Chapitre 1 — Préparer l'immeuble : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez pris la décision de vendre, ou vous êtes sur le point de la prendre. La maison, le condo ou le duplex que vous connaissez par cœur va bientôt être regardé par des inconnus. Ils ouvriront vos armoires, jugeront votre peinture, noteront l'odeur du sous-sol et se demanderont s'ils pourraient s'y voir vivre. Entre votre décision et la première visite, il y a une étape qu'on sous-estime facilement : la préparation de l'immeuble.

Ce livre vous accompagne pendant cette étape. Il parle de ranger, de nettoyer, de réparer, de mettre en valeur, de photographier et de rassembler des papiers. Il ne parle ni de droit ni d'argent : pour cela, vous aurez un courtier et un notaire. Les dossiers de ce chapitre, comme ceux de tout le livre, sont fictifs : Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années ; Nadine, qui vend son condo et veut tout faire seule ; Samuel, propriétaire d'un duplex dont un logement est occupé.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi la préparation de l'immeuble fait partie de la vente et non d'un à-côté ;
• repérer les personnes qui interviennent autour de vous et ce que chacune peut faire ;
• situer, d'un coup d'œil, les grandes étapes entre la décision de vendre et la première visite ;
• distinguer ce que ce livre traite de ce qu'il laisse à votre courtier, à votre notaire et aux autres professionnels ;
• choisir par où commencer selon votre situation.

Pourquoi c'est important

Un acheteur potentiel se fait une impression en quelques instants : à l'entrée, sur les photos, dans la première pièce. Cette impression n'est pas un jugement sur votre façon de vivre. C'est la réaction de quelqu'un qui compare, qui imagine, qui hésite. Une maison préparée aide cette personne à voir l'immeuble plutôt que vos affaires. Une maison non préparée l'oblige à faire cet effort elle-même, et un visiteur peut ne pas le faire.

Préparer, c'est aussi se préparer. Vendre une maison où l'on a vécu longtemps demande du temps, de l'énergie et parfois du courage. Un plan simple, découpé en gestes concrets, vous évite de vous sentir submergé. Vous savez quoi faire aujourd'hui, quoi garder pour plus tard et quoi confier à quelqu'un d'autre.

Ce livre ne vous promet aucun résultat. Il ne chiffre aucun coût, aucun rendement de travaux, aucun prix de vente. Il vous donne une méthode, des listes et des questions à poser aux bonnes personnes.

1.1 Pourquoi préparer avant de vendre

La vente commence avant l'inscription

On croit souvent que la vente commence le jour où l'affiche apparaît ou le jour où l'annonce paraît en ligne. En réalité, elle commence plus tôt, au moment où vous regardez votre immeuble en vous demandant ce qu'un étranger y verra. Les photos, les premières visites et les premières conversations avec les acheteurs reposent toutes sur l'état de l'immeuble ce jour-là. Si vous préparez après l'inscription, vous travaillez sous pression, avec des visiteurs qui défilent.

La préparation répond à trois besoins simples.

• Montrer l'immeuble au mieux. Des pièces dégagées, propres et lumineuses se lisent plus facilement, en personne comme en photo.
• Éviter les mauvaises surprises. Un tour méthodique de la propriété fait remonter des détails que vous ne voyez plus : une porte qui frotte, une tache au plafond, une tablette fissurée. Mieux vaut les connaître avant qu'un visiteur les remarque.
• Réunir vos documents tôt. Les papiers de la propriété se cherchent plus facilement sans urgence. Votre courtier et votre notaire en auront besoin.

L'ESSENTIEL — préparer, ce n'est pas maquiller

Préparer un immeuble, c'est le rendre facile à comprendre et agréable à visiter : le ranger, le nettoyer, le rafraîchir, le photographier et rassembler ses documents. Ce n'est pas cacher un défaut. Un problème connu se règle ou se discute avec votre courtier et votre notaire ; il ne se dissimule pas.

Ce que préparer veut dire, concrètement

Le mot recouvre des gestes très différents, de la simple lessive des fenêtres à l'organisation d'un dossier de factures. Ce livre les range en six familles, que vous retrouverez dans les chapitres suivants.

1. Le regard neuf : faire le tour de la propriété comme le ferait un visiteur (chapitre 2).
2. Le désencombrement : trier, donner, entreposer, dépersonnaliser (chapitre 3).
3. Les petits travaux : nettoyer, réparer, rafraîchir (chapitre 4).
4. Les travaux plus importants : décider avec prudence si l'on s'y engage (chapitre 5).
5. La mise en valeur et les photos : agencer, éclairer, photographier (chapitres 6 et 7).
6. Les documents : rassembler les papiers de la propriété (chapitre 8).

Deux chapitres complètent l'ensemble : l'un vous aide à planifier le tout (chapitre 9), l'autre rassemble vos listes, vos questions et un tableau de suivi (chapitre 10).

DÉFINITION — mise en marché

La mise en marché désigne l'ensemble des gestes qui font connaître un immeuble aux acheteurs possibles : annonce, photos, visites, affichage. La préparation de l'immeuble vient avant : elle met la propriété en état d'être montrée.

Un geste à la fois, et pas tout seul

Personne ne prépare un immeuble en une fin de semaine. Il est plus simple de découper le travail, de répartir les tâches et de demander de l'aide dès que le travail dépasse ses moyens. Ce livre ne vous demande pas de tout faire. Il vous demande de choisir ce qui vaut la peine pour votre immeuble, avec l'avis de votre courtier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques vivent dans la maison de famille depuis de longues années. Quand ils décident de vendre, ils regardent le salon, la cuisine, le sous-sol et se disent que tout est « comme avant ». C'est précisément le problème : ils ne voient plus rien. Ils décident de commencer par le plus simple, un tour de la maison avec un carnet, avant de toucher à quoi que ce soit.

1.2 Les personnes en présence

Vous, le vendeur

Vous êtes la personne qui connaît le mieux l'immeuble : ses bruits, ses habitudes, ses points forts, ses petits défauts. C'est aussi vous qui prenez les décisions. Quels objets partent, quelles pièces se rafraîchissent, quels travaux attendent, à quel moment vous faites appel à un professionnel. Personne ne peut décider à votre place, et personne ne devrait le faire sans que vous soyez à l'aise avec ce qui est proposé.

Si vous vendez à plusieurs, comme Hélène et Jacques, mettez-vous d'accord tôt sur une manière de décider. Qui décide de ce qui reste dans la maison ? Qui parle au courtier ? Qui prend les rendez-vous ? Quelques minutes de discussion au départ peuvent éviter des tensions pendant la préparation.

Le courtier

Le courtier immobilier est le professionnel qui vous accompagne dans la vente. Dans le cadre de ce livre, son rôle est de regarder votre immeuble avec l'œil du marché, de vous dire ce que les acheteurs remarquent, de vous aider à décider quoi faire avant les photos et les premières visites, et de vous orienter vers d'autres professionnels au besoin. Il connaît aussi les démarches de la vente. Il ne remplace pourtant ni le notaire, ni l'inspecteur, ni l'entrepreneur.

Si vous avez déjà un courtier, il est la première personne à qui poser vos questions de préparation. Si vous n'en avez pas encore, vous pouvez en choisir un avant de commencer la préparation, justement pour profiter de son avis. Le livre sur la décision de vendre vous aide à y réfléchir (→ livre E1).

CÔTÉ COURTIER — un regard extérieur au bon moment

Un courtier qui visite votre immeuble avant toute préparation voit ce que les acheteurs verront. Demandez-lui franchement ce qu'il remarque en entrant, ce qui l'accroche et ce qui l'éloigne. Les conditions de son travail, ses honoraires et les détails de son mandat se discutent avec lui directement.

Le notaire

Le notaire est le professionnel qui s'occupe des aspects juridiques de la vente, dont la vérification du titre de propriété et la signature de l'acte. Dans la préparation de l'immeuble, il intervient surtout au moment des documents : ce que vous avez en main, ce qu'il faudra lui remettre, ce qui reste à obtenir. Ce que vous devez déclarer, ce qui est inclus dans la vente, ce qui doit être réglé avant l'acte : ce sont des questions pour lui ou pour votre courtier, et non pour ce livre.

L'inspecteur en bâtiment

L'inspecteur en bâtiment est un professionnel qui examine l'état apparent d'un immeuble et en rend compte par écrit. Dans la préparation, vous pouvez faire appel à lui si vous avez un doute sur un élément précis : humidité, fissure, toiture, installations. Son avis vous aide à décider quoi réparer, quoi laisser et quoi expliquer à votre courtier. Ce livre ne pose aucun diagnostic : un doute sur la structure, l'humidité ou les installations se confie à lui.

Les autres professionnels

Selon votre situation, d'autres personnes peuvent intervenir.

• Une personne spécialisée en mise en valeur de propriété, qui agence les pièces, ajuste l'éclairage et suggère des changements simples (chapitre 6).
• Un photographe, qui prend les photos de l'annonce (chapitre 7).
• Des gens de métier : peintre, plombier, électricien, menuisier, pour les petits ou les plus grands travaux (chapitres 4 et 5).
• Des proches, qui donnent un coup de main, offrent leur avis ou gardent des objets le temps de la vente.

QUI CONSULTER — à chacun son rôle

Le courtier, pour savoir ce que les acheteurs remarquent et pour organiser la préparation. Le notaire, pour les questions de titre, de documents et de ce qui est inclus dans la vente. L'inspecteur en bâtiment, pour un doute précis sur l'état de l'immeuble. Une personne de métier qualifiée, pour tout travail touchant l'électricité, la plomberie ou la structure. Aucune de ces personnes n'est remplacée par ce livre.

Trois situations pour s'y reconnaître

Ce livre suit trois vendeurs fictifs. Leurs situations ne couvrent pas tous les cas, mais elles illustrent trois façons d'aborder la préparation.

• Hélène et Jacques vendent la maison de famille. Ils ont beaucoup d'objets, beaucoup de souvenirs, et une relation profonde avec les lieux. Leur défi : prendre du recul.
• Nadine vend son condo et veut tout faire seule. Elle est organisée, mais elle risque de sous-estimer le temps que demandent les photos, les documents et les petites réparations. Son défi : savoir quand demander de l'aide.
• Samuel possède un duplex dont un logement est occupé. Il doit composer avec une personne qui vit déjà dans l'immeuble. Son défi : préparer sans bousculer ses occupants et sans oublier ses questions pour le courtier et le notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadine a rangé ses armoires et fait un premier ménage de son condo. Elle pense avoir fini. Une amie lui suggère de refaire le tour avec un carnet, en notant ce qu'il voit en entrant. Elle découvre qu'elle n'a pas regardé le balcon, l'espace de rangement ni l'entrée. Elle ajoute ces endroits à sa liste, sans paniquer : elle sait maintenant par où continuer.

1.3 Un parcours de la décision à la première visite, vu d'en haut

Le parcours en huit étapes

Le chemin entre votre décision de vendre et la première visite se découpe en huit étapes. Elles ne suivent pas toujours cet ordre exact, et certaines se chevauchent. Voyez-les comme une carte : elle vous dit où vous êtes, pas comment y aller à votre rythme.

1. Décider de vendre. Vous réfléchissez aux raisons, au moment, à vos projets. Le livre sur la décision de vendre vous aide à y voir clair (→ livre E1).
2. Rencontrer un courtier. Vous choisissez la personne qui vous accompagnera et vous lui demandez son avis sur l'immeuble.
3. Faire le tour de la propriété. Avec un regard neuf, vous notez ce qui se remarque (chapitre 2).
4. Désencombrer et dépersonnaliser. Vous triez, vous donnez, vous entreposez (chapitre 3).
5. Nettoyer, réparer, rafraîchir. Vous réglez les petits travaux. Vous réfléchissez aux plus grands avec prudence (chapitres 4 et 5).
6. Mettre en valeur et photographier. Vous agencez, vous éclairez, vous prenez ou faites prendre les photos (chapitres 6 et 7).
7. Rassembler les documents. Vous constituez un dossier clair pour votre courtier et votre notaire (chapitre 8).
8. Planifier la première visite. Vous fixez, avec votre courtier, le moment où l'immeuble sera prêt à être montré (chapitre 9).

Le prix d'inscription : une autre étape, un autre livre

Entre ces étapes, il en existe une qui ne fait pas partie de ce livre : la fixation du prix d'inscription. Elle se prépare avec votre courtier, qui vous présente ce qui se vend dans le secteur et vous aide à choisir un prix. Cette étape peut se faire avant, pendant ou après la préparation. Le livre consacré au sujet y revient en détail (→ livre E3). Retenez seulement ceci : le prix d'inscription et l'état de l'immeuble se regardent ensemble, mais ils ne se règlent pas de la même façon.

L'ordre qui évite les efforts perdus

Deux principes aident à choisir l'ordre des gestes.

• Ce qui salit passe avant ce qui nettoie. Il serait dommage de faire un grand ménage, puis de peinturer ou de déplacer des meubles lourds. Les réparations et les travaux salissants se font avant le nettoyage final et les photos.
• Ce qui s'organise passe avant ce qui se montre. Désencombrer avant d'agencer, agencer avant de photographier. Une pièce encombrée ne se met pas en valeur.

Il y a une exception : les documents. Ils se rassemblent en parallèle, dès le début, parce qu'ils demandent parfois des démarches qui prennent du temps.

ATTENTION — ne commencez pas par un travail coûteux

Certains vendeurs se lancent dans des rénovations avant d'avoir parlé à leur courtier. Ils découvrent après coup que le travail n'était pas utile, ou qu'il aurait pu attendre. Avant tout travail plus important que quelques réparations, demandez l'avis de votre courtier, et obtenez plus d'une opinion si possible (chapitre 5).

Le rôle du temps

Le temps dont vous disposez change tout. Un vendeur qui a plusieurs semaines devant lui peut tout faire graduellement. Un vendeur pressé doit choisir. Ce livre ne vous impose aucun calendrier : il vous propose un ordre de gestes et vous laisse choisir le rythme avec votre courtier (chapitre 9). Si votre échéance est serrée, dites-le tôt à votre courtier : il pourra suggérer ce qui compte le plus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samuel veut inscrire son duplex bientôt. Il dresse la liste de ce qu'il voudrait faire : peinture, nettoyage, photos, documents. Il l'envoie à son courtier avec une question : par quoi commencer, si je n'ai pas le temps de tout faire ? Le courtier lui répond de commencer par le tour de la propriété et par les documents. Samuel retient ces deux étapes pour la semaine qui vient.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre est un guide pratique. Il vous propose :

• des méthodes pour regarder, trier, nettoyer et mettre en valeur un immeuble ;
• des listes de vérification par pièce et par étape ;
• des questions types à poser au courtier, au notaire, à l'inspecteur, à la personne de métier ;
• des repères pour savoir quand faire appel à quelqu'un d'autre ;
• un tableau de suivi pour garder une trace de ce qui est fait et de ce qui reste à faire.

Ce que ce livre ne fait pas

Pour que vous sachiez à quoi vous attendre, voici ce qui est volontairement laissé de côté.

• Il ne chiffre rien. Aucun coût de travaux, aucun rendement d'un travail, aucun prix de vente, aucune économie. Les montants dépendent de votre immeuble, de votre région et du moment. Demandez-les aux gens de métier et à votre courtier.
• Il ne dit rien de ce que le vendeur doit déclarer ou garantir. Les obligations d'un vendeur relèvent du droit. Elles se demandent à votre courtier et à votre notaire, qui connaissent les textes à jour.
• Il ne dit pas quels travaux nécessitent un permis. C'est une question pour votre municipalité, votre entrepreneur ou votre courtier.
• Il ne pose aucun diagnostic technique. Une odeur, une tache, une fissure, un bruit : un professionnel qualifié en juge.
• Il ne remplace pas votre courtier ni votre notaire. Il vous aide à mieux leur parler.

DÉFINITION — information pratique

L'information pratique décrit des gestes, des étapes, des documents et des questions à poser. Elle diffère d'un avis juridique, fiscal ou financier, qui s'applique à un cas précis et engage celui qui le donne. Ce livre offre de l'information pratique seulement. Pour un avis, consultez le professionnel compétent.

Une carte, pas un itinéraire imposé

Ce livre fonctionne comme une carte. Il vous montre le territoire : les endroits qui comptent, les chemins possibles, les carrefours où demander son chemin. Il ne choisit pas pour vous. Votre immeuble, votre échéance, vos moyens et vos goûts sont différents de ceux des autres vendeurs. Vous gardez la maîtrise de vos décisions.

Prenez ce qui vous sert, laissez le reste, et revenez aux chapitres au besoin. Vous n'avez pas à lire le livre d'un trait. Le chapitre 10 rassemble l'essentiel sous forme de listes et de tableaux ; vous pouvez l'imprimer et le garder à portée de main.

Par où commencer selon votre situation

Voici quelques repères pour choisir votre point de départ.

• Vous n'avez rien fait encore et vous avez du temps : commencez par le chapitre 2, faites le tour de la propriété, puis suivez l'ordre des chapitres.
• Vous êtes surtout submergé par les objets : allez directement au chapitre 3.
• Vous voulez savoir si des travaux valent la peine : lisez d'abord le chapitre 5, puis parlez à votre courtier.
• Vous voulez préparer votre dossier de papiers : passez au chapitre 8.
• Vous voulez un plan : voyez le chapitre 9, puis la trousse du chapitre 10.

QUI CONSULTER — pour tout ce que ce livre ne traite pas

Le courtier immobilier, pour la mise en marché, le prix d'inscription et les conseils de préparation. Le notaire, pour tout ce qui touche au titre de propriété, aux documents juridiques et à ce qui est inclus dans la vente. Un avocat, si une question juridique précise vous inquiète. Un comptable ou un conseiller financier, pour toute question fiscale ou financière liée à la vente. Posez vos questions avant d'agir, et gardez les réponses par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre l'inscription pour préparer. Préparer sous pression, pendant que les visites commencent, est plus fatigant et moins efficace.
• Tout faire seul, sans demander d'avis. Votre courtier voit votre immeuble comme un acheteur le verrait. Son regard peut vous éviter des efforts mal placés.
• Se lancer dans de gros travaux sans en parler. Un travail coûteux fait trop vite peut ne rien changer à la vente. Discutez-en d'abord avec votre courtier et obtenez plus d'un avis.
• Cacher un défaut plutôt que d'en parler. Un défaut connu se discute avec votre courtier et votre notaire. Ne le dissimulez pas.
• Négliger les documents. Les papiers de la propriété se retrouvent plus facilement sans urgence. Les chercher à la dernière minute fait perdre du temps à tout le monde.
• Ne pas se mettre d'accord entre vendeurs. Quand plusieurs personnes vendent ensemble, une décision prise à un seul crée des tensions. Parlez-vous avant de commencer.
• Oublier les occupants. Si un logement est occupé, la préparation concerne aussi les personnes qui y vivent. Prévoyez des échanges clairs avec elles, et posez vos questions à votre courtier.
• Prendre ce livre pour un avis. Il informe, il ne conseille pas. Pour un avis, consultez le bon professionnel.

À retenir

• La préparation de l'immeuble fait partie de la vente : elle commence avant l'inscription.
• Préparer, c'est rendre l'immeuble facile à comprendre et agréable à visiter, pas cacher un défaut.
• Le courtier, le notaire, l'inspecteur et les gens de métier ont chacun un rôle ; ce livre ne remplace aucun d'eux.
• Le parcours se découpe en huit étapes, du moment où vous décidez à celui où vous planifiez la première visite.
• Ce qui salit passe avant ce qui nettoie, et ce qui s'organise passe avant ce qui se montre.
• Ce livre ne chiffre rien, ne dit rien de ce que le vendeur doit déclarer ou garantir et ne pose aucun diagnostic.
• Vous gardez la maîtrise de vos décisions ; la carte est là pour vous guider, pas pour décider.

Votre plan d'action

1. Écrivez en quelques lignes pourquoi vous vendez et dans quel délai vous aimeriez être prêt. Ces deux informations guideront vos choix.
2. Si vous vendez à plusieurs, parlez-vous. Décidez qui prend les décisions, qui contacte le courtier et qui s'occupe des documents.
3. Prenez contact avec un courtier, si ce n'est pas déjà fait, et demandez-lui de visiter l'immeuble avant toute préparation.
4. Procurez-vous un carnet pour y noter vos observations, vos questions et vos listes.
5. Lisez le chapitre 2 et faites le tour de la propriété avec un regard neuf.
6. Notez ce qui vous inquiète, techniquement ou juridiquement, sans chercher à y répondre vous-même. Vous poserez ces questions au bon professionnel.
7. Choisissez, avec votre courtier, trois gestes à faire en premier. Mieux vaut peu et bien que tout à la fois.
8. Gardez ce livre à portée de main et revenez aux chapitres au besoin.

Questions à poser

À votre courtier :

• Pouvez-vous visiter l'immeuble avant que je commence à le préparer et me dire ce que vous remarquez ?
• Par quoi me conseillez-vous de commencer, compte tenu de mon échéance ?
• Quels gestes valent la peine pour mon type d'immeuble, et lesquels peuvent attendre ?
• À quel moment dois-je vous consulter avant d'engager des frais ?

À votre notaire :

• Quels documents de la propriété devrais-je rassembler dès maintenant ?
• À qui puis-je poser mes questions sur ce qui est inclus dans la vente ?

À l'inspecteur en bâtiment, si un doute précis existe :

• Pouvez-vous examiner tel élément et m'en rendre compte par écrit ?
• Que me conseillez-vous de faire vérifier avant les photos et les visites ?

À vos proches ou co-vendeurs :

• Qui prend quelles décisions et qui parle au courtier ?
• Quelles tâches chacun accepte-t-il de faire, et dans quel ordre ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la préparation de l'immeuble commence-t-elle avant l'inscription ?
2. Quelle différence y a-t-il entre préparer un immeuble et cacher un défaut ?
3. Citez trois personnes qui peuvent intervenir dans la préparation, et le rôle de chacune.
4. Pourquoi les réparations et les travaux salissants se font-ils avant le nettoyage final ?
5. Nommez trois choses que ce livre ne fait pas.
6. À qui poser une question sur ce que le vendeur doit déclarer ?

Réponses

1. Parce que les photos, les premières visites et les premières conversations reposent sur l'état de l'immeuble ; préparer à l'avance évite de travailler sous pression.
2. Préparer rend l'immeuble facile à comprendre et agréable à visiter ; cacher un défaut le dissimule. Un défaut connu se discute avec le courtier et le notaire.
3. Par exemple : le courtier, qui donne l'avis du marché ; le notaire, qui s'occupe des documents et du titre ; l'inspecteur en bâtiment, qui examine l'état apparent ; une personne de métier, qui fait des travaux ; un photographe ou une personne spécialisée en mise en valeur.
4. Parce qu'un nettoyage fait avant un travail salissant serait à refaire.
5. Par exemple : il ne chiffre aucun coût, il ne dit rien de ce que le vendeur doit déclarer ou garantir, il ne pose aucun diagnostic technique, il ne remplace ni le courtier ni le notaire.
6. À son courtier ou à son notaire, qui connaissent les textes à jour.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour l'avis du marché, la préparation et la mise en marché ; la décision de vendre se prépare avec lui (→ livre E1).
• Votre notaire — pour les documents, le titre de propriété et ce qui est inclus dans la vente.
• Un inspecteur en bâtiment — pour un doute précis sur l'état apparent de l'immeuble.
• Une personne spécialisée en mise en valeur de propriété et un photographe — pour la présentation de l'immeuble, décrite aux chapitres 6 et 7.
• Dans cette collection : → livres E1 et E3 pour la décision de vendre et le prix d'inscription.

Chapitre 2 — Faire le tour de la propriété avec un regard neuf

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous connaissez votre immeuble depuis longtemps. C'est précisément ce qui rend la tâche difficile : on ne voit plus ce qu'on côtoie chaque jour. La tache sur le plafond du couloir, la poignée qui tient mal, le tas de boîtes dans l'entrée font partie du décor. Un visiteur, lui, les voit tout de suite.

Ce chapitre vous apprend à refaire le tour de votre propriété comme si vous la visitiez pour la première fois. Il vous donne une méthode, des listes et des questions. Les dossiers sont fictifs : Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années, et Nadine, qui vend son condo et veut tout faire seule. Rien de ce qui suit n'est un diagnostic : quand un doute touche la structure, l'humidité ou les installations, c'est un inspecteur en bâtiment qui répond.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir votre immeuble de l'extérieur à l'intérieur en adoptant le regard d'un visiteur ;
• noter ce que vous remarquez : odeurs, lumière, rangement, état apparent ;
• passer chaque pièce en revue avec une liste simple ;
• trier ce qui peut attendre de ce qui ne le peut pas ;
• savoir quand vous faire accompagner et quelles questions poser à votre courtier.

Pourquoi c'est important

Le tour de la propriété est le premier geste de la préparation. Tout le reste en dépend. Sans lui, vous risquez de ranger ce qui n'avait pas besoin de l'être, de rénover ce qui plaisait déjà et de laisser de côté ce qui sautera aux yeux des acheteurs.

Il vous donne aussi une vue d'ensemble. Vous voyez d'un coup combien de tâches vous attendent, et vous pouvez les répartir dans le temps et entre les personnes. Une liste claire rassure : le travail devient un ensemble de petits gestes plutôt qu'un grand nuage.

Enfin, il vous prépare à la conversation avec le courtier. Un vendeur qui arrive avec ses observations écrites obtient des réponses plus précises qu'un vendeur qui dit simplement que tout va bien.

2.1 Entrer comme un visiteur

Commencer par le dehors

Un visiteur ne commence pas par la cuisine. Il arrive en voiture, ou à pied, il lève les yeux, il avance vers la porte. Faites le même chemin. Garez-vous devant l'immeuble, comme le ferait un visiteur, ou marchez jusqu'à la porte depuis le trottoir.

Pendant ce premier parcours, regardez, sans juger, et notez :

• l'allée ou le trottoir : propres, dégagés, faciles à emprunter ?
• la façade : peinture, revêtement, fenêtres, éclairage extérieur ;
• la porte d'entrée : état, propreté, poignée, numéro d'adresse lisible ;
• les abords : pelouse ou aménagement, bacs, rangements extérieurs, bacs de recyclage ;
• le stationnement et, s'il y a lieu, le garage ou l'abri.

