Chapitre 1 — Les déclarations du vendeur : à quoi sert ce document

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mireille et Patrick ont décidé de vendre leur maison. Leur courtier leur parle d'un document à remplir : les déclarations du vendeur. Ils se regardent, un peu inquiets. Qu'est-ce qu'on y écrit ? Est-ce qu'ils doivent tout savoir de leur maison ? Et que se passera-t-il s'ils se trompent ? De l'autre côté de la transaction, Anaïs visite des maisons. Un jour, son courtier lui remet ce même document, rempli par un vendeur. Elle le lit, ne sait pas trop quoi en penser, et se demande quelles questions elle peut poser.

Ce chapitre ouvre le livre. Il présente le document de façon simple : à quoi il sert dans une vente, qui y touche, et où il se place dans le parcours d'une transaction. Il dit aussi, très clairement, ce que ce livre fait et ce qu'il ne fait pas. Les dossiers de ce livre sont fictifs : Mireille et Patrick, qui vendent leur maison ; Anaïs, qui reçoit les déclarations d'un vendeur ; Luc et Fatima, qui vendent un condo. Ces personnes n'existent pas, et aucun détail de leur histoire ne vient d'un cas réel.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en mots simples à quoi sert le document des déclarations du vendeur dans une vente ;
• nommer les personnes qui y touchent et le rôle de chacune ;
• situer le document dans le parcours d'une vente, de la préparation à la signature chez le notaire ;
• distinguer ce que ce livre vous apprend de ce qu'il laisse volontairement à d'autres professionnels ;
• repérer les questions qui appartiennent au notaire ou à l'avocat, et ne pas essayer d'y répondre vous-même.

Pourquoi c'est important

Dans une vente de maison ou de condo, l'acheteur ne connaît pas le bâtiment. Le vendeur, lui, y a vécu. Il sait où l'eau a déjà coulé, quels travaux ont été faits, ce qui a été remplacé et ce qui est resté d'origine. Cette différence d'information est normale : elle existe dans une vente. Le document des déclarations du vendeur sert à faire passer une partie de ce que le vendeur sait vers l'acheteur, par écrit, avant que les deux ne s'engagent.

Pour le vendeur, c'est une occasion de bien préparer sa vente. Pour l'acheteur, c'est une source d'information à lire avec attention et à compléter. Dans les deux cas, ce qui compte, c'est la façon de s'y prendre : préparer ses pièces, répondre avec exactitude, lire avec méthode, poser des questions. Ce sont des gestes pratiques. Ce livre vous les montre.

Ce livre ne vous dira pas ce que ce document vaut aux yeux de la loi, ni ce qui arrive si une réponse se révèle inexacte. Ce sont des questions de droit. Elles appartiennent au notaire et à l'avocat, qui connaissent votre situation. Vous apprendrez ici à les poser, pas à y répondre.

1.1 Un document d'information entre vendeur et acheteur

Une idée simple : écrire ce que l'on sait

Les déclarations du vendeur forment un document que le vendeur remplit au sujet de son immeuble. Le vendeur y écrit, à sa façon, ce qu'il sait de la propriété qu'il met en vente. Il ne s'agit pas d'un rapport d'expert : le vendeur n'est pas inspecteur. Il s'agit de ce qu'une personne qui a habité les lieux, ou qui les a possédés, peut raconter honnêtement à propos de la propriété.

DÉFINITION — les déclarations du vendeur

Un document, remis par le courtier, dans lequel le vendeur d'un immeuble décrit par écrit ce qu'il sait de sa propriété. Le document est ensuite mis à la disposition de l'acheteur. Il existe une version pour les maisons et une version pour les copropriétés divises. Dans ce livre, on parle simplement de déclarations du vendeur pour désigner l'ensemble.

Ce livre ne reprend pas le contenu du formulaire. Il ne décrit ni ses sections ni ses questions. Le courtier vous remet la version à jour du formulaire et vous l'explique : c'est son rôle, et c'est lui qui connaît la version en vigueur. Le livre s'occupe de ce qui se passe autour : la préparation, la lecture, les vérifications.

Pourquoi un tel document existe

On peut comprendre l'utilité du document sans entrer dans le droit. Imaginez une vente sans aucun échange écrit d'information. L'acheteur visite pendant une heure. Il voit une cuisine, un salon, un sous-sol. Il ne voit pas ce qui est derrière les murs ni ce qui s'est passé avant la visite. Il doit décider s'il fait une offre, et à quelles conditions.

Un document écrit change la situation de trois façons.

• Il met la conversation par écrit. Ce que dit le vendeur ne reste pas un souvenir flou : cela se relit, se compare, se montre à un notaire ou à un inspecteur.
• Il donne des pistes à l'acheteur. Chaque mention peut devenir une question à poser, une pièce à demander ou un point à faire vérifier.
• Il oblige le vendeur à réfléchir. Pour répondre, le vendeur doit se rappeler, chercher dans ses papiers, appeler un entrepreneur. Cette préparation est utile à lui-même.

L'ESSENTIEL — un document qui sert à poser de bonnes questions

Les déclarations du vendeur ne remplacent ni l'inspection, ni les vérifications, ni le conseil du notaire. Elles sont un point de départ : ce que le vendeur dit savoir. Le reste du parcours sert à vérifier, à compléter et à comprendre.

Ce que le document n'est pas

Quelques précisions évitent des malentendus courants.

• Ce n'est pas un rapport d'inspection. Un inspecteur en bâtiment examine l'immeuble avec des outils et une formation. Le vendeur, lui, rapporte ce qu'il a vu et vécu.
• Ce n'est pas une garantie de qualité. Ce livre ne se prononce pas sur ce que le document garantit ou ne garantit pas : c'est une question pour le notaire ou l'avocat.
• Ce n'est pas un contrat de vente. Le contrat est un autre document, qui s'étudie dans un autre livre de la collection (→ livre C3, La promesse d'achat, ligne par ligne).
• Ce n'est pas un test de mémoire parfaite. Un vendeur peut ne pas connaître une information. Ce livre explique comment le dire honnêtement plutôt que de deviner.

Pour savoir quel poids juridique ce document a dans votre situation, posez la question à votre notaire ou à votre avocat. Ce livre n'y répond pas.

QUI CONSULTER — sur la valeur du document

Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur ce que le document signifie pour vous, sur ses effets et sur les suites d'une réponse inexacte. Le courtier immobilier, pour la version du formulaire à utiliser et la façon de le remplir en pratique. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, pour l'information destinée au public sur le rôle du courtier et sur les formulaires qu'il utilise.

1.2 Les personnes qui y touchent

Plusieurs personnes touchent à ce document, chacune à son moment et avec un rôle différent. Les connaître vous aide à savoir à qui poser quelle question.

Le vendeur

Le vendeur remplit le document. Il en est l'auteur : ce sont ses réponses. Dans le cas de Mireille et Patrick, ce sont les deux propriétaires qui répondent ensemble, après avoir vérifié leurs papiers et échangé leurs souvenirs. Le vendeur ne devient pas expert pour autant. Son rôle est de répondre avec exactitude à ce qu'il sait, et de dire clairement ce qu'il ignore.

Le courtier du vendeur

Le courtier immobilier du vendeur remet le formulaire, l'explique et aide à le remplir en pratique. Il rappelle au vendeur d'être précis, de ne pas deviner, de retrouver ses pièces. Il ne répond pas à la place du vendeur : les réponses restent celles du vendeur. Il peut aussi relire le document avec lui avant sa diffusion et le faire parvenir aux acheteurs intéressés.

CÔTÉ COURTIER — accompagner sans répondre à la place du vendeur

Le courtier explique le formulaire, suggère au vendeur de rassembler ses pièces et relit le texte pour repérer ce qui est flou. Il ne remplace pas la connaissance qu'a le vendeur de sa propriété, et il ne donne pas d'avis juridique sur la portée des réponses. Pour cela, il oriente vers le notaire ou l'avocat.

L'acheteur et son courtier

L'acheteur reçoit le document par l'entremise de son courtier. Il le lit, relève les mentions qui méritent une question, demande des pièces, fait inspecter. Son courtier l'aide à formuler ses questions au vendeur et à organiser ses vérifications. Anaïs, dans nos dossiers, est une acheteuse prudente : elle ne s'arrête pas à une première lecture.

Le notaire et l'avocat

Le notaire intervient au moment de conclure la vente et de la formaliser. Il peut aussi être consulté plus tôt, pour les questions sur la portée du document. L'avocat, de son côté, conseille sur les droits et les responsabilités quand une situation est compliquée ou conflictuelle. Ce livre vous invite à leur poser vos questions de droit. Il ne les remplace pas.

L'inspecteur en bâtiment

L'inspecteur examine l'immeuble et remet un rapport. Il ne lit pas dans les pensées du vendeur, mais il regarde ce que le vendeur n'a pas vu ou n'a pas pensé à mentionner. Pour l'acheteur, l'inspection est un complément précieux aux déclarations (→ livre D5, L'inspection préachat).

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, que l'on désigne souvent par son sigle, l'OACIQ, encadre la pratique des courtiers immobiliers. Il diffuse de l'information destinée au public, et ses formulaires sont utilisés par les courtiers. Pour comprendre le système des formulaires dans son ensemble, un autre livre de la collection y est consacré (→ livre C1, Le système des formulaires OACIQ). Pour une question sur la conduite d'un courtier, on peut s'adresser à l'Organisme.

Un tableau pour s'y retrouver

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille et Patrick rencontrent leur courtier pour préparer la mise en vente de leur maison. Le courtier leur remet le formulaire, leur explique à quoi il sert et leur suggère de ne pas le remplir tout de suite : d'abord, ils rassemblent leurs papiers. Les propriétaires repartent avec une liste de pièces à chercher. Ils ne décident pas de ce que le document veut dire sur le plan juridique : ils notent une question pour leur notaire.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

Voici un parcours simplifié, du point de vue d'un vendeur et d'un acheteur. Il est volontairement général : chaque transaction a son rythme, et le courtier de chacun vous dit comment la sienne se déroule. Le but est de situer le document, pas de décrire la vente en détail.

Du côté du vendeur

1. Il décide de vendre et choisit un courtier. Le courtier lui présente la marche à suivre.
2. Il prépare ses pièces : factures, garanties, rapports, correspondance. Les chapitres 2 et 3 s'y consacrent.
3. Il remplit les déclarations, avec méthode et prudence, en s'appuyant sur ses documents. Le chapitre 4 s'y consacre.
4. Il relit avec son courtier, puis pose ses questions de droit à son notaire ou à son avocat.
5. Le document est mis à la disposition des acheteurs intéressés, par l'entremise du courtier.
6. Il met à jour le document si quelque chose change ou si un doute apparaît. Le chapitre 9 s'y consacre.

Du côté de l'acheteur

1. Il reçoit le document par son courtier et le lit avec méthode. Le chapitre 7 s'y consacre.
2. Il relève les points à éclaircir, demande des pièces et pose des questions au vendeur par l'entremise des courtiers.
3. Il fait inspecter l'immeuble et vérifie les documents, pour confronter ce que dit le vendeur et ce que l'on observe. Le chapitre 8 s'y consacre.
4. Il consulte son notaire avant de s'engager, et lui pose ses questions de droit.

Où se place le document dans l'ensemble

Le document se situe tôt dans le parcours, avant que les deux parties ne s'engagent. C'est l'une des raisons pour lesquelles il vaut la peine d'être préparé avec soin : il arrive à un moment où l'acheteur compare, réfléchit et décide. D'autres étapes suivent. L'offre d'achat se prépare avec un autre document (→ livre C3). Les vérifications plus larges sur l'immeuble font l'objet d'un autre livre (→ livre D6, Les vérifications diligentes). Et la façon de divulguer ses informations de vendeur sans se piéger est traitée ailleurs (→ livre E5, Divulguer sans se piéger).

L'ESSENTIEL — le bon moment, c'est avant

Pour le vendeur comme pour l'acheteur, le document sert surtout avant l'engagement. Le vendeur le prépare avant les visites. L'acheteur le lit avant de faire une offre. Plus les gestes viennent tôt, plus ils sont tranquilles.

Le cas du condo

Luc et Fatima vendent un condo. Le parcours est le même, avec une particularité : une partie de ce qu'il faut savoir touche l'immeuble au complet, pas seulement leur unité. Leurs documents ne sont pas tous chez eux : certains appartiennent au syndicat des copropriétaires. Le chapitre 6 explique ce que cela change dans la préparation. Pour une vue d'ensemble de l'achat et de la vente en copropriété, un autre livre de la collection existe (→ livre I6, Acheter et vendre en copropriété).

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce livre est une carte et une boussole. Une carte, parce qu'il vous montre le terrain : les étapes, les personnes, les documents. Une boussole, parce qu'il vous dit dans quelle direction chercher quand vous avez une question. Il n'est pas un manuel de droit, et il ne cherche pas à l'être.

Ce que le livre fait

• Il vous aide, si vous êtes vendeur, à préparer le document : quand s'y mettre, quelles pièces réunir, comment répondre avec exactitude.
• Il vous aide, si vous êtes acheteur, à lire le document avec méthode, à repérer ce qui mérite une question et à demander des pièces.
• Il vous montre comment vérifier et compléter : l'inspection, les documents, la confrontation des déclarations et des constats.
• Il vous donne des questions types à poser au courtier, au notaire, à l'avocat, à l'inspecteur, et des listes de contrôle à garder sous la main.
• Il décrit ce qui change en copropriété.

Ce que le livre ne fait pas

• Il ne décrit aucune section ni aucune question du formulaire. Le formulaire change avec le temps. Votre courtier vous remet la version à jour et vous l'explique.
• Il ne dit rien de l'effet juridique du document, ni de ses suites si une réponse est inexacte. Ce sont des questions pour le notaire ou l'avocat.
• Il ne parle d'aucune garantie ni d'aucune responsabilité. Là encore, la question va au notaire ou à l'avocat.
• Il ne donne aucun conseil personnalisé. Les dossiers de ce livre sont fictifs et servent d'illustration.
• Il ne remplace aucun professionnel. Il vous prépare à les rencontrer.

ATTENTION — une carte n'est pas le terrain

Un livre d'information générale ne peut pas connaître votre immeuble, votre contrat, votre situation. Quand une question touche vos droits, vos obligations ou les conséquences d'une réponse, adressez-la à un notaire ou à un avocat. Ne vous fiez pas à ce livre pour trancher une question de droit.

Comment lire ce livre

Les chapitres suivent le parcours. Les chapitres 2 à 4 s'adressent d'abord au vendeur : quand préparer, quoi rassembler, comment répondre. Le chapitre 5 offre une carte des grands sujets qu'un vendeur prépare. Le chapitre 6 traite de la copropriété. Les chapitres 7 et 8 s'adressent d'abord à l'acheteur : lire, questionner, vérifier. Le chapitre 9 s'intéresse aux changements et aux doutes. Le chapitre 10 rassemble le tout dans une trousse de listes de contrôle.

Si vous êtes vendeur, lisez tout, mais gardez les chapitres 7 et 8 en tête : savoir comment l'acheteur lit votre document aide à mieux le rédiger. Si vous êtes acheteur, lisez tout aussi, car les chapitres 2 à 4 vous montrent ce que le vendeur a dû faire pour préparer le document que vous tenez.

À la fin de chaque chapitre, vous trouverez des erreurs à éviter, des points à retenir, un plan d'action, des questions à poser et un petit test de compréhension. Les questions sont faites pour être copiées dans vos notes et apportées à vos rendez-vous.

QUI CONSULTER — pour chaque type de question

Le courtier immobilier, pour le formulaire, la version à utiliser et l'organisation de la transaction. Le notaire, pour la portée du document, les suites d'une réponse inexacte et la formalisation de la vente. L'avocat, pour une situation conflictuelle ou complexe. L'inspecteur en bâtiment, pour l'état réel de l'immeuble. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, pour l'information destinée au public sur le courtage et ses formulaires.

Les erreurs qui coûtent cher

• Croire que le document est une formalité. Le préparer à la hâte, à la veille de la mise en marché, c'est se priver du calme nécessaire pour retrouver ses pièces et réfléchir.
• Remplir le document à la place du vendeur. Un courtier, un parent, un ami peuvent aider. Les réponses restent celles du vendeur : c'est lui qui connaît sa propriété.
• Deviner pour ne pas laisser de blanc. Si le vendeur ne sait pas, il le dit. Une réponse inventée pour avoir l'air complet est pire qu'un aveu d'ignorance.
• Lire le document de l'acheteur comme un rapport d'inspection. Il ne l'est pas. Il reflète ce que le vendeur sait, non ce qu'un spécialiste observerait.
• Tirer seul des conclusions de droit. Que vous soyez vendeur ou acheteur, ce que le document vaut en droit se demande au notaire ou à l'avocat.
• S'en tenir au document. Pour l'acheteur, il faut aussi inspecter et vérifier. Pour le vendeur, il faut penser aux questions que l'acheteur posera.
• Ne pas écrire ses questions. Une question qui reste dans la tête ne se pose pas au bon rendez-vous.

À retenir

• Les déclarations du vendeur sont un document par lequel le vendeur décrit par écrit ce qu'il sait de son immeuble.
• Il existe une version pour les maisons et une version pour les copropriétés divises ; le courtier remet celle qui convient et l'explique.
• Le document est un point de départ : il ne remplace ni l'inspection, ni les vérifications, ni le conseil du notaire.
• Plusieurs personnes y touchent : le vendeur, les courtiers, l'acheteur, le notaire ou l'avocat, l'inspecteur.
• Le document se prépare tôt, avant les visites, et se lit avant de faire une offre.
• Toute question sur la valeur ou les suites du document est une question pour le notaire ou l'avocat.
• Ce livre est une carte et une boussole : il ne décrit pas le formulaire et ne donne aucun avis juridique.

Votre plan d'action

Si vous êtes vendeur :

1. Parlez-en à votre courtier dès le début de la préparation de votre vente, et demandez-lui la version du formulaire à utiliser.
2. Ne remplissez rien tout de suite. Commencez par rassembler vos pièces (chapitres 2 et 3).
3. Écrivez vos questions de droit pour votre notaire ou votre avocat.
4. Lisez les chapitres 4 et 5 avant de commencer à répondre.

Si vous êtes acheteur :

1. Demandez à votre courtier de vous remettre le document dès qu'il est disponible.
2. Lisez-le une première fois sans réagir, puis une seconde fois avec un crayon (chapitre 7).
3. Prévoyez une inspection et la demande de pièces (chapitre 8).
4. Écrivez vos questions pour votre courtier et votre notaire.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelle version du formulaire dois-je utiliser pour mon immeuble ?
• Quand le document sera-t-il mis à la disposition des acheteurs ?
• Pouvez-vous le relire avec moi avant sa diffusion ?
• Quelles pièces me conseillez-vous de rassembler d'abord ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie ce document dans ma situation ?
• Quelles précautions dois-je prendre en le remplissant ou en le lisant ?
• Que dois-je faire si je découvre qu'une information est inexacte ?

À votre inspecteur en bâtiment (si vous êtes acheteur) :

• Que pouvez-vous vérifier que le document ne dit pas ?

Vérifiez vos acquis

1. En une phrase, à quoi sert le document des déclarations du vendeur ?
2. Le document remplace-t-il l'inspection ? Pourquoi ?
3. Nommez trois personnes qui touchent au document et le rôle de chacune.
4. À quel moment du parcours le document se place-t-il ?
5. Qui peut répondre à une question sur la portée du document ?
6. Nommez deux choses que ce livre ne fait pas.

Réponses

1. À faire passer par écrit, du vendeur vers l'acheteur, une partie de ce que le vendeur sait de son immeuble, avant que les deux ne s'engagent.
2. Non. Le vendeur rapporte ce qu'il sait ; l'inspecteur examine l'immeuble avec des outils et une formation. Les deux sont complémentaires.
3. Par exemple : le vendeur remplit le document ; le courtier remet le formulaire et l'explique ; l'acheteur le lit et pose des questions. Le notaire, l'avocat et l'inspecteur interviennent aussi, chacun dans son rôle.
4. Tôt, avant l'engagement des deux parties : le vendeur le prépare avant les visites, l'acheteur le lit avant de faire une offre.
5. Le notaire ou l'avocat. Ni ce livre ni le courtier ne répondent à cette question.
6. Par exemple : il ne décrit aucune section ni aucune question du formulaire ; il ne dit rien de l'effet juridique du document ni d'aucune garantie ou responsabilité.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier et sur les formulaires qu'il utilise.
• Dans cette collection : → livre C1 (Le système des formulaires OACIQ) pour le système des formulaires ; → livres C3, C6, D5, D6, E5, I6 et M5 pour les sujets voisins, chacun décrit à son titre dans le tableau de la collection.

Chapitre 2 — Quand et pourquoi un vendeur les prépare

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mireille et Patrick ont décidé de vendre leur maison au printemps. En février, ils appellent un courtier. Celui-ci leur dit une phrase qui les surprend : le plus utile, pour l'instant, n'est pas de faire des photos ni de fixer un prix, c'est de commencer à préparer leurs papiers. Ils se demandent pourquoi s'en occuper si tôt, puisque le document des déclarations du vendeur n'est pas encore rempli. Le courtier leur répond que c'est justement pour cette raison : on ne le remplit bien que si l'on s'y est préparé.

Ce chapitre explique pourquoi et quand un vendeur prépare ses déclarations. Il montre ce que le courtier peut dire au sujet du document, et ce qu'il vaut mieux demander au notaire ou à l'avocat. Les personnes de ce chapitre sont fictives : Mireille et Patrick n'existent pas, et leur maison non plus.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi il vaut mieux préparer le document avant la mise en marché plutôt qu'en pleine vente ;
• établir un petit calendrier de préparation, sans date imposée ;
• distinguer ce que le courtier peut vous expliquer de ce qu'il ne peut pas trancher ;
• reconnaître les questions qui appartiennent au notaire ou à l'avocat ;
• rédiger vos premières questions pour chacun d'eux.

Pourquoi c'est important

Un vendeur pressé risque de faire les mêmes gestes : il cherche un papier à la dernière minute, ne le trouve pas, et répond de mémoire. Un vendeur préparé fait l'inverse : il a ses pièces sous la main, il se rappelle les dates avec l'aide de ses documents, et il répond avec calme. La différence ne se voit pas dans le formulaire lui-même, mais dans la qualité des réponses et dans la tranquillité du vendeur.

Préparer tôt présente aussi un avantage pratique : on a le temps de s'apercevoir de ce qui manque. Une facture introuvable peut se redemander à l'entrepreneur. Un rapport égaré peut se retrouver. Une date incertaine peut se confirmer en regardant des photos ou des courriels. Tout cela prend du temps, et le temps manque quand les visites commencent.

Ce chapitre ne vous dit pas si le document est exigé dans votre vente, ni ce qu'il vaut en droit. Ce sont des questions à poser à votre courtier et à l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec pour la pratique, et à votre notaire ou à votre avocat pour le droit.

2.1 Un document à préparer avant la mise en marché

Pourquoi avant les visites

Dès que la maison est sur le marché, les choses vont vite. Des acheteurs visitent, des courtiers posent des questions, des offres peuvent arriver. Si le document n'est pas prêt à ce moment, le vendeur le remplit sous pression. Il est tenté de répondre vite, de laisser des choses imprécises, de deviner. C'est exactement le contraire de ce qu'il faut faire.

En préparant avant, le vendeur gagne trois choses :

• du calme : il peut chercher, comparer, hésiter, revenir sur une réponse ;
• de l'exactitude : ses réponses reposent sur des pièces plutôt que sur des impressions ;
• de la cohérence : il est prêt à répondre aux questions des acheteurs sans se contredire.

L'ESSENTIEL — préparer, c'est se donner le temps

Le meilleur moment pour préparer ses déclarations est celui où rien ne presse. Une préparation faite à froid donne des réponses plus justes qu'un formulaire rempli à la course.

Un calendrier de préparation, sans date imposée

Il n'existe pas de calendrier unique. Chaque vendeur a son rythme, et son courtier l'ajuste à la situation. On peut toutefois penser la préparation en quatre temps, dont l'ordre est utile.

1. Le premier échange avec le courtier. Le vendeur reçoit le formulaire, comprend à quoi il sert et pose ses premières questions. À ce stade, il ne remplit rien.
2. La collecte des pièces. Factures, garanties, rapports, correspondance : le vendeur rassemble ce qu'il a (chapitre 3). Il note aussi ce qui manque.
3. La rédaction des réponses. Avec ses pièces sous les yeux, le vendeur répond avec exactitude (chapitre 4).
4. La relecture avec le courtier, puis les questions de droit au notaire ou à l'avocat.

