Chapitre 1 — Un contrat de courtage : à quoi ça sert

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous songez à vendre votre maison, ou à en acheter une. Un courtier immobilier vous propose de l'aider. Avant de commencer, il vous tend un document à signer : le contrat de courtage. Vous le parcourez, vous voyez des rubriques, des cases à cocher, des mots techniques. On vous dit que c'est la routine. Vous avez pourtant le sentiment de signer quelque chose d'important.

Votre sentiment est juste. Ce document décrit l'entente entre vous et le courtier : ce qu'il fera pour vous, pendant combien de temps, et comment il sera payé. Ce livre vous aide à comprendre à quoi sert ce contrat, à quoi ressemblent ses grandes rubriques et surtout quelles questions poser avant de signer. Il ne vous dira pas ce que le contrat veut dire en droit : ce travail revient à un professionnel du droit. Les personnages sont fictifs : Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison ; Mathieu et Kelly, qui veulent un courtier pour acheter ; Armand, qui se demande ce qui se passe quand son contrat arrive à échéance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en vos mots à quoi sert un contrat de courtage ;
• reconnaître, de loin, les trois grandes familles de contrats que le courtier peut vous proposer ;
• savoir qui signe, et quelles questions poser sur ce point ;
• distinguer ce que ce livre vous apporte de ce qu'il ne fait pas ;
• repérer les professionnels et l'organisme à qui vous adresser.

Pourquoi c'est important

Un contrat de courtage engage votre temps, pendant une période que le document précise. Il touche à votre argent, puisqu'il prévoit la façon dont le courtier est payé. Il touche aussi à votre liberté : avec qui travaillez-vous, et à quelles conditions ?

Il arrive de signer sans trop lire : on fait confiance au courtier, on est pressé, ou l'on craint de paraître méfiant. Poser des questions n'est pas de la méfiance. Un courtier compétent s'attend à des questions. Il sait qu'un client bien informé travaille mieux avec lui.

Ce chapitre pose le décor. Les chapitres suivants prennent les rubriques d'un contrat une à une, comme on prend les pièces d'une maison lors d'une visite.

1.1 Pourquoi un écrit

Mettre l'entente noir sur blanc

Quand vous engagez un courtier, vous vous entendez sur beaucoup de choses. Vous parlez de votre projet, de ce que vous attendez de lui, de la façon dont vous communiquerez, de son rôle. Ces échanges peuvent se faire de vive voix, autour d'un café ou au téléphone. Ils sont chaleureux, ils sont rassurants, et on en garde chacun un souvenir un peu différent.

Le contrat de courtage sert à mettre cette entente par écrit. Il fixe les points sur lesquels vous vous êtes entendus. Si, dans trois mois, vous vous demandez ce qui était prévu, le document vous le dit. Le courtier peut aussi s'y référer. L'écrit protège la mémoire de tout le monde.

DÉFINITION — contrat de courtage

Un contrat de courtage est l'entente écrite par laquelle une personne confie à un courtier immobilier la tâche de l'aider à vendre ou à acheter un immeuble. Il décrit notamment ce que le courtier fera, pendant quelle période et comment il sera payé. Le contrat de courtage n'est pas le contrat de vente de l'immeuble : ce dernier se conclut plus tard, entre l'acheteur et le vendeur.

Un document, pas une formalité

Le contrat de courtage n'est pas un simple papier de départ. C'est un document qui vous suivra pendant toute la durée de votre projet. Il peut aussi laisser des traces après la fin de votre relation de travail avec le courtier. Que laisse-t-il comme traces, et pendant combien de temps ? Ce sont des questions à poser au courtier, puis à un avocat si vous voulez une réponse sur les effets juridiques (→ livre B1, pour comprendre le cadre général du courtage immobilier au Québec).

À quoi servent les rubriques

Un contrat de courtage est divisé en rubriques. Chacune répond à une question que vous pourriez poser :

• Qui sont les personnes concernées ? Vous, le courtier, son agence.
• De quel immeuble ou de quel besoin parle-t-on ? Une propriété à vendre, ou des critères de recherche pour acheter.
• Pendant combien de temps ? La période couverte par le contrat.
• À quel prix, à quelles conditions ? Ce que vous visez, ce que vous incluez ou excluez.
• Quels services ? Ce que le courtier fera concrètement.
• Comment le courtier est-il payé ? La rétribution.
• Quelles déclarations faites-vous ? Les renseignements que vous fournissez.

Les chapitres 3 à 9 prennent ces rubriques une à une. Pour l'instant, retenez l'idée : un contrat de courtage est un ensemble de réponses écrites à des questions de bon sens.

L'ESSENTIEL — un écrit sert à se comprendre

Le contrat de courtage met par écrit ce sur quoi vous et le courtier vous êtes entendus. Plus vous comprenez chaque rubrique avant de signer, moins il y a de place pour les mauvaises surprises plus tard.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise a rencontré un courtier. L'entretien s'est bien passé : il lui a parlé de photos soignées, de visites et d'un suivi régulier. Quand il lui tend le contrat, elle cherche ces mots dans le document. Elle ne les trouve pas tout de suite. Elle ne s'inquiète pas : elle demande au courtier où cela figure. Ce premier réflexe, vérifier que le document dit ce qu'on a entendu, est l'un des plus utiles de ce livre.

1.2 Les trois types de contrats, vus de loin

Une famille de contrats

Le courtage immobilier ne se résume pas à un seul document. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, que l'on appelle couramment l'OACIQ, met à la disposition des courtiers des formulaires de contrats de courtage. Ces formulaires portent des noms qui indiquent leur usage.

Pour une lecture simple, on peut retenir trois grandes familles :

1. Le contrat pour vendre une résidence. Il s'adresse à la personne qui veut vendre sa maison, son condo ou un petit immeuble résidentiel.
2. Le contrat pour vendre un immeuble non résidentiel ou d'un autre genre. Il s'adresse à la personne qui veut vendre un immeuble qui n'est pas une résidence : un local commercial, par exemple.
3. Le contrat pour acheter. Il s'adresse à la personne qui veut un courtier pour l'aider à trouver et à acquérir un immeuble.

Ce livre s'intéresse surtout à la première et à la troisième famille, celles du particulier qui vend sa résidence ou qui achète. Il parle aussi, brièvement, de la deuxième.

LE FORMULAIRE — choisir le bon contrat

Chaque formulaire de contrat de courtage sert à un usage précis. Si le courtier vous en propose un, demandez-lui quel est son usage et pourquoi c'est celui-là qui convient à votre projet. Si votre situation sort de l'ordinaire (une propriété mixte, par exemple, qui comprend une partie habitation et une partie commerce), demandez au courtier de vous expliquer quel formulaire il retient et pourquoi. Pour mieux connaître le système des formulaires en général, voir → livre C1.

Pourquoi ces différences comptent

Un contrat pour vendre n'a pas les mêmes préoccupations qu'un contrat pour acheter. Le vendeur s'intéresse au prix, à la mise en marché, aux visites. L'acheteur s'intéresse aux critères de recherche, à l'accompagnement, à l'aide pour comprendre ce qu'il visite. Les rubriques d'un contrat varient donc selon le but.

Cela veut dire que, si vous avez déjà signé un contrat de courtage dans le passé, celui d'aujourd'hui peut être différent. Ne vous fiez pas à votre souvenir. Lisez le document que vous avez devant vous.

Un mot sur les immeubles non résidentiels

Si vous voulez vendre un immeuble qui n'est pas une résidence, la situation peut devenir plus complexe : les enjeux de prix, de location, d'usage ou de taxes peuvent être différents. Ce livre n'entre pas dans ces détails. Retenez simplement que le contrat existe, qu'il porte un nom distinct, et qu'il vaut la peine de poser au courtier des questions précises sur ce qui change pour votre projet. Pour les enjeux juridiques d'un immeuble non résidentiel, un avocat ou un notaire sont les bonnes personnes.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier immobilier, pour savoir quel contrat convient à votre projet et pourquoi. L'OACIQ, pour connaître les formulaires de contrats de courtage et leur rôle. Un avocat ou un notaire, pour toute question sur les effets juridiques d'un contrat, avant que vous le signiez.

1.3 Les personnes qui signent

Qui est autour de la table

Un contrat de courtage met en présence plusieurs personnes. On y trouve :

• le ou les clients : vous, et parfois votre conjoint, vos copropriétaires ou d'autres personnes liées à la propriété ;
• le courtier : la personne qui travaille pour vous ;
• l'agence : l'entreprise pour laquelle le courtier travaille.

Qui signe, au juste, et au nom de qui ? Le document le précise. Lisez cette partie avec attention et posez la question : Qui sont les parties à ce contrat ?

DÉFINITION — courtier immobilier

Un courtier immobilier est un professionnel titulaire d'un permis qui aide les gens à vendre, à acheter ou à louer des immeubles. Il travaille avec une agence. Pour en savoir plus sur son rôle et sur ses devoirs envers vous, voir → livre B2, sur les devoirs du courtier envers vous.

Une signature pour plusieurs personnes

Si plusieurs personnes sont propriétaires d'une maison, qui doit signer le contrat de courtage ? La réponse peut dépendre de la situation : un couple, des frères et sœurs, des héritiers, une société. Ne devinez pas. Cette question mérite une réponse claire, avant que vous apposiez votre nom.

Posez-la d'abord au courtier : Qui doit signer ce contrat, dans ma situation ? Puis, si votre situation est particulière (une succession, une séparation, une société), ajoutez la question au notaire ou à l'avocat qui vous accompagne. Ce livre ne tranche pas cette question : elle dépend de chaque cas.

Les noms et les coordonnées

Les premières lignes d'un contrat servent à identifier les personnes. Vérifiez que votre nom est écrit comme il l'est sur vos pièces d'identité. Vérifiez vos coordonnées. Vérifiez celles du courtier et de l'agence. Ces vérifications paraissent banales. Elles évitent pourtant des erreurs qui se répètent ensuite d'un document à l'autre. Le chapitre 3 y revient.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly vivent ensemble et veulent acheter. Le courtier leur tend un contrat. Mathieu s'apprête à signer pour les deux. Kelly lève la main : elle aimerait savoir si une seule signature suffit, et comment le document identifie chacun d'eux. Le courtier leur explique ce qu'il connaît de la façon dont son agence procède. Il les invite aussi, pour tout effet juridique, à poser la question à un notaire ou à un avocat. Ils prennent la question en note et la gardent pour leur rendez-vous.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre qui est partie au contrat et qui doit signer. Un notaire ou un avocat, si plusieurs personnes sont propriétaires, si la propriété appartient à une société ou à une succession, ou si votre situation familiale est particulière.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce qu'il fait

Ce livre est une carte et une boussole. Une carte, parce qu'il vous montre le territoire : les grandes rubriques d'un contrat de courtage, ce à quoi chacune sert, les sujets dont on discute avant de signer. Une boussole, parce qu'il vous indique la direction à prendre quand vous ne savez pas : à qui poser la question, et quelle question poser.

Concrètement, il vous aide à :

• comprendre à quoi sert chaque grande rubrique ;
• repérer les sujets sur lesquels vous pouvez poser des questions ou discuter ;
• préparer vos questions au courtier ;
• savoir quand demander l'avis d'un notaire ou d'un avocat ;
• savoir à qui vous adresser si une inquiétude persiste.

Ce qu'il ne fait pas

Ce livre ne reproduit pas les formulaires. Il ne cite aucune de leurs clauses et ne vous dit pas ce qu'elles signifient en droit. Il ne vous dit pas ce que vous devez faire dans votre cas. Il ne remplace ni le courtier, ni le notaire, ni l'avocat.

Pourquoi cette retenue ? Parce que le sens juridique d'un contrat dépend de ses mots précis, de la loi en vigueur et de votre situation. Une lecture générale ne peut pas en rendre compte. Et parce que les règles changent : un livre risque de devenir inexact avec le temps. Le professionnel que vous consultez, lui, travaille avec les textes à jour.

ATTENTION — ce livre n'est pas un avis

Ce livre est de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle. Il peut contenir des erreurs ou des omissions, et ne plus être à jour. Il ne remplace jamais l'avis d'un professionnel. Faites vos propres vérifications et consultez un notaire, un avocat ou un autre spécialiste avant de prendre une décision.

À qui s'adresser, selon la question

Il est utile de savoir d'avance qui répond à quoi.

• Le courtier répond sur la façon dont il travaille, sur les services qu'il offre et sur le contenu pratique du contrat.
• L'agence, si le courtier ne peut pas répondre ou si vous voulez parler à un responsable.
• Le notaire ou l'avocat répond sur ce que le contrat veut dire en droit, et sur ses effets pour vous.
• L'OACIQ peut répondre à des questions sur le courtage immobilier et sur les droits du public. Il reçoit aussi les plaintes (→ livre B7, qui traite de vos recours).

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui explique, c'est normal

Un courtier est là pour vous expliquer son travail, vous décrire ses services et répondre à vos questions pratiques sur le contrat. Il n'est cependant pas avocat. Pour les effets juridiques, il vous renverra, à juste titre, vers un notaire ou un avocat. S'il hésite à répondre à une question pratique, c'est un signal à noter, et une raison de reposer la question par écrit.

Comment lire ce livre

Chaque chapitre suit le même plan : ce que vous saurez faire, pourquoi c'est important, quelques sections, puis des erreurs à éviter, des points à retenir, un plan d'action, des questions à poser et un petit questionnaire. Les chapitres 2 à 9 suivent le déroulement d'une signature. Le chapitre 10 rassemble le tout en une trousse que vous pouvez imprimer et apporter à votre rendez-vous.

Vous pouvez lire dans l'ordre, ou aller droit au chapitre qui vous concerne. Si vous êtes vendeur, les chapitres 3 à 8 vous intéressent surtout. Si vous êtes acheteur, regardez le chapitre 9 en plus. Dans les deux cas, le chapitre 2 (avant de signer) et le chapitre 10 (la trousse) valent la peine d'être lus.

CAS CONCRET — dossier fictif

Armand a signé un contrat de courtage il y a quelques mois. Il se demande maintenant ce qui se passe quand ce contrat arrive à échéance. Il sort son exemplaire, mais ne sait pas où chercher. Il téléphone à son courtier, prend en note ce qu'on lui répond, puis en parle à un avocat pour ce qui touche aux effets juridiques. Il aurait gagné du temps en posant ces questions avant de signer. C'est le but de ce livre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier immobilier, pour tout ce qui est pratique. Un notaire ou un avocat, pour tout ce qui touche aux effets juridiques. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier et sur les recours possibles.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer sans avoir lu. Un contrat se lit, au complet, avant la signature. Si vous n'avez pas le temps, demandez-en un exemplaire à l'avance.
• Se fier à la parole seulement. Ce qui n'est pas écrit est difficile à retrouver plus tard. Vérifiez que le document dit ce que vous avez entendu.
• Ne pas demander qui doit signer. Quand plusieurs personnes sont concernées, la question doit être posée avant la signature.
• Prendre un formulaire pour un autre. Chaque type de contrat répond à un usage. Demandez pourquoi on vous propose celui-là.
• Demander au courtier ce qui relève du droit. Le courtier explique la pratique. Pour les effets juridiques, c'est un notaire ou un avocat qu'il faut consulter.
• Croire que ce livre est un avis. Il ne l'est pas. Il vous aide à préparer vos questions.
• Ne pas garder de copie. Après la signature, conservez votre exemplaire en lieu sûr. Vous en aurez besoin.

À retenir

• Le contrat de courtage met par écrit l'entente entre vous et le courtier. Il ne remplace pas le contrat de vente de l'immeuble.
• Il existe plusieurs types de contrats : pour vendre une résidence, pour vendre un autre type d'immeuble, pour acheter. Demandez pourquoi on vous propose celui-là.
• Plusieurs personnes peuvent être concernées : vous, le courtier, son agence, et parfois d'autres propriétaires. Demandez qui doit signer.
• Ce livre est une carte et une boussole : il vous montre les rubriques et vous aide à poser des questions. Il ne dit pas ce que les textes veulent dire en droit.
• Pour les effets juridiques, un notaire ou un avocat. Pour la pratique, le courtier. Pour les questions générales ou les recours, l'OACIQ.
• Poser des questions n'est pas de la méfiance : c'est une bonne pratique.

Votre plan d'action

1. Demandez un exemplaire du contrat à l'avance, si possible, plutôt que de le découvrir à la table.
2. Lisez-le en entier, en soulignant ce que vous ne comprenez pas.
3. Relevez les rubriques : parties, immeuble ou besoin, durée, prix et conditions, services, rétribution, déclarations.
4. Posez au courtier la question Pourquoi ce contrat-là pour mon projet ?.
5. Demandez qui doit signer, surtout si plusieurs personnes sont liées à la propriété.
6. Notez les questions d'ordre juridique pour un notaire ou un avocat.
7. Lisez les chapitres suivants au fur et à mesure de vos questions.
8. Gardez une copie du contrat signé, et vos notes.

Questions à poser

Au courtier :

• Pourquoi me proposez-vous ce contrat plutôt qu'un autre ?
• Pouvez-vous me remettre un exemplaire à l'avance pour que je le lise à tête reposée ?
• Qui doit signer, dans ma situation ?
• Pouvez-vous me montrer où le document prévoit ce dont nous avons parlé ?
• Que se passe-t-il pour les points que le contrat ne prévoit pas ?

À un notaire ou à un avocat :

• Pouvez-vous m'expliquer les effets de ce contrat avant que je le signe ?
• Dans ma situation (plusieurs propriétaires, société, succession, séparation), qui doit signer ?
• Y a-t-il des éléments du contrat que vous me conseilleriez de faire préciser ?

À l'OACIQ :

• Quelles informations destinées au public sont à ma disposition au sujet des contrats de courtage ?
• Comment fonctionne le traitement d'une plainte, si une difficulté survient plus tard ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert un contrat de courtage ?
2. Quelle différence y a-t-il entre un contrat de courtage et un contrat de vente d'un immeuble ?
3. Nommez les trois grandes familles de contrats vues dans ce chapitre.
4. Pourquoi faut-il demander qui doit signer le contrat quand plusieurs personnes sont propriétaires ?
5. Vers qui vous tournez-vous pour une question sur les effets juridiques du contrat ?
6. Ce livre peut-il remplacer l'avis d'un notaire ou d'un avocat ?

Réponses

1. À mettre par écrit l'entente entre vous et le courtier : ce qu'il fera, pour quelle période et comment il sera payé.
2. Le contrat de courtage concerne le client et le courtier. Le contrat de vente se conclut plus tard, entre l'acheteur et le vendeur.
3. Un contrat pour vendre une résidence, un contrat pour vendre un immeuble non résidentiel ou d'un autre genre, et un contrat pour acheter.
4. Parce que la réponse dépend de la situation de chacun, et qu'elle doit être claire avant de signer. Le courtier, puis un notaire ou un avocat si la situation est particulière, peuvent vous répondre.
5. Vers un notaire ou un avocat. Le courtier explique la pratique ; il n'est pas là pour donner un avis juridique.
6. Non. Ce livre est de l'information générale, qui peut être incomplète ou dépassée. Il vous aide à préparer vos questions, mais l'avis d'un professionnel reste nécessaire.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec ; son site présente l'information destinée au public.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats et la vente d'un immeuble.
• Dans cette collection : → livres B1, B2, B7 et C1 pour approfondir le courtage, les devoirs du courtier, les recours et les formulaires.

Chapitre 2 — Avant de signer : le contrat ne se signe pas à la hâte

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le rendez-vous se passe bien. Le courtier est sympathique, il connaît son métier, il vous met à l'aise. Puis vient le moment de sortir le contrat. Il vous dit où signer, vous tend un stylo, et la conversation reprend déjà sur la suite : les photos, les visites, le calendrier. Vous avez à peine eu le temps de lire la première page.

Cette scène est banale, et elle est trompeuse. Elle donne l'impression que la signature est une étape de routine, qu'il suffit de passer à travers. Or un contrat de courtage mérite qu'on s'arrête. Ce chapitre vous propose des gestes simples pour aborder la signature à votre rythme : demander le contrat à l'avance, vous faire expliquer chaque section, savoir quand consulter un notaire ou un avocat, et préparer vos questions. Les dossiers sont fictifs : Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison, ainsi que Mathieu et Kelly, qui veulent un courtier pour acheter.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• demander une copie du contrat avant la rencontre de signature ;
• lire un contrat de courtage avec méthode, en marquant ce qui vous échappe ;
• vous faire expliquer chaque section par le courtier, dans des mots clairs ;
• reconnaître les situations où l'avis d'un notaire ou d'un avocat est à demander ;
• préparer vos questions et noter les réponses.

Pourquoi c'est important

Signer un document, c'est donner son accord à ce qu'il dit. Le signer sans l'avoir compris, c'est donner cet accord à l'aveugle. Un projet de vente ou d'achat d'immeuble met en jeu des sommes importantes : donner son accord à l'aveugle est inconfortable.

Le contrat de courtage n'est pas un piège. Le courtier qui vous le présente cherche, lui aussi, à bien travailler avec vous. Mais personne d'autre que vous ne peut s'assurer que ce document correspond à ce que vous voulez. Vous seul savez ce qui compte pour vous : le calendrier, la façon dont vous voulez être tenu au courant, les sujets sur lesquels vous voulez être consulté.

Prendre le temps avant de signer, ce n'est pas retarder votre projet. C'est le démarrer sur de bonnes bases.

2.1 Demander le contrat à l'avance

Pourquoi lire avant la rencontre

Le moment de la signature est un mauvais moment pour lire. Le courtier est devant vous. Vous avez le sentiment de le retenir. Le temps presse peut-être. Et vous n'avez personne à qui poser une question en privé. Dans ces conditions, on lit en diagonale, on hoche la tête, on signe.

Lire le contrat à l'avance change tout. Chez vous, au calme, vous pouvez vous arrêter sur chaque phrase. Vous pouvez surligner ce qui vous échappe. Vous pouvez le montrer à une personne de confiance. Et vous arrivez à la rencontre avec des questions précises plutôt qu'avec une vague inquiétude.

Comment le demander

Une simple phrase suffit. Au téléphone, par courriel ou à la fin d'un premier entretien, vous pouvez dire :

• Pourriez-vous m'envoyer une copie du contrat que vous me proposez, pour que je puisse le lire avant notre prochain rendez-vous ?

Un courtier qui travaille avec soin comprend cette demande. Si vous sentez de la réticence, demandez-vous pourquoi, et posez-lui la question calmement. Une copie vierge ou un modèle peut suffire pour une première lecture, à condition de demander ensuite le document tel qu'il sera à la signature.

DÉFINITION — copie vierge

Une copie vierge est un exemplaire du formulaire non rempli, sans vos renseignements. Elle vous permet de voir les rubriques et le vocabulaire avant de discuter du contenu de votre cas. Elle ne remplace pas le document rempli : lisez aussi ce dernier avant de signer.

Que faire avec la copie

Voici une façon simple de la lire, en trois passes.

Première passe : survol. Parcourez le document sans vous arrêter. Combien de pages ? Combien de rubriques ? Repérez les titres. Vous cherchez à vous faire une idée de l'ensemble.

Deuxième passe : lecture attentive. Reprenez au début, phrase par phrase. Marquez d'un trait ce que vous comprenez bien, d'un point d'interrogation ce que vous ne comprenez pas, d'une étoile ce qui compte beaucoup pour vous.

Troisième passe : questions. Reprenez vos points d'interrogation et vos étoiles. Écrivez-les en toutes lettres, sur une feuille à part. Ce sera votre liste de questions pour le courtier.

L'ESSENTIEL — lire à l'avance, c'est déjà se protéger

Un contrat lu chez soi, avec un crayon et une liste de questions, vous met en position de discuter. Un contrat lu à la table de signature vous met en position d'acquiescer.

