Chapitre 1 — Pourquoi une transaction passe par des formulaires

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Chantal a décidé de vendre sa maison. Elle rencontre un courtier, et en quelques jours, une pile de documents s'installe sur sa table de cuisine : des feuilles à lire, des espaces à remplir, des endroits où apposer sa signature. Elle se demande à quoi sert chacune de ces feuilles, laquelle compte vraiment, et à qui elle peut poser ses questions sans avoir l'air de ne rien comprendre.

Cette situation n'a rien d'embarrassant. Une transaction immobilière repose sur des documents écrits, et ce n'est pas tous les jours qu'on en signe. Ce chapitre pose le décor : pourquoi les formulaires existent, qui les remplit, comment ils s'enchaînent, et ce que ce livre peut — et ne peut pas — faire pour vous. Les trois dossiers de ce livre sont fictifs : Chantal, qui vend sa maison ; Ibrahim et Sophie, qui achètent leur premier logement ; Réjean, qui se demande si le formulaire qu'on lui présente est le bon.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en vos mots pourquoi une transaction immobilière passe par des documents écrits ;
• repérer qui remplit, qui lit et qui signe un formulaire ;
• situer, dans un parcours de transaction, le moment où chaque grande sorte de document apparaît ;
• distinguer ce que ce livre explique de ce qu'il laisse aux professionnels ;
• savoir à qui adresser une question sur un formulaire : le courtier d'abord, puis l'organisme qui encadre le courtage, puis, pour la portée juridique, un notaire ou un avocat.

Pourquoi c'est important

Un formulaire n'est pas une formalité qu'on signe pour avancer. C'est la trace écrite de ce que les parties ont décidé, de ce qu'elles ont déclaré et de ce qu'elles se sont promis. Quand tout va bien, personne n'y repense. Quand un désaccord surgit, c'est vers ces documents que chacun se tourne.

Comprendre à quoi sert chaque document vous donne trois avantages :

• vous posez de meilleures questions, au bon moment, au bon professionnel ;
• vous évitez les signatures données par réflexe, parce qu'on vous a dit que c'était la procédure ;
• vous gardez le contrôle de votre dossier, au lieu de le laisser passer de main en main sans le comprendre.

Ce livre ne vous dit pas quoi décider. Il vous aide à vous retrouver dans le système des formulaires, à poser les bonnes questions et à savoir à qui les poser.

1.1 À quoi servent des formulaires

Une mémoire écrite de la transaction

Une transaction immobilière engage des sommes importantes et des promesses qui s'étalent sur plusieurs semaines. Des personnes différentes y interviennent : vendeurs, acheteurs, courtiers, prêteur, notaire, inspecteur. Personne ne peut tout retenir de mémoire. Le document écrit joue le rôle de mémoire commune : il dit qui a promis quoi, à qui, et à quel moment.

DÉFINITION — formulaire

Un document préparé à l'avance, avec des espaces à compléter, que l'on remplit et que l'on signe pour consigner une information, une déclaration, une offre ou une entente. Dans une transaction immobilière, chaque formulaire a une fonction précise : engager un courtier, faire une offre, répondre à une offre, déclarer l'état d'un immeuble, modifier une entente déjà conclue.

Trois fonctions que chaque document remplit

Sans entrer dans le contenu d'un document en particulier, on peut dire que les formulaires d'une transaction remplissent trois fonctions.

Ils fixent l'entente. Ils consignent ce que les parties ont convenu : qui vend, qui achète, pour quoi, sous quelles conditions. Ce qui est écrit se retrouve.

Ils transmettent l'information. Un vendeur renseigne l'acheteur sur son immeuble. Un acheteur renseigne le vendeur sur ses intentions. Un courtier renseigne son client sur ce qu'il s'engage à faire. Le formulaire met ces renseignements sous une forme que toutes les parties retrouvent de la même manière.

Ils structurent le parcours. Chaque document correspond à une étape. Les voir dans l'ordre aide à comprendre où l'on en est et ce qui reste à faire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal reçoit de son courtier un premier document qui décrit leur relation de travail, puis un second où elle doit renseigner sa maison. Elle se demande pourquoi deux documents. Elle pose la question à son courtier, qui lui explique que le premier concerne leur entente à tous les deux et que le second sert à informer les acheteurs éventuels. Chantal prend l'habitude de demander, pour chaque nouveau document, à quoi sert celui-ci et qui le lira ? Cette seule question la guide pendant toute la transaction.

Pourquoi plusieurs formulaires plutôt qu'un seul

Une transaction touche plusieurs sujets : la relation avec le courtier, l'offre d'achat, l'état de l'immeuble, les conditions, les modifications éventuelles. Un document par sujet permet à chacun de se concentrer sur ce qui le concerne. Il permet aussi de signer au bon moment, étape par étape.

Le nombre de documents peut surprendre. Il ne dit rien de la difficulté de votre transaction : il reflète le nombre d'étapes qu'elle traverse.

Ce qu'un formulaire ne remplace pas

Un document écrit ne remplace pas la conversation. Il la complète. Avant de signer, vous avez le droit de poser des questions, de demander des exemples et de dire que vous n'avez pas compris. Un bon réflexe consiste à résumer à voix haute, avec vos mots, ce que le document dit. Si votre courtier corrige votre résumé, vous venez de repérer un malentendu avant qu'il ne coûte quelque chose.

Un formulaire ne remplace pas non plus le conseil d'un professionnel. Il porte l'information ; il ne l'interprète pas pour vous. C'est pourquoi ce livre revient, chapitre après chapitre, à la même idée : posez la question au bon interlocuteur.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean prépare la vente d'un petit immeuble. Il se souvient d'avoir signé des documents lors d'une vente, il y a longtemps, et il pense que ce sont les mêmes qu'aujourd'hui. Son courtier lui explique que les documents peuvent changer d'une époque à l'autre. Réjean comprend qu'il ne peut pas se fier à sa mémoire : il demande donc, pour chaque document, d'où il vient et s'il s'agit de la version à jour. Ce réflexe, qu'on retrouve aux chapitres 3 et 9, deviendra son fil conducteur.

Un vocabulaire à garder sous la main

Quelques mots reviennent dans tout le livre. Mieux vaut les nommer dès maintenant.

• Une partie : une personne qui s'engage dans le document — vendeur, acheteur, locateur, locataire.
• Un signataire : la personne qui appose sa signature sur le document.
• Une version : l'état d'un formulaire à un moment donné. Un même formulaire peut exister en plusieurs versions au fil du temps.
• Une copie : un exemplaire du document signé, remis à une partie. Chaque partie garde la sienne.
• Une annexe : un document qui s'ajoute à un autre pour le compléter.

Si un mot vous échappe au fil d'un document, ne le devinez pas : demandez-en le sens à votre courtier.

1.2 Les personnes qui les remplissent et les signent

Qui fait quoi

Selon le document, la même feuille peut être remplie par une personne, relue par une deuxième et signée par une troisième. Voici les rôles qu'on rencontre.

Ce tableau décrit des rôles généraux. Dans votre dossier, la répartition peut différer : demandez à votre courtier de vous dire, pour chaque document, qui le remplit, qui le lit et qui le signe.

DÉFINITION — courtier immobilier

Le professionnel titulaire d'un permis qui aide une personne à vendre, acheter ou louer un immeuble, et qui est encadré dans son travail. Dans ce livre, le courtier est la première personne à qui poser vos questions sur un formulaire (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).

Remplir, lire, signer : trois gestes distincts

Ces trois gestes se confondent facilement ; il est utile de les séparer.

• Remplir : inscrire des renseignements dans les espaces prévus.
• Lire : prendre connaissance de l'ensemble du document, y compris les parties que vous n'avez pas à remplir.
• Signer : marquer que vous acceptez ce que le document dit.

Un courtier peut vous aider à remplir. Il ne peut pas lire à votre place : la lecture, c'est votre part. Et la signature est la vôtre. Si une phrase vous échappe, c'est le moment de le dire, avant d'apposer votre nom.

L'ESSENTIEL — la signature est un geste personnel

La décision de signer vous appartient. Avant de signer, vous devriez pouvoir dire dans vos mots à quoi sert le document. Si ce n'est pas le cas, posez la question avant de signer, non après.

Quand deux personnes signent ensemble

Ibrahim et Sophie achètent ensemble. Pour certains documents, les deux doivent lire et signer. Ils décident de les lire côte à côte, à voix haute, un paragraphe à la fois. Cette habitude simple leur permet de repérer les mots qu'ils interprètent chacun différemment. Si deux personnes comprennent un même mot de deux façons, mieux vaut le découvrir avant la signature que pendant un désaccord.

Qui doit signer un document donné est une question à poser à votre courtier. Selon la situation de chacun — propriétaires conjoints, représentant d'une autre personne, société —, la réponse varie, et elle peut avoir des suites juridiques : c'est aussi une question pour le notaire ou l'avocat.

QUI CONSULTER — qui doit signer

• Le courtier : pour savoir, document par document, qui est appelé à signer dans votre situation.
• Un notaire ou un avocat : si une personne signe pour une autre ou pour une société, ou si vous vous demandez ce que la signature engage.
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : pour une question sur le travail du courtier et sur les documents qu'il utilise.

1.3 Un parcours de documents, vu d'en haut

Du premier contact à la conclusion

Voici, à grands traits, comment des documents apparaissent dans une transaction. Les étapes varient selon qu'on vend, qu'on achète ou qu'on loue, et selon la situation de chacun. Le but n'est pas de vous donner la liste exacte de vos formulaires : c'est de vous montrer l'ordre général.

1. L'entente avec le courtier. Avant tout travail, vous et votre courtier convenez de ce qu'il fera pour vous. Cette entente se consigne par écrit (→ livre B4, Le contrat de courtage décortiqué).
2. Les renseignements sur l'immeuble. Un vendeur renseigne par écrit sur l'état de ce qu'il met en vente (→ livre C2, Les Déclarations du vendeur (DV / DVCD)).
3. L'offre. Un acheteur formule par écrit une proposition d'achat (→ livre C3, La promesse d'achat, ligne par ligne).
4. Les conditions. Certaines offres sont accompagnées de conditions à remplir avant de conclure (→ livre C4, L'Annexe R et les conditions).
5. Les réponses et les modifications. Les parties peuvent répondre, contre-proposer, modifier ou mettre fin à une entente (→ livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération).
6. L'acte de vente. Le notaire prépare et fait signer l'acte qui transfère la propriété.

À chaque étape, un document a sa fonction. Aucun ne remplace les autres.

ATTENTION — un parcours d'ensemble n'est pas votre parcours

Cette liste donne l'ordre général. Dans votre dossier, des étapes peuvent s'ajouter, se déplacer ou ne pas exister. Demandez à votre courtier de dessiner avec vous votre parcours personnel.

Si vous louez ou si l'immeuble est commercial

Les mêmes idées valent pour un logement loué ou un immeuble à vocation commerciale, mais les documents ne sont pas les mêmes. Ces deux situations ont leurs propres livres : → livre C7, Les formulaires de la location résidentielle, et → livre C8, Les formulaires du commercial et de la vente d'entreprise.

Pourquoi l'ordre compte

Un document en appelle un autre : on comprend mieux chacun quand on connaît l'étape qui le précède. Si vous perdez le fil, vous risquez de signer un document dont vous ne connaissez pas encore le point de départ.

Un bon moyen de garder le fil : écrire, en haut d'une feuille, les étapes de votre transaction telles que votre courtier vous les décrit, puis y inscrire au fur et à mesure le nom de chaque document reçu, sa date de remise et la personne qui l'a en main. Le chapitre 10 vous propose un tableau prêt à remplir pour cela.

Trois parcours, trois points de vue

Le même parcours se vit différemment selon la place que l'on occupe.

• Le vendeur (Chantal) voit d'abord les documents qui engagent son courtier, puis ceux où elle renseigne sa maison, puis ceux où elle répond aux offres reçues.
• L'acheteur (Ibrahim et Sophie) voit d'abord les documents où il fait une offre, puis ceux qui précisent les conditions, puis ceux où il répond à une réponse.
• Le propriétaire qui vérifie son dossier (Réjean) cherche surtout à savoir si ce qu'on lui présente est à jour et complet.

Chacun lit les mêmes grandes familles de documents, mais dans un autre ordre et avec d'autres inquiétudes. Repérez la vôtre et gardez-la en tête en lisant la suite.

Le moment où l'on se perd

On peut se sentir dépassé au moment où plusieurs documents arrivent en même temps. Quelques gestes aident :

• demander un ordre : quel document dois-je lire en premier, et pourquoi ? ;
• demander le délai : combien de temps ai-je pour lire avant de répondre ? — la réponse dépend de votre dossier, et c'est le courtier qui peut vous la donner ;
• demander une copie à l'avance quand c'est possible, pour lire à tête reposée (voir le chapitre 5) ;
• tenir une liste des documents reçus, signés, remis (voir le chapitre 10).

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie reçoivent d'un coup trois documents à signer lors d'une rencontre. Plutôt que de signer sur-le-champ, ils demandent à emporter les copies et à revenir le lendemain avec leurs questions. Leur courtier accepte. Le soir même, ils lisent chaque document à haute voix et notent quatre questions. Le lendemain, ils signent avec l'esprit tranquille, parce qu'ils savent à quoi sert chaque feuille.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre est un livre de repères. Il vous aide à :

• comprendre à quoi servent les grandes familles de formulaires d'une transaction (chapitre 2) ;
• savoir où les obtenir et comment vérifier que vous avez la version à jour (chapitres 3 et 9) ;
• poser la question de ce qui est obligatoire ou recommandé aux bonnes personnes (chapitre 4) ;
• lire un document avant de le remplir, le remplir avec soin et le modifier correctement (chapitres 5 à 7) ;
• signer, remettre et conserver vos documents (chapitre 8) ;
• rassembler le tout dans une trousse de vérification (chapitre 10).

Ce que ce livre ne fait pas

Ce livre ne décrit le contenu d'aucun formulaire. Il ne cite aucune clause, aucun numéro de section, aucune version. Il ne dit pas quel document est obligatoire dans votre situation, ni ce qu'une signature engage, ni ce qu'une erreur de remplissage entraîne. Ces réponses dépendent de votre dossier, des versions en vigueur et de la loi : elles appartiennent à votre courtier, à l'OACIQ, à un notaire ou à un avocat.

Ce livre ne remplace pas non plus les livres plus précis de la collection :

• → livre B4 pour comprendre l'entente avec un courtier ;
• → livre C2 pour comprendre les déclarations d'un vendeur ;
• → livre C3 pour comprendre une promesse d'achat ;
• → livre C4 pour comprendre les conditions d'une offre ;
• → livre C5 pour comprendre les réponses et les modifications.

QUI CONSULTER — à qui poser quelle question

• Le courtier : à quoi sert ce document, qui le signe, quelle version dois-je utiliser, à quel moment le remettre.
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : une question sur le travail du courtier et sur l'information disponible au public.
• Un notaire ou un avocat : tout ce qui touche à la portée juridique d'un document, à ce que vous engagez en le signant ou à ce qui arrive si quelque chose cloche.

Les lois en toile de fond

Une transaction immobilière au Québec s'inscrit dans un cadre de lois. On peut les nommer sans entrer dans leur détail : le Code civil du Québec encadre les contrats et la vente d'un immeuble, et la Loi sur le courtage immobilier encadre le travail du courtier. Ce livre ne cite aucun article. Si une question vous mène vers le texte d'une loi, adressez-la à un notaire ou à un avocat.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer sans pouvoir dire à quoi sert le document. Si vous ne pouvez pas l'expliquer en une phrase, posez la question d'abord.
• Laisser quelqu'un d'autre lire à votre place. Le courtier aide, mais la lecture reste la vôtre.
• Croire que tous les formulaires se valent. Chacun a sa fonction ; un seul ne remplace pas les autres.
• Se fier à un souvenir de transaction passée. Un document peut avoir changé depuis la dernière fois que vous en avez signé un ; demandez toujours si c'est la version à jour.
• Poser une question juridique au mauvais interlocuteur. Le courtier explique l'usage des documents ; la portée juridique relève d'un notaire ou d'un avocat.
• Ne pas garder de copie. Sans copie, vous ne pouvez plus relire ce que vous avez signé.

À retenir

• Une transaction immobilière passe par des documents écrits parce qu'ils fixent l'entente, transmettent l'information et structurent le parcours.
• Remplir, lire et signer sont trois gestes distincts ; la lecture et la signature sont les vôtres.
• Les documents arrivent dans un ordre général : entente avec le courtier, renseignements sur l'immeuble, offre, conditions, réponses et modifications, acte de vente.
• Ce livre explique les repères ; il ne décrit le contenu d'aucun formulaire et ne dit pas lesquels sont obligatoires.
• Pour chaque document, trois questions suffisent : à quoi sert-il, qui le signe, et la version est-elle à jour ?
• Le courtier explique l'usage ; l'OACIQ renseigne sur le travail du courtier ; le notaire et l'avocat éclairent la portée juridique.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre courtier la liste des documents que vous aurez à lire ou à signer, dans l'ordre prévu.
2. Pour chaque document, notez à quoi il sert, qui le remplit, qui le signe.
3. Demandez une copie à l'avance de chaque document, si c'est possible, pour le lire à tête reposée.
4. Lisez à deux, à voix haute, si vous achetez ou vendez en couple ou avec une autre personne.
5. Inscrivez vos questions pendant la lecture, y compris celles qui vous semblent naïves.
6. Adressez chaque question au bon interlocuteur : courtier, OACIQ, notaire ou avocat.
7. Gardez une copie de tout ce que vous recevez et de tout ce que vous signez.

Questions à poser

À votre courtier :

• À quoi sert ce document, et qui le lira ?
• Qui doit le remplir et qui doit le signer dans mon dossier ?
• Dans quel ordre vais-je recevoir mes documents ?
• Comment savez-vous que c'est la version à jour ?
• Puis-je emporter ce document et vous revenir demain ?

À l'OACIQ :

• Où puis-je consulter l'information destinée au public sur les documents que les courtiers utilisent ?
• Comment puis-je vous poser une question sur le travail de mon courtier ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que m'engage ce document, dans ma situation ?
• Y a-t-il un point de ce document que vous me recommanderiez de clarifier avant de signer ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez trois fonctions que remplissent les formulaires d'une transaction.
2. Quelle différence y a-t-il entre remplir, lire et signer un document ?
3. Pourquoi une transaction compte-t-elle plusieurs formulaires plutôt qu'un seul ?
4. Quelle question simple pouvez-vous poser à propos de chaque nouveau document ?
5. Ce livre dit-il quels formulaires sont obligatoires dans votre situation ? À qui posez-vous cette question ?
6. À qui adressez-vous une question sur la portée juridique d'un document ?

Réponses

1. Fixer l'entente, transmettre l'information et structurer le parcours de la transaction.
2. Remplir, c'est inscrire des renseignements ; lire, c'est prendre connaissance de tout le document ; signer, c'est marquer son accord. Le courtier aide à remplir, mais la lecture et la signature restent les vôtres.
3. Parce que chaque document correspond à un sujet ou à une étape, ce qui permet à chacun de se concentrer sur ce qui le concerne et de signer au bon moment.
4. À quoi sert ce document et qui le lira ?
5. Non. Ce livre n'en décrit aucun contenu et ne tranche pas ce qui est obligatoire. La question se pose à votre courtier, puis à l'OACIQ au besoin.
6. À un notaire ou à un avocat.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre les contrats et la vente d'un immeuble (titre seulement, sans articles).
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres B1, B4, C2, C3, C4, C5, C7 et C8 pour approfondir chaque famille de documents.

Chapitre 2 — Les grandes familles de formulaires

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand Chantal ouvre la pochette que son courtier lui a remise, elle voit une dizaine de feuilles. À première vue, elles se ressemblent toutes : des cases, des lignes, des signatures. Pourtant, chacune a une fonction différente. Pour s'y retrouver, il vaut mieux ne pas apprendre les documents un par un, mais les ranger en familles : ceux qui lient un courtier à son client, ceux où l'on fait une offre, ceux où l'on déclare quelque chose, ceux de la location et du commercial.

Ce chapitre vous propose ce rangement. Il décrit chaque famille par son utilité, sans citer le titre ni le contenu d'aucun formulaire, et il vous indique, pour chacune, le livre de la collection qui la traite en détail et la question à poser à votre courtier. Les dossiers sont fictifs : Chantal qui vend, Ibrahim et Sophie qui achètent.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• ranger les documents d'une transaction en quatre grandes familles selon leur utilité ;
• repérer à quelle famille appartient un document qu'on vous remet ;
• savoir quel livre de la collection approfondit chaque famille ;
• poser, pour chaque famille, la question qui vous permet de comprendre le document ;
• reconnaître les limites de ce rangement : une famille n'est pas une liste complète, et votre dossier peut en toucher plusieurs.

Pourquoi c'est important

Une pile de documents semble moins menaçante quand on sait la classer. Savoir qu'un document appartient à la famille des documents où l'on fait une offre vous dit déjà à quel moment il apparaît et à quoi il sert. Vous n'avez pas besoin d'en connaître chaque ligne pour poser de bonnes questions.

Le rangement par familles a trois utilités :

• il réduit l'inquiétude, parce qu'une pile de dix feuilles devient quatre ensembles ;
• il oriente vos questions, parce que chaque famille appelle des questions propres ;
• il vous indique où chercher plus loin, parce que chaque famille a son livre dans la collection.

Ce chapitre ne dit pas quels documents précis vous recevrez, ni lesquels sont requis dans votre situation. C'est une carte générale, pas la liste de vos pièces.

2.1 Les documents qui engagent un courtier auprès de vous

À quoi sert cette famille

Avant que le courtier travaille pour vous, vous convenez avec lui, par écrit, de ce qu'il fera, pour qui, pendant combien de temps et selon quelles modalités. On parle de contrat de courtage ou de mandat de courtage. Ce document est la base de votre relation de travail : il précise ce que vous attendez de lui et ce qu'il attend de vous.

DÉFINITION — contrat de courtage

L'entente écrite par laquelle une personne confie à un courtier immobilier la tâche de l'aider à vendre, acheter ou louer un immeuble. Elle décrit le travail du courtier et la relation entre lui et son client. Le contenu précis varie selon le type d'entente et selon la situation.

Ce que cette famille vous apporte

Pour vous, ces documents répondent à trois besoins :

• savoir à quoi s'attendre : ce que votre courtier fera, et ce qu'il ne fera pas ;
• savoir ce que vous devez faire vous-même : fournir des renseignements, être disponible, informer votre courtier de ce qui change ;
• disposer d'une trace écrite de l'entente, que vous pouvez relire à tout moment.

Cette famille est celle que Chantal rencontre en premier, avant même de mettre sa maison en vente. Elle gagne à la lire attentivement, à tête reposée, et à noter ses questions avant de signer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal reçoit le document qui définit son entente avec le courtier. Elle y voit des mots qu'elle ne connaît pas. Plutôt que de les deviner, elle surligne ceux qui lui échappent et dresse une liste de cinq questions. Elle les pose au courtier à la rencontre suivante. Il répond à chacune, et elle inscrit les réponses en marge de son exemplaire pour les retrouver plus tard.

Les questions à vous poser avant de signer

Avant de signer ce type de document, prenez un moment pour répondre, par écrit, à quelques questions simples. Elles ne portent pas sur le droit ; elles portent sur votre compréhension.

