Chapitre 1 — L'assurance prêt hypothécaire dans votre projet d'achat

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous parlez d'acheter une maison. Un ami vous dit : « Attention, il y a l'assurance prêt. » Un collègue ajoute que son prêteur lui en a parlé. Sur un site, vous lisez un nom d'assureur que vous n'aviez jamais vu. Vous hochez la tête, vous notez le mot, et vous continuez, sans trop savoir de quoi il s'agit. C'est normal : personne ne vous a expliqué ce que cette assurance est, à qui elle sert, ni ce que vous devez en demander.

Ce livre est une carte et une boussole. La carte vous montre le terrain : qui intervient, dans quel ordre, avec quels documents. La boussole vous donne la direction : les bonnes questions à poser, par écrit, à la bonne personne. Il ne vous dira pas si cette assurance s'applique à votre dossier. Cette réponse appartient à votre prêteur : demandez-la-lui clairement, par écrit. Les dossiers que vous allez croiser sont fictifs : Camille et Nadia, qui préparent un premier achat ; Roméo, qui change de maison ; Sylvie, qui travaille à son compte.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire, en mots simples, de quoi on parle quand on prononce « assurance prêt hypothécaire » ;
• nommer les personnes qui interviennent dans un financement et distinguer leur rôle ;
• situer cette assurance dans le déroulement d'un achat, sans la confondre avec d'autres assurances ;
• savoir ce que ce livre vous apporte, et ce qu'il laisse volontairement à votre prêteur et à vos professionnels ;
• préparer vos premières questions avant même de rencontrer un prêteur.

Pourquoi c'est important

Un achat immobilier met plusieurs mots nouveaux sur votre chemin en peu de temps. Certains reviennent dans toutes les conversations : mise de fonds, préapprobation, notaire, inspection. L'assurance prêt hypothécaire en fait partie, mais elle prend moins de place dans les discussions, parce que ce n'est pas vous qui la gérez. C'est le prêteur qui s'en occupe. Cette distance a un effet : on peut apprendre son existence tard, à un moment où il reste peu de temps pour poser des questions.

Comprendre le sujet tôt vous donne trois avantages :

• Vous parlez le même langage que votre prêteur, votre courtier hypothécaire et votre notaire. Une conversation avec votre prêteur devient plus utile quand vous connaissez les mots.
• Vous préparez votre budget avec les bonnes questions. Un coût que l'on découvre à la dernière minute dérange. Un coût que l'on a demandé par écrit dès le départ se planifie.
• Vous gardez le contrôle de votre dossier. Vous savez quoi demander, quoi conserver et quand relancer.

Ce chapitre pose le décor. Les suivants entrent dans le détail, un thème à la fois.

1.1 Un mot que l'on entend souvent sans toujours le comprendre

Une expression en trois morceaux

« Assurance prêt hypothécaire » : le nom contient trois idées. Un prêt, c'est de l'argent qu'une institution vous avance. Il est hypothécaire parce qu'il est garanti par l'immeuble que vous achetez. Et il s'accompagne parfois d'une assurance, c'est-à-dire d'une protection souscrite auprès d'une entreprise spécialisée.

Le point qui surprend le plus les gens tient en une phrase : cette protection est contractée au bénéfice du prêteur, non au vôtre. Vous n'êtes pas l'assuré. Nous reviendrons là-dessus au chapitre 2, mais il vaut la peine de le poser dès maintenant, parce que la confusion est facile quand on découvre le sujet. Quand on parle d'assurance, on pense à une protection personnelle, comme celle d'une voiture ou d'une habitation. Ici, la logique est différente.

DÉFINITION — assurance prêt hypothécaire

Une protection que le prêteur souscrit auprès d'un assureur pour un prêt hypothécaire. Elle est contractée au bénéfice du prêteur. Dans certains dossiers, elle peut rendre possible un prêt que le prêteur n'aurait pas accordé sans elle. Ce livre ne dit pas quand elle s'applique : le prêteur l'indique, par écrit, pour chaque dossier.

Ce qu'elle n'est pas

Pour éviter les malentendus, voici ce que l'expression ne désigne pas.

• Ce n'est pas l'assurance habitation. Celle-ci protège l'immeuble et vos biens. Elle se souscrit auprès d'un assureur de dommages, et c'est un autre sujet.
• Ce n'est pas une assurance qui rembourse votre prêt si vous avez un malheur. Il existe d'autres produits qui poursuivent ce genre d'objectif. Ils portent des noms différents, et ce livre ne les décrit pas. Si un prêteur vous en propose un, demandez-lui de vous expliquer, par écrit, en quoi il diffère de l'assurance dont parle ce livre.
• Ce n'est pas un service que vous choisissez comme on choisit une garantie prolongée. Le prêteur décide s'il en a besoin pour votre dossier. Vous pouvez en discuter, mais l'initiative est de son côté.

L'ESSENTIEL — un mot, deux cas de figure

Selon votre dossier, votre prêteur vous dira que l'assurance prêt hypothécaire s'applique ou qu'elle ne s'applique pas. Dans les deux situations, vous avez avantage à connaître le mot, à poser la question et à garder la réponse par écrit.

Pourquoi ce vocabulaire déroute

Plusieurs raisons expliquent la confusion.

D'abord, le sujet arrive au milieu d'un autre. Au moment où l'on en parle, vous pensez à la maison, aux visites, au prix, à l'offre. Le vocabulaire du financement s'invite comme un bruit de fond.

Ensuite, les mots se ressemblent. Assurance prêt, assurance hypothécaire, assurance de prêt, assurance de la mise de fonds : selon la personne qui parle, les expressions varient. Demandez toujours à votre interlocuteur de préciser ce qu'il entend par son expression. Une simple question — « De quelle assurance parlez-vous exactement, et qui en est le bénéficiaire ? » — dissipe bien des malentendus.

Enfin, c'est le prêteur qui s'adresse à l'assureur. Vous n'avez peut-être aucun document de l'assureur sous les yeux, et le sujet reste abstrait. Demandez à votre prêteur qui fait quelles démarches.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia visitent leur quatrième maison. Une amie leur dit que leur prêteur leur parlera sûrement d'« assurance prêt ». Le soir, elles cherchent le terme en ligne et trouvent des définitions qui ne concordent pas tout à fait. Elles décident de ne rien conclure : elles écrivent trois questions dans un carnet et les apporteront à leur première rencontre avec un prêteur.

1.2 Les personnes qui interviennent

Un financement réunit plusieurs personnes. Certaines vous parlent directement ; d'autres travaillent en coulisse. Savoir qui fait quoi vous évite de poser une question à la mauvaise personne.

Vous, l'emprunteur

Vous empruntez de l'argent pour acheter. On vous appelle l'emprunteur. Votre rôle : fournir des documents exacts, répondre honnêtement aux questions, lire ce qu'on vous remet et poser vos questions avant de signer. Personne ne peut le faire à votre place. Si vous achetez à deux, comme Camille et Nadia, vous êtes deux emprunteurs : chacun a des documents à fournir et des questions à poser.

Le prêteur

Le prêteur est l'institution qui vous avance l'argent. Il peut s'agir d'une institution financière ou d'une autre entreprise de prêt. Votre interlocuteur peut s'appeler conseiller en institution financière. C'est la personne à qui vous poserez la plupart de vos questions sur ce livre. Elle décide, pour votre dossier, si une assurance prêt est nécessaire. Elle sait quelle démarche suit le prêteur et dans quel délai.

Le courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire est un professionnel qui vous aide à trouver un prêt. Au lieu de frapper à une seule porte, il s'adresse à plusieurs prêteurs pour vous. Il peut vous expliquer les documents demandés, vous aider à les préparer et vous accompagner dans la comparaison des offres. Il ne remplace pas votre prêteur : c'est ce dernier qui vous répond, au final, sur l'assurance. Pour savoir comment choisir son prêteur, voir → livre F5 (Choisir son prêteur).

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier vous accompagne dans la recherche et l'achat de l'immeuble : visites, offre, négociation. Il connaît le déroulement d'un achat et il vous orientera vers les bons professionnels. Il n'est pas votre prêteur et il ne vous dira pas si votre prêt sera assuré. Sa valeur, ici, est de vous rappeler les étapes et de vous aider à ne pas oublier de demander ce qu'il faut au bon moment.

Le notaire

Le notaire prépare et reçoit l'acte de vente, et il s'occupe de l'acte de prêt. Vous le rencontrez en fin de parcours, mais rien ne vous empêche de le consulter plus tôt pour une question sur un document de financement. Pour comprendre son rôle, voir → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

L'assureur

L'assureur est l'entreprise qui fournit la protection au prêteur. Ce livre en nomme trois : la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Sagen et Canada Guaranty. Vous ne choisissez pas l'assureur comme vous choisissez un notaire : c'est le prêteur qui s'adresse à l'un d'eux. Le chapitre 3 présente ces trois noms et les questions à poser à ce sujet.

QUI CONSULTER — qui répond à quelle question

Votre prêteur (par exemple un conseiller en institution financière) : l'assurance s'applique-t-elle à mon dossier, et que dois-je savoir à ce sujet ? Votre courtier hypothécaire, si vous en avez un : comment préparer mon dossier et comparer les offres ? Votre courtier immobilier : dans quel ordre se déroulent les étapes de l'achat ? Votre notaire : que contiennent les documents que je dois signer ? Pour toute question sur les conséquences juridiques ou financières dans votre situation, c'est à ces professionnels, et à eux seuls, qu'il faut vous adresser.

Un tableau pour s'y retrouver

1.3 Où elle se place dans un achat, vu d'en haut

Le parcours, en huit temps

Voici le parcours d'un achat, vu de très haut. Les détails varient selon les dossiers, et ce livre ne prétend pas décrire chaque cas.

1. Vous réfléchissez à votre projet. Vous faites le tour de ce que vous voulez et de ce que vous pouvez envisager.
2. Vous rencontrez un prêteur ou un courtier hypothécaire. C'est le bon moment pour poser vos premières questions sur l'assurance.
3. Vous obtenez une réponse de principe. Le prêteur vous indique, sous certaines conditions, ce qu'il serait prêt à vous accorder.
4. Vous cherchez et visitez des immeubles. Vous gardez votre dossier à jour.
5. Vous faites une offre. Elle se prépare avec votre courtier immobilier.
6. Le prêteur analyse le dossier complet. Il demande des documents sur vous et sur l'immeuble. Si une assurance est en jeu, demandez au prêteur à quel moment il s'adresse à l'assureur.
7. Vous lisez vos documents et rencontrez le notaire. Le chapitre 8 vous explique comment le faire.
8. Vous signez chez le notaire. Le prêt est mis en place.

Vous voyez que l'assurance prêt n'est pas une étape distincte. Elle s'insère dans le travail du prêteur, à un moment que celui-ci peut vous préciser. C'est pourquoi vous la voyez peu. C'est aussi pourquoi les bonnes questions se posent tôt, avant même de chercher une maison.

Les trois moments où l'on en parle

Il y a trois moments où le sujet mérite d'être soulevé :

• À la première rencontre avec un prêteur. Demandez comment il traite l'assurance et quels documents il vous demandera.
• Au moment de l'offre. Votre courtier immobilier peut vous rappeler de confirmer auprès du prêteur ce qui reste à valider.
• Avant la signature. Relisez vos documents et posez vos questions au notaire (chapitre 8).

ATTENTION — ne présumez pas, demandez

Ne décidez pas à l'avance que l'assurance « s'applique » ou « ne s'applique pas » à vous, d'après ce qu'un ami ou un site vous a dit. Chaque dossier est regardé individuellement par le prêteur. Une règle vue ailleurs, une expérience racontée, une conversation en ligne : tout cela peut ne pas correspondre à votre situation. La seule réponse qui compte est celle de votre prêteur, par écrit.

Le lien avec le budget

L'assurance prêt, lorsqu'elle s'applique, peut avoir un coût. Ce livre ne donne aucun chiffre. Il vous montre plutôt comment poser la question et comment noter la réponse (chapitre 5). Pour construire le budget complet de l'achat, voir → livre F8 (Le budget complet de la transaction). Pour la préparation générale d'un projet d'achat, voir → livre D1 (Se préparer à acheter).

Un lien avec le prêt lui-même

Pour comprendre ce qu'est un prêt hypothécaire — types, termes, vocabulaire —, voir → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire). Ce livre-ci suppose que vous connaissez les bases, ou que vous irez les chercher là. Si vous n'avez pas encore lu quoi que ce soit sur le prêt hypothécaire, commencez par ce livre, puis revenez ici.

CAS CONCRET — dossier fictif

Roméo veut vendre sa maison actuelle et en acheter une autre. Il se rend compte qu'il n'a jamais gardé les papiers de son prêt actuel dans un seul dossier. Avant de rencontrer qui que ce soit, il rassemble ce qu'il trouve, fait la liste de ce qui manque et note ses questions. Il sait que la première rencontre sera plus utile s'il arrive avec un dossier en ordre.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que vous trouverez ici

Ce livre vous donne :

• des définitions en mots simples ;
• une carte des personnes qui interviennent et de leur rôle ;
• des listes de documents à préparer et de gestes à poser ;
• des questions types, par personne, prêtes à être utilisées ;
• des tableaux à remplir pour garder la trace de vos échanges ;
• des dossiers fictifs — Camille et Nadia, Roméo, Sylvie — qui illustrent des situations de vie sans jamais prétendre prévoir votre résultat.

Ce que vous n'y trouverez pas

Ce livre ne contient, volontairement :

• aucune prime, aucun pourcentage, aucun seuil ;
• aucune règle sur la mise de fonds ou sur l'admissibilité à un prêt ;
• aucune indication sur le moment où l'assurance est requise ;
• aucune comparaison de produits entre les assureurs ;
• aucun conseil personnalisé.

Pourquoi ces absences ? Parce que ces informations changent, dépendent du dossier et relèvent du prêteur. Les écrire ici risquerait de vous induire en erreur. Mieux vaut vous apprendre à les obtenir, de la bonne personne, au bon moment, par écrit.

L'ESSENTIEL — un livre de questions, pas de réponses toutes faites

Ce livre vous apprend à demander. Il ne se substitue ni à votre prêteur, ni à votre courtier, ni à votre notaire. Quand vous ne savez pas, c'est le signal pour poser une question, non pour tirer une conclusion.

Comment utiliser les chapitres suivants

• Le chapitre 2 explique à quoi sert l'assurance et qui elle protège.
• Le chapitre 3 nomme les trois assureurs.
• Le chapitre 4 décrit la démarche du prêteur et les documents que l'on vous demande.
• Le chapitre 5 aide à poser la question du coût.
• Le chapitre 6 traite de situations particulières à signaler : premier achat, immeuble de plusieurs logements, revenu de travailleur autonome.
• Le chapitre 7 vise ceux qui déménagent, renouvellent ou changent de prêteur.
• Le chapitre 8 vous apprend à lire vos documents.
• Le chapitre 9 dit qui appeler quand les choses se compliquent.
• Le chapitre 10 rassemble le tout dans une trousse pratique.

Vous n'avez pas à tout lire dans l'ordre. Si votre situation est précise, allez directement au chapitre qui la concerne, puis revenez au chapitre 10 pour votre trousse.

QUI CONSULTER — pour tout ce qui touche votre dossier

Tout ce qui concerne votre dossier — l'application de l'assurance, son coût, ses conséquences sur votre prêt — se règle avec votre prêteur, par écrit. Pour vous aider à préparer vos questions et à comparer des prêteurs, un courtier hypothécaire est une ressource. Pour comprendre les documents avant de signer, un notaire est la personne à rencontrer. Pour des questions financières de fond sur votre budget, un conseiller financier peut aussi vous éclairer.

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre l'assurance prêt avec l'assurance habitation ou avec une assurance de personnes. Ce sont des protections différentes, pour des personnes différentes. Demandez à votre interlocuteur de préciser quelle assurance il évoque.
• Croire que l'assurance vous protège. Elle est contractée au bénéfice du prêteur. Le chapitre 2 s'y attarde.
• Décider seul si l'assurance s'applique à vous. Un ami, un site ou un article ne connaît pas votre dossier. Le prêteur vous répond.
• Attendre la dernière minute pour poser la question. Plus vous attendez, moins vous avez de temps pour comparer, réfléchir et planifier votre budget.
• Se fier à une réponse orale. Une conversation oubliée ne vous aide pas. Demandez les réponses par écrit.
• S'adresser à la mauvaise personne. Un courtier immobilier n'est pas la personne qui peut vous dire si votre prêt sera assuré. Son rôle est de vous accompagner dans l'achat.
• Chercher dans ce livre un chiffre ou une règle. Ils n'y sont pas, volontairement. Ils changent et dépendent de chaque dossier.

À retenir

• L'assurance prêt hypothécaire est une protection que le prêteur souscrit auprès d'un assureur, à son bénéfice.
• Dans certains dossiers, elle peut rendre un prêt possible. Votre prêteur vous dit si elle s'applique au vôtre.
• Les personnes qui interviennent sont : vous, le prêteur, le courtier hypothécaire, le courtier immobilier, le notaire et l'assureur.
• Trois assureurs sont nommés dans ce livre : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.
• Le prêteur peut vous préciser à quel moment l'assurance entre en jeu dans sa démarche. Les bonnes questions se posent tôt.
• Ce livre ne donne ni prime, ni pourcentage, ni seuil, ni règle. Il vous apprend à poser les questions et à garder les réponses par écrit.

Votre plan d'action

1. Écrivez, dans vos mots, ce que vous comprenez de l'assurance prêt hypothécaire. Gardez ce texte : vous le comparerez à la fin du livre.
2. Notez vos trois premières questions pour votre prêteur ou votre courtier hypothécaire.
3. Repérez les personnes qui interviendront dans votre dossier : prêteur, courtier hypothécaire, courtier immobilier, notaire.
4. Ouvrez un dossier (papier ou numérique) où vous rangerez tout ce qui touche votre financement.
5. Lisez la table des matières de ce livre et repérez les chapitres qui répondent à votre situation.
6. Si vous avez déjà un prêt, rassemblez les documents que vous possédez (chapitre 7).
7. Prévoyez une première rencontre avec un prêteur ou un courtier hypothécaire, avec vos questions en main.

Questions à poser

À votre prêteur (conseiller en institution financière) :

• Mon dossier est-il visé par une assurance prêt hypothécaire ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Si oui, quel assureur sera sollicité et à quel moment du processus ?
• Qui, de vous ou de moi, fait quelles démarches ?
• Quels documents dois-je préparer pour que vous puissiez analyser mon dossier ?

À votre courtier hypothécaire :

• Comment préparer mon dossier avant de rencontrer des prêteurs ?
• Les prêteurs que vous consultez traitent-ils l'assurance de la même façon ? Qu'est-ce qui peut varier ?

À votre courtier immobilier :

• À quelle étape de l'achat dois-je avoir confirmé le financement auprès de mon prêteur ?
• Que me conseillez-vous de valider avant de faire une offre ?

À votre notaire :

• Quels documents de financement devrai-je lire avant de signer ?
• Puis-je vous les envoyer à l'avance pour que vous m'en expliquiez le contenu ?

Vérifiez vos acquis

1. Qui est le bénéficiaire de l'assurance prêt hypothécaire : vous ou le prêteur ?
2. L'assurance prêt hypothécaire est-elle la même chose que l'assurance habitation ?
3. Qui décide si une assurance prêt s'applique à votre dossier ?
4. Nommez les trois assureurs dont parle ce livre.
5. À quel moment du parcours d'achat est-il utile de poser vos premières questions ?
6. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucun chiffre ?

Réponses

1. Le prêteur. L'assurance est contractée à son bénéfice.
2. Non. L'assurance habitation protège l'immeuble et vos biens ; l'assurance prêt hypothécaire est une protection souscrite par le prêteur pour le prêt.
3. Le prêteur. Il vous répond pour votre dossier, par écrit.
4. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Sagen et Canada Guaranty.
5. Tôt : dès la première rencontre avec un prêteur ou un courtier hypothécaire, avant même de chercher une maison.
6. Parce que les chiffres changent et dépendent de chaque dossier. Les obtenir, par écrit, auprès du prêteur est plus sûr que de les lire ici.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire), → livre D1 (Se préparer à acheter), → livre F5 (Choisir son prêteur), → livre F8 (Le budget complet de la transaction) et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Chapitre 2 — À quoi elle sert, et qui elle protège

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Camille et Nadia sont assises à la table de cuisine, un carnet ouvert entre elles. Elles ont lu, dans le chapitre précédent, que l'assurance prêt hypothécaire existe et qu'elle est contractée au bénéfice du prêteur. Une question les tracasse : « Si ce n'est pas pour nous, alors à quoi ça sert, et pourquoi en entend-on autant parler ? » C'est une très bonne question. Elle mérite une réponse en mots simples, sans jargon et sans promesse.

Ce chapitre explique l'idée générale : une protection pour le prêteur, qui peut rendre un prêt possible dans certains dossiers. Il distingue trois personnes qu'on confond facilement : le prêteur, l'assureur et vous. Il dit aussi ce que cette assurance ne fait pas pour vous, ce qui est tout aussi important. Il se termine par des questions à poser à votre prêteur. Camille et Nadia sont des personnes fictives ; leur histoire sert d'exemple, jamais de prévision.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer l'assurance prêt hypothécaire en une idée simple, à quelqu'un qui n'en a jamais entendu parler ;
• distinguer le prêteur, l'assureur et l'emprunteur, et dire qui est l'assuré ;
• nommer ce que cette assurance ne fait pas pour vous ;
• reconnaître une phrase trompeuse qui laisse croire que l'assurance vous protège ;
• poser à votre prêteur des questions précises sur le rôle de l'assurance dans votre dossier.

Pourquoi c'est important

Quand on comprend mal à quoi sert une chose, on la surestime ou on la sous-estime. Si vous croyez que l'assurance prêt vous protège, vous risquez de baisser la garde : vous pourriez penser qu'une difficulté de paiement, un jour, serait couverte. Si vous croyez qu'elle ne vous concerne pas du tout, vous risquez de ne pas poser les questions qui la touchent : son coût, sa présence dans vos documents, son effet sur la discussion avec votre prêteur.

Une bonne compréhension vous évite trois pièges :

• Le piège de la fausse sécurité. Croire qu'une protection est la vôtre alors qu'elle appartient à un autre.
• Le piège du silence. Ne rien demander parce que « ça ne regarde que la banque ».
• Le piège de la règle toute faite. Répéter ce qu'un ami a entendu, sans savoir si cela s'applique à votre dossier.

L'idée de ce chapitre tient en peu de mots. La suite sert à la rendre solide, à partir d'exemples et de questions.

2.1 L'idée générale, en mots simples

Une protection pour celui qui prête

Imaginez que vous prêtez une somme importante à quelqu'un. Vous voulez être raisonnablement certain d'être remboursé. Vous pouvez regarder ses revenus, ses dettes, ce qu'il offre en garantie. Vous pouvez aussi demander une protection supplémentaire à une entreprise spécialisée. Si le prêt tourne mal, cette entreprise peut intervenir, selon les termes de son contrat.

Voilà, en gros, l'idée. Le prêteur met de l'argent à votre disposition. Pour se rassurer, il peut, dans certains dossiers, souscrire une assurance auprès d'un assureur. Cette assurance protège le prêteur. Elle n'est pas conçue pour vous protéger.

L'ESSENTIEL — une idée en une phrase

L'assurance prêt hypothécaire est une protection que le prêteur contracte pour lui-même, auprès d'un assureur, à propos d'un prêt qu'il vous accorde.

Pourquoi elle peut rendre un prêt possible

Si l'assurance est faite pour le prêteur, pourquoi vous concerne-t-elle ? Parce qu'elle peut changer ce que le prêteur est prêt à faire. Dans certains dossiers, un prêteur hésite à accorder un prêt parce qu'il juge le risque trop élevé pour lui. Si une protection supplémentaire existe, il peut accepter de le faire. L'assurance, dans ce cas, rend un prêt possible qui ne l'aurait peut-être pas été sans elle.

Ce livre s'arrête là. Il ne dit pas dans quels dossiers cela arrive, ni selon quelles règles. Ces conditions relèvent du prêteur et des assureurs, et elles peuvent changer. Votre prêteur est la seule personne qui peut vous dire si elle concerne votre dossier, et pourquoi.

ATTENTION — cette explication n'est pas une règle

Lire ici que l'assurance « peut rendre un prêt possible » ne veut pas dire qu'elle vous sera demandée, ni qu'elle ne le sera pas. C'est une façon de comprendre son rôle, pas un test d'admissibilité. Pour votre dossier, c'est le prêteur qui répond, par écrit.

