Chapitre 1 — La promesse d'achat : à quoi sert ce document

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez visité une maison, et elle vous plaît. Votre courtier vous dit qu'il est temps de réfléchir à une promesse d'achat. Vous hochez la tête, mais une question vous trotte dans la tête : qu'est-ce que je suis en train de préparer, au juste ? Un papier de plus, une formalité, ou un geste qui engage vraiment ?

Ce chapitre répond à cette question de départ, en mots simples. Il vous présente le rôle de la promesse d'achat, les personnes qui y participent et le parcours qui va de la visite à la signature chez le notaire. Il vous dit aussi, dès le début, ce que ce livre fait et ce qu'il ne fait pas. Les dossiers qui l'accompagnent sont fictifs : Alexandre et Maude, qui préparent une promesse d'achat pour une maison ; Nadia, qui hésite devant les conditions qu'on lui propose ; Éric, qui veut mieux comprendre ce qu'on lui a fait signer. Aucune ville, aucun prix, aucune date réels n'y figurent.

Un mot sur le titre. Il parle de « ligne par ligne », mais ce livre ne décrit aucune ligne, aucune clause, aucune section du document. Il ne rapporte pas non plus ce que chaque mot veut dire sur le plan du droit. Il vous aide plutôt à préparer vos sujets de discussion et vos questions, pour que la lecture de la promesse, avec votre courtier puis avec votre notaire ou votre avocat, soit utile et sans surprise.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer, en une phrase, à quoi sert une promesse d'achat ;
• nommer les personnes qui interviennent et ce que chacune fait pour vous ;
• situer la promesse d'achat dans le parcours complet d'un achat ;
• distinguer ce que ce livre peut vous apprendre de ce qui relève d'un professionnel ;
• préparer vos premières questions pour votre courtier.

Pourquoi c'est important

La promesse d'achat est le moment où une intention devient une proposition écrite. Avant, vous visitez, vous comparez, vous rêvez. Après, des personnes attendent une réponse, des vérifications se mettent en marche et des rendez-vous se planifient. Le document met par écrit ce que vous proposez au vendeur, et il sert de point de départ à tout ce qui suit.

Un acheteur peut signer sous l'effet de l'enthousiasme, avec le sentiment que les détails seront réglés plus tard. Or c'est justement dans ces détails que se trouvent les sujets qui comptent : le prix, ce qui reste dans la maison, les vérifications que vous voulez faire, le financement, les dates. Si vous arrivez à la table de signature sans avoir pensé à ces sujets, vous les découvrez en même temps que vous les acceptez.

Comprendre à quoi sert la promesse d'achat ne fait pas de vous un juriste. Cela vous donne un repère : vous savez quelles conversations avoir, avec quelle personne, avant de signer.

1.1 Une proposition écrite d'achat

Ce que le document met sur papier

Une promesse d'achat est un document dans lequel un acheteur propose par écrit d'acheter un immeuble selon des conditions qu'il décrit. Elle s'adresse au vendeur, qui peut l'accepter, la refuser ou répondre par une autre proposition.

DÉFINITION — promesse d'achat

Une proposition écrite par laquelle un acheteur offre d'acheter un immeuble selon des conditions précises. Elle est transmise au vendeur, qui y répond. Son contenu exact et ses effets sur le plan juridique sont des questions à poser à votre courtier, puis à votre notaire ou à votre avocat.

En pratique, le document rassemble les grands sujets de la future transaction. On y trouve, sous une forme ou une autre :

• l'identité des personnes et la description de l'immeuble visé ;
• le prix que vous proposez ;
• la façon dont vous prévoyez payer ;
• les vérifications que vous voulez faire avant de vous engager plus loin ;
• ce qui reste dans la maison et ce qui part avec le vendeur ;
• les dates importantes de la transaction.

Chacun de ces sujets fait l'objet d'un chapitre de ce livre. Vous n'y verrez pas le texte du document : vous y verrez comment préparer la discussion.

Pourquoi on parle d'un document écrit

Une conversation de visite, même sympathique, ne laisse aucune trace précise. Le vendeur dit « on va s'arranger », l'acheteur comprend autre chose, et plus tard personne ne s'entend sur ce qui avait été dit. Un document écrit fixe ce qui a été proposé au moment de la proposition. C'est utile pour vous, pour le vendeur et pour toutes les personnes qui interviennent ensuite : le prêteur, le notaire, l'inspecteur.

Cela veut aussi dire qu'on ne gagne rien à rester vague. Ce que vous voulez, ce que vous craignez, ce que vous attendez de la transaction : tout cela se discute avant, avec votre courtier, pour que le document dise ce que vous pensez qu'il dit.

L'ESSENTIEL — un document pour s'entendre, pas pour improviser

La promesse d'achat sert à mettre par écrit ce que vous proposez. Plus vos idées sont claires avant la rédaction, plus le document correspond à votre intention.

Ce que la promesse d'achat n'est pas

Elle n'est pas l'acte de vente. L'acte de vente est le document qui se signe plus tard, devant un notaire, quand la transaction se conclut. La promesse vient avant ; elle prépare le terrain. Elle n'est pas non plus un simple « avis d'intérêt » sans portée : c'est une proposition sérieuse, que le vendeur peut accepter. Ce qui se produit sur le plan juridique lorsque vous la signez, lorsque le vendeur l'accepte ou lorsque l'une des parties veut s'en retirer, est une question à poser à votre courtier puis à un notaire ou à un avocat. Ce livre ne la tranche pas.

QUI CONSULTER — pour comprendre ce que la signature entraîne

Le courtier immobilier vous explique le déroulement habituel et vous aide à formuler votre proposition. Le notaire ou l'avocat répond aux questions qui touchent vos droits et vos obligations. Si vous ne savez pas à qui vous adresser pour un sujet précis, demandez-le d'abord à votre courtier : c'est une bonne première question.

1.2 Les personnes qui y interviennent

Une promesse d'achat ne se prépare pas seul. Plusieurs personnes y participent, chacune avec un rôle bien à elle. Les connaître vous évite de demander à la mauvaise personne la bonne question.

L'acheteur

C'est vous, ou vous et votre conjoint, ou vous et un autre acheteur. Vous décidez de ce que vous voulez proposer, de ce que vous pouvez assumer et de ce que vous êtes prêt à accepter. Personne ne peut décider à votre place. Un professionnel peut vous informer et vous accompagner, mais la décision reste la vôtre.

Le vendeur

C'est la personne qui reçoit votre proposition. Elle peut l'accepter telle quelle, la refuser ou proposer une autre version. Le vendeur a ses propres raisons, ses propres contraintes et, peut-être, son propre courtier.

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier est un professionnel titulaire d'un permis qui accompagne une personne dans l'achat ou la vente d'un immeuble. Il peut représenter l'acheteur ou le vendeur. Qui représente qui est une question à poser dès le premier contact, parce que cela change le sens de ses conseils. Dans le cadre de ce livre, on suppose que vous avez un courtier à vos côtés ; vous pouvez aussi préparer votre propre démarche sans lui, mais plusieurs des gestes proposés demandent alors de s'adresser directement à d'autres professionnels.

Son travail, dans la préparation de la promesse, ressemble à ceci : vous expliquer le déroulement, vous aider à choisir les sujets à couvrir, rédiger le document avec vous, le transmettre à l'autre partie et vous tenir au courant de la réponse. Il ne remplace ni le notaire, ni l'avocat, ni le prêteur.

DÉFINITION — courtier immobilier

Un professionnel titulaire d'un permis qui aide des personnes à acheter, à vendre ou à louer un immeuble. Son rôle auprès de vous dépend de qui il représente dans la transaction ; demandez-le-lui clairement.

Le courtage immobilier est encadré par un organisme, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, souvent désigné par son sigle, l'OACIQ. Il offre au public de l'information et un service d'assistance. Vous pouvez le joindre pour savoir si un courtier détient un permis ou pour poser une question sur le rôle d'un courtier.

Le notaire et l'avocat

Le notaire est un juriste. Dans une transaction immobilière, c'est la personne à qui l'on s'adresse pour la signature de l'acte de vente ; demandez-lui ce qu'il vérifie et ce qu'il prépare dans votre dossier. Vous pouvez le consulter avant même de présenter votre promesse, pour mieux comprendre le sens de ce qu'on vous propose. L'avocat peut aussi répondre à vos questions sur vos droits et vos obligations, notamment si une situation est inhabituelle.

Le rôle exact du notaire dans la suite de la transaction est traité dans un autre livre de la collection : → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

Le prêteur

Le prêteur est l'institution financière, ou la personne, qui vous prête l'argent nécessaire à l'achat. Sa décision de financer ou non l'achat a un effet direct sur ce que vous pouvez proposer. C'est pourquoi on parle de financement dès le début de la préparation, et pourquoi le chapitre 5 de ce livre lui est consacré. Pour mieux comprendre comment on se qualifie auprès d'un prêteur, voir → livre F2, Se qualifier.

D'autres personnes qui peuvent s'ajouter

Selon la propriété, d'autres personnes peuvent entrer en scène : un inspecteur en bâtiment, un évaluateur, un arpenteur-géomètre, un comptable. Vous n'avez pas besoin de les connaître toutes d'avance. Votre courtier et votre notaire vous diront quand l'une d'elles est utile.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude visitent une maison qui leur plaît. Avant d'aller plus loin, ils se posent une question simple : à qui demander quoi ? Ils dressent une liste. Au courtier, ils demanderont comment se prépare la promesse. Au prêteur, ce qu'il faut pour confirmer leur financement. Au notaire, comment le titre est vérifié. Cette liste ne règle aucun détail, mais elle leur donne une carte : chaque question a un destinataire.

Un tableau pour ne pas s'y perdre

Ce tableau est un repère général. Chaque professionnel précise lui-même ce qu'il fait ou non dans votre dossier ; posez-lui la question à votre première rencontre.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

Pour savoir où se situe la promesse d'achat, il aide de voir le parcours complet d'un achat. Le voici en grandes étapes, sans dates ni durées, parce que celles-ci varient d'une transaction à l'autre.

Avant la promesse

1. Vous clarifiez votre projet. Quel type de propriété, dans quel secteur, avec quel budget approximatif ?
2. Vous rencontrez un prêteur pour connaître votre capacité d'emprunt et, si possible, obtenir une préautorisation.
3. Vous choisissez un courtier, si vous souhaitez être accompagné.
4. Vous visitez et comparez plusieurs propriétés.
5. Vous rassemblez vos documents d'acheteur.

Ces étapes sont détaillées au chapitre 2. Pour la démarche de qualification auprès d'un prêteur, voir → livre F2, Se qualifier, et pour l'offre elle-même, → livre D4, Faire une offre.

La promesse elle-même

6. Vous préparez votre proposition avec votre courtier : prix, paiement, vérifications, inclusions, dates.
7. Vous la signez et elle est transmise au vendeur.
8. Le vendeur répond : il accepte, refuse ou propose autre chose.

Les chapitres 3 à 8 parcourent ces sujets. Le fonctionnement des réponses du vendeur est décrit dans un autre livre : → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

Après la réponse

9. Les vérifications se font : inspection, confirmation du financement, examen des documents.
10. Vous suivez votre calendrier et vous restez en contact avec votre courtier.
11. Vous signez l'acte de vente chez le notaire.
12. Vous prenez possession de la propriété.

Le chapitre 9 vous aide à suivre votre dossier après la signature. Vous verrez aussi comment la même promesse se lit du côté du vendeur dans → livre E6, Recevoir, comparer et négocier les promesses.

L'ESSENTIEL — la promesse est au milieu du parcours, pas à la fin

Beaucoup de choses se passent avant et après la signature de la promesse. La promesse ne règle pas tout ; elle ouvre une série de vérifications et de rendez-vous qu'il vaut mieux connaître d'avance.

Où se jouent les décisions importantes

Si vous ne retenez qu'une idée de ce parcours, retenez celle-ci : plusieurs décisions se prennent avant de signer. Ce que vous voulez comme conditions, ce que vous êtes prêt à accepter comme réponse, ce que vous ferez si une vérification vous inquiète : tout cela se pense à l'avance, au calme, et non au moment où le stylo est dans votre main.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia a trouvé une propriété qui l'intéresse. Son courtier lui propose d'y inclure plusieurs conditions. Elle hésite : chacune a l'air raisonnable, mais ensemble elles lui semblent nombreuses, et elle ne sait pas comment le vendeur les recevra. Plutôt que de signer par politesse ou de refuser par inquiétude, elle demande à son courtier de lui expliquer, une à une, à quoi elles servent et ce qui arrive si le vendeur n'en veut pas certaines. Elle prend le temps d'y penser avant de décider.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce qu'il fait

Ce livre vous aide à :

• comprendre à quoi sert chaque grand sujet d'une promesse d'achat ;
• préparer vos idées et vos questions avant de rencontrer votre courtier ;
• savoir à qui poser quelle question ;
• organiser votre dossier et vos rendez-vous ;
• repérer ce qui mérite une vérification auprès d'un professionnel.

Il utilise des mots simples. Quand un terme technique est nécessaire, il le définit à sa première apparition.

Ce qu'il ne fait pas

Ce livre ne donne pas d'avis juridique, fiscal ou financier. Concrètement :

• il ne décrit pas les clauses du document, ni leur numérotation, ni leur texte ;
• il ne dit pas ce que chaque clause permet, interdit ou entraîne ;
• il ne donne aucun délai, aucun montant, aucun taux ;
• il ne recommande pas une décision dans votre situation ;
• il ne remplace ni votre courtier, ni votre notaire, ni votre avocat, ni votre prêteur.

Quand une question touche vos droits, vos obligations ou les effets d'une signature, il vous dit à qui la poser. C'est un choix de départ : ces questions dépendent de votre situation, de la propriété et de l'état du droit au moment où vous agissez.

Comment utiliser les chapitres suivants

Chaque chapitre suit le même plan : un sujet, quelques gestes pratiques, des questions à poser, une liste d'erreurs à éviter, puis un plan d'action. Vous pouvez les lire dans l'ordre, ou aller droit à celui qui vous intéresse. Le dernier chapitre rassemble le tout dans une trousse que vous pouvez imprimer et remplir.

Si vous voulez connaître le système des formulaires utilisés dans les transactions, un autre livre de la collection le présente : → livre C1, Le système des formulaires OACIQ. Si vos questions portent surtout sur les conditions, → livre C4, L'Annexe R et les conditions.

LE FORMULAIRE — à quoi sert le document, en une phrase

La promesse d'achat sert à proposer par écrit l'achat d'un immeuble, selon des conditions que vous avez discutées avec votre courtier. Son texte exact, sa lecture et ses effets sur le plan juridique se voient avec lui, puis avec un notaire ou un avocat.

Votre première rencontre avec le courtier

Une première rencontre sert à poser des questions simples. Voici comment tirer le meilleur parti de cette conversation, sans entrer dans les détails du document.

Avant la rencontre, notez en vrac ce que vous souhaitez : le type de propriété, les secteurs qui vous plaisent, vos contraintes de vie, les points sur lesquels vous ne voulez pas céder. Notez aussi ce qui vous inquiète.

Pendant la rencontre, demandez qui le courtier représente dans la transaction, comment il est rémunéré et comment il vous tiendra au courant. Demandez-lui de vous expliquer le déroulement, en vous dessinant les grandes étapes.

Après la rencontre, relisez vos notes et faites une liste des sujets à approfondir. Cette liste devient la base de votre conversation avec le notaire ou l'avocat, au besoin.

QUI CONSULTER — pour savoir quoi demander à qui

Le courtier immobilier pour le déroulement et la préparation de la proposition. Le prêteur pour le financement. Le notaire pour la vérification du titre et la suite de la transaction. L'avocat pour toute question sur vos droits et vos obligations. L'OACIQ, par son service d'assistance au public, pour toute question sur le rôle d'un courtier.

Éric, ou pourquoi comprendre après coup ne suffit pas

Éric a signé une promesse d'achat il y a quelque temps. Il a fait confiance à son courtier, il a signé là où on lui disait de signer, et il a reçu une copie. Aujourd'hui, il relit ce document et se rend compte qu'il ne se rappelle pas certains sujets abordés. Il se demande ce qu'il a réellement accepté.

Voici ce qu'il peut faire, sans conclure quoi que ce soit lui-même :

1. Relire sa copie et surligner tout ce qui lui paraît obscur.
2. Écrire ses questions, une par sujet.
3. Demander une rencontre à son courtier pour passer en revue ces sujets, avec la copie en main.
4. Poser au notaire ou à un avocat les questions qui touchent ses droits et ses obligations.
5. Garder une trace des réponses.

Éric ne cherche pas à défaire ce qu'il a signé. Il cherche à comprendre. Ce chapitre et ce livre sont faits pour lui, autant que pour ceux qui n'ont encore rien signé.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer sans avoir compris à quoi sert le document. Une explication avec votre courtier aide à éviter l'incertitude.
• Croire que la promesse d'achat est une formalité. C'est une proposition sérieuse : traitez-la comme telle.
• Confondre la promesse d'achat et l'acte de vente. Ce sont deux étapes différentes, aux rôles différents.
• Demander à la mauvaise personne. Une question de droit ne se pose pas au prêteur, une question de financement ne se pose pas au notaire : voir le tableau de la section 1.2.
• Ne pas savoir qui le courtier représente. C'est une question simple à poser dès le premier contact, et la réponse change la façon d'entendre ses conseils.
• Arriver sans avoir pensé à ses priorités. Si vous ne savez pas ce qui compte pour vous, personne ne peut le mettre dans la proposition à votre place.
• Se fier à un guide général pour une décision personnelle. Un livre comme celui-ci prépare vos questions ; il ne remplace pas les réponses d'un professionnel.
• Attendre la fin de la transaction pour poser ses questions. Les bonnes questions se posent avant de signer.

À retenir

• Une promesse d'achat est une proposition écrite d'achat, adressée au vendeur, selon des conditions que vous avez discutées.
• Elle n'est ni l'acte de vente ni une simple formalité.
• Plusieurs personnes y participent : vous, le vendeur, le courtier, le prêteur, le notaire et, au besoin, l'avocat.
• Elle se situe au milieu d'un parcours : beaucoup de décisions se prennent avant, beaucoup de vérifications suivent après.
• Ce livre prépare vos sujets et vos questions ; il ne décrit aucune clause et ne donne aucun avis juridique.
• Toute question sur vos droits, vos obligations ou les effets d'une signature va à un professionnel.

Votre plan d'action

1. Écrivez en quelques lignes ce que vous cherchez et ce qui compte le plus pour vous.
2. Demandez à votre courtier qui il représente et comment il vous accompagnera.
3. Faites-vous expliquer le déroulement d'un achat, de la visite à la signature chez le notaire.
4. Dressez la liste de vos questions, en les classant par personne à qui elles s'adressent.
5. Prenez rendez-vous avec un prêteur pour parler de votre financement, si ce n'est pas déjà fait.
6. Repérez un notaire à qui vous pourrez poser vos questions avant de signer.
7. Lisez les chapitres suivants en fonction de vos priorités.
8. Gardez un cahier où vous notez chaque réponse reçue, avec la date et le nom de la personne.

Questions à poser

À votre courtier :

• Qui représentez-vous dans cette transaction ?
• Comment se déroule une promesse d'achat, de la préparation à la réponse du vendeur ?
• Quels sujets devrions-nous discuter ensemble avant de rédiger quoi que ce soit ?
• Comment me tiendrez-vous au courant de la réponse du vendeur ?
• Quand est-il utile de consulter un notaire ou un avocat avant de signer ?

À votre prêteur :

• Où en est ma préparation financière ?
• Quels documents devrai-je vous fournir, et à quel moment ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Quelles questions devrais-je vous poser avant de signer une promesse d'achat ?
• Que pouvez-vous m'expliquer sur ce que la signature entraîne dans ma situation ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert une promesse d'achat, en une phrase ?
2. Quelle différence y a-t-il entre la promesse d'achat et l'acte de vente ?
3. Nommez quatre personnes qui interviennent dans la préparation d'une promesse d'achat.
4. Pourquoi est-il utile de demander au courtier qui il représente ?
5. Que ne fait pas ce livre, et à qui adresser ces questions ?
6. Quelle première question Éric peut-il poser à son courtier ?

Réponses

1. Elle sert à proposer par écrit l'achat d'un immeuble au vendeur, selon des conditions que l'acheteur a discutées avec son courtier.
2. La promesse vient avant et propose l'achat ; l'acte de vente se signe plus tard chez le notaire, quand la transaction se conclut.
3. Par exemple l'acheteur, le vendeur, le courtier, le prêteur, le notaire ou l'avocat.
4. Parce que la réponse change la façon d'entendre ses conseils et de situer son rôle dans la transaction.
5. Il ne décrit aucune clause et ne donne aucun avis juridique, fiscal ou financier ; ces questions vont au courtier, au notaire, à l'avocat ou au prêteur.
6. Il peut lui demander de passer en revue avec lui, sujet par sujet, la copie qu'il a signée.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — information destinée au public, vérification du permis d'un courtier et service d'assistance.
• Lois à connaître par leur titre : la Loi sur le courtage immobilier et le Code civil du Québec.
• Dans cette collection : → livres C1, C4, C5, D4, E6, F2 et M1.

Chapitre 2 — Se préparer avant de faire une promesse

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une promesse d'achat se prépare bien avant le jour où on la signe. Les acheteurs qui font leurs devoirs abordent ce moment avec plus d'assurance. Ils savent ce qu'ils peuvent assumer, ils ont comparé plusieurs propriétés, ils ont leurs papiers en main et ils connaissent leurs questions.

Ce chapitre vous propose une préparation en quatre temps : le budget et la préautorisation, les visites et la comparaison, les documents à rassembler, puis les questions à poser à votre courtier. Il ne donne aucun montant, aucun taux et aucun critère de qualification : ces éléments dépendent de votre situation et se discutent avec un prêteur. Les dossiers sont fictifs : Alexandre et Maude, qui cherchent une maison et en visitent plusieurs, et Nadia, qui compare des propriétés et se prépare à des conditions qu'on lui proposera.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer une conversation utile avec un prêteur sur votre budget ;
• expliquer ce qu'est une lettre de préautorisation et ce qu'elle ne garantit pas ;
• visiter des propriétés avec une grille de comparaison ;
• rassembler les documents d'acheteur que l'on vous demandera ;
• dresser la liste de questions à poser à votre courtier avant de rédiger la proposition.

Pourquoi c'est important

Quand vous êtes prêt à faire une proposition, le temps presse parfois. Une propriété vous plaît, d'autres acheteurs la regardent, et votre courtier vous demande ce que vous voulez écrire. Si vous n'avez pas préparé vos réponses d'avance, vous les improvisez sous pression. Or c'est précisément dans ces moments qu'on oublie de poser des questions importantes.

Une bonne préparation fait gagner du temps, mais elle sert surtout à garder votre jugement. Elle vous permet de dire « oui » parce que la propriété et la proposition vous conviennent, et non parce que vous manquez de temps pour réfléchir.

2.1 Connaître son budget et sa préautorisation

Parler à un prêteur tôt

Le prêteur est l'institution financière, ou la personne, qui vous prête de l'argent pour acheter. Plus vous le rencontrez tôt, mieux vous savez ce que vous pouvez envisager. Cette rencontre ne vous engage à rien : c'est une conversation pour comprendre votre situation et vos options.

Voici quelques sujets à aborder lors de cette première conversation :

• les différentes façons de financer un achat, expliquées en mots simples ;
• les documents que le prêteur vous demandera pour étudier votre dossier ;
• la façon dont il examine votre situation financière : revenus, dettes, mise de fonds ;
• ce qu'il appelle une préautorisation et ce qu'elle signifie pour lui ;
• la durée de validité de cette préautorisation, à demander directement à lui ;
• ce qui pourrait la faire changer : un changement d'emploi, une nouvelle dette, une propriété qui ne lui convient pas.

Cette liste n'est pas un cours de finance. C'est un ensemble de sujets, et c'est le prêteur qui vous donnera les réponses, avec ses règles à lui, au moment où vous le rencontrez.

La lettre de préautorisation

DÉFINITION — préautorisation

Une première réponse d'un prêteur, après étude préliminaire de votre situation, qui indique le niveau de financement qu'il serait prêt à envisager. Ce n'est pas une promesse ferme de prêt pour une propriété donnée. Demandez au prêteur ce que son document dit exactement, et pour combien de temps.

