Chapitre 1 — Acheter un plex ou un immeuble à revenus : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Acheter une maison, c'est acheter un lieu où vivre. Acheter un immeuble à revenus, c'est acheter un lieu où d'autres personnes vivent déjà. Elles ont leur logement, leurs habitudes, leurs papiers, parfois leurs inquiétudes. Elles ne vous connaissent pas, et vous entrez dans leur quotidien en même temps que vous entrez dans une transaction.

Ce premier chapitre pose le décor. Il dit de quoi ce livre parle, à qui il s'adresse, quelles personnes interviennent autour d'un achat de ce genre, et quel chemin vous allez suivre, de la recherche jusqu'à la prise de possession. Il dit aussi, très clairement, ce que ce livre ne fait pas. Les dossiers qui l'accompagnent sont fictifs : Philippe et Stéphanie, qui songent à un triplex pour y habiter un logement ; Omar, qui cherche un premier immeuble à revenus ; Francine, qui veut acheter un petit immeuble avec sa sœur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce que change le fait d'acheter un immeuble où vivent des locataires ;
• nommer les personnes qui interviennent dans un tel achat et le rôle de chacune ;
• situer chaque étape du parcours, de la recherche à la prise de possession ;
• distinguer ce que ce livre vous apprend à faire de ce qu'il laisse aux professionnels ;
• préparer votre première série de questions, avant même de visiter un immeuble.

Pourquoi c'est important

Certaines personnes abordent l'immeuble à revenus avec les réflexes de l'achat d'une maison. Or plusieurs choses sont différentes. Il y a plus de documents à réunir. Il y a plus de personnes à rencontrer. Il y a des occupants dont la vie continuera après la vente. Et il y a des questions auxquelles seul un professionnel peut répondre.

Se tromper de méthode coûte cher, moins parce qu'on ignore des règles que parce qu'on ne pose pas les bonnes questions au bon moment. Un acheteur qui sait quels documents demander, qui visite avec égards et qui consulte les bons professionnels avant de s'engager prend de meilleures décisions, même si ces décisions restent les siennes.

Ce livre ne vous apprend donc pas à devenir juriste, comptable ou inspecteur. Il vous apprend à travailler avec eux.

1.1 Acheter un immeuble avec des locataires

Ce qui est différent d'une maison

Quand vous achetez une maison pour l'habiter, la vente s'organise autour de deux parties : le vendeur et vous. Quand vous achetez un immeuble à revenus, une troisième catégorie de personnes entre en jeu : les locataires. Ils ne sont pas parties à la vente, mais ils sont directement touchés par elle. Leur logement change de propriétaire.

Cela a des conséquences très concrètes pour vous, du côté de la méthode :

• vous aurez des documents de plus à demander, parce qu'il y a des logements à décrire, pas seulement un bâtiment ;
• vos visites se font chez des gens qui vivent là ; elles demandent de la préparation et de la courtoisie ;
• votre inspection porte sur plusieurs logements et sur des parties que tous partagent ;
• vos questions portent sur le passé de l'immeuble, mais aussi sur ceux qui l'occupent aujourd'hui ;
• votre financement et votre situation financière se discutent avec des professionnels qui connaissent ce type d'achat.

DÉFINITION — un plex

Dans le langage courant, un plex est un immeuble qui compte plusieurs logements sur un même terrain : un duplex en compte deux, un triplex trois, et ainsi de suite. Un immeuble à revenus est un immeuble dont une partie ou la totalité des logements est louée à des occupants. Ces deux expressions se recoupent sans se confondre. Le chapitre 2 décrit les types d'immeubles que l'on rencontre.

Habiter l'immeuble ou ne pas l'habiter

Une partie des acheteurs veulent habiter un des logements et louer les autres. D'autres préfèrent tout louer. Les deux démarches ont des points communs, et ce livre les traite ensemble. Les différences se décident avec vos professionnels : le prêteur, le comptable, le notaire. Nous y reviendrons au chapitre 2, section 2.3.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie vivent aujourd'hui en appartement. Ils songent à acheter un triplex pour habiter l'un des logements et louer les deux autres. Ils se disent qu'ils vont « simplement » faire comme pour une maison, avec un peu plus de papiers. Dès leur première conversation avec un courtier, ils comprennent que le parcours est plus étendu : il y a les locataires à rencontrer, les documents des logements à lire, une inspection plus large. Ils ne renoncent pas à leur projet ; ils décident seulement de bien s'organiser.

Un achat qui engage des gens

Il y a une dimension humaine qu'aucun document ne remplace. Les locataires d'un immeuble que vous visitez sont chez eux. Certains accueillent bien les visites, d'autres moins, et leur sentiment compte : un immeuble où les occupants se sentent respectés pendant la vente est un immeuble où la transition a de meilleures chances de bien se passer. Le chapitre 5 est consacré à ce sujet.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour tout ce qui touche à la relation entre un propriétaire et ses locataires, le Tribunal administratif du logement (TAL) diffuse de l'information destinée au public sur le logement locatif. Pour les conséquences de l'achat sur vos propres droits et obligations, votre notaire est la bonne personne, ou un avocat si vous préférez. Pour le bail résidentiel et le rôle de ce tribunal, voir → livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL).

1.2 Les personnes en présence

Un achat d'immeuble à revenus rassemble plus de monde qu'on ne le croit. Mieux vaut savoir qui fait quoi dès le départ, pour éviter les attentes mal placées.

L'acheteur

C'est vous. Votre tâche : définir ce que vous cherchez, réunir les documents, visiter avec méthode, consulter les professionnels, poser des questions par écrit et conserver les réponses. Personne d'autre ne peut tenir ce rôle à votre place. Les professionnels vous appuient ; la décision finale vous appartient.

Le vendeur

Le vendeur est la personne qui vend l'immeuble. Il a des informations que vous n'avez pas : l'histoire des travaux, les relations avec les locataires, la manière dont l'immeuble a fonctionné. Une partie de votre démarche consiste à lui demander ces informations, de préférence par écrit et par l'intermédiaire de votre courtier si vous en avez un.

Les locataires

Les locataires habitent déjà l'immeuble. Ils ne participent pas à la négociation, mais ils sont au centre de la réalité que vous achetez. Vous vous préoccuperez de leur identité et de leur situation, ce qui se fait par des documents et, au bon moment, par des échanges respectueux. Les règles de la relation entre propriétaire et locataire ne sont pas écrites dans ce livre : elles se demandent au TAL ou à un avocat ; voir aussi → livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL).

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier est le professionnel qui accompagne l'acheteur ou le vendeur dans la transaction. Il vous aide à repérer des immeubles, à préparer les visites, à formuler vos demandes et à présenter une offre. Vous pouvez aussi acheter sans courtier, mais vous devez alors assumer seul les tâches qu'il remplit. Posez-lui, dès la première rencontre, la question de son rôle exact dans votre dossier.

CÔTÉ COURTIER — un rôle à clarifier tôt

Un courtier qui travaille avec vous peut organiser les visites, faire circuler vos demandes de documents et vous aider à préparer vos questions. Il ne remplace ni le notaire, ni le comptable, ni l'inspecteur. Demandez-lui de vous dire, au début, ce qu'il fait, ce qu'il ne fait pas, et à qui il vous recommande de vous adresser pour le reste.

Le notaire

Le notaire est le professionnel qui reçoit l'acte de vente et qui vérifie le titre de l'immeuble. Il peut aussi vous expliquer les conséquences de l'achat pour vous. Dans un achat d'immeuble à revenus, il est utile de le consulter tôt, avant de vous engager, pour lui soumettre vos documents et vos questions.

L'inspecteur en bâtiment

L'inspecteur en bâtiment examine l'immeuble et vous remet un rapport sur son état. Dans un immeuble à logements, son travail est plus vaste que dans une maison, et il a besoin d'accéder aux logements, aux parties communes et aux espaces techniques. Le chapitre 6 explique comment le choisir et comment travailler avec lui. Le livre D5 (L'inspection préachat) approfondit le sujet.

Le comptable

Le comptable lit avec vous les documents financiers de l'immeuble et vous explique ce que ces documents signifient pour votre situation. Ce livre ne fait aucune analyse de ce genre. Il vous aide à préparer la rencontre : quels documents apporter, quelles questions poser. Le livre G4 (Fiscalité de l'immeuble locatif) présente le contexte fiscal de ce type d'immeuble, à titre d'information générale.

Le prêteur hypothécaire

Le prêteur est l'institution ou la personne qui vous prête l'argent pour acheter. Il a ses propres exigences sur l'immeuble et sur votre dossier. Ce livre ne vous les décrit pas : elles varient, et elles changent. Il vous aide à préparer la conversation. Le livre F7 (Financer un immeuble à revenus ou commercial) traite du financement de ce type d'immeuble.

QUI CONSULTER — un tableau pour vous repérer

Courtier : repérer les immeubles, organiser les visites, formuler les demandes, préparer l'offre. Notaire : vérifier le titre, recevoir l'acte, expliquer vos obligations. Inspecteur en bâtiment : examiner l'état du bâtiment. Comptable : lire les documents financiers avec vous. Prêteur : examiner votre demande de financement. TAL : information publique sur le logement locatif. Chaque question de droit, de fiscalité ou de financement va au professionnel concerné, jamais à ce livre.

1.3 Un parcours de la recherche à la prise de possession, vu d'en haut

Voici le chemin, en grandes étapes. Chaque étape est reprise plus loin dans le livre ; ici, on les met simplement en ordre. L'ordre exact peut varier selon votre situation et le rythme du marché.

Première étape : clarifier ce que vous cherchez

Quel type d'immeuble ? Habiter l'un des logements, ou tout louer ? Seul, en couple, avec une sœur, un frère ou un ami ? Avec quel appui professionnel ? Ces choix déterminent la suite. Le chapitre 2 vous aide à repérer les types d'immeubles et leurs réalités quotidiennes.

Deuxième étape : parler tôt à son prêteur et à son comptable

Avant d'aller loin dans la recherche, il vaut la peine de rencontrer ces deux professionnels pour savoir quels documents ils voudront voir et quelles sont leurs questions. Le chapitre 7 y est consacré.

Troisième étape : repérer des immeubles et demander les documents

Quand un immeuble vous intéresse, vous demandez au vendeur, par l'entremise du courtier, les documents qui le décrivent : baux, état des loyers, comptes de taxes, assurances, factures de travaux, relevés de services. Le chapitre 3 vous donne une liste de départ et une méthode pour les valider. Le chapitre 4 vous montre comment lire les baux comme des documents, sans les interpréter.

Quatrième étape : visiter avec respect

Les visites d'un immeuble habité se préparent. Le chapitre 5 explique comment les organiser avec votre courtier, quoi observer, quoi photographier ou non, et comment traiter les locataires avec égards.

Cinquième étape : faire inspecter

L'inspection préachat prend ici plus d'ampleur. Le chapitre 6 vous guide dans le choix de l'inspecteur et dans la lecture de son rapport.

Sixième étape : préparer l'offre

Avec votre courtier, vous mettez en ordre vos priorités et la liste des vérifications que vous souhaitez faire avant de vous engager. Le chapitre 8 vous aide à y voir clair. Le contenu de l'offre elle-même se prépare avec le courtier et se fait relire par le notaire.

Septième étape : conclure et prendre possession

Chez le notaire, l'acte de vente se signe et la propriété change de mains. Vous devenez propriétaire d'un immeuble habité. Le chapitre 9 vous propose des premiers gestes concrets : vous présenter aux locataires, organiser vos dossiers, rencontrer l'assureur.

L'ESSENTIEL — un parcours en sept étapes

Clarifier, consulter tôt, demander les documents, visiter avec respect, faire inspecter, préparer l'offre, conclure et prendre possession. Le chapitre 10 rassemble les listes et les tableaux de suivi qui vous servent d'un bout à l'autre.

Un parcours qui n'est pas toujours linéaire

Dans la vraie vie, il arrive qu'on revienne en arrière. Une inspection peut vous amener à demander de nouveaux documents. Une conversation avec le prêteur peut vous faire changer de type d'immeuble. Un locataire peut signaler une information que le vendeur ne vous avait pas donnée. Ces retours ne signalent pas un échec : ils font partie de la méthode.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

C'est la section la plus importante du chapitre. Lisez-la lentement.

Ce que ce livre fait

Il vous aide à :

• savoir quels documents demander, et à quoi chacun sert ;
• organiser vos visites, avec courtoisie envers les occupants ;
• comprendre le rôle de chaque professionnel et à quel moment le consulter ;
• préparer des questions précises, à poser par écrit ;
• tenir un dossier clair, qui vous suit d'une étape à l'autre ;
• repérer ce qui manque ou ne concorde pas entre les documents, pour en parler aux bonnes personnes.

Ce que ce livre ne fait pas

Il est tout aussi important de dire ce qu'il n'y a pas dans ces pages.

• Il ne calcule aucune rentabilité. Il ne vous dit pas si un immeuble est un bon investissement. Cette évaluation se fait avec un comptable et un prêteur, à partir de documents que ce livre vous aide à rassembler.
• Il ne décrit aucune règle de bail. Les règles qui s'appliquent aux baux, aux loyers, à leur modification ou à la reprise d'un logement ne se trouvent pas ici. Elles s'obtiennent auprès du TAL ou d'un avocat.
• Il ne présente aucun traitement fiscal. Ce qui est imposé, déduit ou reporté appartient à votre comptable.
• Il ne donne aucun conseil juridique. Les questions de droit se posent à un notaire ou à un avocat.
• Il ne vous dit pas quoi décider. Il vous aide à poser des questions, jamais à y répondre à votre place.

ATTENTION — ce livre est un guide de préparation, pas un avis

Rien dans ce livre ne s'applique automatiquement à votre situation. Les dossiers de Philippe et Stéphanie, d'Omar et de Francine sont fictifs ; ils servent à illustrer une méthode. Ne tirez aucune conclusion de leurs histoires : transformez-les en questions à poser à vos propres professionnels.

Pourquoi cette retenue

Un immeuble à revenus touche des domaines où les erreurs se paient cher et où les règles changent : le droit du logement, la fiscalité, le financement. Une information générale peut devenir fausse avec le temps ou ne pas convenir à votre cas. Ce livre choisit donc de rester du côté de la méthode : comment s'y prendre, avec qui, dans quel ordre, avec quels documents. Pour le fond, il vous renvoie à ceux dont c'est le métier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar cherche un premier immeuble à revenus. Il aimerait qu'un livre lui dise « ce qu'il faut acheter ». Il découvre que ce n'est pas ce que ce livre offre. Il en tire pourtant une liste de documents à demander, des questions à poser à son prêteur et à son comptable, et une façon de visiter. Il décide de rencontrer ses deux professionnels avant de visiter le premier immeuble.

Les domaines que ce livre laisse à d'autres

• Le droit du logement locatif : le TAL diffuse de l'information au public, et le livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL) l'aborde. Pour une situation précise, un avocat répond.
• La gestion d'un immeuble à revenus après l'achat : le livre J5 (Détenir et gérer un immeuble à revenus) en traite.
• La fiscalité : le livre G4 (Fiscalité de l'immeuble locatif) donne un aperçu général, et votre comptable fait l'analyse de votre cas.
• Le financement : le livre F7 (Financer un immeuble à revenus ou commercial) en donne un aperçu général, et votre prêteur répond pour votre dossier.
• L'inspection : le livre D5 (L'inspection préachat) la détaille.

Votre première série de questions

Avant d'entamer votre recherche, prenez un moment pour répondre à ces questions, par écrit. Elles n'ont pas de bonne réponse ; elles servent à vous situer.

• Voulez-vous habiter l'immeuble ou le louer en entier ?
• Achetez-vous seul, en couple, avec un membre de votre famille, avec un ami ? Comment les décisions se prendront-elles entre vous ?
• Quel type d'immeuble vous attire, et pourquoi ?
• Quel temps pouvez-vous consacrer à la gestion au quotidien ?
• Avec quels professionnels voulez-vous travailler : un courtier, un notaire, un comptable, un prêteur, un inspecteur ?
• Que savez-vous déjà sur le logement locatif, et que souhaitez-vous apprendre ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Francine veut acheter un petit immeuble avec sa sœur. Avant de visiter quoi que ce soit, elles s'assoient ensemble et écrivent leurs réponses. Elles s'aperçoivent qu'elles n'ont pas la même idée du temps à consacrer à l'immeuble. Cette conversation, qu'elles n'auraient peut-être pas eue avant la signature, change la façon dont elles préparent leurs questions à leur notaire et à leur comptable.

QUI CONSULTER — quand on achète à plusieurs

Quand deux personnes ou plus achètent ensemble, la façon de s'entendre entre elles et de partager les décisions est une question à poser à un notaire ou à un avocat. Votre comptable peut aussi vous renseigner sur les conséquences de l'achat à plusieurs pour chacune des personnes. Ne vous contentez pas d'une entente verbale : demandez à vos professionnels comment la mettre par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Aborder l'immeuble à revenus comme une maison. Les documents, les visites et les professionnels à consulter ne sont pas les mêmes. Prévoyez plus de temps et plus de questions.
• Attendre pour consulter. Rencontrer le prêteur, le comptable et le notaire après avoir fait une offre, c'est le faire trop tard. Plus tôt, vous savez quelles questions poser.
• Oublier que les locataires sont chez eux. Une visite maladroite ou envahissante peut nuire à la relation avec les occupants avant même que vous soyez propriétaire.
• Prendre ce livre pour un avis. Il vous aide à préparer vos démarches ; il ne remplace jamais le notaire, l'avocat, le comptable ou le prêteur.
• Se fier à des réponses orales. Ce qu'on vous dit s'oublie ou se déforme. Demandez par écrit et conservez les réponses.
• Acheter à plusieurs sans en avoir parlé. Des attentes différentes entre acheteurs peuvent créer des tensions ; mieux vaut en discuter avant, avec l'aide de professionnels.
• Tout décider seul. Même si vous achetez sans courtier, entourez-vous de professionnels pour les domaines que vous ne maîtrisez pas.

À retenir

• Un immeuble à revenus, c'est un immeuble habité : les locataires sont chez eux et leur quotidien continue après la vente.
• Plusieurs personnes interviennent : vous, le vendeur, les locataires, le courtier, le notaire, l'inspecteur, le comptable, le prêteur.
• Le parcours va de la clarification de votre projet à la prise de possession, en passant par les documents, les visites, l'inspection et l'offre.
• Ce livre vous aide à préparer des démarches et des questions ; il ne calcule rien, n'explique aucune règle de bail et ne présente aucun traitement fiscal.
• Pour le droit, la fiscalité et le financement, votre professionnel fait foi.
• Le TAL diffuse de l'information publique sur le logement locatif.

Votre plan d'action

1. Répondez par écrit aux questions de la section « Votre première série de questions ».
2. Choisissez si vous voulez habiter l'immeuble ou le louer en entier, et notez pourquoi.
3. Faites la liste des professionnels que vous souhaitez consulter : courtier, notaire, comptable, prêteur, inspecteur.
4. Prenez rendez-vous avec votre prêteur et votre comptable avant de visiter (chapitre 7).
5. Lisez la suite du livre dans l'ordre, au rythme de votre recherche.
6. Ouvrez un dossier, papier ou numérique, où vous classerez chaque document et chaque réponse reçue.
7. Repérez le site du TAL et parcourez l'information destinée au public sur le logement locatif.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quel est votre rôle exact dans mon dossier ?
• Avez-vous l'habitude des immeubles à revenus ?
• Comment fonctionnent les demandes de documents au vendeur et les visites chez des locataires ?

À votre notaire :

• À quel moment dois-je vous consulter dans mon parcours ?
• Quels documents voulez-vous voir avant que je fasse une offre ?
• Que dois-je savoir si j'achète à plusieurs ?

À votre prêteur :

• Quels documents voudrez-vous voir pour un immeuble à revenus ?
• Que change le fait que j'habite ou non l'immeuble ?

À votre comptable :

• Quels documents devrais-je vous apporter avant de visiter ?
• Comment voulez-vous travailler avec moi pendant la recherche ?

Vérifiez vos acquis

1. En quoi un immeuble à revenus diffère-t-il d'une maison du point de vue de la méthode ?
2. Nommez au moins cinq personnes qui interviennent dans un tel achat.
3. Quelles sont les grandes étapes du parcours, de la recherche à la prise de possession ?
4. Nommez trois choses que ce livre ne fait pas.
5. À qui s'adresser pour une question sur les règles du logement locatif ?
6. Pourquoi consulter le prêteur et le comptable avant de faire une offre ?

Réponses

1. Il y a plus de documents à réunir, des occupants dont la vie continue après la vente, une inspection plus large et des visites à organiser chez des gens qui vivent là.
2. L'acheteur, le vendeur, les locataires, le courtier, le notaire, l'inspecteur en bâtiment, le comptable, le prêteur hypothécaire.
3. Clarifier son projet, consulter tôt, demander les documents, visiter avec respect, faire inspecter, préparer l'offre, conclure et prendre possession.
4. Il ne calcule aucune rentabilité, ne décrit aucune règle de bail, ne présente aucun traitement fiscal, ne donne aucun conseil juridique, ne dit pas quoi décider.
5. Au TAL pour l'information publique, à un avocat pour une situation précise.
6. Pour savoir, avant de s'engager, quels documents ils voudront voir et quelles questions se poseront.

Pour aller plus loin

• Tribunal administratif du logement (TAL) — information destinée au public sur le logement locatif ; à consulter sur son site officiel.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre notamment la vente d'un immeuble et le bail d'un logement ; à faire lire par un notaire ou un avocat, jamais à interpréter seul.
• Dans cette collection : → livres D5, F7, G4, H1 et J5 pour l'inspection, le financement, la fiscalité, le bail résidentiel et la gestion d'un immeuble à revenus.

Chapitre 2 — Les types d'immeubles à revenus : repérer ce que l'on regarde

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Dans les annonces, on lit « duplex », « triplex », « quadruplex », « immeuble de rapport », « immeuble mixte », « petit immeuble à logements ». Ces mots se chevauchent, et chacun peut désigner des réalités un peu différentes selon la personne qui les emploie. Avant de visiter, il vaut la peine de s'entendre sur ce que l'on regarde.

Ce chapitre ne propose aucune définition officielle et aucun critère de financement. Il décrit, en mots courants, les types d'immeubles que vous rencontrerez, et ce que chacun change dans la vie de tous les jours : le voisinage, l'entretien, la relation avec les locataires. Les dossiers sont fictifs : Philippe et Stéphanie, qui songent à un triplex pour y habiter un logement, et Omar, qui cherche un premier immeuble à revenus.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les principaux types d'immeubles à revenus et les décrire avec des mots simples ;
• repérer ce que chaque type implique dans le quotidien d'un propriétaire ;
• comparer l'idée d'habiter l'immeuble et celle de le louer entièrement ;
• poser à votre courtier des questions précises pour savoir ce qu'on vous présente exactement ;
• noter vos préférences, pour en parler ensuite à vos professionnels.

Pourquoi c'est important

Un mot d'annonce n'est pas une description. Deux immeubles que l'on appelle tous deux « triplex » peuvent être très différents : l'un a trois logements de taille semblable avec des entrées séparées, l'autre a un grand logement et deux petits, avec une entrée commune. Pour vous, ces différences changent la vie quotidienne, le travail d'entretien et la manière de visiter.

Elles changent aussi les questions à poser aux professionnels. Un prêteur, un comptable, un assureur regardent le même immeuble avec leurs propres yeux, et ils ont besoin d'une description claire pour répondre. Quand vous savez décrire ce que vous regardez, vous évitez des malentendus et vous gagnez du temps.

Ce chapitre ne cherche pas à vous faire classer les immeubles selon des critères officiels. Il vous aide à poser les bonnes questions.

2.1 Plex, petit immeuble, immeuble mixte : de quoi parle-t-on ?

Les mots de tous les jours

Voici les expressions que vous croiserez le plus. Elles sont données ici comme des repères de langage courant : un professionnel pourra vous dire si elles correspondent à la réalité de l'immeuble que vous regardez.

DÉFINITION — duplex, triplex, quadruplex

Des termes courants pour désigner un immeuble qui compte plusieurs logements : deux pour un duplex, trois pour un triplex, quatre pour un quadruplex. On parle de plex pour l'ensemble de cette famille. Ces mots décrivent d'abord le nombre de logements, sans dire comment ils sont disposés, ni qui y habite, ni comment le bâtiment est utilisé.

Dans l'usage courant, on imagine ces immeubles étagés : un logement au rez-de-chaussée, un autre à l'étage, un troisième plus haut ou en sous-sol. Mais ce n'est pas une règle, et vous verrez aussi des logements côte à côte, des logements aménagés dans une annexe ou des dispositions plus inhabituelles.

DÉFINITION — petit immeuble à logements

Une expression courante pour un immeuble qui compte plus de logements qu'un quadruplex, sans que l'on y mette de chiffre précis. Elle suggère un bâtiment plus grand, avec parfois plusieurs étages, un hall d'entrée, des parties communes plus importantes. Demandez au courtier ce que l'annonce entend par là.

DÉFINITION — immeuble mixte

Un immeuble qui abrite à la fois des logements et au moins un local commercial, par exemple un commerce au rez-de-chaussée et des logements aux étages. Ce type d'immeuble implique des occupants de nature différente : des locataires d'habitation et un ou des locataires commerciaux.

