Chapitre 1 — Double représentation et conflits d'intérêts : ce que ce livre fait et ne fait pas

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous entrez dans une maison à vendre. Une personne vous accueille, sourit, répond à vos questions, vous montre la cuisine, le sous-sol, la cour. Elle est aimable, elle connaît la maison, elle semble vouloir vous aider. Vous vous dites peut-être : elle est de mon côté. Mais l'est-elle vraiment ? Pour qui travaille-t-elle, au juste ? Pour le vendeur, pour vous, pour les deux, pour personne en particulier ?

Cette question paraît simple. Dans une transaction immobilière, elle ne l'est pas toujours, et il est facile de ne jamais la poser. Ce livre vous aide à la poser, à noter la réponse et à poursuivre vos démarches en sachant à qui vous parlez. Les dossiers du livre sont fictifs : Marielle et Denis, qui veulent acheter une maison ; Rosalie, qui vend la sienne ; Karim, qui cherche à acheter sans courtier.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi la question « pour qui travaille cette personne ? » mérite d'être posée dès le début ;
• reconnaître les personnes qui peuvent intervenir dans une transaction : courtiers, agences, notaires, avocats et autres ;
• suivre, de haut, le parcours d'une transaction et repérer les moments où poser vos questions ;
• distinguer ce que ce livre vous apporte — des repères pratiques, des questions, des habitudes de notes — de ce qu'il ne vous apportera jamais ;
• identifier les professionnels et l'organisme vers lesquels vous tourner quand votre question dépasse le simple bon sens.

Pourquoi c'est important

Une transaction immobilière met en présence des personnes qui n'ont pas toutes le même intérêt. Le vendeur espère un bon résultat pour lui. L'acheteur espère aussi un bon résultat pour lui. Les professionnels qui les entourent ont chacun un rôle, et ce rôle n'est pas toujours évident vu de l'extérieur.

Si vous ne savez pas pour qui travaille la personne qui vous parle, vous risquez de lui confier des renseignements que vous auriez gardés pour vous, de prendre ses conseils pour des conseils faits à votre mesure, ou de vous sentir trahi plus tard sans comprendre pourquoi. À l'inverse, quand vous savez qui travaille pour qui, vous choisissez mieux ce que vous dites, ce que vous demandez et ce que vous faites vérifier ailleurs.

Il y a une deuxième raison. Pour un particulier, une transaction immobilière est un événement rare de la vie. Les professionnels, eux, y travaillent dans leur métier. Cet écart d'expérience est normal ; il rend simplement vos questions plus utiles. Un lecteur qui sait quoi demander, par écrit, à la bonne personne, se place dans une meilleure position qu'un lecteur qui espère que tout ira bien.

Ce livre est un livre d'information pratique. Il ne vous dira jamais ce que la loi permet ou interdit à un courtier, ni ce que vous pouvez exiger de lui : ces sujets relèvent des professionnels du droit et de l'organisme qui encadre le courtage. Il vous apprend plutôt à poser les bonnes questions aux bonnes personnes, au bon moment, et à garder des traces de ce que vous apprenez.

1.1 Une question simple : pour qui travaille-t-on ?

Une question qui se pose dans toutes les directions

Quand une personne vous reçoit dans une transaction immobilière, plusieurs réponses sont possibles à la question « pour qui travaillez-vous ? ». Elle peut travailler pour le vendeur. Elle peut travailler pour l'acheteur. Elle peut travailler pour une agence qui a des liens avec les deux. Elle peut aussi être une autre personne, comme un notaire ou un avocat : à chacun, demandez pour qui il travaille.

Ces rôles sont différents, et chacun a ses propres règles. Ce livre ne les décrit pas. Il vous encourage plutôt à les repérer un par un en posant la question à chaque interlocuteur.

DÉFINITION — représenter

Dans ce livre, représenter quelqu'un veut dire agir pour lui : porter sa voix, défendre ses intérêts, négocier à sa place ou à ses côtés. Ce que cela implique exactement dans un dossier précis — les gestes que le professionnel fait, ceux qu'il ne fait pas — est une question à lui poser par écrit.

Pourquoi la question mérite d'être posée à voix haute

On peut supposer la réponse. On peut croire que la personne qui répond à l'annonce travaille pour celui qui cherche une maison, ou que celle qui tient l'affiche travaille pour le vendeur. Ces suppositions peuvent être fausses. Une supposition non vérifiée peut mener à une confidence maladroite, à un malentendu sur qui s'occupe de quoi, ou à des attentes que personne n'a jamais promis de combler.

La parade est toute simple : poser la question, poliment, au tout début. Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ? Puis écrire la réponse. C'est un geste de quelques secondes qui vous évite bien des incertitudes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marielle et Denis rêvent d'une maison. Ils téléphonent au numéro qui figure sur la pancarte d'une maison qu'ils ont remarquée. Le courtier qui répond leur offre une visite dès le lendemain, puis ajoute : je peux aussi vous aider dans votre recherche. Marielle note que le courtier présente la maison pour son vendeur et lui offre de les aider eux aussi. Elle se demande : que veut dire « aider » ici ? Pour qui travaille-t-il, exactement ? Elle décide de poser la question à la prochaine rencontre et de noter la réponse.

Pourquoi on parle de « conflit d'intérêts »

Un conflit d'intérêts, dans la vie courante, c'est une situation où une personne a deux raisons différentes d'agir, et où ces raisons peuvent la tirer dans deux directions. Un exemple tiré du quotidien : quelqu'un qui vous recommande un restaurant tout en étant propriétaire du restaurant. Ce n'est pas nécessairement malhonnête, mais vous voudriez le savoir pour juger la recommandation.

En immobilier, ce genre de situation peut se présenter de plusieurs façons. Ce livre en décrit quelques-unes dans les chapitres suivants. Il ne dit pas ce que la loi en pense. Il vous suggère simplement de demander, de noter et de faire vérifier ce qui doit l'être par la bonne personne.

L'ESSENTIEL — une question, une réponse écrite

Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ? Posez-la à chaque nouvelle personne, notez la réponse avec la date, et gardez cette note dans votre dossier.

1.2 Les personnes en présence

Les acteurs que vous pouvez croiser

Dans une transaction immobilière résidentielle, plusieurs personnes peuvent intervenir. Voici les principales, décrites de façon générale. Leur rôle exact dans un dossier précis se demande à chacune.

• Le vendeur (ou la vendeuse) : la personne qui possède l'immeuble et souhaite le vendre.
• L'acheteur : la personne qui veut acheter. Il peut y en avoir plusieurs, comme un couple.
• Le courtier immobilier : un professionnel qui aide, pour le vendeur ou pour l'acheteur, à mener les démarches. Il peut agir d'un seul côté ou être en contact avec les deux ; c'est précisément ce qu'il vaut la peine de clarifier.
• L'agence : l'entreprise avec laquelle le courtier travaille. Elle peut répondre à vos questions sur son fonctionnement interne.
• Le notaire : un professionnel du droit qui intervient notamment pour l'acte de vente. Pour qui travaille-t-il exactement ? Question à lui poser.
• L'avocat : un autre professionnel du droit que vous pouvez consulter pour une question précise.
• Les autres spécialistes : inspecteur en bâtiment, évaluateur, prêteur hypothécaire, arpenteur-géomètre. Chacun a un rôle à préciser : demandez-lui s'il vous représente dans la négociation.

DÉFINITION — agence

Dans ce livre, une agence désigne l'entreprise de courtage immobilier à laquelle un courtier est rattaché. Les relations exactes entre le courtier et son agence — qui répond à quoi — se demandent à l'agence elle-même.

Un même dossier, plusieurs rôles

Il arrive que les rôles se croisent. Deux courtiers de la même agence peuvent chacun s'occuper d'un côté. Un seul courtier peut se trouver en contact avec les deux côtés. Un proche d'un courtier peut s'intéresser à la maison. Un acheteur peut ne pas avoir de courtier du tout. Chacune de ces situations est traitée dans un chapitre de ce livre, sous l'angle des questions à poser.

Ce livre ne qualifie jamais ces situations juridiquement. Il se contente de les décrire en mots courants pour que vous puissiez les reconnaître.

Ce qui se demande à chaque personne

Une bonne habitude : pour chaque personne qui intervient, noter ce que vous savez et ce que vous ne savez pas. Un petit tableau suffit : qui est-ce, pour qui travaille-t-elle, comment me l'a-t-elle dit. Le chapitre 10 en propose des modèles à imprimer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie met sa maison en vente. Elle a signé avec un courtier. Quelques semaines plus tard, elle apprend qu'un acheteur intéressé par sa maison est une connaissance de longue date de son courtier. Elle ne sait pas comment réagir. Elle ouvre un cahier et note : le nom du courtier, le nom de l'agence, la date où elle a appris le lien, la façon dont elle l'a appris. Elle prépare ensuite ses questions pour le courtier (chapitre 6).

1.3 Un parcours de la première rencontre à la signature, vu d'en haut

Les étapes, en gros

Chaque transaction a son rythme, mais on peut décrire un parcours type, sans prétendre qu'il convient à tous les dossiers. Les étapes qui suivent sont décrites de façon générale ; les détails varient d'un dossier à l'autre, et c'est un professionnel qui pourra les préciser pour le vôtre.

1. La recherche ou la préparation de la vente. L'acheteur cherche, le vendeur se prépare.
2. La première rencontre avec un professionnel. Un appel, un message, une visite.
3. L'entente de service. Un document qui précise ce que le professionnel fera pour vous. C'est le moment de vérifier qui représente qui (→ livre B4).
4. Les visites et les échanges. On regarde, on discute, on pose des questions.
5. L'offre et la négociation. Un document est présenté, discuté, accepté ou refusé.
6. Les vérifications. Inspection, financement, vérification des documents.
7. L'acte de vente. Chez le notaire, avec les signatures finales.

Où poser vos questions

À chaque étape, vous pouvez vous demander : qui m'accompagne ici, pour qui travaille-t-il, et qu'est-ce que je peux lui dire ? Certaines étapes sont plus importantes que d'autres pour clarifier le rôle de chacun.

• À la première rencontre, avant de donner des renseignements personnels ou financiers : demandez pour qui la personne travaille.
• À l'entente de service, avant de signer : lisez-la, posez vos questions, faites-la lire à un notaire ou à un avocat si un passage n'est pas clair.
• Avant d'évoquer votre budget ou votre marge de manœuvre : demandez qui entendra l'information (chapitre 5).
• Quand quelqu'un vous présente un lien personnel avec l'autre partie : notez-le et posez des questions (chapitres 6 et 7).
• Quand vous avez le sentiment qu'on ne vous traite pas comme on devrait : prenez du recul, notez les faits et suivez la démarche du chapitre 9.

ATTENTION — ne confondez pas le ton et le rôle

Une personne très aimable n'est pas pour autant de votre côté, et une personne plus réservée n'est pas pour autant contre vous. Ce qui compte, c'est son rôle — et il se vérifie en posant la question, pas en jugeant le ton.

Un parcours qui ne fait aucune promesse

Ce parcours est une carte, pas un calendrier. Il ne dit pas combien de temps durent les étapes, ni comment elles s'enchaînent exactement dans votre cas. Pour savoir comment se déroulera votre transaction, parlez à votre courtier, à votre notaire, et au besoin à votre prêteur. Si vous voulez mieux comprendre le cadre général du courtage, voyez → livre B1, qui présente la Loi sur le courtage immobilier et l'organisme qui encadre le courtage.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour savoir pour qui il travaille et ce que fait l'agence. Le notaire, pour l'acte de vente et pour lui demander pour qui il travaille. Un avocat, si une question précise vous inquiète. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), pour savoir vers qui vous tourner quand votre question concerne le travail d'un courtier.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous aide à :

• repérer les situations où le rôle de chacun mérite d'être éclairci ;
• poser des questions précises, dans un ton calme et courtois, à la bonne personne ;
• noter les réponses, avec la date, et garder des traces écrites ;
• comprendre vers qui vous tourner quand une question dépasse ce qu'un lecteur peut trancher seul ;
• préparer vos rencontres avec le courtier, l'agence, le notaire ou l'avocat.

Chaque chapitre se termine sur des questions prêtes à poser, un plan d'action et un petit test pour vérifier votre compréhension. Le chapitre 10 les rassemble dans une trousse à imprimer.

Ce que ce livre ne fait pas

Ce livre n'est ni un avis juridique, ni un guide sur les droits ou les devoirs de qui que ce soit. Il ne décrit pas :

• les obligations qu'un courtier peut avoir envers vous ou envers l'autre partie ;
• ce qui est permis ou interdit à un courtier dans telle ou telle situation ;
• les formulaires de l'OACIQ, leur contenu ou leur marche à suivre ;
• les recours qui existent, leurs conditions ou leurs délais ;
• la façon dont une décision se prendrait dans votre dossier.

Pour chacun de ces sujets, le livre vous dit simplement à qui poser la question. Il y a de bonnes raisons à cela : les lois changent, les situations varient, et seules les personnes qui peuvent lire votre dossier sont en mesure de vous répondre.

Les lois et l'organisme, nommés seulement

Pour s'orienter, il suffit de connaître le nom de quelques éléments. Deux lois sont nommées dans ce livre : le Code civil du Québec et la Loi sur le courtage immobilier. L'organisme qui encadre le courtage est l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, désigné ici par son sigle, l'OACIQ. Ce livre ne cite jamais le contenu de ces textes : il vous invite à consulter les sources officielles ou à poser vos questions à un professionnel.

DÉFINITION — OACIQ

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, désigné par son sigle OACIQ, est l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec. Vous pouvez le joindre pour savoir vers qui vous tourner quand votre question concerne le travail d'un courtier. Pour une présentation générale, voyez → livre B1.

L'équité du traitement : une question, jamais une conclusion

Le titre de ce livre parle de « traitement équitable ». Ce livre ne dit pas ce que la loi exige à ce sujet et n'affirme pas non plus que tout traitement est équitable ou non. Il propose seulement de vous donner les moyens de poser la question : comment s'assure-t-on, ici, que chacun est traité avec égards ? La réponse vient du professionnel et de l'organisme, pas de ce livre. Pour comprendre en général ce qu'un courtier fait pour vous, voyez → livre B2.

Pourquoi garder des traces écrites

Le fil conducteur de ce livre est simple : poser, noter, garder. Poser la question. Noter la réponse. Garder le tout dans un dossier. Pourquoi ? Parce que la mémoire est faillible, que les conversations se déforment et que, le cas échéant, une personne qui vous aide (notaire, avocat, organisme) pourra mieux le faire si vous lui présentez des faits datés plutôt que des impressions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Karim cherche à acheter une maison sans courtier. Il visite un bien, et le courtier du vendeur lui offre des renseignements précieux. Karim se demande : est-ce qu'on me traite équitablement, puisque je n'ai personne à mes côtés ? Il ne sait pas ce qu'il peut raisonnablement attendre. Plutôt que de deviner, il prépare une liste de questions qu'il posera à l'agence du vendeur (chapitre 8) et se promet de noter chaque réponse.

Les erreurs qui coûtent cher

• Supposer sans demander. Croire que la personne devant vous travaille pour vous, sans le lui avoir demandé, peut vous mener à des confidences que vous regretterez.
• Se fier au ton plutôt qu'au rôle. L'amabilité n'est pas un renseignement sur le rôle de la personne.
• Signer une entente sans l'avoir lue. Une entente de service décrit ce qu'un professionnel fera pour vous ; elle se lit, se pose en questions, et au besoin se fait lire par un notaire ou un avocat.
• Ne rien noter. Sans traces écrites, vos souvenirs seront les seuls témoins de ce qui a été dit.
• Attendre que la tension monte pour poser la question. Mieux vaut demander tôt, calmement.
• Prendre ce livre pour un avis juridique. Il n'en est pas un ; il ne sait rien de votre dossier.
• Conclure trop vite. Un lien entre deux personnes ne dit pas, à lui seul, ce qu'il implique : c'est une raison de poser des questions.

À retenir

• La première question de toute transaction est simple : pour qui travaille cette personne ?
• Posez-la dès le début, à chaque nouvel interlocuteur, et notez la réponse avec la date.
• Un courtier, une agence, un notaire, un avocat et les autres spécialistes ont chacun un rôle différent.
• Ce livre décrit des situations en mots courants et propose des questions ; il ne dit jamais ce que la loi permet, interdit ou exige.
• Les lois et l'organisme sont nommés seulement : le Code civil du Québec, la Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ.
• Pour toute question juridique, la bonne personne est un notaire ou un avocat ; pour toute question sur le travail d'un courtier, l'agence ou l'OACIQ.
• Le fil conducteur : poser, noter, garder.

Votre plan d'action

1. Procurez-vous un cahier ou ouvrez un document qui sera votre dossier de transaction.
2. Notez, pour chaque personne qui intervient, son nom, son rôle déclaré et la date à laquelle vous l'avez rencontrée.
3. Posez la question : pour qui travaillez-vous dans cette transaction ? Écrivez sa réponse mot pour mot si possible.
4. Demandez les documents par écrit : l'entente de service, les coordonnées de l'agence, le nom de la personne à qui poser vos questions au sein de l'agence.
5. Lisez ces documents sans pression, chez vous. Soulignez ce que vous ne comprenez pas.
6. Faites lire au besoin à un notaire ou à un avocat un passage que vous ne comprenez pas.
7. Gardez vos notes au même endroit pendant toute la transaction.
8. Consultez les chapitres suivants selon votre situation : chapitre 3 si un même courtier est en contact avec les deux côtés, chapitre 6 ou 7 si un lien personnel apparaît, chapitre 8 si vous n'avez pas de courtier.

Questions à poser

À toute personne qui intervient dans votre transaction :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Existe-t-il d'autres personnes de votre agence qui interviennent dans ce dossier ?
• Pouvez-vous me confirmer votre réponse par écrit ?

À l'agence :

• Comment l'agence organise-t-elle le travail quand plusieurs personnes s'occupent d'un même dossier ?
• À qui puis-je m'adresser si j'ai une question sur le déroulement de la transaction ?
• Comment les renseignements que je donne sont-ils partagés au sein de l'agence ?

À un notaire :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Que pouvez-vous me dire de votre rôle dans l'acte de vente ?

À l'OACIQ :

• Vers qui puis-je me tourner pour une question sur le travail d'un courtier ?
• Où trouver l'information destinée au public ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle question simple vaut la peine d'être posée à chaque nouvel interlocuteur dans une transaction ?
2. Pourquoi ne pas se fier au ton de la personne pour savoir pour qui elle travaille ?
3. Que ce livre ne décrit-il jamais, à propos du courtier ?
4. Quel est le fil conducteur du livre en trois verbes ?
5. À qui poser une question juridique ? Et une question sur le travail d'un courtier ?
6. Pourquoi garder des traces écrites ?

Réponses

1. Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ? Posée au début, avec réponse notée et datée.
2. Parce que le ton dit peu du rôle : une personne aimable peut travailler pour l'autre partie, et une personne réservée peut travailler pour vous. Le rôle se vérifie en posant la question.
3. Il ne décrit ni les devoirs du courtier, ni ce qui lui est permis ou interdit, ni les formulaires, ni les recours.
4. Poser, noter, garder.
5. Une question juridique va à un notaire ou à un avocat. Une question sur le travail d'un courtier va à l'agence ou à l'OACIQ.
6. Parce que la mémoire est faillible et que des faits datés aident bien plus les personnes qui vous conseillent que de simples impressions.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente le rôle de l'organisme et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter dans une source officielle, par son titre.
• Code civil du Québec — à consulter dans une source officielle, par son titre.
• Dans cette collection : → livre B1 pour une présentation de la Loi sur le courtage immobilier et de l'organisme qui encadre le courtage ; → livre B2 pour comprendre ce qu'un courtier fait pour vous ; → livre B3 pour choisir, engager et encadrer un courtier ; → livre B4 pour le contrat de courtage décortiqué ; → livre B7 pour vos recours.

Chapitre 2 — Pour qui travaille chaque personne dans la transaction

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez décidé d'acheter ou de vendre. Autour de vous, des gens s'activent : quelqu'un a répondu à votre appel, quelqu'un a organisé une visite, quelqu'un vous a envoyé un document à signer. Chacune de ces personnes a un titre, une carte professionnelle, une adresse courriel qui porte le nom d'une entreprise. Mais savez-vous, pour chacune, pour qui elle travaille dans votre transaction ?

Ce chapitre vous donne une méthode simple pour le savoir dès la première rencontre : demander, noter, demander par écrit. Il ne décrit aucun devoir de personne. Il vous aide à poser les bonnes questions et à garder une trace des réponses. Les dossiers fictifs du chapitre sont ceux de Marielle et Denis, qui cherchent une maison, et de Karim, qui cherche à acheter sans courtier.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer le courtier, l'agence et les autres intervenants, et savoir quelle question poser à chacun ;
• demander, dès le premier contact, pour qui travaille la personne devant vous ;
• noter la réponse de façon à pouvoir vous y référer plus tard ;
• demander que l'entente de service vous soit remise par écrit, la lire avec calme et faire lire ce qui n'est pas clair ;
• reconnaître les questions de départ qui valent la peine d'être posées dans toute transaction.

Pourquoi c'est important

Dans une transaction, on a vite fait de se laisser porter. Les rendez-vous s'enchaînent, les documents arrivent, les décisions se prennent. Au milieu de ce mouvement, la question « pour qui travaille cette personne ? » passe facilement au second plan, parce qu'elle semble évidente ou parce qu'on craint de paraître méfiant.

Pourtant, la poser tôt est l'un des gestes les moins coûteux et les plus utiles de tout le parcours. Elle n'a rien d'agressif : elle exprime simplement que vous voulez savoir à qui vous parlez. Elle ne prend que quelques secondes. Et elle vous donne un point d'appui pour tout ce qui suit : ce que vous direz, ce que vous demanderez, ce que vous ferez vérifier ailleurs.

Ce chapitre est volontairement pratique. Il ne contient aucune règle de droit. Quand une question touche à ce qu'une personne a le droit ou le devoir de faire, elle va à un notaire, à un avocat ou à l'organisme qui encadre le courtage. Vous apprendrez ici à reconnaître ces moments et à les rendre faciles à traiter.

2.1 Le courtier, l'agence et les autres intervenants

Un courtier, une agence : deux niveaux à distinguer

Dans la vie courante, on parle du courtier comme d'une seule entité. Pour vos démarches, il vaut mieux distinguer deux niveaux.

• Le courtier est la personne que vous rencontrez. Elle vous répond, vous accompagne, vous envoie des documents.
• L'agence est l'entreprise à laquelle le courtier est rattaché. Elle a son nom, ses bureaux, ses politiques, ses autres courtiers.

Cette distinction compte parce que certaines de vos questions s'adressent au courtier (comment va-t-il vous accompagner ?) et d'autres à l'agence (comment organise-t-elle le travail quand plusieurs courtiers sont impliqués ?). Les deux peuvent répondre, chacun pour sa part. Vous pouvez aussi demander au courtier à qui, dans l'agence, vous adresser pour certaines questions.

DÉFINITION — courtier immobilier

Dans ce livre, un courtier immobilier est le professionnel qui accompagne une personne dans l'achat ou la vente d'un immeuble. Ce qu'il peut et ne peut pas faire dans un dossier précis se demande à lui, à son agence, et au besoin à l'OACIQ. Pour un portrait général du cadre du courtage, voyez → livre B1.

Les autres intervenants, et ce qu'on leur demande

Autour du courtier et de l'agence, d'autres personnes jouent un rôle. Chacune a un rôle propre, à préciser auprès d'elle, et une façon propre de vous répondre.

• Le notaire prépare et reçoit des documents importants, dont l'acte de vente. Demandez-lui à quel titre il intervient dans votre transaction, et pour qui.
• L'avocat peut être consulté pour une question précise, par exemple la lecture d'un document qui vous inquiète. Demandez-lui pour qui il travaille dans votre dossier.
• L'inspecteur en bâtiment regarde l'état de l'immeuble et vous transmet ses constats. Demandez-lui quel est son rôle dans votre dossier.
• Le prêteur hypothécaire étudie votre dossier de financement et décide de ses propres conditions.
• L'évaluateur estime la valeur d'un immeuble, selon sa méthode.
• L'arpenteur-géomètre prépare des documents sur les limites du terrain.

La question qui vaut pour chacun, c'est toujours la même : à quel titre intervenez-vous dans mon dossier, et pour qui ? Vous n'avez pas à deviner. Leur réponse vous aide à situer chacun, et vous pouvez la comparer à celle des autres.

Quand plusieurs personnes d'une même agence interviennent

Dans une transaction, il peut y avoir plusieurs courtiers d'une même agence, un pour le vendeur et un pour l'acheteur, par exemple. Il peut aussi y avoir un seul courtier pour l'ensemble. Ce livre ne décrit pas ce que chaque configuration permet ou exige : cela se demande à l'agence et au courtier. Ce qui vous revient, c'est de savoir laquelle s'applique à votre dossier, par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marielle et Denis visitent une maison grâce au courtier qui la présente. Une semaine plus tard, ils rencontrent une autre personne de la même agence, qui leur propose de les accompagner dans leur recherche. Denis se demande : est-ce la même équipe ? Ces deux personnes travaillent-elles pour le vendeur, pour eux, ou pour l'agence ? Il n'en sait rien et décide d'écrire la question dans son cahier, pour la poser à la prochaine rencontre.