Un prêteur peut remettre à l'acheteur une lettre qui confirme sa préautorisation. Votre courtier pourra vous la demander : elle montre au vendeur que votre démarche est sérieuse. Mais la lettre a des limites, et il vaut mieux les connaître :

• elle repose sur ce que vous avez déclaré au moment de la demande ;
• elle ne vise pas une propriété en particulier ;
• le prêteur peut revoir sa position si votre situation change ou si la propriété ne lui convient pas ;
• elle n'est pas la confirmation finale du financement.

La confirmation du financement vient plus tard, quand le prêteur étudie la propriété choisie. Le chapitre 5 décrit ce parcours. Pour la démarche de qualification, voir → livre F2, Se qualifier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude rencontrent un prêteur avant de visiter la moindre maison. Ils lui apportent leurs documents de revenu et la liste de leurs dettes. Il leur remet une lettre de préautorisation et leur explique ce qu'elle veut dire. À la sortie, Maude note trois questions qu'elle n'avait pas pensé à poser : combien de temps la lettre reste valable, ce qui pourrait la modifier, et ce qui se passe si la propriété choisie ne convient pas au prêteur. Ils les poseront à leur prochain rendez-vous.

Penser au budget au-delà du prix

Un budget d'achat ne se limite pas au prix d'une maison. Il y a aussi l'argent que vous mettez de côté pour la mise de fonds, les frais qui accompagnent la transaction, les dépenses d'emménagement et les coûts de la vie dans une nouvelle propriété. Le chapitre 3 détaille ces postes. Pour l'instant, retenez ceci : un prêteur peut vous dire ce qu'il serait prêt à financer, mais c'est vous qui décidez de ce que vous êtes à l'aise de payer, mois après mois.

Pour cela, il est utile de faire un petit exercice avec vous-même : écrire, sans calculer, les dépenses que vous voulez protéger. Les vacances, les études des enfants, un fonds d'urgence, un projet personnel. Ce que vous voulez conserver influence ce que vous pouvez raisonnablement offrir.

Décider d'avance de vos limites

Les meilleures décisions se prennent avant la pression. Avant de visiter, prenez une heure, seul ou avec la personne qui achète avec vous, et mettez par écrit trois choses.

Ce qui est essentiel. Ce sans quoi vous ne feriez pas l'achat : un secteur, un nombre de chambres, une proximité du travail, un terrain pour les enfants ou le chien.

Ce qui est souhaitable. Ce qui vous ferait plaisir, mais dont vous pourriez vous passer : un garage, un sous-sol fini, une cuisine rénovée.

Ce que vous refusez. Ce que vous ne voulez pas, quel que soit le prix : une route très passante, un bâtiment qui demande des travaux majeurs, un secteur trop éloigné.

Ces trois listes servent de boussole. Quand une propriété vous séduit, relisez-les : vous verrez rapidement si l'enthousiasme tient devant vos propres critères. Elles aident aussi votre courtier à vous proposer des propriétés qui correspondent à ce que vous cherchez vraiment, plutôt qu'à ce que vous dites sur le coup.

Faites le même exercice pour votre façon de négocier. Qu'est-ce qui vous mettrait mal à l'aise ? Une réponse tardive du vendeur ? Une demande de modification ? Une concurrence entre acheteurs ? Savoir à l'avance ce qui vous inquiète vous permet d'en parler à votre courtier avant que la situation se présente.

QUI CONSULTER — pour votre budget et votre financement

Le prêteur pour votre capacité d'emprunt, la préautorisation et la durée de sa validité. Un comptable ou un conseiller financier pour toute question fiscale ou de planification financière personnelle. Votre courtier pour comprendre comment la préautorisation se présente à un vendeur.

2.2 Visiter et comparer

Visiter avec méthode

Une visite se déroule vite, et les premières impressions prennent toute la place : la lumière, la cuisine, l'odeur du café. Pour garder la tête claire, préparez une façon de visiter qui ne dépende pas de votre humeur.

Avant la visite, notez ce qui compte pour vous : le nombre de pièces, l'emplacement, le terrain, l'état général, la proximité des services. Pendant la visite, observez dans le même ordre d'une propriété à l'autre : l'extérieur, l'entrée, les pièces principales, le sous-sol, le terrain. Prenez des photos, avec la permission du propriétaire ou du courtier, et notez ce qui attire votre attention.

Après la visite, laissez passer une journée avant de décider quoi que ce soit. Relisez vos notes et comparez avec la liste de vos critères.

Une grille de comparaison simple

Une grille de comparaison aide à voir plusieurs propriétés côte à côte sans se laisser entraîner par la dernière visite. La vôtre peut ressembler à ceci :

Cette grille est volontairement sans chiffres. Si vous voulez y ajouter des prix ou d'autres valeurs, notez-les tels que votre courtier vous les communique, et vérifiez leur source auprès de lui.

Visiter à plusieurs

Si vous achetez en couple ou avec une autre personne, visitez ensemble au moins une fois la propriété qui vous intéresse, et comparez vos impressions. Une personne peut remarquer ce que l'autre n'a pas vu : le bruit d'une rue, une porte qui coince, un escalier étroit. Chacun peut remplir sa propre grille, puis vous les comparez le soir même.

Si vous venez avec un proche pour avoir un second regard, dites-lui à l'avance ce que vous cherchez. Son avis est utile, mais la décision reste celle des personnes qui achètent.

Les questions à garder en tête pendant la visite

Sans jouer à l'inspecteur, vous pouvez poser quelques questions simples au courtier qui fait visiter, ou les noter pour plus tard :

• Depuis combien de temps la propriété est-elle en vente ?
• Quels travaux récents ont été faits, et existe-t-il des documents qui les décrivent ?
• Qu'est-ce qui reste dans la propriété, et qu'est-ce qui part avec le vendeur ?
• Y a-t-il des éléments de la propriété que le vendeur souhaite signaler ?

Notez les réponses et la personne qui vous les a données. Ces réponses nourriront la discussion avec votre courtier au moment de préparer la proposition, et plusieurs des sujets reviennent dans les chapitres suivants.

Ce que les visites ne montrent pas

Une visite montre l'apparence d'une propriété, pas son histoire. Elle ne dit pas ce qu'il y a derrière les murs, sous le plancher ou dans les dossiers de la municipalité. Elle ne dit pas non plus comment le voisinage vit à l'heure de pointe ou en soirée. Pour ces sujets, d'autres démarches existent : l'inspection préachat, la vérification du titre, la visite du quartier à différents moments de la journée. Votre courtier vous aidera à décider lesquelles faire.

ATTENTION — le coup de cœur est un signal, pas une preuve

Un coup de cœur est une information utile sur ce que vous aimez. Il ne dit rien de l'état de la propriété, de son prix juste ou de ce qu'elle vous coûtera à long terme. Gardez vos questions, même si vous avez très envie de dire oui.

Comparer avec des repères

Pour savoir si le prix demandé vous paraît cohérent, votre courtier peut vous montrer des propriétés comparables dans le secteur. Demandez-lui d'où viennent ses repères, de quelle période ils datent et en quoi les propriétés comparées ressemblent à celle qui vous intéresse. Vous n'avez pas besoin de les analyser vous-même : vous avez besoin de comprendre ce qu'ils montrent, et ce qu'ils ne montrent pas.

Pour l'offre elle-même, voir → livre D4, Faire une offre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia visite trois propriétés en une semaine. À la troisième, elle réalise qu'elle ne se souvient plus de laquelle avait le sous-sol sec et laquelle la cour clôturée. Elle ouvre sa grille de comparaison, remplie après chaque visite, et retrouve ses notes. Cette fois, elle ne compte pas sur sa mémoire. Elle met aussi en évidence les points qu'elle voudra faire vérifier, pour en discuter avec son courtier.

2.3 Rassembler ses documents d'acheteur

Pourquoi les avoir à portée de main

Quand vous faites une proposition, plusieurs personnes vous demanderont des documents : le prêteur, le courtier, parfois le notaire. Les avoir rassemblés d'avance évite de courir à la dernière minute. Cela montre aussi que vous êtes organisé, ce qui rassure l'ensemble des personnes qui travaillent avec vous.

Une liste type

Voici une liste de documents que l'on peut demander. Chaque personne vous dira exactement ce qu'elle veut ; la vôtre peut être plus courte ou plus longue.

Documents d'identité :

• une pièce d'identité avec photo pour chaque acheteur ;
• les renseignements de base sur chaque personne qui achète avec vous : adresse, coordonnées, situation de famille.

Documents financiers :

• les preuves de revenu récentes que le prêteur demandera ;
• les relevés qui montrent l'origine de votre mise de fonds ;
• la liste de vos dettes et de vos engagements financiers ;
• la lettre de préautorisation.

Documents liés à votre propriété actuelle, le cas échéant :

• si vous êtes propriétaire et que vous devez vendre, les documents qui s'y rattachent ;
• si vous êtes locataire, les renseignements sur votre bail.

Documents liés à votre démarche :

• l'entente qui vous lie à votre courtier, si vous en avez une ;
• vos notes de visite et votre grille de comparaison.

Cette liste n'a rien d'officiel. Elle sert de point de départ. Demandez à chaque professionnel de confirmer ce dont il a besoin.

L'ESSENTIEL — un dossier prêt vous fait gagner du temps

Réunissez vos documents dans un même dossier, papier ou numérique, avant de présenter une proposition. Vous répondrez plus vite aux demandes, et vous éviterez de promettre ce que vous ne pouvez pas fournir.

Garder le tout en ordre

Un bon dossier d'acheteur est simple. Classez les documents par thème : identité, finances, propriété visée, échanges avec le courtier. Gardez une copie numérique de chaque papier signé. Notez, à côté de chaque document, la date à laquelle vous l'avez remis et à qui.

Soyez prudent avec vos renseignements personnels. Ne les transmettez qu'aux personnes que vous avez choisies de consulter, par un moyen que vous jugez sûr. Si une demande vous surprend, demandez à la personne de vous expliquer pourquoi elle en a besoin.

QUI CONSULTER — pour savoir quels documents fournir

Le prêteur vous indique les documents financiers qu'il demande. Le courtier vous dit ce dont il a besoin pour préparer la proposition. Le notaire précise, le moment venu, ce qu'il lui faut pour la signature. En cas de doute sur l'usage d'un renseignement personnel, demandez à la personne qui le réclame de vous l'expliquer.

2.4 Les questions à poser au courtier

Avant de rédiger quoi que ce soit

Votre courtier connaît le déroulement d'une transaction. Il ne peut pas deviner ce qui vous inquiète. Plus vous lui donnez de questions précises, plus sa réponse sera utile. Voici des questions à lui poser avant de commencer à rédiger la proposition.

Sur son rôle :

• Qui représentez-vous dans cette transaction ?
• Quels services pouvez-vous m'offrir, et lesquels relèvent d'autres professionnels ?
• Comment me tiendrez-vous informé pendant la démarche ?

Sur la propriété :

• Que savez-vous de l'histoire de cette propriété ?
• Quels documents sont disponibles à son sujet ?
• Y a-t-il des éléments qui méritent une vérification particulière ?

Sur le marché :

• Sur quelles propriétés comparables vous appuyez-vous, et de quand datent-elles ?
• Qu'est-ce qui vous fait penser que le prix demandé est cohérent, ou non ?

Sur la proposition :

• Quels sujets devrions-nous couvrir dans la proposition ?
• Quelles vérifications recommandez-vous de prévoir, et pourquoi ?
• Qu'est-ce qui pourrait compliquer la transaction ?

Sur la suite :

• Qui contacter si j'ai des questions pendant la démarche ?
• À quel moment dois-je consulter un notaire ou un avocat ?

Ce que le courtier peut et ne peut pas faire

Un courtier peut vous expliquer, vous guider, vous aider à formuler. Il ne peut pas vous dire ce qu'une signature entraîne sur le plan juridique dans votre situation : cette réponse vient d'un notaire ou d'un avocat. Il ne peut pas non plus se substituer à un prêteur pour vous dire si votre financement sera accordé.

CÔTÉ COURTIER — un guide pour la démarche

Votre courtier peut vous aider à choisir les sujets de la proposition, à les formuler et à les présenter au vendeur. Les questions de droit se posent à un notaire ou à un avocat, et celles de financement à votre prêteur. Un bon courtier vous le dit lui-même.

Si vous n'avez pas encore de courtier

Vous pouvez choisir d'être accompagné ou de faire votre démarche seul. Dans les deux cas, ce chapitre vous est utile. Si vous cherchez un courtier, vous pouvez en rencontrer plus d'un et leur poser les mêmes questions, pour comparer leurs réponses. L'OACIQ, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, met à la disposition du public de l'information sur le rôle du courtier ; vous pouvez aussi vérifier auprès de lui qu'un courtier détient un permis.

QUI CONSULTER — pour choisir et questionner un courtier

L'OACIQ pour vérifier le permis d'un courtier et obtenir de l'information destinée au public. Le courtier lui-même pour son rôle, ses services et sa façon de travailler. Un notaire ou un avocat pour les questions de droit qui dépassent son rôle.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre d'avoir trouvé la maison pour parler à un prêteur. Mieux vaut connaître votre situation avant de tomber amoureux.
• Prendre la préautorisation pour une promesse ferme. Demandez au prêteur ce que sa lettre dit exactement, et pour combien de temps.
• Visiter sans grille ni notes. Après trois visites, les souvenirs se mélangent.
• Se fier à son coup de cœur. Il dit ce que vous aimez, pas ce que la propriété vaut.
• Chercher ses documents à la dernière minute. Un dossier prêt évite de céder à la pression.
• Transmettre ses renseignements personnels sans demander pourquoi. Posez la question, même à un professionnel.
• Ne pas préciser qui le courtier représente. Cette réponse change le sens de ses conseils.
• Poser une question de droit à la mauvaise personne. Elle va au notaire ou à l'avocat, non au prêteur ni à l'inspecteur.

À retenir

• Préparer sa promesse d'achat commence bien avant la signature.
• Un prêteur vous dit ce qu'il serait prêt à financer ; la lettre de préautorisation n'est pas la confirmation finale du financement.
• Visitez avec une méthode et une grille de comparaison, et laissez passer un peu de temps avant de décider.
• Rassemblez vos documents d'acheteur dans un même dossier, et demandez à chaque professionnel ce dont il a besoin.
• Posez à votre courtier des questions précises sur son rôle, sur la propriété, sur le marché et sur la proposition.
• Les questions de droit vont au notaire ou à l'avocat ; celles de financement, au prêteur.

Votre plan d'action

1. Prenez rendez-vous avec un prêteur et préparez vos questions sur la préautorisation et sa validité.
2. Demandez votre lettre de préautorisation et lisez-la attentivement.
3. Dressez la liste de ce qui compte pour vous dans une propriété.
4. Créez votre grille de comparaison et remplissez-la après chaque visite.
5. Rassemblez vos documents d'acheteur dans un même dossier.
6. Rencontrez un courtier et posez-lui les questions de la section 2.4.
7. Repérez un notaire que vous pourrez consulter avant de signer.
8. Notez chaque réponse reçue, avec la date et le nom de la personne.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Que signifie exactement votre lettre de préautorisation ?
• Combien de temps reste-t-elle valable ?
• Qu'est-ce qui pourrait la faire changer ?
• Quels documents dois-je vous fournir, et à quel moment ?

À votre courtier :

• Qui représentez-vous dans cette transaction ?
• Sur quelles propriétés comparables vous appuyez-vous ?
• Quelles vérifications recommandez-vous avant de faire une proposition ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• À quel moment devrais-je vous consulter avant de signer ?
• Quels documents devrais-je vous apporter pour notre première conversation ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la lettre de préautorisation, et que ne garantit-elle pas ?
2. Pourquoi visiter avec une grille de comparaison ?
3. Que ne montre pas une visite, et comment compléter l'information ?
4. Nommez trois catégories de documents d'acheteur.
5. Quelles questions poser au courtier sur son rôle ?
6. À qui s'adressent les questions de droit, et à qui celles de financement ?

Réponses

1. Elle montre qu'un prêteur a étudié votre situation et envisage de vous financer ; elle ne garantit ni le financement d'une propriété précise ni sa validité dans le temps.
2. Pour comparer plusieurs propriétés côte à côte et ne pas dépendre de sa mémoire ou de la dernière visite.
3. Elle ne montre ni l'histoire de la propriété ni ce qui se trouve derrière les murs ; on la complète par l'inspection, la vérification du titre et la visite du quartier.
4. Par exemple les documents d'identité, les documents financiers et les documents liés à votre propriété actuelle ou à votre démarche.
5. Qui il représente, quels services il offre, lesquels relèvent d'autres professionnels et comment il vous tiendra informé.
6. Les questions de droit vont au notaire ou à l'avocat ; celles de financement vont au prêteur.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — information destinée au public et vérification du permis d'un courtier.
• Dans cette collection : → livre F2, Se qualifier, pour la démarche auprès d'un prêteur ; → livre D4, Faire une offre, pour la suite de la préparation.

Chapitre 3 — Le prix et ce qu'il comprend

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le prix est le sujet auquel on pense en premier. C'est aussi celui qui laisse le plus de questions sans réponse. Combien proposer ? Sur quoi s'appuyer ? Et surtout : quand j'aurai écrit un prix, est-ce que j'aurai vu toute la dépense, ou seulement une partie ?

Ce chapitre vous aide à voir le prix pour ce qu'il est : un point de départ. Il vous montre comment l'appuyer sur des repères plutôt que sur une impression, quels postes s'ajoutent à lui et quelles questions poser au courtier et au notaire. Il ne donne aucun montant, aucun taux et aucun calcul. Il ne vous dit pas non plus quelle somme offrir : cette décision est la vôtre, éclairée par votre courtier et votre budget. Les dossiers sont fictifs : Alexandre et Maude, qui hésitent sur le prix à proposer pour une maison, et Nadia, qui cherche à comprendre ce que son budget doit prévoir en plus du prix.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi le prix proposé est un point de départ de la discussion ;
• demander à votre courtier les repères sur lesquels son conseil s'appuie ;
• dresser la liste des postes à prévoir en plus du prix ;
• préparer vos questions au courtier et au notaire sur les coûts de la transaction ;
• justifier votre prix de façon claire, sans vous fier à une simple impression.

Pourquoi c'est important

Un acheteur peut mesurer sa réussite au prix payé. Il compare son offre à la somme demandée, se réjouit d'avoir « obtenu un rabais » ou s'inquiète d'avoir « trop payé ». Cette façon de voir est incomplète. Un prix est toujours lié à une propriété, à un moment, à des conditions et à des dépenses qui s'ajoutent. Un prix bas accompagné de travaux imprévus peut coûter plus cher qu'un prix plus élevé pour une propriété prête à habiter.

Savoir ce que votre prix couvre et ce qu'il ne couvre pas vous protège de deux erreurs : promettre un prix que votre budget global ne peut pas soutenir, et découvrir après coup des dépenses que personne ne vous avait signalées.

3.1 Le prix proposé, un point de départ

Le prix demandé et le prix proposé

Le prix demandé est celui qu'affiche le vendeur au moment de mettre sa propriété en vente. Le prix proposé est celui que vous écrivez dans votre promesse d'achat. Les deux peuvent être identiques ou différents. L'écart entre eux n'a rien d'anormal : c'est ce que la discussion entre acheteur et vendeur permet d'explorer.

DÉFINITION — prix proposé

Le montant que l'acheteur offre pour la propriété dans sa promesse d'achat. Il est présenté au vendeur, qui peut l'accepter, le refuser ou répondre avec un autre prix.

Le vendeur a ses raisons de demander un prix. Vous avez les vôtres de proposer le vôtre. Aucun des deux n'est, en soi, « le bon prix ». Le bon prix, pour vous, est celui que vous êtes prêt à payer, compte tenu de la propriété, de ce que vous savez d'elle, de votre budget et de votre tolérance au risque.

Un prix lié à un ensemble de conditions

Le prix ne vit pas seul dans la promesse d'achat. Il se lit avec les autres sujets : le mode de paiement, les vérifications que vous demandez, ce qui reste dans la propriété, les dates. Un même prix peut sembler très différent selon qu'il est assorti de beaucoup de vérifications ou de peu, selon que vous demandez de longues échéances ou de courtes, selon que le vendeur laisse des meubles ou non.

C'est pourquoi votre courtier ne vous parlera pas du prix seul. Il vous demandera aussi ce que vous êtes prêt à accepter en échange, et ce qui compte pour vous. Le vendeur regarde l'ensemble de la proposition, pas seulement le prix. Cela dépend de lui, et il vaut mieux ne pas deviner à sa place ; votre courtier peut vous en parler.

L'ESSENTIEL — un prix se lit toujours avec le reste de la proposition

Ne regardez jamais le prix seul. Demandez-vous aussi ce que vous obtenez avec lui, ce qui est vérifié et quand les choses se passent.

Ce que l'émotion fait au prix

Un acheteur qui a le coup de cœur est tenté de monter son prix pour éviter de perdre la propriété. Un acheteur inquiet est tenté de le baisser pour se protéger. Ces deux réflexes sont humains, et ni l'un ni l'autre ne s'appuie sur des faits. La meilleure parade est de fixer à l'avance, avec votre courtier, la limite que vous ne dépasserez pas, et de ne pas la changer sous l'effet de la pression d'un moment.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude adorent la maison. Ils sentent que d'autres acheteurs s'y intéressent. Avant de discuter du prix avec leur courtier, ils s'assoient devant un café et décident d'une limite maximale qu'ils ne dépasseront pas, quoi qu'il arrive. Ils l'écrivent sur une feuille qu'ils glissent dans leur dossier. Plus tard, lorsque la discussion devient animée, Maude relit la feuille. La limite tient.

3.2 Ce que le prix n'inclut pas : les frais à prévoir

Un prix, plusieurs dépenses

Le prix de la propriété est la plus grande dépense de l'achat, mais pas la seule. D'autres sommes s'ajoutent, certaines au moment de la signature, d'autres dans les semaines ou les mois qui suivent. Les connaître à l'avance vous évite de découvrir, à la dernière minute, que votre budget n'a pas prévu une dépense qui était pourtant prévisible.

Voici les grandes familles de postes, sans montant, parce que chaque situation est différente.

Les frais liés à la transaction

• Les honoraires du notaire, dont il vous précise ce qu'ils couvrent dans votre dossier.
• Les frais de dossier ou d'inscription liés aux démarches qui accompagnent la signature. Le notaire vous indique lesquels s'appliquent à votre dossier.
• Les taxes et droits liés au transfert d'un immeuble. Ils dépendent de la propriété et de l'endroit où elle se trouve. Posez la question au notaire et à votre courtier, qui vous diront ce qui s'applique à votre cas.
• Les ajustements entre le vendeur et l'acheteur. Des sommes que le vendeur a déjà payées pour la période en cours peuvent faire l'objet d'ajustements. Demandez au notaire lesquels s'appliquent à votre dossier et comment ils vous seront présentés.

Les frais liés au financement

• Les frais d'évaluation que le prêteur peut demander pour étudier la propriété.
• Les frais de dossier du prêteur, le cas échéant.
• Les assurances que le prêteur peut vous demander ou vous proposer : demandez-lui lesquelles sont requises et lesquelles sont facultatives.

Ces postes se discutent avec votre prêteur. Il vous dira ce qui s'applique à votre situation.

Les frais liés aux vérifications

• L'inspection préachat, si vous en demandez une, avec l'inspecteur que vous choisissez.
• D'autres expertises, selon la propriété : vérification de l'installation septique, du puits, de la présence de certains matériaux. Votre courtier et votre inspecteur vous diront lesquelles ont du sens.
• Un certificat de localisation, selon la propriété. Demandez à votre notaire et à votre courtier ce qu'il en est pour votre propriété.

Les frais qui suivent l'achat

• Le déménagement et les dépenses d'emménagement.
• Les premières dépenses de la propriété : changement d'adresse, ouverture des services, petits travaux, achats d'équipement.
• Les frais courants de la vie dans la propriété : taxes, assurances, entretien, chauffage et électricité.
• Dans une copropriété, les contributions que la copropriété demande aux propriétaires. Demandez à votre courtier ce qu'il en est dans l'immeuble que vous visez.