Pourquoi des mots précis aident

Quand vous parlez à un professionnel, la précision de votre description lui permet de répondre sans deviner. Dire « j'envisage un triplex » est utile. Dire « j'envisage un triplex dont chaque logement a son entrée, avec un petit local commercial au sous-sol » l'est davantage. Prenez l'habitude de décrire :

• le nombre de logements et, le cas échéant, de locaux non résidentiels ;
• la disposition : étagée, côte à côte, avec ou sans entrées séparées ;
• les parties que tout le monde partage : escalier, entrée, cour, stationnement, buanderie, chauffage ;
• les services : qui paie le chauffage, l'électricité, l'eau chaude ;
• l'usage actuel de chaque partie du bâtiment.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar voit passer deux annonces, toutes deux intitulées « triplex à vendre ». Il demande à son courtier de lui envoyer, pour chacune, une description de chaque logement : disposition, entrées, services, usage. Il découvre que l'un des deux immeubles abrite un petit local utilisé par un commerce. Ce n'est plus tout à fait ce qu'il cherchait. Grâce à sa question, il évite de visiter inutilement.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier immobilier peut vous décrire ce que l'annonce désigne exactement. Pour savoir si les usages réels des logements et des locaux correspondent aux usages prévus pour l'immeuble, demandez à votre notaire à quel organisme poser la question et quelles vérifications faire avant de vous engager. Le mot d'annonce n'est jamais une garantie.

2.2 Ce que chacun implique au quotidien

Passons maintenant du vocabulaire à la vie réelle. Un immeuble à revenus n'est pas un produit : c'est un bâtiment habité par des personnes, qui demande de l'attention. Voici ce qui change d'un type à l'autre, du point de vue du propriétaire.

Le duplex et le triplex

Dans un petit plex, le propriétaire peut connaître chacun de ses locataires, surtout s'il habite l'immeuble. Les contacts sont simples : on se croise dans l'escalier, on se parle de la neige ou d'une fuite. Cela présente des avantages : le propriétaire voit rapidement ce qui ne va pas, et les locataires savent à qui s'adresser. Cela a aussi un envers : il est plus difficile de garder une distance quand vous habitez au-dessus ou en dessous de vos locataires.

Au quotidien, un petit plex demande :

• de répondre aux petits problèmes qui surviennent : un robinet, une serrure, un détecteur de fumée ;
• d'entretenir l'extérieur : le déneigement, la cour, l'escalier ;
• d'organiser les travaux plus importants : toiture, fenêtres, chauffage ;
• de tenir quelques papiers à jour : baux, assurances, factures.

Le quadruplex et le petit immeuble à logements

Plus l'immeuble compte de logements, plus la vie de propriétaire ressemble à celle d'un gestionnaire. Les parties communes prennent de l'importance : couloirs, escaliers, entrée, buanderie, chaufferie. Les occupants sont plus nombreux, avec des attentes différentes. Les travaux d'entretien deviennent plus fréquents, simplement parce qu'il y a plus de choses à entretenir.

Un propriétaire de petit immeuble peut confier une partie de ces tâches à des tiers : un concierge, une entreprise d'entretien, une firme de gestion. Ce sont des choix à discuter avec les professionnels et avec ceux qui connaissent la gestion d'immeubles. Le livre J5 (Détenir et gérer un immeuble à revenus) en parle de manière générale.

L'immeuble mixte

Dans un immeuble mixte, la présence d'un local commercial change plusieurs choses :

• les occupants n'ont pas les mêmes besoins : un commerce a ses horaires, ses livraisons, ses clients, parfois son bruit ou ses odeurs ;
• les parties communes sont partagées entre des gens aux usages différents ;
• l'assurance et d'autres éléments se discutent à part, avec les professionnels concernés ;
• les documents à demander ne sont pas tout à fait les mêmes.

Ce livre se concentre sur les immeubles à logements. Si un local commercial fait partie de ce que vous visitez, dites-le dès le début à votre courtier, à votre notaire, à votre prêteur et à votre comptable.

ATTENTION — un local commercial n'est pas un logement

Ce que ce livre explique sur les logements ne s'applique pas automatiquement aux locaux commerciaux. Si l'immeuble en comporte, demandez à vos professionnels quelles précautions s'ajoutent. Ne supposez pas que ce que vous avez compris sur le logement vaut pour le commerce.

Le bruit, l'intimité et le voisinage

Dans tous les types d'immeubles à logements, une réalité s'impose : les gens vivent les uns à côté des autres, ou les uns au-dessus des autres. Le bruit se transmet, les odeurs aussi, et les habitudes de vie ne sont pas les mêmes d'un logement à l'autre. Un locataire qui travaille de nuit, une famille avec de jeunes enfants, une personne qui reçoit beaucoup d'amis : chacun a son rythme.

Pour vous, propriétaire, cela veut dire que vous serez peut-être appelé à écouter des plaintes, à servir d'intermédiaire ou à rappeler certaines attentes. Ce livre ne décrit pas les règles qui encadrent ces situations. Il vous invite plutôt à vous demander, avant d'acheter :

• suis-je à l'aise avec ce rôle d'intermédiaire entre des voisins ?
• comment ai-je réagi, dans ma vie, aux conflits de voisinage ?
• à qui pourrais-je demander conseil quand une situation me dépasse ?

À ces questions, c'est à vous de répondre. Pour les règles qui encadrent une situation précise, adressez-vous à un avocat.

L'espace du propriétaire et l'espace partagé

Dans un petit plex où vous habitez, certains espaces vous sont propres, d'autres sont partagés : la cour, l'escalier, la remise, la buanderie. Il est utile de vous demander, avant d'acheter, comment les espaces partagés sont utilisés aujourd'hui, et si leur usage vous convient. Un stationnement que tout le monde se partage, une cour arrière où les enfants jouent, un balcon qui donne sur la fenêtre du voisin : ces détails comptent dans la vie de tous les jours.

CAS CONCRET — dossier fictif

En visitant un triplex, Philippe et Stéphanie remarquent que la cour arrière est partagée entre tous les logements. Ils notent la question : comment les locataires l'utilisent-ils aujourd'hui, et qu'est-ce qui est prévu pour l'entretien ? Ils la poseront au courtier, puis, le moment venu, aux locataires eux-mêmes, avec courtoisie, quand la visite s'y prêtera.

Une comparaison à garder en main

Voici une grille de réflexion, sans chiffres, pour comparer les types d'immeubles selon votre vie à vous :

Cette grille n'est pas une réponse. C'est un point de départ pour la conversation avec vos professionnels.

2.3 Habiter l'immeuble ou le louer entièrement

Deux manières d'être propriétaire

C'est l'un des premiers choix que vous aurez à faire. Dans la première, vous habitez un des logements et vous louez les autres. Dans la seconde, vous louez tous les logements et vous habitez ailleurs. Aucune n'est meilleure en soi ; elles correspondent à des projets, à des tempéraments et à des situations différentes.

Habiter l'immeuble

Habiter l'immeuble, c'est vivre à côté de ses locataires. Vous voyez ce qui se passe. Vous pouvez réagir rapidement. Vous partagez le quotidien d'un lieu. En contrepartie, la frontière entre votre vie privée et votre rôle de propriétaire devient plus mince. Un locataire qui sonne à votre porte un soir de fête pour un problème de chauffage, par exemple, n'est pas une situation imaginaire.

Pensez aussi à ce que vous voulez dans votre propre logement : de l'espace, du calme, une cour. Un logement de propriétaire peut avoir des contraintes que vous n'aviez pas en appartement.

Louer tous les logements

Si vous louez tous les logements, vous êtes davantage à distance. Vous gérez l'immeuble sans le vivre. Cela vous laisse plus d'espace dans votre vie privée, mais cela suppose plus de confiance envers les personnes qui s'occupent de l'immeuble sur place, ou plus de déplacements de votre part. Vous devrez aussi vous assurer que les petits problèmes sont signalés et réglés rapidement.

Une décision qui se prend avec les professionnels

Le choix d'habiter ou non l'immeuble touche d'autres questions que votre qualité de vie : le financement, l'assurance, les impôts, les règles du logement locatif. Ce livre ne traite d'aucune de ces questions. Mais il vous recommande de les poser à vos professionnels dès que vous avez une idée de ce que vous préférez.

QUI CONSULTER — avant de choisir d'habiter ou non

Le prêteur hypothécaire peut vous dire si ce choix influence les conditions de financement. Le comptable peut vous renseigner sur ce que ce choix change du point de vue fiscal. Le notaire ou un avocat peut vous expliquer ce que ce choix change pour vos droits et vos obligations. L'assureur, enfin, peut vous dire comment il traite chaque situation. Demandez à chacun par écrit, avant de vous engager.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie hésitent. Ils aimeraient habiter l'un des logements d'un triplex, mais Stéphanie s'inquiète : elle craint de ne plus avoir de moments à elle si un locataire sonne à toute heure. Ils décident d'écrire leurs attentes, chacun de son côté, puis de les comparer. Ils prévoient de poser la même question à leur courtier : quels propriétaires-occupants connaît-il, et peut-il leur présenter l'un d'eux pour qu'ils discutent de la vie quotidienne dans un plex ?

Poser la question de la gestion

Dans les deux cas, demandez-vous qui s'occupera de quoi. Voici une liste de tâches courantes. Vous pouvez les attribuer à vous, à une personne de confiance, ou à un professionnel de la gestion :

• recevoir les demandes des locataires ;
• faire exécuter les petits travaux ;
• prévoir le déneigement et l'entretien extérieur ;
• tenir les documents et la correspondance à jour ;
• gérer les urgences de nuit ou de fin de semaine ;
• faire inspecter régulièrement l'immeuble.

Cette liste n'est pas exhaustive. Elle vous aide à constater que la gestion d'un immeuble à revenus est un travail, même quand elle est simple.

2.4 Les questions à poser au courtier

Pourquoi commencer par le courtier

C'est le courtier qui a le premier contact avec le vendeur et qui connaît la description de l'immeuble. Il peut vous aider à obtenir une description claire de ce qu'on vous propose. Le but des questions qui suivent n'est pas de le mettre à l'épreuve : c'est de vous assurer que vous parlez de la même chose.

Pour décrire l'immeuble

• Combien de logements compte l'immeuble, et y a-t-il des locaux non résidentiels ?
• Comment les logements sont-ils disposés ? Y a-t-il des entrées séparées ?
• Quelles parties sont communes, et qui les entretient ?
• Quels services sont inclus dans chaque logement : chauffage, électricité, eau chaude ?
• Qui habite l'immeuble en ce moment : le propriétaire ou seulement des locataires ?
• Quel usage fait-on de chaque partie du bâtiment ?

Pour comprendre la situation du vendeur

• Pourquoi le vendeur vend-il ?
• Depuis combien de temps possède-t-il l'immeuble ?
• A-t-il géré l'immeuble lui-même ou l'a-t-il confié à d'autres ?
• Quelles relations a-t-il avec les locataires, d'après vous ?

Pour comprendre la place du courtier dans votre démarche

• Avez-vous déjà aidé des acheteurs à acquérir ce type d'immeuble ?
• Qui consultez-vous habituellement pour les questions de financement, de fiscalité, d'inspection ?
• Comment organisez-vous les visites quand des locataires habitent l'immeuble ?
• Comment fonctionne la demande de documents au vendeur ?

CÔTÉ COURTIER — ce qu'un courtier peut et ne peut pas faire pour vous

Un courtier peut décrire l'immeuble tel qu'il est annoncé, transmettre vos demandes de documents et organiser les visites. Dire si l'achat est rentable, expliquer les règles qui touchent les baux ou interpréter les documents financiers sont des sujets pour d'autres professionnels : le comptable, le prêteur, le TAL ou un avocat. Demandez-lui de vous le dire clairement dès le départ.

Pour mettre les réponses en perspective

Les réponses du courtier sont un point de départ. Elles décrivent l'immeuble comme on vous le présente. Prenez l'habitude de vous demander, pour chaque réponse : puis-je le vérifier, et auprès de qui ? Une description des logements se vérifie en visite et dans les documents. Un usage se vérifie avec votre notaire, qui vous dira à quel organisme poser la question. Un service inclus se vérifie dans les baux et les factures. Les chapitres 3 et 4 vous montrent comment faire.

Ce réflexe n'a rien d'une méfiance envers le courtier. Il fait partie de la méthode : vous demandez, vous recevez, vous comparez. Un acheteur qui pose des questions claires et qui garde des traces facilite le travail de tous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar reçoit du courtier une description écrite d'un immeuble à logements. Il la range dans son dossier, puis il prépare un tableau vide, avec une ligne par logement, qu'il remplira au fil des documents et des visites. À chaque ligne du tableau, il notera d'où vient l'information : annonce, document du vendeur, observation en visite, réponse d'un professionnel. Il compte ainsi repérer rapidement les écarts.

Garder des traces

Notez les réponses du courtier, avec la date. Si vous recevez des descriptions par message ou par courriel, conservez-les dans votre dossier. Quand viendra le temps de comparer l'annonce, les documents et vos observations en visite, vous serez content d'avoir une base écrite.

L'ESSENTIEL — décrire avant de comparer

Avant de comparer deux immeubles, demandez une description écrite de chacun : nombre de logements, disposition, parties communes, services, usages. Vous éviterez de comparer ce qui ne se compare pas.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se fier à un mot d'annonce. « Triplex », « immeuble de rapport » : ces mots ne décrivent pas tout. Demandez une description de chaque logement.
• Oublier les parties communes. Escaliers, entrées, buanderies, chauffage partagé : elles se paient en entretien et en attention.
• Sous-estimer la proximité avec les locataires. Habiter l'immeuble apporte des avantages, mais aussi une vie privée plus mince. Imaginez-vous dans ce quotidien avant de vous engager.
• Négliger un local commercial. Il change les occupants, les documents à demander et les professionnels à consulter.
• Choisir d'habiter ou de ne pas habiter sans consulter. Ce choix touche le financement, l'assurance et la fiscalité. Parlez-en à vos professionnels avant de décider.
• Ne pas écrire ses préférences. Quand deux personnes achètent ensemble, les attentes diffèrent. Mettez-les par écrit, chacun de son côté, puis comparez.
• Se croire seul pour tout gérer. Même un petit plex demande du temps. Prévoyez qui fait quoi.

À retenir

• Les mots duplex, triplex, quadruplex, petit immeuble et immeuble mixte sont des repères de langage courant, non des définitions officielles.
• Décrivez chaque immeuble par le nombre de logements, la disposition, les parties communes, les services et l'usage actuel.
• Plus l'immeuble est grand, plus la vie de propriétaire ressemble à de la gestion.
• Un local commercial change les occupants et les questions à poser ; dites-le dès le début à vos professionnels.
• Habiter l'immeuble ou le louer entièrement est une décision de vie autant que de finances ; elle se discute avec vos professionnels.
• Le courtier décrit l'immeuble et transmet vos demandes ; il ne remplace ni le notaire, ni le comptable, ni le prêteur.

Votre plan d'action

1. Écrivez ce que vous voulez dire par « duplex », « triplex » ou « petit immeuble » dans votre projet.
2. Notez si vous voulez habiter l'immeuble ou le louer en entier, et pourquoi.
3. Demandez à votre courtier une description écrite de chaque immeuble qui vous intéresse.
4. Comparez les descriptions, en ayant le même vocabulaire pour chacune.
5. Signalez à vos professionnels la présence éventuelle d'un local non résidentiel.
6. Dressez la liste des tâches de gestion et décidez qui s'en chargera.
7. Rencontrez, si votre courtier peut l'organiser, un propriétaire qui habite un plex, pour entendre comment il vit au quotidien.

Questions à poser

Au courtier :

• Pouvez-vous me décrire chaque logement et chaque local de l'immeuble, par écrit ?
• Quelles parties sont communes, et qui les entretient ?
• Quels services sont inclus dans chaque logement ?
• Qui habite l'immeuble aujourd'hui ?
• Avec quels professionnels travaillez-vous pour ce type d'immeuble ?

À votre prêteur :

• Le fait que j'habite ou non l'immeuble change-t-il vos conditions ou vos documents ?

À votre comptable :

• Que change, pour ma situation, le choix d'habiter l'immeuble ou de le louer entièrement ?

À votre notaire :

• Y a-t-il des vérifications particulières si l'immeuble comporte un local non résidentiel ?

À votre assureur :

• Comment traitez-vous un immeuble selon que le propriétaire l'habite ou non ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi un mot d'annonce comme « triplex » ne suffit-il pas à décrire un immeuble ?
2. Nommez cinq éléments à demander pour décrire un immeuble.
3. Qu'est-ce qui distingue un immeuble mixte d'un immeuble à logements seulement ?
4. Donnez un avantage et un inconvénient d'habiter l'immeuble.
5. À qui poser les questions sur les conséquences financières ou fiscales du choix d'habiter l'immeuble ?
6. Quel rôle le courtier joue-t-il dans la description de l'immeuble ?

Réponses

1. Parce qu'il ne dit pas comment les logements sont disposés, quels services ils comprennent, ni comment le bâtiment est utilisé.
2. Le nombre de logements et de locaux, leur disposition, les parties communes, les services inclus, l'usage actuel de chaque partie.
3. Un immeuble mixte abrite aussi au moins un local commercial, donc des occupants de nature différente.
4. Avantage : on voit rapidement ce qui ne va pas et on réagit vite. Inconvénient : la frontière entre vie privée et rôle de propriétaire devient plus mince.
5. Au prêteur pour le financement, au comptable pour la fiscalité, au notaire ou à un avocat pour les droits et obligations.
6. Il décrit l'immeuble tel qu'il est annoncé, transmet les demandes et organise les visites ; il ne remplace pas les autres professionnels.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour obtenir une description écrite de chaque immeuble et connaître sa façon de travailler.
• Votre notaire — pour savoir à quel organisme demander les usages autorisés d'un immeuble, notamment s'il comporte un local non résidentiel.
• Dans cette collection : → livre J5 (Détenir et gérer un immeuble à revenus) pour la vie de propriétaire après l'achat.

Chapitre 3 — Les documents à demander au vendeur

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand vous visitez un immeuble à revenus, vous voyez des murs, des escaliers, des cuisines. Vous ne voyez pas les baux, les factures, les comptes de taxes ni l'historique des travaux. Pourtant, ce sont ces papiers qui racontent comment l'immeuble a fonctionné jusqu'ici. Les demander, les lire et les faire lire par les bonnes personnes est l'une des tâches les plus importantes de l'acheteur.

Ce chapitre vous donne une liste de départ, une méthode pour lire un état des revenus et dépenses comme un document à valider, et des façons de réclamer ce qui manque. Il ne calcule rien et n'interprète aucun chiffre : c'est le travail de votre comptable. Les dossiers sont fictifs : Omar, qui cherche un premier immeuble à revenus, et Philippe et Stéphanie, qui songent à un triplex.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser une liste de documents à demander au vendeur pour un immeuble à revenus ;
• expliquer à quoi sert chaque document ;
• lire un état des revenus et dépenses comme un document à valider, non comme une vérité ;
• réclamer les documents qui manquent, par écrit et avec courtoisie ;
• préparer les questions à poser à votre courtier et à votre comptable.

Pourquoi c'est important

Dans un achat d'immeuble à revenus, ce que l'on vous dit ne suffit pas. Le vendeur peut être de bonne foi et se tromper. Il peut aussi présenter les choses sous leur meilleur jour. Les documents, eux, laissent une trace : ils permettent de comparer ce qu'on dit avec ce qui est écrit, et de faire valider le tout par un professionnel.

Un acheteur qui demande les bons documents tôt gagne sur plusieurs plans. Il connaît mieux l'immeuble. Il pose de meilleures questions à son prêteur et à son comptable. Il repère les écarts avant de s'engager. Et il laisse à ses professionnels le temps de travailler.

À l'inverse, un acheteur qui reçoit les documents au dernier moment, ou qui ne les demande pas, prend une décision avec une partie seulement de l'information.

3.1 Une liste de départ

Une liste à adapter

La liste qui suit est une base. Elle ne prétend pas être complète, et elle n'est pas obligatoire pour toutes les situations. Votre courtier, votre notaire, votre prêteur et votre comptable pourront y ajouter ou en retirer. L'important est de partir de quelque chose de clair et de l'ajuster.

L'ESSENTIEL — demander tôt, par écrit, par l'entremise du courtier

Remettez votre liste à votre courtier, qui la transmet au vendeur. Gardez une copie de la demande et la date. Notez ce qui arrive, ce qui tarde et ce qui n'arrivera pas.

Les baux et les documents sur les locataires

• Les baux en vigueur, pour chaque logement occupé. Un bail décrit, entre autres, qui occupe le logement, depuis quand et à quelles conditions. Le chapitre 4 vous montre comment les lire comme des documents.
• L'état des loyers : un tableau préparé par le vendeur qui indique, logement par logement, l'occupant, la date de début du bail et le loyer annoncé. C'est un document de travail précieux, mais il doit être comparé aux baux.
• Les avis ou modifications liés aux baux, s'il en existe.
• La liste des services inclus dans chaque logement : chauffage, électricité, eau chaude, stationnement, autres.

Les documents financiers de l'immeuble

• L'état des revenus et dépenses des dernières années, tel que le vendeur le tient. La section 3.2 explique comment le lire comme un document à valider.
• Les comptes de taxes de l'immeuble, municipaux et scolaires, pour les années récentes.
• Les factures de services : électricité, chauffage, eau, déneigement, entretien. Elles permettent de comparer ce qu'indique l'état des dépenses avec les pièces d'origine.
• Les avis et relevés de la municipalité, s'il y en a.

Les documents sur l'état du bâtiment

• Les factures de travaux réalisés : toiture, fenêtres, chauffage, plomberie, électricité, fondation, escaliers, peinture.
• Les garanties ou documents de produits ou d'entrepreneurs, s'ils existent.
• Les rapports d'inspection antérieurs, s'il en existe.
• Les plans ou croquis du bâtiment, s'ils sont disponibles.
• Le certificat de localisation, que votre notaire pourra examiner avec vous.

Les documents d'assurance et de gestion

• La police d'assurance actuelle de l'immeuble et ses renouvellements.
• L'historique des réclamations, c'est-à-dire les événements pour lesquels le propriétaire a demandé un remboursement à son assureur, s'il en existe.
• Les contrats en cours : déneigement, entretien, conciergerie, buanderie, équipements loués.
• Les coordonnées de l'entreprise ou de la personne qui s'occupe de l'immeuble, le cas échéant.

Les documents de propriété

• Le titre de l'immeuble, que votre notaire examine.
• Tout document que le vendeur signale comme important : servitudes, ententes avec des voisins, autorisations particulières.

À quoi sert chaque document

Une liste n'a de valeur que si vous savez pourquoi vous demandez chaque pièce. Voici, en une phrase, l'utilité des principales.

• Les baux décrivent la situation de chaque logement telle que les parties l'ont écrite. Ils servent de point de comparaison avec tous les autres documents.
• L'état des loyers résume les baux en un tableau. Il vous donne une vue d'ensemble, que vous confrontez ensuite aux baux eux-mêmes.
• L'état des revenus et dépenses présente le fonctionnement financier de l'immeuble tel que le vendeur le voit. Il alimente la discussion avec le comptable et le prêteur.
• Les comptes de taxes montrent ce que l'immeuble coûte en taxes pour les années récentes.
• Les factures de services confirment les dépenses de fonctionnement et indiquent qui paie quoi.
• Les factures de travaux racontent l'histoire de l'entretien : ce qui a été remplacé, réparé, repoussé.
• La police d'assurance décrit ce qui est assuré aujourd'hui, et le certificat de localisation, comment l'immeuble est implanté sur son terrain.
• Les contrats en cours vous disent ce que vous reprendrez, et ce que vous pourriez vouloir changer avec l'aide de vos professionnels.

Si vous ne savez pas à quoi un document sert, demandez à votre courtier ou au professionnel concerné avant de l'exiger. Expliquer pourquoi vous demandez un document facilite la réponse.

DÉFINITION — un état des revenus et dépenses

Un document, préparé par le vendeur ou pour lui, qui présente les revenus de l'immeuble et les dépenses de son fonctionnement sur une période donnée. Il n'a pas de forme officielle : chaque vendeur le prépare à sa façon. Pour cette raison, on le traite comme un document à valider et à faire lire par un comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar prépare sa première demande de documents. Il a trouvé une liste générale, qu'il adapte en discutant avec son courtier : il ajoute les contrats de déneigement et la police d'assurance. Il écrit sa liste sur une seule page, avec une colonne « demandé le », une colonne « reçu le » et une colonne « remarques ». Quand il reçoit un document, il le range dans un dossier numérique à son nom.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier peut vous aider à adapter la liste et à la transmettre au vendeur. Votre comptable et votre prêteur vous diront quels documents financiers ils veulent voir. Votre notaire examinera les documents de propriété. Chacun peut ajouter à votre liste : demandez-leur, avant d'envoyer, s'il manque quelque chose.

3.2 Lire un état des revenus et dépenses comme un document à valider

Pourquoi ne pas le prendre pour acquis

L'état des revenus et dépenses est l'un des documents que l'on regarde en premier, parce qu'il semble résumer l'immeuble en une page. C'est aussi un document que le vendeur prépare lui-même. Il peut avoir été préparé avec soin, ou rapidement. Il peut être complet, ou omettre des dépenses qu'un nouveau propriétaire aurait. Il peut mélanger des périodes ou arrondir des chiffres.

Cela ne veut pas dire que le vendeur cherche à vous tromper. Cela veut dire que ce document est une déclaration, et qu'une déclaration se valide.