Pour un condo, le parcours est un peu différent : il inclut le couloir commun, l'ascenseur ou l'escalier, la porte de l'unité. Ces espaces sont communs. Notez-les quand même : ils font partie de l'impression qu'un visiteur emporte.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques sortent de la maison, marchent jusqu'au trottoir et se retournent. Ils voient, pour la première fois depuis longtemps, la façade comme un inconnu la verrait. Le numéro de porte est à moitié caché par un arbuste, et un coin de l'allée est encombré de pots vides. Ils prennent chacun un carnet et notent ce qu'ils voient, sans se parler, puis comparent leurs listes à la maison.

Entrer et s'arrêter

À la porte, arrêtez-vous. Les premières secondes à l'intérieur forment l'impression la plus forte. Notez ce que vous ressentez en entrant, avant de bouger :

• L'odeur. Cuisine, animaux, humidité, produits d'entretien, fumée. Vous ne la sentez plus : un ami franc la sentira à votre place.
• La lumière. Les pièces sont-elles claires ? Les rideaux sont-ils tirés ? Les ampoules fonctionnent-elles toutes ?
• L'espace. Peut-on se déplacer facilement ? Les meubles gênent-ils le passage ?
• Le bruit. Réfrigérateur, thermopompe, appareils, circulation. Certains sons font partie de la vie d'un lieu, d'autres surprennent un visiteur.
• L'impression générale. Ordonné, encombré, chaleureux, sombre ?

Ce sont des impressions, pas des verdicts. Notez-les telles quelles : l'entrée est étroite, il y a beaucoup de chaussures, l'odeur de cuisine est forte. Vous déciderez plus tard quoi en faire.

Se faire accompagner

Faire ce tour seul est utile, mais il l'est davantage à deux. Choisissez une personne franche qui n'habite pas chez vous : un ami, un voisin de confiance, un proche. Demandez-lui de parcourir l'immeuble en silence, puis de vous dire ce qu'elle a remarqué. Une phrase suffit : il y a trop de meubles dans le salon, le sous-sol sent le renfermé.

Le courtier peut jouer ce rôle, avec l'avantage d'une connaissance du marché. S'il visite votre immeuble avant toute préparation, il voit ce que les acheteurs verront. Demandez-lui franchement ce qui l'accroche et ce qui l'éloigne. Sa réponse vous évite de travailler à l'aveugle.

L'ESSENTIEL — trois regards valent mieux qu'un

Faites le tour trois fois : une fois seul, avec vos observations par écrit ; une fois avec une personne franche de votre entourage ; une fois avec votre courtier. Comparez les trois listes. Ce qui revient dans les trois est prioritaire.

Prendre des photos pour soi

Un geste simple aide beaucoup : photographier chaque pièce telle qu'elle est, sans la préparer. Ces images ne sont pas destinées à l'annonce. Elles servent de point de départ. Plusieurs semaines plus tard, elles montrent le chemin parcouru. Elles aident aussi à repérer, sur l'écran, des détails qui vous échappent en personne : une pile de papiers sur un comptoir, un miroir qui reflète un fouillis.

2.2 Pièce par pièce : ce qu'on remarque

La méthode

Pour chaque pièce, utilisez la même grille en quatre questions.

1. Qu'est-ce que je vois en entrant ? (le premier regard)
2. Qu'est-ce qui encombre ? (surfaces, planchers, coins)
3. Qu'est-ce qui est abîmé, sale ou usé ? (murs, planchers, poignées, luminaires)
4. Qu'est-ce que je ne veux pas qu'on remarque, et pourquoi ? (la question honnête)

La quatrième question mérite une explication. Elle ne sert pas à vous faire cacher quelque chose. Elle vous aide à repérer ce qui vous gêne. Si une pièce vous met mal à l'aise, il y a peut-être une raison : un meuble trop grand, un défaut persistant, un souvenir difficile. Chaque réponse oriente un geste différent. Un meuble se déplace ; un défaut se discute avec votre courtier.

L'entrée et les espaces de passage

L'entrée donne le ton. Regardez le sol, les murs, l'espace pour les manteaux et les chaussures. Un vestibule trop chargé donne l'impression d'une maison étroite. Dans un condo, la même logique vaut pour le petit hall devant la porte et l'espace de rangement près de l'entrée.

Les couloirs et les escaliers comptent aussi. Vérifiez l'éclairage, la propreté des rampes, l'état des marches. Un escalier encombré gêne les visiteurs et inquiète ceux qui pensent à la sécurité.

Le salon et la salle à manger

Dans les pièces de vie, repérez :

• le nombre de meubles et la circulation entre eux ;
• les surfaces : tables, comptoirs, tablettes, couvertes de petits objets ;
• les murs : cadres, étagères, affiches, photos de famille ;
• la lumière naturelle : fenêtres dégagées, rideaux, plantes qui bloquent ;
• l'état des planchers et des plinthes.

La cuisine

La cuisine est une pièce que les visiteurs regardent de près. Notez :

• les comptoirs : dégagés, propres, sans pile d'objets ;
• les armoires : portes qui ferment, poignées solides, intérieurs ordonnés (les visiteurs les ouvrent) ;
• l'état des appareils visibles, sans prétendre juger de leur fonctionnement ;
• l'évier et le robinet : propreté, absence de taches ;
• les odeurs : poubelle, bac à compost, hotte.

Les chambres

Regardez la taille réelle de la pièce une fois les meubles déplacés mentalement. Notez le nombre de lits, de commodes, de bibliothèques. Un visiteur veut savoir s'il pourrait y mettre ses propres meubles. Les garde-robes et les placards sont ouverts à chaque visite : les rangements sobres font bonne impression.

Les salles de bain

La propreté domine tout. Regardez les joints, les robinets, le miroir, la pomme de douche, le rideau. Un rideau défraîchi se remplace facilement. Notez aussi la ventilation et les odeurs. Une tache au plafond ou au mur, une moisissure visible, une odeur persistante de renfermé : ne les nettoyez pas pour les faire disparaître avant de savoir ce qu'elles sont. Notez-les et gardez-les pour un professionnel.

Le sous-sol, le grenier, les espaces techniques

Ce sont les endroits que l'on oublie d'ordonner, et que l'on veut pourtant montrer. Notez :

• l'encombrement : boîtes, vieux meubles, matériel de sport ;
• l'éclairage : ampoules, accès aux interrupteurs ;
• les odeurs : humidité, renfermé ;
• l'accès à la salle mécanique ou aux panneaux, s'il y en a : dégagé, étiqueté ?

Ne faites aucune supposition sur ce que vous voyez. Une tache, une odeur ou un bruit inhabituel ne veut rien dire en soi. Écrivez tache au mur du sous-sol, près de la fenêtre, et ne cherchez pas à lui donner une cause. L'inspecteur en bâtiment fera ce travail.

ATTENTION — ne diagnostiquez pas

Une fissure, une tache d'humidité, une odeur de moisi, un bruit dans les murs : ce livre ne vous dit pas ce que cela signifie. Notez ce que vous voyez, prenez-le en photo et demandez à un inspecteur en bâtiment ou à votre courtier comment procéder. Éviter de conclure vous-même est la bonne précaution.

L'extérieur arrière et les dépendances

Terminez par la cour, le balcon, la terrasse, le cabanon, le garage. Les visiteurs voudront voir ces espaces, surtout s'ils sont attrayants. Regardez la propreté, l'ordre, l'état des clôtures, des escaliers extérieurs, des rangements. Pour un condo, le balcon ou la terrasse compte comme une pièce.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadine fait le tour de son condo avec une amie. Elle a rangé le salon et la cuisine, et elle pensait avoir fini. Son amie lui fait remarquer que le balcon est couvert de boîtes, que l'armoire d'entrée déborde et que la porte de la salle de bain frotte sur le seuil. Nadine n'y avait pas pensé : elle ne se servait plus du balcon, elle ne regardait plus l'armoire, et elle avait pris l'habitude de pousser la porte.

Votre grille de notes

Pour ne rien oublier, préparez une page par pièce. Voici un modèle à adapter.

2.3 Dresser la liste de ce qui peut attendre et de ce qui ne le peut pas

Trier vos observations

Une fois le tour terminé, vous avez une longue liste. Elle peut sembler écrasante. Triez-la en quatre catégories.

1. À faire tout de suite. Ce qui sera vu dès les premières photos et dès la première visite : encombrement évident, saleté, ampoules brûlées, odeur marquée.
2. À faire avant les photos. Ce qui améliore l'apparence des pièces : peinture de retouche, réparations mineures, agencement.
3. À faire avec un professionnel. Ce qui touche l'électricité, la plomberie, la structure, l'humidité ou toute chose dont vous ne connaissez pas la cause.
4. À laisser ou à expliquer. Ce qui ne vaut pas la peine d'être touché, ou ce qu'il vaut mieux discuter avec votre courtier avant d'agir.

DÉFINITION — réparation différée

Une réparation différée est un travail que l'on choisit de ne pas faire avant la vente, en général après en avoir parlé avec le courtier. Différer n'est pas cacher : l'élément en cause reste connu, et son existence se discute avec votre courtier et votre notaire. Cette décision se prend avec eux, pas seul.

Ce qui ne peut pas attendre

Certains éléments ne devraient pas attendre, parce qu'ils sautent aux yeux ou qu'ils inquiètent.

• Les odeurs fortes, qu'on traite par l'aération, le nettoyage et la source du problème lorsqu'elle est connue.
• Les éléments qui semblent dangereux : marche cassée, rampe branlante, fil apparent, prise endommagée. Faites-les vérifier par la personne de métier appropriée sans attendre.
• Les signes d'eau ou d'humidité : tache, gouttes, moisissure visible. Ne les traitez pas vous-même : un inspecteur en bâtiment peut en rendre compte.
• Les espaces encombrés qui bloquent le passage ou l'accès aux fenêtres, aux panneaux et à la salle mécanique.

Ce qui peut attendre

D'autres éléments peuvent attendre sans inconvénient majeur.

• Les retouches mineures de peinture dans les endroits peu visibles.
• Le remplacement de certaines quincailleries ou poignées, si le temps manque.
• Les améliorations cosmétiques qui n'affectent ni la sécurité ni la propreté.

La frontière entre les deux listes dépend de l'immeuble, du marché et de votre échéance. Votre courtier vous aide à la tracer. Le prix d'inscription se règle avec lui, selon un autre processus (→ livre E3). Retenez que l'état de l'immeuble et le prix se regardent ensemble, mais que vous n'avez pas à les décider seul.

Un tableau pour décider

Voici un tableau à copier dans votre carnet.

QUI CONSULTER — quand le tri dépasse vos moyens

Un inspecteur en bâtiment, pour tout doute touchant la structure, l'humidité ou les installations. Une personne de métier qualifiée (électricien, plombier), pour les éléments qui semblent dangereux. Le courtier, pour décider de ce qu'on répare, de ce qu'on laisse et de ce qu'on explique. Le notaire, pour savoir comment traiter un élément connu dans les documents de la vente.

Éviter la liste infinie

Une liste trop longue décourage. Si la vôtre dépasse la vingtaine de lignes, regroupez : une seule ligne pour tous les petits gestes de peinture, une seule pour les ampoules, une seule pour le ménage de chaque pièce. Gardez le détail dans la grille de la pièce, et gardez l'essentiel sur une page.

Choisissez ensuite trois gestes à faire cette semaine. Rien de plus. Une liste à trois éléments se réalise ; une liste de quarante éléments reste dans le tiroir.

2.4 Les questions à poser au courtier

Pourquoi lui poser des questions

Le courtier connaît les acheteurs de votre secteur et ce qu'ils regardent en visite. Il n'a aucun parti pris sur votre mobilier ou votre décoration. Il ne s'agit pas de lui demander de décider à votre place. Il s'agit de lui poser les bonnes questions pour que ses réponses vous orientent.

Avant son passage, envoyez-lui vos notes ou vos photos. Il saura où regarder en arrivant, et il gagnera du temps.

Les questions utiles

Voici des questions à adapter à votre situation.

Sur l'impression générale :

• Quelle est votre première impression en entrant ?
• Qu'est-ce qui vous semble le plus fort dans cet immeuble ? Qu'est-ce qui l'est le moins ?
• À quoi les acheteurs de ce type d'immeuble sont-ils sensibles ?

Sur les priorités :

• Parmi mes observations, lesquelles faut-il traiter avant les photos ?
• Que puis-je laisser tel quel sans nuire à la vente ?
• Y a-t-il des éléments que vous voudriez me faire vérifier par un inspecteur ou un entrepreneur ?

Sur les professionnels :

• Pouvez-vous me suggérer une personne de métier pour tel travail ?
• Une personne spécialisée en mise en valeur serait-elle utile pour cet immeuble ?
• Faut-il prévoir un photographe, et à quel moment ?

Sur le calendrier :

• Combien de temps devrais-je prévoir pour la préparation, compte tenu de ma liste ?
• À quel moment voulez-vous revoir l'immeuble avant la mise en marché ?

Ce que le courtier ne peut pas faire à votre place

Le courtier vous éclaire, mais il ne pose pas de diagnostic technique, ne chiffre pas les travaux et ne règle pas les questions juridiques. Pour ces sujets, d'autres personnes répondent : l'inspecteur en bâtiment, les gens de métier, le notaire.

CÔTÉ COURTIER — un avis de marché, pas un devis

Le courtier donne son avis sur ce que les acheteurs remarquent et sur l'ordre des gestes. Il ne remplace pas une soumission d'entrepreneur ni un rapport d'inspection. Si vous lui demandez ce que coûterait un travail, il vous orientera vers une personne de métier qui vous remettra une soumission écrite.

Garder la trace de ses réponses

Notez les réponses du courtier dans votre carnet, avec la date. Si vous vendez à plusieurs, partagez-les. Les mêmes indications, répétées à deux personnes, évitent les malentendus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques invitent leur courtier à visiter la maison. Ils lui remettent leurs deux listes et lui posent trois questions : par quoi commencer, ce qui peut attendre, ce qui demande un avis extérieur. Le courtier passe une heure dans la maison, prend des notes et leur envoie le lendemain trois priorités. Jacques les affiche sur le frigo ; Hélène les recopie dans son carnet.

Les erreurs qui coûtent cher

• Faire le tour trop vite. Un parcours pressé laisse passer les détails. Prenez le temps, pièce par pièce, avec une grille.
• Ne regarder que l'intérieur. L'extérieur forme la première impression. Commencez par le dehors, comme un visiteur.
• Se fier uniquement à son propre regard. Vous ne voyez plus ce que vous côtoyez. Demandez un second regard.
• Nettoyer ce qu'on ne comprend pas. Une tache ou une odeur inhabituelle se note et se confie à un professionnel avant tout nettoyage.
• Diagnostiquer soi-même. Ni ce livre ni vos propres impressions ne remplacent un inspecteur.
• Tout vouloir faire en même temps. Une liste trop longue décourage. Triez et choisissez trois gestes.
• Cacher ce qui gêne. Un élément connu se discute avec le courtier et le notaire. Le masquer n'est pas une solution.
• Oublier de garder des traces. Photos, notes et réponses écrites vous servent plus tard, à vous et à votre courtier.

À retenir

• Le tour de la propriété est le premier geste de la préparation.
• Commencez par l'extérieur, entrez comme un visiteur, arrêtez-vous à la porte et notez vos premières impressions.
• Utilisez la même grille de quatre questions pour chaque pièce.
• Notez sans diagnostiquer : tache, odeur, bruit, fissure se confient à un inspecteur en bâtiment.
• Triez en quatre catégories : tout de suite, avant les photos, avec un professionnel, à laisser ou à expliquer.
• Faites-vous accompagner d'une personne franche, puis du courtier, et comparez les listes.
• Choisissez trois gestes à faire en premier, pas quarante.

Votre plan d'action

1. Procurez-vous un carnet et imprimez ou recopiez la grille de notes par pièce.
2. Faites le tour de l'extérieur, depuis la rue, comme un visiteur. Notez ce que vous voyez.
3. Entrez et arrêtez-vous à la porte. Notez l'odeur, la lumière, l'espace, le bruit.
4. Passez chaque pièce en revue avec la grille de quatre questions.
5. Photographiez chaque pièce telle qu'elle est, pour vous.
6. Faites refaire le tour par une personne franche, puis comparez vos listes.
7. Triez vos observations dans les quatre catégories et choisissez trois gestes pour cette semaine.
8. Envoyez vos notes au courtier et prenez rendez-vous pour une visite.

Questions à poser

Au courtier :

• Quelle est votre première impression de l'immeuble ?
• Quelles priorités me recommandez-vous avant les photos ?
• Que puis-je laisser tel quel ?
• Faut-il faire appel à une personne spécialisée en mise en valeur ?
• Quel calendrier réaliste me suggérez-vous ?

À un inspecteur en bâtiment :

• Pouvez-vous examiner tel élément qui m'inquiète et m'en rendre compte par écrit ?
• Y a-t-il des éléments à faire vérifier avant la mise en marché ?

À une personne de métier :

• Pouvez-vous voir tel élément et me remettre une soumission écrite ?
• Cet élément demande-t-il l'intervention d'une personne qualifiée ?

À la personne qui vous accompagne dans le tour :

• Que remarquez-vous en entrant ?
• Qu'est-ce qui vous semble encombré, sale ou abîmé ?

Vérifiez vos acquis

1. Par où commence le tour de la propriété, et pourquoi ?
2. Quelles sont les quatre questions de la grille pour chaque pièce ?
3. Pourquoi ne faut-il pas nettoyer une tache dont on ignore l'origine ?
4. Quelles sont les quatre catégories pour trier vos observations ?
5. Pourquoi se faire accompagner dans le tour ?
6. Combien de gestes choisir pour commencer ?

Réponses

1. Par l'extérieur, comme le ferait un visiteur : l'allée, la façade, la porte et les abords forment la première impression.
2. Qu'est-ce que je vois en entrant ? Qu'est-ce qui encombre ? Qu'est-ce qui est abîmé, sale ou usé ? Qu'est-ce que je ne veux pas qu'on remarque, et pourquoi ?
3. Parce que le nettoyage peut faire disparaître une trace qu'un professionnel aurait voulu voir ; on note, on photographie et on confie le doute à un inspecteur en bâtiment.
4. À faire tout de suite ; à faire avant les photos ; à faire avec un professionnel ; à laisser ou à expliquer.
5. Parce qu'on ne voit plus ce qu'on côtoie : une personne franche remarque l'odeur, l'encombrement et les détails que vous ne voyez plus.
6. Trois, pour la première semaine : une liste courte se réalise.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour la visite préparatoire, l'ordre des gestes et le choix des professionnels ; le prix d'inscription se traite dans un autre livre (→ livre E3).
• Un inspecteur en bâtiment — pour tout doute sur la structure, l'humidité ou les installations.
• Une personne de métier qualifiée — pour les éléments qui semblent dangereux ou techniques.
• Votre notaire — pour savoir comment traiter dans les documents un élément connu.
• Dans cette collection : → livre E3 pour fixer le prix d'inscription.

Chapitre 3 — Désencombrer et dépersonnaliser

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quitter une maison où l'on a vécu longtemps ne se résume pas à ranger des boîtes. Chaque objet porte un souvenir, chaque pièce garde une histoire. Pourtant, la vente demande de faire de la place : de la place pour que les visiteurs circulent, de la place pour qu'ils imaginent leur propre vie dans les lieux. Ce travail est à la fois pratique et émotif, et il vaut la peine de le faire avec méthode et avec douceur.

Ce chapitre vous propose des gestes concrets : trier en trois piles, entreposer le temps de la vente, retirer les photos de famille et les objets très personnels, mettre à l'abri ce qui a de la valeur. Il vous accompagne aussi dans la dimension humaine du départ. Les dossiers sont fictifs : Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années, et Samuel, propriétaire d'un duplex dont un logement est occupé. Ce chapitre ne dit pas ce qui reste inclus dans la vente : cette question se pose à votre courtier ou à votre notaire.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi faire de la place aide la vente ;
• trier vos biens en trois piles : garder, donner ou vendre, jeter ;
• choisir une solution d'entreposage temporaire et la gérer ;
• dépersonnaliser sans effacer votre chez-soi ;
• mettre à l'abri les objets de valeur et les papiers importants ;
• savoir à qui demander ce qui reste inclus dans la vente.

Pourquoi c'est important

Un visiteur regarde un immeuble, pas la vie de ses occupants. Quand les murs sont couverts de photos de famille, quand les comptoirs sont chargés d'objets, quand chaque armoire déborde, l'attention du visiteur se déplace de la propriété vers les affaires qui l'encombrent. Il peine à jauger les volumes réels, à imaginer ses propres meubles et à se projeter.

Faire de la place aide aussi la photo. Un appareil photo ne pardonne pas : il fige tout ce qui traîne. Des surfaces dégagées donnent des images plus nettes et plus faciles à comprendre.

Enfin, le désencombrement prépare le déménagement. Les objets que vous triez maintenant sont autant de boîtes en moins à emballer plus tard. Vous commencez à vous détacher des lieux à votre rythme, au lieu de tout affronter la veille du départ.

3.1 Pourquoi faire de la place

Ce que voient les visiteurs

Les gens qui visitent une propriété font deux choses à la fois : ils regardent les pièces, et ils imaginent leur vie dedans. Si la pièce est pleine, ils ont du mal à faire la deuxième. Ils voient d'abord vos meubles, vos livres, vos objets. Ils ne voient plus l'espace.

Quelques exemples.

• Un salon surchargé paraît plus petit qu'il ne l'est.
• Une cuisine aux comptoirs encombrés semble avoir peu de surface de travail.
• Des armoires pleines à craquer donnent l'impression d'un manque de rangement.
• Un sous-sol rempli de boîtes masque ses volumes et son éclairage.

Désencombrer ne veut pas dire vider. Cela veut dire laisser respirer les pièces, en gardant ce qui sert à vivre dans la maison tant qu'elle est habitée.

L'ESSENTIEL — moins d'objets, plus d'espace visible

Les visiteurs jugent l'espace qu'ils voient. Libérer les surfaces, les planchers et les rangements montre l'immeuble tel qu'il est, pas tel que vos objets le remplissent.

Quand commencer

Commencez tôt. Le tri prend plus de temps qu'on ne l'imagine : chaque objet demande une décision, et certaines décisions sont difficiles. Si vous vendez la maison de famille, prévoyez un travail étalé sur plusieurs séances plutôt qu'une seule grande journée.

Commencez par les endroits qui comptent le moins émotivement : le garage, le sous-sol, le cabanon, les armoires de rangement. Vous aurez ainsi pris le rythme avant d'aborder les pièces de vie.

Une question de rythme

Plusieurs personnes préfèrent fixer une règle simple : une pièce, une heure, un sac à la fois. D'autres choisissent un moment de la journée où elles se sentent les plus fortes. Peu importe la méthode, ménagez des pauses. Le tri fatigue, et il se fait mal quand on est épuisé.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques décident de commencer par le garage. Ils y trouvent des pots de peinture, des outils, des chaises de jardin et plusieurs boîtes non ouvertes depuis longtemps. Ils se donnent deux heures par samedi. À la troisième semaine, le garage est vidé aux deux tiers. Ils constatent qu'ils prennent plaisir à reconnaître des objets, à en parler, à décider. Le rythme leur convient.

3.2 Trier, donner, entreposer

La méthode des trois piles

Pour chaque objet, posez-vous une seule question : est-ce que je l'emmène ? Selon la réponse, il va dans l'une de trois piles.

1. Garder. Ce que vous emporterez dans votre prochain logement, ou ce que vous gardez de façon plus durable. Cette pile se divise elle-même en deux : ce dont vous avez besoin pendant la vente (vêtements, vaisselle du quotidien) et ce que vous pouvez emballer tout de suite.
2. Donner ou vendre. Ce qui est encore utile mais que vous n'emportez pas. Meubles en bon état, livres, vêtements, jouets, vaisselle, outils.
3. Jeter ou recycler. Ce qui est brisé, périmé, sans usage. Respectez les consignes de votre municipalité pour les matières résiduelles et les encombrants. Si vous avez des produits dangereux (peintures, solvants, produits d'entretien périmés), renseignez-vous auprès de votre municipalité sur la façon de les rapporter.

Faites trois piles, pas quatre. La quatrième, celle du « peut-être », grossit sans cesse. Si vous hésitez trop longtemps, décidez que l'objet va dans la pile à entreposer temporairement (voir plus bas) et passez au suivant.

DÉFINITION — désencombrer

Désencombrer, c'est réduire la quantité d'objets visibles et rangés dans un immeuble pour le montrer plus dégagé. On trie, on donne, on jette ou on entrepose. Le terme ne dit rien de la valeur des objets : un objet précieux peut être désencombré en étant mis à l'abri.

Organiser le travail

Quelques gestes simples rendent le tri plus efficace.

• Procurez-vous le matériel avant de commencer : sacs, boîtes, ruban adhésif, étiquettes, marqueur.
• Travaillez une zone à la fois : une armoire, une tablette, un tiroir. Terminez-la avant de passer à la suivante.
• Étiquetez les boîtes au fur et à mesure, avec le contenu et la pièce de destination.
• Sortez immédiatement ce qui est donné ou jeté, pour ne pas le revoir et le reprendre.
• Prenez des photos des objets que vous donnez ou vendez, si vous voulez les offrir sur un site de petites annonces ou à un proche.

Donner et vendre

Les objets en bon état peuvent trouver preneur. Vous pouvez les offrir à vos proches, à des organismes de bienfaisance qui acceptent des dons, ou les vendre vous-même. Informez-vous directement auprès de chaque organisme de ce qu'il accepte et de ses modalités de ramassage ; ce livre n'en nomme aucun.

Pour les objets de valeur, prenez le temps de les faire évaluer par une personne compétente avant de les vendre. Un meuble ancien, une œuvre d'art, un bijou : mieux vaut demander un avis que de les céder au premier acheteur.

L'entreposage temporaire

Certains objets vous sont chers mais encombrent les pièces : meubles trop nombreux, collections, vêtements de saison, objets décoratifs. Vous pouvez les entreposer le temps de la vente.

