Chapitre 1 — Se qualifier : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Maude et Étienne ont décidé d'acheter leur première maison. Ils ont visité quelques propriétés, parlé à des amis, lu des articles. Un soir, Étienne pose la question qui revient dans tous les ménages : « Est-ce qu'on a seulement le droit à un prêt ? » Ni l'un ni l'autre ne sait par où commencer. Ils ne savent pas quels papiers rassembler, à qui s'adresser en premier, ni ce qu'on attend d'eux.

Ce livre répond à cette inquiétude précise. Il ne vous dira pas si vous obtiendrez un prêt : personne, hors le prêteur lui-même, ne peut le dire. Il vous montre comment préparer votre dossier, quels documents réunir, quelles questions poser et dans quel ordre avancer. Les dossiers qui l'illustrent sont fictifs : Maude et Étienne, Rachid et Jeanne n'existent pas, et aucune ville, aucune institution, aucun prix ni aucune date ne renvoie à une situation réelle.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce que veut dire se qualifier pour un prêt hypothécaire, en mots simples ;
• nommer les personnes et les professionnels qui interviennent dans un dossier de financement, et dire à quoi chacun sert ;
• décrire le parcours d'un dossier, de la préparation à la réponse du prêteur ;
• distinguer ce que ce livre vous donne de ce qu'il laisse volontairement aux professionnels ;
• repérer les deux ou trois gestes à poser dès cette semaine, sans rien engager.

Pourquoi c'est important

Attendre d'avoir trouvé la maison avant de s'occuper du financement peut réserver des surprises : en pleine course, on peut découvrir qu'il manque un document, qu'une information du dossier de crédit est inexacte ou qu'une question d'argent n'a jamais été éclaircie. Le temps manque, la pression monte, et les décisions se prennent vite.

Préparer son dossier à l'avance change le rythme. Vous savez ce qu'on va vous demander. Vous avez les pièces sous la main. Vous posez vos questions au prêteur sans panique, dans l'ordre où elles vous viennent. Vous pouvez aussi comparer les réponses de plusieurs professionnels, ce qui est plus difficile quand tout doit se décider dans l'urgence.

Ce chapitre pose les bases. Il explique ce que veut dire se qualifier, qui intervient, comment le parcours se déroule et, surtout, ce que ce livre ne fait pas. Cette dernière partie compte autant que les autres : elle vous évite de chercher ici des réponses qui appartiennent à votre prêteur.

1.1 Ce que veut dire se qualifier

Un mot courant, une idée simple

Dans le langage courant, se qualifier pour un prêt hypothécaire veut dire : convaincre un prêteur que vous êtes en mesure de rembourser l'argent qu'il vous avance. Le prêteur examine votre situation et décide s'il vous prête, combien et à quelles conditions. Vous ne vous qualifiez donc jamais vous-même : c'est le prêteur qui juge, avec ses propres règles.

DÉFINITION — se qualifier

Dans ce livre, se qualifier désigne l'étape où un prêteur évalue votre dossier pour décider s'il vous consent un prêt hypothécaire, et dans quelles conditions. L'expression est courante dans le milieu du financement. Son sens précis, et les critères qui s'y rattachent, relèvent de chaque prêteur : demandez-lui comment il l'emploie.

Cette définition a une conséquence pratique. Si les règles appartiennent au prêteur, aucun livre ne peut les dresser à sa place. Ce livre ne contient donc ni seuil, ni formule, ni pourcentage d'admissibilité. Ce qu'il offre, c'est le contraire d'une règle : une méthode pour préparer ce que n'importe quel prêteur voudra voir, et pour lui poser les bonnes questions.

Ce que le prêteur cherche à comprendre

Un prêteur veut répondre à quelques grandes interrogations, que ce livre reprend plus en détail au chapitre 2. Quelles sont vos sources de revenu, et sont-elles stables ? Quelles dettes avez-vous déjà ? Quelles épargnes pouvez-vous mettre dans l'achat ? Comment avez-vous géré le crédit dans le passé ? Chaque réponse s'appuie sur des documents : des bulletins de paie, des relevés, un dossier de crédit.

Voilà pourquoi la préparation compte. Un dossier dont les pièces sont complètes, à jour et bien classées se lit vite. Un dossier dont il manque la moitié ralentit tout le monde, y compris vous.

Se qualifier n'est pas acheter

Il faut aussi distinguer deux gestes qu'on peut confondre. Préparer son dossier et en discuter avec un prêteur est une chose ; ce qui vous engage ou non se demande au prêteur avant de signer. Acheter une maison, c'est une autre démarche, avec ses propres étapes. Ce livre s'arrête avant l'achat : il vous mène jusqu'à un dossier prêt, une conversation éclairée avec le prêteur et, si vous le souhaitez, une préautorisation (chapitre 7). Pour la suite, du côté de l'achat lui-même, voyez → livre D1, Se préparer à acheter.

L'ESSENTIEL — le prêteur décide, vous préparez

Vous ne contrôlez pas les règles du prêteur, mais vous contrôlez la qualité de votre dossier : des documents complets, à jour, et des questions claires. C'est exactement le terrain de ce livre.

1.2 Les personnes et les professionnels qui interviennent

Vous, d'abord

Le premier acteur, c'est vous, et votre co-emprunteur s'il y en a un. Vous êtes le mieux placé pour connaître vos revenus, vos dettes, vos épargnes et vos projets. C'est aussi vous qui réunissez les documents et qui répondez aux questions. Quand un ménage achète à deux, les deux personnes participent au dossier, car le prêteur regarde la situation de chacune.

Le prêteur

Le prêteur est l'organisation qui avance l'argent. C'est lui qui évalue votre dossier et qui décide. Il vous répond, en pratique, par l'entremise d'un conseiller ou d'un représentant. Ses conditions, ses documents et ses délais lui sont propres : ce qui vaut chez l'un peut ne pas valoir chez l'autre. D'où l'importance de toujours lui demander, par écrit, ce qu'il attend de vous. Pour comparer les prêteurs, voyez → livre F5, Choisir son prêteur.

Le courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire est un professionnel qui sert d'intermédiaire entre vous et un ou plusieurs prêteurs. Il présente votre dossier, vous aide à le préparer et vous explique les options. Ne le confondez pas avec le courtier immobilier, qui s'occupe de l'achat ou de la vente d'une propriété : ce sont deux métiers distincts.

DÉFINITION — courtier hypothécaire

Professionnel qui aide les emprunteurs à préparer et à présenter une demande de prêt hypothécaire, et qui s'adresse pour eux à des prêteurs. Demandez-lui comment il est rémunéré et avec quels prêteurs il travaille : ces questions sont courantes et légitimes.

Le planificateur financier et le comptable

Le planificateur financier vous aide à voir votre situation d'ensemble : budget, épargne, objectifs. Il peut vous aider à décider si, quand et comment acheter. Le comptable, lui, connaît vos déclarations de revenus et vos états financiers. Pour un travailleur autonome comme Rachid, il joue un rôle central : il peut préparer ou revoir les documents que le prêteur demande. Ni l'un ni l'autre ne décide de votre prêt, mais tous deux peuvent éclairer votre préparation.

Une source publique d'information

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, désignée par son sigle, l'ACFC, offre de l'information publique et gratuite à ceux qui s'intéressent au crédit et aux produits financiers. Elle ne tranche pas votre dossier, mais elle vous aide à comprendre les notions et à préparer vos questions. Vous la trouverez en fin de chapitre, dans la section « Pour aller plus loin ».

QUI CONSULTER — qui fait quoi dans votre dossier

Le prêteur, pour savoir ce qu'il attend de vous et ce qu'il décide. Le courtier hypothécaire, pour préparer et présenter votre dossier à un ou plusieurs prêteurs. Le planificateur financier, pour votre situation financière d'ensemble. Le comptable, pour vos documents fiscaux et, au besoin, vos états financiers. L'ACFC, comme source publique d'information générale. Aucun de ces interlocuteurs ne remplace les autres : demandez à chacun ce qui relève de son rôle.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

Les grandes étapes

Voici le parcours d'un dossier, tel que ce livre le suit. Chaque étape a son chapitre.

1. Comprendre ce que le prêteur regarde (chapitre 2) : revenus, dettes, mise de fonds et épargnes, expliqués sans chiffre.
2. Rassembler les documents de revenu (chapitre 3).
3. Rassembler les documents sur les dettes, les épargnes et la mise de fonds (chapitre 4).
4. Consulter et comprendre son dossier de crédit (chapitre 5).
5. Préparer des explications quand les revenus sortent de l'ordinaire (chapitre 6).
6. Demander une préautorisation, si vous le souhaitez (chapitre 7).
7. Poser ses questions au prêteur ou au courtier hypothécaire (chapitre 8).
8. Garder son dossier à jour pendant l'attente (chapitre 9).
9. Réunir le tout dans une trousse (chapitre 10).

Ces étapes ne se suivent pas toujours dans cet ordre exact. Vous pouvez consulter votre dossier de crédit avant d'avoir rassemblé vos bulletins de paie, ou parler à un courtier hypothécaire dès la première semaine. L'ordre proposé sert de repère, pas de règle.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne commencent par parler entre eux. Ils notent ce qu'ils savent de leurs revenus, de leurs dettes et de leurs épargnes, puis ce qu'ils ignorent. Ensuite, ils prennent rendez-vous avec un prêteur pour poser leurs questions, sans rien signer. Ils repartent avec une liste de documents à réunir. Le lendemain, ils créent un dossier numérique et un classeur papier, tous deux vides, qu'ils rempliront au fil des semaines.

Le calendrier réel dépend de vous et du prêteur

Combien de temps ce parcours demande-t-il ? Impossible de le dire de façon sérieuse : tout dépend de l'état de départ de votre dossier, de la vitesse à laquelle vous trouvez vos documents et des pratiques du prêteur. Un ménage dont les papiers sont déjà en ordre avance vite. Un autre, qui doit corriger une erreur dans son dossier de crédit ou obtenir des états financiers, prend plus de temps. Demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire quels délais il anticipe pour votre cas.

Un parcours qui se fait en parallèle de votre recherche

Vous n'avez pas à attendre la fin de la préparation pour visiter des maisons, ni à avoir trouvé la maison pour commencer. Les deux pistes avancent ensemble. Mais le dossier prêt vous donne un avantage : quand une propriété vous plaît, vous savez déjà à quoi vous attendre côté financement. Le budget global d'un achat, avec tout ce qui s'ajoute au prix, a son propre livre : → livre F8, Le budget complet de la transaction.

ATTENTION — préparer n'est pas promettre

Un dossier complet aide à tenir une conversation claire avec le prêteur ; il ne garantit pas une réponse favorable. Le prêteur garde sa décision. Ne signez rien, ne versez aucune somme et ne prenez aucun engagement en comptant sur une réponse qui n'est pas encore donnée.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce qu'il fait

Ce livre vous propose des listes de documents à réunir, des questions à poser, des gestes pratiques et des tableaux à remplir. Il explique les mots du métier pour que vous ne soyez pas perdu pendant une rencontre. Il vous aide à ne rien oublier et à garder une trace écrite de tout ce que vous demandez et recevez.

Il vous donne aussi une façon de penser : chaque fois qu'une question d'argent, de droit ou de fiscalité dépasse l'information générale, vous la transformez en question écrite à poser à la bonne personne. C'est la boussole du livre.

Ce qu'il ne fait pas

Voici ce que vous ne trouverez pas ici, par choix.

• Aucun ratio, aucun seuil, aucune formule. Les règles d'admissibilité appartiennent à chaque prêteur et changent. Un chiffre imprimé ici pourrait être faux demain, ou faux pour votre prêteur.
• Aucun taux de test, aucun calcul de capacité d'emprunt. Si vous voulez savoir combien un prêteur serait prêt à vous avancer, demandez-le au prêteur ou au courtier hypothécaire.
• Aucun avis juridique, fiscal ou financier. Ce livre est une information générale. Il ne remplace pas un professionnel qui connaît votre situation.
• Aucune garantie de résultat. Un dossier bien préparé aide, rien de plus.
• Aucune comparaison de prêteurs ou de produits. Pour choisir un prêteur, voyez → livre F5, Choisir son prêteur. Pour comprendre le prêt lui-même, voyez → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire. Pour l'assurance qui accompagne parfois un prêt, voyez → livre F3, L'assurance prêt hypothécaire.

Les questions deviennent des gestes

À chaque chapitre, vous trouverez une section de questions à poser. Elles servent de point de départ : adaptez-les, ajoutez les vôtres, barrez celles qui ne vous concernent pas. Notez les réponses par écrit, avec la date et le nom de la personne qui vous les a données. Ce petit geste vous rendra plus de services que n'importe quelle formule.

Comment utiliser ce livre

Vous pouvez le lire dans l'ordre, du chapitre 1 au chapitre 10, ou y piocher selon votre situation. Un salarié ira volontiers au chapitre 3 pour ses documents de revenu. Un travailleur autonome lira aussi le chapitre 6, qui traite des revenus qui sortent de l'ordinaire. Quelqu'un qui soupçonne une erreur dans son dossier de crédit commencera par le chapitre 5. Dans tous les cas, le chapitre 10 rassemble l'essentiel dans une trousse que vous pouvez imprimer ou recopier.

Chaque chapitre suit la même charpente. Il s'ouvre sur ce que vous saurez faire et sur les raisons d'y consacrer du temps. Il se poursuit par des sections numérotées, puis par les erreurs qui coûtent cher, les points à retenir, un plan d'action, des questions à poser, quelques questions de vérification avec leurs réponses, et des pistes pour aller plus loin. Cette régularité sert à vous repérer vite quand vous revenez au livre en pleine préparation.

Trois outils à garder sous la main

Pendant toute la préparation, trois outils vous serviront plus que tout autre.

• Une liste de documents. Elle recense ce que vous avez, ce qu'il vous manque et où le trouver. Le chapitre 10 en propose un modèle. Votre prêteur aura sa propre liste : la sienne l'emporte sur la nôtre.
• Un carnet de questions. Chaque fois qu'un mot vous échappe, qu'une règle vous surprend ou qu'un doute surgit, vous l'écrivez. Vous le posez ensuite à la personne qui peut répondre : le prêteur, le courtier hypothécaire, le comptable.
• Un journal des échanges. Date, nom de la personne, résumé de la réponse, document reçu. Il vous sert de mémoire, et il évite de redemander dix fois la même chose.

Ces trois outils ne coûtent rien et ne demandent aucune compétence particulière. Ils font toute la différence entre un dossier subi et un dossier mené.

Quand une réponse vous surprend

Il arrive qu'un prêteur vous demande un document qui ne figure pas dans nos listes, ou qu'il refuse une pièce que vous pensiez suffisante. Ne vous inquiétez pas et ne vous découragez pas : c'est normal, puisque chaque prêteur a ses pratiques. Demandez-lui de préciser, par écrit, ce qu'il attend et pourquoi. Gardez la réponse. Si deux prêteurs vous disent des choses différentes, c'est une information précieuse : elle vous montre que vous avez intérêt à comparer.

Ce que ce livre suppose de vous

Il suppose que vous êtes prêt à tenir un dossier : réunir, classer, mettre à jour. Rien de compliqué, mais de la régularité. Il suppose aussi que vous acceptez de poser des questions qui peuvent sembler naïves. Répondre aux questions des emprunteurs fait partie du travail d'un prêteur ou d'un courtier hypothécaire. Mieux vaut une question simple posée maintenant qu'un malentendu découvert au moment de signer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rachid est travailleur autonome. Ses revenus varient d'un mois à l'autre. Il craint de ne pas entrer dans les « cases » d'un prêteur. Plutôt que de deviner, il décide de poser la question directement : quels documents le prêteur lui demanderait-il, et comment présenter ses revenus ? Il prévoit aussi voir son comptable avant la rencontre. Il ne sait pas encore quelle sera la réponse du prêteur, mais il sait quoi demander.

CAS CONCRET — dossier fictif

Jeanne, elle, prépare son dossier seule. En consultant la copie de son dossier de crédit, elle remarque une ligne qu'elle ne reconnaît pas. Elle n'en tire aucune conclusion : elle note la ligne, garde la copie et prévoit contacter l'agence de crédit et son prêteur pour poser ses questions. Le chapitre 5 reprend son histoire.

QUI CONSULTER — quand le livre s'arrête

Pour savoir si vous vous qualifiez, pour quel montant et à quelles conditions : le prêteur ou le courtier hypothécaire. Pour une question fiscale sur vos revenus ou vos épargnes : le comptable. Pour une vue d'ensemble de vos finances : le planificateur financier. Pour une question juridique, par exemple sur un contrat de prêt avant de le signer : un avocat ou un notaire. Pour de l'information générale sur le crédit : l'ACFC.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre d'avoir trouvé la maison pour penser au financement. Vous perdez du temps au moment où il en manque le plus.
• Croire qu'un livre peut dire si vous obtiendrez un prêt. Seul le prêteur décide, selon ses règles.
• Deviner ce que le prêteur attend. Une question posée en début de parcours évite une mauvaise surprise en fin de parcours.
• Confondre courtier hypothécaire et courtier immobilier. Les deux métiers sont distincts, avec des rôles différents.
• Prendre un engagement en comptant sur une réponse non reçue. Rien n'est acquis tant que le prêteur n'a pas répondu.
• Garder ses documents en désordre. Un dossier éparpillé ralentit tout le monde et fait perdre des occasions.
• Ne rien noter. Sans trace écrite, on oublie qui a dit quoi, et à quel moment.
• Utiliser un chiffre trouvé quelque part comme s'il s'appliquait à son cas. Les règles varient d'un prêteur à l'autre : demandez les vôtres.

À retenir

• Se qualifier, c'est présenter à un prêteur un dossier qu'il évalue selon ses propres règles.
• Vous contrôlez la qualité de la préparation, pas la décision du prêteur.
• Plusieurs professionnels interviennent : prêteur, courtier hypothécaire, planificateur financier, comptable. Chacun a son rôle.
• Le parcours va de la compréhension de ce que le prêteur regarde jusqu'à une trousse de dossier complète.
• Ce livre ne donne ni ratio, ni seuil, ni formule : il propose des documents, des gestes et des questions.
• Chaque question juridique, fiscale ou financière se pose par écrit à la bonne personne.

Votre plan d'action

1. Parlez-en en ménage, s'il y a lieu : qui contribue, qui emprunte, quel est le projet en mots simples.
2. Créez deux contenants vides : un dossier numérique et un classeur papier, qui accueilleront vos documents.
3. Notez ce que vous savez et ce que vous ignorez de vos revenus, dettes et épargnes.
4. Repérez les professionnels que vous pourriez consulter : un prêteur, un courtier hypothécaire, un comptable.
5. Lisez le chapitre 2, qui présente en mots simples ce qu'un prêteur regarde.
6. Préparez trois questions à poser lors d'une première conversation avec un prêteur ou un courtier hypothécaire.
7. Ne signez rien avant d'avoir compris ce que le document vous engage à faire : demandez au prêteur de vous l'expliquer.
8. Ouvrez un carnet de notes pour y consigner dates, noms et réponses.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quels documents attendez-vous d'un emprunteur pour étudier un dossier ?
• À quelle étape de la démarche parle-t-on de préautorisation chez vous ?
• Comment communiquez-vous vos réponses : par écrit, par téléphone, les deux ?

Au courtier hypothécaire :

• Avec quels prêteurs travaillez-vous, et comment êtes-vous rémunéré ?
• Quels documents dois-je réunir avant notre prochaine rencontre ?
• Que m'aidez-vous à préparer, et que dois-je faire moi-même ?

Au comptable ou au planificateur financier :

• Quels documents de ma situation financière peuvent m'aider à préparer une demande de prêt ?
• Quelle information devrais-je avoir sous la main avant de rencontrer un prêteur ?

Vérifiez vos acquis

1. Que veut dire se qualifier pour un prêt hypothécaire, et qui décide ?
2. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucun ratio ni aucun seuil ?
3. Quelle est la différence entre un courtier hypothécaire et un courtier immobilier ?
4. Que fait le comptable dans un dossier de financement, en particulier pour un travailleur autonome ?
5. Un dossier complet garantit-il une réponse favorable du prêteur ?
6. Que faire quand une question dépasse l'information générale ?

Réponses

1. Se qualifier, c'est présenter son dossier à un prêteur qui l'évalue selon ses propres règles. C'est le prêteur qui décide.
2. Parce que les règles appartiennent à chaque prêteur et peuvent changer. Un chiffre imprimé ici risquerait d'être faux ou inapplicable à votre cas.
3. Le courtier hypothécaire aide à préparer et à présenter une demande de prêt ; le courtier immobilier s'occupe de l'achat ou de la vente d'une propriété. Ce sont deux métiers distincts.
4. Il connaît vos déclarations de revenus et vos états financiers, et peut préparer ou revoir les documents que le prêteur demande.
5. Non. Un dossier complet facilite la conversation, mais le prêteur garde sa décision.
6. La transformer en question écrite et la poser à la bonne personne : prêteur, courtier hypothécaire, comptable, planificateur financier, avocat ou notaire.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit, les prêts et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.
• Dans cette collection : → livre D1 pour se préparer à acheter, → livre F1 pour comprendre le prêt hypothécaire, → livre F3 pour l'assurance prêt hypothécaire, → livre F5 pour choisir son prêteur et → livre F8 pour le budget complet de la transaction.

Chapitre 2 — Ce qu'un prêteur regarde, en mots simples

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Maude et Étienne ont pris rendez-vous avec un prêteur. La veille, Étienne dort mal. Il se demande ce qu'on va lui poser comme questions, s'il faudra tout expliquer, et s'il aura l'air d'un amateur. Maude, elle, a préparé une liste de ce qu'elle voudrait savoir. Les deux ont raison de se préparer : mieux vaut arriver en comprenant les grandes lignes de ce que le prêteur cherche à voir.

Ce chapitre vous les présente en mots simples. Il décrit les grandes catégories d'information qu'un prêteur peut demander : vos revenus, vos dettes et vos engagements, votre mise de fonds et vos épargnes. Il ne dit rien des règles que le prêteur applique, parce que ces règles lui appartiennent et qu'elles varient. Il vous apprend plutôt à reconnaître ce qui compte, à le rassembler et à demander à votre prêteur ce qui s'applique à votre cas. Les dossiers sont fictifs : Maude et Étienne, qui reçoivent chacun un salaire, et Rachid, qui travaille à son compte.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les trois grandes catégories d'information qu'un prêteur peut examiner ;
• décrire chacune en mots simples, sans chiffre ni formule ;
• faire l'inventaire de ce que vous avez déjà pour chaque catégorie ;
• repérer ce qui est flou dans votre propre situation et le noter ;
• poser au prêteur des questions précises plutôt que de deviner ses critères.

Pourquoi c'est important

Un prêteur ne vous demande pas des documents pour le plaisir de la paperasse. Il cherche à comprendre une histoire : d'où vient l'argent qui entre chez vous, où va l'argent qui sort, et ce que vous mettez de votre poche dans l'achat. Si vous comprenez cette logique, vous cessez de voir les demandes comme des obstacles. Vous les voyez comme des pièces d'un portrait.

Comprendre cette logique vous évite aussi deux erreurs possibles. La première, c'est de cacher une information qu'on croit défavorable, au risque que le prêteur la découvre par ailleurs. La seconde, c'est d'inventer des règles : « paraît-il qu'il faut gagner tant », « un ami m'a dit que... ». Les règles d'un prêteur s'obtiennent auprès de lui, par écrit, et non par ouï-dire.

2.1 Vos revenus

Ce que le mot recouvre

Quand un prêteur parle de vos revenus, il veut savoir quelles sommes entrent régulièrement chez vous, de quelle source, et dans quelle mesure elles se répéteront. Cela comprend un salaire, mais aussi, selon votre situation, des commissions, des primes, des revenus d'un travail à votre compte, des revenus de location, des pensions ou des prestations. Chaque type de revenu intéresse le prêteur à sa manière.

DÉFINITION — source de revenu

D'où vient l'argent qui entre chez vous : un employeur, votre propre entreprise, un loyer, une pension, une prestation. Un même ménage peut avoir plusieurs sources. Le prêteur les examine l'une après l'autre.

Pourquoi la stabilité compte

Un prêteur s'intéresse à la durée et à la régularité des revenus. Un emploi occupé depuis longtemps, avec un employeur connu, se présente autrement qu'un contrat récent. Un revenu qui varie d'un mois à l'autre se lit autrement qu'un salaire fixe. Cela ne veut pas dire qu'une situation est bonne et l'autre mauvaise : cela veut dire que le prêteur cherchera, selon ses propres pratiques, à comprendre comment vos revenus se comportent dans le temps.

Il peut donc vous demander de documenter la durée de votre emploi, la nature de votre contrat, ou la façon dont vos revenus ont évolué. Ce qu'il demande exactement, et pour quelle période, varie d'un prêteur à l'autre : posez la question.

