Chapitre 1 — Vendre en contexte particulier : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vendre une maison, c'est déjà beaucoup de choses à penser. Mais certaines ventes s'ajoutent à une situation de vie qui complique tout : un décès dans la famille, une séparation, un propriétaire qui vit loin, un immeuble loué, une maison qui a besoin de beaucoup d'attention, un prêt hypothécaire qui pèse dans la balance. Dans ces cas, la question n'est plus seulement « à quel prix vendre ? ». Elle devient : qui doit être consulté, quels papiers faut-il rassembler, et à qui poser quelles questions avant d'agir ?

Ce livre est une carte et une boussole. La carte montre les situations, les personnes et les étapes. La boussole vous indique vers qui vous tourner. Il ne décrit pas les règles qui s'appliquent à votre cas : elles dépendent des faits, elles changent, et elles se lisent avec un professionnel. Quatre dossiers fictifs vous accompagnent tout au long du livre : Marguerite, qui doit vendre la maison de sa mère décédée ; Paul et Joanie, qui se séparent et possèdent ensemble une maison ; Étienne, qui vit à l'étranger et vend un plex dont les logements sont loués ; Ginette, dont la maison est en mauvais état. Ces personnes, ces lieux et ces situations sont inventés. Ils servent à illustrer des démarches, jamais à prédire ce qui vous arrivera.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître ce qui rend une vente particulière, et nommer votre situation avec des mots simples ;
• dresser la liste des personnes qui participent à la vente ou qui sont touchées par elle ;
• situer, d'en haut, le parcours qui va de la décision de vendre à la remise des clés ;
• distinguer ce que ce livre vous apporte de ce qu'il laisse volontairement aux professionnels ;
• savoir quand consulter le notaire, l'avocat, le comptable ou le courtier, et quoi leur demander.

Pourquoi c'est important

Une vente ordinaire suit un chemin que l'on peut résumer : on décide, on prépare la propriété, on la met en marché, on reçoit une offre, on signe chez le notaire. Une vente en contexte particulier suit un chemin semblable, mais elle comporte des détours. Ces détours ne se voient pas toujours au départ. On peut les découvrir trop tard, au moment où un acheteur attend une réponse et où la pression monte.

Savoir à l'avance que votre situation comporte des détours change la manière de vous y prendre. Vous consultez plus tôt. Vous rassemblez les documents avant qu'on vous les réclame. Vous choisissez avec soin le courtier qui vous accompagne. Vous évitez de promettre à un acheteur quelque chose que vous n'avez pas encore vérifié.

Ce chapitre pose le cadre pour la suite :

• ce qui distingue une vente particulière d'une vente ordinaire ;
• qui se trouve autour de la table, et pourquoi chacun compte ;
• comment se déroule le parcours, vu d'en haut ;
• ce que ce livre fait, et surtout ce qu'il ne fait pas.

Il y a une raison simple de poser ces limites dès le début. Les situations dont parle ce livre touchent des domaines où une erreur se paie cher : le droit de la famille, les successions, les baux, la fiscalité, le financement. Écrire des règles dans un livre de portée générale, c'est risquer de vous faire croire qu'elles s'appliquent à vous. Ce livre choisit donc de vous préparer à bien consulter, plutôt que de répondre à votre place.

1.1 Quand la vente n'est pas ordinaire

Ce que veut dire « particulier »

Dans ce livre, une vente est dite particulière quand un élément extérieur à la transaction elle-même influence qui décide, qui signe, ce qu'il faut rassembler ou ce qu'il faut régler avant de livrer l'immeuble. Ce n'est pas un terme officiel : c'est une façon de regrouper des situations qui demandent plus de préparation et plus de conseils.

DÉFINITION — vente en contexte particulier

Dans ce livre, une vente dont la situation de départ (un décès, une séparation, un éloignement, un immeuble loué, un mauvais état, un prêt, plusieurs propriétaires) ajoute des personnes, des documents ou des vérifications à la vente ordinaire. L'expression n'a pas de sens juridique : elle sert seulement à organiser ce livre.

Les situations couvertes

Chaque situation a son chapitre. Voici ce qui les relie, et ce qui les distingue.

Un immeuble avec des locataires en place (chapitre 3). L'immeuble est loué ; des gens y habitent. Ils ont leurs propres préoccupations, et ils sont, sans le vouloir, au cœur de la vente. Étienne se trouve dans cette situation avec son plex.

L'immeuble d'une personne décédée (chapitre 4). Quelqu'un est mort ; l'immeuble fait partie de ce qu'il laisse. La vente se mêle au deuil, aux discussions familiales et à des étapes qui relèvent du notaire. Marguerite doit vendre la maison de sa mère.

Une séparation (chapitre 5). Deux personnes qui vivaient ensemble prennent des chemins différents, et la maison qu'elles possèdent ensemble doit être vendue ou réglée. Paul et Joanie en sont là.

Un propriétaire qui vit à l'étranger (chapitre 6). La distance, les fuseaux horaires, la signature à distance et les questions de fiscalité s'ajoutent à la vente. Étienne vit hors du pays, et vend un plex situé ici.

Un immeuble en mauvais état (chapitre 7). L'état de l'immeuble influence la manière de le présenter, de le préparer ou de le vendre tel quel. Ginette a une maison qui a besoin de bien des travaux.

Un prêteur dans le dossier (chapitre 8). Quand un prêt hypothécaire est en cours, le prêteur fait partie de la vente. Ginette a un prêt hypothécaire, tout comme Paul et Joanie, qui l'ont en commun.

Plusieurs propriétaires ou une copropriété (chapitre 9). Quand la décision se prend à plusieurs, ou que le syndicat d'une copropriété entre dans le dossier, une organisation supplémentaire s'impose. Paul et Joanie, et les personnes qui héritent avec Marguerite, ont ce défi en commun.

Quand plusieurs situations se cumulent

Dans la vraie vie, ces situations ne viennent pas seules. Voici des exemples fictifs de ce qui arrive :

• une maison héritée par trois personnes, dont une vit à l'étranger, et dont l'état exige des travaux ;
• un plex partagé par deux conjoints en train de se séparer, avec un prêt à rembourser ;
• une copropriété habitée par un locataire et appartenant à une personne qui est partie vivre ailleurs.

Cumuler les situations ne rend pas la vente impossible. Cela rend la préparation plus importante, et la liste des personnes à consulter plus longue.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marguerite vient de perdre sa mère. La maison familiale fait partie de ce qu'elle laisse. Marguerite sait seulement qu'elle voudrait vendre, et qu'elle ne sait pas par où commencer. Elle ne sait ni qui peut signer ni quels papiers rassembler. Elle décide de ne rien promettre à personne avant d'avoir parlé à un notaire. C'est un bon réflexe : le point de départ d'une vente particulière est une consultation.

Quand la situation ne se voit pas

Certaines particularités se devinent tout de suite : un locataire dans le logement du haut, une maison dont le toit est visiblement usé. D'autres se cachent. Par exemple, une personne propriétaire peut ne pas savoir que sa décision dépend de quelqu'un d'autre. Une héritière peut ignorer qu'elle n'est pas la seule personne concernée. Un vendeur peut ne pas penser à son prêteur.

Pour repérer ce qui ne se voit pas, posez-vous trois questions simples :

1. Qui d'autre que moi est touché par cette vente ? Pensez aux membres de la famille, aux conjoints, aux locataires, au prêteur, aux autres copropriétaires.
2. Qu'est-ce que je ne sais pas encore sur l'immeuble ou sur ma situation ? Un document manquant, une dette, une personne qu'on n'a pas contactée.
3. Quel professionnel pourrait me le dire ? Le notaire, l'avocat, le comptable, le courtier, l'inspecteur : chacun répond à des questions précises.

Ces trois questions ne remplacent pas la consultation. Elles vous aident à la préparer.

QUI CONSULTER — pour nommer votre situation

Un notaire ou une notaire, pour tout ce qui touche les titres de propriété, la famille, la succession et la signature de l'acte de vente. Un avocat ou une avocate, quand un désaccord existe ou risque d'exister entre les personnes concernées. Un comptable, pour les questions de fiscalité. Un courtier immobilier, pour la mise en marché et la préparation de la vente. Racontez votre situation de manière complète, avec les documents que vous avez. Demandez : quelles sont les personnes qui doivent être informées, et dans quel ordre ?

1.2 Les personnes en présence

Une vente est une affaire de personnes

On parle de vente d'immeuble comme si elle se jouait entre un vendeur et un acheteur. En réalité, dans une vente particulière, plusieurs autres personnes ont un rôle ou un intérêt. Dresser leur liste au début, même sur une simple feuille, évite de découvrir quelqu'un de nouveau à la veille de la signature.

Les personnes qui vendent ou qui sont concernées

Le ou la propriétaire. C'est la personne dont le nom est au titre. Dans une vente ordinaire, c'est elle qui décide. Dans une vente particulière, la situation peut changer ce que cela veut dire : la personne qui vend n'est pas toujours la seule à avoir un mot à dire, ni la seule à devoir signer. Ces questions vont au notaire ou à l'avocat.

Les autres personnes touchées. Selon la situation, il peut s'agir des héritiers, des conjoints, des enfants, des autres propriétaires, de la personne qui habite l'immeuble. Votre rôle est de les repérer et de les tenir informées d'une manière que vos conseillers vous recommanderont.

Les locataires. Quand l'immeuble est loué, les locataires y vivent et le considèrent comme leur domicile. Ils ont des attentes légitimes de respect, de courtoisie et d'information. Le chapitre 3 y revient.

Le prêteur. S'il y a un prêt hypothécaire, le prêteur a un intérêt dans l'immeuble. Demandez au notaire comment et quand l'informer de votre projet de vente ; vous aurez aussi des documents à lui demander (chapitre 8).

Les professionnels qui peuvent vous accompagner

Le courtier immobilier. Il vous aide à préparer l'immeuble, à fixer un prix de mise en marché, à présenter l'immeuble, à recevoir les offres et à les négocier. Il ne remplace ni le notaire, ni l'avocat, ni le comptable. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) encadre le travail des courtiers et reçoit les plaintes les concernant.

Le notaire. Il examine les titres de propriété, prépare et reçoit l'acte de vente, et conseille les personnes qui signent. Dans bien des situations de ce livre, c'est la première personne à consulter. La Chambre des notaires du Québec regroupe ces professionnels et renseigne le public sur leur rôle.

L'avocat. Il intervient surtout quand un désaccord existe ou risque d'exister, ou quand une question de droit demande une analyse particulière. Le Barreau du Québec regroupe ces professionnels et renseigne le public.

Le comptable. Il répond aux questions de fiscalité : comment une vente s'inscrit dans votre situation fiscale, quels formulaires peuvent être nécessaires, quelles précautions prendre. Ses réponses dépendent de votre situation personnelle.

L'inspecteur en bâtiment. Il examine l'état de l'immeuble et vous remet un rapport. Cela vous aide à décider comment présenter l'immeuble ou à préparer vos réponses aux questions des acheteurs.

Le conseiller du prêteur. Il vous explique les documents de votre prêt et la marche à suivre auprès de son institution. Ce n'est pas un conseiller juridique : il vous renseigne sur son produit et sur sa procédure.

CÔTÉ COURTIER — ce que le courtier fait, et ce qu'il laisse à d'autres

Un courtier d'expérience peut avoir déjà vu des situations semblables à la vôtre. Il peut vous dire quels documents les acheteurs voudront voir, comment organiser les visites et comment présenter l'immeuble. Mais il ne remplace pas les autres professionnels : quand votre question porte sur le droit, la famille, la succession ou la fiscalité, il vous renverra au notaire, à l'avocat ou au comptable. Un courtier qui le fait prend son rôle au sérieux.

Dresser votre carte des personnes

Prenez une feuille et tracez trois colonnes.

Dans la première colonne, notez chaque personne : le propriétaire, les autres personnes concernées, les locataires, le prêteur, les professionnels que vous avez déjà contactés. Dans la deuxième, écrivez en une phrase pourquoi elle compte. Dans la troisième, ses coordonnées. Cette feuille deviendra votre outil de départ. Vous la mettrez à jour à mesure que votre dossier avance.

CAS CONCRET — dossier fictif

Paul et Joanie se séparent. Ils possèdent ensemble une maison et ils ont un prêt hypothécaire. Ils dressent chacun leur propre liste, puis la comparent. Joanie avait pensé à leur prêteur, Paul à un éventuel courtier. Aucun n'avait pensé à une troisième personne : un voisin qui, depuis des années, leur rend service pour l'entretien du terrain. Rien d'important ne dépend de cette personne, mais la comparaison des listes leur permet de ne rien oublier. Ils décident ensuite d'en parler à un notaire et à un avocat.

QUI CONSULTER — pour savoir qui doit être informé

Le notaire, pour savoir quelles personnes doivent être informées ou doivent signer. L'avocat, si des personnes concernées ne s'entendent pas. Le courtier, pour connaître les personnes que les acheteurs voudront joindre (locataires, syndicat, prêteur). Demandez : quelles personnes doivent participer à la décision de vendre ? À qui dois-je donner des nouvelles, et à quel moment ?

1.3 Un parcours de la décision à la remise des clés, vu d'en haut

Les grandes étapes

Voici le parcours qui revient dans presque toutes les ventes, ordinaires ou non. Dans une vente particulière, certaines étapes s'allongent, d'autres s'ajoutent. Nous ne donnons ici aucune durée : elles dépendent de chaque dossier, et se demandent aux professionnels.

1. Reconnaître la situation. Vous nommez ce qui rend la vente particulière : le décès, la séparation, l'éloignement, les locataires, l'état de l'immeuble, le prêt, le nombre de propriétaires. Cette étape vous permet de choisir les bons chapitres de ce livre.

2. Rassembler les documents et les personnes. Vous réunissez les papiers dont vous disposez et vous dressez la liste des personnes à informer. Chaque chapitre indique quels documents regarder pour sa situation.

3. Consulter les professionnels. Vous rencontrez le notaire, l'avocat, le comptable ou le courtier, selon vos questions. Vous leur apportez vos documents et votre liste de questions.

4. Décider comment vendre. Avec vos conseillers, vous décidez si la vente se fait avec un courtier, et à quel moment. Le livre E1 (Décider de vendre) vous aide à y réfléchir.

5. Préparer l'immeuble. Vous choisissez ce qui sera fait avant la mise en marché et ce qui sera laissé tel quel. Vous discutez de votre plan avec le courtier.

6. Mettre en marché. Le courtier présente l'immeuble et organise les visites. Dans une vente particulière, il faut parfois coordonner ces visites avec des locataires, des héritiers ou d'autres personnes.

7. Recevoir et examiner les offres. Vous examinez chaque offre avec votre courtier et, au besoin, avec votre notaire ou votre avocat avant de répondre.

8. Régler ce qui doit l'être avant la signature. C'est l'étape où les documents du prêteur, les confirmations des personnes concernées et les vérifications sur les titres se précisent.

9. Signer l'acte de vente chez le notaire. Le notaire reçoit l'acte et conseille les personnes qui signent (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

10. Remettre les clés et clore le dossier. Vous remettez l'immeuble à l'acheteur, vous informez les personnes concernées et vous conservez vos documents.

L'ESSENTIEL — le parcours est le même, mais les détours changent

Les étapes ne changent pas beaucoup d'une vente à l'autre. Ce qui change, c'est ce qu'il faut régler avant de passer à la suivante. Une vente particulière demande de repérer les détours le plus tôt possible, pour éviter qu'ils ne retardent la signature ou ne créent un conflit.

Là où les détours se cachent

Pour chaque situation, voici l'étape où elle se fait sentir le plus.

• Décès : surtout aux étapes 2, 3 et 8 — les documents, les consultations et la confirmation des personnes qui doivent signer.
• Séparation : surtout aux étapes 3, 4 et 8 — les consultations, la décision de vendre et le règlement entre les personnes concernées.
• Éloignement : surtout aux étapes 2, 3 et 9 — les documents à faire parvenir, les procurations à discuter et la signature à distance.
• Locataires : surtout aux étapes 2, 6 et 7 — les documents du bail, les visites et le moment d'informer.
• Mauvais état : surtout aux étapes 5 et 7 — la préparation et la manière de présenter l'immeuble.
• Prêteur : surtout aux étapes 2 et 8 — les documents du prêt et les confirmations du prêteur.
• Plusieurs propriétaires ou copropriété : surtout aux étapes 3, 6 et 8 — la décision à plusieurs, les visites et les documents du syndicat.

Cette liste est une carte et non une règle. Votre dossier peut présenter une difficulté ailleurs.

Le rythme de la démarche

On peut penser qu'il faut aller vite. Dans une vente particulière, il vaut mieux aller dans l'ordre. Une démarche bien préparée peut prendre du temps au début et en gagner à la fin. Si un acheteur vous presse, demandez-vous : ai-je rencontré les personnes dont j'ai besoin pour répondre ? Si la réponse est non, dites-le à votre courtier. Il peut aider à ajuster le calendrier de la mise en marché.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne vit à l'étranger. Il décide de vendre son plex et il appelle un courtier. Au premier appel, il pose trois questions : qui pourra faire visiter les logements pendant son absence, comment il pourra signer à distance et à qui il doit parler de la fiscalité de sa vente. Le courtier lui répond sur la première, et lui recommande de poser les deux autres à un notaire et à un comptable. Étienne n'a encore rien signé, mais il sait déjà vers qui se tourner.

QUI CONSULTER — pour planifier le parcours

Le courtier, pour l'ordre des étapes de mise en marché et la préparation de l'immeuble. Le notaire, pour les étapes qui précèdent la signature chez lui. Le comptable, pour la fiscalité de la vente. Demandez : dans mon cas, quelles étapes risquent de s'allonger ? Quels documents dois-je avoir en main avant chaque étape ?

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce qu'il fait

Pour chaque situation, ce livre :

• vous aide à reconnaître ce qui rend la vente délicate ;
• vous dit quels documents rassembler et pourquoi ils servent ;
• vous indique qui consulter, dans quel ordre, et pourquoi ;
• vous propose des questions à poser, que vous pouvez emporter à vos rendez-vous ;
• vous suggère des gestes pratiques : écrire, conserver, tenir une liste, garder les échanges par écrit ;
• vous offre à la fin, au chapitre 10, une trousse de listes et un tableau de suivi.

Ce qu'il ne fait pas

Ce livre ne décrit ni règle, ni délai, ni effet juridique, ni conséquence fiscale. Il ne vous dit pas qui a le pouvoir de vendre, qui doit consentir, ni ce qui arrive si vous omettez une étape. Il ne vous dit pas combien de temps vous avez pour agir, ni combien coûtera une démarche. Il ne rédige pas votre promesse de vente, votre procuration ou votre convention. Il ne remplace aucun professionnel.

Pourquoi ce choix ? Parce que les règles qui touchent les décès, les séparations, les baux, la fiscalité et les prêts changent, qu'elles s'interprètent, et qu'elles dépendent de faits que seul un professionnel peut examiner avec vous. Un livre général qui prétendrait vous les expliquer pourrait vous induire en erreur sur votre propre situation. Pour chaque question de cette nature, la bonne réponse est : posez-la au notaire, à l'avocat ou au comptable. Ce livre vous montre comment.

ATTENTION — un livre n'est pas une consultation

Ce livre a été rédigé avec des outils d'intelligence artificielle et peut contenir des erreurs ou des omissions. Il ne tient pas compte de votre situation. Ne prenez aucune décision à effet juridique, fiscal ou financier sur sa seule base. Vérifiez auprès des professionnels et des sources officielles.

Comment utiliser ce livre

Lisez le chapitre qui correspond à votre situation, puis ceux des situations voisines. Les chapitres 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 partagent la même structure : ce qui rend la situation délicate, les documents à rassembler, les gestes pratiques, puis les questions à poser. Le chapitre 10 rassemble les listes et le tableau de suivi.

Voici comment chaque chapitre vous aide :

Les renvois vers d'autres livres

Quand un sujet mérite plus de détails, nous le renvoyons à un autre livre de la collection. Pour la décision de vendre et les options qui s'offrent à vous, voir → livre E1 (Décider de vendre). Pour la manière d'informer l'acheteur de l'état de l'immeuble, voir → livre E5 (Divulguer sans se piéger). Ces livres adoptent la même approche d'information pratique.

QUI CONSULTER — quand la question dépasse ce livre

Le notaire, pour les titres de propriété, la famille, la succession, les procurations et la signature de l'acte. L'avocat, pour un désaccord ou une question de droit qui demande une analyse. Le comptable, pour la fiscalité. Le courtier, pour la mise en marché. Les trois organismes nommés dans ce chapitre sont des sources d'information fiables : la Chambre des notaires du Québec, le Barreau du Québec et l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Demandez : ce que je viens de lire s'applique-t-il à ma situation ? Quelles vérifications dois-je faire avant d'agir ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Traiter une vente particulière comme une vente ordinaire. Les détours ne disparaissent pas parce qu'on les ignore. Plus tôt vous les repérez, moins ils coûtent.
• Promettre quelque chose à un acheteur avant d'avoir consulté. Une réponse donnée trop vite peut créer des attentes que vous ne pourrez pas satisfaire.
• Oublier une personne concernée. Quelqu'un qui apprend la vente après coup peut en être affecté, et la suite peut se compliquer. Dressez la liste dès le départ.
• Prendre un livre pour un conseil. Ce livre est général. Il ne connaît pas votre dossier.
• Consulter un seul professionnel pour toutes les questions. Le courtier, le notaire, l'avocat et le comptable ont chacun leur champ. Posez chaque question à la bonne personne.
• Garder les échanges de vive voix. Ce qui n'est pas écrit se perd ou se discute. Gardez des traces de chaque réponse importante.
• Attendre que la pression monte. Les consultations prennent du temps. Les amorcer tôt vous donne de la marge.

À retenir

• Une vente particulière suit le même parcours qu'une vente ordinaire, avec des détours qu'il faut repérer tôt.
• Nommer votre situation vous aide à choisir les chapitres et les professionnels qui vous concernent.
• Dressez la liste des personnes en présence : propriétaires, proches, locataires, prêteur, professionnels.
• Le notaire, l'avocat, le comptable et le courtier ont chacun un rôle différent ; aucun ne remplace les autres.
• Ce livre ne décrit aucune règle ni aucun effet juridique ou fiscal : il vous prépare à poser de bonnes questions.
• Écrivez tout, conservez tout, et ne promettez rien avant d'avoir consulté.

Votre plan d'action

1. Nommez votre situation en une ou deux phrases : décès, séparation, éloignement, locataires, mauvais état, prêteur, plusieurs propriétaires, ou un cumul.
2. Dressez votre carte des personnes avec la feuille à trois colonnes de la section 1.2.
3. Repérez le ou les chapitres de ce livre qui correspondent à votre situation, et lisez-les dans l'ordre.
4. Prenez rendez-vous avec le notaire, et au besoin avec l'avocat ou le comptable, avant de lancer la vente.
5. Parlez à un courtier, sans rien signer, pour comprendre sa manière de travailler et vous faire expliquer les étapes de mise en marché.
6. Ouvrez un dossier (papier ou numérique) où vous conservez les documents et les échanges écrits.
7. Notez vos questions au fil de votre lecture, pour les apporter à vos rendez-vous.
8. Reportez-vous au chapitre 10 pour la liste de contrôle et le tableau de suivi.

Questions à poser

Au notaire :

• Dans ma situation, quelles personnes doivent être informées ou participer à la décision de vendre ?
• Quels documents dois-je rassembler avant de venir vous voir ?
• Quelles étapes de la vente passent par votre étude ?

À l'avocat :

• Y a-t-il, dans mon dossier, un point où un désaccord pourrait surgir ?
• Dans quels cas devrais-je vous consulter avant d'aller plus loin ?

Au comptable :

• Ma situation soulève-t-elle des questions de fiscalité que je dois régler avant de vendre ?
• Quels documents voulez-vous voir avant la vente ?

Au courtier :

• Avez-vous déjà accompagné des vendeurs dans une situation comme la mienne ?
• Comment organisez-vous les visites quand d'autres personnes sont concernées ?
• Quels documents les acheteurs voudront-ils voir ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qui distingue une vente en contexte particulier d'une vente ordinaire ?
2. Nommez trois personnes, autres que le vendeur et l'acheteur, qui peuvent être touchées par une vente particulière.
3. Pourquoi ce livre ne décrit-il aucune règle juridique ou fiscale ?
4. À quel moment du parcours faut-il consulter le notaire ?
5. Que contient la feuille à trois colonnes proposée à la section 1.2 ?
6. Pourquoi faut-il garder les échanges par écrit ?

Réponses

1. Un élément extérieur à la transaction (décès, séparation, éloignement, locataires, mauvais état, prêt, plusieurs propriétaires) ajoute des personnes, des documents ou des vérifications. L'expression est propre à ce livre et n'a pas de sens juridique.
2. Par exemple : un héritier, un conjoint, un locataire, un prêteur, un autre copropriétaire. Chacun joue un rôle ou a un intérêt dans la vente.
3. Parce que ces règles changent, s'interprètent et dépendent de faits que seul un professionnel peut examiner avec vous. Un livre général pourrait vous induire en erreur sur votre propre situation.
4. Le plus tôt possible, avant de promettre quoi que ce soit à un acheteur ; la première consultation sert à repérer les personnes à informer et les documents à rassembler.
5. Le nom de chaque personne concernée, la raison pour laquelle elle compte et la manière de la joindre.
6. Parce qu'un échange écrit fixe ce qui a été dit, se conserve et peut être montré à vos professionnels.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire, ses services et ses ressources pour le public (→ livre M1).
• Barreau du Québec — le rôle de l'avocat et les ressources pour trouver un avocat.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'encadrement du courtage immobilier et l'information destinée au public.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre les contrats, la famille, les successions et les baux ; à lire avec un professionnel.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers.
• Dans cette collection : → livres E1 et E5 pour décider de vendre et pour divulguer l'état de l'immeuble ; → livres A9, H1 et O1 pour les successions, les baux et la séparation.