Les solutions courantes sont les suivantes.

• Chez un proche : une chambre libre, un garage, un sous-sol. C'est une solution simple, à condition de s'entendre sur la durée et sur le soin à apporter aux objets.
• Dans un espace de rangement loué : un local à la semaine ou au mois. Renseignez-vous auprès de plusieurs fournisseurs sur les conditions, les assurances et la sécurité. Demandez aussi si l'espace est chauffé, car certains objets craignent le froid et l'humidité.
• Dans une partie de la maison, par exemple une pièce fermée ou un garage. Cette option demande de la discrétion : les visiteurs peuvent regarder partout, et un espace de rangement trop plein donne une mauvaise impression.

Avant de choisir, posez-vous deux questions : combien de temps l'entreposage durera-t-il, et que se passe-t-il si vos objets sont endommagés ? Pour la seconde, parlez à votre assureur de la couverture de vos biens entreposés hors de chez vous.

ATTENTION — évitez de remplir un coin de la maison

Entreposer chez soi, dans le garage ou au sous-sol, est tentant, mais les visiteurs ouvrent les portes et regardent les espaces de rangement. Un coin rempli de boîtes ne règle pas le problème, il le déplace. Si vous gardez des objets sur place, rangez-les de façon ordonnée, ou mieux, sortez-les.

Les objets de valeur et les papiers importants

Pendant la période de visites, des inconnus circulent chez vous. C'est le moment de mettre à l'abri ce qui a de la valeur ou qui est irremplaçable.

• Bijoux, montres, argent comptant : emportez-les chez un proche ou déposez-les dans un coffret de sûreté.
• Papiers d'identité, passeports, documents bancaires : rangez-les dans un endroit verrouillé ou emportez-les.
• Cartes bancaires, chéquiers, clés de secours : gardez-les sur vous ou dans un lieu sûr.
• Médicaments : rangez-les hors de la vue.
• Objets précieux ou fragiles : œuvres d'art, antiquités, collections, instruments de musique. Mettez-les à l'abri ou entreposez-les.
• Appareils électroniques portables : ordinateurs, tablettes, consoles.

Votre courtier peut vous suggérer d'autres précautions, notamment sur la façon d'encadrer les visites. Demandez-lui comment préserver votre intimité et vos biens.

QUI CONSULTER — valeur, assurance et sécurité

Une personne compétente en évaluation d'objets, pour estimer un meuble ancien ou un bijou avant de le vendre. Votre assureur, pour savoir si vos biens sont couverts pendant l'entreposage et pendant les visites. Votre courtier, pour les précautions à prendre lors des visites. Votre notaire, pour savoir ce qui reste inclus dans la vente.

3.3 Dépersonnaliser sans effacer son chez-soi

Ce que dépersonnaliser veut dire

Dépersonnaliser, c'est retirer ou atténuer ce qui rattache trop fortement l'immeuble à ses occupants actuels, afin que les visiteurs puissent se l'approprier en imagination. Ce n'est pas faire de la maison un lieu froid ou sans âme. C'est choisir ce qu'on laisse voir.

Concrètement :

• Les photos de famille : retirez-les des murs, des meubles, de la porte du frigo. Gardez-en quelques-unes si elles aident à garder le lieu vivant, mais en petit nombre.
• Les objets de collection : mettez-les dans des boîtes ou regroupez-les à un seul endroit ordonné.
• Les symboles très personnels : objets religieux, politiques, trophées, diplômes, calendriers de famille.
• Les traces du quotidien : listes de courses, aimants, notes, dessins d'enfants.
• Les couleurs ou décors très marqués : on y reviendra au chapitre 4 pour les gestes simples.

DÉFINITION — dépersonnaliser

Dépersonnaliser une propriété, c'est en retirer les éléments qui évoquent trop fortement ses occupants, afin que les visiteurs puissent s'y projeter. La démarche vise à neutraliser, pas à effacer : l'immeuble doit rester chaleureux.

Pourquoi c'est utile

Un visiteur qui entre dans une pièce couverte de photos de famille a l'impression d'entrer chez vous. Ce n'est pas désagréable en soi, mais ce n'est pas la situation qu'il cherche. Il veut se demander s'il pourrait vivre ici. Plus l'espace garde la trace de vos habitudes, plus il est difficile de s'imaginer à votre place.

Ne pas effacer son chez-soi

Dépersonnaliser ne veut pas dire tout enlever. Vous vivez encore dans la maison. Vous devez pouvoir y manger, y dormir, y faire votre routine. Gardez ce qui est nécessaire à votre quotidien, et rangez le reste avec soin.

Quelques idées pour garder un lieu chaleureux :

• Quelques plantes en bon état, bien placées.
• Un éclairage doux, avec des ampoules qui fonctionnent.
• Des tissus sobres : couvre-lits, coussins, serviettes propres.
• Quelques éléments décoratifs : un vase, un livre ouvert, une bougie. Peu, mais choisis.

La dimension humaine

Retirer ses photos, ranger les objets d'une vie, voir les murs se vider : cela peut être éprouvant. Vous pouvez ressentir de la tristesse, de la nostalgie, de la colère, parfois du soulagement. Toutes ces réactions sont normales.

Quelques repères pour traverser cette étape.

• Prenez des photos de la maison telle que vous l'avez connue, avant de commencer. Elles resteront.
• Gardez une boîte de souvenirs pour les objets que vous ne pouvez pas laisser partir, sans la remplir au-delà de sa taille.
• Parlez-en à votre conjoint, à vos proches, à vos amis. Vous n'avez pas à traverser cela en silence.
• Faites-vous aider par une personne de confiance pour trier les objets chargés de souvenirs : elle peut vous aider à décider sans que vous ayez à toucher à chaque chose.
• Accordez-vous le temps qu'il faut, dans les limites de votre échéance. Si le tri s'étire, parlez-en à votre courtier pour ajuster le calendrier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène hésite devant la bibliothèque du salon, remplie de photos encadrées. Jacques en retire quelques-unes, qu'ils regardent ensemble avant de les ranger dans une boîte étiquetée. Ils photographient la bibliothèque telle qu'elle était, puis la dégagent. Le salon leur semble étrange pendant quelques jours, puis ils s'y habituent. Hélène dit que la pièce lui paraît plus grande qu'elle ne l'avait jamais vue.

Un cas particulier : les occupants d'un logement

Si vous possédez un immeuble dont un logement est occupé, la dépersonnalisation concerne uniquement ce qui vous appartient et ce que vous contrôlez : vos espaces, vos aires communes, vos dépendances. Les affaires des personnes qui vivent dans le logement leur appartiennent. Ne les déplacez pas, ne les rangez pas à leur place. Si la préparation du logement occupé vous préoccupe, posez la question à votre courtier : il saura vous orienter vers la bonne façon de faire et vers la bonne personne pour les questions qui touchent aux occupants.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samuel prépare son duplex. Il commence par les espaces qui sont à lui : l'entrée commune, l'escalier, la cour. Il dégage l'entrée de bacs et de souliers qui encombraient le passage, range les outils du hangar et fait nettoyer la cour. Quant au logement occupé, il ne touche à rien : il prépare plutôt une liste de questions pour son courtier sur la façon de procéder avec la personne qui y vit.

3.4 Les questions à poser avant de déménager des objets

Ce qui reste, ce qui part

Avant de déménager un objet, de le donner ou de le jeter, une question se pose : est-il inclus dans la vente ou non ? Ce livre ne répond pas à cette question et ne la décrit pas. Elle se pose à votre courtier ou à votre notaire, qui vous diront comment la traiter dans les documents de la vente.

Voici une façon de vous préparer à cette conversation.

1. Faites l'inventaire de ce qui est fixé ou semble faire partie de l'immeuble : luminaires, rideaux et tringles, électroménagers, appareils de chauffage ou de climatisation, étagères, cabanon, équipement de piscine ou de jardin.
2. Notez ce que vous voulez emporter. Si un objet fixé vous tient à cœur, dites-le à votre courtier avant l'inscription.
3. Notez ce que vous êtes prêt à laisser. Cela aide à s'entendre avec un acheteur.
4. Posez vos questions par écrit et gardez les réponses dans votre dossier.

Les questions types

À votre courtier :

• Quels éléments sont habituellement considérés comme faisant partie de l'immeuble ?
• Comment indiquer ce que je souhaite emporter, pour que ce soit clair dès l'inscription ?
• Dois-je retirer certains objets avant les visites, et lesquels ?
• Comment préserver mes biens de valeur pendant les visites ?
• Quelle est la meilleure façon d'encadrer les visites pour respecter mon intimité ?

À votre notaire :

• Comment documente-t-on ce qui est inclus ou exclu de la vente ?
• Y a-t-il des éléments de ma propriété à propos desquels je devrais vous poser des questions avant de les enlever ?

À votre assureur :

• Mes biens sont-ils couverts pendant l'entreposage ?
• Que dois-je savoir sur la couverture pendant les visites ?

À votre déménageur ou au service d'entreposage :

• Quelles sont vos conditions pour la manutention, l'assurance et la durée ?
• L'espace est-il chauffé et sécurisé ?

QUI CONSULTER — pour ce qui reste dans la vente

Votre courtier, qui connaît la façon courante de présenter ce qui est inclus ou exclu. Votre notaire, qui s'assure que les documents de la vente reflètent l'entente. Ne retirez pas d'un seul geste un élément fixé à l'immeuble avant de lui avoir posé la question.

Garder une trace

Tenez un cahier où vous inscrivez chaque décision : ce qui est donné, vendu, jeté, entreposé, mis à l'abri, avec la date. Si vous vendez à plusieurs, ce cahier est partagé. Il vous évite les doutes quand vous cherchez un objet, et il vous sert d'appui pour répondre aux questions du courtier ou du notaire.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la dernière minute pour trier. Le tri est long et fatigant. Étalez-le et commencez par les endroits les moins chargés de souvenirs.
• Garder une pile « peut-être ». Elle grossit et ne règle rien. Décidez, ou entreposez temporairement.
• Entreposer sur place un amas de boîtes. Les visiteurs ouvrent les portes. Un coin saturé donne l'impression d'un manque de rangement.
• Laisser en vue des objets de valeur ou des papiers importants. Pendant les visites, des inconnus circulent chez vous. Mettez-les à l'abri.
• Enlever un élément fixé sans en parler. Ce qui reste ou part se discute avec le courtier ou le notaire avant de défaire quoi que ce soit.
• Négliger l'assurance de ce qu'on entrepose. Un objet confié à un proche ou à un service de rangement n'est pas toujours couvert comme chez vous. Demandez à votre assureur.
• Tout effacer au point de ne plus se sentir chez soi. Dépersonnaliser n'est pas vider. Gardez ce qu'il faut pour vivre.
• Toucher aux affaires des occupants d'un logement. Elles leur appartiennent. Posez la question à votre courtier.

À retenir

• Faire de la place aide les visiteurs à voir l'espace réel et à s'y projeter.
• Triez en trois piles : garder, donner ou vendre, jeter ou recycler. Entreposez temporairement ce que vous ne pouvez pas trancher.
• Commencez par les endroits peu chargés de souvenirs et étalez le travail.
• Mettez à l'abri bijoux, papiers, argent, médicaments et objets précieux pendant les visites.
• Dépersonnalisez sans effacer votre chez-soi : retirez les photos de famille et les objets très personnels, gardez un décor sobre et chaleureux.
• Traversez cette étape avec douceur : elle est autant émotive que pratique.
• Ce qui reste inclus dans la vente se demande au courtier ou au notaire, avant de rien enlever d'un immeuble.

Votre plan d'action

1. Procurez-vous le matériel : sacs, boîtes, ruban, étiquettes, marqueur.
2. Choisissez la première zone, peu chargée émotivement : garage, sous-sol, armoire.
3. Fixez un rythme : une pièce, une heure, un jour par semaine, selon votre énergie.
4. Faites vos trois piles pour chaque zone, sans quatrième pile.
5. Sortez immédiatement ce qui est donné ou jeté.
6. Choisissez une solution d'entreposage pour ce que vous gardez mais ne pouvez pas laisser sur place, et appelez votre assureur.
7. Mettez à l'abri objets de valeur, papiers et médicaments avant le début des visites.
8. Dépersonnalisez les pièces de vie en dernier, après avoir pris des photos de souvenir.
9. Dressez l'inventaire des éléments fixés et posez la question à votre courtier ou à votre notaire.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quels éléments sont habituellement considérés comme faisant partie de l'immeuble ?
• Comment indiquer ce que je souhaite emporter ?
• Quelles précautions prendre avec mes biens pendant les visites ?
• Dois-je retirer certains objets avant les photos ?

À votre notaire :

• Comment documente-t-on ce qui est inclus ou exclu de la vente ?
• Y a-t-il quelque chose que je devrais vous demander avant de retirer un élément de l'immeuble ?

À votre assureur :

• Mes biens entreposés hors de chez moi sont-ils couverts ?
• Et pendant les visites ?

Au service d'entreposage ou au déménageur :

• Quelles sont les conditions de manutention, d'assurance et de durée ?
• L'espace est-il chauffé et sécurisé ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi désencombrer aide-t-il à vendre ?
2. Quelles sont les trois piles du tri ?
3. Pourquoi éviter de remplir un coin de la maison avec des boîtes ?
4. Que veut dire dépersonnaliser, et en quoi est-ce différent de tout effacer ?
5. Nommez trois choses à mettre à l'abri pendant les visites.
6. À qui demander ce qui reste inclus dans la vente ?

Réponses

1. Parce que les visiteurs voient l'espace réel, s'y projettent mieux, et que les photos sont plus nettes.
2. Garder, donner ou vendre, jeter ou recycler. Ce qui reste en suspens s'entrepose temporairement.
3. Parce que les visiteurs ouvrent les portes ; un coin saturé déplace le problème sans le régler.
4. Dépersonnaliser, c'est retirer ce qui évoque trop fortement les occupants, comme les photos de famille. On neutralise sans vider : l'immeuble reste chaleureux et vous pouvez y vivre.
5. Par exemple : bijoux, papiers d'identité, argent comptant, médicaments, objets précieux, appareils électroniques portables.
6. À son courtier ou à son notaire.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour les précautions lors des visites et la façon de présenter ce qui est inclus ou exclu.
• Votre notaire — pour la façon dont les documents de la vente tiennent compte de ce qui reste ou part.
• Votre assureur — pour la couverture de vos biens entreposés et pendant les visites.
• Votre municipalité — pour les consignes sur les matières résiduelles, les encombrants et les produits dangereux.
• Les organismes de bienfaisance de votre région — pour savoir ce qu'ils acceptent et comment organiser le ramassage ; vérifiez directement auprès de chacun.

Chapitre 4 — Nettoyer, réparer, rafraîchir : les petits travaux

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Votre immeuble est trié, dégagé, plus aéré. Reste à lui redonner de l'éclat. Entre le grand ménage et la rénovation, il existe une vaste zone de gestes simples que vous pouvez faire vous-même : laver, calfeutrer, remplacer une poignée, changer une ampoule, passer un coup de peinture neutre, soigner les abords. Ces petits travaux demandent surtout du temps et de la méthode.

Ce chapitre en dresse la liste et vous aide à les ordonner. Il ne chiffre aucun coût et ne promet aucun gain. Il rappelle aussi la limite : tout ce qui touche à l'électricité, à la plomberie ou à la structure se confie à un professionnel qualifié. Les dossiers sont fictifs : Nadine, qui vend son condo et veut tout faire seule, et Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• planifier un grand ménage qui change l'apparence de l'immeuble ;
• repérer les petites réparations à votre portée et celles qui exigent un professionnel ;
• choisir des gestes simples de peinture, d'éclairage et de quincaillerie ;
• soigner les abords de l'immeuble ;
• savoir quand arrêter de faire soi-même et appeler une personne de métier ;
• poser les bonnes questions à un professionnel.

Pourquoi c'est important

Un visiteur lit la propreté comme un signe de soin. Une maison propre, bien entretenue, aux poignées solides et aux ampoules qui fonctionnent donne l'impression d'un lieu où l'on a pris soin de la vie quotidienne. À l'inverse, des détails négligés — une vitre sale, une porte qui frotte, un luminaire éteint — font naître des questions : si ces détails sont laissés de côté, qu'en est-il du reste ?

Les petits travaux ont l'avantage de se faire par étapes, avec un matériel simple. Ils vous donnent aussi le sentiment de progresser, ce qui compte beaucoup dans une période chargée.

Enfin, ils précèdent les photos. Les images de l'annonce montrent l'immeuble dans son état du moment. Mieux vaut qu'il soit propre et soigné à ce moment-là.

4.1 Un grand ménage qui change tout

Pourquoi le ménage compte plus qu'on ne le croit

Un nettoyage complet est le geste le plus simple et souvent le plus visible. Il ne change pas l'immeuble, mais il change ce qu'on en voit. Des vitres claires laissent entrer la lumière. Des surfaces propres paraissent plus neuves. Des planchers nets agrandissent visuellement les pièces. Des odeurs neutres laissent le visiteur se concentrer sur l'espace.

Le grand ménage se fait après le désencombrement et après les petits travaux salissants, avant les photos. Quand les surfaces sont dégagées, le travail va plus vite.

Une méthode pièce par pièce

Travaillez de haut en bas, et du fond vers l'entrée. Ainsi, la saleté tombe vers le sol, et vous ne marchez pas sur ce qui vient d'être lavé.

Dans toutes les pièces :

• dépoussiérez les plafonniers, les coins de plafond, les moulures, les persiennes ;
• lavez les fenêtres, à l'intérieur et, si possible, à l'extérieur, ainsi que les cadres et les rebords ;
• essuyez les interrupteurs, les prises et les poignées de porte ;
• nettoyez les plinthes ;
• aspirez ou lavez les planchers, les tapis et les carpettes ;
• retirez les toiles d'araignée.

À la cuisine :

• nettoyez à fond les comptoirs, l'évier et le robinet ;
• lavez l'extérieur et, si possible, l'intérieur des armoires ;
• nettoyez les appareils : four, cuisinière, hotte, réfrigérateur, lave-vaisselle ;
• videz et nettoyez les tiroirs ;
• éliminez les odeurs : bac à compost, poubelle, drain.

Aux salles de bain :

• frottez les joints, la baignoire ou la douche, la cuvette, le lavabo ;
• nettoyez le miroir et les robinets ;
• remplacez les rideaux de douche usés et les tapis défraîchis ;
• vérifiez que la ventilation fonctionne.

Au sous-sol et dans les espaces de rangement :

• balayez, époussetez, aérez ;
• nettoyez les tablettes ;
• vérifiez que les ampoules fonctionnent.

L'ESSENTIEL — de haut en bas, du fond vers l'entrée

Travaillez dans cet ordre pour ne pas salir ce qui est déjà propre. Un coin de plafond poussiéreux, nettoyé après le plancher, oblige à refaire le plancher.

Les odeurs

Les odeurs sont difficiles à repérer chez soi, mais les visiteurs les remarquent immédiatement. Pour les traiter :

• cherchez la source : poubelle, litière, drain, tapis, réfrigérateur, vêtements humides ;
• aérez autant que possible, les fenêtres ouvertes quelques heures avant les visites ;
• lavez ce qui retient les odeurs : rideaux, tapis, literie, coussins ;
• évitez de masquer avec de forts parfums d'ambiance. Un parfum trop présent peut éveiller des soupçons ou incommoder ceux qui y sont sensibles. Une odeur neutre vaut mieux.

Une odeur de renfermé ou d'humidité qui persiste malgré l'aération mérite un avis professionnel : ne cherchez pas vous-même à en déterminer la cause (voir section 4.4).

Faire soi-même ou faire faire

Vous pouvez faire le grand ménage vous-même, avec l'aide de vos proches. Vous pouvez aussi engager une entreprise de nettoyage pour tout ou une partie. Cette décision dépend de votre temps, de votre énergie et de votre situation. Si vous choisissez de faire appel à une entreprise, demandez à plusieurs de vous décrire par écrit ce qui est inclus, la durée prévue et les conditions. Aucun tarif n'est donné ici : demandez-les directement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadine décide de faire le grand ménage de son condo seule, sur plusieurs soirées. Elle commence par les armoires de cuisine, qu'elle vide et lave. À la quatrième soirée, elle réalise qu'elle n'aura pas le temps de laver les fenêtres. Elle demande à une amie de l'aider un samedi, en échange d'un repas. À deux, elles finissent en quelques heures.

4.2 Les petites réparations à votre portée

Quelles réparations choisir

Les petites réparations sont celles qui ne demandent ni compétence technique rare ni outillage spécialisé. Elles améliorent l'impression sans toucher aux installations. Ce livre ne vous dit pas quelles réparations exigent un permis : si vous avez un doute, posez la question à votre municipalité, à une personne de métier ou à votre courtier.

Voici une liste de gestes courants.

• Remplacer les ampoules brûlées et vérifier que les luminaires fonctionnent.
• Resserrer les poignées, charnières et vis des portes et des armoires.
• Huiler ou ajuster une porte qui grince ou qui frotte.
• Remplacer un rideau de douche, des joints de calfeutrage visibles, un bouchon de bain usé.
• Recalfeutrer autour d'un évier, d'une baignoire ou d'une fenêtre, avec un produit adapté.
• Remplacer une moustiquaire déchirée.
• Fixer une plinthe qui se décolle.
• Réparer un petit trou dans un mur de plâtre ou de gypse avant la peinture.
• Faire remplacer une vitre fissurée par une personne de métier.
• Faire voir un robinet qui goutte par un plombier.

Vous n'avez pas à tout faire. Choisissez ce qui se voit et se constate en visite, et laissez de côté ce qui n'apparaît pas.

Les petits travaux d'extérieur

• Redresser une clôture ou une barrière qui penche.
• Faire voir une marche branlante par un menuisier.
• Nettoyer les gouttières accessibles de manière sécuritaire.
• Débroussailler et tailler arbustes, haies, plantes envahissantes.
• Dégager les entrées d'eau (grilles, bouches de drainage visibles) des feuilles et des débris.

Pour tout travail en hauteur — toit, haut de la façade, grande échelle — faites appel à un professionnel. Le risque de chute est réel.

Ce qui n'est PAS à votre portée

Certains travaux, même modestes en apparence, demandent un professionnel qualifié :

• tout ce qui touche à l'électricité : remplacement d'une prise ou d'un interrupteur, ajout d'un luminaire, tableau électrique ;
• tout ce qui touche à la plomberie : fuite, remplacement de tuyauterie, changement d'un chauffe-eau ;
• tout ce qui touche à la structure : mur porteur, fondations, charpente, toiture ;
• tout ce qui touche au chauffage, à la ventilation et à la climatisation ;
• tout ce qui touche à l'humidité, à la moisissure ou à une odeur dont vous ignorez l'origine.

ATTENTION — ne bricolez pas ce qui touche à la sécurité

Un travail mal fait sur l'électricité ou la plomberie peut causer un incident grave. Si un doute existe, confiez-le à une personne de métier qualifiée, et demandez à votre courtier comment procéder.

Garder les traces

Pour toute réparation, même minime, gardez une trace : une photo avant, une photo après, la facture du matériel ou du professionnel, le nom de la personne qui est intervenue. Ces éléments pourront servir à votre courtier et à votre notaire (chapitre 8).

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques dressent la liste des petites réparations de la maison. Jacques s'occupe des poignées desserrées et des ampoules. Hélène recalfeute le tour du lavabo de la salle de bain. Une porte du sous-sol frotte sur son cadre : ils décident de la faire voir par un menuisier. Quant à une petite tache brunâtre au plafond du couloir, ils ne touchent à rien et la notent pour l'inspecteur.

4.3 Peinture, éclairage, quincaillerie : des gestes simples

La peinture

La peinture est l'un des gestes les plus efficaces pour rafraîchir un lieu. Une pièce fraîchement peinte paraît nette et lumineuse. Voici quelques repères pour la choisir et la faire.

• Privilégiez des teintes neutres : blanc cassé, beige clair, gris doux. Elles se marient facilement aux meubles des visiteurs et agrandissent visuellement.
• Repeignez en priorité les pièces qui comptent le plus : entrée, salon, cuisine, salle de bain, chambre principale.
• Retouchez les murs abîmés plutôt que de tout repeindre, si les teintes actuelles sont acceptables. Vérifiez cependant que la retouche s'harmonise : une peinture ancienne ne correspond pas toujours à une neuve, même de la même couleur.
• Préparez les surfaces : bouchez les trous, poncez les irrégularités, nettoyez, protégez les planchers et les meubles.
• Aérez pendant et après la peinture, et attendez que l'odeur diminue avant les photos et les visites.
• Évitez les couleurs très marquées, qui vous plaisent mais peuvent diviser les visiteurs.

Une couleur forte dans une chambre d'enfant, un rouge sombre dans une salle à manger : ces choix racontent une histoire, mais ils ne font pas toujours l'unanimité. Demandez l'avis de votre courtier avant de décider.

DÉFINITION — teinte neutre

Une teinte neutre est une couleur discrète, comme le blanc cassé, le beige ou le gris clair, qui s'harmonise facilement avec des meubles et des décors variés. Elle aide les visiteurs à s'imaginer chez eux, sans que la couleur des murs ne retienne leur attention.

L'éclairage

Une maison bien éclairée paraît plus grande et plus accueillante.

• Remplacez toutes les ampoules brûlées et uniformisez, dans chaque pièce, leur teinte (chaude ou froide) et leur intensité.
• Nettoyez les luminaires : plafonniers, abat-jour, globes. La poussière et les insectes morts assombrissent la lumière.
• Ouvrez les rideaux et nettoyez les fenêtres pour laisser entrer le jour.
• Ajoutez une lampe dans les pièces sombres, plutôt qu'un seul éclairage au plafond.
• Vérifiez les éclairages extérieurs : entrée, allée, cour.

Pour remplacer un luminaire, ajouter un point d'éclairage ou toucher au câblage, faites appel à un électricien : ce n'est pas un travail à faire soi-même.

La quincaillerie et les petits éléments

Les petits éléments se remarquent beaucoup plus qu'on ne le pense, parce que les visiteurs les touchent.