Combien de temps prend chaque étape ? Cela dépend de la maison, de l'ancienneté de la propriété, de la quantité de travaux faits et de la facilité à retrouver les pièces. Demandez à votre courtier une estimation pour votre cas, et prévoyez une marge.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille et Patrick prennent un après-midi avec leur courtier pour parcourir le formulaire. Ils ne répondent à rien. Ils font la liste de ce qu'ils savent de leur maison : la salle de bain rénovée, la couverture de toiture remplacée par un entrepreneur, une infiltration d'eau au sous-sol réparée. Pour chacun de ces trois sujets, ils notent où chercher les papiers. Ils repartent avec un plan, pas avec un formulaire rempli.

Les bénéfices pour le vendeur

Préparer tôt sert d'abord le vendeur lui-même.

• Il évite les oublis. Un travail fait il y a longtemps s'oublie. Les papiers le rappellent.
• Il évite les contradictions. Ses réponses au formulaire, ce qu'il dit en visite et ce que dit son courtier doivent s'accorder.
• Il anticipe les questions. Un acheteur attentif posera des questions sur les travaux, les réparations, les rapports. Le vendeur qui a ses pièces répond sans hésiter.
• Il se protège de lui-même. La tentation de répondre à la légère, par fatigue ou par lassitude, est réelle. La préparation aide à y résister.

Préparer à plusieurs

Quand un immeuble appartient à deux personnes ou davantage, la préparation demande un geste de plus : s'entendre sur la façon de travailler. Mireille et Patrick, par exemple, n'ont pas les mêmes souvenirs. Mireille se rappelle bien les rénovations de la salle de bain, parce qu'elle a suivi le chantier. Patrick, lui, a suivi la réparation du sous-sol et connaît l'entrepreneur. Chacun apporte ce qu'il sait, et ils comparent ensuite leurs notes.

Quelques habitudes aident un couple, ou un groupe de propriétaires, à bien préparer ensemble :

• Se partager la recherche. Chacun cherche les pièces des travaux qu'il a suivis, puis ils mettent tout en commun.
• Écrire les désaccords. Si deux souvenirs ne concordent pas, on le note, on cherche une pièce qui tranche, et on en parle au courtier si rien ne tranche.
• Désigner une personne qui tient le dossier. Une seule personne range les pièces, tient le carnet de questions et fait le lien avec le courtier. Cela évite les doublons et les oublis.
• Relire ensemble avant de remettre quoi que ce soit. Les réponses sont celles de tous les vendeurs ; chacun doit pouvoir les relire et les reconnaître.

Si les propriétaires ne s'entendent pas sur les faits, ou si l'un d'eux n'est pas joignable, ce n'est pas au courtier ni à ce livre d'y remédier : c'est une question à poser au notaire ou à l'avocat.

Garder une trace de sa préparation

Pendant la préparation, il est utile de garder une trace de ce que l'on fait. Pas par formalisme : par commodité. Un dossier bien tenu permet de retrouver en quelques minutes le papier qu'un acheteur demande. Voici ce qu'il vaut la peine de conserver :

• la liste des pièces rassemblées, avec leur emplacement (une chemise papier, un dossier numérique) ;
• la liste de ce qui manque, avec la personne à qui l'on a demandé de l'aide et la date de la demande ;
• les échanges écrits avec le courtier, l'entrepreneur ou le notaire au sujet du document ;
• le carnet de questions, avec les réponses reçues.

Un dossier de ce genre se transmet facilement à un courtier, à un notaire ou, plus tard, à un nouveau propriétaire. Il sert aussi au vendeur lui-même, qui n'a plus à se fier à sa mémoire.

Les bénéfices pour l'acheteur

Un vendeur préparé sert aussi l'acheteur. Il fournit un document plus clair, appuyé sur des pièces qu'on peut demander et relire. L'acheteur, qui compare plusieurs maisons, apprécie une information nette et cohérente. Une information nette aide l'acheteur à comparer et à décider.

Si la vente est déjà commencée

Que faire si l'on n'a rien préparé et que la maison est déjà sur le marché ? Il n'est jamais trop tard pour bien faire, mais il faut s'y prendre autrement.

• Informez votre courtier de la situation, sans gêne.
• Ne répondez à aucune question dont vous n'êtes pas sûr : écrivez que vous vérifiez.
• Fixez-vous un court délai pour rassembler vos pièces, et dites à votre courtier quand le document sera prêt.
• Demandez à votre courtier comment annoncer aux acheteurs intéressés que le document sera disponible bientôt.

La suite du livre vous aide à reprendre la préparation étape par étape. Dans tous les cas, la question de savoir ce qui est permis ou nécessaire à ce stade appartient à votre courtier et à votre notaire.

2.2 Ce que le courtier peut en dire

Le courtier immobilier est votre premier interlocuteur au sujet du document. C'est lui qui le remet et qui l'explique. Il connaît la version à jour du formulaire, la façon dont les acheteurs le lisent et les questions qui reviennent. Voici ce qu'il peut faire pour vous.

Ce que le courtier peut vous aider à faire

• Vous remettre le formulaire à jour et vous expliquer à quoi sert chaque partie du document, en langage simple.
• Vous dire comment les acheteurs et leurs courtiers le lisent, et ce qui suscite des questions.
• Vous aider à organiser votre collecte de pièces, avec une liste adaptée à votre immeuble.
• Relire vos réponses pour repérer ce qui est flou, contradictoire ou incomplet.
• Faire circuler le document auprès des acheteurs intéressés, selon la façon dont il mène la mise en marché.

CÔTÉ COURTIER — un guide pour la forme, pas un juge du fond

Le courtier aide le vendeur à comprendre le formulaire et à le remplir de façon claire. Il ne décide pas à la place du vendeur de ce qu'il sait ou de ce qui est vrai. Il ne donne pas d'avis juridique sur la portée des réponses, et il oriente vers le notaire ou l'avocat quand la question dépasse la pratique du courtage.

Ce que le courtier ne peut pas faire

Un courtier ne répond pas à la place du vendeur. Il ne peut pas non plus vous dire quelles conséquences juridiques auront vos réponses, ni vous assurer qu'une formulation vous protège. Ce sont des questions de droit. Si vous les posez à votre courtier, il vous renverra, avec raison, vers un notaire ou un avocat.

Les questions à poser à l'Organisme d'autoréglementation

Une question comme « ce document est-il exigé dans ma vente ? » ou « quelles sont les règles de pratique du courtier à ce sujet ? » relève de la pratique du courtage. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, que l'on désigne par son sigle, l'OACIQ, diffuse de l'information destinée au public et encadre la pratique des courtiers. Votre courtier peut vous orienter vers ses publications. Pour un livre d'ensemble sur les formulaires qu'il met à la disposition des courtiers, voyez un autre livre de la collection (→ livre C1, Le système des formulaires OACIQ).

La divulgation côté vendeur

La façon dont un vendeur communique ce qu'il sait d'un immeuble, avec ses précautions et ses pièges, a son propre livre dans la collection (→ livre E5, Divulguer sans se piéger). Le présent livre s'occupe du document des déclarations, de sa préparation et de sa lecture. Si votre question porte sur la divulgation en général, c'est dans ce livre qu'elle trouvera sa carte.

QUI CONSULTER — sur la pratique du courtage

Votre courtier immobilier, pour la version du formulaire, la préparation et la relecture. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, pour l'information destinée au public sur la pratique des courtiers et sur les formulaires. Pour toute question sur le droit, passez au notaire ou à l'avocat (section 2.3).

2.3 Ce qu'il vaut mieux demander au notaire ou à l'avocat

Certaines questions dépassent la pratique du courtage. Elles concernent ce que vos réponses signifient en droit, ce qui arrive si l'une d'elles se révèle inexacte, ou la façon dont le document s'articule avec votre contrat de vente. Ces questions se posent au notaire ou à l'avocat.

Pourquoi il faut leur poser vos questions

Le notaire et l'avocat sont les professionnels du droit. Ils connaissent votre situation si vous la leur exposez. Ils peuvent vous dire, pour votre cas précis, ce que le document veut dire et comment vous protéger. Un livre de portée générale ne peut pas le faire à leur place, parce qu'il ne sait rien de votre immeuble, de votre contrat ni de vos antécédents.

Quelles questions leur poser

Voici des exemples de questions qui leur reviennent. Ils ne sont pas exhaustifs.

• Que signifie ce document dans ma situation précise ?
• Que se passe-t-il si une de mes réponses se révèle inexacte, même de bonne foi ?
• Comment dois-je formuler une réponse quand je ne suis pas certain ?
• Le document et mon contrat de vente se complètent-ils ? Comment ?
• Dois-je ajouter quelque chose que le formulaire ne prévoit pas ?
• Quels sont mes droits et mes responsabilités, avant et après la vente ?

Notez ces questions dans un carnet. Ne cherchez pas à y répondre vous-même en lisant sur Internet : les réponses dépendent de votre cas.

Quand les consulter

Le plus utile est de les consulter avant de remplir le document, ou au moins avant de le diffuser. Le notaire peut aussi accompagner votre vente jusqu'à la signature : ce premier échange crée un lien de travail qui sert plus tard. Si votre situation est compliquée — plusieurs propriétaires, un héritage, un litige en cours —, l'avocat peut être le bon interlocuteur dès le départ.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille et Patrick se demandent s'ils doivent mentionner l'infiltration d'eau réparée au sous-sol et comment la décrire. Leur courtier leur dit que c'est une bonne question, mais qu'elle porte sur ce qu'on doit déclarer et sur la portée de la réponse : il les envoie voir leur notaire avec leurs factures de réparation. Ils notent la question, rassemblent les pièces et prennent rendez-vous.

ATTENTION — ne tranchez pas seul une question de droit

Quand une question commence par « ai-je le droit de… », « suis-je tenu de… », « que se passe-t-il si… », elle appartient au notaire ou à l'avocat. Ni ce livre, ni un forum, ni un ami ne peuvent y répondre pour vous.

QUI CONSULTER — sur la portée du document

Le notaire, pour la portée de vos réponses, la formalisation de la vente et l'articulation avec votre contrat. L'avocat, si votre situation est complexe, conflictuelle ou s'accompagne d'un litige. Dans les deux cas, apportez vos pièces et vos questions écrites.

2.4 Les questions à poser

Voici des questions prêtes à emporter, regroupées par interlocuteur. Adaptez-les à votre situation.

À votre courtier

• Quelle version du formulaire dois-je utiliser pour mon immeuble ?
• Comment me conseillez-vous de m'y préparer ?
• Quelles pièces les acheteurs demandent-ils dans une situation comme la mienne ?
• Pouvez-vous relire mes réponses avant la mise en marché ?
• Comment le document sera-t-il communiqué aux acheteurs intéressés ?
• Qui, de vous ou de moi, répond aux questions des acheteurs sur le contenu du document ?

À l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec

• Où trouver l'information destinée au public sur les formulaires utilisés par les courtiers ?
• Comment faire part d'une question sur la pratique d'un courtier ?

À votre notaire ou à votre avocat

• Que signifie ce document dans ma situation précise ?
• Que dois-je faire si je ne suis pas sûr d'une réponse ?
• Que se passe-t-il si, plus tard, je découvre qu'une réponse était inexacte ?
• Quelles précautions dois-je prendre avant de diffuser le document ?
• Faut-il que vous relisiez le document avant sa diffusion ?

L'ESSENTIEL — trois interlocuteurs, trois types de questions

Le courtier répond sur le formulaire et la pratique. L'Organisme répond sur l'encadrement du courtage et l'information au public. Le notaire ou l'avocat répond sur le droit. Une question posée à la mauvaise personne risque de recevoir une réponse partielle.

Un carnet de questions

Tenez un carnet, papier ou numérique, où vous inscrivez chaque question avec trois informations : à qui elle s'adresse, la date où vous l'avez posée, et la réponse reçue. Ce carnet vous servira pendant la préparation, puis pendant la vente. Il vous évitera de reposer la même question et vous permettra de relire ce qu'on vous a dit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre la mise en marché pour s'y mettre. Le document se prépare à froid. Remplir à la course, c'est répondre de mémoire.
• Croire que le courtier fait tout à la place du vendeur. Il guide, mais les réponses sont celles du vendeur, et la portée juridique se demande au notaire ou à l'avocat.
• Demander au courtier ce qu'il ne peut pas dire. Une question de droit posée au courtier reçoit une réponse partielle. Posez-la à qui de droit.
• Chercher la réponse en ligne. Une réponse générale ne connaît pas votre situation. Elle peut vous rassurer à tort ou vous inquiéter pour rien.
• Ne rien écrire. Une question non notée s'oublie. Une réponse non notée aussi.
• Reporter la consultation du notaire. Plus on consulte tôt, plus il reste de temps pour agir sur ce qu'il conseille.
• Se taire sur un doute. Si vous hésitez sur un point, dites-le à votre courtier : il vaut mieux en parler que d'y répondre au hasard.

À retenir

• Le document des déclarations se prépare avant la mise en marché, à froid, avec ses pièces.
• Préparer tôt donne du calme, de l'exactitude et de la cohérence.
• La préparation suit un ordre utile : échange avec le courtier, collecte des pièces, rédaction, relecture.
• Le courtier remet le formulaire, l'explique et relit ; il ne répond pas à la place du vendeur.
• L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec renseigne sur la pratique du courtage et les formulaires.
• Les questions de droit — portée, suites, protection — vont au notaire ou à l'avocat.
• Un carnet de questions garde la trace de ce qu'on a demandé et de ce qu'on a appris.

Votre plan d'action

1. Appelez votre courtier et demandez-lui le formulaire à jour et ses conseils de préparation.
2. Fixez-vous un calendrier de préparation, large, avec une marge.
3. Ouvrez un carnet de questions et notez-y vos premières interrogations.
4. Prenez rendez-vous avec votre notaire (ou votre avocat) avant de remplir le document.
5. Commencez la collecte de pièces (chapitre 3), sans remplir le formulaire.
6. Relisez ce chapitre quand une question de droit se présente : à qui la poser ?
7. Prévoyez une relecture avec votre courtier avant de diffuser quoi que ce soit.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelle version du formulaire s'applique à mon immeuble ?
• Pouvez-vous m'expliquer à quoi sert le document, en mots simples ?
• Comment organiser ma collecte de pièces ?
• Quand relirons-nous mes réponses ensemble ?

À l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec :

• Où trouver l'information destinée au public sur les formulaires utilisés par les courtiers ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie ce document dans ma situation ?
• Comment répondre quand je ne suis pas certain ?
• Que se passe-t-il si une réponse se révèle inexacte ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi vaut-il mieux préparer le document avant la mise en marché ?
2. Nommez les quatre temps de la préparation, dans l'ordre.
3. Nommez deux choses que le courtier peut faire pour vous.
4. Nommez une chose que le courtier ne peut pas faire.
5. À qui poser une question sur la portée juridique de vos réponses ?
6. À quoi sert un carnet de questions ?

Réponses

1. Parce qu'une préparation faite à froid donne des réponses plus exactes et plus calmes qu'un formulaire rempli sous la pression des visites.
2. L'échange avec le courtier, la collecte des pièces, la rédaction des réponses, la relecture avec le courtier suivie des questions au notaire ou à l'avocat.
3. Par exemple : remettre le formulaire à jour et l'expliquer ; relire vos réponses ; vous aider à organiser votre collecte de pièces.
4. Répondre à la place du vendeur, ou donner un avis juridique sur la portée des réponses.
5. Au notaire ou à l'avocat.
6. À garder la trace de chaque question, de son destinataire, de la date et de la réponse, pour ne rien oublier ni poser deux fois la même question.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur la pratique du courtage et sur les formulaires.
• Dans cette collection : → livre E5 (Divulguer sans se piéger) pour la divulgation côté vendeur ; → livre C1 (Le système des formulaires OACIQ) pour le système des formulaires.

Chapitre 3 — Rassembler l'historique de la propriété

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un samedi matin, Mireille sort une grande boîte du placard. Elle l'a baptisée « la maison » il y a des années, et y a jeté, sans trop les trier, des factures, des brochures, des cartes d'entrepreneurs, quelques photos. Patrick apporte une chemise de la cave et un classeur de courriels imprimés. Sur la table de la cuisine, les deux piles ont l'air modestes. Pourtant, elles contiennent presque toute l'histoire de leur maison : ce qui a été réparé, par qui, quand, et avec quelle garantie.

Ce chapitre vous montre comment rassembler cette histoire avant de remplir les déclarations du vendeur. Vous y verrez quelles pièces chercher, comment les ranger, comment noter ce dont vous vous souvenez et comment repérer ce qui manque. Les personnes de ce chapitre sont fictives : Mireille et Patrick, qui vendent leur maison, et Luc et Fatima, qui vendent un condo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser la liste des pièces à chercher : factures, garanties, rapports, correspondance, photos ;
• ranger ces pièces de façon à les retrouver vite ;
• noter par écrit vos souvenirs, avec des dates approximatives et la mention de leur incertitude ;
• repérer ce qui manque et savoir à qui le redemander ;
• préparer vos questions pour votre courtier.

Pourquoi c'est important

Un vendeur qui répond de mémoire s'expose à se tromper : une date se décale, un travail se confond avec un autre, une réparation s'oublie. Un vendeur qui répond avec ses pièces sous les yeux est dans une meilleure position. Il peut vérifier ce qu'il pense savoir, et il découvre parfois qu'il savait plus qu'il ne croyait, ou moins.

L'historique de la propriété est aussi ce que les acheteurs et leurs courtiers vont demander. Un vendeur qui l'a rassemblé répond en quelques minutes ; un vendeur qui doit tout reconstituer perd du temps, et laisse l'acheteur dans l'incertitude. Rassembler les pièces est donc un geste de préparation, mais aussi un geste de courtoisie envers l'acheteur.

Ce chapitre ne décrit pas le formulaire. Il décrit ce qui se passe avant : la collecte. Pour savoir ce que vos pièces signifient en droit, ou ce que vous devez en dire, posez la question à votre notaire ou à votre avocat.

3.1 Les factures et les garanties

Pourquoi commencer par là

Les factures et les garanties sont la colonne vertébrale de l'historique. Elles disent ce qui a été fait, quand, par qui et à quelles conditions. Elles se retrouvent parfois plus facilement que d'autres pièces, parce qu'on les a gardées pour d'autres raisons : une déclaration de revenus, une demande de remboursement, une simple habitude.

Ce qu'il faut chercher

Voici les types de pièces à rechercher. Cette liste est un guide, pas un inventaire complet : chaque immeuble a son histoire.

• Les factures de travaux : rénovations, réparations, remplacements d'équipements, travaux extérieurs, travaux de plomberie ou d'électricité.
• Les contrats et soumissions signés avec des entrepreneurs, même s'il ne reste que le devis.
• Les garanties remises par les entrepreneurs et les fabricants : couverture de toiture, fenêtres, thermopompe, chauffe-eau, électroménagers inclus dans la vente.
• Les manuels et fiches d'entretien des équipements importants.
• Les cartes d'affaires et coordonnées des entrepreneurs et des fournisseurs, pour pouvoir les joindre au besoin.
• Les preuves d'achat de matériaux ou d'équipements installés par vous-même.

DÉFINITION — une garantie d'entrepreneur ou de fabricant

Un engagement écrit, remis avec un travail ou un produit, qui décrit ce que l'entrepreneur ou le fabricant promet pour une période donnée. Son contenu varie d'un document à l'autre : lisez-le tel qu'il est écrit. Ce livre ne dit rien de ce qu'une garantie vaut en droit. Pour cela, posez la question à votre notaire ou à votre avocat.

Où chercher

Les pièces se cachent dans des endroits parfois inattendus. Avant de conclure qu'une pièce est perdue, passez en revue ces endroits :

• la boîte ou la chemise « maison », si vous en avez une ;
• les tiroirs de cuisine, le bureau, la cave, le garage ;
• vos courriels : cherchez le nom de l'entrepreneur, le mot « facture », le mot « soumission » ;
• votre institution financière, si vous avez payé par chèque ou par virement ;
• le site ou le service à la clientèle du fabricant, pour les garanties et les manuels ;
• l'entrepreneur lui-même, qui conserve parfois un double de sa facture.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille retrouve la facture de la salle de bain rénovée, mais pas celle de la couverture de toiture. Patrick se souvient du nom de l'entrepreneur, il écrit un courriel pour demander un double. Deux jours plus tard, l'entrepreneur répond avec une copie. Mireille la range dans sa chemise, avec une note : « double reçu par courriel, date de la réponse ».

Comment ranger ce que vous trouvez

Un classement simple suffit. Voici une méthode facile à suivre.

1. Une chemise par sujet. Toiture, sous-sol, salle de bain, cuisine, chauffage, fenêtres, électricité, plomberie, extérieur. Pour un condo, ajoutez une chemise pour les documents de l'immeuble.
2. Dans chaque chemise, l'ordre du temps. La plus ancienne pièce dessous, la plus récente dessus.
3. Une feuille de garde. En première page de chaque chemise, une feuille qui résume : de quoi il s'agit, quand, par qui, et ce qui manque.
4. Une copie numérique. Numérisez ou photographiez chaque pièce, et rangez-la dans un dossier du même nom que la chemise. Si une pièce papier se perd, vous gardez l'image.

Aucune méthode n'est obligatoire. L'essentiel est qu'un autre que vous puisse s'y retrouver.

La correspondance et les photos

Deux types de pièces sont faciles à négliger, parce qu'on ne les range pas comme des factures. Pourtant, elles racontent beaucoup.

La correspondance avec les entrepreneurs. Les courriels et les messages échangés au moment d'un chantier disent ce qui était prévu, ce qui a été changé en cours de route et comment le travail s'est terminé. Un message qui précise « nous avons aussi refait telle partie » complète une facture sobre. Imprimez ou enregistrez les échanges importants, et rangez-les avec la facture correspondante.

Les photos. Une photo prise pendant un chantier montre ce qu'on ne voit plus une fois les murs refermés : l'état d'un mur avant la réparation, la manière dont un drain a été posé, la toiture avant et après. Les photos aident aussi à dater. Rangez-les dans le dossier du sujet, avec une courte légende : quoi, quand, où. Une photo sans légende perd vite son utilité.

Ces pièces ne remplacent pas une facture. Elles la complètent, et elles aident à répondre avec plus de précision. Elles servent aussi de point de départ pour une conversation avec un acheteur qui voudrait en savoir davantage.

Un tableau d'inventaire pour suivre l'avancement

Pour savoir où vous en êtes, tenez un petit tableau d'inventaire. Il se remplit au fil de la collecte et se montre sans gêne à votre courtier.

Un tableau de ce genre rend la collecte visible. Vous voyez d'un coup d'œil ce qui est fait, ce qui reste à faire et à qui vous avez écrit. Le chapitre 10 en propose une version à imprimer.

Ce qui manque : le noter et le redemander

Il se peut que des pièces manquent. Ce n'est pas un échec. Ce qui compte, c'est de le noter et de chercher à le combler.

• Notez ce qui manque sur la feuille de garde de la chemise.
• Redemandez à l'entrepreneur, au fabricant, à l'institution financière, à l'ancien propriétaire si vous le connaissez.
• Gardez la trace de vos demandes : la date, la personne jointe, la réponse.
• Si la pièce reste introuvable, écrivez-le : une pièce introuvable n'est pas une pièce inexistante, et ce que vous savez sans pièce se dit avec prudence (chapitre 4).

ATTENTION — ne reconstituez pas une pièce de mémoire

Si une facture est introuvable, ne la réécrivez pas et n'en inventez pas le contenu. Notez ce dont vous vous souvenez, indiquez que vous n'avez pas la pièce, et signalez-le à votre courtier. Une pièce reconstituée peut tromper l'acheteur, même sans mauvaise intention.

3.2 Les rapports et les expertises

Ce que sont ces pièces

Les rapports et les expertises sont des documents rédigés par des professionnels, à la demande d'un propriétaire, d'un assureur, d'un prêteur ou d'un acheteur antérieur. Ils décrivent l'état d'une partie de l'immeuble ou d'une situation à un moment donné. Ils vous aident à répondre, et ils intéressent les acheteurs.

Les types de rapports à rechercher

• Les rapports d'inspection faits lors de votre propre achat ou à une autre occasion (→ livre D5, L'inspection préachat).
• Les rapports d'expertise sur un sujet précis : fondation, toiture, infiltration d'eau, qualité de l'air, installation septique, structure.
• Les rapports de spécialistes engagés pour une réparation : plombier, électricien, couvreur, spécialiste en drainage.
• Les documents liés au terrain, quand vous les avez : plan, certificat préparé par un arpenteur-géomètre, plan d'un spécialiste. Pour l'ensemble du dossier documentaire d'un immeuble, un autre livre de la collection vous guide (→ livre C6, Le dossier documentaire de l'immeuble).
• Les rapports liés à l'assurance : constats d'un expert après un dégât, ou relevés fournis à l'assureur.