Chapitre 2 — Reconnaître ce qui rend votre vente particulière

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Avant de répondre à la question « comment vendre ? », il faut répondre à une autre : de quelle situation parle-t-on, au juste ? Le risque, en contexte particulier, est de se lancer trop vite. On appelle un courtier, on fixe une date, et on découvre en chemin qu'une personne n'avait pas été consultée ou qu'un papier manquait. Ce chapitre vous invite à prendre quelques jours pour nommer ce qui se passe, avant d'agir.

Deux dossiers fictifs vous servent d'exemple. Marguerite doit vendre la maison de sa mère décédée. Paul et Joanie se séparent et possèdent ensemble une maison. Ces personnes sont inventées : leurs gestes illustrent une démarche, pas une solution pour votre cas.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire votre situation en quelques phrases claires, sans jargon ;
• dresser la liste des personnes qui sont concernées par la décision de vendre ;
• reconnaître les moments où il vaut mieux s'arrêter et consulter avant d'avancer ;
• préparer une première conversation avec un courtier, avec des questions précises ;
• distinguer les questions que vous pouvez régler seul de celles qui vont au notaire ou à l'avocat.

Pourquoi c'est important

Dans une vente particulière, la première erreur est rarement une erreur de prix ou de mise en marché. C'est une erreur de départ : on avance sans avoir identifié qui compte, ou sans avoir demandé qui peut décider. Corriger cette erreur plus tard coûte du temps, de l'argent et parfois des relations.

Prendre le temps de nommer votre situation, c'est :

• éviter de promettre une chose que vous ne pouvez pas tenir seul ;
• gagner du temps en consultant les bonnes personnes dès le début ;
• protéger les relations familiales ou amicales qui entourent la vente ;
• préparer des échanges plus courts et plus utiles avec les professionnels.

Ce chapitre ne vous dit pas qui a le pouvoir de vendre, ni qui doit donner son accord. Ces questions dépendent des faits de chaque dossier et des documents en jeu. Elles vont au notaire ou à l'avocat, et le chapitre vous aide à les formuler.

2.1 Une situation, plusieurs questions à poser

Décrire sa situation en quelques phrases

Prenez une feuille. Écrivez, sans chercher à être exact ni complet, ce qui se passe. Trois à cinq phrases suffisent. Par exemple :

• « Ma mère est décédée. Sa maison est vide. Je voudrais la vendre. »
• « Nous nous séparons. Nous possédons une maison à deux. Nous voulons la vendre, mais nous n'avons pas encore discuté de tout. »

Cette description n'est pas une déclaration officielle. C'est un outil de travail. Elle vous aide à voir ce que vous savez, ce que vous ne savez pas et ce que vous voulez savoir. Elle sera aussi la base de votre première conversation avec un professionnel.

Trois colonnes : ce que je sais, ce que je ne sais pas, ce que je veux savoir

Tracez trois colonnes sur la feuille.

Remplissez-les à votre rythme. Dans la première colonne, notez les faits dont vous êtes sûr : les noms des personnes, l'adresse de l'immeuble, l'existence d'un prêt. Dans la deuxième, notez ce qui vous échappe : un document introuvable, une décision qui n'a pas encore été prise, une personne qu'on n'a pas encore jointe. Dans la troisième, formulez les questions qui en découlent.

DÉFINITION — fait, hypothèse et question

Un fait est quelque chose que vous pouvez démontrer par un document ou par une personne fiable. Une hypothèse est quelque chose que vous croyez, mais que vous n'avez pas encore vérifié. Une question est ce que vous demandez à un professionnel pour passer de l'hypothèse au fait. Dans une vente particulière, des difficultés viennent parfois d'hypothèses prises pour des faits.

Ne pas confondre les sujets

Une même situation soulève souvent plusieurs types de questions. Il est utile de les trier dès le départ.

• Les questions de personnes : qui est concerné, qui doit être informé, qui peut signer.
• Les questions de documents : quels papiers existent, lesquels manquent, où les trouver.
• Les questions d'argent : le prêt, les dettes, les taxes, la fiscalité.
• Les questions d'immeuble : son état, ses locataires, ses particularités.
• Les questions de marché : le prix, le moment, la manière de présenter l'immeuble.

Chaque type de question a son interlocuteur. Les questions de personnes et de documents vont d'abord au notaire. Les questions d'argent se partagent entre le comptable, le prêteur et le notaire. Les questions d'immeuble vont à l'inspecteur et au courtier. Les questions de marché vont au courtier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marguerite remplit ses trois colonnes. Dans la première : sa mère est décédée, la maison est vide, elle a les clés. Dans la deuxième : elle ne sait pas s'il y a un testament, ni où le chercher, et elle ne sait pas si d'autres membres de la famille sont concernés. Dans la troisième : « Qui peut vendre la maison ? Où trouver les documents ? À qui parler en premier ? » Elle ne répond à aucune de ces questions elle-même. Elle les emporte chez un notaire.

QUI CONSULTER — pour vérifier vos faits

Le notaire, pour confirmer ce qui relève des documents, des titres et des personnes concernées. Le comptable, pour ce qui touche l'argent et la fiscalité. Le courtier, pour l'état du marché et la manière de présenter l'immeuble. Demandez : parmi ce que je crois savoir, qu'est-ce qui reste à vérifier avant d'aller plus loin ?

2.2 Qui est concerné par la décision de vendre

La liste des personnes, version approfondie

Au chapitre 1, vous avez commencé une carte des personnes en présence. Ce chapitre l'affine, en vous aidant à distinguer trois niveaux.

Les personnes qui décident. Ce sont celles dont l'accord semble nécessaire pour vendre. Cette liste peut être plus courte ou plus longue que vous ne le pensez. Vous ne pouvez pas la dresser seul : c'est une question à poser au notaire ou à l'avocat.

Les personnes qui sont touchées. Elles ne décident pas, mais la vente change quelque chose dans leur vie : une personne qui habite l'immeuble, un enfant, un parent, un locataire. Elles méritent d'être informées avec égards, au moment que vos conseillers vous recommanderont.

Les personnes qui accompagnent. Ce sont les professionnels et les proches qui vous soutiennent : le courtier, le notaire, l'avocat, le comptable, un ami de confiance. Leur rôle est de vous éclairer, pas de décider à votre place.

Les questions à se poser sur chaque personne

Pour chaque personne de votre liste, posez-vous quatre questions simples.

1. Sait-elle que je veux vendre ? Si non, qui devrait lui en parler, et quand ?
2. A-t-elle un intérêt direct dans l'immeuble ? Par exemple parce qu'elle y habite, qu'elle y a investi ou qu'elle y a des droits.
3. Peut-elle être jointe facilement ? Certaines personnes vivent loin, d'autres sont difficiles à joindre. Le savoir tôt aide à planifier.
4. A-t-elle un point de vue différent du mien ? Un désaccord connu au départ se gère mieux qu'un désaccord découvert à la dernière minute.

Écrivez les réponses à côté de chaque nom. Ne portez aucun jugement : il s'agit d'un état des lieux, pas d'un procès.

Les deux cas qui reviennent dans ce livre

Après un décès. La maison était à une personne qui n'est plus là. Les personnes concernées peuvent être des membres de la famille, ou d'autres personnes nommées dans des documents. Qui peut vendre, à quelles conditions et dans quel ordre sont des questions pour le notaire. Ce que vous pouvez faire seul : rassembler les documents que vous trouvez, noter les noms des personnes que vous connaissez et ne rien promettre à un acheteur avant d'avoir consulté (→ livre A9, Successions et transmission d'un immeuble).

Pendant une séparation. La maison appartient à deux personnes qui ne vivent plus ensemble, ou qui ne le feront plus bientôt. Chacune a ses intérêts, ses inquiétudes et parfois ses propres conseillers. Qui peut décider, comment se prend la décision et comment partager sont des questions pour l'avocat et le notaire. Ce que vous pouvez faire seul : rassembler les documents du couple, tenir un échange respectueux et écrit, et choisir ensemble comment vous serez accompagnés (→ livre O1, Séparation, divorce et immeuble).

CAS CONCRET — dossier fictif

Paul et Joanie remplissent leurs listes chacun de leur côté. Paul note qu'il veut vendre vite. Joanie note qu'elle aimerait d'abord comprendre ce qui est possible. Chacun écrit aussi le nom du prêteur du couple et celui d'un ami qui connaît bien la maison. Ils se rencontrent ensuite pour comparer. Ils conviennent de ne rien signer, de ne contacter aucun acheteur, et de prendre rendez-vous chacun avec un professionnel avant de se revoir.

QUI CONSULTER — pour savoir qui décide

Le notaire, pour savoir qui doit participer à la décision de vendre et qui doit signer. L'avocat, si les personnes concernées ne s'entendent pas sur la vente. Demandez : qui doit donner son accord pour que la vente soit possible ? Qui doit en être informé, même sans décider ? Quels documents le montrent ?

2.3 Ne pas avancer seul

Les signes qu'il faut s'arrêter

Certains moments dans une vente particulière appellent une pause. Voici des signes qui devraient vous inciter à consulter avant d'aller plus loin.

• Une personne que vous ne connaissiez pas apparaît dans le dossier. Un héritier inattendu, un ancien propriétaire, un locataire dont vous ignoriez l'existence.
• Deux personnes concernées ne s'entendent pas. Même un désaccord qui semble mineur mérite d'être soumis à un professionnel.
• Un document que vous croyiez exister est introuvable. Un testament, un bail, un acte, un relevé du prêt.
• Un acheteur vous presse de répondre. La pression est un signal pour vérifier, pas pour accélérer.
• Vous hésitez sur la manière de procéder. L'hésitation est une raison suffisante pour demander conseil.

Se faire accompagner sans tout confier

Ne pas avancer seul ne veut pas dire tout déléguer. Votre rôle reste central : vous connaissez votre situation mieux que quiconque. Les professionnels vous aident à la comprendre, à poser les bonnes questions et à éviter les pièges. Vous restez la personne qui décide, une fois informée.

Voici quelques gestes qui aident.

• Prenez des notes à chaque rencontre. Notez la date, le nom de la personne, les questions posées et les réponses reçues.
• Demandez par écrit tout ce qui compte : un rappel de rendez-vous, un résumé, une liste de documents à fournir.
• Posez la même question à deux personnes quand elle est importante. Si les réponses diffèrent, c'est une raison de creuser.
• Ne signez rien dont vous ne comprenez pas la portée. Demandez qu'on vous l'explique ou qu'on vous laisse le temps de le faire lire.

Quand les proches veulent aider

Il arrive que des proches proposent leur aide, ou qu'un ami « qui s'y connaît » donne son avis. Cette bonne volonté est précieuse, mais elle ne remplace pas la consultation. Un ami peut vous soutenir moralement et vous aider à rassembler des documents. Il ne peut pas vous dire qui a le droit de signer, ni ce qu'il faut faire pour vendre dans votre situation. Remerciez-le, et gardez ces questions pour les professionnels.

ATTENTION — les conseils d'un proche ne sont pas une consultation

Un voisin qui a vendu sa maison l'an dernier, une collègue qui a vécu un décès dans sa famille : leur expérience est utile pour vous rassurer, mais leur situation n'est pas la vôtre. Les règles, les documents et les personnes concernées diffèrent d'un dossier à l'autre. Avant d'agir sur un conseil reçu, validez-le auprès d'un notaire, d'un avocat ou d'un comptable.

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui sait quand s'arrêter

Un courtier d'expérience vous encourage à consulter avant de lancer la vente. Il ne vous presse pas pour obtenir un mandat. S'il remarque qu'un point demande l'avis d'un notaire ou d'un avocat, il vous le dit. Observez cette attitude dès le premier contact : elle vous indique comment il travaillera avec vous.

QUI CONSULTER — quand vous hésitez

Le notaire ou l'avocat, selon la nature de votre doute : le notaire pour les titres, les personnes et les documents, l'avocat pour les désaccords. Le courtier, pour comprendre comment il organiserait la vente en tenant compte de votre situation. Demandez : à quel moment dois-je m'arrêter et vous consulter avant d'aller plus loin ?

2.4 Les questions à poser au courtier

Pourquoi commencer par le courtier

Le courtier est une des premières personnes que l'on appelle quand on pense à vendre. C'est naturel : il connaît le marché, il peut estimer l'intérêt de l'immeuble et il sait comment organiser la mise en marché. Mais dans une vente particulière, son rôle est de vous accompagner dans la mise en marché, non de trancher les questions de personnes, de documents ou de droit. Utilisez-le pour ce qu'il sait faire, et préparez des questions qui le lui permettent.

Voyez-le comme un premier interlocuteur, pas comme un décideur. Un premier appel ne vous engage à rien. Vous pouvez en rencontrer plus d'un avant de choisir (→ livre E1, Décider de vendre).

Les questions à lui poser

Sur son expérience :

• Avez-vous déjà accompagné des vendeurs dans une situation semblable à la mienne ?
• Avec quels autres professionnels travaillez-vous habituellement dans ce genre de dossier ?
• Comment vous y prenez-vous quand plusieurs personnes doivent participer à la décision ?

Sur la démarche :

• Quelles étapes de mise en marché risquent d'être plus longues dans mon cas ?
• Quels documents voulez-vous voir avant de commencer ?
• À quel moment me recommandez-vous de consulter un notaire ou un avocat ?

Sur la communication :

• Comment allez-vous me tenir informé, et à quelle fréquence ?
• Comment allez-vous communiquer avec les autres personnes concernées ?
• Qui sera mon interlocuteur principal dans votre agence ?

Sur les conditions de travail :

• Quelles sont vos conditions de service, et que comprend votre mandat ?
• Que se passe-t-il si la situation évolue pendant la mise en marché ?

Notez les réponses. Comparez-les, si vous rencontrez plusieurs courtiers.

L'ESSENTIEL — un bon courtier pose des questions autant qu'il en reçoit

Vers la fin de votre première rencontre, vous devriez avoir le sentiment que le courtier a compris votre situation. S'il a surtout parlé de lui ou de prix, posez la question autrement : comment tenez-vous compte de ma situation dans votre plan ? La réponse vous renseigne sur sa manière de travailler.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marguerite a vu le notaire et rencontre ensuite un courtier. Elle lui dit tout de suite qu'elle ne signera rien tant que le notaire n'aura pas confirmé les prochaines étapes. Le courtier répond qu'il comprend, qu'il lui laisse le temps, et qu'il lui suggère les documents à rassembler d'ici là. Elle note son nom, ses réponses et la date. Elle retournera voir le notaire avec ses réponses, puis recontactera le courtier.

Ce que le courtier ne vous dira pas

Il ne vous dira pas qui peut vendre, ni ce qui arrive si une personne refuse. Il ne vous dira pas comment fonctionne la fiscalité de votre vente, ni quelles sont les conséquences d'un choix juridique. S'il le fait, demandez-lui de vous référer à un notaire, à un avocat ou à un comptable. Cette retenue n'est pas un manque de savoir : c'est le respect des limites de son rôle.

QUI CONSULTER — après la première rencontre avec le courtier

Le notaire, pour valider les points de personnes, de documents et de titres que le courtier a soulevés. L'avocat, si un désaccord existe. Le comptable, pour la fiscalité. Demandez : le courtier m'a parlé de telle démarche ; est-elle adaptée à ma situation ? Y a-t-il un point que je dois régler avant de lui donner suite ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Avancer sans avoir nommé la situation. Un dossier mal compris au départ génère des surprises à chaque étape.
• Confondre une hypothèse avec un fait. « Je pense que j'ai le droit de vendre seul » n'est pas un fait. C'est une question pour le notaire.
• Oublier une personne concernée. Elle peut surgir tard et compliquer la vente.
• Se fier aux conseils d'un proche. Chaque dossier est différent. Validez toujours auprès d'un professionnel.
• Laisser un acheteur imposer le rythme. La pression ne remplace pas la préparation.
• Demander au courtier de trancher une question de droit. Son champ est la mise en marché, non les questions de personnes ou de documents.
• Ne rien écrire. Sans notes, on oublie, on se contredit et on perd des occasions de poser la bonne question.

À retenir

• Nommez votre situation en quelques phrases avant d'agir.
• Triez vos questions : personnes, documents, argent, immeuble, marché.
• Distinguez les personnes qui décident, celles qui sont touchées et celles qui accompagnent.
• Les questions de « qui peut vendre » et « qui doit consentir » vont au notaire ou à l'avocat.
• Arrêtez-vous et consultez quand un document manque, qu'une personne surgit ou qu'un désaccord apparaît.
• Utilisez le courtier pour la mise en marché et préparez vos questions avant de le rencontrer.

Votre plan d'action

1. Décrivez votre situation en trois à cinq phrases sur une feuille.
2. Remplissez les trois colonnes : ce que je sais, ce que je ne sais pas, ce que je veux savoir.
3. Triez vos questions par sujet : personnes, documents, argent, immeuble, marché.
4. Complétez la liste des personnes et notez, pour chacune, les quatre questions de la section 2.2.
5. Prenez rendez-vous avec le notaire, et au besoin avec l'avocat ou le comptable, avant de signer quoi que ce soit.
6. Préparez votre rencontre avec le courtier avec les questions de la section 2.4.
7. Tenez un journal : date, personne, question, réponse.
8. Reportez-vous au chapitre qui correspond à votre cas (3 à 9) pour poursuivre.

Questions à poser

Au notaire :

• Qui doit participer à la décision de vendre dans ma situation ?
• Quels documents devez-vous voir avant d'aller plus loin ?
• Y a-t-il des personnes que je dois informer avant toute démarche ?

À l'avocat :

• Si des personnes concernées ne s'entendent pas, quelles sont les options à discuter ?
• À quel moment devrais-je vous revoir au fil de la démarche ?

Au comptable :

• Ma situation soulève-t-elle une question de fiscalité à régler avant la vente ?

Au courtier :

• Comment tenez-vous compte de ma situation dans votre plan de mise en marché ?
• Qui d'autre que moi devrez-vous rencontrer pour la visite ou pour la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faut-il nommer sa situation avant de contacter un acheteur ?
2. Quelle différence y a-t-il entre un fait, une hypothèse et une question ?
3. Quels sont les trois niveaux de personnes à distinguer ?
4. Nommez deux signes qui indiquent qu'il faut s'arrêter et consulter.
5. Pourquoi le courtier ne peut-il pas dire qui a le pouvoir de vendre ?
6. Qu'est-ce qu'un bon courtier fait dès la première rencontre ?

Réponses

1. Parce qu'on risque de promettre ce qu'on ne peut pas tenir seul, ou d'oublier une personne concernée. Nommer la situation permet de consulter les bonnes personnes à temps.
2. Un fait se démontre par un document ou une personne fiable ; une hypothèse est une croyance non vérifiée ; une question sert à passer de l'une à l'autre.
3. Les personnes qui décident, celles qui sont touchées et celles qui accompagnent.
4. Par exemple : une personne inconnue apparaît ; un désaccord se manifeste ; un document manque ; un acheteur vous presse.
5. Parce que c'est une question de personnes, de documents et de droit : elle va au notaire ou à l'avocat. Le courtier se concentre sur la mise en marché.
6. Il pose des questions pour comprendre la situation, ne vous presse pas et vous encourage à consulter les autres professionnels concernés.

Pour aller plus loin

• Le notaire de votre choix — pour les titres, les personnes concernées et les documents ; demandez comment il travaille et quels frais s'appliquent (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• L'avocat ou l'avocate de votre choix — pour les désaccords et les questions de droit qui demandent une analyse.
• Le comptable de votre choix — pour les questions de fiscalité de la vente.
• Le courtier immobilier — pour la mise en marché ; demandez-lui comment il tient compte de votre situation.
• Dans cette collection : → livres E1 et E5 pour décider de vendre et pour divulguer l'état de l'immeuble ; → livres A9 et O1 pour les successions et la séparation.

Chapitre 3 — Vendre un immeuble avec des locataires en place

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un immeuble loué n'est pas un immeuble vide. Derrière chaque porte, des gens vivent leur quotidien : ils travaillent, ils reçoivent des amis, ils élèvent des enfants. Quand le propriétaire décide de vendre, cette décision les touche, même si elle ne dépend pas d'eux. Une bonne vente, dans ce contexte, tient compte des deux réalités : le projet du propriétaire et le milieu de vie des locataires.

Ce chapitre suit Étienne, un personnage fictif. Il vit à l'étranger et vend un plex dont les logements sont loués. Son histoire illustre une démarche : rassembler les documents, tenir une liste des logements, organiser les visites avec courtoisie et informer les locataires par écrit, après avoir demandé conseil. Ce chapitre ne décrit aucune règle de bail, aucun droit des locataires ni aucun droit du propriétaire. Ces questions vont au courtier et au notaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi la présence de locataires rend une vente plus délicate ;
• rassembler les documents que les acheteurs et vos conseillers voudront voir ;
• tenir une liste claire des logements, de leurs occupants et de leurs particularités ;
• organiser les visites et les communications avec courtoisie ;
• préparer vos questions au courtier et au notaire sur les points qui touchent les baux.

Pourquoi c'est important

Les locataires sont des personnes, avant d'être un élément du dossier. Un propriétaire qui les traite avec égards peut faciliter les visites et apaiser les tensions. À l'inverse, une communication brouillonne crée de l'inquiétude, et l'inquiétude se transforme vite en méfiance.

Les acheteurs d'un immeuble loué regardent aussi les baux. Ils veulent comprendre qui occupe quoi, depuis quand, et à quelles conditions. Un dossier ordonné peut les rassurer. Un dossier incomplet peut les pousser à poser des questions, à demander des délais, ou à passer leur tour.

Ce chapitre vous aide à :

• préparer un dossier de baux que vous pouvez montrer sans crainte ;
• respecter les personnes qui habitent l'immeuble ;
• éviter de promettre ou d'annoncer quoi que ce soit avant d'avoir consulté ;
• poser les bonnes questions aux bonnes personnes.

Il ne vous dit pas ce que la loi permet ou interdit au propriétaire ou aux locataires. Pour savoir comment les baux se comportent lors d'une vente, il faut une réponse personnalisée.

3.1 Ce qui rend la situation délicate

Une vente qui se fait autour d'une vie quotidienne

Quand vous vendez votre résidence principale, vous gérez vos propres allées et venues : vous pouvez ranger, partir, laisser la maison libre pour les visites. Dans un immeuble loué, vous n'avez pas ce contrôle. Les locataires ont leur propre horaire, leur propre rythme, leur propre vie privée. Les visites, les photographies et les rencontres avec les acheteurs passent par eux.

Cela rend la situation délicate sur trois plans.

Sur le plan humain. Les locataires peuvent se demander si leur logement est en danger, si leur loyer changera, si les nouveaux propriétaires seront aussi courtois. Ces inquiétudes sont normales. Elles se calment mieux quand on les écoute.

Sur le plan pratique. Organiser les visites, les photographies et les inspections demande de la coordination. Un logement en désordre, un locataire absent ou un rendez-vous manqué peuvent faire perdre un acheteur.

Sur le plan des documents. Chaque logement a son bail, ses échanges, ses paiements, parfois ses avis. L'acheteur voudra voir cet ensemble. Si vous ne l'avez pas, vous devrez le reconstituer.

DÉFINITION — locateur et locataire

Le locateur est la personne qui loue un logement : c'est le propriétaire ou la personne qui agit pour lui. Le locataire est la personne qui occupe le logement en vertu d'un bail. Le bail est le contrat qui les lie. Ces termes servent à désigner les deux parties ; les règles qui les concernent se demandent à un professionnel.

Ce que ce chapitre ne fait pas

Ce chapitre ne dit pas ce qui arrive aux baux quand l'immeuble change de propriétaire. Il ne dit pas si le nouveau propriétaire peut changer les conditions, ni dans quels cas un locataire peut rester ou partir. Il ne dit pas non plus comment mettre fin à un bail ou le reprendre. Ces règles existent, elles sont précises, et elles dépendent de la situation de chaque logement. Elles se demandent au courtier, au notaire ou à l'avocat. Pour une vue plus large du bail résidentiel et du rôle du tribunal en la matière, voir → livre H1, Le bail résidentiel et le TAL.

Le Tribunal administratif du logement (TAL) est un organisme qui renseigne les locateurs et les locataires. Son site contient de l'information de base pour les deux parties. Vous pouvez le consulter pour comprendre le vocabulaire ou repérer des ressources, mais pas pour trancher votre cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne vit à l'étranger. Il possède un plex dont tous les logements sont loués. Il veut vendre, mais il se demande comment ses locataires prendront la nouvelle. Il se dit aussi qu'il ne sait pas très bien comment organiser les visites à distance. Avant tout, il décide de rassembler ses baux et de dresser une liste des logements. Il appellera ensuite un courtier et un notaire. Il ne dira rien aux locataires tant qu'il n'aura pas eu leurs conseils sur la manière de les informer.

QUI CONSULTER — pour comprendre l'effet de la vente sur les baux

Le notaire ou l'avocat, pour savoir ce que la vente change, ou ne change pas, dans la situation des locataires et du propriétaire. Le courtier, pour comprendre comment les acheteurs d'immeubles loués regardent les baux. Demandez : qu'est-ce que la vente change pour mes locataires ? Qu'est-ce qui reste identique ? Dans quel ordre dois-je les informer ?

3.2 Les documents à rassembler

Pourquoi commencer par les documents

Dans un immeuble loué, les documents racontent l'histoire de l'immeuble. Ils montrent qui occupe quoi, depuis quand, et dans quelles conditions. Les acheteurs sérieux voudront les voir. Ils les liront avec leurs propres conseillers.

Commencer par les documents vous donne trois avantages. Vous découvrez les trous de votre dossier avant qu'un acheteur ne les voie. Vous gagnez du temps quand viendra le moment de les montrer. Et vous préparez vos questions aux professionnels avec des pièces en main.

