Chapitre 1 — Le prêt hypothécaire : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand on emprunte pour acheter une propriété, on signe un prêt hypothécaire : un contrat long, rempli de mots que l'on n'emploie nulle part ailleurs dans la vie courante. Terme, amortissement, taux, versement, prêt ouvert, prêt fermé : le vocabulaire donne parfois l'impression qu'il faut être du métier pour comprendre ce que l'on signe.

Ce livre ne cherche pas à faire de vous un expert. Il cherche à faire de vous un lecteur à l'aise : quelqu'un qui connaît les mots, qui sait quelles questions poser, à qui les poser, et qui sait mettre deux offres côte à côte sans se perdre. Ce premier chapitre pose le décor. Il dit à quoi sert un prêt hypothécaire, qui intervient autour de lui, comment se déroule un parcours typique vu d'en haut et, surtout, ce que ce livre fait et ce qu'il ne fait pas.

Les personnes de ce livre sont fictives. Élodie et Samuel comparent deux offres venues de deux prêteurs différents. Patricia se demande si elle doit choisir un taux fixe ou un taux variable. Bertrand prépare une rencontre avec un courtier hypothécaire. Aucune ville, aucune institution, aucun taux, aucun prix et aucune date réels n'apparaissent dans leurs histoires : ce sont des personnages qui servent à illustrer des gestes, rien de plus.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en vos propres mots à quoi sert un prêt hypothécaire et ce qu'il garantit au prêteur ;
• nommer les personnes et les professionnels qui interviennent autour d'un prêt, et dire ce que chacun fait ;
• décrire un parcours de financement, de la première réflexion à la signature, sans en oublier d'étape ;
• distinguer ce que ce livre vous donne (des mots, des étapes, des questions) de ce qu'il ne vous donne pas (des taux, des calculs, des recommandations de produit) ;
• repérer les ressources publiques et les professionnels vers qui vous tourner pour tout ce que ce livre laisse volontairement de côté.

Pourquoi c'est important

Un prêt hypothécaire est un engagement qui se paie sur de longues années et qui fixe en partie le budget de votre ménage. Pourtant, la rencontre avec le prêteur ou le courtier hypothécaire se déroule à un moment où l'on est déjà emballé par une maison et où le temps presse.

Comprendre les mots avant d'arriver à la rencontre change la conversation. Vous posez des questions plus précises. Vous remarquez ce qui manque dans une offre. Vous demandez qu'on écrive ce qui a été dit de vive voix. Et, tout aussi important, vous savez reconnaître le moment où une question dépasse ce que ce livre peut vous dire, et où il faut consulter un professionnel.

Ce chapitre est aussi une promesse d'honnêteté. Ce livre est un livre d'information pratique. Il ne remplace ni le prêteur, ni le courtier hypothécaire, ni le planificateur financier, ni le notaire. Il vous aide à mieux les utiliser.

1.1 À quoi sert un prêt hypothécaire

L'idée de départ

Une propriété coûte cher, et l'on n'a pas toujours la somme complète en main au moment d'acheter. Un prêt hypothécaire comble l'écart : un prêteur avance l'argent, et vous le remboursez petit à petit, avec un coût pour avoir emprunté. En contrepartie de son prêt, le prêteur obtient une protection liée à la propriété elle-même.

C'est ce lien entre l'argent prêté et la propriété qui donne son nom au prêt. Le mot hypothécaire renvoie à cette garantie. On dit parfois que la propriété est « mise en garantie » : cela ne veut pas dire que le prêteur en devient propriétaire, cela veut dire qu'il a une protection liée à elle.

DÉFINITION — prêt hypothécaire

Une somme d'argent avancée par un prêteur pour financer l'achat d'une propriété (ou, plus tard, d'autres besoins liés à cette propriété), que l'emprunteur rembourse selon les conditions du contrat, la propriété servant de garantie au prêteur. Les règles précises qui entourent cette garantie relèvent du droit : pour toute question à ce sujet, c'est le notaire ou l'avocat qu'il faut consulter.

Ce que le prêt finance, et ce qu'il ne finance pas

Le prêt sert d'abord à payer une partie du prix de la propriété. Le reste vient de votre mise de fonds, c'est-à-dire de l'argent que vous apportez vous-même. Mais l'achat d'une propriété entraîne aussi d'autres dépenses, qui ne sont pas toutes couvertes par le prêt. Le livre sur le budget complet de la transaction (→ livre F8) vous aide à les repérer toutes. Retenez ici une idée simple : le prêt n'est qu'une pièce du financement, et le prix de la propriété n'est pas la seule somme que vous aurez à prévoir.

Un contrat, pas un chiffre

Quand on parle d'un prêt hypothécaire, on pense d'abord au taux. C'est naturel : c'est le mot que tout le monde emploie. Mais un prêt hypothécaire est un ensemble de conditions : la somme prêtée, la façon de la rembourser, la durée du contrat, la durée sur laquelle le remboursement s'étale, ce qui arrive si vous voulez rembourser plus vite, ce qui arrive si vous voulez sortir du contrat avant la fin, les frais qui s'ajoutent. Le taux est une condition parmi d'autres. Deux offres qui paraissent proches par leur taux peuvent se comporter de façon très différente dans la vie de tous les jours.

C'est pourquoi ce livre insiste autant sur les questions à poser et sur l'habitude de tout demander par écrit. Comparer deux prêts, c'est comparer deux ensembles de conditions, pas deux chiffres.

CAS CONCRET — dossier fictif

Élodie et Samuel ont reçu deux offres, chacune d'un prêteur différent. Au premier regard, ils cherchent la plus basse. Puis Samuel remarque que les deux documents n'emploient pas les mêmes mots, ni dans le même ordre. Une des offres parle de « terme », l'autre de « durée du prêt ». Ils décident de noter chaque condition dans un tableau, ligne par ligne, avant de tirer la moindre conclusion. Ce tableau fera l'objet du chapitre 6.

Ce qu'un prêt n'est pas

Un prêt hypothécaire ne règle pas, à lui seul, la question de savoir si vous pouvez vous permettre cet achat : cette question-là se pose au prêteur, au courtier hypothécaire ou à un planificateur financier, et elle fait l'objet d'un autre livre de cette collection (→ livre F2).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour comprendre les conditions précises du prêt qu'il vous offre. Le courtier hypothécaire, pour comparer plusieurs prêteurs. Le planificateur financier, pour savoir si un prêt s'accorde à votre situation d'ensemble. Le notaire, pour tout ce qui touche la garantie donnée sur la propriété. Pour chacun, la même question de départ : « Pouvez-vous me l'expliquer simplement, puis me le donner par écrit ? »

1.2 Les personnes et les professionnels qui interviennent

Un prêt hypothécaire ne se négocie pas seul face à un guichet. Plusieurs personnes y jouent un rôle, et il vaut la peine de savoir lesquelles, ne serait-ce que pour comprendre à qui s'adresser selon la question.

L'emprunteur : vous

Vous êtes la personne qui s'engage à rembourser. Vous avez des tâches précises : rassembler vos documents, répondre honnêtement aux questions, lire ce que l'on vous remet, poser vos propres questions, et ne signer qu'après avoir compris. Personne ne peut le faire à votre place. Un professionnel peut vous expliquer, vous guider, vous alerter ; la décision de vous engager reste la vôtre.

Si vous achetez avec une autre personne, comme Élodie et Samuel, parlez ensemble des mots du prêt avant la rencontre.

Le prêteur

Le prêteur est l'institution ou l'entreprise qui avance l'argent. C'est lui qui fixe les conditions de son offre et qui décide s'il accepte de vous prêter. Un prêteur peut présenter plusieurs produits, avec des conditions différentes. La personne qui vous reçoit chez un prêteur peut ne présenter que les produits de sa maison : demandez-lui ce qu'elle peut et ne peut pas vous présenter. Comparer plusieurs offres permet de voir plus large.

Le courtier hypothécaire

Le courtier hypothécaire est un professionnel qui s'adresse à plusieurs prêteurs pour vous aider à trouver une offre. Il ne faut pas le confondre avec le courtier immobilier, dont le travail est d'aider à acheter ou à vendre une propriété. Les deux métiers sont distincts : demandez à chacun à quoi il peut répondre.

Bertrand, un de nos personnages fictifs, prépare justement une rencontre avec un courtier hypothécaire. Il veut savoir quoi apporter, quoi demander, quoi noter. Le chapitre 8 est écrit pour lui, et pour vous.

DÉFINITION — courtier hypothécaire

Un professionnel qui aide un emprunteur à trouver un prêt hypothécaire en s'adressant à plus d'un prêteur. Pour savoir comment il est rémunéré, pour qui il travaille et quels prêteurs il peut approcher, posez-lui directement la question et demandez la réponse par écrit.

Le planificateur financier

Le planificateur financier regarde votre situation dans son ensemble : revenus, dépenses, dettes, épargne, projets. C'est le bon interlocuteur quand la question dépasse le prêt lui-même : est-ce le bon moment pour emprunter, comment un prêt s'insère dans mes projets, comment je me prépare à un changement de situation ? Ce livre ne lui fait pas concurrence. Il vous aide à arriver chez lui avec de meilleures questions.

Le notaire

Le notaire est le professionnel à qui poser les questions sur la garantie donnée au prêteur, sur la propriété et sur la signature. Son rôle exact dans votre dossier, demandez-le-lui. Les questions de droit liées à votre prêt, à la garantie ou à la transaction lui reviennent, et non à ce livre. Posez-lui vos questions tôt plutôt que le jour de la signature : un notaire peut vous expliquer les documents avant que vous ne soyez dans la salle.

Comment s'y retrouver

Pour vous préparer à l'achat dans son ensemble, voir → livre D1. Pour le reste, une règle simple : une question sur le contrat de prêt va au prêteur ou au courtier hypothécaire ; une question sur votre situation et vos projets, au planificateur financier ; une question sur le droit, la propriété ou la signature, au notaire.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Vous hésitez sur la personne à qui vous adresser ? Commencez par le prêteur ou le courtier hypothécaire : demandez-lui s'il peut répondre à votre question, ou à qui la poser. Un professionnel honnête reconnaît les limites de son rôle et vous oriente. Notez la réponse et le nom de la personne.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

Chaque prêt a son histoire. Voici un parcours possible, vu d'ensemble et sans les détails. Les chapitres suivants reprennent chaque étape plus en profondeur.

Étape 1 — Se préparer

Avant même de parler à un prêteur, on regarde sa propre situation : ses revenus, ses dépenses, ses dettes, son épargne, ce que l'on souhaite acheter et dans quel délai. On rassemble aussi les documents qu'un prêteur demandera. Ce travail de préparation fait gagner du temps plus tard et rend les rencontres plus productives. Pour se préparer à acheter en général, voir → livre D1.

Étape 2 — Apprendre les mots

On se familiarise avec le vocabulaire de base : capital, intérêt, versement, terme, amortissement, taux. C'est l'objet du chapitre 2. Sans ces mots, les rencontres avec les prêteurs ressemblent à une conversation dans une langue étrangère.

Étape 3 — Voir ce qui existe

On découvre les grandes sortes de prêts et les choix à faire : taux fixe ou variable, durée du terme, durée de l'amortissement, prêt ouvert ou fermé, prêt avec ou sans assurance. Les chapitres 3, 4 et 5 sont consacrés à ces choix, présentés comme des options à comprendre, jamais comme des recommandations.

Étape 4 — Demander des offres

On rencontre un ou plusieurs prêteurs, ou un courtier hypothécaire, et l'on demande des offres écrites. Cette étape est plus facile quand on sait quoi apporter et quoi demander (chapitre 8). Pour choisir un prêteur en tenant compte de plusieurs critères, voir → livre F5.

Étape 5 — Mettre les offres côte à côte

On compare les offres reçues à l'aide d'un tableau, ligne par ligne, avec les mêmes mots pour chaque prêteur. Le chapitre 6 propose une grille à remplir. Cette comparaison n'est pas un calcul : c'est un exercice d'ordre et de clarté.

Étape 6 — Faire préciser les frais et les conditions

On demande par écrit tout ce qui s'ajoute au prêt et toutes les conditions particulières. Le chapitre 7 en donne les grandes catégories. Pour le budget complet de la transaction, voir → livre F8.

Étape 7 — Signer, en comprenant ce que l'on signe

On lit le contrat, on pose ses dernières questions, et l'on consulte le notaire avant la signature plutôt que le jour même. On ne signe qu'après avoir compris. Si un doute persiste, on le dit et on demande une explication écrite.

Étape 8 — Vivre avec le prêt

Le prêt ne s'arrête pas à la signature. Il se vit pendant des années, avec des versements, un renouvellement à un moment donné, parfois des remboursements supplémentaires, parfois des difficultés. Le chapitre 9 traite de cette période. Pour le renouvellement et ses suites, voir → livre F6 ; pour le budget qui se resserre, voir → livre O6.

L'ESSENTIEL — un parcours, huit étapes

Se préparer, apprendre les mots, voir ce qui existe, demander des offres, les comparer, faire préciser les frais, signer en comprenant, vivre avec le prêt. À chaque étape, un geste pratique et une personne à qui poser la question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Patricia en est à l'étape trois. Elle sait déjà qu'elle veut acheter, elle a rassemblé ses documents, et elle apprend les mots. Une question la préoccupe : taux fixe ou taux variable ? Elle ne cherche pas encore qu'on lui dise lequel prendre. Elle cherche à comprendre ce que chacun veut dire, ce que chacun suppose de sa part, et quelles questions elle devra poser à son prêteur. C'est exactement le but du chapitre 3.

Une règle qui traverse tout le parcours

À chaque étape, un même réflexe vaut la peine d'être pris : demander par écrit. Un échange oral est utile pour comprendre, mais il ne laisse aucune trace. Un courriel de confirmation, une offre écrite, un résumé que l'on demande au prêteur de signer ou de valider : voilà ce qui vous protège des malentendus. Le chapitre 7 revient sur ce que l'on garde par écrit.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

C'est la partie la plus importante de ce chapitre. Elle vous évite de chercher dans ces pages ce qu'elles n'ont pas été écrites pour vous donner.

Ce que ce livre fait

Il explique les mots. Capital, intérêt, versement, terme, amortissement, taux fixe, taux variable, prêt ouvert, prêt fermé : chacun est défini en langage de tous les jours.

Il présente les choix comme des options. Taux fixe ou variable, durée du terme, durée de l'amortissement : le livre dit ce que chaque option veut dire et ce qu'elle suppose, sans trancher à votre place.

Il donne des questions à poser. Chaque chapitre se termine par des listes de questions à poser au prêteur, au courtier hypothécaire, au planificateur financier ou au notaire. C'est le cœur pratique du livre.

Il propose des outils. Une grille de comparaison à remplir, des listes de contrôle, des modèles de notes, une trousse récapitulative au chapitre 10.

Il vous oriente. Quand une question dépasse son rôle, il vous dit à quel professionnel ou à quelle ressource publique vous tourner.

Ce que ce livre ne fait pas

Il ne donne aucun taux. Les taux changent, ils varient d'un prêteur à l'autre et d'une période à l'autre. Aucun chiffre écrit dans un livre ne resterait juste. Pour connaître les taux, interrogez les prêteurs et le courtier hypothécaire.

Il ne fait aucun calcul. Calculer un versement, un coût total ou une comparaison chiffrée relève d'un autre livre (→ livre F4), et surtout de vos propres chiffres, que seuls votre prêteur ou un professionnel peuvent traiter avec vous.

Il ne recommande aucun produit. Il ne dit pas quel prêteur choisir, quel taux prendre, quelle durée retenir. Toute recommandation de ce genre dépend de votre situation, et seule une personne qui la connaît peut vous la faire. Pour réfléchir aux critères de choix d'un prêteur, voir → livre F5.

Il ne donne aucune règle. Il ne dit pas combien vous pouvez emprunter, quelles conditions un prêteur doit exiger, quels droits la loi vous reconnaît dans une situation précise. Ces sujets relèvent du droit et de la finance, et ils changent. Les questions juridiques se posent au notaire ou à l'avocat ; les questions financières, au prêteur, au courtier hypothécaire ou au planificateur financier.

Il ne remplace personne. Ni le prêteur, ni le courtier hypothécaire, ni le planificateur financier, ni le notaire. Il vous prépare à les rencontrer.

ATTENTION — un livre ne connaît pas votre dossier

Les histoires d'Élodie, de Samuel, de Patricia et de Bertrand sont inventées pour illustrer des gestes. Votre situation est unique, et aucun exemple de ce livre ne vous dit ce qui vous convient. Quand vous ressentez le besoin d'une réponse sur mesure, c'est le signal qu'il est temps de consulter un professionnel.

Une source publique d'information

Une ressource publique mérite d'être connue dès maintenant : l'Agence de la consommation en matière financière du Canada, qu'on désigne souvent par son sigle, l'ACFC. Elle publie, sur son site officiel, de l'information destinée aux consommateurs au sujet des produits financiers, dont les prêts hypothécaires. C'est une source d'information, et non un conseiller : elle ne vous dira pas quoi choisir, mais elle peut vous aider à comprendre. Vérifiez toujours sur son site officiel les renseignements les plus récents.

Comment utiliser ce livre

Les chapitres 2 à 5 posent les notions. Les chapitres 6 à 8 sont tournés vers l'action. Le chapitre 9 couvre la vie du prêt. Le chapitre 10 rassemble tout dans une trousse à apporter avec vous.

L'ESSENTIEL — trois verbes pour utiliser ce livre

Comprendre les mots avant la rencontre. Demander les réponses par écrit pendant la rencontre. Comparer calmement après la rencontre. Le reste du livre développe ces trois gestes.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour les conditions d'un prêt précis et la comparaison de plusieurs offres. Le planificateur financier, pour savoir si un prêt s'accorde à votre situation d'ensemble. Le notaire, pour la garantie donnée sur la propriété et la signature. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, pour de l'information publique sur les produits financiers. À chacun : « Qu'est-ce que vous ne pouvez pas me dire, et à qui devrais-je le demander ? »

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne regarder que le taux. Un prêt est un ensemble de conditions. Deux offres peuvent sembler semblables et se comporter très différemment ; seule une comparaison complète le révèle.
• Arriver à la rencontre sans connaître les mots. Vous risquez d'acquiescer à des phrases que vous ne comprenez pas, par politesse ou par gêne. Il n'y a aucune honte à demander qu'on répète.
• Se contenter d'explications orales. Ce qui n'est pas écrit se déforme avec le temps. Demandez un résumé ou une offre écrite.
• Confondre courtier immobilier et courtier hypothécaire. Ce sont deux métiers distincts. Demandez à chacun à quoi il peut répondre.
• Chercher dans un livre la réponse à une question qui concerne votre dossier. Aucun livre ne connaît vos chiffres, vos projets ni votre tolérance au risque.
• Attendre le jour de la signature pour poser ses questions. Le notaire et le prêteur répondent mieux quand vous avez le temps de réfléchir à leurs réponses.
• Signer en pensant qu'on pourra régler un doute plus tard. Un doute qui subsiste avant la signature est un doute à faire éclaircir avant.

À retenir

• Un prêt hypothécaire est une somme avancée par un prêteur, remboursée selon des conditions écrites, avec la propriété comme garantie.
• Un prêt est un ensemble de conditions, pas un chiffre : le taux n'en est qu'une partie.
• Plusieurs personnes interviennent : vous, le prêteur, le courtier hypothécaire, le planificateur financier, le notaire. Chacun a un rôle distinct.
• Le parcours suit huit étapes, de la préparation à la vie du prêt.
• Ce livre explique les mots, présente les options, donne des questions et des outils. Il ne donne ni taux, ni calcul, ni recommandation, ni règle de droit.
• Demandez par écrit, comparez calmement, ne signez qu'après avoir compris.
• L'Agence de la consommation en matière financière du Canada est une source publique d'information sur les produits financiers.

Votre plan d'action

1. Lisez ce chapitre avec la personne qui emprunte avec vous, si vous empruntez à plusieurs, pour que chacun connaisse le parcours.
2. Prenez un carnet ou un document que vous consacrerez à votre dossier de prêt : vous y collerez vos questions, vos notes et vos copies d'offres.
3. Écrivez en tête de page ce que vous aimeriez comprendre, avec vos propres mots. Vous y reviendrez à la fin du livre.
4. Dressez la liste des personnes que vous pensez rencontrer : prêteur, courtier hypothécaire, planificateur financier, notaire. Notez à côté de chacun la question principale que vous lui poserez.
5. Repérez la prochaine étape de votre parcours (section 1.3) et décidez quand vous la ferez.
6. Consultez le site officiel de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada pour une première lecture d'information publique.
7. Passez au chapitre 2, qui définit les mots de base.

Questions à poser

Au prêteur :

• Pouvez-vous m'expliquer, avec des mots simples, les principales conditions de ce prêt ?
• Quelles parties du contrat me semblent les plus importantes à relire attentivement, selon vous ?
• Pouvez-vous me donner ces explications par écrit ?

Au courtier hypothécaire :

• Avec combien de prêteurs travaillez-vous, et comment êtes-vous rémunéré ?
• Quelles informations me demanderez-vous avant de présenter ma demande ?
• Comment me remettrez-vous les offres : par écrit, dans un format comparable ?

Au planificateur financier :

• Comment un prêt hypothécaire s'insère-t-il dans l'ensemble de ma situation ?
• Quelles questions devrais-je me poser avant de m'engager ?

Au notaire :

• À quel moment devrais-je vous consulter pour que vous puissiez m'expliquer les documents avant la signature ?
• Quels documents devrais-je vous apporter ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qui distingue un prêt hypothécaire d'un prêt ordinaire ?
2. Pourquoi dit-on qu'un prêt est un ensemble de conditions et non un simple chiffre ?
3. Quelle différence y a-t-il entre un courtier immobilier et un courtier hypothécaire ?
4. À qui poser une question qui touche la garantie donnée sur la propriété ?
5. Nommez trois étapes du parcours vu d'en haut.
6. Citez deux choses que ce livre ne fait pas.
7. Pourquoi est-il utile de demander des réponses par écrit ?

Réponses

1. Dans un prêt hypothécaire, la propriété sert de garantie au prêteur, et le contrat prévoit des conditions de remboursement sur une longue période.
2. Parce que la somme prêtée, la durée du contrat, la durée du remboursement, les possibilités de remboursement anticipé et les frais forment un tout ; le taux n'en est qu'une partie.
3. Le courtier immobilier aide à acheter ou à vendre une propriété ; le courtier hypothécaire aide à trouver un prêt auprès de plusieurs prêteurs.
4. Au notaire, ou à l'avocat pour les questions de droit.
5. Par exemple : se préparer, apprendre les mots, demander des offres, les comparer, faire préciser les frais, signer en comprenant, vivre avec le prêt.
6. Il ne donne aucun taux, aucun calcul, aucune recommandation de produit et aucune règle de droit ; il ne remplace aucun professionnel.
7. Parce qu'un écrit fixe ce qui a été dit, se conserve, se compare et peut être montré à un autre professionnel.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les produits financiers, dont les prêts hypothécaires ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livres D1 (Se préparer à acheter), F2 (Se qualifier), F3 (L'assurance prêt hypothécaire), F4 (Mathématiques immobilières), F5 (Choisir son prêteur), F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités), F8 (Le budget complet de la transaction) et O6 (Difficultés financières).

Chapitre 2 — Le vocabulaire de base, en mots simples

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Au premier rendez-vous, Élodie et Samuel ont l'impression d'entendre une langue étrangère. Le représentant du premier prêteur parle de « terme », de « capital », de « versement ». Quelques jours plus tard, le document du second prêteur emploie d'autres tournures pour dire parfois la même chose. Samuel n'ose pas interrompre. Élodie, elle, hoche la tête en se promettant de chercher les mots plus tard. Le soir venu, ils ne sont plus tout à fait sûrs de ce qui a été dit.

Ce chapitre est un petit glossaire vivant. Il définit les mots de base d'un prêt hypothécaire dans le langage de tous les jours, sans formule, sans chiffre et sans exemple numérique. Les définitions sont volontairement courtes : elles vous donnent l'idée générale, pas les détails d'un contrat précis. Le sens exact de chaque mot dans votre contrat, c'est votre prêteur qui peut vous le dire, et vous gagnez à le lui faire écrire.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Élodie et Samuel, qui comparent deux offres venues de deux prêteurs différents, et Patricia, qui se demande si elle doit choisir un taux fixe ou variable.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• définir en vos propres mots le capital, l'intérêt et le versement ;
• expliquer la différence entre le terme et l'amortissement, deux durées qui ne se confondent pas ;
• dire ce que le mot « taux » recouvre et pourquoi il ne suffit pas à décrire un prêt ;
• demander à un prêteur de reformuler un mot qui vous échappe, et de l'écrire ;
• vous constituer un petit lexique personnel à apporter à vos rencontres.

Pourquoi c'est important

Un mot mal compris est une condition mal comprise. Deux personnes peuvent croire parler de la même chose et se tromper : « durée du prêt », par exemple, peut désigner la période du contrat en cours ou la période sur laquelle on rembourse le tout. Si vous ne le savez pas, vous comparez deux offres comme si elles étaient identiques alors qu'elles ne le sont pas.