Lire un rapport avant d'en parler

Un rapport se lit en entier, y compris ses annexes, ses réserves et ses recommandations. Il arrive qu'un rapport recommande de faire vérifier un point par un spécialiste. Demandez-vous : cette vérification a-t-elle été faite ? Si oui, où est la pièce ? Si non, que dois-je dire honnêtement à ce sujet ?

Notez aussi la date du rapport. Un rapport vieux de plusieurs années décrit l'état de la maison à l'époque, pas son état d'aujourd'hui. Ne le présentez jamais comme un portrait actuel.

L'ESSENTIEL — un rapport décrit un moment, pas toujours le présent

Quand vous mentionnez un rapport, donnez sa date et son auteur. Précisez ce qui a changé depuis, si vous le savez. Ne tirez pas de conclusion qui n'est pas dans le rapport.

Les rapports que vous n'avez pas

Vous n'avez peut-être jamais commandé de rapport. C'est possible, et ce n'est pas un problème en soi. Mais si vous avez lu un rapport lors de votre achat, ou si un acheteur potentiel en a fait faire un pour une vente qui n'a pas abouti, mentionnez-le à votre courtier. Il saura comment en parler.

Pour décider si vous devriez faire faire une inspection ou une expertise avant de vendre, la question va à votre courtier, qui connaît les pratiques de votre marché, et éventuellement à votre inspecteur en bâtiment.

QUI CONSULTER — sur les rapports et les expertises

L'inspecteur en bâtiment, pour l'état de l'immeuble et pour une inspection avant la vente. Le spécialiste concerné (couvreur, plombier, ingénieur, arpenteur-géomètre), pour l'interprétation de son propre rapport. Votre courtier, pour décider quoi communiquer et comment. Votre notaire ou avocat, pour toute question sur ce que le rapport signifie en droit.

3.3 Les souvenirs écrits : dates, travaux, événements

Pourquoi écrire ses souvenirs

Tout ne s'est pas passé avec un papier. Le propriétaire qui a refait lui-même une cloison, qui a changé un robinet un soir de semaine ou qui a entendu un voisin parler d'un dégât ne dispose peut-être d'aucune facture. Pourtant, ces souvenirs font partie de l'histoire de la maison. Les écrire, c'est les rendre utilisables.

Comment les noter

Prenez une feuille ou un fichier, et faites une liste en ordre chronologique. Pour chaque élément, notez :

• ce qui s'est passé : quel travail, quel événement, quelle réparation ;
• quand, avec une date approximative et la précision de votre certitude : « au printemps de telle année, je crois », « après l'achat, avant la naissance du deuxième enfant » ;
• qui l'a fait : vous, un entrepreneur, un parent, un voisin ;
• ce qui l'atteste : une facture, une photo, un courriel, ou rien du tout ;
• votre degré de certitude : sûr, plutôt sûr, incertain.

Ce dernier point est essentiel. Il vous aidera plus tard, au moment de répondre, à distinguer ce que vous pouvez affirmer de ce que vous devez nuancer ou dire ignorer.

Retrouver une date sans papier

Quand une date vous échappe, plusieurs indices peuvent aider, sans jamais la remplacer par une certitude :

• les photos de votre appareil ou de votre nuage : leur date est enregistrée ;
• vos courriels et messages : le moment où vous avez écrit à l'entrepreneur ou à un proche ;
• votre calendrier ou votre agenda de l'époque ;
• les événements de famille qui servent de repères : un déménagement, une naissance, un changement d'emploi ;
• le souvenir des personnes présentes : un conjoint, un parent, un voisin.

Si vous reconstituez une date par recoupement, écrivez-le : « environ telle année, d'après mes photos ». Cela permet à votre courtier de formuler la réponse avec précaution.

CAS CONCRET — dossier fictif

Patrick sait que l'infiltration d'eau au sous-sol a été réparée, mais il hésite sur l'année. Il cherche dans ses courriels et trouve un message à l'entrepreneur, daté. Il retrouve aussi deux photos du chantier. Il note : « réparation du sous-sol : année du courriel, confirmée par les photos, facture retrouvée ». Pour la cause de l'infiltration, il écrit : « je crois que c'était lié au drainage, mais je ne le sais pas ». Cette phrase prudente a toute sa place.

Les événements, pas seulement les travaux

L'histoire d'un immeuble ne se réduit pas aux travaux. Il y a aussi des événements : un dégât d'eau, une panne importante, un incident signalé à l'assureur, une visite d'un représentant de la municipalité, un conflit avec un voisin à propos d'une clôture. Notez ceux dont vous vous souvenez. Vous ne savez pas toujours ce qui intéressera l'acheteur, et ce n'est pas à vous d'en juger seul : c'est une question à poser à votre courtier.

Le cas d'un condo

Luc et Fatima vendent un condo. Leur historique comporte deux couches : ce qui touche leur unité, et ce qui touche l'immeuble. Pour leur unité, ils suivent la même méthode : factures, garanties, rapports, souvenirs. Fatima a rénové la cuisine il y a quelques années ; elle retrouve sa facture et la garantie du comptoir. Pour l'immeuble, ils ont des documents du syndicat, qu'ils ont reçus au fil des ans, et d'autres qu'ils devront demander. Le chapitre 6 en parle.

ATTENTION — un souvenir n'est pas une preuve

Un souvenir écrit aide à répondre, mais il ne vaut pas une pièce. Quand vous le mentionnez, gardez la précision : « de mémoire », « selon mes notes », « d'après une photo de telle année ». Cela vous protège de la fausse certitude.

3.4 Les questions à poser au courtier

Une fois votre collecte avancée, vous aurez des questions. Gardez-les dans votre carnet et apportez-les à votre prochain rendez-vous. Voici des exemples.

Sur la collecte elle-même

• Ai-je rassemblé les bons types de pièces pour un immeuble comme le mien ?
• Quelles pièces les acheteurs demandent-ils ? (Demandez au courtier de les nommer.)
• Comment présenter ce qui manque, sans passer pour quelqu'un qui cache quelque chose ?
• Dois-je faire une demande à l'entrepreneur pour retrouver une pièce ?

Sur les rapports

• Dois-je mentionner un rapport ancien ? Comment ?
• Serait-il utile de faire inspecter avant la mise en marché ?
• Qui peut m'aider à comprendre un rapport technique que je ne saisis pas bien ?

Sur les souvenirs

• Comment formuler une information dont je ne suis pas certain ?
• Un événement du passé dont je me souviens mal mérite-t-il d'être mentionné ?
• Comment présenter un travail que j'ai fait moi-même, sans facture ?

Sur les questions de droit

Si une question porte sur ce que vous devez déclarer, sur ce que vaut une pièce ou sur les suites d'une absence de pièce, notez-la pour votre notaire ou votre avocat. Votre courtier vous orientera.

QUI CONSULTER — sur la collecte

Le courtier, pour savoir quoi rassembler et comment présenter ce qui manque. L'entrepreneur ou le fabricant, pour retrouver une facture ou une garantie. L'inspecteur en bâtiment, pour comprendre un rapport technique. Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur la valeur ou la portée d'une pièce.

Les erreurs qui coûtent cher

• Commencer à remplir le formulaire avant d'avoir rassemblé ses pièces. On répond alors de mémoire, et on se trompe.
• Jeter ou égarer des pièces avant de vendre. Une facture inutile pour vous peut compter pour l'acheteur.
• Reconstituer une pièce de mémoire. Mieux vaut dire qu'elle manque que d'en inventer une.
• Écrire une date sans en indiquer le degré de certitude. Une date approximative présentée comme sûre trompe sans le vouloir.
• Ne rien écrire de ses souvenirs. Ce qui n'est pas noté s'oublie, et les dates se déforment avec le temps.
• Présenter un vieux rapport comme un portrait actuel. Un rapport décrit un moment passé.
• Cacher un événement par gêne. Un incident dont vous avez honte se dit à votre courtier, qui vous aide à en parler.
• Se fier à un souvenir contredit par une pièce. Quand les deux divergent, la pièce vaut qu'on s'y arrête.

À retenir

• Rassemblez vos pièces avant de répondre : factures, garanties, rapports, correspondance, photos.
• Rangez-les par sujet et par ordre de temps, avec une feuille de garde et une copie numérique.
• Notez ce qui manque, redemandez-le et gardez la trace de vos demandes.
• Un rapport décrit un moment : donnez sa date et son auteur.
• Écrivez vos souvenirs avec des dates approximatives et votre degré de certitude.
• Un souvenir aide à répondre, mais il ne remplace pas une pièce.
• En condo, séparez ce qui touche votre unité et ce qui touche l'immeuble.

Votre plan d'action

1. Prévoyez un moment tranquille, une demi-journée par exemple, pour la collecte.
2. Préparez des chemises par sujet, ou des dossiers numériques du même nom.
3. Passez en revue les endroits où des pièces se cachent : boîtes, tiroirs, courriels, institution financière.
4. Rangez dans l'ordre du temps, avec une feuille de garde par chemise.
5. Notez ce qui manque et redemandez-le à qui de droit.
6. Écrivez vos souvenirs : quoi, quand, qui, quelle preuve, quelle certitude.
7. Numérisez le tout et gardez une copie hors de la maison.
8. Apportez vos questions à votre courtier.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelles pièces dois-je chercher en priorité pour mon immeuble ?
• Comment présenter ce qui manque ?
• Dois-je faire inspecter avant la mise en marché ?
• Comment formuler un souvenir dont je ne suis pas certain ?

À l'entrepreneur ou au fabricant :

• Pouvez-vous me fournir un double de la facture ou de la garantie ?
• Avez-vous conservé le dossier de ce travail ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que vaut une pièce que je n'ai pas retrouvée ?
• Dois-je mentionner un événement du passé dont je me souviens mal ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez quatre types de pièces à rechercher.
2. Comment ranger les pièces trouvées ?
3. Que faire quand une facture est introuvable ?
4. Que noter pour chaque souvenir écrit ?
5. Pourquoi mentionner la date d'un rapport ?
6. Un souvenir vaut-il une pièce ?

Réponses

1. Par exemple : factures de travaux, garanties, rapports d'inspection ou d'expertise, correspondance avec des entrepreneurs, photos.
2. Une chemise par sujet, dans l'ordre du temps, avec une feuille de garde et une copie numérique.
3. La noter comme manquante, la redemander à qui de droit, garder la trace de la demande, et ne jamais la reconstituer de mémoire.
4. Ce qui s'est passé, quand (approximativement), qui l'a fait, ce qui l'atteste et le degré de certitude.
5. Parce qu'un rapport décrit un moment passé, et que l'état de l'immeuble a pu changer depuis.
6. Non. Un souvenir aide à répondre, mais il se présente avec prudence, tandis qu'une pièce l'appuie.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble) pour le dossier documentaire ; → livre D5 (L'inspection préachat) pour l'inspection.

Chapitre 4 — Répondre avec exactitude : méthode et précautions

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mireille et Patrick ont leurs chemises bien rangées. Leur courtier leur a remis le formulaire. Ils s'installent à la table de la cuisine, crayon en main, avec leurs pièces autour d'eux. Dès la première page, Patrick hésite. Il croit savoir la réponse, mais il n'en est pas certain. Il regarde Mireille : « On met quoi, quand on n'est pas sûrs ? » C'est la question de ce chapitre.

Répondre aux déclarations du vendeur ne demande ni talent d'écriture ni connaissances techniques. Cela demande une méthode et quelques précautions : dire ce que l'on sait, dire ce que l'on ne sait pas, s'appuyer sur ses pièces, relire avec son courtier. Ce chapitre vous montre comment. Il ne décrit pas les questions du formulaire, et il ne dit rien de la portée juridique des réponses : cela se demande au notaire ou à l'avocat. Les personnes de ce chapitre sont fictives : Mireille et Patrick, qui vendent leur maison, et Luc et Fatima, qui vendent un condo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• répondre seulement à ce que vous savez, et dire clairement ce que vous ignorez ;
• distinguer ce que vous savez, ce que vous croyez et ce que vous ignorez ;
• appuyer chaque réponse sur une pièce, ou noter qu'il n'y en a pas ;
• relire vos réponses avec votre courtier de façon utile ;
• préparer vos questions pour le notaire ou l'avocat.

Pourquoi c'est important

Le document des déclarations du vendeur est lu par des acheteurs, par leurs courtiers et, parfois, par des professionnels qu'ils consultent. Ce qui y figure a du poids dans la décision de l'acheteur. Une réponse exacte aide chacun à décider en connaissance de cause. Une réponse inexacte, même de bonne foi, peut tromper et créer des difficultés dont ce livre ne décrit pas les suites : c'est une question pour le notaire ou l'avocat.

La bonne nouvelle, c'est que l'exactitude est à la portée de tous. Elle ne demande pas de tout savoir : elle demande de dire honnêtement où l'on en est. Un vendeur qui écrit « je ne sais pas » quand il ne sait pas est plus fiable qu'un vendeur qui remplit chaque case avec aplomb. Une réponse prudente donne à l'acheteur une piste à vérifier, tandis qu'une réponse devinée risque de le tromper.

4.1 Ne répondre que sur ce que l'on sait

Trois catégories : je sais, je crois, j'ignore

Avant de répondre à une question, classez ce que vous avez en tête dans l'une de ces trois catégories.

• Je sais. Vous avez vu, vécu, fait ou payé la chose, ou vous avez une pièce qui l'atteste. Vous pouvez l'écrire avec assurance.
• Je crois. Vous avez une impression, un souvenir flou, une information entendue d'un tiers. Vous pouvez l'écrire seulement en disant qu'il s'agit d'une impression : « je crois que… », « d'après ce que m'a dit l'ancien propriétaire… ».
• J'ignore. Vous n'avez aucune connaissance. Vous l'écrivez simplement : « je ne sais pas ».

DÉFINITION — répondre avec exactitude

Écrire ce que l'on sait comme on le sait : avec assurance quand on est sûr, avec réserve quand on croit, et avec franchise quand on ignore. L'exactitude ne consiste pas à tout savoir, mais à ne pas faire passer pour certain ce qui ne l'est pas.

Ne jamais deviner

La tentation de deviner est forte, surtout devant une case à remplir. On se dit : « ça doit être comme ça », « c'est probablement fait », « ça n'a jamais posé de problème ». Résistez-y. Une devinette présentée comme un fait trompe le lecteur, même quand on pense avoir raison. Si vous hésitez, remplacez la devinette par l'une de ces formules :

• « Je ne sais pas. »
• « Je crois que c'est le cas, mais je n'ai pas de pièce pour le confirmer. »
• « Je n'ai pas connaissance de cela. »
• « Cela s'est passé avant mon achat ; je ne dispose d'aucune information. »

Ces phrases sont simples, honnêtes et utiles. L'acheteur sait qu'il doit vérifier, et le vendeur ne s'est pas avancé plus loin que sa connaissance.

L'ESSENTIEL — « je ne sais pas » est une réponse

Ne laissez pas de case vide par gêne et ne la remplissez pas par habitude. Écrire que vous ignorez une chose est parfois la réponse la plus exacte. Demandez à votre courtier comment la formuler dans le document.

Ce que vous savez parce que vous l'avez vécu

Certaines choses vous sont connues sans pièce. Vous savez qu'une pièce a déjà été humide, qu'une fenêtre a été remplacée, qu'un électroménager est tombé en panne. Ces connaissances sont légitimes. Mais pour les écrire avec exactitude, précisez ce que vous savez vraiment : quoi, quand, avec quelle certitude. Reprenez les notes du chapitre 3 : c'est exactement à cela qu'elles servent.

Ce que vous savez par d'autres

Il arrive qu'une information vous vienne d'un tiers : l'ancien propriétaire, un voisin, un entrepreneur, un inspecteur. Dans ce cas, dites-le. Écrivez d'où vient l'information et distinguez-la de ce que vous avez constaté vous-même. « Selon l'ancien propriétaire, la toiture a été refaite avant notre achat » est une phrase honnête. « La toiture a été refaite avant notre achat » l'est moins, si vous ne le savez que par ouï-dire.

Ce que vous ne savez pas, et que vous pouvez apprendre

Parfois, une question vous prend au dépourvu, mais la réponse existe quelque part : une facture, un appel à l'entrepreneur, un document de la municipalité. Ne répondez pas tout de suite. Notez la question dans votre carnet, cherchez la réponse, puis revenez au formulaire. Il vaut mieux prendre quelques jours que de répondre à la hâte.

CAS CONCRET — dossier fictif

Patrick hésite sur la cause de l'infiltration d'eau au sous-sol. Il pense que c'était un problème de drainage, mais l'entrepreneur n'a jamais écrit la cause sur sa facture. Mireille propose de séparer les deux idées : d'abord le fait qu'ils connaissent, soit une infiltration d'eau réparée au sous-sol par un entrepreneur ; ensuite l'impression qu'ils ont, soit une cause liée au drainage, qu'ils présentent comme une croyance et non comme un fait. Ils apportent la formulation à leur courtier, qui la relira avec eux. La portée de cette phrase, elle, est une question pour leur notaire.

Avant et après : quelques exemples de reformulation

Une réponse peut être améliorée sans changer le fond, simplement en la rendant plus exacte. Voici des exemples de passage d'une formulation fragile à une formulation plus juste. Les situations sont fictives.

Ces reformulations ne sont pas des modèles à copier. Elles montrent un esprit : préciser la période, nommer la source, séparer le fait de l'impression, dire ce qu'on n'a pas vérifié. Votre courtier vous aidera à trouver les mots qui conviennent à votre situation.

Les mots à manier avec précaution

Certains mots donnent une impression de certitude que l'on n'a pas toujours. Relisez vos réponses en cherchant ceux-ci, et demandez-vous à chaque fois si vous pouvez les appuyer.

• Absolus : toujours, jamais, aucun, tout, rien.
• Jugements : en bon état, sans problème, de qualité, récent, neuf. Qu'est-ce qui permet de l'affirmer ?
• Flous de temps : il y a quelques années, depuis longtemps, récemment. Une date approximative vaut mieux, avec sa source.
• Causes : à cause de, parce que. À moins d'avoir un rapport, une cause est une hypothèse.

Ces mots ne sont pas interdits. Ils appellent seulement une vérification : la pièce, la source ou la nuance qui les justifie.

Les questions où l'on se sent coincé

Certaines questions paraissent embarrassantes : un événement qu'on préférerait oublier, un travail fait sans passer par un professionnel, un doute sur une réparation. La tentation est alors de se taire ou de minimiser. Ne le faites pas seul. Parlez-en à votre courtier, qui connaît ces situations et saura vous aider à en parler avec justesse. Si la question touche vos droits ou vos responsabilités, apportez-la à votre notaire ou à votre avocat.

QUI CONSULTER — quand on hésite sur une réponse

Votre courtier, pour formuler honnêtement une réponse incertaine. Votre notaire ou votre avocat, si la question touche vos droits ou vos responsabilités. L'entrepreneur ou le professionnel concerné, pour retrouver un fait ou une pièce. Ne choisissez jamais seul la formulation d'un point délicat.

4.2 Appuyer ses réponses sur des documents

Une réponse, une pièce

La meilleure façon de répondre avec exactitude est de relier chaque réponse à une pièce. Une réponse appuyée sur une facture, un rapport ou une photo est plus solide qu'une réponse de mémoire, et plus facile à justifier si l'acheteur pose une question.

Pour chaque réponse importante, prenez l'habitude de vous demander : quelle pièce atteste cela ? Si vous en avez une, notez son nom et son emplacement dans votre dossier. Si vous n'en avez pas, notez-le aussi : « aucune pièce ».

Un tableau pour relier réponses et pièces

Un petit tableau, tenu pendant la rédaction, évite bien des oublis. Voici un modèle.

Ce tableau ne fait pas partie du formulaire. Il est pour vous : il vous montre où vos réponses sont solides et où elles le sont moins. Votre courtier peut le consulter pour vous aider à décider quoi préciser.

Quand la pièce contredit votre souvenir

Il arrive qu'une pièce dise autre chose que ce dont vous vous souvenez. Une date de facture ne correspond pas, un nom d'entrepreneur diffère, un travail semble plus ancien qu'on ne le pensait. Dans ce cas, la pièce prime sur le souvenir, sauf si vous avez une raison précise de la mettre en doute. Notez l'écart, cherchez à le comprendre (une facture peut avoir été émise après les travaux, par exemple) et ne répondez qu'une fois la question éclaircie.

Si l'écart reste inexpliqué, dites-le à votre courtier. Il vous aidera à formuler une réponse prudente.

Quand il n'y a pas de pièce

Sans pièce, la réponse demande plus de précautions.

• Dites que vous n'avez pas de pièce.
• Dites sur quoi repose votre réponse : votre mémoire, une conversation, une photo sans date.
• Évitez les mots qui donnent une impression de certitude : « toujours », « jamais », « certainement ».
• Si la question est importante, essayez de retrouver une pièce ou un témoin avant de répondre.

ATTENTION — une absence de pièce ne se cache pas

Si vous n'avez pas de facture pour un travail, ne dites pas qu'il n'a pas eu lieu et ne laissez pas croire qu'une pièce existe. Écrivez ce que vous savez, précisez que vous n'avez pas la pièce, et laissez l'acheteur et son courtier poser leurs questions.

Les pièces que vous joignez ou mentionnez

Votre courtier vous dira quelles pièces joindre au document ou garder à disposition. Dans tous les cas, ne transmettez rien sans l'avoir relu. Vérifiez qu'une pièce ne contient pas d'information personnelle que vous ne voulez pas partager : un numéro de compte, une adresse de courriel privée, des données sur un tiers. Votre courtier peut vous aider à décider quoi montrer, quoi masquer et comment.

Pour un condo, certaines pièces appartiennent au syndicat des copropriétaires. Luc et Fatima les demandent au syndicat ou à son gestionnaire plutôt que de les reconstituer eux-mêmes (chapitre 6).

4.3 Relire avec son courtier

Pourquoi relire à deux

Quand on remplit un formulaire, on a le nez dessus. Une deuxième paire d'yeux voit ce qu'on ne voit plus : une phrase ambiguë, une contradiction entre deux réponses, un sujet oublié, une formulation qui prête à malentendu. Le courtier a l'habitude de ces documents. Il sait comment les acheteurs les lisent et quelles questions ils posent.

Ce que le courtier regarde

La relecture avec le courtier porte sur la clarté et la cohérence, pas sur le droit. Voici ce qu'il peut regarder avec vous :

• La clarté : chaque phrase se comprend-elle sans explication ?
• La cohérence : les réponses se contredisent-elles entre elles ou avec les pièces ?
• Les blancs : y a-t-il une question laissée sans réponse ? Une réponse « je ne sais pas » est-elle suffisamment précise ?
• Les nuances : les formules prudentes sont-elles claires ? Disent-elles d'où vient l'information ?
• Les pièces : celles dont vous parlez sont-elles disponibles ?

Ce que le courtier ne fait pas

Le courtier ne décide pas à votre place de ce que vous savez. Il ne vous dit pas quoi répondre, et il ne se prononce pas sur ce que vos réponses valent en droit. Si votre relecture fait apparaître une question de portée, notez-la pour le notaire ou l'avocat.

CÔTÉ COURTIER — une relecture de forme, pas un avis

La relecture du courtier vise la clarté et la cohérence du document. Il peut suggérer de préciser une phrase, de chercher une pièce, de reformuler une réponse floue. Il ne dit pas quelles seraient les suites d'une réponse inexacte : il vous oriente vers le notaire ou l'avocat.

Comment préparer la relecture

Pour que la relecture soit efficace, préparez-la.

1. Imprimez ou affichez le document rempli, avec votre tableau de pièces.
2. Soulignez vous-même les réponses dont vous êtes moins sûr.
3. Apportez vos pièces, rangées par sujet.
4. Prévoyez du temps : une relecture sérieuse ne se fait pas en cinq minutes entre deux rendez-vous.
5. Notez les changements décidés pendant la relecture, et refaites une lecture complète après.

Après la relecture

Une fois le document revu, ne le diffusez pas tout de suite. Laissez-le reposer, relisez-le encore une fois seul, et présentez vos questions de droit à votre notaire ou à votre avocat. Ce n'est qu'après que le document est prêt à être mis à la disposition des acheteurs, selon ce que votre courtier convient avec vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Luc et Fatima ont rempli leurs réponses pour leur condo. À la relecture, leur courtier remarque que deux réponses semblent se contredire : une mention de rénovation de la cuisine ne concorde pas avec la date qu'ils donnent ailleurs. Ils retrouvent la facture, constatent qu'une date était mal reportée et corrigent. Ils notent aussi une question pour leur notaire : comment formuler la mention d'un travail fait par un proche, sans facture ?