La liste des documents utiles

Voici les documents que les acheteurs et les professionnels peuvent demander pour un immeuble loué. La liste n'est pas exhaustive : votre courtier et votre notaire vous diront ce qui s'ajoute dans votre cas.

• Les baux de chaque logement, signés, avec leurs annexes éventuelles.
• Les avis et les lettres échangés avec chaque locataire : demandes, réponses, préavis.
• Un tableau récapitulatif des logements : numéro, grandeur, nom de l'occupant, date de début du bail, loyer actuel, services inclus.
• Les preuves de paiement des loyers, selon votre façon de les tenir : relevés bancaires, reçus, registre.
• Les factures d'entretien et de réparation par logement et pour les parties communes.
• Les factures de services : chauffage, électricité, eau, déneigement, selon qui les paie.
• Les titres de l'immeuble et le certificat de localisation, si vous les avez.
• Les assurances de l'immeuble, avec leurs conditions.
• Les documents liés au prêt, s'il y en a un (chapitre 8).

LE FORMULAIRE — le tableau récapitulatif des logements

Ce tableau n'est pas un formulaire officiel : c'est un outil que vous construisez vous-même. Il sert à présenter, en une page, ce qu'un acheteur voudra comprendre d'un coup d'œil : combien de logements, qui les occupe, à quelles conditions. Il se met à jour à chaque changement. Faites-le relire par votre courtier, qui saura quelles colonnes ajouter pour les acheteurs.

Ce qui peut manquer

Au moment de rassembler les documents, les propriétaires découvrent des trous. Voici des trous possibles, à repérer :

• un bail égaré, ou jamais signé par l'une des parties ;
• des échanges verbaux jamais confirmés par écrit ;
• des paiements faits en argent comptant sans reçu ;
• des travaux faits dans un logement sans trace écrite de l'entente ;
• des avis envoyés mais dont vous ne conservez pas la copie.

Ne cachez pas ces trous : repérez-les, notez-les, et apportez-les à vos conseillers. Ils sauront comment les présenter et quoi faire pour les combler, si c'est possible. Chercher à les dissimuler à un acheteur est une mauvaise idée : mieux vaut en parler avec votre courtier et votre notaire, qui vous diront comment aborder le sujet (→ livre E5, Divulguer sans se piéger).

Classer et numériser

Une fois les documents rassemblés, classez-les par logement. Une chemise ou un dossier numérique par logement, avec un sous-dossier pour les parties communes, simplifie la suite. Numérisez les documents importants : cela vous permet de les envoyer rapidement à vos conseillers, à vos acheteurs et à votre courtier, surtout si vous vivez loin comme Étienne.

Gardez toujours l'original ou la copie signée en lieu sûr. Quand vous envoyez une copie, notez à qui vous l'avez envoyée et à quelle date.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne demande à une personne de confiance de retrouver les baux dans son ancien bureau. Elle en trouve la plupart, mais il en manque un. Étienne se rappelle que le locataire concerné est installé depuis longtemps et que l'entente n'a jamais été renouvelée par écrit. Il le note dans sa liste de questions pour le notaire : « Comment présenter ce cas à un acheteur, et que faire du côté du locataire ? » Il ne conclut rien et ne contacte pas le locataire avant d'avoir sa réponse.

QUI CONSULTER — pour savoir quoi montrer, et quand

Le courtier, pour savoir quels documents les acheteurs d'un immeuble loué peuvent demander. Le notaire, pour les baux manquants, les ententes verbales et ce qui doit figurer dans le dossier avant la signature. Le comptable, pour les relevés de revenus de loyers. Demandez : quels documents manquent à mon dossier ? Lesquels dois-je fournir à un acheteur, et à quel moment ?

3.3 Informer et ménager les locataires

Pourquoi la manière compte

Les locataires de l'immeuble apprendront tôt ou tard que vous vendez. Mieux vaut qu'ils l'apprennent de vous que par un panneau, un voisin ou un acheteur curieux. La manière dont vous les informez influence leur collaboration pour les visites, leur humeur et parfois la rapidité de la vente.

Mais quand les informer, comment et avec quels mots sont des questions à poser avant d'agir. Selon la situation, certaines communications ont des formes particulières, et certains contenus sont à éviter ou à compléter. Un message écrit hâtivement peut créer des attentes qui ne seront pas tenues, ou des inquiétudes inutiles.

Les gestes courtois qui aident

Voici des gestes pratiques, qui n'engagent aucun droit particulier et qui facilitent le dialogue.

• Informer par écrit, une fois que vos conseillers vous ont indiqué comment procéder. Un message écrit, clair et poli laisse une trace et évite les malentendus.
• Reconnaître le dérangement. Une phrase comme « Je sais que les visites peuvent déranger, et je veux les organiser le plus simplement possible » change le ton.
• Offrir un interlocuteur. Donnez le nom et les coordonnées de la personne à joindre pour les visites et les questions : le courtier, ou une personne de confiance si vous êtes loin.
• Prévenir des visites à l'avance, avec des plages claires, en tenant compte des horaires de chacun.
• Rester joignable pour les questions. Un locataire qui obtient une réponse rapide s'inquiète moins.
• Remercier après les visites et à la fin du processus.

Organiser les visites avec égards

Les visites sont un point sensible. Pour les organiser, il vaut mieux en parler avec le courtier, qui connaît les usages et sait comment les préparer. Voici quelques pistes à discuter avec lui.

• Quelles plages horaires conviennent aux locataires, et comment les confirmer ?
• Comment prévenir chaque locataire avant chaque visite ?
• Que faire si un locataire n'est pas disponible à l'heure prévue ?
• Comment présenter les logements occupés sans exposer la vie privée de ceux qui y vivent ?
• Les photographies sont-elles possibles, et sous quelles conditions ?

Les règles qui encadrent l'accès au logement lors d'une vente ne sont pas décrites ici. Demandez-les au courtier, au notaire ou à l'avocat avant de fixer vos premières visites.

ATTENTION — une promesse faite trop vite peut vous suivre

Dire à un locataire « rien ne changera pour vous » ou « vous pourrez rester » peut sembler rassurant. Mais vous ne savez pas encore ce que l'acheteur voudra faire, ni ce que les règles permettent dans votre cas. Une phrase prononcée de bonne foi peut devenir une source de conflit. Posez d'abord la question au notaire, puis parlez avec prudence.

Parler à distance

Si vous vivez loin, comme Étienne, la communication demande un peu plus de soin. Choisissez une personne de confiance qui pourra répondre sur place. Envoyez vos messages par courriel ou par lettre, avec la date et vos coordonnées. Proposez une visioconférence si un locataire souhaite vous parler. Gardez trace de tout, y compris des conversations téléphoniques, par un court résumé écrit envoyé après coup (chapitre 6).

CÔTÉ COURTIER — un intermédiaire utile auprès des locataires

Un courtier habitué aux immeubles loués sait comment s'adresser aux locataires, comment planifier les visites et comment gérer les imprévus. Il peut devenir l'interlocuteur principal pendant la mise en marché. Il ne remplace pas le notaire ni l'avocat sur les droits et les obligations des parties. Demandez-lui comment il organise habituellement les visites dans un immeuble loué et quels moyens il utilise pour tenir les locataires informés.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après avoir parlé à un courtier et à un notaire, Étienne rédige une courte lettre pour ses locataires. Il leur écrit qu'il envisage de vendre, qu'il comprend que la nouvelle puisse susciter des questions, qu'une personne de confiance sera leur contact pour les visites et que les rendez-vous seront annoncés à l'avance. Il ne dit rien des droits ni des conditions qui pourraient changer. Il joint les coordonnées de la personne de confiance, et propose un appel vidéo à ceux qui le souhaitent.

QUI CONSULTER — avant d'écrire à vos locataires

Le notaire ou l'avocat, pour savoir comment et quand informer vos locataires, et ce qu'une lettre doit ou ne doit pas contenir. Le courtier, pour organiser les visites avec courtoisie. Si vous cherchez de l'information générale sur le vocabulaire du bail, le site du Tribunal administratif du logement peut vous aider. Demandez : quelles formes ma lettre doit-elle respecter ? À quel moment dois-je l'envoyer ? Quels sujets dois-je éviter d'aborder ?

3.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

Le courtier est votre interlocuteur pour la mise en marché. Posez-lui des questions sur la manière de présenter un immeuble loué.

• Avez-vous déjà vendu des immeubles loués ? Comment procédez-vous pour les visites ?
• Quels documents les acheteurs de plex demandent-ils habituellement ?
• Comment présentez-vous les logements occupés ?
• Comment informez-vous les locataires, et par quels moyens ?
• Que faites-vous si un locataire refuse une visite ou ne répond pas ?
• Comment pouvons-nous coordonner nos échanges si je vis à l'étranger ?
• Quels documents voulez-vous voir avant la mise en marché ?
• Avec quels autres professionnels travaillez-vous pour les immeubles à revenus ?

Pour mieux comprendre la perspective d'un acheteur de plex, voir → livre D8, Acheter un plex ou un immeuble à revenus.

Au notaire

Le notaire examine les titres et reçoit l'acte de vente. Dans un immeuble loué, il peut aussi vous renseigner sur la place des baux dans la transaction.

• Que devient chaque bail à la vente de l'immeuble ?
• Quels documents liés aux baux voulez-vous voir avant la signature ?
• Que dois-je faire des baux dont l'entente verbale n'est pas confirmée par écrit ?
• Comment et quand dois-je informer mes locataires ?
• Y a-t-il des mentions à prévoir dans l'acte au sujet des baux ?
• Comment les loyers déjà payés ou à payer se règlent-ils entre l'acheteur et moi ?
• Quelles précautions prendre si j'ai des questions sur un locataire en particulier ?

À l'avocat, au besoin

Si une situation particulière existe avec un locataire — un désaccord, un retard, une demande en cours —, consultez un avocat avant de communiquer avec cette personne au sujet de la vente. Il vous dira comment aborder la discussion.

QUI CONSULTER — pour une question sur un bail ou un locataire précis

Le notaire, pour ce qui touche les baux dans la transaction. L'avocat, pour un désaccord ou une procédure en cours. Le comptable, pour la présentation des revenus de loyers. Vous pouvez aussi consulter l'information générale du Tribunal administratif du logement pour comprendre le vocabulaire, sans y chercher la réponse à votre cas. Demandez : ma situation avec ce locataire change-t-elle quelque chose à la vente ? Quelle est la meilleure façon de lui en parler ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Annoncer la vente aux locataires avant d'avoir consulté. Un message mal formulé crée de l'inquiétude et peut compliquer la suite.
• Promettre quoi que ce soit. Ne dites jamais « rien ne changera » avant d'avoir parlé au notaire.
• Ne pas avoir de baux à montrer. Un dossier incomplet décourage les acheteurs et ralentit la vente.
• Cacher un problème avec un locataire. Mieux vaut en parler avec vos conseillers, qui sauront comment le présenter.
• Organiser les visites sans préavis. Les locataires ont une vie privée, et une visite imprévue crée de la frustration.
• Oublier le contact local. Si vous vivez loin, sans personne sur place pour répondre, les visites deviennent difficiles.
• Garder les échanges de vive voix. Les messages écrits protègent tout le monde.

À retenir

• Un immeuble loué, c'est un milieu de vie : traitez les locataires avec égards.
• Rassemblez les baux, les avis, le tableau des logements, les factures et les titres avant de mettre en marché.
• Repérez les trous de votre dossier et apportez-les à vos conseillers.
• Informez les locataires par écrit, après avoir demandé comment le faire.
• Ne promettez rien aux locataires ni aux acheteurs avant d'avoir consulté.
• Ce chapitre ne décrit aucune règle de bail : ces questions vont au courtier, au notaire et à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Rassemblez les baux de chaque logement et classez-les par logement.
2. Construisez le tableau récapitulatif des logements (numéro, occupant, début du bail, loyer, services).
3. Notez les trous de votre dossier : bail manquant, entente verbale, preuve de paiement absente.
4. Rassemblez les factures d'entretien, de services et d'assurance.
5. Prenez rendez-vous avec un notaire et avec un courtier, avant de parler aux locataires.
6. Préparez la lettre aux locataires avec leurs conseils, puis envoyez-la par écrit.
7. Désignez un interlocuteur pour les visites, surtout si vous vivez loin.
8. Tenez un journal des échanges avec les locataires, les acheteurs et les professionnels.

Questions à poser

Au courtier :

• Comment organisez-vous les visites dans un immeuble loué ?
• Quels documents les acheteurs voudront-ils voir sur les baux ?
• Comment tenez-vous les locataires informés pendant la mise en marché ?

Au notaire :

• Que devient chaque bail à la vente ?
• Comment et à quel moment informer mes locataires ?
• Quels documents voulez-vous voir avant la signature ?

À l'avocat :

• Une situation avec un locataire demande-t-elle une précaution particulière ?

Au comptable :

• Comment présenter les revenus de loyers dans le dossier de vente ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi une vente avec locataires est-elle plus délicate qu'une vente d'une résidence vide ?
2. Nommez cinq documents à rassembler pour un immeuble loué.
3. Pourquoi faut-il consulter avant d'annoncer la vente aux locataires ?
4. Que contient le tableau récapitulatif des logements, et à quoi sert-il ?
5. Pourquoi ne faut-il pas promettre aux locataires que rien ne changera ?
6. Quel est le rôle du Tribunal administratif du logement dans ce livre ?

Réponses

1. Parce que les locataires y vivent : les visites, les photographies et les communications passent par eux, et les acheteurs veulent voir les baux.
2. Par exemple : les baux, les avis et lettres échangés, le tableau récapitulatif, les factures d'entretien et de services, les titres et les assurances.
3. Parce que le moment, la manière et le contenu d'un message aux locataires dépendent de la situation, et qu'un message mal formulé peut créer des attentes ou des inquiétudes inutiles.
4. Il présente en une page chaque logement, son occupant, le début du bail, le loyer et les services. Il aide l'acheteur à comprendre l'immeuble d'un coup d'œil.
5. Parce que vous ne savez pas encore ce que l'acheteur voudra faire ni ce que les règles permettent dans votre cas : une promesse peut devenir une source de conflit.
6. C'est une source d'information générale pour les locateurs et les locataires. On le consulte pour le vocabulaire et les ressources, pas pour trancher son cas.

Pour aller plus loin

• Tribunal administratif du logement (TAL) — information générale destinée aux locateurs et aux locataires ; à consulter pour le vocabulaire et les ressources, non pour décider de votre cas (→ livre H1).
• Votre notaire — pour la place des baux dans la transaction et la signature de l'acte (→ livre M1).
• Votre courtier — pour la mise en marché d'un immeuble loué et l'organisation des visites.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre, entre autres, les baux de logement ; à lire avec un professionnel.
• Dans cette collection : → livres H1 et D8 pour le bail résidentiel et pour la perspective d'un acheteur de plex ; → livres E1, E5 et M1 pour décider de vendre, divulguer et signer.

Chapitre 4 — Vendre l'immeuble d'une personne décédée

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un décès change tout, y compris le regard qu'on porte sur une maison. Les pièces se remplissent de souvenirs, les objets prennent un poids nouveau, et la perspective d'une vente peut sembler prématurée ou trop pressante, selon les jours. Dans ce contexte, la question pratique « que faire de la maison ? » arrive avant qu'on ait eu le temps de souffler.

Ce chapitre suit Marguerite, un personnage fictif. Sa mère est décédée, et la maison familiale fait partie de ce qu'elle laisse. Marguerite voudrait vendre, mais elle ne sait pas par où commencer. Son histoire illustre une démarche : rassembler les documents que l'on trouve, noter les noms des personnes concernées, ne rien promettre et consulter un notaire. Ce chapitre ne décrit aucune règle de succession, aucun délai, aucune fiscalité. Il vous aide à avancer à votre rythme, avec les bons papiers et les bonnes questions.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître ce qui rend la vente de l'immeuble d'une personne décédée délicate ;
• rassembler les documents que le notaire voudra voir, sans rien interpréter ;
• dresser la liste des personnes concernées et organiser les conversations dans un ordre sensé ;
• protéger l'immeuble et vos échanges pendant que vous consultez ;
• préparer vos questions au notaire.

Pourquoi c'est important

Dans cette situation, une erreur peut tenir à la précipitation, à l'émotion ou à la fatigue plutôt qu'à un manque de bonne volonté. On promet à un acheteur une date, on laisse un proche entrer dans la maison, on jette des papiers qui se révéleront utiles, on parle de prix avant d'avoir parlé du reste. Ces gestes peuvent être difficiles à défaire.

Prendre le temps d'une démarche ordonnée, c'est :

• protéger les relations familiales, qui comptent plus que n'importe quelle vente ;
• éviter de s'engager sans savoir qui peut le faire ;
• faire gagner du temps au notaire, qui aura en main les documents dont il a besoin ;
• préparer la mise en marché sur des bases solides.

Ce chapitre ne dit pas qui a le droit de vendre ni dans quel ordre les choses se font. Ces réponses vont au notaire, et c'est lui qu'il faut voir en premier.

4.1 Ce qui rend la situation délicate

Une vente qui se mêle au deuil

Vendre l'immeuble d'un proche décédé, c'est faire deux choses à la fois : traverser un deuil et accomplir une démarche pratique. Les deux ne vont pas au même rythme. La démarche pratique avance par étapes, avec des documents et des rendez-vous. Le deuil, lui, n'a pas de calendrier. Il est normal qu'on hésite, qu'on revienne sur ses pas ou qu'on ait besoin d'une pause.

Si vous le pouvez, accordez-vous du temps pour la partie émotive. Un livre de plus n'apaisera pas votre peine, mais il peut vous éviter de prendre à chaud une décision que vous regretteriez.

Plusieurs personnes autour d'une même maison

La maison d'une personne décédée peut toucher plus d'une personne. Des membres de la famille, parfois des amis proches, parfois d'autres personnes encore y ont un lien : souvenirs, objets, intérêts, attentes. Tous n'ont pas le même point de vue sur la vente, ni le même rythme pour y réfléchir.

Dans cette situation, trois réalités se côtoient.

Celle des proches. Ils vivent le deuil, parfois en désaccord sur ce qu'il faut garder, vendre ou partager.

Celle des documents. Un testament peut exister ou non. Des titres, des relevés, des contrats se trouvent quelque part dans la maison ou chez un notaire. Ils comptent pour la suite.

Celle de l'immeuble. La maison continue d'exister : elle doit être chauffée, assurée, entretenue, surveillée. Ces gestes pratiques ne peuvent pas attendre la fin des discussions.

DÉFINITION — succession

Dans le langage courant, la succession désigne l'ensemble de ce qu'une personne laisse à son décès : biens, dettes, documents, volontés. Le mot a aussi un sens juridique précis, qui dépend de chaque situation. Dans ce livre, il ne sert qu'à nommer ce contexte. Pour savoir comment une succession fonctionne dans votre cas, consultez un notaire.

Qui peut vendre : une question pour le notaire

On peut se demander, dès les premiers jours : « Qui a le droit de vendre la maison ? » Cette question est légitime. Elle n'a pas de réponse générale dans ce livre. La réponse dépend de documents précis et de la situation de chaque famille. Elle va au notaire.

Pour la même raison, ce chapitre ne dit pas à quelles conditions la vente est possible, ni quelles autorisations sont nécessaires, ni quelles conséquences une démarche mal faite peut avoir. Pour une vue plus large des successions et de la transmission d'un immeuble, voir → livre A9, Successions et transmission d'un immeuble. Pour la perspective de celui ou celle qui vend la maison d'un proche, voir → livre O2, Vendre la maison d'une personne décédée.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marguerite a les clés de la maison de sa mère. Elle y va une première fois, seule, et reste longtemps à regarder les pièces. En repartant, un voisin lui dit qu'il connaît quelqu'un qui serait intéressé par la maison. Elle le remercie sans rien promettre. Elle se dit qu'elle verra d'abord un notaire. Elle note le nom du voisin, au cas où, et ne donne aucun prix.

QUI CONSULTER — pour savoir par où commencer

Le notaire, en premier : il vous dira quels documents examiner, quelles personnes contacter et dans quel ordre avancer. La Chambre des notaires du Québec renseigne le public sur le rôle de ces professionnels. Demandez : par où commencer ? Quels documents voulez-vous voir ? Qui doit être informé de mes démarches ?

4.2 Les documents à rassembler

Pourquoi les rassembler avant le premier rendez-vous

Un notaire qui reçoit une famille endeuillée avec un dossier en désordre doit d'abord chercher ce qui manque. Un dossier rassemblé à l'avance accélère le premier rendez-vous et réduit les allers-retours. Il évite aussi des frustrations : on ne se retrouve pas à chercher une pièce au moment où une décision doit être prise.

Rassembler ne veut pas dire interpréter. Vous réunissez des papiers, vous les rangez, vous les décrivez. Vous ne décidez pas de leur sens ni de leur portée.

La liste des documents utiles

Voici les documents que le notaire peut demander dans cette situation. Votre notaire vous dira lesquels s'ajoutent ou lesquels ne sont pas nécessaires.

• Une pièce d'identité de la personne décédée, si vous en trouvez une, et des pièces d'identité des proches concernés.
• Un testament, s'il y en a un. Si vous en trouvez un, ne l'ouvrez pas de force, ne le modifiez pas, ne le déplacez pas sans en parler au notaire : conservez-le dans l'état où vous l'avez trouvé.
• Les noms et coordonnées de tous les membres de la famille et des personnes que la personne décédée aurait mentionnées.
• Les titres de l'immeuble : l'acte d'achat, le certificat de localisation, les relevés de taxes.
• Les documents liés au prêt, s'il y en a un : relevés, contrat de prêt, correspondance du prêteur (chapitre 8).
• Les assurances de l'immeuble et celles de la personne : contrats, avis de renouvellement.
• Les factures courantes : électricité, chauffage, taxes, entretien.
• Les contrats en cours : location, entretien, services.
• Les relevés de comptes et de placements, si vous les trouvez. Ne les utilisez pas ; rassemblez-les seulement.

LE FORMULAIRE — la liste de ce qu'on trouve

Ce n'est pas un formulaire officiel : c'est un document que vous tenez vous-même. Il sert à noter chaque papier trouvé, l'endroit où vous l'avez trouvé, la date et l'état dans lequel il se trouvait. Cette liste aide le notaire à comprendre ce qui existe, ce qui manque et d'où viennent les pièces. Elle évite aussi de soupçonner quelqu'un d'avoir déplacé quelque chose.

Comment procéder

Procédez en quatre temps.

1. Entrez dans la maison avec une autre personne, si possible. Cela rassure tout le monde et évite les malentendus. Prévenez les proches de ce que vous faites.
2. Photographiez avant de déplacer. Une photo de l'endroit où vous trouvez un document vaut mieux qu'un souvenir.
3. Rassemblez sans trier. Mettez les papiers dans une boîte ou une chemise, sans jeter, sans classer en détail. Le notaire décidera de ce qui sert.
4. Notez dans votre liste. Une ligne par document : ce que c'est, où vous l'avez trouvé, la date.

Ce qu'il vaut mieux ne pas faire

Quelques gestes semblent anodins et peuvent poser problème.

• Jeter des papiers. Un document qui semble sans importance peut en avoir pour le notaire.
• Vider la maison. Les objets, les meubles et les papiers peuvent compter pour la suite. Avant de donner, jeter ou vendre quoi que ce soit, demandez conseil.
• Donner les clés à quelqu'un d'autre. Gardez une liste des personnes qui ont accès à la maison.
• Toucher aux comptes bancaires. Ces questions vont au notaire et à l'institution financière.
• Signer quoi que ce soit à la demande d'un acheteur, d'un proche ou d'un autre intervenant avant d'avoir consulté le notaire.

ATTENTION — ce qu'on ne sait pas, on ne le tranche pas

Dans les premiers jours, il est tentant de régler les choses vite : décider de ce qu'on garde, ouvrir un compte, vider un frigo, remettre les clés. Chaque geste en apparence banal peut avoir des conséquences que vous ne connaissez pas. Pour tout ce qui n'est pas urgent et évident, attendez de parler au notaire.

Protéger l'immeuble en attendant

Pendant que vous consultez, la maison existe. Voici des gestes pratiques qui ne touchent à aucune décision :

• S'assurer qu'elle est chauffée pendant la saison froide, pour éviter les dégâts.
• Vérifier que l'assurance est en vigueur. Contactez l'assureur pour lui dire que la personne est décédée, et demandez-lui ce qu'il recommande.
• Faire relever le courrier et le garder à portée.
• Passer régulièrement pour voir que tout est en ordre.
• Garder une trace de ces passages : date, personne, ce qui a été constaté.

Ces gestes demandent peu et évitent bien des ennuis. Pour les assurances en particulier, demandez directement à l'assureur ce qu'il exige ou recommande dans votre cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marguerite passe à la maison avec sa belle-sœur. Elles trouvent un dossier de papiers dans un tiroir et une boîte de photos dans un placard. Elles ne tentent pas de savoir s'il y a un testament : elles photographient le tiroir, mettent le dossier dans une boîte et notent le contenu dans une liste. Marguerite appelle l'assureur pour s'assurer que la maison reste couverte. Puis elle prend rendez-vous avec un notaire et lui écrit pour l'en informer.

QUI CONSULTER — pour les documents et la protection de l'immeuble

Le notaire, pour savoir quels documents sont utiles, comment conserver un testament et que faire des comptes et des biens. L'assureur, pour confirmer que l'immeuble reste couvert. Le comptable, pour les questions de fiscalité, qui ne sont pas traitées ici. Demandez : quels documents dois-je vous apporter ? Que dois-je faire, ou ne pas faire, avec la maison d'ici notre rendez-vous ?

4.3 Qui se parle et dans quel ordre

Les conversations qui comptent

Dans une famille endeuillée, les conversations sur la maison peuvent être douces ou tendues. Voici un ordre qui peut aider à les rendre plus faciles. Ce n'est pas une règle, mais une suggestion à adapter à votre famille.