• Puis-je dire en une phrase ce que mon courtier s'engage à faire pour moi ?
• Puis-je dire en une phrase ce que je m'engage à faire pour lui ?
• Sais-je comment joindre mon courtier, et à quel rythme nous nous donnons des nouvelles ?
• Ai-je compris comment cette entente peut se terminer, et à qui poser la question si ce n'est pas clair ?
• Ai-je reçu une copie complète, signée, de ce document ?

Si une de ces réponses est non, ou je ne sais pas, vous avez trouvé votre prochaine question à poser.

Une entente qui peut prendre plusieurs formes

Le mot entente avec le courtier recouvre des situations différentes : vendre, acheter, louer, travailler avec un courtier pour un type d'immeuble particulier. Les documents ne sont pas tous identiques d'une situation à l'autre. Plutôt que de chercher le document type, demandez à votre courtier quel est le document qui s'applique à ma situation et pourquoi celui-là ? Cette question simple vous évite de comparer votre dossier à celui d'une connaissance dont la situation diffère de la vôtre.

Pour aller plus loin dans cette famille

Cette famille est traitée en détail dans → livre B4, Le contrat de courtage décortiqué. Pour comprendre qui encadre le travail du courtier et à quoi sert l'organisme, voir → livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ.

QUI CONSULTER — les documents qui engagent votre courtier

• Le courtier : ce que dit le document, ce qu'il implique pour vous, ce qui est négociable.
• Un notaire ou un avocat : tout ce qui touche à la portée juridique de l'entente, à sa durée ou à sa fin.
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : une question sur le travail du courtier.

Question type : quels sont les points de cette entente que je devrais clarifier avant de signer ?

2.2 Les documents où l'on fait une offre ou une proposition

À quoi sert cette famille

Quand un acheteur veut acquérir un immeuble, il formule sa proposition par écrit. Le vendeur peut l'accepter, la refuser ou répondre avec une autre proposition. Les documents de cette famille portent ces échanges : l'offre initiale, la réponse, la contre-proposition, parfois les conditions qui s'y rattachent.

DÉFINITION — promesse d'achat

Le document par lequel une personne propose d'acheter un immeuble à certaines conditions. Une fois acceptée par l'autre partie, elle peut devenir le point de départ de la vente. Ce que cela engage exactement relève de votre dossier et d'un professionnel du droit.

Les gestes autour de cette famille

Ibrahim et Sophie sont dans cette famille. Voici les gestes pratiques qui les attendent :

• lire l'offre en entier avant de la signer, y compris les parties qu'ils n'ont pas à remplir ;
• comprendre l'ordre : offre, réponse, éventuelle contre-proposition, éventuelles modifications ;
• demander à leur courtier de leur expliquer chaque partie dans leurs mots ;
• garder une copie de tout ce qu'ils signent et de tout ce qu'ils reçoivent en retour.

Les conditions qui accompagnent une offre — financement, inspection, vente d'une autre propriété — forment une sous-famille à part. Elles demandent un suivi à part, que votre courtier peut vous décrire.

Les réponses et les suites d'une offre

Une offre ouvre une conversation écrite. Le vendeur peut répondre, l'acheteur peut répondre à la réponse, et chaque échange laisse sa trace dans un document. Pour ne pas vous y perdre, adoptez trois habitudes.

• Numérotez mentalement les échanges : première offre, première réponse, deuxième proposition. Votre courtier peut vous aider à tenir cet ordre.
• Demandez qui détient la dernière version signée de l'échange, et gardez-en copie.
• Ne supposez pas qu'une réponse annule ce qui précède : demandez à votre courtier ce qu'elle remplace et ce qu'elle laisse en place.

Le troisième point est une question à poser plutôt qu'une règle : ce qu'une réponse remplace dépend du document et de la situation, et c'est un professionnel du droit qui peut en dire la portée.

Les conditions : une sous-famille à part

Une offre peut être accompagnée de conditions, c'est-à-dire de vérifications à faire avant que la vente soit conclue : le financement, l'inspection, la vente d'une autre propriété. Chaque condition s'écrit, se date et se suit. Vous devriez pouvoir répondre à trois questions : quelle condition est inscrite, qui doit agir, et comment saurai-je que c'est fait ? Si l'une des réponses vous manque, demandez-la à votre courtier avant de signer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie inscrivent à leur offre une condition liée à leur financement. Ils demandent à leur courtier de leur expliquer qui doit faire quoi et comment ils seront avisés. Ils notent la réponse dans leur tableau de suivi, à côté du nom du document. Quand ils parlent à leur prêteur, ils savent exactement de quelle condition il est question.

ATTENTION — une offre signée n'est pas un brouillon

Ne signez pas une offre pour voir ce que le vendeur répondra. Avant de signer, demandez à votre courtier ce que ce document engage, et, si une question juridique persiste, adressez-la à un notaire ou à un avocat.

Pour aller plus loin dans cette famille

Les documents d'offre sont expliqués dans → livre C3, La promesse d'achat, ligne par ligne. Les conditions d'une offre sont traitées dans → livre C4, L'Annexe R et les conditions. Les réponses, contre-propositions et modifications sont l'objet de → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

QUI CONSULTER — les documents d'offre

• Le courtier : à quoi sert chaque partie, dans quel ordre les documents se succèdent.
• Un notaire ou un avocat : ce que l'offre engage, ce qui arrive si une condition n'est pas remplie.
• Votre prêteur : tout ce qui touche au financement de votre achat.

Question type : quelle est la prochaine étape après ma signature, et qu'est-ce que je ne peux plus changer ?

2.3 Les documents où l'on déclare ou renseigne

À quoi sert cette famille

Certains documents n'engagent pas une partie à faire quelque chose : ils servent à informer. Un vendeur peut y décrire l'état de son immeuble, ce qu'il en sait et ce qu'il y a fait. Un acheteur y trouve des renseignements pour décider en connaissance de cause. Ces documents s'appellent des déclarations, des fiches ou des formulaires de renseignements, selon les cas.

DÉFINITION — déclaration du vendeur

Un document dans lequel le vendeur renseigne par écrit l'acheteur éventuel sur son immeuble. Il est rempli par le vendeur et lu par l'acheteur. Sa valeur dépend de la qualité et de l'honnêteté des réponses, et sa portée juridique est une question pour un notaire ou un avocat.

Le côté de Chantal, le côté d'Ibrahim et Sophie

Chantal, qui vend, remplit ce type de document. Elle doit répondre avec soin, avec ce qu'elle sait vraiment, et garder les pièces qui appuient ses réponses (factures, rapports, photos). Ibrahim et Sophie, qui achètent, le lisent : ils notent les réponses qui les étonnent ou les laissent perplexes, et ils les soumettent à leur courtier, à leur inspecteur ou à leur notaire.

Une déclaration ne tient pas lieu d'inspection : demandez à votre courtier si une inspection est à prévoir. Un vendeur déclare ce qu'il sait ; un inspecteur observe ce qu'il voit. Les deux regards se complètent.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal doit décrire des travaux qu'elle a fait faire à sa toiture il y a quelque temps. Elle ne se souvient plus des détails. Plutôt que d'écrire de mémoire, elle retrouve la facture et le nom de l'entrepreneur, et elle les garde avec son dossier. Elle sait ainsi que ses réponses s'appuient sur des pièces, et elle pourra les montrer si on le lui demande.

Comment lire une déclaration quand vous achetez

Ibrahim et Sophie lisent la déclaration d'un vendeur comme on lit un témoignage : avec intérêt, mais sans conclure trop vite. Voici une méthode simple.

1. Lisez-la en entier une première fois, sans annoter, pour avoir l'image d'ensemble.
2. Relisez-la avec un crayon et soulignez ce qui vous étonne, ce qui est vague et ce qui manque.
3. Comparez-la à ce que vous avez vu lors de la visite : les deux concordent-ils ?
4. Écrivez vos questions et remettez-les à votre courtier.
5. Transmettez le document à votre inspecteur et à votre notaire s'ils le demandent.

Cette méthode ne vous dit pas si une réponse est exacte. Elle vous aide à repérer les points à vérifier auprès de ceux qui peuvent le faire.

Comment remplir une déclaration quand vous vendez

Chantal fait l'inverse. Voici ses gestes.

1. Réunir les pièces : factures de travaux, rapports, photos, échanges avec des entrepreneurs.
2. Répondre à chaque question avec ce qu'elle sait, sans spéculer.
3. Écrire clairement ce qu'elle ne sait pas, en le disant simplement, plutôt que de laisser une réponse floue ou de deviner.
4. Relire à deux : son courtier ou une personne de confiance lit ses réponses et lui dit ce qui n'est pas clair.
5. Garder une copie de la version signée et des pièces.

Comment formuler une réponse incertaine est une bonne question à poser à votre courtier. Ce que cette réponse peut entraîner relève d'un notaire ou d'un avocat.

Pour aller plus loin dans cette famille

Les déclarations d'un vendeur sont l'objet de → livre C2, Les Déclarations du vendeur (DV / DVCD).

QUI CONSULTER — les documents de déclaration

• Le courtier : comment remplir, quoi joindre, comment présenter les pièces.
• Un notaire ou un avocat : ce que vos réponses engagent, ce qu'une réponse inexacte pourrait entraîner.
• Un inspecteur en bâtiment : l'état réel de l'immeuble, qui complète ce que le vendeur déclare.

Question type : comment répondre quand je ne suis pas certain d'une information ?

2.4 Les documents de la location et du commercial

Deux univers à part

La vente d'une maison n'est pas la seule transaction qui passe par des formulaires. La location d'un logement, la location d'un local commercial, la vente d'un immeuble à revenus ou d'une entreprise ont leurs propres documents. Ils partagent l'esprit général des autres familles — fixer l'entente, transmettre l'information —, mais leurs fonctions et leurs interlocuteurs diffèrent.

• La location résidentielle touche un propriétaire et un locataire. Les documents décrivent le logement, les modalités de la location et les avis qui peuvent s'échanger. Voir → livre C7, Les formulaires de la location résidentielle.
• Le commercial et la vente d'entreprise touchent des immeubles à vocation commerciale et des transactions où l'on cède une entreprise. Voir → livre C8, Les formulaires du commercial et de la vente d'entreprise.

Pourquoi ne pas les mélanger

Il est tentant de croire qu'un document utilisé dans la vente d'une maison sert aussi pour un logement loué, ou l'inverse. Rien ne vous permet de le supposer. Un même mot peut désigner des documents différents d'un univers à l'autre. Quand votre dossier sort du cas classique de la maison à vendre ou à acheter, dites-le tôt à votre courtier et demandez-lui de vous dire quels documents sont propres à votre situation.

ATTENTION — ne transposez pas d'un univers à l'autre

Un parent qui a vendu sa maison ne peut pas vous dire quels documents s'appliquent à votre local commercial. Chaque univers a ses propres documents ; demandez à un professionnel qui connaît le vôtre.

Quand votre dossier touche plusieurs familles

Un propriétaire qui vend un immeuble contenant des logements loués traversera plusieurs familles à la fois : l'entente avec son courtier, les déclarations sur l'immeuble, la gestion de la location existante. Réjean est dans cette situation. Plutôt que de tout apprendre à la fois, il demande à son courtier de lui dresser une liste ordonnée : quel document, pour quoi faire, dans quel ordre. Il coche chaque ligne au fur et à mesure.

QUI CONSULTER — location et commercial

• Le courtier : quels documents s'appliquent à votre situation de location ou de commerce.
• Un notaire ou un avocat : tout ce qui touche aux droits et aux obligations des parties dans une location ou une vente d'entreprise.
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : une question sur le travail du courtier.

Question type : dans ma situation, quelles familles de documents sont concernées et dans quel ordre ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Traiter tous les documents comme interchangeables. Chaque famille a sa fonction ; un document ne remplace pas un autre.
• Supposer qu'un document de la vente d'une maison vaut pour une location ou un local commercial. Les univers sont distincts.
• Signer une offre pour tester le marché. Une offre signée n'est pas un brouillon.
• Remplir une déclaration de mémoire. Retrouvez les pièces avant de répondre.
• Penser que la déclaration du vendeur remplace l'inspection. Les deux regards se complètent.
• Se contenter de la carte des familles. Elle oriente ; elle ne remplace pas la liste précise que seul votre courtier peut établir pour votre dossier.

À retenir

• Les documents d'une transaction se rangent en quatre grandes familles : ceux qui engagent le courtier, ceux où l'on fait une offre, ceux où l'on déclare, ceux de la location et du commercial.
• Chaque famille a une fonction, des interlocuteurs et un livre de référence dans la collection.
• Un document ne se déduit pas de son voisin : demandez à votre courtier à quelle famille il appartient et à quoi il sert.
• Une offre signée n'est pas un brouillon, et une déclaration repose sur des pièces.
• La carte des familles ne dit pas quels documents vous recevrez ni lesquels sont requis : c'est une question à poser à votre courtier.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre courtier la liste des documents prévus dans votre dossier.
2. Rangez-les par famille : entente avec le courtier, offre, déclaration, location ou commercial.
3. Pour chaque famille, notez le livre de référence de la collection et lisez le chapitre pertinent.
4. Posez la question type de chaque famille à l'interlocuteur indiqué.
5. Si votre dossier sort du cas classique, dites-le tôt à votre courtier.
6. Gardez la liste à jour et cochez chaque document reçu ou signé (voir le chapitre 10).

Questions à poser

À votre courtier :

• À quelle famille appartient chacun des documents de mon dossier ?
• Quels documents ai-je à remplir, lesquels ai-je seulement à lire ?
• Mon dossier touche-t-il plusieurs familles ? Dans quel ordre vais-je les rencontrer ?
• Y a-t-il des documents propres à ma situation de location ou de commerce ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que m'engage ce document dans ma situation ?
• Y a-t-il un point que vous me recommanderiez de clarifier avant de signer ?

À l'OACIQ :

• Où trouver l'information destinée au public sur le travail du courtier et les documents qu'il utilise ?

Vérifiez vos acquis

1. Nommez les quatre grandes familles de documents présentées dans ce chapitre.
2. À quelle famille appartient le document qui décrit l'entente entre vous et votre courtier ?
3. Pourquoi une offre signée n'est-elle pas un brouillon ?
4. Quelle différence y a-t-il entre une déclaration du vendeur et une inspection ?
5. Pourquoi ne faut-il pas transposer d'un univers à l'autre (vente d'une maison, location, commercial) ?
6. Cette carte vous dit-elle quels documents vous recevrez ? À qui posez-vous la question ?

Réponses

1. Les documents qui engagent un courtier auprès de vous ; ceux où l'on fait une offre ou une proposition ; ceux où l'on déclare ou renseigne ; ceux de la location et du commercial.
2. À la famille des documents qui engagent un courtier auprès de vous.
3. Parce que sa signature peut engager son auteur ; avant de signer, on demande ce que le document engage.
4. La déclaration est faite par le vendeur, sur ce qu'il sait ; l'inspection est faite par un professionnel qui observe l'immeuble. Les deux se complètent.
5. Parce que chaque univers a ses propres documents et ses propres interlocuteurs, et qu'un même mot peut désigner des documents différents.
6. Non : c'est une carte générale. La liste de votre dossier s'obtient auprès de votre courtier.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre les contrats et la vente d'un immeuble (titre seulement, sans articles).
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres B1, B4, C2, C3, C4, C5, C7 et C8 pour approfondir chaque famille.

Chapitre 3 — Où trouver les formulaires et les garder à jour

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Réjean prépare la vente de son immeuble. Un ami lui a donné une copie d'un formulaire qu'il avait utilisé pour sa propre vente, il y a un certain temps. Réjean se demande s'il peut s'en servir tel quel, ou s'il doit en obtenir un autre. Il hésite : comment savoir si le document qu'il tient dans ses mains est le bon ?

Cette hésitation est tout à fait raisonnable. Un formulaire qui circule de main en main, de courriel en courriel, ne porte pas toujours la trace de son origine ni de son âge. Ce chapitre vous montre où l'on obtient normalement un formulaire, pourquoi un point de repère officiel est utile, comment poser les bonnes questions pour vérifier que vous tenez la version courante, et ce que vous pouvez demander à votre courtier. Il ne dit pas quelle version est en vigueur : cela change, et la réponse se confirme à la source. Les dossiers sont fictifs : Réjean et Chantal.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer qui peut légitimement vous remettre un formulaire dans le cadre de votre transaction ;
• expliquer pourquoi le site de l'OACIQ est un bon point de repère ;
• poser à votre courtier les questions qui permettent de vérifier la version d'un document ;
• reconnaître les signes d'un document dont l'origine est incertaine ;
• confirmer une version par une démarche simple auprès de l'organisme.

Pourquoi c'est important

Un formulaire peut être revu au fil du temps. Une copie ancienne, conservée dans un tiroir ou reçue par courriel d'une connaissance, peut ne plus correspondre à ce qui est utilisé aujourd'hui. Remplir et signer le mauvais document peut compliquer votre transaction : il faudra peut-être le refaire, ou en discuter avec les autres parties. Ce chapitre ne dit pas ce qui arriverait dans un cas précis, parce que cela dépend de votre dossier ; il vous apprend à éviter la situation.

Vérifier d'où vient un document et s'il est à jour coûte quelques minutes. Ne pas le vérifier peut compliquer votre transaction. Trois habitudes suffisent :

• demander d'où vient le document que l'on vous remet ;
• demander comment votre courtier sait que c'est la version à jour ;
• confirmer auprès de l'organisme, quand un doute subsiste.

3.1 Qui vous remet un formulaire

La personne qui vous accompagne

Dans une transaction, c'est normalement votre courtier qui vous remet les documents dont vous avez besoin. Il les prépare avec vous, vous les explique et vous les fait signer. C'est aussi lui qui devrait pouvoir vous dire d'où provient chaque document et comment il s'est assuré qu'il s'agit de la bonne version.

DÉFINITION — version courante

La version d'un formulaire qui est utilisée au moment où vous en avez besoin, par opposition à une version ancienne. Quelle version est la courante à une date donnée est une information qui change et qui se confirme auprès du courtier ou de l'organisme.

Les autres sources possibles

Un formulaire peut aussi vous parvenir d'une autre façon :

• un autre courtier, si la partie adverse en a un ;
• un notaire ou un avocat, qui en fournit lorsque votre dossier l'exige ;
• un ami, un parent, un ancien dossier, qui ont conservé un exemplaire ;
• un site Internet qui propose des documents à télécharger.

Les deux dernières sources méritent de la prudence. Un exemplaire ancien peut ne plus être à jour. Un document téléchargé d'un site inconnu peut avoir été modifié, ou ne pas correspondre à ce que les professionnels utilisent. Dans les deux cas, ne vous servez pas du document avant d'avoir demandé à votre courtier ce qu'il en pense.

ATTENTION — le formulaire d'un ami n'est pas forcément le vôtre

Un document qui a servi à quelqu'un d'autre a pu changer depuis, ou convenir à une situation différente de la vôtre. Ne le remplissez pas avant d'avoir demandé à votre courtier : est-ce le bon document pour ma situation, et est-ce la version à jour ?

Réjean et le document de son ami

Réjean pose la question à son courtier. Celui-ci regarde le document, lui explique qu'il ne peut pas confirmer sa provenance, et lui remet un exemplaire dont il connaît l'origine. Réjean garde l'ancien document comme référence personnelle, mais il ne s'en sert pas pour sa transaction. Cette démarche lui prend dix minutes. Elle lui évite de remplir un document qu'il aurait peut-être dû refaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal reçoit par courriel, de la part de son courtier, un document à signer. Elle remarque qu'aucune indication ne dit d'où il vient. Elle écrit à son courtier : pouvez-vous m'indiquer d'où provient ce document et comment vous vous êtes assuré qu'il s'agit de la version à jour ? Son courtier lui répond le jour même. Chantal range sa question et sa réponse dans son dossier, à côté du document.

Papier, courriel, signature en ligne : le même réflexe

Un document peut vous parvenir sur papier, en pièce jointe d'un courriel ou par un service de signature en ligne. Le support change, la question reste la même : d'où vient-il, et est-il à jour ? Si votre courtier utilise un service de signature en ligne, demandez-lui comment vous recevrez la copie signée et où elle sera conservée. Notez aussi le nom du fichier et la date de réception : cela vous aidera à retrouver le bon document plus tard.

Quelques précautions pratiques :

• n'ouvrez pas une pièce jointe d'un expéditeur que vous ne reconnaissez pas ;
• vérifiez l'adresse de l'expéditeur avant de cliquer sur un lien ;
• si un courriel vous demande de signer en urgence, téléphonez à votre courtier pour confirmer qu'il en est bien l'auteur ;
• conservez le courriel d'origine avec le document, afin de pouvoir retracer son chemin.

Quand l'autre partie a son propre courtier

Dans une transaction, la personne qui est de l'autre côté de la table peut avoir son propre courtier. Un document peut donc vous venir de lui, par l'intermédiaire du vôtre. Ne vous en inquiétez pas : c'est une façon normale de procéder. Demandez simplement à votre courtier de regarder le document avant que vous ne le signiez, et de vous dire s'il correspond à ce qu'il s'attendait à recevoir. Vous pouvez aussi lui demander quel document votre propre courtier prévoyait d'utiliser.

Ce qu'un professionnel peut vous dire, et ce qu'il ne peut pas

Votre courtier peut vous dire d'où vient un document et comment il l'a obtenu. Il peut aussi vous expliquer à quoi il sert. Mais ce que le document engage, juridiquement, ne relève pas de lui : c'est la tâche d'un notaire ou d'un avocat. Gardez cette distinction en tête, elle revient dans tout le livre.

QUI CONSULTER — la provenance d'un document

• Le courtier : d'où vient ce document, comment l'avez-vous obtenu, comment vous assurez-vous qu'il est à jour.
• Un notaire ou un avocat : ce que le document engage, si vous avez un doute sur sa portée.

Question type : pouvez-vous me confirmer par écrit d'où provient ce document ?

3.2 Le site de l'OACIQ comme point de repère

Un organisme à connaître

L'OACIQ, c'est-à-dire l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, est l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec. Pour qui veut comprendre ce qu'il fait et comment il s'insère dans le système, → livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ, en donne la description.

Pour ce chapitre, retenez une chose : l'OACIQ est un point de repère. Quand vous avez un doute sur un document utilisé en courtage, c'est un endroit où chercher l'information destinée au public ou vers lequel vous tourner pour poser une question.

Pourquoi un point de repère officiel

Un site officiel présente plusieurs avantages par rapport à un document qui circule de main en main :

• l'origine est claire : on sait qui l'a publié ;
• l'information vient de l'organisme lui-même, et non d'un intermédiaire dont vous ignorez les sources ;
• vous pouvez y revenir à tout moment, sans dépendre de la mémoire de votre courtier ni de la vôtre.

Ce que contient précisément le site à un moment donné, et sous quelle forme, est une question de fait que vous constaterez en le consultant. Ce livre ne décrit ni son plan ni ses pages : ils peuvent changer.

Comment l'utiliser

Voici une façon simple de vous servir du site de l'OACIQ.

1. Cherchez-le par son nom complet dans un moteur de recherche, et vérifiez que vous arrivez bien au site de l'organisme, et non à un site qui s'en inspire.
2. Repérez l'information destinée au public.
3. Cherchez le document qui vous intéresse par son nom, tel que votre courtier vous l'a donné.
4. Notez ce que vous voyez : le nom, l'indication de version ou de date si elle y figure, l'endroit où vous l'avez trouvé.
5. Comparez avec le document que vous avez en main.
6. Si vous ne trouvez pas, téléphonez à l'organisme ou écrivez-lui, et demandez.