ATTENTION — une liste de postes n'est pas un budget

Cette liste vous aide à penser à tout. Elle ne donne aucun montant. Pour chaque poste qui vous concerne, demandez un chiffre au professionnel concerné, par écrit si possible, et gardez-le dans votre dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia a prévu son prix d'achat avec son prêteur. Elle se demande ce qu'elle a oublié. Elle trace trois colonnes dans un cahier : « le jour de la signature », « les semaines suivantes », « chaque mois ». Elle y inscrit chaque poste qu'elle connaît, laisse la case du montant vide, et prend rendez-vous avec son courtier et son notaire pour les remplir. Quand elle repart, ses colonnes sont presque pleines.

Prévoir une réserve pour l'imprévu

Même avec une liste complète, une propriété réserve des surprises : un appareil qui lâche, une fuite, un petit travail qui s'avère plus gros que prévu. Cette réalité n'a rien d'alarmant, mais elle justifie de garder une marge de sécurité dans votre budget, au-delà de la somme que vous consacrez à l'achat lui-même.

Demandez à votre prêteur et à votre comptable comment penser cette marge dans votre situation. Chaque ménage est différent, et la bonne réserve dépend de vos revenus, de vos autres dettes et de l'âge de la propriété. Un inspecteur peut, de son côté, vous parler de l'état des principaux systèmes et de ce qu'il juge à surveiller dans les années qui viennent. Il ne prédit pas l'avenir, mais il aide à savoir où regarder.

Garder une trace de chaque chiffre

Chaque fois qu'un professionnel vous donne un chiffre, notez trois choses : le montant, la date et le nom de la personne qui vous l'a donné. Un chiffre sans origine ne vaut pas grand-chose quelque temps plus tard. Si un montant change entre deux conversations, vous saurez à qui poser la question.

Tableau de suivi des frais à prévoir

Les montants se remplissent au fil des réponses. Un tableau vide, au départ, est normal.

QUI CONSULTER — pour chiffrer vos frais

Le notaire pour ses honoraires, les taxes et droits liés au transfert et les ajustements. Le prêteur pour les frais de financement. L'inspecteur pour le coût d'une inspection. Un comptable pour toute question fiscale. Chacun vous donne un chiffre pour sa partie ; additionner ces chiffres est une bonne occasion de vérifier votre budget avec votre prêteur.

3.3 Comment justifier son prix

Des repères plutôt qu'une impression

Un prix qui se justifie est un prix que vous pouvez expliquer en quelques phrases. Il repose sur des repères, non sur un sentiment. Voici les principaux.

Des propriétés comparables. Votre courtier peut vous montrer des propriétés semblables à celle qui vous intéresse, vendues ou en vente dans le même secteur. Demandez-lui de vous expliquer en quoi elles ressemblent à votre cible et en quoi elles diffèrent.

L'état de la propriété. Ce que vous avez vu en visite, ce que les documents disent, ce que l'inspection pourrait révéler. Une propriété qui demande des travaux se compare différemment d'une propriété remise à neuf.

Les particularités de l'emplacement. Un bon secteur, un terrain plus grand, une vue ou, au contraire, un voisinage bruyant. Ces éléments influencent la valeur que vous donnez à la propriété.

Votre budget et votre limite. Ce que vous pouvez payer sans mettre en danger votre équilibre financier. C'est le repère le plus important, et c'est le vôtre.

DÉFINITION — propriétés comparables

Des propriétés semblables à celle que vous visez, par leur type, leur secteur, leur taille et leur état, dont le prix de vente ou de mise en vente sert de repère. Elles ne donnent pas « la valeur » de la propriété, mais elles aident à situer le prix.

Questions à poser sur les repères

Un repère vaut ce qu'il vaut. Pour l'utiliser, demandez à votre courtier :

• D'où viennent ces comparables, et de quelle période datent-ils ?
• En quoi ressemblent-ils à la propriété qui m'intéresse ?
• En quoi en diffèrent-ils, et comment cela change-t-il leur valeur de repère ?
• Y a-t-il des éléments de la propriété que ces comparables ne capturent pas ?

Vous n'avez pas à analyser les chiffres vous-même. Vous avez à comprendre ce qu'ils montrent et ce qu'ils ne montrent pas.

Une évaluation, quand elle est utile

Il arrive qu'un prêteur demande une évaluation de la propriété avant de confirmer le financement. Cette évaluation est un avis professionnel sur la valeur de la propriété, demandé pour les besoins du prêteur. Elle ne remplace pas votre propre jugement et ne garantit pas que le vendeur acceptera votre prix. Mais elle fait partie du portrait : si le prêteur et vous n'avez pas la même vision de la valeur, il vaut mieux le savoir avant de vous engager. Le chapitre 5 revient sur ce sujet.

Écrire votre justification en quelques lignes

Avant de proposer un prix, écrivez, pour vous-même, trois ou quatre phrases qui l'expliquent. Par exemple : les propriétés comparables que mon courtier m'a montrées servent de repère, la propriété demande des vérifications que je veux faire, et ma limite est celle que nous avons fixée. Ces phrases vous aident à rester cohérent. Elles vous aident aussi à répondre à une réponse du vendeur sans vous laisser emporter.

Quand le vendeur répond avec un autre prix

Le vendeur peut répondre à votre proposition en gardant votre prix, en le refusant ou en proposant un autre montant. Dans ce dernier cas, la discussion continue. C'est le moment de reprendre vos trois ou quatre phrases et votre limite. Demandez-vous :

• Cette nouvelle proposition respecte-t-elle ma limite ?
• A-t-elle changé d'autres sujets que le prix ?
• Ai-je besoin d'un peu de temps pour en parler à mon courtier et, au besoin, à mon notaire ?

Ne répondez pas dans la minute pour faire plaisir ou par peur de perdre l'occasion. Demandez à votre courtier comment l'échange se déroule, et lisez chaque version en entier. Le fonctionnement de ces réponses est décrit dans → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

Pour savoir comment se présente une offre de façon plus détaillée, voir → livre D4, Faire une offre.

ATTENTION — un prix « de marché » n'existe pas comme un fait

Un prix de marché est une estimation fondée sur des repères. Deux professionnels peuvent en arriver à des chiffres différents, avec de bonnes raisons. Demandez à votre courtier de vous expliquer les siennes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude demandent à leur courtier de leur présenter les propriétés comparables qu'il a retenues. Il leur en montre quelques-unes et leur explique pourquoi il les a choisies, et pourquoi il en a écarté d'autres. Maude pose une question : « Que ne voyons-nous pas dans ces comparables ? » Le courtier répond que l'état intérieur de chaque propriété n'est pas toujours connu. Ils décident alors de demander une inspection avant de s'engager, et d'en parler dans leur proposition.

3.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

Sur le prix :

• Sur quels repères vous appuyez-vous pour conseiller ce prix ?
• Quelle marge de discussion voyez-vous, et pourquoi ?
• Comment le vendeur pourrait-il réagir à cette proposition ?

Sur la proposition dans son ensemble :

• Comment le prix se lit-il avec les autres sujets de la proposition ?
• Qu'est-ce qui pèserait le plus dans la réponse du vendeur, selon vous ?
• Quels sujets sont à discuter avant de fixer le prix ?

Sur les coûts :

• Quels frais devrais-je prévoir en plus du prix ?
• À qui demander un chiffre pour chacun ?

Au notaire

• Quels frais de notaire dois-je prévoir pour cette transaction ?
• Quelles taxes et quels droits liés au transfert s'appliquent dans mon cas ?
• Quels ajustements vont se faire entre le vendeur et moi, et comment me les présenterez-vous ?
• Pouvez-vous me donner une idée globale des sommes à prévoir le jour de la signature ?

Au prêteur

• Quels frais dois-je prévoir pour le financement ?
• Une évaluation sera-t-elle demandée, et qui la paie ?
• Quelles assurances me demandez-vous, et lesquelles sont facultatives ?

Au comptable

• Si ma situation a des particularités fiscales, quelles questions devrais-je vous poser avant de m'engager ?

CÔTÉ COURTIER — les repères du prix, c'est son terrain

Votre courtier connaît le secteur et peut vous présenter des repères pour situer un prix. Les frais de notaire, les taxes de transfert et les obligations fiscales sont des questions pour le notaire, le prêteur et le comptable.

QUI CONSULTER — pour les coûts de la transaction

Le courtier pour les repères du prix et la logique de la proposition. Le notaire pour ses honoraires, les taxes et droits de transfert et les ajustements. Le prêteur pour les frais de financement. Un comptable pour les questions fiscales. Demandez les chiffres par écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne regarder que le prix. Un prix se lit avec la proposition entière : paiement, vérifications, inclusions, dates.
• Monter son prix sous la pression. Fixez votre limite à l'avance et relisez-la quand la discussion s'anime.
• Oublier les frais qui s'ajoutent. Notaire, financement, vérifications, déménagement : ils comptent dans votre budget.
• Se fier à un « prix de marché » sans en connaître l'origine. Demandez d'où viennent les repères et de quand ils datent.
• Confondre la valeur pour le prêteur et la valeur pour vous. Elles peuvent différer ; mieux vaut le savoir tôt.
• Ne pas écrire sa justification. Quelques phrases suffisent pour garder le cap.
• Demander un chiffre de notaire à un courtier, ou l'inverse. Chacun répond à sa partie.
• Garder ses chiffres en tête. Écrivez-les, avec la date et la personne qui vous les a donnés.

À retenir

• Le prix proposé est un point de départ de la discussion, pas un verdict sur la propriété.
• Il se lit avec les autres sujets de la proposition : paiement, vérifications, inclusions, dates.
• D'autres dépenses s'ajoutent au prix : frais du notaire, taxes et droits de transfert, ajustements, financement, vérifications, déménagement, frais courants.
• Un prix se justifie par des repères que vous comprenez, non par une impression.
• Chaque professionnel vous donne le chiffre de sa partie ; demandez-le par écrit.
• Fixez votre limite à l'avance, et gardez-la.

Votre plan d'action

1. Fixez votre limite avec votre courtier, et écrivez-la.
2. Demandez les propriétés comparables que votre courtier retient, avec leur origine et leur période.
3. Dressez la liste des postes à prévoir en plus du prix, en reprenant le tableau de la section 3.2.
4. Demandez un chiffre à chaque professionnel pour sa partie : notaire, prêteur, inspecteur.
5. Vérifiez avec votre prêteur que l'ensemble tient dans votre budget.
6. Écrivez trois ou quatre phrases qui expliquent votre prix.
7. Discutez de la proposition entière avec votre courtier, pas seulement du prix.
8. Notez les réponses avec la date et le nom de la personne.

Questions à poser

À votre courtier :

• Sur quels repères vous appuyez-vous pour conseiller ce prix ?
• D'où viennent vos propriétés comparables, et de quand datent-elles ?
• Quels frais dois-je prévoir en plus du prix ?

À votre notaire :

• Quels frais, taxes et droits de transfert dois-je prévoir ?
• Quels ajustements se feront entre le vendeur et moi ?
• Quelles sommes dois-je avoir prêtes le jour de la signature ?

À votre prêteur :

• Une évaluation de la propriété sera-t-elle demandée, et qui en assume le coût ?
• Quels frais de financement dois-je prévoir ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi dit-on que le prix proposé est un point de départ ?
2. Nommez quatre familles de dépenses qui s'ajoutent au prix.
3. Qu'est-ce que des propriétés comparables, et à quoi servent-elles ?
4. Pourquoi fixer sa limite avant la discussion ?
5. À qui demander le chiffre des frais de notaire, et à qui celui des frais de financement ?
6. Quelles questions poser au courtier sur ses repères ?

Réponses

1. Parce que le vendeur peut l'accepter, le refuser ou répondre avec un autre prix, et que la discussion peut modifier l'ensemble de la proposition.
2. Par exemple les frais liés à la transaction, au financement, aux vérifications et ceux qui suivent l'achat.
3. Ce sont des propriétés semblables à celle qui vous intéresse, qui servent de repère pour situer le prix, sans donner « la valeur » exacte.
4. Pour ne pas la modifier sous l'effet de l'émotion ou de la pression d'un moment.
5. Les frais de notaire se demandent au notaire ; ceux du financement, au prêteur.
6. D'où viennent les comparables, de quand ils datent, en quoi ils ressemblent à la propriété visée et ce qu'ils ne montrent pas.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — information destinée au public sur le rôle du courtier dans l'établissement d'une proposition.
• Dans cette collection : → livre D4, Faire une offre, pour la préparation d'une offre.

Chapitre 4 — L'acompte et le mode de paiement

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Autour d'une promesse d'achat, il peut être question d'un acompte. Cela peut être un moment inquiétant : on leur demande de remettre une somme avant même que la transaction soit conclue. Où va cet argent ? Qui le garde ? Qu'arrive-t-il s'il y a un changement de plan ? Ces questions sont légitimes, et il est préférable de les poser avant de signer plutôt qu'après.

Ce chapitre vous explique à quoi sert l'acompte, comment vous préparer à en discuter et comment vous représenter, d'un point de vue pratique, les façons de payer le solde. Il ne donne aucun montant, aucune proportion, aucune règle sur la remise ou la conservation de la somme : ces sujets dépendent de votre situation et se précisent avec votre courtier et votre notaire. Les dossiers sont fictifs : Alexandre et Maude, qui se demandent où sera déposé leur acompte, et Nadia, qui veut comprendre comment le solde sera payé.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer à quoi sert un acompte dans une transaction immobilière ;
• demander à votre courtier et à votre notaire où il est déposé et à quelles conditions il est remis ;
• décrire, en grandes lignes, les façons de payer le solde du prix ;
• préparer vos questions sur l'argent qui change de mains avant la signature de l'acte de vente ;
• garder une trace claire de chaque somme versée.

Pourquoi c'est important

L'acompte est de l'argent réel, que vous remettez à une personne ou à un lieu avant de savoir si la transaction ira jusqu'au bout. C'est un sujet à prendre au sérieux, pas parce qu'il serait dangereux, mais parce qu'il doit être clair. Un acheteur qui comprend où va son argent, qui le garde et selon quelles conditions il revient ou est utilisé dort mieux. Un acheteur qui n'en sait rien s'expose à des surprises, parfois à des différends.

Le mode de paiement du solde compte lui aussi. Il touche à votre financement, à vos dates et à votre calendrier. Le comprendre avant de signer évite de promettre un paiement que vous ne pourrez pas faire au moment prévu.

4.1 À quoi sert l'acompte

Un signe de sérieux

Un acompte est une somme que l'acheteur remet au moment de présenter sa promesse d'achat, ou peu après, avant la conclusion de la transaction. Dans l'esprit des parties, il montre le sérieux de l'acheteur : il dit au vendeur que la proposition n'est pas lancée à la légère.

DÉFINITION — acompte

Une somme remise par l'acheteur avant la signature de l'acte de vente, qui témoigne de son engagement à poursuivre la transaction. Ce qui lui arrive selon les circonstances, et ce qu'il devient le jour de la signature, sont des questions à poser à votre courtier puis à votre notaire.

L'acompte joue un rôle pratique et un rôle psychologique. Pratique : il fait partie de l'argent qui sera consacré à l'achat. Psychologique : il rassure le vendeur et marque, pour l'acheteur, le début d'une démarche qui demande de la rigueur.

Ce que ce livre ne dit pas de l'acompte

Ce livre ne dit pas combien il faut verser. Il ne dit pas non plus ce qu'il advient de la somme si la transaction ne se conclut pas, ni à quelles conditions elle est remise ou conservée. Ces réponses dépendent de ce que vous et le vendeur avez écrit dans votre promesse, de votre situation et du droit applicable. Votre courtier vous explique comment la question se règle en pratique ; votre notaire ou votre avocat vous dit ce qui s'applique à votre cas.

L'ESSENTIEL — l'acompte se discute avant de se verser

Posez vos questions sur l'acompte avant de signer : où il est déposé, qui y a accès, et dans quelles situations il est remis ou conservé. Obtenez les réponses par écrit.

Se préparer à verser une somme

Avant même de signer, voyez comment vous remettriez l'acompte si on vous le demandait demain. Les fonds sont-ils disponibles ? Sur quel compte ? Faut-il un délai pour les rendre accessibles, ou pour obtenir le moyen de paiement que le courtier ou le notaire acceptera ? Ces questions semblent banales, mais elles peuvent faire perdre un temps précieux au moment où l'on en manque. Demandez à votre courtier quels moyens de paiement sont acceptés, et vérifiez auprès de votre institution financière comment obtenir celui qu'il vous indique.

Si vous achetez à plusieurs, mettez-vous d'accord à l'avance sur la part de chacun et sur la façon de la verser. Un malentendu entre acheteurs sur qui met quoi est plus facile à régler avant la signature qu'après. Notez l'entente par écrit, et montrez-la au courtier et au notaire : ils vous diront si elle appelle des précautions particulières.

Ce que l'acompte change dans votre tête

Verser une somme avant la signature de l'acte de vente peut donner un sentiment d'engagement très fort. C'est normal, et c'est même un signe de sérieux. Mais ce sentiment ne remplace pas la réflexion. Si une inquiétude survient après le versement, ne la gardez pas pour vous : parlez-en rapidement à votre courtier, qui saura quelles questions poser et à quel professionnel s'adresser. Plus tôt la question se pose, plus il y a de marge pour y répondre calmement.

Pourquoi on en parle tôt

Un acheteur peut découvrir l'acompte au moment de signer, sans avoir préparé la somme, sans savoir comment la remettre et sans penser à demander un reçu. Il se sent alors pris au dépourvu. Parlez-en à votre courtier dès votre première rencontre : il vous expliquera comment cela se passe en pratique et vous indiquera comment vous préparer.

4.2 Où il est déposé et qui le garde

Une question à poser noir sur blanc

Quand vous remettez un acompte, une question simple se pose : où va l'argent ? La réponse varie selon les situations. Elle ne dépend pas de ce que vous imaginez, mais de ce qui est prévu dans votre transaction. Demandez-la clairement, à votre courtier d'abord, puis au notaire.

Voici des questions qui couvrent le sujet :

• À qui remets-je la somme, et sous quelle forme ?
• Dans quel compte ou quel lieu est-elle déposée ?
• Qui peut y accéder, et à quelles conditions ?
• Quand est-elle remise au vendeur, et à quelles conditions ?
• Dans quelles situations m'est-elle rendue ?
• Quel document me confirme que je l'ai versée ?

Ce ne sont pas des questions agressives. Ce sont des questions normales à poser à un professionnel.

Prudence avec les coordonnées de paiement

Quand de l'argent doit être transmis, les coordonnées de la personne ou du compte qui le reçoit comptent autant que la somme. Une erreur de chiffre, ou un courriel qui n'est pas ce qu'il prétend être, peut faire aboutir des fonds au mauvais endroit. Quelques gestes de prudence suffisent :

• obtenez les coordonnées de paiement directement auprès de votre courtier ou de votre notaire, par un moyen que vous connaissez ;
• si les coordonnées vous parviennent par courriel, confirmez-les par téléphone, en utilisant un numéro que vous aviez déjà ;
• méfiez-vous de tout changement de dernière minute, surtout s'il s'accompagne d'une urgence ;
• gardez une copie de chaque confirmation.

Ce sont des précautions de bon sens, pas des règles juridiques. En cas de doute, appelez votre courtier ou votre notaire avant de transmettre quoi que ce soit.

Obtenir la clarté

Vous n'avez pas à connaître les règles qui encadrent le dépôt d'un acompte. Vous avez à obtenir, par écrit, une description claire de ce qui se passe dans votre cas. Cette description devrait pouvoir tenir en quelques phrases : la somme, le lieu où elle est déposée, la personne qui en est responsable, les situations où elle bouge. Si l'explication vous semble confuse, redemandez jusqu'à ce que vous compreniez, ou demandez à un notaire ou à un avocat de vous l'expliquer.

QUI CONSULTER — pour savoir où va votre acompte

Le courtier immobilier vous explique comment l'acompte se verse et se dépose dans la pratique. Le notaire peut vous dire comment il s'insère dans la suite de la transaction et comment il est pris en compte à la signature. L'avocat peut répondre aux questions sur vos droits si une situation inhabituelle se présente. L'OACIQ offre un service d'assistance au public pour toute question sur le rôle du courtier dans cette démarche.

Garder les preuves

Chaque somme versée se prouve. Conservez :

• le reçu ou la confirmation de chaque versement ;
• la date et la forme du paiement ;
• le nom de la personne qui l'a reçu ;
• la copie de tout document qui explique ce qui arrive à la somme.

Placez ces papiers dans le dossier de votre transaction, avec la copie de votre promesse. Si quelqu'un vous demande plus tard où est passée votre somme, vous pourrez répondre en quelques minutes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude préparent leur promesse d'achat. Leur courtier leur parle d'un acompte. Maude demande à qui ils remettront la somme et où elle sera déposée. Le courtier leur explique comment cela se passe habituellement, puis leur suggère de poser aussi la question au notaire qu'ils ont choisi. Ils notent les deux réponses dans leur cahier et demandent un reçu écrit pour chaque versement. Ils savent maintenant où va leur argent, et pourquoi.

Ne pas confondre l'acompte et d'autres sommes

Vous aurez peut-être à verser d'autres sommes au fil de la transaction : des frais d'inspection, d'évaluation, de notaire. Ce ne sont pas des acomptes. Chacune a un destinataire, un rôle et des règles qui lui sont propres. Pour chacune, demandez : à qui, pourquoi, quand, et que se passe-t-il si la transaction ne va pas à terme ? Notez les réponses.

4.3 Les façons de payer le solde, vues d'en haut

Le solde, c'est le reste

Le solde est la partie du prix que vous devez payer en plus de l'acompte. Le moment et la façon de le payer se précisent avec le notaire. Il peut provenir de plusieurs sources, qui se combinent ou non selon votre situation.

DÉFINITION — solde du prix

La partie du prix de la propriété qui n'est pas couverte par l'acompte. La façon dont il est payé dépend de votre financement et de votre situation. Le notaire explique le moment et la forme du paiement dans votre dossier.

Les sources possibles, en mots simples

Voici, sans entrer dans les détails, les grandes familles de sources que l'on rencontre. Aucune n'est meilleure qu'une autre en soi : tout dépend de votre situation.

Vos propres fonds. Des économies que vous avez mises de côté, que ce soit sur un compte courant, un compte d'épargne ou d'autres placements. Votre prêteur vous demandera de prouver leur origine.

Un financement par un prêteur. Une somme que le prêteur vous avance et que vous remboursez par la suite. C'est celle dont traite le chapitre 5.

Le produit de la vente d'une autre propriété. Si vous possédez déjà un immeuble que vous vendez pour acheter celui-ci, l'argent de cette vente peut servir à payer le solde. Cela lie les dates des deux transactions, ce qui demande une coordination soignée. Le chapitre 6 en parle au sujet des conditions.

Une aide de proches. Si vous recevez un coup de pouce de votre famille, parlez-en à votre prêteur : il vous dira comment il traite ce type de somme et ce qu'il demandera comme document.

D'autres sources. Selon votre situation, d'autres sources existent. Posez la question à votre prêteur, à votre courtier et à votre comptable pour savoir ce qui s'applique à vous.

Cette liste n'a rien d'exhaustif. Elle sert à vous faire réfléchir à votre propre combinaison.

Une combinaison à écrire

Prenez une feuille et écrivez, pour votre achat, d'où viendra chaque partie du paiement. Par exemple : une partie viendra de vos économies, une autre du prêteur, une autre peut-être de la vente d'une autre propriété. Laissez les montants en blanc si vous ne les connaissez pas encore. Ce qui compte, c'est d'avoir en tête toutes les sources et de savoir à qui poser des questions sur chacune.

Montrez ensuite cette feuille à votre prêteur, puis à votre courtier. Le premier vous dira si la combinaison est réaliste de son point de vue. Le second vous dira comment la refléter dans la proposition.

L'argent dans le temps : une chronologie à tracer

Le paiement d'un achat s'étale dans le temps. Pour ne rien oublier, tracez une chronologie simple, sans date au départ, qui place chaque mouvement d'argent dans l'ordre :

1. l'acompte, au moment de la proposition ou peu après ;
2. les frais des vérifications, à mesure qu'elles se font ;
3. les frais que le prêteur demande, selon son calendrier ;
4. le versement des fonds au notaire, avant la signature ;
5. le paiement du solde, à la signature ;
6. les ajustements et les frais qui suivent.

Demandez à votre courtier et à votre notaire de compléter cette chronologie avec les dates qui s'appliquent à votre dossier. Vous aurez alors, sur une seule page, tous les moments où de l'argent bouge, et la personne à qui il s'adresse.

