à des conditions particulières, à des exigences ou à des options ?
• Jusqu'à quelle date ce taux est-il offert tel quel ?

Sur les durées

• Quelle est la durée du terme ?
• Quelle est la durée de l'amortissement ?
• Que se passe-t-il à l'échéance du terme ?

Sur la fréquence

• Quelles fréquences de versement proposez-vous ?
• Le taux est-il le même quelle que soit la fréquence que je choisis ?
• Si je souhaite changer de fréquence en cours de route, qu'est-ce qui change ?

Sur le coût et les frais

• Existe-t-il, pour ce prêt, un chiffre qui exprime le coût d'emprunt ? Que comprend-il et que ne comprend-il pas ?
• Quels frais s'ajoutent au prêt, avant, pendant et à la fin ?
• Y a-t-il des frais si je souhaite rembourser plus vite ou quitter le prêt avant la fin du terme ? Où ces règles sont-elles écrites ? (→ livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités)

Sur la forme de la réponse

• Pouvez-vous me confirmer tout cela par écrit ?
• Cette confirmation porte-t-elle une date ?
• Qui, chez vous, répond de ces renseignements ?

L'ESSENTIEL — les mêmes questions à chacun

La force de la méthode tient à sa régularité. Posez les mêmes questions, dans le même ordre, à chaque prêteur. Notez les réponses dans un tableau. Les écarts qui apparaissent alors sont de vrais écarts, non des effets de la conversation.

Un modèle de courriel

Voici un courriel que vous pouvez adapter. Il est volontairement neutre : il demande des faits, pas des opinions.

LE FORMULAIRE — un courriel de demande de précisions, à adapter

Objet : demande de précisions sur votre proposition de prêt

Bonjour,

Je compare plusieurs propositions de prêt et je souhaite m'assurer de bien comprendre la vôtre. Pourriez-vous me confirmer par écrit : le type de taux et, s'il est variable, les règles qui le font changer ; la durée du terme et celle de l'amortissement ; les fréquences de versement offertes ; les conditions rattachées au taux ; les frais à prévoir ; ce qui se passe à l'échéance du terme ; la date jusqu'à laquelle votre proposition est offerte telle quelle.

Je vous remercie de votre réponse, que je conserverai avec votre proposition.

(Votre nom, vos coordonnées et la date.)

Envoyez le même courriel à chaque prêteur, le même jour si possible. Conservez les réponses dans l'ordre où elles arrivent.

Combien de temps vaut une réponse

Une réponse de prêteur a une date, et ce qui est vrai un jour peut changer le lendemain. Notez toujours le jour de la réponse. Si plusieurs jours passent entre deux rencontres, redemandez si les renseignements tiennent toujours. Cette précaution est simple et elle vous évite de décider sur des chiffres périmés.

Comment recevoir les réponses

Les réponses peuvent arriver sous des formes variées : un courriel, un document, un appel de suivi. Gardez-les toutes. Si une réponse orale compte pour vous, demandez qu'on vous l'envoie par écrit avant de la tenir pour acquise.

Quand un prêteur ne répond pas à une question, notez-le dans le tableau : pas de réponse. C'est une information. Si la question vous paraît importante, insistez poliment, une seconde fois, par écrit. Si elle reste sans réponse, vous en tirerez vos propres conclusions, avec l'aide d'un professionnel au besoin.

Quand un prêteur répond que cela dépend

Certaines réponses sont conditionnelles : cela dépend de votre dossier, cela dépend du moment. Ce sont des réponses honnêtes, et elles vous apprennent quelque chose. Demandez alors : de quoi cela dépend-il précisément, et quand pourrai-je le savoir ? Notez la réponse, avec la date.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille prépare une liste de questions, qu'elle envoie par courriel aux deux prêteurs le même jour. L'un répond en quelques heures, avec un document joint. L'autre répond en trois temps, et omet deux questions. Mireille ne tire pas de conclusion sur le prêteur : elle note les deux omissions dans son tableau et relance. Elle sait ainsi qu'elle ne compare pas encore des offres complètes. Ces deux prêteurs sont fictifs.

3.4 Un tableau de comparaison à remplir

Comment l'utiliser

Voici un tableau vide. Imprimez-le ou recopiez-le. Ajoutez une colonne par prêteur que vous comparez. Chaque ligne correspond à une question de la section 3.3. Dans chaque case, écrivez la réponse reçue, la date de la réponse et la forme sous laquelle vous l'avez reçue (écrit, oral).

Comment lire le tableau rempli

Quand le tableau est rempli, lisez-le colonne par colonne, puis ligne par ligne. Trois choses sont à repérer.

Les cases vides. Chaque case vide est une question à poser. Ne la remplissez pas par supposition.

Les écarts. Une ligne où les deux colonnes diffèrent signale un point sur lequel les deux offres ne se ressemblent pas. Demandez-vous si l'écart est un avantage, un inconvénient ou une simple différence de présentation. Si vous ne savez pas, c'est une question pour un professionnel.

Les ressemblances trompeuses. Une ligne où les deux colonnes se ressemblent n'est pas toujours rassurante : vérifiez que les mots désignent bien la même chose.

Le tableau ne décide pas à votre place

Ce tableau organise vos renseignements ; il ne fait pas de recommandation. Choisir un prêteur est une décision qui engage votre situation personnelle, et ce livre n'en tient pas compte. Pour savoir quoi faire de ce tableau, parlez à votre courtier hypothécaire, à votre planificateur financier ou à votre conseiller, et lisez le livre consacré au choix du prêteur (→ livre F5, Choisir son prêteur).

QUI CONSULTER — avec le tableau en main

Le courtier hypothécaire ou le planificateur financier, pour examiner ensemble les écarts du tableau et décider de la suite. Le conseiller de chaque prêteur, pour combler les cases vides. Le notaire, une fois votre choix fait, pour comprendre ce qui se signe. Apportez le tableau à chaque rencontre : il structure la discussion.

Les erreurs qui coûtent cher

• Comparer un seul chiffre. Le taux est un repère, pas un verdict.
• Oublier la durée du terme. Deux taux consentis pour des durées différentes ne se comparent pas directement.
• Mélanger fixe et variable sans le dire. Les deux types obéissent à des logiques différentes.
• Omettre la fréquence de versement. Elle fait partie des conditions du prêt.
• Se contenter d'un taux oral. Sans écrit, vous ne pouvez ni le vérifier ni le comparer.
• Ne pas noter la date limite d'une offre. Une offre peut cesser de valoir à une date donnée.
• Calculer vous-même un coût d'emprunt. Demandez-le au prêteur, par écrit, avec ce qu'il comprend.
• Remplir une case par supposition. Une case vide est une question, non une invitation à deviner.

À retenir

• Le taux mesure l'intérêt ; il ne dit pas, à lui seul, ce que le prêt coûte au total.
• Pour comparer deux taux, alignez le type, la durée, la fréquence et les conditions.
• Posez les mêmes questions à chaque prêteur et demandez les réponses par écrit, avec la date.
• Un tableau de comparaison rassemble vos renseignements ; les cases vides sont des questions à poser.
• Ne calculez pas à la place du prêteur : demandez-lui les chiffres d'ensemble.
• Le choix d'un prêteur se fait avec un professionnel qui connaît votre dossier.

Votre plan d'action

1. Rassemblez les propositions reçues, avec leurs annexes et leurs notes.
2. Recopiez le tableau de la section 3.4 et remplissez-le avec ce que vous avez en main.
3. Marquez les cases vides et les mots qui vous échappent.
4. Préparez la liste de questions de la section 3.3, la même pour chaque prêteur.
5. Envoyez-la par courriel à chaque prêteur ou à son courtier hypothécaire, le même jour.
6. Notez les réponses, leur date et leur forme ; relancez par écrit si une question reste sans réponse.
7. Relisez le tableau complété ; repérez les écarts et les ressemblances trompeuses.
8. Apportez le tableau à votre courtier hypothécaire ou à votre planificateur financier avant de décider.

Questions à poser

À chaque prêteur :

• Ce taux est-il fixe ou variable, et selon quelles règles ?
• Pour quelle durée est-il consenti, et que se passe-t-il à son échéance ?
• À quel produit se rattache-t-il, et à quelles conditions ?
• Quelles fréquences de versement offrez-vous, et le taux change-t-il selon la fréquence ?
• Existe-t-il un chiffre qui exprime le coût d'emprunt ? Que comprend-il ?
• Jusqu'à quand cette offre vaut-elle telle quelle ?
• Pouvez-vous me confirmer tout cela par écrit, avec la date ?

À votre courtier hypothécaire :

• Pouvez-vous me présenter les propositions dans un format comparable ?
• Quelles différences entre ces offres méritent mon attention ?

À votre planificateur financier :

• Comment ces conditions s'accordent-elles avec ma situation d'ensemble ?

Vérifiez vos acquis

1. Que mesure un taux d'intérêt ?
2. Nommez trois choses qu'un taux, seul, ne dit pas.
3. Quels quatre éléments faut-il aligner pour comparer deux taux ?
4. Pourquoi poser les mêmes questions à chaque prêteur ?
5. Que faites-vous d'une case vide dans votre tableau de comparaison ?
6. Pourquoi ne pas calculer vous-même un coût d'emprunt ?

Réponses

1. Il mesure, en pourcentage, ce que le prêteur demande pour l'argent qu'il vous avance.
2. Par exemple : la durée pour laquelle il s'applique, s'il peut changer, la fréquence des versements, les conditions qui l'accompagnent, le coût total du prêt.
3. Le type, la durée, la fréquence et les conditions.
4. Parce que les écarts qui ressortent sont alors de vrais écarts entre les offres, non des effets de la conversation.
5. Vous la traitez comme une question à poser, sans la remplir par supposition.
6. Parce que le risque d'erreur est réel et que le prêteur peut vous remettre ce chiffre par écrit, avec ce qu'il comprend.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs et outils en ligne sur les produits financiers, dont les prêts hypothécaires ; consultez le site pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez.
• Dans cette collection : → livre F5 (Choisir son prêteur) pour la suite de vos démarches, → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour un portrait d'ensemble du prêt et → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour la période qui suit le terme.

Chapitre 4 — Le versement : ce qu'il contient

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le versement est le chiffre que vous sentirez à chaque échéance. Un taux, vous le lisez une fois à l'offre ; un versement, vous le voyez revenir à chaque échéance dans votre budget et dans votre compte. C'est lui qui s'inscrit dans votre quotidien, et c'est donc lui qu'il vaut la peine de comprendre à fond.

Pourtant, on en parle comme d'un seul chiffre, alors qu'il en cache plusieurs. Il contient des éléments distincts, il se présente à un rythme donné, il peut être accompagné d'options que le prêteur propose ou non. Ce chapitre vous aide à regarder à l'intérieur du versement, sans aucune formule : seulement des mots, des questions et un réflexe, celui de tout faire confirmer par écrit. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Louise et Hugo, qui se demandent ce que leur versement contient, et Mireille, qui compare le rythme de versement de deux prêteurs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire de quoi se compose un versement et quelles questions poser pour en connaître le contenu exact ;
• reconnaître que la fréquence de versement a des conséquences, et demander à votre prêteur de vous les expliquer par écrit ;
• demander si votre prêt permet des versements supplémentaires, et à quelles conditions ;
• préparer vos questions pour votre prêteur et noter ses réponses avec leur date ;
• rester prudent devant toute affirmation chiffrée entendue à l'oral.

Pourquoi c'est important

Le versement est le point de rencontre entre votre prêt et votre budget. Si vous vous trompez sur ce qu'il contient, ou sur le rythme auquel il est prélevé, votre planification en souffre. Une personne qui croit que son versement inclut un élément qu'il n'inclut pas peut manquer de liquidités au mauvais moment. Une autre, qui ne sait pas qu'une option existe, peut passer à côté d'une souplesse offerte par son prêteur.

Il y a aussi un enjeu de compréhension. Chaque versement fait avancer votre remboursement, mais la façon dont il se partage peut varier d'un versement à l'autre et selon les options retenues. Ce chapitre ne vous dit pas comment : il vous dit qu'il y a là quelque chose à demander, et il vous aide à le demander clairement.

Enfin, le versement est un terrain de comparaison. Deux prêteurs qui annoncent un versement semblable peuvent décrire des choses différentes. Savoir ce que chacun met dans son chiffre vous évite les comparaisons trompeuses (chapitre 3).

4.1 Ce que vous payez à chaque échéance

Deux éléments au cœur du versement

Chaque versement sert à deux choses. Une partie rembourse du capital, c'est-à-dire de la somme que vous avez empruntée. L'autre partie paie de l'intérêt, c'est-à-dire le prix de l'emprunt. Ces deux mots ont été définis au chapitre 2.

DÉFINITION — la répartition d'un versement

La répartition d'un versement est la façon dont la somme que vous payez se partage entre le remboursement du capital et le paiement de l'intérêt. Cette répartition fait partie des renseignements que le prêteur peut vous présenter dans un tableau de remboursement (chapitre 5). Elle peut ne pas être la même d'un versement à l'autre : demandez au prêteur de vous montrer comment elle se présente dans votre prêt.

Le point important est le suivant : le montant du versement ne vous dit pas, à lui seul, comment il se partage. Pour le savoir, il faut demander le tableau de remboursement ou une explication écrite de votre prêteur.

D'autres sommes possibles

Selon le prêteur et selon votre situation, le versement annoncé peut inclure ou non d'autres éléments. Le prêteur peut, par exemple, proposer de regrouper dans un même prélèvement des sommes qui n'ont pas directement trait au prêt. Ne faites aucune supposition à ce sujet : posez la question.

• Ce versement contient-il autre chose que le capital et l'intérêt ?
• Si oui, de quoi s'agit-il, et ces sommes sont-elles susceptibles de changer ?
• Qui me prévient d'un changement, et comment ?

Si le versement annoncé comprend plusieurs éléments, demandez au prêteur de vous les présenter séparément, par écrit. Votre budget en dépend, et ce détail évite des surprises.

ATTENTION — un montant, plusieurs contenus possibles

Lorsqu'un conseiller vous dit votre versement sera de tel montant, demandez ce que ce montant comprend. Le même chiffre, chez deux prêteurs, peut décrire des contenus différents. Notez la réponse à côté du chiffre.

Quand le versement change

Votre versement peut ne pas rester le même pendant toute la durée de votre prêt. Dans quels cas ? Cela dépend de votre prêt et de votre prêteur. Voici les situations à examiner avec lui, sans rien présumer.

• À l'échéance du terme. De nouvelles conditions peuvent s'appliquer, et le versement peut s'en trouver modifié (→ livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités).
• Si votre taux est variable. Demandez comment un changement de taux se répercute sur votre versement, sur la durée de remboursement, ou sur les deux.
• Si vous changez de fréquence ou ajoutez des versements. Demandez comment le prêteur en tient compte.
• Si d'autres sommes sont incluses dans le versement. Demandez quand et comment elles sont revues.

Pour chacune, la bonne question est la même : qu'est-ce qui pourrait faire changer mon versement, et comment en serai-je informé ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo reçoivent une offre de prêt qui annonce un montant de versement. Ils veulent savoir ce qu'il contient. Ils écrivent à leur conseiller : ce montant contient-il autre chose que le capital et l'intérêt ? Pouvez-vous nous envoyer le tableau de remboursement qui montre la répartition ? La réponse, par courriel, précise le contenu du versement. Ils conservent le courriel avec l'offre. Ce couple, son conseiller et son prêteur sont fictifs.

Le premier versement et les suivants

Le premier versement n'a pas forcément la même date ni la même allure que les suivants. Demandez au prêteur à quelle date tombe le premier prélèvement, et si une période particulière s'écoule entre la signature et cette date. Notez la réponse : elle vous permet de prévoir les liquidités nécessaires dans votre compte dès le départ.

Après quelques versements, prenez l'habitude de relire vos relevés. Voici ce qu'il vaut la peine de vérifier :

• le montant prélevé correspond-il à celui de l'offre ou de la dernière confirmation écrite ?
• la date du prélèvement est-elle celle qui était convenue ?
• le relevé distingue-t-il la part de capital et la part d'intérêt, et le solde est-il clairement indiqué ?
• si d'autres sommes sont incluses, sont-elles présentées à part ?

Si un relevé ne concorde pas avec ce que vous attendiez, ne laissez pas l'écart s'installer. Écrivez au prêteur, citez le relevé et la confirmation que vous détenez, et demandez-lui d'expliquer la différence. Gardez sa réponse avec le relevé.

Le versement n'est pas le coût du prêt

Le versement est un montant payé à intervalles réguliers. Il ne dit rien, seul, de ce que le prêt vous coûtera en tout. Pour savoir ce que coûte l'ensemble, il faut aussi connaître la durée, le taux et les frais. Quand on vous annonce un versement qui paraît abordable, ne concluez pas que le prêt est avantageux : posez la question du coût d'ensemble, et demandez-la par écrit. Le livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) donne un portrait d'ensemble du prêt.

4.2 La fréquence de versement et ses effets, à faire expliquer

Un choix de rythme

Votre prêteur peut vous offrir plusieurs rythmes de paiement : une fois par mois, toutes les deux semaines, chaque semaine, ou d'autres formules. Les choix varient d'un prêteur à l'autre. Chacun a ses conditions, que l'offre ou un document associé précise.

DÉFINITION — la fréquence de versement

La fréquence de versement est l'intervalle entre deux versements. Elle fait partie des conditions du prêt. Elle détermine à la fois les moments où de l'argent sort de votre compte et, selon le prêteur, certaines caractéristiques du remboursement que celui-ci peut vous expliquer.

Pourquoi on ne choisit pas une fréquence sur un coup de tête

La fréquence a deux sortes de conséquences, qu'il vaut mieux examiner séparément.

Les conséquences sur votre budget. Un paiement plus fréquent s'accorde peut-être mieux avec le rythme de vos revenus. Un paiement mensuel s'accorde peut-être mieux avec d'autres dépenses mensuelles. Vous seul savez ce qui vous convient, mais vous avez intérêt à y penser avant de choisir.

Les conséquences sur le prêt lui-même. La fréquence peut avoir des effets sur la manière dont le prêt se rembourse, sur le montant total payé ou sur la durée. Ces effets dépendent des conditions de chaque prêteur. Ne cherchez pas à les deviner et ne les calculez pas vous-même : demandez au prêteur de vous les expliquer, par écrit, pour votre prêt précis.