Le site ne remplace pas votre courtier. Il vous donne un second regard.

L'ESSENTIEL — un second regard, pas un remplaçant

Le site de l'organisme sert à confirmer ce que votre courtier vous dit, pas à le contredire. Si vous constatez une différence, ne concluez pas : posez la question à votre courtier, puis, au besoin, à l'organisme.

Ce qu'on peut demander par téléphone ou par écrit

Quand le site ne suffit pas, vous pouvez poser votre question à l'organisme. Avant de l'appeler, préparez votre demande : cela vous fera gagner du temps.

• Le nom du document, tel que votre courtier vous l'a donné.
• L'indication que vous lisez dessus, mot pour mot, s'il y en a une.
• Ce que vous voulez savoir : confirmer que le document est celui qui s'applique, ou savoir où vous procurer l'information.
• Votre rôle dans la transaction : vendeur, acheteur, locataire.

Notez le nom de la personne qui vous répond, la date et ce qu'elle vous dit. Si on vous répond que la question relève de votre courtier ou d'un professionnel du droit, prenez-en note aussi : c'est une réponse utile. L'organisme ne remplace ni votre courtier ni un notaire ou un avocat ; il peut vous orienter.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal n'arrive pas à trouver sur le site l'information qu'elle cherche. Elle téléphone. Avant d'appeler, elle écrit sur une feuille le nom du document, l'indication qu'elle lit en bas de page et sa question. Elle note ensuite la date et la réponse. Quand son courtier lui demande ce qu'elle a appris, elle lui lit sa feuille.

Un site peut changer

Un site est vivant. Son organisation, ses menus et son contenu peuvent changer d'une année à l'autre. Si vous ne trouvez pas ce que ce livre vous décrit, ce n'est pas un échec de votre part : c'est que le site a évolué. Utilisez alors la fonction de recherche du site, ou contactez l'organisme.

3.3 Comment vérifier que vous avez la version courante

Les indices à repérer

Un formulaire porte parfois, quelque part, une indication qui permet de l'identifier : un nom, une date, un numéro d'édition. Prenez l'habitude de regarder le document de haut en bas, en marge et en pied de page, et de noter ce que vous y trouvez. Ce livre ne vous dit pas à quoi ressemble l'indication de version d'un document précis ; il vous invite seulement à la chercher et à la noter.

Trois questions à poser devant un document :

• Y a-t-il une indication de version ou de date, et où ?
• Mon courtier peut-il me dire ce que cette indication signifie ?
• Cette indication correspond-elle à celle que l'organisme présente pour ce document ?

Une démarche en quatre gestes

1. Regardez le document et notez toute indication de version ou de date.
2. Demandez à votre courtier comment il sait que c'est la version à jour.
3. Comparez avec l'information de l'organisme, si vous la trouvez sur son site.
4. Au moindre doute, téléphonez ou écrivez à l'organisme, et demandez-lui de confirmer.

Cette démarche prend peu de temps. Elle est d'autant plus utile qu'elle laisse une trace : vous pouvez noter dans votre dossier qui vous a dit quoi, et à quelle date.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean obtient de son courtier un exemplaire neuf. Il remarque une indication en bas de page, la note, puis demande à son courtier : que signifie cette indication ? Le courtier lui répond. Réjean compare ensuite cette indication avec l'information que l'organisme met à la disposition du public, et note le résultat. Il inscrit la date de sa vérification dans son tableau de suivi (chapitre 10).

Quand les indications ne concordent pas

Il se peut que l'indication sur votre document ne corresponde pas à ce que vous trouvez sur le site, ou que vous ne trouviez aucune indication du tout. Ne tirez aucune conclusion : ce n'est pas à vous de décider si le document est valable. Écrivez à votre courtier, décrivez ce que vous avez constaté, et demandez-lui de vous répondre par écrit. S'il n'est pas en mesure de lever le doute, vous pouvez demander à l'organisme.

Ce que signifie, juridiquement, d'avoir signé un document qui n'était pas la version courante, est une question pour un notaire ou un avocat. Ce livre ne la tranche pas.

QUI CONSULTER — vérifier une version

• Le courtier : comment il a obtenu le document, comment il sait qu'il est à jour.
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : confirmer une version ou une indication, par téléphone ou par écrit.
• Un notaire ou un avocat : les conséquences d'avoir signé un document qui n'était pas à jour.

Question type : pouvez-vous me confirmer que ce document est celui qui s'applique à ma transaction aujourd'hui ?

Un exemple de fiche de vérification

Voici une fiche que vous pouvez recopier sur une feuille ou dans un tableur, une ligne par document.

Une ligne par document suffit. Si vous avez dix documents, vous aurez dix lignes, et vous saurez en un coup d'œil lesquels sont vérifiés et lesquels attendent encore une réponse.

Si la vérification prend du temps

Si une réponse tarde, ne signez pas en attendant, simplement pour ne pas retarder l'échange. Dites à votre courtier que vous attendez la confirmation, et demandez-lui ce que cela signifie pour le calendrier de votre dossier. Si un délai pèse sur votre transaction, c'est lui qui peut vous expliquer comment il s'organise ; la portée juridique d'un retard relève d'un notaire ou d'un avocat.

Garder la preuve de votre vérification

Une vérification qui n'est pas notée disparaît de la mémoire. Prenez l'habitude d'inscrire, pour chaque document : son nom, la date où vous l'avez vérifié, la personne qui vous l'a confirmé et la manière dont elle l'a fait (de vive voix, par écrit). Ce petit journal, qui tient sur une page, vous servira pendant toute la transaction.

3.4 Les questions à poser au courtier

Avant de recevoir un document

• Quels documents vais-je recevoir, dans quel ordre ?
• D'où proviennent-ils ?
• Pouvez-vous me les transmettre à l'avance ?

En recevant un document

• Comment savez-vous que c'est la version à jour ?
• Y a-t-il une indication de version ou de date sur le document ? Où ?
• Comment puis-je moi-même le confirmer ?

Si j'ai reçu un document d'ailleurs

• Pouvez-vous regarder ce document que j'ai reçu de quelqu'un d'autre ? Est-il approprié à ma situation ?
• Préférez-vous que je me serve plutôt d'un exemplaire que vous me fournirez ?

Au moment de signer

• Puis-je avoir une copie signée de chaque document ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit que la version utilisée est la bonne ?

Ces questions n'ont rien d'impoli. Elles témoignent de votre sérieux, non d'un manque de confiance. Si l'une d'elles vous met mal à l'aise, rappelez-vous que la signature est la vôtre : il est normal de vouloir comprendre ce qu'elle appuie.

Les erreurs qui coûtent cher

• Remplir un document reçu d'un tiers sans vérifier sa provenance. Un exemplaire ancien ou modifié peut ne pas convenir.
• Télécharger un formulaire d'un site inconnu. Passez par votre courtier ou par l'organisme.
• Se fier à sa mémoire d'une transaction passée. Les documents peuvent avoir évolué.
• Conclure seul qu'un document est à jour ou périmé. C'est une question à poser, pas une décision à prendre.
• Ne pas noter la vérification. Sans trace, vous ne pouvez pas retrouver à quel moment et auprès de qui vous avez vérifié.
• Hésiter à téléphoner à l'organisme. Poser la question est un geste normal.

À retenir

• Votre courtier est la première personne à qui demander d'où vient un document et comment il sait qu'il est à jour.
• L'OACIQ est un point de repère : son site et son personnel peuvent vous aider à confirmer un document.
• Un exemplaire d'ami, d'ancien dossier ou de site inconnu se vérifie avant de s'en servir.
• Quelques gestes suffisent : regarder le document, demander, comparer, confirmer.
• Ce livre ne dit pas quelle version est en vigueur : cela change et se confirme à la source.
• Notez chaque vérification : nom du document, date, personne qui l'a confirmée.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre courtier d'où proviennent les documents qu'il vous remet.
2. Écartez les exemplaires reçus d'un ami, d'un ancien dossier ou d'un site inconnu jusqu'à ce que votre courtier les ait regardés.
3. Repérez sur chaque document toute indication de version ou de date, et notez-la.
4. Consultez le site de l'OACIQ pour comparer, ou téléphonez-lui en cas de doute.
5. Notez dans votre dossier chaque vérification : document, date, personne, manière.
6. Demandez une confirmation écrite de votre courtier avant de signer.
7. Gardez une copie de ce que vous avez signé.

Questions à poser

À votre courtier :

• D'où provient ce document, et comment l'avez-vous obtenu ?
• Comment savez-vous que c'est la version à jour ?
• Puis-je confirmer cette version moi-même, et comment ?
• Ce document que j'ai reçu d'un tiers convient-il à ma situation ?

À l'OACIQ :

• Où puis-je consulter l'information destinée au public sur ce document ?
• Pouvez-vous me confirmer qu'une indication de version que je lis sur un document correspond bien à ce document ?

À un notaire ou à un avocat :

• Quelles sont les conséquences, dans ma situation, d'avoir signé un document qui n'était pas à jour ?

Vérifiez vos acquis

1. Qui est la première personne à qui demander d'où provient un document ?
2. Pourquoi faut-il se méfier d'un formulaire reçu d'un ami ou téléchargé d'un site inconnu ?
3. Quel est le rôle du site de l'OACIQ dans la vérification d'une version ?
4. Quelles sont les quatre étapes de la vérification d'une version ?
5. Si l'indication sur votre document ne correspond pas à ce que vous trouvez sur le site, que faites-vous ?
6. Ce livre vous dit-il quelle version est en vigueur ? Pourquoi ?

Réponses

1. Votre courtier.
2. Parce que l'exemplaire a pu changer depuis, ou ne pas convenir à votre situation, et que sa provenance n'est pas établie.
3. Un point de repère officiel pour confirmer ce que votre courtier vous dit ; il offre un second regard.
4. Regarder le document et noter l'indication ; demander à son courtier ; comparer avec l'information de l'organisme ; au moindre doute, téléphoner ou écrire à l'organisme.
5. Vous ne concluez rien seul : vous écrivez à votre courtier, vous décrivez ce que vous avez constaté et vous demandez une réponse écrite, puis vous vous tournez vers l'organisme si le doute persiste.
6. Non : la version en vigueur change et se confirme à la source, auprès du courtier ou de l'organisme.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres B1 et B4 pour comprendre qui encadre le courtage et ce que contient l'entente avec un courtier, et → livres C2, C3 et C5 pour approfondir les familles de documents.

Chapitre 4 — Obligatoire ou recommandé : poser la question

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Réjean tient dans ses mains un document que son courtier vient de lui remettre. Il se demande : est-ce que je suis tenu de le signer, ou est-ce un document de plus, proposé par prudence ? Il se souvient d'avoir entendu des gens dire que tel formulaire est toujours nécessaire, et d'autres dire le contraire. Il ne sait plus qui croire.

Cette question — un document est-il obligatoire ou simplement recommandé ? — est l'une des plus naturelles qu'un consommateur puisse poser. Mais elle appartient à une catégorie de questions auxquelles ce livre ne répond pas. La réponse dépend de votre situation, de la version du document, de la loi et des règles qui encadrent le courtage. Elle se pose donc à des personnes précises, de façon précise. Ce chapitre vous montre comment la poser, à qui, dans quel ordre, et comment noter la réponse. Les dossiers sont fictifs : Réjean, Ibrahim et Sophie.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi la question obligatoire ou recommandé ? ne se règle pas par une règle générale ;
• poser la question au courtier, avec des mots précis ;
• savoir quand et comment la poser à l'OACIQ ;
• reconnaître le moment où il faut s'adresser à un notaire ou à un avocat ;
• noter les réponses dans un tableau pour ne pas les perdre.

Pourquoi c'est important

Il est tentant de chercher une règle simple : tel document est toujours obligatoire, tel autre ne l'est jamais. Mais une règle simple que vous auriez entendue d'un ami, lue sur un forum ou retenue d'une vente passée peut ne pas s'appliquer à vous. Si vous vous y fiez, vous risquez de signer un document dont vous n'aviez pas besoin, ou d'en omettre un qui comptait.

Poser la question à la bonne personne protège sur deux plans :

• vous obtenez une réponse adaptée à votre dossier et à la version actuelle des documents ;
• vous gardez la trace de ce qu'on vous a répondu, à qui et à quelle date.

Ce chapitre ne vous dit pas quels documents sont obligatoires. Il vous donne la méthode pour le savoir.

4.1 Pourquoi la question se pose

Deux mots qu'on emploie à la légère

Dans la conversation courante, obligatoire et recommandé ont l'air clairs. Dans une transaction, ils cachent plusieurs nuances.

DÉFINITION — obligatoire

Qualifie ce qu'une règle impose dans une situation donnée. Qu'un document soit obligatoire dépend de la situation (qui vend, qui achète, quel type d'immeuble), de la version du document et des règles applicables. On ne le déduit pas d'une impression générale.

DÉFINITION — recommandé

Qualifie ce qu'un professionnel conseille d'utiliser par prudence ou par pratique, sans qu'une règle l'impose. Une recommandation peut être excellente ; elle reste une recommandation.

Entre les deux, d'autres situations existent : un document exigé par une autre partie (un prêteur, par exemple), un document demandé par votre courtier selon sa façon de travailler, un document que vous décidez d'ajouter pour vous protéger. Ce livre ne classe aucun document dans l'une de ces cases. Il vous invite à demander, pour chaque document, pour quelle raison me le propose-t-on ?

Pourquoi une règle générale ne tient pas

Une réponse unique ne tient pas, pour des raisons simples.

• Les situations varient. Vendre sa maison, acheter un condo, louer un logement ou vendre une entreprise n'appellent pas les mêmes documents.
• Les documents changent. Une version peut être remplacée par une autre (voir le chapitre 9).
• Les règles évoluent. Ce qui était vrai à une époque peut ne plus l'être.
• Les rôles diffèrent. Ce qui concerne un courtier ne concerne pas nécessairement le client, et inversement.

Retenez-le comme un principe de prudence : plutôt que de supposer, demandez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean entend de deux personnes deux réponses contradictoires à la même question. Plutôt que de choisir entre elles, il écrit sa question en une phrase — dans ma situation, ce document est-il obligatoire ou recommandé, et pourquoi ? — et il la pose à son courtier. Il note la réponse et la date. Il se sent mieux armé que s'il avait arbitré entre ses deux connaissances.

Qui peut vous demander un document

Un document peut vous être demandé par plusieurs personnes, pour des raisons différentes. Savoir de qui vient la demande aide à poser la bonne question.

• Votre courtier peut vous proposer un document parce qu'il fait partie de sa façon de travailler ou de votre étape.
• L'autre partie à la transaction, ou son courtier, peut en demander un pour son propre dossier.
• Votre prêteur peut vous demander des pièces pour traiter votre financement.
• Votre notaire peut vous demander des documents pour préparer l'acte de vente.
• Vous-même pouvez décider d'en ajouter un pour vous rassurer.

Dans chaque cas, la question à poser est la même : qui me le demande, et pour quelle raison ? La réponse vous dit à qui vous adresser si vous avez ensuite une question de suivi. Ce livre ne dit pas laquelle de ces raisons s'applique à un document donné : c'est ce que la question permet d'apprendre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie reçoivent trois demandes de documents en deux jours : une de leur courtier, une de leur prêteur, une de leur notaire. Ils les inscrivent dans trois colonnes d'une feuille, une par personne, en ajoutant pour chaque ligne la raison donnée. Ils constatent qu'un même document figure dans deux colonnes. Ils demandent à leur courtier s'il peut le transmettre aux deux. Ils évitent ainsi de le préparer deux fois et de se demander lequel est le bon.

Ce qui ne se déduit pas

Voici des raisonnements qui semblent logiques et qu'il vaut mieux éviter.

• Ce document m'a été remis, donc il est obligatoire. Rien ne l'établit : il peut avoir été remis par prudence.
• On ne me l'a pas remis, donc il n'est pas nécessaire. Il peut avoir été oublié, ou ne pas encore être venu.
• Mon voisin n'en a pas eu besoin, donc moi non plus. Les situations diffèrent.
• Il porte le nom de l'organisme, donc il est obligatoire. Le nom ne dit rien du statut du document.

Dans chaque cas, la seule démarche fiable est de poser la question.

QUI CONSULTER — obligatoire ou recommandé

• Le courtier : pour quelle raison ce document m'est-il proposé, et comment le savez-vous ?
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : une question sur le travail du courtier et sur les documents qu'il utilise.
• Un notaire ou un avocat : tout ce qui touche à ce que la loi impose dans votre situation.

Question type : dans ma situation, qu'est-ce qui m'est imposé, et qu'est-ce qui m'est simplement conseillé ?

4.2 Poser la question au courtier

Pourquoi commencer par lui

Votre courtier connaît votre dossier, les documents qu'il utilise et la façon dont ils s'enchaînent. C'est la personne la mieux placée pour vous dire pourquoi il vous remet tel document à tel moment. Il ne remplace pas un professionnel du droit, mais c'est lui qui peut vous orienter.

Des mots précis

Une question vague appelle une réponse vague. Voici des formulations qui aident.

• Pour quelle raison me remet-on ce document ?
• Qui m'en impose l'usage : une règle, une personne, une habitude de travail ?
• Que se passe-t-il, concrètement, si je ne le signe pas ?
• Est-ce que ce document dépend de mon type d'immeuble ou de ma situation ?
• Y a-t-il un autre document que je devrais envisager et que vous ne m'avez pas remis ?

La troisième question demande une explication pratique. Si la réponse touche à des conséquences juridiques, votre courtier pourra vous diriger vers un notaire ou un avocat. C'est une réponse acceptable : il est préférable de s'entendre dire je ne peux pas vous répondre là-dessus que de recevoir une certitude qui dépasse sa fonction.

Noter la réponse

Notez la réponse sur le champ. Si elle est orale, inscrivez la date, le nom de la personne et ce qu'elle a dit, puis relisez-lui votre note. Si elle est écrite, rangez le courriel avec le document. Ibrahim et Sophie prennent l'habitude d'envoyer un court courriel de confirmation : voici ce que nous avons compris de notre conversation d'aujourd'hui ; dites-nous si nous nous trompons. Cela leur permet de corriger un malentendu tout de suite.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie reçoivent un document qu'ils ne reconnaissent pas. Ils demandent à leur courtier pourquoi il leur est remis. Celui-ci leur explique son utilité. Le soir même, ils lui envoient un courriel : nous avons compris que ce document sert à tel usage et qu'il vous est remis dans le cadre de telle étape ; est-ce exact ? Il répond d'un mot. Ils rangent le courriel avec le document.

Une conversation type, pas un script

Voici à quoi peut ressembler un échange. Il est fictif et ne prétend pas décrire ce que vous entendrez.

Réjean demande : pour quelle raison me remet-on ce document aujourd'hui ? Son courtier explique à quelle étape il se rattache et ce qu'il permet de consigner. Réjean demande ensuite : est-il imposé dans ma situation, ou est-ce une façon de travailler ? Le courtier répond ce qu'il sait de sa pratique et précise qu'une question sur ce que la loi impose se pose à un notaire ou à un avocat. Réjean le remercie, note la date, le nom et les deux réponses, et inscrit dans la dernière colonne de son tableau : question au notaire.

Cet échange ne tranche rien. Il fait ce qu'il doit faire : séparer ce que le courtier peut expliquer de ce qui demande un avis juridique, et orienter Réjean vers la bonne porte.

Si l'on vous presse

Il peut arriver qu'on vous dise qu'il faut signer vite. Une demande pressante n'est pas une réponse à votre question. Vous pouvez dire, poliment, que vous avez besoin de comprendre à quoi sert le document avant de le signer, et demander combien de temps vous avez pour répondre. Le délai dont vous disposez dépend de votre dossier : c'est une question au courtier, et, si elle a une portée juridique, au notaire ou à l'avocat. Poser votre question avant de signer est un geste de prudence, et vous n'avez pas à vous en excuser.

Ce que le courtier peut et ne peut pas dire

Votre courtier peut vous expliquer l'usage d'un document, la façon dont il s'insère dans votre dossier et ce qu'il a l'habitude de faire. Il peut aussi vous dire s'il ne peut pas répondre. Une réponse du type je ne suis pas la bonne personne pour répondre à cela n'est pas un refus de vous aider : c'est une manière de vous orienter.

Si vous avez l'impression qu'on évite votre question, vous pouvez la reformuler par écrit. Vous pouvez aussi vous tourner vers l'organisme, comme le décrit la section suivante.

4.3 Quand demander à l'OACIQ

Un second interlocuteur

L'OACIQ n'est pas un guichet qui répond à toute question de droit. C'est l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ). Vous pouvez lui poser une question sur le travail du courtier, sur l'information destinée au public ou sur l'usage des documents en courtage. Il peut aussi vous dire qu'une question relève d'une autre instance.

Quand le faire

Quelques situations où l'on peut songer à l'organisme :

• vous avez posé votre question à votre courtier et la réponse ne vous a pas éclairé ;
• vous souhaitez un second regard sur ce que votre courtier vous a dit ;
• vous ne trouvez pas l'information que vous cherchez et vous voulez savoir où elle se trouve ;
• vous avez un doute sur la version d'un document (voir le chapitre 3).

Comment le faire

1. Préparez votre question en une ou deux phrases, avec le nom du document tel que votre courtier vous l'a donné.
2. Cherchez d'abord l'information destinée au public sur le site de l'organisme.
3. Si vous ne trouvez pas, téléphonez ou écrivez.
4. Notez la date, le nom de votre interlocuteur et sa réponse.
5. Partagez la réponse avec votre courtier : il pourra en tenir compte.

Une question à l'organisme n'est pas une plainte contre votre courtier. C'est une demande d'information. Si vous avez un sujet de mécontentement sur le travail d'un courtier, c'est une autre démarche, à demander à l'organisme.

ATTENTION — l'organisme n'est pas votre conseiller juridique

Même s'il renseigne le public, l'organisme ne remplace pas un notaire ou un avocat. Pour la portée juridique de votre situation, adressez-vous à l'un d'eux.

Quand c'est le moment du notaire ou de l'avocat

Il y a un moment où ni le courtier ni l'organisme ne sont les bons interlocuteurs : celui où votre question porte sur ce que la loi impose, sur ce que vous engagez en signant, ou sur les conséquences d'un oubli ou d'une erreur. Là, adressez-vous à un notaire ou à un avocat. Préparez votre question par écrit, apportez le document, et demandez une réponse que vous pourrez conserver.

QUI CONSULTER — à qui s'adresser, dans quel ordre

• D'abord le courtier : pour comprendre l'usage du document dans votre dossier.
• Ensuite l'OACIQ, au besoin : pour un second regard sur le travail du courtier ou pour trouver l'information destinée au public.
• Un notaire ou un avocat : pour tout ce qui touche à la portée juridique.

Question type : à qui dois-je m'adresser pour savoir ce que la loi impose dans ma situation ?

4.4 Un tableau de questions à remplir

À quoi sert ce tableau

Un tableau vous évite de perdre vos réponses. Il vous permet de comparer ce que vous ont dit deux interlocuteurs et de repérer ce qui reste sans réponse. Recopiez-le sur une feuille ou dans un tableur, une ligne par document.