• Poignées d'armoires et de portes : remplacez celles qui sont ternies, cassées ou dépareillées.
• Interrupteurs et plaques de prise : changez les plaques jaunies ou fendues (la plaque seulement, pas l'appareil).
• Robinetterie : nettoyez-la, détartrez-la ; si elle est défectueuse, demandez l'avis d'un plombier.
• Tringles à rideaux, crochets, porte-serviettes : resserrez-les, remplacez ceux qui sont abîmés.
• Numéro de porte et boîte aux lettres : propres, visibles, en bon état.

Ces gestes se font par étapes et donnent l'impression d'un lieu bien tenu.

QUI CONSULTER — quand un geste simple cesse de l'être

Un électricien, pour toute intervention sur les prises, les interrupteurs, le câblage ou les luminaires fixés. Un plombier, pour les fuites, les robinets défectueux ou les appareils. Un peintre professionnel, si les surfaces sont grandes, en hauteur ou abîmées. Votre courtier, pour décider des pièces à repeindre et de la teinte à choisir.

Un ordre de travail pour les petits gestes

Les gestes de ce chapitre s'enchaînent mieux dans un certain ordre. Voici une suite qui évite de refaire le même travail deux fois.

1. Les réparations, qui peuvent salir : trous à boucher, plinthes à fixer, portes à ajuster.
2. La peinture, qui demande des surfaces propres et des planchers protégés.
3. La quincaillerie et les plaques, une fois la peinture sèche, pour ne pas les tacher.
4. Le grand ménage, qui retire la poussière de tous les travaux précédents.
5. L'éclairage, vérifié à la fin, quand les surfaces sont prêtes à recevoir la lumière.
6. Les abords, soignés juste avant les photos, pour qu'ils soient au mieux le jour où l'on photographie.

Laissez toujours quelques jours de marge avant les photos et les premières visites. Une peinture a besoin de sécher, une odeur de s'estomper, et un imprévu est toujours possible. Si votre échéance est serrée, dites-le à votre courtier : il pourra vous aider à choisir les gestes qui comptent le plus.

Les abords de l'immeuble

L'extérieur forme la première impression. Quelques gestes suffisent à l'améliorer.

• Tondre, tailler, désherber (ou déneiger et sabler, selon la saison).
• Nettoyer l'allée, le trottoir, la galerie, les marches, les rampes.
• Ranger les bacs, outils et objets laissés dehors.
• Rafraîchir la porte d'entrée : nettoyer, polir la poignée, retoucher la peinture.
• Ajouter quelques éléments soignés : un pot de fleurs, un paillasson propre, un éclairage fonctionnel.
• Vérifier la visibilité du numéro de porte et de la boîte aux lettres.

Dans un condo, les abords sont surtout les espaces privés qui vous appartiennent, comme un balcon ou une terrasse, et la porte de votre unité. Les espaces communs relèvent de l'ensemble de l'immeuble : si vous trouvez un problème, signalez-le à l'administration de l'immeuble, plutôt que de le régler vous-même.

4.4 Les questions à poser à un professionnel

Quand appeler une personne de métier

Quelques signaux vous indiquent qu'un geste cesse d'être à votre portée.

• Vous ne savez pas d'où vient le problème.
• Le travail demande un outil que vous n'avez pas ou une technique que vous ne maîtrisez pas.
• Il touche à l'électricité, la plomberie, la structure, le chauffage.
• Il implique un risque de chute ou un travail en hauteur.
• Vous craignez de l'empirer.

En cas de doute, demandez avant d'agir. Un conseil de professionnel vaut mieux qu'une réparation mal faite.

Les questions types

À une personne de métier (peintre, électricien, plombier, menuisier) :

• Pouvez-vous voir ce travail et me remettre une soumission écrite ?
• Qu'est-ce qui est inclus, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Quelle durée prévoyez-vous, et à quelles conditions ?
• Êtes-vous membre d'un ordre ou d'une association, et comment puis-je le vérifier ?
• Que dois-je faire pour préparer l'endroit avant votre passage ?
• Me remettrez-vous une facture détaillée à la fin ?

À une entreprise de nettoyage :

• Que comprend exactement votre service, pièce par pièce ?
• Quels produits utilisez-vous ?
• Quelles sont les modalités de paiement et d'annulation ?

À votre courtier :

• Quels petits travaux ont le plus d'effet pour mon type d'immeuble ?
• Quelles pièces conseillez-vous de repeindre, et quelle teinte ?
• Y a-t-il un travail qui me semble facile, mais qui demande un professionnel ?

À votre municipalité ou à une personne de métier :

• Ce travail nécessite-t-il un permis, et comment le savoir ?

Rénover plus en profondeur

Quand les petits travaux ne suffisent plus, la question change. Ce livre ne traite pas de rénovation : le livre consacré au sujet s'y attarde en détail (→ livre L6). Le chapitre 5 de ce livre-ci vous aide à décider avec prudence si de plus gros travaux valent la peine avant de vendre.

CÔTÉ COURTIER — un avis sur ce qui compte

Votre courtier peut vous dire ce que les acheteurs de votre secteur remarquent. Il ne chiffre pas les travaux et ne remplace pas une soumission d'entrepreneur. Demandez-lui où concentrer vos efforts et laissez les chiffres aux gens de métier.

Garder les preuves de ce qui a été fait

Conservez toutes les factures, les soumissions, les noms des personnes qui sont intervenues, et les photos avant et après. Rassemblez-les dans le dossier de documents que vous préparerez au chapitre 8. Elles aident votre courtier et votre notaire à répondre aux questions qui pourraient surgir.

Les erreurs qui coûtent cher

• Faire le ménage avant les travaux salissants. Le travail est à refaire. Réparez et peignez d'abord, nettoyez ensuite.
• Masquer une odeur au lieu d'en chercher la source. Un parfum trop fort peut éveiller des soupçons. Aérez, lavez, et consultez un professionnel si l'odeur persiste.
• Bricoler l'électricité ou la plomberie. Un geste mal fait peut causer un incident. Confiez ces travaux à une personne qualifiée.
• Choisir une couleur très marquée. Ce qui vous plaît ne plaît pas à tous. Privilégiez des teintes neutres.
• Peindre sur une tache sans en connaître l'origine. Une tache d'eau couverte de peinture reste un doute. Notez-la et faites-la voir.
• Travailler en hauteur sans précaution. Toit, haut de la façade, grande échelle : le risque de chute est réel. Faites appel à un professionnel.
• Ne pas garder de traces. Factures, soumissions et photos servent plus tard. Gardez-les.
• Se lancer dans un gros projet sans avis. Passez par le chapitre 5 avant de décider.

À retenir

• Le grand ménage est le geste le plus simple et le plus visible : de haut en bas, du fond vers l'entrée.
• Les petits travaux se font après le désencombrement et avant les photos, en commençant par ce qui salit.
• Remplacez les ampoules, resserrez les poignées, retouchez les murs, soignez les abords.
• Optez pour des teintes neutres et demandez l'avis de votre courtier avant de repeindre.
• L'électricité, la plomberie, la structure, le chauffage, l'humidité et le travail en hauteur se confient à des professionnels.
• Une odeur ou une tache inhabituelle se note et se fait voir, elle ne se masque pas.
• Gardez factures, soumissions et photos de tout ce qui est fait.

Votre plan d'action

1. Reprenez votre liste du chapitre 2 et repérez ce qui relève des petits travaux.
2. Séparez ce que vous pouvez faire vous-même de ce qui exige une personne de métier.
3. Planifiez le grand ménage : décidez si vous le faites seul, avec des proches ou avec une entreprise.
4. Faites d'abord les réparations et la peinture, puis le nettoyage final.
5. Remplacez les ampoules, resserrez les poignées, retouchez les murs.
6. Soignez les abords : allée, porte d'entrée, numéro de porte, espaces extérieurs.
7. Demandez des soumissions écrites pour ce qui dépasse vos moyens.
8. Photographiez et classez les factures, les soumissions et les photos avant et après.

Questions à poser

À une personne de métier :

• Pouvez-vous voir ce travail et me remettre une soumission écrite ?
• Qu'est-ce qui est inclus, qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Quelle durée prévoyez-vous ?
• Me remettrez-vous une facture détaillée ?

À une entreprise de nettoyage :

• Que comprend votre service, pièce par pièce ?
• Quelles sont les modalités de paiement et d'annulation ?

À votre courtier :

• Quels petits travaux comptent le plus pour mon type d'immeuble ?
• Quelles pièces repeindre, et dans quelle teinte ?

À votre municipalité ou à une personne de métier :

• Ce travail nécessite-t-il un permis ?

Vérifiez vos acquis

1. Dans quel ordre faire les réparations, la peinture et le nettoyage final ?
2. Dans quel sens se fait un grand ménage ?
3. Nommez trois petites réparations à votre portée.
4. Nommez trois domaines où l'on fait appel à un professionnel.
5. Pourquoi choisir des teintes neutres ?
6. Que faire d'une odeur persistante ou d'une tache dont on ignore l'origine ?

Réponses

1. D'abord les réparations et la peinture, qui salissent ; ensuite le nettoyage final, avant les photos.
2. De haut en bas, et du fond de la pièce ou de la maison vers l'entrée.
3. Par exemple : remplacer des ampoules, resserrer des poignées, recalfeutrer un lavabo, retoucher un mur, remplacer une moustiquaire.
4. Par exemple : l'électricité, la plomberie, la structure, le chauffage ou la ventilation, l'humidité, le travail en hauteur.
5. Parce qu'elles s'harmonisent avec les meubles et les goûts des visiteurs et ne retiennent pas leur attention.
6. La noter, la photographier et la faire voir par un inspecteur ou une personne de métier, sans la masquer ni la traiter soi-même.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour savoir où concentrer vos efforts et quelles pièces repeindre.
• Une personne de métier qualifiée (électricien, plombier, peintre, menuisier) — pour les travaux qui dépassent vos moyens ; demandez une soumission écrite.
• Une entreprise de nettoyage — si vous choisissez de déléguer le grand ménage ; demandez par écrit ce qui est inclus.
• Votre municipalité — pour savoir si un travail demande un permis.
• Dans cette collection : → livre L6 pour la rénovation proprement dite.

Chapitre 5 — Les travaux plus importants : décider avec prudence

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Au fil du tour de la propriété, une idée revient parfois : et si on refaisait la salle de bain avant de vendre ? Ou la cuisine, ou le toit, ou les fenêtres. La tentation est compréhensible. On se dit qu'un immeuble remis à neuf se vendra plus facilement. Mais un gros travail engage du temps, de l'argent et de l'énergie, avec des résultats qu'on ne maîtrise pas toujours.

Ce chapitre ne vous dit pas s'il faut faire des travaux. Il vous donne une façon de décider avec prudence : demander des avis, comparer, garder des traces. Il ne dit rien de la rentabilité d'un travail, des permis, du contrat ou de la garantie : ces sujets se demandent à l'entrepreneur, à la municipalité ou à un avocat. Les dossiers sont fictifs : Samuel, propriétaire d'un duplex dont un logement est occupé, et Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• vous demander si un gros travail vaut la peine avant de vendre ;
• demander l'avis du courtier sur ce que les acheteurs remarquent ;
• obtenir plus d'une soumission écrite et les comparer ;
• faire préciser par écrit ce qui est inclus dans un travail ;
• choisir une personne de métier et garder des traces ;
• poser les bonnes questions au courtier et à l'entrepreneur.

Pourquoi c'est important

Un gros travail mal choisi peut coûter beaucoup sans changer grand-chose à la vente. À l'inverse, un élément laissé tel quel peut devenir un point central de la négociation. La décision n'est jamais évidente, et elle dépend de l'immeuble, du marché, du moment et de vos moyens.

Des erreurs viennent de la précipitation : on s'engage sans comparer, sans questionner, sans écrire. Quand les choses tournent mal, on se retrouve avec un travail inachevé, un désaccord avec l'entrepreneur et un calendrier de vente retardé.

Une démarche simple protège : écouter plusieurs avis, comparer des soumissions écrites, préciser par écrit ce qui est inclus, garder des traces. Elle ne garantit rien, mais elle réduit les mauvaises surprises.

5.1 Faut-il vraiment faire des travaux avant de vendre ?

Une question, pas une réponse

Il n'existe pas de réponse unique. Certains vendeurs font des travaux avant de vendre, d'autres préfèrent vendre l'immeuble tel quel. Les deux approches se défendent. Ce qui compte, c'est de décider en connaissance de cause, avec l'avis de personnes qui connaissent votre immeuble et votre marché.

Ce chapitre ne chiffre rien. Il ne vous dit pas combien rapporte un travail, ni combien il coûte. Ces informations varient trop selon les régions, les époques et les immeubles pour être données ici. Demandez-les aux gens de métier et à votre courtier.

DÉFINITION — travaux importants

On appelle ici travaux importants ceux qui dépassent les petits gestes du chapitre 4 : remplacement d'une salle de bain ou d'une cuisine, réfection d'une toiture ou d'une fondation, changement de fenêtres, agrandissement. Ces travaux demandent souvent une personne de métier, du temps et un budget. Le seuil entre « petit » et « important » dépend de chaque vendeur.

Les éléments à peser

Avant de vous lancer, posez-vous ces questions.

• Ce travail sera-t-il remarqué par les acheteurs ? Votre courtier peut vous aider à répondre.
• Peut-il attendre ? Certains acheteurs préfèrent faire eux-mêmes certains travaux, selon leurs goûts.
• Est-il lié à un problème connu ? Un élément défectueux qui inquiète les visiteurs mérite peut-être qu'on s'y arrête.
• Ai-je le temps ? Un gros travail s'étale sur des semaines et peut retarder la mise en marché.
• Ai-je les moyens, et que se passe-t-il si les coûts dépassent mes prévisions ? Un imprévu est toujours possible.
• Comment cela se compare-t-il à l'option de vendre tel quel ? Cette question se discute avec le courtier.
• Que dit mon assureur, mon prêteur ou mon comptable ? Certains travaux ont des conséquences que ce livre ne décrit pas.

L'ESSENTIEL — ne décidez pas seul, ne décidez pas vite

Un gros travail s'évalue avec l'avis du courtier, plus d'une soumission écrite, et l'avis d'un inspecteur ou d'un entrepreneur si un doute technique existe. Prenez le temps. Le calendrier de la vente s'ajuste ; un travail mal choisi se défait difficilement.

Les travaux liés à un problème

Parfois, la question ne se pose pas en termes de beauté, mais d'un défaut connu : une toiture qui vieillit, une fenêtre qui fuit, un sous-sol humide. Dans ces cas, la décision prend une autre couleur. Voici quelques repères.

• Faites évaluer le problème par une personne qualifiée (inspecteur en bâtiment, entrepreneur spécialisé) pour savoir de quoi il s'agit réellement.
• Demandez-lui ce qu'il recommande : réparer maintenant, surveiller, attendre.
• Parlez-en à votre courtier et à votre notaire. Un défaut connu se discute avec eux avant de décider de le réparer, de le laisser ou de l'expliquer. Ce livre ne dit pas ce qu'un vendeur doit déclarer : c'est une question pour eux.

Les travaux qui touchent à la sécurité

Certains éléments ne devraient pas attendre : une rampe branlante, une installation électrique qui inquiète, un détecteur défectueux, une marche cassée. Faites-les vérifier rapidement par la personne de métier appropriée. Il s'agit de sécurité, pas de décoration.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samuel remarque que la galerie arrière de son duplex semble fatiguée. Plusieurs planches ont gauchi. Il se demande s'il doit la refaire avant de vendre. Il n'en sait rien : il note la question, prend des photos et la pose à son courtier et à un menuisier. Il n'engage rien tant que l'un et l'autre ne lui ont pas donné leur avis par écrit.

5.2 Demander des avis avant de décider

L'avis du courtier

Le courtier connaît les acheteurs de votre secteur. Il sait ce qu'ils remarquent en visite, ce qui les rebute, ce qu'ils préfèrent faire eux-mêmes. Son avis ne remplace pas celui d'un entrepreneur, mais il vous éclaire sur ce qu'un acheteur pourrait penser.

Présentez-lui votre projet de façon simple.

• Quel travail envisagez-vous, et pourquoi ?
• Qu'avez-vous déjà fait, qu'avez-vous prévu ?
• Quelles questions vous posez-vous ?

Demandez-lui :

• Les acheteurs de ce type d'immeuble remarquent-ils cet élément ?
• Ai-je intérêt à le faire avant la mise en marché, à le faire plus tard, ou à le laisser ?
• Connaissez-vous une personne de métier à qui poser la question ?

Demandez-lui aussi comment présenter un élément laissé en l'état.

CÔTÉ COURTIER — un avis de marché, pas une soumission

Votre courtier vous dit ce que les acheteurs risquent de penser. Il ne chiffre pas un travail. Si vous lui demandez des noms, comparez-les avec d'autres sources et demandez toujours plusieurs soumissions.

L'avis d'un inspecteur en bâtiment

Si le doute porte sur l'état d'un élément — toiture, fondation, humidité, installations —, l'inspecteur en bâtiment peut examiner l'état apparent et vous remettre un rapport écrit. Ce rapport vous aide à décider si un travail est nécessaire, et il peut vous servir de document à garder dans votre dossier (chapitre 8).

Précisez à l'inspecteur ce que vous souhaitez faire vérifier, demandez-lui comment il présentera ses constatations, et lisez le rapport en entier. Les questions qui en découlent vont à lui, à votre courtier et à votre notaire.

L'avis de plusieurs gens de métier

Pour un gros travail, demandez à plus d'une personne de métier de venir voir sur place. Chacune peut proposer une approche différente, une durée différente, une manière de faire différente. Comparer ces propositions vous aide à comprendre ce qui est en jeu.

Une visite sur place vaut mieux qu'une estimation par téléphone. Elle permet à la personne de voir l'état réel de l'élément et de vous poser des questions.

L'avis de votre entourage

Parlez-en à vos proches, à d'anciens vendeurs de votre entourage, à des gens qui ont fait des travaux similaires. Leur expérience ne remplace pas un avis professionnel, mais elle vous aide à formuler vos questions. Méfiez-vous toutefois des conseils trop assurés : chaque immeuble, chaque marché et chaque période est différent.

Les autres personnes à consulter

Selon le travail, d'autres personnes peuvent vous éclairer.

• Votre municipalité, pour savoir si le travail envisagé demande un permis et quelles démarches suivre.
• Votre assureur, pour savoir si le travail a une incidence sur votre couverture.
• Votre notaire ou un avocat, pour toute question de contrat, de garantie ou d'effet du travail sur la vente.
• Votre comptable ou un conseiller financier, pour toute question de coût, de financement ou de fiscalité.

QUI CONSULTER — ce que ce livre ne dit pas

Votre municipalité, pour les permis. Un avocat ou votre notaire, pour le contrat avec l'entrepreneur, la garantie et l'effet du travail sur la vente. Un comptable ou un conseiller financier, pour le coût, le financement et la fiscalité. Votre assureur, pour l'incidence sur votre couverture. Aucun de ces sujets n'est traité ici.

5.3 Choisir une personne de métier et garder des traces

Obtenir plus d'une soumission écrite

Une soumission est une description écrite d'un travail, de ce qu'il comprend et de ses conditions. Obtenez-en plus d'une pour tout gros travail. Demandez à chaque personne de métier de vous la remettre par écrit, après une visite sur place.

Pour pouvoir comparer, soumettez à chacune la même description du travail : mêmes matériaux, mêmes dimensions, mêmes exigences. Si vous leur donnez des informations différentes, vous obtiendrez des soumissions que vous ne pourrez pas comparer.

DÉFINITION — soumission

Une soumission est un document par lequel une personne de métier décrit un travail et ses conditions : ce qui est inclus, les matériaux, la durée prévue et ce que le travail comprend. Elle diffère d'une simple estimation orale. Demandez-la par écrit, et conservez-la.

Ce qu'une soumission devrait préciser

Lisez chaque soumission attentivement. Elle devrait indiquer, au minimum :

• la description du travail : ce qui sera fait, où, avec quels matériaux ;
• ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas : nettoyage final, retrait des débris, matériaux, main-d'œuvre ;
• la durée prévue et la période où le travail sera fait ;
• les conditions de paiement et les dates prévues ;
• les coordonnées de la personne ou de l'entreprise, avec les renseignements qui permettent de l'identifier.

Si un élément est absent ou flou, demandez à la personne de le préciser par écrit. Ne vous contentez pas d'une promesse verbale.

Vérifier la personne que vous engagez

Avant de choisir, renseignez-vous. Voici des questions à poser à chaque personne ou entreprise.

• Depuis combien de temps exercez-vous ce métier ?
• Pouvez-vous me donner des références, c'est-à-dire des clients à qui je peux parler ?
• Êtes-vous membre d'une association ou d'un ordre professionnel, et comment puis-je le vérifier ?
• Quelles assurances détenez-vous ?
• Qui exécutera le travail : vous-même, ou d'autres personnes ?
• Que se passe-t-il si le travail prend plus de temps que prévu ?

Ce livre ne dit pas quelles qualifications sont exigées pour tel ou tel métier : demandez-le à la personne, à l'association concernée ou à la municipalité.

ATTENTION — méfiez-vous des promesses trop belles

Une offre qui exige un paiement complet avant le début du travail, un prix beaucoup plus bas que les autres soumissions, ou une absence de document écrit mérite des questions. Ne signez rien sous pression. Faites lire tout contrat par un avocat ou par votre notaire avant de vous engager.

Le contrat avec la personne de métier

Quand vous décidez d'engager quelqu'un, demandez que le travail soit encadré par un document écrit. Ce livre ne décrit ni le contenu d'un contrat ni vos droits : demandez à un avocat ou à votre notaire de le lire avant que vous le signiez. Retenez deux gestes simples :

• ne signez que ce que vous avez compris, et demandez des explications sur chaque point ;
• gardez une copie signée de tout document, avec les annexes.

Garder des traces

Tenez un dossier du travail dès le premier contact. Voici ce qu'il peut contenir.

• Les soumissions reçues, y compris celles que vous n'avez pas retenues.
• Le document signé avec la personne choisie.
• Les échanges écrits : courriels, messages, lettres.
• Les photos avant, pendant et après le travail.
• Les factures et preuves de paiement.
• Les noms et coordonnées des personnes qui sont intervenues.
• Les instructions d'entretien des produits ou appareils installés, s'il y en a.

Ce dossier servira à votre courtier et à votre notaire, et il pourra vous aider si une question surgit plus tard (chapitre 8).

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques envisagent de faire remplacer les armoires de la cuisine. Ils appellent trois personnes de métier. Chacune vient voir sur place et leur remet une soumission écrite. Ils s'aperçoivent que les trois ne décrivent pas la même chose : l'une inclut le retrait des anciennes armoires, une autre non. Ils demandent des précisions par écrit, puis comparent à nouveau, sans rien signer pour l'instant. Ils en parlent ensuite à leur courtier, qui leur dit ce que les acheteurs de leur secteur remarquent.

Suivre le travail

Une fois le travail commencé, ne vous éloignez pas complètement.

• Passez voir régulièrement, pour constater l'avancement.
• Notez les écarts entre ce qui était prévu et ce qui se fait, et signalez-les tout de suite à la personne de métier, par écrit.
• Ne payez pas à l'avance plus que ce qui est convenu par écrit.
• Gardez toutes les factures et tous les messages.

Si un désaccord survient, ne tentez pas de le régler en vous appuyant sur ce livre : consultez un avocat.

5.4 Les questions à poser au courtier et à l'entrepreneur

Pourquoi les poser par écrit

Une réponse écrite se garde, se relit et se partage. Une réponse orale s'oublie ou se transforme. Posez vos questions par courriel ou par message, ou notez les réponses reçues de vive voix avec la date.

Les questions au courtier

Sur la pertinence d'un travail :

• Les acheteurs de ce type d'immeuble remarquent-ils cet élément ?
• Ai-je intérêt à faire ce travail avant la mise en marché, ou à le laisser ?
• Si je ne le fais pas, comment en parler ouvertement ?

Sur le calendrier :

• Combien de temps ai-je avant la mise en marché ?
• Un travail qui s'étale sur plusieurs semaines retarderait-il mon inscription ?

Sur les personnes de métier :

• Connaissez-vous des gens de métier à qui je pourrais demander une soumission ?
• Dois-je demander à un inspecteur d'examiner l'élément avant ?

Les questions à l'entrepreneur

Sur le travail :

• Pouvez-vous me remettre une soumission écrite détaillée ?
• Qu'est-ce qui est inclus ? Qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Quels matériaux comptez-vous utiliser ?
• Comment gérez-vous les imprévus, et comment m'en informez-vous ?

Sur le calendrier :

• Quand pouvez-vous commencer ? Combien de temps le travail doit-il prendre ?
• Que se passe-t-il si vous dépassez la durée annoncée ?

Sur les formalités :

• Ce travail nécessite-t-il un permis ? Qui en fait la demande ?
• Quelles sont les modalités de paiement ?
• Que prévoyez-vous après le travail, pour un problème qui surgirait ?

Sur votre personne :

• Pouvez-vous me donner des références ?
• Quelles assurances détenez-vous ?
• Qui exécutera le travail ?

Les questions à poser ailleurs

À la municipalité :

• Ce travail nécessite-t-il un permis, et comment procéder ?

À un avocat ou à votre notaire :

• Pouvez-vous lire le contrat avant que je le signe ?
• Ce travail a-t-il une incidence sur la vente ?

À votre assureur :

• Ce travail change-t-il ma couverture pendant et après ?

Un tableau pour comparer

Voici un modèle de tableau pour comparer des soumissions. Adaptez-le à votre cas.

Les erreurs qui coûtent cher

• Décider seul, sans avis. Le courtier, l'inspecteur et les gens de métier voient ce que vous ne voyez pas.
• Se contenter d'une seule soumission. Impossible de comparer ce qu'on ne peut pas mettre en face d'autre chose.
• Accepter une promesse verbale. Ce qui n'est pas écrit se transforme ou s'oublie.
• Comparer des soumissions qui ne décrivent pas la même chose. Donnez à chaque personne la même description du travail.
• Signer sans faire lire le contrat. Un avocat ou votre notaire peut le lire avant la signature.
• Payer avant que le travail ne soit avancé. Ne payez pas plus que ce qui a été convenu par écrit.
• Se lancer dans un gros projet à la veille de la mise en marché. Un retard retarde aussi la vente.
• Ne pas garder de traces. Soumissions, contrats, photos, factures : tout se conserve.
• Compter sur ce livre pour les permis, le contrat ou la garantie. Ces sujets se demandent à la municipalité, à un avocat ou à l'entrepreneur.

