Chapitre 1 — Transiger sans courtier : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vendre une maison ou en acheter une, c'est une suite de petites tâches qui s'enchaînent : établir un prix, rassembler des papiers, montrer les lieux, discuter, signer, remettre les clés. Quand un courtier vous accompagne, il prend en charge une partie de ces tâches. Quand vous décidez de vous en passer, elles reviennent toutes à vous, et il vaut mieux savoir lesquelles avant de vous lancer.

Ce livre s'adresse aux particuliers qui vendent ou achètent directement d'un autre particulier. Il ne vous dit pas ce que la loi permet ou interdit : il vous donne une carte des tâches, des outils pour les accomplir et, surtout, les questions à poser aux bonnes personnes. Les trois dossiers qui vous accompagneront sont fictifs : Sylvain et Manon, qui veulent vendre leur maison sans courtier ; Aïcha, qui achète directement d'un particulier ; Bertrand, qui a commencé seul puis hésite à faire appel à un professionnel.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• peser sérieusement la décision de transiger sans courtier, avant d'engager du temps et de l'argent ;
• reconnaître les personnes qui interviennent dans une transaction, avec ou sans courtier, et ce que chacune fait ;
• voir d'en haut le parcours complet, des préparatifs à la remise des clés, et situer chaque chapitre de ce livre sur ce parcours ;
• distinguer ce que ce livre vous donne (des tâches, des outils, des précautions) de ce qu'il ne vous donnera jamais (un avis juridique, fiscal ou financier) ;
• repérer les moments où une question doit aller au notaire ou à l'avocat plutôt qu'être réglée entre vous.

Pourquoi c'est important

Transiger sans courtier n'est ni une bonne ni une mauvaise idée en soi. C'est un choix qui déplace du travail, des responsabilités et des décisions vers vous. Certaines personnes y trouvent leur compte parce qu'elles ont du temps, de l'aisance avec les papiers et un entourage qui les appuie. D'autres découvrent en cours de route que la charge dépasse ce qu'elles avaient imaginé.

Savoir à l'avance ce qui vous attend vous permet de décider en connaissance de cause. Vous évitez deux erreurs opposées : sous-estimer la tâche et vous retrouver submergé au moment des signatures, ou la surestimer et renoncer à une approche qui vous aurait convenu. Dans les deux cas, la bonne méthode est la même : lister les tâches, estimer honnêtement votre capacité à les mener, et prévoir à quels professionnels vous ferez appel pour ce que vous ne voulez pas, ou ne pouvez pas, faire seul.

Ce chapitre pose les bases : le cadre de la décision, les personnes en présence, le parcours d'ensemble et les limites de ce livre. Les chapitres suivants reprennent chaque étape en détail.

1.1 Faire soi-même : une décision à bien peser

Ce que « transiger sans courtier » veut dire

Dans une transaction entre particuliers, personne n'est mandaté pour trouver l'autre partie, présenter l'immeuble, conseiller sur le prix ou accompagner la négociation. Ces gestes, vous les faites vous-même ou vous les confiez, un à un, à des professionnels que vous choisissez et payez à la pièce. Le notaire, lui, reste un passage important de la transaction : nous y reviendrons à plusieurs reprises.

DÉFINITION — transiger sans courtier

Vendre ou acheter un immeuble directement avec l'autre partie, sans qu'un courtier immobilier représente l'une ou l'autre. Vous conservez la liberté de payer des services ponctuels à des professionnels : photographe, évaluateur, inspecteur en bâtiment, notaire, avocat.

Ce livre emploie l'expression au sens large : il vaut pour le vendeur qui met sa propriété en marché lui-même comme pour l'acheteur qui traite directement avec le propriétaire.

Les raisons qui poussent à essayer

Les personnes qui choisissent cette voie le font pour des raisons variées : le désir de garder la maîtrise de la démarche, la connaissance personnelle de l'acheteur ou du vendeur, l'envie d'apprendre, la volonté de limiter certains frais. Aucune de ces raisons n'est mauvaise. Mais chacune doit être mise en balance avec ce que la démarche demande en retour.

Le point de départ honnête est le suivant : ce que vous ne payez pas en services de courtage, vous le payez en temps, en énergie et en risque d'erreur. Combien cela représente-t-il pour vous ? Seul un exercice franc, sur papier, vous le dira. Le chapitre 2 vous y guide pas à pas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon ont décidé de vendre leur maison. Un ami leur a raconté avoir vendu seul, et l'idée les séduit : ils aiment l'idée de tout contrôler. Avant d'aller plus loin, ils s'assoient avec une feuille et dressent la liste de tout ce qu'il faudrait faire : fixer un prix, préparer des documents, annoncer, montrer la maison, négocier, signer. La liste est plus longue qu'ils ne le pensaient. Ils ne renoncent pas, mais ils savent désormais à quoi s'attendre.

Les tâches qu'un courtier prend en charge

Pour peser la décision, il faut savoir ce que vous reprenez à votre compte. Un courtier immobilier est un professionnel dont le métier consiste à accompagner des gens dans l'achat ou la vente d'un immeuble. Selon le mandat qu'il a reçu, il peut notamment :

• aider à fixer le prix de mise en marché ;
• préparer l'annonce, les photos et la promotion de l'immeuble ;
• organiser et animer les visites ;
• recevoir les offres, les présenter et conseiller sur la négociation ;
• remplir ou faire remplir les documents de la transaction et en expliquer l'utilité ;
• coordonner les étapes jusqu'à la signature chez le notaire.

Cette liste n'est pas un tarif ni une promesse : le contenu exact d'un accompagnement dépend de ce qui est convenu avec chaque courtier. Si vous songez à en engager un, même pour une partie seulement du parcours, → livre B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier) vous explique comment poser vos questions.

Ce qui reste, même sans courtier

Même sans courtier, certaines étapes vous dépassent probablement, et c'est normal. Le notaire (ou, selon la situation, l'avocat) intervient pour la partie juridique de la transaction. L'évaluateur agréé prépare une évaluation. L'inspecteur en bâtiment examine l'état de la propriété. Le prêteur, si vous empruntez, a ses propres exigences. Vous ne cherchez pas à remplacer ces personnes : vous apprenez à les consulter au bon moment, avec les bonnes questions.

L'ESSENTIEL — transiger sans courtier ne veut pas dire transiger sans aide

Vous choisissez qui vous aide, pour quoi, et à quel moment. Ce livre vous accompagne dans cet exercice de planification : il ne remplace aucun des professionnels que vous consulterez.

Une première décision, pas une décision définitive

Choisir de commencer seul ne vous enferme pas. Vous pouvez, à n'importe quel moment, décider de faire appel à un professionnel pour une tâche précise, ou même de confier le reste de la démarche à un courtier. C'est le cas de Bertrand, dont nous suivrons le parcours : il a démarré seul, a rencontré des difficultés, et se demande jusqu'où continuer. Prévoir dès le départ cette possibilité de recul, sans honte ni urgence, rend la décision initiale moins lourde.

1.2 Les personnes en présence

Les parties à la transaction

Dans une vente, il y a au minimum deux parties : le vendeur, propriétaire de l'immeuble, et l'acheteur, la personne qui souhaite l'acquérir. Chacune a ses intérêts et ses préoccupations. Le vendeur veut conclure à des conditions qui lui conviennent ; l'acheteur veut s'assurer qu'il acquiert ce qu'on lui présente. Ces intérêts ne sont pas identiques, même quand les deux personnes s'entendent bien.

Cette différence d'intérêts est la raison pour laquelle, même entre gens de bonne foi, on met les choses par écrit et on fait relire les documents par un professionnel. Cela n'a rien d'une marque de méfiance : c'est une façon de s'assurer que les deux parties comprennent la même chose.

Les professionnels que vous croiserez

Selon le chemin que vous prenez, plusieurs professionnels peuvent intervenir. Ce livre en nomme quelques-uns, sans prétendre à l'exhaustivité.

QUI CONSULTER — les professionnels de la transaction

Le notaire : professionnel du droit qui reçoit les actes importants de la transaction. Il se consulte tôt, pas seulement à la fin. L'avocat : professionnel du droit à consulter pour un conseil sur une situation précise, ou en cas de désaccord. L'évaluateur agréé : donne un avis sur la valeur d'un immeuble. L'inspecteur en bâtiment : examine l'état de la propriété et remet un rapport. Le courtier immobilier : accompagne une partie dans la transaction, si vous décidez d'en engager un. Le prêteur : institution ou personne qui finance l'achat, le cas échéant. Pour chacun, demandez ce que couvre son service, ce qu'il ne couvre pas et ce qu'il coûte, avant de vous engager.

Le notaire a une place à part dans ce livre. La Chambre des notaires du Québec est l'organisme qui regroupe les notaires et à laquelle vous pouvez vous adresser pour vérifier le rôle d'un notaire ou pour vous renseigner sur la profession. Elle est nommée dans la section « Pour aller plus loin » de chaque chapitre.

Les personnes de votre entourage

Une transaction immobilière peut toucher plus que deux personnes. Un conjoint, un parent, un associé, un copropriétaire peuvent avoir leur mot à dire sur la décision, sur le prix ou sur les conditions. Un enfant adulte peut s'inquiéter. Un voisin peut poser des questions. Ces personnes ne sont pas toutes parties à la transaction, mais elles influencent la façon dont vous la vivez.

Une précaution simple : avant de commencer, dites clairement à ceux qui vous entourent ce que vous projetez, et demandez-leur ce qu'ils craignent ou espèrent. Une seule conversation franche aide à éviter des tensions plus tard. Si une question touche au droit de chacun sur l'immeuble (qui est propriétaire, qui doit signer), ne tentez pas de la trancher entre vous : c'est une question pour le notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha veut acheter la maison d'un particulier qui la vend directement. Avant de rencontrer le vendeur, elle fait la liste des personnes à informer ou à consulter : son conjoint, son prêteur, un inspecteur en bâtiment, un notaire. Elle note aussi une question pour le notaire : qui doit être présent à la signature ? Elle n'a pas la réponse, et c'est exactement la bonne attitude : elle sait qu'elle devra la demander.

Le vendeur et l'acheteur sans courtier : deux perspectives

Si vous vendez, vous devenez la personne qui connaît le mieux l'immeuble, et aussi celle qui aura le plus à en dire. Cela vous place dans une position inhabituelle : vous êtes à la fois la source d'information et la partie intéressée. Les chapitres 3 à 6 vous aident à vous organiser en conséquence.

Si vous achetez, vous traitez directement avec la personne qui vend. Vous n'avez pas d'intermédiaire pour formuler vos questions ou pour tempérer une discussion difficile. Les chapitres 7 à 9 vous donnent des repères pour mener cette relation avec clarté et prudence.

1.3 Un parcours des préparatifs à la remise des clés, vu d'en haut

Dix étapes, dans l'ordre où elles se présentent

Chaque transaction a son rythme, et ce parcours n'est qu'un modèle. Voici néanmoins la suite des étapes que ce livre suit, avec le chapitre qui les traite.

1. La décision : faire seul ou se faire aider (chapitres 1 et 2).
2. Le prix : s'informer, comparer, consulter un évaluateur au besoin (chapitre 3).
3. Le dossier : rassembler les documents de l'immeuble (chapitre 4).
4. La mise en marché : photos, description, annonce, pancarte (chapitre 5).
5. Les visites : organiser, protéger, observer (chapitre 6).
6. La négociation : discuter, mettre par écrit (chapitre 7).
7. Les documents : savoir lesquels, qui les prépare, quoi demander (chapitre 8).
8. Les vérifications : inspection, rencontre chez le notaire, décompte des frais (chapitre 9).
9. La signature et la remise des clés : la conclusion, avec le notaire.
10. Le suivi : classer les documents, conserver les preuves.

Le chapitre 10 rassemble le tout dans une trousse pratique : listes de contrôle, questions par interlocuteur et tableau de suivi.

Ce que chaque étape demande de vous

À chaque étape correspondent des tâches, des documents, des personnes à contacter et des précautions. Une façon utile de les voir est de les regrouper en quatre familles :

• Les tâches de préparation : rassembler, ranger, photographier, mesurer, comparer.
• Les tâches de communication : rédiger une annonce, répondre aux demandes, expliquer, négocier.
• Les tâches de vérification : lire, comparer, faire inspecter, faire relire.
• Les tâches de conclusion : planifier la rencontre chez le notaire, apporter ce qu'il faut, vérifier le décompte, remettre les clés.

Aucune de ces familles ne demande des connaissances rares. Toutes demandent de l'organisation, de la constance et un peu de recul. C'est précisément ce qu'un courtier apporte, et ce que vous devez compenser par votre propre méthode.

Les moments où il faut ralentir

Dans ce parcours, certains moments méritent de ralentir et de consulter avant d'avancer. Ce sont les moments où une décision a une portée juridique, fiscale ou financière : fixer des conditions, accepter une offre, signer un document, verser une somme d'argent. À ces endroits, la bonne question n'est pas « que dois-je faire ? » mais « qui dois-je consulter avant ? ».

ATTENTION — ne signez pas pour aller plus vite

Sous la pression d'une offre qui arrive ou d'un acheteur pressé, la tentation est grande de signer rapidement. Ralentir ne vous fait pas perdre une occasion : cela vous donne le temps de faire relire un document par le notaire ou l'avocat. Un acheteur ou un vendeur sérieux comprend qu'on veuille vérifier.

Un parcours qui se raconte avec trois dossiers

Pour rendre le tout concret, ce livre suit trois personnes fictives. Voici une présentation rapide de chacune, dont vous retrouverez les situations dans les chapitres suivants.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon vendent leur maison sans courtier. Manon est à l'aise avec les papiers ; Sylvain préfère accueillir les visiteurs. Aïcha achète directement d'un particulier : elle découvre qu'il n'y a personne entre elle et le vendeur pour poser les questions difficiles. Bertrand a mis sa propriété en marché seul, mais, après plusieurs semaines d'efforts, il se demande s'il ne devrait pas demander de l'aide. Aucune ville, aucune plateforme, aucun prix ni aucune date réels ne figurent dans ces histoires.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous donne de l'information pratique, rédigée pour un lecteur qui n'est pas du métier. Concrètement, il :

• liste les tâches à prévoir à chaque étape ;
• présente des outils : listes de contrôle, modèles de questions, tableaux de suivi ;
• décrit des précautions : quand ralentir, quand consulter, quoi conserver ;
• nomme les professionnels et organismes qui peuvent vous aider, et le type de question à leur poser ;
• renvoie à d'autres livres de la collection quand un sujet mérite plus de place.

Ce que ce livre ne fait pas

Il est tout aussi important de savoir ce que ce livre ne fait pas, parce que c'est là que se situent les risques.

• Il ne vous dit pas ce qu'un particulier peut ou doit faire en droit dans une vente ou un achat. Cela dépend de la situation, des lois qui s'appliquent et de leur interprétation.
• Il ne vous dit pas ce qu'un courtier doit faire ni quelles sont ses obligations. Pour le cadre du courtage immobilier, → livre B1 (La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).
• Il ne vous dit pas ce que produit un document : l'effet d'une promesse, d'une déclaration ou d'un acte se demande au notaire ou à l'avocat.
• Il ne donne aucun montant, aucun délai légal, aucun taux présentés comme certains. Quand un ordre de grandeur apparaît, il est donné en prose et toujours accompagné de la mention « à vérifier ».
• Il ne remplace aucun conseil personnalisé. Il ne tient pas compte de votre situation particulière.

QUI CONSULTER — pour tout ce que ce livre ne dit pas

Le notaire, pour les documents de la transaction, les titres, les vérifications et la signature. L'avocat, pour un conseil sur une situation précise ou un désaccord. Le comptable ou un conseiller en fiscalité, pour toute question de taxes ou d'impôt liée à la vente ou à l'achat. Le prêteur, pour tout ce qui touche au financement. Posez par écrit vos questions et conservez les réponses : le chapitre 10 vous propose un tableau pour cela.

Un mot sur le vocabulaire

Les chapitres suivants emploient quelques mots précis. Les voici, pour que le sens reste constant d'un chapitre à l'autre.

• Dossier : l'ensemble des documents qui concernent l'immeuble et la transaction.
• Mise en marché : tout ce que vous faites pour faire connaître l'immeuble à des acheteurs possibles.
• Visite : la présentation de l'immeuble à une personne intéressée.
• Offre : la proposition d'une personne qui souhaite acheter ; ce qu'elle produit se demande au notaire ou à l'avocat.
• Acte : le document signé chez le notaire pour conclure la transaction.

Quand un terme technique ou juridique apparaîtra pour la première fois, il sera défini dans un encadré. Quand il touchera à ce que la loi dit ou permet, vous serez renvoyé au professionnel compétent.

Comment utiliser ce livre

Vous pouvez le lire d'un bout à l'autre ou y puiser selon votre étape. Chaque chapitre se termine par les mêmes blocs : les erreurs qui coûtent cher, les points à retenir, un plan d'action, des questions à poser, de courtes questions de révision avec leurs réponses, et des pistes pour aller plus loin. Si vous n'avez qu'un quart d'heure, lisez les questions à poser : elles résument ce que vous devrez demander et à qui.

Servez-vous des tableaux et des listes comme d'un carnet de bord. Cochez, notez, datez. Un dossier tenu à jour est la meilleure protection que vous puissiez vous offrir, avec ou sans courtier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se lancer sans avoir fait la liste des tâches. Vous découvrez les étapes une à une, parfois au pire moment. Prenez une heure pour dresser le portrait complet avant de décider.
• Sous-estimer le temps que cela demande. Les visites, les messages, les rendez-vous et les papiers occupent des soirées et des fins de semaine. Évaluez votre disponibilité honnêtement.
• Croire que « sans courtier » veut dire « sans professionnel ». Le notaire, l'évaluateur, l'inspecteur ont chacun un rôle que personne d'autre ne tient.
• Prendre ce livre pour un avis juridique. Il informe, il n'avise pas. Toute question de droit va au notaire ou à l'avocat.
• Signer pour ne pas perdre une occasion. Un document que vous ne comprenez pas se fait relire avant d'être signé.
• Ne rien écrire. Une conversation oubliée ou un accord verbal mal rappelé crée des malentendus. Prenez l'habitude de tout consigner.
• S'entêter par orgueil. Changer d'approche en cours de route n'est pas un échec. Demander de l'aide à temps peut coûter moins que persister.
• Oublier les personnes concernées. Un conjoint, un copropriétaire, un parent peut avoir son mot à dire : parlez-leur avant d'aller plus loin.

À retenir

• Transiger sans courtier déplace des tâches vers vous : vous gagnez du contrôle, vous prenez en charge du travail et de la responsabilité.
• Vous n'êtes jamais seul : le notaire, l'évaluateur, l'inspecteur et d'autres professionnels vous aident, à la pièce.
• Le parcours comporte dix étapes, que ce livre suit chapitre par chapitre ; chaque étape se prépare avec des tâches, des outils et des précautions.
• Ce livre ne dit ni ce que la loi permet, ni ce qu'un document produit, ni ce qu'un courtier doit faire : ces questions vont au notaire, à l'avocat ou aux ressources indiquées.
• Dès qu'une décision a une portée juridique, fiscale ou financière, la bonne question est « qui dois-je consulter ? ».
• Commencer seul n'est pas définitif : vous pouvez, à tout moment, demander de l'aide.
• Tout ce qui s'écrit se conserve ; un dossier tenu à jour vous protège.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste des tâches à accomplir pour votre transaction, en vous servant du parcours de la section 1.3.
2. Notez, pour chaque tâche, si vous voulez la faire vous-même, la confier à un professionnel ou y réfléchir davantage.
3. Parlez-en aux personnes de votre entourage que la transaction concerne.
4. Repérez les professionnels dont vous aurez probablement besoin : notaire, évaluateur, inspecteur.
5. Tenez un carnet où vous inscrirez chaque question posée, chaque réponse reçue, la date et la personne.
6. Lisez le chapitre 2 pour décider, point par point, ce que vous faites seul et ce que vous déléguez.
7. Gardez ouverte la porte d'un accompagnement professionnel, même partiel.

Questions à poser

Au notaire :

• Dans une vente ou un achat entre particuliers, à quel moment dois-je vous consulter ?
• Quels documents devrais-je vous apporter dès la première rencontre ?
• Qui doit être présent à la signature ?
• Que couvre votre intervention, et que ne couvre-t-elle pas ?

À un courtier, si vous envisagez un accompagnement partiel :

• Offrez-vous des services à la pièce, et lesquels ?
• Comment votre rémunération est-elle établie et par quel document est-elle confirmée ?

À vous-même :

• Quelles tâches me réjouissent, lesquelles me pèsent ?
• De quel temps réel est-ce que je dispose chaque semaine ?
• Qui, dans mon entourage, peut m'appuyer ?

Vérifiez vos acquis

1. Que veut dire « transiger sans courtier » ?
2. Nommez trois tâches qu'un courtier peut prendre en charge et que vous reprenez à votre compte.
3. Pourquoi le notaire garde-t-il un rôle, même sans courtier ?
4. Quelles sont les quatre familles de tâches décrites dans ce chapitre ?
5. Que ne fait pas ce livre ?
6. Pourquoi commencer seul n'est-il pas une décision définitive ?

Réponses

1. Vendre ou acheter un immeuble directement avec l'autre partie, sans courtier qui représente l'une ou l'autre. Vous pouvez quand même payer des services ponctuels à des professionnels.
2. Par exemple : aider à fixer le prix, préparer l'annonce et les photos, animer les visites, recevoir les offres, coordonner les étapes jusqu'à la signature. Le contenu exact dépend de chaque accompagnement.
3. Parce que la partie juridique de la transaction relève de professionnels du droit. Le notaire se consulte tôt et intervient pour la signature.
4. Les tâches de préparation, de communication, de vérification et de conclusion.
5. Il ne donne aucun avis juridique, fiscal ou financier ; il ne dit ni ce que la loi permet, ni ce qu'un document produit, ni ce qu'un courtier doit faire.
6. Parce que vous pouvez, à tout moment, faire appel à un professionnel pour une tâche précise ou confier le reste de la démarche à un courtier.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site renseigne sur le rôle du notaire et permet de s'informer sur la profession (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre, entre autres, les contrats et la vente d'un immeuble ; à consulter avec l'aide d'un professionnel du droit.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).
• Dans cette collection : → livres E1 (Décider de vendre) et B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier) pour approfondir la décision de vendre et l'engagement d'un courtier.

Chapitre 2 — Faire seul ou se faire aider : comment décider

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Entre « tout faire soi-même » et « tout confier à un courtier », il existe une vaste zone intermédiaire. Vous pouvez faire seul ce qui vous plaît et ce que vous maîtrisez, acheter à la pièce les services dont vous avez besoin, et même changer d'avis en cours de route. La vraie question n'est donc pas « avec ou sans courtier ? », mais « qu'est-ce que je fais moi-même, qu'est-ce que je délègue, et à qui ? ».

Ce chapitre vous propose une méthode de décision simple, sans chiffres ni formules : peser ce que vous gagnez et ce que vous prenez sur vous, évaluer honnêtement votre temps et vos forces, repérer les services ponctuels qui valent la peine d'être achetés, et préparer les questions à poser avant de vous lancer. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Sylvain et Manon, qui veulent vendre leur maison sans courtier, et Bertrand, qui a commencé seul et se demande s'il doit continuer.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser le bilan de ce que vous gagnez et de ce que vous prenez sur vous en choisissant de transiger sans courtier ;
• évaluer votre disponibilité, votre aisance en négociation et votre réseau, avec une grille de questions franches ;
• reconnaître les services ponctuels que vous pouvez acheter à la pièce, et les questions à poser pour en connaître la portée et le prix ;
• décider, tâche par tâche, ce que vous faites seul et ce que vous déléguez ;
• prévoir des points de réévaluation pour changer de cap sans drame.

Pourquoi c'est important

Une décision de ce genre se prend facilement sur une impression : « je suis débrouillard », « les courtiers coûtent cher », « mon voisin l'a fait ». Ces impressions ne sont pas fausses, mais elles ne tiennent pas lieu de bilan. Une décision prise sans bilan expose à deux déceptions : celle de découvrir, à mi-parcours, que la charge est plus lourde que prévu, et celle de payer pour un accompagnement complet alors qu'un seul service précis aurait suffi.

Un bilan écrit, même très simple, change la qualité de la décision. Il vous oblige à nommer ce que vous attendez, à mesurer ce que vous êtes prêt à investir en temps et en énergie, et à prévoir une porte de sortie. Il vous donne aussi un point de repère pour évaluer, plus tard, si votre choix initial tient toujours.

2.1 Ce que l'on gagne et ce que l'on prend sur soi

Ce que l'on gagne

Les gains possibles de la démarche autonome sont réels, mais ils dépendent de la façon dont vous l'exécutez. Les principaux sont les suivants.

• La maîtrise de la démarche. Vous décidez du calendrier, du ton de l'annonce, des moments de visite, de la façon de présenter votre propriété.
• Le contact direct. Vous parlez vous-même avec l'autre partie, sans intermédiaire. Cela peut faciliter la compréhension mutuelle, et la confiance quand les deux personnes se connaissent déjà.
• L'apprentissage. Vous comprenez de l'intérieur ce qui se passe dans une transaction, ce qui vous sert pour la suite.
• Une économie possible sur certains frais. La rémunération d'un courtier se demande à chaque courtier. Ce que vous ne lui versez pas, vous le gardez peut-être, mais vous le remplacez en partie par le temps que vous donnez et par les services ponctuels que vous achetez. Le solde, à votre avantage ou non, ne se connaît qu'une fois le calcul fait avec des chiffres réels ; ce livre n'en donne aucun.

Ce que l'on prend sur soi

À l'inverse, la démarche autonome vous charge de choses qu'il faut regarder en face.

• Le temps. Annoncer, répondre aux messages, planifier les visites, rencontrer les professionnels, préparer les papiers : tout cela demande des heures réparties sur plusieurs semaines, parfois à des moments inopportuns.
• La responsabilité des décisions. Prix, conditions, choix des professionnels : personne ne vous conseille à l'interne ; vous consultez et vous décidez.
• Le risque d'oubli. Une étape omise, un document manquant, un échange non consigné peuvent compliquer la suite. Un courtier connaît le déroulement type ; vous l'apprenez en le vivant.
• La charge émotionnelle. Vendre sa maison, ou acheter celle d'une personne qu'on rencontre en direct, mobilise des émotions. Un intermédiaire amortit parfois les échanges difficiles ; sans lui, vous les recevez de plein fouet.
• La coordination. Vous devenez le chef d'orchestre : photographe, notaire, inspecteur, évaluateur, prêteur. Chacun a son calendrier.

L'ESSENTIEL — un transfert, pas une disparition

Ce que fait un courtier ne disparaît pas quand vous transigez sans lui : cela vous revient, ou vous le confiez à d'autres. Le bon bilan compare donc ce que vous payez en services de courtage avec ce que vous payez en temps, en tâches et en services ponctuels, en tenant compte de la valeur que vous accordez à chacun.