Les gestes de validation, sans calcul

Voici ce que vous pouvez faire vous-même, sans interpréter les chiffres :

1. Comparez l'état des revenus avec l'état des loyers et avec les baux. Les logements nommés sont-ils les mêmes ? Les occupants sont-ils les mêmes ?
2. Vérifiez que les dépenses mentionnées ont des pièces justificatives : comptes de taxes, factures de services, contrats.
3. Cherchez les dépenses qui n'y figurent pas : assurance, entretien, déneigement, réparations, services de gestion, vacances de logements.
4. Notez les périodes couvertes : les années sont-elles complètes ? Sont-elles comparables ?
5. Repérez les mentions peu claires : « divers », « autres », « ajustements ». Elles appellent des questions.
6. Demandez si le vendeur fait lui-même une partie de l'entretien et, si oui, si ce travail apparaît dans les dépenses.

ATTENTION — ne tirez aucune conclusion seul

Ce chapitre ne vous dit pas si les chiffres d'un état des revenus et dépenses sont bons ou mauvais. Il ne vous dit pas non plus comment calculer une rentabilité. Cette lecture appartient à votre comptable, qui connaît votre situation, et à votre prêteur, qui a ses propres façons d'examiner un dossier.

Ce que vous pouvez noter à l'intention du comptable

Avant de rencontrer le comptable, préparez un résumé de vos observations :

• les documents reçus et ceux qui manquent ;
• les écarts entre l'état des revenus et les baux ou l'état des loyers ;
• les dépenses sans pièce justificative ;
• les dépenses qui semblent absentes ;
• les questions que vous souhaitez lui poser.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie reçoivent l'état des revenus et dépenses d'un triplex. Ils remarquent qu'une ligne s'intitule « divers » et que le vendeur n'a pas fourni de facture pour le déneigement. Ils ne cherchent pas à interpréter ces points : ils les notent. Ils demanderont au vendeur, par leur courtier, ce que contient la ligne « divers » et comment le déneigement est assuré, puis ils apporteront ces observations à leur comptable.

Les années, les périodes, les comparaisons

Si le vendeur vous remet plusieurs années, comparez les présentations. Les rubriques sont-elles les mêmes d'une année à l'autre ? Certaines lignes apparaissent-elles ou disparaissent-elles ? Une différence de présentation n'est pas un défaut en soi ; elle appelle une question. Votre comptable saura quoi en faire.

QUI CONSULTER — pour lire les chiffres

Le comptable est la personne qui lit, avec vous, les documents financiers de l'immeuble. Le prêteur les examine à sa façon et vous dira ce qu'il attend. Pour le contexte fiscal général de ce type d'immeuble, voir → livre G4 (Fiscalité de l'immeuble locatif), à titre d'information générale seulement ; pour votre situation, c'est le comptable qui répond.

3.3 Les documents qui manquent : comment les réclamer

Un document manquant est une information

Un vendeur peut ne pas fournir tout ce que vous avez demandé. Il peut ne pas avoir le document, l'avoir égaré, ne pas vouloir le partager ou ne pas avoir compris la demande. Chaque cas est différent, et vous n'avez pas à en conclure quoi que ce soit. Vous avez seulement à noter : demandé, non reçu.

Comment relancer

1. Réécrivez la demande, plus précisément si nécessaire. Un message clair, qui nomme le document et son utilité, reçoit une meilleure réponse.
2. Passez par votre courtier. C'est lui qui relance le vendeur ou son courtier.
3. Fixez un moment pour la réponse, sans ultimatum. Demandez une date à laquelle le vendeur pense pouvoir fournir le document.
4. Proposez des solutions : une copie numérisée plutôt que l'original, un relevé obtenu directement auprès d'un fournisseur, une autorisation pour que vous le demandiez vous-même.
5. Notez la réponse, même si c'est un refus.

Ce que vous pouvez faire si un document n'arrive pas

• Demander pourquoi. La réponse est une information, même incomplète.
• Chercher une autre source, avec l'accord du vendeur : un fournisseur de services, une municipalité, un entrepreneur.
• En parler à vos professionnels. Le notaire et le comptable ont l'habitude de situations où certains documents manquent. Ils vous diront comment en tenir compte.
• Ajuster votre confiance, sans accuser. Un document manquant pour une pièce essentielle peut peser dans votre décision ; c'est à vous d'en juger avec l'aide de vos professionnels.

CÔTÉ COURTIER — un intermédiaire pour la relance

Le courtier est bien placé pour réclamer un document sans créer de tension. Il peut aussi consigner la réponse du vendeur et vous dire si ce type de document peut raisonnablement être obtenu. Il ne peut toutefois pas décider à votre place si l'absence d'un document est acceptable : cette question se pose à votre notaire et à votre comptable.

Un exemple de message de relance

Voici un modèle de message, à adapter, que votre courtier peut transmettre. Il reste volontairement simple.

LE FORMULAIRE — un message de relance, à adapter

Bonjour,

Dans le cadre de l'étude de l'immeuble situé à [adresse], j'avais demandé le [date] les documents suivants : [liste]. Je n'ai pas encore reçu : [documents manquants].

Ces documents me permettent de les faire examiner par mes professionnels avant de poursuivre. Pourriez-vous me dire si vous pouvez me les remettre, et à quelle date ? Si l'un d'eux n'existe pas ou n'est pas disponible, un mot d'explication m'aiderait aussi.

Merci de votre collaboration.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Ce message ne réclame rien d'autre que de l'information. Il laisse le vendeur répondre à son rythme, tout en fixant une attente claire.

Quand la réponse est « je n'en ai pas »

Un vendeur peut répondre honnêtement qu'il n'a pas un document : il n'a pas fait de travaux récents, il n'a jamais fait inspecter l'immeuble, il ne tient pas d'historique de réclamations. Cette réponse est utile. Notez-la, avec la date. Elle vous dit que l'information vous viendra d'ailleurs, ou qu'il faudra prévoir de la chercher avec l'aide de vos professionnels. Elle ne dit rien, en elle-même, de la qualité de l'immeuble.

Une note sur la courtoisie

Le vendeur n'est pas votre adversaire. Il vend un immeuble, vous voulez l'acheter, et vous avez tous les deux intérêt à ce que la transaction se déroule bien. Une demande polie, claire et bien motivée facilite les choses. Remerciez-le quand un document arrive. Gardez une trace de ce qu'il vous remet.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar attend l'historique des réclamations d'assurance d'un immeuble. Le vendeur répond qu'il ne l'a pas sous la main. Omar propose, par l'entremise de son courtier, de demander le document directement à l'assureur si le vendeur donne son accord. Il note la réponse et la date. Il informe aussi son comptable qu'une pièce est en attente.

3.4 Les questions à poser au courtier et au comptable

Au courtier

Le courtier connaît le déroulement d'une demande de documents. Posez-lui :

• Quels documents peut-on raisonnablement attendre pour un immeuble de ce type ?
• Comment transmettez-vous ma liste au vendeur ?
• Quel délai le vendeur peut-il se donner pour répondre ?
• Qui, de mon côté, conserve les documents reçus ?
• Comment procédons-nous si un document essentiel n'arrive pas ?
• Pouvez-vous noter par écrit les réponses que donne le vendeur sur l'état de l'immeuble ?

Au comptable

Le comptable lit les documents financiers avec vous. Avant la rencontre, demandez-lui :

• Quels documents voulez-vous voir en priorité ?
• Sous quelle forme les préférez-vous : papier, numérique, tableau ?
• Quelles questions devrais-je poser au vendeur sur l'état des revenus et dépenses ?
• Comment tenez-vous compte d'un document manquant ou incomplet ?
• Y a-t-il des dépenses absentes d'un état de ce genre que je devrais vérifier ?
• Qu'attendez-vous de moi dans le suivi des documents après l'achat ?

Au vendeur, par l'entremise du courtier

• Depuis quand possédez-vous l'immeuble ?
• Qui s'en occupe au quotidien ?
• Les documents que vous me remettez couvrent-ils bien les années demandées ?
• Y a-t-il des documents importants que vous souhaitez me signaler avant que je pose la question ?

Un tableau pour suivre les demandes

Voici un modèle simple, à recopier dans votre dossier :

Un tableau de suivi est un outil de travail. Il vous évite de vous demander, trois semaines plus tard, qui a quoi et depuis quand.

QUI CONSULTER — le bon interlocuteur pour chaque document

Le comptable pour les documents financiers. Le notaire pour les documents de propriété. L'inspecteur en bâtiment pour les factures de travaux et les rapports d'inspection. L'assureur pour la police et l'historique des réclamations. Le courtier pour la transmission et le suivi. Quand vous hésitez sur l'interlocuteur, demandez à votre courtier ou à votre notaire.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas demander les documents. Une visite et une conversation ne suffisent pas. Demandez, par écrit, ce qui décrit l'immeuble et ses logements.
• Prendre l'état des revenus et dépenses pour une vérité. C'est une déclaration. Elle se valide avec des pièces et des professionnels.
• Interpréter les chiffres soi-même. Cette lecture appartient au comptable et au prêteur, pas à vous ni à ce livre.
• Accepter une réponse orale. Ce qu'on dit s'oublie. Demandez que les réponses importantes soient écrites.
• Laisser un document manquant sans suite. Notez-le, demandez pourquoi, parlez-en à vos professionnels.
• Attendre le dernier moment. Les professionnels ont besoin de temps pour lire et répondre. Demandez tôt.
• Perdre le fil. Sans tableau de suivi, on ne sait plus ce qui a été demandé, reçu ou transmis.

À retenir

• Demandez les documents tôt, par écrit, par l'entremise du courtier.
• Une liste de départ couvre les baux, l'état des loyers, les documents financiers, l'état du bâtiment, les assurances et la propriété.
• L'état des revenus et dépenses est une déclaration du vendeur : on la valide, on ne la croit pas sur parole.
• Notez les écarts et les absences, sans conclure ; apportez-les à votre comptable.
• Un document manquant est une information : demandez pourquoi, proposez des solutions, parlez-en à vos professionnels.
• Un tableau de suivi vous évite de perdre le fil.

Votre plan d'action

1. Adaptez la liste de départ avec votre courtier.
2. Transmettez la demande de documents, par écrit, avec la date.
3. Ouvrez un tableau de suivi : document, demandé le, reçu le, remarques.
4. Comparez l'état des revenus, l'état des loyers et les baux, logement par logement.
5. Notez les écarts, les absences et les mentions peu claires.
6. Relancez poliment, par le courtier, les documents qui manquent.
7. Rencontrez votre comptable avec votre résumé d'observations.
8. Transmettez les documents de propriété à votre notaire.

Questions à poser

Au courtier :

• Comment transmettez-vous ma liste au vendeur, et dans quel délai peut-il répondre ?
• Que faisons-nous si un document essentiel n'arrive pas ?
• Pouvez-vous consigner par écrit les réponses du vendeur ?

Au comptable :

• Quels documents voulez-vous voir en priorité, et sous quelle forme ?
• Quelles questions dois-je poser au vendeur sur l'état des revenus et dépenses ?
• Comment tenez-vous compte d'un document manquant ?

Au notaire :

• Quels documents de propriété voulez-vous examiner avant mon offre ?

Au vendeur, par l'entremise du courtier :

• Les documents remis couvrent-ils bien les années demandées ?
• Qui s'occupe de l'immeuble au quotidien ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi demander les documents au vendeur plutôt que de se fier à la visite ?
2. Nommez au moins cinq catégories de documents à demander.
3. Pourquoi dit-on qu'un état des revenus et dépenses est un document à valider ?
4. Citez trois gestes de validation que vous pouvez faire sans calcul.
5. Que faire si un document essentiel ne vient pas ?
6. À qui apporter vos observations sur les chiffres ?

Réponses

1. Parce que les documents laissent une trace, permettent de comparer ce qu'on dit avec ce qui est écrit, et de faire valider le tout par un professionnel.
2. Les baux et documents sur les locataires, les documents financiers, les documents sur l'état du bâtiment, les assurances et la gestion, les documents de propriété.
3. Parce qu'il est préparé par le vendeur, qu'il n'a pas de forme officielle et qu'il peut être incomplet : c'est une déclaration qu'on valide avec des pièces et un comptable.
4. Comparer l'état des revenus avec les baux et l'état des loyers, vérifier que les dépenses ont des pièces justificatives, repérer les dépenses absentes et les mentions peu claires.
5. Demander pourquoi, proposer des solutions, noter la réponse, et en parler au notaire et au comptable.
6. À votre comptable, et au prêteur pour son propre examen.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour adapter la liste de documents et la transmettre au vendeur.
• Votre comptable — pour la lecture des documents financiers de l'immeuble.
• Votre notaire — pour les documents de propriété.
• Dans cette collection : → livre G4 (Fiscalité de l'immeuble locatif) pour le contexte fiscal général, à titre d'information.

Chapitre 4 — Lire les baux comme des documents

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Dans un immeuble à revenus, les baux sont des documents centraux. Chacun raconte, à sa manière, la situation d'un logement : qui l'occupe, depuis quand, à quel loyer annoncé, avec quels services. Mis côte à côte, les baux dessinent le portrait de l'immeuble tel que les occupants le vivent.

Ce chapitre ne vous apprend pas à interpréter un bail ni à en tirer des conclusions juridiques. Il vous donne une méthode de lecture pratique : dresser un tableau des logements, repérer les informations manquantes ou différentes d'un document à l'autre, et préparer les questions à poser aux bonnes personnes. Le dossier est fictif : Omar, qui cherche un premier immeuble à revenus, a reçu les baux d'un petit immeuble de logements.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire ce qu'un bail permet de connaître d'un logement ;
• construire un tableau qui rassemble les informations des baux, logement par logement ;
• repérer ce qui manque ou ne concorde pas entre les baux et les autres documents ;
• distinguer ce que vous pouvez constater de ce qui exige un avis professionnel ;
• préparer vos questions pour le courtier, le vendeur, le notaire et, au besoin, le TAL ou un avocat.

Pourquoi c'est important

Les baux ne sont pas des documents comme les autres. Ils décrivent la situation de personnes qui habitent l'immeuble que vous envisagez d'acheter. Ce que ces baux disent, ce qu'ils omettent et ce qui diffère d'un logement à l'autre renseigne sur l'état réel de l'immeuble et sur la manière dont il a été géré.

Mais attention : lire un bail n'est pas la même chose que l'interpréter. Ce chapitre vous aide à constater : voici ce qui est écrit, voici ce qui manque, voici ce qui ne concorde pas. Il laisse à d'autres la tâche de dire ce que cela signifie sur le plan juridique. Cette ligne de partage protège les locataires, que vous ne voulez pas inquiéter, et vous-même, qui ne voulez pas prendre une décision sur une lecture que vous n'êtes pas en mesure de garantir.

4.1 Ce qu'un bail décrit

Un document qui décrit une relation

Un bail est un document écrit par lequel un propriétaire met un logement à la disposition d'une personne, à certaines conditions. Quand vous le lisez, vous cherchez moins à analyser ses clauses qu'à relever les informations pratiques qu'il porte.

DÉFINITION — le bail

Le contrat écrit qui décrit la location d'un logement : les personnes en cause, le logement visé, la date de début, le loyer annoncé et les conditions que les parties y ont consignées. Pour ce que la loi prévoit au sujet du bail résidentiel, voir → livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL) et l'information publique du Tribunal administratif du logement (TAL).

Les informations pratiques à repérer

Dans chaque bail, relevez ce qui y est écrit sur :

• le logement : son adresse, son numéro, sa description ;
• l'occupant : le ou les noms indiqués ;
• la date de début du bail et, s'il est indiqué, le terme prévu ;
• le loyer annoncé et la manière dont il est payé ;
• les services inclus : chauffage, électricité, eau chaude, stationnement, rangement, autre ;
• les conditions particulières que les parties ont ajoutées : usage d'un espace, présence d'animaux, accès à une cour ;
• les annexes ou documents joints, s'il y en a ;
• la signature et la date de signature.

Vous ne jugez pas ce contenu. Vous le notez. Le jugement viendra, au besoin, d'un professionnel.

Lire un bail pas à pas

Une méthode simple évite de se perdre dans un document dont la présentation varie. Reprenez-la pour chaque bail, dans le même ordre.

1. Identifiez le document. Quel logement vise-t-il ? Quelle est la date de signature ? S'agit-il d'un bail complet ou d'une page seulement ?
2. Relevez les noms. Qui est indiqué comme occupant ? Y a-t-il une ou plusieurs personnes ? Les noms sont-ils écrits de la même façon que dans l'état des loyers ?
3. Relevez les dates. Date de début, terme prévu, date de signature. Une date manquante est une question à poser.
4. Relevez le loyer annoncé et la façon dont il est indiqué. Notez-le tel quel, sans le recalculer.
5. Relevez les services. Quels sont ceux que le bail nomme ? Y en a-t-il que d'autres documents mentionnent et que le bail ne mentionne pas ?
6. Relevez les conditions particulières et les annexes : tout ce qui sort de la description de base du logement.
7. Notez vos questions au bas de la feuille, avant de passer au bail suivant.

Prévoyez du temps. Un bail se lit lentement, et l'attention baisse après quelques documents. Faites des pauses et reprenez avec un esprit frais.

Des baux qui se ressemblent peu

Les baux d'un même immeuble peuvent avoir été rédigés à des moments différents, par des personnes différentes, sur des modèles différents. L'un est détaillé, l'autre tient en peu de lignes. Cette diversité n'est pas un défaut en soi. Elle vous oblige simplement à une chose : lire chaque document pour ce qu'il dit, sans présumer qu'il dit la même chose que son voisin.

Si la forme des documents vous semble inhabituelle, demandez à votre courtier ou à votre notaire s'il s'agit d'une particularité à signaler. Ne tirez pas la conclusion vous-même.

Ce qu'un bail ne dit pas

Un bail est une photo d'un moment. Il ne dit pas :

• si le loyer a été payé régulièrement ;
• si l'occupant est satisfait de son logement ;
• si des demandes sont en cours entre le propriétaire et l'occupant ;
• si les dispositions du bail ont toujours été respectées par les deux parties ;
• si des ententes verbales sont intervenues depuis.

Pour toutes ces questions, vous avez besoin d'autres sources : le vendeur, le courtier et vos professionnels.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar reçoit les baux d'un petit immeuble de logements. Il les lit une première fois sans rien noter, pour avoir une impression d'ensemble. Il constate que les baux ne se ressemblent pas : certains sont plus détaillés, d'autres très courts, et les services inclus ne sont pas toujours écrits de la même façon. Il décide de ne tirer aucune conclusion tout de suite et de construire un tableau pour tout mettre au même format.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Pour savoir ce que la loi prévoit à propos d'un bail ou de l'une de ses conditions, adressez-vous au TAL, qui diffuse de l'information destinée au public sur le logement locatif, ou à un avocat pour une situation précise. Votre notaire peut aussi vous dire comment les baux s'insèrent dans votre transaction. Ce livre n'interprète aucune clause.

4.2 Faire un tableau des logements

Pourquoi un tableau

Quand les baux sont nombreux, il est difficile de les garder en tête. Un tableau réunit, sur une seule page, ce qui est écrit dans chacun. Il vous aide à comparer, à repérer ce qui manque, et à transmettre l'essentiel à vos professionnels sans leur envoyer vingt pages en vrac.

Les colonnes de départ

Voici un modèle simple. Adaptez-le à vos besoins.

Ajoutez une colonne « Source » : bail, état des loyers, déclaration du vendeur, observation en visite. Elle vous permet de savoir, pour chaque information, d'où elle vient.

Remplir le tableau en deux temps

1. Une première fois à partir des baux seulement. Vous notez exactement ce qui est écrit, sans l'ajuster.
2. Une deuxième fois en ajoutant les autres documents : l'état des loyers, l'état des revenus et dépenses, les factures de services. Vous ajoutez des colonnes ou un second tableau, en gardant les sources distinctes.

Ne cherchez pas à rendre les informations parfaitement cohérentes. Si deux documents disent des choses différentes, notez les deux, avec leur source.

Ce que le tableau vous donne

• Une vue d'ensemble de l'immeuble, logement par logement.
• Une base de comparaison entre les documents.
• Un outil de dialogue avec vos professionnels : ils voient en un coup d'œil de quoi vous parlez.
• Une mémoire : dans trois semaines, vous saurez encore pourquoi vous avez posé une question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar remplit son tableau à partir des baux. Il crée une ligne par logement, avec le nom indiqué, la date de début, le loyer annoncé, les services et les conditions particulières. Il laisse en blanc ce qu'il ne trouve pas dans le bail. Quand il a fini, il compte ses cases vides : elles seront autant de questions pour le courtier.

CÔTÉ COURTIER — un tableau à partager

Votre courtier peut vous aider à repérer ce qui manque dans votre tableau et transmettre vos questions au vendeur. Il peut aussi vous dire s'il existe, pour ce type d'immeuble, des documents complémentaires à demander. Interpréter les clauses d'un bail n'est pas son rôle : cette question se pose au TAL ou à un avocat.

Les documents qui entourent le bail

Un bail n'est pas isolé. D'autres documents le complètent, et vous les comparerez avec lui :

• L'état des loyers, qui résume les baux selon le vendeur.
• L'état des revenus et dépenses, qui présente les revenus de l'immeuble.
• Les factures de services, qui montrent qui paie le chauffage, l'électricité, l'eau chaude.
• Les échanges écrits entre le propriétaire et les occupants, s'il en existe : lettres, courriels, avis.
• Les reçus ou relevés de paiement du loyer, si le vendeur accepte de les montrer et si cela convient aux personnes concernées.

Tous ces documents ne seront pas disponibles. Notez ceux que vous demandez et ceux que vous recevez. Pour les échanges avec les occupants, demandez à votre courtier et à votre notaire comment aborder cette demande avec délicatesse : il s'agit de la vie privée de personnes qui ne sont pas parties à la vente.

Respecter la vie privée des occupants

Les baux contiennent des noms et des renseignements personnels. Traitez-les avec soin : ne les diffusez pas, ne les laissez pas traîner, et ne les transmettez qu'aux personnes qui en ont besoin pour vous aider, comme votre notaire, votre comptable et votre prêteur. Si vous avez un doute sur la manière de conserver ces documents, posez la question à votre notaire ou à un avocat.

QUI CONSULTER — les renseignements personnels

Pour savoir comment conserver et partager des documents qui contiennent des renseignements personnels, demandez à votre notaire ou à un avocat. Votre courtier pourra aussi vous dire comment il traite ces documents de son côté.

Garder une copie propre

Conservez les baux originaux, tels que reçus, dans un dossier à part. Travaillez sur des copies pour y surligner ou y annoter. Ainsi, vous pouvez toujours montrer à vos professionnels le document tel que le vendeur l'a remis.

4.3 Repérer les informations manquantes ou différentes

Trois types d'écarts à chercher

En comparant vos documents, vous cherchez trois choses.

1. Ce qui manque. Un bail sans date. Un loyer non indiqué. Un logement pour lequel vous n'avez aucun bail. Une signature absente.

2. Ce qui diffère. Le loyer annoncé dans l'état des loyers n'est pas celui du bail. Le nom de l'occupant n'est pas le même d'un document à l'autre. Les services inclus ne sont pas décrits pareillement.

3. Ce qui est inattendu. Une condition particulière que vous ne comprenez pas. Un document joint dont vous ne voyez pas l'utilité. Un logement mentionné dans l'état des revenus mais absent des baux.

Une règle de prudence : constater, ne pas conclure

Un écart a plusieurs explications possibles. Il peut s'agir d'une erreur de transcription, d'un changement survenu après la signature, d'une entente que vous ne connaissez pas, d'un document plus récent qui n'a pas été remis. Rien n'indique, à lui seul, un problème sérieux.

C'est pourquoi la bonne attitude est la suivante :

1. Noter l'écart, avec les deux sources.
2. Poser la question au vendeur, par l'entremise du courtier.
3. Consigner la réponse.
4. En parler à votre notaire ou à votre comptable si l'écart touche leur domaine.

ATTENTION — un écart n'est pas une accusation

Ne dites jamais à un vendeur ou à un locataire qu'il a tort à partir d'un écart de papier. Vous ne connaissez pas toute l'histoire. Présentez votre observation comme une question : le bail indique ceci, l'état des loyers indique cela, pouvez-vous m'expliquer ?

Un exemple de lecture par écarts

Voici comment Omar procède pour trois types d'observations.

• Un bail sans date de début. Il note la case vide et pose la question : existe-t-il une version signée avec une date ? Est-ce un oubli de copie ?
• Un loyer différent entre l'état des loyers et le bail. Il note les deux chiffres, avec leur source, sans chercher à les expliquer lui-même. Il demande au vendeur si une entente ou un document plus récent existe.
• Un logement sans bail. Il demande si le logement est vacant, occupé sans bail écrit, ou si le document n'a pas été remis. Selon la réponse, il consulte son notaire ou le TAL.

Notez que, dans les trois cas, Omar ne décide pas ce que l'écart signifie. Il le pose en question.

Ce qui relève d'un professionnel

Certaines observations ne se règlent pas par une simple question au vendeur. Quand un écart touche à la durée d'un bail, aux conditions de sa modification, à l'occupation d'un logement ou à la façon dont un locataire peut ou non rester dans les lieux, il faut un avis qualifié. Ce livre ne dit rien sur ces sujets. Adressez-vous :

• au TAL, pour l'information destinée au public sur le logement locatif ;
• à un avocat, pour une situation précise ;
• à votre notaire, pour ce que l'écart signifie dans votre transaction.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar découvre qu'un logement n'a pas de bail dans le dossier remis. Il pose la question par son courtier. Le vendeur répond que le logement est occupé depuis un certain temps, mais ne précise pas dans quelles conditions. Omar ne tire aucune conclusion. Il note la réponse, informe son notaire et décide de poser la question à une personne compétente en matière de logement locatif avant d'aller plus loin.