Préparer la rencontre de signature

Une fois le contrat lu, préparez la rencontre comme vous préparez une visite. Voici quelques gestes qui aident :

• Choisissez un moment sans précipitation. Évitez de caser la signature entre deux rendez-vous.
• Apportez votre copie annotée, votre liste de questions et un stylo pour prendre des notes.
• Convenez à l'avance de ce que vous voulez couvrir. Par exemple : les rubriques de la durée, de la rétribution et des services.
• Invitez une personne de confiance, si vous le souhaitez, pour écouter avec vous. Une deuxième paire d'oreilles retient ce que la première laisse passer.
• Prévoyez de dire non, ou pas tout de suite. Savoir d'avance que vous pouvez repartir avec le document et y réfléchir change la façon dont vous écoutez.

Cette préparation ne dure pas longtemps. Elle fait pourtant passer la rencontre d'une formalité à une vraie discussion entre deux personnes qui vont travailler ensemble.

Si l'on vous presse

Il peut arriver qu'on vous dise qu'il faut signer rapidement : le marché bouge, le temps passe, il y a de l'intérêt. Ces arguments ne sont pas nécessairement faux. Mais ils ne remplacent pas votre lecture. Demandez calmement ce qui explique l'urgence, et ce qui se passerait si vous preniez une journée de plus. Notez la réponse. Si la pression persiste, c'est un bon moment pour consulter un professionnel du droit.

Pour la suite, si vous hésitez sur le choix d'un courtier lui-même, le livre sur le choix, l'embauche et l'encadrement d'un courtier vous aidera (→ livre B3).

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise a rencontré un courtier qui lui plaît. Il lui dit qu'il lui enverra le contrat par courriel plus tard. Elle lui demande : Pouvez-vous me l'envoyer avant notre rendez-vous de jeudi ? Il accepte. Elle lit le document deux fois, note sept questions sur une feuille et en barre deux après avoir relu. Au rendez-vous, elle en pose cinq. Le courtier prend le temps d'y répondre.

2.2 Se faire expliquer chaque section

Prendre le contrat comme une visite guidée

Un contrat de courtage se divise en sections. Au lieu de le lire d'un seul bloc, demandez au courtier de le parcourir avec vous, rubrique par rubrique. Vous pouvez lui dire :

• Pouvez-vous me dire, en mots simples, à quoi sert cette section ?
• Qu'est-ce que je dois y vérifier ?
• Y a-t-il un point sur lequel vos clients posent des questions ?

Cette dernière question est utile, mais n'attendez pas d'elle une statistique : le courtier vous répondra selon son expérience, et sa réponse restera une opinion pratique. Pour vérifier ce qu'elle vaut en droit, c'est un notaire ou un avocat qu'il faut interroger.

Demander des mots simples

Un contrat comporte des mots techniques. Si un terme vous échappe, dites-le. Un bon explicateur ne s'offense pas. Demandez qu'on vous le redise autrement, avec un exemple tiré de la vie courante.

Si le courtier emploie des mots que vous ne connaissez pas pendant l'explication, arrêtez-le. Vous n'avez pas à deviner. Dites, par exemple : Je ne connais pas ce mot. Pouvez-vous me le définir ?

Distinguer l'explication pratique de l'explication juridique

Le courtier peut vous expliquer comment il travaille et ce que le document prévoit en pratique. Il ne remplace pas le professionnel du droit. Si vous voulez savoir ce qu'une phrase du contrat veut dire sur le plan juridique, ce qu'elle permet ou ce qu'elle interdit, c'est un notaire ou un avocat qui peut vous répondre. Pour mieux connaître le rôle du courtier, voyez → livre B2, sur les devoirs du courtier envers vous.

Une façon claire de distinguer les deux types de réponses : demandez-vous si votre question commence par Comment travaillez-vous ? ou par Qu'est-ce que cette phrase signifie pour moi, si un désaccord survient ?. La première relève du courtier. La seconde relève d'un professionnel du droit.

CÔTÉ COURTIER — expliquer sans conseiller en droit

Le courtier a pour rôle de vous présenter son contrat et sa façon de travailler. Il peut décrire ce que chaque rubrique couvre en pratique. Il n'est pas là pour vous donner un avis juridique sur les effets du document. S'il vous aiguille vers un notaire ou un avocat, c'est signe de prudence, non d'évasion.

Faire relire par une personne de confiance

Il n'est pas nécessaire d'avoir une formation en droit pour lire un contrat avec profit. Une personne de confiance (un proche, un ami habitué aux documents officiels) peut vous aider à repérer les passages obscurs. Elle ne remplace pas un professionnel du droit, mais elle peut poser la question que vous n'avez pas pensé à poser. Montrez-lui le document, demandez-lui de souligner ce qu'elle ne comprend pas non plus : ces passages-là sont de bons candidats pour votre liste de questions.

Demander de mettre par écrit ce qui compte

Si une explication vous rassure mais ne figure pas dans le document, demandez de la faire ajouter, ou de l'obtenir par écrit sous une autre forme (un courriel, une note jointe). Ce qui n'est écrit nulle part est difficile à retrouver plus tard. Cette demande est raisonnable. La réponse du courtier vous dira aussi comment il envisage la collaboration.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly passent le contrat en revue avec leur courtier. Kelly lui demande de décrire, en mots simples, chaque rubrique. À un moment, elle dit : Je ne suis pas certaine de comprendre ce que veut dire ce paragraphe pour nous. Le courtier lui explique ce qu'il fait en pratique, puis lui suggère de poser la question du sens juridique à un notaire. Mathieu inscrit la question sur la feuille qu'ils ont préparée.

2.3 Quand demander l'avis d'un notaire ou d'un avocat

Un professionnel du droit n'est pas réservé aux grandes occasions

On pense parfois qu'un notaire ou un avocat ne se consulte qu'en cas de conflit. Il est tout aussi utile de le faire avant de signer, pour comprendre ce à quoi on s'engage. Une consultation préventive permet de poser des questions que le courtier, dans son rôle, ne peut pas trancher.

Le notaire et l'avocat sont deux professions distinctes, avec des rôles et des façons de travailler qui peuvent différer. Si vous ne savez pas lequel consulter, demandez à l'un d'eux de vous orienter. Dans ce livre, on mentionne les deux, sans choisir à votre place.

Les situations où l'avis est particulièrement utile

Voici des situations où il vaut la peine de demander l'avis d'un notaire ou d'un avocat avant de signer :

• Vous ne comprenez pas une phrase importante malgré les explications du courtier.
• Plusieurs personnes sont liées à la propriété : conjoints, héritiers, copropriétaires, société.
• Votre situation est particulière : séparation, succession, propriété détenue par une entreprise.
• Vous avez un doute sur ce qui se passera si les choses ne se déroulent pas comme prévu.
• Le courtier ou vous-même avez un désaccord sur le sens d'un passage.
• Vous avez déjà signé un autre contrat avec un autre courtier, et vous voulez savoir si cela touche le nouveau.

Cette liste n'est pas complète. Dans le doute, la règle est simple : si une question vous inquiète et touche à ce que le contrat permet ou interdit, posez-la à un professionnel du droit.

Comment préparer la consultation

Une consultation est plus utile quand elle est préparée. Apportez :

• le contrat (ou la copie vierge) avec vos annotations ;
• votre liste de questions ;
• les documents liés à votre projet (par exemple, un titre de propriété si vous vendez) ;
• les noms de toutes les personnes concernées.

Demandez au professionnel de répondre par écrit aux questions importantes, ou prenez des notes détaillées. Posez aussi la question du coût de la consultation avant le rendez-vous : c'est une question normale.

DÉFINITION — consultation préventive

Une consultation préventive est une rencontre avec un notaire ou un avocat avant de poser un geste, pour comprendre ce à quoi on s'engage. Elle se distingue de la consultation faite après un conflit, quand le problème est déjà là.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly hésitent sur un paragraphe qui les intrigue. Ni l'un ni l'autre ne le comprend, et le courtier leur a dit que le sens juridique n'était pas de son ressort. Ils prennent rendez-vous avec un notaire, apportent le contrat annoté et trois questions. Le notaire répond à leurs questions, leur explique ce qu'ils peuvent faire ensuite et leur laisse le temps de décider. Ils repartent avec une idée claire de ce qu'ils vont demander au courtier.

Ce que le professionnel du droit ne fait pas à votre place

Le notaire ou l'avocat peut vous expliquer et vous conseiller. Il ne décide pas de votre projet. C'est vous qui choisissez de signer, de modifier ou de refuser. Son rôle est de s'assurer que vous le faites en connaissance de cause.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Un notaire ou un avocat, pour comprendre ce que le contrat veut dire pour vous sur le plan juridique, avant de signer. Le courtier, pour toute question pratique sur la façon dont il travaille. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier et pour savoir à qui adresser une difficulté (→ livre B7, sur vos recours).

2.4 Les questions à poser au courtier

Pourquoi une liste écrite

Au moment de la rencontre, les questions s'évaporent. On oublie la moitié de ce qu'on voulait demander. Une liste écrite, que vous gardez sous les yeux, vous aide à aller au bout.

Des questions de départ

Voici des questions à adapter. Elles ne sont pas toutes utiles à tout le monde.

Sur le contrat lui-même :

• Pourquoi ce formulaire plutôt qu'un autre pour mon projet ? (→ livre C1, sur le système des formulaires.)
• Pouvez-vous m'indiquer où se trouve chaque rubrique dont nous avons parlé ?
• Y a-t-il des éléments que le contrat ne prévoit pas, et que nous avons pourtant discutés ?
• Peut-on modifier ou ajouter une mention, et comment cela se fait-il ?

Sur la façon de travailler :

• Comment allons-nous communiquer, et à quelle fréquence ?
• Qui, dans votre équipe ou votre agence, va s'occuper de mon dossier ?
• Que se passe-t-il si je ne suis pas satisfait de la façon dont les choses se déroulent ?

Sur l'écrit :

• Pouvez-vous me remettre une copie signée dès aujourd'hui ?
• Si une explication importante est donnée de vive voix, accepteriez-vous de me l'envoyer par courriel ?

Sur les rubriques à venir :

• Comment le contrat traite-t-il la durée ? (chapitre 4)
• Comment sont décrits le prix et les conditions ? (chapitre 5)
• Que signifie la formule choisie, exclusive ou non ? (chapitre 6)
• Quels services sont prévus, concrètement ? (chapitre 7)
• Comment la rétribution est-elle présentée ? (chapitre 8) (→ livre B5, sur la rétribution, les commissions et la collaboration)

Comment noter les réponses

Ne vous fiez pas à votre mémoire. Divisez une feuille en deux colonnes : à gauche, la question ; à droite, la réponse obtenue. Datez la feuille. Si une réponse vous laisse perplexe, ajoutez une troisième colonne : À demander à un professionnel du droit. Le chapitre 10 vous propose un tableau de suivi tout prêt.

CAS CONCRET — dossier fictif

Avant de signer, Denise apporte sa liste. Le courtier répond à presque toutes les questions. Pour deux d'entre elles, il dit : Là, je ne suis pas la bonne personne : c'est une question d'effet juridique. Denise en prend note et fixe un rendez-vous avec un notaire. Elle signera quand elle aura eu cette réponse.

Et si le courtier ne répond pas à une question ?

Rien ne vous empêche de poser une question deux fois, de la reformuler, de demander une réponse écrite. Si vous sentez qu'on évite la question, notez-le. Parlez-en à une personne de confiance. Si le malaise persiste, il est raisonnable de ne pas signer tout de suite. En cas d'inquiétude plus grande, vous pouvez en parler à l'agence, puis demander conseil à l'OACIQ (→ livre B7).

Les erreurs qui coûtent cher

• Découvrir le contrat à la table de signature. Demandez-le à l'avance et lisez-le chez vous.
• Hocher la tête sans comprendre. Un mot inconnu mérite une définition, pas un silence.
• Confondre l'explication pratique et l'avis juridique. Le courtier explique comment il travaille. Le sens juridique d'une phrase relève d'un notaire ou d'un avocat.
• Se fier à une promesse orale. Ce qui compte pour vous doit être écrit, dans le contrat ou ailleurs.
• Attendre un conflit pour consulter. Une consultation avant de signer permet de poser des questions que le courtier ne peut pas trancher.
• Se laisser presser. L'urgence apparente ne remplace pas votre lecture. Demandez ce qui l'explique.
• Ne pas noter les réponses. Sans notes, les souvenirs divergent.
• Signer sans copie. Demandez votre exemplaire signé et rangez-le avec vos notes.

À retenir

• Demandez le contrat à l'avance et lisez-le chez vous, en trois passes : survol, lecture attentive, questions.
• Faites-vous expliquer chaque section en mots simples ; un mot inconnu mérite une définition.
• Le courtier explique la pratique ; le sens juridique d'une phrase est l'affaire d'un notaire ou d'un avocat.
• Consultez un professionnel du droit avant de signer si une phrase vous échappe, si plusieurs personnes sont liées à la propriété ou si votre situation est particulière.
• Préparez une liste écrite de questions et notez les réponses.
• Ce qui compte pour vous doit figurer par écrit.

Votre plan d'action

1. Demandez le contrat (ou une copie vierge) au courtier avant la rencontre de signature.
2. Lisez-le en trois passes : survol, lecture attentive, questions.
3. Rédigez votre liste de questions sur une feuille à part.
4. Repérez les questions juridiques et réservez-les pour un notaire ou un avocat.
5. Prenez rendez-vous avec le professionnel du droit si votre situation s'y prête.
6. Rencontrez le courtier avec votre liste ; notez les réponses, datées.
7. Demandez par écrit ce qui compte et ne figure pas dans le document.
8. Signez quand vous êtes prêt, et demandez votre exemplaire signé.

Questions à poser

Au courtier :

• Pouvez-vous m'envoyer le contrat à l'avance ?
• Pouvez-vous m'expliquer chaque section en mots simples ?
• Pour quelles questions me renverriez-vous vers un notaire ou un avocat ?
• Pouvez-vous mettre par écrit ce dont nous avons convenu de vive voix ?
• Puis-je avoir un exemplaire signé dès aujourd'hui ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que signifient pour moi les rubriques principales de ce contrat ?
• Y a-t-il un passage que vous me conseilleriez de faire préciser avant de signer ?
• Dans ma situation, qui doit signer, et que dois-je savoir à ce sujet ?
• Quel est le coût de votre consultation ?

À l'OACIQ :

• Quelle information destinée au public décrit les contrats de courtage ?
• À qui m'adresser si une difficulté survient avec un courtier ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi est-il préférable de lire le contrat avant la rencontre de signature ?
2. Quelles sont les trois passes de lecture proposées dans ce chapitre ?
3. Quelle différence y a-t-il entre une explication pratique et une explication juridique ?
4. Citez deux situations où il vaut la peine de consulter un notaire ou un avocat avant de signer.
5. Que faire si une explication importante n'apparaît pas dans le contrat ?
6. Pourquoi écrire les réponses du courtier, avec la date ?

Réponses

1. Parce que chez vous, au calme, vous pouvez lire chaque phrase, noter vos questions et consulter une personne de confiance, plutôt que de lire en diagonale devant le courtier.
2. Le survol, la lecture attentive et la préparation des questions.
3. L'explication pratique décrit comment le courtier travaille ; l'explication juridique dit ce qu'une phrase signifie pour vous si un désaccord survient, et relève d'un notaire ou d'un avocat.
4. Par exemple : plusieurs personnes sont liées à la propriété ; votre situation est particulière (séparation, succession) ; une phrase importante vous échappe malgré les explications.
5. Demandez de la faire ajouter ou de l'obtenir par écrit, par exemple dans un courriel du courtier.
6. Parce que les souvenirs divergent avec le temps ; des notes datées permettent de retrouver ce qui a été dit.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public sur le courtage immobilier et sur les façons de poser une question ou de formuler une plainte.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats.
• Dans cette collection : → livres B2, B3, B5, B7 et C1 pour approfondir les devoirs du courtier, le choix d'un courtier, la rétribution, les recours et les formulaires.

Chapitre 3 — Les renseignements de départ : parties, propriété, objet

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Ouvrez un contrat de courtage à la première page. Avant les services, avant la durée, avant tout ce qui touche à l'argent, vous trouvez des lignes à remplir : des noms, des adresses, une description. On a tendance à les survoler. Elles semblent évidentes : vous savez bien qui vous êtes et où se trouve votre maison.

Pourtant, ces premières lignes servent de fondation à tout le reste. Si elles contiennent une erreur, tout ce qui suit repose sur une base fragile. Ce chapitre vous montre à quoi servent ces rubriques de départ, comment les lire et comment vérifier que tout est exact. Vous y suivrez trois personnages fictifs : Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison, ainsi que Mathieu et Kelly, qui veulent un courtier pour acheter.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer à quoi servent les premières rubriques d'un contrat de courtage ;
• vérifier que les personnes sont correctement identifiées ;
• relire la description de la propriété (si vous vendez) ou la description du besoin (si vous achetez) ;
• comparer ces renseignements à vos propres documents ;
• demander une correction avant de signer, et la faire constater par écrit.

Pourquoi c'est important

Une erreur de nom, d'adresse ou de description paraît mineure. Elle ne l'est pas toujours. Un nom mal écrit peut compliquer la suite des démarches. Une adresse inexacte peut semer la confusion dans les annonces et les documents qui s'appuieront sur le contrat. Une description de besoin trop vague ou trop étroite peut orienter les recherches du courtier dans la mauvaise direction.

Ces vérifications prennent quelques minutes. Les corriger après coup peut demander plus de temps, et vous obliger à reprendre des documents. Mieux vaut les faire avant la signature, calmement, avec vos propres papiers sous les yeux.

3.1 Qui est qui dans le contrat

Les personnes nommées

La première partie d'un contrat de courtage identifie les personnes concernées. Vous y trouverez, de manière générale :

• vous, le client, avec votre nom et vos coordonnées ;
• les autres personnes liées à votre projet, s'il y en a : conjoint, copropriétaires, personnes qui achètent avec vous ;
• le courtier, avec son nom et ses coordonnées ;
• l'agence pour laquelle il travaille.

Chaque nom a sa raison d'être : il indique qui est concerné par le contrat. Quand vous lisez cette partie, posez-vous la question suivante : pour chaque personne nommée, est-ce que je comprends son rôle ?

DÉFINITION — les parties au contrat

Les parties à un contrat sont les personnes que le contrat nomme comme concernées. Dans un contrat de courtage, il s'agit du client (ou des clients), du courtier et de l'agence, selon ce que le document indique ; demandez au courtier de le préciser dans votre cas. Savoir qui est partie au contrat vous aide à comprendre à qui vous adresser en cas de question.

Votre nom, tel qu'il doit être écrit

Vérifiez votre nom. Est-il écrit comme sur vos pièces d'identité ? Les prénoms composés, les noms de famille avec trait d'union, les accents : tout doit y être. Si vous avez changé de nom au cours de votre vie (mariage, changement légal), demandez-vous quel nom figure sur vos documents de propriété, et comment le contrat doit en tenir compte. Cette dernière question peut relever d'un notaire.

Vérifiez aussi vos coordonnées : adresse postale, numéro de téléphone, courriel. Ce sont les moyens par lesquels le courtier vous joindra. Une faute dans le courriel et vos messages n'arrivent pas.

Plusieurs personnes, plusieurs noms

Si plusieurs personnes sont concernées, chaque nom doit apparaître. Posez la question : tout le monde qui doit y être y est-il ? Cette question est importante si vous vendez une propriété détenue à plusieurs : conjoints, frères et sœurs, héritiers. La réponse dépend de la situation de chacun et relève, au besoin, d'un notaire ou d'un avocat.

Si vous achetez à deux ou plus, tous les acheteurs doivent être identifiés. Demandez au courtier comment son agence procède, et si une seule personne peut signer pour tous. Là encore, la portée juridique de la réponse est une question à poser à un professionnel du droit (voir le chapitre 1, section 1.3).

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly vérifient la première page du contrat. Le nom de Kelly y est écrit avec une faute dans son nom de famille. Mathieu pense que ce n'est pas grave. Kelly répond qu'elle préfère le faire corriger tout de suite. Elle le signale au courtier, qui corrige le document. Ils en profitent pour confirmer l'adresse courriel de chacun.

Le courtier et l'agence

Le contrat identifie aussi le courtier et son agence. Vérifiez leurs noms, leurs coordonnées, le titre du courtier. Ces renseignements vous servent aussi à savoir à qui vous adresser en cas de question.

Vous pouvez aussi demander quel est le numéro de permis du courtier et vérifier son statut auprès de l'organisme qui encadre le courtage. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) offre au public des outils pour ce genre de vérification. Pour savoir comment choisir, engager et encadrer un courtier, voyez → livre B3.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour savoir comment son agence identifie les parties et qui signe. Un notaire ou un avocat, si plusieurs personnes sont liées à la propriété, si votre nom a changé ou si votre situation familiale est particulière. L'OACIQ, pour savoir comment vérifier qu'un courtier est autorisé à exercer.

3.2 La description de la propriété ou du besoin

Si vous vendez : décrire la propriété

Dans un contrat pour vendre, une rubrique décrit la propriété à vendre. On y trouve, selon le formulaire, des renseignements comme :

• l'adresse de la propriété ;
• le type de propriété : maison, condo, immeuble à logements ;
• des détails de base pour l'identifier ;
• parfois, des précisions sur ce qui est inclus dans la vente.

Cette description sert à une chose : que tout le monde parle de la même propriété. Elle alimente ensuite les annonces, les échanges avec les acheteurs et les documents qui suivront. Elle doit donc être juste.

L'ESSENTIEL — une description juste, c'est un projet sur de bonnes bases

La description de la propriété et celle du besoin servent à ce que tout le monde parle de la même chose. Un détail inexact, répété dans plusieurs documents, devient vite un problème plus gros qu'au départ.

Comparer à vos propres documents

Vous avez, chez vous, des documents sur votre propriété. Servez-vous-en. Par exemple :

• votre acte d'achat ou votre titre de propriété ;
• un compte de taxes municipales ;
• un certificat de localisation, si vous en avez un ;
• votre police d'assurance habitation.

Comparez l'adresse et le type de propriété que le contrat indique avec ces documents. Si vous trouvez un écart, signalez-le. Si vous avez un doute sur la description officielle de la propriété, demandez à un notaire de la lire avec vous. Cette description a une portée juridique, et ce livre n'en explique pas le détail.

Ce qui est vendu : un sujet à clarifier

Parfois, la propriété comprend des éléments qui ne sont pas évidents : un cabanon, un garage séparé, un terrain voisin, un stationnement, un espace de rangement. Si votre propriété comporte quelque chose de particulier, posez la question : ce que je vends est-il bien décrit dans le contrat ? Si ce n'est pas clair, demandez au courtier de reformuler. Puis, au besoin, demandez à un notaire ce que la description couvre exactement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise relit la description de sa maison dans le contrat. Elle compare l'adresse à son compte de taxes et au document de son notaire. Tout concorde. Mais elle remarque que le contrat ne dit rien d'une petite dépendance dans la cour, qu'elle considère comme faisant partie de la propriété. Elle pose la question au courtier : où cela doit-il apparaître ? Le courtier prend note et lui propose de l'ajouter. Elle demande aussi à son notaire de confirmer ce que la description couvre.

Si vous achetez : décrire le besoin

Dans un contrat pour acheter, il n'y a pas encore de propriété. On décrit plutôt ce que vous cherchez. Cette rubrique contient des renseignements comme :

• le type de propriété recherché : maison, condo, immeuble à revenus, terrain ;
• le secteur ou les secteurs qui vous intéressent ;
• le budget ou la fourchette de prix que vous envisagez ;
• les caractéristiques importantes pour vous : nombre de chambres, stationnement, proximité de services, etc.

La description du besoin guide le courtier dans ses recherches. Si elle est trop vague, il vous montrera des propriétés qui ne vous conviennent pas. Si elle est trop étroite, il pourrait passer à côté de bonnes occasions.

DÉFINITION — critères de recherche

Les critères de recherche sont les caractéristiques d'une propriété que vous souhaitez : type, secteur, budget, taille, éléments importants. Ils traduisent vos besoins en une description que le courtier peut utiliser pour chercher.

Faire le tri : essentiel et souhaitable

Une bonne façon de préparer vos critères : séparez ce qui est essentiel de ce qui est souhaitable. L'essentiel, c'est ce sans quoi vous ne pouvez pas acheter. Le souhaitable, c'est ce que vous aimeriez avoir, mais dont vous pourriez vous passer. Cette distinction aide le courtier à comprendre ce qui compte vraiment.