À retenir

• Faire ou non un gros travail avant de vendre est une question, pas une réponse : décidez avec l'avis du courtier.
• Demandez plus d'une soumission écrite, après une visite sur place, avec la même description du travail.
• Faites préciser par écrit ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas.
• Un défaut connu se discute avec le courtier et le notaire avant d'être réparé, laissé ou expliqué.
• Les éléments de sécurité ne devraient pas attendre.
• Les permis, le contrat et la garantie se demandent à la municipalité, à un avocat ou à l'entrepreneur.
• Gardez toutes les traces : soumissions, contrat signé, photos, factures, noms.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste des gros travaux envisagés et notez pourquoi chacun vous tente.
2. Séparez ceux qui touchent à la sécurité ou à un défaut connu de ceux qui relèvent de l'apparence.
3. Parlez-en au courtier et demandez-lui ce que les acheteurs de votre secteur remarquent.
4. Faites examiner par un inspecteur ou une personne qualifiée tout élément dont l'état vous inquiète.
5. Demandez plus d'une soumission écrite, sur place, avec une description identique du travail.
6. Comparez à l'aide du tableau, et faites préciser par écrit tout point flou.
7. Faites lire le contrat par un avocat ou par votre notaire avant de signer.
8. Ouvrez un dossier du travail et rassemblez-y soumissions, échanges, photos et factures.

Questions à poser

Au courtier :

• Les acheteurs remarquent-ils cet élément ?
• Dois-je le faire avant la mise en marché ou le laisser ?
• Qui pourrais-je contacter pour obtenir une soumission ?

À l'entrepreneur :

• Pouvez-vous me remettre une soumission écrite détaillée ?
• Qu'est-ce qui est inclus et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Quelle est la durée prévue et que se passe-t-il en cas de retard ?
• Ce travail nécessite-t-il un permis ?

À la municipalité :

• Ce type de travail demande-t-il un permis ?

À un avocat ou à votre notaire :

• Pouvez-vous lire ce contrat avant que je le signe ?

À votre assureur :

• Ce travail change-t-il ma couverture ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ne faut-il pas décider seul d'un gros travail avant de vendre ?
2. Pourquoi obtenir plus d'une soumission, et quelle précaution prendre pour les comparer ?
3. Que devrait préciser une soumission ?
4. À qui poser les questions de permis, de contrat et de garantie ?
5. Quelles traces garder d'un travail ?
6. Que faire d'un défaut connu avant de décider de le réparer ?

Réponses

1. Parce que le courtier, l'inspecteur et les gens de métier voient ce que vous ne voyez pas, et qu'un travail mal choisi se défait difficilement.
2. Pour comparer ce qui est proposé ; il faut donner à chaque personne la même description du travail.
3. La description du travail, ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas, la durée prévue, les conditions de paiement et les coordonnées de la personne.
4. Les permis : la municipalité ; le contrat et la garantie : un avocat ou le notaire, et l'entrepreneur pour ce qu'il prévoit après le travail.
5. Les soumissions, le document signé, les échanges écrits, les photos avant et après, les factures et les noms des personnes.
6. Le faire évaluer par une personne qualifiée, puis en parler au courtier et au notaire.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour l'avis de marché sur un travail et son calendrier.
• Un inspecteur en bâtiment — pour examiner l'état d'un élément avant de décider.
• Plusieurs personnes de métier — pour des soumissions écrites comparables.
• Votre municipalité — pour savoir si un travail demande un permis.
• Un avocat ou votre notaire — pour lire un contrat et répondre aux questions de garantie.
• Dans cette collection : → livre L6 pour la rénovation en profondeur.

Chapitre 6 — La mise en valeur : ce que c'est et comment s'y prendre

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Deux pièces de même taille, avec les mêmes fenêtres et les mêmes planchers, peuvent produire des impressions très différentes. Dans l'une, les meubles sont tournés vers la fenêtre, la lumière circule et l'on devine tout de suite où s'asseoir. Dans l'autre, les meubles sont poussés contre les murs, la lumière se perd et l'on se demande à quoi sert l'espace. La différence ne tient pas aux travaux : elle tient à l'agencement. C'est le domaine de la mise en valeur.

Ce chapitre présente la mise en valeur, souvent appelée home staging, en termes pratiques : agencement, lumière, neutralité, mobilier déplacé ou loué. Il vous explique ce que vous pouvez faire vous-même et ce qu'une personne spécialisée peut apporter. Il ne donne aucun tarif et ne promet aucun résultat. Les dossiers sont fictifs : Nadine, qui vend son condo et veut tout faire seule, et Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce qu'est la mise en valeur et en quoi elle diffère de la rénovation ;
• agencer vos pièces pour qu'elles se lisent facilement ;
• travailler la lumière, la neutralité et les points d'attention de chaque pièce ;
• décider si vous faites appel à une personne spécialisée ;
• poser les bonnes questions avant d'engager quelqu'un.

Pourquoi c'est important

Un visiteur n'achète pas des pièces, il achète une façon de vivre. La mise en valeur l'aide à s'imaginer dans les lieux. Elle répond à une question simple : comment cette pièce pourrait-elle servir ? Une chambre qui sert de débarras devient une chambre. Un coin sombre devient un coin de lecture. Un vestibule encombré redevient un accueil.

La mise en valeur est aussi un moyen de s'y retrouver quand le budget ou le temps sont limités. Déplacer un fauteuil, ouvrir un rideau, dégager une table, remplacer une ampoule : ces gestes demandent peu de moyens et se voient. Ils préparent aussi les photos, car une pièce bien agencée se photographie facilement.

Enfin, la mise en valeur est un travail d'équipe. Votre courtier voit ce que les acheteurs remarquent, et une personne spécialisée voit ce qui peut changer. Vous gardez la décision finale.

6.1 Mettre en valeur sans transformer

Ce que c'est, ce que ce n'est pas

DÉFINITION — mise en valeur

La mise en valeur d'un immeuble, appelée aussi home staging, consiste à agencer, éclairer et décorer les pièces avec ce qui est déjà là, ou avec quelques éléments ajoutés, pour que les visiteurs en comprennent mieux l'espace et s'y projettent. Elle ne modifie pas la structure de l'immeuble et ne remplace pas les réparations.

La mise en valeur n'est pas de la rénovation. On ne perce pas de murs, on ne change pas de planchers, on ne remplace pas de cuisine. On travaille avec ce qui existe : meubles, textiles, éclairage, objets, couleurs. Elle n'est pas non plus un camouflage : on ne cache pas un défaut, on présente l'espace sous son meilleur jour.

Les quatre leviers

La mise en valeur repose sur quatre leviers, que vous pouvez actionner un à un.

1. L'agencement. La place des meubles et la circulation entre eux.
2. La lumière. Naturelle et artificielle.
3. La neutralité. Des couleurs, des textiles et des objets qui ne divisent pas.
4. Les points d'attention. Un élément qui attire le regard dans chaque pièce.

L'agencement

Un bon agencement répond à trois questions.

• Peut-on circuler ? Laissez un passage dégagé de la porte au fond de la pièce, et autour des meubles.
• À quoi sert la pièce ? Un meuble, un usage. Une pièce qui sert à tout et à rien déroute les visiteurs.
• Que voit-on en entrant ? Orientez le regard vers la fenêtre, le foyer ou un élément fort, pas vers le dos d'un sofa.

Quelques gestes simples :

• déplacez les meubles loin des murs si la pièce le permet, pour que la pièce respire ;
• retirez les meubles en surplus ; ils peuvent être entreposés le temps de la vente (chapitre 3) ;
• regroupez les sièges autour d'un point central pour que la conversation soit possible ;
• dégagez les accès aux fenêtres, aux portes et aux rangements ;
• donnez à chaque pièce un seul rôle clairement lisible.

La lumière

La lumière change tout : une pièce lumineuse paraît plus grande, plus chaleureuse, plus propre.

• Lumière naturelle : ouvrez les rideaux et les stores, nettoyez les vitres, dégagez les rebords, taillez ce qui bloque la lumière dehors.
• Lumière artificielle : remplacez les ampoules brûlées, uniformisez la teinte, ajoutez une lampe dans les coins sombres.
• Jeux de lumière : un miroir bien placé reflète la fenêtre et ouvre l'espace.
• Avant la visite, allumez les lumières, même en plein jour, dans les pièces moins éclairées.

L'ESSENTIEL — chaque pièce, un rôle, de la lumière, un point d'attention

Une pièce bien mise en valeur se lit en quelques secondes : on sait à quoi elle sert, on y circule, on la voit bien. Posez-vous trois questions pour chacune : quel est son rôle ? Reçoit-elle de la lumière ? Que remarque-t-on en entrant ?

La neutralité

Les visiteurs doivent pouvoir s'imaginer chez eux. Plus l'espace est neutre, plus c'est facile.

• Des couleurs douces pour les murs, les textiles et les accessoires (voir le chapitre 4).
• Des textiles propres et sobres : couvre-lits, coussins, rideaux, serviettes.
• Peu d'objets décoratifs, choisis avec soin, plutôt que beaucoup de petits objets.
• Aucun élément trop personnel : photos de famille, collections, symboles marqués (chapitre 3).
• Des surfaces dégagées : un comptoir de cuisine avec deux ou trois objets seulement.

Les points d'attention

Dans chaque pièce, un élément attire le regard. Ce peut être une grande fenêtre, un foyer, un meuble ancien, une bibliothèque, une vue sur la cour. Mettez-le en valeur en dégageant ce qui l'entoure et en orientant les meubles vers lui. Si une pièce n'a pas de point d'attention, créez-en un avec un élément simple : une plante, un tableau, un miroir, un fauteuil.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadine regarde son salon avec un œil neuf. Le sofa tourne le dos à la grande fenêtre et la télévision occupe le centre du mur. Elle tourne le sofa vers la fenêtre, déplace la télévision sur un côté, ajoute une lampe dans le coin sombre et retire deux tables d'appoint. Le salon lui paraît tout de suite plus grand. Elle prend une photo avant, une photo après, et les montre à son courtier.

6.2 Ce que l'on peut faire soi-même

Une pièce à la fois

La mise en valeur se fait pièce par pièce. Commencez par celles qui comptent le plus pour les visiteurs : l'entrée, le salon, la cuisine, la chambre principale, la salle de bain. Terminez par les pièces secondaires : chambres d'appoint, sous-sol, buanderie.

Les gestes pour chaque pièce

L'entrée :

• dégagez le sol et les murs ;
• gardez un petit coin d'accueil : un porte-manteau libre, un petit banc, un tapis propre ;
• assurez-vous d'un bon éclairage.

Le salon :

• orientez les meubles vers la fenêtre ou le point d'attention ;
• retirez les tables et les meubles superflus ;
• gardez quelques coussins, une couverture pliée, une plante.

La salle à manger :

• dégagez la table, dressez-la simplement ou laissez-la nue ;
• retirez les chaises en surplus ;
• gardez la circulation libre autour de la table.

La cuisine :

• libérez les comptoirs : trois objets au plus ;
• rangez les petits appareils dans les armoires ;
• placez un bol de fruits ou une plante pour la touche de vie.

La chambre principale :

• lit fait, literie sobre et propre ;
• tables de chevet dégagées ;
• penderie ordonnée, avec de l'espace visible.

Les autres chambres :

• donnez à chacune un usage clair : chambre, bureau, coin de lecture ;
• retirez les objets qui évoquent un usage trop personnel ;
• gardez une cohérence de style avec le reste de la maison.

La salle de bain :

• surfaces dégagées, serviettes propres et assorties ;
• produits personnels rangés ;
• éclairage et ventilation vérifiés.

Le sous-sol, le grenier, le garage :

• dégagez les accès ;
• rangez ordonnément ce qui reste ;
• gardez un éclairage fonctionnel.

L'extérieur :

• soignez l'entrée, l'allée, la cour, le balcon ;
• disposez quelques éléments simples : un fauteuil propre, un pot de fleurs ;
• rangez les outils et les jouets.

Utiliser ce que vous avez

Avant d'acheter quoi que ce soit, circulez dans la maison avec un regard de décorateur. Un fauteuil d'une chambre peut aller au salon, un tableau du couloir peut meubler une chambre, une lampe du bureau peut éclairer un coin sombre. Déplacer ne demande aucun achat, et vous avez déjà ce qu'il faut.

Prendre des photos pour juger

Photographiez chaque pièce avant et après vos déplacements. L'appareil photo, en effet, montre ce que l'œil ne voit plus : un angle mal placé, un fil apparent, un meuble de trop. Revoir les photos à l'écran vous aide à ajuster.

Le test de la porte

Quand une pièce vous paraît prête, faites un dernier essai. Sortez, fermez la porte, puis rouvrez-la comme si vous entriez pour la première fois. Posez-vous trois questions, sans réfléchir longtemps.

• Qu'est-ce que je vois d'abord ? Si c'est un élément secondaire, un fil, une pile, un meuble de trop, il reste du travail.
• Où irais-je m'asseoir ou me tenir ? Si la réponse n'est pas évidente, l'agencement mérite un ajustement.
• Qu'est-ce qui m'arrête le regard ? Un point d'attention bien choisi, oui ; un détail négligé, non.

Faites le même essai le soir, avec les lumières allumées, puis une autre fois de jour. Les deux ambiances ne racontent pas la même chose, et les visiteurs viendront à des heures différentes. Notez ce que vous changez, avec la date, pour pouvoir y revenir.

Quand faire appel à de l'aide

Si vous vous sentez embarrassé devant une pièce, si le temps manque, si vous aimeriez un regard neuf, vous pouvez faire appel à un proche, à votre courtier ou à une personne spécialisée. Il n'y a pas de honte à demander de l'aide : le regard d'un autre est précieux parce qu'il est neuf.

ATTENTION — mettre en valeur n'est pas cacher

Agencer, éclairer et décorer sont des gestes de présentation. Cacher un défaut sous un meuble, un tapis ou une couche de peinture n'en est pas un. Un défaut connu se discute avec votre courtier et votre notaire. Si un doute existe sur l'état d'un élément, confiez-le à un inspecteur en bâtiment.

6.3 Faire appel à une personne spécialisée

Qui est cette personne

Une personne spécialisée en mise en valeur est un professionnel dont le travail consiste à préparer un immeuble pour sa présentation aux acheteurs. Selon les cas, elle conseille, agence, déplace des meubles, apporte des objets décoratifs ou propose du mobilier loué. Ce livre ne nomme aucune personne, aucune entreprise, aucune association : informez-vous directement auprès de celles que vous envisagez.

Les services possibles

Les services varient d'une personne à l'autre. Voici ce qu'une personne peut proposer, à confirmer avec chacune.

• Une consultation : la personne visite l'immeuble, vous remet des recommandations écrites, et vous réalisez le travail vous-même.
• Une réalisation partielle : elle agence certaines pièces, déplace des meubles, apporte quelques accessoires.
• Une réalisation complète : elle réalise l'ensemble de la mise en valeur, y compris, au besoin, avec du mobilier et des objets loués.
• Un accompagnement : elle vous guide tout au long de la préparation.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que fait la personne spécialisée

Elle regarde l'immeuble avec un œil de décorateur et de vendeur : elle repère ce qui plaît, ce qui divise, ce qui encombre. Elle propose un plan, des agencements, parfois des achats ou des locations. Elle ne remplace ni le courtier, ni l'inspecteur, ni l'entrepreneur, et elle ne peut pas garantir un résultat de vente.

Quand c'est utile

Faire appel à une personne spécialisée peut être utile dans plusieurs situations.

• Vous manquez de temps ou d'énergie pour faire le travail vous-même.
• Vous avez du mal à vous détacher de votre décor.
• Les pièces sont difficiles à agencer : formes inhabituelles, très grandes ou très petites.
• L'immeuble est vide ou presque, et le vide nuit à la lecture de l'espace.
• Vous souhaitez un avis extérieur avant les photos.
• Votre courtier le recommande.

Quand ce n'est peut-être pas nécessaire

À l'inverse, vous pouvez vous en passer si vos pièces sont déjà bien agencées, si votre courtier juge que le travail est suffisant, ou si votre budget ne le permet pas. La mise en valeur de base — dégager, nettoyer, éclairer, agencer — est à votre portée.

Mobilier déplacé ou loué

Certaines personnes spécialisées offrent de louer du mobilier et des objets décoratifs pour la durée de la vente. Cette option peut être utile pour un immeuble vide, ou pour remplacer des meubles trop encombrants. Demandez les conditions par écrit : durée, entretien, responsabilité en cas de dommage, assurance, retrait à la fin de la période.

Si vous déplacez vos propres meubles dans une autre pièce, ou si vous les entreposez, reportez-vous au chapitre 3.

QUI CONSULTER — avant de signer une entente

Votre courtier, pour savoir si la mise en valeur est utile pour votre immeuble. Un avocat ou votre notaire, pour faire lire toute entente écrite avant de la signer. Votre assureur, pour savoir si du mobilier loué ou entreposé est couvert. La personne spécialisée, pour tout ce qui concerne ses services, la durée, les conditions et ses références.

Un résultat qu'on ne peut pas promettre

Aucune personne spécialisée, aucun livre, aucun courtier ne peut garantir que la mise en valeur fera vendre plus vite ou à un meilleur prix. Elle améliore la présentation de l'immeuble. Ce que les acheteurs en feront reste hors de votre contrôle. Méfiez-vous des promesses de résultat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques ont du mal à regarder leur maison sans y voir leur vie. Ils décident de faire appel à une personne spécialisée en mise en valeur. Elle visite la maison, prend des notes, leur remet un rapport écrit avec des recommandations pour chaque pièce. Ils réalisent eux-mêmes une partie des suggestions et lui confient la salle à manger et le salon. Ils ont demandé par écrit ce qui était compris avant de s'engager.

6.4 Les questions à poser avant de l'engager

Pourquoi poser ces questions

Une entente claire évite les malentendus. Posez vos questions avant de vous engager, et demandez les réponses par écrit. Comparez au moins deux personnes, comme pour tout service.

Les questions sur le service

• Qu'est-ce que votre service comprend exactement : consultation, réalisation partielle ou complète, accompagnement ?
• Que dois-je faire moi-même, et que ferez-vous ?
• Combien de visites sont prévues, et pour combien de temps ?
• Comment présentez-vous vos recommandations : par écrit, avec photos ?
• Quels objets ou meubles apportez-vous, et que faites-vous des miens ?

Les questions sur la durée et le calendrier

• Quand pouvez-vous commencer ?
• Combien de temps le travail prendra-t-il ?
• Que se passe-t-il si la vente est retardée ?
• À quel moment le travail doit-il être terminé pour les photos et les premières visites ?

Les questions sur les modalités

• Comment votre service est-il facturé, et quand ?
• Qu'est-ce qui est inclus dans le prix, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Que se passe-t-il si je veux annuler ou modifier l'entente ?
• Quelles sont les conditions de location du mobilier, s'il y en a ?
• Qui est responsable en cas de dommage au mobilier ou à l'immeuble, et quelle assurance couvre quoi ?

Les questions sur la personne

• Depuis combien de temps pratiquez-vous ce métier ?
• Puis-je voir des exemples de votre travail ?
• Puis-je parler à d'anciens clients ?
• Appartenez-vous à une association professionnelle, et comment puis-je le vérifier ?
• Avez-vous une assurance ?

Les questions à votre courtier

• La mise en valeur serait-elle utile pour mon immeuble ?
• Quelles pièces en bénéficieraient le plus ?
• Connaissez-vous des personnes que je pourrais contacter ?
• Comment la mise en valeur s'accorde-t-elle avec mes photos ?

Garder les traces

Comme pour tout service, conservez : les recommandations écrites, l'entente signée, la facture, les photos avant et après, le nom et les coordonnées de la personne. Rassemblez-les dans votre dossier (chapitre 8).

CÔTÉ COURTIER — une entente qui reste la vôtre

Votre courtier peut vous conseiller sur l'utilité de la mise en valeur et sur l'ordre des gestes. L'entente avec la personne spécialisée est un contrat entre vous et elle. Faites-le lire par un avocat ou par votre notaire avant de signer.

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre mise en valeur et camouflage. On présente, on ne cache pas. Un défaut connu se discute avec le courtier et le notaire.
• Négliger la lumière. Des rideaux fermés et des ampoules brûlées assombrissent même une belle pièce.
• Laisser des meubles en surplus. Ils réduisent l'espace visible et gênent la circulation.
• Choisir des couleurs ou des objets très marqués. Ils plaisent à certains, mais écartent d'autres visiteurs.
• S'engager sans entente écrite. Ce qui est promis oralement se perd.
• Compter sur une promesse de résultat. Personne ne peut garantir une vente plus rapide ou un meilleur prix.
• Acheter avant d'avoir cherché chez soi. Déplacer ne demande aucun achat.
• Louer du mobilier sans vérifier les conditions. Durée, dommages, assurance, retrait : demandez tout par écrit.

À retenir

• La mise en valeur, ou home staging, présente l'immeuble sous son meilleur jour avec ce qui est déjà là ; elle ne remplace ni la rénovation ni les réparations.
• Quatre leviers : l'agencement, la lumière, la neutralité et les points d'attention.
• Chaque pièce a un rôle clair, une bonne lumière et un point d'attention.
• Beaucoup de gestes sont à votre portée : déplacer, dégager, éclairer, prendre des photos pour juger.
• Une personne spécialisée peut aider quand le temps, le recul ou l'espace manquent.
• Aucun résultat de vente ne peut être promis.
• Toute entente se demande par écrit et se fait lire avant la signature.

Votre plan d'action

1. Reprenez vos photos du tour de la propriété et repérez les pièces à agencer en premier.
2. Donnez un rôle clair à chaque pièce, et notez le point d'attention de chacune.
3. Déplacez, dégagez, éclairez en utilisant ce que vous avez déjà.
4. Photographiez avant et après pour juger du résultat.
5. Demandez l'avis de votre courtier sur ce qu'il reste à faire.
6. Décidez si vous faites appel à une personne spécialisée, et comparez au moins deux personnes.
7. Posez vos questions par écrit et demandez une entente écrite.
8. Faites lire l'entente avant de signer, et gardez toutes les traces.

Questions à poser

À la personne spécialisée :

• Qu'est-ce que votre service comprend, et que dois-je faire moi-même ?
• Combien de temps le travail prendra-t-il ?
• Comment votre service est-il facturé, et quand ?
• Que se passe-t-il si je veux annuler ou si la vente est retardée ?
• Qui est responsable du mobilier loué en cas de dommage ?

À votre courtier :

• La mise en valeur est-elle utile pour mon immeuble ?
• Quelles pièces en bénéficieraient le plus ?
• Connaissez-vous des personnes que je pourrais contacter ?

À un avocat ou à votre notaire :

• Pouvez-vous lire cette entente avant que je la signe ?

À votre assureur :

• Le mobilier loué ou entreposé est-il couvert ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce que la mise en valeur, et en quoi diffère-t-elle de la rénovation ?
2. Quels sont les quatre leviers de la mise en valeur ?
3. Que faire avant d'acheter des objets pour décorer ?
4. Dans quelles situations une personne spécialisée peut-elle être utile ?
5. Pourquoi ne peut-on pas promettre un résultat de vente ?
6. Que demander avant de s'engager avec une personne spécialisée ?

Réponses

1. Elle consiste à agencer, éclairer et décorer avec ce qui est déjà là pour que les visiteurs comprennent l'espace ; elle ne modifie pas la structure de l'immeuble, alors que la rénovation transforme.
2. L'agencement, la lumière, la neutralité et les points d'attention.
3. Chercher dans la maison : déplacer un meuble ou un objet d'une pièce à l'autre évite un achat.
4. Quand le temps ou l'énergie manquent, quand il est difficile de se détacher du décor, quand les pièces sont difficiles à agencer, quand l'immeuble est vide, ou quand le courtier le recommande.
5. Parce que ce que les acheteurs en feront reste hors de votre contrôle ; la mise en valeur améliore la présentation, sans garantir de résultat.
6. Ce que le service comprend, la durée, la facturation, les conditions d'annulation, les conditions de location du mobilier, la responsabilité en cas de dommage, les références ; le tout par écrit.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour savoir si la mise en valeur est utile et quelles pièces en bénéficieraient.
• Une personne spécialisée en mise en valeur de propriété — pour une consultation ou une réalisation ; informez-vous directement de ses services et de ses conditions.
• Un avocat ou votre notaire — pour faire lire une entente avant de la signer.
• Votre assureur — pour la couverture du mobilier loué ou entreposé.

Chapitre 7 — Les photos et l'image de l'immeuble

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Avant de mettre un pied dans votre immeuble, un acheteur peut déjà l'avoir vu à l'écran. Ils ont regardé les photos de l'annonce, parfois longtemps, et se sont fait une idée. C'est sur cette idée qu'ils décident de visiter ou de passer à une autre annonce. Les photos sont donc la première visite : elles se déroulent sans vous, et elles pèsent lourd.

Ce chapitre vous aide à préparer l'immeuble pour la caméra : lumière naturelle, surfaces dégagées, extérieur soigné, ordre des images. Il vous aide aussi à choisir entre un photographe et vos propres photos, et à poser les bonnes questions sur l'usage et la conservation des images. Il ne dit rien des règles de publicité ni des droits sur les images : ces sujets se demandent à votre courtier. Les dossiers sont fictifs : Nadine, qui vend son condo et veut tout faire seule, et Samuel, propriétaire d'un duplex dont un logement est occupé.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi les photos comptent autant dans la vente ;
• préparer chaque pièce et l'extérieur pour la photographie ;
• choisir entre un photographe et vos propres photos ;
• penser l'ordre des images ;
• poser les bonnes questions sur l'usage et la conservation des images ;
• tenir compte des occupants d'un logement.

Pourquoi c'est important

Les photos sont la vitrine de l'immeuble. Elles sont vues avant les lieux. Une photo sombre, encombrée ou mal cadrée peut faire passer à côté d'un bel immeuble. Une photo claire, ordonnée et bien cadrée donne envie d'en voir plus.