Une comparaison pour retenir

Une image aide à fixer l'idée. Pensez à une personne qui prête son véhicule à un ami et qui souscrit, de son côté, une protection supplémentaire pour elle-même. L'ami conduit, mais la protection appartient au propriétaire. Il peut même arriver que l'ami ne voie jamais le contrat. Dans le cas de l'assurance prêt, c'est la même logique : vous « conduisez » le prêt, mais la protection est celle du prêteur.

Cette image a ses limites, comme toute image. Elle sert seulement à retenir qui est le bénéficiaire. Ne l'utilisez pas pour deviner des règles : demandez-les.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille explique à Nadia ce qu'elle a compris : « Le prêteur peut prendre une protection pour lui, auprès d'une autre entreprise. Ça ne nous protège pas, nous. » Nadia répond : « Alors pourquoi on nous en parle ? » Elles notent la question dans leur carnet : l'assurance s'appliquera-t-elle à notre dossier, et qu'est-ce que cela change pour nous ? Elles la poseront à leur prêteur, par écrit.

Pourquoi on vous en parle quand même

Même si l'assurance vise le prêteur, elle touche votre dossier de plusieurs manières :

• elle peut influencer la décision du prêteur d'accorder ou non le prêt ;
• elle peut avoir un coût qui entre dans votre budget (voir le chapitre 5) ;
• elle peut apparaître dans vos documents (voir le chapitre 8) ;
• elle peut modifier ce que votre prêteur vous demande pour analyser le dossier (voir le chapitre 4).

C'est pour ces raisons, et pour aucune autre, que vous devez la connaître. Vous n'avez pas à devenir spécialiste de l'assurance. Il suffit de savoir qu'elle existe, de savoir qui la contracte, et de savoir ce qu'il faut demander.

Trois façons de le dire à quelqu'un d'autre

Vous aurez peut-être à expliquer le sujet à un parent, à un ami ou à la personne avec qui vous achetez. Voici trois façons de le faire, de la plus courte à la plus détaillée.

• En dix secondes : c'est une protection que le prêteur prend pour lui, pas pour nous.
• En une minute : le prêteur peut, dans certains dossiers, s'appuyer sur une assurance pour accepter un prêt. L'assurance est à son nom. Notre rôle est de savoir si elle s'applique à notre dossier, ce qu'elle change pour nous et de garder les réponses par écrit.
• En cinq minutes : reprenez les trois personnes — prêteur, assureur, emprunteur — et le petit schéma de la section 2.2, puis les cinq choses que l'assurance ne fait pas pour vous (section 2.3).

Si vous réussissez à l'expliquer, c'est que vous l'avez compris. Si vous butez, relisez la section qui vous manque ou notez une question de plus pour votre prêteur.

Les questions que l'on se pose au début

Trois interrogations reviennent chez les personnes qui découvrent le sujet. Voici comment les aborder sans y répondre à la place du prêteur.

• « Est-ce que ça veut dire que mon dossier est faible ? » Rien dans ce livre ne permet de le dire. Ne tirez aucune conclusion sur vous-même : le prêteur analyse chaque dossier et vous dit ce qu'il en est. Votre rôle est de poser la question calmement.
• « Est-ce que je peux refuser ? » C'est une bonne question, à poser par écrit : dans mon dossier, l'assurance est-elle une condition du prêt, ou existe-t-il d'autres options ? Le prêteur est la seule personne à pouvoir répondre.
• « Est-ce que je peux choisir l'assureur ? » Le chapitre 3 y revient. Retenez pour l'instant que c'est le prêteur qui s'adresse à l'assureur.

Ces questions ne sont pas des objections : ce sont des demandes d'information. Demandez une réponse écrite, dans un langage que vous comprenez.

QUI CONSULTER — si le sujet vous inquiète

Votre prêteur peut vous expliquer, par écrit, la place de l'assurance dans votre dossier. Votre courtier hypothécaire peut vous aider à comparer ce que plusieurs prêteurs vous répondent. Pour une inquiétude liée à votre situation financière personnelle, un conseiller financier est la personne indiquée.

2.2 Le prêteur, l'assureur et vous : qui est qui

Trois personnes, trois rôles

Pour ne plus confondre, regardons chaque personne et ce qu'elle fait.

Le prêteur vous avance l'argent. Il examine votre dossier, décide d'accorder ou non le prêt, et fixe les conditions. Il est votre interlocuteur principal. C'est lui qui vous dit si une assurance est en jeu.

L'assureur fournit la protection au prêteur. Il a un contrat avec lui, non avec vous. Vous n'avez normalement pas à le contacter. Pour savoir quel assureur est concerné dans votre dossier, demandez-le à votre prêteur.

Vous, l'emprunteur, recevez l'argent et vous engagez à le rembourser selon les conditions convenues. Vous fournissez les documents et répondez aux questions du prêteur.

DÉFINITION — assuré, assureur, emprunteur

L'assuré est la personne ou l'entreprise protégée par le contrat d'assurance. Dans l'assurance prêt hypothécaire, c'est le prêteur. L'assureur est l'entreprise qui fournit cette protection. L'emprunteur est la personne qui reçoit le prêt et s'engage à le rembourser : c'est vous. Ne confondez pas l'emprunteur et l'assuré : ce ne sont pas les mêmes personnes.

Un schéma en mots

Voici la relation, en une ligne par lien :

• Vous et le prêteur : un prêt hypothécaire. Vous recevez l'argent et vous vous engagez à le rembourser.
• Le prêteur et l'assureur : un contrat d'assurance. Le prêteur obtient une protection pour lui-même.
• Vous et l'assureur : ce livre ne décrit aucun lien direct ; les échanges passent par le prêteur. Confirmez-le avec lui.

Si vous retenez ce petit schéma, vous évitez la plupart des confusions. Quand quelqu'un vous dit « mon assurance », demandez-vous toujours : de quel lien parle-t-il ?

Les mots qui trompent

Certaines phrases entendues dans les conversations peuvent induire en erreur. En voici quelques-unes, avec ce qu'il faut en penser.

• « J'ai pris une assurance pour mon prêt. » Cette phrase peut vouloir dire plusieurs choses. Demandez à la personne de préciser : s'agit-il d'une protection pour le prêteur ou d'un autre produit ?
• « L'assurance me protège si je ne peux plus payer. » Pour l'assurance dont parle ce livre, ce n'est pas son rôle. Si un prêteur vous propose un produit qui s'y rapproche, il porte un autre nom, et il faut en demander les détails par écrit.
• « C'est la banque qui l'exige, je n'ai rien à demander. » Vous avez au contraire plusieurs choses à demander : si elle s'applique, ce qu'elle coûte, comment elle se paie, quand.

QUI CONSULTER — pour savoir qui est l'assuré dans votre dossier

Votre prêteur vous dit si une assurance prêt hypothécaire est en jeu dans votre dossier et à quel moment il s'adresse à l'assureur. Votre courtier hypothécaire, si vous en avez un, peut vous aider à formuler vos questions. En cas de doute sur la portée juridique d'un document, c'est votre notaire ou un avocat qui vous éclaire.

Un exemple de lecture

Voici une phrase qu'un document pourrait contenir, formulée dans nos propres mots : le prêteur a souscrit une protection auprès d'un assureur au sujet du prêt. Quelle est la bonne lecture ? Le prêteur est l'assuré. L'assureur est l'entreprise qui fournit la protection. Vous, vous êtes l'emprunteur. Vous n'êtes pas l'assuré. Si vous lisez cette phrase et que vous vous dites « mon assurance », vous faites la confusion que ce chapitre veut éviter.

2.3 Ce qu'elle ne fait pas pour vous

Elle ne vous protège pas

C'est le point central. Cette assurance ne vous protège pas. Elle n'est pas conçue pour vous, et elle ne remplace aucune des protections que vous pourriez souhaiter pour vous-même et pour vos proches.

Elle ne règle pas vos propres dettes

Elle ne règle pas à votre place les dettes que vous avez envers le prêteur ou envers d'autres personnes. L'assurance est une affaire entre le prêteur et l'assureur. Elle ne change pas, à elle seule, le fait que vous avez un prêt à rembourser. Ce livre n'entre pas dans le détail de ce que cela signifie sur le plan juridique : si vous avez une question là-dessus, elle s'adresse à votre prêteur, à votre notaire ou à un avocat. Pour les situations de difficultés financières, voir le chapitre 9.

Elle ne remplace ni votre jugement ni vos vérifications

Parce qu'un prêt peut devenir possible grâce à une protection, il serait tentant de se dire : « Si le prêteur a accepté, c'est que tout va bien. » Cette conclusion est trompeuse. L'accord du prêteur dit que lui est à l'aise. Il ne dit pas que le projet convient à votre budget, à votre rythme de vie ni à vos objectifs. Cette réflexion vous appartient, avec l'aide de professionnels que vous choisissez.

Elle ne garantit rien sur l'immeuble

L'assurance prêt hypothécaire ne dit rien de l'état de la maison, de la qualité de ses fondations, du caractère raisonnable de son prix ni de la qualité de son quartier. Pour ces vérifications, d'autres démarches existent : l'inspection, la lecture des documents du vendeur, la consultation du notaire. Elles font l'objet d'autres livres de cette collection.

Elle ne remplace pas les autres assurances

Une assurance habitation, une assurance de personnes ou un autre produit de protection relèvent d'autres démarches. Ils se discutent avec les professionnels appropriés. Ne les mélangez pas avec l'assurance prêt, et ne présumez pas que l'une remplace l'autre.

ATTENTION — un vocabulaire qui rassure à tort

Le mot « assurance » donne une impression de sécurité. Ne vous laissez pas bercer : demandez toujours qui est protégé, contre quoi et par qui la protection est fournie. Si on ne peut pas vous répondre clairement, demandez la réponse par écrit.

Un tableau pour distinguer

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia entend un collègue dire : « L'assurance prêt, c'est ma sécurité si j'ai un coup dur. » Elle l'interroge poliment. Il montre un document qu'il a signé avec son prêteur : à la lecture, ce n'est pas la même chose. Il avait confondu deux produits. Nadia en retient une règle simple : quand quelqu'un dit « assurance », je demande qui est protégé. Elle note le geste dans le carnet.

2.4 Les questions à poser à votre prêteur

Avant la rencontre

Préparez vos questions avant de rencontrer le prêteur. Écrivez-les, en laissant de la place pour les réponses. Si vous êtes deux, répartissez-vous le rôle : l'une pose les questions, l'autre note.

Les questions de base

Voici des questions simples, à adapter à votre situation :

1. Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
2. Qui est l'assuré ? Qui est protégé par cette assurance ?
3. Quel assureur sera sollicité, le cas échéant, et à quel moment ?
4. Qui fait les démarches auprès de l'assureur ? Qu'attendez-vous de moi ?
5. Cette assurance a-t-elle un coût ? Si oui, comment me sera-t-il présenté, et à quel moment sera-t-il dû ? (Le chapitre 5 approfondit cette question.)
6. Où verrai-je cette assurance dans mes documents ? Quelle section ou quel document me l'indiquera ?
7. Y a-t-il un produit de protection pour moi-même que vous pourriez me proposer ? Si oui, en quoi diffère-t-il de l'assurance prêt dont nous parlons ? Pouvez-vous me le décrire par écrit ?

Comment noter les réponses

Pour chaque question, notez :

• la réponse reçue, avec les mots exacts de la personne ;
• le nom de la personne qui vous répond ;
• la date de l'échange ;
• ce que vous attendez de la suite : un document, un rappel, une vérification.

Si une réponse vous semble vague, demandez qu'elle soit confirmée par courriel. Une réponse écrite se garde, se relit et se partage avec votre courtier ou votre notaire.

Quand on n'obtient pas de réponse claire

Parfois, la personne en face ne sait pas, ou répond de façon générale. Ne vous découragez pas. Trois gestes aident :

• Reformulez la question plus simplement, en citant votre carnet.
• Demandez qui pourrait répondre : un collègue, un responsable, une autre équipe.
• Demandez un délai de réponse et notez la date de relance.

Si, après plusieurs relances, vous n'avez toujours pas de réponse, il est raisonnable de comparer avec un autre prêteur. Pour savoir comment le faire, voir → livre F5 (Choisir son prêteur). Pour comprendre le prêt lui-même — types, termes, vocabulaire —, voir → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire).

QUI CONSULTER — pour obtenir une réponse claire

Votre prêteur, en premier, pour toute question sur son traitement de l'assurance dans votre dossier. Votre courtier hypothécaire, si vous en avez un, pour vous aider à poser les questions et à comparer les réponses de plusieurs prêteurs. Votre notaire, pour lire avec vous les documents avant de signer.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se croire protégé. L'assurance dont parle ce livre protège le prêteur. Si vous souhaitez une protection personnelle, il faut la demander explicitement, par écrit, en précisant ce qui est protégé.
• Confondre emprunteur et assuré. Dans cette assurance, l'assuré est le prêteur. Vous êtes l'emprunteur.
• Présumer que l'accord du prêteur est une approbation de votre projet. Il dit que le prêteur est à l'aise avec son risque, pas que le projet vous convient.
• Ne pas demander par écrit. Une réponse donnée au téléphone peut se perdre. Demandez la confirmation par courriel ou dans un document.
• Répéter une règle entendue ailleurs. Une règle vue dans un article ou racontée par un proche ne s'applique pas forcément à votre dossier. Le prêteur répond pour le vôtre.
• Mélanger les produits. L'assurance prêt, l'assurance habitation et les protections de personnes sont trois sujets. Traitez-les séparément.
• Remettre la question à plus tard. Plus la discussion approche de la signature, moins vous avez de marge pour comparer et réfléchir.

À retenir

• L'assurance prêt hypothécaire est une protection que le prêteur souscrit pour lui-même auprès d'un assureur.
• Dans certains dossiers, elle peut rendre un prêt possible. Le prêteur décide si elle est utile pour le vôtre.
• Le prêteur est l'assuré. L'assureur est l'entreprise qui fournit la protection. Vous êtes l'emprunteur.
• Elle ne vous protège pas, ne règle pas vos dettes et ne dit rien de l'immeuble.
• Elle ne remplace ni votre jugement, ni vos vérifications, ni les autres assurances.
• Les questions se posent par écrit, au prêteur, tôt dans la démarche.

Votre plan d'action

1. Reformulez l'idée du chapitre dans vos mots, en une phrase.
2. Recopiez les sept questions de la section 2.4 dans votre carnet, avec de la place pour les réponses.
3. Ajoutez vos propres questions, selon votre situation.
4. Choisissez qui, de vous ou de votre co-emprunteur, posera les questions et qui prendra les notes.
5. Rencontrez votre prêteur ou votre courtier hypothécaire et posez vos questions.
6. Demandez une confirmation écrite pour chaque réponse importante.
7. Classez les réponses dans votre dossier de financement.
8. Si une réponse reste floue, relancez, puis comparez avec un autre prêteur.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Qui est l'assuré dans ce cas ?
• Quel assureur sera concerné, et quand ?
• Quelles démarches dois-je faire, et lesquelles faites-vous ?
• Cette assurance a-t-elle un coût ? Comment me sera-t-il présenté ?

À votre courtier hypothécaire :

• Quelles questions devrais-je poser à chaque prêteur pour comparer les réponses sur un pied d'égalité ?
• Comment m'aidez-vous à obtenir des réponses écrites ?

À votre notaire :

• Dans les documents que je recevrai, où l'assurance prêt apparaîtra-t-elle ?
• Pouvez-vous me l'expliquer avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Qui contracte l'assurance prêt hypothécaire, et auprès de qui ?
2. Qui est l'assuré dans cette assurance ?
3. Pourquoi cette assurance peut-elle intéresser un prêteur ?
4. Cette assurance vous protège-t-elle ? Que ne fait-elle pas pour vous ?
5. Que faire si quelqu'un vous dit « mon assurance me protège si je ne peux plus payer » ?
6. Quelle question posez-vous d'abord à votre prêteur ?

Réponses

1. Le prêteur la contracte, auprès d'un assureur.
2. Le prêteur. Vous êtes l'emprunteur, pas l'assuré.
3. Parce que, dans certains dossiers, elle peut l'aider à accepter un prêt qu'il n'aurait peut-être pas accordé sans elle.
4. Non. Elle n'est pas conçue pour vous, ne règle pas vos dettes et ne dit rien de l'immeuble.
5. Demander à la personne de préciser de quel produit elle parle, et qui est protégé. L'assurance dont parle ce livre est contractée au bénéfice du prêteur.
6. Si une assurance prêt hypothécaire s'applique à votre dossier, avec confirmation écrite.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) et → livre F5 (Choisir son prêteur).

Chapitre 3 — Les trois assureurs, nommés

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Roméo reçoit un document de son prêteur. Au milieu d'un paragraphe, un nom l'arrête : celui d'une entreprise dont il n'a jamais entendu parler. Il se demande s'il a signé quelque chose avec elle, s'il doit l'appeler, ou si c'est une erreur. Ce moment de surprise est facile à comprendre. Il vient de ce que l'assureur est une personne que l'on ne voit pas : elle travaille avec votre prêteur, pas avec vous.

Ce chapitre met un visage sur ces entreprises. Il en nomme trois : la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Sagen et Canada Guaranty. Il explique ce que vous voyez de leur présence, ce que vous ne voyez pas, et pourquoi c'est le prêteur qui s'en occupe. Il se termine par des questions à poser. Ce chapitre ne compare pas les assureurs, ne décrit aucun de leurs produits ni aucune de leurs règles. Les dossiers de Camille, de Nadia et de Roméo sont fictifs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les trois assureurs dont parle ce livre ;
• reconnaître leur nom dans un document ou dans une conversation, sans paniquer ;
• expliquer pourquoi c'est le prêteur qui s'adresse à l'assureur, et non vous ;
• distinguer ce que vous pouvez observer de ce qui se passe en coulisse ;
• poser à votre prêteur et à votre courtier hypothécaire des questions utiles sur l'assureur de votre dossier ;
• chercher de l'information fiable sur chaque assureur sans vous perdre en comparaisons.

Pourquoi c'est important

Un nom inconnu dans un document sème facilement le doute. Il peut vous faire croire à un contrat que vous n'avez pas signé, ou à une démarche que vous avez oubliée. À l'inverse, un nom que vous reconnaissez, dont vous comprenez le rôle, devient simplement une information de plus dans votre dossier.

Connaître les trois noms vous aide à :

• rester calme quand l'un d'eux apparaît dans vos documents ;
• poser la bonne question à la bonne personne, au lieu de chercher des réponses au mauvais endroit ;
• résister à la tentation de comparer des produits dont ce livre ne parle pas et dont les règles relèvent des assureurs et de votre prêteur ;
• consulter les sources officielles de chaque entreprise avec un esprit clair.

Ce chapitre ne vous demande de rien choisir. Il vous aide à comprendre qui est qui.

3.1 Qui sont les trois assureurs

Trois noms à retenir

Les trois assureurs dont parle ce livre sont :

• la Société canadienne d'hypothèques et de logement, que l'on appelle couramment SCHL ;
• Sagen ;
• Canada Guaranty.

Ce sont trois organisations distinctes. Chacune offre une protection à des prêteurs. Dans ce livre, votre lien est avec votre prêteur, non avec elles : confirmez-le avec lui.

DÉFINITION — assureur de prêts hypothécaires

Une entreprise qui fournit à un prêteur une protection au sujet d'un prêt hypothécaire. Le prêteur est l'assuré ; vous, l'emprunteur, n'êtes pas l'assuré. Ce livre nomme trois assureurs : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.

Ce que ce livre dit de chacun

Ce livre s'en tient à une chose : leur nom. Il ne décrit pas leur histoire, leur statut, leurs produits, leurs critères ni leurs coûts. Pourquoi ?

• Parce que ces informations changent. Une description écrite aujourd'hui peut être dépassée demain.
• Parce que les règles d'un assureur relèvent de l'assureur. Pour les connaître, le bon réflexe est de consulter son site ou de demander à votre prêteur.
• Parce que votre dossier compte plus que l'assureur. Une description générale ne vous dira pas ce qui s'applique à vous.

Vous trouverez à la fin du chapitre un rappel des trois noms et un pointeur vers leurs sites. C'est l'endroit pour vérifier l'information à jour.

Un seul assureur dans votre dossier

Dans un dossier précis, il est possible que le prêteur s'adresse à un seul des trois. Il peut aussi ne s'adresser à aucun, si l'assurance ne s'applique pas à votre dossier. Il serait faux d'en tirer une règle : le fonctionnement de chaque prêteur et de chaque assureur n'est pas décrit ici. La seule personne qui peut vous dire lequel concerne votre dossier, c'est votre prêteur.

L'ESSENTIEL — trois noms, une seule porte d'entrée

Les trois assureurs sont la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Vous n'avez pas à les contacter pour obtenir une assurance : le prêteur s'adresse à l'un d'eux, quand il le juge utile. Votre porte d'entrée, c'est votre prêteur.

Ne confondez pas le nom avec le service

Le nom d'une entreprise peut apparaître dans plusieurs contextes. Le site d'une entreprise peut contenir de l'information générale destinée au public. Que vous y lisiez un article ne vous dit rien de la façon dont votre prêteur traite votre dossier. De même, un article de blogue qui compare les trois assureurs ne peut pas vous dire ce que fera votre prêteur. Gardez ces nuances en tête quand vous lisez de l'information en ligne.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia tapent le nom d'un assureur dans un moteur de recherche. Elles tombent sur dix pages différentes, certaines officielles, d'autres non. Plutôt que de se perdre, elles décident de ne consulter que les sites des trois entreprises elles-mêmes, et de noter leurs questions pour le prêteur. Elles gardent une règle : tout ce qui touche notre dossier, on le demande au prêteur.

3.2 Ce que vous voyez, ce que vous ne voyez pas

Ce que vous pouvez voir

Selon votre dossier, le nom d'un assureur peut apparaître à plusieurs endroits :

• dans un document que le prêteur vous remet, par exemple au moment de l'offre de financement ou avant la signature ;
• dans une conversation avec votre conseiller en institution financière ou votre courtier hypothécaire ;
• dans l'acte de prêt que vous lisez chez le notaire, selon la façon dont votre prêteur rédige ses documents ;
• dans un courriel ou un relevé qui mentionne un coût ou un détail du prêt.

Cette liste n'est pas une promesse : elle dit où chercher. Si vous ne voyez aucun nom, cela ne prouve rien. Demandez à votre prêteur si une assurance s'applique à votre dossier, par écrit.

Ce que vous ne voyez pas

Plusieurs choses se passent entre le prêteur et l'assureur sans que vous en soyez témoin :

• l'envoi de la demande de l'un à l'autre ;
• l'échange d'information sur votre dossier, dans un cadre que votre prêteur peut vous préciser ;
• la décision de l'assureur sur la demande du prêteur, et ses échanges avec lui ;
• la gestion interne de la protection par chaque entreprise.

Vous n'avez pas à vous inquiéter de ce qui est invisible. Vous avez seulement à savoir que cela existe, à poser vos questions sur la part qui vous concerne, et à demander à votre prêteur de vous expliquer dans quel cadre il échange de l'information à votre sujet.

ATTENTION — un nom absent n'est pas une preuve

Ne concluez pas qu'aucune assurance n'est en jeu parce que vous ne voyez aucun nom d'assureur, ni qu'une assurance est en jeu parce que vous en voyez un. Demandez la réponse, par écrit, à votre prêteur. C'est la seule information qui compte pour votre dossier.

Lire un document qui nomme un assureur

Si un document nomme un assureur, voici quelques gestes pratiques :

1. Lisez la phrase entière, sans vous arrêter au nom. Elle dit de quoi il s'agit.
2. Surlignez le passage et notez en marge votre question.
3. Demandez à votre prêteur de vous expliquer ce passage, par écrit, avec ses propres mots.
4. Ne signez pas tant qu'un passage qui vous préoccupe n'a pas été expliqué.
5. Apportez le document à votre notaire si le doute subsiste (chapitre 8).

Ces gestes sont des précautions, pas des règles juridiques. Ils servent à comprendre ce que vous signez.

Pourquoi vous n'avez pas d'interlocuteur chez l'assureur

Les gens se demandent parfois pourquoi aucun représentant de l'assureur ne les contacte. La réponse tient au lien contractuel : l'assureur travaille avec le prêteur. Son rôle n'est pas de vous accompagner dans votre projet. Si vous avez une question sur votre dossier, elle va au prêteur ou à votre courtier hypothécaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Roméo lit un paragraphe qui nomme un assureur. Il surligne le passage, écrit en marge « qu'est-ce que ça change pour moi ? » et envoie un courriel à son conseiller : pouvez-vous m'expliquer ce paragraphe et me confirmer par écrit si une assurance s'applique à mon dossier ? La réponse arrive le lendemain. Roméo la range dans son dossier, à côté du document.

