Chapitre 1 — Une promesse d'achat arrive : par où commencer ?

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Votre propriété est en vente depuis un moment. Les visites se sont enchaînées, et un matin, votre courtier vous appelle : une promesse d'achat vient d'arriver. Le cœur bat un peu plus vite. Est-ce une bonne nouvelle ? Une offre sérieuse ? Faut-il répondre tout de suite ? Qui doit lire le document, et dans quel ordre ?

Ce premier chapitre pose le décor. Il ne vous dit pas quoi accepter ni quoi refuser : aucun livre ne peut le faire à votre place, et ce livre-ci est de l'information pratique, jamais un avis juridique, fiscal ou financier. Il vous montre plutôt comment vous mettre en ordre de marche : comprendre ce qu'est une promesse d'achat vue du côté du vendeur, savoir qui intervient et à quoi il sert, et suivre un parcours de réception simple, de l'arrivée du document jusqu'à votre réponse.

Trois dossiers fictifs vous accompagneront tout au long du livre. Louise et Marc vendent leur maison et reçoivent leur première promesse d'achat. Samira vend son condo et reçoit deux promesses le même jour. Gilles vend lui aussi sa propriété et hésite devant une promesse assortie de plusieurs conditions. Ces personnes n'existent pas, et aucune ville, aucun prix, aucune date n'est réel.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en mots simples ce qu'est une promesse d'achat, vue du côté du vendeur ;
• nommer les personnes qui interviennent quand une promesse arrive, et ce que chacune fait ;
• suivre un parcours de réception en étapes, de l'arrivée du document à votre décision ;
• distinguer ce que le courtier peut vous expliquer de ce qui relève du notaire ou de l'avocat ;
• repérer ce que ce livre fait, et surtout ce qu'il ne fait pas.

Pourquoi c'est important

Recevoir une promesse d'achat, c'est entrer dans une phase où les décisions se prennent vite et où les conséquences sont réelles. Cette étape est rare dans une vie. Rien d'étonnant à ce qu'on se sente pris de court.

Un parcours clair rend plusieurs services :

• il vous calme : savoir quoi faire en premier réduit la tentation de répondre sous le coup de l'émotion ;
• il vous protège : lire la promesse en entier, avec les bonnes personnes, évite de découvrir un détail trop tard ;
• il vous donne du pouvoir : un vendeur qui pose de bonnes questions négocie mieux qu'un vendeur qui subit ;
• il rend la comparaison possible : si une deuxième promesse arrive, vous aurez déjà vos critères.

Ce livre ne remplace aucun professionnel. Il vous aide à arriver à vos rendez-vous avec le courtier, le notaire ou l'avocat en sachant ce que vous voulez demander.

1.1 Ce qu'est une promesse d'achat, vue du vendeur

Un document écrit, qui part de l'acheteur

Une promesse d'achat est le document par lequel un acheteur propose d'acheter votre propriété à des conditions qu'il décrit. Elle vous arrive par l'intermédiaire de votre courtier ou du courtier de l'acheteur. Elle porte le nom de l'acheteur, un prix proposé, un mode de paiement, des conditions éventuelles, une date de prise de possession et la liste de ce qui est inclus ou exclu de la vente.

DÉFINITION — promesse d'achat

Document écrit par lequel une personne propose d'acheter une propriété à des conditions précises. Pour le vendeur, c'est une proposition à examiner : il peut l'accepter, la refuser, ou répondre avec une proposition différente (voir le chapitre 3).

Ce livre emploie le mot promesse parce que c'est le terme courant dans le marché québécois. Le formulaire lui-même, avec ses rubriques, est présenté par votre courtier. Pour comprendre ligne par ligne un formulaire de promesse, consultez → livre C3, La promesse d'achat, ligne par ligne. Ce livre-ci s'intéresse à autre chose : à ce que vous faites de la promesse une fois qu'elle est entre vos mains.

Ce que la promesse n'est pas

Il vaut mieux le dire tout de suite :

• ne présumez pas qu'une promesse d'achat reçue équivaut à une vente conclue : demandez au notaire ou à l'avocat ce qu'elle produit ;
• elle ne se traite pas dans la précipitation : le temps dont vous disposez se demande au courtier, puis au notaire ou à l'avocat ;
• elle ne se lit pas comme un simple prix : le prix n'est qu'une rubrique parmi d'autres.

Ce que la promesse produit comme effet juridique, selon que vous l'acceptiez, la refusiez ou la laissiez sans réponse, relève du notaire ou de l'avocat. Ce livre ne le décrit pas. Quand la question de l'effet d'une réponse se pose, posez-la à ces professionnels avant de répondre.

Le point de vue du vendeur

Le vendeur lit la promesse avec d'autres yeux que l'acheteur. Il se demande :

• combien me restera-t-il à la fin, une fois les frais et le prêt remboursés ?
• l'acheteur est-il sérieux, et son financement tient-il la route ?
• les conditions sont-elles raisonnables, ou me laissent-elles longtemps dans l'incertitude ?
• le calendrier me convient-il, y compris pour mon propre déménagement ?
• que se passe-t-il si cette promesse ne mène pas à la vente ?

Chacune de ces questions a son chapitre dans ce livre. Le chapitre 5 parle du net qui compte, le chapitre 6 de la preuve de sérieux, le chapitre 7 des conditions, le chapitre 8 du calendrier. La question des suites d'une promesse qui n'aboutit pas ramène vers la mise en marché (→ livre E4, La mise en marché).

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc vendent leur maison. Elle est inscrite auprès d'un courtier depuis un bout de temps. Un après-midi, le courtier les appelle : une première promesse vient d'arriver. Louise veut tout lire le soir même. Marc, lui, voudrait déjà répondre. Ils décident de faire une chose simple : ne rien décider avant d'avoir lu la promesse ensemble, avec leur courtier, et d'avoir noté leurs questions sur une feuille.

Le prix d'inscription ne dit pas tout

Le prix auquel vous avez inscrit votre propriété sert de point de repère. Il n'est pas une promesse de résultat : une promesse d'achat peut arriver à un prix plus bas, égal ou plus haut que le prix d'inscription, et chacune demande la même lecture attentive. La façon de fixer ce prix d'inscription est traitée dans → livre E3, Fixer le prix d'inscription. Dans ce livre-ci, le prix proposé est une information parmi d'autres, et non le critère unique.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : demandez-lui de vous présenter la promesse par écrit et de vous expliquer, en mots simples, chacune de ses rubriques. Un notaire ou un avocat : demandez-lui ce que produirait chacune de vos réponses possibles avant de répondre, si une phrase vous laisse un doute. Ne devinez pas la portée d'une phrase.

1.2 Les personnes qui interviennent

Vous, d'abord

Vous êtes le décideur. Le courtier, le notaire, l'avocat et le prêteur vous informent et vous conseillent chacun dans son domaine, mais c'est vous qui répondez à la promesse. Cela suppose de connaître votre situation : combien reste-t-il à rembourser sur votre prêt, quelle date de déménagement vous convient, quels éléments de votre propriété vous voulez emporter.

Si vous vendez à deux, comme Louise et Marc, mettez-vous d'accord sur la façon de décider. Qui signe ? Qui parle au courtier ? Les couples gagnent à préciser ces points avant l'arrivée de la première promesse, plutôt que dans le feu de l'action.

Le courtier immobilier

Votre courtier est la personne la plus proche de la promesse. Il vous la présente, la lit avec vous, vous explique le sens courant de ses rubriques, vous aide à comparer s'il y en a plusieurs et transmet votre réponse à l'autre partie. Il suit aussi le calendrier avec vous.

Le travail du courtier est encadré par la Loi sur le courtage immobilier. Un organisme, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, que l'on désigne couramment par le sigle OACIQ, offre un service d'assistance au public. On y revient au chapitre 4.

CÔTÉ COURTIER — ce qu'il fait, ce qu'il ne fait pas

Le courtier présente, explique et organise. Il ne rend pas d'avis juridique et ne décide pas à votre place. Pour comprendre ce que vous pouvez attendre de lui, voyez → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous. Si vous avez un doute sur l'effet d'une phrase de la promesse, il vous renverra, à juste titre, vers un notaire ou un avocat.

Si vous n'avez pas de courtier parce que vous vendez sans intermédiaire, ce livre reste utile : les étapes de réception et de comparaison sont les mêmes. Vous aurez toutefois à vous entourer vous-même d'un notaire ou d'un avocat plus tôt, puisque personne ne jouera auprès de vous le rôle d'explication.

Le notaire et l'avocat

Le notaire intervient dans la vente d'un immeuble, notamment pour la préparation et la signature de l'acte de vente. On lui doit aussi la vérification des titres. Pour sa place dans la transaction, voyez → livre M1, Le notaire et l'acte de vente. Un avocat peut aussi répondre à une question juridique sur la promesse et sur vos droits.

Dans une promesse, chaque fois que la question est : que se passe-t-il si… ?, c'est une question pour le notaire ou l'avocat. C'est une règle de prudence simple, que ce livre répète volontairement.

Le prêteur

Votre prêteur est l'institution qui vous a prêté de l'argent pour acheter votre propriété, s'il y a un prêt en cours. Il peut vous renseigner sur ce qu'il vous reste à rembourser et sur les modalités de remboursement anticipé de votre prêt, qui varient d'un contrat à l'autre. Pour comprendre le prêt lui-même, voyez → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire.

Le prêteur de l'acheteur joue aussi un rôle, à distance : c'est lui qui peut confirmer, ou non, que le financement de l'acheteur sera accordé. Nous y reviendrons au chapitre 7.

Les autres personnes dans l'ombre

D'autres personnes interviennent sans que vous les rencontriez : le courtier de l'acheteur, l'acheteur lui-même, l'inspecteur que l'acheteur peut mandater, l'évaluateur du prêteur. Vous n'avez pas à les diriger, mais il est bon de savoir qu'elles existent. Leur travail influence le calendrier.

L'ESSENTIEL — chacun son rôle

Vous décidez. Le courtier présente et explique. Le notaire ou l'avocat répond aux questions juridiques. Le prêteur renseigne sur votre prêt. L'OACIQ reçoit les inquiétudes à propos d'un courtier. Savoir à qui poser quelle question fait gagner du temps et de la tranquillité.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles vend sa propriété sans trop de hâte. Une promesse arrive avec plusieurs conditions. Il se sent dépassé et appelle trois personnes différentes pour la même question. Il reçoit trois réponses en désaccord. Il comprend alors qu'il aurait dû adresser sa question juridique à une seule personne compétente, le notaire, et sa question de lecture du document à une autre, son courtier. Il refait sa liste de questions et les trie par destinataire.

1.3 Un parcours de réception, vu d'en haut

Voici un parcours simple, en sept étapes. Il est volontairement court : chaque étape est développée dans un chapitre de ce livre.

Étape 1 — Recevoir la promesse et la lire sans répondre

Quand la promesse arrive, la première chose à faire est de ne rien faire de précipité. Demandez à votre courtier de vous remettre le document complet, y compris les annexes, par écrit. Lisez tout, sans répondre, même si l'on vous presse. Le chapitre 2 vous aide à repérer les éléments importants.

Étape 2 — Faire expliquer ce que vous ne comprenez pas

Notez chaque phrase qui vous laisse un doute. Votre courtier peut expliquer le sens courant des rubriques. Pour l'effet juridique d'une phrase, adressez-vous au notaire ou à l'avocat. Le chapitre 2 distingue les deux types de question.

Étape 3 — Comprendre vos réponses possibles

Vous n'avez pas qu'un choix : accepter, refuser, ou répondre avec une proposition différente. Il est aussi possible de laisser la promesse sans réponse, mais ce que cela produit est une question pour le notaire ou l'avocat. Le chapitre 3 présente ces options comme des choix pratiques. Pour les formulaires de réponse, voyez → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

Étape 4 — Regarder le net qui compte

Comparez ce qu'il vous resterait vraiment, après les frais et le remboursement du prêt. C'est le sujet du chapitre 5.

Étape 5 — Mesurer le sérieux de l'acheteur et la solidité des conditions

L'acompte, la préautorisation du prêteur, les conditions demandées : tout cela dit quelque chose sur la probabilité que la vente aille au bout. Les chapitres 6 et 7 en parlent.

Étape 6 — Reporter les dates sur un calendrier

Mettre les dates de la promesse sur un calendrier fait apparaître les chevauchements. C'est le sujet du chapitre 8.

Étape 7 — Comparer, décider, documenter

S'il y a plusieurs promesses, le chapitre 9 propose des critères et un tableau. Dans tous les cas, notez votre décision et ses raisons, et conservez les échanges (chapitre 4). Le chapitre 10 réunit les outils dans une trousse.

ATTENTION — ne pas sauter l'étape 2

L'erreur la plus fâcheuse est de répondre avant d'avoir compris. Une promesse peut sembler simple et contenir une rubrique qui change tout votre calendrier. Si une phrase ne vous paraît pas claire, dites à votre courtier que vous voulez la faire expliquer avant de répondre, et demandez de l'aide extérieure.

Un mot sur le temps

Le temps dont vous disposez pour répondre n'est pas le même d'une promesse à l'autre, et il dépend de ce qu'écrit l'acheteur. Ce livre ne donne aucune durée, car elles varient et leur sens est une question juridique. Demandez simplement à votre courtier, dès le début : jusqu'à quand cette promesse peut-elle recevoir ma réponse ? et, si le sens exact de la réponse vous importe, posez la question au notaire ou à l'avocat.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : jusqu'à quel moment l'acheteur attend-il ma réponse, d'après le document ? Un notaire ou un avocat : si je ne réponds pas dans ce délai, que se passe-t-il ? Existe-t-il des délais stricts dont je dois tenir compte ? Posez ces questions avant de répondre, jamais après.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce qu'il fait

Ce livre vous aide à traverser la phase de réception, de comparaison et de négociation des promesses d'achat comme vendeur. Il vous propose :

• des étapes claires pour ne pas vous perdre ;
• des critères pratiques pour lire et comparer des promesses ;
• des tableaux à remplir et des listes de contrôle ;
• des questions types à poser au courtier, au notaire, à l'avocat, au prêteur et au comptable ;
• des repères sur les personnes à consulter.

Ce qu'il ne fait pas

Il ne fait pas les choses suivantes, et c'est volontaire :

• il ne décrit pas les clauses des formulaires et n'en reproduit pas le contenu ;
• il ne donne aucun délai légal, aucun montant, aucun taux ;
• il ne dit pas quel effet juridique produit une réponse ;
• il n'interprète aucune loi et ne rapporte aucune décision de justice ;
• il ne dit pas quoi accepter, et ne remplace ni le courtier, ni le notaire, ni l'avocat, ni le comptable.

Les personnes et les dossiers du livre sont fictifs. Si un cas ressemble au vôtre, rappelez-vous que la ressemblance n'est jamais complète.

Les lois dont on parle, sans les disséquer

Quand ce livre mentionne une loi, il la nomme sans la commenter. La vente d'un immeuble relève surtout du Code civil du Québec. Le travail du courtier est encadré par la Loi sur le courtage immobilier. Ces textes se consultent sur les sites officiels du gouvernement du Québec, et leur sens se demande à un professionnel du droit.

Une ligne de conduite pour tout le livre

Si une question porte sur l'effet de ce que vous allez signer ou dire, ce n'est ni à ce livre ni à votre intuition d'y répondre. C'est une question à poser. Le livre vous aidera à la formuler, à la placer au bon moment et à la poser à la bonne personne. C'est ce qu'on appelle, dans ce livre, la carte et la boussole : la carte vous montre le terrain, la boussole vous indique qui consulter pour chaque pas.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un notaire ou un avocat : ma situation comporte-t-elle une particularité qui change la façon de lire la promesse (copropriété, prêt en cours, vente avec un autre propriétaire, propriété en indivision) ? Votre comptable : y a-t-il une question fiscale à régler avant de répondre ? Cette seconde question appartient au comptable, non au courtier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Répondre avant d'avoir tout lu, y compris les annexes et les rubriques moins visibles que le prix.
• Ne regarder que le prix proposé, en oubliant les conditions, le calendrier et le sérieux de l'acheteur.
• Demander à la mauvaise personne : poser une question juridique au courtier, ou une question de lecture du document au prêteur.
• Deviner l'effet d'une phrase au lieu de poser la question au notaire ou à l'avocat.
• Décider seul quand on vend à deux, ou laisser une seule personne parler sans que l'autre soit informée.
• Ne rien noter : sans trace écrite des échanges, on oublie vite qui a dit quoi.
• Se laisser presser sans demander ce qui presse réellement.

À retenir

• Une promesse d'achat est une proposition de l'acheteur : elle se lit en entier, avant toute réponse.
• Le vendeur décide ; le courtier présente et explique ; le notaire ou l'avocat répond aux questions juridiques.
• Le prix est une rubrique parmi d'autres : les conditions, le calendrier et le sérieux de l'acheteur comptent autant.
• Ce livre ne donne ni délai, ni montant, ni avis : il vous donne des étapes, des critères et des questions.
• Un parcours simple, en sept étapes, vous évite de répondre sous le coup de l'émotion.
• Une question sur l'effet d'une phrase est toujours une question à poser à un professionnel du droit.

Votre plan d'action

1. Mettez-vous d'accord, si vous vendez à plusieurs, sur qui parle au courtier et sur la façon de décider.
2. Demandez à votre courtier de vous remettre chaque promesse par écrit, avec toutes ses annexes.
3. Lisez le document en entier, sans répondre, et notez sur une feuille chaque phrase qui vous laisse un doute.
4. Triez vos questions : lecture du document pour le courtier, effet juridique pour le notaire ou l'avocat, prêt pour le prêteur, impôt pour le comptable.
5. Repérez le moment jusqu'auquel l'acheteur attend votre réponse, d'après le document, et inscrivez-le sur votre calendrier.
6. Dressez la liste de ce que vous voulez emporter ou laisser avec la propriété, pour la comparer à la promesse.
7. Gardez une trace écrite de chaque échange avec votre courtier et avec les autres personnes.
8. Passez au chapitre 2 pour apprendre à lire une promesse.

Questions à poser

À votre courtier :

• Pouvez-vous me remettre la promesse complète, avec toutes ses annexes, et la lire avec moi ?
• Jusqu'à quel moment l'acheteur attend-il ma réponse, d'après le document ?
• Que savez-vous de l'acheteur et de son financement, dans la mesure où vous pouvez me le dire ?
• Quelles sont mes options de réponse, présentées comme des choix pratiques ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que produit chacune de mes réponses possibles, y compris le silence ?
• Existe-t-il des délais stricts dont je dois tenir compte dans ma situation ?
• Y a-t-il une particularité de ma situation (copropriété, indivision, vente à plusieurs) qui change la lecture de la promesse ?

À votre prêteur :

• Où en est mon prêt, et que faut-il prévoir si je le rembourse avant la fin de son terme ?

À votre comptable :

• Y a-t-il une question fiscale que je dois régler avant de répondre à la promesse ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'une promesse d'achat, vue du vendeur ?
2. Citez trois réponses possibles à une promesse.
3. Pourquoi ne faut-il pas répondre avant d'avoir tout lu ?
4. À qui adresser une question sur l'effet d'une phrase de la promesse ?
5. Pourquoi le prix proposé ne suffit-il pas pour juger une promesse ?
6. Que fait et que ne fait pas ce livre ?

Réponses

1. C'est un document écrit par lequel un acheteur propose d'acheter votre propriété à des conditions précises ; pour le vendeur, c'est une proposition à examiner.
2. Accepter, refuser, ou répondre avec une proposition différente ; laisser la promesse sans réponse est possible aussi, mais l'effet de ce choix est une question pour le notaire ou l'avocat.
3. Parce qu'une rubrique moins visible que le prix peut changer le calendrier ou les conditions de la vente, et qu'une réponse donnée sans compréhension complète peut être regrettée.
4. Au notaire ou à l'avocat. Le courtier peut expliquer le sens courant d'une rubrique, mais il ne rend pas d'avis juridique.
5. Parce que les conditions, le calendrier, le sérieux de l'acheteur et les frais changent ce qu'il vous restera réellement.
6. Il propose des étapes, des critères, des tableaux et des questions à poser ; il ne donne ni délai, ni montant, ni avis juridique, fiscal ou financier.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — le rôle de l'organisme, l'information destinée au public et le service d'assistance ; son site officiel présente aussi les fonctions du courtier.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier ; elle se consulte sur le site officiel des lois du Québec.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble ; il se consulte sur le site officiel des lois du Québec.
• → livre C3 pour comprendre le formulaire de promesse d'achat, → livre C5 pour les formulaires de réponse, → livre B2 pour ce que vous pouvez attendre de votre courtier.
• → livres E3 et E4 pour le prix d'inscription et la mise en marché, → livre M1 pour le rôle du notaire, → livre F1 pour votre prêt hypothécaire.

Chapitre 2 — Lire une promesse : ce qu'il faut repérer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez la promesse d'achat devant vous. Quelques pages, des cases cochées, des montants, des dates, des annexes. Par où commencer ? Que regarder en premier ? Et surtout, que faire des passages que vous ne comprenez pas ?

Il est tentant de lire la promesse en ne cherchant qu'un chiffre : le prix. C'est naturel, mais incomplet. Une promesse est un ensemble : le prix côtoie un mode de paiement, des conditions, une date de prise de possession et une liste de ce qui reste dans la propriété. Ce chapitre vous apprend à repérer ces éléments et à les lire avec méthode. Il vous apprend aussi à distinguer deux types de questions : celles que le courtier peut éclaircir, et celles qui relèvent du notaire ou de l'avocat.

Ce chapitre ne décrit aucune clause du formulaire et n'en cite aucun numéro. Le formulaire est présenté ici par son nom et son utilité seulement. Pour une lecture ligne par ligne, voyez → livre C3, La promesse d'achat, ligne par ligne. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Louise et Marc, qui lisent leur première promesse, et Gilles, qui hésite devant une promesse assortie de plusieurs conditions.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer, dans une promesse, les rubriques qui comptent et ce à quoi chacune sert ;
• lire une promesse avec méthode, de la première à la dernière page, annexes comprises ;
• savoir ce que votre courtier peut vous expliquer en mots simples ;
• reconnaître les questions qu'il faut adresser à un notaire ou à un avocat ;
• préparer une liste de questions à poser avant de répondre.

Pourquoi c'est important

Une promesse se lit une fois en entier, puis se relit par morceaux. Si vous lisez trop vite, vous passerez à côté d'une rubrique qui ne ressemblait à rien et qui change votre calendrier ou ce que vous laissez avec la propriété. Si vous lisez en vous inquiétant de chaque mot, vous finirez épuisé et confus.

Une lecture méthodique protège de trois façons :

• elle évite les mauvaises surprises : ce que vous aviez prévu emporter figure peut-être parmi les éléments inclus ;
• elle fait gagner du temps : une liste de questions précises rend la conversation avec le courtier plus utile ;
• elle identifie ce qui doit aller plus loin : quand une phrase touche à un effet juridique, il faut le dire tôt.

2.1 Les éléments à repérer en premier

Voici les rubriques qu'on retrouve, dans une forme ou une autre, dans une promesse d'achat. Elles sont décrites ici par leur utilité. L'ordre dans lequel elles apparaissent sur le formulaire peut varier ; ce qui compte, c'est de les trouver toutes.

Qui sont les parties

On y trouve l'identité de l'acheteur, ou des acheteurs, et la désignation de la propriété visée. Vérifiez trois choses simples :

• les noms écrits sont-ils exacts, et correspondent-ils aux personnes avec qui vous pensez traiter ?
• la propriété désignée est-elle bien la vôtre, avec la bonne adresse ?
• l'acheteur agit-il en son nom ou au nom d'une entreprise ?

Cette dernière question n'est pas un détail. Elle se pose au courtier et, au besoin, au notaire ou à l'avocat, pour comprendre qui s'engagerait réellement.

DÉFINITION — partie à la promesse

Chacune des personnes concernées par le document : l'acheteur qui propose d'acheter et le vendeur qui peut accepter. Si plusieurs personnes vendent ensemble, comme Louise et Marc, chacune est concernée par la réponse.