4.4 Les questions à poser au notaire ou à l'avocat

Certaines questions que vous vous poserez pendant la rédaction appartiennent au notaire ou à l'avocat. Notez-les au fur et à mesure, sans chercher à y répondre vous-même.

Sur la portée de vos réponses

• Que signifie, dans ma situation, ce que j'écris dans ce document ?
• Que se passe-t-il si une de mes réponses se révèle inexacte, même de bonne foi ?
• Que se passe-t-il si j'écris « je ne sais pas » ?
• Y a-t-il des sujets sur lesquels je devrais être particulièrement prudent ?

Sur la formulation

• Comment formuler une réponse dont je ne suis pas certain ?
• Dois-je préciser d'où vient une information qui m'a été rapportée ?
• Puis-je joindre des pièces au document ? Lesquelles, et comment ?
• Dois-je mentionner un événement ancien dont je me souviens mal ?

Sur les suites

• Si je découvre plus tard une erreur dans mes réponses, que dois-je faire ?
• Comment mettre à jour le document après sa diffusion ? (Le chapitre 9 en donne les gestes pratiques.)
• Quelles traces dois-je conserver après la vente ?

Comment présenter ces questions

Écrivez-les sur une page, dans un ordre simple. Pour chacune, notez le contexte en une phrase : « à propos de la réparation du sous-sol, pour laquelle je n'ai pas la cause ». Apportez aussi les pièces en cause. Plus votre demande est précise, plus la réponse du notaire ou de l'avocat sera utile.

QUI CONSULTER — sur la portée de vos réponses

Le notaire, pour la portée de vos réponses, leur formulation et les suites d'une erreur. L'avocat, si la situation est complexe ou conflictuelle. Votre courtier, pour la forme et la clarté du document. Ce livre ne répond à aucune de ces questions de droit : il vous aide à les poser.

Les erreurs qui coûtent cher

• Deviner pour ne pas laisser de blanc. Une devinette présentée comme un fait trompe, même sans mauvaise intention.
• Répondre de mémoire sans consulter ses pièces. Les dates et les détails s'oublient ; les pièces non.
• Écrire « jamais » ou « toujours » sans être sûr. Ces mots donnent une impression de certitude qu'on n'a pas.
• Rapporter ce qu'un tiers a dit comme si on l'avait constaté. Précisez d'où vient l'information.
• Cacher l'absence d'une pièce. Dites que vous n'en avez pas.
• Minimiser un point embarrassant. Parlez-en à votre courtier plutôt que de l'atténuer.
• Sauter la relecture avec le courtier. C'est une aide précieuse, et elle coûte peu.
• Chercher en ligne la portée d'une réponse. Seul un professionnel du droit peut répondre pour votre cas.

À retenir

• Répondez seulement à ce que vous savez ; classez ce que vous avez en tête : je sais, je crois, j'ignore.
• « Je ne sais pas » est une réponse exacte quand elle est vraie.
• Ne devinez jamais ; remplacez la devinette par une formule prudente.
• Reliez chaque réponse à une pièce, ou notez qu'il n'y en a pas.
• Quand une pièce contredit un souvenir, éclaircissez l'écart avant de répondre.
• Relisez avec votre courtier, pour la clarté et la cohérence, pas pour le droit.
• Toute question de portée ou de suites va au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Reprenez vos notes du chapitre 3 et votre tableau de pièces.
2. Avant de répondre à chaque question, classez ce que vous savez : je sais, je crois, j'ignore.
3. Reliez chaque réponse à une pièce dans votre tableau, ou notez « aucune pièce ».
4. Écrivez des formules prudentes quand vous n'êtes pas sûr, et précisez d'où vient l'information.
5. Notez vos questions de droit au fil de la rédaction.
6. Préparez la relecture avec votre courtier : document, tableau, pièces, temps.
7. Relisez seul après la relecture, puis voyez votre notaire ou votre avocat.
8. Gardez une copie de la version finale et de vos notes.

Questions à poser

À votre courtier :

• Cette formulation est-elle claire pour un acheteur ?
• Mes réponses se contredisent-elles quelque part ?
• Comment écrire que je ne sais pas, sans que cela paraisse évasif ?
• Quelles pièces vaut-il mieux joindre ou garder à disposition ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie ce que j'écris, dans ma situation ?
• Que se passe-t-il si une réponse se révèle inexacte ?
• Comment formuler un point sur lequel j'hésite ?
• Que dois-je faire si je découvre une erreur après la diffusion ?

À l'entrepreneur ou au professionnel concerné :

• Pouvez-vous confirmer ce que vous avez fait, et à quelle période ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois catégories à distinguer avant de répondre ?
2. Que faire quand on a une impression mais pas de certitude ?
3. Pourquoi relier chaque réponse à une pièce ?
4. Que faire quand une pièce contredit un souvenir ?
5. Que regarde le courtier à la relecture ?
6. À qui poser une question sur la portée d'une réponse ?

Réponses

1. Ce que je sais, ce que je crois et ce que j'ignore.
2. L'écrire comme une impression : « je crois que… », en précisant d'où elle vient, ou répondre « je ne sais pas ».
3. Parce qu'une réponse appuyée sur une pièce est plus solide et plus facile à justifier qu'une réponse de mémoire.
4. Éclaircir l'écart avant de répondre ; la pièce prime sur le souvenir, sauf raison précise de la mettre en doute ; en cas de doute persistant, en parler à son courtier.
5. La clarté, la cohérence, les blancs, les nuances et les pièces mentionnées.
6. Au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble) pour les pièces ; → livre E5 (Divulguer sans se piéger) pour la divulgation côté vendeur.

Chapitre 5 — Les grands sujets d'une déclaration : une carte

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mireille regarde le formulaire que son courtier lui a remis. Il lui paraît long, et elle se demande par où commencer. Patrick propose une autre approche : au lieu de lire le formulaire de haut en bas, ils vont se demander quels grands thèmes touchent leur maison. Le terrain et l'eau. Le bâtiment et ses installations. Les travaux et les événements du passé. Pour chaque thème, ils vont regarder leurs pièces et leurs notes. Ensuite, ils iront au formulaire, avec leur courtier à leurs côtés.

Ce chapitre vous propose la même approche. Il regroupe, par utilité, les grands thèmes qu'un vendeur prépare. Il ne reproduit ni les rubriques, ni les sections, ni les questions du formulaire : il n'y a ici ni numéro ni version. Votre courtier vous remet le formulaire à jour et vous l'explique. Le but du chapitre est de vous donner une carte, pour que vous sachiez quel type d'information chercher dans votre histoire avant d'ouvrir le document. Les personnes de ce chapitre sont fictives : Mireille et Patrick, qui vendent leur maison, et Anaïs, qui reçoit les déclarations d'un vendeur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• regrouper ce que vous savez de votre immeuble en grands thèmes, sans dépendre du plan du formulaire ;
• repérer, pour chaque thème, le type de pièce à chercher et le type de souvenir à écrire ;
• reconnaître les thèmes qui demandent l'aide d'un professionnel ;
• utiliser cette carte comme acheteur, pour comprendre ce que le vendeur a voulu dire ;
• préparer vos questions pour votre courtier.

Pourquoi c'est important

Un formulaire se lit question après question. Cette lecture linéaire a un défaut : on perd de vue les liens entre les sujets. Une infiltration d'eau au sous-sol touche le terrain, la fondation, le drainage, les travaux faits et peut-être une inspection passée. Si vous la traitez comme une question isolée, vous risquez de l'oublier à un autre endroit, ou de la décrire de deux façons différentes.

Regrouper par thèmes, avant de répondre, vous donne une vue d'ensemble. Vous voyez ce que vous savez, ce que vous ignorez, et où les pièces se trouvent. Vous savez à l'avance quels thèmes demandent une conversation avec un spécialiste. Et vous arrivez au formulaire avec une idée claire, plutôt que de découvrir vos propres lacunes au fil des cases.

Pour l'acheteur, la carte sert à l'inverse : elle aide à comprendre quels thèmes le vendeur a dû parcourir, et lesquels méritent une question supplémentaire.

5.1 Le terrain, l'eau et le sous-sol

Pourquoi ces thèmes vont ensemble

Le terrain, l'eau et le sous-sol forment un même ensemble pratique. L'eau circule sur le terrain, autour des fondations et dans le sol. Le sous-sol est la partie du bâtiment la plus exposée à ce qui se passe dessous et autour. Ces sujets se touchent : penser à l'un amène à penser aux autres.

Le terrain

Sous ce thème, un vendeur réunit ce qu'il sait de la parcelle : son étendue, ses limites, les aménagements qui s'y trouvent, la façon dont on y accède, les voisins immédiats. Les pièces utiles sont des documents préparés par des professionnels, comme un plan ou un certificat d'arpenteur-géomètre (→ livre C6, Le dossier documentaire de l'immeuble), les photos, les échanges avec les voisins à propos d'une clôture ou d'un arbre.

Questions qu'un vendeur peut se poser, en ses mots à lui :

• Le terrain a-t-il changé depuis mon arrivée : clôture, remise, aménagement, plantation ?
• Ai-je eu des discussions avec les voisins à propos des limites ?
• Y a-t-il quelque chose sur le terrain dont je ne connais pas l'origine ?

L'eau

L'eau est un thème important pour un immeuble. Elle peut venir d'en haut (pluie, neige fondante), d'en bas (nappe, sol humide), de l'intérieur (plomberie) ou d'un voisin. Sous ce thème, un vendeur réunit ce qu'il sait des épisodes d'humidité, de fuite ou d'infiltration, des réparations faites, des systèmes d'évacuation, des gouttières, des drains, des pompes.

Pièces utiles : factures de réparation, rapports de spécialistes, photos, échanges avec l'assureur s'il y a eu un dégât, notes personnelles sur les circonstances.

DÉFINITION — une infiltration d'eau

Dans ce livre, de l'eau qui entre dans un bâtiment depuis l'extérieur, par ses murs, son sol ou sa toiture. Dans le langage courant, on la distingue d'une fuite, qui vient d'une installation du bâtiment (tuyau, appareil). Un formulaire ou un contrat peut employer ces mots dans un sens précis : demandez à votre courtier comment les comprendre.

Le sous-sol et la fondation

Le sous-sol réunit plusieurs sujets : l'état des murs et du plancher, l'humidité, l'aménagement, les réparations, les rapports d'un spécialiste. La fondation est la structure qui porte le bâtiment. Un vendeur qui n'est pas spécialiste ne juge pas de son état, mais il peut dire ce qu'il a constaté : une fissure remarquée, une réparation, un rapport.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille et Patrick relient deux sujets : l'infiltration d'eau réparée au sous-sol, et la couverture de toiture refaite. Ils se demandent s'il y a un lien entre les deux. Ils n'en savent rien. Ils notent la question et décident de la poser à leur courtier plutôt que de la trancher seuls. Ce qui compte pour la préparation, ce n'est pas de tout expliquer, c'est de ne rien oublier.

Ce qui demande un spécialiste

Plusieurs sujets de ce thème dépassent la connaissance d'un propriétaire : la cause d'une infiltration, l'état d'une fondation, le bon fonctionnement d'un drainage. Si vous avez un doute, demandez-le à un spécialiste ou à un inspecteur en bâtiment. Ne tirez pas de conclusion seul sur la cause ou la gravité d'un problème (→ livre D5, L'inspection préachat).

QUI CONSULTER — terrain, eau et sous-sol

Le courtier, pour savoir comment présenter ce que vous savez. L'arpenteur-géomètre, pour les limites et les plans du terrain. Un spécialiste en bâtiment (drainage, fondation) ou l'inspecteur en bâtiment, pour comprendre une cause ou un état. Le notaire ou l'avocat, pour la portée de ce que vous écrivez.

5.2 Le bâtiment, la toiture et les systèmes

Le bâtiment lui-même

Sous ce thème, un vendeur rassemble ce qu'il sait de la construction : l'âge approximatif, les agrandissements, les modifications, les matériaux visibles, les éléments d'origine et ceux qui ont été remplacés. Il ne s'agit pas de tout expliquer, mais de dire ce que l'on connaît et d'où cela vient.

Pièces utiles : plans, factures d'agrandissement, photos de chantier, rapports d'inspection, échanges avec la municipalité (ce dernier point relève d'une vérification plus large, que l'acheteur peut faire de son côté : → livre D6, Les vérifications diligentes).

La toiture et l'enveloppe

L'enveloppe est ce qui protège l'intérieur : toiture, murs extérieurs, fenêtres, portes. Un vendeur peut se rappeler ce qui a été remplacé sans se rappeler quand, ni par qui. Voici des questions qu'il peut se poser :

• La couverture de la toiture est-elle d'origine ou a-t-elle été remplacée ? Par qui ? Ai-je la facture et la garantie ?
• Les fenêtres et les portes sont-elles d'origine ? Sinon, quand ont-elles été posées ?
• Y a-t-il eu des fuites ou des traces d'humidité sous le toit ?
• Les murs extérieurs ont-ils été réparés ou refaits ?

ATTENTION — une date approximative se dit comme telle

Pour la toiture comme pour les fenêtres, une date est utile à l'acheteur. Mais une date inventée est pire qu'une absence de date. Donnez celle que vos pièces permettent, ou dites que vous l'ignorez (chapitre 4).

Les systèmes et les équipements

Les systèmes sont ce qui fait fonctionner la maison : chauffage, climatisation, ventilation, plomberie, électricité, chauffe-eau, équipements particuliers. Un vendeur dresse la liste de ce qu'il connaît : ce qui existe, ce qui a été remplacé, ce qui a été réparé, ce qui est entretenu régulièrement.

Pièces utiles : factures d'installation ou de remplacement, contrats d'entretien, manuels, garanties de fabricant, échanges avec les techniciens.

Trois points demandent une attention particulière.

• Ce qui est inclus dans la vente. Certains appareils restent dans la maison, d'autres partent avec le vendeur. Cette distinction se règle avec le courtier et dans le contrat de vente (→ livre C3, La promesse d'achat, ligne par ligne), pas dans ce livre.
• Ce qui est loué plutôt que possédé. Un équipement peut être loué à une entreprise. Vérifiez vos contrats et dites-le à votre courtier.
• Ce qui a été installé par vous-même. Un travail fait sans professionnel ne laisse pas de facture, mais il a existé. Notez-le, avec les précautions du chapitre 4.

Le bâtiment vu par l'acheteur

Anaïs lit les déclarations d'un vendeur. Elle voit que la toiture et le chauffage sont mentionnés, avec des dates approximatives. Plutôt que de s'en contenter, elle se demande : ces dates sont-elles appuyées ? Le vendeur dit-il d'où il les tient ? Existe-t-il des pièces à demander ? Elle note ses questions, et son courtier les transmet.

QUI CONSULTER — bâtiment, toiture et systèmes

Le courtier, pour présenter l'information et savoir ce que l'acheteur demande. L'entrepreneur concerné, pour retrouver une facture, une garantie ou un détail de travaux. L'inspecteur en bâtiment, pour l'état des composantes. Le notaire ou l'avocat, pour la portée de ce que vous écrivez et pour ce qui est inclus dans la vente.

5.3 Les travaux, les sinistres et les rapports

Les travaux

Ce thème relie tous les autres. Chaque travail laisse une trace : une facture, une photo, un souvenir. Un vendeur dresse la liste de ce qu'il a fait ou fait faire, en ordre chronologique, avec les mêmes éléments que dans le chapitre 3 : quoi, quand, par qui, quelle preuve, quelle certitude.

Dans cette liste, distinguez trois types de travaux.

• Les travaux faits par des professionnels, avec facture et parfois garantie.
• Les travaux faits par vous-même ou par des proches, avec peu ou pas de pièces.
• Les travaux faits par des propriétaires antérieurs, dont vous connaissez l'existence sans en avoir les détails.

Pour chacun, la façon de le présenter diffère. Le premier se décrit avec ses pièces. Le deuxième se décrit avec prudence, en précisant qu'il n'y a pas de facture. Le troisième se décrit comme une information rapportée, avec sa source.

Les permis et la municipalité

Certains travaux peuvent avoir fait l'objet de démarches auprès de la municipalité. Un vendeur peut avoir gardé des documents à ce sujet. Si vous en avez, rangez-les avec le sujet concerné. Si vous n'en avez pas, ne concluez rien : c'est une question à poser à votre courtier, qui vous dira comment procéder. L'acheteur, de son côté, peut vérifier auprès de la municipalité dans le cadre de ses propres démarches (→ livre D6).

Les sinistres et les événements

Dans le langage courant, un sinistre est un événement qui a causé des dommages à l'immeuble : un dégât d'eau, un incendie, un bris important. Un vendeur qui en a connu un dresse la liste de ce qu'il sait : ce qui s'est passé, quand, ce qui a été touché, qui est intervenu, ce qui a été réparé, ce qui a été indemnisé et par qui.

DÉFINITION — un sinistre

Un événement qui cause des dommages à un bien, comme un dégât d'eau ou un incendie. Dans ce livre, le mot est pris dans son sens courant, sans conséquence juridique ni d'assurance : un contrat d'assurance ou un formulaire peut lui donner un sens précis, à demander au courtier, au notaire ou à l'assureur. Ce que cet événement implique pour une vente est aussi à leur demander.

Pièces utiles : correspondance avec l'assureur, rapports d'expert, factures de réparation, photos avant et après. Si vous avez fait une réclamation, la copie du dossier peut être utile à retrouver.

Ne cherchez pas à juger de l'importance d'un événement. Ce n'est pas à vous de décider si un incident passé « compte » ou non. Notez-le, rassemblez ce que vous avez et demandez conseil à votre courtier.

Les rapports

Les rapports d'inspection, les expertises, les analyses de spécialistes forment le troisième volet de ce thème. Vous les avez rassemblés au chapitre 3. Ici, vous les reliez aux autres thèmes : le rapport sur la toiture se rattache au bâtiment, le rapport sur le drainage au terrain et à l'eau, le rapport d'un électricien aux systèmes.

Un conseil de méthode : pour chaque rapport, notez trois choses. Quelle est sa date ? Qu'a-t-il recommandé ? Les recommandations ont-elles été suivies ? Si vous ne savez pas, dites-le.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs lit que les vendeurs mentionnent un rapport de spécialiste sur le sous-sol. Elle remarque que le rapport est daté de plusieurs années et qu'une recommandation y figure. Elle demande à son courtier : la recommandation a-t-elle été suivie ? Peut-on avoir une copie du rapport ? Elle ne conclut rien avant d'avoir les réponses.

Comment se servir de la carte, pas à pas

Une carte ne sert que si on l'utilise. Voici une façon simple de le faire, en quatre temps, avant de toucher au formulaire.

1. Une feuille par grand ensemble. Trois feuilles suffisent : terrain, eau et sous-sol ; bâtiment, toiture et systèmes ; travaux, sinistres et rapports. Écrivez le titre en haut de chacune.
2. Un tour de maison. Marchez dans la maison et autour avec vos feuilles. À chaque pièce ou à chaque côté du terrain, demandez-vous ce que vous savez de son histoire, et notez-le sur la feuille qui convient. Ce tour fait revenir des souvenirs que les papiers ne rappellent pas.
3. Un tour des pièces. Reprenez votre dossier du chapitre 3 et rattachez chaque pièce à une feuille. Une pièce qui ne se rattache à rien est peut-être le signe d'un sujet oublié ; un sujet sans pièce est un sujet à noter comme tel.
4. Un tour des liens. Cherchez les sujets qui apparaissent sur plusieurs feuilles. Pour chacun, vérifiez que ce que vous écrivez est cohérent d'une feuille à l'autre.

À la fin, vous avez trois feuilles qui résument l'histoire de votre immeuble, avec ses pièces, ses lacunes et ses questions. Elles ne font pas partie du formulaire : elles servent à le remplir avec calme, et à répondre aux questions des acheteurs sans chercher vos mots.

L'ESSENTIEL — la carte précède le formulaire

Faites d'abord votre propre portrait de l'immeuble, avec vos mots et vos pièces. Le formulaire vient ensuite, et votre courtier vous aide à y reporter ce portrait avec exactitude.

Une carte d'ensemble

Voici un tableau pour résumer ce chapitre. Il relie les thèmes, les pièces à chercher et l'aide dont vous pourriez avoir besoin.

5.4 Les questions à poser au courtier

Le courtier remet le formulaire à jour et l'explique. C'est lui qui vous dira comment les thèmes de ce chapitre se retrouvent dans le document. Voici des questions à lui poser.

Sur le formulaire

• Pouvez-vous me remettre la version à jour et me l'expliquer, section par section ?
• Quels thèmes de ma carte retrouve-t-on dans le formulaire, et où ?
• Y a-t-il des sujets que je n'ai pas pensé à préparer ?
• Comment présenter un sujet qui touche plusieurs thèmes à la fois, comme l'infiltration au sous-sol ?

Sur les pièces

• Quelles pièces joindre ou garder à disposition pour chaque thème ?
• Comment présenter un travail fait par un proche, sans facture ?
• Comment mentionner un rapport ancien ?

Sur les spécialistes

• Pour quels sujets me conseillez-vous de consulter un spécialiste avant de répondre ?
• Une inspection avant la mise en marché serait-elle utile dans mon cas ? (→ livre D5)

Sur les questions de droit

Si une question touche ce qui est inclus dans la vente, ce qu'il faut déclarer ou les suites d'un sinistre, notez-la pour votre notaire ou votre avocat. Votre courtier vous orientera.

QUI CONSULTER — pour utiliser la carte

Le courtier, pour retrouver chaque thème dans le formulaire et décider quoi joindre. Le spécialiste ou l'inspecteur en bâtiment, pour comprendre une cause ou un état. Le notaire ou l'avocat, pour toute question de portée, d'inclusion dans la vente ou de suites d'un événement.

Les erreurs qui coûtent cher

• Remplir le formulaire de haut en bas sans vue d'ensemble. On décrit un même sujet de deux façons, ou on l'oublie ailleurs.
• Traiter l'eau comme un sujet isolé. Elle touche le terrain, le sous-sol, la toiture et les travaux.
• Juger seul la cause ou la gravité d'un problème. Un spécialiste ou un inspecteur est mieux placé.
• Inventer une date de remplacement. Une absence de date vaut mieux qu'une date fausse.
• Oublier un travail fait par soi-même. Il a existé, même sans facture : notez-le avec prudence.
• Décider seul qu'un événement passé ne compte pas. Rassemblez ce que vous avez et demandez conseil.
• Confondre ce qui reste dans la maison et ce qui part. C'est une question pour le courtier et pour le contrat de vente.
• Présenter un vieux rapport comme un portrait actuel. Donnez sa date et dites ce qui a changé depuis.

À retenir

• Regroupez ce que vous savez en grands thèmes : terrain, eau, sous-sol ; bâtiment, toiture, systèmes ; travaux, sinistres, rapports.
• Ce chapitre est une carte : il ne reproduit aucune rubrique ni aucune question du formulaire.
• Les thèmes sont reliés : l'eau touche plusieurs d'entre eux.
• Pour chaque thème, cherchez les pièces et écrivez vos souvenirs avec leur degré de certitude.
• Les sujets de cause, d'état et de gravité demandent un spécialiste ou un inspecteur.
• Le courtier remet le formulaire à jour et vous aide à retrouver chaque thème dans le document.
• Les questions de portée, d'inclusion dans la vente et de suites vont au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Faites une feuille par grand ensemble : terrain, eau et sous-sol ; bâtiment, toiture et systèmes ; travaux, sinistres et rapports.
2. Sur chaque feuille, notez ce que vous savez, ce que vous croyez et ce que vous ignorez.
3. Reliez les thèmes : repérez les sujets qui en touchent plusieurs, comme l'eau.
4. Rattachez vos pièces à chaque thème, avec votre tableau du chapitre 4.
5. Repérez les sujets pour un spécialiste et prenez rendez-vous si nécessaire.
6. Apportez la carte à votre courtier et demandez-lui de la rapprocher du formulaire.
7. Notez vos questions de droit pour votre notaire ou votre avocat.

Questions à poser

À votre courtier :

• Comment les thèmes de ma carte se retrouvent-ils dans le formulaire ?
• Y a-t-il un thème que je n'ai pas préparé ?
• Pour quels sujets faut-il consulter un spécialiste ?
• Comment présenter un sinistre ancien ?