Les moyens de paiement le jour de la signature

Le jour de la signature, l'argent ne se déplace pas comme à l'épicerie. Le notaire vous dira, quelques jours à l'avance, comment les fonds doivent lui parvenir, sous quelle forme et à quel moment. Ne présumez rien et ne vous fiez pas à ce qui s'est fait pour un ami : demandez au vôtre. Cette précaution vous évite un retard ou un malentendu de dernière minute.

Pour le rôle du notaire à la signature, voir → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

ATTENTION — ne promettez pas un paiement dont vous ne connaissez pas la source

Avant de signer, assurez-vous de savoir d'où viendra chaque partie du paiement et de pouvoir en fournir la preuve. Une promesse d'achat qui repose sur une somme incertaine est un sujet à discuter avec votre courtier avant de signer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia prépare son achat. Sur une feuille, elle écrit trois lignes : mes économies, le prêt du prêteur, ce que la vente de mon logement me laissera. Elle ne met aucun montant, parce qu'elle attend encore des réponses. Elle porte la feuille à son prêteur et à son courtier. Le prêteur lui explique ce qu'il a besoin de voir pour chaque source ; le courtier lui dit comment les dates des deux transactions se coordonnent. Elle repart avec une liste claire de démarches.

4.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

Sur l'acompte :

• Faut-il verser un acompte, et comment cela se passe-t-il en pratique ?
• À qui remets-je la somme, et où est-elle déposée ?
• Quel document me confirme le versement ?
• Dans quelles situations l'acompte est-il remis au vendeur, ou me revient-il ?

Sur le paiement du solde :

• Quelles sont les sources possibles pour le paiement du solde dans ma situation ?
• Comment la façon de payer se reflète-t-elle dans la proposition ?
• Quelles dates dois-je coordonner entre mon prêteur et mon notaire ?

Au notaire

• Comment l'acompte est-il pris en compte à la signature ?
• Sous quelle forme les fonds doivent-ils vous parvenir le jour de la signature, et quand ?
• Qu'attendez-vous de moi avant ce jour ?
• Existe-t-il des précautions particulières à prendre dans mon cas, par exemple lorsqu'une autre vente est en cours ?

Au prêteur

• Quelle partie du prix votre financement couvre-t-il ?
• Quelle preuve voulez-vous voir pour la partie qui vient de mes propres fonds ?
• Comment traitez-vous une aide reçue de proches ?
• À quel moment l'argent sera-t-il remis au notaire ?

CÔTÉ COURTIER — il explique la pratique, pas la règle

Votre courtier peut vous dire comment les choses se passent d'habitude et vous aider à poser les bonnes questions. Il ne peut pas vous garantir ce qui arrivera à l'acompte dans votre cas : cette réponse relève du notaire ou de l'avocat, selon ce que vous aurez écrit et de la situation.

QUI CONSULTER — pour l'argent qui change de mains

Le courtier pour comprendre la pratique et poser les bonnes questions. Le notaire pour la suite de la transaction et le paiement à la signature. Le prêteur pour la partie du prix qu'il finance. Un avocat si une situation inhabituelle se présente. Un comptable pour toute question fiscale liée aux sommes que vous utilisez.

Les erreurs qui coûtent cher

• Verser une somme sans reçu. Demandez toujours une preuve écrite de chaque versement.
• Ne pas savoir où va l'acompte. Posez la question au courtier et au notaire, et notez les réponses.
• Supposer qu'il revient toujours à l'acheteur, ou qu'il reste toujours au vendeur. Ce qui arrive dépend de ce qui est écrit et de la situation ; ce sont des questions à poser à un professionnel.
• Confondre l'acompte avec d'autres sommes. Frais d'inspection, d'évaluation et de notaire ont chacun leur règle.
• Promettre un paiement dont la source est incertaine. Écrivez d'où viendra chaque partie du paiement avant de signer.
• Compter sur l'argent de la vente d'un autre immeuble sans coordonner les dates. Parlez-en au courtier, au notaire et au prêteur.
• Attendre le jour de la signature pour demander comment les fonds doivent arriver. Demandez-le à l'avance au notaire.
• Garder ses papiers en désordre. Un dossier clair vous fait gagner du temps et de la tranquillité d'esprit.

À retenir

• L'acompte est une somme remise avant la signature de l'acte de vente, qui témoigne du sérieux de l'acheteur.
• Ce livre ne dit ni combien verser ni ce qu'il advient de la somme : ce sont des questions à poser au courtier, puis au notaire ou à l'avocat.
• Demandez où l'acompte est déposé, qui y a accès, quand il est remis et dans quelles situations il revient à l'acheteur.
• Gardez une preuve écrite de chaque versement.
• Le moment du paiement du solde se confirme avec le notaire ; ses sources possibles sont vos fonds, un prêt, la vente d'un autre immeuble, l'aide de proches.
• Écrivez, pour votre achat, d'où viendra chaque partie du paiement.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre courtier comment se passe l'acompte en pratique.
2. Posez au notaire les questions de la section 4.4 sur l'acompte et sur le paiement à la signature.
3. Écrivez votre combinaison de sources pour le paiement du solde.
4. Présentez cette combinaison à votre prêteur et à votre courtier.
5. Préparez vos documents de preuve pour la partie de vos propres fonds.
6. Demandez un reçu écrit pour chaque somme versée.
7. Classez vos preuves dans le dossier de votre transaction.
8. Demandez au notaire, quelque temps avant la signature, comment les fonds doivent lui parvenir.

Questions à poser

À votre courtier :

• Comment se déroule l'acompte dans ma transaction ?
• Où est-il déposé, et qui y a accès ?
• Quel document confirme le versement ?

À votre notaire :

• Comment l'acompte est-il pris en compte à la signature ?
• Sous quelle forme les fonds doivent-ils vous parvenir, et quand ?

À votre prêteur :

• Quelle partie du prix votre financement couvre-t-il ?
• Quelles preuves voulez-vous voir pour mes propres fonds ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert un acompte, en une phrase ?
2. Quelles questions poser pour savoir où il est déposé ?
3. Pourquoi demander un reçu pour chaque versement ?
4. Nommez trois sources possibles pour le paiement du solde.
5. Pourquoi coordonner les dates quand on utilise l'argent d'une vente en cours ?
6. À qui poser la question de ce qui arrive à l'acompte si la transaction ne se conclut pas ?

Réponses

1. Il montre le sérieux de l'acheteur : c'est une somme remise avant la signature de l'acte de vente.
2. À qui je remets la somme, dans quel compte ou lieu elle est déposée, qui y a accès, quand elle est remise et dans quelles situations elle revient à l'acheteur.
3. Parce qu'un reçu prouve la somme versée, la date et la personne qui l'a reçue.
4. Par exemple ses propres fonds, un financement par un prêteur, le produit de la vente d'un autre immeuble.
5. Parce que le paiement dépend de la conclusion de l'autre vente ; un décalage de dates peut compromettre la démarche.
6. Au courtier d'abord, puis au notaire ou à l'avocat, qui répondent selon ce qui est écrit et selon la situation.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — service d'assistance au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre M1, Le notaire et l'acte de vente, pour la signature chez le notaire.

Chapitre 5 — Le financement : de la préautorisation à la confirmation

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le financement est un sujet qui peut faire dormir de travers. La réponse du prêteur compte beaucoup pour la suite de la démarche. C'est pourquoi le parcours du financement mérite d'être compris avant de signer, étape par étape, et pas seulement le jour où l'on demande de l'argent.

Ce chapitre vous décrit ce parcours en gestes pratiques : la préautorisation, l'étude de la propriété par le prêteur, les documents qu'il demande et la confirmation finale. Il ne donne aucun taux, aucun pourcentage et aucun critère de qualification. Ces éléments dépendent de chaque prêteur et de votre situation, et c'est lui qui vous les expliquera. Les dossiers sont fictifs : Alexandre et Maude, qui ont obtenu une préautorisation et se préparent à la suite, et Nadia, qui veut comprendre ce qui se passe entre la lettre du prêteur et l'argent réellement disponible.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer la préautorisation de la confirmation du financement ;
• décrire les grandes étapes du parcours entre les deux ;
• préparer la liste des documents que le prêteur demandera ;
• repérer les situations qui peuvent faire changer sa réponse ;
• préparer vos questions au prêteur et au courtier.

Pourquoi c'est important

Le financement est un sujet important d'une promesse d'achat. Il touche à votre capacité de payer, à vos dates et à la possibilité même de conclure la transaction. Un acheteur qui comprend le parcours évite deux pièges : croire que tout est réglé parce qu'il détient une lettre de préautorisation, et découvrir trop tard qu'un document manque ou qu'un changement dans sa situation modifie la réponse du prêteur.

Connaître le parcours vous permet aussi de dialoguer plus facilement avec votre courtier, qui doit prévoir les dates dans la proposition, et avec votre prêteur, qui attend de vous certaines démarches à des moments précis.

5.1 La préautorisation, un premier pas

Ce qu'elle est, ce qu'elle n'est pas

Le chapitre 2 a présenté la préautorisation. Rappelons l'essentiel : c'est une première réponse du prêteur, fondée sur ce que vous lui avez déclaré. Elle indique le niveau de financement qu'il serait prêt à envisager. Elle ne vise pas une propriété en particulier, et elle n'est pas la confirmation finale.

DÉFINITION — confirmation du financement

La réponse du prêteur, rendue après l'étude de votre dossier et de la propriété choisie, qui indique s'il accepte de vous prêter pour cet achat. C'est cette réponse, non la préautorisation, qui rend le financement certain. Le prêteur vous explique ce que sa confirmation comporte et à quelles conditions elle tient.

La préautorisation vous sert à deux choses. Elle vous donne une idée de ce que vous pouvez envisager. Elle montre aussi à un vendeur que vous avez déjà fait une démarche sérieuse. Mais elle laisse ouverts plusieurs éléments : la propriété, son état, sa valeur aux yeux du prêteur, et tout ce qui pourrait changer dans votre situation.

Garder sa situation stable

Entre la préautorisation et la confirmation, le prêteur s'attend à ce que votre situation reste, pour l'essentiel, celle qu'il a étudiée. Des changements peuvent le conduire à revoir sa position : un changement d'emploi, une nouvelle dette, un achat important à crédit, un retrait important sur vos comptes. Demandez-lui, dès le départ, quels changements il veut connaître et lesquels pourraient modifier sa réponse.

En attendant, évitez les gestes financiers inhabituels. Si vous devez en faire, prévenez d'abord votre prêteur. Ce n'est pas qu'il vous l'interdise : c'est qu'il vaut mieux qu'il l'apprenne par vous que par ses propres vérifications.

L'ESSENTIEL — entre deux réponses, restez cohérent

Votre situation financière au moment de la confirmation doit ressembler à celle que vous avez décrite pour la préautorisation. Tout changement important se signale au prêteur avant d'être découvert.

Préparer un rendez-vous avec le prêteur

Un rendez-vous avec le prêteur est plus utile quand vous arrivez préparé. Avant d'y aller :

• relisez la lettre de préautorisation et soulignez ce qui vous paraît flou ;
• notez les changements survenus dans votre situation depuis la dernière rencontre ;
• apportez la liste des documents que vous avez déjà rassemblés ;
• écrivez vos questions, et laissez de la place pour noter les réponses ;
• demandez au prêteur de résumer par écrit ce qui a été convenu.

À la fin de la rencontre, faites répéter à haute voix ce que chacun doit faire, et pour quand. Cette simple précaution évite que deux personnes repartent avec deux versions de la même conversation.

Le calendrier du financement

Le parcours du financement a ses propres échéances, que le prêteur vous communique. Elles ne sont pas toujours compatibles d'emblée avec celles de la promesse d'achat. C'est une des raisons pour lesquelles votre courtier et votre prêteur doivent se parler, ou à tout le moins être informés l'un et l'autre des dates qui comptent. Demandez à votre prêteur combien de temps lui est habituellement nécessaire pour confirmer un financement, et rapportez cette réponse à votre courtier. Il en tiendra compte dans la proposition.

Ne présumez pas que la réponse sera rapide, ni qu'elle sera lente : elle dépend du prêteur, de la période et de votre dossier. L'important est de la connaître à l'avance.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude ont leur préautorisation. Avant de faire leur proposition, ils appellent leur prêteur et lui posent une question simple : combien de temps lui faut-il, d'habitude, pour confirmer un financement une fois la propriété choisie ? Ils transmettent la réponse à leur courtier, qui s'en servira pour discuter des dates avec eux. Ils demandent aussi quels changements dans leur situation le prêteur veut connaître sans attendre.

5.2 La confirmation du prêteur

Ce que le prêteur examine après la promesse

Une fois votre promesse acceptée, le prêteur étudie la propriété elle-même. Il veut savoir si elle convient comme garantie du prêt. Pour cela, il peut :

• demander une évaluation de la propriété par un évaluateur ;
• regarder les documents qui décrivent l'immeuble ;
• vérifier que l'achat correspond à ce que vous lui aviez décrit ;
• revoir votre dossier à la lumière de ce que la promesse d'achat prévoit.

Chaque prêteur a ses propres pratiques. Demandez-lui lesquelles s'appliquent dans votre cas, et à quel moment elles se produisent.

L'évaluation de la propriété

DÉFINITION — évaluation de la propriété

Un avis d'un professionnel sur la valeur de la propriété, demandé par le prêteur pour ses besoins. Il ne remplace ni votre propre jugement ni celui de votre courtier. Demandez au prêteur qui l'organise, qui la paie et ce qui arrive si sa conclusion est différente de votre prix.

L'évaluation peut se faire sans que vous ayez à y participer, ou avec une visite de la propriété. Dans tous les cas, demandez au prêteur ce qui est prévu. Si l'évaluation conclut à une valeur différente de celle que vous avez retenue, le prêteur peut revoir ce qu'il accepte de financer. Il est utile de prévoir à l'avance, avec votre courtier, comment vous réagiriez à une telle situation, plutôt que de le découvrir sous pression.

Ce que cela change à votre démarche, sur le plan juridique et financier, est une question à poser à votre prêteur et à votre notaire.

Les conditions qui peuvent accompagner la confirmation

Un prêteur peut confirmer le financement sous réserve de certaines vérifications : qu'un document soit remis, qu'une assurance soit en place, qu'une situation soit précisée. On parle alors de confirmation avec conditions. Demandez-lui de vous écrire ces conditions noir sur blanc, et vérifiez chacune avec votre courtier pour voir si elle peut être remplie à temps.

ATTENTION — une confirmation « sous réserve » n'est pas encore une confirmation finale

Quand le prêteur confirme avec des conditions, demandez la liste complète par écrit et le moment où chacune doit être remplie. Gardez le tout dans votre dossier et transmettez-le à votre courtier.

Si votre achat dépend de la vente de votre propriété

Certains acheteurs doivent vendre leur propriété actuelle pour financer la suivante. C'est le cas de Nadia dans nos dossiers fictifs : elle possède son logement et prévoit le vendre. Pour le prêteur, cette situation ajoute une étape : il voudra savoir où en est la vente, et il en tiendra compte dans sa réponse. Pour vous, elle ajoute un souci de coordination, parce que deux transactions doivent avancer à peu près ensemble.

Quelques gestes s'imposent :

• parlez-en au prêteur dès le premier contact, en lui expliquant où vous en êtes dans la vente ;
• demandez-lui quels documents sur cette vente il voudra voir, et à quel moment ;
• informez votre courtier, qui verra comment en tenir compte dans la proposition ;
• demandez au notaire comment les deux signatures peuvent se coordonner.

Le chapitre 6 revient sur ce sujet du côté des conditions. Retenez ici qu'une vente en cours appelle de la clarté, tôt, avec chacun des professionnels.

Gérer l'attente

L'attente de la confirmation peut être une période stressante. Quelques habitudes aident à la traverser sans accumuler de l'inquiétude :

• écrivez la date à laquelle vous avez remis chaque document, et celle où vous avez eu une réponse ;
• convenez avec le prêteur d'un moment pour faire le point, plutôt que de l'appeler chaque jour ;
• gardez votre courtier au courant, même quand il n'y a rien de nouveau ;
• évitez de prendre des engagements qui dépendent de la confirmation tant qu'elle n'est pas arrivée.

Cette dernière précaution vaut pour les achats, les réservations et les décisions qui coûteraient cher à défaire. Demandez à votre courtier et à votre notaire ce qu'il est prudent d'engager à chaque étape.

Quand la réponse n'est pas celle qu'on espérait

Il arrive qu'un prêteur refuse, accepte en partie ou propose un autre montant. C'est une situation inconfortable, mais elle se gère mieux si on y a pensé d'avance. Quelques gestes simples :

• demandez au prêteur d'expliquer sa décision, par écrit si possible ;
• informez aussitôt votre courtier, qui sait comment la proposition en tient compte ;
• demandez à votre notaire ou à votre avocat ce que cela signifie sur le plan de vos droits et de vos obligations ;
• explorez, avec le prêteur ou un autre, les options qui existent.

Ce que la situation entraîne dans votre cas se vérifie auprès des professionnels, jamais auprès d'un guide général.

QUI CONSULTER — si le financement tarde ou change

Le prêteur pour comprendre sa décision et ses conditions. Le courtier pour savoir comment la proposition s'en trouve touchée. Le notaire ou l'avocat pour vos droits et vos obligations. Un comptable pour toute question fiscale. Prévenez-les tôt, et gardez chaque réponse par écrit.

5.3 Les documents que le prêteur demande

Une liste à confirmer avec lui

Chaque prêteur a sa propre liste. Voici des familles de documents que l'on peut demander, à titre de repère. Votre prêteur vous dira exactement lesquels il veut, dans quelle forme, et pour quand.

Sur vous :

• des pièces d'identité ;
• des renseignements sur votre situation de famille et sur les personnes qui achètent avec vous.

Sur vos revenus :

• des preuves de revenu, selon que vous êtes salarié, travailleur autonome ou autre ;
• tout document qui complète le portrait de vos revenus.

Sur vos avoirs et vos dettes :

• des relevés qui montrent l'origine de votre mise de fonds ;
• la liste de vos dettes et de vos engagements.

Sur la propriété :

• la promesse d'achat acceptée ;
• les documents du vendeur ou du courtier qui décrivent l'immeuble ;
• parfois, d'autres pièces que le prêteur vous précisera.

Sur l'assurance :

• la preuve que la propriété sera assurée, quand le prêteur le demande.

Cette liste n'a rien d'officiel et peut changer d'un prêteur à l'autre. Notez ce qu'il vous demande réellement et rayez chaque document à mesure que vous le fournissez.

Fournir vite et complètement

Un dossier complet avance plus vite. Quand un prêteur reçoit tout ce dont il a besoin dès la première fois, il peut étudier le dossier sans aller-retour. À l'inverse, des documents manquants, illisibles ou périmés ralentissent la réponse, parfois au pire moment.

Quelques habitudes aident :

• confirmez la liste avec le prêteur avant de commencer à rassembler ;
• envoyez les documents en bon état, lisibles et complets ;
• gardez une copie de tout ce que vous envoyez, avec la date ;
• répondez rapidement aux questions du prêteur et conservez ses messages ;
• si un document ne peut pas être fourni, dites-le tout de suite et demandez ce qui pourrait le remplacer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia reçoit de son prêteur la liste des documents à fournir. Elle la recopie dans un tableau à quatre colonnes : le document, la date demandée, la date où elle l'a envoyé, la réponse du prêteur. Quand l'un d'eux lui manque, elle l'écrit en rouge et appelle le prêteur le jour même. Quelques jours plus tard, son tableau est entièrement rempli, et son dossier est complet.

Un tableau de suivi des documents

Un tableau simple vous évite d'oublier un document ou d'envoyer deux fois le même. Reproduisez-le dans votre cahier.

Les colonnes vides se remplissent au fil des échanges. Relisez le tableau à chaque appel avec le prêteur : il vous rappelle ce qui reste à faire.

Protéger vos renseignements

Vous remettez au prêteur des renseignements très personnels. Assurez-vous de savoir à qui vous les transmettez, par quel moyen et pour quel usage. Si un moyen de transmission vous paraît peu sûr, demandez-en un autre. N'envoyez rien à une adresse ou à un numéro que vous n'avez pas vous-même vérifié.

5.4 Les questions à poser au prêteur et au courtier

Au prêteur

Sur le parcours :

• Quelles sont les étapes entre ma préautorisation et la confirmation du financement ?
• Combien de temps vous faut-il, d'habitude, pour confirmer un financement ?
• À quels moments dois-je vous fournir quoi ?

Sur la propriété :

• Demandez-vous une évaluation, et qui l'organise ?
• Qui en assume le coût ?
• Que se passe-t-il si son résultat diffère de mon prix d'achat ?

Sur les documents :

• Quelle est la liste complète des documents que vous voulez ?
• Sous quelle forme et par quel moyen dois-je vous les transmettre ?
• Que faire si un document ne peut pas être obtenu ?

Sur les changements de situation :

• Quels changements dans ma situation voulez-vous connaître avant la confirmation ?
• Lesquels pourraient modifier votre réponse ?

Sur la confirmation :

• Votre confirmation comportera-t-elle des conditions ?
• Pouvez-vous me les écrire ?

Au courtier

• Comment les dates du financement sont-elles prises en compte dans la proposition ?
• Que faisons-nous si la confirmation tarde ?
• Que faisons-nous si le prêteur propose un montant différent ?
• À quel moment devons-nous consulter le notaire à ce sujet ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que signifie, sur le plan de mes droits et de mes obligations, une réponse du prêteur différente de celle que j'attendais ?
• Quelles précautions prendre si le financement n'est pas confirmé à temps ?

CÔTÉ COURTIER — il connaît les dates, pas votre dossier de prêt

Votre courtier peut vous aider à tenir compte des dates du financement dans la proposition. Il n'a pas forcément accès à votre dossier de prêt et ne peut pas deviner la réponse du prêteur. Tenez-le informé de chaque étape, et demandez-lui comment chaque réponse du prêteur se reflète dans votre calendrier.

Pour approfondir la façon de se qualifier auprès d'un prêteur, voir → livre F2, Se qualifier.

QUI CONSULTER — à chaque étape du financement

Le prêteur pour sa démarche, ses documents et ses réponses. Le courtier pour l'effet de ses réponses sur la proposition et le calendrier. Le notaire ou l'avocat pour vos droits et vos obligations. Un comptable pour toute question fiscale. L'OACIQ, par son service d'assistance au public, pour toute question sur le rôle du courtier dans cette démarche.

Les erreurs qui coûtent cher

• Prendre la préautorisation pour la confirmation. Seule la confirmation rend le financement certain.
• Changer sa situation financière sans prévenir le prêteur. Emploi, dettes, achats importants : parlez-en d'abord.
• Ignorer le calendrier du prêteur. Vos dates et les siennes doivent concorder.
• Fournir un dossier incomplet ou illisible. Chaque aller-retour ralentit la réponse.
• Ne pas lire les conditions d'une confirmation. Demandez-les par écrit, et vérifiez qu'elles peuvent être remplies.
• Découvrir l'évaluation après coup. Demandez dès le début qui l'organise et ce qui arrive si le résultat diffère de votre prix.
• Garder pour soi un refus ou un changement. Prévenez aussitôt votre courtier.
• Transmettre ses renseignements sans vérifier le moyen. Un envoi peu sûr expose vos données.

À retenir

• La préautorisation est un premier pas ; seule la confirmation du prêteur rend le financement certain.
• Entre les deux, gardez votre situation stable et signalez tout changement.
• Le prêteur étudie aussi la propriété, parfois par une évaluation ; demandez qui l'organise et ce qui arrive si elle diffère de votre prix.
• Confirmez la liste de documents avec lui, fournissez-les complets et gardez des copies.
• Une confirmation peut comporter des conditions : demandez-les par écrit.
• Le courtier tient compte des dates du financement ; les questions de droit vont au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre prêteur les étapes entre la préautorisation et la confirmation.
2. Obtenez la liste complète des documents qu'il veut, avec les moments où il les veut.
3. Rassemblez ces documents et rayez-les à mesure.
4. Informez votre courtier du temps que le prêteur dit lui falloir.
5. Évitez les gestes financiers inhabituels sans en parler d'abord au prêteur.
6. Demandez qui organise et paie l'évaluation, et ce qui arrive si le résultat diffère.
7. Demandez par écrit les conditions d'une confirmation éventuelle, et gardez-les dans votre dossier.
8. Notez chaque réponse reçue, avec la date et le nom de la personne.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Quelles sont les étapes entre ma préautorisation et la confirmation ?
• Combien de temps faut-il, d'habitude, pour confirmer un financement ?
• Une évaluation sera-t-elle demandée, et qui en assume le coût ?
• Quels changements dans ma situation devez-vous connaître ?
• Votre confirmation aura-t-elle des conditions, et pouvez-vous me les écrire ?