Le prix proposé

C'est la rubrique que tout le monde cherche. Notez-le, mais notez aussi ce qui l'entoure : le prix est-il proposé tel quel, ou accompagné de précisions sur la façon dont il sera payé ? Un même prix proposé peut vouloir dire des choses différentes selon le mode de paiement et les conditions. C'est pourquoi le chapitre 5 s'intéresse au net qui compte, et pas seulement au prix.

Le mode de paiement

Cette rubrique décrit comment l'acheteur compte payer : avec un prêt d'une institution financière, avec ses propres fonds, ou avec une combinaison. Elle indique aussi la présence éventuelle d'un acompte, une somme que l'acheteur annonce ou verse avec sa promesse (le chapitre 6 en parle). Repérez ce que l'acheteur dit de son financement. Si un prêt est annoncé, cherchez une condition liée à ce prêt, ce qui nous amène à la rubrique suivante.

Les conditions

Les conditions sont les événements dont dépend la vente : l'obtention d'un financement, la réussite d'une inspection, la vente de la propriété de l'acheteur, la remise de documents, et d'autres. Elles font l'objet du chapitre 7. À ce stade, une seule consigne : comptez-les et lisez-les toutes. Une promesse qui a peu de conditions et une promesse qui en a beaucoup ne sont pas comparables, même si le prix est le même.

Pour comprendre à quoi servent les conditions et comment le formulaire s'y prend, voyez → livre C4, L'Annexe R et les conditions.

La date de prise de possession

C'est la date à laquelle l'acheteur compte entrer dans la propriété. Elle conditionne votre déménagement. Reportez-la tout de suite sur votre calendrier, avec les autres dates de la promesse (chapitre 8).

Ce qui est inclus et ce qui est exclu

Une promesse décrit ce qui reste avec la propriété et ce que le vendeur emporte. Cette rubrique se lit facilement trop vite. Si vous comptez emporter un élément auquel vous tenez, assurez-vous qu'il est bien exclu par écrit. Si quelque chose doit rester, vérifiez que la liste correspond à ce que vous aviez annoncé aux visiteurs.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc lisent leur première promesse. Ils cherchent le prix, le trouvent, puis tournent la page. Louise s'arrête sur la liste de ce qui est inclus : un élément qu'ils comptaient emporter y figure. Ils le notent. Leur première question au courtier sera : comment faire modifier cette liste si nous décidons de répondre avec une proposition différente ?

Les annexes et les autres pièces

Une promesse arrive parfois avec des pages annexées : documents de l'acheteur, lettre d'une institution financière, précisions sur les conditions. Lisez-les comme le reste. Une lettre du prêteur de l'acheteur, par exemple, dit quelque chose sur la solidité de son financement (chapitre 7).

La période durant laquelle la promesse reste ouverte

La promesse indique jusqu'à quand l'acheteur attend votre réponse. Repérez-la, inscrivez-la sur votre calendrier et gardez-la en tête. Ce que ce moment produit comme effet est une question pour le notaire ou l'avocat. Ce livre ne donne aucune durée.

Les signatures et la forme

Enfin, vérifiez que le document est signé comme il convient et qu'il est complet. Une page manquante ou une case laissée vide appelle une question au courtier : est-ce voulu ? Est-ce une omission ?

Une lecture en trois passes

Pour ne pas vous noyer, lisez la promesse trois fois, avec un but différent à chaque passage.

1. La première passe est une lecture d'ensemble. Parcourez le document du début à la fin sans vous arrêter. Vous cherchez à vous faire une idée : combien de pages, combien d'annexes, combien de rubriques remplies. Ne soulignez rien encore.
2. La deuxième passe est une lecture de repérage. Reprenez le document et surlignez les rubriques clés : les parties, le prix, le mode de paiement, les conditions, la prise de possession, ce qui est inclus ou exclu, la période d'ouverture. Si l'une d'elles manque, notez-le.
3. La troisième passe est une lecture de questions. Reprenez chaque rubrique surlignée et demandez-vous : qu'est-ce que je comprends ? Qu'est-ce que je ne comprends pas ? Qu'est-ce qui me surprend ? Chaque réponse devient une ligne dans votre liste de questions.

Cette méthode a un avantage : elle sépare le regard global, qui rassure, du regard détaillé, qui inquiète. Vous évitez de vous arrêter au premier mot difficile et de perdre de vue l'ensemble. Si vous vendez à deux, faites chacun votre lecture de repérage de votre côté, puis comparez vos notes. Deux paires d'yeux repèrent plus de choses qu'une seule.

Ce qu'il faut garder à portée de main

Avant de lire, rassemblez quelques éléments qui vous serviront de repères : l'annonce de votre propriété, qui dit ce que vous avez mis en valeur, et votre liste de ce que vous comptez emporter ou laisser. Gardez aussi à la portée de la main le renseignement sur votre prêt en cours, si vous en avez un, et un calendrier où reporter les dates. Une promesse se lit mieux quand on a de quoi la confronter à sa propre situation.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : pouvez-vous me montrer, rubrique par rubrique, où se trouvent les noms, le prix, le mode de paiement, les conditions, la prise de possession, ce qui est inclus ou exclu et la période pendant laquelle la promesse reste ouverte ? Un notaire ou un avocat : si l'acheteur agit au nom d'une entreprise, qui s'engage réellement ? Cette question juridique ne se devine pas.

2.2 Ce que le courtier peut vous expliquer

Votre courtier connaît le formulaire. Il manie ce formulaire dans son travail et peut vous dire ce que les rubriques veulent dire dans le langage courant du marché. Vous pouvez compter sur lui pour plusieurs choses.

Lire le document avec vous

Demandez-lui de vous accompagner du début à la fin. Il peut vous montrer où chaque rubrique se trouve, vous dire si le document est complet et vous signaler ce qui lui paraît inhabituel dans la façon dont il est rempli.

Expliquer le sens courant des rubriques

Quand une rubrique emploie un terme que vous ne comprenez pas, le courtier peut l'éclairer en mots simples : ce que veut dire un acompte, à quoi sert une condition, ce qu'on entend par prise de possession. Il peut aussi vous dire comment cette rubrique se présente d'habitude dans une transaction.

CÔTÉ COURTIER — expliquer sans conclure

Le courtier présente, explique et organise. Il ne rend pas d'avis juridique sur l'effet d'une phrase. Si vous sentez qu'il hésite à répondre à une question sur les conséquences d'une réponse, ce n'est pas de la mauvaise volonté : c'est le signe que la question appartient à un notaire ou à un avocat. Pour ce que vous pouvez attendre de lui, voyez → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous.

Vous renseigner sur l'acheteur, dans la mesure du possible

Le courtier peut vous dire ce que le courtier de l'acheteur lui a communiqué : la situation de financement annoncée, la présence d'une lettre d'une institution financière, l'état d'avancement de la recherche de l'acheteur. Il ne peut pas inventer ce qu'il ignore. Une réponse honnête du type je ne sais pas, je vais me renseigner vaut mieux qu'une réponse rassurante mais vague.

Vous aider à comparer et à organiser

S'il y a plusieurs promesses, le courtier peut vous aider à les mettre côte à côte (chapitre 9). Il peut aussi vous aider à reporter les dates sur un calendrier (chapitre 8).

Transmettre votre réponse

Une fois que vous avez décidé, le courtier transmet votre réponse à l'autre partie et vous conseille sur la façon pratique de procéder. Pour les formulaires de réponse, voyez → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

Ce que le courtier ne peut pas faire à votre place

Il ne peut pas décider pour vous. Il ne peut pas vous dire avec certitude ce qui se passera si vous répondez de telle ou telle façon. Il ne remplace ni le notaire ni l'avocat, et ne remplace pas non plus votre comptable pour une question d'impôt.

L'ESSENTIEL — le courtier explique le document, pas son effet

Retenez cette distinction : que veut dire cette rubrique ? est une question pour le courtier. Que se passe-t-il si… ? est une question pour le notaire ou l'avocat. Les deux se posent, mais pas à la même personne.

2.3 Ce qu'il faut faire expliquer par un notaire ou un avocat

Certaines questions dépassent le rôle du courtier. Elles touchent à vos droits et à vos obligations, et une mauvaise réponse peut coûter cher. Ce livre ne les tranche pas. Il vous aide à les reconnaître.

Les questions sur l'effet d'une réponse

Dès que la question commence par que se passe-t-il si… ou suis-je obligé de…, c'est une question juridique. Voici des exemples de formulations que le notaire ou l'avocat saura traiter :

• que produit mon acceptation de la promesse telle qu'elle est écrite ?
• que produit mon refus, ou mon silence ?
• que produit une réponse avec une proposition différente, notamment quant à la promesse d'origine ?
• si une condition n'est pas remplie, que devient la promesse ?
• à partir de quand suis-je engagé, et jusqu'à quand puis-je encore changer d'avis ?

Les questions sur une phrase ambiguë

Si une phrase de la promesse peut se lire de deux façons, ne choisissez pas la lecture qui vous arrange. Notez la phrase, copiez-la telle qu'elle est écrite, et apportez-la au notaire ou à l'avocat. Le courtier peut vous aider à la repérer ; il ne la tranchera pas.

Les questions sur votre situation particulière

Certaines situations demandent un avis personnalisé : vente d'une propriété détenue à plusieurs, vente d'une propriété qui fait l'objet d'une séparation, d'une succession ou d'une entente particulière avec un tiers, présence d'un locataire, et d'autres. Ce livre ne les traite pas. Si votre situation est de cette nature, dites-le dès le départ à votre courtier, et rencontrez un notaire ou un avocat avant de répondre.

Les questions sur les suites : acte de vente et signature

L'acte de vente est préparé et signé chez le notaire. À quel moment et comment le notaire intervient dans votre cas, posez la question à votre courtier et à votre notaire. Son rôle est présenté dans → livre M1, Le notaire et l'acte de vente. Rencontrer un notaire plus tôt, avant même de répondre, est possible et peut donner un éclairage utile sur votre propre calendrier.

Les questions fiscales et financières

Si votre question touche à l'impôt sur la vente de votre propriété, ni le courtier ni ce livre ne peuvent y répondre. C'est une question pour le comptable. Si elle touche à votre prêt, c'est une question pour votre prêteur (→ livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire).

ATTENTION — ne pas improviser l'effet d'une phrase

L'erreur à éviter est de combler soi-même un doute juridique par une hypothèse raisonnable. Une hypothèse raisonnable n'est pas une réponse. Si vous ne savez pas, dites-vous que vous ne savez pas, et posez la question à la personne qui peut répondre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles reçoit une promesse qui comporte plusieurs conditions. Une phrase du document l'inquiète : il ne sait pas si elle permet à l'acheteur de se retirer facilement. Son courtier lui explique ce que la phrase dit en mots courants, mais précise qu'il ne peut pas conclure sur son effet. Gilles copie la phrase sur une feuille et prend rendez-vous avec un notaire avant de répondre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un notaire ou un avocat : voici la phrase qui m'inquiète, telle qu'elle est écrite ; que produit-elle ? Existe-t-il des délais stricts que je dois connaître avant de répondre ? Votre comptable : y a-t-il une question fiscale liée à cette vente ? Votre prêteur : que faut-il prévoir pour le prêt en cours ?

2.4 Les questions à poser au courtier

Une liste de questions préparées à l'avance rend la rencontre plus efficace. Voici un canevas, à adapter. Il est organisé en quatre temps.

Sur le document lui-même

• Le document est-il complet, avec toutes ses annexes ?
• Avez-vous remarqué quelque chose d'inhabituel dans la façon dont il est rempli ?
• Pouvez-vous me montrer où se trouvent le prix, le mode de paiement, les conditions, la date de prise de possession et la liste de ce qui est inclus ?
• Quelles rubriques me demandent une attention particulière, selon vous ?

Sur l'acheteur

• Que savez-vous de la situation de l'acheteur, dans la mesure où vous pouvez me le dire ?
• Y a-t-il une lettre d'une institution financière ou une autre pièce annexée ?
• L'acheteur a-t-il une propriété à vendre ? Cela figure-t-il dans les conditions ?

Sur le calendrier

• Jusqu'à quel moment l'acheteur attend-il ma réponse, d'après le document ?
• Quelles sont les dates importantes de cette promesse ? Pouvons-nous les inscrire ensemble sur un calendrier ?
• Quelle est la date de prise de possession proposée ?

Sur mes options

• Quelles sont mes options de réponse, présentées comme des choix pratiques ?
• Si je veux demander une modification, comment procède-t-on ?
• Quelles questions dois-je poser à un notaire ou à un avocat avant de répondre ?

Comment préparer la rencontre

Envoyez votre liste de questions à votre courtier avant la rencontre, si possible. Il pourra ainsi chercher des réponses et vous dire à l'avance quelles questions il renverra à un notaire ou à un avocat. Une rencontre préparée de cette façon est plus courte et plus utile qu'une rencontre où l'on découvre les questions au fur et à mesure. Si vous êtes à deux, décidez qui pose les questions et qui prend les notes.

Comment noter les réponses

Prenez des notes, même brèves. Après la rencontre, résumez par écrit à votre courtier ce que vous avez compris, et demandez-lui de confirmer. Cette habitude évite les malentendus et constitue une trace utile (chapitre 4).

L'ESSENTIEL — trois colonnes pour vos questions

Sur une feuille, tracez trois colonnes : pour le courtier, pour le notaire ou l'avocat, pour le prêteur ou le comptable. Placez chaque question dans la bonne colonne. Vous arriverez à vos rendez-vous prêt à obtenir de vraies réponses.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne chercher que le prix, en passant sur les conditions, la prise de possession et la liste de ce qui est inclus.
• Oublier les annexes, qui contiennent parfois ce qui dit le plus sur la solidité du financement.
• Laisser une case vide ou une page manquante sans poser la question.
• Demander au courtier l'effet juridique d'une phrase et prendre sa réponse pour un avis de notaire ou d'avocat.
• Choisir la lecture qui nous arrange quand une phrase est ambiguë.
• Ne pas noter les réponses obtenues, et se souvenir à moitié de ce qui a été dit.
• Attendre le dernier moment pour consulter un notaire ou un avocat.

À retenir

• Une promesse se lit en entier : parties, prix, mode de paiement, conditions, prise de possession, éléments inclus ou exclus, annexes.
• Le courtier explique le sens courant des rubriques, aide à comparer et transmet votre réponse.
• Les questions sur l'effet d'une réponse ou d'une phrase vont au notaire ou à l'avocat.
• Les questions fiscales vont au comptable ; les questions sur le prêt, au prêteur.
• Une liste de questions triées par destinataire rend chaque rencontre plus utile.
• Noter les réponses et en demander confirmation écrite protège de bien des malentendus.

Votre plan d'action

1. Lisez la promesse en entier, annexes comprises, sans répondre.
2. Surlignez les rubriques clés : parties, prix, paiement, conditions, prise de possession, éléments inclus ou exclus, période d'ouverture.
3. Vérifiez la liste de ce qui est inclus ou exclu contre ce que vous comptez emporter.
4. Notez chaque phrase qui vous laisse un doute, en la recopiant telle quelle.
5. Triez vos questions en trois colonnes : courtier, notaire ou avocat, prêteur ou comptable.
6. Rencontrez votre courtier et passez la liste en revue ; demandez-lui de confirmer par écrit ce qui a été dit.
7. Prenez rendez-vous avec un notaire ou un avocat si une phrase touche à un effet juridique.
8. Reportez les dates de la promesse sur votre calendrier.

Questions à poser

À votre courtier :

• Le document est-il complet, et qu'est-ce qui vous paraît inhabituel dans sa façon d'être rempli ?
• Pouvez-vous m'expliquer, en mots simples, chacune des rubriques ?
• Que savez-vous de l'acheteur et de son financement ?
• Jusqu'à quel moment ma réponse est-elle attendue, d'après le document ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que produit chacune de mes réponses possibles, y compris le silence ?
• Voici une phrase qui me laisse un doute : comment la lire ?
• Ma situation particulière change-t-elle la façon de répondre ?

À votre prêteur :

• Que dois-je prévoir pour mon prêt en cas de vente ?

À votre comptable :

• Y a-t-il une question fiscale liée à cette vente ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez quatre rubriques à repérer dans une promesse d'achat.
2. Pourquoi lire aussi les annexes ?
3. Quelle est la différence entre une question pour le courtier et une question pour le notaire ou l'avocat ?
4. Que faire d'une phrase ambiguë ?
5. Pourquoi vérifier la liste de ce qui est inclus ou exclu ?
6. Comment organiser vos questions avant une rencontre ?

Réponses

1. Par exemple : les parties, le prix proposé, le mode de paiement, les conditions, la date de prise de possession, les éléments inclus ou exclus.
2. Parce qu'une annexe peut contenir une information qui dit quelque chose sur la solidité du financement ou sur les conditions.
3. Le courtier répond à que veut dire cette rubrique ? ; le notaire ou l'avocat répond à que se passe-t-il si… ?
4. La recopier telle quelle et la soumettre au notaire ou à l'avocat, sans choisir soi-même la lecture qui arrange.
5. Parce qu'un élément que vous comptiez emporter peut figurer parmi ceux qui restent, ou l'inverse.
6. En les triant par destinataire : courtier, notaire ou avocat, prêteur ou comptable.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — le rôle du courtier et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier ; elle se consulte sur le site officiel des lois du Québec.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble.
• → livre C3 pour le formulaire de promesse d'achat, → livre C4 pour les conditions, → livre C5 pour les formulaires de réponse.
• → livre B2 pour ce que vous pouvez attendre de votre courtier, → livre M1 pour le notaire, → livre F1 pour votre prêt.

Chapitre 3 — Vos réponses possibles à une promesse

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez lu la promesse. Vous avez noté vos questions. Il reste à répondre. Ou plutôt, il reste à choisir comment répondre, car vous avez plus d'une porte devant vous. Accepter la promesse telle quelle, la refuser, proposer autre chose, prendre un moment pour réfléchir, ou même ne rien dire : chacune de ces voies est un choix pratique, avec ses avantages et ses questions.

Ce chapitre présente ces choix en mots simples, comme on déplierait une carte. Il ne décrit aucun délai, aucun effet juridique de l'acceptation, du refus ou du silence, et ne fixe aucune règle de durée de validité. Ces points sont des questions à poser, d'abord à votre courtier, puis au notaire ou à l'avocat. Pour les formulaires qui servent à répondre, voyez → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

Deux dossiers fictifs reviennent dans ce chapitre : Louise et Marc, qui ont reçu leur première promesse, et Samira, qui a reçu deux promesses le même jour pour son condo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• nommer les principales façons de répondre à une promesse d'achat ;
• voir ce que chaque choix représente en pratique, sans en tirer de conclusion juridique ;
• prendre le temps de réfléchir sans perdre de vue le calendrier de la promesse ;
• comprendre ce que le courtier fait de votre réponse ;
• préparer les questions à poser avant de répondre.

Pourquoi c'est important

Une réponse se donne une fois, et la pression peut vite s'en mêler. Un vendeur qui connaît ses options avant que la promesse arrive répond avec plus de recul : il ne cherche pas la bonne réponse sur le moment, il compare des choix connus.

Connaître ses options présente trois avantages :

• vous évitez le réflexe : accepter par fatigue ou refuser par orgueil sont deux réactions que la préparation désamorce ;
• vous gardez la main : un vendeur qui sait qu'il peut proposer autre chose négocie mieux qu'un vendeur qui croit n'avoir que deux choix ;
• vous posez les bonnes questions au bon moment : avant de répondre, jamais après.

Ce chapitre ne dit pas quoi choisir. Votre situation, vos priorités et les conseils de vos professionnels le diront mieux que n'importe quel livre.

3.1 Accepter, refuser ou proposer autre chose

Les options, en mots simples

Quatre voies se présentent. Elles sont décrites ici comme des choix pratiques.

• Accepter la promesse telle qu'elle est écrite. Vous êtes d'accord avec tout : le prix, les conditions, le calendrier, ce qui est inclus.
• La refuser. Vous n'y donnez pas suite, pour une raison qui vous appartient.
• Y répondre par une proposition différente. Vous êtes prêt à avancer, mais pas aux conditions écrites. Vous proposez un autre prix, un autre calendrier, une autre liste d'éléments inclus, ou plusieurs changements à la fois. On parle couramment de contre-proposition.
• Ne pas répondre. Vous laissez la promesse sans réponse. Ce que cette voie produit est une question pour le notaire ou l'avocat ; ce livre ne la tranche pas.

DÉFINITION — contre-proposition

Réponse par laquelle le vendeur n'accepte pas la promesse telle quelle, mais propose à l'acheteur des conditions modifiées. Le formulaire qui sert à cela est présenté dans → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

Accepter : ce que vous voulez avoir vérifié avant

Accepter est un geste simple à poser, mais à ne pas poser à la légère. Avant de le faire, passez en revue ce que vous avez lu : le prix proposé et son net (chapitre 5), l'acompte et les signes de sérieux (chapitre 6), les conditions (chapitre 7), les dates (chapitre 8). Si l'un de ces points reste obscur, ne pas accepter encore est un choix défendable.

Ce que l'acceptation produit sur le plan juridique est une question pour le notaire ou l'avocat. Posez-la avant d'accepter, pas après.

Refuser : poser la question de la suite

Refuser est parfois le bon choix. Une promesse qui ne convient pas du tout, un acheteur dont le financement semble fragile, des conditions trop lourdes : autant de raisons possibles. Avant de refuser, demandez-vous ce que vous perdez. Si c'est la seule promesse reçue, que ferez-vous ensuite ? La propriété reste-t-elle en vente ? Comment relancer la mise en marché ? Cette question renvoie à → livre E4, La mise en marché.

Refuser n'est pas une insulte. Demandez à votre courtier comment un refus poli peut se transmettre, et ce que vous voulez laisser ouvert ou non pour la suite.

Proposer autre chose : l'option du milieu

C'est une option qu'on oublie facilement. Vous pouvez dire : oui, mais à d'autres conditions. Ce que vous pouvez demander de modifier dépend de ce qui vous importe :

• le prix proposé ;
• la date de prise de possession, si elle contrarie votre déménagement ;
• une condition que vous jugez trop lourde ou trop longue ;
• la liste de ce qui est inclus ou exclu ;
• d'autres éléments, selon ce que la promesse contient.

Mieux vaut changer peu de choses à la fois et savoir pourquoi. Une réponse qui modifie dix éléments ressemble à un refus déguisé. Une réponse qui en modifie deux ou trois ouvre un dialogue.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc reçoivent leur première promesse. Le prix proposé les satisfait presque, mais la date de prise de possession les gêne : leur déménagement n'est pas prêt. Ils ne veulent ni refuser, ni accepter. Ils demandent à leur courtier comment répondre par une proposition différente qui ne change que ce point-là. Avant d'envoyer la réponse, ils posent à un notaire la question suivante : si nous modifions un élément, que devient la promesse de départ ?

Les quatre voies côte à côte

Un petit tableau aide à garder les quatre voies en tête. Il ne dit pas laquelle choisir : il rappelle ce que chacune représente et à qui poser la question qui l'accompagne.

Comment formuler une proposition différente

Une bonne proposition différente se prépare comme une petite lettre. Avant de la faire écrire par votre courtier, répondez à quatre questions.

1. Qu'est-ce que je veux changer, exactement ? Écrivez-le en une phrase par élément : le prix, la date de prise de possession, la liste de ce qui est inclus.
2. Pourquoi ? Chaque changement a une raison. Si vous la connaissez, vous pourrez l'expliquer, et l'autre partie comprendra mieux votre demande.
3. Qu'est-ce que je suis prêt à donner en échange ? Une négociation est un échange. Un point cédé sur un élément secondaire peut aider à obtenir un point essentiel.
4. Qu'est-ce qui reste inchangé ? Dire clairement ce que vous acceptez rassure l'autre partie et montre que vous voulez avancer.

Votre courtier peut vous aider à trouver les mots. Il peut aussi vous dire, dans la mesure de son expérience, comment ce genre de demande est perçu sur le marché, sans promettre de résultat.