Comment le remplir

• Première colonne : le nom du document, tel que votre courtier l'emploie. Si vous ne le connaissez pas, demandez-le.
• Deuxième colonne : la raison donnée. Écrivez-la dans vos mots.
• Troisième colonne : la personne et la date. Une réponse sans nom ni date a peu de valeur.
• Quatrième colonne : la qualification donnée par cette personne. Si deux personnes ne répondent pas pareil, notez les deux réponses.
• Cinquième colonne : ce qui reste à éclaircir, et auprès de qui.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean remplit son tableau. Pour un des documents, son courtier lui a dit qu'il est recommandé. Réjean note la réponse, puis écrit dans la dernière colonne : demander à un notaire si je dois en tenir compte pour ma situation. Quand il rencontre son notaire, il apporte le tableau. Le notaire lit la ligne, répond, et Réjean complète sa note.

Quand deux réponses diffèrent

Si deux personnes vous disent des choses différentes, ne tranchez pas vous-même. Inscrivez les deux réponses, avec les noms et les dates, et reposez la question à la personne la mieux placée pour la trancher. Dans une matière juridique, c'est un notaire ou un avocat. Ce travail de repérage n'est pas inutile : une question bien formulée, avec les deux réponses déjà notées, fait gagner du temps à tout le monde.

Garder le tableau à jour

Le tableau vit avec le dossier. Ajoutez-y une ligne chaque fois qu'un nouveau document arrive, et complétez les cases au fur et à mesure que vous obtenez des réponses. À la fin de la transaction, il devient un résumé de ce que vous avez demandé et de ce qu'on vous a répondu.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se fier à une règle entendue d'un ami ou lue sur un forum. Votre situation peut différer.
• Conclure qu'un document est obligatoire parce qu'on vous l'a remis. Posez la question.
• Conclure qu'il n'est pas nécessaire parce qu'on ne vous l'a pas remis. Posez-la aussi.
• Ne pas noter la réponse. Sans nom ni date, elle perd sa valeur.
• Demander une réponse juridique à quelqu'un qui n'est pas là pour la donner. Le courtier explique l'usage ; la portée juridique relève d'un notaire ou d'un avocat.
• Trancher seul entre deux réponses contradictoires. Reposez la question à la bonne personne.

À retenir

• La question obligatoire ou recommandé ? ne se règle pas par une règle générale : elle dépend de votre situation, de la version du document et des règles applicables.
• Ce livre ne classe aucun document ; il vous donne la méthode pour poser la question.
• Commencez par le courtier, avec des mots précis ; notez la réponse, la date et le nom.
• L'OACIQ peut vous orienter et renseigner le public ; il ne remplace pas un conseiller juridique.
• Pour la portée juridique, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.
• Un tableau à cinq colonnes garde vos questions et vos réponses ensemble.

Votre plan d'action

1. Listez les documents de votre dossier avec leur nom exact.
2. Posez à votre courtier, pour chacun, la question de la raison pour laquelle il vous est remis.
3. Notez la réponse, la date et le nom de la personne.
4. Envoyez un courriel de confirmation de ce que vous avez compris.
5. Si un doute subsiste, préparez une question pour l'OACIQ, avec le nom du document.
6. Pour la portée juridique, adressez-vous à un notaire ou à un avocat, tableau en main.
7. Mettez le tableau à jour à chaque nouveau document.

Questions à poser

À votre courtier :

• Pour quelle raison me remet-on ce document ?
• Qui m'en impose l'usage : une règle, une personne, une habitude de travail ?
• Ce document dépend-il de mon type d'immeuble ou de ma situation ?
• Y a-t-il un autre document que je devrais envisager ?
• Pouvez-vous me confirmer votre réponse par écrit ?

À l'OACIQ :

• Où trouver l'information destinée au public sur les documents qu'utilisent les courtiers ?
• Qui peut répondre à ma question sur le travail de mon courtier ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que la loi impose-t-elle dans ma situation, en lien avec ce document ?
• Que m'engage ce document si je le signe, et qu'arrive-t-il si je ne le signe pas ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi une règle générale sur ce qui est obligatoire ne tient-elle pas ?
2. Donnez deux raisonnements à éviter pour décider si un document est obligatoire.
3. Par qui commencer pour poser la question, et pourquoi ?
4. Dans quels cas songer à l'OACIQ ?
5. À qui poser une question sur ce que la loi impose ou sur ce que vous engagez en signant ?
6. Que faire quand deux personnes vous donnent des réponses contradictoires ?

Réponses

1. Parce que les situations varient, que les documents et les règles changent, et que les rôles diffèrent.
2. Par exemple : conclure qu'un document est obligatoire parce qu'on vous l'a remis, ou qu'il ne l'est pas parce qu'on ne vous l'a pas remis ; se fier à ce qui a convenu à un voisin.
3. Par le courtier, qui connaît votre dossier et les documents qu'il utilise.
4. Quand la réponse du courtier ne vous éclaire pas, quand vous voulez un second regard, quand vous cherchez l'information destinée au public ou quand vous doutez d'une version.
5. À un notaire ou à un avocat.
6. Noter les deux réponses avec les noms et les dates, puis reposer la question à la personne la mieux placée, notaire ou avocat s'il s'agit d'une matière juridique.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier (titre seulement, sans articles).
• Code civil du Québec — la loi qui encadre les contrats et la vente d'un immeuble (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres B1 et B4 pour comprendre qui encadre le courtage et ce que contient l'entente avec un courtier, et → livres C2, C3 et C5 pour approfondir les familles de documents.

Chapitre 5 — Lire un formulaire avant de le remplir

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ibrahim et Sophie sont assis devant leur courtier, un stylo à la main. Le courtier leur tend un document et leur dit : on le remplit ensemble, ce sera rapide. Ils commencent à répondre aux premières questions, puis à la troisième page, Sophie s'arrête : elle vient de réaliser qu'elle n'a pas lu ce qui précède et qu'elle ne sait pas à quoi sert la partie qu'ils viennent de compléter. Ils posent leur stylo et demandent à reprendre depuis le début.

Ce geste de prudence est celui que ce chapitre vous propose d'adopter dès le départ : lire un document avant de le remplir. Ce n'est pas une perte de temps. C'est le moyen de savoir à quoi vous vous engagez à écrire, de repérer ce qui vous concerne et de préparer vos questions pour la rencontre. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Ibrahim et Sophie, et Chantal.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• demander un document à l'avance et expliquer pourquoi vous le faites ;
• le lire en entier, dans un ordre qui vous aide à le comprendre ;
• repérer les parties qui vous concernent et celles qui concernent d'autres personnes ;
• noter vos questions et les apporter à la rencontre ;
• préparer vos documents et vos renseignements avant de remplir.

Pourquoi c'est important

Remplir un document en direct, sous le regard d'un professionnel et parfois d'une autre personne qui attend, n'est pas un cadre idéal pour comprendre. On répond par réflexe, on n'ose pas demander, on signe avec un doute. Lire le document avant, à la maison, sans pression, change la qualité de l'échange.

Lire à l'avance vous permet de :

• comprendre l'ensemble avant d'en remplir une partie ;
• repérer les mots qui vous échappent ;
• rassembler vos pièces : identité, adresses, factures, renseignements ;
• arriver à la rencontre avec des questions précises, au lieu de les découvrir en cours de route ;
• gagner du temps : la rencontre devient une séance de questions et de vérifications, plutôt qu'une découverte.

Ce chapitre ne décrit le contenu d'aucun formulaire. Il vous donne une méthode de lecture qui vaut pour n'importe lequel.

5.1 Demander le document à l'avance

Pourquoi le demander

Un document remis au moment de la rencontre vous laisse peu de temps pour le lire. En le demandant à l'avance, vous obtenez un temps de lecture qui vous appartient. Ce n'est pas une exigence excessive : c'est une demande de service que votre courtier peut examiner.

DÉFINITION — lecture préalable

Le fait de lire un document en entier, à tête reposée, avant la rencontre où on le remplit ou le signe. Elle permet de noter ses questions et de préparer ses pièces.

Comment le demander

Une demande courte et précise suffit. Par exemple, par courriel ou par message à votre courtier :

Bonjour. Avant notre rencontre de jeudi, pourriez-vous m'envoyer une copie des documents que nous allons remplir ensemble ? J'aimerais les lire à l'avance pour préparer mes questions. Merci.

Voici quelques précisions utiles :

• Nommez la rencontre, pour que votre courtier sache de quoi il s'agit.
• Demandez tous les documents prévus, pas seulement le premier.
• Précisez que c'est pour lire, non pour remplir à l'avance.
• Demandez la version exacte qui sera utilisée, et non un modèle approximatif (voir le chapitre 3).

Si votre courtier ne peut pas vous remettre le document à l'avance, demandez-lui pourquoi, puis, si c'est possible, de vous en décrire l'usage ou de vous laisser le temps de le lire au début de la rencontre. Dans tous les cas, vous pouvez demander d'emporter le document pour le relire avant de signer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal doit rencontrer son courtier jeudi. Elle lui écrit lundi pour lui demander les documents. Il les lui envoie le mardi. Elle les imprime, les lit mercredi soir avec un surligneur, et note onze questions. Jeudi, la rencontre se déroule autrement : Chantal sait ce qu'elle vient chercher, et le courtier passe plus de temps sur ce qui compte pour elle.

Si vous n'avez pas pu l'obtenir

Il peut arriver que vous receviez un document le jour même. Ce n'est pas un drame. Voici des gestes qui aident.

• Demandez dix minutes seul pour lire en silence avant de répondre à quoi que ce soit.
• Demandez qu'on vous explique l'ordre du document : par quoi commence-t-il, par quoi finit-il, où dois-je signer ?
• Dites ce que vous ne comprenez pas, à voix haute, au fur et à mesure.
• Ne remplissez rien que vous n'ayez compris.
• Demandez à repartir avec une copie et à revenir plus tard avec vos réponses.

La signature est la vôtre. Vous pouvez prendre ces précautions, même lorsque la rencontre semble pressée.

Lire sur papier ou à l'écran

Chacun lit à sa façon. Certaines personnes comprennent mieux un document imprimé, sur lequel elles peuvent écrire. D'autres préfèrent l'écran, où il est facile de chercher un mot. Choisissez le support qui vous convient, avec quelques précautions :

• à l'écran, agrandissez le texte et lisez page par page plutôt que de faire défiler en diagonale ;
• sur papier, imprimez toutes les pages, y compris celles qui paraissent vides, et vérifiez que rien n'est coupé en marge ;
• dans les deux cas, conservez l'exemplaire d'origine intact, et travaillez sur une copie annotée.

Si vous annotez un document que vous ne comptez pas signer tel quel, indiquez-le en marge : notes personnelles, ne pas signer. Vous évitez ainsi de confondre votre copie de lecture avec la copie à remplir.

Quand le document est long

Un document de plusieurs pages peut décourager. Quelques façons de le rendre plus abordable :

• Lisez en plusieurs séances, plutôt que d'un trait. Notez où vous vous arrêtez.
• Faites-vous un plan : écrivez sur une feuille les titres de partie que vous rencontrez, avec la page. Vous obtiendrez une carte du document.
• Lisez d'abord les titres, puis le contenu. Les titres vous disent de quoi parle chaque partie.
• Marquez ce qui revient : un mot qui apparaît à plusieurs endroits mérite d'être compris.
• Terminez par la fin : lisez les dernières pages, où l'on signe, pour savoir ce que vous êtes appelé à confirmer.

Si, après tout cela, une partie reste obscure, ne la forcez pas. Notez-la, et demandez à votre courtier de la reprendre avec vous.

Lire en vendant, lire en achetant

Le point de vue change la lecture. Chantal, qui vend, lit en se demandant : qu'est-ce qu'on me demande de dire ou de faire, et ai-je les pièces pour le soutenir ? Ibrahim et Sophie, qui achètent, lisent en se demandant : qu'est-ce qu'on me propose de confirmer, et quelles vérifications dois-je encore faire ? Aucune lecture n'est meilleure que l'autre. Rappelez-vous simplement de quel côté vous êtes assis, et de ce que le document attend de vous.

Une personne de confiance comme second lecteur

Un regard extérieur aide. Vous pouvez demander à une personne de confiance de lire le document avec vous : un parent, un ami, un collègue. Elle ne remplace pas un professionnel, et elle n'a pas à connaître le domaine. Son rôle est de vous dire ce qui lui paraît obscur. Un mot qui échappe à deux personnes mérite d'être mis dans votre liste de questions.

Si vous partagez le document avec elle, demandez à votre courtier si cela convient, surtout lorsque le document contient des renseignements personnels ou financiers. Vous pouvez aussi lui montrer seulement les parties qui ne contiennent pas ces renseignements.

5.2 Repérer les parties qui vous concernent

Un document, plusieurs lecteurs

Un même document peut être lu par plusieurs personnes : le vendeur, l'acheteur, leurs courtiers, le prêteur, le notaire. Certaines parties vous concernent directement, d'autres s'adressent à quelqu'un d'autre. Savoir à qui s'adresse chaque partie vous évite de remplir une case qui n'est pas la vôtre, ou de négliger une partie qui l'est.

Une méthode de lecture en trois passes

Première passe : l'image d'ensemble. Parcourez le document de la première à la dernière page sans rien noter. Regardez sa longueur, son découpage, la présence d'espaces à remplir, de cases à cocher, de lignes de signature. Demandez-vous : à quoi ressemble ce document ?

Deuxième passe : lecture attentive. Reprenez le document et lisez-le phrase par phrase. Pour chaque partie, posez-vous trois questions.

• À qui s'adresse cette partie ?
• Dois-je la remplir, la lire seulement, ou la laisser à quelqu'un d'autre ?
• Comprends-je chaque mot ?

Utilisez trois couleurs si vous le pouvez : une pour ce que vous devez remplir, une pour ce que vous devez seulement lire, une pour ce que vous ne comprenez pas.

Troisième passe : les questions. Reprenez ce que vous avez marqué en troisième couleur et écrivez, sur une feuille à part, une question par point. Ajoutez le numéro de page pour retrouver l'endroit.

L'ESSENTIEL — trois passes, trois couleurs

Une passe pour l'ensemble, une pour le détail, une pour les questions. Une couleur pour ce que vous remplissez, une pour ce que vous lisez, une pour ce que vous ne comprenez pas. Cette méthode vaut pour n'importe quel document.

Les mots qu'on ne comprend pas

Chaque domaine a son vocabulaire. En lisant, vous rencontrerez peut-être des mots que vous ne connaissez pas. Plutôt que de les deviner, soulignez-les et inscrivez-les sur votre feuille. Demandez à votre courtier de vous les expliquer dans ses mots. Si l'explication touche à des conséquences juridiques, demandez-lui s'il est préférable de poser la question à un notaire ou à un avocat. Vous pouvez aussi lui demander de vous indiquer où trouver une explication du terme.

Une règle simple : si je ne peux pas redire une phrase dans mes mots, je ne la comprends pas encore.

Les cases, les blancs et les annexes

Un document contient plusieurs sortes d'éléments. Apprenez à les reconnaître avant de remplir.

• Les espaces à compléter : lignes ou cadres où l'on écrit une information. Demandez ce qu'on y attend si l'intitulé n'est pas clair.
• Les cases à cocher : elles proposent un choix. Lisez toutes les options avant de cocher, et demandez ce que chacune signifie si vous hésitez.
• Les espaces qui ne vous concernent peut-être pas : demandez comment les traiter plutôt que de supposer.
• Les annexes : des documents joints ou à joindre. Demandez la liste de celles qui accompagnent le document, et vérifiez que vous les avez toutes lues.
• Les lignes de signature et de date : repérez-les d'avance. Savoir où et quand l'on signe fait partie de la lecture.

Ce livre ne vous dit pas quelles cases existent dans un document donné. Il vous invite à les repérer vous-même, avec l'aide de votre courtier.

ATTENTION — ne cochez pas par défaut

Une case cochée pour aller plus vite est une réponse. Si vous ne savez pas laquelle choisir, laissez la case et posez la question avant de poursuivre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal découvre, en lisant, que son document comporte une annexe qu'elle ne connaissait pas. Elle l'inscrit sur sa feuille de questions et demande à son courtier à quoi elle sert, qui la remplit et si elle doit en recevoir une copie. Le courtier lui répond, et Chantal ajoute l'annexe à sa liste de documents, avec la mention reçue le et la date.

Les parties qui concernent d'autres personnes

Certains espaces sont destinés à l'autre partie, à un courtier ou à un professionnel. Si vous ne savez pas à qui revient une partie, ne la remplissez pas. Demandez. Une partie remplie par la mauvaise personne risque de créer de la confusion. Ce que cela implique, au point de vue juridique, n'est pas du ressort de ce livre.

QUI CONSULTER — qui remplit quelle partie

• Le courtier : à qui revient chaque partie du document, et dans quel ordre on la remplit.
• Un notaire ou un avocat : si une partie vous semble avoir des conséquences que vous ne mesurez pas.

Question type : dans ce document, quelles parties sont à moi, lesquelles à l'autre partie, lesquelles à vous ?

5.3 Noter vos questions avant la rencontre

Une feuille de questions

Une feuille de questions n'a rien de sophistiqué. Elle sert à ce que vous ne perdiez pas vos interrogations entre la lecture et la rencontre. Prévoyez trois colonnes : la page, la question, et un espace pour la réponse.

Apportez-la à la rencontre, et inscrivez la réponse au fur et à mesure.

Classer vos questions

Toutes les questions ne s'adressent pas à la même personne. Classez-les en trois groupes.

• À poser au courtier : à quoi sert cette partie, qui la remplit, comment on s'y prend.
• À poser à l'organisme : une question sur l'information destinée au public, sur le travail du courtier.
• À poser à un notaire ou à un avocat : ce qu'une réponse ou une signature engage, et toute conséquence juridique.

Ce classement vous évite de poser à la mauvaise personne une question qui lui échappe.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie ont noté neuf questions. Ils en classent six au courtier, deux au notaire et une à l'organisme. À la rencontre, ils ouvrent leur feuille et règlent d'abord les six premières avec leur courtier. Ils lui disent : nous gardons ces trois-là pour le notaire. Ils repartent avec les réponses notées et avec trois questions bien formulées à poser ailleurs.

Les pièces à préparer

Pour remplir un document, il faut parfois des renseignements que vous n'avez pas en tête. Plutôt que de les chercher pendant la rencontre, préparez-les. Votre courtier peut vous dire lesquels, mais voici des catégories générales dans lesquelles piocher :

• vos renseignements personnels : nom exact, adresse, coordonnées ;
• les renseignements sur l'immeuble : adresse exacte, description telle que vous la connaissez ;
• vos pièces de dossier : factures de travaux, rapports, échanges avec des entrepreneurs ou des professionnels ;
• les renseignements d'une autre personne, si vous signez avec elle : demandez-les-lui à l'avance.

Ce que vous avez à fournir dans votre dossier particulier, c'est à votre courtier de vous le dire.

La liste de la veille

La veille de la rencontre, prenez dix minutes pour vérifier ceci.

• [ ] J'ai lu tous les documents prévus, en entier.
• [ ] Mes questions sont notées, avec la page.
• [ ] Mes questions sont classées : courtier, organisme, notaire ou avocat.
• [ ] J'ai réuni les pièces dont j'ai besoin.
• [ ] Je sais qui sera présent et ce que chacun fera.
• [ ] J'ai prévu de quoi écrire et un moyen de ranger les copies.
• [ ] Je sais que je peux demander du temps avant de signer.

Cette liste ne dit pas ce que contient votre dossier. Elle vous aide à vous présenter prêt, sans rien présumer de ce qu'on vous demandera.

Relire à deux

Si vous remplissez avec une autre personne, relisez ensemble. Ibrahim et Sophie lisent à voix haute, à tour de rôle, et s'arrêtent à chaque mot qui les fait hésiter. Ils inscrivent en marge la page et le mot, puis passent à la suite. Cette habitude prend un peu de temps, et elle fait remonter des différences de compréhension qui, autrement, apparaîtraient trop tard.

5.4 Les questions à poser au courtier

Avant la rencontre

• Pouvez-vous m'envoyer à l'avance les documents que nous allons remplir ?
• Dans quel ordre allons-nous les voir ?
• Y a-t-il des pièces que je devrais apporter ?

Pendant la rencontre

• À quoi sert cette partie, et qui la remplit ?
• Que signifie ce mot ?
• Puis-je vous lire mes questions en suivant le document ?
• Puis-je repartir avec une copie pour la relire avant de signer ?

Après la rencontre

• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce dont nous avons convenu ?
• Qui garde l'original, et qui reçoit une copie ?
• Y a-t-il des suites à donner de ma part, et dans quel délai ? (Le courtier vous le dira ; si la réponse touche une portée juridique, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.)

Après la lecture : ce qu'on garde

Une fois la lecture terminée, rangez vos traces au même endroit : le document annoté, la feuille de questions, les réponses reçues et, si vous l'avez écrit, le courriel de confirmation. Mettez-y la date de chaque geste. Ces notes ne remplacent pas le document signé, mais elles racontent comment vous êtes arrivé à le comprendre, et elles vous serviront si vous avez plus tard une question sur ce qui a été dit.

Deux bonnes habitudes complètent la lecture :

• résumer à voix haute le document à votre courtier, en une minute, pour vérifier que vous avez compris l'essentiel ;
• dire ce qui vous inquiète, même si cela vous paraît minime. Une inquiétude exprimée est une question en puissance.

Si une réponse ne vous satisfait pas

Reformulez par écrit. Exposez en deux phrases ce que vous avez compris et ce qui vous manque. Si la réponse ne vient pas, vous pouvez vous tourner vers l'organisme pour une question sur le travail du courtier, ou vers un notaire ou un avocat pour la portée juridique.

Les erreurs qui coûtent cher

• Remplir le document en direct sans l'avoir lu. Vous répondez sans connaître le contexte.
• Ne pas lire les parties qui ne vous concernent pas. Elles aident à comprendre l'ensemble.
• Deviner le sens d'un mot. Notez-le, demandez-le.
• Remplir une partie destinée à quelqu'un d'autre. Demandez à qui elle revient.
• Arriver sans pièces. Vous remplissez de mémoire, avec le risque d'une erreur.
• Perdre vos questions entre la lecture et la rencontre. Notez-les sur une feuille.

À retenir

• Demandez les documents à l'avance, en précisant que c'est pour les lire.
• Lisez en trois passes : l'ensemble, le détail, les questions.
• Repérez ce qui est à vous, ce qui est à lire seulement, ce que vous ne comprenez pas.
• Classez vos questions : courtier, organisme, notaire ou avocat.
• Préparez vos pièces avant la rencontre.
• Si le document arrive le jour même, demandez du temps et une copie à emporter.

Votre plan d'action

1. Demandez par écrit les documents de la prochaine rencontre.
2. Lisez-les en trois passes, un surligneur à la main.
3. Notez vos questions dans une feuille à trois colonnes.
4. Classez-les par interlocuteur.
5. Préparez vos pièces et vérifiez vos renseignements.
6. Relisez à deux si vous signez en couple ou avec une autre personne.
7. Apportez votre feuille et notez les réponses sur place.

Questions à poser

À votre courtier :

• Pouvez-vous m'envoyer ces documents à l'avance ?
• À qui revient chaque partie du document ?
• Quelles pièces dois-je apporter ?
• Puis-je repartir avec une copie pour la relire ?

À l'OACIQ :

• Où trouver l'information destinée au public sur les documents qu'utilisent les courtiers ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que m'engage ma réponse à cette partie du document ?
• Dois-je faire attention à un point en particulier avant de signer ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi demander un document à l'avance ?
2. Que contiennent les trois passes de lecture ?
3. À quoi servent les trois couleurs de surlignage ?
4. Pourquoi classer ses questions par interlocuteur ?
5. Que faire si l'on reçoit le document le jour même de la rencontre ?
6. Pourquoi ne pas remplir une partie dont on ignore à qui elle revient ?