Vos revenus, ceux des autres

Quand deux personnes empruntent ensemble, le prêteur regarde la situation de chacune. Il peut vouloir connaître les sources de revenu des deux, leur ancienneté et leur régularité. Si une seule personne emprunte, il regarde la sienne seulement, mais il peut aussi s'intéresser à votre ménage dans son ensemble. Demandez-lui comment il traite chaque cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne reçoivent chacun un salaire. Ils dressent la liste de leurs sources de revenu : l'employeur de Maude, l'employeur d'Étienne, et rien d'autre. Cela paraît simple, mais l'exercice leur fait voir qu'ils ne savent pas depuis combien de temps chacun occupe son poste dans les détails, ni si leur contrat de travail comporte des particularités. Ils notent ces deux points comme des questions à clarifier avec leurs employeurs et leur prêteur.

Les revenus qui sortent de l'ordinaire

Certains revenus demandent plus d'explications. C'est le cas du travail à son compte, des revenus variables ou saisonniers, des commissions et des revenus de location. Ils ne sont pas moins bons que les autres, mais le prêteur a besoin de documents particuliers pour les comprendre. Le chapitre 6 leur est consacré. Pour l'instant, retenez que si vos revenus ne ressemblent pas à un salaire fixe, il vaut mieux le dire dès la première conversation.

L'ESSENTIEL — un revenu se documente

Pour chaque source de revenu, vous devriez pouvoir répondre à trois questions : d'où vient-elle, depuis quand existe-t-elle, et par quel document peut-on la montrer ? C'est ce que le prêteur cherche à savoir.

Ce que le prêteur ne devine pas

Un prêteur ne connaît de vous que ce que vous lui montrez. Il ne sait pas qu'une prime annuelle est assurée, qu'un contrat de travail se renouvelle sans histoire ou qu'un client important est fidèle depuis longtemps. Si un élément éclaire votre situation, c'est à vous de le mentionner et de le documenter. Une lettre d'employeur, un contrat, une facture récurrente : ces pièces parlent à votre place.

À l'inverse, ne présentez pas comme acquis ce qui ne l'est pas. Un projet de changement d'emploi, une promotion espérée ou un contrat en négociation sont des faits à signaler, mais ils ne se traitent pas comme des revenus réels. Dites les choses telles qu'elles sont et laissez le prêteur décider de la place à leur donner.

Prévenir le prêteur d'un changement à venir

Si un changement important s'annonce, par exemple un congé, une réduction d'heures ou un changement d'emploi, informez le prêteur dès la première conversation. Cette franchise vous évite de découvrir plus tard qu'une information essentielle manquait au dossier. Demandez-lui aussi comment il traite ce genre de situation, car les pratiques diffèrent d'un prêteur à l'autre.

2.2 Vos dettes et vos engagements

Ce que le prêteur veut connaître

Votre dette, c'est de l'argent que vous devez à quelqu'un d'autre. Un prêteur veut connaître celles que vous avez déjà avant de vous en proposer une nouvelle. Il s'agit, par exemple, d'un solde de carte de crédit, d'un prêt pour une voiture, d'une marge de crédit, d'un prêt étudiant, ou de toute autre somme que vous remboursez par versements.

DÉFINITION — engagement financier

Une obligation de payer régulièrement une somme à une autre personne ou organisation, selon une entente : un remboursement de prêt, une pension alimentaire, un loyer, par exemple. Le prêteur s'intéresse à ces engagements parce qu'ils réduisent l'argent disponible pour le futur prêt hypothécaire.

Le mot « engagement » est plus large que le mot « dette ». Il peut inclure des paiements qui ne sont pas des prêts au sens strict. Demandez à votre prêteur ce qu'il souhaite connaître exactement dans votre cas, et ne présumez pas qu'un engagement est trop petit pour être mentionné.

Les dettes visibles et celles qu'on oublie

On pense d'abord aux grosses dettes. On oublie parfois les petites : un solde de carte laissé de côté, un compte dans un magasin, un prêt entre proches, une entente de paiement. Le prêteur pourra consulter votre dossier de crédit (chapitre 5) et y voir ce qui y est inscrit. Il vaut mieux que votre propre liste soit plus complète que ce dossier que moins complète. Si un engagement n'apparaît pas au dossier de crédit mais existe quand même, mentionnez-le et demandez au prêteur comment il le traite.

Mettre en ordre avant de rencontrer le prêteur

Un bon geste, avant la rencontre : faire la liste de tout ce que vous devez et de tout ce que vous payez à intervalle régulier. Pour chaque ligne, notez le nom de l'organisation, la nature de la dette et le document qui l'atteste. Le chapitre 4 détaille la méthode. À ce stade, retenez surtout l'idée : le prêteur veut voir le portrait complet.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne dressent la liste de leurs dettes. Ils ont une carte de crédit et un prêt pour une voiture, tous deux au nom d'Étienne. Maude, de son côté, n'a aucune dette à son nom. En écrivant ces quelques lignes, ils se rendent compte qu'ils ignorent le solde exact de chacune. Ils décident de réunir les derniers relevés avant la rencontre avec le prêteur.

Les dettes d'un dossier à deux

Quand deux personnes empruntent ensemble, les dettes de chacune peuvent compter dans l'examen du prêteur. Une dette au nom d'un seul des deux n'est pas pour autant sans importance pour l'autre. Demandez au prêteur comment il traite les dettes personnelles dans un dossier à deux, et gardez sa réponse par écrit.

Ce que votre manière de rembourser raconte

Au-delà du montant de chaque dette, le prêteur s'intéresse à la façon dont vous les gérez. Un dossier de crédit montre si les paiements ont été faits à temps, si des comptes ont été fermés ou si de nouvelles demandes de crédit ont été déposées récemment. Il est donc utile de connaître son propre dossier avant que le prêteur ne le consulte. Le chapitre 5 explique comment en obtenir une copie et la lire.

Pensez aussi aux demandes de crédit que vous pourriez déposer pendant la préparation : une nouvelle carte, un financement de meuble, un prêt pour un véhicule. Chacune peut laisser une trace. Avant d'en faire une, demandez à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire si elle peut influencer votre dossier. Cette question vaut mieux qu'une surprise.

Les engagements partagés

Certains engagements concernent plus d'une personne : un prêt dont vous êtes caution, une dette contractée avec un ex-conjoint, une obligation de soutien envers un proche. Ils ne figurent pas toujours là où l'on pense. Faites le tour de votre situation et signalez au prêteur tout ce qui pourrait y ressembler. Pour une question sur la portée juridique d'un tel engagement, adressez-vous à un avocat.

2.3 Votre mise de fonds et vos épargnes

Deux notions proches mais distinctes

Votre épargne, c'est l'argent que vous avez mis de côté. Votre mise de fonds, c'est la part de cet argent que vous consacrez à l'achat de la propriété, en plus de ce que le prêteur avance. Une partie de vos épargnes peut donc devenir votre mise de fonds, tandis qu'une autre partie peut rester en réserve ou servir à d'autres frais liés à l'achat.

DÉFINITION — mise de fonds

La somme que vous investissez de votre poche dans l'achat d'une propriété, sans emprunt hypothécaire. Combien un prêteur attend, et comment il l'évalue, varie selon le prêteur et le type d'achat : demandez-le-lui plutôt que de vous fier à un chiffre entendu ailleurs.

Pour comprendre le prêt lui-même, voyez → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire. Pour le rôle de l'assurance qui accompagne parfois un prêt, voyez → livre F3, L'assurance prêt hypothécaire.

D'où vient l'argent ?

Un prêteur peut s'intéresser à l'origine de votre mise de fonds. Elle peut venir de vos épargnes personnelles, de la vente d'un autre bien, d'un cadeau d'un proche ou d'une autre source. Pour chaque origine, le prêteur peut demander une preuve : un relevé qui montre l'argent à votre nom depuis un certain temps, ou un document qui explique le cadeau. Le chapitre 4 en traite en détail.

Pourquoi cette curiosité ? Parce que l'argent n'a pas la même signification selon son origine, et parce que le prêteur peut avoir à constater l'existence de cette somme ; demandez-lui pourquoi il la demande. Ne vous formalisez pas : c'est une question de méthode, pas de soupçon.

Les autres frais liés à l'achat

Votre mise de fonds n'est pas la seule dépense liée à l'achat. D'autres frais s'ajoutent : certains avant, d'autres à la signature, d'autres après. Le prêteur peut aussi s'intéresser à l'argent qu'il vous restera une fois ces frais payés. Pour un portrait complet des coûts d'un achat, voyez → livre F8, Le budget complet de la transaction, et → livre D1, Se préparer à acheter.

ATTENTION — ne déplacez pas votre argent sans vous renseigner

Avant de transférer de grosses sommes d'un compte à l'autre, de rembourser un proche ou de changer d'institution, demandez à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire si ces mouvements peuvent compliquer la preuve de l'origine de vos fonds. Un mouvement d'argent légitime mais mal documenté peut demander des explications.

Les épargnes qui servent à autre chose

Il peut aussi exister des épargnes que vous destinez à d'autres projets : une réserve pour les imprévus, un fonds pour les études d'un enfant, une épargne en vue de la retraite. Ne les mélangez pas dans votre tête avec la mise de fonds. Si vous songez à puiser dans l'une d'elles pour acheter, parlez-en à votre comptable ou à votre planificateur financier avant d'en parler au prêteur : les conséquences fiscales ou financières d'un retrait ne sont pas du ressort de ce livre.

Garder une marge pour la suite

Un achat ne s'arrête pas à la signature. Une fois propriétaire, vous aurez des dépenses nouvelles : entretien, réparations, assurances, taxes. Il est sage de regarder, avec votre planificateur financier si vous en avez un, combien d'argent vous voulez conserver en réserve après l'achat. Cette réflexion est la vôtre ; elle ne se règle pas par une règle du prêteur. Elle vous évite de dépenser jusqu'au dernier dollar pour la mise de fonds et de vous retrouver sans coussin le mois suivant.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne ont un compte d'épargne commun. Avant d'aller plus loin, ils se posent une question simple : combien d'argent veulent-ils garder en réserve après l'achat, quelle que soit la mise de fonds qu'on leur demandera ? Ils n'ont pas de réponse chiffrée pour l'instant, et c'est normal. Ils inscrivent la question à leur liste pour leur rencontre avec leur prêteur et, plus tard, avec un planificateur financier.

2.4 Les questions à poser au prêteur

Pourquoi poser des questions plutôt que deviner

Ce livre vous a présenté trois catégories : les revenus, les dettes et engagements, la mise de fonds et les épargnes. Pour chacune, le prêteur applique ses propres critères. Vous pouvez les lui demander, par écrit. Voici comment organiser la conversation.

Une question à la fois, une réponse par écrit

Commencez par demander au prêteur de quels documents il a besoin pour étudier votre dossier, en précisant votre situation. Demandez ensuite ce qu'il entend par chaque catégorie. Demandez comment il traite une situation particulière si vous en avez une. Et demandez-lui de confirmer ses réponses par écrit, dans un courriel ou un document. Une réponse orale s'oublie ; une réponse écrite se conserve et se vérifie.

Un modèle de questions

Sur les revenus :

• Quels documents attendez-vous pour chacune de mes sources de revenu ?
• Quelle durée d'emploi ou d'activité souhaitez-vous voir documentée ?
• Comment traitez-vous un revenu variable ou un revenu de travail autonome ?

Sur les dettes et les engagements :

• Quelles dettes et quels engagements voulez-vous connaître ?
• Comment traitez-vous les paiements qui n'apparaissent pas à mon dossier de crédit ?
• Faut-il joindre un relevé récent pour chaque dette ?

Sur la mise de fonds et les épargnes :

• Quelle preuve voulez-vous pour l'origine de ma mise de fonds ?
• Comment traitez-vous un cadeau d'un proche ?
• Que dois-je éviter de faire avec mon argent pendant la démarche ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Rachid travaille à son compte. Il a lu ce chapitre et se rend compte que sa situation soulève plus de questions que celle de Maude et d'Étienne. Il note : quels documents le prêteur attend-il d'un travailleur autonome, pour quelle période, et peut-il lui donner la liste par écrit ? Il décide aussi de rencontrer son comptable avant le prêteur, pour que ses documents soient prêts.

QUI CONSULTER — qui répond à quoi

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour ses critères, ses documents et son traitement de votre cas. Le comptable, pour vos documents fiscaux, vos états financiers et les effets fiscaux d'un retrait d'épargne. Le planificateur financier, pour juger de l'ensemble de votre situation avant d'emprunter. L'ACFC, comme source publique d'information générale sur le crédit. Aucune règle d'admissibilité n'est donnée ici : elle se demande au prêteur.

Les erreurs qui coûtent cher

• Deviner les critères du prêteur. Ils lui appartiennent ; demandez-les par écrit.
• Cacher une information qu'on croit défavorable. Le prêteur risque de la découvrir par d'autres voies, et la confiance peut en souffrir.
• Oublier une petite dette ou un engagement. Le portrait doit être complet.
• Mélanger mise de fonds et autres épargnes. Distinguez ce qui sert à l'achat de ce qui reste en réserve.
• Déplacer de grosses sommes sans s'être renseigné. Un mouvement mal documenté peut demander des explications.
• Supposer qu'un revenu variable est refusé d'avance. Il demande d'autres documents, pas nécessairement un refus.
• Se fier à un chiffre entendu ailleurs. Les règles d'un prêteur s'obtiennent auprès de lui.
• Ne pas noter les réponses. Sans écrit, on oublie ou on déforme.

À retenir

• Le prêteur cherche à comprendre une histoire : ce qui entre, ce qui sort, ce que vous investissez.
• Trois grandes catégories : revenus, dettes et engagements, mise de fonds et épargnes.
• Chaque catégorie se documente : source, durée, document qui l'atteste.
• Dans un dossier à deux, la situation de chacun compte.
• Les critères du prêteur sont les siens : ils se demandent et se confirment par écrit.
• Ce chapitre ne donne aucune règle ni aucun chiffre.

Votre plan d'action

1. Faites trois colonnes sur une feuille : revenus, dettes et engagements, mise de fonds et épargnes.
2. Dans chaque colonne, listez ce que vous avez, avec le nom de l'organisation et le document qui l'atteste.
3. Notez ce qui est flou : un détail de contrat, un solde inconnu, une origine de fonds à expliquer.
4. Repérez vos revenus qui sortent de l'ordinaire, s'il y en a, et lisez le chapitre 6.
5. Préparez des questions à poser au prêteur, en vous inspirant du modèle de la section 2.4.
6. Demandez au prêteur sa liste de documents, par écrit.
7. Évitez les mouvements d'argent inhabituels tant que vous n'avez pas posé la question.
8. Conservez tout dans votre dossier numérique et votre classeur papier.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quelles catégories d'information examinez-vous, et dans quel ordre ?
• Quels documents faut-il fournir pour chaque catégorie ?
• Comment traitez-vous un dossier à deux emprunteurs ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Au courtier hypothécaire :

• Les prêteurs avec qui vous travaillez demandent-ils les mêmes documents, ou y a-t-il des différences ?
• Que dois-je préparer avant de rencontrer un prêteur ?

Au comptable :

• Quels documents de ma situation financière puis-je vous demander pour appuyer ma démarche ?
• Si je songe à puiser dans une épargne, quelles sont les conséquences à connaître ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois grandes catégories d'information qu'un prêteur peut examiner ?
2. Que veut dire source de revenu ?
3. Pourquoi le prêteur s'intéresse-t-il aux engagements financiers autres que les prêts ?
4. Quelle est la différence entre vos épargnes et votre mise de fonds ?
5. Pourquoi le prêteur peut-il s'intéresser à l'origine de la mise de fonds ?
6. Pourquoi ce chapitre ne donne-t-il aucune règle ?

Réponses

1. Les revenus, les dettes et engagements, la mise de fonds et les épargnes.
2. D'où vient l'argent qui entre chez vous : un employeur, une entreprise, un loyer, une pension, une prestation.
3. Parce que ces engagements réduisent l'argent disponible pour le futur prêt, même s'ils ne sont pas des prêts au sens strict.
4. Les épargnes sont l'argent mis de côté ; la mise de fonds est la part qui sert à l'achat, en plus de ce que le prêteur avance.
5. Parce que l'argent n'a pas la même signification selon son origine, et que le prêteur peut avoir à constater son existence. C'est une question de méthode.
6. Parce que les règles appartiennent à chaque prêteur et peuvent changer : elles se demandent au prêteur.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.
• Dans cette collection : → livre D1 pour se préparer à acheter, → livre F1 pour comprendre le prêt hypothécaire, → livre F3 pour l'assurance prêt hypothécaire et → livre F8 pour le budget complet de la transaction.

Chapitre 3 — Rassembler ses documents de revenu

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Maude ouvre un tiroir et en sort une poignée de papiers : quelques bulletins de paie, une lettre de son employeur datant d'un autre contexte, un feuillet fiscal dont elle ignore s'il est le bon. Étienne, lui, n'a presque rien en version papier : tout est sur un portail en ligne dont il a oublié le mot de passe. Rachid, de son côté, a un classeur de factures, un fichier de comptes tenu à la main et une boîte de courriels de clients. Trois façons de garder ses papiers, trois façons d'être en retard.

Ce chapitre vous aide à rassembler vos documents de revenu : quoi chercher, où le trouver, comment les classer. Il ne vous donne aucune liste officielle ni aucune période : ce que le prêteur demande, et sur quelle durée, dépend de lui. Il vous donne plutôt une méthode de réunion, applicable à un salarié comme à un travailleur autonome. Les dossiers sont fictifs : Maude et Étienne, qui reçoivent chacun un salaire, et Rachid, qui travaille à son compte.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• demander à votre prêteur la liste exacte des documents de revenu qu'il attend ;
• repérer, pour un salarié et pour un travailleur autonome, les types de documents qui prouvent un revenu ;
• retrouver ces documents auprès de leur source : employeur, portail en ligne, comptable ;
• numériser, nommer et classer vos pièces pour les retrouver sans effort ;
• signaler au prêteur une source de revenu moins courante et demander comment la documenter.

Pourquoi c'est important

Le document de revenu est la pièce qui transforme une affirmation en fait. Dire « je gagne un bon salaire » reste une affirmation ; un prêteur voudra un papier qui le montre. Plus ces papiers sont complets et à jour, plus la conversation avance. À l'inverse, un document manquant fait attendre tout le monde, et un document illisible ou périmé oblige à recommencer.

Il y a aussi un avantage personnel. En rassemblant vos pièces, vous prenez conscience de votre propre situation : vous voyez ce qui est solide, ce qui est flou, ce qui demande une explication. Mieux vaut le découvrir à tête reposée, à la maison, que devant un conseiller qui attend votre réponse.

3.1 Les documents d'un salarié

Commencez par demander la liste

Avant toute chasse aux papiers, demandez à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire la liste des documents qu'il attend d'un salarié. Demandez-la par écrit. Cette liste varie d'un prêteur à l'autre, et elle peut aussi varier selon votre situation. Elle vous évitera de réunir des pièces inutiles ou d'en oublier d'essentielles.

L'ESSENTIEL — la liste du prêteur fait foi

Les types de documents présentés ici sont des exemples, pas une liste officielle. Seul le prêteur sait ce qu'il attend, pour quelle période et sous quelle forme. Demandez-lui sa liste avant de réunir quoi que ce soit.

Les types de documents que l'on peut vous demander

À titre d'exemples, voici des documents qu'un prêteur peut souhaiter voir pour un salarié.

• Des bulletins de paie récents. Ils montrent ce que vous recevez et la fréquence des versements. Demandez au prêteur combien et sur quelle période.
• Une lettre de votre employeur. Elle peut confirmer votre poste, votre ancienneté et la nature de votre contrat. Demandez au prêteur ce qu'elle doit contenir, et à votre employeur le délai pour l'obtenir.
• Des documents fiscaux d'années passées. Ils montrent vos revenus déclarés d'une année à l'autre. Cherchez-les chez vous, dans vos courriels, sur le portail de l'administration fiscale ou chez la personne qui prépare vos déclarations. Demandez au prêteur quelles années l'intéressent.
• Les relevés de compte où se déposent vos paies. Ils recoupent ce que montrent les bulletins.
• Des documents sur les primes ou commissions, si vous en recevez, pour montrer comment elles se versent.

Cette liste n'est ni complète ni obligatoire. Elle vous donne une idée du genre de pièces dont il est question.

DÉFINITION — lettre d'emploi

Document rédigé par un employeur pour confirmer des renseignements sur un employé : son poste, depuis quand il l'occupe, le type de contrat. Le contenu attendu varie selon le prêteur. Demandez-lui un modèle ou une liste de ce qu'il souhaite y voir.

Où trouver chaque document

Les bulletins de paie peuvent se trouver sur un portail de paie ou arriver par courriel : consultez le service des ressources humaines ou de la paie de votre employeur si vous ne les retrouvez pas. La lettre d'emploi se demande à votre employeur, par exemple au service des ressources humaines. Les documents fiscaux se retrouvent dans vos dossiers personnels ou auprès de l'administration fiscale, sur votre compte en ligne si vous en avez un. Pour tout ce qui concerne un document fiscal, la personne qui prépare vos déclarations peut vous aider.

Si vous avez changé d'employeur récemment, notez l'ancien nom, les dates et le moyen de joindre son service de paie : le prêteur peut s'intéresser à votre parcours.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne décident de se partager le travail. Maude demande une lettre à son employeur et retrouve ses bulletins en ligne. Étienne, lui, rétablit l'accès à son portail de paie en suivant la procédure de récupération de son employeur, puis télécharge ce qu'il trouve. Ils nomment chaque fichier de la même façon : le nom de la personne, le type de document, la date. Ils vérifient ensemble que chaque fichier s'ouvre et qu'on lit bien le texte.

Un dossier à deux : chacun ses pièces

Quand vous empruntez à deux, le prêteur peut demander les mêmes types de documents pour chaque personne. Séparez vos dossiers : un dossier au nom de Maude, un au nom d'Étienne. Cela évite de mélanger les pièces et facilite le travail du conseiller, qui peut les consulter séparément.

Numériser et classer sans se compliquer

Un bon classement ne demande pas d'outil sophistiqué. Il demande de la constance. Voici une méthode simple.

1. Un dossier par personne, puis un sous-dossier par type de document : paie, employeur, fiscalité.
2. Un nom de fichier qui se lit tout seul : le nom de la personne, le type de document, la date. Un nom comme « scan0012 » ne dit rien à personne, y compris à vous dans trois mois.
3. Une vérification à l'ouverture : ouvrez chaque fichier après l'avoir numérisé. Le texte est-il lisible, les pages sont-elles toutes là, le document est-il droit ?
4. Une copie de sécurité dans un second endroit, par exemple un support externe ou un service de stockage que vous utilisez déjà.
5. Une fiche de suivi : un tableau qui indique, pour chaque document, où le trouver, la date de demande, la date de réception et ce qui reste à clarifier. Le chapitre 10 en propose un modèle.

Cette méthode paraît modeste, mais elle change l'expérience. Quand le conseiller demande une pièce, vous la trouvez en quelques secondes. Quand le prêteur vous la redemande plus tard, vous n'avez pas à repartir en recherche.

Ce qui peut changer entre deux versions d'un document

Un bulletin de paie, une lettre d'emploi, un relevé : ces documents ont une date. Si le dossier traîne, certains pourraient devenir trop anciens aux yeux du prêteur et devoir être remplacés. Demandez-lui de vous dire à partir de quand une pièce est jugée périmée, et prévoyez de la renouveler. Le chapitre 9 revient sur la mise à jour du dossier.

3.2 Les documents d'un travailleur autonome

Une autre logique, d'autres documents

Pour un travailleur autonome, le revenu ne se lit pas sur un bulletin de paie. Il se déduit d'autres pièces : des documents fiscaux, des états financiers, des factures, des relevés. Le prêteur cherche à comprendre non seulement ce que l'activité a rapporté, mais comment elle se maintient dans le temps. Les documents demandés peuvent donc être plus nombreux, et ils varient d'un prêteur à l'autre.

Si vous êtes dans cette situation, ne vous découragez pas et ne bâclez pas la préparation : c'est précisément là qu'un bon classement fait la différence. Le chapitre 6 revient en détail sur les revenus qui sortent de l'ordinaire.

Des exemples de documents

À titre d'exemples, un prêteur peut souhaiter consulter, pour un travailleur autonome :

• Des documents fiscaux de plusieurs années, qui montrent les revenus déclarés de l'activité.
• Des états financiers ou un résumé des revenus et des dépenses, préparés si possible par un comptable.
• Des preuves de l'existence de l'activité : l'immatriculation, une licence, un contrat avec des clients, selon le cas.
• Des factures ou des relevés bancaires qui montrent l'activité réelle.
• Des documents de taxes, si votre activité y est assujettie, pour montrer que vos déclarations sont à jour.

Rien ici n'est une liste officielle. Demandez au prêteur ce qu'il attend, pour quelle période, et sous quelle forme.

QUI CONSULTER — le comptable, d'abord

Pour un travailleur autonome, le comptable est une bonne porte d'entrée. Il connaît vos déclarations, peut préparer ou revoir vos états financiers, et sait quelles pièces appuient votre activité. Demandez-lui de vous aider à répondre à la liste du prêteur, plutôt que de deviner ce qu'on attend de vous.