À un spécialiste ou à un inspecteur en bâtiment :

• Quelle est la cause probable de ce que j'ai constaté, et comment la confirmer ?
• Ce rapport ancien est-il encore valable pour décrire l'état actuel ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie ce que j'écris au sujet d'un sinistre ou d'une réparation ?
• Qu'est-ce qui est inclus dans la vente, et comment le préciser ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi regrouper les informations par thèmes avant de remplir le formulaire ?
2. Nommez les trois grands ensembles de thèmes de ce chapitre.
3. Pourquoi l'eau touche-t-elle plusieurs thèmes ?
4. Que faire d'un travail fait par soi-même, sans facture ?
5. Que noter à propos d'un rapport ?
6. Qui peut dire ce qui est inclus dans la vente ?

Réponses

1. Pour avoir une vue d'ensemble, voir les liens entre les sujets, éviter les oublis et les descriptions contradictoires, et arriver au formulaire avec une idée claire.
2. Le terrain, l'eau et le sous-sol ; le bâtiment, la toiture et les systèmes ; les travaux, les sinistres et les rapports.
3. Parce qu'elle circule sur le terrain, autour de la fondation, dans le sous-sol et sous la toiture : un même épisode peut toucher plusieurs sujets.
4. Le noter avec prudence, en précisant qu'il n'y a pas de facture, et le présenter selon les conseils du courtier.
5. Sa date, ses recommandations et la suite qui leur a été donnée, ou le fait qu'on l'ignore.
6. Le courtier pour la marche à suivre, et le notaire ou l'avocat pour la portée ; cela se précise dans le contrat de vente.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre D5 (L'inspection préachat) pour l'inspection ; → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble) pour les pièces ; → livre C3 (La promesse d'achat, ligne par ligne) pour le contrat.

Chapitre 6 — En copropriété : ce qui change dans les documents à réunir

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Luc et Fatima vendent leur condo. Ils sont rassurés : ils ont lu les chapitres précédents, ils ont rangé leurs factures, noté leurs souvenirs et classé leurs rapports. Puis Fatima se rend compte d'un problème. Une grande partie de ce qu'un acheteur voudra savoir ne concerne pas leur unité, mais l'immeuble : le toit, les corridors, le stationnement, l'ascenseur, l'état des finances de la copropriété. Et ces informations ne sont pas dans leurs chemises. Elles sont chez le syndicat.

Ce chapitre montre ce qui change quand on vend ou qu'on achète une unité en copropriété. Il décrit, par leur utilité, les documents du syndicat à réunir, les personnes à qui les demander et les questions à poser. Il ne reproduit aucune règle ni aucun contenu de formulaire. Les personnes de ce chapitre sont fictives : Luc et Fatima, qui vendent un condo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer ce qui relève de votre unité de ce qui relève de l'immeuble ;
• nommer les types de documents du syndicat qu'un vendeur, ou un acheteur, a intérêt à réunir ;
• savoir à qui les demander et comment formuler la demande ;
• tenir compte du temps qu'une demande peut prendre ;
• préparer vos questions pour le courtier et pour le syndicat.

Pourquoi c'est important

En copropriété, on ne possède pas seulement une unité. On fait partie d'un ensemble, qui a ses propres décisions, ses propres finances et son propre entretien. Le toit, les murs extérieurs, les corridors, les installations communes ne sont pas à vous seul. Ce qui s'y passe touche pourtant votre unité, votre budget et la valeur de ce que vous vendez.

Pour un vendeur, cela veut dire que ses déclarations ne suffisent pas. Il ne peut pas décrire seul l'état de l'immeuble : il ne tient pas les dossiers du syndicat. Pour un acheteur, cela veut dire qu'il doit regarder au-delà de l'unité et poser des questions sur l'immeuble. Dans les deux cas, il faut réunir des documents qui n'appartiennent pas au vendeur.

Ce chapitre ne vous dit pas ce que la loi ou le règlement de votre copropriété exige. Ces questions se posent au notaire ou à l'avocat. Pour une vue d'ensemble de l'achat et de la vente en copropriété, un autre livre de la collection y est consacré (→ livre I6, Acheter et vendre en copropriété).

6.1 Ce qui relève de votre unité, ce qui relève de l'immeuble

Deux niveaux d'information

Dans une maison, tout ce qui concerne le bâtiment est à vous. En copropriété, on distingue deux niveaux.

DÉFINITION — la copropriété

Une façon de posséder un immeuble où chaque propriétaire est responsable d'une unité qui lui appartient, et partage avec les autres l'immeuble et ses installations communes. L'ensemble des copropriétaires forme un groupe, appelé syndicat des copropriétaires, qui gère l'immeuble. Dans ce livre, on parle simplement de condo pour désigner une unité en copropriété.

Le niveau de l'unité. C'est ce qui se passe à l'intérieur : la cuisine, la salle de bain, les planchers, les armoires, les appareils, les rénovations que vous avez faites. Vous en connaissez l'histoire, et vous avez ou pouvez retrouver les pièces. C'est le même travail que dans les chapitres 3 et 4.

Le niveau de l'immeuble. C'est ce qui touche l'ensemble : la structure, la toiture, les murs extérieurs, les corridors, les entrées, l'ascenseur, le stationnement, les systèmes partagés, les finances et les décisions du syndicat. Vous en connaissez une partie, par ce que vous avez vécu, vu ou reçu. L'autre partie est dans les dossiers du syndicat.

Pourquoi la frontière compte

Savoir à quel niveau appartient une information, c'est savoir à qui la demander. Une facture de rénovation de votre cuisine est chez vous. Un rapport sur la toiture de l'immeuble est chez le syndicat. Une réparation faite dans votre unité par le plombier de l'immeuble peut se trouver aux deux endroits.

La frontière entre ce qui est à vous et ce qui est à l'ensemble n'est pas toujours évidente. Où finit votre unité ? À qui revient un élément qui touche les deux ? Ce sont des questions qui se règlent par les documents de la copropriété et, au besoin, par l'avis d'un notaire ou d'un avocat. Ne les tranchez pas seul.

CAS CONCRET — dossier fictif

Fatima a refait sa cuisine il y a quelques années. Elle a la facture et la garantie du comptoir : ces pièces sont à elle. Mais elle se souvient qu'un représentant du syndicat était venu regarder un conduit qui passait dans le mur de la cuisine. Elle ne sait plus pourquoi. Cette trace n'est pas chez elle : elle la demandera au syndicat ou à son gestionnaire.

Ce que l'acheteur d'un condo se demande

L'acheteur d'un condo se pose deux séries de questions. D'abord : l'unité est-elle en bon état ? Ensuite : l'immeuble l'est-il, et le syndicat est-il bien géré ? Pour la seconde, l'acheteur a besoin des documents du syndicat, et son courtier l'aide à les demander.

Cela explique pourquoi un vendeur de condo a intérêt à préparer ces documents tôt : l'acheteur les demandera, et plus vite ils arrivent, plus la vente avance dans la clarté.

QUI CONSULTER — sur la frontière unité-immeuble

Le courtier, pour savoir quoi réunir et comment présenter l'information. Le syndicat ou son gestionnaire, pour tout ce qui touche l'immeuble. Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur ce qui revient à chacun, dans votre copropriété.

6.2 Les documents du syndicat

Quels documents, et à quoi ils servent

Le syndicat tient des documents sur l'immeuble et sur sa gestion. On peut les regrouper par utilité. Chaque copropriété a ses propres dossiers, et leur forme varie : demandez au syndicat ou à son gestionnaire ce qui existe dans votre immeuble.

Les documents qui décrivent la copropriété. Ce sont ceux qui disent comment la copropriété est organisée et comment on y vit. Ils servent à comprendre les règles propres à l'immeuble.

• Les documents de base de la copropriété, qui fixent son organisation générale.
• Le règlement de l'immeuble, qui décrit la vie en commun.
• Les plans de l'immeuble et de l'unité, quand ils existent.

Les documents qui décrivent la gestion. Ils disent comment le syndicat fonctionne et comment il décide.

• Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires, qui racontent ce qui a été discuté et décidé.
• Les procès-verbaux des rencontres du conseil d'administration, quand ils sont accessibles.
• Les avis de convocation et les ordres du jour, qui montrent les sujets traités.

Les documents qui décrivent l'état de l'immeuble. Ils servent à connaître l'entretien passé et à venir.

• Les rapports d'inspection ou d'expertise commandés par le syndicat.
• Les carnets ou plans d'entretien, quand ils existent.
• Les études sur l'état de l'immeuble et sur les travaux à prévoir, quand le syndicat en a fait faire.
• Les contrats d'entretien et de service de l'immeuble.

Les documents qui décrivent les finances. Ils servent à comprendre la situation financière du syndicat.

• Les états financiers et le budget.
• Les documents sur les contributions des copropriétaires.
• Les documents sur les réserves, comme le fonds de prévoyance, quand il existe.
• Les mentions de dépenses importantes, d'appels de fonds ou de dettes, s'il y en a.

Les documents qui décrivent les assurances. Ils servent à comprendre la protection de l'immeuble.

• Les attestations ou les polices d'assurance de l'immeuble.
• Les informations sur ce que l'assurance du syndicat couvre, et sur ce qui revient à chaque propriétaire de protéger de son côté. Cette dernière question se pose à un courtier en assurance ou à un conseiller juridique.

L'ESSENTIEL — demander large, lire avec soin

Mieux vaut demander plus de documents que moins. Un document qu'on lit rapidement ne dit pas tout ; un document qu'on n'a pas demandé ne dit rien du tout. Notez ceux que le syndicat n'a pas ou ne fournit pas, et signalez-le à votre courtier.

Ce que le vendeur a déjà

Un vendeur de condo a pu recevoir certains de ces documents au fil des ans : avis de convocation, procès-verbaux, budgets, avis de cotisation. Avant de les demander de nouveau, retrouvez ce que vous avez. Rangez-le dans une chemise « immeuble », séparée de la chemise de votre unité.

Les travaux dans l'unité : une question au syndicat

Quand vous avez fait des travaux dans votre unité, une question se pose en copropriété qui ne se pose pas dans une maison : le syndicat a-t-il été informé, ou a-t-il donné son accord ? Ce livre ne dit pas quand c'est nécessaire. Cela dépend des documents de votre copropriété et se demande au syndicat, puis, au besoin, au notaire ou à l'avocat.

Sur le plan pratique, voici ce que vous pouvez faire :

• retrouver les échanges que vous avez eus avec le syndicat ou le gestionnaire au moment de vos travaux ;
• ranger ces échanges dans la chemise de l'unité, avec la facture du travail correspondant ;
• noter les travaux pour lesquels vous ne retrouvez aucun échange, sans conclure quoi que ce soit ;
• poser la question à votre courtier : comment présenter un travail dont je n'ai pas la trace écrite d'un échange avec le syndicat ?

Fatima fait cet exercice pour sa cuisine. Elle retrouve un courriel envoyé au gestionnaire avant les travaux et sa réponse. Elle le range avec la facture. Pour les autres rénovations, elle ne trouve rien, et elle le note.

Ce que l'acheteur d'un condo ajoute à sa lecture

Un acheteur qui reçoit les déclarations d'un vendeur de condo fait un travail en deux temps. Il lit d'abord ce que le vendeur dit de son unité, comme pour une maison. Puis il se demande ce que le vendeur ne peut pas dire : l'état de l'immeuble, la situation financière du syndicat, les décisions à venir. Pour cela, il demande les documents du syndicat et les lit avec soin.

Trois réflexes aident l'acheteur.

• Chercher les sujets qui reviennent d'un document à l'autre. Si les procès-verbaux parlent à plusieurs reprises d'un même problème, c'est un sujet à approfondir avec le courtier.
• Comparer ce que dit le vendeur avec ce que disent les documents. Un écart n'est pas une accusation : c'est une question à poser.
• Ne pas se contenter des documents récents. Les procès-verbaux plus anciens racontent comment un sujet a évolué.

L'acheteur peut aussi demander à son courtier de préparer des questions pour le syndicat. Le chapitre 7 en donne la méthode.

Ce que le vendeur doit demander

Pour les documents qui manquent, une demande au syndicat s'impose. Elle peut prendre un certain temps : il faut que quelqu'un cherche, copie, vérifie. Ne la laissez pas pour la dernière minute.

Un tableau pour suivre les demandes

Ce tableau est un point de départ. Adaptez-le à votre immeuble avec l'aide du syndicat ou de votre courtier.

6.3 À qui les demander

Le syndicat et ses représentants

Les documents du syndicat se demandent au syndicat. Concrètement, deux cas se présentent.

• Un gestionnaire. Une copropriété peut confier sa gestion à une personne ou à une entreprise. Dans ce cas, c'est elle qui tient les dossiers et répond aux demandes. Le nom et les coordonnées peuvent figurer sur les avis que vous recevez.
• Les administrateurs. Sans gestionnaire, la demande peut s'adresser à un administrateur du syndicat.

Dans les deux cas, adressez votre demande par écrit, en précisant l'adresse de l'immeuble, votre numéro d'unité et la liste des documents souhaités.

Comment formuler la demande

Voici une trame de courriel, à adapter. Elle demande des documents, pas des opinions.

LE FORMULAIRE — une demande de documents au syndicat, à adapter

Objet : demande de documents — [adresse], unité [numéro]

Bonjour,

Je suis copropriétaire de l'unité [numéro] et je prépare la vente de mon unité. Pourriez-vous me transmettre les documents suivants, ou m'indiquer comment les obtenir : [liste]. Si certains de ces documents n'existent pas ou ne peuvent pas être fournis, pouvez-vous me le confirmer par écrit ? Quels sont vos délais habituels pour une demande comme celle-ci ?

Merci de votre collaboration.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Gardez une copie de votre demande et de la réponse. Notez la date où vous avez écrit et celle où vous avez reçu les documents.

Le courtier, un relais utile

Votre courtier connaît ce type de démarche. Il peut vous indiquer à qui écrire, vous aider à formuler la demande, et suivre l'avancement avec vous. Il peut aussi vous dire quels documents les acheteurs demandent dans un cas comme le vôtre. Il ne remplace pas le syndicat : les documents viennent du syndicat.

CÔTÉ COURTIER — un relais, pas un substitut

Le courtier aide le vendeur à identifier les documents utiles, à rédiger la demande et à suivre le dossier. Il ne détient pas les documents du syndicat et ne peut pas en garantir le contenu. Pour toute question sur ce que les documents signifient en droit, il oriente vers le notaire ou l'avocat.

Le temps que cela peut prendre

Un syndicat n'a pas toujours un employé disponible pour répondre. Une demande peut prendre un certain temps, qui varie d'un immeuble à l'autre. Demandez au syndicat ou au gestionnaire quels sont leurs délais habituels, et prévoyez une marge. Si votre vente est déjà en cours et que les documents tardent, informez votre courtier : il saura comment l'expliquer aux acheteurs.

Les demandes de documents peuvent aussi donner lieu à des frais, selon l'immeuble. Demandez au syndicat si c'est le cas, et lesquels.

ATTENTION — ne reconstituez pas un document du syndicat

Si un document manque, ne le remplacez pas par vos souvenirs ni par un résumé de votre cru. Dites qu'il manque, indiquez à qui vous l'avez demandé et à quelle date, et laissez votre courtier en parler aux acheteurs.

6.4 Les questions à poser au courtier et au syndicat

Au courtier

• Quels documents du syndicat les acheteurs demandent-ils pour un condo comme le mien ?
• Comment présenter ce que je n'ai pas encore reçu du syndicat ?
• Dois-je avertir le syndicat que je mets mon unité en vente ?
• Comment organiser mes pièces en deux chemises : unité et immeuble ?
• Quelle version du formulaire s'applique à une unité en copropriété ?

Au syndicat ou à son gestionnaire

• Quels documents pouvez-vous me remettre pour préparer la vente de mon unité ?
• Dans quels délais, et à quels frais, le cas échéant ?
• Y a-t-il des travaux prévus ou en cours sur l'immeuble ? Où trouver l'information ?
• Y a-t-il des sujets en discussion qui pourraient concerner un futur acheteur ?
• Existe-t-il des documents que vous ne fournissez pas, et pourquoi ?

Au notaire ou à l'avocat

• Qu'est-ce qui revient à moi et qu'est-ce qui revient au syndicat, dans ma copropriété ?
• Que signifie, pour ma vente, un document du syndicat que je ne peux pas obtenir ?
• Dois-je transmettre les documents de la copropriété à l'acheteur ? Lesquels, et comment ?

Si vous êtes acheteur

Les mêmes questions valent pour l'acheteur d'un condo. Il demande, par l'entremise de son courtier, les documents du syndicat, et il les lit avec méthode (chapitre 7). Il pose ses questions de droit à son notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Luc et Fatima écrivent au gestionnaire de leur immeuble avec la liste des documents souhaités. Le gestionnaire répond qu'il lui faut un certain délai et demande s'ils veulent des copies papier ou numériques. Ils choisissent le numérique. À leur courtier, ils annoncent que les documents arriveront bientôt. Ce dernier prévient les acheteurs intéressés que les documents du syndicat suivront.

QUI CONSULTER — pour les documents d'un condo

Le syndicat ou son gestionnaire, pour les documents de l'immeuble. Le courtier, pour savoir lesquels réunir et comment les présenter. Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur la portée de ces documents et sur les responsabilités de chacun. Un courtier en assurance, pour comprendre ce que l'assurance de l'immeuble couvre et ce qu'il faut assurer de son côté.

Les erreurs qui coûtent cher

• Croire que ses chemises d'unité suffisent. En condo, une grande part de l'information est chez le syndicat.
• Attendre pour demander les documents. Un syndicat peut avoir besoin de temps pour répondre.
• Demander oralement. Une demande écrite se conserve et se rappelle.
• Reconstituer un document manquant. Dites qu'il manque, à qui vous l'avez demandé et quand.
• Confondre ce qui est à vous et ce qui est à l'ensemble. Cette frontière se règle par les documents de la copropriété et par un professionnel.
• Ignorer ce que le syndicat ne remet pas. L'absence d'un document est une information à noter et à signaler.
• Se limiter à l'unité quand on achète. L'état de l'immeuble et la gestion du syndicat comptent autant.
• Chercher la réponse juridique dans les documents seuls. Leur portée se demande au notaire ou à l'avocat.

À retenir

• En copropriété, deux niveaux d'information coexistent : l'unité et l'immeuble.
• L'information sur l'unité est chez vous ; l'information sur l'immeuble est, en grande partie, chez le syndicat.
• Les documents du syndicat se regroupent par utilité : organisation, gestion, état de l'immeuble, finances, assurances.
• On les demande par écrit au syndicat ou à son gestionnaire, tôt, avec une marge de temps.
• Le courtier aide à identifier et à demander les documents, mais il ne les détient pas.
• Un document manquant se signale ; il ne se reconstitue pas.
• Les questions de droit sur la copropriété vont au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Séparez vos pièces en deux chemises : l'unité et l'immeuble.
2. Retrouvez ce que vous avez reçu du syndicat : avis, procès-verbaux, budgets.
3. Dressez la liste de ce qui manque, avec le tableau de ce chapitre.
4. Écrivez au syndicat ou à son gestionnaire, par écrit, avec la liste des documents souhaités.
5. Demandez les délais et les frais, et prévoyez une marge.
6. Informez votre courtier de l'avancement de vos demandes.
7. Notez vos questions pour le syndicat, le courtier et le notaire.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quels documents du syndicat faut-il réunir pour un condo ?
• Comment présenter un document que je n'ai pas encore reçu ?
• Quelle version du formulaire s'applique ?

Au syndicat ou à son gestionnaire :

• Quels documents pouvez-vous me remettre, dans quels délais et à quels frais ?
• Des travaux sont-ils prévus ou en cours ?
• Y a-t-il des documents que vous ne fournissez pas ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Qu'est-ce qui revient à moi et au syndicat ?
• Que signifie un document que je ne peux pas obtenir ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle différence entre le niveau de l'unité et celui de l'immeuble ?
2. Nommez trois types de documents du syndicat.
3. À qui demander ces documents ?
4. Pourquoi demander tôt ?
5. Que faire si un document n'existe pas ou ne peut pas être fourni ?
6. À qui poser une question sur ce qui revient à l'unité et à l'immeuble ?

Réponses

1. Le niveau de l'unité concerne l'intérieur et les travaux que vous avez faits ; le niveau de l'immeuble concerne l'ensemble : structure, toiture, installations communes, finances et décisions du syndicat.
2. Par exemple : les procès-verbaux des assemblées, les rapports sur l'état de l'immeuble, les états financiers, les documents d'assurance de l'immeuble.
3. Au syndicat ou à son gestionnaire, par écrit.
4. Parce que le syndicat peut avoir besoin de temps pour répondre, et que les acheteurs les demanderont.
5. Le signaler : dire qu'il manque, à qui vous l'avez demandé et quand, et en informer son courtier.
6. Au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre I6 (Acheter et vendre en copropriété) pour la copropriété en général ; → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble) pour le dossier documentaire.

Chapitre 7 — L'acheteur lit les déclarations : quoi demander ensuite

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Anaïs a visité une maison qui lui plaît. Son courtier lui envoie les déclarations du vendeur, en pièce jointe. Elle ouvre le document le soir même, le lit d'une traite, et referme l'ordinateur un peu perplexe. Elle a l'impression d'avoir lu beaucoup de choses sans savoir lesquelles comptent. Certaines réponses sont précises, d'autres brèves, quelques-unes disent « je ne sais pas ». Que faire de tout cela ?

Ce chapitre s'adresse à l'acheteur. Il montre comment lire les déclarations d'un vendeur avec méthode, comment repérer ce qui mérite une question, comment faire inspecter et vérifier, et comment poser ses questions au vendeur par l'entremise des courtiers. Il ne dit rien de l'effet juridique des déclarations ni d'une garantie : ces questions se posent au notaire ou à l'avocat. Les personnes de ce chapitre sont fictives : Anaïs, qui reçoit les déclarations d'un vendeur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• lire les déclarations du vendeur en deux temps, avec un crayon à la main ;
• repérer les mentions qui méritent une question ;
• demander des pièces et poser des questions au vendeur par l'entremise de votre courtier ;
• planifier une inspection et d'autres vérifications ;
• préparer vos questions pour le courtier et le notaire.

Pourquoi c'est important

Pour l'acheteur, les déclarations du vendeur sont une information de première main : elles viennent d'une personne qui a vécu dans l'immeuble. Mais elles ne sont ni un rapport d'expert ni un portrait complet. Elles disent ce que le vendeur sait ou se rappelle, avec ses connaissances et ses limites. Elles laissent forcément des zones d'ombre.

Ce livre ne dit pas si ce document garantit quoi que ce soit : c'est une question pour le notaire ou l'avocat. Un acheteur qui le lit comme une liste de pistes à explorer en tire le meilleur parti. Il repère ce qui est clair, ce qui est flou, ce qui manque, et il pose les bonnes questions. Il fait aussi inspecter et vérifier, pour compléter ce que le vendeur ne peut pas savoir.

Ce chapitre ne dit pas ce que les déclarations valent aux yeux de la loi, ni ce que vous pouvez faire si l'une d'elles se révèle inexacte. Ce sont des questions de droit : posez-les à votre notaire ou à votre avocat avant de vous engager.

7.1 Lire avec méthode

Une première lecture sans réagir

Lisez le document une première fois d'un bout à l'autre, sans crayon, sans conclusion. Le but est d'avoir une impression d'ensemble : le vendeur a-t-il répondu avec détail ou avec brièveté ? Les réponses paraissent-elles ouvertes ou évasives ? Y a-t-il beaucoup de mentions de travaux, de réparations, d'événements ? Quelle image de l'immeuble se dégage ?

Évitez de tirer des conclusions à ce stade. Une réponse brève n'est pas forcément suspecte : le vendeur n'avait peut-être rien à ajouter. Une réponse détaillée n'est pas forcément rassurante : elle peut cacher une zone d'ombre ailleurs.

Une deuxième lecture avec un crayon

La deuxième lecture est plus lente. Prenez un surligneur ou une couleur dans votre logiciel, et marquez trois types de passages.

• Ce qui est clair et appuyé : une réponse précise, datée, avec la mention d'une pièce.
• Ce qui est flou ou incomplet : une réponse vague, sans date, sans source, ou qui dit « je ne sais pas » sur un sujet important.
• Ce qui est absent : un thème dont le document ne parle pas, mais que vous auriez attendu.

Cette troisième catégorie est la plus facile à manquer. Pour l'aider, utilisez la carte du chapitre 5 : terrain, eau et sous-sol ; bâtiment, toiture et systèmes ; travaux, sinistres et rapports. Passez les trois grands ensembles en revue et demandez-vous si le document a répondu à chacun.

