Chapitre 1 — Le registre foncier : à quoi il sert pour un consommateur

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous achetez une maison, ou vous en possédez une depuis des années, et un mot revient dans les échanges avec votre notaire : le registre foncier. Il est question de l'« inscription » d'un acte, de l'historique d'un lot, d'un document « au registre ». Ces mots ressemblent à du jargon, et pourtant ils désignent quelque chose de très concret : un ensemble de documents qui racontent ce qui s'est passé, sur papier ou à l'écran, autour d'un immeuble.

Ce chapitre ouvre le livre. Il vous dit à quoi sert le registre foncier pour une personne qui n'est ni notaire ni avocate, qui s'en sert, et par où passe un parcours type. Il vous dit aussi, dès le départ, ce que ce livre ne fera pas : il n'expliquera aucune règle de droit. Les dossiers de ce livre sont fictifs. Vanessa et Louis achètent une maison et veulent comprendre les documents du registre que leur notaire mentionne. Raymond cherche à retrouver l'acte de sa propriété. Sylvie s'inquiète de la place de ses renseignements personnels. Vous reconnaîtrez peut-être une part de votre situation dans l'un d'eux, sans que leur histoire soit la vôtre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en vos mots ce qu'est le registre foncier et à quoi il sert pour un propriétaire ou un acheteur ;
• repérer les personnes qui s'en servent et ce que chacune en attend ;
• suivre, d'un seul coup d'œil, le parcours d'un document, de la signature jusqu'au registre, et savoir à quels moments poser des questions ;
• distinguer ce que ce livre vous apprend de ce qu'il laisse à votre notaire, à votre arpenteur-géomètre et à votre avocat ;
• nommer le seul organisme dont vous aurez besoin pour commencer : le service Registre foncier du Québec.

Pourquoi c'est important

Une maison n'est pas seulement une construction et un terrain. C'est aussi un dossier de papiers. Chaque fois que la propriété change de mains, qu'un prêt est consenti, qu'un voisin obtient le droit de passer sur un coin du terrain, un document est signé. Si personne ne rassemblait ces documents à un endroit commun, il serait presque impossible de savoir, quand vous achetez, ce qui s'est déjà passé sur l'immeuble.

Le registre foncier est cet endroit commun. Pour vous, sa valeur est pratique : il permet à votre notaire de consulter l'historique d'un immeuble avant que vous n'engagiez des sommes importantes. Il permet aussi à un propriétaire de retrouver un document égaré. Et il vous rappelle que ce que vous signez risque de se retrouver, un jour, dans un dossier que d'autres personnes pourront consulter.

Comprendre le registre ne fait pas de vous un spécialiste. Cela vous permet de poser de meilleures questions, au bon moment, à la bonne personne. C'est la seule ambition de ce livre.

L'ESSENTIEL — une carte, pas un cours de droit

Ce livre est une carte : il vous montre où se trouvent les documents, qui peut vous aider à les lire et quelles questions poser. Il ne vous dit pas ce que ces documents veulent juridiquement dire. Pour cela, vous avez besoin d'un notaire ou d'un avocat.

1.1 Un registre public des documents sur les immeubles

Ce que le registre rassemble

Le registre foncier du Québec est un registre public. Il rassemble, immeuble par immeuble, des documents qui concernent cet immeuble. On y range, par exemple :

• des documents qui racontent d'où vient la propriété, comme les actes de vente qui se sont succédé ;
• des documents liés au financement, comme une hypothèque donnée en garantie d'un prêt ;
• des documents qui touchent l'usage du terrain, comme un droit de passage accordé à un voisin ;
• des avis de différentes natures qui concernent l'immeuble.

Le chapitre 3 reprend ces grandes familles de documents, une à une, en expliquant chaque fois à quoi elles servent pour vous. Pour l'instant, retenez une image simple : le registre foncier est la grande bibliothèque des papiers d'un immeuble.

DÉFINITION — le registre foncier

Le registre foncier est l'ensemble public, tenu pour tout le Québec, dans lequel sont consignés les documents qui concernent les immeubles. Le service Registre foncier du Québec en est la porte d'entrée officielle. La façon précise dont un document y est inscrit, et ce que cette inscription signifie, relèvent du droit : posez ces questions à votre notaire.

Pourquoi on parle d'un registre « public »

Dire que le registre est public ne veut pas dire que n'importe quelle personne y trouve tout, tout de suite et sans aucune démarche. Les conditions d'accès et les services offerts se vérifient sur le site du service Registre foncier du Québec et auprès de votre notaire. Ce que le mot « public » vous apprend d'utile, c'est que ces documents ne sont pas gardés dans un tiroir privé : ils existent dans un ensemble que des professionnels consultent pour faire leur travail.

Cela a une conséquence pratique, dont le chapitre 9 reparlera : tout ce qui est signé pour être déposé au registre peut contenir des renseignements sur vous. Avant de signer, il est raisonnable de demander à votre notaire ce que le document dira de vous.

Un lien avec le Code civil du Québec

Le fonctionnement du registre foncier relève d'un grand ensemble de lois : le Code civil du Québec. Ce livre se contente de le nommer. Il ne décrit pas ses dispositions, parce que ces dispositions s'interprètent, se modifient et ne s'appliquent pas de la même façon à chaque situation. Si vous voulez savoir ce que le Code civil du Québec prévoit pour votre immeuble, la bonne démarche est de poser la question à votre notaire ou à votre avocat. Le livre de cette collection qui présente le droit de la propriété dans son ensemble est le → livre A1 (Le droit de la propriété au Québec).

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis s'intéressent sérieusement à une maison. Leur notaire leur envoie une courte liste de documents qu'il compte consulter : un acte de vente précédent, une hypothèque et une servitude. Vanessa s'inquiète : elle ne sait pas ce qu'est une servitude. Louis, lui, voudrait tout comprendre avant la signature. Ils ne cherchent pas à se transformer en juristes. Ils veulent savoir, pour chacun de ces trois documents, ce qu'il raconte de la maison et quelles questions ils peuvent poser. C'est ce que ce livre leur offre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour savoir quels documents du registre concernent votre immeuble et ce qu'ils veulent dire pour votre transaction. L'avocat, si vous avez une question juridique particulière sur ces documents ou sur votre situation. Le service Registre foncier du Québec, pour connaître ses services en ligne et ses conditions d'accès. Écrivez vos questions avant la rencontre : elles seront plus précises.

1.2 Qui s'en sert

Le registre foncier n'a pas un seul utilisateur. Plusieurs personnes y recourent, chacune pour un besoin différent. Savoir qui s'en sert vous aide à comprendre pourquoi le registre existe, et à qui vous adresser selon votre question.

Le notaire

Le notaire est la personne que vous rencontrerez le plus probablement dans votre dossier d'achat ou de vente. Il consulte le registre pour connaître l'historique de l'immeuble et préparer vos documents. Ce qu'il y cherche précisément, la façon dont il l'interprète et les gestes qu'il pose ensuite relèvent de sa compétence. Votre rôle est de lui demander quels documents il a consultés, ce qu'il en retire, et de vous faire expliquer en mots simples ce qui mérite votre attention. Le → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) détaille son rôle dans la transaction.

L'arpenteur-géomètre

L'arpenteur-géomètre travaille sur les limites et sur les plans. Pour ses mesures, il s'appuie sur des documents et des plans qui se trouvent aussi dans l'univers du registre. Si votre question concerne l'endroit exact où passe la limite de votre terrain, c'est lui, et non votre notaire, qu'il faut consulter. Vous le rencontrerez peut-être pour obtenir un certificat de localisation, un document que le chapitre 4 présente.

L'avocat

Un avocat peut intervenir quand votre situation soulève une question juridique que le notaire ne traite pas, ou quand un différend s'annonce. Vous n'avez pas besoin d'un avocat pour lire ce livre, mais il est bon de savoir qu'il existe, au besoin, une personne à qui poser vos questions de droit.

Vous, propriétaire ou futur propriétaire

Vous êtes aussi un utilisateur du registre, même si vous n'y accédez pas directement. Vous y recourez par l'intermédiaire de votre notaire, et vous en tirez des copies de documents qui vous concernent. Raymond en est l'exemple.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond est propriétaire de sa maison depuis un certain temps. Après un déménagement de papiers, il ne retrouve plus la copie de son acte d'achat. Il ne sait pas où chercher, ni à qui s'adresser. Il appelle le notaire qui avait préparé son dossier. Celui-ci lui explique comment demander une copie et lui rappelle une règle de bon sens : ranger désormais cette copie avec les autres papiers de la propriété. Dans le chapitre 7, vous suivrez Raymond pas à pas dans cette démarche.

Qui n'est pas dans la liste

D'autres personnes peuvent intervenir dans votre dossier : un courtier immobilier, un prêteur, un inspecteur en bâtiment. Elles ont leur rôle propre, et leurs besoins en documents peuvent différer. Ce livre ne décrit pas leur travail. Il reste centré sur le registre et sur les trois professionnels qui vous aident à le comprendre : le notaire, l'arpenteur-géomètre, l'avocat. Si vous travaillez avec un courtier, il peut vous aider à poser vos questions au vendeur, mais il ne vous dira pas ce que signifie juridiquement un document du registre.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

Pour se repérer, il aide de voir le trajet d'un document d'un bout à l'autre. Voici une description volontairement simple, sans détail technique. Elle ne remplace pas ce que votre notaire vous expliquera pour votre dossier.

Étape 1 — Un geste de la vie réelle

Une vente conclue, un prêt consenti, un droit de passage accordé : quelque chose se produit dans la vie réelle, entre des personnes, à propos d'un immeuble.

Étape 2 — Un document est préparé

Un professionnel, par exemple le notaire, prépare le document qui décrit ce geste. Vous le lisez avant de le signer, ou vous demandez qu'on vous l'explique. C'est le moment où vos questions comptent le plus.

Étape 3 — Le document est signé

Les parties signent. Signer est un geste important, et c'est pourquoi il vaut mieux demander des explications avant, non après. Les conséquences exactes d'une signature se demandent à votre notaire.

Étape 4 — Le document est présenté au registre

Le document est ensuite acheminé vers le registre foncier. Ce qu'on appelle l'inscription, la publication ou la présentation d'un document au registre est une démarche technique encadrée par la loi. Ce livre ne la décrit pas. Si vous voulez savoir comment elle se déroule pour votre dossier, demandez à votre notaire.

Étape 5 — Le document est rangé avec l'immeuble

Une fois le document pris en charge, il est classé avec les autres documents du même immeuble. Quelqu'un qui s'intéressera plus tard à cet immeuble pourra y accéder, par l'intermédiaire d'un professionnel ou du service officiel.

Étape 6 — Quelqu'un le consulte, des années plus tard

Un nouvel acheteur, un notaire, un propriétaire qui cherche un papier perdu : tôt ou tard, une personne retrouvera ce document. C'est la raison pour laquelle on dit que le registre est un outil de mémoire de l'immeuble.

L'ESSENTIEL — trois moments pour poser vos questions

Il y a trois moments où vos questions sont utiles : avant la signature, quand on vous présente le document ; après la signature, quand vous demandez votre copie ; et plus tard, quand vous voulez retrouver ou relire ce document. Notez-les dans votre dossier.

Un parcours qui se répète

Ce parcours se répète à chaque nouveau geste qui touche l'immeuble : une revente, un nouveau prêt, un nouveau droit de passage. Le registre se remplit donc au fil du temps. Quand vous achetez une maison, vous achetez aussi la suite de cette histoire. Votre notaire consulte le passé de l'immeuble, vous signez de nouveaux documents, et ces documents entreront à leur tour dans le registre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour connaître le parcours précis de vos documents : qui prépare quoi, quand vous recevrez vos copies, comment vous serez informé. Le service Registre foncier du Québec, pour savoir comment l'information est accessible aujourd'hui. Évitez de vous faire une idée seul à partir de lectures générales : chaque dossier a ses particularités.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre est un guide pratique. Il vous aide à :

• comprendre à quoi sert le registre foncier ;
• savoir comment y accéder avec l'aide de votre notaire ou de votre arpenteur-géomètre ;
• reconnaître les grandes familles de documents que l'on peut y trouver ;
• préparer vos demandes, vos copies et vos questions ;
• classer vos papiers pour les retrouver ;
• vous méfier des faux documents et protéger vos renseignements personnels.

Chaque chapitre se termine par une liste de questions à poser au professionnel concerné. C'est le cœur de la méthode : vous n'avez pas à connaître les réponses, mais à savoir poser les questions.

Ce que ce livre ne fait pas

Ce livre ne décrit ni les règles qui encadrent la publicité des droits, ni leur rang, ni leurs effets, ni les délais qui s'y rattachent. Il ne vous dit pas ce qui arrive si un document n'est pas inscrit, ni ce qu'une inscription vaut dans un conflit. Il ne vous explique pas non plus comment rédiger un acte. Toutes ces questions sont juridiques et dépendent de chaque situation. Elles s'adressent à votre notaire ou à votre avocat, qui vous répondront en tenant compte de votre dossier.

Ce livre ne cite aucun numéro d'article de loi et ne rapporte aucune décision de justice. Il nomme le Code civil du Québec comme grand ensemble de lois, sans le décrire.

ATTENTION — une carte n'est pas le territoire

Les explications de ce livre sont générales. Elles ne tiennent pas compte de votre situation. Elles peuvent ne plus être à jour. Avant de prendre une décision qui a un effet juridique, financier ou fiscal, consultez le professionnel compétent, notaire ou avocat, et faites vos propres vérifications.

L'organisme dont vous aurez besoin

Pour commencer, un seul organisme vous sera utile : le service Registre foncier du Québec. C'est lui qui donne accès au registre. Vous le retrouverez au chapitre 6, où on explique ce qu'il offre en ligne et ce qu'il vaut mieux faire faire par un professionnel. Si vous souhaitez en savoir plus sur son fonctionnement, ses services et ses conditions d'accès, consultez directement son site officiel.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie est propriétaire d'une maison et elle songe à la vendre un jour. Elle a lu qu'un registre est public et elle se demande ce que cela signifie pour son nom, son adresse et ses papiers. Elle ne veut pas paniquer : elle veut seulement savoir ce qu'on peut trouver sur elle et comment protéger ce qui doit l'être. Le chapitre 9 est écrit pour elle. Pour l'instant, retenez sa première bonne idée : écrire ses questions avant de les poser.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le notaire, pour tout ce qui touche l'inscription de vos documents et leur sens juridique. L'arpenteur-géomètre, pour tout ce qui touche aux limites et aux plans. L'avocat, pour toute question juridique qui sort du cadre d'une transaction ordinaire. Le service Registre foncier du Québec, pour ses services en ligne.

Les erreurs qui coûtent cher

• Croire que ce livre remplace un conseil. Il vous prépare à poser des questions ; il ne vous dit pas quoi décider.
• Signer un document que l'on ne comprend pas. Un document que vous ne comprenez pas se fait expliquer avant d'être signé, pas après.
• Attendre le jour de la signature pour poser ses questions. Plus vous attendez, moins il reste de temps pour obtenir des réponses.
• Ne pas demander de copie de ce qu'on a signé. Une copie perdue se retrouve difficilement. Demandez-la et rangez-la.
• Supposer qu'un document public ne contient rien de personnel. Au contraire : demandez à votre notaire ce que chaque document dira de vous.
• Se fier à un intermédiaire inconnu qui prétend tout savoir du registre. Vérifiez d'abord son identité et son rôle auprès de votre notaire (→ livre O7, Fraude immobilière).
• Confondre l'arpenteur-géomètre et le notaire. Le premier travaille sur les limites et les plans ; le second, sur les documents et leurs effets juridiques.
• Se faire une idée définitive à partir de sources générales. Le registre se lit avec un professionnel, selon votre dossier.

À retenir

• Le registre foncier est un registre public, tenu pour le Québec, qui rassemble des documents sur les immeubles.
• Le notaire, l'arpenteur-géomètre et l'avocat sont vos trois guides : le notaire pour les documents, l'arpenteur-géomètre pour les limites, l'avocat pour les questions juridiques.
• Un document suit un parcours : préparé, signé, présenté au registre, rangé, retrouvé plus tard. Vos questions comptent le plus avant la signature.
• Ce livre est une carte. Il n'explique aucune règle de droit : toute question juridique est posée à votre notaire ou à votre avocat.
• Le service Registre foncier du Québec est la porte d'entrée officielle du registre.
• Le Code civil du Québec est le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre ; il se nomme, il ne se résume pas ici.