La question est simple :

Si je choisis cette fréquence plutôt qu'une autre, qu'est-ce qui change pour mon prêt, en dehors du moment des paiements ?

Écrivez la réponse en regard de chaque fréquence que le prêteur propose.

Les conditions rattachées à chaque fréquence

Un prêteur peut offrir une fréquence avec des conditions particulières : un mode de paiement imposé, un prélèvement automatique, une date fixe. Certaines options peuvent être disponibles à l'ouverture du prêt seulement, ou modifiables en cours de route. Demandez :

• Chaque fréquence est-elle offerte à tous les clients, ou sous conditions ?
• Un mode de paiement particulier est-il exigé pour certaines fréquences ?
• Puis-je changer de fréquence après la signature ? Si oui, comment, et avec quel préavis ?
• Y a-t-il des frais liés à ce changement ?

Fréquence et comparaison entre prêteurs

La fréquence est un des éléments qu'on oublie de comparer. Mireille, par exemple, regarde le versement de chacune de ses deux propositions. Elle remarque que l'un des prêteurs annonce un versement mensuel et l'autre un versement plus fréquent. Elle n'en conclut rien : elle sait que les deux chiffres décrivent des rythmes différents et ne se comparent pas tels quels. Elle demande à chaque prêteur de lui présenter la même fréquence, ou de lui préciser ce que chaque rythme change.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille écrit aux deux prêteurs : pouvez-vous me présenter votre proposition avec la même fréquence de versement, et m'indiquer ce que chaque fréquence que vous offrez change pour mon prêt ? L'un des deux répond par un document, l'autre par un appel de suivi. Mireille demande à ce dernier de lui envoyer sa réponse par courriel avant de la prendre en compte. Ces deux prêteurs sont fictifs.

Le jour du prélèvement

Au-delà du rythme, le jour du prélèvement compte pour votre budget. Demandez si vous pouvez le choisir, s'il est fixe, et ce qui se passe si une échéance tombe un jour où le compte ne peut pas être débité. Ces règles sont celles du prêteur et se trouvent dans son offre ou dans ses conditions : ne les supposez pas, lisez-les ou faites-les-vous expliquer.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le conseiller en institution financière ou le courtier hypothécaire, pour faire expliquer chaque fréquence offerte et ses effets sur votre prêt précis. Le planificateur financier, pour juger quel rythme de paiement s'accorde avec vos revenus et vos autres dépenses. Demandez toujours la réponse par écrit et conservez-la avec l'offre de prêt.

4.3 Les versements supplémentaires : poser la question

Une souplesse qui n'existe pas toujours

Certains prêts permettent de payer plus que le versement prévu : une somme ajoutée à un versement, un versement plus élevé, un paiement unique. D'autres l'interdisent, ou le permettent seulement dans certaines limites ou à certains moments. Votre prêteur n'offre pas forcément les mêmes options qu'un autre.

Pour cette raison, ne présumez jamais qu'une option existe parce qu'un ami en a profité chez son prêteur, ni qu'elle n'existe pas parce que le vôtre n'en parle pas. Posez la question directement.

DÉFINITION — un versement supplémentaire

Un versement supplémentaire est une somme que vous payez en plus du versement prévu à l'offre de prêt. Chaque prêteur décide s'il l'accepte, sous quelle forme, à quels moments et à quelles conditions. Ces règles figurent dans l'offre ou dans les documents qui l'accompagnent.

Les questions à poser sur les versements supplémentaires

Voici les questions utiles, à poser avant de signer plutôt qu'après.

• Mon prêt permet-il de payer plus que le versement prévu ?
• Sous quelles formes : somme ajoutée à un versement, versement plus élevé, paiement unique ?
• À quels moments puis-je le faire ? Y a-t-il des moments où c'est exclu ?
• Y a-t-il des limites ? Où sont-elles écrites ?
• Y a-t-il des frais, ou des conditions, liés à ces paiements ?
• Comment sont-ils appliqués : au capital, à l'intérêt, à un versement futur ?
• Qu'est-ce que cela change à la durée de remboursement ou aux versements suivants ?
• Dois-je vous en informer avant, et comment ?

Notez chaque réponse, avec sa date. Si le prêteur vous répond oralement, demandez la même réponse par écrit.

Ne pas faire de calcul à la place du prêteur

Il est tentant de faire vos propres calculs pour savoir ce que rapporterait un versement supplémentaire. Ne le faites pas. Les règles du prêteur, les limites, les frais éventuels et la façon dont il applique l'argent changent le résultat, et aucun livre ne peut les connaître à sa place. Demandez-lui de vous confirmer l'effet, par écrit, pour votre prêt précis. Si votre situation est complexe, un planificateur financier peut vous aider à la placer dans votre plan d'ensemble.

Pourquoi garder une trace

Quand vous effectuez un versement supplémentaire, gardez une preuve : un reçu, un relevé, un courriel de confirmation. Demandez au prêteur comment il confirme l'application de la somme, et à quel moment le solde en tient compte. Cette précaution vous aide, plus tard, à vérifier que tout a été appliqué comme prévu.

L'ESSENTIEL — poser la question avant, vérifier après

Pour les versements supplémentaires, la démarche tient en deux gestes : demander les règles avant de signer, puis confirmer l'application après chaque paiement. Dans les deux cas, l'écrit est votre allié.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo aimeraient parfois verser un peu plus que prévu. Ils ne savent pas si leur prêt le permet. Ils posent la question à leur conseiller, qui leur répond oralement que c'est possible. Ils demandent alors que la réponse leur soit confirmée par écrit, avec les conditions. Ils rangent le courriel dans leur carnet. Ces deux personnes et leur prêteur sont fictifs.

4.4 Les questions à poser à votre prêteur

Une liste pour votre première rencontre

Voici les questions de ce chapitre rassemblées en une liste. Apportez-la, cochez-la pendant la rencontre et notez les réponses.

Sur le contenu du versement

• Quel est le montant du versement, et que contient-il exactement ?
• Contient-il autre chose que le capital et l'intérêt ?
• Comment se répartit-il entre capital et intérêt ? Pouvez-vous me remettre le tableau de remboursement ?
• Qu'est-ce qui pourrait faire changer mon versement, et comment en serai-je informé ?

Sur la fréquence

• Quelles fréquences de versement proposez-vous ?
• Qu'est-ce que chaque fréquence change pour mon prêt, au-delà du moment des paiements ?
• Puis-je changer de fréquence après la signature ? Avec quel préavis, et à quelles conditions ?

Sur le jour et le mode de paiement

• Quel jour mes versements sont-ils prélevés ? Puis-je le choisir ?
• Quel mode de paiement est exigé ?
• Que se passe-t-il si une échéance ne peut pas être prélevée ?

Sur les versements supplémentaires

• Mon prêt permet-il de payer plus que le versement prévu ? Sous quelles formes et à quelles conditions ?
• Comment les sommes sont-elles appliquées ?

Sur la forme des réponses

• Pouvez-vous me confirmer tout cela par écrit, avec la date ?

Comment noter les réponses

Reprenez le tableau de suivi de votre carnet. Pour chaque question, inscrivez la réponse, la date, la personne qui l'a donnée et la forme (écrit, oral). Si une réponse manque, laissez la case vide et revenez-y. À la rencontre suivante, apportez le tableau : il montre au prêteur que vous suivez vos dossiers de près.

Quand les réponses divergent

Il peut arriver qu'un conseiller vous dise une chose et que le document écrit en dise une autre. Dans ce cas, ne tranchez pas vous-même. Signalez l'écart au prêteur, par écrit : votre conseiller m'a indiqué telle chose, mais votre document écrit telle autre. Pouvez-vous me confirmer laquelle s'applique à mon prêt ? Conservez la réponse. Si l'écart persiste ou si l'enjeu est important, consultez un avocat.

QUI CONSULTER — si le doute persiste

Le prêteur, par écrit, pour qu'il confirme laquelle de deux versions s'applique à votre prêt. Le courtier hypothécaire, s'il est intervenu, pour vous aider à obtenir cette confirmation. Un avocat, si l'écart persiste et que l'enjeu est important pour vous.

Les erreurs qui coûtent cher

• Retenir le montant du versement sans son contenu. Un chiffre sans contenu est un chiffre incomplet.
• Supposer que le versement contient tel élément, ou qu'il ne le contient pas. Posez la question.
• Choisir une fréquence sans en demander les effets. Faites-les expliquer, par écrit, pour votre prêt.
• Croire qu'une option existe parce qu'un proche en a profité. Chaque prêteur a ses règles.
• Calculer vous-même l'effet d'un versement supplémentaire. Demandez la confirmation au prêteur.
• Oublier de garder une trace. Reçus, relevés, courriels : ce sont vos preuves.
• Ne pas relire le tableau de remboursement après un changement. Demandez-le à nouveau si vos conditions ont changé.

À retenir

• Un versement sert à rembourser du capital et à payer de l'intérêt ; sa répartition se demande au prêteur.
• Un versement peut contenir d'autres sommes : posez la question et demandez le détail par écrit.
• La fréquence de versement a des conséquences sur votre budget et peut en avoir sur le prêt : faites-les expliquer.
• Les versements supplémentaires dépendent des règles de chaque prêteur : demandez-les avant de signer.
• Aucun calcul de votre part ne remplace la confirmation écrite du prêteur.
• Gardez une trace de chaque réponse, de chaque paiement et de chaque confirmation.

Votre plan d'action

1. Reprenez votre offre de prêt et soulignez le montant du versement et sa fréquence.
2. Notez ce que vous ignorez : contenu, répartition, autres sommes, options.
3. Préparez la liste de questions de la section 4.4.
4. Rencontrez ou écrivez à votre prêteur ; posez toutes les questions, dans l'ordre.
5. Demandez les réponses par écrit, avec la date.
6. Demandez le tableau de remboursement si vous ne l'avez pas encore (chapitre 5).
7. Rangez le tout dans votre carnet de chiffres.
8. Si vous comparez deux prêteurs, posez les mêmes questions à chacun (chapitre 3).

Questions à poser

À votre prêteur :

• Que contient exactement le versement que vous m'annoncez ?
• Comment se répartit-il entre capital et intérêt ?
• Qu'est-ce qui peut le faire changer ?
• Quelles fréquences proposez-vous, et que change chacune pour mon prêt ?
• Puis-je changer de fréquence plus tard ?
• Mon prêt permet-il des versements supplémentaires ? À quelles conditions ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À votre planificateur financier :

• Quel rythme de versement s'accorde le mieux avec mes revenus et mes autres dépenses ?
• Comment placer d'éventuels versements supplémentaires dans mon plan d'ensemble ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert chaque versement ?
2. Pourquoi le montant d'un versement ne suffit-il pas à connaître sa répartition ?
3. Quelle question poser pour savoir si un versement contient d'autres sommes ?
4. Pourquoi ne pas choisir une fréquence de versement sur un coup de tête ?
5. Que demandez-vous avant de présumer qu'un versement supplémentaire est possible ?
6. Pourquoi demander la confirmation par écrit plutôt que de calculer vous-même ?

Réponses

1. À rembourser du capital et à payer de l'intérêt, et, selon le prêt, à régler d'autres sommes que le prêteur précise.
2. Parce que le montant ne dit pas comment il se partage entre capital et intérêt ; il faut demander le tableau de remboursement ou une explication écrite.
3. Ce versement contient-il autre chose que le capital et l'intérêt, et si oui, quoi ?
4. Parce que la fréquence a des conséquences sur votre budget et peut en avoir sur le prêt, que le prêteur peut vous expliquer.
5. Si mon prêt le permet, sous quelles formes, à quelles conditions et avec quelles limites ; et vous demandez la réponse par écrit.
6. Parce que les règles du prêteur changent le résultat et qu'un écrit du prêteur sert de référence, ce qu'un calcul personnel ne fait pas.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs de produits financiers et outils en ligne ; consultez le site pour voir ce qui est offert sur les prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour un portrait d'ensemble du prêt et → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour les changements en cours de route.

Chapitre 5 — Lire un tableau d'amortissement

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Louise et Hugo ont demandé à leur conseiller le tableau de remboursement de leur prêt. Il arrive par courriel, en pièce jointe : plusieurs pages de lignes et de colonnes, remplies de nombres. Hugo fait défiler le document et se sent un peu dépassé. Louise, elle, remarque qu'il est bien rangé : les lignes se suivent, les colonnes ont des titres. Elle propose de le lire ensemble, une colonne à la fois, avec un crayon.

C'est la bonne méthode. Un tableau de remboursement ressemble à une grille de mots croisés : il paraît compliqué tant qu'on ne connaît pas la règle du jeu, et il devient limpide quand on comprend ce que contient chaque case. Ce chapitre vous donne cette règle du jeu, sans reproduire un seul tableau rempli, sans valeur et sans calcul. Il vous dit à quoi ressemble un tel tableau, ce que chaque colonne représente, ce qu'il vous aide à voir, et à qui demander les explications qui vous manquent. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Louise et Hugo, leur conseiller et leur prêt n'existent pas.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître un tableau d'amortissement et dire à quoi il sert ;
• lire ses colonnes une par une, et comprendre comment elles se rapportent les unes aux autres ;
• repérer ce que le tableau vous aide à voir : l'évolution de ce que vous devez, ligne après ligne ;
• demander le tableau au prêteur ou à un planificateur, ou le produire avec un calculateur officiel ;
• poser les bonnes questions à celui qui vous le remet, notamment sur ses hypothèses.

Pourquoi c'est important

Un versement annoncé ne vous dit pas comment votre prêt évolue. Le tableau, lui, le montre. Il met en rangée, versement après versement, ce qui se passe dans votre prêt. Vous y voyez, d'une ligne à l'autre, la façon dont ce que vous devez change.

Cette vue d'ensemble est précieuse à trois moments. Avant de signer, elle vous aide à comparer deux offres de manière plus complète qu'un simple chiffre de versement. Pendant le prêt, elle vous permet de vérifier que les relevés que vous recevez concordent avec ce qui était prévu. Au moment de décider d'un changement (renouvellement, versement supplémentaire, remboursement anticipé), elle vous donne un point de départ pour poser des questions précises.

Mais un tableau n'est pas la réalité : c'est une présentation de la réalité selon certaines hypothèses. Savoir lire le tableau, c'est aussi savoir lesquelles et les faire confirmer.

5.1 À quoi ressemble ce tableau

Un calendrier de votre prêt

Un tableau d'amortissement, que l'on appelle aussi tableau de remboursement ou échéancier détaillé, est un document qui présente votre prêt échéance par échéance. Chaque ligne correspond à un versement. Les colonnes donnent, pour chaque ligne, des renseignements sur ce versement et sur ce qui reste dû.

DÉFINITION — le tableau d'amortissement

Un tableau d'amortissement est un document qui déroule, ligne par ligne, le remboursement d'un prêt selon un ensemble d'hypothèses : le capital emprunté, le taux, la fréquence de versement, la durée. Il est produit par le prêteur, par un planificateur financier ou par un calculateur en ligne. Les mots varient : tableau de remboursement, échéancier, tableau de paiements.

Vous n'avez pas à le lire en entier d'un seul trait. Il peut compter plusieurs pages. L'essentiel est de comprendre sa structure : une fois cela fait, vous pouvez en parcourir n'importe quelle partie.

D'où vient le tableau

Il y a trois sources principales.

Le prêteur. Il peut vous remettre un tableau lié à votre prêt, au moment de l'offre ou plus tard. C'est la source la plus directe pour votre prêt réel. Demandez-lui de dire à quelle date le tableau a été produit et sur quelles hypothèses.

Le planificateur financier. Il peut produire un tableau pour illustrer une situation, comparer des scénarios ou préparer un plan. Ce tableau est une projection : il repose sur les hypothèses que le planificateur a retenues, et qu'il peut vous préciser.

Un calculateur en ligne. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) met à la disposition du public des outils en ligne, dont certains permettent de produire un tableau de ce genre à partir de renseignements que vous saisissez vous-même. Le chapitre 6 explique comment les utiliser. Vérifiez sur le site ce qui est offert au moment où vous le consultez.

ATTENTION — trois sources, trois statuts

Le tableau de votre prêteur décrit votre prêt. Le tableau d'un planificateur illustre un scénario. Le tableau d'un calculateur en ligne vous oriente à partir de ce que vous avez saisi. Les trois se lisent de la même façon, mais ils n'ont pas la même valeur : ne les confondez pas.

La structure générale

Un tableau présente, de haut en bas, une ligne par échéance, dans l'ordre chronologique. Il commence à la première échéance de votre prêt et se poursuit jusqu'à la dernière. En tête de tableau, vous pouvez trouver un résumé : le capital, le taux, la fréquence, la durée. Lisez ce résumé en premier : c'est là que se trouvent les hypothèses.

Les colonnes sont toujours identiques d'une ligne à l'autre. Cela facilite la lecture : une fois que vous savez ce que contient la troisième colonne, vous le savez pour toutes les lignes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo reçoivent leur tableau. Avant de regarder les lignes, ils lisent le résumé en haut de la première page : le capital, le type de taux, la fréquence de versement, la durée. Ils comparent chaque élément avec leur offre de prêt. Tout concorde, sauf un libellé qu'ils ne reconnaissent pas. Ils le soulignent et préparent leur question pour le conseiller. Ce couple, son conseiller et son prêteur sont fictifs.

5.2 Les colonnes, une par une

Les tableaux ne sont pas tous présentés de la même façon : les titres, l'ordre et le nombre de colonnes varient d'un prêteur à l'autre. Voici toutefois les colonnes que vous pouvez rencontrer, décrites par leur rôle et non par leurs valeurs.

La colonne du numéro ou de la date

Chaque ligne porte un numéro d'ordre ou une date. Elle vous dit de quel versement on parle : le premier, le dixième, celui de tel mois. Servez-vous-en pour retrouver une ligne précise quand vous posez une question au prêteur : à la ligne portant telle date, que représente telle colonne ?

La colonne du versement

Elle indique la somme payée à l'échéance concernée. Si le versement est le même d'une ligne à l'autre, la colonne affiche partout la même valeur. Si une ligne diffère des autres, c'est un point à comprendre : paiement supplémentaire, changement de conditions, première échéance particulière. Demandez-en la raison.

La colonne de la part de capital

Elle indique la portion du versement qui sert à rembourser du capital. C'est la partie qui fait avancer le remboursement.