L'ESSENTIEL — lire deux fois, de deux façons

Une première lecture pour l'impression d'ensemble, une deuxième pour le détail. Un crayon, trois couleurs : clair, flou, absent. Vos marques deviennent vos questions.

Une réponse « je ne sais pas » n'est pas une mauvaise nouvelle

Quand un vendeur écrit qu'il ne sait pas, c'est une réponse honnête. Elle vous indique un point à vérifier par d'autres moyens : une inspection, un document, une question à quelqu'un d'autre. Elle est plus utile qu'une réponse affirmative sans appui. Notez ces passages : ils vous diront où concentrer vos vérifications.

À l'inverse, méfiez-vous de la certitude excessive sur un sujet que le vendeur ne peut pas bien connaître. Un vendeur qui écrit que tout est parfait dans une partie de l'immeuble qu'il n'a jamais vue ne vous rassure pas : il vous donne une question à poser.

Lire en comparant

Les déclarations se lisent mieux avec d'autres documents à portée de main. Voici ce que vous pouvez mettre à côté.

• Vos propres observations de visite, notées ou photographiées.
• Le rapport d'inspection, quand vous l'aurez (section 7.3).
• Les pièces que le vendeur a jointes ou mentionnées.
• Les annonces et les fiches de présentation de l'immeuble, pour repérer des différences de description.

Un écart entre deux sources n'est pas une accusation. C'est une question à poser.

CAS CONCRET — dossier fictif

En deuxième lecture, Anaïs surligne en vert les réponses précises, en jaune les réponses floues et en rouge les silences. Les vendeurs mentionnent la toiture et le chauffage avec des dates approximatives : jaune. Ils mentionnent un rapport de spécialiste sur le sous-sol, mais sans en dire la date ni les recommandations : jaune aussi. Rien n'est dit de l'état des fenêtres : rouge, un silence. Elle obtient ainsi une liste de questions concrètes pour son courtier.

7.2 Repérer ce qui mérite une question

Les signaux qui appellent une question

Certains signaux, dans un document de ce genre, appellent un échange avec le vendeur par l'entremise du courtier. En voici une liste. Aucun n'est une alerte en soi : chacun est un point à clarifier.

• Une mention de travaux sans date, sans nom d'entrepreneur ou sans pièce. Qui les a faits ? Quand ? Y a-t-il une facture ?
• Une mention d'un problème « réparé ». Qu'est-ce qui a été réparé exactement ? Par qui ? Le problème est-il revenu ?
• Une réponse « je ne sais pas » sur un sujet important. Peut-on savoir autrement ? Y a-t-il quelqu'un qui pourrait répondre ?
• Une date approximative sur un élément coûteux ou essentiel. D'où vient la date ?
• Un rapport mentionné mais non fourni. Peut-on en obtenir une copie ?
• Une recommandation d'un rapport dont le suivi n'est pas mentionné. A-t-elle été suivie ?
• Un écart avec ce que vous avez vu ou lu ailleurs. Que s'est-il passé ?
• Un silence sur un sujet que vous attendiez. Le sujet ne s'applique-t-il pas, ou a-t-il été oublié ?

Comment formuler une question utile

Une bonne question est précise, neutre et écrite. Voici quelques principes.

• Précise : elle vise un point, pas l'ensemble. « Pouvez-vous me donner la date et l'entrepreneur de la réfection de la toiture ? » plutôt que « Parlez-moi de la toiture ».
• Neutre : elle ne contient ni accusation ni soupçon. « Pouvez-vous préciser… » plutôt que « Pourquoi n'avez-vous pas dit… ».
• Écrite : elle se garde. Votre courtier la transmet, et la réponse revient par le même canal.
• Reliée à une pièce, quand c'est possible : « Avez-vous la facture de ce travail ? »

ATTENTION — ne concluez pas, demandez

Un écart, un silence ou une réponse floue ne prouvent rien. Il peut s'agir d'un oubli, d'une ignorance sincère ou d'une explication simple. Ne prêtez pas d'intention au vendeur : posez la question et attendez la réponse.

Les questions de droit, à part

Certaines interrogations ne se posent pas au vendeur, parce qu'il n'est pas en position d'y répondre : que vaut cette réponse ? Que se passe-t-il si elle est inexacte ? Cela change-t-il ce que je peux demander ? Ces questions appartiennent à votre notaire ou à votre avocat. Notez-les pour votre rendez-vous.

Lire à deux, ou avec un proche

Quand on achète à deux, ou quand on veut un avis extérieur, on gagne à lire le document ensemble. Deux lecteurs ne remarquent pas les mêmes choses : l'un voit un silence que l'autre a manqué, l'un se rappelle une visite que l'autre a oubliée. Voici une façon simple de s'y prendre.

• Chacun lit seul d'abord, avec ses couleurs, sans parler.
• Ensuite, on compare. On met en commun ce qui a été marqué en jaune et en rouge, et on se demande pourquoi l'autre l'a vu ou non.
• On fusionne les questions dans un seul tableau, pour que le courtier n'en reçoive qu'une liste.
• On hiérarchise. Toutes les questions n'ont pas le même poids. Classez-les en trois groupes : celles qui peuvent changer votre décision, celles qui peuvent changer le prix ou les conditions, celles qui sont pour votre information. Votre courtier vous aidera à le faire.

Un proche de confiance peut aussi relire le document avec vous, mais n'oubliez pas que ses conseils ne remplacent ni ceux du courtier, ni ceux du notaire, ni ceux de l'inspecteur.

Si le temps presse

Il arrive qu'une offre doive être présentée rapidement, et que le document arrive tard. Ne sautez pas la lecture : faites-la en peu de temps, mais faites-la. Voici comment adapter la méthode.

1. Lisez une fois pour l'ensemble, puis une seconde fois avec un crayon, même si chaque lecture est rapide.
2. Choisissez trois ou quatre questions, les plus importantes pour vous, et transmettez-les tout de suite à votre courtier.
3. Demandez au courtier ce qui peut se vérifier plus tard et comment en tenir compte dans votre offre. Ce que cela suppose en droit est une question pour votre notaire (→ livre C3, La promesse d'achat, ligne par ligne).
4. Dites à votre courtier ce que vous n'avez pas eu le temps de vérifier. Il en tiendra compte dans la suite.

Ne laissez pas la hâte vous convaincre d'ignorer un doute. Un doute noté vaut mieux qu'un doute ignoré.

Garder le fil : un tableau de questions

Un tableau simple vous aide à ne rien perdre. Voici un modèle.

QUI CONSULTER — pour lire les déclarations

Votre courtier, pour relire le document avec vous, formuler vos questions au vendeur et les transmettre. Le notaire ou l'avocat, pour la portée du document et les suites d'une réponse inexacte. L'inspecteur en bâtiment, pour vérifier sur place ce que le vendeur ne peut pas savoir.

7.3 Faire inspecter et vérifier

Pourquoi les déclarations ne suffisent pas

Le vendeur écrit ce qu'il sait. L'inspecteur observe l'immeuble. Le premier parle du passé et de ce qu'il a vécu ; le second regarde l'état présent avec une formation et des outils. Les deux informations sont différentes, et elles se complètent. Même le vendeur le plus honnête ne peut pas dire ce qu'il n'a pas vu, ni ce qu'il n'a pas su reconnaître.

C'est pourquoi une inspection préachat est un complément précieux aux déclarations. Elle vous donne un point de vue extérieur, et elle peut mettre au jour ce que le vendeur ignorait. Pour comprendre comment cela se prépare et ce qu'on en attend, un autre livre de la collection y est consacré (→ livre D5, L'inspection préachat).

Comment lier l'inspection aux déclarations

Avant l'inspection, remettez à l'inspecteur la liste des passages que vous avez surlignés, et dites-lui ce qui vous inquiète ou vous intrigue. L'inspecteur ne peut pas tout vérifier, mais il peut porter une attention particulière à ce que vous lui signalez.

Quelques exemples de demandes à l'inspecteur, en termes simples :

• « Le vendeur mentionne une infiltration d'eau réparée au sous-sol. Pouvez-vous regarder l'état du sous-sol avec attention ? »
• « Le vendeur ne sait pas quand les fenêtres ont été posées. Qu'en pensez-vous à première vue ? »
• « La toiture est mentionnée avec une date approximative. Pouvez-vous m'en dire quelque chose ? »

Demandez aussi à l'inspecteur de vous dire ce qu'il n'a pas pu vérifier, ou ce qui demande un spécialiste.

CÔTÉ COURTIER — un partenaire pour préparer l'inspection

Votre courtier peut vous aider à choisir le moment de l'inspection, à convenir de l'accès à l'immeuble avec le vendeur et à transmettre à l'inspecteur la liste de vos questions. Il ne remplace pas l'inspecteur et ne juge pas de l'état de l'immeuble.

Les autres vérifications

L'inspection n'est pas la seule vérification possible. Selon l'immeuble et vos préoccupations, d'autres démarches peuvent s'ajouter : demander des documents, consulter la municipalité, faire appel à un spécialiste, vérifier le titre. Elles font l'objet d'un autre livre de la collection (→ livre D6, Les vérifications diligentes). Dans ce livre-ci, on retient surtout une idée : les déclarations sont un point de départ, et les vérifications sont leur complément.

Pour les documents de l'immeuble que vous pouvez demander, un livre de la collection en détaille la liste (→ livre C6, Le dossier documentaire de l'immeuble). Votre courtier vous aidera à choisir ceux qui conviennent.

Demander des pièces

Quand une mention appelle une pièce, demandez-la. Votre courtier transmet la demande au courtier du vendeur. Voici quelques pièces que vous pouvez demander : la facture d'un travail important, la garantie d'un équipement, le rapport mentionné dans le document, le certificat préparé par un arpenteur-géomètre, les documents du syndicat s'il s'agit d'un condo.

Notez ce que vous obtenez, ce qu'on vous refuse et ce qu'on vous répond que l'on n'a pas. Chacune de ces réponses est une information.

Garder la preuve de vos échanges

Gardez par écrit vos questions et les réponses reçues. Rangez-les avec les déclarations et le rapport d'inspection. Si vos échanges se font par téléphone, demandez à votre courtier de les confirmer par écrit. Cette trace vous sera utile pour discuter avec votre notaire, pour décider de la suite de votre démarche et pour vous souvenir de ce qui a été dit.

7.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

À votre courtier

• Pouvez-vous relire les déclarations avec moi et me dire ce qui vous frappe ?
• Quelles questions suggérez-vous de poser au vendeur ?
• Comment transmettre ces questions, et dans quel délai peut-on s'attendre à une réponse ?
• Quelles pièces demander en priorité ?
• Comment préparer l'inspection en fonction des déclarations ?
• Le vendeur a-t-il mis le document à jour depuis sa première diffusion ?

Au vendeur, par l'entremise du courtier

• Pouvez-vous préciser la date et l'auteur de tel travail ?
• Avez-vous la facture ou la garantie correspondante ?
• Le rapport mentionné peut-il m'être remis ? Ses recommandations ont-elles été suivies ?
• D'où vient telle information : l'avez-vous constatée ou vous a-t-elle été rapportée ?
• Y a-t-il eu des changements depuis la rédaction du document ?

À votre notaire ou à votre avocat

• Que signifie ce document dans ma situation d'acheteur ?
• Que puis-je faire si une réponse se révèle inexacte après la vente ?
• Comment les questions que j'ai posées et les réponses reçues entrent-elles dans le dossier ?
• Faut-il prévoir quelque chose dans mon contrat à la suite de ma lecture ?

À votre inspecteur en bâtiment

• Que pouvez-vous vérifier de ce qui est mentionné dans les déclarations ?
• Qu'est-ce que vous ne pouvez pas vérifier et qui demanderait un spécialiste ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs remet à son courtier un tableau de dix questions. Le courtier en transmet huit au courtier du vendeur et lui suggère de poser les deux autres à son notaire, parce qu'elles concernent la portée du document. Deux jours plus tard, les réponses arrivent : le vendeur envoie la facture de la toiture et dit ne pas avoir la date des fenêtres. Anaïs note les réponses dans son tableau, confie à l'inspecteur la liste des points à regarder et prend rendez-vous avec son notaire.

QUI CONSULTER — pour la suite de la lecture

Le courtier, pour transmettre les questions et obtenir les pièces. L'inspecteur en bâtiment, pour vérifier l'immeuble. Le notaire ou l'avocat, pour la portée du document, la façon d'en tenir compte dans le contrat et les suites d'une réponse inexacte.

Les erreurs qui coûtent cher

• Lire le document comme une garantie. Il dit ce que le vendeur sait, pas ce qui est vrai de tout l'immeuble.
• S'arrêter à une seule lecture. La deuxième lecture, avec un crayon, révèle ce que la première laisse passer.
• Se rassurer d'une réponse brève ou détaillée. Ni l'une ni l'autre ne prouve quoi que ce soit.
• Ignorer les silences. Ce qui n'est pas dit mérite autant de questions que ce qui est dit.
• Accuser le vendeur de mentir. Un écart est une question, pas une preuve.
• Poser les questions de droit au vendeur. Elles vont au notaire ou à l'avocat.
• Compter sur les déclarations sans faire inspecter. L'inspection voit ce que le vendeur ne peut pas voir.
• Ne rien garder par écrit. Une question ou une réponse non notée s'oublie.

À retenir

• Lisez les déclarations en deux temps : impression d'ensemble, puis détail avec un crayon.
• Marquez trois catégories : clair, flou, absent.
• Un « je ne sais pas » est une réponse honnête et un point à vérifier.
• Un écart ou un silence est une question à poser, jamais une accusation.
• Posez vos questions précises, neutres et écrites, par l'entremise de votre courtier.
• L'inspection et les autres vérifications complètent les déclarations.
• Les questions de droit vont au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Lisez une première fois le document, sans crayon.
2. Relisez avec trois couleurs : clair, flou, absent.
3. Passez la carte du chapitre 5 pour repérer les thèmes manquants.
4. Remplissez votre tableau de questions, avec le destinataire de chacune.
5. Remettez-le à votre courtier et demandez-lui de transmettre vos questions.
6. Planifiez l'inspection et remettez à l'inspecteur la liste des points à regarder.
7. Demandez les pièces mentionnées et notez ce que vous recevez.
8. Voyez votre notaire avec vos questions de droit avant de vous engager.

Questions à poser

À votre courtier :

• Que vous frappe dans ces déclarations ?
• Quelles questions poser au vendeur, et comment ?
• Quelles pièces demander en priorité ?

Au vendeur, par l'entremise du courtier :

• Pouvez-vous préciser la date et l'auteur de ce travail ?
• Avez-vous la facture, la garantie ou le rapport correspondant ?
• Y a-t-il eu des changements depuis la rédaction ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie ce document pour moi ?
• Que faire si une réponse se révèle inexacte ?

À votre inspecteur en bâtiment :

• Que pouvez-vous vérifier et que ne pouvez-vous pas vérifier ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi lire les déclarations en deux temps ?
2. Quelles trois catégories marquer à la deuxième lecture ?
3. Comment réagir à un « je ne sais pas » ?
4. Que faire d'un écart entre deux sources ?
5. Pourquoi faire inspecter, même avec des déclarations détaillées ?
6. À qui poser une question sur la portée d'une réponse ?

Réponses

1. La première lecture donne une impression d'ensemble ; la deuxième, plus lente et avec un crayon, permet de repérer le détail.
2. Ce qui est clair et appuyé, ce qui est flou ou incomplet, ce qui est absent.
3. Y voir une réponse honnête et un point à vérifier par d'autres moyens.
4. En faire une question précise, neutre et écrite, sans accuser.
5. Parce que le vendeur écrit ce qu'il sait, tandis que l'inspecteur observe l'état présent de l'immeuble avec une formation et des outils.
6. Au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre D5 (L'inspection préachat) ; → livre D6 (Les vérifications diligentes) ; → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble).

Chapitre 8 — Compléter par des vérifications : inspection et documents

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Anaïs a son tableau de questions, les réponses du vendeur et la date de son inspection. La veille, elle se demande comment tout cela va s'assembler. Elle a sous les yeux trois sources d'information : ce que dit le vendeur, ce que dira l'inspecteur et ce que montreront les documents. Si les trois s'accordent, elle sera rassurée. Si elles divergent, que fera-t-elle ?

Ce chapitre répond à cette question. Il montre ce qu'une inspection ajoute aux déclarations, quels documents demander, et comment confronter les trois sources pour en tirer une image juste. Il ne dit rien de la valeur juridique des déclarations ni de ce qu'un écart permettrait de faire : ce sont des questions pour le notaire ou l'avocat. Les personnes de ce chapitre sont fictives : Anaïs, qui reçoit les déclarations d'un vendeur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire ce qu'une inspection ajoute aux déclarations du vendeur et ce qu'elle ne peut pas faire ;
• choisir les documents à demander pour compléter votre lecture ;
• confronter déclarations, constats et documents, en notant les écarts ;
• discuter des écarts avec votre courtier, sans conclure à la place des professionnels ;
• préparer vos questions pour l'inspecteur, le courtier et le notaire.

Pourquoi c'est important

Un acheteur qui se fie à une seule source se prive de recoupements. Le vendeur connaît l'histoire, mais pas toujours l'état. L'inspecteur voit l'état, mais pas l'histoire. Les documents fixent des faits datés, mais ne décrivent pas tout. Aucune source n'est complète ; ensemble, elles se corrigent.

Confronter les sources, c'est aussi se donner la chance de repérer un décalage tôt, avant de s'engager. Un écart découvert pendant les vérifications se discute, se négocie ou se creuse. Le même écart découvert après la vente est une tout autre situation, dont ce livre ne décrit pas les suites : c'est une question pour le notaire ou l'avocat.

8.1 Ce qu'une inspection ajoute

Un regard extérieur, formé et outillé

L'inspecteur en bâtiment est un professionnel qui examine l'immeuble et en rend compte par écrit. Il regarde la structure visible, la toiture, les murs, les fenêtres, le sous-sol, les systèmes, les signes d'humidité ou d'usure. Il a une formation, des outils et l'habitude de repérer ce que le propriétaire ne remarque plus.

Ce que l'inspection ajoute aux déclarations :

• L'état présent. Les déclarations parlent du passé. L'inspection décrit ce qu'on peut observer aujourd'hui.
• Ce que le vendeur ne peut pas savoir. Un défaut caché derrière un mur ou dans un recoin échappe au propriétaire le plus honnête.
• Une évaluation technique. L'inspecteur peut dire si un élément paraît en bon état, en fin de vie ou à faire vérifier.
• Des recommandations. Il peut suggérer de consulter un spécialiste pour un sujet précis.

DÉFINITION — l'inspection préachat

Un examen de l'immeuble par un inspecteur en bâtiment, demandé par l'acheteur avant de s'engager, qui donne lieu à un rapport écrit. Elle décrit ce que l'inspecteur peut observer au moment de la visite. Un autre livre de la collection la décrit en détail (→ livre D5, L'inspection préachat).

Ce que l'inspection ne fait pas

Il faut aussi connaître ses limites, pour ne pas lui demander ce qu'elle ne peut pas donner.

• Elle n'ouvre pas les murs : elle ne voit pas l'intérieur de ce qui est fermé.
• Elle ne couvre pas tout. L'inspecteur vous dit ce qui entre dans son examen et ce qui n'y entre pas. Lisez cette partie du rapport.
• Elle ne prédit pas l'avenir. Elle décrit l'état au moment de la visite.
• Elle ne remplace pas un spécialiste pour un sujet pointu : fondation, structure, installation septique, par exemple.
• Elle ne dit rien de la valeur juridique des déclarations ni de vos droits.

L'ESSENTIEL — l'inspection répond à une autre question

Le vendeur répond à « qu'est-ce qui s'est passé ? », l'inspecteur répond à « dans quel état est-ce aujourd'hui ? ». Ni l'un ni l'autre ne répond à « qu'est-ce que cela change pour mes droits ? » : cette question va au notaire ou à l'avocat.

Préparer l'inspection avec les déclarations

L'inspection est plus utile quand l'inspecteur sait ce que vous cherchez. Avant la visite :

1. Remettez-lui vos passages surlignés, ou une liste de vos questions (chapitre 7).
2. Dites-lui ce que le vendeur a mentionné : travaux, réparations, rapports.
3. Demandez-lui ce qui sera inclus dans son examen et ce qui ne le sera pas.
4. Prévoyez d'être présent pendant l'inspection, si possible : l'inspecteur peut vous montrer sur place ce qu'il observe et répondre à vos questions.

Lire le rapport avec les déclarations à côté

Quand vous recevez le rapport, lisez-le en entier, y compris les parties sur les limites de l'examen. Puis reprenez vos déclarations et votre tableau de questions : le rapport répond-il à certaines ? En soulève-t-il de nouvelles ? Une recommandation de l'inspecteur correspond-elle à une mention du vendeur ?

CAS CONCRET — dossier fictif

L'inspecteur remet son rapport à Anaïs. Dans la partie sur le sous-sol, il décrit un état qu'il juge à faire vérifier par un spécialiste, et il note que la réparation mentionnée par le vendeur semble avoir été faite, sans pouvoir en juger la qualité. Anaïs relit les déclarations, retrouve la mention de la réparation et le rapport de spécialiste dont le vendeur parlait. Elle note : à demander, la copie de ce rapport et la suite donnée à ses recommandations.

QUI CONSULTER — sur l'inspection

L'inspecteur en bâtiment, pour l'état de l'immeuble et ce qui est inclus dans son examen. Un spécialiste (fondation, structure, drainage), si l'inspecteur le recommande. Le courtier, pour planifier l'inspection et transmettre vos questions. Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur ce que le rapport signifie pour vos droits.

8.2 Les documents à demander

Pourquoi des documents en plus

Les documents fixent des faits datés. Une facture dit qu'un travail a eu lieu, quand et par qui. Un rapport décrit un état à un moment précis. Un plan montre l'implantation. Ces faits ne dépendent ni de la mémoire du vendeur, ni de l'observation de l'inspecteur. Ils donnent un troisième point de repère.

Les documents à envisager

Selon l'immeuble et ce que vous cherchez, voici des documents que vous pouvez demander, par l'entremise de votre courtier. Chacun est décrit par son utilité, non par un contenu de formulaire.

Les documents sur l'histoire de l'immeuble.

• Les factures et les garanties des travaux importants mentionnés par le vendeur.
• Les rapports d'inspection ou d'expertise antérieurs.
• La correspondance avec les entrepreneurs, quand le vendeur l'a conservée.
• Les photos de chantiers.

Les documents sur le terrain et l'implantation.

• Le certificat ou le plan préparé par un arpenteur-géomètre.
• Les plans de l'immeuble, quand ils existent.

Les documents de la municipalité.

• Les renseignements que la municipalité peut fournir sur l'immeuble. Ils se demandent à la municipalité, et font partie des vérifications plus larges décrites dans un autre livre de la collection (→ livre D6, Les vérifications diligentes).

Les documents de la copropriété, s'il y a lieu.

• Les documents du syndicat (chapitre 6).

Pour une vue d'ensemble des documents qui constituent le dossier d'un immeuble, un livre de la collection lui est consacré (→ livre C6, Le dossier documentaire de l'immeuble).

Comment demander

Passez par votre courtier. Il fait la demande au courtier du vendeur, qui la transmet au vendeur ou au syndicat. Précisez ce que vous voulez et pourquoi : « La facture de la réfection de la toiture, mentionnée dans les déclarations » est plus utile que « les factures ».

Fixez-vous un délai raisonnable avec votre courtier. Un vendeur peut avoir besoin de temps pour retrouver ses pièces, et un syndicat aussi. Si les pièces tardent, demandez à votre courtier comment le dire dans la suite de la transaction. Les conséquences d'une pièce qui n'arrive pas se discutent avec votre notaire.

Ce qu'il faut faire des réponses

Chaque réponse a une valeur, même si elle est négative.

• Le document est fourni. Lisez-le, comparez-le aux déclarations et à l'inspection.
• Le document n'existe pas. Notez-le : c'est une information, pas une catastrophe. Demandez au courtier de vérifier si une autre pièce peut le remplacer.
• Le vendeur ne veut pas ou ne peut pas le fournir. Notez-le aussi et parlez-en à votre courtier et à votre notaire.
• Le document contredit les déclarations. Passez à la section 8.3.

ATTENTION — ne fermez pas la porte trop vite

Un document manquant n'est pas une preuve de mauvaise foi, et un document fourni n'est pas une preuve d'exactitude. Notez, comparez, posez la question suivante. N'arrêtez votre enquête qu'une fois la boucle bouclée : question posée, réponse reçue, réponse comprise.