3.3 Pourquoi c'est le prêteur qui s'en occupe

Parce que le prêteur est l'assuré

La raison est simple : l'assurance est à son bénéfice. C'est lui qui a conclu une entente avec l'assureur. C'est donc lui qui s'adresse à l'assureur, lui qui échange avec lui et lui qui en reçoit une décision. Vous n'êtes pas l'assuré (chapitre 2).

Ce que cela change pour vous, en pratique

Concrètement, cela signifie trois choses.

• Vous n'avez pas à chercher un assureur. Si votre dossier est visé, votre prêteur s'en charge.
• Vous n'avez pas à comparer les assureurs entre eux pour décider lequel prendre : demandez à votre prêteur s'il vous laisse une marge de choix.
• Vous avez à poser des questions à votre prêteur : lequel est concerné, à quel moment, avec quelles démarches de votre part.

La question du choix

Une question revient : puis-je choisir l'assureur ? Ce livre ne répond pas pour votre prêteur. Posez-la, par écrit : dans mon dossier, l'assureur est-il choisi par vous, et existe-t-il une marge de choix de mon côté ? La réponse peut varier d'un prêteur à l'autre. Plutôt que de deviner, demandez.

Quand un courtier hypothécaire est dans le tableau

Si vous travaillez avec un courtier hypothécaire, il présente votre dossier à un ou plusieurs prêteurs. Le lien avec l'assureur reste du côté du prêteur. Le courtier peut cependant vous aider à :

• poser les bonnes questions à chaque prêteur ;
• repérer, dans les documents, les passages qui parlent de l'assurance ;
• comparer les réponses de plusieurs prêteurs sur un pied d'égalité.

Pour apprendre à choisir un prêteur et à comparer, voir → livre F5 (Choisir son prêteur).

QUI CONSULTER — pour savoir quel assureur concerne votre dossier

Votre prêteur (conseiller en institution financière) vous dit si un assureur est concerné, lequel, et à quel moment il est sollicité. Votre courtier hypothécaire, si vous en avez un, vous aide à poser la question à chaque prêteur et à noter les réponses. Votre notaire vous explique, avant la signature, les passages d'un document qui nomment un assureur.

Et si vous changez de prêteur ou de projet ?

L'assureur concerné par un dossier n'est pas forcément celui d'un autre. Si vous comparez plusieurs prêteurs, ou si vous changez de projet en cours de route, posez de nouveau la question à chaque prêteur : ne présumez pas que la réponse reçue d'un premier prêteur vaut pour le suivant. Le même principe vaut pour un renouvellement ou un déménagement, dont il est question au chapitre 7. Gardez dans votre dossier une page par prêteur, avec la date de chaque réponse : vous pourrez ainsi retrouver sans effort ce qui vous a été dit, et par qui.

Cette discipline ne coûte presque rien. Elle vous évite de reconstituer de mémoire, des mois plus tard, une conversation que vous aviez oubliée. Elle vous aide aussi à repérer, en comparant vos notes, deux réponses qui ne s'accordent pas, et à demander des précisions avant de vous engager.

Un mot sur la confidentialité

Pour analyser votre dossier, le prêteur échange de l'information à votre sujet avec l'assureur. Il est légitime de demander dans quel cadre cela se fait. Posez la question à votre prêteur : quelles informations sur moi transmettez-vous à l'assureur, et dans quel cadre ? La réponse peut figurer dans les documents que vous signez avec lui. Si elle vous paraît incomplète, demandez des précisions par écrit. Pour une question de nature juridique sur la protection de vos renseignements, consultez un professionnel du droit.

3.4 Les questions à poser sur le choix de l'assureur

À votre prêteur

1. Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? Confirmation écrite, s'il vous plaît.
2. Quel assureur est concerné ? La SCHL, Sagen, Canada Guaranty, ou un autre ?
3. À quel moment vous adressez-vous à lui ?
4. Ai-je une marge de choix sur l'assureur, ou la décision est-elle entièrement de votre côté ?
5. Quelles informations sur mon dossier transmettez-vous à l'assureur, et dans quel cadre ?
6. Si l'assureur répond autrement que prévu, que se passe-t-il pour mon dossier, et comment serai-je informé ?
7. Où le nom de l'assureur apparaîtra-t-il dans les documents que je recevrai ?

À votre courtier hypothécaire

1. Chaque prêteur auquel vous soumettez mon dossier traite-t-il l'assurance de la même façon ? Qu'est-ce qui peut changer d'un prêteur à l'autre ?
2. Pouvez-vous me remettre, par écrit, les réponses de chaque prêteur aux mêmes questions ?
3. Comment m'aidez-vous à comprendre les passages qui nomment un assureur ?
4. Quelles sources officielles me recommandez-vous de consulter pour en savoir plus sur chaque assureur ?

Un tableau à remplir pour comparer les réponses

Remplissez-le en rencontrant chaque prêteur. Ne cherchez pas à deviner les cases vides : une case vide est une question à poser.

Faire confiance, mais conserver

L'habitude de tout noter, de tout demander par écrit et de tout conserver vous protège contre les malentendus. Cette habitude ne témoigne d'aucune méfiance envers votre interlocuteur : c'est une façon de travailler, qui vaut pour tout le monde.

Lire l'information publiée par un assureur

Vous voudrez peut-être consulter les sites des trois entreprises. C'est une bonne idée, à condition de les lire avec quelques réflexes.

• Regardez la date de la page, quand elle est indiquée. Une page ancienne peut ne plus refléter la situation. En cas de doute sur une date ou un contenu, demandez à votre prêteur.
• Repérez à qui la page s'adresse. Certaines pages visent les consommateurs, d'autres les prêteurs ou d'autres professionnels. Une page destinée à des professionnels n'est pas écrite pour vous et peut vous induire en erreur si vous la lisez comme un mode d'emploi.
• Distinguez l'information générale de votre dossier. Une page décrit le fonctionnement d'une entreprise, pas le traitement de votre demande par votre prêteur.
• Ne comparez pas des pages écrites à des moments différents. Les mots et les exemples changent d'un site à l'autre ; ce qui paraît différent peut simplement être présenté autrement.
• Notez vos questions au fil de la lecture, puis posez-les à votre prêteur plutôt que d'y répondre vous-même.

LE FORMULAIRE — ce que vous pouvez demander de voir

Si un document de votre dossier nomme un assureur, vous pouvez demander à votre prêteur de vous remettre, avant la signature, la version que vous devrez signer, pour la lire à tête reposée. Ce livre ne décrit le contenu d'aucun formulaire : il vous encourage seulement à demander les documents à l'avance (voir le chapitre 8).

Trois conversations types

Voici trois façons de répondre quand le sujet surgit, tirées de dossiers fictifs.

Quelqu'un vous donne un nom d'assureur. Camille entend un collègue dire : « Mon prêteur a travaillé avec tel assureur, c'est la meilleure option. » Elle sourit, note le nom dans son carnet et se dit : son dossier n'est pas le mien. Elle posera la question à son propre prêteur, sans rien conclure.

Un document nomme un assureur et vous ne comprenez pas pourquoi. Roméo envoie un courriel à son conseiller pour demander ce que ce nom signifie dans son dossier. Il garde la réponse et la range avec le document. Il ne cherche pas à contacter l'assureur de son propre chef.

Vous cherchez de l'information en ligne et vous vous perdez. Nadia revient aux sites officiels et note tout ce qu'elle ne comprend pas. Elle apporte la liste à son prochain rendez-vous.

Dans chaque scénario, le réflexe est le même : noter, demander au prêteur, garder la réponse par écrit. C'est simple, et cela suffit.

L'ESSENTIEL — un réflexe en trois gestes

Quand un nom d'assureur surgit : notez-le, demandez à votre prêteur ce qu'il signifie dans votre dossier, conservez la réponse écrite.

QUI CONSULTER — pour des questions sur un assureur en particulier

L'assureur lui-même, par son site d'information destiné au public, pour ce qu'il choisit d'expliquer au consommateur. Votre prêteur, pour ce qui concerne votre dossier. Votre notaire, pour la lecture des documents que vous devez signer. Pour toute question de nature juridique ou financière dans votre situation, consultez un professionnel qualifié.

Les erreurs qui coûtent cher

• Paniquer devant un nom inconnu. Un nom d'assureur dans un document ne dit pas, à lui seul, ce que cela change pour vous. Demandez des explications à votre prêteur.
• Chercher à contacter l'assureur à la place de votre prêteur. L'assureur travaille avec le prêteur. Passez par lui.
• Comparer des produits dont ce livre ne parle pas. Sans information fiable sur votre dossier, une comparaison est un exercice hasardeux. Posez vos questions au prêteur.
• Se fier à un article ou à un forum. Une description générale ne dit rien de votre prêteur ni de votre dossier.
• Conclure d'un nom absent que rien ne s'applique. Seule une confirmation écrite de votre prêteur vous renseigne.
• Oublier de demander quelle information est transmise. C'est une question légitime. Posez-la.
• Signer sans avoir fait expliquer un passage obscur. Un doute se règle avant la signature, pas après.

À retenir

• Trois assureurs sont nommés dans ce livre : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.
• Votre lien est avec le prêteur : c'est lui qui s'adresse à l'un d'eux, si son analyse l'exige.
• Un nom d'assureur peut apparaître dans vos documents ou dans une conversation. Demandez à votre prêteur ce que cela signifie dans votre dossier.
• Ce livre ne compare ni produits, ni primes, ni règles. Il vous apprend à poser les questions.
• Ce que vous ne voyez pas existe : demandez comment le prêteur échange de l'information à votre sujet.
• Les réponses se demandent par écrit, au prêteur, et se conservent dans votre dossier.

Votre plan d'action

1. Retenez les trois noms : SCHL, Sagen, Canada Guaranty.
2. Recopiez les questions de la section 3.4 dans votre carnet.
3. Préparez le tableau de comparaison si vous consultez plus d'un prêteur.
4. Rencontrez votre prêteur (ou plusieurs) et posez les mêmes questions à chacun.
5. Notez les réponses : mots exacts, nom de la personne, date.
6. Demandez une confirmation écrite pour toute réponse importante.
7. Consultez les sites officiels des assureurs pour de l'information générale, en gardant en tête qu'elle ne remplace pas la réponse de votre prêteur.
8. Apportez à votre notaire tout document qui nomme un assureur et dont un passage vous échappe.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Une assurance s'applique-t-elle à mon dossier ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Quel assureur est concerné, et à quel moment vous adressez-vous à lui ?
• Quelles informations transmettez-vous à l'assureur sur mon dossier ?
• Où verrai-je le nom de l'assureur dans mes documents ?

À votre courtier hypothécaire :

• Les prêteurs avec lesquels vous travaillez traitent-ils l'assurance de la même façon ?
• Pouvez-vous m'aider à comparer leurs réponses par écrit ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous m'expliquer les passages de mes documents qui nomment un assureur ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les trois assureurs dont parle ce livre.
2. Avez-vous un contrat direct avec l'assureur ?
3. Qui s'adresse à l'assureur dans votre dossier, le cas échéant ?
4. Un nom d'assureur dans un de vos documents vous engage-t-il auprès de lui ?
5. Que pouvez-vous demander à votre prêteur au sujet des informations transmises à l'assureur ?
6. Pourquoi ce livre ne compare-t-il pas les assureurs ?

Réponses

1. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Sagen et Canada Guaranty.
2. Ce livre présente votre lien comme étant avec votre prêteur, qui s'adresse à l'assureur. Confirmez-le avec lui, par écrit.
3. Le prêteur.
4. Non, pas de ce seul fait : demandez à votre prêteur ce que le passage signifie, par écrit.
5. Quelles informations sont transmises et dans quel cadre.
6. Parce que les règles de chaque assureur changent et relèvent de l'assureur et de votre prêteur ; votre dossier compte plus qu'une comparaison générale.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F5 (Choisir son prêteur).

Chapitre 4 — Ce que votre prêteur vous demandera

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Camille et Nadia ont rendez-vous demain avec un prêteur. Elles ont bien préparé leurs questions sur l'assurance, mais une autre inquiétude s'est glissée dans leur soirée : « Et si on nous demande des papiers qu'on n'a pas ? » Elles ouvrent un tiroir, regardent des chemises à moitié remplies et se disent qu'elles auraient dû s'y prendre plus tôt. Elles ne sont pas seules : préparer un dossier de financement est un travail en soi.

Ce chapitre vous montre comment se déroule la démarche du côté du prêteur, quels documents on vous demande et pourquoi deux prêteurs peuvent vous répondre différemment. Il se termine par un geste simple : faire confirmer les exigences par écrit. Il ne donne aucun ratio, aucun test, aucun seuil, aucune règle. Il décrit des tâches et des documents. Les dossiers de Camille, de Nadia et de Sylvie sont fictifs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire les grandes étapes de la démarche d'un prêteur, de la première rencontre à la réponse conditionnelle ;
• dresser la liste des documents que l'on vous demandera probablement, en sachant que chaque prêteur confirme la sienne ;
• préparer un dossier propre, complet et à jour avant la première rencontre ;
• expliquer pourquoi deux prêteurs peuvent répondre différemment au même dossier ;
• demander, par écrit, ce que chaque prêteur exige de vous.

Pourquoi c'est important

Un dossier incomplet ralentit tout. Le prêteur attend un document, vous le cherchez, un délai s'écoule, et parfois une occasion de visite ou d'offre est passée. À l'inverse, un dossier bien préparé vous met en position de répondre vite et sereinement.

Savoir ce que votre prêteur vous demandera, c'est aussi une manière de comprendre ce qu'il cherche. Il veut se faire une idée de votre situation : qui vous êtes, ce que vous gagnez, ce que vous avez déjà, d'où vient l'argent que vous mettez dans le projet. Il ne vous juge pas : il analyse un risque avant de prêter. Quand une assurance est en jeu, il peut avoir à transmettre une partie de cette information à l'assureur. Vous avez donc intérêt à ce que tout soit exact et cohérent.

Préparer votre dossier vous donne :

• du temps : vous évitez les courses de dernière minute ;
• de la clarté : vous savez ce qui vous manque et vous le demandez tôt ;
• de la crédibilité : des documents ordonnés facilitent la discussion avec votre prêteur ;
• du pouvoir de comparer : vous remettez les mêmes documents à chaque prêteur et vous comparez les réponses.

4.1 La démarche du côté du prêteur

Les grandes étapes, vues d'en haut

Chaque prêteur a sa façon de procéder, mais la démarche suit une logique commune. Voici les étapes, telles que vous les vivrez probablement. Elles ne sont ni exhaustives ni obligatoires : elles servent de repères.

1. La première rencontre. Vous expliquez votre projet. Le prêteur ou le courtier hypothécaire pose des questions et vous dit ce dont il aura besoin.
2. La remise des documents. Vous apportez ou transmettez les pièces demandées.
3. L'analyse. Le prêteur examine votre dossier. C'est à cette étape ou autour d'elle qu'il voit, entre autres, si une assurance prêt hypothécaire est utile pour votre dossier : demandez-lui.
4. La réponse conditionnelle. Le prêteur vous indique ce qu'il serait prêt à faire, sous certaines conditions, liées à l'immeuble ou à des documents encore à fournir.
5. L'analyse de l'immeuble. Après une offre acceptée, le prêteur peut regarder aussi l'immeuble que vous achetez.
6. La confirmation finale. Le prêteur confirme les conditions de votre prêt.
7. La signature chez le notaire. Vous signez les actes, et le prêt est mis en place (chapitre 8).

Cette séquence est une carte, non un parcours obligé. Si votre situation est particulière — premier achat, immeuble de plusieurs logements, revenu de travailleur autonome —, les chapitres 6 et 7 vous aident à la préparer.

L'ESSENTIEL — une démarche en deux temps

Le prêteur regarde d'abord vous (vos revenus, vos avoirs, vos dettes), puis l'immeuble que vous voulez acheter. Quand une assurance est en jeu, l'assureur peut examiner les mêmes éléments de son côté, par l'entremise du prêteur.

Où se place l'assurance dans cette démarche

Si une assurance s'applique à votre dossier, le prêteur s'adresse à l'assureur à un moment de sa démarche. Vous n'avez pas à la gérer. Mais vous pouvez demander à quel moment cela se fait et ce que cela change à la liste de documents. Cette question appartient à la première rencontre.

Ce que vous faites, ce que fait le prêteur

Pour vous retrouver, voici un partage des tâches.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia arrivent à leur première rencontre avec une chemise contenant tout ce qu'elles ont trouvé. Le conseiller leur remet une liste de documents. Elles constatent qu'il leur manque deux pièces. Plutôt que de s'inquiéter, elles notent ce qu'il faut obtenir, auprès de qui, et fixent une date pour revenir. Elles demandent aussi au conseiller de leur envoyer la liste par courriel.

4.2 Les documents que l'on vous demande souvent

Quatre familles de documents

Les documents qu'un prêteur demande se rangent en quatre familles. Votre prêteur vous remettra sa propre liste : celle-ci sert à vous préparer, pas à la remplacer.

Les pièces d'identité. Elles permettent au prêteur de savoir qui vous êtes. Chaque emprunteur fournit les siennes. Demandez au prêteur lesquelles il accepte.

Les preuves de revenu. Elles montrent d'où vient votre argent au quotidien. Selon votre situation, ces preuves peuvent varier : un salarié, un travailleur autonome et un retraité n'ont pas les mêmes documents. Le prêteur vous dit lesquels il veut voir. Si vous travaillez à votre compte, voir le chapitre 6.

Les relevés. Ce sont les documents qui montrent votre situation financière : comptes, placements, dettes en cours. Le prêteur vous dit lesquels, et sur quelle période.

La preuve de provenance de la mise de fonds. La mise de fonds est la somme que vous apportez dans l'achat. Le prêteur voudra savoir d'où elle vient : de vos économies, d'un don, de la vente d'un autre bien, d'un régime d'épargne. Demandez au prêteur quelles pièces il accepte à ce sujet. Gardez les pièces qui montrent le parcours de l'argent.

DÉFINITION — mise de fonds

La somme que vous apportez de vos propres ressources pour acheter un immeuble, par opposition à la somme que vous empruntez. Ce livre ne dit pas combien il faut : le prêteur vous l'indique pour votre dossier. Pour comprendre l'ensemble du financement, voir → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire).

Une liste de départ à adapter

Cette liste n'est pas officielle : elle sert à démarrer la préparation. Remplacez-la par celle de votre prêteur dès que vous l'avez.

• pièces d'identité de chaque emprunteur ;
• preuves de revenu de chaque emprunteur ;
• relevés de comptes et de placements ;
• documents sur les dettes en cours (prêts, cartes de crédit, marge de crédit) ;
• preuve de provenance de la mise de fonds ;
• documents relatifs à l'immeuble, lorsque vous avez une offre acceptée (le prêteur vous dit lesquels) ;
• toute autre pièce que le prêteur ajoute.

Comment vous préparer

Quelques gestes pratiques vous épargnent du stress :

• Créez un dossier unique, papier ou numérique, pour tous vos documents de financement.
• Datez vos pièces : notez quand vous les avez obtenues. Un prêteur peut vous demander des documents récents.
• Faites des copies lisibles et conservez les originaux.
• Vérifiez les noms et les adresses : ils doivent concorder d'un document à l'autre.
• Expliquez par écrit tout mouvement inhabituel : un dépôt important, un changement d'emploi, un déménagement.
• Prévenez le prêteur si votre situation change pendant le processus (nouvel emploi, nouvelle dette).

ATTENTION — dites la vérité, complètement

Les documents que vous remettez servent à décider. Fournissez des renseignements exacts et complets. Si un point vous gêne, mentionnez-le plutôt que de le taire : mieux vaut que le prêteur l'apprenne de vous. Pour toute question sur les conséquences d'une déclaration inexacte, consultez un professionnel du droit.

Si vous achetez à deux, ou à plusieurs

Quand plusieurs personnes empruntent ensemble, chacune a ses propres documents à fournir. Camille et Nadia, par exemple, préparent chacune une chemise. Quelques gestes simplifient la tâche :

• Répartissez-vous le travail : l'une rassemble les pièces d'identité, l'autre les relevés, puis vous échangez pour vérifier.
• Gardez une liste commune de ce qui est prêt et de ce qui manque.
• Mettez-vous d'accord sur les explications à donner : si un dépôt ou un changement d'emploi concerne l'une, l'autre doit pouvoir en parler au prêteur.
• Demandez au prêteur si chaque personne doit être présente aux rencontres ou si l'une peut transmettre des documents pour les deux.

Cette organisation évite les oublis et montre au prêteur un dossier sérieux. Elle prépare aussi la signature : chaque personne sait ce qui a été remis, et à quel moment.

Une liste de contrôle pour la première rencontre

Avant de vous présenter, vérifiez les points suivants.

• Mon dossier de financement est ouvert et contient les pièces rassemblées jusqu'ici.
• Mes questions sur l'assurance sont écrites, avec de la place pour les réponses.
• J'ai de quoi prendre des notes, ou je sais qui les prendra.
• Je connais les noms des personnes qui interviennent dans mon dossier.
• J'ai prévu de demander la liste des documents par courriel.
• J'ai noté les éléments de ma situation qu'il faut mentionner franchement (chapitre 6).

Cette liste tient sur une demi-page. Elle vous donne l'assurance d'arriver préparé, et elle montre à votre interlocuteur que vous prenez la démarche au sérieux.

Des documents que vous ne trouverez pas seul

Certains documents s'obtiennent auprès de tiers : un employeur, une institution financière, un organisme. Prévoyez du temps. Une demande faite le jour même peut prendre plus de temps que vous ne le pensez, et ce temps varie. Demandez les documents tôt, et notez la date de votre demande.

Pour les documents relatifs à l'immeuble, votre courtier immobilier et votre notaire vous guident. Le prêteur vous indique ceux qu'il veut voir.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie travaille à son compte. Avant de rencontrer un prêteur, elle téléphone pour demander quels documents il attend d'une personne dans sa situation. On lui répond de façon détaillée, et elle demande la liste par courriel. Elle l'imprime, la range dans une chemise et coche chaque pièce au fur et à mesure. Elle sait ainsi ce qui est prêt et ce qui reste à faire.

4.3 Pourquoi deux prêteurs peuvent répondre autrement

Chacun a sa façon de faire

Deux prêteurs peuvent recevoir le même dossier et réagir différemment. Il n'y a rien d'anormal à cela. Chaque prêteur a ses propres politiques, ses propres exigences et sa propre manière d'analyser. Ce livre ne décrit aucune de ces politiques : elles appartiennent aux prêteurs, elles évoluent, et elles ne se devinent pas.

Quelques exemples de différences possibles, sans prétendre qu'elles existent dans votre cas :

• la liste de documents demandés ;
• la façon de présenter leur réponse ;
• le moment où ils s'adressent à l'assureur, le cas échéant ;
• les conditions qu'ils attachent à leur réponse ;
• la manière de vous communiquer l'information.

Ce que cela change pour vous

Cela signifie une chose très pratique : ne présumez pas. Ce qu'un prêteur vous a dit ne vaut pas pour un autre. Ce qu'un ami a vécu avec son prêteur ne s'applique pas forcément au vôtre.

C'est aussi une raison de remettre les mêmes documents à chaque prêteur que vous consultez, et de comparer les réponses. Un courtier hypothécaire peut vous aider à le faire. Pour savoir comment choisir un prêteur, voir → livre F5 (Choisir son prêteur).

Comparer sans se perdre

Pour comparer les prêteurs, utilisez toujours les mêmes questions, posées dans le même ordre, et notez les réponses dans un même tableau. Voici un modèle simple.

QUI CONSULTER — pour comparer des prêteurs

Un courtier hypothécaire peut présenter votre dossier à plusieurs prêteurs et vous aider à comparer leurs réponses. Votre conseiller en institution financière vous explique la démarche de son institution. Un conseiller financier indépendant peut vous aider à replacer ces réponses dans votre situation d'ensemble. Pour toute question sur votre capacité d'emprunt ou sur les règles de qualification, voir → livre F2 (Se qualifier).

Quand une réponse vous déçoit

Il peut arriver qu'un prêteur vous réponde autrement que vous l'espériez. Ne vous découragez pas, et ne tirez pas de conclusion hâtive. Trois gestes aident :

• Demandez les raisons, par écrit, dans des mots que vous comprenez.
• Demandez ce qui pourrait changer la réponse : un document supplémentaire, une précision, un autre moment.
• Consultez un autre prêteur ou un courtier hypothécaire, sans présumer qu'il répondra de la même façon.