Mettre ses affaires en ordre

Le travail autonome peut laisser des documents dispersés : factures papier, fichiers sur un ordinateur, courriels de clients, relevés de plusieurs comptes. Avant de rencontrer un prêteur, passez un moment à les regrouper. Classez par année et par type : factures émises, dépenses, relevés, déclarations. Vérifiez que chaque année est complète, et notez ce qui manque. Si votre comptabilité est tenue à la main ou dans un tableur, demandez à votre comptable s'il peut la revoir et la présenter proprement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rachid ouvre son classeur et constate qu'il lui manque quelques pièces d'une année. Il ne panique pas : il contacte son comptable pour retrouver les déclarations, et passe une soirée à regrouper ses factures par année. Il prépare aussi une courte note qui décrit son activité en quelques phrases. Il demandera au prêteur si cette note est utile, et ce qu'il souhaite y trouver.

Une note d'explication peut aider

Un travailleur autonome a avantage à pouvoir expliquer simplement son activité : depuis quand elle existe, comment les clients arrivent, comment les revenus évoluent. Cette explication n'est pas un document officiel, mais elle aide le conseiller à comprendre les pièces. Faites-la courte, factuelle et sincère. Faites-la relire par votre comptable avant de la remettre.

Séparer l'argent de l'activité et l'argent personnel

Quand un travailleur autonome mélange dans un même compte les sommes de son activité et ses dépenses personnelles, les relevés deviennent difficiles à lire. Ce n'est pas une faute, mais cela demande plus d'explications. Si vous êtes dans cette situation, parlez-en à votre comptable : il vous dira comment présenter clairement ce qui vient de l'activité et ce qui relève de la vie privée. Évitez de déplacer des sommes d'un compte à l'autre à la veille de la rencontre avec le prêteur sans en avoir discuté avec lui.

Les clients et les contrats

Certains travailleurs autonomes ont peu de clients, d'autres plusieurs. Dans les deux cas, le prêteur peut vouloir comprendre d'où viennent vos revenus : un client principal, plusieurs contrats, une clientèle répartie. Préparez, si cela vous aide, une courte liste de vos clients ou types de clients, sans divulguer d'information confidentielle. Demandez au prêteur ce qu'il souhaite savoir à ce sujet, et à votre comptable comment présenter l'information sans trahir la confidentialité de vos clients.

ATTENTION — l'information confidentielle de vos clients

Certains documents d'activité contiennent des renseignements sur vos clients. Avant de les remettre, demandez au prêteur ce qu'il attend vraiment, et au besoin masquez ce qui n'est pas nécessaire en vous assurant que le document reste lisible. Au moindre doute sur vos obligations de confidentialité, consultez un avocat.

3.3 Les autres sources de revenu

Au-delà du salaire et du travail autonome

Vos revenus ne viennent pas tous d'un emploi. Certains ménages reçoivent des loyers, des pensions, des prestations ou d'autres sommes régulières. Si c'est votre cas, le prêteur peut vouloir les considérer. Chaque source a ses documents, et la façon dont le prêteur les traite lui appartient.

À titre d'exemples, voici des types de pièces qui peuvent appuyer ces revenus.

• Revenus de location : des baux, des relevés où se déposent les loyers, des documents fiscaux qui les déclarent. Le chapitre 6 en traite.
• Pensions et prestations : des relevés ou des lettres de l'organisme qui verse la somme.
• Autres revenus réguliers : un document de la personne ou de l'organisation qui les verse, qui en confirme la nature et la fréquence.

ATTENTION — tous les revenus ne se traitent pas de la même façon

Un prêteur peut tenir compte d'une source de revenu d'une manière qui lui est propre, ou ne pas en tenir compte. Ne présumez rien. Signalez chaque source, apportez ses documents, et demandez au prêteur comment il la traite.

Les revenus récents ou changeants

Un revenu tout nouveau, un emploi récent, un contrat de courte durée : tout cela se signale. Le prêteur demandera peut-être des pièces supplémentaires, par exemple une confirmation écrite de votre employeur. Ne cachez pas une situation récente en espérant qu'elle passe inaperçue. Mieux vaut l'annoncer, la documenter et demander comment elle sera lue.

Les montants qui ne sont pas encore reçus

Une augmentation promise, un contrat signé mais non commencé, un revenu espéré : ces éléments ne sont pas des revenus reçus. Mentionnez-les au besoin, mais ne les présentez pas comme acquis. Demandez au prêteur s'il peut en tenir compte et, si oui, sous quelle forme. La réponse varie.

Un revenu qui s'interrompt ou qui se termine

Si une source de revenu doit s'arrêter, par exemple une prestation qui prend fin ou un contrat qui se termine, signalez-la. Ne la laissez pas figurer au dossier comme si elle devait durer. Le prêteur en tiendra compte à sa manière ; vous, vous évitez de présenter une image qui ne reflète plus la réalité.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne reçoit un salaire, mais il vient de changer de poste au sein de la même organisation. Il se demande si ce changement doit être signalé. Il décide de le dire dès la première rencontre avec le prêteur et de demander une lettre de son employeur qui confirme le nouveau poste. Il demande au prêteur si ce changement entraîne d'autres documents. Cette franchise lui évite de se faire poser la question plus tard.

3.4 Les questions à poser au prêteur

Une conversation structurée

Voici comment mener l'échange avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire. Commencez par votre situation en une ou deux phrases : salarié, travailleur autonome, revenus mixtes. Demandez ensuite la liste des documents, par écrit. Demandez pour quelle période, sous quelle forme (original, copie numérisée, relevé en ligne) et à quel moment les remettre. Demandez enfin comment il souhaite recevoir les documents : courriel, portail sécurisé, remise en personne.

Prévoir le temps que prend chaque pièce

Tous les documents ne se trouvent pas à la même vitesse. Un bulletin de paie peut se télécharger rapidement. Une lettre d'emploi dépend de la disponibilité d'une autre personne. Un état financier préparé par un comptable dépend de son calendrier. Commencez donc par les pièces qui dépendent des autres, puis passez à celles que vous pouvez obtenir seul. Notez la date de chaque demande dans votre carnet, et relancez poliment si la réponse tarde. Ainsi, vous ne découvrez pas une pièce manquante à la veille de votre rendez-vous.

Protéger vos documents

Vos documents de revenu contiennent des renseignements personnels. Demandez au prêteur par quel moyen sécurisé il souhaite les recevoir, et évitez de les envoyer par n'importe quel canal. Si vous numérisez vos documents, rangez les fichiers dans un dossier protégé, et ne les laissez pas sur un appareil partagé.

Un modèle de questions

Pour un salarié :

• Quels documents voulez-vous voir, et pour quelle période ?
• Que doit contenir la lettre de mon employeur ?
• Acceptez-vous des documents téléchargés d'un portail, ou souhaitez-vous des originaux ?

Pour un travailleur autonome :

• Quels documents fiscaux et financiers attendez-vous, et pour combien d'années ?
• Un état des revenus et des dépenses préparé par mon comptable est-il utile ?
• Comment présenter mon activité, et une note explicative serait-elle bienvenue ?

Pour d'autres sources de revenu :

• Comment traitez-vous les revenus de location, les pensions ou les prestations ?
• Quels documents attendez-vous pour chacun ?

QUI CONSULTER — à qui poser quoi

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour la liste exacte de documents, la période et la forme. L'employeur, pour la lettre d'emploi et les bulletins de paie. Le comptable, pour les documents fiscaux et financiers d'un travailleur autonome. L'administration fiscale, pour retrouver ses propres documents fiscaux si nécessaire. L'ACFC, pour de l'information générale sur le crédit. Pour toute question sur la façon de déclarer un revenu, adressez-vous au comptable.

Les erreurs qui coûtent cher

• Réunir des documents sans avoir demandé la liste au prêteur. Vous perdez du temps ou vous oubliez l'essentiel.
• Attendre la dernière minute pour demander une lettre d'employeur. Elle prend un certain temps à obtenir : vérifiez le délai avec l'employeur.
• Ne pas vérifier que le fichier s'ouvre et se lit bien. Un document illisible équivaut à un document manquant.
• Mélanger les pièces de deux personnes. Un dossier par personne facilite le travail.
• Négliger le classement d'un travailleur autonome. C'est le dossier qui demande le plus de rigueur.
• Présenter un revenu espéré comme un revenu reçu. Distinguez toujours ce qui est acquis de ce qui est annoncé.
• Envoyer des documents personnels par un canal non sécurisé. Demandez au prêteur comment les transmettre.
• Se fier à une liste trouvée ailleurs. Elle n'a aucune valeur officielle : seule celle du prêteur compte.

À retenir

• La liste de documents du prêteur fait foi : demandez-la par écrit avant de réunir quoi que ce soit.
• Un salarié rassemble surtout des bulletins de paie, une lettre d'emploi et des documents fiscaux ; le prêteur précise lesquels.
• Un travailleur autonome rassemble davantage de pièces : documents fiscaux, états financiers, preuves de l'activité.
• Chaque source de revenu moins courante se signale et se documente.
• Un fichier se numérise, se nomme et se classe de façon constante.
• Un revenu espéré n'est pas un revenu reçu.

Votre plan d'action

1. Écrivez à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire pour demander la liste des documents de revenu, la période et la forme attendues.
2. Créez un dossier par personne, numérique et papier.
3. Repérez la source de chaque document : employeur, portail, comptable, administration fiscale.
4. Demandez les documents manquants à leur source, en vous informant du délai.
5. Numérisez et nommez vos fichiers de façon constante : personne, type de document, date.
6. Vérifiez que chaque fichier s'ouvre et qu'on lit bien le texte.
7. Si vous êtes travailleur autonome, rencontrez votre comptable et préparez une courte note sur votre activité.
8. Demandez au prêteur le moyen sécurisé de lui transmettre vos documents.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Quelle est la liste des documents de revenu que vous attendez de moi ?
• Pour quelle période, et sous quelle forme ?
• Comment souhaitez-vous recevoir mes documents ?

À l'employeur :

• Pouvez-vous me remettre une lettre confirmant mon poste et mon ancienneté ?
• Dans quel délai, et à quelle adresse la demande doit-elle être faite ?

Au comptable :

• Pouvez-vous m'aider à réunir les documents que mon prêteur demande ?
• Pouvez-vous préparer ou revoir un état de mes revenus et de mes dépenses ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi demander la liste de documents au prêteur avant de rassembler quoi que ce soit ?
2. Citez trois types de documents qu'un prêteur peut souhaiter voir pour un salarié.
3. Pourquoi un travailleur autonome peut-il avoir plus de pièces à réunir ?
4. Quel est le rôle du comptable pour un travailleur autonome ?
5. Pourquoi ne faut-il pas présenter un revenu espéré comme un revenu reçu ?
6. Pourquoi demander au prêteur un moyen sécurisé de transmettre ses documents ?

Réponses

1. Parce que la liste varie d'un prêteur à l'autre : elle vous évite de réunir des pièces inutiles ou d'oublier l'essentiel.
2. Par exemple des bulletins de paie, une lettre d'emploi, des documents fiscaux ; le prêteur précise lesquels.
3. Parce que son revenu se déduit de plusieurs pièces, et que le prêteur veut comprendre comment l'activité se maintient dans le temps.
4. Il connaît les déclarations, peut préparer ou revoir les états financiers et sait quelles pièces appuient l'activité.
5. Parce que seul un revenu reçu et documenté se traite comme tel ; le reste se signale, et le prêteur décide.
6. Parce que ces documents contiennent des renseignements personnels qu'il vaut mieux protéger.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.

Chapitre 4 — Rassembler ses documents sur les dettes, les épargnes et la mise de fonds

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Jeanne s'assoit à sa table de cuisine avec une feuille blanche et un café. Elle veut savoir, noir sur blanc, ce qu'elle doit et ce qu'elle possède. Elle commence par la carte de crédit, puis pense à la marge de crédit, puis à un petit prêt qu'elle avait presque oublié. Au bout d'une demi-heure, la feuille est pleine et Jeanne se rend compte d'une chose : elle ne connaissait pas son propre portrait. Maintenant, elle sait quoi aller chercher.

Ce chapitre vous guide dans le même exercice. Il vous aide à faire la liste de vos dettes, la liste de vos épargnes et le portrait de votre mise de fonds, puis à réunir les documents qui les appuient. Il ne dit aucun montant et aucun seuil : ce que le prêteur attend se demande au prêteur. Les dossiers qui l'illustrent sont fictifs : Maude et Étienne, qui comparent leurs listes, et Jeanne, qui prépare la sienne seule.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser une liste complète de vos dettes et de vos engagements réguliers ;
• dresser une liste de vos épargnes, compte par compte ;
• expliquer simplement d'où vient la somme que vous comptez investir dans l'achat ;
• réunir les relevés et les pièces qui appuient chaque ligne ;
• poser au prêteur les bonnes questions sur la preuve de l'origine des fonds.

Pourquoi c'est important

Les dettes, les épargnes et la mise de fonds forment l'autre moitié du portrait que le prêteur cherche à voir. Le chapitre 3 a porté sur ce qui entre ; celui-ci porte sur ce qui sort, sur ce qui est en réserve et sur ce que vous investissez. Un dossier où une dette est oubliée, où un solde est faux ou où l'origine d'une somme est floue ralentit tout le monde, et peut même pousser le prêteur à redemander l'ensemble.

Il y a un bénéfice plus discret. Faire ces listes vous oblige à regarder en face votre propre situation. Vous découvrez peut-être un compte oublié, une dette à régler en priorité ou une épargne mieux placée ailleurs. Vous y gagnez en lucidité, et vous pourrez en parler à un comptable ou à un planificateur financier sur des bases claires.

4.1 Faire la liste de ses dettes

Ce qu'on met dans la liste

Une dette est une somme que vous devez à quelqu'un. Pour la liste, pensez large. Mettez-y tout ce qui peut compter : les cartes de crédit, les marges de crédit, les prêts pour un véhicule, les prêts étudiants, les prêts personnels, les ententes de paiement, les comptes ouverts dans un magasin et tout prêt consenti par un proche. Ajoutez les engagements qui ne sont pas des prêts mais que vous payez de façon régulière, comme une pension alimentaire. Le chapitre 2 a défini ces notions.

L'ESSENTIEL — une ligne par dette

Pour chaque dette ou engagement, notez au moins quatre choses : à qui vous devez, de quelle nature est la dette, comment elle se rembourse, et quel document la prouve. Ces quatre colonnes suffisent à commencer. Demandez au prêteur s'il en souhaite d'autres.

Un modèle de tableau

Voici un modèle de tableau, à recopier dans un tableur ou sur papier.

Laissez des lignes vides pour les dettes que vous découvrirez en chemin. Ajoutez une colonne « à vérifier » pour y inscrire ce qui reste à confirmer, comme un solde exact ou un nom d'organisation incertain.

Où retrouver chaque information

Le relevé de chaque carte ou prêt vous dit en principe à qui vous devez et sous quelle forme. Les relevés se retrouvent dans votre courrier, vos courriels ou le portail en ligne de chaque organisation. Si vous n'y avez pas accès, contactez l'organisation et demandez comment obtenir un relevé récent. Votre dossier de crédit, que le chapitre 5 vous apprend à demander, peut aussi vous rappeler des dettes oubliées : vous pouvez le comparer à votre liste.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne comparent leurs listes. Étienne a inscrit une carte de crédit et son prêt pour une voiture ; Maude n'a rien inscrit de son côté. Ensemble, ils se demandent s'ils ont oublié quelque chose : un compte de magasin, un petit prêt, une entente de paiement. Ils parcourent leurs relevés bancaires des derniers mois pour voir si un prélèvement régulier les ramène à une dette. Ils n'en trouvent pas d'autre, mais ils notent d'aller vérifier avec leur dossier de crédit.

Lire un relevé de dette sans se perdre

Un relevé de carte ou de prêt contient plusieurs renseignements : le nom de l'organisation, le numéro de compte, la date du relevé, le solde, les paiements récents. Prenez l'habitude de regarder trois choses : le nom du titulaire, la date et le solde. Si l'un des trois vous surprend, notez-le. Un solde plus élevé que vous le pensiez, une date très ancienne ou un nom mal orthographié peuvent mériter un appel à l'organisation.

Si vous n'arrivez pas à lire un relevé, demandez-le sous une autre forme. Une organisation peut offrir plus d'une façon de consulter un compte : portail, courrier, appel au service à la clientèle. Choisissez celle qui vous donne un document clair, que vous pourrez remettre tel quel.

Les dettes qui ne sont pas à votre nom

Certains engagements ne portent pas votre nom : une dette de votre conjoint, un prêt dont vous êtes caution, une dette d'un proche que vous aidez à rembourser. Ils peuvent tout de même intéresser le prêteur. Signalez-les-lui sans les cacher, et demandez-lui comment il en tient compte. Pour toute question sur la portée juridique d'un engagement de ce genre, adressez-vous à un avocat.

Garder la liste vivante

Votre liste n'est pas un document figé. Un paiement fait, une carte fermée, un nouveau compte ouvert : chaque changement modifie la liste. Datez-la et mettez-la à jour chaque fois qu'un solde bouge sensiblement. Conservez l'ancienne version dans un dossier à part, pour pouvoir expliquer au besoin ce qui a changé et pourquoi. Le chapitre 9 revient sur cette mise à jour.

Les engagements qui s'annoncent

Un achat à crédit prévu, une pension qui commence, un prêt en négociation : ce sont des engagements à venir. Parlez-en au prêteur avant de les prendre, car ils peuvent modifier son examen. Si vous envisagez de rembourser une dette avant la demande, demandez-lui d'abord si c'est utile. Le geste paraît raisonnable, mais ses effets dépendent de votre situation et des pratiques du prêteur.

4.2 Faire la liste de ses épargnes

Compte par compte

Pour les épargnes, procédez comme pour les dettes. Faites une liste de tous les endroits où se trouve de l'argent à votre nom : comptes d'épargne, comptes courants, placements, comptes à terme, comptes détenus à deux. Pour chacun, notez l'institution, le type de compte, le nom du détenteur et le document qui l'atteste.

Des relevés à jour

Le prêteur peut vouloir des relevés récents pour constater l'existence des sommes. Demandez-lui combien de relevés et pour quelle période. Téléchargez-les sur le portail de votre institution, vérifiez qu'ils portent votre nom, le numéro du compte (en partie masqué si vous le souhaitez) et la date. Gardez-les dans un dossier distinct des relevés de dettes.

DÉFINITION — relevé de compte

Document produit par une institution financière qui résume les opérations d'un compte sur une période donnée : entrées, sorties et solde. Le prêteur s'en sert pour constater l'existence des fonds et pour voir comment ils ont évolué.

Les comptes détenus à deux

Quand un compte appartient à deux personnes, indiquez-le clairement dans votre liste. Pour un couple, le compte commun peut être le cœur de l'épargne destinée à l'achat. Demandez au prêteur comment il souhaite voir un tel compte documenté : un relevé aux deux noms suffit-il, ou faut-il préciser la part de chacun ? Si les deux emprunteurs ont chacun une épargne à leur nom, fournissez les relevés séparément et classez-les dans le dossier de chacun.

Si une partie de l'argent d'un compte appartient à une personne qui n'emprunte pas avec vous, par exemple un proche qui vous aide, dites-le au prêteur. Ne présentez pas comme vôtre une somme qui ne l'est pas, et demandez-lui comment il traite ce cas.

Les épargnes à usage particulier

Certaines épargnes servent à un autre projet que l'achat : un fonds d'études, une réserve de retraite, un compte d'urgence. Ne les confondez pas avec la mise de fonds. Si vous envisagez d'en retirer une partie pour acheter, parlez-en d'abord à votre comptable ou à votre planificateur financier, car les conséquences fiscales et financières d'un retrait relèvent de leur compétence, et non de ce livre.

ATTENTION — un retrait n'est pas toujours anodin

Avant de retirer de l'argent d'un compte à usage particulier, demandez à un comptable ou à un planificateur financier quelles en sont les conséquences. Ne retirez rien sur la foi d'un article lu en ligne ou d'un conseil entre amis.

Les épargnes détenues ailleurs

Certaines personnes détiennent des épargnes auprès d'organisations autres que des banques, ou dans plusieurs institutions. Faites le tour : un compte ouvert il y a longtemps, un placement oublié, une somme chez un proche en dépôt. Notez-les toutes, même celles que vous croyez peu importantes. Vous déciderez ensuite, avec le prêteur et votre comptable, lesquelles méritent d'être présentées.

4.3 Montrer d'où vient la mise de fonds

Une question d'origine

Le prêteur peut vouloir savoir d'où vient l'argent que vous mettez dans l'achat. Les origines possibles sont variées : vos épargnes accumulées, la vente d'un autre bien, un cadeau d'un proche, un héritage, ou une combinaison de plusieurs. Pour chaque origine, des pièces différentes peuvent être demandées.

DÉFINITION — origine des fonds

L'explication, appuyée par des documents, de la provenance de l'argent qui sert à la mise de fonds. Le prêteur peut la demander pour constater que la somme existe et qu'elle vous appartient. Ce qu'il exige précisément lui est propre : demandez-le-lui.

Selon l'origine, des pièces différentes

À titre d'exemples, voici les pièces qui pourraient appuyer chaque origine.

• Épargnes personnelles : des relevés qui montrent l'argent à votre nom, sur la période que le prêteur demande.
• Vente d'un bien : les documents de la vente, par exemple le contrat et le relevé qui montre le dépôt de la somme.
• Cadeau d'un proche : une lettre qui explique que la somme est un cadeau, sans remboursement attendu, signée par la personne qui la donne, avec un relevé qui montre le transfert. Demandez au prêteur le contenu précis de la lettre qu'il attend, car son modèle lui est propre.
• Héritage : des documents qui attestent la succession et la remise des fonds. Pour toute question juridique sur la succession, un notaire est la bonne personne.

Cette liste n'est pas officielle. Demandez au prêteur ce qu'il attend selon votre situation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne comptent investir l'argent de leur compte d'épargne commun, qui s'est accumulé au fil du temps. Ils se demandent si le prêteur voudra voir le mouvement du compte et pas seulement son solde. Ils ajoutent une question à leur liste : quels relevés, sur quelle période, et faut-il expliquer les gros dépôts ? Ils téléchargeront les relevés seulement quand ils auront la réponse.

Quand l'argent vient d'un proche

Un cadeau d'un proche demande une conversation entre vous et la personne qui donne. Avant que l'argent ne bouge, mettez-vous d'accord sur l'essentiel : la somme est un cadeau ou un prêt, elle n'a aucune contrepartie cachée, et la personne accepte de signer un document pour le confirmer si le prêteur le demande. Cette conversation peut sembler délicate, mais elle évite des malentendus familiaux et des retards au dossier.

La différence entre un cadeau et un prêt peut compter pour le prêteur, car un prêt peut être une dette de plus : demandez-lui comment il traite chaque cas. Ne qualifiez jamais une somme de cadeau si elle doit être remboursée. Pour documenter correctement l'entente, adressez-vous d'abord au prêteur, puis, si nécessaire, à un notaire ou à un avocat. Ce sont eux qui diront comment l'écrire.

ATTENTION — un cadeau n'est pas un prêt déguisé

Si la personne qui vous aide s'attend à être remboursée, dites-le au prêteur. Présenter comme un cadeau une somme qui doit revenir à son propriétaire donne au prêteur un portrait inexact de votre situation. Demandez-lui comment documenter chaque cas, et consultez un notaire ou un avocat au besoin.

Les mouvements d'argent à expliquer

Un dépôt important et inhabituel, un transfert entre vos comptes, un remboursement à un proche : ce sont des mouvements que le prêteur pourrait vouloir comprendre. Passez vos relevés en revue avant de les remettre et repérez ce qui sort de l'ordinaire. Préparez une courte explication écrite pour chacun, avec le document qui l'appuie. Mieux vaut l'avoir prête que de chercher une réponse sur le moment.

Éviter les mouvements non expliqués

Pendant la préparation, évitez les gros mouvements d'argent dont l'origine serait difficile à prouver. Si vous devez en faire, parlez-en d'abord au prêteur ou à votre courtier hypothécaire, qui vous dira comment les documenter. La transparence protège votre dossier. Elle évite des retards et des demandes d'explications supplémentaires.

QUI CONSULTER — à qui poser quoi

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour les preuves attendues sur les dettes, les épargnes et l'origine de la mise de fonds. Le comptable, pour les effets fiscaux d'un retrait ou d'un transfert. Le planificateur financier, pour juger de l'ensemble avant d'utiliser vos épargnes. Le notaire, pour une somme qui provient d'une succession. Un avocat, pour la portée d'un engagement de caution ou d'une dette partagée. L'ACFC, pour de l'information générale sur le crédit.

4.4 Les questions à poser au prêteur

Avant de rassembler les pièces

Comme au chapitre 3, ne réunissez pas tout sans avoir demandé la liste au prêteur. Posez vos questions d'abord, puis ajustez vos recherches. Voici des questions à poser, regroupées par thème.