Votre plan d'action

1. Écrivez en une phrase pourquoi vous consultez ce livre : achat, vente, document perdu, inquiétude pour vos renseignements personnels.
2. Repérez votre notaire, ou prenez le temps d'en choisir un, et notez son nom et ses coordonnées dans votre dossier.
3. Demandez-lui quels documents du registre il consultera pour votre transaction, et notez la réponse.
4. Préparez une feuille de questions à partir des listes de ce livre : une page par professionnel.
5. Repérez la section « Pour aller plus loin » de ce chapitre et notez le nom du service Registre foncier du Québec.
6. Commencez un dossier papier ou numérique pour classer les copies que vous recevrez (le chapitre 7 vous guidera).
7. Planifiez vos questions avant les signatures, pas pendant.

Questions à poser

Au notaire :

• Quels documents du registre foncier consulterez-vous pour mon dossier ?
• Pouvez-vous m'expliquer, en mots simples, ce que chacun raconte de la propriété ?
• Quand recevrai-je mes copies, et sous quelle forme ?
• Y a-t-il des documents que je devrais lire attentivement avant la signature ?
• Que dira le document que je signe à mon sujet, et à qui sera-t-il accessible ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Dans quels cas ai-je besoin de vos services pour mon dossier ?
• Quels documents me remettrez-vous, et à quoi chacun sert-il ?

À l'avocat, au besoin :

• Ma situation soulève-t-elle une question juridique que mon notaire ne peut pas traiter ?

Vérifiez vos acquis

1. Dans vos mots, qu'est-ce que le registre foncier ?
2. Citez trois personnes qui s'en servent et ce que chacune en attend.
3. À quels moments les questions que vous posez sont-elles les plus utiles ?
4. Pourquoi ce livre ne décrit-il aucune règle de publicité des droits ?
5. Quel service est la porte d'entrée officielle du registre ?
6. Que ferait Raymond pour commencer à retrouver l'acte de sa propriété ?

Réponses

1. C'est un ensemble public où sont rassemblés, immeuble par immeuble, des documents qui concernent les immeubles du Québec, comme les actes de vente ou les hypothèques.
2. Le notaire, pour connaître l'historique de l'immeuble et préparer les documents ; l'arpenteur-géomètre, pour les limites et les plans ; le propriétaire ou futur propriétaire, pour retrouver ou obtenir des copies de ses documents.
3. Avant la signature, quand on vous présente le document ; après la signature, pour demander votre copie ; plus tard, quand vous voulez retrouver ou relire un document.
4. Parce que ces règles s'interprètent, changent et dépendent de chaque situation : ce sont des questions pour le notaire ou l'avocat, pas pour un livre d'information.
5. Le service Registre foncier du Québec.
6. Il communiquerait avec le notaire qui a préparé son dossier d'achat pour savoir comment demander une copie, puis il rangerait cette copie avec ses autres papiers.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; consultez son site pour connaître ses services en ligne et ses conditions d'accès.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat.
• Dans cette collection : → livre A1 (Le droit de la propriété au Québec) pour une vue d'ensemble de la propriété immobilière.

Chapitre 2 — Se faire accompagner pour consulter le registre

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un jour, vous aurez besoin d'un document qui se trouve quelque part dans le registre foncier. Peut-être parce que vous achetez. Peut-être parce que vous avez perdu votre copie d'un acte. Peut-être parce qu'un voisin parle d'une limite de terrain. Votre premier réflexe sera de chercher en ligne. Ce réflexe est naturel, et le chapitre 6 vous dira ce que le service en ligne offre. Mais avant d'y arriver, il y a une question plus utile : avec qui allez-vous lire ce que vous trouverez ?

Ce chapitre répond à cette question. Il présente les deux professionnels qui vous accompagnent le plus naturellement dans le registre : le notaire, pour les documents, et l'arpenteur-géomètre, pour les limites et les plans. Il vous dit ce que vous pouvez leur demander, comment préparer une rencontre et quoi noter. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Vanessa et Louis, qui achètent une maison, et Raymond, qui cherche l'acte de sa propriété.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer pourquoi se faire accompagner pour consulter le registre est une bonne idée, même quand on peut tout regarder en ligne ;
• demander à votre notaire quels documents du registre il consulte pour votre transaction, et ce qu'il en tire ;
• savoir quand appeler un arpenteur-géomètre plutôt qu'un notaire ;
• préparer une rencontre avec l'un ou l'autre, avec vos questions écrites et votre dossier en main ;
• noter les réponses et demander des copies, pour ne pas dépendre de votre mémoire.

Pourquoi c'est important

Un document du registre est écrit pour des professionnels. Il contient des termes précis, des références, des descriptions de terrains. Le lire seul, c'est comme lire une ordonnance sans pharmacien : vous pouvez en reconnaître les mots, pas toujours en saisir la portée. Et la portée, justement, est la partie qui compte.

Se faire accompagner, ce n'est pas se dépouiller de ses responsabilités. C'est choisir la bonne personne pour chaque question. Votre notaire vous éclaire sur les documents. Votre arpenteur-géomètre vous éclaire sur les limites et les plans. Vous, vous tenez le fil de votre dossier : vous posez les questions, vous notez les réponses, vous gardez les copies.

L'ESSENTIEL — vous tenez le fil, ils éclairent le contenu

Le professionnel connaît les documents ; vous connaissez votre projet. Une bonne consultation du registre est un échange entre les deux : vous dites ce que vous cherchez, il vous dit ce qu'il a trouvé et ce que cela signifie pour vous.

2.1 Le notaire, point d'entrée habituel

Pourquoi le notaire

Dans une transaction immobilière, le notaire joue un rôle central dans l'acte de vente (→ livre M1, Le notaire et l'acte de vente). À ce titre, il consulte le registre foncier pour connaître l'historique de l'immeuble. C'est pour cette raison qu'on le présente ici comme le point d'entrée naturel de votre démarche : il est déjà au centre de votre dossier, il consulte déjà le registre, et il peut vous expliquer ce qu'il y voit.

Ce livre ne décrit pas en détail ce que fait le notaire dans une vente, et il ne dit pas ce qu'il doit vérifier. Ces questions relèvent de sa profession. Vous pouvez en parler directement avec lui.

Ce que vous pouvez lui demander

Voici les demandes pratiques les plus utiles. Aucune n'exige de connaissance juridique.

Quels documents du registre consultez-vous pour ma transaction ? C'est la question de base. Elle vous donne la liste de ce qu'il regarde. Notez-la.

Qu'en tirez-vous ? Pour chaque document, demandez en une phrase ce qu'il vous apprend de la propriété. Si la réponse est trop technique, demandez-lui de la répéter en mots simples. C'est son travail, et il le fera volontiers.

Puis-je en avoir une copie ? Une copie, c'est un document que vous pouvez relire à la maison, montrer à un proche, ranger dans votre dossier. Demandez-la en précisant le format : papier ou fichier numérique.

Y a-t-il quelque chose que je devrais lire attentivement ? Sans prétendre que tout se lit de la même façon, vous pouvez demander à votre notaire de désigner les passages qui méritent votre attention avant la signature.

Quand puis-je recevoir mes copies ? Un échéancier vous évite d'attendre sans savoir.

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis écrivent à leur notaire un message court : pouvez-vous nous dire quels documents du registre foncier vous allez consulter pour la maison que nous voulons acheter, et nous en envoyer une copie accompagnée de quelques lignes d'explication ? Le notaire répond qu'il leur expliquera chaque document lors d'une rencontre avant la signature. Vanessa et Louis notent la date et préparent leurs questions.

Un modèle de message à adapter

Un message écrit laisse une trace et vous oblige à formuler clairement votre besoin. Voici une base que vous pouvez adapter, sans y mettre de terme juridique :

LE FORMULAIRE — un message au notaire, à adapter

Objet : documents du registre foncier pour la maison située au [adresse]

Bonjour,

Nous préparons l'achat de la maison située au [adresse]. Pouvez-vous nous indiquer quels documents du registre foncier vous consultez pour ce dossier, et nous en transmettre une copie accompagnée de quelques lignes d'explication en mots simples ? Nous aimerions aussi savoir à quel moment nous pourrons vous rencontrer avant la signature.

Merci de nous répondre par écrit.

(Vos noms, coordonnées et date.)

Ce message ne demande aucune opinion juridique. Il demande une liste, des copies et un rendez-vous. Le notaire pourra y répondre de la façon qui convient à votre dossier.

La rencontre elle-même

Une rencontre avec le notaire dure le temps qu'il faut pour parcourir vos documents. Voici de quoi la rendre plus utile :

• arrivez avec votre feuille de questions et un stylo ;
• demandez de passer chaque document en revue, un à la fois ;
• dites à voix haute ce que vous avez compris, pour que le notaire corrige au besoin ;
• demandez que les points importants soient confirmés par écrit après la rencontre ;
• repérez avec lui les documents dont vous aurez besoin plus tard et dont vous voulez garder la copie.

Si vous venez à deux, comme Vanessa et Louis, répartissez-vous les rôles : l'un pose les questions, l'autre prend les notes. À la fin, comparez vos impressions avant de quitter la pièce.

Ce que le notaire ne fera pas à votre place

Votre notaire est un professionnel du droit, pas un voyant. Il peut vous dire ce qu'il a trouvé dans le registre et ce que cela signifie pour votre dossier. Il ne peut pas deviner vos priorités. Dites-lui ce qui vous préoccupe : un projet de travaux, une inquiétude sur un voisin, une question sur le financement. Plus il connaît votre situation, mieux il peut ajuster ses explications.

Il ne remplace pas non plus les autres vérifications d'un achat : l'inspection du bâtiment, par exemple, ou la visite des lieux. Si vous voulez savoir comment s'articulent les vérifications avant l'achat, un autre livre de cette collection s'y consacre : le → livre D6 (Les vérifications diligentes).

Choisir et joindre un notaire

Si vous n'avez pas encore de notaire, vous pouvez en choisir un par recommandation d'une personne de confiance ou en demandant à votre courtier de vous en suggérer plusieurs. Ce livre ne recommande aucune étude. Voici des points pratiques à clarifier lors du premier contact :

• l'étude peut-elle prendre votre dossier dans votre échéancier ?
• à quelle étape de la transaction recevrez-vous ses explications ?
• quels sont ses honoraires, et que couvrent-ils exactement ?
• sous quelle forme recevrez-vous vos copies ?

Les honoraires se confirment directement auprès de l'étude. Aucun montant n'est donné ici.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour tout ce qui touche aux documents du registre et à leurs effets sur votre transaction. Votre courtier, si vous en avez un, pour vous suggérer plusieurs études ou coordonner les échéances ; il ne vous dira pas ce que signifie juridiquement un document. Un avocat, si votre dossier soulève une question qui dépasse le cadre d'une transaction ordinaire.

2.2 L'arpenteur-géomètre pour les limites et les plans

Ce que fait l'arpenteur-géomètre

L'arpenteur-géomètre est le professionnel des terrains : il mesure, il localise, il décrit. Quand vous avez une question sur l'endroit précis où se termine votre terrain, sur la position d'une construction par rapport à une limite, ou sur la superficie d'un lot, c'est lui qu'il faut appeler. Ces questions relèvent de mesures et de plans : elles s'adressent d'abord à lui, et votre notaire pourra ensuite en tenir compte.

L'arpenteur-géomètre travaille avec des documents du registre foncier, mais surtout avec des mesures prises sur le terrain. Il peut préparer des documents qui décrivent un terrain. Le chapitre 4 explique le plan et le certificat de localisation. Le → livre M2 (Le certificat de localisation) en traite en détail.

Quand l'appeler

Voici quelques situations où un appel à l'arpenteur-géomètre a du sens :

• vous voulez savoir où passe exactement la limite entre votre terrain et celui d'un voisin ;
• vous prévoyez des travaux qui s'approchent d'une limite et vous voulez en connaître l'emplacement exact ;
• vous achetez et le vendeur n'a pas de document récent qui décrit le terrain et les bâtiments ;
• vous constatez une différence entre ce que vous voyez sur place et ce que montre un document.

Cette liste n'est pas exhaustive. Elle donne l'idée : dès qu'il est question de limites, de mesures ou de plans, pensez à l'arpenteur-géomètre.

Comment préparer l'appel

Avant de téléphoner, rassemblez :

• l'adresse de l'immeuble ;
• le numéro de lot, si vous le connaissez (le chapitre 4 vous explique comment le retrouver) ;
• les documents que vous avez déjà, même anciens : un plan, un certificat, une photographie des lieux ;
• votre question, écrite en une ou deux phrases.

À l'appel, décrivez votre besoin et demandez comment l'arpenteur-géomètre procède, quels documents il remet et dans quel délai approximatif. Les honoraires et les délais se confirment avec lui.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond veut construire une petite remise au fond de son terrain. Il hésite : jusqu'où peut-il aller ? Il appelle un arpenteur-géomètre, lui décrit son projet et lui envoie les documents qu'il possède. L'arpenteur-géomètre lui explique ce qu'il peut faire pour lui : localiser la limite, préparer un document qui décrit l'emplacement. Raymond comprend que la question de savoir où il peut construire relève ensuite d'autres vérifications, qu'il pose à son notaire et aux services concernés.

Ce que vous pouvez lui demander

Quand vous contactez un arpenteur-géomètre, vous pouvez demander :

• ce qu'il fait concrètement pour votre situation : mesurer, localiser, préparer un document, expliquer un plan existant ;
• quels documents il vous remettra et ce que chacun montre ;
• s'il est nécessaire de se rendre sur place, et combien de rencontres sont à prévoir ;
• ce qu'il attend de vous : accès au terrain, documents, présence lors de la visite ;
• comment il consigne ce qu'il a trouvé et comment vous en recevez une copie.

Gardez ces réponses par écrit. Elles vous serviront si votre notaire vous pose plus tard une question sur les limites.

Ce que l'arpenteur-géomètre ne tranche pas

Il localise ; il ne tranche pas un conflit entre voisins. Si une divergence d'opinion existe sur une limite, l'arpenteur-géomètre vous dira ce qu'il mesure, et vous pourrez, avec un notaire ou un avocat, voir comment régler le différend. Là encore, ce livre ne donne aucune règle : il vous indique qui consulter.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'arpenteur-géomètre, pour toute question de limites, de mesures, de plans et de positionnement d'une construction. Votre notaire, pour les effets de ces informations sur votre transaction. Un avocat, si un différend avec un voisin s'annonce.

2.3 Ce qu'on peut demander soi-même

Vous n'êtes pas obligé de tout confier à un professionnel dès le départ. Certaines démarches de préparation reviennent à vous. Elles sont simples, elles vous font gagner du temps, et elles améliorent la qualité de vos échanges avec le notaire ou l'arpenteur-géomètre.

Rassembler ce que vous avez déjà

Avant de demander quoi que ce soit, regardez chez vous. Vous avez peut-être déjà :

• une copie de votre acte d'achat, ou d'un acte antérieur transmis par le vendeur ;
• un certificat de localisation, plus ou moins récent ;
• des documents de prêt, qui mentionnent l'immeuble ;
• des lettres reçues au sujet de la propriété ;
• des photographies des lieux et de leurs abords.

Déposez-les dans une même chemise. Elle sera votre point de départ.

Écrire vos questions

Une question écrite est une question qu'on n'oublie pas. Consacrez une page à chaque professionnel. Les listes de questions de ce livre vous servent de base : adaptez-les à votre dossier.

Préparer l'adresse et le numéro de lot

L'adresse de l'immeuble est la première information que le professionnel vous demandera. Le numéro de lot est la deuxième. Si vous ne l'avez pas, ce n'est pas grave : le notaire ou l'arpenteur-géomètre peut le retrouver (chapitre 4).

Demander une copie et un résumé

Quand votre notaire vous transmet un document, demandez-lui aussi un court résumé écrit ou verbal : « Qu'est-ce que ce document raconte de ma propriété ? » La réponse peut tenir en quelques lignes, et elle vous sera précieuse quand vous relirez le document dans un an.