Une réponse défavorable chez un prêteur n'est pas un jugement sur vous. C'est la décision d'un prêteur, selon ses propres politiques, au moment où il a regardé votre dossier. Pour vous qualifier et préparer votre dossier, voir → livre F2 (Se qualifier).

Ne pas chercher à deviner

Il est tentant de vouloir prévoir la réponse d'un prêteur, de se dire : « Avec mon dossier, ça devrait passer. » Ce chapitre vous invite à faire le contraire : préparer, poser des questions et attendre la réponse. Une réponse prévue à l'avance n'est qu'une hypothèse, et une hypothèse peut vous mener à des décisions prématurées : une offre trop rapide, un engagement hâtif, une visite de trop.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille rencontre deux prêteurs. Le premier lui remet une liste de documents. Le second en demande un peu plus. Plutôt que de s'étonner, elle note les différences dans son tableau et demande à chacun, par courriel, de confirmer la liste. Elle sait désormais qu'elle devra préparer la version la plus complète.

4.4 Faire confirmer les exigences par écrit

Pourquoi écrire

Un prêteur qui vous demande des documents le fait peut-être de vive voix, au téléphone ou en rencontre. Ces échanges sont utiles mais fragiles : on oublie, on comprend de travers, on se rappelle autrement. Une confirmation écrite fixe ce qui a été dit.

Elle présente trois avantages :

• elle vous évite d'oublier une pièce ;
• elle sert de référence si une question surgit plus tard ;
• elle peut être montrée à votre courtier hypothécaire, à votre courtier immobilier ou à votre notaire.

Comment la demander

La demande est simple. Voici une formulation à adapter.

LE FORMULAIRE — une demande de confirmation écrite, à adapter

Bonjour,

Suite à notre rencontre du [date], pourriez-vous me confirmer par courriel la liste des documents que vous attendez de moi pour l'analyse de mon dossier de financement ? J'aimerais aussi savoir si une assurance prêt hypothécaire s'applique à mon dossier, et à quel moment vous vous adressez à l'assureur, le cas échéant.

Je vous remercie de votre réponse.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Envoyez ce courriel dans les jours qui suivent la rencontre. Gardez une copie de votre envoi et de la réponse.

Quoi conserver

Dans votre dossier de financement, conservez :

• la liste des documents confirmée par écrit ;
• les dates de chaque demande et de chaque remise ;
• les noms des personnes qui vous ont répondu ;
• toute correspondance avec le prêteur ou le courtier hypothécaire ;
• une copie de tout ce que vous avez transmis.

Quand la liste change

Il arrive qu'un prêteur ajoute une exigence en cours de route. Cela peut tenir à votre situation, à l'immeuble ou à son analyse. Quand c'est le cas, demandez : quelle est la raison de cet ajout, et que se passe-t-il si je ne peux pas fournir ce document ? Demandez la réponse par écrit, et ajoutez-la à votre dossier.

QUI CONSULTER — pour toute question sur votre dossier

Votre prêteur ou votre courtier hypothécaire, pour la liste des documents et le déroulement de l'analyse. Votre notaire, pour les documents qui touchent l'immeuble et l'acte de prêt. Un conseiller financier, pour replacer votre projet dans votre situation financière d'ensemble. Pour les règles de qualification, voir → livre F2 (Se qualifier).

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver à la première rencontre sans rien avoir préparé. Vous perdez du temps, et le prêteur doit vous redonner rendez-vous.
• Présumer que la liste d'un prêteur vaut pour tous. Chacun confirme la sienne.
• Négliger la preuve de provenance de la mise de fonds. Gardez les pièces qui montrent d'où vient l'argent.
• Taire un changement de situation. Un nouvel emploi, une nouvelle dette ou un déménagement se signale au prêteur.
• Se contenter d'une réponse orale. Une confirmation écrite fixe ce qui a été dit.
• Remettre des copies illisibles ou périmées. Vérifiez la qualité et la date de chaque pièce.
• Chercher à prédire la réponse du prêteur. Préparez, posez vos questions, attendez.
• Oublier de demander quand l'assureur est sollicité. La question mérite d'être posée à la première rencontre.

À retenir

• La démarche du prêteur suit des étapes : rencontre, documents, analyse, réponse conditionnelle, analyse de l'immeuble, confirmation, signature.
• Quand une assurance est en jeu, c'est le prêteur qui s'adresse à l'assureur, à un moment qu'il peut vous préciser.
• Les documents se rangent en quatre familles : identité, revenus, relevés, provenance de la mise de fonds.
• Chaque prêteur confirme sa propre liste. Deux prêteurs peuvent répondre autrement.
• Remettez les mêmes documents à chaque prêteur et comparez les réponses dans un tableau.
• Faites confirmer par écrit la liste des documents et le traitement de l'assurance.

Votre plan d'action

1. Ouvrez un dossier de financement, papier ou numérique.
2. Rassemblez les documents de la liste de départ (section 4.2).
3. Datez chaque pièce et vérifiez que les noms et les adresses concordent.
4. Rédigez une note pour expliquer tout mouvement inhabituel dans vos comptes.
5. Rencontrez votre prêteur ou votre courtier hypothécaire et demandez sa liste.
6. Envoyez la demande de confirmation écrite de la section 4.4.
7. Remplissez votre tableau de comparaison si vous consultez plusieurs prêteurs.
8. Signalez au prêteur tout changement de situation en cours de route.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Quelle est la liste complète des documents que vous attendez de moi ? Pouvez-vous me l'envoyer par courriel ?
• Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? À quel moment vous adressez-vous à l'assureur ?
• Quel délai prévoyez-vous pour votre réponse ?
• Que se passe-t-il si un document me manque ?

À votre courtier hypothécaire :

• Les prêteurs auxquels vous présentez mon dossier demandent-ils les mêmes documents ?
• Pouvez-vous m'aider à préparer mon dossier avant la première rencontre ?

À votre notaire :

• Quels documents relatifs à l'immeuble dois-je me procurer, et auprès de qui ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les grandes étapes de la démarche d'un prêteur ?
2. Citez les quatre familles de documents qu'un prêteur demande.
3. Pourquoi le prêteur veut-il connaître la provenance de la mise de fonds ?
4. Deux prêteurs peuvent-ils demander des documents différents pour le même dossier ?
5. Pourquoi faire confirmer la liste de documents par écrit ?
6. Que faire si votre situation change pendant le processus ?

Réponses

1. La première rencontre, la remise des documents, l'analyse, la réponse conditionnelle, l'analyse de l'immeuble, la confirmation finale et la signature chez le notaire.
2. Les pièces d'identité, les preuves de revenu, les relevés et la preuve de provenance de la mise de fonds.
3. Parce que le prêteur veut comprendre d'où vient l'argent que vous mettez dans le projet ; demandez-lui quelles pièces il accepte.
4. Oui. Chaque prêteur confirme sa propre liste.
5. Pour éviter d'oublier une pièce, avoir une référence en cas de question et pouvoir la montrer à vos professionnels.
6. En informer le prêteur, et demander ce que ce changement implique pour votre dossier.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F2 (Se qualifier), → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) et → livre F5 (Choisir son prêteur).

Chapitre 5 — Le coût de l'assurance : ce qu'il faut demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Nadia a dressé la liste de tout ce que l'achat pourrait coûter : le notaire, l'inspection, les déménageurs, quelques meubles. Elle s'arrête sur une ligne vide qu'elle a laissée au bas de la page, avec un point d'interrogation : « assurance prêt ? ». Elle ne sait pas si cette ligne s'applique à leur dossier, et elle ne sait pas, si c'est le cas, comment elle serait présentée ni à quel moment il faudrait payer. Elle décide de ne rien inventer et de poser la question.

Ce chapitre est consacré au coût, et il tient une promesse : il ne vous donnera aucun montant, aucun taux, aucun barème et aucune méthode de calcul. Ces éléments dépendent de votre dossier, ils changent, et seul votre prêteur peut vous les donner. Ce chapitre vous montre plutôt quoi demander, comment le demander et comment noter la réponse. Il se termine par un tableau vide à remplir avec votre prêteur. Camille, Nadia et les autres personnes mentionnées ici sont fictives.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi le coût de l'assurance, quand il existe, fait partie de votre budget ;
• demander à votre prêteur, par écrit, si un coût s'applique à votre dossier ;
• poser les questions sur la façon dont ce coût vous est présenté, la façon de le payer et le moment où il est dû ;
• poser la question de la taxe qui peut s'y ajouter, à votre prêteur et à votre notaire ;
• remplir un tableau de questions et conserver les réponses reçues.

Pourquoi c'est important

Le budget d'un achat se construit en additionnant des éléments, dont certains arrivent tard. Quand un coût est connu tôt, vous pouvez l'inscrire dans vos calculs, comparer des scénarios et décider avec calme. Quand il est découvert à la dernière minute, il peut forcer des choix pressés.

Poser la question tôt vous donne :

• de la prévisibilité : vous savez ce qui s'en vient et quand ;
• de la comparabilité : vous pouvez demander la même chose à plusieurs prêteurs ;
• de la clarté : vous savez ce qui est inclus, ce qui est ajouté et ce qui est payé à part ;
• de la sérénité : vous évitez les mauvaises surprises au moment de signer.

Ce chapitre ne remplace pas votre prêteur, qui répond pour votre dossier, ni votre notaire, qui vous explique les documents. Il vous aide à demander les bonnes choses.

5.1 Un coût à connaître avant de s'engager

Pourquoi on parle d'un coût

Une assurance est un service, et un service a normalement un prix. Quand une assurance prêt hypothécaire s'applique à un dossier, il peut y avoir un coût associé. On l'appelle parfois une prime. Ce livre ne dit pas si un coût s'applique à votre dossier, ni de quel ordre il serait. Il vous dit seulement de le demander.

DÉFINITION — prime

Dans le vocabulaire de l'assurance, la prime est le prix de la protection. Dans l'assurance prêt hypothécaire, c'est le coût associé à la protection que le prêteur souscrit. Votre prêteur vous dit, pour votre dossier, s'il y en a une, comment elle vous est présentée et quand elle est due.

Pourquoi ce coût vous concerne, même si l'assurance est celle du prêteur

On pourrait penser : « C'est l'assurance du prêteur, alors c'est son affaire. » Mais la question du coût est celle-ci : qui le supporte, au bout du compte ? Selon la façon dont le prêteur organise son financement, le coût peut vous être présenté, d'une façon ou d'une autre, dans le cadre de votre prêt. Vous devez savoir si c'est le cas, car cela entre dans votre budget.

Voilà pourquoi la bonne question n'est pas « Combien ? » en premier, mais : est-ce qu'un coût m'est présenté, et sous quelle forme ? Les chiffres viennent ensuite, de la bouche de votre prêteur, avec une confirmation écrite.

Un coût parmi d'autres

Ce coût, quand il existe, s'ajoute à d'autres éléments d'un budget d'achat : honoraires professionnels, frais de transaction, déménagement, assurances de l'habitation, entretien. Pour tenir compte de tous les éléments à la fois, voir → livre F8 (Le budget complet de la transaction). Ce chapitre-ci se limite au coût de l'assurance prêt.

L'ESSENTIEL — demandez avant de calculer

Ne cherchez pas un chiffre ici, et ne comptez pas sur les chiffres d'un site ou d'un ami. Demandez à votre prêteur : un coût d'assurance prêt s'applique-t-il à mon dossier ? Puis notez sa réponse, avec la date.

Quand poser la question

Deux moments sont particulièrement bien choisis :

• À la première rencontre, quand vous posez toutes vos questions de base.
• Avant de présenter une offre d'achat, pour que votre budget en tienne compte.

Si vous attendez la veille de la signature, vous aurez moins de marge pour comparer, négocier ou ajuster votre projet.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia envoie un courriel à son prêteur : une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à notre dossier ? Si oui, y a-t-il un coût, et comment nous sera-t-il présenté ? Elle ne joint aucun chiffre et ne suppose rien. La réponse arrive deux jours plus tard. Elle l'imprime, la range dans la chemise du financement et la montre à Camille, qui y ajoute ses propres questions.

5.2 Comment il peut vous être présenté

Plusieurs façons de présenter un coût

Ce livre ne décrit aucune façon particulière de présenter le coût de l'assurance. Il vous aide à poser les questions qui feront apparaître la façon de votre prêteur. Voici ce que vous pouvez demander.

• Comment ce coût m'est-il présenté ? Dans quel document, sous quel nom, à quelle étape ?
• Est-il ajouté à quelque chose d'autre, ou me le présente-t-on séparément ?
• Apparaît-il dans une estimation, une offre de financement ou un autre document ?
• Y a-t-il plusieurs façons de le payer, et laquelle s'applique à mon dossier ?
• À quel moment est-il dû ?

La façon de payer

Demandez à votre prêteur comment le coût se paie, si un coût s'applique. Des options peuvent exister, et c'est le prêteur qui les décrit. Posez la question sans présumer :

• Le coût est-il payé directement par moi, ou est-il traité autrement dans le cadre du prêt ?
• Si je le paie moi-même, à qui et par quel moyen ?
• Si le prêt le prend en charge d'une façon ou d'une autre, comment l'effet apparaît-il dans mes documents ?

Ces questions ne présument pas de la réponse : elles sont là pour vous éviter d'en inventer une. La réponse se note par écrit.

Le moment où il est dû

Le moment est aussi important que le montant. Un coût dû tôt et un coût dû plus tard n'ont pas le même effet sur votre budget et sur votre trésorerie. Demandez :

• À quel moment ce coût est-il dû, le cas échéant ?
• Doit-il être disponible à une date précise, par exemple au moment de la signature ?
• Que se passe-t-il si ma situation change entre l'analyse et la signature ?

Demandez que la réponse figure par écrit, avec les mots précis de votre interlocuteur.

ATTENTION — un coût « inclus » n'est pas un coût « absent »

Si on vous dit que le coût est « inclus » dans quelque chose, demandez dans quoi, et ce que cela change à vos documents. Un coût présenté autrement reste un coût. Pour savoir si une somme s'ajoute à votre prêt ou à ce que vous payez, posez la question par écrit.

Comparer à armes égales

Si vous consultez plusieurs prêteurs, posez-leur exactement les mêmes questions et notez les réponses côte à côte. Une comparaison n'a de sens que si chaque prêteur répond sur les mêmes points. Un courtier hypothécaire peut vous aider à le faire. Pour choisir un prêteur, voir → livre F5 (Choisir son prêteur).

QUI CONSULTER — pour comprendre la présentation du coût

Votre prêteur vous explique, pour votre dossier, comment le coût est présenté et quand il est dû. Votre courtier hypothécaire, si vous en avez un, vous aide à comparer les réponses de plusieurs prêteurs. Un conseiller financier peut vous aider à replacer ce coût dans votre budget d'ensemble.

5.3 Les taxes et les frais liés : poser la question

Une taxe peut s'y ajouter

Dans certains cas, une taxe peut s'ajouter au coût d'une assurance. Ce livre ne dit ni laquelle, ni à quel taux, ni dans quelles conditions. Il vous dit seulement que la question existe, et qu'il faut la poser :

• Une taxe s'applique-t-elle à ce coût dans mon dossier ?
• Qui la paie, moi ou une autre personne ?
• À quel moment est-elle due ?
• Comment apparaît-elle dans mes documents ?

Adressez ces questions à votre prêteur d'abord. Adressez-les aussi à votre notaire, qui vous aide à lire les documents du prêt et à repérer ce qui vous est demandé et à quel moment. Ni l'un ni l'autre ne peut répondre à votre place sur des règles fiscales de portée générale : pour ces questions, un professionnel de la fiscalité est la personne indiquée.

QUI CONSULTER — pour la taxe liée au coût

Votre prêteur : une taxe s'applique-t-elle dans mon dossier, qui la paie et à quel moment ? Votre notaire : comment cette somme apparaît-elle dans les documents et dans le déroulement de la signature ? Un comptable ou un autre professionnel de la fiscalité : pour toute question sur la nature et la portée de la taxe.

D'autres frais possibles

Un prêt hypothécaire peut s'accompagner d'autres frais, qui n'ont rien à voir avec l'assurance : frais de dossier, frais d'évaluation, honoraires du notaire, droits et taxes liés à la transaction. Ne les confondez pas avec le coût de l'assurance. Chacun a sa raison d'être, son destinataire, son moment. Pour la vue d'ensemble de ces éléments, voir → livre F8 (Le budget complet de la transaction).

Une bonne habitude : lorsque votre prêteur vous remet un document qui contient des sommes, demandez-lui de nommer chaque ligne et de vous dire à qui elle est destinée. Vous évitez ainsi de mélanger une taxe, un honoraire, un frais et un coût d'assurance.

Les mots à clarifier

Plusieurs mots reviennent dans les discussions sur les coûts. Demandez à votre interlocuteur de préciser ce qu'il entend par chacun.

Ne rien présumer

Il peut être tentant de se dire : « Si c'est ajouté au prêt, je n'ai pas à m'en occuper. » Mais une somme ajoutée au prêt change-t-elle ce que vous devez ? Demandez toujours à votre prêteur de vous expliquer, par écrit, comment l'effet apparaît dans vos documents et dans votre budget.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille reçoit une estimation de son prêteur. Elle y voit plusieurs lignes dont elle ne connaît pas toutes les raisons d'être. Elle demande à son conseiller de nommer chaque ligne et de dire à qui elle est destinée. Elle écrit les réponses à côté du document. Elle sait désormais lesquelles concernent l'assurance et lesquelles sont d'une autre nature.

5.4 Un tableau de questions à remplir avec votre prêteur

Comment l'utiliser

Le tableau qui suit est vide à dessein. Remplissez-le lors de votre rencontre avec votre prêteur, en écrivant les mots exacts de votre interlocuteur. Une case que vous ne pouvez pas remplir est une question à reposer, par écrit.

Si vous consultez plusieurs prêteurs, imprimez le tableau en autant d'exemplaires. Si vous achetez à deux, convenez de qui l'écrit.

LE FORMULAIRE — un tableau de questions sur le coût, à remplir

Ce tableau n'est pas un formulaire officiel : c'est un outil personnel. Il sert à noter ce que votre prêteur vous répond. Il ne contient aucun chiffre, parce que les chiffres viennent de votre prêteur.

Les gestes qui accompagnent le tableau

• Demandez la confirmation par écrit de chaque réponse qui touche votre budget.
• Joignez au tableau les documents que le prêteur vous remet.
• Reportez les sommes confirmées dans votre budget d'ensemble (→ livre F8).
• Relisez le tableau avant la signature, avec votre notaire, pour vérifier que les documents du prêt correspondent à ce qu'on vous a dit.
• Signalez toute différence entre ce qu'on vous a dit et ce que vous lisez.

Un modèle de courriel

Voici une formulation à adapter. Elle ne contient aucun chiffre, parce qu'elle sert à en obtenir.

LE FORMULAIRE — une demande écrite sur le coût, à adapter

Bonjour,

Dans le cadre de ma demande de financement, j'aimerais savoir si une assurance prêt hypothécaire s'applique à mon dossier. Si oui, pourriez-vous m'indiquer par écrit : si un coût y est associé; comment il me sera présenté et dans quel document; comment il se paie; à quel moment il est dû; et si une taxe s'y ajoute, qui la paie et quand.

Je vous remercie de votre réponse.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Envoyez ce courriel avant la rencontre, ou juste après. Gardez une copie de votre envoi et de la réponse. Si la réponse est donnée de vive voix, résumez-la par écrit à votre interlocuteur en lui demandant de confirmer : voici ce que j'ai compris de notre échange; pouvez-vous me confirmer que c'est exact ?

Trois colonnes pour votre budget

Quand vous reportez les réponses dans votre budget, classez chaque élément dans l'une de trois colonnes.

• Confirmé par écrit : la somme ou l'information vous a été donnée par écrit par votre prêteur. Vous pouvez vous y fier pour planifier.
• À confirmer : on vous a donné une information à l'oral, ou une partie seulement. Notez qui doit vous répondre et pour quelle date.
• Hypothèse : une idée que vous avez, un chiffre vu ailleurs, une supposition. Elle sert à vous poser une question, jamais à fixer votre budget.

Cette discipline évite deux erreurs : compter sur un chiffre qui n'était qu'une hypothèse, et oublier un élément parce qu'on ne savait pas où le ranger. Elle prépare aussi la lecture finale de vos documents (chapitre 8), où vous comparerez ce qui est écrit avec ce que vous aviez noté.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia ont un tableau de budget à trois colonnes. Dans « confirmé », elles notent ce que le prêteur leur a écrit. Dans « à confirmer », une question sur le moment où le coût de l'assurance serait dû, le cas échéant. Dans « hypothèse », elles écrivent un chiffre vu en ligne, avec la mention « ne pas utiliser avant confirmation ». Quand la réponse arrive, elles déplacent la ligne dans la bonne colonne.

Si le coût vous surprend

Il peut arriver que la réponse de votre prêteur vous surprenne : un coût auquel vous ne vous attendiez pas, un moment de paiement plus rapproché que prévu. Ne réagissez pas dans l'urgence. Trois gestes vous aident à garder la maîtrise.

• Demandez des précisions sur ce que vous ne comprenez pas, par écrit.
• Replacez la somme dans votre budget d'ensemble pour voir ce qu'elle change réellement.
• Comparez avec un autre prêteur, avec l'aide d'un courtier hypothécaire si vous en avez un, sans présumer d'avance du résultat.

Une surprise n'est pas une raison de renoncer ni de précipiter une décision. C'est une raison de poser des questions de plus.

Si la réponse tarde

Si votre prêteur ne répond pas ou répond de façon floue, relancez par écrit en citant la question. Si la réponse tarde encore, demandez qui peut vous répondre. Si vous n'obtenez rien, comparez avec un autre prêteur. Vous n'avez pas à vous engager dans une démarche dont vous ne comprenez pas le coût.

QUI CONSULTER — si le coût reste flou

Votre prêteur, d'abord, pour qu'il précise par écrit. Votre courtier hypothécaire, pour comparer avec d'autres prêteurs. Votre notaire, pour lire avec vous les documents avant de signer. Un conseiller financier, si le coût soulève une question sur votre budget d'ensemble.

Les erreurs qui coûtent cher

• Chercher un chiffre ailleurs que chez le prêteur. Les chiffres d'un site, d'un ami ou d'un article peuvent ne pas s'appliquer à votre dossier. Demandez-les à votre prêteur.
• Attendre la veille de la signature. Un coût découvert tard laisse peu de place pour comparer ou ajuster.
• Se contenter de « c'est inclus ». Demandez dans quoi, et ce que cela change.
• Mélanger les frais, les taxes et le coût de l'assurance. Faites nommer chaque ligne.
• Oublier de demander le moment où le coût est dû. Il influence votre budget autant que le coût lui-même.
• Ne pas poser la question de la taxe. Posez-la au prêteur et au notaire.
• Ne rien noter. Une réponse orale se perd. Un tableau rempli se conserve.
• Ne pas comparer à armes égales. Posez les mêmes questions à chaque prêteur.

À retenir

• Quand une assurance prêt s'applique à un dossier, un coût peut y être associé. Votre prêteur vous dit si c'est le cas.
• Ce livre ne donne aucun montant, aucun taux, aucun barème, aucune méthode de calcul.
• Demandez comment le coût est présenté, comment il se paie et à quel moment il est dû.
• Une taxe peut s'ajouter : posez la question à votre prêteur et à votre notaire.
• Faites nommer chaque ligne d'un document qui contient des sommes.
• Notez les réponses dans le tableau, avec la date et le nom de la personne, et demandez une confirmation écrite.

Votre plan d'action

1. Imprimez le tableau de la section 5.4, en autant d'exemplaires que de prêteurs consultés.
2. Envoyez à chaque prêteur les mêmes questions, par écrit, avant la rencontre.
3. Rencontrez chaque prêteur et remplissez le tableau avec les mots exacts de la personne.
4. Demandez une confirmation écrite pour chaque réponse qui touche votre budget.
5. Faites nommer chaque ligne des documents qui contiennent des sommes.
6. Posez la question de la taxe à votre prêteur et à votre notaire.
7. Reportez les sommes confirmées dans votre budget d'ensemble.
8. Relisez le tout avant la signature, avec votre notaire.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? Un coût y est-il associé ?
• Comment ce coût m'est-il présenté, et dans quel document ?
• Comment se paie-t-il, et à quel moment est-il dû ?
• Une taxe s'y ajoute-t-elle ? Qui la paie, et quand ?
• Pouvez-vous me confirmer ces réponses par écrit ?