Les questions à poser aux locataires, ou pas

Il peut sembler naturel de demander directement aux locataires ce qu'ils vivent. Ce n'est pas toujours possible ni approprié avant l'achat : ils sont chez eux, la vente ne les concerne pas encore, et une conversation sur leur bail peut les inquiéter. Si la visite le permet, une conversation courtoise et brève est possible (chapitre 5), mais elle ne remplace pas les documents. Évitez de mener une enquête.

4.4 Les questions à poser sur les baux

Au vendeur, par l'entremise du courtier

• Pouvez-vous me remettre le bail en vigueur de chaque logement ?
• Existe-t-il des ententes écrites ou verbales avec les locataires qui ne figurent pas dans les baux ?
• Le loyer annoncé dans l'état des loyers est-il celui du bail ? Y a-t-il des différences ?
• Des services sont-ils offerts à certains locataires et pas à d'autres ?
• Y a-t-il un logement vacant en ce moment, ou prévu de le devenir ?
• Des échanges sont-ils en cours avec un locataire, formellement ou non ?
• Qui a conservé les baux et comment sont-ils classés ?

Au courtier

• Comment obtenez-vous les baux et les documents complémentaires ?
• Avez-vous remarqué des différences entre les documents qui m'ont été remis ?
• Comment consignez-vous les réponses du vendeur ?
• À qui me recommandez-vous de m'adresser pour comprendre un écart ?

Au notaire

• Que dois-je vous faire examiner dans les baux avant de présenter une offre ?
• Comment les baux s'insèrent-ils dans ma transaction ?
• Quels écarts dois-je vous signaler en priorité ?

Au TAL ou à un avocat

• Où trouver l'information publique sur le logement locatif ?
• Pour la situation précise que je vous décris, qui peut me répondre ?

Ces dernières questions ne portent pas sur le détail des règles, que ce livre n'explique pas. Elles servent à vous orienter vers la bonne personne.

QUI CONSULTER — un partage des tâches

Le courtier transmet vos questions au vendeur. Le notaire vous dit ce que les baux signifient dans votre transaction. Le comptable lit les montants avec vous. Le TAL informe le public sur le logement locatif. Un avocat répond à une situation précise. Demandez à chacun de vous répondre par écrit, et conservez les réponses.

Un tableau d'écarts à tenir

Vous pouvez compléter votre tableau des logements par un second tableau, plus court, où vous consignez les écarts :

Un tel tableau vous évite de perdre la trace d'une question, et il montre à vos professionnels ce qui reste en suspens.

Les erreurs qui coûtent cher

• Lire un bail sans rien noter. On oublie vite. Un tableau vous donne une mémoire fiable.
• Interpréter une clause soi-même. Ce livre ne le fait pas, et vous non plus. La bonne personne pour cela est le TAL, un avocat ou un notaire.
• Prendre un écart pour une faute. Il a plusieurs explications possibles. Posez la question avant de conclure.
• Ne pas comparer les documents. Un bail seul ne dit pas tout. C'est la comparaison qui révèle les écarts.
• Se contenter de l'état des loyers. C'est un résumé du vendeur. Les baux sont les documents de référence à comparer.
• Inquiéter les locataires. Les questions sur les baux passent par le courtier et le vendeur, pas par un interrogatoire des occupants.
• Garder ses questions pour soi. Un écart non posé reste un écart. Écrivez-le et envoyez-le.

À retenir

• Un bail est un document qui décrit un logement, son occupant, la date de début, le loyer annoncé et les services.
• Un tableau des logements réunit ces informations et permet de les comparer.
• Cherchez trois types d'écarts : ce qui manque, ce qui diffère, ce qui est inattendu.
• Constatez, ne concluez pas : un écart est une question à poser.
• Ce qui touche aux règles du logement locatif va au TAL ou à un avocat.
• Conservez les baux originaux et travaillez sur des copies.

Votre plan d'action

1. Lisez une première fois tous les baux, sans rien noter, pour avoir une impression d'ensemble.
2. Construisez votre tableau des logements, à partir des baux seulement.
3. Ajoutez les autres documents : état des loyers, état des revenus et dépenses, factures.
4. Repérez les trois types d'écarts : manquants, différents, inattendus.
5. Consignez chaque écart dans un tableau d'écarts, avec ses sources.
6. Posez vos questions par l'entremise du courtier, par écrit.
7. Transmettez les écarts qui touchent leur domaine à votre notaire et à votre comptable.
8. Orientez-vous vers le TAL ou un avocat pour toute question sur les règles du logement locatif.

Questions à poser

Au vendeur, par l'entremise du courtier :

• Pouvez-vous me remettre le bail de chaque logement occupé ?
• Existe-t-il des ententes qui ne figurent pas dans les baux ?
• Y a-t-il des différences entre l'état des loyers et les baux ?

Au courtier :

• Comment consignez-vous les réponses du vendeur sur les baux ?
• À qui m'adresser pour comprendre un écart ?

Au notaire :

• Que dois-je vous faire examiner dans les baux avant mon offre ?

Au TAL ou à un avocat :

• Où trouver l'information publique sur le logement locatif, et qui peut répondre à ma situation précise ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles informations pratiques repère-t-on dans un bail ?
2. À quoi sert un tableau des logements ?
3. Quels sont les trois types d'écarts à chercher ?
4. Pourquoi présenter un écart comme une question plutôt que comme une accusation ?
5. Nommez deux choses qu'un bail ne dit pas.
6. À qui s'adresser pour une question sur les règles du logement locatif ?

Réponses

1. Le logement, l'occupant, la date de début, le loyer annoncé, les services inclus, les conditions particulières, les annexes, la signature.
2. À réunir l'information des baux sur une page, à comparer les documents, à dialoguer avec les professionnels et à garder une mémoire.
3. Ce qui manque, ce qui diffère, ce qui est inattendu.
4. Parce qu'un écart a plusieurs explications possibles et que vous ne connaissez pas toute l'histoire.
5. Par exemple : si le loyer a été payé régulièrement, si des ententes verbales sont intervenues depuis.
6. Au TAL pour l'information publique, à un avocat pour une situation précise, au notaire pour ce qui touche votre transaction.

Pour aller plus loin

• Tribunal administratif du logement (TAL) — information destinée au public sur le logement locatif, à consulter sur son site officiel.
• Votre notaire — pour ce que les baux signifient dans votre transaction.
• Votre comptable — pour la lecture des montants.
• Dans cette collection : → livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL).

Chapitre 5 — Visiter avec respect pour les locataires

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Visiter un immeuble à revenus n'a rien à voir avec visiter une maison vide. Les logements sont habités. Il y a des meubles, des vêtements, des repas en préparation, parfois un enfant qui dort ou une personne qui travaille de la maison. Vous entrez chez des gens qui n'ont pas choisi de vous accueillir.

Ce chapitre vous donne des conseils de courtoisie et d'observation pour que vos visites se passent bien, pour les locataires comme pour vous. Il ne décrit aucune règle sur la manière dont une visite doit être annoncée : ces questions se posent à votre courtier. Les dossiers sont fictifs : Philippe et Stéphanie, qui visitent un triplex pour y habiter un logement, et Francine, qui visite un petit immeuble avec sa sœur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer une visite avec votre courtier, en pensant aux occupants ;
• adopter une conduite respectueuse dans un logement habité ;
• repérer ce qu'il est utile d'observer et de noter, sans envahir la vie privée de personne ;
• décider de ce qui se photographie, avec l'accord des personnes concernées ;
• préparer vos questions pour le courtier, pendant et après la visite.

Pourquoi c'est important

Une visite maladroite peut avoir des effets qui dépassent le moment lui-même. Un locataire qui se sent bousculé peut garder une mauvaise impression de vous avant même que vous soyez propriétaire. Il peut aussi se montrer moins ouvert pour répondre à vos questions plus tard. À l'inverse, une visite courtoise ouvre la porte à une relation plus facile, que vous ayez ou non l'intention d'acheter.

Il y a aussi une raison pratique. C'est lors de la visite que vous voyez ce que les documents ne montrent pas : l'état réel des logements, les parties communes, la vie dans l'immeuble. Pour que cette observation soit utile, elle doit être préparée, et elle doit se faire dans le respect de ceux qui vivent là.

5.1 Préparer la visite avec le courtier

Parler de la visite avant d'y aller

Avant de visiter, discutez avec votre courtier de la façon dont les choses vont se passer. Il connaît le contexte, il a l'habitude des visites, et c'est lui qui organise les rendez-vous avec le vendeur et, au besoin, avec les locataires. Posez-lui :

• Qui sera présent pendant la visite : le vendeur, le courtier du vendeur, des locataires ?
• Les locataires sont-ils informés de la visite, et comment ?
• Quels logements pourrons-nous voir, et lesquels non ?
• Combien de temps prévoir ?
• Pouvons-nous voir les parties communes et les espaces techniques ?
• Pouvons-nous visiter plus d'une fois ?

Ce livre ne dit rien des règles qui encadrent les visites dans un logement loué. Si vous avez un doute, c'est une question à poser à votre courtier et à votre notaire.

Une visite à planifier, non à improviser

Une bonne visite se prépare comme une rencontre. Voici les gestes simples qui aident.

1. Fixez le rendez-vous avec votre courtier. Il vous dira comment les occupants seront prévenus.
2. Prévoyez du temps pour chaque logement, même si le temps est limité. Mieux vaut peu de logements bien vus que beaucoup de logements entrevus.
3. Apportez de quoi noter : un carnet, un téléphone, votre tableau des logements (chapitre 4).
4. Préparez vos questions par logement et pour les parties communes.
5. Prévoyez qui vous accompagne. Plus il y a de visiteurs, plus la visite pèse sur les occupants. Limitez le groupe à ce qui est utile.

L'ESSENTIEL — la visite d'un immeuble habité se prépare

Avant d'y aller, sachez qui sera présent, quels logements vous verrez, combien de temps vous disposez et ce que vous souhaitez observer. Le courtier organise ; vous préparez vos questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie prévoient la visite d'un triplex. Ils demandent à leur courtier qui sera présent et quels logements ils pourront voir. Ils apprennent que deux logements sont occupés et que les occupants seront informés de la visite. Ils préparent une liste de questions pour chaque logement, et décident de venir à deux seulement, sans amis ni famille, pour ne pas alourdir la visite.

Visiter seul, à deux ou à plusieurs

Quand deux personnes ou plus achètent ensemble, chacune a ses propres yeux et ses propres préoccupations. Visiter à deux a des avantages : vous voyez des choses différentes, vous vous rappelez mieux. Mais un groupe nombreux pèse sur les occupants et ralentit la visite. Convenez à l'avance de qui fait quoi : l'un observe les logements, l'autre les parties communes ; l'un prend les notes, l'autre pose les questions au courtier.

Si vous achetez avec un membre de votre famille ou un ami, décidez ensemble avant la visite de la manière de vous parler sur place. Les commentaires entre vous, même à voix basse, s'entendent dans un logement habité. Gardez vos réactions pour le trajet du retour.

Visiter plus d'une fois

Une première visite sert à voir l'ensemble. Elle ne permet pas de tout noter. Si l'immeuble continue de vous intéresser, prévoyez une seconde visite, plus ciblée, pour revenir sur ce que vous avez relevé : un logement que vous avez à peine vu, une partie commune, un espace technique. Cette seconde visite peut se faire avec un professionnel, comme l'inspecteur en bâtiment (chapitre 6). Demandez à votre courtier comment l'organiser avec le moins d'inconvénient possible pour les occupants.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après une première visite du triplex, Philippe et Stéphanie constatent qu'ils n'ont vu les parties communes que de passage. Ils demandent à leur courtier une seconde visite, plus courte, consacrée à l'escalier, à l'entrée, à la cour et à la buanderie. Ils précisent ce qu'ils veulent regarder et pourquoi. La demande est claire, et la visite se passe sans déranger les occupants.

Choisir le moment

Un moment bien choisi rend la visite plus facile pour tout le monde. Demandez à votre courtier de tenir compte des habitudes des occupants autant que possible : heures de repas, sommeil des enfants, travail à domicile, heures de repos. Une visite en fin de journée peut vous montrer l'immeuble animé ; une visite le jour peut vous montrer sa lumière. Si vous le pouvez, voyez l'immeuble à plus d'un moment de la journée, au moins de l'extérieur.

Qui parle à qui

Les échanges avec les locataires passent par le courtier ou par le vendeur. Cela évite de les mettre dans une situation inconfortable. Si un occupant vous adresse la parole pendant la visite, répondez avec courtoisie, mais évitez de poser des questions sur son bail, son loyer ou sa situation : ce n'est ni le lieu ni le moment, et vous disposez d'autres moyens pour obtenir ces renseignements.

CÔTÉ COURTIER — un intermédiaire pour les visites

Le courtier organise la visite, informe les parties et accompagne l'acheteur. Il peut aussi vous dire si certains logements ne peuvent pas être visités et pourquoi. Ce sont les occupants qui décident de ce qu'ils montrent : demandez-lui simplement comment il organise les visites pour ce type d'immeuble.

5.2 Les locataires sont chez eux

Une attitude de départ

Dans un logement habité, vous êtes l'invité. Tout le reste en découle : vous demandez avant de toucher, vous respectez ce qu'on vous montre, vous n'insistez pas pour voir ce qu'on ne souhaite pas montrer. Votre but est de voir l'état du logement, pas de juger la vie de ceux qui l'habitent.

Les gestes de courtoisie

• Saluez les occupants en entrant, présentez-vous brièvement, remerciez-les de vous recevoir.
• Ôtez vos chaussures si on vous le demande, ou protégez le sol si on vous le propose.
• Parlez à voix mesurée, surtout si quelqu'un se repose ou travaille.
• Ne touchez pas aux objets personnels, aux meubles, aux papiers.
• Demandez la permission avant d'ouvrir une porte de placard, d'ouvrir un tiroir ou de regarder dans une pièce fermée.
• Limitez la durée à ce qui est nécessaire.
• Remerciez en partant.

Ce qu'on évite

• Commenter à voix haute le mobilier, la propreté ou le style de vie des occupants.
• Discuter prix, négociation ou défauts de l'immeuble devant les locataires. Ce sont des sujets pour plus tard, avec votre courtier, à l'écart.
• Poser des questions personnelles : emploi, famille, durée du séjour, situation financière.
• Promettre quoi que ce soit : travaux, baisse ou maintien du loyer, délais. Vous n'êtes pas propriétaire, vous n'avez rien à promettre.
• Annoncer des intentions : par exemple, que vous ferez des travaux, que vous voulez changer certaines choses, que vous voulez occuper un logement. Ce sont des sujets sensibles pour les occupants.

ATTENTION — ne promettez rien, ne dites rien de vos plans

Un locataire qui entend un acheteur parler de ses projets peut s'inquiéter pour son logement. Si l'on vous pose une question directe, répondez avec franchise qu'il est trop tôt pour en parler et que vous ne connaissez pas encore vos intentions. Pour tout ce qui touche aux droits des occupants, adressez-vous à votre notaire ou à un avocat, jamais à des conversations de couloir.

Quand l'accueil est froid

Certains occupants accueilleront la visite avec plaisir, d'autres avec réserve, d'autres avec inquiétude. Ce n'est pas de la mauvaise volonté : leur logement est mis en vente avec l'immeuble, et ils ne savent pas ce qui les attend. Soyez simple, soyez bref, soyez poli. Si un occupant préfère que vous ne visitiez pas son logement, prenez-en note et parlez-en à votre courtier, qui verra comment procéder.

CAS CONCRET — dossier fictif

Francine et sa sœur visitent un petit immeuble de logements. Une locataire les accueille avec un sourire un peu tendu : elle ne sait pas ce que la vente signifie pour elle. Francine la salue, se présente simplement, la remercie de les recevoir et reste dans le salon pendant que sa sœur regarde la cuisine. Elles ne posent aucune question sur le loyer ni sur la durée de son séjour. En partant, elles disent merci et notent la rencontre dans leur tableau.

Les enfants, les animaux, les personnes âgées

Un logement habité abrite parfois des personnes particulièrement sensibles à votre présence : un bébé qui dort, un animal qui s'inquiète, une personne âgée ou malade. Si le courtier vous signale une telle situation, suivez ses indications. Si vous le constatez sur place, réduisez votre présence au strict nécessaire, parlez doucement et proposez de revenir une autre fois si cela convient mieux.

5.3 Ce qu'on observe et ce qu'on photographie

Ce qu'il est utile d'observer

Vous visitez pour voir ce que les documents ne montrent pas. Voici ce qui mérite attention, logement par logement et pour les parties communes.

À l'intérieur d'un logement

• l'état général des murs, des plafonds, des planchers ;
• les fenêtres, les portes, les serrures ;
• la cuisine, la salle de bain, les appareils visibles ;
• les signes d'humidité, de moisissure, de fuite ;
• les odeurs inhabituelles ;
• le chauffage visible : radiateurs, plinthes, thermopompe, autres équipements ;
• les prises, les interrupteurs, les détecteurs de fumée ;
• le niveau de bruit venant des logements voisins ou de l'extérieur.

Dans les parties communes et à l'extérieur

• l'état de l'escalier, de l'entrée, du hall, des couloirs ;
• les sorties, les éclairages, l'état des garde-corps ;
• la buanderie, la chaufferie, le rangement ;
• la toiture et les murs extérieurs, vus du sol ;
• le terrain, la cour, le stationnement, les accès ;
• le déneigement et l'entretien extérieur visibles.

Ces observations ne remplacent pas l'inspection en bâtiment (chapitre 6). Elles servent à nourrir vos questions et à repérer ce qui mérite d'être regardé de plus près.

Prendre des notes plutôt que des conclusions

Notez ce que vous voyez, pas ce que vous pensez. Tache brune au plafond de la chambre, côté fenêtre est une observation. Fuite de toiture est une conclusion que vous n'êtes pas en mesure de tirer. De même, escalier arrière : marche qui bouge sous le pied est une note utile ; escalier dangereux est un jugement qui revient à un professionnel.

Utilisez votre tableau des logements du chapitre 4. Ajoutez une colonne pour vos observations en visite, avec la date. Vous aurez ainsi sous les yeux les écarts éventuels entre les documents et ce que vous avez vu.

Les photographies

Les photos sont précieuses pour vous rappeler ce que vous avez vu. Mais dans un logement habité, elles touchent la vie privée des occupants. Voici des règles de bon sens.

• Demandez toujours la permission, à l'occupant et à votre courtier, avant de photographier quoi que ce soit.
• Ne photographiez jamais les personnes, les objets personnels, les documents, les photos de famille, les écrans.
• Concentrez-vous sur le bâtiment : murs, plafonds, planchers, équipements, défauts visibles.
• Évitez les plans qui montrent l'intérieur des placards, des chambres à coucher ou des salles de bain, sauf si l'occupant vous y invite.
• Dans les parties communes, demandez à votre courtier si une photographie pose problème.
• Ne diffusez pas vos photos : gardez-les pour votre dossier et pour vos professionnels.

Si un occupant refuse que vous preniez des photos, acceptez simplement et passez à autre chose. Prenez des notes à la place.

QUI CONSULTER — photos et vie privée

Pour savoir ce qu'il est permis de photographier et de conserver, posez la question à votre courtier, puis, si un doute demeure, à votre notaire ou à un avocat. Ce livre ne décrit aucune règle à ce sujet et vous invite à vous en tenir à la prudence.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe note, dans le logement du rez-de-chaussée, une tache au coin du plafond de la salle de bain. Il demande à la locataire si elle voit un inconvénient à ce qu'il la photographie. Elle accepte. Philippe prend une photo cadrée sur le plafond, sans rien d'autre, puis écrit dans son tableau : taches au coin du plafond, salle de bain, rez-de-chaussée, visite du jour. Il ne tire pas de conclusion. Il en parlera à l'inspecteur.

Ce qu'on peut demander à voir

Pendant la visite, demandez à voir, avec l'accord des personnes concernées, les espaces qui renseignent sur l'immeuble : le sous-sol, la chaufferie, la toiture accessible, l'entrée électrique, la buanderie. Ces espaces sont d'une autre nature que les logements. Si l'accès est refusé ou impossible, notez-le : c'est une information, et l'inspecteur pourra demander à y accéder lors de son passage.

5.4 Les questions à poser pendant et après la visite

Pendant la visite

Les questions les plus utiles se posent au courtier, à voix basse ou à l'écart, plutôt qu'aux locataires. Voici quelques idées.

• Quels logements n'avons-nous pas vus, et pourquoi ?
• Qui s'occupe de l'entretien des parties communes ?
• Y a-t-il des travaux en cours ou prévus ?
• Quelles parties de l'immeuble n'avons-nous pas pu visiter ?
• Y a-t-il quelque chose que le vendeur souhaite nous signaler avant que nous partions ?

Si vous êtes seul avec un occupant et qu'il vous parle de lui-même de l'immeuble, écoutez avec attention, remerciez-le et notez ce qu'il dit. Ne le questionnez pas. Ce qu'il vous raconte est une information, pas un document : vous la rapporterez ensuite à votre courtier et vous demanderez comment la vérifier.

Après la visite

Prenez quelques minutes, tout de suite, pour consigner vos impressions, tant qu'elles sont fraîches. Complétez votre tableau et notez :

• ce qui vous a plu et ce qui vous a inquiété ;
• les écarts avec les documents ;
• les questions qui restent ;
• les professionnels à qui vous voulez les poser.

Discutez ensuite avec votre courtier. Il a ses propres observations, et il pourra vous dire ce qu'il a vu et entendu.

Comparer ce que vous avez vu avec les documents

Revenez à vos documents avec vos notes de visite. Vous comparez trois sources : ce que disent les baux et l'état des loyers, ce que vous avez vu, et ce que le courtier et le vendeur vous ont dit. Les écarts, comme au chapitre 4, ne sont pas des accusations. Ce sont des questions à écrire. Par exemple :

• un logement que les documents décrivent d'une façon et que vous avez vu autrement ;
• un service dit inclus que vous n'avez pas pu constater ;
• une partie de l'immeuble qui ne figure dans aucun document ;
• un équipement visible dont personne ne vous a parlé.

Envoyez ces questions par écrit à votre courtier, qui les transmet au vendeur. Gardez les réponses avec le reste du dossier.

Remercier

Une visite se termine par un remerciement : au courtier, au vendeur, et, par leur intermédiaire, aux occupants. Un petit mot, ou un message du courtier, peut être apprécié. Il montre que vous avez respecté ceux qui vous ont reçus.

Quand une seconde visite s'impose

Il arrive qu'une seule visite ne suffise pas. Vous voulez revoir un logement, regarder un détail que vous n'avez pas noté, faire venir un professionnel. Demandez-le à votre courtier, avec précision : quel logement, pourquoi, avec qui. Plus votre demande est claire, plus elle est facile à organiser pour les occupants.

QUI CONSULTER — après la visite

Votre courtier fait le lien avec le vendeur et les occupants. Votre inspecteur en bâtiment peut regarder de plus près ce que vous avez noté. Votre notaire peut vous dire quelles vérifications ajouter. Votre comptable peut vous aider si la visite soulève des questions sur les documents financiers. Chacun a besoin de vos notes, claires et datées.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver sans avoir préparé la visite. Vous voyez moins, vous dérangez davantage.
• Oublier que les logements sont habités. Les occupants sont chez eux : saluez, demandez, remerciez.
• Parler de prix ou de défauts devant les locataires. Ces sujets se traitent plus tard, avec votre courtier, à l'écart.
• Prendre des photos sans permission. Demandez toujours, et évitez tout ce qui touche à la vie privée.
• Questionner les occupants sur leur bail ou leur situation. Ces renseignements se demandent par les documents et par les canaux appropriés.
• Noter des conclusions plutôt que des observations. Notez ce que vous voyez ; laissez le jugement à l'inspecteur.
• Promettre ou annoncer des projets. Vous n'êtes pas propriétaire ; ne dites rien qui puisse inquiéter.
• Remettre la mise au propre de vos notes au lendemain. Les impressions s'effacent vite.

À retenir

• Préparez la visite avec votre courtier : qui sera présent, quels logements, combien de temps.
• Dans un logement habité, vous êtes l'invité : saluez, demandez, limitez, remerciez.
• Ne parlez ni de prix ni de projets devant les locataires ; ne promettez rien.
• Observez le bâtiment et notez des faits, non des conclusions.
• Demandez la permission avant toute photographie et évitez ce qui touche à la vie privée.
• Consignez vos observations et vos questions tout de suite après la visite.

Votre plan d'action

1. Parlez à votre courtier de la visite : présences, logements, durée, parties communes.
2. Préparez votre tableau des logements et vos questions, logement par logement.
3. Limitez le nombre de personnes qui vous accompagnent.
4. Saluez les occupants, restez discret, gardez vos questions pour le courtier.
5. Demandez la permission avant toute photographie.
6. Notez des observations factuelles, avec la date.
7. Remerciez en partant.
8. Consignez vos impressions et vos questions dans l'heure qui suit, puis discutez avec votre courtier.

Questions à poser

Au courtier, avant la visite :

• Qui sera présent, et les occupants sont-ils informés ?
• Quels logements et quelles parties communes pourrons-nous voir ?
• Combien de temps prévoir, et pouvons-nous revenir ?

Au courtier, pendant la visite :

• Quels logements n'avons-nous pas vus, et pourquoi ?
• Qui entretient les parties communes ?
• Y a-t-il des travaux en cours ou prévus ?