Ce qui n'est pas dit n'est pas su

Un point mérite d'être répété. Il est facile de supposer qu'une personne travaille pour vous parce qu'elle vous parle poliment, vous répond vite ou connaît bien le quartier. Aucune de ces qualités ne dit pour qui elle travaille. Seule la réponse à la question vous le dira.

L'ESSENTIEL — deux niveaux, deux questions

Au courtier : pour qui travaillez-vous dans cette transaction ? À l'agence : comment organisez-vous le travail quand plusieurs personnes interviennent dans un même dossier ?

2.2 Comment le savoir dès la première rencontre

Le bon moment : avant de vous livrer

Le meilleur moment pour poser la question, c'est avant de donner des renseignements sur vous : votre budget, vos motivations, votre échéancier, la raison pour laquelle vous vendez. Ces renseignements ont une valeur ; mieux vaut savoir à qui vous les confiez.

Si la première rencontre se fait par téléphone, posez la question au tout début de l'appel. Si elle se fait en personne, posez-la dès les présentations. Si elle se fait par courriel ou par message, vous pouvez l'écrire dans votre première réponse.

Une formule simple

Il n'existe pas de formule magique. Voici quelques façons de le dire, à adapter à votre ton.

• Avant qu'on aille plus loin, pouvez-vous me dire pour qui vous travaillez dans cette transaction ?
• Je veux m'assurer de bien comprendre : vous représentez le vendeur, moi, ou les deux ?
• Dans cette transaction, qui est votre client ?

Choisissez celle qui vous ressemble. L'important est de laisser la personne répondre sans l'interrompre, puis de reformuler pour vérifier que vous avez bien compris : si je comprends bien, vous travaillez pour…

Quoi faire de la réponse

Une réponse orale s'oublie et se déforme facilement. Voici comment la conserver.

1. Écrivez-la tout de suite, dans un cahier ou dans une note de votre téléphone, avec la date, l'heure approximative et le nom de la personne.
2. Envoyez un courriel de confirmation si possible : Bonjour, merci pour notre échange d'aujourd'hui. Je note que vous travaillez pour… Pouvez-vous confirmer ? Un courriel court suffit.
3. Gardez la réponse écrite dans le dossier de votre transaction.

Si la personne hésite à répondre, ne vous fâchez pas et ne concluez rien. Notez l'hésitation, demandez poliment de qui vous pouvez obtenir une réponse (l'agence, un responsable), puis continuez vos démarches. Une hésitation n'est pas une faute ; elle est une raison de demander plus clairement.

ATTENTION — une réponse floue est une réponse à compléter

Si on vous répond « on va s'occuper de vous » ou « ne vous inquiétez pas », reposez la question autrement : concrètement, pour qui travaillez-vous ? Une réponse qui ne nomme personne ne vous renseigne pas.

Le cas de celui qui n'a pas de courtier

Il arrive que l'une des parties n'ait pas de courtier. C'est le cas de Karim.

CAS CONCRET — dossier fictif

Karim a repéré une maison et appelle le numéro de la pancarte. Quelqu'un répond, aimable, prêt à organiser une visite. Karim n'a pas de courtier. Avant de parler de son budget, il demande : êtes-vous le courtier du vendeur ? On lui répond oui. Karim note : la date, le nom, la réponse. Il pourra maintenant choisir ce qu'il dit, ce qu'il garde pour lui et ce qu'il fait vérifier ailleurs. Le chapitre 8 revient sur sa situation.

Ce genre de question protège aussi bien celui qui a un courtier que celui qui n'en a pas. Elle ne coûte rien et elle clarifie le terrain.

Et si on ne vous répond pas clairement ?

Parfois, la réponse reste vague ou semble contradictoire. Plusieurs gestes sont possibles :

• Reformuler la question par écrit, pour qu'il y ait une trace.
• Demander à l'agence, par courriel, de confirmer qui est la personne responsable de votre dossier et pour qui elle travaille.
• Consulter l'OACIQ pour savoir vers qui vous tourner (chapitre 9).
• Consulter un notaire ou un avocat si un document vous est présenté et que vous ne comprenez pas ce qu'il signifie.

Dans tous les cas, ne signez rien tant que la situation reste nébuleuse pour vous.

2.3 Demander par écrit qui représente qui

Pourquoi l'écrit

Une conversation, aussi franche soit-elle, laisse peu de traces. L'écrit en laisse. Deux raisons pratiques justifient de le demander :

• il fige ce qui a été dit, de sorte que chacun puisse s'y reporter ;
• il se partage : vous pouvez le montrer à un notaire, à un avocat, à un membre de votre famille ou à l'OACIQ.

Demander l'écrit n'est pas un geste de méfiance. C'est un geste de précaution, que l'on peut faire pour n'importe quel achat important, et une maison en est un.

L'entente de service

Quand vous décidez de travailler avec un courtier, un document peut venir formaliser votre relation : on parle ici d'entente de service. Ce livre ne décrit pas ce que ce document contient ni les règles qui l'entourent. Pour cela, voyez → livre B4, qui décortique le contrat de courtage, et → livre B3, qui explique comment choisir, engager et encadrer un courtier.

Ce qui vous revient, côté pratique, tient en quelques gestes.

1. Demandez le document à l'avance, de façon à pouvoir le lire chez vous, sans pression.
2. Lisez-le en entier, avec un crayon. Soulignez ce que vous ne comprenez pas.
3. Notez vos questions et posez-les au courtier ou à l'agence.
4. Faites-le lire à un notaire ou à un avocat si un passage vous semble obscur ou si vous avez un doute.
5. Gardez une copie de ce que vous signez, et de tout ce qu'on vous envoie.

LE FORMULAIRE — l'entente de service, ce qu'elle est pour vous

L'entente de service est le document par lequel vous et un professionnel convenez de ce qu'il fera pour vous. Son contenu précis, son effet et les règles qui l'entourent ne sont pas décrits ici : ils se demandent au courtier, à l'agence, et à un notaire ou à un avocat. Ce que vous pouvez faire, c'est la lire à l'avance et la faire expliquer.

Une courte demande par courriel

Si vous voulez demander l'écrit, un court courriel suffit. Voici un modèle à adapter.

Bonjour,

Avant d'aller plus loin, je souhaite comprendre le rôle de chacun dans ma transaction. Pouvez-vous me confirmer par écrit pour qui vous travaillez dans ce dossier, et me dire si d'autres personnes de votre agence interviennent ? Pouvez-vous aussi m'envoyer à l'avance l'entente de service que vous proposez, afin que je puisse la lire à tête reposée ?

Je vous remercie.

(Votre nom, la date.)

Ce courriel ne contient aucune accusation. Il demande des faits. La réponse que vous recevrez, ou son absence, vous renseignera.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marielle et Denis envoient un courriel semblable au courtier de la maison qui les intéresse. Le courtier leur répond par écrit et leur envoie l'entente à lire. Marielle imprime le document, le lit un soir de semaine, souligne trois passages et prépare des questions. Elle ne signe rien avant d'avoir eu des réponses. Denis, de son côté, prend rendez-vous avec un notaire pour lui demander de regarder le document avec eux.

Quand l'écrit tarde

Si la réponse écrite tarde, relancez poliment. Si elle n'arrive pas, ne l'ignorez pas : notez-le. L'absence de réponse n'est pas une preuve de quoi que ce soit, mais elle est un fait que vous pouvez signaler à l'agence ou, au besoin, à l'OACIQ.

Ce que vous gardez dans votre dossier

Pour chaque personne qui intervient, conservez :

• son nom et son titre ;
• le nom de l'agence ou de l'entreprise ;
• la date à laquelle vous avez posé la question ;
• la réponse, orale ou écrite ;
• tout courriel ou message de confirmation.

Ces éléments tiennent sur une page par personne. Vous les retrouverez au tableau de suivi du chapitre 10.

2.4 Les questions à poser dès le départ

Les questions de base

Voici les questions qui valent la peine d'être posées dès le début. Vous n'avez pas à toutes les poser dans la même conversation ; vous pouvez les étaler.

Au courtier :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Travaillez-vous aussi avec une autre partie dans ce dossier, et le cas échéant, comment cela s'organise-t-il ?
• Qui d'autre, dans votre agence, interviendra dans mon dossier ?
• Quels renseignements vous donnerai-je, et qui les entendra ?
• Pouvez-vous m'envoyer l'entente de service à l'avance ?

À l'agence :

• Comment organisez-vous le travail quand plusieurs courtiers de votre agence sont impliqués dans une même transaction ?
• Qui est responsable du dossier au sein de l'agence ?
• À qui puis-je m'adresser si j'ai une question sur le déroulement ?

À un notaire :

• À quel titre intervenez-vous dans ma transaction, et pour qui ?
• Pouvez-vous m'expliquer un passage de ce document ?

À un avocat :

• Pouvez-vous lire cette entente avec moi et me dire ce qu'il faudrait que je demande avant de la signer ?

Les questions que vous pouvez vous poser à vous-même

Avant de rencontrer qui que ce soit, prenez quelques minutes pour vous demander :

• Qu'est-ce que je veux savoir sur cette personne et sur son rôle ?
• Qu'est-ce que je ne veux pas dire tout de suite ?
• Qui d'autre pourrait m'aider à comprendre un document ?
• Qu'est-ce qui me ferait sentir à l'aise, ou mal à l'aise, dans la façon dont on me parle ?

Ces questions vous placent en posture active, plutôt qu'en posture d'attente.

Reconnaître le moment de s'arrêter

Il y a des moments où, tout simplement, il vaut mieux faire une pause. Si vous sentez que vous avancez plus vite que ce que vous comprenez, si vous êtes pressé de signer, si on vous dit qu'il faut décider tout de suite, c'est le signal de prendre du recul. Demandez un délai pour lire, pour consulter, pour réfléchir. Demandez poliment, et notez la réponse qu'on vous fait.

Une habitude à garder jusqu'à la fin

Cette discipline ne vaut pas seulement pour la première semaine. Chaque fois qu'une nouvelle personne entre dans le dossier — un autre courtier de l'agence qui remplace le premier, un notaire que vous n'aviez pas encore rencontré, un représentant du prêteur —, reprenez la même routine : la question, la réponse, la note, la confirmation. Elle devient vite un réflexe, et elle vous évite de reconstituer plus tard, de mémoire, qui vous a dit quoi.

Si vous travaillez à deux, comme Marielle et Denis, convenez de qui tient le cahier. Une seule personne qui écrit, c'est un seul récit, et les deux relisent ensemble chaque semaine. Si vous êtes seul, comme Karim, relisez vos notes avant chaque rencontre : elles vous rappelleront ce que vous avez déjà demandé.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour savoir pour qui il travaille. L'agence, pour comprendre qui s'occupe de quoi dans son organisation. Un notaire ou un avocat, pour lire avec vous tout document dont le sens vous échappe et pour vous dire à quel titre ils interviennent. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), pour savoir vers qui vous tourner si votre question concerne le travail d'un courtier. Pour l'organisme et la loi, voyez → livre B1.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas poser la question. Une incertitude qui s'installe plus tard peut venir d'une question qu'on n'a pas osé poser au début.
• Parler de son budget avant de savoir qui écoute. Une fois dite, l'information est dite.
• Accepter une réponse floue. « On s'occupe de tout » ne nomme personne.
• Ne rien écrire. Sans note ni courriel, vos souvenirs sont seuls.
• Signer sans avoir lu. Une entente se lit chez soi, avec un crayon, avant de signer.
• Confondre courtier et agence. Certaines questions vont à l'un, d'autres à l'autre.
• Ne pas faire lire ce qui est obscur. Un notaire ou un avocat peut lire un document avec vous.
• Se laisser presser. Une décision prise dans la hâte laisse peu de place à la réflexion et aux vérifications.

À retenir

• Le courtier est la personne ; l'agence est l'entreprise : posez à chacun les questions qui lui reviennent.
• Posez la question « pour qui travaillez-vous ? » avant de parler de votre budget ou de vos motivations.
• Notez la réponse, avec la date, et confirmez-la par un courriel court.
• Demandez l'entente de service à l'avance, lisez-la chez vous, faites lire ce qui n'est pas clair.
• Une hésitation ou une réponse floue appelle une question de plus, pas une conclusion.
• Pour toute question sur ce qu'une personne peut ou doit faire, la réponse vient d'un notaire, d'un avocat ou de l'OACIQ, pas de ce livre.

Votre plan d'action

1. Préparez votre cahier : une page par personne qui intervient dans votre dossier.
2. Avant la première rencontre, écrivez la question de départ : pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
3. Posez-la dès les présentations, avant de livrer votre budget.
4. Notez la réponse avec la date, l'heure approximative et le nom de la personne.
5. Envoyez un courriel de confirmation, court et factuel.
6. Demandez l'entente de service à l'avance et lisez-la chez vous.
7. Soulignez les passages obscurs et posez vos questions au courtier ou à l'agence.
8. Faites lire le document à un notaire ou à un avocat si un doute subsiste.
9. Ne signez rien tant que vous n'avez pas obtenu les réponses dont vous avez besoin.
10. Conservez tous les échanges dans le même dossier.

Questions à poser

Au courtier :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Existe-t-il, dans ce dossier, une autre partie avec laquelle vous êtes aussi en contact ?
• Qui, dans votre agence, a accès aux renseignements que je vous donne ?
• Quand puis-je recevoir l'entente de service, pour la lire à l'avance ?

À l'agence :

• Comment l'agence organise-t-elle le travail quand deux de ses courtiers sont impliqués dans une même transaction ?
• Qui puis-je joindre dans l'agence si j'ai une préoccupation ?

À un notaire :

• À quel titre intervenez-vous dans ma transaction et pour qui travaillez-vous ?

À un avocat :

• Pouvez-vous lire avec moi ce document avant que je le signe et me dire quelles questions je devrais poser ?

À l'OACIQ :

• Vers qui puis-je me tourner si je ne parviens pas à savoir pour qui travaille une personne dans ma transaction ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle est la différence pratique entre un courtier et une agence ?
2. À quel moment est-il préférable de demander à quelqu'un pour qui il travaille ?
3. Pourquoi demander la réponse par écrit ?
4. Que faire de l'entente de service avant de la signer ?
5. Que faire si la réponse à votre question reste floue ?
6. Karim n'a pas de courtier : la question de départ le concerne-t-elle ? Pourquoi ?

Réponses

1. Le courtier est la personne que vous rencontrez ; l'agence est l'entreprise à laquelle elle est rattachée. Certaines questions vont à l'un, d'autres à l'autre.
2. Avant de donner des renseignements sur vous, comme votre budget ou vos motivations.
3. Parce que l'écrit fige ce qui a été dit et peut être montré à un notaire, à un avocat ou à l'OACIQ.
4. La demander à l'avance, la lire chez vous, souligner ce qui n'est pas clair, poser vos questions et la faire lire au besoin par un notaire ou un avocat.
5. Reformuler la question par écrit, demander à l'agence de confirmer, consulter l'OACIQ ou un professionnel du droit, et ne rien signer en attendant.
6. Oui : même sans courtier, il parle à des personnes dont il ignore le rôle. Savoir à qui il s'adresse lui permet de choisir ce qu'il dit.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public ; vous pouvez aussi le joindre pour savoir vers qui vous tourner.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Dans cette collection : → livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'organisme qui encadre le courtage ; → livre B3 pour choisir, engager et encadrer un courtier ; → livre B4 pour le contrat de courtage décortiqué.

Chapitre 3 — Quand un même courtier est en contact avec les deux côtés

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Marielle et Denis ont rappelé le courtier de la pancarte. Il leur a montré la maison, il leur a répondu avec patience, et il leur a dit qu'il pouvait aussi les aider dans leur recherche. C'est pratique : une seule personne connaît la maison, connaît le vendeur, et se propose de les accompagner. Mais en rentrant chez eux, Denis hésite. Si c'est lui qui s'occupe du vendeur et de nous, comment fait-il pour être de notre côté ?

Cette hésitation est légitime, et elle ne dit rien sur la valeur de la personne. Elle dit seulement qu'une situation mérite d'être éclaircie. Ce chapitre décrit en mots courants ce qui se passe quand un même courtier est en contact avec les deux côtés d'une transaction. Il n'explique pas ce que la loi en dit. Il vous aide à reconnaître la situation, à comprendre pourquoi elle demande de la vigilance, à poser des questions et à garder des traces de ce qui se dit.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les signes qu'un même courtier est en contact avec le vendeur et avec l'acheteur ;
• expliquer, en mots simples, pourquoi cette situation demande de la vigilance ;
• poser au courtier et à l'agence les questions qui permettent d'y voir clair ;
• noter ce qui se dit pour pouvoir vous y référer plus tard ;
• reconnaître les moments où il vaut mieux s'adresser à l'OACIQ ou à un avocat plutôt que de trancher seul.

Pourquoi c'est important

Quand deux personnes ont des intérêts qui ne sont pas les mêmes, elles ont besoin chacune de quelqu'un qui les écoute. Dans une transaction, le vendeur et l'acheteur partagent un objectif — conclure la vente —, mais sur plusieurs points, leurs préférences s'opposent : le prix, les conditions, le moment, ce qui reste ou ce qui part. Quand une même personne se trouve en contact avec les deux, ces différences ne disparaissent pas. Elles demandent simplement plus d'attention.

Ce chapitre ne dit pas que la situation est interdite, permise ou obligatoire. Il ne dit rien de ce que le courtier doit faire. Il vous aide à constater, à demander et à noter. Les questions de droit — ce qui est permis, ce qui est prévu pour ces cas, ce que le courtier doit faire — se posent à un avocat ou à un notaire ; l'OACIQ indique vers qui se tourner. Voyez aussi → livre B1 pour comprendre le cadre général du courtage et → livre B2 pour ce qu'un courtier fait pour vous.

Vous y gagnez deux choses. D'abord, de la clarté : vous savez à qui vous parlez et ce que cette personne vous dit de son rôle. Ensuite, de la liberté : vous choisissez en connaissance de cause ce que vous lui confiez, ce que vous gardez pour vous et ce que vous faites vérifier ailleurs.

3.1 Reconnaître la situation

Ce que la situation veut dire, en mots courants

Un même courtier est en contact avec les deux côtés quand il parle, à la fois, avec la personne qui vend et avec la personne qui achète, et que l'un ou l'autre pense qu'il l'aide. Cela peut prendre plusieurs formes.

• Le courtier qui présente la maison pour le vendeur vous propose aussi de vous accompagner comme acheteur.
• Deux courtiers de la même agence s'occupent chacun d'un côté, et ils travaillent dans les mêmes bureaux, partagent des dossiers ou échangent des informations.
• Le courtier du vendeur répond à vos questions d'acheteur sans courtier, avec beaucoup d'attention, au point que vous vous demandez s'il est aussi de votre côté.

Ce livre ne qualifie pas ces situations. Il les décrit pour que vous puissiez les repérer. Ce qu'elles signifient exactement dans votre dossier — ce qui est prévu, ce qui est permis, ce qui est demandé au courtier — se demande à un avocat ; le courtier et l'agence expliquent leur propre façon de travailler.

DÉFINITION — être en contact avec les deux côtés

Dans ce livre, cette expression désigne la situation où une même personne, ou des personnes d'une même agence, parlent avec les deux parties d'une transaction. C'est une description, pas une qualification juridique. Ce qu'elle implique dans un dossier précis se demande à un avocat ; le courtier, l'agence et l'OACIQ répondent sur leur propre travail ou indiquent vers qui se tourner.

Les signes à repérer

Voici quelques indices concrets. Aucun, pris seul, ne prouve quoi que ce soit ; ensemble, ils vous disent qu'une question mérite d'être posée.

• Le même nom apparaît des deux côtés. Le courtier dont le nom est sur la pancarte vous propose aussi de vous accompagner.
• Les documents portent le nom de la même agence. L'entente avec le vendeur et la proposition qu'on vous fait viennent de la même agence.
• On vous parle de « mon vendeur » et de « vous ». Un courtier qui emploie ces deux expressions dans la même phrase peut avoir des liens avec les deux.
• On vous dit de ne pas vous inquiéter. Une phrase comme « je m'occupe de tout, des deux côtés » est un bon moment pour poser la question.
• On vous propose de signer rapidement. La vitesse n'est pas un signe en soi, mais elle réduit votre temps de réflexion.
• Vous ne savez pas à qui poser vos questions sur la négociation. Si vous ne savez pas qui défend votre point de vue, la question se pose.

CAS CONCRET — dossier fictif

Pendant la visite, Marielle remarque que le courtier parle du vendeur comme d'un client : mon vendeur est flexible sur la date. Quelques minutes plus tard, il se tourne vers eux : et vous, je peux vous aider à préparer votre offre. Marielle note les deux phrases dans son cahier, avec la date. Elle n'en tire aucune conclusion ; elle prépare des questions.

Où chercher l'information dans vos propres documents

Avant même de poser une question, regardez ce que vous avez déjà reçu. Des indices peuvent se trouver dans des endroits ordinaires :

• L'en-tête et le pied de page des documents : le nom de l'agence, le nom du courtier, les coordonnées.
• La fiche de la maison : quel courtier y figure, et quelle agence est nommée.
• Les courriels : la signature de la personne qui vous écrit, et les personnes mises en copie.
• Les messages : les formules employées pour parler du vendeur, de l'acheteur, de « notre » dossier.
• L'entente de service : la lire permet de voir ce que la personne s'engage à faire pour vous, ou ne s'engage pas à faire.

Si un de ces éléments vous étonne, notez-le tel quel, avec la date, et préparez la question à poser. Vous n'avez pas besoin de comprendre toute la mécanique pour demander : je vois que votre agence figure sur les deux documents, pouvez-vous m'expliquer ce que cela signifie pour moi ?

Ce n'est pas un jugement sur la personne

Reconnaître une situation ne revient pas à accuser quelqu'un. Le courtier qui vous propose son aide peut être de bonne foi, bien intentionné et compétent. Ce que vous cherchez, ce n'est pas une faute : c'est de la clarté sur le rôle de chacun, pour décider en connaissance de cause. Vous pouvez dire à voix haute que vous posez des questions de précaution, pas des accusations.

3.2 Pourquoi elle demande de la vigilance

Deux personnes, deux intérêts

Imaginez un instant le vendeur et l'acheteur dans la même pièce. Le vendeur souhaite un certain résultat, l'acheteur un autre, sur plusieurs points. Chacun voudrait avoir de son côté quelqu'un qui connaît ses attentes, ses limites et ses priorités. Quand une même personne se trouve en contact avec les deux, elle connaît les attentes de l'un et de l'autre. La question est de savoir ce qu'elle fait de cette connaissance, et comment elle s'organise pour que chacun soit bien informé.

Ce livre ne répond pas à cette question. Il vous invite à la poser : comment cela se passe-t-il concrètement, dans mon dossier ? Le courtier et l'agence sont les mieux placés pour répondre. L'OACIQ ou un avocat peuvent éclairer ce qui relève de la règle.

Les points sur lesquels vous voulez être clair

Quatre sujets méritent chacun une question quand vous voulez savoir si vous êtes bien informé.

• Le prix. Qui m'aide à réfléchir au prix que je propose ou que j'accepte ?
• Les conditions. Qui m'explique ce que contiennent les conditions d'une offre, et pour qui ?
• L'information. Qui sait quoi, et qui va le répéter à qui ?
• Les conseils. Quand on me conseille, pour qui est-ce que la personne parle ?

Ces sujets sont des sujets de conversation, pas des sujets de règle. Ils vous donnent un cadre pour votre propre préparation.

Ce que la vigilance n'est pas

Être vigilant ne veut pas dire être méfiant au point de bloquer la relation. Cela ne veut pas dire non plus renoncer à une personne compétente. Cela veut simplement dire que vous prenez le temps de comprendre le rôle de chacun, que vous gardez des traces, que vous faites lire par un professionnel indépendant ce qui doit l'être, et que vous prenez vos décisions sans pression.

ATTENTION — ne concluez pas, demandez

Si vous découvrez qu'un courtier est en contact avec les deux côtés, ne tirez pas de conclusion sur son honnêteté ni sur la validité de quoi que ce soit. Posez des questions, notez les réponses et, au besoin, consultez l'OACIQ ou un avocat. Ce sont eux qui peuvent vous dire ce que la situation signifie dans votre dossier.

Une habitude utile : écrire ce que vous attendez

Avant de parler au courtier, écrivez en deux ou trois lignes ce que vous attendez de lui : je veux savoir pour qui il travaille, comment il m'informe, et qui m'aide pour l'offre. Cette courte liste vous évite de vous perdre dans la conversation. Si, à la fin de la rencontre, une de ces attentes n'a pas reçu de réponse, vous savez exactement ce qu'il reste à demander.