À votre notaire :

• Comment les sommes liées à mon prêt apparaissent-elles dans les documents ?
• Quand ces sommes doivent-elles être disponibles ?
• Une taxe liée au coût de l'assurance apparaît-elle, et à quel endroit ?

À votre courtier hypothécaire :

• Les prêteurs que vous consultez présentent-ils ce coût de la même façon ?
• Pouvez-vous m'aider à comparer leurs réponses par écrit ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi le coût de l'assurance, quand il existe, fait-il partie de votre budget ?
2. Quelle est la première question à poser sur le coût ?
3. Quelles trois choses faut-il demander à propos de la façon de payer ?
4. Pourquoi demander le moment où le coût est dû ?
5. À qui poser la question de la taxe ?
6. Que faire quand on vous dit qu'un coût est « inclus » ?

Réponses

1. Parce qu'il peut vous être présenté, d'une façon ou d'une autre, dans le cadre de votre prêt, et qu'il influence ce que vous payez et quand.
2. Si un coût s'applique à votre dossier, avec confirmation écrite.
3. Comment il se paie, à qui et par quel moyen, et comment il apparaît dans vos documents.
4. Parce que le moment influence votre budget et votre trésorerie autant que le coût lui-même.
5. À votre prêteur et à votre notaire ; pour la nature et la portée de la taxe, à un professionnel de la fiscalité.
6. Demander dans quoi il est inclus et ce que cela change à vos documents, par écrit.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F8 (Le budget complet de la transaction) et → livre F5 (Choisir son prêteur).

Chapitre 6 — Premier achat, plex, travail autonome : situations à signaler

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Sylvie travaille à son compte. Elle a repéré un petit immeuble de plusieurs logements, dont l'un serait pour elle et les autres pour des locataires. Elle hésite avant d'appeler un prêteur. Dire tout de suite qu'elle est travailleuse autonome et qu'elle veut louer des logements, est-ce que cela complique son affaire ? Elle se retient d'abord, puis se ravise : mieux vaut que le prêteur sache dès le début. Elle prépare plutôt ses documents et ses questions.

Ce chapitre traite de situations qu'il vaut mieux nommer franchement dès la première rencontre : un premier achat, un immeuble de plusieurs logements, un revenu de travailleur autonome, un logement ajouté ou un revenu locatif. Il ne dit pas comment l'assurance ou l'admissibilité s'y appliquent : tout se demande au prêteur. Il vous aide à préparer vos documents, jamais à prévoir une réponse. Sylvie, Camille et Nadia sont des personnes fictives.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi votre situation compte pour un prêteur, sans en tirer de conclusion sur l'issue ;
• reconnaître les situations qu'il vaut mieux mentionner dès la première rencontre ;
• préparer à l'avance les documents qui s'y rapportent ;
• poser à votre prêteur des questions adaptées à votre situation ;
• garder la trace des réponses, par écrit.

Pourquoi c'est important

Un prêteur ne regarde pas deux dossiers de la même façon, parce que deux dossiers ne se ressemblent pas. Votre situation personnelle — votre expérience d'acheteur, le type d'immeuble, la façon dont vous gagnez votre vie, les revenus que l'immeuble pourrait produire — fait partie de ce qu'il veut comprendre. Quand une information arrive tard, le prêteur peut avoir à recommencer une partie de son analyse. Quand elle arrive tôt, la discussion est plus juste et les délais sont mieux maîtrisés.

Nommer franchement sa situation vous donne :

• de la cohérence : les documents que vous remettez correspondent à ce que vous avez dit ;
• du temps : le prêteur sait dès le départ ce qu'il doit regarder ;
• de la confiance : une personne qui explique clairement son dossier est plus facile à accompagner ;
• de meilleures questions : sachant ce qui vous distingue, vous demandez ce qui compte pour vous.

Ce chapitre ne dit pas comment une situation donnée est traitée. Il vous montre comment la présenter et quoi demander.

6.1 Pourquoi votre situation compte pour le prêteur

Un prêteur analyse un risque

Avant de prêter une somme importante, le prêteur cherche à comprendre. Il regarde qui vous êtes, comment vous gagnez votre vie, ce que vous apportez, et ce que vous voulez acheter. Il en tire une analyse qui lui est propre, selon ses politiques. Quand une assurance prêt hypothécaire est envisagée, l'assureur peut lui aussi tenir compte de certains éléments de votre dossier, par l'entremise du prêteur.

Ce livre ne décrit pas cette analyse. Il vous dit seulement qu'elle existe et que votre situation y entre.

Ce n'est pas un jugement

Mentionner un premier achat, un revenu autonome ou un immeuble à logements ne vous place pas « dans une case » qui décide de tout. Cela donne au prêteur des éléments pour regarder votre dossier dans son ensemble. La réponse dépendra de lui, de ses politiques et de votre dossier complet. Rien, dans ce livre, ne vous permet d'en prédire l'issue.

L'ESSENTIEL — nommer, préparer, demander

Mentionnez votre situation dès la première rencontre. Préparez les documents qui s'y rapportent. Demandez au prêteur comment il en tient compte, et notez sa réponse par écrit. Ne cherchez pas à deviner.

Ce que le prêteur cherche à comprendre

Voici, en termes généraux, les questions qu'un prêteur peut se poser. Elles ne sont pas une liste officielle : elles servent à comprendre l'esprit de la démarche.

• Qui sont les emprunteurs, et quelle est leur expérience d'un achat ?
• Quel type d'immeuble est visé ?
• D'où viennent les revenus, et comment peut-on les documenter ?
• Y a-t-il des revenus supplémentaires prévus, et comment les justifie-t-on ?
• Quels documents appuient ce que les emprunteurs affirment ?

Votre travail est de répondre honnêtement, avec des documents à l'appui, et de poser vos propres questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia achètent pour la première fois. Elles se demandent si elles doivent le mentionner. Le conseiller de leur prêteur leur répond qu'il vaut mieux le savoir dès le début. Elles notent la réponse dans leur carnet et demandent : y a-t-il des documents particuliers que vous attendez d'un couple qui achète pour la première fois ? Elles demandent la liste par courriel.

6.2 Les situations à nommer dès la première rencontre

Un premier achat

Si c'est votre premier achat, dites-le. Le prêteur peut vous expliquer sa démarche plus en détail et vous indiquer ce qui s'applique à votre dossier. Ce livre ne décrit aucune règle liée au premier achat. Pour comprendre les programmes et les mesures destinés aux premiers acheteurs, voir → livre D11 (Premiers acheteurs).

Questions à vous poser : avez-vous déjà acheté, seule ou avec quelqu'un d'autre ? Y a-t-il quelque chose, dans votre parcours, que le prêteur gagnerait à savoir ? Demandez-lui lesquels de vos documents lui seront les plus utiles.

Un immeuble de plusieurs logements

Un immeuble de plusieurs logements, que l'on appelle couramment un plex, n'est pas une maison unifamiliale. Le prêteur peut le traiter autrement. Ce livre ne décrit pas comment. Dites clairement au prêteur que c'est le type d'immeuble que vous envisagez, et que vous comptez y habiter ou non.

DÉFINITION — plex

Un immeuble qui comprend plusieurs logements, par exemple un duplex, un triplex ou un quadruplex. Le propriétaire peut habiter l'un des logements et louer les autres, ou louer tous les logements. Ce livre ne dit pas comment un prêteur ou un assureur traite ce type d'immeuble : la question se pose au prêteur.

Questions à poser : le prêteur traite-t-il ce type d'immeuble ? Une assurance prêt s'applique-t-elle à mon dossier si j'achète un plex ? Quels documents supplémentaires attendez-vous ? Les réponses peuvent varier d'un prêteur à l'autre.

Un revenu de travailleur autonome

Si vous travaillez à votre compte, vous le dites tout de suite. Le prêteur doit comprendre la nature de vos revenus et la façon dont ils sont documentés. Ce livre ne dit pas quels documents il demandera ni comment il les analysera. Il vous aide à les préparer et à poser la question.

Demandez au prêteur : pour une personne qui travaille à son compte, quels documents attendez-vous, et sur quelle période ? Demandez la liste par écrit. Votre comptable peut vous aider à rassembler les pièces et à répondre aux questions sur vos revenus.

ATTENTION — ne présentez pas vos revenus autrement que par les documents

Les documents que vous remettez doivent correspondre à ce que vous affirmez. Ne gonflez pas, n'arrondissez pas, ne cachez rien. Si une partie de vos revenus est difficile à documenter, dites-le au prêteur et demandez ce qu'il accepte. Pour toute question sur les obligations liées à vos déclarations, consultez un comptable ou un autre professionnel qualifié.

Un logement ajouté ou un revenu locatif

Si l'immeuble comprend un logement que vous comptez louer, ou si un logement a été ajouté, dites-le aussi. Un revenu locatif prévu et un revenu déjà perçu ne sont pas la même chose, et la façon dont un prêteur en tient compte lui appartient. Ce livre ne décrit pas cette façon. Il vous invite à poser la question et à garder les documents qui s'y rapportent : baux existants, loyers actuels, ou documents du vendeur sur les logements.

Un logement ajouté au fil du temps soulève aussi une question qui dépasse le prêteur : l'immeuble est-il, dans ses logements actuels, conforme à ce qui est exigé ? Posez cette question à votre notaire et à l'organisme municipal compétent (à vérifier). Dans ce livre, retenez simplement qu'il vaut mieux mentionner l'existence du logement au prêteur, quitte à ce que les vérifications se fassent en parallèle.

QUI CONSULTER — pour une situation particulière

Votre prêteur : comment traite-t-il votre situation, et que doit-il savoir ? Votre courtier hypothécaire : quels prêteurs sont à l'aise avec votre situation, et comment présenter votre dossier ? Votre courtier immobilier : comment présenter les documents liés à l'immeuble ? Votre comptable, si vous travaillez à votre compte : comment documenter vos revenus ? Votre notaire : quelles vérifications faire sur l'immeuble et ses logements ?

Quand votre situation change en cours de route

Un dossier de financement s'étire dans le temps. Pendant ce temps, votre vie continue. Un nouvel emploi, un changement dans votre activité de travailleur autonome, une décision de louer un logement que vous pensiez occuper, un projet qui passe d'une maison à un plex : tout cela peut modifier ce que le prêteur doit savoir.

Le réflexe est toujours le même :

1. Prévenez le prêteur ou le courtier hypothécaire dès que le changement est certain, avant qu'il ne le découvre dans vos documents.
2. Demandez ce que le changement implique pour votre dossier et pour la liste de documents, sans présumer.
3. Mettez à jour votre feuille de situation, avec la date.
4. Conservez la réponse écrite.

Cette transparence protège votre dossier. Elle évite qu'un écart entre ce que vous avez dit et ce que montrent vos documents soulève un doute inutile.

Les situations peuvent se combiner

Un même dossier peut cumuler plusieurs de ces situations. Sylvie, par exemple, est travailleuse autonome, souhaite acheter un plex et prévoit de louer des logements. Elle les nomme toutes à son prêteur, une à une, et demande comment chacune est prise en compte. Ce livre ne dit pas comment les situations s'additionnent ou s'influencent : c'est une question pour le prêteur.

6.3 Ce que vous pouvez préparer à l'avance

Un dossier de base

Quelle que soit votre situation, un dossier de base est utile. Il comprend les documents décrits au chapitre 4 : pièces d'identité, preuves de revenu, relevés, provenance de la mise de fonds. Préparez-le d'abord, puis ajoutez les éléments propres à votre situation.

Pour un premier achat

• Une note personnelle qui rassemble vos questions sur le processus, que vous apporterez à la rencontre.
• La liste de vos documents d'identité, de vos comptes et de vos dettes en cours.
• Un budget préliminaire, que vous reverrez avec votre prêteur et que vous pourrez compléter à l'aide du livre F8 (Le budget complet de la transaction).
• Vos questions sur les programmes et mesures qui existent, à vérifier auprès de sources officielles (→ livre D11).

Pour un plex

• Une description de l'immeuble visé : nombre de logements, usage actuel, état connu (à confirmer avec les documents du vendeur).
• Les baux existants et les loyers actuels, si le vendeur les met à votre disposition.
• Une note précisant si vous comptez habiter l'un des logements.
• Vos questions sur la façon dont le prêteur traite ce type d'immeuble.

Pour un revenu de travailleur autonome

• Les preuves de revenu que votre prêteur demandera, une fois la liste confirmée par écrit.
• Les documents que votre comptable peut vous aider à rassembler.
• Une note décrivant la nature de votre activité, de façon claire et brève.
• Une explication écrite de tout changement important dans votre activité.

Pour un logement ajouté ou un revenu locatif

• Les documents du vendeur qui concernent les logements : baux, descriptions, historique des travaux.
• Les questions que vous poserez à l'organisme municipal compétent (à vérifier) et à votre notaire sur l'état de ces logements.
• Une note précisant les revenus que vous prévoyez, en indiquant d'où vient chaque estimation (document ou hypothèse).

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie prépare une chemise « plex et travail autonome ». Elle y met les documents que son comptable l'aide à rassembler, les baux fournis par le vendeur et une feuille de questions. Sur chaque estimation de revenu, elle note d'où elle vient : « document du vendeur » ou « hypothèse de ma part ». Elle sait ainsi ce qu'elle peut affirmer et ce qui reste à confirmer.

Une feuille de situation d'une page

Avant la première rencontre, écrivez une feuille d'une page qui résume votre situation. Elle n'est pas un document officiel : c'est un aide-mémoire que vous pourrez remettre à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire. Elle comprend :

• qui achète : une personne, un couple, plusieurs personnes ;
• ce que vous visez : le type d'immeuble, et si vous comptez y habiter ;
• d'où viennent vos revenus : emploi, travail autonome, autre source, avec une phrase pour chacun ;
• les revenus que l'immeuble pourrait produire, le cas échéant, en précisant s'ils sont documentés ou seulement envisagés ;
• vos points d'interrogation : ce que vous ne savez pas encore et que vous voulez demander.

Cette feuille vous oblige à mettre vos idées au clair. Elle évite aussi d'oublier un élément au moment de parler. Le prêteur peut poser d'autres questions, mais elle sert de point de départ clair, et elle montre que vous avez réfléchi à votre projet. Mettez-y la date, et mettez-la à jour si votre situation change.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia rédigent leur feuille de situation en dix lignes. Elles y inscrivent qu'elles achètent ensemble pour la première fois et qu'elles visent une maison où elles habiteront. Au bas, elles écrivent leurs deux questions : quels documents attendez-vous de nous ? et une assurance prêt s'applique-t-elle à notre dossier ? Le conseiller les lit, ajoute deux précisions de son côté, et la rencontre se déroule plus facilement.

Ce qu'on ne prépare pas

Quelques gestes semblent utiles mais ne le sont pas. Évitez-les.

• Préparer une réponse à une question que personne n'a posée. Vous risquez de dire plus que nécessaire ou de vous contredire.
• Anticiper un refus et rédiger une argumentation avant même d'avoir rencontré le prêteur. Écoutez d'abord.
• Embellir un chiffre pour « faire bonne figure ». Un chiffre arrondi à la hausse se retrouve dans les documents et finit par se voir.
• Cacher un élément parce qu'il vous semble défavorable. Mieux vaut le présenter avec une explication.

La meilleure préparation reste simple : des documents exacts, des questions écrites et une attitude ouverte.

Conserver les preuves

Pour chaque document remis, gardez :

• une copie de ce que vous avez transmis ;
• la date de la remise ;
• le nom de la personne qui l'a reçu ;
• toute réponse reçue par la suite.

Ces traces servent si le prêteur demande de nouveau un document ou si une question surgit plus tard.

6.4 Les questions à poser selon votre situation

Pour tous

• Quels documents attendez-vous de moi, compte tenu de ma situation ? Pouvez-vous me les lister par écrit ?
• Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? À quel moment vous adressez-vous à l'assureur ?
• Y a-t-il, dans ma situation, un élément qui pourrait retarder l'analyse ? Comment l'éviter ?

Premier achat

• Y a-t-il des documents particuliers que vous attendez d'une personne qui achète pour la première fois ?
• Existe-t-il, dans votre institution ou ailleurs, de l'information destinée aux premiers acheteurs que vous me recommandez ?
• Quelles étapes se déroulent le plus tôt, et lesquelles puis-je préparer dès maintenant ?

Plex

• Traitez-vous les immeubles de plusieurs logements ? Si oui, quelles informations supplémentaires attendez-vous ?
• Comment considérez-vous le fait que j'habite l'un des logements, ou que je n'y habite pas ?
• Une assurance prêt s'applique-t-elle à mon dossier si j'achète ce type d'immeuble ?

Travail autonome

• Quels documents demandez-vous à une personne qui travaille à son compte, et sur quelle période ?
• Comment traitez-vous un revenu qui varie d'une période à l'autre ?
• Mon comptable peut-il vous remettre directement certains documents ?

Logement ajouté ou revenu locatif

• Comment tenez-vous compte d'un revenu locatif, existant ou prévu ?
• Quels documents attendez-vous pour un logement qui a été ajouté à l'immeuble ?
• Faut-il que j'obtienne des confirmations de l'organisme municipal compétent avant que vous poursuiviez l'analyse ?

Comment présenter vos questions

Écrivez-les à l'avance, par thème. Apportez-les à la rencontre, et laissez de la place pour les réponses. Si vous recevez une réponse orale, demandez une confirmation écrite le jour même. Notez, dans la marge, tout ce qui reste à vérifier avec un autre professionnel.

QUI CONSULTER — pour chaque thème

Le prêteur : traitement de votre situation et documents attendus. Le courtier hypothécaire : choix des prêteurs adaptés. Le comptable : documents liés à vos revenus. Le notaire : vérifications liées à l'immeuble et à ses logements. L'organisme municipal compétent (à vérifier) : conformité des logements, pour le sujet spécifique des logements ajoutés. Pour toute question sur vos obligations fiscales ou juridiques, consultez un professionnel qualifié.

Les erreurs qui coûtent cher

• Taire une situation par crainte de compliquer le dossier. Nommer franchement évite de recommencer l'analyse plus tard.
• Présumer de la réponse. Vous ne savez pas comment votre prêteur traite votre situation. Demandez.
• Arrondir ou gonfler un revenu. Les documents doivent correspondre à ce que vous affirmez.
• Présenter une hypothèse comme un fait. Un loyer prévu n'est pas un loyer perçu : dites d'où vient chaque chiffre.
• Confondre l'avis d'un ami et celui du prêteur. L'expérience d'un proche ne s'applique pas forcément à votre dossier.
• Négliger les vérifications sur l'immeuble. Un logement ajouté soulève des questions pour l'organisme municipal compétent (à vérifier) et le notaire, pas seulement pour le prêteur.
• Ne rien noter. Une réponse orale se perd.
• Se limiter à un seul prêteur. Les réponses peuvent varier ; un courtier hypothécaire peut vous aider à comparer.

À retenir

• Votre situation fait partie de ce que le prêteur cherche à comprendre. Nommez-la dès la première rencontre.
• Les situations traitées ici : premier achat, immeuble de plusieurs logements, revenu de travailleur autonome, logement ajouté ou revenu locatif.
• Ce livre ne dit pas comment l'assurance ou l'admissibilité s'y appliquent : tout se demande au prêteur.
• Préparez des documents ; ne prévoyez jamais une réponse.
• Distinguez, dans vos notes, ce qui est un fait documenté de ce qui est une hypothèse.
• Gardez la trace de vos échanges, par écrit.

Votre plan d'action

1. Listez les situations qui s'appliquent à vous : premier achat, plex, travail autonome, logement ajouté ou revenu locatif.
2. Préparez le dossier de base (chapitre 4), puis les éléments propres à chaque situation.
3. Rédigez vos questions par thème, avec de la place pour les réponses.
4. Rencontrez votre prêteur ou votre courtier hypothécaire et nommez franchement votre situation.
5. Demandez la liste des documents adaptée à votre cas, par écrit.
6. Consultez votre comptable ou votre notaire pour les points qui les concernent.
7. Distinguez, dans vos notes, les faits documentés et les hypothèses.
8. Conservez tous les échanges dans votre dossier de financement.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Comment tenez-vous compte de ma situation dans l'analyse de mon dossier ?
• Quels documents particuliers attendez-vous de moi ?
• Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? À quel moment vous adressez-vous à l'assureur ?

À votre courtier hypothécaire :

• Quels prêteurs traitent le type de dossier que je présente ?
• Comment m'aidez-vous à présenter ma situation de façon claire ?

À votre comptable (si vous travaillez à votre compte) :

• Quels documents pouvez-vous m'aider à rassembler pour un prêteur ?
• Pouvez-vous répondre directement aux questions du prêteur sur mes revenus ?

À votre notaire :

• Quelles vérifications faire sur l'immeuble et sur ses logements avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi nommer votre situation dès la première rencontre ?
2. Citez les quatre situations traitées dans ce chapitre.
3. Ce livre dit-il comment l'assurance s'applique à un plex ?
4. Que faire pour distinguer un loyer prévu d'un loyer perçu dans vos notes ?
5. Qui peut vous aider à rassembler les documents d'un revenu de travailleur autonome ?
6. Pourquoi poser les mêmes questions à plusieurs prêteurs ?

Réponses

1. Pour que le prêteur la comprenne dès le début, qu'il n'ait pas à recommencer son analyse, et que les documents correspondent à ce que vous affirmez.
2. Le premier achat, l'immeuble de plusieurs logements, le revenu de travailleur autonome, le logement ajouté ou le revenu locatif.
3. Non. Cette question se pose au prêteur, par écrit.
4. Indiquer, pour chaque estimation, d'où elle vient : un document ou une hypothèse.
5. Votre comptable, avec les documents que votre prêteur aura confirmés par écrit.
6. Parce que les réponses peuvent varier d'un prêteur à l'autre, et qu'une comparaison n'a de sens que sur les mêmes points.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre D11 (Premiers acheteurs) et → livre F8 (Le budget complet de la transaction).

Chapitre 7 — Déménager, renouveler, changer de prêteur : les questions à poser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Roméo songe à changer de maison. La sienne lui plaît, mais elle est devenue trop petite. Il y a aussi son prêt hypothécaire : il sait qu'une échéance approche, sans en avoir la date en tête. Et il a entendu dire que l'assurance de son prêt actuel pourrait jouer un rôle dans ce qui va suivre. Il ne sait pas si c'est vrai. Il ne sait pas non plus où chercher. Il s'assoit avec un café et une feuille blanche, et il écrit en haut : « Ce que je dois demander, et à qui. »

Ce chapitre s'adresse à ceux qui vivent un changement dans un prêt déjà en cours : vendre et racheter, renouveler le prêt, changer de prêteur. Il ne dit aucune règle de transfert, de portabilité ou de renouvellement, et il ne décrit aucun effet de ces gestes sur l'assurance. Il vous apprend à poser des questions écrites à l'ancien et au nouveau prêteur, et à conserver tous les documents de votre prêt. Roméo est un personnage fictif.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les moments de vie où votre prêt « change de visage » ;
• dresser la liste des questions à poser avant de bouger, à l'ancien comme au nouveau prêteur ;
• constituer et tenir un dossier de votre prêt actuel, y compris ce qui touche l'assurance ;
• demander des réponses par écrit et en comparer plusieurs ;
• repérer le professionnel qui répond à chaque type de question.

Pourquoi c'est important

On pense à l'assurance prêt au moment d'acheter, puis on l'oublie. Pourtant, un prêt vit : on déménage, on renouvelle, on envisage de changer d'institution. À chacun de ces moments, des questions surgissent. Qu'est-ce qui arrive aux protections et aux documents de mon prêt actuel ? Qu'est-ce que le nouveau prêteur voudra savoir ? Qu'est-ce que l'ancien prêteur peut me remettre ?

Ce chapitre ne répond pas à ces questions à la place des prêteurs. Il vous aide à ne rien oublier de les poser. Voici ce qu'il vous apporte :

• de l'anticipation : vous préparez vos questions avant le moment de décider ;
• de la mémoire : vous gardez, dans un seul dossier, ce qui concerne votre prêt ;
• de la comparaison : vous demandez les mêmes choses à chacun, et vous les notez ;
• de la prudence : vous évitez de supposer qu'une règle vue ailleurs s'applique à votre prêt.

7.1 Quand votre prêt change de visage

Trois grands moments

Un prêt hypothécaire en cours peut changer de visage lors de trois grands moments. Ils ne s'excluent pas : une personne peut les vivre l'un après l'autre.

Vendre et racheter. Vous vendez la maison où vous habitez et vous en achetez une autre. Votre prêt actuel est au centre de la transaction : il existe, il a des documents, et il a peut-être une assurance. La question est : que devient-il, et que se passe-t-il pour votre prochain prêt ?