À votre courtier :

• Comment tenons-nous compte des dates du financement dans la proposition ?
• Que faisons-nous si la confirmation tarde ou si le montant change ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie, dans ma situation, une réponse différente de celle que j'attendais ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle différence y a-t-il entre la préautorisation et la confirmation du financement ?
2. Pourquoi signaler au prêteur un changement dans sa situation financière ?
3. Que fait le prêteur après l'acceptation de la promesse d'achat ?
4. Nommez trois familles de documents que le prêteur demande.
5. Que faire si la confirmation est accompagnée de conditions ?
6. À qui poser les questions sur vos droits si le financement n'est pas confirmé ?

Réponses

1. La préautorisation est une première réponse fondée sur ce que vous avez déclaré, sans propriété précise ; la confirmation vient après l'étude du dossier et de la propriété, et rend le financement certain.
2. Parce que le prêteur s'attend à une situation proche de celle qu'il a étudiée, et qu'un changement peut modifier sa réponse.
3. Il étudie la propriété, parfois par une évaluation, revoit les documents et vérifie que l'achat correspond à votre dossier.
4. Par exemple des documents sur vous, sur vos revenus, sur vos avoirs et vos dettes, ou sur la propriété.
5. Demander la liste par écrit, vérifier avec le courtier que chaque condition peut être remplie à temps et conserver le tout.
6. Au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — service d'assistance au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre F2, Se qualifier, pour la démarche auprès d'un prêteur.

Chapitre 6 — Les conditions d'une promesse : en mots simples

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Dans l'histoire de Nadia, c'est ici que tout se joue. Son courtier lui a proposé plusieurs conditions, et elle ne sait plus quoi en penser. Chacune a l'air raisonnable. Ensemble, elles lui semblent beaucoup. Et surtout, elle ne comprend pas bien ce qui arrive au juste quand l'une d'elles ne se réalise pas.

Cette situation peut arriver à tout acheteur. Le mot « condition » revient sans cesse, et il mérite d'être expliqué. Ce chapitre le fait en mots simples. Il décrit à quoi servent les conditions les plus courantes et comment en discuter avec votre courtier. Il ne reproduit aucun libellé, ne donne aucun délai et ne décrit aucun effet sur le plan juridique : ces sujets sont des questions pour votre courtier, puis pour votre notaire ou votre avocat. Les dossiers sont fictifs : Nadia, qui hésite devant les conditions proposées et qui doit vendre son logement pour acheter, et Alexandre et Maude, qui veulent faire inspecter la maison qui les intéresse.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce qu'est une condition dans une promesse d'achat ;
• décrire, en mots simples, les conditions les plus courantes : financement, inspection, documents, vente de sa propriété ;
• préparer une discussion claire avec votre courtier sur les conditions à prévoir ;
• repérer les questions à poser pour chacune ;
• dire à quel professionnel adresser les questions qui touchent vos droits.

Pourquoi c'est important

Une condition sert à protéger l'acheteur : elle lui permet de vérifier un point important avant de s'engager complètement. Mais chaque condition touche aussi le vendeur, pour qui elle représente une période d'incertitude. Trop peu de conditions, et l'acheteur s'expose à des surprises. Trop de conditions, et sa proposition peut sembler moins attrayante.

Il n'y a pas de bonne réponse unique. Le bon dosage dépend de la propriété, du marché, de vos besoins et de la situation du vendeur. L'important est de comprendre ce que chaque condition apporte et ce qu'elle demande de vous. C'est ce qui vous permet de choisir en connaissance de cause, plutôt que par habitude ou par pression.

6.1 Ce qu'est une condition

Une réserve qui précise un point à vérifier

Une condition est un point que l'acheteur veut voir vérifié ou réalisé avant de s'engager pleinement. Au lieu de dire simplement « j'achète », il dit « j'achète, à la condition que tel point se vérifie ». C'est une façon de ne pas s'engager à l'aveugle.

DÉFINITION — condition

Dans une promesse d'achat, un point que l'acheteur veut voir vérifié ou réalisé avant de s'engager pleinement : par exemple l'obtention du financement ou le résultat d'une inspection. Ce que prévoit exactement chaque condition, et ce qui arrive si elle se réalise ou non, sont des questions à poser à votre courtier puis à votre notaire ou à votre avocat.

Une condition peut se décrire par trois éléments que vous pouvez demander à votre courtier d'expliciter :

• ce qui doit être vérifié ou réalisé : le financement, l'inspection, un document, une vente ;
• par qui : l'acheteur, le vendeur, un professionnel ;
• pour quand : le moment auquel la condition doit être remplie.

Ces trois éléments forment le cœur de la discussion. Quand vous parlez d'une condition avec votre courtier, essayez de pouvoir répondre à ces trois questions.

Pourquoi on en met

Les conditions existent parce qu'un achat immobilier est un engagement important, et que plusieurs informations ne sont disponibles qu'après la visite : l'état réel du bâtiment, la réponse du prêteur, le contenu des documents. Plutôt que de se priver d'une vérification parce que le temps manque, l'acheteur la place dans sa proposition.

Cette façon de faire donne du temps à l'acheteur pour vérifier, et un point de repère commun aux deux parties ; votre courtier peut vous expliquer comment le vendeur la reçoit.

Les conditions et le temps

Le temps est l'autre ressource que les conditions utilisent. Chacune demande des journées de travail de plusieurs personnes : le prêteur, l'inspecteur, le notaire, le courtier. Si vous placez plusieurs conditions, demandez à votre courtier comment elles s'enchaînent ou se chevauchent. Certaines peuvent avancer en parallèle ; d'autres dépendent l'une de l'autre. Cette réflexion sur l'ordre fait partie de la préparation, et elle prépare le chapitre 8.

Ce qu'une condition ne règle pas

Une condition ne rend pas l'achat sans risque. Elle ne remplace pas une vérification faite sérieusement, et elle ne vous dit pas à elle seule ce qui se passe si la vérification déçoit. Elle ne règle pas non plus les désaccords qui pourraient surgir sur son sens ou sa réalisation. Pour tout cela, vos interlocuteurs sont votre courtier, puis votre notaire ou votre avocat.

L'ESSENTIEL — une condition est un outil, pas une garantie

Elle vous donne la possibilité de vérifier un point avant de vous engager. Pour en tirer parti, il faut savoir ce que vous voulez vérifier, avec qui, et comment, avant même de la placer dans la proposition.

Pour voir comment les conditions s'insèrent dans le système des formulaires de la transaction, → livre C4, L'Annexe R et les conditions.

6.2 Les conditions les plus courantes, en mots

Voici des familles de conditions courantes. Pour chacune, vous trouverez à quoi elle sert, ce qu'elle demande de vous et les questions à poser. Aucun libellé, aucun délai ici : ils se discutent avec votre courtier.

La condition de financement

À quoi elle sert. Elle vous donne le temps d'obtenir la confirmation de votre prêteur avant de vous engager complètement. Elle répond à la question : et si mon prêt n'est finalement pas accordé ?

Ce qu'elle demande de vous. De faire vos démarches auprès du prêteur avec sérieux et dans l'ordre : fournir les documents, répondre à ses questions, signaler les changements de situation. Le chapitre 5 décrit ce parcours.

Questions à poser.

• Quelle durée prévoir pour cette condition, compte tenu du temps que mon prêteur annonce ?
• Qu'est-ce que je dois faire, concrètement, pour remplir cette condition ?
• Que se passe-t-il si la réponse du prêteur tarde ?

La condition d'inspection

À quoi elle sert. Elle vous permet de faire examiner la propriété par un inspecteur en bâtiment avant de vous engager. Elle répond à la question : dans quel état est réellement cette propriété ?

Ce qu'elle demande de vous. De choisir un inspecteur, de prendre rendez-vous, de l'accompagner si possible, de lire son rapport et de poser vos questions. Il faut aussi décider d'avance de ce que vous ferez selon ce qu'il trouve, en discutant avec votre courtier.

Questions à poser.

• Quel type d'inspection convient à cette propriété ?
• Comment choisir un inspecteur ?
• Qui participe à l'inspection, et comment le vendeur sera-t-il informé ?
• Que faisons-nous si le rapport révèle un problème ?

La condition de documents

À quoi elle sert. Elle vous donne le temps d'examiner les documents qui décrivent la propriété et son histoire. Elle répond à la question : ai-je bien tout ce qu'il me faut pour décider ?

Ce qu'elle demande de vous. D'identifier les documents qui comptent dans votre cas, de les demander, de les lire et, au besoin, de les faire lire par un notaire. Les documents varient d'une propriété à l'autre ; votre courtier vous dira lesquels méritent attention.

Questions à poser.

• Quels documents sont disponibles, et lesquels devrions-nous demander au vendeur ?
• Lesquels faudrait-il faire examiner par le notaire ?
• Combien de temps faut-il pour les obtenir et les lire ?

La condition de vente de sa propriété

À quoi elle sert. Elle vise les acheteurs qui doivent vendre leur propriété actuelle pour financer la nouvelle. Elle répond à la question : et si ma propre vente ne se conclut pas à temps ?

Ce qu'elle demande de vous. D'avancer dans la vente de votre propriété en même temps que dans l'achat, et d'informer régulièrement votre courtier et votre prêteur de l'état des choses.

Questions à poser.

• Comment la vente de ma propriété et l'achat de l'autre se coordonnent-ils ?
• Comment le vendeur de l'autre propriété réagit-il, en général, à ce type de condition ?
• Que se passe-t-il si ma propre vente tarde ?

Cette condition peut être délicate à discuter, parce qu'elle fait dépendre une transaction d'une autre. Elle demande une bonne communication entre vous, votre courtier et vos autres professionnels.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia doit vendre son logement pour acheter. Son courtier lui explique que la condition de vente de sa propriété est un sujet à bien préparer avec le vendeur. Elle prépare trois questions : comment la vendre à temps, comment le vendeur de l'autre propriété réagira, et ce qui arrive si sa vente tarde. Elle les pose à son courtier, puis au notaire. Elle repart avec une idée claire des deux transactions, et de ce qu'elle devra surveiller.

D'autres conditions possibles

Selon la propriété, d'autres conditions peuvent s'ajouter : une vérification particulière sur le terrain, un élément à confirmer sur l'immeuble, un point lié à l'assurance. Votre courtier vous dira lesquelles ont du sens dans votre cas. Dans chaque situation, posez les mêmes trois questions : qu'est-ce qui doit être vérifié, par qui, pour quand ?

ATTENTION — plus de conditions n'est pas toujours plus de sécurité

Chaque condition a un coût : du temps, de l'incertitude pour le vendeur, parfois des frais. Choisissez celles qui répondent à un risque réel pour vous, et laissez de côté celles qui n'ont de sens que par habitude.

6.3 Comment en discuter avec son courtier

Partir de vos inquiétudes

Plutôt que de choisir des conditions dans une liste, partez de vos inquiétudes. Qu'est-ce qui vous empêcherait de dormir si vous signiez demain ? L'état de la maison ? L'obtention du prêt ? Un document manquant ? La vente de votre logement ? Chaque inquiétude pointe vers une condition possible.

Écrivez-les sur une feuille, de la plus importante à la moins importante. Puis, avec votre courtier, passez-les une par une : cette inquiétude est-elle vraiment à couvrir par une condition ? Quelle forme prendrait cette condition ? Quelle autre façon de la traiter existe-t-il ?

Pour chaque condition, trois questions

Quand vous discutez d'une condition, demandez à votre courtier :

1. Que veut-on vérifier, précisément ?
2. Qui s'en occupe, et comment ?
3. Pour quand, et que fait-on si cela se passe autrement que prévu ?

La troisième question mérite une attention particulière. La réponse n'est pas toujours simple, et elle touche parfois à vos droits et à vos obligations. Si votre courtier vous répond, notez sa réponse, puis demandez à un notaire ou à un avocat de la confirmer ou de la préciser. Ce livre ne la donne pas.

Penser au point de vue du vendeur

Chaque condition demandée est une période d'attente pour le vendeur. Se demander comment il la recevra n'est pas de la naïveté, c'est de la stratégie. Votre courtier peut vous dire comment il évalue la situation et comment il présente votre proposition. Il ne peut pas deviner la réaction du vendeur, mais il a de l'expérience de la discussion.

Cette réflexion peut vous amener à ajuster la forme d'une condition, ou à décider d'avancer certaines vérifications avant de présenter votre proposition. Par exemple, faire examiner les documents avant d'offrir plutôt qu'après. Ces choix dépendent de votre situation ; discutez-en avec votre courtier.

Garder la même logique sur toute la proposition

Les conditions ne vivent pas seules. Elles se lisent avec le prix, le mode de paiement et les dates. Une condition qui exige du temps influence le calendrier. Une condition qui ajoute des frais pèse sur votre budget. Demandez à votre courtier de revoir avec vous l'ensemble de la proposition une fois les conditions choisies, pour vous assurer que tout se tient.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude veulent faire inspecter la maison. Ils notent ce qui les inquiète : le toit, le sous-sol, le chauffage. Leur courtier leur explique comment une condition d'inspection se présente en pratique et les aide à penser à l'inspecteur qu'ils pourraient choisir. Ils prennent aussi une décision à l'avance : s'il y a un problème, ils en parleront d'abord à leur courtier avant de réagir. Ils se sentent mieux préparés.

Une conversation type, en cinq étapes

Pour vous aider à structurer l'échange, voici le déroulement d'une conversation utile avec votre courtier sur les conditions. Adaptez-le à votre cas.

1. Vous présentez vos inquiétudes, sans les filtrer. Votre courtier les écoute et les note.
2. Il vous propose des conditions qui y répondent, avec une explication simple de chacune.
3. Vous posez vos trois questions pour chaque condition : quoi, qui, pour quand.
4. Vous discutez du point de vue du vendeur et de la façon dont la proposition sera présentée.
5. Vous décidez de ce que vous ferez si une vérification ne se passe pas comme prévu, et vous le notez.

Terminez en demandant à votre courtier de vous résumer par écrit les conditions retenues, avec ce que chacune veut vérifier. Ce résumé devient une pièce de votre dossier et l'outil de référence pour la suite.

Les inquiétudes qu'aucune condition ne couvre

Certaines inquiétudes ne se règlent pas par une condition. Par exemple, une préférence personnelle sur l'ambiance du quartier, un doute sur votre capacité à assumer la propriété à long terme ou un malaise face à la vitesse de la transaction. Une condition vérifie un point précis, pas un état d'esprit.

Si une inquiétude de ce genre persiste, ne la laissez pas dans l'ombre. Parlez-en à votre courtier, à votre conjoint ou à un proche de confiance. Prenez le temps de visiter de nouveau à un autre moment de la journée, ou de marcher dans le quartier. Il vaut mieux ralentir avant de signer que d'espérer qu'une condition règle un doute qui n'a rien de vérifiable.

Garder une vue d'ensemble de vos conditions

Quand vous avez choisi vos conditions, dressez un tableau simple qui vous permettra de les suivre.

Les colonnes se remplissent avec votre courtier, au fil des échanges. Gardez ce tableau à portée de main : le chapitre 8 montre comment reporter ces dates sur un calendrier.

Pas de condition improvisée

La formulation d'une condition est une affaire délicate. Un mot de trop ou de moins peut en changer la portée. N'improvisez jamais une condition de votre cru dans une promesse d'achat, et ne copiez pas celle d'un ami. Faites-la formuler par votre courtier, et demandez au notaire ou à l'avocat de la relire si elle sort de l'ordinaire.

CÔTÉ COURTIER — il formule, il n'interprète pas

Votre courtier connaît les formulations d'usage et peut vous aider à choisir celle qui exprime votre intention. Il ne peut pas vous dire avec certitude comment chaque formulation sera comprise si un désaccord surgit : cette question relève du notaire ou de l'avocat.

6.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

Sur l'ensemble :

• Quelles conditions recommandez-vous dans ma situation, et pourquoi ?
• Lesquelles sont, selon vous, les plus importantes à mes yeux ?
• Comment le vendeur risque-t-il de réagir à chacune ?

Sur chaque condition :

• Que veut-on vérifier, précisément ?
• Qui s'en occupe ?
• Pour quand, et comment mon calendrier en tient-il compte ?

Sur la suite :

• Que faisons-nous si une vérification ne se passe pas comme prévu ?
• À quel moment consulter le notaire ou l'avocat à ce sujet ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que signifie, pour mes droits et mes obligations, le fait qu'une condition se réalise ou non ?
• Pouvez-vous relire la formulation des conditions que nous envisageons ?
• Existe-t-il des précautions particulières à prendre dans ma situation ?

Au prêteur

• Quel temps vous faut-il pour confirmer le financement ?
• Quels documents voulez-vous voir pour que je puisse remplir ma condition de financement ?

À l'inspecteur en bâtiment

• Que couvre votre inspection, et que ne couvre-t-elle pas ?
• Quand puis-je compter recevoir votre rapport ?
• Pouvons-nous nous parler après votre visite pour discuter de ce que vous avez trouvé ?

QUI CONSULTER — pour choisir et formuler vos conditions

Le courtier pour choisir les conditions qui conviennent et les formuler. Le notaire ou l'avocat pour ce qu'elles entraînent sur le plan de vos droits et de vos obligations. Le prêteur pour la condition de financement. L'inspecteur en bâtiment pour la condition d'inspection. L'OACIQ, par son service d'assistance au public, pour toute question sur le rôle du courtier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Accepter des conditions sans savoir à quoi elles servent. Demandez à votre courtier de vous les expliquer, une à une.
• Placer trop de conditions par peur. Chacune a un coût ; gardez celles qui répondent à un risque réel.
• Renoncer à une vérification importante pour plaire au vendeur. Un achat sans vérification est un achat à l'aveugle.
• Improviser la formulation. Faites-la rédiger par votre courtier et relire au besoin.
• Oublier de coordonner les conditions entre elles. Le financement, l'inspection et les documents se jouent sur un même calendrier.
• Ne pas se demander ce qu'on fera si une vérification déçoit. Décidez-le à l'avance, avec votre courtier.
• Ignorer le point de vue du vendeur. Une condition mal reçue peut compliquer toute la discussion.
• Prendre l'explication d'un ami pour un avis juridique. Chaque situation est différente ; les questions de droit vont à un notaire ou à un avocat.

À retenir

• Une condition est un point que l'acheteur veut voir vérifié ou réalisé avant de s'engager pleinement.
• Les conditions courantes visent le financement, l'inspection, les documents et la vente de sa propriété.
• Pour chacune, demandez trois choses : que vérifie-t-on, qui s'en occupe, pour quand.
• Partez de vos inquiétudes pour choisir vos conditions, et pensez au point de vue du vendeur.
• Plus de conditions n'est pas toujours plus de sécurité ; choisissez celles qui répondent à un risque réel.
• Ce qui arrive selon qu'une condition se réalise ou non est une question pour le notaire ou l'avocat.

Votre plan d'action

1. Écrivez vos inquiétudes sur la propriété et sur le financement, de la plus importante à la moins importante.
2. Discutez-en avec votre courtier et choisissez les conditions qui y répondent.
3. Pour chaque condition, posez les trois questions : quoi, qui, pour quand.
4. Informez votre prêteur si vous prévoyez une condition de financement.
5. Repérez un inspecteur si vous prévoyez une condition d'inspection.
6. Demandez au notaire ou à l'avocat de relire la formulation si elle sort de l'ordinaire.
7. Revoyez l'ensemble de la proposition avec votre courtier pour vérifier que tout se tient.
8. Notez les réponses reçues, avec la date et le nom de la personne.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelles conditions recommandez-vous, et pourquoi ?
• Pour chacune, que veut-on vérifier, qui s'en occupe, pour quand ?
• Comment le vendeur risque-t-il de les recevoir ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie, pour mes droits et mes obligations, le fait qu'une condition se réalise ou non ?
• Pouvez-vous relire la formulation de mes conditions ?

À votre prêteur :

• Combien de temps vous faut-il pour confirmer le financement ?

À votre inspecteur :

• Que couvre votre inspection, et que ne couvre-t-elle pas ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'une condition dans une promesse d'achat ?
2. Nommez les quatre conditions courantes décrites dans ce chapitre.
3. Quelles trois questions poser pour chaque condition ?
4. Pourquoi plus de conditions n'est-il pas toujours plus sûr ?
5. Pourquoi ne pas improviser la formulation d'une condition ?
6. À qui poser la question de ce qui arrive si une condition ne se réalise pas ?

Réponses

1. C'est un point que l'acheteur veut voir vérifié ou réalisé avant de s'engager pleinement, comme l'obtention du financement ou le résultat d'une inspection.
2. Le financement, l'inspection, les documents et la vente de sa propriété.
3. Que veut-on vérifier, qui s'en occupe, et pour quand.
4. Chaque condition a un coût : du temps, de l'incertitude pour le vendeur, parfois des frais.
5. Parce qu'un mot de trop ou de moins peut en changer la portée ; la formulation revient au courtier, relue au besoin par le notaire ou l'avocat.
6. Au courtier d'abord, puis au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — service d'assistance au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre C4, L'Annexe R et les conditions, pour les conditions dans le système des formulaires.

Chapitre 7 — Ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le jour de la prise de possession, vous ouvrez la porte de votre nouvelle maison. Le salon est vide. Le lustre que vous aviez admiré lors de la visite a disparu, les rideaux aussi, et l'électroménager de la cuisine n'est plus là. Vous étiez pourtant certain qu'ils faisaient partie de la vente. Le vendeur, lui, est tout aussi certain du contraire.

Ce genre de désaccord peut surgir lors d'une transaction. Une façon de le prévenir est de décider à l'avance de ce qui reste et de ce qui part, et de l'écrire. Ce chapitre vous montre comment le faire en gestes pratiques : visiter avec une liste, photographier, demander à votre courtier de tout consigner noir sur blanc. Il ne dit pas ce qui est ou n'est pas inclus dans une vente : cette réponse dépend de la propriété, de ce qui est écrit et du droit applicable, et c'est une question pour votre courtier, votre notaire ou votre avocat. Les dossiers sont fictifs : Alexandre et Maude, qui préparent une liste pour leur maison, et Éric, qui se demande si ce qu'il a trouvé en emménageant était bien ce qu'on lui avait promis.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• visiter une propriété avec une liste des éléments dont vous voulez connaître le sort ;
• photographier et noter ce que vous voyez pour garder une trace ;
• demander au courtier de consigner par écrit ce qui reste et ce qui part ;
• préparer vos questions au courtier et au notaire sur les inclusions et les exclusions ;
• savoir quand une situation incertaine justifie de consulter un professionnel.

Pourquoi c'est important

Ce qui est inclus dans la vente fait partie de ce que vous achetez, et ce qui ne l'est pas peut représenter une dépense de plus. Un appareil absent, un luminaire emporté, un abri de jardin laissé ou non : chaque élément pèse peu en lui-même, mais ensemble, ils peuvent changer la valeur réelle de la transaction à vos yeux. Plus important encore, ces sujets peuvent être une source de désaccords entre acheteur et vendeur, au moment où l'on aimerait que tout se passe bien.

Prévenir ces désaccords ne demande ni compétence juridique ni beaucoup de temps. Cela demande de la méthode : regarder, noter, demander, écrire. C'est ce que ce chapitre vous propose.

7.1 Faire la liste de ce qui reste dans la propriété

Visiter avec une liste

Lors d'une visite, l'attention se porte sur l'ensemble : l'espace, la lumière, l'ambiance. Les détails passent au second plan. Pour ne pas perdre ces détails, préparez avant la visite une liste des éléments qui vous intéressent, et cochez-les pendant ou après.

Voici des familles d'éléments à garder en tête. La liste n'est pas exhaustive ; adaptez-la à la propriété.

À l'intérieur :

• les appareils de la cuisine et de la buanderie ;
• les luminaires, lustres et plafonniers ;
• les rideaux, tringles, stores et toiles ;
• les rangements, étagères et meubles intégrés ;
• les accessoires de salle de bain ;
• le système de chauffage, de climatisation ou d'échange d'air et ses accessoires ;
• les équipements de sécurité, comme les détecteurs ou un système d'alarme ;
• les ouvre-portes de garage et leurs télécommandes.