Réponses

1. Pour le lire à tête reposée, préparer ses questions et ses pièces, et rendre la rencontre plus utile.
2. L'image d'ensemble, la lecture attentive partie par partie, puis la rédaction des questions.
3. À distinguer ce que l'on remplit, ce que l'on lit seulement et ce que l'on ne comprend pas.
4. Parce que le courtier, l'organisme et le notaire ou l'avocat ne répondent pas aux mêmes questions.
5. Demander du temps pour lire seul, se faire expliquer l'ordre du document, dire ce qu'on ne comprend pas, ne rien remplir de ce qu'on ignore et repartir avec une copie.
6. Parce qu'une partie remplie par la mauvaise personne risque de créer de la confusion ; mieux vaut demander à qui elle revient.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres B1 et B4 pour comprendre qui encadre le courtage et ce que contient l'entente avec un courtier, et → livres C2 et C3 pour approfondir deux familles de documents.

Chapitre 6 — Remplir avec soin : les bonnes habitudes

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Chantal a lu ses documents, noté ses questions et reçu ses réponses. Il lui reste à les remplir. Elle s'installe à sa table de cuisine avec un café et une pile de pièces : factures, rapports, échanges avec des entrepreneurs. Elle réalise que remplir un document, ce n'est pas seulement recopier des renseignements : c'est décider de ce qu'on écrit, de la façon dont on l'écrit, et de ce qu'on est prêt à appuyer par des pièces.

Ce chapitre rassemble des habitudes simples, qui valent pour n'importe quel document : écrire clairement, remplir chaque espace utile, ne rien laisser de flou, garder des justificatifs, relire à deux. Il ne formule aucune règle de remplissage et ne dit pas quel effet juridique aurait une rature, une omission ou une réponse inexacte : ces sujets se posent au courtier, puis à un notaire ou à un avocat. Les dossiers sont fictifs : Chantal, Ibrahim et Sophie.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• écrire lisiblement et complètement, sur papier comme à l'écran ;
• repérer ce qui est flou dans une réponse et le préciser ;
• dire simplement ce que vous ne savez pas, plutôt que de deviner ;
• constituer un dossier de justificatifs qui appuie vos réponses ;
• faire relire vos réponses par une autre personne avant de signer.

Pourquoi c'est important

Un document rempli à la hâte, de mémoire, avec des réponses vagues, laisse place aux malentendus. Plus tard, quand quelqu'un relira ce que vous avez écrit — l'autre partie, un professionnel, vous-même —, il ne pourra pas deviner ce que vous aviez en tête. Il ne verra que les mots.

Remplir avec soin vous apporte :

• de la clarté : chacun comprend la même chose en lisant ;
• de la cohérence : vos réponses ne se contredisent pas d'un document à l'autre ;
• des appuis : vous pouvez montrer d'où viennent vos réponses ;
• de la tranquillité : vous avez fait ce qui dépendait de vous.

Ce chapitre ne garantit aucun résultat juridique. Il vous aide à faire de votre mieux avec ce qui est entre vos mains.

6.1 Écrire clairement et complètement

Les gestes de base

Quelques gestes simples font une grande différence.

• Écrivez lisiblement. Si vous remplissez à la main, écrivez en lettres moulées, avec un stylo de couleur foncée. Si vous remplissez à l'écran, vérifiez que le texte apparaît bien après l'enregistrement.
• Écrivez complètement. Un nom, c'est le prénom et le nom au complet, tels qu'ils figurent sur vos pièces d'identité. Une adresse, c'est le numéro, la rue, la ville, le code postal.
• Écrivez à la bonne place. Une réponse dans le mauvais espace peut être lue autrement. Si vous hésitez, demandez.
• Utilisez des phrases courtes. Un texte clair se lit d'un trait.
• Utilisez les mots du document. Si l'espace parle de travaux, parlez de travaux, plutôt que d'un synonyme qui pourrait prêter à confusion.

L'ESSENTIEL — si quelqu'un d'autre doit pouvoir vous lire

Écrivez comme si la personne qui lira votre réponse dans plusieurs mois ne vous connaissait pas et ne pouvait pas vous poser de question. Ce qui est clair pour vous aujourd'hui peut ne plus l'être demain.

Avant et après : l'exemple d'une réponse

Voici, à titre d'illustration seulement, comment une réponse peut gagner en clarté. L'exemple est fictif et ne reproduit le contenu d'aucun formulaire.

Dans la seconde colonne, chaque phrase dit ce que la personne sait, comment elle le sait, et où se trouve la pièce. Elle ne promet rien de plus. C'est ce niveau de précision qu'il faut viser, quel que soit le document.

Écrire pour deux lecteurs

Vos réponses auront au moins deux lecteurs : l'autre partie, et vous-même dans quelques mois. Pensez à ces deux lecteurs en écrivant. L'autre partie cherche à comprendre ; vous, vous cherchez à vous rappeler. Pour les deux, la même règle : une phrase complète vaut mieux qu'un mot isolé, et une date vaut mieux que récemment.

Évitez aussi les abréviations que vous seul comprenez, les sigles non expliqués et les références à une conversation que personne d'autre n'a entendue. Si vous devez y faire allusion, écrivez qui l'a dite, quand, et ce qu'elle disait.

Remplir à la main ou à l'écran

Remplir à la main demande de la concentration : une erreur se voit, et ce qu'elle implique n'est pas du ressort de ce livre. Remplir à l'écran réduit les problèmes de lisibilité, mais demande d'autres précautions : enregistrer régulièrement, vérifier que chaque espace a bien été conservé, imprimer ou exporter une copie pour la relire. Dans les deux cas, ne remplissez pas à la fois à la main et à l'écran le même document sans savoir laquelle des deux versions sera signée.

Si vous commettez une erreur sur un document que vous n'avez pas encore signé, demandez à votre courtier comment la corriger. Ne cherchez pas à deviner la bonne façon. Ce que vaut une correction apportée à un document, c'est un sujet à poser à un notaire ou à un avocat.

Les renseignements qu'on vérifie deux fois

Certains renseignements méritent une seconde vérification, parce qu'une erreur y est facile et coûte du temps à corriger. Faites une relecture dédiée de :

• les noms : orthographe, ordre du prénom et du nom, mention de toutes les personnes concernées ;
• les adresses : numéro, rue, ville, code postal ;
• les dates : jour, mois, année ; vérifiez qu'elles sont cohérentes entre elles ;
• les montants, s'il y en a : les chiffres que vous reportez d'un document à l'autre doivent être identiques ;
• les coordonnées : téléphone et courriel, qui serviront à vous joindre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal relit les coordonnées qu'elle a écrites dans un document. Elle y découvre un chiffre inversé dans son numéro de téléphone. Elle le corrige, puis vérifie les autres documents qu'elle a déjà remplis. Elle trouve la même inversion dans un deuxième. Elle les signale à son courtier, qui lui explique comment faire la correction. Elle note la date dans son tableau de suivi.

Remplir à plusieurs

Quand deux personnes ou plus remplissent ensemble, ajoutez trois habitudes.

• Désignez une personne qui écrit, et une autre qui lit à voix haute et vérifie. Changez de rôle d'un document à l'autre.
• Mettez-vous d'accord avant d'écrire, surtout sur les dates et les faits : chacun peut se souvenir autrement.
• Si vous n'êtes pas d'accord, notez le point, laissez l'espace de côté, et cherchez la pièce qui tranche ou demandez conseil à votre courtier avant de poursuivre.

Ibrahim et Sophie suivent cette méthode. Quand ils ne se souviennent pas de la même façon d'une conversation avec le vendeur, ils ne tranchent pas : ils retrouvent le courriel ou ils demandent à leur courtier de leur confirmer ce qui a été dit.

Les corrections de dernière minute

Au moment de signer, il arrive qu'on remarque une erreur. Ne la corrigez pas en vitesse, sur le document même, avec un stylo emprunté. Arrêtez-vous, dites-le à haute voix, et demandez à votre courtier comment procéder. Il pourra vous dire si le document doit être refait ou corrigé d'une autre manière. Les conséquences juridiques d'une correction sont une question pour un notaire ou un avocat.

6.2 Ne rien laisser de flou

Précis plutôt que vague

Une réponse vague est une porte ouverte aux interprétations. Comparez :

• des travaux ont été faits : lesquels, quand, par qui ?
• quelques problèmes d'humidité : où, depuis quand, qu'a-t-on fait ?
• c'est en bon état : selon qui, après quelle vérification ?

Une réponse précise, factuelle et datée est plus utile que trois adjectifs. Quand vous le pouvez, donnez le nom de l'entrepreneur, la date, la nature du travail, et joignez la pièce qui l'appuie.

Dire ce que l'on ne sait pas

Il arrive qu'on ne connaisse pas la réponse à une question. Deux réflexes sont à éviter : deviner, ou laisser l'espace vide en espérant que personne ne le remarque. Un troisième geste est plus sûr : écrire simplement ce que vous savez et ce que vous ignorez.

Par exemple : je ne connais pas la date des travaux ; je les ai trouvés tels quels à mon arrivée. Cette phrase est vraie, claire et honnête. Ce qu'elle implique sur le plan juridique, vous le demandez à votre courtier d'abord, puis à un notaire ou à un avocat.

ATTENTION — n'inventez jamais une réponse

Une réponse que vous n'êtes pas en mesure d'appuyer n'est pas une réponse. Si vous n'êtes pas certain, dites-le, et demandez à votre courtier comment le formuler.

Deux gestes pour rendre une réponse précise

Le test des cinq questions. Pour chaque réponse importante, vérifiez qu'elle dit : quoi, où, quand, qui, et comment le sait-on ? Si l'une manque et que vous la connaissez, ajoutez-la. Si vous ne la connaissez pas, écrivez-le.

Le test du lecteur pressé. Relisez votre réponse en vous imaginant dans la peau d'une personne qui n'a que dix secondes. Comprend-elle l'essentiel ? Si elle doit relire deux fois, votre réponse est probablement trop longue ou trop floue.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie ont reçu, de la part d'un vendeur, un document dont certaines réponses les laissent sur leur faim. L'une dit seulement voir factures. Ils notent la réponse dans leur feuille de questions, puis demandent à leur courtier : pouvons-nous recevoir les factures dont il est question, et savoir à quoi elles se rapportent ? Ils n'accusent personne : ils demandent qu'une réponse renvoie à ce qui la soutient.

Les cases laissées vides

Un espace vide peut vouloir dire plusieurs choses : je n'ai pas de réponse, cela ne s'applique pas à moi, j'ai oublié. Le lecteur ne peut pas savoir laquelle. Quand une case n'a pas à être remplie, demandez à votre courtier comment l'indiquer proprement. Ne laissez pas un espace vide par défaut.

Les mots à manier avec précaution

Certains mots ont l'air anodins et portent beaucoup. Quand vous écrivez toujours, jamais, aucun ou tout, demandez-vous si vous pouvez l'établir. Quand vous écrivez à ma connaissance, précisez de quelle connaissance il s'agit : ce que vous avez vu, ce qu'on vous a dit, ce que vous avez lu. Ces nuances ne sont pas du jargon : elles disent au lecteur jusqu'où va votre certitude.

Si vous hésitez sur la formulation d'une réponse, proposez à votre courtier votre version et demandez-lui ce qu'il en pense. Sur une question de portée juridique, il vous orientera vers un notaire ou un avocat.

Les incohérences entre documents

Deux documents peuvent dire des choses différentes sur le même sujet, parce que vous avez rempli l'un un mardi et l'autre un vendredi, ou parce que vous avez compris autrement entre-temps. Avant de signer, comparez vos réponses d'un document à l'autre. Une différence n'est pas forcément une erreur, mais elle mérite une explication. Notez-la et posez la question à votre courtier.

QUI CONSULTER — réponses incertaines ou contradictoires

• Le courtier : comment formuler une réponse incertaine, comment indiquer qu'une case ne s'applique pas, comment corriger une incohérence.
• Un notaire ou un avocat : ce qu'une réponse inexacte, incomplète ou contradictoire peut entraîner.

Question type : comment dois-je formuler ma réponse quand je ne suis pas certain ?

6.3 Garder des justificatifs

À quoi servent des pièces

Une réponse appuyée par une pièce est plus solide qu'une réponse seule. Un justificatif peut être une facture, un rapport, un contrat, un courriel, une photo datée, une attestation. Il montre que vous ne parlez pas de mémoire.

DÉFINITION — justificatif

Une pièce qui appuie une réponse ou une déclaration : facture, rapport, courriel, photo, contrat. Il se garde avec le dossier et se montre au besoin à votre courtier, à l'autre partie ou à un professionnel.

Constituer un dossier

Rassemblez vos pièces avant de remplir, et organisez-les.

1. Une chemise par thème, ou un dossier par thème sur votre ordinateur : travaux, entretien, assurances, échanges.
2. Une liste d'inventaire : pour chaque pièce, sa date, sa nature, et le document auquel elle se rattache.
3. Des copies lisibles : numérisez ou photographiez les pièces fragiles ou imprimées sur papier thermique, qui pâlit.
4. Un nom de fichier parlant : date-nature-fournisseur, par exemple, que vous retrouverez facilement.
5. Un double à un autre endroit : sauvegarde sur un support différent.

Ce qu'on joint, ce qu'on garde

Tous les justificatifs ne se joignent pas aux documents. Certains se gardent simplement avec votre dossier, pour les montrer au besoin. Demandez à votre courtier lesquels il souhaite recevoir et sous quelle forme. Ne remettez jamais l'original d'une pièce si une copie suffit ; conservez l'original.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie ont reçu, de la part du vendeur, plusieurs pièces à l'appui de ses réponses. Ils les numérisent, les rangent dans un dossier nommé par thème, et dressent une liste : pièce, date, document auquel elle se rapporte. Quand leur notaire leur demande un renseignement, ils le retrouvent en quelques minutes.

Combien de temps garder vos pièces

Une question revient naturellement : pendant combien de temps conserver ces pièces ? Ce livre ne donne aucune durée, parce qu'elle dépend de la nature de la pièce et de votre situation, et qu'elle peut avoir une portée juridique ou fiscale. Demandez à votre notaire, à votre avocat ou à votre comptable, selon la pièce, combien de temps la garder. En attendant leur réponse, ne jetez rien.

Si une pièce manque

Il arrive qu'une pièce soit introuvable : une facture perdue, un courriel effacé. Plusieurs gestes sont possibles :

• demander un duplicata à la personne ou à l'entreprise qui l'a émise ;
• chercher dans vos courriels, vos relevés, vos messages une trace de l'échange ;
• demander à votre courtier comment présenter la situation ;
• écrire simplement que la pièce n'est pas disponible, sans inventer de substitut.

Ce qu'une pièce manquante entraîne, juridiquement, n'est pas une question que ce livre tranche : adressez-la à votre courtier, puis à un notaire ou à un avocat.

Un journal de remplissage

Pour garder la maîtrise, tenez un petit journal : à chaque séance de remplissage, notez la date, le document, ce que vous avez rempli, les pièces consultées, et ce qui reste à faire. Une page suffit. Ce journal vous évite de recommencer et vous permet, si vous avez un doute plus tard, de reconstituer ce que vous avez fait.

Protéger vos renseignements personnels

Vos pièces peuvent contenir des renseignements personnels : numéros, adresses, données financières. Ne les envoyez pas par un canal peu sûr. Demandez à votre courtier comment il souhaite les recevoir, et ne les partagez qu'avec les personnes qui en ont besoin. Si un document contient un numéro sensible que personne ne vous demande, ne l'ajoutez pas.

6.4 Les questions à poser au courtier

Avant de remplir

• Dans ce document, quelles parties dois-je remplir moi-même ?
• Quelles pièces me conseillez-vous de rassembler ?
• Sous quelle forme voulez-vous recevoir mes justificatifs ?
• Comment écrire quand je ne connais pas la réponse ?

En remplissant

• Comment indiquer qu'une case ne s'applique pas à moi ?
• Comment corriger une erreur avant de signer ?
• Cette réponse est-elle assez précise, ou faut-il plus de détails ?

Après avoir rempli

• Pouvez-vous relire mes réponses avec moi et me dire ce qui n'est pas clair ?
• Quelles pièces dois-je joindre, lesquelles dois-je simplement garder ?
• Puis-je avoir une copie de ce que j'ai rempli avant de signer ?

Une liste de contrôle avant de remettre le document

Avant de remettre ou de signer un document rempli, parcourez cette liste.

• [ ] Chaque espace utile est rempli, ou son traitement a été discuté avec mon courtier.
• [ ] Mon écriture est lisible, ou mon texte est bien enregistré.
• [ ] Les noms, adresses, dates, montants et coordonnées ont été vérifiés deux fois.
• [ ] Chaque réponse dit quoi, où, quand, qui, et comment je le sais.
• [ ] Ce que j'ignore est écrit simplement comme tel.
• [ ] Mes réponses ne se contredisent pas d'un document à l'autre.
• [ ] Mes justificatifs sont classés, et j'en ai fait un double.
• [ ] Une deuxième personne a relu.
• [ ] J'ai gardé une copie de ce que j'ai rempli.

Si une case de cette liste reste vide, vous venez de repérer votre prochain geste.

Relire à deux

Une relecture par une deuxième personne repère ce que vous ne voyez plus. Choisissez quelqu'un qui n'a pas participé à la rédaction : votre courtier, ou une personne de confiance. Demandez-lui de lire sans vous aider, puis de vous dire ce qu'elle comprend. Si sa compréhension diffère de la vôtre, vous avez trouvé une réponse à clarifier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Remplir de mémoire. Retrouvez les pièces avant d'écrire.
• Écrire de façon vague. Précisez ce qui, quand, par qui.
• Deviner une réponse. Écrivez ce que vous savez et ce que vous ignorez.
• Laisser des cases vides sans explication. Demandez comment les traiter.
• Se contredire d'un document à l'autre. Comparez vos réponses avant de signer.
• Ne pas garder de justificatifs. Vous ne pourrez rien montrer si on vous le demande.
• Envoyer des renseignements sensibles sans précaution. Demandez par quel canal les transmettre.

À retenir

• Écrivez lisiblement et complètement, comme si un lecteur ne pouvait pas vous questionner.
• Vérifiez deux fois les noms, les adresses, les dates, les montants et les coordonnées.
• Préférez le précis au vague ; dites simplement ce que vous ne savez pas.
• Une réponse appuyée par une pièce est plus solide qu'une réponse seule.
• Organisez vos justificatifs : thèmes, inventaire, copies, double.
• Faites relire par une deuxième personne, et demandez à votre courtier comment corriger ou formuler ce qui vous embarrasse.

Votre plan d'action

1. Réunissez vos pièces avant de remplir.
2. Remplissez lisiblement, en suivant les mots du document.
3. Relisez noms, adresses, dates, montants et coordonnées.
4. Précisez chaque réponse vague : quoi, quand, par qui.
5. Écrivez ce que vous ne savez pas, simplement.
6. Faites relire par une deuxième personne.
7. Classez vos justificatifs et faites un double.
8. Gardez une copie de ce que vous avez rempli avant de signer.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelles parties du document dois-je remplir moi-même ?
• Comment formuler une réponse quand je ne suis pas certain ?
• Comment indiquer qu'une case ne s'applique pas à moi ?
• Quels justificatifs dois-je joindre, lesquels dois-je simplement garder ?

À un notaire ou à un avocat :

• Qu'entraîne une réponse inexacte ou incomplète dans ma situation ?
• Comment corriger une erreur découverte après la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi écrire comme si le lecteur ne pouvait pas vous poser de question ?
2. Quels renseignements gagnent à être vérifiés deux fois ?
3. Que faire lorsqu'on ne connaît pas la réponse à une question ?
4. À quoi sert un justificatif ?
5. Comment organiser vos pièces ?
6. Ce chapitre dit-il quel effet a une rature ou une omission ? À qui poser la question ?

Réponses

1. Parce que celui qui relira votre réponse plus tard ne pourra pas deviner ce que vous aviez en tête ; il ne verra que les mots.
2. Les noms, les adresses, les dates, les montants et les coordonnées.
3. Écrire simplement ce que l'on sait et ce que l'on ignore, sans deviner, et demander au courtier comment le formuler.
4. À appuyer une réponse par une pièce, pour montrer qu'on ne parle pas de mémoire.
5. Un dossier par thème, une liste d'inventaire, des copies lisibles, des noms de fichiers parlants et un double.
6. Non. La question se pose d'abord au courtier, puis à un notaire ou à un avocat.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre les contrats et la vente d'un immeuble (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres C2 et C3 pour approfondir deux familles de documents, et → livre B4 pour l'entente avec un courtier.

Chapitre 7 — Modifier, compléter, annexer : la bonne démarche

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Chantal vient de signer un document avec son courtier. Deux jours plus tard, elle se rend compte qu'elle a oublié de mentionner un renseignement, et qu'une date qu'elle a écrite ne correspond pas à ce qu'elle voulait dire. Sa première idée est de reprendre le document, de barrer la ligne et de réécrire par-dessus. Sa deuxième est de téléphoner à son courtier. Elle choisit la seconde, et elle a raison.

Un document signé n'est plus un brouillon. Quand quelque chose doit changer, la bonne démarche n'est pas de retoucher le papier : c'est de passer par la personne qui sait comment procéder. Ce chapitre vous montre comment reconnaître le moment où un document doit changer, pourquoi passer par le courtier, comment garder l'historique de vos versions signées et quelles questions poser. Il ne décrit aucun formulaire de modification et ne dit rien de leurs effets juridiques : ce sont des questions pour votre courtier et, pour la portée, pour un notaire ou un avocat. Les dossiers sont fictifs : Chantal et Réjean.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les situations où un document déjà signé doit être changé, complété ou accompagné d'une annexe ;
• expliquer pourquoi on ne corrige pas à la main un document signé ;
• demander à votre courtier comment procéder ;
• tenir un historique clair de chaque version signée ;
• savoir à qui poser les questions juridiques qui accompagnent un changement.

Pourquoi c'est important

Dans une transaction, les choses évoluent : on s'aperçoit d'un oubli, une personne change d'idée, un fait nouveau apparaît, une date doit bouger. Ce n'est pas anormal. Ce qui compte, c'est la manière dont on consigne ce changement. Un changement fait au crayon, par-dessus un texte signé, ou transmis de vive voix, risque de se perdre ou d'être compris de plusieurs manières.

Une bonne démarche vous protège de plusieurs façons :

• tout le monde voit la même chose : chaque partie dispose du même texte à jour ;
• vous pouvez retracer l'historique : qui a demandé quoi, quand, et ce qui a été convenu ;
• vous évitez les corrections improvisées, qui peuvent semer le doute ;
• vous savez à qui poser vos questions à chaque étape.

Ce chapitre ne dit pas comment un changement est reçu en droit. Il vous apprend à le faire proprement, en passant par les bonnes personnes.

7.1 Quand un document doit changer

Des raisons courantes

Voici des situations dans lesquelles on peut avoir besoin de changer, de compléter ou d'accompagner un document :

• un oubli : un renseignement n'a pas été inscrit ;
• une erreur : un nom, une date ou un chiffre ne correspond pas à ce qui était voulu ;
• un fait nouveau : une information apparaît après la signature ;
• un changement de décision : une partie souhaite revoir un élément de l'entente ;
• un ajout : on veut joindre un document supplémentaire, ou préciser un point.