Marielle et Denis le font ensemble : chacun écrit ses propres attentes, puis ils comparent. Ils peuvent ainsi découvrir qu'ils ne cherchaient pas la même chose, et cela les aide à poser de meilleures questions.

Le rôle du temps

Le temps est un allié. Si vous avez un doute, demandez un délai pour réfléchir, pour lire, pour consulter. Un délai raisonnable vous laisse la possibilité de poser vos questions et de recevoir des réponses. Ne confondez pas la rapidité d'une négociation et l'urgence de votre propre décision : une négociation peut aller vite, mais vous pouvez demander le temps de comprendre. Pour toute question sur les délais qui s'appliquent à votre dossier, renseignez-vous auprès du courtier, de l'agence et d'un notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denis reçoit, le soir même, un message du courtier : dites-moi si vous voulez que je prépare une offre, demain si possible. Denis répond poliment : merci, nous voulons d'abord comprendre pour qui vous travaillez dans cette transaction, et lire votre entente de service. Pouvez-vous nous l'envoyer ? Le temps de la réponse, Marielle et lui discutent de ce qu'ils veulent demander. Ils ne signent rien.

3.3 Les questions à poser au courtier et à l'agence

Les questions de fond pour le courtier

Voici les questions qui vous aident à y voir clair. Posez-les calmement, de préférence par écrit ou en vous assurant de noter les réponses.

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Êtes-vous aussi en contact avec l'autre partie ? De quelle façon ?
• Qu'est-ce que cela change, concrètement, pour moi ?
• Comment faites-vous pour que je sois bien informé de ce qui me concerne ?
• Qui d'autre, dans votre agence, a accès à mon dossier ?
• Qui m'aidera pour la négociation du prix et des conditions ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Les questions de fond pour l'agence

L'agence peut répondre à des questions que le courtier ne peut pas toujours trancher seul. Posez-lui par exemple :

• Comment l'agence organise-t-elle le travail quand un de ses courtiers est en contact avec les deux parties ?
• Quelle est la politique de l'agence à ce sujet, et puis-je en obtenir une copie ?
• À qui puis-je m'adresser dans l'agence pour parler de cette situation ?
• Que dois-je savoir sur la circulation des renseignements dans l'agence ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Les questions qui ne se posent pas au courtier

Certaines questions sont d'ordre juridique : est-ce permis ? est-ce prévu ? qu'est-ce que le courtier doit faire dans ce cas ? Ce livre ne les tranche pas. Le courtier lui-même peut ne pas être la bonne personne pour y répondre à votre place, puisqu'il est partie prenante. Pour ces questions :

• l'OACIQ peut vous dire vers qui vous tourner, et où trouver l'information destinée au public ;
• un avocat peut lire votre dossier et vous dire ce que la situation signifie pour vous ;
• un notaire peut vous expliquer son propre rôle et lire avec vous les documents qu'on vous présente.

DÉFINITION — une question d'ordre juridique

Dans ce livre, une question d'ordre juridique est une question sur ce qui est permis, prévu, exigé ou possible en droit dans une situation précise. Ce livre ne la tranche jamais. Elle va à un avocat, à un notaire, ou à l'organisme qui encadre le courtage.

Comment poser les questions sans tension

Le ton compte autant que les mots. Quelques repères :

• Commencez par un remerciement ou une reconnaissance : merci de votre disponibilité.
• Présentez la question comme un besoin de clarté, pas comme un reproche : j'aimerais bien comprendre.
• Posez une question à la fois, pour que la réponse soit nette.
• Laissez la personne répondre sans l'interrompre, puis reformulez pour vérifier.
• Terminez en demandant une confirmation écrite : pouvez-vous me l'envoyer par courriel ?

Si le ton monte, faites une pause. Rien n'oblige à décider durant la conversation.

3.4 Garder une trace de ce qui se dit

Pourquoi noter

Une conversation sur le rôle de chacun est un moment important, et pourtant elle s'efface vite. Vous aurez besoin plus tard de vous rappeler ce qui a été dit, par qui, à quelle date. Le meilleur outil pour cela est une note écrite, faite sur le moment ou juste après.

Que noter

Pour chaque échange qui touche au rôle de chacun, notez :

• la date, l'heure approximative et le lieu ou le moyen (en personne, téléphone, courriel) ;
• les personnes présentes ou impliquées ;
• la question que vous avez posée, avec vos mots ;
• la réponse reçue, aussi fidèlement que possible ;
• ce qui a été promis : un document à envoyer, une information à vérifier, un rappel ;
• ce qui reste à éclaircir.

Un modèle de note

Voici un modèle simple, à reproduire dans votre cahier.

Date : __ Heure : _ Moyen : ___

Personnes : ______

Ma question : ______

Sa réponse : ______

À faire / à recevoir : ______

Confirmation écrite reçue : oui / non

Le courriel de confirmation

Après un échange important, un court courriel de confirmation vaut de l'or. Il ne demande pas grand-chose et il fige la réponse.

Bonjour,

Merci pour notre conversation d'aujourd'hui. Je note que vous m'avez dit ceci : [reprenez la réponse]. Pouvez-vous me confirmer que c'est bien le cas ? Si j'ai mal compris, n'hésitez pas à me corriger.

Cordialement, [votre nom]

Si la personne corrige, vous avez la version corrigée. Si elle confirme, vous avez la confirmation. Si elle ne répond pas, vous avez un fait à noter.

L'ESSENTIEL — une conversation, une note, une confirmation

Après toute conversation sur le rôle de chacun : notez la date et la réponse, puis envoyez un court courriel pour la confirmer. Gardez le tout dans votre dossier.

Où garder vos notes

Un seul endroit suffit : un cahier ou un dossier numérique, daté, que vous apportez à chaque rencontre. Faites aussi une copie de sauvegarde si vous travaillez sur un ordinateur. Les messages reçus, les courriels et les documents signés vont dans le même dossier.

Quand vos notes servent

Vos notes peuvent vous servir à plusieurs occasions :

• quand vous rencontrez votre notaire ou votre avocat, qui lira plus vite un dossier ordonné ;
• quand vous parlez à l'agence, qui verra que vous avez des faits précis ;
• quand vous téléphonez à l'OACIQ pour savoir vers qui vous tourner ;
• quand vous relisez votre propre histoire, des semaines plus tard, et que vous voulez vous rappeler ce qui s'est dit.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour savoir pour qui il travaille et comment il organise son travail. L'agence, pour comprendre sa façon de gérer les dossiers où plusieurs personnes interviennent. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), pour savoir vers qui vous tourner et où trouver l'information destinée au public. Un avocat, pour savoir ce que la situation signifie dans votre dossier. Un notaire, pour lire avec vous les documents que vous êtes sur le point de signer. Pour le cadre général du courtage, voyez → livre B1.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ignorer la situation parce que tout se passe bien. L'amabilité n'éclaire pas le rôle de chacun.
• Conclure trop vite. Un même courtier en contact avec les deux côtés n'est pas, pour un lecteur, une raison de juger : c'est une raison de demander.
• Livrer son budget avant d'avoir obtenu la réponse. Une fois dit, il est dit.
• Se contenter d'une réponse orale. Elle s'oublie et se déforme.
• Poser des questions juridiques au courtier seul. Il est partie prenante ; un avocat ou l'OACIQ sont de meilleurs interlocuteurs pour ces questions.
• Signer sous pression. Un délai pour réfléchir vaut mieux qu'une signature précipitée.
• Ne pas noter. Sans traces, vos impressions sont vos seuls repères.

À retenir

• Un même courtier peut être en contact avec le vendeur et l'acheteur ; reconnaître la situation, c'est constater, pas accuser.
• Le vendeur et l'acheteur ont des préférences qui s'opposent sur plusieurs points : le prix, les conditions, le moment. Leur courtier ou leurs courtiers ont besoin de clarté sur leur rôle.
• Posez au courtier et à l'agence les questions de ce chapitre, et demandez les réponses par écrit.
• Les questions d'ordre juridique vont à l'OACIQ, à un avocat ou à un notaire.
• Notez chaque échange, confirmez par courriel, gardez le tout au même endroit.
• Prenez le temps de réfléchir : un délai pour lire et consulter est raisonnable.

Votre plan d'action

1. Écrivez la situation telle que vous la comprenez : qui est en contact avec qui, depuis quand, comment vous l'avez su.
2. Préparez vos questions à partir de la section 3.3.
3. Posez-les au courtier, calmement, et notez les réponses.
4. Envoyez un courriel de confirmation avec les réponses reçues.
5. Posez les mêmes questions à l'agence, par écrit.
6. Demandez les documents (entente de service, politique de l'agence s'il y en a une) à l'avance.
7. Faites lire ces documents à un notaire ou à un avocat si un doute subsiste.
8. Communiquez avec l'OACIQ si vous ne savez pas vers qui vous tourner.
9. Gardez tout dans votre dossier de transaction.

Questions à poser

Au courtier :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Êtes-vous aussi en contact avec l'autre partie ? Comment cela se passe-t-il ?
• Qui m'aide pour la négociation du prix et des conditions ?
• Quels renseignements sur moi l'autre partie pourrait-elle recevoir par votre entremise ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À l'agence :

• Comment organisez-vous le travail quand un courtier est en contact avec les deux parties ?
• Existe-t-il un document qui décrit cette organisation ? Puis-je l'obtenir ?
• Qui, dans l'agence, répond aux questions de ce genre ?

À l'OACIQ :

• Vers qui puis-je me tourner pour une question sur le travail d'un courtier qui est en contact avec les deux côtés ?
• Où trouver l'information destinée au public sur ce sujet ?

À un avocat :

• Pouvez-vous lire mon dossier et me dire ce que cette situation signifie pour moi ?
• Quelles questions devrais-je poser avant de signer ?

Vérifiez vos acquis

1. Que veut dire, dans ce livre, « être en contact avec les deux côtés » ?
2. Citez trois signes qui peuvent vous mettre sur la piste de cette situation.
3. Pourquoi le vendeur et l'acheteur ont-ils besoin chacun de clarté sur le rôle du courtier ?
4. À qui poser une question d'ordre juridique sur la situation ?
5. Que contient une bonne note d'échange ?
6. Pourquoi envoyer un courriel de confirmation ?

Réponses

1. Une même personne, ou des personnes d'une même agence, parlent avec les deux parties d'une transaction. C'est une description, non une qualification juridique.
2. Par exemple : le même nom des deux côtés, des documents portant le nom de la même agence, un courtier qui parle de « mon vendeur » et de « vous » dans la même phrase, ou une proposition de signer rapidement.
3. Parce que leurs préférences s'opposent sur plusieurs points, comme le prix et les conditions ; chacun gagne à savoir qui l'écoute et comment l'information circule.
4. À l'OACIQ pour savoir vers qui se tourner, à un avocat pour lire le dossier, ou à un notaire pour les documents à signer.
5. La date, les personnes, la question, la réponse, ce qui a été promis et ce qui reste à éclaircir.
6. Parce qu'il fige la réponse, permet de corriger un malentendu et laisse une trace datée qu'on peut montrer à un professionnel.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Dans cette collection : → livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'organisme qui encadre le courtage ; → livre B2 pour comprendre ce qu'un courtier fait pour vous.

Chapitre 4 — Ce que vous pouvez demander avant de signer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Il y a un moment où la transaction cesse d'être une conversation et devient un document. On vous tend une feuille, ou on vous envoie un lien pour signer en ligne. Le texte est dense, les termes sont techniques, la personne qui vous accompagne vous dit que c'est « standard » et qu'il faut avancer. Vous avez le sentiment que tout va vite. Et vous vous demandez : est-ce que je peux demander un moment ?

Oui, vous pouvez le demander. Ce chapitre vous aide à le faire avec calme et précision : prendre le temps de lire, demander les documents à l'avance, vous faire accompagner par un professionnel indépendant, et poser des questions avant la signature. Il ne dit rien de la validité ni des effets d'une signature : ces sujets relèvent d'un notaire ou d'un avocat. Les dossiers fictifs du chapitre sont ceux de Marielle et Denis, qui s'apprêtent à signer une première entente, et de Rosalie, qui reçoit un document de son courtier.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• demander le temps de lire un document avant de le signer, et le faire sans froisser personne ;
• dresser la liste des documents à demander à l'avance ;
• choisir un professionnel indépendant pour lire un document avec vous, et savoir quoi lui apporter ;
• préparer des questions à poser avant de signer ;
• reconnaître les signaux qui indiquent qu'il vaut mieux attendre.

Pourquoi c'est important

Signer, c'est une étape que l'on vit seul avec un stylo, mais qui concerne ensuite plusieurs personnes. Ce que vous signez contient des mots qui ont un sens précis, des renvois à d'autres documents, des éléments que vous ne verrez peut-être pas à première lecture. Le contenu et les effets d'un document se demandent à un professionnel du droit ; ce livre n'en dit rien. Ce que ce livre peut vous dire, c'est comment vous donner le temps et les moyens de poser la question.

Un document signé à la hâte est un document dont on risque de découvrir le sens plus tard. À l'inverse, un document lu à tête reposée, expliqué par une personne indépendante et complété par vos propres questions vous laisse mieux préparé. Vous n'avez pas à devenir juriste. Vous avez à vous donner la possibilité de comprendre.

Ce chapitre est surtout un chapitre de gestes. Il reprend, en les précisant, les habitudes présentées au chapitre 2 : demander à l'avance, lire chez soi, faire lire, noter. Il s'appuie aussi sur → livre B4, qui décortique le contrat de courtage.

4.1 Prendre le temps de lire

Le temps de lire est un temps légitime

Demander du temps pour lire un document n'est pas un caprice. C'est un geste normal pour tout engagement important. Vous pouvez le demander poliment, et sans avoir à justifier votre demande plus que par : j'aimerais lire ce document chez moi avant de le signer.

Si la personne vous répond que « tout le monde signe cela tel quel », ou que « c'est urgent », ou que « ce n'est qu'une formalité », ne vous laissez pas troubler. Reprenez calmement : je comprends, mais je préfère prendre le temps de lire. Pouvez-vous m'envoyer le document par courriel ? Un document important mérite d'être lu en entier par celui qui le signe.

L'ESSENTIEL — un document important se lit chez soi

Demandez le document à l'avance, lisez-le sans pression, notez vos questions, et ne signez que lorsque vous avez eu des réponses.

Comment lire un document

Lire un document technique demande une méthode. Voici une démarche en quelques étapes.

1. Lisez une première fois sans vous arrêter, pour avoir une idée d'ensemble.
2. Relisez avec un crayon. Soulignez les mots que vous ne comprenez pas, les passages qui vous surprennent, les renvois à d'autres documents.
3. Notez dans la marge ou sur une feuille les questions qui vous viennent.
4. Repérez les noms : qui sont les personnes et les entreprises citées, et dans quel rôle.
5. Repérez les documents mentionnés : y a-t-il des annexes, des pièces jointes, des documents à consulter ailleurs ? Demandez-les.
6. Reposez-vous, puis relisez le lendemain. Une lecture à froid peut révéler ce que la première a manqué.

Si vous lisez à deux, comme Marielle et Denis, lisez chacun de votre côté puis comparez vos questions.

Ce qui peut vous alerter

Certains signaux invitent à ralentir. Aucun ne prouve quoi que ce soit ; ils vous disent seulement que le moment est bon pour poser une question.

• On vous demande de signer le jour même, sans que vous ayez reçu le document à l'avance.
• On vous dit qu'il n'est pas nécessaire de tout lire.
• On vous décourage de consulter un notaire ou un avocat.
• On vous présente plusieurs documents d'un coup, sans vous expliquer l'utilité de chacun.
• On vous dit que d'autres acheteurs ou vendeurs attendent, de manière à créer un sentiment de pression.
• Le document renvoie à d'autres documents que vous n'avez pas.

ATTENTION — la pression n'est pas un argument

Une phrase comme « il faut décider maintenant » ne remplace pas les réponses à vos questions. Vous pouvez demander quelques heures ou une journée pour consulter. Si cette demande est refusée, notez-le et demandez conseil à un notaire, à un avocat ou à l'OACIQ.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie reçoit de son courtier, un vendredi après-midi, un document à signer. Il lui dit : on aimerait avoir ça avant la fin de la journée. Rosalie répond : je vais le lire chez moi cette fin de semaine et je vous reviens lundi avec mes questions. Le courtier lui envoie le document par courriel. Rosalie l'imprime, le lit deux fois et note quatre questions. Elle ne signe rien avant d'avoir eu les réponses.

Quand l'urgence est réelle

Il arrive qu'un calendrier impose une échéance : une offre a une durée limitée, un autre acheteur se manifeste, un prêteur attend un document. Ce livre ne décrit pas ces échéances et ne dit pas qu'elles sont fixes. Elles se demandent au courtier, au notaire et au prêteur. Si une échéance est annoncée, demandez-la par écrit : jusqu'à quand cette offre est-elle valable, et d'où vient cette date ? Vous pouvez alors décider avec une information précise plutôt qu'avec une impression d'urgence.

Quand la signature se fait en ligne

On peut vous envoyer un lien pour signer à l'écran, depuis votre téléphone. Le geste est rapide, et c'est justement pour cela qu'il demande un réflexe de plus : avant de cliquer, ouvrez le document en entier, faites défiler toutes les pages, téléchargez-le et enregistrez-le dans votre dossier. Ne signez pas à partir d'un écran trop petit pour lire. Si le lien arrive sans aucune explication, demandez au courtier de vous dire par courriel à quoi sert le document avant que vous l'ouvriez.

Signer en ligne ne change rien à ce que vous pouvez demander avant de le faire : posez les mêmes questions, aux mêmes personnes, et gardez la même trace écrite.

4.2 Les documents à demander à l'avance

Pourquoi les demander à l'avance

Un document remis le jour de la signature laisse peu de place à la lecture. Un document reçu quelques jours avant se lit, se compare, se fait lire. Demander les documents à l'avance est donc l'un des gestes les plus simples et les plus efficaces.

La liste de base

Voici une liste de documents que vous pouvez demander à l'avance. Elle est générale ; adaptez-la à votre situation.

• L'entente de service que le courtier ou l'agence vous propose (→ livre B4).
• Le projet de document que vous serez invité à signer, qu'il s'agisse d'une offre, d'une entente ou d'un autre papier.
• La liste des documents que vous devrez signer dans les prochaines semaines, avec une phrase sur l'utilité de chacun.
• Les coordonnées de l'agence et le nom de la personne à joindre pour une question générale.
• Tout document que le texte mentionne : annexe, pièce jointe, politique de l'agence.
• Les renseignements sur la façon dont le courtier est rétribué, tels que l'agence peut les expliquer. Ce livre ne décrit ni le mode de rétribution ni les montants ; posez la question et notez la réponse.

LE FORMULAIRE — ce que vous demandez, pas ce qu'il contient

Les documents de transaction ont chacun leur utilité, et ce livre ne décrit le contenu d'aucun. Pour chaque document qu'on vous présente, demandez : à quoi sert-il, qui le signe, et quelles autres personnes en reçoivent une copie ? La réponse vous aide à situer le document dans votre dossier.

Comment les demander

Un court courriel suffit.

Bonjour,

Avant de signer quoi que ce soit, j'aimerais recevoir à l'avance les documents suivants : [liste]. Pouvez-vous me les envoyer par courriel d'ici [date proposée] ? Je les lirai à tête reposée et je reviendrai vers vous avec mes questions.

Merci, [votre nom].

Si on ne répond pas, relancez une fois. Si la réponse tarde encore, notez-le : l'absence de réponse est un fait que vous pouvez signaler à l'agence.

Que faire des documents reçus

Quand vous les recevez :

1. Classez-les dans votre dossier, avec la date de réception.
2. Imprimez-les si vous préférez lire sur papier.
3. Lisez-les selon la méthode de la section 4.1.
4. Faites une liste des questions, séparées en trois groupes : à poser au courtier ou à l'agence, à poser à un notaire ou à un avocat, à vérifier ailleurs.
5. Gardez une copie de tout ce que vous signez, dès la signature.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marielle et Denis demandent au courtier de la maison qui les intéresse de leur envoyer à l'avance l'entente de service. Le lendemain, ils reçoivent un document accompagné d'une courte explication. Marielle lit le texte, Denis fait la liste des mots qu'il ne connaît pas. Ils les regroupent en trois colonnes et consacrent une soirée à cette préparation. Ils se disent qu'ils auront ainsi des questions précises à poser plutôt qu'une impression générale.

Les documents qui concernent l'immeuble

Cette section porte sur les documents de la relation avec les professionnels. D'autres documents concernent l'immeuble lui-même : déclarations, certificats, titres. Ils sont traités dans d'autres livres de la collection. Pour les documents que vous recevrez de votre courtier lors d'un achat ou d'une vente, vous pouvez demander à l'avance leur liste à votre courtier et à votre notaire.

4.3 Se faire accompagner par un professionnel indépendant

Pourquoi un professionnel indépendant

Quand vous voulez comprendre un document, il vaut la peine de demander à quelqu'un qui n'a pas d'intérêt dans la transaction de le lire avec vous. Un notaire ou un avocat que vous choisissez vous-même peut, de ce point de vue, être bien placé ; demandez-lui s'il a un intérêt dans la transaction. Vous pouvez aussi vous faire aider par un conseiller financier ou un comptable pour les aspects qui relèvent de leur domaine.

Ce livre ne dit pas qui peut faire quoi dans ces professions. Il vous invite à poser la question directement au professionnel que vous approchez : pouvez-vous lire ce document avec moi, et pour qui travaillez-vous dans cette démarche ?

DÉFINITION — professionnel indépendant

Dans ce livre, un professionnel indépendant est un professionnel que vous choisissez et qui n'a pas d'intérêt dans le résultat de la transaction. Pour savoir si un professionnel particulier répond à cette description dans votre dossier, demandez-le-lui et notez la réponse.

Comment choisir

Voici quelques repères pratiques pour choisir.

• Demandez des recommandations à des proches, mais sans vous limiter à la personne que votre courtier vous suggère : choisir vous-même, c'est aussi vérifier.
• Posez la question du rôle : pour qui travaillez-vous dans cette démarche ?
• Précisez ce que vous voulez : lire un document, répondre à des questions, vous accompagner à la signature.
• Demandez comment se déroule la consultation et ce qu'elle vous coûtera ; les tarifs se demandent à chaque professionnel, ce livre n'en donne aucun.
• Prévoyez le délai de rendez-vous : demandez dès le départ quand le professionnel peut vous recevoir.

Ce qu'il faut apporter

Pour tirer parti d'une consultation, préparez :

• le document, en entier, avec ses annexes ;
• vos questions, écrites, regroupées par thème ;
• votre cahier de notes, avec les échanges déjà consignés ;
• le nom des personnes concernées : courtier, agence, autre partie ;
• ce que vous souhaitez comprendre : ce que veut dire un terme, ce qu'un passage implique pour vous, ce qu'il serait prudent de demander avant de signer.

Un dossier bien préparé fait gagner du temps et permet des réponses plus précises.

Ce que vous pouvez lui demander

Quelques questions utiles :

• Pouvez-vous m'expliquer ce passage, en mots simples ?
• Y a-t-il des éléments que ce document ne dit pas, et que je devrais demander ?
• Y a-t-il des documents mentionnés que je n'ai pas encore reçus ?
• Quelles questions devrais-je poser au courtier ou à l'agence avant de signer ?
• Quelle serait la prudence à garder dans mon dossier ?

Ce livre ne présume jamais de la réponse du professionnel : notez-la telle qu'elle vient.

CÔTÉ COURTIER — un allié pour préparer, pas pour remplacer

Le courtier peut vous aider à préparer vos questions et à rassembler les documents. Il ne remplace pas le notaire ou l'avocat pour la lecture juridique d'un document. Demandez-lui poliment de vous laisser le temps de consulter, et notez sa réponse.

Quand consulter l'OACIQ

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) peut vous indiquer vers qui vous tourner pour une question sur le travail d'un courtier. Il ne remplace pas un avocat. Vous pouvez le joindre avant de signer pour savoir où trouver l'information destinée au public (→ livre B1).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un notaire ou un avocat, pour lire avec vous le document avant de le signer, vous expliquer les termes et vous dire quelles questions poser. Le courtier et l'agence, pour obtenir les documents à l'avance et la liste de ce que vous serez invité à signer. L'OACIQ, pour savoir vers qui vous tourner à propos du travail d'un courtier. Un conseiller financier ou un comptable, pour les aspects qui relèvent de leur domaine.

4.4 Les questions à poser avant de signer

Les questions de bon sens

Avant de signer, prenez le temps de répondre à ces questions pour vous-même.