À l'extérieur :

• les remises, cabanons, jeux et autres structures ;
• les luminaires extérieurs et les boîtes aux lettres ;
• les aménagements du terrain : clôtures, plates-bandes, haies, jardinières ;
• les équipements de la piscine ou du spa, le cas échéant ;
• les barbecues, foyers extérieurs et mobilier fixé au sol.

Autres éléments :

• les clés, télécommandes, codes d'accès et manuels d'utilisation ;
• les produits d'entretien ou de rénovation laissés sur place ;
• tout ce que le vendeur mentionne spontanément.

Distinguer ce qui vous intéresse de ce qui est évident

Certains éléments vont de soi : on ne s'attend pas à ce que le vendeur emporte les murs. D'autres sont beaucoup moins clairs. Le critère le plus simple pour votre liste : si vous avez un doute, notez-le. Mieux vaut dix lignes inutiles qu'une inclusion oubliée.

DÉFINITION — inclusions et exclusions

Les inclusions sont les éléments qui restent dans la propriété au moment de la vente ; les exclusions sont ceux que le vendeur emporte ou retire. Ce qui est considéré comme inclus ou exclu dans une situation donnée est une question à poser à votre courtier, puis à votre notaire ou à votre avocat.

Classer ce qui compte vraiment

Une liste de trente éléments ne se défend pas devant un vendeur : tout ne pèse pas autant. Avant de la présenter, triez-la en trois groupes.

Les éléments sans lesquels l'achat perd de son intérêt. Un appareil de chauffage particulier, une structure extérieure sur laquelle vous comptez, un équipement difficile ou coûteux à remplacer.

Les éléments que vous aimeriez garder. Un lustre qui vous plaît, des rideaux faits sur mesure, des jeux de jardin.

Les éléments sur lesquels vous êtes prêt à céder. Ceux que vous remplaceriez de toute façon.

Ce classement aide votre courtier à savoir sur quoi insister et sur quoi laisser aller. Il vous aide aussi à rester calme si le vendeur refuse un élément : vous saurez d'avance s'il s'agit d'un point important ou d'un détail.

Qui occupe la propriété au moment de la visite

Si la propriété est encore habitée, les meubles et les objets personnels peuvent masquer certains éléments : un mur derrière une bibliothèque, un plancher sous un tapis, une prise cachée par un canapé. Demandez à votre courtier si une deuxième visite, la propriété vidée en partie, est possible avant la prise de possession. Elle permet de revoir ce qui était masqué et de confirmer, à partir de vos photos, que ce qui devait rester est toujours là.

Si la propriété est vacante, vous voyez tout, mais vous n'avez aucune idée de ce que le vendeur avait l'intention de laisser. Posez alors vos questions encore plus clairement : tout ce qui est visible n'est pas nécessairement inclus.

Photographier

Une photo vaut une longue description. Avec la permission du vendeur ou du courtier, photographiez chaque pièce, les appareils, les luminaires, les rideaux, les structures extérieures. Quelques gestes simples aident :

• prenez des photos d'ensemble, puis de détail ;
• photographiez l'étiquette ou la plaque des appareils quand elle est visible ;
• gardez les photos classées par pièce, avec la date ;
• relisez-les avant de rédiger la proposition.

Ces photos ne remplacent pas un écrit. Elles servent de rappel pour vous-même et, au besoin, de support à la discussion avec votre courtier.

L'ESSENTIEL — ce qu'on a vu doit être ce qu'on a écrit

Une liste établie pendant la visite et des photos classées vous permettent de vérifier, au moment de rédiger la proposition, que rien d'important ne manque.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude visitent la maison pour la deuxième fois. Cette fois, Maude a imprimé une liste en quatre colonnes : l'élément, sa pièce, une photo, une question. Pendant que son conjoint discute avec le courtier, elle remplit les cases. À la fin, elle a une page avec une quinzaine de lignes, dont trois marquées d'un point d'interrogation : le lustre de la salle à manger, les rideaux du salon et la remise du fond de la cour.

7.2 Ce qui peut partir avec le vendeur

Les éléments qui prêtent à confusion

Certains éléments peuvent prêter à des désaccords. Sans prétendre qu'ils sont ou non inclus, voici ceux qui méritent une question explicite :

• les luminaires, surtout ceux qui ont une valeur sentimentale ou décorative ;
• les rideaux et stores, qui font partie de l'ambiance sans toujours être fixés ;
• les appareils électroménagers, dont la présence est parfois évidente et parfois non ;
• les meubles intégrés, qui peuvent paraître fixes sans l'être ;
• les structures extérieures, comme une remise ou un abri ;
• les éléments du terrain, comme certaines plantes ou un jardin aménagé ;
• les équipements des systèmes de la maison, comme un thermostat intelligent ou un accessoire de chauffage.

Pour chacun, la même question : est-il inclus ou non ? Posez-la, ne la supposez pas.

Ce que dit un vendeur ne tient pas lieu d'écrit

Un vendeur peut dire, de bonne foi, « le lustre reste » pendant une visite, puis l'oublier ou changer d'idée. L'acheteur peut comprendre autre chose que ce que le vendeur voulait dire. Quand une conversation de visite touche une inclusion, notez-la tout de suite : qui l'a dite, quand, et ce qu'elle disait. Puis transmettez-la à votre courtier, pour qu'il la fasse figurer dans la proposition.

Ne comptez jamais sur un accord verbal. Il n'y a rien de désobligeant à demander que ce qui a été dit soit écrit : cela clarifie les attentes des deux parties.

Ce que vous pouvez demander en retour

Si un élément qui vous importe n'est pas inclus, vous pouvez poser la question : le vendeur accepterait-il de le laisser ? Cette demande peut faire l'objet d'une discussion, comme le reste de la proposition. Elle dépend de vous, du vendeur et de la situation. Votre courtier vous dira comment la présenter.

De la même façon, si le vendeur laisse quelque chose dont vous ne voulez pas, demandez-lui s'il peut l'enlever. Un vieil appareil, des meubles, du matériel entreposé : ce que vous n'avez pas l'intention de garder, mieux vaut en parler à l'avance.

Les éléments qui appartiennent à un tiers

Certains équipements ne sont pas la propriété du vendeur, même s'ils se trouvent dans la maison : un appareil loué, un système d'alarme sous contrat, un chauffe-eau fourni par une entreprise. Posez la question au vendeur et à votre courtier : y a-t-il des équipements qui appartiennent à quelqu'un d'autre ? Si oui, que prévoit-on pour eux ? Quelles démarches faut-il faire, et par qui ?

Cette question touche à des contrats que vous n'avez pas signés. Si la réponse est positive, demandez à votre notaire ou à votre avocat ce que cela implique pour vous.

ATTENTION — ce qui n'est pas écrit risque d'être compris autrement

Un accord de visite, un échange de courriels informel ou un souvenir ne remplacent pas un écrit précis. Faites consigner chaque inclusion et chaque exclusion qui compte pour vous dans la proposition.

CAS CONCRET — dossier fictif

Éric a emménagé dans sa maison. Il y trouve des rideaux, mais plus de lustre dans la salle à manger. Il se rappelle que le vendeur avait dit pendant la visite que tout restait ; il ne sait plus si cela incluait le lustre. Plutôt que d'accuser qui que ce soit, il retourne à la copie de ce qu'il a signé, la compare à ses photos de visite et prépare deux questions : l'une pour son courtier, sur ce qui avait été écrit, l'autre pour son notaire, sur ce que cela signifie dans sa situation.

7.3 Le noter par écrit avec le courtier

Pourquoi l'écrire

Ce qui est écrit dans la proposition sert de point de référence. Ce qui ne l'est pas reste à l'appréciation de chacun, et peut faire naître des désaccords. L'écrit aide l'acheteur et le vendeur : il évite que l'un reproche à l'autre une promesse que celui-ci n'avait pas faite, ou une attente que celui-là ne savait pas.

Ce que l'écrit entraîne exactement sur le plan juridique est une question à poser à votre courtier puis à votre notaire ou à votre avocat. Ce chapitre se limite à la méthode.

Comment procéder avec votre courtier

1. Remettez-lui votre liste, avec vos photos et vos questions.
2. Demandez-lui de voir avec le vendeur, ou son courtier, ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas.
3. Faites figurer par écrit chaque élément qui compte, en termes précis : décrire un objet par sa nature, son emplacement et, au besoin, une caractéristique qui le distingue.
4. Relisez la proposition avant de la signer, en vous assurant que chaque ligne correspond à votre liste.
5. Gardez une copie de votre liste, de vos photos et de la proposition signée.

Le mot précis évite la confusion. Un « luminaire de la salle à manger » ne laisse pas de doute ; « les luminaires » peut vouloir dire plus ou moins que ce que vous croyez.

Les documents qui accompagnent les éléments

Certains éléments ont leurs papiers : une garantie du fabricant, un manuel d'utilisation, un contrat d'entretien, une facture d'installation. Ces documents ne font pas partie de l'élément lui-même, mais ils en prolongent la valeur et facilitent son usage. Demandez à votre courtier s'ils seront remis avec la propriété, et notez-le dans votre tableau. Vérifiez aussi, auprès du vendeur, si l'équipement nécessite une démarche particulière au changement de propriétaire, comme un transfert de contrat ou d'abonnement. Si c'est le cas, demandez à votre notaire ou à votre avocat comment cette démarche se fait et qui la prend en charge.

Réfléchir à ce qui adviendra des éléments laissés

Quand le vendeur accepte de laisser un élément, posez-vous une question pratique : en quel état sera-t-il à la prise de possession ? Un appareil en marche le jour de la visite le sera-t-il encore le jour de la remise des clés ? Demandez à votre courtier comment cette question se règle d'ordinaire entre les parties, et notez sa réponse. Si l'état d'un équipement vous importe beaucoup, parlez-en aussi à votre inspecteur : il pourra vous dire ce qu'il observe au moment de sa visite et ce qui vaut une vérification supplémentaire.

Un tableau pour suivre vos inclusions

Dressez un tableau que vous pourrez remplir avec votre courtier.

Ajoutez vos propres lignes. Une colonne vide au départ est normale ; elle se remplit au fil des échanges.

Une dernière vérification avant la prise de possession

Avant la prise de possession, vous pouvez demander une dernière visite de la propriété. Ce moment est une occasion de vérifier que ce qui devait rester est bien là, et que ce qui devait partir est parti. Apportez votre liste, vos photos et la proposition signée. Si vous constatez un écart, ne tranchez pas vous-même : notez-le, prenez des photos et contactez aussitôt votre courtier, qui saura quelles suites donner. Votre notaire peut ensuite vous dire ce que la situation signifie pour vous.

Le chapitre 9 revient sur les moments où quelque chose ne se passe pas comme prévu.

CÔTÉ COURTIER — il consigne ; il ne tranche pas

Votre courtier peut vous aider à décrire clairement chaque élément et à le faire figurer dans la proposition. Il peut aussi présenter votre liste au vendeur. Il ne peut pas vous garantir comment un désaccord serait réglé si l'un des éléments faisait l'objet d'un litige : cette question relève du notaire ou de l'avocat.

7.4 Les questions à poser

Au courtier

Avant la proposition :

• Que savez-vous de ce que le vendeur compte laisser ou emporter ?
• Pouvez-vous lui poser mes questions sur les éléments de ma liste ?
• Comment décrire chaque élément pour qu'il n'y ait pas de confusion ?

Dans la proposition :

• Comment les inclusions et les exclusions seront-elles écrites ?
• Puis-je relire la formulation avant de signer ?

Avant la prise de possession :

• Quand pourrons-nous faire une dernière visite ?
• Que faisons-nous si un écart apparaît ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que signifie, sur le plan de mes droits et de mes obligations, ce qui est écrit au sujet des inclusions et des exclusions ?
• Que faire si un équipement appartient à un tiers ?
• Que se passe-t-il si, à la dernière visite, j'observe un écart avec ce qui était prévu ?

Au vendeur, par l'entremise de votre courtier

• Quels éléments laissez-vous dans la propriété ?
• Lesquels emportez-vous ?
• Y a-t-il des équipements qui appartiennent à quelqu'un d'autre, comme un appareil loué ?
• Existe-t-il des manuels, des clés ou des codes à me remettre ?

QUI CONSULTER — pour savoir ce qui reste et ce qui part

Le courtier pour poser vos questions au vendeur et faire consigner chaque élément par écrit. Le notaire ou l'avocat pour ce que ces inclusions et exclusions signifient pour vos droits et vos obligations. L'OACIQ, par son service d'assistance au public, pour toute question sur le rôle du courtier dans la consignation de ces éléments.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se fier à ce qu'on vous a dit en visite. Les paroles s'oublient ; l'écrit reste.
• Supposer qu'un élément est inclus parce qu'il est fixé ou installé. Posez la question, ne présumez pas.
• Décrire de façon vague. « Les luminaires » peut vouloir dire beaucoup de choses ; nommez ce que vous voulez.
• Ne pas photographier. Vos souvenirs ne suffisent pas, surtout après plusieurs visites.
• Oublier les équipements qui appartiennent à un tiers. Un appareil loué ou sous contrat appelle des démarches particulières.
• Négliger la dernière visite. Elle est l'occasion de constater un écart tant qu'il est encore temps d'en parler.
• Trancher soi-même un écart constaté. Notez, photographiez, appelez votre courtier, puis consultez le notaire ou l'avocat.
• Négliger ce que vous ne voulez pas. Demandez au vendeur d'enlever ce que vous ne souhaitez pas garder.

À retenir

• Inclusions et exclusions peuvent être une source de désaccords ; on les prévient par la méthode.
• Visitez avec une liste, photographiez et notez ce qui vous intéresse.
• Un accord verbal ne remplace pas un écrit : faites consigner chaque élément qui compte dans la proposition.
• Décrivez chaque élément avec précision : nature, emplacement, caractéristique.
• Posez la question des équipements qui appartiennent à un tiers.
• Faites une dernière visite avant la prise de possession ; en cas d'écart, notez et consultez.

Votre plan d'action

1. Préparez votre liste d'éléments à vérifier avant la prochaine visite.
2. Photographiez avec la permission du vendeur ou du courtier, et classez par pièce.
3. Notez chaque propos du vendeur sur les inclusions : qui, quand, quoi.
4. Remettez le tout à votre courtier et demandez-lui de voir avec le vendeur.
5. Relisez la proposition pour vérifier que chaque élément important y figure en termes précis.
6. Demandez au notaire ou à l'avocat ce que ces éléments signifient pour vos droits.
7. Planifiez une dernière visite avant la prise de possession, avec votre liste en main.
8. Gardez dans votre dossier la liste, les photos et la copie signée.

Questions à poser

À votre courtier :

• Que sait-on de ce que le vendeur compte laisser ou emporter ?
• Comment décrire chaque élément pour éviter la confusion ?
• Quand pourrons-nous faire une dernière visite avant la prise de possession ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie ce qui est écrit sur les inclusions et exclusions ?
• Que faire si un équipement appartient à un tiers ?

Au vendeur, par l'entremise du courtier :

• Quels éléments laissez-vous, lesquels emportez-vous ?
• Y a-t-il des équipements loués ou sous contrat ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi les inclusions et les exclusions peuvent-elles causer des désaccords ?
2. Que faire pendant la visite pour garder une trace de ce que vous voyez ?
3. Pourquoi un accord verbal ne suffit-il pas ?
4. Comment décrire un élément pour éviter la confusion ?
5. Que faire d'un équipement qui appartient à un tiers ?
6. Que faire si vous constatez un écart à la dernière visite ?

Réponses

1. Parce que chacun peut comprendre autre chose de ce qui a été dit, et que ce qui n'est pas écrit reste à l'appréciation de chacun.
2. Visiter avec une liste, photographier, classer les photos par pièce et noter les propos du vendeur.
3. Parce que les paroles s'oublient ou se comprennent de façons différentes ; un écrit précis sert de référence commune.
4. En indiquant sa nature, son emplacement et, au besoin, une caractéristique qui le distingue.
5. Poser la question au vendeur et au courtier, puis demander au notaire ou à l'avocat ce que cela implique pour vous.
6. Ne pas trancher soi-même : noter, photographier, contacter le courtier, puis consulter le notaire ou l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — service d'assistance au public sur le rôle du courtier.

Chapitre 8 — Les dates, la réponse du vendeur et la suite

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Une promesse d'achat est pleine de dates : la date où le vendeur doit répondre, celles où les vérifications doivent être faites, celle de la confirmation du prêt, celle de la signature chez le notaire, celle de la prise de possession. Chacune a sa raison d'être, et toutes dépendent les unes des autres. Une seule date oubliée ou mal comprise peut déranger tout le reste.

Ce chapitre vous aide à voir ces dates ensemble, sur un calendrier, et à suivre la suite des événements : la réponse du vendeur, les différentes façons dont elle peut se présenter, puis le chemin qui mène de la promesse acceptée à la signature chez le notaire. Il ne donne aucun délai et ne décrit aucune règle de calcul, de jour férié ou d'échéance : ces questions se posent à votre courtier, puis à votre notaire ou à votre avocat. Les dossiers sont fictifs : Alexandre et Maude, qui préparent leur calendrier avant de présenter leur proposition, et Nadia, qui attend une réponse du vendeur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser un calendrier des dates importantes de votre transaction ;
• décrire, en mots simples, les réponses que le vendeur peut donner ;
• comprendre le chemin qui mène de la promesse acceptée à la signature chez le notaire ;
• repérer les points où les dates dépendent les unes des autres ;
• préparer vos questions au courtier et au notaire sur les échéances.

Pourquoi c'est important

Dans une transaction immobilière, le temps compte. Une vérification faite trop tard, une confirmation attendue trop longtemps, une signature qui ne tombe pas au bon moment : chacune peut compliquer la démarche. Les dates ne sont pas de simples repères : elles organisent le travail de plusieurs personnes à la fois.

Un acheteur qui voit ses dates sur un calendrier garde la maîtrise de son dossier. Il sait ce qui s'en vient, ce qui dépend de lui, et ce qui dépend des autres. Il pose ses questions à temps plutôt que dans la précipitation.

8.1 Reporter les dates sur un calendrier

Les dates qu'une transaction fait intervenir

Selon votre transaction, les dates qui comptent peuvent être les suivantes. Votre courtier vous dira lesquelles s'appliquent à votre cas et à quel moment elles tombent.

• La date de réponse du vendeur à votre proposition.
• Les dates des vérifications que vous avez demandées : inspection, examen des documents, confirmation du financement, vente de votre propriété.
• La date de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
• La date de la prise de possession, quand vous recevez les clés.
• D'autres dates liées à votre situation, comme la fin de votre bail si vous êtes locataire ou la date de vente de votre propriété actuelle.

Ces dates peuvent se situer au même moment ou à des moments très différents. L'important est de les connaître toutes et de savoir de laquelle dépend chacune des autres.

Un calendrier pour tout voir d'un coup

Prenez un calendrier papier ou numérique, et reportez-y chaque date au fur et à mesure que vous l'apprenez. Pour chacune, notez :

• ce qui doit arriver ;
• la personne responsable ;
• ce qui dépend de cette date ;
• un rappel quelques jours avant.

Utilisez une couleur différente pour chaque catégorie : par exemple une pour le vendeur, une pour le prêteur, une pour le notaire, une pour vous. D'un coup d'œil, vous voyez où tout se concentre.

L'ESSENTIEL — un calendrier vaut mieux qu'une bonne mémoire

Reportez chaque date dès que vous l'apprenez, avec la personne responsable et ce qui en dépend. Relisez votre calendrier chaque semaine, ou plus souvent selon les échéances.

Comment les dates dépendent les unes des autres

Les dates d'une transaction forment une chaîne. Dans un ordre approximatif que votre courtier précisera, la réponse du vendeur vient en premier, les vérifications suivent, puis la confirmation du financement, la signature chez le notaire et la prise de possession. Si une date glisse, les suivantes peuvent glisser avec elle, ou entrer en conflit avec d'autres engagements.

Quelques questions utiles à poser à votre courtier :

• Quelles dates sont fixées, et lesquelles peuvent bouger ?
• Si une vérification prend plus de temps que prévu, qu'est-ce qui est touché ?
• Quelles dates dépendent de personnes autres que moi ?
• Que faire si deux dates se chevauchent ?

Un modèle de calendrier à reproduire

Voici un tableau que vous pouvez recopier dans votre cahier ou dans un fichier. Les dates restent vides jusqu'à ce que vous les connaissiez.

Ajoutez une ligne pour chaque date propre à votre situation. Ce tableau est la version écrite de la chaîne dont nous parlions : en le lisant de haut en bas, vous voyez comment une date en entraîne une autre.

Les rappels, vos meilleurs alliés

Un rappel placé quelques jours avant une échéance vous laisse le temps d'agir. Choisissez deux rappels pour les dates importantes : un premier assez tôt pour préparer ce qui doit l'être, un second à la veille pour vérifier que tout est prêt. Mettez-les dans un outil que vous consultez vraiment, comme l'agenda de votre téléphone, plutôt que dans un fichier que vous oublierez d'ouvrir.

Partagez votre calendrier avec la personne qui achète avec vous. Les deux acheteurs doivent voir les mêmes dates, pour éviter que l'un croie que l'autre s'en occupe.

Ce que ce livre ne dit pas sur les dates

Ce livre ne vous dit pas comment une échéance se calcule, ni ce qui arrive si elle tombe un jour férié ou une fin de semaine, ni ce qu'entraîne le fait de la manquer. Ces questions ont des réponses précises, qui dépendent de ce qui est écrit dans votre proposition et du droit applicable. Posez-les à votre courtier, puis à votre notaire ou à votre avocat, et demandez que les réponses soient mises par écrit.

ATTENTION — ne calculez pas vous-même une échéance

Une échéance mal calculée peut avoir des conséquences importantes. Demandez à votre courtier de vous indiquer chaque date, et à votre notaire ou à votre avocat de la confirmer si vous avez un doute.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude préparent un calendrier avant de présenter leur proposition. Ils y inscrivent, sans date encore, six rubriques : la réponse du vendeur, l'inspection, la confirmation du prêt, l'examen des documents, la signature, la prise de possession. Leur courtier remplit les dates avec eux au fur et à mesure de la discussion. Quand tout est rempli, ils s'aperçoivent que deux étapes tombent la même semaine et décident d'en parler au courtier pour voir si l'une pourrait avancer.

8.2 La réponse du vendeur : accepter, refuser ou proposer autre chose

Les réponses possibles, en mots simples

Une fois votre proposition transmise, le vendeur y répond. Sa réponse peut prendre trois grandes formes.

Il accepte. Il est d'accord avec votre proposition telle quelle. La suite s'enclenche : les vérifications, la confirmation du prêt, la préparation de la signature.

Il refuse. Il n'est pas d'accord, et il ne propose rien d'autre. La démarche s'arrête, au moins pour cette propriété.

Il propose autre chose. Il est prêt à discuter, mais il change un ou plusieurs éléments : le prix, une date, une condition, une inclusion. C'est le début d'une négociation, qui peut se poursuivre en plusieurs échanges.

Il peut arriver aussi que le vendeur ne réponde pas dans le temps prévu, ou qu'il demande un délai supplémentaire. Ces situations soulèvent des questions à poser à votre courtier et, au besoin, à un notaire ou à un avocat.

DÉFINITION — contre-proposition

Une réponse du vendeur qui reprend la proposition de l'acheteur en la modifiant. L'acheteur peut à son tour l'accepter, la refuser ou la modifier. Le fonctionnement de ces échanges est expliqué dans un autre livre de la collection ; les effets de chaque réponse sont une question à poser à un notaire ou à un avocat.

Pour comprendre comment ces réponses s'écrivent et s'enchaînent, voir → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération. Pour le point de vue du vendeur, voir → livre E6, Recevoir, comparer et négocier les promesses.

Se préparer à chaque réponse

Avant même de présenter votre proposition, imaginez chacune des trois réponses et préparez votre réaction.

Si le vendeur accepte. Quelles sont les premières étapes ? Qui contacter, et dans quel ordre ? Prévoyez de le faire savoir à votre prêteur, à votre notaire et à votre inspecteur dès que possible.

Si le vendeur refuse. Voulez-vous refaire une proposition différente ? Passer à une autre propriété ? Prenez le temps de réfléchir avant de réagir. Parlez-en à votre courtier.