D'abord, avec le notaire. Avant de parler de vente avec d'autres, vous avez intérêt à savoir ce qui est possible. Le notaire vous indiquera qui doit être contacté et dans quel ordre. Cette première rencontre peut être courte.

Ensuite, avec les proches concernés. Une fois renseigné, vous pouvez en parler aux membres de la famille. Cherchez un moment calme, de préférence en personne ou par appel vidéo. Annoncez ce que vous savez, ce que vous ignorez, et que vous attendez les conseils du notaire.

Puis, avec le courtier. Quand la voie est claire, vous pouvez rencontrer un courtier pour discuter de la mise en marché. Il vous aidera à préparer la maison et à fixer un plan. Il ne tranchera pas les questions de succession (→ livre E1, Décider de vendre).

Enfin, avec les voisins, les amis, les acheteurs potentiels. Vous n'avez rien à annoncer avant que les étapes précédentes soient franchies. Une phrase simple suffit : « Nous prenons le temps de bien faire les choses. »

Parler avec les proches

Quelques conseils pratiques pour ces conversations.

• Écoutez avant d'expliquer. Chacun vit le deuil à sa façon. Laissez à chacun l'occasion de dire ce que la maison représente pour lui.
• Nommez ce que vous savez, et ce que vous ne savez pas. « Je n'ai pas encore vu le notaire » est une phrase honnête et rassurante.
• Évitez les décisions à chaud. Si la tension monte, reportez la discussion. Rien ne presse au point de blesser quelqu'un.
• Mettez les accords par écrit. Un court courriel qui résume ce dont vous avez convenu évite les malentendus plus tard.
• Proposez un tiers si les échanges se tendent : un ami commun, le notaire, un médiateur. Demandez au notaire s'il peut vous orienter.

Quand un désaccord apparaît

Il arrive que des personnes concernées ne s'entendent pas : sur la vente elle-même, sur le moment, sur le prix, sur le partage. Un désaccord n'est pas un échec. Mais il se traite mieux quand on le reconnaît tôt et qu'on demande conseil. Dans ce cas, un avocat peut vous aider à comprendre vos options et la manière de vous exprimer. Évitez de signer ou de promettre quoi que ce soit tant que le désaccord n'est pas éclairci avec un professionnel.

L'ESSENTIEL — le bon ordre des conversations

D'abord le notaire, ensuite les proches concernés, puis le courtier, enfin les personnes extérieures. Cet ordre protège les relations et évite de promettre ce qu'on ne peut pas tenir. Il n'est pas obligatoire, mais il fait gagner du temps et de la sérénité.

CÔTÉ COURTIER — un courtier attentif à la situation

Un courtier qui accompagne une famille après un décès prend le temps d'écouter, ne presse personne et accepte que le calendrier suive celui du notaire. Il peut proposer un plan de mise en marché, mais seulement quand les questions de personnes et de documents sont éclaircies. S'il vous presse de signer un mandat avant d'avoir consulté le notaire, demandez-lui d'attendre.

QUI CONSULTER — pour les discussions avec la famille

Le notaire, pour savoir qui informer et dans quel ordre. L'avocat, en cas de désaccord entre les personnes concernées. Un médiateur, si le notaire ou l'avocat vous le suggère, pour faciliter une discussion difficile. Demandez : comment annoncer aux proches ce que je viens d'apprendre ? Que dire à ceux qui voudraient vendre vite, ou qui veulent tout garder ?

4.4 Les questions à poser au notaire

Pourquoi préparer ses questions

Le premier rendez-vous avec un notaire peut être un moment chargé d'émotion. Préparer vos questions à l'avance, par écrit, vous aide à ne rien oublier et à tirer le meilleur parti de la rencontre. Apportez aussi votre liste de documents et une personne de confiance, si vous le souhaitez. Elle pourra prendre des notes pendant que vous écoutez.

Les questions sur les personnes

• Qui doit être informé que je cherche à vendre la maison ?
• Quelles personnes doivent participer à la décision, et lesquelles doivent signer ?
• Comment joindre les personnes que je ne connais pas bien ou que je ne parviens pas à joindre ?
• Que dois-je faire si un membre de la famille s'oppose à la vente ?

Les questions sur les documents

• Quels documents voulez-vous voir à notre premier rendez-vous ?
• Que faire d'un document que je ne comprends pas ?
• Comment confirmer s'il existe un testament, et où le chercher ?
• Quels documents manquent, selon vous, et comment les obtenir ?

Les questions sur les étapes

• Dans quel ordre les choses se font-elles, de la première rencontre jusqu'à la signature de l'acte de vente ?
• À partir de quel moment puis-je parler à un courtier ?
• Peut-on mettre la maison en marché avant que tout soit réglé, ou faut-il attendre ?
• Combien de temps les démarches prendront-elles, et qu'est-ce qui peut les allonger ?

Les questions sur l'immeuble

• Que dois-je faire de la maison d'ici la vente : assurance, chauffage, entretien, accès ?
• Puis-je donner accès à un courtier, à un inspecteur ou à un acheteur potentiel ? À quelles conditions ?
• Que faire des meubles et des objets personnels ?

Les questions sur les coûts et la fiscalité

• Quels sont vos honoraires pour cette démarche, et comment sont-ils calculés ?
• Dois-je consulter un comptable à propos de la vente ? À quel moment ?
• Y a-t-il des documents fiscaux à préparer ou à obtenir ?

Notez les réponses pendant la rencontre. Demandez un résumé écrit des prochaines étapes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marguerite arrive chez le notaire avec une boîte de papiers, sa liste de ce qu'elle a trouvé et une feuille de questions. Elle en pose la plupart dans l'ordre, et le notaire lui répond en lui expliquant ce qui dépend de lui et ce qui dépend de documents qu'il lui faudra encore trouver. À la fin, Marguerite repart avec une liste d'actions : quelques papiers à retrouver, des personnes à informer et un prochain rendez-vous. Elle ne parle pas encore à un courtier.

QUI CONSULTER — si vous avez besoin de plus de soutien

La Chambre des notaires du Québec met à la disposition du public de l'information sur le rôle du notaire et sur les services qu'il offre. Un avocat, si une situation de désaccord apparaît. Un comptable, pour la fiscalité. Demandez : à qui m'adresser si un point demande l'avis d'un autre professionnel ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Promettre une date de vente à un acheteur avant d'avoir parlé au notaire.
• Jeter ou déplacer des papiers sans les avoir décrits et rangés.
• Vider la maison avant d'avoir demandé conseil.
• Oublier une personne concernée. Un proche qu'on ne joint pas ou qu'on n'a pas pensé à informer peut compliquer la suite.
• Parler de prix en famille avant de savoir ce qui est possible. Les chiffres, sans cadre clair, alimentent les tensions.
• Laisser un acheteur ou un voisin faire pression. Personne n'a besoin de réponse immédiate.
• Négliger l'immeuble. Une maison non chauffée, non assurée ou non surveillée peut subir des dommages.
• Ne rien écrire. Les accords verbaux entre proches se transforment vite en malentendus.

À retenir

• Le notaire est la première personne à consulter : il vous dira qui peut vendre et comment avancer.
• Rassemblez les documents sans les interpréter, avec photos et liste à l'appui.
• Ne jetez rien, ne videz rien, ne signez rien avant d'avoir parlé au notaire.
• Protégez l'immeuble : assurance, chauffage, surveillance, accès.
• Parlez dans un ordre sensé : notaire, proches, courtier, puis les personnes extérieures.
• Écrivez vos questions, notez les réponses, conservez les traces.

Votre plan d'action

1. Accordez-vous un temps de pause avant de décider de la suite, si vous le pouvez.
2. Prenez rendez-vous avec un notaire, avant de parler de vente à qui que ce soit.
3. Rassemblez les documents que vous trouvez, en les photographiant avant de les déplacer.
4. Tenez une liste : ce que c'est, où vous l'avez trouvé, la date.
5. Contactez l'assureur pour vous assurer que l'immeuble reste couvert.
6. Dressez la liste des personnes concernées, avec leurs coordonnées.
7. Préparez vos questions et apportez-les à votre rendez-vous.
8. Informez les proches une fois que vous aurez consulté le notaire.
9. Parlez à un courtier quand le notaire aura éclairci les questions de personnes et de documents.

Questions à poser

Au notaire :

• Par où commencer, et dans quel ordre avancer ?
• Qui doit être informé, qui doit participer à la décision et qui doit signer ?
• Quels documents voulez-vous voir et comment les conserver ?
• Que faire de l'immeuble d'ici la vente ?

À l'avocat, au besoin :

• Comment gérer un désaccord entre les personnes concernées ?

Au comptable :

• Y a-t-il des questions de fiscalité à régler avant ou après la vente ?

Au courtier :

• Comment procédez-vous quand la vente touche une famille endeuillée ?
• Comment adapter le calendrier aux démarches du notaire ?

À l'assureur :

• Que recommandez-vous pour que l'immeuble reste couvert ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi consulter un notaire en premier lorsqu'on veut vendre l'immeuble d'une personne décédée ?
2. Que faire des papiers que l'on trouve dans la maison ?
3. Nommez trois gestes qu'il vaut mieux ne pas faire avant d'avoir consulté.
4. Dans quel ordre peut-on mener les conversations ?
5. Quels gestes pratiques protègent l'immeuble pendant la consultation ?
6. Pourquoi ce chapitre ne dit-il pas qui a le droit de vendre ?

Réponses

1. Parce que la question de savoir qui peut vendre, à quelles conditions et dans quel ordre dépend de documents et de faits précis que le notaire examine avec vous.
2. Les rassembler sans les trier ni les jeter, les photographier avant de les déplacer et les noter dans une liste, puis les apporter au notaire.
3. Par exemple : jeter des papiers, vider la maison, donner les clés à d'autres personnes, toucher aux comptes bancaires, signer quoi que ce soit.
4. D'abord le notaire, ensuite les proches concernés, puis le courtier, enfin les personnes extérieures. Cet ordre est une suggestion à adapter.
5. Vérifier l'assurance, chauffer la maison en saison froide, relever le courrier, passer régulièrement et garder une trace de ces passages.
6. Parce que la réponse dépend de documents et de faits propres à chaque famille ; elle se demande au notaire.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire, ses services et l'information destinée au public (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Votre notaire — pour les premières démarches, les documents à rassembler et les personnes à informer.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre notamment les successions ; à lire avec un professionnel.
• Dans cette collection : → livre A9 (Successions et transmission d'un immeuble) et → livre O2 (Vendre la maison d'une personne décédée) pour approfondir ; → livres E1, E5 et M1 pour décider de vendre, divulguer et signer.

Chapitre 5 — Vendre quand on se sépare

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une séparation touche presque tout : le quotidien, les finances, les enfants s'il y en a, les amitiés, les projets. Et au milieu de tout cela, il peut y avoir une maison que deux personnes possèdent ensemble. La garder, la vendre, la racheter : chaque option a ses implications, et chacune des deux personnes peut avoir une idée différente de la meilleure voie.

Ce chapitre suit Paul et Joanie, deux personnages fictifs. Ils se séparent, ils possèdent ensemble une maison et ils ont un prêt hypothécaire. Paul voudrait vendre vite ; Joanie voudrait d'abord comprendre ce qui est possible. Leur histoire illustre une démarche pratique : rassembler les documents du couple, communiquer par écrit et avec méthode, et choisir comment chacun sera accompagné. Ce chapitre ne décrit aucune règle sur le patrimoine, la résidence familiale ou le partage. Ces questions vont à l'avocat et au notaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître ce qui rend la vente d'une maison délicate pendant une séparation ;
• rassembler les documents que les professionnels voudront voir ;
• communiquer avec l'autre personne de façon respectueuse, par écrit et avec méthode ;
• vous poser les bonnes questions sur la façon dont chacun sera accompagné ;
• préparer vos questions à l'avocat et au notaire.

Pourquoi c'est important

Dans une séparation, la maison est un dossier commun important. C'est aussi un lieu chargé d'émotions. Il est facile de dire ou de faire, dans un moment de tension, quelque chose qui complique la suite : un message sec, une décision prise seul, une démarche entamée sans avertir l'autre personne. Ces gestes laissent des traces, parfois durables.

Une démarche ordonnée présente plusieurs avantages.

• Elle protège les personnes. Elle réduit les occasions de blessures inutiles.
• Elle protège le dossier. Des documents bien rassemblés et des échanges écrits évitent les malentendus.
• Elle peut économiser du temps et de l'argent. Les professionnels travaillent mieux avec un dossier clair.
• Elle prépare la mise en marché. Un courtier peut présenter la maison plus efficacement si les personnes concernées ont convenu de la marche à suivre.

Ce chapitre ne vous dit pas qui a droit à quoi, ni comment se partage la valeur de la maison, ni ce qui arrive si une des deux personnes refuse de vendre. Ces réponses dépendent de la situation de chaque couple et se demandent à des professionnels.

5.1 Ce qui rend la situation délicate

Deux personnes, une maison, des intérêts qui divergent

Quand deux personnes achètent une maison ensemble, elles partagent un projet. Quand elles se séparent, le projet se défait, mais la maison demeure. Elle reste un bien commun, avec un prêt à rembourser, des taxes à payer, un entretien à assurer. Elle devient aussi un objet de négociation.

Plusieurs réalités se superposent.

La réalité humaine. Chaque personne vit la séparation à sa manière. L'une souhaite en finir vite, l'autre a besoin de temps. L'une veut rester dans la maison, l'autre aimerait la vendre. Ces différences sont normales, et elles ne se règlent pas par la logique seule.

La réalité pratique. Quelqu'un habite peut-être encore la maison, parfois les deux. Les visites, les photos, la préparation de la maison deviennent compliquées quand les personnes ne vivent plus dans la même entente.

La réalité financière. Un prêt, des taxes, des frais d'entretien continuent de courir. Qui paie quoi pendant la mise en marché est une question qui mérite d'être posée à un professionnel.

La réalité juridique. La façon dont la maison est possédée, la situation de la famille, la présence d'enfants peuvent influencer ce qui est possible. Ce livre n'en dit rien : il dit seulement que la question existe et qu'elle va à l'avocat et au notaire.

DÉFINITION — séparation

Dans ce livre, le mot désigne la situation de deux personnes qui ont vécu ensemble comme couple et qui cessent de le faire. Il ne dit rien de leur statut juridique, qui peut varier d'un couple à l'autre. Pour savoir ce que votre statut change pour la maison, consultez un avocat ou un notaire. Pour une vue plus large du sujet, voir → livre O1, Séparation, divorce et immeuble.

Ce que ce chapitre ne dit pas

Il ne dit pas qui peut vendre la maison, ni si les deux personnes doivent y consentir. Il ne dit pas comment on partage le produit de la vente ni ce qu'il advient du prêt. Il ne dit pas comment les règles du patrimoine familial ou de la résidence familiale s'appliquent dans votre cas. Il ne dit rien non plus de la fiscalité de la vente. Ces questions dépendent des faits : l'état civil, la date d'acquisition, les contrats signés, la présence d'enfants. Elles se posent à un avocat, à un notaire et à un comptable. Pour une vue plus large de ces enjeux, voir → livre A8, Couple, patrimoine familial et résidence familiale.

CAS CONCRET — dossier fictif

Paul et Joanie ont chacun parlé à un ami. Paul a dit qu'il voulait vendre vite. Joanie a dit qu'elle voulait d'abord comprendre. Ils se rencontrent à la maison pour en parler calmement. Ils conviennent de ne contacter aucun acheteur, de ne signer aucun document sans que l'autre le sache, et de consulter chacun un professionnel. Ils se donnent rendez-vous pour comparer ce qu'ils auront appris.

QUI CONSULTER — pour comprendre ce qui est possible

L'avocat, pour savoir ce que votre situation de couple change à la possibilité de vendre, de garder ou de racheter. Le notaire, pour les titres de propriété, le prêt et la signature de l'acte. Le comptable, pour la fiscalité. Demandez : dans notre situation, quelles sont les options pour la maison ? Que faut-il faire ensemble, et que peut-on faire séparément ?

5.2 Les documents à rassembler

Rassembler à deux, ou chacun de son côté

Certains documents de la maison sont communs. Les rassembler à deux évite les soupçons, mais cela suppose un climat de confiance. Si ce n'est pas le cas, chacun peut rassembler ce qu'il a, puis comparer. Dans les deux cas, une règle simple aide : ne retirer aucun document de la maison sans avertir l'autre personne.

La liste des documents utiles

Voici les documents que les professionnels peuvent demander dans cette situation. Votre avocat et votre notaire vous diront lesquels ajouter.

• Le titre de la maison : l'acte d'achat, qui montre qui est propriétaire et comment.
• Le certificat de localisation, s'il existe.
• Les documents du prêt : contrat, relevés récents, correspondance avec le prêteur (chapitre 8).
• Les relevés de taxes et les factures courantes : électricité, chauffage, assurances.
• Les contrats d'assurance de la maison, avec leurs conditions.
• Les documents du couple que vos professionnels jugeront utiles : contrat de mariage, convention, entente signée ou toute autre pièce que vous avez conclue ensemble.
• Les factures de travaux faits à la maison, avec les dates et les sommes payées.
• Les relevés bancaires liés aux paiements de la maison, si vous les avez.
• Une liste des personnes qui ont accès à la maison ou en ont les clés.

LE FORMULAIRE — la liste commune des documents

Ce n'est pas un formulaire officiel : c'est un tableau que vous tenez à deux. Il indique chaque document, qui le détient, où il se trouve et la date. Il évite les accusations de papier disparu, et il aide les professionnels à voir ce qui existe. Gardez-en une copie chacun.

Comment procéder

Procédez en quatre temps.

1. Faites une liste ensemble, par écrit, des documents à rassembler. Qui s'occupe de quoi ?
2. Photographiez ou numérisez chaque document avant de l'envoyer ou de le déplacer. Gardez une copie.
3. Partagez les copies avec l'autre personne et avec vos professionnels respectifs, selon ce qui est convenu.
4. Conservez les originaux en lieu sûr, en veillant à ce que les deux personnes sachent où ils sont.

Ce qui peut manquer

Dans une séparation, il arrive que des documents soient difficiles à trouver : l'un des deux les gardait, ils sont dans une ancienne adresse, ils n'ont jamais existé. Si un document manque, notez-le et signalez-le à votre professionnel. Ne cherchez pas à le reconstituer vous-même sans lui en parler, et n'accusez personne : un document manquant n'est pas une preuve de mauvaise foi.

ATTENTION — ne signez rien et ne déplacez rien sans en parler

Pendant une séparation, certains gestes semblent anodins et peuvent faire naître la méfiance : emporter des papiers, changer les serrures, ouvrir un compte, contacter le prêteur ou un acheteur sans prévenir l'autre. Pour chacun de ces gestes, demandez d'abord à un avocat ou à un notaire. Et dites à l'autre personne ce que vous comptez faire.

QUI CONSULTER — pour le dossier des documents

L'avocat, pour savoir quels documents du couple comptent dans votre situation. Le notaire, pour les titres et le prêt. Le comptable, pour les relevés utiles à la fiscalité. Demandez : quels documents devons-nous rassembler ensemble ? Y en a-t-il que chacun doit garder de son côté ?

5.3 Parler avec respect et avec méthode

Pourquoi la méthode compte

Une séparation fait monter les émotions. La méthode ne les supprime pas, mais elle leur donne un cadre. Un échange écrit, daté et mesuré protège chacun contre les malentendus. Il laisse aussi le temps de réfléchir avant de répondre, ce qui peut éviter des phrases qu'on regrette.

Les habitudes qui aident

Voici des gestes pratiques, à adapter à votre situation.

• Communiquer par écrit les sujets importants, par courriel ou par message, avec la date. Gardez les échanges.
• Séparer les sujets. Un message par sujet : la maison, le prêt, les visites, les documents. Les mélanger rend la réponse plus difficile.
• Rester factuel. Décrivez ce que vous proposez ou demandez, sans reproches. « Je propose que nous consultions chacun un notaire avant de rencontrer un courtier » se lit mieux que « Tu ne fais rien pour avancer ».
• Prendre un délai avant de répondre à un message qui vous touche. Une nuit de sommeil peut changer le ton.
• Fixer des rencontres courtes et préparées, avec un ordre du jour : trois sujets, une heure au plus.
• Résumer par écrit ce dont vous avez convenu, et demander à l'autre de confirmer.
• Éviter les tiers dans les conflits. Un ami, un parent ou un enfant ne devrait pas servir de messager.

L'ESSENTIEL — un message, un sujet, une trace

Pendant une séparation, la règle la plus utile est la plus simple : écrire un message par sujet, garder la trace de ce qui a été dit et se donner du temps avant de répondre. Cette discipline protège les deux personnes, et elle aide les professionnels à comprendre le dossier.

Choisir comment chacun sera accompagné

Une question se pose : chacun consulte-t-il son propre professionnel, ou les deux personnes peuvent-elles consulter ensemble ? Il n'y a pas de réponse générale, et ce livre ne la donne pas. Elle dépend du niveau de confiance, de la complexité du dossier et des conseils que vous recevrez.

Voici ce que vous pouvez faire :

• Demandez à l'avocat et au notaire consultés quelles options existent pour accompagner les deux personnes, et ce que chacune implique.
• Demandez si un même professionnel peut accompagner les deux personnes, ou si chacune doit avoir le sien, et pourquoi.
• Demandez comment les honoraires se répartissent selon les options.
• Notez les réponses et comparez-les avant de choisir.

Ne présumez pas qu'un professionnel qui rencontre l'une des deux personnes représente aussi l'autre. Demandez-lui, directement, quel est son rôle.

Le courtier dans une séparation

Le courtier a un rôle bien précis : préparer et mettre en marché la maison. Il peut toutefois se retrouver au centre de tensions s'il reçoit des instructions différentes de chacune des deux personnes. Pour éviter cela, il vaut mieux que vous soyez d'accord, avant de lui parler, sur ce que vous lui demanderez. Demandez-lui aussi comment il procède quand deux personnes se partagent la décision (→ livre E1, Décider de vendre).

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui reste à sa place

Un courtier d'expérience évite de prendre parti dans un désaccord et ne tranche pas les questions de droit. Il peut vous demander que les instructions viennent des deux personnes à la fois, ou que les documents soient signés ensemble. Il peut aussi vous recommander de consulter un avocat ou un notaire si la situation se complique. Ces demandes protègent tout le monde.

CAS CONCRET — dossier fictif

Paul et Joanie conviennent de s'écrire pour tout ce qui concerne la maison : un message par sujet, une réponse sous un jour ou deux. Ils notent leurs échanges dans un dossier partagé. Quand Paul a voulu appeler un courtier, il a d'abord écrit à Joanie : « Je propose de rencontrer un courtier pour lui poser des questions, sans rien signer. Es-tu d'accord ? » Elle a répondu qu'elle préférait voir d'abord un notaire. Ils ont convenu de voir d'abord un notaire, puis un courtier.

QUI CONSULTER — pour la façon dont vous serez accompagnés

L'avocat et le notaire, pour savoir qui peut accompagner qui, et ce que cela implique. Le courtier, pour savoir comment il travaille avec deux personnes qui décident ensemble. Demandez : pouvez-vous nous accompagner tous les deux, ou chacun doit-il avoir son propre conseiller ? Quelle est la différence ?

5.4 Les questions à poser à l'avocat et au notaire

À l'avocat

L'avocat vous éclaire sur la situation de votre couple et sur la manière d'aborder la vente. Préparez vos questions par écrit.

Sur la situation :

• Dans notre situation, quelles sont les options pour la maison : la vendre, la garder, la racheter ?
• Qui doit participer à la décision ?
• Y a-t-il des règles particulières qui s'appliquent à la maison à cause de notre situation ?

Sur la démarche :

• Que pouvons-nous faire séparément, et que faut-il faire ensemble ?
• Que dois-je éviter de faire avant d'avoir votre avis ?
• Faut-il conclure une entente écrite entre nous, avant de mettre la maison en marché ?

Sur l'accompagnement :

• Pouvez-vous accompagner les deux personnes, ou chacune doit-elle avoir son propre avocat ?
• Quels sont vos honoraires et comment sont-ils établis ?

Au notaire

Le notaire examine les titres et reçoit l'acte de vente. Dans une séparation, il peut aussi vous renseigner sur la place du prêt et des titres dans la transaction.

Sur les titres et le prêt :

• Comment la maison est-elle inscrite : à quel nom, selon quelle forme ?
• Que devient le prêt à la vente ?
• Quels documents voulez-vous voir avant d'aller plus loin ?

Sur la signature :

• Les deux personnes doivent-elles signer ? Peuvent-elles le faire séparément ?
• Que se passe-t-il si l'une des deux est difficile à joindre au moment de signer ?

Sur les coûts :

• Quels sont vos honoraires pour cette démarche ?
• Comment sont-ils partagés si nous vous consultons ensemble ?

Notez les réponses, demandez un résumé écrit, et comparez ce que l'avocat et le notaire vous ont dit. Si leurs réponses semblent différer, posez la question aux deux : ils sauront peut-être l'expliquer.

Au comptable

• Notre situation soulève-t-elle une question de fiscalité à régler avant la vente ?
• Quels documents voulez-vous voir ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Joanie rencontre une avocate avec une liste de questions. L'avocate lui explique ce qui dépend de documents qu'elle n'a pas encore vus, et ce qu'elle peut faire en attendant. Paul rencontre un notaire et lui demande surtout comment la maison est inscrite et ce qui arrive au prêt. Ils comparent ensuite leurs notes, ligne par ligne. Les réponses se complètent. Ils décident de se revoir avant de contacter un courtier.