La colonne de la part d'intérêt

Elle indique la portion du versement qui paie l'intérêt, le prix de l'emprunt. Vérifiez si les deux colonnes de capital et d'intérêt s'additionnent pour donner la colonne du versement dans votre tableau, et si une autre somme est incluse, demandez où elle apparaît.

La colonne du solde

Elle indique ce qui reste dû après l'échéance concernée. C'est la colonne qui vous dit où vous en êtes. Lisez-la de haut en bas : elle raconte l'histoire de votre prêt.

Les colonnes supplémentaires

Certains tableaux ajoutent des colonnes : cumul des intérêts payés, cumul du capital remboursé, taux appliqué à la période, frais. Chacune a un titre. Si le titre ne vous dit rien, demandez la définition au prêteur ou au planificateur, par écrit.

DÉFINITION — le solde

Le solde est ce qui reste dû au prêteur à un moment donné. Dans un tableau d'amortissement, il apparaît après chaque échéance. Le solde du début n'est autre que le capital emprunté.

Un tableau vide, pour vous repérer

Voici la structure d'un tableau, sans aucune valeur. Il vous aide à repérer les colonnes quand vous recevez le vôtre. Comparez-le avec le document réel, colonne après colonne.

Les mots que les tableaux emploient

Un tableau peut utiliser des mots un peu différents de ceux de ce chapitre. Voici des équivalents possibles, à titre indicatif : remboursement du capital pour la part de capital, frais d'intérêt pour la part d'intérêt, capital restant dû ou solde du prêt pour le solde. Si un mot vous laisse hésiter, ne devinez pas : demandez ce qu'il désigne.

L'ESSENTIEL — lire une colonne, c'est lire une question

Chaque colonne répond à une question. Versement : combien est payé ? Part de capital : combien fait avancer le remboursement ? Part d'intérêt : combien paie l'emprunt ? Solde : combien reste-t-il dû ? Si une colonne ne répond à aucune question que vous comprenez, demandez à quoi elle sert.

5.3 Ce que le tableau vous aide à voir

L'évolution du solde

La colonne du solde est la plus parlante. En la parcourant de haut en bas, vous voyez comment ce que vous devez évolue d'une échéance à l'autre. Vous pouvez la comparer avec les relevés de votre prêteur au fil des ans : le solde du relevé devrait correspondre à celui du tableau pour la même échéance, ou s'en écarter pour une raison que le prêteur peut vous expliquer.

Si les deux ne concordent pas, ne concluez pas à une erreur : il peut y avoir une explication légitime, comme un versement supplémentaire ou un changement de conditions. Mais ne laissez pas l'écart sans réponse. Posez la question par écrit.

La répartition entre capital et intérêt

Les deux colonnes de capital et d'intérêt vous permettent de voir comment chaque versement se répartit, et comment cette répartition évolue le long du tableau. Observez-la, ligne après ligne. Si vous remarquez un changement, posez la question : pourquoi la répartition est-elle différente à telle ligne ? La réponse vous apprend quelque chose sur les règles de votre prêt.

Ne tirez pas de conclusion chiffrée de cette observation. Ce chapitre ne vous dit pas comment la répartition devrait évoluer : il vous dit de la regarder et d'interroger le prêteur sur ce que vous voyez.

La fin du terme

Si le tableau couvre toute la durée de l'amortissement, il peut traverser plusieurs termes. Cherchez, dans le tableau ou dans ses notes, l'endroit où le terme se termine. Demandez au prêteur si le tableau tient compte de ce qui se passera à cette échéance, ou s'il suppose que les conditions restent les mêmes. Dans le second cas, les lignes qui suivent sont une illustration, non une prévision (→ livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités).

ATTENTION — un tableau repose sur des hypothèses

Un tableau d'amortissement suppose que certaines conditions restent identiques : le taux, la fréquence, le versement. Si l'une d'elles change (taux variable, changement de fréquence, versement supplémentaire), le tableau d'origine ne décrit plus votre prêt. Demandez un tableau mis à jour.

Comparer des tableaux

Quand vous comparez deux propositions, demandez un tableau à chaque prêteur, établi sur les mêmes hypothèses. Comparer un tableau complet avec un chiffre de versement n'a pas de sens. Comparer deux tableaux dont les hypothèses diffèrent non plus. Écrivez, pour chacun, les hypothèses de départ et vérifiez qu'elles sont identiques, ou que vous savez précisément en quoi elles diffèrent.

Lire en trois passes

Un tableau de plusieurs pages décourage. Découpez la lecture en trois passes, avec un crayon et un surligneur.

Première passe : le survol. Lisez le résumé, puis regardez les premières lignes, quelques lignes du milieu et les dernières. Vous ne cherchez rien de précis : vous voulez voir la forme du document, repérer les colonnes et remarquer toute ligne qui paraît différente des autres.

Deuxième passe : les lignes particulières. Reprenez les lignes qui vous ont paru différentes : première échéance, fin de terme, dernière ligne, ligne signalée par une note. Pour chacune, notez ce que vous comprenez et ce qui vous échappe.

Troisième passe : la comparaison. Mettez le tableau à côté de votre offre de prêt, de votre dernier relevé et, si vous en avez, de la liste de questions du chapitre 4. Marquez ce qui concorde et ce qui diverge.

À la fin des trois passes, vous avez une feuille avec vos observations et vos questions. C'est elle que vous apportez à votre prochaine conversation avec le prêteur ou le planificateur.

Papier ou écran

Certains préfèrent imprimer le tableau, d'autres le garder à l'écran. Les deux méthodes se valent, à une condition : que vous puissiez écrire dessus. Si vous restez à l'écran, copiez-le dans un document où vous pouvez ajouter des notes dans la marge. Dans tous les cas, conservez l'original tel qu'on vous l'a remis, sans y toucher, et travaillez sur une copie. Ainsi, vous pouvez toujours montrer au prêteur le document de départ.

Ce que le tableau ne montre pas

Un tableau d'amortissement ne montre pas tout. Il ne montre pas nécessairement les frais qui s'ajoutent au prêt, ni les règles de remboursement anticipé, ni ce qui se passe si vous prenez du retard. Il ne dit pas non plus si le taux sera encore le même dans quelques années. Pour tout cela, vous retournez à l'offre de prêt et à vos questions au prêteur.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise remarque que le tableau suppose que les conditions restent les mêmes d'un bout à l'autre. Elle demande au conseiller : ce tableau tient-il compte de ce qui se passe à la fin du terme, ou suppose-t-il que rien ne change ? La réponse, reçue par courriel, précise que les lignes postérieures à la fin du terme sont données à titre d'illustration. Louise et Hugo en prennent bonne note : les dernières pages ne sont pas une promesse. Ce couple et son conseiller sont fictifs.

Produire un tableau avec un calculateur

Si le prêteur ne vous remet pas de tableau, ou si vous voulez en comparer plusieurs, un calculateur en ligne peut vous en produire un, selon les données que vous saisissez. Notez ce que vous avez saisi, à la date où vous l'avez fait : sans cela, le résultat n'a plus de sens. Rappelez-vous qu'il s'agit d'une illustration et que le tableau du prêteur, lui, décrit votre prêt (chapitre 6).

5.4 Les questions à poser à qui vous le remet

Avant de lire les lignes

Avant même de parcourir le tableau, posez trois questions à celui qui vous le remet.

• Qui l'a produit, et quand ? Le prêteur, un planificateur, un calculateur ? À quelle date ?
• Sur quelles hypothèses repose-t-il ? Quel capital, quel type de taux, quelle fréquence, quelle durée ?
• Décrit-il mon prêt réel ou une illustration ? La différence est importante.

En lisant les colonnes

• Que représente chaque colonne ? Les titres sont-ils définis quelque part ?
• Les colonnes de capital et d'intérêt s'additionnent-elles pour donner le versement ? Sinon, où apparaît la différence ?
• Le solde de la dernière ligne est-il nul ? Sinon, que reste-t-il et pourquoi ?
• Y a-t-il des lignes particulières : première échéance, échéance de fin de terme, ligne ajustée ?

Sur les changements possibles

• Que se passe-t-il dans le tableau si mon taux est variable et qu'il change ?
• Que se passe-t-il si je change de fréquence ou si je fais un versement supplémentaire ? Pouvez-vous me remettre un tableau mis à jour ?
• Le tableau tient-il compte de la fin du terme, ou suppose-t-il que les conditions restent les mêmes ?

Sur la forme

• Pouvez-vous me confirmer par écrit que ce tableau correspond à mon prêt ?
• Pouvez-vous le dater et m'en remettre une version que je puisse conserver ?
• À qui puis-je m'adresser si une ligne me paraît incorrecte ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour le tableau de votre prêt réel, ses hypothèses et sa mise à jour. Le planificateur financier, pour un tableau qui illustre un scénario et pour le placer dans votre plan d'ensemble. L'ACFC, par ses outils en ligne, pour produire une illustration vous-même ; les résultats vous orientent et ne remplacent pas l'écrit du prêteur. En cas de doute sur une ligne, écrivez au prêteur en citant la ligne.

Garder le tableau à jour

Votre tableau vieillit. Après un renouvellement, un changement de taux variable, un changement de fréquence ou un versement supplémentaire, demandez-en un nouveau. Conservez les anciens : ils vous permettent de comprendre ce qui a changé. Rangez-les dans l'ordre, chacun avec sa date, dans votre carnet de chiffres.

Les erreurs qui coûtent cher

• Lire les lignes avant le résumé. Les hypothèses sont en tête : c'est là qu'on commence.
• Prendre un tableau pour une promesse. Il repose sur des hypothèses qui peuvent changer.
• Confondre trois sources. Le prêteur décrit votre prêt, le planificateur illustre, le calculateur oriente.
• Ne pas comparer le tableau avec les relevés. Un écart se signale tôt, par écrit.
• Deviner le sens d'une colonne. Si un titre vous échappe, demandez-le.
• Comparer des tableaux établis sur des hypothèses différentes. Alignez-les d'abord.
• Garder un vieux tableau comme s'il était à jour. Demandez une mise à jour après chaque changement.

À retenir

• Un tableau d'amortissement déroule votre prêt échéance par échéance, selon des hypothèses.
• Les colonnes que l'on peut rencontrer sont : numéro ou date, versement, part de capital, part d'intérêt, solde.
• La colonne du solde raconte l'histoire du prêt ; comparez-la avec vos relevés.
• Trois sources existent : le prêteur, le planificateur, un calculateur ; elles n'ont pas la même valeur.
• Un tableau n'est pas une promesse : demandez les hypothèses et la mise à jour après tout changement.
• Toute question sur une ligne se pose par écrit, en citant la ligne.

Votre plan d'action

1. Demandez le tableau à votre prêteur, ou à votre planificateur, ou produisez-en un avec un calculateur.
2. Lisez le résumé en tête et comparez-le avec votre offre de prêt.
3. Repérez les colonnes à l'aide du tableau vide de la section 5.2.
4. Soulignez tout titre ou toute ligne que vous ne comprenez pas.
5. Comparez le solde du tableau avec celui de votre dernier relevé.
6. Préparez vos questions à partir de la section 5.4.
7. Posez-les par écrit et conservez les réponses avec le tableau.
8. Demandez une mise à jour après tout changement de votre prêt.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Pouvez-vous me remettre le tableau de remboursement de mon prêt, avec sa date ?
• Sur quelles hypothèses repose-t-il ?
• Décrit-il mon prêt réel ou une illustration ?
• Que représente chacune des colonnes ?
• Le tableau tient-il compte de la fin du terme ?
• Comment obtenir un tableau mis à jour après un changement ?

À votre planificateur financier :

• Quelles hypothèses avez-vous retenues dans ce tableau ?
• Que deviennent vos résultats si ces hypothèses changent ?

À un conseiller de votre choix, au besoin :

• Pouvez-vous m'aider à lire ce tableau ligne par ligne ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert un tableau d'amortissement ?
2. Quelles colonnes peut-on y trouver ?
3. Par où faut-il commencer la lecture d'un tableau, et pourquoi ?
4. Quelle est la différence entre le tableau du prêteur et celui d'un calculateur en ligne ?
5. Pourquoi un tableau peut-il cesser de décrire votre prêt ?
6. Quelles questions poser avant même de lire les lignes ?

Réponses

1. À présenter le remboursement d'un prêt échéance par échéance, selon des hypothèses.
2. Le numéro ou la date, le versement, la part de capital, la part d'intérêt et le solde.
3. Par le résumé en tête, parce qu'il contient les hypothèses sur lesquelles tout le tableau repose.
4. Le tableau du prêteur décrit votre prêt réel ; celui d'un calculateur illustre, à partir de ce que vous avez saisi, et vous oriente.
5. Parce qu'il suppose que les conditions restent les mêmes ; si le taux, la fréquence ou le versement changent, il faut en demander un nouveau.
6. Qui l'a produit et quand, sur quelles hypothèses, et s'il décrit votre prêt réel ou une illustration.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs et outils en ligne ; consultez le site pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) pour un portrait d'ensemble du prêt et → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour la suite du terme.

Chapitre 6 — Les calculateurs de l'ACFC : les utiliser avec méthode

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mireille a deux propositions de prêt sur sa table. Elle a rempli son tableau de comparaison (chapitre 3), mais elle voudrait se faire une idée plus concrète de ce que chacune représenterait pour elle. Une collègue lui a dit qu'il existe des calculateurs en ligne, accessibles à tout le monde. Mireille ouvre le site de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, l'ACFC. Elle y trouve des outils. Elle hésite : quoi saisir, dans quel ordre, et surtout, que faire du résultat ?

Ces outils sont utiles, à condition de les prendre pour ce qu'ils sont. Un calculateur ne connaît pas votre dossier. Il fait des opérations à partir de ce que vous lui donnez, selon des règles que ses concepteurs ont choisies. Le résultat vous oriente. Il ne remplace pas l'offre écrite de votre prêteur, et il ne remplace pas un professionnel qui connaît votre situation. Ce chapitre vous propose une méthode en quatre temps : préparer, saisir, lire avec prudence, faire valider. Il ne contient aucun résultat, aucun exemple chiffré et aucune capture d'écran. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Mireille, Louise et Hugo n'existent pas.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire ce que sont les outils de l'ACFC et à quoi ils servent, sans leur demander plus que ce qu'ils peuvent donner ;
• préparer à l'avance les renseignements que vous aurez à saisir, avec leur source et leur date ;
• noter les hypothèses de chaque essai, pour pouvoir le refaire ou le comparer ;
• lire un résultat avec prudence, et le confronter aux chiffres de votre prêteur ;
• faire valider vos essais par un professionnel et poser vos questions.

Pourquoi c'est important

Les calculateurs en ligne sont tentants. Ils donnent une réponse rapide, ils ont l'air précis, et ils permettent d'essayer plusieurs hypothèses sans rien demander à personne. Cette facilité est leur force, mais aussi leur risque : un résultat bien présenté peut donner une fausse impression de certitude.

Un calculateur ne vous dit pas ce que votre prêteur vous offrira. Il ne tient pas compte des conditions particulières d'un prêt, des frais, des options ou des règles propres à chaque institution. Il suppose que ce que vous avez saisi est exact et complet, et il ne peut pas deviner ce que vous avez oublié.

Bien utilisé, un calculateur remplit pourtant trois fonctions précieuses. Il vous aide à préparer vos questions avant une rencontre. Il vous permet de faire des essais pour voir ce qui change quand vous modifiez une donnée. Il vous donne un point de comparaison avec les chiffres du prêteur, qui vous aide à repérer les écarts à faire expliquer. Pour en tirer ces bénéfices, il faut de la méthode.

6.1 Ce que l'ACFC met à votre disposition

Qui est l'ACFC

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada est un organisme public qui s'adresse aux consommateurs de produits et de services financiers. Elle publie de l'information et propose des outils en ligne. On la désigne par son sigle, l'ACFC.

DÉFINITION — l'ACFC

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) est un organisme public qui informe les consommateurs sur les produits et les services financiers, dont les prêts hypothécaires. Elle met en ligne des outils, notamment des calculateurs. Consultez son site pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez : les outils et leur contenu peuvent changer.

Des outils d'information

Les outils de l'ACFC sont des outils d'information. Ils vous aident à comprendre un type de produit, à essayer des hypothèses et à vous préparer à une conversation. Ils ne sont pas une offre de prêt, ils n'engagent aucun prêteur et ils ne tiennent pas compte de votre dossier complet.

Parmi les outils qui peuvent vous intéresser, des calculateurs liés aux prêts hypothécaires peuvent figurer. Leur nom, leur nombre et leurs fonctions peuvent évoluer : parcourez la section du site consacrée aux prêts hypothécaires pour voir ce qui est disponible, et lisez la description de chaque outil avant de l'utiliser. Si la description ne vous dit pas clairement ce que l'outil calcule, ne l'utilisez pas à l'aveuglette.

ATTENTION — un outil officiel n'est pas un engagement du prêteur

Le fait qu'un outil provienne d'un organisme public lui donne du sérieux, pas de l'autorité sur votre prêt. Ce que votre prêteur vous offrira est écrit dans son offre. Le résultat d'un calculateur est une illustration.

Ce que les calculateurs peuvent vous aider à faire

Selon l'outil, vous pourrez essayer de vous représenter, par exemple, l'effet d'un changement de durée, de fréquence ou de versement sur votre prêt, ou produire un tableau de remboursement à partir de vos données (chapitre 5). Ces possibilités varient. Retenez simplement les trois usages sains :

1. Explorer : essayer différentes hypothèses pour voir ce qui change et formuler vos questions.
2. Comparer : mettre un résultat en face d'un chiffre du prêteur pour repérer un écart à faire expliquer.
3. Préparer : arriver à une rencontre avec des questions précises plutôt qu'avec des généralités.

Ce que les calculateurs ne peuvent pas faire

• Ils ne connaissent pas les règles particulières de votre prêteur.
• Ils ne tiennent pas compte de tous les frais ni de toutes les options.
• Ils ne savent pas ce que le prêteur acceptera de vous prêter.
• Ils ne remplacent pas l'offre écrite, ni le tableau de remboursement du prêteur.
• Ils ne vous disent pas ce qui convient à votre situation.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement

Une autre source d'information générale existe : la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Elle publie de l'information sur l'habitation et le financement résidentiel. Vous pouvez la consulter pour vous renseigner sur des notions générales. Comme pour l'ACFC, consultez son site pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez, et considérez ce que vous y lisez comme un cadre général, non comme une réponse à votre dossier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'ACFC, par son site, pour comprendre les notions et essayer des hypothèses ; elle ne remplace pas votre prêteur. La SCHL, par son site, pour de l'information générale sur l'habitation. Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire, pour tout chiffre qui concerne votre prêt réel. Votre planificateur financier, pour placer vos essais dans votre situation d'ensemble.