Renouveler. Votre prêt arrive à une échéance et vous devez décider de ce qui suit : rester avec votre prêteur ou aller ailleurs, selon les propositions qui vous sont faites. Pour les mots du renouvellement, du refinancement et du transfert, voir → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités).

Changer de prêteur. Vous envisagez de passer d'un prêteur à un autre. C'est un geste important, qui s'accompagne de démarches. Ni la règle qui s'y applique ni son effet sur l'assurance ne sont décrits ici : ce sont des questions à poser aux deux prêteurs.

DÉFINITION — renouvellement, refinancement, transfert

Ces trois mots désignent des situations différentes, que le livre F6 explique. Ce livre-ci ne décrit ni leurs règles ni leurs différences : il vous aide à poser les questions.

Pourquoi l'assurance est une question à poser

Si une assurance prêt hypothécaire a accompagné votre prêt actuel, on peut se demander ce qu'elle devient. Ce livre ne le sait pas, et il ne cherche pas à le deviner. Le sort de cette protection dépend de votre dossier, de vos documents et des politiques de vos prêteurs. Les seules personnes qui peuvent vous répondre sont votre ancien prêteur et votre nouveau prêteur, par écrit.

Les mêmes questions valent si votre prêt n'a pas d'assurance, ou si vous ne savez pas s'il en a une : mon prêt actuel est-il assuré ? Qu'est-ce que cela change à ma démarche ? La première étape est de le savoir. Votre prêteur actuel peut vous le dire, par écrit.

L'ESSENTIEL — ne supposez pas, demandez aux deux prêteurs

Quand votre prêt change de visage, posez vos questions à l'ancien prêteur et au nouveau. Aucune règle vue ailleurs ne remplace leur réponse écrite à propos de votre dossier.

Les pièges de la mémoire

Après plusieurs années, on a oublié des détails. Où sont les documents du prêt ? Qui était le conseiller ? Qu'a-t-on signé, au juste ? Cette perte de mémoire n'a rien d'anormal, mais elle ralentit les démarches. Une personne qui retrouve ses documents en quelques minutes avance plus vite qu'une personne qui doit tout reconstituer.

Cette observation justifie à elle seule la section 7.3 de ce chapitre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Roméo constate qu'il ne sait plus avec certitude si son prêt actuel est accompagné d'une assurance. Il ne cherche pas à deviner. Il écrit à son prêteur : pouvez-vous me confirmer par écrit si une assurance prêt hypothécaire s'applique à mon prêt actuel, et me remettre une copie des documents qui s'y rapportent ? Il joint cette question à sa feuille et attend la réponse avant de faire quoi que ce soit.

7.2 Ce qu'il faut demander avant de bouger

Avant de vendre

Si vous songez à vendre pour racheter, trois sujets méritent d'être abordés avec votre prêteur actuel, avant même de mettre la maison en vente.

• L'état de votre prêt : quelles sont les conditions actuelles, à quelle date arrive l'échéance, quels documents pouvez-vous obtenir ?
• Les conséquences de la vente sur ce prêt : demandez-lui de vous les expliquer par écrit. Ce livre ne décrit pas les règles qui s'y appliquent.
• Le lien avec votre prochain achat : le nouveau prêt sera-t-il auprès du même prêteur ou d'un autre ? Quelles sont les options qu'il vous présente ?

Si une assurance est en jeu, ajoutez : qu'advient-il de l'assurance liée à mon prêt actuel si je vends ? Demandez la réponse par écrit.

Pour la coordination entre la vente et l'achat, un courtier immobilier vous aide à planifier les étapes. Pour les aspects juridiques, un notaire est la personne à consulter.

Avant de renouveler

À l'approche de l'échéance de votre prêt, votre prêteur actuel peut vous proposer des conditions. Ne vous précipitez pas. Prenez le temps de :

• demander les propositions par écrit ;
• demander à quel moment il faut répondre ;
• comparer avec d'autres prêteurs, au besoin avec l'aide d'un courtier hypothécaire ;
• poser la question de l'assurance : si je renouvelle, que devient l'assurance liée à mon prêt ? Faut-il refaire des démarches ?

Pour comprendre les mots du renouvellement, voir → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités).

Avant de changer de prêteur

Changer de prêteur est un geste qui mérite de la préparation. Posez les questions aux deux côtés.

À l'ancien prêteur : quels documents peut-il vous remettre ? Quelles démarches faut-il faire auprès de lui ? Qu'arrive-t-il à l'assurance liée à votre prêt, le cas échéant ?

Au nouveau prêteur : quels documents veut-il voir ? Va-t-il refaire une analyse complète de votre dossier ? Une assurance s'appliquera-t-elle à votre nouveau prêt ? Qui s'adresse à l'assureur, et à quel moment ?

Ce livre ne dit pas comment ces réponses se présenteront. Il vous invite à les obtenir, à les noter et à les comparer.

ATTENTION — ne présumez pas que les réponses seront les mêmes

L'ancien et le nouveau prêteur peuvent répondre différemment à la même question. Ne tenez pour acquis ni qu'une démarche faite chez l'un vaut chez l'autre, ni qu'un document déjà fourni n'a pas à l'être de nouveau. Demandez à chacun ce qu'il attend de vous.

Trois fils du temps pour Roméo

Pour voir comment ces moments s'enchaînent, suivons Roméo, personnage fictif, dans trois versions de son histoire. Les dates et les durées sont volontairement absentes : elles dépendent des dossiers.

Version 1 : il vend et rachète. Roméo rassemble les documents de son prêt, écrit à son prêteur, puis rencontre son courtier immobilier pour planifier la vente et l'achat. Il demande à son prêteur actuel ce qui se passe pour son prêt s'il vend. Il demande à un prêteur, qui peut être le même ou un autre, comment il traiterait son nouveau dossier. Il compare les deux réponses, puis il fixe ses prochaines étapes avec son notaire.

Version 2 : il renouvelle. Roméo reçoit une proposition de son prêteur à l'approche de l'échéance. Il ne répond pas tout de suite. Il demande la proposition par écrit, il demande jusqu'à quand il peut y répondre, et il interroge un courtier hypothécaire sur d'autres possibilités. Il pose aussi la question de l'assurance liée à son prêt.

Version 3 : il change de prêteur. Roméo trouve une proposition qui l'intéresse chez un autre prêteur. Il demande à l'ancien quels documents il peut obtenir et quelles démarches faire. Il demande au nouveau ce qu'il attend de lui. Il met les réponses côte à côte, et il consulte son notaire avant de signer.

Dans chaque version, les gestes se ressemblent : demander, noter, comparer, consulter, puis décider. C'est la même discipline que dans les autres chapitres, appliquée à un prêt qui existe déjà.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

Même si rien n'est encore décidé, plusieurs gestes sont utiles sans engagement :

• Rassembler vos documents de prêt et vérifier ce qui manque.
• Noter la date d'échéance de votre prêt, telle qu'indiquée par votre prêteur.
• Poser à votre prêteur actuel la question de l'assurance liée à votre prêt.
• Rencontrer un courtier hypothécaire pour comprendre ce qui existe, sans vous engager.
• Lire le livre F6 pour connaître les mots du renouvellement, du refinancement et du transfert.

Ces gestes préparent le terrain. Ils vous donneront de l'avance si vous décidez de bouger, et vous éviteront de précipiter un choix si vous décidez de rester.

Un ordre des gestes

Voici un ordre possible pour vos démarches. Il est donné à titre de repère.

1. Rassemblez vos documents de prêt actuels (section 7.3).
2. Écrivez vos questions à l'ancien prêteur, puis au nouveau.
3. Demandez les réponses par écrit, avec les noms des personnes et les dates.
4. Comparez les réponses, dans un tableau.
5. Consultez votre courtier hypothécaire, votre courtier immobilier et votre notaire sur les points qui les concernent.
6. Décidez une fois les réponses reçues, pas avant.

QUI CONSULTER — pour chaque moment du changement

Votre prêteur actuel : l'état de votre prêt, les documents disponibles, ce qui se passe si vous vendez ou renouvelez. Votre nouveau prêteur : ce qu'il demande et comment il traite l'assurance dans votre nouveau dossier. Votre courtier hypothécaire : comparer les propositions. Votre courtier immobilier : coordonner la vente et l'achat. Votre notaire : les aspects juridiques de la vente, de l'achat et du prêt. Pour les mots du renouvellement et du transfert, voir → livre F6.

7.3 Garder la trace de votre dossier d'assurance

Un dossier du prêt, tenu au fil des années

Le meilleur moment pour constituer un dossier de votre prêt est le jour de la signature. Le deuxième meilleur moment est aujourd'hui. Rassemblez, dans un même endroit, papier ou numérique, tout ce qui concerne votre prêt. Ce dossier vous servira pour un renouvellement, une vente, un changement de prêteur, ou simplement pour répondre à une question.

Que contient-il ?

Voici une liste de départ. Adaptez-la à ce que vous possédez.

• L'acte de prêt et les documents signés chez le notaire.
• Les documents remis par le prêteur : offre de financement, conditions, avis, relevés.
• Les documents qui mentionnent une assurance, s'il y en a : conservez-les à part, avec une note indiquant où ils se trouvent.
• La correspondance avec le prêteur, le courtier hypothécaire et le notaire.
• Les confirmations écrites de vos questions et de leurs réponses.
• Les coordonnées des personnes qui vous ont accompagné.

Retrouver un document manquant

Si un document vous manque, demandez-le. Vous pouvez vous adresser :

• à votre prêteur, pour les documents qu'il a émis ;
• à votre notaire, pour les actes qu'il a reçus ;
• à votre courtier hypothécaire, s'il a travaillé avec vous.

Ces professionnels peuvent avoir conservé ces documents. Demandez-leur ce qu'ils peuvent vous remettre, comment, et dans quel délai. Notez la date de votre demande.

Les notes qui comptent

En plus des documents, tenez une feuille de notes qui contient :

• la date de chaque échange important ;
• le nom de la personne qui vous a répondu ;
• ce qu'elle a dit, en vos mots, avec les mots exacts quand c'est possible ;
• la suite : ce qu'elle doit faire, ce que vous devez faire, pour quand.

Ces notes valent leur pesant d'or quand une question revient des années plus tard.

CAS CONCRET — dossier fictif

Roméo retrouve, dans une boîte, la chemise de son prêt. Il y découvre l'acte de prêt, quelques lettres du prêteur et un relevé. Il manque un document qu'il croyait avoir. Il demande à son prêteur et à son notaire ce qu'ils peuvent lui remettre. Il glisse une feuille en tête de la chemise, où il note : « Date, personne, ce qu'on m'a dit, suite ». Il prend l'habitude de la remplir à chaque appel.

Numérique ou papier ?

Peu importe le support, pourvu que vous retrouviez vos documents. Si vous choisissez le numérique :

• nommez chaque fichier de façon claire ;
• sauvegardez vos documents dans plus d'un endroit ;
• protégez l'accès à vos documents, car ils contiennent des renseignements personnels.

Si vous choisissez le papier, rangez les originaux à un endroit sûr et gardez des copies.

7.4 Les questions à poser à l'ancien et au nouveau prêteur

À l'ancien prêteur (ou au prêteur actuel)

1. Mon prêt actuel est-il accompagné d'une assurance prêt hypothécaire ? Pouvez-vous le confirmer par écrit ?
2. Quels documents puis-je obtenir au sujet de mon prêt ? Comment et dans quel délai ?
3. Si je vends ma maison, que se passe-t-il pour mon prêt ? Pouvez-vous me l'expliquer par écrit ?
4. Si je renouvelle, quelles propositions me faites-vous, et pour quand dois-je répondre ?
5. Si je change de prêteur, quelles démarches dois-je faire auprès de vous ? Que se passe-t-il pour l'assurance, le cas échéant ?
6. Qui, chez vous, est mon interlocuteur pour ces questions ?

Au nouveau prêteur

1. Quels documents attendez-vous de moi pour analyser mon dossier ?
2. Allez-vous refaire une analyse complète, ou tenez-vous compte de documents déjà fournis à mon prêteur actuel ?
3. Une assurance prêt hypothécaire s'appliquera-t-elle à mon nouveau prêt ? À quel moment vous adressez-vous à l'assureur ?
4. Un coût y est-il associé, et comment me sera-t-il présenté ? (Voir le chapitre 5.)
5. Quel délai prévoyez-vous pour votre réponse ?
6. Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À votre courtier hypothécaire

• Comment m'aidez-vous à comparer l'offre de mon prêteur actuel avec celles d'autres prêteurs ?
• Les prêteurs que vous consultez traitent-ils l'assurance de la même façon ?
• Quels documents dois-je rassembler en premier ?

À votre courtier immobilier

• Comment coordonner la vente de ma maison actuelle et l'achat de la prochaine ?
• À quel moment dois-je avoir confirmé mon financement ?

À votre notaire

• Que dois-je lire ou fournir avant la vente et avant l'achat ?
• Pouvez-vous m'expliquer, par écrit, ce qui se passe pour mon prêt lors de ces transactions ?

Un tableau pour comparer

QUI CONSULTER — pour obtenir des réponses claires

Les deux prêteurs, pour tout ce qui touche chaque prêt. Votre courtier hypothécaire, pour comparer. Votre notaire, pour les aspects juridiques de la vente, de l'achat et du prêt. Pour toute question sur les conséquences financières ou fiscales de vos choix, un conseiller financier ou un comptable est la personne indiquée. Pour les mots du renouvellement, du refinancement et du transfert, voir → livre F6.

Les erreurs qui coûtent cher

• Supposer qu'une règle vue ailleurs s'applique à votre prêt. Seuls vos prêteurs peuvent vous répondre sur votre dossier.
• Oublier de poser la question de l'assurance. Même si elle semble sans rapport, elle fait partie des questions à poser.
• Attendre la dernière minute avant l'échéance. Plus vous tardez, moins vous avez de temps pour comparer.
• Ne pas conserver les documents du prêt. Ils vous manqueront au moment où vous en aurez besoin.
• Se contenter d'une réponse orale. Demandez une confirmation écrite.
• Ne parler qu'à un seul des deux prêteurs. L'ancien et le nouveau répondent chacun de leur côté.
• Décider avant d'avoir toutes les réponses. Les réponses viennent d'abord, la décision ensuite.
• Négliger le notaire. Pour les aspects juridiques, il est un allié à consulter tôt.

À retenir

• Un prêt vit : vendre et racheter, renouveler et changer de prêteur sont trois moments où il change de visage.
• Ce livre ne décrit aucune règle de transfert, de portabilité ni de renouvellement, et aucun effet sur l'assurance.
• Posez vos questions à l'ancien et au nouveau prêteur, par écrit, et comparez les réponses.
• Constituez un dossier de votre prêt, y compris les documents qui mentionnent une assurance.
• Tenez une feuille de notes : date, personne, ce qui a été dit, suite.
• Pour les mots du renouvellement, du refinancement et du transfert, voir → livre F6.

Votre plan d'action

1. Rassemblez les documents de votre prêt actuel dans un seul dossier.
2. Écrivez une question de départ : mon prêt est-il accompagné d'une assurance ? Posez-la à votre prêteur actuel.
3. Notez la date de l'échéance de votre prêt, telle que votre prêteur la confirme par écrit.
4. Rédigez vos questions pour l'ancien et le nouveau prêteur (section 7.4).
5. Demandez les réponses par écrit, avec les noms et les dates.
6. Comparez les réponses dans le tableau.
7. Consultez votre courtier hypothécaire, votre courtier immobilier et votre notaire sur les points qui les concernent.
8. Décidez quand vous avez toutes les réponses.

Questions à poser

À votre prêteur actuel :

• Mon prêt est-il accompagné d'une assurance prêt hypothécaire ? Pouvez-vous le confirmer par écrit ?
• Quels documents puis-je obtenir, et dans quel délai ?
• Que se passe-t-il pour mon prêt si je vends, si je renouvelle ou si je change de prêteur ?

À votre nouveau prêteur :

• Quels documents attendez-vous de moi ?
• Une assurance s'appliquera-t-elle à mon nouveau prêt ? À quel moment vous adressez-vous à l'assureur ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À votre notaire :

• Que dois-je lire ou fournir avant de vendre et d'acheter ?

À votre courtier hypothécaire :

• Comment m'aidez-vous à comparer les propositions ?

Vérifiez vos acquis

1. Quels sont les trois grands moments où un prêt change de visage ?
2. À qui poser les questions sur l'assurance quand on change de prêteur ?
3. Ce livre décrit-il les règles de transfert ou de renouvellement ?
4. Que contient le dossier de votre prêt ?
5. Que noter après chaque échange avec un prêteur ?
6. Pourquoi décider seulement après avoir toutes les réponses ?

Réponses

1. Vendre et racheter, renouveler, changer de prêteur.
2. Aux deux : l'ancien prêteur et le nouveau, par écrit.
3. Non. Il vous apprend à poser les questions ; le livre F6 explique les mots du renouvellement, du refinancement et du transfert.
4. L'acte de prêt, les documents du prêteur, les documents qui mentionnent une assurance, la correspondance, les confirmations écrites et les coordonnées.
5. La date, le nom de la personne, ce qu'elle a dit et la suite à donner.
6. Parce qu'une décision hâtive repose sur des suppositions, alors que les réponses écrites des prêteurs concernent votre dossier.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités), → livre F5 (Choisir son prêteur) et → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire).

Chapitre 8 — Lire vos documents de prêt et votre contrat

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le courriel arrive un jeudi soir : « Voici vos documents de financement. Merci de les consulter avant votre rendez-vous chez le notaire. » Camille ouvre la pièce jointe et fait défiler le texte. Les pages se suivent, serrées, pleines de mots qu'elle connaît à moitié. Elle ferme l'écran avec un soupir, puis le rouvre : ce n'est pas le moment de fuir. Elle appelle Nadia, et elles décident de se partager la lecture.

Ce chapitre vous accompagne dans un moment qui intimide : la lecture des documents de prêt. Il ne vous apprend pas à interpréter un contrat. Il vous donne des gestes pratiques : demander les documents à l'avance, les lire en entier, surligner ce qui touche l'assurance et les frais, noter vos questions, puis rencontrer votre notaire avant la signature. Il ne décrit le contenu d'aucune clause et ne pose aucune règle. Camille, Nadia et Sylvie sont des personnes fictives.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• demander vos documents de prêt à l'avance, et savoir à qui les demander ;
• les lire en entier, avec une méthode simple ;
• repérer les passages qui touchent l'assurance et les frais, sans en interpréter la portée juridique ;
• formuler vos questions par écrit et en obtenir les réponses ;
• préparer votre rencontre avec le notaire pour qu'elle serve vraiment à quelque chose.

Pourquoi c'est important

Les documents de prêt sont ceux qui fixent ce que vous avez accepté. Mieux vaut poser ses questions avant la signature qu'après. C'est pourquoi la lecture se fait avant, calmement, avec le temps de poser des questions.

Ce travail est exigeant, mais il rapporte :

• de la clarté : vous savez ce que vous signez ;
• de la sérénité : vous arrivez chez le notaire avec des questions prêtes, non avec des surprises ;
• de la cohérence : vous vérifiez que les documents correspondent à ce qu'on vous a dit et à ce que vous avez noté ;
• de la mémoire : vous gardez des repères pour la suite.

Ce chapitre ne remplace ni le prêteur, qui peut vous expliquer ses documents, ni le notaire, qui peut vous en expliquer la portée. Il vous aide à les rencontrer mieux préparé.

8.1 Les documents que vous recevrez

Une famille de documents

Au fil d'un financement, vous recevez plusieurs documents. Leurs noms et leur forme varient d'un prêteur à l'autre. Voici les grandes familles, sans prétendre décrire ce que chacune contient.

• Les documents de réponse du prêteur : ils indiquent ce que le prêteur est prêt à faire, sous certaines conditions.
• Les documents d'offre ou de confirmation : ils précisent les conditions du prêt.
• Les documents préparés pour la signature : ils sont remis ou transmis au notaire, et lus avec lui avant la signature.
• Les documents de suivi : correspondance, avis, relevés.

Ce livre ne décrit pas le contenu de ces documents. Pour savoir ce que chacun contient dans votre cas, demandez à votre prêteur de vous l'expliquer, par écrit.

Demander les documents à l'avance

Une habitude précieuse : demander les documents avant le jour de la signature. Plus vous les recevez tôt, plus vous avez de temps pour les lire et poser vos questions. Voici comment faire.

1. Demandez à votre prêteur, dès la confirmation de votre prêt, à quel moment vous recevrez les documents.
2. Demandez à votre notaire s'il peut les recevoir à l'avance et les parcourir avec vous.
3. Fixez-vous une date pour la lecture, avec un peu de marge avant le rendez-vous.
4. Demandez les versions finales, ou précisez que ce que vous lisez est un projet qui peut encore changer.

L'ESSENTIEL — lire avant, pas pendant

Une lecture faite à la table du notaire, avec la plume à la main, ne vous laisse aucune marge. Lisez à l'avance, chez vous, avec le temps de souligner, de relire et de poser vos questions.

Qui a les documents ?

Selon l'étape, les documents sont chez différentes personnes.

Et si vous ne recevez rien à l'avance ?

Il arrive que les documents arrivent tard. Dans ce cas :

• Rappelez à votre prêteur et à votre notaire que vous souhaitez les lire avant la signature.
• Demandez un moment de lecture, même court, avant de signer.
• Ne signez pas à la hâte un document que vous n'avez pas pu lire.
• Repoussez le rendez-vous si nécessaire, après en avoir parlé avec votre courtier immobilier et votre notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia reçoivent leurs documents quelques jours avant la signature. Elles en font deux copies. L'une lit la première moitié, l'autre la seconde, puis elles échangent. Elles se donnent deux soirées, pas une, pour que la lecture ne se fasse pas dans la précipitation. Elles gardent une feuille commune où elles notent leurs questions.

8.2 Repérer ce qui touche l'assurance

Un travail de repérage, non d'interprétation

Quand vous lisez vos documents, vous cherchez deux choses : les passages qui mentionnent une assurance prêt hypothécaire, et les passages qui présentent des sommes. Vous ne cherchez pas à en tirer des règles. Vous cherchez à savoir où ils se trouvent et à poser une question dessus.

Ce que vous pouvez repérer

Voici des repères, à adapter selon vos documents.

• Le mot « assurance » et les expressions voisines : surlignez chaque passage où il apparaît.
• Le nom d'un assureur : la SCHL, Sagen, Canada Guaranty, ou un autre nom que vous ne reconnaissez pas.
• Des sommes : toute ligne qui présente un montant, avec sa description.
• Des moments : toute date ou tout événement lié à un paiement.
• Des mentions de taxe : tout passage qui parle d'une taxe liée au prêt.
• Des renvois à d'autres documents : « voir le document X », « tel que décrit dans… ».

Pour chaque repère, écrivez en marge une question : qu'est-ce que cela signifie pour moi ? À qui s'adresse cette ligne ? Quand est-ce dû ?

DÉFINITION — document « de prêt »

L'ensemble des documents qui établissent les conditions de votre prêt et qui accompagnent sa mise en place. Selon votre prêteur et votre notaire, il peut s'agir de plusieurs pièces. Ce livre n'en décrit pas le contenu : il vous aide à les lire avec méthode.

Une méthode de lecture en quatre passes

Pour ne pas vous perdre, lisez en plusieurs passes.

Première passe : vue d'ensemble. Parcourez les documents sans vous arrêter. Notez le nombre de pages, les titres, les grandes divisions. Vous cherchez à savoir ce qu'il y a, non à tout comprendre.

Deuxième passe : lecture complète. Reprenez, cette fois en lisant chaque page. Surlignez les passages que vous ne comprenez pas, ceux qui mentionnent une assurance et ceux qui présentent des sommes.

Troisième passe : questions. Reprenez vos surlignages et écrivez, pour chacun, une question précise, avec la page où il se trouve.

Quatrième passe : concordance. Comparez ce que vous lisez avec ce que vous avez noté lors de vos échanges : tableau du chapitre 5, confirmations écrites du prêteur, notes de réunion. Marquez toute différence.

Une grille de lecture à remplir

Pour ne rien perdre de vos surlignages, reportez-les dans une grille simple. Vous pouvez la tracer à la main ou la préparer dans un tableur.

Remplissez une ligne par passage. La colonne « Type » vous aide à retrouver d'un coup d'œil tout ce qui touche l'assurance ou les sommes. La colonne « À qui » vous rappelle de ne pas poser au prêteur une question de portée juridique, ni au notaire une question sur la politique du prêteur. La dernière colonne se remplit quand la réponse arrive : une ligne vide est une question en attente.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille remplit sa grille. À la page où apparaît le mot « assurance », elle écrit : « Type : assurance. Question : s'applique-t-elle à notre dossier, et qui est protégé ? À qui : prêteur. » À la page d'une somme dont elle ne reconnaît pas la raison d'être, elle écrit : « Type : somme. Question : pour quoi, à qui, quand ? À qui : prêteur, puis notaire. » Quand les réponses arrivent, elle les ajoute et coche la ligne.