Au courtier, après la visite :

• Qu'avez-vous observé, de votre côté ?
• Comment faire vérifier ce qu'un occupant m'a dit ?
• À qui poser les questions que la visite a soulevées ?

À votre notaire :

• Y a-t-il des précautions à prendre pour conserver et partager mes photos et mes notes ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la visite d'un immeuble habité se prépare-t-elle différemment de celle d'une maison vide ?
2. Nommez trois gestes de courtoisie envers les occupants.
3. Pourquoi éviter de parler de prix ou de projets devant les locataires ?
4. Que faire avant de photographier quoi que ce soit ?
5. Quelle différence entre une observation et une conclusion ?
6. À qui poser vos questions pendant la visite ?

Réponses

1. Parce que les logements sont habités : les occupants sont chez eux et leur vie privée est en jeu.
2. Saluer, demander avant de toucher ou d'ouvrir, limiter la durée, remercier.
3. Parce que cela peut inquiéter les occupants pour leur logement, alors que vous n'êtes pas encore propriétaire.
4. Demander la permission à l'occupant et à votre courtier, et éviter tout ce qui touche à la vie privée.
5. Une observation décrit un fait vu, une conclusion en tire un jugement ; ce jugement revient à un professionnel.
6. Au courtier, à l'écart, plutôt qu'aux locataires.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour organiser les visites, informer les occupants et consigner les réponses.
• Votre notaire — pour les précautions touchant la conservation et le partage de vos documents et photos.
• Votre inspecteur en bâtiment — pour examiner de plus près ce que vous avez noté en visite.

Chapitre 6 — Faire inspecter un immeuble à logements

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez visité l'immeuble, lu les documents, noté vos observations. Il vous reste à confier l'examen du bâtiment à quelqu'un dont c'est le métier : l'inspecteur en bâtiment. Sur un immeuble de plusieurs logements, cet examen a une ampleur particulière. Il ne s'agit plus de regarder une maison, mais un ensemble : des logements, des parties communes, des équipements partagés, des espaces que personne n'habite mais dont tout dépend.

Ce chapitre vous donne des gestes pratiques : comment préparer l'inspection, comment choisir votre inspecteur, comment l'accompagner, comment lire son rapport avec lui. Il ne propose aucune estimation de coût de travaux et ne remplace pas l'avis de l'inspecteur. Le dossier est fictif : Philippe et Stéphanie, qui songent à un triplex pour y habiter un logement.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce que l'inspection d'un immeuble à logements a de particulier ;
• préparer l'inspection avec votre courtier, en pensant aux occupants ;
• choisir un inspecteur en lui posant des questions utiles ;
• accompagner l'inspecteur et poser des questions pendant sa visite ;
• lire son rapport avec lui, en distinguant l'urgent de ce qui peut attendre.

Pourquoi c'est important

L'inspection est l'un des rares moments où un professionnel indépendant regarde le bâtiment pour vous. Elle vous donne une image de son état au moment de l'examen, que ni les documents ni vos propres observations ne peuvent offrir. Pour un immeuble à logements, cette image a un enjeu supplémentaire : ce que vous achetez sera habité par d'autres personnes, et les défauts du bâtiment toucheront leur quotidien autant que le vôtre.

Une inspection bien préparée donne un rapport plus utile. Un inspecteur bien choisi pose des questions que vous n'auriez pas pensé poser. Un rapport lu avec lui, plutôt que seul, devient un outil de décision plutôt qu'une liste inquiétante de défauts.

Ce chapitre ne remplace pas le livre D5 (L'inspection préachat), qui traite l'inspection de façon plus complète. Il vous donne l'essentiel de ce qui est propre à un immeuble de plusieurs logements.

6.1 Ce qui est propre à un immeuble de plusieurs logements

Un examen plus vaste

Dans une maison unifamiliale, l'inspecteur examine un seul ensemble. Dans un immeuble à logements, il doit voir :

• chaque logement occupé, vacant ou non, avec ses fenêtres, ses planchers, ses équipements ;
• les parties communes : entrée, escaliers, couloirs, buanderie, rangement ;
• les espaces techniques : chaufferie, entrée électrique, entrée d'eau, sous-sol, toiture ;
• l'extérieur : murs, toiture, balcons, escaliers extérieurs, cour, stationnement ;
• les installations qui desservent plusieurs logements : chauffage partagé, plomberie commune, système électrique.

Cela prend plus de temps et suppose plus de coordination. L'inspecteur doit entrer dans des logements habités, ce qui demande l'accord et la collaboration des occupants.

DÉFINITION — inspection préachat

Un examen visuel du bâtiment, réalisé par un inspecteur en bâtiment avant l'achat, qui donne lieu à un rapport sur l'état de ce qu'il a pu observer. L'inspecteur décrit ce qu'il voit au moment de la visite : il ne garantit pas l'avenir de l'immeuble et ne voit pas ce qui est caché. Le livre D5 (L'inspection préachat) la présente en détail.

Ce que l'inspecteur peut voir, et ce qu'il ne peut pas voir

Un inspecteur examine ce qui est accessible. Demandez-lui ce qu'il fait et ne fait pas, par exemple pour les murs, les meubles des occupants et les équipements. Dans un immeuble habité, ce qu'il peut voir dépend aussi de l'accès qu'on lui donne. Il est donc utile de lui dire à l'avance quels logements seront accessibles, lesquels ne le seront pas, et pourquoi. Demandez-lui d'indiquer dans son rapport les parties qu'il n'a pas pu voir.

ATTENTION — ce qui n'a pas été vu n'a pas été inspecté

Si un logement, un sous-sol ou un espace technique n'a pas pu être examiné, demandez que le rapport le mentionne. Demandez à l'inspecteur quelles parties n'ont pas été vues et pourquoi, puis consultez votre courtier et votre notaire sur la façon d'en tenir compte avant de vous engager.

Une coordination avec les occupants

L'inspection d'un immeuble habité demande un peu d'organisation. Vous n'avez pas à tout gérer vous-même : votre courtier, le vendeur et l'inspecteur s'entendent sur les rendez-vous. Mais vous pouvez aider en rappelant ce qui compte pour les occupants : être prévenus, connaître la durée de la visite, savoir qui entre chez eux, ne pas être bousculés.

Ce qu'on remet à l'inspecteur avant sa visite

Plus l'inspecteur en sait sur l'immeuble avant d'y entrer, mieux il organise son examen. Avec l'accord de votre courtier, remettez-lui ce que vous avez déjà :

• la description de l'immeuble et de ses logements (chapitre 2) ;
• les factures de travaux et les rapports d'inspection antérieurs, s'il y en a (chapitre 3) ;
• votre tableau des logements, avec vos observations de visite (chapitres 4 et 5) ;
• votre liste de questions et d'endroits à regarder de plus près ;
• les plans ou croquis du bâtiment, si vous en avez.

Ces documents ne remplacent pas son examen. Ils lui indiquent où porter son attention, et ils lui évitent de redécouvrir ce que vous savez déjà.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie prévoient l'inspection du triplex qui les intéresse. Ils demandent à leur courtier comment les occupants seront informés. Le courtier prend en charge la coordination avec le vendeur. Philippe et Stéphanie, de leur côté, préparent la liste des endroits qu'ils souhaitent voir examinés et la remettent à l'inspecteur avant son passage.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier coordonne l'inspection avec le vendeur et les occupants. Votre inspecteur en bâtiment vous dit ce qu'il peut examiner et comment il procède. Pour savoir comment l'inspection s'insère dans votre promesse d'achat, posez la question à votre courtier et à votre notaire. Aucune règle n'est décrite ici : c'est à eux de vous dire comment procéder dans votre transaction.

6.2 Choisir son inspecteur

Une décision qui vous appartient

Le choix de l'inspecteur est le vôtre. Il travaille pour vous, pour vous donner une image fidèle du bâtiment. Il est donc préférable qu'il soit indépendant du vendeur et, autant que possible, qu'il n'ait pas d'intérêt dans la transaction. Votre courtier peut vous suggérer des noms, mais demandez-vous s'il est à l'aise avec les immeubles de plusieurs logements et si vous voulez vérifier son expérience par vous-même.

Les questions à lui poser

Avant de retenir un inspecteur, téléphonez-lui ou écrivez-lui. Vous cherchez à comprendre comment il travaille. Posez-lui :

• Avez-vous l'expérience des immeubles de plusieurs logements ? Combien en avez-vous inspectés, à peu près ?
• Qu'examinez-vous dans un immeuble de ce type : logements, parties communes, espaces techniques, toiture, extérieur ?
• Comment procédez-vous quand des logements sont occupés ?
• Combien de temps prévoyez-vous pour un immeuble de cette taille ?
• Est-ce que je peux vous accompagner pendant la visite ?
• Comment présentez-vous votre rapport : photos, descriptions, priorités ?
• Quels sont vos honoraires et ce qu'ils comprennent ? Facturez-vous des visites de suivi ?
• Pouvez-vous me remettre un exemple de rapport, sans renseignements personnels ?
• Détenez-vous une assurance liée à votre pratique ?

Ce qui aide à comparer

Si vous contactez deux ou trois inspecteurs, notez leurs réponses dans un petit tableau : expérience avec les immeubles à logements, façon de travailler, délai, présentation du rapport, honoraires. Une comparaison écrite est plus fiable que des impressions.

Ne vous laissez pas guider par le seul prix. Un inspecteur moins cher qui passe moins de temps ou qui ne regarde pas les espaces techniques peut vous coûter plus que celui qui prend son temps. De même, un inspecteur très cher n'est pas nécessairement le meilleur : c'est la qualité de l'examen et du rapport qui compte.

Les honoraires et l'étendue du mandat

Avant de confirmer, assurez-vous de bien comprendre ce que vous commandez. Demandez par écrit : ce que l'inspection comprend, ce qu'elle exclut, ce qui est facturé en supplément, si un deuxième passage est possible et à quelles conditions. Un malentendu sur l'étendue du mandat se découvre au moment du rapport, quand il est trop tard pour y remédier simplement.

Les honoraires varient avec la taille et la complexité de l'immeuble. Aucun montant n'est proposé ici : demandez-les à l'inspecteur, et comparez des offres qui couvrent la même chose.

Un inspecteur qui n'a pas de lien avec la transaction

Vérifiez que l'inspecteur n'a aucun lien avec le vendeur ni avec les autres parties à la transaction. S'il en a un, dites-le à votre courtier et à votre notaire avant de poursuivre. Vous voulez un regard indépendant, et il importe que cette indépendance soit claire pour tous.

Ce que l'inspecteur ne fait pas

L'inspecteur en bâtiment n'est pas évaluateur, avocat, comptable, ni entrepreneur. Dire si le prix est juste, ce que la loi permet, ce que l'immeuble rapportera ou combien coûteront les travaux ne fait pas partie de son rôle. Ce livre ne lui prête pas ces rôles et vous invite à ne pas les lui demander.

CÔTÉ COURTIER — suggérer sans imposer

Votre courtier peut vous proposer des inspecteurs avec qui il est à l'aise de travailler. Le choix vous revient, et vous pouvez contacter qui vous voulez. Demandez-lui simplement ce qu'il sait de l'expérience de chacun avec les immeubles de plusieurs logements.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie contactent deux inspecteurs. Ils posent à chacun les mêmes questions et notent les réponses. L'un d'eux explique comment il organise l'accès aux logements habités et leur offre de les accompagner ; l'autre n'a pas inspecté d'immeuble de ce type depuis longtemps. Ils choisissent le premier, sans conclure que le second est mauvais : ils retiennent celui dont l'expérience correspond le mieux à leur besoin.

6.3 Lire le rapport avec lui

Accompagner l'inspecteur

Si votre inspecteur l'accepte, accompagnez-le pendant la visite. C'est un moment précieux : il vous montre ce qu'il voit, vous explique ce qu'il pense, vous répond sur place. Quelques conseils :

• Arrivez à l'heure, avec votre tableau des logements et vos observations de visite.
• Laissez-le travailler. Posez vos questions aux moments de pause, pas pendant qu'il examine.
• Regardez ce qu'il regarde. Vous comprendrez mieux ensuite son rapport.
• Notez ses commentaires, même ceux qui ne figureront pas dans le rapport.
• Respectez les occupants. Les consignes du chapitre 5 s'appliquent aussi pendant l'inspection.
• Demandez-lui à voir les endroits que vous avez notés : la tache au plafond, la marche qui bouge, la chaufferie.

Recevoir le rapport

L'inspecteur vous remet un rapport écrit. Lisez-le une première fois sans l'annoter, pour avoir une vue d'ensemble. Puis lisez-le une seconde fois, un crayon à la main, en marquant :

• ce que vous ne comprenez pas ;
• ce qui vous inquiète ;
• ce qui recoupe vos propres observations ;
• ce qui contredit des documents que vous avez lus.

Rencontrer l'inspecteur pour le rapport

Si vous pouvez, prévoyez un moment pour discuter du rapport avec lui, en personne ou au téléphone. Voici comment en tirer le meilleur parti.

1. Demandez-lui de vous donner les grandes lignes : qu'est-ce qui lui semble le plus important dans cet immeuble ?
2. Demandez-lui de classer ses observations : ce qui semble urgent, ce qui peut se planifier, ce qui relève de l'entretien courant.
3. Faites préciser les termes ou les constats que vous ne comprenez pas.
4. Demandez-lui s'il y a des parties sur lesquelles il recommande un spécialiste : un électricien, un plombier, un couvreur, un ingénieur. Il vous dira lesquels.
5. Demandez-lui ce qu'il n'a pas pu voir et pourquoi.

ATTENTION — un rapport n'est pas une estimation de coûts

L'inspecteur décrit l'état des lieux et signale des points. Demandez-lui s'il chiffre des travaux ; ce livre n'en donne aucune estimation. Pour savoir ce que coûteraient des travaux, adressez-vous à des entrepreneurs ou à des spécialistes, et parlez-en à votre comptable et à votre prêteur.

Quand l'inspecteur recommande un spécialiste

L'inspecteur peut écrire, dans son rapport, qu'un point devrait être examiné par une autre personne : un électricien pour le panneau, un plombier pour une conduite, un couvreur pour la toiture, un ingénieur pour une question de structure. Demandez-lui ce que cette recommandation signifie : elle peut indiquer que le point dépasse son examen visuel, mais c'est à lui de le préciser.

Quand cela se produit :

1. Demandez à l'inspecteur pourquoi il recommande un spécialiste et ce qu'il lui demanderait de vérifier.
2. Parlez-en à votre courtier, qui verra avec le vendeur comment organiser cette vérification.
3. Informez votre notaire, qui vous dira comment cette vérification s'insère dans votre transaction.
4. Gardez le compte rendu du spécialiste dans votre dossier, avec le rapport de l'inspecteur.

Vous pouvez aussi demander plusieurs avis si le point vous semble important. Sachez simplement que cela prend du temps, et que le calendrier de votre transaction peut en être touché : voyez avec votre courtier et votre notaire.

Un tableau pour suivre les constats

Pour ne rien perdre de vue, reportez les constats du rapport dans un tableau, à côté de vos autres documents :

La colonne « Priorité selon l'inspecteur » reprend ce que lui-même a dit. Ce n'est pas à vous de la deviner. Les autres colonnes vous servent à suivre vos questions jusqu'à la réponse.

Ce que vous faites du rapport

Le rapport est un point de départ, pas une conclusion. Vous en tirez :

• des questions pour le vendeur, par l'entremise du courtier ;
• des vérifications à faire faire par des spécialistes, si l'inspecteur le recommande ;
• des sujets à discuter avec votre notaire, votre comptable et votre prêteur ;
• des éléments à garder en tête pour la suite, si vous devenez propriétaire.

Partagez le rapport avec vos professionnels, avec l'accord de l'inspecteur si nécessaire. Demandez à votre courtier comment les constats de l'inspection peuvent être pris en compte dans la suite de la transaction : c'est une question à poser, non une règle à appliquer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie reçoivent le rapport d'inspection du triplex. Ils le lisent d'abord ensemble sans rien annoter. Puis ils le relisent en marquant leurs questions. Lors d'un appel avec l'inspecteur, ils lui demandent de classer ses constats selon l'urgence. Il leur indique ce qui lui semble prioritaire et recommande, pour un point précis, de consulter un spécialiste. Ils notent la recommandation et la transmettent à leur courtier.

6.4 Les questions à poser à l'inspecteur

Avant l'inspection

• Quels logements et quelles parties communes pouvez-vous examiner ?
• Y a-t-il des parties que vous ne pourrez pas voir ? Pourquoi ?
• Avez-vous besoin de documents avant la visite : plans, factures de travaux, rapports antérieurs ?
• Comment souhaitez-vous que les occupants soient informés ?
• Puis-je vous accompagner ?

Pendant l'inspection

• Pouvez-vous me montrer ce que vous voyez ici ?
• Qu'est-ce qui vous retient l'attention dans cette partie ?
• Que regardez-vous quand vous examinez cet équipement ?
• Y a-t-il quelque chose que je devrais savoir tout de suite ?

Après l'inspection

• Quelles sont les trois ou quatre choses les plus importantes à retenir ?
• Qu'est-ce qui vous semble urgent, et qu'est-ce qui peut attendre ?
• Quelles parties n'avez-vous pas pu examiner ?
• Y a-t-il des points pour lesquels vous recommandez un spécialiste ?
• Que me conseillez-vous de demander au vendeur ?
• Quels documents devrais-je conserver après l'achat, pour suivre l'état de l'immeuble ?

À vos autres professionnels

À votre courtier :

• Comment les constats du rapport sont-ils pris en compte dans la suite de la transaction ?
• Comment présenter mes questions au vendeur ?

À votre notaire :

• Les parties non inspectées ou les points soulevés exigent-ils des précautions dans ma transaction ?

À votre prêteur :

• Le rapport d'inspection a-t-il une incidence sur mon dossier de financement ?

À votre comptable :

• Comment tenir compte des travaux à prévoir dans mes discussions avec vous ?

QUI CONSULTER — l'inspection et ses suites

L'inspecteur en bâtiment pour l'état du bâtiment au moment de la visite. Un spécialiste (électricien, plombier, couvreur, ingénieur) quand l'inspecteur en recommande un. Votre courtier pour la suite avec le vendeur. Votre notaire pour les précautions à prendre dans la transaction. Votre comptable et votre prêteur pour les conséquences financières. Le livre D5 (L'inspection préachat) approfondit l'inspection.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se contenter de la visite sans faire inspecter. Un acheteur ne voit pas ce qu'un inspecteur voit. Faites examiner le bâtiment par un professionnel.
• Choisir l'inspecteur sur le seul prix. Un examen rapide et peu approfondi peut coûter plus cher à la longue.
• Engager quelqu'un sans expérience des immeubles à logements. Cet examen est plus vaste ; posez la question de l'expérience.
• Ne pas préparer l'accès. Des logements ou des espaces non accessibles laissent des zones d'ombre dans le rapport.
• Ne pas accompagner l'inspecteur. Vous manquez une occasion d'apprendre et de poser des questions sur place.
• Lire le rapport seul. Un rapport sans explication peut inquiéter à tort ou rassurer à tort. Discutez-en avec l'inspecteur.
• Attendre de lui ce qu'il ne fait pas. Ce n'est pas son rôle de donner un prix des travaux, un avis juridique ou une évaluation de la valeur.
• Oublier les parties non vues. Elles font partie de ce que vous ne savez pas ; consultez vos professionnels à leur sujet.

À retenir

• L'inspection d'un immeuble à logements est plus vaste : logements, parties communes, espaces techniques, extérieur.
• Choisissez votre inspecteur en lui posant des questions sur son expérience, sa façon de travailler et son rapport.
• Accompagnez-le pendant la visite et respectez les occupants.
• Lisez le rapport en deux temps, puis discutez-en avec lui : priorités, spécialistes, parties non vues.
• Le rapport décrit un état au moment de l'examen ; il ne chiffre pas les travaux et ne remplace pas vos autres professionnels.
• Les suites se discutent avec le courtier, le notaire, le comptable et le prêteur.

Votre plan d'action

1. Contactez deux ou trois inspecteurs et posez-leur les mêmes questions.
2. Comparez leurs réponses dans un tableau.
3. Choisissez l'inspecteur dont l'expérience correspond à votre besoin.
4. Coordonnez l'accès avec votre courtier, en pensant aux occupants.
5. Remettez à l'inspecteur votre liste d'endroits à regarder.
6. Accompagnez-le pendant la visite, avec vos notes.
7. Lisez le rapport en deux temps, puis rencontrez l'inspecteur pour le commenter.
8. Transmettez vos questions au vendeur par le courtier, et vos constats à vos autres professionnels.

Questions à poser

À l'inspecteur, avant :

• Quelle est votre expérience des immeubles de plusieurs logements ?
• Que pouvez-vous examiner, et que ne pourrez-vous pas voir ?
• Puis-je vous accompagner ?

À l'inspecteur, après :

• Qu'est-ce qui est urgent, et qu'est-ce qui peut attendre ?
• Pour quels points recommandez-vous un spécialiste ?
• Quelles parties n'avez-vous pas pu examiner ?

À votre courtier :

• Comment tenir compte du rapport dans la suite de la transaction ?

À votre notaire :

• Quelles précautions prévoir pour les parties non inspectées ?

À votre prêteur et à votre comptable :

• Comment les points soulevés par le rapport influent-ils sur mon dossier ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'a de particulier l'inspection d'un immeuble de plusieurs logements ?
2. Citez quatre questions à poser à un inspecteur avant de le choisir.
3. Pourquoi accompagner l'inspecteur pendant la visite ?
4. Que fait-on d'un rapport d'inspection ?
5. Pourquoi ne pas demander à l'inspecteur le prix des travaux ou la valeur de l'immeuble ?
6. Que faire des parties que l'inspecteur n'a pas pu voir ?

Réponses

1. Elle est plus vaste : logements, parties communes, espaces techniques, extérieur, installations partagées, avec la coordination des occupants.
2. Son expérience des immeubles à logements, sa façon de procéder avec des logements occupés, la présentation de son rapport, ses honoraires et ce qu'ils comprennent.
3. Pour voir ce qu'il voit, poser vos questions sur place et mieux comprendre ensuite son rapport.
4. On en tire des questions pour le vendeur, des vérifications par des spécialistes, des sujets à discuter avec les autres professionnels.
5. Parce que ce n'est pas son rôle : il décrit l'état du bâtiment ; le prix des travaux et la valeur relèvent d'autres personnes.
6. Les signaler à votre courtier et à votre notaire, pour savoir comment en tenir compte avant de vous engager.

Pour aller plus loin

• Votre inspecteur en bâtiment — pour l'examen de l'immeuble et l'explication de son rapport.
• Votre courtier immobilier — pour la coordination avec le vendeur et les occupants.
• Votre notaire — pour les précautions touchant les parties non inspectées.
• Dans cette collection : → livre D5 (L'inspection préachat).

Chapitre 7 — Parler à son prêteur et à son comptable

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Deux professionnels connaissent des choses que ni vous ni ce livre ne pouvez vous apprendre : le prêteur hypothécaire, qui sait comment un financement s'étudie, et le comptable, qui sait lire des documents financiers et en voir les conséquences pour votre situation. Vous les consultez avant de faire une offre, pas après.

Ce chapitre présente la démarche et la liste des questions à leur poser. Il ne contient aucun chiffre, aucun ratio, aucun critère et aucune règle de financement ou de fiscalité. Toute règle se demande aux professionnels. Les dossiers sont fictifs : Omar, qui cherche un premier immeuble à revenus, et Francine, qui veut acheter un petit immeuble avec sa sœur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi consulter le prêteur et le comptable avant de faire une offre ;
• préparer les documents à leur remettre ;
• poser au prêteur des questions claires sur son examen de votre dossier ;
• poser au comptable des questions claires sur la lecture des documents de l'immeuble ;
• tenir un dossier de leurs réponses, pour vous et pour vos autres professionnels.

Pourquoi c'est important

Un achat d'immeuble à revenus engage des sommes importantes et une situation financière qui change : vous aurez des revenus nouveaux, des dépenses nouvelles, des obligations nouvelles. Le prêteur et le comptable sont les mieux placés pour vous dire comment tout cela s'articule dans votre cas. Mais ils ne peuvent le faire que s'ils ont les bons documents et les bonnes questions.

Les consulter tôt vous évite plusieurs déconvenues. Vous savez, avant de visiter, quels documents ils voudront voir. Vous évitez de vous attacher à un immeuble que votre situation ne permettrait peut-être pas d'acheter. Et vous préparez, avec eux, une offre dont vous pourrez parler en connaissance de cause avec votre courtier.

Attendre d'avoir trouvé « le bon immeuble » pour appeler ces deux professionnels est un piège. Mieux vaut les avoir à vos côtés avant de choisir.

7.1 Pourquoi les consulter avant de faire une offre

Ce que fait le prêteur

Le prêteur est l'institution ou la personne qui vous avance l'argent. Il étudie votre dossier, celui de l'immeuble, et décide s'il vous prête, à quelles conditions et pour quel montant. Chaque prêteur a ses propres façons de procéder, qui varient et qui changent. Ce livre n'en décrit aucune : elles s'obtiennent auprès de lui.

DÉFINITION — le prêteur hypothécaire

La banque, la caisse, l'institution ou la personne qui prête l'argent nécessaire à l'achat et reçoit en garantie une hypothèque sur l'immeuble. Pour le financement d'un immeuble à revenus, voir → livre F7 (Financer un immeuble à revenus ou commercial).