6.2 Préparer les renseignements à saisir

Pourquoi préparer avant de saisir

Un calculateur donne la même importance à tout ce que vous saisissez, que ce soit exact ou approximatif. Si vous le remplissez de mémoire, vous obtenez un résultat qui a l'air précis et qui repose sur du sable. La préparation demande peu de temps. Elle vous évite de refaire l'essai, et surtout de croire un résultat bâti sur de mauvaises données.

La fiche de préparation

Avant d'ouvrir un calculateur, préparez une fiche, sur papier ou à l'écran. Pour chaque renseignement que l'outil vous demandera, notez trois choses : la valeur, sa source, sa date.

Les renseignements demandés varient d'un outil à l'autre. Lisez la description de l'outil, relevez tout ce qu'il demande, et ajoutez des lignes au besoin.

D'où viennent les valeurs

Chaque valeur que vous saisissez devrait venir d'une source que vous pouvez nommer.

• Le montant emprunté, le taux, les durées, la fréquence : l'offre de prêt ou la proposition écrite du prêteur.
• Ce qui est hypothétique : si vous voulez voir ce qui arrive avec une autre durée ou une autre fréquence, notez-le comme hypothèse, non comme une donnée.
• Ce que vous ignorez : laissez la case vide, ou demandez au prêteur. Ne remplissez pas par supposition.

Quand vous utilisez un taux issu d'une proposition, notez à quelle date elle a été remise et jusqu'à quand elle est offerte. Un résultat établi sur un taux périmé n'a plus de valeur.

Distinguer donnée et hypothèse

Chaque fois que vous modifiez une donnée pour voir ce qui se passe, vous créez une hypothèse. Il est important de ne pas l'oublier, parce que le résultat de l'essai décrit alors une situation qui n'existe pas. Dans votre fiche, ajoutez une colonne ou une couleur pour distinguer ce qui est donné par le prêteur de ce qui est essayé par vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille prépare une fiche pour chacune de ses deux propositions. Elle y recopie, ligne par ligne, ce que dit le document du prêteur, avec la date de remise. Pour chaque valeur, elle écrit entre parenthèses d'où elle vient. Quand elle veut essayer une autre fréquence de versement, elle ouvre une deuxième fiche qu'elle intitule essai, pour ne pas mélanger l'hypothèse avec la proposition réelle. Ces deux prêteurs sont fictifs.

Noter les hypothèses de chaque essai

Chaque essai porte une date et un numéro. Dans votre carnet, inscrivez pour chacun : la date, l'outil utilisé, les valeurs saisies, ce que vous cherchiez à voir. Ces notes vous permettent de refaire l'essai plus tard, de le comparer avec un autre et de l'expliquer à un professionnel.

Sans ces notes, un résultat devient vite inutilisable. Vous ne vous souviendrez pas, dans quinze jours, si vous aviez saisi telle durée ou telle fréquence. Un résultat dont on ignore les hypothèses est un résultat qu'on ne peut ni vérifier ni défendre.

Quand l'outil demande un renseignement que vous ne comprenez pas

Il arrive qu'un champ porte un nom qui vous échappe, ou qu'une question vous paraisse ambiguë. Ne saisissez pas une valeur au hasard pour passer à l'écran suivant. Cherchez d'abord une aide ou une définition dans l'outil lui-même. Si elle ne suffit pas, laissez le champ de côté et notez-le comme question pour votre prêteur ou votre planificateur : que veut dire ce champ, et quelle valeur de mon dossier lui correspond ? Reprenez l'essai quand vous aurez la réponse, et inscrivez-la à votre fiche, avec sa source et sa date.

Le bon moment pour utiliser un calculateur

Utilisez un calculateur à des moments précis : avant de rencontrer un prêteur, pour préparer vos questions ; après avoir reçu une proposition, pour repérer des écarts à faire expliquer ; avant de poser une question à un planificateur, pour arriver avec des hypothèses claires. Évitez de l'utiliser pour trancher une décision : la décision se prend avec les chiffres écrits du prêteur et l'aide d'un professionnel.

6.3 Lire le résultat avec prudence

Un résultat est une illustration

Le calculateur vous rend un résultat. Il porte l'apparence de la précision : des chiffres bien présentés, peut-être des tableaux ou des graphiques. Ne vous laissez pas impressionner. Dites-vous, chaque fois : c'est une illustration, établie à partir de ce que j'ai saisi.

Cette phrase résume tout le chapitre. Si ce que vous avez saisi est exact, l'illustration est une bonne piste. Si quelque chose est faux, vague ou incomplet, l'illustration est trompeuse sans que rien dans l'écran ne le signale.

Trois réflexes de lecture

Relire ce que vous avez saisi. Avant même de regarder le résultat, revoyez les valeurs que vous avez entrées. Une faute de frappe, une virgule déplacée ou un champ mal compris suffisent à fausser le résultat. Comparez avec votre fiche.

Lire les notes de l'outil. Un calculateur peut afficher des remarques sur ce qu'il suppose ou ce qu'il laisse de côté. Lisez-les. Elles vous indiquent les limites du résultat.

Se demander ce qui manque. Qu'est-ce que l'outil n'a pas pu savoir ? Les frais, les options de votre prêteur, les conditions particulières ? Le résultat ne les contient pas. Notez-les comme des questions à poser.

L'ESSENTIEL — relire, lire les notes, se demander ce qui manque

Trois gestes avant de faire confiance à un résultat : relire ce que vous avez saisi, lire les notes de l'outil, vous demander ce que l'outil n'a pas pu savoir. Le résultat n'est utile qu'après ces trois gestes.

Comparer avec les chiffres du prêteur

Quand le résultat concerne un prêt que votre prêteur vous propose, comparez-le avec ses chiffres écrits. Trois cas peuvent se présenter.

Les chiffres concordent. C'est rassurant, mais cela ne veut pas dire que tout est vérifié : le calculateur et le prêteur peuvent partager la même hypothèse, qui reste à confirmer.

Les chiffres diffèrent. Ne concluez pas à une erreur de l'un ou de l'autre. Il peut y avoir des raisons légitimes : hypothèses différentes, frais, options. Notez l'écart et demandez au prêteur de l'expliquer, par écrit.

Vous ne pouvez pas comparer. Parce que l'outil ne calcule pas la même chose que le prêteur, ou parce qu'il vous manque un chiffre. Notez-le comme une question.

Dans les trois cas, c'est le chiffre écrit du prêteur qui fait référence pour votre prêt. Le calculateur vous sert à poser de meilleures questions.

Les pièges de la lecture

• Prendre un résultat arrondi pour une valeur exacte. Un résultat affiché est une présentation ; demandez le chiffre du prêteur.
• Comparer deux essais qui n'ont pas les mêmes hypothèses. Vérifiez vos notes avant de comparer.
• Oublier de noter la date. Les conditions des prêteurs changent ; un résultat daté d'il y a quelques semaines peut ne plus valoir.
• Faire dire à un résultat ce qu'il ne dit pas. Un calculateur répond à la question qu'on lui pose, pas à celle qu'on avait en tête.
• Se rassurer ou s'inquiéter trop vite. Un résultat se discute avec un professionnel avant de guider une décision.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo essaient un calculateur avec les données de leur offre. Le résultat ne correspond pas tout à fait au tableau de leur prêteur. Ils ne s'en alarment pas. Ils relisent leur saisie, trouvent une valeur mal transcrite, la corrigent et relancent l'essai. Un petit écart subsiste : ils le notent et posent la question au conseiller, qui leur répond par courriel que l'outil ne tient pas compte d'un élément propre à son produit. Ils conservent la réponse avec leurs notes. Ce couple et ce conseiller sont fictifs.

6.4 Faire valider avec un professionnel

Pourquoi valider

Un calculateur est un bon outil de départ. Il n'est pas un point d'arrivée. Quand vos essais vous amènent vers une décision, validez-les avec un professionnel qui connaît votre dossier. Le professionnel voit ce que le calculateur ne voit pas : votre situation d'ensemble, les conditions réelles du prêteur, les frais et les options.

Qui consulter pour quoi

Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire. Pour confirmer, par écrit, les chiffres de votre prêt réel et expliquer les écarts avec vos essais.

Votre planificateur financier. Pour placer vos essais dans votre situation d'ensemble et discuter de ce qui convient à vos objectifs. Il peut aussi vous aider à choisir les hypothèses à essayer.

Votre notaire. Pour les chiffres qui touchent la transaction et la signature, et non les choix de prêt (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

Un comptable. Si votre situation soulève des questions fiscales.

Comment présenter vos essais

Apportez à la rencontre : votre fiche de préparation, vos notes d'essais avec leurs dates et leurs hypothèses, les résultats imprimés ou sauvegardés, et vos questions. Dites clairement ce qui est donné et ce qui est essayé. Un professionnel travaille bien avec des essais documentés ; il travaille mal avec un résultat isolé dont on ignore l'origine.

Ce que vous demandez, précisément

• Pouvez-vous confirmer que ces chiffres correspondent à mon prêt réel ?
• Qu'est-ce que cet essai ne montre pas ?
• Quelles hypothèses de mon essai sont réalistes, et lesquelles ne le sont pas ?
• Quels éléments de mon dossier font que le résultat de l'outil ne s'applique pas tel quel ?
• Que me recommandez-vous de vérifier avant de décider ?

Quand l'outil et le professionnel diffèrent

Il peut arriver que votre professionnel vous donne un chiffre qui ne concorde pas avec celui de l'outil. C'est normal : le professionnel connaît votre dossier, l'outil non. Demandez-lui d'expliquer l'écart et de vous le confirmer par écrit. Si l'écart reste inexpliqué ou si l'enjeu est important, une seconde lecture par un autre professionnel est légitime (chapitre 9).

Pour la suite

Si vous avez fait vos essais pour mieux vous préparer à une demande de prêt, le livre sur la qualification vous guide dans les étapes qui suivent (→ livre F2, Se qualifier).

QUI CONSULTER — avant de décider

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour confirmer vos chiffres par écrit. Le planificateur financier, pour juger de ce qui convient à votre situation. Le notaire, pour la signature et le décompte. Le comptable, pour les questions fiscales. Aucun résultat de calculateur ne remplace leur réponse écrite.

Les erreurs qui coûtent cher

• Saisir de mémoire. Préparez une fiche, avec la source et la date de chaque valeur.
• Mélanger données et hypothèses. Distinguez ce que le prêteur a écrit de ce que vous essayez.
• Oublier de noter les hypothèses. Sans notes, l'essai est inutilisable plus tard.
• Prendre un résultat pour une offre. C'est une illustration, pas un engagement.
• Ne pas lire les notes de l'outil. Elles disent ce qu'il suppose et ce qu'il laisse de côté.
• Conclure d'un écart avec le prêteur que l'un des deux se trompe. Demandez l'explication, par écrit.
• Décider sur la seule foi d'un calculateur. La décision se prend avec les chiffres écrits du prêteur et un professionnel.

À retenir

• L'ACFC met en ligne des outils d'information, dont des calculateurs ; consultez son site pour voir ce qui est offert.
• Un calculateur vous oriente : il ne remplace ni l'offre écrite du prêteur, ni le conseil d'un professionnel.
• Préparez une fiche : pour chaque valeur, sa source et sa date.
• Notez chaque essai : date, outil, valeurs saisies, hypothèses.
• Lisez un résultat comme une illustration : relisez la saisie, lisez les notes de l'outil, demandez-vous ce qui manque.
• Faites valider vos essais par un professionnel avant de décider.

Votre plan d'action

1. Repérez sur le site de l'ACFC l'outil qui répond à votre question, et lisez sa description.
2. Préparez votre fiche avec les renseignements demandés, leur source et leur date.
3. Distinguez ce que le prêteur a écrit et ce que vous voulez essayer.
4. Saisissez les valeurs en vous reportant à la fiche, puis relisez-les.
5. Notez la date, l'outil et les hypothèses de l'essai.
6. Lisez le résultat avec les trois réflexes de la section 6.3.
7. Comparez-le avec les chiffres écrits de votre prêteur et notez les écarts.
8. Apportez le tout à votre prêteur, à votre courtier hypothécaire ou à votre planificateur, avec vos questions.

Questions à poser

À votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire :

• Les chiffres de mon essai correspondent-ils à mon prêt réel ?
• Pourquoi mon résultat diffère-t-il du vôtre ? Pouvez-vous l'expliquer par écrit ?
• Quels éléments de votre produit un calculateur général ne peut-il pas connaître ?

À votre planificateur financier :

• Quelles hypothèses de mon essai vous paraissent réalistes, lesquelles ne le sont pas ?
• Comment placer ces essais dans ma situation d'ensemble ?

À votre notaire :

• Quels chiffres de la transaction dois-je faire confirmer avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi un calculateur de l'ACFC n'est-il pas une offre de prêt ?
2. Quelles trois choses notez-vous pour chaque valeur de votre fiche de préparation ?
3. Quelle différence faites-vous entre une donnée et une hypothèse ?
4. Quels sont les trois réflexes de lecture d'un résultat ?
5. Que faites-vous quand le résultat de l'outil ne concorde pas avec le chiffre du prêteur ?
6. Pourquoi faire valider vos essais par un professionnel ?

Réponses

1. Parce que c'est un outil d'information : il n'engage aucun prêteur et ne connaît pas votre dossier complet.
2. La valeur, sa source et sa date.
3. Une donnée vient d'un document ou d'un professionnel ; une hypothèse est une valeur que vous essayez pour voir ce qui change.
4. Relire ce que vous avez saisi, lire les notes de l'outil, vous demander ce qui manque.
5. Vous notez l'écart, vous relisez votre saisie, puis vous demandez au prêteur de l'expliquer par écrit.
6. Parce que le professionnel connaît votre dossier, les conditions réelles du prêteur, les frais et les options, que l'outil ne connaît pas.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs et outils en ligne, dont des calculateurs ; consultez le site pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez.
• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — information générale sur l'habitation et le financement résidentiel ; consultez le site pour voir ce qui est offert.
• Dans cette collection : → livre F2 (Se qualifier) pour la suite de vos démarches et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour la signature.

Chapitre 7 — Renouvellement, versements supplémentaires, sortie anticipée : faire confirmer les chiffres

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un prêt hypothécaire n'est pas une photo : c'est un film. Il commence à la signature et se poursuit pendant des années, avec des moments où quelque chose change. L'échéance du terme approche. Vous avez reçu une somme et souhaitez la verser sur le prêt. Vous songez à vendre. Dans chacune de ces situations, vous avez besoin d'un chiffre précis, à jour, que seul votre prêteur peut vous confirmer.

Ce chapitre ne vous explique pas comment ces chiffres se calculent, et il ne vous donne aucune règle sur les frais éventuels. Il vous montre comment les demander, sous quelle forme les obtenir et quelles questions poser avant de prendre une décision. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Louise et Hugo, qui lisent leur offre de prêt et pensent déjà à ce qui se passera à l'échéance de leur terme, et Étienne, qui prépare la vente de sa propriété et veut savoir ce qu'il devra à son prêteur le jour de la vente.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les moments de la vie d'un prêt où un chiffre précis est nécessaire ;
• dresser la liste des chiffres à demander à votre prêteur dans chaque situation ;
• demander un décompte écrit, daté, et savoir ce qu'il doit contenir pour être utile ;
• poser les questions qui précèdent une décision, sans calculer à la place du prêteur ;
• conserver les confirmations reçues et les relire avant d'agir.

Pourquoi c'est important

Un chiffre périmé ou approximatif peut coûter cher. Vous pourriez prévoir une somme insuffisante pour rembourser votre prêt à la date de la vente. Vous pourriez renouveler sans avoir comparé, par simple habitude. Vous pourriez verser une somme supplémentaire sans savoir comment elle sera appliquée. Dans chaque cas, c'est le manque d'un chiffre confirmé qui pose problème.

Il y a aussi une question de preuve. Un chiffre donné au téléphone ne se retrouve pas. Un chiffre écrit, daté et signé par un interlocuteur identifiable se conserve, se compare et se montre à un autre professionnel, par exemple votre notaire ou votre planificateur financier.

Enfin, ces moments peuvent être liés à d'autres décisions importantes : vendre, acheter autre chose, refinancer. Plus vos chiffres sont fiables, plus ces décisions reposent sur du solide. Le livre sur le renouvellement, le refinancement, le transfert et les pénalités approfondit ces situations (→ livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités). Ce chapitre-ci se concentre sur l'étape que tout le monde partage : obtenir et conserver le bon chiffre.

7.1 Quand le prêt change en cours de route

Les grandes situations

Voici les situations où vous aurez à demander un chiffre précis.

Le renouvellement. À l'échéance du terme, votre prêt n'est pas terminé. Des choix se présentent, selon les conditions de votre prêteur. Vous aurez besoin de savoir ce qu'il vous propose, jusqu'à quand, et ce que vous pouvez faire d'autre.

Les versements supplémentaires. Vous souhaitez payer plus que le versement prévu, par une somme ajoutée ou par un paiement unique (chapitre 4). Vous aurez besoin de savoir si votre prêt le permet, comment la somme sera appliquée et quel en sera l'effet.

La sortie anticipée. Vous souhaitez mettre fin au prêt avant la fin de son terme : vente de la propriété, remboursement complet avec de l'argent venu d'ailleurs, changement de prêteur. Vous aurez besoin de savoir ce que vous devez au prêteur à une date précise, et à quelles conditions.

Les changements de situation. Une modification de vos revenus, de la composition du ménage ou de votre projet peut vous amener à poser des questions sur votre prêt. Là encore, c'est un chiffre précis et à jour que vous cherchez.

DÉFINITION — la sortie anticipée

La sortie anticipée désigne le fait de mettre fin à un prêt avant la fin de son terme, par exemple à l'occasion d'une vente ou d'un remboursement complet. Les conditions d'une sortie anticipée, dont les frais éventuels, dépendent de votre prêt et de votre prêteur. Elles se trouvent dans votre offre de prêt et se confirment auprès du prêteur.