Parlez-en ensemble avant la rencontre, si vous achetez à plusieurs. Rédiger la liste à deux permet de voir si vous cherchez bien la même chose.

Quant au budget, il s'agit d'un sujet à discuter avec le courtier et, pour le financement, avec votre prêteur. Ce livre ne dit rien de ce que vous pouvez emprunter ou payer. C'est un sujet qui relève de votre prêteur et, selon le cas, d'un planificateur financier ou d'un comptable.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly dressent chacun leur liste de critères, puis les comparent. Ils s'aperçoivent qu'ils n'ont pas placé les mêmes choses dans la colonne essentiel. Ils en discutent, tranchent ensemble et remettent au courtier une seule liste, classée en deux colonnes. Le courtier leur dit qu'il comprendra mieux leur recherche ainsi.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre comment il utilise vos critères et comment les modifier en cours de route. Un notaire, pour lire la description officielle de la propriété que vous vendez. Votre prêteur, pour ce qui touche au financement et au budget d'achat.

3.3 Vérifier que tout est exact

Une relecture en trois temps

Avant de signer, relisez la première partie du contrat en trois temps.

Premier temps : les personnes. Noms, prénoms, adresses, courriels, numéros de téléphone. Comparez avec vos pièces d'identité. Vérifiez aussi les renseignements du courtier et de l'agence.

Deuxième temps : la propriété ou le besoin. Si vous vendez, comparez l'adresse et la description avec vos documents. Si vous achetez, relisez vos critères : reflètent-ils vraiment ce que vous cherchez ?

Troisième temps : l'ensemble. Lisez de nouveau la page d'un trait. Y a-t-il quelque chose qui sonne faux, qui manque, qui ne ressemble pas à votre situation ?

Les erreurs à chercher

Voici ce qu'il vaut la peine de chercher :

• une faute d'orthographe dans un nom ou une adresse ;
• un prénom ou un nom manquant ;
• une coordonnée inexacte, surtout le courriel et le téléphone ;
• une description de propriété qui ne correspond pas à vos documents ;
• un critère de recherche absent ou trop restrictif ;
• une case cochée par erreur.

Cette liste n'est pas exhaustive. Elle vous donne des repères pour une lecture attentive.

Demander une correction

Si vous trouvez une erreur, signalez-la tout de suite. Dites au courtier ce que vous avez remarqué, sans accuser personne. Une erreur de transcription peut arriver à n'importe qui. Voici comment faire :

1. Montrez l'endroit exact dans le document.
2. Dites ce que vous attendiez : le nom correct, l'adresse correcte.
3. Demandez que le document soit corrigé avant votre signature.
4. Vérifiez la correction en relisant le passage.
5. Gardez la version corrigée, et si possible un échange écrit qui montre ce qui a été changé.

Si l'erreur est découverte après la signature, avisez le courtier par écrit dès que possible, en précisant ce qui doit être corrigé. Les conséquences d'une erreur découverte après coup et la façon de la corriger valablement relèvent d'un notaire ou d'un avocat. Ne présumez pas de la solution.

ATTENTION — ne pas signer en comptant corriger plus tard

Il est tentant de signer d'abord et de faire corriger ensuite, pour ne pas retarder le rendez-vous. Pourtant, il vaut mieux corriger avant la signature. Un document signé avec une erreur peut être plus compliqué à rectifier qu'un document corrigé avant d'être signé.

Les renseignements que vous fournissez

Vous fournissez des renseignements au courtier : sur votre situation, sur la propriété, sur vos besoins. Soyez précis et honnête. Si vous ne savez pas une chose, dites-le. Si une information peut changer, signalez-le. Les renseignements que vous donnez servent de base au travail du courtier.

Si vous vous demandez quelle portée juridique ont ces renseignements, ou comment ils s'articulent avec les déclarations vues au chapitre 5, posez la question à un notaire ou à un avocat. Ce chapitre se limite à rappeler le geste pratique : donner des renseignements exacts et les relire avant de signer.

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui vérifie avec vous

Un courtier soigneux relit avec vous la première partie du contrat et vous invite à vérifier chaque ligne. Si le vôtre passe vite sur cette partie, demandez-lui de ralentir. Les devoirs du courtier envers vous sont présentés dans → livre B2.

Garder une trace de ce que vous avez vérifié

Une vérification que l'on ne note pas s'oublie. Après votre relecture, dressez une courte liste de ce que vous avez comparé et de ce que vous avez constaté. Elle peut ressembler à ceci :

Ce tableau prend dix minutes à remplir. Il vous donne une vue d'ensemble de ce qui est réglé et de ce qui reste à demander. Il vous permet aussi de montrer au courtier, sans discussion inutile, exactement où se trouve l'écart. Si vous consultez un notaire ou un avocat, apportez-le avec vous : il verra du premier coup ce que vous avez déjà fait et ce qui reste en suspens.

Si vous avez besoin d'un modèle plus complet pour l'ensemble du contrat, le chapitre 10 en propose un.

3.4 Les questions à poser au courtier

Sur les parties

• Qui est partie à ce contrat, selon la façon dont votre agence procède ?
• Qui doit signer, dans ma situation ?
• Comment mon nom, tel qu'il est écrit, correspond-il à mes pièces d'identité et à mes documents de propriété ?
• Comment puis-je vous joindre, et comment joindre votre agence ?

Sur la propriété (si vous vendez)

• Comment la propriété est-elle décrite dans le contrat ?
• Les éléments particuliers de ma propriété (dépendance, stationnement, terrain) y sont-ils indiqués ?
• Que faire si je découvre plus tard qu'un renseignement est inexact ?

Sur le besoin (si vous achetez)

• Comment mes critères de recherche sont-ils décrits ?
• Puis-je les modifier en cours de route, et comment ?
• Comment faites-vous la différence entre ce qui est essentiel et ce qui est souhaitable ?

Sur la correction

• Si je repère une erreur après la signature, comment procède-t-on pour la corriger ?
• Pouvez-vous m'envoyer la version corrigée par courriel ?

À un notaire ou à un avocat

• Dans ma situation (plusieurs propriétaires, changement de nom, société), ai-je un point particulier à vérifier ?
• La description de ma propriété dans le contrat correspond-elle à mes documents officiels ?
• Que dois-je savoir sur les renseignements que je fournis et sur leur exactitude ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Avant de signer, Denise a repris sa feuille de questions. Elle a demandé au courtier si sa dépendance apparaissait dans le contrat, qui devait signer et où apparaissait la date de la rencontre. Le courtier a répondu à chaque point. Pour la portée de la description officielle de sa propriété, il l'a invitée à poser la question à son notaire. Elle a noté les réponses, daté sa feuille et rangé le tout avec son exemplaire du contrat.

Les erreurs qui coûtent cher

• Survoler la première page. Les noms et les descriptions sont la base du reste.
• Ne pas comparer avec vos documents. Une description qui ne correspond pas à vos papiers est un signal.
• Oublier une personne. Si plusieurs personnes sont concernées, demandez qui doit figurer au contrat.
• Des critères de recherche flous. Ils font perdre du temps à tout le monde.
• Signer en comptant corriger plus tard. Une erreur se corrige plus facilement avant la signature.
• Fournir un renseignement approximatif. Si vous ne savez pas, dites-le.
• Demander au courtier un avis juridique sur la description officielle. Cette question relève d'un notaire ou d'un avocat.
• Négliger de garder la version corrigée. Gardez la dernière version, avec vos notes.

À retenir

• Les premières rubriques d'un contrat identifient les personnes et décrivent la propriété ou le besoin. Elles servent de base au reste.
• Vérifiez les noms, les adresses et les coordonnées de chacun, y compris ceux du courtier et de l'agence.
• Comparez la description de la propriété avec vos propres documents ; au besoin, demandez à un notaire de la lire avec vous.
• Si vous achetez, séparez ce qui est essentiel de ce qui est souhaitable.
• Signalez une erreur avant de signer et gardez la version corrigée.
• Pour la portée juridique d'une description ou d'une signature à plusieurs, consultez un notaire ou un avocat.

Votre plan d'action

1. Rassemblez vos documents : pièces d'identité, acte ou titre de propriété, compte de taxes.
2. Relisez la première partie du contrat en trois temps : personnes, propriété ou besoin, ensemble.
3. Comparez noms, adresses et descriptions avec vos papiers.
4. Si vous achetez, classez vos critères en deux colonnes : essentiel et souhaitable.
5. Notez les écarts et vos questions sur une feuille.
6. Demandez les corrections au courtier avant de signer.
7. Réservez à un notaire ou à un avocat les questions de portée juridique.
8. Gardez la version corrigée et vos notes.

Questions à poser

Au courtier :

• Qui est partie au contrat, et qui doit signer ?
• Mon nom et mes coordonnées sont-ils exacts dans le document ?
• Comment ma propriété (ou mon besoin) est-elle décrite ?
• Comment puis-je faire modifier mes critères de recherche en cours de route ?
• Comment corrige-t-on une erreur découverte après la signature ?

À un notaire ou à un avocat :

• Ma situation (plusieurs propriétaires, changement de nom, société) demande-t-elle une attention particulière ?
• La description de ma propriété dans le contrat correspond-elle à mes documents officiels ?
• Quelle portée ont les renseignements que je fournis au courtier ?

À votre prêteur (si vous achetez) :

• Comment dois-je aborder la question du budget avant de fixer mes critères ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi servent les premières rubriques d'un contrat de courtage ?
2. Que doit-on vérifier au sujet des personnes nommées dans le contrat ?
3. Avec quels documents comparer la description de la propriété que vous vendez ?
4. Que sont des critères de recherche, et pourquoi distinguer l'essentiel du souhaitable ?
5. Quand faut-il demander une correction : avant ou après la signature ?
6. À qui poser une question sur la portée juridique d'une description de propriété ?

Réponses

1. À identifier les personnes concernées et à décrire la propriété (si vous vendez) ou le besoin (si vous achetez), pour que tout le monde parle de la même chose.
2. Que les noms, les adresses et les coordonnées sont exacts, que chaque personne concernée y figure et que le rôle de chacune est compris.
3. Avec votre acte d'achat ou votre titre de propriété, un compte de taxes municipales, un certificat de localisation si vous en avez un, et votre police d'assurance habitation.
4. Ce sont les caractéristiques d'une propriété que vous souhaitez. Distinguer l'essentiel du souhaitable aide le courtier à comprendre ce qui compte vraiment pour vous.
5. Avant la signature : une erreur se corrige plus facilement avant qu'après.
6. À un notaire ou à un avocat.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public, dont les outils pour vérifier qu'un courtier est autorisé à exercer.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats et la propriété.
• Dans cette collection : → livres B2, B3 et C1 pour approfondir les devoirs du courtier, le choix d'un courtier et les formulaires.

Chapitre 4 — La durée du contrat et sa fin

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un contrat de courtage ne dure pas éternellement. Il couvre une période : elle commence à un moment, elle se termine à un autre. Cette période, c'est la durée du contrat. On la voit parfois comme un simple détail de calendrier, une case à remplir. Elle est pourtant l'une des rubriques les plus importantes à lire avec soin.

Pourquoi ? Parce qu'elle répond à deux questions très concrètes. Combien de temps allez-vous travailler avec ce courtier ? Et que se passe-t-il quand cette période prend fin ? Ce chapitre vous aide à poser ces questions et à discuter de la durée comme d'un choix pratique, sans en dire plus que ce qu'un livre d'information peut dire. Il ne donne aucune durée type, aucune règle de renouvellement ni de fin anticipée : ces sujets sont des questions à poser au courtier, à l'OACIQ ou à un avocat. Vous y suivrez deux personnages fictifs : Armand, qui se demande ce qui se passe quand son contrat arrive à échéance, et Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi un contrat de courtage porte une durée ;
• repérer la rubrique de la durée dans un contrat et la lire avec attention ;
• discuter de la durée avec le courtier comme d'un choix adapté à votre situation ;
• préparer vos questions sur ce qui se passe à la fin du contrat ;
• savoir à qui poser ces questions : le courtier, l'OACIQ, un avocat.

Pourquoi c'est important

La durée fixe le cadre de votre collaboration avec le courtier. Elle touche à votre liberté : que prévoit le contrat pour vous pendant cette période ? C'est une question à poser. Elle touche à votre calendrier : une période courte peut vous laisser peu de temps, une période longue peut durer plus longtemps que vous ne le souhaitez. Et elle touche à ce qui vient après : que se passe-t-il à la fin, pour vous et pour le courtier ?

Beaucoup de questions utiles se posent à cette étape, et elles se posent mieux avant de signer qu'après. Un client qui a lu la rubrique de la durée, qui l'a discutée et qui sait vers qui se tourner pour les effets juridiques est mieux placé pour gérer son projet, y compris quand le temps passe.

4.1 Pourquoi une durée

Une période de travail définie

Le contrat prévoit une période de travail avec le courtier. Ce que cette période implique pour chacun est une question à poser. La durée donne un début et une fin à cette collaboration.

Elle sert à plusieurs choses :

• elle précise la période de travail : tout le monde sait de quand à quand le courtier agit pour vous ;
• elle donne un cadre à vos attentes : vous savez combien de temps votre projet dispose pour avancer ;
• elle permet de faire le point : à l'approche de la fin, vous pouvez évaluer ce qui a été fait et décider de la suite.

DÉFINITION — durée du contrat

La durée d'un contrat de courtage est la période pendant laquelle le contrat s'applique. Elle est indiquée dans le document. Les effets du contrat pendant cette période et après sa fin sont des questions à poser au courtier et, pour leur portée juridique, à un avocat.

Un choix, pas une fatalité

La durée est une rubrique dont on peut discuter. Le courtier vous propose peut-être une période, mais vous pouvez demander pourquoi celle-là, et si une autre est envisageable. Le contrat n'est pas un texte figé que l'on prend ou que l'on laisse sans en parler. Vous pouvez poser la question, écouter la réponse, et décider en connaissance de cause.

Cette discussion est d'autant plus utile que votre projet a ses propres contraintes : un déménagement à prévoir, un calendrier de travail, une période où vous êtes plus ou moins disponible pour les visites. Autant de raisons de se demander quelle période convient.

L'ESSENTIEL — une durée se lit et se discute

La durée n'est pas une formalité. Lisez-la attentivement, demandez pourquoi on vous propose cette période, et posez vos questions sur ce qui se passe à la fin.

Où trouver la durée dans le contrat

La rubrique de la durée comporte une date de début et une date de fin, ou une période exprimée autrement. Repérez-la et lisez-la lentement. Vérifiez les dates. Demandez-vous si elles correspondent à ce dont vous avez discuté avec le courtier.

Si vous ne trouvez pas la rubrique, demandez au courtier de vous la montrer. Si elle vous paraît difficile à comprendre, demandez qu'on vous l'explique avec un exemple du calendrier : tel jour de départ, tel jour d'arrivée.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise lit la rubrique de la durée de son contrat. Elle voit deux dates, un début et une fin. Elle compare avec ce que le courtier lui avait dit au téléphone. Les deux concordent. Mais elle remarque qu'elle ne sait pas ce qui arrive après la deuxième date. Elle ajoute la question à sa liste. Elle la posera au courtier, puis, pour les effets juridiques, à un avocat.

4.2 Discuter de la durée adaptée à votre situation

Les questions à vous poser d'abord

Avant de discuter avec le courtier, posez-vous quelques questions sur votre projet. Elles vous aideront à savoir ce que vous cherchez.

• Où en suis-je dans mon projet ? Êtes-vous prêt à commencer demain, ou vous reste-t-il des préparatifs à faire ?
• Quel calendrier ai-je en tête ? Avez-vous une échéance personnelle, un déménagement, un changement de situation à prévoir ?
• Quelle marge ai-je besoin de me donner ? Un projet peut prendre plus de temps qu'on ne l'imagine.
• Que se passe-t-il pour moi si les choses traînent ? Avez-vous des contraintes financières, familiales ou professionnelles ?

Ces questions ne mènent pas à une durée précise. Elles vous aident à discuter avec plus d'assurance.

Les questions à poser au courtier sur la durée

Une fois votre propre réflexion faite, discutez avec le courtier. Voici des questions utiles :

• Pourquoi me proposez-vous cette période ?
• Pouvez-vous m'expliquer ce que cette durée change pour mon projet ?
• Existe-t-il d'autres possibilités, et que changeraient-elles ?
• Comment faire le point à mi-parcours, pour savoir où nous en sommes ?
• Comment seront communiquées les étapes importantes pendant cette période ?

Notez les réponses. Elles vous aideront à comparer si vous consultez plus d'un courtier. Pour savoir comment choisir un courtier et comparer plusieurs propositions, voyez → livre B3.

Relier la durée aux autres rubriques

La durée ne vit pas seule dans le contrat. Elle se lit avec les autres rubriques, parce qu'elle en fixe le cadre dans le temps.

• Avec les services (chapitre 7) : les services promis valent pendant la période. Demandez comment ils se répartissent dans le temps. Certains se font au début (préparation, photos), d'autres plus tard (visites, suivi).
• Avec le prix et les conditions (chapitre 5) : un prix visé se réévalue à mesure que le temps passe. Demandez comment et quand le courtier propose d'en reparler avec vous.
• Avec la formule choisie (chapitre 6) : l'exclusivité, ou son absence, s'applique pendant la période. Demandez au courtier de vous expliquer, en pratique, ce que cela change.
• Avec la rétribution (chapitre 8) : la façon dont le courtier est payé se rattache à la période couverte. Demandez comment (→ livre B5, sur la rétribution, les commissions et la collaboration).

En reliant ainsi les rubriques, vous évitez de décider de la durée sans voir le reste. Une période qui paraît raisonnable seule peut sembler longue ou courte une fois replacée dans l'ensemble.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise propose à son courtier de discuter de la durée du contrat. Elle lui explique qu'elle a besoin de temps pour préparer sa maison avant les visites, et qu'elle a un calendrier personnel à respecter. Le courtier lui présente deux façons de procéder et lui explique ce qui change dans les services et dans le suivi selon la période choisie. Denise prend les deux options chez elle, en parle à un proche, puis revient avec sa décision. Elle note aussi la date où elle fera le point avec le courtier.

Ne pas confondre durée et résultats

Une période plus longue ne garantit pas un meilleur résultat. Une période plus courte n'en garantit pas non plus. Ce que la durée définit, c'est le cadre de la collaboration, pas son issue. Pour savoir ce que le courtier fera concrètement pendant cette période, c'est la rubrique des services qu'il faut lire (chapitre 7).

CÔTÉ COURTIER — la durée, une conversation normale

Discuter de la durée avec un courtier est une conversation ordinaire. Un courtier qui explique pourquoi il propose une période, et qui accepte d'en discuter, vous donne une indication sur sa façon de travailler. S'il refuse tout échange sur le sujet, notez-le.

Ce que ce livre ne dit pas

Ce livre ne vous donne aucune durée typique : la durée qui convient dépend de votre projet et de ce dont vous convenez avec le courtier. Il ne dit pas non plus ce qui arrive si vous souhaitez mettre fin au contrat avant la date prévue, ni ce qui se passe si vous changez d'idée, ni si le contrat se prolonge de lui-même. Ces sujets relèvent du contenu précis du document que vous signez et de la loi. Pour toute question de cet ordre, la bonne démarche est de demander au courtier de vous montrer où le document en parle, puis de poser la question à un avocat.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre pourquoi cette période lui est proposée et comment elle s'inscrit dans votre projet. Un avocat, pour toute question sur les effets de la durée, sur une fin anticipée ou sur ce qui se passe après la date de fin. L'OACIQ, pour des renseignements généraux destinés au public.

4.3 Ce qui se passe à la fin : à demander

Pourquoi y penser avant de signer

Il est naturel de se concentrer sur le début de la collaboration : on est motivé, on veut avancer. Pourtant, la fin se prépare dès le départ. Savoir comment le contrat se termine, et ce qui suit, permet d'éviter des surprises. Ce chapitre ne dit pas comment les choses se passent en droit, mais il vous donne la liste des questions à poser.

Les questions à ne pas oublier

À l'approche de la fin d'un contrat, ou avant de le signer, ces sujets méritent d'être abordés :

• La date de fin. Que se passe-t-il à cette date ? Le contrat s'arrête-t-il, se prolonge-t-il, doit-on faire quelque chose ?
• Le renouvellement. Comment se discute-t-il, qui en prend l'initiative, et que faut-il faire pour qu'il ait lieu ou n'ait pas lieu ?
• La fin avant la date prévue. Existe-t-il des façons de mettre fin au contrat plus tôt ? Lesquelles, et à quelles conditions ?
• Ce qui se passe après la fin. Y a-t-il des suites à prévoir, par exemple pour des personnes que le courtier vous a présentées ? Qu'en dit le contrat ?
• La communication. Comment saurez-vous que la fin approche ? Le courtier vous préviendra-t-il, et comment ?

Posez chacune de ces questions au courtier. Demandez-lui de vous montrer où le contrat en parle. Si la réponse vous paraît incomplète ou si elle porte sur des effets juridiques, posez-la à un avocat. L'OACIQ peut aussi vous renseigner de façon générale sur le courtage immobilier (→ livre B1, sur la Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).

ATTENTION — ne présumez de rien sur la fin du contrat

Ce que vous croyez savoir sur la fin d'un contrat peut venir d'une expérience passée, d'un ami ou d'un autre document. Chaque contrat dit ce qu'il dit, et la loi peut prévoir des choses que vous ne soupçonnez pas. Ne présumez pas : demandez, puis faites confirmer par un avocat si l'enjeu est important.

Le cas d'Armand

Armand a signé un contrat de courtage il y a quelques mois. L'échéance approche, et il se demande ce qui arrive ensuite. Il n'avait pas posé la question au départ. Voici comment il peut procéder, étape par étape.

1. Relire la rubrique de la durée de son exemplaire, et noter les dates exactes.
2. Chercher ce que le document dit de la fin. S'il ne trouve rien ou s'il ne comprend pas, noter la question.
3. Appeler le courtier pour lui demander ce qui est prévu à la date de fin et comment il compte procéder.
4. Demander une réponse par écrit, par courriel par exemple.
5. Consulter un avocat pour les effets juridiques : ce que le contrat prévoit, ce qui est possible, ce qui ne l'est pas.
6. Si l'inquiétude persiste, en parler à l'agence, puis demander conseil à l'OACIQ (→ livre B7, sur vos recours).

CAS CONCRET — dossier fictif

Armand téléphone à son courtier. Celui-ci lui explique ce qu'il prévoit de faire d'ici l'échéance et comment il le tiendra au courant. Armand lui demande de lui écrire ce résumé, ce que le courtier fait le lendemain. Armand prend ensuite rendez-vous avec un avocat pour lui faire lire le contrat et le courriel. Il arrive à la rencontre avec trois questions précises, notées sur une feuille datée.

Garder le dialogue ouvert

À l'approche de la fin, le courtier et vous avez avantage à parler franchement de la suite. Que souhaitez-vous ? Poursuivre avec lui, faire une pause, tourner la page ? Votre réponse dépend de votre projet et de votre satisfaction. Si vous êtes satisfait, vous pouvez le dire. Si vous ne l'êtes pas, vous pouvez le dire aussi, calmement. Une discussion franche, appuyée sur des notes, vaut mieux qu'un malaise qui s'installe.

Un petit calendrier de suivi

Pour ne pas laisser les dates vous surprendre, tenez un petit calendrier de suivi, propre à votre contrat. Remplissez-le dès la signature, avec les dates indiquées dans le document et celles que le courtier vous a données.

Ce tableau n'a rien de juridique : c'est un outil de rappel. Il vous évite de découvrir l'échéance au dernier moment, et il vous donne l'occasion de poser vos questions bien avant. Ajoutez-y vos propres lignes si votre projet comporte d'autres dates : un rendez-vous, une visite, un déménagement.