Quand on vend à plusieurs

Si vous vendez à deux, ou à plusieurs, il est prudent que la réponse soit celle de tous ; demandez au notaire ou à l'avocat ce qu'exige votre situation. Avant de répondre, réunissez-vous et mettez par écrit ce sur quoi vous êtes d'accord. Désignez la personne qui s'adresse au courtier. Si le désaccord persiste, ne cherchez pas à le cacher à votre courtier : il peut vous aider à clarifier les points de friction, et c'est une question à poser à un notaire ou à un avocat si la façon de décider ensemble vous inquiète.

Négocier, c'est parler de priorités

Une proposition différente est une conversation. Avant d'y entrer, notez trois choses : ce qui est essentiel pour vous, ce qui est souhaitable, ce que vous pouvez lâcher. Cet ordre de priorités vous protège contre deux réflexes : céder trop vite pour en finir, ou s'accrocher à un point secondaire au prix du principal.

ATTENTION — une réponse écrite compte

Ce que vous dites de vive voix à l'acheteur ou à son courtier se retrace moins bien que ce qui est écrit. Passez par le courtier pour vos réponses, et demandez-lui d'écrire ce qui est convenu. Ne multipliez pas les canaux : un échange par texto parallèle peut créer de la confusion sur ce qui a été dit.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un notaire ou un avocat : que produit chacune de mes réponses possibles, y compris le refus et le silence ? Si je réponds avec une proposition différente, que devient la promesse de départ ? Votre courtier : quels formulaires servent à chaque type de réponse, et comment se transmettent-ils ?

3.2 Prendre le temps de réfléchir

Le temps n'est pas illimité, mais il existe

Une promesse indique jusqu'à quand l'acheteur attend une réponse. Entre le moment où elle arrive et ce moment-là, vous avez un intervalle. Ce livre ne dit pas quelle est sa durée, parce qu'elle dépend de ce qu'écrit l'acheteur et que son sens est une question juridique. Le courtier peut vous montrer la date écrite dans le document. Le notaire ou l'avocat peut vous dire ce qu'elle signifie.

Utiliser le temps à bon escient

Réfléchir n'est pas rester immobile. Voici comment employer l'intervalle :

1. Relisez la promesse à tête reposée, au moins une fois, loin de toute conversation avec votre courtier ou avec l'autre partie.
2. Consultez vos professionnels : le courtier pour la lecture, le notaire ou l'avocat pour les effets, le prêteur pour votre prêt, le comptable pour l'impôt.
3. Faites vos comptes : le chapitre 5 propose un tableau de comparaison du net.
4. Discutez à deux, si vous vendez à deux, et mettez-vous d'accord sur une réponse commune.
5. Reportez les dates sur un calendrier et vérifiez que vos propres échéances sont compatibles (chapitre 8).
6. Décidez et écrivez votre décision et ses raisons, avant de la communiquer.

Demander plus de temps

Il peut arriver que le temps manque. Vous pouvez en parler à votre courtier, qui peut sonder l'autre partie sur la possibilité d'attendre. Ne présumez rien : la réponse dépend de l'acheteur, et la façon de formaliser un tel arrangement est une question pour le courtier d'abord, puis pour le notaire ou l'avocat.

Un exemple d'emploi du temps de réflexion

Pour rendre l'intervalle concret, voici comment un vendeur peut se répartir le travail, sans durée imposée : d'abord une lecture seul, puis une rencontre avec le courtier pour les questions de lecture, ensuite un appel ou une rencontre avec le notaire ou l'avocat pour les effets, puis une soirée à deux pour les comptes et la décision, enfin une dernière relecture de la réponse. L'ordre compte plus que la durée de chaque étape : vous collectez les informations avant de décider, et vous décidez avant de répondre.

La pression, et comment la reconnaître

Certaines promesses arrivent avec une urgence affichée : répondez avant ce soir, une autre personne s'intéresse à la propriété. Il faut distinguer deux choses. Une échéance écrite dans le document est un fait à noter. Une pression exprimée de vive voix est une information à vérifier auprès de votre courtier. Dans les deux cas, ne répondez pas par peur. Demandez à votre courtier ce qu'il sait de la situation, et si vous avez un doute sur la portée de l'échéance, posez la question au notaire ou à l'avocat.

L'ESSENTIEL — réfléchir, c'est travailler

Prendre le temps de réfléchir ne veut pas dire reporter. Cela veut dire utiliser l'intervalle pour relire, consulter, faire ses comptes et décider à deux. Une réponse bien préparée vaut mieux qu'une réponse rapide.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira reçoit deux promesses le même jour pour son condo. Elle sent la pression monter : son courtier lui dit que l'une et l'autre attendent une réponse. Elle prend une feuille, écrit pour chacune la date jusqu'à laquelle l'acheteur attend, puis appelle son courtier pour confirmer. Ensuite, elle bloque une soirée pour comparer les deux sans interruption (chapitre 9).

3.3 Ce que le courtier fait de votre réponse

Le courtier est le messager

Votre courtier transmet votre réponse à l'autre partie, par le moyen prévu : le courtier de l'acheteur, ou l'acheteur lui-même s'il n'a pas de courtier. Demandez-lui de s'assurer que la réponse est écrite sur le bon formulaire, qu'elle est complète et qu'elle part à temps.

Il met votre réponse en forme

Une réponse écrite à la main sur un coin de table risque d'être incomplète. Le courtier connaît les formulaires et vous aide à formuler ce que vous voulez dire dans la forme attendue. Si vous répondez avec une proposition différente, il rédige la proposition avec vous. Voyez → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération, pour comprendre à quoi servent ces formulaires.

Il suit la suite

Après votre réponse, il suit ce qui se passe de l'autre côté : l'acheteur accepte-t-il la proposition ? Demande-t-il une nouvelle modification ? Le courtier vous tient informé et reporte les nouvelles dates sur le calendrier.

Il consigne

Demandez à votre courtier de garder une trace de ce qui a été échangé et de vous envoyer une copie de tout ce qui est transmis en votre nom. Gardez ces copies. Le chapitre 4 explique comment documenter les échanges.

CÔTÉ COURTIER — transmettre, pas décider

Le courtier transmet votre réponse et vous aide à la formuler. Il ne décide pas à votre place et ne peut pas vous dire avec certitude ce que votre réponse produira juridiquement. Si vous voulez savoir ce que votre réponse engage, c'est au notaire ou à l'avocat qu'il faut le demander. Pour ce qu'un courtier doit à son client, voyez → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous.

Ce que vous pouvez vérifier vous-même

Avant que votre réponse parte, relisez-la. Est-ce bien celle que vous avez décidée ? Les noms, le prix, les dates sont-ils les bons ? Une faute de frappe sur une date peut créer une confusion inutile. Demandez à votre courtier de vous envoyer la version finale pour confirmation avant l'envoi.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marc relit la réponse que son courtier a préparée pour Louise et lui. Il s'aperçoit que la date de prise de possession inscrite n'est pas celle dont ils avaient convenu. Il le signale avant l'envoi. Le courtier corrige. Louise remercie Marc : une seule date fausse aurait pu relancer toute la discussion.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : quel formulaire utilise-t-on pour ma réponse ? Pouvez-vous m'envoyer la version finale avant de la transmettre ? Comment sera-t-elle transmise, et quand saurai-je qu'elle a bien été reçue ? Un notaire ou un avocat : ma réponse engage-t-elle quelque chose que je n'ai pas vu ?

3.4 Les questions à poser avant de répondre

Voici un canevas de questions, à adapter. Posez-les avant de répondre, et notez les réponses.

Au courtier

• Quelles sont mes options de réponse, présentées comme des choix pratiques ?
• Quel formulaire sert à chaque type de réponse ?
• Jusqu'à quel moment ma réponse est-elle attendue, d'après le document ?
• Y a-t-il d'autres personnes intéressées par la propriété, dans la mesure où vous pouvez me le dire ?
• Que savez-vous des priorités de l'acheteur ?
• Comment la réponse sera-t-elle transmise, et comment saurai-je qu'elle est reçue ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que produit chacune de mes réponses possibles : acceptation, refus, proposition différente, silence ?
• Si je réponds avec une proposition différente, que devient la promesse de départ ?
• Existe-t-il des délais stricts dont je dois tenir compte ?
• Ma situation particulière (propriété détenue à plusieurs, par exemple) change-t-elle quelque chose à ma façon de répondre ?

Au prêteur et au comptable

• Que dois-je prévoir pour mon prêt si la vente se conclut ? (prêteur)
• Y a-t-il une question fiscale à régler avant de répondre ? (comptable)

À vous-même

• Qu'est-ce qui est essentiel pour moi dans cette transaction ?
• Qu'est-ce que je peux lâcher ?
• Suis-je prêt à voir la propriété rester en vente si je refuse ?
• Ai-je discuté de ma réponse avec la ou les personnes qui vendent avec moi ?

L'ESSENTIEL — la bonne question avant la bonne réponse

Une réponse donnée avant d'avoir posé les questions se regrette facilement. Avant chaque réponse, passez votre liste en revue. Si une question reste sans réponse, vous avez peut-être trouvé la raison de demander un peu plus de temps.

Les erreurs qui coûtent cher

• Accepter par fatigue après une longue période de mise en marché.
• Refuser par orgueil sans avoir regardé ce que vous perdez.
• Multiplier les changements dans une proposition différente, au point qu'elle ressemble à un refus.
• Négocier par plusieurs canaux à la fois, sans trace claire de ce qui a été dit.
• Répondre sans consulter le notaire ou l'avocat sur l'effet de la réponse.
• Laisser une promesse sans réponse sans avoir demandé ce que cela produit.
• Ne pas relire la réponse finale avant son envoi.

À retenir

• Vous avez plusieurs façons de répondre : accepter, refuser, proposer autre chose, ou ne pas répondre.
• Ce que chaque réponse produit juridiquement est une question pour le notaire ou l'avocat.
• Le temps de réflexion est précieux : il sert à relire, consulter, faire ses comptes et décider à deux.
• Une proposition différente est une conversation : changez peu de choses et sachez pourquoi.
• Le courtier transmet et met en forme votre réponse ; il ne décide pas à votre place.
• Relire la réponse finale avant son envoi évite des erreurs coûteuses.

Votre plan d'action

1. Listez vos priorités : ce qui est essentiel, souhaitable et négociable.
2. Notez la date jusqu'à laquelle la réponse est attendue, d'après le document.
3. Posez vos questions au courtier, puis au notaire ou à l'avocat, avant de répondre.
4. Faites vos comptes avec le tableau du chapitre 5.
5. Choisissez votre voie : accepter, refuser, ou proposer autre chose.
6. Faites préparer la réponse par votre courtier, sur le bon formulaire.
7. Relisez la version finale avant son envoi, et faites-la relire à la personne qui vend avec vous, le cas échéant.
8. Conservez une copie de tout ce qui est transmis.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelles sont mes options, et quel formulaire sert à chacune ?
• Jusqu'à quand ma réponse est-elle attendue, d'après le document ?
• Pouvez-vous m'envoyer la version finale avant de la transmettre ?
• Comment saurai-je que ma réponse est bien reçue ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que produit chacune de mes réponses possibles ?
• Si je propose autre chose, que devient la promesse de départ ?
• Y a-t-il des délais stricts à respecter ?

À votre prêteur :

• Que dois-je prévoir pour mon prêt si la vente se conclut ?

À votre comptable :

• Une question fiscale doit-elle être réglée avant ma réponse ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les quatre voies de réponse présentées dans ce chapitre.
2. Qu'est-ce qu'une contre-proposition ?
3. À qui poser la question de l'effet juridique d'une réponse ?
4. Comment utiliser le temps de réflexion ?
5. Quel est le rôle du courtier une fois que vous avez décidé ?
6. Pourquoi relire la version finale avant l'envoi ?

Réponses

1. Accepter, refuser, répondre par une proposition différente, ne pas répondre.
2. C'est une réponse par laquelle le vendeur propose des conditions modifiées au lieu d'accepter la promesse telle quelle.
3. Au notaire ou à l'avocat, avant de répondre.
4. Relire, consulter ses professionnels, faire ses comptes, décider à deux, reporter les dates et écrire sa décision.
5. Il met la réponse en forme sur le bon formulaire, la transmet à l'autre partie, suit la suite et consigne les échanges.
6. Parce qu'une erreur de date, de nom ou de prix peut relancer toute la discussion.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — le rôle du courtier et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble.
• → livre C5 pour les formulaires de réponse, → livre B2 pour ce que vous pouvez attendre de votre courtier, → livre E4 pour la suite si la promesse n'aboutit pas.

Chapitre 4 — Le courtier et la présentation des promesses

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand une promesse d'achat arrive, elle passe par les mains de votre courtier si vous en avez un. C'est lui qui vous la présente, lui qui vous explique ce qu'elle contient, lui encore qui transmet votre réponse. Autant dire que la qualité de cette présentation influence la qualité de votre décision. Un courtier qui présente clairement, par écrit, toutes les promesses reçues et qui répond à vos questions vous met dans de bonnes conditions pour choisir. Un échange confus, des promesses présentées à moitié ou des explications données de vive voix sans trace vous laissent avec des doutes.

Ce chapitre vous aide à savoir ce que vous pouvez raisonnablement attendre de votre courtier au moment de la réception des promesses, comment lui demander une présentation claire, comment garder des traces écrites de vos échanges et où porter une inquiétude si elle persiste. Il ne rappelle aucune règle de déontologie ni aucune obligation légale : ces sujets appartiennent aux textes officiels et aux organismes compétents. Pour ce que vous pouvez attendre d'un courtier en général, voyez → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous.

Deux dossiers fictifs accompagnent ce chapitre : Samira, qui reçoit deux promesses le même jour pour son condo, et Gilles, qui hésite devant une promesse assortie de plusieurs conditions.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire ce que vous pouvez attendre de votre courtier quand une promesse arrive ;
• demander que les promesses soient présentées par écrit et expliquées clairement ;
• garder des traces utiles de vos échanges ;
• repérer les signes qui justifient de poser plus de questions ;
• savoir à qui parler, dans quel ordre, si une inquiétude persiste.

Pourquoi c'est important

La relation avec votre courtier repose sur la confiance, mais la confiance n'exclut pas la méthode. Dans le feu de la négociation, les messages s'accumulent : appels, textos, courriels, conversations à la volée. Si vous ne gardez aucune trace, vous risquez de vous demander plus tard ce qui avait été dit, par qui et à quel moment.

Une présentation claire et des échanges documentés rendent trois services :

• ils vous éclairent : vous comprenez mieux ce que vous avez devant vous ;
• ils vous protègent : en cas de désaccord ou de doute, vous pouvez retrouver ce qui a été échangé ;
• ils simplifient le travail des professionnels : le notaire, l'avocat ou le prêteur que vous consultez ensuite reçoivent des informations ordonnées.

Il ne s'agit pas de soupçonner votre courtier. Il s'agit de travailler ensemble de façon ordonnée, ce qui sert autant lui que vous.

4.1 Ce que vous pouvez attendre de votre courtier

Une présentation complète

Vous pouvez demander à votre courtier de vous présenter chaque promesse qu'il reçoit, sans trier à votre place. Si deux promesses arrivent, il vous parle des deux. Si une promesse vous paraît faible, demandez à la voir et jugez-en vous-même. Cette demande est pratique : un vendeur qui ne voit qu'une partie des promesses ne peut pas comparer.

Une explication en mots simples

Le courtier connaît le vocabulaire des formulaires. Vous pouvez lui demander de traduire chaque rubrique en mots courants : que veut dire cette condition ? À quoi sert cette annexe ? Que représente cette date ? Une bonne explication tient en quelques phrases claires. Si vous n'avez pas compris, redemandez.

Une réponse honnête, y compris je ne sais pas

Il arrive que le courtier ignore quelque chose : la situation d'un acheteur, la façon dont une condition sera traitée, la position de l'autre courtier. Une réponse honnête du type je ne sais pas, je vais vérifier est préférable à une réponse rassurante mais vague. Notez la question restée sans réponse et demandez quand vous aurez la réponse.

Des échéances rappelées

Demandez à votre courtier de vous aider à ne pas manquer les dates, et de vous rappeler, par écrit, les moments importants de chaque promesse : jusqu'à quand la réponse est attendue, quand les conditions doivent être remplies, quand a lieu la prise de possession (chapitre 8).

Des limites claires

Ce que vous pouvez attendre a aussi des bornes. Le courtier présente et explique ; il ne rend pas d'avis juridique, fiscal ou comptable, et il ne décide pas à votre place. Quand une de vos questions dépasse son rôle, demandez-lui de vous le dire et de vous orienter vers le professionnel compétent : notaire, avocat, comptable, prêteur.

CÔTÉ COURTIER — à quoi ressemble un bon accompagnement

Un bon accompagnement tient en quelques gestes : présenter toutes les promesses, expliquer clairement, reconnaître ses limites, rappeler les échéances et vous orienter. Ce sont des repères pratiques, pas des règles. Pour les devoirs du courtier à votre endroit, voyez → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous, et, si une question juridique se pose, consultez un notaire ou un avocat.

Un suivi pendant que la promesse est en cours

Une fois la promesse reçue et la réponse transmise, le travail continue. Vous pouvez demander à votre courtier de vous tenir au courant de ce qu'il apprend : la réponse de l'autre partie, une demande de précision, une nouvelle date. Convenez avec lui, dès le début, de la façon dont vous voulez être joint et à quelle fréquence vous souhaitez des nouvelles. Vous préférerez peut-être un courriel de mise à jour chaque jour pendant une période active, ou un appel seulement quand il y a du nouveau. Dites ce qui vous convient, et demandez-lui la même clarté de sa part.

Si vous n'avez aucune nouvelle et que vous vous demandez où en sont les choses, n'attendez pas : appelez, puis confirmez par écrit ce qui a été dit. Un silence peut n'être qu'un manque de nouvelles, mais mieux vaut le vérifier.

Une relation de travail, pas une relation de dépendance

Le courtier est un allié, mais vous restez le décideur. N'hésitez pas à lui dire que vous voulez prendre un moment, consulter un notaire ou en reparler à deux. Un courtier qui respecte ce rythme travaille avec vous, pas à votre place.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles reçoit une promesse assortie de plusieurs conditions. Il demande à son courtier de lui expliquer chacune en mots simples, une à une. Le courtier le fait, puis précise : pour ce que cette condition produit si elle n'est pas remplie, c'est une question pour un notaire. Gilles apprécie cette franchise. Il note la question, et la porte au notaire le jour suivant.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : pouvez-vous me présenter chaque promesse reçue, par écrit, et me rappeler les dates importantes ? Un notaire ou un avocat : sur une question d'effet juridique que le courtier ne peut pas trancher, quelle est votre lecture ?

4.2 Recevoir toutes les promesses, de façon claire

Demander la présentation par écrit

Dès que vous sentez qu'une ou plusieurs promesses pourraient arriver, dites à votre courtier comment vous souhaitez les recevoir. Voici une façon simple de le demander.

• Je voudrais recevoir chaque promesse par écrit, avec toutes ses annexes, dès que vous l'avez.
• Je voudrais qu'on les relise ensemble, rubrique par rubrique.
• Je voudrais un résumé écrit des échéances de chaque promesse.

Ce sont des demandes ordinaires. Un document remis en main propre vaut mieux qu'une description au téléphone : vous pouvez le relire à votre rythme, le montrer à un notaire, le comparer à un autre.

Une fiche de présentation à demander

Pour garder les promesses bien distinctes, vous pouvez demander à votre courtier de remplir, ou de remplir avec vous, une fiche d'une page par promesse. Elle ne remplace pas le document : elle le résume pour que vous puissiez le retrouver rapidement. Voici ce qu'elle peut contenir.

Cette fiche sert aussi à la comparaison du chapitre 9. Remplie au fil de l'eau, elle vous évite de relire tout le document chaque fois que vous cherchez un renseignement.

Pourquoi chaque promesse compte

Une promesse qui semble faible peut devenir intéressante si l'autre se défait. Une promesse arrivée tard peut révéler un détail utile sur une promesse reçue plus tôt. Pour comparer, il faut tout voir. Le chapitre 9 montre comment les mettre côte à côte.

Un ordre de présentation clair

Si plusieurs promesses arrivent, demandez un ordre simple : pour chacune, qui l'a envoyée (sans que le nom compte plus que le contenu), quand elle est arrivée et jusqu'à quand elle attend votre réponse. Cette présentation régulière évite de mélanger les dossiers.

Les promesses qui arrivent en même temps

Quand deux promesses arrivent le même jour, comme chez Samira, la présentation est encore plus importante. Demandez à votre courtier de les traiter l'une après l'autre, sans se précipiter, et de vous donner un moment pour les lire toutes les deux avant de commenter l'une ou l'autre. Si vous avez un doute sur la façon de procéder, posez la question à votre courtier, puis au notaire ou à l'avocat. Ce livre ne dit pas qu'une règle impose un ordre de réponse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira reçoit deux promesses le même jour pour son condo. Son courtier les lui envoie par écrit, avec leurs annexes, et lui propose une rencontre le soir même. Elle demande un résumé écrit de chaque promesse : qui l'a envoyée, quand elle est arrivée, jusqu'à quand l'acheteur attend. Avant la rencontre, elle a déjà lu les deux documents. Les questions qu'elle apporte sont précises.

Ce que vous pouvez demander au courtier de l'acheteur, par l'entremise du vôtre

Vous n'avez pas à parler directement à l'autre courtier ni à l'acheteur. C'est votre courtier qui peut, pour vous, poser des questions : l'acheteur a-t-il une lettre d'une institution financière ? A-t-il une propriété à vendre ? Peut-il préciser une date ? Il rapporte ensuite les réponses, qu'il peut aussi confirmer par écrit. Passer par lui garde les échanges ordonnés.

Les promesses verbales ou en marge

Si quelqu'un vous parle d'une offre qui n'est pas écrite, notez-le, sans la confondre avec une promesse écrite. Demandez à votre courtier ce qu'elle représente en pratique et à qui poser la question sur sa portée. Ce livre ne dit pas ce qu'un propos verbal produit.

4.3 Documenter les échanges

Pourquoi garder des traces

Les conversations s'oublient, les souvenirs divergent. Une trace écrite fixe ce qui a été dit, rappelle ce qui reste à faire et peut être montrée à un professionnel. Documenter n'est pas de la méfiance : c'est de l'hygiène de travail.

Que garder

• Les promesses reçues, avec leurs annexes, telles qu'elles sont arrivées.
• Vos réponses, telles qu'elles ont été transmises.
• Les courriels et messages échangés avec votre courtier et, par son entremise, avec l'autre partie.
• Vos notes de rencontre, datées.
• Les réponses de vos professionnels : notaire, avocat, prêteur, comptable.
• Un petit journal : date, personne, sujet, ce qui a été convenu.

Comment le faire sans y passer des heures

Une méthode simple tient en trois gestes.

1. Un dossier unique, papier ou numérique, où tout va. Évitez de disperser les pièces entre plusieurs boîtes de réception.
2. Un courriel de confirmation après chaque conversation importante : je résume ce que nous avons convenu aujourd'hui : …. Pouvez-vous me confirmer ? Cette phrase suffit.
3. Un journal d'une ligne par échange : date, personne, sujet.

Un modèle de message de confirmation

Voici un canevas à adapter. Il ne contient aucun montant ni aucune date réels.

Bonjour, je résume notre conversation de ce jour au sujet de la promesse reçue. Vous m'avez expliqué le sens courant de telle rubrique. Vous n'avez pas pu me préciser tel point, que je poserai au notaire. Nous avons convenu que vous me ferez parvenir telle information. Pouvez-vous confirmer que ce résumé est exact ? Merci.

L'essentiel est de dater, de résumer et de demander confirmation. Le courtier est libre de corriger ; c'est le but.

Ce qui reste hors écrit

Certaines conversations se font de vive voix. Faites-en le résumé par écrit le plus tôt possible. Cet effort est minime quand on le fait aussitôt, et pénible quand on le repousse.