Ce que fait le comptable

Le comptable lit les documents financiers de l'immeuble et de votre situation personnelle. Il vous dit ce que ces documents signifient, ce qu'ils omettent, ce qu'il faudrait demander de plus. Il peut aussi vous renseigner sur la façon dont l'achat s'inscrit dans votre situation fiscale. Pour le contexte général, voir → livre G4 (Fiscalité de l'immeuble locatif), à titre d'information seulement.

Pourquoi avant l'offre

Une offre d'achat est une étape sérieuse : demandez à votre courtier et à votre notaire ce qu'elle engage. Avant de la présenter, vous devez savoir :

• si votre situation permet d'envisager l'achat et dans quelles conditions ;
• quels documents le prêteur voudra voir, afin de les demander à temps au vendeur ;
• comment le comptable lit les documents de l'immeuble, afin de savoir ce qui manque ;
• quels points mériteraient une vérification supplémentaire avant de vous engager.

Si vous attendez après l'offre, vous risquez de découvrir des difficultés alors que vous avez peu de temps pour y répondre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar a repéré une annonce qui l'intéresse. Avant même de la visiter, il appelle son prêteur et son comptable. Il leur dit qu'il envisage un immeuble à revenus et leur demande de lui indiquer ce qu'ils voudront voir. Il découvre que le prêteur a besoin de documents sur l'immeuble qu'il n'avait pas pensé à demander. Il les ajoute à sa liste, et la transmet au courtier pour qu'elle parvienne au vendeur.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le prêteur vous dit comment il étudie votre dossier et ce qu'il faut lui fournir. Le comptable vous dit comment lire les documents et ce qu'ils signifient pour vous. Aucun des deux ne devrait être consulté après coup : rencontrez-les avant de faire une offre.

Présenter votre projet en une page

Avant de rencontrer l'un ou l'autre, rédigez une page qui décrit votre projet. Elle ne contient pas de chiffres : elle répond à quelques questions simples.

• Qui achète : vous seul, à deux, avec un membre de votre famille ?
• Quel type d'immeuble envisagez-vous (chapitre 2) ?
• Voulez-vous habiter un des logements, ou tout louer ?
• Où en êtes-vous : réflexion, recherche, visites, immeuble repéré ?
• Quelles sont vos principales préoccupations ?
• Qu'attendez-vous de cette rencontre ?

Cette page vous aide à structurer la conversation, et elle donne au professionnel un point de départ. Il vous dira ensuite ce qu'il lui faut de plus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Francine et sa sœur rédigent chacune une demi-page, puis les comparent. Elles s'aperçoivent qu'elles n'ont pas décrit leur projet de la même façon : l'une pense à louer tous les logements, l'autre songe à en habiter un. Elles s'asseyent pour en discuter avant leur première rencontre avec le comptable. La conversation avec lui devrait en être plus claire.

Quand les réponses diffèrent

Il peut arriver que le prêteur et le comptable ne disent pas la même chose, ou que deux prêteurs donnent des réponses différentes. Ce n'est pas nécessairement une erreur : chacun regarde votre situation à sa façon, avec ses propres règles et ses propres objectifs. Quand cela se produit :

1. Notez les deux réponses, avec leur source et la date.
2. Demandez à chacun d'expliquer le fondement de sa réponse.
3. Posez la question à votre courtier et à votre notaire, qui peuvent vous orienter.
4. Ne tranchez pas seul : demandez-vous quelle réponse tient compte le mieux de votre situation, en vous appuyant sur ce qu'ils vous ont dit.

Une relation à construire

Si vous n'avez pas encore de comptable qui connaît les immeubles à revenus, demandez à des personnes de confiance, ou à votre courtier, de vous suggérer des noms. Rencontrez-en deux ou trois avant de choisir. De même, si vous n'avez pas de relation avec un prêteur, vous pouvez en rencontrer plusieurs : chacun étudie votre dossier à sa manière, et la comparaison est instructive.

Ne cherchez pas le meilleur chiffre au téléphone. Cherchez la personne qui prend le temps de vous expliquer, qui répond clairement et qui connaît ce type d'immeuble.

7.2 Les documents à leur remettre

Ce que vous apportez sur vous-même

Les deux professionnels voudront connaître votre situation personnelle. Sans en dresser ici la liste complète, qui dépend de chacun, voici les types de documents que l'on pourra vous demander :

• des pièces d'identité ;
• des renseignements sur vos revenus ;
• des renseignements sur vos dettes et vos engagements ;
• des renseignements sur vos avoirs ;
• des documents fiscaux récents ;
• des renseignements sur les autres personnes qui achètent avec vous, s'il y en a.

Demandez à chacun la liste précise de ce qu'il souhaite, et dans quel format. Ne remettez pas de documents sensibles par un moyen que vous jugez peu sûr : demandez comment les transmettre en toute sécurité.

Ce que vous apportez sur l'immeuble

Pour chaque immeuble qui vous intéresse, vous aurez des documents du vendeur (chapitre 3) et vos propres notes (chapitres 4 et 5). Selon ce que demandent vos professionnels, ils pourront comprendre :

• la description de l'immeuble et de ses logements ;
• les baux et l'état des loyers ;
• l'état des revenus et dépenses ;
• les comptes de taxes, les assurances, les factures de services ;
• les factures de travaux et, plus tard, le rapport d'inspection ;
• votre tableau des logements et votre tableau d'écarts.

Ne tentez pas de choisir à leur place les documents à remettre. Remettez ce qu'ils demandent, et indiquez-leur ce que vous avez en plus. Ils décideront de ce qui leur est utile.

Une trousse à préparer

Rassemblez vos documents dans un dossier, papier ou numérique, classé de la même façon pour tous. Mettez dessus la date de chaque remise. Notez ce que vous avez remis à qui. Cette discipline vous évitera de remettre trois fois le même document à des personnes différentes, ou d'oublier d'en remettre un.

LE FORMULAIRE — une liste de remise, à adapter

Document remis | À qui | Date de remise | Format | Remarques

(Une ligne par document. Vous la complétez à mesure que vous remettez des documents à chaque professionnel.)

ATTENTION — respecter la vie privée des occupants

Les baux et d'autres documents contiennent des noms et des renseignements personnels sur des occupants. Ne les transmettez qu'aux professionnels qui en ont besoin pour vous aider, et demandez à votre notaire comment les conserver. Ne les diffusez pas ailleurs.

CAS CONCRET — dossier fictif

Francine et sa sœur préparent un dossier commun. Chacune réunit ses documents personnels. Elles se mettent d'accord sur la façon de les classer et de les transmettre. Elles demandent à leur prêteur comment il préfère recevoir les documents de deux personnes qui achètent ensemble, et à leur comptable si elles doivent le rencontrer ensemble ou séparément.

7.3 Les questions à poser au prêteur

Avant la rencontre

Préparez vos questions par écrit. Votre but n'est pas d'obtenir une décision, mais de comprendre comment le prêteur travaille. Ce livre ne vous donne aucune règle sur ses exigences ; ces règles s'obtiennent de lui.

Questions sur le processus

• Comment se déroule l'étude d'une demande de financement pour un immeuble à revenus ?
• Quels documents voulez-vous voir, sur moi et sur l'immeuble ?
• Quelles étapes viennent après la remise des documents, et dans quel ordre ?
• Combien de temps l'étude prend-elle, à peu près ?
• À quel moment pouvons-nous parler d'une préautorisation, s'il en existe une pour ce type d'immeuble ?
• Comment tenez-vous compte de l'évaluation de l'immeuble, et qui la commande ?

Questions sur la nature de l'immeuble

• L'immeuble que j'envisage appartient-il à une catégorie que vous financez ?
• Le fait que j'habite l'un des logements ou non change-t-il votre étude ? De quelle manière ?
• Comment tenez-vous compte des revenus de location dans votre étude ?
• Y a-t-il des documents propres aux immeubles à revenus que vous exigez ?
• Comment considérez-vous un logement vacant ou une partie non résidentielle ?

Questions sur vos engagements

• Si j'achète avec une autre personne, comment votre étude se fait-elle ?
• Quelles sont les conséquences de l'achat sur mes autres engagements financiers ?
• Quels changements dans ma situation, avant la signature, devrais-je vous signaler ?

Questions sur le suivi

• Qui est ma personne-ressource chez vous ?
• Comment me tenez-vous informé de l'avancement ?
• Quelles conditions dois-je respecter pour que l'approbation tienne jusqu'à la signature ?
• Que se passe-t-il si l'inspection ou l'évaluation révèle des problèmes ?

Notez les réponses avec la date, et demandez-les par écrit quand c'est possible.

CÔTÉ COURTIER — un partenaire dans la démarche

Votre courtier connaît le calendrier d'une transaction et peut vous dire à quel moment il est utile d'avoir parlé au prêteur. Il peut aussi vous suggérer de rencontrer plus d'un prêteur. Il ne peut pas vous dire si vous serez approuvé ni à quelles conditions : cette réponse vient du prêteur seul.

QUI CONSULTER — le financement

Le prêteur pour l'étude de votre dossier et ses conditions. Votre comptable pour l'effet du financement sur votre situation. Votre notaire pour les documents liés à l'hypothèque et à l'acte de vente. Pour une présentation générale du financement de ce type d'immeuble, voir → livre F7 (Financer un immeuble à revenus ou commercial) ; elle ne remplace pas la réponse de votre prêteur.

7.4 Les questions à poser au comptable

Avant la rencontre

Dites au comptable, dès le premier contact, que vous envisagez l'achat d'un immeuble à revenus, que vous voulez comprendre ce que cela signifie pour vous et que vous aimeriez le rencontrer avant de faire une offre. S'il n'a pas l'habitude de ce type d'achat, il vous le dira.

Questions sur la lecture des documents de l'immeuble

• Comment lisez-vous un état des revenus et dépenses préparé par un vendeur ?
• Quels documents voulez-vous voir en priorité ?
• Quelles questions dois-je poser au vendeur sur ces documents ?
• Que faites-vous quand un document manque ou semble incomplet ?
• Comment vérifiez-vous la cohérence entre l'état des revenus, les baux et les factures ?

Questions sur votre situation

• Que change l'achat d'un immeuble à revenus dans ma situation personnelle ?
• Que dois-je savoir avant de décider d'habiter l'immeuble ou de le louer en entier ?
• Quelles informations vous faut-il pour m'accompagner correctement ?
• Quelles décisions devrais-je prendre avec vous avant de faire une offre ?

Questions sur la forme d'achat

• Si j'achète avec une autre personne, quelles questions dois-je me poser avec vous ?
• Y a-t-il une façon d'organiser l'achat qui mérite d'être discutée avec vous avant de signer ? Qui d'autre devrais-je consulter à ce sujet ?

Questions sur le suivi après l'achat

• Quels documents dois-je conserver et pendant combien de temps ?
• Comment tenir mes dossiers pour faciliter votre travail ?
• À quel rythme souhaitez-vous que nous nous rencontrions ?

Ce livre n'explique aucune règle fiscale. Le livre G4 (Fiscalité de l'immeuble locatif) donne un contexte général ; seul le comptable peut répondre pour votre situation.

QUI CONSULTER — la fiscalité et les chiffres

Le comptable pour tout ce qui touche à la lecture des chiffres et à la fiscalité. Le notaire ou l'avocat pour la forme juridique de l'achat, notamment à plusieurs. Le prêteur pour le financement. Aucune règle n'est donnée ici : chaque réponse est à demander au professionnel concerné.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar rencontre son comptable avec son tableau des logements, l'état des revenus et dépenses et ses questions. Le comptable lui montre ce qu'il regarde en premier, lui indique deux documents manquants et lui suggère une question à poser au vendeur. Omar sort de la rencontre avec une liste claire, qu'il envoie à son courtier le jour même.

Préparer l'étape suivante

À la fin de chaque rencontre, demandez deux choses : que dois-je faire maintenant ? et quand dois-je vous revoir ? Ces deux questions donnent un prochain geste concret et une date. Sans elles, les rencontres se succèdent sans produire d'avancement.

Notez aussi les points sur lesquels vous restez dans le doute. Un doute noté est une question à poser lors de la rencontre suivante ; un doute oublié devient une surprise au moment de signer.

Garder la trace de ce qu'on vous dit

Après chaque rencontre, écrivez un court résumé : date, personne, sujets abordés, réponses, prochaines étapes. Si possible, demandez à chaque professionnel de confirmer par écrit les points importants. Ce dossier sera utile à tous : à vous, à votre courtier, à votre notaire.

Se préparer à des réponses qui ne sont pas celles qu'on espère

Une rencontre avec un prêteur ou un comptable peut vous apprendre que l'immeuble que vous aimez ne convient pas à votre situation, ou qu'il faudrait plus de temps ou plus de préparation. C'est une information précieuse, même si elle déçoit. Mieux vaut l'entendre avant de visiter dix fois et de faire une offre.

Si cela se produit, demandez au professionnel :

• ce qui, dans votre situation, rend l'achat difficile ;
• ce qui pourrait changer cela, et dans quel délai ;
• quelles autres options il vous suggère d'explorer, avec qui ;
• à quel moment vous pourriez le revoir.

Prenez le temps de réfléchir avant de décider. Une pause n'est pas un échec : elle fait partie de la préparation d'un achat de cette importance.

Quand les deux professionnels se parlent

Il peut être utile que votre prêteur et votre comptable communiquent, avec votre accord. Demandez-leur s'ils le souhaitent, et si oui, signez les autorisations qu'ils vous demandent. Un échange direct peut éviter des malentendus et accélérer certaines étapes.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre d'avoir trouvé l'immeuble pour consulter. Le prêteur et le comptable vous donnent un cadre avant la recherche.
• Chercher une règle dans ce livre. Il n'en donne aucune sur le financement ni sur la fiscalité. Toutes les règles se demandent aux professionnels.
• Ne consulter qu'un prêteur. Chacun étudie le dossier à sa façon ; en rencontrer plusieurs aide à comprendre.
• Remettre des documents sans les classer. Vous perdez la trace de ce qui est remis et à qui.
• Négliger la vie privée des occupants. Les baux contiennent des renseignements personnels ; ne les diffusez pas.
• Oublier d'écrire les réponses. Une réponse orale s'oublie ; une réponse écrite se conserve.
• Ne pas dire que vous achetez à plusieurs. Cette information change les questions à poser et les documents à fournir.
• Interpréter soi-même les chiffres. Laissez au comptable la lecture des documents financiers.

À retenir

• Consultez le prêteur et le comptable avant de faire une offre.
• Le prêteur étudie votre dossier et celui de l'immeuble ; le comptable lit les documents et vous renseigne sur votre situation.
• Préparez vos documents personnels et ceux de l'immeuble, et classez-les.
• Posez vos questions par écrit et notez les réponses avec la date.
• Ce livre ne donne aucun chiffre, ratio, critère ni règle de financement ou de fiscalité.
• Si vous achetez à plusieurs, dites-le dès le début.

Votre plan d'action

1. Choisissez un prêteur et un comptable, après en avoir rencontré plus d'un si possible.
2. Dites-leur que vous envisagez un immeuble à revenus.
3. Demandez à chacun la liste précise des documents qu'il veut voir.
4. Rassemblez vos documents personnels et ceux de l'immeuble dans un dossier classé.
5. Préparez vos questions par écrit, à l'aide des listes de ce chapitre.
6. Rencontrez-les avant de faire une offre.
7. Écrivez un résumé après chaque rencontre.
8. Transmettez à votre courtier la liste de documents que le prêteur et le comptable veulent voir.

Questions à poser

Au prêteur :

• Comment étudiez-vous une demande pour un immeuble à revenus ?
• Quels documents voulez-vous voir, sur moi et sur l'immeuble ?
• Le fait que j'habite l'un des logements change-t-il votre étude ?
• Que se passe-t-il si l'inspection ou l'évaluation révèle des problèmes ?

Au comptable :

• Comment lisez-vous un état des revenus et dépenses ?
• Que change l'achat d'un immeuble à revenus dans ma situation ?
• Quelles questions poser au vendeur sur les documents ?

À votre courtier :

• À quel moment dois-je avoir parlé à mon prêteur et à mon comptable ?

À votre notaire :

• Y a-t-il des documents à lui remettre avant que je présente une offre ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi consulter le prêteur et le comptable avant de faire une offre ?
2. Quel est le rôle du prêteur ? Celui du comptable ?
3. Nommez trois types de documents sur vous-même que l'on pourrait vous demander.
4. Pourquoi demander la liste de documents précise à chaque professionnel ?
5. Pourquoi ce livre ne donne-t-il aucune règle de financement ni de fiscalité ?
6. Que faire après chaque rencontre ?

Réponses

1. Pour savoir quels documents ils voudront voir, comprendre comment ils étudient votre dossier, et éviter de découvrir des difficultés quand le temps presse.
2. Le prêteur étudie votre dossier et celui de l'immeuble et décide s'il vous prête ; le comptable lit les documents financiers et vous renseigne sur votre situation.
3. Des pièces d'identité, des renseignements sur vos revenus, vos dettes, vos avoirs, des documents fiscaux.
4. Parce que chacun a ses propres exigences et ses propres formats.
5. Parce que ces règles varient, changent et dépendent de chaque situation ; elles se demandent aux professionnels.
6. Écrire un court résumé : date, sujets, réponses, prochaines étapes, et demander les points importants par écrit.

Pour aller plus loin

• Votre prêteur hypothécaire — pour l'étude de votre dossier et les conditions de financement.
• Votre comptable — pour la lecture des documents financiers et votre situation fiscale.
• Votre notaire ou un avocat — pour la forme juridique de l'achat, notamment à plusieurs.
• Dans cette collection : → livres F7 (Financer un immeuble à revenus ou commercial) et G4 (Fiscalité de l'immeuble locatif).

Chapitre 8 — Préparer l'offre avec son courtier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez rassemblé des documents, visité l'immeuble, fait inspecter le bâtiment, parlé à votre prêteur et à votre comptable. Il vous reste une étape : décider si vous faites une offre, et sur quoi elle repose. C'est le moment où tout ce que vous avez appris se transforme en demandes concrètes.

Ce chapitre vous aide à clarifier vos priorités et à dresser la liste des vérifications que vous souhaitez faire avant de vous engager. Il ne formule aucune clause et ne propose aucune condition type : tout le contenu d'une offre se prépare avec votre courtier et se fait relire par votre notaire. Les dossiers sont fictifs : Philippe et Stéphanie, qui songent à un triplex pour y habiter un logement, et Omar, qui cherche un premier immeuble à revenus.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• clarifier ce qui compte vraiment pour vous dans cet achat ;
• dresser la liste des vérifications que vous voudriez faire avant de vous engager ;
• mettre vos demandes par écrit, de façon claire, pour les remettre à votre courtier ;
• poser à votre courtier et à votre notaire les questions utiles sur l'offre ;
• reconnaître ce qui relève du courtier, du notaire et de vous.

Pourquoi c'est important

Une offre d'achat est une étape sérieuse. Elle exprime ce que vous voulez acheter et à quelles conditions. Demandez à votre courtier et à votre notaire ce qu'elle engage.

Or certains acheteurs arrivent à ce moment sans avoir clarifié ce qui compte pour eux. Ils se retrouvent à décider sous la pression, dans une conversation avec leur courtier qui doit tout couvrir en peu de temps. Ils risquent d'oublier une vérification importante ou de laisser passer une inquiétude qu'ils auraient pu exprimer.

Préparer l'offre bien avant de la présenter, c'est se donner le temps de réfléchir. Vous arrivez devant votre courtier avec des priorités nettes et une liste de vérifications. Il peut alors faire son travail : vous aider à traduire tout cela dans une offre, avec l'aide du notaire.

8.1 Quels points vous importent

Se poser les questions avant de les poser aux autres

Avant de parler d'offre avec votre courtier, prenez un moment, seul ou avec les personnes qui achètent avec vous, pour mettre vos priorités sur papier. Il n'existe pas de bonne réponse : ce qui compte pour une personne ne compte pas toujours pour une autre.

Quelques questions pour clarifier

• Qu'est-ce qui vous a attiré dans cet immeuble ? Qu'est-ce qui vous a inquiété ?
• Parmi les points relevés à l'inspection, lesquels vous préoccupent le plus ?
• Parmi les écarts repérés dans les documents, lesquels aimeriez-vous clarifier avant de vous engager ?
• Qu'est-ce qui, pour vous, serait un obstacle à l'achat ?
• Qu'est-ce qui serait seulement un inconvénient que vous accepteriez ?
• De combien de temps avez-vous besoin pour faire vos vérifications ?
• Quel est votre calendrier personnel : emménagement, travaux, financement ?
• Qui prend la décision finale, et comment, si vous achetez à plusieurs ?

Séparer l'essentiel et le souhaitable

Faites deux colonnes. Dans la première, mettez ce qui est essentiel : sans cela, vous ne voulez pas acheter. Dans la seconde, mettez ce qui est souhaitable : vous aimeriez l'obtenir, mais vous pourriez vous en passer. Cette distinction aide beaucoup votre courtier à comprendre ce que vous cherchez, et elle vous aide à garder votre calme dans une négociation.

Ne remplissez pas ce tableau trop vite. Revenez-y après avoir parlé à vos professionnels : ce que vous avez appris peut déplacer certains éléments d'une colonne à l'autre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie s'assoient avec le rapport d'inspection et leurs notes. Chacun écrit de son côté ce qui est essentiel et ce qui est souhaitable, puis ils comparent. Ils découvrent qu'ils placent le même point dans des colonnes différentes. Cette discussion les aide à éviter une divergence devant leur courtier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier vous aide à traduire vos priorités en demandes concrètes. Votre prêteur et votre comptable vous disent comment votre situation influence ce que vous pouvez envisager. Votre notaire vous dit comment l'offre s'insère dans la transaction. Aucun de ces professionnels ne peut décider à votre place de ce qui est essentiel.

Les décisions que vous prenez à plusieurs

Si vous achetez avec un conjoint, un membre de votre famille ou un ami, la façon de décider ensemble mérite d'être discutée avant l'offre. Posez-vous : qui parle au courtier ? Qui décide en cas de désaccord ? Comment vous informez-vous mutuellement ? Pour la façon de formaliser votre entente, adressez-vous à votre notaire ou à un avocat.

8.2 Les vérifications que l'on voudrait faire avant de s'engager

Une liste de souhaits, non une liste de clauses

À ce stade, vous dressez une liste de ce que vous voudriez avoir vérifié avant de vous engager. Vous ne cherchez pas à rédiger des clauses : cette tâche appartient à votre courtier, avec l'aide de votre notaire. Votre liste est une expression de besoins. Elle sert de point de départ à la conversation.

Les grandes catégories de vérifications

Voici des catégories, que vous adapterez à votre dossier.

Le bâtiment

• l'inspection en bâtiment, et d'éventuelles vérifications de spécialistes ;
• le certificat de localisation, lu avec votre notaire ;
• les parties de l'immeuble qui n'ont pas pu être examinées.

Les documents

• les documents du vendeur que vous attendez encore ;
• les écarts repérés dans les baux, l'état des loyers, l'état des revenus et dépenses ;
• les explications que vous attendez du vendeur.

Le financement

• l'accord de votre prêteur, avec les conditions qu'il pose ;
• l'évaluation de l'immeuble, si votre prêteur en exige une ;
• les documents que le prêteur attend encore.

Les chiffres

• la lecture des documents financiers par votre comptable ;
• les questions qu'il vous a demandé de poser au vendeur.

La situation des logements

• ce que vous voulez savoir sur la situation de chaque logement ;
• la question de l'occupation actuelle et future des logements, à poser à un professionnel compétent en logement locatif (→ livre H1, Le bail résidentiel et le TAL, pour une présentation générale).

Votre transaction

• les points que votre notaire aimerait voir clarifiés ;
• le temps dont vous avez besoin pour tout faire.

Un exemple de liste, rempli à titre d'illustration

Voici comment Omar pourrait présenter sa liste, en quelques lignes par catégorie. Elle est fictive et sert de modèle de présentation, non de contenu à recopier.

• Bâtiment : faire inspecter l'immeuble par un inspecteur à l'aise avec les immeubles à logements ; poser à l'inspecteur les questions préparées au chapitre 6 ; faire examiner le certificat de localisation par le notaire.
• Documents : obtenir les documents encore attendus ; obtenir une explication de l'écart repéré entre un bail et l'état des loyers.
• Financement : obtenir l'accord écrit du prêteur et connaître ses conditions.
• Chiffres : faire lire par le comptable l'état des revenus et dépenses et les pièces qui l'appuient.
• Logements : connaître la situation de chaque logement, avec l'aide d'un professionnel compétent.
• Transaction : laisser le temps au notaire de faire ses vérifications.

Remarquez que chaque ligne est un souhait, formulé simplement, avec le professionnel concerné. Aucune ne dit comment l'écrire dans l'offre : c'est le courtier qui s'en charge.

Prévoir des plans de rechange

Une vérification peut ne pas donner ce que vous espériez : un prêteur refuse, un rapport d'inspection révèle un point préoccupant, un document attendu n'arrive pas. Avant de présenter l'offre, demandez-vous : qu'est-ce que je fais si cela arrive ? Voulez-vous renégocier, reporter, renoncer ? Discutez-en avec votre courtier et votre notaire.

Cette réflexion ne vise pas à vous décourager. Elle vous évite d'être pris de court. Écrivez vos réponses : elles vous serviront de repère si la situation devient tendue.