Un chiffre pour chaque situation

Dans chaque cas, la première question est la même : de quel chiffre ai-je besoin pour décider ? Écrivez-la. Puis posez la question au prêteur, en demandant la réponse par écrit.

Pourquoi ne pas se fier à ses souvenirs

Vous avez peut-être lu les conditions de votre prêt il y a plusieurs années. Les conditions peuvent s'être précisées, le prêteur peut avoir modifié ses politiques, et vos propres souvenirs s'effacent. Relisez votre offre et vos documents, et demandez toujours une confirmation à jour. Un chiffre qui valait au moment de la signature ne vaut pas forcément aujourd'hui.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo lisent leur offre de prêt et pensent déjà à la fin du terme. Ils ne veulent pas attendre le dernier moment. Ils notent dans leur carnet la date de l'échéance du terme inscrite à l'offre, et écrivent à leur conseiller : pouvez-vous nous indiquer ce que vous nous proposerez à l'échéance de notre terme, et jusqu'à quelle date cette proposition sera valable ? Ils notent aussi qu'ils souhaitent comparer avec ce que d'autres prêteurs proposent (→ livre F5, Choisir son prêteur). Ce couple et son conseiller sont fictifs.

Le temps joue

Plusieurs situations de ce chapitre ont une date limite : la fin du terme, la date d'une proposition, la date de signature d'une vente. Ces dates sont écrites dans vos documents ou dans les communications du prêteur. Portez-les à votre calendrier dès que vous les connaissez, avec un rappel assez tôt pour avoir le temps de poser vos questions. Un chiffre demandé à la dernière minute risque d'arriver incomplet.

7.2 Les chiffres à demander au prêteur

Pour un renouvellement

Voici ce que vous voulez savoir, dans l'ordre.

• Quelle est la date exacte de l'échéance du terme ?
• Quelles options me proposerez-vous à cette date ?
• Quelles conditions s'appliqueraient à chacune : type de taux, durée, fréquence ?
• Jusqu'à quand ces conditions sont-elles offertes ?
• Que se passe-t-il si je ne réponds pas avant l'échéance ?
• Puis-je changer de prêteur à l'échéance ? Selon quelles étapes ?
• Quels frais, le cas échéant, sont liés à chacune de ces options ?

Ces questions portent sur des conditions qui vous seront présentées. Elles ne prétendent pas dire ce que contiendra l'offre : seul le prêteur le sait. Demandez-lui de vous la remettre par écrit, avec la date.

Pour un versement supplémentaire

Reprenez la liste du chapitre 4, section 4.3, et ajoutez les questions suivantes quand la somme est importante.

• Quel montant puis-je verser, au maximum, sans que des conditions particulières s'appliquent ?
• Comment la somme est-elle appliquée : au capital, à l'intérêt, à un versement futur ?
• Quel est l'effet sur la durée de remboursement ou sur mes versements suivants ?
• Quand le solde en tiendra-t-il compte ?
• Comment confirmez-vous l'application de la somme ?

Pour une sortie anticipée

C'est la situation qui demande le plus de précision. Voici les chiffres à demander.

• Quel est le solde de mon prêt à la date où je souhaite le rembourser ?
• Quel montant total dois-je vous verser à cette date ? Que comprend-il, poste par poste ?
• Des frais s'appliquent-ils à une sortie anticipée ? Où ces règles sont-elles écrites dans mon offre ?
• Comment ces frais sont-ils déterminés, et pouvez-vous m'en donner le détail par écrit ?
• Jusqu'à quelle date ce montant est-il valable ?
• Comment payer, et quelle preuve de paiement me remettrez-vous ?
• Quelles démarches dois-je accomplir de mon côté, et avec quel préavis ?

ATTENTION — ne calculez pas à la place du prêteur

Le montant à rembourser comprend plusieurs éléments, qui dépendent de votre prêt et de la date. Les règles sont celles de votre prêteur, écrites dans votre offre. Ne tentez ni de les deviner ni de les calculer : demandez le chiffre, avec son détail, par écrit.

Pour une vente

Si vous vendez la propriété et que le prêt doit être remboursé à cette occasion, votre notaire a besoin de connaître le montant exact à rembourser à cette date, et de recevoir du prêteur les renseignements nécessaires. Demandez-lui comment il procède, et ce qu'il attend de vous (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente). Du côté du prêteur, demandez de quelle façon il transmet le montant et la preuve de remboursement au notaire, et quels délais prévoir. Vous évitez ainsi de découvrir le jour de la signature que la somme n'est pas celle que vous attendiez.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour tout chiffre qui concerne votre prêt : conditions du nouveau terme, règles des versements supplémentaires, montant à rembourser. Le notaire, pour savoir comment ces chiffres s'intègrent à la vente. Le planificateur financier, pour juger si une option convient à votre situation d'ensemble. Demandez chaque réponse par écrit, avec la date.

7.3 Demander un décompte écrit

Pourquoi un décompte

Un décompte écrit est un document par lequel le prêteur vous indique, à une date précise, ce que vous lui devez et à quelles conditions. Il remplace avantageusement les chiffres donnés de vive voix : il est daté, il est détaillé et il se conserve.

DÉFINITION — le décompte de remboursement

Un décompte de remboursement est un document remis par le prêteur et qui indique, pour une date précise, le montant à verser pour mettre fin au prêt, avec le détail de ses éléments. Son contenu et son nom varient d'un prêteur à l'autre. Demandez-en un dès que vous envisagez une sortie anticipée.

Ce qu'il doit contenir pour être utile

Quand vous recevez un décompte, vérifiez qu'il porte au minimum les éléments suivants.

• La date d'émission : quand a-t-il été produit ?
• La date de validité : pour quelle date de remboursement les chiffres sont-ils établis, et jusqu'à quand sont-ils valables ?
• Le détail : chaque élément du montant, présenté séparément.
• Le nom et la fonction de la personne qui l'a émis, et ses coordonnées.
• Les modalités de paiement : comment, à qui, et avec quelle preuve de paiement.
• Les conditions : toute condition qui accompagne le chiffre.

S'il manque un de ces éléments, demandez-le. Un décompte incomplet est une base fragile pour une décision.

Comment le demander

Écrivez au prêteur, par courriel ou par lettre. Voici un modèle que vous pouvez adapter.

LE FORMULAIRE — une demande de décompte, à adapter

Objet : demande de décompte de remboursement

Bonjour,

Je prévois de rembourser mon prêt à la date du [date envisagée]. Pourriez-vous me remettre par écrit un décompte indiquant : le montant total à verser à cette date, avec le détail de chacun de ses éléments ; la date jusqu'à laquelle ces chiffres sont valables ; les frais éventuels et la façon dont ils sont déterminés ; les modalités de paiement et la preuve de paiement que vous me remettrez.

Je vous remercie de me répondre par écrit.

(Vos nom, numéro de dossier, coordonnées et date.)

Précisez la date à laquelle vous prévoyez de rembourser. Sans date, le prêteur ne peut pas établir de chiffre précis.

Quand plusieurs décomptes sont possibles

Si votre date de remboursement n'est pas encore fixée, vous pouvez demander un décompte pour plusieurs dates possibles. Vous voyez alors si l'écart entre elles est important, et vous préparez votre décision en connaissance de cause. Notez pour chaque décompte la date d'émission et la date visée.

Si le prêteur tarde à répondre

Un prêteur peut mettre du temps à vous répondre, surtout si votre demande tombe à un moment chargé. Ne laissez pas le silence s'installer. Voici une façon simple de procéder.

1. Notez la date de votre demande et la façon dont vous l'avez envoyée.
2. Relancez par écrit, en rappelant la date de la première demande et la date à laquelle vous avez besoin du chiffre.
3. Demandez le nom d'une personne à qui vous adresser si la première est absente.
4. Informez votre notaire ou votre planificateur si le retard risque de toucher une date importante, par exemple celle d'une vente.
5. Gardez toutes les traces : courriels, accusés de réception, notes d'appels.

Si, malgré vos relances, vous restez sans réponse alors qu'une date approche, parlez-en à un professionnel qui pourra vous indiquer la marche à suivre. Il connaît mieux que ce livre les recours et les interlocuteurs possibles.

Relire le décompte

À réception, lisez-le en suivant ces gestes.

1. Comparez avec votre dossier : le numéro de dossier, vos noms, la propriété.
2. Cherchez chaque élément du montant et vérifiez qu'il est expliqué.
3. Repérez les éléments que vous ne comprenez pas et notez-les comme questions.
4. Vérifiez les dates : émission, validité, remboursement visé.
5. Rangez-le dans votre carnet de chiffres, avec la date de réception.

Ensuite, posez vos questions au prêteur, par écrit, et conservez ses réponses avec le décompte.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne prépare la vente de sa propriété. Il écrit à son prêteur pour demander un décompte à la date de signature prévue. Le prêteur lui répond par un document. Étienne le lit ligne à ligne : il comprend chaque élément sauf un. Il écrit au prêteur pour demander le sens de cette ligne, et envoie une copie du décompte à son notaire. Ce dernier lui confirme qu'il se servira du chiffre du prêteur pour préparer le décompte de la vente (chapitre 8). Étienne, son prêteur et son notaire sont fictifs.

7.4 Les questions à poser avant de décider

Avant d'agir : un moment de pause

Vous avez maintenant des chiffres confirmés. Avant d'agir, prenez un moment de pause. Vérifiez que vous avez les réponses à ces questions de fond.

Sur le renouvellement

• Ai-je comparé l'offre de mon prêteur avec ce que d'autres prêteurs proposent ?
• Ai-je bien compris ce qui change et ce qui ne change pas par rapport au terme précédent ?
• Ai-je noté la date limite de la proposition ?

Sur un versement supplémentaire

• Ai-je confirmé par écrit les règles et l'effet attendu ?
• Ma situation de trésorerie me permet-elle de me priver de cette somme ?

Sur une sortie anticipée

• Ai-je un décompte écrit, daté, détaillé ?
• Ai-je prévu le moment et la manière du paiement ?
• Mon notaire a-t-il reçu ou recevra-t-il les renseignements nécessaires ?

Sur la forme

• Ai-je conservé toutes les confirmations, dans l'ordre ?
• Quelqu'un d'autre que moi (planificateur, notaire, comptable) a-t-il relu mes chiffres ?

Quand consulter un professionnel

Certaines décisions de ce chapitre ont des conséquences importantes : renouveler ou changer de prêteur, utiliser une somme importante pour rembourser, vendre. Prenez le temps de les discuter avec un professionnel qui connaît votre dossier.

• Votre planificateur financier, pour examiner l'option qui convient à votre situation d'ensemble.
• Votre notaire, pour la vente et le remboursement du prêt à la signature.
• Votre comptable, si votre décision soulève des questions fiscales.
• Un avocat, si un désaccord avec votre prêteur sur un chiffre ou une condition persiste.

L'ESSENTIEL — un chiffre confirmé, daté, détaillé

Pour toute décision de ce chapitre, vous avez besoin d'un chiffre confirmé par écrit, daté, détaillé, valable pour la date qui vous intéresse. Tant que vous ne l'avez pas, vous ne décidez pas : vous demandez.

Garder l'ensemble en ordre

Un prêt dure longtemps. Rassemblez dans un même dossier, papier ou numérique, votre offre, vos tableaux de remboursement successifs, vos confirmations écrites et vos décomptes. Classez-les par date. Quand vient le moment de décider, vous n'aurez pas à chercher.

QUI CONSULTER — avant de décider

Le prêteur, pour les chiffres de votre prêt, par écrit. Le planificateur financier, pour juger de l'option qui vous convient. Le notaire, pour la vente et le remboursement à la signature. Un avocat, en cas de désaccord persistant sur un chiffre ou une condition.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la dernière minute. Les chiffres demandent du temps : portez les dates à votre calendrier.
• Se fier à un chiffre oral. Demandez un décompte écrit, daté, détaillé.
• Renouveler sans comparer. À l'échéance, vous pouvez poser des questions à d'autres prêteurs.
• Calculer vous-même les frais d'une sortie anticipée. Le prêteur les établit selon ses propres règles.
• Oublier la date de validité d'un chiffre. Un décompte est valable pour une date donnée.
• Ne pas prévenir le notaire. En cas de vente, il a besoin du chiffre exact du prêteur.
• Ne pas conserver les confirmations. Elles servent de preuve et de référence.
• Verser une somme supplémentaire sans en connaître l'application. Demandez comment elle sera appliquée.

À retenir

• Un prêt change en cours de route : renouvellement, versement supplémentaire, sortie anticipée, vente.
• Pour chaque situation, un chiffre précis est nécessaire, et seul le prêteur peut le confirmer.
• Demandez un décompte écrit, daté, détaillé, avec sa date de validité.
• Ne calculez ni les frais ni les effets à la place du prêteur.
• Avant d'agir, vérifiez que vous avez les confirmations écrites et que vous avez comparé les options.
• Conservez tout dans l'ordre : offres, tableaux, confirmations, décomptes.

Votre plan d'action

1. Repérez la date de l'échéance de votre terme et portez-la à votre calendrier avec un rappel.
2. Déterminez la situation qui vous concerne : renouvellement, versement supplémentaire, sortie anticipée, vente.
3. Notez les chiffres dont vous avez besoin, à l'aide des listes de la section 7.2.
4. Écrivez à votre prêteur et demandez les réponses par écrit, avec la date.
5. Demandez un décompte écrit si vous envisagez de rembourser, avec la date visée.
6. Relisez-le selon les gestes de la section 7.3 et posez vos questions de suivi.
7. Informez votre notaire si une vente est en vue.
8. Rangez toutes les confirmations dans votre carnet de chiffres, avant de décider.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Quelle est la date exacte de l'échéance de mon terme, et que me proposerez-vous ?
• Jusqu'à quand ces conditions sont-elles valables ?
• Pouvez-vous me remettre un décompte écrit pour la date du [date visée], avec le détail de chaque élément ?
• Des frais s'appliquent-ils à une sortie anticipée ? Comment sont-ils déterminés ?
• Comment mes versements supplémentaires sont-ils appliqués ?
• Que remettez-vous au notaire, et quand, en cas de vente ?

À votre notaire :

• De quels renseignements du prêteur avez-vous besoin pour la vente ?
• Comment la preuve de remboursement vous parvient-elle ?

À votre planificateur financier :

• Quelle option s'accorde le mieux avec ma situation d'ensemble ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez quatre situations où un prêt change en cours de route.
2. Pourquoi demander un décompte écrit plutôt qu'un chiffre oral ?
3. Quels éléments un décompte utile doit-il contenir ?
4. Pourquoi ne pas calculer vous-même les frais d'une sortie anticipée ?
5. Que doit savoir votre notaire en cas de vente ?
6. Pourquoi noter les dates limites dans votre calendrier ?

Réponses

1. Par exemple : le renouvellement, un versement supplémentaire, une sortie anticipée, une vente de la propriété.
2. Parce qu'un décompte écrit est daté, détaillé, conservable et peut être montré à d'autres professionnels.
3. La date d'émission, la date de validité, le détail de chaque élément, le nom de la personne qui l'a émis, les modalités de paiement et les conditions.
4. Parce que les règles sont celles de votre prêteur, écrites dans votre offre, et que seul le prêteur peut vous confirmer le chiffre exact.
5. Le montant exact à rembourser à la date de la signature, et la façon dont le prêteur lui transmet ce chiffre et la preuve du remboursement.
6. Parce que plusieurs situations ont une date limite, et qu'un chiffre demandé à la dernière minute arrive incomplet.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs de produits financiers ; consultez le site pour voir ce qui est offert sur les prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour le détail de ces situations, → livre F5 (Choisir son prêteur) pour comparer à l'échéance et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour la vente.

Chapitre 8 — Les répartitions entre vendeur et acheteur : demander le décompte

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quelques jours avant la signature, Étienne reçoit un appel de l'étude de son notaire. Il lui reste une démarche à faire : lire le décompte de la vente. Étienne ne sait pas ce que c'est. Il se représente une grande addition, remplie de lignes et de chiffres, qu'on lui tendra le jour même, qu'il n'aura le temps de lire qu'en diagonale et qu'il signera, faute de mieux. Il aimerait faire autrement.

Il a raison. Le décompte est le document qui rassemble les sommes que les parties se doivent à la fin d'une vente. Il est préparé par le notaire. Il peut être demandé à l'avance, sous une forme préliminaire, et c'est une bonne habitude de le faire. Ce chapitre ne vous donne aucune règle de répartition, aucun calcul et aucun chiffre : ces règles relèvent du notaire, qui vous les explique selon votre dossier. Il vous apprend pourquoi un décompte existe, ce que le notaire vous présentera, comment le vérifier avant la signature et quelles questions poser. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Étienne, qui vend sa propriété, et Louise et Hugo, qui, de leur côté, achètent la leur et recevront un décompte semblable.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire à quoi sert le décompte d'une vente et qui le prépare ;
• demander une version préliminaire à votre notaire, avant le jour de la signature ;
• repérer, à la lecture, les sommes à payer, les sommes à recevoir et les lignes que vous ne comprenez pas ;
• comparer le décompte avec les autres documents de votre dossier ;
• poser vos questions au notaire à temps, c'est-à-dire avant de signer.

Pourquoi c'est important

La fin d'une vente est un moment chargé. Il y a des signatures, des clés, des déménagements, des attentes. C'est aussi le moment où des sommes importantes changent de mains. Si vous découvrez le décompte au moment de signer, vous n'avez ni le temps de le lire ni la liberté de poser des questions. Vous signez en confiance, ou par résignation.

Lire le décompte à l'avance change tout. Vous repérez les lignes qui vous surprennent. Vous demandez au notaire de les expliquer. Vous préparez les fonds ou les documents nécessaires. Vous évitez d'arriver à la signature avec un chiffre inattendu.

L'enjeu touche autant le vendeur que l'acheteur. L'un et l'autre ont des sommes à verser ou à recevoir, et l'un et l'autre bénéficient d'une lecture préalable. Du côté de l'acheteur, le décompte aide à préparer l'argent à apporter. Du côté du vendeur, il fait voir ce qui lui revient et ce qui sera déduit, notamment le remboursement de son prêt (chapitre 7).

8.1 Pourquoi un décompte est préparé à la fin d'une vente

Un état des sommes entre les parties

Une vente immobilière ne se résume pas au prix. Autour du prix, d'autres sommes entrent en jeu : ce qui a déjà été versé, ce qui reste à verser, ce que le vendeur doit rembourser, des dépenses liées à la propriété qui se partagent entre les parties selon la date de la vente, des frais liés à la transaction. Le décompte met toutes ces sommes en ordre.