Les photos révèlent aussi ce que l'œil n'aperçoit pas : un miroir qui reflète un fouillis, un fil qui traîne, un coin sombre. Mieux vaut le découvrir en préparant les images qu'en lisant les réactions des visiteurs.

Enfin, les photos restent. Elles servent pendant toute la durée de l'annonce, et peuvent circuler ailleurs. Il vaut la peine de les préparer avec soin et de savoir à qui elles appartiennent et comment elles seront utilisées, des questions à poser à votre courtier et au photographe.

7.1 Pourquoi les photos comptent

La première visite se fait à l'écran

La recherche d'un immeuble peut commencer par un écran : on fait défiler les annonces, on s'arrête sur certaines, on en écarte d'autres. Le geste est rapide. Une photo de couverture qui accroche retient l'attention ; une photo ordinaire se perd dans la liste.

Ce chapitre ne chiffre rien : il ne dit pas combien de personnes regardent, combien de temps elles s'arrêtent ni ce que cela change à la vente. Il retient seulement que la première impression se fait à l'écran, et qu'elle se prépare.

Ce que la caméra voit

Une caméra voit autrement que l'œil.

• Elle fige les détails : pile de papiers, fil, tache, ombre.
• Elle aplatit l'espace : une pièce encombrée paraît plus petite en photo qu'en personne.
• Elle accentue les contrastes : une fenêtre très claire peut rendre le reste de la pièce sombre.
• Elle reflète : miroirs, vitres, surfaces brillantes montrent le photographe, le désordre, les lumières.
• Elle ne sent rien : les odeurs échappent à l'image, mais l'ambiance globale reste.

C'est pourquoi la préparation compte. Ce que la caméra fige, vous pouvez le ranger, le déplacer ou le nettoyer avant.

L'ESSENTIEL — la photo montre ce qui reste dans la pièce

Préparer une pièce pour la caméra, c'est retirer ce qui n'a pas besoin d'y figurer : objets du quotidien, fils, papiers, produits d'entretien, reflets. Ce qui reste doit raconter l'espace.

Les photos et le reste de la préparation

Les photos viennent à la fin de la préparation. Il serait dommage de photographier une pièce avant de l'avoir désencombrée, nettoyée et agencée. Dans l'ordre des gestes de ce livre, elles suivent le désencombrement (chapitre 3), les petits travaux (chapitre 4) et la mise en valeur (chapitre 6). La mise en marché, c'est-à-dire la façon de diffuser l'annonce et les photos, relève d'un autre livre (→ livre E4).

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadine regarde les annonces de condos semblables au sien. Elle remarque que les photos de certaines pièces montrent un fouillis sur les comptoirs, des rideaux fermés ou un reflet dans le miroir. Elle se dit qu'elle veut des photos claires, sans reflets et sans objets du quotidien. Elle prépare une liste de ce qu'elle doit faire avant la séance de photos.

7.2 Préparer chaque pièce pour la caméra

Les principes de base

Quelques principes valent pour toutes les pièces.

• Lumière naturelle d'abord. Ouvrez les rideaux et les stores, nettoyez les vitres. Si possible, photographiez en pleine journée, quand la lumière est abondante. Allumez les lumières en complément, pas à la place.
• Surfaces dégagées. Comptoirs, tables, tablettes, rebords : gardez très peu d'objets, bien choisis.
• Aucun objet du quotidien. Brosse à dents, serviettes usagées, vaisselle, courrier, télécommande, chargeurs.
• Aucun fil visible. Rangez ou cachez les fils d'ordinateur, de téléviseur, de lampes, quand c'est facile.
• Aucun reflet gênant. Vérifiez les miroirs, les vitres, les surfaces brillantes, et ajustez l'angle.
• Lits faits, coussins en place, rideaux droits.
• Pas de personnes ni d'animaux dans les images.

Pièce par pièce

L'entrée : sol dégagé, un banc ou un tapis propre, un éclairage fonctionnel. Pas de chaussures en vue.

Le salon : meubles bien agencés (chapitre 6), coussins en place, télévision éteinte, surfaces dégagées, rideaux ouverts.

La salle à manger : table dégagée ou dressée simplement, chaises en nombre raisonnable.

La cuisine : comptoirs presque nus, évier vide et propre, torchons rangés, petits appareils rangés dans les armoires, poubelle cachée.

Les chambres : lits faits, tables de chevet dégagées, penderies fermées, aucun linge à la vue.

Les salles de bain : serviettes propres et assorties, produits personnels rangés, cuvette fermée, miroir sans traces, rideau de douche propre.

Les espaces de rangement et le sous-sol : dégagés, éclairés, propres. Ne les photographiez que s'ils montrent un avantage de l'immeuble.

L'extérieur : pelouse tondue (ou neige dégagée), allée propre, bacs rangés, outils rentrés, fleurs ou arbustes soignés, porte d'entrée propre.

Si votre immeuble a un point fort — une vue, un foyer, une grande cour, une terrasse —, préparez-le avec une attention particulière.

La lumière et le moment

La lumière varie avec l'heure et la saison. Choisissez le moment où l'immeuble reçoit le plus de lumière naturelle. Si les pièces ont des orientations différentes, il peut valoir la peine d'étaler la séance sur la journée. Évitez les jours très sombres si l'extérieur doit être photographié ; un ciel dégagé, quand il est possible, donne de meilleures images.

Dans les pièces plus sombres, ajoutez de la lumière avec des lampes, et uniformisez la teinte des ampoules. Demandez conseil au photographe, qui connaît ses appareils et ses angles.

Une liste de contrôle pour la veille de la séance

La veille, faites un dernier tour avec une liste. Elle tient sur une page et évite les oublis de dernière minute.

• Les pièces : surfaces dégagées, lits faits, rideaux ouverts, lumières qui fonctionnent.
• Les reflets : miroirs, vitres du four, portes d'armoires vitrées, télévision éteinte.
• Les objets : brosses à dents, savons, torchons, courrier, télécommandes, chargeurs, rangés ailleurs.
• Les fils : ordinateur, lampes, téléviseur, rallonges, cachés quand c'est simple.
• L'extérieur : allée propre, bacs rentrés, outils rangés, pelouse ou neige soignée.
• Les animaux : prévoyez où ils seront pendant la séance, avec leurs affaires.
• Les accès : clés, code d'entrée, stationnement pour le photographe, stationnement des visiteurs.
• Les personnes : prévenez vos proches ou vos colocataires de l'heure de la séance, afin que personne ne passe dans les images.

Le matin de la séance, repassez rapidement dans chaque pièce, avec la liste, et photographiez-la avec votre téléphone. Vous verrez à l'écran ce que l'œil laisse passer. Corrigez, puis laissez le photographe commencer.

Les saisons et l'extérieur

L'état de l'extérieur dépend de la saison. En été, c'est la pelouse, les fleurs, les haies. En hiver, c'est le déneigement, le sablage, l'éclairage. Si votre vente s'étale sur plusieurs saisons, demandez à votre courtier s'il vaut la peine de refaire des photos de l'extérieur. Évitez d'afficher des images d'une saison qui ne correspond plus à ce que verront les visiteurs.

Les angles et le cadrage

Un bon cadrage montre l'espace, pas le fouillis.

• Photographiez depuis un coin de la pièce, pour montrer le plus de surface possible.
• Tenez l'appareil à hauteur raisonnable, ni trop haut ni trop bas.
• Gardez les lignes droites : murs verticaux, horizon de niveau.
• Évitez les angles qui déforment : trop grands, ils font paraître la pièce différente de ce qu'elle est.
• Prenez plus de photos que nécessaire et choisissez ensuite.

ATTENTION — ne trompez pas les visiteurs

Une photo doit montrer l'immeuble tel qu'il est. Un angle qui fait paraître une pièce beaucoup plus grande qu'elle ne l'est, ou une image retouchée qui efface un défaut, déçoit les visiteurs et nuit à la confiance. Demandez à votre courtier et au photographe ce qui est acceptable dans la présentation d'une annonce.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samuel prépare son duplex pour les photos. Il commence par l'extérieur : il range les bacs, tond la pelouse, nettoie l'entrée. Pour le logement qu'il occupe, il suit sa liste pièce par pièce. Pour l'autre logement, il ne prépare rien : il demande à son courtier comment procéder avec les occupants, et ne photographie rien sans une entente claire avec eux.

7.3 Faire appel à un photographe ou s'en charger

Les deux voies

Vous pouvez prendre les photos vous-même, ou faire appel à un photographe. Chaque voie a ses avantages.

Prendre les photos vous-même :

• vous contrôlez le moment, le nombre de prises, les angles ;
• vous évitez de fixer un rendez-vous ;
• vous pouvez recommencer facilement.

Faire appel à un photographe :

• il connaît le matériel et la lumière ;
• il sait cadrer, corriger, choisir les meilleures images ;
• il vous fait gagner du temps ;
• il peut offrir d'autres types d'images (aériennes, vidéos, visites virtuelles), à confirmer avec lui.

Ce livre ne nomme aucun photographe ni aucune entreprise, et il ne donne aucun tarif. Votre courtier peut avoir des habitudes de travail à ce sujet : demandez-lui ce qu'il recommande et comment cela se passe avec son agence.

DÉFINITION — photographe immobilier

Un photographe immobilier est une personne dont le travail est de photographier des immeubles pour les mettre en marché. Il choisit le matériel, les angles et la lumière, retouche au besoin et remet les images au vendeur ou au courtier. Ses services varient d'une personne à l'autre : renseignez-vous directement.

Si vous prenez les photos vous-même

Quelques repères pour un résultat soigné.

• Un appareil ou un téléphone récent suffit pour commencer. Nettoyez l'objectif avant de commencer.
• Un support stable (trépied ou appui) évite les images floues, surtout en lumière faible.
• Le format attendu pour l'annonce se demande au courtier.
• Prenez plusieurs images de chaque pièce, sous des angles différents.
• Revoyez vos photos sur un grand écran, pas sur le téléphone seulement. Les détails apparaissent.
• Faites relire votre sélection à votre courtier, qui sait ce qui retient l'œil.

Si vous faites appel à un photographe

Préparez la séance.

• Envoyez-lui une liste de ce que vous souhaitez voir : points forts, pièces importantes, extérieur.
• Prévenez-le des contraintes : logement occupé, horaires, accès, animaux.
• Préparez l'immeuble à l'avance, selon la section 7.2.
• Soyez disponible pendant la séance pour répondre à ses questions, mais laissez-le travailler.
• Demandez à voir les images avant leur diffusion.
• Gardez par écrit ce qui a été convenu : nombre d'images, délai de livraison, usages, conservation.

Pendant et après la séance

Pendant la séance, restez disponible sans surveiller chaque geste. Le photographe peut vous demander de déplacer un objet, d'ouvrir une porte ou d'allumer une lampe. Répondez simplement, et notez ce qu'il vous suggère : ses remarques sont utiles pour les photos à refaire ou pour d'autres pièces.

Après la séance, ne diffusez rien tout de suite. Regardez toutes les images, pièce par pièce. Demandez-vous si elles montrent bien l'immeuble, si un détail gêne, si une pièce mérite d'être reprise. Notez vos commentaires et transmettez-les au photographe et au courtier par écrit, avec la date. Une image qui vous déplaît se corrige plus facilement avant sa mise en ligne qu'après.

L'ordre des photos

Les photos d'une annonce s'enchaînent comme un récit. Voici un ordre possible, à adapter avec votre courtier.

1. Une photo de couverture forte : la façade, ou la pièce la plus attrayante.
2. L'entrée et les pièces de vie : salon, salle à manger, cuisine.
3. Les chambres, en commençant par la principale.
4. Les salles de bain.
5. Les espaces supplémentaires : sous-sol, bureau, buanderie.
6. L'extérieur : cour, terrasse, garage, dépendances.
7. Une dernière photo marquante, qui laisse une bonne impression.

CÔTÉ COURTIER — le choix final se fait avec vous

Le courtier choisit avec vous les images qui accompagneront l'annonce et leur ordre. Il connaît ce qui retient l'attention du public de votre secteur. Pour les règles de publicité, posez-lui vos questions plutôt que de les chercher vous-même.

7.4 Les questions à poser sur l'utilisation des images

Pourquoi se poser la question

Une photo ne sert pas qu'à l'annonce. Elle peut être conservée, réutilisée, diffusée ailleurs, et rester accessible bien après la vente. Il vaut la peine de savoir, dès le départ, qui la détient, qui l'utilise et pendant combien de temps. Ce livre ne dit rien des règles ni des droits qui s'appliquent : ce sont des questions à poser par écrit à votre courtier et au photographe, et, au besoin, à un avocat.

Les questions au photographe

Sur les images :

• Combien d'images me remettrez-vous, et dans quel délai ?
• Dans quel format, et avec quelle qualité ?
• Puis-je voir les images avant leur diffusion ?
• Que comprend le service : retouches, vidéo, visite virtuelle, images aériennes ?

Sur l'usage et la conservation :

• Qui conserve les images après la séance, et pendant combien de temps ?
• Pour quels usages les images peuvent-elles servir : annonce, site de l'agence, publicité, réseaux sociaux ?
• Puis-je les utiliser après la vente, et sous quelles conditions ?
• Pouvez-vous les réutiliser ailleurs ? Si oui, à quelles conditions ?

Sur les formalités :

• Quelles sont les conditions de paiement ?
• Que se passe-t-il si la séance est annulée ou reportée ?
• Me remettrez-vous une entente écrite ?

Les questions au courtier

• Qui choisit les images de l'annonce et leur ordre ?
• Où seront-elles diffusées ?
• Combien de temps resteront-elles en ligne, et que se passe-t-il après la vente ?
• Comment sont traitées les images où l'on voit l'intérieur de ma maison, mes meubles ou mes biens ?
• Comment sont traitées les images d'un logement occupé ?
• Que faire si je souhaite faire retirer ou remplacer une image ?

Les questions à un avocat ou au notaire

Pour toute question sur les droits qui s'attachent aux images, sur leur diffusion ou sur leur conservation, un avocat est la personne à consulter. Votre notaire peut aussi vous orienter. Posez ces questions avant la séance, pas après.

QUI CONSULTER — images, publicité et vie privée

Le courtier, pour la diffusion de l'annonce et les règles de publicité qui s'appliquent à lui. Le photographe, pour l'usage, la conservation et la livraison des images, par écrit. Un avocat ou le notaire, pour toute question de droits sur les images ou de vie privée. Les occupants d'un logement, pour savoir s'ils acceptent d'être photographiés ou de voir leur logement l'être.

Les occupants d'un logement

Si un logement est occupé, la préparation et la prise de photos demandent des précautions particulières. Les personnes qui vivent dans le logement ont leurs affaires, leur vie privée et leurs propres préoccupations. Parlez-leur tôt, avec respect, et posez la question à votre courtier : il saura vous orienter sur la façon de procéder, avec les bonnes personnes. Ne photographiez pas l'intérieur d'un logement occupé sans entente claire avec les occupants.

Garder les traces

Conservez une copie de toutes les images finales, des échanges avec le photographe et le courtier, et de toute entente écrite. Rassemblez-les dans votre dossier (chapitre 8).

Les erreurs qui coûtent cher

• Photographier avant d'avoir préparé. Désencombrez, nettoyez et agencez d'abord.
• Laisser des objets du quotidien en vue. Brosse à dents, vaisselle, courrier, fils : la caméra les fige.
• Oublier la lumière naturelle. Rideaux fermés et lumières éteintes assombrissent les pièces.
• Ignorer les reflets. Un miroir peut montrer un fouillis ou le photographe.
• Choisir des angles qui trompent. Un espace qui paraît différent de la réalité déçoit les visiteurs.
• Garder des photos d'une autre saison. Elles ne correspondent plus à ce que verront les visiteurs.
• Ne pas se renseigner sur l'usage des images. Qui les conserve ? Où seront-elles diffusées ? Combien de temps ?
• Photographier un logement occupé sans entente. Parlez aux occupants et au courtier avant.
• Compter sur ce livre pour les règles de publicité ou les droits sur les images. Ces sujets se demandent au courtier et à un avocat.

À retenir

• La première visite se fait à l'écran : les photos se préparent comme la visite elle-même.
• La caméra fige les détails, reflète les surfaces et accentue les contrastes ; préparez chaque pièce en conséquence.
• Lumière naturelle, surfaces dégagées, aucun objet du quotidien, aucun fil, aucun reflet gênant.
• Prenez les photos vous-même ou faites appel à un photographe ; dans les deux cas, revoyez les images avant leur diffusion.
• L'ordre des photos raconte l'immeuble : couverture forte, pièces de vie, chambres, salles de bain, extérieur.
• Les questions sur l'usage et la conservation des images se posent par écrit au photographe, au courtier et, au besoin, à un avocat.
• Un logement occupé demande des précautions : parlez aux occupants et au courtier avant.

Votre plan d'action

1. Reprenez votre liste des pièces préparées aux chapitres précédents.
2. Repérez les points forts de l'immeuble et prévoyez de les mettre en valeur.
3. Choisissez entre photographe et photos personnelles, avec l'avis de votre courtier.
4. Préparez chaque pièce selon la liste : lumière, surfaces, objets du quotidien, fils, reflets.
5. Préparez l'extérieur, selon la saison.
6. Planifiez la séance à un moment de bonne lumière, avec toutes les personnes concernées.
7. Posez vos questions par écrit sur l'usage et la conservation des images.
8. Revoyez les images, validez-les avec votre courtier, et conservez les copies finales.

Questions à poser

Au photographe :

• Combien d'images, dans quel format, dans quel délai ?
• Puis-je voir les images avant leur diffusion ?
• Qui conserve les images, et pendant combien de temps ?
• Pour quels usages les images peuvent-elles servir ?
• Y a-t-il une entente écrite ?

À votre courtier :

• Qui choisit les images et leur ordre ?
• Où seront-elles diffusées et pendant combien de temps ?
• Comment traiter les images d'un logement occupé ?
• Que faire si je veux faire retirer ou remplacer une image ?

À un avocat ou à votre notaire :

• Quelles questions de droits ou de vie privée se posent pour ces images ?

Aux occupants d'un logement :

• Acceptez-vous que votre logement soit photographié ? À quelles conditions ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi les photos jouent-elles un rôle si important dans la vente ?
2. Que fait la caméra que l'œil ne fait pas ?
3. Nommez cinq éléments à retirer ou à vérifier avant une séance de photos.
4. Quel est l'avantage de la lumière naturelle ?
5. Quelles questions poser sur l'usage et la conservation des images ?
6. Que faire pour un logement occupé ?

Réponses

1. Parce que la première visite se fait à l'écran : les photos sont la vitrine de l'immeuble et sont vues en premier.
2. Elle fige les détails, aplatit l'espace, accentue les contrastes et reflète les surfaces brillantes.
3. Par exemple : les objets du quotidien, les fils, les reflets dans les miroirs, le désordre sur les comptoirs, le linge à la vue.
4. Elle éclaire les pièces plus doucement et les fait paraître plus grandes et plus propres.
5. Qui conserve les images, pendant combien de temps, pour quels usages, où elles seront diffusées, et si on peut les utiliser après la vente.
6. Parler aux occupants et à son courtier avant, et ne rien photographier sans entente claire.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour le choix des images, leur diffusion et les règles qui encadrent l'annonce (→ livre E4 pour la mise en marché).
• Un photographe immobilier — pour une séance de photos ; informez-vous directement de ses services et de ses conditions.
• Un avocat ou votre notaire — pour les questions de droits sur les images et de vie privée.
• Les occupants d'un logement — pour toute prise de photos dans un logement occupé.
• Dans cette collection : → livre E4 pour la mise en marché de l'immeuble.

Chapitre 8 — Rassembler les documents de la propriété

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Au fil des années, une propriété produit du papier : un acte, des plans, des factures, des garanties, des comptes de taxes, des manuels d'appareils. Dans certaines familles, ces papiers sont classés dans une chemise. Dans d'autres, ils se retrouvent dans un tiroir, une boîte, un ordinateur, la mémoire de quelqu'un. Quand vient le temps de vendre, il faut savoir ce qu'on a, ce qui manque et où le retrouver.

Ce chapitre vous aide à rassembler les documents de votre propriété, à les organiser dans un dossier clair pour votre courtier et à poser les bonnes questions sur ce que vous devez déclarer. Il ne dit pas ce qui est obligatoire ni ce qu'un vendeur doit déclarer : ces questions se posent à votre courtier ou à votre notaire, et se consignent par écrit. Les dossiers sont fictifs : Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années, et Samuel, propriétaire d'un duplex dont un logement est occupé.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer les documents que l'on peut retrouver autour d'une propriété ;
• classer les factures de travaux, les manuels et les garanties ;
• organiser un dossier clair pour votre courtier ;
• noter ce qui manque et savoir à qui le demander ;
• poser à votre courtier ou à votre notaire les questions sur ce que vous devez déclarer ;
• tenir compte des documents d'un immeuble comptant un logement occupé.

Pourquoi c'est important

Les documents racontent l'histoire de la propriété. Ils montrent ce qui a été fait, par qui, quand, et dans quelles conditions. Un acheteur peut y trouver des repères. Pour votre courtier et votre notaire, ils permettent de travailler plus vite et plus précisément. Pour vous, ils évitent de chercher dans la précipitation.

Rassembler les documents tôt a un autre avantage : vous découvrez ce qui manque pendant que vous avez encore le temps de le demander. Certains papiers se retrouvent facilement ; d'autres demandent une démarche auprès d'une personne ou d'un organisme, qui peut prendre du temps.

Enfin, un dossier organisé donne une impression de sérieux. Il peut montrer aux acheteurs que le vendeur a pris soin de rassembler l'information.

8.1 Les papiers que l'on retrouve

Une liste générique

Voici des documents que l'on peut retrouver ou chercher autour d'une propriété. Cette liste n'est pas complète et elle ne dit pas ce qui est obligatoire : elle sert à repérer ce que vous avez déjà et ce qui manque.

Les documents de propriété :

• le titre de propriété, c'est-à-dire l'acte par lequel vous êtes devenu propriétaire ;
• le certificat de localisation, un document préparé par un arpenteur-géomètre qui décrit l'immeuble et sa situation sur le terrain (→ livre M2) ;
• les plans de la maison, du terrain, d'un agrandissement, d'une piscine ;
• les documents d'hypothèque et de prêt, s'il y en a, à remettre à votre notaire ;
• les documents de copropriété, si votre immeuble en est une : déclaration, règlements, procès-verbaux, états financiers.

Les documents de la municipalité et des fournisseurs :

• les comptes de taxes municipales et scolaires récents ;
• les permis obtenus pour des travaux, s'il y en a ;
• les factures d'électricité, de chauffage, d'eau, d'Internet, pour savoir quels services desservent la propriété.

Les documents d'assurance :

• la police d'assurance habitation actuelle et les avenants ;
• les réclamations passées, s'il y en a eu.

Les documents d'entretien et de travaux :

• les factures de travaux et de réparations ;
• les soumissions reçues, retenues ou non ;
• les manuels d'appareils et d'équipements ;
• les garanties des fabricants, des entrepreneurs, des installateurs ;
• les rapports d'inspection antérieurs, s'il y en a ;
• les contrats d'entretien (chauffage, climatisation, déneigement, ramonage).

Les documents particuliers :

• si vous avez un logement loué : les baux, les avis, les coordonnées des locataires à communiquer à votre courtier, selon ce qu'il vous indiquera ;
• si vous avez une piscine, un spa, un foyer, un poêle : les documents d'installation et d'entretien ;
• si vous avez une installation septique, un puits : les documents d'entretien et de vidange ;
• si vous avez des équipements loués (chauffe-eau, système de sécurité, panneaux solaires) : les contrats de location.

L'ESSENTIEL — repérez avant de classer

Commencez par chercher ce que vous avez. Rassemblez tout sur une table, sans trier ni jeter. Ensuite, séparez ce qui est utile pour la vente, ce qui l'est moins, et ce qui manque.

Où chercher

Les papiers se cachent à plusieurs endroits. Passez en revue :

• les tiroirs et classeurs de la maison, du bureau, de la cuisine ;
• les boîtes de documents dans les placards, le sous-sol, le grenier ;
• le coffret de sûreté ou le coffre à la banque ;
• les courriels et les documents numériques, y compris les pièces jointes anciennes ;
• les dossiers de votre conjoint ou d'autres membres de la famille ;
• les dossiers de l'entrepreneur ou du notaire qui ont participé à l'achat ou aux travaux.

Quand un document manque

Il arrive qu'un document soit introuvable. Un document introuvable n'est pas forcément perdu : certains se redemandent. Voici les pistes.

• Le titre de propriété : demandez à votre notaire ou à la personne qui a fait l'acte.
• Un certificat de localisation : votre notaire ou votre courtier vous diront s'il faut en obtenir un à jour, et comment (→ livre M2).
• Un compte de taxes : la municipalité peut en remettre une copie.
• Une police d'assurance : votre assureur ou votre courtier d'assurance peut en fournir une copie.
• Des factures de travaux : l'entrepreneur ou le fournisseur peut en avoir gardé une copie.
• Des plans : la municipalité ou l'entrepreneur peut en avoir.

Notez ce qui manque, la personne à qui vous le demandez et la date de votre demande. Si vous n'obtenez pas ce document, dites-le à votre courtier et à votre notaire : ils sauront comment procéder.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques vident l'armoire du bureau et trouvent des chemises jaunies : factures de la toiture, manuels du lave-vaisselle, un vieux plan du sous-sol. Ils les posent sur la table de la salle à manger. Jacques se rappelle qu'ils ont gardé une chemise au coffret de sûreté. Hélène note ce qui manque : un compte de taxes récent et le document de la police d'assurance. Ils téléphonent à la municipalité et à l'assureur le lendemain.

8.2 Factures de travaux, manuels et garanties

Pourquoi garder les factures

Les factures de travaux racontent l'entretien de la propriété. Elles montrent ce qui a été remplacé, réparé, ajouté, et par qui. Les acheteurs peuvent y trouver des repères. Pour votre courtier, elles aident à présenter l'immeuble. Pour votre notaire, elles peuvent servir à répondre à certaines questions.