Cette liste n'est pas complète. Dans chaque cas, la première démarche est la même : en parler à votre courtier.

DÉFINITION — annexe

Un document qui s'ajoute à un autre pour le compléter ou le préciser. Il se joint au document principal. Qu'un ajout prenne la forme d'une annexe ou d'un autre type de document dépend de la situation : c'est une question pour votre courtier.

Modifier, compléter, annexer : trois gestes différents

Ces trois mots n'ont pas le même sens dans la conversation courante.

• Modifier : changer ce qui est écrit. Une date, un nom, une précision.
• Compléter : ajouter ce qui manquait. Un renseignement oublié, une pièce.
• Annexer : joindre un document à un autre, pour l'accompagner.

Dans votre dossier, un même changement peut relever de plusieurs de ces gestes. Ne cherchez pas vous-même à choisir : exposez la situation à votre courtier et laissez-le vous dire quelle démarche s'applique.

Trois petites scènes, pour reconnaître les situations

Un oubli. Chantal réalise qu'elle n'a pas mentionné un élément de sa maison qu'elle aurait voulu signaler. Elle ne sait pas si cela change quelque chose. Son geste : l'écrire dans un message à son courtier, avec la date du document, et demander comment le consigner.

Un fait nouveau. Réjean apprend, après la signature, qu'une information qu'il croyait exacte ne l'est pas. Il ne cherche pas à évaluer la portée. Son geste : en informer son courtier sans délai et par écrit, et lui demander la marche à suivre. La portée de ce fait relève d'un notaire ou d'un avocat.

Un changement de décision. Ibrahim et Sophie souhaitent revoir un élément de l'entente qu'ils viennent de signer. Ils ne savent pas si c'est possible. Leur geste : ne rien promettre à l'autre partie, et poser la question à leur courtier. Ce qui est possible en droit, ils le demandent à un notaire ou à un avocat.

Dans les trois cas, le réflexe est le même : s'arrêter, décrire, demander. Aucun de ces gestes ne tranche quoi que ce soit ; ils ouvrent simplement la bonne conversation, avec la bonne personne.

Agir tôt

Quand vous remarquez qu'un document doit changer, ne laissez pas traîner. Plus vous attendez, plus le risque de confusion augmente, et plus la conversation devient difficile à reconstituer. Ce livre ne fixe aucun délai, parce qu'il en existe peut-être dans votre dossier et qu'ils dépendent de votre situation : demandez à votre courtier, dès votre premier message, s'il y a un délai à respecter, et à un notaire ou à un avocat si la question est de nature juridique.

Pourquoi ne pas corriger à la main un document signé

Tentant, mais déconseillé, pour trois raisons pratiques :

• les autres parties ne le sauront pas : elles détiennent leur propre exemplaire, qui ne porte pas votre correction ;
• la correction peut prêter à confusion : qui l'a faite, quand, avec l'accord de qui ?
• vous ne savez pas comment la correction sera reçue : cela relève du droit, pas de l'intuition.

Ce que vaut en droit une correction manuscrite sur un document signé n'est pas traité ici. C'est une question pour un notaire ou un avocat.

ATTENTION — ne retouchez pas un document signé

Ni crayon, ni ratures, ni ajout dans la marge, ni remplacement d'une page. Si quelque chose doit changer, appelez votre courtier avant de toucher au document.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal découvre une erreur de date dans un document signé. Elle ne touche à rien. Elle écrit à son courtier : j'ai remarqué que la date de tel élément est erronée dans le document signé le (date). Comment procède-t-on pour la changer ? Elle joint une photo de la page. Son courtier lui répond le lendemain et lui explique la démarche. Chantal note la réponse dans son dossier.

7.2 Passer par le courtier

Pourquoi lui

Votre courtier connaît le système des documents, les étapes de la transaction et la manière dont les changements se consignent. Il peut aussi vous indiquer quelles personnes sont à informer d'un changement. Il n'est pas un conseiller juridique, mais c'est lui qui peut vous dire comment le faire sans improviser.

Comment lui présenter une demande

Une demande claire facilite la réponse. Voici une trame.

1. Dites de quel document il s'agit : son nom, sa date de signature.
2. Décrivez ce qui doit changer : un oubli, une erreur, un fait nouveau, un changement de décision.
3. Dites pourquoi, en quelques mots, si vous le savez.
4. Joignez une photo ou une copie du document concerné.
5. Demandez la marche à suivre, et le délai dans lequel il est possible d'agir, si votre dossier en comporte un.
6. Demandez une confirmation écrite de ce que vous avez compris.

L'ESSENTIEL — décrire, demander, noter

Décrivez ce qui doit changer, demandez la marche à suivre, notez la réponse. Trois gestes, dans cet ordre, qui laissent une trace et évitent les malentendus.

Un modèle de message

Voici un modèle de message que vous pouvez adapter. Il est fictif, et il ne reproduit le contenu d'aucun formulaire.

Bonjour. J'ai signé le (date) le document intitulé (nom du document). Je viens de remarquer que (décrire en une phrase : un oubli, une erreur, un fait nouveau). Je vous joins une photo de la page concernée. Pouvez-vous m'indiquer comment procéder pour y apporter le changement, et s'il y a un délai dont je dois tenir compte ? Je souhaiterais aussi une confirmation par écrit de la marche à suivre. Merci.

Ce message a quatre qualités : il nomme le document, il décrit le changement sans en tirer de conclusion, il joint une pièce, et il demande une réponse écrite. Il ne prétend rien sur la portée du changement.

Si la réponse tarde

Si vous n'avez pas de nouvelles après un délai raisonnable, relancez votre courtier par écrit, en reprenant votre message. Si un enjeu de temps pèse sur votre dossier, dites-le. Vous pouvez aussi demander à un notaire ou à un avocat ce qu'il convient de faire en attendant. Ne vous croyez pas obligé de régler le changement par vous-même.

Si l'autre partie n'est pas d'accord

Un changement demande parfois l'accord d'une autre personne. Si elle n'est pas d'accord, ne tentez pas de la convaincre en lui faisant signer un papier improvisé. Informez votre courtier, notez le désaccord, et demandez à un notaire ou à un avocat quelles sont les suites possibles. Ce livre ne décrit pas ces suites.

Le rôle de chacun

Quand un document change, plusieurs personnes peuvent être concernées.

• Vous, qui avez remarqué le besoin de changement.
• Votre courtier, qui propose la démarche.
• L'autre partie, qui doit en être informée, et peut avoir son mot à dire.
• Le courtier de l'autre partie, s'il y en a un.
• Le notaire, si le changement a des conséquences sur l'acte de vente.

Qui doit être informé et qui doit accepter dépend du changement. C'est une question pour votre courtier, et, pour la portée juridique, pour un notaire ou un avocat. Ce livre ne dit pas qui doit consentir à quoi.

Les réponses et modifications à une promesse

Lorsque le document est une offre d'achat et que les parties veulent la modifier, la démarche a ses propres documents. Elles sont traitées en détail dans → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération. Retenez ici l'esprit : on passe par le courtier, on consigne par écrit, on garde chaque version.

QUI CONSULTER — modifier un document signé

• Le courtier : comment procéder, quels documents utiliser, qui informer.
• Un notaire ou un avocat : ce que le changement implique juridiquement, ce qui arrive si les parties ne s'entendent pas.
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : une question sur le travail du courtier dans ce contexte.

Question type : quelle est la marche à suivre pour apporter ce changement, et que dois-je faire en attendant ?

7.3 Garder l'historique des versions signées

Pourquoi garder chaque version

Un document peut connaître plusieurs versions au cours d'une transaction : le texte initial, puis le texte modifié. Chaque version signée raconte une étape. Si vous les gardez toutes, vous pouvez retracer ce qui a été convenu, quand, et avec qui.

DÉFINITION — historique des versions

La suite ordonnée de toutes les versions signées d'un document, avec la date de chaque signature. Il permet de savoir laquelle est la dernière et de retracer les étapes.

Une méthode simple

1. Ne jetez rien. Conservez chaque version, même celles qui ont été remplacées.
2. Nommez clairement : nom du document, date de signature, numéro de version.
3. Classez dans l'ordre : de la plus ancienne à la plus récente.
4. Marquez la dernière : écrivez dernière version signée sur la chemise ou dans le nom du fichier.
5. Notez la date à laquelle vous avez reçu chaque version.
6. Gardez les courriels qui accompagnaient chaque envoi.

Si vous conservez des copies numériques, faites une sauvegarde sur un deuxième support.

Savoir laquelle est la dernière

Quand plusieurs versions circulent, la question laquelle est la dernière ? est essentielle. Demandez à votre courtier de vous la confirmer par écrit chaque fois qu'un changement est consigné. Vous pouvez aussi lui demander de vous renvoyer l'ensemble des versions signées à ce jour, avec leurs dates. Ce simple geste évite les confusions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean a signé un premier document, puis un deuxième qui le complète, puis un troisième qui précise un point. Il tient une feuille avec trois lignes : le nom, la date, ce que chaque version change. Quand son notaire lui demande où il en est, il lui montre la feuille et les trois exemplaires. Le notaire gagne du temps, et Réjean aussi.

Nommer vos fichiers

Si vous conservez vos versions sur un ordinateur, un nom de fichier bien pensé vous épargne beaucoup de recherches. Une forme simple : date-nom du document-version. Par exemple, pour un document fictif : année-mois-jour-entente-version-2. Placez la date en premier pour que vos fichiers se classent d'eux-mêmes dans l'ordre. Évitez les mots comme final, vraiment final ou dernier dans le nom : ils ne disent pas quelle version est la dernière, et ils prêtent à confusion quand une autre arrive.

Ce que vous pouvez montrer à votre notaire

Un historique bien tenu simplifie les échanges avec un notaire ou un avocat. Si vous lui demandez conseil, apportez : l'ensemble des versions signées, votre tableau, les courriels qui accompagnaient chaque envoi, et la liste de vos questions. Il saura ainsi, dès les premières minutes, où vous en êtes, et pourra répondre à vos questions sans avoir à reconstituer le dossier.

Ce qu'il vaut mieux ne pas faire

• Écraser un fichier par une nouvelle version sans garder l'ancienne.
• Détruire un exemplaire papier parce que vous en avez une version numérique.
• Mélanger les versions dans une même chemise sans les dater.
• Envoyer une version à un tiers sans savoir si c'est la dernière.

Combien de temps conserver ces documents est une question pour un notaire, un avocat ou un comptable, selon les cas. Tant que vous n'avez pas leur réponse, ne détruisez rien.

7.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Au courtier

• Comment procède-t-on pour modifier ce document déjà signé ?
• Quel document utilise-t-on pour apporter ce changement ?
• Qui doit être informé, et comment ?
• Quelle est la dernière version signée de ce document ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce que nous venons de décider ?
• Quels documents dois-je garder, et sous quelle forme ?

Au notaire ou à l'avocat

• Quelles sont les conséquences de ce changement sur ma situation ?
• Ce changement doit-il être consigné d'une manière particulière ?
• Que se passe-t-il si les autres parties ne sont pas d'accord ?
• Combien de temps dois-je conserver chaque version ?

Si le changement est urgent

Lorsqu'un changement presse, dites-le à votre courtier dès votre premier message, en une phrase : ce changement semble urgent, pouvez-vous me rappeler aujourd'hui ? Ne tentez pas de régler l'urgence en retouchant le document. Un appel rapide à votre courtier, ou à un notaire ou à un avocat si la question est juridique, vaut mieux que n'importe quelle correction improvisée.

Une liste de contrôle pour un changement

• [ ] Je n'ai pas touché au document signé.
• [ ] J'ai décrit le changement à mon courtier, par écrit, avec une photo.
• [ ] J'ai demandé la marche à suivre et s'il y a un délai.
• [ ] J'ai demandé qui doit être informé.
• [ ] J'ai noté la réponse, avec la date et le nom.
• [ ] Les questions de portée juridique sont posées à un notaire ou à un avocat.
• [ ] La nouvelle version signée est reçue, nommée et classée.
• [ ] Mon tableau des versions est à jour.

Ce que Réjean retient de son expérience

Réjean a fini par modifier deux de ses documents. Chaque fois, il a suivi le même chemin : décrire, demander, noter. Il dit à qui veut l'entendre que la première fois lui a paru longue, et que la deuxième s'est faite en un quart d'heure, parce qu'il savait déjà quoi écrire et à qui. Il garde dans son dossier un modèle de message qu'il adapte, et sa feuille des versions, qu'il met à jour à chaque nouveau document.

Après le changement

Quand le changement est consigné, vérifiez que vous avez reçu la copie signée à jour, que les autres parties l'ont reçue aussi, et que votre historique des versions est complété. Notez la date dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Les erreurs qui coûtent cher

• Corriger à la main un document signé. Les autres parties ne le sauront pas.
• Régler un changement de vive voix seulement. Sans trace, chacun garde son souvenir.
• Jeter une ancienne version. Vous ne pourrez plus retracer ce qui a été convenu.
• Ne pas savoir laquelle est la dernière. Demandez-le par écrit.
• Supposer qui doit être informé. Demandez-le à votre courtier.
• Prendre un conseil juridique d'un proche. Pour la portée d'un changement, un notaire ou un avocat.

À retenir

• Un document signé n'est plus un brouillon : on ne le retouche pas à la main.
• Un oubli, une erreur, un fait nouveau, un changement de décision ou un ajout se règlent en passant par le courtier.
• Modifier, compléter et annexer sont trois gestes différents : laissez le courtier vous dire lequel s'applique.
• Gardez chaque version signée, nommée, datée et classée, et sachez laquelle est la dernière.
• Pour la portée juridique d'un changement, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.
• Les réponses et modifications à une promesse d'achat sont traitées dans → livre C5.

Votre plan d'action

1. Ne touchez pas à un document signé qui doit changer.
2. Décrivez le changement à votre courtier, par écrit, avec une photo de la page.
3. Demandez la marche à suivre et une confirmation écrite.
4. Demandez qui doit être informé et comment.
5. Posez les questions juridiques à un notaire ou à un avocat.
6. Conservez chaque version, nommée et datée.
7. Tenez le tableau des versions à jour.
8. Vérifiez que chacun détient la dernière version signée.

Questions à poser

À votre courtier :

• Comment modifie-t-on ce document déjà signé ?
• Quel document utilise-t-on pour apporter ce changement ?
• Qui doit être informé ?
• Quelle est la dernière version signée ?

À un notaire ou à un avocat :

• Quelles sont les conséquences de ce changement ?
• Ce changement exige-t-il une forme particulière ?
• Combien de temps dois-je conserver chaque version ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ne corrige-t-on pas à la main un document signé ?
2. Quelle différence y a-t-il entre modifier, compléter et annexer ?
3. Que contient une bonne demande de changement adressée au courtier ?
4. Comment conserver l'historique des versions signées ?
5. À qui poser une question sur ce qu'un changement implique en droit ?
6. Où trouver une explication des réponses et des modifications à une promesse d'achat ?

Réponses

1. Parce que les autres parties ne le sauront pas, que la correction peut prêter à confusion et que sa valeur est une question de droit.
2. Modifier, c'est changer ce qui est écrit ; compléter, c'est ajouter ce qui manquait ; annexer, c'est joindre un document à un autre.
3. Le nom et la date du document, ce qui doit changer, pourquoi si on le sait, une photo ou une copie, la demande de la marche à suivre et d'une confirmation écrite.
4. En gardant chaque version, nommée, datée, classée dans l'ordre, avec la dernière clairement marquée, et une sauvegarde.
5. À un notaire ou à un avocat.
6. Dans → livre C5, Contre-proposition, modification, avis et libération.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre les contrats et la vente d'un immeuble (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livre C5 pour les réponses et modifications à une promesse, et → livres C3 et C4 pour la promesse d'achat et ses conditions.

Chapitre 8 — Signer, remettre et conserver

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ibrahim et Sophie ont lu leurs documents, posé leurs questions, rempli avec soin. Il reste le moment qui paraît le plus simple et qui compte beaucoup : signer. Ils sont assis avec leur courtier, le stylo en main. Ils se regardent. Sophie dit : avant de signer, on fait une dernière vérification ? Ils font une pause de deux minutes, parcourent une liste qu'ils ont préparée, puis signent. Ensuite, ils demandent une copie, notent la date et rangent le tout dans leur dossier.

Ce moment, qui dure quelques minutes, est le résultat de toute une préparation. Il est aussi le début d'un autre travail : s'assurer que chaque personne qui doit recevoir une copie la reçoive, et que vous conserviez les vôtres de façon à les retrouver. Ce chapitre vous propose des gestes pratiques pour trois temps : avant de signer, au moment de remettre, et après. Il ne décrit aucun effet de la signature et ne donne aucun délai : ces sujets se posent au courtier et au notaire. Les dossiers sont fictifs : Ibrahim et Sophie, Chantal.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• faire une vérification calme avant de signer ;
• demander une copie de ce que vous signez et savoir qui doit en recevoir une ;
• noter la date de chaque remise ;
• conserver vos documents, sur papier et en version numérique, de façon à les retrouver ;
• poser les bonnes questions au courtier et au notaire sur ce qui suit la signature.

Pourquoi c'est important

La signature est le geste par lequel vous marquez votre accord. Elle est personnelle : la décision de signer vous appartient. Ce que cette signature engage dans votre situation est une question de droit, et ce livre ne la tranche pas. Mais la manière dont vous signez, remettez et conservez vos documents relève de vos gestes, et ceux-ci vous protègent.

Un bon réflexe de signature et de conservation vous donne :

• la certitude d'avoir lu ce que vous signez, avec un moment pour poser vos dernières questions ;
• la trace de ce que vous avez remis et à qui, et de ce que vous avez reçu ;
• un dossier que vous retrouvez quand quelqu'un vous demande un document ;
• la possibilité de répondre si une question se pose des mois plus tard.

8.1 Avant de signer

Une pause, même courte

Avant de signer, arrêtez-vous. Même deux minutes. Le moment de signer crée une pression — il y a des gens, un stylo, un horaire —, et la pause permet de reprendre la maîtrise. Ibrahim et Sophie s'en tiennent à une règle : on ne signe jamais dans la minute où l'on nous tend le stylo. Ils respirent, parcourent leur liste, puis décident.

Une liste de vérification avant la signature

Voici une liste que vous pouvez adapter.

• [ ] J'ai lu le document en entier, y compris les parties que je n'ai pas à remplir.
• [ ] Je peux dire en une phrase à quoi il sert.
• [ ] Mes questions ont reçu une réponse, ou j'ai noté celles qui restent ouvertes.
• [ ] Les noms, les adresses, les dates et les montants sont exacts.
• [ ] Je sais si la version est la bonne (chapitre 3).
• [ ] Je sais qui d'autre doit signer.
• [ ] Je sais qui recevra une copie.
• [ ] Je n'éprouve pas de doute que je n'ai pas exprimé.

Si une case reste vide, dites-le. Un doute exprimé avant la signature est une information utile ; un doute gardé pour soi risque de peser plus tard.

L'ESSENTIEL — signer en connaissance de cause

Signer, c'est pouvoir dire : j'ai lu, j'ai compris à quoi cela sert, mes questions ont eu une réponse, et je sais qui reçoit une copie. Si l'une de ces phrases est fausse, la bonne décision est de demander avant de signer.

Les doutes qui persistent

Parfois, malgré la préparation, un doute subsiste. Plusieurs gestes sont possibles :

• demander à reporter la signature et reprendre le sujet à une autre rencontre ;
• demander une explication supplémentaire de la partie qui vous préoccupe ;
• consulter un notaire ou un avocat avant de signer, avec le document en main.

Ce livre ne dit pas si vous pouvez, dans votre dossier, retarder la signature, ni quelles en seraient les suites. C'est une question à poser à votre courtier, puis, pour la portée juridique, à un notaire ou à un avocat. Faites-le avant la rencontre si vous le pouvez.

Ce qu'on peut demander au moment de signer

La signature n'est pas un moment muet. Vous pouvez parler, poser des questions et demander ce qui vous manque. Voici ce que vous pouvez demander sans gêne :

• Pouvez-vous me redire en deux phrases à quoi sert ce document ?
• Y a-t-il une partie que je ne dois pas oublier de lire ?
• Qu'est-ce qui se passe ensuite, concrètement, après ma signature ?
• Pouvez-vous noter pour moi la date et l'heure de la signature ?
• Qui garde l'original, et comment aurai-je ma copie ?

La troisième question demande une description pratique des étapes suivantes. Si la réponse touche à des conséquences juridiques, votre courtier vous orientera vers un notaire ou un avocat.

Les parties qui signent à des moments différents

Il arrive que les parties ne signent pas en même temps ni au même endroit. L'une signe le matin chez son courtier, l'autre le soir de son côté. Dans ce cas, le document circule : il passe d'une main à l'autre. Vous devriez pouvoir répondre à deux questions : qui a signé, et quand ? et quelle est la version qui a été signée par tous ? Demandez à votre courtier de vous les confirmer par écrit. Vous saurez ainsi à quel moment l'ensemble est complet, et vous aurez la copie finale à ranger.

Signer à plusieurs, signer à distance

Quand plusieurs personnes signent, chacune doit avoir lu. Ibrahim et Sophie lisent à deux, puis signent chacun de leur côté, chacun conscient de ce qu'il signe. Quand la signature se fait à distance, par un service en ligne, les mêmes gestes valent : lisez le document en entier à l'écran, ne cliquez pas par habitude, et demandez à votre courtier comment vous recevrez la copie signée.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal doit signer un document à distance. Elle l'ouvre sur son ordinateur, le lit page par page, puis téléphone à son courtier avant de cliquer. Elle lui demande : si je signe maintenant, à quel moment recevrai-je ma copie, et dans quel format ? Il lui répond. Elle signe, puis vérifie dans l'heure que la copie est bien arrivée dans sa boîte courriel. Elle l'enregistre avec les autres.

QUI CONSULTER — avant de signer

• Le courtier : à quoi sert le document, qui signe, qui reçoit une copie.
• Un notaire ou un avocat : ce que la signature engage dans votre situation, et ce qu'il faut savoir avant de signer.

Question type : y a-t-il quelque chose que je devrais savoir avant de signer ce document, et qui ne figure pas dans ce que vous m'avez expliqué ?

8.2 Qui reçoit une copie

Pourquoi les copies comptent

Chaque partie à un document garde son exemplaire. Les copies gardent la trace de ce qui a été signé, et elles vous permettent de relire à tout moment. Une copie qui manque, c'est un document qu'on ne peut plus consulter.

DÉFINITION — copie signée

Un exemplaire d'un document portant les signatures des personnes qui l'ont signé. Chaque partie garde le sien.

Qui, dans une transaction

Selon le document, plusieurs personnes peuvent avoir besoin d'une copie : vous, l'autre partie, les courtiers, le prêteur, le notaire. Ce livre ne vous dit pas qui doit en recevoir pour chaque document. Demandez-le à votre courtier :

• Qui reçoit une copie de ce document ?
• Dois-je en envoyer une moi-même, ou le faites-vous ?
• À quel moment sera-t-elle transmise ?
• Comment saurai-je que c'est fait ?

Votre propre copie

La vôtre est la plus importante pour vous. Prenez quatre habitudes.

1. Demandez-la au moment de signer, plutôt qu'à la fin de la journée.
2. Vérifiez qu'elle est complète : toutes les pages, toutes les signatures, toutes les annexes.
3. Vérifiez qu'elle est lisible : une photocopie trop pâle ou un fichier mal numérisé ne vaut pas grand-chose.
4. Rangez-la tout de suite à l'endroit prévu.