DÉFINITION — le décompte de la vente

Le décompte de la vente est un document préparé par le notaire à la fin d'une vente. Il présente, ligne par ligne, les sommes que l'acheteur doit verser, celles que le vendeur doit recevoir ou verser, et la façon dont certaines dépenses se répartissent entre eux. Son contenu et sa présentation varient d'un dossier à l'autre. Le notaire est la personne qui l'établit et qui l'explique.

Qui le prépare, qui le lit

C'est le notaire qui prépare le décompte. Il rassemble les renseignements nécessaires auprès des parties et des tiers concernés, dont les prêteurs. Il en tire un document qu'il présente à l'acheteur et au vendeur. Selon l'étude, il peut le remettre à chacun séparément ou à l'ensemble des parties.

Le décompte est lu par :

• l'acheteur, qui y voit ce qu'il doit verser pour compléter l'achat ;
• le vendeur, qui y voit ce qui lui reviendra et ce qui sera déduit ;
• les prêteurs, qui peuvent s'y référer pour les sommes qui les concernent ;
• le notaire, qui s'en sert pour effectuer les paiements à la signature.

Si vous avez un courtier immobilier, il connaît le déroulement général et peut vous aider à poser vos questions. Il ne prépare pas le décompte et ne remplace pas le notaire pour l'expliquer (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

Ce que ce chapitre ne fait pas

Ce chapitre ne vous dit pas quelles dépenses se répartissent entre vendeur et acheteur, ni comment la répartition se fait. Ces règles dépendent de votre dossier, des documents de votre transaction et de ce que le notaire constate. Elles sont expliquées dans un autre livre de la collection (→ livre M3, Ajustements, répartitions et remise des clés). Ici, nous nous concentrons sur la lecture, la vérification et les questions.

ATTENTION — un décompte n'est pas une formalité

Il peut être tentant de le survoler. Pourtant, il porte des sommes importantes. Demandez-le à l'avance, lisez-le calmement et posez vos questions avant la signature. Une question posée avant la signature se règle plus facilement qu'une question soulevée après coup.

Un vocabulaire à connaître

Le notaire peut employer des mots qui ne vous sont pas familiers : ajustements, répartitions, prorata, solde à payer, frais de clôture. Ne cherchez pas à les deviner. Pour chaque mot qui vous échappe, notez-le et demandez au notaire : que désigne ce mot dans mon décompte ? Le livre sur les ajustements et les répartitions vous aidera à les comprendre plus en détail (→ livre M3).

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne demande à son notaire s'il peut lire le décompte avant la signature. La réponse est positive : l'étude lui enverra une version préliminaire, en précisant qu'elle peut encore changer. Étienne retient ce détail et note, sur sa copie, la date de réception. Il lira le document chez lui, avec un crayon. Ce vendeur et ce notaire sont fictifs.

8.2 Ce que le notaire vous présentera

Une vue d'ensemble

Le décompte présente les sommes sous plusieurs rubriques. Leurs titres, leur ordre et leur détail varient d'une étude à l'autre. Voici, pour vous repérer, les types de lignes que vous pouvez y rencontrer. Ce sont des repères, non une liste officielle : demandez au notaire ce qui s'applique à votre dossier.

Le prix de vente. Le prix convenu entre le vendeur et l'acheteur, tel qu'il figure dans leur entente.

Les sommes déjà versées. Ce que l'acheteur a déjà remis avant la signature, selon l'entente.

Les sommes à verser à la signature. Ce que l'acheteur doit encore verser, et comment.

Les sommes qui reviennent au vendeur. Ce que le vendeur reçoit, une fois les déductions faites.

Le remboursement du prêt du vendeur. Si le vendeur a un prêt sur la propriété, la somme à rembourser au prêteur.

Les ajustements. Des sommes qui se répartissent entre les parties selon la date de la vente, par exemple des dépenses liées à la propriété. Le notaire vous précise lesquelles s'appliquent.

Les frais et honoraires. Ce qui est dû au notaire et pour la transaction, selon les ententes.

Les deux côtés du décompte

Le décompte se lit différemment selon que vous achetez ou que vous vendez.

Si vous achetez, regardez ce que vous devez verser à la signature et comment (mode de paiement, destinataire). Regardez ce qui a déjà été versé et comment il est pris en compte. Regardez les ajustements en votre défaveur ou en votre faveur. Vérifiez que tout concorde avec ce que vous aviez prévu (→ livre F8, Le budget complet de la transaction).

Si vous vendez, regardez ce qui vous revient et ce qui en est déduit. Repérez le remboursement de votre prêt et vérifiez qu'il correspond au décompte que votre prêteur vous a remis (chapitre 7). Regardez les ajustements en votre défaveur ou en votre faveur, et les frais qui vous incombent.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo, de leur côté, ont demandé à leur notaire un aperçu du décompte de leur achat. Ils lisent d'abord ce qu'ils doivent verser à la signature, puis les sommes déjà versées. Ils notent trois lignes dont ils ignorent le sens et les soulignent. Ils joignent au décompte la liste de leurs questions, qu'ils envoient à l'étude avant leur rendez-vous. Ce couple et ce notaire sont fictifs.

Les documents qui accompagnent le décompte

Le décompte s'appuie sur d'autres documents : l'entente conclue entre le vendeur et l'acheteur, les relevés ou les décomptes de prêteurs, les comptes de taxes ou de charges quand ils concernent la propriété. Demandez au notaire quels documents il a utilisés, et gardez ceux qui sont à votre disposition. Cela vous aide à comprendre d'où viennent les chiffres et à repérer ceux qui manquent.

Version préliminaire et version finale

La version préliminaire est une première présentation, susceptible de changer jusqu'à la signature : un renseignement peut arriver tard, une somme être précisée, une date être ajustée. La version finale est celle qui sert à la signature. Demandez au notaire :

• à quelle date la version préliminaire a été établie ;
• quels éléments peuvent encore changer ;
• quand la version finale vous sera remise.

Comparez les deux versions quand elles arrivent. Toute différence est une question à poser, sans présumer d'erreur.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour obtenir le décompte à l'avance, en comprendre chaque ligne et connaître les documents sur lesquels il s'appuie. Le prêteur, pour confirmer par écrit le montant à rembourser ou à verser. Le courtier immobilier, pour situer le décompte dans le déroulement de la vente. Le comptable, si une ligne soulève une question fiscale.

8.3 Vérifier le décompte avant le jour de la signature

Un temps pour lire

Laissez-vous un temps pour lire le décompte en dehors de l'étude du notaire, dans un moment calme. Prévoyez-le à votre agenda dès que vous connaissez la date de la signature. Ce temps est un temps de travail : vous lisez, vous comparez, vous notez.

Les vérifications de base

Voici les vérifications que vous pouvez faire vous-même, sans calcul.

1. Les noms et les adresses. Les noms des parties et l'adresse de la propriété sont-ils exacts ?
2. Les dates. La date de la vente, la date de la signature, la date de remise des clés, telles qu'elles sont indiquées, correspondent-elles à votre dossier ?
3. Le prix. Le prix qui figure au décompte correspond-il à celui de l'entente conclue entre le vendeur et l'acheteur ?
4. Les sommes déjà versées. Celles que vous avez versées y figurent-elles ?
5. Le prêt du vendeur. S'il y en a un, la somme à rembourser correspond-elle au décompte de son prêteur ?
6. Les lignes. Comprenez-vous chaque ligne ? Pour celles que vous ne comprenez pas, notez la question.
7. Les mots. Chaque mot employé vous est-il clair ? Sinon, notez-le.
8. Les totaux. Vous ne refaites pas les calculs, mais vous vérifiez que chaque total est présenté, nommé, et que vous savez à quoi il correspond.

Ce que vous ne faites pas

Vous ne cherchez pas à refaire les opérations du notaire. Vous ne cherchez pas non plus à contester une règle de répartition sans l'avis d'un professionnel. Si une ligne vous paraît inhabituelle, vous posez la question : le notaire en explique la raison. Si l'explication ne vous satisfait pas, vous pouvez demander un deuxième avis, auprès d'un autre professionnel.

Lire à plusieurs

Si vous achetez ou vendez à deux ou à plusieurs, lisez le décompte chacun de votre côté, puis ensemble. Une personne peut repérer ce que l'autre n'a pas vu. Comparez vos annotations, mettez-vous d'accord sur la liste des questions, et désignez une personne pour les transmettre au notaire, afin que celui-ci n'ait pas à répondre trois fois à la même chose. Gardez une copie de l'échange. Louise et Hugo procèdent ainsi : chacun annote une copie, puis ils fusionnent leurs questions sur une seule feuille avant de l'envoyer.

Comment noter vos questions

Imprimez le décompte, ou travaillez sur une copie. À côté de chaque ligne qui vous pose question, écrivez un numéro. Sur une feuille à part, rédigez pour chaque numéro la question, avec le nom de la ligne. Vous apporterez cette feuille à la rencontre, ou vous l'enverrez à l'avance par courriel. Une question numérotée est plus facile à traiter qu'une remarque générale.

L'ESSENTIEL — lire, noter, demander, conserver

Quatre gestes pour un décompte : le lire à l'avance, noter vos questions ligne par ligne, les poser au notaire avant la signature, conserver les réponses avec le décompte.

Les sommes à prévoir

À la signature, certaines sommes doivent être payées selon des modalités précises. Demandez au notaire :

• le montant à apporter ou à virer, avec le détail ;
• le mode de paiement accepté ;
• le destinataire et la date limite ;
• la preuve de paiement qui vous sera remise.

Si vous avez besoin de temps pour réunir les fonds, dites-le dès que vous avez le décompte préliminaire. N'attendez pas la veille pour apprendre qu'une démarche prend du temps.

Quand une ligne vous inquiète

Si une ligne vous inquiète, ne la laissez pas sans réponse. Écrivez au notaire en citant la ligne et en décrivant votre question. Demandez une réponse par écrit. Si elle touche aussi votre prêteur, votre courtier ou le vendeur, demandez au notaire s'il peut vous aider à les contacter ou à clarifier avec eux.

Si le désaccord persiste sur une somme importante, la voie à suivre est de consulter un autre professionnel, par exemple un avocat, avant la signature, pas après.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne reçoit la version préliminaire du décompte. Il vérifie les noms, les dates et le prix, qui correspondent à son entente. Il compare la somme prévue pour le remboursement de son prêt avec le décompte de son prêteur, qu'il avait demandé plus tôt (chapitre 7). Il repère une ligne qui lui est étrangère et la souligne. Il écrit à son notaire pour en connaître le sens. Le notaire répond par courriel : il s'agit d'un poste qu'il explique en détail. Étienne conserve la réponse avec le décompte. Ces personnes sont fictives.

8.4 Les questions à poser au notaire

Avant la rencontre

• Pouvez-vous me remettre une version préliminaire du décompte avant le jour de la signature ?
• À quelle date la version finale me sera-t-elle remise ?
• Quels documents avez-vous utilisés pour l'établir ?
• Quels éléments peuvent encore changer d'ici la signature ?

Sur les lignes du décompte

• Que représente chacune des lignes ? Pouvez-vous m'expliquer celles que je ne comprends pas ?
• Quelles sommes sont des ajustements, et comment se répartissent-elles entre les parties ?
• Quels frais et honoraires y figurent, et sur quelle base ?
• Y a-t-il des sommes qui ne figurent pas au décompte et que je devrais prévoir autrement ?

Sur les paiements

• Quel montant dois-je verser (ou recevrai-je) à la signature ?
• Quel mode de paiement acceptez-vous, et à quel moment ?
• Quelle preuve de paiement me remettrez-vous ?
• Que se passe-t-il si je ne peux pas verser tout le montant à la date prévue ?

Sur le prêt du vendeur, si vous vendez

• Quel renseignement du prêteur vous faut-il, et à quelle date ?
• Comment la preuve de remboursement vous parvient-elle ?

Sur l'après-signature

• Quels documents vais-je recevoir après la signature, et quand ?
• Comment obtenir une copie finale du décompte ?
• Qui contacter si, après coup, je constate une ligne qui me pose question ?

Sur la forme

• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?
• Qui, à l'étude, répond à mes questions si vous êtes absent ?

QUI CONSULTER — si un doute subsiste

Le notaire, par écrit, pour chaque ligne qui vous pose question. Un avocat, si une somme importante fait l'objet d'un désaccord que le notaire ne règle pas. Le comptable, pour toute question fiscale liée à une ligne du décompte. Agissez avant la signature, pendant que toutes les options sont encore ouvertes.

Les erreurs qui coûtent cher

• Découvrir le décompte le jour de la signature. Demandez-le à l'avance.
• Le survoler. Il porte des sommes importantes : lisez-le ligne par ligne.
• Deviner le sens d'une ligne ou d'un mot. Posez la question au notaire.
• Ne pas comparer avec les autres documents. L'entente de vente et le décompte du prêteur sont vos points de repère.
• Refaire les calculs soi-même. Demandez plutôt au notaire d'expliquer.
• Attendre la veille pour réunir les fonds. Annoncez vos besoins dès la version préliminaire.
• Ne pas conserver la version finale. Gardez-la avec vos autres documents de la vente.
• Négliger l'écrit. Une réponse orale ne laisse aucune trace.

À retenir

• Le décompte est le document, préparé par le notaire, qui rassemble les sommes entre les parties à la fin d'une vente.
• Vous pouvez demander une version préliminaire avant la signature, et c'est une bonne habitude.
• Lisez-le comme un acheteur ou comme un vendeur : ce que vous devez verser, ce que vous recevez.
• Vérifiez les noms, les dates, le prix et les sommes déjà versées ; notez toute ligne ou tout mot que vous ne comprenez pas.
• Posez vos questions au notaire avant la signature, par écrit si possible.
• Conservez la version finale et les réponses reçues.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre notaire une version préliminaire du décompte, dès que la date de signature est connue.
2. Réservez-vous un moment de lecture dans un endroit calme.
3. Lisez le décompte ligne par ligne, avec un crayon.
4. Faites les vérifications de base de la section 8.3 : noms, dates, prix, sommes versées, prêt du vendeur.
5. Numérotez les lignes et les mots que vous ne comprenez pas, et rédigez vos questions.
6. Envoyez-les au notaire avant la rencontre, et demandez les réponses par écrit.
7. Prévoyez les fonds ou les documents à apporter, avec le mode de paiement.
8. Conservez la version finale, les réponses et les preuves de paiement.

Questions à poser

À votre notaire :

• Puis-je avoir une version préliminaire du décompte avant la signature ?
• Que contiennent les lignes que je ne comprends pas ?
• Quels documents ont servi à établir ce décompte ?
• Quel montant dois-je apporter, et sous quelle forme ?
• Quelle preuve de paiement vais-je recevoir ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À votre prêteur, si vous vendez :

• Pouvez-vous confirmer par écrit au notaire le montant à rembourser à la date de signature ?

À votre courtier immobilier :

• À quel moment du déroulement ce décompte arrive-t-il, et que dois-je préparer d'ici là ?

Vérifiez vos acquis

1. Qui prépare le décompte d'une vente, et à quoi sert-il ?
2. Pourquoi demander une version préliminaire ?
3. Nommez trois vérifications que vous pouvez faire sans calcul.
4. Que faites-vous quand une ligne ou un mot vous échappe ?
5. Quelle différence y a-t-il entre la version préliminaire et la version finale ?
6. Pourquoi agir avant la signature plutôt qu'après ?

Réponses

1. Le notaire le prépare ; il rassemble les sommes que les parties se doivent à la fin de la vente.
2. Pour avoir le temps de le lire, de poser vos questions et de préparer les fonds ou les documents nécessaires.
3. Par exemple : les noms et les adresses, les dates, le prix comparé à l'entente de vente, les sommes déjà versées, le remboursement du prêt du vendeur.
4. Vous la notez, vous la numérotez et vous posez la question au notaire, par écrit si possible.
5. La version préliminaire peut encore changer jusqu'à la signature ; la version finale est celle qui sert à la signature.
6. Parce que, avant la signature, toutes les options sont encore ouvertes ; après, elles se réduisent.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs de produits financiers ; consultez le site pour voir ce qui est offert sur les prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre M3 (Ajustements, répartitions et remise des clés) pour les ajustements et répartitions, → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour le rôle du notaire et → livre F8 (Le budget complet de la transaction) pour le budget de la transaction.

Chapitre 9 — Les erreurs de lecture les plus coûteuses : comment les éviter

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ce livre ne vous demande jamais de calculer. Les erreurs dont il est question ici ne sont donc pas des erreurs d'opération : ce sont des erreurs de lecture. On a lu un chiffre sans voir ce qui l'entourait, on a comparé deux choses qui n'avaient rien de commun, on a oublié de demander la date, on s'est fié à sa mémoire.

Ces erreurs ont un point commun : elles ne se voient pas sur le moment. Le chiffre paraît juste, la comparaison paraît logique, le document paraît complet. C'est plus tard, à l'échéance du terme ou au moment de vendre par exemple, qu'on peut découvrir ce qui manquait. Ce chapitre rassemble les précautions de lecture qui évitent ce genre de surprise. Il ne contient aucun exemple d'erreur chiffrée : il décrit des gestes. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Mireille, qui compare deux propositions, et Louise et Hugo, qui relisent leur offre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les quatre grandes familles d'erreurs de lecture : comparer ce qui n'est pas comparable, oublier une durée ou une fréquence, se fier à un chiffre sans date, ne pas se donner de seconde lecture ;
• appliquer, pour chacune, un geste de prévention simple ;
• dresser une courte liste de contrôle à passer devant tout chiffre important ;
• choisir un professionnel pour une seconde lecture et lui présenter votre dossier ;
• relire vos propres documents avec un regard neuf.

Pourquoi c'est important

Vous n'avez pas besoin d'être expert pour éviter ces erreurs. Vous avez besoin de réflexes. Chacun est simple, mais il faut l'avoir pris avant que la situation se présente, car sous la pression d'une échéance, on ne retrouve pas ses bons gestes.

Les erreurs de lecture peuvent coûter cher pour deux raisons. D'abord, elles portent sur des décisions importantes et longues : un prêt dure longtemps, et ce qu'on décide au départ vous accompagne. Ensuite, elles sont difficiles à défaire : une fois le document signé, ce que vous avez mal lu fait partie de votre situation.