Sur les dettes :

• Quels documents voulez-vous pour chacune de mes dettes et de mes engagements ?
• Un relevé récent suffit-il ou faut-il un historique ?
• Comment traitez-vous une dette au nom d'un seul des deux emprunteurs ?

Sur les épargnes :

• Combien de relevés voulez-vous, et pour quelle période ?
• Les comptes détenus à deux sont-ils traités de façon particulière ?
• Que faites-vous des épargnes à usage particulier ?

Sur l'origine de la mise de fonds :

• Quelles preuves attendez-vous pour chaque origine possible ?
• Quel contenu doit avoir une lettre de cadeau, si l'argent vient d'un proche ?
• Comment souhaitez-vous que j'explique un dépôt important ou un transfert entre mes comptes ?

Préparer une explication de vive voix

Même avec de bons documents, le conseiller peut vous poser des questions de vive voix : d'où vient tel dépôt, pourquoi tel compte a été fermé, depuis quand vous détenez telle épargne. Préparez à l'avance deux ou trois réponses simples, que vous avez déjà vérifiées dans vos relevés. Si vous ne savez pas, dites-le franchement et proposez de revenir avec la réponse. Une réponse inventée sur le moment fait plus de tort qu'un « je vérifie et je vous reviens ».

Pensez aussi à faire le point avec la personne qui emprunte avec vous. Si Maude et Étienne donnent deux versions différentes du même fait, le prêteur risque de s'en apercevoir. Un court échange avant la rencontre suffit à accorder les versions, et il vous rappelle ce que vous avez réellement dans vos dossiers.

Garder une trace

Notez les réponses par écrit, avec la date. Si le prêteur vous répond de vive voix, rédigez un court courriel de confirmation : « Pour confirmer notre conversation, vous attendez de moi... » Cette habitude aide à éviter les malentendus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Jeanne compare sa liste de dettes à la copie de son dossier de crédit qu'elle vient de recevoir. Une ligne du dossier ne figure pas sur sa liste : un compte qu'elle ne reconnaît pas. Elle ne conclut rien. Elle note la ligne, la signale comme « à clarifier » sur sa liste et garde le tout pour le chapitre suivant, où elle apprend à contacter l'agence de crédit et le prêteur.

Les erreurs qui coûtent cher

• Oublier une petite dette ou un engagement. Le prêteur le découvrira peut-être, et la confiance en souffrira.
• Ne pas vérifier ses relevés avant de les remettre. Un solde faux, un nom manquant ou une page absente retardent tout.
• Mélanger les épargnes à usage particulier et la mise de fonds. Un retrait mal compris peut avoir des conséquences : consultez un professionnel avant.
• Faire de gros mouvements d'argent sans les documenter. L'origine de la mise de fonds devient difficile à prouver.
• Rembourser une dette à la hâte sans en parler. Le geste peut être utile ou non selon votre situation et le prêteur.
• Ne pas expliquer un dépôt inhabituel. Une explication prête évite de chercher sur le moment.
• Se fier à une liste de preuves trouvée ailleurs. Seul le prêteur dit ce qu'il attend.
• Prendre un nouveau crédit pendant la préparation sans poser la question. Chaque demande peut laisser une trace.

À retenir

• Deux listes à faire : celle de vos dettes et engagements, celle de vos épargnes.
• Chaque ligne se documente : organisation, nature, nom, document.
• La mise de fonds a une origine, et le prêteur peut vouloir la comprendre.
• Les pièces attendues changent selon l'origine : épargnes, vente d'un bien, cadeau, héritage.
• Les mouvements d'argent inhabituels s'expliquent par écrit.
• Aucun montant ni seuil ici : la liste des pièces appartient au prêteur.

Votre plan d'action

1. Faites la liste de vos dettes et engagements avec le tableau de la section 4.1.
2. Faites la liste de vos épargnes, compte par compte, avec le tableau de la section 4.2.
3. Comparez vos listes à vos relevés et, plus tard, à votre dossier de crédit.
4. Notez les mouvements inhabituels et préparez une courte explication pour chacun.
5. Identifiez l'origine de votre mise de fonds, et les pièces qui pourraient l'appuyer.
6. Posez vos questions au prêteur et demandez ses réponses par écrit.
7. Téléchargez et classez vos relevés une fois la liste des pièces confirmée.
8. Évitez les gros mouvements d'argent sans en avoir parlé au prêteur.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Quels documents attendez-vous pour mes dettes, mes épargnes et l'origine de ma mise de fonds ?
• Combien de relevés, et pour quelle période ?
• Que devrais-je éviter de faire avec mon argent pendant la démarche ?

Au comptable :

• Quelles sont les conséquences d'un retrait sur mes épargnes à usage particulier ?
• Comment présenter clairement mes comptes si une partie de l'argent vient d'une activité à mon compte ?

Au planificateur financier :

• Combien d'argent voudrais-je garder en réserve après l'achat, et comment y parvenir ?
• Comment classer mes dettes si je veux en rembourser avant d'acheter ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles informations notez-vous pour chaque dette ou engagement ?
2. Pourquoi faut-il parler des dettes qui ne sont pas à votre nom ?
3. Que peut demander un prêteur à propos de l'origine d'une mise de fonds ?
4. Quelles pièces pourraient appuyer un cadeau d'un proche ?
5. Pourquoi éviter les gros mouvements d'argent non expliqués ?
6. Pourquoi consulter un professionnel avant de retirer une épargne à usage particulier ?

Réponses

1. À qui vous devez, la nature de la dette, le nom sous lequel elle est inscrite et le document qui l'atteste.
2. Parce qu'elles peuvent intéresser le prêteur : mieux vaut les signaler et demander comment il en tient compte.
3. Il peut vouloir constater que la somme existe et qu'elle vous appartient, avec des pièces adaptées à chaque origine.
4. Une lettre qui explique le cadeau, signée par la personne qui le donne, et un relevé qui montre le transfert. Le prêteur précise le contenu attendu.
5. Parce qu'ils rendent l'origine des fonds difficile à prouver et peuvent retarder le dossier.
6. Parce que les conséquences fiscales et financières d'un retrait relèvent d'un comptable ou d'un planificateur financier.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.
• Dans cette collection : → livre D1, Se préparer à acheter, pour situer cette préparation dans la démarche d'achat.

Chapitre 5 — Le dossier de crédit : le consulter, le comprendre, le garder en ordre

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Jeanne a reçu la copie de son dossier de crédit. Elle la lit lentement, une ligne à la fois. Tout est familier jusqu'à la quatrième page, où elle tombe sur un compte qu'elle ne reconnaît pas. Le nom de l'organisation ne lui dit rien. Son cœur s'accélère. A-t-elle oublié quelque chose ? Quelqu'un a-t-il ouvert un compte à son nom ? Ou s'agit-il d'une simple erreur de saisie ? Jeanne n'a pas de réponse, et elle ne cherchera pas à en inventer une. Elle va poser des questions.

Ce chapitre vous montre comment faire pareil. Il explique à quoi sert le dossier de crédit, comment en demander une copie, comment la lire et quoi faire quand quelque chose vous semble anormal. Il ne nomme aucune agence, ne donne aucun pointage et ne cite aucune règle ni aucun délai : ces éléments se demandent à l'agence de crédit et au prêteur. Les dossiers sont fictifs : Jeanne, qui découvre une ligne inconnue, et Maude et Étienne, qui vérifient chacun le leur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer à quoi sert un dossier de crédit et qui peut le consulter, sans citer de règle ;
• demander une copie de votre dossier auprès d'une agence de crédit ;
• lire cette copie et la comparer à vos propres listes ;
• repérer ce qui semble inexact ou inconnu, sans conclure trop vite ;
• contacter l'agence de crédit ou le prêteur, par écrit, pour poser vos questions ;
• garder votre dossier en ordre pendant toute la démarche.

Pourquoi c'est important

Le prêteur peut consulter votre dossier de crédit. Il y verra ce que les organisations avec lesquelles vous avez fait affaire ont déclaré à votre sujet : les comptes ouverts, la façon dont ils ont été remboursés, les demandes de crédit récentes. Si ce portrait comporte une erreur, il peut peser sur l'évaluation sans que vous le sachiez.

Voilà pourquoi la bonne pratique consiste à consulter son propre dossier avant le prêteur. Vous le lisez à tête reposée. Vous repérez ce qui vous surprend. Vous avez le temps de poser vos questions et, au besoin, de faire corriger une inexactitude. À l'inverse, découvrir une erreur au moment où le prêteur la mentionne vous met en position d'urgence. Comparez les deux situations : l'une est une vérification tranquille, l'autre une course.

5.1 À quoi sert le dossier de crédit

Un historique tenu par des tiers

Un dossier de crédit est un historique de votre relation avec le crédit. Il est tenu par des agences de crédit, qui reçoivent des informations de prêteurs et d'autres organisations. Il ne contient pas tout de votre vie financière : il porte sur le crédit, non sur vos revenus ni vos épargnes. Il montre ce qui touche au crédit : les comptes ouverts, les limites, les soldes déclarés, l'historique des paiements, les demandes récentes de crédit.

DÉFINITION — dossier de crédit

Document qui rassemble des renseignements sur la façon dont une personne a utilisé et remboursé du crédit. Il est préparé par une agence de crédit à partir de ce que lui transmettent les organisations qui accordent du crédit. Son contenu exact et sa présentation varient d'une agence à l'autre.

Qui s'en sert

Les prêteurs s'en servent pour comprendre votre historique avec le crédit. Pour savoir qui d'autre peut le consulter et à quelles conditions, adressez-vous à l'agence de crédit. L'ACFC offre de l'information publique générale sur le crédit.

Ce que le dossier ne dit pas

Un dossier de crédit n'est pas un jugement sur votre valeur. Il ne dit pas si vous êtes une bonne personne, ni pourquoi un paiement a été manqué, ni quelles circonstances vous ont éprouvé. Il consigne des faits tels que les organisations les ont déclarés. Une explication de votre part peut être utile, et le prêteur peut vous la demander. Gardez donc en tête que le dossier est un point de départ, pas une conclusion.

L'ESSENTIEL — le dossier est une pièce de plus

Le dossier de crédit complète vos autres documents : il ne les remplace pas. Il montre l'historique du crédit, comme le bulletin de paie montre le revenu. Le prêteur lit les deux ensemble.

Les mots d'un dossier de crédit

Un dossier de crédit emploie des mots qui peuvent dérouter. Voici les principaux, en termes généraux. Leur sens exact et leur présentation varient d'une agence à l'autre : au moindre doute, demandez-lui une explication.

• Un compte : une relation de crédit avec une organisation, comme une carte, une marge ou un prêt.
• Une limite : le maximum que l'organisation vous a accordé sur un compte.
• Un solde : ce que vous devez à une date donnée.
• Un historique de paiements : la manière dont vous avez payé, mois après mois, telle que déclarée.
• Une demande de crédit : la trace qu'une organisation a consulté votre dossier ou que vous avez présenté une demande.

Si un terme vous échappe, notez-le et ajoutez-le à votre carnet de questions. Ne tentez pas d'en deviner le sens : une mauvaise lecture mène à une mauvaise inquiétude, ou à une fausse tranquillité.

Pourquoi le consulter vous-même

Consulter votre propre dossier est un geste de prudence, comme vérifier ses relevés de banque ; demandez à l'agence si cette consultation laisse une trace. Il vous permet de repérer une erreur, un compte oublié ou une activité que vous ne reconnaissez pas, et de poser vos questions bien avant que le prêteur n'examine votre demande. Pour comparer les prêteurs, voyez → livre F5, Choisir son prêteur.

5.2 Comment en demander une copie

Commencer par demander comment

Chaque agence de crédit a sa façon de donner accès à son dossier : un site, un formulaire, un appel, un envoi postal. Cherchez la ou les agences dont vous dépendez, contactez-les et demandez comment obtenir votre copie. Demandez aussi si des frais s'appliquent et quel délai prévoir. Les réponses varient d'une agence à l'autre, et elles peuvent évoluer.

Un site d'information publique comme celui de l'ACFC vous aide à comprendre ce qu'est une agence de crédit et comment obtenir vos renseignements, sans vous imposer une agence particulière. Consultez-le pour préparer vos questions.

ATTENTION — méfiez-vous des sites qui promettent votre dossier

Certains sites ou courriels vous invitent à « consulter votre dossier » en échange de renseignements personnels ou de frais. Avant de fournir vos données, vérifiez qui est derrière le site. Passez par une démarche que vous avez trouvée vous-même, par un site d'information publique ou par une institution que vous connaissez déjà. Au moindre doute, ne transmettez rien et posez la question à l'ACFC.

Préparer la demande

Pour demander votre copie, l'agence aura besoin de vous identifier. Préparez les renseignements d'identité qu'elle demande, et demandez-lui lesquels. Faites la demande dans un contexte sûr : un appareil personnel, une connexion fiable, un moment où vous pouvez lire calmement. Ne partagez jamais ces renseignements sur un appareil public.

Si vous emprunterez à deux, chacun demande sa propre copie. Le dossier de crédit d'une personne n'est pas celui de l'autre, même dans un couple. Demandez au prêteur comment il lit les deux dossiers.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne ont chacun fait leur demande. Maude l'a faite en ligne, en suivant les instructions d'une agence qu'elle a trouvée elle-même par une recherche prudente. Étienne a téléphoné à une agence et attend sa copie par la poste. Ils ont noté la date de leur demande, le nom de l'agence et la façon dont chacun s'attend à recevoir sa copie. Ils n'ont rien payé ni donné de renseignement hors de ce que l'agence demandait pour les identifier.

Ce qu'il vaut mieux demander dès le début

Quand vous contactez une agence, profitez-en pour poser les questions pratiques. La copie est-elle complète ou résumée ? Contient-elle tous les comptes, y compris ceux qui sont fermés ? Peut-on la recevoir sous une forme que le prêteur acceptera ? Comment l'agence traite-t-elle une demande de vérification ? Combien de temps conserve-t-elle l'information ? Aucune de ces réponses ne figure ici : elles appartiennent à l'agence, et elles peuvent changer.

Notez chaque réponse avec la date et le nom de la personne qui vous l'a donnée. Si vous parlez à un représentant par téléphone, demandez-lui de vous la confirmer par écrit. Une conversation sans trace laisse place au malentendu.

Garder la copie en sécurité

Votre dossier de crédit contient des renseignements personnels sensibles. Une fois reçu, rangez-le comme vos autres documents confidentiels : dossier numérique protégé, classeur fermé. Ne l'envoyez à personne autrement que par le moyen que le prêteur vous aura indiqué. Si vous imprimez votre copie, gardez-la au même endroit que vos autres pièces.

5.3 Repérer ce qui semble anormal

Lire sans paniquer

À la première lecture, parcourez la copie de bout en bout sans l'interpréter. Repérez les sections : votre identité, vos comptes, vos demandes de crédit, les éventuelles mentions particulières. Demandez-vous seulement : est-ce que je reconnais tout cela ? Soulignez ce que vous ne reconnaissez pas. À la seconde lecture, comparez avec vos listes de dettes et d'épargnes (chapitre 4).

Ce qu'on compare

Voici ce qu'il peut être utile de comparer, ligne par ligne.

• Votre identité : nom, adresse, date de naissance. Une adresse ancienne ou un nom mal écrit mérite d'être signalé.
• Les comptes : chacun des comptes listés correspond-il à un compte que vous connaissez ? Y en a-t-il que vous croyiez fermés et qui apparaissent comme ouverts ?
• Les soldes déclarés : correspondent-ils à vos relevés ?
• L'historique des paiements : les mentions de retard correspondent-elles à votre mémoire et à vos relevés ?
• Les demandes de crédit récentes : reconnaissez-vous chacune ?

Ne tirez aucune conclusion tant que vous n'avez pas comparé avec vos propres documents. Une ligne inconnue n'est pas nécessairement une erreur, ni une fraude : il peut s'agir d'un nom d'organisation différent de celui que vous connaissiez, d'un compte transféré d'une organisation à une autre, ou d'un oubli de votre part.

CAS CONCRET — dossier fictif

Jeanne repasse sa copie avec sa liste de dettes à portée de main. Tout concorde, sauf le compte de la quatrième page. Elle cherche dans ses courriels, ses relevés, ses vieux papiers : rien. Elle ne conclut pas que c'est une erreur ni une fraude. Elle note la ligne, la date de sa découverte et le nom de l'organisation tel qu'il apparaît. Puis elle prépare ses questions.

Distinguer l'erreur, l'oubli et le signal plus sérieux

Trois explications sont possibles devant une ligne inconnue. Vous pouvez avoir oublié un compte ou une entente. L'organisation peut avoir commis une erreur de saisie ou de rapprochement. Ou encore, quelqu'un d'autre peut avoir utilisé vos renseignements. Vous ne pouvez pas trancher seul, et il n'est pas nécessaire de le faire : votre rôle consiste à observer, à noter et à poser des questions aux bonnes personnes.

Si vous soupçonnez qu'une personne a utilisé votre identité, parlez-en rapidement à l'agence de crédit et aux organisations concernées, et demandez-leur comment procéder. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de l'ACFC, source publique d'information générale sur le crédit.

Tenir un journal de vérification

Dès que vous repérez une ligne à clarifier, ouvrez une page dans votre carnet. Écrivez la date de la découverte, le nom de l'organisation tel qu'il figure au dossier, la nature du compte et ce que vous en savez. Ajoutez ensuite chaque geste posé : lettre envoyée, appel passé, réponse reçue, avec la date et le nom de la personne jointe. Quand viendra le moment d'expliquer la situation au prêteur, vous aurez un récit clair et daté, plutôt qu'un souvenir approximatif.

Ce journal vous protège aussi de vous-même. Quand une préoccupation s'installe, on a tendance à tourner en rond. Le journal fixe ce qui est fait, ce qui reste à faire et ce qui attend une réponse. Il vous permet de dormir mieux, et de passer à autre chose en attendant.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude, de son côté, ne trouve rien d'anormal dans sa copie. Elle remarque toutefois qu'une adresse ancienne y figure encore. Elle ne s'en inquiète pas, mais elle la signale à l'agence et demande si elle doit faire une démarche pour la mettre à jour. Étienne, lui, une fois sa copie reçue par la poste, constate qu'elle concorde avec sa liste. Il garde tout de même la copie dans son dossier, au cas où le prêteur la demanderait.

Ne rien régler sans comprendre

Devant une ligne qui vous inquiète, évitez de payer, de fermer ou de contester un compte avant de savoir de quoi il s'agit. Un geste précipité peut avoir des effets que vous n'aviez pas prévus. Commencez par obtenir de l'information, par écrit, de la part de l'organisation concernée. Puis décidez, avec l'aide d'un professionnel si nécessaire.

QUI CONSULTER — devant une ligne inconnue

L'agence de crédit, pour comprendre ce que contient votre dossier et comment signaler une inexactitude. L'organisation concernée, pour savoir à quoi correspond le compte. Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour lui signaler la situation et savoir comment il en tient compte. L'ACFC, pour de l'information générale sur le crédit. Un avocat, si la situation devient litigieuse.

5.4 Les questions à poser à l'agence de crédit et au prêteur

À l'agence de crédit

Avant de la contacter, rédigez vos questions par écrit. Voici un modèle.

• Comment puis-je obtenir une copie complète de mon dossier, et à quelles conditions ?
• Quels renseignements dois-je fournir pour m'identifier ?
• Quel délai prévoyez-vous pour l'envoi de ma copie ?
• Comment puis-je signaler une information qui me semble inexacte ?
• Quelles pièces dois-je joindre pour appuyer ma demande de vérification ?
• Comment serai-je informé du résultat, et dans quel délai ?
• Que se passe-t-il si l'organisation concernée confirme l'information ?

Un modèle de lettre pour signaler une ligne inconnue

Voici un modèle à adapter. Il demande des faits, pas des conclusions.

LE FORMULAIRE — une lettre de demande de précisions, à adapter

Objet : demande de précisions sur une inscription à mon dossier de crédit

Madame, Monsieur,

En consultant la copie de mon dossier de crédit, j'ai relevé une inscription que je ne reconnais pas : [nom de l'organisation tel qu'il apparaît, type de compte]. Je vous prie de m'indiquer à quoi elle correspond, à quelle date elle a été créée et quelles pièces la concernent. Je vous demande aussi de m'expliquer la marche à suivre si cette inscription s'avère inexacte.

Je vous remercie de me répondre par écrit.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Envoyez-la à l'agence et, si vous connaissez son nom, à l'organisation visée. Gardez une copie, notez la date d'envoi et le moyen utilisé. Cette lettre ne contient aucun reproche : elle pose une question.

À l'organisation visée

Si une ligne vous intrigue, contactez l'organisation concernée, par écrit. Demandez-lui de vous confirmer qui a ouvert le compte, à quelle date, et de vous transmettre une copie des documents liés. Demandez-lui aussi comment vérifier s'il s'agit d'une erreur. Gardez copie de tout ce que vous envoyez et recevez.

Au prêteur

Informez votre prêteur ou votre courtier hypothécaire de la situation si elle est en cours de vérification. Demandez-lui comment il la traite et s'il attend une confirmation avant d'avancer. Voici quelques questions.

• Comment tenez-vous compte d'une information en cours de vérification ?
• Voulez-vous une copie de ma demande de vérification ?
• Que me conseillez-vous de faire avant de poursuivre ma demande ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Jeanne écrit à l'agence pour signaler la ligne inconnue et demande la procédure de vérification. Elle écrit aussi à l'organisation visée pour demander des précisions. Enfin, elle prévient son prêteur qu'une vérification est en cours et lui demande comment il souhaite procéder. Elle garde un journal de chaque envoi : date, destinataire, objet. Elle ne sait pas encore ce qu'on lui répondra, mais elle a posé trois gestes clairs.

Garder son dossier de crédit en ordre

Au-delà de la vérification, quelques habitudes aident à garder un dossier de crédit sain pendant toute la démarche. Ces habitudes sont de simples gestes de gestion personnelle, pas des règles.

• Payer vos comptes aux dates prévues. Si vous prévoyez un retard, contactez l'organisation avant l'échéance.
• Éviter les nouvelles demandes de crédit sans avoir posé la question à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire. Chaque demande peut laisser une trace.
• Garder vos coordonnées à jour auprès des organisations avec lesquelles vous faites affaire, pour que les renseignements envoyés à l'agence soient exacts.
• Refaire une consultation si votre démarche se prolonge, au rythme que votre prêteur vous conseillera.

Pour ce que le prêteur attend de vous à ce sujet, la seule source fiable est le prêteur lui-même.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre que le prêteur découvre une erreur pour la découvrir soi-même. Consultez votre dossier avant lui.
• Conclure trop vite qu'une ligne est une fraude. Notez, vérifiez, posez la question.
• Payer, fermer ou contester un compte sans comprendre. Un geste précipité peut compliquer la situation.
• Passer par un site qui promet votre dossier sans savoir qui l'exploite. Vos renseignements personnels sont en jeu.
• Négliger de garder copie des échanges. Sans trace, la vérification s'étire.
• Demander du crédit nouveau pendant la démarche sans en parler. Chaque demande peut laisser une trace au dossier.
• Ne pas prévenir le prêteur d'une vérification en cours. Il vaut mieux qu'il l'apprenne de vous.
• Se fier à un pointage entendu ailleurs. Ce livre n'en donne aucun : demandez au prêteur comment il lit votre dossier.

À retenir

• Le dossier de crédit est un historique tenu par des agences, à partir de ce que déclarent des organisations.
• Consultez votre propre dossier avant le prêteur, et vérifiez-le ligne à ligne.
• Une ligne inconnue n'est pas une conclusion : notez-la, comparez avec vos listes, posez des questions.
• Passez par une démarche sûre pour demander votre copie, et protégez-la comme un document confidentiel.
• Écrivez à l'agence et à l'organisation visée, et gardez toutes les réponses.
• Informez votre prêteur d'une vérification en cours.

Votre plan d'action

1. Renseignez-vous auprès de l'ACFC ou d'une agence que vous avez trouvée vous-même sur la façon d'obtenir votre copie.
2. Faites la demande, chacun pour soi, et notez la date.
3. Lisez votre copie de bout en bout une première fois, sans l'interpréter.
4. Comparez-la à vos listes de dettes et d'épargnes.
5. Soulignez ce que vous ne reconnaissez pas et notez le nom exact de l'organisation.
6. Écrivez à l'agence et à l'organisation visée pour poser vos questions.
7. Informez votre prêteur de toute vérification en cours.
8. Rangez la copie en sécurité et consignez chaque échange dans votre journal.

Questions à poser

À l'agence de crédit :

• Comment obtenir ma copie, avec quelles pièces d'identité, et dans quel délai ?
• Comment signaler une information qui me semble inexacte ?
• Comment serai-je informé du résultat de la vérification ?

À l'organisation visée :

• À quoi correspond ce compte, et à quelle date a-t-il été ouvert ?
• Pouvez-vous me transmettre les documents qui le concernent ?