Connaître les mots, c'est aussi garder le contrôle de la conversation. Un prêteur ou un courtier hypothécaire est à l'aise avec son vocabulaire ; vous pouvez l'être aussi. Et un vocabulaire partagé rend possible la meilleure habitude de tout le livre : tout demander par écrit, avec les mêmes mots d'une offre à l'autre.

2.1 Capital, intérêt, versement

Trois mots forment le noyau de n'importe quel prêt. Si vous les maîtrisez, le reste du livre devient beaucoup plus simple.

Le capital

Le capital, c'est la somme que vous devez au prêteur. Au moment où le prêt commence, il correspond à l'argent que le prêteur vous a avancé. À mesure que vous remboursez, le capital que vous devez encore diminue. On parle parfois du « solde » du prêt pour désigner ce qu'il reste à rembourser à un moment donné.

DÉFINITION — capital

La somme empruntée, ou ce qu'il en reste à rembourser. Plus vous remboursez, moins le capital dû est élevé. Demandez à votre prêteur de vous dire, par écrit, quel montant il considère comme votre capital de départ et comment il vous indiquera le solde en cours de route.

L'intérêt

L'intérêt, c'est le coût de l'emprunt : ce que vous payez au prêteur en plus de rembourser le capital, en échange de l'argent qu'il vous avance. Il se calcule à partir du capital encore dû et du taux. Il ne s'ajoute pas une seule fois à la fin : il s'accumule tout au long de la vie du prêt, et il fait partie de chaque versement.

Ce livre ne calcule rien. Retenez simplement que l'intérêt est le prix de l'argent emprunté, et que ce prix dépend de trois choses : la somme dont vous avez besoin, le taux, et le temps pendant lequel vous gardez l'argent. Pour les calculs, voir → livre F4.

DÉFINITION — intérêt

Le coût de l'argent emprunté, payé au prêteur en plus du remboursement du capital. Il fait partie de chaque versement. Pour savoir comment votre prêteur le calcule, quand il l'ajoute et comment il vous le montre, demandez-le-lui, et faites-vous remettre la réponse.

Le versement

Le versement, c'est le paiement que vous faites au prêteur à intervalles réguliers. Il comprend deux morceaux : une partie sert à payer l'intérêt, l'autre sert à rembourser le capital. La répartition entre les deux n'est pas toujours la même d'un versement à l'autre : elle évolue au fil des ans. Votre prêteur peut vous expliquer comment elle évolue dans votre contrat.

Il faut aussi connaître un mot voisin : la fréquence. C'est le rythme des versements, par exemple chaque mois, aux deux semaines ou chaque semaine. Le prêteur vous dira quelles fréquences il offre et ce que cela change. Ne présumez pas que toutes les fréquences se valent : posez la question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Dans l'offre du premier prêteur, Élodie et Samuel lisent le mot « versement » ; dans celle du second, « paiement périodique ». Ils demandent à chacun de préciser, par écrit, si le mot désigne bien la même chose, c'est-à-dire un paiement régulier qui comprend à la fois l'intérêt et une partie du capital. Les deux prêteurs répondent oui. Ils notent la correspondance dans leur lexique : « versement = paiement périodique ».

Ce qui ne figure pas dans le versement

Un versement de prêt hypothécaire peut ne pas contenir tout ce que vous payez pour votre propriété. Les taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation, les frais de copropriété pour un condo : ces dépenses ont leurs propres règles de paiement. Demandez expressément au prêteur s'il est possible de les inclure dans un versement regroupé. Pour tout le budget autour de l'achat, voir → livre F8.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour la définition exacte de ces mots dans votre contrat : « Pouvez-vous me les redire à votre façon, puis me les donner par écrit ? » Le courtier hypothécaire, pour vérifier que deux offres emploient les mots dans le même sens. Le planificateur financier, pour voir comment le versement s'insère dans votre budget d'ensemble.

2.2 Terme et amortissement, deux durées différentes

C'est une confusion à éviter dans le vocabulaire des prêts. Le chapitre 4 y revient en détail ; voici l'essentiel.

Le terme

Le terme est la durée du contrat que vous signez avec le prêteur. Pendant le terme, les conditions de votre prêt sont fixées : le prêteur s'est engagé à vous offrir ces conditions pour cette période, et vous vous êtes engagé à les respecter. À la fin du terme, le contrat arrive à échéance. Il faut alors le renouveler, c'est-à-dire en signer un nouveau, ou prendre une autre direction : rembourser le solde, ou changer de prêteur.

DÉFINITION — terme

La durée du contrat de prêt en cours. À son échéance, il faut renouveler ou régler le solde. Pour le renouvellement et ses suites, voir → livre F6.

L'amortissement

L'amortissement est la durée totale sur laquelle le remboursement du prêt est étalé. C'est la période, mesurée dès le départ, qui servirait à rembourser entièrement le capital si les conditions restaient les mêmes jusqu'au bout. Elle peut être plus longue que le terme : un prêt peut alors traverser plusieurs termes avant d'être complètement remboursé.

DÉFINITION — amortissement

La durée sur laquelle le remboursement complet du prêt est étalé. Elle est distincte du terme. Demandez au prêteur de vous donner les deux durées, séparément, et de les inscrire chacune sous son propre nom.

Une image pour s'en souvenir

Pensez à un long trajet en train. L'amortissement, c'est la durée du trajet complet, de la gare de départ à la gare d'arrivée. Le terme, c'est la durée d'un billet : vous changez de billet à certaines gares, et les conditions du nouveau billet peuvent différer de celles du précédent. Vous ne descendez pas du train à chaque changement de billet ; vous continuez le trajet, avec un autre contrat de transport.

L'image a ses limites, comme toute image. Elle sert surtout à mémoriser que le terme se renouvelle et que l'amortissement s'étale.

ATTENTION — « durée du prêt » peut vouloir dire deux choses

Selon le document, l'expression « durée du prêt » peut désigner le terme, l'amortissement, ou parfois les deux sans distinction. Quand vous la lisez, demandez : « Parlez-vous de la durée du contrat en cours ou de la durée sur laquelle je rembourse le tout ? » Faites écrire la réponse à côté du mot.

Pourquoi la distinction compte

Les deux durées n'ont pas les mêmes conséquences. Celle du terme touche le moment où vous devrez renégocier vos conditions. Celle de l'amortissement touche la façon dont le remboursement est réparti dans le temps. Vous les choisirez, ou on vous les proposera, séparément. Le chapitre 4 vous aide à poser les bonnes questions sur chacune.

2.3 Taux : ce que le mot recouvre

Le mot « taux » est employé par tout le monde, et il peut prêter à confusion. Il ne désigne pas une seule chose.

Le taux d'intérêt

Le taux d'intérêt, ou simplement « le taux », est le pourcentage appliqué à la somme que vous devez pour établir l'intérêt. C'est lui qui donne son prix à l'argent emprunté. Quand on parle du taux d'un prêt hypothécaire, on parle de celui-là.

Les deux grandes sortes de taux

Un taux peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, il reste le même pendant toute la durée du terme. Dans le second, il peut changer pendant le terme, en suivant une référence que le prêteur doit vous nommer. Le chapitre 3 présente ces deux options, sans dire laquelle choisir.

DÉFINITION — taux fixe et taux variable

Un taux fixe ne change pas pendant le terme. Un taux variable peut changer pendant le terme, selon une référence que le prêteur vous précise. Demandez à votre prêteur ce qui, dans votre contrat, fait bouger le taux variable, et à quel moment le changement s'applique.

Pourquoi un taux seul ne dit pas tout

Deux offres peuvent annoncer le même taux et se comporter très différemment. La raison : le taux n'est qu'une condition du prêt, comme le chapitre 1 l'a rappelé. La durée du terme, la durée de l'amortissement, la possibilité de rembourser plus vite, les frais en cas de sortie anticipée : tout cela compte aussi. Un taux n'a de sens qu'en compagnie de ses voisins.

Il existe aussi des façons différentes d'annoncer un coût. Un prêteur peut parler d'un taux, un autre d'un coût total, un autre encore d'un taux « affiché » ou d'un taux « négocié ». Quand un mot de ce genre apparaît, demandez : « Que comprend exactement ce chiffre, et que laisse-t-il de côté ? » Pour comprendre comment un coût d'emprunt se présente et se compare, voir → livre F4.

Le taux annoncé n'est pas le taux de votre contrat

Les taux changent. Celui qu'un prêteur affiche sur son site un jour donné n'est pas forcément celui qu'il vous offrira à la signature. Votre taux est celui qui est inscrit dans l'offre écrite que le prêteur vous remet, pour la période où elle est valide. Demandez au prêteur combien de temps son offre tient, et ce qui arrive si le taux change entre l'offre et la signature.

CAS CONCRET — dossier fictif

Patricia a lu sur le site d'un prêteur fictif un taux affiché qui lui plaît. Elle appelle pour demander l'offre. La représentante lui explique que le taux qui s'appliquera dépend de sa situation et du type de prêt. Patricia demande alors une offre écrite et la durée pendant laquelle elle tient. Elle apprend ainsi que ce qui est affiché et ce qui est offert sont deux choses.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour savoir à quoi s'applique chaque taux annoncé et pendant combien de temps l'offre est valide. Le courtier hypothécaire, pour comparer, avec les mêmes mots, les taux de plusieurs prêteurs. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, pour de l'information publique sur les prêts hypothécaires.

D'autres mots que vous croiserez

Quelques mots reviennent dans presque toutes les conversations avec un prêteur. Les voici, en version courte.

• Mise de fonds : l'argent que vous apportez vous-même pour l'achat, en plus de ce que le prêteur avance.
• Solde : ce qu'il reste à rembourser à un moment donné.
• Échéance : le moment où le terme arrive à sa fin.
• Offre : le document écrit par lequel le prêteur présente les conditions auxquelles il accepte de vous prêter.
• Garantie : ce qui protège le prêteur si le remboursement s'arrête ; dans un prêt hypothécaire, c'est la propriété. Les questions de droit qui s'y rattachent se posent au notaire.
• Emprunteur : la personne qui s'engage à rembourser ; vous, et la personne qui emprunte avec vous.

Ajoutez-les à votre lexique. Le jour où un prêteur en emploie un autre que vous ne connaissez pas, ajoutez-le aussi, avec sa définition écrite.

Les mots qu'on n'ose pas demander

Il y a des mots que l'on croit connaître et que l'on n'ose pas faire préciser parce qu'ils semblent évidents. « Solde », « échéance », « garantie » en sont de bons exemples. Si vous avez le moindre doute sur le sens qu'un prêteur leur donne dans son offre, demandez. Un mot familier peut cacher une nuance propre à un contrat. La question la plus simple est souvent la plus utile : « Quand vous dites cela, qu'est-ce que cela change pour moi, concrètement ? »

Une autre habitude aide beaucoup : reformuler à voix haute ce que vous avez compris. Dites par exemple : « Mon terme arrive à échéance à telle date ? » puis « Il faudra alors renouveler ou régler le solde ? ». Le prêteur confirme ou corrige, et vous évitez des semaines de malentendu.

2.4 Les questions à poser au prêteur

Les mots ne servent à rien si on ne les utilise pas. Voici comment transformer ce chapitre en gestes pour votre prochaine rencontre.

Demander de redire chaque mot à sa façon

Au début de la rencontre, annoncez simplement : « Je suis en train d'apprendre les mots du prêt. Pouvez-vous m'expliquer les principaux termes à votre façon ? » Un prêteur ou un courtier qui connaît son travail n'y voit aucun problème. Si la réponse vous paraît floue, redemandez. Si elle reste floue, notez-le : c'est une information sur la façon dont cette personne vous répond.

Faire écrire

Demandez que les mots importants soient écrits dans l'offre ou dans un message qui l'accompagne. Une simple liste suffit : capital de départ, taux, terme, amortissement, fréquence des versements, montant du versement. Écrite dans les mêmes mots pour deux prêteurs, elle devient un outil de comparaison (→ chapitre 6).

Tenir son propre lexique

Prenez une page dans votre carnet. À gauche, le mot tel que le prêteur l'emploie. À droite, ce qu'il veut dire dans vos mots. Élodie et Samuel y ont ajouté une troisième colonne : « Prêteur A » et « Prêteur B », pour noter qui emploie quel mot.

Vous y ajouterez au fil du temps tous les mots qui vous auront arrêté.

Quand le mot reste obscur

Si, après deux explications, un mot reste obscur, ne faites pas semblant. Dites-le : « Je préfère comprendre avant de signer. Pouvez-vous me l'envoyer par écrit ? » C'est une demande raisonnable. Une personne qui refuse de vous expliquer ce que vous allez signer vous renseigne sur autre chose que le prêt.

L'ESSENTIEL — trois réflexes de vocabulaire

Faire redire le mot à la façon du prêteur. Faire écrire la définition dans l'offre ou dans un message. Tenir un lexique personnel, avec une colonne pour savoir qui emploie quel mot.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour le sens exact de chaque mot dans votre contrat. Le courtier hypothécaire, pour vérifier que les offres de plusieurs prêteurs parlent bien de la même chose. Le notaire, pour tout mot du contrat qui touche la garantie donnée sur la propriété, avant la signature. Dans chaque cas : « Pouvez-vous me l'expliquer simplement et me l'écrire ? »

Les erreurs qui coûtent cher

• Acquiescer à un mot qu'on ne comprend pas. Un hochement de tête ne protège de rien. Demandez qu'on répète ; personne ne vous le reprochera.
• Confondre terme et amortissement. Ce sont deux durées distinctes. Les prendre l'une pour l'autre fausse toute comparaison.
• Comparer deux offres sans vérifier que les mots ont le même sens. « Durée du prêt » ou « paiement périodique » peuvent recouvrir des réalités différentes d'un prêteur à l'autre.
• Ne regarder que le taux. Le taux est une condition parmi d'autres ; seul, il ne décrit pas le prêt.
• Croire que le taux affiché est le taux de votre contrat. Le taux de votre contrat est celui de l'offre écrite que vous remet le prêteur.
• Supposer que le versement couvre tout. Les taxes, l'assurance habitation et les frais de copropriété suivent leurs propres règles.
• Ne pas garder trace de ce qu'on a compris. Sans notes, les définitions s'effacent et les malentendus reviennent.

À retenir

• Le capital est la somme due ; l'intérêt est le coût de l'emprunt ; le versement est le paiement régulier, qui comprend les deux.
• Le terme est la durée du contrat en cours ; l'amortissement est la durée sur laquelle le remboursement est étalé. Ce sont deux durées différentes.
• Le taux est le pourcentage appliqué pour établir l'intérêt. Il peut être fixe ou variable, et il ne décrit jamais un prêt à lui seul.
• Le taux affiché n'est pas forcément le taux de votre contrat : seule l'offre écrite compte.
• Demandez au prêteur de redire chaque mot à sa façon, puis de l'écrire.
• Tenez un lexique personnel, avec les mots de chaque prêteur.

Votre plan d'action

1. Prenez une page de votre carnet et titrez-la « Mon lexique ». Divisez-la en trois colonnes : le mot du prêteur, vos mots, le prêteur.
2. Écrivez les neuf mots de ce chapitre : capital, intérêt, versement, fréquence, terme, amortissement, taux, taux fixe, taux variable. Pour chacun, rédigez votre définition avec vos propres mots.
3. Relisez vos définitions à voix haute à la personne qui emprunte avec vous.
4. Repérez les mots qui vous échappent encore et mettez-les en tête de votre liste de questions.
5. Préparez trois phrases à dire en début de rencontre : « Je suis en train d'apprendre les mots », « Pouvez-vous me le redire autrement ? », « Pouvez-vous me l'écrire ? ».
6. Après chaque rencontre, complétez votre lexique avec les mots entendus et les différences de vocabulaire entre prêteurs.
7. Passez au chapitre 3, qui présente le taux fixe et le taux variable.

Questions à poser

Au prêteur :

• Pouvez-vous m'expliquer, avec vos mots, ce que veulent dire capital, intérêt et versement dans votre offre ?
• Dans votre offre, que désigne exactement l'expression « durée du prêt » : le terme, l'amortissement ou autre chose ?
• Quelle est la fréquence des versements et quelles autres fréquences offrez-vous ?
• Mon versement comprend-il autre chose que l'intérêt et le capital ?
• Combien de temps votre offre écrite reste-t-elle valide ?

Au courtier hypothécaire :

• Les offres que vous me présentez emploient-elles les mêmes mots pour les mêmes choses ? Sinon, pouvez-vous me donner une table de correspondance ?
• Pouvez-vous me remettre les conditions de chaque prêteur dans un format comparable ?

Au planificateur financier :

• Comment le versement d'un prêt s'insère-t-il dans mon budget d'ensemble ?

Au notaire :

• Y a-t-il des mots du contrat de prêt que vous me conseillez de faire expliquer avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce que le capital ?
2. Qu'est-ce qui compose un versement ?
3. Quelle différence y a-t-il entre le terme et l'amortissement ?
4. Pourquoi l'expression « durée du prêt » peut-elle prêter à confusion ?
5. Pourquoi un taux seul ne suffit-il pas à décrire un prêt ?
6. Le taux affiché sur le site d'un prêteur est-il forcément celui de votre contrat ?
7. Que faire quand un mot reste obscur après deux explications ?

Réponses

1. La somme due au prêteur, qui diminue à mesure que vous remboursez.
2. Une partie sert à payer l'intérêt et l'autre à rembourser le capital.
3. Le terme est la durée du contrat en cours ; l'amortissement est la durée sur laquelle le remboursement complet est étalé.
4. Parce qu'elle peut désigner le terme, l'amortissement, ou les deux sans distinction, selon le document.
5. Parce que le taux n'est qu'une condition parmi d'autres : durées, remboursement anticipé, frais de sortie, notamment.
6. Non : seule l'offre écrite que le prêteur vous remet, pour la période où elle est valide, fixe votre taux.
7. Le dire, demander une explication écrite, et se rappeler qu'on ne signe qu'après avoir compris.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livres F4 (Mathématiques immobilières) pour les calculs, F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) pour le renouvellement et F8 (Le budget complet de la transaction) pour le budget autour de l'achat.

Chapitre 3 — Taux fixe ou taux variable : comparer en posant les bonnes questions

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Patricia a une question qui l'occupe depuis des semaines : taux fixe ou taux variable ? Elle a posé la question à une collègue, qui a choisi l'un ; à un cousin, qui a choisi l'autre. Chacun est convaincu d'avoir bien fait, et chacun lui donne des raisons qui tiennent à sa propre vie. Patricia ne sait plus sur quoi s'appuyer.

Ce chapitre ne répondra pas à sa question, et il ne répondra pas à la vôtre non plus. Personne ne peut dire à votre place quelle option vous convient : cela dépend de votre budget, de vos projets, de votre façon de vivre avec l'incertitude, et de conditions que seul votre prêteur connaît. Ce que le chapitre peut faire, c'est vous donner une manière de poser la question. Il présente les deux options comme des choix à comprendre, propose une grille de réflexion sur vous-même, et rassemble les questions à poser au prêteur et au courtier hypothécaire.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Patricia, qui hésite entre les deux sortes de taux, et Élodie et Samuel, qui ont reçu deux offres de prêteurs différents.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en mots simples ce que veulent dire taux fixe et taux variable ;
• nommer les questions à se poser avant de choisir, sans chercher une réponse toute faite ;
• faire le point sur votre propre situation : tolérance à l'incertitude, budget, projets ;
• poser au prêteur et au courtier hypothécaire les questions qui précisent ce que chaque option implique ;
• noter les réponses de façon à pouvoir comparer plus tard.

Pourquoi c'est important

Le choix entre un taux fixe et un taux variable est une décision sur laquelle l'entourage donne volontiers son avis. Or un avis d'autrui repose sur la situation d'autrui. Ce qui convenait à votre collègue peut ne pas vous convenir du tout.

Il y a aussi un risque à décider sur la seule impression du moment. On peut être attiré par une option parce qu'un prêteur la met en avant, ou parce qu'une personne de confiance l'a choisie. Mieux vaut décider en connaissance de cause : savoir ce que l'option implique, ce qu'elle suppose de vous, et ce que le contrat dit précisément à son sujet.

3.1 Ce que les deux mots veulent dire

Le taux fixe

Un taux fixe est un taux qui ne change pas pendant le terme du prêt. Le prêteur vous annonce le taux au départ ; ce taux reste le même jusqu'à la fin du terme. Au moment du renouvellement, un nouveau taux est établi pour le terme suivant.

DÉFINITION — taux fixe

Un taux d'intérêt qui reste le même pendant toute la durée du terme. Au renouvellement, un nouveau taux s'applique pour le terme suivant. Demandez à votre prêteur de vous confirmer par écrit que le taux de votre offre est bien fixe pour tout le terme.

Le taux variable

Un taux variable est un taux qui peut changer pendant le terme. Il suit une référence que le prêteur doit pouvoir vous nommer. Quand la référence bouge, le taux de votre prêt peut bouger aussi. La façon dont le changement se répercute sur votre prêt n'est pas la même d'un prêteur à l'autre : c'est une des choses à demander.

DÉFINITION — taux variable

Un taux d'intérêt qui peut changer pendant le terme, selon une référence précisée par le prêteur. Demandez-lui quelle est cette référence, quand et comment un changement s'applique à votre prêt, et ce qui arrive à votre versement quand le taux change.

Une précision importante : le mot « variable » recouvre plusieurs façons de faire

Tous les prêts à taux variable ne fonctionnent pas de la même manière. Chez un prêteur, un changement de taux peut modifier le montant de votre versement ; chez un autre, le versement peut rester le même et c'est la répartition entre l'intérêt et le capital qui bouge. Ce livre ne décrit aucun de ces mécanismes comme étant le vôtre : c'est précisément le genre de chose que votre prêteur doit vous expliquer, avec les mots de son contrat, et vous remettre par écrit.

Les mots voisins qu'il faut aussi faire préciser

Autour du taux fixe et du taux variable gravitent d'autres expressions que vous entendrez. Leur sens peut varier d'un prêteur à l'autre ; demandez à chacun de dire ce qu'il entend par elles :

• Taux affiché : le taux que le prêteur annonce publiquement. Il peut différer de celui de votre offre.
• Taux négocié : un taux discuté avec le prêteur ou le courtier hypothécaire. Demandez sur quoi la discussion a porté.
• Taux du terme : le taux qui s'applique pendant le terme en cours.
• Référence : l'indicateur auquel un taux variable est rattaché. Le prêteur doit pouvoir vous la nommer.

Notez dans votre lexique la définition que chaque prêteur donne à ces mots. Si un prêteur emploie un mot que vous ne connaissez pas, demandez-lui de l'écrire et de l'expliquer : c'est la meilleure protection contre les malentendus.

Ce que les deux options ont en commun

Dans les deux cas, vous avez affaire à un taux d'intérêt, à un terme, à un amortissement, à un versement. Dans les deux cas, ce qui est annoncé aujourd'hui ne vaut que pour la période définie dans votre offre. Et dans les deux cas, le taux n'est qu'une condition parmi d'autres (→ chapitre 2). Le choix entre fixe et variable ne remplace donc pas la comparaison de tout le reste.

CAS CONCRET — dossier fictif

Élodie et Samuel remarquent que leurs deux offres ne présentent pas le taux de la même façon. L'une parle de sa nature en toutes lettres, l'autre la laisse deviner. Ils demandent à chaque prêteur de nommer clairement la sorte de taux et de l'écrire à côté du chiffre. Ils ajoutent à leur lexique la ligne « sorte de taux : à confirmer par écrit pour chaque offre ».

3.2 Ce qu'on cherche à savoir avant de choisir

Plutôt que de chercher la bonne réponse, cherchez les bonnes questions. Voici celles qui reviennent le plus utilement, regroupées en quatre familles.

Sur le fonctionnement

• Comment ce taux est-il établi ? Sur quelle référence repose-t-il, si c'est un taux variable ?
• À quels moments le taux peut-il changer pendant le terme ?
• Quand le taux change, qu'est-ce qui change pour moi : le montant du versement, la répartition entre l'intérêt et le capital, la durée du remboursement ?
• Existe-t-il, dans le contrat, une limite à ce qui peut arriver à mon versement ?

Sur la souplesse

• Puis-je passer d'une sorte de taux à l'autre pendant le terme ? À quelles conditions ?
• Y a-t-il des frais ou des conditions particulières si je veux changer ?
• Qu'est-ce qui est permis, dans chaque option, si je veux rembourser plus vite ou sortir du contrat avant la fin ? (Le chapitre 9 et le livre sur le renouvellement, les pénalités et le transfert, → livre F6, traitent de ces sujets.)

Sur ce qui arrive à l'échéance

• Qu'est-ce qui se passe à la fin du terme, dans chaque cas ?
• Comment le prêteur me contactera-t-il avant l'échéance ? Quel délai de préavis m'accordera-t-il pour décider ?

Sur ce que la comparaison implique

• Les offres que je compare portent-elles sur la même durée de terme ?
• Les autres conditions sont-elles semblables, ou la comparaison de la sorte de taux est-elle faussée par d'autres différences ?