• Ai-je lu le document en entier ?
• Ai-je compris chaque terme, ou ai-je noté ceux que je dois faire expliquer ?
• Ai-je reçu tous les documents mentionnés dans le texte ?
• Ai-je eu le temps de consulter la personne de mon choix ?
• Sais-je qui recevra une copie du document ?
• Sais-je pour qui travaille chaque personne dont le nom y figure ?
• Me sens-je pressé ? Si oui, par qui, et pourquoi ?

Si l'une de ces questions reçoit un « non » ou un « je ne sais pas », vous avez trouvé quelque chose à éclaircir avant de signer.

Les questions à poser au courtier ou à l'agence

• À quoi sert ce document, et qui le signe ?
• Qui en reçoit une copie ?
• Y a-t-il d'autres documents à signer après celui-ci ? Lesquels ?
• Pour qui travaillez-vous en le présentant ?
• Jusqu'à quand puis-je prendre le temps de le lire ?
• D'où vient la date que vous m'indiquez ?
• Puis-je consulter un notaire ou un avocat avant de signer ?

Les questions à poser à un notaire ou à un avocat

• Pouvez-vous m'expliquer ce document en mots simples ?
• Y a-t-il, dans ce document, des éléments qui méritent une question avant la signature ?
• Quelles questions devrais-je poser au courtier ou à l'agence ?
• Que devrais-je conserver comme trace de mes échanges ?

Le moment de la signature

Quand vous avez lu, posé vos questions et reçu vos réponses, vous êtes en position de décider. Voici quelques gestes pour la signature elle-même :

• Relisez les noms et les dates une dernière fois.
• Vérifiez que toutes les pages y sont, et que les annexes sont jointes.
• Demandez une copie immédiate de ce que vous avez signé.
• Notez dans votre cahier la date, l'heure, les personnes présentes.
• Rangez la copie avec le reste du dossier.

Si, au dernier moment, un doute surgit, vous pouvez dire : je préfère attendre. Dites-le simplement, puis notez la réponse que l'on vous fait.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après avoir rencontré leur notaire, Marielle et Denis reviennent vers le courtier avec trois questions précises. Le courtier leur répond par courriel. L'une des réponses les laisse perplexes : ils la notent, la soumettent à leur notaire, qui leur suggère une précision à demander. Ils signent la semaine suivante, en sachant pour qui travaille chacun et ce qu'ils signent.

Si vous avez déjà signé

Il se peut que vous ayez déjà signé un document sans avoir posé toutes ces questions. Ne paniquez pas. Notez ce qui vous inquiète, rassemblez le document et les échanges qui l'entourent, puis consultez un notaire ou un avocat pour savoir ce que cela signifie dans votre dossier. Ce livre ne dit rien des effets d'une signature déjà donnée ni des possibilités qui s'offrent à vous : cela se demande à un professionnel du droit. L'OACIQ peut aussi vous indiquer vers qui vous tourner. Pour la suite, voyez → livre B7, qui présente vos recours.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer le jour même sans avoir lu. Un document important mérite d'être lu en entier.
• Ne pas demander les documents à l'avance. Sans eux, vous n'avez que les mots de la personne devant vous.
• Accepter « c'est standard » comme réponse. Un document standard se lit quand même.
• Se priver d'un avis indépendant parce que la personne devant vous l'a découragé.
• Ne pas lire les documents mentionnés dans le texte. Annexes et renvois font partie du dossier.
• Négliger de demander une copie. Gardez toujours votre exemplaire.
• Ne pas noter ses questions. Elles s'oublient aussi vite que les réponses.
• Croire qu'on ne peut plus rien demander une fois qu'on a commencé. Vous pouvez toujours poser une question.

À retenir

• Demander du temps pour lire un document est un geste normal et légitime.
• Demandez les documents à l'avance, par écrit, et lisez-les chez vous.
• Un professionnel indépendant — notaire, avocat — peut lire un document avec vous.
• Préparez vos questions, regroupées en trois groupes : courtier ou agence, notaire ou avocat, vérifications ailleurs.
• La pression n'est pas un argument : demandez la source de toute échéance annoncée.
• Gardez une copie de tout ce que vous signez, et notez les circonstances de la signature.

Votre plan d'action

1. Demandez par écrit les documents que vous serez appelé à signer, avec quelques jours d'avance.
2. Lisez chaque document deux fois, avec un crayon.
3. Dressez la liste de vos questions, en trois groupes.
4. Posez les questions de la section 4.4 au courtier ou à l'agence, et notez les réponses.
5. Choisissez un notaire ou un avocat indépendant et prenez rendez-vous.
6. Apportez les documents, vos questions et votre cahier.
7. Revenez vers le courtier avec les précisions à demander, par écrit.
8. Signez seulement quand vous êtes prêt, et gardez une copie immédiatement.
9. Rangez tout dans votre dossier de transaction.

Questions à poser

Au courtier :

• À quoi sert ce document, et qui le signe ?
• Pour qui travaillez-vous en me le présentant ?
• Puis-je l'avoir à l'avance, par courriel ?
• Jusqu'à quand puis-je prendre le temps de le lire, et d'où vient cette date ?

À l'agence :

• Quels documents recevrai-je dans les prochaines semaines, et à quoi servira chacun ?
• Qui, dans l'agence, répond à mes questions sur ces documents ?

À un notaire ou à un avocat :

• Pouvez-vous lire ce document avec moi et m'expliquer les termes ?
• Quelles questions devrais-je poser avant de signer ?
• Pour qui travaillez-vous dans cette démarche ?

À l'OACIQ :

• Où trouver l'information destinée au public sur les documents de courtage ?
• Vers qui me tourner si une personne me presse de signer ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle phrase simple pouvez-vous dire pour demander du temps de lecture ?
2. Citez trois documents à demander à l'avance.
3. Pourquoi consulter un professionnel indépendant ?
4. Que préparer avant la rencontre avec un notaire ou un avocat ?
5. Quelles questions vous poser pour vous-même avant de signer ?
6. Que faire si vous avez déjà signé et que vous avez un doute ?

Réponses

1. Par exemple : j'aimerais lire ce document chez moi avant de le signer. Pouvez-vous me l'envoyer par courriel ?
2. L'entente de service, le projet du document à signer, la liste des documents à venir, les annexes ou pièces mentionnées.
3. Parce qu'une personne sans intérêt dans la transaction peut lire le document avec vous, vous l'expliquer et vous aider à poser de bonnes questions.
4. Le document en entier avec ses annexes, vos questions écrites, votre cahier de notes, le nom des personnes concernées et ce que vous voulez comprendre.
5. Ai-je tout lu ? Ai-je compris ? Ai-je reçu les documents mentionnés ? Ai-je consulté ? Sais-je pour qui travaille chacun ? Me sens-je pressé ?
6. Noter ce qui vous inquiète, rassembler le document et les échanges, puis consulter un notaire ou un avocat ; l'OACIQ peut indiquer vers qui se tourner.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Dans cette collection : → livre B4 pour le contrat de courtage décortiqué ; → livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'organisme qui encadre le courtage ; → livre B7 pour vos recours.

Chapitre 5 — Vos confidences et ce que vous dites au courtier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Au fil d'une transaction, vous allez dire beaucoup de choses. Combien vous pouvez dépenser. Pourquoi vous déménagez. Quand vous devez libérer les lieux. Ce que vous aimez de la maison, et ce qui vous tracasse. Vous parlez à des personnes aimables, qui posent des questions utiles, et la conversation devient naturellement confiante.

C'est bien ainsi : une relation de confiance rend le travail plus agréable. Mais certaines informations ont une valeur dans une négociation, et il vaut la peine de savoir, avant de les dire, qui va les entendre. Ce chapitre vous aide à choisir ce que vous dites, à demander comment l'information circule et à reconnaître les situations où vous êtes plus exposé. Il ne dit rien de ce que la loi exige du courtier au sujet des secrets : cela se demande à un avocat ; l'OACIQ indique vers qui se tourner. Les dossiers fictifs du chapitre sont ceux de Marielle et Denis, et de Rosalie.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer ce qu'il est utile de dire de ce qu'il vaut mieux garder pour vous, selon la personne à qui vous parlez ;
• demander à l'agence comment l'information que vous donnez circule ;
• reconnaître les situations où votre information est plus exposée ;
• noter ce que vous avez dit, à qui et quand ;
• préparer des questions sur la confidentialité à poser au courtier et à l'agence.

Pourquoi c'est important

Dans une négociation, une information peut avoir de la valeur selon qui la possède. Savoir, par exemple, jusqu'où un acheteur est prêt à aller, ou à quelle date un vendeur doit absolument avoir quitté sa maison, peut influencer la façon dont l'autre partie négocie. Vous ne voulez pas nécessairement que cette information circule.

Cela ne veut pas dire que vous devez vous méfier de tout le monde ni garder le silence. Un courtier ne peut pas vous aider s'il ne sait rien de vos besoins. Il s'agit de dire ce qui est utile, à la bonne personne, en connaissant le chemin que prendra l'information. C'est une question de choix, et ce choix vous appartient.

Ce chapitre ne vous dit pas ce que la loi demande au courtier de faire de ce que vous lui confiez. Il ne décrit aucune règle, aucune obligation. Il vous donne des repères pratiques : quoi se demander avant de parler, quelles questions poser, quoi noter. Pour mieux comprendre ce qu'un courtier fait pour vous, voyez → livre B2.

5.1 Que dire, que garder pour soi

Deux familles d'informations

Pour y voir clair, il peut aider de ranger ce que vous savez en deux familles.

• Ce que vous dites volontiers, parce que cela aide le professionnel à vous servir : le type de maison que vous cherchez, le quartier, le nombre de chambres, les dates de visite qui vous conviennent.
• Ce que vous réfléchissez avant de dire, parce que cela pourrait influencer la négociation : votre budget maximal, votre marge de manœuvre, l'urgence de votre situation, les raisons profondes de votre départ ou de votre achat, le prix en dessous duquel vous ne vendriez pas.

La frontière entre les deux familles est la vôtre. Elle dépend de votre situation, de la personne qui vous écoute et de ce que vous avez appris sur son rôle. Plus vous êtes certain de savoir pour qui elle travaille, plus il est facile de choisir.

DÉFINITION — marge de manœuvre

Dans ce livre, la marge de manœuvre désigne ce que vous seriez prêt à accepter au-delà de ce que vous annoncez : un prix un peu plus élevé ou plus bas, une date plus souple, une condition acceptée. Elle appartient à vous ; vous décidez à qui vous la confiez.

Une question à se poser avant de parler

Avant de livrer une information sensible, posez-vous trois questions.

1. À qui est-ce que je parle, exactement ? Pour qui travaille cette personne ?
2. Qui d'autre entendra cette information ? Dans l'agence, dans le dossier, par la suite ?
3. Qu'est-ce qui se passerait si l'autre partie la connaissait ?

Si vous ne pouvez pas répondre à la première question, ne dites rien de sensible tant que vous n'avez pas posé la question de rôle (chapitre 2). Si vous ne savez pas répondre à la deuxième, demandez-le avant de poursuivre. La troisième vous aide à mesurer l'importance de l'information.

Choisir ses mots

Vous n'avez pas à choisir entre tout dire et ne rien dire. Plusieurs nuances existent :

• Dire une fourchette plutôt qu'un maximum : ce que vous pensez dépenser, dans les grandes lignes.
• Dire ce que vous cherchez, sans dire pourquoi vous en avez besoin d'urgence.
• Remettre une information à plus tard, le temps de savoir qui écoute : je préfère y revenir quand j'aurai bien compris les rôles de chacun.
• Demander comment l'information sera utilisée avant de la donner.

Ces nuances sont des choix pratiques, pas des stratagèmes. Elles vous laissent le contrôle de ce que vous partagez, sans bloquer la relation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Dans la voiture, Marielle et Denis discutent avant leur rencontre avec le courtier de la maison. Denis voudrait lui dire jusqu'où ils pourraient monter si la maison leur plaît vraiment. Marielle propose d'attendre : on ne sait pas encore pour qui il travaille, ni qui verra ce qu'on lui dit. Ils conviennent de lui parler du type de maison qu'ils cherchent et de leurs dates de visite, mais de garder leur budget maximal pour plus tard. Marielle note l'entente dans son cahier.

Des phrases toutes prêtes

Quand on est devant quelqu'un qui pose une question directe, les mots ne viennent pas toujours. Voici quelques phrases à ranger dans votre poche. Choisissez celles qui vous ressemblent.

• Je préfère y revenir quand j'aurai bien compris le rôle de chacun.
• Je peux vous dire à peu près où je me situe, mais pas un chiffre précis pour l'instant.
• Avant de répondre, pouvez-vous m'expliquer à qui cette information servira ?
• J'aimerais en parler d'abord avec mon conjoint (ou ma conjointe) ; je vous reviens.
• Pouvez-vous me poser la question par écrit ? Je vous répondrai demain.

Aucune de ces phrases ne ferme la porte. Elles vous donnent le temps de réfléchir, et elles montrent que vous prenez la conversation au sérieux.

Ce que vous n'avez pas à dire

Vous pouvez aussi simplement dire : je préfère garder cette information pour l'instant. Dite poliment, la phrase est une réponse comme une autre. Si on insiste, notez-le et demandez pourquoi l'information est nécessaire. Ce livre ne dit pas ce que le courtier peut demander ou exiger : si l'insistance vous met mal à l'aise, parlez-en à l'agence ou à l'OACIQ.

L'ESSENTIEL — avant de parler, demandez qui écoute

Une information sensible se donne en connaissant le chemin qu'elle prendra. Posez la question du rôle d'abord, puis choisissez ce que vous dites.

5.2 Demander comment l'information circule

Une question légitime

Demander comment l'information circule est une question de bon sens. Vous la poseriez à un médecin, à une banque, à un employeur. Elle ne contient aucune accusation. Elle dit simplement : je veux savoir ce qui arrive à ce que je vous dis.

La question s'adresse à deux niveaux. Au courtier : qui, parmi les personnes avec qui il travaille, entendra mon information ? À l'agence : comment est-elle organisée pour que mon dossier reste entre les mains des bonnes personnes ?

Les questions à poser

Voici une série de questions simples sur la circulation de l'information. Adaptez-les à votre ton.

• Qui, dans votre agence, a accès à mon dossier ?
• Si un autre courtier de l'agence travaille avec l'autre partie, comment l'agence s'assure-t-elle que mes renseignements restent entre les bonnes mains ?
• Ce que je vous dis sur mon budget, est-ce que cela pourrait être transmis à quelqu'un d'autre ?
• Pouvez-vous me remettre par écrit ce que l'agence prévoit à ce sujet ?
• À qui puis-je m'adresser si j'ai une inquiétude à propos de mes renseignements ?

Ce livre ne vous dit pas ce que sera la réponse ni si elle est conforme à quelque règle. Il vous invite à la demander, à la noter et, au besoin, à la faire lire par un avocat ou à l'OACIQ.

Les documents qui peuvent en parler

Certains documents de l'agence peuvent traiter de la circulation de l'information : une politique interne, une explication écrite, une section de l'entente de service. Demandez-les à l'avance (→ livre B4). Lisez-les, soulignez ce que vous ne comprenez pas, et faites lire au besoin par un notaire ou un avocat.

LE FORMULAIRE — un document de l'agence sur la confidentialité

Si l'agence a un document décrivant comment elle traite les renseignements de ses clients, demandez-en une copie. Ce livre n'en décrit pas le contenu : il vous aide à poser des questions. Pour chaque passage, demandez que signifie-t-il pour moi, concrètement ?

Ce que vous dites par écrit

Votre budget, vos préférences et vos raisons s'écrivent parfois dans des courriels, des messages, des formulaires. Ces écrits laissent des traces plus durables que la parole. Avant d'écrire une information sensible, vous pouvez vous demander : accepterais-je que cette phrase soit lue par l'autre partie ? Si la réponse est non, réfléchissez avant d'envoyer, ou parlez-en d'abord à la personne pour savoir qui verra le message.

Cette précaution n'est pas une accusation. C'est une habitude simple, qui s'applique à tous vos courriels.

Noter ce que vous dites

Dans votre cahier, ajoutez à chaque entrée un petit encadré : ce que j'ai dit, à qui, quand. Quand le dossier avance, cette liste vous aide à vous rappeler ce que chacun sait de vous. Si vous avez un doute, vous pourrez le poser avec des faits précis.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie s'apprête à parler à son courtier du prix en dessous duquel elle ne voudrait pas vendre. Elle ouvre son cahier et note : à qui je parle ? Pour qui travaille-t-il ? Qui, dans l'agence, verra ce chiffre ? Elle écrit au courtier : avant de vous donner un chiffre, pouvez-vous m'expliquer qui, dans votre agence, a accès à mon dossier ? Elle attend la réponse avant de parler du prix.

5.3 Les situations où vous êtes plus exposé

Quand l'exposition augmente

Certaines situations rendent votre information plus exposée. Aucune n'est un problème en soi ; chacune est une raison de réfléchir avant de parler.

• Un même courtier est en contact avec les deux côtés (chapitre 3). Ce qu'il apprend de vous est à portée de l'autre partie.
• Deux courtiers d'une même agence travaillent chacun d'un côté. Ils sont proches ; demandez comment l'agence organise la circulation de l'information.
• Un lien personnel existe entre le courtier et l'autre partie (chapitres 6 et 7). Demandez comment le lien est pris en compte.
• Vous n'avez pas de courtier (chapitre 8). Tout ce que vous dites au courtier du vendeur peut aller dans un dossier qui n'est pas le vôtre.
• Vous parlez à plusieurs personnes à la fois : acheteurs, courtiers, membres de la famille, voisins. L'information circule par plusieurs canaux.
• Vous communiquez par des outils partagés : courriels transférés, groupes de messagerie, documents en ligne ouverts à plusieurs.

Les conversations à l'extérieur

Une visite, un café, un appel dans la voiture : ces moments semblent anodins. Pourtant, une phrase dite devant l'autre partie, devant un voisin ou devant une personne qui a un lien avec l'autre côté peut voyager. Quand vous visitez, évitez de discuter votre budget ou votre marge de manœuvre à voix haute dans la maison ; réservez ces échanges à un moment et à un lieu où vous savez qui écoute.

ATTENTION — une visite n'est pas un lieu confidentiel

Pendant une visite, d'autres personnes peuvent être dans la maison, dans la cour ou à proximité : le vendeur, un autre visiteur, un voisin. Gardez vos propos de négociation pour un endroit où vous savez qui vous entend.

Les outils numériques

Un message envoyé à une personne peut être transféré. Un document partagé en ligne peut être ouvert par plusieurs. Une conversation de groupe réunit plus de monde qu'on ne le croit. Quelques gestes :

• Vérifiez les destinataires avant d'envoyer un courriel sensible.
• Évitez de transférer des messages qui contiennent votre budget ou vos raisons.
• Demandez comment l'agence conserve vos documents et qui y a accès.
• Utilisez des mots de passe solides pour vos comptes de messagerie et de stockage.

Quand on vous parle de l'autre partie

L'information peut aussi venir vers vous. Un courtier peut vous dire ce que l'autre partie pense, ce qu'elle cherche, jusqu'où elle semble prête à aller. Cela peut vous paraître utile sur le moment. Posez-vous alors deux questions : pourquoi me dit-on cela ? et si l'on me parle ainsi de l'autre partie, comment parle-t-on de moi quand je ne suis pas là ?

Vous n'avez pas à tirer de conclusion. Notez ce que l'on vous a dit, la date et la personne qui l'a dit. Puis ajoutez cette question à votre liste pour le courtier ou l'agence : quelles informations sur les autres parties êtes-vous à l'aise de me transmettre, et quelles informations sur moi pourraient leur être transmises ? La réponse vous aidera à décider ce que vous dites à votre tour.

CAS CONCRET — dossier fictif

Pendant une visite, le courtier glisse à Marielle et Denis que son vendeur est flexible sur la date. Marielle trouve l'information intéressante. Denis, lui, se demande ce que le courtier raconte au vendeur à leur sujet. Ils ne répondent rien sur le moment. Le soir, ils notent la phrase, la date et la personne, puis ajoutent à leur liste : qui, dans l'agence, entend ce que nous disons ?

Ce que vous pouvez faire si vous avez déjà trop dit

On peut dire une chose qu'on aurait préféré garder. Ne vous reprochez rien. Notez ce que vous avez dit, à qui et quand. Reposez ensuite la question du rôle : pour qui travaillez-vous et qui a accès à ce que je viens de dire ? Si la réponse vous inquiète, demandez conseil à l'OACIQ ou à un avocat. Ce livre ne dit pas ce qui peut être fait ; il vous aide à poser la question à la bonne personne.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour savoir pour qui il travaille et qui entendra ce que vous lui dites. L'agence, pour comprendre comment elle protège les renseignements de ses clients et la façon dont elle organise le travail quand plusieurs personnes interviennent. L'OACIQ, pour savoir vers qui vous tourner si vous avez une inquiétude à propos de renseignements confiés à un courtier. Un avocat, pour toute question sur ce que la loi demande à un courtier au sujet de ce que vous lui confiez. Pour le cadre général du courtage, voyez → livre B1.

5.4 Les questions à poser sur la confidentialité

Au courtier

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Qui d'autre, dans votre agence, a accès aux renseignements que je vous donne ?
• Si un autre courtier de l'agence s'occupe de l'autre partie, comment les renseignements sont-ils gardés séparés ?
• Quels renseignements voulez-vous obtenir de moi, et pourquoi sont-ils utiles ?
• Puis-je vous donner une fourchette plutôt qu'un chiffre précis ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit ce que vous venez de m'expliquer ?

À l'agence

• Comment l'agence traite-t-elle les renseignements de ses clients ?
• Existe-t-il un document qui décrit cette façon de faire ? Puis-je en obtenir une copie ?
• Qui est responsable de ces questions dans l'agence ?
• Comment l'agence conserve-t-elle mes documents, et qui y a accès ?
• À qui puis-je m'adresser si j'ai une inquiétude à ce sujet ?

À un avocat

• Que puis-je savoir de la façon dont un courtier traite ce que je lui confie ?
• Y a-t-il des renseignements que je devrais éviter de donner avant d'avoir lu l'entente ?
• Que devrais-je demander par écrit à l'agence ?

À l'OACIQ

• Vers qui puis-je me tourner si j'ai une question sur la façon dont un courtier traite mes renseignements ?
• Où trouver l'information destinée au public sur ce sujet ?

Un modèle de tableau : ce que j'ai dit

Ajoutez à votre cahier un tableau très simple, qui garde la mémoire de vos confidences.

Quand vous hésitez à dire quelque chose de plus, jetez un coup d'œil à ce tableau : il vous montre ce que chacun sait déjà de vous.

Des questions pour vous-même

Avant chaque conversation importante :

• Quelles informations suis-je prêt à donner aujourd'hui ?
• Lesquelles ai-je choisi de garder pour plus tard ?
• Qui sera dans la pièce, au téléphone ou en copie du courriel ?
• Qu'est-ce que j'ai déjà dit, et à qui ?

Ces questions vous aident à garder la maîtrise de ce que vous partagez.

Les erreurs qui coûtent cher

• Donner son budget maximal avant de savoir qui écoute. Une fois dit, il est dit.
• Confier ses raisons profondes à quelqu'un dont le rôle est flou. Les raisons d'un départ ou d'un achat peuvent influencer une négociation.
• Discuter de la négociation devant d'autres personnes pendant une visite.
• Écrire dans un courriel ce qu'on ne voudrait pas voir lu par l'autre partie.
• Ne pas noter ce qu'on a dit. Sans notes, vous ne savez plus ce que chacun sait de vous.
• Supposer que « tout reste entre nous ». Posez la question : qui entendra ?
• Se priver d'aide de peur de trop dire. Un courtier ne peut pas aider quelqu'un qui ne dit rien ; il suffit de choisir quoi dire, à qui.

À retenir

• Une information sensible se donne en sachant qui l'entendra : posez d'abord la question du rôle.
• Vous n'avez pas à choisir entre tout dire et ne rien dire : fourchette, remise à plus tard, questions préalables.
• Demandez à l'agence comment l'information circule, et obtenez la réponse par écrit.
• Certaines situations augmentent l'exposition : même courtier des deux côtés, même agence, lien personnel, absence de courtier, outils partagés.
• Une visite, un courriel transféré, un message de groupe : autant de lieux où l'information voyage.
• Notez ce que vous dites, à qui, quand.
• Pour toute question sur ce que la loi demande au courtier au sujet de vos confidences : un avocat, ou l'OACIQ pour savoir vers qui vous tourner.

Votre plan d'action

1. Dressez la liste de ce que vous êtes prêt à dire et de ce que vous gardez pour plus tard.
2. Posez la question du rôle avant de livrer une information sensible.
3. Demandez à l'agence comment les renseignements circulent et qui y a accès.
4. Obtenez la réponse par écrit et conservez-la.
5. Choisissez vos mots : fourchette, remise à plus tard, question préalable.
6. Évitez de négocier à voix haute pendant les visites.
7. Relisez vos courriels avant de les envoyer, et vérifiez les destinataires.
8. Tenez une liste de ce que vous avez dit, à qui et quand.
9. Consultez un avocat ou l'OACIQ si une inquiétude subsiste.