Si vous changez d'idée en cours de route

Un projet évolue. Vous pouvez décider de reporter votre vente, de modifier vos critères d'achat ou de changer de ville. Si cela arrive, ne laissez pas la situation s'enliser. Parlez-en au courtier le plus tôt possible et notez ce qu'il vous répond. Ce que le contrat permet ou non dans une telle situation est une question à poser au courtier d'abord, puis à un avocat. Ce livre ne dit rien de la réponse : elle dépend du contenu du document et de la loi.

Garder des traces

Tout au long du contrat, conservez ce qui concerne la durée : le contrat signé, les échanges écrits avec le courtier, vos notes de conversation datées. Ces documents vous seront utiles si vous avez des questions à la fin, et à toute personne que vous consulterez.

4.4 Les questions à poser au courtier et à l'OACIQ

Au courtier

Avant de signer :

• Pourquoi cette période, et pas une autre ?
• Que se passe-t-il à la date de fin ?
• Comment le contrat traite-t-il le renouvellement ?
• Existe-t-il une façon de mettre fin au contrat avant la date prévue ?
• Que prévoit le contrat pour la période qui suit la fin ?
• Pouvez-vous me montrer où le document en parle ?

Pendant le contrat :

• Comment ferons-nous le point à mi-parcours ?
• Comment serai-je prévenu de l'approche de la date de fin ?

À l'approche de la fin :

• Quelles sont les suites possibles, selon vous ?
• Pouvez-vous me remettre un résumé écrit de ce qui a été fait ?

À l'OACIQ

• Quels renseignements destinés au public décrivent les contrats de courtage ?
• Comment fonctionne le traitement d'une plainte, si une difficulté survient ?
• À qui puis-je m'adresser pour une question générale sur le courtage immobilier ?

À un avocat

• Que signifie, pour moi, ce que le contrat prévoit à la date de fin ?
• Quelles sont mes options si je souhaite mettre fin au contrat plus tôt ?
• Qu'est-ce qui peut se produire après la fin ? Y a-t-il des suites dont je dois tenir compte ?
• Mon exemplaire du contrat est-il complet ? Y a-t-il des éléments à faire préciser ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour savoir ce qu'il prévoit à la fin du contrat et comment il vous préviendra. Un avocat, pour les effets juridiques de la fin, du renouvellement ou d'une fin anticipée. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier et sur les recours possibles (→ livre B7).

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne lire que la date de début. La date de fin compte autant, et ce qui suit aussi.
• Présumer de ce qui arrive à la fin. Demandez, et faites confirmer par un avocat si l'enjeu est important.
• Ne pas discuter de la durée. C'est une rubrique dont on peut parler.
• Oublier de noter les dates. Inscrivez la date de début et la date de fin dans votre agenda.
• Se fier à une explication orale. Demandez que ce qui compte soit écrit.
• Confondre le courtier et l'avocat. Le courtier explique la pratique ; les effets juridiques relèvent d'un avocat.
• Attendre la dernière minute. Posez vos questions bien avant la date de fin.
• Perdre ses papiers. Gardez le contrat signé et les échanges écrits.

À retenir

• La durée fixe la période de la collaboration avec le courtier. Lisez-la avec attention.
• Elle se discute : demandez pourquoi on vous propose cette période.
• Une période plus longue ou plus courte ne garantit pas, en soi, un meilleur résultat.
• La fin du contrat se prépare dès le départ : posez vos questions avant de signer.
• Ce livre ne donne ni durée type ni règle de renouvellement ou de fin anticipée : ce sont des questions pour le courtier, l'OACIQ ou un avocat.
• Gardez le contrat signé, les échanges écrits et vos notes datées.

Votre plan d'action

1. Repérez la rubrique de la durée dans le contrat et notez les dates.
2. Posez-vous les questions sur votre projet : où en êtes-vous, quel calendrier, quelle marge.
3. Demandez au courtier pourquoi cette période et ce qui existe comme autres possibilités.
4. Posez les questions sur la fin : date de fin, renouvellement, fin anticipée, suites.
5. Notez les réponses, datées, et demandez-les par écrit.
6. Réservez à un avocat les questions sur les effets juridiques.
7. Inscrivez les dates dans votre agenda, avec un rappel avant la date de fin.
8. Gardez le contrat signé, les échanges et vos notes.

Questions à poser

Au courtier :

• Pourquoi me proposez-vous cette période ?
• Que se passe-t-il à la date de fin ?
• Comment le renouvellement se discute-t-il ?
• Existe-t-il une façon de mettre fin au contrat avant la date prévue ?
• Comment serai-je prévenu quand la fin approchera ?

À l'OACIQ :

• Quelle information destinée au public présente les contrats de courtage ?
• Comment traite-t-on une plainte liée à un contrat ?

À un avocat :

• Quels sont les effets de la fin du contrat pour moi ?
• Que se passe-t-il si je veux y mettre fin avant la date prévue ?
• Y a-t-il des suites après la fin dont je dois tenir compte ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi un contrat de courtage porte-t-il une durée ?
2. La durée est-elle un sujet dont on peut discuter avec le courtier ?
3. Une durée plus longue garantit-elle un meilleur résultat ?
4. Citez trois sujets à aborder au sujet de la fin du contrat.
5. À qui poser une question sur les effets juridiques de la fin du contrat ?
6. Que fait Armand pour se préparer à l'échéance de son contrat ?

Réponses

1. Pour donner un début et une fin à la collaboration, préciser la période de travail et fournir un cadre à vos attentes.
2. Oui : vous pouvez demander pourquoi on vous propose cette période et si d'autres possibilités existent.
3. Non. La durée définit le cadre de la collaboration, pas son résultat.
4. Par exemple : ce qui se passe à la date de fin, le renouvellement, la fin avant la date prévue, ce qui suit la fin, la façon dont vous serez prévenu.
5. À un avocat. Le courtier explique la pratique ; l'OACIQ renseigne de façon générale.
6. Il relit la rubrique de la durée, appelle son courtier, demande une réponse écrite, consulte un avocat et, si l'inquiétude persiste, en parle à l'agence puis à l'OACIQ.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public sur le courtage immobilier et sur la façon de formuler une plainte.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats.
• Dans cette collection : → livres B1, B3 et B7 pour approfondir le cadre du courtage, le choix d'un courtier et vos recours.

Chapitre 5 — Le prix, les conditions et ce que vous déclarez

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Voici la partie du contrat qui parle d'argent, de ce qu'on vend ou de ce qu'on cherche, et de ce que vous affirmez au courtier. C'est là que l'attention monte d'un cran. On a envie d'être précis, mais on ne sait pas toujours quoi écrire, ni jusqu'où aller.

Ce chapitre ne vous dira pas quel prix demander ni quelles conditions fixer : ces décisions sont les vôtres, et elles dépendent de votre situation. Il vous aide à reconnaître les rubriques de prix, de conditions et d'éléments inclus ou exclus, à les aborder comme des sujets à discuter, et à vous poser les bonnes questions avant de signer des déclarations. Vous y suivrez trois personnages fictifs : Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison, ainsi que Mathieu et Kelly, qui veulent un courtier pour acheter.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les rubriques de prix et de conditions dans un contrat de courtage ;
• préparer une discussion avec le courtier sur le prix visé et sur les conditions ;
• relire la liste des éléments inclus et exclus d'une vente, et la compléter ;
• aborder les déclarations qu'on vous demande avec prudence, en ne signant que ce que vous comprenez ;
• savoir à qui demander des explications : le courtier, puis un notaire.

Pourquoi c'est important

Le prix et les conditions sont au cœur de votre projet. Ils orientent la façon dont le courtier présentera la propriété ou dont il cherchera pour vous. Les éléments inclus ou exclus peuvent devenir des sujets de mésentente si on n'en parle pas clairement. Et les déclarations que vous faites reposent sur ce que vous savez : elles méritent d'être lues, comprises et vérifiées.

Cette partie du contrat est aussi celle où l'on se sent le plus pressé d'aller vite. Résistez. Chaque ligne a son importance, et c'est maintenant que vous pouvez poser vos questions, pas plus tard.

5.1 Le prix visé et les conditions de vente

Le prix visé : un point de départ, pas un verdict

Dans un contrat pour vendre, une rubrique indique le prix auquel vous souhaitez mettre votre propriété en marché. Dans un contrat pour acheter, une rubrique peut décrire le budget ou la fourchette de prix qui vous intéresse. Ce prix, ou ce budget, est un point de départ pour le travail du courtier.

Ce livre ne propose aucun prix et ne dit pas comment le fixer. Il vous encourage plutôt à comprendre sur quoi le prix repose. Quelques questions utiles à poser au courtier :

• Sur quoi vous appuyez-vous pour suggérer ce prix ?
• Quelles propriétés avez-vous comparées, et en quoi ressemblent-elles à la mienne ?
• Comment le prix pourra-t-il être revu en cours de route, et par qui ?
• Que se passe-t-il si le prix visé doit être modifié ?

DÉFINITION — prix visé

Le prix visé est le prix auquel vous souhaitez mettre une propriété en marché. Il ne garantit pas le prix de vente final, qui résulte de la rencontre entre votre propriété et un acheteur. Il peut être revu au fil du projet.

Le prix et la valeur : deux notions voisines

Le prix visé n'est pas la valeur de votre propriété. La valeur est une estimation de ce qu'elle peut valoir sur le marché. Pour obtenir une évaluation, on peut s'adresser à un évaluateur ou demander au courtier de présenter son analyse. Ce sont deux démarches distinctes, et vous pouvez poser des questions sur chacune.

Si le courtier vous suggère un prix, demandez-lui de vous expliquer ce qui le justifie. Vous n'êtes pas obligé d'être d'accord, mais vous gagnerez à comprendre sa démarche. Si vous avez un doute, vous pouvez demander l'avis d'un évaluateur.

Les conditions : des sujets à discuter

À côté du prix, le contrat peut aborder des conditions : des éléments sur lesquels vous voulez que le courtier soit attentif. Ces sujets varient selon votre projet. On y rencontre par exemple :

• le moment de la prise de possession que vous envisagez ;
• les attentes particulières liées à votre calendrier ;
• les éléments que vous tenez à inclure dans la discussion avec les acheteurs, ou que vous cherchez en tant qu'acheteur ;
• les contraintes qui vous sont propres : une visite à planifier à certaines heures, un accès limité, une propriété occupée.

Ces conditions décrivent votre projet. Leur place exacte dans le contrat et leur différence avec les conditions de la vente elle-même sont des questions à poser au courtier. Pour ce qui touche aux effets juridiques de ces conditions, posez la question à un notaire ou à un avocat.

L'ESSENTIEL — le prix est une conversation, pas un chiffre figé

Le prix visé et les conditions se discutent avec le courtier. Demandez-lui sur quoi il appuie ses suggestions, comment le prix pourra évoluer et ce que vous pouvez lui demander d'ajuster. Notez ses réponses.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise discute du prix visé avec son courtier. Il lui présente les propriétés auxquelles il compare la sienne et lui explique comment il en est arrivé à sa suggestion. Denise lui demande ce qui se passerait si, au bout de quelque temps, le prix ne suscitait pas d'intérêt. Le courtier lui décrit la façon dont ils en reparleront. Denise lui demande de lui envoyer cet échange par courriel, et le range avec son exemplaire du contrat.

Préparer la discussion sur le prix

Une discussion sur le prix se prépare, comme une visite. Avant de rencontrer le courtier, prenez quelques minutes pour vous poser ces questions et noter vos réponses.

Ce tableau ne vous dit pas quoi décider. Il vous aide à arriver à la rencontre avec des idées claires, plutôt que de découvrir vos questions en cours de route.

Écouter la réponse du courtier

Quand le courtier vous explique sa démarche, écoutez-la jusqu'au bout avant de réagir. Demandez des exemples. Demandez-lui ce qui pourrait le faire changer d'avis. Si ses explications vous paraissent solides, vous en saurez davantage sur sa façon de travailler. Si elles restent vagues, notez-le : vous pouvez lui demander de les préciser par écrit. Une réponse claire sur un point aussi central que le prix donne une bonne indication de la suite de la collaboration.

Si vous achetez : le budget

Dans un contrat pour acheter, la rubrique du budget ou de la fourchette de prix décrit ce que vous êtes prêt à envisager. Ce chiffre s'établit avec votre prêteur, qui connaît votre situation financière. Le courtier ne décide pas de votre budget. Il l'utilise pour orienter ses recherches. Ce livre ne dit pas combien vous pouvez emprunter, ni comment le déterminer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly rencontrent d'abord leur prêteur, puis leur courtier. Ils lui expliquent le budget qu'ils ont établi avec le prêteur et lui demandent comment il s'en servira dans ses recherches. Ils lui demandent aussi de leur dire si certaines des conditions qu'ils souhaitent (un calendrier de visites, une période où ils sont moins disponibles) sont prises en compte dans le contrat. Le courtier note leurs préférences et leur montre où elles apparaîtront.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre sur quoi il appuie le prix suggéré et comment il pourra évoluer. Un évaluateur, si vous souhaitez une évaluation distincte. Votre prêteur, pour établir votre budget d'achat. Un notaire ou un avocat, pour les effets juridiques des conditions que vous envisagez.

5.2 Les éléments inclus et exclus

Pourquoi en parler

Quand on vend une propriété, on ne vend pas que les murs. Certains objets restent, d'autres partent. Un lustre, des électroménagers, des rideaux, un abri de jardin, un meuble encastré : à quel moment fait-on la différence ? Si on ne le précise pas, chacun peut croire que cet objet est inclus, ou qu'il ne l'est pas.

La rubrique des éléments inclus et exclus sert à mettre noir sur blanc ce que le vendeur laisse et ce qu'il emporte. Du côté de l'acheteur, elle sert à savoir ce qu'il peut attendre.

DÉFINITION — éléments inclus et exclus

Les éléments inclus sont ce qui reste avec la propriété ; les éléments exclus sont ce que le vendeur garde. La liste évite de se demander plus tard si tel objet faisait partie de la vente.

Faire l'inventaire avant de signer

Si vous vendez, faites le tour de votre propriété avant de signer. Pièce par pièce, pour ne rien oublier. Notez ce que vous laissez, ce que vous emportez et ce dont vous n'êtes pas certain. Voici une liste d'idées pour vous guider :

• les appareils de cuisine et de buanderie ;
• les luminaires et les ventilateurs de plafond ;
• les rideaux, les stores et leurs tringles ;
• les meubles encastrés et les rangements fixés ;
• les éléments extérieurs : abri, remise, foyer, jardin aménagé ;
• les équipements de chauffage ou de climatisation d'appoint ;
• les objets auxquels vous tenez particulièrement.

Cette liste n'est pas complète. Adaptez-la à votre propriété. Prenez des photos, au besoin, pour appuyer vos notes.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise fait le tour de sa maison avec un cahier. Elle note les appareils de cuisine, les luminaires de la salle à manger, les stores du salon, la petite dépendance de la cour. Pour chaque élément, elle écrit : reste, part ou à décider. Elle prend quelques photos. Au rendez-vous avec le courtier, elle lui remet sa liste et lui demande de l'insérer dans le contrat, ou de lui expliquer comment elle y sera consignée.

Si vous achetez

Du côté acheteur, la liste des éléments inclus vous concerne aussi. Lors des visites, notez ce que vous voyez et ce qui vous intéresse. Si un élément compte pour vous (un équipement, un aménagement), demandez à votre courtier de vérifier s'il fait partie de ce qui est vendu. Ne le présumez pas.

Quand un élément est incertain

Parfois, on ne sait pas si un élément est une partie de la propriété ou un objet qui se déplace. Une installation fixée au mur, un équipement encastré : la limite n'est pas toujours évidente. Ne vous creusez pas la tête. Notez la question et posez-la au courtier. Si elle porte sur ce qui fait juridiquement partie de la propriété, adressez-la à un notaire.

ATTENTION — ce qui n'est pas écrit n'est pas réglé

Un élément dont on a parlé sans l'écrire peut devenir source de désaccord. Si un objet compte pour vous, demandez qu'il figure dans la liste, qu'il soit inclus ou exclu.

5.3 Les déclarations qu'on vous demande

Ce que le contrat vous demande de dire

Dans un contrat de courtage, on vous demande parfois de déclarer certaines choses : des renseignements sur vous, sur votre propriété ou sur votre situation. Ces déclarations sont des affirmations que vous faites au courtier, sur lesquelles il s'appuiera dans son travail.

Ce livre ne décrit pas le contenu précis des déclarations, qui varie d'un formulaire à l'autre. Il vous donne plutôt une règle de conduite : ne déclarez que ce que vous savez, et ne signez que ce que vous comprenez.

Pourquoi on vous demande de déclarer

Le courtier travaille à partir de ce que vous lui dites. Si vous vendez, ce que vous déclarez sur votre propriété nourrit la façon dont il la présente. Si vous achetez, ce que vous déclarez sur votre situation et vos besoins oriente ses recherches. Ces déclarations servent donc le travail qu'il fait pour vous.

C'est aussi pourquoi leur exactitude vous concerne. Une information oubliée ou inexacte peut faire dévier le travail du courtier, et vous en subissez les premiers effets. Pour les conséquences juridiques d'une déclaration inexacte, adressez-vous à un avocat ou à un notaire ; ce livre ne les décrit pas.

Trois gestes avant de déclarer

Premier geste : lire. Lisez chaque déclaration, lentement. Demandez-vous : est-ce vrai pour moi ? Est-ce que je le sais avec certitude ?

Deuxième geste : vérifier. Si une déclaration porte sur un élément que vous ne connaissez pas bien, vérifiez-le avant de signer. Consultez vos documents, vos factures, vos souvenirs. Si vous ne pouvez pas être sûr, dites-le.

Troisième geste : demander. Si une déclaration vous échappe, ou si vous hésitez sur ce qu'elle implique, demandez au courtier de vous l'expliquer en mots simples. Pour sa portée juridique, demandez à un notaire ou à un avocat.

Quand vous ne savez pas

Il est normal de ne pas tout savoir sur une propriété ou sur sa situation. Si une déclaration vous demande quelque chose que vous ignorez, ne devinez pas. Signalez-le au courtier. Demandez comment le contrat tient compte de ce que vous ne savez pas, et faites relire la déclaration par un notaire si le point est important.

Il vaut mieux dire je ne sais pas que fournir une réponse approximative. Une affirmation inexacte, même faite de bonne foi, peut entraîner des conséquences. Lesquelles ? C'est une question pour un avocat ou un notaire, non pour ce livre.

CÔTÉ COURTIER — le courtier peut expliquer, pas répondre à votre place

Le courtier peut vous décrire à quoi sert une déclaration et ce qu'il fait des renseignements qu'elle contient. Il n'est pas là pour la remplir à votre place ni pour vous dire ce qu'elle implique en droit. Les devoirs du courtier envers vous sont présentés dans → livre B2.

Garder une copie de ce que vous déclarez

Conservez une copie de tout ce que vous signez. Gardez aussi vos notes, les documents que vous avez consultés pour répondre et les échanges avec le courtier. Si vous devez, plus tard, vous rappeler ce que vous avez déclaré et pourquoi, vous aurez de quoi vous appuyer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly arrivent à une rubrique qui leur demande de déclarer certains renseignements sur leur situation. Kelly hésite sur un point : elle n'est pas certaine de pouvoir y répondre exactement. Elle le dit au courtier, qui lui explique à quoi sert la question. Elle choisit de vérifier ses documents avant de répondre, et note qu'elle posera aussi la question à un notaire. Ils ne signent cette partie qu'après avoir obtenu les deux réponses.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre à quoi sert chaque déclaration et ce qu'il en fait. Un notaire ou un avocat, pour la portée juridique d'une déclaration et pour ce que vous pouvez faire si vous ne savez pas. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier (→ livre B1).

5.4 Les questions à poser au courtier

Sur le prix

• Sur quoi appuyez-vous le prix que vous me suggérez ?
• Quelles propriétés avez-vous comparées à la mienne, et pourquoi celles-là ?
• Comment le prix pourra-t-il être revu en cours de route ?
• Que se passe-t-il si je veux le modifier ?

Sur les conditions

• Quelles conditions du contrat sont propres à mon projet ?
• Comment le contrat prend-il en compte mon calendrier ?
• Qu'est-ce qui relève des conditions de la vente elle-même, et quand en discute-t-on ?

Sur les éléments inclus et exclus

• Où la liste des éléments inclus et exclus apparaît-elle dans le contrat ?
• Puis-je la compléter après la signature, et comment ?
• Comment traitez-vous un élément dont je ne suis pas certain ?

Sur les déclarations

• À quoi sert chacune des déclarations qu'on me demande ?
• Que faire si je ne sais pas répondre à l'une d'elles ?
• Pouvez-vous m'indiquer les points à faire relire par un notaire ?

À un notaire ou à un avocat

• Quels sont les effets des déclarations que je m'apprête à signer ?
• Que fait-on si je ne suis pas certain de l'exactitude d'un renseignement ?
• Les éléments que je laisse ou que j'emporte sont-ils correctement décrits ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Fixer un prix sans comprendre sur quoi il repose. Demandez au courtier de vous expliquer sa démarche.
• Confondre prix visé et valeur. Ce sont deux notions voisines, mais distinctes.
• Oublier la liste des éléments inclus et exclus. Ce qui n'est pas écrit n'est pas réglé.
• Déclarer ce que vous ne savez pas. Dites je ne sais pas plutôt que de deviner.
• Signer une déclaration que vous ne comprenez pas. Demandez une explication, puis un avis juridique au besoin.
• Prendre le courtier pour un conseiller juridique. Il explique la pratique, pas les effets en droit.
• Négliger de garder une copie. Gardez le contrat, vos notes et vos documents.
• Fixer son budget d'achat sans consulter son prêteur. Le budget se discute avec lui.

À retenir

• Le prix visé est un point de départ, qui se discute et peut être revu. Demandez sur quoi il repose.
• Les conditions décrivent votre projet ; leurs effets juridiques se demandent à un notaire ou à un avocat.
• La liste des éléments inclus et exclus se dresse avant de signer, pièce par pièce.
• Ne déclarez que ce que vous savez, et ne signez que ce que vous comprenez.
• Gardez une copie de ce que vous signez et de ce qui vous a servi à répondre.
• Pour le budget d'achat, le prêteur ; pour la portée juridique, un notaire ou un avocat.

Votre plan d'action

1. Relisez les rubriques de prix et de conditions du contrat.
2. Posez au courtier vos questions sur le prix suggéré et sur ses fondements.
3. Dressez l'inventaire des éléments inclus et exclus, pièce par pièce.
4. Faites-le figurer dans le contrat ou dans un document joint.
5. Relisez chaque déclaration : est-ce vrai, est-ce que je le sais ?
6. Vérifiez ce qui est incertain avec vos documents.
7. Posez à un notaire ou à un avocat les questions de portée juridique.
8. Gardez une copie de tout, et vos notes.

Questions à poser

Au courtier :

• Sur quoi repose le prix que vous me suggérez ?
• Comment le prix pourra-t-il évoluer ?
• Où apparaissent les éléments inclus et exclus ?
• À quoi sert chaque déclaration ?
• Que faire si je ne sais pas répondre à l'une d'elles ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que signifie, pour moi, chaque déclaration que je m'apprête à signer ?
• Les éléments inclus et exclus sont-ils bien décrits ?
• Quelles précautions prendre si je ne suis pas certain d'un renseignement ?

À un évaluateur ou à votre prêteur :

• Pouvez-vous m'aider à comprendre la valeur de ma propriété ?
• Comment établir mon budget d'achat ?

Vérifiez vos acquis

1. Le prix visé garantit-il le prix de vente final ?
2. Quelle différence y a-t-il entre le prix et la valeur d'une propriété ?
3. À quoi sert la liste des éléments inclus et exclus ?
4. Que faire si vous ne savez pas répondre à une déclaration ?
5. Le courtier peut-il vous dire ce que chaque déclaration implique en droit ?
6. À qui s'adresser pour établir votre budget d'achat ?