QUI CONSULTER — si vous ne vous entendez pas

L'avocat, pour comprendre vos options quand l'accord est difficile. Le notaire, pour les questions de titres et de signature. Un professionnel de la médiation, si l'avocat ou le notaire vous le recommande. Demandez : si nous ne parvenons pas à nous entendre, quelles sont les prochaines étapes ? Qui peut nous aider à avancer ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Vendre ou signer sans l'autre personne. Une décision unilatérale peut tout bloquer et envenimer la situation. Consultez avant.
• Contacter un acheteur ou un courtier sans avertir l'autre. Même de bonne foi, ce geste peut être perçu comme un manque de respect.
• Emporter ou jeter des documents sans prévenir. La méfiance s'installe, et le dossier se complique.
• Mélanger les sujets dans un même message, ou répondre à chaud.
• Utiliser les enfants, la famille ou les amis comme messagers. Les échanges directs, écrits, évitent les malentendus.
• Présumer qu'un même professionnel représente les deux personnes. Demandez-lui clairement son rôle.
• Négliger le prêt. Avant de modifier ou d'interrompre quoi que ce soit au sujet des paiements, posez la question à votre prêteur et à votre avocat.
• Attendre que tout soit réglé avant de consulter. Consulter tôt permet de poser ses questions avant d'agir.

À retenir

• Une maison en commun pendant une séparation mêle émotion, argent et droit : traitez chaque sujet à sa place.
• Rassemblez les documents à deux, ou séparément mais avec transparence, sans rien retirer sans avertir.
• Communiquez par écrit, un message par sujet, avec un délai de réflexion.
• Demandez à l'avocat et au notaire comment chacun sera accompagné et qui représente qui.
• Ne contactez aucun acheteur ni aucun courtier sans en avoir parlé à l'autre personne.
• Les règles sur le patrimoine, la résidence familiale et le partage ne sont pas décrites ici : elles vont aux professionnels.

Votre plan d'action

1. Convenez, par écrit, de ne rien signer ni de contacter aucun acheteur avant d'avoir consulté chacun un professionnel.
2. Prenez rendez-vous avec un avocat et un notaire, chacun de votre côté ou ensemble selon ce que vous aurez décidé.
3. Dressez la liste commune des documents et partagez-la.
4. Rassemblez les documents en gardant une copie de chaque pièce.
5. Adoptez une règle de communication : écrit, un sujet par message, délai de réponse.
6. Préparez vos questions à l'avocat, au notaire et au comptable.
7. Informez votre prêteur quand vos conseillers vous l'auront recommandé (chapitre 8).
8. Consultez un courtier une fois que vous aurez convenu de ce que vous lui demanderez.

Questions à poser

À l'avocat :

• Quelles options avons-nous pour la maison ?
• Qui doit participer à la décision, et que puis-je faire seul ?
• Pouvez-vous nous accompagner tous les deux ?

Au notaire :

• Comment la maison est-elle inscrite et que devient le prêt ?
• Les deux personnes doivent-elles signer ?
• Quels documents voulez-vous voir ?

Au comptable :

• Y a-t-il des questions de fiscalité à régler avant la vente ?

Au courtier :

• Comment travaillez-vous quand deux personnes se partagent la décision ?
• Que faites-vous si nous vous donnons des instructions différentes ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la vente d'une maison en commun est-elle délicate pendant une séparation ?
2. Quels documents faut-il rassembler, et comment éviter les soupçons ?
3. Que veut dire « un message, un sujet, une trace » ?
4. Pourquoi ne faut-il pas présumer qu'un même professionnel représente les deux personnes ?
5. Quels gestes vaut-il mieux éviter avant d'avoir consulté ?
6. Pourquoi ce chapitre ne dit-il pas comment on partage le produit de la vente ?

Réponses

1. Parce que se mêlent des émotions, des intérêts qui divergent, un prêt, des questions pratiques et des questions de droit que seuls des professionnels peuvent éclairer.
2. Les titres, les documents du prêt, les taxes, les assurances, les factures de travaux et les documents du couple. On évite les soupçons en rassemblant à deux ou en partageant des copies, sans rien retirer sans avertir.
3. Écrire un message par sujet, garder la trace des échanges et se donner du temps avant de répondre.
4. Parce que le rôle d'un professionnel dépend de ce qui a été convenu avec lui : il faut le lui demander directement.
5. Signer seul, contacter un acheteur ou un courtier sans avertir l'autre, emporter des papiers, changer les serrures, contacter le prêteur sans en parler.
6. Parce que la réponse dépend de la situation de chaque couple et de documents précis ; elle se demande à un avocat, à un notaire et à un comptable.

Pour aller plus loin

• Votre avocat ou votre avocate — pour comprendre vos options et la manière d'aborder la vente (→ livre O1, Séparation, divorce et immeuble).
• Votre notaire — pour les titres, le prêt et la signature de l'acte (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Votre comptable — pour les questions de fiscalité liées à la vente.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre notamment les rapports entre les personnes d'un couple et la propriété d'un immeuble ; à lire avec un professionnel.
• Dans cette collection : → livres O1 et A8 pour la séparation et pour le couple et le patrimoine familial ; → livres E1, E5 et M1 pour décider de vendre, divulguer et signer.

Chapitre 6 — Vendre quand on vit à l'étranger

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Posséder un immeuble ici et vivre ailleurs, c'est une situation possible. On est parti pour le travail, pour les études, pour la famille, pour un projet de vie. L'immeuble est resté, quelqu'un s'en occupe peut-être, et un jour vient la question de le vendre. À distance, tout devient un peu plus lent : un document à envoyer, un fuseau horaire à respecter, une signature à organiser.

Ce chapitre suit Étienne, un personnage fictif. Il vit à l'étranger et vend un plex dont les logements sont loués. Son histoire illustre une démarche d'organisation : choisir une personne de confiance, privilégier le courriel et la visioconférence, faire parvenir les documents au bon endroit. Ce chapitre ne décrit ni la fiscalité de la vente, ni les retenues, ni les formulaires : ces questions vont à un comptable. Il ne décrit pas non plus ce qu'une procuration permet ou interdit : elle se prépare avec un notaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître ce que la distance ajoute à une vente d'immeuble ;
• vous organiser pour que les visites, les documents et les échanges se fassent sans vous déplacer ;
• choisir une personne de confiance et lui expliquer son rôle ;
• préparer une discussion avec un notaire sur la signature à distance et sur la procuration ;
• préparer vos questions au notaire et au comptable.

Pourquoi c'est important

Quand on vit loin, les petits obstacles s'accumulent. Un courriel qui reste sans réponse pendant une nuit entière, un document introuvable qu'il faut aller chercher à l'autre bout du monde, une signature qui demande des démarches particulières : chacun de ces obstacles prend du temps, et le temps compte quand un acheteur attend.

Bien s'organiser à distance, c'est :

• réduire les délais, en préparant tout à l'avance ;
• éviter les erreurs qui naissent de la précipitation ;
• garder la maîtrise de la vente, même sans être présent ;
• rassurer les acheteurs, qui voient un vendeur préparé et joignable.

Ce chapitre ne vous dit pas ce que votre situation de résidence à l'étranger change sur le plan des impôts ou des règles. Ces effets existent, ils sont précis, et ils se demandent à un comptable. Il ne vous dit pas non plus ce qui est permis pour une signature à distance : c'est une question à poser au notaire. Pour une vue plus large du sujet, voir → livre G5, Non-résidents, taxes spéculatives et restrictions d'achat.

6.1 Ce qui rend la situation délicate

La distance change la manière de faire

Vendre un immeuble demande plusieurs gestes qui, d'ordinaire, se font en personne : remettre les clés, accueillir un inspecteur, signer un document, rencontrer le notaire, répondre à une question urgente. À distance, chacun de ces gestes doit être repensé.

Trois réalités s'ajoutent.

Le temps. Le décalage horaire réduit les plages où l'on peut se joindre. Un message envoyé le soir ici arrive au milieu de la nuit là-bas. Il faut prévoir des marges et accepter que certaines réponses arrivent le lendemain.

Les documents. Certains papiers sont ici, d'autres là où vous vivez. Certains doivent être faits à nouveau, d'autres envoyés par la poste, d'autres numérisés. Un document perdu dans un colis international peut retarder la vente.

La présence. Quelqu'un doit recevoir les visiteurs, répondre aux locataires, ouvrir aux professionnels. Sans personne sur place, tout dépend d'un tiers.

Ce qui reste hors de ce livre

La résidence à l'étranger peut avoir des effets sur la fiscalité de la vente, sur certains documents à fournir et sur la façon de signer. Ce livre n'en décrit aucun. Il ne dit pas ce que vous devez déclarer, ni quels formulaires remplir, ni quelles sommes pourraient être retenues. Il ne dit pas non plus comment une signature à distance est reçue ni quelles précautions elle demande. Ces réponses dépendent de votre situation précise : votre pays de résidence, la date de votre départ, la façon dont vous détenez l'immeuble. Elles se posent à un comptable et à un notaire.

DÉFINITION — procuration

Une procuration est un document par lequel une personne demande à une autre d'agir en son nom pour une tâche précise. Sa forme, son contenu et ses limites dépendent de ce que vous voulez confier et de la situation. Ce livre ne décrit pas ses règles. Pour savoir si une procuration convient à votre vente et comment la préparer, consultez un notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne vit à l'étranger depuis quelques années. Son plex est à plusieurs heures de vol, et il n'y est pas retourné depuis longtemps. Au moment de décider de vendre, il fait une liste de ce qui le préoccupe : qui fera visiter les logements, comment signer à distance, comment traiter la fiscalité, comment informer ses locataires. Il se rend compte qu'il a trois conversations à préparer : avec un courtier, avec un notaire et avec un comptable. Il commence par écrire ses questions.

QUI CONSULTER — pour mesurer l'effet de la distance

Le notaire, pour la signature à distance, la procuration et les documents à fournir. Le comptable, pour la fiscalité de la vente dans votre situation de résidence. Le courtier, pour la mise en marché et l'organisation des visites en votre absence. Demandez : qu'est-ce que ma résidence à l'étranger change à la vente ? Quels documents dois-je préparer depuis ici, et lesquels doivent venir d'ailleurs ?

6.2 S'organiser à distance

Choisir une personne de confiance

La première décision pratique est de désigner quelqu'un sur place. Cette personne sera vos yeux et vos mains : elle recevra les visiteurs, aura les clés, parlera aux locataires et vous donnera des nouvelles. Choisissez-la avec soin.

Quelques qualités à chercher :

• La disponibilité. Elle doit pouvoir se rendre à l'immeuble à des heures variées, parfois avec peu de préavis.
• La fiabilité. Elle tient ses engagements et vous tient au courant.
• La discrétion. Elle respecte la vie privée des locataires et ne parle pas de la vente à tout le monde.
• Le calme. Elle sait garder son sang-froid devant un imprévu.
• La proximité. Elle habite assez près pour intervenir rapidement.

Il peut s'agir d'un proche, d'un ami ou d'une personne que vous connaissez par votre réseau. Ce peut aussi être le courtier, pour une partie des tâches. Précisez ce que vous attendez de chacun.

Définir son rôle par écrit

Écrivez, dans un court message ou un document, ce que vous attendez de la personne de confiance. Par exemple :

• Ce qu'elle fait : ouvrir l'immeuble pour les visites, remettre les clés au courtier ou à l'inspecteur, relever le courrier, vous écrire après chaque visite.
• Ce qu'elle ne fait pas : signer à votre place, négocier avec un acheteur, promettre quoi que ce soit aux locataires.
• À qui elle s'adresse en cas de doute : vous, le courtier ou le notaire.

Une description claire protège tout le monde. Elle évite que la personne de confiance se retrouve à décider d'une chose qui ne lui appartient pas, et elle vous évite des surprises. Pour toute tâche qui demanderait qu'elle agisse officiellement en votre nom, parlez-en d'abord au notaire.

ATTENTION — une personne de confiance n'est pas un mandataire

Demander à un proche de s'occuper des clés ou des visites n'est pas la même chose que lui confier le pouvoir de signer ou de décider. Ce second cas demande un document particulier, préparé avec un notaire. Ne laissez jamais quelqu'un signer ou s'engager pour vous sans avoir vérifié avec lui ce qui est possible et sous quelle forme.

Les outils de communication

La distance se compense par une communication soignée.

• Le courriel pour tout ce qui doit laisser une trace : demandes, confirmations, résumés. Gardez-en une copie classée.
• La visioconférence pour les conversations qui demandent du temps ou du détail : rencontre avec le courtier, le notaire ou les locataires. Convenez d'un moment à l'avance et tenez compte du décalage horaire.
• Le téléphone ou la messagerie pour les questions courtes. Confirmez ensuite par écrit ce qui a été dit d'important.
• Un espace partagé en ligne, si vous et vos interlocuteurs en convenez, pour déposer les documents au même endroit. Demandez à vos professionnels quels moyens ils acceptent pour échanger des documents sensibles.

Tenez un journal de vos échanges : date, personne, sujet, ce qui a été convenu. Ce journal vous servira si une question surgit plus tard.

Organiser les visites en votre absence

Les visites sont un point délicat. Discutez-en avec votre courtier. Voici ce que vous pouvez lui demander :

• Comment organisez-vous les visites quand le propriétaire n'est pas sur place ?
• Qui garde les clés et comment sont-elles remises ?
• Comment les locataires sont-ils prévenus ?
• Comment me rendez-vous compte de chaque visite ?
• Comment la personne de confiance et vous collaborez-vous ?

Si l'immeuble est loué, comme celui d'Étienne, ajoutez l'organisation avec les locataires (→ chapitre 3). Une personne sur place facilite beaucoup les choses.

CÔTÉ COURTIER — un courtier habitué aux vendeurs éloignés

Un courtier qui a déjà travaillé avec des propriétaires vivant à l'étranger sait comment adapter son plan : rapports écrits réguliers, visioconférences planifiées, coordination avec une personne de confiance. Demandez-lui comment il procède, et assurez-vous que vous êtes à l'aise avec sa façon de communiquer. Il ne remplace ni le notaire pour la signature ni le comptable pour la fiscalité.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne demande à une personne de confiance, qui habite près de son plex, de l'aider. Il lui écrit un message qui décrit ce qu'elle fera : ouvrir pour les visites, relever le courrier, lui écrire après chaque visite, et le prévenir si quelque chose lui semble étrange. Il précise aussi ce qu'elle ne fera pas : signer, négocier ou promettre quoi que ce soit. Elle accepte. Étienne note ses coordonnées et les transmet au courtier.

QUI CONSULTER — pour organiser la présence sur place

Le courtier, pour organiser les visites et les remises de clés. Le notaire, si vous songez à confier un pouvoir de signature ou de décision à quelqu'un. Demandez : comment la personne de confiance peut-elle m'aider sans que cela pose de difficulté ? Que ne doit-elle surtout pas faire à ma place ?

6.3 Les documents et les procurations à discuter

Les documents à faire parvenir

Quand on vit loin, les documents deviennent un enjeu logistique. Faites l'inventaire de ce qui est ici et de ce qui est chez vous.

Les documents de l'immeuble. Titre, certificat de localisation, factures, baux, assurances. Ils sont peut-être déjà ici, avec la personne de confiance, ou chez vous. Numérisez-les et gardez les originaux en lieu sûr.

Les documents du prêt, s'il y en a un. Demandez au prêteur ce qu'il peut vous envoyer par voie électronique (chapitre 8).

Les documents personnels. Pièces d'identité, preuves de résidence, tout document que le notaire ou le comptable pourrait réclamer. Demandez-leur la liste exacte au départ.

Les documents fiscaux. Ils vous seront demandés par le comptable. Ce chapitre ne les décrit pas.

Faire parvenir sans perdre

Les documents voyagent mal. Pour éviter les pertes :

• Numérisez avant d'envoyer et gardez la copie numérique.
• Utilisez un moyen traçable pour les originaux : un courrier avec suivi, plutôt qu'une enveloppe ordinaire.
• Informez le destinataire par courriel de ce que vous avez envoyé, quand et par quel moyen.
• Demandez un accusé de réception écrit.
• Évitez d'envoyer l'original si une copie suffit : demandez au professionnel ce qu'il accepte.

Discuter de la procuration avec un notaire

Un vendeur éloigné peut songer à confier à quelqu'un le soin de signer ou de décider à sa place. Cette solution existe, mais elle demande un document préparé avec soin. Ce livre n'en décrit ni les règles ni les formes. Il vous aide seulement à préparer la discussion.

Avant de rencontrer le notaire, réfléchissez à :

• Ce que vous voulez confier. Seulement la signature de l'acte ? Des décisions en cours de route ? La réception de documents ?
• À qui. Quelle personne a votre confiance totale ? Est-elle disponible, ici, à la date prévue ?
• Pendant combien de temps. Pour une vente en particulier ou pour plus longtemps ?
• Avec quelles limites. Voulez-vous que la personne puisse accepter une offre sans vous consulter ? Fixer un prix ? Le notaire vous aidera à décider.

Demandez aussi au notaire quelles autres solutions existent : signer vous-même à distance, vous déplacer pour la signature, faire certifier certains documents. Chaque option a ses exigences, que le notaire vous expliquera.

LE FORMULAIRE — le document de procuration

Ce n'est pas un formulaire standard à remplir seul : c'est un document qu'un notaire prépare avec vous, après avoir compris ce que vous voulez confier. Il sert à permettre à une personne de confiance d'agir en votre nom dans des limites précises. Ne téléchargez pas un modèle en ligne pour le signer seul. Discutez-en avec le notaire, qui vous dira ce qui convient à votre vente.

Les documents propres à la résidence à l'étranger

Selon votre situation, le comptable ou le notaire vous demandera peut-être des documents liés à votre résidence : preuve de domicile, documents fiscaux, formulaires particuliers. Vous ne pouvez pas les deviner. Demandez à chacun, au départ, la liste complète de ce qu'il voudra voir, et le temps qu'il lui faut pour la traiter. Prévoyez de la marge : certains documents prennent du temps à obtenir.

Pour mieux comprendre les enjeux généraux de la vente par une personne qui ne réside pas ici, voir → livre G5, Non-résidents, taxes spéculatives et restrictions d'achat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne dresse une liste des documents du plex. Une partie se trouve chez lui, à l'étranger ; une autre chez la personne de confiance. Il demande au notaire quels documents il doit lui faire parvenir et dans quelle forme. Il demande aussi si une procuration est une bonne idée dans son cas. Le notaire lui explique les options et lui propose une rencontre en visioconférence. Étienne note les réponses et envoie un résumé écrit au notaire pour confirmer.

QUI CONSULTER — pour les documents et la procuration

Le notaire, pour la liste des documents à fournir, la procuration, la signature à distance et les autres options. Le comptable, pour les documents liés à votre résidence et à la fiscalité de la vente. Demandez : quels documents dois-je vous faire parvenir, dans quelle forme, et en combien de temps ? Une procuration convient-elle à ma situation ? Quelles sont les autres solutions ?

6.4 Les questions à poser au notaire et au comptable

Au notaire

Le notaire est votre interlocuteur principal pour la signature, la procuration et les documents. Préparez vos questions à l'avance et proposez une rencontre en visioconférence.

Sur la signature :

• Puis-je signer à distance ? Si oui, comment cela se passe-t-il ?
• Dois-je me déplacer pour la signature, ou existe-t-il d'autres options ?
• Quels documents ou démarches la signature à distance demande-t-elle de ma part ?

Sur la procuration :

• Une procuration est-elle appropriée pour ma vente ?
• Quelles limites devrais-je lui donner ?
• Qui peut en être le bénéficiaire, et comment la préparer ?

Sur les documents :

• Quels documents voulez-vous voir, dans quelle forme et à quelle date ?
• Puis-je les envoyer par voie électronique ? Lesquels exigent l'original ?

Sur les étapes :

• Dans quel ordre les choses se font-elles quand le vendeur est à l'étranger ?
• Quels délais dois-je prévoir et auprès de qui les vérifier ?

Sur les coûts :

• Quels honoraires s'appliquent à ma situation ?
• Y a-t-il des frais supplémentaires liés à la distance ?

Au comptable

Le comptable est votre interlocuteur pour la fiscalité de la vente. Il saura quelles règles s'appliquent à votre résidence et à votre situation.

• Ma résidence à l'étranger a-t-elle un effet sur la fiscalité de ma vente ?
• Quels formulaires ou démarches faut-il prévoir, et à quel moment ?
• Y a-t-il des sommes qui pourraient être retenues ou à déclarer, et comment vérifier ?
• Quels documents voulez-vous voir, et dans quel délai ?
• Dois-je faire quelque chose avant la mise en marché ?
• Que se passe-t-il après la vente, du côté de mes déclarations ?

Notez les réponses, demandez un résumé écrit, et conservez-le avec vos autres documents. N'agissez pas sur la seule base de ce livre.

Au courtier

• Avez-vous déjà vendu pour un propriétaire à l'étranger ?
• Comment organisez-vous les visites et les rapports ?
• Comment collaborez-vous avec la personne de confiance ?

ATTENTION — la fiscalité d'une vente par un non-résident se demande, elle ne se devine pas

Ne comptez pas sur ce livre, sur un site Internet ou sur l'expérience d'un ami pour savoir ce que votre résidence à l'étranger implique. Les effets existent, ils sont précis, et ils dépendent de votre situation. Un comptable est la seule personne en mesure de vous répondre. Consultez-le avant de mettre l'immeuble en marché.

QUI CONSULTER — pour les questions que ce chapitre laisse ouvertes

Le notaire, pour la signature, la procuration et les documents. Le comptable, pour la fiscalité et les formulaires. Le courtier, pour les visites et la mise en marché à distance. Demandez : quelles questions devrais-je poser et que je n'ai pas pensé à vous poser ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre d'être pressé pour consulter. Les démarches à distance prennent plus de temps. Commencez tôt.
• Confier un pouvoir de signer sans passer par le notaire. Une procuration se prépare avec un professionnel.
• Confondre personne de confiance et mandataire. Aider avec les clés n'est pas la même chose que décider ou signer.
• Envoyer des originaux sans suivi. Un colis perdu peut tout retarder.
• Ne rien écrire. À distance, une conversation sans trace se discute vite. Résumez par écrit.
• Présumer de la fiscalité. La résidence à l'étranger peut avoir des effets ; le comptable seul peut les préciser.
• Négliger le décalage horaire. Planifiez les rencontres et prévoyez des marges.
• Laisser les locataires sans interlocuteur. Désignez quelqu'un qu'ils peuvent joindre (chapitre 3).

À retenir

• Vendre à distance demande plus d'organisation : mieux vaut s'y prendre tôt.
• Choisissez une personne de confiance et décrivez son rôle par écrit, y compris ce qu'elle ne fait pas.
• Courriel pour la trace, visioconférence pour le détail, journal pour la mémoire.
• Une procuration se prépare avec un notaire ; ne l'improvisez pas.
• La fiscalité et les formulaires liés à votre résidence se demandent à un comptable.
• Faites parvenir les documents par un moyen traçable, après les avoir numérisés.

Votre plan d'action

1. Écrivez vos préoccupations : visites, signature, documents, fiscalité, locataires.
2. Choisissez une personne de confiance et décrivez son rôle par écrit.
3. Prenez rendez-vous avec un notaire et un comptable, en visioconférence si possible.
4. Faites l'inventaire des documents : ici, chez vous, chez la personne de confiance.
5. Numérisez les documents importants et classez-les.
6. Rencontrez un courtier pour discuter de l'organisation des visites en votre absence.
7. Préparez vos questions au notaire, au comptable et au courtier.
8. Tenez un journal des échanges, avec la date et le résumé de chaque conversation.

Questions à poser

Au notaire :

• Puis-je signer à distance, et comment ?
• Une procuration convient-elle à ma vente, et avec quelles limites ?
• Quels documents voulez-vous voir, sous quelle forme ?

Au comptable :

• Ma résidence à l'étranger change-t-elle la fiscalité de ma vente ?
• Quels formulaires et quelles démarches dois-je prévoir ?

Au courtier :

• Comment organisez-vous les visites quand le vendeur est loin ?
• Comment tenez-vous informé un propriétaire à l'étranger ?

À votre personne de confiance :

• Êtes-vous à l'aise avec les tâches que je vous propose ?
• Que préférez-vous que je fasse moi-même ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles trois réalités la distance ajoute-t-elle à une vente ?
2. Quelles qualités chercher chez une personne de confiance ?
3. Quelle différence y a-t-il entre une personne de confiance et un mandataire ?
4. Pourquoi consulter un notaire avant de préparer une procuration ?
5. Quelles précautions prendre pour faire parvenir des documents ?
6. À qui poser les questions de fiscalité liées à la résidence à l'étranger ?

Réponses

1. Le temps (décalage et délais), les documents (ici ou ailleurs) et la présence (quelqu'un sur place).
2. La disponibilité, la fiabilité, la discrétion, le calme et la proximité.
3. La personne de confiance aide avec les gestes pratiques (clés, visites). Un mandataire reçoit, par un document préparé avec un notaire, le pouvoir d'agir ou de signer en votre nom.
4. Parce que la forme, le contenu et les limites d'une procuration dépendent de ce que vous confiez et de votre situation ; le notaire vous guide.
5. Numériser avant d'envoyer, utiliser un moyen traçable, informer le destinataire, demander un accusé de réception et éviter d'envoyer l'original si une copie suffit.
6. À un comptable : seul lui peut préciser ce que votre situation implique.

Pour aller plus loin

• Votre notaire — pour la signature à distance, la procuration et les documents à fournir (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Votre comptable — pour la fiscalité de la vente dans votre situation de résidence.
• Votre courtier — pour la mise en marché et l'organisation des visites en votre absence.
• Dans cette collection : → livre G5 (Non-résidents, taxes spéculatives et restrictions d'achat) pour une vue plus large ; → livres E1, E5 et M1 pour décider de vendre, divulguer et signer.

Chapitre 7 — Vendre un immeuble en mauvais état

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Certaines maisons ont beaucoup vécu. Les années, l'usure, un entretien reporté, un événement imprévu ou simplement le manque de moyens ont laissé leurs marques. Quand vient le moment de vendre, la propriétaire se demande : est-ce que quelqu'un voudra de cette maison ? Dois-je la réparer d'abord ? Comment la présenter sans mentir ni la déprécier ?