ATTENTION — comparer deux taux de sortes différentes n'est pas comparer deux chiffres

Un taux fixe et un taux variable ne se comparent pas comme deux nombres. L'un reste en place, l'autre peut bouger. Ne concluez rien de l'écart entre les deux chiffres affichés : demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire de vous expliquer ce que chacun implique dans votre cas, et demandez la réponse par écrit.

Comment entendre les conseils de l'entourage

Les proches, les collègues et les médias ont volontiers une opinion sur la bonne sorte de taux. Écoutez-les avec intérêt, mais posez-vous trois questions :

• Cette personne connaît-elle mon budget, mes projets, ma situation ?
• Dans quelles conditions a-t-elle fait son choix ? Son contrat, sa période, son terme ne sont pas les miens.
• Un conseil donné avec assurance repose-t-il sur un fait vérifiable ou sur une impression ?

Remerciez la personne, notez ce qu'elle dit comme une piste de questions à poser, et rien de plus. Ce qui convenait à l'un sert d'idée, jamais de réponse. Patricia a fait cet exercice avec les avis de sa collègue et de son cousin : elle en a tiré deux questions pour son prêteur, et aucune décision.

Ce que ce livre ne fait pas ici

Ce livre ne vous dira pas laquelle des deux options coûte moins cher, laquelle est plus sûre, ni ce que les taux feront dans l'avenir. Personne ne le sait avec certitude, et ceux qui l'affirment avec assurance méritent la même prudence que ceux qui vous recommandent un produit. Les calculs qui permettent de comparer des scénarios sont présentés dans un autre livre de la collection (→ livre F4), et ils prennent tout leur sens avec vos propres chiffres, que vous pouvez travailler avec un prêteur, un courtier hypothécaire ou un planificateur financier.

3.3 Se connaître soi-même : tolérance, budget, projets

Le choix entre taux fixe et taux variable ne se joue pas seulement dans le contrat : il se joue aussi chez vous. Voici trois séries de questions à vous poser, seul ou à deux.

Votre tolérance à l'incertitude

Imaginez que votre versement change pendant la durée du terme. Comment le vivriez-vous ? Certaines personnes s'y adaptent sans effort ; d'autres dorment mal à l'idée que leur budget puisse bouger. Aucune attitude n'est meilleure que l'autre : elles sont différentes. Posez-vous honnêtement la question :

• Quand une dépense inattendue survient, comment est-ce que je réagis ?
• Est-ce que je préfère connaître à l'avance ce que je paierai, ou est-ce que j'accepte une part d'inconnu ?
• Si mon versement devait changer, aurais-je un budget pour l'absorber ?
• Qui d'autre dans mon ménage est touché, et comment réagirait-il ?

Votre budget

Le budget est le terrain où l'incertitude se vit. Regardez-le tel qu'il est, pas tel que vous souhaiteriez qu'il soit :

• Quelle est la marge de manœuvre de mon budget mensuel ?
• Qu'est-ce qui, dans mes dépenses, est difficile à réduire ?
• Mes revenus sont-ils stables ou varient-ils d'une période à l'autre ?
• Ai-je une réserve pour les imprévus ? Pour combien de temps ?

Un planificateur financier est la personne idéale pour examiner ces questions avec vous. Il regarde votre situation d'ensemble.

Vos projets

Votre horizon compte aussi. Un prêt à terme défini s'accorde ou non à vos projets :

• Pensez-vous rester dans cette propriété longtemps, ou prévoyez-vous déménager ?
• Un changement important est-il en vue : famille qui s'agrandit, changement d'emploi, retour aux études, retraite ?
• Pensez-vous rembourser une partie du prêt plus vite si votre situation le permet ?

Les réponses à ces questions ne dictent pas un choix : elles précisent ce que vous voulez demander au prêteur. Par exemple, si vous songez peut-être à déménager avant la fin du terme, vous voudrez poser des questions précises sur ce qui arrive à votre prêt dans ce cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Patricia prend une soirée pour répondre par écrit aux questions de cette section. Elle découvre qu'elle sait mal quelle marge elle a dans son budget, et qu'elle n'a jamais regardé ses dépenses sur une période complète. Elle décide de reporter sa décision : avant de choisir une sorte de taux, elle veut d'abord mieux connaître son propre budget. Sa première démarche sera de prendre rendez-vous avec un planificateur financier.

Un exercice à deux

Si vous empruntez avec une autre personne, faites l'exercice séparément, puis comparez. Il arrive que deux personnes d'un même ménage n'aient pas la même relation à l'incertitude. Mieux vaut le découvrir à la maison que devant le prêteur. Élodie et Samuel ont fait l'exercice chacun de leur côté ; ils ont constaté que leurs réponses étaient différentes sur deux points et ont inscrit ces points sur leur liste de questions.

Un exemple de conversation avec le prêteur

Voici comment une rencontre peut se dérouler, à titre d'illustration. Vous dites : « Je compare deux options, fixe et variable. Que signifie chacune dans votre contrat ? » Le prêteur décrit les deux. Vous reprenez : « Quand le taux variable change, qu'arrive-t-il à mon versement ? » Il répond. Vous demandez : « Pouvez-vous me l'écrire ? » Puis vous passez à la question suivante de votre grille. À aucun moment vous n'avez dit quelle option vous préférez, et vous n'avez pas à le dire : vous recueillez de l'information.

Ce rythme calme est aussi une façon d'observer le prêteur. Répond-il directement ? Accepte-t-il d'écrire ? Reconnaît-il ce qu'il ne sait pas ? Ces réponses sont des informations de plus, à mettre en balance avec le reste.

Ce que cette réflexion ne remplace pas

Cette réflexion est un point de départ, pas un verdict. Elle ne remplace ni l'avis d'un planificateur financier, ni l'explication de votre prêteur. Elle vous permet d'arriver à ces rencontres en sachant ce que vous cherchez, et en étant capable de dire pourquoi une question vous importe.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le planificateur financier, pour examiner votre budget, votre tolérance à l'incertitude et vos projets, et voir comment un choix de taux s'y inscrit. Le prêteur, pour comprendre le fonctionnement exact de chaque option dans son contrat. Le courtier hypothécaire, pour comparer plusieurs prêteurs sur une même base. À chacun : « Comment cette option s'accorde-t-elle à ma situation, et pouvez-vous me le résumer par écrit ? »

3.4 Les questions à poser au prêteur et au courtier hypothécaire

Voici une grille de questions prête à l'emploi. Imprimez-la ou copiez-la dans votre carnet, et laissez de la place pour noter les réponses.

Grille de questions

Comment poser ces questions

Posez-les dans l'ordre, une à la fois, et prenez le temps de noter les réponses. Si une réponse vous paraît floue, redemandez. Si le prêteur répond « ça dépend », demandez : « De quoi cela dépend-il ? » et notez les facteurs. Demandez que la réponse figure dans l'offre ou dans un message écrit. Une réponse orale oubliée ne vous sert à rien lors de la comparaison.

Ce qu'on peut demander au courtier hypothécaire de plus

Le courtier hypothécaire peut vous présenter plusieurs prêteurs. Demandez-lui :

• de vous montrer, dans un format comparable, les offres des prêteurs auxquels il s'adresse ;
• de vous expliquer ce qui distingue chaque prêteur sur les points de la grille ;
• de vous dire pour qui il travaille et comment il est rémunéré, et de vous le remettre par écrit.

Prendre le temps

Un choix de taux ne se fait pas en une rencontre. Ménagez-vous un délai entre la rencontre et la décision : un jour de réflexion, une soirée avec la personne qui emprunte avec vous, un deuxième échange avec le prêteur pour une question de plus. Vous pouvez dire : « Je vous reviens après avoir lu votre offre en entier. » Demandez simplement combien de temps l'offre reste valide, pour ne pas la laisser tomber par inadvertance.

L'ESSENTIEL — deux options, une méthode

Comprendre ce que chaque sorte de taux veut dire, se connaître soi-même, poser une grille de questions identique à chaque prêteur, noter les réponses par écrit, prendre le temps de réfléchir. Le choix lui-même reste le vôtre, et se fait avec les bons interlocuteurs.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour les conditions exactes de chaque option dans son contrat. Le courtier hypothécaire, pour comparer ces conditions entre prêteurs. Le planificateur financier, pour voir si une option s'accorde à votre budget et à vos projets. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, pour de l'information publique sur les prêts hypothécaires. Pour les critères d'admissibilité et la capacité d'emprunter, voir → livre F2.

Les erreurs qui coûtent cher

• Choisir parce qu'un proche a fait le même choix. Son contexte n'est pas le vôtre.
• Comparer deux chiffres de sortes différentes comme s'ils étaient équivalents. Un taux fixe et un taux variable ne disent pas la même chose.
• Ne pas demander ce qui arrive à votre versement quand le taux change. C'est la question qui rend l'option concrète.
• Décider sans connaître son propre budget. Sans cette connaissance, aucune option ne peut être jugée.
• Croire qu'un livre, un site ou un ami peut prédire la direction des taux. Personne ne le garantit.
• Se précipiter. Un délai de réflexion fait partie de la démarche ; demandez la durée de validité de l'offre et utilisez-la.
• Oublier de demander par écrit. Une réponse orale ne se compare pas.
• Négliger les autres conditions. Le choix du taux ne dispense pas de regarder les durées, les remboursements et les frais.

À retenir

• Un taux fixe reste le même pendant le terme ; un taux variable peut changer pendant le terme, selon une référence que le prêteur précise.
• Les prêts à taux variable ne fonctionnent pas tous de la même manière : demandez ce qui change pour vous quand le taux change.
• Ce livre ne dit pas quelle option choisir ni ce que feront les taux : le choix dépend de votre situation.
• Trois points de départ pour vous connaître : votre tolérance à l'incertitude, votre budget, vos projets.
• Utilisez une même grille de questions auprès de chaque prêteur, et notez les réponses par écrit.
• Prenez un temps de réflexion, en respectant la durée de validité de l'offre.

Votre plan d'action

1. Répondez par écrit aux questions de la section 3.3 sur votre tolérance, votre budget et vos projets, seul puis à deux.
2. Repérez les points sur lesquels vous n'avez pas la même réponse que la personne qui emprunte avec vous.
3. Prenez rendez-vous avec un planificateur financier si vous voulez examiner votre budget avec lui.
4. Copiez la grille de la section 3.4 et préparez-en une colonne par prêteur.
5. Posez les mêmes questions à chaque prêteur et au courtier hypothécaire, dans le même ordre.
6. Demandez les réponses par écrit, ainsi que la durée de validité de chaque offre.
7. Laissez passer un temps de réflexion, puis relisez toutes vos notes avant de décider.
8. Passez au chapitre 4, qui traite des deux durées : le terme et l'amortissement.

Questions à poser

Au prêteur :

• Cette offre est-elle à taux fixe ou à taux variable, et pouvez-vous l'écrire à côté du taux ?
• Pour un taux variable, sur quelle référence repose-t-il et quand peut-il changer ?
• Quand le taux change, que devient mon versement ?
• Puis-je changer de sorte de taux pendant le terme, et à quelles conditions ?
• Combien de temps cette offre est-elle valide ?

Au courtier hypothécaire :

• Pouvez-vous me présenter, dans un même format, les offres à taux fixe et à taux variable des prêteurs que vous consultez ?
• Pour qui travaillez-vous, et comment êtes-vous rémunéré ?

Au planificateur financier :

• Comment mon budget et mes projets s'accordent-ils avec chacune des deux options ?
• Quelle marge de manœuvre devrais-je avoir dans mon budget pour faire face à un changement de versement ?

Au notaire :

• Y a-t-il, dans le contrat de prêt, des clauses sur le taux que vous me conseillez de faire expliquer avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux variable ?
2. Pourquoi ne peut-on pas comparer un taux fixe et un taux variable comme deux simples chiffres ?
3. Que faut-il demander à un prêteur à propos d'un taux variable ?
4. Nommez les trois points de départ pour mieux vous connaître avant de choisir.
5. Pourquoi ce livre ne dit-il pas quelle option choisir ?
6. Pourquoi demander les réponses par écrit ?

Réponses

1. Le taux fixe reste le même pendant le terme ; le taux variable peut changer pendant le terme, selon une référence précisée par le prêteur.
2. Parce que l'un reste en place et l'autre peut bouger : ils ne disent pas la même chose, et leur comparaison demande des explications.
3. Sur quelle référence il repose, quand et comment il peut changer, et ce qui arrive au versement quand il change.
4. Votre tolérance à l'incertitude, votre budget et vos projets.
5. Parce que la réponse dépend de votre situation, que seuls vous et les professionnels qui la connaissent pouvez examiner.
6. Parce qu'une réponse écrite se conserve, se compare d'un prêteur à l'autre et peut être montrée à un autre professionnel.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livre F2 (Se qualifier) pour la préparation à la demande de prêt, et → livre F4 (Mathématiques immobilières) pour les calculs.

Chapitre 4 — Terme et amortissement : deux durées à ne pas confondre

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Bertrand a rendez-vous avec un courtier hypothécaire dans quelques jours. En relisant ses notes, il bute sur une phrase qu'il a lui-même écrite : « Je veux un prêt de longue durée. » Longue durée de quoi ? Du contrat qu'il signera, ou du temps qu'il mettra à tout rembourser ? Il s'aperçoit qu'il emploie le même mot pour deux réalités différentes, et que le courtier pourrait comprendre l'une quand il pense à l'autre.

Ce chapitre démêle les deux durées. Le terme et l'amortissement peuvent être présentés ensemble dans une offre, et l'on passe facilement de l'un à l'autre sans s'en apercevoir. Pourtant, ils n'ont ni le même rôle ni les mêmes conséquences. Les comprendre séparément, c'est se donner les moyens de poser des questions justes et de comparer des offres qui ne se ressemblent qu'en apparence.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Bertrand, qui prépare sa rencontre avec un courtier hypothécaire, et Élodie et Samuel, qui comparent deux offres venues de deux prêteurs différents. Aucune durée réelle n'est donnée ici : ce livre n'en fournit aucune, et c'est volontaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer la différence entre le terme et l'amortissement avec vos propres mots ;
• vous servir d'une image simple pour ne plus les confondre ;
• repérer dans une offre laquelle des deux durées est nommée, et laquelle est sous-entendue ;
• demander à un prêteur les durées possibles et leurs conséquences sur le versement, en les faisant écrire ;
• préparer vos questions sur les deux durées avant une rencontre.

Pourquoi c'est important

Les deux durées touchent des choses différentes dans la vie de votre prêt. L'une détermine à quel moment vous devrez retourner devant un prêteur pour renégocier vos conditions. L'autre détermine la façon dont le remboursement est réparti dans le temps. Confondre l'une avec l'autre, c'est risquer de mal comprendre ce que vous signez : par exemple, croire que vos conditions sont fixées pour toute la période de remboursement alors qu'elles ne le sont que pour une partie.

C'est aussi une question de comparaison. Deux offres peuvent annoncer des durées qui se ressemblent et porter sur des réalités différentes. Si vous ne savez pas laquelle des deux durées chaque offre nomme, vous ne pouvez pas les mettre côte à côte honnêtement.

4.1 Le terme, ce qui se renouvelle

Une définition simple

Le terme est la période pendant laquelle les conditions de votre contrat de prêt sont en vigueur. Pendant cette période, le prêteur vous offre les conditions convenues, et vous vous engagez à les respecter. Quand elle se termine, on dit que le terme arrive à échéance.

DÉFINITION — terme

La durée du contrat de prêt en cours, avec les conditions qui s'y rattachent. À l'échéance du terme, il faut renouveler, c'est-à-dire s'entendre sur de nouvelles conditions, ou régler le solde. Demandez à votre prêteur de vous écrire la date d'échéance de votre terme, ainsi que la façon dont il vous contactera avant cette date.

Ce qui se décide au début, ce qui se décide à la fin

Au début du terme, vous convenez avec le prêteur de plusieurs conditions : le taux, la sorte de taux (chapitre 3), la fréquence des versements, ce qui est permis en matière de remboursement anticipé (chapitre 5 et chapitre 9). Ces conditions valent pour la durée du terme. À son échéance, elles cessent de s'appliquer : vous devez en convenir de nouvelles pour le terme suivant.

C'est un moment important, parce que c'est une occasion de comparer et de négocier de nouveau. Le chapitre 9 s'y arrête. Retenez simplement ici que le terme est le rythme des rendez-vous : chaque échéance est un moment où le prêt est remis sur la table.

Plusieurs termes pour un même prêt

Le terme n'est pas la durée totale du prêt. Un même prêt peut traverser plusieurs termes successifs avant d'être complètement remboursé. À chaque échéance, vous renouvelez ou vous changez de prêteur, et un nouveau terme commence. Le capital que vous devez encore continue de diminuer d'un terme à l'autre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Dans ses notes, Bertrand réécrit sa phrase : « Je veux savoir quelles durées de terme sont possibles et ce que chacune signifie pour moi. » Il ajoute une seconde ligne : « Et séparément, quelle durée d'amortissement ? » Le simple fait de les séparer lui montre qu'il avait deux questions à poser, pas une.

Trois voies à l'échéance

Quand le terme arrive à sa fin, trois voies se présentent, que le prêteur doit pouvoir vous décrire :

• renouveler auprès du même prêteur, avec les conditions qu'il vous propose pour le terme suivant ;
• changer de prêteur, ce qui suppose d'avoir comparé d'autres offres et de poser des questions sur les démarches et les frais éventuels ;
• régler le solde, si vous êtes en mesure de rembourser ce qu'il reste.

Chaque voie a ses règles et ses conséquences, que ce livre ne décrit pas. Ce qui compte ici, c'est de savoir qu'il y en a plusieurs et que le choix se prépare avant la date, pas la veille. Le chapitre 9 en reprend les gestes pratiques, et l'autre livre de la collection les détaille (→ livre F6).

Se préparer à l'échéance

Quelques gestes simples, à faire bien avant la date :

• inscrire l'échéance à votre agenda, avec un rappel plusieurs semaines à l'avance ;
• demander au prêteur comment et quand il communiquera ses nouvelles conditions ;
• relire votre contrat pour repérer ce qu'il dit de la fin du terme ;
• reprendre votre grille de comparaison et la remplir avec au moins une autre offre ;
• parler avec la personne qui emprunte avec vous des changements survenus depuis le début du terme.

Pourquoi la longueur du terme se discute

Un terme court revient plus vite à l'échéance. Un terme plus long retarde l'échéance. Chacun a des implications : à chaque échéance, vous retrouvez la possibilité de changer de conditions, mais aussi la nécessité d'en convenir de nouvelles. Ce livre ne dit pas laquelle de ces situations vous convient. Il vous suggère de poser au prêteur et au courtier hypothécaire la question suivante : « Que me permet, et que m'impose, un terme plus court ou plus long dans votre offre ? » Notez les réponses.

Le prêteur peut aussi proposer des termes de durées différentes selon le type de taux (fixe ou variable) ou selon son produit. Demandez-lui lesquels sont disponibles pour l'offre qui vous concerne, et laissez-le les écrire.

Ce que le terme n'est pas

Le terme n'est pas la durée du remboursement, c'est-à-dire l'amortissement. Demandez au prêteur ce qui est possible à l'échéance, y compris changer de prêteur. Les modalités précises du renouvellement, du refinancement et du transfert font l'objet d'un autre livre (→ livre F6).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour connaître la durée du terme de votre offre, sa date d'échéance, et ce qui arrive à l'échéance. Le courtier hypothécaire, pour comparer les termes proposés par plusieurs prêteurs. Le notaire, pour toute clause du contrat de prêt qui touche l'échéance et ses conséquences, avant la signature.

4.2 L'amortissement, ce qui s'étale

Une définition simple

L'amortissement est la durée sur laquelle le remboursement complet du prêt est étalé, calculée dès le départ. C'est l'horizon du remboursement : si les conditions restaient les mêmes jusqu'au bout, c'est à la fin de cette période que le capital serait entièrement remboursé.

DÉFINITION — amortissement

La période sur laquelle le remboursement complet du prêt est étalé. Elle sert à établir le montant des versements. Demandez à votre prêteur de vous écrire cette durée, séparément de celle du terme, et de vous dire ce qui peut la modifier pendant la vie du prêt.

Le lien avec le versement

La durée d'amortissement est l'un des éléments qui déterminent le montant du versement. À d'autres conditions égales, un remboursement étalé sur une plus longue période se répartit en versements différents d'un remboursement étalé sur une période plus courte. Ce livre ne chiffre rien et ne dit pas dans quel sens exactement : c'est une question à poser à votre prêteur, avec vos propres données, et à faire écrire. Pour les calculs, voir → livre F4.

La répartition de chaque versement entre l'intérêt et le capital évolue elle aussi au fil des ans. Demandez au prêteur de vous montrer comment, dans son contrat, cette répartition progresse. Demandez au prêteur s'il peut vous remettre un tableau de remboursement.

Une durée qui peut bouger

Il se peut que l'amortissement ne soit pas immuable. Demandez à votre prêteur quelles décisions, en cours de route, peuvent le modifier. Posez la question : « Qu'est-ce qui peut modifier ma durée d'amortissement, et comment vous m'en informez ? »

Les limites qui peuvent exister

Des règles peuvent limiter les durées d'amortissement possibles pour certains types de prêts ou de situations. Ce livre n'en donne aucune, parce qu'elles changent et qu'elles dépendent de votre situation. Demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire quelles durées lui sont accessibles dans votre cas, et pourquoi. Pour les critères d'admissibilité, voir → livre F2.

ATTENTION — ne présumez pas que toutes les durées sont ouvertes

Selon le prêteur, le type de prêt et votre situation, certaines durées peuvent ne pas être disponibles. Ne bâtissez pas votre budget sur une durée que personne ne vous a confirmée par écrit. Demandez toujours : « Cette durée m'est-elle offerte, et à quelles conditions ? »

Pourquoi l'amortissement se discute

Une durée d'amortissement plus longue et une durée plus courte n'ont pas les mêmes effets sur le versement ni sur le coût total de l'emprunt. Ces effets sont propres à chaque situation. Ce livre n'en donne pas l'ampleur. Il vous invite à demander au prêteur, ou à un planificateur financier, de vous les montrer avec vos chiffres, à partir de scénarios que vous aurez choisis ensemble.

CAS CONCRET — dossier fictif

Élodie et Samuel remarquent que l'une de leurs offres emploie l'expression « durée du prêt » sans préciser laquelle des deux durées elle désigne. Ils écrivent à chaque prêteur : « Pouvez-vous indiquer, séparément, la durée du terme et la durée d'amortissement de votre offre ? » Les deux répondent par écrit. Ils découvrent que « durée du prêt » désignait l'amortissement, alors que « terme », dans l'autre offre, désignait bien le terme. Sans cette question, ils auraient comparé des choses différentes.

4.3 Comment ces durées influencent le choix

Une image pour ne plus les confondre

Reprenons l'image du train, déjà rencontrée au chapitre 2. L'amortissement, c'est la durée du trajet complet : de la gare de départ à la gare d'arrivée, où vous aurez fini de rembourser. Le terme, c'est la durée d'un billet : vous changez de billet à certaines gares, avec des conditions parfois nouvelles. À chaque changement, vous ne descendez pas du train ; le trajet continue, avec un autre billet.

Prolongeons l'image. Quand vous achetez un billet, le prix et les conditions sont fixés pour la période du billet. Quand il prend fin, on vous en propose un autre, dont les conditions peuvent différer. Si le trajet est long, vous achèterez plusieurs billets avant l'arrivée. C'est exactement ce qui se passe avec un prêt hypothécaire.

Cette image a ses limites. Elle sert à mémoriser que le terme se renouvelle et que l'amortissement s'étale. Elle ne dit rien des conditions particulières de votre contrat.

Les choix qui découlent de ces durées

Voici comment chaque durée influence ce que vous avez à décider.

Le terme influence :

• le moment où vous devrez comparer et négocier de nouveau ;
• la période pendant laquelle vos conditions sont fixées ;
• le moment où des changements de situation (déménagement, projets) croisent la vie du prêt.

L'amortissement influence :

• le montant de vos versements ;
• la façon dont le remboursement se répartit dans le temps ;
• l'horizon à la fin duquel le prêt serait complètement remboursé.

Ni l'une ni l'autre de ces durées n'est « la bonne » dans l'absolu. Chacune convient mieux ou moins bien selon votre budget, vos projets et votre façon de gérer l'incertitude (→ chapitre 3).

Poser les deux durées côte à côte

Un petit tableau vous aide à voir ce que chaque offre nomme. Remplissez-le avec les réponses des prêteurs.

La dernière ligne est utile : elle vous rappelle de vérifier le vocabulaire de chaque offre avant de la comparer à l'autre.

Un exemple de conversation avec le courtier hypothécaire

À titre d'illustration, voici comment Bertrand pourrait ouvrir la discussion : « Avant de parler d'offres, j'aimerais clarifier deux mots. Quand vous dites durée, parlez-vous du terme ou de l'amortissement ? » Le courtier répond. Bertrand note la réponse, puis enchaîne : « Pouvez-vous me donner, pour chaque offre, les deux durées sur deux lignes séparées ? » Cette courte conversation évite plusieurs malentendus d'un coup. Elle montre aussi au courtier que vous avez préparé votre rencontre, ce qui rend l'échange plus précis.