Ce qu'il faut savoir avant de chercher seul

Le chapitre 6 présente le service en ligne et dit ce qu'il vaut mieux faire faire par un professionnel. Retenez pour l'instant une règle pratique : ce que vous trouvez seul, vous le faites confirmer. Une page lue à l'écran n'a de valeur pour votre décision que si une personne compétente vous a dit ce qu'elle veut dire dans votre situation. Les conditions d'accès au registre, les services disponibles et leurs frais se vérifient sur le site officiel du service Registre foncier du Québec et auprès de votre notaire. Ce livre n'en donne aucun détail.

ATTENTION — ne confondez pas lire et comprendre

Trouver un document en ligne ne veut pas dire en comprendre la portée. Un mot familier peut avoir un sens précis qui vous échappe. Quand vous lisez quelque chose d'inquiétant ou d'ambigu, notez la page, la date et la source, et posez la question au notaire plutôt que de tirer vos propres conclusions.

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa passe une soirée à lire sur son écran les termes qu'elle ne connaît pas. Elle en retire une liste de mots : « servitude », « hypothèque », « inscription ». Au lieu d'en conclure quoi que ce soit, elle les note sur la feuille de questions qu'elle apportera à la rencontre avec le notaire, en face de chacun : « Que raconte ce document de notre maison ? » La liste est brève, claire, et elle sert de plan à la rencontre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour savoir si vos copies sont complètes et ce qu'elles signifient. L'arpenteur-géomètre, pour tout ce qui concerne un plan ou une limite. Le service Registre foncier du Québec, pour connaître les services en ligne qu'il propose et leurs conditions d'accès.

2.4 Les questions à poser au notaire

Cette section rassemble en un seul endroit les questions que vous pouvez poser au notaire dès le début de votre démarche. Elle sert de liste de départ. Vous en ajouterez d'autres au fil des chapitres.

Avant la rencontre

• Quels documents du registre foncier consulterez-vous pour mon dossier ?
• Dois-je apporter des documents que je possède déjà ?
• Quand prévoyez-vous la rencontre où vous m'expliquerez ces documents ?
• Combien de temps me faut-il pour lire mes copies avant la signature ?

Pendant la rencontre

• Pouvez-vous m'expliquer ce document en mots simples ?
• Qu'est-ce qu'il raconte de la propriété ?
• Y a-t-il un point sur lequel je dois m'arrêter avant de signer ?
• Que se passerait-il, à votre avis, si je voulais ajouter un projet de travaux ou de location ?
• Y a-t-il des documents qui manquent à mon dossier ?

Après la rencontre

• Pouvez-vous me remettre une copie de chaque document dont nous avons parlé ?
• Pouvez-vous me confirmer par écrit les points que nous avons abordés ?
• À qui puis-je m'adresser si une question me vient plus tard ?

Une méthode de prise de notes

Prenez une feuille avec trois colonnes : « Document », « Ce qu'on m'a dit », « À clarifier ». Remplissez-la pendant la rencontre, puis relisez-la le soir même. Les questions qui restent dans la troisième colonne deviennent votre message de suivi au notaire. Cette feuille, une fois classée dans votre dossier, vous servira de mémoire.

CAS CONCRET — dossier fictif

À la fin de la rencontre, Louis relit la feuille de notes avec Vanessa. Trois points restent dans la colonne « À clarifier ». Ils les envoient par courriel au notaire le lendemain, en ajoutant : « Pouvez-vous nous répondre par écrit ? » La réponse arrive avant la signature. Ils l'ajoutent à leur dossier avec les copies.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour toutes les questions de cette section. Un avocat, si une réponse soulève une préoccupation qui dépasse le cadre d'une transaction ordinaire. Ne laissez pas une question importante sans réponse avant de signer.

Les erreurs qui coûtent cher

• Chercher seul et conclure seul. Ce que vous lisez en ligne se fait confirmer par un professionnel avant toute décision.
• Ne pas dire au notaire ce qui vous préoccupe. Il adapte ses explications à ce que vous lui confiez.
• Appeler le notaire pour une question de limites. C'est l'arpenteur-géomètre qui mesure et qui localise.
• Oublier de demander des copies. Un document expliqué à l'oral s'oublie ; une copie reste.
• Garder ses questions en tête. Une question non écrite est une question qu'on oublie le jour de la rencontre.
• Accepter une réponse floue sans demander de précision. « Ne vous inquiétez pas » n'est pas une explication : demandez ce que le document dit et ce qu'il veut dire.
• Croire qu'un courtier peut interpréter un document du registre. Il peut vous aider à coordonner, pas à interpréter.
• Attendre la veille de la signature pour tout demander. Le notaire a besoin de temps pour répondre bien.

À retenir

• Se faire accompagner pour consulter le registre, c'est choisir la bonne personne pour chaque question : le notaire pour les documents, l'arpenteur-géomètre pour les limites et les plans.
• Le notaire est le point d'entrée naturel de votre démarche d'achat : demandez-lui quels documents il consulte, ce qu'il en tire et obtenez une copie.
• L'arpenteur-géomètre localise et mesure ; il ne tranche pas un différend entre voisins.
• Vous pouvez préparer votre démarche seul : rassembler vos documents, écrire vos questions, préparer l'adresse et le numéro de lot.
• Ce que vous trouvez seul, vous le faites confirmer.
• Une feuille de notes à trois colonnes — document, ce qu'on m'a dit, à clarifier — devient votre mémoire.

Votre plan d'action

1. Rassemblez les documents que vous possédez déjà et mettez-les dans une même chemise.
2. Écrivez l'adresse de l'immeuble et, si vous l'avez, son numéro de lot.
3. Écrivez vos questions pour le notaire, en vous servant de la section 2.4.
4. Contactez votre notaire et demandez quels documents du registre il consultera pour votre dossier.
5. Fixez une rencontre avant la signature, avec assez de temps pour poser toutes vos questions.
6. Si une question de limite se pose, appelez un arpenteur-géomètre avec vos documents et votre question en main.
7. Prenez des notes sur une feuille à trois colonnes pendant chaque rencontre.
8. Demandez vos copies et classez-les dans votre dossier le soir même.

Questions à poser

Au notaire :

• Quels documents du registre foncier consultez-vous pour ma transaction, et que tirez-vous de chacun ?
• Pouvez-vous me remettre une copie de chaque document et un résumé en mots simples ?
• Y a-t-il un document que je devrais lire attentivement avant la signature ?
• Qui puis-je joindre si une question me vient après la rencontre ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Que pouvez-vous faire pour moi dans mon dossier : localiser une limite, préparer un document, expliquer un plan ?
• Quels documents me remettrez-vous, et dans quel délai approximatif ?
• Quels documents dois-je vous fournir pour commencer ?

À votre courtier, si vous en avez un :

• Pouvez-vous me suggérer plusieurs études de notaires et coordonner les échéances avec la mienne ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi est-il utile de se faire accompagner pour consulter le registre, même quand on peut regarder soi-même en ligne ?
2. Quelle est la différence entre ce qu'un notaire et ce qu'un arpenteur-géomètre peuvent vous éclairer ?
3. Citez trois choses que vous pouvez demander à votre notaire dès le début.
4. Que pouvez-vous préparer vous-même avant d'appeler un professionnel ?
5. À quoi sert une feuille de notes à trois colonnes ?
6. Que ferait Raymond s'il avait une question sur la limite de son terrain ?

Réponses

1. Parce qu'un document du registre est écrit pour des professionnels : sans accompagnement, on peut reconnaître les mots sans en saisir la portée pour sa situation.
2. Le notaire éclaire les documents et leurs effets sur la transaction ; l'arpenteur-géomètre éclaire les limites, les mesures et les plans.
3. Quels documents du registre il consulte, ce qu'il en tire, et une copie de chacun avec un résumé en mots simples.
4. Rassembler les documents que vous possédez, écrire vos questions, préparer l'adresse et le numéro de lot, et décrire votre besoin en une ou deux phrases.
5. À garder une mémoire de la rencontre : le document, ce qu'on vous a dit et ce qu'il reste à clarifier.
6. Il appellerait un arpenteur-géomètre, avec ses documents et sa question écrite, et ferait ensuite part de la réponse à son notaire.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne, ses conditions d'accès et ses frais.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) pour le rôle du notaire dans une transaction.

Chapitre 3 — Les familles de documents du registre, par utilité

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand votre notaire parle de « consulter le registre », il ne parle pas d'un seul document. Il parle d'un ensemble de papiers de natures différentes, classés autour d'un même immeuble. Un acte de vente raconte d'où vient la propriété. Une hypothèque raconte un prêt qui a été garanti par l'immeuble. Une servitude raconte un droit lié à l'usage du terrain. Ces documents ne répondent pas aux mêmes questions, et il n'est pas nécessaire de les lire de la même façon.

Ce chapitre propose un classement simple, par utilité. Vous saurez, pour chaque grande famille de documents, ce qu'elle vous apprend, quelles questions elle soulève et à qui les poser. Ce chapitre ne décrit aucun effet juridique, aucun rang, aucune règle : il vous donne un vocabulaire pour dialoguer avec votre notaire. Les dossiers sont fictifs : Vanessa et Louis, qui achètent une maison, et Raymond, qui cherche l'acte de sa propriété.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer trois grandes familles de documents que l'on peut trouver au registre : ceux qui racontent d'où vient la propriété, ceux qui touchent le financement et ceux qui touchent l'usage du terrain ;
• dire en une phrase à quoi sert chaque famille, du point de vue d'un propriétaire ;
• repérer, dans la liste de documents que votre notaire vous communique, à quelle famille chacun appartient ;
• préparer, pour chaque famille, les questions à poser au notaire ;
• relier ce chapitre au dossier documentaire d'un immeuble et aux hypothèques, qui ont chacun leur livre.

Pourquoi c'est important

Face à une liste de documents, deux réactions sont possibles, et aucune ne vous sert : tout survoler par peur de ne rien comprendre, ou s'arrêter sur un détail alarmant sans mesurer ce qu'il représente. Un classement par utilité vous donne un fil conducteur : vous savez à quelle question répond chaque document, et vous reconnaissez la question que vous devriez poser.

Ce classement n'est pas juridique. Il ne dit rien de la valeur, du rang ni des effets d'un document. Il est un outil de lecture. Une fois que vous avez rangé un document dans sa famille, vous pouvez demander à votre notaire : « Qu'est-ce que ce document raconte de notre propriété, et y a-t-il quelque chose à en retenir pour notre transaction ? » Sa réponse, elle, sera juridique et adaptée à votre dossier.

L'ESSENTIEL — trois familles, trois questions

D'où vient la propriété ? Comment a-t-elle été financée ? Qu'est-ce qui touche l'usage du terrain ? Les documents d'un dossier de registre que ce chapitre présente répondent à l'une de ces trois questions. Pour tout autre document, qu'il s'agisse d'un avis ou d'un intitulé inconnu, le notaire vous dira de quelle nature il est.

3.1 Les documents qui racontent d'où vient la propriété

L'acte de vente

Quand une maison change de propriétaire, un acte de vente est signé. Cet acte décrit l'immeuble, nomme le vendeur et l'acheteur et consigne le fait que la propriété passe de l'un à l'autre. Il est l'un des documents les plus importants d'un dossier, parce qu'il raconte la succession des propriétaires.

DÉFINITION — l'acte de vente

Le document signé par lequel un vendeur transfère la propriété d'un immeuble à un acheteur. Il décrit l'immeuble et les parties. Le chapitre 5 revient sur ce que vous pouvez demander à son sujet ; pour sa portée juridique, voyez votre notaire.

Dans le registre, on peut trouver non seulement l'acte de votre propre achat, mais aussi, selon les cas, ceux des propriétaires précédents. En lisant cette suite, un notaire se fait une idée de l'histoire de l'immeuble. Votre rôle n'est pas de la reconstituer vous-même, mais de lui demander ce qu'il en tire.

D'autres documents de la même famille

Un immeuble peut aussi être passé d'une personne à une autre par d'autres chemins que la vente : une donation, un héritage, un partage. Les documents correspondants racontent eux aussi d'où vient la propriété. Si vous voyez un titre ou un intitulé que vous ne reconnaissez pas, demandez à votre notaire de l'expliquer. Ce livre ne décrit pas ces situations, qui relèvent chacune de règles propres.

À quoi ça sert, pour vous

Du point de vue d'un acheteur, ces documents répondent à une question simple : l'immeuble que je veux acheter a-t-il une histoire de propriété claire ? Votre notaire est la personne qui répond à cette question, pas ce livre. Votre rôle est de lui demander :

• quels documents il a consultés pour retracer cette histoire ;
• si quelque chose dans cette histoire mérite votre attention ;
• ce qu'il recommande de faire avant de signer, s'il y a lieu.

Du point de vue d'un propriétaire qui cherche à retrouver son propre acte, ces documents répondent à une autre question : où est ma copie, et comment en obtenir une autre ? Raymond est dans ce cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond veut constituer un dossier complet sur sa maison. Il sait qu'il a signé un acte d'achat il y a un certain temps, mais il ne retrouve plus sa copie. Il note ce qu'il sait : l'adresse, le nom de la personne à qui il a acheté, l'année approximative. Il appelle l'étude de notaire qui avait préparé son dossier et demande comment obtenir une copie. Il a ainsi déjà classé son besoin dans la bonne famille : un document qui raconte d'où vient sa propriété.

Retrouver sa propre copie

Si vous êtes propriétaire et que vous cherchez votre acte, rassemblez d'abord ce que vous savez : l'adresse, le nom de la personne qui vous a vendu l'immeuble, l'année approximative de l'achat, le nom de l'étude de notaire si vous vous en souvenez. Ces renseignements aident la personne que vous contactez à retrouver le bon document. Le chapitre 7 reprend cette démarche, étape par étape. Retenez ici que la perte d'une copie est un problème ordinaire, qui se règle en posant la bonne question à la bonne personne.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour la liste des actes qu'il consulte et pour ce qu'ils racontent de votre immeuble. Un avocat, si vous avez une question particulière sur la façon dont vous êtes devenu propriétaire, par exemple après un héritage ou une donation.

3.2 Les documents qui touchent le financement

L'hypothèque

Quand un prêt est consenti pour acheter un immeuble, un document peut lier ce prêt à l'immeuble. On parle alors d'une hypothèque. Un tel document peut apparaître au registre.

DÉFINITION — l'hypothèque

Une garantie accordée à un prêteur sur un immeuble, en contrepartie d'un prêt. Elle est constatée dans un acte. Ce que cette garantie permet au prêteur, et ce qu'elle entraîne pour le propriétaire, se précise dans le → livre A5 (Hypothèques, sûretés et priorités) et avec votre notaire.

Dans une transaction d'achat, deux situations se présentent. Il peut y avoir, au dossier de l'immeuble, une hypothèque liée au prêt du vendeur. Et, si vous empruntez, une hypothèque liée à votre propre prêt pourra être signée à l'achat. Ce chapitre ne dit rien du mécanisme. Il vous suggère seulement de demander à votre notaire :

• quelle hypothèque figure au dossier de l'immeuble que vous achetez ;
• ce qui est prévu pour elle au moment de la vente ;
• quelle hypothèque sera signée pour votre propre prêt ;
• quels documents vous recevrez à ce sujet.

Pourquoi les documents de financement vous concernent

Un acheteur lit ses propres documents de prêt. Mais il peut aussi se demander ce que les documents de financement d'un immeuble racontent de son passé. La présence d'une hypothèque dans l'historique d'un immeuble est une information qu'il vaut la peine de comprendre : votre notaire peut vous la rendre lisible.

À quoi ça sert, pour vous

Pour un acheteur, ces documents répondent à la question : l'immeuble est-il lié à un prêt, et comment cette situation sera-t-elle réglée dans ma transaction ? Pour un propriétaire, ils répondent à : quelles sont les garanties que j'ai données, et comment les retrouver ? Dans les deux cas, ne vous contentez pas de lire le mot « hypothèque » : demandez ce qu'il désigne dans votre dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Dans la liste de leur notaire, Vanessa et Louis lisent le mot « hypothèque ». Ils s'inquiètent : l'immeuble serait donc déjà lié à un prêt ? Au lieu de supposer, ils inscrivent trois questions sur leur feuille : de quel prêt s'agit-il, que prévoit-on pour lui au moment de la vente, et que leur dira-t-on à ce sujet par écrit ? Le notaire leur répondra lors de la rencontre. Ils auront compris, ce jour-là, que la présence d'un tel document dans un dossier se discute ; elle ne se devine pas.