Un bilan en deux colonnes

Prenez une feuille. À gauche, écrivez ce que vous espérez gagner ; à droite, ce que vous acceptez de prendre en charge. Soyez précis. « Gagner de l'argent » est vague ; « garder la maîtrise du calendrier des visites » ne l'est pas. De la même façon, « du temps » est flou ; « répondre aux messages le soir pendant plusieurs semaines » est une tâche concrète.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon dressent leur bilan. À gauche : garder la maîtrise du calendrier, parler eux-mêmes aux visiteurs, apprendre le processus. À droite : répondre aux messages, tenir un dossier complet, assurer toutes les visites, négocier seuls. Ils constatent que la colonne de droite est plus longue, mais que chacun des éléments leur paraît faisable. Ils ajoutent une troisième colonne, « à déléguer peut-être », qu'ils rempliront à la section 2.3.

Le piège de la comparaison simpliste

On compare volontiers « payer un courtier » et « ne rien payer ». Cette comparaison est trompeuse, puisque « ne rien payer » n'existe pas : même seul, vous achetez des services et vous donnez du temps. La vraie comparaison oppose deux ensembles de coûts et de bénéfices. Pour la faire sérieusement, obtenez des renseignements précis : demandez à un ou deux courtiers comment ils sont rémunérés et ce que comprend leur accompagnement (→ livre B3, Choisir, engager et encadrer un courtier), puis demandez à des professionnels ponctuels leurs tarifs. Comparez ensuite sur du papier, avec les chiffres qu'on vous a donnés.

QUI CONSULTER — pour comparer les coûts

Un ou deux courtiers, pour connaître leur mode de rémunération et ce que comprend leur accompagnement. Les professionnels à la pièce (photographe, évaluateur, inspecteur, notaire), pour leurs tarifs et leurs délais. Un comptable ou un conseiller en fiscalité, si vous voulez savoir comment les frais s'inscrivent dans votre situation financière ou fiscale. Aucun chiffre de ce livre ne remplace ces réponses.

2.2 Ses disponibilités et ses forces

Votre temps réel

La première ressource à évaluer est le temps. Pas le temps idéal, le temps réel : celui qui reste après le travail, la famille, les imprévus. Posez-vous les questions suivantes, par écrit.

• Quels jours et quelles plages de la semaine puis-je consacrer à ma transaction ?
• Puis-je répondre à un message ou à un appel dans un délai raisonnable, y compris pendant mes heures de travail ?
• Suis-je disponible pour montrer l'immeuble aux moments où les gens sont libres, soirs et fins de semaine compris ?
• Y a-t-il une période de l'année où je serai absent ou surchargé ?
• Quelqu'un peut-il me remplacer pour une visite ou un rendez-vous si je suis empêché ?

Si vos réponses sont hésitantes, ce n'est pas un échec : c'est une information. Elle indique les tâches à déléguer ou à reporter.

Votre aisance avec les tâches

Chaque tâche demande des aptitudes différentes. Faites l'inventaire en vous demandant, pour chacune, si elle vous est facile, acceptable ou pénible.

Les cases « pénible » sont vos candidats à la délégation. Les cases « facile » sont vos forces : appuyez-vous dessus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Manon se place « facile » pour les papiers et le suivi, « acceptable » pour l'annonce, « pénible » pour la négociation. Sylvain se place « facile » pour recevoir les visiteurs et prendre des photos, « pénible » pour lire des documents techniques. Ils en tirent un partage naturel des tâches, et notent que la négociation et la lecture des documents juridiques sont à confier à d'autres.

Votre aisance en négociation

La négociation mérite une attention particulière, parce qu'elle touche à la fois à l'argent, aux émotions et à la parole donnée. Demandez-vous avec honnêteté :

• Suis-je à l'aise pour dire non, ou pour demander plus sans me justifier à l'excès ?
• Est-ce que je reste calme quand l'autre personne insiste, critique ma propriété ou propose un montant qui me déplaît ?
• Ai-je tendance à céder pour éviter le conflit, ou à m'entêter ?
• Puis-je séparer ma propre histoire avec cet immeuble de la discussion sur ses conditions ?

Il n'y a pas de bonne réponse, seulement une connaissance de soi. Si la négociation vous met mal à l'aise, vous avez plusieurs options : vous préparer à fond (→ chapitre 7), vous faire accompagner par une personne de confiance qui garde la tête froide, ou confier cette étape à un professionnel.

Votre réseau

Enfin, évaluez votre réseau, c'est-à-dire les personnes à qui vous pouvez demander un coup de main ou un avis. Un réseau n'est pas qu'une liste de contacts : c'est la capacité réelle de joindre quelqu'un qui vous répondra.

• Qui, dans mon entourage, a déjà vendu ou acheté un immeuble et accepterait de me raconter son expérience ?
• Connais-je un notaire, un inspecteur, un photographe, ou puis-je obtenir des recommandations fiables ?
• Quelqu'un peut-il m'accompagner aux visites, ou lire mes documents d'un œil neuf ?

Un réseau mince ne vous empêche pas de réussir, mais il vous oblige à consacrer plus de temps à chercher les bons professionnels. À l'inverse, un réseau étoffé peut raccourcir des démarches, mais il ne remplace jamais les professionnels : une recommandation d'un ami n'est pas un avis juridique.

ATTENTION — l'avis d'un proche n'est pas un avis de professionnel

Un parent ou un ami qui a déjà vendu peut vous donner de bons repères pratiques. Il ne peut pas vous dire ce que la loi prévoit ni ce que produit un document dans votre situation : sa transaction n'était pas la vôtre, et les règles ont pu changer. Pour tout ce qui touche au droit, au fisc ou au financement, consultez le professionnel compétent.

Le test de la semaine type

Un exercice concret : écrivez ce que serait une semaine type de votre démarche. Par exemple : deux soirées pour répondre aux messages et planifier les visites, une demi-journée de fin de semaine pour accueillir des visiteurs, un rendez-vous avec un professionnel, une heure pour classer les documents. Si cette semaine vous paraît tenable pour la durée de la démarche, vous avez un premier signal favorable. Si elle vous essouffle d'avance, c'est un autre signal, tout aussi utile.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bertrand a mis sa propriété en marché seul. Après quelques semaines, il refait cet exercice et constate que ses semaines réelles ne ressemblent pas à celles qu'il avait imaginées : les messages arrivent à toute heure, les visites s'ajoutent aux soirées déjà prises. Il n'abandonne pas la démarche, mais il note les tâches qui l'épuisent le plus et les ajoute à la liste de celles qu'il envisage de déléguer.

2.3 Quels services acheter à la pièce

Le principe : payer pour ce que vous ne voulez pas ou ne pouvez pas faire

Acheter un service à la pièce, c'est confier une tâche précise à un professionnel, pour un prix convenu à l'avance, sans engager un accompagnement complet. Cela vous permet de garder le contrôle global tout en comblant vos lacunes. La liste qui suit n'est pas exhaustive ; elle présente les services que l'on rencontre le plus naturellement dans une transaction entre particuliers.

DÉFINITION — service à la pièce

Un service ponctuel, limité à une tâche précise, facturé séparément et convenu à l'avance avec le professionnel. Il se distingue d'un accompagnement complet par un courtier, où plusieurs tâches sont regroupées dans un même engagement.

Les services courants

Pour chacun, la règle est la même : demandez le tarif et ce qu'il comprend, par écrit, avant de vous engager. Ce livre ne donne aucun ordre de grandeur, parce que les prix varient d'un professionnel à l'autre et qu'ils changent.

• Le photographe. Il réalise les photos de la propriété pour l'annonce. Demandez combien de photos sont comprises, si le tarif inclut le traitement des images, si les droits d'utilisation des photos vous sont cédés, et ce qui se passe si vous devez refaire une séance.
• L'évaluateur. Il donne un avis sur la valeur de la propriété. Demandez la nature exacte de son rapport, ce qui y figure, la façon dont il arrive à sa conclusion, son délai de livraison et son tarif (→ chapitre 3).
• L'inspecteur en bâtiment. Il examine l'état de la propriété et remet un rapport. Si vous vendez, vous pouvez songer à une inspection préalable ; si vous achetez, l'inspection est votre outil de vérification (→ chapitre 9). Demandez ce qui est examiné, ce qui ne l'est pas, le format du rapport et le tarif.
• Le notaire. Il intervient pour la partie juridique de la transaction. Demandez à quel moment le consulter, quels documents il demandera, ce que comprennent ses honoraires et quels débours s'y ajoutent (→ chapitres 8 et 9, et → livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• L'avocat. Il se consulte pour un conseil sur une situation précise ou un désaccord. Demandez comment il facture une consultation, par exemple à l'heure ou à forfait.
• Un courtier, pour un service limité. Certains courtiers peuvent offrir un service partiel ; d'autres non. Demandez s'il en offre un, ce qu'il comprend et comment il est facturé (→ livre B3).
• Un graphiste ou un imprimeur. Si vous voulez une pancarte soignée ou un dépliant, ces services se commandent à la pièce (→ chapitre 5).

QUI CONSULTER — pour choisir un service à la pièce

Le professionnel lui-même, pour la nature exacte du service, le tarif et le délai. Des personnes de votre entourage qui ont déjà fait appel à lui, pour leur expérience. Le notaire, pour savoir à quel moment son intervention est utile dans votre cas. Un courtier, si vous songez à un accompagnement partiel et voulez connaître ce qu'il propose. Demandez toujours une réponse écrite.

Comment comparer deux offres de service

Quand vous hésitez entre deux professionnels pour un même service, évitez de ne comparer que le prix. Servez-vous d'une grille simple.

Remplissez la grille par écrit après chaque conversation. Une semaine plus tard, vous aurez oublié les détails ; la grille, non.

Les besoins qui surgissent en cours de route

Gardez une liste de personnes à joindre en cas de besoin : un coup de main pour remettre la propriété en état avant les photos, quelqu'un pour vous remplacer à une visite, un avis professionnel ponctuel si une question juridique ou fiscale surgit. Elle vous évite de chercher dans l'urgence.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon remplissent leur troisième colonne, « à déléguer peut-être ». Ils y inscrivent : l'avis sur la valeur, la lecture des documents de la transaction par un notaire. Ils décident de demander les tarifs et les délais de trois professionnels pour chaque service, et de les noter dans un tableau. Ils n'engagent personne avant d'avoir comparé.

2.4 Les questions à poser avant de se lancer

Les questions que vous vous posez à vous-même

Avant de poser des questions aux autres, posez-vous les vôtres. Elles servent de point de départ à votre décision.

• Pourquoi est-ce que je veux transiger sans courtier ? Ma raison tient-elle encore si je la mets par écrit ?
• Qu'est-ce que je suis prêt à faire moi-même, et à quel prix en temps ?
• Quelles tâches sont une source d'angoisse, et lesquelles me plaisent ?
• À quel moment réévaluerai-je ma décision ?
• Quel signal me dira qu'il est temps de demander de l'aide ?

Les questions à poser aux professionnels

Chaque professionnel sollicité mérite une série de questions que vous poserez de la même façon, pour pouvoir comparer.

À tout professionnel :

• Que comprend votre service, précisément ?
• Qu'est-ce qui n'est pas compris ?
• Comment êtes-vous rémunéré, et quand ?
• Dans quel délai pouvez-vous intervenir ?
• Que se passe-t-il si, en cours de route, j'ai besoin d'un service supplémentaire ?

Au notaire :

• À quel moment dois-je vous consulter dans une transaction entre particuliers ?
• Quels documents voulez-vous voir en premier ?
• Pouvez-vous relire des documents préparés par les parties avant la signature ?

À un courtier, pour un service limité :

• Offrez-vous un accompagnement partiel ?
• Quelle partie du parcours couvre-t-il et comment est-il facturé ?
• Comment confirmez-vous par écrit ce qui est convenu ?

Prévoir des points de réévaluation

Une bonne décision comprend sa propre porte de sortie. Fixez à l'avance deux ou trois moments où vous ferez le point, par exemple après la mise en marché, après les premières visites, avant l'acceptation d'une offre. À chaque point, répondez par écrit à trois questions : Qu'est-ce qui va bien ? Qu'est-ce qui m'épuise ? Qu'est-ce que je confierais à quelqu'un d'autre si je le pouvais ? Une réponse honnête à la troisième question est le meilleur signal pour décider de demander de l'aide.

ATTENTION — ne décidez pas seul sous le coup de l'émotion

Les plus mauvaises décisions se prennent quand on est fatigué, déçu ou pressé. Si une visite ratée, un message désagréable ou une offre insultante vous fait douter, laissez passer une nuit. Notez ce qui s'est passé, parlez-en à une personne de confiance, puis décidez.

QUI CONSULTER — quand le doute devient juridique ou financier

Si votre hésitation porte sur le droit (« ai-je le droit de… ? », « que produit tel document ? »), adressez-vous au notaire ou à l'avocat. Si elle porte sur l'argent (« combien me restera-t-il ? », « comment financer ? »), adressez-vous au prêteur, au comptable ou à un conseiller financier. Ce livre ne répond à aucune de ces questions : il vous aide seulement à les formuler.

Un modèle de décision écrite

Voici un modèle à copier et à compléter. Il tient sur une page.

• Ma raison principale de transiger sans courtier : …
• Ce que je fais moi-même : …
• Ce que je délègue, et à qui : …
• Les services à la pièce que je demande : …
• Mes points de réévaluation (dates ou événements) : …
• Le signal qui me dira de demander de l'aide : …
• Les personnes qui m'appuient : …

CAS CONCRET — dossier fictif

Bertrand rédige sa fiche à mi-parcours. Sa raison principale n'a pas changé : garder la maîtrise. Mais il écrit, sous « le signal qui me dira de demander de l'aide » : quand je n'arrive plus à répondre à temps aux personnes intéressées. Il relit cette phrase deux semaines plus tard. Elle décrit exactement sa situation. Il décide de consulter un courtier au sujet d'un accompagnement partiel (→ livre B3), tout en gardant les tâches qui lui plaisent. Pour revoir plus largement sa décision de vendre, il peut aussi consulter → livre E1 (Décider de vendre).

Les erreurs qui coûtent cher

• Décider sur une impression. « Je suis débrouillard » ou « les courtiers coûtent cher » ne sont pas des bilans. Écrivez le vôtre.
• Comparer « payer un courtier » avec « ne rien payer ». Ne rien payer n'existe pas : vous donnez du temps et vous achetez des services ponctuels.
• Surestimer son temps. Évaluez la semaine réelle, pas la semaine rêvée.
• Sous-estimer la négociation. Elle touche à l'argent, aux émotions et à la parole donnée. Préparez-vous ou déléguez.
• Confondre l'avis d'un proche avec celui d'un professionnel. Les repères pratiques d'un ami sont utiles ; ils ne valent pas un avis du notaire ou de l'avocat.
• Engager un service sans connaître sa portée. Demandez ce qui est compris, ce qui ne l'est pas, et le tarif, par écrit.
• Ne fixer aucun point de réévaluation. Sans repère, on persiste par habitude. Prévoyez des moments pour faire le point.
• Tarder à demander de l'aide. Attendre d'être épuisé réduit vos options. Un signal d'alarme décidé à l'avance vous aide à agir à temps.

À retenir

• La vraie question est « qu'est-ce que je fais, qu'est-ce que je délègue, à qui ? », non « avec ou sans courtier ? ».
• Transiger sans courtier transfère des tâches vers vous ou vers des professionnels ponctuels ; rien ne disparaît.
• Un bilan écrit en deux colonnes, puis une troisième pour ce qu'on envisage de déléguer, vaut mieux qu'une impression.
• Évaluez votre temps réel, votre aisance avec chaque tâche, votre aisance en négociation et votre réseau.
• Pour tout service à la pièce, demandez par écrit ce qui est compris, ce qui ne l'est pas, le tarif et le délai.
• L'avis d'un proche aide en pratique ; il ne remplace jamais celui d'un professionnel pour le droit, le fisc ou le financement.
• Fixez à l'avance des points de réévaluation et un signal qui vous dira de demander de l'aide.

Votre plan d'action

1. Écrivez votre raison principale de transiger sans courtier, en une ou deux phrases.
2. Dressez le bilan en deux colonnes : ce que vous espérez gagner, ce que vous acceptez de prendre en charge.
3. Remplissez la grille d'aisance de la section 2.2, tâche par tâche.
4. Décrivez votre semaine type et vérifiez qu'elle est tenable.
5. Dressez la liste des services à la pièce qui vous intéressent, et demandez à chacun son tarif, ce qu'il comprend et son délai, par écrit.
6. Comparez au moins deux professionnels pour les services principaux, avec la grille de la section 2.3.
7. Rédigez votre décision écrite, avec ses points de réévaluation et son signal d'alarme.
8. Prévoyez une conversation avec un courtier, même si vous n'êtes pas certain d'en engager un, pour connaître ce qu'il offre (→ livre B3).

Questions à poser

À tout professionnel de service :

• Que comprend précisément votre service, et qu'est-ce qui n'est pas compris ?
• Quel est votre tarif, comment est-il facturé et quand ?
• Quel est votre délai ?
• Pouvez-vous me confirmer tout cela par écrit ?

Au notaire :

• À quel moment dois-je vous consulter ?
• Quels documents dois-je vous apporter en premier ?
• Relisez-vous des documents préparés par les parties ?

À un courtier :

• Offrez-vous un accompagnement partiel ?
• Comment est établie votre rémunération et par quel document est-elle confirmée ?

À vous-même :

• Quelles tâches puis-je tenir sur la durée ?
• Quel signal me dira de demander de l'aide ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi la comparaison entre « payer un courtier » et « ne rien payer » est-elle trompeuse ?
2. Nommez trois éléments à évaluer pour savoir si vous êtes prêt à transiger sans courtier.
3. Qu'est-ce qu'un service à la pièce ?
4. Quelles questions poser à un professionnel avant de lui confier un service ?
5. Pourquoi l'avis d'un ami qui a déjà vendu ne remplace-t-il pas celui d'un notaire ?
6. À quoi sert un point de réévaluation ?

Réponses

1. Parce que « ne rien payer » n'existe pas : même seul, vous donnez du temps et vous achetez des services ponctuels. La vraie comparaison oppose deux ensembles de coûts et de bénéfices.
2. Par exemple : votre temps réel, votre aisance avec chaque tâche, votre aisance en négociation, votre réseau.
3. Un service ponctuel, limité à une tâche précise, facturé séparément et convenu à l'avance avec le professionnel.
4. Que comprend le service, qu'est-ce qui n'est pas compris, quel est le tarif et comment est-il facturé, quel est le délai, et peut-on le confirmer par écrit.
5. Parce que sa transaction n'était pas la vôtre et que les règles ont pu changer. Pour le droit, le fisc ou le financement, on consulte le professionnel compétent.
6. À faire le point à des moments prévus, pour décider en connaissance de cause de continuer, d'ajuster ou de demander de l'aide.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site aide à comprendre le rôle du notaire et à le joindre (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment les contrats ; à lire avec l'aide d'un professionnel du droit.
• Dans cette collection : → livre B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier) pour comparer des courtiers et connaître leurs services, et → livre E1 (Décider de vendre) pour réfléchir à la décision de vendre elle-même.

Chapitre 3 — Établir le prix : s'informer sans se tromper

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le prix est la question que tout vendeur se pose, et que tout acheteur se pose à l'envers. Un courtier apporte, à cette étape, son expérience du marché et ses outils de comparaison. Sans lui, vous devez construire votre propre portrait : regarder ce qui s'est vendu, ce qui est offert, ce qui distingue votre propriété des autres, et, au besoin, demander un avis à un professionnel dont c'est le métier.

Ce chapitre ne vous donne aucun prix, aucune formule et aucune statistique. Il vous montre comment vous informer, quels services existent pour obtenir un avis sur la valeur d'une propriété, quels pièges guettent celui qui fixe un prix de départ, et quelles questions poser à un évaluateur. Le dossier de ce chapitre est fictif : Sylvain et Manon, qui veulent vendre leur maison sans courtier et cherchent à établir le prix auquel ils la présenteront.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• rechercher des ventes comparables et en tirer des repères sans vous tromper de comparaison ;
• distinguer les services qui donnent un avis sur la valeur d'une propriété, et savoir ce que couvre chacun ;
• reconnaître les pièges du prix de départ, du côté du vendeur comme de celui de l'acheteur ;
• préparer vos questions à un évaluateur, et conserver par écrit ce qu'il vous répond ;
• relier votre prix de départ à votre stratégie de négociation (→ chapitre 7).

Pourquoi c'est important

Le prix influence tout le reste : l'intérêt que suscite l'annonce, le type de personnes qui visitent, la façon dont se déroule la négociation. Un prix de départ mal établi peut décourager des acheteurs sérieux ou, à l'inverse, vous faire laisser de l'argent sur la table. Dans les deux cas, l'erreur vient rarement d'une mauvaise intention, mais d'une information incomplète ou d'un attachement émotif à la propriété.

L'objectif de ce chapitre n'est pas de vous faire deviner le « bon prix », qu'aucun livre ne peut vous donner. Il est de vous faire décider à partir de renseignements solides, recueillis de plusieurs sources, avec l'aide d'un professionnel pour ce que vous ne pouvez pas faire vous-même. Le prix reste votre décision, mais une décision informée.

3.1 Regarder des ventes comparables

L'idée de comparable

Pour savoir ce que vaut une propriété, on commence par regarder ce qui s'est passé avec des propriétés semblables. Une vente comparable est la vente d'une propriété qui ressemble à la vôtre, suffisamment proche dans le temps et dans l'espace pour que la comparaison ait un sens.

DÉFINITION — vente comparable

La vente d'une propriété similaire à la vôtre, réalisée récemment et dans un secteur proche. La similitude porte sur le type d'immeuble, la taille, l'âge, l'état, le terrain et l'emplacement. Aucune propriété n'est identique à une autre : la comparaison éclaire, elle ne dicte pas.

Le mot clé est « éclairer ». Une vente comparable est un repère, pas un verdict. Deux maisons peuvent sembler jumelles et différer par un détail qui change tout : une cuisine rénovée, un toit remplacé, un terrain plus grand, une rue plus bruyante.

Ce qu'il faut comparer

Quand vous rassemblez des comparables, notez pour chacun les mêmes éléments, pour pouvoir les mettre côte à côte.

• Le type de propriété : maison unifamiliale, jumelée, en rangée, copropriété, immeuble à logements. Ne comparez pas des types différents.
• La taille : superficie habitable, nombre de pièces, nombre de chambres et de salles de bain.
• L'âge et l'état : année de construction approximative, rénovations récentes, travaux à prévoir.
• Le terrain : dimensions, orientation, aménagement, stationnement.
• L'emplacement : quartier, proximité des services et des écoles, nature de la rue, voisinage.
• La date de la vente : plus elle est récente, plus la comparaison est utile.
• Les particularités : vue, garage, piscine, sous-sol aménagé, logement additionnel.

Faites un tableau. Une colonne par propriété, une ligne par critère. Vous verrez vite apparaître ce qui rapproche et ce qui éloigne.

Où chercher

Un particulier dispose de plusieurs voies pour s'informer sur ce qui se vend. Elles n'ont pas toutes la même fiabilité, et aucune n'est complète à elle seule.

• Les annonces publiques de propriétés similaires montrent ce que d'autres vendeurs demandent. Attention : un prix demandé n'est pas un prix de vente. C'est une intention, pas un résultat.
• Les propriétés vendues récemment dans votre secteur montrent ce qui a réellement été payé. Cette information est plus précieuse que les prix demandés, mais elle est plus difficile à trouver pour un particulier. Demandez à un professionnel (courtier, évaluateur) où et comment obtenir des renseignements sur les ventes conclues, et ce que vous avez le droit d'en faire. Ce livre ne vous dit pas ce qui est accessible ni à quelles conditions.
• Votre entourage : un voisin, un ami qui a récemment vendu dans le quartier peut vous raconter son expérience. C'est un témoignage, non une mesure.
• Les visites de propriétés semblables en cours de vente : vous voyez de vos yeux ce que d'autres offrent pour le prix qu'ils demandent.

L'ESSENTIEL — un prix demandé n'est pas un prix de vente

Les annonces vous renseignent sur ce que les vendeurs espèrent. Seule une vente conclue vous renseigne sur ce que les acheteurs ont payé. Quand vous comparez, distinguez toujours les deux, et demandez à un professionnel comment accéder aux ventes conclues.

Les pièges de la comparaison

Même avec de bons comparables, plusieurs erreurs guettent.

• Comparer ce qui n'est pas comparable. Une maison rénovée à fond et une maison d'origine ne se comparent pas sans nuances.
• Choisir ses comparables selon ses espoirs. On retient volontiers ceux qui confirment le prix qu'on souhaite. Retenez-en plusieurs, dont certains qui vous déplaisent.
• Ignorer la date. Une vente ancienne peut décrire un marché qui n'existe plus.
• Oublier les différences invisibles. L'état du toit, des fenêtres, de la fondation ne se voit pas dans une annonce. Seule une inspection ou un avis professionnel le révèle.
• Généraliser à partir d'un seul cas. Un cas isolé, exceptionnel, ne fait pas un repère.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon rassemblent dans un tableau cinq propriétés semblables à la leur. Pour chacune, ils notent le type, la taille, l'état apparent, le terrain, l'emplacement, et si le prix est un prix demandé ou un prix payé. Ils s'aperçoivent que deux des propriétés sont nettement mieux entretenues que la leur, et qu'une troisième a un terrain bien plus grand. Ils ne retiennent pas ces trois cas comme repères directs, mais les gardent en note comme limites haute et basse. Le tableau les aide à voir ce qu'ils ne savent pas encore.

Combien de comparables, et jusqu'où ?

Il n'existe pas de nombre magique. Quelques comparables bien choisis valent mieux qu'une longue liste hétéroclite. Si vous n'en trouvez que très peu, c'est un signal : votre propriété est peut-être atypique, ou votre secteur est peu actif. Dans ce cas, un avis professionnel devient plus utile (section 3.2).

QUI CONSULTER — pour s'informer sur les ventes conclues

Un courtier ou un évaluateur peuvent vous expliquer comment obtenir des renseignements sur les ventes conclues dans votre secteur et ce que vous pouvez en faire. Demandez à chacun ce qui est accessible à un particulier et à quelles conditions : ce livre ne les décrit pas.

3.2 Demander un avis de valeur ou une évaluation

Deux services qui se ressemblent et qui diffèrent

Quand on parle de « valeur », on désigne parfois des services très différents. Les confondre mène à des malentendus. Voici les deux principaux, décrits en termes généraux ; la portée exacte de chacun se confirme toujours auprès du professionnel.

DÉFINITION — avis de valeur

Une opinion sur le prix de mise en marché possible d'une propriété, donnée par un courtier ou un autre professionnel, à partir de comparables et de ses connaissances du marché. Sa forme, sa portée et son coût varient d'un professionnel à l'autre : demandez-les.

DÉFINITION — évaluation

Un rapport préparé par un évaluateur, qui analyse la propriété et explique comment il arrive à sa conclusion sur sa valeur. Le contenu, la méthode et la finalité de ce rapport varient selon la demande. Il se paie, et son prix se demande à l'avance.