Questions à poser

Au courtier :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Qui, dans votre agence, a accès à mon dossier ?
• Comment les renseignements sont-ils gardés séparés si un collègue s'occupe de l'autre partie ?
• Puis-je vous donner une fourchette plutôt qu'un chiffre précis ?

À l'agence :

• Comment traitez-vous les renseignements de vos clients ?
• Existe-t-il un document qui le décrit ?
• Qui répond aux questions à ce sujet ?

À un avocat :

• Que devrais-je demander par écrit à l'agence au sujet de ce que je confie ?

À l'OACIQ :

• Vers qui me tourner si j'ai une inquiétude à propos de mes renseignements ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles trois questions se poser avant de livrer une information sensible ?
2. Citez trois façons de choisir ses mots sans tout dire ni se taire.
3. Pourquoi demander à l'agence comment l'information circule ?
4. Nommez trois situations où votre information est plus exposée.
5. Pourquoi une visite n'est-elle pas un lieu confidentiel ?
6. Que faire si vous avez dit plus que vous ne le vouliez ?

Réponses

1. À qui est-ce que je parle ? Qui d'autre entendra cette information ? Que se passerait-il si l'autre partie la connaissait ?
2. Dire une fourchette plutôt qu'un maximum ; dire ce que vous cherchez sans dire pourquoi c'est urgent ; remettre une information à plus tard ; demander comment elle sera utilisée.
3. Pour savoir qui y a accès, et obtenir une réponse écrite que vous pouvez conserver et faire lire.
4. Par exemple : un même courtier des deux côtés, deux courtiers d'une même agence, un lien personnel avec l'autre partie, l'absence de courtier, des outils partagés.
5. Parce que d'autres personnes peuvent entendre : le vendeur, un autre visiteur, un voisin. Les propos de négociation se gardent pour un endroit où vous savez qui écoute.
6. Noter ce que vous avez dit, à qui et quand, reposer la question du rôle, puis consulter l'OACIQ ou un avocat si une inquiétude subsiste.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Dans cette collection : → livre B2 pour comprendre ce qu'un courtier fait pour vous ; → livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'organisme qui encadre le courtage ; → livre B4 pour le contrat de courtage décortiqué.

Chapitre 6 — Quand le courtier a un intérêt personnel

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Rosalie a mis sa maison en vente. Elle a choisi un courtier, elle a signé, les visites ont commencé. Un après-midi, en jasant avec lui, elle apprend qu'un des acheteurs intéressés est une connaissance de longue date du courtier. Rien de dramatique dans le ton : il le dit sans détour, presque en passant. Mais Rosalie reste avec une question : est-ce que cela change quelque chose pour moi ?

La question est légitime. Quand une personne qui vous aide a, par ailleurs, un intérêt personnel dans la transaction, il est utile de le savoir clairement, de poser des questions et de décider en connaissance de cause. Ce chapitre décrit quelques formes que peut prendre un intérêt personnel, les signaux à remarquer et la façon de demander que ce soit dit clairement. Il ne dit pas ce que le courtier doit divulguer, ni à quel moment, ni de quelle façon : ce sont des questions à lui poser, puis, au besoin, à l'OACIQ ou à un avocat. Le dossier fictif de ce chapitre est celui de Rosalie.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître, en mots courants, quelques formes que peut prendre un intérêt personnel du courtier ;
• repérer les signaux qui invitent à poser une question ;
• demander que le lien soit dit clairement, par écrit ;
• poser au courtier et à l'agence les questions qui permettent d'y voir clair ;
• savoir quand et vers qui vous tourner pour une question qui dépasse le simple bon sens.

Pourquoi c'est important

Un courtier vous aide à prendre des décisions : à quel prix vendre, quelle offre accepter, quelles conditions négocier, à qui vous fier. Quand un lien personnel existe entre lui et une personne ou une entreprise concernée par votre transaction, il peut — sans le vouloir, sans le savoir — se trouver tiré dans deux directions. Ce n'est pas nécessairement un problème. C'est une information qui compte pour vous.

Si vous ne l'avez pas, vous prenez vos décisions avec un élément en moins. Si vous l'avez, vous pouvez poser vos questions, demander comment le courtier et l'agence en tiennent compte, et décider à votre rythme. L'information clarifie ; elle ne condamne personne.

Ce chapitre est un chapitre de questions. Il ne décrit aucune règle de divulgation et ne dit pas ce qui est permis ou interdit. Pour savoir ce que la situation implique dans votre dossier, la bonne personne est un avocat ; le courtier, l'agence et l'OACIQ répondent sur leur propre travail ou indiquent vers qui vous tourner. Pour comprendre en général ce qu'un courtier fait pour vous, voyez → livre B2 ; pour choisir et encadrer un courtier, → livre B3.

6.1 Les formes que cela peut prendre

Un intérêt personnel, en mots courants

On parle d'intérêt personnel quand le courtier a, en dehors de son rôle professionnel, une raison à lui de souhaiter une issue plutôt qu'une autre : un attachement, un avantage, un lien. L'intérêt peut être grand ou petit, évident ou discret.

DÉFINITION — intérêt personnel

Dans ce livre, un intérêt personnel du courtier est un lien ou un avantage qui lui est propre — familial, amical, financier, d'affaires — et qui touche la transaction. Ce livre le décrit en mots courants et ne le qualifie pas juridiquement. Ce qu'il implique dans votre dossier se demande à un avocat ; le courtier, l'agence et l'OACIQ répondent sur leur propre travail ou indiquent vers qui vous tourner.

Quelques exemples concrets

Voici des situations imaginées, pour mettre des mots sur ce qui peut exister. Chacune n'est qu'un exemple, sans portée juridique.

• Un lien de parenté. Un acheteur intéressé par la maison est un parent du courtier : frère, cousin, beau-frère ou autre proche de sa famille.
• Un lien d'amitié. L'acheteur est un ami de longue date. Ils se voient régulièrement et se connaissent bien.
• L'achat pour soi. Le courtier envisage d'acheter lui-même la maison, ou de la faire acheter par une personne qui lui est proche.
• Un lien d'affaires. Le courtier et l'acheteur ont déjà travaillé ensemble ou ont une entreprise en commun.
• Un lien avec un fournisseur. Le courtier vous recommande un inspecteur, un entrepreneur ou un autre professionnel avec lequel il a une relation d'affaires.
• Un lien avec le vendeur. Du côté de l'acheteur, le courtier et le vendeur sont proches.
• Un avantage futur. Le courtier espère d'une des parties une autre affaire, un renvoi ou une recommandation.

Aucune de ces situations n'est décrite comme interdite, permise ou obligatoire. Elles servent à vous donner des mots pour reconnaître ce qui existe.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie apprend que l'un des acheteurs intéressés par sa maison est une connaissance de longue date de son courtier. Elle ne connaît ni la nature du lien ni son ancienneté, ni ce que le courtier en pense. Elle ne sait pas non plus si l'agence est au courant. Elle note la date, ce que le courtier a dit, et ses premières questions : depuis quand se connaissent-ils ? qu'est-ce que cela change pour mon dossier ? qui d'autre, dans l'agence, le sait ?

Un tableau pour s'y retrouver

Voici un petit tableau qui relie chaque forme d'intérêt à la question qu'elle appelle. Il n'est pas exhaustif ; il vous aide à formuler vos questions.

Le lien du côté de l'acheteur

Un intérêt personnel peut aussi se trouver du côté de l'acheteur. Imaginez un acheteur dont le courtier est proche du vendeur, ou dont le courtier a des liens avec la personne qui lui recommande un inspecteur. Les questions sont les mêmes : quelle est la nature du lien ? comment l'agence en tient-elle compte ? qui d'autre pourrait m'aider à vérifier ? Le chapitre 8 revient sur la situation d'un acheteur sans courtier, et le chapitre 7 sur les proches du courtier.

Les recommandations de professionnels

Votre courtier peut vous recommander un inspecteur, un notaire, un entrepreneur, un évaluateur ou un prêteur. Ces recommandations peuvent être utiles. Elles méritent pourtant deux questions simples : avez-vous un lien avec cette personne ? et pouvez-vous m'en proposer d'autres, pour que je compare ? Choisir vous-même, c'est aussi vérifier. Vous pouvez aussi demander à des proches de vous suggérer des noms, ou consulter les sources officielles pour vérifier qu'un professionnel est bien reconnu.

Des liens qui comptent différemment

Tous les liens ne pèsent pas pareil. Un parent proche n'est pas la même chose qu'une connaissance d'un événement local. Une relation d'affaires courante n'est pas la même chose qu'une amitié de longue date. Ce livre ne classe pas ces liens et n'en tire aucune conclusion. Il vous suggère de poser la question : quelle est la nature du lien, depuis quand existe-t-il, et que fait le courtier pour que mes intérêts soient bien servis ?

Les intérêts qui n'ont rien de « personnel » au sens strict

Il y a aussi des situations où l'intérêt tient à l'organisation du travail : une agence qui s'occupe de plusieurs clients, la façon dont un courtier est rétribué, un partenariat avec un fournisseur. Pour ces situations, la question est la même : est-ce que cette situation peut influencer ce qu'on me conseille ? Comment l'agence la gère-t-elle ? Ce livre ne décrit pas les façons de rétribuer un courtier et ne donne aucun chiffre.

6.2 Les signaux à remarquer

Quelques indices

Aucun signal ne prouve un intérêt personnel. Ensemble, ils peuvent vous inviter à poser des questions. Voici ceux qu'il vaut la peine de remarquer.

• Le courtier parle d'une personne avec familiarité. Il l'appelle par son prénom, il raconte des anecdotes.
• Il vous recommande une offre en particulier, sans que vous compreniez bien pourquoi.
• Il insiste pour que vous fassiez affaire avec tel professionnel, sans vous en proposer d'autres.
• Il évite de répondre à une question sur le lien. La gêne n'est pas une faute, mais elle appelle une autre question.
• L'information circule dans des conversations qui ne vous concernent pas : vous apprenez par un tiers un lien que le courtier ne vous a pas mentionné.
• La rapidité de certaines étapes semble liée à une personne en particulier plutôt qu'à votre calendrier.
• Le ton change quand vous évoquez l'autre partie.

ATTENTION — un signal n'est pas une preuve

Un lien entre le courtier et une personne ne dit pas, à lui seul, si la situation pose un problème. Ne concluez pas que votre courtier agit mal. Prenez-le comme une invitation à poser des questions, à noter les réponses et à demander des précisions par écrit.

Ce que vous pouvez observer sans accuser

Observer, c'est noter des faits : une phrase entendue, un message reçu, un geste. Vous n'avez pas à les interpréter. Voici un exemple de note neutre :

[Date.] À la fin de la visite, le courtier a dit, en parlant d'un acheteur, qu'il le connaissait depuis longtemps. Je lui ai demandé ce qu'il voulait dire ; il a répondu qu'ils s'étaient rencontrés il y a quelques années. Question à poser : nature du lien, ancienneté, effets sur mon dossier.

Une note de ce genre vous permet de revenir plus tard sur ce qui s'est dit, sans avoir à vous fier à votre mémoire.

Comparer ce qui se dit et ce qui se fait

Un intérêt personnel se remarque aussi par la façon dont les choses se passent. Prenez le temps de vous demander, sans conclure :

• Les visites sont-elles organisées de la même façon pour tous les acheteurs ?
• Les renseignements que l'on me donne sur les offres me sont-ils transmis de façon claire ?
• Mes questions reçoivent-elles des réponses complètes et rapides ?
• Les conseils que l'on me donne sont-ils expliqués, avec des raisons ?

Si une réponse est « non » ou « je ne sais pas », ce n'est pas la preuve de quoi que ce soit. C'est un point à ajouter à votre liste de questions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie remarque que son courtier lui parle plus souvent de l'acheteur qu'il connaît que des autres. Elle ne tire aucune conclusion. Elle ajoute une question à son cahier : comment présentez-vous toutes les offres à égalité, et comment puis-je le vérifier ? Elle demande aussi au courtier de lui transmettre par écrit un résumé de chaque contact avec les acheteurs intéressés.

Les sources d'information

Un intérêt personnel peut apparaître de plusieurs façons : le courtier le mentionne, l'agence l'explique, un document le précise, ou vous l'apprenez par une autre personne. Dans tous les cas, notez la source et la date. Une information qui vous vient d'un tiers ne vaut pas confirmation : c'est une raison de poser la question au courtier lui-même.

Les gestes à éviter

• Accuser : le ton de l'accusation ferme les portes.
• Spéculer : imaginer des intentions n'apporte rien.
• Partager le doute avec des tiers avant d'avoir posé la question : la rumeur déforme les faits.
• Interrompre la relation sur un coup de tête : prenez le temps de consulter, par exemple un avocat, avant de décider.

6.3 Demander que ce soit dit clairement

Pourquoi le demander

Quand un lien existe, il vaut mieux qu'il soit dit clairement, avec des mots simples, dans un échange que vous pouvez noter. Cela vous permet de comprendre, de poser des questions et, si vous le souhaitez, de consulter un professionnel du droit avant de poursuivre.

Ce livre ne dit pas que le courtier a l'obligation de vous le dire, ni qu'il n'en a pas. Il vous encourage à poser la question, sans deviner la réponse.

Comment le demander

Voici quelques façons de le dire. Adaptez-les à votre ton.

• Avant d'aller plus loin, j'aimerais comprendre : avez-vous un lien avec cette personne ? De quelle nature ?
• Je veux m'assurer que j'ai le portrait complet : y a-t-il un élément dans votre relation avec l'autre partie que je devrais connaître ?
• Pouvez-vous me dire par courriel ce que vous venez de m'expliquer, pour que j'aie une trace ?

Posez la question calmement, sans reproche. Laissez la personne répondre. Reformulez pour vérifier : si je comprends bien, vous le connaissez depuis…

Demander la réponse par écrit

Un court courriel peut suffire.

Bonjour,

Merci de m'avoir parlé du lien que vous avez avec [nom ou description]. Pour que j'aie une trace, pouvez-vous me confirmer par écrit : la nature du lien, depuis quand il existe, et la façon dont vous et votre agence en tenez compte dans mon dossier ? Merci d'avance.

[Votre nom]

Ce courriel ne contient aucune accusation. Il demande des faits, pour que vous puissiez ensuite vous faire accompagner.

L'ESSENTIEL — un lien se demande, se note, se confirme

Si vous apprenez qu'un lien existe : posez la question calmement, notez la réponse avec la date, demandez-la par écrit, et décidez à votre rythme.

Préparer la conversation

Avant d'aborder le sujet, prenez dix minutes pour vous préparer.

1. Écrivez ce que vous savez, en séparant les faits des suppositions.
2. Choisissez un moment calme, pas la fin d'une visite ni un appel pressé.
3. Annoncez votre intention : j'aimerais qu'on prenne quelques minutes pour parler d'un point que je veux bien comprendre.
4. Posez vos questions une à la fois, en laissant de l'espace pour les réponses.
5. Prenez des notes devant la personne ; dites-lui que vous le faites pour ne rien oublier.
6. Terminez en résumant : je retiens que… Est-ce exact ?
7. Confirmez par courriel dans la journée.

Une conversation bien préparée est plus courte, plus claire et laisse moins de place aux malentendus.

Quand l'agence intervient

L'agence peut aussi répondre. Vous pouvez lui écrire pour savoir si elle est au courant du lien, comment elle l'a pris en compte et qui, dans l'agence, répond aux questions de ce genre. Vous pouvez demander à qui vous adresser en cas de doute. Ce livre ne décrit pas les règles internes d'une agence : seule l'agence peut les expliquer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie écrit au courtier : pouvez-vous me préciser la nature du lien que vous avez avec l'acheteur dont vous m'avez parlé, depuis quand il existe, et comment vous et votre agence en tenez compte dans mon dossier ? Le courtier répond par courriel. Rosalie lit la réponse, la compare à ses notes, relève ce qu'elle ne comprend pas et prend rendez-vous avec un avocat pour en discuter. Elle n'a encore pris aucune décision.

Quand la réponse tarde ou reste floue

Si le courtier tarde ou répond de façon vague :

1. Relancez poliment une fois, en reprenant votre question.
2. Écrivez à l'agence, en reprenant le même texte.
3. Notez les dates de vos demandes et l'absence de réponse.
4. Demandez conseil à l'OACIQ pour savoir vers qui vous tourner, ou à un avocat pour lire votre dossier.

Ces étapes sont des gestes pratiques, non des recours. Pour les recours, voyez → livre B7.

6.4 Les questions à poser au courtier et à l'agence

Au courtier

• Avez-vous un lien personnel ou d'affaires avec une des personnes concernées par ma transaction ?
• De quelle nature est ce lien, et depuis quand existe-t-il ?
• Qu'est-ce que cela change, concrètement, pour mon dossier ?
• Comment faites-vous pour que mes intérêts soient bien servis ?
• Votre agence est-elle au courant ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?
• Qui m'aide si j'ai une préoccupation à propos de ce lien ?

À l'agence

• Comment l'agence prend-elle en compte les liens personnels de ses courtiers avec d'autres parties ?
• Existe-t-il un document qui décrit cette façon de faire ? Puis-je en obtenir une copie ?
• Qui dans l'agence répond aux questions sur ce sujet ?
• Comment l'agence s'assure-t-elle que l'information circule correctement ?

À l'OACIQ

• Vers qui puis-je me tourner si j'ai une question sur un lien personnel de mon courtier ?
• Où trouver l'information destinée au public sur ce sujet ?

À un avocat

• Pouvez-vous lire mon dossier et me dire ce que cette situation signifie pour moi ?
• Quelles questions devrais-je poser au courtier et à l'agence ?
• Que devrais-je conserver comme traces écrites ?

Pour vous-même

• Qu'est-ce que je sais du lien, et qu'est-ce que je suppose ?
• De qui est-ce que je tiens l'information ?
• Qu'est-ce que j'aimerais comprendre avant de prendre ma prochaine décision ?
• Qui pourrait m'aider à y voir clair ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour connaître la nature du lien, son ancienneté et la façon dont il est pris en compte. L'agence, pour savoir comment elle gère les liens personnels de ses courtiers. L'OACIQ, pour savoir vers qui vous tourner et où trouver l'information destinée au public. Un avocat, pour savoir ce que la situation signifie dans votre dossier. Pour le cadre général, voyez → livre B1.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas poser la question par crainte de froisser. Une question polie n'est pas une accusation.
• Conclure sans savoir. Un lien est une information, pas un verdict.
• Se fier à un tiers. Une rumeur n'est pas une confirmation : demandez au courtier lui-même.
• Se contenter d'une réponse orale. Demandez-la par écrit.
• Interrompre la relation à chaud. Prenez le temps de consulter avant de décider.
• Oublier d'informer l'agence. Elle peut avoir des réponses que le courtier n'a pas.
• Ne pas noter. Sans traces, vous ne pouvez rien montrer à un professionnel.
• Supposer que ce livre répond à votre question de droit. Il ne le fait pas : un avocat le fera.

À retenir

• Un intérêt personnel du courtier peut prendre plusieurs formes : parenté, amitié, achat pour soi, affaires, lien avec un fournisseur.
• Ce livre les décrit en mots courants ; il ne les qualifie pas et ne dit pas ce que le courtier doit divulguer.
• Un signal n'est pas une preuve : c'est une invitation à poser une question.
• Demandez que le lien soit dit clairement, notez la réponse et demandez-la par écrit.
• L'agence peut répondre à des questions que le courtier ne peut pas trancher seul.
• Pour toute question juridique, un avocat ou l'OACIQ ; pour les recours, → livre B7.

Votre plan d'action

1. Écrivez ce que vous savez du lien : ce qui vous a été dit, par qui, quand.
2. Notez la source de l'information et la date.
3. Préparez vos questions à partir de la section 6.4.
4. Posez-les au courtier calmement, puis notez la réponse.
5. Envoyez un courriel demandant la confirmation écrite.
6. Posez les mêmes questions à l'agence, par écrit.
7. Consultez un avocat si la situation vous inquiète ou si la réponse reste floue.
8. Contactez l'OACIQ pour savoir vers qui vous tourner.
9. Gardez toutes les traces dans votre dossier.
10. Prenez votre décision à votre rythme, après avoir reçu des réponses.

Questions à poser

Au courtier :

• Avez-vous un lien avec une personne concernée par ma transaction ? Lequel ?
• Depuis quand ce lien existe-t-il ?
• Qu'est-ce que cela change pour mon dossier ?
• Comment faites-vous pour que mes intérêts soient bien servis ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À l'agence :

• Comment l'agence tient-elle compte des liens personnels de ses courtiers ?
• Existe-t-il un document qui le décrit ?
• Qui répond aux questions de ce genre ?

À l'OACIQ :

• Vers qui me tourner pour une question sur un lien personnel de mon courtier ?

À un avocat :

• Que signifie cette situation dans mon dossier ?
• Que devrais-je demander par écrit avant de poursuivre ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'un « intérêt personnel » du courtier, dans ce livre ?
2. Donnez trois exemples de formes que cet intérêt peut prendre.
3. Pourquoi un signal n'est-il pas une preuve ?
4. Comment demander que le lien soit dit clairement ?
5. Que faire si la réponse tarde ou reste floue ?
6. Pourquoi ne pas se fier à ce qu'un tiers rapporte ?

Réponses

1. Un lien ou un avantage propre au courtier — familial, amical, financier, d'affaires — qui touche la transaction. Le livre le décrit en mots courants, sans le qualifier juridiquement.
2. Par exemple : un lien de parenté, un lien d'amitié, l'achat pour soi, un lien d'affaires, un lien avec un fournisseur recommandé.
3. Parce qu'un lien ne dit pas, à lui seul, s'il y a un problème ; il invite à poser des questions et à obtenir des réponses avant de conclure.
4. Poser la question calmement, reformuler la réponse, la noter avec la date et la demander par écrit.
5. Relancer une fois, écrire à l'agence, noter les dates, puis demander conseil à l'OACIQ ou à un avocat.
6. Parce qu'une information de seconde main n'est pas une confirmation : la réponse vient du courtier lui-même, par écrit.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Dans cette collection : → livre B2 pour comprendre ce qu'un courtier fait pour vous ; → livre B3 pour choisir, engager et encadrer un courtier ; → livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'organisme qui encadre le courtage ; → livre B7 pour vos recours.

Chapitre 7 — Les proches et les liens du courtier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un courtier a une famille, des amis, d'anciens collègues, des associés, des clients qu'il connaît depuis longtemps. C'est normal : une personne qui travaille dans une communauté peut y connaître du monde. Dans une transaction immobilière, il peut arriver que l'une de ces personnes — un cousin, une amie, un ancien partenaire — s'intéresse à la même maison que vous, ou à un autre élément du dossier.

Ce chapitre prolonge le précédent et l'applique aux proches : comment reconnaître ces liens, comment poser la question sans froisser personne, ce qu'il vaut la peine de noter, et quelles questions poser. Il ne qualifie aucun lien juridiquement et ne dit pas ce qui est permis ou interdit. Il vous donne seulement des repères pratiques et des questions. Les dossiers fictifs du chapitre sont ceux de Rosalie, vendeuse, et de Karim, qui cherche à acheter sans courtier.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les différents types de liens qu'un courtier peut avoir avec des proches, des amis ou des associés ;
• poser la question du lien avec tact, sans froisser personne ;
• noter ce qui vaut la peine de l'être, de façon simple et précise ;
• préparer des questions à poser au courtier et à l'agence ;
• reconnaître les moments où il vaut mieux demander conseil à l'OACIQ ou à un avocat.

Pourquoi c'est important

Quand une personne que vous ne connaissez pas est proche de votre courtier, vous voulez le savoir. Pas pour vous méfier : pour comprendre le contexte dans lequel vous prenez vos décisions. Un acheteur qui est le cousin du courtier du vendeur n'est peut-être pas dans la même position qu'un acheteur inconnu, par exemple pour l'accès à l'information : c'est une question à poser. Ce n'est pas une accusation.

La difficulté, c'est que ces liens peuvent être mentionnés en passant, sur un ton léger, dans une conversation qui semble anodine. On y prête à peine attention, ou on craint de paraître soupçonneux en posant une question. Ce chapitre vous aide à y répondre avec calme : poser la question, la poser poliment, noter la réponse.

Comme pour tout le livre, vous ne trouverez pas ici ce que la loi demande au courtier dans ces situations. Ces questions de droit s'adressent à un avocat ou à un notaire ; l'OACIQ indique vers qui se tourner. Vous trouverez plutôt une méthode simple, qui s'applique quel que soit le lien.

7.1 Famille, amis, associés : de quoi parle-t-on ?

Un vocabulaire pour se repérer

Les liens d'un courtier ne se ressemblent pas tous. Voici quelques mots pour les décrire, sans les classer ni les qualifier.