Le prêteur et ses propres documents

Votre prêteur a ses propres exigences et ses propres documents. Il peut vous demander des pièces que ce livre ne décrit pas. Si votre prêt ou votre hypothèque vous préoccupe, la bonne personne à consulter est d'abord votre prêteur, pour les conditions de son financement, et votre notaire, pour les documents qui seront signés.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour savoir quelle hypothèque figure au dossier et ce qui est prévu pour elle. Votre prêteur, pour les conditions de votre propre financement. Un conseiller financier ou un comptable, si votre question touche à l'effet financier ou fiscal d'un prêt. Pour comprendre les hypothèques de façon plus générale, voyez le → livre A5.

3.3 Les documents qui touchent l'usage du terrain

La servitude

Certains documents concernent non pas la propriété ni le prêt, mais l'usage du terrain. Un exemple est la servitude.

DÉFINITION — la servitude

Un droit lié à l'usage d'un terrain, par exemple un droit de passage accordé à un voisin. La nature exacte d'une servitude et ce qu'elle implique pour vous se demandent à votre notaire, qui lira le document avec vous.

Le mot peut inquiéter. Une servitude n'est pas bonne ou mauvaise en soi : elle est un élément du dossier qu'il vaut mieux connaître avant de signer. Au lieu de réagir au mot, posez des questions sur ce qu'elle décrit.

Les questions à poser sur une servitude

Si votre notaire mentionne une servitude, demandez-lui :

• qui en bénéficie et sur quelle partie du terrain elle porte ;
• ce qu'elle permet, concrètement, à la personne qui en bénéficie ;
• ce qu'elle change pour vous, par exemple dans vos projets de travaux, de clôture ou d'aménagement ;
• s'il en existe un plan ou une description que vous pouvez consulter ;
• si elle apparaît dans le certificat de localisation (→ livre M2).

Les avis divers

On trouve aussi, au registre, des avis de natures différentes qui peuvent concerner l'usage ou la situation de l'immeuble. Ce livre ne les décrit pas un à un : leur variété est grande, et leur sens juridique varie. Retenez la démarche : quand votre notaire en mentionne un, demandez-lui ce qu'il signifie pour vous, s'il faut agir, et si vous pouvez en obtenir une copie.

À quoi ça sert, pour vous

Pour un acheteur, ces documents répondent à la question : y a-t-il, sur ce terrain, des droits ou des limites que je dois connaître avant d'acheter, par exemple parce que j'ai un projet de piscine, de garage ou de clôture ? Pour un propriétaire, ils répondent à : quels droits ou limites touchent mon terrain, et comment le savoir si j'ai perdu mes papiers ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis rêvent d'une petite remise au fond de la cour. Dans la liste du notaire, ils voient le mot « servitude » et se demandent si cela change leur projet. Ils ne concluent rien. Ils écrivent : où se situe la servitude sur le terrain ? que permet-elle ? notre projet de remise est-il à discuter avec vous avant l'offre définitive ? Ils ont ainsi transformé une inquiétude en trois questions précises.

Un mot sur le dossier documentaire

Les documents du registre ne sont pas les seuls papiers d'un immeuble. Il existe un dossier documentaire plus large, qui regroupe aussi des papiers que vous obtenez d'autres sources : le certificat de localisation, des documents de taxes, des baux, des documents du vendeur. Ce dossier plus large est l'objet d'un autre livre de la collection, le → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble). Celui-ci s'intéresse seulement aux documents du registre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour lire avec vous chaque servitude ou avis qui figure au dossier. L'arpenteur-géomètre, pour situer sur un plan l'emplacement d'une servitude et l'implantation de vos projets. Un avocat, si une servitude soulève un désaccord ou un projet que votre notaire juge délicat.

3.4 Les questions à poser au notaire

Cette section regroupe les questions qu'on peut poser, document par document, en suivant les trois familles.

Pour les documents qui racontent d'où vient la propriété

• Quels actes avez-vous consultés, et jusqu'où remontent-ils ?
• L'histoire de la propriété vous paraît-elle claire ? Y a-t-il un point que vous voulez que j'examine ?
• Puis-je avoir une copie de l'acte du vendeur et de celui qui l'a précédé ?
• Où puis-je retrouver ma propre copie si je l'égare ?

Pour les documents qui touchent le financement

• Y a-t-il une hypothèque au dossier de l'immeuble ? De quoi s'agit-il en mots simples ?
• Qu'est-ce qui est prévu pour elle au moment de la vente ?
• Quelle hypothèque sera signée pour mon propre prêt, et quels documents recevrai-je ?
• Qui contacter chez le prêteur pour toute question sur ce prêt ?

Pour les documents qui touchent l'usage du terrain

• Y a-t-il une servitude ou un autre document de ce type ? Où se situe-t-il sur le terrain ?
• Que permet-il à la personne qui en bénéficie ?
• Que change-t-il pour mes projets, présents ou futurs ?
• Existe-t-il un plan que je peux consulter ?

Pour tous les documents

• Pouvez-vous m'expliquer en mots simples ce que chacun raconte de ma propriété ?
• Y a-t-il des documents qui manquent à mon dossier, et comment les obtenir ?
• Quelles copies puis-je recevoir, et sous quelle forme ?

Un exemple de lecture, étape par étape

Reprenons la liste que le notaire de Vanessa et Louis leur a communiquée : un acte de vente précédent, une hypothèque et une servitude. Voici comment ils la traitent.

Premier temps : classer. L'acte de vente va dans la famille « d'où vient la propriété ». L'hypothèque va dans la famille « financement ». La servitude va dans la famille « usage du terrain ». En trois lignes, la liste est devenue un plan.

Deuxième temps : une question par document. Pour l'acte de vente : que nous apprend-il sur la suite des propriétaires ? Pour l'hypothèque : de quel prêt s'agit-il et que prévoit-on à son sujet ? Pour la servitude : où est-elle, et que permet-elle ?

Troisième temps : une demande par document. Une copie, et quelques lignes d'explication écrites en mots simples. Ils l'envoient au notaire avant la rencontre.

Quatrième temps : une relecture à deux. Après la rencontre, chacun relit la fiche et la compare avec les copies reçues. Ce qui reste flou est noté et envoyé au notaire par écrit.

Rien, dans cette méthode, n'exige de connaissance juridique. Elle demande de la discipline : classer, questionner, demander, relire.

Si un document ne rentre dans aucune famille

Il arrive qu'on rencontre un intitulé qui ne semble appartenir à aucune des trois familles. N'essayez pas de le deviner. Notez-le tel qu'il est écrit, avec sa date si elle figure sur la copie, et demandez au notaire : de quelle nature est ce document, et en quoi touche-t-il notre immeuble ? Cette question simple suffit. Si la réponse vous semble incomplète, redemandez en des termes différents ou demandez un exemple concret.

Une fiche de classement

Pour vous aider à ne rien oublier, préparez une fiche à trois rubriques, une par famille. Sous chacune, écrivez le nom du document tel que votre notaire le cite, la date de la rencontre et ce qu'on vous en a dit. Cette fiche vous sera utile au chapitre 7, quand vous classerez vos copies.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour toutes les questions de cette section. Votre prêteur, pour ce qui concerne votre propre prêt. L'arpenteur-géomètre, pour situer un droit ou une limite sur le terrain.

Les erreurs qui coûtent cher

• Réagir à un mot sans poser de question. « Servitude » ou « hypothèque » dans une liste ne dit rien de leur portée : demandez ce qu'ils désignent dans votre dossier.
• Supposer que tous les documents se lisent de la même façon. Un acte de vente, une hypothèque et une servitude répondent à des questions différentes.
• Ne pas demander de copie de chaque document. Sans copie, vous ne pourrez pas le relire ni le montrer à un proche.
• Se contenter de la liste sans explication. Une liste de noms de documents ne vous apprend rien sur leur contenu : demandez un résumé en mots simples.
• Ignorer un document qui touche vos projets. Si vous rêvez d'une remise, d'une piscine ou d'une clôture, demandez avant l'offre si un document touche l'usage du terrain.
• Confondre les documents du registre et le dossier documentaire complet. Le registre n'est qu'une partie des papiers d'un immeuble (→ livre C6).
• Chercher à interpréter soi-même la portée d'un document. Sa portée juridique se demande à un notaire ou à un avocat.
• Négliger sa propre copie. Un propriétaire qui a perdu son acte n'a pas de raison de paniquer, mais il a une raison de s'y prendre tôt pour en obtenir une autre.

À retenir

• Les documents du registre se rangent, par utilité, en trois grandes familles : ceux qui racontent d'où vient la propriété, ceux qui touchent le financement, ceux qui touchent l'usage du terrain.
• À chaque famille correspond une question : d'où vient la propriété ? comment a-t-elle été financée ? qu'est-ce qui touche l'usage du terrain ?
• Un mot comme « hypothèque » ou « servitude » appelle des questions, pas des conclusions.
• Ce chapitre ne décrit ni effet, ni rang, ni règle : toute portée juridique se demande à un notaire ou à un avocat.
• Le registre n'est qu'une partie du dossier documentaire d'un immeuble (→ livre C6) ; les hypothèques ont leur livre (→ livre A5).
• Une fiche de classement à trois rubriques vous aide à suivre vos documents.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre notaire la liste des documents du registre qu'il consulte pour votre dossier.
2. Rangez chaque document dans l'une des trois familles : propriété, financement, usage du terrain.
3. Pour chaque document, écrivez une question de la section 3.4.
4. Demandez une copie de chaque document et un résumé en mots simples.
5. Si un document touche l'usage du terrain, demandez où il se situe et ce qu'il change pour vos projets.
6. Si un document touche le financement, demandez ce qui est prévu pour lui au moment de la vente.
7. Classez vos copies et vos notes sur votre fiche de classement.
8. Notez ce qui reste flou et posez la question par écrit avant la signature.

Questions à poser

Au notaire :

• À quelle famille appartient chacun des documents de ma liste, et que raconte-t-il de ma propriété ?
• Y a-t-il une hypothèque, une servitude ou un avis au dossier ? En quoi touchent-ils mon projet ?
• Quels documents me manquent, et comment les obtenir ?
• Quels documents dois-je lire attentivement avant de signer ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Cette servitude ou cette limite est-elle représentée sur un plan que je peux consulter ?
• Mon projet de construction ou d'aménagement tient-il compte de l'emplacement de ce document ?

À mon prêteur :

• Quels documents de mon prêt seront signés, et à quel moment les recevrai-je ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois grandes familles de documents du registre présentées dans ce chapitre ?
2. À quelle question répond l'acte de vente ?
3. Pourquoi ne faut-il pas réagir à un mot comme « servitude » sans poser de question ?
4. Que pouvez-vous demander à votre notaire à propos d'une hypothèque au dossier de l'immeuble ?
5. Pourquoi le registre n'est-il qu'une partie du dossier documentaire d'un immeuble ?
6. Dans quelle famille Raymond range-t-il l'acte qu'il cherche ?

Réponses

1. Les documents qui racontent d'où vient la propriété, ceux qui touchent le financement et ceux qui touchent l'usage du terrain.
2. À la question : d'où vient la propriété, et qui en a été propriétaire ?
3. Parce qu'une servitude n'est pas bonne ou mauvaise en soi : sa portée dépend de ce qu'elle décrit, et seul le notaire peut la lire avec vous.
4. De quel prêt il s'agit, ce qui est prévu pour elle au moment de la vente, quelle hypothèque sera signée pour votre propre prêt et quels documents vous recevrez.
5. Parce qu'un immeuble a aussi d'autres papiers, comme le certificat de localisation, des documents de taxes ou des baux, qui viennent d'autres sources.
6. Dans la famille des documents qui racontent d'où vient la propriété.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne et ses conditions d'accès.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre A5 (Hypothèques, sûretés et priorités) pour mieux comprendre les hypothèques, et → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble) pour l'ensemble des papiers d'un immeuble.

Chapitre 4 — Le lot et le plan : s'y retrouver

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous connaissez l'adresse de votre maison : un numéro civique, une rue, une ville. C'est ce que le facteur, vos amis et votre livreur utilisent. Le registre foncier, lui, ne s'oriente pas tout à fait comme eux. Il classe les documents d'après un autre repère, un numéro attribué à chaque parcelle de terrain : le numéro de lot. Quand votre notaire dit « je vais regarder votre lot », il parle de ce numéro.

Ce chapitre vous aide à vous y retrouver. Il explique en mots simples ce qu'est un lot, comment il se relie à un plan, ce qu'est un certificat de localisation et comment retrouver le bon numéro pour votre propriété. Il vous dit aussi à qui poser les questions de limites : à l'arpenteur-géomètre. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Vanessa et Louis, qui achètent une maison, et Raymond, qui cherche à retracer son acte et veut d'abord confirmer le numéro de lot de sa propriété.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer ce qu'est un numéro de lot et pourquoi il sert d'adresse aux documents du registre ;
• distinguer l'adresse civique du numéro de lot ;
• décrire un plan et un certificat de localisation, et dire à quoi chacun sert ;
• retrouver ou faire retrouver le bon numéro de lot de votre propriété ;
• poser au notaire et à l'arpenteur-géomètre les questions qui évitent de confondre deux terrains.

Pourquoi c'est important

Si le registre classe ses documents par numéro de lot, une erreur sur le numéro peut vous conduire vers les documents d'un autre terrain. L'erreur ne se verrait pas forcément tout de suite : un document ressemble à un autre, et une adresse familière peut cacher un numéro inattendu. Savoir quel numéro correspond à votre propriété est donc le premier geste de toute recherche.

Le plan, lui, vous aide à voir ce qui est autrement difficile à imaginer : la forme du terrain, sa position par rapport aux terrains voisins, l'emplacement des bâtiments. Il complète les mots des documents par une représentation visuelle. Et c'est l'arpenteur-géomètre qui en est l'auteur et le guide.

L'ESSENTIEL — l'adresse pour vous, le lot pour le registre

Votre adresse civique sert à vous trouver. Le numéro de lot sert à retrouver les documents du registre qui concernent votre terrain. Gardez les deux ensemble dans votre dossier : ils se complètent.

4.1 Le numéro de lot, une adresse pour le registre

Ce qu'est un lot

DÉFINITION — le lot

Une parcelle de terrain à laquelle on attribue un numéro, pour la désigner sans équivoque dans les documents. Le numéro de lot est le repère que les professionnels utilisent pour décrire un terrain dans un acte, sur un plan ou dans une recherche au registre. La façon dont les lots sont créés, numérotés ou modifiés relève de professionnels et de règles que ce livre ne décrit pas.

Pensez au numéro de lot comme à une étiquette collée sur une parcelle. Deux terrains voisins portent chacun la leur. Quand on parle d'un document « au registre », on veut dire un document rattaché à un numéro de lot précis.

Pourquoi un numéro et non une adresse

Une adresse civique peut changer : une rue est renommée, un numéro est modifié, un immeuble est divisé. Le numéro de lot, lui, sert à désigner le terrain sans dépendre du nom de la rue ni du numéro civique. Les professionnels savent comment les deux se relient. Pour vous, le point pratique est le suivant : quand vous demandez un document ou une recherche, donnez les deux, l'adresse et le numéro de lot, pour limiter le risque de malentendu.

Un lot, plusieurs lots

Une maison peut reposer sur un seul lot. Certaines propriétés reposent sur plusieurs. Un immeuble peut aussi comprendre un lot principal et d'autres lots qui touchent le même ensemble : un terrain voisin acquis plus tard, un accès, par exemple. Si votre notaire vous parle de plusieurs numéros pour une même propriété, ne vous inquiétez pas : demandez-lui de vous dire à quoi sert chacun, et notez-les tous.

Un exemple pour fixer les idées

Imaginez deux maisons voisines. Elles se ressemblent, elles ont presque la même façade, et leurs adresses ne diffèrent que d'un chiffre. Chacune repose sur son propre lot, avec son propre numéro. Si, en préparant votre dossier, vous inscrivez par distraction le numéro de la maison voisine, les documents qu'on vous remettra concerneront la mauvaise propriété. Vous pourriez lire un acte, une hypothèque ou une servitude qui ne vous touchent pas, et croire que votre immeuble est dans cette situation. Ou pire : ne pas voir ce qui concerne vraiment le vôtre.