Ce chapitre suit Ginette, un personnage fictif. Sa maison est en mauvais état : elle sait que plusieurs éléments sont usés, sans savoir lesquels coûteraient le plus. Son histoire illustre une démarche pratique : faire inspecter, obtenir des soumissions, discuter avec le courtier de la meilleure approche. Ce chapitre ne dit pas ce que le vendeur doit révéler de l'état de l'immeuble ni ce que cela entraîne : ces questions vont au courtier et au notaire. Il ne donne aucun chiffre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître ce qui rend la vente d'un immeuble en mauvais état délicate ;
• faire le point sur l'état réel de la maison avec un inspecteur ;
• obtenir des soumissions pour comparer les options ;
• discuter avec le courtier de la meilleure approche : réparer d'abord ou vendre tel quel ;
• préparer vos questions au courtier et au notaire.

Pourquoi c'est important

Des propriétaires peuvent craindre de vendre une maison qui a besoin de travaux. Ils redoutent les critiques, les rabais, les refus. Cette crainte peut les paralyser, ou les pousser à prendre des décisions hâtives : réparer en catastrophe, cacher des défauts, fixer un prix au hasard. Aucune de ces réactions ne les sert.

Une démarche ordonnée vous aide à :

• savoir où vous en êtes, avant que quelqu'un d'autre ne le découvre ;
• comparer vos options avec des informations concrètes ;
• choisir la meilleure approche avec votre courtier, en connaissance de cause ;
• présenter la maison pour ce qu'elle est, sans en dire plus ni moins.

Ce chapitre ne vous dit pas quoi dire à l'acheteur sur l'état de la maison, ni ce qui arrive si un défaut n'est pas mentionné. Ces questions vont au courtier et au notaire. Pour une vue plus large de ce que le vendeur doit faire connaître, voir → livre E5, Divulguer sans se piéger.

7.1 Ce qui rend la situation délicate

L'état de la maison pèse sur tout

Quand une maison est en bon état, la vente suit un parcours classique. Quand elle est en mauvais état, tout change : le prix, la clientèle, la façon de la présenter, la durée de la mise en marché, les conditions des offres. Plusieurs éléments se mêlent.

Les acheteurs. Ils ne sont pas tous les mêmes. Certains cherchent une maison prête à habiter. D'autres cherchent un projet, avec l'idée de la rénover. Ce que vous présentez attire un type d'acheteur plutôt qu'un autre.

Les inspections. Un acheteur peut faire inspecter. Le rapport peut révéler des problèmes que vous ne connaissiez pas ou que vous n'aviez pas mesurés. Mieux vaut y être préparé.

Le financement. Un acheteur qui doit emprunter peut se heurter à des exigences de son prêteur sur l'état de la maison. Ce livre n'en dit rien : la question va à l'acheteur et à son prêteur, et le courtier peut vous en parler en général.

La transparence. Ce que vous savez de l'état de la maison, et ce que vous en dites, sont deux sujets importants. Ce livre ne décrit aucune règle à ce sujet. Il dit seulement que la question existe et qu'elle se pose au courtier et au notaire.

DÉFINITION — vendre tel quel

Dans le langage courant, vendre tel quel veut dire vendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, sans réparations avant la vente. Le sens précis de cette expression, et ce qu'elle implique pour le vendeur et pour l'acheteur, se demande au courtier et au notaire. Ce livre n'en décrit pas les effets.

Ce que ce chapitre ne fait pas

Il ne vous dit pas ce qu'un vendeur doit révéler, comment le dire, ni quelles sont les conséquences d'un défaut non mentionné. Il ne vous indique pas non plus quels travaux sont obligatoires ou recommandés, ni quel prix demander. Il ne donne aucun chiffre sur les coûts de réparation ni sur la valeur d'une maison en mauvais état. Ces points dépendent de chaque immeuble, et ils se précisent avec un inspecteur, des entrepreneurs, un courtier et un notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ginette vit seule dans sa maison depuis longtemps. Elle sait que plusieurs éléments sont usés, mais elle n'a jamais fait vérifier l'ensemble. Elle se demande si quelqu'un voudra la maison, si elle doit la réparer d'abord, et combien cela pourrait lui coûter. Elle commence par écrire ses questions. Elle décide de faire inspecter sa maison avant de choisir une approche, pour savoir où elle en est.

QUI CONSULTER — pour mesurer l'effet de l'état sur la vente

Le courtier, pour comprendre comment les acheteurs réagissent à une maison en mauvais état et quelles approches existent. Le notaire, pour les questions liées à ce que le vendeur fait connaître de l'état de l'immeuble. L'inspecteur en bâtiment, pour l'état réel. Demandez : comment cette situation influence-t-elle la vente ? Quelles questions dois-je me poser avant de décider ?

7.2 Faire le point avec un inspecteur

Pourquoi inspecter avant de vendre

On peut penser que l'inspection est l'affaire de l'acheteur. En contexte particulier, faire inspecter sa propre maison avant de la mettre en marché peut vous rendre de grands services.

• Vous savez où vous en êtes. Vous cessez de deviner, et vous voyez l'état de chaque élément.
• Vous évitez les surprises. Un défaut découvert par l'acheteur en pleine négociation peut faire plus de dégâts qu'un défaut connu à l'avance.
• Vous pouvez comparer vos options. Réparer, vendre tel quel, ajuster le prix : chaque choix se décide mieux avec un portrait.
• Vous préparez vos échanges. Votre courtier et votre notaire verront plus clair avec un rapport en main.

DÉFINITION — inspecteur en bâtiment

L'inspecteur en bâtiment est un professionnel qui examine l'état d'un immeuble et remet un rapport écrit. Il observe les éléments visibles et accessibles, et décrit ce qu'il constate. Son rapport sert à comprendre l'état de la maison ; il ne remplace pas l'avis d'un entrepreneur ni celui d'un spécialiste pour un problème précis.

Choisir un inspecteur

Quelques conseils pour choisir.

• Demandez des recommandations à votre courtier, à des proches ou à votre réseau.
• Comparez au moins deux inspecteurs, en posant les mêmes questions.
• Demandez comment se déroule la visite, ce qu'elle couvre et ce qu'elle ne couvre pas.
• Demandez un exemple de rapport, pour voir sa forme et son niveau de détail.
• Demandez comment les honoraires sont établis et quelle est la durée de la visite.
• Informez-vous de ses assurances et de ses qualifications, sans vous contenter d'un seul indice.

Préparer la visite

Pour tirer le meilleur de la visite de l'inspecteur, quelques gestes aident.

• Dégagez les accès : sous-sol, entretoit, panneau électrique, chaufferie, salle de bain, entrées d'eau.
• Rassemblez ce que vous savez : l'âge des principaux éléments, les travaux faits, les factures, les problèmes passés.
• Notez vos inquiétudes : un coin humide, une odeur, un bruit, une fissure.
• Soyez présent, si possible. Vous poserez directement vos questions.
• Ne cachez rien. Un inspecteur qui sait où chercher travaille mieux.

Lire le rapport

Quand vous recevez le rapport, lisez-le en entier, puis relisez-le avec un stylo. Notez ce que vous comprenez, ce que vous ne comprenez pas, et ce qui vous surprend. Demandez à l'inspecteur de vous expliquer les points obscurs. Ne cherchez pas à tirer seul des conclusions sur ce que vous devez ou ne devez pas réparer : cela se discute ensuite avec le courtier, et au besoin avec le notaire.

L'ESSENTIEL — le rapport est un point de départ, pas une réponse

Le rapport vous dit ce que l'inspecteur a observé. Il ne vous dit pas quoi faire. Pour décider de réparer, de vendre tel quel ou d'ajuster votre approche, il vous faut aussi des soumissions, l'avis de votre courtier et, pour certains points, celui du notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ginette demande à son courtier de lui recommander deux inspecteurs. Elle leur pose les mêmes questions et en choisit un. Le jour de la visite, elle dégage les accès et prépare une liste de ses inquiétudes. Elle suit l'inspecteur, pose des questions, prend des notes. Le rapport lui arrive quelques jours plus tard. Elle le lit deux fois, souligne ce qu'elle ne comprend pas et rappelle l'inspecteur pour que les points soient éclaircis.

QUI CONSULTER — pour faire le point sur l'état

L'inspecteur en bâtiment, pour l'état de la maison et l'explication de son rapport. Le courtier, pour savoir comment les acheteurs lisent un rapport d'inspection. Demandez à l'inspecteur : qu'est-ce qui vous inquiète le plus ? Qu'est-ce qui n'a pas pu être vérifié ? Avez-vous besoin d'un spécialiste pour certains points ?

7.3 Décider de réparer ou de vendre tel quel

Deux grandes approches, et des nuances

Une fois l'état connu, la propriétaire se trouve devant un choix : réparer avant de vendre, ou vendre dans l'état actuel. Entre les deux, il existe des nuances : réparer seulement certains éléments, ajuster le prix, proposer des conditions particulières. Ce livre ne dit pas laquelle est la meilleure. Il vous aide à poser les bonnes questions.

Réparer d'abord. Cette approche demande du temps, de l'argent et de la coordination. Elle peut rendre la maison plus attrayante pour certains acheteurs. Elle comporte aussi des risques : des coûts qui dépassent les prévisions, des délais qui s'allongent, des travaux mal faits.

Vendre tel quel. Cette approche évite de dépenser avant la vente et peut attirer des acheteurs prêts à faire des travaux. Elle demande une présentation honnête et une discussion claire avec le courtier et le notaire sur ce que cela signifie.

Une approche mixte. Réparer seulement ce qui est urgent ou peu coûteux, laisser le reste. Là encore, les nuances dépendent de l'immeuble.

Obtenir des soumissions

Pour comparer, rien ne vaut des chiffres concrets. Demandez des soumissions écrites à des entrepreneurs, pour les travaux qui vous préoccupent.

• Demandez plus d'une soumission pour chaque type de travail.
• Décrivez le travail de la même façon à chaque entrepreneur, pour que les soumissions soient comparables.
• Demandez ce que la soumission comprend et ce qu'elle exclut.
• Demandez le délai de réalisation, et la façon dont les imprévus seraient traités.
• Vérifiez les qualifications de l'entrepreneur auprès des sources appropriées, avec l'aide de votre courtier.
• Gardez tout par écrit.

Pour la sélection d'un entrepreneur et les démarches d'une rénovation, voir → livre L6, Rénover. Pour la préparation de l'immeuble avant la mise en marché, voir → livre E2, Préparer l'immeuble.

Discuter avec le courtier

Le courtier connaît le marché et peut vous éclairer sur la manière dont les acheteurs réagissent à une maison en mauvais état. Préparez la rencontre : apportez le rapport d'inspection, les soumissions et vos questions.

Voici ce que vous pouvez lui demander :

• Comment les acheteurs réagissent-ils à ce type de maison ?
• Selon vous, quels travaux auraient le plus d'effet sur la vente ? Lesquels n'en auraient pas ?
• Comment présenteriez-vous la maison pour qu'elle trouve le bon acheteur ?
• Comment tenir compte de ce que le rapport révèle ?
• Quel calendrier recommandez-vous si je répare, et si je ne répare pas ?

Écoutez ses réponses et comparez-les, au besoin, avec celles d'un deuxième courtier. Un bon courtier explique son raisonnement, plutôt que d'imposer sa décision.

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui présente la maison pour ce qu'elle est

Un courtier d'expérience sait mettre en valeur une maison en mauvais état sans la déguiser. Il s'appuie sur ses forces — emplacement, terrain, potentiel — et reste clair sur ce qui demande des travaux. Il vous renvoie au notaire pour tout ce qui touche à ce que vous devez faire connaître. Il vous dit aussi quand il vaut mieux consulter un entrepreneur ou un spécialiste.

Ce qu'il faut faire connaître : une question à poser

Une question se pose au vendeur d'une maison en mauvais état : que dois-je dire à l'acheteur, et comment ? Ce livre n'y répond pas. Ce que le vendeur doit révéler, la forme que cela prend, et ce qui arrive si un défaut est tu relèvent du courtier et du notaire. Posez cette question dès votre première rencontre avec chacun. Et lisez → livre E5, Divulguer sans se piéger, pour une vue d'ensemble sur le sujet.

Pour vous aider à poser cette question, rassemblez ce que vous savez : quand chaque problème est apparu, ce que vous avez fait, ce que vous avez observé depuis. Plus vos informations sont claires, plus vos conseillers pourront vous aider.

ATTENTION — ne minimisez pas, n'exagérez pas, ne cachez pas

Face à une maison en mauvais état, deux réflexes sont à éviter : tout minimiser pour attirer les acheteurs, ou tout dramatiser pour prévenir les critiques. La bonne approche est de rassembler les faits que vous connaissez et de demander à vos conseillers comment les présenter. Ne tentez pas de dissimuler un problème : demandez à vos conseillers comment le présenter.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ginette obtient trois soumissions pour un travail que l'inspecteur a signalé. Elle les compare, ligne par ligne, et note ce que chacune comprend. Elle présente le tout à son courtier, avec le rapport. Ils discutent de trois voies : réparer, vendre tel quel, ou réparer en partie. Le courtier lui explique comment les acheteurs perçoivent chacune. Ginette prend des notes, remercie le courtier et se donne quelques jours pour réfléchir. Elle prendra sa décision après avoir vu le notaire.

QUI CONSULTER — pour décider de réparer ou non

Le courtier, pour la manière dont les acheteurs réagissent et la présentation de la maison. L'inspecteur et les entrepreneurs, pour l'état et les coûts de chaque travail. Le notaire, pour ce que vous devez faire connaître et la forme que cela prend. Demandez : si je répare, qu'est-ce que je dois en dire ? Si je ne répare pas, qu'est-ce que je dois en dire ? Y a-t-il une différence pour la transaction ?

7.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

• Avez-vous déjà vendu des maisons en mauvais état ? Comment avez-vous procédé ?
• Quel type d'acheteur vise-t-on dans ce genre de situation ?
• Comment présenter la maison dans l'annonce et lors des visites ?
• Faut-il réparer certains éléments avant la mise en marché, et lesquels ?
• Que recommandez-vous de faire du rapport d'inspection ?
• Comment tenir compte des soumissions dans la stratégie de vente ?
• Quels documents voulez-vous voir avant de commencer ?
• Comment réagissez-vous si un acheteur découvre, en cours de route, un problème que nous n'avions pas vu ?

Au notaire

• Que dois-je faire connaître à l'acheteur au sujet de l'état de la maison ?
• Sous quelle forme dois-je le faire ?
• Qu'est-ce que cela change si je vends tel quel ?
• Que se passe-t-il si un défaut est découvert après la vente ?
• Quels documents voulez-vous voir avant la signature ?
• Y a-t-il un écrit à prévoir dans la transaction au sujet de l'état de la maison ?

À l'inspecteur

• Quels sont les points qui vous inquiètent le plus ?
• Quels éléments n'ont pas pu être examinés ?
• Faut-il consulter un spécialiste pour certains points ?

À l'entrepreneur

• Que comprend votre soumission, et qu'est-ce qu'elle exclut ?
• Quel est le délai de réalisation ?
• Comment traitez-vous les imprévus ?

Notez les réponses, demandez des résumés écrits, et conservez les documents dans un seul dossier.

QUI CONSULTER — si le doute persiste

Le notaire, pour tout ce qui touche à ce que vous faites connaître et à la forme de la transaction. Le courtier, pour la stratégie de vente. Un spécialiste, si l'inspecteur le recommande pour un problème précis. Demandez : y a-t-il une question que je n'ai pas pensé à poser et qui pourrait avoir de l'importance ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne rien vérifier avant de mettre en marché. Un problème découvert par l'acheteur en pleine négociation peut faire plus de dégâts qu'un problème connu à l'avance.
• Réparer en catastrophe. Des travaux faits à la hâte peuvent coûter plus cher et se terminer moins bien.
• Cacher un défaut. Demandez plutôt à votre courtier et à votre notaire comment le présenter.
• Fixer un prix au hasard. Sans portrait de l'état, le prix risque de décourager des acheteurs.
• Se fier à une seule soumission. Comparez au moins deux offres écrites.
• Négliger le rapport. Un rapport qu'on ne lit pas ne sert à rien. Lisez-le, annotez-le, posez vos questions.
• Prendre une décision de réparation sans consulter le courtier. Il connaît l'effet de chaque choix sur la vente.
• Ne pas écrire. Conservez les rapports, les soumissions et les échanges.

À retenir

• Une maison en mauvais état se vend, mais elle demande une démarche : inspecter, comparer, décider.
• Faire inspecter avant de vendre permet de savoir où vous en êtes et d'éviter les surprises.
• Le rapport d'inspection est un point de départ : il se lit avec le courtier et, au besoin, avec le notaire.
• Réparer, vendre tel quel ou combiner : chaque approche se discute avec le courtier.
• Ce que vous devez faire connaître de l'état de la maison est une question au courtier et au notaire.
• Ne cachez rien, ne minimisez rien, n'exagérez rien : rassemblez les faits et demandez conseil.

Votre plan d'action

1. Notez ce que vous savez de l'état de la maison : âge des éléments, travaux faits, problèmes observés.
2. Choisissez un inspecteur en comparant au moins deux candidats.
3. Préparez la visite : dégagez les accès, rassemblez vos factures, notez vos inquiétudes.
4. Lisez le rapport en entier et posez vos questions à l'inspecteur.
5. Demandez des soumissions écrites pour les travaux qui vous préoccupent.
6. Rencontrez un courtier avec le rapport et les soumissions.
7. Rencontrez un notaire pour la question de ce que vous faites connaître.
8. Décidez de la démarche et notez vos raisons.

Questions à poser

Au courtier :

• Comment présenter la maison pour trouver le bon acheteur ?
• Quels travaux auraient de l'effet sur la vente ?

Au notaire :

• Que dois-je faire connaître de l'état de la maison, et sous quelle forme ?
• Qu'est-ce que cela change si je vends tel quel ?

À l'inspecteur :

• Qu'est-ce qui vous inquiète le plus ? Qu'est-ce qui n'a pas été vérifié ?

À l'entrepreneur :

• Que comprend votre soumission ? Quel est le délai ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faire inspecter sa propre maison avant de la vendre ?
2. Quel est le rôle du rapport d'inspection dans votre décision ?
3. Quelles sont les trois grandes approches possibles pour une maison en mauvais état ?
4. Pourquoi demander plus d'une soumission ?
5. Que faut-il éviter de faire face à un défaut de la maison ?
6. À qui poser la question de ce qu'il faut faire connaître à l'acheteur ?

Réponses

1. Pour savoir où l'on en est, éviter les surprises en cours de négociation, comparer ses options et mieux préparer ses échanges avec le courtier et le notaire.
2. C'est un point de départ : il décrit ce que l'inspecteur a observé, mais il ne dit pas quoi faire. La décision se prend avec des soumissions, le courtier et, au besoin, le notaire.
3. Réparer d'abord, vendre tel quel, ou adopter une approche mixte qui répare seulement certains éléments.
4. Pour comparer ce que chaque soumission comprend et exclut, ainsi que les délais.
5. Minimiser, exagérer ou dissimuler. Il vaut mieux rassembler les faits et demander à ses conseillers comment les présenter.
6. Au courtier et au notaire.

Pour aller plus loin

• Votre inspecteur en bâtiment — pour l'état de la maison et l'explication de son rapport.
• Votre courtier — pour la stratégie de vente et la présentation de la maison.
• Votre notaire — pour ce que vous faites connaître de l'état de l'immeuble et la forme de la transaction (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Code civil du Québec — la loi qui encadre notamment la vente d'un immeuble ; à lire avec un professionnel.
• Dans cette collection : → livres E2 (Préparer l'immeuble) et L6 (Rénover) pour préparer et rénover ; → livre E5 (Divulguer sans se piéger) ; → livres E1 et M1 pour décider de vendre et signer.

Chapitre 8 — Vendre quand un prêteur est dans le dossier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Si l'achat de votre maison s'est fait avec un prêt hypothécaire, ce prêt n'a pas disparu. Au moment de vendre, le prêteur redevient un acteur du dossier. Il a des documents à fournir, des conditions à préciser, des étapes à respecter. Ignorer cette réalité jusqu'à la dernière minute peut créer des ennuis.

Ce chapitre suit deux dossiers fictifs : Ginette, dont la maison est en mauvais état et qui a un prêt en cours ; et Paul et Joanie, qui se séparent et ont un prêt hypothécaire en commun. Leur démarche illustre des gestes pratiques : demander un état écrit de la dette, informer le prêteur de la vente projetée, obtenir ses conditions par écrit. Ce chapitre ne donne aucun chiffre et ne décrit aucune règle de remboursement. Ces questions vont au prêteur et au notaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître pourquoi la présence d'un prêteur influence la vente ;
• parler tôt avec votre prêteur, avec des questions précises ;
• demander les documents qui vous seront utiles, par écrit ;
• vous préparer à discuter des conditions de la vente avec votre prêteur et votre notaire ;
• préparer vos questions au prêteur et au notaire.

Pourquoi c'est important

Le prêteur n'est pas un spectateur. Sa position dans le dossier est particulière : il a prêté de l'argent, il attend d'être remboursé, et il a des procédures pour que cela se fasse. Quand le propriétaire vend, ces procédures se mettent en marche. Si vous ne les connaissez pas, vous risquez de promettre une date de signature que vous ne pouvez pas tenir, ou de découvrir une condition à la dernière minute.

Parler tôt à son prêteur permet de :

• connaître les documents qu'il peut fournir, et le temps qu'il lui faut pour les préparer ;
• savoir à quelles conditions la vente peut se faire, du point de vue de son prêt ;
• éviter de s'engager dans un calendrier qui ne tiendra pas ;
• rassurer l'acheteur et son notaire, qui voudront eux aussi des preuves.

Ce chapitre ne dit pas combien vous devez, ni comment le prêt se règle à la vente, ni quels frais peuvent s'appliquer. Ces réponses dépendent de votre contrat et de la politique de votre prêteur. Elles se demandent à lui et au notaire. Pour une vue plus large des questions de renouvellement, de transfert et de pénalités, voir → livre F6, Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités.

8.1 Ce qui rend la situation délicate

Un tiers qui a son mot à dire

Dans une vente ordinaire, le vendeur décide du prix, du moment et des conditions. Quand un prêt est en cours, un tiers entre dans la discussion : le prêteur. Il intervient sur plusieurs plans.

Les documents. Il détient des renseignements dont vous avez besoin : l'état de votre dette, les conditions de votre contrat, les modalités de remboursement.

Les conditions. Votre contrat de prêt peut prévoir certaines choses en cas de vente. Vous ne les connaissez peut-être pas par cœur. Le prêteur peut vous les expliquer.

Le calendrier. Le prêteur a ses propres délais pour préparer les documents et traiter le remboursement. Votre date de signature doit en tenir compte.

La relation. Les échanges avec lui se font mieux dans un climat de franchise. Informer le prêteur tôt facilite les échanges.

DÉFINITION — prêteur hypothécaire

Le prêteur hypothécaire est l'institution ou la personne qui a consenti le prêt avec lequel l'immeuble a été acheté ou refinancé. Il attend d'être remboursé selon les modalités du contrat. Dans ce livre, le mot désigne ce rôle, sans nommer aucune institution.

Les situations où le prêteur pèse plus lourd

Certaines situations rendent la présence du prêteur plus délicate.

• Plusieurs emprunteurs. Quand deux personnes ont emprunté ensemble, les échanges avec le prêteur peuvent exiger la participation des deux. C'est le cas de Paul et Joanie.
• Un immeuble en mauvais état. Le prêteur peut être attentif à l'état de l'immeuble qui garantit son prêt. C'est le cas de Ginette.
• Un prêt ancien ou particulier. Un contrat plus ancien, un prêt transféré, une garantie additionnelle : chaque cas a ses spécificités.
• Des difficultés de paiement. Si les paiements sont en retard ou si la situation financière se complique, la discussion avec le prêteur prend une couleur différente. Voir → livre O6, Difficultés financières.

Ce chapitre ne décrit aucune règle applicable à ces situations. Il vous invite à poser vos questions, tôt.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ginette a un prêt hypothécaire en cours et envisage de vendre sa maison en mauvais état. Elle ne se souvient plus des conditions de son contrat. Elle se demande si son prêteur sera inquiet de l'état de la maison, et ce qu'elle doit lui dire. Avant de contacter qui que ce soit, elle cherche son contrat dans ses papiers et le range avec les autres documents de la maison. Elle se prépare à appeler son prêteur avec une liste de questions.

QUI CONSULTER — pour comprendre le rôle du prêteur

Le prêteur, pour connaître ses procédures et les documents qu'il peut fournir. Le notaire, pour comprendre comment le prêt s'inscrit dans la transaction. Le comptable, pour les questions de fiscalité liées à la vente. Demandez : quel est le rôle du prêteur dans ma vente ? Que dois-je savoir avant de lui parler ?

8.2 Parler tôt avec son prêteur

Pourquoi ne pas attendre

On peut être tenté d'attendre une offre pour appeler son prêteur. C'est compréhensible, mais ce n'est pas idéal : au moment de l'offre, le temps presse et vos interlocuteurs ont besoin de délais. Un appel en amont vous donne l'information dont vous avez besoin pour fixer vos dates, et il vous permet de préparer le terrain.

Comment préparer l'appel

Avant de contacter le prêteur, rassemblez :

• votre contrat de prêt et les documents qui l'accompagnent, si vous les avez ;
• vos derniers relevés, pour savoir où vous en êtes ;
• vos coordonnées et le numéro de votre prêt ;
• votre liste de questions (section 8.4) ;
• de quoi prendre des notes : date, nom de la personne, réponses.

Si vous avez emprunté à deux, décidez à l'avance qui appelle et si l'autre sera présent. Le prêteur voudra peut-être parler aux deux.

Que dire, que ne pas dire

Votre objectif, à cette étape, est d'informer et de vous renseigner, pas de négocier ni de vous engager. Voici quelques repères.