Un exemple de passage, décrit dans nos mots

Pour illustrer la méthode sans reproduire aucun document réel, imaginons un passage d'un document fictif : il dit qu'une somme est associée au prêt et qu'elle sera réglée à un certain moment. Voici comment le traiter.

• Surlignez-le et notez la page.
• Classez-le dans la grille : type « somme ».
• Écrivez trois questions : de quelle somme s'agit-il, à qui est-elle destinée, à quel moment est-elle due ?
• Cherchez dans vos notes si cette somme a déjà été évoquée par écrit.
• Posez les questions au prêteur et, pour le moment de paiement, au notaire.
• Notez les réponses dans la grille.

Cet exemple ne décrit aucun contenu réel. Il montre seulement un enchaînement de gestes qui s'applique à n'importe quel passage.

Les écarts à signaler

Un écart peut être anodin ou important : vous n'avez pas à en juger vous-même. Signalez-le. Voici des exemples d'écarts à signaler à votre prêteur, par écrit :

• un passage qui mentionne une assurance alors qu'on vous avait dit qu'aucune ne s'appliquait ;
• une somme qui ne correspond pas à ce qu'on vous avait annoncé ;
• un moment de paiement différent de ce qui vous avait été indiqué ;
• une information qui manque : un nom, une date, une description ;
• un renvoi à un document que vous n'avez pas reçu.

ATTENTION — ne devinez pas, demandez

Si un passage vous paraît ambigu, ne l'interprétez pas à votre manière. Soulignez-le et demandez une explication écrite. Ne signez pas tant que vous ne comprenez pas ce que vous acceptez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie lit ses documents et surligne en jaune les passages qui parlent d'assurance, en vert les sommes, en rose ce qu'elle ne comprend pas. À la fin, elle a trois couleurs sur ses pages. Elle écrit une question à côté de chaque surlignage rose et envoie la liste à son prêteur, avec les numéros de pages. Elle reçoit les réponses par courriel et les agrafe à ses documents.

8.3 Faire expliquer ce que l'on ne comprend pas

À qui poser la question

Selon la nature de la question, la personne qui répond n'est pas la même.

• Le prêteur répond sur le contenu de ses documents et sur son traitement de votre dossier.
• Le courtier hypothécaire, si vous en avez un, peut vous aider à comprendre les documents du prêteur et à formuler vos questions.
• Le notaire répond sur la portée des documents que vous signez et sur la façon dont ils s'insèrent dans la transaction.
• Un avocat peut être consulté pour une question juridique que ni le prêteur ni le notaire n'est en mesure de traiter pour vous.
• Un conseiller financier ou un comptable répond aux questions de nature financière ou fiscale.

Comment poser la question

Une bonne question est précise, écrite et datée. Voici une trame.

1. Le document et la page : « Dans le document intitulé…, à la page… »
2. Le passage : une brève description ou une courte citation en italique.
3. Votre question : « Pouvez-vous m'expliquer… ? »
4. Votre demande : « Pouvez-vous me répondre par écrit ? »

Envoyez la question par courriel, gardez une copie, et notez la date de la réponse.

Si l'explication reste floue

Il arrive qu'une explication ne dissipe pas votre doute. Dans ce cas :

• Reformulez votre question plus simplement.
• Demandez un exemple fictif qui illustre le passage.
• Demandez à parler à une autre personne, plus à l'aise avec ce point.
• Soumettez le passage à votre notaire, qui pourra l'expliquer à sa façon.
• Ne signez pas tant que le doute persiste sur un point important.

QUI CONSULTER — pour comprendre un passage

Votre prêteur, pour le sens de ses documents et son traitement de l'assurance. Votre notaire, pour leur portée dans la transaction. Un avocat, pour une question juridique de fond. Un conseiller financier ou un comptable, pour les aspects financiers ou fiscaux. Ce livre ne remplace aucun d'entre eux.

Garder des traces

Pour chaque question posée, conservez :

• la question telle que vous l'avez écrite ;
• la réponse reçue, avec la date et la personne ;
• l'effet sur votre lecture : le passage est-il maintenant clair ? Reste-t-il un doute ?

Ces traces vous servent si, plus tard, un désaccord ou un oubli surgit. Elles vous aident aussi à vérifier, au moment de signer, que tout ce que vous aviez demandé a été traité.

8.4 Votre notaire, un allié à consulter avant de signer

Son rôle, en peu de mots

Le notaire est le professionnel qui reçoit les actes, notamment l'acte de vente et l'acte de prêt. Il n'est pas votre prêteur. Pour comprendre son rôle plus largement, voir → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente). Ce chapitre se limite à ce qu'il peut vous apporter dans la lecture des documents de prêt.

Ce que vous pouvez lui demander

• Un survol des documents, avant la signature, pour que vous sachiez ce qu'ils contiennent.
• L'explication des passages que vous avez surlignés.
• La vérification de concordance : les documents correspondent-ils à ce que vous avez noté ?
• L'ordre des étapes de la signature : qui signe quoi, dans quel ordre.
• Les sommes à prévoir pour la signature, et le moment où elles sont dues.

Comment préparer la rencontre

Une rencontre bien préparée est plus utile. Avant de vous présenter :

1. Faites parvenir vos documents et vos questions, si possible quelques jours à l'avance.
2. Apportez vos surlignages, votre feuille de questions et votre tableau du chapitre 5.
3. Prévoyez de la place pour prendre des notes, ou demandez qui les prendra.
4. Écrivez à l'avance les trois questions les plus importantes pour vous.
5. Prévoyez du temps : une rencontre précipitée ne laisse pas de place aux questions.

Pendant la rencontre

Posez vos questions, une à une, et notez les réponses. Si une réponse ne vous satisfait pas, dites-le poliment et demandez une précision. Si le notaire estime qu'un point relève de votre prêteur, notez la question et envoyez-la au prêteur, par écrit, après la rencontre.

Le jour de la signature : une liste de contrôle

Avant d'apposer votre nom, vérifiez les points suivants. Ils n'ont rien de juridique : ce sont des gestes de prudence.

• J'ai lu mes documents en entier, avant ce jour.
• Mes questions ont reçu une réponse, et je l'ai gardée par écrit.
• Les sommes que je vois correspondent à mes notes, ou j'ai obtenu une explication.
• Les noms, les adresses et les dates sont exacts.
• Je sais quelles sommes je dois fournir aujourd'hui, et lesquelles viendront plus tard.
• Je sais qui je dois appeler si une question surgit après la signature.
• Je repars avec une copie complète de tout ce que j'ai signé, ou je sais comment l'obtenir.

Si l'un de ces points reste incertain, dites-le. Mieux vaut poser la question avant la signature qu'après.

Après la signature

Votre travail de lecture ne s'arrête pas là. Rangez les documents signés dans le dossier de votre prêt, avec vos grilles et vos notes. Ils vous serviront pour un renouvellement, pour une vente ou pour répondre à une question plus tard (chapitre 7). Notez aussi les coordonnées des personnes qui vous ont accompagné.

Après la rencontre

Relisez vos notes le jour même. Envoyez, si nécessaire, un courriel qui résume ce que vous avez compris, en demandant au notaire de confirmer. Ajoutez le tout à votre dossier de financement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia rencontrent le notaire avec leurs documents surlignés et trois questions. Le notaire répond à deux d'entre elles, et suggère de poser la troisième au prêteur. Elles notent chaque réponse. Le lendemain, elles écrivent à leur prêteur pour la question restante, et elles joignent la réponse au dossier.

QUI CONSULTER — le jour de la signature

Votre notaire, pour tout ce qui touche les documents à signer et le déroulement de la rencontre. Votre prêteur, pour tout ce qui concerne ses conditions et son traitement de l'assurance. Votre courtier immobilier, pour la coordination des étapes de l'achat. Si un doute important subsiste, ne signez pas : demandez du temps.

Les erreurs qui coûtent cher

• Découvrir les documents à la table du notaire. Demandez-les à l'avance.
• Signer sans avoir tout lu. Lisez en entier, en plusieurs passes.
• Interpréter un passage à sa manière. Posez la question à la bonne personne.
• Laisser une question sans réponse écrite. Une réponse orale se perd.
• Ne pas comparer avec ce que vous aviez noté. Un écart se signale avant la signature.
• Négliger les passages sur l'assurance et les sommes. Surlignez-les et posez la question.
• Arriver chez le notaire sans questions préparées. La rencontre sera plus courte et moins utile.
• Signer malgré un doute important. Demandez du temps ; un rendez-vous reporté vaut mieux qu'un regret.

À retenir

• Demandez vos documents à l'avance, à votre prêteur et à votre notaire.
• Lisez-les en entier, en quatre passes : vue d'ensemble, lecture complète, questions, concordance.
• Surlignez les passages qui touchent l'assurance et les sommes, sans les interpréter.
• Posez vos questions par écrit à la bonne personne et conservez les réponses.
• Préparez votre rencontre avec le notaire : documents, surlignages, trois questions principales.
• Ne signez pas tant qu'un doute important persiste.

Votre plan d'action

1. Demandez la date à laquelle vous recevrez vos documents.
2. Fixez-vous un temps de lecture, avec de la marge avant la signature.
3. Lisez en quatre passes, en surlignant et en annotant.
4. Rédigez vos questions, avec la page et le passage concernés.
5. Envoyez-les à la bonne personne et demandez des réponses écrites.
6. Comparez vos documents avec vos notes et le tableau du chapitre 5.
7. Rencontrez votre notaire avec vos surlignages et vos trois questions principales.
8. Classez documents, questions et réponses dans votre dossier.

Questions à poser

À votre prêteur :

• À quel moment recevrai-je mes documents ? Puis-je les avoir à l'avance ?
• Pouvez-vous m'expliquer, par écrit, ce passage qui mentionne une assurance ?
• Cette somme correspond-elle à ce que vous m'aviez annoncé ? Pouvez-vous me confirmer à qui elle est destinée ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous recevoir mes documents à l'avance et les parcourir avec moi ?
• Pouvez-vous m'expliquer les passages que j'ai surlignés ?
• Quelles sommes dois-je prévoir pour la signature, et quand ?

À votre courtier hypothécaire :

• Pouvez-vous m'aider à comprendre les documents du prêteur et à formuler mes questions ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi demander ses documents de prêt à l'avance ?
2. Quelles sont les quatre passes de lecture proposées ?
3. Que surligner en priorité dans vos documents ?
4. À qui poser une question sur la portée d'un document que vous signez ?
5. Que faire si un doute important subsiste le jour de la signature ?
6. Que faire après la rencontre avec le notaire ?

Réponses

1. Pour avoir le temps de les lire, de souligner, de relire et de poser des questions avant de signer.
2. La vue d'ensemble, la lecture complète, les questions et la concordance.
3. Les passages qui mentionnent une assurance, ceux qui présentent des sommes et ce que vous ne comprenez pas.
4. À votre notaire.
5. Ne pas signer et demander du temps.
6. Relire ses notes le jour même, confirmer au besoin par courriel, et classer le tout dans son dossier.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) et → livre F8 (Le budget complet de la transaction).

Chapitre 9 — Quand les choses se compliquent : qui appeler

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Sylvie, qui a depuis conclu l'achat de son immeuble, ouvre son relevé et le referme aussitôt. Ses revenus d'indépendante ont fléchi ces derniers mois, et le paiement de son prêt lui pèse plus qu'avant. Elle repousse le moment d'en parler : peut-être que la prochaine période sera meilleure. Puis elle se souvient d'une phrase lue dans ses notes : le premier geste, c'est d'appeler son prêteur. Elle prend son téléphone.

Ce chapitre traite d'un sujet délicat, qu'on préfère souvent éviter : le moment où les paiements deviennent difficiles. Il montre qu'en cas de difficulté, le premier geste est d'appeler son prêteur, puis de se tourner vers un conseiller financier ou un professionnel de l'insolvabilité. Il ne décrit aucun recours, aucune conséquence juridique, aucun effet sur l'assurance ni sur l'assureur. Il vous aide à reconnaître les premiers signes, à parler tôt et à garder des traces écrites. Sylvie et Roméo sont des personnes fictives.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les premiers signes d'une difficulté de paiement ;
• comprendre pourquoi appeler son prêteur tôt est le premier geste ;
• distinguer les professionnels qui peuvent vous aider, et ce que chacun fait ;
• préparer un appel ou une rencontre pour qu'ils servent à quelque chose ;
• garder des traces écrites de tous vos échanges.

Pourquoi c'est important

Une difficulté de paiement qu'on cache peut grossir. Une difficulté dont on parle tôt laisse plus de temps pour en discuter. Ce chapitre ne dit pas quelles possibilités existent ni ce qui se passe dans chaque cas : cela dépend de votre prêteur et de votre situation. Il dit une chose simple : parler tôt, à la bonne personne, en gardant des traces, vaut mieux que se taire.

Il dit aussi quelque chose de plus nuancé. L'assurance prêt hypothécaire, dont parle ce livre, est une protection du prêteur. Elle ne règle pas votre difficulté. Ce livre n'en décrit pas les effets en cas de problème : il vous invite à poser vos questions à votre prêteur et à des professionnels qualifiés.

Ce chapitre vous apporte :

• un repérage : des signes qui invitent à réagir ;
• un premier geste : l'appel au prêteur, préparé ;
• une carte des professionnels : qui fait quoi ;
• une habitude : tout garder par écrit.

9.1 Reconnaître les premiers signes

Pourquoi les repérer

Le meilleur moment pour agir est avant que la situation ne devienne urgente. Reconnaître les premiers signes vous donne de l'avance. Ces signes ne sont pas une liste officielle, ni un diagnostic : ce sont des repères d'attention.

Des signes dans votre budget

• Vous retardez un paiement pour en faire un autre.
• Vous puisez dans votre marge de crédit ou sur une carte pour couvrir des dépenses courantes.
• Vous n'osez plus regarder vos relevés.
• Vous ne savez plus clairement combien il vous reste en fin de mois.
• Vous évitez d'ouvrir le courrier du prêteur.

Des signes dans votre situation

• Vos revenus ont baissé, ou deviennent moins prévisibles.
• Un événement de la vie modifie votre budget : séparation, maladie, perte d'emploi, naissance, départ d'un membre du ménage.
• Un coût imprévu s'est ajouté : réparation majeure, hausse de dépenses.
• Un revenu locatif sur lequel vous comptiez ne se réalise pas comme prévu.

Des signes dans votre tête

• Vous perdez le sommeil à cause de vos paiements.
• Vous retardez les décisions parce qu'elles vous font peur.
• Vous vous dites « ça va passer » sans plan pour que cela passe.

Ces signes ne veulent pas dire que vous êtes en défaut ni que votre situation est grave. Ils veulent dire qu'il est temps de regarder la situation en face et de parler à quelqu'un.

L'ESSENTIEL — réagir au premier signe, pas au dernier

Une conversation précoce avec votre prêteur est plus facile qu'une conversation tardive. Vous n'avez pas à attendre que la situation soit grave pour appeler.

Distinguer la gêne et la difficulté

Une gêne passagère — une dépense inattendue qui perturbe un mois — n'est pas la même chose qu'une difficulté durable. Vous êtes seul juge de la façon dont vous la vivez, mais un test simple aide : si rien ne change, est-ce que je serai dans la même situation le mois prochain ? Si la réponse est oui, c'est le moment de parler. Ce test n'est ni un seuil ni une règle : c'est une question pour vous guider.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie remarque que, depuis plusieurs mois, elle paie une dépense avec l'argent prévu pour une autre. Elle note la date de chaque décalage dans un carnet. Au bout de quelques semaines, elle voit un mouvement qui se répète. Elle ne conclut rien de dramatique, mais elle comprend qu'elle doit en parler. Elle prépare un appel.

9.2 Parler à son prêteur tôt

Pourquoi appeler en premier

Votre prêteur est la personne avec qui vous avez le contrat. C'est lui qui connaît votre prêt, ses conditions et les options qu'il peut vous présenter. C'est donc le premier interlocuteur naturel. Appeler tôt vous donne la chance d'en discuter calmement, avant que la situation ne se dégrade.

Ce livre ne décrit pas ce que le prêteur peut ou doit faire dans un tel cas. Il décrit comment vous préparer à lui parler.

Préparer l'appel

Un appel préparé est plus utile. Avant de téléphoner :

1. Rassemblez les documents de votre prêt (chapitre 7).
2. Notez votre situation en quelques phrases : ce qui a changé, depuis quand, ce que vous prévoyez.
3. Préparez vos questions : quelles options existent ? Quels documents devez-vous fournir ? Qui sera votre interlocuteur ?
4. Prévoyez de quoi noter la date, le nom de la personne et ce qu'elle dit.
5. Respirez : vous n'êtes pas la première personne à appeler dans cette situation.

Ce que vous pouvez dire

Vous pouvez commencer simplement : je veux vous parler d'une difficulté que je prévois ou que je vis dans mes paiements. Pouvez-vous m'expliquer ce que je dois faire et à qui m'adresser ? Soyez factuel, honnête et précis. Ne promettez pas ce que vous ne pouvez pas tenir.

Ce que vous pouvez demander

• Quelles options m'offrez-vous dans ma situation ? Notez-les, sans en choisir sur-le-champ.
• Quels documents devez-vous recevoir de moi ?
• Quels délais s'appliquent à votre réponse ? Demandez qu'ils vous soient confirmés par écrit.
• Une assurance prêt hypothécaire liée à mon prêt joue-t-elle un rôle dans cette discussion ? La question est légitime ; la réponse vient de votre prêteur. Ce livre ne la devine pas.
• Puis-je avoir ces informations par écrit ?

Un exemple d'appel préparé

Pour fixer les idées, voici comment Sylvie, personnage fictif, prépare son appel. Elle n'invente aucun chiffre : elle s'en tient à ce qu'elle sait.

• Son résumé : mes revenus d'indépendante sont devenus moins prévisibles depuis un certain temps; je veux parler de mon prêt avant que cela ne devienne un problème.
• Ses documents : les papiers de son prêt, le budget qu'elle a mis à jour, ses derniers relevés.
• Ses questions : quelles options existent ? quels documents voulez-vous voir ? qui sera mon interlocuteur ? une assurance prêt joue-t-elle un rôle ?
• Son geste final : résumer l'échange par courriel le jour même.

Pendant l'appel, elle écoute, elle note et elle ne s'engage à rien qu'elle n'ait vu par écrit. Elle remercie son interlocuteur et fixe une date de rappel. Cet appel ne règle pas tout, mais il pose une base claire.

Parler à ses proches

Une difficulté de paiement se vit mieux à plusieurs. Si vous partagez le prêt avec une autre personne, parlez-lui sans attendre : elle est concernée, et elle peut vous aider. Si vous vivez seul, une personne de confiance peut vous accompagner, tenir le carnet de notes ou simplement vous écouter. Parler ne règle pas le problème, mais cela évite l'isolement et améliore la qualité des décisions.

Choisissez le bon moment, soyez factuel, et dites ce dont vous avez besoin : de l'écoute, de l'aide pour trier des papiers, ou de la compagnie pour un rendez-vous.

Après l'appel

Écrivez, le jour même, un courriel qui résume la conversation : voici ce que j'ai compris de notre échange. Demandez à votre interlocuteur de confirmer ou de corriger. Conservez le tout dans votre dossier.

ATTENTION — ne laissez pas le silence s'installer

Éviter le prêteur ne règle rien. Appeler est difficile, mais ne pas appeler l'est davantage, car cela laisse moins de temps pour en discuter. Si l'appel vous intimide, demandez à une personne de confiance de rester auprès de vous, ou écrivez d'abord un courriel pour demander un rendez-vous.

Les mots qu'on évite et ceux qui aident

Quand on parle d'argent sous tension, certains mots ferment la discussion, d'autres l'ouvrent.

Ces suggestions ne sont pas un script. Elles rappellent seulement qu'une discussion factuelle, honnête et calme aide les deux parties.

9.3 Les professionnels qui peuvent aider

Une carte des interlocuteurs

Plusieurs professionnels peuvent vous accompagner. Chacun a un rôle différent. Voici qui fait quoi, en termes généraux.

Votre prêteur connaît votre prêt et ses conditions. C'est votre premier appel.

Un conseiller financier vous aide à regarder votre situation d'ensemble : revenus, dépenses, dettes, objectifs. Il vous aide à y voir clair et à préparer vos démarches. Il ne remplace pas votre prêteur.

Un professionnel de l'insolvabilité est une personne qualifiée pour examiner les options qui existent quand les difficultés financières sont sérieuses. Ce livre ne décrit pas ces options. Pour comprendre les grands enjeux des difficultés financières, voir → livre O6 (Difficultés financières).

Votre notaire peut vous expliquer des documents que vous avez signés, sans pour autant vous conseiller sur votre situation financière.

Un avocat peut répondre à des questions de nature juridique sur votre situation. Ce livre ne donne aucun avis juridique.

Votre courtier hypothécaire, si vous en avez un, peut connaître d'autres prêteurs et vous aider à comprendre des possibilités, sans vous promettre de résultat.

QUI CONSULTER — selon la nature de la question

Votre prêteur : votre prêt, ses conditions, les options qu'il vous présente. Un conseiller financier : votre budget d'ensemble. Un professionnel de l'insolvabilité : les options qui existent en cas de difficultés financières sérieuses. Un avocat : toute question de nature juridique. Votre notaire : les documents que vous avez signés. Ce livre ne remplace aucun d'entre eux.

Comment choisir et préparer une rencontre

Quand vous rencontrez un professionnel, préparez-vous.

• Précisez la question que vous voulez lui poser.
• Apportez les documents utiles : prêt, relevés, budget, correspondance avec le prêteur.
• Demandez comment il est rémunéré et quel est son rôle, avant de vous engager.
• Demandez ce que vous pouvez attendre de la rencontre, et quelle suite elle peut avoir.
• Notez ses réponses, et demandez-en confirmation par écrit.

N'hésitez pas à consulter plus d'une personne. Un professionnel compétent comprend que vous cherchiez à comparer.

Mettre votre budget à plat

Avant de rencontrer un conseiller financier, mettez votre budget à plat. Aucun chiffre n'est donné ici : ce sont les vôtres. Procédez ainsi.

1. Listez vos revenus de la période : d'où ils viennent, à quelle fréquence, avec quel degré de certitude.
2. Listez vos dépenses fixes : celles qui reviennent chaque période et que vous ne pouvez pas retarder.
3. Listez vos autres dépenses : celles que vous pouvez ajuster.
4. Listez vos dettes : à qui vous devez, quelles sont les conditions, quelles échéances approchent.
5. Notez ce qui a changé depuis votre dernier budget, et depuis quand.

Ne vous jugez pas pendant cet exercice. Il sert à voir clair, pas à vous reprocher quoi que ce soit. Un budget à plat donne à votre interlocuteur, qu'il soit prêteur ou conseiller, une base de discussion concrète. Il vous donne aussi un point de départ pour vos propres décisions.

Ce que ce chapitre ne fait pas

Par prudence, il vaut la peine de redire les limites de ce chapitre. Il ne vous dit pas quels recours existent. Il ne vous dit pas quelles sont les conséquences d'un défaut de paiement. Il ne décrit aucun effet sur l'assurance prêt ni sur l'assureur. Il ne vous donne aucun conseil sur votre situation personnelle. Ces sujets demandent des réponses de personnes qualifiées qui connaissent votre dossier. Ce chapitre vous aide à les joindre à temps et à les rencontrer préparé. Pour une vue d'ensemble des enjeux, voir → livre O6 (Difficultés financières).

Se méfier des promesses

Dans les périodes difficiles, on est plus vulnérable aux offres trop belles. Soyez attentif à toute personne qui :

• promet un résultat sans connaître votre dossier ;
• vous presse de décider ou de signer rapidement ;
• demande de l'argent avant de vous avoir expliqué ce qu'elle fait ;
• vous demande de taire certaines informations à votre prêteur.

Dans l'un ou l'autre de ces cas, prenez du recul et consultez une autre personne. Pour toute inquiétude sur la légitimité d'une offre, un professionnel qualifié peut vous conseiller.