Si le vendeur propose autre chose. Qu'est-ce qui, dans sa réponse, est acceptable pour vous ? Qu'est-ce qui ne l'est pas ? Quelle est votre limite ? Rappelez-vous ce que vous avez décidé au chapitre 3 sur le prix et au chapitre 6 sur les conditions.

Ne pas répondre sous pression

Une réponse du vendeur arrive parfois à un moment inopportun, avec une demande de réponse rapide. Même si le temps presse, prenez le temps de lire la proposition en entier et de comprendre ce qui a changé. Appelez votre courtier. S'il y a un doute sur le sens d'une modification, une brève consultation du notaire ou de l'avocat peut valoir le détour.

CÔTÉ COURTIER — il fait circuler les réponses ; vous décidez

Votre courtier transmet votre proposition, reçoit la réponse du vendeur et vous la présente. Il vous aide à la comprendre et à préparer votre réaction. La décision d'accepter, de refuser ou de répondre vous revient. Les effets juridiques de chaque réponse se posent au notaire ou à l'avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia reçoit une réponse du vendeur : il lui propose autre chose et change l'une des dates. Elle lit le tout une première fois, puis une seconde. Elle appelle son courtier pour lui demander ce que cette date change pour elle : son prêteur pourra-t-il confirmer à temps ? Son courtier rappelle le prêteur et rapporte la réponse. Nadia décide alors en connaissance de cause, plutôt que sous l'effet de l'enthousiasme.

8.3 De la promesse acceptée à la signature chez le notaire

Un chemin en plusieurs étapes

Une fois la promesse acceptée, plusieurs choses se mettent en marche en même temps. Voici les étapes principales, dans un ordre approximatif.

1. Vous informez vos intervenants : prêteur, notaire, inspecteur, assureur. Chacun a besoin de savoir que la promesse est acceptée et de connaître vos dates.
2. Les vérifications se déroulent : inspection, examen des documents, démarches liées au financement, vente de votre propriété le cas échéant.
3. Vous suivez vos conditions une à une, et vous en rendez compte à votre courtier.
4. Le prêteur confirme le financement, selon son calendrier.
5. Le notaire prépare la signature ; demandez-lui ce que cela comprend dans votre cas.
6. Vous préparez la signature : fonds à transmettre, pièces d'identité, assurance en place.
7. Vous signez l'acte de vente chez le notaire.
8. Vous prenez possession de la propriété.

Chaque étape peut comporter des sous-étapes, et l'ordre peut varier. Votre courtier vous dira comment les choses se présentent dans votre cas.

Le rôle du notaire dans cette période

Le notaire intervient au cours de cette période. Demandez-lui ce qu'il vérifie, ce qu'il prépare pour la signature, ce qu'il calcule avec vous et ce qu'il vous explique. Il vous dira aussi quels documents lui apporter et sous quelle forme lui transmettre les fonds.

N'attendez pas la dernière minute pour le contacter. Une prise de contact tôt lui laisse le temps de poser ses vérifications et de vous prévenir d'un obstacle. Pour mieux comprendre son rôle, voir → livre M1, Le notaire et l'acte de vente.

Les points de passage à surveiller

Certains moments méritent une attention particulière :

• La fin des vérifications : avez-vous reçu toutes les réponses ? Avez-vous décidé, avec votre courtier, de la suite à donner ?
• La confirmation du financement : est-elle arrivée, avec ou sans conditions ?
• La veille de la signature : tout est-il prêt ? Les fonds, les pièces, l'assurance, les clés ?
• La dernière visite : ce qui devait rester est-il en place ? (chapitre 7)

À chaque point de passage, faites un petit bilan avec votre courtier. Un court bilan aide à repérer une mauvaise surprise.

La veille de la signature : une liste de contrôle

La veille de la signature, prenez un moment pour vérifier que tout est prêt. Cette liste vous donne un point de départ ; votre notaire vous précisera ce qui s'applique à vous.

• Les pièces d'identité exigées par le notaire sont-elles en main ?
• Les fonds sont-ils prêts à être transmis comme le notaire l'a indiqué ?
• Le prêteur a-t-il confirmé son financement, et le notaire a-t-il reçu ce dont il a besoin ?
• L'assurance de la propriété est-elle en place, si on vous l'a demandée ?
• Avez-vous fait la dernière visite et noté les écarts éventuels ?
• Avez-vous prévu le déménagement et les services de base ?
• Avez-vous relu vos notes de questions et obtenu les réponses ?

Si une case reste vide, appelez votre courtier ou votre notaire dès le matin, pour laisser du temps d'agir.

Quand le vendeur tarde à répondre

Il arrive que le vendeur prenne son temps, ou qu'une réponse arrive après plusieurs échanges. Pendant ce temps, vous êtes dans l'attente, et l'attente est inconfortable. Quelques conseils pratiques :

• demandez à votre courtier quand une réponse est attendue et comment il vous tiendra au courant ;
• évitez de prendre des engagements qui dépendent de cette réponse, comme donner votre préavis de logement ou réserver un déménageur ;
• ne contactez pas le vendeur directement si vous avez un courtier : passez par lui ;
• profitez du temps pour avancer ce qui peut l'être, comme la préparation des documents.

Ce que le délai signifie pour votre proposition est une question à poser à votre courtier et à votre notaire ou avocat.

Si une étape tarde

Un retard peut venir d'un prêteur, d'un inspecteur, d'un notaire, d'un vendeur ou de vous-même. Quand c'est le cas, ne cherchez pas d'abord un coupable : cherchez la conséquence. Quelles dates sont touchées ? Qui doit-on prévenir ? Votre courtier saura vous guider ; votre notaire ou votre avocat vous dira ce que le retard signifie pour vos droits et obligations.

Le chapitre 9 revient sur les situations où quelque chose ne se passe pas comme prévu.

QUI CONSULTER — entre la promesse et la signature

Le courtier pour suivre le calendrier et coordonner les personnes. Le prêteur pour la confirmation du financement. Le notaire pour la vérification du titre et la préparation de la signature. L'avocat pour les questions sur vos droits. L'OACIQ, par son service d'assistance au public, pour toute question sur le rôle du courtier.

8.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

Sur le calendrier :

• Quelles sont les dates importantes de ma transaction, et à qui appartient chacune ?
• Lesquelles sont fixes, et lesquelles peuvent bouger ?
• Comment vais-je être informé si une date change ?

Sur la réponse du vendeur :

• Quand le vendeur doit-il répondre, et que se passe-t-il s'il ne répond pas ?
• Comment présentez-vous ma proposition ?
• Que ferons-nous s'il répond avec une autre proposition ?

Sur la suite :

• Quelles sont les étapes entre l'acceptation et la signature ?
• Quels sont les points où je dois être particulièrement attentif ?
• Que faire si une étape tarde ?

Au notaire ou à l'avocat

• Comment les échéances de ma transaction se comptent-elles ?
• Que signifient, pour mes droits et mes obligations, les différentes réponses possibles du vendeur ?
• Que faire si une date tombe un jour férié ou une fin de semaine ?
• Que se passe-t-il si une échéance n'est pas respectée ?
• Quels documents dois-je vous apporter avant la signature, et quand ?

Au prêteur

• Quand pourrez-vous confirmer le financement ?
• Que faire si la signature est prévue avant votre confirmation ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas tenir de calendrier. Une mémoire, même bonne, ne remplace pas un rappel écrit.
• Calculer soi-même une échéance. Demandez la date à votre courtier, confirmée au besoin par le notaire ou l'avocat.
• Oublier que les dates dépendent les unes des autres. Une date qui glisse déplace les suivantes.
• Répondre au vendeur dans la précipitation. Lisez tout, appelez votre courtier, prenez le temps de comprendre.
• Ne pas préparer ses réponses d'avance. Imaginez les trois réponses du vendeur avant de présenter votre proposition.
• Contacter le notaire à la dernière minute. Plus il est informé tôt, mieux il peut vous aider.
• Laisser un retard s'installer sans en parler. Prévenez votre courtier dès que vous le constatez.
• Oublier les dates qui concernent votre situation personnelle. Fin de bail, vente de propriété actuelle : elles comptent autant que les autres.

À retenir

• Une transaction comporte plusieurs dates qui dépendent les unes des autres.
• Un calendrier tenu à jour, avec le responsable de chaque date et ce qui en dépend, vous garde en contrôle.
• Le vendeur peut accepter, refuser ou proposer autre chose ; préparez-vous aux trois réponses.
• Entre la promesse acceptée et la signature, plusieurs étapes se déroulent en parallèle.
• Contactez le notaire tôt, et faites un petit bilan à chaque point de passage.
• Les règles de calcul des échéances et leurs effets sont des questions pour le notaire ou l'avocat.

Votre plan d'action

1. Dressez votre calendrier avec les rubriques du tableau de la section 8.1.
2. Demandez à votre courtier de remplir les dates qui s'appliquent à votre transaction.
3. Ajoutez les dates de votre situation personnelle, comme la fin de votre bail.
4. Imaginez les trois réponses du vendeur et préparez votre réaction à chacune.
5. Informez vos intervenants dès l'acceptation de la promesse.
6. Contactez le notaire tôt, et demandez-lui quels documents préparer.
7. Faites un bilan à chaque point de passage avec votre courtier.
8. Notez chaque réponse reçue, avec la date et le nom de la personne.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelles dates dois-je reporter sur mon calendrier, et qui est responsable de chacune ?
• Comment présentez-vous ma proposition, et que se passe-t-il si le vendeur propose autre chose ?
• Quelles sont les étapes entre l'acceptation et la signature ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Comment mes échéances se comptent-elles ?
• Que signifient les différentes réponses possibles du vendeur pour mes droits ?
• Que se passe-t-il si une échéance n'est pas respectée ?

À votre prêteur :

• Quand pourrez-vous confirmer le financement ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi reporter les dates sur un calendrier ?
2. Quelles sont les trois grandes formes de réponse du vendeur ?
3. Pourquoi préparer ses réactions avant de présenter la proposition ?
4. Quel est le rôle du notaire entre la promesse acceptée et la signature ?
5. Que faire si une étape tarde ?
6. À qui poser la question de savoir comment une échéance se compte ?

Réponses

1. Pour voir toutes les dates ensemble, savoir ce qui dépend de quoi et poser ses questions à temps.
2. Il accepte, il refuse ou il propose autre chose.
3. Pour ne pas réagir sous l'effet de l'enthousiasme ou de la pression au moment de la réponse.
4. Il intervient pour la signature ; chaque notaire précise ce qu'il vérifie et prépare dans votre dossier.
5. Chercher les dates touchées, prévenir les personnes concernées et consulter le courtier, puis le notaire ou l'avocat sur les effets du retard.
6. Au courtier d'abord, puis au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — service d'assistance au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération, pour les réponses ; → livre M1, Le notaire et l'acte de vente, pour la signature.

Chapitre 9 — Après la signature : suivre sa promesse

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez signé votre promesse d'achat. Le vendeur l'a acceptée, ou il est sur le point de répondre. Un soupir de soulagement s'impose. Mais ce n'est pas la fin : c'est le début d'une période pendant laquelle plusieurs choses doivent se dérouler dans le bon ordre, avec plusieurs personnes. Et il arrive que tout ne se passe pas comme prévu.

Ce chapitre vous aide à suivre votre promesse après la signature. Il vous montre comment garder votre dossier à portée de main, comment avancer étape par étape et quoi faire lorsque quelque chose coince. Il ne décrit aucune conséquence juridique : ce qui arrive selon les situations est une question à poser à votre courtier, puis à votre notaire ou à votre avocat. Les dossiers sont fictifs : Éric, qui relit ce qu'il a signé et se demande comment suivre la suite, et Nadia, dont la promesse a été acceptée et qui veut tout garder en ordre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• organiser votre dossier de manière à retrouver n'importe quel document rapidement ;
• suivre votre calendrier et vos étapes une à une ;
• tenir un journal de vos communications ;
• réagir calmement quand quelque chose ne se passe pas comme prévu ;
• savoir à qui vous adresser en cas de difficulté.

Pourquoi c'est important

Après la signature, on peut être tenté de laisser les professionnels « s'occuper de tout ». Mieux vaut rester actif. Les professionnels font leur partie, mais vous restez la personne qui connaît le mieux votre situation, et la seule qui voit l'ensemble du dossier. Un acheteur qui suit sa promesse repère un retard avant qu'il devienne un problème, une question avant qu'elle devienne une dispute, un document manquant avant qu'il bloque une étape.

Suivre sa promesse ne demande pas d'être juriste. Cela demande de la méthode et de la régularité : un dossier, un calendrier, un journal, quelques appels bien placés.

9.1 Garder le dossier à portée de main

Une copie complète de ce que vous avez signé

Dès la signature, obtenez une copie complète de la promesse d'achat, avec tous ses documents annexés. Vérifiez qu'elle est lisible, que toutes les pages y sont et que les signatures y figurent. Si une page manque ou paraît incomplète, signalez-le tout de suite à votre courtier.

Conservez cette copie à deux endroits : une version papier dans un classeur, une version numérique dans un dossier que vous pouvez consulter facilement. Ne comptez pas sur le seul courriel de votre courtier pour la retrouver dans quelques semaines.

Un dossier organisé

Un bon dossier de transaction est simple. Voici une façon de l'organiser, en sections que vous pouvez adapter.

1. La promesse d'achat et tous ses documents annexés, avec les modifications éventuelles.
2. Le calendrier de vos dates et vos rappels.
3. Le financement : préautorisation, lettres du prêteur, liste des documents fournis.
4. Les vérifications : rapport d'inspection, documents reçus, réponses obtenues.
5. Les inclusions et exclusions : votre liste, vos photos, les écrits qui les confirment.
6. Les paiements : reçus, confirmations, preuves de chaque somme versée.
7. Les communications : courriels importants, notes d'appels, journal.
8. Le notaire : documents reçus, documents à apporter, rendez-vous.

Chaque section doit pouvoir s'ouvrir en quelques secondes. Si vous devez fouiller dix minutes pour retrouver une confirmation, votre dossier n'est pas assez ordonné.

L'ESSENTIEL — un dossier en ordre vaut des heures gagnées

Classez dès la signature : promesse, calendrier, financement, vérifications, inclusions, paiements, communications, notaire. Le jour où une question se pose, vous retrouverez la réponse en quelques minutes.

Partager le dossier, sans exposer vos renseignements

Si vous achetez à plusieurs, tous les acheteurs doivent avoir accès au dossier. Convenez d'un endroit commun, papier ou numérique, et d'une personne qui le tient à jour. Pour la version numérique, choisissez un espace que vous contrôlez et dont vous connaissez les règles de partage. Évitez de laisser traîner des copies de documents personnels dans des courriels ou des applications que d'autres pourraient consulter.

Quand vous transmettez des documents à un professionnel, faites-le par le moyen qu'il vous indique. En cas de doute sur la sécurité d'un envoi, demandez-lui une autre façon de procéder. Notez ce que vous avez envoyé, à qui, et à quelle date.

Un journal des communications

Chaque fois que vous parlez à quelqu'un au sujet de votre transaction, notez :

• la date et l'heure ;
• la personne et sa fonction ;
• le moyen de communication : appel, courriel, rencontre ;
• ce qui a été dit ou décidé ;
• ce qui doit être fait ensuite, et par qui.

Un journal tient dans un cahier ou un fichier. Il n'a pas à être joli : il doit être à jour. Quand une question surgit quelques semaines plus tard, vous savez à qui vous avez parlé, quand, et de quoi.

Si une conversation a une importance particulière, envoyez un court courriel de confirmation : suite à notre appel de ce matin, je comprends que… Il fixe ce que vous avez compris et laisse à l'autre personne la possibilité de corriger.

CAS CONCRET — dossier fictif

Éric relit sa copie de promesse. Il décide de repartir à neuf : il achète un classeur, crée huit onglets, y insère chaque document qu'il possède et note ce qui manque. Il rédige aussi une première page de journal avec les noms et coordonnées de son courtier, de son prêteur et de son notaire. En une soirée, il passe du désordre à un dossier qu'il peut montrer à n'importe qui.

9.2 Suivre les étapes une à une

Revenir au calendrier chaque semaine

Le calendrier du chapitre 8 n'est utile que s'il est consulté. Prenez l'habitude d'y revenir au moins une fois par semaine, à un moment fixe. Posez-vous trois questions :

• Qu'est-ce qui doit arriver cette semaine ?
• Qu'est-ce qui dépend de moi ?
• Y a-t-il une étape en retard, ou qui risque de l'être ?

Ces trois questions, répétées chaque semaine, aident à déceler un problème avant qu'il s'aggrave.

Faire le point avec son courtier

Convenez avec votre courtier d'un rythme de communication. Un acheteur peut préférer un court message chaque semaine, un autre un appel à chaque étape importante. L'essentiel est que vous sachiez à quel moment il vous tiendra au courant, et que vous puissiez le joindre si nécessaire.

À chaque contact, demandez-lui :

• Où en sommes-nous dans le calendrier ?
• Y a-t-il quelque chose que j'ai à faire dans les prochains jours ?
• Avez-vous reçu des nouvelles des autres parties ?

Rester en contact avec les autres intervenants

Votre courtier n'est pas le seul intervenant. Pendant cette période, d'autres personnes travaillent aussi sur votre dossier.

Le prêteur : suit-il son calendrier ? A-t-il tout ce qu'il demandait ? Vous a-t-il confirmé son financement ?

L'inspecteur : vous a-t-il remis son rapport ? Avez-vous eu l'occasion de lui poser vos questions ?

Le notaire : a-t-il commencé ses vérifications ? Vous a-t-il indiqué ce qu'il attend de vous pour la signature ?

L'assureur : l'assurance de la propriété sera-t-elle en place à temps, si le prêteur la demande ?

Un petit mot à chacun, de temps en temps, vous évite de découvrir un problème au dernier moment. N'attendez pas qu'on vous appelle.

Tenir compte de ce qui change

Votre situation, celle du vendeur et celle du marché peuvent changer entre la promesse et la signature. Un changement d'emploi, une baisse de revenu, un événement familial, une nouvelle dette : tout cela peut affecter votre financement. Informez votre prêteur et votre courtier de tout changement important, sans attendre qu'ils vous le demandent.

Si c'est le vendeur dont la situation change, vous le saurez probablement par votre courtier. Demandez-lui de vous expliquer ce que cela change pour vous, et à qui poser vos questions de droit.

Préparer la dernière ligne droite

La semaine qui précède la signature de l'acte de vente peut être très chargée. Pour la traverser sans surprise, commencez à vous y préparer quelque temps d'avance.

• Relisez votre calendrier et vérifiez que chaque étape prévue a bien eu lieu.
• Faites le point avec votre courtier sur ce qui reste à faire et sur ce qui pourrait encore changer.
• Appelez le notaire pour confirmer la date, l'heure, le lieu, ce que vous devez apporter et la façon de lui transmettre les fonds.
• Vérifiez avec le prêteur que tout est en ordre de son côté.
• Planifiez votre déménagement et les services de base : adresse, électricité, internet, assurance.
• Prévoyez la dernière visite de la propriété et les photos qui l'accompagnent.

Cette préparation n'a rien de compliqué. Elle consiste à transformer l'angoisse de la dernière minute en une série de petits gestes faits à l'avance.

Faire vivre votre trousse

Au fil des semaines, votre dossier se remplit. Prenez l'habitude de le relire une fois par semaine, en même temps que le calendrier. Cherchez les trous : une réponse qui manque, une copie non classée, une question restée sans réponse. Le chapitre 10 vous propose une trousse prête à imprimer pour garder tout cela au même endroit. Utilisez-la dès maintenant, même si vous avez déjà signé.

Et la promesse vue de l'autre côté ?

Si vous voulez comprendre comment le vendeur lit une promesse d'achat, et comment il compare ou négocie plusieurs propositions, vous trouverez des éléments dans → livre E6, Recevoir, comparer et négocier les promesses. Ce point de vue peut vous aider à anticiper sa réaction.

CÔTÉ COURTIER — un partenaire de suivi, pas une boîte noire

Votre courtier suit le calendrier avec vous et vous tient au courant des nouvelles des autres parties. Il ne peut pas tout voir de ce qui se passe chez votre prêteur ou votre notaire. Gardez le contact avec chacun, et signalez-lui ce que vous apprenez.

9.3 Quand quelque chose ne se passe pas comme prévu

Garder son calme et les faits

Un document qui manque, une date qui glisse, un désaccord sur un élément inclus, une réponse qui ne vient pas : ces situations arrivent, et elles inquiètent. Le premier réflexe utile est de ralentir. Rassemblez les faits avant de réagir : que s'est-il passé, quand, qui est concerné, quelles dates sont touchées.

Évitez de contacter le vendeur directement si vous avez un courtier, de publier quoi que ce soit en ligne ou de vous plaindre à des tiers avant d'avoir compris la situation. Un mot de trop peut rendre un problème plus difficile à régler.

Ce qui vaut la peine d'être signalé tout de suite

Certains événements méritent un appel à votre courtier le jour même, plutôt que d'attendre votre prochain point hebdomadaire :

• une demande inattendue d'un prêteur, d'un notaire ou du vendeur ;
• un document que vous avez fourni et qui vous revient incomplet ;
• une date qui change ou qu'on vous annonce comme incertaine ;
• une découverte lors d'une visite, d'une inspection ou d'une lecture de document ;
• un événement dans votre vie qui touche votre capacité de poursuivre.

Rien de tout cela n'est une catastrophe en soi. Mais plus un courtier est informé tôt, plus il dispose d'options pour vous aider.

L'ordre des appels

Quand quelque chose coince, suivez un ordre simple.

1. Votre courtier d'abord. C'est la personne qui connaît le mieux votre dossier et qui peut agir rapidement. Décrivez-lui les faits, montrez-lui vos notes et vos documents.
2. Ensuite, au besoin, votre notaire ou votre avocat. Ils vous disent ce que la situation signifie pour vos droits et vos obligations, et quels gestes poser. Consultez-les assez tôt : leurs conseils sont plus utiles avant qu'une situation se dégrade qu'après.
3. Si vous avez des questions sur le rôle du courtier, vous pouvez demander conseil au service d'assistance de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, l'OACIQ. Il offre de l'information au public.

Dans chaque cas, expliquez clairement ce que vous cherchez : de l'information, un avis, un geste précis. Vous obtiendrez une réponse plus utile.

Quelques situations types

Sans prétendre décrire ce qui arrive juridiquement, voici quelques situations possibles et les gestes pratiques qui leur correspondent.

Un document tarde à arriver. Demandez à votre courtier qui l'attend, à qui il a été demandé et quand il est promis. Notez la réponse. Si une échéance approche, prévenez le notaire.

Le prêteur demande quelque chose de nouveau. Notez la demande, informez votre courtier, répondez rapidement et conservez la preuve de ce que vous avez fourni.

Une vérification révèle un problème. Lisez le rapport en entier, posez vos questions à l'inspecteur, puis discutez de la suite avec votre courtier avant de décider. Demandez au notaire ou à l'avocat ce que le problème signifie pour vos droits.

Un écart apparaît sur les inclusions. Reprenez votre liste, vos photos et la proposition signée. Contactez votre courtier, puis consultez votre notaire ou votre avocat.

Une date glisse. Voyez avec votre courtier quelles autres dates sont touchées. Informez le prêteur et le notaire.

Le vendeur fait une nouvelle demande. Ne répondez pas sur le coup. Transmettez-la à votre courtier, lisez-la en entier, consultez au besoin.

ATTENTION — ne signez rien et ne promettez rien sous pression

Si on vous demande de signer un nouveau document ou de confirmer un changement, prenez le temps de le lire et d'en parler à votre courtier. Si le sens ne vous paraît pas clair, consultez un notaire ou un avocat avant de signer.

Comment présenter un problème à un professionnel

Quand vous appelez votre courtier ou votre notaire à cause d'une difficulté, la qualité de votre description détermine la qualité de sa réponse. Préparez-vous en cinq points :

1. Ce qui s'est passé, en quelques phrases, dans l'ordre.
2. Ce que vous avez déjà fait, par exemple à qui vous avez déjà parlé.
3. Les documents qui s'y rapportent, à portée de main.
4. Les dates touchées, avec ce qui en dépend.
5. Ce que vous attendez de lui : une information, un avis, un geste précis.

Évitez les jugements sur les personnes et collez aux faits. Une description calme et ordonnée fait gagner du temps à tout le monde, et elle vous aide vous-même à voir la situation plus clairement.