• La famille proche : un parent, un enfant, un frère ou une sœur, un conjoint ou une conjointe.
• La famille élargie : un cousin, une cousine, un beau-frère, une belle-sœur, un oncle, une tante.
• Les amis : des personnes que le courtier fréquente en dehors du travail, depuis peu ou depuis longtemps.
• Les connaissances de longue date : des personnes avec qui il a un historique, sans lien d'intimité.
• Les associés : des personnes avec qui il partage une entreprise, un investissement ou un projet.
• Les anciens collègues : des personnes avec qui il a travaillé dans une autre agence ou une autre entreprise.
• Les clients fidèles : des personnes qui ont déjà fait affaire avec lui, parfois à plusieurs reprises.

DÉFINITION — un proche du courtier

Dans ce livre, un proche du courtier est une personne avec laquelle il a un lien personnel ou d'affaires, de nature familiale, amicale ou professionnelle. Le livre n'en fait pas une catégorie juridique : il utilise le mot pour désigner les liens sur lesquels vous pouvez poser une question.

Pourquoi la distance compte

Un lien n'a pas le même poids selon sa nature, son ancienneté, son intensité et ce qui est en jeu. Un cousin éloigné qu'on voit à l'occasion des fêtes n'est pas un associé avec qui on partage un investissement. Ce livre ne cherche pas à mesurer le poids de chaque lien. Il vous suggère de poser trois questions simples, qui s'appliquent à tous :

1. De quelle nature est le lien ?
2. Depuis quand existe-t-il ?
3. Qu'est-ce que cela change, concrètement, pour mon dossier ?

Où apparaissent ces liens

Dans une transaction, un lien peut surgir à différents endroits.

• Parmi les acheteurs qui s'intéressent à votre maison, si vous vendez.
• Parmi les vendeurs dont vous visitez la maison, si vous achetez.
• Parmi les professionnels qu'on vous recommande : inspecteur, entrepreneur, notaire, prêteur.
• Parmi les personnes qui visitent en même temps que vous : un autre acheteur, un membre de la famille du courtier.
• Au sein de l'agence : un collègue du courtier qui s'occupe de l'autre partie.

Chaque fois, la question est la même : quel est le lien, et comment en tient-on compte ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Karim visite une maison avec le courtier du vendeur. En arrivant, il croise un autre visiteur que le courtier salue d'un tiens, salut, comment va la famille ? Karim se demande si cet autre visiteur est un ami du courtier, et si cela peut changer quelque chose pour lui. Il note la phrase, la date, le lieu. Il n'en tire aucune conclusion. Il prépare une question pour plus tard.

Les liens à l'intérieur de l'agence

Les liens ne passent pas seulement par le courtier. Dans une agence, des collègues se connaissent, travaillent côte à côte, partagent des bureaux, des réunions, parfois des dossiers. Un collègue qui s'occupe de l'autre partie est un lien d'une autre nature : ce n'est pas un proche du courtier, mais il est proche, au sens pratique, de son travail. La question à poser est alors du côté de l'agence : comment organisez-vous le travail quand deux collègues s'occupent de parties différentes dans une même transaction ?

Vous pouvez aussi demander si l'agence a un document qui décrit son organisation, et à qui vous adresser si vous avez une préoccupation. Ce livre ne dit pas ce que ces documents contiennent : seule l'agence peut les expliquer.

Quand le lien est de votre côté

Il peut arriver que le lien soit avec vous. Vous connaissez le courtier de l'autre partie. Un membre de votre famille connaît l'agence. Vous avez déjà travaillé avec la personne qui vous reçoit. Dans ce cas, appliquez la même logique à l'envers : dites-le, simplement, au professionnel qui vous accompagne, et demandez-lui s'il y a lieu d'en tenir compte. Une chose dite d'avance ne se retrouve pas plus tard comme une surprise.

Vous pouvez écrire : je tiens à vous mentionner que je connais [personne], dans le contexte de cette transaction. Je préfère vous en parler tout de suite. Pouvez-vous me dire comment vous et votre agence souhaitez en tenir compte ? Notez la réponse.

L'ESSENTIEL — un lien se dit des deux côtés

Que le lien soit celui du courtier ou le vôtre, la meilleure façon de s'y prendre est la même : le dire simplement, poser la question de l'effet sur le dossier, noter la réponse.

Ce qui n'est pas un lien problématique

Un lien peut n'avoir aucun rapport avec la transaction. Un courtier qui connaît votre voisin, qui a fréquenté la même école que vous ou qui a des amis communs n'a pas pour autant, à ce seul titre, un intérêt dans votre dossier. Ce livre ne vous invite pas à chercher un lien partout. Il vous invite à poser la question quand un lien est mentionné ou quand vous avez un doute, et à noter la réponse.

7.2 Comment poser la question sans froisser

Pourquoi c'est délicat

Poser une question sur les liens personnels d'un professionnel peut sembler indiscret. On craint de l'offenser, de passer pour méfiant ou de gâcher la relation. Ces craintes sont naturelles. Elles ne doivent pourtant pas vous empêcher de demander ce qui vous aide à y voir clair. Une question posée avec respect est d'abord une marque de sérieux.

Les principes d'une question respectueuse

• Choisissez le bon moment : un moment calme, pas un appel pressé ni la fin d'une visite.
• Expliquez pourquoi vous demandez : je veux simplement m'assurer de bien comprendre la situation.
• Parlez de vous, pas de lui : j'aimerais bien comprendre plutôt que vous auriez dû me le dire.
• Posez une question à la fois et laissez la personne répondre.
• Remerciez pour la réponse, même si elle ne vous satisfait pas entièrement.
• Reformulez ce que vous avez compris, pour vérifier.
• Ne demandez que ce dont vous avez besoin : la nature du lien, son ancienneté, la façon dont on en tient compte. Il n'est pas nécessaire de connaître la vie privée de quelqu'un.

Quelques façons de le dire

Voici des formules à adapter à votre ton.

• J'ai remarqué que vous connaissiez [nom ou description]. Pouvez-vous me dire de quelle manière ? Je veux simplement bien comprendre le contexte.
• Quand vous m'avez dit que [personne] est un proche, j'ai pensé qu'il valait la peine de vous demander comment cela se passe dans mon dossier.
• Je ne cherche pas à soulever un problème, je veux m'assurer d'avoir le portrait complet.
• Pouvez-vous m'expliquer comment l'agence prend en compte ce genre de situation ?

Si la réponse vous satisfait, remerciez, notez, passez à autre chose. Si elle vous laisse perplexe, demandez poliment de la préciser, ou de vous la confirmer par écrit.

Quand la gêne s'installe

La personne peut être mal à l'aise ou répondre de façon brève. Gardez votre calme.

1. Reconnaissez la gêne : je comprends que la question puisse être délicate.
2. Reformulez le but : j'aimerais seulement savoir si ce lien peut avoir un effet sur mon dossier.
3. Proposez de poser la question autrement : par écrit, ou à l'agence.
4. Notez ce qui s'est passé, sans commentaire : la date, la question, la réaction.
5. Prenez du recul : une réponse abrupte ne prouve rien, mais elle peut vous inviter à poser la question à quelqu'un d'autre.

ATTENTION — ne passez pas par un tiers avant d'avoir posé la question

Si vous avez un doute, évitez d'en parler à d'autres personnes — voisins, amis, autres acheteurs — avant d'avoir posé la question au courtier. Une rumeur déforme les faits et rend la conversation plus difficile.

Si vous préférez écrire

Pour ceux qui n'aiment pas aborder le sujet de vive voix, un courriel convient très bien. Voici un modèle.

Bonjour,

Lors de notre dernière rencontre, vous avez mentionné [fait précis, sans interprétation]. Pour que je comprenne bien le contexte, pouvez-vous me préciser la nature de ce lien et la façon dont vous et votre agence en tenez compte dans mon dossier ? Merci d'avance de votre réponse.

[Votre nom]

Le courriel garde les faits et ne dit rien de plus. Il permet à la personne de réfléchir avant de répondre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie décide de poser la question par écrit. Elle rédige un court courriel, le relit à voix haute, enlève un adjectif qui lui semble accusateur et l'envoie. Quelques heures plus tard, elle reçoit une réponse polie, qu'elle imprime et classe dans son cahier. Elle y trouve une partie de ses réponses, et elle note les points qu'il lui reste à éclaircir avec l'agence.

7.3 Ce qu'il vaut la peine de noter

Pourquoi noter les liens

Noter un lien n'est pas l'accuser. C'est conserver les faits pour pouvoir y revenir. Les faits peuvent servir à plusieurs personnes : vous-même, quand vous relirez le dossier ; votre avocat ou votre notaire, qui lira plus vite quelque chose de précis ; l'agence ou l'OACIQ, si vous leur posez une question.

Les éléments à consigner

Pour chaque lien dont vous entendez parler, notez :

• la date à laquelle vous l'avez appris ;
• la source : le courtier, l'agence, un document, une autre personne ;
• le fait tel qu'il a été dit, sans interprétation, avec les mots utilisés ;
• la personne concernée, son rôle dans la transaction, et la nature du lien qu'on vous a décrite ;
• la question que vous avez posée et la réponse reçue ;
• ce qui reste à éclaircir ;
• ce que vous avez décidé de faire : poser une autre question, attendre, consulter.

Un modèle de tableau

Reproduisez ce tableau dans votre cahier. Il garde la mémoire de ce que vous apprenez, lien par lien.

Distinguer les faits des suppositions

Il est facile de mélanger ce qu'on sait et ce qu'on devine. Deux colonnes dans votre cahier peuvent aider : ce que je sais (ce qu'on m'a dit, ce que j'ai vu) et ce que je suppose (ce que j'imagine). Quand vous parlez à un professionnel, présentez d'abord ce que vous savez. Les suppositions, vous les signalez comme telles.

L'ESSENTIEL — les faits d'abord, les suppositions à part

Notez ce qu'on vous a dit avec les mots utilisés. Séparez ce que vous savez de ce que vous imaginez. Un professionnel travaille plus vite et mieux sur des faits datés.

Quand l'information vient d'une autre personne

Vous pouvez apprendre un lien par quelqu'un d'autre : un voisin, un autre acheteur, un membre de la famille. Cette information n'a pas le même statut qu'une réponse du courtier. Notez-la comme telle : selon [personne], le courtier connaîtrait [personne], à une date donnée. Utilisez le conditionnel, parce que vous ne savez pas si c'est exact. Puis posez la question au courtier lui-même, avec les mêmes trois volets : nature, ancienneté, effet sur le dossier.

N'écrivez pas la source dans votre question si elle ne souhaite pas être nommée. Dites simplement : j'ai entendu dire que… Pouvez-vous m'expliquer ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Karim revient une seconde fois voir la maison. Le courtier du vendeur lui présente l'autre visiteur croisé la première fois comme un ami de longue date, qui s'intéresse lui aussi à la maison. Karim remercie, ne dit rien de plus, puis note dans son cahier : la date, la phrase, l'endroit. Le soir même, il rédige un court courriel à l'agence : pouvez-vous m'expliquer comment vous veillez à ce que chaque acheteur reçoive la même information ?

Où conserver vos notes

Gardez vos notes dans un seul endroit : un cahier, un dossier numérique ou les deux. Faites une copie de sauvegarde si vous travaillez sur un ordinateur. Gardez les courriels reçus dans un dossier à part. Si vous recevez un message verbal important, notez-le le jour même.

Ce que vous faites de vos notes

Vos notes servent à plusieurs choses :

• Préparer une question : vous relisez ce qui a été dit avant de poser la suivante.
• Informer un professionnel : vous lui présentez des faits plutôt que des impressions.
• Prendre une décision : vous voyez ce qui s'est clarifié et ce qui reste ouvert.
• Garder la mémoire : vous avez un récit daté, que vous pouvez relire plus tard.

Si vous consultez un avocat, apportez le cahier au complet. Il saura quoi y chercher, et vous gagnerez du temps.

7.4 Les questions à poser

Au courtier

• Avez-vous un lien, familial, amical ou d'affaires, avec une personne concernée par ma transaction ?
• De quelle nature est ce lien, et depuis quand existe-t-il ?
• Qu'est-ce que cela change pour mon dossier ?
• Comment faites-vous pour que mes intérêts soient bien servis ?
• Votre agence connaît-elle ce lien ?
• Avez-vous un lien avec les professionnels que vous me recommandez ? Pouvez-vous m'en suggérer d'autres ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À l'agence

• Comment l'agence tient-elle compte des liens de ses courtiers avec leurs proches ?
• Existe-t-il un document qui décrit cette façon de faire ?
• Qui, dans l'agence, répond à ce genre de question ?
• Comment l'agence s'assure-t-elle que chaque client reçoit la même information ?

À l'OACIQ

• Vers qui puis-je me tourner si j'ai une question sur un lien entre mon courtier et un de ses proches ?
• Où trouver l'information destinée au public sur ce sujet ?

À un avocat

• Pouvez-vous lire mes notes et me dire ce que cette situation signifie dans mon dossier ?
• Que devrais-je demander par écrit avant de poursuivre ?

Pour vous-même

• Qu'est-ce que je sais, et qu'est-ce que je suppose ?
• De qui est-ce que je tiens l'information ?
• Ai-je posé la question au courtier avant d'en parler ailleurs ?
• Qu'est-ce qui me permettrait de me sentir plus à l'aise ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour connaître la nature, l'ancienneté et l'effet possible d'un lien. L'agence, pour comprendre sa façon de tenir compte des liens de ses courtiers. L'OACIQ, pour savoir vers qui vous tourner et où trouver l'information destinée au public. Un avocat, pour savoir ce que la situation signifie dans votre dossier. Cet ensemble de questions ne remplace aucun avis professionnel.

Les erreurs qui coûtent cher

• Taire un doute par peur de froisser. Une question respectueuse n'offense pas.
• Chercher un lien partout. Tous les liens ne comptent pas ; posez la question quand un lien est mentionné ou quand vous avez un doute.
• En parler à des tiers avant d'avoir demandé. La rumeur déforme et ferme des portes.
• Mélanger faits et suppositions. Un professionnel a besoin de faits.
• Oublier de noter la source. Savoir d'où vient une information aide à la vérifier.
• Accuser. Le ton accusateur rend les réponses plus difficiles à obtenir.
• Se contenter d'une réponse orale. Demandez-la par écrit.
• Conclure trop vite. Un lien est une information, pas un verdict.

À retenir

• Un courtier a, comme tout le monde, des proches, des amis, des associés : un lien mentionné appelle une question, pas une conclusion.
• Trois questions s'appliquent à tout lien : de quelle nature, depuis quand, avec quel effet sur mon dossier.
• Posez la question avec respect, au bon moment, en parlant de votre besoin de clarté.
• Si vous préférez, écrivez : un courriel garde les faits et laisse réfléchir.
• Notez la date, la source, le fait tel qu'il a été dit, votre question et la réponse.
• Séparez ce que vous savez de ce que vous supposez.
• Pour les questions de droit, un avocat ou l'OACIQ.

Votre plan d'action

1. Écrivez ce que vous savez d'un lien mentionné : date, source, mots utilisés.
2. Séparez les faits des suppositions.
3. Choisissez un moment calme et une façon de poser la question (de vive voix ou par écrit).
4. Posez la question en trois volets : nature, ancienneté, effet sur votre dossier.
5. Notez la réponse et remerciez.
6. Posez les mêmes questions à l'agence, par écrit, si la réponse vous laisse perplexe.
7. Remplissez votre tableau de suivi des liens.
8. Consultez un avocat ou l'OACIQ si une inquiétude subsiste.
9. Gardez tout le dossier au même endroit.

Questions à poser

Au courtier :

• Avez-vous un lien avec une personne concernée par ma transaction ?
• De quelle nature, et depuis quand ?
• Qu'est-ce que cela change pour mon dossier ?
• Votre agence est-elle au courant ?

À l'agence :

• Comment tenez-vous compte des liens de vos courtiers avec leurs proches ?
• Existe-t-il un document qui le décrit ?

À l'OACIQ :

• Vers qui me tourner pour une question sur un lien entre mon courtier et un proche ?

À un avocat :

• Que signifie cette situation dans mon dossier ?

Vérifiez vos acquis

1. Citez quatre types de liens qu'un courtier peut avoir avec des proches ou des associés.
2. Quelles trois questions s'appliquent à tout lien ?
3. Pourquoi poser la question avant d'en parler à des tiers ?
4. Que faire quand la personne est mal à l'aise ?
5. Quels éléments noter pour chaque lien dont vous entendez parler ?
6. Pourquoi séparer ce que vous savez de ce que vous supposez ?

Réponses

1. Par exemple : la famille proche, la famille élargie, les amis, les associés, les anciens collègues, les clients fidèles.
2. De quelle nature est le lien ? Depuis quand existe-t-il ? Qu'est-ce que cela change pour mon dossier ?
3. Parce qu'une rumeur déforme les faits et rend la conversation plus difficile ; la personne concernée est la mieux placée pour répondre.
4. Reconnaître la gêne, reformuler le but, proposer de poser la question autrement (par écrit, à l'agence), noter sans commentaire et prendre du recul.
5. La date, la source, le fait tel qu'il a été dit, la personne concernée, votre question, la réponse, ce qui reste à éclaircir et ce que vous avez décidé.
6. Parce qu'un professionnel travaille plus vite et mieux sur des faits datés ; les suppositions se signalent comme telles.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.

Chapitre 8 — Être traité équitablement quand on n'a pas son propre courtier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Karim a repéré une maison qui lui plaît. Il n'a pas de courtier : il préfère mener lui-même ses recherches et ses démarches. Il a appelé le numéro sur la pancarte, et le courtier du vendeur lui a répondu. La conversation s'est bien passée. Le courtier lui a fourni des renseignements, a organisé une visite, a répondu à ses questions. Karim est reconnaissant. Mais, un soir, une question lui vient : est-ce que je suis traité équitablement, alors que personne ne travaille pour moi ?

Cette question est honnête, et elle mérite d'être posée. Ce chapitre ne dit pas ce que la loi exige du courtier du vendeur à l'égard de quelqu'un qui n'a pas de courtier : il ne le sait pas, et il ne prétend pas le savoir. Il vous aide plutôt à formuler des attentes pratiques sous forme de questions, à rester courtois et précis, à poser des questions sur la façon dont se déroulent les situations délicates — comme celle de plusieurs offres — et à garder des traces. Le dossier fictif de ce chapitre est celui de Karim.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• formuler en questions ce que vous aimeriez pouvoir attendre d'une conversation avec le courtier de l'autre partie ;
• rester courtois et précis dans vos échanges, de façon à obtenir des réponses claires ;
• poser à l'agence des questions sur le déroulement des offres et sur la discrétion ;
• noter chaque échange, avec la date et les mots utilisés ;
• reconnaître le moment de vous faire accompagner par un professionnel indépendant.

Pourquoi c'est important

Acheter sans courtier est un choix que l'on peut faire pour ses propres raisons : l'envie de mener ses démarches, le désir de les comprendre de l'intérieur, une expérience antérieure. Ce choix a une conséquence pratique : en face de vous, il peut y avoir un professionnel qui travaille pour quelqu'un d'autre, et personne à vos côtés pour poser vos questions à votre place.

Vous restez libre de poser toutes les questions qui vous aident. Vous restez libre aussi de faire appel à un notaire ou à un avocat. Ce que ce chapitre vous propose, c'est de le faire avec méthode : savoir ce que vous voulez demander, poser les questions par écrit quand c'est possible, et conserver les réponses.

Ce livre ne prétend pas définir ce que vous êtes en droit d'attendre. Il se limite à ce que vous pouvez faire. Pour comprendre en général le cadre dans lequel les courtiers travaillent, voyez → livre B1.

8.1 Ce que l'on peut attendre en pratique d'une conversation

Des attentes sous forme de questions

Quand vous parlez au courtier de l'autre partie, vous pouvez avoir des attentes d'ordre pratique : être écouté, recevoir des réponses, obtenir l'information dont vous avez besoin pour décider. Ces attentes sont raisonnables au sens courant du mot. Mais ce livre ne dit pas qu'elles correspondent à une règle, ni que le courtier est tenu de les satisfaire. Il vous propose de les transformer en questions.

• Être écouté. Pouvez-vous prendre quelques minutes pour répondre à mes questions ?
• Obtenir des réponses. Pouvez-vous me dire ce que vous savez de ce point, et ce que vous ne savez pas ?
• Recevoir l'information. Quels documents ou renseignements pouvez-vous me transmettre, et dans quel délai ?
• Savoir ce qui est inconnu. Y a-t-il des éléments sur lesquels vous n'avez pas d'information ?
• Être traité comme les autres acheteurs. Comment les acheteurs intéressés reçoivent-ils les mêmes renseignements ?

Ces questions ne présument pas de la réponse. Elles clarifient ce que vous pouvez obtenir.

DÉFINITION — être traité équitablement

Dans ce livre, l'expression désigne une attente d'ordre pratique : recevoir de l'écoute, des réponses et des renseignements clairs. Ce livre ne dit pas ce que la loi exige à ce sujet et n'affirme pas que tout traitement est équitable ou non. La réponse vient du professionnel, de l'agence, de l'OACIQ ou d'un avocat.

Ce que vous gagnez à poser vos questions

Poser des questions précises vous aide de trois façons. Vous apprenez quelque chose ; vous voyez comment le courtier répond ; vous laissez une trace de ce que vous avez demandé. Une réponse claire et rapide est un bon signe pratique de la qualité de la communication. Une réponse floue appelle une autre question.

Se rappeler pour qui travaille chaque personne

Un point à garder à l'esprit : d'après ce que vous aura dit le courtier de l'autre partie (chapitre 2), il travaille pour l'autre partie. Vous pouvez l'apprécier, le trouver aimable, lui faire confiance pour les renseignements pratiques. Mais pour ce qui est de votre négociation, votre décision et vos intérêts, c'est sa réponse à la question du rôle qui vous dit s'il est votre courtier. Gardez cette réponse en tête : posez la question du rôle (chapitre 2) et ne confiez pas à cette personne ce que vous confieriez à votre propre représentant (chapitre 5).

CAS CONCRET — dossier fictif

Karim relit ses notes avant de rappeler. Il se dit : le courtier m'a bien reçu, il a répondu à mes questions. Mais je lui ai dit que je cherchais depuis un moment, ce qui est peut-être plus que ce que je voulais révéler. Il décide d'être plus attentif à ce qu'il dit. Il se prépare une liste de questions à poser, au lieu de se laisser guider par la conversation.

Une feuille d'une page avant chaque échange

Quand vous êtes seul, la préparation remplace en partie la présence d'un représentant. Avant chaque conversation, écrivez sur une page :

• Mon objectif pour cet échange : une information à obtenir, un document à demander, un point à clarifier.
• Mes trois questions les plus importantes, dans l'ordre.
• Ce que je ne dirai pas encore : mon budget, mes raisons, mon échéancier.
• Ce que j'ai déjà dit aux conversations précédentes (consultez votre tableau du chapitre 5).
• Ce que je note à la fin : la date, les réponses, ce qui reste à éclaircir.

Cette page tient dans une main. Elle vous évite de vous laisser porter par la conversation et de repartir en vous disant que vous avez oublié l'essentiel.

Ce que vous pouvez vous demander à la fin d'un échange

Prenez deux minutes, tout de suite après, pour répondre à ces questions. Elles vous aident à voir clair avant l'oubli.

• Ai-je obtenu ce que j'étais venu chercher ?
• Qu'est-ce que j'ai dit que j'aurais préféré garder ?
• Quelle réponse reste vague ?
• Qu'est-ce que j'ai promis, et qu'est-ce qu'on m'a promis ?
• Qui dois-je consulter avant le prochain échange ?

8.2 Rester courtois et précis

Pourquoi la courtoisie sert vos intérêts

Une conversation courtoise ouvre des portes. Elle donne envie de répondre, de prendre le temps, d'expliquer. Elle ne vous empêche pas d'être précis ni de poser des questions franches. Courtoisie et fermeté vont ensemble : on peut dire merci pour votre réponse, j'aimerais toutefois que vous me la confirmiez par écrit.

Les gestes qui aident

• Annoncez ce que vous voulez au début : j'ai trois questions, pouvez-vous m'y répondre ?
• Posez des questions courtes, qui appellent une réponse nette.
• Écoutez sans interrompre, puis reformulez.
• Remerciez, même quand la réponse ne vous satisfait pas.
• Évitez les reproches, même quand vous êtes agacé.
• Demandez une confirmation écrite des points importants.
• Prenez des notes en présence de la personne, et dites-lui pourquoi.

Ce qu'il vaut mieux éviter

• Poser plusieurs questions à la fois. La réponse sera confuse.
• Mettre des mots dans la bouche de l'autre : vous me dites donc que… sans vérifier.
• Dévoiler tout de suite votre budget ou vos raisons (chapitre 5).
• Promettre une offre avant d'avoir consulté.
• Menacer de consulter un avocat ou de poser une plainte. Si vous voulez consulter, faites-le simplement, sans en faire un argument de négociation.
• Répondre à chaud à un message qui vous irrite. Attendez une heure, relisez, reformulez.