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Comment traitez-vous une information en cours de vérification ?
• Que me conseillez-vous de faire avant de poursuivre ma demande ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert un dossier de crédit, et que ne contient-il pas ?
2. Pourquoi consulter son propre dossier avant le prêteur ?
3. Trois explications sont possibles devant une ligne inconnue : lesquelles ?
4. Pourquoi ne pas payer ou fermer un compte avant de savoir de quoi il s'agit ?
5. Pourquoi chaque emprunteur demande-t-il sa propre copie ?
6. Que faire pour protéger sa copie une fois reçue ?

Réponses

1. Il retrace l'historique d'utilisation du crédit. Il porte sur le crédit, non sur vos revenus ni vos épargnes.
2. Pour repérer à tête reposée une erreur ou un compte inconnu, et avoir le temps de poser des questions plutôt que de réagir dans l'urgence.
3. Un oubli de votre part, une erreur de l'organisation, ou l'utilisation de vos renseignements par quelqu'un d'autre.
4. Parce qu'un geste précipité peut avoir des effets imprévus : on s'informe d'abord, puis on décide.
5. Parce que le dossier d'une personne n'est pas celui de l'autre, même dans un couple.
6. La ranger comme un document confidentiel : dossier numérique protégé, classeur fermé, aucun envoi hors du moyen indiqué par le prêteur.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.

Chapitre 6 — Quand les revenus ne sont pas ordinaires

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Rachid est à son compte depuis quelque temps. Certains mois sont chargés, d'autres plus calmes, et ses clients ne paient pas tous à la même date. Il sait que son activité tient la route, mais il se demande comment une personne qui n'a pas de bulletin de paie peut convaincre un prêteur. Il a aussi un autre point en tête : il reçoit un loyer pour un petit logement qu'il possède, et il ignore si et comment le présenter. Plutôt que de se décourager, Rachid décide de préparer ses explications comme il prépare ses soumissions : avec des faits, des pièces et des questions précises.

Ce chapitre s'adresse à tous ceux dont les revenus ne ressemblent pas à un salaire fixe : travail autonome, revenus variables, revenus de location. Il ne donne aucune méthode de calcul, aucune règle et aucun pourcentage : la façon dont un prêteur lit ces revenus lui appartient. Il vous aide à réunir vos pièces, à préparer des explications claires et à poser vos questions au prêteur et au comptable. Les dossiers sont fictifs : Rachid, travailleur autonome, est le fil du chapitre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les revenus qui demandent des explications particulières ;
• réunir les états de revenus et les pièces qui racontent votre activité ;
• préparer une explication claire, courte et vérifiable de votre situation ;
• demander à votre comptable de revoir vos documents avant la rencontre ;
• poser au prêteur et au comptable les questions qui comptent, sans présumer de la réponse.

Pourquoi c'est important

Un revenu qui varie ne dit rien à lui seul. Pour un prêteur, c'est un point d'interrogation : combien, quand, pour combien de temps encore ? À vous de répondre à cette question avant qu'elle ne soit posée. Un dossier bien préparé montre que vous comprenez votre propre activité, que vous la suivez de près et que vous savez la documenter.

À l'inverse, un dossier où les revenus d'activité apparaissent sans explication laisse le prêteur deviner. Or un prêteur qui doit deviner peut prendre des précautions. Vous avez donc tout intérêt à fournir le récit qui accompagne les chiffres. Ce récit n'est pas un plaidoyer : c'est une description factuelle, appuyée par des documents.

6.1 Travail autonome et revenus variables

Ce que le mot recouvre

Être travailleur autonome, c'est exercer une activité à son compte, sans lien d'emploi avec un employeur. Cela couvre des situations très différentes : un artisan, un consultant, un professionnel qui exerce seul, le propriétaire d'une petite entreprise. Les revenus variables, eux, ne se limitent pas au travail autonome : un employé payé à commission ou à contrat peut aussi voir ses revenus fluctuer.

DÉFINITION — revenu variable

Un revenu dont le montant change d'une période à l'autre, parce qu'il dépend de commissions, de contrats, de la saison ou de la demande. Le prêteur s'y intéresse d'une manière qui lui est propre. Demandez-lui comment il lit ce type de revenu, et quels documents il souhaite voir.

Ce que le prêteur cherche à comprendre

Face à un revenu variable, le prêteur peut chercher à comprendre trois choses. D'abord, la nature de l'activité : que faites-vous, pour qui, depuis quand ? Ensuite, la régularité : comment vos revenus évoluent-ils dans le temps, et pourquoi ? Enfin, la pérennité : qu'est-ce qui permet de croire que l'activité continuera ? Vous n'avez pas à répondre à ces questions par des promesses, mais par des faits et des documents.

Ce que le prêteur fait ensuite de ces informations ne vous appartient pas. Il applique ses propres méthodes. Votre rôle est de fournir un dossier clair, et de lui demander comment il le lira.

Les documents qui racontent l'activité

À titre d'exemples, voici des pièces qui peuvent aider à raconter une activité. Elles complètent celles du chapitre 3.

• Des états de revenus et de dépenses pour plusieurs périodes, de préférence préparés ou revus par un comptable.
• Des documents fiscaux qui montrent ce qui a été déclaré.
• Des contrats ou des ententes avec des clients, quand ils existent.
• Des factures émises et des relevés bancaires qui en montrent le paiement.
• Une description courte de l'activité : de quoi il s'agit, pour qui, depuis quand.

Aucune de ces pièces n'est obligatoire en soi. Le prêteur dit lesquelles il souhaite, et sur quelle durée.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rachid rassemble ses états de revenus, ses documents fiscaux et ses factures, classés par année. Il rédige aussi une description d'une page de son activité : ce qu'il fait, pour qui, depuis quand. Il remarque que certains mois sont creux, et il se demande comment l'expliquer. Il note la question, puis la pose à son comptable : comment présenter ces variations de façon claire et honnête ?

Les creux et les pointes : les nommer

Un revenu variable présente des périodes plus fortes et d'autres plus faibles. Ne cherchez pas à les cacher. Nommez-les et, si vous le pouvez, expliquez-les : une saison, un contrat important terminé, un congé, un investissement dans l'entreprise. Une explication simple, vérifiable et sincère rassure plus qu'un tableau qui paraît trop lisse. Si vous ne connaissez pas la cause, dites-le, et dites ce que vous comptez faire pour en savoir plus.

Une activité récente : le dire franchement

Si votre activité est récente, ou si vous venez de changer de domaine, dites-le dès le début. Le prêteur peut lire votre situation autrement qu'un parcours établi. Ce que vous pouvez faire, c'est montrer votre expérience antérieure, vos contrats déjà obtenus et la façon dont vous avez préparé votre démarrage. Demandez-lui s'il tient compte de votre parcours avant l'activité actuelle et quels documents l'appuient. Ne présentez pas comme établi ce qui commence à peine.

Ce que les déclarations fiscales racontent

Les documents fiscaux d'un travailleur autonome racontent une histoire que le prêteur peut lire. Ils montrent ce qui a été déclaré, et la façon dont cela a évolué. La manière de déclarer ses revenus d'activité, de comptabiliser ses dépenses et de présenter son résultat relève de la fiscalité : posez-en les questions à votre comptable, pas au prêteur. Ne modifiez jamais la façon de déclarer en vue d'un achat sans en avoir discuté avec lui. Ce livre n'a aucun avis fiscal à vous donner.

Séparer l'activité de la vie personnelle

Quand un même compte reçoit les paiements des clients et paie l'épicerie, les relevés deviennent difficiles à lire. Si vous êtes dans cette situation, demandez à votre comptable comment présenter clairement ce qui relève de l'activité et ce qui relève de la vie personnelle. Pour la suite, il peut vous suggérer de tenir deux comptes séparés. Ne déplacez pas des sommes en vue de la rencontre avec le prêteur sans en avoir parlé à votre comptable et à votre prêteur : un mouvement mal expliqué complique plus qu'il ne simplifie.

Ne pas se déprécier ni se survendre

Il y a deux pièges symétriques. Le premier consiste à minimiser son activité par modestie ou par crainte. Le second, à la présenter sous un jour trop favorable. Visez la juste mesure : des faits, des pièces, rien de plus. Demandez à votre comptable de relire vos explications pour s'assurer qu'elles concordent avec vos documents. Le prêteur peut comparer vos documents entre eux.

6.2 Revenus de location

Un revenu qui vient d'un bien

Un loyer est un revenu qui provient d'un bien, plutôt que d'un travail. Si vous possédez un logement ou une autre propriété louée, ce revenu peut intéresser le prêteur. Il ne le traite pas nécessairement comme un salaire. Demandez-lui s'il en tient compte, et comment.

DÉFINITION — revenu de location

L'argent que vous recevez d'une personne qui occupe ou utilise un bien que vous possédez, moyennant un loyer. Les documents qui l'appuient et la façon dont un prêteur le considère varient. Demandez-le au prêteur.

Les pièces qui peuvent l'appuyer

À titre d'exemples, voici des pièces qui peuvent appuyer un revenu de location.

• Le bail ou l'entente avec la personne qui occupe le logement.
• Les relevés où se déposent les loyers.
• Les documents fiscaux qui déclarent ce revenu.
• Des documents sur les dépenses liées au bien : taxes, assurances, entretien, que vous pouvez aussi vouloir réunir.

Aucune de ces pièces n'est exigée par ce livre. C'est le prêteur qui précise ce qu'il lui faut. Pour les questions fiscales, c'est votre comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rachid reçoit un loyer pour un petit logement qu'il possède. Il réunit le bail, les relevés où se déposent les loyers et les documents fiscaux qui le déclarent. Il ne sait pas si le prêteur en tiendra compte ni comment. Il note la question : ce revenu est-il considéré, selon quels documents, et comment est-il présenté dans la demande ? Il la posera au prêteur et à son comptable.

Le bien locatif lui-même

Si vous possédez un bien locatif, le prêteur peut aussi s'y intéresser pour d'autres raisons : une dette qui y est liée, un loyer à recevoir, des dépenses. Signalez-le dès le début. Demandez ce qu'il attend comme documents et comment il traite ce bien dans votre dossier.

Les dépenses du bien : les connaître

Un bien locatif entraîne des dépenses : taxes, assurances, entretien, réparations. Même si le prêteur ne vous les demande pas, faites-en la liste, avec les documents qui les appuient. Elles vous donnent un portrait plus honnête de ce que le bien rapporte réellement, et elles vous évitent d'être pris au dépourvu si le prêteur pose la question. Votre comptable vous dira comment les présenter, et comment elles apparaissent dans vos déclarations.

Le locataire et la discrétion

Un bail contient des renseignements personnels sur une autre personne. Avant de le remettre au prêteur, demandez à ce dernier de quels renseignements il a besoin, et masquez au besoin ce qui n'est pas nécessaire, en gardant le document lisible. Si vous avez un doute sur vos obligations envers votre locataire, posez la question à un avocat. Une discrétion raisonnable fait partie d'un dossier bien tenu.

Les revenus de location d'un futur achat

Certains acheteurs envisagent de louer une partie de la propriété qu'ils achèteront, par exemple un logement dans un immeuble de plusieurs logements. Ce projet soulève des questions distinctes : quel revenu est attendu, comment le prêteur le considère et quels documents le prouvent. Posez-les au prêteur, et à un comptable pour la dimension fiscale. Pour les aspects propres au financement d'un immeuble à revenus, ce livre n'entre pas dans les détails : demandez-les directement au prêteur ou au courtier hypothécaire.

ATTENTION — un revenu futur n'est pas un revenu reçu

Un loyer espéré d'un logement que vous n'avez pas encore acheté n'est pas un revenu documenté. Mentionnez-le comme un projet, et demandez au prêteur s'il peut en tenir compte et sous quelle forme.

6.3 Préparer ses explications

Une explication courte et vérifiable

Une bonne explication tient en une page. Elle répond à quatre questions : quelle est mon activité, depuis quand existe-t-elle, comment mes revenus ont-ils évolué et pourquoi, et qu'est-ce qui me permet de croire qu'elle se poursuivra ? Chaque phrase doit pouvoir s'appuyer sur un document. Si une phrase n'a pas de pièce, demandez-vous si elle est utile.

Voici quelques conseils d'écriture. Employez des phrases courtes. Évitez les superlatifs. Nommez les faits : « j'ai travaillé pour tel type de client depuis telle date ». Séparez ce qui est établi de ce qui est espéré. Relisez à voix haute : si une phrase sonne comme un argument de vente, simplifiez-la.

Les questions probables

Imaginez les questions que le prêteur pourrait vous poser et préparez vos réponses.

• D'où viennent vos clients, et depuis combien de temps travaillez-vous avec eux ?
• Pourquoi vos revenus ont-ils varié d'une période à l'autre ?
• Qu'est-ce qui pourrait les faire baisser, et comment y feriez-vous face ?
• Comment séparez-vous vos finances d'activité et vos finances personnelles ?
• Avez-vous des dettes liées à votre activité ?

Il ne s'agit pas de réciter des réponses, mais de ne pas être pris au dépourvu. Si vous ne savez pas, dites-le et proposez de revenir avec la réponse.

Les questions difficiles : s'y préparer sans s'y raidir

Certaines questions du prêteur peuvent vous mettre mal à l'aise : pourquoi telle période a-t-elle été faible, pourquoi tel client est-il parti, pourquoi telle dépense a-t-elle augmenté ? Ce n'est pas une accusation. Le prêteur cherche à comprendre. Répondez simplement, avec des faits. Si la réponse est « je ne sais pas », dites-le et proposez de vérifier. Évitez les justifications longues : une réponse courte et exacte vaut mieux qu'un long discours.

Faites un essai à la maison avec une personne de confiance, ou avec votre comptable. Demandez-lui de vous poser trois questions difficiles, et répondez à voix haute. L'exercice dure une dizaine de minutes et change la façon dont on aborde la vraie rencontre. Vous découvrirez aussi les points de votre dossier qui manquent de pièces.

Faire relire par son comptable

Avant la rencontre, confiez vos documents et votre explication à votre comptable. Demandez-lui de vérifier que l'ensemble est cohérent, que les chiffres de l'explication concordent avec les états et les déclarations, et qu'aucune pièce importante ne manque. Demandez-lui aussi s'il a des suggestions sur la présentation. Il connaît vos documents mieux que quiconque, et son regard extérieur vous évite des maladresses.

QUI CONSULTER — le comptable, avant le prêteur

Le comptable, pour revoir vos états, vos déclarations et votre explication, et pour toute question fiscale sur vos revenus d'activité ou de location. Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour savoir comment vos revenus seront lus et quels documents il veut. Le planificateur financier, pour une réflexion d'ensemble sur l'achat. L'ACFC, pour de l'information publique générale. Un avocat, pour toute question juridique sur votre entreprise ou votre bail.

Garder la cohérence entre tous les documents

Tous vos documents doivent raconter la même histoire. Un chiffre différent d'un document à l'autre, une date contradictoire ou une explication qui ne concorde pas avec les états attirent l'attention. Avant de remettre quoi que ce soit, relisez l'ensemble en vous demandant : si quelqu'un lisait tout ceci d'un trait, y verrait-il une seule histoire ? Sinon, trouvez la source de l'écart et corrigez-la, ou expliquez-la.

Un tableau de bord personnel pour un revenu variable

Pour garder la main sur un revenu qui varie, tenez un petit tableau de suivi, sans calcul compliqué : une ligne par période, avec les entrées, les sorties et une note de contexte. Vous y inscrivez ce qui s'est passé : un contrat terminé, un client nouveau, une saison lente. Ce tableau n'est pas un document à remettre au prêteur, sauf s'il le demande. Il sert à vous rappeler les faits quand vous préparez votre explication, et à repérer vous-même les tendances. Faites-le valider par votre comptable avant de vous y fier.

ATTENTION — ne bricolez pas vos chiffres

N'ajustez jamais un document pour qu'il paraisse plus favorable. Si une pièce vous semble mal refléter votre activité, demandez à votre comptable comment l'expliquer honnêtement. Une pièce modifiée est un problème bien plus grave qu'un creux dans les revenus.

6.4 Les questions à poser au prêteur et au comptable

Au prêteur ou au courtier hypothécaire

Voici des questions à poser, à adapter. Posez-les par écrit si possible, et gardez les réponses.

• Comment lisez-vous un revenu de travail autonome ou un revenu variable ?
• Quels documents voulez-vous, et pour quelle période ?
• Une description écrite de mon activité vous est-elle utile ?
• Comment traitez-vous un revenu de location ? Quels documents voulez-vous ?
• Comment traitez-vous une période de revenus plus faibles ?
• Que me recommandez-vous de préparer avant notre prochaine rencontre ?

Au comptable

• Mes états de revenus et mes déclarations sont-ils cohérents entre eux ?
• Pouvez-vous préparer ou revoir un résumé de mes revenus et de mes dépenses ?
• Comment séparer clairement les finances de mon activité et mes finances personnelles ?
• Comment présenter un revenu de location dans mon dossier ?
• Y a-t-il des documents qui me manquent ?

Au planificateur financier

• Ma situation d'ensemble me permet-elle d'envisager un achat sereinement ?
• Quelle réserve devrais-je garder après l'achat si mes revenus varient ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Rachid rencontre son comptable avec ses états, sa description d'activité et ses documents de location. Le comptable relit l'ensemble et relève un point : une date de début d'activité diffère entre deux documents. Rachid retrouve la bonne date dans ses papiers et corrige. Il repart avec un dossier cohérent et une liste de questions pour le prêteur. Il sait que la réponse du prêteur n'est pas garantie, mais il n'a plus d'écart à craindre.

Après la rencontre : ajuster

Après avoir présenté votre dossier, relisez vos notes. Le prêteur a-t-il demandé une pièce supplémentaire ? A-t-il suggéré une autre présentation ? Mettez à jour votre dossier en conséquence, et confirmez par écrit ce que vous avez compris. Si les réponses du prêteur laissent des zones de doute, retournez voir votre comptable avec ses commentaires. Un dossier de travailleur autonome se prépare par itérations : chaque rencontre l'améliore.

Les erreurs qui coûtent cher

• Présenter des revenus variables sans explication. Le prêteur doit deviner, et il peut prendre des précautions.
• Cacher les creux. Nommez-les et expliquez-les.
• Se déprécier ou se survendre. Visez des faits appuyés par des pièces.
• Remettre des documents qui se contredisent. La cohérence compte autant que le contenu.
• Mélanger finances d'activité et finances personnelles sans l'expliquer. Demandez conseil au comptable.
• Présenter un revenu espéré comme un revenu reçu. Signalez-le comme un projet.
• Négliger de faire relire par le comptable. Son regard évite des maladresses.
• Se fier à une méthode de calcul lue ailleurs. Chaque prêteur lit ces revenus à sa façon.

À retenir

• Les revenus qui ne ressemblent pas à un salaire demandent des explications, appuyées par des pièces.
• Le prêteur cherche à comprendre la nature, la régularité et la pérennité de l'activité.
• Nommez les creux et les pointes ; ne cachez rien.
• Une explication tient en une page, avec des faits que chaque pièce soutient.
• Votre comptable relit vos documents et votre explication avant la rencontre.
• Un revenu espéré n'est pas un revenu reçu. Aucune méthode de calcul ici.

Votre plan d'action

1. Listez vos sources de revenu qui ne ressemblent pas à un salaire fixe.
2. Réunissez les pièces de chacune : états, documents fiscaux, contrats, factures, baux, relevés.
3. Rédigez une explication d'une page de votre activité, avec des faits.
4. Repérez les creux et les pointes de vos revenus et préparez une courte explication pour chacun.
5. Vérifiez la cohérence de tous vos documents entre eux.
6. Rencontrez votre comptable avec l'ensemble et demandez-lui de le revoir.
7. Posez vos questions au prêteur sur la façon dont il lit ces revenus et sur les documents qu'il veut.
8. Notez les réponses par écrit, avec la date et le nom de la personne.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Comment lisez-vous un revenu de travail autonome ou un revenu de location ?
• Quels documents voulez-vous, pour quelle période ?
• Une description écrite de mon activité est-elle utile ?

Au comptable :

• Mes documents sont-ils cohérents entre eux ?
• Pouvez-vous revoir mon explication et mes états de revenus ?
• Comment présenter mon revenu de location ?

Au planificateur financier :

• Quelle réserve garder après l'achat si mes revenus varient ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'un revenu variable ?
2. Quelles trois choses le prêteur cherche-t-il à comprendre devant un revenu variable ?
3. Pourquoi nommer les creux plutôt que les cacher ?
4. Que doit contenir une bonne explication d'activité ?
5. Pourquoi faire relire ses documents par son comptable ?
6. Pourquoi un loyer espéré n'est-il pas un revenu documenté ?

Réponses

1. Un revenu dont le montant change d'une période à l'autre, selon les commissions, les contrats, la saison ou la demande.
2. La nature de l'activité, la régularité des revenus et leur pérennité.
3. Parce qu'une explication simple, vérifiable et sincère rassure plus qu'un tableau trop lisse, et que le prêteur compare les documents.
4. L'activité, depuis quand elle existe, l'évolution des revenus et ce qui permet de croire qu'elle se poursuivra, chaque phrase appuyée par une pièce.
5. Pour vérifier la cohérence, repérer ce qui manque et éviter des maladresses de présentation.
6. Parce qu'un revenu documenté repose sur des pièces et un bien existants ; un projet se signale comme tel, et le prêteur décide s'il en tient compte.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.

Chapitre 7 — La préautorisation : un pas pratique, pas une promesse

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Maude et Étienne ont rassemblé leurs documents, consulté leurs dossiers de crédit et dressé leurs listes. Ils se sentent prêts à franchir un pas : demander une préautorisation. Étienne imagine déjà qu'avec ce papier en main, ils pourront visiter les maisons en sachant exactement ce qu'ils peuvent acheter. Maude, elle, se demande ce que le papier dit vraiment, et ce qu'il ne dit pas. Les deux ont raison de se poser la question : une préautorisation est utile, mais elle ne se lit pas comme une promesse.

Ce chapitre présente la préautorisation comme une étape pratique de préparation. Il explique à quoi elle sert, ce qu'on demande au prêteur à ce moment, comment la garder à jour et quelles questions poser. Il ne donne aucune durée, aucune règle, et ne dit rien de ce que cette démarche implique sur le plan juridique : ces points appartiennent au prêteur, et se demandent par écrit. Les dossiers sont fictifs : Maude et Étienne guident le chapitre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer à quoi sert une préautorisation, en mots simples ;
• distinguer ce qu'elle apporte de ce qu'elle ne garantit pas ;
• préparer la demande et savoir quoi demander au prêteur ;
• obtenir les conditions de la préautorisation par écrit ;
• vous renseigner sur sa mise à jour et sur ce qui peut la modifier.

Pourquoi c'est important

Une préautorisation donne un repère pratique. Elle vous aide à savoir, avec le prêteur, dans quel ordre de grandeur vous pouvez envisager un achat, et à cadrer votre recherche. Elle peut vous éviter de vous attacher à des propriétés qui sortiraient de ce cadre. Elle peut se placer comme une étape entre la préparation du dossier et la visite des maisons.

Mais elle comporte aussi un piège : la confondre avec une promesse. Un document intitulé « préautorisation » ne dit pas, à lui seul, que le prêt est accordé. Il dépend de conditions, d'une vérification de ce que vous avez déclaré, de la propriété choisie et d'autres éléments propres au prêteur. Savoir lire ces conditions, et les faire écrire, vous évite des déceptions au moment de faire une offre.

7.1 À quoi sert une préautorisation

Une étape de préparation

Une préautorisation est une réponse préliminaire d'un prêteur à votre demande. Le prêteur examine les informations et les documents que vous lui avez fournis, et il vous indique, sous certaines conditions, ce qu'il serait prêt à envisager. Le but est de vous donner un cadre, avant de chercher une maison précise.

DÉFINITION — préautorisation

Une réponse préliminaire d'un prêteur à une demande de prêt hypothécaire, donnée avant le choix d'une propriété, à partir des renseignements que vous avez fournis. Elle dépend de conditions propres au prêteur. Le sens exact du mot, ce qu'elle implique et la façon dont elle est présentée varient : demandez-le à votre prêteur.

Le mot est employé de plusieurs façons dans le milieu. On rencontre les mots préapprobation, préqualification et préautorisation. Les termes ne recouvrent pas toujours la même démarche d'un prêteur à l'autre. Demandez à votre prêteur ce que chacun de ces mots désigne chez lui.

Ce qu'elle vous apporte

Une préautorisation peut vous aider de plusieurs façons.

• Un cadre de recherche. Vous savez dans quel ordre de grandeur chercher, avec les précisions du prêteur.
• Une lecture de votre dossier par le prêteur. Vous apprenez ce qu'il a compris, ce qu'il lui manque et ce qui mérite des explications.
• Un dialogue installé. Vous connaissez votre interlocuteur, et il vous connaît.
• Une préparation de votre démarche. Vous pouvez repérer plus tôt les éléments à corriger, par exemple une pièce manquante.

Ces avantages sont réels, mais ils dépendent de la façon dont votre prêteur procède. Demandez-lui ce que sa préautorisation couvre.