Quand on change de situation

Un changement important dans votre vie ne tombe pas toujours à l'échéance de votre terme. Un déménagement, un nouvel emploi, un enfant, un projet de rénovation : ces événements peuvent croiser la vie de votre prêt à n'importe quel moment. Posez la question en amont : « Qu'est-ce que le contrat prévoit si ma situation change pendant le terme ? » Les réponses concernent le remboursement anticipé, le transfert du prêt et les frais éventuels. Ce sont des sujets à vérifier auprès du prêteur et, pour tout ce qui touche le droit, du notaire. Pour le renouvellement, le refinancement et le transfert, voir → livre F6.

L'ESSENTIEL — deux durées, deux questions

Pour le terme, demandez : « À quelle date arrive-t-il à échéance, et que se passe-t-il à ce moment-là ? » Pour l'amortissement, demandez : « Sur quelle durée le remboursement est-il étalé, et qu'est-ce qui peut la modifier ? » Faites écrire les deux réponses, chacune sous son propre nom.

4.4 Les questions à poser au prêteur

Avant la rencontre

Bertrand prépare une feuille avec deux colonnes. À gauche, « Terme » ; à droite, « Amortissement ». Sous chacune, il écrit ses questions. Il s'impose une règle : ne jamais poser une question sans préciser de laquelle des deux durées il parle.

Pendant la rencontre

Voici des questions à poser, en nommant à chaque fois la durée dont il s'agit.

Sur le terme :

• Quelles durées de terme offrez-vous pour ce type de prêt ?
• Quelle serait l'échéance du terme dans mon cas ?
• Comment me contacterez-vous avant l'échéance ?
• Que se passe-t-il à l'échéance si je ne fais rien ?
• Les conditions du prochain terme sont-elles connues à l'avance, ou établies à l'échéance ?

Sur l'amortissement :

• Quelles durées d'amortissement m'offrez-vous, et lesquelles ne me sont pas offertes dans mon cas ?
• Comment la durée d'amortissement influence-t-elle le montant de mon versement ?
• Qu'est-ce qui peut modifier la durée d'amortissement pendant la vie du prêt ?
• Pouvez-vous me remettre un tableau montrant comment mon remboursement progresse ?

Sur les deux :

• Dans votre offre, quels mots désignent le terme et l'amortissement ?
• Pouvez-vous me donner ces deux durées par écrit, chacune sous son nom ?

Après la rencontre

Relisez vos notes et comparez-les au document écrit du prêteur. Les deux durées s'y trouvent-elles, sous leur nom ? Vos notes concordent-elles avec l'écrit ? Si un écart apparaît, écrivez au prêteur : « Votre offre indique X ; j'avais compris Y. Pouvez-vous me confirmer ? »

CAS CONCRET — dossier fictif

Après un premier échange avec le courtier hypothécaire, Bertrand reçoit un résumé écrit. Il le relit avec son carnet : la durée du terme figure, mais la durée d'amortissement n'est indiquée qu'en toutes lettres dans un paragraphe, sans libellé distinct. Il écrit au courtier : « Pouvez-vous ajouter une ligne intitulée Amortissement pour que mes deux durées soient bien séparées ? » La réponse arrive le lendemain, corrigée.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour les durées de terme et d'amortissement offertes, et ce qui peut les modifier. Le courtier hypothécaire, pour comparer ces durées entre plusieurs prêteurs. Le planificateur financier, pour voir comment l'une et l'autre s'inscrivent dans votre budget et vos projets. Le notaire, pour les clauses du contrat qui touchent l'échéance et les conséquences d'une sortie du contrat. Pour le renouvellement en particulier, voir → livre F6.

Les erreurs qui coûtent cher

• Employer « durée du prêt » sans préciser laquelle. Le mot peut désigner le terme, l'amortissement ou les deux. Nommez-les toujours séparément.
• Croire que les conditions sont fixées pour toute la durée du remboursement. Elles ne le sont que pour la durée du terme.
• Oublier la date d'échéance du terme. Elle revient comme un rendez-vous : notez-la dans votre agenda et demandez au prêteur comment il vous préviendra.
• Comparer deux offres sans vérifier de quelle durée elles parlent. Une offre peut nommer le terme là où l'autre nomme l'amortissement.
• Bâtir son budget sur une durée d'amortissement non confirmée. Une durée qui ne vous est pas offerte ne vous sert à rien dans vos prévisions.
• Ignorer ce que le contrat prévoit si votre situation change. Déménagement, projet, changement de revenu : posez la question avant, pas après.
• Ne rien faire à l'approche de l'échéance. Une échéance est une occasion de comparer ; la laisser passer sans regarder, c'est se priver d'un choix.
• Prendre l'image du train pour une règle. Elle sert à mémoriser, pas à décider.

À retenir

• Le terme est la durée du contrat en cours, avec ses conditions ; il arrive à échéance et se renouvelle.
• L'amortissement est la durée sur laquelle le remboursement complet est étalé ; elle contribue à fixer le versement.
• Un prêt peut traverser plusieurs termes avant d'être complètement remboursé.
• L'image du train aide à les distinguer : le terme est le billet, l'amortissement est le trajet.
• Ce livre ne donne aucune durée ni limite : demandez au prêteur ce qui vous est offert, par écrit.
• Nommez toujours la durée dont vous parlez : terme ou amortissement.
• Notez la date d'échéance de votre terme et demandez comment le prêteur vous prévient.

Votre plan d'action

1. Prenez une feuille à deux colonnes : « Terme » et « Amortissement ».
2. Écrivez sous chaque colonne vos questions, en vous interdisant de mêler les deux durées.
3. Relisez les offres que vous avez et soulignez les mots qui désignent une durée ; notez à côté laquelle des deux il s'agit.
4. Demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire de nommer, séparément, le terme et l'amortissement de chaque offre.
5. Remplissez le tableau de la section 4.3 pour chaque prêteur.
6. Inscrivez dans votre agenda la date d'échéance du terme dès que vous la connaissez.
7. Demandez ce que le contrat prévoit si votre situation change pendant le terme.
8. Passez au chapitre 5, qui présente les grandes sortes de prêts.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quelles durées de terme et d'amortissement m'offrez-vous, et lesquelles ne me sont pas offertes ?
• Quel mot votre offre emploie-t-elle pour chacune ?
• À quelle date arrive mon terme à échéance, et comment me préviendrez-vous ?
• Qu'est-ce qui peut modifier ma durée d'amortissement ?
• Que prévoit le contrat si ma situation change pendant le terme ?

Au courtier hypothécaire :

• Les offres que vous me montrez nomment-elles le terme et l'amortissement de la même façon ?
• Pouvez-vous me les présenter dans un tableau où les deux durées sont séparées ?

Au planificateur financier :

• Comment les deux durées s'accordent-elles avec mon budget et mes projets ?

Au notaire :

• Y a-t-il, dans le contrat, des clauses sur l'échéance ou la sortie du contrat que vous me conseillez de faire expliquer avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce que le terme ?
2. Qu'est-ce que l'amortissement ?
3. Un prêt traverse-t-il un seul terme ou plusieurs ?
4. Quelle question poser quand une offre parle de « durée du prêt » ?
5. Que représente le billet dans l'image du train ? Et le trajet ?
6. Pourquoi noter la date d'échéance du terme ?
7. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucune durée ?

Réponses

1. La durée du contrat en cours, avec les conditions qui s'y rattachent ; à son échéance, il faut renouveler ou régler le solde.
2. La durée sur laquelle le remboursement complet du prêt est étalé.
3. Il peut en traverser plusieurs, avant que le prêt soit entièrement remboursé.
4. Demander si le mot désigne le terme, l'amortissement ou les deux, et faire écrire la réponse.
5. Le billet représente le terme, qui se renouvelle ; le trajet représente l'amortissement, qui s'étale.
6. Parce que l'échéance est le moment où le prêt est remis sur la table : c'est l'occasion de comparer et de renégocier.
7. Parce que les durées possibles changent et dépendent de votre situation ; seul le prêteur peut vous dire ce qui vous est offert.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livres F2 (Se qualifier), F4 (Mathématiques immobilières) et F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités).

Chapitre 5 — Les sortes de prêts, vues d'en haut

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Élodie et Samuel ont devant eux deux offres, et chacune porte des étiquettes qu'ils n'avaient pas encore rencontrées. L'une mentionne un prêt « assuré » ; l'autre, un prêt « fermé » ; une troisième feuille parle de « versements accélérés ». Ils ont compris les mots du chapitre 2 et les deux durées du chapitre 4, mais ces nouvelles étiquettes les arrêtent. Que désignent-elles ? Est-ce que ce sont des choix qu'ils font, ou des cases que le prêteur coche pour eux ?

Ce chapitre présente, d'un point de vue panoramique, les grandes sortes de prêts hypothécaires. Il ne les décrit pas à fond et ne donne aucune règle d'admissibilité, aucun seuil, aucun chiffre. Il les nomme comme des étiquettes à connaître et à faire expliquer, afin que vous reconnaissiez les mots quand ils apparaissent dans une offre et que vous sachiez quelle question poser.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Élodie et Samuel, qui comparent deux offres venues de deux prêteurs différents, et Bertrand, qui prépare sa rencontre avec un courtier hypothécaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les grandes étiquettes qui qualifient un prêt hypothécaire ;
• expliquer en mots simples la différence entre un prêt avec et sans assurance prêt hypothécaire ;
• expliquer ce que veulent dire prêt ouvert, prêt fermé et versements possibles ;
• demander à un prêteur de décrire ses produits en des termes que vous comprenez ;
• poser au prêteur et au courtier hypothécaire des questions sur chaque étiquette, et noter les réponses.

Pourquoi c'est important

Un prêt hypothécaire n'est pas un produit unique. C'est une famille de produits, que chaque prêteur décline à sa façon et nomme parfois différemment. Les étiquettes qui qualifient un prêt disent quelque chose de ses conditions : ce qu'il vous permet de faire, ce qu'il vous interdit, ce qu'il suppose de la part du prêteur et de la vôtre. Si vous ne reconnaissez pas ces étiquettes, vous risquez d'accepter des conditions dont vous ne mesurez pas la portée.

Cela dit, ce livre est un livre d'information pratique. Il ne vous dit pas quelles étiquettes conviennent à votre situation ni si vous pouvez prétendre à l'une plutôt qu'à l'autre. Il vous donne des clés pour comprendre ce qui est écrit et pour poser des questions précises. Les réponses viennent du prêteur ou du courtier hypothécaire, qui connaissent votre dossier.

5.1 Prêt avec ou sans assurance prêt hypothécaire

Une étiquette à connaître

Parmi les étiquettes que vous croiserez, l'une des premières est celle de l'assurance prêt hypothécaire. Un prêt peut être dit « assuré » ou « non assuré », ou encore « avec » ou « sans » assurance. Avant d'aller plus loin, notez ce qui suit : ce livre ne décrit ni les conditions, ni les montants, ni le fonctionnement de cette assurance. Il vous apprend seulement à reconnaître l'étiquette et à poser les bonnes questions.

DÉFINITION — assurance prêt hypothécaire

Une assurance qui se rattache à certains prêts hypothécaires, et dont la présence ou l'absence qualifie le prêt d'« assuré » ou de « non assuré ». Pour savoir si elle s'applique à votre prêt, qui est protégé, qui la paie, comment, et ce qu'elle change pour vous, interrogez votre prêteur ou votre courtier hypothécaire, et demandez la réponse par écrit.

Ce qu'il faut demander

Quand l'une de ces étiquettes apparaît sur une offre, posez ces questions :

• Mon prêt est-il assuré ou non assuré ? Pouvez-vous l'écrire clairement ?
• Pourquoi mon prêt entre-t-il dans cette catégorie plutôt que dans l'autre ?
• Si une assurance s'applique, qui en est le bénéficiaire ? Qui la paie et de quelle façon ?
• Cette assurance a-t-elle des effets sur les conditions de mon prêt, sur son coût, sur ma souplesse ?
• Que se passe-t-il pour cette assurance si je renouvelle mon prêt ou si je change de prêteur ?

La Société canadienne d'hypothèques et de logement, la SCHL, publie de l'information sur l'assurance prêt hypothécaire. Vous pouvez la consulter comme source d'information, au même titre que l'Agence de la consommation en matière financière du Canada. Aucune de ces sources ne vous dira ce qui s'applique à votre dossier : c'est le prêteur qui le fera.

Un autre livre de la collection porte entièrement sur ce sujet (→ livre F3). Retenez ici une idée : la présence ou l'absence d'assurance fait partie des étiquettes qui qualifient un prêt, et elle se vérifie auprès du prêteur.

ATTENTION — ne confondez pas l'assurance prêt avec d'autres assurances

L'assurance prêt hypothécaire n'est pas la même chose qu'une assurance habitation, ni qu'une assurance qui protégerait votre famille si vous ne pouviez plus rembourser. Ce sont des produits différents, avec des bénéficiaires différents. Quand un document parle d'assurance, demandez toujours : « Quelle assurance, qui est protégé, et qui la paie ? »

CAS CONCRET — dossier fictif

Dans l'offre du premier prêteur, Élodie et Samuel lisent la mention « prêt assuré » ; dans l'offre du second, la mention est absente. Ils ne concluent rien. Ils écrivent à chaque prêteur : « Votre offre est-elle un prêt assuré ou non assuré ? Pouvez-vous le préciser ? » Les réponses écrites leur permettront de mettre les deux offres sur une même ligne dans leur tableau de comparaison.

Une étiquette qui ne se choisit pas toujours

Il est utile de savoir qu'une étiquette comme « assuré » ou « non assuré » n'est pas toujours un choix que vous faites. Elle peut découler de la nature de votre dossier, de la façon dont le prêteur analyse votre demande ou de la structure du prêt. Ce livre ne dit pas dans quels cas. Demandez au prêteur ou au courtier hypothécaire : « Cette étiquette découle-t-elle d'un choix, ou de la nature de mon dossier ? »

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour savoir si votre prêt est assuré ou non, pourquoi, et ce que cela change pour vous. Le courtier hypothécaire, pour comparer le traitement de cette question chez plusieurs prêteurs. La Société canadienne d'hypothèques et de logement, comme source publique d'information générale sur l'assurance prêt hypothécaire. Un autre livre de la collection y est consacré (→ livre F3).

5.2 Prêt ouvert, prêt fermé, versements possibles

Prêt ouvert et prêt fermé

Deux autres étiquettes décrivent la souplesse d'un prêt. On parle de prêt ouvert ou de prêt fermé. Les mots eux-mêmes donnent l'idée générale : un prêt ouvert laisse plus de liberté sur la façon de rembourser, un prêt fermé en laisse moins. Les limites exactes, elles, dépendent de chaque contrat.

DÉFINITION — prêt ouvert et prêt fermé

Un prêt ouvert est un prêt dont les conditions de remboursement sont plus souples ; un prêt fermé est un prêt dont les conditions de remboursement sont plus encadrées. Ces deux étiquettes ont un sens qui varie d'un prêteur à l'autre : demandez à votre prêteur de vous dire, dans son contrat, ce qu'elles permettent exactement.

Ce que ces mots promettent n'est pas toujours évident. Ne présumez pas ce que ces mots permettent, ni dans un sens ni dans l'autre. Il faut lire le contrat, ou mieux, demander au prêteur de décrire ce qu'il autorise et ce qu'il n'autorise pas, par écrit.

Les versements possibles

Une troisième famille d'étiquettes concerne la façon de payer. Votre prêteur peut vous proposer une certaine fréquence de versements (chapitre 2) et, dans certains cas, des formules pour payer plus ou plus souvent. Vous entendrez des expressions comme « versements accélérés », « versements supplémentaires » ou « remboursements anticipés ». Ces expressions peuvent ne pas avoir le même sens d'un prêteur à l'autre.

Au lieu d'en chercher la définition générale, demandez au prêteur :

• Quelles fréquences de versement offrez-vous pour mon prêt ?
• Est-ce que je peux verser plus que le montant prévu ? À quelles conditions ?
• Est-ce que je peux faire un versement supplémentaire à un moment de mon choix ? Avec ou sans condition ?
• Qu'est-ce que le contrat dit de ce que j'ai le droit de rembourser sans frais, et de ce qui entraîne des frais ?
• Comment ces gestes influencent-ils ma durée d'amortissement (chapitre 4) ?

Notez que les questions sur les frais touchent des sujets qui se vérifient auprès du prêteur, et, pour le droit, du notaire. Le chapitre 9 et un autre livre de la collection traitent du remboursement et de la sortie anticipée (→ livre F6).

ATTENTION — « ouvert » et « fermé » : ne devinez pas, faites écrire

Ces deux mots ne disent pas tout. Un prêt peut être décrit comme fermé et permettre certains remboursements supplémentaires ; un prêt ouvert peut avoir d'autres conditions. Le seul texte qui compte est celui de votre contrat. Demandez à votre prêteur de résumer par écrit, en phrases courtes, ce que votre prêt permet et ce qu'il ne permet pas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bertrand, en préparant sa rencontre avec le courtier hypothécaire, dresse une liste de ce qu'il aimerait pouvoir faire plus tard : peut-être verser un peu plus certaines périodes, peut-être rembourser une partie du prêt s'il en a la possibilité. Il ne sait pas encore ce qui lui sera permis. Il écrit simplement : « Demander, pour chaque prêt proposé, ce qui est permis et ce qui entraîne des frais, et le faire écrire. »

Ce que ces étiquettes changent pour votre budget

Plus un prêt est souple, plus il peut donner de marge pour s'adapter à la vie. Mais il peut aussi comporter d'autres conditions, par exemple sur le taux ou sur la durée du terme. Ce livre ne dit pas comment ces éléments se comparent. Il vous invite à poser la question : « Qu'est-ce qui distingue, dans votre offre, la souplesse de remboursement de ce prêt et celle de vos autres produits ? »

5.3 Les produits que proposent les prêteurs

Un même mot, des produits différents

Chaque prêteur regroupe ses conditions dans des produits, auxquels il donne un nom. Un produit est un ensemble de conditions prédéfinies : une sorte de taux, une durée de terme, des règles de remboursement, des frais. Les noms de produits varient d'un prêteur à l'autre, et un même nom ne veut pas forcément dire la même chose chez deux prêteurs.

Ce livre ne nomme aucun produit, aucune marque, aucune institution. Il vous apprend plutôt à reconnaître ce qu'un nom de produit cache, c'est-à-dire un ensemble de conditions. Demandez donc au prêteur de décomposer chaque produit en ses éléments : sorte de taux, terme, amortissement, assurance, souplesse de remboursement, frais.

Les produits « de base » et les produits « sur mesure »

Un prêteur peut parler de produits standards, ou de formules adaptées à des situations particulières. Dans les deux cas, la même démarche s'applique : demander ce que le produit comprend, ce qu'il exclut, et ce qui est négociable. Ce qui est négociable varie selon le prêteur et selon votre situation ; la question ne se règle qu'en la posant.

Les mots de marketing

Un nom de produit peut évoquer la liberté, la simplicité, la tranquillité. Ces mots ne sont pas des conditions. Ne vous laissez pas guider par un nom : laissez-vous guider par ce que le contrat dit. Un bon réflexe consiste à demander : « Si je retire le nom du produit, quelles sont les conditions exactes ? »

Les produits et la comparaison

Quand vous comparez deux offres, ne comparez pas les noms de produits. Comparez les conditions qui se cachent derrière. C'est pourquoi le chapitre 6 propose un tableau où chaque ligne est une condition, et non un nom commercial.

L'ESSENTIEL — derrière un nom, des conditions

Un nom de produit n'est pas une condition. Demandez à chaque prêteur de décomposer son produit en éléments précis, écrits dans les mêmes mots pour tous. Comparez les conditions, pas les noms.

5.4 Les questions à poser au prêteur et au courtier hypothécaire

Pour chaque étiquette que vous rencontrez

Une étiquette inconnue appelle toujours les mêmes trois questions :

1. Que veut dire ce mot, dans votre contrat ? Demandez une phrase simple, puis écrite.
2. Est-ce un choix que je fais ou une situation qui découle de mon dossier ? La réponse vous dit si vous pouvez négocier.
3. Qu'est-ce que cela change pour moi ? Pour le versement, la souplesse, les frais, la suite du prêt.

Au prêteur

• Mon prêt est-il assuré ou non assuré, et pourquoi ?
• Mon prêt est-il ouvert ou fermé ? Qu'est-ce que cela permet et ne permet pas, concrètement ?
• Quelles fréquences de versement offrez-vous ?
• Puis-je verser plus que le versement prévu ? À quelles conditions ?
• Comment les remboursements supplémentaires agissent-ils sur ma durée d'amortissement ?
• Pouvez-vous décomposer votre produit en conditions précises, par écrit ?

Au courtier hypothécaire

• Comment les prêteurs que vous consultez nomment-ils leurs produits, et ces noms correspondent-ils aux mêmes conditions ?
• Pouvez-vous m'indiquer, pour chaque offre, si le prêt est assuré ou non, ouvert ou fermé ?
• Pouvez-vous me remettre un tableau comparant les conditions, et non seulement les noms ?

Un exercice de lecture

Prenez une de vos offres et un crayon de couleur. Surlignez en jaune chaque mot qui qualifie le prêt : assuré, ouvert, fermé, accéléré, supplémentaire. Surlignez en bleu chaque mot qui désigne une durée. Surlignez en vert chaque mention de frais. Puis comptez ce qui reste sans couleur : ce sont les phrases dont le rôle n'est pas encore clair. Faites-les expliquer au prêteur, une à la fois, et écrivez l'explication dans la marge.

L'exercice a deux vertus. Il vous montre ce que vous comprenez déjà, ce qui rassure. Et il vous donne une liste de questions concrètes, tirées de votre propre document, plutôt que des questions générales. Élodie et Samuel l'ont fait chacun sur l'offre d'un prêteur différent, puis ont échangé leurs documents : chacun a repéré dans l'offre de l'autre des mots que l'autre ne voyait plus.

Reformuler à voix haute

À la fin de la rencontre, redites au prêteur ce que vous avez retenu, phrase par phrase : « Mon prêt est de telle sorte, avec telle assurance, ouvert ou fermé selon ce que vous m'avez dit. Est-ce exact ? » Il confirme ou corrige. Vous pouvez demander qu'il vous envoie ce résumé par courriel. Un prêteur qui accepte de le faire vous donne un document qui servira de référence plus tard.

Prendre des notes

Dans votre carnet, ajoutez à votre lexique les étiquettes de ce chapitre. Pour chacune, notez : le mot, sa définition donnée par chaque prêteur, et ce qui est écrit dans l'offre. Si deux prêteurs emploient le même mot avec deux sens, notez les deux.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour la définition exacte de chaque étiquette dans son contrat. Le courtier hypothécaire, pour comparer les étiquettes de plusieurs prêteurs sur une même base. Le planificateur financier, pour voir si la souplesse de remboursement s'accorde à vos projets. Le notaire, pour tout ce que le contrat dit de la sortie du prêt et de ses conséquences, avant la signature. Pour l'assurance prêt hypothécaire, voir → livre F3.

Les erreurs qui coûtent cher

• Accepter une étiquette sans en demander le sens. « Assuré », « fermé », « accéléré » sont des mots qui qualifient un prêt ; sans explication, ils ne veulent rien dire de précis.
• Se fier au nom du produit. Un nom n'est pas une condition. Faites décomposer le produit en éléments écrits.
• Confondre l'assurance prêt avec une autre assurance. Chaque assurance a son bénéficiaire et son rôle.
• Croire qu'« ouvert » veut dire sans condition ou que « fermé » veut dire sans possibilité. Seul le contrat dit ce qui est permis.
• Comparer deux offres sans vérifier que leurs étiquettes ont le même sens. Un même mot peut recouvrir des choses différentes.
• Ne pas demander si l'étiquette découle d'un choix ou du dossier. La réponse indique ce qui est négociable.
• Négliger la souplesse de remboursement. Elle ne compte pas au moment de signer, mais elle compte lorsque la vie change.
• Oublier de tout faire écrire. Une explication orale ne vous protège pas des malentendus.

À retenir

• Un prêt hypothécaire se décrit par des étiquettes : avec ou sans assurance, ouvert ou fermé, avec certaines possibilités de versements.
• Ces étiquettes se lisent comme des conditions à faire expliquer, jamais comme des évidences.
• L'assurance prêt hypothécaire est une étiquette qui qualifie certains prêts ; son sujet est traité dans un autre livre de la collection.
• « Ouvert » et « fermé » décrivent la souplesse de remboursement, dont les limites exactes se trouvent dans le contrat.
• Derrière un nom de produit, il y a des conditions : faites-les décomposer et écrire.
• Pour chaque étiquette : que veut dire le mot, est-ce un choix, qu'est-ce que cela change pour moi.
• Comparez les conditions, pas les noms.