Écrire plutôt que parler

Pour les points importants, l'écrit est préférable. Un courriel court, factuel, poli, laisse une trace. Voici un modèle.

Bonjour,

Merci pour la visite d'hier. J'aurais quelques questions pour mieux comprendre la situation : [liste de trois ou quatre questions]. Pourriez-vous me répondre par courriel ? Je note aussi que je n'ai pas de courtier dans cette démarche, et je vous remercie de me transmettre les renseignements de façon claire.

[Votre nom]

Cette dernière phrase ne contient aucune accusation. Elle rappelle simplement votre situation et ce que vous souhaitez.

Les messages courts et les appels

Les messages courts et les appels ont leurs pièges. Un message envoyé vite peut sembler sec ; un appel sans note est vite oublié. Quelques repères :

• Après un appel, envoyez un court message qui résume ce que vous avez compris : merci pour notre appel ; je retiens que…
• Dans un message court, restez factuel : une question, un fait, une demande.
• Relisez avant d'envoyer, surtout si vous êtes pressé ou contrarié.
• Gardez tous les messages dans le même dossier que vos notes.
• Ne répondez pas à une question de fond par un message-éclair si vous avez besoin de réfléchir : écrivez je vous reviens demain.

Comment conserver un climat respectueux

Une transaction dure parfois plusieurs semaines. Garder un climat respectueux vous sert jusqu'au bout. Quelques repères :

• Répondez aux messages dans un délai raisonnable.
• Respectez les rendez-vous et prévenez en cas de retard.
• Dites non poliment quand une proposition ne vous convient pas.
• Évitez les messages tardifs ou répétés qui ressemblent à de la pression.

Ce n'est pas une règle de conduite, c'est un conseil pratique : un échange respectueux rend les réponses plus faciles à obtenir.

L'ESSENTIEL — courtois, précis, écrit

Posez des questions courtes, une à la fois ; remerciez ; demandez les points importants par écrit ; gardez toutes les traces.

8.3 Les offres multiples et la discrétion : des questions à poser

Une situation qui peut se présenter

Plusieurs personnes peuvent s'intéresser à la même maison en même temps. Dans ce cas, l'acheteur sans courtier se demande comment les choses se passeront : qui recevra les offres, dans quel ordre, avec quelle information, selon quelle discrétion. Ce livre ne décrit pas ce qui se passe dans cette situation et ne dit pas ce que les règles prévoient. Il vous propose des questions à poser à l'agence.

Des questions sur le déroulement

Posez ces questions calmement, par écrit si possible, avant même d'avoir un intérêt précis :

• Si plusieurs personnes s'intéressent à cette maison, comment l'agence procède-t-elle ?
• À quel moment et de quelle façon les acheteurs intéressés sont-ils informés ?
• Comment puis-je savoir si je suis traité comme les autres ?
• Comment l'agence gère-t-elle la discrétion sur les offres ?
• À qui m'adresser si j'ai une question sur le déroulement ?

Des questions sur la discrétion

La discrétion est un sujet sensible. Vous voulez savoir si ce que vous dites ou offrez est protégé, et à qui l'information peut être transmise. Voici des questions utiles.

• Quels renseignements sur mon offre seront transmis au vendeur, et lesquels ne le seront pas ?
• Mes renseignements pourraient-ils être communiqués à d'autres acheteurs ?
• Comment l'agence traite-t-elle l'information sur les offres qu'elle reçoit ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

ATTENTION — ne présumez pas la réponse

Ce livre ne vous dit pas quelles sont les règles qui s'appliquent aux offres multiples ni à la discrétion. N'en déduisez rien. Posez vos questions à l'agence, et, si une inquiétude subsiste, à l'OACIQ ou à un avocat.

Ne pas se laisser presser

Une situation d'offres multiples peut produire une impression d'urgence. On vous dit qu'il faut décider vite, qu'il ne faut pas attendre. Rappelez-vous les gestes du chapitre 4 : demandez de quoi dépend la date annoncée, lisez ce que vous signez, faites-le lire par un notaire ou un avocat si possible. Une décision précipitée n'est pas nécessairement meilleure qu'une décision prise après une consultation rapide.

Si le calendrier ne vous permet pas de consulter, cela fait partie des informations à noter. Vous pouvez aussi décider de ne pas poursuivre. Ce n'est pas un échec : c'est un choix.

CAS CONCRET — dossier fictif

Karim apprend que d'autres personnes s'intéressent à la maison. Il écrit à l'agence : si plusieurs personnes s'intéressent à la maison, comment l'agence procède-t-elle, et comment puis-je savoir que j'ai reçu la même information que les autres ? Il lit la réponse à tête reposée, l'imprime et note deux points qu'il veut faire vérifier par un notaire avant d'aller plus loin.

Préparer vos propres documents d'avance

Un acheteur qui se prépare n'est pas pris de court. Avant de vous intéresser sérieusement à une maison, demandez-vous quels documents vous pourriez avoir à fournir ou à lire, et auprès de qui les obtenir. Vous pouvez poser la question à votre prêteur, à votre notaire et à l'agence : quels documents devrai-je préparer si je décide de présenter une offre ? Ce livre n'en dresse pas la liste, qui varie selon les dossiers. Il vous invite à demander cette liste tôt.

Préparer à l'avance ne vous engage à rien. Cela vous donne du temps, ce qui est précieux quand le calendrier devient serré.

Se faire accompagner ponctuellement

Vous n'avez pas à choisir entre un accompagnement complet et aucun. Vous pouvez consulter un notaire ou un avocat pour une question précise : lire un document, vérifier un passage, préparer vos questions. Un professionnel que vous choisissez et qui n'a pas d'intérêt dans la transaction peut vous aider à y voir clair. Informez-vous des tarifs et des délais auprès de chaque professionnel ; ce livre n'en donne aucun.

8.4 Les questions à poser à l'agence

Sur le rôle de chacun

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Qui, dans l'agence, répond à mes questions si je n'ai pas de courtier ?
• Comment l'agence traite-t-elle les acheteurs qui n'ont pas de courtier ?
• Existe-t-il un document qui décrit cette façon de faire ?

Sur l'information

• Quels renseignements sur la maison pouvez-vous me transmettre, et par quel moyen ?
• Comment m'assurer de recevoir la même information que les autres personnes intéressées ?
• Y a-t-il des éléments que vous ne connaissez pas ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Sur le déroulement

• Comment se déroulent les visites et les offres ?
• Comment l'agence procède-t-elle si plusieurs personnes s'intéressent à la maison ?
• Comment l'agence gère-t-elle la discrétion sur les offres ?
• Jusqu'à quand puis-je prendre le temps de réfléchir, et d'où vient cette date ?

Sur le recours à une aide extérieure

• Puis-je consulter un notaire ou un avocat avant de présenter une offre ?
• Puis-je obtenir les documents à l'avance pour les faire lire ?
• Que me suggérez-vous de demander à un professionnel indépendant ?

Un tableau de suivi pour l'acheteur sans courtier

Reproduisez ce tableau dans votre cahier. Il vous aide à voir, d'un coup d'œil, ce qui est demandé, ce qui est reçu et ce qui manque.

CAS CONCRET — dossier fictif

Karim reçoit une réponse de l'agence. Il la lit, souligne deux passages qu'il ne comprend pas, et remplit son tableau : question posée, date, réponse, par écrit : oui. Il prend ensuite rendez-vous avec un notaire de son choix, apporte la réponse, ses notes et son tableau, et demande : pouvez-vous m'aider à comprendre ces deux passages ? Il repart avec deux questions de plus, à poser à l'agence.

À l'OACIQ

• Où trouver l'information destinée au public sur la façon dont un courtier traite une personne qui n'a pas de courtier ?
• Vers qui puis-je me tourner si j'ai une question sur le déroulement de ma démarche ?

À un notaire ou à un avocat

• Pouvez-vous lire avec moi les documents que l'on me propose ?
• Quelles questions devrais-je poser à l'agence avant de présenter une offre ?
• Pour qui travaillez-vous dans cette démarche ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'agence, pour les questions sur le déroulement des visites, des offres et de la discrétion. Un notaire ou un avocat, que vous choisissez vous-même, pour lire les documents avec vous et vous dire quelles questions poser. L'OACIQ, pour savoir vers qui vous tourner et où trouver l'information destinée au public. Pour le cadre général du courtage, voyez → livre B1.

Les erreurs qui coûtent cher

• Oublier de vérifier pour qui travaille le courtier de l'autre partie. Il peut être aimable ; sa réponse à la question du rôle vous dit s'il est votre représentant.
• Livrer son budget ou ses raisons trop vite. Une fois dites, elles sont dites.
• Poser dix questions d'un coup. Les réponses se brouillent.
• Rester à l'oral. Les points importants se demandent par écrit.
• Se laisser presser par une impression d'urgence sans demander d'où vient la date.
• Ne pas se faire accompagner du tout, quand une question précise appellerait un avis professionnel.
• Menacer. Le ton défensif ferme les portes.
• Ne pas noter. Sans traces, vos questions restent sans suite.

À retenir

• Sans courtier, vous restez libre de poser des questions, de consulter, de décider.
• Transformez vos attentes en questions : être écouté, obtenir des réponses, recevoir l'information, savoir ce qui est inconnu.
• Demandez au courtier de l'autre partie pour qui il travaille : gardez sa réponse en tête.
• Soyez courtois et précis, posez une question à la fois, demandez les points importants par écrit.
• Pour les offres multiples et la discrétion, posez vos questions à l'agence et notez les réponses.
• Un notaire ou un avocat indépendant peut vous accompagner ponctuellement.
• Ce livre ne dit pas ce que vous êtes en droit d'attendre : cette question va à l'OACIQ ou à un avocat.

Votre plan d'action

1. Écrivez ce que vous voulez demander, en cinq questions courtes au plus.
2. Posez la question du rôle : pour qui travaille la personne que vous avez devant vous.
3. Envoyez un courriel court pour les points importants.
4. Demandez à l'agence comment elle procède en cas d'offres multiples et comment elle traite la discrétion.
5. Notez les réponses, avec la date et les mots utilisés.
6. Demandez le temps de lire et de consulter avant de présenter une offre.
7. Choisissez un notaire ou un avocat pour lire avec vous ce que vous êtes sur le point de signer.
8. Gardez le tout dans votre dossier de transaction.
9. Contactez l'OACIQ si une question sur le traitement de votre démarche demeure.

Questions à poser

À l'agence :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Comment traitez-vous les acheteurs qui n'ont pas de courtier ?
• Comment procédez-vous si plusieurs personnes s'intéressent à la maison ?
• Comment gérez-vous la discrétion sur les offres ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

Au courtier du vendeur :

• Quels renseignements pouvez-vous me transmettre sur la maison ?
• Y a-t-il des éléments que vous ne connaissez pas ?
• Comment puis-je recevoir la même information que les autres personnes intéressées ?

À un notaire ou à un avocat :

• Pouvez-vous lire avec moi ce document avant que je le signe ?
• Quelles questions devrais-je poser à l'agence ?

À l'OACIQ :

• Où trouver l'information destinée au public pour une personne qui n'a pas de courtier ?

Vérifiez vos acquis

1. Comment transformer vos attentes en questions ?
2. Pour qui travaille le courtier de l'autre partie ?
3. Citez trois gestes qui aident à rester courtois et précis.
4. Quelles questions poser à l'agence sur les offres multiples ?
5. Pourquoi demander les points importants par écrit ?
6. Quand consulter un notaire ou un avocat si vous n'avez pas de courtier ?

Réponses

1. En les formulant comme des questions courtes : être écouté, obtenir des réponses, recevoir l'information, savoir ce qui est inconnu, savoir comment les autres acheteurs sont informés.
2. Demandez-le-lui et notez sa réponse. S'il dit travailler pour l'autre partie, il peut rester aimable et utile pour les renseignements pratiques, mais sa réponse vous dit qu'il n'est pas votre représentant.
3. Annoncer ce que vous voulez, poser des questions courtes, écouter sans interrompre, remercier, demander une confirmation écrite, prendre des notes.
4. Comment l'agence procède, quand et comment les acheteurs sont informés, comment elle gère la discrétion, et comment vous pouvez savoir que vous êtes traité comme les autres.
5. Parce que l'écrit fige ce qui a été dit et peut être montré à un notaire, à un avocat ou à l'OACIQ.
6. Avant de présenter une offre ou de signer, pour une question précise : lire un document, vérifier un passage, préparer vos questions.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Dans cette collection : → livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'organisme qui encadre le courtage.

Chapitre 9 — Quand quelque chose ne vous semble pas correct

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Il y a des moments où quelque chose vous dérange sans que vous puissiez le nommer exactement. Une phrase qui sonne faux. Une réponse qui ne vient jamais. Un document qui ne correspond pas à ce qu'on vous avait dit. Une impression que l'on ne vous dit pas tout. Vous vous demandez : est-ce moi qui exagère ? Est-ce que je devrais dire quelque chose ? À qui ?

Ce chapitre vous propose une démarche calme et pratique pour ces moments : garder son calme et noter les faits, en parler d'abord à l'agence, demander conseil à l'OACIQ ou à un avocat. Il ne décrit aucun recours, aucun délai, aucune sanction : ces sujets relèvent des professionnels du droit et de l'organisme qui encadre le courtage, et d'un autre livre de la collection. Les dossiers fictifs du chapitre sont ceux de Marielle et Denis, et de Karim.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• garder votre calme et dresser une chronologie écrite des faits ;
• rassembler les documents, messages et courriels utiles ;
• en parler à l'agence de façon claire et courtoise ;
• appeler l'OACIQ pour savoir vers où vous tourner, et consulter un avocat si nécessaire ;
• préparer vos questions pour chacun, et savoir ce que ce livre ne couvre pas.

Pourquoi c'est important

Quand quelque chose vous dérange, deux réactions sont possibles : ne rien dire, ou réagir trop vite. Les deux ont un coût. Ne rien dire peut laisser s'installer une situation que vous auriez voulu clarifier plus tôt. Réagir trop vite peut vous faire poser des gestes que vous regretterez, sur la base d'une impression plutôt que de faits.

Entre les deux, il y a une voie : prendre le temps de vérifier ce que vous avez réellement observé, de le mettre par écrit, d'en parler à ceux qui peuvent répondre, et de demander conseil à ceux dont c'est le rôle. Cette voie est plus lente que la colère, mais elle est plus solide. Elle vous donne des faits à présenter et des interlocuteurs qui peuvent les entendre.

Ce chapitre est surtout un chapitre de gestes. Pour ce qui est des recours et de leur fonctionnement, voyez → livre B7, qui y est consacré. Pour le cadre général du courtage, → livre B1.

9.1 Garder son calme et noter les faits

Respirer d'abord

La première chose à faire, quand quelque chose vous dérange, est de ne rien faire tout de suite. Laissez passer quelques heures, ou une nuit. Un message envoyé sous le coup de l'irritation n'est pas toujours celui que vous auriez écrit le lendemain. Un appel passé à chaud peut vous faire dire des choses que vous n'aviez pas vraiment pensées.

Cela ne veut pas dire que votre malaise est sans importance. Il en a, et il mérite d'être pris au sérieux. Mais il se traite mieux avec des faits qu'avec de l'émotion.

Distinguer ce que vous avez vu de ce que vous craignez

Prenez une feuille et tracez deux colonnes.

• Ce que je sais : ce qu'on m'a dit, ce que j'ai lu, ce que j'ai vu. Avec la date et la source.
• Ce que je crains ou suppose : ce que j'imagine, ce que je redoute, ce que j'ai entendu dire.

La première colonne est celle que vous présenterez. La seconde, vous la gardez pour vous, ou vous la signalez comme telle. Un professionnel travaille sur des faits ; il saura quoi faire de vos craintes si vous les lui présentez comme des craintes.

DÉFINITION — chronologie

Dans ce livre, une chronologie est la liste, dans l'ordre, des événements de votre dossier : date, personne, ce qui a été dit ou fait, document remis ou reçu. Elle s'écrit à mesure et se relit avant chaque conversation importante.

Dresser la chronologie

Une chronologie claire est l'outil le plus utile de ce chapitre. Voici comment la construire.

1. Reprenez votre cahier et vos courriels, du début de la transaction à aujourd'hui.
2. Écrivez chaque événement sur une ligne : la date, l'heure approximative, la personne, ce qui a été dit ou fait.
3. Reproduisez les mots utilisés quand vous les avez notés ; sinon, résumez et indiquez que c'est un résumé.
4. Marquez les sources : courriel, message, document, souvenir.
5. Soulignez le point qui vous dérange et les événements qui s'y rapportent.
6. Relisez le lendemain, pour retirer ce qui est supposition.

Une chronologie peut tenir sur une ou deux pages. Elle n'a pas à être littéraire : elle a à être exacte.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marielle et Denis ont le sentiment que le courtier ne leur a pas tout dit sur l'intérêt qu'une autre personne porte à la maison. Plutôt que de lui écrire sous le coup de l'impression, ils passent une soirée à bâtir une chronologie : la date de la première visite, ce que le courtier a dit sur les autres personnes intéressées, le courriel reçu une semaine plus tard. Ils séparent ce qu'on leur a dit de ce qu'ils supposent. À la fin, ils ont deux pages claires et trois questions.

Un exemple de chronologie

Voici, à titre d'exemple fictif, la forme que peut prendre une chronologie. Les dates sont à remplir avec les vôtres.

Remarquez ce que ce tableau ne contient pas : aucun jugement, aucun adjectif. Chaque ligne dit qui, quand, quoi, et d'où vient l'information. C'est ce qui le rend utile à un professionnel.

Rassembler les documents et les messages

Mettez dans un même dossier tout ce qui se rapporte au point qui vous dérange.

• Les courriels et les messages reçus et envoyés, avec leurs dates.
• Les documents que vous avez signés ou reçus, avec leurs annexes.
• Vos notes de conversations, datées.
• Les captures d'écran de messages, si nécessaire, avec la date visible.
• Les noms et coordonnées des personnes concernées et de l'agence.

Faites des copies. Gardez les originaux en lieu sûr. Ne détruisez rien et ne modifiez aucun document : ce serait un geste que vous regretteriez.

Ce qu'il vaut mieux éviter dans l'intervalle

• Publier vos doutes en ligne ou en parler largement : cela ne vous aide pas et peut compliquer la suite.
• Confronter la personne en public ou au milieu d'une visite.
• Rompre brusquement les échanges sans avoir consulté.
• Signer un nouveau document tant que la situation n'est pas éclaircie.
• Détruire ou modifier des messages, même gênants.

9.2 En parler d'abord à l'agence

Pourquoi l'agence en premier

L'agence est le premier interlocuteur naturel pour une question sur le travail d'un courtier. Elle connaît son organisation, ses façons de faire, ses responsables. Elle peut vous répondre, ou vous dire à qui vous adresser. Vous pourrez ensuite consulter l'OACIQ ou un avocat, si vous le souhaitez.

Ce livre ne dit pas que l'agence est tenue de répondre de telle ou telle façon, ni ce qu'elle doit faire. Il vous propose de lui poser la question, par écrit, et de noter la réponse.

Comment la contacter

• Commencez par le courtier, si vous avez le sentiment de pouvoir lui parler sans tension : un malentendu peut se régler en une conversation.
• Écrivez à l'agence si la conversation avec le courtier ne vous satisfait pas ou si vous préférez passer directement par elle. Demandez à qui adresser votre message.
• Écrivez, plutôt que de téléphoner, quand le sujet est délicat. Un courriel laisse une trace.
• Restez courtois, même si vous êtes en désaccord.

Un courriel à l'agence

Voici un modèle à adapter.

Bonjour,

Je vous écris au sujet de ma transaction. J'ai une préoccupation que j'aimerais clarifier avec vous. Voici les faits tels que je les comprends :

1. [Date] : [fait]. 2. [Date] : [fait]. 3. [Date] : [fait].

Ma question est la suivante : [question précise]. Pouvez-vous me répondre par écrit ? Pouvez-vous aussi m'indiquer à qui, dans votre agence, je peux m'adresser pour ce genre de question ?

Merci d'avance.

[Votre nom, vos coordonnées, la date.]

Ce courriel ne contient aucune accusation. Il expose des faits, pose une question et demande une réponse écrite.

L'ESSENTIEL — les faits, une question, une réponse écrite

Un bon message à l'agence tient en trois éléments : les faits tels que vous les comprenez, une question précise, la demande d'une réponse par écrit.

Ce qu'il faut noter après

• La date d'envoi de votre message, et le moyen.
• La date et le contenu de la réponse, ou le fait qu'il n'y en a pas eu.
• Le nom de la personne qui vous a répondu et son titre.
• Ce qui a été promis : un rappel, une vérification, un document.
• Ce qui reste à éclaircir.

Si la réponse tarde ou ne vous satisfait pas

1. Relancez poliment après un délai raisonnable, en reprenant votre question.
2. Demandez un échange avec la personne responsable, si ce n'est pas déjà fait.
3. Notez les dates de vos relances et l'absence de réponse.
4. Passez à l'étape suivante : demander conseil à l'OACIQ ou à un avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Karim a posé à l'agence d'autres questions, après sa première réponse, sur la façon dont elle traite les acheteurs sans courtier. Il n'a pas reçu de réponse. Il relance une première fois, poliment. Toujours rien. Il note les dates, relit sa chronologie, puis décide de consulter l'OACIQ pour savoir vers qui se tourner. Il n'écrit aucune accusation : il se contente de rappeler les dates de ses messages.

9.3 Demander conseil à l'OACIQ ou à un avocat

L'OACIQ : savoir vers où vous tourner

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) encadre le courtage immobilier. Vous pouvez le joindre pour lui poser une question sur le travail d'un courtier et pour savoir vers où vous tourner. Il ne remplace pas un avocat. Demandez-lui s'il peut vous orienter et vous dire où trouver l'information destinée au public.

Avant de l'appeler, préparez :

• votre chronologie, sur une ou deux pages ;
• vos documents, classés dans un dossier ;
• votre question, en une ou deux phrases : je voudrais savoir vers qui me tourner pour…
• de quoi noter : la date, le nom de la personne, ce qu'elle vous dit.

Ce livre ne décrit pas ce que l'OACIQ fait ensuite de votre appel, ni les démarches qu'il propose, ni leurs conditions. Ces renseignements se demandent à l'organisme, qui les explique mieux que ce livre ne le pourrait. Pour une présentation générale, voyez → livre B1 ; pour vos recours, → livre B7.

Un court script pour l'appel

Si vous appréhendez l'appel, écrivez-vous quelques phrases à l'avance. Par exemple :

Bonjour, je suis en train d'acheter (ou de vendre) une maison, et j'ai une question sur le travail de mon courtier. J'ai noté les faits dans une chronologie. J'aimerais savoir vers qui je peux me tourner pour ma question. Je peux vous la résumer en une minute, si vous le souhaitez.

Puis laissez la personne vous guider. Notez son nom, la date et ce qu'elle vous dit. Si elle vous indique un autre service ou un autre interlocuteur, demandez son nom, ses coordonnées et la façon de le joindre. Ne vous découragez pas si le premier appel ne répond pas à toutes vos questions : il peut servir à savoir vers qui aller ensuite.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après avoir envoyé un courriel à l'agence et attendu une réponse, Marielle et Denis téléphonent à l'OACIQ avec leur chronologie sous les yeux. Ils exposent leur question et demandent où trouver l'information destinée au public et vers qui se tourner. Marielle note le nom de la personne, la date et chaque indication reçue. Ils prennent ensuite rendez-vous avec un avocat, à qui ils apporteront leurs notes.

Un avocat : lire votre dossier

Un avocat peut lire votre dossier et vous dire ce que la situation signifie pour vous. Demandez-lui pour qui il travaille dans la démarche. Pour tirer parti d'une consultation :

1. Prenez rendez-vous et indiquez en quelques mots le sujet.
2. Demandez ce que la consultation coûtera et combien de temps elle durera ; les tarifs se demandent à chaque avocat, ce livre n'en donne aucun.
3. Apportez votre chronologie, vos documents et vos questions.
4. Présentez les faits d'abord, vos craintes ensuite.
5. Posez la question du rôle : pour qui travaillez-vous dans cette démarche ?
6. Notez ses réponses et les suites proposées.

DÉFINITION — mandater un avocat

Dans ce livre, mandater un avocat veut dire lui demander d'agir pour vous. Ce que cela implique, les conditions et les tarifs se demandent à l'avocat. Consulter un avocat pour une question précise est une démarche distincte, que vous pouvez faire sans aller plus loin.

Quel professionnel pour quelle question

Cette liste n'est pas exhaustive. En cas de doute, commencez par l'agence ou par l'OACIQ : on pourra vous orienter.

Quand se tourner vers l'un ou l'autre

Vous pouvez choisir l'ordre qui vous convient : consulter d'abord un avocat, téléphoner à l'OACIQ ou écrire à l'agence. Voici des repères.