C'est pourquoi on vous demandera le numéro de lot et l'adresse. Ce double repère est une précaution simple. Faites-en une habitude dès vos premiers échanges.

Les mots à ne pas confondre

Trois mots reviennent dans les échanges et se ressemblent. Voici comment les distinguer, en restant à un niveau pratique.

• L'adresse civique : le numéro et la rue, pour vous trouver.
• Le numéro de lot : le numéro de la parcelle, pour retrouver ses documents.
• Le numéro de matricule ou de compte : un autre repère, qui peut figurer sur certains documents. Il ne remplace pas le numéro de lot. Si un document en porte un, notez-le à part et demandez à quoi il sert.

Si vous hésitez devant un numéro qui ne vous dit rien, ne devinez pas : écrivez-le sur votre fiche avec la mention « à identifier » et posez la question à votre notaire.

Le cas des copropriétés

Si vous achetez un logement en copropriété, la situation du lot peut être différente : votre logement et les parties communes ne se désignent pas de la même façon. Ce livre ne décrit pas ces différences. Demandez à votre notaire comment votre logement se désigne dans les documents, et quels numéros vous devriez conserver.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond a cherché sur ses vieux papiers le numéro de lot de sa maison. Il en a trouvé un sur un ancien document, mais il n'est pas sûr qu'il soit à jour. Il le note, entre parenthèses, avec la mention « à confirmer ». Puis il écrit à son notaire : voici le numéro que je trouve sur mon vieux document ; pouvez-vous me confirmer qu'il correspond bien à ma propriété, et me dire s'il y en a d'autres ? Raymond évite ainsi de lancer une recherche sur le mauvais terrain.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour confirmer le numéro de lot de votre propriété et savoir s'il en existe d'autres. L'arpenteur-géomètre, pour tout ce qui touche à la forme du terrain, à sa division ou à ses limites. Le service Registre foncier du Québec, pour connaître les services qui permettent de rechercher par numéro de lot.

4.2 Le plan et le certificat de localisation

Le plan

Un plan est un dessin à l'échelle d'un terrain. Il montre sa forme, ses mesures et sa position par rapport aux terrains voisins. Un plan est préparé par un arpenteur-géomètre. Il existe plusieurs sortes de plans, selon l'usage qu'on en fait. Ce livre ne les décrit pas un à un. Quand votre notaire ou votre arpenteur-géomètre vous montre un plan, demandez-lui :

• de quel plan il s'agit et à quoi il sert ;
• ce qu'il montre, concrètement, de votre terrain ;
• quelle est sa date, pour savoir s'il est récent ou ancien ;
• si un plan plus récent existe.

Le certificat de localisation

DÉFINITION — le certificat de localisation

Un document préparé par un arpenteur-géomètre qui décrit un immeuble : son terrain, ses limites et la situation des bâtiments qui s'y trouvent, à la date où le document est préparé. Il s'accompagne d'un plan. Le → livre M2 (Le certificat de localisation) en explique l'utilité en détail. Ce qu'il peut signaler ou non, et ce qu'il implique pour votre transaction, se demande à l'arpenteur-géomètre et au notaire.

Le certificat de localisation ne se confond pas avec les documents du registre. Il est préparé séparément, par un arpenteur-géomètre. Pourtant, il parle du même terrain et il utilise le même repère, le numéro de lot. C'est pour cela qu'on le mentionne dans ce livre. Le notaire peut le consulter avec les autres documents quand il prépare votre dossier.

Pourquoi la date d'un certificat compte

Un certificat de localisation décrit l'immeuble tel qu'il était au moment où il a été préparé. Si des travaux ont eu lieu depuis, le document ne les montre pas. Quand on vous remet un certificat, regardez toujours sa date, puis demandez :

• le certificat est-il suffisamment récent pour refléter la situation actuelle ?
• des travaux, des constructions ou des changements ont-ils eu lieu depuis ?
• faut-il en demander un nouveau ou une mise à jour ?

Ces questions s'adressent à l'arpenteur-géomètre et au notaire. Ne tranchez pas seul : la décision d'en demander un nouveau dépend du dossier et d'autres personnes que vous, dont le prêteur peut faire partie.

ATTENTION — un plan ne se lit pas comme une carte routière

Un plan d'arpenteur-géomètre emploie des symboles, des mesures et des repères que le grand public ne lit pas spontanément. Un trait sur le plan peut vouloir dire autre chose que ce qu'il évoque à première vue. Demandez à l'arpenteur-géomètre de vous expliquer chaque symbole et chaque mesure qui concerne votre terrain.

Une lecture guidée d'un plan

Quand on vous remet un plan, procédez par étapes plutôt que de tout regarder d'un coup.

D'abord, l'identité du plan. Qui l'a préparé ? À quelle date ? Pour quel terrain ? Cherchez-les sur le document lui-même et notez-les.

Ensuite, le terrain. Repérez sa forme, ses côtés et les mesures qui les accompagnent. Reconnaissez-vous votre terrain ? Les voisins immédiats vous semblent-ils bien placés ?

Puis, les constructions. Le plan indique-t-il votre maison, un garage, une remise, une galerie, une piscine ? Ce qui est sur place figure-t-il sur le plan ? Ce qui figure sur le plan existe-t-il vraiment ?

Enfin, les symboles et les notes. Chaque symbole a un sens ; chaque note écrite en petits caractères aussi. Ne les passez pas sous silence : demandez à l'arpenteur-géomètre de vous les lire à voix haute et de vous dire ce qu'ils signifient pour vous.

À chacune de ces étapes, notez ce que vous voyez, ce que vous comprenez et ce qui reste flou. Votre feuille de notes devient la base de votre conversation.

Les limites : une question pour l'arpenteur-géomètre

Dès que votre question touche à l'endroit précis d'une limite, d'une clôture, d'un mur ou d'une construction, le bon interlocuteur est l'arpenteur-géomètre. Les mots d'un acte ne remplacent pas une mesure sur le terrain. Ce livre ne donne aucune règle sur les limites. Il vous suggère seulement d'écrire votre question avec précision : je souhaite savoir si ma clôture est à l'intérieur de ma propriété ; je veux placer une remise à tel endroit, où est exactement la limite ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis reçoivent, avec les documents de leur notaire, un certificat de localisation. Ils regardent la date, puis le plan. Ils ne comprennent pas tout. Ils notent trois questions pour l'arpenteur-géomètre : que signifient les symboles du plan ? montre-t-il la position des constructions existantes ? le document est-il suffisamment récent pour l'achat ? Ils prennent rendez-vous pour une courte explication.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'arpenteur-géomètre, pour lire un plan, expliquer un certificat de localisation, situer une limite. Votre notaire, pour savoir si le certificat remis est celui dont votre dossier a besoin. Votre prêteur, si votre financement dépend de certains documents. Pour approfondir, voyez le → livre M2.

4.3 Retrouver le bon numéro pour sa propriété

Où chercher chez vous

Le numéro de lot peut figurer sur certains de vos documents. Cherchez dans :

• votre acte d'achat, si vous en avez une copie ;
• un certificat de localisation, plus ou moins récent ;
• les documents de votre prêt ;
• les papiers que le vendeur vous a transmis au moment de l'achat.

Selon le document, le numéro peut être écrit de différentes façons. Notez-le tel quel, en recopiant les chiffres et les mots qui l'accompagnent. Si vous trouvez plusieurs numéros, notez-les tous et leur source.

Si vous ne le trouvez pas

Si aucun document ne le porte, ce n'est pas un échec. Demandez à votre notaire. Il peut le retrouver à partir de l'adresse. Vous pouvez aussi vous adresser à un arpenteur-géomètre qui connaît le secteur. Dites simplement : j'ai l'adresse, je n'ai pas le numéro de lot ; pouvez-vous m'aider à le retrouver et me le confirmer par écrit ?

Si deux sources donnent deux numéros

Il peut arriver que votre acte porte un numéro et qu'un document plus récent en porte un autre. Il y a plusieurs explications possibles, que seul un professionnel peut départager : une propriété composée de plusieurs lots, un changement intervenu depuis, ou une erreur de lecture. Ne choisissez pas : notez les deux, avec leur source et leur date, et présentez-les au notaire en disant simplement ces deux numéros apparaissent sur mes documents ; lequel correspond à ma propriété, et pourquoi y en a-t-il deux ?

Confirmer, toujours confirmer

Un numéro trouvé seul est un numéro à confirmer. Pour deux raisons : vous pouvez avoir lu un numéro d'un autre lot sur un vieux document, et la situation a pu changer depuis. Une confirmation écrite de votre notaire ou de votre arpenteur-géomètre vous met à l'abri d'une recherche faite sur le mauvais terrain.

Tenir une fiche d'identité de la propriété

Pour ne pas refaire la recherche chaque fois, préparez une courte fiche, que vous garderez avec vos copies :

Cette fiche est votre carte d'identité de la propriété. Elle vous servira au chapitre 7, quand vous classerez vos copies, et au chapitre 10, dans votre trousse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond reçoit la réponse de son notaire : le numéro qu'il avait trouvé est bien celui de sa propriété. Le notaire lui indique aussi un second numéro, qui concerne une autre partie de son terrain. Raymond remplit sa fiche : deux numéros, leurs sources, la date, le nom de la personne qui les a confirmés. Il range la fiche au début de son dossier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour retrouver et confirmer par écrit le ou les numéros de lot de votre propriété. L'arpenteur-géomètre, si vous avez un doute sur les limites ou la division du terrain. Le service Registre foncier du Québec, pour connaître les services en ligne qui permettent de rechercher un immeuble.

4.4 Les questions à poser au notaire et à l'arpenteur-géomètre

Au notaire

• Quel est le numéro de lot de ma propriété, et en existe-t-il d'autres ?
• Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Les documents que vous consultez portent-ils tous sur le bon lot ?
• Le certificat de localisation de mon dossier est-il suffisamment récent pour ma transaction ?
• Quels autres documents, liés au lot, devrais-je conserver ?

À l'arpenteur-géomètre

• Pouvez-vous m'expliquer ce plan en mots simples ?
• Que montre exactement ce certificat de localisation, et à quelle date ?
• Y a-t-il eu des changements depuis sa préparation que je devrais connaître ?
• Faut-il, selon vous, en demander un nouveau ou une mise à jour ?
• Où passe précisément la limite à l'endroit qui m'intéresse ?

À soi-même, avant de poser les questions

• Ai-je l'adresse et le ou les numéros de lot sous la main ?
• Ai-je rassemblé les documents où ils figurent ?
• Ai-je noté la date de chaque plan et de chaque certificat ?
• Ai-je écrit ma question en une phrase claire ?

Un dernier réflexe : comparer ce que l'on voit à ce que l'on lit

Quand vous avez un plan ou un certificat en main, prenez le temps d'aller sur place et de comparer. Regardez la clôture, la remise, l'allée, la galerie. Reconnaissez-vous ce que le document montre ? Si une différence vous frappe, notez-la, photographiez-la et apportez la photographie à l'arpenteur-géomètre. Ne concluez rien : une différence peut avoir plusieurs explications que seul un professionnel peut démêler.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour toutes les questions de documents et de numéros. L'arpenteur-géomètre, pour toutes les questions de plans et de limites. Un avocat, si une différence constatée sur place prend l'allure d'un désaccord avec un voisin.

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre l'adresse et le numéro de lot. Les documents du registre s'organisent par lot ; donnez toujours les deux dans vos demandes.
• Faire confiance à un numéro lu une fois sur un vieux document. Confirmez-le par écrit auprès du notaire ou de l'arpenteur-géomètre.
• Ignorer la date d'un certificat de localisation. Un document ancien ne montre pas ce qui a changé depuis sa préparation.
• Poser une question de limite au notaire. C'est l'arpenteur-géomètre qui mesure et qui localise.
• Interpréter seul les symboles d'un plan. Demandez qu'on vous les explique.
• Oublier qu'une propriété peut reposer sur plusieurs lots. Notez tous les numéros et leur rôle.
• Ne pas comparer le plan avec ce que l'on voit sur place. Une différence se note, se photographie et se discute avec l'arpenteur-géomètre.
• Se fier à un document sans en connaître l'auteur ni la date. Chaque plan ou certificat doit porter l'identité de celui qui l'a préparé et sa date.

À retenir

• Le registre foncier classe ses documents par numéro de lot, pas par adresse civique : gardez les deux ensemble.
• Un lot est une parcelle de terrain à laquelle on a attribué un numéro. Une propriété peut reposer sur plusieurs lots.
• Un plan est un dessin à l'échelle d'un terrain ; un certificat de localisation, préparé par un arpenteur-géomètre, décrit l'immeuble à une date donnée (→ livre M2).
• Un numéro de lot trouvé seul est à confirmer par écrit auprès du notaire ou de l'arpenteur-géomètre.
• Les questions de limites vont à l'arpenteur-géomètre ; les questions de documents, au notaire.
• Une fiche d'identité de la propriété, rangée avec vos copies, vous évite de refaire la recherche.

Votre plan d'action

1. Notez l'adresse civique de la propriété qui vous intéresse.
2. Cherchez le numéro de lot sur vos documents : acte, certificat de localisation, documents de prêt.
3. Écrivez chaque numéro avec sa source, et la mention « à confirmer ».
4. Demandez au notaire de vous confirmer par écrit le ou les numéros de lot.
5. Regardez la date du plan et du certificat de localisation qui figurent à votre dossier.
6. Comparez le document avec ce que vous voyez sur place ; notez et photographiez les différences.
7. Posez vos questions de limites à l'arpenteur-géomètre, par écrit.
8. Remplissez votre fiche d'identité de la propriété et rangez-la avec vos copies.

Questions à poser

Au notaire :

• Quel est le numéro de lot de ma propriété, et y en a-t-il d'autres ?
• Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Le certificat de localisation de mon dossier est-il suffisamment récent pour ma transaction ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Pouvez-vous m'expliquer ce plan et ce certificat de localisation en mots simples ?
• Où passe précisément la limite à l'endroit qui m'intéresse ?
• Les changements survenus depuis la préparation du certificat sont-ils à signaler ?

À moi-même :

• Ai-je noté l'adresse, les numéros de lot, leur source et leur date ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi le registre classe-t-il ses documents par numéro de lot plutôt que par adresse ?
2. Quelle différence y a-t-il entre un plan et un certificat de localisation ?
3. Pourquoi faut-il regarder la date d'un certificat de localisation ?
4. Que faire si vous ne trouvez pas le numéro de lot de votre propriété ?
5. À qui adresser une question sur l'endroit précis d'une limite ?
6. Que contient la fiche d'identité de la propriété proposée dans ce chapitre ?

Réponses

1. Parce que le numéro de lot désigne un terrain de façon plus stable qu'une adresse civique, qui peut changer ; les professionnels savent comment les deux se relient.
2. Un plan est un dessin à l'échelle d'un terrain ; un certificat de localisation, préparé par un arpenteur-géomètre, décrit l'immeuble, ses limites et la situation des bâtiments à une date donnée, avec un plan.
3. Parce qu'il décrit l'immeuble au moment où il a été préparé : des changements ont pu survenir depuis.
4. Demander à son notaire, qui peut le retrouver à partir de l'adresse, ou à un arpenteur-géomètre, et obtenir une confirmation écrite.
5. À l'arpenteur-géomètre, qui mesure et localise.
6. L'adresse civique, le ou les numéros de lot, la source de chacun, la date et l'auteur de la confirmation, la date du certificat de localisation et des notes.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne et ses conditions d'accès.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre M2 (Le certificat de localisation) pour comprendre ce document en détail.

Chapitre 5 — L'acte de vente, l'hypothèque et les autres actes : à quoi ils servent

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le mot « acte » revient sans cesse quand on parle du registre foncier : acte de vente, acte d'hypothèque, acte de donation. Il désigne un document signé, préparé par un notaire ou un autre professionnel, qui consigne quelque chose de précis : un changement de propriétaire, un prêt garanti, un droit accordé. Chacun de ces documents a un but pratique pour la personne qui le détient.