La bonne nouvelle, c'est que la prévention est peu coûteuse. Elle consiste à poser des questions, à demander l'écrit, à noter les dates et à demander un deuxième regard. Elle prend du temps, mais elle n'exige ni compétence particulière ni dépense notable.

9.1 Comparer ce qui n'est pas comparable

Le piège

La comparaison est l'outil naturel du consommateur. On compare deux offres pour choisir la meilleure. Mais une comparaison n'a de valeur que si les deux termes sont de même nature. Comparer deux offres qui décrivent des choses différentes, c'est comme comparer le prix d'un trajet et le prix d'une voiture : les deux sont des prix, mais ils ne répondent pas à la même question.

En matière de prêts, les différences se glissent facilement. Les deux propositions n'ont pas le même type de taux, pas la même durée de terme, pas la même fréquence de versement, pas les mêmes conditions ou pas les mêmes frais. Chaque proposition est cohérente en elle-même, mais leur juxtaposition ne l'est pas.

DÉFINITION — une comparaison de même nature

Une comparaison de même nature met côte à côte deux offres qui décrivent la même chose, avec les mêmes éléments : même type de taux, même durée de terme et d'amortissement, même fréquence de versement, mêmes conditions. Quand un de ces éléments diffère, la comparaison n'est valable que si vous savez précisément en quoi.

Les signes d'une comparaison mal alignée

Quelques signaux doivent vous alerter.

• Les deux propositions ne parlent pas des mêmes éléments : l'une mentionne la durée du terme, l'autre pas.
• Les mots ne sont pas les mêmes : taux, taux de base, taux annoncé. Sont-ils équivalents ?
• Les documents n'ont pas la même date.
• L'un des documents est un résumé, l'autre une offre complète.
• Une proposition est accompagnée de conditions que l'autre ne mentionne pas.

Devant ces signaux, ne tranchez pas. Retournez au tableau de comparaison du chapitre 3 et demandez les renseignements manquants.

Le geste de prévention

Alignez avant de comparer. Mettez les deux propositions dans un même tableau. Pour chaque ligne, écrivez ce que chacune dit. Les cases vides ne sont pas des cases à remplir par supposition : ce sont des questions. Ne comparez qu'une fois les deux colonnes remplies avec des renseignements de même nature, obtenus par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille s'apprête à désigner la meilleure de ses deux propositions. Elle relit son tableau de comparaison et remarque que, sur une ligne, l'un des prêteurs a donné une réponse complète et l'autre une réponse partielle. Elle ne tranche pas. Elle écrit au second prêteur pour obtenir les précisions manquantes, et attend sa réponse avant de comparer. Ces deux prêteurs sont fictifs.

Quand les mots changent d'une offre à l'autre

Deux prêteurs n'emploient pas forcément le même mot pour la même chose, ni le même mot pour des choses différentes. Un libellé identique peut recouvrir deux réalités ; deux libellés différents peuvent en recouvrir une seule. Pour vous y retrouver, construisez un petit glossaire de correspondance : une colonne par prêteur, une ligne par notion (montant du prêt, taux, durée du terme, durée de l'amortissement, fréquence, frais), et dans chaque case le libellé exact trouvé dans le document. Là où deux libellés vous paraissent équivalents sans que vous en soyez certain, ne tranchez pas : posez la question au prêteur, qui vous dira ce que son libellé désigne. Gardez ce glossaire avec votre tableau de comparaison.

Les comparaisons à éviter

Voici des comparaisons tentantes, mais fragiles.

• Un taux contre un taux, sans la durée. Les durées doivent être alignées.
• Un versement contre un versement, sans la fréquence. Les rythmes doivent être alignés.
• Une offre contre une conversation. Comparez des écrits avec des écrits.
• Une estimation contre une offre. Elles n'ont pas le même statut (chapitre 6).
• Une proposition ancienne contre une récente. Les conditions ont pu changer.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier hypothécaire, s'il est intervenu, pour présenter des propositions dans un format comparable. Le planificateur financier, pour juger de ce que représente l'écart entre deux offres dans votre situation. Chaque prêteur, pour combler les cases vides, par écrit.

9.2 Oublier une durée ou une fréquence

Le piège

Une durée ou une fréquence est un renseignement qui se glisse dans un coin de page. On lit le montant, on retient le taux, on passe vite sur le reste. Pourtant, ces deux éléments changent le sens de tout ce qui les entoure. Un versement n'a de sens que rapporté à sa fréquence ; un taux n'a de sens que pour une durée de terme ; un amortissement n'a de sens que rapporté à des hypothèses.

L'oubli se produit de trois façons.

Ne pas la remarquer. La durée ou la fréquence est dans le document, mais vous ne l'avez pas lue.

Ne pas la demander. Un interlocuteur vous donne un chiffre sans la mentionner, et vous ne posez pas la question.

La confondre. Vous prenez l'amortissement pour le terme, ou une fréquence pour une autre (chapitre 2).

Où se cachent les durées et les fréquences

Dans une offre de prêt, une proposition ou un tableau, cherchez-les aux endroits suivants.

• En tête du document, dans un résumé.
• À côté du taux, en petits caractères.
• Dans les notes sous les tableaux.
• Dans un document annexe, renvoyé par une phrase du texte principal.
• Dans les communications écrites du conseiller ou du courtier.

Quand une de ces informations manque, ne la déduisez pas. Écrivez-la dans votre tableau comme une question.

Le geste de prévention

Accolez chaque chiffre à sa durée et à sa fréquence. Quand vous notez un montant, écrivez à côté : pour quelle durée ? à quel rythme ? Si la réponse manque, le chiffre reste incomplet dans votre tableau. Cette discipline paraît fastidieuse, mais elle vous évite de décider sur un chiffre incomplet.

Un exercice à faire avec votre propre dossier

Prenez trois chiffres de votre carnet, choisis au hasard : un montant, un taux, une date. Pour chacun, répondez par écrit aux questions suivantes. D'où vient-il ? Quelle durée l'accompagne ? Quelle fréquence ? Quelle date porte-t-il ? Quelle personne me l'a donné ? Est-il écrit quelque part ? Si vous ne pouvez pas répondre à l'une de ces questions, vous venez de trouver une lacune de votre dossier. Complétez-la tout de suite en écrivant à la personne concernée. Refaites l'exercice de temps en temps, notamment avant une échéance : il prend peu de temps et il révèle ce qu'une lecture rapide laisse passer.

Le test des trois mots

Devant un chiffre, posez-vous trois mots : combien, quand, pendant combien de temps ? Le combien est le montant. Le quand est la fréquence ou la date. Le pendant combien de temps est la durée. Un chiffre qui répond aux trois est complet. Un chiffre qui répond à un ou deux est un chiffre à compléter.

L'ESSENTIEL — combien, quand, pendant combien de temps

Trois mots à poser devant tout chiffre : combien (le montant), quand (la fréquence ou la date), pendant combien de temps (la durée). Tant que les trois réponses ne sont pas écrites, le chiffre n'est pas utilisable.

La durée oubliée au moment du renouvellement

Les durées prennent une importance particulière à l'échéance du terme. Un terme qui se termine, c'est un chiffre qui change. Si vous avez oublié la durée de votre terme, vous risquez de ne pas voir l'échéance venir. Portez la date de l'échéance à votre calendrier dès la signature et revérifiez-la chaque fois que vous ouvrez votre dossier (chapitre 7).

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo relisent leur offre de prêt avec un surligneur. Ils colorient en jaune chaque durée et en vert chaque fréquence. Ils constatent qu'un des chiffres de leur carnet n'a ni l'une ni l'autre. Ils retournent à l'offre pour la compléter. Pour un autre chiffre, la mention n'apparaît nulle part : ils écrivent la question et l'envoient à leur conseiller. Ce couple et ce conseiller sont fictifs.

9.3 Se fier à un chiffre sans date

Le piège

Un chiffre sans date est un chiffre dont on ignore la fraîcheur. Il peut avoir été vrai hier, avoir cessé de l'être aujourd'hui. Les conditions d'un prêt évoluent, les propositions ont une date limite, les relevés se mettent à jour. Un chiffre noté dans un carnet sans date devient, avec le temps, une source d'erreur.

Le piège est subtil parce que le chiffre lui-même n'a pas changé : il est identique à ce que vous avez noté. C'est sa validité qui s'est perdue. Rien dans le chiffre ne vous avertit.

Les chiffres qui vieillissent

Tous les chiffres n'ont pas la même durée de vie. Voici une façon de les classer, à titre d'aide-mémoire.

Le geste de prévention

Datez tout, et demandez la validité. À chaque chiffre que vous notez, ajoutez la date. Pour chaque chiffre qui compte, demandez : jusqu'à quand est-il valable ? Si la réponse est je ne sais pas, notez-le : c'est une information.

Relire avant d'agir

Avant toute décision importante, relisez votre carnet de chiffres et posez-vous la question pour chaque ligne : ce chiffre est-il encore à jour ? Si vous avez un doute, redemandez-le. Cette relecture prend quelques minutes et peut vous épargner un faux pas.

La mémoire, mauvais classeur

Faites aussi attention à votre propre mémoire. Un chiffre entendu il y a quelques semaines et que vous croyez retenir peut avoir changé dans votre tête. Ne vous fiez pas à elle pour les chiffres qui comptent : notez, datez, rangez.

ATTENTION — un chiffre sans date n'est pas un chiffre

Dans un dossier, un chiffre sans date ne peut ni se comparer ni se vérifier. Si vous constatez que vous en avez, remontez à la source pour le dater, ou écartez-le de vos décisions jusqu'à ce que vous l'ayez fait.

Les chiffres entendus

Un chiffre entendu de vive voix n'est pas sans valeur : il vous renseigne et vous aide à formuler vos questions. Mais il ne sert pas de base à une décision. Écrivez-le, avec le nom de la personne et la date, puis demandez une confirmation écrite. Tant qu'elle n'est pas arrivée, le chiffre reste un indice.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour dater et confirmer par écrit chaque chiffre de votre prêt, et en indiquer la validité. Le notaire, pour les dates et les sommes de la transaction. Le planificateur financier, pour vérifier que les hypothèses de ses projections sont à jour. Notez les dates de réponse à côté des réponses.

9.4 Se donner une seconde lecture

Le piège

On relit ses propres documents avec ses propres filtres. Ce qu'on a mal compris la première fois, on le comprend mal à la deuxième. Ce qu'on a pris pour acquis, on continue de le prendre pour acquis. Une seconde lecture par une autre personne casse ce cercle : elle voit ce que vous ne voyez plus.

Qui peut vous offrir une seconde lecture

Le courtier hypothécaire. S'il est intervenu, il peut relire vos documents et vous expliquer les écarts. Demandez-lui de dire où il voit des différences entre deux propositions.

Le planificateur financier. Il peut relire vos chiffres dans le contexte de votre situation d'ensemble et vous dire si les hypothèses lui paraissent cohérentes.

Le notaire. Pour les documents de la transaction et le décompte, il est l'interlocuteur naturel.

Le comptable. Pour toute question qui touche la fiscalité.

Une personne de confiance. Un proche attentif peut aussi poser des questions de bon sens. Il ne remplace pas un professionnel, mais il peut vous faire remarquer une incohérence.

Ce que vous lui apportez

Pour qu'une seconde lecture soit utile, préparez votre dossier. Apportez :

• les documents originaux (offre, propositions, tableaux, décomptes) ;
• votre tableau de comparaison, avec les cases vides repérées ;
• votre carnet de chiffres, avec les sources et les dates ;
• vos questions, numérotées ;
• ce que vous avez compris, en une phrase, avant la rencontre.

Cette dernière étape est précieuse : dire à voix haute ce que vous croyez avoir compris permet au professionnel de repérer immédiatement un malentendu.

Ce que vous demandez

• Voyez-vous un élément que j'ai mal compris ?
• Y a-t-il, dans ces documents, un chiffre sans date, sans durée ou sans fréquence ?
• Ces propositions sont-elles réellement comparables ? Sinon, en quoi diffèrent-elles ?
• Quelles questions devrais-je encore poser à mon prêteur ?
• Que me recommandez-vous de faire confirmer par écrit avant de décider ?

Quand les avis divergent

Si votre professionnel arrive à une conclusion différente de la vôtre, c'est le moment de poser des questions, non de défendre votre première lecture. Demandez-lui de vous montrer, dans le document, ce qu'il a vu. Si vous restez sur un doute, une troisième lecture est légitime, surtout si l'enjeu est important. Notez qui a dit quoi, quand.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille, avant de choisir, demande à un courtier hypothécaire de relire ses deux propositions et son tableau. Elle commence par lui dire, en deux phrases, ce qu'elle croit avoir compris. Il relève un point qu'elle avait interprété autrement et lui montre où, dans le document, se trouve l'explication. Mireille ajoute une ligne à son tableau et une question à sa liste. Ce courtier et ces prêteurs sont fictifs.

Quand la seconde lecture est particulièrement utile

Quelques moments justifient de ne pas vous en passer.

• Avant de signer une offre de prêt.
• Avant de renouveler ou de changer de prêteur (chapitre 7).
• Avant de rembourser une somme importante.
• Avant de signer chez le notaire, quand le décompte comporte des lignes que vous ne comprenez pas (chapitre 8).
• Chaque fois que le montant en jeu ou la complexité du dossier dépasse ce que vous pouvez vérifier seul.

Pour le budget complet de votre transaction, d'autres chiffres s'ajoutent à ceux de ce livre (→ livre F8, Le budget complet de la transaction).

Les erreurs qui coûtent cher

• Comparer des offres sans les aligner. Mettez-les dans un même tableau, avec des renseignements de même nature.
• Remplir une case vide par supposition. Une case vide est une question.
• Retenir un montant sans sa fréquence ni sa durée. Combien, quand, pendant combien de temps.
• Confondre l'amortissement et le terme. Cherchez les deux durées sous leur nom.
• Noter un chiffre sans date. Datez tout, et demandez la validité.
• Se fier à sa mémoire. Notez, datez, rangez.
• Se contenter d'un chiffre entendu. Demandez l'écrit.
• Se passer d'une seconde lecture. Un regard extérieur voit ce que vous ne voyez plus.

À retenir

• Les erreurs coûteuses sont des erreurs de lecture : on a lu un chiffre sans voir ce qui l'entoure.
• Une comparaison n'a de valeur que si les deux termes sont de même nature : alignez avant de comparer.
• Devant un chiffre, trois mots : combien, quand, pendant combien de temps.
• Un chiffre sans date est un chiffre dont on ignore la fraîcheur : datez tout et demandez la validité.
• Un chiffre entendu est un indice ; il devient utilisable une fois confirmé par écrit.
• Une seconde lecture par un professionnel ou une personne de confiance voit ce que vous ne voyez plus.

Votre plan d'action

1. Relisez vos documents avec la liste de contrôle du chapitre 10 à côté.
2. Surlignez les durées et les fréquences, et repérez celles qui manquent.
3. Datez chaque chiffre de votre carnet et demandez la validité des chiffres importants.
4. Alignez vos propositions dans un tableau commun avant de les comparer.
5. Notez les cases vides comme des questions et envoyez-les par écrit.
6. Résumez en une phrase ce que vous avez compris de votre prêt.
7. Choisissez la personne qui fera la seconde lecture et prenez rendez-vous.
8. Conservez ses remarques et vos réponses avec le dossier.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Ce chiffre est-il daté, et jusqu'à quand est-il valable ?
• Quelle est la durée et la fréquence qui lui correspondent ?
• Pouvez-vous me confirmer cette information par écrit ?

À votre courtier hypothécaire ou à votre planificateur financier :

• Ces propositions sont-elles réellement comparables ? En quoi diffèrent-elles ?
• Voyez-vous un élément que j'ai mal compris ?
• Que me recommandez-vous de faire confirmer par écrit avant de décider ?

À votre notaire :

• Y a-t-il, dans ce décompte, une ligne ou une date qui demande une précision de ma part ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi les erreurs de lecture sont-elles difficiles à repérer sur le moment ?
2. Qu'appelle-t-on une comparaison de même nature ?
3. Quels sont les trois mots à poser devant un chiffre ?
4. Que notez-vous à côté de chaque chiffre pour éviter l'erreur du chiffre sans date ?
5. Pourquoi un chiffre entendu ne suffit-il pas à décider ?
6. Que préparez-vous avant de demander une seconde lecture ?

Réponses

1. Parce que le chiffre paraît juste, la comparaison logique et le document complet ; l'erreur peut se découvrir plus tard, quand la décision est difficile à défaire.
2. Une comparaison qui met côte à côte deux offres décrivant la même chose, avec les mêmes éléments : type de taux, durées, fréquence, conditions.
3. Combien, quand, pendant combien de temps.
4. Sa date, sa source et, pour les chiffres importants, la date jusqu'à laquelle il est valable.
5. Parce qu'il ne laisse aucune trace : il reste un indice jusqu'à ce qu'une confirmation écrite arrive.
6. Les documents originaux, votre tableau de comparaison, votre carnet de chiffres, vos questions numérotées et une phrase résumant ce que vous avez compris.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs de produits financiers et outils en ligne ; consultez le site pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez.
• Dans cette collection : → livre F8 (Le budget complet de la transaction) pour les autres chiffres d'une transaction.

Chapitre 10 — Votre trousse des chiffres

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru neuf chapitres. Vous savez maintenant d'où viennent les chiffres d'un achat, ce que veulent dire les mots du prêt, ce qu'un taux dit et ne dit pas, ce qu'un versement contient, comment lire un tableau de remboursement, comment utiliser un calculateur avec méthode, comment faire confirmer un chiffre quand votre prêt change, comment lire un décompte et comment éviter les erreurs de lecture. Il reste à tout ranger dans un endroit où vous le retrouverez au bon moment.

Ce dernier chapitre est une trousse. Il ne contient aucun contenu nouveau : il reprend ce qui précède sous forme de listes, de questions et de tableaux que vous pouvez imprimer, recopier et glisser dans votre dossier. Chaque liste renvoie au chapitre où la notion est expliquée. Les dossiers fictifs du livre y reviennent une dernière fois : Louise et Hugo, Mireille et Étienne.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• passer en revue une offre de prêt avec une liste de contrôle, avant de la signer ;
• préparer, pour chaque professionnel, les questions à lui poser ;
• tenir un tableau de suivi de tous les chiffres reçus, avec leur source, leur date et leur confirmation écrite ;
• retrouver, pour chaque geste, le chapitre qui l'explique ;
• savoir où aller chercher de l'information générale complémentaire.