L'ESSENTIEL — résumer, dater, confirmer

Trois verbes suffisent : résumer ce qui a été dit, dater le résumé, demander confirmation. Cette habitude s'applique à chaque échange important avec votre courtier et avec tout professionnel que vous consultez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après un appel avec son courtier, Gilles envoie un court courriel : voici ce que j'ai compris de notre conversation. Pouvez-vous confirmer ? Le courtier répond en précisant un point. Quelques jours plus tard, une confusion survient sur l'un des éléments discutés. Gilles retrouve son courriel et la réponse du courtier, et la discussion se règle en quelques minutes.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : pouvez-vous me confirmer par écrit ce que nous avons convenu ? Quels documents dois-je conserver ? Un notaire ou un avocat : parmi mes échanges, y a-t-il des pièces que vous voulez voir avant que je réponde ?

4.4 Les questions à poser, et où porter une inquiétude

Les questions à poser à votre courtier

Voici un canevas de questions de départ.

• Pouvez-vous me remettre chaque promesse par écrit, avec ses annexes ?
• Y a-t-il d'autres promesses ou d'autres intérêts dont je devrais être informé, dans la mesure où vous pouvez me le dire ?
• Pouvez-vous m'expliquer chaque rubrique en mots simples ?
• Quelles sont les dates importantes de chaque promesse ?
• Que savez-vous de l'acheteur, dans la mesure où vous pouvez me le dire ?
• Quelles questions dois-je poser à un notaire ou à un avocat avant de répondre ?

Quand une inquiétude persiste

Il peut arriver que vous ayez un doute sur la façon dont les choses se passent : une explication qui vous paraît incomplète, une communication qui tarde, une impression d'être pressé. Voici une démarche en gradation, du plus simple au plus formel.

1. En parler franchement à votre courtier. Dites ce qui vous inquiète, simplement : j'ai besoin de plus de précisions sur ce point. Un malentendu se règle plus facilement dès cette première étape que plus tard.
2. En parler à l'agence. Si la discussion avec votre courtier ne vous satisfait pas, vous pouvez en parler à l'agence pour laquelle il travaille. Demandez à qui vous adresser.
3. Demander conseil au service d'assistance de l'OACIQ. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec reçoit les questions du public. Son service d'assistance peut vous renseigner sur les démarches possibles. Il vous dira aussi ce qui relève de lui et ce qui relève d'un autre interlocuteur.
4. Consulter un notaire ou un avocat, si votre inquiétude porte sur un effet juridique ou sur vos droits.

À chaque étape, gardez vos traces écrites (section 4.3). Elles vous serviront à expliquer clairement votre situation.

VOS RECOURS — qui contacter

Pour une inquiétude à propos d'un courtier : d'abord votre courtier, puis son agence, puis le service d'assistance de l'OACIQ, qui vous orientera. Pour une question sur vos droits : un notaire ou un avocat. Ce livre ne décrit ni les démarches détaillées ni les suites possibles : ces renseignements se demandent directement à ces interlocuteurs.

Ce qu'il vaut mieux éviter

• Soupçonner trop vite. Un silence ou un retard n'est pas forcément un signe de mauvaise foi.
• Attendre trop longtemps. Une inquiétude non dite grandit. Dites-la tôt, simplement.
• Tout régler au téléphone. Laissez une trace écrite.
• Mélanger les sujets. Une question sur la lecture d'une promesse et une plainte sur un comportement sont deux démarches différentes.

L'ESSENTIEL — du plus simple au plus formel

Parler d'abord à votre courtier, puis à l'agence, puis au service d'assistance de l'OACIQ, et consulter un notaire ou un avocat pour toute question de droits. Chaque étape sert à clarifier avant d'escalader.

ATTENTION — ne pas confondre les rôles

Le service d'assistance de l'OACIQ renseigne ; il ne rend pas d'avis juridique sur votre cas. Un notaire ou un avocat répond aux questions de droit. Gardez cette distinction en tête pour vous adresser à la bonne personne.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas demander la promesse par écrit et se fier à une description donnée de vive voix.
• Ne pas voir toutes les promesses parce que le courtier en a présenté une seule.
• Ne rien noter des conversations et se souvenir à moitié de ce qui a été dit.
• Poser une question juridique au courtier et prendre sa réponse pour un avis de notaire.
• Garder une inquiétude pour soi jusqu'à ce qu'elle devienne un conflit.
• Passer par plusieurs canaux à la fois, avec des versions différentes de ce qui a été dit.
• Sauter les étapes : aller directement à la plainte sans avoir parlé au courtier ni à l'agence.

À retenir

• Vous pouvez demander que chaque promesse vous soit présentée par écrit, avec ses annexes, et expliquée en mots simples.
• Le courtier présente et explique ; il reconnaît ses limites et vous oriente vers le professionnel compétent.
• Résumer, dater et faire confirmer chaque échange important protège des malentendus.
• Une inquiétude se règle d'abord avec le courtier, puis avec l'agence, puis avec le service d'assistance de l'OACIQ.
• Les questions de droits vont au notaire ou à l'avocat.
• Ce livre ne rappelle aucune règle de déontologie ni aucune obligation légale.

Votre plan d'action

1. Dites à votre courtier comment vous voulez recevoir les promesses : par écrit, avec leurs annexes.
2. Demandez un résumé écrit des échéances de chaque promesse.
3. Créez un dossier unique pour les promesses, vos réponses, vos notes et les messages échangés.
4. Envoyez un courriel de confirmation après chaque conversation importante.
5. Tenez un journal d'une ligne par échange : date, personne, sujet.
6. Posez vos questions de lecture au courtier et vos questions de droit au notaire ou à l'avocat.
7. Si une inquiétude persiste, suivez la gradation : courtier, agence, service d'assistance de l'OACIQ.
8. Conservez toutes les traces jusqu'à la fin de la transaction.

Questions à poser

À votre courtier :

• Pouvez-vous me remettre chaque promesse par écrit, avec ses annexes ?
• Pouvez-vous m'expliquer chaque rubrique en mots simples ?
• Quelles sont les dates importantes de chaque promesse ?
• Que ne pouvez-vous pas me dire, et à qui dois-je poser cette question ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce dont nous avons convenu ?

À l'agence :

• À qui puis-je m'adresser si je souhaite parler d'une inquiétude à propos de l'accompagnement que je reçois ?

Au service d'assistance de l'OACIQ :

• Quelles démarches existent si j'ai une inquiétude à propos d'un courtier ? Qu'est-ce qui relève de vous, et qu'est-ce qui relève d'un autre interlocuteur ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Parmi mes échanges et mes documents, y a-t-il des pièces importantes à conserver ou à vous remettre ?

Vérifiez vos acquis

1. Que pouvez-vous demander à votre courtier au moment où une promesse arrive ?
2. Pourquoi voir toutes les promesses, même celles qui semblent faibles ?
3. Quels trois gestes simples documentent un échange ?
4. Dans quel ordre porter une inquiétude à propos d'un courtier ?
5. À qui poser une question sur vos droits ?
6. Que ne fait pas ce livre à propos de la déontologie du courtier ?

Réponses

1. Une présentation par écrit, avec les annexes, une explication en mots simples, un rappel des échéances et une orientation vers les bons professionnels.
2. Parce qu'une promesse qui semble faible peut devenir utile si une autre tombe, et que pour comparer il faut tout voir.
3. Résumer, dater et demander confirmation.
4. D'abord le courtier, puis l'agence, puis le service d'assistance de l'OACIQ.
5. À un notaire ou à un avocat.
6. Il n'énonce ni règle de déontologie ni obligation légale : ces sujets relèvent des textes officiels et des organismes compétents.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — le service d'assistance au public, l'information sur le rôle du courtier et sur les démarches possibles.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble.
• → livre B2 pour ce que vous pouvez attendre de votre courtier, → livre C5 pour les formulaires de réponse, → livre M1 pour le rôle du notaire.

Chapitre 5 — Au-delà du prix affiché : le net qui compte

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le prix proposé est le premier chiffre que l'on regarde dans une promesse. C'est aussi le moins complet. Entre le prix que l'acheteur offre et la somme qui vous reste réellement dans les mains, il y a tout ce qui se retire en chemin : les frais liés à la vente, le remboursement de votre prêt, les ajustements qui se règlent le jour de la signature. Deux promesses affichant le même prix peuvent laisser des sommes différentes, selon leurs conditions et leur calendrier. Deux promesses affichant des prix différents peuvent, elles, se rapprocher une fois les postes pris en compte.

Ce chapitre vous montre comment penser en termes de net, c'est-à-dire de somme qui vous reste, et comment dresser la liste des postes à prévoir sans vous perdre dans les chiffres. Il ne contient aucun calcul, aucun montant, aucun pourcentage : les chiffres de votre dossier appartiennent à votre dossier, et leur exactitude se demande à vos professionnels. Toute question fiscale va à votre comptable. Pour fixer un prix à l'inscription, voyez → livre E3, Fixer le prix d'inscription. Pour comprendre votre prêt, voyez → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire.

Deux dossiers fictifs accompagnent ce chapitre : Louise et Marc, qui comparent leur première promesse à ce qu'il leur reste à payer sur leur prêt, et Samira, qui compare deux promesses de prix différents.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer la différence entre le prix proposé et le net qui vous reste ;
• dresser la liste des postes à prévoir de votre côté, sans les chiffrer à l'aveugle ;
• remplir un tableau de comparaison qui met côte à côte les éléments de plusieurs promesses ;
• reconnaître quelles questions vont au courtier, au notaire, au prêteur ou au comptable ;
• éviter de comparer des promesses sur le seul prix.

Pourquoi c'est important

Un vendeur qui compare des prix compare des vitrines. Un vendeur qui compare des nets compare ce qu'il aura vraiment en main. La différence n'est pas théorique : une promesse à prix plus élevé, mais assortie de conditions lourdes ou d'un calendrier qui vous force à payer deux logements en même temps, peut valoir moins qu'une promesse à prix plus modeste, mais plus simple.

Penser en net rend trois services :

• il éclaire la comparaison : vous comparez des choses comparables ;
• il prévient les surprises : vous savez à l'avance quelles dépenses vous attendent ;
• il nourrit la négociation : vous savez quelles concessions pèsent vraiment sur votre résultat.

Gardez en tête que ce chapitre vous donne une méthode, pas des chiffres. Les chiffres, vous les obtiendrez de vos professionnels, pour votre dossier précis.

5.1 Prix proposé et somme qui vous reste

Le net, en mots

Le net, c'est ce qui reste après que tout ce qui doit être payé l'a été. Imaginez une ligne de départ : le prix proposé. Imaginez ensuite des retraits successifs : ce que coûte la vente, ce que vous devez à votre prêteur, ce qui se règle entre vous et l'acheteur à la signature. À la fin, il reste une somme. C'est elle qui compte pour votre projet suivant : acheter ailleurs, louer, rembourser une dette, mettre de côté.

DÉFINITION — net du vendeur

Somme qui reste au vendeur une fois soustraits du prix de vente tous les frais et tous les montants à payer au moment de la transaction. Le mot est pratique, non juridique : il sert à comparer des promesses entre elles.

Pourquoi le prix seul ne suffit pas

Voici quelques raisons pour lesquelles deux prix identiques peuvent mener à des nets différents.

• Les conditions : une promesse chargée de conditions peut vous laisser longtemps dans l'incertitude, voire se défaire. Une promesse plus simple laisse moins de points à remplir.
• Le calendrier : une prise de possession tardive peut vous obliger à payer deux logements, ou à assumer des frais de logement temporaire. Une prise de possession rapide peut vous presser.
• Ce qui est inclus ou exclu : si la promesse inclut des éléments que vous auriez emportés, leur valeur pour vous entre dans la comparaison.
• Les travaux demandés : une inspection peut conduire l'acheteur à demander des réparations ou une baisse de prix. Plus l'inspection pèse dans la promesse, plus le prix initial devient incertain.
• Le risque que la vente ne se fasse pas : une promesse qui n'aboutit pas ne produit aucun net, et vous aurez peut-être perdu du temps de mise en marché.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira a reçu deux promesses le même jour pour son condo. La première affiche un prix plus élevé, mais elle comporte plusieurs conditions et une prise de possession tardive. La seconde affiche un prix un peu moindre, joint une lettre d'une institution financière et ne contient qu'une condition d'inspection, avec une prise de possession plus rapprochée. Samira se rend compte qu'elle ne peut pas décider en regardant seulement le prix. Elle décide de comparer les nets et les calendriers, tableau en main.

Les trois moments de l'argent

Pour ne rien oublier, pensez à l'argent en trois moments.

• Avant la signature de l'acte de vente : ce qui se paie ou se prépare pendant la période des conditions, comme les documents à obtenir, une éventuelle inspection de votre côté ou des réparations convenues.
• À la signature : ce qui se règle au moment où la propriété change de mains, comme le remboursement du prêt, les frais du notaire et les ajustements.
• Après la signature : ce qui suit, comme le déménagement, les frais de logement si les dates ne s'enchaînent pas, et les formalités fiscales éventuelles.

Chaque promesse déplace un peu ces trois moments. Une prise de possession tardive allonge le deuxième et le troisième ; une condition longue retarde le premier. Quand vous remplissez le tableau de la section 5.3, demandez-vous pour chaque ligne à quel moment elle tombe.

Un net n'est pas une promesse de résultat

Le net que vous calculez est une estimation. Il bouge avec les ajustements de dernière minute, les frais exacts et les conditions qui se réalisent ou non. Présentez-le à vous-même comme un ordre de grandeur, et demandez à vos professionnels de le préciser. Ce livre ne vous donne aucun chiffre ; l'estimation de votre notaire ou de votre comptable, ou les renseignements de votre prêteur, vous en donneront.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : pouvez-vous m'aider à dresser la liste des postes qui séparent le prix proposé de la somme qui me restera ? Un notaire : pouvez-vous me dire quels frais et ajustements apparaissent à la signature, pour ma situation ? Votre comptable : y a-t-il une question fiscale à connaître avant de comparer ces promesses ?

5.2 Les frais à prévoir de votre côté

Voici les principaux postes, nommés sans chiffres. La liste n'est pas exhaustive : votre situation peut en ajouter ou en retirer. L'important est de vous poser la question pour chacun.

La rémunération du courtier

Si vous avez conclu un contrat de courtage, il prévoit une rémunération pour votre courtier. Demandez-lui comment et quand elle se règle, et ce qu'elle laisse de la vente. Relisez votre contrat de courtage ou demandez à votre courtier de vous la rappeler par écrit, avec les taxes qui s'y ajoutent, le cas échéant. Ne la devinez pas. Pour comprendre le contrat et ses effets, adressez-vous à votre courtier d'abord, puis à un notaire ou à un avocat pour toute question juridique.

Les frais du notaire

Le notaire prépare l'acte de vente et les vérifications qui l'entourent. Demandez-lui comment ses honoraires et ses débours sont établis, et une estimation pour votre vente. Qui paie quoi entre l'acheteur et le vendeur est une question à poser au notaire plutôt qu'à supposer. Voyez → livre M1, Le notaire et l'acte de vente, pour son rôle.

Le remboursement de votre prêt

Si votre propriété est grevée d'un prêt, demandez à votre prêteur ce qui se passe pour ce prêt à la vente, notamment :

• le solde à rembourser ;
• les frais éventuels liés au remboursement avant la fin du terme, qui varient d'un contrat à l'autre ;
• ce qu'il faut faire pour que la garantie du prêt soit retirée de votre propriété, et les frais qui s'y rattachent.

Ces sommes sont propres à votre contrat. Aucun livre ne peut les deviner. Voyez → livre F1, Comprendre le prêt hypothécaire, pour comprendre ce qui s'applique à un prêt.

Les ajustements entre vous et l'acheteur

À la signature, certains montants peuvent se répartir entre vendeur et acheteur (par exemple des taxes ou des frais de copropriété pour un condo). Demandez au notaire lesquels s'appliquent et comment ils sont établis dans votre cas. Vous n'avez pas à les anticiper à la ligne près, mais il vaut mieux savoir qu'ils existent.

Les documents à fournir

Selon la nature de votre propriété et de la promesse, vous pourriez avoir à fournir certains documents (certificat de localisation, déclarations, documents de copropriété). Certains ont un coût, ou demandent du temps pour être obtenus. Demandez à votre courtier et à votre notaire lesquels s'appliquent à votre cas. Pour les déclarations du vendeur, voyez → livre E5, Divulguer sans se piéger.

Les travaux ou concessions éventuels

Si la promesse est liée à une inspection, l'acheteur peut demander des réparations, une baisse de prix ou un autre arrangement. Gardez une marge dans vos prévisions pour cette éventualité. Demandez à votre courtier comment ces demandes se négocient en pratique.

Les frais de logement et de déménagement

Le déménagement, le gardiennage des meubles, un logement temporaire si les dates ne s'enchaînent pas : ces frais sont à vous. Ils dépendent de votre calendrier (chapitre 8) et de vos projets.

Le coût du temps

Il y a enfin un poste qui ne figure sur aucune facture : le temps. Une promesse qui s'étire, des conditions qui tardent à se lever, une remise en marché si la vente échoue : tout cela pèse sur votre projet. Pendant ce temps, votre prêt continue, vos taxes courent, votre propriété reste à entretenir et à présenter. Sans le chiffrer, gardez-le en tête quand vous comparez une promesse plus rapide et une promesse plus lente. Votre courtier peut vous dire comment il voit le temps de remise en marché dans votre cas, sans promettre de résultat. Pour la mise en marché, voyez → livre E4, La mise en marché.

La fiscalité de la vente

Selon votre situation, la vente d'une propriété peut avoir une conséquence fiscale. Ce livre ne dit pas laquelle, ni dans quel cas. C'est une question pour le comptable, qu'il faut poser avant de répondre à la promesse, et non après.

ATTENTION — ne pas improviser un chiffre

Un chiffre de mémoire ou un ordre de grandeur entendu d'un ami ne remplace pas la réponse de vos professionnels. Écrivez à côté de chaque poste le nom de la personne qui vous donnera le chiffre, et la date à laquelle vous l'aurez. Un poste sans chiffre reste une question ; il n'est pas à ignorer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc ont un prêt sur leur maison. Avant de répondre à la promesse, ils appellent leur prêteur : ils demandent le solde, les frais éventuels de remboursement avant terme et la marche à suivre pour retirer la garantie du prêt. Ils notent les réponses sur une feuille et demandent à leur notaire quelle estimation de ses frais il peut leur fournir. Ils savent maintenant à quoi ressemble le chemin entre le prix proposé et la somme qui leur restera.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre prêteur : quel est le solde de mon prêt, et quels frais s'appliquent si je le rembourse maintenant ? Votre notaire : quels frais et quels ajustements devrai-je prévoir à la signature ? Votre comptable : y a-t-il une conséquence fiscale à cette vente, dans ma situation ?

5.3 Un tableau de comparaison à remplir

Pour comparer deux promesses ou plus sur la base du net, voici un tableau vierge. Il ne contient aucun chiffre : c'est à vous de le remplir, avec l'aide de vos professionnels. Reproduisez-le sur une feuille, ou demandez à votre courtier de vous en fournir un sur le même modèle.

Comment s'en servir

1. Remplissez une colonne par promesse. Les postes qui ne changent pas d'une promesse à l'autre (le solde du prêt, par exemple) se recopient tels quels.
2. Marquez d'un point d'interrogation les cases dont vous n'avez pas encore la réponse, avec le nom de la personne à qui la demander.
3. Écrivez à côté de la dernière ligne les conditions de chaque promesse : une somme plus élevée sous condition n'est pas une somme acquise.
4. Ajoutez une ligne pour le calendrier : les dates de prise de possession, car elles influencent vos frais de logement.
5. Relisez-le avec votre courtier, puis avec votre comptable pour les lignes qui touchent à l'impôt.

Deux façons de lire le tableau rempli

Sans aucun chiffre, voici comment deux vendeurs pourraient lire leur tableau.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc n'ont qu'une promesse. Leur tableau n'a qu'une colonne, mais il leur apprend déjà quelque chose : la somme qui leur resterait dépend en grande partie de ce que leur prêteur leur dira pour le remboursement du prêt. Ils comprennent qu'ils ne peuvent pas juger la promesse avant d'avoir cette réponse. Ils attendent d'avoir appelé le prêteur avant de se prononcer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira remplit deux colonnes. Les lignes du prêt, du notaire et du courtier sont presque identiques d'une promesse à l'autre. Les écarts apparaissent ailleurs : les réparations possibles, le calendrier, les documents à fournir. Elle voit que son choix ne dépend pas d'abord du prix, mais de ces trois lignes. Elle les note en rouge sur sa feuille et prépare ses questions pour son courtier.

La leçon est la même dans les deux cas : le tableau fait apparaître les lignes qui comptent vraiment, et ce ne sont pas toujours celles auxquelles on pensait.

Ce que le tableau ne dit pas

Un tableau comparatif met des chiffres côte à côte ; il ne dit pas lequel choisir. Il ne dit pas non plus lequel a le plus de chances d'aboutir. Pour cela, il faut regarder le sérieux de l'acheteur (chapitre 6) et la solidité des conditions (chapitre 7). Le chapitre 9 propose un tableau plus complet qui réunit tous ces critères.

L'ESSENTIEL — comparer des nets, pas des prix

Deux promesses se comparent sur ce qu'elles laissent réellement, une fois les postes pris en compte, et sur la probabilité qu'elles aboutissent. Le prix seul est un point de départ, jamais un point d'arrivée.

5.4 Les questions à poser au courtier, au notaire et au comptable

Au courtier

• Pouvez-vous m'aider à dresser la liste des postes entre le prix proposé et la somme qui me restera ?
• Quelle est la rémunération prévue à mon contrat de courtage, avec les taxes qui s'y ajoutent, le cas échéant ?
• Quels documents devrai-je fournir, et lesquels ont un coût ?
• Comment les demandes de réparations ou de concessions se négocient-elles en pratique ?
• Que dois-je prévoir si la vente ne se conclut pas ?

Au notaire

• Quelle estimation de vos frais pouvez-vous me donner pour ma vente ?
• Quels ajustements apparaîtront à la signature, pour ma propriété ?
• Que doit-il se passer pour que mon prêt soit remboursé et sa garantie retirée ?
• Y a-t-il des frais ou des documents propres à ma situation (copropriété, indivision) ?

Au prêteur

• Quel est le solde de mon prêt et quels frais s'appliquent à un remboursement avant la fin du terme ?
• Quelle marche à suivre pour que la garantie soit retirée de ma propriété ?

Au comptable

• La vente de ma propriété a-t-elle une conséquence fiscale dans ma situation ?
• Y a-t-il des formalités à accomplir à cause de cette vente, et à quel moment ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Vos quatre interlocuteurs : courtier, notaire, prêteur, comptable. Notez, pour chaque ligne du tableau, qui vous donnera la réponse et quand. La somme qui vous reste se reconstitue morceau par morceau, avec chacun d'eux.

Les erreurs qui coûtent cher

• Comparer des prix au lieu de comparer ce qui reste.
• Oublier le prêt et les frais qui s'y rattachent.
• Se fier à un chiffre de mémoire ou entendu d'un tiers.
• Ignorer le calendrier, qui peut vous forcer à payer deux logements.
• Négliger la question fiscale et l'apprendre trop tard.
• Prendre un net estimé pour une certitude.
• Confondre le tableau et la décision : un tableau éclaire, il ne décide pas.

À retenir

• Le prix proposé n'est qu'un point de départ ; le net est la somme qui vous reste après les postes à payer.
• Les postes à prévoir : rémunération du courtier, frais du notaire, remboursement du prêt, ajustements, documents, réparations éventuelles, déménagement, fiscalité.
• Chaque chiffre vient d'un professionnel, pour votre dossier précis ; ce livre n'en donne aucun.
• Un tableau comparatif met les promesses côte à côte et fait apparaître les écarts.
• Une question fiscale va au comptable, avant de répondre à la promesse.
• Un net est une estimation, jamais une promesse de résultat.

Votre plan d'action

1. Listez les postes entre le prix proposé et la somme qui vous reste.
2. Contactez votre prêteur pour le solde et les frais de remboursement du prêt.
3. Demandez à votre notaire une estimation de ses frais et des ajustements.
4. Demandez à votre courtier la rémunération prévue à votre contrat, par écrit.
5. Consultez votre comptable pour toute question fiscale liée à la vente.
6. Remplissez le tableau une colonne par promesse, en marquant les cases en attente.
7. Reportez les conditions et le calendrier de chaque promesse à côté du net estimé.
8. Relisez le tableau avec votre courtier avant de répondre.