Ce chapitre décrit les principaux actes par leur utilité, du point de vue d'un propriétaire ou d'un futur propriétaire. Il ne décrit aucun contenu technique, aucun effet juridique, aucune règle de rédaction. Il vous dit à quoi chaque acte vous sert, quand vous en aurez besoin et ce que vous pouvez demander à votre notaire à son sujet. Les dossiers sont fictifs : Vanessa et Louis, qui achètent une maison, et Raymond, qui cherche à retrouver l'acte de sa propriété.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire à quoi sert un acte de vente pour un propriétaire ;
• dire à quoi sert un acte d'hypothèque, du point de vue de la personne qui emprunte ;
• reconnaître d'autres actes que l'on peut rencontrer dans un dossier et savoir comment poser des questions à leur sujet ;
• demander à votre notaire un exemplaire et un résumé en mots simples de chaque acte ;
• relier ce chapitre au livre sur la vente d'un immeuble.

Pourquoi c'est important

Un acte est le document auquel on se reporte quand on se demande : qu'a-t-on convenu, qui a signé, à quelle date, et pour quel immeuble ? Ces renseignements peuvent servir bien après la signature : pour répondre à une question d'un prêteur, d'un assureur, d'un futur acheteur ou d'un professionnel. Savoir où se trouve votre acte et en connaître l'utilité, c'est vous donner les moyens de répondre à ces questions sans repartir de zéro.

Un acte est aussi un document qu'on risque de signer sans le lire en détail, faute de temps ou de familiarité avec le vocabulaire. Ce chapitre ne remplace pas la lecture avec le notaire. Il vous prépare à la faire plus sereinement, en sachant à quoi le document sert.

L'ESSENTIEL — un acte, c'est la trace écrite d'un geste

Chaque acte consigne un geste : une vente, un prêt garanti, un droit accordé. Demandez à quoi il sert, gardez-en une copie et faites-vous résumer son contenu en mots simples.

5.1 L'acte de vente

À quoi il sert

DÉFINITION — l'acte de vente

Le document signé par lequel un vendeur transfère la propriété d'un immeuble à un acheteur. Il décrit l'immeuble, désigne les parties et consigne les conditions de la vente. Sa portée juridique se discute avec le notaire. Pour le déroulement général d'une vente, voyez le → livre A3 (La vente d'un immeuble).

Du point de vue pratique, l'acte de vente est votre document de référence sur l'achat. C'est lui que vous retrouverez dans un coffre, dans un classeur ou sur une clé numérique quand vous voudrez :

• confirmer la date à laquelle vous êtes devenu propriétaire ;
• retrouver le nom de la personne qui vous a vendu l'immeuble ;
• vérifier la description de l'immeuble, y compris le numéro de lot (chapitre 4) ;
• répondre à une question d'un prêteur, d'un assureur ou d'un futur acheteur ;
• relire ce que vous avez signé.

Ce que vous pouvez demander au notaire

Avant la signature, demandez :

• une copie du projet d'acte, pour pouvoir le lire à tête reposée ;
• quelques minutes pour passer en revue les passages principaux avec lui ;
• des explications en mots simples sur ce que le document décrit et sur ce que vous signez ;
• à quel moment vous recevrez votre copie signée, et sous quelle forme.

Après la signature, demandez une copie complète et rangez-la avec vos autres papiers (chapitre 7).

Se repérer dans un projet d'acte

Un projet d'acte peut sembler long et dense. Sans prétendre en donner le contenu, voici comment l'aborder par étapes, avec des repères simples que vous pouvez vérifier vous-même :

• Les noms. Les noms et prénoms écrits sont-ils bien les vôtres, ceux du vendeur et ceux des autres personnes mentionnées ? Une coquille se corrige plus facilement avant la signature qu'après.
• L'adresse et le numéro de lot. Correspondent-ils à ce que vous avez noté sur votre fiche d'identité de la propriété (chapitre 4) ?
• Les dates. Les dates mentionnées sont-elles cohérentes avec ce dont vous avez convenu ?
• Les montants et les documents joints. Les chiffres et les références qui figurent dans l'acte correspondent-ils à ce que vous attendiez ? Si un document est mentionné, l'avez-vous reçu ?
• Les mots que vous ne connaissez pas. Soulignez-les, et demandez au notaire de les définir en langage courant.

Ces vérifications ne constituent pas une analyse juridique. Elles servent à repérer les différences entre ce que vous croyez avoir convenu et ce que le document dit. Toute différence se signale au notaire, qui juge de la suite.

Pourquoi garder la copie signée, et où

Une fois l'acte signé, il fait partie de votre dossier de propriété pour de nombreuses années. Rangez la copie complète avec vos autres papiers importants : dans un classeur, un coffre à la maison ou un espace numérique protégé. Si vous conservez une version numérique, gardez-en aussi une sauvegarde à un autre endroit. Notez, sur la fiche d'identité de la propriété, où se trouve chaque exemplaire. Raymond, qui a déjà perdu une copie, a bien compris l'utilité de cette habitude.

Les actes des propriétaires précédents

Dans le dossier du registre, on peut trouver aussi les actes de vente des propriétaires précédents. Ils racontent la succession de ceux qui ont eu l'immeuble avant vous. Un notaire les consulte pour comprendre l'histoire de la propriété. Pour vous, leur intérêt est surtout de savoir qu'ils existent, et de pouvoir demander à votre notaire :

• jusqu'où remontent les actes qu'il a consultés ;
• s'il y a quelque chose, dans cette histoire, qui mérite votre attention ;
• si vous pouvez obtenir une copie des plus récents.

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis ont reçu du notaire le projet d'acte de vente de leur future maison, ainsi qu'un acte de vente précédent. Ils prennent chacun un crayon de couleur. Ils soulignent en jaune ce qu'ils comprennent, en rose ce qu'ils ne comprennent pas. Le soir, ils comparent leurs feuilles et dressent une liste de questions. À la rencontre, le notaire passe d'abord sur les passages roses. Ils repartent avec des réponses, et ils notent ce qui reste à confirmer.

L'acte de Raymond

Raymond, lui, n'a pas besoin du projet d'acte : il cherche l'acte qu'il a signé il y a un certain temps. Il se souvient de l'adresse, du nom de la personne à qui il a acheté et de l'année approximative. Il n'a pas la copie. Pour lui, un acte de vente est d'abord un papier à retrouver. Il le demande au notaire qui avait préparé son achat, ou, si cette étude n'existe plus ou ne répond pas, il s'informe auprès d'un autre notaire de la façon de procéder. Le chapitre 7 suit sa démarche.

Un lien avec le livre sur la vente

Le déroulement d'une vente, de la promesse d'achat jusqu'à la signature chez le notaire, est expliqué dans le → livre A3 (La vente d'un immeuble). Ce chapitre-ci se concentre sur un seul moment : le document qui consigne la vente et qui, plus tard, se retrouve dans le registre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour lire l'acte avec vous avant la signature, en obtenir une copie et savoir comment la conserver. Un avocat, si vous avez une question juridique précise sur ce que vous signez et que le notaire vous suggère de la poser à un autre professionnel.

5.2 L'acte d'hypothèque

À quoi il sert

DÉFINITION — l'acte d'hypothèque

Le document par lequel un propriétaire donne son immeuble en garantie d'un prêt. Il lie le prêt à l'immeuble. Ce que cette garantie permet à votre prêteur et ce qu'elle entraîne pour vous se précisent avec votre notaire et dans le → livre A5 (Hypothèques, sûretés et priorités).

Du point de vue pratique, l'acte d'hypothèque est le document qui montre que votre prêt est rattaché à l'immeuble. Il peut vous servir quand vous voulez :

• retrouver les conditions générales de votre prêt telles qu'elles sont rattachées à l'immeuble ;
• savoir quel prêteur détient la garantie ;
• répondre à une question sur le financement de la maison ;
• relire ce que vous avez signé le jour de l'achat.

Ne pas le confondre avec le contrat de prêt

Un prêt peut donner lieu à plusieurs documents. Le contrat de prêt précise les conditions de remboursement. L'acte d'hypothèque rattache le prêt à l'immeuble. Ces deux documents peuvent être distincts, et votre notaire vous dira lesquels vous recevrez. Ce livre ne décrit pas leur contenu : demandez à votre prêteur ce que couvre le contrat de prêt et à votre notaire ce que couvre l'acte.

Ce que vous pouvez demander au notaire

• Quel acte d'hypothèque sera signé pour mon prêt ?
• Quels documents de mon prêteur seront joints ou rattachés ?
• Puis-je avoir une copie avant la signature ?
• Quelles copies recevrai-je après ?
• Que dois-je conserver, et pour combien de temps ?

La dernière question reçoit une réponse qui dépend de votre dossier : ne vous contentez pas d'une règle générale.

Conserver ses documents de prêt

Votre prêt vous laissera plusieurs papiers : l'acte d'hypothèque, le contrat de prêt, et d'autres documents que votre prêteur vous remettra. Rassemblez-les dans une même chemise, étiquetée avec le nom du prêteur. Notez, sur la première page, le nom de la personne-ressource et l'endroit où se trouvent les originaux, si vous en avez. Quand votre situation changera — un nouveau prêt, une demande de renseignements, une revente —, vous retrouverez tout au même endroit.

Gardez aussi la correspondance importante avec votre prêteur et avec votre notaire à propos de ce prêt. Ces échanges expliquent parfois des choses que les documents seuls ne disent pas.

Lire son acte d'hypothèque, sans prétendre l'interpréter

Quand vous recevez l'acte, lisez-le en entier une première fois comme un récit : qui sont les parties, quel immeuble est visé, quel prêt est concerné. Puis relisez-le en cherchant les mots que vous ne connaissez pas. Soulignez-les, et demandez au notaire de vous les expliquer. Ne cherchez pas à tirer vous-même des conclusions sur ce que le document permet ou interdit : cette tâche revient au notaire, et, pour les conditions du prêt lui-même, à votre prêteur.

L'hypothèque du vendeur

Si l'immeuble que vous achetez porte déjà une hypothèque liée au prêt du vendeur, votre notaire vous en parlera. Vous pouvez lui demander ce qui est prévu pour elle au moment de la vente, comment vous en serez informé et quels documents vous recevrez à ce sujet. Ce livre ne décrit pas cette situation : elle relève du notaire et, pour les hypothèques en général, du → livre A5.

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis demandent à leur notaire : quelle hypothèque sera signée pour notre prêt, et recevrons-nous une copie de l'acte avant la rencontre ? Le notaire leur répond que l'acte sera préparé avec les renseignements fournis par leur prêteur, et qu'ils en auront un exemplaire à lire avant la signature. Ils notent la date de remise promise, et ajoutent à leur dossier le nom du prêteur et de la personne-ressource.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour les actes d'hypothèque et leur lecture avant la signature. Votre prêteur, pour les conditions de votre prêt. Un conseiller financier ou un comptable, si votre question touche à l'effet financier ou fiscal du prêt. Un avocat, pour toute question juridique particulière.

5.3 Les autres actes que l'on rencontre

D'autres actes peuvent apparaître dans un dossier. Ce livre n'en fait pas l'inventaire exhaustif, et il ne décrit pas leur effet. Voici, par utilité, les principaux que l'on peut croiser, avec la façon de poser la question à leur sujet.

L'acte qui consigne un droit lié au terrain

Certains actes consignent un droit lié à l'usage du terrain : un droit de passage accordé à un voisin, par exemple. Le chapitre 3 présente ces documents sous le nom de servitudes. Ici, retenez la démarche : demandez à votre notaire où le droit s'exerce, ce qu'il permet et si vous pouvez voir un plan.

L'acte de donation ou de partage

Un immeuble peut changer de mains autrement que par une vente : un parent donne sa maison à un enfant, des héritiers se répartissent un bien. Les actes correspondants racontent ces changements. S'il y en a un dans votre dossier, demandez à votre notaire de vous en expliquer le sens pratique et de vous dire s'il y a lieu de prendre une précaution avant votre propre transaction. Ce livre ne décrit pas ces situations, qui relèvent chacune de règles propres.

Les documents liés à la fin d'une hypothèque

Quand un prêt garanti par un immeuble est remboursé, des documents peuvent être préparés pour en rendre compte. Si votre dossier en contient, demandez à votre notaire de quoi il s'agit, ce qu'ils indiquent et pourquoi ils figurent au dossier. Ne supposez pas : le sens d'un tel document dépend de sa nature et de son contenu.

Les documents propres à une copropriété

Si vous achetez un logement en copropriété, votre dossier peut inclure des documents propres à ce type de propriété. Demandez à votre notaire quels documents de ce type il consulte, à quoi ils servent pour vous et lesquels vous devriez lire attentivement. Ce livre ne les décrit pas.

Les avis et les documents que vous ne reconnaissez pas

Vous pouvez tomber sur un intitulé qui ne vous dit rien. Notez-le tel qu'il est écrit, avec sa date, et posez la même question de base à votre notaire : de quelle nature est ce document, et en quoi touche-t-il mon immeuble ? Cette question vous protège contre les deux pièges symétriques : l'indifférence (« ce doit être sans importance ») et l'alarme (« c'est sûrement grave »).

Un tableau pour s'y retrouver

CAS CONCRET — dossier fictif

En retrouvant des vieux papiers, Raymond met la main sur un document qu'il ne reconnaît pas. Il ne s'agit ni de son acte d'achat ni d'un papier de prêt. Il ne se prononce pas : il le photographie, note sa date et son intitulé, et écrit à son notaire. Je ne sais pas ce qu'est ce document ; pouvez-vous me dire de quoi il s'agit et si je dois le conserver ? La réponse lui permet de classer correctement le papier.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour identifier un acte et en expliquer l'utilité. Un avocat, si l'acte soulève une question juridique que le notaire estime hors de son champ. Votre prêteur, pour les documents qui touchent à votre financement.

5.4 Les questions à poser au notaire

Pour chaque acte

• À quoi sert cet acte pour moi, concrètement ?
• Que raconte-t-il, en quelques phrases simples ?
• Y a-t-il un passage que je devrais lire attentivement avant de signer ?
• Puis-je en avoir une copie, et sous quelle forme ?
• Où et comment dois-je le conserver ?

Pour l'acte de vente

• Que décrit-il de l'immeuble, y compris son numéro de lot ?
• Y a-t-il des passages qui renvoient à d'autres documents que je dois aussi consulter ?
• Quels actes de propriétaires précédents avez-vous consultés, et jusqu'où remontent-ils ?

Pour l'acte d'hypothèque

• Quel est le lien entre cet acte et le contrat de prêt que mon prêteur me remettra ?
• Puis-je avoir une copie avant la signature ?
• Qui est la personne-ressource chez le prêteur pour toute question sur ce prêt ?

Pour les autres actes

• Quels autres actes figurent au dossier de mon immeuble ?
• Y en a-t-il un que je devrais comprendre avant de signer ?
• Existe-t-il un acte que je devrais retrouver pour mon propre dossier ?

Demander un résumé en mots simples

La demande la plus utile de ce chapitre est probablement celle-ci : pouvez-vous me remettre, avec chaque acte, un court résumé en mots simples de ce qu'il raconte et de ce à quoi il me sert ? Si le notaire préfère expliquer de vive voix, demandez la permission de prendre des notes, puis envoyez-lui votre résumé pour qu'il le corrige au besoin. Vous aurez alors un document écrit, rédigé dans vos mots et validé par un professionnel.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour toutes les questions de cette section. Votre prêteur, pour les documents de financement. Un avocat, si une réponse soulève une question juridique particulière.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer un acte sans l'avoir lu. Demandez une copie à l'avance et prenez le temps de la lire.
• Confondre l'acte d'hypothèque et le contrat de prêt. Ils peuvent être distincts : demandez ce que chacun couvre.
• Ne pas garder de copie de ce qu'on a signé. Rangez la copie complète avec vos autres papiers.
• Ne pas demander de résumé en mots simples. Un acte non compris se relit mal des années plus tard.
• Réagir à un intitulé inconnu par l'indifférence ou l'alarme. Posez la question de nature : de quel document s'agit-il ?
• Supposer que les actes des propriétaires précédents n'ont aucune importance. C'est au notaire de juger ; demandez-lui jusqu'où il a remonté.
• Interpréter soi-même la portée d'un acte. Sa portée se demande à un notaire ou à un avocat.
• Attendre la dernière minute pour demander les actes. Plus tôt vous les recevez, plus vous avez le temps de poser vos questions.