Dans les deux cas, la même précaution s'impose : demandez ce que couvre le service, ce qu'il ne couvre pas, et à quelles fins il peut servir. Un avis donné pour orienter votre prix de départ n'est pas nécessairement un document utilisable pour d'autres fins, comme un financement ; seul le professionnel, ou le destinataire du document, peut vous le confirmer.

Quand songer à un avis professionnel

Vous pouvez décider de vous passer d'un avis, mais certaines situations le justifient davantage :

• vous avez trouvé peu de comparables, ou ils sont très différents de votre propriété ;
• votre propriété a des particularités (grand terrain, aménagements inhabituels, usage mixte) ;
• vous avez un doute sérieux sur votre propre jugement, parce que vous êtes très attaché à la propriété ou, au contraire, pressé de vendre ;
• plusieurs personnes ont des attentes différentes sur le prix (copropriétaires, héritiers, ex-conjoints) et un avis extérieur servirait d'arbitre ;
• un prêteur ou un autre intervenant pourrait vous demander un rapport préparé par un professionnel.

Dans ces cas, un avis extérieur apporte un regard neutre. Il ne garantit pas le prix que vous obtiendrez : il éclaire votre décision.

Demander un avis à plusieurs sources

Si vous demandez un avis, évitez de vous contenter d'un seul. Deux ou trois avis vous permettent de comparer, de repérer les écarts et de poser des questions sur ce qui les explique. Un écart important entre deux avis n'est pas un mauvais signe : c'est une occasion de demander à chaque professionnel de justifier sa position.

Demandez à chaque professionnel sur quoi son avis repose : quels comparables, quelles hypothèses, quelles limites. Faites de même pour un avis qui vous paraît trop élevé ou trop bas : demandez pourquoi.

CÔTÉ COURTIER — un avis de valeur n'est pas une promesse

Un courtier peut vous présenter son avis sur le prix de mise en marché, à partir de comparables. Demandez-lui si cet avis est une simple opinion ou s'il s'accompagne d'un document écrit. Si vous songez à engager un courtier, même pour un service partiel, demandez-lui comment il établit son avis et ce qui l'accompagne (→ livre B3, Choisir, engager et encadrer un courtier).

Le travail du vendeur après l'avis

Un avis ou une évaluation ne dispense pas du travail de décision. Une fois l'avis en main, prenez le temps de :

1. relire le document sans vous précipiter sur le chiffre ;
2. noter les hypothèses et les limites que le professionnel signale ;
3. comparer avec votre propre tableau de comparables ;
4. poser vos questions de clarification ;
5. décider de votre prix de départ en tenant compte de votre calendrier et de votre marge de manœuvre.

Pour fixer un prix de départ dans la perspective d'une inscription avec un courtier, → livre E3 (Fixer le prix d'inscription) explique la démarche telle qu'elle se déroule avec un professionnel ; vous pouvez en tirer des idées utiles même si vous choisissez de vendre seul.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon décident de demander deux avis : un auprès d'un courtier qui offre un avis de valeur, un autre auprès d'un évaluateur. Avant de les mandater, ils posent à chacun trois questions : que comprend votre service ? comment arrivez-vous à votre conclusion ? à quoi ce document peut-il servir ? Les réponses leur permettent de choisir en connaissance de cause et de noter, pour chacun, les limites annoncées.

QUI CONSULTER — pour obtenir un avis sur la valeur

Un évaluateur, pour un rapport écrit qui explique sa conclusion. Un courtier, pour un avis de valeur sur le prix de mise en marché possible. Le notaire ou l'avocat, si l'avis doit servir à une fin juridique, par exemple un partage entre propriétaires. Un comptable, si la valeur a des conséquences fiscales pour vous. Précisez toujours à quoi vous destinez l'avis, car cela influence ce qu'on vous remettra.

3.3 Éviter les pièges du prix de départ

Les pièges du côté du vendeur

Le prix de départ est une décision qui se prend avec la tête et le cœur. Le cœur a ses raisons, dont certaines sont trompeuses.

• L'attachement. Vous avez investi du temps, de l'argent et des souvenirs dans la propriété. Ces valeurs sont réelles pour vous ; elles ne le sont pas nécessairement pour un acheteur.
• L'ancrage sur un chiffre. Un chiffre entendu, un montant payé il y a longtemps, un prix vu chez un voisin deviennent des points d'ancrage difficiles à déloger. Demandez-vous d'où vient le vôtre.
• Le prix de la voisine. Un voisin dit avoir vendu à tel montant. Vous ne savez pas dans quelles conditions, avec quelles réparations, à quel moment.
• Le prix de la dépense. Les travaux que vous avez faits ne se retrouvent pas automatiquement dans le prix. Un acheteur évalue ce qu'il voit et ce qui lui convient, non ce que vous avez dépensé.
• L'espoir de « marge de négociation ». Fixer un prix élevé pour pouvoir « baisser ensuite » est une stratégie risquée : elle peut éloigner des acheteurs qui ne vous appelleront jamais.
• La pression du calendrier. Si vous devez vendre vite, un prix trop élevé peut vous coûter plus cher en temps qu'il ne vous rapporte.

ATTENTION — la dépense n'est pas la valeur

Le montant des travaux que vous avez faits est une information utile à rassembler dans votre dossier (→ chapitre 4). Il ne dit pas ce que l'acheteur y verra. Pour savoir comment les travaux se reflètent dans un prix, demandez l'avis d'un évaluateur ou d'un courtier.

Les pièges du côté de l'acheteur

Si vous êtes acheteur, vous avez les pièges inverses.

• Se fier uniquement au prix demandé. Le prix affiché dit ce que le vendeur espère, non ce que la propriété vaut.
• Se laisser séduire par le coup de cœur. Un coup de cœur peut vous faire oublier vos propres critères.
• Se laisser presser. Un vendeur qui parle de « plusieurs intéressés » ou d'une « décision rapide » crée une urgence parfois réelle, parfois non. Prenez le temps de vérifier.
• Négliger l'état réel de la propriété. Un prix attrayant peut cacher des réparations majeures. L'inspection (→ chapitre 9) fait partie du calcul de ce que vous êtes prêt à payer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha visite la maison d'un particulier qui la vend directement. Le prix demandé lui paraît bas par rapport aux annonces qu'elle a vues. Au lieu de s'en réjouir, elle se demande pourquoi, et prépare des questions : qu'est-ce qui explique ce prix ? quelles réparations sont à prévoir ? depuis quand est-elle en vente ? Elle n'en tire aucune conclusion avant d'avoir les réponses et un avis d'inspecteur.

Le prix de départ et la négociation

Votre prix de départ n'est pas votre prix final. Mais il en fixe le cadre. Un prix de départ trop éloigné de ce que le marché suggère peut décourager l'offre ou attirer des propositions éloignées du prix visé. Réfléchissez à l'avance à :

• votre prix de départ, celui que vous affichez ;
• votre point d'équilibre, celui en dessous duquel vous renoncez (à établir avec un comptable ou un conseiller si l'argent est un enjeu) ;
• votre marge de manœuvre, ce que vous êtes prêt à accorder et en échange de quoi (délais, conditions, objets laissés sur place).

Ce travail préalable vous évite de décider sous la pression pendant la négociation. Le chapitre 7 y revient.

Réviser son prix en cours de route

Un prix n'est pas gravé dans le marbre. Si, après un certain temps, les visites sont rares ou les offres éloignées de vos attentes, vous pouvez réviser votre prix ou votre stratégie. Fixez à l'avance un point de révision, comme vous l'avez fait pour votre décision (→ chapitre 2). Au moment de la révision, demandez-vous :

• Les personnes qui visitent sont-elles celles que j'attendais ?
• Que disent-elles du prix, de l'état, de l'emplacement ?
• Ai-je tout mis en œuvre pour présenter la propriété à son avantage (→ chapitre 5) ?
• Dois-je demander un nouvel avis professionnel ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon fixent leur prix de départ après avoir comparé leurs deux avis et leur tableau. Ils notent par écrit : leur prix de départ, leur point d'équilibre et ce qu'ils accepteraient en échange d'un meilleur prix (une date de remise des clés plus flexible, par exemple). Ils inscrivent aussi une date de révision de leur stratégie. Aucun de ces montants n'apparaît dans ce livre : il s'agit de leur travail à eux, appuyé sur des renseignements réels.

3.4 Les questions à poser à un évaluateur

Avant de le mandater

Avant de confier un mandat, posez ces questions et conservez les réponses par écrit.

• Quel est votre parcours et quelles sont vos qualifications ? Pouvez-vous m'indiquer comment les vérifier ?
• Avez-vous l'expérience de propriétés semblables à la mienne, dans mon secteur ?
• Que comprend votre rapport ? Que ne comprend-il pas ?
• Quelle méthode utilisez-vous pour établir la valeur ?
• À quelles fins ce rapport peut-il servir ? À quelles fins ne peut-il pas servir ?
• Quel est votre tarif, comment est-il facturé et à quel moment ?
• Quel est votre délai de livraison ?
• Devrez-vous visiter l'intérieur de la propriété ? Quels documents dois-je préparer ?

À la remise du rapport

Une fois le rapport remis, prenez le temps de le lire en entier avant de réagir au chiffre. Posez ensuite vos questions.

• Pouvez-vous m'expliquer comment vous êtes arrivé à cette conclusion ?
• Quels comparables avez-vous retenus, et pourquoi ceux-là ?
• Sur quelles hypothèses repose votre conclusion ? Quelles limites signalez-vous ?
• Que changerait un état différent de la propriété ?
• Pendant combien de temps ce rapport reste-t-il utile ?
• Que se passe-t-il si une information que je vous ai donnée se révèle inexacte ou incomplète ?

Pour garder la maîtrise

Un évaluateur vous donne une conclusion et ses raisons. Il ne décide pas à votre place. Si une explication vous échappe, demandez-la jusqu'à ce que vous puissiez la reformuler vous-même. Si vous restez en désaccord, notez-le et décidez en tenant compte de vos raisons. Un désaccord sur un chiffre est une information utile, non un échec de la relation.

QUI CONSULTER — si l'évaluation a des suites juridiques ou fiscales

Le notaire ou l'avocat, si le rapport doit servir dans un contexte juridique ou dans un partage entre personnes. Le comptable ou le conseiller en fiscalité, si la valeur influence votre situation fiscale. Le prêteur, si le rapport est destiné à un financement : il peut avoir ses propres exigences quant à l'auteur et à la forme du rapport. Ce livre ne décrit aucune de ces conséquences.

Tenir un dossier du prix

Pour garder une trace de votre démarche, tenez un dossier du prix. Il peut contenir :

• votre tableau de comparables, daté ;
• les avis reçus, avec le nom du professionnel et la date ;
• les réponses écrites aux questions posées ;
• votre prix de départ, votre point d'équilibre et votre marge de manœuvre, tels que vous les avez décidés ;
• les dates de révision et ce qui les a motivées.

Ce dossier vous servira pendant la négociation et, plus tard, si vous voulez comprendre une décision que vous avez prise.

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre prix demandé et prix payé. Un prix demandé est une intention ; seule une vente conclue dit ce qui a été payé.
• Choisir ses comparables selon ses espoirs. Retenez-en plusieurs, y compris ceux qui contredisent vos attentes.
• Comparer ce qui n'est pas comparable. Type, taille, état, terrain et emplacement doivent se ressembler.
• Prendre l'avis d'un seul professionnel pour une certitude. Comparez-en deux ou trois et demandez sur quoi chacun s'appuie.
• Confondre la dépense avec la valeur. Les travaux que vous avez faits ne se retrouvent pas automatiquement dans un prix.
• Fixer un prix haut pour « baisser ensuite ». C'est une stratégie risquée, qui peut éloigner des acheteurs.
• Ne pas écrire ce que le professionnel a répondu. Sans trace écrite, les nuances s'oublient.
• Oublier de prévoir un point de révision. Un prix qu'on ne révise jamais devient un entêtement.

À retenir

• Le prix se décide à partir de renseignements recueillis de plusieurs sources, non d'une impression ni d'un seul chiffre.
• Une vente comparable éclaire ; elle ne dicte pas. Comparez ce qui est comparable et distinguez prix demandé et prix payé.
• Un avis de valeur et une évaluation sont deux services distincts : demandez à chaque professionnel ce qu'il couvre, ce qu'il ne couvre pas et à quelles fins il peut servir.
• Les pièges du prix touchent aussi bien le vendeur (attachement, ancrage, dépense) que l'acheteur (coup de cœur, urgence, état réel).
• Fixez à l'avance votre prix de départ, votre point d'équilibre, votre marge de manœuvre et un point de révision.
• Toute question juridique ou fiscale liée à la valeur va au notaire, à l'avocat, au comptable ou au conseiller en fiscalité.

Votre plan d'action

1. Rassemblez des comparables et mettez-les dans un tableau : type, taille, état, terrain, emplacement, date, et la nature du prix (demandé ou payé).
2. Demandez à un professionnel comment accéder aux ventes conclues dans votre secteur et ce que vous pouvez en faire.
3. Décidez si vous demandez un avis de valeur, une évaluation, ou les deux, et à quelles fins.
4. Posez les questions de la section 3.4 à au moins deux professionnels et notez leurs réponses.
5. Comparez les avis avec votre tableau ; demandez des explications sur les écarts.
6. Fixez par écrit votre prix de départ, votre point d'équilibre et votre marge de manœuvre.
7. Prévoyez une date de révision de votre prix et de votre stratégie.
8. Constituez un dossier du prix et mettez-le à jour (→ livre E3, Fixer le prix d'inscription, pour une démarche de fixation du prix avec un courtier).

Questions à poser

À un évaluateur :

• Que comprend votre rapport, et que ne comprend-il pas ?
• Quelle méthode employez-vous, et pourquoi ?
• À quelles fins ce rapport peut-il servir ?
• Quels sont votre tarif et votre délai ?
• Quelles hypothèses et quelles limites signalez-vous ?

À un courtier, pour un avis de valeur :

• Sur quels comparables votre avis repose-t-il ?
• Que comprend-il, et est-il accompagné d'un document écrit ?
• Y a-t-il un coût, et sous quelles conditions ?

Au notaire :

• Si la valeur doit servir à une fin juridique, de quel document ai-je besoin ?
• Qui peut me le fournir ?

À vous-même :

• D'où vient mon chiffre de départ ?
• Qu'est-ce qui me ferait réviser mon prix ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle différence y a-t-il entre un prix demandé et un prix payé ?
2. Qu'est-ce qu'une vente comparable, et pourquoi ne faut-il pas lui obéir aveuglément ?
3. Quelle différence générale y a-t-il entre un avis de valeur et une évaluation ?
4. Nommez deux pièges du prix de départ pour un vendeur.
5. Pourquoi demander l'avis de deux ou trois professionnels ?
6. Que faut-il conserver par écrit dans un dossier du prix ?

Réponses

1. Le prix demandé est ce que le vendeur espère ; le prix payé est ce que l'acheteur a réellement versé lors d'une vente conclue.
2. C'est la vente d'une propriété semblable, récente et proche. Elle éclaire la décision, mais deux propriétés ne sont jamais identiques : un détail peut tout changer.
3. L'avis de valeur est une opinion sur un prix de mise en marché possible ; l'évaluation est un rapport qui explique la conclusion sur la valeur. Dans les deux cas, on demande ce que le service couvre.
4. Par exemple : l'attachement à la propriété, l'ancrage sur un chiffre entendu, la confusion entre la dépense et la valeur, un prix élevé pour « baisser ensuite ».
5. Pour comparer, repérer les écarts et demander à chacun de justifier sa position.
6. Le tableau de comparables daté, les avis reçus, les réponses écrites des professionnels, vos prix et marges décidés, et les dates de révision.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site renseigne sur le rôle du notaire, utile si la valeur sert à une fin juridique (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment la vente d'un immeuble ; à lire avec un professionnel du droit.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).
• Dans cette collection : → livre E3 (Fixer le prix d'inscription) pour la démarche de fixation du prix avec un courtier, et → livre B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier) pour comparer des courtiers.

Chapitre 4 — Préparer le dossier de l'immeuble

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un acheteur sérieux pose des questions, et il aime voir les réponses sur papier. Un dossier de l'immeuble bien tenu rassure, accélère les échanges et vous évite de chercher un document au moment précis où on vous le demande. À l'inverse, un dossier incomplet ou désordonné ralentit tout, et peut laisser planer un doute sur ce que vous ne sauriez pas montrer.

Ce chapitre vous aide à constituer ce dossier dès le départ : quels documents rassembler, comment retrouver les travaux, factures et garanties, comment ranger le tout de façon claire, et quelles questions poser au notaire. Il ne vous dit pas ce qui est obligatoire, ni ce que vous devez déclarer : ces questions se posent au notaire. Le dossier de ce chapitre est fictif : Sylvain et Manon, qui préparent la vente de leur maison sans courtier.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser la liste des documents à rassembler sur un immeuble, et savoir à quoi sert chacun ;
• retrouver les travaux faits, les factures, les garanties et les manuels qui complètent le portrait ;
• organiser un dossier propre, complet et facile à consulter ;
• repérer ce qui manque et savoir à qui le demander ;
• préparer vos questions au notaire sur la constitution du dossier.

Pourquoi c'est important

Le dossier de l'immeuble est votre première carte de visite pour un acheteur attentif. Il montre que vous connaissez votre propriété, que vous en avez pris soin et que vous n'avez rien à cacher. Il facilite le travail des personnes qui interviennent : le notaire, l'inspecteur, le prêteur de l'acheteur, parfois l'évaluateur.

Pour l'acheteur, un dossier précis permet de comparer ce qu'on lui dit avec ce que les documents montrent. Pour le vendeur, il évite des retards et des malentendus. Dans tous les cas, constituer ce dossier tôt vous laisse le temps de combler les manques : certains documents s'obtiennent rapidement, d'autres demandent des démarches plus longues.

Ce chapitre n'établit aucune liste officielle de documents à fournir. Il vous propose une liste pratique, à adapter, et il renvoie à chaque étape la question « est-ce nécessaire ? » à la personne qui peut y répondre : le notaire.

4.1 Les documents à rassembler

Le principe : tout ce qui décrit l'immeuble et son histoire

Un immeuble a une identité (où il se trouve, qui en est propriétaire, comment il est délimité), un historique (les travaux qu'on y a faits) et un présent (ce qu'il coûte, comment il est assuré, quel est son état). Le dossier regroupe les documents qui racontent chacune de ces trois parties.

L'ESSENTIEL — un dossier, trois questions

Que sait-on de cet immeuble ? (identité) Qu'y a-t-on fait ? (historique) Que coûte-t-il et comment est-il protégé ? (présent). Chaque document que vous rassemblez répond à l'une de ces questions.

Les documents qui décrivent l'immeuble

Voici les documents de base. Pour chacun, la colonne de droite dit à quoi il sert, pas ce qu'il contient ni ce qu'il produit en droit.

DÉFINITION — certificat de localisation

Un document préparé par un arpenteur-géomètre, qui décrit un immeuble et son implantation : emplacement du bâtiment, limites du terrain, situation par rapport aux voisins. Il aide à repérer des écarts entre ce qu'on croit et ce qui existe. Savoir si et quand vous en avez besoin se demande au notaire ; la date de celui que vous possédez compte aussi.

Si vous possédez un certificat de localisation ou un plan, sortez-le. S'il est ancien ou si vous avez fait des travaux depuis, demandez au notaire s'il y a lieu d'en obtenir un nouveau et à quelles conditions.

Les documents sur les coûts et la protection

Pour les relevés d'hypothèque et toute question financière, adressez-vous à votre prêteur et à votre notaire : ce livre ne dit pas comment une dette se règle lors d'une vente.

Les documents propres à certains immeubles

Selon le type d'immeuble, d'autres documents s'ajoutent. Les voici à titre de repère ; posez la question au notaire pour savoir lesquels vous concernent.

• Une copropriété : les documents de la copropriété (règles de vie, procès-verbaux d'assemblées, états financiers), à demander au syndicat ou à l'administrateur.
• Un immeuble avec logements loués : les baux en cours, la liste des locataires, les montants perçus ; ces documents touchent des tiers et ont leurs propres règles à vérifier auprès d'un professionnel.
• Une propriété avec installations particulières : fosse septique, puits, chauffage au mazout ou au bois ; les documents d'entretien et d'inspection de ces installations.
• Une propriété en région non desservie par les services publics : les renseignements sur l'eau, l'évacuation des eaux usées et l'accès au terrain.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon sortent une boîte et commencent à y mettre ce qu'ils retrouvent : leur acte d'achat, le certificat de localisation qu'ils avaient reçu à l'époque, les derniers comptes de taxes, la preuve d'assurance. Ils notent, sur une feuille, tout ce qu'ils ne retrouvent pas : la facture d'un ancien toit, les papiers d'une vieille garantie. La feuille de ce qui manque devient leur première liste de démarches.

Les documents que vous ne trouvez pas

Il est normal de ne pas tout avoir. Voici la démarche à suivre pour chaque document manquant.

1. Notez-le sur la liste de ce qui manque.
2. Cherchez-le chez vous : boîtes, classeurs, courriels, anciens ordinateurs.
3. Demandez-le à la personne qui l'a produit ou reçu : l'entrepreneur, le fournisseur, l'assureur, la municipalité, l'ancien propriétaire si vous le connaissez.
4. Demandez au notaire si le document est utile, comment l'obtenir autrement, et ce qu'il convient de faire s'il est introuvable.
5. Écrivez ce qui s'est passé : date de la demande, réponse reçue. Cela montre votre diligence.

ATTENTION — ne remplacez jamais un document manquant par un souvenir

« Je crois que c'était fait en telle année » n'est pas un document. Si un acheteur pose une question à laquelle vous n'avez pas de pièce, dites-le simplement et proposez de chercher. Une réponse incertaine donnée comme certaine n'aide personne ; demandez au notaire comment présenter ce que vous ne pouvez pas prouver.

Un mot sur les renseignements personnels

Votre dossier contient des informations sur vous : coordonnées, situation financière, relevés. Avant de le remettre à un visiteur ou de l'afficher en ligne, réfléchissez à ce que vous partagez. Gardez par-devers vous ce qui n'est pas nécessaire à ce stade, et ne transmettez les documents plus sensibles qu'à des personnes que vous avez pu identifier et qui ont un intérêt sérieux. Cette question se précise avec le notaire.

4.2 Les travaux, factures et garanties à retrouver

Pourquoi les travaux comptent

Les travaux racontent l'histoire de l'immeuble. Un toit remplacé, une salle de bain refaite, des fenêtres changées, un système de chauffage renouvelé : ce sont autant de renseignements que l'acheteur voudra connaître, et que vous seul pouvez lui donner. Pour chacun, trois documents sont utiles : la facture (qui a fait quoi, quand), la garantie (ce qui est couvert, jusqu'à quand) et, selon le cas, le permis ou l'autorisation demandée à la municipalité.

Dresser l'inventaire des travaux

Prenez une feuille ou un tableau. Une ligne par travail. Pour chacun, notez :

• ce qui a été fait (en termes simples) ;
• l'année approximative, ou la date précise si vous l'avez ;
• qui l'a fait (vous-même ou une entreprise ou un travailleur identifiable) ;
• si une facture existe, et où elle se trouve ;
• si une garantie a été remise, et où elle se trouve ;
• si un permis ou une autorisation de la municipalité a été demandé ;
• les observations utiles : qualité perçue, problèmes survenus, suites.

Ne cherchez pas à rendre ce tableau impressionnant, cherchez à le rendre exact. Un travail dont vous n'êtes pas sûr se note avec la mention « à confirmer ».

Les travaux faits par vous-même

Si vous avez fait des travaux vous-même, il n'y a pas de facture d'entrepreneur, mais il peut y avoir des factures de matériaux, des photos prises pendant les travaux, des plans ou des notes. Gardez-les. Ils aident à décrire ce qui a été fait. Pour savoir si ces travaux ont soulevé des questions auprès de la municipalité ou si des démarches étaient à prévoir, adressez-vous à la municipalité et au notaire : ce livre ne le dit pas.

QUI CONSULTER — pour les travaux faits sans papier

La municipalité (service d'urbanisme ou des permis), pour savoir quels dossiers existent au sujet de votre immeuble. Le notaire, pour savoir comment présenter des travaux dont vous n'avez pas de pièces. L'entrepreneur ou le fournisseur, pour obtenir une copie de sa facture ou de sa garantie. Votre assureur, pour savoir si des travaux ont des conséquences sur votre couverture. Demandez chaque réponse par écrit.

Les garanties

Une garantie est une promesse écrite d'un fabricant, d'un entrepreneur ou d'un fournisseur. Elle a une durée, un contenu et peut-être des conditions. Avant de la montrer à un acheteur, relisez-la : vérifiez ce qu'elle couvre, ce qu'elle exclut, si elle est limitée à la personne qui l'a reçue ou si elle peut suivre l'immeuble. Cette dernière question se pose à la personne qui l'a émise, et au notaire si elle porte sur une vente.

Gardez ensemble la garantie et la facture qui l'accompagne : l'une prouve parfois la date de l'autre.

Les manuels et les documents d'entretien

Un acheteur apprécie de recevoir les manuels des appareils, les consignes d'entretien et les relevés d'entretien. Cela comprend, selon le cas :

• les manuels des appareils de chauffage, de ventilation, de chauffe-eau ;
• les relevés de ramonage, d'entretien du système de chauffage, de vidange d'une installation septique ;
• les rapports d'inspections antérieures, s'il y en a ;
• les cartes de garantie, les numéros de série.

Ce sont des repères pratiques qui montrent comment l'immeuble a été entretenu.

CAS CONCRET — dossier fictif

Manon dresse l'inventaire des travaux de la maison. Elle y inscrit un toit remplacé, une salle de bain refaite, des fenêtres changées. Pour le toit, elle retrouve la facture et la garantie ; pour la salle de bain, seulement la facture ; pour les fenêtres, ni l'une ni l'autre, mais une photo prise pendant les travaux et le nom de l'entreprise qu'elle croit se rappeler. Elle écrit « à confirmer » pour ce dernier cas, et note à son tableau de contacter l'entreprise.

Les travaux à venir

Si des travaux sont en cours, prévus ou nécessaires, notez-les aussi. Dites-vous que l'acheteur voudra savoir ce qui est terminé, ce qui est en cours et ce qui reste à faire. Ne minimisez rien et ne promettez rien que vous ne tiendrez pas. Pour tout engagement lié à des travaux dans le cadre de la vente, demandez au notaire comment le consigner.

4.3 Organiser un dossier propre et complet

Une présentation claire

Un bon dossier se reconnaît à sa lisibilité. Voici une organisation simple, à adapter.

1. Un classeur ou un dossier numérique unique, avec des sections identifiées.
2. Une page de garde qui indique l'adresse de l'immeuble, la date de mise à jour du dossier et la liste des sections.
3. Les sections, dans un ordre logique : identité de l'immeuble, coûts et protection, travaux, garanties, entretien, documents particuliers.
4. Un index : une page qui liste chaque document, sa date et sa position dans le dossier.
5. Une section « à confirmer » pour les éléments qui manquent ou qui sont incertains, avec la date de la demande.

Papier et numérique

Les deux formats ont leurs avantages. Le papier se remet en main propre, se feuillette et se montre sans écran. Le numérique se copie, se range et se retrouve plus facilement, mais il demande de la rigueur dans le nommage des fichiers.