Questions à poser

À votre courtier :

• Pouvez-vous m'aider à dresser la liste des postes qui séparent le prix proposé de ma somme nette ?
• Quelle est la rémunération prévue à mon contrat, par écrit ?
• Quels documents dois-je fournir, et à quel coût ?

À votre notaire :

• Quelle estimation de vos frais pouvez-vous me donner ?
• Quels ajustements apparaîtront à la signature ?

À votre prêteur :

• Quel est mon solde et quels frais s'appliquent à un remboursement avant terme ?
• Comment la garantie de mon prêt est-elle retirée ?

À votre comptable :

• Y a-t-il une conséquence fiscale à la vente de ma propriété ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle est la différence entre le prix proposé et le net ?
2. Nommez quatre postes à prévoir de votre côté.
3. Pourquoi deux promesses de même prix peuvent-elles laisser des nets différents ?
4. À qui demander le solde de votre prêt et les frais de remboursement ?
5. Que contient le tableau de comparaison de ce chapitre ?
6. Pourquoi un net n'est-il pas une certitude ?

Réponses

1. Le prix proposé est le montant offert par l'acheteur ; le net est la somme qui vous reste après les frais et les paiements liés à la vente.
2. Par exemple : la rémunération du courtier, les frais du notaire, le remboursement du prêt, les ajustements à la signature, les documents à fournir, le déménagement.
3. À cause des conditions, du calendrier, des éléments inclus ou exclus, des travaux demandés et du risque que la vente ne se fasse pas.
4. À votre prêteur.
5. Des lignes (prix, rémunération, notaire, prêt, ajustements, documents, réparations, déménagement, fiscalité, somme restante) et une colonne par promesse, sans aucun chiffre préécrit.
6. Parce qu'il dépend de frais, d'ajustements et de conditions qui peuvent changer jusqu'à la signature.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier et le contrat de courtage.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble.
• → livre E3 pour le prix d'inscription, → livre F1 pour votre prêt hypothécaire, → livre M1 pour le notaire, → livre E5 pour les déclarations du vendeur.

Chapitre 6 — L'acompte et la preuve de sérieux de l'acheteur

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez une promesse devant vous, et une question simple vous brûle les lèvres : cet acheteur est-il sérieux ? Personne ne peut le garantir. Mais plusieurs signaux, que votre courtier peut vous aider à lire, permettent de se faire une idée plus juste : un acompte joint à la promesse, une lettre d'une institution financière, un calendrier réaliste, une démarche ordonnée. Aucun de ces signaux n'est une assurance. Ensemble, ils aident à distinguer une promesse bien préparée d'une promesse légère.

Ce chapitre présente l'acompte par son utilité : c'est un signe de sérieux de l'acheteur. Il vous invite à poser à votre courtier et à votre notaire les questions qui comptent : où l'acompte est placé, qui le garde, à quelles conditions il est remis. Il ne donne aucun montant, aucune proportion et aucune règle : ces points relèvent de votre courtier, de votre notaire et des textes officiels. Pour le notaire, voyez → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

Deux dossiers fictifs accompagnent ce chapitre : Samira, qui reçoit deux promesses le même jour pour son condo, et Louise et Marc, qui examinent la première promesse reçue pour leur maison.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer à quoi sert un acompte du point de vue du vendeur ;
• poser les bonnes questions sur le lieu où il est placé et les conditions de sa remise ;
• repérer d'autres signaux de sérieux, comme la préautorisation de prêt et la lettre du prêteur ;
• relativiser chaque signal pour ne pas le prendre pour une garantie ;
• préparer vos questions au courtier et au notaire.

Pourquoi c'est important

Une promesse qui n'aboutit pas coûte du temps, de l'énergie et parfois des occasions manquées. Pendant que vous attendez la levée des conditions, d'autres acheteurs intéressés peuvent passer à autre chose. Évaluer le sérieux d'un acheteur, c'est évaluer la probabilité que la vente aille au bout.

Cette évaluation rend trois services :

• elle éclaire la comparaison : entre deux promesses, la plus solide n'est pas forcément celle qui affiche le prix le plus élevé ;
• elle vous aide à négocier : vous savez sur quels points insister ;
• elle vous prépare : si le signal est faible, vous gardez des solutions de rechange (chapitre 10).

Gardez en tête une règle de prudence : aucun signal ne remplace la vérification par un professionnel. Le courtier peut vous dire ce qu'il constate. Le notaire ou l'avocat peut vous dire ce que cela produit. Le prêteur de l'acheteur, lui, est le seul à savoir si le financement sera accordé.

6.1 À quoi sert un acompte

Un signal de sérieux

Au sens courant, un acompte est une somme que l'acheteur annonce ou verse avec sa promesse, comme signe de son intention d'aller au bout. Du point de vue du vendeur, il joue un rôle de signal : un acheteur qui met de l'argent sur la table montre qu'il s'engage dans la démarche. Cela ne garantit rien, mais cela dit quelque chose.

DÉFINITION — acompte

Somme que l'acheteur annonce ou verse avec sa promesse d'achat. Dans ce livre, le mot est pris dans son sens courant : un signe de sérieux. Les règles qui encadrent sa garde, son affectation ou sa remise sont des questions pour le courtier et le notaire.

Pourquoi le vendeur s'y intéresse

Du côté du vendeur, la question n'est pas seulement de savoir si l'acheteur a de l'argent. Elle est de savoir si cet acheteur est prêt à agir. Pendant que la promesse est en cours, votre propriété est en quelque sorte suspendue : vous continuez à y vivre, à l'entretenir, parfois à la montrer, mais votre projet dépend de la réponse de l'autre. Un acheteur qui a bien préparé son dossier réduit cette incertitude. C'est ce que vous cherchez à mesurer, avec prudence et sans prétendre lire dans les pensées.

Ce que l'acompte n'est pas

Pour ne pas se tromper, retenez trois choses.

• Ce n'est pas la vente. Ne présumez pas qu'une promesse accompagnée d'un acompte équivaut à une vente conclue : demandez au notaire ou à l'avocat ce qu'elle produit.
• Ce n'est pas une preuve de financement. Un acheteur peut verser un acompte et ne pas obtenir son prêt. Pour juger du financement, il faut d'autres signaux (section 6.3).
• Ce n'est pas un paiement définitif. Tant que la vente n'est pas conclue, ce que devient la somme, selon que la vente se fait ou non, est une question pour le notaire ou l'avocat.

Comparer les acomptes sans les chiffrer

Quand plusieurs promesses arrivent, il est tentant de comparer les acomptes. Gardez la mesure. Ce livre ne donne aucune proportion ni aucun montant. Demandez plutôt à votre courtier ce qu'il en pense, en fonction de ce qu'il voit sur le marché, sans promesse de résultat. Un acompte plus important ou moins important n'est qu'un indice parmi d'autres. Le lire seul, c'est risquer de se tromper.

Les questions sur l'acompte

Chaque promesse qui mentionne un acompte appelle quatre questions, que l'on pose dans cet ordre.

1. Est-il réellement joint ? La promesse annonce-t-elle un acompte à venir, ou a-t-il déjà été remis ?
2. Où est-il placé ? Cette question mène à la section 6.2.
3. À quelles conditions est-il remis, à qui ? Cette question est juridique : elle va au notaire ou à l'avocat.
4. Que se passe-t-il s'il n'est pas versé ? Même réponse : notaire ou avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira a reçu deux promesses, chacune faisant mention d'un acompte. Elle ne cherche pas à les comparer par leur montant. Elle demande à son courtier, pour chacune : l'acompte a-t-il été remis ? où est-il placé ? Elle apprend que l'une des deux est accompagnée d'une preuve de dépôt, l'autre d'une promesse de dépôt à venir. Elle note la différence et prépare une question pour son notaire sur ce que cela change.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : l'acompte annoncé est-il déjà remis ? Où est-il placé, selon ce que vous savez ? Un notaire ou un avocat : que veut dire cet acompte pour moi, et à quelles conditions est-il remis ? Que se passe-t-il s'il n'est pas versé ?

6.2 Où il est déposé et qui le garde

Une question à ne pas sauter

L'acompte est une somme d'argent. Où elle se trouve, qui en répond et à quelles conditions elle peut sortir sont des questions pratiques, mais aussi juridiques. Votre courtier peut vous dire comment cela se passe dans sa pratique. Le notaire ou l'avocat peut vous dire ce que cela implique pour vous. Ce livre ne décrit aucune règle de dépôt ni de garde.

Ce que vous pouvez demander à votre courtier

Posez-lui des questions factuelles :

• Où l'acompte annoncé est-il placé, concrètement ?
• Qui est la personne ou l'organisme qui en a la garde ?
• Ai-je une preuve écrite de ce dépôt ?
• Comment saurai-je que l'acompte a bien été remis ?

Il peut répondre à ce qu'il constate. Il ne peut pas, lui, vous dire à quelles conditions l'argent est rendu à l'acheteur ou conservé : cette question appartient à un professionnel du droit.

Ce que vous pouvez demander au notaire

Le notaire est l'interlocuteur à qui poser les questions sur les suites de la transaction. Vous pouvez lui demander, avant de répondre à la promesse :

• Quelles questions dois-je poser à propos de l'acompte avant d'accepter ?
• Qu'implique, pour moi, le fait que l'acompte soit placé à tel endroit ?
• À quelles conditions l'acompte est-il remis, et à qui ?
• Que se passe-t-il si la vente ne se conclut pas ?

Ne présumez pas la réponse. Ce que fait l'argent, selon que la vente se conclut ou non, dépend de ce qui est écrit et de ce que prévoit le droit. Pour le rôle du notaire, voyez → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

Rencontrer le notaire plus tôt

Rien ne vous empêche de consulter un notaire avant de répondre. Cette rencontre, courte, peut vous éviter une mauvaise surprise. Apportez la promesse, la section sur l'acompte et vos questions écrites.

ATTENTION — une somme n'est pas un jeu de mots

Dans les conversations, les mots dépôt, acompte et mise de fonds peuvent être employés l'un pour l'autre sans désigner la même chose. Si un mot vous paraît ambigu, demandez à votre courtier ce qu'il désigne exactement dans la promesse, puis posez la question au notaire. Ne présumez pas l'équivalence.

Garder la trace du dépôt

Quand l'acompte est remis, demandez que la confirmation vous parvienne par écrit, par l'entremise de votre courtier. Rangez-la dans le dossier de la transaction avec la promesse (chapitre 4). Si vous changez de courtier, de notaire ou de coordonnées avant la fin de la transaction, avisez les personnes concernées pour que l'information circule. Une preuve que vous avez perdue est une preuve qu'il faudra redemander, ce qui coûte du temps au moment où il vous manque le plus.

Si vous vendez à deux, comme Louise et Marc, décidez qui garde le dossier et assurez-vous que l'autre en a une copie. Une confirmation qui dort dans la boîte courriel d'une seule personne ne sert à personne si celle-ci est absente le jour où l'on en a besoin.

Quand l'acompte n'est pas encore remis

Une promesse peut annoncer un acompte qui sera remis plus tard. Notez la date annoncée, si elle figure au document, et inscrivez-la sur votre calendrier (chapitre 8). Demandez à votre courtier de vous confirmer par écrit lorsque l'acompte est bien remis. Si la date passe sans nouvelle, appelez-le sans attendre, et consignez la conversation (chapitre 4).

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc voient, dans leur première promesse, un acompte annoncé sans preuve de dépôt. Ils ne tirent aucune conclusion. Ils demandent à leur courtier : où l'acompte sera-t-il placé, et quand le saurons-nous ? Ils notent la date de réponse qu'il leur donne et décident d'en reparler à leur notaire avant d'accepter.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : où est placé l'acompte ? Existe-t-il une preuve de dépôt ? Comment serai-je informé ? Votre notaire : à quelles conditions l'acompte est-il remis, et à qui ? Que dois-je savoir avant d'accepter ? Ces questions juridiques ne se devinent pas.

6.3 Autres signaux de sérieux

L'acompte n'est pas le seul indice. Voici d'autres signaux pratiques, que vous pouvez demander à votre courtier d'éclaircir. Aucun n'est une garantie, et aucun ne se lit seul.

La préautorisation de prêt

Un acheteur qui compte emprunter peut avoir fait examiner sa situation par un prêteur avant de présenter sa promesse. On parle couramment de préautorisation. Son effet exact dépend de ce que le prêteur a écrit : demandez à votre courtier ce que le document dit et ne dit pas. Elle dit que l'acheteur a fait une démarche. Elle ne dit pas que le prêt sera accordé pour cette propriété.

La lettre du prêteur

Une promesse peut être accompagnée d'une lettre d'une institution financière décrivant, en termes généraux, la situation de l'acheteur. Lisez-la avec votre courtier. Demandez-lui ce qu'elle dit et ce qu'elle ne dit pas : date de la lettre, conditions mentionnées, montant évoqué. Ne tirez pas de conclusion sur sa solidité. Le prêteur de l'acheteur est le seul à pouvoir confirmer que le financement sera accordé.

DÉFINITION — préautorisation de prêt

Démarche préalable par laquelle un acheteur fait examiner sa situation financière par un prêteur avant de chercher une propriété. Elle donne une indication ; ce qu'elle engage exactement se demande au courtier de l'acheteur ou au prêteur.

Les démarches de l'acheteur

Un acheteur qui a déjà consulté un notaire ou rassemblé ses documents témoigne d'une préparation. Votre courtier peut parfois vous dire, selon ce qu'il apprend du courtier de l'acheteur, où en est la démarche. Ce n'est qu'une indication.

La clarté de la promesse

Une promesse bien remplie, complète, cohérente, avec des annexes ordonnées, dit quelque chose de la préparation de l'acheteur et de son courtier. Une promesse brouillonne, avec des cases vides ou des contradictions, appelle des questions. Cela n'est pas un jugement sur la personne : c'est une raison de demander des précisions.

Le calendrier réaliste

Un calendrier qui laisse le temps de faire les démarches (financement, inspection, notaire) est un signe de réalisme. Un calendrier très serré peut indiquer une urgence légitime ou une préparation trop courte. Votre courtier peut vous aider à faire la différence.

Si l'acheteur doit d'abord vendre sa propriété

Si la promesse dépend de la vente de la propriété de l'acheteur, la solidité de cette dernière vente entre dans l'évaluation. Votre courtier peut se renseigner sur l'état de cette autre vente, dans la mesure du possible. Voyez le chapitre 7 pour ce type de condition.

Une grille de lecture des signaux

Pour garder une vue d'ensemble, vous pouvez remplir une petite grille par promesse. Elle ne mesure rien : elle ordonne ce que vous savez et ce que vous ignorez encore.

Remplissez-la avec votre courtier. Une case à confirmer n'est pas un défaut : c'est une question avec le nom de la personne qui peut y répondre.

Si un signal manque

Un signal absent n'est pas une raison de refuser. C'est une raison de demander. Votre courtier peut, par l'entremise de celui de l'acheteur, réclamer la pièce qui manque : une preuve de dépôt, une lettre, une précision sur un point. Vous pouvez aussi, si vous répondez par une proposition différente, demander qu'une pièce soit fournie avant un certain moment du calendrier (chapitre 3). Ce que cette demande produit sur le plan juridique est une question pour le notaire ou l'avocat.

Relativiser

Aucun de ces signaux ne remplace une confirmation. Voici une façon de les lire ensemble.

1. Notez les signaux présents : acompte, lettre, préautorisation, démarches.
2. Notez les signaux absents, sans conclure : ils sont des questions.
3. Demandez ce qui peut être confirmé : par le courtier de l'acheteur, par le prêteur, par le notaire.
4. Gardez de la souplesse : une promesse moins bien garnie en signaux peut se renforcer si l'acheteur fournit ce qui manque.

L'ESSENTIEL — des indices, pas des preuves

Un acompte, une lettre, une préautorisation et un calendrier réaliste sont des indices de sérieux. Ensemble, ils dessinent un portrait. Pris isolément, aucun ne garantit que la vente ira au bout. Lisez-les avec votre courtier, et gardez la confirmation pour ceux qui peuvent la donner.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira constate que l'une de ses deux promesses est accompagnée d'une lettre d'une institution financière, l'autre non. Elle demande à son courtier de lire la lettre avec elle : date, ce qu'elle dit, ce qu'elle ne dit pas. Elle ne conclut pas que la première promesse est sûre et que l'autre est fragile. Elle demande au courtier de s'informer auprès du courtier de l'autre acheteur sur l'état de son financement, et note ses propres questions pour la suite.

6.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

• L'acompte annoncé est-il déjà remis ? Existe-t-il une preuve ?
• Où est-il placé, selon ce que vous savez ?
• Y a-t-il une lettre d'une institution financière ? Que dit-elle, et que ne dit-elle pas ?
• L'acheteur a-t-il fait une préautorisation de prêt, d'après ce que vous savez ?
• Que savez-vous des démarches de l'acheteur, dans la mesure où vous pouvez me le dire ?
• Le calendrier proposé vous paraît-il réaliste ?
• Si la promesse dépend de la vente d'une autre propriété, que savez-vous de celle-ci ?

Au notaire ou à l'avocat

• À quelles conditions l'acompte est-il remis, et à qui ?
• Que se passe-t-il si l'acompte n'est pas versé ?
• Que se passe-t-il à l'acompte si la vente ne se conclut pas ?
• Y a-t-il une démarche à faire de mon côté pour la garde de cette somme ?

Au prêteur de l'acheteur, par l'entremise des courtiers

• Pouvez-vous confirmer, dans la mesure permise, l'état de la demande de financement ?

Cette dernière demande passe par les courtiers : vous ne contactez pas vous-même le prêteur de l'acheteur.

À vous-même

• Quel signal est le plus important pour moi : l'argent versé, le financement confirmé, la rapidité ?
• Suis-je prêt à accepter une promesse moins garnie en signaux si le reste me convient ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier pour ce qu'il constate ; votre notaire ou votre avocat pour ce que cela produit ; le prêteur de l'acheteur, par l'entremise des courtiers, pour le financement. Trois sources, trois types de réponse : ne mélangez pas.

Les erreurs qui coûtent cher

• Prendre l'acompte pour une garantie que la vente aura lieu.
• Comparer les acomptes entre eux sur le seul montant, comme si le chiffre disait tout.
• Ne pas demander où l'acompte est placé et à quelles conditions il est remis.
• Confondre les mots acompte, dépôt et mise de fonds, sans demander ce que la promesse désigne.
• Lire une lettre de prêteur comme un engagement qu'elle n'est pas forcément.
• Conclure du silence : l'absence d'un signal est une question, pas une accusation.
• Attendre le dernier moment pour consulter le notaire sur l'acompte.

À retenir

• L'acompte est un signal de sérieux de l'acheteur, non une garantie ni une preuve de financement.
• Où il est placé, qui le garde, à quelles conditions il est remis : questions pour le courtier, puis pour le notaire.
• Ce livre ne donne aucun montant, aucune proportion, aucune règle.
• D'autres signaux comptent : préautorisation, lettre du prêteur, démarches, clarté de la promesse, calendrier réaliste.
• Aucun signal ne se lit seul ; ensemble, ils dessinent un portrait.
• La confirmation du financement n'appartient qu'au prêteur de l'acheteur.

Votre plan d'action

1. Repérez dans chaque promesse la mention d'un acompte et notez si elle précise qu'il est déjà remis.
2. Demandez à votre courtier où l'acompte est placé et s'il existe une preuve.
3. Posez au notaire ou à l'avocat les questions juridiques : conditions de remise, effet d'un défaut de versement.
4. Lisez avec votre courtier la lettre du prêteur et les autres annexes.
5. Notez les signaux présents et absents pour chaque promesse, sans conclure.
6. Demandez par l'entremise du courtier ce qui peut être confirmé auprès de l'autre partie.
7. Reportez toute date d'acompte à venir sur votre calendrier.
8. Conservez les preuves reçues dans votre dossier.

Questions à poser

À votre courtier :

• L'acompte est-il déjà remis ? Où est-il placé ? Existe-t-il une preuve ?
• Que dit la lettre du prêteur, et que ne dit-elle pas ?
• Que savez-vous des démarches de l'acheteur ?
• Le calendrier de la promesse vous paraît-il réaliste ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• À quelles conditions l'acompte est-il remis, et à qui ?
• Que se passe-t-il s'il n'est pas versé, ou si la vente ne se conclut pas ?

À votre prêteur :

• Y a-t-il quelque chose à prévoir de mon côté en lien avec cette vente ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert un acompte du point de vue du vendeur ?
2. Citez trois choses qu'un acompte n'est pas.
3. À qui poser la question des conditions de remise de l'acompte ?
4. Qu'est-ce qu'une préautorisation de prêt, et pourquoi n'est-elle pas une garantie ?
5. Nommez deux autres signaux de sérieux.
6. Qui peut confirmer que le financement de l'acheteur sera accordé ?

Réponses

1. C'est un signal de sérieux : l'acheteur met une somme sur la table au moment de sa promesse.
2. Ce n'est pas la vente, pas une preuve de financement, pas encore votre argent.
3. Au notaire ou à l'avocat, après avoir demandé à votre courtier où l'acompte est placé.
4. C'est une démarche préalable où un prêteur examine la situation de l'acheteur ; elle donne une indication, et seul le prêteur de l'acheteur peut confirmer le financement.
5. Par exemple : la lettre du prêteur, les démarches de l'acheteur, la clarté de la promesse, un calendrier réaliste.
6. Seul le prêteur de l'acheteur.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble.
• → livre M1 pour le notaire et l'acte de vente, → livre C5 pour les formulaires de réponse, → livre B2 pour ce que vous pouvez attendre de votre courtier.

Chapitre 7 — Les conditions : financement, inspection et autres

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Si le prix est la vitrine d'une promesse, les conditions en sont les coulisses. Une condition, c'est un événement dont dépend la vente : si elle se réalise, la vente avance ; si elle ne se réalise pas, la situation change. Pour un vendeur, les conditions disent beaucoup. Elles montrent ce que l'acheteur doit encore faire avant de s'engager pleinement, et elles mesurent l'incertitude dans laquelle vous resterez pendant qu'il le fait.

Ce chapitre vous aide à comprendre ce qu'est une condition, à reconnaître les conditions courantes en mots simples, et à évaluer leur solidité en pratique. Il ne décrit aucun délai type, ne pose aucune règle et ne dit rien de l'effet juridique d'une condition réalisée ou non : ces points sont des questions pour le courtier, puis pour le notaire ou l'avocat. Pour comprendre à quoi servent les conditions dans le formulaire, voyez → livre C4, L'Annexe R et les conditions.

Deux dossiers fictifs accompagnent ce chapitre : Gilles, qui hésite devant une promesse assortie de plusieurs conditions, et Louise et Marc, dont la première promesse comporte des conditions.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce qu'est une condition dans une promesse d'achat ;
• reconnaître, en mots simples, les conditions courantes : financement, inspection, vente de la propriété de l'acheteur, documents ;
• évaluer la solidité d'une condition avec des indices pratiques ;
• distinguer ce que le courtier peut vous dire de ce qui relève du notaire ou de l'avocat ;
• préparer vos questions avant de répondre.

Pourquoi c'est important

Deux promesses au même prix ne se valent pas si l'une est presque sans condition et l'autre en compte beaucoup. Les conditions portent le risque que la vente ne se fasse pas. Elles déterminent aussi combien de temps votre propriété reste suspendue, et ce que vous pouvez faire pendant ce temps.

Lire les conditions avec attention rend trois services :

• elles vous disent ce qui reste à faire : l'acheteur est-il avancé dans sa démarche, ou presque au début ?
• elles éclairent la comparaison : une promesse à prix plus modeste, mais presque sans condition, peut valoir mieux qu'une promesse plus généreuse qui se défait facilement ;
• elles nourrissent la négociation : vous pouvez demander de préciser, de resserrer ou d'ajuster une condition.

Chaque condition a son vocabulaire, que votre courtier peut vous traduire. Mais l'effet d'une condition réalisée ou non est une question juridique : posez-la à un professionnel du droit.