• Dites que vous envisagez de vendre, sans annoncer de date ferme tant que vous n'avez pas consulté votre notaire.
• Posez vos questions sur les documents, les conditions et les délais.
• Demandez de la documentation écrite : tout ce que le prêteur peut vous fournir pour votre dossier.
• Notez les noms et les dates. Vous aurez besoin de cette trace.
• Ne promettez rien, et ne vous engagez à rien tant que vous n'avez pas compris les conséquences.
• Ne cachez pas votre situation. Si quelque chose se complique — une difficulté de paiement, un désaccord entre emprunteurs —, dites-le à votre notaire ou à votre avocat avant de décider quoi dire au prêteur.

ATTENTION — un appel au prêteur n'est pas une formalité sans conséquence

Ce que vous dites à votre prêteur peut avoir des effets sur votre dossier. Avant de l'appeler, assurez-vous de bien comprendre votre situation. Si vous hésitez sur ce qu'il faut dire ou taire, consultez d'abord votre notaire ou votre avocat. Et gardez une trace de chaque échange.

Demander les conditions par écrit

À la fin de la conversation, demandez que les renseignements importants vous soient confirmés par écrit : les documents que le prêteur peut fournir, les délais de préparation, les modalités de remise des fonds. Un message écrit évite les malentendus et peut être montré à votre notaire.

Si le prêteur refuse de tout confirmer par écrit, demandez au moins le nom de la personne, la date de l'échange et le résumé de ce qui a été dit. Envoyez ensuite un courriel de confirmation : « Suite à notre conversation du [date], je confirme que… ».

L'ESSENTIEL — informer tôt, demander par écrit

Appeler son prêteur avant d'avoir une offre vous donne du temps. Demander les informations par écrit vous donne une preuve. Ces deux gestes simples réduisent les risques de mauvaises surprises à l'approche de la signature.

CAS CONCRET — dossier fictif

Paul et Joanie, après avoir consulté chacun un professionnel, décident d'appeler leur prêteur ensemble, en conférence téléphonique. Ils ont préparé une liste de questions. Le prêteur leur dit qu'il peut leur envoyer certains documents et leur explique la marche à suivre auprès de lui. Ils prennent des notes séparément, puis les comparent. Ils envoient ensuite un courriel qui résume ce qu'ils ont compris et demande confirmation. Ils ne s'engagent à rien et transmettent le courriel à leur notaire.

QUI CONSULTER — avant d'appeler le prêteur

Le notaire, si vous hésitez sur ce qu'il faut dire ou demander au prêteur. L'avocat, si votre situation est tendue : désaccord entre emprunteurs, difficultés de paiement. Le prêteur lui-même, pour ses procédures et ses documents. Demandez : qu'est-ce que je peux dire au prêteur sans m'engager ? Qu'est-ce que je dois lui demander en priorité ?

8.3 Les documents à demander au prêteur

Pourquoi les demander

Le prêteur détient des informations essentielles. Ces renseignements vous seront utiles pour vous-même, pour votre notaire et pour l'acheteur. Les demander tôt vous évite d'attendre au dernier moment.

La liste des documents

Voici des documents que vous pouvez demander. Votre prêteur et votre notaire vous diront lesquels sont disponibles et lesquels s'ajoutent dans votre cas.

• Un état écrit de votre prêt, à une date récente : il montre où en est votre dette.
• Une copie de votre contrat de prêt, si vous ne l'avez plus, avec ses annexes.
• Un résumé des conditions qui s'appliquent à une vente, tel que le prêteur peut le fournir.
• Les informations sur les frais qui pourraient s'appliquer en cas de remboursement avant la fin du terme. Demandez comment les établir, sans en déduire de chiffres vous-même.
• La procédure du prêteur pour la vente : à qui s'adresser, quels documents il demande, quels délais il prévoit.
• Les coordonnées de la personne ou du service chargé de votre dossier.
• Les documents qui seront transmis au notaire, et la façon de les lui faire parvenir.

LE FORMULAIRE — l'état écrit de la dette

L'état écrit de la dette est un document que le prêteur peut émettre à votre demande. Il montre, à une date précise, où en est votre prêt. Il sert à vous, à votre notaire et à l'acheteur pour comprendre la situation. Demandez-le tôt, et demandez qu'il soit mis à jour avant la signature. Le prêteur vous dira comment l'obtenir et dans quel délai.

Comment les demander

• Par écrit, par courriel ou par le canal que le prêteur privilégie. Gardez une copie.
• Avec une date limite raisonnable, en vous renseignant sur le temps qu'il lui faut.
• En précisant l'usage : vous prévoyez vendre, et votre notaire aura besoin de ces documents.
• Avec un suivi : notez la date de la demande et relancez poliment si rien n'arrive.

Les documents que le prêteur vous demandera peut-être

Le prêteur peut aussi vous demander des renseignements : preuve d'identité, coordonnées du notaire, confirmation de votre intention de vendre. Rassemblez-les à l'avance. Si vous avez emprunté à deux, chacun peut devoir fournir ses propres pièces.

Les documents du côté du notaire

Demandez au notaire comment le prêt se règle au moment de la vente. Il vous dira ce dont il a besoin et ce qu'il demandera lui-même au prêteur. Informez-le dès que vous avez pris contact avec le prêteur et transmettez-lui les documents reçus. Pour une vue plus large du rôle du notaire, voir → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

ATTENTION — ne faites pas vos propres calculs sur la dette

Il peut être tentant de calculer vous-même ce que vous devrez au prêteur à la signature. Évitez-le. La somme exacte dépend de votre contrat, de la date et de frais que vous ne maîtrisez pas. Le prêteur et le notaire établiront le montant. Fiez-vous à leurs documents écrits.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ginette écrit à son prêteur pour demander un état écrit de sa dette, une copie de son contrat et la marche à suivre en cas de vente. Elle note la date de sa demande et le nom de la personne qui l'a reçue. Elle informe aussi son notaire. Quelque temps plus tard, elle n'a rien reçu : elle relance poliment. Elle reçoit les documents peu après, les classe avec les autres et les montre à son courtier et à son notaire.

QUI CONSULTER — pour les documents du prêt

Le prêteur, pour émettre les documents. Le notaire, pour savoir lesquels il lui faut et comment il les recevra. Le courtier, pour savoir quels documents les acheteurs voudront voir. Demandez : quels documents du prêt dois-je fournir ? Comment les faire parvenir au notaire ? À quel moment doivent-ils être à jour ?

8.4 Les questions à poser au prêteur et au notaire

Au prêteur

Posez vos questions par écrit si possible, et notez les réponses.

Sur les documents :

• Pouvez-vous m'envoyer un état écrit de mon prêt à une date récente ?
• Pouvez-vous me fournir une copie de mon contrat de prêt et de ses annexes ?
• Quels documents liés à la vente pouvez-vous préparer, et en combien de temps ?

Sur les conditions :

• Que prévoit mon contrat en cas de vente de l'immeuble ?
• Y a-t-il des frais qui pourraient s'appliquer, et comment sont-ils établis ?
• Quelles sont vos exigences pour la vente d'un immeuble garanti par votre prêt ?

Sur le calendrier :

• Quel délai prévoyez-vous pour préparer les documents de la vente ?
• À quel moment dois-je vous informer de la date de signature ?
• Comment se déroule la remise des fonds avec le notaire ?

Sur les personnes :

• À qui dois-je m'adresser dans votre institution pour mon dossier ?
• Si nous sommes deux emprunteurs, chacun doit-il être présent ou signer ?

Au notaire

• Comment le prêt se règle-t-il à la vente ?
• Quels documents du prêteur voulez-vous voir, et à quel moment ?
• Comment communiquez-vous avec le prêteur ?
• Que faire si le prêteur tarde à fournir un document ?
• Y a-t-il un risque que le calendrier du prêteur retarde la signature ?
• Quels sont vos honoraires pour cette partie du dossier ?

À l'avocat ou au comptable, au besoin

• Si nous avons des difficultés de paiement, quelles précautions dois-je prendre avant de parler au prêteur ?
• Si nous sommes deux emprunteurs et que nous nous séparons, comment aborder le prêteur ensemble ?
• La vente a-t-elle des effets fiscaux dont je dois tenir compte ?

Au courtier

• Comment tenez-vous compte du calendrier du prêteur dans votre plan de mise en marché ?
• Quels documents du prêt les acheteurs voudront-ils voir ?

Notez les réponses, demandez un résumé écrit, et conservez tout dans votre dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Paul et Joanie rencontrent leur notaire avec les documents reçus du prêteur. Le notaire leur explique comment il communiquera avec le prêteur et quels documents il voudra voir avant la signature. Ils lui posent leurs questions sur le calendrier. Il leur recommande de rester en contact avec le prêteur et de lui signaler tout changement de situation. Ils repartent avec un résumé écrit des prochaines étapes.

QUI CONSULTER — si votre situation se complique

Le notaire, pour tout ce qui touche au règlement du prêt dans la transaction. L'avocat, si des difficultés de paiement ou un désaccord entre emprunteurs apparaissent. Le comptable, pour les effets fiscaux de la vente. Demandez : si ma situation financière change avant la vente, qui dois-je consulter en premier ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre une offre pour appeler le prêteur. Le temps manquera, et les délais du prêteur peuvent ne pas se raccourcir.
• Promettre une date de signature sans la vérifier. Elle dépend aussi du prêteur et du notaire.
• Ne rien demander par écrit. Ce qu'on vous dit au téléphone se perd.
• Faire ses propres calculs sur la dette. Le montant exact vous sera fourni par le prêteur et le notaire.
• Cacher une difficulté. Mieux vaut en parler à votre avocat ou à votre notaire et décider avec lui quoi dire.
• Oublier un coemprunteur. Si vous avez emprunté à deux, les deux personnes sont concernées.
• Ne pas informer le notaire. Il a besoin de savoir que vous avez contacté le prêteur et de recevoir les documents.
• Négliger la trace. Notez les noms, les dates et les réponses de chaque échange.

À retenir

• Le prêteur fait partie du dossier : informez-le tôt, avant d'avoir une offre.
• Préparez l'appel : contrat, relevés, liste de questions, de quoi prendre des notes.
• Demandez les conditions et les documents par écrit, et gardez une trace de chaque échange.
• Ne faites pas vos calculs : le prêteur et le notaire établiront les montants.
• Si vous avez emprunté à deux, décidez à l'avance de la façon d'aborder le prêteur.
• Ce chapitre ne donne aucun chiffre ni aucune règle de remboursement : ces questions vont au prêteur et au notaire.

Votre plan d'action

1. Retrouvez votre contrat de prêt et vos derniers relevés.
2. Préparez votre liste de questions à partir de la section 8.4.
3. Consultez votre notaire avant d'appeler, si votre situation est particulière.
4. Appelez votre prêteur pour l'informer de votre intention de vendre.
5. Demandez par écrit l'état de la dette, une copie du contrat et la marche à suivre.
6. Confirmez par courriel ce que vous avez compris de la conversation.
7. Transmettez les documents reçus à votre notaire et à votre courtier.
8. Tenez un journal des échanges avec le prêteur : date, nom, sujet, réponse.

Questions à poser

Au prêteur :

• Pouvez-vous m'envoyer un état écrit de mon prêt et une copie de mon contrat ?
• Que prévoit mon contrat en cas de vente ?
• Quel délai prévoyez-vous pour préparer les documents ?

Au notaire :

• Comment le prêt se règle-t-il à la vente ?
• Quels documents voulez-vous voir et à quel moment ?

À l'avocat ou au comptable :

• Quelles précautions prendre avant de parler au prêteur dans ma situation ?

Au courtier :

• Comment tenez-vous compte du calendrier du prêteur dans la mise en marché ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi le prêteur est-il un acteur du dossier de vente ?
2. Pourquoi contacter son prêteur avant d'avoir reçu une offre ?
3. Quels documents peut-on lui demander ?
4. Pourquoi demander les conditions par écrit ?
5. Pourquoi ne faut-il pas calculer soi-même ce qu'on doit au prêteur ?
6. Que faire si deux personnes ont emprunté ensemble ?

Réponses

1. Parce qu'il détient les documents sur le prêt, que son contrat peut prévoir des choses en cas de vente et qu'il a ses propres procédures et délais.
2. Pour obtenir l'information à temps, fixer des dates réalistes et éviter une mauvaise surprise au moment de l'offre.
3. Un état écrit du prêt, une copie du contrat, un résumé des conditions applicables à une vente, la procédure du prêteur et les coordonnées de la personne responsable.
4. Parce qu'un écrit fixe ce qui a été dit, évite les malentendus et peut être montré au notaire.
5. Parce que le montant exact dépend du contrat, de la date et de frais que le prêteur et le notaire établissent.
6. Décider à l'avance qui appelle, si les deux seront présents, et fournir les pièces de chacun.

Pour aller plus loin

• Votre prêteur — pour les documents du prêt, ses conditions et sa procédure en cas de vente.
• Votre notaire — pour le règlement du prêt dans la transaction (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Votre comptable — pour les effets fiscaux de la vente.
• Dans cette collection : → livre F6 (Renouvellement, refinancement, transfert et pénalités) et → livre O6 (Difficultés financières) pour approfondir ; → livres E1 et E5 pour décider de vendre et divulguer.

Chapitre 9 — Vendre à plusieurs ou en copropriété

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Il y a deux manières de ne pas vendre seul. La première : l'immeuble appartient à plusieurs personnes, et la décision de vendre se prend ensemble. La seconde : l'immeuble est un logement dans une copropriété, et un autre acteur — le syndicat — entre dans le dossier. Dans les deux cas, la vente demande de la coordination. Il faut savoir qui décide, qui signe, qui fournit quoi, et comment les informations circulent.

Ce chapitre s'appuie sur deux dossiers fictifs. Paul et Joanie possèdent ensemble une maison et doivent décider à deux. Marguerite, qui vend la maison de sa mère décédée, n'est pas nécessairement seule à décider : d'autres personnes de la famille peuvent être concernées. Pour illustrer la copropriété, nous imaginons parfois que leur immeuble en fait partie : ces situations sont inventées pour les besoins du propos. Ce chapitre ne décrit aucune règle de vote, d'indivision ou de copropriété. Il vous aide à tenir une liste des décideurs, à vous mettre d'accord sur la démarche et à rassembler les documents du syndicat.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître ce qui rend la vente à plusieurs ou en copropriété plus délicate ;
• tenir une liste des personnes qui participent à la décision ;
• proposer une démarche commune, avec des étapes et des rencontres claires ;
• rassembler les documents propres à une copropriété ;
• préparer vos questions au courtier et au notaire.

Pourquoi c'est important

Quand plusieurs personnes décident ensemble, les écarts de rythme, d'attentes et d'information peuvent faire dérailler une vente. L'une veut vendre vite, l'autre veut attendre ; l'une comprend les étapes, l'autre se sent exclue ; l'une répond aux messages dans l'heure, l'autre une fois par semaine. Ces écarts sont normaux. Mais sans méthode, ils peuvent s'envenimer.

Quand l'immeuble est en copropriété, d'autres éléments s'ajoutent. Le syndicat détient des documents que l'acheteur voudra voir. Il a ses propres délais pour les fournir. Et certaines informations — sur les finances, l'entretien, les règles de vie de l'immeuble — jouent dans la décision d'un acheteur.

Une démarche ordonnée vous aide à :

• savoir qui est concerné et à quel titre ;
• vous mettre d'accord sur la marche à suivre avant de contacter un acheteur ;
• rassembler les documents à temps ;
• éviter les malentendus qui retardent la vente.

Ce chapitre ne vous dit pas comment une décision se prend à plusieurs, ni ce qui arrive si les personnes ne s'entendent pas. Il ne décrit pas non plus les règles de la copropriété. Ces questions vont au notaire et à l'avocat. Pour mieux comprendre la copropriété, voir → livre I1, Comprendre la copropriété divise ; pour l'achat et la vente d'un logement en copropriété, voir → livre I6, Acheter et vendre en copropriété.

9.1 Ce qui rend la situation délicate

Quand plusieurs personnes décident ensemble

Une vente à plusieurs, c'est une décision partagée. Cela peut sembler simple : on s'entend, on vend. Dans la pratique, plusieurs éléments compliquent le tableau.

Les intérêts. Chaque personne a ses raisons de vendre ou de ne pas vendre, ses besoins de liquidités, son rapport à l'immeuble. Ces intérêts peuvent converger ou diverger.

Le rythme. Certaines personnes ont besoin de temps, d'autres veulent aller vite. Un écart de rythme crée des frustrations.

L'information. Tout le monde ne comprend pas la même chose, au même moment. Quelqu'un peut avoir parlé au courtier, un autre au notaire, un troisième à personne. Les versions divergent.

La distance. Les personnes concernées ne vivent pas toujours au même endroit. Les échanges en personne sont plus rares, et les écrits prennent de l'importance.

DÉFINITION — décideur

Dans ce livre, un décideur est une personne dont l'accord semble nécessaire pour que la vente se fasse, ou qui y participe d'une façon ou d'une autre. L'expression n'est pas juridique. Qui doit réellement donner son accord, et sous quelle forme, est une question à poser au notaire ou à l'avocat.

Quand un syndicat est dans le dossier

Si l'immeuble est une unité d'une copropriété, le syndicat des copropriétaires devient un acteur de la vente. Il détient des renseignements que l'acheteur et son notaire voudront examiner, et il peut avoir une procédure pour les transmettre.

Plusieurs éléments rendent la situation plus complexe :

• Les documents sont chez d'autres. Vous n'avez pas forcément tous les papiers du syndicat. Il faut les demander.
• Le syndicat a son propre calendrier. Il peut avoir besoin d'un certain temps pour répondre.
• L'acheteur regarde l'immeuble au complet, pas seulement votre unité : sa santé financière, son entretien, ses règles.
• Certaines informations peuvent surprendre. Un projet de travaux, un fonds peu garni, un différend en cours : vous ne les connaissez peut-être pas tous.

Ce que ce chapitre ne dit pas

Il ne dit pas combien de personnes doivent être d'accord, ni comment un désaccord se règle. Il ne dit pas non plus comment fonctionne une copropriété, ce que le syndicat peut ou ne peut pas exiger, ni quelles informations doivent être communiquées à l'acheteur. Ces questions relèvent du notaire, de l'avocat et, pour le fonctionnement de la copropriété, des documents propres à votre immeuble.

CAS CONCRET — dossier fictif

Paul et Joanie décident de vendre leur maison. Imaginons, pour les besoins de l'exemple, qu'ils soient deux à décider, et qu'ils se demandent comment s'entendre sur les grandes lignes. Marguerite, de son côté, sait que d'autres personnes de sa famille sont concernées par la maison de sa mère. Chacun ressent le besoin de ne rien précipiter. Tous les trois, ils décident de commencer par une liste des personnes concernées, avant de contacter qui que ce soit.

QUI CONSULTER — pour savoir comment la décision se prend

Le notaire, pour savoir qui doit participer à la décision, qui doit signer et sous quelle forme. L'avocat, si les personnes concernées ne s'entendent pas. Le courtier, pour comprendre comment il travaille avec plusieurs personnes. Demandez : comment la décision de vendre se prend-elle dans notre cas ? Qui doit signer ? Que faire si une personne ne répond pas ?

9.2 Se mettre d'accord sur la démarche

La liste des décideurs

Commencez par une liste. Elle sera simple, mais elle changera la façon dont chacun voit la situation.

Remplissez-la ensemble, si possible. Chacun peut y ajouter ce qu'il sait des autres. Ne vous préoccupez pas, à cette étape, de savoir qui décide réellement : vous noterez ce que le notaire vous dira plus tard. Le but est de n'oublier personne.

Ajoutez une colonne « Sait que nous vendons ? » : elle vous aide à vérifier que chacun a été informé.

Convenir d'une façon de communiquer

Une fois la liste dressée, mettez-vous d'accord sur la manière de communiquer. Voici quelques pistes.

• Choisir un canal commun : un groupe de messages, un courriel adressé à tous, un dossier partagé. Éviter les conversations parallèles qui créent des versions différentes.
• Désigner une personne-relais, chargée de transmettre les nouvelles à tous. Elle ne décide pas pour les autres : elle informe.
• Fixer un rythme : un point hebdomadaire, un courriel de suivi après chaque rencontre avec un professionnel.
• Résumer par écrit chaque décision et chaque désaccord.
• Respecter les différences de rythme et de disponibilité, en prévoyant des marges.

L'ESSENTIEL — une seule version des faits

Quand plusieurs personnes décident ensemble, le plus grand risque est que chacune ait sa propre version de ce qui a été dit. Un canal commun, un résumé écrit après chaque rencontre et une personne-relais réduisent ce risque.

Convenir de ce qu'on ne fait pas

Autant que ce qu'on fait, ce qu'on s'interdit protège la vente. Convenez ensemble, par écrit, de quelques règles de prudence.

• Ne contacter aucun acheteur sans en avoir parlé à tous.
• Ne signer aucun document avant d'avoir consulté un notaire.
• Ne pas discuter de prix avec un tiers avant d'avoir convenu d'une approche commune.
• Ne pas retirer de documents ou d'objets de l'immeuble sans prévenir les autres.
• Informer les autres de tout contact avec un professionnel.

Cet accord est une entente de bonne conduite entre vous ; ce qu'il vaut sur le plan juridique se demande au notaire ou à l'avocat. Il vous aide à garder la confiance, qui est précieuse quand les enjeux sont élevés.

Choisir un professionnel qui accompagne

Comme au chapitre 5, une question se pose : les personnes concernées consultent-elles un même professionnel ou chacune le sien ? La réponse dépend de la situation et des conseils reçus. Demandez-la au notaire et à l'avocat. Ne présumez pas qu'un professionnel que l'une des personnes a consulté représente toutes les autres : demandez-lui clairement quel est son rôle.

Pour le courtier, un principe de prudence s'applique : s'il est choisi, mieux vaut qu'il soit connu de tous et que les instructions lui soient données de façon claire. Demandez-lui comment il procède quand plusieurs personnes décident (→ livre E1, Décider de vendre).

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui travaille avec un groupe

Un courtier habitué à vendre pour plusieurs propriétaires sait que la coordination fait partie du travail. Il peut proposer une façon de recueillir les instructions, de rendre compte à tous et de convoquer les rencontres importantes. Il ne tranche pas les désaccords entre les personnes. Si la situation se tend, il vous renvoie au notaire ou à l'avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marguerite propose aux personnes de sa famille concernées par la maison de dresser ensemble une liste. Chacune ajoute son nom, ses coordonnées et ses disponibilités. Elles décident qu'une seule d'entre elles transmettra les nouvelles à tous, par courriel, après chaque rencontre avec le notaire. Elles conviennent aussi de ne contacter aucun acheteur avant d'avoir tout le monde à la même page. Marguerite note l'accord dans un court message, que chacune confirme.

QUI CONSULTER — pour la démarche commune

Le notaire, pour savoir qui doit participer à chaque étape et sous quelle forme. L'avocat, si l'accord est difficile. Le courtier, pour la manière de recevoir les instructions d'un groupe. Demandez : comment organiser nos échanges pour que tout le monde reçoive la même information ? Que faire si une personne n'est plus joignable ?

9.3 Les documents propres à une copropriété

Pourquoi ces documents comptent

Quand l'immeuble est une unité de copropriété, l'acheteur ne regarde pas seulement l'unité : il regarde l'ensemble. Les documents du syndicat lui disent comment l'immeuble est géré, entretenu et financé. Ils permettent à son notaire et à son courtier de poser leurs questions. Les rassembler tôt vous évite d'attendre au dernier moment.

La liste des documents

Voici des documents que les acheteurs et les professionnels peuvent demander. Votre courtier et votre notaire vous diront lesquels s'appliquent à votre immeuble. Pour la liste complète et la manière de les obtenir, voir → livre I6, Acheter et vendre en copropriété.

• La déclaration de copropriété, qui décrit l'immeuble, les parties privatives, les parties communes et les règles de vie.
• Les procès-verbaux des assemblées, qui montrent les décisions prises par les copropriétaires.
• Le budget et les états financiers du syndicat, qui donnent une idée de sa santé financière.
• Les documents sur l'entretien de l'immeuble, y compris les études ou rapports existants et les travaux prévus ou réalisés.
• Les avis et lettres du syndicat adressés à votre unité.
• Les documents sur votre unité : titre, certificat de localisation, assurances.
• Les renseignements sur les frais communs : leur montant actuel et leur état de paiement.
• Toute attestation que le syndicat peut fournir à votre demande.

LE FORMULAIRE — l'attestation du syndicat

Le syndicat peut émettre, à la demande du copropriétaire qui vend, un document qui renseigne l'acheteur sur certains éléments de l'immeuble. Ce document sert à fournir de l'information fiable à l'acheteur et à son notaire. Son contenu précis et son délai de préparation se demandent au syndicat et au notaire. Demandez-le tôt, car le syndicat a ses propres délais.

Comment les demander

• Adressez-vous au syndicat par écrit : au conseil d'administration ou à l'administrateur désigné, selon ce que l'immeuble prévoit.
• Précisez ce que vous voulez et pourquoi : vous projetez de vendre, et l'acheteur voudra voir ces documents.
• Demandez le délai de préparation, et comment les documents seront remis.
• Notez la date de votre demande, et relancez poliment si nécessaire.
• Conservez tout : lettres, courriels, accusés de réception.

Si plusieurs personnes sont concernées par la vente, décidez qui fait la demande, et informez les autres.

Ce que vous découvrirez peut-être

En rassemblant ces documents, vous pouvez apprendre des choses que vous ne saviez pas : un projet de travaux, une décision récente, un différend en cours, des frais qui changent. Notez-les, et parlez-en à votre courtier et à votre notaire. Ils vous diront comment en tenir compte et comment les présenter à un acheteur. Pour la manière de présenter l'état de l'immeuble, voir → livre E5, Divulguer sans se piéger.