8.3 Comment confronter déclarations et constats

Une méthode en trois colonnes

Pour chaque sujet important, notez en parallèle ce que disent les trois sources. Un tableau suffit.

Remplissez ce tableau au fur et à mesure que les informations arrivent. Une case vide dit ce qu'il vous manque.

Les quatre cas de figure

Quand vous comparez, quatre situations se présentent.

1. Les trois sources concordent. C'est la situation la plus simple. Le vendeur, l'inspecteur et les documents racontent la même histoire. Vous pouvez avancer avec plus de confiance sur ce sujet.

2. Deux sources concordent, la troisième manque. Par exemple, le vendeur et l'inspecteur disent la même chose, mais aucun document ne l'atteste. Demandez le document, ou demandez à votre courtier comment tenir compte de son absence.

3. Les sources divergent légèrement. Une date diffère d'une année, un nom d'entrepreneur n'est pas le même, une description ne correspond pas tout à fait. Ces écarts peuvent avoir une explication simple. Posez la question avant de conclure.

4. Les sources divergent nettement. Le vendeur affirme une chose, l'inspecteur en observe une autre, les documents en montrent une troisième. C'est le cas où il faut s'arrêter, noter l'écart avec précision et en parler à votre courtier, puis à votre notaire.

L'ESSENTIEL — un écart est une question, pas un verdict

Notez-le, décrivez-le avec précision, demandez une explication. Ne l'interprétez pas seul et ne prêtez pas d'intention. Ce qu'un écart change à votre situation est une question pour votre notaire ou votre avocat.

Quand l'inspecteur recommande un spécialiste

Il arrive que l'inspecteur écrive, dans son rapport, qu'un sujet dépasse son examen et mérite l'avis d'un spécialiste : un ingénieur pour une structure, un spécialiste en drainage pour une infiltration, un électricien pour une installation. C'est une recommandation utile, pas une alarme. Elle veut dire que, pour ce sujet, un regard plus pointu est nécessaire pour répondre à vos questions.

Pour y donner suite :

• Demandez à l'inspecteur quel type de spécialiste consulter et ce qu'il faudrait lui demander précisément.
• Parlez-en à votre courtier, qui verra avec vous comment organiser cette vérification dans le temps de votre transaction et avec l'accord du vendeur.
• Demandez une soumission ou une estimation écrite, si le spécialiste peut en donner une, plutôt qu'une opinion verbale.
• Gardez le rapport du spécialiste avec celui de l'inspecteur et vos déclarations.

Le coût d'une telle vérification et la façon de la répartir ne se règlent pas dans ce livre : ce sont des questions pour votre courtier et votre notaire.

Organiser le temps des vérifications

Les vérifications prennent du temps, et le temps d'une transaction n'est pas infini. Plus vous planifiez tôt, plus vous avez de choix. Voici une façon de penser le calendrier, sans date ni délai imposé.

1. Avant l'inspection : lire les déclarations, préparer le tableau de questions, transmettre les demandes de pièces.
2. Autour de l'inspection : être présent, poser ses questions, recevoir le rapport.
3. Après l'inspection : confronter les sources, relancer pour les pièces manquantes, consulter un spécialiste si l'inspecteur le recommande.
4. Avant de s'engager davantage : rencontrer le notaire avec le tableau de confrontation et les questions de droit.

Les délais exacts qui s'appliquent à votre transaction dépendent de vos documents contractuels. Demandez-les à votre courtier et à votre notaire, et ne les devinez pas.

Noter l'écart avec précision

Un écart bien noté se décrit en quatre éléments : le sujet, ce que dit chaque source, la date de chaque information et la question que vous posez. Par exemple, pour le sous-sol : le vendeur écrit que l'infiltration a été réparée ; l'inspecteur observe un état qu'il recommande de faire vérifier ; le rapport du spécialiste n'est pas encore reçu ; la question est de savoir si on peut l'obtenir pendant la période de vérifications.

Cette précision aide votre courtier à agir, votre notaire à comprendre et vous-même à ne pas perdre le fil.

Un exemple de lecture croisée, étape par étape

Pour fixer les idées, voici comment Anaïs procède pour un seul sujet, la toiture. Les faits sont fictifs.

1. Elle relit la déclaration du vendeur : la couverture a été remplacée, avec une date approximative.
2. Elle ouvre le rapport de l'inspecteur à la partie sur la toiture : il décrit l'état observé depuis le sol et depuis l'accès disponible, et il précise ce qu'il n'a pas pu voir.
3. Elle ouvre la facture transmise par le vendeur : elle porte une date et le nom d'un entrepreneur.
4. Elle compare les trois. La date de la facture est proche de la date approximative du vendeur, et l'état décrit par l'inspecteur paraît cohérent avec un remplacement passé.
5. Elle note ce qui reste ouvert : la garantie de l'entrepreneur est mentionnée dans le dossier, mais elle n'a pas encore reçu le document. Elle l'ajoute à sa liste de pièces à demander.
6. Elle consigne le tout sur une ligne de son tableau, avec les dates de chaque information.

En peu de temps, Anaïs a transformé trois documents séparés en une ligne claire. Elle peut répéter l'exercice pour chaque sujet important. Les sujets où les sources ne concordent pas ressortent d'eux-mêmes.

En discuter avec le courtier

Votre courtier est le bon interlocuteur pour la suite pratique. Il peut transmettre vos questions, suggérer d'autres vérifications, discuter avec le courtier du vendeur de ce qui est possible et vous aider à décider de la marche à suivre. Il ne tranche pas pour vous et ne donne pas d'avis juridique.

CÔTÉ COURTIER — un intermédiaire pour clarifier

Le courtier transmet les questions, rapporte les réponses et aide l'acheteur à voir les options pratiques. Il ne dit pas ce qu'un écart permet de faire en droit : il oriente vers le notaire ou l'avocat.

Ce qui peut suivre

Après la confrontation, plusieurs suites sont possibles, selon ce que vous aurez constaté : poursuivre sans changement, demander une vérification supplémentaire, consulter un spécialiste, discuter de la suite de la transaction avec votre courtier et votre notaire. Laquelle choisir dépend de votre situation. Ce livre ne la choisit pas pour vous.

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs remplit son tableau. Pour la toiture, la facture du vendeur confirme sa date et l'inspecteur décrit un état cohérent : les trois sources concordent. Pour les fenêtres, personne ne connaît la date : elle note que c'est une inconnue partagée et demande à l'inspecteur ce qu'il en pense. Pour le sous-sol, elle attend le rapport du spécialiste avant de conclure. Elle prépare son rendez-vous avec son notaire en y apportant les trois lignes de son tableau qui restent ouvertes.

8.4 Les questions à poser

À l'inspecteur en bâtiment

• Qu'est-ce qui entre dans votre examen et qu'est-ce qui n'y entre pas ?
• Que pouvez-vous dire de tel élément mentionné dans les déclarations ?
• Quels sujets recommandez-vous de faire vérifier par un spécialiste ?
• Votre rapport décrit-il l'état au moment de la visite seulement ?
• Quelle partie de votre rapport faut-il lire avec le plus d'attention ?

Au courtier

• Quels documents demander en complément de l'inspection ?
• Comment présenter un écart au courtier du vendeur ?
• Dans quel délai peut-on attendre les pièces demandées ?
• Que faire si une pièce n'existe pas ou n'est pas fournie ?
• Quelles autres vérifications suggérez-vous pour cet immeuble ?

Au vendeur, par l'entremise des courtiers

• Pouvez-vous confirmer telle date ou telle information ?
• Avez-vous la pièce qui atteste ce travail ?
• Pouvez-vous expliquer cet écart entre votre déclaration et ce qu'on a observé ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que signifie, dans ma situation, un écart entre les déclarations et l'inspection ?
• Que faire si un document demandé n'est pas fourni ?
• Comment les constats de l'inspection s'articulent-ils avec les déclarations dans mon dossier ?
• Faut-il prévoir quelque chose dans mon contrat à la suite de ces vérifications ?

QUI CONSULTER — pour compléter les vérifications

L'inspecteur en bâtiment, pour l'état de l'immeuble. Un spécialiste, pour un sujet pointu. Le courtier, pour les demandes de documents et la communication avec l'autre partie. Le notaire ou l'avocat, pour tout ce qu'un écart ou une absence de document signifie pour vos droits.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se fier à une seule source. Le vendeur, l'inspecteur et les documents se complètent.
• Demander à l'inspection ce qu'elle ne fait pas. Elle ne voit pas dans les murs et ne prédit pas l'avenir.
• Ne pas lire les limites du rapport. Elles disent ce qui n'a pas été examiné.
• Demander « tous les documents ». Une demande précise reçoit une meilleure réponse.
• Interpréter seul un écart. Notez-le, demandez une explication, consultez les professionnels.
• Prêter une intention au vendeur. Un écart peut avoir une explication simple.
• S'arrêter à la première réponse. Boucler la boucle : question, réponse, compréhension.
• Oublier de tout garder par écrit. Le tableau de confrontation et les échanges sont votre mémoire.

À retenir

• L'inspection ajoute l'état présent et un regard extérieur ; elle a des limites.
• Les documents fixent des faits datés et donnent un troisième repère.
• Confrontez trois sources : le vendeur, l'inspecteur, les documents.
• Quatre cas de figure : concordance, source manquante, écart léger, écart net.
• Un écart est une question, pas un verdict ; notez-le avec précision.
• Le courtier clarifie en pratique ; il ne donne pas d'avis juridique.
• Ce qu'un écart change à vos droits se demande au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Préparez l'inspection avec vos passages surlignés et la liste des mentions du vendeur.
2. Soyez présent à l'inspection, si possible, et posez vos questions.
3. Lisez le rapport en entier, limites comprises.
4. Demandez les documents utiles, de façon précise, par votre courtier.
5. Remplissez le tableau de confrontation : vendeur, inspecteur, documents.
6. Notez chaque écart avec précision et posez la question qui l'accompagne.
7. Discutez des suites pratiques avec votre courtier.
8. Apportez vos écarts à votre notaire avec vos questions de droit.

Questions à poser

À l'inspecteur en bâtiment :

• Qu'est-ce qui est inclus dans votre examen, et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
• Quels sujets recommandez-vous de faire vérifier ?

À votre courtier :

• Quels documents demander en complément ?
• Comment présenter un écart à l'autre partie ?

Au vendeur, par l'entremise des courtiers :

• Pouvez-vous confirmer ou expliquer cette information ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie un écart entre les déclarations et l'inspection dans ma situation ?
• Que faire si un document demandé n'est pas fourni ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'ajoute l'inspection aux déclarations du vendeur ?
2. Nommez deux limites d'une inspection.
3. Pourquoi demander des documents en plus ?
4. Nommez les trois sources à confronter.
5. Que faire d'un écart entre deux sources ?
6. À qui demander ce qu'un écart change à vos droits ?

Réponses

1. L'état présent de l'immeuble, un regard extérieur formé et outillé, ce que le vendeur ne peut pas savoir et des recommandations.
2. Par exemple : elle n'ouvre pas les murs ; elle ne prédit pas l'avenir ; elle ne couvre pas tout ; elle ne remplace pas un spécialiste.
3. Parce que les documents fixent des faits datés, indépendants de la mémoire du vendeur et de l'observation de l'inspecteur.
4. Le vendeur, l'inspecteur et les documents.
5. Le noter avec précision, poser une question et attendre la réponse, sans l'interpréter seul ni prêter d'intention.
6. Au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre D5 (L'inspection préachat) ; → livre D6 (Les vérifications diligentes) ; → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble).

Chapitre 9 — Quand une information change ou qu'un doute apparaît

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Les déclarations de Mireille et Patrick sont rédigées, relues avec leur courtier et mises à la disposition des acheteurs. Un mois plus tard, en rangeant le garage, Patrick retrouve une vieille enveloppe : une facture dont ils ne se souvenaient plus, pour des travaux faits au sous-sol avant la réparation de l'infiltration. Il se demande aussitôt si cela change quelque chose à ce qu'ils ont écrit. Dans la même semaine, une petite tache apparaît au plafond de la salle de bain. Mireille se demande s'il faut en parler.

Ce chapitre est consacré à ces moments. Une information change, une nouvelle pièce apparaît, un doute surgit : que fait un vendeur ? Que fait un acheteur ? Il décrit des gestes pratiques : informer son courtier, garder des traces écrites, ne pas taire un doute, consulter un professionnel. Il ne décrit aucune conséquence juridique ni aucun recours : ces questions appartiennent au notaire ou à l'avocat. Les personnes de ce chapitre sont fictives : Mireille et Patrick, qui vendent leur maison, et Anaïs, qui reçoit les déclarations d'un vendeur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître qu'une information a changé, ou qu'un doute mérite d'être signalé ;
• informer votre courtier sans tarder et garder une trace écrite de ce que vous lui dites ;
• parler d'un doute plutôt que de le taire, avec des mots simples et exacts ;
• savoir quand et comment consulter un professionnel ;
• préparer vos questions pour le courtier, le notaire ou l'avocat.

Pourquoi c'est important

Les déclarations du vendeur sont rédigées à un moment précis. Après, la vie continue : un événement survient, une pièce se retrouve, un souvenir revient, une observation s'ajoute. Entre la rédaction et la signature chez le notaire, le temps passe, et l'immeuble aussi. Un document qui décrivait bien la situation au départ peut ne plus la décrire aussi bien à l'arrivée.

Les acheteurs et leurs courtiers comptent sur la justesse de l'information qu'ils ont reçue. Un vendeur qui signale un changement ou un doute aide chacun à décider avec une information à jour. Il garde aussi la trace de ce qu'il a dit et quand. À l'inverse, se taire par gêne, par crainte ou par négligence laisse l'acheteur avec une image qui n'est plus tout à fait juste.

Pour l'acheteur, la question se pose à l'envers : un doute peut naître après la lecture, une information peut changer pendant la transaction. Lui aussi a des gestes à faire.

Ce chapitre ne dit pas ce que la loi prévoit quand une information change, ni ce qui arrive si on se tait. Ce sont des questions de droit. Si vous vous les posez, notez-les pour votre notaire ou votre avocat, et ne tardez pas à les consulter.

9.1 Mettre à jour ce qui a changé

Reconnaître un changement

Un changement peut être de toute nature. Voici quelques exemples, tous fictifs ou génériques.

• Une pièce retrouvée : une facture, un rapport, une garantie que vous n'aviez pas et qui précise ou corrige ce que vous avez écrit.
• Un événement nouveau : un dégât, une panne, un incident depuis la rédaction.
• Un travail fait depuis : une réparation, un remplacement, un ajout réalisé après la diffusion du document.
• Une information apprise : un entrepreneur vous apprend la cause d'un problème, un voisin vous parle d'un événement passé.
• Un souvenir corrigé : vous vous rendez compte qu'une date que vous aviez donnée était inexacte.

Le critère est simple : est-ce que l'image que le document donne de l'immeuble n'est plus tout à fait juste ? Si oui, c'est un changement à signaler. Si vous hésitez, signalez-le quand même : votre courtier vous aidera à trancher.

L'ESSENTIEL — dans le doute, on en parle

Un changement signalé, même mineur, ne coûte qu'un courriel. Un changement passé sous silence peut coûter beaucoup plus. Informez votre courtier dès que vous remarquez quelque chose qui rend le document moins juste.

Le premier réflexe : prévenir son courtier

Dès que vous constatez un changement, informez votre courtier. Ne tentez pas de décider seul s'il faut modifier le document, comment le faire ou à qui l'annoncer. Votre courtier connaît la marche à suivre pour mettre le document à jour et pour en informer les acheteurs concernés, y compris ceux qui l'ont déjà reçu.

Quand vous le contactez :

• Écrivez-lui plutôt que de lui téléphoner seulement. Un courriel garde la trace de ce que vous avez dit et de la date.
• Soyez précis : de quoi s'agit-il, quand l'avez-vous découvert, quelle pièce l'atteste.
• Joignez la pièce, si vous en avez une.
• Ne minimisez pas et n'exagérez pas : décrivez ce que vous savez.
• Demandez ce qu'il recommande pour la suite, et notez sa réponse.

Mettre à jour le document

La mise à jour se fait avec votre courtier. Il vous dira comment modifier le document, comment indiquer la date de la modification et comment en informer les personnes qui l'ont reçu. Ce livre ne décrit pas cette marche à suivre en détail, parce qu'elle dépend du formulaire et de votre situation.

Quelques principes pratiques valent dans tous les cas.

• Gardez l'ancienne version. Ne l'écrasez pas : conservez-la, datée, à côté de la nouvelle.
• Indiquez ce qui a changé et à quelle date. Une mise à jour claire vaut mieux qu'une réécriture silencieuse.
• Informez ceux qui ont reçu l'ancienne version, par l'entremise de votre courtier.
• Conservez les échanges qui ont mené à la mise à jour.

CAS CONCRET — dossier fictif

Patrick retrouve la facture des travaux faits au sous-sol avant la réparation. Il l'envoie à leur courtier par courriel avec une phrase : « retrouvée aujourd'hui dans le garage, concerne le sous-sol, je ne sais pas si cela change nos réponses ». Le courtier relit avec eux, et ils décident ensemble de mettre à jour le document. Ils gardent l'ancienne version, datée, et notent la date de la nouvelle. Le courtier prévient les acheteurs intéressés. Pour savoir si ce changement a des effets particuliers, Mireille et Patrick posent la question à leur notaire.

Pendant la période entre la rédaction et la signature

Les changements ne s'arrêtent pas à la mise en marché. Entre l'offre et la signature chez le notaire, il peut s'écouler du temps, et l'immeuble continue de vivre. Si quelque chose se passe pendant cette période, informez votre courtier tout de suite. C'est vrai pour le vendeur comme pour l'acheteur : l'acheteur qui constate quelque chose à la visite finale, par exemple, le signale à son courtier.

Ce que cela change dans la transaction, et ce que le contrat prévoit pour cette période, se demande au notaire ou à l'avocat.

QUI CONSULTER — quand une information change

Votre courtier, pour mettre le document à jour et informer les acheteurs. Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur les effets d'un changement. Le spécialiste concerné, si le changement est technique et que vous voulez le comprendre.

9.2 Parler d'un doute plutôt que le taire

Ce qu'est un doute, ici

Un doute n'est pas une certitude. C'est une impression, une observation incomplète, une inquiétude qui n'a pas de nom. La petite tache au plafond de la salle de bain de Mireille et Patrick en est un exemple : ils ne savent pas ce que c'est, ni si cela a une importance.

Un doute n'est pas un défaut avéré. Il ne faut ni le présenter comme tel, ni le cacher comme s'il n'existait pas. Le bon geste est de le dire, avec ses limites : « j'ai remarqué ceci, je ne sais pas ce que c'est, je ne sais pas si cela compte ».

Pourquoi on se tait, et pourquoi il ne faut pas

On se tait pour de bonnes et de moins bonnes raisons. Par crainte de faire fuir un acheteur. Par peur de compliquer la vente. Par habitude de ne pas déranger. Parce qu'on se dit que ce n'est probablement rien. Ces réactions sont humaines, et elles ne sont pas des preuves de mauvaise foi.

Mais le silence a un coût. L'acheteur qui ne sait pas ne peut pas poser de question, et le vendeur qui n'a rien dit ne peut pas expliquer. Un doute qu'on garde pour soi peut devenir un problème qu'on aurait pu traiter tôt, avec calme. Un doute qu'on partage peut devenir une simple vérification.

Ce que la loi dit du silence et de ses suites est une question de droit. Ce chapitre se limite au geste pratique : en parler à son courtier.

Comment en parler

Voici quelques conseils pour exprimer un doute avec justesse.

1. Décrire ce qu'on voit, sans l'interpréter. « Une tache de couleur plus foncée est apparue au plafond, près de la fenêtre » plutôt que « il y a une fuite ».
2. Dire depuis quand. « Je l'ai remarquée mardi dernier, elle n'y était pas la semaine précédente. »
3. Dire ce qu'on ignore. « Je ne sais pas ce qui la cause. »
4. Joindre une photo, datée si possible.
5. Proposer une vérification. « Je peux faire venir quelqu'un pour la regarder. »

Cette façon de faire est honnête et utile. Elle laisse la place à l'acheteur et au courtier pour réagir sans dramatiser.

Un petit protocole pour garder la tête froide

Un changement ou un doute peut provoquer une réaction vive : de l'inquiétude, de la gêne, l'envie d'agir tout de suite. C'est normal, et cela se comprend. Un petit protocole aide à garder la tête froide et à agir avec méthode plutôt que sous le coup de l'émotion. Il tient en cinq questions, à se poser dans cet ordre.

1. Qu'est-ce que je sais, exactement ? Écrivez-le en une ou deux phrases, sans interprétation.
2. Qu'est-ce que je ne sais pas ? Écrivez-le aussi. C'est ce qui rend votre message honnête.
3. Qu'est-ce qui l'atteste ? Une photo, une facture, un message, un témoin.
4. Qui doit le savoir en premier ? Votre courtier d'abord, parce qu'il connaît la marche à suivre. Si la question touche vos droits, ajoutez votre notaire ou votre avocat, sans attendre que le courtier l'ait réglée.
5. Que dois-je garder ? Le message envoyé, la réponse reçue, la pièce, la date.

Ce protocole prend peu de temps, et il évite deux erreurs opposées : tout dramatiser, ou ne rien dire. Il vaut pour les petits événements comme pour les plus sérieux.

Pour l'acheteur, un doute se dit aussi

Anaïs, après sa visite, se rappelle d'une odeur qu'elle avait trouvée étrange au sous-sol. Elle n'en avait pas parlé, croyant à une impression. Elle décide de le dire à son courtier, avec les mêmes précautions : ce qu'elle a perçu, où, quand, ce qu'elle ignore. Son courtier transmet la question et prévoit d'en parler à l'inspecteur. L'acheteur qui garde un doute pour lui perd la chance de le faire vérifier.

ATTENTION — ne diagnostiquez pas, décrivez

Quand vous parlez d'un doute, évitez de nommer une cause que vous ne connaissez pas. « Il y a une fuite » est une conclusion ; « il y a une tache » est une observation. Laissez les professionnels poser le diagnostic.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille photographie la tache au plafond de la salle de bain, note la date et écrit à leur courtier : « tache apparue cette semaine, je ne sais pas ce que c'est, voici une photo ». Le courtier propose de faire venir un plombier avant la fin de la semaine. Le plombier regarde et rend un avis écrit. Mireille garde la photo, le message et l'avis, et les range dans sa chemise de la salle de bain. Elle demande à son courtier comment mentionner l'épisode dans le document, et elle note une question pour son notaire.

9.3 Consulter un professionnel

Quel professionnel pour quelle question

Un changement ou un doute peut appeler l'aide de plusieurs professionnels. Chacun répond à un type de question.

Quand l'acheteur constate un changement avant la signature

L'acheteur aussi peut constater un changement avant la signature, par exemple à une dernière visite de l'immeuble. Une pièce qui n'est plus dans le même état, un appareil absent, une trace nouvelle : voilà des constats à signaler tout de suite.

Voici comment procéder.

• Photographiez ce que vous constatez, avec la date.
• Écrivez à votre courtier sans attendre, en décrivant ce que vous voyez et ce que vous aviez vu avant.
• Comparez avec vos notes de la première visite, les photos de l'annonce et le rapport d'inspection.
• Avant de signer autre chose, demandez à votre courtier et, si votre question touche vos droits, à votre notaire s'il vaut mieux attendre leur réponse.

Ce que ce constat permet de faire dans votre transaction dépend de vos documents. Ne le devinez pas : posez la question à votre notaire ou à votre avocat, tout de suite.

Consulter à temps

Le moment compte. Plus tôt vous demandez conseil, plus vous avez de choix. Un vendeur qui attend la veille de la signature pour dire quelque chose risque de compliquer la situation de tous. Un acheteur qui attend d'avoir emménagé pour poser ses questions risque d'avoir moins de choix. Ce que ces options sont, et ce qui devient possible ou impossible avec le temps, se demande au notaire ou à l'avocat.

Apporter un dossier complet

Pour que la consultation soit utile, venez avec :

• la chronologie de ce qui s'est passé, avec les dates ;
• les pièces : factures, rapports, photos, échanges de courriels ;
• les deux versions du document, ancienne et nouvelle, s'il y a eu mise à jour ;
• vos questions écrites, classées par destinataire.

Les problèmes après la vente

Si un doute ou un problème n'apparaît qu'après la vente, la situation est différente, et d'autres démarches entrent en jeu. Un livre de la collection s'y consacre (→ livre M5, Problèmes après la vente). Ce livre-ci s'arrête à la signature.