Votre plan d'action

1. Relevez dans vos offres toutes les étiquettes qui qualifient le prêt : assuré, ouvert, fermé, accéléré, etc.
2. Ajoutez-les à votre lexique avec une colonne par prêteur.
3. Demandez à chaque prêteur de définir chaque étiquette dans son contrat, par écrit.
4. Demandez si chaque étiquette découle d'un choix ou de la nature de votre dossier.
5. Faites décomposer chaque produit en conditions : taux, terme, amortissement, assurance, souplesse, frais.
6. Remplissez le tableau de la section 5.3 pour chaque offre.
7. Notez ce que vous aimeriez pouvoir faire plus tard avec votre prêt, et demandez ce qui est permis.
8. Passez au chapitre 6, où vous mettrez les offres côte à côte.

Questions à poser

Au prêteur :

• Mon prêt est-il assuré ou non assuré, et qu'est-ce que cela change pour moi ?
• Mon prêt est-il ouvert ou fermé ? Que puis-je faire et ne pas faire ?
• Quelles fréquences de versement m'offrez-vous ?
• Puis-je verser plus que prévu ? Avec quelles conditions ?
• Pouvez-vous décomposer votre produit en conditions précises, par écrit ?

Au courtier hypothécaire :

• Les noms de produits des prêteurs correspondent-ils aux mêmes conditions ?
• Pouvez-vous comparer les offres sur leurs conditions, et pas seulement sur leurs noms ?

Au planificateur financier :

• Quelle souplesse de remboursement s'accorde le mieux à mes projets ?

Au notaire :

• Y a-t-il, dans le contrat, des clauses sur la sortie du prêt ou sur les remboursements que vous me conseillez de faire expliquer avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Que veut dire « prêt assuré » ou « prêt non assuré » ?
2. Quelle précaution prendre quand un document parle d'« assurance » ?
3. Que désignent les mots « prêt ouvert » et « prêt fermé » ?
4. Pourquoi ne faut-il pas se fier au nom d'un produit ?
5. Quelles trois questions poser pour toute étiquette inconnue ?
6. Qui peut vous dire si votre prêt est assuré ou non ?
7. Pourquoi comparer des conditions plutôt que des noms de produits ?

Réponses

1. Ce sont des étiquettes qui indiquent si une assurance prêt hypothécaire s'applique au prêt ; le prêteur précise ce qui s'applique à votre dossier.
2. Demander quelle assurance, qui est protégé et qui la paie.
3. Des étiquettes qui décrivent la souplesse de remboursement : plus de liberté pour l'un, plus d'encadrement pour l'autre ; le contrat précise les limites.
4. Parce qu'un nom n'est pas une condition et qu'un même nom peut recouvrir des conditions différentes d'un prêteur à l'autre.
5. Que veut dire ce mot dans votre contrat, est-ce un choix ou une conséquence de mon dossier, qu'est-ce que cela change pour moi.
6. Le prêteur ou le courtier hypothécaire, qui connaissent votre dossier.
7. Parce que ce sont les conditions qui s'appliquent à vous, et qu'elles se comparent ligne par ligne dans un tableau.

Pour aller plus loin

• Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — information publique générale sur l'assurance prêt hypothécaire ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livres F3 (L'assurance prêt hypothécaire) et F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités).

Chapitre 6 — Mettre les offres côte à côte

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Élodie et Samuel ont maintenant deux offres entre les mains, chacune venue d'un prêteur différent. Ils ont lu les mots, compris les deux durées, reconnu les étiquettes. Il leur reste à faire ce pour quoi ils ont fait tout ce travail : comparer. Ils étalent les deux documents sur la table de la cuisine. Les mises en page ne se ressemblent pas. L'un regroupe les conditions en tête de page ; l'autre les éparpille dans des paragraphes. Samuel soupire : « On dirait qu'ils ont fait exprès de ne pas se ressembler. »

Ce chapitre vous propose de faire autre chose que de soupirer. Il vous montre comment demander des offres écrites, comment décider des points à comparer, comment remplir un tableau où chaque ligne est une condition et chaque colonne un prêteur, et comment demander des éclaircissements sur ce qui reste flou. Il ne contient aucun chiffre, aucun calcul et aucune recommandation. L'exercice est un exercice d'ordre et de clarté, pas de mathématiques.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Élodie et Samuel, qui comparent deux offres venues de deux prêteurs différents.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• demander à un prêteur ou à un courtier hypothécaire une offre écrite qui se prête à la comparaison ;
• choisir les points à comparer, dans un ordre qui vous aide à y voir clair ;
• remplir un tableau de comparaison sans y mettre de chiffre que vous n'avez pas obtenu par écrit ;
• repérer ce qui manque dans une offre et demander au prêteur de le clarifier ;
• savoir quand une comparaison appelle l'avis d'un professionnel.

Pourquoi c'est important

Deux offres qui se ressemblent par leur taux peuvent différer par leurs conditions : durée du terme, durée d'amortissement, souplesse de remboursement, frais, assurance. Si vous les comparez de façon désordonnée, par exemple en vous concentrant sur le chiffre le plus visible, vous risquez de passer à côté de l'essentiel.

Un tableau change la donne. Il vous oblige à poser les mêmes questions à chaque prêteur, dans le même ordre, avec les mêmes mots. Il rend visibles les cases vides, c'est-à-dire ce que l'un a écrit et que l'autre n'a pas écrit. Et il vous donne, au moment de décider, un document que vous pouvez montrer à votre planificateur financier, à votre courtier hypothécaire ou à la personne qui emprunte avec vous.

Attention cependant : un tableau n'est pas une décision. Il met de l'ordre dans l'information ; il ne dit pas quelle offre choisir. Ce livre ne vous le dira pas non plus.

6.1 Demander des offres écrites

Pourquoi l'écrit

Une offre orale est un début de conversation. Une offre écrite est un document sur lequel vous pouvez revenir, que vous pouvez relire à tête reposée, comparer avec une autre, et montrer à quelqu'un. Elle fixe aussi ce que le prêteur a dit. Demandez donc, à chaque prêteur et au courtier hypothécaire, une offre écrite, et si possible dans un format que vous pourrez comparer.

DÉFINITION — offre écrite

Le document par lequel un prêteur présente par écrit les conditions auxquelles il accepte de vous prêter. Elle est valide pour une période donnée. Demandez toujours combien de temps l'offre reste valide et ce qui arrive si vous la laissez tomber.

Comment la demander

Voici des phrases simples à adapter :

• « Pouvez-vous me remettre votre offre par écrit, avec toutes les conditions ? »
• « Pouvez-vous y inscrire séparément le terme et l'amortissement ? »
• « Combien de temps cette offre est-elle valide ? »
• « Si quelque chose manque dans votre document, pouvez-vous me l'indiquer ? »

Si vous passez par un courtier hypothécaire, demandez-lui de vous remettre, pour chaque prêteur, un document dans la même présentation, ou un résumé comparatif. Demandez aussi de quelle façon il a obtenu chaque offre : directement du prêteur, ou reformulée par ses soins.

Demander les mêmes choses à tout le monde

Pour que la comparaison soit honnête, posez les mêmes questions à chaque prêteur, dans les mêmes termes. Si vous demandez une souplesse de remboursement à l'un et pas à l'autre, vous comparez des demandes différentes. Préparez donc une liste de questions identique, imprimez-la en plusieurs exemplaires, et prenez des notes sur chacun.

Si un prêteur hésite à écrire

Il arrive qu'un prêteur préfère répondre de vive voix. Dites-lui simplement que vous avez besoin d'un document pour comparer et pour en parler avec la personne qui emprunte avec vous. Proposez une solution : un courriel de résumé suffit. Si la réponse reste négative, notez-le dans votre dossier. Ce refus est une information, que vous mettrez en balance avec le reste.

Organiser le temps de la comparaison

Une offre est valide pour une période donnée. Dès que vous recevez la première, notez dans votre agenda sa date limite, puis celle de chacune des autres. Reculez de quelques jours pour vous donner du temps de relecture et de clarification. Si le temps vous manque, demandez au prêteur si la durée de validité peut être prolongée, et si oui, à quelles conditions. Il peut répondre oui ou non ; dans les deux cas, demandez-le par écrit.

Évitez de faire dépendre votre comparaison d'une réponse attendue à la dernière minute. Mieux vaut poser vos questions de clarification tôt, pour que les réponses arrivent avant l'échéance de vos offres.

Garder les originaux

Conservez chaque offre dans son état d'origine, avec la date à laquelle vous l'avez reçue. Si un prêteur modifie son offre, demandez la nouvelle version par écrit et gardez les deux. Une chemise ou un dossier numérique par prêteur suffit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Élodie et Samuel créent un dossier pour chaque prêteur : « Prêteur A » et « Prêteur B ». Dans chacun, ils rangent l'offre écrite, leurs notes de rencontre, les courriels échangés. Quand l'un des prêteurs leur envoie une version corrigée de son offre, ils la classent à côté de l'ancienne, avec la date. Ils savent ainsi laquelle fait foi.

6.2 Les points à comparer

Une liste de départ

Voici les points qui, d'après ce livre, méritent d'être mis côte à côte. Cette liste ne prétend pas être complète : elle est un point de départ que vous enrichirez.

Les conditions du prêt :

• la sorte de taux : fixe ou variable (chapitre 3) ;
• la durée du terme et sa date d'échéance (chapitre 4) ;
• la durée d'amortissement (chapitre 4) ;
• la fréquence des versements (chapitre 2) ;
• le prêt est-il assuré ou non assuré (chapitre 5) ;
• le prêt est-il ouvert ou fermé (chapitre 5).

La souplesse :

• les remboursements supplémentaires permis, et leurs conditions ;
• la possibilité de changer de sorte de taux en cours de terme ;
• ce qui est prévu si votre situation change : déménagement, projet, difficulté.

Les frais et les conditions particulières :

• les frais qui accompagnent le prêt (chapitre 7) ;
• les conditions particulières et les documents à fournir (chapitre 7).

L'offre elle-même :

• sa durée de validité ;
• ce qu'elle dit de la suite : renouvellement, communication avant l'échéance.

Ordonner pour mieux voir

Mettez d'abord les points sur lesquels vous avez besoin de clarté. Pour certains ménages, c'est la souplesse ; pour d'autres, la prévisibilité du versement ; pour d'autres encore, la durée. Commencez par ce qui compte le plus pour vous. L'ordre des lignes dans votre tableau peut refléter vos priorités, mais la liste, elle, doit rester complète.

Mieux vaut donc se donner deux regards : un premier regard, rapide, qui compare les conditions de base ; un second regard, plus lent, qui compare la souplesse, les frais et la suite.

Ce qu'on ne compare pas de la même façon

Certaines choses ne se comparent pas de façon équivalente. Un taux fixe et un taux variable, comme le chapitre 3 l'a rappelé, ne se mettent pas simplement en parallèle. Un prêt ouvert et un prêt fermé non plus. Quand deux offres diffèrent sur ces points, ne tirez pas de conclusion à partir des seuls chiffres. Écrivez-le dans la colonne des remarques, et posez la question au prêteur ou au courtier hypothécaire : « Comment comparer ces deux options dans mon cas ? »

ATTENTION — comparer n'est pas décider

Un tableau bien rempli donne l'impression que la réponse s'impose. Ce n'est pas le cas. Il vous montre où sont les différences ; il ne vous dit pas lesquelles comptent pour vous. Cette dernière étape se fait avec votre propre jugement, éventuellement avec l'aide d'un planificateur financier ou d'un courtier hypothécaire.

6.3 Un tableau de comparaison à remplir

Le tableau

Voici un tableau vide, à copier dans votre carnet ou dans un fichier. Remplissez-le avec ce que chaque offre écrite dit, rien d'autre. Dans chaque case, notez ce qui est écrit, et à côté, d'où cela vient : « offre écrite », « courriel du … », « rencontre du … ». Une case dont vous n'avez pas la source reste marquée « à confirmer ».

Comment le remplir

Remplissez une colonne à la fois, en vous appuyant sur l'offre écrite du prêteur. Quand une case est vide, résistez à la tentation de la remplir de mémoire : laissez-la vide, inscrivez « à confirmer » et ajoutez la question à votre liste. Un tableau rempli de suppositions donne une fausse certitude, pire qu'un tableau avec des cases vides.

Utilisez les mêmes mots dans les deux colonnes. Si le prêteur A dit « versement » et le prêteur B « paiement périodique », choisissez un seul terme, le vôtre, et notez dans la colonne des remarques le mot original. Votre lexique (chapitre 2) vous y aide.

Lire le tableau

Quand le tableau est rempli, lisez-le ligne par ligne, puis colonne par colonne. Posez-vous ces questions :

• Où les deux offres diffèrent-elles ? Où se ressemblent-elles ?
• Quelles cases sont encore « à confirmer » ? Qui peut me répondre ?
• Y a-t-il une différence qui me surprend ? Pourquoi ?
• Y a-t-il une ligne où l'un des prêteurs n'a rien écrit ? Ai-je demandé la même chose aux deux ?

Entourez les différences, puis transformez-les en questions. Le tableau est un outil pour faire parler les offres, pas pour trancher.

CAS CONCRET — dossier fictif

Élodie et Samuel remplissent leur tableau. Ils constatent que la case « Remboursements supplémentaires permis » est vide pour le prêteur B, et que la case « Date d'échéance du terme » est vide pour le prêteur A. Plutôt que de deviner, ils écrivent « à confirmer » et rédigent deux courriels. Ils découvrent aussi que les deux offres n'emploient pas les mêmes mots pour le terme : ils notent les deux dans la colonne des remarques.

Lire une offre de bout en bout

Avant de remplir le tableau, lisez chaque offre en entier, une fois, sans rien noter. Cette première lecture sert à repérer la structure : où sont les conditions principales, où sont les notes en petits caractères, où sont les signatures, où sont les annexes. Puis relisez avec un crayon, et soulignez ce qui est une condition, une obligation de votre part, une précision du prêteur. Les petits caractères méritent une attention particulière : une condition importante peut s'y trouver. Si un paragraphe vous échappe, ne le sautez pas ; ajoutez-le à votre liste de questions.

Les annexes et les documents joints font partie de l'offre. Si on mentionne un tableau, un barème ou une brochure, demandez-les et joignez-les à votre dossier. Un renvoi à un document que vous n'avez pas reçu est une case vide de plus.

Les signaux à noter

Pendant la lecture, quelques situations méritent une note dans la colonne des remarques :

• une condition que l'autre offre ne mentionne pas du tout ;
• un mot que vous ne trouvez dans aucun de vos lexiques ;
• une partie de l'offre qui renvoie à un autre document ;
• une phrase qui vous semble en contradiction avec ce que le prêteur a dit de vive voix ;
• une date, une durée ou une condition qui ne se retrouve pas d'une page à l'autre.

Aucun de ces signaux ne prouve un problème. Chacun est une question à poser. Ne présumez ni la mauvaise foi ni l'oubli : demandez simplement une précision par écrit.

Un second regard

Faites relire votre tableau par quelqu'un qui n'a pas participé à la comparaison : un proche attentif, un planificateur financier, votre courtier hypothécaire. Une personne extérieure peut remarquer une case ambiguë ou une ligne manquante qui échappe à ceux qui ont le nez dans le dossier. Ce regard ne remplace pas votre jugement ; il le complète.

Quand on est plusieurs à décider

Si vous empruntez à plusieurs, remplissez le tableau chacun de votre côté, puis comparez vos versions. Les différences vous renseignent sur ce que chacun a lu ou compris. Ensuite, discutez ensemble des lignes qui comptent le plus pour vous deux. Il est normal que les priorités ne soient pas identiques : mieux vaut en parler maintenant.

6.4 Les questions à poser au courtier hypothécaire

Faire clarifier ce qui reste flou

Un tableau fait apparaître trois sortes de zones floues : les cases vides, les mots ambigus, les différences inexpliquées. Pour chacune, une question.

Pour une case vide :

• « Votre offre ne dit rien sur ce point. Pouvez-vous me le préciser par écrit ? »

Pour un mot ambigu :

• « Quand vous écrivez ce mot, que voulez-vous dire exactement ? Pouvez-vous me l'écrire autrement ? »

Pour une différence inexpliquée :

• « L'autre offre indique autre chose sur ce point. Pouvez-vous m'expliquer la différence ? »

Au courtier hypothécaire, en plus

Si vous passez par un courtier hypothécaire, ajoutez ces questions :

• Avec quels prêteurs travaillez-vous pour ma demande ?
• Pouvez-vous me remettre toutes les offres dans une présentation comparable ?
• Les offres que vous me montrez sont-elles toutes celles que vous avez obtenues, ou une sélection ? Pourquoi ?
• Pour qui travaillez-vous et comment êtes-vous rémunéré ? Pouvez-vous me le remettre par écrit ?
• Y a-t-il des points sur lesquels vous pouvez négocier avec le prêteur à ma place ?

Ces questions ne mettent pas en cause l'honnêteté du courtier hypothécaire. Elles vous donnent les moyens de comprendre le contexte de la comparaison.

Après la clarification

Mettez votre tableau à jour. Remplacez chaque « à confirmer » par la réponse reçue, avec sa source. Datez le tableau. Conservez l'ancienne version : elle montre le chemin parcouru.

Quand consulter quelqu'un d'autre

Si, après vos clarifications, les offres vous semblent toujours difficiles à départager, c'est un signal. Vous pouvez demander à un planificateur financier de les regarder avec vous, en lui apportant le tableau. Si une clause du contrat vous paraît inquiétante, adressez-vous au notaire avant la signature. Et si vous voulez comparer des critères plus larges que les conditions du prêt, par exemple la qualité du service ou la facilité de joindre le prêteur, voir → livre F5.

L'ESSENTIEL — un tableau, des questions, des sources

Mêmes questions à chaque prêteur, mêmes mots dans le tableau, une source pour chaque case, « à confirmer » pour tout le reste. Le tableau met de l'ordre ; la décision vous appartient.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier hypothécaire, pour obtenir des offres dans une présentation comparable et clarifier les zones floues. Le prêteur, pour confirmer chaque point de son offre par écrit. Le planificateur financier, pour voir comment les différences relevées s'inscrivent dans votre budget et vos projets. Le notaire, pour toute clause du contrat de prêt qui vous inquiète, avant de signer. À chacun : « Pouvez-vous me le confirmer par écrit ? »

Les erreurs qui coûtent cher

• Comparer avant d'avoir des offres écrites. Une conversation ne se compare pas à une autre conversation.
• Poser des questions différentes à chaque prêteur. La comparaison devient impossible.
• Remplir une case de mémoire. Une case sans source est une supposition, pas une information.
• Se concentrer sur une seule ligne du tableau. Le chiffre le plus visible n'est pas toujours celui qui compte le plus.
• Confondre comparer et décider. Le tableau montre les différences, pas la bonne réponse.
• Ne pas signaler les cases vides au prêteur. Ce qui n'est pas écrit n'est pas confirmé.
• Oublier la durée de validité des offres. Une offre peut cesser d'être valide pendant que vous réfléchissez.
• Jeter les anciennes versions. Elles gardent la trace de ce qui a été dit.

À retenir

• Une offre écrite est un document sur lequel on peut revenir ; une conversation ne l'est pas.
• Posez les mêmes questions à chaque prêteur, dans les mêmes termes.
• Un tableau met chaque condition sur une ligne et chaque prêteur dans une colonne.
• Chaque case porte sa source ; sans source, elle reste « à confirmer ».
• Les cases vides, les mots ambigus et les différences inexpliquées appellent des questions.
• Comparer n'est pas décider : le tableau met de l'ordre, il ne choisit pas.
• Conservez chaque version des offres, datée.

Votre plan d'action

1. Demandez une offre écrite à chaque prêteur et au courtier hypothécaire, en posant les mêmes questions à tous.
2. Demandez la durée de validité de chaque offre et notez-la.
3. Créez un dossier par prêteur pour ranger l'offre, vos notes et vos échanges.
4. Copiez le tableau de la section 6.3 et remplissez-le prêteur par prêteur, avec une source pour chaque case.
5. Marquez « à confirmer » chaque case dont vous n'avez pas la source.
6. Rédigez les questions qui découlent des cases vides, des mots ambigus et des différences.
7. Mettez le tableau à jour avec les réponses, en datant la nouvelle version.
8. Passez au chapitre 7, qui traite des frais et des conditions à demander par écrit.

Questions à poser

Au prêteur :

• Pouvez-vous me remettre votre offre par écrit, avec toutes les conditions ?
• Combien de temps votre offre est-elle valide ?
• Votre offre ne mentionne pas tel point : pouvez-vous le préciser par écrit ?
• Quel mot de votre offre désigne chaque durée ?

Au courtier hypothécaire :

• Pouvez-vous me remettre toutes les offres dans une présentation comparable ?
• Les offres que vous me montrez sont-elles toutes celles que vous avez obtenues ?
• Pour qui travaillez-vous et comment êtes-vous rémunéré ?
• Sur quels points pouvez-vous négocier avec le prêteur ?

Au planificateur financier :

• Pouvez-vous regarder mon tableau avec moi et m'aider à voir ce qui compte pour ma situation ?

Au notaire :

• Y a-t-il des clauses de ces offres que vous me conseillez de faire expliquer avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi demander des offres écrites ?
2. Pourquoi poser les mêmes questions à chaque prêteur ?
3. Que faut-il noter dans chaque case du tableau, en plus de l'information ?
4. Que faire d'une case dont on n'a pas la source ?
5. Quelles trois sortes de zones floues un tableau révèle-t-il ?
6. Pourquoi comparer n'est-il pas décider ?
7. Pourquoi conserver les anciennes versions d'une offre ?

Réponses

1. Parce qu'un écrit se conserve, se relit, se compare et fixe ce que le prêteur a dit.
2. Pour que la comparaison soit honnête : on ne compare pas des réponses à des questions différentes.
3. La source : offre écrite, courriel ou rencontre, avec la date.
4. La marquer « à confirmer » et poser la question au prêteur.
5. Les cases vides, les mots ambigus et les différences inexpliquées.
6. Parce que le tableau montre les différences, mais ne dit pas lesquelles comptent pour vous.
7. Parce qu'elles montrent ce qui a été dit et à quel moment, et laquelle des versions fait foi.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livre F5 (Choisir son prêteur) pour choisir un prêteur selon plusieurs critères.

Chapitre 7 — Les frais et les conditions à demander par écrit

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Patricia relit l'offre qu'elle a reçue et s'arrête sur un paragraphe qu'elle n'avait pas remarqué. Il parle de documents à fournir avant une certaine étape, d'une vérification à faire, et de sommes qui pourraient s'ajouter. Rien de dramatique en apparence, mais elle prend conscience d'une chose : le taux et les durées, qui occupaient toute son attention, ne sont qu'une partie de ce que le prêteur écrit. Il y a aussi tout ce qui entoure le prêt, et qu'on découvre parfois tard.

Ce chapitre est consacré à ces éléments qui accompagnent un prêt : les frais, les conditions particulières, les documents à fournir. Il ne donne aucun montant, aucun pourcentage et aucune règle. Il liste des catégories, comme autant de sujets à faire préciser par écrit. Le but est simple : que rien de ce qui touche votre prêt ne vous soit présenté pour la première fois le jour de la signature.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Patricia, qui hésite entre les deux sortes de taux, et Élodie et Samuel, qui comparent deux offres venues de deux prêteurs différents.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les grandes catégories de frais qui peuvent accompagner un prêt hypothécaire ;
• repérer les conditions particulières qu'une offre peut contenir ;
• savoir ce qu'il vaut la peine de garder par écrit, et comment le garder ;
• poser au prêteur et au notaire les questions qui font préciser chaque frais et chaque condition ;
• reconnaître le moment où il faut aller voir un autre livre ou un autre professionnel.

Pourquoi c'est important

Un prêt ne se résume pas à un taux et à des durées. Des sommes peuvent s'ajouter avant, pendant ou après la signature. Des conditions peuvent être posées : des documents à remettre dans un certain délai, des vérifications à passer, des engagements à respecter. Si vous les découvrez trop tard, vous risquez de prendre une décision sans connaître le portrait complet, ou de manquer à une exigence faute de l'avoir lue.

Faire préciser ces éléments par écrit, c'est transformer des surprises possibles en informations connues. C'est aussi un moyen de comparer deux offres plus honnêtement : une offre qui paraît plus intéressante peut l'être moins une fois ses frais connus, et l'inverse est vrai. Ce livre ne prétend pas vous dire laquelle ; il vous aide à demander ce qu'il faut pour le savoir.

Pour le budget complet de l'achat, qui dépasse largement les frais d'un prêt, voir → livre F8.

7.1 Les frais qui accompagnent un prêt

Un mot de prudence

Les frais qui peuvent accompagner un prêt hypothécaire varient d'un prêteur à l'autre, d'un type de prêt à l'autre et d'une situation à l'autre. Certains sont connus au départ ; d'autres dépendent d'événements qui surviennent plus tard. Ce livre ne dit pas lesquels s'appliquent à vous, ni de quel ordre de grandeur ils sont. Il vous donne des catégories à faire préciser.

Les catégories à connaître

Voici les catégories de frais qu'il vaut la peine de demander explicitement. Pour chacune, la question est la même : existe-t-elle dans mon cas, à quel moment s'applique-t-elle, qui la paie, et peut-on me la donner par écrit ?