Ce qu'elle ne garantit pas

Une préautorisation n'est pas un prêt accordé. Elle ne dit pas que le prêteur financera une propriété donnée, ni à quelles conditions finales. Elle repose sur des renseignements qui peuvent changer, et sur des vérifications qui restent à faire. La propriété que vous choisirez sera aussi examinée. Pour connaître la portée exacte de la préautorisation que vous obtenez, posez la question au prêteur et faites-vous répondre par écrit.

ATTENTION — ne l'interprétez pas seul

Un document de préautorisation contient des conditions et des mentions que vous pouvez mal comprendre. Lisez-le avec le prêteur ou le courtier hypothécaire, ligne par ligne, et demandez-lui de vous expliquer chaque condition. Pour toute question sur la portée juridique du document, consultez un avocat ou un notaire avant de vous y fier.

Préparer la rencontre avec le prêteur

Pour que la demande soit utile, préparez-la. Apportez ou envoyez à l'avance les documents que le prêteur a demandés, classés comme vous l'avez appris aux chapitres 3 à 5. Ayez sous la main votre liste de dettes et d'épargnes, votre copie de dossier de crédit et, si vous êtes travailleur autonome, votre explication d'activité. Préparez vos questions par écrit, dans l'ordre où vous voulez les poser, et réservez de la place pour noter les réponses.

Dites aussi au prêteur ce que vous cherchez : un premier achat, un type de propriété, un calendrier approximatif. Cette information l'aide à vous répondre pertinemment. Évitez toutefois d'avancer des chiffres que vous n'avez pas vérifiés : mieux vaut dire « je ne sais pas encore » que de donner un ordre de grandeur approximatif qui deviendrait un repère par la suite.

CAS CONCRET — dossier fictif

Avant leur rendez-vous, Maude et Étienne relisent leur liste de questions et classent leurs documents dans l'ordre où ils les présenteront. Étienne rappelle à Maude de demander ce que le prêteur entend exactement par « préautorisation ». Maude lui rappelle de poser la question des frais. Ils se partagent les questions : chacun en pose la moitié, et l'autre prend les notes.

Comparer plusieurs réponses

Il arrive qu'un ménage demande une préautorisation à plus d'un prêteur pour comparer. Avant de le faire, demandez à chacun si cette démarche laisse une trace à votre dossier de crédit, et comment il en tient compte. Les pratiques varient. Votre courtier hypothécaire, s'il y en a un, peut aussi vous renseigner sur la façon de procéder sans multiplier les demandes inutilement. Pour comparer les prêteurs entre eux, voyez → livre F5, Choisir son prêteur.

Une démarche facultative

Demander une préautorisation est une démarche que vous décidez de faire ou non, selon votre situation. Parlez-en à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire et décidez avec eux de ce qui convient à votre situation. Pour situer cette étape dans la démarche d'achat, voyez → livre D1, Se préparer à acheter. Pour comprendre le prêt lui-même, voyez → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire.

7.2 Ce qu'on demande au prêteur à ce moment

Les conditions, par écrit

La première demande à faire est simple : les conditions de la préautorisation, par écrit. Qu'est-ce qui est confirmé ? Qu'est-ce qui reste à vérifier ? Quelles pièces devront encore être fournies ? Quelles circonstances pourraient la modifier ? Un document écrit se relit, se compare et se montre à un autre professionnel. Une explication de vive voix s'oublie.

L'ESSENTIEL — obtenez les conditions par écrit

Une préautorisation sans conditions écrites vaut peu comme repère. Demandez au prêteur de vous remettre, avec le document, la liste de ce qui est confirmé, de ce qui reste à vérifier et de ce qui pourrait changer.

Poser les questions dans le bon ordre

Si la rencontre est courte, commencez par l'essentiel. Demandez d'abord ce que la préautorisation confirme et ce qu'elle laisse à vérifier. Demandez ensuite les conditions qui pourraient la remettre en question. Terminez par les aspects pratiques : frais, mise à jour, délai de réponse, pièces à refournir. Si le temps manque, convenez d'un second rendez-vous ou d'un échange écrit pour le reste. Une rencontre bien structurée vaut mieux qu'une rencontre où tout s'est dit à moitié.

Gardez enfin un œil sur le ton. Le prêteur n'est pas un adversaire : c'est un interlocuteur qui connaît ses règles. Plus vous lui exposez clairement votre situation et vos questions, plus il peut vous répondre précisément. Remerciez-le, résumez par écrit ce que vous avez compris, et demandez-lui de corriger au besoin.

Les questions qui comptent

Voici les questions à poser au moment où vous recevez la préautorisation, ou avant.

• Qu'est-ce que votre préautorisation confirme exactement, et qu'est-ce qu'elle ne confirme pas ?
• Quelles vérifications restent à faire après le choix d'une propriété ?
• Les conditions sont-elles valables pour une période, et laquelle ?
• Que faut-il vous signaler si ma situation change ?
• Quelles pièces devrai-je fournir à nouveau ?
• Votre préautorisation s'applique-t-elle à tout type de propriété, ou y a-t-il des limites ?

Notez les réponses telles quelles. Si une réponse est floue, demandez-la par écrit.

Le coût, éventuellement

Demandez aussi si la démarche entraîne des frais, de quelle nature et à quel moment. Ne présumez rien : les pratiques diffèrent. Si des frais sont mentionnés, demandez-les sur papier avec leur objet. Pour le portrait complet de ce qu'un achat coûte, voyez → livre F8, Le budget complet de la transaction.

Si la réponse n'est pas celle que vous espériez

Il peut arriver que la réponse du prêteur soit différente de ce que vous attendiez : un cadre plus restreint, des conditions supplémentaires, une pièce à fournir. Ne prenez pas cette réponse comme un jugement. C'est de l'information. Demandez au prêteur d'expliquer ce qui a mené à cette réponse et ce qui pourrait la modifier. Demandez-lui aussi, par écrit, quelles démarches sont possibles de votre côté. Vous pouvez ensuite en parler à votre courtier hypothécaire, à votre comptable ou à votre planificateur financier, pour voir comment adapter votre projet.

Ne vous précipitez pas pour contester ou pour changer de prêteur avant d'avoir compris. Une explication claire, obtenue par écrit, peut éviter une fausse piste. Une fois les raisons connues, vous déciderez si vous ajustez votre dossier, votre projet ou votre choix de prêteur.

Ce que vous fournissez

Pour émettre sa préautorisation, le prêteur s'appuiera sur ce que vous lui avez remis : documents de revenu (chapitre 3), documents sur les dettes, les épargnes et la mise de fonds (chapitre 4), et le dossier de crédit (chapitre 5). Demandez-lui s'il lui manque quoi que ce soit avant d'émettre. Si vous avez des explications à fournir sur un point de votre dossier, c'est le moment de les remettre avec les pièces.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne remettent leur dossier complet au prêteur et demandent une préautorisation. Quand ils la reçoivent, ils prennent rendez-vous pour la lire ensemble avec leur conseiller. Ils demandent ce que chaque mention signifie, et ce qui reste à vérifier. Ils repartent avec un document de conditions daté et signé, qu'ils rangent dans leur dossier, avec leurs notes de la rencontre.

7.3 La garder à jour

Une situation change, un dossier aussi

Votre dossier est un portrait à un moment donné. Si votre situation change pendant que la préautorisation est en vigueur, le portrait ne correspond plus à la réalité. Un changement d'emploi, un nouvel achat à crédit, un déplacement d'épargne ou une modification de revenu peuvent concerner le prêteur. Ne le laissez pas l'apprendre par hasard. Informez-le, posez la question de l'effet possible et demandez-lui ce qu'il faut faire.

Se renseigner sur sa mise à jour

Demandez au prêteur comment se met à jour une préautorisation. Quelle est la marche à suivre ? Quels documents refournir ? Peut-elle être prolongée, et comment ? Les réponses lui appartiennent. Posez-les au moment où vous recevez le document, pas des semaines plus tard quand le temps presse.

Prévoyez aussi un rappel dans votre calendrier. Le jour où vous recevez la préautorisation, notez ce que le prêteur a dit sur sa durée et sur sa mise à jour, puis placez un rappel un peu avant l'échéance annoncée. Votre dossier numérique doit contenir la version à jour de chaque pièce utilisée. Le chapitre 9 revient en détail sur la tenue du dossier.

Ce qui peut la remettre en question

Sans entrer dans les règles, voici des éléments qui peuvent intéresser le prêteur et qu'il vaut mieux lui signaler : un changement d'emploi ou de revenu, un nouveau crédit, une dette qui augmente, un mouvement d'argent important, un changement de situation familiale. Pour chacun, demandez au prêteur s'il y a un effet et quelle démarche suivre. Il vaut mieux poser une question inutile que cacher un changement.

QUI CONSULTER — qui répond à quoi

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour le contenu de la préautorisation, ses conditions, sa mise à jour et ce qui pourrait la modifier. Un avocat ou un notaire, pour la portée juridique du document avant de vous y fier. Le comptable ou le planificateur financier, pour juger de l'ensemble de votre situation avant de vous engager. L'ACFC, pour de l'information générale sur le crédit.

Un dossier de suivi propre à la préautorisation

Ouvrez dans votre dossier une section réservée à la préautorisation. Elle contient le document reçu, les conditions écrites, vos notes de rencontre, la date de la demande et celle de la réponse, ainsi que le nom de la personne qui vous a répondu. Ajoutez-y chaque échange ultérieur : un courriel de mise à jour, une question posée, une pièce refournie. Si vous devez un jour expliquer à un autre professionnel où vous en êtes, vous aurez tout sous la main.

Datez chaque entrée et relisez l'ensemble avant toute offre. C'est l'occasion de vérifier que rien n'a bougé : revenus, dettes, épargnes, situation familiale. Si quelque chose a changé, c'est le moment de le signaler, pas après la signature d'une offre.

ATTENTION — un papier ancien n'est pas un papier à jour

Le document de préautorisation reflète votre dossier au jour où il a été préparé. Si des semaines ou des mois ont passé, demandez au prêteur ce qui doit être refait avant de vous y fier pour une offre. Ne présumez pas qu'il reste valable tel quel.

Pendant la recherche d'une propriété

Quand vous visitez des maisons, ne perdez pas de vue que la préautorisation est un repère, non un budget fermé. Votre budget global comprend aussi d'autres frais, et vous pouvez décider de rester en deçà de ce que le prêteur serait prêt à envisager. Ce choix vous appartient. Pour y réfléchir, voyez → livre F8, Le budget complet de la transaction, et parlez-en à un planificateur financier.

En parler à votre courtier immobilier

Si vous travaillez avec un courtier immobilier, informez-le de l'existence de votre préautorisation et de la façon dont vous souhaitez l'utiliser. Demandez-lui comment elle peut être présentée dans une offre, et quels documents il juge utile de joindre. Il pourra aussi vous dire quelle information le vendeur ou son courtier pourrait vouloir. Pour tout ce qui concerne la valeur juridique d'un document joint à une offre, c'est un notaire ou un avocat qui vous répondra. Le chapitre 8 de ce livre vous aide à préparer vos questions au prêteur, et → livre D1, Se préparer à acheter, situe tout ceci dans la démarche d'achat.

Garder les pieds sur terre

La préautorisation peut donner un sentiment de sécurité. Prenez-le pour ce qu'il est : un sentiment. Tant que le prêt n'est pas conclu, rien n'est acquis. Évitez de signer ou de payer quoi que ce soit en comptant sur elle sans en avoir confirmé la portée avec le prêteur. Gardez en tête que votre meilleur outil reste la question posée à temps, à la bonne personne.

7.4 Les questions à poser

Avant de demander

• Quelle démarche faut-il suivre pour demander une préautorisation chez vous ?
• Quels documents voulez-vous recevoir ?
• Y a-t-il des frais, et si oui lesquels ?
• Quel délai prévoyez-vous pour me répondre ?

À la réception

• Pouvez-vous m'expliquer chaque mention du document ?
• Qu'est-ce qui reste à vérifier après le choix d'une propriété ?
• Quelles conditions pourraient la remettre en question ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Pendant l'attente

• Qui dois-je informer d'un changement dans ma situation, et comment ?
• Comment se met-elle à jour, et avec quels documents ?
• Que me conseillez-vous d'éviter avant la conclusion de l'achat ?

À un autre professionnel

• Pouvez-vous lire avec moi les conditions de cette préautorisation et me dire ce que vous en comprenez ?
• Y a-t-il un point que je devrais clarifier avec le prêteur avant d'aller plus loin ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne songe à changer d'employeur un jour. Il se demande s'il doit en parler maintenant. Maude lui suggère d'appeler leur conseiller et de poser la question telle quelle : « Si l'un de nous change d'emploi, que faut-il faire, et quel effet cela peut-il avoir ? » Le conseiller leur indique la marche à suivre. Ils notent la réponse et la datent.

Les erreurs qui coûtent cher

• Prendre une préautorisation pour une promesse. Elle dépend de conditions et de vérifications.
• Ne pas lire ses conditions. Demandez-les par écrit et faites-vous expliquer chaque ligne.
• Cacher un changement de situation. Informez le prêteur dès que vous le savez.
• Prendre un nouveau crédit sans en parler. Chaque geste peut laisser une trace.
• Faire une offre sans avoir compris la portée de la préautorisation. Posez la question avant.
• Oublier de se renseigner sur sa mise à jour. Vous pourriez avoir à tout refaire dans l'urgence.
• Chercher en fonction du maximum sans réfléchir à son budget global. Le cadre du prêteur n'est pas votre budget.
• Interpréter seul la portée juridique du document. Consultez un professionnel.

À retenir

• La préautorisation est un repère pratique, pas une promesse.
• Les mots varient d'un prêteur à l'autre : demandez ce que le sien désigne.
• Faites écrire les conditions : ce qui est confirmé, ce qui reste à vérifier, ce qui pourrait changer.
• Renseignez-vous sur la mise à jour dès la réception, et signalez tout changement de situation.
• Votre budget global reste votre décision.
• Aucune durée ni règle ici : tout se demande au prêteur.

Votre plan d'action

1. Parlez-en à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire pour savoir comment il procède.
2. Remettez votre dossier complet, avec les explications utiles.
3. Demandez les conditions par écrit, et faites-vous expliquer chaque mention.
4. Notez ce que le prêteur dit sur la mise à jour et la durée, et placez un rappel dans votre calendrier.
5. Demandez ce qui pourrait la remettre en question, et ce qu'il faut signaler.
6. Rangez le document dans votre dossier, avec la date et vos notes de la rencontre.
7. Avant toute offre, relisez les conditions et reposez vos questions au besoin.
8. Si un point juridique vous préoccupe, consultez un avocat ou un notaire avant de vous y fier.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Que confirme exactement votre préautorisation, et que ne confirme-t-elle pas ?
• Quelles vérifications restent à faire après le choix d'une propriété ?
• Comment se met-elle à jour, et avec quels documents ?
• Que dois-je vous signaler si ma situation change ?

À un avocat ou à un notaire :

• Pouvez-vous lire avec moi la portée de ce document avant que je m'y fie ?

Au planificateur financier :

• Comment fixer mon propre budget, qui peut être inférieur au cadre du prêteur ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert une préautorisation ?
2. Pourquoi ne faut-il pas la confondre avec une promesse de prêt ?
3. Quelles conditions faut-il demander par écrit ?
4. Pourquoi se renseigner sur la mise à jour dès la réception ?
5. Que faire si un changement de situation survient ?
6. Pourquoi votre budget n'est-il pas forcément le cadre du prêteur ?

Réponses

1. À donner un repère pratique avant de chercher une propriété, à partir d'une réponse préliminaire du prêteur.
2. Parce qu'elle dépend de conditions, de vérifications et de la propriété choisie : le prêt n'est pas accordé du seul fait de la préautorisation.
3. Ce qui est confirmé, ce qui reste à vérifier, ce qui pourrait changer, et les pièces à fournir à nouveau.
4. Pour éviter d'avoir à tout refaire dans l'urgence et savoir ce qu'il faut signaler.
5. Informer le prêteur dès que possible, lui demander l'effet possible et la marche à suivre, et noter sa réponse.
6. Parce que vous pouvez choisir de rester en deçà de ce que le prêteur serait prêt à envisager, selon votre situation globale.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.
• Dans cette collection : → livre D1 pour se préparer à acheter, → livre F1 pour comprendre le prêt hypothécaire et → livre F8 pour le budget complet de la transaction.

Chapitre 8 — Les questions à poser au prêteur ou au courtier hypothécaire

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Rachid arrive à sa première rencontre avec un courtier hypothécaire. Il a son dossier sous le bras et une feuille de questions dans la poche. Une fois assis, il constate que le courtier pose lui-même plusieurs questions, que certaines réponses soulèvent de nouvelles questions, et que le temps file. À la sortie, Rachid se rend compte qu'il a oublié de demander deux choses importantes. Il en tire une leçon simple : une rencontre se prépare, se mène et se prolonge, et chacune de ces trois étapes a ses propres questions.

Ce chapitre vous propose une banque de questions types, réparties avant, pendant et après la rencontre. Il ne donne aucun critère de qualification : il vous aide à les obtenir, auprès de la bonne personne, par écrit. Il vous aide aussi à décider avec qui poursuivre. Les dossiers sont fictifs : Maude et Étienne, qui rencontrent un prêteur, et Rachid, qui rencontre un courtier hypothécaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer une rencontre avec un prêteur ou un courtier hypothécaire, avec des questions écrites ;
• mener la rencontre en posant les questions utiles et en notant les réponses ;
• prolonger la rencontre par une confirmation écrite et un suivi ;
• comparer deux interlocuteurs sur ce qu'ils vous ont répondu ;
• décider avec qui poursuivre, sans vous précipiter.

Pourquoi c'est important

Les questions que vous posez déterminent ce que vous apprenez. Un acheteur qui se contente d'écouter repart avec ce que l'interlocuteur a choisi de dire. Un acheteur qui pose des questions précises repart avec ce dont il avait besoin. La différence se mesure en clarté, en temps gagné et en évitement de surprises.

Il y a aussi une raison plus discrète. En posant des questions, vous montrez que vous comprenez votre propre dossier et que vous voulez participer à la démarche. Cela change la dynamique de la conversation. Vous n'êtes plus un client qui subit, mais un acteur qui avance avec ses interlocuteurs. Et si les réponses vous semblent évasives, vous le verrez : c'est une information précieuse.

8.1 Avant la rencontre

Clarifier ce que vous voulez savoir

Avant d'écrire vos questions, prenez dix minutes pour définir ce que vous cherchez. Voulez-vous comprendre comment le prêteur lit votre dossier ? Obtenir sa liste de documents ? Connaître les produits qu'il offre ? Savoir comment fonctionne la préautorisation ? Vos objectifs de rencontre déterminent vos questions. Écrivez-les en tête de page, en une ou deux phrases.

L'ESSENTIEL — une rencontre, un objectif

Une rencontre qui tente de tout couvrir ne couvre rien. Choisissez un objectif principal et un ou deux objectifs secondaires. Les autres questions iront à une prochaine rencontre ou à un échange écrit.

Rassembler ce qu'on apporte

Préparez une pochette ou un dossier numérique avec les documents que vous avez réunis : revenus, dettes, épargnes, dossier de crédit, explications utiles. Ayez aussi sous la main vos listes et votre carnet de notes. Si vous avez des documents que le prêteur n'a pas demandés mais qui éclairent votre situation, apportez-les, mais ne les remettez que si on vous les demande.

Si la rencontre se déroule à distance, vérifiez votre connexion, votre appareil et votre façon d'échanger des documents de façon sécurisée. Demandez au préalable comment vous enverrez les documents.

Écrire ses questions

Rédigez vos questions en phrases complètes, regroupées par thème. Voici une banque de départ, à adapter.

Sur le prêteur ou le courtier :

• Comment travaillez-vous et comment êtes-vous rémunéré ?
• Avec quels prêteurs travaillez-vous, s'il s'agit d'un courtier ?
• Comment communiquerons-nous : par écrit, par téléphone, par un portail ?

Sur votre dossier :

• Quels documents attendez-vous de moi, pour quelle période, sous quelle forme ?
• Comment lisez-vous mes revenus ? Comment lisez-vous mes dettes ?
• Y a-t-il des éléments de mon dossier qui demandent une explication ?

Sur la démarche :

• Quelles sont les étapes, et quels délais anticipez-vous ?
• Une préautorisation est-elle possible, et comment fonctionne-t-elle chez vous ?
• Quels frais pourraient s'appliquer, et à quel moment ?

Une banque de questions plus large

D'autres questions peuvent s'ajouter selon votre situation. Piochez-y celles qui vous parlent et laissez le reste.

Sur le produit :

• Quels types de prêt offrez-vous, et en quoi diffèrent-ils dans leurs grandes lignes ?
• Qu'est-ce qui peut changer pendant la durée du prêt, et qu'est-ce qui reste fixe ?
• Quelles sont les conditions en cas de remboursement anticipé ou de changement de prêteur ?

Sur les frais et les pénalités :

• Quels frais sont liés à la mise en place du prêt, à son administration, à son renouvellement ?
• Existe-t-il des pénalités, et dans quelles situations s'appliquent-elles ?

Sur l'assurance :

• Une assurance liée au prêt est-elle prévue, par qui est-elle offerte, et qui en bénéficie ?
• Quelles assurances me recommandez-vous de vérifier auprès d'un autre professionnel ?

Ces questions ne sont pas un examen : elles servent à vous faire une idée précise de ce qu'on vous propose. Pour la partie du prêt lui-même, voyez → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire ; pour l'assurance, voyez → livre F3, L'assurance prêt hypothécaire.

Se partager les rôles à deux

Si vous empruntez avec une autre personne, décidez avant la rencontre de qui pose quoi. Une personne peut mener les questions, l'autre prendre les notes. Convenez aussi de ne pas vous contredire devant l'interlocuteur : si vous divergez sur un point, dites-le simplement et proposez d'en reparler.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne préparent leur rencontre. Ils choisissent comme objectif principal d'obtenir la liste de documents du prêteur, et comme objectif secondaire de comprendre comment fonctionne sa préautorisation. Maude écrira les questions sur le dossier, Étienne celles sur la démarche. Ils décident que Maude prendra les notes pendant que le prêteur répond à Étienne, puis qu'ils inverseront.

Prévenir le prêteur de vos particularités

Si votre situation sort de l'ordinaire, dites-le au prêteur avant la rencontre, par exemple dans le message qui fixe le rendez-vous. Cela lui permet de préparer sa réponse et d'ajuster le temps prévu. C'est un geste de courtoisie, et cela évite que la rencontre se transforme en découverte hâtive. Pour un travailleur autonome, un revenu de location ou une situation particulière, un mot suffit.

8.2 Pendant la rencontre

Gérer le temps de la rencontre

Une rencontre a une durée limitée, même si personne ne la chronomètre. Demandez en début de séance combien de temps l'interlocuteur peut vous consacrer, et ajustez vos priorités en conséquence. Commencez par vos questions principales. Gardez les détails pour la fin ou pour un échange écrit. Si la conversation s'égare dans des explications générales qui ne répondent pas à vos besoins, ramenez-la poliment à votre liste : j'aimerais revenir à ma question sur les documents.

Surveillez aussi la longueur de vos propres interventions. Il est facile de se perdre en explications sur son histoire personnelle. Gardez l'essentiel, et proposez de fournir le reste par écrit. L'interlocuteur y gagne en clarté, et vous aussi.

Écouter d'abord, noter toujours

Laissez l'interlocuteur présenter sa démarche. Notez ce qu'il dit. Ne l'interrompez pas à chaque phrase, mais notez les points à reprendre. Quand vient le moment de poser vos questions, reportez-vous à votre liste. Écrivez les réponses telles quelles, sans les reformuler. Si vous ne comprenez pas un mot, demandez-en la définition et notez-la.

Les questions qui font avancer

Voici des questions qui aident à clarifier une conversation.

• Pouvez-vous me donner un exemple pour que je comprenne bien ?
• Qu'est-ce que cela signifie pour mon dossier, concrètement ?
• Est-ce une règle de votre institution, ou une pratique que vous appliquez ?
• Y a-t-il une exception, ou une autre manière de procéder ?
• Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?

La dernière est la plus importante. Une réponse écrite se conserve et se compare. Une réponse verbale s'oublie, ou se transforme au fil des souvenirs.

Quand une réponse semble évasive

Si une réponse vous paraît vague, reformulez votre question plutôt que de laisser passer. Demandez : « Si je comprends bien, vous voulez dire que... est-ce exact ? » Si la réponse demeure floue, demandez de la préciser par écrit. Une réponse qui ne peut pas être mise noir sur blanc doit être prise avec prudence. Notez-le, et demandez-vous si cet interlocuteur répond à vos besoins.

Ne pas se laisser presser

Vous pouvez demander du temps pour réfléchir. Un interlocuteur qui insiste pour que vous vous décidiez sur-le-champ ne vous rend pas service. Vous pouvez simplement dire : je vais y réfléchir et je reviens vers vous. Aucune décision financière ne se prend utilement dans la précipitation. Notez toute pression que vous ressentez, et mentionnez-la si vous en parlez à un autre professionnel.