À retenir

• Un acte est un document signé qui consigne un geste : une vente, un prêt garanti, un droit accordé.
• L'acte de vente est votre document de référence sur l'achat (→ livre A3).
• L'acte d'hypothèque rattache un prêt à l'immeuble ; il peut être distinct du contrat de prêt (→ livre A5).
• Demandez toujours un exemplaire et un résumé en mots simples, et rangez la copie signée.
• Pour tout autre acte ou intitulé inconnu, une seule question suffit : de quelle nature est ce document et en quoi touche-t-il mon immeuble ?
• La portée juridique d'un acte se demande à un notaire ou à un avocat.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre notaire la liste des actes qui figurent à votre dossier.
2. Demandez une copie de chacun, et si possible un projet d'acte avant la signature.
3. Lisez chaque acte avec deux couleurs : ce que vous comprenez, ce que vous ne comprenez pas.
4. Écrivez vos questions en vous servant de la section 5.4.
5. Rencontrez votre notaire et faites-vous résumer chaque acte en mots simples.
6. Demandez la copie signée de chaque document, et notez la date de réception.
7. Rangez les copies avec vos autres papiers (chapitre 7).
8. Notez les intitulés inconnus et posez la question de nature par écrit.

Questions à poser

Au notaire :

• À quoi sert cet acte pour moi, et que raconte-t-il en quelques phrases simples ?
• Puis-je avoir une copie avant la signature et une copie complète après ?
• Y a-t-il un passage que je devrais lire attentivement ?
• Quels autres actes figurent au dossier de mon immeuble ?

À mon prêteur :

• Quels documents de mon prêt recevrai-je, et quand ?
• Qui est la personne-ressource pour toute question ?

À mon avocat, au besoin :

• Cet acte soulève-t-il une question juridique que mon notaire ne traite pas ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert un acte de vente, du point de vue pratique ?
2. Quelle différence pratique y a-t-il entre l'acte d'hypothèque et le contrat de prêt ?
3. Que demanderiez-vous à votre notaire en voyant un intitulé inconnu dans votre dossier ?
4. Pourquoi demander un résumé en mots simples de chaque acte ?
5. Vers quel livre de cette collection se tourner pour le déroulement général d'une vente ?
6. Que fait Raymond quand il tombe sur un document qu'il ne reconnaît pas ?

Réponses

1. À servir de document de référence sur l'achat : date, parties, description de l'immeuble, ce qui a été signé.
2. Le contrat de prêt précise les conditions de remboursement ; l'acte d'hypothèque rattache le prêt à l'immeuble. Ils peuvent être distincts.
3. De quelle nature est ce document et en quoi touche-t-il mon immeuble ?
4. Parce qu'un acte non compris se relit mal des années plus tard, et qu'un résumé validé par le notaire devient un repère fiable.
5. Le livre A3, La vente d'un immeuble.
6. Il le photographie, note sa date et son intitulé, puis demande à son notaire de quoi il s'agit et s'il doit le conserver.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne et ses conditions d'accès.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre A3 (La vente d'un immeuble) pour le déroulement d'une vente, et → livre A5 (Hypothèques, sûretés et priorités) pour les hypothèques.

Chapitre 6 — Consulter en ligne : le service Registre foncier du Québec

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Il est tentant de commencer par là. Un ordinateur, une connexion, un service officiel : pourquoi ne pas regarder soi-même ce que le registre contient sur la maison qui vous intéresse ? L'idée n'est pas mauvaise. Elle devient utile quand on sait ce qu'on y cherche, ce qu'on peut en tirer et ce qu'il vaut mieux confier à un professionnel.

Ce chapitre présente le service Registre foncier du Québec comme un outil d'information. Il ne décrit pas ses règles d'accès, ses frais ni son mode d'emploi détaillé : ces éléments changent, et ils s'apprennent sur le site officiel. Il vous aide plutôt à préparer votre visite, à savoir quoi demander à un professionnel et à ne pas tirer de conclusions hâtives. Les dossiers sont fictifs : Raymond, qui cherche à retrouver l'acte de sa propriété, et Vanessa et Louis, qui achètent une maison.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire à quoi sert le service Registre foncier du Québec, du point de vue d'un consommateur ;
• distinguer ce que vous pouvez préparer et regarder vous-même de ce qu'il vaut mieux confier à un professionnel ;
• préparer votre demande : adresse, numéro de lot, questions ;
• faire confirmer par votre notaire ce que vous avez trouvé ;
• noter ce que vous avez vu, de façon à pouvoir en reparler avec précision.

Pourquoi c'est important

Une information trouvée en ligne a l'air définitive. Elle s'affiche à l'écran, elle est écrite dans un vocabulaire officiel, elle semble répondre à votre question. Pourtant, un document lu sans accompagnement peut être mal compris, ou compris à moitié. Une chose est de trouver un document ; une autre est de savoir ce qu'il signifie pour vous.

Le service en ligne est donc un bon point de départ, à condition de le traiter comme tel : un moyen de préparer vos questions, pas de les remplacer. Chaque fois que vous trouvez quelque chose, demandez-vous : ai-je compris ce que je viens de lire, et qui peut me le confirmer ?

L'ESSENTIEL — chercher pour mieux questionner

Utilisez le service en ligne pour préparer vos questions, pas pour y répondre vous-même. Ce que vous trouvez se note, se garde et se fait confirmer par votre notaire avant d'orienter une décision.

6.1 Ce que le service en ligne offre

Un outil officiel d'information

Le service Registre foncier du Québec est la porte d'entrée officielle du registre foncier. Selon ce que son site officiel présente, il propose des services en ligne permettant de s'informer sur des immeubles et d'obtenir des documents qui s'y rattachent. La liste exacte des services, leur mode d'emploi, leurs conditions d'accès et leurs frais s'apprennent sur le site officiel. Ils peuvent changer : ne comptez pas sur ce livre pour les connaître, et ne vous fiez pas non plus à un autre site qui prétendrait les résumer.

DÉFINITION — le service Registre foncier du Québec

Le service officiel par lequel on accède au registre foncier du Québec. Son site précise ses services en ligne, leurs conditions d'accès et leurs frais. Il s'agit d'un outil d'information : ce que vous y trouvez doit être lu avec un professionnel pour en connaître la portée dans votre situation.

Ce qu'on peut chercher

À titre d'orientation, voici, par utilité, ce que vous pouvez chercher à comprendre en vous servant du service, selon ce que son site officiel vous permet :

• si des documents sont rattachés à l'adresse ou au numéro de lot de votre propriété ;
• quels types de documents sont rattachés à votre immeuble : actes de vente, hypothèques, servitudes, avis divers (chapitre 3) ;
• comment obtenir une copie d'un document qui vous concerne ;
• de quelle manière les professionnels que vous consultez peuvent accéder au même registre.

Aucune de ces utilités n'est une promesse sur ce que le service offre ou non à un moment donné. Elles servent de pistes. Pour savoir ce qui est disponible aujourd'hui, consultez le site officiel du service.

Une séance de consultation, en six temps

Pour garder le contrôle, découpez votre consultation en étapes courtes. Voici un déroulement possible :

1. Lire d'abord les pages d'explication du site. Avant de chercher quoi que ce soit, prenez quelques minutes pour comprendre ce que le service dit de lui-même : ce qu'il propose, à quelles conditions, à quel coût.
2. Choisir un seul objectif. Retrouver un document ? Confirmer un numéro de lot ? Voir quels types de documents sont rattachés à un immeuble ? Un objectif à la fois évite de se perdre.
3. Entrer les renseignements que vous avez. Adresse, numéro de lot, nom : ce que le service demande. Si un renseignement vous manque, ne le devinez pas.
4. Lire ce qui s'affiche sans l'interpréter. Notez les intitulés tels qu'ils apparaissent. Si un mot vous échappe, soulignez-le.
5. S'arrêter avant de payer ou de commander. Si un frais est annoncé, lisez-le, notez-le, et demandez à votre notaire si la démarche est utile avant de la poursuivre.
6. Fermer la séance, relire ses notes, écrire ses questions. C'est à ce moment-là, à tête reposée, que vous préparez votre message au notaire.

Cette routine ne dépend d'aucune règle d'accès. Elle ne fait que mettre de l'ordre dans votre démarche.

Protéger ses renseignements pendant qu'on consulte

Une consultation en ligne laisse des traces : ce que vous tapez, ce que vous téléchargez, ce que vous enregistrez. Quelques précautions pratiques :

• utilisez votre propre appareil, plutôt qu'un ordinateur partagé ;
• fermez votre session une fois terminé ;
• rangez les documents téléchargés dans un dossier à vous, pas dans un dossier partagé ;
• ne transmettez jamais de mot de passe ni de numéro de carte à une personne qui vous les demande par message ou par téléphone en prétendant vous aider à consulter le registre ;
• si quelque chose vous paraît étrange, arrêtez-vous et demandez à votre notaire.

Ces précautions valent pour toute démarche en ligne qui touche à vos documents personnels. Le chapitre 9 y revient du point de vue de vos renseignements personnels.

Ce qu'on ne doit pas en attendre

Le service en ligne ne vous donne pas :

• le sens juridique des documents que vous y trouvez ;
• un avis sur ce que ces documents impliquent pour votre achat, votre vente ou votre projet ;
• une explication personnalisée de votre situation.

Ces éléments viennent du notaire, de l'avocat et, pour les limites, de l'arpenteur-géomètre. Considérez le service comme une bibliothèque dont vous consultez les rayons, et vos professionnels comme les guides qui vous expliquent ce que vous y avez pris.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond veut gagner du temps. Un soir, il ouvre le site du service Registre foncier du Québec, parcourt les explications et repère les services qui l'intéressent. Il n'essaie pas de trancher quoi que ce soit : il note sur une feuille ce que le site lui apprend de ses démarches possibles, ainsi que les questions qu'il lui reste. Le lendemain, il joint son notaire avec cette feuille en main. La conversation est plus courte et plus précise.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Le service Registre foncier du Québec, pour connaître ses services en ligne, leurs conditions d'accès et leurs frais, directement sur son site officiel. Votre notaire, pour lire avec vous tout document trouvé et en confirmer la portée. L'arpenteur-géomètre, pour tout ce qui touche aux limites et aux plans.

6.2 Ce qu'il vaut mieux faire faire par un professionnel

La lecture et l'interprétation

Les documents du registre sont écrits pour des professionnels. Même quand ils sont accessibles en ligne, leur lecture exige une connaissance du vocabulaire et du contexte. Voici trois tâches qui reviennent d'emblée à un professionnel :

Lire un acte et en dire la portée. Un notaire sait ce que signifie un passage, ce qu'il implique et comment il se rapporte aux autres documents.

Reconstituer l'histoire d'un immeuble. Remonter la suite des propriétaires, des prêts et des droits demande de savoir quels documents consulter et comment les rapprocher.

Vérifier que l'ensemble est cohérent. Un document peut en renvoyer à un autre, en compléter un troisième. Le notaire vérifie ces liens.

Les questions de limites et de plans

Tout ce qui concerne l'emplacement d'une limite, d'une clôture ou d'une construction revient à l'arpenteur-géomètre. Le service en ligne ne le remplace pas : il peut vous renseigner sur l'existence de documents, mais la mesure, elle, se fait sur le terrain.

Les décisions

Acheter, vendre, prêter, construire, louer, partager : aucune décision de ce genre ne devrait reposer sur la seule lecture d'un document en ligne. Le chemin sûr consiste à présenter au professionnel ce que vous avez trouvé, à lui demander ce que cela signifie pour vous, et à décider ensuite.

Les copies obtenues en ligne

Si vous obtenez une copie d'un document par le service en ligne, traitez-la comme n'importe quel autre papier important. Nommez le fichier de façon claire : le type de document, la date, le numéro de lot. Rangez-le dans le dossier numérique de votre propriété, et faites-en une sauvegarde. Notez dans votre fiche d'identité de la propriété la date de la demande et ce que vous avez payé, le cas échéant. Enfin, montrez la copie à votre notaire : savoir qu'elle existe ne dit pas ce qu'elle signifie, et il est le mieux placé pour vous le dire.

Les frais éventuels

Un service en ligne peut être payant, et ses frais peuvent changer. Ce livre ne donne aucun montant. Avant d'utiliser un service, lisez la page qui précise ses frais sur le site officiel, et gardez une trace de ce que vous demandez et de ce qui vous est facturé. Si vous confiez la démarche à votre notaire, demandez-lui ce qui est inclus dans ses honoraires et ce qui s'y ajoute.

ATTENTION — un site qui promet de tout expliquer

Un site privé pourrait prétendre résumer ou expliquer les documents du registre. Rien ne garantit sa fiabilité, et il ne remplace ni le service officiel ni un professionnel. Si un site vous réclame de l'argent ou des renseignements personnels pour vous « donner accès » au registre, arrêtez-vous et vérifiez-le auprès de votre notaire (→ livre O7, Fraude immobilière).

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour lire, interpréter et confirmer les documents que vous avez trouvés. L'arpenteur-géomètre, pour les limites et les plans. Un avocat, si vos recherches font apparaître une question juridique qui sort du cadre d'une transaction ordinaire.

6.3 Préparer sa demande

Rassembler les renseignements de départ

Avant d'ouvrir le service en ligne, ayez sous la main :

• l'adresse civique de l'immeuble ;
• le ou les numéros de lot, confirmés si possible (chapitre 4) ;
• le nom du propriétaire actuel ou des propriétaires précédents, si vous le connaissez ;
• la raison de votre recherche : achat, vente, document perdu, vérification ;
• la liste de vos questions.

Cette préparation vous évite de tourner en rond à l'écran et vous aide à repérer les services pertinents.

Se donner un cadre

Fixez-vous une règle simple : je regarde pour préparer mes questions, pas pour décider. Cela vous protège de deux erreurs : sauter à une conclusion à partir de ce que vous avez cru lire, et dépenser du temps ou de l'argent dans une démarche qu'un professionnel aurait réglée autrement.

Noter ce que l'on voit

Pendant que vous consultez, notez :

• la date et l'heure de votre consultation ;
• le chemin que vous avez suivi sur le site (quel service, quelle page) ;
• les noms des documents que vous avez repérés, tels qu'ils sont écrits ;
• ce que vous avez compris et ce que vous n'avez pas compris ;
• les frais éventuels annoncés.

Si vous pouvez, faites des captures d'écran ou imprimez les pages pertinentes. Elles serviront de support à la discussion avec votre notaire.

Quand le résultat est vide, ou surprenant

Il se peut que votre recherche ne donne rien, ou donne plus que prévu. Dans les deux cas, restez factuel.

Si rien n'apparaît. Ne concluez pas qu'il n'y a pas de document. Vous avez peut-être entré un mauvais numéro, une orthographe différente ou un renseignement incomplet. Il se peut aussi que le service ne présente pas ce que vous cherchez de la façon dont vous l'attendiez. Notez ce que vous avez essayé et demandez à votre notaire de refaire la recherche avec ses propres moyens.

Si vous trouvez un document inattendu. Ne paniquez pas et ne cherchez pas à l'interpréter. Notez son intitulé et sa date, demandez-en une copie par l'intermédiaire de votre notaire, et posez la question de nature : de quoi s'agit-il et en quoi touche-t-il mon immeuble ?

Si deux résultats se contredisent. Notez les deux, avec leur source et leur date. Un désaccord apparent peut avoir une explication simple ou compliquée, et seul un professionnel peut départager. Ne choisissez pas à sa place.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond a fait confirmer ses numéros de lot par son notaire (chapitre 4). Il lance une recherche avec l'un d'eux, mais l'affichage ne lui parle pas : il n'y retrouve pas ce qu'il attendait. Il ne conclut pas que son acte n'existe pas. Il note le numéro essayé, la date et la page consultée, puis écrit à son notaire pour lui demander de refaire la recherche avec ses propres moyens. Sa démarche reste ainsi sur de bonnes bases, et il ne tire aucune conclusion à partir d'un écran qu'il ne sait pas lire.