Si vous numérisez des documents, nommez les fichiers de façon uniforme : par exemple type de document, année, courte description. Gardez une copie de sauvegarde ailleurs que sur l'appareil que vous utilisez pour la vente. Ne laissez pas traîner des documents personnels sur un appareil partagé.

L'ESSENTIEL — deux copies, un seul dossier de référence

Gardez toujours l'original ou la copie de référence dans un endroit sûr, et ne transmettez que des copies. Notez ce que vous avez remis, à qui et quand : cette trace vous évite des confusions.

Ce que vous montrez, à qui, et quand

Tous les documents ne se remettent pas à tout le monde, ni à tous les moments. Une façon pratique de s'organiser consiste à prévoir trois niveaux.

• Niveau 1, pour tout visiteur sérieux : une fiche de présentation de l'immeuble, les comptes de taxes, les coûts d'occupation.
• Niveau 2, pour une personne qui s'intéresse activement : l'inventaire des travaux, les garanties, le certificat de localisation.
• Niveau 3, pour une personne qui s'engage : les documents complémentaires que le notaire jugera utiles.

Ces niveaux sont un outil de gestion, non une règle : le contenu de chacun, et le moment où une information doit être communiquée à l'autre partie, se précisent avec le notaire.

CÔTÉ COURTIER — ce que fait un courtier du dossier

Un courtier qui inscrit un immeuble peut rassembler des informations sur celui-ci et les met à la disposition des personnes intéressées selon ce qui est convenu. Si vous songez à un accompagnement partiel pour la constitution du dossier, demandez-lui ce qu'il offre et comment il le facture (→ livre B3, Choisir, engager et encadrer un courtier).

Garder le dossier à jour

Un dossier se tient à jour tant que la vente n'est pas conclue. Inscrivez une date de dernière mise à jour sur la page de garde et révisez le dossier à chaque événement : nouveau document, nouvelle réponse, nouveau travail. Une information périmée est pire qu'une information absente : elle peut induire en erreur sans que personne ne l'ait voulu.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon classent leurs documents dans un classeur à onglets. Sylvain numérise le tout et nomme les fichiers de façon uniforme ; Manon prépare l'index et la page de garde. Ils placent la feuille « à confirmer » en dernière section et la mettent à jour chaque semaine. Quand un visiteur demande des renseignements, ils savent immédiatement dans quelle section chercher.

4.4 Les questions à poser au notaire

Pourquoi consulter tôt

On peut être tenté de consulter le notaire tard, au moment de la signature. Pour constituer un dossier, il vaut la peine de le faire plus tôt. Le notaire peut vous dire quels documents sont utiles dans votre situation, lesquels vous manquent, et comment les obtenir. Il peut aussi vous éviter des démarches inutiles.

QUI CONSULTER — le notaire, dès la constitution du dossier

Le notaire, pour savoir quels documents rassembler, lesquels sont utiles à votre transaction, comment obtenir ceux qui manquent et comment présenter ce que vous ne pouvez pas prouver. L'arpenteur-géomètre, si vous avez besoin d'un certificat de localisation, d'une mise à jour ou d'un plan. La municipalité, pour les dossiers de permis et les renseignements sur l'usage. Le prêteur, pour les renseignements sur l'hypothèque. Pour le rôle du notaire dans une vente, → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Les questions à préparer

Voici une liste de questions à adapter. Notez les réponses par écrit, avec la date.

Sur les documents :

• Quels documents voulez-vous voir en premier ?
• Parmi ceux que j'ai rassemblés, lesquels sont utiles à la transaction, et lesquels ne le sont pas ?
• Mon certificat de localisation est-il à jour ? Faut-il le faire mettre à jour, et par qui ?
• Que faire des documents que je ne retrouve pas ?

Sur la présentation :

• À quel moment faut-il communiquer des renseignements sur l'immeuble à l'autre partie ?
• Comment consigner ce que j'ai remis, à qui et quand ?
• Comment présenter des travaux faits sans facture ?

Sur la suite :

• Quels autres documents obtiendrez-vous vous-même ?
• Quelles vérifications ferez-vous de votre côté ?
• Quel est votre délai, et quels frais prévoyez-vous ?

Les questions à poser à d'autres interlocuteurs

À l'arpenteur-géomètre :

• Mon certificat de localisation décrit-il encore l'immeuble tel qu'il est ?
• Que comprend une mise à jour ? Quel en est le tarif et le délai ?

À la municipalité :

• Quels dossiers existent au sujet de mon immeuble ?
• Comment obtenir une copie des permis délivrés ?

À mon assureur :

• Ai-je des documents de preuve d'assurance à rassembler ?
• Des travaux ont-ils une incidence sur ma couverture ?

Garder la tête froide

Constituer un dossier peut devenir une obsession. Fixez-vous une limite : quelques soirées pour réunir ce que vous avez, une semaine pour les demandes aux tiers, un délai raisonnable pour les réponses. Au-delà, présentez ce que vous avez et mentionnez ce qui est « à confirmer ». Un dossier honnête et ordonné vaut mieux qu'un dossier parfait que vous n'aurez jamais terminé.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre d'avoir une offre pour chercher les documents. Un acheteur qui doit patienter peut se décourager. Rassemblez à l'avance.
• Remplacer un document par un souvenir. Ce qui n'est pas prouvé se dit comme tel, et se demande au notaire.
• Ne pas écrire ce qui manque. Une liste de ce qui manque est le meilleur point de départ de vos démarches.
• Garder un dossier désordonné. Un dossier qu'on ne trouve pas est un dossier qu'on ne montre pas.
• Laisser un dossier périmé. Une information qui n'est plus vraie peut tromper sans que personne ne l'ait voulu.
• Partager trop, trop vite. Les renseignements personnels ne se remettent qu'à des personnes identifiées et sérieusement intéressées.
• Décider seul de ce qui est « obligatoire ». Cette question se pose au notaire, pas à un voisin ni à ce livre.
• Oublier de noter ce que vous avez remis. Une trace écrite vous évite les confusions plus tard.

À retenir

• Le dossier de l'immeuble répond à trois questions : que sait-on de l'immeuble, qu'y a-t-on fait, que coûte-t-il et comment est-il protégé.
• Rassemblez les documents à l'avance, notez ce qui manque, et demandez-le à ceux qui l'ont produit.
• Les travaux se documentent par la facture, la garantie et, selon le cas, le permis demandé à la municipalité.
• Un dossier clair se reconnaît à ses sections, son index, sa page de garde et sa date de mise à jour.
• Ne remplacez jamais un document manquant par un souvenir donné comme certain.
• Ce qui est nécessaire ou obligatoire ne se décide pas ici : cela se demande au notaire.
• Tenez une trace de ce que vous remettez, à qui et quand.

Votre plan d'action

1. Faites la liste des documents des sections 4.1 et 4.2 et cochez ceux que vous possédez.
2. Rédigez la liste de ce qui manque, avec une démarche et une date pour chacun.
3. Dressez l'inventaire des travaux avec le tableau de la section 4.2.
4. Choisissez un format (papier, numérique ou les deux) et créez le dossier avec page de garde et index.
5. Prévoyez trois niveaux de remise des documents, à préciser avec le notaire.
6. Prenez rendez-vous avec le notaire pour poser les questions de la section 4.4.
7. Mettez le dossier à jour à chaque nouveau document et notez la date.
8. Conservez une trace de tout ce que vous remettez à quelqu'un.

Questions à poser

Au notaire :

• Quels documents voulez-vous voir en premier ?
• Mon certificat de localisation est-il à jour ?
• Comment présenter des travaux faits sans facture ?
• À quel moment faut-il communiquer des renseignements à l'autre partie ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Que comprend une mise à jour de mon certificat, à quel tarif et dans quel délai ?

À la municipalité :

• Quels dossiers existent au sujet de mon immeuble ?

À l'assureur :

• Quels documents de preuve puis-je obtenir ?

À vous-même :

• Qu'est-ce qui me manque, et qui peut me le fournir ?
• Qu'est-ce que je suis prêt à montrer, à qui, et à quel moment ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois questions auxquelles répond un dossier d'immeuble ?
2. À quoi sert un certificat de localisation, en termes généraux ?
3. Que faire d'un document que vous ne retrouvez pas ?
4. Pourquoi conserver ensemble une facture et la garantie qui l'accompagne ?
5. Pourquoi ne faut-il jamais remplacer un document manquant par un souvenir ?
6. À qui demander ce qui est obligatoire ou nécessaire dans votre transaction ?

Réponses

1. Que sait-on de l'immeuble (identité), qu'y a-t-on fait (historique), et que coûte-t-il et comment est-il protégé (présent).
2. À décrire l'implantation du bâtiment et les limites du terrain, et à repérer des écarts entre ce qu'on croit et ce qui existe.
3. Le noter, le chercher chez soi, le demander à ceux qui l'ont produit ou reçu, interroger le notaire sur son utilité et sur ce qu'il convient de faire s'il est introuvable, puis écrire ce qui s'est passé.
4. Parce que la facture peut aider à établir la date et la nature des travaux que la garantie couvre.
5. Parce qu'un souvenir n'est pas une pièce : le présenter comme certain peut créer des difficultés. On dit qu'on n'a pas la pièce et on demande au notaire comment présenter la situation.
6. Au notaire.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site renseigne sur le rôle du notaire et sur la façon de le joindre (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Votre municipalité — son service d'urbanisme ou des permis, pour les dossiers qui concernent votre immeuble.
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment la vente d'un immeuble ; à lire avec un professionnel du droit.
• Dans cette collection : → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour le rôle du notaire, et → livre E1 (Décider de vendre) pour réfléchir à la décision de vendre.

Chapitre 5 — Mettre en marché soi-même

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mettre une propriété en marché, c'est la faire connaître aux personnes qui pourraient l'acheter. Cela tient en trois mouvements : montrer (photos, description, pancarte), diffuser (choisir où et comment annoncer) et soutenir (soigner la présentation et l'image de la propriété pendant toute la durée de la vente). Un courtier a ses outils et ses habitudes pour cela. Sans lui, vous construisez les vôtres.

Ce chapitre vous propose des conseils pratiques de présentation et de diffusion. Il ne nomme aucune plateforme et ne dit pas ce qui est permis ou non : les règles de publicité se demandent à un professionnel. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Sylvain et Manon, qui préparent l'annonce de leur maison, et Bertrand, qui a mis sa propriété en marché seul et cherche à améliorer sa présentation.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer des photos, une description et une pancarte qui présentent honnêtement et clairement votre propriété ;
• choisir où et comment annoncer, en fonction des personnes que vous voulez joindre ;
• soigner la présentation de la propriété et votre propre image comme vendeur ;
• repérer les questions de publicité qui relèvent d'un professionnel, et savoir à qui les poser ;
• suivre l'effet de votre annonce et l'ajuster.

Pourquoi c'est important

Une annonce est la première rencontre entre votre propriété et un acheteur possible. Elle ne montre pas tout, mais elle décide si la personne viendra voir de plus près. Une annonce claire, honnête et soignée fait gagner du temps à tout le monde : les acheteurs intéressés se présentent, les autres passent leur chemin sans mauvaise surprise.

À l'inverse, une annonce vague, trompeuse ou mal présentée attire les mauvaises personnes et fait perdre des visites. Une présentation exacte est à la fois une bonne pratique et une protection : plus vos mots et vos images correspondent à la réalité, moins vous aurez de malentendus à régler.

5.1 Photos, description et pancarte

Des photos qui montrent sans tromper

Les photos sont ce que l'on voit d'abord d'une annonce. Elles doivent donner envie de visiter, mais aussi correspondre à ce que le visiteur verra sur place. Un écart entre l'image et la réalité produit une déception, et parfois une méfiance durable.

Voici des conseils pratiques.

• Préparez la propriété. Rangez, nettoyez, dégagez les surfaces, retirez les objets personnels encombrants. Les pièces doivent paraître accueillantes sans être transformées.
• Choisissez la lumière. Photographiez de jour, lumières allumées et rideaux ouverts. Évitez les contre-jours qui plongent une pièce dans l'ombre.
• Prenez des angles honnêtes. Un objectif grand angle agrandit une pièce ; si l'effet est trop marqué, le visiteur sera surpris. Cherchez un angle qui montre l'espace sans le déformer.
• Montrez chaque pièce importante, l'extérieur, le terrain, et les points forts de la propriété : cuisine, salle de bain, espaces de vie, aménagements extérieurs.
• Incluez les photos qui comptent, pas seulement les flatteuses. Un sous-sol ou un garage que l'on cache attire des questions.
• Gardez une série à jour. Si vous faites des travaux, si la saison change, remplacez les photos.

L'ESSENTIEL — une photo ne doit rien promettre que la visite ne tienne

Posez-vous la question avant de publier : une personne qui visite en ayant vu mes photos dira-t-elle « c'est bien ça » ? Si la réponse est non, refaites la photo, non la propriété.

Faire appel à un photographe ou faire soi-même

Vous pouvez prendre vous-même des photos de bonne qualité avec un appareil ordinaire, de la patience et un peu de méthode. Un photographe offre un résultat plus constant, mais c'est un service à la pièce (→ chapitre 2) dont vous demanderez le tarif et ce qu'il comprend : nombre de photos, traitement des images, droits d'utilisation.

Si vous prenez les photos vous-même, faites un essai avec une pièce, regardez le résultat sur un grand écran et non sur un petit, puis ajustez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain prend les photos de la maison le jour d'une belle lumière. Il commence par la cuisine, puis le salon, et constate sur son écran que le grand angle donne l'impression d'une pièce plus profonde qu'elle ne l'est. Il refait les clichés en se reculant et note l'impression d'espace réelle. Manon, qui relit, repère un panier de linge oublié et une pile de courrier dans un coin : ils reprennent deux photos. Le soir, ils retiennent une série de photos qu'ils jugent fidèles.

Une description claire et exacte

La description accompagne les photos. Elle doit être claire, précise et vérifiable. Voici un plan simple pour la rédiger.

1. Une accroche courte qui résume la propriété : type, emplacement général, trait distinctif.
2. Les caractéristiques principales : nombre de pièces, nombre de chambres, nombre de salles de bain, type de chauffage, terrain, stationnement.
3. Les points forts, présentés sans exagération.
4. Les travaux récents, avec l'année si vous la connaissez avec certitude.
5. Les renseignements pratiques : proximité des services, moyens de transport, voisinage.
6. Le moyen de vous joindre et les modalités pour visiter.

Quelques règles d'écriture utiles :

• Écrivez des phrases courtes, avec des mots simples.
• Évitez les superlatifs vagues (« magnifique », « exceptionnel ») qui ne disent rien de vérifiable.
• N'écrivez que ce que vous pouvez prouver : une affirmation sur l'état d'un toit, d'une fondation ou d'un système doit s'appuyer sur un document.
• Si vous ne savez pas, ne devinez pas : omettez, ou dites que vous préciserez.
• Relisez à voix haute. Faites relire par une personne qui ne connaît pas la propriété.

ATTENTION — l'erreur d'exactitude se paie

Une description inexacte, même faite sans mauvaise intention (une superficie approximative, une année de travaux mal retenue), peut créer des malentendus avec un acheteur. Si vous n'êtes pas sûr d'un renseignement, relisez le document qui le porte (→ chapitre 4) ou omettez-le. Pour savoir ce que vous devez ou pouvez dire, adressez-vous à un professionnel : ce livre ne le détermine pas.

La pancarte

La pancarte, si vous en utilisez une, signale à ceux qui passent que la propriété est à vendre. Elle doit être lisible de loin, simple et durable. Quelques repères pratiques :

• un fond contrasté, des lettres grandes, peu de texte ;
• un moyen de vous joindre, que vous êtes prêt à utiliser ;
• une installation solide, à un endroit visible de la rue ;
• un entretien régulier : une pancarte inclinée ou délavée dessert l'image de la propriété.

Avant d'installer une pancarte, renseignez-vous auprès de votre municipalité sur ce qui s'applique à votre secteur. Ce livre ne dit pas ce qui est permis, ni où, ni dans quelles conditions.

QUI CONSULTER — pour la pancarte et le contenu de l'annonce

La municipalité, pour savoir ce qui s'applique à l'affichage dans votre secteur. Un courtier ou un professionnel de la publicité, pour savoir ce qu'une annonce peut ou doit contenir. Le notaire ou l'avocat, si vous hésitez sur la portée juridique de ce que vous écrivez. Demandez chaque réponse par écrit et conservez-la.

5.2 Choisir où et comment annoncer

Qui voulez-vous joindre ?

Avant de choisir où annoncer, demandez-vous qui est la personne qui pourrait acheter votre propriété. Une famille avec de jeunes enfants, un couple qui cherche à réduire sa superficie, une personne qui cherche un premier achat, quelqu'un qui connaît déjà le quartier. Les endroits où vous trouverez cette personne dépendent de qui elle est.

Faites un petit portrait : qui, quel besoin, où cherche-t-elle de l'information, qu'est-ce qui la convaincra de venir voir ? Cet exercice demande dix minutes et oriente tout le reste.

Les canaux de diffusion

Il existe plusieurs façons de faire connaître une propriété. Ce livre ne nomme aucune plateforme et n'en recommande aucune. Il décrit des familles de moyens, que vous évaluerez vous-même.

• Les annonces en ligne. Elles rejoignent des personnes qui cherchent activement. Chaque service a ses règles et ses conditions, qu'il faut lire avant de publier.
• La pancarte. Elle rejoint les gens du quartier et ceux qui passent.
• Le bouche-à-oreille. Dites à votre entourage que vous vendez : voisins, collègues, famille. Une personne qui vous connaît peut connaître un acheteur.
• Les communautés locales. Groupes de quartier, tableaux d'affichage, associations : vous pouvez y annoncer selon leurs règles.
• Les réseaux sociaux. Ils permettent de montrer la propriété et de la partager, mais exigent de la vigilance sur ce que vous publiez et sur qui voit vos informations.
• Les imprimés. Un dépliant ou une fiche de présentation à remettre aux visiteurs.

L'ESSENTIEL — un canal bien utilisé vaut mieux que cinq canaux négligés

Commencez par deux ou trois moyens que vous pouvez entretenir sérieusement. Répondre vite et bien à chaque personne qui vous écrit vaut mieux que d'être partout et de ne répondre nulle part.

Lire les conditions avant de publier

Chaque service de diffusion a ses règles : ce qu'il accepte, ce qu'il demande, comment il traite vos renseignements, ce qu'il peut faire de vos photos. Avant de publier, lisez ces règles. Demandez-vous :

• Que devient le contenu que je publie ? Peut-on le réutiliser ?
• Qui voit mes coordonnées ?
• Y a-t-il des frais, et lesquels ?
• Comment retirer mon annonce, et dans quel délai ?
• Ai-je le droit de publier ce que je m'apprête à publier ?

La dernière question est de nature juridique. Ce livre ne la tranche pas : posez-la à un professionnel (voir la section 5.4).

Protéger vos renseignements personnels

Une annonce publique peut attirer des gens que vous ne connaissez pas. Quelques précautions raisonnables :

• Ne publiez pas votre adresse exacte avant d'avoir identifié une personne sérieusement intéressée, si vous préférez limiter les visites non annoncées.
• Utilisez une adresse courriel et un numéro dédiés à la vente, séparés de vos usages personnels.
• Ne diffusez ni vos horaires de travail ni les moments où la maison est vide.
• Évitez de laisser voir dans les photos des objets de valeur, des documents personnels ou des détails de sécurité.
• Méfiez-vous des messages qui demandent de l'argent ou des renseignements personnels avant même une visite.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon dressent le portrait de l'acheteur qu'ils espèrent : une famille qui cherche une maison dans leur quartier. Ils décident de combiner une annonce en ligne, une pancarte et un mot à leurs voisins et collègues. Ils créent une adresse courriel dédiée à la vente, retirent de leurs photos le calendrier mural qui montrait leurs rendez-vous et choisissent de ne pas écrire l'adresse précise dans l'annonce. Ils notent la date de chaque publication et l'endroit où elle a été faite.

Répondre aux personnes intéressées

Une annonce qui reste sans réponse se perd. Prenez l'habitude suivante.

1. Répondez rapidement, même brièvement : « Merci de votre message, je vous reviens ce soir. »
2. Répondez de façon uniforme, pour que deux personnes qui posent la même question reçoivent la même réponse.
3. Notez chaque contact : nom, date, question posée, réponse donnée.
4. Proposez des modalités claires : jours et heures de visite, durée, personnes admises.
5. Gardez un ton poli et factuel. Un message agressif ne mérite pas de réponse longue.

5.3 Soigner sa présentation et son image

La propriété elle-même

Une propriété bien présentée se remarque. Il ne s'agit pas de la transformer, mais de la mettre en valeur honnêtement.

• Le rangement. Dégagez les surfaces, réduisez l'encombrement, libérez les passages. Les acheteurs doivent pouvoir imaginer leurs meubles à la place des vôtres.
• La propreté. Une propriété propre inspire confiance. Portez attention aux fenêtres, aux planchers, aux salles de bain, à la cuisine.
• Les odeurs. Aérez avant chaque visite. Les odeurs fortes, qu'elles soient agréables ou non, gênent certaines personnes.
• Les réparations mineures. Une poignée cassée, une ampoule grillée, une porte qui frotte suggèrent un manque d'entretien. Réparez ce qui peut l'être à peu de frais.
• L'extérieur. Entretenez la pelouse, les allées, l'entrée. L'extérieur forme la première impression.
• Les petites touches. Un éclairage chaleureux, des fleurs, un intérieur aéré, rien d'excessif.

ATTENTION — ne masquez pas un défaut

Peindre pour cacher une tache, couvrir une odeur, déplacer un meuble pour dissimuler un dégât : cela ne règle pas le problème, et peut nuire à la confiance quand il est découvert. Si vous connaissez un défaut, demandez à un notaire ou à un avocat comment en parler dans la transaction. Ce livre ne dit pas ce que vous devez ou pouvez déclarer.

Votre image comme vendeur

Un acheteur ne juge pas seulement la propriété, il juge aussi la personne qui la vend. Votre ponctualité, votre clarté, votre courtoisie, la qualité de vos réponses forment une impression qui pèse dans sa décision.

• Soyez ponctuel aux rendez-vous.
• Soyez disponible dans des délais raisonnables.
• Soyez cohérent : si vous donnez une information, tenez-vous-y.
• Soyez franc quand vous ne savez pas : « Je vérifie et je vous reviens » vaut mieux qu'une réponse approximative.
• Soyez respectueux, même avec les personnes qui critiquent ou négocient durement.

Rappelez-vous aussi que vous êtes à la fois présentateur et partie intéressée. Les personnes qui visitent le savent. Une présentation sobre, claire et honnête inspire plus confiance qu'un discours enthousiaste.

Vos outils de présentation

Préparez quelques outils simples qui vous feront gagner du temps.

• Une fiche de la propriété, d'une ou deux pages : adresse, type, caractéristiques, points forts, renseignements pratiques.
• Un plan simplifié des pièces, à main levée ou imprimé.
• Un dossier d'informations à remettre aux personnes sérieuses (→ chapitre 4).
• Un registre de visites pour noter qui est venu et quand (→ chapitre 6).
• Une liste de réponses types aux questions que l'on vous pose : à vérifier, à écrire à l'avance, à garder à jour.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bertrand a mis sa propriété en marché seul. Après quelques semaines, les visites sont peu nombreuses. Il relit son annonce comme s'il était un acheteur et réalise que la description est vague et que les photos sont sombres. Il refait la série de photos en pleine lumière, réécrit la description en précisant les caractéristiques principales, et ajoute une fiche d'une page à remettre aux visiteurs. Il note la date de ces changements pour pouvoir comparer l'effet.

Suivre l'effet de votre annonce

Une annonce se mesure. Sans chiffres précis dans ce livre, vous pouvez vous donner des repères simples :

• le nombre de personnes qui vous contactent après une publication ou un changement ;
• le nombre de visites demandées, de visites faites et de retours après visite ;
• les questions qui reviennent, qui indiquent une information manquante dans l'annonce ;
• les commentaires sur le prix, l'état ou l'emplacement.

Tenez ces notes dans un carnet. Quand une même question revient, ajoutez la réponse à votre annonce. Quand un commentaire se répète, réfléchissez-y : il vous dit quelque chose que vous ne voyiez pas.

CÔTÉ COURTIER — ce qu'un courtier apporte à la mise en marché

Un courtier peut proposer un plan de mise en marché, des photos, une description et un accès à des outils de diffusion, selon ce qui est convenu avec lui. Si vous voulez de l'aide pour une partie seulement de la mise en marché, demandez-lui ce qu'il offre, ce qui est compris et comment c'est facturé (→ livre B3, Choisir, engager et encadrer un courtier, et → livre E4, La mise en marché).

5.4 Les questions à poser sur la publicité

Pourquoi poser ces questions

La publicité d'un immeuble en vente touche des règles que ce livre ne décrit pas et ne peut pas décrire : ce qu'une annonce peut contenir, ce qu'elle doit éviter, ce qui est permis à un particulier ou à un courtier, ce qui relève de la protection des consommateurs. Ces règles sont complexes, elles peuvent changer, et leur application dépend de la situation.

La bonne attitude n'est donc pas de deviner, mais de poser la question à la bonne personne, par écrit, avant de publier.

QUI CONSULTER — pour toute question sur la publicité

Un courtier, pour savoir comment les professionnels abordent la publicité d'un immeuble et ce qu'il peut vous expliquer. Le notaire ou l'avocat, pour toute question sur la portée juridique de ce que vous écrivez. La municipalité, pour l'affichage extérieur. Le service de diffusion que vous utilisez, pour ses propres règles. Posez vos questions par écrit et conservez les réponses.

Les questions à préparer

À un courtier ou à un professionnel de la publicité :

• Existe-t-il des règles que je dois connaître avant de publier une annonce pour mon immeuble ?
• Que peut contenir une annonce faite par un particulier, que doit-elle éviter ?
• Quelles mentions dois-je ajouter ou ne pas ajouter ?
• Comment présenter les travaux récents sans risquer d'induire en erreur ?

Au notaire ou à l'avocat :

• Comment décrire l'état de ma propriété sans m'engager au-delà de ce que je veux ?
• Que dois-je faire si j'ai un doute sur l'exactitude d'un renseignement ?
• Comment traiter un défaut que je connais dans mon annonce ?

À la municipalité :

• Puis-je installer une pancarte sur mon terrain, et dans quelles conditions ?
• Existe-t-il des règles d'affichage dans mon secteur ?

Au service de diffusion :

• Quelles sont vos règles de publication, vos frais et vos conditions de retrait ?
• Que faites-vous des renseignements personnels que je vous donne ?

Les mots à éviter

Sans entrer dans ce qui est permis, quelques précautions de style protègent votre image et celle de votre propriété.

• Les promesses. Évitez « sans aucun problème », « parfait état », « prêt à habiter » si vous ne pouvez pas les prouver.
• Les comparaisons non vérifiables. « La meilleure maison du quartier » n'est pas vérifiable.
• Les affirmations sur l'avenir. « Le quartier va prendre de la valeur » est une opinion que rien dans votre dossier ne soutient.
• Les renseignements que vous ne pouvez pas appuyer. Une superficie, une année de construction, un coût de chauffage : citez un document ou omettez.