• Les frais liés à la demande de prêt. Le prêteur ou le courtier hypothécaire peut facturer, ou non, certaines étapes du traitement de votre demande. Demandez ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas.
• Les frais liés à l'évaluation de la propriété. Un prêteur peut exiger une évaluation de la propriété qu'il accepte en garantie. Demandez s'il en exige une, qui la choisit, qui la paie, et si le résultat vous sera remis.
• Les frais liés à l'assurance prêt hypothécaire, s'il y a lieu. Demandez si une telle assurance s'applique, qui la paie et comment (→ chapitre 5 et → livre F3).
• Les frais liés à la signature chez le notaire. Le notaire a ses propres honoraires et débours. Demandez-lui un estimé écrit, tôt, et ce qu'il comprend.
• Les frais liés au changement de conditions en cours de terme. Modifier votre prêt, changer de sorte de taux ou ajouter une personne au prêt peut entraîner des frais. Demandez lesquels et à quelles conditions.
• Les frais liés au remboursement anticipé ou à la sortie du contrat. Rembourser plus vite ou quitter le contrat avant la fin du terme peut entraîner des frais. Le chapitre 9 et un autre livre de la collection y reviennent (→ livre F6).
• Les frais liés au renouvellement ou au transfert. Renouveler, changer de prêteur ou transférer le prêt à une autre propriété peut avoir un coût. Demandez-le.
• Les frais de gestion courante. Un prêteur peut facturer certains services : relevés, modifications de coordonnées, changement de compte de prélèvement. Demandez si c'est le cas.
• Les frais en cas de retard ou de problème de paiement. Demandez ce que le contrat prévoit, et comment le prêteur vous contactera en cas de difficulté (→ chapitre 9).

DÉFINITION — frais

Toute somme que vous devez payer en plus du remboursement du capital et de l'intérêt, à un moment ou à un autre de la vie du prêt. Les frais ne figurent pas tous au même endroit dans une offre : demandez au prêteur de les rassembler dans une liste écrite, avec le moment où chacun s'applique.

Comparer les frais d'une offre à l'autre

Quand vous avez deux listes de frais, reportez-les dans votre tableau du chapitre 6 en ajoutant une ligne par catégorie. Trois précautions rendent la comparaison honnête.

Comparez des catégories identiques. Si un prêteur regroupe sous un seul nom des frais que l'autre détaille, demandez-lui de les séparer, ou séparez-les vous-même et marquez « à confirmer ».

Notez le moment. Un frais payé à la signature, un frais payé en cours de terme et un frais payé à la sortie du contrat ne se ressemblent pas dans la vie d'un budget. Une colonne « quand » dans votre tableau vous évite de les mélanger.

Notez qui paie et comment. Un frais peut être payé directement, ajouté au prêt ou intégré d'une autre façon. Demandez comment il est réglé, et ce que cela change pour la suite.

Évitez de conclure d'une liste plus courte qu'une offre est plus avantageuse : elle peut seulement être moins détaillée. Posez la question : « Cette liste est-elle complète ? »

Ce qui n'est pas un frais de prêt

Autour de l'achat, d'autres dépenses existent qui ne sont pas des frais du prêt lui-même : les honoraires professionnels, les taxes liées à la transaction, les dépenses d'emménagement, les assurances de la propriété. Ce livre ne les détaille pas. Le livre sur le budget complet de la transaction (→ livre F8) les passe en revue. Retenez que, quand un prêteur parle de « frais », il importe de demander s'il parle des frais du prêt ou d'une autre dépense.

CAS CONCRET — dossier fictif

Patricia prend une page de son carnet, la divise en trois colonnes : « Frais », « Quand », « Qui paie ». Dans la première colonne, elle écrit chacune des catégories de la liste ci-dessus. Puis elle appelle son prêteur et, une catégorie à la fois, demande ce qui s'applique à son offre. Pour trois catégories, la réponse est « rien ». Pour les autres, elle note ce qu'on lui dit, et demande que cela soit confirmé par courriel.

Des frais non demandés plutôt que cachés

Un frais peut être écrit dans un document qu'on n'a pas lu, ou ne pas être encore connu parce qu'on n'a pas posé la question. La meilleure protection est de poser la question. Demandez simplement : « Y a-t-il d'autres frais, à n'importe quel moment de la vie de ce prêt, que ceux que vous venez de me nommer ? » Notez la réponse, et demandez qu'elle figure dans un document.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour la liste des frais liés à son prêt, avec le moment où chacun s'applique. Le courtier hypothécaire, pour savoir quels frais il facture lui-même, le cas échéant, et lesquels viennent du prêteur. Le notaire, pour un estimé écrit de ses honoraires et de ses débours. Pour le budget complet de l'achat, voir → livre F8.

7.2 Les conditions particulières du prêt

Qu'est-ce qu'une condition particulière ?

Une condition particulière est une exigence ou une précision qu'un prêteur ajoute à son offre, au-delà des conditions habituelles de son produit. Elle peut être posée au moment de l'offre, ou apparaître en cours de route. Elle peut concerner des documents, des vérifications, des délais, ou le comportement attendu de votre part.

DÉFINITION — condition particulière

Une exigence ou une précision que le prêteur ajoute à son offre pour votre dossier. Demandez au prêteur de les isoler dans une liste écrite, séparée des conditions générales, pour que vous puissiez toutes les repérer.

Les familles de conditions à repérer

Voici les familles de conditions que vous pourriez rencontrer. Pour chacune, vous demandez au prêteur : cette condition existe-t-elle dans mon cas, jusqu'à quand doit-elle être respectée, et que se passe-t-il si elle ne l'est pas ?

• Les documents à fournir. Des pièces justificatives peuvent être demandées avant une certaine étape. Demandez la liste complète, le délai, et ce qui arrive si un document tarde.
• Les vérifications. Le prêteur peut avoir besoin de vérifier certains éléments avant de confirmer son offre : votre situation, la propriété, les documents. Demandez lesquelles, et comment vous serez informé du résultat.
• Les conditions liées à la propriété. L'offre peut dépendre de caractéristiques de la propriété ou des conclusions d'une vérification. Demandez lesquelles.
• Les conditions liées à votre situation. L'offre peut supposer que votre situation reste la même d'ici à la signature. Demandez lesquels changements doivent être signalés au prêteur.
• Les délais. Une offre peut prévoir des dates importantes : confirmation, signature, déblocage des fonds. Demandez le calendrier complet, par écrit.
• Les engagements de votre part. Certaines conditions demandent de maintenir un comportement : tenir une assurance, informer le prêteur de certains changements, garder la propriété dans un certain état. Demandez ce qui est attendu, et comment le prêteur vérifie.

Notez que ces catégories sont des sujets à faire préciser, pas une description de ce que votre contrat contient. Chaque prêteur a ses propres exigences, et c'est son document écrit qui fait foi.

Lire les conditions avec un calendrier

Reportez les dates de l'offre sur un calendrier : date limite de validité, date de remise des documents, date des vérifications, date de la signature, date de déblocage des fonds. Vous voyez alors si les délais s'enchaînent bien ou si deux étapes se bousculent. Si un délai vous paraît court, demandez au prêteur ce qui est possible : un prêteur peut parfois ajuster une date, parfois non, et vous le dira. Demandez la réponse par écrit.

Les conditions qui touchent à la loi

Certaines conditions touchent des matières de droit : la garantie donnée sur la propriété, les documents légaux, les engagements formels. Ce livre ne les explique pas. Pour toute condition qui vous semble relever du droit, posez la question au notaire, avant de signer.

ATTENTION — une condition qui échappe est une question à poser

Si une condition vous échappe, demandez qu'on vous l'explique et qu'on vous l'écrive avant de signer. Ce que la signature implique pour chaque partie du document, demandez-le au notaire. Il est beaucoup plus facile de poser une question avant qu'après.

CAS CONCRET — dossier fictif

Élodie et Samuel demandent à chacun de leurs deux prêteurs une liste écrite des conditions particulières de son offre. L'un des prêteurs remet une feuille d'une page ; l'autre indique que tout est dans le document d'offre. Ils relisent donc le deuxième document avec un surligneur et, pour chaque phrase qui ressemble à une exigence, ils écrivent une question en marge. Au bout d'une heure, ils ont une dizaine de questions précises à envoyer par courriel.

7.3 Ce qu'on garde par écrit

Le principe

Tout ce qui touche votre prêt, et que vous voudrez retrouver plus tard, devrait exister sur papier ou en fichier. Un souvenir ne suffit pas, et un échange téléphonique non plus. Ce principe vaut à toutes les étapes, et surtout avant la signature.

Une trousse de documents à constituer

Voici ce qu'il vaut la peine de rassembler, dans un dossier papier ou numérique, au fur et à mesure :

• chaque offre écrite, avec sa date de réception et sa durée de validité ;
• les courriels et lettres échangés avec le prêteur et le courtier hypothécaire ;
• vos notes de rencontre, datées, avec le nom de la personne rencontrée ;
• la liste écrite des frais que le prêteur vous a remise ;
• la liste écrite des conditions particulières et des documents à fournir, avec leurs dates ;
• votre tableau de comparaison (chapitre 6), dans toutes ses versions datées ;
• les documents remis par le notaire avant la signature, et son estimé écrit ;
• les documents signés, dès qu'ils existent, en copie complète.

Comment le garder

Choisissez un endroit unique et nommez vos fichiers de façon à les retrouver : prêteur, date, nature du document. Faites une copie de sauvegarde. Si vous empruntez à plusieurs, assurez-vous que chacun a accès au dossier. Ne détruisez rien tant que le prêt n'est pas entièrement terminé, et demandez au notaire ou au prêteur combien de temps garder chaque document.

Faire confirmer ce qui a été dit de vive voix

Quand une information importante vous est donnée à l'oral, envoyez un courriel de confirmation : « Suite à notre conversation du [jour], je comprends que [résumé]. Pouvez-vous me confirmer que c'est exact ? » Gardez la réponse. Ce courriel court n'accuse personne : il est la façon la plus simple de transformer un échange oral en document.

L'ESSENTIEL — tout ce qui compte s'écrit

Offres, frais, conditions, délais, engagements : chaque élément qui vous concerne doit exister par écrit, daté, et se retrouver dans votre dossier. Quand quelque chose est dit à l'oral, confirmez-le par courriel.

7.4 Les questions à poser au prêteur et au notaire

Au prêteur : la liste complète

Voici des questions à poser, qu'il s'agisse de frais ou de conditions. Notez les réponses dans votre tableau (chapitre 6).

Sur les frais :

• Pouvez-vous me remettre une liste écrite de tous les frais liés à ce prêt, avec le moment où chacun s'applique ?
• Y a-t-il des frais liés à la demande, à l'évaluation de la propriété, à l'assurance du prêt, à la modification des conditions, au remboursement anticipé, au renouvellement, au transfert ?
• Existe-t-il d'autres frais, à un moment quelconque de la vie du prêt, que ceux que vous venez de me nommer ?
• Quels frais sont inclus dans le prêt et lesquels sont à payer séparément ?

Sur les conditions :

• Quelles conditions particulières s'appliquent à mon offre ?
• Quels documents devez-vous recevoir de moi, et dans quels délais ?
• Quelles vérifications ferez-vous, et comment me communiquerez-vous les résultats ?
• Qu'est-ce qui pourrait faire changer votre offre avant la signature ?
• Quels engagements prenez-vous, et lesquels me demandez-vous de prendre pendant la vie du prêt ?

Au notaire : avant la signature

Consultez le notaire avant la signature : plus tôt vous le faites, plus vous avez le temps de poser vos questions.

• Pouvez-vous me remettre un estimé écrit de vos honoraires et débours, et me dire ce qu'il comprend ?
• Y a-t-il, dans le contrat de prêt que j'ai reçu, des clauses que vous me conseillez de faire expliquer ?
• Quels documents devrai-je vous apporter, et dans quel délai ?
• Quels documents me remettrez-vous avant la signature, pour que je puisse les lire à l'avance ?
• Comment conserver les documents après la signature, et pendant combien de temps ?

Après l'échange

Comparez les réponses à votre tableau. Mettez à jour les cases. Pour chaque réponse orale, envoyez un courriel de confirmation. Pour les frais qui ne sont pas encore connus, inscrivez « à confirmer » et la date à laquelle vous avez posé la question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Patricia envoie à son prêteur un courriel qui reprend toutes ses questions sur les frais et les conditions, en une liste numérotée. Le prêteur répond point par point, en trois jours. Patricia imprime la réponse, l'insère dans son dossier, et note à la main, à côté de chaque point, la date. Quand elle rencontrera le notaire, elle apportera ce dossier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour la liste complète des frais et des conditions de son offre. Le courtier hypothécaire, pour comparer ces listes entre prêteurs. Le notaire, pour ses honoraires, pour les documents de la signature et pour toute condition qui touche le droit. Le planificateur financier, pour voir comment ces frais s'insèrent dans votre budget d'ensemble. Pour le budget complet de la transaction, voir → livre F8.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne regarder que le taux et les durées. Les frais et les conditions font partie de l'offre.
• Ne pas demander de liste écrite des frais. Sans liste, on découvre les frais un par un, au fil du temps.
• Accepter « tout est dans le document ». Si vous ne trouvez pas l'information, demandez qu'on vous l'indique page par page.
• Se fier à un frais mentionné à l'oral. Une somme ou une condition qui n'est pas écrite n'est pas confirmée.
• Confondre les frais du prêt et les autres dépenses de l'achat. Demandez toujours de quoi on parle.
• Découvrir les conditions particulières le jour de la signature. Demandez-les à l'avance, par écrit.
• Attendre pour consulter le notaire. Un notaire consulté tôt peut vous expliquer les documents avant la signature.
• Perdre ses documents. Un dossier désorganisé est un dossier qui ne vous aide plus quand vous en avez besoin.

À retenir

• Un prêt est accompagné de frais et de conditions que le taux et les durées ne disent pas.
• Neuf catégories de frais méritent d'être demandées : demande, évaluation, assurance, notaire, modification, remboursement anticipé, renouvellement ou transfert, gestion courante, retard de paiement.
• Les conditions particulières se repèrent par familles : documents, vérifications, propriété, situation, délais, engagements.
• Demandez une liste écrite des frais et une liste écrite des conditions.
• Chaque information importante se garde par écrit, datée, dans un dossier unique.
• Une information orale se confirme par courriel.
• Le notaire se consulte tôt, avant la signature.

Votre plan d'action

1. Préparez une page divisée en trois colonnes : frais, moment, qui paie.
2. Écrivez-y les catégories de la section 7.1 et demandez au prêteur ce qui s'applique dans votre cas.
3. Demandez une liste écrite des conditions particulières et des documents à fournir, avec les dates.
4. Surlignez les phrases de l'offre qui ressemblent à des exigences, et écrivez une question en marge.
5. Constituez votre dossier selon la liste de la section 7.3, papier ou numérique.
6. Envoyez un courriel de confirmation après chaque échange important.
7. Demandez au notaire un estimé écrit de ses honoraires et les documents à lire avant la signature.
8. Passez au chapitre 8, qui prépare votre rencontre avec un prêteur ou un courtier hypothécaire.

Questions à poser

Au prêteur :

• Pouvez-vous me remettre la liste écrite de tous les frais liés à ce prêt, et du moment où chacun s'applique ?
• Existe-t-il d'autres frais à un moment de la vie du prêt ?
• Quelles conditions particulières s'appliquent à mon offre ?
• Quels documents devez-vous recevoir de moi et dans quels délais ?
• Qu'est-ce qui pourrait faire changer votre offre avant la signature ?

Au courtier hypothécaire :

• Quels frais facturez-vous, le cas échéant, et lesquels viennent du prêteur ?
• Pouvez-vous me remettre les frais et conditions de chaque prêteur dans un format comparable ?

Au planificateur financier :

• Comment ces frais et conditions s'insèrent-ils dans mon budget d'ensemble ?

Au notaire :

• Pouvez-vous me donner un estimé écrit de vos honoraires et débours ?
• Quels documents me remettrez-vous à l'avance, et quels documents devrai-je vous apporter ?
• Y a-t-il des clauses du contrat de prêt que vous me conseillez de faire expliquer ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ne suffit-il pas de regarder le taux et les durées ?
2. Nommez quatre catégories de frais à demander.
3. Qu'est-ce qu'une condition particulière ?
4. Pourquoi demander une liste écrite des frais ?
5. Que faire quand une information importante vous est donnée à l'oral ?
6. Pourquoi consulter le notaire avant le jour de la signature ?
7. Pourquoi tenir un dossier unique ?

Réponses

1. Parce que des frais et des conditions accompagnent le prêt et peuvent changer ce qu'il coûte ou ce qu'il exige.
2. Par exemple : la demande, l'évaluation de la propriété, la signature chez le notaire, la sortie anticipée du contrat.
3. Une exigence ou une précision que le prêteur ajoute à son offre pour votre dossier.
4. Parce qu'elle réunit au même endroit tous les frais et le moment où chacun s'applique, ce qui évite de les découvrir un par un.
5. La confirmer par courriel et garder la réponse.
6. Pour avoir le temps de lire les documents et de poser vos questions avant de signer.
7. Pour retrouver, au moment voulu, chaque offre, chaque échange et chaque document signé.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livres F3 (L'assurance prêt hypothécaire), F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) et F8 (Le budget complet de la transaction).

Chapitre 8 — Se préparer à la rencontre avec un prêteur ou un courtier hypothécaire

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le rendez-vous de Bertrand avec le courtier hypothécaire est dans trois jours. Il a lu les chapitres précédents, il connaît les mots, il a un carnet rempli de questions. Mais une inquiétude le gagne : qu'est-ce qu'il doit apporter ? Dans quel ordre poser ses questions ? Comment ne pas oublier ce qui sera dit ? Et si le courtier lui demande des renseignements qu'il n'a pas sous la main ?

Ce chapitre est une préparation pratique. Il se découpe selon le déroulement d'une rencontre : ce que l'on apporte avant, ce que l'on demande pendant, ce que l'on note au fil de l'échange, ce que l'on fait après. Rien de ce qui suit n'est juridique ni financier : ce sont des gestes d'organisation. Ils valent pour un prêteur comme pour un courtier hypothécaire, et pour une rencontre en personne, au téléphone ou en ligne.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Bertrand, qui prépare sa rencontre avec un courtier hypothécaire, et Élodie et Samuel, qui comparent deux offres venues de deux prêteurs différents.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• constituer une chemise de documents à apporter, en la faisant confirmer par le prêteur ou le courtier ;
• préparer une liste de questions classées par thèmes ;
• prendre des notes utiles pendant la rencontre, sans perdre le fil de la conversation ;
• envoyer un courriel de suivi qui fixe ce qui a été dit ;
• reconnaître les signaux qui appellent une question de plus, et vous donner le temps de réfléchir.

Pourquoi c'est important

Une rencontre avec un prêteur ou un courtier hypothécaire a un rythme propre. La personne en face de vous la pratique chaque jour ; vous la vivez peut-être pour la première fois. Il est normal de se sentir un peu dépassé. La préparation rééquilibre la conversation : vous arrivez avec vos documents, avec vos questions, avec une façon de prendre des notes. Vous êtes en mesure de comprendre, de comparer, de revenir sur un point.

La préparation évite aussi un piège : celui de décider sous la pression du moment. Une rencontre bien préparée vous donne la possibilité de dire « je vous reviens » sans perdre le fil. Elle vous permet de repérer ce que vous ne savez pas et de le demander calmement.

Ce chapitre ne définit aucun critère de qualification : il ne dit ni ce que le prêteur regardera, ni ce qui est requis pour obtenir un prêt. Ces sujets font l'objet d'un autre livre (→ livre F2).

8.1 Ce qu'on apporte

Commencer par demander

La liste exacte des documents varie d'un prêteur à l'autre et d'une situation à l'autre. La meilleure première étape est donc de demander : « Quels documents dois-je apporter à notre rencontre ? » Demandez la liste par écrit ou par courriel. Si la personne vous dit de venir sans rien, demandez : « Y a-t-il quelque chose que je peux apporter pour que la rencontre soit plus utile ? »

Les grandes familles de pièces

Sans prétendre à l'exhaustivité, voici les familles de documents que l'on peut vous demander. Pour chacune, confirmez avec le prêteur ou le courtier ce qui s'applique à vous.

• Pièces d'identité de chaque personne qui emprunte.
• Documents sur vos revenus : ce que le prêteur pourra vouloir consulter pour comprendre votre situation de travail ou d'activité.
• Documents sur vos dettes et vos engagements : relevés ou renseignements sur ce que vous devez déjà.
• Documents sur votre épargne et votre mise de fonds : relevés montrant l'argent que vous destinez à l'achat.
• Documents sur la propriété visée, si vous en avez déjà une en vue : renseignements que votre courtier immobilier peut vous aider à rassembler.
• Documents sur d'autres éléments de votre situation : par exemple, un changement récent ou à venir que vous jugez utile de mentionner. Demandez ce qui est pertinent.

Ne présumez pas que toutes ces familles s'appliquent à vous, ni qu'il n'y en a pas d'autres. Laissez le prêteur ou le courtier vous dire ce qu'il lui faut. Ce livre ne donne aucun critère à ce sujet : voir → livre F2.

La chemise de la rencontre

Rassemblez les documents dans une chemise ou un dossier numérique bien identifié, avec les copies lisibles, dans l'ordre où vous pensez en avoir besoin. Ajoutez-y :

• votre carnet de questions (section 8.2) ;
• votre lexique personnel (chapitre 2) ;
• votre tableau de comparaison, s'il existe déjà (chapitre 6) ;
• une feuille vierge pour les notes.

Si vous rencontrez plusieurs prêteurs, préparez une chemise par rencontre, ou une chemise commune accompagnée d'une feuille de notes par prêteur.

Ce qu'on prépare dans sa tête

Avant de partir, posez-vous deux questions. La première : qu'est-ce que je veux savoir en sortant de cette rencontre ? Écrivez trois choses, pas plus. La seconde : qu'est-ce que je ne veux pas faire pendant cette rencontre ? Par exemple, ne pas signer sur place, ne pas décider avant d'avoir comparé, ne pas répondre à une question dont je ne comprends pas la portée. Ces deux listes vous servent de boussole si la conversation prend un tour inattendu.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bertrand écrit au courtier hypothécaire : « Quels documents dois-je apporter à notre rencontre ? » La réponse arrive en deux jours, sous forme d'une courte liste. Il rassemble les pièces, les range dans une chemise, y glisse son carnet de questions et son lexique. Sur la première page de son carnet, il note ses deux listes : « Je veux savoir… » et « Je ne veux pas… ». Il se sent prêt, sans l'être complètement, et cela lui suffit.

Préparer la personne qui vous accompagne

Si vous empruntez avec une autre personne, assurez-vous qu'elle sera là, ou qu'elle sera joignable. Élodie et Samuel se sont entendus avant la rencontre : qui parle de quoi, qui prend les notes, qui pose les questions sur les frais. Ce partage évite que l'un ou l'autre soit pris au dépourvu.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour la liste des documents à apporter et les renseignements à préparer. Le planificateur financier, pour vous aider à rassembler et à comprendre votre situation d'ensemble avant la rencontre. Votre courtier immobilier, pour les documents sur la propriété visée. Pour savoir ce qui compte dans l'analyse d'une demande, voir → livre F2.

8.2 Ce qu'on demande

Un carnet de questions classées

Une liste en vrac est difficile à suivre. Classez vos questions en thèmes, dans l'ordre où vous voulez les poser. Voici une structure que vous pouvez adopter :

1. Sur la personne ou l'entreprise que vous rencontrez

• Pour qui travaillez-vous ? Comment êtes-vous rémunéré ?
• Avec quels prêteurs travaillez-vous, si vous êtes courtier hypothécaire ?
• Quels produits pouvez-vous me présenter ?

2. Sur les conditions du prêt (chapitres 2 à 5)

• Quelles sortes de taux m'offrez-vous ? Que veut dire chacune dans votre contrat ?
• Quelles durées de terme et d'amortissement m'offrez-vous ?
• Le prêt est-il assuré ou non assuré ? Ouvert ou fermé ?
• Quelles fréquences de versement m'offrez-vous ?

3. Sur la souplesse

• Puis-je verser plus que prévu ? À quelles conditions ?
• Puis-je changer de sorte de taux en cours de terme ?
• Que prévoit le contrat si ma situation change ?

4. Sur les frais et les conditions (chapitre 7)

• Pouvez-vous me remettre une liste écrite de tous les frais ?
• Quelles conditions particulières s'appliquent à mon offre ?
• Quels documents devez-vous recevoir de moi, et dans quels délais ?

5. Sur la suite

• Combien de temps votre offre est-elle valide ?
• Comment serai-je informé avant l'échéance du terme ?
• Quelle est la prochaine étape, et qui la fait ?

Marquer l'essentiel

Dans votre carnet, soulignez les trois ou quatre questions qui comptent le plus pour vous. Si le temps est limité, ce sont celles-là que vous poserez en premier. Les autres suivront ou feront l'objet d'un courriel.