Quand une copie tarde

Si la copie signée par tous ne vous parvient pas aussitôt, relancez votre courtier par écrit, en rappelant le nom du document et la date de signature. Notez la date de votre relance. Si un enjeu de temps pèse sur votre dossier, dites-le dans votre message. Ne considérez pas que l'absence de copie est sans importance : sans elle, vous ne pouvez pas relire ce qui a été convenu.

Quand vous remettez un document vous-même

Parfois, c'est à vous de remettre un exemplaire à une autre personne : un prêteur, un notaire. Dans ce cas :

• demandez-lui sous quelle forme elle souhaite le recevoir ;
• envoyez une copie, non l'original, sauf demande contraire que vous aurez comprise ;
• notez la date, l'heure et le moyen (courriel, main propre, plateforme) ;
• gardez la trace de l'envoi ;
• demandez une confirmation de réception.

Noter la date de chaque remise

Pour chaque document, notez : la date de signature, la date où vous avez reçu votre copie, la date où vous avez remis un exemplaire à une autre personne, et à qui. Ces dates vous aideront à reconstituer le déroulement. Vous pouvez les inscrire dans le tableau de suivi du chapitre 10.

Si vous remettez un document en personne, demandez, si possible, un accusé de réception écrit, même sous la forme d'un courriel de confirmation. Si vous l'envoyez par courriel, conservez le message envoyé et la réponse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie remettent une copie d'un document à leur prêteur. Ils l'envoient par courriel et notent la date et l'heure. Ils demandent à leur courtier de confirmer au prêteur qu'il l'a reçue. Le lendemain, ils reçoivent un message de confirmation, qu'ils rangent avec le document.

8.3 Où et comment conserver

Un endroit, un système

Le plus simple est d'avoir un seul endroit où tout se range, avec un système que vous comprenez. Choisissez-le tôt, avant que les documents ne s'accumulent.

• Un classeur ou une chemise pour le papier, avec une pochette par thème.
• Un dossier sur votre ordinateur pour le numérique, avec la même structure.
• Une liste d'inventaire, qui dit ce que contient chaque chemise et où elle se trouve.

Une idée qui aide : un seul endroit pour tout ce qui concerne cette transaction. Quand tout est ensemble, rien ne se perd.

Un exemple d'organisation

Voici une façon de ranger, à titre d'exemple. Adaptez-la à votre dossier et à ce que votre courtier vous suggère.

Chantal ajoute une chemise à vérifier où elle dépose tout ce qu'elle ne sait pas encore où ranger. Une fois par semaine, elle la vide en classant chaque pièce à sa place ou en posant une question à son courtier.

Papier et numérique : les deux

Si vous recevez des documents sur papier, faites-en une copie numérique : numérisation ou photo lisible. Si vous les recevez en format numérique, imprimez ceux qui comptent le plus, ou conservez une copie sur un deuxième support. L'idée est de ne jamais dépendre d'un seul exemplaire.

Quelques précautions pour le numérique :

• donnez des noms clairs aux fichiers (date, nature du document, version) ;
• sauvegardez régulièrement sur un support différent ;
• protégez l'accès par un mot de passe que vous n'oubliez pas ;
• n'envoyez pas de documents à des personnes que vous ne connaissez pas.

Les originaux

Gardez les originaux signés dans un endroit sûr. Ne les remettez à personne sans demander ce qu'on en fera et si une copie suffit. Si quelqu'un vous réclame un original, demandez pourquoi et notez-le.

Combien de temps conserver

Les durées de conservation dépendent de la nature du document et de votre situation. Elles peuvent avoir une portée juridique ou fiscale. Ce livre n'en donne aucune. Demandez à un notaire, à un avocat ou à un comptable selon les cas. Jusqu'à leur réponse, gardez tout.

ATTENTION — ne détruisez rien sans avoir demandé

Une pièce jetée par habitude ne se récupère pas. Avant de détruire un document, demandez à un professionnel combien de temps vous devriez le garder.

Un dossier qui se partage

Ibrahim et Sophie ont décidé de créer un dossier partagé que chacun peut consulter. Ils ont aussi dressé une liste de ce qui s'y trouve, à jour à chaque ajout. Si l'un des deux est absent, l'autre sait où chercher. Ce système a un autre avantage : leur notaire, leur courtier ou leur prêteur peuvent leur demander un document, et ils le fournissent sans fouiller.

Une liste d'inventaire à tenir

Une liste d'inventaire dit ce que vous possédez et où le trouver. Elle peut tenir sur une page, une ligne par document.

Mettez-la à jour chaque fois qu'un document entre ou sort de votre dossier. Quand quelqu'un vous demande un document, vous consultez la liste, et vous allez droit à la bonne chemise ou au bon fichier. Chantal fait cette mise à jour le dimanche soir, en dix minutes, pendant les semaines où sa transaction progresse.

Qui peut consulter vos documents

Vos documents contiennent des renseignements personnels. Réfléchissez à qui doit y avoir accès : vous, la personne avec qui vous achetez ou vendez, votre courtier, votre notaire, votre prêteur. Évitez de les ranger dans un espace partagé avec des personnes qui n'ont pas à les voir. Si vous utilisez un dossier en ligne, vérifiez qui peut l'ouvrir et désactivez les accès dont vous n'avez plus besoin à la fin de la transaction.

Si vous déménagez ou changez d'appareil

Un déménagement, un changement d'ordinateur ou un courriel archivé sont des moments où les documents disparaissent. Avant de changer, vérifiez que vos fichiers sont sauvegardés ailleurs, et que votre classeur papier voyage avec vous, pas dans une boîte au fond d'un camion. Cette petite précaution vous évite de perdre ce que vous avez mis tant de soin à rassembler.

Après la transaction

Quand votre transaction se termine, ne vous débarrassez pas de votre dossier. Faites-en un dernier tri : vérifiez que chaque document est classé, que la liste d'inventaire est à jour, et que vos sauvegardes sont en place. Profitez-en pour écrire en quelques lignes ce que vous retenez : ce qui a bien fonctionné, ce que vous feriez autrement, les personnes qui vous ont aidé. Cette note, rangée dans le dossier, vous servira à la prochaine transaction ou à un proche qui vous demandera conseil.

Si vous songez à jeter une partie de votre dossier, posez d'abord la question à un notaire, à un avocat ou à un comptable : la durée à conserver dépend de la pièce. Dans le doute, gardez.

8.4 Les questions à poser au courtier

Avant de signer

• Que signe-t-on aujourd'hui, et dans quel ordre ?
• Puis-je emporter le document pour le relire avant de signer ?
• Qui d'autre doit signer, et à quel moment ?

En signant

• Puis-je avoir une copie signée dès maintenant ?
• Comment recevrai-je ma copie si la signature se fait à distance ?
• Qui garde l'original ?

Après la signature

• Qui reçoit une copie de ce document, et quand ?
• Comment saurai-je que les copies ont été transmises ?
• Y a-t-il des suites à donner de ma part ? (Le courtier vous orientera ; pour la portée juridique, voyez un notaire ou un avocat.)
• Quels documents dois-je garder, et sous quelle forme ?

Au notaire

• Quels documents dois-je lui apporter, et sous quelle forme ?
• Combien de temps dois-je conserver mes documents ?
• Que signifie pour moi la signature de ce document, dans ma situation ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer dans la précipitation. Une pause de deux minutes vaut mieux qu'un regret.
• Signer avec un doute non exprimé. Dites-le avant.
• Ne pas demander de copie. Sans copie, vous ne pouvez plus relire.
• Ne pas noter à qui vous avez remis quoi. Vous ne pourrez pas le retracer.
• Dépendre d'un seul exemplaire. Faites des doubles, papier et numérique.
• Jeter des documents par habitude. Demandez d'abord combien de temps les garder.
• Laisser les originaux circuler. Remettez des copies, gardez l'original.

À retenir

• Avant de signer, arrêtez-vous : liste de vérification, doutes exprimés, questions posées.
• La signature est un geste personnel ; ce qu'elle engage est une question pour un notaire ou un avocat.
• Demandez une copie au moment de signer et vérifiez qu'elle est complète et lisible.
• Notez la date de chaque signature et de chaque remise.
• Conservez à un seul endroit, en papier et en numérique, avec une sauvegarde.
• Ne détruisez rien avant d'avoir demandé combien de temps garder.

Votre plan d'action

1. Préparez votre liste de vérification avant la signature.
2. Posez vos dernières questions ; exprimez vos doutes.
3. Faites une pause avant de signer.
4. Demandez une copie signée au moment même.
5. Vérifiez qu'elle est complète et lisible.
6. Notez les dates de signature et de remise.
7. Rangez la copie à l'endroit prévu, papier et numérique.
8. Faites une sauvegarde sur un autre support.

Questions à poser

À votre courtier :

• Que signe-t-on aujourd'hui, et dans quel ordre ?
• Qui reçoit une copie, et comment saurai-je que c'est fait ?
• Puis-je avoir ma copie signée dès maintenant ?
• Quels documents dois-je garder ?

À un notaire :

• Que signifie la signature de ce document dans ma situation ?
• Combien de temps dois-je conserver mes documents ?
• Quels documents dois-je vous apporter ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faire une pause avant de signer ?
2. Que contient une bonne liste de vérification avant la signature ?
3. Qui doit recevoir une copie de chaque document ? Qui répond à cette question ?
4. Quelles dates noter pour chaque document ?
5. Pourquoi conserver à la fois le papier et le numérique ?
6. Ce chapitre donne-t-il une durée de conservation ? À qui la demander ?

Réponses

1. Pour reprendre la maîtrise face à la pression du moment, parcourir sa liste et exprimer ses doutes.
2. La lecture complète, la capacité de dire à quoi sert le document, les réponses aux questions, l'exactitude des renseignements, la bonne version, les autres signataires et les destinataires des copies.
3. Cela dépend du document : c'est le courtier qui répond.
4. La date de signature, celle de réception de sa copie, celle de chaque remise et le nom du destinataire.
5. Pour ne jamais dépendre d'un seul exemplaire.
6. Non. Elle se demande à un notaire, à un avocat ou à un comptable selon la pièce.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre les contrats et la vente d'un immeuble (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres B4, C3 et C5 pour approfondir la signature des ententes avec un courtier, des promesses d'achat et de leurs modifications.

Chapitre 9 — Quand les formulaires changent

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Réjean a l'impression d'avoir déjà vu le document qu'on lui présente. Il se souvient d'un document semblable, signé il y a longtemps, et il lui semble que quelque chose a changé : la mise en page, certains mots, l'ordre des parties. Il hésite. Est-ce le même document ? Est-ce un nouveau ? Et comment le savoir ?

Les documents utilisés dans une transaction ne sont pas figés pour toujours. Ils sont revus de temps à autre, et un document peut être remplacé par une version plus récente. Ce chapitre vous explique pourquoi, comment vous informer de ces changements, et ce que vous pouvez demander quand un nouveau document apparaît. Il ne donne aucune date, aucun numéro de version, aucun historique de refonte, et ne dit rien des effets d'une nouvelle version : ces informations changent, et elles se confirment à la source. Les dossiers sont fictifs : Réjean et Chantal.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi des documents évoluent avec le temps ;
• vous informer des changements auprès de votre courtier et du site de l'OACIQ ;
• reconnaître les signes qu'un document a peut-être été remplacé ;
• poser les bonnes questions quand un nouveau document apparaît ;
• conserver une trace de la version que vous avez utilisée.

Pourquoi c'est important

Si vous aviez entendu parler d'un document il y a quelques années, ou si un proche vous en a décrit un, il est possible qu'il ne corresponde plus à celui qu'on vous présente aujourd'hui. Vous fier à une description ancienne, c'est risquer de chercher un élément qui n'existe plus ou de manquer un élément nouveau.

S'informer des changements vous apporte :

• une meilleure préparation : vous savez à quoi vous attendre ;
• moins de surprises à la rencontre : vous reconnaissez le nouveau document ;
• des questions mieux ciblées : vous demandez ce qui est nouveau, plutôt que de tout redemander ;
• la trace de votre démarche : vous avez noté la version que vous avez utilisée.

Ce chapitre ne vous apprend pas quels changements sont survenus. Il vous apprend à les repérer.

9.1 Pourquoi les formulaires évoluent

Un document n'est pas figé

Un formulaire est un outil. Comme tout outil, il peut être amélioré, simplifié, ajusté. Les personnes qui l'utilisent y trouvent des difficultés, les lois et les pratiques évoluent, de nouveaux besoins apparaissent. Pour ces raisons, ou pour d'autres, le document peut être revu.

Ce livre ne dit pas quand ni pourquoi un document précis a changé. Il vous invite à considérer le changement comme une possibilité normale, et à ne pas supposer qu'un document est identique à celui de la dernière fois.

DÉFINITION — refonte

Le fait de revoir un document en profondeur ou d'en publier une version nouvelle qui remplace la précédente. Une refonte peut toucher la présentation, le vocabulaire, l'ordre des parties ou le contenu. Ce que contient une refonte donnée, et à partir de quand elle s'utilise, se confirme auprès du courtier ou de l'organisme.

Ce qui peut changer, sans que ce livre le détaille

Un document peut évoluer de plusieurs manières, par exemple :

• sa présentation : disposition, titres, espacement ;
• son vocabulaire : des mots précisés ou remplacés ;
• son ordre : des parties déplacées ou regroupées ;
• son contenu : des questions ajoutées, retirées ou reformulées ;
• son nom : un document peut être rebaptisé.

Pour vous, l'important n'est pas de savoir précisément ce qui a changé. C'est de savoir qu'il peut y avoir eu un changement, et d'en demander confirmation avant de remplir.

Deux versions peuvent circuler en même temps

Quand un document est remplacé, il peut rester en circulation des exemplaires de l'ancienne version : dans un tiroir, dans un courriel, chez une connaissance. Un exemplaire ancien peut ne plus convenir, mais ce n'est pas à vous d'en juger. La question à poser est simple : est-ce la version qui s'applique à ma transaction aujourd'hui ? Votre courtier peut vous répondre, et l'organisme peut le confirmer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Réjean retrouve dans ses papiers un exemplaire d'un document utilisé lors d'une vente précédente. Il le compare à celui que son courtier vient de lui remettre. Il constate des différences de présentation. Plutôt que de conclure, il écrit à son courtier : j'ai retrouvé un ancien exemplaire qui diffère de celui que vous m'avez donné ; pouvez-vous me dire lequel s'applique et pourquoi ? La réponse lui arrive le jour même. Réjean range l'ancien exemplaire avec la mention ancienne version, ne pas utiliser.

Quand un changement survient pendant votre transaction

Une transaction s'étale sur plusieurs semaines. Il est possible, sans que ce soit certain, qu'un document soit remplacé entre le début et la fin de votre dossier. Vous n'avez pas à le deviner. Prenez simplement l'habitude de demander, à chaque nouveau document : est-ce la même version que pour les documents précédents ? Si la réponse est non, demandez pourquoi, et ce que cela implique pour ce que vous avez déjà signé. Cette seconde partie est une question de droit : posez-la à un notaire ou à un avocat.

Chantal a fait de cette question un réflexe. Elle l'écrit en haut de sa feuille de questions : même version qu'avant ? Elle la pose à chaque rencontre, sans y voir une insinuation. Son courtier y répond d'un mot, et elle note la réponse.

Les mots d'un document peuvent changer sans que l'usage change

Un mot nouveau dans un document ne signifie pas qu'une chose nouvelle apparaît. Un même objet peut être appelé autrement d'une version à l'autre. Inversement, un mot familier peut recevoir un sens plus précis. Quand vous rencontrez un mot qui vous surprend, demandez : est-ce la même chose qu'avant, sous un autre nom, ou une chose nouvelle ? La réponse vous évite de chercher ce qui n'existe plus et de passer à côté de ce qui est nouveau.

Le changement n'est pas une faute de personne

Un document qui change n'est ni un signe d'erreur de votre courtier ni un reproche à votre égard. C'est la vie normale d'un outil. Un courtier peut se tromper de version comme n'importe qui, mais cela ne se déduit pas du simple fait qu'un document diffère d'un autre : posez la question sans accuser.

9.2 Comment s'informer des changements

Trois sources

Pour vous informer, vous disposez de trois sources principales.

1. Votre courtier, qui utilise les documents au quotidien et qui est le premier à pouvoir vous dire si un document est nouveau.
2. Le site de l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec), où vous pouvez chercher l'information destinée au public et, au besoin, comment joindre l'organisme.
3. L'organisme lui-même, par téléphone ou par écrit, si vous ne trouvez pas ce que vous cherchez.

Un notaire ou un avocat peut aussi vous en parler, mais pour d'autres raisons : il vous dira surtout ce que le changement signifie sur le plan juridique, si votre situation s'y prête.

Une routine d'information

Vous n'avez pas besoin de surveiller sans cesse. Quelques gestes suffisent :

• au début de votre transaction, demandez à votre courtier si des documents ont été récemment remplacés ;
• avant chaque nouveau document, demandez à quelle version vous avez affaire (chapitre 3) ;
• si vous entendez parler d'un changement, par un proche ou un média, demandez à votre courtier de le confirmer ;
• consultez de temps à autre l'information destinée au public sur le site de l'organisme ;
• notez ce que vous apprenez, avec la date et la source.

Un petit journal des changements

Pour garder la mémoire de ce que vous apprenez, tenez un journal très simple, une ligne par information reçue.

Remplissez la colonne Confirmé par seulement quand quelqu'un d'autorisé, votre courtier ou l'organisme, vous l'a confirmé. Une ligne sans confirmation reste une piste. Ce journal est d'autant plus utile qu'il vous sert à distinguer, d'un coup d'œil, ce qui est établi de ce qui ne l'est pas.

Comment lire une communication destinée au public

Quand vous lisez un avis ou une communication d'un organisme, lisez-la comme un document important : lentement, en notant les mots clés. Posez-vous trois questions.

• À qui s'adresse-t-elle ? Aux courtiers, au public, aux deux ?
• De quand date-t-elle ? La date vous dit si l'information est récente.
• Que me demande-t-elle de faire, le cas échéant ? Si la réponse est rien, c'est de l'information ; si elle vous demande d'agir, demandez à votre courtier ce que cela signifie pour vous.

Si l'avis ne vous paraît pas clair, ne l'interprétez pas seul. Transmettez-le à votre courtier et à un notaire ou à un avocat si la portée est juridique.

Se méfier de l'information de seconde main

Un proche, un article ou une publication sur les réseaux sociaux peut vous parler d'un changement. Prenez ces informations pour ce qu'elles sont : une piste, non une confirmation. Elles peuvent être incomplètes, périmées ou liées à une autre situation. Avant d'agir sur cette base, vérifiez auprès de votre courtier et de l'organisme.

ATTENTION — ne vous fiez pas à une rumeur

Entendre dire qu'un document a changé ne vous dit ni lequel, ni quand, ni ce que cela change pour vous. Confirmez toujours à la source avant de modifier votre façon de faire.

Parler du changement avec son courtier

Poser la question du changement ne met pas votre courtier en cause. Choisissez un ton simple et curieux. Par exemple : je viens de remarquer que ce document ne ressemble pas à celui d'une vente précédente ; pouvez-vous m'expliquer ce qu'il en est ? Cette formulation ne suppose rien. Elle laisse à votre courtier la liberté de répondre : le document est bien la version courante, ou il a été remplacé, ou il est propre à votre cas. Dans tous les cas, vous avez une réponse, et vous la notez.

Si vous n'obtenez pas de réponse claire, vous pouvez demander qu'elle vous soit donnée par écrit, ou vous tourner vers l'organisme pour une question sur le travail du courtier. Gardez le ton de la curiosité : il facilite les échanges.

Les communications officielles

Un organisme peut publier des avis ou des communications destinés au public. Quand vous en lisez une, notez la date, le titre et l'endroit où vous l'avez lue. Si elle vous paraît importante pour votre dossier, transmettez-la à votre courtier et demandez-lui ce qu'il en pense. Ce livre ne résume aucune communication et ne dit pas lesquelles existent : cela évolue.

QUI CONSULTER — s'informer d'un changement

• Le courtier : si un document est nouveau ou récemment remplacé, lequel s'applique à votre transaction.
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : l'information destinée au public sur les documents qu'utilisent les courtiers.
• Un notaire ou un avocat : ce qu'un changement signifie sur le plan juridique pour votre situation.

Question type : y a-t-il eu un changement récent dans les documents qui concernent ma transaction, et que dois-je en savoir ?

9.3 Ce qu'on demande quand un nouveau formulaire apparaît

Un document que vous ne reconnaissez pas

Un jour, on vous remet un document que vous n'avez jamais vu. Plusieurs raisons sont possibles : il est nouveau, il remplace un autre, il est propre à votre situation. Plutôt que de deviner, posez des questions, dans cet ordre.

1. Qu'est-ce que ce document ? Son nom, son usage.
2. Remplace-t-il un autre document ? Si oui, lequel.
3. Pourquoi me le remet-on maintenant ? À quelle étape se rattache-t-il ?
4. Est-ce la version qui s'applique à ma transaction ?
5. Qu'est-ce qui est nouveau pour moi ? Des parties que je ne connaissais pas, des mots que je ne comprends pas.
6. À qui poser mes questions de fond ? Courtier, organisme, notaire ou avocat.

Une démarche en cinq gestes

1. Obtenez le document à l'avance (chapitre 5).
2. Lisez-le en trois passes, et soulignez les mots nouveaux.
3. Posez vos questions au courtier, avec la liste ci-dessus.
4. Vérifiez la version auprès du courtier et, au besoin, de l'organisme (chapitre 3).
5. Notez la version utilisée, la date et la personne qui l'a confirmée.

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal reçoit un document dont l'intitulé ne lui dit rien. Elle écrit à son courtier : pouvez-vous m'expliquer ce document ? Remplace-t-il un autre ? À quelle étape se rattache-t-il ? Le courtier répond, puis lui envoie le nom exact du document. Chantal cherche ce nom sur le site de l'organisme et compare ce qu'elle y trouve à ce qu'elle a reçu. Elle inscrit dans son tableau le nom, la date, la source consultée.

Une grille pour comparer sans conclure

Si vous avez en main deux exemplaires qui diffèrent, une grille vous aide à noter vos observations sans en tirer de conclusion. Ne cherchez pas à dire lequel est le bon : cherchez seulement à décrire ce que vous voyez.

Apportez la grille à votre courtier. Il verra vite ce qui mérite d'être éclairci, et vous aurez une base de conversation précise plutôt qu'une impression générale.

Votre glossaire personnel

Au fil de vos lectures, vous rencontrerez des mots que vous avez dû faire expliquer. Notez-les, avec l'explication reçue et la personne qui l'a donnée. Ce glossaire personnel est utile pour plusieurs raisons : vous ne posez pas deux fois la même question, vous reconnaissez ces mots dans un nouveau document, et vous pouvez les montrer à un notaire pour vérifier votre compréhension.

Ne pas présumer de ce qui a changé

Un nouveau document n'implique pas que tout soit différent. Il peut ressembler beaucoup au précédent, ou s'en distinguer par des détails. Ne cherchez pas à deviner. Lisez-le comme s'il était neuf, et demandez à votre courtier ce qui, à son avis, vous concerne le plus.

Les effets d'un nouveau document

Que change l'arrivée d'une nouvelle version pour un document déjà signé, ou pour une transaction en cours ? Ce livre ne le dit pas. La réponse dépend de votre dossier et des règles applicables, et elle appartient à un notaire ou à un avocat. Si vous vous posez la question, notez-la et apportez-la à votre rencontre.