Garder la trace de ce que vous publiez

Conservez une copie de chaque annonce, avec la date et l'endroit de publication. Cela vous permet de savoir exactement ce que vous avez dit, de corriger au besoin, et de répondre à une question sur son contenu. Une annonce modifiée se conserve en plusieurs versions datées.

Les erreurs qui coûtent cher

• Publier des photos qui ne reflètent pas la réalité. Une déception à la visite fait perdre un acheteur.
• Écrire dans la description des renseignements non vérifiés. Une approximation donnée comme certaine peut créer des malentendus.
• Installer une pancarte sans se renseigner. Vérifiez d'abord auprès de la municipalité.
• Laisser apparaître des informations personnelles dans les photos ou l'annonce. Calendrier, documents, objets de valeur.
• Négliger la réponse aux messages. Une personne qui n'obtient pas de réponse rapide s'adresse ailleurs.
• Cacher un défaut connu. Demandez au notaire ou à l'avocat comment en parler dans la transaction.
• Utiliser des promesses ou des superlatifs invérifiables. Ils fragilisent votre crédibilité.
• Ne pas conserver la trace de ce que vous publiez. Sans copie datée, vous ne savez plus ce que vous avez dit.

À retenir

• Une annonce est une première rencontre : elle doit être claire, honnête et conforme à ce que le visiteur verra.
• Les photos montrent sans tromper ; la description s'appuie sur des documents ; la pancarte se pose après un renseignement auprès de la municipalité.
• Choisissez deux ou trois moyens de diffusion que vous pouvez entretenir sérieusement, plutôt que cinq négligés.
• Protégez vos renseignements personnels et ceux de votre maison dans vos publications.
• Soignez la propriété et votre propre image : ponctualité, clarté, franchise.
• Les règles de publicité se demandent à un professionnel ; ce livre ne les décrit pas.
• Gardez la trace de vos annonces et notez l'effet de chaque changement.

Votre plan d'action

1. Dressez le portrait de la personne que vous voulez joindre.
2. Préparez la propriété : rangement, propreté, petites réparations, extérieur.
3. Prenez ou faites prendre les photos, et relisez-les en vous posant la question de l'écart avec la réalité.
4. Rédigez la description à partir de la structure de la section 5.1, en vous appuyant sur vos documents (→ chapitre 4).
5. Renseignez-vous auprès de la municipalité sur la pancarte et auprès d'un professionnel sur les règles de publicité.
6. Choisissez deux ou trois canaux, lisez leurs conditions, et publiez.
7. Répondez rapidement et uniformément aux personnes intéressées, et notez chaque contact.
8. Faites le point régulièrement et ajustez l'annonce (→ livre E4, La mise en marché, pour une vue plus large de la mise en marché).

Questions à poser

À un courtier ou à un professionnel de la publicité :

• Quelles règles dois-je connaître avant de publier ?
• Que doit éviter une annonce ?
• Offrez-vous un service partiel de mise en marché, et à quel tarif ?

Au notaire ou à l'avocat :

• Comment décrire l'état de ma propriété sans m'engager au-delà de ce que je veux ?
• Comment traiter un défaut connu dans mon annonce ?

À la municipalité :

• Quelles règles s'appliquent à une pancarte dans mon secteur ?

Au service de diffusion :

• Quelles sont vos conditions, vos frais et vos règles de retrait ?
• Que devient le contenu que je publie ?

À vous-même :

• Cette photo ou cette phrase correspond-elle à ce que le visiteur verra ?
• Qu'est-ce que je ne peux pas prouver et que j'ai pourtant écrit ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi une photo ne doit-elle rien promettre que la visite ne tienne ?
2. Que contient une bonne description, et sur quoi doit-elle s'appuyer ?
3. Pourquoi vaut-il mieux entretenir deux ou trois canaux que cinq ?
4. Nommez deux précautions pour protéger vos renseignements personnels dans une annonce.
5. À qui poser une question sur ce qu'une annonce peut contenir ?
6. Pourquoi conserver une copie datée de chaque annonce ?

Réponses

1. Parce qu'un écart entre l'image et la réalité produit une déception et une méfiance, et fait perdre des acheteurs.
2. Une accroche, les caractéristiques principales, les points forts, les travaux récents, les renseignements pratiques et le moyen de vous joindre ; elle doit s'appuyer sur des documents.
3. Parce que répondre vite et bien à chaque personne vaut mieux qu'être partout sans répondre nulle part.
4. Par exemple : utiliser une adresse courriel dédiée, ne pas publier l'adresse exacte trop tôt, ne pas laisser voir d'objets de valeur ni de documents personnels dans les photos.
5. À un courtier ou à un professionnel de la publicité, au notaire ou à l'avocat pour la portée juridique, à la municipalité pour l'affichage extérieur.
6. Pour savoir exactement ce que vous avez dit, corriger au besoin et répondre à une question sur son contenu.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site aide à comprendre leur rôle et à les joindre (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Votre municipalité — pour l'affichage extérieur et toute règle locale.
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment la vente d'un immeuble ; à lire avec un professionnel du droit.
• Dans cette collection : → livre E4 (La mise en marché) pour la mise en marché telle qu'un courtier la conduit, et → livre B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier) pour choisir un accompagnement.

Chapitre 6 — Recevoir des visiteurs en sécurité

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Faire visiter sa maison à des inconnus, c'est ouvrir sa porte à des personnes dont on ne sait presque rien. Les visiteurs peuvent n'être que des acheteurs curieux ou sérieux, mais cette possibilité ne dispense pas de prendre des précautions. Un courtier organise les visites et filtre les demandes. Sans lui, c'est à vous d'y penser, et il vaut mieux le faire avant que la première personne ne sonne à la porte.

Ce chapitre vous donne des consignes pratiques pour organiser les visites, protéger votre sécurité et vos biens, et noter ce que vous apprenez de chaque rencontre. Il ne contient aucune règle légale : il propose des habitudes de prudence, à adapter à votre situation. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Sylvain et Manon, qui reçoivent des visiteurs chez eux, et Aïcha, qui visite la maison d'un particulier qui la vend directement.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• organiser des visites sur rendez-vous, avec un déroulement clair du début à la fin ;
• prendre des précautions raisonnables pour votre sécurité et celle de vos biens ;
• adopter les bons réflexes si vous êtes acheteur et visitez la maison d'un particulier ;
• noter, après chaque visite, ce qui compte pour la suite ;
• poser aux visiteurs les questions qui vous aident à comprendre leur intérêt, sans les presser.

Pourquoi c'est important

La visite est le moment où une annonce devient une rencontre. C'est là que l'intérêt se précise, que les questions se posent et que l'acheteur se projette. Bien organisée, elle sert la vente. Mal organisée, elle fatigue le vendeur, déçoit le visiteur et expose à des risques évitables : objets perdus, rencontres désagréables, informations échangées trop vite.

Dans une transaction entre particuliers, le vendeur reçoit chez lui, seul ou avec un proche, des personnes qu'il n'a jamais vues. L'acheteur, de son côté, entre chez un inconnu. Les précautions de ce chapitre protègent les deux. Elles sont simples, et leur valeur tient à leur régularité : on les applique à chaque visite, sans exception.

6.1 Organiser les visites

Le principe : sur rendez-vous

Le réflexe de base est la visite sur rendez-vous. Une porte ouverte à tout venant expose à des visites non annoncées, difficiles à gérer et à surveiller. Un rendez-vous vous permet de préparer la propriété, d'être présent, de savoir qui vient, et de décider de la suite avec calme.

Dans votre annonce, indiquez comment prendre rendez-vous : un numéro dédié, une adresse courriel dédiée (→ chapitre 5), et les plages horaires que vous offrez. Précisez que les visites se font sur rendez-vous uniquement. Cela fixe les attentes dès le départ.

Filtrer les demandes avant de fixer un rendez-vous

Un premier échange par message vous renseigne déjà. Une personne qui écrit avec clarté, donne son nom, dit ce qui l'intéresse et propose des plages précises montre un intérêt réel. À l'inverse, un message vague, pressant ou centré sur des sujets sans rapport avec la propriété invite à la prudence. Posez deux ou trois questions simples avant de fixer le rendez-vous : quel est votre nom ? qu'est-ce qui vous intéresse dans la propriété ? avec qui comptez-vous venir ? La manière de répondre est elle-même une information.

Si vous préférez, proposez une première conversation par téléphone ou par message avant toute visite. Vous gardez ainsi la maîtrise du rythme, et vous évitez de déplacer des gens ou de vous mobiliser pour une demande qui n'était pas sérieuse.

Avant la visite : la préparation

Quelques gestes simples avant chaque visite.

• Confirmez le rendez-vous la veille ou le matin, par écrit ou par téléphone.
• Préparez la propriété : aérez, rangez, allumez les lumières, réglez la température.
• Préparez vos documents : fiche de la propriété, dossier d'informations à remettre aux personnes sérieuses (→ chapitre 4), registre des visites.
• Prévoyez qui sera présent. Idéalement, une deuxième personne vous accompagne ou se trouve à proximité.
• Informez un proche du lieu, de l'heure et du nom de la personne attendue.
• Rangez ce qui doit l'être (section 6.2).

L'ESSENTIEL — un rendez-vous, une personne connue, un proche prévenu

Trois habitudes qui changent beaucoup de choses : n'accepter que des visites sur rendez-vous, noter le nom de la personne qui vient, et prévenir quelqu'un de confiance de la visite.

Pendant la visite : un déroulement clair

Un déroulement simple aide tout le monde à se sentir à l'aise.

1. L'accueil. Saluez, présentez-vous, vérifiez l'identité de la personne (section 6.2), rappelez la durée prévue.
2. Le parcours. Montrez la propriété dans un ordre logique : entrée, pièces de vie, chambres, sous-sol, extérieur. Laissez les gens regarder, ouvrir des armoires dans les limites que vous avez fixées, poser des questions.
3. Les réponses. Répondez avec exactitude. Quand vous ne savez pas, dites « Je vérifierai et je vous reviendrai ». Ne devinez pas.
4. La conclusion. Remerciez, proposez de remettre la fiche de la propriété, indiquez comment vous joindre et ce qui se passe ensuite.
5. La fermeture. Raccompagnez la personne, vérifiez que rien n'a été laissé ou déplacé.

Évitez de parler trop vite de prix, de conditions ou de calendrier avec une personne qui visite pour la première fois. Ces sujets se traitent dans un autre temps (→ chapitre 7).

Visite seul ou accompagné

Le plus sûr est de ne jamais recevoir un inconnu entièrement seul. Si possible, faites-vous accompagner par un proche. Si ce n'est pas possible, convenez avec lui d'un moyen de vous joindre pendant la visite. Si vous êtes en couple, partagez les tâches : l'un accueille, l'autre reste en retrait.

Pour les visites de plusieurs personnes en même temps, prévoyez plus d'attention. Une personne peut vous distraire pendant que d'autres circulent. Convenez d'un partage de la surveillance des pièces.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon répartissent les rôles. Sylvain accueille les visiteurs et fait le parcours ; Manon reste dans une pièce à l'écart, d'où elle voit l'entrée, et prépare les fiches. Avant chaque visite, ils notent le nom de la personne attendue, et envoient un message à un proche de confiance avec l'heure et l'adresse. La première visite se passe bien, mais ils apprécient d'avoir un déroulement écrit à suivre quand l'émotion monte.

La durée et le nombre de visites

Fixez à l'avance une durée raisonnable pour chaque visite et tenez-vous-y. Prévoyez un battement entre deux rendez-vous : cela évite que deux groupes se croisent et vous laisse le temps de remettre la propriété en état. Une deuxième visite est possible pour une personne sérieusement intéressée, avec ses proches ou un professionnel. Notez-la au registre comme les autres.

6.2 Protéger sa sécurité et ses biens

L'identité des visiteurs

Avant de laisser entrer quelqu'un, assurez-vous de savoir qui il est.

• Demandez le nom au moment de la prise de rendez-vous, et notez-le.
• Vérifiez une pièce d'identité à l'arrivée, si cela vous met plus à l'aise. Présentez la démarche comme une habitude : « Pour la sécurité de tout le monde, je note le nom de chaque personne qui visite. »
• Demandez les coordonnées de la personne : numéro de téléphone, adresse courriel.
• Notez la présence de personnes qui accompagnent le visiteur.

Une personne sérieusement intéressée comprend ces démarches. Si quelqu'un refuse de s'identifier, c'est une information. Vous pouvez décliner la visite.

ATTENTION — fiez-vous à votre malaise

Si une demande vous paraît étrange (visite à une heure inhabituelle, insistance pour venir sans rendez-vous, questions sur vos habitudes plutôt que sur la propriété), ne passez pas outre. Une visite qui vous met mal à l'aise peut se refuser. En cas de danger immédiat, appelez les services d'urgence.

Les objets de valeur et les documents

Une visite est un moment où des inconnus circulent dans votre intimité. Prenez ces précautions.

• Rangez les objets de valeur : bijoux, argent, appareils électroniques, clés, médicaments, armes le cas échéant. Mettez-les hors de vue et, si possible, hors de la maison pendant la visite.
• Mettez à l'abri les documents personnels : courrier, relevés, papiers d'identité, ordinateurs. Un visiteur ne devrait pas voir votre adresse complète à côté de votre nom, ni vos données financières.
• Fermez à clé les pièces que vous ne souhaitez pas montrer, et prévenez-en le visiteur au départ si nécessaire.
• Sécurisez les médicaments et objets dangereux.
• Surveillez les animaux : confiez-les à un proche ou enfermez-les, selon ce qui convient à leur sécurité et à celle des visiteurs.

La circulation dans la propriété

Gardez toujours le visiteur à vue. Cela ne veut pas dire coller à ses talons, mais ne jamais le perdre de vue longtemps. Quelques réflexes :

• Faites passer le visiteur devant vous dans les escaliers, et restez derrière lui.
• Ne laissez pas un visiteur seul à l'étage ou au sous-sol.
• Si plusieurs personnes visitent, ne les laissez pas se séparer.
• Gardez la porte d'entrée déverrouillée de l'intérieur pour pouvoir sortir rapidement, et prévoyez un moyen de dégager l'accès.
• Prenez vos clés et votre téléphone avec vous.

Les mouvements après la visite

À la fin de la visite :

• raccompagnez la personne jusqu'à la porte ;
• vérifiez que rien n'a été déplacé ou laissé ;
• verrouillez la porte et faites un tour rapide des pièces ;
• notez toute observation inhabituelle.

Se protéger quand on est acheteur

Si vous visitez la maison d'un particulier, les précautions valent aussi pour vous.

• Prévenez un proche : adresse, heure, nom de la personne que vous rencontrez.
• Ne visitez pas seul, si possible, surtout une première fois.
• Gardez votre téléphone sur vous et chargé.
• Ne communiquez pas de renseignements financiers ou personnels qui ne sont pas nécessaires à ce stade.
• Ne versez aucune somme d'argent en visitant : une visite n'exige pas de paiement. Pour toute question sur un versement, consultez le notaire.
• Observez les lieux : issues, éclairage, accès. Fiez-vous à votre impression générale.

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha visite la maison d'un particulier qui la vend directement. Avant de s'y rendre, elle envoie à son conjoint l'adresse, l'heure et le nom de la personne qu'elle rencontre, et lui demande de lui téléphoner une demi-heure plus tard. Elle emporte son carnet pour noter ses observations. Le vendeur la reçoit avec sa conjointe. Elle note les noms des deux personnes, prend le temps de visiter avec calme, et ne parle ni de prix ni de financement ce jour-là.

QUI CONSULTER — pour les questions de sécurité et d'assurance

Votre assureur, pour savoir ce que votre contrat prévoit quand des visiteurs entrent chez vous et quels objets sont couverts. Un proche de confiance, pour la présence pendant les visites. Les services d'urgence, en cas de danger immédiat. Le notaire, pour toute question sur un versement ou un document remis à une personne que vous ne connaissez pas. Ce livre ne décrit pas la couverture de votre assurance.

6.3 Prendre des notes après chaque visite

Pourquoi noter

Au bout de quelques visites, on confond les personnes et les commentaires. Une note écrite juste après la rencontre garde ce que vous avez entendu et observé. Elle vous aide à comparer, à décider qui rappeler, à repérer les questions qui reviennent et à ajuster votre présentation. Elle sert aussi de mémoire si vous avez un doute plus tard.

Que noter ?

Utilisez une fiche simple, toujours la même, remplie dans l'heure qui suit la visite.

Limitez-vous aux faits et aux paroles. Évitez de noter des jugements sur la personne. Ces notes sont à usage personnel : gardez-les en lieu sûr, car elles contiennent des renseignements sur des tiers.

Utiliser les notes

Une fois quelques visites faites, relisez vos fiches ensemble. Cherchez les régularités :

• Quelles questions reviennent ? Si plusieurs personnes demandent la même chose, ajoutez la réponse à votre annonce ou à votre fiche (→ chapitre 5).
• Quels commentaires se répètent sur le prix, l'état, l'emplacement ? Si un point revient, il pèse dans la décision des acheteurs.
• Quelles personnes semblent sérieusement intéressées ? Elles méritent un suivi rapide et une réponse écrite.
• Quels engagements avez-vous pris de vérifier un point ? Faites-le, et écrivez la réponse.

ATTENTION — ne promettez rien que vous ne pouvez pas tenir

Quand on vous demande une information que vous n'avez pas, dites que vous la chercherez, puis faites-le. Une promesse vague laissée sans suite nuit à votre crédibilité. Une réponse inexacte donnée sur le moment peut créer des malentendus : en cas de doute, vérifiez d'abord dans votre dossier (→ chapitre 4).

Le suivi après la visite

Dans les jours qui suivent, un petit suivi fait bonne impression.

• Remerciez par un court message.
• Transmettez les informations promises : un document, une réponse à une question.
• Dites ce qui se passe ensuite : par exemple, que vous recevrez des offres jusqu'à une date que vous précisez, ou que la propriété reste disponible.
• Ne pressez pas. Une relance polie suffit, si la personne ne se manifeste pas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après chaque visite, Manon remplit une fiche dans l'heure. Au bout de la première fin de semaine, elle relit toutes les fiches et constate que plusieurs visiteurs ont posé la même question sur le chauffage. Elle ajoute la réponse, appuyée sur les factures du dossier, à la fiche de la propriété. Elle repère aussi deux personnes qui ont paru plus sérieuses et leur envoie un message de remerciement avec les documents promis.

6.4 Les questions à poser aux visiteurs

Pourquoi poser des questions

Poser des questions à un visiteur n'est pas l'interroger. Vous cherchez à comprendre son intérêt, son rythme et ses attentes, pour répondre à ses besoins et décider de la suite. Posées avec courtoisie, ces questions sont même appréciées : elles montrent que vous prenez la visite au sérieux.

Les questions utiles

Ne cherchez pas à toutes les poser lors de la première rencontre. Choisissez celles qui conviennent au moment et au ton de la conversation.

Sur son intérêt :

• Qu'est-ce qui vous a attiré dans l'annonce ?
• Qu'est-ce que vous cherchez dans une propriété ?
• Y a-t-il des éléments qui comptent beaucoup pour vous, ou qui vous freinent ?

Sur sa situation :

• Où en êtes-vous dans votre recherche ?
• Avez-vous d'autres propriétés en vue ?
• Avez-vous un calendrier pour déménager ?

Sur ses démarches :

• Avez-vous déjà fait des démarches pour votre financement ? (Ne demandez pas de détails ; la question sert à situer son avancement.)
• Comptez-vous revenir avec quelqu'un d'autre ou avec un professionnel ?

Sur la suite :

• Souhaitez-vous que je vous envoie des renseignements supplémentaires ?
• Quel moyen de communication préférez-vous ?

Ce qu'on ne demande pas

Respectez la vie privée du visiteur. Évitez les questions qui touchent à des sujets sans rapport avec la transaction : situation familiale détaillée, revenus, origine, croyances, état de santé. Elles sont inutiles et peuvent mettre mal à l'aise. Si le visiteur offre spontanément des renseignements, notez ce qui est utile à la transaction et laissez le reste de côté.

Pour les questions de financement, la bonne personne est le prêteur de la personne intéressée, non vous. Vous pouvez demander si un financement est en cours d'organisation ; vous n'avez pas à en connaître les détails.

QUI CONSULTER — si une question dépasse la visite

Le notaire ou l'avocat, si un visiteur vous demande de vous engager par écrit, de lui réserver la propriété ou de recevoir une somme d'argent. Le prêteur de la personne intéressée, pour toute question sur son financement. Un proche de confiance, pour les décisions que vous ne voulez pas prendre seul. Ne signez rien et ne recevez aucune somme lors d'une visite.

Quand une visite se passe mal

Il arrive qu'une visite ne se passe pas comme prévu : un visiteur insistant, une demande déplacée, un comportement qui vous met mal à l'aise. Quelques repères :

• Restez calme et poli. Vous pouvez mettre fin à la visite à tout moment : « Je vais devoir vous demander de partir. »
• Ne discutez pas ; raccompagnez la personne vers la sortie.
• Si vous craignez pour votre sécurité, appelez les services d'urgence.
• Notez ce qui s'est passé : date, heure, description, nom de la personne si vous le connaissez.
• Prévenez un proche, et adaptez vos précautions pour les visites suivantes.

Une visite difficile ne remet pas en cause toute votre démarche. Elle rappelle seulement pourquoi les précautions de ce chapitre existent.

Les erreurs qui coûtent cher

• Accepter des visites sans rendez-vous. Vous ne savez ni qui vient ni quand.
• Recevoir seul sans prévenir personne. Au minimum, informez un proche du lieu, de l'heure et du nom du visiteur.
• Laisser des objets de valeur ou des documents personnels à la vue. Rangez-les avant chaque visite.
• Laisser un visiteur seul dans une pièce. Gardez-le à vue, sans le suivre pas à pas.
• Parler de prix et de conditions dès la première visite. Ces sujets se traitent dans un autre temps.
• Ne rien noter. Après quelques visites, tout se confond.
• Promettre une information sans la fournir. Une promesse laissée sans suite nuit à votre crédibilité.
• Signer ou recevoir une somme lors d'une visite. Toute question de ce genre va au notaire ou à l'avocat.

À retenir

• Les visites se font sur rendez-vous, avec une personne identifiée et un proche prévenu.
• Préparez la propriété et vos documents, et suivez un déroulement clair : accueil, parcours, réponses, conclusion, fermeture.
• Rangez les objets de valeur et les documents personnels ; gardez le visiteur à vue.
• Acheteur, vous aussi prévenez un proche, évitez de visiter seul, et ne versez aucune somme lors d'une visite.
• Notez chaque visite sur une fiche identique, dans l'heure qui suit, et relisez-les ensemble.
• Posez des questions courtoises sur l'intérêt, la situation et la suite ; respectez la vie privée du visiteur.
• Vous pouvez mettre fin à une visite à tout moment ; en cas de danger, appelez les services d'urgence.

Votre plan d'action

1. Écrivez le déroulement de vos visites : accueil, parcours, réponses, conclusion, fermeture.
2. Choisissez les plages horaires et annoncez que les visites se font sur rendez-vous.
3. Désignez un proche que vous prévenez avant chaque visite.
4. Rangez les objets de valeur et les documents personnels avant la première visite.
5. Préparez la fiche de visite et le registre, et décidez où les garder.
6. Préparez la fiche de la propriété à remettre aux personnes sérieuses.
7. Relisez vos fiches après quelques visites et ajustez votre annonce en conséquence.
8. Renseignez-vous auprès de votre assureur sur ce que votre contrat prévoit en cas de visites.

Questions à poser

Aux visiteurs :

• Qu'est-ce qui vous a attiré dans l'annonce ?
• Où en êtes-vous dans votre recherche ?
• Souhaitez-vous des renseignements supplémentaires ?
• Quel moyen de communication préférez-vous ?

À votre assureur :

• Que prévoit mon contrat lorsque des visiteurs entrent chez moi ?
• Quels objets sont couverts, et lesquels ne le sont pas ?

Au notaire ou à l'avocat :

• Un visiteur me demande de lui réserver la propriété ou de recevoir une somme : que dois-je répondre ?

À vous-même :

• Qui ai-je prévenu de cette visite ?
• Qu'ai-je rangé ou mis à l'abri ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi organiser les visites sur rendez-vous ?
2. Citez trois précautions à prendre avant une visite.
3. Pourquoi garder le visiteur à vue sans le suivre pas à pas ?
4. Que faire si un visiteur refuse de s'identifier ?
5. Quelles précautions s'appliquent à l'acheteur qui visite chez un particulier ?
6. Que noter sur une fiche de visite, et pourquoi ?

Réponses

1. Pour savoir qui vient, préparer la propriété, être présent et décider de la suite avec calme.
2. Par exemple : confirmer le rendez-vous, préparer la propriété et les documents, prévoir une deuxième personne, prévenir un proche, ranger les objets de valeur.
3. Pour protéger vos biens et la sécurité de chacun, sans mettre le visiteur mal à l'aise.
4. Vous pouvez décliner la visite : le refus de s'identifier est une information.
5. Prévenir un proche, ne pas visiter seul si possible, garder son téléphone, ne pas donner de renseignements inutiles et ne verser aucune somme lors d'une visite.
6. La date, la personne, son intérêt, ses questions, vos réponses, vos engagements et la suite à donner, pour comparer les visites et ne rien oublier.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site aide à comprendre leur rôle et à les joindre, notamment pour toute question sur un document ou une somme d'argent.
• Votre assureur — pour connaître la couverture de votre contrat pendant les visites.
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment la vente d'un immeuble ; à lire avec un professionnel du droit.

Chapitre 7 — Négocier directement avec l'autre partie

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Négocier, c'est chercher un accord avec quelqu'un dont les intérêts ne sont pas tout à fait les vôtres. Dans une transaction avec un courtier, il peut porter vos messages, tempérer une réaction, proposer une formule. Sans lui, vous êtes face à face, ou plume contre plume, avec la personne qui vend ou qui achète. La discussion peut être très simple ou très tendue ; dans les deux cas, elle gagne à être préparée.

Ce chapitre vous donne des conseils pratiques : vous préparer, garder un ton factuel et respectueux, tout mettre par écrit et poser les bonnes questions avant de vous engager. Il ne contient aucun contenu de document, aucun effet juridique d'une offre : tout cela se demande au notaire ou à l'avocat avant de signer. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Aïcha, qui négocie directement avec le particulier dont elle veut acheter la maison, et Sylvain et Manon, qui reçoivent une proposition d'un acheteur potentiel.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer une négociation : vos objectifs, vos limites, vos priorités et vos solutions de rechange ;
• conduire la discussion de façon factuelle, respectueuse et ferme ;
• consigner par écrit chaque échange important, chaque proposition et chaque réponse ;
• reconnaître le moment où vous devez cesser de discuter et consulter un notaire ou un avocat ;
• poser les questions qui vous permettent de comprendre ce que vous êtes sur le point d'accepter.