7.1 Ce qu'est une condition

Une promesse sous réserve

Une condition rend la vente dépendante d'un événement. Par exemple, l'acheteur annonce qu'il achète si son prêt est accordé, si l'inspection est satisfaisante, si sa propre propriété se vend. Tant que l'événement n'a pas eu lieu, la vente reste incertaine ; ce qui se produit selon que la condition se réalise ou non est une question pour le notaire ou l'avocat.

DÉFINITION — condition

Événement dont dépend la vente et que la promesse décrit : l'obtention d'un financement, un résultat d'inspection, la vente d'une autre propriété, la remise de documents. Les effets d'une condition réalisée ou non sont des questions pour le notaire ou l'avocat.

Pourquoi les acheteurs en demandent

Un acheteur prend un engagement important. Il veut avoir le temps de vérifier ce qui lui manque : son financement, l'état de la propriété, certains documents. Les conditions lui donnent ce temps. Du point de vue du vendeur, elles ont un prix : l'incertitude. Votre travail est de peser ce prix.

Ce que décrit une condition

Une condition bien écrite répond à quelques questions simples. Ce sont les questions que vous pouvez demander à votre courtier de repérer :

• Quel événement doit se produire ?
• Qui doit le faire se produire ?
• Pour quand ? À quelle date l'événement doit-il avoir eu lieu, d'après la promesse ?
• Comment saura-t-on qu'il a eu lieu ? Par un document, un avis, une confirmation ?
• Que se passe-t-il ensuite ? C'est ici qu'on entre dans le domaine juridique : cette dernière question va au notaire ou à l'avocat.

Le point de vue du vendeur

Pour vous, une condition est un risque et un temps d'attente. Vous voulez savoir :

• combien de conditions pèsent sur la promesse ;
• si chacune est claire ;
• si leur calendrier tient debout ;
• si une condition dépend d'un tiers dont vous ne savez rien.

Ce sont des critères pratiques, que vous pouvez noter sur votre tableau comparatif (chapitre 9). Le formulaire des conditions est présenté dans → livre C4, L'Annexe R et les conditions.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : pouvez-vous me lister les conditions de la promesse, une par une, avec leur échéance d'après le document ? Un notaire ou un avocat : que se passe-t-il si une condition se réalise ? Si elle ne se réalise pas ? Y a-t-il des délais stricts à connaître ?

7.2 Les conditions les plus fréquentes, en mots

Voici des conditions que vous pouvez rencontrer en lisant des promesses, décrites en mots simples. La liste n'est pas exhaustive ; une promesse peut en contenir d'autres, et votre courtier vous aidera à les repérer.

La condition de financement

L'acheteur dit qu'il achète à condition d'obtenir le prêt dont il a besoin. Elle sert à l'acheteur si son prêt tarde ou n'est pas accordé ; ce qu'elle produit exactement est une question pour le notaire ou l'avocat. Du côté du vendeur, c'est la condition qui pèse le plus sur la probabilité que la vente aille au bout.

Les indices pratiques à rechercher : la préautorisation de prêt mentionnée dans la promesse, la lettre d'une institution financière jointe, la date prévue pour la réponse du prêteur. Votre courtier peut vous dire ce qui figure au document ; la confirmation du financement n'appartient qu'au prêteur de l'acheteur (chapitre 6).

La condition d'inspection

L'acheteur veut faire inspecter la propriété par un inspecteur de son choix et, selon le résultat, poursuivre ou non. Pour le vendeur, c'est une condition à prendre au sérieux : elle peut déboucher sur des demandes de réparation, une renégociation du prix ou un retrait.

Les indices pratiques : le délai que l'acheteur se donne pour inspecter, le fait qu'il ait déjà visité la propriété plusieurs fois, la façon dont la condition est rédigée (large ou précise). Votre courtier peut vous aider à anticiper les points qui pourraient ressortir d'une inspection, par exemple en repensant aux travaux que vous avez faits ou à ceux que vous avez remis.

Pour mieux préparer ce moment, voyez → livre E5, Divulguer sans se piéger, qui parle des déclarations du vendeur.

La condition de vente de la propriété de l'acheteur

L'acheteur dit qu'il achète à condition de vendre d'abord sa propre propriété. C'est une condition qui allonge la chaîne : votre vente dépend d'une autre vente, qui dépend elle-même peut-être d'une autre.

Les indices pratiques : l'état d'avancement de l'autre vente (en vente depuis quand ? une promesse reçue ?), le calendrier proposé, la possibilité de s'informer par l'entremise des courtiers. Plus la chaîne est longue, plus l'incertitude est grande.

La condition de remise de documents

Certaines promesses prévoient que le vendeur remette certains documents avant une date donnée, ou que l'acheteur vérifie des documents à sa satisfaction : documents de copropriété, certificat de localisation, déclarations, autres. Demandez à votre courtier lesquels sont visés et quand vous pourrez les fournir. Pour les déclarations du vendeur, voyez → livre E5, Divulguer sans se piéger.

D'autres conditions possibles

Une promesse peut contenir d'autres conditions, propres à la situation : par exemple la vérification d'un élément particulier de la propriété, ou la visite d'une personne importante pour l'acheteur. Elles se lisent comme les précédentes : quel événement, qui, pour quand, comment saura-t-on qu'il a eu lieu ?

CAS CONCRET — dossier fictif

La promesse que reçoit Gilles comporte une condition de financement, une condition d'inspection et une condition de vente de la propriété de l'acheteur. Gilles ne sait pas laquelle l'inquiète le plus. Son courtier lui propose de les reprendre une à une : quel événement, qui, pour quand, comment saura-t-on qu'il a eu lieu. Gilles écrit trois lignes sur une feuille et les complète au fil de la conversation.

Les conditions côte à côte

Ce petit tableau résume ce que chaque condition demande à l'acheteur, ce qu'elle représente pour vous et qui peut vous renseigner. Il ne contient aucun délai : ils figurent dans la promesse que vous avez en main.

Comment une condition prend fin

Une condition arrive un jour à son terme, de la façon que prévoit la promesse. Ce livre ne décrit ni les gestes ni leurs effets. Demandez à votre courtier comment ce moment se constate et se consigne par écrit, avec quel formulaire, et au notaire ou à l'avocat ce qu'il produit. Pour les formulaires qui servent à cela, voyez → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération. Le chapitre 10 revient sur le moment où les conditions sont levées.

Ce qu'une condition ne dit pas

Une condition décrit un événement. Elle ne vous dit pas ce que ses conséquences juridiques seront. Elle ne vous dit pas non plus si l'acheteur est sûr de lui. C'est pourquoi la section suivante propose d'en mesurer la solidité avec des indices.

7.3 Évaluer la solidité d'une condition

Évaluer la solidité d'une condition, c'est estimer la probabilité qu'elle se réalise en temps voulu. Aucun livre ne peut l'établir pour votre cas. Mais quelques indices pratiques vous aident à poser les bonnes questions.

Pour la condition de financement

Cherchez, avec votre courtier :

• une préautorisation de prêt mentionnée dans la promesse ;
• une lettre d'une institution financière jointe ;
• la date de cette lettre : une lettre ancienne dit moins qu'une lettre récente ;
• ce que la lettre ne dit pas : est-ce un engagement pour cette propriété, ou une indication générale ?
• l'expérience de l'acheteur : a-t-il déjà acheté ? A-t-il déjà obtenu un prêt ? Votre courtier peut parfois le savoir, mais il peut aussi l'ignorer.

Pour la condition d'inspection

Cherchez :

• le calendrier de l'inspection : l'acheteur a-t-il prévu de la faire rapidement ?
• la formulation : la condition est-elle large (tout résultat jugé insatisfaisant) ou précise (un élément déterminé) ? Posez la question au courtier, puis au notaire ou à l'avocat pour son effet.
• votre propre connaissance de la propriété : y a-t-il des éléments que vous savez à surveiller ?
• la possibilité de devancer : une inspection avant mise en marché est-elle envisageable pour la prochaine fois ?

Pour la condition de vente de la propriété de l'acheteur

Cherchez :

• depuis quand l'autre propriété est en vente, d'après ce que le courtier de l'acheteur communique ;
• si elle a déjà reçu une promesse ;
• si l'acheteur propose un calendrier pour cette vente ;
• ce qui se passe, concrètement, si cette vente tarde : question pour le notaire ou l'avocat.

Pour toutes les conditions

• Le nombre : plus il y a de conditions, plus il y a de points où la promesse peut se défaire.
• Le calendrier : les échéances sont-elles réalistes les unes par rapport aux autres ? Une condition qui doit être levée avant qu'une autre ne puisse commencer est un signal à noter (chapitre 8).
• La clarté : une condition vague appelle une précision.
• La dépendance à des tiers : une condition qui repose sur une décision que l'acheteur ne contrôle pas porte plus d'incertitude qu'une condition qu'il peut remplir lui-même.

L'ESSENTIEL — quatre questions pour chaque condition

Pour chaque condition, posez-vous : quel événement ? qui le fait ? pour quand ? comment le saura-t-on ? Une condition qui ne répond pas clairement à ces quatre questions est une condition à faire préciser.

Un exemple de mise en ordre

Voici, sans aucune date réelle, comment Gilles pourrait ordonner les trois conditions de sa promesse sur une feuille avant de poser ses questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles trace trois colonnes. Pour le financement : lettre jointe ? date de la lettre ? date prévue pour la réponse du prêteur ? Pour l'inspection : quand ? condition large ou précise ? Pour la vente de la propriété de l'acheteur : depuis quand en vente ? déjà une promesse ? Il voit tout de suite que la troisième colonne contient le plus de points d'interrogation. Il en conclut, sans rien trancher, que c'est là qu'il posera le plus de questions à son courtier. Pour l'effet de chacune, il note une question au notaire.

Ce genre de feuille a un avantage : elle transforme une inquiétude diffuse en une liste de questions précises. Vous savez ce que vous ignorez, et à qui le demander.

Penser à la suite de chaque condition

Pour chaque condition, imaginez les deux issues : elle se réalise, elle ne se réalise pas. Qu'est-ce que cela change pour votre calendrier ? Pour votre déménagement ? Pour la remise en marché ? Vous n'avez pas à connaître les effets juridiques pour faire cet exercice pratique. Il vous aide à voir quelle condition vous inquiète le plus. Quand la promesse ne se conclut pas, la mise en marché reprend : voyez → livre E4, La mise en marché.

Ce que vous pouvez demander de modifier

Si une condition vous pèse, vous pouvez en discuter dans une réponse avec une proposition différente (chapitre 3). Par exemple, demander plus de clarté, un autre calendrier ou une pièce supplémentaire. Ce que cette demande produit comme effet est une question pour le notaire ou l'avocat. Le formulaire de modification est présenté dans → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

CÔTÉ COURTIER — évaluer sans prédire

Votre courtier peut vous dire ce qu'il constate dans la promesse et ce que le courtier de l'acheteur lui communique. Il ne peut pas prédire si une condition se réalisera. Il ne vous dira pas non plus ce qu'elle produit juridiquement si elle ne se réalise pas. Pour ce qu'un courtier doit à son client, voyez → livre B2, Les devoirs du courtier envers vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc lisent les conditions de leur première promesse. Ils repèrent une condition de financement et une condition d'inspection. Ils demandent à leur courtier : la lettre du prêteur est-elle jointe ? Quand l'inspection est-elle prévue ? Les réponses les rassurent à moitié. Ils décident de consulter leur notaire sur ce qui se passe si l'inspection révèle quelque chose, puis de revenir à la promesse avec des questions plus précises.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : que savez-vous du financement de l'acheteur, de son calendrier d'inspection, de l'état de la vente de sa propriété ? Un notaire ou un avocat : comment lire cette condition ? Que se passe-t-il si elle se réalise, ou non ? Le prêteur de l'acheteur confirme le financement, par l'entremise des courtiers.

7.4 Les questions à poser au courtier

Sur l'ensemble des conditions

• Pouvez-vous me lister les conditions, une par une, avec leur échéance d'après le document ?
• Y en a-t-il qui se chevauchent ou qui dépendent l'une de l'autre ?
• Y a-t-il une condition qui vous paraît vague et qu'il faudrait préciser ?
• Comment se comparent ces conditions à celles d'autres promesses que vous avez vues, sans promesse de résultat ?

Sur le financement

• Une préautorisation est-elle mentionnée ? Une lettre est-elle jointe ?
• Que dit-elle, et que ne dit-elle pas ?
• Quel est le calendrier prévu pour la réponse du prêteur ?

Sur l'inspection

• Quand l'acheteur compte-t-il faire inspecter ?
• La condition est-elle large ou précise ?
• Quels éléments de ma propriété pourraient être l'objet de questions, selon vous ?

Sur la vente de la propriété de l'acheteur

• Que savez-vous de l'état de cette autre vente ?
• Quel calendrier l'acheteur propose-t-il ?

Sur les documents

• Quels documents sont visés et quand puis-je les fournir ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que se passe-t-il si chacune de ces conditions se réalise ? Si elle ne se réalise pas ?
• Existe-t-il des délais stricts liés aux conditions ?
• Comment lire cette condition particulière dont la formulation m'inquiète ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne regarder que le prix et négliger le nombre et la nature des conditions.
• Prendre une lettre de prêteur pour un engagement qu'elle n'est pas forcément.
• Ignorer la chaîne quand l'acheteur doit d'abord vendre sa propriété.
• Ne pas préparer l'inspection : ne pas se demander quels éléments de la propriété pourraient poser question.
• Laisser une condition vague sans demander de la préciser.
• Deviner l'effet d'une condition non réalisée au lieu de poser la question à un notaire ou à un avocat.
• Oublier de reporter les échéances des conditions sur le calendrier.

À retenir

• Une condition est un événement dont dépend la vente ; elle mesure l'incertitude dans laquelle vous restez.
• Les conditions courantes : financement, inspection, vente de la propriété de l'acheteur, remise de documents.
• Pour chaque condition, quatre questions : quel événement, qui le fait, pour quand, comment le saura-t-on ?
• La solidité d'une condition s'évalue avec des indices pratiques, jamais avec une certitude.
• L'effet d'une condition réalisée ou non est une question pour le notaire ou l'avocat.
• Ce livre ne donne aucun délai type ni aucune règle.

Votre plan d'action

1. Listez les conditions de chaque promesse, une par ligne.
2. Pour chacune, notez l'événement, qui le fait, l'échéance d'après le document et la façon dont on le saura.
3. Repérez les indices de solidité : lettre du prêteur, préautorisation, état de l'autre vente, calendrier d'inspection.
4. Posez vos questions au courtier, puis au notaire ou à l'avocat pour les effets.
5. Préparez l'inspection en repensant aux éléments de votre propriété qui pourraient poser question.
6. Demandez des précisions sur toute condition vague.
7. Reportez les échéances sur votre calendrier (chapitre 8).
8. Notez le nombre et le poids des conditions dans votre tableau comparatif (chapitre 9).

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelles sont les conditions, avec leur échéance d'après le document ?
• Que savez-vous du financement, de l'inspection prévue et de la vente de la propriété de l'acheteur ?
• Une condition vous paraît-elle vague ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que se passe-t-il si chacune des conditions se réalise ? Si elle ne se réalise pas ?
• Existe-t-il des délais stricts à connaître ?

À votre prêteur :

• Y a-t-il quelque chose à prévoir de mon côté pendant que les conditions courent ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'une condition dans une promesse d'achat ?
2. Nommez trois conditions courantes.
3. Quelles quatre questions poser pour chaque condition ?
4. Donnez deux indices de solidité d'une condition de financement.
5. Pourquoi la condition de vente de la propriété de l'acheteur ajoute-t-elle de l'incertitude ?
6. À qui poser la question de l'effet d'une condition non réalisée ?

Réponses

1. Un événement dont dépend la vente, que la promesse décrit.
2. Par exemple : le financement, l'inspection, la vente de la propriété de l'acheteur, la remise de documents.
3. Quel événement ? Qui le fait ? Pour quand ? Comment saura-t-on qu'il a eu lieu ?
4. Par exemple : une préautorisation de prêt mentionnée, une lettre d'une institution financière récente et jointe.
5. Parce que votre vente dépend d'une autre vente, qui dépend elle-même d'autres facteurs.
6. Au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble.
• → livre C4 pour le formulaire des conditions, → livre C5 pour les formulaires de réponse, → livre E5 pour les déclarations du vendeur, → livre B2 pour ce que vous pouvez attendre de votre courtier.

Chapitre 8 — Le calendrier d'une promesse

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une promesse d'achat est pleine de dates. Il y a le moment où l'acheteur attend votre réponse, celui où chaque condition doit être levée, celui de l'inspection, celui où le prêteur répond, celui de la signature chez le notaire, celui de la prise de possession. Prises une à une, ces dates semblent simples. Mises bout à bout, elles forment une séquence où un retard à un endroit se répercute sur les autres. Un vendeur qui ne les regarde jamais ensemble risque de découvrir trop tard qu'elles ne s'emboîtent pas.

Ce chapitre vous apprend à reporter toutes les dates d'une promesse sur un calendrier, à repérer les rendez-vous à ne pas manquer et à voir ce qui se passe quand les dates se chevauchent. Il ne contient aucune règle de calcul de délai ni de jour férié, et ne donne aucun délai type : la façon dont une date se compte est une question pour le courtier, puis pour le notaire ou l'avocat. Pour le rôle du notaire à la signature, voyez → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

Deux dossiers fictifs accompagnent ce chapitre : Gilles, qui hésite devant une promesse assortie de plusieurs conditions, et Louise et Marc, qui préparent leur déménagement. Aucune date n'est réelle.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reporter toutes les dates d'une promesse sur un calendrier unique ;
• distinguer les types de rendez-vous : réponse, conditions, inspection, prêt, signature, prise de possession ;
• repérer les chevauchements et les enchaînements fragiles ;
• relier le calendrier de la promesse à celui de votre déménagement ;
• préparer des questions précises sur les dates.

Pourquoi c'est important

Dans une transaction, les dates sont des charnières. Si l'une glisse, les autres bougent. Un vendeur qui voit la séquence entière peut anticiper : prévoir son déménagement, avertir son prêteur, réserver le notaire, demander un ajustement avant qu'il ne soit trop tard.

Un calendrier clair rend trois services :

• il révèle les problèmes avant qu'ils n'arrivent : deux dates qui se chevauchent, une condition qui doit être levée avant qu'une autre puisse commencer ;
• il aide à comparer : deux promesses se comparent aussi sur leur rythme ;
• il apaise : voir noir sur blanc ce qui vient, et dans quel ordre, réduit l'anxiété.

Ce chapitre ne vous dit pas comment compter un délai. Il vous aide à voir ce que dit la promesse, à poser les bonnes questions et à ne rien oublier.

8.1 Reporter les dates sur un calendrier

Une feuille, un seul endroit

Prenez un calendrier, papier ou numérique, et réservez-le à la transaction. Tout ce qui est daté dans la promesse y va, au même endroit, avec la même méthode. Pas de dates éparpillées entre un courriel, un carnet et la mémoire de chacun.

Les dates à relever dans la promesse

Parcourez la promesse et relevez chaque date ou chaque moment qu'elle mentionne. Voici les catégories à chercher.

• Le moment où l'acheteur attend votre réponse.
• L'échéance de chaque condition : financement, inspection, vente de la propriété de l'acheteur, documents.
• La date de remise de l'acompte, s'il n'est pas encore remis (chapitre 6).
• La date prévue pour la signature de l'acte de vente chez le notaire.
• La date de prise de possession.
• Toute autre date que le document mentionne.

Si une date n'est pas écrite mais devrait l'être selon vous, notez-le comme une question. Si une date est exprimée autrement qu'en jour précis, par exemple dans un certain nombre de jours après tel événement, ne la convertissez pas vous-même : demandez à votre courtier de la traduire en date sur le calendrier, et au notaire ou à l'avocat comment elle se compte.

Écrire à côté de chaque date ce qu'elle déclenche

Une date seule ne dit pas grand-chose. Écrivez à côté : ce qui doit se produire, qui le fait, et ce qui en dépend. Par exemple : réponse du prêteur de l'acheteur, par l'acheteur, dont dépend la levée de la condition de financement. Cette ligne vaut mieux qu'une date nue.

Un modèle de calendrier à remplir

Voici un modèle sans date. À vous de le remplir à partir de la promesse, avec l'aide de votre courtier.

L'ESSENTIEL — un seul calendrier, une date à la fois

Toutes les dates au même endroit, chacune avec ce qu'elle déclenche. Ce que vous ne comprenez pas dans une date, ou dans la façon de la compter, se pose à votre courtier d'abord, puis au notaire ou à l'avocat.

Lire le calendrier dans les deux sens

Une fois les dates reportées, lisez-les d'abord dans l'ordre, de la réponse à la prise de possession : la séquence raconte le déroulement prévu. Puis lisez-les à rebours, de la prise de possession vers la réponse. Cette seconde lecture est plus parlante qu'on ne le croit : en partant de la date où vous devez avoir libéré les lieux, vous vous demandez ce qui doit être fait avant, et à quel moment au plus tard vous devez avoir commencé. Elle fait apparaître les dates intermédiaires dont vous aviez besoin sans les avoir notées, comme le moment où contacter le déménageur ou celui où prévenir votre prêteur.

Un calendrier par promesse

Si vous avez reçu plusieurs promesses, tenez un calendrier par promesse, sur la même feuille ou sur des feuilles qui se superposent. Vous verrez tout de suite laquelle a le rythme le plus serré, laquelle laisse le plus de marge, laquelle s'accorde le mieux à votre projet. Cette comparaison de rythme complète celle des prix et des conditions (chapitre 9).

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira trace deux calendriers côte à côte, un par promesse. La première, la plus chargée en conditions, étire ses échéances jusqu'à une prise de possession tardive. La seconde les rapproche et prévoit une prise de possession plus proche. Samira ne tranche pas sur cette seule base, mais elle ajoute une ligne à son tableau comparatif : rythme de la promesse. Elle prépare une question pour son courtier : la date de prise de possession de la première est-elle négociable ?

Ajouter vos propres dates

Votre calendrier ne se limite pas aux dates de la promesse. Ajoutez celles qui vous concernent : la date à laquelle vous devez avoir libéré les lieux, le rendez-vous avec le déménageur, le moment où vous devez informer votre prêteur, la date de votre propre achat si vous en avez un. Ce sont ces dates qui font apparaître les conflits (section 8.3).

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc ouvrent un calendrier pour leur transaction. Ils y placent les dates de la promesse que leur courtier leur a résumées, puis ajoutent les leurs : la visite chez le notaire, le rendez-vous avec le déménageur, l'appel au prêteur. Louise note à côté de chaque ligne ce qui en dépend. En voyant tout au même endroit, Marc remarque que la date de prise de possession tombe avant que leur déménagement soit réaliste. Ils notent la question pour leur courtier.

8.2 Les rendez-vous à ne pas manquer

Voici les principaux rendez-vous d'une promesse, décrits par leur utilité. Pour chacun, la date exacte vient de votre promesse et de votre courtier, jamais de ce livre.

La réponse à la promesse

C'est le premier rendez-vous. Il détermine tout le reste. Inscrivez-le avec une marge : votre réponse doit être prête avant le moment limite, et non à l'instant. Rappelez-vous que ce que produit ce moment est une question pour le notaire ou l'avocat (chapitre 3).

Les échéances des conditions

Chaque condition a sa date. Repérez-les toutes, et demandez-vous pour chacune : qui doit agir ? Que doit-il fournir ? Si c'est l'acheteur, quel signe m'en avertira ? Si c'est moi, quand dois-je agir ? Une condition qui vous demande un geste à vous, par exemple remettre un document, est un rendez-vous que vous devez tenir.

L'inspection

L'inspection est un moment concret : l'inspecteur de l'acheteur vient chez vous. Prévoyez d'être joignable, de faciliter l'accès aux lieux, de rendre accessibles les pièces et les équipements. Demandez à votre courtier comment cela s'organise. Les suites de l'inspection (demandes éventuelles) font partie du calendrier : gardez de la place après la date.

La réponse du prêteur

Même si elle ne dépend pas de vous, la réponse du prêteur de l'acheteur est un rendez-vous clé. Demandez à votre courtier de vous informer dès qu'il en sait plus. Une réponse qui tarde est un signal à noter.