ATTENTION — ne pas tarder à demander les documents

Le syndicat a ses propres délais, et ils peuvent surprendre. Si vous attendez d'avoir une offre pour demander les documents, vous risquez de retarder la signature. Dès que la décision de vendre est prise, informez-vous des documents à demander et de leur délai.

CAS CONCRET — dossier fictif

Imaginons que la maison de Paul et Joanie soit une unité de copropriété. Ils écrivent au conseil d'administration pour demander les documents du syndicat. Ils précisent qu'ils projettent de vendre, qu'ils veulent connaître le délai et qu'ils souhaitent recevoir les documents par courriel. Ils notent la date de leur demande. Les documents leur arrivent en plusieurs envois. Ils les classent, en notant ceux qu'ils ne comprennent pas, et les apportent à leur notaire.

QUI CONSULTER — pour les documents du syndicat

Le syndicat, pour émettre les documents et expliquer sa procédure. Le notaire, pour savoir lesquels il lui faut et à quel moment. Le courtier, pour savoir ce que les acheteurs voudront voir. Demandez : quels documents du syndicat dois-je obtenir ? Dans quel délai le syndicat peut-il me les fournir ? Y a-t-il des éléments que je dois porter à l'attention de l'acheteur ?

9.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

• Avez-vous déjà vendu pour plusieurs propriétaires ou héritiers ? Comment avez-vous procédé ?
• Comment recevez-vous les instructions d'un groupe ?
• Comment tenez-vous tout le monde informé ?
• Que faites-vous si les personnes concernées ne s'entendent pas sur un point ?
• Pour une copropriété : quels documents les acheteurs voudront-ils voir ?
• Comment tenez-vous compte du calendrier du syndicat dans votre plan ?
• Avec quels autres professionnels travaillez-vous pour ces dossiers ?

Au notaire

Sur la décision :

• Qui doit participer à la décision de vendre ?
• Qui doit signer, et sous quelle forme ?
• Que faire si une personne est difficile à joindre ou refuse de répondre ?

Sur les documents :

• Quels documents voulez-vous voir avant d'aller plus loin ?
• Pour une copropriété, quels documents du syndicat faut-il obtenir, et à quel moment ?

Sur l'accompagnement :

• Pouvez-vous accompagner toutes les personnes concernées, ou chacune doit-elle avoir son propre conseiller ?
• Quels sont vos honoraires pour ce dossier ?

À l'avocat, au besoin

• Si les personnes concernées ne s'entendent pas, quelles sont les options à discuter ?
• Quelles précautions prendre avant de poursuivre la démarche ?

Au syndicat

• Quels documents pouvez-vous fournir à un copropriétaire qui vend ?
• Quel délai prévoyez-vous ?
• À qui dois-je adresser ma demande ?

Notez les réponses, demandez des résumés écrits, et partagez-les avec les autres personnes concernées.

CAS CONCRET — dossier fictif

Paul et Joanie rencontrent un notaire avec leur liste de décideurs et leurs documents. Le notaire leur explique ce qu'il peut leur dire tout de suite et ce qui dépend de documents qu'il doit voir. Marguerite, de son côté, prépare une rencontre avec les autres personnes concernées par la maison de sa mère, pour partager ce qu'elle a appris. Tous deux repartent avec une liste d'actions, et conviennent de se tenir au courant.

QUI CONSULTER — si la situation se complique

Le notaire, pour tout ce qui touche à la décision commune et à la signature. L'avocat, en cas de désaccord. Le courtier, pour la mise en marché. Pour mieux comprendre la copropriété, voir → livre I1, Comprendre la copropriété divise. Demandez : quelle est la prochaine étape si nous ne parvenons pas à nous mettre d'accord ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Oublier une personne concernée. Elle peut surgir tard et compliquer la vente.
• Contacter un acheteur ou un courtier sans en avertir les autres. La confiance s'effrite vite.
• Communiquer en ordre dispersé. Chacun reçoit une version différente des faits.
• Présumer qu'un professionnel représente tout le monde. Demandez-lui son rôle.
• Attendre une offre pour demander les documents du syndicat. Ses délais peuvent retarder la signature.
• Ignorer ce que les documents révèlent. Un projet de travaux ou un différend en cours mérite d'être discuté avec vos conseillers.
• Ne rien écrire. Les accords verbaux se transforment en malentendus.
• Signer avant d'avoir consulté. Même si tout le monde semble d'accord, un notaire doit d'abord examiner le dossier.

À retenir

• Vendre à plusieurs demande une liste des décideurs, un canal commun et des règles de prudence.
• Qui doit donner son accord et signer est une question pour le notaire ou l'avocat.
• Une personne-relais peut informer tout le monde, sans décider à leur place.
• En copropriété, le syndicat détient des documents que l'acheteur voudra voir : demandez-les tôt.
• Demandez à chaque professionnel quel est son rôle et qui il représente.
• Ce chapitre ne décrit aucune règle de vote, d'indivision ou de copropriété.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste des décideurs avec leurs coordonnées et disponibilités.
2. Convenez d'un canal commun et d'une personne-relais.
3. Écrivez vos règles de prudence : pas d'acheteur ni de signature avant d'avoir consulté.
4. Prenez rendez-vous avec le notaire, en indiquant qui participera.
5. Si l'immeuble est en copropriété, demandez les documents au syndicat par écrit.
6. Rassemblez les documents et notez ceux qui vous surprennent.
7. Rencontrez un courtier et posez-lui vos questions sur le travail avec un groupe.
8. Tenez un journal des échanges : date, personne, décision, désaccord.

Questions à poser

Au notaire :

• Qui doit participer à la décision et qui doit signer ?
• Que faire si une personne ne répond pas ?
• Quels documents voulez-vous voir ?

Au courtier :

• Comment recevez-vous les instructions d'un groupe ?
• Quels documents les acheteurs d'une copropriété voudront-ils voir ?

Au syndicat :

• Quels documents pouvez-vous fournir, et dans quel délai ?

À l'avocat :

• Que faire si nous ne parvenons pas à nous mettre d'accord ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la vente à plusieurs est-elle plus délicate qu'une vente par une seule personne ?
2. Que contient la liste des décideurs ?
3. À quoi sert une personne-relais, et qu'est-ce qu'elle ne fait pas ?
4. Nommez trois documents d'une copropriété à rassembler.
5. Pourquoi demander tôt les documents au syndicat ?
6. Pourquoi ce chapitre ne dit-il pas comment une décision se prend à plusieurs ?

Réponses

1. Parce que les intérêts, le rythme et l'information peuvent différer d'une personne à l'autre, et que sans méthode ces écarts retardent ou font dérailler la vente.
2. Le nom, le lien avec l'immeuble, les coordonnées, la disponibilité, des notes, et si la personne sait que l'on vend.
3. Elle transmet les nouvelles à tous, de façon régulière. Elle ne décide pas à la place des autres.
4. Par exemple : la déclaration de copropriété, les procès-verbaux des assemblées, le budget et les états financiers, les documents sur l'entretien, les avis du syndicat.
5. Parce que le syndicat a ses propres délais et que l'attente peut retarder la signature.
6. Parce que cela dépend des documents et de la situation de chacun ; la réponse va au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Votre notaire — pour la décision commune, les documents et la signature (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Votre avocat ou votre avocate — en cas de désaccord entre les personnes concernées.
• Le syndicat de votre copropriété — pour les documents de l'immeuble et sa procédure.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre notamment la copropriété d'un immeuble ; à lire avec un professionnel.
• Dans cette collection : → livre I1 (Comprendre la copropriété divise) et → livre I6 (Acheter et vendre en copropriété) pour approfondir ; → livres E1, E5 et M1 pour décider de vendre, divulguer et signer.

Chapitre 10 — Votre trousse pour une vente particulière

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez lu, chapitre après chapitre, ce qui rend une vente particulière : un immeuble loué, un décès, une séparation, un éloignement, un mauvais état, un prêt, plusieurs décideurs. Ce dernier chapitre ne contient rien de nouveau. Il rassemble, sous forme d'outils prêts à servir, ce que les chapitres précédents vous ont proposé : des listes de vérification, des questions à poser et un tableau de suivi.

Imprimez-le, copiez-le dans un cahier ou dans un fichier. Il est fait pour être utilisé, pas seulement lu. Les dossiers fictifs du livre (Marguerite, Paul et Joanie, Étienne et Ginette) vous ont accompagné ; deux d'entre eux, Marguerite et Étienne, reviennent ici pour illustrer la manière de s'en servir. Comme dans tout le livre, rien de ce qui suit ne remplace un professionnel : ce sont des outils pour mieux préparer vos conversations avec lui.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer la liste de contrôle qui correspond à votre situation, ou à plusieurs à la fois ;
• emporter à chaque rencontre les questions adaptées à votre interlocuteur ;
• tenir un tableau de suivi qui garde la trace de ce que vous demandez et recevez ;
• savoir où chercher de l'information officielle pour aller plus loin ;
• vous servir de ce chapitre comme d'une trousse, tout au long de votre vente.

Pourquoi c'est important

Une vente particulière peut s'étirer dans le temps, avec plusieurs interlocuteurs. Dans cet intervalle, les informations se perdent, les questions s'oublient, les réponses se confondent. Une trousse bien tenue vous évite de répéter, de recommencer ou de vous contredire.

Elle sert aussi à garder le contrôle. Face à des professionnels qui parlent vite et à des acheteurs qui pressent, un cahier à jour vous rappelle ce que vous avez demandé, ce que vous avez reçu et ce qui reste à faire. Il vous aide enfin à rester calme : une liste claire apaise.

Ce chapitre vous offre :

• une liste de contrôle pour chaque situation du livre ;
• des questions types, regroupées par interlocuteur ;
• un tableau de suivi à remplir au fil du dossier ;
• des pistes pour aller plus loin.

10.1 La liste de contrôle par situation

Comment s'en servir

Repérez votre situation, ou vos situations si elles se cumulent. Cochez ce que vous avez fait, notez la date et ce qui reste à faire. Ces listes reprennent les plans d'action des chapitres 3 à 9. Pour le détail de chaque geste, relisez le chapitre concerné.

Un point de départ pour toutes les situations

• J'ai décrit ma situation en quelques phrases (chapitre 2).
• J'ai dressé la liste des personnes concernées et leurs coordonnées (chapitre 1).
• J'ai ouvert un dossier, papier ou numérique, pour mes documents et mes échanges.
• J'ai pris rendez-vous avec le professionnel à consulter en premier.
• Je n'ai rien signé ni promis avant d'avoir consulté.
• Je garde une trace écrite de chaque échange important.

Un immeuble avec des locataires en place (chapitre 3)

• J'ai rassemblé les baux de chaque logement.
• J'ai construit un tableau récapitulatif des logements.
• J'ai noté les trous de mon dossier : bail manquant, entente verbale, preuve absente.
• J'ai rassemblé les factures d'entretien, de services et d'assurance.
• J'ai consulté le notaire et le courtier avant de parler aux locataires.
• J'ai préparé une lettre écrite aux locataires, après avoir demandé comment la formuler.
• J'ai désigné un interlocuteur pour les visites.

L'immeuble d'une personne décédée (chapitre 4)

• Je me suis accordé du temps avant de décider de la suite.
• J'ai pris rendez-vous avec un notaire avant de parler de vente.
• J'ai rassemblé les documents trouvés, avec photos et liste.
• Je n'ai rien jeté, vidé ni signé avant d'avoir consulté.
• J'ai vérifié que l'immeuble reste assuré et chauffé.
• J'ai dressé la liste des proches concernés.
• J'ai informé les proches après avoir consulté le notaire.

La séparation (chapitre 5)

• Nous avons convenu, par écrit, de ne rien signer avant d'avoir consulté.
• Nous avons chacun pris rendez-vous avec un avocat ou un notaire.
• Nous avons dressé la liste commune des documents.
• Nous communiquons par écrit, un sujet par message.
• J'ai demandé à chaque professionnel quel est son rôle.
• Nous avons convenu de ce que nous demanderons au courtier.

La vie à l'étranger (chapitre 6)

• J'ai choisi une personne de confiance et décrit son rôle par écrit.
• J'ai pris rendez-vous avec un notaire et un comptable, en visioconférence si possible.
• J'ai fait l'inventaire des documents : ici, chez moi, chez la personne de confiance.
• J'ai numérisé les documents importants.
• J'ai discuté de la procuration avec le notaire, sans modèle téléchargé.
• J'ai tenu un journal des échanges.

L'immeuble en mauvais état (chapitre 7)

• J'ai noté ce que je sais de l'état de la maison.
• J'ai choisi un inspecteur et fait la visite.
• J'ai lu le rapport en entier et posé mes questions.
• J'ai obtenu des soumissions écrites comparables.
• J'ai discuté avec le courtier de la meilleure approche.
• J'ai demandé au notaire ce que je dois faire connaître, et sous quelle forme.

Le prêteur dans le dossier (chapitre 8)

• J'ai retrouvé mon contrat de prêt et mes derniers relevés.
• J'ai préparé ma liste de questions pour le prêteur.
• J'ai informé le prêteur de mon intention de vendre, sans m'engager.
• J'ai demandé par écrit l'état de la dette et la procédure du prêteur.
• J'ai confirmé la conversation par courriel.
• J'ai transmis les documents reçus au notaire.

La vente à plusieurs ou en copropriété (chapitre 9)

• J'ai dressé la liste des décideurs.
• Nous avons convenu d'un canal commun et d'une personne-relais.
• Nous avons écrit nos règles de prudence.
• J'ai pris rendez-vous avec le notaire en indiquant qui participera.
• Pour une copropriété, j'ai demandé les documents au syndicat par écrit.
• J'ai noté les points qui m'ont surpris dans ces documents.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marguerite cumule deux listes : celle de la personne décédée et celle de la vente à plusieurs. Elle imprime les deux, barre ce qui ne s'applique pas à elle et date ce qu'elle a fait. Quand elle rencontre le notaire, elle lui montre ses listes. Il s'en sert pour lui indiquer ce qu'il reste à faire et ce qu'il lui faudra encore apporter. Elle repart avec les mêmes listes, annotées de sa main.

QUI CONSULTER — pour valider vos listes

Le notaire, pour savoir si votre liste est complète au regard des titres, des personnes et des documents. Le courtier, pour la mise en marché. Le comptable, pour la fiscalité. Demandez : est-ce qu'il manque un élément à ma liste ? Y a-t-il une étape que je dois faire avant les autres ?

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Comment s'en servir

Ces questions reprennent celles des chapitres précédents. Choisissez celles qui s'appliquent à votre cas, ajoutez les vôtres et écrivez les réponses. Apportez la liste à chaque rendez-vous.

Au notaire

• Par où commencer, dans ma situation ?
• Qui doit participer à la décision de vendre, et qui doit signer ?
• Quels documents voulez-vous voir avant d'aller plus loin ?
• Que dois-je faire, ou ne pas faire, d'ici notre prochaine rencontre ?
• Comment le prêt se règle-t-il à la vente ?
• Que devient chaque bail à la vente, s'il y a des locataires ?
• Que dois-je faire connaître à l'acheteur de l'état de l'immeuble, et sous quelle forme ?
• Puis-je signer à distance ? Une procuration convient-elle à ma situation ?
• Quels sont vos honoraires et que comprennent-ils ?

À l'avocat

• Dans ma situation, quelles sont mes options ?
• Qui doit participer à la décision, et que puis-je faire seul ?
• Si les personnes concernées ne s'entendent pas, quelles sont les prochaines étapes ?
• Pouvez-vous accompagner toutes les personnes concernées, ou chacune doit-elle avoir son propre conseiller ?
• Quelles précautions prendre avant de parler au prêteur ou à un acheteur ?
• Quels sont vos honoraires ?

Au comptable

• Ma situation soulève-t-elle une question de fiscalité à régler avant la vente ?
• Ma résidence à l'étranger, s'il y a lieu, change-t-elle quelque chose ?
• Quels formulaires ou démarches faut-il prévoir, et à quel moment ?
• Quels documents voulez-vous voir ?

Au courtier

• Avez-vous déjà accompagné des vendeurs dans une situation semblable à la mienne ?
• Comment tenez-vous compte de ma situation dans votre plan de mise en marché ?
• Comment organisez-vous les visites quand d'autres personnes sont concernées ?
• Comment recevez-vous les instructions de plusieurs personnes ?
• Quels documents les acheteurs voudront-ils voir ?
• Comment présentez-vous un immeuble dans l'état du mien ?
• À quel moment me recommandez-vous de consulter un notaire ou un avocat ?

À l'inspecteur et aux entrepreneurs

• Quels points vous inquiètent le plus ? Qu'est-ce qui n'a pas pu être vérifié ?
• Faut-il consulter un spécialiste pour certains éléments ?
• Que comprend votre soumission et qu'est-ce qu'elle exclut ? Quel est le délai ?

Au prêteur

• Pouvez-vous m'envoyer un état écrit de mon prêt et une copie de mon contrat ?
• Que prévoit mon contrat en cas de vente ?
• Quel délai prévoyez-vous pour préparer les documents ?
• Si nous sommes deux emprunteurs, comment procédons-nous ?

Au syndicat, pour une copropriété

• Quels documents pouvez-vous fournir à un copropriétaire qui vend ?
• Quel délai prévoyez-vous, et à qui dois-je adresser ma demande ?

À la personne de confiance, pour une vente à distance

• Êtes-vous à l'aise avec les tâches que je vous propose ?
• Que préférez-vous que je fasse moi-même ?

L'ESSENTIEL — une question de plus vaut mieux qu'une supposition

Si vous hésitez entre deux manières de faire, posez la question à la personne compétente. Elle vous répondra pour votre situation, ce qu'aucun livre ne peut faire. Notez ensuite la réponse, avec la date, dans votre tableau de suivi.

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui prépare ses réponses

Un courtier d'expérience apprécie les clients préparés. Vos questions l'aident à voir ce qui compte pour vous, et il vous renverra au notaire, à l'avocat ou au comptable pour ce qui n'est pas de son ressort. Un client qui note les réponses facilite aussi la suite du dossier.

QUI CONSULTER — pour compléter vos questions

Le professionnel que vous rencontrez, à qui vous pouvez demander : quelles questions devrais-je vous poser que je n'ai pas pensé à poser ? C'est une question très utile.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

À quoi il sert

Un tableau de suivi garde la mémoire de votre dossier. Il vous dit, d'un coup d'œil, quelles questions vous avez posées, à qui, quand, ce qu'on vous a répondu et ce qu'il reste à demander. Il est utile pour vous, pour votre courtier, pour votre notaire et, s'il y a plusieurs personnes concernées, pour tout le monde.

Comment le tenir

• Une ligne par question. Écrivez la question avec vos mots.
• Notez à qui vous l'avez posée et la date.
• Écrivez la réponse reçue, ou indiquez qu'elle est attendue.
• Indiquez la suite : une action à faire, une autre question, une date de relance.
• Mettez-le à jour après chaque rencontre ou chaque échange.
• Partagez-le, si plusieurs personnes sont concernées, selon ce que vous avez convenu.

Quand le relire

Un tableau ne sert que s'il est relu. Prenez l'habitude de le parcourir à trois moments : avant chaque rencontre avec un professionnel, pour savoir ce que vous voulez lui demander ; juste après, pour y inscrire ce que vous avez appris ; et à la fin de chaque semaine, pour voir ce qui reste sans réponse. Ce dernier regard vous montre où le dossier piétine. Une question restée vide depuis longtemps mérite une relance polie, par écrit, ou une autre porte d'entrée : un autre interlocuteur, une autre manière de formuler.

Si vous êtes plusieurs à tenir le même tableau, convenez d'une personne qui le met à jour, comme la personne-relais du chapitre 9. Cela évite deux versions qui se contredisent.

Le tableau à copier

Copiez-le dans un tableur, dans un cahier ou dans un document partagé. Ajoutez autant de lignes qu'il vous en faut. Conservez-le avec vos autres documents, et apportez-le à vos rencontres.

Un second tableau : les documents

Ce second tableau suit les documents que vous rassemblez et ceux que vous attendez. Il vous évite de redemander ce que vous avez déjà, et d'oublier ce qui tarde.

Un troisième tableau : les personnes

Il reprend la carte des personnes dressée au chapitre 1, la liste des décideurs du chapitre 9 et les coordonnées de vos professionnels.

CAS CONCRET — dossier fictif

Étienne tient son tableau dans un document partagé avec la personne de confiance, le courtier et le notaire, après avoir demandé à chacun s'il en était d'accord. Chaque fois que l'un d'eux obtient une réponse, il la note. Quand Étienne rencontre le comptable, il lui montre les lignes qui concernent la fiscalité. Le comptable repère une question qui manque, et Étienne l'ajoute. Le tableau devient le fil conducteur de la démarche.

QUI CONSULTER — pour savoir qui voit votre tableau

Le notaire et le courtier, pour savoir quelles parties de votre tableau il est utile de leur montrer. Certains renseignements — situation financière, désaccords entre proches — se partagent avec prudence. Demandez : qu'est-ce qui est utile que vous voyiez ? Y a-t-il des renseignements que je devrais garder pour moi ou pour un autre professionnel ?

10.4 Pour aller plus loin

Les organismes à connaître

• Chambre des notaires du Québec — l'ordre professionnel des notaires. Son site renseigne le public sur le rôle du notaire et sur les services qu'il offre (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier. Son site renseigne le public sur le rôle du courtier et sur ses obligations.

Les lois à connaître

• Code civil du Québec — la loi qui encadre, entre autres, les contrats, la famille, les successions, les baux et la copropriété.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers.

Ces lois se lisent avec un professionnel. Ce livre ne les décrit pas.

Les autres livres de la collection

• → livre E1 (Décider de vendre) pour réfléchir au moment et à la manière de vendre.
• → livre E5 (Divulguer sans se piéger) pour ce que le vendeur fait connaître de l'immeuble.
• → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour le rôle du notaire et la signature.
• → livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL) pour un immeuble loué.
• → livre A9 (Successions et transmission d'un immeuble) pour le contexte d'un décès.
• → livre O1 (Séparation, divorce et immeuble) pour le contexte d'une séparation.

QUI CONSULTER — pour la suite

Un notaire, un avocat, un comptable ou un courtier, selon la nature de votre question. Les sites officiels cités plus haut sont un bon point de départ pour comprendre le rôle de chacun. Demandez : par quoi commencer, et dans quel ordre consulter ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas tenir de dossier. Sans trace, les réponses se perdent et les questions se répètent.
• Utiliser une liste qui ne correspond pas à votre situation. Choisissez les listes adaptées, et cumulez-les si besoin.
• Oublier de noter les réponses. Une réponse non écrite est vite oubliée ou déformée.
• Poser la mauvaise question à la mauvaise personne. Une question de droit au courtier ou une question de marché au notaire : orientez chacune vers la bonne personne.
• Partager le tableau sans réfléchir. Certains renseignements se partagent avec prudence.
• Considérer la trousse comme une fin. Elle prépare vos rencontres ; elle ne les remplace pas.
• Attendre la fin pour la remplir. Un tableau tenu au fil de l'eau vaut mieux qu'un tableau reconstitué.

À retenir

• Choisissez la liste de contrôle qui correspond à votre situation, ou cumulez-en plusieurs.
• Emportez à chaque rencontre les questions adaptées à votre interlocuteur.
• Tenez un tableau de suivi pour les questions, un autre pour les documents, un troisième pour les personnes.
• Une question posée à la bonne personne vaut mieux qu'une supposition.
• Les organismes cités sont des points de départ pour s'informer, non pour trancher votre cas.
• Aucun outil de ce livre ne remplace un professionnel.

Votre plan d'action

1. Repérez les listes qui correspondent à votre situation.
2. Imprimez ou copiez les listes, les questions et les tableaux.
3. Complétez les listes à mesure que vous avancez, avec les dates.
4. Emportez les questions adaptées à chaque rendez-vous.
5. Remplissez le tableau de suivi après chaque échange.
6. Tenez le tableau des documents pour savoir ce que vous avez et ce que vous attendez.
7. Gardez à jour le tableau des personnes concernées.
8. Relisez le chapitre concerné quand une étape vous paraît obscure, puis posez la question à un professionnel.

Questions à poser

Au notaire :

• Ma liste de contrôle est-elle complète au regard des titres, des personnes et des documents ?
• Y a-t-il une étape que je dois faire avant les autres ?

Au courtier :

• Comment utilisez-vous les documents et les tableaux de suivi de vos clients ?

Au comptable :

• Quels documents dois-je ajouter à mon dossier pour la fiscalité ?

À tout professionnel :

• Quelles questions devrais-je vous poser que je n'ai pas pensé à poser ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert une liste de contrôle par situation ?
2. Pourquoi regrouper les questions par interlocuteur ?
3. Quelles colonnes contient le tableau de suivi ?
4. Quels sont les trois tableaux proposés dans ce chapitre ?
5. Pourquoi est-il préférable de poser une question plutôt que de supposer ?
6. Les organismes cités servent-ils à trancher votre cas ? Pourquoi ?

Réponses

1. À repérer ce qu'il reste à faire pour votre situation, à dater ce qui est fait et à n'oublier aucune étape.
2. Pour emporter à chaque rencontre les questions qui conviennent au rôle de la personne, et orienter chaque question vers la bonne personne.
3. La question, la réponse reçue, par qui, la date et la suite à donner.
4. Le tableau de suivi des questions, le tableau des documents et le tableau des personnes.
5. Parce que la personne compétente répond pour votre situation, ce qu'aucun livre ne peut faire.
6. Non : ils servent à s'informer et à comprendre le rôle de chacun. Votre cas se tranche avec un professionnel.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire et les services destinés au public (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'encadrement du courtage immobilier et l'information destinée au public.
• Code civil du Québec et Loi sur le courtage immobilier — les lois nommées dans ce livre ; à lire avec un professionnel.
• Dans cette collection : → livres E1, E5 et M1 pour décider de vendre, divulguer et signer ; → livres H1, A9 et O1 pour les baux, les successions et la séparation.