Réponses

1. Non. Il est un point de départ ; le prix de vente final résulte de la rencontre entre la propriété et un acheteur.
2. Le prix visé est celui auquel on met la propriété en marché ; la valeur est une estimation de ce qu'elle peut valoir sur le marché.
3. À mettre noir sur blanc ce qui reste avec la propriété et ce que le vendeur garde, pour éviter les mésententes.
4. Ne devinez pas : dites que vous ne savez pas, signalez-le au courtier et, si le point est important, demandez l'avis d'un notaire.
5. Non. Il peut décrire à quoi sert la déclaration ; sa portée juridique relève d'un notaire ou d'un avocat.
6. À votre prêteur, qui connaît votre situation financière.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public sur le courtage immobilier.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats et la vente d'un immeuble.
• Dans cette collection : → livres B1 et B2 pour approfondir le cadre du courtage et les devoirs du courtier envers vous.

Chapitre 6 — Exclusif ou non : le mot et ses conséquences à demander

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Parmi les mots qu'on rencontre dans un contrat de courtage, il y en a un qui attire l'œil : exclusif. Le courtier le prononce, ou il le lit dans le document, et l'on se demande aussitôt ce que cela veut dire pour soi. Doit-on s'en inquiéter ? Est-ce avantageux ? Est-ce courant ? On hésite, parce qu'on sent que ce mot a de l'importance, sans savoir au juste laquelle.

Ce chapitre ne vous dira pas ce que ce mot signifie en droit, ni quels effets il entraîne : cette réponse dépend du document que vous signez et de la loi, et elle relève d'un avocat. Il fait autre chose, plus utile avant de signer : il vous donne les questions à poser pour comprendre ce que la formule choisie change dans les faits, et pour obtenir cette explication par écrit. Vous y suivrez trois personnages fictifs : Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison, ainsi que Mathieu et Kelly, qui veulent un courtier pour acheter.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer dans un contrat la mention de la formule choisie, exclusive ou non ;
• comparer les formules possibles à l'aide de questions plutôt que d'idées toutes faites ;
• demander au courtier de vous expliquer, en pratique, ce que la formule change pour vous ;
• faire mettre cette explication par écrit ;
• savoir quelles questions adresser à un avocat sur l'effet juridique de la formule.

Pourquoi c'est important

Le mot exclusif peut avoir des conséquences pendant la durée du contrat : les connaître est une question à poser. Il est donc normal d'y porter attention. Mais l'attention ne suffit pas : encore faut-il savoir quoi demander. Un client qui se contente du mot, sans en faire expliquer la portée, signe en partie à l'aveugle.

À l'inverse, un client qui pose les bonnes questions, obtient des réponses claires et les fait mettre par écrit se place dans une position de confiance. Il sait ce qu'il a choisi et pourquoi. Il peut aussi comparer plus facilement deux propositions de courtiers différents.

6.1 Ce que le mot « exclusif » évoque

Un mot du langage courant

Dans la vie de tous les jours, exclusif évoque une chose réservée à une seule personne, un accès ou un droit que d'autres n'ont pas. Un restaurant à clientèle exclusive, un produit offert en exclusivité dans un seul magasin : l'idée est celle d'une réserve.

Dans un contrat de courtage, ce mot évoque une idée voisine : celle d'une relation particulière avec un seul courtier. Mais ce que cette relation implique exactement, concrètement et en droit, ne se déduit pas du seul sens courant du mot. Il faut lire le document et poser les questions.

DÉFINITION — formule exclusive ou non

Le contrat de courtage indique la formule choisie. Le sens exact de cette formule, ses effets pratiques et ses effets juridiques sont à demander au courtier et, pour la portée juridique, à un avocat. Ce livre n'en décrit aucun : il vous aide à poser les questions.

Pourquoi ne pas se fier à son intuition

L'intuition est tentante. Le mot a l'air clair : on se dit qu'on a compris. Pourtant, c'est un mot dont on se fait vite une idée, parfois fausse. L'idée que vous vous faites vient peut-être d'un ami, d'une expérience passée, d'une annonce lue quelque part. Elle ne correspond pas forcément au document que vous avez devant vous.

Traitez donc le mot comme un sujet à explorer, non comme une évidence. Demandez-vous : qu'est-ce que je crois que ce mot veut dire ? Et sur quoi est-ce que je m'appuie ? Votre réponse vous montre ce que vous devez vérifier.

Où chercher la mention

Dans le contrat, la formule est indiquée à un endroit précis. Demandez au courtier de vous montrer où elle figure. Lisez le passage lentement. Repérez les mots qui l'accompagnent : ils précisent le sens de la formule dans le document. Si une phrase vous échappe, notez-la : elle ira sur votre liste de questions.

L'ESSENTIEL — un mot ne remplace pas une explication

Ne vous contentez pas d'un mot. Demandez au courtier ce que la formule change dans les faits, faites-le mettre par écrit, et posez à un avocat la question de ses effets juridiques.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise repère la mention de la formule dans son contrat. Elle pense savoir ce que le mot veut dire : une amie lui en a parlé. Mais elle se rend compte qu'elle ne peut pas citer ce que le document en dit. Elle écrit sur sa feuille : demander au courtier de m'expliquer cette mention, avec un exemple. Elle ne présume pas de sa signification.

6.2 Comparer les formules possibles

Poser les mêmes questions à chaque formule

Pour comparer deux formules, ne partez pas de leurs noms. Partez de questions concrètes, que vous posez à chacune. Voici un tableau de comparaison à remplir avec le courtier. Il ne contient que des questions : les réponses viendront de lui, par écrit.

Remplissez ce tableau avec le courtier, ligne par ligne. Demandez-lui de vous répondre par écrit, ou notez vous-même ses réponses en les datant.

Ne pas comparer sur la base d'une rumeur

On entend dire beaucoup de choses sur les formules de courtage. Qu'une formule est meilleure qu'une autre, que tel type de client devrait toujours choisir telle formule. Ces affirmations circulent sans que personne puisse les appuyer sur votre dossier. Aucune formule n'est la bonne pour tout le monde, et ce livre ne dit pas laquelle choisir.

Votre choix dépend de votre projet, de votre confort, de la confiance que vous accordez au courtier et de ce que l'avocat vous aura expliqué des effets juridiques. Il ne se tranche pas sur une rumeur ni sur une habitude.

Comparer deux courtiers avec la même grille

Si vous rencontrez plus d'un courtier, utilisez la même grille avec chacun. Vous comparerez ainsi des réponses, non des impressions. Voici une fiche à reproduire sur une feuille, une copie par courtier.

La fiche ne choisit pas à votre place. Elle rend visibles les différences, et elle vous évite de décider à l'instinct. Pour savoir comment choisir un courtier et comparer des propositions, voyez → livre B3, sur le choix, l'embauche et l'encadrement d'un courtier.

Se méfier de la pression sur ce sujet

Il arrive que l'on vous recommande une formule avec insistance : c'est ce qu'il y a de mieux pour vous, tout le monde fait comme ça. Ces phrases ne sont pas des explications. Si vous les entendez, demandez poliment : qu'est-ce que cela change pour moi, concrètement ? Puis notez la réponse. Une recommandation appuyée sur des faits de votre projet vaut plus qu'une recommandation appuyée sur une habitude.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise rencontre deux courtiers. Elle remplit la même fiche pour chacun. Le premier répond à toutes ses questions et accepte de lui envoyer un résumé par courriel. Le second est pressé et répond de façon plus vague. Denise ne tire pas de conclusion hâtive. Elle note les différences, relit ses fiches le lendemain et en parle à une personne de confiance avant de décider.

Le point de vue du courtier

Le courtier a lui aussi une façon de voir les formules. Il peut vous expliquer pourquoi il en propose une plutôt qu'une autre pour votre projet. Écoutez-le, posez-lui des questions, demandez-lui de justifier. Un courtier qui explique clairement vous aide à décider. Un courtier qui insiste sur une formule sans en détailler les conséquences mérite qu'on lui pose la question de nouveau, par écrit.

Rappelez-vous que le courtier a des devoirs envers vous. Pour connaître ces devoirs et le cadre dans lequel il travaille, voyez → livre B2, sur les devoirs du courtier envers vous.

CÔTÉ COURTIER — expliquer le choix de la formule

Le courtier peut vous dire pourquoi il propose telle formule pour votre projet, et comment il travaille dans chaque cas. Il peut aussi vous dire qu'une question relève d'un avocat. Cette réponse est normale et prudente.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre ce que la formule change dans les faits, et pour qu'il vous le confirme par écrit. Un avocat, pour les effets juridiques de chaque formule. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier (→ livre B1).

6.3 Les questions à poser au courtier

Sur la formule choisie

• Quelle formule figure dans le contrat que vous me proposez ?
• Pourquoi proposez-vous celle-là pour mon projet ?
• Existe-t-il une autre formule, et que changerait-elle ?
• Pouvez-vous me montrer où le document l'indique ?

Sur ses conséquences concrètes

• Que change la formule dans la façon dont vous travaillez pour moi ?
• Avec qui puis-je parler de ma propriété (ou de mes recherches) pendant la période du contrat ?
• Que dois-je faire si quelqu'un me contacte directement au sujet de ma propriété ?
• Que dois-je faire si je repère moi-même un immeuble qui m'intéresse (si j'achète) ?
• Comment la formule se reflète-t-elle dans la rétribution ?

Sur l'avenir

• Que se passe-t-il à la fin de la période ?
• Puis-je changer de formule en cours de route, et comment ?
• Que se passe-t-il si notre collaboration ne se passe pas comme prévu ?

Pour chacune de ces questions, demandez au courtier de vous répondre en mots simples, avec un exemple. Si une réponse touche aux effets juridiques, demandez-lui de vous le dire, puis notez la question pour un avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly veulent comprendre la formule de leur contrat d'achat. Ils posent leurs questions une à une. À chaque réponse, Kelly note l'essentiel et Mathieu demande un exemple. À la question sur ce qui se passe si quelqu'un de leur entourage leur parle d'une propriété, le courtier leur donne une réponse pratique, puis ajoute qu'il s'agit aussi d'une question d'effet juridique. Ils la gardent pour leur rendez-vous avec un avocat.

Des questions que vous n'auriez pas pensé à poser

Quelques idées, pour aller plus loin :

• Y a-t-il, dans le contrat, d'autres mentions qui accompagnent la formule et qui en précisent le sens ?
• Si je change d'avis, vers qui me tourner ?
• Quels documents me remettez-vous pour que je garde une trace de nos échanges sur ce sujet ?
• Qui, dans votre agence, peut répondre si vous n'êtes pas disponible ?

6.4 Faire expliquer par écrit

Pourquoi l'écrit

Une explication orale, même claire, s'oublie ou se déforme. Dans trois mois, vous ne vous rappellerez pas exactement ce que le courtier vous a dit. Lui non plus, peut-être. Une explication écrite fixe ce qui a été dit, vous permet de la relire, et peut être montrée à un avocat.

Comment demander

Vous pouvez dire au courtier :

Pourriez-vous m'envoyer par courriel un résumé de ce que la formule change dans la façon dont vous travaillez pour moi ? Je voudrais le relire et le montrer à un avocat.

Cette demande est raisonnable. Elle ne dit pas que vous doutez de lui : elle dit que vous voulez bien comprendre. Un courtier à l'aise avec son travail répond sans difficulté.

Ce que doit contenir le résumé

Le résumé devrait, au minimum, répondre à ces points :

• la formule figurant dans le contrat ;
• ce que cette formule change, en pratique, dans la façon dont le courtier travaille pour vous ;
• ce que vous pouvez faire et ne pas faire de votre côté pendant la période, selon le courtier ;
• les points sur lesquels le courtier vous renvoie à un avocat.

Gardez ce résumé avec votre exemplaire du contrat. Si son contenu diffère de ce que dit le document, signalez-le au courtier tout de suite : l'écart mérite d'être éclairci avant la signature.

Ce qu'un bon résumé vous apporte au quotidien

Au-delà de la signature, un résumé écrit vous sert tout au long du contrat. Si un doute surgit dans deux mois sur ce que vous pouvez faire ou non, vous ne dépendez plus de votre mémoire ni de celle du courtier. Vous ouvrez la feuille, vous relisez, et vous savez où vous en êtes. Si une question nouvelle apparaît, vous la rattachez à ce qui a déjà été dit, et la conversation repart sur des bases communes.

Ce document est aussi utile à vos proches. Si une autre personne est concernée par votre projet, remettez-lui une copie. Elle comprendra ce que vous avez décidé et pourquoi.

Ce que l'écrit ne règle pas

Un résumé du courtier n'est pas une interprétation juridique. Il décrit sa pratique. Si le contrat et le résumé diffèrent, ou si vous voulez connaître la portée juridique de la formule, c'est un avocat qui vous éclairera. Apportez-lui le contrat, le résumé et vos questions.

ATTENTION — un résumé n'est pas un avis juridique

Le résumé du courtier explique sa façon de travailler. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat sur ce que le contrat veut dire en droit. Les deux se complètent.

Préparer le rendez-vous avec un avocat

Si vous décidez de consulter un avocat sur la formule, préparez la rencontre pour en tirer le meilleur parti. Voici ce qu'il est utile d'apporter :

• le contrat, avec les passages que vous avez soulignés ;
• le résumé écrit du courtier, s'il vous l'a remis ;
• votre fiche de questions, avec les réponses du courtier ;
• une description courte de votre projet : ce que vous voulez accomplir et dans quel calendrier ;
• le nom du courtier et de l'agence.

Demandez à l'avocat, avant la rencontre, combien coûte la consultation et combien de temps elle prendra. À la rencontre, posez d'abord vos questions les plus importantes, puis les autres. Notez ses réponses ou demandez qu'on vous les confirme par écrit.

Après la consultation

Revenez ensuite vers le courtier avec ce que vous avez appris. Vous n'avez pas à tout lui rapporter, mais vous pouvez lui demander de modifier ou de préciser un passage, ou de confirmer une explication. Si le courtier accepte, demandez que la modification soit faite par écrit. S'il refuse, demandez-lui pourquoi, notez sa réponse et décidez en connaissance de cause.

Un contrat se signe quand vous avez le sentiment de comprendre ce que vous signez. Cette impression ne vient pas d'un seul coup : elle se construit par vos lectures, vos questions et les réponses de vos interlocuteurs. Prenez le temps qu'il faut.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après avoir consulté un avocat, Mathieu et Kelly retournent voir leur courtier avec deux demandes de précision. Le courtier les inscrit dans le document et leur envoie la version modifiée par courriel. Ils la relisent ensemble, comparent avec les notes de l'avocat et signent seulement ensuite.

Si l'explication reste floue

Si, après plusieurs tentatives, l'explication reste floue ou contradictoire, ne signez pas tout de suite. Parlez-en à une personne de confiance. Consultez un avocat. Vous pouvez aussi en parler à l'agence, puis demander conseil à l'OACIQ (→ livre B7, sur vos recours).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour un résumé écrit de ce que la formule change dans les faits. Un avocat, pour les effets juridiques de la formule et la comparaison du contrat avec le résumé. L'OACIQ, pour des questions générales et pour savoir à qui s'adresser si une difficulté persiste.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se fier au sens courant du mot. Le contrat dit ce qu'il dit, et la loi peut ajouter des choses.
• Se fier à une rumeur. Aucune formule n'est la bonne pour tout le monde.
• Ne pas repérer la mention dans le contrat. Demandez au courtier de vous la montrer.
• Accepter une explication orale sans la faire écrire. Demandez un résumé par courriel.
• Confondre la pratique du courtier et l'effet juridique. Le premier relève du courtier, le second d'un avocat.
• Ne pas comparer les propositions de plusieurs courtiers. Les mêmes questions posées à chacun éclairent le choix.
• Signer malgré une explication floue. Mieux vaut attendre une réponse claire.
• Ne pas garder le résumé. Rangez-le avec le contrat.

À retenir

• Le mot exclusif évoque une relation particulière avec un seul courtier, mais son sens exact dans le contrat se demande.
• Traitez le mot comme un sujet à explorer, pas comme une évidence.
• Comparez les formules à l'aide des mêmes questions posées à chacune.
• Demandez au courtier de vous expliquer, en pratique, ce que la formule change, et de le mettre par écrit.
• Les effets juridiques d'une formule sont une question pour un avocat.
• En cas d'explication floue, ne signez pas tout de suite.

Votre plan d'action

1. Repérez la mention de la formule dans le contrat et demandez au courtier de vous la montrer.
2. Notez ce que vous croyez que le mot veut dire, et d'où vous le tenez.
3. Posez au courtier les questions du chapitre, une à une.
4. Demandez un résumé écrit de ce que la formule change dans sa façon de travailler.
5. Comparez, si vous consultez plusieurs courtiers, avec les mêmes questions.
6. Posez à un avocat la question des effets juridiques, avec le contrat et le résumé.
7. Ne signez pas tant que l'explication est floue.
8. Gardez le contrat, le résumé et vos notes.

Questions à poser

Au courtier :

• Quelle formule figure dans mon contrat, et où ?
• Pourquoi me la proposez-vous ?
• Que change-t-elle dans votre façon de travailler pour moi ?
• Que dois-je faire si quelqu'un me contacte directement ?
• Pouvez-vous m'envoyer un résumé écrit de vos explications ?

À un avocat :

• Quels sont les effets juridiques de cette formule pour moi ?
• Le résumé du courtier concorde-t-il avec ce que dit le contrat ?
• Y a-t-il un passage que vous me conseilleriez de faire préciser avant de signer ?

À l'OACIQ :

• Quelle information destinée au public décrit les formules de contrat de courtage ?
• À qui m'adresser si l'explication d'un courtier me paraît insuffisante ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ne faut-il pas se fier au seul sens courant du mot exclusif ?
2. Par où commencer pour comparer deux formules ?
3. Pourquoi demander au courtier un résumé par écrit ?
4. Un résumé du courtier remplace-t-il l'avis d'un avocat ?
5. Que faire si l'explication reste floue après plusieurs questions ?
6. Ce livre dit-il quelle formule choisir ?

Réponses

1. Parce que le sens exact et les effets de la formule dépendent du contrat et de la loi, non du sens du mot dans la vie courante.
2. Par des questions concrètes, posées de la même façon à chaque formule, plutôt que par leurs noms.
3. Parce qu'une explication orale s'oublie ou se déforme ; l'écrit se relit et peut être montré à un avocat.
4. Non. Le résumé décrit la pratique du courtier ; les effets juridiques relèvent d'un avocat.
5. Ne pas signer tout de suite, en parler à une personne de confiance, consulter un avocat, et au besoin parler à l'agence puis à l'OACIQ.
6. Non. Le choix dépend de votre projet et de ce qu'un avocat vous expliquera.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public sur le courtage immobilier et sur les façons de poser une question ou de formuler une plainte.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats.
• Dans cette collection : → livres B1, B2 et B7 pour approfondir le cadre du courtage, les devoirs du courtier et vos recours.

Chapitre 7 — Les services promis par le courtier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un contrat de courtage n'est pas seulement une affaire de dates et d'argent. Il dit aussi ce que le courtier fera pour vous. Photos, visites, annonces, appels, rendez-vous, recherches : c'est le cœur concret de la collaboration, ce que vous attendez en échange de la confiance que vous accordez et de la rétribution prévue.

C'est aussi un sujet où les attentes peuvent diverger. Vous imaginez une chose, le courtier en imagine une autre, et personne ne s'en aperçoit avant qu'un désaccord n'éclate. Ce chapitre vous aide à éviter ce piège. Il vous donne la liste des services à clarifier avant de signer, et une façon simple de demander que ce qui compte pour vous soit écrit. Il ne décrit aucune obligation légale du courtier : pour cela, voyez le livre sur ses devoirs. Vous y suivrez trois personnages fictifs : Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison, ainsi que Mathieu et Kelly, qui veulent un courtier pour acheter.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser la liste des services qui comptent pour vous, côté vente comme côté achat ;
• demander au courtier de préciser chaque service en termes concrets ;
• repérer ce que le contrat dit de ces services, et ce qu'il ne dit pas ;
• faire écrire ce qui compte pour vous ;
• aborder les changements en cours de route avec le courtier.

Pourquoi c'est important

Les services sont ce que vous recevez en échange de votre confiance et de votre argent. Si vous ne savez pas précisément ce qui est prévu, vous ne pouvez pas juger si le courtier fait ce qu'il a promis. Et si vous attendez une chose que personne n'a promise, la déception est à craindre.

Une conversation claire sur les services, avant la signature, prend peu de temps. Elle évite bien des malentendus. Elle donne aussi au courtier une occasion de vous dire ce qu'il fait vraiment, et de corriger une idée que vous vous seriez faite à tort.

7.1 Ce que le courtier s'engage à faire, en pratique

Les services, côté vente

Quand vous vendez, le courtier vous présente une série de gestes qu'il fera pour mettre votre propriété en marché. Ce sont, de façon générale, des services comme ceux-ci :

• La mise en marché : la façon dont la propriété sera présentée et diffusée.
• Les photos et la présentation : prise de photos, description, éventuellement vidéo ou visite virtuelle.
• Les visites : l'organisation des visites, qui y assiste, à quels moments.
• La communication : les appels, les messages, les comptes rendus qu'il vous fait.
• Le suivi : les rencontres pour faire le point, les retours sur les intérêts exprimés.
• L'accompagnement des offres : la façon dont il vous explique et vous aide à comprendre ce qui vous est présenté.

Cette liste est un point de départ. Elle ne dit pas ce que le courtier fera dans votre cas : c'est à lui de le préciser, et à vous de le lui demander.

Les services, côté achat

Quand vous achetez, les services diffèrent. Le courtier peut notamment :

• chercher des propriétés qui correspondent à vos critères ;
• organiser les visites et vous y accompagner ;
• vous aider à comprendre ce que vous visitez : questions à poser, vérifications à envisager ;
• vous accompagner quand vous décidez de faire une offre ;
• maintenir le lien avec vous tout au long de la recherche.

Là encore, la liste est un point de départ. Les services réels dépendent de ce que votre courtier propose et de ce que le contrat prévoit.

DÉFINITION — services du courtier

Les services du courtier sont les gestes concrets qu'il accomplit pour vous pendant la durée du contrat : présenter la propriété, organiser les visites, communiquer avec vous, chercher pour vous, vous accompagner. Leur description se lit dans le contrat et se précise avec lui. Ses obligations légales sont une autre question (→ livre B2, sur les devoirs du courtier envers vous).

Ce qu'un service n'est pas

Un service décrit un geste que le courtier accomplit pour vous. Ce n'est pas une garantie de résultat. Qu'il s'agisse de la vente de votre propriété ou de la recherche de la propriété idéale, le courtier ne peut pas promettre l'issue de votre projet. Ce qu'il peut promettre, ce sont des gestes : présenter, chercher, répondre, accompagner.

Un service n'est pas non plus un avis professionnel dans un autre domaine. Le courtier vous aide à avancer dans votre projet immobilier. Il ne remplace pas le notaire pour la vérification des titres, l'inspecteur pour l'état du bâtiment, l'évaluateur pour une évaluation distincte, le prêteur pour le financement ni l'avocat pour les effets juridiques. Dans chaque cas, il peut vous dire à qui vous adresser.

Les services selon votre situation

Les services qui comptent varient d'une personne à l'autre. Voici quelques exemples fictifs, pour vous aider à réfléchir.

• Une personne qui travaille de longues journées tiendra sans doute à un échange par courriel plutôt qu'à de multiples appels.
• Une personne qui connaît mal le quartier voudra peut-être qu'on lui présente le secteur, avant les visites.
• Une personne qui vend une propriété qu'elle occupe aura besoin de savoir comment seront planifiées les visites chez elle.
• Une personne qui achète pour la première fois voudra peut-être plus d'explications à chaque étape.

Aucune de ces situations n'est meilleure qu'une autre. L'important est de savoir ce qui est vrai pour vous, et de le dire.

Pourquoi demander des précisions

Un mot comme accompagnement ou suivi ne dit pas grand-chose. Combien de fois le courtier vous appellera-t-il ? Qui sera présent aux visites ? Comment seront annoncés les rendez-vous ? Plus vous obtenez de précisions, plus vous savez à quoi vous attendre.