La signature chez le notaire

C'est le rendez-vous qui conclut la transaction. Il se prépare : le notaire réunit les documents, vérifie les titres et fixe la date avec les parties. Prenez contact avec lui tôt, bien avant la signature, pour savoir quels documents et quelles démarches il attend de vous. Voyez → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

La prise de possession

C'est la date à laquelle l'acheteur entre dans la propriété. Elle commande votre déménagement : vous devez avoir libéré les lieux, remis ce qui doit l'être et fait les démarches de changement d'adresse. Ce que la promesse prévoit pour l'état des lieux à ce moment est une question pour le courtier et le notaire.

Les préparatifs qui précèdent les rendez-vous

Chaque rendez-vous a ses préparatifs, qui comptent autant que la date elle-même. Avant l'inspection, prévoyez de dégager l'accès aux équipements. Avant la signature, rassemblez avec le notaire les documents qu'il attend. Avant la prise de possession, faites le tour des pièces, notez ce qui doit rester ou partir, et prenez des photos pour garder une trace de l'état des lieux. Inscrivez ces préparatifs sur votre calendrier, quelques jours avant chaque rendez-vous, pour ne pas les découvrir la veille.

Vos propres rendez-vous

N'oubliez pas : le déménageur, l'entreposage éventuel, le logement temporaire si les dates ne s'enchaînent pas, la résiliation ou le transfert de vos services, la date de votre achat s'il y en a un. Ils se règlent sur ceux de la promesse.

ATTENTION — une date n'est jamais seulement une date

Derrière chaque date, il y a une personne qui doit agir et un événement qui doit se produire. Si l'un ou l'autre est incertain, la date l'est aussi. Posez la question : qui doit faire quoi, pour que cette date tienne ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : pouvez-vous me remettre la liste des dates de la promesse, avec ce que chacune déclenche ? Un notaire ou un avocat : comment se comptent ces dates, et existe-t-il des délais stricts dont je dois tenir compte ? Ne calculez pas vous-même.

8.3 Quand les dates se chevauchent

Ce que veut dire se chevaucher

Les dates se chevauchent quand l'une dépend d'une autre qui n'est pas encore tombée, ou quand deux événements importants se produisent presque en même temps. Ce n'est pas toujours un problème. C'est un signal à examiner.

Les chevauchements à repérer

• Une condition dépend d'une autre. Par exemple, un financement qui dépend d'une inspection, ou une vente de la propriété de l'acheteur qui doit se faire avant une échéance de prêt.
• La signature précède la prise de possession de peu de temps. Vous avez peu de marge pour déménager.
• La prise de possession précède votre propre achat. Vous n'avez nulle part où aller.
• Plusieurs échéances tombent à la même période. Vous risquez de ne pas pouvoir répondre à tout.
• Une échéance tombe un jour où les services sont fermés. Ce que cela produit est une question pour le courtier et le notaire. Ce livre ne donne aucune règle de calcul ni de report.

Que faire devant un chevauchement

Un chevauchement n'est pas une fatalité. Voici les gestes possibles :

1. Le noter sur votre calendrier avec un repère visible.
2. En parler à votre courtier : est-ce courant, est-ce voulu, est-ce un oubli ?
3. Poser la question à un notaire ou à un avocat si le chevauchement touche une échéance importante.
4. Envisager une proposition différente (chapitre 3) pour ajuster une date, si cela est possible et si vous le souhaitez.
5. Prévoir une marge pour vos propres démarches.

CAS CONCRET — dossier fictif

En reportant les dates de sa promesse sur un calendrier, Gilles remarque que l'échéance de la condition d'inspection arrive presque en même temps que celle de la condition de financement. Il se demande si cela est voulu. Il note la question pour son courtier : cette proximité est-elle prévue ? que se passe-t-il si l'une glisse ? La seconde partie va aussi à son notaire.

Le chevauchement avec votre propre projet

Le calendrier de la promesse rencontre celui de votre vie. Si vous achetez ailleurs, vos dates doivent s'ajuster à celles de la vente. Si vous louez en attendant, votre bail doit tenir compte de la prise de possession. Si vous avez des enfants à l'école, un travail, un animal, cela compte aussi. Demandez à votre courtier de vous aider à voir où se trouvent les points de tension.

Se donner une marge

Une règle de bon sens suffit : ne placez jamais un rendez-vous personnel sur la date limite d'une échéance de la promesse. Gardez de l'espace entre les deux. Si votre déménagement est prévu le jour même de la signature ou de la prise de possession, le moindre imprévu devient un problème. Une marge ne coûte rien sur un calendrier ; elle peut éviter des frais ou des tensions ailleurs. Demandez à votre courtier s'il voit, dans la séquence de la promesse, un endroit où une marge manque.

Quand une date glisse

Une date peut bouger : un prêteur tarde, un document manque, un rendez-vous est reporté. Ne laissez pas la glissade s'installer sans trace. Demandez à votre courtier de vous confirmer par écrit ce qui a changé, et pourquoi (chapitre 4). Si un changement de date touche à la promesse elle-même, c'est une question pour le notaire ou l'avocat, et il existe des formulaires pour consigner les modifications (→ livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération).

L'ESSENTIEL — un chevauchement est une question, pas une alarme

Quand deux dates se chevauchent, ne présumez ni le pire ni le meilleur. Notez-le, posez la question à votre courtier, puis au notaire ou à l'avocat si l'enjeu est juridique. Mieux vaut le savoir tôt.

8.4 Les questions à poser sur les dates

Au courtier

• Pouvez-vous me remettre la liste de toutes les dates de la promesse, avec ce que chacune déclenche ?
• Y a-t-il une date que le document ne précise pas et qu'il faudrait préciser ?
• Y a-t-il des chevauchements entre les conditions ?
• Que se passe-t-il, en pratique, si le prêteur de l'acheteur tarde ?
• Comment seront communiqués les changements de date ?
• La date de prise de possession me laisse-t-elle une marge raisonnable pour déménager ?

Au notaire ou à l'avocat

• Comment se comptent les dates de la promesse ?
• Existe-t-il des délais stricts dont je dois tenir compte, et lesquels ?
• Que produit une date qui tombe un jour de fermeture des services ?
• Que se passe-t-il si une date n'est pas respectée par l'une ou l'autre des parties ?

Au notaire, pour la signature

• Quels documents et quelles démarches attendez-vous de moi avant la signature ?
• Combien de temps à l'avance dois-je vous contacter pour que la signature ait lieu à la date prévue ?

À votre prêteur

• Que dois-je prévoir pour mon prêt au moment de la signature ?

À vous-même

• Où se trouvent, dans mon calendrier personnel, les points de tension avec la promesse ?
• Ai-je un plan de rechange si une date glisse ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Courtier pour la liste des dates et leur déclenchement ; notaire ou avocat pour la façon de compter, les délais stricts et les effets d'un retard ; prêteur pour votre prêt ; vous-même pour votre déménagement et vos projets. Chacun répond à une partie du calendrier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Garder les dates en tête au lieu de les écrire dans un seul calendrier.
• Ne relever que les dates écrites en jour précis et oublier celles qui sont exprimées autrement.
• Calculer soi-même un délai ou un report au lieu de poser la question.
• Ne pas regarder la séquence, et manquer un chevauchement.
• Oublier ses propres rendez-vous : déménageur, prêteur, logement temporaire.
• Laisser une date glisser sans demander de confirmation écrite.
• Contacter le notaire trop tard pour préparer la signature.

À retenir

• Toutes les dates d'une promesse vont sur un seul calendrier, chacune avec ce qu'elle déclenche.
• Les rendez-vous clés : réponse, conditions, inspection, prêteur, signature, prise de possession.
• Un chevauchement est un signal à examiner, pas une fatalité.
• Ce livre ne donne aucune règle de calcul de délai ni de jour férié : ces questions vont au courtier, puis au notaire ou à l'avocat.
• Vos propres rendez-vous s'ajoutent au calendrier de la promesse.
• Toute modification de date se confirme par écrit.

Votre plan d'action

1. Ouvrez un calendrier réservé à la transaction.
2. Relevez toutes les dates de la promesse, y compris celles exprimées autrement qu'en jour précis.
3. Demandez à votre courtier de traduire ces dernières en dates sur le calendrier.
4. Écrivez à côté de chaque date ce qu'elle déclenche et qui agit.
5. Ajoutez vos propres dates : déménagement, prêteur, notaire, logement temporaire.
6. Repérez les chevauchements et marquez-les visiblement.
7. Posez vos questions au courtier, puis au notaire ou à l'avocat pour la façon de compter les dates.
8. Contactez le notaire tôt pour préparer la signature.

Questions à poser

À votre courtier :

• Pouvez-vous me remettre la liste de toutes les dates, avec ce que chacune déclenche ?
• Y a-t-il des chevauchements ou des dates manquantes ?
• Comment serai-je informé d'un changement de date ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Comment se comptent les dates de la promesse ?
• Existe-t-il des délais stricts à connaître ?
• Quels documents attendez-vous de moi avant la signature, et à quel moment dois-je vous contacter ?

À votre prêteur :

• Que dois-je prévoir pour mon prêt au moment de la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi réunir toutes les dates sur un seul calendrier ?
2. Citez quatre rendez-vous à reporter sur le calendrier.
3. Que faire d'une date exprimée autrement qu'en jour précis ?
4. Qu'est-ce qu'un chevauchement, et que faire devant lui ?
5. Pourquoi ajouter ses propres rendez-vous au calendrier de la promesse ?
6. À qui poser la question de la façon de compter un délai ?

Réponses

1. Pour voir la séquence entière, repérer les enchaînements fragiles et ne rien oublier.
2. Par exemple : la réponse à la promesse, les échéances des conditions, l'inspection, la réponse du prêteur, la signature chez le notaire, la prise de possession.
3. Ne pas la convertir soi-même : demander à son courtier de la traduire en date, et au notaire ou à l'avocat comment elle se compte.
4. Une situation où une date dépend d'une autre pas encore tombée, ou où des événements importants se rapprochent ; la noter, en parler au courtier, puis poser la question au notaire ou à l'avocat si l'enjeu est juridique.
5. Parce que les conflits entre la promesse et votre vie, comme le déménagement ou votre propre achat, n'apparaissent que si tout est au même endroit.
6. Au courtier d'abord, puis au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble.
• → livre M1 pour le notaire et la signature, → livre C5 pour les formulaires de modification, → livre C4 pour les conditions.

Chapitre 9 — Comparer plusieurs promesses

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Recevoir une promesse, c'est une bonne nouvelle. En recevoir deux le même jour, c'est une bonne nouvelle qui se complique. Laquelle choisir ? Faut-il choisir tout de suite ? Comment comparer deux documents qui n'ont pas la même forme, ne demandent pas les mêmes choses et ne partent pas du même acheteur ? C'est la situation de Samira, que vous suivrez tout au long de ce chapitre.

La réponse tient en une méthode : décider de vos critères avant de regarder les promesses, les reporter dans un tableau, remplir le tableau avec l'aide de votre courtier, puis poser les bonnes questions aux bonnes personnes. Cette méthode ne choisit pas à votre place. Elle rend votre choix plus lucide, et plus facile à expliquer à vous-même.

Ce chapitre propose des critères pratiques et un tableau à remplir. Il ne dit pas qu'une règle impose un ordre de réponse, ni quoi choisir : ces points sont des questions pour le courtier, puis pour le notaire ou l'avocat. Il s'appuie sur ce que les chapitres précédents ont présenté : le net (chapitre 5), les signes de sérieux (chapitre 6), les conditions (chapitre 7), le calendrier (chapitre 8). Les dossiers fictifs sont Samira, qui reçoit deux promesses le même jour pour son condo, et Louise et Marc, qui se préparent au cas où une seconde promesse arriverait.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• choisir vos critères de comparaison avant de lire les promesses côte à côte ;
• remplir un tableau comparatif qui met les promesses face à face ;
• reconnaître ce que vous ne pouvez pas comparer et le traiter comme une question ;
• aborder la situation où plusieurs promesses arrivent en même temps sans vous précipiter ;
• préparer vos questions au courtier, au notaire ou à l'avocat.

Pourquoi c'est important

Quand plusieurs promesses arrivent, l'émotion monte et la méthode s'efface. On compare le prix, parce que c'est le chiffre le plus visible, et on oublie le reste. Ou l'on se laisse séduire par la promesse la plus rassurante sans vérifier qu'elle l'est vraiment. Un tableau, rempli calmement, remet de l'ordre.

Une comparaison méthodique rend trois services :

• elle remplace l'impression par des faits : vous voyez noir sur blanc ce que chaque promesse offre et exige ;
• elle fait apparaître ce qui manque : un critère laissé vide est une question à poser ;
• elle vous donne de quoi négocier : vous savez précisément ce que vous voudriez améliorer dans chaque promesse.

Gardez en tête qu'un tableau n'est pas une décision. Il éclaire un choix qui reste le vôtre, en connaissance de cause et avec l'avis de vos professionnels.

9.1 Choisir des critères avant de comparer

Pourquoi décider des critères d'abord

Si vous regardez les promesses sans critères préalables, vous retiendrez ce qui vous frappe, pas ce qui compte. Écrivez d'abord ce qui est important pour vous, puis mesurez chaque promesse à cette aune. Vous évitez ainsi de justifier après coup un choix déjà fait.

Les critères pratiques

Voici une liste de départ, à adapter. Elle ne s'ordonne pas : c'est à vous de décider ce qui pèse le plus.

• Le prix proposé, et le net qu'il laisse une fois les postes pris en compte (chapitre 5).
• Les conditions : combien, lesquelles, quelle clarté (chapitre 7).
• Le calendrier : le rythme des échéances, la marge, la date de prise de possession (chapitre 8).
• La solidité du financement, telle que décrite par le courtier : préautorisation, lettre du prêteur (chapitre 6).
• L'acompte et les autres signes de sérieux (chapitre 6).
• La souplesse sur la prise de possession, si votre déménagement en dépend.
• Ce qui est inclus ou exclu de la vente, selon vos attentes.
• Les demandes particulières : réparations, documents, autres exigences de l'acheteur.

Donner un poids à chaque critère

Sans chiffrer, classez vos critères en trois niveaux : essentiel, important, souhaitable. Par exemple, pour un vendeur dont le déménagement est serré, la souplesse sur la prise de possession peut être essentielle. Pour un autre, la rapidité de la vente peut l'emporter sur le prix. Il n'existe pas de bonne grille universelle : la vôtre dépend de votre situation.

Écrire pourquoi

À côté de chaque critère classé essentiel, écrivez en une phrase pourquoi. Cette phrase vous servira plus tard, quand vous hésiterez : elle vous rappellera ce que vous aviez décidé avant que l'émotion ne s'en mêle.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira a reçu deux promesses pour son condo. Avant de les lire côte à côte, elle prend une feuille et classe ses critères. Essentiel : la solidité du financement et un calendrier qui lui laisse le temps de déménager. Important : le prix proposé. Souhaitable : une prise de possession rapide. À côté du premier critère, elle écrit : je ne veux pas remettre mon condo en vente si la promesse tombe. Cette phrase l'aidera plus tard.

Réviser ses critères au fil des réponses

Vos critères ne sont pas gravés. Si, en parlant à votre courtier ou à votre notaire, vous apprenez quelque chose qui change l'importance d'un point, révisez votre classement et écrivez pourquoi. Il vaut mieux modifier ouvertement une grille que la contourner en silence. Gardez toutefois la version d'origine : elle vous montre, au besoin, ce qui vous importait avant d'être sous pression.

Si vous vendez à plusieurs, comme Louise et Marc, classez vos critères séparément, puis comparez vos listes. Les écarts entre vos deux grilles sont une conversation à avoir avant que la première promesse ne demande une réponse, et non pendant.

Ce qui ne se compare pas

Certaines choses ne se comparent pas directement : la confiance que vous inspire un acheteur, l'impression laissée par un courtier, un détail de formulation que vous ne comprenez pas. Ne les écartez pas, mais ne les mettez pas dans le tableau comme des certitudes. Traitez-les comme des questions à poser, ou comme des notes à part, à discuter avec votre courtier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : quels critères vous paraissent les plus utiles à comparer dans mon cas ? Un notaire ou un avocat : y a-t-il un critère juridique que je ne vois pas et qui devrait entrer dans ma comparaison ? Ne présumez pas d'une règle : posez la question.

9.2 Un tableau comparatif pratique

Le tableau

Voici un tableau à reproduire sur une feuille, pour deux promesses ou plus. Il ne contient aucun chiffre : vous le remplirez avec l'aide de votre courtier et de vos professionnels.

Comment le remplir

1. Copiez d'abord les faits de chaque promesse, tels qu'ils sont écrits. Ne les interprétez pas encore.
2. Marquez par un point d'interrogation tout ce que vous ne comprenez pas ou ne trouvez pas.
3. Écrivez à droite la question et le nom de la personne à qui la poser.
4. Ne notez pas de chiffre qui ne vienne d'un professionnel. Une case sans chiffre reste une question.
5. Surlignez les critères que vous avez classés essentiels : ce sont eux qui comptent d'abord.
6. Relisez le tableau avec votre courtier, puis avec votre notaire ou votre avocat pour les lignes juridiques.

Lire le tableau sans tomber dans le piège du score

Il est tentant de donner une note à chaque ligne et d'additionner. Résistez : une note donne une précision trompeuse. Le tableau sert à voir où sont les écarts, pas à produire un gagnant automatique. Deux promesses qui se valent sur cinq critères mais s'opposent sur un critère essentiel se départagent sur celui-là, non sur le total.

Quand deux promesses ne se comparent pas bien

Il arrive qu'une rubrique n'ait pas d'équivalent dans l'autre promesse : une condition que l'autre n'a pas, un élément inclus dans l'une et absent de l'autre, une annexe d'un côté seulement. Ne forcez pas la comparaison. Ajoutez une ligne au tableau pour cet élément, remplissez-la d'un côté, et laissez l'autre case vide avec un point d'interrogation. Une case vide dit quelque chose : elle signale une différence de contenu, qu'il faudra peut-être ramener à l'autre promesse par une proposition différente.

Utiliser le tableau pour négocier

Le tableau sert aussi après la comparaison. Une fois rempli, il vous montre, pour chaque promesse, les points qui s'éloignent de vos critères essentiels. Ce sont les points à aborder dans une réponse avec une proposition différente (chapitre 3). Ainsi, vous ne négociez pas dans le vague : vous savez ce que vous voulez améliorer, et pourquoi. Votre courtier peut vous aider à formuler les demandes sans promettre de résultat.

Ce que le tableau fait apparaître

Un tableau bien rempli fait émerger trois choses :

• les écarts réels, qui ne sont pas forcément là où l'on les attendait ;
• les trous, c'est-à-dire ce que vous ne savez pas encore ;
• les compromis possibles : ce que vous pourriez demander à une promesse de changer pour qu'elle réponde mieux à vos critères essentiels (chapitre 3).

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira remplit son tableau. La promesse A affiche un prix plus élevé, mais elle comporte plusieurs conditions et une prise de possession tardive. La promesse B affiche un prix un peu moindre, joint une lettre d'une institution financière, ne demande qu'une inspection et prévoit une prise de possession plus rapprochée. Les deux mentionnent un acompte. En surlignant ses critères essentiels, Samira voit que B les remplit mieux, mais qu'elle ignore encore comment A réagirait à une proposition différente. Elle ne choisit pas : elle prépare ses questions.

Louise et Marc, une seule promesse pour l'instant

Louise et Marc n'ont reçu qu'une promesse. Ils préparent tout de même le tableau avec une seule colonne. L'exercice leur sert de grille de lecture : si une seconde promesse arrive, ils pourront la placer à côté de la première sans repartir de zéro. Et en attendant, la colonne vide leur rappelle ce qu'il leur manque comme information sur la promesse en main.

9.3 Quand plusieurs promesses arrivent en même temps

Ne pas se précipiter

Quand deux promesses arrivent le même jour, la tentation est de répondre vite à la plus avantageuse en apparence. Prenez plutôt le temps de les lire toutes les deux jusqu'au bout (chapitre 2), de dresser votre tableau et de poser vos questions. Votre courtier peut vous aider à organiser ce travail dans l'intervalle dont vous disposez, selon les dates écrites dans chaque promesse (chapitre 8).

Savoir où en est chaque promesse

Pour chacune, notez :

• jusqu'à quand l'acheteur attend votre réponse, d'après le document ;
• les conditions en suspens ;
• ce que vous savez de l'acheteur et de son financement.

Demandez à votre courtier de vous confirmer ces informations par écrit.

Ce que ce livre ne dit pas

Ce livre ne dit pas qu'une règle impose un ordre de réponse, ni qu'elle n'en impose aucun. Il ne dit pas non plus ce que produit le fait de répondre à l'une avant l'autre, ou à l'une et pas à l'autre. Ce sont des questions pour le courtier, puis pour le notaire ou l'avocat. Posez-les avant de répondre à l'une ou l'autre promesse, non après. Pour les formulaires de réponse, voyez → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

Les options pratiques, sans conclure sur leurs effets

Devant deux promesses, plusieurs voies s'ouvrent en pratique. Elles sont décrites ici comme des choix, non comme des conseils :

• répondre à l'une et attendre pour l'autre ;
• répondre aux deux, chacune à sa manière ;
• demander à l'une des deux de modifier un point avant de décider ;
• refuser l'une et traiter l'autre.

Chacune de ces voies a des effets que ce livre ne tranche pas. Avant d'en choisir une, demandez à votre courtier comment elle se déroule en pratique et à votre notaire ou à votre avocat ce qu'elle produit.

Garder une communication claire avec les deux acheteurs

Passez toujours par votre courtier. Demandez-lui d'écrire à chaque acheteur, par l'entremise de son courtier, ce qui doit être dit, et rien d'autre. Évitez de communiquer à l'un des renseignements sur l'autre sans en avoir parlé d'abord à votre courtier et, si la question est juridique, à votre notaire ou à votre avocat. Gardez une trace écrite de chaque échange (chapitre 4).

Une soirée pour comparer

Si vous le pouvez, réservez une plage de temps sans interruption pour la comparaison, par exemple une soirée entière, loin du téléphone. Prévoyez sur la table les deux promesses imprimées avec leurs annexes, votre tableau, vos critères classés, votre calendrier et une feuille de questions. Procédez dans l'ordre : relire chaque promesse, remplir le tableau, surligner les critères essentiels, noter les questions, et terminer par une seule phrase écrite qui dit où vous en êtes. Cette phrase n'est pas une décision : elle fixe l'état de votre réflexion et vous aidera à reprendre le lendemain là où vous vous êtes arrêté.

Si vous vendez à deux, faites-le ensemble, ou faites-le chacun puis comparez. L'important est que la décision finale parte d'une base partagée et non d'impressions séparées.

Éviter de s'engager par habitude

Une promesse qui arrive en premier n'est pas, pour cette raison, la meilleure. Une promesse qui arrive en dernier non plus. Chaque promesse se juge sur ce qu'elle contient, sur vos critères, et sur les réponses de vos professionnels.

ATTENTION — ne pas improviser une règle

Dans une situation à plusieurs promesses, des affirmations très sûres peuvent circuler sur ce qu'il faut ou ne faut pas faire. Aucune ne remplace la réponse d'un notaire ou d'un avocat à votre situation précise. Si quelqu'un vous donne une règle, demandez d'où elle vient, puis vérifiez-la auprès d'un professionnel du droit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira appelle son courtier le soir même. Elle demande : peut-on avoir un moment pour tout relire et poser mes questions avant que je réponde à l'une ou l'autre ? Le courtier confirme les dates écrites dans chacune. Samira prend rendez-vous avec un notaire pour poser la question de l'ordre de réponse et de ses effets. Elle ne répond à aucune promesse avant d'avoir cette réponse.

L'ESSENTIEL — comparer, questionner, puis répondre

Quand plusieurs promesses arrivent, l'ordre à suivre est simple : lire toutes les promesses, remplir le tableau, poser les questions, puis répondre. Ne laissez pas la rapidité remplacer la méthode.