Pourquoi c'est important

Une négociation mal préparée se décide à l'énergie ou à la fatigue : celui qui tient le plus longtemps, ou qui a le plus peur de perdre l'occasion, cède. Une négociation bien préparée repose sur des raisons : vous savez ce que vous voulez, ce que vous pouvez accepter, ce qui est secondaire, et vous pouvez l'exprimer calmement.

Dans une transaction entre particuliers, la relation compte aussi. Vous pouvez avoir à vous revoir : voisins, famille, même quartier. Une discussion respectueuse protège cette relation, quel que soit le résultat. Et la trace écrite protège les deux parties contre les malentendus, en particulier quand les émotions montent.

7.1 Se préparer à la discussion

Savoir ce que l'on veut

Avant de discuter, répondez par écrit à quelques questions simples. Elles vous évitent d'improviser sous pression.

• Qu'est-ce que je souhaite obtenir, en un mot ? (le prix ? la rapidité ? la certitude ? des conditions précises ?)
• Quels sont mes objectifs principaux, et dans quel ordre d'importance ?
• Qu'est-ce que je suis prêt à accorder ? En échange de quoi ?
• Qu'est-ce que je ne peux pas accepter ?
• Quelle est ma solution de rechange si l'accord n'est pas possible ?

La dernière question est la plus précieuse. Une négociation où l'on n'a aucune autre option est une négociation où l'on cède. Savoir que vous pouvez poursuivre votre recherche, ou garder votre propriété, vous place dans une position plus sereine.

DÉFINITION — solution de rechange

Ce que vous feriez si l'accord n'avait pas lieu : continuer à chercher une autre propriété, garder la vôtre, attendre une autre offre. Connaître sa solution de rechange permet de dire non sans peur.

Connaître l'autre partie

Mettez-vous à la place de la personne en face. Posez-vous les mêmes questions à son sujet : que veut-elle ? Qu'est-ce qui la presse ? Qu'est-ce qui lui importe ? Vous ne le savez qu'en partie, mais l'exercice vous aide à repérer des terrains d'entente.

Une personne qui vend peut tenir à une date de remise des clés, à un acheteur qui ne fera pas tout démolir, ou à un prix qui rend le départ possible. Une personne qui achète peut tenir à des délais précis, à la possibilité de faire inspecter, à un bon état à la livraison. Ces préoccupations ne sont pas toutes à l'argent. Les connaître vous donne de la monnaie d'échange au-delà du prix.

Séparer les enjeux

Une négociation immobilière touche plusieurs sujets à la fois. Les séparer aide à discuter calmement.

• Le prix. Le montant proposé et la façon de le présenter.
• Les dates. Le moment de la signature, de la remise des clés.
• Les conditions. Ce qui doit se passer avant que l'accord soit définitif : vérifications, inspection, financement.
• Ce qui reste ou part avec la propriété. Appareils, rideaux, luminaires, objets laissés sur place.
• Les frais. Qui paie quoi (→ chapitre 9).

Les conditions et leur portée juridique se discutent avec le notaire ou l'avocat avant d'être acceptées. Ce livre ne dit pas ce qu'une condition produit, ni quelles conditions sont possibles ou utiles dans votre cas.

QUI CONSULTER — avant de négocier des conditions

Le notaire ou l'avocat, pour comprendre ce que veut dire chaque condition envisagée et ce qui se passe si elle ne se réalise pas. Le prêteur, pour tout ce qui touche au financement. L'inspecteur en bâtiment, pour savoir ce qu'une inspection permet de vérifier et dans quel délai. Posez ces questions avant la discussion, pas pendant.

Préparer vos arguments

Appuyez-vous sur des faits : les comparables que vous avez rassemblés (→ chapitre 3), le dossier de l'immeuble (→ chapitre 4), les observations de visite (→ chapitre 6), le rapport d'un inspecteur ou d'un évaluateur le cas échéant. Un argument factuel se discute ; une impression se heurte à une autre impression.

Écrivez quelques phrases clés, simples et courtes, que vous pourrez dire sans vous embrouiller : « Je souhaite que nous parlions d'abord du prix, puis des dates. » « Ce point est important pour moi, pouvez-vous m'expliquer le vôtre ? » « Je préfère y réfléchir et vous répondre demain. »

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha prépare sa première discussion avec le vendeur d'une maison. Elle écrit ses trois objectifs : un prix qui entre dans son budget, une inspection avant de s'engager, une date de prise de possession compatible avec son déménagement. Elle écrit aussi sa solution de rechange : continuer à visiter d'autres propriétés. Enfin, elle note trois questions à poser au vendeur pour comprendre ses priorités à lui.

Choisir le moment et le lieu

La discussion n'a pas à se tenir à chaud, après une visite, quand l'émotion est vive. Proposez de vous revoir ou de vous écrire après un temps de réflexion. Choisissez un lieu neutre ou un moyen qui laisse une trace : courriel, message écrit. Une discussion importante n'a pas besoin d'être menée au téléphone sur le pas de la porte.

Si vous êtes plusieurs (couple, associés), mettez-vous d'accord à l'avance sur qui parle et sur ce que vous pouvez accepter. Une personne seule qui décide sans l'autre peut créer un désaccord au sein du couple ou entre associés.

7.2 Rester factuel et respectueux

Le ton

Le ton d'une négociation se règle sur quelques principes simples.

• Parlez de la propriété et des faits, pas de la personne. « Cette cuisine demande des rénovations » plutôt que « vous avez négligé votre maison ».
• Écoutez avant de répondre. Reformulez ce que vous avez entendu : « Si je comprends bien, ce qui compte pour vous, c'est… ».
• Posez des questions ouvertes. « Qu'est-ce qui vous fait choisir cette date ? » plutôt que « Pourquoi cette date ? ».
• Exprimez vos besoins. « J'ai besoin de pouvoir faire inspecter » est plus fort que « Vous devez accepter l'inspection ».
• Restez courtois, même si l'autre ne l'est pas. Une réponse froide, brève et polie vaut mieux qu'une réplique.

L'ESSENTIEL — ferme sur les faits, doux sur le ton

Vous pouvez tenir une position sans durcir le ton. Répétez calmement votre point, expliquez-le, offrez une alternative. Un ton posé fait passer le message sans fermer la porte.

Les pressions à reconnaître

Certaines pressions visent à vous faire décider vite. Repérez-les.

• L'urgence annoncée. « J'ai une autre offre ce soir. » L'affirmation peut être vraie ou non. Demandez le temps de réfléchir, et vérifiez ce que vous pouvez.
• La flatterie ou la culpabilité. « On s'entend si bien, ce serait dommage de tout compliquer. » Votre relation ne justifie pas un engagement sans vérification.
• La minimisation. « Ne vous inquiétez pas de ce détail, c'est normal. » Si un point vous préoccupe, demandez par écrit ce qu'il en est.
• Le fait accompli. « J'ai déjà dit à mes amis que c'était vendu. » Ne vous croyez ni lié ni délié par ce que d'autres annoncent : demandez au notaire ce qui engage vraiment.
• La pression du groupe. Un proche qui insiste pour que vous acceptiez. Remerciez-le de son avis, puis décidez à votre rythme.

Face à une pression, une phrase tient lieu de bouclier : « Je vous donne ma réponse dès que j'ai consulté mon notaire. » Elle est polie, elle est factuelle, elle vous donne le temps.

ATTENTION — ne décidez pas sous la pression

Un accord conclu à la hâte, dans l'émotion ou la fatigue, laisse moins de place à la vérification qu'un accord réfléchi. Une personne de bonne foi comprend qu'on veuille vérifier. Si l'autre partie refuse tout délai de réflexion, c'est un signal qui mérite votre attention.

Dire non, ou « pas maintenant »

Refuser peut sembler difficile. Quelques formules aident.

• « Ce n'est pas possible pour moi, mais voici ce que je peux faire. »
• « Je comprends votre position. Je ne peux pas aller plus loin sur ce point. »
• « J'ai besoin de plus de temps pour répondre. »
• « Je préfère ne pas décider aujourd'hui. Je vous réponds d'ici demain. »

Un refus clair et poli vaut mieux qu'un accord forcé. Il garde ouverte la possibilité d'un autre arrangement.

Quand la tension monte

Si la discussion devient tendue, vous pouvez la mettre en pause : « Nous sommes tous les deux fatigués. Reprenons demain. » Une pause évite des mots regrettés. Si les échanges deviennent hostiles ou menaçants, mettez fin à la conversation et notez ce qui s'est passé. Si vous craignez pour votre sécurité, appelez les services d'urgence. Si la situation dégénère en désaccord sur ce qui a été convenu, consultez un avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon reçoivent la visite d'un acheteur potentiel qui leur propose un montant nettement inférieur à leur prix de départ et ajoute qu'il a « d'autres propriétés en vue » et qu'il faut décider ce soir. Manon prend la parole : « Merci de votre intérêt. Nous préférons y réfléchir et nous vous répondrons demain par écrit. » Sylvain note les points soulevés. Le lendemain, ils répondent par courriel en reprenant calmement leurs raisons et en proposant de discuter de deux points précis.

7.3 Tout mettre par écrit

Pourquoi écrire

La parole s'envole. Deux personnes de bonne foi peuvent se souvenir différemment d'un échange. Un écrit fixe ce qui a été dit, protège les deux parties et permet de relire calmement. Cela vaut à toutes les étapes : propositions, réponses, rendez-vous, engagements de vérifier, remise de documents.

Mettre par écrit ne rend pas la discussion froide. Cela la rend claire. Un courriel poli et précis peut être plus chaleureux que ce qu'on dirait au téléphone sous le coup de l'émotion.

Que consigner ?

• Chaque proposition, avec sa date et sa forme : prix, dates, conditions, objets inclus ou exclus.
• Chaque réponse, y compris les refus et les demandes de temps.
• Chaque engagement de vérifier une information, avec la date prévue.
• Chaque document remis ou reçu, avec la date et la personne.
• Chaque rendez-vous, avec son objet et ses suites.
• Chaque appel téléphonique important, résumé par écrit le jour même.

Comment écrire

Quelques habitudes simples.

1. Un sujet par message. Évitez de mélanger prix, dates et conditions dans un long texte.
2. Des phrases courtes et factuelles. Pas de ton agressif, pas d'ironie.
3. Un résumé en fin de message : « Pour confirmer, voici ce dont nous avons discuté : … »
4. Une demande de confirmation : « Pouvez-vous me confirmer que c'est bien votre compréhension ? »
5. Une conservation soignée : gardez tous les messages, dans un dossier dédié, avec une sauvegarde.

DÉFINITION — trace écrite

Tout écrit daté qui rapporte ce qui a été dit ou convenu : courriel, message, lettre, compte rendu. Elle sert à se rappeler, à clarifier et à éviter les malentendus. Sa valeur juridique, le cas échéant, se demande au notaire ou à l'avocat.

Un échange verbal se confirme par écrit

Après une rencontre ou un appel important, envoyez un court message qui résume : « Suite à notre conversation d'aujourd'hui, je comprends que… Merci de me confirmer ou de me corriger. » Si l'autre partie corrige, vous avez gagné une clarification ; si elle ne répond pas, vous avez au moins une trace de votre compréhension.

Une offre, un accord : attention aux mots

Les termes « offre », « promesse », « entente », « engagement » peuvent avoir un sens précis en droit, que ce livre ne détaille pas. Dans vos échanges, demandez au notaire ou à l'avocat comment qualifier ce que vous écrivez. Si l'autre partie emploie ces termes, demandez-lui ce qu'elle veut dire.

Surtout, ne signez et n'acceptez aucun document que vous n'avez pas fait relire par un notaire ou un avocat. Ce qu'un écrit engage, ce que signifie la signature, ce qu'il faut inclure pour que l'accord soit complet : ce sont des questions de droit, que ce livre ne tranche pas.

QUI CONSULTER — avant d'écrire une proposition ou d'accepter un texte

Le notaire, pour savoir comment formuler une proposition ou une acceptation, et ce qu'un écrit signifie. L'avocat, pour une situation précise ou un désaccord sur ce qui a été convenu. Le prêteur, si la proposition dépend d'un financement. Faites relire tout texte avant de l'envoyer ou de le signer. Pour comprendre le rôle d'un courtier dans ce travail, → livre B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier).

Garder une chronologie

Tenez un document unique où vous résumez l'évolution de la discussion : une ligne par échange, avec la date, l'objet et ce qui a été dit ou convenu. Cette chronologie vous donne une vue d'ensemble, vous aide à repérer les contradictions, et vous sert de base pour vos conversations avec le notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha tient une chronologie de ses échanges avec le vendeur. Après une première rencontre, elle lui envoie un courriel qui remercie de l'accueil, résume les trois sujets abordés (l'état du toit, la date de remise des clés et l'inspection) et demande : « Pouvez-vous me confirmer que c'est bien votre compréhension ? » Le vendeur répond en corrigeant un point. Elle inscrit la correction à sa chronologie. Aucune proposition n'est encore signée.

7.4 Les questions à poser avant de s'engager

Avant d'accepter quoi que ce soit

Il arrive un moment où il faut passer de la discussion à l'engagement. Avant de franchir ce pas, arrêtez-vous et posez-vous des questions. Elles sont plus utiles encore si vous les écrivez.

À vous-même :

• Ai-je bien compris tout ce qui m'est proposé ?
• Est-ce que cela correspond à mes objectifs, à mes limites, à ma solution de rechange ?
• Y a-t-il un point que j'accepte pour éviter un conflit, plutôt que parce qu'il me convient ?
• Qu'est-ce qui me gêne encore, et ai-je posé la question ?
• Ai-je consulté les personnes qu'il fallait consulter ?

À l'autre partie :

• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce que vous proposez ?
• Y a-t-il des éléments que nous n'avons pas encore abordés ?
• Quel délai me laissez-vous pour répondre ?
• Qui d'autre doit donner son accord de votre côté ?

Au notaire ou à l'avocat :

• Que signifie exactement ce que l'on me propose de signer ?
• Quelles conséquences si l'une des conditions ne se réalise pas ?
• Y a-t-il des points qui manquent ou qui sont à préciser ?
• Que dois-je vérifier avant de signer ?

Le moment de consulter

Consultez le notaire ou l'avocat avant d'accepter ou d'envoyer une proposition écrite, non après. Une fois l'accord donné ou le texte signé, vos options peuvent se réduire. Prévoyez donc le temps d'une consultation dans votre calendrier de négociation, et dites à l'autre partie que vous la ferez.

Apportez au rendez-vous : votre chronologie, la proposition ou le texte à relire, vos objectifs et vos questions. Demandez ce que couvre la consultation, ce qu'elle coûte et quel délai prévoir (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente, pour le rôle du notaire dans une vente).

Quand cesser de discuter

Mettez fin à la discussion, ou suspendez-la, dans les situations suivantes :

• l'autre partie refuse que vous consultiez un professionnel ;
• vous sentez que vous cédez sans comprendre ;
• les échanges deviennent hostiles ;
• un point essentiel reste flou malgré vos demandes ;
• vous êtes épuisé et sur le point de décider par fatigue.

Dans chacun de ces cas, une phrase suffit : « Je dois consulter mon notaire et je vous reviens. » Puis faites-le.

CÔTÉ COURTIER — ce qu'un courtier fait dans la négociation

Un courtier qui accompagne une partie peut transmettre les propositions, conseiller sur la stratégie et aider à formuler les textes, selon ce qui est convenu avec lui. Sans courtier, ces tâches vous reviennent, ou vous les confiez ponctuellement à un professionnel. Si vous envisagez un accompagnement limité à la négociation, demandez au courtier ce qu'il offre et comment il le facture.

Les erreurs qui coûtent cher

• Négocier sans avoir écrit ses objectifs et sa solution de rechange. On cède plus facilement quand on n'a pas d'autre option.
• Décider à chaud. Une visite chargée d'émotion n'est pas le moment pour s'engager.
• Se laisser presser par une urgence non vérifiée. « Il y a une autre offre ce soir » peut être vrai ou non ; demandez du temps.
• Mélanger tous les sujets. Prix, dates, conditions et objets laissés sur place se discutent un par un.
• Compter sur la parole seule. Ce qui n'est pas écrit se déforme.
• Qualifier ce qu'on écrit (« offre ferme », « accord ») sans savoir ce que ces mots veulent dire en droit.
• Signer sans faire relire. Le notaire ou l'avocat se consulte avant, pas après.
• Céder pour éviter le conflit. Un refus poli est préférable à un accord que vous regretterez.

À retenir

• Préparez vos objectifs, vos limites, vos priorités et votre solution de rechange avant de discuter.
• Séparez les enjeux : prix, dates, conditions, objets laissés sur place, frais.
• Restez factuel et courtois ; reconnaissez les pressions et prenez le temps de réfléchir.
• Mettez par écrit chaque proposition, chaque réponse, chaque engagement, et tenez une chronologie.
• Demandez au notaire comment qualifier vos écrits (offre, accord, engagement) et ne signez rien sans l'avoir fait relire.
• Les conséquences d'une condition ou d'un écrit se demandent au notaire ou à l'avocat avant de s'engager.
• Une pause, un refus poli et un délai de réflexion sont des outils légitimes.

Votre plan d'action

1. Écrivez vos objectifs, vos limites, vos priorités et votre solution de rechange.
2. Imaginez ceux de l'autre partie et notez les terrains d'entente possibles.
3. Rassemblez vos arguments factuels : comparables, dossier de l'immeuble, rapports.
4. Convenez avec votre entourage de qui parle et de ce que vous pouvez accepter.
5. Choisissez un moyen qui laisse une trace (courriel, message écrit) pour les échanges importants.
6. Créez votre chronologie et mettez-la à jour après chaque échange.
7. Prenez rendez-vous avec le notaire ou l'avocat avant d'accepter ou d'envoyer une proposition.
8. Utilisez vos phrases de pause quand la pression monte.

Questions à poser

À l'autre partie :

• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce que vous proposez ?
• Quel délai me laissez-vous pour répondre ?
• Qui d'autre doit donner son accord de votre côté ?
• Qu'est-ce qui compte le plus pour vous dans cet accord ?

Au notaire ou à l'avocat :

• Que signifie exactement ce que l'on me propose de signer ?
• Quelles conséquences si une condition ne se réalise pas ?
• Quels points manquent ou sont à préciser ?
• Que dois-je vérifier avant de signer ?

Au prêteur :

• Mon financement est-il compatible avec les conditions envisagées ?

À vous-même :

• Ai-je compris ? Est-ce conforme à mes limites ? Ai-je consulté ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'une solution de rechange, et pourquoi est-elle utile ?
2. Quels enjeux faut-il séparer dans une négociation immobilière ?
3. Citez deux pressions à reconnaître et une phrase pour y répondre.
4. Pourquoi tout mettre par écrit ?
5. Pourquoi demander conseil avant de qualifier ce que vous écrivez (« offre ferme », « accord ») ?
6. À quel moment consulter le notaire ou l'avocat ?

Réponses

1. Ce que vous feriez si l'accord n'avait pas lieu. Elle permet de dire non sans peur et de négocier plus sereinement.
2. Le prix, les dates, les conditions, ce qui reste ou part avec la propriété, et les frais.
3. Par exemple l'urgence annoncée ou le fait accompli ; une phrase : « Je vous donne ma réponse dès que j'ai consulté mon notaire. »
4. Parce qu'un écrit fixe ce qui a été dit, protège les deux parties et permet de relire calmement.
5. Parce que ces mots peuvent avoir un sens précis en droit, qui ne se devine pas ; on demande au notaire ou à l'avocat ce qu'ils signifient.
6. Avant d'accepter ou d'envoyer une proposition écrite, et avant toute signature.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site aide à comprendre leur rôle et à les joindre (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment les contrats et la vente d'un immeuble ; à lire avec un professionnel du droit.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).
• Dans cette collection : → livre B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier) si vous envisagez de vous faire accompagner pour la négociation.

Chapitre 8 — Les documents de la transaction : qui les prépare

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Entre l'idée de vendre ou d'acheter et la remise des clés, des documents s'accumulent : certains décrivent l'immeuble, d'autres consignent ce sur quoi les parties s'entendent, d'autres encore concluent la transaction. Quand un courtier accompagne une partie, il aide à remplir ou à faire remplir une partie de ces documents. Sans lui, la question se pose : qui les prépare, qui les relit, et à qui les montrer avant de signer ?

Ce chapitre présente, en termes généraux, les types de documents que l'on rencontre, les professionnels à qui demander de les préparer ou de les relire, et la règle de prudence qui vaut avant toute signature : ne pas signer ce qu'on ne comprend pas. Il ne décrit le contenu d'aucun document, aucune clause, aucun formulaire : ce travail revient au notaire et à l'avocat. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Aïcha, qui achète directement d'un particulier, et Bertrand, qui a commencé seul puis hésite à faire appel à un professionnel.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les grandes familles de documents d'une transaction et situer chacune dans le parcours ;
• savoir à qui demander de préparer un document, ou de relire celui qu'on vous propose ;
• adopter une méthode de lecture prudente avant de signer ;
• repérer les situations où il faut s'arrêter et consulter ;
• préparer les questions à poser au notaire ou à l'avocat.

Pourquoi c'est important

Un document signé peut avoir des conséquences durables, dont seul un professionnel du droit peut dire la portée. Or un particulier qui transige sans courtier n'a pas toujours l'habitude de lire ces textes, ni de savoir ce qu'ils signifient. Un mot, un délai, une condition mal comprise peuvent changer la portée d'une entente. Ce n'est pas une question d'intelligence : c'est une question de familiarité avec un langage qui n'est pas celui de la vie courante.

Dans ce domaine, faire relire est la meilleure précaution. Elle ne vous prive d'aucune liberté : au contraire, elle vous permet de signer en sachant ce que vous signez. Et elle protège aussi l'autre partie, qui veut, elle aussi, un accord clair.

8.1 Les documents que l'on rencontre

Trois grandes familles

Pour s'y retrouver, il est utile de répartir les documents d'une transaction en trois familles. Cette répartition est un repère pratique ; elle ne remplace pas la liste que vous donnera le notaire.

• Les documents qui décrivent l'immeuble. Titre de propriété, certificat de localisation, comptes de taxes, factures de travaux, rapport d'inspection (→ chapitre 4).
• Les documents qui consignent l'entente. Ils fixent par écrit ce sur quoi les parties s'entendent avant la conclusion : par exemple une promesse d'achat, des déclarations, une modification.
• Les documents qui concluent la transaction. Principalement l'acte de vente, signé chez le notaire, et les documents qui l'accompagnent.

DÉFINITION — promesse d'achat

Le document par lequel une personne écrit qu'elle souhaite acheter un immeuble à certaines conditions. On la désigne parfois autrement selon les cas. Ce qu'elle produit, ce qu'elle doit contenir et ce qui se passe quand l'autre partie l'accepte ou la refuse se demandent au notaire ou à l'avocat avant de l'écrire ou de la signer.

DÉFINITION — acte de vente

Le document signé devant un notaire, par lequel la vente est conclue. Il est préparé par le notaire à partir des renseignements que les parties lui fournissent. Pour son rôle précis, → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Les déclarations sur l'immeuble

Dans une transaction, on voit apparaître des documents où une partie décrit ce qu'elle sait de l'immeuble : son état, son historique, ses particularités. Ces documents ont une grande importance pour l'autre partie, parce qu'ils décrivent ce qu'elle ne peut pas voir elle-même.

Ce livre ne dit pas ce qu'un vendeur doit y inscrire, ni ce qu'un acheteur peut en tirer. Il vous donne une règle de prudence : si vous devez remplir un tel document, appuyez chaque réponse sur une pièce de votre dossier (→ chapitre 4) ; si vous n'êtes pas sûr, dites-le plutôt que de deviner, et demandez au notaire comment présenter ce que vous ne savez pas. Si vous le recevez en tant qu'acheteur, lisez-le en entier, comparez-le à ce que vous avez vu et à ce que révèle l'inspection, et posez par écrit vos questions.

ATTENTION — ne devinez pas, ne minimisez pas

Quand on remplit un document qui décrit l'immeuble, la tentation est de répondre à la légère ou de simplifier. Demandez-vous plutôt : puis-je le prouver ? ai-je un doute ? Un doute se déclare au professionnel qui prépare ou relit le document. Ce que vous êtes tenu de dire, et comment, est une question pour le notaire ou l'avocat.

Les documents d'accompagnement

Autour de ces documents principaux gravitent des pièces qui les complètent.

• Le rapport d'inspection, remis à l'acheteur qui a fait inspecter (→ chapitre 9).
• Les preuves de financement, que l'acheteur fournit à son prêteur et à son notaire.
• Les relevés de comptes à ajuster entre les parties : taxes, services, et autres sommes à régler au moment de la clôture.
• Les quittances ou preuves de paiement pour des dettes liées à l'immeuble.
• Les procurations ou autorisations, lorsqu'une personne agit pour une autre.

Pour chacun, la même démarche : demandez au notaire s'il est nécessaire dans votre cas, qui le prépare et à quel moment.

Les documents préparés par d'autres

Il arrive que l'autre partie vous remette un texte qu'elle a préparé ou trouvé. Elle peut l'avoir rédigé elle-même, l'avoir obtenu d'un modèle en circulation, ou l'avoir fait préparer par un professionnel. Peu importe l'origine : un texte reçu se traite comme un texte que vous auriez rédigé. Vous le lisez, vous le faites relire, vous posez des questions. Le fait qu'un document paraisse officiel ou qu'il soit largement répandu ne vous dispense pas de comprendre ce qu'il dit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha et le vendeur s'entendent sur l'essentiel et se demandent qui va préparer le document qui consigne leur accord. Le vendeur propose un texte qu'il a trouvé. Aïcha le remercie, le lit en entier, note ses questions et lui répond qu'elle va le faire relire par son notaire avant toute discussion de contenu. Le vendeur accepte ; il ajoute qu'il consultera aussi son propre notaire.

Un mot sur les documents types

Il existe des documents types, utilisés par des professionnels. Ce livre n'en décrit aucun, ne nomme pas leurs sections et ne dit pas quand ils conviennent. Si l'on vous propose d'en utiliser un, demandez à la personne qui le propose ce qu'il contient, qui a le droit de l'utiliser et dans quelles conditions, puis consultez le notaire ou l'avocat. Un document type est un point de départ, non une garantie qu'il convient à votre situation.

8.2 À qui demander de les préparer ou de les relire

Le notaire

Le notaire est le professionnel que l'on consulte pour la préparation des documents qui concluent une transaction immobilière, et qui peut aussi relire ceux qui la préparent. Chez un notaire, vous pouvez poser, avant de signer, les questions qui vous préoccupent. La Chambre des notaires du Québec est l'organisme qui regroupe les notaires ; vous pouvez la consulter pour vérifier le rôle d'un notaire ou pour vous renseigner sur la profession.

Pour tirer le meilleur de la consultation, prévoyez :

• de le consulter tôt, avant de négocier des conditions ou de signer quoi que ce soit ;
• d'apporter votre dossier et le texte à relire (→ chapitre 4) ;
• de préparer vos questions par écrit (section 8.4) ;
• de demander ce que couvre son intervention, ce qu'elle coûte et quel délai prévoir.