Pourquoi c'est important

Les connaissances s'oublient, les habitudes restent. Une liste de contrôle remplace la mémoire au moment où vous en avez besoin : devant une offre de prêt à signer, devant une échéance qui approche, devant un décompte reçu la veille d'une vente. Plutôt que de chercher dans vos souvenirs ce que vous deviez vérifier, vous suivez la liste.

Une trousse bien tenue sert aussi vos interlocuteurs. Un prêteur, un planificateur ou un notaire travaille mieux avec quelqu'un qui arrive avec ses questions écrites, ses documents rangés et ses chiffres datés. Vous gagnez du temps, et vous obtenez des réponses plus précises.

Enfin, la trousse est un filet de sécurité. Elle ne remplace pas les professionnels, mais elle vous garantit de ne pas oublier de leur poser les bonnes questions. Gardez-la à jour au fil de votre parcours.

10.1 La liste de contrôle avant de signer une offre de prêt

Cette liste rassemble les vérifications des chapitres précédents. Passez-la en revue avant de signer, avec l'offre sous les yeux. Cochez ce qui est fait. Une case non cochée est une question à poser.

Les mots (chapitre 2)

• [ ] J'ai repéré dans l'offre le montant emprunté, et je sais de quelle somme il s'agit.
• [ ] J'ai repéré le versement et sa fréquence.
• [ ] J'ai repéré l'amortissement et le terme, chacun sous son nom, et je sais les distinguer.
• [ ] Je sais si mon taux est fixe ou variable, et selon quelles règles il peut changer.
• [ ] Chaque mot de l'offre qui m'échappe est noté comme une question.

Le taux (chapitre 3)

• [ ] J'ai le type de taux, la durée du terme, la fréquence et les conditions, par écrit.
• [ ] Je sais jusqu'à quand cette proposition est offerte telle quelle.
• [ ] J'ai posé les mêmes questions à chaque prêteur que je compare.
• [ ] Mon tableau de comparaison est rempli, et ses cases vides sont devenues des questions.

Le versement (chapitre 4)

• [ ] Je sais ce que contient le versement, et s'il comprend autre chose que le capital et l'intérêt.
• [ ] Je connais le jour et le mode de prélèvement.
• [ ] Je sais ce qui pourrait faire changer mon versement, et comment j'en serais informé.
• [ ] J'ai demandé si mon prêt permet des versements supplémentaires, et à quelles conditions.

Le tableau de remboursement (chapitre 5)

• [ ] J'ai reçu un tableau de remboursement, daté.
• [ ] J'ai lu le résumé en tête et comparé ses hypothèses avec l'offre.
• [ ] Je comprends chaque colonne ; celles qui m'échappent sont notées.
• [ ] Je sais si le tableau décrit mon prêt réel ou une illustration.

Les calculateurs (chapitre 6)

• [ ] Si j'ai utilisé un calculateur, j'ai noté la date, l'outil et les valeurs saisies.
• [ ] Je l'ai lu comme une illustration et je l'ai comparé aux chiffres écrits de mon prêteur.
• [ ] J'ai noté les écarts et demandé au prêteur de les expliquer.

La suite du prêt (chapitre 7)

• [ ] Je connais la date d'échéance du terme et elle est dans mon calendrier.
• [ ] Je sais ce qui se passe à cette échéance, et j'ai demandé les conditions par écrit.
• [ ] Je sais comment obtenir un décompte écrit si je veux rembourser avant la fin.

La forme (chapitre 9)

• [ ] Chaque chiffre important est daté, avec sa source.
• [ ] Chaque chiffre entendu de vive voix a été confirmé par écrit.
• [ ] Je peux répondre, pour chaque chiffre, aux trois questions : combien, quand, pendant combien de temps.
• [ ] J'ai obtenu une seconde lecture de mes documents par un professionnel ou une personne de confiance.

L'ESSENTIEL — une case vide est une question

Cette liste ne dit pas si votre offre est bonne : elle dit si vous avez tous les renseignements pour en juger. Tant que des cases restent vides, vous avez des questions à poser. Posez-les avant de signer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Hugo passent leur offre de prêt en revue avec cette liste, un soir de la semaine. Ils cochent une grande partie des cases, mais en laissent trois vides : la date jusqu'à laquelle la proposition est offerte, ce qui se passe à l'échéance du terme et le moment de la confirmation écrite d'une réponse reçue au téléphone. Ils écrivent ces trois questions à leur conseiller et attendent ses réponses par courriel avant de signer. Ce couple et son conseiller sont fictifs.

Où trouver plus de détails

Pour chaque ligne de la liste, le chapitre cité en titre développe la notion. Pour comprendre le prêt hypothécaire dans son ensemble, un autre livre de la collection y est consacré (→ livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire).

10.2 Les questions à poser, par professionnel

Chaque professionnel répond à ses propres questions. Voici, regroupées, celles que le livre a proposées. Imprimez-les, ajoutez-y les vôtres, et emportez-les à vos rencontres. Demandez chaque réponse par écrit.

Au prêteur ou à son conseiller

Sur les mots et les conditions (chapitres 2 et 3)

• Que veut dire ce mot dans votre offre ? À quel chiffre précis renvoie-t-il ?
• Mon taux est-il fixe ou variable ? Selon quelles règles peut-il changer ?
• Quelle est la durée du terme ? Celle de l'amortissement ? Que se passe-t-il à l'échéance du terme ?
• Jusqu'à quand votre proposition est-elle offerte telle quelle ?

Sur le versement (chapitre 4)

• Que contient exactement mon versement ? Y a-t-il autre chose que le capital et l'intérêt ?
• Quelles fréquences proposez-vous, et que change chacune pour mon prêt ?
• Mon prêt permet-il des versements supplémentaires ? Sous quelles formes, à quelles conditions ?

Sur le tableau (chapitre 5)

• Pouvez-vous me remettre le tableau de remboursement, avec sa date et ses hypothèses ?
• Décrit-il mon prêt réel ou une illustration ?

Sur les changements en cours de route (chapitre 7)

• Quelles options me proposerez-vous à l'échéance, et jusqu'à quand ?
• Pouvez-vous me remettre un décompte écrit pour la date où je souhaite rembourser, avec le détail de chaque élément ?
• Comment mes versements supplémentaires sont-ils appliqués ?

Sur la forme (chapitre 9)

• Pouvez-vous me confirmer tout cela par écrit, avec la date ?
• Ce chiffre est-il daté ? Jusqu'à quand est-il valable ?

Au courtier hypothécaire

• Qui représentez-vous, et comment êtes-vous rémunéré ?
• Pouvez-vous me présenter les propositions de plusieurs prêteurs dans un format comparable ?
• Ces propositions sont-elles réellement comparables ? En quoi diffèrent-elles ?
• Quelles différences entre elles méritent mon attention ?

Au planificateur financier

• Sur quelles hypothèses reposent vos projections ? Que deviennent-elles si ces hypothèses changent ?
• Quel rythme de versement s'accorde avec mes revenus et mes autres dépenses ?
• Comment placer d'éventuels versements supplémentaires dans mon plan d'ensemble ?
• Quelle option, à l'échéance de mon terme, s'accorde le mieux avec ma situation d'ensemble ?

Au notaire

• Pouvez-vous me remettre une version préliminaire du décompte avant la signature ? Quand la version finale sera-t-elle prête ?
• Que représente chaque ligne ? Quels documents avez-vous utilisés pour l'établir ?
• Quel montant dois-je verser (ou recevrai-je) à la signature, et sous quelle forme ?
• Quelle preuve de paiement me remettrez-vous ?
• En cas de vente, de quels renseignements du prêteur avez-vous besoin, et à quelle date ?

Au comptable

• Y a-t-il, dans ma situation, des éléments fiscaux à examiner avant de signer ou de décider ?
• Une ligne de mon décompte soulève-t-elle une question fiscale ?

Au courtier immobilier

• À quel moment du déroulement de la transaction arrive chaque chiffre, et que dois-je préparer d'ici là ?
• Comment consigner les réponses du vendeur ou des autres parties pour qu'elles me suivent dans la transaction ?

QUI CONSULTER — un rappel

Le prêteur ou son conseiller, pour les chiffres du prêt. Le courtier hypothécaire, pour les propositions comparables. Le planificateur financier, pour votre situation d'ensemble. Le notaire, pour le décompte et la signature. Le comptable, pour les questions fiscales. Un avocat, si un désaccord sur un chiffre ou une condition persiste. Chacun répond de son domaine.

10.3 Un tableau de suivi des chiffres reçus

À quoi sert le tableau

Ce tableau est le cœur de votre trousse. Il rassemble, en un seul endroit, tous les chiffres que vous recevez, avec ce qui permet de les retrouver, de les dater et de les confirmer. Il répond à la première habitude du livre : tout chiffre reçu s'écrit, se date et se fait confirmer.

Le tableau vide

Imprimez-le ou recopiez-le dans un carnet ou un document. Ajoutez des lignes au fur et à mesure.

Comment le remplir

Une ligne par chiffre. Chaque chiffre qui compte a sa ligne : montant du prêt, taux, durée du terme, durée de l'amortissement, fréquence, versement, frais annoncés, date limite d'une proposition, solde d'un relevé, montant d'un décompte.

La source. Le nom de la personne et son rôle : conseiller du prêteur, courtier hypothécaire, planificateur, notaire. S'il s'agit d'un document, son titre.

La date. Celle où vous avez reçu le chiffre, et si elle est connue, celle jusqu'à laquelle il vaut.

La durée et la fréquence. Les deux renseignements qui accompagnent le chiffre, afin qu'il soit complet (chapitre 9).

La confirmation écrite. Écrivez oui si vous avez un document ou un courriel, non si le chiffre est oral, demandé le… si vous avez réclamé une confirmation et que vous l'attendez.

L'emplacement du document. Le dossier, le classeur ou le fichier où se trouve la preuve.

Comment le tenir à jour

• Chaque fois que vous recevez un chiffre, ajoutez une ligne.
• Chaque fois qu'un chiffre est confirmé, mettez la ligne à jour.
• Chaque fois qu'un chiffre est remplacé, ne l'effacez pas : barrez-le et ajoutez la nouvelle ligne, avec sa date. L'historique vous aide à comprendre ce qui a changé.
• Avant une décision importante, relisez le tableau en entier, ligne par ligne.
• Avant une rencontre, apportez-le : il structure la discussion.

Comment le ranger

Gardez avec le tableau, dans l'ordre chronologique, les documents auxquels il renvoie : l'offre de prêt, les propositions, les tableaux de remboursement successifs, les décomptes, les courriels de confirmation, les notes de rencontres. Un dossier papier avec des intercalaires, ou un dossier numérique avec des sous-dossiers par thème, fait l'affaire. Ce qui compte, c'est que vous trouviez chaque pièce en moins d'une minute.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne tient depuis le début de la vente un tableau de suivi. Il y a inscrit le chiffre de son prêteur, le jour où il l'a reçu, la date de validité, et la mention confirmé par écrit. Quand son notaire lui demande, à quelques jours de la signature, le chiffre à jour, Étienne le retrouve en quelques secondes et peut même dire de quand il date. Mireille, de son côté, a deux colonnes de plus pour ses deux prêteurs. Louise et Hugo y ont ajouté une ligne pour la date de l'échéance de leur terme. Ces trois dossiers sont fictifs.

Un exemplaire pour chaque prêt

Si vous avez plusieurs prêts ou plusieurs propriétés, tenez un tableau par prêt. Mélanger les chiffres de deux dossiers est une source d'erreur que le tableau est justement fait pour éviter.

10.4 Pour aller plus loin

Les organismes d'information

Deux organismes publics diffusent de l'information générale à laquelle ce livre vous renvoie.

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC). Elle s'adresse aux consommateurs de produits et de services financiers. Son site propose de l'information et des outils en ligne, dont les calculateurs dont parle le chapitre 6. Consultez-le pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez : le contenu peut changer. Ses outils vous orientent ; ils ne remplacent ni l'offre écrite de votre prêteur ni le conseil d'un professionnel.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Elle diffuse de l'information générale sur l'habitation et le financement résidentiel. Consultez son site pour voir ce qui est offert.

Dans cette collection

D'autres livres approfondissent chacune des étapes évoquées ici.

• Pour comprendre le prêt hypothécaire dans son ensemble : → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire.
• Pour le rôle du notaire et la signature : → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.
• Pour se préparer à acheter : → livre D1, Se préparer à acheter.
• Pour la qualification : → livre F2, Se qualifier.
• Pour choisir son prêteur : → livre F5, Choisir son prêteur.
• Pour le renouvellement et les changements en cours de route : → livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités.
• Pour le budget de la transaction : → livre F8, Le budget complet de la transaction.
• Pour les ajustements et la remise des clés : → livre M3, Ajustements, répartitions et remise des clés.

Quand sortir quoi de la trousse

Pour finir, voici à quel moment du parcours chaque pièce de la trousse vous sert. Ce rappel reprend ce que les chapitres précédents ont expliqué.

• À la réception d'une proposition ou d'une offre : le lexique du chapitre 2, les questions de la section 10.2 et le tableau de suivi.
• En comparant deux prêteurs : le tableau de comparaison du chapitre 3 et les questions posées à chacun de la même manière.
• En lisant un tableau de remboursement : la liste de contrôle et les questions du chapitre 5.
• Avant de signer : la liste de contrôle de la section 10.1 complète, et une seconde lecture.
• À l'approche de l'échéance du terme : la date au calendrier et la demande de conditions par écrit du chapitre 7.
• En cas de vente : la demande de décompte du prêteur et celle du notaire, aux chapitres 7 et 8.

Une dernière précaution

Ce livre vous aide à lire, à comprendre et à demander. Il ne remplace pas les personnes qui connaissent votre dossier. Un chiffre qui compte pour vous se confirme par écrit auprès de celui qui en répond. Une décision importante se prend avec un professionnel. Une question juridique ou fiscale se pose à un avocat ou à un comptable.

QUI CONSULTER — pour la suite

Votre prêteur, votre courtier hypothécaire ou votre planificateur, pour toute question sur vos chiffres. Votre notaire, pour la signature et le décompte. Un comptable ou un avocat, pour ce qui relève de la fiscalité ou du droit. Apportez votre trousse à chaque rencontre.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas passer la liste de contrôle avant de signer. Une case vide est une question non posée.
• Tenir ses chiffres de mémoire. Notez, datez, rangez.
• Laisser le tableau de suivi se périmer. Ajoutez une ligne à chaque chiffre reçu et mettez à jour chaque confirmation.
• Effacer l'historique. Barrez un chiffre remplacé au lieu de l'effacer.
• Arriver à une rencontre sans ses questions. Imprimez celles de la section 10.2.
• Mélanger les dossiers. Un tableau par prêt.
• Prendre un livre pour un conseil. Les professionnels connaissent votre dossier, pas ce livre.

À retenir

• Une liste de contrôle remplace la mémoire au moment où vous en avez besoin.
• Chaque professionnel a ses questions ; apportez-les écrites, et demandez les réponses par écrit.
• Le tableau de suivi rassemble chaque chiffre avec sa source, sa date, sa durée, sa fréquence et sa confirmation écrite.
• Une case vide, dans la liste comme dans le tableau, est une question à poser.
• L'ACFC et la SCHL offrent de l'information générale et des outils ; ils ne remplacent pas votre prêteur ni vos professionnels.
• Gardez la trousse à jour au fil de votre parcours et apportez-la à chaque rencontre.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle de la section 10.1 et le tableau de la section 10.3.
2. Remplissez le tableau avec tous les chiffres que vous avez déjà reçus, en y notant source, date et confirmation.
3. Passez la liste de contrôle en revue avec votre offre de prêt, et notez les cases vides.
4. Transformez chaque case vide en question, à l'aide de la section 10.2.
5. Envoyez vos questions aux professionnels concernés, et demandez les réponses par écrit.
6. Mettez à jour le tableau à mesure que les réponses arrivent.
7. Demandez une seconde lecture à un professionnel ou à une personne de confiance avant de signer.
8. Rangez l'ensemble dans un dossier unique, et apportez-le à chaque rencontre.

Questions à poser

À votre prêteur ou à son conseiller :

• Pouvez-vous me confirmer par écrit les chiffres de mon prêt, avec leur date et leur validité ?
• Que se passe-t-il à l'échéance de mon terme ?
• Comment obtenir un décompte écrit si je veux rembourser avant la fin ?

À votre planificateur financier :

• Pouvez-vous relire mon tableau de suivi et me dire ce qui vous semble incomplet ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous me remettre une version préliminaire du décompte avant la signature ?

À un proche de confiance, pour une seconde lecture :

• Voyez-vous un chiffre sans date, sans durée ou sans fréquence dans mon dossier ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la liste de contrôle de la section 10.1, et que signifie une case vide ?
2. Pourquoi apporter vos questions écrites à une rencontre ?
3. Quelles colonnes contient le tableau de suivi des chiffres ?
4. Que faites-vous d'un chiffre qui a été remplacé par un autre ?
5. Que mettez-vous dans la colonne de confirmation écrite quand le chiffre est oral ?
6. Où trouver de l'information générale complémentaire sur les prêts hypothécaires ?

Réponses

1. Elle rassemble les vérifications des chapitres précédents à passer avant de signer ; une case vide est une question à poser.
2. Parce qu'un professionnel travaille mieux avec quelqu'un qui arrive avec ses questions écrites, ses documents rangés et ses chiffres datés, et que vous obtenez ainsi des réponses plus précises.
3. Le chiffre reçu, qui me l'a donné, la date, la durée et la fréquence associées, la confirmation écrite et l'emplacement du document.
4. On le barre sans l'effacer et on ajoute une nouvelle ligne avec sa date, pour garder l'historique.
5. Non, ou demandé le… si vous avez réclamé une confirmation et que vous l'attendez.
6. Sur le site de l'ACFC et sur celui de la SCHL ; consultez-les pour voir ce qui est offert au moment où vous les visitez.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information destinée aux consommateurs de produits financiers et outils en ligne, dont des calculateurs ; consultez le site pour voir ce qui est offert au moment où vous le visitez.
• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — information générale sur l'habitation et le financement résidentiel ; consultez le site pour voir ce qui est offert.
• Dans cette collection : → livres F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) et M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour les étapes qui entourent cette trousse.