Il ne s'agit pas de contrôler le courtier à la minute. Il s'agit de comprendre, ensemble, quelle collaboration vous construisez. Un courtier qui répond à ces questions de bonne grâce vous donne une indication utile sur sa façon de travailler.

L'ESSENTIEL — des services précis valent mieux que des mots généraux

Demandez au courtier de dire, en gestes concrets, ce qu'il fera pour vous : quoi, quand, comment, avec qui. Ce qui est précis se vérifie ; ce qui est vague se discute après coup.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise lit la liste des services dans son contrat. Un mot l'arrête : suivi. Elle demande au courtier ce qu'il veut dire par là. Il lui explique qu'il la tiendra au courant des visites et des intérêts exprimés. Denise demande : à quelle fréquence, et sous quelle forme ? Ils conviennent d'un point de situation par semaine, par courriel. Denise le note et demande qu'on l'ajoute au contrat ou qu'on le lui confirme par écrit.

7.2 Les services qu'on demande de préciser

Faire sa propre liste

Avant de rencontrer le courtier, prenez dix minutes pour dresser votre liste. Qu'est-ce qui compte pour vous ? Qu'est-ce que vous voulez absolument ? Qu'est-ce qui vous importerait peu ? Selon vos priorités, les services à préciser ne seront pas les mêmes.

Pour vous aider, voici des questions par service. Prenez celles qui vous parlent.

La mise en marché (côté vente)

• Comment ma propriété sera-t-elle présentée au public ?
• Où sera-t-elle annoncée ?
• Qui rédige la description, et puis-je la relire avant sa diffusion ?
• Comment se fait le choix des éléments mis en valeur ?

Les photos et la présentation (côté vente)

• Qui prend les photos, et à quel moment ?
• Combien de photos, et puis-je les voir avant leur diffusion ?
• Y a-t-il une vidéo ou une visite virtuelle ?
• Quelle préparation de la propriété suggérez-vous avant les photos ?

Les visites

• Comment les visites sont-elles organisées ?
• Qui y assiste, et dois-je être présent ?
• Comment sont préparées les visites, et comment serai-je prévenu ?
• Que me rapportez-vous après chaque visite ?

La communication

• Comment et à quelle fréquence communiquerons-nous ?
• Quel moyen préférez-vous : téléphone, courriel, message texte ?
• Qui me répond si vous n'êtes pas disponible ?
• Dans quel délai puis-je espérer une réponse à mes messages ?

Le suivi

• À quels moments ferons-nous le point ensemble ?
• Que me présentez-vous à ces occasions : un bilan, des retours, des pistes ?
• Comment saurai-je ce qui est fait pour moi, d'une rencontre à l'autre ?

La recherche (côté achat)

• Comment cherchez-vous pour moi : quels outils, quelles sources ?
• À quelle fréquence me présentez-vous de nouvelles propriétés ?
• Comment tenez-vous compte de mes critères essentiels et souhaitables ?
• Que faites-vous quand rien ne correspond à ce que je cherche ?

L'accompagnement lors d'une offre

• Comment m'expliquez-vous ce qui m'est présenté ?
• Qui m'indique les questions à poser, et à qui ?
• Vers quels professionnels me renvoyez-vous pour les questions juridiques ?

ATTENTION — ne présumez pas de ce qui est inclus

Ce que vous croyez compris dans les services peut ne pas l'être. Les photos professionnelles, un second rendez-vous, un accompagnement à telle étape : demandez, un par un, ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas. Puis faites écrire la réponse.

Classer vos services : essentiel, utile, accessoire

Tous les services n'ont pas le même poids pour vous. Pour vous y retrouver, classez-les en trois colonnes. Voici un tableau à reproduire sur une feuille.

Apportez ce tableau au rendez-vous. Il vous permet de dire clairement au courtier ce qui compte le plus. Et il vous aide à voir si ce qu'il propose répond à vos priorités. Si un service essentiel manque dans ce qu'il décrit, demandez comment le prévoir.

Les services qui comptent pour vous, par écrit

Une fois votre liste établie, demandez au courtier de la regarder avec vous. Pour chaque service qui compte, posez la question : est-ce que cela figure dans le contrat ? Sinon, pouvez-vous me le confirmer par écrit ? Un courriel du courtier peut suffire pour garder une trace. Ce qui compte, c'est que ce soit écrit quelque part.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly préparent leur liste. Pour eux, trois choses comptent : être prévenus rapidement des nouvelles propriétés, être accompagnés à chaque visite et pouvoir poser leurs questions sans limite de temps. Ils en parlent au courtier, qui leur explique comment il travaille et leur remet une courte note écrite résumant ce dont ils ont convenu. Ils la rangent avec leur exemplaire du contrat.

7.3 Ce qui change en cours de route

Un projet qui évolue

Un contrat de courtage dure un certain temps (voir le chapitre 4). Pendant cette période, votre projet peut évoluer. Vous pouvez changer vos critères, modifier votre calendrier, revoir votre prix visé. Le courtier peut, lui aussi, proposer des ajustements : une autre façon de présenter la propriété, un nouveau secteur de recherche.

Quand cela arrive, les services peuvent changer. C'est normal. Ce qui importe, c'est que le changement se fasse en connaissance de cause, et qu'il soit noté.

Comment aborder un changement

Quand l'un de vous deux souhaite modifier quelque chose, voici quelques gestes simples.

1. Nommez le changement. Dites précisément ce qui, selon vous, devrait changer.
2. Demandez ce que cela implique. Que change-t-il dans les services ? Dans le calendrier ?
3. Écrivez-le. Un courriel qui résume l'échange suffit.
4. Gardez une trace. Rangez le message avec votre contrat.
5. Au besoin, consultez. Si le changement touche au contenu même du contrat, posez la question à un notaire ou à un avocat avant d'agir.

Préparer un point de situation

Les points de situation sont des occasions utiles de faire le bilan. Pour en tirer le meilleur parti, préparez-les.

• Relisez vos notes de la période écoulée : ce qui était prévu, ce qui s'est passé.
• Notez vos questions : ce que vous avez remarqué, ce qui vous étonne, ce que vous voulez changer.
• Demandez des chiffres et des faits sur ce qui a été fait, plutôt qu'une impression générale. Par exemple, quelles actions ont été faites cette semaine.
• Repérez ce qui est à ajuster : le calendrier, la présentation, les critères, la communication.
• Concluez chaque point par un résumé de ce qui a été décidé, et demandez qu'il vous soit confirmé par écrit.

Un bon point de situation dure peu de temps, mais il évite que les petits écarts s'accumulent. Il montre aussi au courtier que vous suivez votre projet de près, sans le surveiller.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly préparent le premier point de situation avec leur courtier. Ils relisent la note écrite du début, soulignent ce qui s'est passé et notent deux ajustements souhaités : un secteur à élargir et une communication un peu plus fréquente. Le courtier prend note, propose des solutions et leur envoie le résumé le soir même. Ils le rangent avec le contrat.

Quand vous n'êtes pas satisfait

Il peut arriver que les services ne correspondent pas à ce qui avait été dit. Avant de conclure à un problème, vérifiez d'abord vos propres notes : qu'est-ce qui avait été convenu, exactement ? Puis parlez-en au courtier, calmement, en vous appuyant sur ces notes. Une explication simple règle parfois le malentendu à cette étape.

Si la discussion n'aboutit pas, vous pouvez en parler à l'agence, puis demander conseil à l'OACIQ (→ livre B7, sur vos recours). Pour savoir comment encadrer la relation avec un courtier tout au long du contrat, voyez aussi → livre B3, sur le choix, l'embauche et l'encadrement d'un courtier.

CÔTÉ COURTIER — un courtier qui ajuste

Un courtier à l'écoute accepte de faire le point et d'ajuster sa façon de travailler quand votre projet évolue. Il vous le confirme par écrit lorsque le changement est important. S'il le refuse ou l'esquive, notez-le et revenez-y par écrit.

Garder le fil

Tout au long du contrat, tenez un petit journal : les dates des échanges importants, ce qui a été convenu, ce qui reste à faire. Il ne vous prendra que quelques minutes par semaine. Si une question se pose plus tard, il vous donnera des repères solides. Il sera aussi utile à toute personne que vous consulterez.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour préciser chaque service et confirmer par écrit ce qui compte pour vous. Un notaire ou un avocat, si un changement touche au contenu du contrat lui-même. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier et pour savoir à qui s'adresser si une difficulté persiste.

7.4 Les questions à poser au courtier

Pour une vue d'ensemble

• Pouvez-vous me décrire, étape par étape, ce que vous ferez pour moi ?
• Quels services sont inclus dans le contrat, et lesquels ne le sont pas ?
• Comment sont-ils répartis dans le temps ?
• Où trouverai-je ces services dans le contrat ?

Sur la communication et le suivi

• À quelle fréquence ferons-nous le point ?
• Par quel moyen communiquerons-nous ?
• Qui me répondra en votre absence ?

Sur ce qui change

• Que se passe-t-il si mon projet change en cours de route ?
• Comment les changements sont-ils consignés ?
• Que faire si je ne suis pas satisfait d'un service ?

Sur l'écrit

• Pouvez-vous confirmer par courriel ce dont nous avons convenu ?
• Pouvez-vous ajouter au contrat ce qui compte pour moi ?
• Pouvez-vous me donner une copie du document à jour à chaque changement ?

À un notaire ou à un avocat

• Un service important pour moi doit-il figurer dans le contrat pour que je puisse m'y appuyer ?
• Que signifie, sur le plan juridique, un changement convenu en cours de route ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Après quelques semaines, Denise constate que les points de situation hebdomadaires se font plus rares. Elle relit sa note écrite, puis écrit au courtier : Nous avions convenu d'un point par semaine. Pouvons-nous reprendre ce rythme ? Le courtier s'excuse et reprend le rythme convenu. Denise est satisfaite : elle a pu s'appuyer sur ce qui était écrit.

Les erreurs qui coûtent cher

• Se contenter de mots généraux. Accompagnement, suivi : demandez ce que cela veut dire concrètement.
• Présumer de ce qui est inclus. Demandez, un service à la fois.
• Ne rien faire écrire. Ce qui compte pour vous doit figurer quelque part.
• Attendre le désaccord pour parler. Précisez les attentes avant de signer.
• Ne pas tenir de journal. Quelques notes datées vous évitent bien des doutes.
• Confondre services et obligations légales. Les premiers se négocient et se précisent ; les secondes relèvent du cadre légal du courtage.
• Laisser un changement sans trace. Un courriel suffit à garder le fil.
• Garder pour soi une insatisfaction. Parlez-en tôt, calmement, en vous appuyant sur vos notes.

À retenir

• Les services sont le cœur concret du contrat : ils méritent d'être précisés avant de signer.
• Côté vente : mise en marché, photos, visites, communication, suivi. Côté achat : recherche, visites, accompagnement.
• Faites votre propre liste de ce qui compte, et demandez au courtier de la confirmer par écrit.
• Un changement en cours de route se nomme, se consigne et, au besoin, se confirme par un professionnel du droit.
• Tenez un journal des échanges importants.
• Ce livre ne décrit aucune obligation légale du courtier.

Votre plan d'action

1. Dressez votre liste des services qui comptent pour vous.
2. Relisez la rubrique des services du contrat et soulignez les mots généraux.
3. Posez au courtier les questions du chapitre, service par service.
4. Demandez de faire écrire ce qui compte, dans le contrat ou dans un courriel.
5. Fixez le rythme des points de situation et notez-le.
6. Tenez un journal daté de vos échanges.
7. En cas de changement, nommez-le, consignez-le, et consultez si nécessaire.
8. En cas d'insatisfaction, parlez-en tôt, en vous appuyant sur vos notes.

Questions à poser

Au courtier :

• Que ferez-vous concrètement pour moi, étape par étape ?
• Quels services sont inclus, lesquels ne le sont pas ?
• À quelle fréquence et par quel moyen communiquerons-nous ?
• Comment les changements seront-ils consignés ?
• Pouvez-vous me confirmer tout cela par écrit ?

À un notaire ou à un avocat :

• Un service qui compte pour moi doit-il figurer dans le contrat ?
• Que signifie un changement convenu en cours de route ?

À l'OACIQ :

• Quelle information destinée au public décrit le travail du courtier ?
• À qui m'adresser si je ne suis pas satisfait des services ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi faut-il préciser les services avant de signer ?
2. Citez trois services possibles côté vente et trois côté achat.
3. Pourquoi demander que ce qui compte soit écrit ?
4. Que faire quand votre projet change en cours de route ?
5. Que faire si vous n'êtes pas satisfait d'un service ?
6. Ce chapitre décrit-il les obligations légales du courtier ?

Réponses

1. Parce que des mots généraux laissent place à des attentes différentes, et que ce qui est précis se vérifie.
2. Côté vente : mise en marché, photos, visites, communication, suivi. Côté achat : recherche, visites, accompagnement lors d'une offre.
3. Parce que ce qui est écrit se retrouve et se montre ; ce qui est dit de vive voix s'oublie ou se déforme.
4. Nommer le changement, demander ce qu'il implique, l'écrire, garder une trace, et consulter si le contrat est touché.
5. Vérifier ses notes, en parler calmement au courtier, puis à l'agence, puis demander conseil à l'OACIQ.
6. Non. Les obligations légales du courtier sont présentées dans le livre sur ses devoirs envers vous.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public sur le courtage immobilier.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats.
• Dans cette collection : → livres B2, B3 et B7 pour approfondir les devoirs du courtier, le choix d'un courtier et vos recours.

Chapitre 8 — La rétribution : la lire et la discuter

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

C'est une rubrique que l'on cherche volontiers en premier, et que l'on lit parfois avec une pointe d'embarras : celle qui parle d'argent. Comment le courtier est-il payé ? Par qui ? À quel moment ? Pour quel travail ? On voudrait poser ces questions franchement, sans passer pour quelqu'un qui compte chaque sou. Pourtant, c'est une conversation normale entre deux personnes qui s'apprêtent à travailler ensemble.

Ce chapitre vous aide à lire la rubrique de la rétribution et à la discuter. Il ne donne ni pourcentage ni montant : ces éléments figurent dans le document que vous signez, ou relèvent de professionnels. Il vous donne plutôt une méthode : savoir quoi chercher, quoi demander, et à qui adresser les questions de taxes et de fiscalité. Vous y suivrez deux personnages fictifs : Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison, et Armand, qui se demande ce qui se passe quand son contrat arrive à échéance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer la rubrique de la rétribution dans un contrat de courtage ;
• reconnaître les sujets qu'elle aborde, sans en déduire de règle ;
• préparer une discussion franche avec le courtier sur ce point ;
• poser les questions sur qui paie et à quel moment ;
• savoir quels professionnels consulter pour les effets juridiques et les questions de taxes.

Pourquoi c'est important

La rétribution est un point où les malentendus peuvent coûter cher, parce qu'ils touchent à l'argent. Un client qui ne comprend pas comment le courtier est payé peut avoir de mauvaises surprises, ou soupçonner à tort quelqu'un qui n'a rien fait de mal. Un client qui a lu, discuté et fait expliquer la rubrique aborde la suite avec sérénité.

C'est aussi une question de respect mutuel. Le courtier consacre du temps et de l'expertise à votre projet. Il est normal qu'il soit rétribué, et normal que vous sachiez comment. Une conversation claire sur le sujet renforce la confiance des deux côtés.

8.1 Ce que la rubrique de rétribution précise

Une rubrique à lire lentement

La rubrique de la rétribution décrit comment le courtier est payé pour son travail. Elle peut être dense : on y trouve des mots techniques, des renvois à d'autres rubriques, parfois plusieurs situations décrites les unes à la suite des autres. Prenez le temps de la lire lentement, deux fois si nécessaire.

DÉFINITION — rétribution

La rétribution est ce que le courtier reçoit pour le travail qu'il accomplit dans le cadre du contrat de courtage. Les modalités exactes de la rétribution figurent dans le document que vous signez. Pour comprendre la rétribution, les commissions et la collaboration entre courtiers, voyez → livre B5, sur la rétribution, les commissions et la collaboration.

Les sujets que la rubrique aborde

Sans entrer dans le détail d'un formulaire en particulier, on peut dire que la rubrique de rétribution aborde des sujets comme ceux-ci. Retenez-les comme des questions à poser, non comme des règles.

• Quelle est la base de la rétribution ? Sur quoi repose le calcul : une valeur, un forfait, autre chose ?
• Qui paie ? Vous, une autre partie, plusieurs personnes ?
• Quand la rétribution devient-elle due ? À quel moment du projet ?
• Quand est-elle payée ? Y a-t-il un moment précis dans le temps ?
• Que comprend-elle ? Quels services sont couverts, quels éventuels frais sont à part ?
• Que se passe-t-il dans des situations particulières ? Si le projet ne se réalise pas, si le contrat prend fin, si plusieurs courtiers sont impliqués.
• Comment les taxes sont-elles traitées ? Sont-elles incluses, ajoutées, comment sont-elles présentées ?

Pour chacune de ces questions, la réponse se trouve dans votre contrat. Ce livre n'en connaît aucune, parce qu'elles dépendent du document et de ce que vous avez négocié.

Repérer la rubrique

Demandez au courtier de vous montrer où elle se trouve. Lisez-la d'abord seul, avec un crayon. Marquez ce que vous comprenez, ce qui vous échappe, ce qui vous inquiète. Puis lisez-la une seconde fois, en pensant à votre situation : que se passerait-il dans mon cas ? Cette lecture en deux temps vous donne des questions précises.

L'ESSENTIEL — lire d'abord, discuter ensuite

La rubrique de la rétribution se lit lentement, avec un crayon. Chaque mot que vous ne comprenez pas, chaque situation que vous ne voyez pas bien devient une question pour le courtier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise lit la rubrique de la rétribution. Elle souligne trois passages qu'elle ne comprend pas bien. Elle note, en marge de l'un d'eux : que se passe-t-il si le projet ne se réalise pas ? À côté d'un autre : les taxes, comment ? Elle dresse sa liste et la glisse dans son cahier. Au rendez-vous, elle ne se contente pas de demander c'est combien ? : elle demande de lui expliquer chacun des passages qu'elle a soulignés.

8.2 Ce qui se négocie

Une conversation, pas un tarif affiché

On peut croire que la rétribution est fixée d'avance et qu'il n'y a qu'à l'accepter. Posez la question avant de le présumer. Vous pouvez demander au courtier ce qui, dans la rubrique, peut se discuter, et ce qui ne le peut pas. Il vous répondra selon sa pratique et celle de son agence. Poser la question n'est pas impoli.

Ce livre ne dit pas ce qui est négociable : il n'a aucune règle à ce sujet à vous donner. Il vous invite à poser la question, à écouter la réponse, et à la faire confirmer par écrit.

Comment préparer la discussion

Avant la rencontre, préparez-vous.

1. Relisez la rubrique et notez vos questions.
2. Réfléchissez à ce qui compte pour vous : la clarté, la souplesse, la prévisibilité.
3. Rappelez-vous les services que vous attendez (chapitre 7) : la rétribution se lit en relation avec eux.
4. Pensez à la durée (chapitre 4) : comment la rétribution s'articule-t-elle avec la période du contrat ?
5. Choisissez un ton posé. Vous cherchez à comprendre, non à marchander à tout prix.

Les questions de discussion

Voici des questions à adapter. Elles ouvrent la conversation sans l'engager dans une direction.

• Pouvez-vous m'expliquer, étape par étape, comment votre rétribution est établie ?
• Qu'est-ce qui, dans cette rubrique, peut être discuté ? Qu'est-ce qui ne le peut pas ?
• Si je souhaite proposer un ajustement, comment procède-t-on ?
• Comment la rétribution s'articule-t-elle avec les services prévus ?
• Qu'est-ce qui est inclus dans la rétribution, et qu'est-ce qui pourrait s'ajouter ?

CÔTÉ COURTIER — une conversation d'affaires normale

Un courtier à l'aise avec son travail parle d'argent sans gêne. Il explique comment il est rétribué, répond à vos questions et accepte de discuter de ce qui peut l'être. S'il esquive systématiquement, notez-le et revenez-y par écrit.

Une fiche pour vous y retrouver

Pour garder en tête ce que dit votre rubrique, remplissez une fiche à partir de votre lecture. Elle vous servira à la rencontre, puis plus tard, quand vous voudrez vous rappeler ce qui a été convenu.

La troisième colonne vous oblige à reformuler dans vos mots. Si vous n'y arrivez pas, c'est que le point n'est pas encore clair : posez une nouvelle question. La quatrième colonne rassemble ce qui ira à un avocat, à un notaire ou à un comptable. Cette fiche ne sert qu'à organiser vos questions et les réponses obtenues.

Si deux passages vous semblent se contredire

Il arrive qu'une rubrique, relue avec attention, paraisse dire deux choses différentes, ou qu'un passage du contrat ne concorde pas avec ce que le courtier vous a expliqué. Ne tranchez pas seul. Marquez les deux passages, citez-les dans un courriel au courtier et demandez-lui de vous expliquer comment ils s'accordent. Gardez sa réponse. Si l'écart persiste ou si l'enjeu est important, soumettez les deux passages à un avocat avant de signer.

Comparer, sans se laisser guider par le seul chiffre

Si vous consultez plus d'un courtier, comparer leurs rétributions est tentant. Une rétribution plus basse n'équivaut pas forcément à un meilleur arrangement, et une rétribution plus élevée n'est pas forcément mal placée. Ce qui compte, c'est la relation entre ce que vous payez et ce que vous recevez : les services (chapitre 7), la durée (chapitre 4), la clarté du contrat. Comparez donc l'ensemble.

Pour savoir comment comparer des propositions de courtiers, voyez → livre B3, sur le choix, l'embauche et l'encadrement d'un courtier.

Armand et la fin du contrat

Armand, dont le contrat approche de son terme, se pose une question naturelle : que devient la rétribution quand le contrat se termine ? Il relit la rubrique et ne trouve pas de réponse claire. Il note la question. Elle ira à son courtier d'abord, puis à un avocat, parce qu'elle touche aux effets du contrat dans le temps. Ce livre ne la tranche pas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Armand écrit à son courtier : À l'approche de la fin de mon contrat, pouvez-vous m'expliquer ce que la rubrique de rétribution prévoit, et m'indiquer où je peux le lire ? Le courtier lui répond par courriel en décrivant sa façon de comprendre la rubrique. Armand imprime la réponse, la range avec son contrat, et prend rendez-vous avec un avocat pour lui demander ce que le contrat prévoit sur le plan juridique.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre comment la rétribution est établie et ce qui peut se discuter. Un avocat, pour les effets juridiques de la rubrique, y compris dans le temps et à la fin du contrat. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier et sur les recours possibles (→ livre B7).

8.3 Les questions à poser sur qui paie et quand

Qui paie

Le contrat indique qui rétribue le courtier. Vous pouvez avoir l'impression que la réponse va de soi, mais elle varie selon la situation et le formulaire. Demandez au courtier : selon ce contrat, qui paie la rétribution ? Puis demandez-lui de vous montrer où le document le dit.

Si plusieurs personnes sont concernées (copropriétaires, coacheteurs, autres parties), posez aussi la question : comment cela s'applique-t-il à chacune ? Cette question, qui touche à la répartition entre personnes, peut aussi s'adresser à un avocat ou à un notaire.

Quand

Le moment où la rétribution devient due, et le moment où elle est payée, sont deux questions différentes. Ce livre ne donne aucun moment. Voici les questions à poser :

• À quel moment la rétribution devient-elle due, selon le contrat ?
• À quel moment doit-elle être payée ?
• Qu'est-ce qui est prévu si le projet ne se réalise pas ?
• Qu'est-ce qui est prévu si le contrat prend fin avant le terme ?
• Comment serai-je informé du moment où il y a une somme à payer ?

Demandez chaque réponse par écrit, ou notez-la en la datant. Si la réponse touche aux effets juridiques, posez-la à un avocat.

Les taxes et la fiscalité

La rétribution peut faire l'objet de taxes. Le contrat peut les indiquer ou en traiter autrement. Ce livre ne dit rien des taxes applicables, de leurs montants ni de leur traitement fiscal. Pour toute question sur ce sujet, adressez-vous au courtier, qui vous dira comment le contrat les présente, puis à un notaire ou à un comptable, selon votre situation.