ATTENTION — ne signez rien sur place

Lors d'une première rencontre, ne signez aucun document avant de l'avoir lu, de l'avoir compris et d'avoir pu le faire relire par un autre professionnel si vous le souhaitez. Demandez une copie de tout document qu'on vous présente et prenez le temps d'y réfléchir. Pour toute question sur la portée d'un document, consultez un avocat ou un notaire.

Parler de vos inquiétudes sans détour

Si une inquiétude vous habite, dites-la. Elle peut porter sur vos revenus variables, sur une dette, sur un point du dossier de crédit ou sur la stabilité de votre emploi. Il vaut mieux que l'interlocuteur connaisse le point sensible dès la première rencontre plutôt que de le découvrir en cours de route. Exposez le fait simplement, sans excès d'excuses, et demandez comment il se traite. Vous gagnerez en confiance, et vous saurez plus vite où vous en êtes.

À l'inverse, évitez de poser des questions pour tester votre interlocuteur ou pour obtenir un engagement qu'il ne peut pas donner. Demandez ce que vous voulez vraiment savoir, et acceptez qu'une réponse soit « cela dépend, et voici de quoi ».

CAS CONCRET — dossier fictif

Pendant la rencontre, Étienne mentionne qu'il envisage peut-être de changer d'employeur un jour. Le conseiller l'écoute, lui explique comment cela s'inscrirait dans le dossier et lui indique les documents qu'il faudrait fournir en pareil cas. Maude note chaque point. Étienne repart soulagé : en le disant tout de suite, il évite de devoir le révéler plus tard, sous pression.

Repérer ce qui ne vous convient pas

Pendant la rencontre, soyez attentif à vos propres réactions. Vous sentez-vous écouté ? Les réponses sont-elles claires ? Vous a-t-on laissé poser toutes vos questions ? Ce ne sont pas des critères techniques, mais des indices sur la qualité de l'échange. Notez-les à chaud, avant qu'ils ne s'effacent.

8.3 Après la rencontre

Confirmer par écrit

Dans la journée ou le lendemain, envoyez un court courriel qui résume ce que vous avez compris. Indiquez la date, les points abordés, les réponses obtenues et les prochaines étapes convenues. Demandez à l'interlocuteur de corriger tout ce qui serait inexact. Ce courriel crée une trace partagée. Il évite les malentendus et montre que vous suivez votre dossier.

LE FORMULAIRE — un courriel de confirmation, à adapter

Objet : confirmation de notre rencontre du [date]

Bonjour,

Merci du temps que vous m'avez consacré. Pour m'assurer d'avoir bien compris, voici mon résumé : [points abordés, réponses reçues]. Les prochaines étapes sont : [documents à fournir, rendez-vous, délais annoncés]. N'hésitez pas à corriger tout ce qui serait inexact.

Cordialement,

(Vos nom et coordonnées.)

Faire le point à deux

Si vous étiez deux, faites le point ensemble le jour même. Qu'avez-vous compris ? Qu'est-ce qui reste flou ? Quelles questions se sont ajoutées ? Mettez vos notes en commun et complétez la liste. Cette courte discussion fixe les souvenirs et révèle parfois des divergences que vous n'aviez pas remarquées.

Mettre à jour son dossier et ses listes

Les réponses du prêteur peuvent vous amener à ajuster vos listes : une pièce à ajouter, un document à renouveler, une explication à préparer. Faites-le rapidement, tant que les détails sont frais. Rangez le courriel de confirmation et vos notes dans votre dossier. Si le prêteur vous a donné une liste de documents, comparez-la à celle que vous avez déjà, et complétez ce qui manque.

Poser les questions qui restent

Des questions peuvent rester après une rencontre. Envoyez-les par écrit, regroupées dans un seul message. Précisez ce qui est urgent et ce qui peut attendre. Demandez un délai de réponse, et relancez poliment s'il est dépassé. Une relance courtoise fait partie d'une démarche normale, sans qu'il soit nécessaire de vous excuser.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après sa rencontre avec le courtier hypothécaire, Rachid envoie un courriel de confirmation. Il y résume la liste de documents obtenue et les deux questions restées sans réponse : comment son revenu de location sera-t-il considéré, et une note explicative sur son activité sera-t-elle utile ? Il note la date d'envoi et place un rappel dans son calendrier pour relancer si besoin.

8.4 Choisir avec qui poursuivre

Comparer sur des faits

Si vous avez rencontré plus d'un interlocuteur, comparez-les sur ce qu'ils vous ont dit et montré, non sur l'impression générale. Mettez vos notes côte à côte : quelles réponses sont claires ? lesquelles sont écrites ? quelles conditions ont été exposées ? quels frais ont été mentionnés ? Quelles questions sont restées sans réponse ? Cette comparaison sur pièces est plus fiable que le souvenir d'une conversation agréable.

Pour mieux comparer les prêteurs entre eux, voyez → livre F5, Choisir son prêteur. Pour comprendre l'assurance qui peut accompagner un prêt, voyez → livre F3, L'assurance prêt hypothécaire.

Prêteur direct ou courtier hypothécaire : des questions à se poser

Vous pouvez aborder le financement par un prêteur directement ou par un courtier hypothécaire. Chaque voie a ses particularités, que ce livre ne tranche pas. Pour vous aider à décider, voici des questions.

• Auprès d'un prêteur : avec combien de produits travaille-t-il ? Qui sera mon interlocuteur tout au long du dossier ? Comment se fait le suivi une fois le prêt en place ?
• Auprès d'un courtier hypothécaire : avec combien de prêteurs travaille-t-il ? Comment est-il rémunéré, et par qui ? Que fait-il pour moi une fois le prêt en place ?
• Dans les deux cas : quelles sont vos responsabilités envers moi ? Quels documents me remettrez-vous, et à quel moment ? Comment puis-je vous joindre, et dans quel délai répondez-vous ?

Ces questions n'impliquent pas qu'une voie soit meilleure que l'autre. Elles vous permettent de choisir en connaissance de cause, et de repérer l'interlocuteur dont la façon de travailler vous convient.

Les questions de confiance

Au-delà de l'information, la confiance compte. Posez-vous quelques questions. Cet interlocuteur répond-il franchement, y compris quand la réponse ne l'avantage pas ? Respecte-t-il mon rythme ? Explique-t-il ce qu'il fait et pourquoi ? Accepte-t-il de tout écrire ? Si la rémunération d'un courtier hypothécaire vous préoccupe, posez-lui directement la question et notez la réponse.

QUI CONSULTER — un deuxième regard

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour les conditions, les documents et les étapes. Le comptable ou le planificateur financier, pour un deuxième regard sur ce qu'on vous propose, avant de vous engager. Un avocat ou un notaire, pour la portée de tout document avant de le signer. L'ACFC, pour de l'information générale sur le crédit et la façon de poser ses questions.

Les questions qui restent sur la table

Avant de décider, relisez la liste de vos questions initiales et cochez celles qui ont reçu une réponse claire. Entourez celles qui n'en ont pas reçu. Ces questions orphelines méritent attention : un interlocuteur qui ne répond pas à une question précise vous indique quelque chose sur sa manière de travailler. Reposez la question par écrit, avec une date de réponse souhaitée. Si le silence persiste, notez-le.

Pensez aussi aux questions que vous n'avez pas encore posées parce qu'elles ne vous étaient pas venues. Un second rendez-vous, quelques jours plus tard, permet de les formuler. Ne vous privez pas de revenir à la charge : poser une question est un geste simple, et vous pouvez demander à chaque interlocuteur comment il préfère être contacté.

Ne rien précipiter

Vous n'avez pas à choisir tout de suite. Prenez le temps de relire vos notes, de poser les questions qui restent et de demander un deuxième avis si vous en ressentez le besoin. Choisir avec qui poursuivre est une décision qui vous appartient. Vous pouvez comparer avant de décider : poursuivre avec la première personne rencontrée n'a rien d'automatique, et changer pour la seule raison qu'une autre vous a paru plus aimable n'est pas une bonne raison.

Garder la porte ouverte

Si vous décidez de poursuivre avec un interlocuteur, informez poliment les autres. Une réponse courte suffit, sans justification détaillée. Si, plus tard, votre situation change ou si votre choix initial ne tient pas, il sera plus simple de reprendre contact avec chacun d'eux. Conservez les documents échangés avec chacun : ils pourront servir de repère.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver sans questions écrites. On oublie l'essentiel, et on ne s'en rend compte qu'à la sortie.
• Tout vouloir couvrir en une rencontre. Choisissez un objectif principal.
• Ne rien noter. Une réponse verbale s'oublie ou se transforme.
• Laisser passer une réponse floue. Demandez de la préciser, par écrit.
• Signer sur place un document qu'on n'a pas lu. Prenez le temps, faites relire.
• Ne pas confirmer par écrit après la rencontre. Le malentendu s'installe.
• Choisir sur l'impression générale plutôt que sur les faits. Comparez sur pièces.
• Se laisser presser. Une bonne décision se prend sans précipitation.

À retenir

• Une rencontre se prépare avec un objectif et des questions écrites.
• Pendant la rencontre, écoutez, notez et demandez de confirmer par écrit.
• Après, envoyez un courriel de confirmation et mettez vos listes à jour.
• Une réponse floue se précise, ou se prend avec prudence.
• On compare sur des faits : réponses écrites, conditions, frais, questions sans réponse.
• Le choix vous appartient ; prenez le temps de comparer.

Votre plan d'action

1. Définissez l'objectif principal de votre rencontre en une ou deux phrases.
2. Rédigez vos questions par thème, à partir de la banque de la section 8.1.
3. Rassemblez votre pochette de documents et votre carnet.
4. Répartissez les rôles si vous êtes deux.
5. Menez la rencontre en notant, en demandant des exemples et des confirmations écrites.
6. Envoyez un courriel de confirmation dans la journée ou le lendemain.
7. Mettez à jour vos listes et votre dossier.
8. Comparez, si vous avez rencontré plus d'une personne, puis décidez à votre rythme.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Comment êtes-vous rémunéré, et avec quels prêteurs travaillez-vous ?
• Quels documents attendez-vous, sous quelle forme, pour quelle période ?
• Comment lisez-vous mes revenus, mes dettes et mon dossier de crédit ?
• Quels frais pourraient s'appliquer, et à quel moment ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À un deuxième professionnel :

• Pouvez-vous lire avec moi ce que l'on m'a proposé et me dire ce qui vous semble clair ou flou ?

À vous-même, après la rencontre :

• Ai-je obtenu les réponses à mes questions principales ?
• Qu'est-ce qui reste flou, et à qui le demander ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi définir un objectif avant la rencontre ?
2. Quelle est la question la plus importante à poser en fin de réponse ?
3. Que faire devant une réponse floue ?
4. Pourquoi envoyer un courriel de confirmation après la rencontre ?
5. Sur quoi comparer deux interlocuteurs ?
6. Pourquoi ne pas signer un document sur place ?

Réponses

1. Parce qu'une rencontre qui tente de tout couvrir ne couvre rien : un objectif principal guide les questions.
2. « Pouvez-vous me le confirmer par écrit ? » Une réponse écrite se conserve et se compare.
3. Reformuler la question, puis demander une précision écrite ; une réponse qui ne peut pas être écrite se prend avec prudence.
4. Pour créer une trace partagée, éviter les malentendus et montrer que vous suivez votre dossier.
5. Sur des faits : réponses claires et écrites, conditions exposées, frais mentionnés, questions restées sans réponse.
6. Parce qu'il faut le lire, le comprendre et pouvoir le faire relire par un autre professionnel avant de s'engager.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.
• Dans cette collection : → livre F5 pour choisir son prêteur et → livre F3 pour l'assurance prêt hypothécaire.

Chapitre 9 — Garder son dossier prêt : mettre à jour et attendre

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Jeanne a écrit à l'agence de crédit et à l'organisation visée. Elle attend les réponses. Entre-temps, sa vie continue : une facture arrive, un document périme, un rendez-vous approche. Elle se demande comment passer ces semaines d'attente sans que son dossier ne se défasse. Maude et Étienne, eux, ont déjà une préautorisation et cherchent une maison. Ils se demandent ce qu'ils doivent surveiller, signaler ou éviter pendant cette période. Tous trois ont la même question : comment garder un dossier prêt quand le temps passe ?

Ce chapitre répond à cette question. Il vous aide à mettre à jour vos documents, à signaler un changement à votre prêteur, à éviter les gestes qui compliquent un dossier et à poser les bonnes questions pendant l'attente. Il ne donne aucune règle ni aucune liste de gestes interdits : ce qu'il vaut mieux éviter, vous le demanderez à votre prêteur. Les dossiers sont fictifs : Jeanne, Maude et Étienne.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• tenir un calendrier de mise à jour de vos documents ;
• refaire vos listes de dettes et d'épargnes quand votre situation évolue ;
• signaler un changement de situation à votre prêteur, par écrit ;
• demander à votre prêteur ce qu'il vaut mieux éviter avant la conclusion ;
• traverser une période d'attente sans laisser le dossier se détériorer.

Pourquoi c'est important

Un dossier est un portrait daté. Le jour où vous le remettez, il reflète votre situation. Quelques semaines plus tard, il peut ne plus la refléter : un document périmé, un solde différent, un compte nouveau, un changement d'emploi. Entre la préparation et la conclusion d'un achat, un temps variable peut s'écouler, et vous ne le connaissez pas d'avance. Si rien n'est surveillé, des écarts s'installent sans que vous les voyiez.

Or un écart découvert tard l'est au pire moment : lors d'une dernière vérification, quand le temps presse et que la tension est maximale. Les prévenir est donc un investissement modeste. Un petit rituel de mise à jour, une communication franche avec le prêteur et quelques précautions suffisent à garder le dossier en bon état.

9.1 Mettre à jour ses documents

Un calendrier de mise à jour

Commencez par repérer, dans votre dossier, les documents qui se périment ou qui changent : bulletins de paie, relevés de compte, soldes de dettes, lettres d'employeur. Pour chacun, demandez au prêteur à partir de quand il le juge trop ancien. Notez la réponse. Puis créez un calendrier qui vous rappelle de renouveler chaque pièce avant qu'elle ne soit périmée.

Un tableau simple suffit : le document, la date de la pièce actuelle, la date à laquelle le prêteur la jugera trop ancienne, et la date à laquelle vous la renouvellerez. Le chapitre 10 en propose un modèle.

L'ESSENTIEL — une date sur chaque pièce

Chaque document de votre dossier porte une date. Un document daté d'il y a longtemps peut devoir être remplacé. Demandez au prêteur sa règle, et inscrivez à votre calendrier le jour où chaque pièce devra être renouvelée.

Refaire ses listes

Vos listes de dettes et d'épargnes (chapitre 4) sont des photographies. Dès que vous payez une dette, ouvrez un compte, fermez une carte ou changez de placement, mettez la liste à jour. Datez chaque version. Conservez l'ancienne dans un dossier à part. Ainsi, vous pourrez toujours expliquer ce qui a changé et pourquoi.

Faites aussi un petit point régulier avec la personne qui emprunte avec vous : une courte rencontre où vous passez en revue vos listes, vos documents et les changements survenus. Quinze minutes à intervalles réguliers valent mieux qu'une grande révision à la veille d'une échéance.

Renouveler sans tout refaire

Quand un document est renouvelé, ne changez pas sa structure de classement. Gardez le même nom de fichier, en changeant seulement la date. Placez l'ancienne version dans un sous-dossier « archives » et la nouvelle à sa place. Si le prêteur vous demande plus tard de quoi vous disposiez à un moment donné, vous pourrez le retrouver.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne ont créé un tableau de suivi avec quatre colonnes : le document, la date de la pièce, la date à laquelle le prêteur la jugera trop ancienne et la date de renouvellement prévue. Ils y ont inscrit la réponse du prêteur sur la fraîcheur des bulletins de paie et des relevés. Chaque mois, ils passent en revue le tableau pendant quinze minutes. Ce rituel les rassure : ils savent à tout moment ce qui est à jour et ce qui ne l'est pas.

Ce qui se périme sans qu'on y pense

Certaines pièces vieillissent discrètement. Une lettre d'employeur datée d'il y a quelque temps, un relevé de compte dont le solde a bougé, une copie de dossier de crédit qui ne reflète plus le dernier mois : chacune peut devenir inexacte sans que rien ne l'annonce. Parcourez votre dossier avec un œil de lecteur extérieur. Pour chaque pièce, demandez-vous : si quelqu'un la lisait aujourd'hui, comprendrait-il ma situation d'aujourd'hui ? Si la réponse est non, notez la pièce à renouveler.

Pensez aussi aux informations qui ne figurent pas sur un document, mais que vous avez données de vive voix : une adresse, un numéro, une situation familiale. Si l'un de ces éléments change, mettez à jour la fiche de renseignements que vous avez remise, ou signalez-le au prêteur.

Un rituel plutôt qu'un effort ponctuel

Un dossier se garde en bon état par petites touches. Choisissez un moment fixe, par exemple le premier jour du mois, pour passer en revue votre tableau de suivi. Ouvrez-le, regardez les dates, renouvelez ce qui doit l'être, mettez à jour vos listes et notez les changements. Quinze minutes suffisent si vous vous y tenez. Ce rituel remplace l'inquiétude diffuse par une habitude précise.

Si vous êtes deux, convenez de qui fait quoi. L'un peut tenir le tableau, l'autre mettre à jour les listes. Rappelez-vous que le prêteur peut lire la situation de chacun : chaque personne répond de sa part du dossier.

Ne pas oublier le dossier de crédit

Votre dossier de crédit évolue lui aussi. Demandez à votre prêteur s'il souhaite une copie plus récente à un moment précis de la démarche, et à quelle fréquence vous devriez en refaire une si la démarche se prolonge. Comparez chaque nouvelle copie à la précédente pour repérer ce qui a changé. Le chapitre 5 explique comment lire cette copie.

9.2 Signaler un changement à son prêteur

Quoi signaler, et quand

Un changement de situation pendant la démarche peut intéresser le prêteur. Voici des exemples de changements qu'il vaut mieux lui signaler, ou à tout le moins lui demander s'il faut les signaler.

• Emploi ou revenu : changement d'employeur, modification de poste, de temps de travail, de rémunération.
• Dettes : nouveau crédit, hausse d'un solde, remboursement important.
• Épargnes : grand retrait, grand dépôt, déplacement entre comptes.
• Situation personnelle : changement familial, ajout ou retrait d'un co-emprunteur.
• Dossier de crédit : nouvelle ligne, erreur découverte, vérification en cours.

Cette liste ne vous dit pas ce que le prêteur jugera important : seul lui le sait. Mais demandez-lui comment il préfère être informé, et dans quels cas il préfère que vous l'appeliez d'abord.

Comment le signaler

Faites-le par écrit, de préférence. Un court courriel suffit : la date, le changement, les documents qui l'appuient si vous en avez, et la question de fond : « Quel effet cela peut-il avoir sur mon dossier, et que dois-je faire ? » Gardez une copie de l'envoi et notez la réponse. Si vous avez parlé au téléphone, confirmez ensuite par courriel ce que vous avez compris.

LE FORMULAIRE — un courriel de signalement, à adapter

Objet : changement dans ma situation

Bonjour,

Je souhaite vous informer d'un changement dans ma situation : [décrire en une ou deux phrases]. Voici les documents qui l'appuient : [liste]. Pouvez-vous m'indiquer quel effet cela peut avoir sur mon dossier, et ce que vous attendez de moi ?

Merci de me répondre par écrit.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Ne pas attendre d'être certain

Vous n'avez pas besoin d'être sûr qu'un changement a un effet pour le signaler. Au contraire, la bonne approche consiste à poser la question dès que vous hésitez. Mieux vaut une question inutile qu'un silence. Si le changement n'a aucune incidence, la réponse peut être courte. S'il en a une, vous pourrez réagir à temps.

Garder une trace de ce que vous avez signalé

Chaque signalement entre dans votre journal : la date, le changement, la personne informée, la réponse reçue, ce qu'on vous a demandé de faire. Rangez le courriel et sa réponse dans le dossier du prêteur. Cette trace vous sert de deux manières. Elle vous évite de signaler deux fois la même chose, et elle vous permet de montrer, le cas échéant, que vous avez agi dès que vous l'avez pu.

Si une réponse tarde, relancez poliment après un délai raisonnable. Ne présumez pas que le silence vaut accord : demandez une confirmation écrite que le changement a bien été reçu et pris en compte. Un message court suffit : Je me permets de vous relancer au sujet de mon message du [date].

Le cas de Jeanne

Jeanne n'a pas encore reçu de réponse à sa demande de vérification. Elle a déjà prévenu son prêteur et elle lui précise ce qui est en cours : une vérification demandée à l'agence, une question posée à l'organisation visée, une date de relance prévue. Elle demande au prêteur ce qu'il préfère faire pendant ce temps : attendre les résultats, avancer en parallèle, ou autre chose. Sa transparence l'aide à garder de bonnes relations, et la réponse du prêteur lui donne une direction.

9.3 Éviter les gestes qui compliquent un dossier

Demander plutôt que présumer

Ce livre ne vous donne aucune liste de gestes à proscrire : les attentes varient d'un prêteur à l'autre, et elles peuvent changer. Ce qu'il vous propose, c'est une question simple à poser dès le début de la démarche : que dois-je éviter de faire, entre maintenant et la conclusion, pour ne pas compliquer mon dossier ? Demandez-la à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire, par écrit, et gardez la réponse sous les yeux.

ATTENTION — la réponse est la sienne, non la vôtre

Ne vous fiez pas à une liste de gestes à éviter trouvée en ligne ou donnée par un proche. Chaque prêteur a ses pratiques. Seule la réponse écrite de votre prêteur vous dit ce qui vaut pour votre dossier.

Des zones où poser la question

Sans entrer dans des règles, voici des domaines où il vaut la peine de demander avant d'agir.

• Le crédit : ouvrir un compte, demander une carte, financer un achat, modifier une limite.
• L'argent : déplacer de grosses sommes, rembourser un proche, changer d'institution.
• L'emploi et les revenus : changer d'emploi, modifier ses heures, démarrer une activité.
• Les engagements : signer une caution, prendre un contrat à long terme, acheter un véhicule.
• Les achats importants : meubles, électroménagers, voyages payés à crédit avant la conclusion.

Pour chaque domaine, la question est la même : si je fais ceci, y a-t-il un effet sur mon dossier, et que me conseillez-vous ? Si la réponse dépasse l'information générale, adressez-vous à un comptable, à un planificateur financier ou à un avocat selon la nature de la question.

Le piège de l'enthousiasme

Quand la recherche aboutit, l'enthousiasme monte et les décisions se prennent vite. On pense déjà aux meubles, à l'aménagement, aux travaux. C'est justement le moment où il faut ralentir sur le plan financier. Remettez les achats importants après la conclusion, sauf avis contraire de votre prêteur. Prévoyez que le budget de l'achat comprend plus que le prix : pour le portrait complet, voyez → livre F8, Le budget complet de la transaction.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne trouvent une maison qui leur plaît. Ils rêvent déjà d'acheter de nouveaux meubles à crédit pour l'aménager. Avant de signer quoi que ce soit, ils posent la question à leur conseiller : y a-t-il un effet sur le dossier si l'on finance des achats avant la conclusion ? La réponse du conseiller leur évite un faux pas, et leur donne un repère clair. Ils remettent ces achats à plus tard et le notent dans leur journal.

Les petites dépenses qui s'accumulent

Pendant l'attente, la vie courante continue : abonnements, réparations, cadeaux, déplacements. Ils ne compliquent pas nécessairement un dossier, mais ils peuvent modifier vos soldes et vos habitudes de dépense. Tenez un œil sur votre budget courant, et gardez à l'esprit que l'argent prévu pour l'achat n'est pas là pour les dépenses de tous les jours. Si vous hésitez à engager une somme importante, demandez-vous : cette dépense est-elle compatible avec mon plan d'achat ? Un planificateur financier peut vous aider à faire ce tri.

Vivre l'attente sans s'épuiser

L'attente est une épreuve en soi. Entre une demande et une réponse, il y a des jours où l'on ne peut rien faire d'utile, et où l'inquiétude gagne. Fixez-vous quelques repères : une date de relance, un rendez-vous, une prochaine étape. Consacrez un moment par semaine à votre dossier, pas plus. Le reste du temps, vivez normalement. Garder un dossier prêt ne veut pas dire y penser sans cesse.

Parlez-en avec la personne qui emprunte avec vous, avec un proche ou avec votre conseiller. Une inquiétude partagée pèse moins lourd. Et rappelez-vous que poser des questions, mettre à jour, signaler : ce sont des gestes concrets, qui vous gardent actif plutôt qu'impuissant.

CAS CONCRET — dossier fictif

Jeanne se fixe une règle simple : tous les lundis, quinze minutes pour son dossier. Elle consulte son journal de vérification, relance au besoin et met à jour son tableau. Le reste de la semaine, elle n'y pense plus. Elle découvre que ce rythme lui rend le sommeil, et qu'elle prend de meilleures décisions quand elle n'est pas dans l'urgence.