Ce chapitre ne dit pas quel effet juridique ces factures peuvent avoir : ce sujet se demande à votre courtier ou à votre notaire. Il vous propose seulement de les rassembler et de les classer.

Comment les classer

Un classement simple suffit. Voici une façon de faire.

• Par thème : toiture, fenêtres, plomberie, électricité, chauffage, cuisine, salle de bain, extérieur.
• Par ordre de dates à l'intérieur de chaque thème, du plus récent au plus ancien.
• Pour chaque travail, rassemblez : la soumission, la facture, la preuve de paiement, les photos avant et après, les coordonnées de la personne qui est intervenue.
• Numérisez les documents papier avec votre téléphone ou un numériseur, et conservez les originaux.

Si vous n'avez pas de facture pour un travail connu, notez-le : remplacement de la toiture, vers telle année, par telle entreprise, facture non retrouvée. Évitez d'inventer une date ou une information : mieux vaut un « je ne me rappelle pas » honnête qu'un détail inexact.

Les manuels et les garanties

Les manuels d'appareils (réfrigérateur, cuisinière, chauffe-eau, thermopompe, lave-linge) aident les acheteurs à les utiliser et à les entretenir. Rassemblez-les dans une même chemise ou un même bac. Si un manuel est perdu, le fabricant peut l'offrir en ligne : vérifiez directement sur son site.

Les garanties du fabricant ou de l'installateur sont des documents qui indiquent ce que le fabricant ou l'installateur prévoit en cas de défaut. Conservez-les avec la facture. Ce livre ne dit pas si ces garanties se transmettent à l'acheteur, ni comment : demandez-le directement au fabricant ou à l'installateur, et parlez-en à votre courtier ou à votre notaire.

DÉFINITION — garantie du fabricant

La garantie du fabricant est un document par lequel le fabricant d'un appareil ou d'un produit indique ce qu'il prévoit si l'appareil est défectueux dans une période donnée. Ses conditions varient d'un produit à l'autre. Pour savoir ce qu'elle couvre et si elle se transmet à l'acheteur, informez-vous auprès du fabricant.

Les contrats d'entretien et les services

Si vous avez des contrats d'entretien (chauffage, climatisation, déneigement, ramonage), rassemblez les copies et notez ce qui se poursuit après la vente, selon les conditions de chaque contrat. Informez-vous directement auprès de chaque fournisseur de ce qui arrive à la fin de la propriété, et posez la question à votre courtier ou à votre notaire.

Les documents numériques

Beaucoup de documents vivent dans des courriels, des applications, des comptes en ligne. Faites le tour :

• vos courriels : confirmations de commande, factures de fournisseurs, garanties envoyées par courriel ;
• les comptes en ligne de vos fournisseurs : électricité, gaz, Internet, assurance ;
• les photos de votre téléphone : certaines montrent des travaux ou des plaques d'appareils.

Enregistrez ou imprimez ce qui est utile, et classez-le avec les autres documents.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samuel ouvre sa boîte de courriels et fait une recherche avec le mot « facture ». Il retrouve des confirmations d'achat pour un chauffe-eau, des factures d'entrepreneurs et un courriel d'un installateur avec un document de garantie. Il enregistre chaque pièce jointe dans un dossier numérique nommé par thème, et imprime les plus importantes. Il se dit qu'il en aurait perdu la moitié s'il avait attendu.

8.3 Organiser un dossier clair pour le courtier

Un dossier, deux formes

Le dossier peut exister en deux formes : un classeur papier et un dossier numérique. Vous pouvez garder les deux. Le plus important est que le contenu soit le même et que vous sachiez où tout se trouve.

Une structure simple

Voici une structure à adapter.

1. Documents de propriété : titre, certificat de localisation, plans, documents d'hypothèque, documents de copropriété.
2. Municipalité et fournisseurs : comptes de taxes, factures de services, permis.
3. Assurance : police, avenants, réclamations passées.
4. Travaux et entretien : factures, soumissions, rapports d'inspection, contrats d'entretien, photos.
5. Appareils : manuels, garanties.
6. Logement loué (s'il y a lieu) : documents à discuter avec votre courtier.
7. Notes : un document où vous inscrivez ce qui manque, ce que vous avez demandé et à qui.

Ajoutez au début du dossier une page de présentation : adresse de l'immeuble, vos coordonnées, le nom de votre courtier et de votre notaire, la date de préparation du dossier.

Un index d'une page

Un index permet à votre courtier de s'y retrouver rapidement. Il peut ressembler à ceci.

Ce qu'on remet, et à qui

Ne remettez pas tout à tout le monde. Voici un repère.

• Au courtier : un dossier organisé, avec l'index, selon ce qu'il vous demande.
• Au notaire : les documents de propriété, d'hypothèque et ce qu'il demande pour la vente.
• Aux acheteurs ou à leur courtier : seulement ce que votre courtier vous aide à choisir de remettre, au bon moment.

Gardez toujours l'original ou une copie de ce que vous remettez. Notez la date et la personne à qui vous l'avez remis.

CÔTÉ COURTIER — un dossier qui facilite le travail

Le courtier utilise vos documents pour préparer l'annonce, répondre aux questions des acheteurs et vous guider. Un dossier organisé lui fait gagner du temps et vous évite des demandes répétées. Demandez-lui ce dont il a besoin, et à quel moment.

Protéger vos renseignements personnels

Vos documents contiennent parfois des renseignements personnels : numéros de compte, numéros d'assurance, adresses de proches. Avant de remettre des copies, demandez à votre courtier ou à votre notaire ce qu'il est utile de transmettre et comment le faire de façon sûre. Évitez d'envoyer des documents sensibles par un moyen que vous ne connaissez pas.

Un cas particulier : le logement loué

Si votre immeuble compte un logement occupé, certains documents le concernent : baux, avis, coordonnées des locataires. Ne remettez rien aux acheteurs sans en parler à votre courtier. Il vous dira ce qui est utile, à quel moment le transmettre et avec quelles précautions. Ce livre ne dit rien des droits et des obligations des locataires ou du propriétaire à ce sujet : posez la question à votre courtier, à votre notaire ou à un avocat.

8.4 Ce que l'on doit divulguer : une question pour le courtier ou le notaire

Une question qui ne se règle pas dans ce livre

Quand vous vendez, une question se pose : qu'est-ce que je dois dire à l'acheteur ? Ce livre ne répond pas à cette question et ne décrit pas ce que le vendeur doit déclarer ou garantir. La réponse dépend de la situation, des textes en vigueur et des documents de la vente, et elle relève des professionnels qui les connaissent à jour.

Le livre sur la divulgation traite le sujet de façon pratique (→ livre E5). Ce chapitre-ci vous prépare seulement à avoir la conversation avec votre courtier et votre notaire.

Se préparer à la conversation

Avant de rencontrer votre courtier ou votre notaire, préparez une liste de ce que vous savez sur l'immeuble. Écrivez-la simplement.

• Les travaux que vous avez faits ou fait faire, avec les dates approximatives et les personnes concernées.
• Les problèmes que vous avez eus : infiltrations, bris, odeurs, insectes, réparations, même s'ils sont réglés.
• Les éléments qui vous préoccupent : bruit, voisinage, humidité, état d'un élément.
• Les documents qui pourraient être pertinents : rapports d'inspection, factures, correspondance.
• Ce que vous ne savez pas : une date, une cause, un détail. Écrivez « je ne sais pas » plutôt que de deviner.

Soyez honnête et complet. Ce n'est pas à vous de décider seul ce qui est important ou non à déclarer : c'est la question que vous posez au professionnel.

ATTENTION — ne décidez pas seul de ce qui se dit

Passer sous silence un problème connu, ou en parler dans les termes que vous jugez à propos, peut créer des difficultés que ce livre ne décrit pas. Écrivez ce que vous savez, apportez vos documents et laissez votre courtier et votre notaire vous dire quoi faire de cette information.

Poser les questions par écrit

Posez vos questions par courriel ou par message, et conservez les réponses. Vous gardez ainsi une trace de ce qu'on vous a dit. Si vous recevez une réponse orale, notez-la avec la date et le nom de la personne. Si quelque chose vous semble flou, demandez de le préciser par écrit.

Les questions types

À votre courtier :

• Quelles informations sur l'immeuble dois-je vous remettre, et à quel moment ?
• Comment présenter les travaux que j'ai faits ?
• Que faire d'un problème qui a été réglé, d'un problème que je ne comprends pas ?
• Quels documents voulez-vous voir avant de mettre l'immeuble en marché ?

À votre notaire :

• Quels documents voulez-vous recevoir, et dans quel délai ?
• Que faire pour un document que je ne retrouve pas ?
• Comment consigner ce que je sais de l'immeuble ?

À un avocat, si une question juridique précise vous inquiète :

• Quelles sont mes obligations dans ma situation, et comment les remplir ?

QUI CONSULTER — pour savoir ce qui se déclare

Votre courtier, qui vous guide dans les informations à fournir et les documents à remettre. Votre notaire, qui connaît les textes à jour et les documents de la vente. Un avocat, si une question précise touche vos obligations ou vos droits. Aucune de ces questions ne se règle avec ce livre.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la dernière minute pour chercher les papiers. Certains se redemandent, avec un délai. Cherchez tôt.
• Jeter avant d'avoir trié. Mettez tout sur la table, puis séparez. Un papier qui paraît inutile peut intéresser votre courtier.
• Inventer une date ou une information. Écrivez « je ne me rappelle pas » plutôt que de deviner.
• Remettre des documents à n'importe qui. Vos papiers contiennent des renseignements personnels. Remettez-les à votre courtier et à votre notaire, selon ce qu'ils vous demandent.
• Décider seul de ce qui se déclare. Écrivez ce que vous savez, puis posez la question à votre courtier et à votre notaire.
• Oublier les documents d'un logement loué. Ils se discutent avec votre courtier avant d'être remis.
• Ne pas garder de copie. Notez ce que vous remettez, à qui, et quand.
• Négliger les documents numériques. Courriels et comptes en ligne contiennent des factures et des garanties.

À retenir

• Rassemblez les documents tôt : certains se redemandent et prennent du temps.
• Mettez tout sur la table avant de trier, puis séparez ce qui est utile, moins utile ou manquant.
• Classez par thème et par date, et conservez les factures, manuels et garanties.
• Faites un dossier organisé avec un index d'une page, en version papier et numérique.
• Remettez les documents à la bonne personne, au bon moment, en gardant une copie.
• Ce que l'on doit déclarer se demande au courtier et au notaire ; écrivez ce que vous savez et ce que vous ignorez.
• Un logement loué demande des précautions : parlez-en à votre courtier.

Votre plan d'action

1. Rassemblez tous les papiers de la propriété sur une table, sans trier ni jeter.
2. Repérez ce qui manque et notez à qui le demander.
3. Faites les demandes (notaire, municipalité, assureur, fournisseurs) et notez les dates.
4. Classez les factures de travaux, les manuels et les garanties par thème et par date.
5. Parcourez vos courriels et vos comptes en ligne pour retrouver les documents numériques.
6. Construisez votre dossier avec son index d'une page.
7. Préparez une liste de ce que vous savez de l'immeuble, y compris ce que vous ignorez.
8. Remettez le dossier à votre courtier et posez vos questions par écrit, à lui et à votre notaire.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quels documents voulez-vous recevoir, et à quel moment ?
• Comment présenter les travaux que j'ai faits ?
• Que faire d'un problème réglé ?
• Que faire d'un document que je ne retrouve pas ?

À votre notaire :

• Quels documents voulez-vous pour la vente ?
• Comment consigner ce que je sais de l'immeuble ?
• À qui demander un document perdu ?

À un avocat :

• Quelles sont mes obligations dans ma situation ?

Aux fournisseurs et fabricants :

• Pouvez-vous me remettre une copie de ce document ?
• Cette garantie ou ce contrat se transmet-il à l'acheteur, et comment ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi rassembler les documents tôt ?
2. Nommez cinq documents que l'on retrouve ou que l'on cherche autour d'une propriété.
3. Comment classer les factures de travaux ?
4. Que faire quand un document manque ?
5. À qui demander ce que l'on doit déclarer à l'acheteur ?
6. Pourquoi écrire « je ne sais pas » plutôt que de deviner ?

Réponses

1. Parce que certains documents se redemandent avec un délai et qu'on découvre ce qui manque pendant qu'il reste du temps.
2. Par exemple : le titre de propriété, le certificat de localisation, les plans, les comptes de taxes, la police d'assurance, les factures de travaux, les manuels et les garanties.
3. Par thème, puis par date, avec pour chaque travail la soumission, la facture, la preuve de paiement, les photos et les coordonnées de la personne intervenue.
4. Noter ce qui manque, demander une copie à la personne concernée, noter la date de la demande, et prévenir le courtier et le notaire si on ne l'obtient pas.
5. À son courtier ou à son notaire, par écrit.
6. Parce qu'une information devinée peut être inexacte ; ce que l'on ignore se précise auprès du professionnel.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour savoir quels documents il souhaite et à quel moment les remettre.
• Votre notaire — pour le titre de propriété, les documents de la vente et ce que vous devez lui remettre.
• Votre municipalité — pour une copie d'un compte de taxes ou de plans.
• Votre assureur — pour une copie de votre police d'assurance.
• Vos fournisseurs et fabricants — pour des manuels, des garanties et des factures.
• Dans cette collection : → livres E5 et M2 pour la divulgation et pour le certificat de localisation.

Chapitre 9 — Planifier la préparation : seul ou avec un courtier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez maintenant tous les morceaux : le tour de la propriété, le tri, les petits travaux, la réflexion sur les plus gros, la mise en valeur, les photos, les documents. Reste à les assembler dans un plan qui tienne dans votre vie. Une préparation réussie n'est pas celle qui contient le plus de gestes. C'est celle qui se déroule dans un ordre logique, au rythme de la personne qui la fait, avec l'aide dont elle a besoin.

Ce chapitre vous aide à construire un calendrier réaliste, à répartir les tâches, à décider quand demander l'avis du courtier et à poser les bonnes questions pour vous organiser. Il ne vous impose ni date ni durée : chaque immeuble, chaque famille et chaque échéance sont différents. Les dossiers sont fictifs : Nadine, qui vend son condo et veut tout faire seule, Samuel, propriétaire d'un duplex dont un logement est occupé, et Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• construire un plan de travail en étapes, adapté à votre échéance ;
• répartir les tâches entre vous, vos proches et des professionnels ;
• reconnaître les moments où l'avis du courtier est le plus utile ;
• décider ce que vous faites seul et ce que vous déléguez ;
• ajuster votre plan quand le temps ou les forces manquent ;
• poser les questions qui vous aident à vous organiser.

Pourquoi c'est important

Sans plan, la préparation s'étire. On commence par un coin, on s'éparpille, on découvre à la dernière minute qu'un document manque ou qu'une peinture n'a pas séché. Avec un plan, chaque geste trouve sa place, et les imprévus se gèrent plus facilement.

Un plan sert aussi à protéger votre énergie. Préparer une propriété demande du travail physique et émotif. Répartir l'effort, prévoir des pauses et accepter de l'aide évitent l'épuisement. Un plan réaliste vaut mieux qu'un plan ambitieux que l'on abandonne.

Enfin, un plan facilite la communication avec votre courtier. Il sait où vous en êtes, ce qui reste à faire et quand il peut vous aider. La mise en marché peut alors s'organiser autour de votre calendrier plutôt que l'inverse.

9.1 Construire un calendrier réaliste

Partir de la fin

Pour construire un calendrier, partez de la date où vous aimeriez que l'immeuble soit prêt à être montré, puis remontez. Cette date, vous la fixez avec votre courtier, qui connaît votre marché. Si vous n'avez pas encore choisi de courtier, la décision de vendre et le choix de la personne qui vous accompagnera se préparent dans un autre livre (→ livre E1).

Ce chapitre ne propose aucune durée type. Combien de temps prendra chaque étape dépend de la taille de l'immeuble, du nombre de personnes qui travaillent, de vos disponibilités et de ce qu'il y a à faire. Tenez-vous-en à un ordre, puis ajustez avec les durées que vous constatez.

Les étapes dans l'ordre

Voici l'ordre que proposent les chapitres précédents.

1. Faire le tour de la propriété et dresser votre liste (chapitre 2).
2. Trier, donner, entreposer (chapitre 3).
3. Réparer, peindre, nettoyer : les petits travaux (chapitre 4).
4. Décider des travaux plus importants, s'il y en a, avec des avis (chapitre 5).
5. Mettre en valeur les pièces (chapitre 6).
6. Photographier (chapitre 7).
7. Rassembler les documents, en parallèle de tout le reste (chapitre 8).
8. Revoir l'ensemble avec le courtier, avant la mise en marché.

L'ESSENTIEL — un ordre, pas un horaire

Ce qui salit passe avant ce qui nettoie ; ce qui s'organise passe avant ce qui se montre ; les documents se préparent en parallèle. Au-delà de cet ordre, c'est vous qui fixez le rythme, avec votre courtier.

Découper en petits morceaux

Un grand projet inquiète. Découpez-le en morceaux de la taille d'une soirée ou d'une demi-journée.

• Trier l'armoire de l'entrée.
• Laver les fenêtres du salon.
• Appeler la municipalité pour le compte de taxes.
• Photographier les pièces avant et après.

Chaque morceau a un début, une fin et un résultat visible. Cochez-les au fur et à mesure : le sentiment de progresser aide à continuer.

Prévoir une marge

Une étape peut prendre plus de temps que prévu. Une peinture doit sécher, un professionnel est occupé, un document se fait attendre, la météo gêne. Ajoutez une marge à votre calendrier, en particulier pour :

• les soumissions et les rendez-vous avec des gens de métier ;
• les documents à demander à des tiers ;
• les travaux qui demandent du séchage ou de l'aération ;
• les photos, qui dépendent de la lumière et de la saison ;
• les imprévus de la vie : maladie, famille, travail.

Si vous avez une échéance fixe, dites-le à votre courtier dès le départ. Il pourra vous suggérer de choisir certains gestes plutôt que d'autres.

Tenir compte de la saison

La saison change ce qui se voit et ce qui se fait. Un extérieur se prépare autrement en été qu'en hiver. Certaines tâches se font mieux par beau temps : peinture extérieure, travaux de terrain, photos de la cour. D'autres peuvent se faire en tout temps : tri, ménage, documents. Demandez à votre courtier comment la saison touche votre immeuble et votre marché.

Un exemple de plan sous forme de tableau

Voici un modèle à copier et à adapter. Aucune date ni durée n'y figure : c'est à vous de les inscrire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadine veut tout faire seule. Elle construit son plan en partant de la date où elle aimerait que son condo soit prêt. Elle découpe chaque étape en petites tâches et inscrit une marge avant les photos. Elle remarque qu'elle sera très occupée par son travail pendant une partie de la période. Elle décide d'alléger certains gestes plutôt que de s'épuiser, et prévient son courtier de sa disponibilité.

9.2 Se répartir les tâches

Qui peut faire quoi

Une préparation peut se faire à plusieurs. Chaque personne a ses forces, sa disponibilité et ses limites. Posez-vous trois questions pour chaque tâche.

• Puis-je la faire moi-même ? Si oui, avec quel temps et quel effort ?
• Peut-on m'aider ? Un proche, un ami, un voisin, un membre de la famille.
• Faut-il une personne de métier ? Pour tout ce qui touche l'électricité, la plomberie, la structure, ou ce que vous ne savez pas faire en sécurité.

Les personnes qui peuvent intervenir

Vous. Vous connaissez l'immeuble et décidez de l'essentiel : ce qui part, ce qui reste, ce qu'on répare, ce qu'on laisse.

Vos proches. Ils peuvent aider à trier, à déménager, à nettoyer, à garder des objets, à donner un avis franc. Précisez ce que vous attendez d'eux et remerciez-les.

Votre courtier. Il donne son avis de marché, vous oriente vers d'autres professionnels, coordonne la mise en marché. Il ne fait pas le ménage ni les travaux.

Votre notaire. Il s'occupe des documents juridiques et vous dit ce qu'il lui faut. Il intervient surtout aux étapes de documents et de la vente.

Un inspecteur en bâtiment. Il examine l'état apparent d'un élément qui vous inquiète.

Les gens de métier. Peintre, plombier, électricien, menuisier, pour les travaux qui dépassent vos moyens.

Une personne spécialisée en mise en valeur. Elle conseille ou réalise l'agencement des pièces (chapitre 6).

Un photographe. Il réalise les photos de l'annonce (chapitre 7).

Une entreprise de nettoyage ou de déménagement. Pour déléguer les tâches physiques.

Vendre à plusieurs

Si vous vendez avec une autre personne — conjoint, famille, héritiers —, mettez-vous d'accord sur la répartition avant de commencer.

• Qui décide de quoi ? Les décisions courantes, les décisions importantes.
• Qui parle au courtier ? Une seule personne, ou tout le monde ?
• Qui s'occupe des documents ? Qui prend les rendez-vous ?
• Comment se prennent les décisions difficiles ? Par consensus, par un tour de table, avec l'avis d'un tiers ?
• Comment partager l'information ? Un carnet partagé, un groupe de messages, une réunion hebdomadaire.

Une conversation franche au début peut éviter des tensions. Notez ce que vous avez convenu et relisez-le au besoin.

DÉFINITION — délégation

Déléguer, c'est confier une tâche à une autre personne en précisant ce qu'on attend d'elle, dans quel délai et selon quels critères. Une bonne délégation décrit le résultat souhaité, pas seulement le geste à faire.

Faire ou faire faire

Pour chaque tâche, comparez faire soi-même et faire faire.

• Faire soi-même demande du temps, de l'énergie et parfois du matériel. Cela évite certains frais, mais peut ralentir le calendrier.
• Faire faire libère du temps, mais demande de trouver la bonne personne, de comparer, de payer et de vérifier.

Il n'y a pas de bonne réponse unique. Vous pouvez faire vous-même ce qui est simple et déléguer ce qui est long ou technique. Ce livre ne chiffre rien : les coûts se demandent aux gens de métier.

Le cas d'un logement occupé

Si votre immeuble compte un logement occupé, la répartition des tâches doit aussi tenir compte des occupants. Prévenez-les tôt de ce qui se prépare : visites de professionnels, séance de photos, déplacement d'objets dans les espaces communs. Demandez à votre courtier comment procéder avec eux, et notez ce qui a été convenu. Ce livre ne décrit ni les droits ni les obligations des occupants ou du propriétaire à ce sujet : posez la question à votre courtier, à votre notaire ou à un avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Samuel dresse la liste des tâches pour son duplex. Il prend l'extérieur, le logement qu'il habite et les documents. Il demande à un ami de l'aider avec le tri du hangar. Il note au haut de sa liste une question pour son courtier : comment préparer le logement occupé avec la personne qui y vit. Il décide de ne rien toucher à ce logement avant d'avoir sa réponse.

Garder le lien

Quand plusieurs personnes travaillent, des messages courts et réguliers valent mieux que de longues explications. Un groupe de messagerie, un carnet partagé, un tableau sur le frigo : choisissez ce qui vous convient. Chaque semaine, faites un point rapide : ce qui est fait, ce qui reste, ce qui bloque.

9.3 Quand demander l'avis du courtier

Un accompagnement à demander clairement

Le rôle du courtier dans la préparation n'est pas toujours le même d'un vendeur à l'autre. Certains veulent un accompagnement étroit, d'autres préfèrent travailler en autonomie et le consulter ponctuellement. Dites clairement ce que vous attendez de lui. Ce qu'il offre et à quelles conditions se discute directement avec lui.

Les moments utiles

Voici cinq moments où l'avis du courtier est particulièrement utile.

1. Au début, avant de toucher à quoi que ce soit. Il visite l'immeuble avec un regard de marché et vous dit ce que les acheteurs remarquent (chapitre 2).
2. Avant un gros travail. Il vous dit si les acheteurs de votre secteur y attachent de l'importance (chapitre 5).
3. Avant les photos. Il vérifie que les pièces sont prêtes, choisit avec vous les images et leur ordre (chapitre 7).
4. Avec votre dossier de documents. Il voit ce qui manque et ce qu'il lui faut (chapitre 8).
5. Avant la mise en marché. Il fait un dernier tour avec vous pour confirmer que tout est prêt. La mise en marché elle-même relève d'un autre livre (→ livre E4).

Comment lui poser les questions

Posez-lui vos questions de façon précise, et donnez-lui votre liste. Plus votre question est claire, plus la réponse sera utile.

• Voici ce que j'ai fait et ce que je prévois. Qu'en pensez-vous ?
• Parmi ces trois gestes, lequel recommandez-vous en premier ?
• J'hésite entre telle et telle approche. Que remarquent les acheteurs de ce type d'immeuble ?

Notez ses réponses avec la date. Si vous n'êtes pas d'accord ou si vous avez un doute, dites-le franchement. Vous gardez la décision.

CÔTÉ COURTIER — un partenaire, pas un exécutant

Le courtier vous aide à décider et à organiser. Il ne fait pas le ménage, les travaux ni les photos. Les honoraires et les conditions de son travail se discutent avec lui avant de vous engager. Si un point du mandat vous inquiète, demandez-lui de l'expliquer par écrit.

Ce que le courtier ne fait pas

Le courtier ne pose pas de diagnostic technique, ne chiffre pas les travaux et ne règle pas vos questions juridiques ou fiscales. Pour ces sujets, d'autres personnes répondent : l'inspecteur en bâtiment, les gens de métier, le notaire, un avocat, un comptable. Il peut vous orienter vers eux.

QUI CONSULTER — à chaque question, son interlocuteur

Le courtier, pour l'avis de marché, l'ordre des gestes et la mise en marché. Le notaire, pour les documents, le titre et ce qui est inclus dans la vente. Un inspecteur en bâtiment, pour l'état d'un élément. Une personne de métier, pour les travaux et les soumissions. Un avocat ou un comptable, pour les questions juridiques ou fiscales liées à la vente.

Quand ça ne va pas comme prévu

Il arrive que le plan déraille : un retard, une maladie, un coût inattendu, un désaccord. Dites-le tôt à votre courtier. Il peut ajuster le calendrier, réduire la liste ou réorganiser les priorités. Un plan qui change n'est pas un échec : c'est un plan qui s'adapte.