QUI CONSULTER — quand un doute apparaît

Votre courtier, pour le geste pratique immédiat. Le spécialiste ou l'inspecteur en bâtiment, pour comprendre ce que vous constatez. Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur vos droits, vos obligations et les suites. L'assureur, si un événement survenu pourrait concerner votre contrat.

9.4 Les questions à poser

À votre courtier

• Cette information nouvelle change-t-elle ce que nous avons écrit ?
• Comment mettre le document à jour et comment l'indiquer ?
• Comment informer les acheteurs qui ont déjà reçu l'ancienne version ?
• Comment présenter ce doute sans l'amplifier ni le cacher ?
• Que recommandez-vous comme vérification ?

Au spécialiste ou à l'inspecteur en bâtiment

• Pouvez-vous regarder ce que j'ai remarqué et me dire ce que c'est ?
• Faut-il faire une vérification plus poussée ?
• Pouvez-vous me remettre un avis écrit ?

Au notaire ou à l'avocat

• Que signifie, dans ma situation, ce changement ou ce doute ?
• Que dois-je faire de plus que d'en informer mon courtier ?
• Que se passe-t-il si je découvre quelque chose après la signature ?
• Comment les traces que j'ai gardées entrent-elles dans mon dossier ?

À l'assureur

• Cet événement concerne-t-il mon contrat d'assurance ? Dois-je le déclarer ?

Un journal des changements et des doutes

Tenez une page où vous notez, avec la date, tout changement ou tout doute, ce que vous en avez fait et la réponse reçue. Voici un modèle.

Ce journal est votre mémoire. Il vous évite d'oublier ce que vous avez dit et à qui, et il se montre sans gêne à votre notaire. Relisez-le avant chaque rendez-vous avec votre courtier ou votre notaire, pour ne rien oublier de ce qui s'est passé depuis la dernière rencontre.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se taire par gêne ou par crainte. Un doute partagé devient une vérification ; un doute caché peut devenir un problème.
• Décider seul de mettre à jour le document. La marche à suivre passe par le courtier.
• Écraser l'ancienne version. Gardez-la, datée, à côté de la nouvelle.
• Informer seulement par téléphone. Une trace écrite garde la date et clarifie.
• Diagnostiquer soi-même. Décrivez ce que vous voyez ; laissez les professionnels poser le diagnostic.
• Attendre la veille de la signature. Plus on parle tôt, plus on a de choix.
• Minimiser ou exagérer. Écrivez ce que vous savez, ni plus ni moins.
• Oublier de relier l'événement à un document. La photo, la facture ou l'avis écrit appuient ce que vous dites.

À retenir

• Les déclarations sont rédigées à un moment précis ; l'immeuble et ce qu'on en sait évoluent ensuite.
• Un changement ou un doute se signale à son courtier, par écrit, avec la pièce si possible.
• Dans le doute, on en parle : le silence prive l'autre partie de la possibilité de réagir.
• Un doute se décrit, il ne se diagnostique pas.
• La mise à jour du document se fait avec le courtier ; on garde l'ancienne version.
• On consulte le bon professionnel, à temps, avec un dossier complet.
• Les effets juridiques d'un changement ou d'un silence se demandent au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Ouvrez un journal des changements et des doutes dès la diffusion du document.
2. Quand quelque chose survient, notez-le avec la date, et prenez une photo si pertinent.
3. Écrivez à votre courtier sans tarder, avec la pièce.
4. Demandez-lui comment mettre le document à jour et comment informer les acheteurs.
5. Conservez l'ancienne version et indiquez la date de la nouvelle.
6. Consultez le professionnel qui convient : spécialiste, inspecteur, assureur.
7. Voyez votre notaire ou votre avocat avec vos questions de droit et votre dossier.
8. Gardez toutes les traces : courriels, photos, avis écrits.

Questions à poser

À votre courtier :

• Cette information change-t-elle ce que nous avons écrit ?
• Comment mettre le document à jour et en informer les acheteurs ?

Au spécialiste ou à l'inspecteur en bâtiment :

• Pouvez-vous regarder ceci et m'en dire plus ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Que signifie ce changement dans ma situation ?
• Que faire si je découvre quelque chose après la signature ?

À votre assureur :

• Cet événement concerne-t-il mon contrat ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez trois exemples de changement à signaler.
2. Quel est le premier réflexe quand une information change ?
3. Comment parler d'un doute avec justesse ?
4. Pourquoi garder l'ancienne version du document ?
5. Quel professionnel consulter pour comprendre la cause de ce qu'on constate ?
6. À qui poser une question sur les effets d'un changement ?

Réponses

1. Par exemple : une pièce retrouvée, un événement nouveau, un travail fait depuis la rédaction.
2. Prévenir son courtier, de préférence par écrit, avec la pièce qui l'atteste.
3. Décrire ce que l'on voit sans l'interpréter, dire depuis quand, dire ce que l'on ignore, joindre une photo et proposer une vérification.
4. Pour garder la trace de ce qui a été dit et quand, et pour que la mise à jour soit claire.
5. Un spécialiste du domaine ou l'inspecteur en bâtiment.
6. Au notaire ou à l'avocat.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre M5 (Problèmes après la vente) pour ce qui se passe après la vente.

Chapitre 10 — Votre trousse des déclarations

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mireille et Patrick ont terminé leur préparation. Sur la table de la cuisine, il y a maintenant une chemise de pièces, un carnet de questions, un journal des changements et une copie du document relu avec leur courtier. Ils se disent qu'ils auraient aimé avoir tout cela sur une seule page, au début. Anaïs, de son côté, a un tableau de questions, un tableau de confrontation et un dossier de réponses. Elle voudrait aussi une liste simple pour ne rien oublier. Luc et Fatima, qui vendent un condo, ajoutent leurs demandes au syndicat.

Ce chapitre rassemble tout. Il ne contient aucun contenu nouveau : il reprend, sous forme de listes de contrôle, de tableaux et de questions types, ce que les neuf chapitres précédents ont montré. Vous pouvez l'imprimer, le garder dans votre chemise et le relire avant chaque rendez-vous. Les personnes de ce livre sont fictives : Mireille et Patrick, qui vendent leur maison ; Anaïs, qui reçoit les déclarations d'un vendeur ; Luc et Fatima, qui vendent un condo.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle de vendeur, étape par étape, de la préparation à la mise à jour ;
• parcourir une liste de contrôle d'acheteur, de la lecture aux vérifications ;
• tenir un tableau de suivi des pièces ;
• apporter à chaque professionnel les bonnes questions ;
• retrouver, dans les chapitres précédents, la section qui développe chaque point.

Pourquoi c'est important

Une transaction demande beaucoup de petits gestes, et c'est dans les petits gestes qu'on oublie quelque chose. Une liste de contrôle ne remplace pas le jugement ni les professionnels, mais elle libère l'esprit : on n'a plus à se souvenir de tout, on n'a qu'à suivre la liste. Elle sert aussi de langage commun avec le courtier, qui peut vous dire où vous en êtes et ce qui reste à faire.

Ce chapitre ne dit rien de nouveau sur le droit, ni sur la portée des déclarations. Pour toute question de cet ordre, il renvoie, comme le reste du livre, au notaire ou à l'avocat.

10.1 La liste de contrôle du vendeur

Cochez chaque point à mesure que vous le réglez. Les numéros de chapitre vous renvoient à la section qui développe le sujet.

Avant de commencer

• [ ] J'ai parlé à mon courtier et je sais quelle version du formulaire s'applique à mon immeuble (chapitres 1 et 2).
• [ ] J'ai compris à quoi sert le document : mettre par écrit ce que je sais de mon immeuble (chapitre 1).
• [ ] Je sais ce que ce livre ne fait pas : il ne décrit pas le formulaire et ne dit rien de la portée juridique des réponses (chapitre 1).
• [ ] J'ai ouvert un carnet de questions (chapitre 2).
• [ ] J'ai pris rendez-vous avec mon notaire ou mon avocat avant de remplir le document (chapitre 2).

Rassembler l'historique

• [ ] J'ai cherché mes factures, contrats, soumissions et garanties (chapitre 3).
• [ ] J'ai retrouvé mes rapports d'inspection et d'expertise, et noté leur date (chapitre 3).
• [ ] J'ai rangé mes pièces par sujet et par ordre de temps, avec une feuille de garde et une copie numérique (chapitre 3).
• [ ] J'ai noté ce qui manque et redemandé à qui de droit (chapitre 3).
• [ ] J'ai écrit mes souvenirs : quoi, quand, qui, quelle preuve, quelle certitude (chapitre 3).
• [ ] Je n'ai reconstitué aucune pièce de mémoire (chapitre 3).

Tracer ma carte

• [ ] J'ai regroupé ce que je sais en trois ensembles : terrain, eau et sous-sol ; bâtiment, toiture et systèmes ; travaux, sinistres et rapports (chapitre 5).
• [ ] J'ai repéré les sujets qui touchent plusieurs thèmes, comme l'eau (chapitre 5).
• [ ] J'ai repéré les sujets qui demandent un spécialiste ou un inspecteur (chapitre 5).

Si je vends un condo

• [ ] J'ai séparé mes pièces en deux chemises : l'unité et l'immeuble (chapitre 6).
• [ ] J'ai retrouvé ce que le syndicat m'a déjà remis (chapitre 6).
• [ ] J'ai écrit au syndicat ou à son gestionnaire pour les documents qui manquent, avec les délais et les frais demandés (chapitre 6).

Répondre avec exactitude

• [ ] Pour chaque réponse, j'ai classé : je sais, je crois, j'ignore (chapitre 4).
• [ ] Je n'ai deviné aucune réponse (chapitre 4).
• [ ] J'ai relié chaque réponse importante à une pièce, ou noté qu'il n'y en a pas (chapitre 4).
• [ ] J'ai précisé d'où vient toute information rapportée par un tiers (chapitre 4).
• [ ] J'ai relu mes réponses avec mon courtier pour la clarté et la cohérence (chapitre 4).
• [ ] J'ai porté mes questions de droit à mon notaire ou à mon avocat (chapitre 4).

Après la diffusion

• [ ] J'ai ouvert un journal des changements et des doutes (chapitre 9).
• [ ] Je préviens mon courtier par écrit dès qu'une information change ou qu'un doute apparaît (chapitre 9).
• [ ] Je garde l'ancienne version du document, datée, à côté de la nouvelle (chapitre 9).
• [ ] Je consulte le bon professionnel, à temps, avec un dossier complet (chapitre 9).

L'ESSENTIEL — la liste du vendeur en une phrase

Préparer à froid, rassembler les pièces, répondre avec exactitude, relire avec son courtier, porter les questions de droit au notaire ou à l'avocat, et signaler tout changement ou doute.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mireille et Patrick parcourent la liste à voix haute. Presque tout est coché. Deux cases restent vides : la garantie de la robinetterie de la salle de bain, qu'ils n'ont pas retrouvée, et la date de pose des fenêtres, qu'ils ignorent. Ils les notent comme telles, avec la mention de ce qu'ils ont tenté, et en parlent à leur courtier. La liste ne les oblige pas à tout avoir : elle leur montre où ils en sont.

10.2 La liste de contrôle de l'acheteur

Cette liste suit le parcours d'un acheteur qui reçoit les déclarations d'un vendeur.

Recevoir et lire

• [ ] J'ai reçu le document par mon courtier et je sais de quelle version il s'agit (chapitre 7).
• [ ] J'ai lu une première fois d'un bout à l'autre, sans conclure (chapitre 7).
• [ ] J'ai relu avec un crayon et marqué trois catégories : clair, flou, absent (chapitre 7).
• [ ] J'ai passé la carte du chapitre 5 pour repérer les thèmes absents (chapitre 7).

Poser mes questions

• [ ] J'ai noté mes questions dans un tableau, avec le destinataire de chacune (chapitre 7).
• [ ] Mes questions sont précises, neutres et écrites (chapitre 7).
• [ ] J'ai remis le tableau à mon courtier, qui transmet les questions au vendeur (chapitre 7).
• [ ] J'ai gardé mes questions de droit pour mon notaire ou mon avocat (chapitre 7).

Vérifier

• [ ] J'ai planifié l'inspection et remis à l'inspecteur mes passages surlignés (chapitres 7 et 8).
• [ ] J'ai lu le rapport en entier, limites de l'examen comprises (chapitre 8).
• [ ] J'ai demandé les documents utiles, de façon précise (chapitre 8).
• [ ] Si j'achète un condo, j'ai demandé et lu les documents du syndicat (chapitres 6 et 8).

Confronter

• [ ] J'ai rempli mon tableau de confrontation : vendeur, inspecteur, documents (chapitre 8).
• [ ] J'ai noté chaque écart avec précision et la question qui l'accompagne (chapitre 8).
• [ ] Je n'ai prêté d'intention à personne : un écart est une question, pas un verdict (chapitre 8).
• [ ] J'ai discuté des suites pratiques avec mon courtier (chapitre 8).

Avant de m'engager

• [ ] J'ai vu mon notaire avec mes questions de droit et mes écarts (chapitres 7 et 8).
• [ ] J'ai signalé à mon courtier tout doute ou tout changement constaté (chapitre 9).
• [ ] Je sais ce que je n'ai pas eu le temps de vérifier et je l'ai dit (chapitre 7).

CAS CONCRET — dossier fictif

Anaïs parcourt sa liste la veille de son rendez-vous chez le notaire. Elle a coché presque toutes les cases. Reste le rapport du spécialiste sur le sous-sol, qu'elle attend encore, et la date des fenêtres, que personne ne connaît. Elle inscrit les deux sur la page de questions qu'elle apporte à son notaire. Elle sait ce qui est réglé et ce qui reste ouvert, et elle arrive au rendez-vous avec un dossier clair.

10.3 Un tableau de suivi des pièces

Un seul tableau, tenu à jour, vous donne une vue d'ensemble. Vous pouvez le recopier tel quel ou l'adapter. Le vendeur le remplit en rassemblant ses pièces ; l'acheteur le remplit en demandant les siennes. Les lignes d'exemple sont fictives.

Comment tenir le tableau

• Une ligne par sujet important. Ne cherchez pas à tout y mettre : retenez ce qui compte pour la décision.
• Mettez à jour à chaque nouvelle information. Une pièce reçue, une réponse obtenue, un écart constaté.
• Datez vos mises à jour. Ajoutez une colonne de date, ou notez-la dans la case.
• Gardez une copie à jour sous la main pour chaque rendez-vous : courtier, inspecteur, notaire.
• Conservez les anciennes versions. Elles montrent comment votre compréhension a évolué.

Les colonnes, une à une

Sujet. Le thème de la ligne, tiré de votre carte (chapitre 5) : terrain, eau, sous-sol, bâtiment, toiture, systèmes, travaux, sinistres, rapports.

Pièce. Ce qui atteste ou documente ce sujet : facture, garantie, rapport, photo, plan, courriel. Écrivez « aucune » quand il n'y en a pas : c'est une information.

Qui l'a. La personne qui détient la pièce : vous, le vendeur, l'entrepreneur, le syndicat, la municipalité. Cette colonne vous dit à qui demander.

À clarifier. Ce qui reste incertain ou à vérifier : une date, une cause, un rapport manquant, une recommandation dont le suivi est inconnu.

Un deuxième tableau : les questions et les réponses

Pour compléter, tenez un tableau des questions posées et des réponses reçues.

Ces deux tableaux ensemble forment le cœur de votre trousse. Ils se complètent : le premier dit où sont les pièces, le second dit ce qu'on a demandé et obtenu.

10.4 Les questions à poser à chaque professionnel

Voici les questions types de ce livre, regroupées par interlocuteur. Vous pouvez les copier dans vos notes et les adapter.

À votre courtier immobilier

Vendeur :

• Quelle version du formulaire s'applique à mon immeuble ?
• Comment m'y préparer, et quelles pièces rassembler d'abord ?
• Pouvez-vous relire mes réponses pour la clarté et la cohérence ?
• Comment présenter ce qui manque, un travail sans facture, un rapport ancien ?
• Comment mettre le document à jour, et comment en informer les acheteurs ?
• Si je vends un condo, quels documents du syndicat réunir ?

Acheteur :

• Pouvez-vous relire les déclarations avec moi ?
• Quelles questions poser au vendeur, et comment ?
• Quelles pièces demander en priorité ?
• Comment préparer l'inspection en fonction des déclarations ?
• Comment présenter un écart à l'autre partie ?

À l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec

• Où trouver l'information destinée au public sur la pratique du courtage et sur les formulaires utilisés par les courtiers ?

À votre notaire ou à votre avocat

(Ces questions sont les mêmes pour le vendeur et pour l'acheteur, avec des nuances.)

• Que signifie ce document dans ma situation ?
• Que se passe-t-il si une réponse se révèle inexacte, même de bonne foi ?
• Comment formuler une réponse dont je ne suis pas certain ?
• Qu'est-ce qui est inclus dans la vente, et comment le préciser ?
• Que signifie, pour moi, un écart entre les déclarations et l'inspection ?
• Que faire si je découvre quelque chose après la diffusion ou après la signature ?
• Qu'est-ce qui revient à moi et qu'est-ce qui revient au syndicat de copropriété ?

À l'inspecteur en bâtiment (acheteur)

• Qu'est-ce qui entre dans votre examen et qu'est-ce qui n'y entre pas ?
• Que pouvez-vous dire de tel élément mentionné dans les déclarations ?
• Quels sujets faut-il faire vérifier par un spécialiste ?

À l'entrepreneur ou au fabricant

• Pouvez-vous me fournir un double de la facture ou de la garantie ?
• Pouvez-vous confirmer ce que vous avez fait et à quelle période ?

Au syndicat ou à son gestionnaire (condo)

• Quels documents pouvez-vous me remettre, dans quels délais et à quels frais ?
• Des travaux sont-ils prévus ou en cours sur l'immeuble ?
• Y a-t-il des documents que vous ne fournissez pas ?

Au vendeur, par l'entremise des courtiers (acheteur)

• Pouvez-vous préciser la date et l'auteur de tel travail ?
• Avez-vous la facture, la garantie ou le rapport correspondant ?
• D'où vient telle information : l'avez-vous constatée ou vous a-t-elle été rapportée ?
• Y a-t-il eu des changements depuis la rédaction du document ?

À votre assureur

• Cet événement concerne-t-il mon contrat d'assurance ?

QUI CONSULTER — pour chaque type de question

Le courtier, pour le formulaire, la préparation, la relecture, la mise à jour et les demandes de pièces. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, pour l'information destinée au public sur le courtage et les formulaires. L'inspecteur en bâtiment et les spécialistes, pour l'état de l'immeuble. Le syndicat, pour les documents de l'immeuble en copropriété. Le notaire ou l'avocat, pour tout ce qui touche la portée du document, vos droits et vos obligations.

Où retrouver chaque sujet

Ce tableau vous renvoie aux chapitres de ce livre et aux livres voisins de la collection, décrits par leur titre.

Le parcours en une page

Pour terminer, voici le parcours complet, tel que les chapitres précédents l'ont décrit. Il rappelle l'ordre des gestes sans rien y ajouter.

Le vendeur. Il parle à son courtier et obtient le formulaire à jour. Il ouvre un carnet de questions et prend rendez-vous avec son notaire ou son avocat. Il rassemble ses factures, ses garanties, ses rapports et ses photos, et il écrit ses souvenirs avec leur degré de certitude. Il trace sa carte des grands thèmes. En condo, il sépare l'unité et l'immeuble et demande au syndicat ce qui manque. Il répond ensuite avec exactitude, en classant ce qu'il sait, ce qu'il croit et ce qu'il ignore, et en reliant ses réponses à ses pièces. Il relit avec son courtier, porte ses questions de droit au notaire ou à l'avocat, puis tient un journal des changements et des doutes.

L'acheteur. Il reçoit le document par son courtier et le lit en deux temps. Il marque ce qui est clair, flou ou absent, et il rédige des questions précises, neutres et écrites. Il fait inspecter l'immeuble, demande les pièces utiles et confronte les trois sources : le vendeur, l'inspecteur et les documents. Il note chaque écart comme une question, jamais comme un verdict. Il voit son notaire avant de s'engager et signale à son courtier tout doute ou tout changement.

Les deux. Ils gardent tout par écrit, ils datent leurs notes, et ils reportent chaque question de droit au notaire ou à l'avocat.

Comment utiliser la trousse au quotidien

Une trousse ne sert que si elle est à portée de main. Voici quelques façons simples de l'utiliser.

• Avant chaque rendez-vous, relisez la liste qui vous concerne et le tableau de questions : vous arriverez avec un ordre du jour.
• Après chaque rendez-vous, notez les réponses dans le tableau et mettez à jour les cases cochées.
• Chaque fois qu'une pièce arrive, mettez à jour le tableau de suivi des pièces.
• Chaque fois qu'un doute apparaît, ouvrez le journal et suivez les cinq questions du chapitre 9.
• Avant de signer quoi que ce soit, reparcourez la liste en entier et vérifiez que vos questions de droit ont été posées.

Les erreurs qui coûtent cher

• Cocher une case sans l'avoir vraiment faite. Une liste de contrôle ne vaut que si elle reflète la réalité.
• Penser que la liste remplace les professionnels. Elle les prépare, elle ne les remplace pas.
• Laisser le tableau des pièces se périmer. Un tableau non mis à jour donne une fausse impression de maîtrise.
• Oublier les cases vides. Ce qui manque est une information : notez-le plutôt que de l'ignorer.
• Apporter ses questions de droit au mauvais interlocuteur. Elles vont au notaire ou à l'avocat.
• Ne pas dater ses notes. Sans date, on ne sait plus quelle information est la plus récente.
• Attendre la fin pour tout rassembler. Les listes se remplissent au fil de l'eau.
• Ne pas garder de copie hors de la maison. Une copie numérique protège contre la perte.

À retenir

• Une liste de contrôle libère l'esprit : on suit les étapes au lieu de tout garder en tête.
• Le vendeur prépare à froid, rassemble ses pièces, répond avec exactitude, relit avec son courtier, signale les changements.
• L'acheteur lit en deux temps, pose des questions précises, fait inspecter, confronte les sources.
• Un tableau de suivi des pièces dit où sont les documents et ce qui reste à clarifier.
• Un tableau des questions garde la trace de ce qu'on a demandé et obtenu.
• Chaque professionnel répond à un type de question : courtier, inspecteur, syndicat, notaire ou avocat.
• Ce livre est une carte et une boussole : il ne remplace aucun professionnel et ne donne aucun avis juridique.

Votre plan d'action

1. Imprimez ce chapitre, ou recopiez les listes dans votre carnet.
2. Choisissez la liste qui vous concerne : vendeur ou acheteur.
3. Parcourez-la en cochant ce qui est fait et en notant ce qui reste.
4. Ouvrez vos deux tableaux : suivi des pièces, questions et réponses.
5. Datez chaque mise à jour.
6. Apportez la liste et les tableaux à chaque rendez-vous.
7. Relisez les chapitres correspondant aux cases restées vides.
8. Gardez une copie de l'ensemble hors de la maison.

Questions à poser

À votre courtier :

• Où en suis-je dans ma liste de contrôle ?
• Y a-t-il un point que je n'ai pas pensé à préparer ?

À votre notaire ou à votre avocat :

• Mes questions de droit sont-elles complètes ?
• Que dois-je apporter à notre prochain rendez-vous ?

À votre inspecteur en bâtiment (si vous êtes acheteur) :

• Mon tableau de questions couvre-t-il ce que vous pouvez vérifier ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert une liste de contrôle ?
2. Nommez trois étapes de la liste du vendeur.
3. Nommez trois étapes de la liste de l'acheteur.
4. Que contient le tableau de suivi des pièces ?
5. À qui adresser une question sur la portée du document ?
6. Que faire d'une case restée vide ?

Réponses

1. À ne rien oublier et à suivre le parcours sans tout garder en tête ; elle ne remplace pas les professionnels.
2. Par exemple : rassembler les pièces, répondre avec exactitude, relire avec le courtier, signaler les changements.
3. Par exemple : lire en deux temps, poser des questions précises, faire inspecter, confronter les sources.
4. Pour chaque sujet : la pièce, qui la détient et ce qui reste à clarifier.
5. Au notaire ou à l'avocat.
6. La noter comme telle, avec ce que l'on a tenté, et en parler à son courtier.

Pour aller plus loin

• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — l'information destinée au public sur le rôle du courtier et sur les formulaires.
• Dans cette collection : → livre C1 (Le système des formulaires OACIQ) ; → livre E5 (Divulguer sans se piéger) ; → livre D6 (Les vérifications diligentes).