Penser au calendrier

Chaque vérification prend du temps. Une inspection se planifie, un prêteur étudie un dossier, un comptable lit des documents, un notaire examine un titre. Parlez à votre courtier du délai que vous croyez nécessaire, après en avoir discuté avec chaque professionnel concerné. Ne vous fiez pas à un délai que vous imaginez : demandez. Notez chaque délai donné, avec la date et le nom de la personne, pour pouvoir les comparer et en reparler avec votre courtier.

ATTENTION — ne rédigez pas vos clauses vous-même

Le texte d'une offre, ses conditions, ses délais, ses formulations sont l'affaire de votre courtier et de votre notaire. Cherchez à expliquer ce que vous voulez vérifier et pourquoi, et laissez-les trouver comment le traduire. Une formulation improvisée peut ne pas dire ce que vous croyez.

Les vérifications qui ne se font pas toutes avant

Certaines vérifications ne sont peut-être possibles qu'une fois l'offre acceptée : l'accès à certains documents, la visite approfondie de certains logements, l'évaluation demandée par le prêteur. Dites à votre courtier celles qui vous importent et demandez-lui comment il envisage de les intégrer. C'est lui qui connaît les façons de faire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar dresse sa liste de vérifications souhaitées. Il y met l'inspection, la lecture de l'état des revenus par son comptable, l'accord de son prêteur et la clarification d'un écart entre un bail et l'état des loyers. Il y ajoute la question de l'occupation de l'un des logements, qu'il ne sait pas formuler. Il note de la poser à son courtier et à son notaire, sans proposer lui-même de formulation.

8.3 Mettre ses demandes par écrit

Pourquoi écrire

Une demande orale s'oublie ou se déforme. Une demande écrite se partage avec votre courtier, votre notaire et vos autres professionnels. Elle permet à tous de partir de la même base, et à vous de vérifier plus tard ce qui a été demandé.

Une note à remettre au courtier

Rédigez, avant la rencontre, une note courte à l'intention de votre courtier. Voici une structure possible.

LE FORMULAIRE — une note de préparation de l'offre, à adapter

1. Immeuble visé : [adresse].

2. Ce qui m'a attiré, ce qui m'a inquiété.

3. Mes priorités essentielles, mes souhaits.

4. Les vérifications que je voudrais faire avant de m'engager, regroupées par catégorie : bâtiment, documents, financement, chiffres, situation des logements, transaction.

5. Les points sur lesquels j'attends des explications du vendeur.

6. Le temps dont j'ai besoin, selon mes professionnels.

7. Mes questions pour le courtier et pour le notaire.

8. Les personnes qui participent à la décision, et leurs coordonnées.

Cette note n'est pas l'offre. Elle exprime vos besoins. Le courtier vous dira comment les traduire.

Quelques conseils d'écriture

• Soyez précis. Je voudrais que mon comptable ait lu les documents financiers avant de m'engager est plus clair que je veux vérifier les chiffres.
• Soyez bref. Une page ou deux suffisent. Un courtier lit mieux une note concise.
• Séparez les besoins et les solutions. Dites ce que vous voulez vérifier, pas comment il faut l'écrire dans l'offre.
• Datez votre note. Elle fera partie de votre dossier.
• Gardez une copie. Vous pourrez la relire après la rencontre.

Ce qui se passe ensuite

Votre courtier lit votre note, en discute avec vous, vous explique comment traduire vos demandes. Il prépare l'offre. Vous la relisez attentivement, vous demandez à votre notaire de la relire, vous posez vos questions et vous décidez. Ne signez pas avant d'avoir compris chaque ligne ; si un passage vous échappe, demandez qu'on vous l'explique.

CÔTÉ COURTIER — traduire vos besoins en offre

Votre courtier connaît la forme que prend une offre, les usages et les formulaires de son métier. Il vous explique ce qu'il propose et pourquoi. Il peut vous recommander de faire relire l'offre par votre notaire avant de la présenter. Il ne peut pas vous garantir qu'elle sera acceptée ; pour ce que la loi prévoit dans votre situation précise, adressez-vous au notaire ou à l'avocat.

Attendre la réponse du vendeur

Une fois l'offre présentée, le vendeur peut l'accepter, la refuser ou répondre par une autre proposition. Votre courtier vous tient au courant. Pendant ce temps, restez joignable, gardez votre dossier à portée de main et ne prenez aucun autre engagement important qui dépendrait du résultat.

Si la réponse est une contre-proposition, ne répondez pas dans la minute. Relisez-la avec votre courtier, reportez-la à votre liste d'essentiel et de souhaitable, consultez votre notaire si un point vous échappe, et prenez le temps nécessaire pour décider. Les professionnels qui vous entourent sont là pour que vous ne décidiez pas seul sous pression.

Négocier avec calme

Une négociation est un échange entre deux parties qui cherchent chacune à protéger ses intérêts. Voici quelques attitudes qui aident, sans rien garantir.

• Rester courtois, même si la réponse déçoit : le vendeur n'est pas votre adversaire.
• Savoir ce qui est essentiel pour pouvoir lâcher ce qui est souhaitable.
• Ne pas s'attacher à l'immeuble au point de perdre le sens des proportions.
• S'appuyer sur ses professionnels plutôt que sur des impressions.
• Accepter de dire non, y compris à un immeuble qui vous plaît, si les vérifications ne vous rassurent pas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie reçoivent une réponse qui ne correspond pas tout à fait à leur offre. Ils se donnent une soirée. Ils relisent leur tableau d'essentiel et de souhaitable, appellent leur courtier pour poser deux questions, et envoient un message à leur notaire pour savoir s'il peut relire le nouveau texte rapidement. Le lendemain, ils savent ce qu'ils acceptent, ce qu'ils refusent et ce qu'ils veulent clarifier.

Ce que l'offre ne règle pas

Une offre ne règle pas tout, et vous aurez encore à faire après son acceptation. Les vérifications convenues restent à faire. Les documents manquants restent à obtenir. Le prêteur poursuit son travail. Le notaire prépare l'acte. Les locataires attendent de savoir ce qui les concerne. L'offre n'est qu'une étape dans un parcours, et vous gardez votre dossier à jour jusqu'à la signature chez le notaire.

C'est aussi pourquoi un dossier bien tenu rend service : à chaque étape, vous savez où vous en êtes, ce qui est fait, ce qui reste, et à qui vous adresser.

Respecter le rythme de chacun

Un vendeur, un courtier, un notaire, un prêteur travaillent chacun à leur rythme. Une offre bien préparée facilite les échanges, mais elle ne les accélère pas toujours. Prévoyez un peu de marge, et évitez de laisser la pression du moment vous pousser à décider trop vite. Si vous sentez que le temps manque, dites-le à votre courtier : il vous aidera à y voir clair.

8.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

• Comment se prépare une offre pour un immeuble à revenus ?
• Que pouvons-nous demander au vendeur, et comment le formuler ?
• Comment prévoir le temps nécessaire à mes vérifications ?
• Comment tenir compte, dans l'offre, de mes priorités essentielles ?
• Comment se passe la suite si le vendeur répond à mon offre par une contre-proposition ?
• Quels documents voulez-vous de ma part avant de présenter l'offre ?
• Que se passe-t-il si une vérification ne donne pas le résultat attendu ?
• À quel moment mon notaire doit-il relire l'offre ?

Au notaire

• Pouvez-vous relire l'offre avant que je la signe ?
• Quels points de mon dossier voulez-vous que je clarifie avant de m'engager ?
• Quelles vérifications relèvent de vous : titre, certificat de localisation, autres ?
• Y a-t-il des précautions particulières pour un immeuble habité par des locataires ?
• Comment l'offre s'articule-t-elle avec l'acte de vente ?
• Si j'achète avec une autre personne, que devons-nous prévoir ?

Au prêteur et au comptable

• Votre accord ou votre lecture ont-ils des conditions que je devrais refléter dans mes demandes ?
• Quels délais dois-je prévoir pour que vous puissiez faire votre travail ?

Aux autres personnes qui achètent avec vous

• Sommes-nous d'accord sur ce qui est essentiel et sur ce qui est souhaitable ?
• Qui parle au courtier ?
• Comment décidons-nous si nous ne sommes pas d'accord ?

QUI CONSULTER — l'offre

Le courtier pour la préparation et la présentation de l'offre. Le notaire pour sa relecture et ses conséquences dans la transaction. Le prêteur et le comptable pour les délais et les conditions qui les concernent. Un avocat si vous voulez un avis sur une situation précise. Ce livre ne propose aucune clause et ne décrit aucune règle : chaque réponse est à demander au professionnel concerné.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver chez le courtier sans avoir clarifié ses priorités. Vous décidez vite et mal. Préparez votre note à l'avance.
• Rédiger soi-même des clauses. C'est le travail du courtier et du notaire.
• Oublier une vérification importante. Une liste par catégorie aide à ne rien laisser de côté.
• Sous-estimer le temps nécessaire. Chaque professionnel a besoin de temps ; demandez-leur combien.
• Signer sans comprendre chaque ligne. Faites expliquer ce qui vous échappe, et faites relire l'offre par le notaire.
• Acheter à plusieurs sans s'être entendus. Parlez de la façon de décider avant l'offre.
• Négliger la situation des occupants. Les questions sur les logements loués vont à un professionnel compétent, pas à un voisin ni à un livre.
• Ne pas garder de trace. Datez et conservez votre note et les réponses reçues.

À retenir

• Préparez l'offre bien avant de la présenter, avec vos priorités nettes.
• Séparez l'essentiel du souhaitable.
• Dressez une liste de vérifications par catégorie : bâtiment, documents, financement, chiffres, logements, transaction.
• Écrivez une note à votre courtier : elle exprime vos besoins sans rédiger de clauses.
• Faites relire l'offre par votre notaire avant de signer.
• Ne signez rien dont vous ne comprenez pas chaque ligne.

Votre plan d'action

1. Relisez votre rapport d'inspection, vos notes et les réponses de vos professionnels.
2. Écrivez ce qui est essentiel et ce qui est souhaitable, seul ou avec vos co-acheteurs.
3. Dressez votre liste de vérifications par catégorie.
4. Rédigez une note à votre courtier, datée et brève.
5. Rencontrez votre courtier pour la discuter.
6. Demandez à votre notaire de relire l'offre avant de signer.
7. Posez vos dernières questions, par écrit, et conservez les réponses.
8. Prenez le temps de décider, sans vous laisser presser.

Questions à poser

Au courtier :

• Comment traduire mes priorités et mes vérifications dans l'offre ?
• Quel temps prévoir pour mes vérifications ?
• Comment se passe la suite si le vendeur répond par une contre-proposition ?

Au notaire :

• Pouvez-vous relire l'offre avant que je la signe ?
• Quelles précautions pour un immeuble habité par des locataires ?

Au prêteur et au comptable :

• Quels délais dois-je prévoir pour votre travail ?

À ceux qui achètent avec moi :

• Qu'est-ce qui est essentiel pour chacun, et comment décidons-nous ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi préparer l'offre bien avant de la présenter ?
2. Quelle différence entre l'essentiel et le souhaitable ?
3. Nommez quatre catégories de vérifications.
4. Pourquoi ne pas rédiger soi-même les clauses de l'offre ?
5. Que contient une note de préparation à remettre au courtier ?
6. Que faire avant de signer l'offre ?

Réponses

1. Pour avoir le temps de réfléchir, clarifier ses priorités et ne rien oublier, au lieu de décider sous la pression.
2. L'essentiel est ce sans quoi vous ne voulez pas acheter ; le souhaitable est ce que vous aimeriez obtenir mais dont vous pourriez vous passer.
3. Par exemple : le bâtiment, les documents, le financement, les chiffres, la situation des logements, la transaction.
4. Parce que la rédaction d'une offre appartient au courtier et au notaire, et qu'une formulation improvisée peut ne pas dire ce que vous croyez.
5. L'immeuble visé, vos priorités, vos vérifications souhaitées, les explications attendues du vendeur, le temps nécessaire, vos questions, les personnes qui participent à la décision.
6. La faire relire par le notaire, comprendre chaque ligne et poser ses questions.

Pour aller plus loin

• Votre courtier immobilier — pour traduire vos besoins en offre.
• Votre notaire — pour la relecture de l'offre et ses conséquences dans la transaction.
• Votre prêteur et votre comptable — pour les délais et les conditions qui les concernent.
• Dans cette collection : → livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL) pour une présentation générale du bail résidentiel.

Chapitre 9 — Les premiers gestes comme propriétaire

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La signature chez le notaire est faite. Vous êtes propriétaire d'un immeuble où vivent des locataires. Pour vous, c'est l'aboutissement d'un long parcours ; pour eux, c'est un changement : leur logement a un nouveau propriétaire, et ils ne savent pas encore qui vous êtes.

Ce chapitre propose des premiers gestes pratiques : rencontrer les locataires, noter leurs coordonnées, rassembler les clés et les contacts de dépannage, organiser vos documents, rencontrer votre assureur. Il ne décrit aucune obligation légale du propriétaire : ces questions se demandent au Tribunal administratif du logement (TAL) ou à un avocat. Les dossiers sont fictifs : Omar, qui vient d'acheter son premier immeuble à revenus, et Francine, qui l'a acheté avec sa sœur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• vous présenter aux locataires de façon claire et respectueuse ;
• organiser vos documents et votre tenue de dossier dès le premier jour ;
• rassembler les clés, les contacts et les informations utiles à la gestion courante ;
• préparer vos questions à votre assureur et à d'autres professionnels ;
• reconnaître ce qui relève de vous et ce qui se demande au TAL ou à un avocat.

Pourquoi c'est important

Les premières semaines d'un nouveau propriétaire donnent le ton. Les locataires se feront une idée de vous à partir de ce que vous faites, de ce que vous dites et de ce que vous ne dites pas. Un premier contact clair et respectueux établit une relation de confiance. Un silence prolongé, ou une première annonce maladroite, peut créer de l'inquiétude.

C'est aussi le moment où vous mettez en place vos habitudes de gestion. Un dossier bien tenu dès le départ vous facilite la vie pendant des années. Un dossier désordonné devient un fardeau. Et c'est le moment d'établir vos relations avec les personnes qui vous aideront : l'assureur, les entrepreneurs, la personne qui dépanne en cas d'urgence.

Ce chapitre ne vous dit pas ce que la loi exige d'un propriétaire. Il vous aide à poser des gestes simples, utiles et humains, pendant que vous vous informez, auprès de qui de droit, de ce que votre rôle comporte.

9.1 Se présenter aux locataires

Pourquoi se présenter

Pour un locataire, un changement de propriétaire est une nouvelle. Il peut se demander ce qui va changer, à qui s'adresser, si son logement est en sécurité. Il ne connaît pas vos intentions. Se présenter tôt, simplement, rassure.

Quand le faire

Dès que la vente est conclue, ou en accord avec votre courtier et le vendeur sur le moment le plus approprié. Demandez à votre courtier et à votre notaire comment les locataires seront informés du changement, et ce qui leur est communiqué officiellement. Ce livre ne décrit pas ces démarches ; elles se demandent à eux et, au besoin, au TAL ou à un avocat.

Comment le faire

Choisissez une forme qui vous convient : un mot écrit déposé à chaque porte, une brève visite, un message. Dans tous les cas, restez simple.

• Dites qui vous êtes, brièvement.
• Dites comment vous joindre, et comment joindre une personne de dépannage en cas d'urgence.
• Dites que vous restez disponible pour répondre aux questions.
• Évitez de promettre des changements, des travaux, des baisses ou des maintiens de loyer, des délais. Vous ne savez pas encore tout ce que votre rôle implique.
• Évitez de poser des questions sur leur bail dans ce premier contact. Les documents sont ailleurs.

LE FORMULAIRE — un mot de présentation, à adapter

Bonjour,

Je m'appelle [prénom, nom] et je suis le nouveau propriétaire de l'immeuble situé au [adresse]. Je tenais à me présenter.

Vous pouvez me joindre au [téléphone] ou à [courriel]. En cas d'urgence, vous pouvez joindre [nom de la personne de dépannage, coordonnées].

Je reste disponible pour répondre à vos questions. Merci de votre accueil.

(Votre nom.)

Faites lire ce texte à votre courtier ou à votre notaire avant de le distribuer, pour vous assurer qu'il ne dit rien qui puisse poser problème.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar est maintenant propriétaire de son premier immeuble. Avant de remettre un mot aux locataires, il le fait relire par son courtier et son notaire. Le lendemain de la prise de possession, il dépose un petit mot à chaque porte, avec ses coordonnées et celles de la personne de dépannage. Il prévoit de saluer les locataires en personne lorsqu'il croisera l'un d'eux dans l'immeuble.

Rencontrer les locataires

Une rencontre en personne est une bonne occasion de se connaître. Elle doit rester brève, courtoise, sans pression. Évitez d'entrer dans un logement sans y avoir été invité, et prévenez toujours à l'avance si vous souhaitez une visite : ce livre ne décrit aucune règle à ce sujet, mais la courtoisie la plus simple suffit à éviter bien des malentendus. Pour les règles qui encadrent les visites du propriétaire, adressez-vous au TAL ou à un avocat.

CÔTÉ COURTIER — la transition avec le vendeur

Votre courtier peut vous aider à organiser la transition avec le vendeur : remise des clés, des documents, des contacts, informations sur les habitudes de l'immeuble. Les obligations d'un propriétaire d'immeuble locatif ne font pas partie de son rôle : cette question va au TAL, à votre notaire ou à un avocat.

QUI CONSULTER — le rôle de propriétaire

Le TAL diffuse de l'information destinée au public sur le logement locatif. Un avocat ou votre notaire peut répondre à une question précise sur vos droits et obligations. Le livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL) présente le bail résidentiel de façon générale. Ce chapitre n'en décrit aucune règle.

9.2 Organiser les documents et la tenue de dossier

Un dossier dès le premier jour

Vous avez reçu, ou allez recevoir, beaucoup de documents : baux, factures, polices d'assurance, contrats, plans, rapport d'inspection. Rassemblez-les dans un même endroit, papier ou numérique, classé de façon logique. Un bon classement vous évitera des recherches pénibles plus tard.

Une structure simple

Voici une structure possible, à adapter :

1. Acquisition : acte de vente, offre, certificat de localisation, rapport d'inspection, documents du prêteur.
2. Logements : un dossier par logement, avec le bail, les échanges avec l'occupant, les travaux faits dans ce logement.
3. Immeuble : plans, factures de travaux, garanties, contrats d'entretien, photos de l'état à l'achat.
4. Assurance : police, avenants, échanges avec l'assureur, déclarations.
5. Comptabilité : documents que votre comptable demande, classés selon ses indications.
6. Contacts : entrepreneurs, personne de dépannage, assureur, comptable, notaire.
7. Calendrier : échéances et dates à surveiller, notées avec l'aide de vos professionnels.

DÉFINITION — tenue de dossier

La façon dont vous classez, conservez et mettez à jour vos documents. Une bonne tenue de dossier vous permet de retrouver rapidement l'information, de répondre à vos professionnels et de garder la mémoire des décisions prises.

Ce que votre comptable voudra savoir

Demandez à votre comptable, dès les premières semaines, comment il souhaite que vous organisiez vos documents et vos pièces justificatives. Son système vous fera gagner du temps. Ce livre ne décrit aucune règle de comptabilité ni de fiscalité : posez la question à votre comptable.

Garder la mémoire de l'état à l'achat

Prenez des notes et des photographies de l'état de l'immeuble au moment de la prise de possession : les logements que vous pouvez voir avec l'accord de leurs occupants, les parties communes, les espaces techniques. Ces documents vous seront utiles pour suivre l'évolution de l'immeuble et pour répondre à vos professionnels. Pour les logements habités, respectez les consignes de courtoisie du chapitre 5.

CAS CONCRET — dossier fictif

Francine et sa sœur ouvrent un dossier numérique partagé, avec une structure simple : acquisition, logements, immeuble, assurance, comptabilité, contacts. Elles se mettent d'accord sur qui y dépose quoi, et sur la façon de nommer les fichiers. Elles demandent à leur comptable si cette structure lui convient et s'il souhaite des ajustements.

Les contacts à rassembler

Dès le premier jour, dressez une liste de personnes à joindre :

• les locataires, avec leurs coordonnées, que vous obtenez par les voies appropriées ;
• une personne de dépannage, pour les urgences, si le vendeur ou vous-même en désignez une ;
• les entrepreneurs déjà connus de l'immeuble : plombier, électricien, déneigeur, couvreur ;
• l'assureur et son représentant ;
• le comptable, le notaire, le courtier, le prêteur ;
• les fournisseurs de services : électricité, chauffage, eau, déchets.

Demandez au vendeur, par votre courtier, les contacts qu'il utilisait. Demandez-lui aussi ce qu'il peut vous dire du fonctionnement de l'immeuble : où se trouvent les entrées d'eau et d'électricité, comment fonctionne le chauffage, à quelle fréquence se font les entretiens. Notez tout par écrit.

Les clés, les accès, les équipements

Rassemblez, le jour de la prise de possession ou le plus tôt possible après :

• les clés de l'immeuble, des espaces communs et, selon l'entente, des logements ;
• les codes d'accès, s'il y en a ;
• les manuels et garanties des équipements ;
• les contrats en cours, avec les coordonnées des fournisseurs.

Demandez à votre notaire et à votre courtier comment la remise de ces éléments est organisée dans votre transaction. Pour les clés des logements habités, adressez-vous à un professionnel compétent avant de décider de ce que vous en ferez.

9.3 Assurances et entretien : des questions à poser

Rencontrer l'assureur

Une protection d'assurance doit être en place à la prise de possession. Rencontrez l'assureur maintenant, en tant que propriétaire, pour comprendre ce qui est couvert et ce qui ne l'est pas. Ce livre ne décrit aucune garantie, aucune exclusion, aucune règle d'assurance. Voici les questions à préparer.

• Quelle est ma protection actuelle pour l'immeuble, et que couvre-t-elle ?
• Que couvre-t-elle pour les logements que j'habite, et pour ceux que je loue ?
• Que dois-je vous déclarer, maintenant et plus tard ?
• Comment vous signaler un sinistre, et à quelles conditions ?
• Que dois-je conserver comme documents pour faciliter une éventuelle réclamation ?
• Les locataires doivent-ils avoir leur propre assurance, et comment en parler ?
• Y a-t-il des changements dans l'immeuble qu'il me faut vous communiquer avant de les faire ?

Notez les réponses et conservez-les. Demandez-les par écrit quand c'est possible.

Entretien courant

Un immeuble vit : il s'use, il se dégrade, il demande des soins. Dès les premières semaines, mettez en place une façon simple de suivre l'entretien. Voici des gestes concrets.

• Établissez une liste des tâches courantes : déneigement, entretien extérieur, vérification des détecteurs de fumée, nettoyage des parties communes.
• Demandez à votre inspecteur ou à un entrepreneur de vous aider à prévoir l'entretien préventif des équipements importants.
• Notez les demandes des locataires, leur date, ce qui a été fait.
• Gardez les factures de chaque intervention.
• Prévoyez une visite régulière des parties communes, pour repérer tôt ce qui change.

Ce livre ne décrit pas ce que le propriétaire doit entretenir ni selon quelles règles. Pour cette question, adressez-vous au TAL ou à un avocat. Le livre J5 (Détenir et gérer un immeuble à revenus) traite de la gestion d'un tel immeuble de manière générale.

ATTENTION — les demandes des locataires méritent une réponse

Quand un locataire vous signale un problème, accusez-en réception rapidement, même si vous ne pouvez pas le régler tout de suite. Notez la date et ce que vous avez fait. Si vous avez un doute sur ce que vous devez faire, posez la question à un professionnel compétent en matière de logement locatif.

Les travaux que vous prévoyez

Si vous envisagez des travaux, discutez-en d'abord avec vos professionnels : votre comptable, votre assureur, votre prêteur, le TAL ou un avocat pour ce qui touche les occupants. Ne les annoncez pas aux locataires avant d'en avoir parlé à la personne compétente. Un projet de travaux mal annoncé peut inquiéter inutilement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar rencontre son assureur la semaine suivant la prise de possession. Il lui présente un résumé de l'immeuble, ses logements, ses occupants, le rapport d'inspection. Il pose les questions de sa liste et demande les réponses par écrit. L'assureur lui indique une information qui lui manquait. Omar la note et l'ajoute à son dossier.

Un calendrier pour les premières semaines

Pour ne pas être débordé, étalez vos premiers gestes. Voici une façon de les ordonner, à adapter à votre situation.

• Le jour de la prise de possession : récupérer les clés, les codes et les documents ; noter l'état de l'immeuble ; vérifier que l'assurance est en place.
• Les premiers jours : remettre votre mot de présentation aux locataires ; communiquer vos coordonnées et celles de la personne de dépannage.
• La première semaine : rencontrer l'assureur ; ouvrir votre dossier d'immeuble ; dresser votre liste de contacts.
• Les premières semaines : rencontrer votre comptable pour organiser vos documents ; planifier une première visite des parties communes ; prévoir l'entretien courant.
• Le premier mois et au-delà : relire votre rapport d'inspection avec votre liste d'entretien ; reprendre contact avec vos professionnels pour faire le point.

Ce calendrier n'a rien d'obligatoire. Il vous aide à ne pas tout faire en même temps, et à ne rien oublier d'essentiel.

Si vous habitez l'immeuble

Vivre dans l'immeuble que vous possédez change la dynamique. Vos locataires sont aussi vos voisins : ils vous croisent dans l'escalier, entendent vos pas, voient vos allées et venues. La frontière entre votre vie privée et votre rôle de propriétaire demande de l'attention.

Quelques gestes simples aident.