Quand l'inquiétude persiste

Parfois, malgré vos précautions, l'inquiétude demeure. Un sentiment que quelque chose cloche, sans pouvoir le nommer. Ne l'ignorez pas. Écrivez ce qui vous préoccupe, demandez un rendez-vous à votre courtier et à votre notaire, et posez vos questions. Il vaut mieux se sentir un peu gêné de poser une question que de garder un doute qui grandit.

VOS RECOURS — qui contacter

Votre courtier en premier. Votre notaire ou votre avocat pour vos droits et vos obligations. Le service d'assistance de l'OACIQ pour toute question sur le rôle du courtier. Ce livre ne décrit ni les démarches ni leurs effets : chaque interlocuteur vous dira ce qui s'applique à votre cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Nadia constate que le rapport d'inspection soulève une question sur le toit. Elle ne s'affole pas. Elle lit le rapport en entier, note ses questions, appelle l'inspecteur, puis son courtier. Celui-ci lui suggère de consulter son notaire sur ce que la situation signifie pour elle. Elle note tout dans son journal. Quand elle prend sa décision, elle sait pourquoi.

9.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

Sur le suivi :

• Comment et à quel rythme me tiendrez-vous informé ?
• Où en sommes-nous dans le calendrier ?
• Y a-t-il quelque chose que je dois faire dans les prochains jours ?

En cas de difficulté :

• Que s'est-il passé, selon vous, et qui est concerné ?
• Quelles dates sont touchées ?
• Que me conseillez-vous de faire en premier ?
• À quel moment faut-il consulter le notaire ou l'avocat ?

Sur les documents :

• Quels documents avez-vous reçus à mon sujet ?
• Lesquels sont encore attendus, et de qui ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que signifie, pour mes droits et mes obligations, la situation que je vous décris ?
• Quels gestes dois-je poser maintenant, et lesquels dois-je éviter ?
• Quels documents dois-je conserver ?
• Dois-je vous transmettre quelque chose avant la signature ?

Au service d'assistance de l'OACIQ

• Quel est le rôle du courtier dans la situation que je vis ?
• Quelle information destinée au public pouvez-vous me donner ?

QUI CONSULTER — quand quelque chose coince

Le courtier en premier, pour les faits, le calendrier et la suite. Le notaire ou l'avocat pour vos droits et vos obligations. L'OACIQ, par son service d'assistance au public, pour toute question sur le rôle du courtier. Gardez une trace écrite de chaque réponse.

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser les professionnels « tout gérer ». Vous restez la personne qui voit l'ensemble du dossier.
• Ne pas garder de copie complète de la promesse. Retrouvez-la facilement, sur papier et en version numérique.
• Ne pas tenir de journal. Quelques semaines plus tard, les souvenirs se déforment.
• Consulter son calendrier trop rarement. Un retard se règle mieux quand on le voit tôt.
• Réagir avant de comprendre les faits. Ralentissez, rassemblez, puis agissez.
• Contacter le vendeur directement, ou en parler en ligne. Passez par votre courtier, et gardez le dossier pour vous.
• Signer un nouveau document sous pression. Lisez, posez des questions, consultez au besoin.
• Attendre pour consulter le notaire ou l'avocat. Plus la question se pose tôt, plus il y a de façons d'y répondre.

À retenir

• Après la signature, gardez une copie complète de la promesse et organisez un dossier simple.
• Tenez un journal de vos communications et un calendrier consulté chaque semaine.
• Restez en contact avec le courtier, le prêteur, l'inspecteur, le notaire et l'assureur.
• Quand quelque chose coince, rassemblez les faits, appelez d'abord votre courtier, puis au besoin le notaire ou l'avocat.
• Le service d'assistance de l'OACIQ répond aux questions sur le rôle du courtier.
• Ce livre ne décrit aucune conséquence juridique : cette question va au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Obtenez une copie complète de ce que vous avez signé, papier et numérique.
2. Organisez un dossier en huit sections, comme à la section 9.1.
3. Créez un journal de vos communications et tenez-le à jour.
4. Consultez votre calendrier une fois par semaine, à heure fixe.
5. Convenez avec votre courtier d'un rythme de communication.
6. Gardez le contact avec le prêteur, l'inspecteur, le notaire et l'assureur.
7. En cas de difficulté, appelez d'abord votre courtier, puis au besoin le notaire ou l'avocat.
8. Conservez toute réponse écrite dans votre dossier.

Questions à poser

À votre courtier :

• Comment me tiendrez-vous informé, et à quel rythme ?
• Quelles dates sont touchées si une étape glisse ?
• À quel moment faut-il consulter le notaire ou l'avocat ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie la situation que je vous décris pour mes droits et mes obligations ?
• Quels documents dois-je conserver ?

Au service d'assistance de l'OACIQ :

• Quel est le rôle du courtier dans la situation que je vis ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi garder une copie complète de la promesse, en deux versions ?
2. Que contient un journal des communications ?
3. Quelles trois questions se poser chaque semaine en consultant le calendrier ?
4. Dans quel ordre appeler quand quelque chose coince ?
5. Pourquoi éviter de contacter le vendeur directement quand on a un courtier ?
6. Que ne décrit pas ce livre quand une situation se complique ?

Réponses

1. Pour la retrouver facilement : la version papier et la version numérique se complètent.
2. La date, la personne, le moyen de communication, ce qui a été dit ou décidé et ce qui doit être fait ensuite.
3. Qu'est-ce qui doit arriver cette semaine, qu'est-ce qui dépend de moi, y a-t-il une étape en retard ?
4. D'abord le courtier, puis au besoin le notaire ou l'avocat ; le service d'assistance de l'OACIQ pour les questions sur le rôle du courtier.
5. Parce que le courtier connaît le dossier et peut agir rapidement ; un mot de trop peut compliquer le règlement du problème.
6. Aucune conséquence juridique : cette question va au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — service d'assistance au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre E6, Recevoir, comparer et négocier les promesses, pour voir la promesse du côté du vendeur.

Chapitre 10 — Votre trousse de l'acheteur avant de signer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru neuf chapitres. Vous savez à quoi sert une promesse d'achat, comment vous préparer, comment penser le prix, l'acompte, le financement, les conditions, les inclusions, les dates et le suivi. Il reste à rassembler tout cela en un seul endroit, sous une forme que vous pouvez imprimer, remplir et emporter à vos rendez-vous.

Ce chapitre est une synthèse pratique. Il ne contient aucune information nouvelle : il reprend ce que les chapitres précédents ont présenté sous forme de listes de contrôle, de questions types par professionnel et d'un tableau de suivi. Les dossiers fictifs reviennent une dernière fois : Alexandre et Maude, qui s'apprêtent à signer leur promesse d'achat pour une maison ; Nadia, qui a choisi ses conditions ; Éric, qui a refait son dossier pour y voir clair. Comme dans tout le livre, rien ici ne remplace votre courtier, votre notaire, votre avocat ou votre prêteur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• passer en revue une liste de contrôle complète avant de signer ;
• poser les bonnes questions à chaque professionnel, en vous appuyant sur des questions types ;
• tenir un tableau de suivi de vos sujets, questions et réponses ;
• repérer les sujets qui relèvent d'un professionnel ;
• passer à la suite avec les bons repères.

Pourquoi c'est important

Signer une promesse d'achat sans avoir fait le tour des sujets, c'est avancer en terrain à moitié connu. Une liste de contrôle permet de voir d'un coup d'œil ce qui est fait et ce qui reste à faire. Des questions types évitent d'oublier d'interroger un professionnel sur un point important. Un tableau de suivi garde les réponses au même endroit, pour que rien ne se perde entre deux rendez-vous.

Cette trousse est un outil. Elle ne remplace pas la réflexion, elle l'organise. Utilisez-la comme un aide-mémoire, à adapter à votre situation.

10.1 La liste de contrôle avant de signer

Cette liste reprend les sujets des chapitres précédents. Cochez chaque case quand vous avez obtenu la réponse ou accompli le geste. Une case que vous ne pouvez pas cocher est une question à poser.

Comprendre le document (chapitre 1)

• [ ] Je peux expliquer en une phrase à quoi sert une promesse d'achat.
• [ ] Je sais la distinguer de l'acte de vente.
• [ ] Je sais qui le courtier représente dans ma transaction.
• [ ] Je sais à qui poser mes questions de droit, de financement et de marché.

Me préparer (chapitre 2)

• [ ] J'ai rencontré un prêteur et j'ai compris ma préautorisation, sa portée et sa validité.
• [ ] J'ai mes trois listes : l'essentiel, le souhaitable et ce que je refuse.
• [ ] J'ai visité avec une grille de comparaison.
• [ ] J'ai rassemblé mes documents d'acheteur dans un même dossier.
• [ ] J'ai posé mes questions au courtier sur son rôle, la propriété, le marché et la proposition.

Le prix et ses frais (chapitre 3)

• [ ] J'ai fixé ma limite par écrit.
• [ ] Je connais les repères sur lesquels mon courtier appuie son conseil.
• [ ] J'ai dressé la liste des frais à prévoir en plus du prix.
• [ ] J'ai demandé un chiffre à chaque professionnel pour sa partie.
• [ ] J'ai écrit trois ou quatre phrases qui justifient mon prix.

L'acompte et le paiement (chapitre 4)

• [ ] Je sais où l'acompte est déposé, qui y a accès et dans quelles situations il est remis.
• [ ] Je garde une preuve écrite de chaque versement.
• [ ] J'ai écrit d'où viendra chaque partie du paiement du solde.
• [ ] J'ai demandé au notaire comment les fonds doivent lui parvenir.

Le financement (chapitre 5)

• [ ] Je sais ce qui sépare la préautorisation de la confirmation.
• [ ] J'ai la liste complète des documents que le prêteur demande.
• [ ] Je sais qui organise et paie l'évaluation de la propriété.
• [ ] J'ai demandé au prêteur quels changements dans ma situation il veut connaître.
• [ ] J'ai demandé les conditions d'une confirmation éventuelle par écrit.

Les conditions (chapitre 6)

• [ ] J'ai écrit mes inquiétudes, de la plus importante à la moins importante.
• [ ] Pour chaque condition envisagée, je sais ce qu'on vérifie, qui s'en occupe et pour quand.
• [ ] J'ai pensé au point de vue du vendeur.
• [ ] J'ai fait formuler mes conditions par mon courtier.

Ce qui est inclus (chapitre 7)

• [ ] J'ai une liste d'éléments, des photos et des notes de visite.
• [ ] Chaque élément qui compte est décrit avec précision et figure dans la proposition.
• [ ] J'ai posé la question des équipements qui appartiennent à un tiers.
• [ ] J'ai prévu une dernière visite avant la prise de possession.

Les dates (chapitre 8)

• [ ] J'ai un calendrier avec le responsable de chaque date et ce qui en dépend.
• [ ] J'ai imaginé les trois réponses possibles du vendeur.
• [ ] J'ai contacté le notaire.
• [ ] J'ai demandé comment mes échéances se comptent, au courtier puis au notaire ou à l'avocat.

Le suivi (chapitre 9)

• [ ] J'ai un dossier organisé et un journal de mes communications.
• [ ] J'ai convenu d'un rythme de communication avec mon courtier.
• [ ] Je sais dans quel ordre appeler quand quelque chose coince.

L'ESSENTIEL — une case vide est une question à poser

Chaque case que vous ne pouvez pas cocher désigne un sujet à clarifier avec un professionnel. Notez-la dans votre tableau de suivi, avec la personne à qui vous la poserez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Alexandre et Maude passent la liste en revue la veille du rendez-vous où ils doivent signer. Presque toutes les cases sont cochées. Il en reste deux : la dernière visite n'est pas encore planifiée, et Maude n'a pas obtenu par écrit les conditions d'une confirmation éventuelle de leur prêteur. Ils notent les deux dans leur tableau de suivi et décident d'appeler leur courtier le lendemain matin, avant de signer.

10.2 Les questions à poser à chaque professionnel

Voici les questions types de chaque chapitre, regroupées par personne. Utilisez-les comme point de départ, et ajoutez les vôtres.

Au courtier

Sur son rôle et sa démarche :

• Qui représentez-vous dans cette transaction ?
• Comment me tiendrez-vous informé, et à quel rythme ?
• Quand devrais-je consulter un notaire ou un avocat ?

Sur le prix :

• Sur quels repères vous appuyez-vous pour conseiller ce prix ?
• D'où viennent vos propriétés comparables, et de quand datent-elles ?
• Quels frais dois-je prévoir en plus du prix ?

Sur l'acompte et le paiement :

• Comment se déroule l'acompte, et où est-il déposé ?
• Quel document confirme le versement ?

Sur le financement :

• Comment tenons-nous compte des dates du financement dans la proposition ?
• Que faisons-nous si la confirmation tarde ou si le montant change ?

Sur les conditions :

• Quelles conditions recommandez-vous, et pourquoi ?
• Pour chacune, que veut-on vérifier, qui s'en occupe, pour quand ?

Sur les inclusions :

• Comment décrire chaque élément pour éviter toute confusion ?
• Quand pourrons-nous faire une dernière visite ?

Sur les dates et le suivi :

• Quelles dates dois-je reporter sur mon calendrier, et qui est responsable de chacune ?
• Que faisons-nous si une étape tarde ?

Au prêteur

• Que signifie exactement votre lettre de préautorisation, et combien de temps reste-t-elle valable ?
• Quelles sont les étapes entre la préautorisation et la confirmation ?
• Quels documents voulez-vous, sous quelle forme et pour quand ?
• Une évaluation sera-t-elle demandée, et qui en assume le coût ?
• Quels changements dans ma situation voulez-vous connaître ?
• Votre confirmation aura-t-elle des conditions, et pouvez-vous me les écrire ?
• Quelle partie du prix votre financement couvre-t-il ?
• Quelles preuves voulez-vous voir pour mes propres fonds ?

Au notaire

• Quels frais, taxes et droits liés au transfert dois-je prévoir ?
• Quels ajustements se feront entre le vendeur et moi ?
• Comment l'acompte est-il pris en compte à la signature ?
• Sous quelle forme les fonds doivent-ils vous parvenir, et quand ?
• Quels documents dois-je vous apporter avant la signature ?
• Que se passe-t-il si une étape tarde ?

À l'avocat, ou au notaire pour les questions de droit

• Que signifie, pour mes droits et mes obligations, le fait qu'une condition se réalise ou non ?
• Que signifient les différentes réponses possibles du vendeur ?
• Comment mes échéances se comptent-elles, et que se passe-t-il si l'une d'elles n'est pas respectée ?
• Que signifie ce qui est écrit sur les inclusions et exclusions ?
• Que faire si un équipement appartient à un tiers ?
• Que signifie la situation que je vous décris, si quelque chose ne se passe pas comme prévu ?

À l'inspecteur en bâtiment

• Que couvre votre inspection, et que ne couvre-t-elle pas ?
• Quand puis-je compter recevoir votre rapport ?
• Pouvons-nous nous parler après votre visite pour discuter de ce que vous avez trouvé ?

Au vendeur, par l'entremise de votre courtier

• Quels éléments laissez-vous dans la propriété, lesquels emportez-vous ?
• Y a-t-il des équipements loués ou sous contrat ?
• Existe-t-il des manuels, des clés ou des codes à me remettre ?

Au service d'assistance de l'OACIQ

• Quel est le rôle du courtier dans la situation que je vis ?
• Quelle information destinée au public pouvez-vous me donner ?

QUI CONSULTER — le bon interlocuteur pour chaque question

Le courtier pour la démarche, le marché, la proposition et le calendrier. Le prêteur pour le financement. Le notaire pour les frais de transaction, les ajustements, la signature et le titre. L'avocat pour vos droits et vos obligations. L'inspecteur pour l'état de la propriété. L'OACIQ, par son service d'assistance au public, pour toute question sur le rôle du courtier.

10.3 Un tableau de suivi des étapes

Voici un tableau à quatre colonnes que vous pouvez imprimer ou recopier. Remplissez-le au fil de vos rendez-vous : une ligne par sujet.

Comment l'utiliser

1. Écrivez le sujet en quelques mots : prix, acompte, financement, une condition, un élément inclus, une date.
2. Notez votre question telle que vous la poserez.
3. Inscrivez la réponse avec la date et le nom de la personne qui vous l'a donnée.
4. Précisez la suite : une autre question, un document à obtenir, un rendez-vous, un appel.
5. Relisez le tableau avant chaque rencontre et chaque signature.

Un exemple rempli, pour l'idée

Les lignes suivantes montrent la forme d'un tableau rempli. Elles sont fictives et ne contiennent aucune information réelle.

Votre tableau, lui, contiendra vos propres sujets et vos propres réponses.

CAS CONCRET — dossier fictif

Éric reprend son dossier avec un tableau de suivi vide. Il y inscrit d'abord les sujets qu'il ne comprenait pas dans sa copie de promesse, puis ses questions, une par ligne. Au fil des rencontres avec son courtier et son notaire, les colonnes de droite se remplissent. Au bout de quelques semaines, il a une page qui résume tout ce qu'il a appris sur ce qu'il a signé, avec la date et la source de chaque réponse.

Les sujets qui relèvent d'un professionnel

Dans votre tableau, repérez d'une marque particulière les lignes dont la réponse touche vos droits, vos obligations ou les effets d'une signature. Elles ne se règlent pas avec ce livre. Chacune appelle une conversation avec votre courtier d'abord, puis avec votre notaire ou votre avocat. Parmi elles, par exemple :

• ce que la signature de la promesse entraîne ;
• ce qui arrive à l'acompte selon les circonstances ;
• ce qui se passe si une condition se réalise ou non ;
• ce que signifient les différentes réponses du vendeur ;
• comment se comptent les échéances ;
• ce que signifient les inclusions et exclusions écrites.

10.4 Passer à la suite

Vous êtes prêt si…

Vous êtes prêt à signer quand vous pouvez dire, avec honnêteté :

• je comprends à quoi sert le document ;
• je connais mes limites et mon budget ;
• je sais d'où viendra chaque partie du paiement ;
• j'ai compris les étapes du financement ;
• mes conditions répondent à mes inquiétudes réelles ;
• ce qui reste et ce qui part est écrit ;
• mon calendrier est à jour ;
• j'ai obtenu des réponses écrites à mes questions importantes ;
• je sais à qui m'adresser si quelque chose coince.

Si une de ces phrases vous fait hésiter, c'est le signe qu'un sujet mérite encore une conversation. Il vaut mieux prendre un peu de temps que signer avec un doute.

Relire avec la personne qui achète avec vous

Si vous achetez à plusieurs, faites cet exercice ensemble. Chacun lit les neuf phrases à haute voix et dit s'il peut les affirmer. Les écarts de réponse sont précieux : ils montrent un sujet que l'un a compris et pas l'autre, ou une inquiétude qui n'a pas encore été partagée. Notez-les dans votre tableau de suivi et reportez-les au prochain rendez-vous avec votre courtier.

Et si vous n'êtes pas prêt ?

Ne pas être prêt n'est pas un échec. C'est une information. Elle vous dit quel sujet reprendre, avec quelle personne. Retournez à la section du chapitre correspondant, notez vos questions, et prenez rendez-vous. Une case vide est une question à poser, non un reproche. Votre courtier peut vous aider à reprendre le sujet qui manque.

Trois façons d'utiliser la trousse

Les trois dossiers fictifs du livre se servent de la trousse chacun à leur manière.

Alexandre et Maude, avant de signer. Ils passent la liste de contrôle la veille, repèrent deux cases vides et les reportent dans leur tableau de suivi. Ils appellent ensuite leur courtier avant de signer.

Nadia, devant ses conditions. Elle reprend les chapitres 5 et 6, remplit les lignes de son tableau consacrées au financement et à la vente de son logement, puis les montre à son courtier et à son notaire. Elle choisit ses conditions en sachant ce que chacune vérifie.

Éric, après coup. Il utilise la trousse pour comprendre ce qu'il a signé. Il commence par le tableau de suivi, puis le dossier du chapitre 9. Il n'a rien à défaire : il veut seulement savoir où il en est.

Que vous soyez avant, pendant ou après la signature, la trousse sert le même but : savoir où vous en êtes, ce qui reste à faire et à qui poser la question.

Après la signature

Une fois la promesse signée, la trousse continue de servir. Reprenez votre tableau de suivi, tenez votre journal, consultez votre calendrier chaque semaine, et suivez l'ordre des appels du chapitre 9. Au besoin, revenez à cette liste de contrôle pour vérifier qu'une étape ne vous a pas échappé.

Pour aller plus loin dans la collection

Plusieurs livres de la collection prolongent celui-ci :

• → livre C1, Le système des formulaires OACIQ, pour comprendre comment s'organisent les formulaires de la transaction ;
• → livre C4, L'Annexe R et les conditions, pour approfondir les conditions ;
• → livre D4, Faire une offre, pour préparer l'offre elle-même.

QUI CONSULTER — pour passer à la suite

Le courtier pour le calendrier et la suite de la démarche. Le notaire ou l'avocat pour tout ce qui touche vos droits et vos obligations. Le prêteur pour le financement. L'OACIQ, par son service d'assistance au public, pour toute question sur le rôle du courtier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer en laissant des cases vides. Chaque case vide est une question à poser avant de signer.
• Ne pas écrire les réponses reçues. Un tableau de suivi évite de tout reconstituer de mémoire.
• Poser une question à la mauvaise personne. Les questions de droit vont au notaire ou à l'avocat, celles de financement au prêteur.
• Remplir la liste de contrôle de mémoire. Cochez une case seulement si vous avez la réponse en main.
• Laisser les sujets qui relèvent d'un professionnel sans réponse. Marquez-les dans le tableau et prenez rendez-vous.
• Se croire prêt par habitude ou par impatience. Relisez la liste « vous êtes prêt si » en toute honnêteté.
• Oublier de relire le tableau avant chaque rencontre. Il garde le fil de vos échanges.
• Utiliser ce livre comme un avis juridique, fiscal ou financier. Il prépare vos questions ; les réponses viennent des professionnels.

À retenir

• Une liste de contrôle complète vous montre d'un coup d'œil ce qui est fait et ce qui reste.
• Des questions types, par professionnel, évitent d'oublier d'interroger la bonne personne.
• Un tableau de suivi garde ensemble sujets, questions, réponses et suites.
• Les sujets qui touchent vos droits et vos obligations appartiennent au notaire ou à l'avocat.
• Vous êtes prêt à signer quand vous pouvez affirmer honnêtement les neuf phrases de la section 10.4.
• La trousse continue de servir après la signature.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle et le tableau de suivi.
2. Passez la liste en revue et notez chaque case que vous ne pouvez pas cocher.
3. Reportez ces cases dans votre tableau, avec la personne à qui poser la question.
4. Prenez rendez-vous avec votre courtier, votre prêteur et votre notaire.
5. Remplissez le tableau au fil de vos rencontres.
6. Marquez les lignes qui relèvent d'un professionnel.
7. Relisez la liste « vous êtes prêt si » avant de signer.
8. Gardez la trousse pour la suite : calendrier, journal et dossier.

Questions à poser

À votre courtier :

• Qu'est-ce que je n'ai pas encore pensé à vous demander avant de signer ?
• Quelles cases de ma liste de contrôle voulez-vous revoir avec moi ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Parmi mes questions de droit, lesquelles sont les plus importantes à clarifier avant la signature ?

À votre prêteur :

• Y a-t-il encore des documents ou des démarches à faire de mon côté ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la liste de contrôle, et que signifie une case vide ?
2. Pourquoi regrouper les questions par professionnel ?
3. Quelles sont les quatre colonnes du tableau de suivi ?
4. Quels types de sujets doivent être marqués comme relevant d'un professionnel ?
5. Comment savoir si vous êtes prêt à signer ?
6. Comment la trousse sert-elle après la signature ?

Réponses

1. Elle montre ce qui est fait et ce qui reste ; une case vide est une question à poser.
2. Pour savoir à qui poser chaque question et ne pas oublier d'interroger la bonne personne.
3. Le sujet, la question, la réponse reçue avec la date et la personne, et la suite à donner.
4. Ceux qui touchent vos droits, vos obligations ou les effets d'une signature.
5. En vérifiant que vous pouvez affirmer honnêtement chacune des phrases de la section 10.4 ; sinon, un sujet mérite encore une conversation.
6. Elle sert à suivre le calendrier, tenir le journal, garder le dossier et vérifier qu'une étape ne vous a pas échappé.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — service d'assistance au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livres C1, C4 et D4.