Les questions sur la confiance

Une rencontre ne sert pas seulement à recueillir de l'information. Elle vous permet aussi de vous faire une idée de la façon dont cette personne travaille. Observez, sans juger : répond-elle clairement à vos questions ? Accepte-t-elle de mettre ses réponses par écrit ? Reconnaît-elle ce qu'elle ne sait pas ? Vous explique-t-elle sans vous presser ? Notez vos impressions dans votre carnet. Elles s'ajouteront à votre comparaison, sans la remplacer.

Quand la rencontre se fait au téléphone ou en ligne

Les mêmes principes valent. Quelques adaptations aident :

• Avant l'appel, demandez par courriel les documents à envoyer et la façon de les transmettre. Demandez comment les envoyer de manière sûre, et ne transmettez pas de renseignements personnels par un moyen dont vous n'êtes pas certain.
• Pendant l'appel, installez-vous dans un endroit calme, avec votre chemise ouverte devant vous. Dites que vous prenez des notes.
• Si la qualité de la communication est mauvaise, demandez qu'on vous renvoie le résumé par écrit ou qu'on reprenne l'échange à un meilleur moment.
• À la fin, redites ce que vous avez retenu, puis envoyez le courriel de suivi.

Une rencontre à distance ne se prête pas moins qu'une autre à la comparaison : elle demande simplement de redoubler de soin pour l'écrit.

Plusieurs rencontres, une même grille

Si vous rencontrez plus d'un prêteur ou courtier, gardez la même structure de questions. Placez-les dans le même ordre, avec les mêmes mots. Vous obtiendrez des réponses comparables, et il vous sera plus facile de remplir votre tableau. Évitez de laisser la conversation d'une rencontre changer vos questions à la suivante, à moins de les ajouter à la grille pour toutes les rencontres suivantes et de les poser aussi à celles qui ont déjà eu lieu, par courriel.

Les questions sur vous

Un prêteur ou un courtier hypothécaire vous posera des questions sur votre situation. Répondez avec exactitude. Si vous ne connaissez pas une réponse, dites-le plutôt que de deviner : on vous dira comment la trouver. Si une question vous semble sortir de ce qui est nécessaire, vous pouvez demander à quoi elle sert. Ce livre ne dit pas quelles questions sont attendues : pour ce sujet, voir → livre F2.

Ce qu'on peut refuser de faire sur place

Vous pouvez dire, à tout moment : « Je préfère y réfléchir et vous revenir. » Vous pouvez demander un document avant de répondre à une question. Vous pouvez demander que la rencontre se poursuive un autre jour. Tout cela est normal. Si la personne en face de vous insiste pour que vous décidiez tout de suite, notez-le : c'est une information sur sa façon de travailler.

ATTENTION — ne signez rien et ne décidez rien sur place sans avoir compris

Une rencontre n'est pas une signature. Si on vous présente un document à signer, demandez le temps de le lire à la maison, et de le faire lire à un professionnel si vous le souhaitez. Un document que vous ne comprenez pas est un document dont vous demandez l'explication, par écrit, avant de vous engager.

8.3 Prendre des notes pendant la rencontre

Pourquoi prendre des notes

Une rencontre est dense. On y entend beaucoup de mots, de chiffres, de conditions. Une heure après, on en retient une partie. Le lendemain, une partie de cette partie. Des notes prises au fil de la conversation sont la seule façon de conserver ce qui a été dit. Elles servent aussi à comparer les prêteurs entre eux.

Une méthode simple

Divisez la page en deux colonnes. À gauche, ce qui a été dit, avec les mots du prêteur. À droite, ce que je comprends, avec les vôtres. Ajoutez en marge un petit signe pour les points à vérifier ou à faire écrire.

Cette méthode a un avantage : elle fait apparaître les écarts entre ce que dit le prêteur et ce que vous comprenez. Chaque écart est une question à poser avant de partir, ou par courriel.

Noter les sources

Pour chaque information, notez qui l'a dite et quand. « Rencontre du [date], avec [nom] » suffit. Si vous rencontrez plusieurs personnes, un petit en-tête sur chaque page vous évite de mélanger les notes.

Reformuler à voix haute

Quand un point important a été abordé, redites-le dans vos mots : « Si je reprends, pour l'amortissement, vous m'offrez telle durée, et vous me l'écrivez ? » Le prêteur confirme ou corrige. Vous évitez ainsi qu'une erreur de compréhension ne traverse la rencontre sans être vue.

Demander la permission d'écrire

Vous pouvez dire d'emblée : « Je vais prendre des notes pendant notre échange, pour ne rien oublier. » Si vous souhaitez enregistrer, demandez d'abord la permission de la personne. Ce n'est pas un détail : c'est une marque de respect, et la réponse vous dit comment elle voit l'échange.

CAS CONCRET — dossier fictif

Élodie et Samuel se partagent les tâches. Élodie pose les questions de son carnet et Samuel prend les notes. À la fin, ils échangent leurs rôles pour relire : Élodie relit ce que Samuel a noté, et signale deux endroits où sa compréhension à elle était différente. Ils les posent au prêteur avant de partir.

L'ESSENTIEL — deux colonnes, des sources, une reformulation

Notez ce qui a été dit et ce que vous comprenez dans deux colonnes. Indiquez la source de chaque information. Reformulez à voix haute les points importants. C'est la meilleure façon de ne rien perdre.

8.4 Les questions à poser après la rencontre

Dans les heures qui suivent

Dès que possible après la rencontre, relisez vos notes alors que le souvenir est frais. Complétez ce qui est resté incomplet. Soulignez les points à vérifier. Mettez à jour votre lexique et votre tableau de comparaison (chapitre 6).

Le courriel de suivi

Envoyez, le jour même ou le lendemain, un courriel de suivi. Il contient :

• un remerciement bref ;
• un résumé en quelques lignes de ce qui a été dit, avec vos mots ;
• une liste des documents que vous avez promis d'envoyer, et des documents que l'autre personne a promis de vous remettre, avec les dates ;
• les questions qui restent ouvertes ;
• la demande de confirmer ou de corriger votre résumé.

Voici un modèle à adapter.

LE FORMULAIRE — un courriel de suivi, à adapter

Objet : suite à notre rencontre du [date]

Bonjour [nom],

Merci pour le temps que vous m'avez consacré. Voici ce que j'ai retenu : [résumé en quelques lignes]. Pouvez-vous confirmer que c'est exact, ou me corriger ?

De mon côté, je vous enverrai [documents] d'ici le [date]. Pouvez-vous m'envoyer [documents promis] ?

Il me reste les questions suivantes : [liste].

Cordialement,

(Vos nom et coordonnées.)

Ce qu'on regarde dans la réponse

La réponse au courriel de suivi vous renseigne sur trois choses : l'exactitude de votre compréhension, la fiabilité de l'interlocuteur à tenir ses engagements, et sa disposition à écrire. Notez-les dans votre dossier. Si la réponse tarde ou reste vague, relancez poliment une fois, puis tenez-en compte dans votre appréciation.

Se donner le temps de réfléchir

Après la rencontre, ne décidez pas tout de suite. Laissez passer un jour ou deux. Relisez vos notes et le courriel de suivi. Parlez-en avec la personne qui emprunte avec vous. Mettez votre tableau à jour. Si vous avez rencontré plusieurs prêteurs, attendez d'avoir toutes les offres avant de comparer. Pour la préparation globale de votre achat, voir → livre D1.

Les signaux qui appellent une question de plus

Après la rencontre, certaines situations méritent un courriel de plus :

• un point sur lequel vous n'avez pas obtenu de réponse claire ;
• une promesse orale que vous n'avez pas vue par écrit ;
• un mot ou une condition qui vous a semblé différent de ce que l'autre prêteur a dit ;
• une impression d'avoir été pressé.

Aucun de ces signaux ne prouve un problème. Ils appellent une précision.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur ou le courtier hypothécaire, pour confirmer votre résumé et obtenir les documents promis. Le planificateur financier, pour discuter avec lui de ce que vous avez entendu et de la façon dont cela s'inscrit dans votre situation. Le notaire, pour toute clause ou tout document que vous souhaitez faire expliquer avant de signer. Pour se préparer à acheter dans son ensemble, voir → livre D1.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver sans savoir quels documents apporter. Demandez la liste à l'avance, par écrit.
• Arriver sans questions. La rencontre s'écoule, et vous repartez avec des réponses que vous n'aviez pas demandées.
• Décider sur place. Une rencontre n'est pas une signature ; demandez du temps.
• Ne rien noter. Une heure plus tard, la moitié est oubliée.
• Ne pas distinguer ce qui a été dit et ce qu'on a compris. Les écarts se révèlent trop tard.
• Ne pas envoyer de courriel de suivi. C'est le moyen le plus simple de fixer ce qui a été dit.
• Rencontrer un seul prêteur sans comparer. La comparaison commence dès la première rencontre.
• Se laisser presser. Une insistance pour décider tout de suite est une information, pas un ordre.

À retenir

• Demandez à l'avance la liste des documents à apporter, par écrit.
• Rassemblez une chemise : documents, carnet de questions, lexique, tableau, feuille de notes.
• Classez vos questions par thèmes : la personne, les conditions, la souplesse, les frais, la suite.
• Notez en deux colonnes : ce qui a été dit, ce que vous comprenez.
• Reformulez à voix haute les points importants.
• Envoyez un courriel de suivi le jour même ou le lendemain.
• Ne signez ni ne décidez sur place ; donnez-vous le temps de réfléchir.

Votre plan d'action

1. Écrivez au prêteur ou au courtier hypothécaire pour demander la liste des documents à apporter.
2. Rassemblez la chemise : documents, carnet de questions, lexique, tableau de comparaison, feuille de notes.
3. Classez vos questions par thèmes, et soulignez les trois ou quatre plus importantes.
4. Écrivez vos deux listes : ce que vous voulez savoir en sortant, ce que vous ne voulez pas faire pendant la rencontre.
5. Partagez les rôles avec la personne qui emprunte avec vous : qui pose, qui note.
6. Pendant la rencontre, prenez des notes en deux colonnes et reformulez les points importants.
7. Envoyez le courriel de suivi le jour même ou le lendemain.
8. Passez au chapitre 9, qui traite de la vie du prêt.

Questions à poser

Avant la rencontre, au prêteur ou au courtier hypothécaire :

• Quels documents dois-je apporter ?
• Combien de temps la rencontre durera-t-elle ?
• Puis-je venir avec la personne qui emprunte avec moi ?

Pendant la rencontre, au prêteur :

• Pouvez-vous m'expliquer chaque condition de votre offre avec des mots simples, puis me l'écrire ?
• Quelles sont les prochaines étapes, et qui fait quoi ?

Pendant la rencontre, au courtier hypothécaire :

• Pour qui travaillez-vous et comment êtes-vous rémunéré ?
• Quels prêteurs consulterez-vous pour moi ?
• Pouvez-vous me remettre toutes les offres dans une présentation comparable ?

Après la rencontre, au planificateur financier :

• Comment ce que j'ai entendu s'inscrit-il dans ma situation d'ensemble ?

Après la rencontre, au notaire :

• Y a-t-il des documents de la rencontre que vous me conseillez de vous apporter avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi demander à l'avance la liste des documents à apporter ?
2. Nommez trois thèmes pour classer vos questions.
3. À quoi servent les deux colonnes de la prise de notes ?
4. Pourquoi reformuler à voix haute ?
5. Que contient un courriel de suivi ?
6. Pourquoi ne pas décider sur place ?
7. Que faire si la personne en face insiste pour une décision immédiate ?

Réponses

1. Parce que la liste varie d'un prêteur à l'autre et d'une situation à l'autre ; la demander évite d'arriver incomplet.
2. Par exemple : la personne que vous rencontrez, les conditions du prêt, la souplesse, les frais, la suite.
3. À distinguer ce qui a été dit de ce que vous comprenez, pour faire apparaître les écarts.
4. Pour que le prêteur confirme ou corrige votre compréhension avant la fin de la rencontre.
5. Un remerciement, un résumé, les documents promis de part et d'autre avec leurs dates, les questions ouvertes et une demande de confirmation.
6. Parce qu'une rencontre n'est pas une signature et que la comparaison et la réflexion prennent du temps.
7. Dire que vous préférez y réfléchir, le noter, et en tenir compte dans votre appréciation.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livres D1 (Se préparer à acheter) et F2 (Se qualifier).

Chapitre 9 — Pendant la durée du prêt : renouveler, rembourser, demander de l'aide

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Signer un prêt hypothécaire n'est pas la fin de l'histoire : c'est le début d'une longue relation avec un prêteur. Des années passent. Un jour, une lettre arrive pour annoncer l'approche de l'échéance du terme. Un autre jour, une rentrée d'argent inattendue fait naître l'idée de rembourser une partie du prêt. Un autre encore, un changement dans la vie du ménage met le budget sous tension. Chacune de ces situations appelle des gestes différents, et un point commun : plus on s'en occupe tôt, plus on garde de marge pour poser ses questions.

Ce chapitre couvre cette période. Il présente le renouvellement comme une occasion de comparer, les remboursements supplémentaires et la sortie anticipée comme des sujets sur lesquels on pose la question plutôt qu'on ne suppose, et la gestion d'un budget qui se resserre comme une situation où l'on appelle son prêteur tôt. Il ne donne aucune règle, aucun frais, aucun délai : ces éléments dépendent de votre contrat et de votre situation, et seuls votre prêteur et vos professionnels peuvent vous les donner.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs. Ils prolongent ceux du livre : on y retrouve Patricia et Bertrand, quelques années après leur achat.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• surveiller l'approche de l'échéance de votre terme et vous y préparer sans précipitation ;
• utiliser le renouvellement comme une occasion de comparer et de poser des questions ;
• demander à votre prêteur ce que votre contrat permet en matière de remboursements supplémentaires et de sortie anticipée, sans en déduire de règle ;
• reconnaître les signes d'un budget qui se resserre, et appeler votre prêteur tôt ;
• savoir vers qui vous tourner quand la situation dépasse ce que ce livre peut vous dire.

Pourquoi c'est important

Un prêt est un contrat de longue durée, et la vie ne suit pas un plan. Les situations qui surviennent en cours de route ne sont pas des anomalies : ce sont les épisodes normaux d'une longue relation de crédit. Savoir à l'avance comment réagir réduit l'angoisse et améliore les décisions.

Il y a aussi un enjeu d'attention. L'échéance d'un terme arrive à date fixe. Un budget qui se resserre mérite qu'on s'en occupe sans attendre. Un remboursement supplémentaire a des conséquences qu'on gagne à comprendre avant d'agir. Dans les trois cas, la clé est la même : poser des questions précises, tôt, et les faire écrire.

9.1 Le renouvellement, une occasion de comparer

Ce que le mot veut dire

Quand le terme de votre prêt arrive à échéance (chapitre 4), le prêteur peut vous proposer de renouveler : c'est-à-dire de signer pour un nouveau terme, avec de nouvelles conditions. Demandez à votre prêteur ce qui se passe si vous ne faites rien. C'est un moment où le prêt est remis sur la table.

DÉFINITION — renouvellement

La conclusion d'un nouveau terme à l'échéance du précédent, avec les conditions que le prêteur propose à ce moment-là. Demandez à votre prêteur comment et quand il vous communiquera ses conditions de renouvellement, et ce qui arrive si vous ne répondez pas.

Pourquoi y penser avant

Le temps joue en faveur de ceux qui se préparent. Plus tôt vous vous occupez de l'échéance, plus vous avez de marge pour comparer, poser des questions et décider sans pression. Quelques semaines avant la date, vous avez le temps de recueillir des offres. La veille, vous n'en avez plus.

Notez la date d'échéance de votre terme dans votre agenda, avec un rappel bien en avance. Si vous empruntez à plusieurs, assurez-vous que chacun est au courant.

Renouveler, c'est aussi le moment de comparer

À l'échéance, demandez à votre prêteur ce qui est possible pour le terme suivant. Vous pouvez aussi demander des offres à d'autres prêteurs ou à un courtier hypothécaire. Vous pouvez aussi demander à votre prêteur actuel s'il peut améliorer ses conditions. Le tableau de comparaison du chapitre 6 sert de nouveau. Les questions du chapitre 3 (sorte de taux) et du chapitre 4 (durées) se posent à nouveau, avec une situation qui a peut-être changé.

Ce que ce livre ne fait pas ici : il ne dit pas s'il faut renouveler chez le même prêteur ou changer. Il ne décrit ni les démarches de changement de prêteur ni les frais qui peuvent s'y rattacher. Un autre livre de la collection traite du renouvellement, du refinancement, du transfert et des pénalités (→ livre F6).

CAS CONCRET — dossier fictif

Patricia reçoit un avis de son prêteur : le terme de son prêt approche de son échéance. Elle n'attend pas. Elle ouvre son dossier, retrouve son tableau de comparaison et son lexique, et inscrit dans son agenda quelques rappels. Elle demande à son prêteur ses conditions de renouvellement, par écrit. Elle contacte aussi un courtier hypothécaire pour voir ce qui est disponible ailleurs. Elle ne décide rien encore : elle recueille de l'information.

Se préparer au renouvellement, étape par étape

Voici une façon de procéder, à adapter à votre rythme :

1. Bien avant l'échéance, relisez votre contrat et repérez ce qu'il dit de la fin du terme. Notez les questions qui surgissent.
2. Mettez votre situation à jour : votre budget, vos projets, les changements survenus depuis le début du terme. C'est le bon moment pour refaire l'exercice du chapitre 3 (tolérance, budget, projets).
3. Demandez les conditions de renouvellement à votre prêteur, par écrit.
4. Demandez d'autres offres, à d'autres prêteurs ou à un courtier hypothécaire, en posant les mêmes questions à tous.
5. Remplissez votre tableau de comparaison (chapitre 6) avec les offres reçues.
6. Posez vos questions de clarification et faites confirmer les réponses.
7. Décidez sans vous presser, en respectant la durée de validité de chaque offre.

Ce calendrier n'est pas une obligation : c'est une manière de ne pas se faire surprendre par la date.

Ce qu'on garde en tête au renouvellement

Votre situation a pu changer depuis la signature. Votre famille, votre emploi, vos projets, vos priorités ne sont peut-être plus les mêmes. Ce qui vous convenait au départ peut ne plus vous convenir. Le renouvellement est l'occasion de vous demander honnêtement : « Qu'est-ce qui compte pour moi aujourd'hui ? » Les réponses guident les questions que vous poserez au prêteur.

Les questions à poser au renouvellement

• Quelles conditions proposez-vous pour le nouveau terme ? Pouvez-vous me les envoyer par écrit ?
• Combien de temps ces conditions restent-elles valides ?
• Y a-t-il des frais liés au renouvellement ? Lesquels ?
• Puis-je changer de sorte de taux, de durée de terme, d'amortissement à ce moment ? À quelles conditions ?
• Que se passe-t-il si je ne réponds pas avant l'échéance ?
• Si je souhaite changer de prêteur, quelles démarches suis-je censé faire auprès de vous ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur actuel, pour ses conditions de renouvellement, par écrit. Le courtier hypothécaire, pour comparer avec d'autres prêteurs. Le planificateur financier, pour voir comment le prochain terme s'accorde à votre situation du moment. Le notaire, pour toute démarche qui toucherait la garantie donnée sur la propriété. Pour le renouvellement et ses suites, voir → livre F6.

9.2 Les remboursements supplémentaires et la sortie anticipée : poser la question

Deux situations, une même méthode

Il arrive que l'on souhaite rembourser plus que prévu : une somme reçue, une économie réalisée, un projet de vente. Il arrive aussi que l'on souhaite quitter le contrat avant la fin du terme : déménagement, changement de prêteur, vente de la propriété. Dans les deux cas, la méthode est la même : ne rien présumer, poser la question, faire écrire la réponse.

Ce chapitre ne donne aucune règle sur ces sujets. Le contrat de chaque prêteur est différent. Les contrats peuvent permettre plus ou moins de souplesse. Les conséquences financières d'un remboursement ou d'une sortie, elles aussi, varient. Seul votre contrat, lu par votre prêteur avec vous, peut répondre.

Remboursements supplémentaires : les questions

Avant tout geste, demandez à votre prêteur :

• Mon contrat me permet-il de verser plus que le versement prévu ? Sous quelle forme : versements plus élevés, sommes forfaitaires, autre ?
• À quels moments puis-je le faire ?
• Y a-t-il des conditions, des limites ou des frais ?
• Que devient mon amortissement si je rembourse plus ? Et mon versement ?
• Comment les montants que je verse en plus sont-ils appliqués à mon prêt ?
• Pouvez-vous me remettre ces réponses par écrit ?

Un prêt « ouvert » ou « fermé » (chapitre 5) a des implications sur ce sujet, mais ces étiquettes ne disent pas tout. La réponse se trouve dans votre contrat.

Sortie anticipée : les questions

Si vous songez à quitter le contrat avant la fin du terme, parlez-en tôt à votre prêteur :

• Que prévoit mon contrat si je veux rembourser le prêt en entier avant l'échéance ?
• Y a-t-il des frais ou des pénalités ? Comment sont-ils établis ?
• Que prévoit-il si je vends la propriété ?
• Puis-je transférer le prêt à une autre propriété ? À quelles conditions ?
• Quels délais dois-je respecter pour vous informer ?
• Pouvez-vous me donner une estimation écrite avant que je prenne ma décision ?

Ne faites rien avant d'avoir la réponse écrite. Une démarche engagée sur la foi d'une impression orale peut avoir des conséquences qu'on aurait voulu connaître avant.

ATTENTION — avant tout geste, une réponse écrite

Qu'il s'agisse d'un remboursement supplémentaire ou d'une sortie anticipée, ne passez à l'action qu'après avoir obtenu, par écrit, ce que votre contrat permet et ce que cela entraîne. En cas de doute sur la portée d'une clause, adressez-vous au notaire. Pour les pénalités et la sortie du contrat, voir → livre F6.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bertrand, qui avait noté dès sa préparation (chapitre 5) qu'il aimerait peut-être rembourser une partie de son prêt plus tard, reçoit une somme imprévue. Avant de faire quoi que ce soit, il écrit à son prêteur pour demander si son contrat lui permet de rembourser une partie du prêt maintenant, sous quelles conditions, avec quels effets sur son amortissement et son versement, et il demande une réponse écrite. Il attend la réponse avant de décider.

Penser à l'ensemble de sa situation

Un remboursement supplémentaire engage de l'argent qui n'est plus disponible pour autre chose. Avant de décider, regardez votre situation d'ensemble : réserve pour les imprévus, autres dettes, projets à venir. Un planificateur financier est le professionnel indiqué pour cet examen. Ce livre n'en tire aucune conclusion.

9.3 Quand le budget se resserre

Reconnaître les signes

Un budget qui se resserre ne se manifeste pas toujours brutalement. Quelques signes à surveiller :

• vous avez du mal à faire face à certaines dépenses habituelles ;
• vous puisez dans votre réserve pour payer des dépenses courantes ;
• vous retardez des paiements, y compris des versements ;
• vous vous inquiétez à l'approche de la date de chaque versement ;
• un événement prévu ou probable (perte d'emploi, maladie, séparation, baisse de revenu) approche.

Aucun de ces signes ne dit ce qu'il faut faire. Tous disent : il est temps d'en parler.

Appeler son prêteur tôt

C'est le conseil pratique le plus important de ce chapitre. Si vous voyez venir une difficulté, appelez votre prêteur avant de manquer un versement. Expliquez la situation simplement, et demandez : « Quelles options votre contrat prévoit-il dans ma situation, et comment procède-t-on ? » Prenez des notes, demandez la réponse par écrit, et ne vous engagez à rien avant d'avoir compris.

Ce livre ne dit pas quelles options existent, ni ce qu'un prêteur peut ou doit faire. Il ne promet aucun résultat : certaines conversations débouchent sur une solution, d'autres non, et personne ne peut le garantir à l'avance. Appeler tôt laisse en tout cas plus de temps pour poser ses questions et réfléchir.

Se faire accompagner

Vous n'avez pas à traverser cette période seul. Voici des personnes à consulter :

• le prêteur, pour les options prévues dans votre contrat ;
• le courtier hypothécaire, qui peut connaître d'autres solutions auprès d'autres prêteurs ;
• le planificateur financier, pour regarder votre situation d'ensemble et vos priorités ;
• le notaire ou l'avocat, pour toute question de droit qui se poserait ;
• les proches de confiance, pour le soutien et pour un regard extérieur.

Un autre livre de la collection traite des difficultés financières de façon plus complète (→ livre O6). Il vous renvoie aux bons professionnels et aux bonnes ressources.

En parler d'abord chez soi

Si vous empruntez avec une autre personne, parlez-en ensemble avant d'appeler. Mettez à plat ce que chacun sait de la situation, ce qui s'est passé, ce que vous aimeriez demander. Décidez qui appelle et qui prend les notes. Une difficulté partagée se traverse mieux quand les deux savent où en est le dossier. Si vous vivez seul, choisissez une personne de confiance à qui raconter ce que vous vous apprêtez à faire : le simple fait d'en parler aide à préciser les questions.