QUI CONSULTER — pour préparer ou relire un document de la transaction

Le notaire, pour la préparation de l'acte, pour la relecture de ce qui précède et pour toute question sur la portée d'un texte. L'avocat, pour une situation précise, un désaccord ou une question que le notaire ne traite pas. Le prêteur, pour les documents liés au financement. Demandez à chacun : que me recommandez-vous de lire avec attention ? que se passera-t-il si je ne signe pas ?

L'avocat

L'avocat est le professionnel à consulter pour obtenir un conseil sur une situation précise, pour un désaccord ou pour un document qui sort de l'ordinaire. Il peut aussi relire un texte et expliquer ce qu'il signifie. Demandez-lui comment il facture une consultation, par exemple à l'heure ou à forfait, et quel délai il prévoit.

La différence entre notaire et avocat, et le moment de consulter l'un ou l'autre, se précisent en posant la question aux deux : dans ma situation, qui est le mieux placé pour m'aider, et pourquoi ? Cet échange a lui-même de la valeur.

Le courtier, pour un service limité

Si vous décidez de vous faire accompagner pour une partie du parcours, un courtier peut offrir de remplir certains documents avec vous ou de vous les expliquer. Demandez-lui ce qu'il offre exactement, comment son rôle se distingue de celui du notaire, et comment il facture (→ livre B3, Choisir, engager et encadrer un courtier). Ce livre ne décrit pas ce qu'un courtier peut ou ne peut pas faire.

Le prêteur

Si l'acheteur emprunte, le prêteur a ses propres documents et ses propres exigences. Ils sont distincts de ceux de la transaction, mais l'un influence l'autre. Demandez au prêteur la liste de ce qu'il demande, les délais, et les moments où vous devrez lui remettre des pièces. Coordonnez ces demandes avec celles du notaire : une information remise à l'un doit aussi parvenir à l'autre.

Quand deux personnes consultent chacune leur professionnel

Chacune des parties peut consulter son propre notaire ou avocat. Cela n'a rien d'hostile : une communication claire entre les deux professionnels facilite la suite. Demandez à votre professionnel s'il est à l'aise de collaborer avec celui de l'autre partie, et comment la coordination se déroulera. Ce livre ne dit pas comment les rôles se partagent ; c'est une question à poser au notaire ou à l'avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bertrand a commencé seul. Une personne intéressée lui remet un texte qu'elle a rédigé elle-même et lui demande de le signer rapidement. Bertrand répond poliment qu'il le fera relire avant de répondre. Il téléphone à un notaire, qui lui indique les renseignements à rassembler et lui propose un rendez-vous. Il envoie ensuite à l'autre personne un message pour l'informer du délai de réponse qu'il prévoit.

Choisir un professionnel et comprendre ses frais

Avant de mandater un notaire ou un avocat, posez-lui les questions suivantes et notez les réponses.

• Que comprend votre service, et que ne comprend-il pas ?
• Comment vos honoraires sont-ils établis ? Y a-t-il d'autres frais à prévoir ?
• Dans quel délai pouvez-vous me recevoir et me répondre ?
• Pouvez-vous relire un texte avant que je décide de m'engager ?
• Que dois-je apporter à la première rencontre ?
• Comment communiquons-nous entre les rendez-vous ?

Le tarif et la portée du service se demandent à l'avance et par écrit. Un professionnel sérieux répond volontiers à ces questions.

8.3 Ne pas signer ce qu'on ne comprend pas

La règle de base

Une règle simple vaut pour tout le chapitre : ne signez pas un document que vous ne comprenez pas. Elle s'applique à tous les textes, de la plus petite entente à l'acte final, et à toutes les circonstances, y compris quand on vous presse ou qu'on vous assure que « c'est une formalité ».

Comprendre un document, ce n'est pas seulement lire chaque mot. C'est savoir ce qu'il vous demande de faire ou de ne pas faire, ce qu'il demande à l'autre, ce qui se passe si une condition n'est pas remplie, et ce qui reste ouvert. Ces questions juridiques ne se résolvent pas par une lecture rapide.

Une méthode de lecture en cinq temps

1. Lisez une première fois sans stylo, pour le sens général.
2. Relisez en soulignant ce qui est flou, ce qui vous surprend, ce qui vous semble absent.
3. Résumez chaque section en une phrase de vos propres mots. Si vous n'y arrivez pas, la section n'est pas comprise.
4. Écrivez vos questions, section par section, avec le numéro de page.
5. Faites relire par le notaire ou l'avocat, et reprenez vos questions avec lui.

Tenez ce document de travail, avec vos annotations, à jour : il vous servira de mémoire.

L'ESSENTIEL — « je comprends » veut dire « je peux l'expliquer »

Si vous ne pouvez pas expliquer une section à quelqu'un d'autre avec vos propres mots, vous ne l'avez pas encore comprise. Dans ce cas, posez la question avant de signer.

Les signaux qui commandent de s'arrêter

Quelques situations appellent une pause.

• On vous presse de signer sans vous laisser le temps de lire ou de consulter.
• On vous dit de ne pas vous inquiéter d'un passage que vous ne comprenez pas.
• Un espace est laissé en blanc dans le texte à signer. Un document incomplet n'est pas prêt à être signé.
• Le texte diffère de ce dont vous aviez convenu, même légèrement.
• Vous ne comprenez pas un terme, et la personne qui vous remet le document ne sait pas l'expliquer.
• Une personne qui devrait signer est absente ou ne peut pas lire le texte.
• On vous demande de payer une somme avant que vous ayez compris à quoi elle correspond.

Dans chacun de ces cas, la réponse est la même : « Je vous reviens après avoir consulté mon notaire. »

ATTENTION — ne signez jamais un texte incomplet

Un espace laissé en blanc, une section « à compléter plus tard », une page manquante : ces absences peuvent changer le sens d'un document. Demandez que le texte soit complet avant de signer, et faites-le relire ainsi.

Ce que vous gardez après la signature

Après toute signature, demandez et conservez une copie complète du texte signé. Notez la date, les personnes présentes et les documents annexés. Classez le tout dans votre dossier (→ chapitre 4) et dans votre chronologie (→ chapitre 7). Si des questions se posent plus tard, vous aurez de quoi vous référer.

Quand l'autre partie refuse que vous consultiez

Un refus de laisser consulter un notaire ou un avocat est un signal qui mérite votre attention. Vous n'avez pas à vous justifier longuement : un professionnel relit, c'est son rôle, et un accord de bonne foi n'a rien à craindre d'une relecture. Si l'autre partie persiste à refuser tout délai, interrogez-vous sur ce qui motive cette insistance, et consultez avant d'aller plus loin.

QUI CONSULTER — si vous hésitez sur un document

Le notaire, en premier lieu, pour les documents de la transaction. L'avocat, si la situation est particulière ou conflictuelle. Un proche de confiance, pour relire avec vous les parties qui vous paraissent obscures, sans lui demander d'interpréter le droit. Ce livre ne décrit le contenu d'aucun document ; il vous aide à bien poser vos questions.

8.4 Les questions à poser au notaire ou à l'avocat

Questions générales sur le processus

• À quel moment dois-je vous consulter dans une transaction entre particuliers ?
• Quels documents dois-je rassembler avant le premier rendez-vous ?
• Quels documents seront préparés, par qui, et dans quel ordre ?
• Pouvez-vous relire un texte proposé par l'autre partie avant que je réponde ?
• Qui devra signer, et où ?

Questions sur un texte que l'on vous remet

• Que signifie ce passage en termes simples ?
• Quelles sont mes obligations si je signe ce texte ?
• Quelles sont celles de l'autre partie ?
• Que se passe-t-il si une condition ne se réalise pas ?
• Y a-t-il quelque chose d'absent que je devrais demander ?
• Ce texte convient-il à ma situation, ou faut-il le modifier ?

Questions sur les déclarations

• Que dois-je inscrire dans ce document, et sur quoi dois-je m'appuyer ?
• Comment présenter ce dont je ne suis pas certain ?
• Que se passe-t-il si une information se révèle incomplète ou inexacte plus tard ?
• Comment conserver la preuve de ce que j'ai dit et remis ?

Questions pratiques

• Combien coûte votre intervention, et qu'est-ce qui est compris ?
• Dans quel délai pouvez-vous intervenir ?
• Comment communiquerons-nous entre les rendez-vous ?
• Quelles pièces d'identité ou autres pièces devrai-je apporter ?

Questions à l'autre partie

• Qui prépare le texte, et pouvons-nous chacun le faire relire ?
• Quel délai laissons-nous pour la relecture ?
• Avez-vous consulté un professionnel de votre côté ?

Garder un carnet de questions

Tenez un carnet, ou un tableau, où vous inscrivez chaque question posée, la personne à qui vous l'avez posée, la réponse reçue et la date. Le chapitre 10 vous propose un modèle. Ce carnet est précieux : vous y retrouverez ce qu'on vous a dit, et il vous évitera de reposer la même question.

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha prépare son rendez-vous avec le notaire. Elle apporte le texte proposé par le vendeur, son dossier, et une feuille de questions : quel document doit être préparé en premier ? qui le prépare ? à quel moment dois-je vous remettre les pièces de mon prêteur ? qu'est-ce qui se passe si une condition ne se réalise pas ? Elle note chaque réponse. À la fin du rendez-vous, elle sait quoi faire dans les prochains jours et qui doit lui répondre.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer ce qu'on ne comprend pas. Posez la question avant, pas après.
• Croire qu'un document « officiel » ne se lit pas. Un texte répandu ou d'apparence officielle se lit et se comprend comme les autres.
• Remplir un document à la légère. Chaque réponse s'appuie sur une pièce ; un doute se déclare au professionnel.
• Signer un texte incomplet. Les espaces blancs et les pages manquantes changent le sens d'un document.
• Laisser l'autre partie rédiger seule sans relire. Faites relire, même si le texte paraît simple.
• Consulter trop tard. Le notaire ou l'avocat se consulte avant de négocier des conditions et de signer.
• Ne pas garder de copie. Après toute signature, conservez le texte complet et notez la date.
• S'excuser de consulter. Une relecture professionnelle est normale ; un accord de bonne foi n'a rien à en craindre.

À retenir

• Les documents d'une transaction se répartissent en trois familles : ceux qui décrivent l'immeuble, ceux qui consignent l'entente et ceux qui concluent la transaction.
• Ce que produit un document, ce qu'il doit contenir et ce qu'il engage se demandent au notaire ou à l'avocat.
• Un texte reçu de l'autre partie se traite comme un texte que vous auriez rédigé : on le lit, on le fait relire, on pose des questions.
• Ne signez pas ce que vous ne comprenez pas, ni un texte incomplet, ni sous la pression.
• « Je comprends » veut dire « je peux l'expliquer avec mes mots ».
• Consultez tôt, préparez vos questions et conservez les réponses et les copies.
• Un refus de laisser consulter est un signal à prendre au sérieux.

Votre plan d'action

1. Repérez les documents qui vous concernent, en vous servant des trois familles de la section 8.1.
2. Choisissez un notaire (et, au besoin, un avocat) et posez-lui les questions de la section 8.2 sur son service et ses frais.
3. Prenez rendez-vous tôt, avant de négocier des conditions ou de signer.
4. Apportez votre dossier et tout texte à relire.
5. Appliquez la méthode de lecture en cinq temps à chaque document reçu.
6. Écrivez vos questions et notez les réponses dans votre carnet.
7. Ne signez rien d'incomplet, ni sous la pression, ni sans relecture.
8. Conservez une copie de chaque texte signé (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

Questions à poser

Au notaire :

• À quel moment dois-je vous consulter ?
• Quels documents seront préparés, par qui et dans quel ordre ?
• Pouvez-vous relire un texte proposé par l'autre partie ?
• Que comprend votre service et combien coûte-t-il ?

À l'avocat :

• Dans ma situation, qui est le mieux placé pour m'aider, le notaire ou vous ?
• Comment facturez-vous une consultation ?

À l'autre partie :

• Qui prépare le texte, et pouvons-nous chacun le faire relire ?
• Avez-vous consulté un professionnel ?

À vous-même :

• Puis-je expliquer chaque section avec mes mots ?
• Y a-t-il un espace laissé en blanc ou une page manquante ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois familles de documents d'une transaction ?
2. Pourquoi un texte reçu de l'autre partie doit-il être lu et relu comme si vous l'aviez écrit ?
3. À quel moment consulter le notaire ou l'avocat ?
4. Citez trois signaux qui commandent de s'arrêter avant de signer.
5. Que veut dire « je comprends » dans ce contexte ?
6. Que faire après toute signature ?

Réponses

1. Les documents qui décrivent l'immeuble, ceux qui consignent l'entente et ceux qui concluent la transaction.
2. Parce que son origine ne change rien à ce qu'il engage : un texte d'apparence officielle ou répandu se lit, se comprend et se fait relire comme les autres.
3. Tôt, avant de négocier des conditions ou de signer quoi que ce soit.
4. Par exemple : on vous presse de signer, un espace est laissé en blanc, le texte diffère de ce qui avait été convenu, une personne qui devrait signer est absente.
5. « Je peux l'expliquer avec mes propres mots » ; sinon, on pose la question avant de signer.
6. Demander et conserver une copie complète, noter la date et les personnes présentes, et classer le tout dans le dossier.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site renseigne sur le rôle du notaire et permet de s'informer sur la profession (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment les contrats et la vente d'un immeuble ; à lire avec l'aide d'un professionnel du droit.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).
• Dans cette collection : → livre B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier) si vous envisagez un accompagnement pour une partie du parcours.

Chapitre 9 — Vérifier, inspecter et conclure chez le notaire

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La dernière ligne droite d'une transaction est chargée : on vérifie ce qu'on a appris, on fait examiner la propriété, on prépare la rencontre chez le notaire, on se demande qui paie quoi. Un courtier coordonne une partie de ces étapes. Sans lui, vous devenez le chef d'orchestre d'un calendrier où plusieurs personnes dépendent les unes des autres : l'inspecteur, le prêteur, le notaire, l'autre partie.

Ce chapitre rassemble des gestes pratiques : choisir un inspecteur et tirer profit de son rapport, préparer la rencontre chez le notaire en apportant ce qu'il faut, demander un décompte écrit des frais et poser, à chacun, les questions qui précisent ce qui reste à faire. Il ne donne aucun montant et ne fait aucun calcul. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Aïcha, qui achète directement d'un particulier, et Sylvain et Manon, qui préparent la conclusion de la vente de leur maison.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• choisir un inspecteur en bâtiment, lui poser les bonnes questions et lire son rapport avec méthode ;
• préparer la rencontre chez le notaire : documents, personnes, questions ;
• demander et vérifier un décompte écrit des frais, sans en calculer vous-même la portée juridique ;
• coordonner les étapes de la dernière ligne droite à l'aide d'un calendrier ;
• poser à chacun des intervenants les questions qui comptent.

Pourquoi c'est important

Les dernières étapes peuvent réserver des surprises : un défaut découvert tard, un document manquant le jour de la signature, une somme que personne n'avait prévue. On peut aussi y être fatigué et pressé. Une préparation méthodique vous permet de rester maître de la situation.

Dans une transaction entre particuliers, personne ne tient le calendrier à votre place. C'est à vous de savoir qui doit faire quoi, avant quand, et de poser les questions au bon moment. Ce chapitre vous donne les repères et les outils pour le faire sans stress inutile.

9.1 Faire inspecter la propriété

À quoi sert une inspection

L'inspection est un examen de la propriété par un professionnel, qui remet un rapport sur ce qu'il a observé. Elle aide un acheteur à connaître l'état apparent de ce qu'il envisage d'acquérir, avec des yeux plus exercés que les siens. Elle peut aussi servir à un vendeur qui souhaite connaître l'état de sa propriété avant de la présenter.

DÉFINITION — inspection en bâtiment

Un examen visuel de la propriété par un professionnel de l'inspection, qui consigne ses observations dans un rapport. Ce qu'elle couvre, ce qu'elle ne couvre pas et sa portée exacte sont précisés par le professionnel qui la réalise : demandez-le avant de l'engager.

L'inspection ne remplace ni les vérifications juridiques du notaire, ni l'avis d'un spécialiste lorsqu'un point précis soulève un doute (électricien, plombier, entrepreneur, autre). Elle ne garantit rien sur l'avenir de la propriété. Elle donne un portrait à une date donnée, selon les limites que l'inspecteur définit.

Choisir un inspecteur

Comme pour tout service à la pièce (→ chapitre 2), comparez avant de choisir. Posez à chaque inspecteur les questions suivantes et notez ses réponses par écrit.

• Quelles sont vos qualifications et comment puis-je les vérifier ?
• Quelle est votre expérience avec des propriétés de ce type ?
• Que comprend votre inspection, et que ne comprend-elle pas ?
• Quel est le format de votre rapport ? Puis-je en voir un exemple ?
• Pouvez-vous m'accompagner dans la propriété et m'expliquer vos observations ?
• Quel est votre tarif, comment est-il facturé et quand ?
• Quel est votre délai pour réaliser l'inspection et remettre le rapport ?
• Êtes-vous assuré, et que se passe-t-il si une erreur se révèle dans votre rapport ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha compare deux inspecteurs. Elle leur pose les mêmes questions par courriel et reçoit deux réponses écrites. L'un offre un rapport détaillé avec photos ; l'autre, un rapport plus court. Elle note les différences dans un tableau et choisit celui dont le service correspond le mieux à ce qu'elle veut vérifier. Elle prévient le vendeur de la date prévue pour l'inspection et lui demande de laisser l'accès à toutes les pièces.

Préparer l'inspection

Une inspection se prépare, du côté de l'acheteur comme du côté du vendeur.

Acheteur :

• Convenez de la date avec le vendeur, en laissant le temps nécessaire.
• Préparez une liste de vos préoccupations (odeurs, humidité, bruit, travaux repérés) à remettre à l'inspecteur.
• Prévoyez d'être présent : l'explication orale de l'inspecteur complète le rapport.
• Apportez le dossier de l'immeuble si vous l'avez reçu (→ chapitre 4).

Vendeur :

• Dégagez l'accès aux endroits à examiner : sous-sol, entretoit, panneau électrique, équipements.
• Rassemblez les factures et manuels des travaux et des appareils (→ chapitre 4).
• Dites à l'inspecteur ce que vous savez des réparations faites : cela l'aide à situer ses observations.
• Gardez-vous de commenter ses constatations en cours d'examen : laissez-le travailler.

Lire le rapport avec méthode

À la réception du rapport, ne réagissez pas aux premières lignes. Procédez en quelques temps.

1. Lisez le rapport en entier une première fois.
2. Repérez les observations par catégorie : points sans enjeu apparent, points à surveiller, points à faire examiner par un spécialiste.
3. Notez vos questions pour l'inspecteur, section par section.
4. Demandez à l'inspecteur de préciser ce qui n'est pas clair et d'indiquer ce qu'il juge important.
5. Consultez, si nécessaire, le spécialiste qu'il recommande pour un point particulier.
6. Conservez le rapport dans votre dossier et notez la date de réception.

Un rapport d'inspection n'est pas un verdict d'acceptation ou de refus. Il fournit des renseignements pour votre décision. Ce que vous faites des observations (négocier, demander des réparations, renoncer, poursuivre) se discute avec le notaire ou l'avocat avant d'être mis par écrit (→ chapitre 7).

ATTENTION — un rapport d'inspection ne se discute pas à la légère

Si vous envisagez de vous appuyer sur le rapport pour modifier vos conditions ou renoncer, consultez le notaire ou l'avocat avant d'écrire à l'autre partie. Les mots employés et le moment choisi peuvent avoir des conséquences que ce livre ne décrit pas.

Ce qu'une inspection ne voit pas

Soyez lucide sur les limites. Une inspection est un examen visuel : elle ne voit pas derrière les murs, sous les planchers ou à l'intérieur des équipements dont l'accès est limité, sauf indication contraire de l'inspecteur. Elle ne renseigne pas non plus sur la situation juridique de l'immeuble. Elle complète le dossier des documents (→ chapitre 4) et les vérifications du notaire ; elle ne les remplace pas.

Le vendeur qui songe à faire inspecter avant la mise en marché pose à l'inspecteur les mêmes questions que l'acheteur.

QUI CONSULTER — pour une inspection et son rapport

L'inspecteur en bâtiment, pour la portée de l'examen et les explications du rapport. Un spécialiste (électricien, plombier, entrepreneur), pour un point précis soulevé par l'inspecteur. Le notaire ou l'avocat, avant de modifier vos conditions ou de vous appuyer sur le rapport dans une discussion. Le prêteur, si le rapport peut influencer le financement.

9.2 Préparer la rencontre chez le notaire

Ce qui se passe chez le notaire, vu d'en haut

La rencontre chez le notaire est le moment où la transaction se conclut. Sans décrire le contenu juridique de l'acte (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente, pour le rôle du notaire dans une vente), on peut en dire l'essentiel pratique : c'est le notaire qui vous indique à l'avance le déroulement de la rencontre, ce qui sera lu, signé et réglé, et ce qui touche à la remise des clés.

Le notaire vous dira à l'avance ce qu'il faut apporter et ce qui se passera. Ce chapitre ne remplace pas ses instructions ; il vous aide à vous préparer pour qu'aucune pièce ne manque.

Avant le jour de la signature

Quelques semaines ou quelques jours avant la rencontre, selon ce que le notaire indique, assurez-vous de ce qui suit.

• Confirmez la date, l'heure et le lieu, par écrit, avec toutes les personnes concernées.
• Demandez au notaire la liste des pièces à apporter et des démarches à faire avant la rencontre.
• Assurez-vous que toutes les personnes qui doivent être présentes le seront : le notaire vous dira lesquelles.
• Vérifiez la coordination avec le prêteur (acheteur) : le notaire et le prêteur doivent avoir ce qu'il leur faut.
• Demandez à relire les documents à l'avance, si le notaire peut vous les transmettre. Lire un texte à tête reposée vaut mieux que le découvrir le jour même.
• Préparez vos questions par écrit.

L'ESSENTIEL — demandez les documents avant le jour de la signature

Lire à l'avance, c'est avoir le temps de poser des questions et d'y recevoir une réponse. Si le notaire ne peut pas vous transmettre les textes avant la rencontre, demandez-lui s'il peut vous les présenter à l'avance en rendez-vous.

Que prévoir d'apporter

La liste exacte vient du notaire. À titre de repère pratique, prévoyez d'avoir sous la main :

• des pièces d'identité valides pour chaque personne qui signe, selon ce que le notaire demande ;
• les documents de l'immeuble de votre dossier (→ chapitre 4) ;
• le rapport d'inspection, le cas échéant ;
• les documents du prêteur, le cas échéant ;
• les preuves d'assurance de l'immeuble ;
• les moyens de paiement acceptés par le notaire pour les sommes à régler ;
• vos questions écrites et votre carnet de suivi.

Demandez au notaire quels moyens de paiement il accepte et dans quel délai les fonds doivent être disponibles. Ne devinez pas : certaines modalités demandent un temps de préparation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon téléphonent au notaire une semaine avant la signature. Ils lui demandent la liste des pièces à apporter, le nom des personnes qui devront être présentes, et s'il peut leur envoyer les documents à relire. Le notaire leur répond par écrit. Manon prépare une pochette avec tout ce qui est demandé, plus leur dossier de l'immeuble et leur carnet de questions. Sylvain note la date de remise des clés convenue.

Le jour de la rencontre

Le jour venu, quelques conseils pratiques.

• Arrivez en avance, avec tout le monde.
• Prenez le temps de lire. Ne vous laissez pas presser. Si un point vous échappe, dites-le.
• Posez vos questions, même si elles vous semblent évidentes.
• Vérifiez les noms, les adresses et les dates inscrits sur les documents.
• Demandez une copie de tout ce que vous signez.
• Notez ce qui a été dit sur les suites : prochaines étapes, personnes à contacter, documents à recevoir.

Si quelque chose ne correspond pas à ce dont vous aviez convenu, dites-le avant de signer et demandez que l'on interrompe la séance au besoin. Un notaire sérieux comprend qu'on veuille vérifier.

Après la signature

Quand la rencontre se termine, la transaction n'est pas tout à fait finie.

• Récupérez les copies de ce que vous avez signé, et classez-les (→ chapitre 4).
• Demandez au notaire quelles démarches restent à faire et par qui.
• Notez la date de remise des clés et les modalités de la remise.
• Prévoyez la suite pratique : changement d'adresse, transfert des services, assurance, selon votre situation.
• Gardez vos documents dans un endroit sûr, avec une copie de sauvegarde.

9.3 Qui paie quoi : des questions à poser

Un sujet à aborder tôt

Une transaction immobilière comporte des frais, et la question de leur répartition entre les parties se pose au notaire et à l'autre partie. Ce livre ne dit pas ce que chacun doit payer ni combien : il vous aide à poser la question à temps. Un malentendu naît facilement quand on n'aborde le sujet qu'à la dernière minute.

ATTENTION — aucun montant dans ce livre, aucune supposition de votre part

Ne supposez ni ce que vous aurez à payer ni ce que l'autre partie paiera. Demandez, par écrit, la liste des frais prévus, qui les paie et à quel moment. Une supposition erronée peut se découvrir le jour même, quand il est difficile de réagir.

Les catégories de frais à demander

Pour ne rien oublier, parcourez cette liste avec le notaire et avec l'autre partie. Elle n'est pas exhaustive ; elle sert de repère.

• Les honoraires du notaire et les autres frais liés à la préparation et à la conclusion de l'acte.
• Les frais d'inspection et d'évaluation, le cas échéant.
• Les frais liés au financement, côté acheteur.
• Les ajustements entre les parties pour les sommes liées à l'immeuble : taxes, services et autres comptes à régler à la date de prise de possession.
• Les frais de déménagement et de transition, qui relèvent de chacun.
• Les frais d'un professionnel que vous avez engagé à la pièce (→ chapitre 2).
• Les taxes ou droits liés à la transaction, selon la situation. Leur nature, leur calcul et leur paiement sont des questions pour le notaire ou le comptable.

Demander un décompte écrit

Demandez au notaire un décompte écrit de toutes les sommes à payer et à recevoir. Il devrait indiquer, ligne par ligne, ce qui est dû, par qui, à qui, à quelle date. Si le notaire peut vous le transmettre à l'avance, vous aurez le temps de le lire et de poser vos questions.

Lisez-le avec méthode.

1. Comparez-le à ce dont vous aviez convenu avec l'autre partie.
2. Repérez les lignes que vous ne comprenez pas et posez la question.
3. Vérifiez les noms, les dates et les descriptions, sans refaire vous-même les calculs : ils appartiennent au notaire.
4. Notez les écarts avec ce que vous attendiez et demandez-en la raison.
5. Demandez la copie finale après la signature.

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha reçoit du notaire un décompte écrit quelques jours avant la signature. Elle le lit avec sa feuille de questions. Deux lignes lui sont obscures : elle appelle le notaire, qui les lui explique. Elle remarque aussi qu'un élément dont le vendeur et elle avaient parlé n'y figure pas. Elle pose la question par écrit et reçoit une réponse avant la rencontre.