9.4 Les questions à poser au courtier

Pour préparer la comparaison

• Pouvez-vous m'aider à choisir et à classer mes critères ?
• Y a-t-il des critères que vous ajouteriez, d'après votre expérience du marché, sans promesse de résultat ?
• Pouvez-vous remplir avec moi le tableau comparatif, rubrique par rubrique ?

Sur chaque promesse

• Jusqu'à quand chaque acheteur attend-il ma réponse, d'après le document ?
• Que savez-vous de chaque acheteur et de son financement, dans la mesure où vous pouvez me le dire ?
• Que vous paraît solide, que vous paraît fragile, dans chaque promesse ?
• Les conditions de chacune sont-elles claires ?

Sur la façon de procéder

• Comment se passe, en pratique, une réponse quand plusieurs promesses sont en cours ?
• Peut-on demander à un acheteur de modifier un point avant que je décide ? Comment ?
• Comment les échanges avec les deux acheteurs seront-ils conduits et consignés ?

Au notaire ou à l'avocat

• Y a-t-il une règle ou une pratique à connaître sur l'ordre de réponse quand plusieurs promesses sont en cours ?
• Que produit ma réponse à l'une des promesses sur l'autre ?
• Existe-t-il des délais stricts dont je dois tenir compte ?

À vous-même

• Qu'est-ce qui est essentiel pour moi, et pourquoi ?
• Qu'est-ce que je suis prêt à abandonner pour l'obtenir ?
• Puis-je expliquer mon choix, par écrit, en quelques phrases ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Courtier pour remplir le tableau et lire les promesses ; notaire ou avocat pour l'ordre de réponse et les effets ; prêteur ou comptable pour les lignes qui les concernent. Si une ligne du tableau reste sans réponse, c'est la liste de vos prochains appels.

Les erreurs qui coûtent cher

• Comparer les prix et oublier le net, les conditions et le calendrier.
• Choisir ses critères après avoir lu les promesses, et justifier un choix déjà fait.
• Noter un score et laisser le total décider à votre place.
• Répondre vite à la promesse la plus visible sans avoir lu l'autre.
• Croire une règle entendue sur l'ordre de réponse sans la faire confirmer par un notaire ou un avocat.
• Parler à un acheteur de l'autre promesse sans avoir consulté son courtier.
• Ne pas écrire pourquoi tel critère est essentiel.

À retenir

• Choisissez vos critères avant de comparer et classez-les : essentiel, important, souhaitable.
• Un tableau comparatif met les promesses face à face et fait apparaître écarts, trous et compromis.
• Le tableau éclaire un choix ; il ne le fait pas à votre place.
• Quand plusieurs promesses arrivent en même temps, lisez-les toutes avant de répondre.
• Ce livre ne dit pas qu'une règle impose un ordre de réponse : c'est une question pour le notaire ou l'avocat.
• Passez toujours par votre courtier et gardez des traces écrites.

Votre plan d'action

1. Écrivez vos critères et classez-les : essentiel, important, souhaitable.
2. Notez pourquoi chaque critère essentiel l'est.
3. Reproduisez le tableau et remplissez-le avec les faits de chaque promesse.
4. Marquez les cases que vous ne comprenez pas, avec la question et le destinataire.
5. Relisez le tableau avec votre courtier.
6. Posez les questions juridiques au notaire ou à l'avocat, avant de répondre à l'une ou l'autre promesse.
7. Reportez les dates de chaque promesse sur votre calendrier (chapitre 8).
8. Écrivez votre décision et ses raisons avant de la communiquer.

Questions à poser

À votre courtier :

• Pouvez-vous m'aider à choisir et à classer mes critères ?
• Que savez-vous de chaque acheteur et de son financement ?
• Comment se passe une réponse quand plusieurs promesses sont en cours ?
• Peut-on demander à un acheteur de modifier un point avant que je décide ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Y a-t-il une règle ou une pratique à connaître sur l'ordre de réponse ?
• Que produit ma réponse à l'une des promesses sur l'autre ?
• Existe-t-il des délais stricts à connaître ?

À votre prêteur et à votre comptable :

• Y a-t-il, dans ma situation, des éléments qui changeraient la comparaison des nets ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi choisir ses critères avant de comparer les promesses ?
2. Citez quatre critères pratiques de comparaison.
3. Pourquoi éviter de donner un score à chaque ligne du tableau ?
4. Que faire quand deux promesses arrivent le même jour ?
5. Ce livre dit-il qu'une règle impose un ordre de réponse ? Qui répond à cette question ?
6. Pourquoi passer par son courtier pour communiquer avec les acheteurs ?

Réponses

1. Pour comparer sur ce qui compte pour vous, et non sur ce qui frappe le plus, et pour éviter de justifier après coup un choix déjà fait.
2. Par exemple : le prix et le net, les conditions, le calendrier, la solidité du financement, l'acompte, la souplesse sur la prise de possession, les éléments inclus ou exclus.
3. Parce qu'un score donne une précision trompeuse et qu'un écart sur un critère essentiel compte plus qu'un total.
4. Les lire toutes les deux jusqu'au bout, remplir le tableau, poser ses questions au courtier puis au notaire ou à l'avocat, et répondre ensuite.
5. Non, il ne le dit pas ; c'est une question pour le courtier, puis pour le notaire ou l'avocat.
6. Pour garder des échanges ordonnés, éviter de transmettre des renseignements sur une autre promesse et conserver des traces écrites.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Code civil du Québec — le grand texte dont relève, pour l'essentiel, la vente d'un immeuble.
• → livre C5 pour les formulaires de réponse, → livre C4 pour les conditions, → livre B2 pour ce que vous pouvez attendre de votre courtier, → livre E4 pour la mise en marché.

Chapitre 10 — Votre trousse de négociation

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru le chemin : lire une promesse, connaître vos réponses possibles, travailler avec votre courtier, penser en net, mesurer le sérieux d'un acheteur, évaluer des conditions, reporter les dates sur un calendrier, comparer plusieurs promesses. Ce dernier chapitre ne vous apprend rien de neuf. Il rassemble, dans une trousse, les outils que les chapitres précédents ont présentés : une liste de contrôle avant de répondre, des questions types pour chaque professionnel, un tableau de suivi et un regard sur la suite.

Gardez cette trousse à portée de main. Imprimez-la, copiez-la dans votre dossier de transaction ou reprenez-la dans votre propre carnet. Elle est faite pour être utilisée, annotée, raturée. Rappelez-vous le principe qui traverse tout le livre : ce livre est de l'information pratique, jamais un avis juridique, fiscal ou financier. Chaque question sur l'effet d'une phrase, d'une réponse ou d'une date va au notaire ou à l'avocat ; chaque question fiscale, au comptable ; chaque question sur votre prêt, au prêteur ; chaque question sur la lecture d'un document, au courtier.

Les trois dossiers fictifs du livre reviennent une dernière fois : Louise et Marc, Samira et Gilles. Aucune ville, aucun prix, aucune date n'est réel.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle complète avant de répondre à une promesse ;
• retrouver, pour chaque professionnel, les questions à lui poser ;
• tenir un tableau de suivi de vos promesses ;
• savoir vers quels livres de la collection vous tourner pour la suite ;
• reconnaître le moment où vous passez des promesses aux conditions levées et à la signature.

Pourquoi c'est important

Dans le feu d'une transaction, on oublie. On oublie une question, un document, une date, un interlocuteur. Une trousse bien faite fait le travail de mémoire à votre place. Elle vous évite de réinventer la méthode chaque fois, et elle vous permet de répondre dans le calme.

Elle rend trois services :

• elle vous rassure : vous savez que rien d'important n'a été oublié ;
• elle vous fait gagner du temps : les questions sont déjà écrites, il reste à les poser ;
• elle vous protège : vos décisions s'appuient sur des réponses obtenues, et non sur des suppositions.

Rappel : les idées du livre en huit lignes

Avant la liste de contrôle, voici les huit idées qui traversent le livre. Elles sont toutes reprises des chapitres précédents.

1. Une promesse se lit en entier avant toute réponse (chapitres 1 et 2).
2. Vous avez plusieurs façons de répondre ; l'effet de chacune est une question juridique (chapitre 3).
3. Le courtier présente et explique ; vous gardez des traces écrites (chapitre 4).
4. On compare des nets, pas des prix (chapitre 5).
5. L'acompte et les autres signaux sont des indices de sérieux, jamais une garantie (chapitre 6).
6. Chaque condition se lit avec quatre questions : quel événement, qui, pour quand, comment le saura-t-on (chapitre 7).
7. Toutes les dates vont sur un seul calendrier (chapitre 8).
8. Pour comparer, on choisit ses critères d'abord et on remplit un tableau (chapitre 9).

10.1 La liste de contrôle avant de répondre

Cette liste reprend, dans l'ordre, les gestes présentés dans le livre. Cochez-la au fil de votre réflexion. Un élément non coché est une question, pas un échec.

La promesse en main (chapitres 1 et 2)

• [ ] J'ai reçu la promesse complète, avec toutes ses annexes, par écrit.
• [ ] Je l'ai lue en entier, sans répondre.
• [ ] J'ai repéré les parties, le prix proposé, le mode de paiement, les conditions, la date de prise de possession, ce qui est inclus ou exclu et la période pendant laquelle la promesse reste ouverte.
• [ ] J'ai noté chaque phrase qui me laisse un doute, en la recopiant telle quelle.
• [ ] J'ai trié mes questions par destinataire : courtier, notaire ou avocat, prêteur, comptable.

Mes réponses possibles (chapitre 3)

• [ ] Je connais mes options : accepter, refuser, proposer autre chose, ne pas répondre.
• [ ] J'ai posé au notaire ou à l'avocat la question de l'effet de chaque réponse.
• [ ] Si je vends à plusieurs, nous avons décidé ensemble.
• [ ] J'ai noté mes priorités : ce qui est essentiel, souhaitable, négociable.

Mon courtier et mes traces (chapitre 4)

• [ ] Mon courtier m'a présenté chaque promesse reçue, par écrit, et m'a expliqué chaque rubrique en mots simples.
• [ ] J'ai un dossier unique où tout est rangé.
• [ ] J'ai confirmé par écrit les conversations importantes.
• [ ] Je sais à qui m'adresser si une inquiétude persiste : mon courtier, l'agence, le service d'assistance de l'OACIQ.

Le net qui compte (chapitre 5)

• [ ] J'ai la liste des postes entre le prix proposé et la somme qui me restera.
• [ ] J'ai demandé à mon prêteur le solde de mon prêt et les frais de remboursement.
• [ ] J'ai demandé au notaire une estimation de ses frais et des ajustements.
• [ ] J'ai posé à mon comptable mes questions fiscales avant de répondre.

Le sérieux de l'acheteur (chapitre 6)

• [ ] J'ai demandé si l'acompte est remis et où il est placé.
• [ ] J'ai posé au notaire ou à l'avocat les questions sur les conditions de sa remise.
• [ ] J'ai lu, avec mon courtier, la lettre du prêteur et les autres annexes.

Les conditions (chapitre 7)

• [ ] J'ai listé les conditions, une par une.
• [ ] Pour chacune, j'ai noté l'événement, qui le fait, pour quand, comment on le saura.
• [ ] J'ai évalué leur solidité avec des indices pratiques.
• [ ] J'ai demandé des précisions sur toute condition vague.

Le calendrier (chapitre 8)

• [ ] Toutes les dates de la promesse sont sur un seul calendrier.
• [ ] J'y ai ajouté mes propres rendez-vous.
• [ ] J'ai repéré les chevauchements.
• [ ] J'ai posé au notaire ou à l'avocat la question de la façon de compter les dates.

La comparaison (chapitre 9)

• [ ] Si plusieurs promesses sont en cours, mes critères sont écrits et classés.
• [ ] Mon tableau comparatif est rempli, avec les cases en attente marquées.
• [ ] J'ai posé la question de l'ordre de réponse au courtier, puis au notaire ou à l'avocat.

L'ESSENTIEL — une case non cochée est une question

Cette liste n'est pas un examen. Chaque case non cochée vous indique la prochaine question à poser, et à qui. Quand les cases sont cochées, ou que leurs questions ont reçu une réponse, vous pouvez répondre en connaissance de cause.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc passent la liste en revue avant de répondre à leur première promesse. Plusieurs cases sont cochées. Deux ne le sont pas : l'acompte annoncé n'a pas encore de preuve de dépôt, et le solde du prêt n'est pas encore confirmé par écrit. Ils décident de répondre une fois ces deux réponses obtenues, et appellent leur courtier et leur prêteur le lendemain.

10.2 Les questions à poser à chaque professionnel

Voici, rassemblées, les questions types des chapitres précédents. Copiez celles qui s'appliquent à votre cas et ajoutez les vôtres.

À votre courtier

• Pouvez-vous me remettre chaque promesse par écrit, avec ses annexes, et la lire avec moi ?
• Jusqu'à quand chaque acheteur attend-il ma réponse, d'après le document ?
• Pouvez-vous m'expliquer, en mots simples, chaque rubrique ?
• Que savez-vous de l'acheteur et de son financement, dans la mesure où vous pouvez me le dire ?
• Quelles sont mes options de réponse, et quel formulaire sert à chacune ?
• L'acompte est-il remis ? Où est-il placé ? Y a-t-il une preuve ?
• Quelles sont les conditions, avec leur échéance d'après le document ? Y en a-t-il de vagues ?
• Pouvez-vous me remettre la liste de toutes les dates et ce que chacune déclenche ?
• Pouvez-vous m'aider à classer mes critères et à remplir le tableau comparatif ?
• Que ne pouvez-vous pas me dire, et à qui dois-je poser cette question ?

À votre notaire ou à votre avocat

• Que produit chacune de mes réponses possibles : acceptation, refus, proposition différente, silence ?
• Voici une phrase de la promesse qui me laisse un doute : comment la lire ?
• À quelles conditions l'acompte est-il remis, et à qui ?
• Que se passe-t-il si une condition se réalise ? Si elle ne se réalise pas ?
• Comment se comptent les dates de la promesse ? Existe-t-il des délais stricts ?
• Quand plusieurs promesses sont en cours, y a-t-il une règle ou une pratique à connaître sur l'ordre de réponse ?
• Ma situation particulière change-t-elle la façon de répondre ?
• Quels documents et quelles démarches attendez-vous de moi avant la signature ?

À votre prêteur

• Quel est le solde de mon prêt ?
• Quels frais s'appliquent si je le rembourse avant la fin de son terme ?
• Comment la garantie du prêt est-elle retirée de ma propriété ?

À votre comptable

• La vente de ma propriété a-t-elle une conséquence fiscale dans ma situation ?
• Y a-t-il des formalités à accomplir à cause de cette vente, et à quel moment ?

Au service d'assistance de l'OACIQ, si une inquiétude persiste

• Quelles démarches existent si j'ai une inquiétude à propos d'un courtier ?
• Qu'est-ce qui relève de votre service, et qu'est-ce qui relève d'un autre interlocuteur ?

À vous-même

• Qu'est-ce qui est essentiel pour moi dans cette transaction ?
• Qu'est-ce que je peux lâcher ?
• Puis-je expliquer ma décision, par écrit, en quelques phrases ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Courtier : lecture, comparaison, calendrier, présentation. Notaire ou avocat : effets, délais stricts, situation particulière, signature. Prêteur : votre prêt. Comptable : impôt. Service d'assistance de l'OACIQ : une inquiétude à propos d'un courtier. Une question posée à la mauvaise personne coûte du temps ; posée à la bonne, elle en fait gagner.

10.3 Un tableau de suivi des promesses

Ce tableau vous aide à suivre chaque promesse du début à la fin. Il est vide : remplissez-le au fil de la transaction, avec l'aide de votre courtier.

Un suivi plus détaillé

Pour chaque promesse, vous pouvez compléter un tableau plus fin.

Les trois dossiers en un coup d'œil

Pour fixer les idées, voici où en sont, à la fin du livre, les trois personnes fictives que vous avez suivies. Chacune a fait le même geste de fond : transformer une inquiétude en liste de questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Louise et Marc ont lu leur première promesse ensemble, noté que la liste des éléments inclus contenait un objet qu'ils comptaient emporter, appelé leur prêteur et leur notaire, ouvert un calendrier et préparé une grille de critères au cas où une seconde promesse arriverait. Samira a comparé deux promesses avec un tableau, classé ses critères et pris rendez-vous avec un notaire sur l'ordre de réponse. Gilles a ordonné les trois conditions de sa promesse, copié la phrase qui l'inquiétait et noté ses questions par destinataire. Aucun n'a décidé seul, ni avant d'avoir posé ses questions.

Comment le tenir à jour

1. Remplissez-le dès la réception de chaque promesse, avec les faits tels qu'ils sont écrits.
2. Mettez-le à jour après chaque conversation importante, avec la date et la personne.
3. Rangez-le dans votre dossier unique avec la promesse et vos traces écrites.
4. Relisez-le avant de répondre, avec votre courtier.
5. Gardez-le jusqu'à la fin de la transaction, même pour une promesse que vous avez refusée.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samira utilise le tableau de suivi pour ses deux promesses. Elle remplit les colonnes à la réception, puis les complète après chaque appel avec son courtier et son notaire. Quand elle a enfin tout ce qu'il lui faut, elle écrit en bas de chaque colonne sa décision et ses raisons. Elle s'aperçoit que, grâce au tableau, elle peut expliquer son choix à voix haute sans hésiter.

CAS CONCRET — dossier fictif

Gilles remplit le tableau détaillé pour la promesse qui l'inquiétait. La ligne de la vente de la propriété de l'acheteur contient le plus de questions en suspens. Il les a toutes envoyées à son courtier, avec une ligne pour son notaire sur ce que cette condition produit. En regardant le tableau, il voit l'écart entre ce qu'il sait et ce qu'il ignore. Cela l'apaise : l'inconnu est devenu une liste de questions.

10.4 Passer à la suite : conditions levées et signature

Après la réponse

Une fois votre réponse donnée, et si la promesse suit son cours, d'autres étapes viennent. Elles font l'objet d'autres livres de la collection ; ce chapitre se contente de les situer.

• Les conditions se lèvent, ou non. Votre courtier vous tient informé de l'avancement de chaque condition et consigne les confirmations (chapitres 4 et 7). Les formulaires qui servent à consigner ces étapes sont présentés dans → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.
• Les documents se préparent. Les déclarations du vendeur et les pièces demandées sont présentées dans → livre E5, Divulguer sans se piéger.
• La signature se prépare chez le notaire. Contactez-le tôt, comme le chapitre 8 le suggère. Son rôle est présenté dans → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.
• La prise de possession approche. Votre calendrier de déménagement, construit au chapitre 8, prend alors tout son sens.

Si la promesse n'aboutit pas

Il arrive qu'une promesse ne mène pas à la vente. Dans ce cas, ne perdez pas de vue votre dossier : la mise en marché reprend. Voyez → livre E4, La mise en marché. Gardez les leçons du livre : les critères que vous avez écrits, le tableau que vous avez rempli, les questions que vous avez apprises à poser. Elles serviront à la promesse suivante.

Ce que vous emportez

À la fin de ce livre, vous n'avez pas une réponse toute faite : vous avez une méthode. Vous savez lire une promesse, nommer vos options, travailler avec votre courtier, penser en net, mesurer le sérieux d'un acheteur, évaluer des conditions, tenir un calendrier et comparer. Surtout, vous savez à qui poser chaque question. C'est ce que ce livre vous offre : une carte du terrain et une boussole pour savoir qui consulter. Le reste, c'est-à-dire l'avis qui s'applique à votre cas, appartient à vos professionnels.

Une dernière relecture

Avant de passer à la suite, relisez votre dossier :

1. Les traces écrites sont-elles complètes ? Promesses, réponses, courriels, notes, réponses des professionnels.
2. Toutes les questions ont-elles reçu une réponse ? Sinon, qui doit encore répondre ?
3. Le calendrier est-il à jour ? Les dates ont-elles glissé, et l'avez-vous confirmé par écrit ?
4. Savez-vous qui contacter pour la suite ? Courtier, notaire, prêteur, comptable.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier : où en est chaque condition ? Quelle est la prochaine étape ? Votre notaire : quels documents attendez-vous de moi, et à quelle étape ? Un notaire ou un avocat : y a-t-il un point de la transaction qui me laisse encore un doute juridique ? Une question posée à temps vaut mieux qu'un doute traîné jusqu'à la signature.

Les erreurs qui coûtent cher

• Répondre sans avoir parcouru la liste de contrôle, et découvrir ensuite la question oubliée.
• Poser la mauvaise question à la mauvaise personne : une question juridique au courtier, une question fiscale au prêteur.
• Ne pas tenir de tableau de suivi, et ne plus savoir qui a répondu quoi.
• Se fier à la mémoire pour les dates et les échanges.
• Perdre les traces d'une promesse refusée, alors que ses leçons servent à la suivante.
• Contacter le notaire trop tard pour préparer la signature.
• Oublier que ce livre est de l'information pratique, et le prendre pour un avis.

À retenir

• Une liste de contrôle fait le travail de mémoire : une case non cochée est une question.
• Chaque question va à la bonne personne : courtier, notaire ou avocat, prêteur, comptable, service d'assistance de l'OACIQ.
• Un tableau de suivi garde la trace de chaque promesse, de ses conditions, de son calendrier et de votre décision.
• Les traces écrites protègent des malentendus et servent à la suite.
• Les suites de la promesse : conditions levées, déclarations du vendeur, signature chez le notaire, prise de possession.
• Si une promesse n'aboutit pas, la mise en marché reprend avec ce que vous avez appris.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle et gardez-la dans votre dossier de transaction.
2. Copiez les questions types qui s'appliquent à votre cas et ajoutez les vôtres.
3. Remplissez le tableau de suivi dès la réception de chaque promesse.
4. Parcourez la liste de contrôle avant chaque réponse, avec votre courtier.
5. Posez les questions en suspens à la bonne personne, par écrit si possible.
6. Contactez le notaire tôt pour préparer la signature.
7. Tenez votre calendrier à jour et confirmez par écrit les changements de date.
8. Conservez toutes vos traces jusqu'à la fin de la transaction.

Questions à poser

À votre courtier :

• Où en est chaque condition, et quelle est la prochaine étape ?
• Pouvez-vous confirmer par écrit les dates à jour ?
• Que reste-t-il à faire de mon côté avant la signature ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Y a-t-il un point de la transaction qui mérite une clarification avant la signature ?
• Quels documents attendez-vous de moi, et à quel moment ?

À votre prêteur :

• Que dois-je faire pour que mon prêt soit remboursé au moment de la signature ?

À votre comptable :

• Y a-t-il une formalité fiscale à prévoir à la suite de cette vente ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la liste de contrôle avant de répondre ?
2. À qui poser une question sur l'effet d'une réponse ? Sur votre prêt ? Sur l'impôt ?
3. Que contient le tableau de suivi des promesses ?
4. Pourquoi garder les traces d'une promesse refusée ?
5. Quels livres de la collection présentent la suite de la transaction ?
6. Ce livre donne-t-il un avis juridique, fiscal ou financier ?

Réponses

1. À ne rien oublier : une case non cochée indique la prochaine question à poser, et à qui.
2. Au notaire ou à l'avocat pour l'effet d'une réponse ; au prêteur pour le prêt ; au comptable pour l'impôt.
3. Une ligne par promesse avec le prix proposé, les conditions, le calendrier et la décision ; un tableau plus détaillé ajoute les questions en suspens et les réponses obtenues.
4. Parce que ses leçons, les critères écrits et les questions apprises, servent à la promesse suivante.
5. Notamment les livres sur les formulaires de réponse, les déclarations du vendeur, le notaire et l'acte de vente, et la mise en marché.
6. Non : il offre de l'information pratique ; toute question juridique, fiscale ou financière va à un professionnel.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — le service d'assistance au public et l'information sur le rôle du courtier.
• Loi sur le courtage immobilier et Code civil du Québec — les grands textes dont relèvent le travail du courtier et la vente d'un immeuble ; ils se consultent sur le site officiel des lois du Québec.
• → livre E5 pour les déclarations du vendeur, → livre E4 pour la remise en marché si la promesse n'aboutit pas, → livre C5 pour les formulaires de réponse.
• → livre M1 pour le notaire et l'acte de vente, → livre B2 pour ce que vous pouvez attendre de votre courtier.