• Si vous voulez savoir vers qui vous tourner, l'OACIQ est un bon point de départ.
• Si vous voulez comprendre ce que signifie votre situation, un avocat est la bonne personne.
• Si vous voulez simplement une explication sur l'organisation du travail, l'agence peut répondre.
• Si vous hésitez, commencez par ce qui vous semble le plus simple, et laissez la première personne vous orienter.

Dans tous les cas, ne tardez pas à demander conseil si vous avez un doute sérieux. Des délais peuvent exister pour certaines démarches : renseignez-vous auprès de l'OACIQ et d'un avocat, ce livre n'en indique aucun.

ATTENTION — ce livre ne décrit aucun recours

Il ne dit pas ce qui est possible, comment ni dans quel délai. Pour savoir si une démarche existe dans votre situation, demandez à l'OACIQ et à un avocat. Pour une présentation générale, voyez → livre B7.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'agence, pour exposer les faits et demander une réponse écrite. L'OACIQ, pour savoir vers où vous tourner et où trouver l'information destinée au public. Un avocat, pour lire votre dossier et vous dire ce que la situation signifie. Un notaire, pour lire avec vous un document dont le sens vous échappe. Pour vos recours, voyez → livre B7.

9.4 Les questions à poser

À l'agence

• Voici ma préoccupation, avec les faits tels que je les comprends : pouvez-vous m'expliquer ce qui s'est passé ?
• À qui, dans l'agence, dois-je m'adresser pour ce genre de question ?
• Comment l'agence traite-t-elle ce genre de préoccupation ?
• Pouvez-vous me répondre par écrit ?
• Y a-t-il un document qui décrit la façon de faire de l'agence ?

À l'OACIQ

• Vers qui puis-je me tourner pour la question suivante : [votre question] ?
• Où trouver l'information destinée au public sur ce sujet ?
• Que dois-je préparer avant de faire une démarche ?

À un avocat

• Pouvez-vous lire mon dossier et me dire ce que cette situation signifie pour moi ?
• Quelles questions devrais-je poser à l'agence ?
• Que devrais-je conserver comme traces ?
• Pour qui travaillez-vous dans cette démarche ?
• Quels sont vos tarifs et vos délais de rendez-vous ?

Pour vous-même

• Quels sont les faits, et lesquels sont mes suppositions ?
• Ai-je tout noté, avec les dates ?
• Qu'est-ce que j'espère obtenir de cette démarche ?
• À qui ai-je déjà posé la question, et quelle réponse ai-je reçue ?
• Ai-je tout gardé, sans rien modifier ?

Après chaque démarche

Une fois la conversation terminée :

• Notez immédiatement ce qui a été dit.
• Envoyez un court courriel de remerciement qui rappelle ce que vous avez compris.
• Mettez à jour votre chronologie.
• Décidez de la suite : relancer, attendre, passer à une autre personne.

Les erreurs qui coûtent cher

• Réagir à chaud. Un message envoyé sous le coup de l'irritation est difficile à reprendre.
• Mélanger faits et suppositions. Un professionnel a besoin de faits datés.
• Ne rien noter. Sans chronologie, vous devez tout reconstituer de mémoire.
• Détruire ou modifier des messages. Gardez tout, même ce qui vous gêne.
• Rompre brusquement les échanges avant d'avoir consulté.
• Parler largement de votre situation avant d'avoir posé la question à la bonne personne.
• Attendre trop longtemps quand le doute est sérieux : demandez conseil.
• Supposer que ce livre décrit vos recours. Il ne le fait pas : demandez à l'OACIQ et à un avocat.

À retenir

• Quand quelque chose vous dérange : respirez d'abord, notez les faits ensuite.
• Séparez ce que vous savez de ce que vous craignez.
• Dressez une chronologie écrite et rassemblez les documents, sans rien modifier.
• Parlez d'abord à l'agence, par écrit : faits, question, réponse demandée par écrit.
• Appelez l'OACIQ pour savoir vers où vous tourner ; consultez un avocat pour lire votre dossier.
• Ce livre ne décrit aucun recours, délai ni sanction : → livre B7 et les professionnels répondent à ces questions.

Votre plan d'action

1. Laissez passer quelques heures avant d'agir.
2. Tracez deux colonnes : ce que je sais, ce que je crains.
3. Dressez votre chronologie sur une ou deux pages.
4. Rassemblez les documents, messages et notes, sans rien modifier.
5. Écrivez à l'agence : faits, question, demande de réponse écrite.
6. Notez la réponse, ou l'absence de réponse, et relancez poliment.
7. Appelez l'OACIQ pour savoir vers où vous tourner.
8. Prenez rendez-vous avec un avocat si nécessaire.
9. Mettez à jour votre chronologie après chaque démarche.
10. Décidez de la suite à votre rythme, après avoir reçu des réponses.

Questions à poser

À l'agence :

• Pouvez-vous m'expliquer ce qui s'est passé, d'après les faits que je vous présente ?
• À qui puis-je m'adresser pour ce genre de préoccupation ?
• Pouvez-vous me répondre par écrit ?

À l'OACIQ :

• Vers qui puis-je me tourner pour ma question ?
• Où trouver l'information destinée au public ?

À un avocat :

• Que signifie ma situation dans mon dossier ?
• Que devrais-je conserver comme traces ?
• Quels sont vos tarifs et vos délais de rendez-vous ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi laisser passer quelques heures avant d'agir ?
2. Quelles deux colonnes tracer pour séparer les faits des craintes ?
3. Que contient une bonne chronologie ?
4. Que contient un bon courriel à l'agence ?
5. Pour quelle question appeler l'OACIQ, et pour laquelle consulter un avocat ?
6. Pourquoi ne jamais modifier ni détruire un message ?

Réponses

1. Parce qu'un message ou un appel sous le coup de l'irritation est difficile à reprendre, et qu'un malaise se traite mieux avec des faits.
2. Ce que je sais (avec la date et la source) et ce que je crains ou suppose.
3. Les événements dans l'ordre : date, personne, ce qui a été dit ou fait, document remis ou reçu, avec la source de chaque information.
4. Les faits tels que vous les comprenez, une question précise et la demande d'une réponse par écrit.
5. L'OACIQ pour savoir vers où vous tourner ; un avocat pour lire votre dossier et vous dire ce que la situation signifie.
6. Parce que ces traces sont les faits sur lesquels un professionnel peut travailler, et que les altérer vous nuirait.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public ; vous pouvez le joindre pour savoir vers où vous tourner.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Dans cette collection : → livre B7 pour vos recours ; → livre B1 pour la Loi sur le courtage immobilier et l'organisme qui encadre le courtage.

Chapitre 10 — Votre trousse pour savoir qui travaille pour qui

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru neuf chapitres. Vous savez maintenant poser la question de départ, reconnaître la situation d'un même courtier en contact avec les deux côtés, demander ce que vous pouvez demander avant de signer, choisir ce que vous confiez, repérer un intérêt personnel ou le lien d'un proche, rester courtois quand vous n'avez pas de courtier, et agir calmement quand quelque chose cloche.

Ce dernier chapitre ne contient rien de nouveau. Il rassemble, dans une trousse que vous pouvez imprimer, ce que les chapitres précédents ont proposé : une liste de contrôle, des questions classées par interlocuteur, un tableau de suivi et des pistes pour aller plus loin. Il suit les trois dossiers fictifs du livre : Marielle et Denis, Rosalie et Karim. Comme tout le livre, il ne dit rien de ce que la loi permet, interdit ou exige : ces questions se posent à un notaire ou à un avocat ; l'OACIQ indique vers qui se tourner.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle avant de vous engager dans une transaction ;
• retrouver vite les questions à poser à chaque interlocuteur ;
• tenir un tableau de suivi de votre dossier ;
• savoir où chercher de l'information officielle ;
• reconnaître les moments où il faut demander conseil à un professionnel plutôt que de trancher seul.

Pourquoi c'est important

Un livre se lit une fois. Une trousse se consulte à chaque rendez-vous. Ce chapitre est là pour que les gestes présentés au fil des pages soient à portée de main au moment où vous en avez besoin : avant un appel, avant une visite, avant une signature, quand un doute survient.

Il rappelle aussi une idée simple, qui a traversé tout le livre : savoir pour qui travaille chaque personne n'est pas affaire de méfiance, mais de clarté. Vous posez la question, vous notez la réponse, vous la gardez. Le reste — ce qui est permis, ce qui est prévu, ce qu'il convient de faire dans un cas précis — appartient aux professionnels du droit et à l'organisme qui encadre le courtage.

10.1 La liste de contrôle avant de s'engager

Avant la première rencontre

• J'ai un cahier ou un dossier numérique pour tout noter, avec les dates (chapitre 2).
• J'ai écrit la question de départ : pour qui travaillez-vous dans cette transaction ? (chapitre 1).
• J'ai décidé de ce que je dis volontiers et de ce que je garde pour plus tard (chapitre 5).
• Je sais que je peux demander les documents à l'avance (chapitre 4).

Pendant la première rencontre

• J'ai posé la question de départ avant de parler de mon budget ou de mes raisons.
• J'ai noté la réponse, avec la date, l'heure approximative et le nom de la personne.
• J'ai demandé qui d'autre, dans l'agence, interviendra dans mon dossier.
• J'ai demandé comment les renseignements que je donne circulent (chapitre 5).
• Je n'ai rien signé sur place.

Après la première rencontre

• J'ai envoyé un court courriel de confirmation (chapitre 2).
• J'ai demandé l'entente de service à l'avance, par écrit (chapitre 4).
• J'ai classé les documents reçus dans mon dossier.
• J'ai noté mes questions, en les séparant : pour le courtier ou l'agence, pour un notaire ou un avocat, à vérifier ailleurs.

L'ESSENTIEL — trois gestes avant tout engagement

Poser la question du rôle. Lire les documents chez soi. Faire lire ce qui n'est pas clair par un notaire ou un avocat.

Avant de signer

• J'ai lu chaque document en entier, deux fois, avec un crayon (chapitre 4).
• J'ai compris chaque terme, ou noté ceux que je dois faire expliquer.
• J'ai reçu les annexes et les documents mentionnés.
• J'ai pu consulter un notaire ou un avocat de mon choix.
• Je sais qui recevra une copie de ce que je signe.
• Je sais pour qui travaille chaque personne dont le nom figure au document.
• Si je me sens pressé, j'ai demandé d'où vient la date annoncée.
• Je garderai une copie de tout ce que je signe.

Si un même courtier est en contact avec les deux côtés

• J'ai posé au courtier et à l'agence les questions du chapitre 3.
• J'ai demandé les réponses par écrit.
• J'ai noté ce qui m'a été dit, avec la date.
• J'ai réservé les questions juridiques à l'OACIQ, à un avocat ou à un notaire.

Si un lien personnel apparaît

• J'ai noté ce que j'ai appris, avec la date et la source (chapitres 6 et 7).
• J'ai séparé ce que je sais de ce que je suppose.
• J'ai posé au courtier les trois questions : nature, ancienneté, effet sur mon dossier.
• J'ai demandé la réponse par écrit, puis posé les mêmes questions à l'agence si nécessaire.

Si je n'ai pas de courtier

• J'ai posé la question du rôle à la personne qui me répond (chapitre 8).
• J'ai transformé mes attentes en questions courtes.
• J'ai demandé à l'agence comment elle procède pour les visites, les offres multiples et la discrétion.
• J'ai prévu de consulter ponctuellement un notaire ou un avocat.

Si quelque chose ne me semble pas correct

• J'ai laissé passer quelques heures avant d'agir (chapitre 9).
• J'ai dressé une chronologie et séparé les faits de mes craintes.
• J'ai écrit à l'agence : faits, question, réponse par écrit.
• J'ai appelé l'OACIQ pour savoir vers où me tourner.
• J'ai pris rendez-vous avec un avocat si nécessaire.
• Je n'ai rien modifié ni détruit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Marielle imprime la liste de contrôle et la glisse dans son cahier. Avant chaque rencontre avec le courtier, elle coche ce qui est fait et surligne ce qui reste. Denis, de son côté, relit la liste des questions pour le notaire. Ils ont ainsi une même base de travail, et ils savent exactement ce qu'il leur reste à demander.

Le livre en un coup d'œil, chapitre par chapitre

• Chapitre 1 — Ce que ce livre fait et ne fait pas. La question de départ, les personnes en présence, le parcours d'une transaction vu d'en haut, et les limites du livre.
• Chapitre 2 — Pour qui travaille chaque personne. Distinguer le courtier et l'agence, poser la question avant de parler de budget, noter la réponse, demander l'entente de service par écrit.
• Chapitre 3 — Un même courtier des deux côtés. Reconnaître la situation sans accuser, poser les questions au courtier et à l'agence, garder une trace de ce qui se dit.
• Chapitre 4 — Avant de signer. Prendre le temps de lire, demander les documents à l'avance, se faire accompagner par un notaire ou un avocat.
• Chapitre 5 — Vos confidences. Choisir ce que l'on dit, demander comment l'information circule, reconnaître les situations où l'on est plus exposé.
• Chapitre 6 — Un intérêt personnel. Reconnaître les formes d'un intérêt, remarquer les signaux, demander que le lien soit dit clairement et par écrit.
• Chapitre 7 — Les proches du courtier. Un vocabulaire pour les liens, trois questions pour tout lien, poser la question sans froisser, noter les faits.
• Chapitre 8 — Sans courtier. Transformer ses attentes en questions, rester courtois et précis, interroger l'agence sur les offres multiples et la discrétion.
• Chapitre 9 — Quand quelque chose cloche. Respirer, dresser une chronologie, écrire à l'agence, appeler l'OACIQ, consulter un avocat.

Comment utiliser cette trousse

Vous n'avez pas à tout faire d'un coup. Voici une façon de s'en servir au fil des étapes.

1. Au départ, imprimez le chapitre. Rangez-le dans votre cahier, à côté de vos tableaux vides.
2. Avant chaque rencontre, parcourez la section de la liste qui correspond à votre situation et cochez ce qui est fait.
3. Pendant la rencontre, gardez sous les yeux les questions de la section 10.2 qui s'appliquent.
4. Après la rencontre, remplissez vos tableaux et envoyez votre courriel de confirmation.
5. À chaque étape importante — avant une signature, après une surprise —, relisez la liste de contrôle en entier.
6. Quand un doute grandit, reportez-vous à la partie « Si quelque chose ne me semble pas correct ».

Une trousse sert quand elle est à portée de main. Placez-la là où vous préparez vos rendez-vous : sur le bureau, dans le sac, ou dans un dossier numérique que vous ouvrez avant chaque appel.

10.2 Les questions à poser, par interlocuteur

Au courtier

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Êtes-vous aussi en contact avec l'autre partie ? De quelle façon ?
• Qui d'autre, dans votre agence, intervient dans mon dossier ?
• Avez-vous un lien personnel ou d'affaires avec une personne concernée par ma transaction ? De quelle nature, depuis quand, avec quel effet sur mon dossier ?
• Avez-vous un lien avec les professionnels que vous me recommandez ? Pouvez-vous m'en suggérer d'autres ?
• Qui entendra les renseignements que je vous donne ?
• Puis-je vous donner une fourchette plutôt qu'un chiffre précis ?
• Qui m'aide pour la négociation du prix et des conditions ?
• Pouvez-vous m'envoyer l'entente de service à l'avance ?
• Jusqu'à quand puis-je prendre le temps de lire, et d'où vient cette date ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À l'agence

• Comment l'agence organise-t-elle le travail quand plusieurs courtiers interviennent dans une même transaction ?
• Comment traite-t-elle les renseignements de ses clients, et qui y a accès ?
• Comment tient-elle compte des liens personnels de ses courtiers ?
• Comment traite-t-elle les acheteurs qui n'ont pas de courtier ?
• Comment procède-t-elle si plusieurs personnes s'intéressent à la même maison ?
• Comment gère-t-elle la discrétion sur les offres ?
• Existe-t-il un document qui décrit ces façons de faire ? Puis-je en obtenir une copie ?
• Qui, dans l'agence, répond à mes questions ou à mes préoccupations ?

À l'OACIQ

• Vers qui puis-je me tourner pour une question sur le travail d'un courtier ?
• Où trouver l'information destinée au public ?
• Que dois-je préparer avant de faire une démarche ?

À un notaire

• À quel titre intervenez-vous dans ma transaction, et pour qui ?
• Pouvez-vous lire avec moi ce document avant que je le signe ?
• Quelles questions devrais-je poser au courtier et à l'agence ?

À un avocat

• Pouvez-vous lire mon dossier et me dire ce que cette situation signifie pour moi ?
• Que devrais-je demander par écrit avant de poursuivre ?
• Que devrais-je conserver comme traces ?
• Pour qui travaillez-vous dans cette démarche ?
• Quels sont vos tarifs et vos délais de rendez-vous ?

À vous-même

• Qu'est-ce que je sais, et qu'est-ce que je suppose ?
• Qu'ai-je déjà dit, et à qui ?
• Me sens-je pressé ? Par qui, et pourquoi ?
• Qu'est-ce qui me permettrait de décider plus sereinement ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour savoir pour qui il travaille et quels liens il a. L'agence, pour comprendre son organisation et la circulation de l'information. L'OACIQ, pour savoir vers où vous tourner et où trouver l'information destinée au public. Un notaire, pour lire les documents avec vous. Un avocat, pour savoir ce que la situation signifie dans votre dossier. Aucun de ces professionnels n'est remplacé par ce livre.

Les phrases à garder en poche

Quelques formules, reprises des chapitres précédents, à utiliser telles quelles ou à adapter.

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• J'aimerais lire ce document chez moi avant de le signer. Pouvez-vous me l'envoyer par courriel ?
• Je préfère y revenir quand j'aurai bien compris le rôle de chacun.
• Je ne cherche pas à soulever un problème : je veux m'assurer d'avoir le portrait complet.
• Pouvez-vous me confirmer votre réponse par écrit ?
• Jusqu'à quand puis-je prendre le temps de réfléchir, et d'où vient cette date ?

10.3 Un tableau de suivi de votre dossier

Le tableau principal

Reproduisez ce tableau dans votre cahier ou dans un document numérique. Une ligne par question posée.

Le tableau des personnes

Une ligne par personne qui intervient dans votre dossier.

Le tableau des liens

Une ligne par lien dont vous entendez parler.

La chronologie

Une ligne par événement, dans l'ordre.

Comment tenir ces tableaux

• Remplissez-les le jour même. La mémoire s'efface vite.
• Séparez les faits des suppositions. Deux colonnes valent mieux qu'un récit mêlé.
• Datez tout. Une date manquante rend une note presque inutilisable.
• Gardez tout au même endroit, et faites une copie de sauvegarde si c'est numérique.
• Ne modifiez jamais une note passée : ajoutez une ligne si vous devez corriger.
• Relisez avant chaque rencontre et apportez vos tableaux chez le notaire ou l'avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie a rempli son tableau des liens. À la première ligne : la date où elle a appris qu'un acheteur intéressé connaît son courtier, ce qui a été dit, sa question et la réponse écrite reçue. Elle a pris rendez-vous avec un avocat et lui apportera le tableau, la chronologie et la réponse du courtier. Karim, lui, a un tableau de suivi plein de dates et de questions envoyées à l'agence, avec une colonne à relancer qu'il surveille chaque semaine.

Les trois dossiers, en un coup d'œil

CAS CONCRET — dossiers fictifs

Marielle et Denis ont posé la question du rôle au courtier de la maison, demandé l'entente de service à l'avance, choisi ce qu'ils lui disaient de leur budget, noté leurs échanges et, devant un malaise, bâti une chronologie avant d'écrire à l'agence et de téléphoner à l'OACIQ. Rosalie a noté le lien entre son courtier et un acheteur, posé ses questions par écrit au courtier puis à l'agence, et prévu de rencontrer un avocat avec son tableau des liens. Karim, sans courtier, a transformé ses attentes en questions courtes, interrogé l'agence sur les offres multiples et la discrétion, relancé poliment et consulté un notaire de son choix. Chacun a utilisé les mêmes gestes : poser, noter, garder.

10.4 Pour aller plus loin

Les organismes et les textes, nommés

• L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) encadre le courtage immobilier. Son site présente son rôle et l'information destinée au public ; vous pouvez aussi le joindre pour savoir vers où vous tourner.
• La Loi sur le courtage immobilier encadre le travail des courtiers. Elle se consulte par son titre, dans une source officielle.
• Le Code civil du Québec est l'autre loi nommée dans ce livre. Il se consulte aussi par son titre, dans une source officielle.

Ce livre n'en cite aucun passage. Pour comprendre ce qu'un texte signifie dans votre dossier, la bonne personne est un notaire ou un avocat.

Dans cette collection

• → livre B1 : la Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ, pour une présentation générale du cadre du courtage.
• → livre B2 : les devoirs du courtier envers vous, pour comprendre ce qu'un courtier fait pour vous.
• → livre B3 : choisir, engager et encadrer un courtier, pour préparer le choix d'un courtier et le suivi de la relation.
• → livre B4 : le contrat de courtage décortiqué, pour lire un contrat avec plus d'assurance.
• → livre B7 : vos recours, pour savoir comment les démarches de plainte et de recours sont présentées.

Un dernier rappel

Ce livre est un livre d'information pratique. Il ne remplace ni un avis juridique, ni la consultation d'un notaire, d'un avocat ou d'un autre professionnel. Il vous a proposé des gestes — poser, noter, garder —, des questions et des repères. Le reste appartient aux personnes qui peuvent lire votre dossier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas poser la question de départ. Elle est la base de tout le reste.
• Parler de son budget avant de savoir qui écoute. Une fois dit, il est dit.
• Signer sans avoir lu, ou sans avoir fait lire. Un document important se lit chez soi.
• Conclure trop vite à propos d'un lien. Un lien est une information, pas un verdict.
• Rester à l'oral. Les points importants se demandent par écrit.
• Réagir à chaud quand quelque chose cloche. Respirez, notez les faits, puis écrivez à l'agence.
• Modifier ou détruire des messages. Gardez tout.
• Prendre ce livre pour un avis. Il n'en est pas un.

À retenir

• Savoir pour qui travaille chaque personne : poser la question, noter la réponse, la garder.
• Lire les documents chez soi, les faire lire par un notaire ou un avocat si un doute subsiste.
• Choisir ce que l'on dit, en sachant qui écoute.
• Un lien est une information : nature, ancienneté, effet sur le dossier.
• Sans courtier, formuler ses attentes en questions courtes et demander l'écrit.
• Quand quelque chose cloche : respirer, chronologie, agence, OACIQ, avocat.
• Les questions de droit vont à un notaire ou à un avocat ; l'OACIQ indique vers où se tourner.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle et les quatre tableaux de ce chapitre.
2. Rangez-les dans votre cahier ou dans un dossier numérique unique.
3. Remplissez le tableau des personnes dès la première rencontre.
4. Notez chaque question posée dans le tableau principal, avec la date.
5. Parcourez la liste de contrôle avant chaque rencontre importante.
6. Mettez à jour le tableau des liens et la chronologie au fil des événements.
7. Apportez vos tableaux chez le notaire ou l'avocat.
8. Relancez poliment ce qui reste sans réponse.
9. Conservez le dossier complet jusqu'à la fin de votre transaction.

Questions à poser

Au courtier :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Avez-vous un lien avec une personne concernée ? De quelle nature ?
• Pouvez-vous me confirmer vos réponses par écrit ?

À l'agence :

• Comment organisez-vous le travail quand plusieurs personnes interviennent dans un même dossier ?
• Qui répond à mes préoccupations ?

À l'OACIQ :

• Vers qui puis-je me tourner pour ma question ?

À un notaire ou à un avocat :

• Pouvez-vous lire ce document ou ce dossier avec moi ?
• Que devrais-je demander par écrit ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle est la question de départ du livre ?
2. Quels sont les trois gestes avant tout engagement ?
3. Quelles trois questions s'appliquent à tout lien personnel ?
4. Que contient un bon message à l'agence quand quelque chose cloche ?
5. Pourquoi tenir un tableau de suivi ?
6. À qui poser une question juridique ?

Réponses

1. Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
2. Poser la question du rôle, lire les documents chez soi, faire lire ce qui n'est pas clair par un notaire ou un avocat.
3. De quelle nature est le lien, depuis quand existe-t-il, et qu'est-ce que cela change pour mon dossier.
4. Les faits tels que vous les comprenez, une question précise et la demande d'une réponse par écrit.
5. Pour garder la mémoire de ce qui a été demandé, répondu et promis, et présenter des faits datés à un professionnel.
6. À un notaire ou à un avocat ; l'OACIQ peut indiquer vers où se tourner.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — son site présente son rôle et l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Code civil du Québec — à consulter par son titre dans une source officielle.
• Dans cette collection : → livre B1, → livre B2, → livre B3, → livre B4 et → livre B7 pour les sujets voisins de celui-ci.