9.4 Les questions à poser pour s'organiser

Pourquoi les poser tôt

Des problèmes d'organisation viennent de questions qu'on n'a pas posées : qui fait quoi, pour quand, avec quelle aide, selon quelle priorité. Les poser tôt, par écrit, vous évite des malentendus et des délais.

Les questions à vous poser à vous-même

• Quelle est mon échéance, et qu'est-ce qui est vraiment fixe ?
• De quel temps et de quelle énergie est-ce que je dispose chaque semaine ?
• Qu'est-ce que je fais volontiers et qu'est-ce que je déteste ?
• Qu'est-ce qui me stresse le plus dans cette préparation ?
• À quel moment ai-je besoin d'aide ?

Les questions à poser à votre courtier

Sur le calendrier :

• Quelle date d'ouverture est réaliste, compte tenu de mon immeuble ?
• À quels moments voulez-vous voir l'immeuble pendant la préparation ?
• Que se passe-t-il si je prends du retard ?

Sur les priorités :

• Si je ne peux pas tout faire, par quoi commencer ?
• Quels gestes comptent le plus pour mon type d'immeuble ?

Sur les professionnels :

• Connaissez-vous des gens de métier à qui je pourrais demander une soumission ?
• Faut-il une personne spécialisée en mise en valeur ou un photographe ?

Sur l'accompagnement :

• Comment travaillons-nous ensemble pendant la préparation ?
• Comment me joindre en cas de question ?

Les questions à poser aux proches

• Quelle aide pouvez-vous m'apporter, à quels moments ?
• Préférez-vous trier, nettoyer, déménager, garder des objets ?
• Comment voulez-vous que je vous informe de l'avancement ?

Les questions à poser aux gens de métier

• Quand pouvez-vous venir voir ?
• Quand pouvez-vous commencer, et combien de temps le travail doit-il prendre ?
• Que se passe-t-il en cas de retard ?

Revoir le plan chaque semaine

Une fois par semaine, prenez dix minutes pour faire le point.

• Qu'est-ce qui est fait ? Cochez et félicitez-vous.
• Qu'est-ce qui est en retard ? Pourquoi ?
• Qu'est-ce qui bloque ? Faut-il de l'aide ?
• Qu'est-ce qui change ? Faut-il ajuster le calendrier ?
• Que fait-on la semaine prochaine ? Trois gestes, pas plus.

Ces dix minutes valent mieux qu'une longue réunion occasionnelle.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques s'asseyent chaque dimanche matin avec leur carnet. Ils cochent ce qui est fait, notent ce qui bloque, choisissent trois gestes pour la semaine. Un dimanche, ils constatent que les documents n'avancent pas. Ils décident de consacrer la prochaine semaine aux papiers, et préviennent leur courtier qu'ils auront peut-être besoin d'un coup de main pour un document manquant.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas faire de plan. La préparation s'éparpille et on découvre trop tard ce qui manque.
• Fixer des dates sans marge. Un séchage, un rendez-vous, un document : une étape peut durer plus longtemps que prévu.
• Vouloir tout faire seul. Accepter de l'aide protège votre énergie et votre calendrier.
• Ne pas préciser ce qu'on attend des proches. Une aide mal définie crée de la frustration des deux côtés.
• Vendre à plusieurs sans s'être mis d'accord. Une décision prise à un seul crée des tensions.
• Appeler le courtier trop tard. Son avis est plus utile au début, avant de toucher à quoi que ce soit.
• Oublier les occupants d'un logement. Ils sont concernés par les visites, les photos et les déplacements.
• Changer le plan sans le dire. Tenez votre courtier au courant des retards et des changements.
• Prendre ce livre pour un horaire. Il propose un ordre, pas des durées. Les durées, vous les constatez.

À retenir

• Partez de la date où vous aimeriez être prêt, remontez en étapes, et laissez une marge.
• L'ordre des étapes aide : ce qui salit avant ce qui nettoie, ce qui s'organise avant ce qui se montre, les documents en parallèle.
• Découpez en petits morceaux d'une soirée ou d'une demi-journée.
• Répartissez les tâches en tenant compte des forces, du temps et de la sécurité de chacun.
• Si vous vendez à plusieurs, mettez-vous d'accord tôt sur qui décide, qui parle au courtier et qui s'occupe des documents.
• Demandez clairement l'accompagnement du courtier, à cinq moments clés.
• Faites le point chaque semaine, ajustez le plan, et gardez votre courtier au courant.

Votre plan d'action

1. Fixez avec votre courtier la date où vous aimeriez que l'immeuble soit prêt.
2. Écrivez les étapes dans l'ordre : tour de la propriété, tri, petits travaux, avis sur les gros travaux, mise en valeur, photos, documents, revue avec le courtier.
3. Découpez chaque étape en morceaux d'une soirée ou d'une demi-journée.
4. Ajoutez une marge avant les rendez-vous, les photos et la mise en marché.
5. Répartissez les tâches entre vous, vos proches et les professionnels.
6. Si vous vendez à plusieurs, notez qui décide de quoi et qui parle au courtier.
7. Planifiez les cinq moments où vous demandez l'avis de votre courtier.
8. Faites le point chaque semaine et ajustez le plan.

Questions à poser

À vous-même :

• Quelle est mon échéance, et qu'est-ce qui est fixe ?
• De combien de temps et d'énergie est-ce que je dispose ?
• Quand ai-je besoin d'aide ?

À votre courtier :

• Quelle date d'ouverture est réaliste ?
• Si je ne peux pas tout faire, par quoi commencer ?
• À quels moments voulez-vous voir l'immeuble ?
• Connaissez-vous des gens de métier à contacter ?

À vos proches ou co-vendeurs :

• Quelle aide pouvez-vous m'apporter, et à quels moments ?
• Qui décide de quoi, et qui parle au courtier ?

Aux gens de métier :

• Quand pouvez-vous venir voir, commencer, terminer ?
• Que se passe-t-il en cas de retard ?

Vérifiez vos acquis

1. Par où commencer pour construire un calendrier ?
2. Pourquoi prévoir une marge ?
3. Quelles questions se poser pour répartir une tâche ?
4. Que décider entre co-vendeurs avant de commencer ?
5. Nommez trois moments où l'avis du courtier est utile.
6. Que faire quand le plan déraille ?

Réponses

1. Par la date où l'on aimerait que l'immeuble soit prêt, fixée avec le courtier ; on remonte ensuite en étapes.
2. Parce qu'une étape peut prendre plus de temps que prévu : séchage, rendez-vous, documents à obtenir, météo, imprévus de la vie.
3. Puis-je la faire moi-même ? Peut-on m'aider ? Faut-il une personne de métier ?
4. Qui décide de quoi, qui parle au courtier, qui s'occupe des documents, comment se prennent les décisions difficiles et comment partager l'information.
5. Par exemple : au début, avant un gros travail, avant les photos, avec le dossier de documents, avant la mise en marché.
6. Le dire tôt au courtier, qui peut ajuster le calendrier, réduire la liste ou réorganiser les priorités.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour fixer la date d'ouverture, ordonner les gestes et préparer la mise en marché (→ livre E4).
• Votre notaire — pour les documents, le titre de propriété et ce qui est inclus dans la vente.
• Un inspecteur en bâtiment et des gens de métier — pour l'état d'un élément et les travaux.
• Un avocat ou un comptable — pour les questions juridiques ou fiscales liées à la vente.
• Dans cette collection : → livres E1 et E4 pour la décision de vendre et pour la mise en marché.

Chapitre 10 — Votre trousse pour préparer l'immeuble

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ce dernier chapitre ne contient rien de nouveau. Il rassemble, sous une forme que vous pouvez imprimer et garder à portée de main, ce que les neuf chapitres précédents vous ont proposé : des listes de contrôle, des questions à poser et un tableau de suivi. Servez-vous-en comme d'une trousse : on l'ouvre quand on en a besoin, on y prend ce qui sert, on la referme.

Chaque liste renvoie à un chapitre où le sujet est expliqué. Si un point vous paraît obscur, retournez au chapitre indiqué. Les dossiers fictifs du livre — Hélène et Jacques, qui vendent la maison de famille après de longues années, Nadine, qui vend son condo et veut tout faire seule, Samuel, propriétaire d'un duplex dont un logement est occupé — servent ici de rappels. Cette trousse informe : elle ne remplace ni votre courtier, ni votre notaire, ni aucun autre professionnel.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir votre immeuble avec une liste de contrôle par pièce ;
• retrouver rapidement les questions à poser à chaque interlocuteur ;
• tenir un tableau de suivi de votre préparation ;
• vous repérer dans les chapitres du livre ;
• savoir qui consulter pour tout ce que ce livre ne traite pas.

Pourquoi c'est important

Une liste évite d'oublier. Au milieu des tâches, des rendez-vous et des émotions, la mémoire flanche. Une trousse écrite vous rend votre tranquillité : vous n'avez pas à tout retenir, il suffit de cocher.

Une liste de questions évite aussi de manquer l'occasion d'en poser. Une rencontre avec le courtier ou le notaire passe vite. Arriver avec vos questions écrites vous assure d'obtenir des réponses sur ce qui compte pour vous.

Enfin, un tableau de suivi montre le chemin parcouru. Quand la préparation s'étire, voir ce qui est fait aide à continuer.

10.1 La liste de contrôle par pièce

Comment l'utiliser

Imprimez les listes qui suivent, ou recopiez-les dans un carnet. Passez chaque pièce en revue avec un crayon. Cochez ce qui est prêt, notez ce qui reste. Faites le tour à trois moments : au début de la préparation, avant les photos, et la veille des premières visites.

Avant d'entrer : l'extérieur (chapitres 2, 4, 7)

• [ ] Allée, trottoir et marches propres et dégagés
• [ ] Façade en bon état apparent ; éclairage extérieur fonctionnel
• [ ] Porte d'entrée propre ; poignée en bon état
• [ ] Numéro de porte et boîte aux lettres visibles
• [ ] Pelouse tondue ou neige dégagée ; abords soignés
• [ ] Bacs, outils et objets rangés
• [ ] Clôtures, escaliers, galerie en bon état apparent
• [ ] Stationnement dégagé

L'entrée et les espaces de passage (chapitres 2, 3, 6)

• [ ] Sol et murs dégagés
• [ ] Chaussures et manteaux rangés
• [ ] Éclairage fonctionnel
• [ ] Coin d'accueil simple : banc, tapis propre
• [ ] Couloirs et escaliers dégagés ; rampes propres

Le salon et la salle à manger (chapitres 3, 4, 6)

• [ ] Meubles en surplus retirés ou entreposés
• [ ] Circulation libre
• [ ] Meubles orientés vers la fenêtre ou le point d'attention
• [ ] Surfaces dégagées ; peu d'objets décoratifs
• [ ] Photos de famille et objets très personnels retirés
• [ ] Rideaux ouverts ; vitres propres
• [ ] Ampoules remplacées ; lampes ajoutées si la pièce est sombre
• [ ] Planchers et plinthes propres

La cuisine (chapitres 3, 4, 6)

• [ ] Comptoirs presque nus
• [ ] Armoires ordonnées, poignées solides
• [ ] Évier et robinet propres
• [ ] Appareils nettoyés, intérieur et extérieur
• [ ] Poubelle et bac à compost vidés ; odeurs traitées
• [ ] Petits appareils rangés

Les chambres (chapitres 3, 4, 6)

• [ ] Un usage clair pour chaque chambre
• [ ] Lits faits, literie sobre et propre
• [ ] Tables de chevet dégagées
• [ ] Penderies ordonnées, espace visible
• [ ] Objets très personnels rangés

Les salles de bain (chapitres 4, 6)

• [ ] Joints, baignoire ou douche, cuvette et lavabo propres
• [ ] Miroir sans traces ; robinets brillants
• [ ] Rideau de douche et tapis propres ou remplacés
• [ ] Serviettes propres et assorties
• [ ] Produits personnels rangés
• [ ] Ventilation vérifiée

Le sous-sol, le grenier, le garage, les rangements (chapitres 3, 4)

• [ ] Accès dégagés
• [ ] Boîtes triées, ordonnées ou sorties
• [ ] Ampoules fonctionnelles
• [ ] Balayé, épousseté, aéré
• [ ] Accès libre à la salle mécanique et aux panneaux

Les odeurs, la lumière, le bruit (chapitres 2, 4)

• [ ] Source des odeurs repérée et traitée
• [ ] Aération avant les visites
• [ ] Aucun parfum d'ambiance trop présent
• [ ] Lumières allumées, rideaux ouverts avant les visites
• [ ] Bruits inhabituels notés et signalés à un professionnel au besoin

Ce qui se confie à un professionnel (chapitres 2, 4, 5)

• [ ] Tache, humidité, moisissure ou odeur inexpliquée : inspecteur en bâtiment
• [ ] Électricité, plomberie, chauffage : personne de métier qualifiée
• [ ] Structure, toiture, fondations : personne de métier qualifiée
• [ ] Travail en hauteur : professionnel
• [ ] Élément qui semble dangereux : vérifié rapidement

Avant la séance de photos (chapitre 7)

• [ ] Pièces désencombrées, nettoyées, agencées
• [ ] Surfaces dégagées ; aucun objet du quotidien
• [ ] Aucun fil visible ; aucun reflet gênant
• [ ] Lits faits ; rideaux ouverts ; lumières en état
• [ ] Extérieur soigné selon la saison
• [ ] Animaux placés ailleurs ; personnes prévenues
• [ ] Accès et stationnement prévus pour le photographe

Les objets de valeur et les papiers (chapitre 3)

• [ ] Bijoux, argent comptant, montres mis à l'abri
• [ ] Papiers d'identité et documents bancaires rangés
• [ ] Cartes, chéquiers, clés de secours en lieu sûr
• [ ] Médicaments hors de la vue
• [ ] Objets précieux ou fragiles protégés
• [ ] Appareils électroniques portables rangés

Le logement occupé, s'il y en a un (chapitres 3, 7, 8, 9)

• [ ] Occupants prévenus tôt de ce qui se prépare
• [ ] Question posée au courtier sur la façon de procéder
• [ ] Aucune photo sans entente claire
• [ ] Affaires des occupants laissées intactes
• [ ] Documents du logement discutés avec le courtier avant d'être remis

L'ESSENTIEL — trois passages valent mieux qu'un

Faites le tour avec la liste au début de la préparation, avant les photos et la veille des premières visites. Chaque passage vous montre quelque chose de neuf. Gardez les listes cochées : elles montrent ce qui a été fait.

CAS CONCRET — dossier fictif

Hélène et Jacques impriment la liste et la glissent dans leur carnet. Ils cochent la liste de l'extérieur dès le premier jour, puis reprennent la cuisine et le salon une semaine plus tard. Quand vient la veille des photos, ils refont un tour complet et trouvent deux oublis : un fil derrière le téléviseur et un reflet dans le miroir du couloir.

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Comment s'en servir

Ces questions sont celles des chapitres précédents, réunies par interlocuteur. Choisissez celles qui s'appliquent, ajoutez les vôtres, et posez-les par écrit quand c'est possible. Notez les réponses avec la date.

À votre courtier

Sur l'immeuble et les priorités :

• Quelle est votre première impression en entrant ?
• Quelles priorités me recommandez-vous avant les photos ?
• Que puis-je laisser tel quel ?
• Quels petits travaux comptent le plus pour mon type d'immeuble ?
• Quelles pièces conseillez-vous de repeindre, et dans quelle teinte ?

Sur les gros travaux :

• Les acheteurs remarquent-ils cet élément ?
• Dois-je le faire avant la mise en marché ou le laisser ?
• Qui pourrais-je contacter pour obtenir une soumission ?

Sur la mise en valeur et les photos :

• La mise en valeur serait-elle utile pour mon immeuble ?
• Qui choisit les images et leur ordre ?
• Où seront-elles diffusées, et pendant combien de temps ?
• Comment traiter les images d'un logement occupé ?

Sur les documents et ce qui se déclare :

• Quels documents voulez-vous recevoir, et à quel moment ?
• Comment présenter les travaux que j'ai faits ?
• Quelles informations sur l'immeuble dois-je vous remettre ?
• Que faire d'un problème réglé, ou d'un document que je ne retrouve pas ?

Sur ce qui reste dans la vente :

• Comment indiquer ce que je souhaite emporter ?
• Quelles précautions prendre avec mes biens pendant les visites ?

Sur le calendrier et l'accompagnement :

• Quelle date d'ouverture est réaliste ?
• À quels moments voulez-vous voir l'immeuble ?
• Comment travaillons-nous ensemble pendant la préparation ?

À votre notaire

• Quels documents de la propriété devrais-je rassembler dès maintenant ?
• Comment documente-t-on ce qui est inclus ou exclu de la vente ?
• Comment consigner ce que je sais de l'immeuble ?
• À qui demander un document perdu ?
• Y a-t-il quelque chose que je devrais vous demander avant de retirer un élément de l'immeuble ?
• Pouvez-vous lire ce contrat avant que je le signe ?

À un inspecteur en bâtiment

• Pouvez-vous examiner tel élément qui m'inquiète et m'en rendre compte par écrit ?
• Y a-t-il des éléments à faire vérifier avant la mise en marché ?
• Comment présenterez-vous vos constatations ?

À une personne de métier

• Pouvez-vous voir ce travail et me remettre une soumission écrite ?
• Qu'est-ce qui est inclus, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Quelle durée prévoyez-vous, et que se passe-t-il en cas de retard ?
• Ce travail nécessite-t-il un permis ?
• Pouvez-vous me donner des références et me dire quelles assurances vous détenez ?
• Me remettrez-vous une facture détaillée ?

À une personne spécialisée en mise en valeur

• Qu'est-ce que votre service comprend, et que dois-je faire moi-même ?
• Comment votre service est-il facturé, et quand ?
• Que se passe-t-il si je veux annuler ou si la vente est retardée ?
• Qui est responsable du mobilier loué en cas de dommage ?

À un photographe

• Combien d'images, dans quel format, dans quel délai ?
• Puis-je voir les images avant leur diffusion ?
• Qui conserve les images, et pour quels usages peuvent-elles servir ?
• Y a-t-il une entente écrite ?

À votre assureur

• Mes biens entreposés hors de chez moi sont-ils couverts ?
• Et pendant les visites ?
• Un travail ou du mobilier loué change-t-il ma couverture ?

À un avocat ou à un comptable

• Quelles sont mes obligations dans ma situation ? (avocat)
• Quelles questions de droits ou de vie privée se posent pour les images ? (avocat)
• Quelles questions de coût, de financement ou de fiscalité se posent ? (comptable ou conseiller financier)

À la municipalité

• Ce type de travail demande-t-il un permis ?
• Pouvez-vous me remettre une copie d'un compte de taxes ou de plans ?
• Quelles sont les consignes pour les encombrants et les produits dangereux ?

À vos proches et co-vendeurs

• Quelle aide pouvez-vous m'apporter, et à quels moments ?
• Qui décide de quoi, et qui parle au courtier ?
• Quelles tâches acceptez-vous de faire, et dans quel ordre ?

Aux occupants d'un logement

• Acceptez-vous d'être prévenus de ce qui se prépare ?
• Acceptez-vous que votre logement soit photographié, et à quelles conditions ?

QUI CONSULTER — pour tout ce que ce livre ne traite pas

Le courtier, pour le marché, le prix d'inscription et la mise en marché. Le notaire, pour le titre, les documents et ce qui est inclus dans la vente. Un avocat, pour toute question juridique précise. Un comptable ou un conseiller financier, pour les questions fiscales ou financières. Un inspecteur en bâtiment, pour l'état d'un élément. Ce livre ne traite pas leurs domaines.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

À quoi sert-il

Le tableau de suivi garde la trace de votre préparation : ce qui est fait, ce qui reste, qui s'en charge. Il vous évite de chercher dans votre mémoire, et il se partage facilement avec votre courtier ou vos co-vendeurs. Copiez-le dans un carnet, un tableur ou sur une feuille collée au frigo.

Le tableau des tâches

Le tableau des demandes

Ce second tableau suit vos demandes à des tiers : documents, soumissions, rendez-vous.

Le tableau des décisions

Ce troisième tableau garde les décisions importantes, avec leur raison.

Le point de la semaine

Chaque semaine, prenez dix minutes pour répondre à ces cinq questions.

1. Qu'est-ce qui est fait ?
2. Qu'est-ce qui est en retard, et pourquoi ?
3. Qu'est-ce qui bloque ?
4. Qu'est-ce qui change dans le calendrier ?
5. Quels sont les trois gestes de la semaine prochaine ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadine copie le tableau des tâches dans un tableur et le partage avec son courtier. Chaque dimanche, elle coche ce qui est fait et inscrit une ligne dans le tableau des demandes. Un jour, elle constate qu'une demande est restée sans réponse depuis plusieurs jours : elle relance la personne par écrit et note la date. Le tableau lui évite d'oublier.

10.4 Pour aller plus loin

Vos interlocuteurs de départ

Ce livre ne nomme ni organisme, ni entreprise, ni site. Pour aller plus loin, adressez-vous aux personnes dont il parle.

• Votre courtier immobilier — pour l'avis de marché, la préparation, les photos et la mise en marché.
• Votre notaire — pour le titre de propriété, les documents de la vente et ce qui est inclus.
• Un inspecteur en bâtiment — pour l'état apparent de l'immeuble et un doute précis.
• Une personne de métier qualifiée — pour les travaux, avec une soumission écrite.
• Une personne spécialisée en mise en valeur et un photographe — pour la présentation de l'immeuble.
• Un avocat, un comptable ou un conseiller financier — pour les questions juridiques, fiscales ou financières.

Dans le livre

Si un point vous paraît obscur, retournez au chapitre qui le traite.

Le dernier mot

Préparer un immeuble demande du temps et des forces, mais il n'y a rien d'exceptionnel dans les gestes eux-mêmes : regarder, trier, nettoyer, réparer, agencer, photographier, rassembler. Ce qui compte, c'est de les faire dans un ordre logique, avec l'aide dont vous avez besoin, et de poser vos questions aux bonnes personnes. Gardez cette trousse près de vous, et revenez-y aussi souvent que nécessaire.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas utiliser les listes. Une liste cochée évite les oublis de dernière minute.
• Faire un seul passage. Trois passages — au début, avant les photos, la veille des visites — montrent des choses différentes.
• Arriver à une rencontre sans ses questions. Écrivez-les avant, notez les réponses après.
• Ne pas noter les demandes. Sans trace, une demande restée sans réponse passe inaperçue.
• Négliger le tableau de suivi. Il montre le chemin parcouru et ce qui reste.
• Décider seul ce qui relève des professionnels. Permis, contrat, déclaration, fiscalité : posez la question à la bonne personne.
• Oublier les occupants d'un logement. Ils sont concernés par chaque étape.
• Prendre cette trousse pour un avis. Elle informe ; pour un avis, consultez le professionnel compétent.

À retenir

• Cette trousse rassemble, sans rien ajouter, ce que les neuf chapitres précédents proposent.
• Faites le tour avec la liste trois fois : au début, avant les photos, la veille des visites.
• Les questions s'organisent par interlocuteur ; posez-les par écrit et notez les réponses avec la date.
• Le tableau de suivi garde la trace des tâches, des demandes et des décisions.
• Dix minutes par semaine pour faire le point valent mieux qu'une longue réunion occasionnelle.
• Le courtier, le notaire, l'inspecteur, l'avocat et le comptable répondent à ce que ce livre ne traite pas.
• Vous gardez la maîtrise de vos décisions.

Votre plan d'action

1. Imprimez les listes de contrôle et le tableau de suivi, ou recopiez-les dans un carnet.
2. Faites un premier passage avec la liste, pièce par pièce.
3. Choisissez les questions de la section 10.2 qui vous concernent et ajoutez les vôtres.
4. Envoyez vos questions au courtier et au notaire avant votre prochaine rencontre.
5. Remplissez le tableau des tâches et inscrivez-y vos échéances avec votre courtier.
6. Tenez le tableau des demandes à jour, avec les dates.
7. Faites le point chaque semaine pendant dix minutes.
8. Refaites un passage complet avant les photos, puis la veille des premières visites.

Questions à poser

À votre courtier :

• Que pensez-vous de mes listes et de mon tableau de suivi ?
• Y a-t-il des étapes que j'ai oubliées ?
• À quels moments voulez-vous revoir l'immeuble ?

À votre notaire :

• Y a-t-il des documents à ajouter à mon dossier ?
• Quand voulez-vous les recevoir ?

À un inspecteur en bâtiment ou à une personne de métier :

• Y a-t-il un élément que je devrais faire vérifier avant les photos ?

À vos proches et co-vendeurs :

• Comment nous répartissons-nous les tâches du tableau ?
• Quand faisons-nous le point chaque semaine ?

Vérifiez vos acquis

1. À quels trois moments faire le tour avec la liste de contrôle ?
2. Pourquoi poser ses questions par écrit et noter les réponses avec la date ?
3. Quels sont les trois tableaux de suivi proposés ?
4. Que contient le point hebdomadaire de dix minutes ?
5. À qui s'adresser pour une question juridique, fiscale ou financière ?
6. Cette trousse remplace-t-elle un avis professionnel ?

Réponses

1. Au début de la préparation, avant les photos et la veille des premières visites.
2. Parce qu'une trace écrite se conserve, se partage et évite les malentendus.
3. Le tableau des tâches, le tableau des demandes et le tableau des décisions.
4. Cinq questions : ce qui est fait, ce qui est en retard, ce qui bloque, ce qui change dans le calendrier, et les trois gestes de la semaine suivante.
5. À un avocat pour le juridique, à un comptable ou à un conseiller financier pour le fiscal ou le financier, et au notaire ou au courtier selon le sujet.
6. Non : elle informe, et pour un avis, il faut consulter le professionnel compétent.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour l'avis de marché, la préparation et la mise en marché.
• Votre notaire — pour le titre de propriété, les documents de la vente et ce qui est inclus.
• Un inspecteur en bâtiment — pour l'état apparent de l'immeuble.
• Une personne de métier qualifiée — pour les travaux, avec une soumission écrite.
• Un avocat, un comptable ou un conseiller financier — pour les questions juridiques, fiscales ou financières.