9.4 Les questions à poser

Au courtier

• Des documents ont-ils été récemment remplacés ou revus ?
• Ce document remplace-t-il un autre ? Lequel ?
• Est-ce la version qui s'applique à ma transaction aujourd'hui ?
• Qu'est-ce qui est nouveau pour moi, dans ce document ?
• Comment avez-vous été informé de ce changement ?

À l'OACIQ

• Où trouver l'information destinée au public sur les documents qu'utilisent les courtiers ?
• Comment puis-je confirmer qu'un document est celui qui s'applique actuellement ?
• Existe-t-il un moyen de m'informer lorsqu'un document est remplacé ?

À un notaire ou à un avocat

• Si un document a été remplacé, cela a-t-il une incidence sur ma situation ?
• Un document que j'ai déjà signé est-il touché par un changement ?

Une liste de contrôle quand un document change

• [ ] J'ai demandé à mon courtier si ce document est nouveau ou s'il en remplace un autre.
• [ ] J'ai demandé quelle version s'applique à ma transaction.
• [ ] J'ai lu le document en entier, avec une attention particulière aux mots nouveaux.
• [ ] J'ai noté mes questions et je les ai classées par interlocuteur.
• [ ] J'ai consulté l'information destinée au public ou téléphoné à l'organisme au besoin.
• [ ] J'ai noté la version, la date et la personne qui me l'a confirmée.
• [ ] J'ai posé à un notaire ou à un avocat mes questions de portée juridique.

Réjean, quelques semaines plus tard

À la fin de sa transaction, Réjean relit son journal. Il constate qu'il a posé, à chaque document, la même question sur la version. Il constate aussi que les réponses lui ont servi : il n'a jamais eu à se demander s'il avait le bon exemplaire. Il garde son journal comme modèle pour une prochaine fois. Sa conclusion tient en une phrase, qu'il a écrite en haut de la première page : ce qui change, je le demande ; ce que je demande, je le note.

Garder une trace de ce que vous avez utilisé

Que vous soyez en début ou en fin de transaction, inscrivez dans votre dossier la version de chaque document utilisé : son nom, l'indication de version ou de date qu'il porte, la personne qui vous l'a confirmée et le moment. Cette trace vous permet, plus tard, de répondre à la question quel document ai-je signé ? sans avoir à reconstituer de mémoire.

Les erreurs qui coûtent cher

• Supposer qu'un document est identique à celui de la dernière fois. Demandez.
• Se fier à une rumeur sur un changement. Confirmez à la source.
• Comparer deux exemplaires et conclure seul. Posez la question au courtier.
• Accuser quelqu'un parce qu'un document diffère. Un changement est normal.
• Ignorer les mots nouveaux. Notez-les, demandez-les.
• Ne pas noter la version utilisée. Vous ne pourrez plus la retrouver.
• Demander à un proche si un changement vous touche. C'est une question pour un notaire ou un avocat.

À retenir

• Un document n'est pas figé : il peut être revu et remplacé par une version plus récente.
• Ce livre ne donne ni date, ni numéro de version, ni historique, ni effet d'un changement : cela change et se confirme à la source.
• Pour vous informer : votre courtier d'abord, puis le site de l'OACIQ, puis l'organisme directement.
• Devant un document nouveau, posez six questions : ce que c'est, ce qu'il remplace, pourquoi maintenant, quelle version, ce qui est nouveau, à qui demander le fond.
• Notez la version utilisée, la date et la personne qui l'a confirmée.
• Pour la portée d'un changement, adressez-vous à un notaire ou à un avocat.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre courtier, au début, si des documents ont été récemment remplacés.
2. Avant chaque document, demandez à quelle version vous avez affaire.
3. Consultez l'information destinée au public sur le site de l'organisme.
4. Devant un document nouveau, posez les six questions de la section 9.3.
5. Confirmez à la source toute information entendue de seconde main.
6. Notez la version utilisée, la date et la personne qui l'a confirmée.
7. Posez vos questions de portée juridique à un notaire ou à un avocat.

Questions à poser

À votre courtier :

• Ce document est-il nouveau ou remplace-t-il un autre ?
• Est-ce la version qui s'applique à ma transaction ?
• Qu'est-ce qui est nouveau pour moi ?

À l'OACIQ :

• Comment confirmer qu'un document est celui qui s'applique actuellement ?
• Où trouver l'information destinée au public ?

À un notaire ou à un avocat :

• Un changement de document touche-t-il ma situation ou un document déjà signé ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi un formulaire peut-il être revu ?
2. Ce livre donne-t-il la liste des changements survenus ? Pourquoi ?
3. Quelles sont vos trois sources pour vous informer des changements ?
4. Quelles questions poser devant un document que vous ne reconnaissez pas ?
5. Pourquoi se méfier d'une information de seconde main ?
6. À qui demander ce qu'un changement signifie sur le plan juridique ?

Réponses

1. Parce qu'un formulaire est un outil qui peut être amélioré, ajusté, et que les lois et les pratiques évoluent.
2. Non : ces informations changent et se confirment à la source, auprès du courtier ou de l'organisme.
3. Le courtier, le site de l'OACIQ, puis l'organisme lui-même.
4. Ce qu'est le document, ce qu'il remplace, pourquoi on le remet maintenant, de quelle version il s'agit, ce qui est nouveau pour vous, et à qui poser les questions de fond.
5. Parce qu'elle peut être incomplète, périmée ou liée à une autre situation ; c'est une piste, non une confirmation.
6. À un notaire ou à un avocat.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres B1 et B4 pour comprendre qui encadre le courtage et ce que contient l'entente avec un courtier, et → livres C3 et C5 pour la promesse d'achat et ses modifications.

Chapitre 10 — Votre trousse du consommateur de formulaires

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Chantal, Ibrahim et Sophie, et Réjean ont traversé le même parcours chacun à leur manière. Chantal a appris à demander, pour chaque document, à quoi il sert et qui le lira. Ibrahim et Sophie ont pris l'habitude de lire à deux et de classer leurs questions. Réjean a fait de la vérification de version un réflexe. Aucun n'est devenu spécialiste des formulaires. Tous ont appris à s'y retrouver.

Ce dernier chapitre rassemble ce que les neuf premiers ont montré, sous une forme que vous pouvez imprimer et garder : une liste de contrôle avant de signer, les questions à poser étape par étape, un tableau de suivi de vos documents, et un plan pour passer à l'action. Il n'ajoute rien de nouveau. Il met en ordre ce que vous avez déjà lu. Les dossiers sont fictifs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle complète avant de signer un document ;
• retrouver, pour chaque étape, les questions à poser et la personne à qui les adresser ;
• tenir un tableau de suivi de vos documents ;
• relier chaque geste de la trousse au chapitre qui l'explique ;
• passer à l'action dès votre prochaine rencontre avec un courtier.

Pourquoi c'est important

Un livre se lit, une trousse s'utilise. Quand vous êtes devant une pile de documents, avec un courtier qui attend, vous n'avez pas le temps de relire neuf chapitres. Vous avez besoin d'une feuille que vous reconnaissez, qui vous rappelle quoi faire et qui poser comme question.

Cette trousse vous donne :

• un ordre : quoi vérifier avant, pendant et après ;
• des mots : les questions prêtes à poser ;
• une mémoire : un tableau qui garde la trace de vos documents ;
• un point de départ : le premier geste à faire dès demain.

Elle ne remplace ni votre courtier, ni l'organisme, ni un notaire ou un avocat. Elle vous aide à les consulter à bon escient.

10.1 La liste de contrôle avant de signer

Rappel : trois questions pour chaque document

Pour chaque document, trois questions suffisent à démarrer (chapitre 1) :

1. À quoi sert-il ?
2. Qui doit le signer ?
3. La version est-elle à jour ?

Si vous pouvez répondre aux trois, vous avez déjà fait l'essentiel. Si vous ne pouvez pas, vous avez trouvé votre première question.

La liste complète

Parcourez-la avant chaque signature. Chaque ligne renvoie au chapitre qui l'explique.

Comprendre le document (chapitres 1, 2 et 4)

• [ ] Je sais à quelle famille de documents il appartient.
• [ ] Je peux dire en une phrase à quoi il sert.
• [ ] J'ai demandé pour quelle raison on me le remet, et par qui il m'est demandé.
• [ ] Je n'ai pas supposé qu'il est obligatoire ou facultatif : j'ai posé la question.

Vérifier la version (chapitres 3 et 9)

• [ ] Je sais d'où vient ce document.
• [ ] J'ai noté toute indication de version ou de date qu'il porte.
• [ ] J'ai demandé à mon courtier comment il sait que c'est la version à jour.
• [ ] J'ai, au besoin, consulté le site de l'OACIQ ou communiqué avec l'organisme.

Le lire et le remplir (chapitres 5 et 6)

• [ ] Je l'ai lu en entier, à l'avance, en trois passes.
• [ ] Mes questions sont notées et classées par interlocuteur.
• [ ] Mes réponses sont lisibles, complètes et précises.
• [ ] Ce que j'ignore est écrit simplement comme tel.
• [ ] Mes justificatifs sont rassemblés et classés.
• [ ] Une deuxième personne a relu.

Le modifier si nécessaire (chapitre 7)

• [ ] Je n'ai rien corrigé à la main sur un document signé.
• [ ] Je sais comment procéder pour tout changement, et qui informer.
• [ ] Mes versions signées sont conservées et ordonnées.

Signer, remettre, conserver (chapitre 8)

• [ ] J'ai fait une pause avant de signer.
• [ ] J'ai exprimé mes doutes.
• [ ] Je sais qui d'autre signe et qui reçoit une copie.
• [ ] Je demande ma copie signée au moment même.
• [ ] Je note les dates de signature et de remise.
• [ ] Je range tout au même endroit, en papier et en numérique.

L'ESSENTIEL — si une case reste vide

Une case non cochée n'est pas un échec : c'est votre prochaine question. Posez-la avant de signer.

Une version courte pour le jour de la signature

Si vous n'avez que deux minutes, gardez ces cinq lignes.

1. Je peux dire à quoi sert ce document.
2. Je sais que c'est la bonne version.
3. Mes questions ont eu une réponse.
4. Je sais qui signe et qui reçoit une copie.
5. Je repars avec ma copie.

CAS CONCRET — dossier fictif

Ibrahim et Sophie impriment la version courte et la glissent dans leur pochette. À la signature, Sophie la lit à voix haute. Il manque la quatrième ligne : ils ne savent pas qui reçoit une copie. Ils posent la question, notent la réponse et signent ensuite. La pause a duré deux minutes.

Ce que chaque chapitre vous a laissé

Pour que la liste vous parle, voici en une phrase ce que chaque chapitre a posé.

Trois histoires, une seule méthode

Les trois dossiers fictifs de ce livre ont suivi des chemins différents et sont arrivés à la même méthode.

• Chantal, qui vend, a commencé par la question la plus simple : à quoi sert ce document et qui le lira ? Elle l'a ensuite combinée à une lecture à l'avance et à un dossier de pièces.
• Ibrahim et Sophie, qui achètent, ont appris à lire à deux, à classer leurs questions et à faire une pause avant de signer.
• Réjean, qui se demandait si le formulaire était le bon, a fait de la vérification de version un réflexe, et il a tenu un journal.

Chacun a appliqué, à sa façon, les mêmes gestes : demander, lire, noter, garder. La trousse les rassemble.

10.2 Les questions à poser, étape par étape

Un parcours de questions

Voici les questions types de ce livre, regroupées par étape. Elles ne tranchent rien : elles ouvrent la conversation avec la bonne personne.

Avant la rencontre (chapitres 3, 4, 5)

À votre courtier :

• Quels documents allons-nous voir, et dans quel ordre ?
• Pouvez-vous me les envoyer à l'avance ?
• D'où proviennent-ils, et comment savez-vous qu'ils sont à jour ?
• Pour quelle raison me remet-on chacun d'eux ?
• Quelles pièces dois-je apporter ?

Pendant la rencontre (chapitres 4, 5, 6)

À votre courtier :

• À quoi sert cette partie, et qui la remplit ?
• Que signifie ce mot ?
• Comment formuler ma réponse quand je ne suis pas certain ?
• Comment indiquer qu'une case ne s'applique pas à moi ?
• Puis-je repartir avec une copie pour la relire avant de signer ?

Quand un document doit changer (chapitre 7)

À votre courtier :

• Comment procède-t-on pour modifier ce document déjà signé ?
• Qui doit être informé ?
• Quelle est la dernière version signée ?

Au moment de signer et après (chapitre 8)

À votre courtier :

• Qui reçoit une copie, et quand ?
• Comment saurai-je que les copies ont été transmises ?
• Quels documents dois-je garder, et sous quelle forme ?

Quand un nouveau document apparaît (chapitre 9)

À votre courtier :

• Ce document est-il nouveau ou remplace-t-il un autre ?
• Qu'est-ce qui est nouveau pour moi ?

À l'OACIQ

L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) est un point de repère pour l'information destinée au public (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ). Questions types :

• Où trouver l'information destinée au public sur les documents qu'utilisent les courtiers ?
• Comment confirmer qu'un document est celui qui s'applique actuellement ?
• Qui peut répondre à ma question sur le travail de mon courtier ?

À un notaire ou à un avocat

Pour tout ce qui touche à la portée juridique :

• Que m'engage ce document dans ma situation ?
• Quelles sont les conséquences d'une réponse inexacte ou d'un changement ?
• Combien de temps dois-je conserver chaque document ?
• Un changement de document touche-t-il ce que j'ai déjà signé ?

QUI CONSULTER — qui répond à quoi

• Le courtier : l'usage des documents, leur ordre, leur version, la façon de les remplir.
• L'OACIQ : l'information destinée au public et le travail du courtier.
• Un notaire ou un avocat : tout ce qui touche à la portée juridique : ce qu'une signature engage, ce qu'un oubli ou un changement entraîne, la durée de conservation.

Question type : à qui dois-je poser cette question, et dans quel ordre ?

Votre pense-bête de rencontre

Avant chaque rencontre, recopiez ceci sur une feuille et ajoutez vos questions.

10.3 Un tableau de suivi des documents

À quoi sert ce tableau

Le tableau de suivi rassemble, en un seul endroit, ce que vous avez éparpillé dans les chapitres précédents : l'usage du document, la personne qui l'a, la version vérifiée, la copie reçue. Il est vide : c'est à vous de le remplir. Recopiez-le sur une feuille ou dans un tableur, une ligne par document.

Comment le remplir

• Document : le nom exact donné par votre courtier (chapitre 4).
• À quoi il sert : dans vos mots, en une phrase (chapitre 1).
• Qui l'a : où se trouve l'original, qui détient une copie (chapitre 8).
• Version vérifiée : l'indication lue sur le document, la date de votre vérification, la personne qui l'a confirmée (chapitres 3 et 9).
• Copie reçue : la date où vous avez reçu votre exemplaire signé (chapitre 8).
• Question ouverte : ce qui reste à éclaircir, et auprès de qui (chapitres 4 et 7).

Les tableaux associés

Le tableau de suivi est le tableau principal. Trois tableaux plus petits le complètent, déjà présentés dans les chapitres.

• Le tableau des questions : pour noter qui vous a répondu quoi (chapitre 4).
• Le tableau des versions : pour garder l'historique des versions signées (chapitre 7).
• Le journal des changements : pour noter ce que vous avez appris sur les documents, avec la source (chapitre 9).

CAS CONCRET — dossier fictif

Chantal imprime le tableau et l'affiche sur le mur de son bureau. À chaque document reçu, elle ajoute une ligne. Quand son courtier lui téléphone, elle a le tableau sous les yeux et sait tout de suite où elle en est. Elle l'a aussi numérisé, pour en avoir une copie ailleurs.

Si vous êtes deux

Quand vous achetez ou vendez avec une autre personne, partagez le tableau : une version imprimée à deux exemplaires, ou un fichier que vous pouvez tous les deux ouvrir. Convenez de qui le met à jour, et de la façon de signaler une nouvelle ligne à l'autre. Ibrahim et Sophie se partagent la tâche : l'un note les documents reçus, l'autre les questions ouvertes. Le dimanche soir, ils comparent leurs notes en dix minutes et complètent ce qui manque.

Le tenir à jour

Un tableau qui n'est pas mis à jour devient trompeur. Fixez-vous un moment régulier pour le compléter : à la fin de chaque rencontre, par exemple, ou une fois par semaine. Trois minutes suffisent. À la fin de la transaction, rangez-le avec vos documents : il racontera votre parcours.

10.4 Passer à l'action

Les cinq premiers gestes

Si vous ne deviez retenir que cinq gestes, voici lesquels.

1. Demandez la liste des documents de votre dossier, dans leur ordre, à votre courtier.
2. Pour chacun, posez les trois questions : à quoi sert-il, qui le signe, la version est-elle à jour ?
3. Lisez à l'avance, en trois passes, avec une feuille de questions classées.
4. Ne touchez pas à un document signé : si quelque chose doit changer, passez par votre courtier.
5. Gardez tout : copies signées, versions, courriels, tableau de suivi.

Selon votre situation

Vous vendez (comme Chantal). Commencez par l'entente avec votre courtier (→ livre B4), puis par les documents où vous renseignez votre immeuble (→ livre C2, Les Déclarations du vendeur (DV / DVCD)). Rassemblez vos pièces tôt.

Vous achetez (comme Ibrahim et Sophie). Concentrez-vous sur les documents d'offre (→ livre C3, La promesse d'achat, ligne par ligne) et sur les conditions qui les accompagnent (→ livre C4, L'Annexe R et les conditions). Lisez à deux.

Vous avez un doute sur vos documents (comme Réjean). Reprenez les chapitres 3 et 9 : d'où vient le document, est-il à jour ? Posez la question à votre courtier, puis à l'organisme.

Dans la semaine

• Aujourd'hui : imprimez la liste de contrôle et le tableau de suivi.
• Cette semaine : écrivez à votre courtier pour lui demander la liste de vos documents et leur ordre.
• Avant votre prochaine rencontre : lisez les documents prévus, notez vos questions, classez-les.
• À la rencontre : apportez la trousse, notez les réponses.
• Après : mettez le tableau à jour, rangez les copies.

Un modèle de message pour lancer le mouvement

Pour votre premier geste, vous pouvez recopier et adapter ce message à votre courtier.

Bonjour. Pour bien me préparer, pourriez-vous m'envoyer la liste des documents que nous aurons à voir ensemble, dans l'ordre prévu ? Pour chacun, j'aimerais savoir à quoi il sert, qui le signe et d'où il provient. Si possible, envoyez-moi aussi les documents à l'avance, pour que je puisse les lire et noter mes questions. Merci.

Ce message reprend les trois questions du chapitre 1, la lecture à l'avance du chapitre 5 et la question de provenance du chapitre 3. Il est poli, précis, et il vous met sur la bonne voie.

Un rappel pour le jour de la signature

Au moment de signer, rappelez-vous les cinq phrases que vous devriez pouvoir dire : je sais à quoi cela sert ; je sais que c'est la bonne version ; mes questions ont eu une réponse ; je sais qui signe et qui reçoit une copie ; je repars avec ma copie. Si l'une d'elles n'est pas vraie, dites-le avant de signer. Ce rappel tient sur une carte que vous pouvez glisser dans votre pochette.

Quand vous hésitez

Il arrive qu'on hésite entre demander et ne pas déranger. Rappelez-vous que la signature est la vôtre. Poser une question avant de signer est un geste normal de prudence. Vous n'avez pas à justifier votre besoin de comprendre.

QUI CONSULTER — passer à l'action

• Le courtier : la liste de vos documents, leur ordre, leur version.
• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : l'information destinée au public.
• Un notaire ou un avocat : la portée juridique de ce que vous signez.

Question type : par où commençons-nous, et que dois-je préparer avant la prochaine rencontre ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Garder la trousse dans un tiroir. Apportez-la à chaque rencontre.
• Cocher une case sans avoir vérifié. Une case cochée à tort cache une question.
• Laisser le tableau se périmer. Mettez-le à jour à chaque document.
• Poser une question juridique au mauvais interlocuteur. Le courtier explique l'usage ; la portée relève d'un notaire ou d'un avocat.
• Toucher à un document signé. Passez par votre courtier.
• Ne rien garder. Sans copie, sans trace, vous ne pouvez rien montrer.

À retenir

• Trois questions pour chaque document : à quoi sert-il, qui le signe, la version est-elle à jour ?
• Une liste de contrôle couvre cinq temps : comprendre, vérifier la version, lire et remplir, modifier si besoin, signer et conserver.
• Le courtier explique l'usage, l'OACIQ renseigne sur l'information destinée au public, un notaire ou un avocat éclaire la portée juridique.
• Le tableau de suivi garde ensemble le document, son usage, qui l'a, sa version vérifiée, la copie reçue et la question ouverte.
• Cinq gestes pour commencer : demander la liste, poser trois questions, lire à l'avance, ne pas toucher à un document signé, tout garder.
• Ce livre ne décrit aucun formulaire ; ses repères vous aident à vous y retrouver.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle, la version courte et le tableau de suivi.
2. Écrivez à votre courtier pour obtenir la liste de vos documents, dans l'ordre prévu.
3. Posez les trois questions pour chaque document.
4. Lisez à l'avance, notez vos questions et classez-les.
5. Apportez la trousse à chaque rencontre.
6. Mettez à jour le tableau après chaque document.
7. Posez vos questions de portée juridique à un notaire ou à un avocat.
8. Rangez et sauvegardez tout votre dossier.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quels sont les documents de mon dossier, et dans quel ordre vais-je les voir ?
• D'où viennent-ils, et comment savez-vous qu'ils sont à jour ?
• Pour quelle raison me remet-on chacun d'eux ?
• Qui reçoit une copie, et comment le saurai-je ?

À l'OACIQ :

• Où trouver l'information destinée au public sur les documents qu'utilisent les courtiers ?
• Comment confirmer qu'un document est celui qui s'applique actuellement ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que m'engage ce document dans ma situation ?
• Combien de temps dois-je conserver chaque document ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois questions à poser pour chaque document ?
2. Quelles sont les cinq parties de la liste de contrôle ?
3. Qui répond à quelle sorte de question : courtier, OACIQ, notaire ou avocat ?
4. Que contient une ligne du tableau de suivi ?
5. Quels sont les cinq premiers gestes pour passer à l'action ?
6. Cette trousse remplace-t-elle votre courtier, l'organisme ou un notaire ?

Réponses

1. À quoi sert-il ? Qui doit le signer ? La version est-elle à jour ?
2. Comprendre le document ; vérifier la version ; le lire et le remplir ; le modifier si nécessaire ; signer, remettre et conserver.
3. Le courtier : l'usage, l'ordre, la version, la façon de remplir. L'OACIQ : l'information destinée au public et le travail du courtier. Un notaire ou un avocat : la portée juridique.
4. Le nom du document, son usage, qui l'a, la version vérifiée, la copie reçue et la question ouverte.
5. Demander la liste ; poser les trois questions ; lire à l'avance ; ne pas toucher à un document signé ; tout garder.
6. Non : elle vous aide à les consulter à bon escient.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site est un point de repère pour l'information destinée au public.
• Code civil du Québec — la loi qui encadre les contrats et la vente d'un immeuble (titre seulement, sans articles).
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail du courtier (titre seulement, sans articles).
• Dans cette collection : → livres B1, B4, C2, C3, C4 et C5 pour approfondir les documents et leur usage.