QUI CONSULTER — pour les frais et les ajustements

Le notaire, pour le décompte, la répartition des frais et les ajustements entre les parties. Le comptable ou un conseiller en fiscalité, pour toute question de taxes ou d'impôt liée à la vente ou à l'achat. Le prêteur, pour les frais liés au financement. La municipalité, pour les comptes de taxes municipales. Demandez chaque réponse par écrit.

Mettre les accords de frais par écrit

Si vous convenez avec l'autre partie d'un arrangement sur les frais (qui paie quoi, quand), consignez-le par écrit et faites-le vérifier par le notaire avant la signature (→ chapitre 7). Une entente verbale non consignée peut disparaître dans la précipitation du jour de la signature.

9.4 Les questions à poser à chacun

Au notaire

• À quel moment faut-il vous remettre chaque document ?
• Quelles pièces dois-je apporter le jour de la signature ?
• Qui doit être présent ?
• Pouvez-vous m'envoyer les documents à l'avance ?
• Quelles sommes devrai-je verser, à qui, par quel moyen et dans quel délai ?
• Pouvez-vous me remettre un décompte écrit ?
• Quelles démarches restent à faire après la signature, et par qui ?

À l'inspecteur

• Que comprend votre rapport ?
• Quels points jugez-vous importants, et pourquoi ?
• Quels points recommandez-vous de faire examiner par un spécialiste ?
• Que ne pouvez-vous pas voir ?

Au prêteur

• Quels documents attendez-vous, et à quelles dates ?
• Quelles conditions doivent être remplies avant la signature ?
• Comment coordonnez-vous les étapes avec le notaire ?

À l'autre partie

• Quand les clés seront-elles remises, et dans quel état la propriété sera-t-elle laissée ?
• Qu'est-ce qui reste dans la propriété, qu'est-ce qui part ?
• Avez-vous des changements à signaler depuis nos derniers échanges ?
• Quelle personne sera présente chez le notaire, et avec quel professionnel ?

À vous-même

• Ai-je lu tous les documents ?
• Ai-je toutes les pièces à apporter ?
• Y a-t-il quelque chose que je n'ai pas compris ?
• Ai-je prévu la suite pratique : clés, assurance, déménagement ?

CAS CONCRET — dossier fictif

La veille de la signature, Sylvain et Manon refont une dernière vérification à l'aide de leur liste : documents prêts, pièces d'identité, date de remise des clés confirmée, maison nettoyée, appareils et objets convenus laissés sur place. Ils relisent aussi leur carnet de questions et constatent qu'une réponse manque encore. Ils téléphonent au notaire le matin même pour la recevoir, et partent avec le sentiment de ne rien avoir oublié.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas faire inspecter. Un acheteur qui renonce à l'inspection se prive d'un regard exercé sur la propriété.
• Se contenter d'un inspecteur choisi à la hâte. Comparez les services et vérifiez les qualifications.
• Réagir au rapport sans consulter. Ce que vous en faites dans la négociation se discute d'abord avec le notaire ou l'avocat.
• Arriver chez le notaire sans les pièces. Demandez la liste à l'avance.
• Découvrir les documents le jour même. Demandez à les relire à l'avance.
• Supposer ce que chacun paie. Demandez le décompte écrit et comparez-le à l'entente.
• Signer sous pression pour ne pas retarder les autres. Une séance peut s'interrompre pour vérifier.
• Oublier la suite pratique. Les copies, les clés, l'assurance et le déménagement demandent aussi de la planification.

À retenir

• Une inspection donne un portrait de la propriété à une date donnée ; elle complète, sans les remplacer, le dossier et les vérifications du notaire.
• Choisissez l'inspecteur en comparant, posez-lui des questions sur sa portée, et lisez son rapport avec méthode.
• Ce que vous faites du rapport dans la négociation se discute d'abord avec le notaire ou l'avocat.
• Préparez la rencontre chez le notaire : confirmez la date, demandez la liste des pièces, relisez les documents à l'avance.
• Demandez un décompte écrit des frais et vérifiez qu'il correspond à ce dont vous aviez convenu.
• Ne signez pas sous pression : une séance peut s'interrompre pour vérifier.
• Après la signature, conservez les copies et préparez la suite pratique.

Votre plan d'action

1. Comparez deux ou trois inspecteurs avec les questions de la section 9.1.
2. Préparez l'inspection : accès, documents, liste de préoccupations.
3. Lisez le rapport avec méthode et notez vos questions.
4. Consultez le notaire ou l'avocat avant d'agir sur ce que révèle le rapport.
5. Demandez au notaire la liste des pièces à apporter, les personnes présentes et les documents à relire.
6. Demandez un décompte écrit et lisez-le avec méthode.
7. Préparez votre pochette et votre carnet de questions la veille.
8. Après la signature, classez les copies et planifiez la suite (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).

Questions à poser

Au notaire :

• Quelles pièces dois-je apporter et qui doit être présent ?
• Pouvez-vous m'envoyer les documents à l'avance et un décompte écrit ?
• Quelles sommes dois-je verser, à qui, par quel moyen et dans quel délai ?
• Quelles démarches restent après la signature ?

À l'inspecteur :

• Que comprend votre rapport et que ne peut-il pas voir ?
• Quels points faire examiner par un spécialiste ?

Au prêteur :

• Quels documents et quelles conditions avant la signature ?

À l'autre partie :

• Quand les clés seront-elles remises, dans quel état, et qu'est-ce qui reste dans la propriété ?

À vous-même :

• Ai-je lu, compris, préparé, planifié la suite ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert une inspection, et que ne remplace-t-elle pas ?
2. Pourquoi consulter le notaire ou l'avocat avant d'agir sur le rapport d'inspection ?
3. Que faire avant le jour de la signature pour ne pas être pris au dépourvu ?
4. Pourquoi demander un décompte écrit ?
5. Que faire si, chez le notaire, un point ne correspond pas à ce qui était convenu ?
6. Que faut-il faire après la signature ?

Réponses

1. À connaître l'état apparent de la propriété à une date donnée ; elle ne remplace ni les vérifications juridiques du notaire, ni l'avis d'un spécialiste sur un point précis.
2. Parce que les mots employés et le moment choisi peuvent avoir des conséquences que seul un professionnel du droit peut mesurer.
3. Confirmer la date, demander la liste des pièces et des personnes présentes, relire les documents à l'avance et préparer ses questions.
4. Pour connaître à l'avance les sommes à payer et à recevoir, vérifier qu'elles correspondent à l'entente et poser ses questions avant le jour même.
5. Le dire avant de signer et demander que la séance s'interrompe au besoin pour vérifier.
6. Récupérer et classer les copies, demander les démarches restantes, noter la remise des clés et préparer la suite pratique.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site renseigne sur le rôle du notaire et permet de s'informer sur la profession (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment la vente d'un immeuble ; à lire avec l'aide d'un professionnel du droit.
• Votre municipalité — pour les comptes de taxes municipales et les renseignements sur l'immeuble.
• Dans cette collection : → livre E4 (La mise en marché) pour la mise en marché telle qu'un courtier la conduit, et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour le notaire dans la vente.

Chapitre 10 — Votre trousse pour transiger sans courtier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru les neuf chapitres de ce livre : la décision de faire seul ou de se faire aider, le prix, le dossier de l'immeuble, la mise en marché, les visites, la négociation, les documents, l'inspection et la rencontre chez le notaire. Ce dernier chapitre ne contient rien de nouveau. Il rassemble l'essentiel en outils que vous pouvez imprimer, remplir et garder à portée de main : une liste de contrôle par étape, des questions types par interlocuteur et un tableau de suivi de votre dossier.

Servez-vous-en comme d'un carnet de bord. Cochez, notez, datez. Les dossiers fictifs de ce livre, Sylvain et Manon, Aïcha et Bertrand, y reviennent une dernière fois pour montrer comment ces outils s'emploient. Rappelons-le : ce livre n'est pas un avis juridique, fiscal ou financier. Toute question de cette nature se pose au notaire, à l'avocat, au comptable ou au prêteur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle pour chaque étape de la transaction et repérer ce qui reste à faire ;
• reprendre les questions types à poser au notaire, à l'avocat, à l'inspecteur, à l'évaluateur et aux autres intervenants ;
• tenir un tableau de suivi où chaque question, chaque réponse, chaque date et chaque personne sont consignées ;
• retrouver rapidement le chapitre du livre qui traite d'un sujet donné ;
• savoir où aller pour poursuivre votre information.

Pourquoi c'est important

Pendant une transaction, on est submergé : les étapes se chevauchent, les personnes se multiplient, les informations arrivent par petits morceaux. Un outil simple, tenu avec régularité, remplace une mémoire qu'on ne peut pas toujours garder fiable. Il vous évite de poser deux fois la même question, d'oublier une étape ou de perdre une réponse importante.

Ce chapitre fait aussi office de récapitulatif. Si vous n'avez le temps de lire qu'un chapitre avant un rendez-vous, c'est lui. Il vous renvoie aux sections détaillées quand vous avez besoin d'approfondir.

10.1 La liste de contrôle par étape

Comment utiliser cette liste

Pour chaque étape, parcourez les cases. Ce que vous cochez, vous l'avez fait ; ce que vous laissez vide, vous le planifiez. Une case que vous ne comprenez pas renvoie à un chapitre : relisez-le. Une case qui touche à une question de droit, de fiscalité ou de financement se règle avec le professionnel compétent.

Étape 1 — La décision (chapitres 1 et 2)

• [ ] J'ai écrit ma raison principale de transiger sans courtier.
• [ ] J'ai dressé le bilan en deux colonnes : ce que j'espère gagner, ce que j'accepte de prendre en charge.
• [ ] J'ai rempli la grille d'aisance et décrit ma semaine type.
• [ ] J'ai noté les services que j'achète à la pièce, avec leur tarif, leur portée et leur délai.
• [ ] J'ai fixé mes points de réévaluation et mon signal pour demander de l'aide.
• [ ] J'ai prévenu les personnes que la transaction concerne.

Étape 2 — Le prix (chapitre 3)

• [ ] J'ai rassemblé des comparables dans un tableau, en distinguant prix demandé et prix payé.
• [ ] J'ai demandé à un professionnel comment accéder aux ventes conclues.
• [ ] J'ai demandé un ou plusieurs avis, avec leurs limites et leurs fins.
• [ ] J'ai fixé par écrit mon prix de départ, mon point d'équilibre et ma marge de manœuvre.
• [ ] J'ai prévu une date de révision.
• [ ] Je tiens un dossier du prix.

Étape 3 — Le dossier de l'immeuble (chapitre 4)

• [ ] J'ai rassemblé les documents qui décrivent l'immeuble, ses coûts et sa protection.
• [ ] J'ai dressé l'inventaire des travaux, avec factures, garanties et permis demandés.
• [ ] J'ai noté ce qui manque, et j'ai entrepris les démarches pour l'obtenir.
• [ ] J'ai organisé le dossier : page de garde, index, section « à confirmer ».
• [ ] J'ai posé mes questions au notaire sur ce qui est utile et sur la présentation.
• [ ] Je tiens le dossier à jour.

Étape 4 — La mise en marché (chapitre 5)

• [ ] J'ai préparé la propriété : rangement, propreté, petites réparations, extérieur.
• [ ] J'ai des photos fidèles et une description appuyée sur des documents.
• [ ] J'ai posé mes questions sur la publicité à un professionnel et à la municipalité pour la pancarte.
• [ ] J'ai choisi deux ou trois canaux et lu leurs conditions.
• [ ] J'ai protégé mes renseignements personnels dans mes publications.
• [ ] Je garde une copie datée de chaque annonce.

Étape 5 — Les visites (chapitre 6)

• [ ] Les visites se font sur rendez-vous, avec une personne identifiée.
• [ ] Un proche est prévenu avant chaque visite.
• [ ] Les objets de valeur et les documents personnels sont rangés.
• [ ] Je garde le visiteur à vue, sans le suivre pas à pas.
• [ ] Je remplis une fiche dans l'heure qui suit chaque visite.
• [ ] Je ne signe rien et ne reçois aucune somme lors d'une visite.

Étape 6 — La négociation (chapitre 7)

• [ ] J'ai écrit mes objectifs, mes limites, mes priorités et ma solution de rechange.
• [ ] Je sépare les enjeux : prix, dates, conditions, objets, frais.
• [ ] Je reste factuel et courtois, et je prends le temps de réfléchir.
• [ ] Je mets chaque proposition et chaque réponse par écrit et je tiens une chronologie.
• [ ] J'ai demandé au notaire comment qualifier mes écrits (offre, accord, engagement).
• [ ] J'ai consulté le notaire ou l'avocat avant d'accepter ou d'envoyer une proposition.

Étape 7 — Les documents (chapitre 8)

• [ ] Je sais dans quelle famille se classe chaque document.
• [ ] J'ai choisi un notaire (et, au besoin, un avocat) et demandé son tarif et sa portée.
• [ ] J'applique la méthode de lecture en cinq temps à chaque texte reçu.
• [ ] Je ne signe rien d'incomplet, ni sous la pression, ni sans relecture.
• [ ] Je conserve une copie complète de chaque texte signé.

Étape 8 — Les vérifications (chapitre 9)

• [ ] J'ai comparé des inspecteurs, préparé l'inspection et lu le rapport avec méthode.
• [ ] J'ai consulté avant d'agir sur ce que révèle le rapport.
• [ ] J'ai la liste des pièces à apporter chez le notaire et j'ai relu les documents à l'avance.
• [ ] J'ai reçu et vérifié un décompte écrit.

Étape 9 — La signature et la remise des clés (chapitre 9)

• [ ] J'ai confirmé la remise des clés.
• [ ] J'ai planifié la suite pratique après la signature.

Étape 10 — Le suivi

• [ ] J'ai classé les copies de tous les documents signés.
• [ ] Mon carnet de questions et mon tableau de suivi sont à jour.
• [ ] J'ai noté ce qui reste à faire, par qui et pour quand.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvain et Manon impriment la liste, la collent dans un carnet et la parcourent chaque dimanche soir. Manon coche ce qui relève des papiers et du suivi ; Sylvain, ce qui touche aux visites et à la présentation. Quand une case reste vide deux dimanches de suite, ils se demandent pourquoi : manque de temps, manque d'information, ou tâche à confier à un professionnel. Cet exercice hebdomadaire leur sert de point de réévaluation (→ chapitre 2).

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Comment utiliser ces questions

Les questions qui suivent reprennent celles des chapitres précédents, regroupées par interlocuteur. Choisissez celles qui conviennent à votre moment. Posez-les par écrit quand c'est possible, et notez les réponses dans votre tableau de suivi (section 10.3).

L'ESSENTIEL — une question posée par écrit vaut mieux qu'une question oubliée

Avant chaque rendez-vous, relisez la liste de l'interlocuteur et cochez les questions à poser. Après le rendez-vous, notez la réponse, la date et la personne.

Au notaire

• À quel moment dois-je vous consulter dans une transaction entre particuliers ?
• Quels documents voulez-vous voir en premier ?
• Mon certificat de localisation est-il à jour ?
• Comment présenter des travaux faits sans facture ?
• Pouvez-vous relire un texte proposé par l'autre partie avant que je réponde ?
• Que signifie ce passage en termes simples ?
• Quelles conséquences si une condition ne se réalise pas ?
• Qui doit être présent à la signature ?
• Quelles pièces dois-je apporter, et quelles sommes dois-je verser, à qui, par quel moyen et dans quel délai ?
• Pouvez-vous m'envoyer les documents à l'avance, ainsi qu'un décompte écrit ?
• Quelles démarches restent à faire après la signature, et par qui ?
• Combien coûte votre intervention, et qu'est-ce qui est compris ?

À l'avocat

• Dans ma situation, qui est le mieux placé pour m'aider, le notaire ou vous ?
• Comment facturez-vous une consultation ?
• Quels points d'un texte me recommandez-vous de lire avec le plus d'attention ?
• Que dois-je faire en cas de désaccord sur ce qui a été convenu ?

À l'inspecteur en bâtiment

• Quelles sont vos qualifications et comment puis-je les vérifier ?
• Que comprend votre inspection, et que ne comprend-elle pas ?
• Quel est le format de votre rapport ? Puis-je en voir un exemple ?
• Pouvez-vous m'accompagner et m'expliquer vos observations ?
• Quels points jugez-vous importants ? Lesquels recommandez-vous de faire examiner par un spécialiste ?
• Quels sont votre tarif et votre délai ?

À l'évaluateur

• Que comprend votre rapport, et que ne comprend-il pas ?
• Quelle méthode employez-vous pour établir la valeur ?
• À quelles fins ce rapport peut-il servir ?
• Sur quelles hypothèses repose votre conclusion ? Quelles limites signalez-vous ?
• Quels comparables avez-vous retenus, et pourquoi ?
• Quels sont votre tarif et votre délai de livraison ?

À un courtier, si vous envisagez un accompagnement partiel

• Offrez-vous un service partiel, et que comprend-il ?
• Comment êtes-vous rémunéré, et par quel document est-ce confirmé ?
• Sur quels comparables votre avis de valeur repose-t-il ?
• Quelles règles dois-je connaître avant de publier une annonce ?

À la municipalité

• Quels dossiers existent au sujet de mon immeuble ?
• Quelles règles s'appliquent à une pancarte ou à l'affichage dans mon secteur ?
• Où trouver mon compte de taxes municipales ?

Au prêteur

• Quels documents attendez-vous, et à quelles dates ?
• Quelles conditions doivent être remplies avant la signature ?
• Comment coordonnez-vous les étapes avec le notaire ?

À l'assureur

• Que prévoit mon contrat lorsque des visiteurs entrent chez moi ?
• Des travaux ont-ils une incidence sur ma couverture ?
• Quels documents de preuve puis-je obtenir ?

À l'autre partie

• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce que vous proposez ?
• Quel délai me laissez-vous pour répondre ?
• Qui prépare le texte, et pouvons-nous chacun le faire relire ?
• Quand les clés seront-elles remises, et qu'est-ce qui reste dans la propriété ?

Aux visiteurs, si vous vendez

• Qu'est-ce qui vous a attiré dans l'annonce ?
• Où en êtes-vous dans votre recherche ?
• Souhaitez-vous des renseignements supplémentaires ?

À vous-même

• Ai-je compris ? Est-ce conforme à mes limites ? Ai-je consulté ?
• Qu'est-ce qui me manque, et qui peut me le fournir ?
• Quel signal me dira de demander de l'aide ?

QUI CONSULTER — pour toute question de droit, de fiscalité ou de financement

Le notaire ou l'avocat, pour le droit et la portée des documents. Le comptable ou le conseiller en fiscalité, pour les taxes et l'impôt. Le prêteur ou le conseiller financier, pour le financement. Aucune des questions de cette section n'est une question à laquelle ce livre répond : il vous aide à les poser.

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

Pourquoi un tableau

Un tableau de suivi consigne, au même endroit, chaque question que vous posez, la réponse que vous recevez, la personne qui vous la donne et la date. Il remplace une mémoire fragile. Il permet de repérer rapidement ce qui attend une réponse, de comparer les réponses de deux personnes, et de retrouver ce qu'on vous a dit sans avoir à fouiller dans vos messages.

Le modèle

Copiez ce tableau dans un document, un cahier ou un tableur. Ajoutez des lignes autant que nécessaire. Une ligne par question.

Comment le tenir

• Une ligne dès que vous posez une question, même si la réponse n'est pas arrivée.
• La réponse telle qu'elle vous a été donnée, de préférence copiée du message écrit.
• La date et la personne, toujours.
• La suite à donner : une action, une date, une personne à relancer.
• Une couleur ou une marque pour les lignes en attente.
• Une revue hebdomadaire, le même jour, pour relancer et fermer ce qui peut l'être.

Un second tableau : les documents

Pour suivre les documents que vous demandez, recevez ou remettez, un petit tableau complète le premier.

Un troisième outil : la chronologie

Pour garder la trame de vos échanges avec l'autre partie (→ chapitre 7), tenez une chronologie où vous résumez, ligne par ligne, chaque échange important : date, avec qui, objet, ce qui a été dit ou proposé, suite.

Le tableau en situation

CAS CONCRET — dossier fictif

Aïcha tient son tableau de suivi dans un cahier. Elle y inscrit, pour chaque question, qui elle l'a posée, la réponse reçue et la date. Quand le notaire lui demande si elle a transmis les documents de son prêteur, elle retrouve immédiatement la date. Quand l'inspecteur lui recommande de faire examiner un point par un spécialiste, elle ajoute une ligne et note la suite à donner. À la veille de la signature, elle relit les lignes restées sans réponse et les règle une à une.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bertrand, qui avait commencé seul, se met à tenir son tableau au moment où il hésite à demander de l'aide. Il constate que plusieurs de ses lignes concernent des questions de droit auxquelles il ne peut pas répondre lui-même. Il y voit un signal. Il prend rendez-vous avec un notaire et un courtier pour un accompagnement partiel, en leur apportant son tableau : il n'a pas à reprendre depuis le début, et chacun voit d'un coup d'œil où il en est.

Tenir le dossier à jour jusqu'au bout

Votre tableau et votre dossier ne sont pas terminés à la signature. Gardez-les à jour jusqu'à ce que les dernières démarches soient faites : remise des clés, transfert des services, classement des copies. Conservez le tout dans un endroit sûr, avec une copie de sauvegarde. Un dossier complet vous protège : il vous permet de retrouver ce qui a été dit, remis, signé et payé, si une question se pose plus tard.

10.4 Pour aller plus loin

Où s'informer

Ce livre est un point de départ. Pour poursuivre votre information, voici les ressources à consulter. Elles sont nommées ici pour que vous sachiez à qui vous adresser ; leur contenu exact relève d'elles.

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires. Son site renseigne sur le rôle du notaire et sur la façon de le joindre.
• Le Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment les contrats et la vente d'un immeuble. À lire avec l'aide d'un professionnel du droit.
• La Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers. À lire avec l'aide d'un professionnel du droit.
• Votre municipalité — pour les dossiers sur votre immeuble, l'affichage et les comptes de taxes municipales.

Les autres livres de la collection

Selon l'étape où vous en êtes, les livres suivants approfondissent un sujet.

• → livre E1 (Décider de vendre) pour réfléchir à la décision de vendre elle-même.
• → livre E3 (Fixer le prix d'inscription) pour la fixation du prix avec un courtier.
• → livre E4 (La mise en marché) pour la mise en marché telle qu'un courtier la conduit.
• → livre B3 (Choisir, engager et encadrer un courtier) pour comparer des courtiers et connaître leurs services.
• → livre B1 (La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ) pour le cadre du courtage immobilier.
• → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour le rôle du notaire dans une vente.

Un dernier mot

Transiger sans courtier demande de l'organisation, de la patience et de la prudence. Aucun de ces éléments ne s'improvise, et aucun ne dépasse une personne qui s'y prépare. Vous avez maintenant une carte : les étapes, les tâches, les outils et les questions. La boussole, c'est votre habitude de demander : à qui, quoi, avant quand, par écrit. Gardez-la, et gardez toujours ouverte la porte d'un accompagnement professionnel.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas tenir de tableau de suivi. Sans lui, les réponses se perdent et les questions se répètent.
• Cocher une case sans avoir vraiment fait la tâche. Une liste de contrôle n'a de valeur que sincère.
• Poser les questions à l'oral seulement. Ce qui n'est pas écrit se déforme.
• Oublier de noter la date et la personne. Une réponse sans date ni source ne prouve pas grand-chose.
• Laisser des lignes sans suite. Une question restée sans réponse est une étape qui n'est pas franchie.
• Remplacer le professionnel par la liste. Les questions types aident à consulter ; elles ne dispensent pas de le faire.
• Cesser de tenir le dossier à la signature. Le suivi continue jusqu'à la fin des dernières démarches.
• Attendre trop longtemps avant de demander de l'aide. Un signal prévu à l'avance vaut mieux que l'épuisement.

À retenir

• Ce chapitre rassemble l'essentiel du livre en trois outils : une liste de contrôle par étape, des questions par interlocuteur et un tableau de suivi.
• Parcourez la liste régulièrement ; une case vide est une tâche à planifier ou à confier.
• Posez vos questions par écrit et notez réponse, personne et date.
• Les questions de droit, de fiscalité ou de financement vont au notaire, à l'avocat, au comptable ou au prêteur.
• Tenez le dossier à jour jusqu'à la fin des dernières démarches.
• Les autres livres de la collection approfondissent les sujets que ce livre ne fait qu'ouvrir.
• Garder ouverte la porte d'un accompagnement professionnel fait partie de la méthode.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou recopiez la liste de contrôle de la section 10.1.
2. Parcourez-la une première fois et cochez ce qui est fait.
3. Créez votre tableau de suivi avec le modèle de la section 10.3, et ajoutez-y les questions de la section 10.2 qui vous concernent.
4. Fixez un rendez-vous hebdomadaire avec vous-même (ou avec la personne qui vous accompagne) pour parcourir la liste et le tableau.
5. Planifiez vos rendez-vous avec le notaire et les autres professionnels, en y apportant vos questions.
6. Gardez votre dossier à jour jusqu'à la fin des dernières démarches.
7. Réévaluez votre décision aux moments prévus (→ chapitre 2) et demandez de l'aide si votre signal s'allume.

Questions à poser

Au notaire :

• Dans ma situation, quelles sont les étapes de la liste de contrôle qui exigent votre intervention ?
• Pouvez-vous relire mon tableau de suivi et me dire ce qui manque ?

À un courtier :

• Quelles parties du parcours puis-je vous confier à la pièce, et à quel tarif ?

À vous-même :

• Quelles cases restent vides, et pourquoi ?
• Quelle est la prochaine action, avec quelle personne et pour quelle date ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert une liste de contrôle par étape ?
2. Pourquoi poser ses questions par écrit ?
3. Que contient chaque ligne d'un tableau de suivi ?
4. À qui poser une question de droit, de fiscalité ou de financement ?
5. Jusqu'à quand tenir son dossier à jour ?
6. Que signifie « garder ouverte la porte d'un accompagnement professionnel » ?

Réponses

1. À repérer ce qui est fait et ce qui reste à faire, et à planifier ce qui doit l'être ou être confié à un professionnel.
2. Parce que ce qui n'est pas écrit se déforme, se perd ou s'oublie ; un écrit fixe la question, la réponse, la personne et la date.
3. Un numéro, l'étape, la question, la personne à qui elle est posée, la réponse reçue, qui l'a donnée, la date et la suite à donner.
4. Respectivement au notaire ou à l'avocat, au comptable ou au conseiller en fiscalité, et au prêteur ou au conseiller financier.
5. Jusqu'à la fin des dernières démarches : remise des clés, transfert des services, classement des copies.
6. Pouvoir, à n'importe quel moment, demander de l'aide pour une tâche précise ou confier le reste de la démarche, sans que ce soit un échec.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'organisme qui regroupe les notaires ; son site renseigne sur le rôle du notaire et sur la façon de le joindre (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente).
• Code civil du Québec — la loi générale qui encadre notamment les contrats et la vente d'un immeuble ; à lire avec l'aide d'un professionnel du droit.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers (→ livre B1, La Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).
• Dans cette collection : → livres E1, E3, E4 et B3 pour approfondir la décision, le prix, la mise en marché et le choix d'un courtier.