• Fixez vos propres limites : à quels moments vous répondez aux demandes, par quel moyen.
• Évitez de régler les affaires de l'immeuble dans l'escalier ou la cour. Proposez plutôt un message écrit, qui laisse une trace.
• Gardez la courtoisie des deux côtés : saluer, remercier, respecter l'intimité de chacun.
• Soyez attentif au bruit que vous faites, comme vous attendez que les autres le soient.

Si une situation difficile survient avec un locataire, ne réglez pas la question seul dans l'urgence. Demandez conseil au TAL, qui diffuse de l'information au public, ou à un avocat.

Construire une relation dans la durée

Les premiers gestes posent les bases, mais la relation avec les locataires se construit sur la durée. Elle repose sur des choses simples : répondre aux demandes, tenir parole, informer à l'avance de ce qui les touche, rester respectueux. Une relation de confiance ne règle pas toutes les difficultés, mais elle les rend plus faciles à aborder.

CAS CONCRET — dossier fictif

Francine et sa sœur décident d'établir une habitude : elles passent une fois dans l'immeuble après chaque saison pour voir l'état des parties communes. Elles préviennent les locataires de leur passage par un petit message. Elles notent ce qu'elles observent, prennent une photo si nécessaire et inscrivent les suites à donner. La routine devrait leur donner une meilleure connaissance de l'immeuble.

9.4 Les questions à poser aux professionnels

À votre assureur

• Quelle est ma protection actuelle, et que dois-je vous déclarer ?
• Comment vous signaler un sinistre ?
• Quelles précautions sont à prendre pour l'assurance des locataires ?
• Que vous faut-il si je fais des travaux ?

À votre comptable

• Comment dois-je organiser mes documents et mes pièces justificatives ?
• Quelles échéances dois-je noter, et auprès de qui m'informer ?
• À quel moment souhaitez-vous me rencontrer après l'achat ?

À votre notaire

• Y a-t-il des démarches à faire après la signature ?
• Quels documents dois-je conserver, et pendant combien de temps ?
• Que dois-je savoir avant de communiquer avec les locataires sur le changement de propriétaire ?

À votre courtier

• Quelles informations le vendeur peut-il me transmettre sur le fonctionnement de l'immeuble ?
• Qui peut me recommander une personne de dépannage ou des entrepreneurs ?

Au TAL ou à un avocat

• Où trouver l'information publique sur le rôle d'un propriétaire d'immeuble locatif ?
• Pour une situation précise, qui peut répondre ?

Aux locataires, avec délicatesse

• Comment préférez-vous qu'on vous joigne pour les demandes courantes ?
• Savez-vous qui contacter en cas d'urgence ?

Ces dernières questions sont des questions de contact, non d'enquête. N'interrogez pas les locataires sur leur bail ni sur leur situation.

QUI CONSULTER — après l'achat

Le TAL pour l'information publique sur le logement locatif. Un avocat ou votre notaire pour une question précise sur vos droits et obligations. Votre assureur pour votre protection. Votre comptable pour la tenue de vos documents et vos échéances. Votre courtier pour la transition avec le vendeur. Pour la gestion générale de l'immeuble, voir → livre J5 (Détenir et gérer un immeuble à revenus).

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas se présenter aux locataires. Le silence inquiète. Un mot simple rassure.
• Promettre ou annoncer des changements trop vite. Vous ne savez pas encore tout ; attendez d'avoir consulté les bonnes personnes.
• Entrer dans un logement sans prévenir. Même si vous ne connaissez aucune règle, la courtoisie élémentaire demande de prévenir.
• Laisser les documents en désordre. Un bon classement dès le départ évite bien des recherches.
• Négliger l'assurance. Rencontrez votre assureur tôt et posez toutes vos questions.
• Tarder à répondre aux demandes des locataires. Accusez réception, notez, agissez.
• Se fier à ce que le vendeur disait de l'immeuble sans le vérifier. Complétez vos informations par vos propres observations et par vos professionnels.
• Décider seul sur les obligations d'un propriétaire. Adressez-vous au TAL ou à un avocat.

À retenir

• Présentez-vous tôt, simplement et respectueusement aux locataires, sans rien promettre.
• Organisez vos documents dès le premier jour, avec une structure simple.
• Rassemblez les clés, les contacts, les manuels et les contrats.
• Rencontrez votre assureur et préparez vos questions par écrit.
• Mettez en place une façon simple de suivre l'entretien et les demandes des locataires.
• Pour les obligations d'un propriétaire, adressez-vous au TAL ou à un avocat.

Votre plan d'action

1. Faites relire votre mot de présentation par votre courtier ou votre notaire.
2. Remettez-le aux locataires et saluez-les à l'occasion.
3. Ouvrez votre dossier d'immeuble avec une structure claire.
4. Rassemblez clés, codes, manuels, contrats et contacts.
5. Rencontrez votre assureur avec votre liste de questions.
6. Demandez à votre comptable comment il souhaite recevoir vos documents.
7. Notez l'état de l'immeuble à la prise de possession.
8. Prenez rendez-vous avec un professionnel compétent pour vos questions sur le rôle de propriétaire.

Questions à poser

À l'assureur :

• Que couvre ma protection, et que dois-je vous déclarer ?
• Comment signaler un sinistre ?

Au comptable :

• Comment organiser mes documents et mes pièces justificatives ?

Au notaire :

• Y a-t-il des démarches à faire après la signature ?

Au courtier :

• Que peut me transmettre le vendeur sur le fonctionnement de l'immeuble ?

Au TAL ou à un avocat :

• Où trouver l'information sur le rôle d'un propriétaire, et qui répond à ma situation précise ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi se présenter aux locataires dès le début ?
2. Que dire, et que ne pas dire, dans un premier mot de présentation ?
3. Nommez cinq sections d'un dossier d'immeuble.
4. Pourquoi rencontrer l'assureur après l'achat ?
5. Que faire quand un locataire signale un problème ?
6. À qui s'adresser pour une question sur les obligations d'un propriétaire ?

Réponses

1. Pour rassurer les locataires, qui ne savent pas ce qui va changer, et établir une relation de confiance.
2. Dire qui vous êtes, comment vous joindre et joindre une personne de dépannage ; ne rien promettre et ne pas interroger sur le bail.
3. Par exemple : acquisition, logements, immeuble, assurance, comptabilité, contacts, calendrier.
4. Pour comprendre ce qui est couvert, ce qui ne l'est pas, ce qu'il faut déclarer et comment signaler un sinistre.
5. Accuser réception rapidement, noter la date et ce qui est fait, et consulter un professionnel en cas de doute.
6. Au TAL, à votre notaire ou à un avocat.

Pour aller plus loin

• Tribunal administratif du logement (TAL) — information destinée au public sur le logement locatif, à consulter sur son site officiel.
• Votre assureur — pour votre protection et vos déclarations.
• Votre comptable — pour la tenue de vos documents et vos échéances.
• Votre notaire — pour les démarches qui suivent la signature.
• Dans cette collection : → livres H1 (Le bail résidentiel et le TAL) et J5 (Détenir et gérer un immeuble à revenus).

Chapitre 10 — Votre trousse pour acheter un immeuble à revenus

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru un long chemin : comprendre ce que l'on achète, demander les documents, lire les baux, visiter avec respect, faire inspecter, consulter le prêteur et le comptable, préparer l'offre, poser vos premiers gestes de propriétaire. Ce dernier chapitre ne dit rien de nouveau. Il rassemble, en un seul endroit, les listes et les tableaux qui vous serviront d'un bout à l'autre.

Gardez-le à portée de main pendant votre recherche. Imprimez les listes, recopiez les tableaux, adaptez-les à votre situation. Les dossiers sont fictifs : Philippe et Stéphanie, qui songent à un triplex pour y habiter un logement ; Omar, qui cherche un premier immeuble à revenus ; Francine, qui veut acheter un petit immeuble avec sa sœur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• utiliser une liste de contrôle pour vérifier que vous n'avez rien oublié avant l'offre ;
• retrouver, par interlocuteur, les questions à poser ;
• tenir un tableau de suivi de votre dossier ;
• situer les ressources pour aller plus loin ;
• reprendre le fil du livre quand une étape vous échappe.

Pourquoi c'est important

Un achat d'immeuble à revenus s'étire sur plusieurs semaines ou plusieurs mois, avec beaucoup d'interlocuteurs et de documents. Dans ce long parcours, une chose précieuse se perd facilement : le fil. On se demande ce qu'on a demandé, à qui, quand, et ce qu'on a reçu en retour. Une trousse bien tenue le garde pour vous.

Ce chapitre ne remplace aucun des précédents. Il en reprend l'essentiel sous forme de listes. Si un point vous paraît obscur, retournez au chapitre indiqué. Et rappelez-vous la règle de ce livre : toute question de droit, de fiscalité ou de financement va au professionnel concerné.

10.1 La liste de contrôle avant l'offre

Comment l'utiliser

Parcourez cette liste avant de présenter une offre. Chaque case que vous ne pouvez pas cocher est une question à poser, un document à obtenir ou une rencontre à prévoir. Le renvoi indique le chapitre où le sujet est traité.

Vous avez clarifié votre projet (chapitres 1 et 2)

• Je sais si je veux habiter l'un des logements ou tout louer.
• Je peux décrire l'immeuble que je regarde : nombre de logements, disposition, parties communes, services, usages.
• Si j'achète avec d'autres personnes, nous avons parlé de la façon de décider ensemble.
• J'ai su si l'immeuble comporte un local non résidentiel et j'en ai informé mes professionnels.

Vous avez réuni les documents (chapitre 3)

• J'ai transmis ma liste de documents au vendeur, par le courtier, avec la date.
• J'ai un tableau de suivi des documents demandés et reçus.
• J'ai noté ce qui manque et demandé pourquoi.
• J'ai fait lire l'état des revenus et dépenses par mon comptable.

Vous avez lu les baux (chapitre 4)

• J'ai un tableau des logements, rempli à partir des baux.
• J'ai noté les informations manquantes, différentes ou inattendues.
• J'ai posé mes questions au vendeur, par le courtier, et gardé les réponses.
• Pour tout ce qui touche aux règles du logement locatif, je me suis adressé au TAL ou à un avocat.

Vous avez visité avec respect (chapitre 5)

• J'ai préparé mes visites avec mon courtier.
• J'ai respecté les occupants et demandé la permission avant de photographier.
• J'ai noté des observations, non des conclusions.
• J'ai comparé mes notes de visite avec les documents.

Vous avez fait inspecter (chapitre 6)

• J'ai choisi un inspecteur à l'aise avec les immeubles de plusieurs logements.
• Je l'ai accompagné et j'ai noté ses commentaires.
• J'ai discuté du rapport avec lui : priorités, spécialistes, parties non vues.
• J'ai transmis mes constats à mes autres professionnels.

Vous avez consulté vos professionnels (chapitre 7)

• J'ai rencontré mon prêteur et lui ai remis les documents demandés.
• J'ai rencontré mon comptable et noté ses réponses.
• J'ai demandé à mon notaire quelles vérifications il souhaite avant l'offre.

Vous avez préparé l'offre (chapitre 8)

• J'ai séparé l'essentiel du souhaitable.
• J'ai dressé ma liste de vérifications par catégorie.
• J'ai remis une note écrite à mon courtier.
• Mon notaire relira l'offre avant que je la signe.

L'ESSENTIEL — une case vide est une question

Une liste de contrôle ne sert pas à se rassurer. Elle sert à voir ce qui reste à faire. Chaque case que vous ne pouvez pas cocher est un geste à planifier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Philippe et Stéphanie parcourent la liste la veille de leur rencontre avec le courtier. Ils ne peuvent pas cocher deux cases : l'état des revenus n'a pas encore été lu par leur comptable, et le notaire n'a pas encore confirmé ses vérifications. Ils prennent rendez-vous avec chacun avant de continuer.

Après l'achat (chapitre 9)

• Je me suis présenté aux locataires, simplement.
• J'ai ouvert mon dossier d'immeuble et rassemblé clés, contacts, manuels et contrats.
• J'ai rencontré mon assureur.
• J'ai demandé à mon comptable comment organiser mes documents.

Les principes du livre, en un coup d'œil

Avant de cocher les cases, rappelez-vous les principes qui traversent tous les chapitres.

1. Un immeuble à revenus est un immeuble habité. Les locataires sont chez eux, et leur quotidien continue après la vente (chapitre 1).
2. Décrire avant de comparer. Un mot d'annonce ne suffit pas : nombre de logements, disposition, parties communes, services, usages (chapitre 2).
3. Demander, par écrit, tôt. Les documents racontent l'immeuble ; on les demande par le courtier et on en suit l'arrivée (chapitre 3).
4. Constater, ne pas conclure. Un bail se lit comme un document, et un écart est une question à poser (chapitre 4).
5. Visiter en invité. Saluer, demander, limiter, remercier ; noter des faits plutôt que des jugements (chapitre 5).
6. Faire examiner le bâtiment par un professionnel. Choisir l'inspecteur, l'accompagner, lire son rapport avec lui (chapitre 6).
7. Consulter avant de s'engager. Le prêteur et le comptable répondent de ce qui est de leur ressort (chapitre 7).
8. Préparer l'offre bien avant de la présenter. Séparer l'essentiel du souhaitable, laisser la rédaction au courtier et au notaire (chapitre 8).
9. Bien commencer comme propriétaire. Se présenter, organiser, rassembler, assurer (chapitre 9).

Un dixième principe les couvre tous : toute question de droit, de fiscalité ou de financement va au professionnel concerné.

Qui fait quoi, étape par étape

Une liste à adapter

Cette liste est une base. Ajoutez-y ce que vos professionnels vous recommandent, retirez ce qui ne s'applique pas à votre situation. Aucune liste ne remplace leur avis.

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Voici, regroupées par personne, les questions les plus utiles tirées des chapitres précédents. Imprimez-les et apportez-les aux rencontres.

Au courtier

• Quel est votre rôle exact dans mon dossier ?
• Pouvez-vous me décrire chaque logement et chaque local de l'immeuble, par écrit ?
• Comment transmettez-vous ma liste de documents au vendeur ?
• Comment organisez-vous les visites quand des locataires habitent l'immeuble ?
• Comment consignez-vous les réponses du vendeur ?
• Comment traduire mes priorités et mes vérifications dans l'offre ?
• Que se passe-t-il si le vendeur répond par une contre-proposition ?

Au notaire

• À quel moment dois-je vous consulter ?
• Quels documents voulez-vous voir avant que je présente une offre ?
• Que révèle le titre de l'immeuble, et quelles vérifications recommandez-vous ?
• Pouvez-vous relire l'offre avant que je la signe ?
• Quelles précautions pour un immeuble habité par des locataires ?
• Si j'achète avec une autre personne, que devons-nous prévoir ?
• Y a-t-il des démarches à faire après la signature ?

À l'inspecteur en bâtiment

• Quelle est votre expérience des immeubles de plusieurs logements ?
• Que pouvez-vous examiner, et que ne pourrez-vous pas voir ?
• Puis-je vous accompagner pendant la visite ?
• Qu'est-ce qui est urgent, et qu'est-ce qui peut attendre ?
• Pour quels points recommandez-vous un spécialiste ?

Au prêteur

• Comment étudiez-vous une demande pour un immeuble à revenus ?
• Quels documents voulez-vous voir, sur moi et sur l'immeuble ?
• Le fait que j'habite l'un des logements change-t-il votre étude ?
• Que se passe-t-il si l'inspection ou l'évaluation révèle des problèmes ?
• Quelles conditions dois-je respecter jusqu'à la signature ?

Au comptable

• Comment lisez-vous un état des revenus et dépenses préparé par un vendeur ?
• Quelles questions dois-je poser au vendeur sur ces documents ?
• Que change l'achat d'un immeuble à revenus dans ma situation ?
• Comment organiser mes documents et mes pièces justificatives après l'achat ?

À l'assureur

• Que couvre ma protection, et que dois-je vous déclarer ?
• Comment signaler un sinistre ?
• Que vous faut-il si je fais des travaux ?

Au vendeur, par l'entremise du courtier

• Pouvez-vous me remettre le bail de chaque logement occupé ?
• Existe-t-il des ententes qui ne figurent pas dans les baux ?
• Les documents remis couvrent-ils bien les années demandées ?
• Qui s'occupe de l'immeuble au quotidien ?

Au TAL ou à un avocat

• Où trouver l'information publique sur le logement locatif ?
• Pour la situation précise que je vous décris, qui peut me répondre ?

QUI CONSULTER — un partage des rôles

Courtier : repérer, organiser, transmettre, préparer l'offre. Notaire : titre, acte, relecture de l'offre. Inspecteur : état du bâtiment. Prêteur : financement. Comptable : lecture des chiffres et situation fiscale. Assureur : protection de l'immeuble. TAL : information publique sur le logement locatif. Avocat : avis sur une situation précise. Chaque question de droit, de fiscalité ou de financement va au professionnel concerné.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

Pourquoi un tableau

Un tableau de suivi est un outil de travail. Il vous dit, en un coup d'œil, quelles questions vous avez posées, à qui, quand, et ce que vous avez reçu. Il évite de poser deux fois la même question et de perdre une réponse importante.

Le tableau vide, à recopier

Comment le tenir

• Une ligne par question. Écrivez la question telle que vous l'avez posée.
• Notez la réponse en quelques mots, et rangez le document complet dans votre dossier.
• Indiquez qui a répondu, avec sa fonction.
• Datez chaque ligne.
• Remplissez la dernière colonne : que faites-vous de cette réponse ? À qui la transmettez-vous ?
• Relisez le tableau avant chaque rencontre avec un professionnel.

Un tableau des documents

Complétez-le par un second tableau, pour les documents demandés au vendeur (chapitre 3).

Un tableau des logements

Et un troisième, pour les logements (chapitre 4).

Un tableau des écarts

Enfin, un tableau des écarts repérés entre les documents et vos observations.

CAS CONCRET — dossier fictif

Omar réunit ses quatre tableaux dans un même dossier numérique. Avant chaque rencontre avec un professionnel, il imprime la page qui le concerne. Après la rencontre, il complète les lignes et planifie les suites. Quand son courtier lui demande où en est telle vérification, il répond en quelques secondes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Francine et sa sœur partagent leur dossier et se répartissent les tableaux : l'une tient celui des documents, l'autre celui des questions. Chaque semaine, elles se rencontrent quinze minutes pour comparer ce qu'elles ont noté. Leur dossier reste à jour, et personne ne répète une question déjà posée.

10.4 Pour aller plus loin

Relire le livre au bon moment

Ce livre se lit en entier, mais il se consulte aussi par étapes. Voici où retourner selon l'endroit où vous en êtes.

Les livres de la collection

Quand une question dépasse le cadre de ce livre, d'autres livres de la collection l'abordent de façon générale :

• → livre D5 (L'inspection préachat) pour approfondir l'inspection ;
• → livre F7 (Financer un immeuble à revenus ou commercial) pour le financement de ce type d'immeuble ;
• → livre G4 (Fiscalité de l'immeuble locatif) pour le contexte fiscal général ;
• → livre H1 (Le bail résidentiel et le TAL) pour le bail résidentiel ;
• → livre J5 (Détenir et gérer un immeuble à revenus) pour la vie de propriétaire après l'achat.

Ces livres donnent de l'information générale. Ils ne remplacent jamais le professionnel qui connaît votre situation.

Les gestes à garder, quel que soit l'immeuble

Même si les immeubles diffèrent, certains gestes restent les mêmes d'un achat à l'autre.

• Écrire. Vos demandes, vos questions, les réponses reçues, la date de chaque échange.
• Classer. Un dossier, papier ou numérique, structuré de la même façon du début à la fin.
• Demander. Quand vous ne savez pas, vous posez la question à la bonne personne.
• Respecter. Les occupants de l'immeuble, la vie privée de chacun, le rythme des professionnels.
• Ne pas conclure seul. Un écart ou un point préoccupant est une question avant d'être un jugement.
• Prendre le temps. Une décision importante se prend avec calme, après les vérifications.

Les trois dossiers du livre, pour s'y retrouver

Les trois dossiers fictifs du livre illustrent trois façons d'aborder le même parcours.

• Philippe et Stéphanie songent à un triplex pour y habiter un logement. Leur trousse insiste sur la vie quotidienne avec des locataires, les visites chez des occupants, l'inspection et la préparation de l'offre.
• Omar cherche un premier immeuble à revenus. Sa trousse s'appuie sur les documents, les baux, les écarts et les rencontres avec le prêteur et le comptable.
• Francine veut acheter un petit immeuble avec sa sœur. Sa trousse met l'accent sur l'entente entre les deux personnes, le dossier partagé et les premiers gestes de propriétaires.

Aucun de ces dossiers n'est un modèle à suivre. Chacun montre seulement comment la même méthode s'adapte à une situation différente. Faites de même avec la vôtre : gardez ce qui vous sert, laissez le reste, et consultez vos professionnels pour tout ce qui dépasse l'organisation et les questions.

Si vous reprenez le livre plus tard

Un achat s'étire sur plusieurs semaines, et vous pouvez ranger le livre un moment. Quand vous le reprenez, commencez par votre tableau de suivi : il vous dit où vous en êtes. Puis lisez la section du chapitre correspondant à l'étape suivante. Si une information vous semble avoir changé entre-temps, vérifiez-la auprès de la source officielle ou du professionnel concerné : le livre a une date, et les choses évoluent.

Le site du TAL

Pour l'information destinée au public sur le logement locatif, consultez le site officiel du Tribunal administratif du logement. Vous y trouverez de l'information destinée au public, présentée par l'organisme lui-même. Vérifiez toujours la date de ce que vous lisez et, pour une situation précise, adressez-vous à un avocat.

Quand reprendre contact avec vos professionnels

Un achat d'immeuble à revenus ne se termine pas à la signature. Reprenez contact avec votre notaire, votre comptable, votre assureur et votre prêteur aux moments qu'ils vous indiquent, et chaque fois qu'un changement important survient dans votre situation ou dans l'immeuble. Gardez votre trousse à jour : elle vous servira longtemps.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas tenir de dossier. Sans trace, on oublie ce qu'on a demandé, à qui et ce qu'on a reçu.
• Cocher une case sans y croire. Une liste de contrôle sert à voir ce qui manque, non à se rassurer.
• Laisser les tableaux se vider. Mettez-les à jour après chaque échange.
• Ne pas relire avant une rencontre. Un professionnel est mieux servi par un acheteur préparé.
• Chercher une réponse juridique, fiscale ou financière dans ce livre. Il n'en donne aucune ; elles se demandent au professionnel concerné.
• Oublier l'après-achat. Les premiers gestes du chapitre 9 comptent autant que l'offre.
• Travailler seul. Entourez-vous de vos professionnels dès le début.

À retenir

• Une liste de contrôle vous montre ce qui reste à faire avant l'offre : chaque case vide est une question.
• Les questions se posent par interlocuteur : courtier, notaire, inspecteur, prêteur, comptable, assureur, vendeur, TAL ou avocat.
• Quatre tableaux gardent le fil : questions, documents, logements, écarts.
• Le TAL diffuse de l'information publique sur le logement locatif.
• Ce livre ne donne aucune règle de bail, de fiscalité ou de financement.
• Gardez votre trousse à jour et reprenez contact avec vos professionnels aux moments importants.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle et les listes de questions.
2. Recopiez les quatre tableaux dans votre dossier.
3. Parcourez la liste avant chaque rencontre importante.
4. Notez chaque question, chaque réponse, chaque date.
5. Transmettez les tableaux à vos professionnels quand ils en ont besoin.
6. Relisez le chapitre qui correspond à l'étape où vous en êtes.
7. Consultez le site du TAL pour l'information publique sur le logement locatif.
8. Mettez votre trousse à jour après l'achat.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quels éléments de ma trousse voulez-vous voir avant de présenter l'offre ?

À votre notaire :

• Y a-t-il des documents de ma trousse que vous voulez examiner en priorité ?

À votre comptable et à votre prêteur :

• Quels tableaux ou documents de ma trousse vous seraient utiles ?

À vous-même :

• Quelles cases de ma liste de contrôle suis-je incapable de cocher, et à qui poser la question ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert une liste de contrôle avant l'offre ?
2. Nommez quatre interlocuteurs et une question à poser à chacun.
3. Quels sont les quatre tableaux de suivi proposés ?
4. Où trouver l'information publique sur le logement locatif ?
5. Pourquoi tenir un dossier à jour après l'achat ?
6. Que faire quand une case de la liste reste vide ?

Réponses

1. À voir ce qui reste à faire avant l'offre : chaque case non cochée est une question, un document ou une rencontre à prévoir.
2. Par exemple : au courtier, quel est votre rôle exact ? Au notaire, quels documents voulez-vous voir avant l'offre ? À l'inspecteur, que ne pourrez-vous pas voir ? Au prêteur, quels documents voulez-vous voir ?
3. Un tableau des questions et réponses, un tableau des documents, un tableau des logements, un tableau des écarts.
4. Sur le site officiel du Tribunal administratif du logement.
5. Pour garder la mémoire des décisions, répondre à vos professionnels et retrouver l'information rapidement.
6. La traiter comme une question à poser, un document à obtenir ou une rencontre à prévoir.

Pour aller plus loin

• Tribunal administratif du logement (TAL) — information destinée au public sur le logement locatif, à consulter sur son site officiel.
• Votre courtier, votre notaire, votre inspecteur, votre prêteur, votre comptable, votre assureur — pour tout ce qui touche à votre situation.
• Dans cette collection : → livres D5, F7, G4, H1 et J5 pour l'inspection, le financement, la fiscalité, le bail résidentiel et la gestion d'un immeuble à revenus.