Préparer l'appel

Avant d'appeler, écrivez en quelques lignes ce que vous voulez dire : la situation en termes simples, ce que vous demandez, les dates qui comptent. Ayez votre contrat sous la main et votre carnet ouvert. Pendant l'appel, demandez le nom de la personne et notez l'heure. À la fin, redites ce que vous avez compris et demandez qu'on vous le confirme par écrit.

Garder une trace

Dans une période difficile, tenez un journal : date de chaque appel, nom de la personne, ce qui a été dit, ce qui a été promis, ce que vous avez envoyé. Envoyez un courriel de confirmation après chaque conversation importante. Ces notes vous aident à garder le fil et, si la situation évolue, à expliquer clairement ce qui s'est passé.

Le plus dur : en parler

Il est normal d'éprouver de la gêne ou de l'angoisse à l'idée d'avouer une difficulté. Votre démarche n'est pas un aveu de faute : c'est un geste de prudence. Appeler tôt vous laisse le temps de poser vos questions, de prendre des notes et de réfléchir.

VOS RECOURS — qui contacter

Si vous êtes en difficulté pour payer votre prêt, contactez d'abord votre prêteur, puis un planificateur financier. Pour une question de droit, un notaire ou un avocat. Pour de l'information publique sur les produits financiers, l'Agence de la consommation en matière financière du Canada. Pour une aide plus complète, voir → livre O6.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour les options prévues dans votre contrat. Le courtier hypothécaire, pour connaître d'autres possibilités auprès d'autres prêteurs. Le planificateur financier, pour examiner votre situation d'ensemble. Le notaire ou l'avocat, pour toute question de droit. À chacun : « Quelles options existent dans ma situation, et pouvez-vous me les écrire ? »

9.4 Les questions à poser au prêteur

Une liste pour toute la vie du prêt

Voici des questions à poser, selon l'événement. Gardez-les dans votre dossier.

À l'approche de l'échéance :

• Quand et comment me communiquerez-vous vos conditions de renouvellement ?
• Quelles options ai-je à l'échéance ?
• Que se passe-t-il si je ne réponds pas ?

Pour un remboursement supplémentaire :

• Mon contrat me permet-il de verser plus que prévu ? À quelles conditions ?
• Quels effets sur mon amortissement et sur mon versement ?
• Pouvez-vous me répondre par écrit avant que je ne fasse quoi que ce soit ?

Pour une sortie anticipée :

• Que prévoit mon contrat si je veux quitter avant la fin du terme ?
• Y a-t-il des frais ? Comment sont-ils établis ? Pouvez-vous m'en donner une estimation écrite ?
• Que prévoit-il si je vends la propriété ?

En cas de difficulté :

• Quelles options mon contrat prévoit-il si j'ai du mal à payer ?
• Quelle démarche dois-je suivre, et dans quel délai ?
• Qui, chez vous, est la personne à contacter ?

Dans tous les cas :

• Pouvez-vous me confirmer ces réponses par écrit ?

Ce qu'on vérifie après chaque échange

Après chaque conversation, relisez vos notes, envoyez un courriel de confirmation, classez la réponse dans votre dossier. Comparez avec le contrat si vous avez un doute. En cas d'écart entre ce qu'on vous a dit et ce que dit le contrat, écrivez au prêteur pour le signaler, calmement.

L'ESSENTIEL — tôt, par écrit, sans présumer

Pendant toute la vie du prêt : s'occuper de l'échéance bien avant la date, ne rien présumer d'un remboursement ou d'une sortie sans réponse écrite, appeler son prêteur dès qu'une difficulté se profile. Dans tous les cas, noter, confirmer, conserver.

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser passer l'échéance sans y penser. Elle revient à date fixe ; préparez-la bien à l'avance.
• Renouveler sans comparer. C'est le moment le plus naturel pour demander d'autres offres.
• Présumer ce que le contrat permet. Un remboursement ou une sortie se vérifie avant d'agir.
• Agir sur la foi d'une réponse orale. Obtenez l'information par écrit.
• Rembourser plus sans regarder son ensemble. Une somme versée au prêt n'est plus disponible pour d'autres besoins.
• Attendre pour appeler son prêteur. Appeler tôt laisse le temps de poser ses questions.
• Ne rien noter pendant une période difficile. Les échanges se brouillent vite.
• Traverser seul une période difficile. Des professionnels existent pour vous accompagner.

À retenir

• L'échéance du terme est une occasion de comparer ; préparez-la bien avant la date.
• Au renouvellement, vous pouvez demander d'autres offres et poser de nouveau les questions des chapitres 3 et 4.
• Pour un remboursement supplémentaire ou une sortie anticipée, ne présumez rien : posez la question et faites écrire la réponse.
• Un budget qui se resserre est un signal pour parler à son prêteur, tôt.
• Plusieurs professionnels peuvent vous accompagner : prêteur, courtier hypothécaire, planificateur financier, notaire.
• Gardez une trace de chaque échange.
• Ce livre ne donne aucune règle ni aucun frais ; votre contrat et vos professionnels répondent.

Votre plan d'action

1. Inscrivez dans votre agenda la date d'échéance de votre terme, avec un rappel bien en avance.
2. Retrouvez votre dossier : contrat, tableau de comparaison, lexique, notes.
3. À l'approche de l'échéance, demandez par écrit les conditions de renouvellement et comparez-les à d'autres offres.
4. Avant tout remboursement supplémentaire, demandez par écrit ce que votre contrat permet et ce que cela entraîne.
5. Avant toute sortie anticipée, demandez par écrit les conditions et une estimation.
6. Si votre budget se resserre, appelez votre prêteur avant de manquer un versement, et tenez un journal.
7. Consultez un planificateur financier, et un notaire ou un avocat pour toute question de droit.
8. Passez au chapitre 10, qui rassemble votre trousse.

Questions à poser

Au prêteur :

• Quelles conditions proposez-vous au renouvellement, et pour combien de temps ?
• Mon contrat me permet-il de verser plus que prévu ? À quelles conditions ?
• Que prévoit-il si je veux quitter avant la fin du terme ou si je vends la propriété ?
• Quelles options existent si j'ai du mal à payer, et qui contacter chez vous ?
• Pouvez-vous me répondre par écrit ?

Au courtier hypothécaire :

• Quelles offres sont disponibles pour mon renouvellement ou ma situation ?

Au planificateur financier :

• Comment un remboursement supplémentaire s'inscrit-il dans ma situation d'ensemble ?
• Quelles options explorer si mon budget se resserre ?

Au notaire :

• Y a-t-il des clauses sur la sortie du contrat ou la garantie que vous me conseillez de faire expliquer avant d'agir ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi préparer l'échéance bien avant la date ?
2. Qu'est-ce que le renouvellement permet de faire, en plus de signer un nouveau terme ?
3. Que faire avant de rembourser plus que prévu ?
4. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucune règle sur la sortie anticipée ?
5. Quel est le geste le plus utile quand le budget se resserre ?
6. Pourquoi noter chaque échange avec le prêteur ?
7. Nommez trois personnes qui peuvent vous accompagner dans une période difficile.

Réponses

1. Parce que plus tôt vous vous en occupez, plus vous avez de marge pour comparer et décider sans pression.
2. Comparer d'autres offres, reposer les questions sur la sorte de taux et les durées, et demander à votre prêteur d'améliorer ses conditions.
3. Demander à votre prêteur, par écrit, ce que votre contrat permet et ce que cela entraîne.
4. Parce que ces règles dépendent de chaque contrat ; seul le prêteur, lisant votre contrat, peut répondre.
5. Appeler son prêteur tôt, avant de manquer un versement.
6. Pour garder le fil, vérifier ce qui a été promis et pouvoir l'expliquer si la situation évolue.
7. Par exemple : le prêteur, le planificateur financier, le notaire ou l'avocat.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livres F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) et O6 (Difficultés financières).

Chapitre 10 — Votre trousse du prêt hypothécaire

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ce dernier chapitre ne contient rien de nouveau. Il rassemble, en un seul endroit, ce que les neuf premiers ont mis en place : les mots, les choix, les durées, les étiquettes, la comparaison, les frais, la rencontre, la vie du prêt. Il le range en listes de vérification, en questions types pour chaque professionnel et en un tableau de comparaison à remplir. Vous pouvez l'imprimer et l'apporter à vos rencontres.

Pour chacun de nos personnages fictifs, la trousse a un usage différent. Élodie et Samuel y trouvent la grille qui les aide à mettre leurs deux offres côte à côte. Patricia y trouve les questions qui lui permettront de poser son hésitation entre taux fixe et taux variable au prêteur, sans attendre qu'on lui réponde à sa place. Bertrand y trouve la liste des gestes qui entourent sa rencontre avec un courtier hypothécaire.

Rappel essentiel : ce livre ne donne ni taux, ni calcul, ni recommandation de produit, ni règle de droit. Il vous aide à poser des questions et à garder des traces. Les réponses viennent du prêteur, du courtier hypothécaire, du planificateur financier et du notaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• vous servir d'une liste de contrôle avant de vous engager dans un prêt ;
• choisir les bonnes questions selon le professionnel que vous rencontrez ;
• remplir un tableau de comparaison avec des sources et des mentions « à confirmer » ;
• retrouver rapidement la section d'un chapitre quand une question se pose ;
• savoir vers quelles ressources vous tourner pour aller plus loin.

Pourquoi c'est important

Au moment de signer un prêt, on est entouré de documents, de mots et de conversations. Une trousse bien constituée vous évite de tout reprendre à chaque étape. Elle fait aussi office de filet : si vous avez oublié une question, la liste vous la rappelle. Elle rend visible ce que vous avez déjà fait, ce qui reste à faire et ce qui est en attente d'une réponse écrite.

Ce chapitre est conçu pour être utilisé plutôt que lu. Parcourez-le une première fois pour voir ce qu'il contient, puis revenez-y chaque fois que vous en avez besoin.

10.1 La liste de contrôle avant de s'engager

Le parcours en un coup d'œil

Le chapitre 1 présentait huit étapes. Les voici de nouveau, avec le chapitre où chacune est traitée.

Les trois réflexes

Trois réflexes traversent tout le livre. Ils tiennent en trois verbes.

• Comprendre les mots avant la rencontre.
• Demander les réponses par écrit pendant la rencontre.
• Comparer calmement après la rencontre.

Si vous n'en retenez qu'un, retenez celui-ci : ce qui n'est pas écrit n'est pas confirmé.

Comment l'utiliser

Cochez chaque ligne quand vous avez l'élément en main, par écrit. Si vous ne pouvez pas cocher, notez ce qui manque et à qui le demander. Une ligne non cochée n'est pas un échec : c'est une question à poser.

Les mots (chapitre 2)

• J'ai mon lexique personnel, avec une colonne par prêteur.
• Je sais définir en mes mots : capital, intérêt, versement, fréquence, terme, amortissement, taux.
• Chaque mot que le prêteur emploie a été défini par lui, et la définition m'a été donnée par écrit.
• J'ai demandé quel taux s'applique à mon offre, et pendant combien de temps l'offre est valide.

Les choix de taux (chapitre 3)

• Je sais ce que veulent dire taux fixe et taux variable.
• J'ai demandé au prêteur sur quelle référence repose un taux variable, quand il peut changer, et ce qui change pour moi quand il change.
• J'ai répondu par écrit aux questions sur ma tolérance à l'incertitude, mon budget et mes projets.
• J'ai pris un temps de réflexion, en respectant la durée de validité de l'offre.

Les deux durées (chapitre 4)

• Je sais distinguer le terme et l'amortissement.
• J'ai obtenu par écrit, sous deux lignes séparées, la durée de chacun.
• J'ai noté la date d'échéance du terme dans mon agenda.
• J'ai demandé ce qui peut modifier ma durée d'amortissement et ce que prévoit le contrat si ma situation change.

Les étiquettes (chapitre 5)

• Je sais si mon prêt est assuré ou non assuré, et j'ai demandé pourquoi.
• Je sais s'il est ouvert ou fermé, et j'ai demandé ce que cela permet et ne permet pas.
• J'ai demandé quelles fréquences de versement sont offertes et ce que le contrat dit des versements supplémentaires.
• J'ai fait décomposer chaque produit en conditions précises.

La comparaison (chapitre 6)

• J'ai une offre écrite de chaque prêteur, avec sa date de validité.
• J'ai posé les mêmes questions à tous.
• J'ai rempli mon tableau, avec une source pour chaque case.
• Les cases sans source sont marquées « à confirmer » et j'ai posé la question.

Les frais et conditions (chapitre 7)

• J'ai une liste écrite des frais, avec le moment où chacun s'applique et qui le paie.
• J'ai demandé s'il existe d'autres frais, à n'importe quel moment de la vie du prêt.
• J'ai une liste écrite des conditions particulières et des documents à fournir, avec les dates.
• J'ai demandé au notaire un estimé écrit de ses honoraires.
• Mon dossier est organisé : offres, courriels, notes, listes, documents.

La rencontre (chapitre 8)

• J'ai demandé la liste des documents à apporter.
• J'ai préparé ma chemise, mon carnet de questions classées et mes deux listes (ce que je veux savoir, ce que je ne veux pas faire sur place).
• Je prends des notes en deux colonnes et je reformule à voix haute.
• J'envoie un courriel de suivi le jour même ou le lendemain.

La vie du prêt (chapitre 9)

• Je sais que l'échéance revient à date fixe et que je m'en occupe bien à l'avance.
• Je sais que je dois poser la question, par écrit, avant tout remboursement supplémentaire ou toute sortie anticipée.
• Si mon budget se resserre, je sais qu'il faut appeler mon prêteur tôt, avant de manquer un versement.

Avant de signer

• J'ai lu l'ensemble des documents, ou je les ai fait lire par le notaire.
• Toute clause que je ne comprends pas a été expliquée et écrite.
• Je n'ai rien signé sur place sans m'être donné le temps de réfléchir.
• J'ai gardé une copie complète de tout ce que j'ai signé.

Le contenu de votre chemise

Pour une rencontre, la chemise contient :

• les documents que le prêteur ou le courtier hypothécaire vous a demandé d'apporter ;
• votre carnet de questions, classées par thèmes ;
• votre lexique personnel ;
• votre tableau de comparaison, à jour ;
• une feuille de notes à deux colonnes : ce qui a été dit, ce que je comprends ;
• vos deux listes : ce que je veux savoir en sortant, ce que je ne veux pas faire sur place.

Les trois dossiers fictifs, en rappel

Élodie et Samuel comparent deux offres venues de deux prêteurs différents. Leur geste clé : un tableau, une source par case, et « à confirmer » pour tout le reste.

Patricia se demande si elle doit choisir un taux fixe ou variable. Son geste clé : répondre par écrit aux questions sur sa tolérance, son budget et ses projets, puis poser la même grille de questions à chaque prêteur.

Bertrand prépare sa rencontre avec un courtier hypothécaire. Son geste clé : demander la liste des documents, classer ses questions, prendre des notes en deux colonnes et envoyer un courriel de suivi.

Ces dossiers sont fictifs. Votre situation est la vôtre, et seuls les professionnels qui la connaissent peuvent y répondre.

L'ESSENTIEL — la liste en une phrase

Mots compris, choix posés, durées séparées, étiquettes expliquées, offres comparées, frais et conditions écrits, rencontre préparée, suite anticipée : si une ligne n'est pas cochée, elle devient une question.

10.2 Les questions à poser à chaque professionnel

Voici les questions types, regroupées par interlocuteur. Elles reprennent celles des chapitres précédents.

Au prêteur

Sur les mots et les conditions

• Pouvez-vous m'expliquer avec des mots simples les principales conditions de ce prêt, puis me les donner par écrit ?
• Que désigne exactement « durée du prêt » dans votre offre : le terme, l'amortissement ou les deux ?
• Quelle est la sorte de taux de cette offre, et pouvez-vous l'écrire à côté du taux ?
• Pour un taux variable : sur quelle référence repose-t-il, quand peut-il changer, que devient mon versement ?
• Mon prêt est-il assuré ou non assuré, ouvert ou fermé ? Qu'est-ce que cela permet et ne permet pas ?
• Quelles fréquences de versement m'offrez-vous ?

Sur la souplesse

• Puis-je verser plus que prévu ? À quelles conditions ?
• Puis-je changer de sorte de taux en cours de terme ?
• Que prévoit mon contrat si ma situation change, si je vends, si je veux quitter avant la fin du terme ?

Sur les frais et les conditions

• Pouvez-vous me remettre la liste écrite de tous les frais, avec le moment où chacun s'applique ?
• Existe-t-il d'autres frais, à un moment quelconque de la vie du prêt ?
• Quelles conditions particulières s'appliquent ? Quels documents devez-vous recevoir, et dans quels délais ?
• Qu'est-ce qui pourrait faire changer votre offre avant la signature ?

Sur la suite

• Combien de temps votre offre est-elle valide ?
• À quelle date arrive mon terme à échéance, et comment me préviendrez-vous ?
• Quelles options existent si j'ai du mal à payer, et qui contacter chez vous ?

Au courtier hypothécaire

• Pour qui travaillez-vous et comment êtes-vous rémunéré ? Pouvez-vous me le remettre par écrit ?
• Avec quels prêteurs travaillez-vous pour ma demande ?
• Les offres que vous me montrez sont-elles toutes celles que vous avez obtenues ?
• Pouvez-vous me remettre toutes les offres dans une présentation comparable, avec le terme et l'amortissement sur deux lignes séparées ?
• Quels frais facturez-vous, le cas échéant, et lesquels viennent du prêteur ?
• Sur quels points pouvez-vous négocier avec le prêteur ?

Au planificateur financier

• Comment un prêt hypothécaire s'insère-t-il dans ma situation d'ensemble ?
• Comment mon budget et mes projets s'accordent-ils avec chacune des options ?
• Quelle marge de manœuvre devrais-je avoir dans mon budget pour faire face à un changement de versement ?
• Comment un remboursement supplémentaire s'inscrit-il dans ma situation ?
• Quelles options explorer si mon budget se resserre ?

Au notaire

• À quel moment devrais-je vous consulter pour que vous puissiez m'expliquer les documents avant la signature ?
• Pouvez-vous me donner un estimé écrit de vos honoraires et débours ?
• Quels documents me remettrez-vous à l'avance, et quels documents devrai-je vous apporter ?
• Y a-t-il, dans le contrat de prêt, des clauses que vous me conseillez de faire expliquer avant la signature ?
• Comment conserver les documents après la signature, et pendant combien de temps ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur, pour tout ce qui touche les conditions de son offre. Le courtier hypothécaire, pour comparer plusieurs prêteurs. Le planificateur financier, pour votre situation d'ensemble. Le notaire, pour la garantie, la signature et tout ce qui touche le droit. À chacun, la même demande : « Pouvez-vous me l'expliquer simplement, puis me l'écrire ? »

10.3 Un tableau de comparaison à remplir

Le tableau

Copiez ce tableau pour chaque comparaison. Une colonne par prêteur : ajoutez-en si nécessaire. Dans chaque case, notez ce que dit l'offre écrite, et la source. Une case sans source reste « à confirmer ».

Comment le lire

Lisez-le ligne par ligne, puis colonne par colonne. Entourez les différences. Transformez-les en questions. Ne concluez pas à partir des seuls chiffres : un taux fixe et un taux variable, un prêt ouvert et un prêt fermé ne se comparent pas comme deux nombres.

Un tableau pour la vie du prêt

Au moment du renouvellement, reprenez le même tableau et remplissez-le de nouveau. Gardez les anciennes versions, datées.

CAS CONCRET — dossier fictif

Élodie et Samuel remplissent la trousse de la façon suivante : ils copient le tableau, ajoutent une colonne pour le courtier hypothécaire qu'ils ont consulté, et marquent « à confirmer » les cinq cases pour lesquelles ils n'ont pas de source. Ils écrivent aux deux prêteurs pour combler les cases vides. Quand les réponses arrivent, ils mettent à jour le tableau et le datent. Il leur reste à décider, avec leur propre jugement et l'aide d'un planificateur financier s'ils le souhaitent.

10.4 Pour aller plus loin

Retrouver une section

Quand une question se pose, voici où chercher dans ce livre.

Les ressources publiques

Une source publique d'information est à votre disposition : l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), qui publie sur son site officiel de l'information destinée aux consommateurs au sujet des produits financiers, dont les prêts hypothécaires. C'est une source d'information, pas un conseiller : elle ne vous dira pas quoi choisir pour votre situation. Vérifiez toujours sur son site les renseignements les plus récents.

Les autres livres de la collection

Pour aller plus loin sur ce qui dépasse ce livre, voir → livre F2 pour vous qualifier et préparer votre demande, et → livre F5 pour choisir votre prêteur selon plusieurs critères.

Les professionnels

Quand la question touche votre dossier personnel, elle ne se règle pas dans un livre. Adressez-vous au prêteur ou au courtier hypothécaire pour les conditions du prêt, au planificateur financier pour votre situation d'ensemble, au notaire pour tout ce qui touche le droit, la garantie et la signature.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur et le courtier hypothécaire, pour les conditions de chaque offre. Le planificateur financier, pour votre budget et vos projets. Le notaire, pour le droit, la garantie et la signature. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada, pour de l'information publique. Pour vous qualifier et choisir votre prêteur, voir → livres F2 et F5.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne regarder que le taux. Un prêt est un ensemble de conditions.
• Confondre terme et amortissement. Nommez toujours la durée dont vous parlez.
• Comparer deux offres sans vérifier le sens des mots. Faites définir chaque étiquette.
• Remplir le tableau de suppositions. Une case sans source est « à confirmer ».
• Ignorer les frais et les conditions particulières. Demandez-les par écrit.
• Décider ou signer sur place. Une rencontre n'est pas une signature.
• Présumer ce que le contrat permet. Posez la question avant tout remboursement ou toute sortie.
• Attendre pour appeler son prêteur en cas de difficulté. Appeler tôt laisse le temps de poser ses questions.
• Chercher dans un livre la réponse qui concerne votre dossier. Elle vient du prêteur et des professionnels.

À retenir

• Un prêt hypothécaire est un ensemble de conditions : le taux n'en est qu'une partie.
• Les mots se font définir et écrire ; le terme et l'amortissement sont deux durées différentes.
• Les étiquettes se lisent comme des conditions à expliquer ; derrière un nom de produit, il y a des conditions.
• Les offres se comparent dans un tableau, avec une source par case.
• Les frais et les conditions particulières se demandent par écrit.
• Une rencontre se prépare, se note et se prolonge par un courriel de suivi.
• Pendant la vie du prêt : préparer l'échéance, poser la question avant d'agir, appeler tôt en cas de difficulté.
• Ce livre ne remplace aucun professionnel.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou copiez la liste de contrôle de la section 10.1 et le tableau de la section 10.3.
2. Cochez ce que vous avez déjà, par écrit, et notez ce qui manque.
3. Choisissez dans la section 10.2 les questions pour le prochain professionnel que vous rencontrez.
4. Remplissez le tableau avec ce que dit chaque offre écrite, et marquez « à confirmer » le reste.
5. Envoyez vos questions de clarification par écrit et mettez le tableau à jour.
6. Prenez un temps de réflexion avant de décider, en respectant la validité des offres.
7. Consultez le notaire avant de signer, et gardez une copie complète de tout.
8. Revenez à cette trousse à chaque échéance et à chaque changement de situation.

Questions à poser

Au prêteur :

• Pouvez-vous m'expliquer les conditions de ce prêt avec des mots simples, puis me les écrire ?
• Quelle est la liste complète des frais et des conditions particulières ?
• Combien de temps votre offre est-elle valide ?

Au courtier hypothécaire :

• Pour qui travaillez-vous et comment êtes-vous rémunéré ?
• Pouvez-vous me remettre toutes les offres dans une présentation comparable ?

Au planificateur financier :

• Comment ce prêt s'insère-t-il dans ma situation d'ensemble ?

Au notaire :

• Quelles clauses me conseillez-vous de faire expliquer avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi dit-on qu'un prêt est un ensemble de conditions ?
2. Quelle différence y a-t-il entre le terme et l'amortissement ?
3. Que faut-il noter dans chaque case du tableau de comparaison ?
4. Que faire d'une case sans source ?
5. Que faire avant un remboursement supplémentaire ou une sortie anticipée ?
6. Quand appeler son prêteur si le budget se resserre ?
7. Pourquoi ce livre ne remplace-t-il aucun professionnel ?

Réponses

1. Parce que la somme prêtée, les durées, la souplesse, les frais et les conditions forment un tout ; le taux n'en est qu'une partie.
2. Le terme est la durée du contrat en cours ; l'amortissement est la durée sur laquelle le remboursement complet est étalé.
3. L'information donnée par l'offre écrite, et sa source.
4. La marquer « à confirmer » et poser la question au prêteur.
5. Demander par écrit ce que le contrat permet et ce que cela entraîne.
6. Tôt, avant de manquer un versement.
7. Parce qu'il ne connaît pas votre dossier : les réponses qui vous concernent viennent du prêteur, du courtier hypothécaire, du planificateur financier et du notaire.

Pour aller plus loin

• Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) — l'information destinée au public sur les prêts hypothécaires et leurs caractéristiques ; consultez son site officiel pour les renseignements à jour.
• Dans cette collection : → livres F2 (Se qualifier) et F5 (Choisir son prêteur).