Demandez, par exemple :

• La rétribution indiquée comprend-elle les taxes ou s'ajoutent-elles ?
• Comment les taxes apparaîtront-elles sur les documents qui me seront remis ?
• Y a-t-il des conséquences fiscales à prévoir pour moi ? (Question pour un comptable.)

ATTENTION — ce livre ne donne aucun chiffre sur la rétribution

Si vous cherchez des pourcentages, des montants ou des règles de partage, ils ne sont pas ici : ils dépendent de votre contrat, de votre situation et de ce que vous négociez. Méfiez-vous de tout chiffre présenté comme normal sans source : demandez toujours à voir le document.

Les cas particuliers à demander

Certaines situations méritent d'être abordées avant de signer, parce que la rubrique peut y répondre de façon précise :

• le projet ne se réalise pas ;
• le contrat prend fin avant la date prévue ;
• une autre personne, ou un autre courtier, intervient dans le projet ;
• vous changez d'avis en cours de route ;
• des frais s'ajoutent à la rétribution.

Pour chaque cas, demandez : où le contrat en parle-t-il, et que dit-il en mots simples ? Puis, si l'enjeu est important, faites relire le passage par un avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise dresse la liste des situations qui la préoccupent. Elle les passe en revue avec le courtier, une à la fois, et note chaque réponse. Pour deux d'entre elles, le courtier lui dit : Là, c'est une question d'effet juridique, je vous suggère d'en parler à un avocat. Denise l'ajoute à sa liste pour son rendez-vous.

8.4 Faire expliquer par un professionnel

Le courtier d'abord

Le courtier connaît la rubrique, puisqu'il travaille avec elle. Il peut vous expliquer comment elle fonctionne en pratique. Demandez-lui un exemple qui illustre chaque situation, ou une description de la rubrique en mots simples. L'important est que vous la compreniez.

Puis un professionnel du droit

Pour les effets juridiques, un avocat est la personne à consulter. Un notaire peut aussi vous répondre sur certains sujets. Apportez-lui le contrat, vos questions et les réponses du courtier. Demandez-lui :

• ce que la rubrique signifie pour vous ;
• ce qui se passe dans les situations particulières qui vous préoccupent ;
• si certains passages méritent d'être précisés avant de signer.

Et un comptable pour les taxes

Pour les questions de taxes et de fiscalité, un comptable est la bonne personne. Apportez-lui la rubrique et vos questions. Il vous dira ce qu'il en est dans votre situation, ce que ce livre ne peut pas faire.

Se préparer à une consultation courte

Une consultation avec un avocat, un notaire ou un comptable dure un temps limité. Préparez-la pour en profiter pleinement.

• Limitez-vous à l'essentiel. Choisissez les trois ou quatre questions qui comptent le plus.
• Classez vos documents. Le contrat, votre fiche remplie, les courriels du courtier.
• Dites votre objectif. Ce que vous voulez comprendre ou décider avant de signer.
• Demandez le coût de la consultation avant le rendez-vous.
• Notez les réponses sur le moment, ou demandez-les par écrit.

À la fin, demandez-vous : est-ce que je comprends maintenant ce que je signe ? Si la réponse est non, reposez la question ou prenez un autre rendez-vous. Il vaut mieux repousser la signature que signer dans le doute.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise rencontre un comptable avec sa fiche de rétribution remplie. Elle lui demande ce que ses questions de taxes impliquent pour elle. Il lui répond sur sa situation et lui suggère de poser deux questions de plus au courtier. Denise les écrit, les envoie au courtier et attend sa réponse écrite avant de signer.

Garder les réponses

Notez les réponses obtenues, datez-les et rangez-les avec le contrat. Si votre compréhension change après une consultation, demandez au courtier de modifier ou de préciser la rubrique avant de signer.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre la rubrique en pratique. Un avocat ou un notaire, pour ses effets juridiques. Un comptable, pour les taxes et la fiscalité. L'OACIQ, pour des questions générales et pour savoir à qui s'adresser en cas de difficulté (→ livre B1, sur la Loi sur le courtage immobilier et l'OACIQ).

Les erreurs qui coûtent cher

• Lire la rubrique en diagonale. C'est l'une des plus importantes ; lisez-la lentement.
• Ne regarder que le chiffre. Comparez la rétribution aux services, à la durée et à la clarté.
• Ne pas demander qui paie et quand. Ces questions se posent avant la signature.
• Ignorer les cas particuliers. Projet qui ne se réalise pas, fin anticipée : demandez où le contrat en parle.
• Se fier à un chiffre entendu ailleurs. Votre contrat dit ce qu'il dit.
• Confondre explication pratique et avis juridique. Le courtier explique ; un avocat éclaire les effets en droit.
• Négliger les taxes. Posez la question au courtier, puis à un comptable.
• Ne pas garder de trace. Écrivez les réponses et rangez-les avec le contrat.

À retenir

• La rubrique de rétribution se lit lentement, et se discute comme le reste du contrat.
• Elle aborde des sujets à poser en questions : la base, qui paie, quand, ce qui est compris, les cas particuliers, les taxes.
• Demandez au courtier ce qui peut se discuter, et faites confirmer par écrit.
• Ce livre ne contient aucun chiffre ni aucune règle sur la rétribution.
• Effets juridiques : un avocat ou un notaire. Taxes et fiscalité : un comptable.
• Gardez une trace datée de toutes les réponses.

Votre plan d'action

1. Repérez la rubrique de rétribution et lisez-la deux fois.
2. Soulignez ce que vous ne comprenez pas.
3. Préparez vos questions : base, qui paie, quand, cas particuliers, taxes.
4. Rencontrez le courtier et faites-vous expliquer chaque passage.
5. Demandez ce qui peut se discuter, et faites confirmer par écrit.
6. Consultez un avocat ou un notaire pour les effets juridiques, et un comptable pour les taxes.
7. Comparez l'ensemble (rétribution, services, durée) si vous consultez plusieurs courtiers.
8. Rangez vos notes et vos réponses avec le contrat.

Questions à poser

Au courtier :

• Comment votre rétribution est-elle établie, étape par étape ?
• Qui la paie, selon ce contrat ?
• Quand devient-elle due, et quand est-elle payée ?
• Que prévoit le contrat si le projet ne se réalise pas ou si le contrat prend fin plus tôt ?
• Les taxes sont-elles comprises ou s'ajoutent-elles ?

À un avocat ou à un notaire :

• Que signifie cette rubrique pour moi sur le plan juridique ?
• Que se passe-t-il dans les situations particulières qui me préoccupent ?
• Certains passages devraient-ils être précisés avant que je signe ?

À un comptable :

• Quelles questions de taxes ou de fiscalité cette rubrique soulève-t-elle pour moi ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi lire lentement la rubrique de rétribution ?
2. Citez quatre sujets que cette rubrique peut aborder.
3. Que faire pour savoir ce qui peut se discuter ?
4. Pourquoi ne pas comparer deux courtiers sur le seul chiffre de la rétribution ?
5. À qui poser les questions de taxes et de fiscalité ?
6. Ce livre contient-il des pourcentages ou des montants ?

Réponses

1. Parce qu'elle est dense, qu'elle touche à l'argent et que les malentendus sur ce point peuvent coûter cher.
2. Par exemple : la base de la rétribution, qui paie, quand elle est due et payée, ce qu'elle comprend, les cas particuliers, le traitement des taxes.
3. Demander au courtier ce qui peut être discuté et ce qui ne le peut pas, puis faire confirmer la réponse par écrit.
4. Parce que ce qui compte est la relation entre ce que vous payez et ce que vous recevez : services, durée, clarté du contrat.
5. Au courtier, pour savoir comment le contrat les présente ; puis à un notaire ou à un comptable, selon votre situation.
6. Non. Ils dépendent de votre contrat et de votre situation.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public sur le courtage immobilier.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats.
• Dans cette collection : → livres B1, B3, B5 et B7 pour approfondir le cadre du courtage, le choix d'un courtier, la rétribution et vos recours.

Chapitre 9 — Le contrat d'achat : ce qui change de côté

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Jusqu'ici, ce livre a surtout regardé le contrat du côté de celui qui vend. Mais d'autres personnes rencontrent un courtier pour la raison inverse : elles cherchent à acheter. Leur situation est différente. Ils n'ont pas de propriété à présenter, pas de prix à fixer. Ils ont des envies, des contraintes, un budget à respecter et une recherche à mener. Leur contrat de courtage le reflète.

Ce chapitre prend le point de vue de l'acheteur. Il vous montre ce qui change dans le contrat quand on achète, quels sujets sont propres à ce côté de la table, et quelles questions poser au courtier. Comme dans les chapitres précédents, il ne décrit aucune règle et aucun effet juridique : il vous aide à discuter et à comprendre. Vous y suivrez deux personnages fictifs : Mathieu et Kelly, qui veulent un courtier pour acheter.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer à quoi sert un contrat de courtage pour un acheteur ;
• reconnaître les rubriques propres au côté achat ;
• préparer une discussion avec le courtier sur vos critères, la durée, les services et la rétribution ;
• demander ce que le courtier fera concrètement pour vous aider à chercher et à décider ;
• savoir à qui poser quelles questions.

Pourquoi c'est important

Quand on achète, on est facilement porté à penser qu'on n'a pas grand-chose à signer avant d'avoir trouvé la propriété. Pourtant, la relation avec le courtier commence bien avant : dès qu'il vous aide à chercher, à visiter, à comprendre. Le contrat d'achat fixe le cadre de cette relation.

Et parce que vous cherchez plutôt que vous ne présentez, votre pouvoir de décision passe par des choix précis : ce que vous demandez au courtier, ce que vous lui confiez, ce que vous gardez entre vos mains. Savoir ce qui est prévu au contrat vous aide à rester maître de votre démarche.

9.1 Pourquoi un acheteur signe un contrat de courtage

Mettre au clair la collaboration

Un acheteur qui travaille avec un courtier a besoin, comme un vendeur, de savoir à quoi s'en tenir. Qu'est-ce que le courtier fera pour moi ? Pendant combien de temps ? Comment sera-t-il rétribué ? Qui puis-je consulter d'autre ? Le contrat de courtage d'achat répond à ces questions par écrit.

Il joue donc un rôle de clarté. Il évite que chacun se fasse sa propre idée de ce qui a été convenu. Il donne aussi à l'acheteur un document auquel se référer en cas de doute.

DÉFINITION — contrat de courtage d'achat

Le contrat de courtage d'achat est l'entente écrite par laquelle une personne qui souhaite acheter un immeuble confie à un courtier la tâche de l'aider dans sa recherche et ses démarches. Il décrit notamment ce que le courtier fera, pendant quelle période et comment il sera rétribué. Il se distingue du contrat de vente de l'immeuble qui sera, plus tard, conclu avec le vendeur.

Ce qui distingue le côté achat

Quelques différences d'ensemble, du point de vue de l'acheteur :

• Pas de propriété à décrire, mais des critères de recherche (chapitre 3).
• Pas de prix visé à fixer, mais un budget à discuter avec votre prêteur et à communiquer au courtier (chapitre 5).
• Des services tournés vers la recherche et l'accompagnement plutôt que vers la mise en marché (chapitre 7).
• Une durée qui couvre la période de recherche, dont on ne connaît pas à l'avance l'issue (chapitre 4).
• Une rétribution dont il faut comprendre la base et le moment (chapitre 8).

Ces différences ne changent pas la méthode : lire, comprendre, poser des questions, faire écrire ce qui compte. Elles changent les sujets à regarder de près.

Avant de signer : la première rencontre

La première rencontre avec un courtier d'achat est une occasion de vous faire une idée de sa façon de travailler. Profitez-en. Avant de signer quoi que ce soit, vous pouvez :

• expliquer votre projet dans vos mots : ce que vous cherchez, pourquoi, dans quel calendrier ;
• écouter comment il le comprend : reformule-t-il bien ce que vous avez dit ?
• lui demander comment il travaille : ses outils, ses habitudes de communication, sa disponibilité ;
• demander à voir le contrat et à repartir avec un exemplaire pour le lire chez vous ;
• noter vos impressions après la rencontre, à tête reposée.

Cette première rencontre sert à faire connaissance. Elle vous permet de comparer, si vous rencontrez plus d'un courtier, et de décider en connaissance de cause. Prenez le temps qu'il vous faut avant de signer.

Après la rencontre, relisez vos notes et posez-vous quelques questions simples. Ai-je compris comment il travaille ? Ai-je senti qu'il m'écoutait ? Ses réponses étaient-elles claires ? Ai-je envie de poursuivre avec lui ? Ces questions n'ont pas de bonne réponse unique : elles vous aident à mesurer votre confiance. Si un doute persiste, ajoutez-le à votre liste de questions pour la prochaine rencontre, ou demandez l'avis d'une personne de confiance. Pour les sujets de nature juridique qui auraient surgi, notez-les pour un notaire ou un avocat.

Ce que le contrat ne fait pas

Le contrat de courtage d'achat ne choisit pas la propriété à votre place. Il ne garantit pas que vous trouverez ce que vous cherchez. Il ne remplace ni l'inspection d'un bâtiment, ni la vérification des titres par un notaire, ni les conseils de votre prêteur. Le courtier vous aide dans votre recherche et vous renvoie vers les bons professionnels pour le reste.

Pour savoir comment choisir un courtier d'achat, le comparer à d'autres et l'encadrer au fil du contrat, voyez → livre B3, sur le choix, l'embauche et l'encadrement d'un courtier.

L'ESSENTIEL — côté achat, le contrat cadre une recherche

Le contrat d'achat cadre la collaboration pendant la recherche. Lisez-le comme un plan de travail : ce que le courtier fera, ce que vous ferez, comment vous communiquerez et comment les choses se termineront.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly rencontrent un courtier. Ils se demandent s'ils doivent vraiment signer un contrat avant même d'avoir visité une première propriété. Ils posent la question au courtier : à quoi sert-il pour nous ? Le courtier leur explique ce que le document organise : la façon de travailler, la durée, la rétribution. Ils demandent un exemplaire à l'avance, le lisent chez eux et préparent leurs questions.

9.2 Les sujets à discuter côté achat

Vos critères de recherche

Votre contrat décrit ce que vous cherchez. C'est la rubrique qui guide le courtier : type de propriété, secteurs, budget, caractéristiques importantes. Vous l'avez déjà vue au chapitre 3. Du côté achat, elle prend une importance particulière, parce qu'elle remplace la description d'une propriété.

Voici des sujets à discuter avec le courtier :

• Votre liste d'essentiels et de souhaitables. Comment le courtier la traduit-il dans sa recherche ?
• Les secteurs envisagés. Peut-on les élargir ou les restreindre en cours de route ?
• Le type de propriété. Que se passe-t-il si vous hésitez entre deux types ?
• Le budget. Le courtier ne le fixe pas ; vous le fixez avec votre prêteur. Comment l'utilisera-t-il ?

Revoyez régulièrement vos critères. Il est normal qu'ils évoluent à mesure que vous visitez : vous apprenez ce que vous aimez vraiment. Demandez comment faire constater ces changements.

La durée de la recherche

La durée du contrat couvre une période de recherche. Contrairement à une vente, vous ne connaissez pas d'avance le temps que prendra votre projet. Voici des sujets à aborder :

• Pourquoi cette période vous est-elle proposée ?
• Comment ferons-nous le point à mi-parcours ?
• Que se passe-t-il si la recherche dure plus longtemps que prévu ?
• Que se passe-t-il à la fin de la période ?

Ce livre ne donne aucune durée ni aucune règle de renouvellement ou de fin anticipée (voir le chapitre 4). Ces questions vont au courtier, puis, pour leurs effets juridiques, à un avocat.

Les services de recherche et d'accompagnement

Les services d'un courtier d'achat portent sur la recherche et sur l'accompagnement. Plusieurs sujets à clarifier :

• La recherche : comment le courtier cherche, avec quels outils, et à quelle fréquence il vous présente des propriétés.
• Les visites : comment elles sont organisées, qui vous y accompagne.
• L'aide à comprendre : comment le courtier vous aide à repérer les questions à poser sur une propriété.
• L'accompagnement lors d'une offre : ce qu'il fait, et à quels professionnels il vous renvoie.
• Le suivi : comment il vous tient au courant.

Reprenez le tableau du chapitre 7 (essentiel, utile, accessoire) et adaptez-le à la recherche. Demandez au courtier de vous dire où chaque service se trouve dans le contrat.

CÔTÉ COURTIER — accompagner sans décider à votre place

Le courtier d'achat vous aide à chercher, à comprendre et à décider. Il ne décide pas à votre place et ne remplace ni l'inspecteur, ni le notaire, ni le prêteur. Les devoirs du courtier envers vous sont présentés dans → livre B2.

La rétribution côté achat

La rubrique de rétribution existe aussi du côté achat. Les questions sont les mêmes qu'au chapitre 8 : sur quoi repose-t-elle, qui paie, quand, qu'est-ce qui est compris, que se passe-t-il dans les cas particuliers, comment sont traitées les taxes. Le côté achat soulève une question de plus : comment la rétribution du courtier s'articule-t-elle avec ce que paie ou reçoit l'autre partie à la transaction ? Posez-la au courtier, puis, si nécessaire, à un avocat. Pour comprendre les différentes situations, voyez → livre B5, sur la rétribution, les commissions et la collaboration.

Ce livre ne donne ni pourcentage, ni montant, ni règle de partage. Les réponses se trouvent dans votre contrat.

Acheter à plusieurs

Mathieu et Kelly achètent ensemble. Quand plusieurs personnes achètent, le contrat concerne chacune. Demandez : tout le monde qui achète est-il identifié ? Qui doit signer ? Comment les décisions se prennent-elles entre nous et le courtier ? Si votre situation est particulière, un notaire ou un avocat peut vous orienter. Voir aussi le chapitre 3.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly préparent chacun leur liste de critères, puis les fusionnent. Ils demandent au courtier : comment présentez-vous les propriétés lorsqu'elles ne correspondent qu'à une partie de nos critères ? Il leur explique sa façon de faire. Ils lui demandent aussi comment il communique avec eux deux, et conviennent d'un moyen qui convient à chacun. Kelly note le tout dans un cahier partagé.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour comprendre comment il traduit vos critères en recherche, quels services il offre et comment vous communiquerez. Votre prêteur, pour établir votre budget d'achat. Un notaire ou un avocat, pour les effets juridiques du contrat et la situation de plusieurs acheteurs. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier (→ livre B1).

9.3 Ce que l'on demande au courtier

Une rencontre pour poser ses questions

Avant de signer, demandez une rencontre consacrée à vos questions. Apportez votre liste. Voici les grands thèmes à couvrir. Ils reprennent, du côté achat, les chapitres précédents.

Sur la recherche :

• Comment ma recherche sera-t-elle menée, concrètement ?
• À quelle fréquence me présenterez-vous de nouvelles propriétés ?
• Comment tenez-vous compte de ce qui est essentiel pour moi ?
• Que faites-vous quand peu de propriétés correspondent ?

Sur les visites :

• Comment les visites sont-elles organisées ?
• Pouvez-vous m'accompagner à chacune ?
• Que me rapportez-vous après chaque visite ?

Sur l'aide à comprendre :

• Comment m'aidez-vous à repérer les points à vérifier sur une propriété ?
• À quels professionnels me renvoyez-vous pour l'inspection, la vérification des titres et le financement ?

Sur la communication :

• Comment communiquerons-nous, et à quelle fréquence ?
• Qui me répondra si vous êtes indisponible ?

Sur la suite :

• Comment m'accompagnez-vous lors d'une offre ?
• Comment saurons-nous que la recherche touche à sa fin ?

Demander que ce qui compte soit écrit

Comme pour le côté vente, demandez que ce qui compte soit écrit : dans le contrat, dans un document joint ou dans un courriel du courtier. Un court résumé des services convenus, que vous rangez avec votre exemplaire, vous évite de dépendre de votre mémoire.

Aider le courtier à vous aider

La collaboration fonctionne mieux quand chaque côté fait sa part. Voici ce que vous pouvez faire, de votre côté, pour que la recherche avance bien.

• Soyez clair sur vos priorités. Un courtier qui sait ce qui compte le plus vous présente des propriétés plus pertinentes.
• Répondez aux messages. Une propriété peut demander une réaction rapide : convenez ensemble du moyen de vous joindre.
• Donnez votre avis après chaque visite, même bref. Il affine la recherche.
• Dites-le quand quelque chose change : votre calendrier, vos critères, votre situation.
• Posez vos questions au fur et à mesure, plutôt que de les accumuler.
• Signalez ce qui vous inquiète, tôt et calmement.

Cette façon de faire n'a rien de juridique. Elle tient simplement à une relation de travail claire, où chacun sait ce que l'autre attend.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après trois visites, Mathieu et Kelly constatent que leurs critères ont changé : ils tiennent moins à un élément qu'ils croyaient essentiel et davantage à un autre. Ils en parlent au courtier avec leurs fiches de visite en main. Le courtier reformule leur liste, la leur envoie par courriel, et ils la rangent avec le contrat. Leur recherche repart sur une base plus juste.

Se préparer aux visites

Même si le contrat n'en parle pas, une bonne préparation aux visites aide la collaboration. Avant chaque visite, rappelez au courtier ce qui compte pour vous. Après, notez ce qui vous a plu ou déplu, et partagez-le. Ces échanges affinent la recherche et évitent des visites inutiles.

Un conseil pratique : gardez, pour chaque propriété visitée, une courte fiche avec la date, l'adresse, vos impressions et vos questions. Elle vous servira à comparer et à poser des questions précises au courtier, à l'inspecteur ou au notaire le moment venu.

Si vous changez d'avis ou de courtier

Votre projet peut évoluer, et vous pouvez vous demander si le courtier vous convient. Avant d'agir, relisez le contrat et vos notes. Parlez-en au courtier, calmement. Ce que le contrat permet ou non dans une telle situation est une question à poser au courtier et à un avocat : ce livre n'en dit rien. Si l'inquiétude persiste, parlez-en à l'agence, puis demandez conseil à l'OACIQ (→ livre B7, sur vos recours).

ATTENTION — ne pas improviser un changement de courtier

Avant de rencontrer un autre courtier ou de signer un autre contrat, demandez à un avocat ce que votre contrat actuel prévoit. Vous ne savez peut-être pas encore ce que votre contrat actuel prévoit dans ce cas : c'est la première question à poser.

9.4 Les questions à poser

Au courtier

• Pourquoi me proposez-vous ce contrat pour mon projet d'achat ?
• Comment traduisez-vous mes critères en recherche ?
• Que ferez-vous concrètement pour moi, de la première visite à une éventuelle offre ?
• Comment la durée s'articule-t-elle avec une recherche dont je ne connais pas la fin ?
• Comment serez-vous rétribué, et à quel moment ?
• Comment le contrat se termine-t-il ?
• Pouvez-vous me remettre un résumé écrit de ce dont nous avons convenu ?

À votre prêteur

• Comment établir mon budget d'achat avant de le communiquer au courtier ?
• Quels documents dois-je rassembler pour mon projet ?

À un notaire ou à un avocat

• Que signifie ce contrat pour nous, sur le plan juridique ?
• Si nous sommes plusieurs, qui doit signer et comment ?
• Que se passe-t-il si nous voulons modifier le contrat ou y mettre fin avant le terme ?

À l'OACIQ

• Quelle information destinée au public décrit le travail du courtier d'achat ?
• À qui m'adresser si une difficulté survient ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly arrivent à la signature avec leurs notes. Le courtier a répondu à presque toutes leurs questions. Pour deux d'entre elles, il les a invités à consulter un notaire. Ils ont pris rendez-vous, obtenu les réponses et noté tout cela sur leur feuille. Ils signent ensuite sans précipitation, et rangent le contrat, leur résumé écrit et leurs notes dans une même pochette.