VOS RECOURS — qui contacter pour être orienté

Votre prêteur en premier. Un conseiller financier pour y voir clair dans votre budget. Un professionnel de l'insolvabilité pour comprendre les options en cas de difficultés sérieuses. Un avocat pour toute question juridique. Ce livre ne décrit aucun recours ni aucune procédure : il vous oriente vers les bonnes personnes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Roméo, qui a acheté une nouvelle maison, constate que ses dépenses dépassent ses prévisions. Il appelle d'abord son prêteur, puis prend un rendez-vous avec un conseiller financier. Il apporte son budget, ses relevés et sa correspondance. À la fin de la rencontre, il note trois choses à faire, avec des dates. Il n'a rien décidé de grave : il a seulement mis de l'ordre.

9.4 Garder des traces écrites

Pourquoi tout noter

Dans une période de tension, la mémoire est fragile et les conversations se mélangent. Des traces écrites vous donnent un repère clair : ce qui a été dit, par qui, quand. Elles vous servent aussi à comparer ce qu'on vous a promis avec ce qui se passe, et à retrouver vos interlocuteurs.

Que conserver

• Un journal des échanges : date, personne, mode de contact (téléphone, courriel, rencontre), ce qui a été dit, suite attendue.
• Les courriels et les lettres reçus et envoyés.
• Les documents remis et les accusés de réception, s'il y en a.
• Votre budget à jour, avec les dates de mise à jour.
• Les noms et coordonnées des personnes qui vous accompagnent.

Comment tenir le journal

Une page par échange suffit. Écrivez :

1. La date et l'heure.
2. Avec qui vous avez parlé, et son rôle.
3. Ce qui a été dit, en phrases courtes.
4. Ce qu'on vous a demandé de faire, et pour quand.
5. Ce que vous avez promis, le cas échéant.
6. La suite : rendez-vous, rappel, document à fournir.

Une habitude utile : à la fin de chaque échange, résumez-le à voix haute à votre interlocuteur (« Si je comprends bien, voici ce que nous avons convenu »), puis par courriel.

Rester en contact dans la durée

Une difficulté ne se règle pas toujours en un seul appel. Une fois le premier contact établi, entretenez-le.

• Respectez les rendez-vous que vous avez fixés, et prévenez si vous ne pouvez pas les tenir.
• Transmettez les documents demandés dans le délai convenu, ou dites pourquoi vous avez besoin de plus de temps.
• Signalez les changements de votre situation, dans un sens comme dans l'autre : une amélioration autant qu'une aggravation.
• Relisez régulièrement votre journal des échanges pour vérifier que rien n'est resté en suspens.
• Remerciez les personnes qui vous aident : un climat de respect facilite la suite.

Cette régularité compte. Elle montre que vous prenez la situation au sérieux, et elle vous évite de perdre le fil quand plusieurs personnes sont impliquées.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après un premier appel, Roméo note dans son agenda les trois dates qu'on lui a données. À chacune, il fait son geste : envoyer un document, rappeler, confirmer un rendez-vous. Il relit son journal chaque semaine, pour s'assurer de n'avoir rien oublié. Quand sa situation s'améliore un peu, il en informe son prêteur au lieu de se taire.

Protéger vos documents

Vos documents contiennent des renseignements personnels. Rangez-les à un endroit sûr, et si vous les envoyez, utilisez un moyen que votre interlocuteur vous indique. Ne transmettez pas de renseignements sensibles à une personne dont vous n'avez pas vérifié le rôle.

QUI CONSULTER — pour organiser votre dossier

Votre conseiller financier peut vous aider à tenir un budget à jour. Votre prêteur vous indique comment lui transmettre vos documents. Un professionnel qualifié vous dit ce qu'il vous faut conserver, selon votre situation. Pour toute question juridique, consultez un avocat.

Les erreurs qui coûtent cher

• Éviter d'appeler son prêteur. Le silence n'arrange rien. Parlez tôt.
• Attendre que la situation soit grave. Réagissez au premier signe.
• Promettre ce que vous ne pouvez pas tenir. Soyez honnête et précis.
• Se fier à une promesse de résultat. Méfiez-vous de quiconque vous assure d'une issue sans connaître votre dossier.
• Taire une information au prêteur. La transparence protège votre dossier.
• Ne pas écrire. Une conversation sans trace se perd.
• Croire que l'assurance prêt vous protège. Elle est contractée au bénéfice du prêteur (chapitre 2). Posez la question de son rôle à votre prêteur.
• Décider seul, dans la panique. Parlez à un professionnel avant de prendre une décision importante.

À retenir

• Au premier signe de difficulté de paiement, appelez votre prêteur : c'est le premier geste.
• Préparez l'appel : documents, résumé de la situation, questions, de quoi noter.
• Un conseiller financier regarde votre situation d'ensemble. Un professionnel de l'insolvabilité examine les options en cas de difficultés sérieuses. Un avocat répond aux questions juridiques.
• Ce livre ne décrit aucun recours, aucune conséquence juridique, aucun effet sur l'assurance ni sur l'assureur.
• Tenez un journal des échanges et confirmez par écrit.
• Méfiez-vous des promesses de résultat et des pressions.

Votre plan d'action

1. Repérez les signes qui s'appliquent à votre situation (section 9.1).
2. Rassemblez les documents de votre prêt et votre budget à jour.
3. Rédigez un résumé de votre situation en quelques phrases.
4. Préparez vos questions pour votre prêteur, y compris la question de l'assurance.
5. Appelez votre prêteur, ou écrivez pour demander un rendez-vous.
6. Confirmez l'échange par courriel le jour même.
7. Prenez rendez-vous avec un conseiller financier, puis, si la situation l'exige, avec un professionnel de l'insolvabilité.
8. Tenez un journal de vos échanges, et rangez tout dans votre dossier.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Quelles options m'offrez-vous dans ma situation ?
• Quels documents devez-vous recevoir de moi, et dans quel délai ?
• Une assurance prêt hypothécaire liée à mon prêt joue-t-elle un rôle dans cette discussion ? Pouvez-vous me l'expliquer par écrit ?
• Qui est mon interlocuteur pour la suite ?

À un conseiller financier :

• Comment regarder ma situation d'ensemble et préparer mes démarches ?
• Comment êtes-vous rémunéré, et que puis-je attendre de notre rencontre ?

À un professionnel de l'insolvabilité :

• Quelles options existent en cas de difficultés financières sérieuses ?
• Comment êtes-vous rémunéré, et que puis-je attendre d'une première rencontre ?

À un avocat :

• Pouvez-vous répondre à une question juridique précise sur ma situation ?

Vérifiez vos acquis

1. Quel est le premier geste à poser quand les paiements deviennent difficiles ?
2. Citez trois signes qui invitent à réagir.
3. Que préparer avant d'appeler son prêteur ?
4. Quel est le rôle d'un conseiller financier ?
5. Ce livre décrit-il les recours ou les conséquences juridiques d'une difficulté de paiement ?
6. Pourquoi tenir un journal des échanges ?

Réponses

1. Appeler son prêteur, tôt.
2. Par exemple : retarder un paiement pour en faire un autre, ne plus oser regarder ses relevés, voir ses revenus baisser ou devenir imprévisibles.
3. Les documents du prêt, un résumé de la situation, des questions et de quoi noter.
4. Aider à regarder la situation d'ensemble (revenus, dépenses, dettes, objectifs) et à préparer les démarches.
5. Non. Il vous oriente vers votre prêteur et vers des professionnels qualifiés.
6. Parce qu'une conversation sans trace se perd, et que des notes claires permettent de se retrouver et de vérifier ce qui a été dit.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre O6 (Difficultés financières) et → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire).

Chapitre 10 — Votre trousse de l'assurance prêt

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Camille et Nadia posent leur carnet sur la table, à côté de la chemise du financement. Roméo a sa boîte de documents de prêt, rangée et étiquetée. Sylvie a sa feuille de situation d'une page et son journal des échanges. Chacune et chacun a, devant soi, des morceaux de ce que ce livre a proposé : des questions, des tableaux, des listes. Il reste une chose à faire : les rassembler.

Ce chapitre est une synthèse. Il n'apporte aucun contenu nouveau. Il reprend, dans une forme prête à servir, ce que les neuf chapitres précédents ont présenté : une liste de contrôle avant la rencontre avec le prêteur, des questions classées par professionnel, un tableau de suivi de votre dossier, et des pistes pour aller plus loin. Utilisez-le comme une trousse : ouvrez-la au bon moment, prenez ce dont vous avez besoin, et refermez-la. Camille, Nadia, Roméo et Sylvie sont des personnes fictives.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• vérifier, avec une liste de contrôle, que vous êtes prêt pour la rencontre avec un prêteur ;
• retrouver rapidement les questions à poser à chaque professionnel ;
• tenir un tableau de suivi de votre dossier, de la première rencontre à la signature ;
• relier chaque geste au chapitre qui l'explique ;
• savoir où aller pour en apprendre davantage.

Pourquoi c'est important

Un livre se lit une fois ; une trousse se reprend dix fois. Le jour de votre rencontre avec un prêteur, le jour où vous recevez vos documents, le jour où vous hésitez à relancer quelqu'un, vous n'avez pas envie de relire tout un livre. Vous avez besoin de listes courtes et de tableaux prêts à remplir.

Ce chapitre vous donne :

• de la rapidité : l'essentiel sur quelques pages ;
• de la cohérence : les mêmes questions, posées de la même façon, à chaque interlocuteur ;
• de la mémoire : un tableau où tout est noté, daté et attribué ;
• de la sérénité : l'impression d'avoir tout sous la main.

Rappel : cette trousse ne vous dit pas si une assurance s'applique à votre dossier, ni quel en est le coût, ni quelles sont les règles. Elle vous aide à obtenir ces réponses de la bonne personne, par écrit.

10.1 La liste de contrôle avant la rencontre avec le prêteur

Avant de rencontrer qui que ce soit

Cochez chaque ligne quand elle est faite.

Comprendre

• Je peux expliquer en une phrase ce qu'est l'assurance prêt hypothécaire : une protection que le prêteur contracte pour lui-même (chapitre 1).
• Je sais qui est l'assuré, l'assureur et l'emprunteur (chapitre 2).
• Je connais les trois noms d'assureurs dont parle ce livre : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty (chapitre 3).
• Je sais que c'est le prêteur qui s'adresse à l'assureur, et que seul le prêteur peut me dire si une assurance s'applique à mon dossier.

Préparer

• J'ai ouvert un dossier de financement, papier ou numérique (chapitre 4).
• J'ai rassemblé mes pièces d'identité, mes preuves de revenu, mes relevés et la preuve de provenance de ma mise de fonds.
• Mes pièces sont datées, lisibles, et les noms et adresses concordent.
• J'ai une note qui explique tout mouvement inhabituel dans mes comptes.
• J'ai rédigé ma feuille de situation d'une page (chapitre 6).

Nommer

• J'ai listé mes situations particulières : premier achat, plex, revenu de travailleur autonome, logement ajouté ou revenu locatif (chapitre 6).
• Si j'ai déjà un prêt, j'ai rassemblé ses documents et je sais où ils sont (chapitre 7).

Demander

• Mes questions sont écrites, avec de la place pour les réponses.
• Mon tableau de questions sur le coût est imprimé (chapitre 5).
• J'ai prévu de demander la liste des documents par courriel.
• J'ai décidé qui prend les notes.

Pendant la rencontre

• Je pose mes questions une à une.
• Je note les mots exacts, le nom de la personne et la date.
• Je ne présume de rien : je demande.
• Je demande une confirmation écrite pour toute réponse importante.

Après la rencontre

• J'envoie un courriel de confirmation le jour même.
• Je classe mes notes et les documents reçus dans mon dossier.
• Je mets à jour mon tableau de suivi (section 10.3).
• Je note les suites à donner, avec des dates.

L'ESSENTIEL — trois verbes pour toute la trousse

Préparer, demander, conserver. Préparez vos documents et vos questions. Demandez, par écrit, à la bonne personne. Conservez tout dans un seul dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Camille et Nadia passent la liste de contrôle ensemble, la veille de leur rencontre. Elles s'aperçoivent qu'il manque une note sur un dépôt dans l'un de leurs comptes. Elles l'écrivent le soir même. Le lendemain, elles arrivent avec un dossier plus complet et l'impression de n'avoir rien oublié.

Les dix chapitres en un coup d'œil

Pour retrouver rapidement le chapitre qui explique un geste, voici le livre en dix lignes.

Quel chapitre pour quelle situation

• Vous démarrez : chapitres 1, 2 et 4, puis cette trousse.
• Un nom d'assureur vous intrigue : chapitre 3.
• Vous préparez votre budget : chapitre 5, puis → livre F8.
• Votre situation est particulière : chapitre 6.
• Vous avez déjà un prêt : chapitre 7.
• Vous allez signer : chapitre 8.
• Vos paiements deviennent difficiles : chapitre 9, puis → livre O6 (Difficultés financières).

10.2 Les questions à poser, par professionnel

Les questions qui suivent reprennent celles des chapitres précédents. Recopiez celles qui s'appliquent à votre situation. Ajoutez-en d'autres au besoin.

À votre prêteur (conseiller en institution financière)

1. Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
2. Qui est l'assuré ? Quel assureur est concerné, et à quel moment vous adressez-vous à lui ?
3. Qui fait quelles démarches auprès de l'assureur ?
4. Quelles informations sur mon dossier transmettez-vous à l'assureur, et dans quel cadre ?
5. Quels documents attendez-vous de moi, compte tenu de ma situation ? Pouvez-vous m'en envoyer la liste par courriel ?
6. Un coût est-il associé à l'assurance ? Comment me sera-t-il présenté, dans quel document, comment se paie-t-il et à quel moment est-il dû ?
7. Une taxe s'y ajoute-t-elle ? Qui la paie, et quand ?
8. Comment tenez-vous compte de ma situation particulière ?
9. À quel moment recevrai-je mes documents de prêt ? Puis-je les avoir à l'avance ?
10. Quel délai prévoyez-vous pour votre réponse ?

À l'ancien prêteur (si vous avez déjà un prêt)

1. Mon prêt est-il accompagné d'une assurance prêt hypothécaire ? Pouvez-vous le confirmer par écrit ?
2. Quels documents puis-je obtenir, et dans quel délai ?
3. Que se passe-t-il pour mon prêt si je vends, si je renouvelle ou si je change de prêteur ?
4. Qui est mon interlocuteur pour ces questions ?

À votre courtier hypothécaire

1. Comment m'aidez-vous à préparer mon dossier avant de rencontrer des prêteurs ?
2. Les prêteurs que vous consultez traitent-ils l'assurance de la même façon ? Qu'est-ce qui peut varier ?
3. Pouvez-vous me remettre, par écrit, les réponses de chaque prêteur aux mêmes questions ?
4. Comment m'aidez-vous à comparer des propositions ?

À votre courtier immobilier

1. À quelle étape de l'achat dois-je avoir confirmé mon financement ?
2. Que me conseillez-vous de valider avant de faire une offre ?
3. Comment coordonner la vente de ma maison actuelle et l'achat de la prochaine, le cas échéant ?

À votre notaire

1. Quels documents dois-je lire ou fournir avant de signer ?
2. Pouvez-vous recevoir mes documents à l'avance et les parcourir avec moi ?
3. Pouvez-vous m'expliquer les passages que j'ai surlignés, notamment ceux qui mentionnent une assurance ?
4. Quelles sommes dois-je prévoir pour la signature, et quand ?
5. Une taxe liée au coût de l'assurance apparaît-elle dans mes documents, et où ?

À votre comptable (si vous travaillez à votre compte)

1. Quels documents pouvez-vous m'aider à rassembler pour un prêteur ?
2. Pouvez-vous répondre directement aux questions du prêteur sur mes revenus ?

En cas de difficulté de paiement

À votre prêteur : quelles options m'offrez-vous, quels documents devez-vous recevoir, qui est mon interlocuteur, et une assurance prêt joue-t-elle un rôle dans cette discussion ?

À un conseiller financier : comment regarder ma situation d'ensemble et préparer mes démarches ? Comment êtes-vous rémunéré ?

À un professionnel de l'insolvabilité : quelles options existent en cas de difficultés financières sérieuses ? Que puis-je attendre d'une première rencontre ?

À un avocat : pouvez-vous répondre à une question juridique précise sur ma situation ?

QUI CONSULTER — un résumé par type de question

Votre prêteur : l'assurance, son coût, le traitement de votre dossier. Votre courtier hypothécaire : la comparaison des prêteurs. Votre courtier immobilier : le déroulement de l'achat. Votre notaire : la lecture et la portée des documents à signer. Votre comptable : les documents liés à vos revenus. Un conseiller financier ou un professionnel de l'insolvabilité : une difficulté de paiement. Un avocat : toute question juridique de fond. Ce livre ne remplace aucun d'entre eux.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

Comment l'utiliser

Ce tableau vous suit de la première rencontre à la signature, et au-delà. Une ligne par question ou par échange. Écrivez les mots exacts de votre interlocuteur. Une case vide est une question à reposer, par écrit.

Imprimez-le en autant d'exemplaires que de prêteurs ou de professionnels consultés, ou reproduisez-le dans un tableur.

Le tableau principal

Le tableau de comparaison de plusieurs prêteurs

Le tableau des documents

La grille de lecture des documents

Le journal des échanges

Une page par échange, avec :

• la date et l'heure ;
• la personne et son rôle ;
• ce qui a été dit ;
• ce qu'on vous a demandé de faire, et pour quand ;
• ce que vous avez promis, le cas échéant ;
• la suite.

Les trois colonnes du budget

Pour les sommes qui touchent votre budget, classez chaque élément en trois colonnes : confirmé par écrit, à confirmer, hypothèse. Une hypothèse sert à poser une question, jamais à fixer votre budget. Pour le budget d'ensemble de votre transaction, voir → livre F8 (Le budget complet de la transaction).

CAS CONCRET — dossier fictif

Roméo, Sylvie, Camille et Nadia tiennent chacun leur tableau. Celui de Roméo contient deux colonnes pour deux prêteurs. Celui de Sylvie comporte beaucoup de lignes sur les documents de ses revenus. Celui de Camille et Nadia est partagé entre elles, avec des initiales à côté de chaque réponse. Aucun n'est parfait, et tous sont utiles : chacun leur permet de retrouver, en quelques secondes, ce qui a été demandé et ce qui a été répondu.

Les trois dossiers fictifs, une dernière fois

Pour terminer, relisons les dossiers fictifs du livre. Chacun montre la trousse en action, sans rien ajouter de nouveau.

Camille et Nadia préparent un premier achat. Elles ont posé leurs questions par écrit, rempli le tableau sur le coût, lu leurs documents en quatre passes et rencontré le notaire avec leurs surlignages. Leur réflexe : tout ce qui touche notre dossier, on le demande au prêteur.

Roméo change de maison. Il a rassemblé les documents de son prêt, demandé à son prêteur si une assurance s'y rattache, comparé deux prêteurs dans un même tableau et gardé la trace de chaque appel. Son réflexe : ne rien supposer, demander aux deux prêteurs.

Sylvie travaille à son compte et a visé un immeuble de plusieurs logements. Elle a rédigé sa feuille de situation, distingué les faits des hypothèses, demandé la liste des documents adaptée à son cas et appris à appeler son prêteur tôt. Son réflexe : nommer franchement, préparer, demander.

Les trois dossiers ont un point commun : personne n'y a cherché à deviner une réponse. Chacun a préparé, posé ses questions et conservé les réponses. C'est tout ce que ce livre attend de vous.

Si vous ne deviez garder que cinq phrases

1. L'assurance prêt hypothécaire est une protection que le prêteur contracte pour lui-même.
2. Elle ne vous protège pas et ne règle pas vos dettes.
3. Seul votre prêteur vous dit si elle s'applique à votre dossier, et vous lui demandez par écrit.
4. Un coût et une taxe peuvent s'y associer : demandez comment ils sont présentés et quand ils sont dus.
5. Lisez vos documents avant de signer, et ne signez pas tant qu'un doute important subsiste.

10.4 Pour aller plus loin

Les sites des trois assureurs

Les trois entreprises dont parle ce livre ont chacune un site d'information destiné au public.

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL)
• Sagen
• Canada Guaranty

Consultez-les pour de l'information générale. Vérifiez la date des pages, repérez à qui elles s'adressent, et gardez en tête que la réponse sur votre dossier vient de votre prêteur (chapitre 3).

Les livres de la collection

Pour approfondir un sujet touché ici :

• → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire), pour comprendre le prêt lui-même ;
• → livre F8 (Le budget complet de la transaction), pour construire le budget d'ensemble de l'achat.

Un dernier rappel

Ce livre vous a appris à poser des questions, non à y répondre à la place de votre prêteur. Si vous ne deviez retenir qu'une chose : l'assurance prêt hypothécaire est une protection du prêteur ; c'est lui qui vous dit si elle s'applique à votre dossier, et vous lui demandez, par écrit.

QUI CONSULTER — pour la suite

Votre prêteur et votre courtier hypothécaire pour votre financement. Votre notaire pour les documents à signer. Un conseiller financier pour votre budget d'ensemble. Un avocat pour toute question juridique. Ce livre n'est ni un avis juridique, ni un avis fiscal, ni un avis financier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ouvrir la trousse trop tard. Elle sert avant la rencontre, pas la veille de la signature.
• Remplir le tableau de mémoire. Notez pendant ou juste après l'échange.
• Laisser des cases vides sans les reposer. Une case vide est une question en attente.
• Ne pas confirmer par écrit. Une réponse orale se perd.
• Utiliser un tableau pour tous les prêteurs à la fois. Un exemplaire par prêteur, pour comparer sans confusion.
• Mélanger faits et hypothèses dans le budget. Utilisez les trois colonnes.
• Garder la trousse dans votre tête. Mettez-la sur papier ou dans un fichier, à un endroit connu.
• Croire que la trousse remplace les professionnels. Elle vous aide à les rencontrer préparé.

À retenir

• La trousse tient en trois verbes : préparer, demander, conserver.
• La liste de contrôle vous aide à arriver prêt à la rencontre avec le prêteur.
• Les questions se posent à la bonne personne : prêteur, courtier hypothécaire, courtier immobilier, notaire, comptable, professionnels des difficultés financières.
• Le tableau de suivi garde la trace de chaque réponse : question, réponse, personne, date, confirmation écrite.
• Les sites de la SCHL, de Sagen et de Canada Guaranty offrent de l'information générale ; la réponse sur votre dossier vient du prêteur.
• Ce livre ne contient ni prime, ni pourcentage, ni seuil, ni règle : il vous apprend à les demander.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou recopiez les tableaux de la section 10.3.
2. Passez la liste de contrôle de la section 10.1 avant votre première rencontre.
3. Recopiez les questions de la section 10.2 qui s'appliquent à vous.
4. Rencontrez votre prêteur (ou plusieurs) et remplissez les tableaux.
5. Confirmez chaque réponse importante par écrit, le jour même.
6. Mettez à jour votre tableau de suivi après chaque échange.
7. Lisez vos documents à l'avance, en quatre passes, avant la signature.
8. Conservez votre trousse et vos documents, pour un renouvellement ou une vente future.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Une assurance prêt hypothécaire s'applique-t-elle à mon dossier ? Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Quels documents attendez-vous de moi, et dans quel délai répondez-vous ?
• Un coût y est-il associé ? Comment est-il présenté et à quel moment est-il dû ?

À votre courtier hypothécaire :

• Pouvez-vous m'aider à comparer les réponses de plusieurs prêteurs sur les mêmes points ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous parcourir mes documents avec moi avant la signature ?

À un conseiller financier :

• Comment replacer ce que j'apprends dans mon budget d'ensemble ?

Vérifiez vos acquis

1. Quels sont les trois verbes qui résument la trousse ?
2. Que faire à la fin de chaque rencontre avec un prêteur ?
3. À qui poser les questions sur la lecture des documents avant la signature ?
4. Que contient le tableau de suivi pour chaque réponse reçue ?
5. Dans quelle colonne du budget placer un chiffre vu sur un site ?
6. Qui vous dit si une assurance prêt s'applique à votre dossier ?

Réponses

1. Préparer, demander, conserver.
2. Envoyer un courriel de confirmation le jour même, classer les notes et les documents, mettre à jour le tableau de suivi.
3. À votre notaire, après avoir demandé au prêteur d'expliquer ses documents.
4. La question, la réponse reçue, la personne, la date et la confirmation écrite.
5. Dans « hypothèse » : il sert à poser une question, jamais à fixer le budget.
6. Votre prêteur, par écrit.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — son site présente de l'information destinée aux consommateurs sur le financement de l'habitation.
• Sagen — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Canada Guaranty — son site présente de l'information sur ses activités d'assureur de prêts hypothécaires.
• Dans cette collection : → livre F1 (Comprendre le prêt hypothécaire) et → livre F8 (Le budget complet de la transaction).