Garder la tête froide devant une pression

Une pression peut venir de l'extérieur : un vendeur pressé, un autre acheteur, un calendrier serré. Elle peut aussi venir de vous. Dans les deux cas, résistez à l'envie de brûler les étapes. Si une décision vous semble précipitée, demandez un délai, même court. Appelez votre prêteur, votre courtier hypothécaire ou votre planificateur financier. Prendre le temps de réfléchir est une bonne idée avant une décision importante.

QUI CONSULTER — à qui poser quoi pendant l'attente

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour ce qu'il vaut mieux éviter, ce qu'il faut signaler et les documents à renouveler. Le comptable, pour les effets fiscaux d'un changement de revenu ou de déplacement d'épargne. Le planificateur financier, pour une vue d'ensemble avant une grande décision. Un avocat ou un notaire, pour la portée d'un engagement ou d'un document. L'ACFC, pour de l'information générale sur le crédit.

Se préparer à la dernière ligne droite

À l'approche de la conclusion de l'achat, le prêteur peut demander une dernière série de vérifications ou de documents. Vous ne connaissez pas d'avance leur contenu ni leur calendrier : demandez-les à votre prêteur dès maintenant. Quels documents sont attendus à la fin de la démarche ? Quelles vérifications sont prévues ? Dans quel délai doivent-ils être remis ? Si vous connaissez ces réponses à l'avance, vous pouvez les intégrer à votre calendrier de renouvellement et éviter de courir à la dernière minute.

Pensez aussi à l'argent dont vous aurez besoin à ce moment : la mise de fonds, mais aussi les autres frais d'un achat. Assurez-vous que l'argent est bien là où vous l'avez déclaré, et demandez comment le transférer au bon moment sans compliquer la preuve de son origine. Pour le portrait complet des sommes en jeu, voyez → livre F8, Le budget complet de la transaction.

9.4 Les questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire

• Que dois-je éviter de faire entre maintenant et la conclusion pour ne pas compliquer mon dossier ?
• Quels changements de situation dois-je vous signaler, et comment ?
• À partir de quand un document de mon dossier est-il jugé trop ancien ?
• Voulez-vous une copie plus récente de mon dossier de crédit à un moment précis ?
• Comment préférez-vous être informé : par écrit, par téléphone, par un portail ?
• Que se passe-t-il si une vérification est en cours quand j'avance dans la démarche ?

À l'agence de crédit ou à l'organisation visée

• Où en est ma demande de vérification ?
• Quand puis-je m'attendre à une réponse ?
• Comment serai-je informé du résultat ?

À votre comptable ou à votre planificateur financier

• Si ma situation change, quel effet cela peut-il avoir sur mes déclarations ou sur mon plan ?
• Y a-t-il un moment qui convient mieux pour effectuer un mouvement d'argent important ?

À vous-même

• Mes documents sont-ils à jour ? Lesquels expirent bientôt ?
• Ai-je signalé tout ce qui a changé ?
• Suis-je en train de prendre un engagement qu'il vaudrait mieux discuter d'abord ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser un document se périmer sans le renouveler. Prévoyez un calendrier.
• Ne pas mettre à jour ses listes. Un solde différent ou un compte nouveau finit par se voir.
• Cacher un changement de situation. Signalez-le par écrit, sans attendre d'être certain de son effet.
• Se fier à une liste de gestes à éviter trouvée ailleurs. Demandez à votre prêteur.
• Financer des achats avant la conclusion sans poser la question. Chaque geste peut laisser une trace.
• Déplacer de grosses sommes sans en parler. L'origine des fonds peut en devenir difficile à prouver.
• Se laisser emporter par l'enthousiasme. Remettez les achats importants à plus tard.
• Ne pas relancer une vérification en cours. Notez les dates et relancez poliment.

À retenir

• Un dossier est un portrait daté : il vieillit et se met à jour.
• Un calendrier de renouvellement évite de découvrir un document périmé à la dernière minute.
• Signalez tout changement de situation par écrit, sans attendre d'être certain de son effet.
• Ce livre ne donne aucune liste de gestes à éviter : demandez la vôtre au prêteur.
• L'enthousiasme est un moment à risque : ralentissez sur le plan financier.
• Gardez une trace de chaque question et de chaque réponse.

Votre plan d'action

1. Demandez au prêteur à partir de quand chaque document est jugé trop ancien.
2. Créez un calendrier de renouvellement avec une date pour chaque pièce.
3. Mettez vos listes à jour dès que votre situation change, en datant chaque version.
4. Faites un point régulier avec votre co-emprunteur.
5. Posez la question : que dois-je éviter pendant la démarche ? Gardez la réponse écrite.
6. Signalez par écrit tout changement, sans attendre d'être certain de son effet.
7. Remettez les achats importants après la conclusion, sauf avis contraire.
8. Notez chaque échange dans votre journal.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Que dois-je éviter de faire pour ne pas compliquer mon dossier ?
• Quels changements dois-je signaler, et comment ?
• À partir de quand un document est-il jugé trop ancien ?

À l'agence de crédit, le cas échéant :

• Où en est ma demande de vérification, et quand aurai-je une réponse ?

Au comptable ou au planificateur financier :

• Quel effet un changement de situation peut-il avoir sur mes déclarations ou mon plan ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi dit-on qu'un dossier est un portrait daté ?
2. Que contient un calendrier de renouvellement ?
3. Pourquoi signaler un changement sans attendre d'être certain de son effet ?
4. Pourquoi ce livre ne propose-t-il aucune liste de gestes à éviter ?
5. Pourquoi l'enthousiasme est-il un moment à risque ?
6. Que faire si une vérification est en cours pendant la démarche ?

Réponses

1. Parce qu'il reflète votre situation au jour où il a été préparé, et peut cesser de la refléter avec le temps.
2. Le document, la date de la pièce, la date à laquelle le prêteur la jugera trop ancienne et la date de renouvellement prévue.
3. Parce qu'une question inutile coûte moins qu'un silence, et qu'on apprend à temps si le changement a un effet.
4. Parce que les attentes varient d'un prêteur à l'autre et peuvent changer : la bonne réponse est celle de votre prêteur, par écrit.
5. Parce que les décisions se prennent vite et que des achats à crédit ou des mouvements d'argent peuvent compliquer le dossier.
6. En informer le prêteur, noter les dates de relance, et lui demander comment il préfère procéder.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.
• Dans cette collection : → livre F8 pour le budget complet de la transaction.

Chapitre 10 — Votre trousse de dossier de financement

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Maude et Étienne ont leur classeur. Rachid a son explication d'une page. Jeanne a son journal de vérification. Chacun a avancé à sa manière, et chacun se demande maintenant : ai-je tout ? Rien n'est oublié ? Ce dernier chapitre répond à cette question en rassemblant l'essentiel dans une trousse que vous pouvez imprimer, recopier ou adapter. Il ne contient aucun contenu nouveau : tout ce qu'il dit est déjà dans les chapitres précédents, remis en ordre pour servir.

Servez-vous-en comme d'un outil de travail. Cochez, annotez, ajoutez vos propres lignes. Les dossiers qui l'illustrent sont fictifs : Maude et Étienne, Rachid et Jeanne. Rappelez-vous que ce livre ne donne ni ratio, ni seuil, ni formule, et qu'aucune liste ne remplace celle de votre prêteur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• utiliser une liste de contrôle pour vérifier que votre dossier est complet ;
• retrouver les questions types à poser à chaque professionnel ;
• remplir un tableau de suivi de vos documents ;
• repérer ce qu'il vous reste à clarifier, et à qui le demander ;
• savoir où aller pour en apprendre davantage.

Pourquoi c'est important

Une préparation éparpillée finit par s'essouffler. On oublie ce qu'on a fait, ce qu'on a demandé, ce qui reste à faire. Une trousse rassemble l'ensemble en un seul endroit : elle sert de mémoire, de guide et de tableau de bord. Elle vous évite de repartir de zéro chaque fois que vous reprenez le dossier, et elle facilite les échanges avec les professionnels.

Elle a un autre avantage : elle vous montre ce qui est fait. Quand l'inquiétude gagne, voir une liste où presque tout est coché rassure. Et si un élément manque, vous savez lequel, et à qui le demander. La trousse transforme une inquiétude diffuse en liste d'actions.

10.1 La liste de contrôle du dossier

Comment l'utiliser

Voici une liste organisée par chapitre. Cochez ce que vous avez fait, et laissez en blanc ce qui reste. Cette liste ne remplace pas celle de votre prêteur : elle vous aide à vous assurer que vous avez posé les bons gestes, dans un ordre raisonnable. Ajoutez vos propres lignes si votre situation le demande.

Comprendre et cadrer (chapitres 1 et 2)

• [ ] J'ai compris que le prêteur décide selon ses propres règles, et que je prépare mon dossier.
• [ ] J'ai repéré les professionnels qui peuvent m'aider : prêteur, courtier hypothécaire, comptable, planificateur financier.
• [ ] J'ai fait trois colonnes : revenus, dettes et engagements, mise de fonds et épargnes.
• [ ] J'ai noté ce qui est flou dans ma situation.
• [ ] J'ai décidé de poser mes questions plutôt que de deviner les critères.

Documents de revenu (chapitre 3)

• [ ] J'ai demandé par écrit au prêteur la liste des documents de revenu, la période et la forme.
• [ ] J'ai créé un dossier par personne, numérique et papier.
• [ ] J'ai retrouvé chaque pièce à sa source et noté le délai pour les obtenir.
• [ ] J'ai nommé et classé mes fichiers de façon constante.
• [ ] J'ai vérifié que chaque fichier s'ouvre et que le texte est lisible.
• [ ] J'ai signalé toute source de revenu moins courante.

Dettes, épargnes et mise de fonds (chapitre 4)

• [ ] J'ai fait la liste de mes dettes et engagements : à qui je dois, nature, nom, document.
• [ ] J'ai fait la liste de mes épargnes, compte par compte.
• [ ] J'ai identifié l'origine de ma mise de fonds et les pièces qui pourraient l'appuyer.
• [ ] J'ai préparé une courte explication pour chaque mouvement d'argent inhabituel.
• [ ] J'ai posé au prêteur mes questions sur les preuves attendues.

Dossier de crédit (chapitre 5)

• [ ] J'ai demandé ma copie par une démarche sûre.
• [ ] Je l'ai lue de bout en bout, puis comparée à mes listes.
• [ ] J'ai noté ce que je ne reconnais pas et écrit à l'agence et à l'organisation visée.
• [ ] J'ai informé mon prêteur de toute vérification en cours.
• [ ] J'ai rangé ma copie en sécurité.

Revenus qui sortent de l'ordinaire (chapitre 6)

• [ ] J'ai réuni les pièces de mes revenus d'activité ou de location.
• [ ] J'ai rédigé une explication d'une page, avec des faits.
• [ ] J'ai nommé les creux et les pointes de mes revenus.
• [ ] J'ai vérifié la cohérence de tous mes documents.
• [ ] J'ai fait relire l'ensemble par mon comptable.

Préautorisation et rencontre (chapitres 7 et 8)

• [ ] J'ai demandé au prêteur ce que désigne chez lui le mot préautorisation.
• [ ] J'ai obtenu les conditions par écrit et me les suis fait expliquer.
• [ ] J'ai préparé ma rencontre : un objectif, des questions écrites, une pochette.
• [ ] J'ai envoyé un courriel de confirmation après la rencontre.
• [ ] J'ai comparé mes interlocuteurs sur des faits avant de choisir.

Garder le dossier prêt (chapitre 9)

• [ ] J'ai demandé à partir de quand chaque document est jugé trop ancien.
• [ ] J'ai créé un calendrier de renouvellement.
• [ ] J'ai posé la question : que dois-je éviter jusqu'à la conclusion ?
• [ ] J'ai signalé par écrit tout changement de situation.
• [ ] J'ai noté chaque échange dans mon journal.

L'ESSENTIEL — la liste est un point de départ

Une case non cochée n'est pas un échec : c'est une action à planifier. Une case cochée n'est pas une garantie : c'est un geste posé. Seul le prêteur dit si votre dossier est complet à ses yeux.

Les neuf chapitres en une phrase

Pour retrouver vite l'essentiel de chaque étape, voici le fil du livre en une phrase par chapitre.

1. Chapitre 1. Se qualifier, c'est présenter un dossier que le prêteur évalue selon ses règles : vous préparez, il décide.
2. Chapitre 2. Le prêteur regarde trois grandes catégories : vos revenus, vos dettes et engagements, votre mise de fonds et vos épargnes.
3. Chapitre 3. Demandez la liste de documents de revenu au prêteur, puis retrouvez, numérisez et classez chaque pièce.
4. Chapitre 4. Faites la liste de vos dettes et celle de vos épargnes, et sachez expliquer l'origine de votre mise de fonds.
5. Chapitre 5. Consultez votre dossier de crédit avant le prêteur, comparez-le à vos listes et posez vos questions sur toute ligne inconnue.
6. Chapitre 6. Pour un revenu peu ordinaire, rassemblez les pièces, rédigez une explication d'une page et faites-la relire par votre comptable.
7. Chapitre 7. La préautorisation est un repère pratique, pas une promesse : faites écrire ses conditions et informez-vous de sa mise à jour.
8. Chapitre 8. Préparez la rencontre, menez-la en notant, confirmez par écrit, puis comparez avant de choisir.
9. Chapitre 9. Gardez le dossier prêt : renouvelez les pièces, signalez les changements et demandez au prêteur ce qu'il faut éviter.

Les trois dossiers fictifs, en bref

Les dossiers qui ont illustré ce livre sont fictifs. Voici ce que chacun a fait.

• Maude et Étienne ont dressé leurs listes ensemble, réuni leurs documents de salariés, demandé leur dossier de crédit et leur préautorisation, préparé leurs rencontres avec le prêteur et tenu un tableau de suivi. Ils ont appris à poser leurs questions plutôt qu'à deviner les critères.
• Rachid, travailleur autonome, a rassemblé ses états de revenus, ses documents fiscaux et ses pièces de location, rédigé une explication d'une page de son activité, vu son comptable avant de rencontrer le courtier hypothécaire et confirmé les réponses par écrit.
• Jeanne a fait ses listes seule, découvert une ligne inconnue dans la copie de son dossier de crédit, écrit à l'agence et à l'organisation visée, informé son prêteur et tenu un journal de vérification, en gardant un rythme calme pendant l'attente.

Aucun de ces dossiers ne s'est transformé en conclusion hâtive. Chacun a avancé en notant, en demandant et en confirmant par écrit.

Les mots à retenir

Quelques mots reviennent dans tout le livre. Les voici, en rappel.

• Se qualifier : présenter un dossier qu'un prêteur évalue selon ses propres règles.
• Courtier hypothécaire : professionnel qui aide à préparer et à présenter une demande de prêt hypothécaire.
• Source de revenu : d'où vient l'argent qui entre chez vous.
• Engagement financier : obligation de payer régulièrement une somme selon une entente.
• Mise de fonds : somme investie de votre poche dans l'achat, en plus de l'emprunt.
• Origine des fonds : explication, appuyée par des documents, de la provenance de la mise de fonds.
• Dossier de crédit : historique d'utilisation du crédit, tenu par des agences.
• Préautorisation : réponse préliminaire d'un prêteur, sous conditions, donnée avant le choix d'une propriété.

10.2 Les questions à poser à chaque professionnel

Au prêteur

• Quels documents attendez-vous de moi, pour quelle période et sous quelle forme ?
• Comment lisez-vous mes revenus, mes dettes, mon dossier de crédit et ma mise de fonds ?
• Quelle preuve voulez-vous pour l'origine de ma mise de fonds ?
• Que confirme exactement votre préautorisation, et qu'est-ce qu'elle ne confirme pas ?
• Comment se met-elle à jour, et avec quels documents ?
• À partir de quand un document est-il jugé trop ancien ?
• Que dois-je éviter de faire jusqu'à la conclusion ?
• Quels changements de situation dois-je vous signaler, et comment ?
• Quels frais pourraient s'appliquer, et à quel moment ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Au courtier hypothécaire

• Avec quels prêteurs travaillez-vous, et comment êtes-vous rémunéré ?
• Les prêteurs demandent-ils les mêmes documents, ou y a-t-il des différences ?
• Que dois-je préparer avant ma prochaine rencontre avec un prêteur ?
• Que faites-vous pour moi une fois le prêt en place ?
• Comment communiquerons-nous, et dans quel délai répondez-vous ?

Au comptable

• Mes déclarations, mes états de revenus et mes autres documents sont-ils cohérents entre eux ?
• Pouvez-vous préparer ou revoir un résumé de mes revenus et de mes dépenses ?
• Comment présenter mon revenu de location ?
• Quelles sont les conséquences d'un retrait d'épargne à usage particulier ?
• Si ma situation change, quel effet cela peut-il avoir sur mes déclarations ?

Au planificateur financier

• Ma situation d'ensemble me permet-elle d'envisager un achat sereinement ?
• Quelle réserve garder après l'achat, notamment si mes revenus varient ?
• Comment fixer mon propre budget, qui peut être inférieur à ce que le prêteur serait prêt à envisager ?

À l'agence de crédit et à l'organisation visée

• Comment obtenir ma copie, avec quelles pièces d'identité, et dans quel délai ?
• Comment signaler une information qui me semble inexacte ?
• À quoi correspond ce compte, à quelle date a-t-il été ouvert, et pouvez-vous me transmettre les documents qui le concernent ?
• Comment serai-je informé du résultat de la vérification ?

À un avocat ou à un notaire

• Pouvez-vous lire avec moi la portée de ce document avant que je m'y fie ?
• Une somme qui me vient d'un proche ou d'une succession soulève-t-elle une question juridique ?

QUI CONSULTER — le bon interlocuteur pour chaque question

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour ses critères, ses documents, ses conditions et ses étapes. Le comptable, pour vos documents fiscaux et financiers. Le planificateur financier, pour votre situation d'ensemble. L'agence de crédit, pour votre dossier de crédit. Un avocat ou un notaire, pour la portée juridique d'un document ou d'un engagement. L'ACFC, pour de l'information publique générale. Aucun de ces interlocuteurs ne remplace les autres.

10.3 Un tableau de suivi à remplir

Un tableau pour chaque document

Voici un tableau à recopier dans un tableur ou à imprimer. Une ligne par document : sa source, la date où vous l'avez demandé, la date où vous l'avez reçu et ce qui reste à clarifier. Ajoutez des lignes selon vos besoins.

Quelques exemples de lignes

Voici comment on peut remplir une ligne, avec des exemples fictifs.

Un tableau pour les échanges

Un second tableau, plus simple, sert de journal. Une ligne par échange : la date, la personne, le sujet, la réponse et la suite.

Un calendrier de renouvellement

Un troisième tableau vous rappelle les dates. Il se remplit avec les réponses du prêteur.

CAS CONCRET — dossier fictif

Maude et Étienne ont imprimé les trois tableaux et les ont rangés en tête de leur classeur. Chaque fois qu'ils envoient une demande ou reçoivent une pièce, ils remplissent une ligne. Rachid a recopié les siens dans un tableur et les a partagés avec son comptable. Jeanne tient les siens sur papier, avec son journal de vérification. Chacun a trouvé la forme qui lui convient. Ce qui compte, c'est que la trousse soit vivante.

10.4 Pour aller plus loin

Ce que ce livre vous a donné

Au fil de ces dix chapitres, vous avez appris à comprendre ce que regarde un prêteur, à réunir vos documents de revenu, de dettes, d'épargnes et de mise de fonds, à consulter votre dossier de crédit, à préparer des revenus peu ordinaires, à aborder la préautorisation, à poser vos questions et à garder votre dossier prêt. Vous avez aussi appris ce que ce livre ne fait pas : il ne donne ni ratio, ni seuil, ni formule, ni avis. Ces éléments appartiennent à votre prêteur et à vos professionnels.

Où poursuivre

Pour comprendre le prêt lui-même, ses grandes caractéristiques et son vocabulaire, voyez → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire. Pour comparer les prêteurs et choisir le vôtre, voyez → livre F5, Choisir son prêteur. Ces deux livres prolongent naturellement celui-ci.

La source publique d'information que ce livre a nommée est l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), qui offre de l'information gratuite sur le crédit et les produits financiers. Consultez directement son site pour connaître ses ressources actuelles.

Quelle partie de la trousse pour quelle situation

Selon votre point de départ, certaines parties de la trousse vous serviront plus que d'autres. Voici un repère rapide, qui reprend ce que les chapitres ont déjà dit.

• Si vous êtes salarié et que votre dossier est simple : commencez par la liste de documents du prêteur (chapitre 3), vos listes de dettes et d'épargnes (chapitre 4) et votre dossier de crédit (chapitre 5).
• Si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez un revenu de location : ajoutez l'explication d'une page et la relecture de votre comptable (chapitre 6).
• Si vous découvrez une ligne inconnue dans votre dossier de crédit : reprenez le journal de vérification et les lettres de demande de précisions (chapitre 5).
• Si vous êtes prêt à demander une préautorisation : relisez les chapitres 7 et 8 avant de prendre rendez-vous.
• Si votre démarche se prolonge : tenez le calendrier de renouvellement et le rituel de mise à jour (chapitre 9).

Dans tous les cas, gardez en tête que la liste du prêteur fait foi, que chaque question hors du général se pose par écrit à la bonne personne, et que rien ne remplace la rencontre avec un professionnel qui connaît votre situation.

Un dernier mot

Se qualifier n'est pas un examen que l'on réussit ou que l'on rate. C'est une conversation, appuyée par des documents, entre vous et un prêteur. Préparer cette conversation aide à la rendre claire pour les deux. Et si, à un moment, un point vous échappe, vous savez désormais quoi faire : le noter, le transformer en question, et le poser à la bonne personne, par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Utiliser cette liste à la place de celle du prêteur. Seule la sienne fait foi.
• Cocher sans vérifier. Une case cochée suppose que le geste a réellement été posé.
• Laisser le tableau de suivi vide. Sans trace, on oublie ce qui a été demandé.
• Ne pas mettre la trousse à jour. Un dossier est un portrait daté.
• Poser les mêmes questions à tous. Chaque professionnel a son rôle : adressez-lui ce qui le concerne.
• Garder les réponses de vive voix sans confirmation écrite. Elles s'oublient ou se transforment.
• Remettre à plus tard une case difficile. Mieux vaut la traiter tôt, avec de l'aide.
• Croire que la trousse garantit une réponse favorable. Elle prépare, elle ne promet pas.

À retenir

• La trousse rassemble l'essentiel : liste de contrôle, questions types, tableaux de suivi.
• Elle ne remplace pas la liste de documents de votre prêteur.
• Chaque question juridique, fiscale ou financière se pose par écrit à la bonne personne.
• Un tableau de suivi, un journal et un calendrier de renouvellement gardent le dossier vivant.
• Ce livre ne donne ni ratio, ni seuil, ni formule : ces éléments se demandent au prêteur.
• Se qualifier est une conversation préparée, non un examen.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou recopiez la liste de contrôle et les trois tableaux.
2. Cochez ce qui est fait et planifiez ce qui reste.
3. Complétez le tableau de suivi avec les documents déjà demandés ou reçus.
4. Reportez dans le calendrier les réponses du prêteur sur la fraîcheur des pièces.
5. Choisissez, pour chaque case ouverte, l'interlocuteur à qui poser la question.
6. Envoyez vos questions par écrit et notez les dates de réponse.
7. Relisez la trousse avant chaque rencontre avec un professionnel.
8. Mettez-la à jour après chaque échange.

Questions à poser

Au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Ma trousse couvre-t-elle ce que vous attendez, ou manque-t-il quelque chose ?
• Voulez-vous que je vous remette un document précis, dans une forme précise ?

Au comptable :

• Pouvez-vous relire mes documents de revenu et me dire s'il manque une pièce ?

Au planificateur financier :

• Pouvez-vous m'aider à décider quand passer à l'étape suivante ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la liste de contrôle, et pourquoi ne remplace-t-elle pas celle du prêteur ?
2. Que signifie une case non cochée ?
3. À qui poser une question sur la portée juridique d'un document ?
4. Quelles colonnes contient le tableau de suivi des documents ?
5. Pourquoi tenir un journal des échanges ?
6. Que dit ce livre sur les ratios, les seuils et les formules ?

Réponses

1. À vérifier que vous avez posé les bons gestes ; elle ne remplace pas celle du prêteur, qui seule fait foi.
2. Une action à planifier, non un échec.
3. À un avocat ou à un notaire.
4. Le document, où le trouver, la date de demande, la date de réception et ce qui reste à clarifier.
5. Pour garder la mémoire de chaque question et de chaque réponse, et éviter les malentendus.
6. Rien : il ne donne ni ratio, ni seuil, ni formule, parce que ces éléments appartiennent à chaque prêteur et se demandent à lui.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — information publique et gratuite sur le crédit et les produits financiers ; vérifiez directement sur son site les ressources offertes.
• Dans cette collection : → livre F1 pour comprendre le prêt hypothécaire et → livre F5 pour choisir son prêteur.