Les erreurs qui coûtent cher

• Croire qu'il n'y a rien à lire avant d'avoir trouvé une propriété. Le contrat d'achat cadre la collaboration dès la recherche.
• Ne pas relire ses critères. Ils évoluent : faites-les constater.
• Fixer son budget sans consulter son prêteur. Le courtier ne le fixe pas à votre place.
• Compter sur le courtier pour tout. Il vous renvoie vers l'inspecteur, le notaire et le prêteur pour leurs domaines.
• Ne pas comprendre la durée. Une recherche dont on ignore la fin se prépare avec des questions.
• Acheter à plusieurs sans clarifier qui signe. Posez la question avant la signature.
• Changer de courtier sans relire son contrat. Demandez d'abord à un avocat ce qu'il prévoit.
• Ne pas garder de trace. Fiches, résumés, courriels : rangez-les avec le contrat.

À retenir

• Le contrat d'achat cadre la collaboration pendant la recherche. Il ne choisit pas la propriété et ne garantit rien.
• Côté achat, les rubriques portent sur les critères, la durée de la recherche, les services de recherche et d'accompagnement, et la rétribution.
• Le budget se fixe avec votre prêteur ; le courtier l'utilise pour orienter ses recherches.
• Faites écrire ce qui compte, et gardez des fiches de vos visites.
• Les effets juridiques du contrat sont une question pour un notaire ou un avocat.
• Ce livre ne contient aucune durée, aucun montant et aucune règle de rétribution.

Votre plan d'action

1. Demandez le contrat d'achat à l'avance et lisez-le chez vous.
2. Rédigez vos critères, en séparant l'essentiel du souhaitable.
3. Voyez votre prêteur pour établir votre budget.
4. Posez au courtier les questions sur la recherche, les visites, la communication et la rétribution.
5. Faites écrire ce qui compte pour vous.
6. Consultez un notaire ou un avocat si plusieurs personnes achètent ou si un point vous échappe.
7. Tenez des fiches de vos visites.
8. Rangez contrat, résumé écrit et notes dans une même pochette.

Questions à poser

Au courtier :

• Comment menez-vous ma recherche, concrètement ?
• Quels services sont inclus, lesquels ne le sont pas ?
• Comment serez-vous rétribué, et quand ?
• Comment le contrat se termine-t-il ?
• Pouvez-vous me confirmer tout cela par écrit ?

À votre prêteur :

• Comment établir mon budget d'achat ?

À un notaire ou à un avocat :

• Quels sont les effets du contrat pour moi ?
• Si nous sommes plusieurs, qui doit signer ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert un contrat de courtage d'achat ?
2. Citez deux rubriques qui changent du côté achat par rapport au côté vente.
3. Qui fixe votre budget d'achat ?
4. Que doit-on faire quand plusieurs personnes achètent ensemble ?
5. À quoi servent des fiches de visite ?
6. À qui s'adresser pour les effets juridiques du contrat ?

Réponses

1. À cadrer par écrit la collaboration avec le courtier pendant la recherche : ce qu'il fera, pendant quelle période et comment il sera rétribué.
2. Par exemple : on décrit des critères de recherche plutôt qu'une propriété, et on discute d'un budget plutôt que d'un prix visé ; les services portent sur la recherche et l'accompagnement.
3. Vous, avec votre prêteur. Le courtier l'utilise pour orienter ses recherches.
4. Demander si tout le monde est identifié, qui doit signer et comment se prennent les décisions, puis consulter un notaire ou un avocat au besoin.
5. À comparer les propriétés et à préparer des questions précises pour le courtier, l'inspecteur ou le notaire.
6. À un notaire ou à un avocat.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public sur le courtage immobilier.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats et la vente d'un immeuble.
• Dans cette collection : → livres B1, B2, B3, B5 et B7 pour approfondir le cadre du courtage, les devoirs du courtier, le choix d'un courtier, la rétribution et vos recours.

Chapitre 10 — Votre trousse avant de signer

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru les rubriques d'un contrat de courtage une à une : à quoi il sert, ce qu'on y trouve, les questions à poser avant de signer. Il reste à rassembler le tout dans un outil que vous pouvez imprimer, apporter à votre rendez-vous et remplir au fil de la conversation. C'est l'objet de ce dernier chapitre : une trousse pratique, qui reprend ce que les chapitres précédents ont présenté.

La trousse comprend une liste de contrôle, des questions rubrique par rubrique, un tableau de suivi des réponses et un rappel de la marche à suivre si une inquiétude persiste. Vous y retrouverez les personnages fictifs du livre : Denise, qui s'apprête à signer un contrat pour vendre sa maison ; Mathieu et Kelly, qui veulent un courtier pour acheter ; et Armand, qui se demande ce qui se passe quand son contrat arrive à échéance.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle complète avant de signer un contrat de courtage ;
• reprendre, rubrique par rubrique, les questions à poser au courtier et aux professionnels ;
• tenir un tableau de suivi de vos questions et des réponses obtenues ;
• reconnaître le moment où il vaut mieux attendre avant de signer ;
• savoir quoi faire si une inquiétude persiste : l'agence, puis l'OACIQ.

Pourquoi c'est important

Entre une bonne intention et un bon geste, il y a un outil. Un client qui arrive à son rendez-vous avec une liste, un tableau et ses questions écrites est mieux placé qu'un client qui compte sur sa mémoire. Il repart aussi avec une trace de ce qui a été dit, ce qui est précieux si un doute surgit plus tard.

Cette trousse ne remplace ni le courtier, ni le notaire, ni l'avocat. Elle vous aide à tirer le meilleur parti de ces rencontres. Chaque ligne renvoie à un chapitre du livre, où vous retrouverez le contexte. Vous pouvez l'imprimer, la modifier, la compléter : elle est à vous.

10.1 La liste de contrôle avant de signer

Comment s'en servir

Parcourez la liste ci-dessous une première fois chez vous, avant le rendez-vous. Cochez ce qui est fait. Laissez en blanc ce qui reste à faire. Reprenez-la à la table de signature : elle vous évite d'oublier un point important dans le feu de la conversation.

Si vous ne pouvez pas cocher un point, ce n'est pas une catastrophe. C'est une indication : il reste une question à poser, un document à relire ou une consultation à prévoir.

La liste

Avant la rencontre

• J'ai demandé au courtier une copie du contrat à l'avance (chapitre 2).
• Je l'ai lu en trois passes : survol, lecture attentive, questions (chapitre 2).
• J'ai dressé ma liste de questions sur une feuille à part (chapitre 2).
• J'ai noté les questions de nature juridique pour un notaire ou un avocat (chapitres 2 et 4 à 9).
• J'ai demandé, si j'en ai besoin, l'avis d'un notaire ou d'un avocat avant de signer (chapitre 2).

Les renseignements de départ

• Mon nom, mon adresse et mes coordonnées sont exacts (chapitre 3).
• Les noms et les coordonnées du courtier et de l'agence sont exacts (chapitre 3).
• Si plusieurs personnes sont concernées, j'ai demandé qui doit signer (chapitres 1 et 3).
• La description de ma propriété correspond à mes documents, ou mes critères de recherche reflètent ce que je cherche (chapitre 3).
• Si j'achète, j'ai séparé l'essentiel du souhaitable (chapitres 3 et 9).

La durée

• J'ai repéré les dates de début et de fin et je les ai notées (chapitre 4).
• J'ai demandé pourquoi cette période m'est proposée (chapitre 4).
• J'ai posé mes questions sur la fin du contrat (chapitre 4).

Le prix, les conditions et les déclarations

• J'ai demandé sur quoi repose le prix suggéré, ou j'ai établi mon budget avec mon prêteur (chapitre 5).
• J'ai dressé la liste des éléments inclus et exclus (chapitre 5).
• J'ai relu chaque déclaration : est-elle vraie, est-ce que je la comprends (chapitre 5).

La formule choisie

• J'ai repéré la mention de la formule dans le contrat (chapitre 6).
• J'ai demandé au courtier ce qu'elle change dans les faits, et j'ai obtenu l'explication par écrit (chapitre 6).
• J'ai noté mes questions juridiques pour un avocat (chapitre 6).

Les services

• J'ai dressé ma liste de services qui comptent pour moi (chapitre 7).
• J'ai demandé au courtier de les préciser, et de les confirmer par écrit (chapitre 7).
• Nous avons convenu de la communication et du rythme des points de situation (chapitre 7).

La rétribution

• J'ai lu la rubrique deux fois (chapitre 8).
• J'ai posé mes questions : base, qui paie, quand, cas particuliers, taxes (chapitre 8).
• J'ai demandé ce qui peut se discuter, et j'ai fait confirmer par écrit (chapitre 8).
• J'ai prévu de consulter un comptable pour les taxes, si cela s'applique à moi (chapitre 8).

Au moment de signer

• J'ai les réponses que j'attendais, ou je sais ce qui reste à demander.
• Je signe parce que je comprends, non parce que je suis pressé.
• Je demande mon exemplaire signé et je le range avec mes notes.

L'ESSENTIEL — une case non cochée est une question à poser

La liste ne vous dit pas quoi décider. Elle vous montre ce qui reste à éclaircir. Si plusieurs cases restent vides, prenez le temps de les traiter avant de signer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Denise passe la liste en revue la veille de sa signature. Il lui reste trois cases vides : la confirmation écrite des services, la réponse du notaire à une question sur la description de sa propriété et la réponse écrite du courtier à deux questions de taxes. Elle écrit au courtier pour la première et la troisième, prend rendez-vous avec son notaire pour la deuxième, et reporte sa signature de quelques jours.

10.2 Les questions à poser, rubrique par rubrique

Voici, regroupées, les questions types des chapitres précédents. Prenez celles qui s'appliquent à vous. Chaque série indique à qui l'adresser.

Avant de signer (chapitre 2)

Au courtier :

• Pouvez-vous m'envoyer le contrat à l'avance ?
• Pouvez-vous m'expliquer chaque section en mots simples ?
• Pour quelles questions me renverriez-vous vers un notaire ou un avocat ?
• Pouvez-vous mettre par écrit ce dont nous avons convenu de vive voix ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que signifient pour moi les rubriques principales de ce contrat ?
• Y a-t-il un passage que vous me conseilleriez de faire préciser ?
• Quel est le coût de votre consultation ?

Les renseignements de départ (chapitre 3)

Au courtier :

• Qui est partie au contrat, et qui doit signer ?
• Mon nom et mes coordonnées sont-ils exacts ?
• Comment ma propriété (ou mon besoin) est-elle décrite ?
• Comment corrige-t-on une erreur découverte après la signature ?

À un notaire ou à un avocat :

• Ma situation (plusieurs propriétaires, changement de nom, société) demande-t-elle une attention particulière ?
• La description de ma propriété correspond-elle à mes documents officiels ?

La durée et sa fin (chapitre 4)

Au courtier :

• Pourquoi me proposez-vous cette période ?
• Que se passe-t-il à la date de fin ?
• Comment le renouvellement se discute-t-il ?
• Existe-t-il une façon de mettre fin au contrat avant la date prévue ?
• Comment serai-je prévenu quand la fin approchera ?

À un avocat :

• Quels sont les effets de la fin du contrat pour moi ?
• Que se passe-t-il si je veux y mettre fin avant la date prévue ?

Le prix, les conditions et les déclarations (chapitre 5)

Au courtier :

• Sur quoi repose le prix que vous me suggérez ?
• Comment le prix pourra-t-il évoluer ?
• Où apparaissent les éléments inclus et exclus ?
• À quoi sert chaque déclaration ? Que faire si je ne sais pas répondre à l'une d'elles ?

À un notaire ou à un avocat :

• Que signifie, pour moi, chaque déclaration que je m'apprête à signer ?
• Les éléments inclus et exclus sont-ils bien décrits ?

À votre prêteur (si vous achetez) :

• Comment établir mon budget d'achat ?

La formule choisie (chapitre 6)

Au courtier :

• Quelle formule figure dans mon contrat, et où ?
• Pourquoi me la proposez-vous ?
• Que change-t-elle dans votre façon de travailler pour moi ?
• Pouvez-vous m'envoyer un résumé écrit de vos explications ?

À un avocat :

• Quels sont les effets juridiques de cette formule pour moi ?
• Le résumé du courtier concorde-t-il avec ce que dit le contrat ?

Les services (chapitre 7)

Au courtier :

• Que ferez-vous concrètement pour moi, étape par étape ?
• Quels services sont inclus, lesquels ne le sont pas ?
• À quelle fréquence et par quel moyen communiquerons-nous ?
• Comment les changements seront-ils consignés ?

À un notaire ou à un avocat :

• Un service qui compte pour moi doit-il figurer dans le contrat ?
• Que signifie un changement convenu en cours de route ?

La rétribution (chapitre 8)

Au courtier :

• Comment votre rétribution est-elle établie, étape par étape ?
• Qui la paie, selon ce contrat ?
• Quand devient-elle due, et quand est-elle payée ?
• Que prévoit le contrat si le projet ne se réalise pas ou si le contrat prend fin plus tôt ?
• Les taxes sont-elles comprises ou s'ajoutent-elles ?

À un avocat ou à un notaire :

• Que signifie cette rubrique pour moi sur le plan juridique ?

À un comptable :

• Quelles questions de taxes ou de fiscalité cette rubrique soulève-t-elle pour moi ?

Le contrat d'achat (chapitre 9)

Au courtier :

• Comment menez-vous ma recherche, concrètement ?
• Comment traduisez-vous mes critères en recherche ?
• Comment m'accompagnez-vous lors d'une offre ?

À un notaire ou à un avocat :

• Si nous sommes plusieurs à acheter, qui doit signer ?
• Que se passe-t-il si nous voulons modifier le contrat ou y mettre fin avant le terme ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, pour tout ce qui est pratique : sa façon de travailler, ses services, son calendrier. Un notaire ou un avocat, pour les effets juridiques. Un comptable, pour les taxes et la fiscalité. Votre prêteur, pour le budget d'achat. L'OACIQ, pour des questions générales sur le courtage immobilier.

10.3 Un tableau de suivi des réponses

À quoi il sert

Un tableau de suivi rassemble, sur une seule feuille, vos sujets, ce que vous avez demandé, les réponses obtenues et ce qui reste à faire. Il vous évite de perdre un fil, et il vous donne une vue d'ensemble avant de signer. Il peut aussi servir de base à une rencontre avec un notaire, un avocat ou un comptable.

Le tableau

Reproduisez-le sur une feuille ou dans un document, en ajoutant autant de lignes que nécessaire. Datez chaque entrée.

Comment le remplir

1. Inscrivez la question telle que vous l'avez posée, avec la date.
2. Notez la réponse dans vos mots, en indiquant qui vous l'a donnée.
3. Marquez la suite : à confirmer par écrit, à demander à un professionnel, réglé.
4. Relisez le tableau avant de signer. Les lignes dont la suite n'est pas réglé sont les points à éclaircir.
5. Rangez-le avec votre exemplaire du contrat et vos autres notes.

Un exemple fictif, partiellement rempli

Pour vous donner une idée, voici la façon dont une personne fictive pourrait remplir quelques lignes. Les entrées sont des exemples de présentation, non des réponses à recopier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Kelly tiennent leur tableau ensemble. Chacun note les réponses qu'il a entendues, puis ils comparent après la rencontre. Quand ils constatent un écart entre leurs notes, ils écrivent au courtier pour lui demander de confirmer. Le tableau, une fois rempli, tient sur deux pages et ils l'apportent à leur rendez-vous avec le notaire.

Quand attendre avant de signer

Un tableau bien tenu vous montre aussi quand il vaut mieux attendre. Voici des signes qui invitent à reporter la signature :

• plusieurs lignes importantes n'ont pas de réponse ;
• une réponse du courtier reste floue après plusieurs tentatives ;
• une question juridique n'a pas encore été posée à un notaire ou à un avocat ;
• vous avez l'impression d'être pressé de signer sans avoir compris ;
• le contrat et les explications du courtier ne concordent pas.

Reporter la signature de quelques jours pour obtenir les réponses est une décision raisonnable, et elle vous appartient. Dites-le simplement au courtier : je préfère attendre d'avoir ces réponses.

Armand revient sur sa question

Armand, dont le contrat approche de son terme, se sert du même tableau pour mettre de l'ordre dans ses questions sur la fin du contrat. Il écrit : Que se passe-t-il à la date de fin ? Comment le renouvellement se discute-t-il ? Comment serai-je prévenu ? Il note chaque réponse du courtier, la date de l'échange et ce qu'il doit demander à un avocat. Quand il rencontre l'avocat, il lui remet son tableau, qui lui fait gagner du temps.

10.4 Si une inquiétude persiste : l'agence, puis l'OACIQ

Quand parler d'inquiétude

Il peut arriver que, malgré vos questions, votre tableau et vos consultations, une inquiétude persiste. Une réponse reste insatisfaisante. Un désaccord s'installe. Vous avez le sentiment qu'un point n'est pas traité comme il devrait l'être. Cela peut survenir avant la signature comme pendant le contrat.

Ce n'est pas une situation honteuse : il existe des personnes et un organisme auxquels vous pouvez vous adresser.

Étape 1 : revenir au courtier, par écrit

Avant toute chose, reprenez votre tableau. Que vous a-t-on répondu ? Ce qui reste flou, écrivez-le au courtier, calmement, en nommant précisément le point. Demandez une réponse écrite. Gardez une copie de votre message et de sa réponse.

Étape 2 : en parler à l'agence

Si le courtier ne répond pas ou si la discussion n'aboutit pas, vous pouvez en parler à l'agence pour laquelle il travaille. Écrivez à un responsable, exposez le point, joignez vos notes et indiquez ce que vous demandez : une explication, une précision, un ajustement. Demandez aussi à qui adresser votre message si vous ne connaissez pas le bon interlocuteur.

Étape 3 : demander conseil à l'OACIQ

Si l'inquiétude persiste, vous pouvez demander conseil au service d'assistance de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Cet organisme encadre le courtage immobilier au Québec. Il offre de l'information au public et reçoit les plaintes. Préparez ce que vous direz : le contexte, les dates, vos notes, les réponses déjà obtenues. Demandez-lui de vous expliquer les démarches possibles.

Pour mieux comprendre vos options, voyez → livre B7, sur vos recours. Pour connaître les devoirs du courtier envers vous, voyez → livre B2, sur les devoirs du courtier envers vous.

Un avocat, pour les effets juridiques

À toute étape, vous pouvez consulter un avocat pour savoir ce que le contrat signifie et ce que vous pouvez faire. Apportez-lui votre tableau, le contrat et vos échanges écrits. Ce livre ne décrit aucune démarche juridique : il vous aide à préparer la conversation.

ATTENTION — garder les traces dès le début

Si vous devez un jour expliquer une situation à l'agence, à l'OACIQ ou à un avocat, vos notes datées, vos courriels et votre tableau seront précieux. C'est pourquoi les chapitres précédents insistent sur l'écrit : il se prépare avant que le besoin se présente.

Une démarche en cinq gestes

1. Reprendre votre tableau et nommer précisément le point qui vous inquiète.
2. Écrire au courtier et demander une réponse écrite.
3. En parler à l'agence si la réponse ne vient pas ou ne vous satisfait pas.
4. Demander conseil à l'OACIQ avec vos notes en main.
5. Consulter un avocat pour les effets juridiques.

VOS RECOURS — qui contacter

Le courtier, d'abord, par écrit. L'agence, ensuite, auprès d'un responsable. L'OACIQ, pour demander conseil et connaître les démarches possibles. Un avocat, pour les effets juridiques. Pour la suite, voyez → livre B7, sur vos recours.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après plusieurs échanges, Denise n'obtient toujours pas de réponse claire sur un point. Elle écrit au courtier en nommant le point et en joignant ses notes. Sans réponse satisfaisante, elle écrit à l'agence. Elle prépare ensuite ses notes pour demander conseil à l'OACIQ et prend rendez-vous avec un avocat. À chaque étape, elle garde ses courriels et complète son tableau.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le courtier, puis l'agence, pour obtenir une réponse écrite. L'OACIQ, pour demander conseil sur les démarches possibles. Un avocat, pour les effets juridiques et pour préparer les suites.

Les erreurs qui coûtent cher

• Arriver au rendez-vous sans liste ni tableau. Les questions s'évaporent ; l'écrit les retient.
• Cocher sans vérifier. Une case cochée à la hâte ne vous protège pas.
• Signer avec des cases vides importantes. Une case vide est une question à poser.
• Ne pas noter qui a répondu et quand. Les souvenirs divergent avec le temps.
• Attendre pour parler d'une inquiétude. Écrivez tôt, calmement, en nommant le point.
• Sauter l'étape de l'agence. Elle fait partie de la démarche proposée.
• Confondre l'avis du courtier et l'avis d'un avocat. Le premier explique la pratique ; le second éclaire les effets en droit.
• Ne pas garder les traces. Contrat, notes, courriels et tableau se rangent ensemble.

À retenir

• La trousse rassemble ce que le livre a présenté : une liste de contrôle, des questions rubrique par rubrique, un tableau de suivi.
• Une case non cochée est une question à poser, non un motif de panique.
• Le tableau de suivi garde la trace de vos questions, des réponses et de la suite.
• Si plusieurs points importants restent sans réponse, reporter la signature est une décision raisonnable.
• Si une inquiétude persiste : le courtier par écrit, puis l'agence, puis l'OACIQ.
• Pour les effets juridiques : un notaire ou un avocat. Pour les taxes : un comptable.

Votre plan d'action

1. Imprimez la liste de contrôle et le tableau de suivi.
2. Parcourez la liste chez vous avant le rendez-vous.
3. Reprenez les questions qui s'appliquent à vous, rubrique par rubrique.
4. Remplissez le tableau pendant les échanges, avec des dates.
5. Réservez les questions juridiques à un notaire ou à un avocat, et les questions de taxes à un comptable.
6. Reportez la signature si des points importants restent sans réponse.
7. Si une inquiétude persiste, écrivez au courtier, puis à l'agence, puis demandez conseil à l'OACIQ.
8. Rangez le contrat signé, le tableau et vos notes dans une même pochette.

Questions à poser

Au courtier :

• Pouvez-vous confirmer par écrit les réponses que vous m'avez données ?
• Qui, dans votre agence, peut répondre si vous n'êtes pas disponible ?
• Que me suggérez-vous de demander à un notaire ou à un avocat ?

À l'agence :

• À qui adresser mon message si je souhaite parler d'un point resté sans réponse ?
• Comment l'agence traite-t-elle les questions de ses clients ?

À l'OACIQ :

• Quelles démarches s'offrent à moi si une inquiétude persiste ?
• Quels renseignements dois-je préparer avant de vous contacter ?

À un notaire ou à un avocat :

• Pouvez-vous lire mon contrat et mon tableau de suivi, et me dire ce qui mérite d'être précisé ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la liste de contrôle avant de signer ?
2. Que signifie une case non cochée ?
3. Quelles colonnes comprend le tableau de suivi ?
4. Citez deux signes qui invitent à reporter la signature.
5. Dans quel ordre procéder si une inquiétude persiste ?
6. Qui consulter pour les effets juridiques, et qui pour les taxes ?

Réponses

1. À vérifier que vous avez fait ce que le livre recommande, rubrique par rubrique, et à ne rien oublier au moment de signer.
2. Une question à poser, un document à relire ou une consultation à prévoir.
3. Le sujet, ce que vous avez demandé, la réponse obtenue et la suite.
4. Par exemple : plusieurs lignes importantes sans réponse ; une réponse du courtier qui reste floue ; une question juridique pas encore posée ; le sentiment d'être pressé.
5. D'abord le courtier, par écrit ; puis l'agence ; puis le service d'assistance de l'OACIQ. Un avocat peut être consulté à toute étape.
6. Un notaire ou un avocat pour les effets juridiques ; un comptable pour les taxes.

Pour aller plus loin

• OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) — l'information destinée au public sur le courtage immobilier, le service d'assistance et le traitement des plaintes.
• Loi sur le courtage immobilier — la loi qui encadre le travail des courtiers immobiliers au Québec.
• Code civil du Québec — l'ensemble de lois qui régit notamment les contrats et la vente d'un immeuble.
• Dans cette collection : → livres B1, B2, B3, B5, B7 et C1 pour approfondir le cadre du courtage, les devoirs du courtier, le choix d'un courtier, la rétribution, les recours et les formulaires.