Faire confirmer ce que l'on a trouvé

Une fois votre consultation terminée, rédigez un court message à votre notaire. Voici une base à adapter :

LE FORMULAIRE — un message pour faire confirmer une recherche

Objet : confirmation d'une recherche — [adresse de l'immeuble]

Bonjour,

J'ai consulté le site du service Registre foncier du Québec pour préparer mes questions. Voici ce que j'ai noté : [liste de documents repérés et de questions]. Pouvez-vous me confirmer que ces documents concernent bien notre propriété, et m'expliquer en mots simples ce qui mérite notre attention ?

Merci de me répondre par écrit.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Ce message ne prétend pas que vous avez compris les documents. Il dit seulement que vous avez regardé, que vous avez des questions et que vous voulez une confirmation. C'est ce qui rend l'échange productif.

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa a regardé, un soir, ce que le site propose, puis a noté deux numéros qui lui paraissent correspondre à leur future maison. Elle ne sait pas s'ils sont les bons. Elle envoie les deux au notaire, avec l'adresse, en demandant lequel est exact. Le notaire répond et ajoute, de lui-même, deux documents qu'elle n'avait pas repérés. Elle les ajoute à sa liste de questions pour la rencontre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour confirmer le numéro de lot, les documents repérés et leur sens. Le service Registre foncier du Québec, pour savoir comment son site fonctionne et ce que coûtent ses services. L'arpenteur-géomètre, pour tout doute sur une limite ou un plan.

6.4 Les questions à poser au notaire

Avant de consulter en ligne

• Y a-t-il une démarche en ligne que vous me recommandez, ou préférez-vous vous en charger ?
• Que dois-je préparer avant de m'y essayer ?
• Quels frais le service demande-t-il, et lesquels sont inclus dans vos honoraires ?

Après la consultation

• Ces documents concernent-ils bien ma propriété ?
• Que raconte chacun de ma propriété, en mots simples ?
• Y a-t-il des documents que je n'ai pas repérés ?
• Mes notes sont-elles exactes, ou ai-je mal compris quelque chose ?

Sur la conservation

• Quelles copies dois-je conserver, et sous quelle forme ?
• Où les ranger pour les retrouver plus tard ?
• Que faire des captures d'écran que j'ai prises ?

Sur les mises en garde

• Y a-t-il des sites que vous me déconseillez ?
• Comment vérifier qu'un message qui parle du registre vient bien d'une source fiable ?

Un rappel : vérifier l'origine

Si un message, un site ou un appel prétend venir d'un organisme à propos de votre propriété, ne répondez pas sur-le-champ : vérifiez-en l'origine auprès de votre notaire.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour toutes les questions de cette section. Le service Registre foncier du Québec, pour ses services et ses frais. Un avocat, au besoin, pour une question juridique précise.

Les erreurs qui coûtent cher

• Prendre ce qu'on lit en ligne pour la réponse définitive. Un document trouvé seul est un document à faire confirmer.
• Tirer des conclusions juridiques d'un document. Sa portée se demande au notaire ou à l'avocat.
• Se fier à un site privé qui promet de tout expliquer. Vérifiez tout autre site avec votre notaire.
• Donner des renseignements personnels à un site ou à un message inconnu. Vérifiez d'abord son origine (→ livre O7).
• Chercher avec une adresse seule. Donnez aussi le numéro de lot, confirmé si possible.
• Oublier de noter ce qu'on a vu. Sans notes ni captures, la conversation avec le notaire repart de zéro.
• Ignorer les frais annoncés. Lisez-les avant de commander quoi que ce soit, et gardez une trace.
• Décider sur la seule base de ce qu'on a trouvé. Acheter, vendre, construire : on décide après avoir parlé au professionnel.

À retenir

• Le service Registre foncier du Québec est la porte d'entrée officielle du registre ; son site précise ses services, ses conditions d'accès et ses frais.
• Il est un outil d'information : il sert à préparer vos questions, pas à y répondre.
• Lire un acte, reconstituer l'histoire d'un immeuble et décider sont des tâches à faire avec un professionnel.
• Les limites et les plans relèvent de l'arpenteur-géomètre.
• Préparez votre demande : adresse, numéro de lot confirmé, raison de la recherche, questions.
• Notez, faites des captures et faites confirmer vos trouvailles par votre notaire.

Votre plan d'action

1. Notez l'adresse et le ou les numéros de lot confirmés de la propriété.
2. Écrivez la raison de votre recherche en une phrase.
3. Visitez le site du service Registre foncier du Québec et lisez ce qu'il dit de ses services, de ses conditions d'accès et de ses frais.
4. Notez ce que vous voyez : date, chemin suivi, noms des documents, ce que vous comprenez ou non.
5. Faites des captures d'écran ou imprimez les pages utiles.
6. Envoyez un message à votre notaire avec vos notes et vos questions.
7. Demandez-lui de confirmer que ces documents concernent bien votre propriété.
8. Classez vos notes, vos captures et la réponse du notaire dans votre dossier.

Questions à poser

Au notaire :

• Ces documents concernent-ils bien ma propriété, et que racontent-ils en mots simples ?
• Y a-t-il des documents que je n'ai pas repérés ?
• Quels frais sont inclus dans vos honoraires, et lesquels s'y ajoutent ?
• Quelles copies dois-je conserver, et sous quelle forme ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Cette limite ou ce plan correspond-il à ce que je vois sur place ?

Au service Registre foncier du Québec (sur son site officiel) :

• Quels services sont offerts aujourd'hui, à quelles conditions et à quel coût ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert le service Registre foncier du Québec, du point de vue d'un consommateur ?
2. Pourquoi un document trouvé en ligne doit-il être confirmé par un professionnel ?
3. Quelles tâches vaut-il mieux confier à un notaire ?
4. Que doit-on préparer avant d'ouvrir le service en ligne ?
5. Que faire si un site vous demande de l'argent ou des renseignements personnels pour vous « donner accès » au registre ?
6. Que fait Raymond avant d'appeler son notaire ?

Réponses

1. C'est la porte d'entrée officielle du registre foncier ; un outil d'information qui aide à préparer ses questions.
2. Parce que lire un document n'est pas en comprendre la portée : seul un professionnel peut dire ce qu'il signifie dans votre situation.
3. Lire un acte et en dire la portée, reconstituer l'histoire d'un immeuble, vérifier la cohérence de l'ensemble.
4. L'adresse, le numéro de lot confirmé, la raison de la recherche et la liste des questions.
5. S'arrêter et vérifier le site auprès de son notaire.
6. Il parcourt le site, note ce qu'il apprend et ses questions sur une feuille, puis les apporte à son notaire.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne, leurs conditions d'accès et leurs frais.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre O7 (Fraude immobilière) pour se méfier des faux sites et des faux intermédiaires.

Chapitre 7 — Demander, lire avec un professionnel et ranger ses copies

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un document que l'on possède mais que l'on ne retrouve pas ne sert à rien. Un document que l'on retrouve mais que l'on ne comprend pas ne sert guère davantage. Ce chapitre rassemble trois gestes qui font la différence entre un dossier de propriété utile et une pile de papiers : demander les bonnes copies, les lire avec un professionnel, les ranger de façon à les retrouver.

Les gestes décrits ici sont tous pratiques. Ils ne demandent aucune connaissance juridique. Ils demandent de la méthode, un peu de discipline et quelques questions bien posées. Les dossiers sont fictifs : Raymond, qui cherche à retrouver l'acte de sa propriété, suit pas à pas la démarche, et Vanessa et Louis, qui achètent une maison, apprennent à classer leurs copies dès le départ.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décider quelles copies demander pour votre situation et les demander de façon claire ;
• passer ces copies en revue avec votre notaire, en notant ce qui est flou ;
• classer vos copies, sur papier comme en version numérique, de façon à les retrouver ;
• tenir un petit tableau de suivi de vos demandes ;
• relier ce classement au dossier documentaire plus large de votre immeuble.

Pourquoi c'est important

Les documents d'une propriété s'étalent sur de longues périodes. Vous les recevrez à l'achat, vous en recevrez d'autres au renouvellement d'un prêt, d'autres encore lors d'une revente. Chaque fois, quelqu'un vous demandera un papier que vous croyez avoir : un prêteur, un assureur, un notaire, un acheteur. Si votre dossier est en ordre, la réponse prend quelques minutes. S'il ne l'est pas, elle prend des jours et peut coûter du temps et de l'argent.

Un dossier bien tenu est aussi une protection contre l'oubli : on y retrouve la trace de ce qui a été dit, demandé et reçu. C'est un geste de prudence modeste et efficace.

L'ESSENTIEL — demander, comprendre, ranger

Trois verbes à répéter : demandez les copies utiles, comprenez-les avec un professionnel, rangez-les là où vous les retrouverez. Si un des trois manque, les deux autres perdent la moitié de leur valeur.

7.1 Demander les copies utiles

Quelles copies, et pourquoi

Avant de demander, décidez de ce dont vous avez besoin. Voici une liste de départ, à adapter. Elle ne dit pas ce qui existe pour votre immeuble : seul votre notaire peut le dire.

• L'acte de vente de votre achat, pour confirmer la date, les parties et la description de l'immeuble.
• L'acte d'hypothèque de votre prêt, si vous en avez un.
• Les actes précédents, si votre notaire en a consulté, pour garder une trace de l'histoire de l'immeuble.
• Les documents qui touchent l'usage du terrain, comme une servitude, avec leur plan s'il y en a un.
• Le certificat de localisation le plus récent, avec son plan (→ livre M2).
• Tout document que votre notaire cite et dont vous ne comprenez pas le rôle.

Demandez ce qui vous est utile maintenant, mais aussi ce dont vous pourriez avoir besoin plus tard. Il peut être plus simple d'obtenir une copie au moment d'une transaction que plusieurs années après.

Comment demander

Une bonne demande est claire, écrite et datée. Elle précise :

• qui vous êtes (nom, adresse de l'immeuble) ;
• quoi vous demandez (le document, avec son intitulé tel que votre notaire l'a cité) ;
• pourquoi (achat, prêt, dossier personnel) ;
• sous quelle forme vous souhaitez la copie : papier, numérique, ou les deux ;
• pour quand vous en avez besoin, si c'est important.

Gardez la trace de votre demande : copie du courriel envoyé, note de l'appel avec date et nom de la personne jointe.

LE FORMULAIRE — une demande de copies, à adapter

Objet : demande de copies — [adresse de l'immeuble]

Bonjour,

Pour compléter mon dossier de propriété, j'aimerais recevoir une copie des documents suivants : [liste]. Je souhaite les recevoir sous forme [papier / numérique]. Pouvez-vous m'indiquer comment procéder, à quel moment je pourrai les recevoir et s'il y a des frais à prévoir ?

Merci de me répondre par écrit.

(Vos nom, coordonnées et date.)

Si l'étude de notaire n'existe plus

Une étude qui avait préparé un acte peut avoir déménagé, fermé ou changé de nom. Si vous n'arrivez plus à la joindre, n'abandonnez pas : demandez à un autre notaire comment procéder. Il pourra vous indiquer vers qui se tourner. Ce livre ne décrit pas les démarches possibles, qui dépendent de chaque situation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond appelle l'étude qui avait préparé son achat. On lui répond que l'étude existe toujours et qu'on lui indiquera comment demander une copie. On lui demande l'adresse de l'immeuble, le nom de la personne à qui il avait acheté et l'année approximative. Raymond a tout noté d'avance. Il demande aussi comment seront transmis les documents et s'il y aura des frais. Il consigne dans son carnet la date de l'appel, le nom de la personne jointe et ce qu'elle lui a dit.

À qui demander quoi

Les documents d'une propriété ne se trouvent pas tous au même endroit. Voici, à titre de repère, à qui s'adresser selon la nature du papier. Cette liste n'est pas exhaustive, et votre notaire pourra la compléter.

Cette table sert à ne pas perdre de temps en frappant à la mauvaise porte. En cas de doute, commencez par votre notaire : il vous orientera.

Garder une trace de chaque contact

Chaque fois que vous demandez un document, notez dans votre carnet ou dans votre tableau de suivi : la date, le nom de la personne jointe, ce que vous avez demandé, ce qu'on vous a répondu et ce qu'on attend de vous. Si l'on vous promet un rappel, notez aussi la date à partir de laquelle vous relancerez. Une relance polie, qui rappelle la demande initiale, est un geste normal. Elle montre que vous suivez votre dossier.

Les frais et les délais

Les frais et les délais dépendent de la démarche, de l'étude et du document. Ce livre n'en donne aucun. Demandez-les systématiquement, et notez-les : y a-t-il des frais, de combien approximativement, et dans quel délai puis-je m'attendre à recevoir ma copie ?

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, ou l'étude qui a préparé votre acte, pour savoir comment obtenir une copie. Un autre notaire, si l'étude d'origine n'est plus joignable. Le service Registre foncier du Québec, pour connaître ce qu'il offre en ligne. Votre prêteur, pour les documents de prêt.

7.2 Les passer en revue avec le notaire

Pourquoi lire avec lui

Recevoir une copie ne suffit pas. Un document que vous n'avez pas compris est un document qui vous échappera le jour où vous en aurez besoin. Prévoyez un moment pour passer vos copies en revue avec votre notaire, à voix haute si possible, une à la fois.

Comment préparer la séance de lecture

Avant la rencontre :

• rangez vos copies dans l'ordre où vous voulez les voir ;
• relisez chacune une première fois et soulignez en deux couleurs ce que vous comprenez et ce que vous ne comprenez pas ;
• écrivez, en face de chaque passage flou, une question ;
• pensez à vos projets à venir : travaux, revente, location, prêt. Ils guident vos questions.

Pendant la rencontre :

• demandez au notaire de vous dire, pour chaque document, à quoi il sert et ce qu'il raconte de votre propriété ;
• notez ses réponses dans vos mots ;
• demandez-lui de désigner les passages à retenir et ceux que vous pouvez survoler ;
• demandez-lui si un document est incomplet, si une page manque, ou si une référence renvoie à un autre document que vous devriez obtenir.

Après la rencontre :

• relisez vos notes le soir même ;
• envoyez par courriel vos questions restées sans réponse ;
• ajoutez à votre dossier la réponse reçue.

Ce que vous notez, et comment

Une feuille à trois colonnes reste l'outil le plus simple : le document, ce qu'on m'a dit, ce qui reste à clarifier. Ajoutez la date et le nom du professionnel. Cette feuille n'est pas un avis juridique : c'est votre aide-mémoire. Si vous voulez qu'elle ait plus de poids, demandez à votre notaire de la relire et de corriger ce qui est inexact.

Un exemple de feuille remplie

Voici à quoi peut ressembler une feuille de notes après une rencontre. Les entrées sont fictives, tirées du dossier de Vanessa et Louis.

Cette feuille ne prétend pas être exacte sur le plan juridique. Elle sert à garder une trace claire de ce qui a été dit. Quand le notaire la relit, il peut y corriger ce qui est inexact : la feuille devient alors un résumé fiable de la rencontre.

Lire à deux, ou lire avec un proche

Si vous achetez ou possédez à plusieurs, lisez les copies chacun de votre côté, puis comparez. Deux regards valent mieux qu'un : l'un repère un détail que l'autre n'a pas vu. Si vous vivez seul, demandez à une personne de confiance de relire avec vous, non pour interpréter les documents, mais pour vous aider à formuler vos questions. Un regard extérieur remarque vite ce qui n'est pas clair.

Noter ce qui est flou plutôt que le deviner

Un document que vous ne comprenez pas est une question, pas une affirmation. Résistez à la tentation de combler les trous. Écrivez « à clarifier » et posez la question. Dans un an, vous serez content de trouver, à côté du document, une mention honnête : « je ne comprenais pas ce passage ; le notaire m'a expliqué le (date) que… ».

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis ont reçu cinq copies. Ils réservent une soirée pour les lire, chacun avec un surligneur. Ils s'aperçoivent que deux documents mentionnent un même terme qu'ils ne connaissent pas. Ils l'écrivent en haut de la page de questions. À la rencontre, le notaire commence par ce terme. Une fois expliqué, les deux documents deviennent plus clairs. Ils notent la réponse à côté de chacun.

ATTENTION — ne vous contentez pas d'une explication orale

Une explication donnée à voix haute s'oublie. Quand le notaire dit quelque chose d'important, demandez-lui de le confirmer par écrit, ou notez-le et envoyez-lui votre version pour qu'il la corrige.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour lire vos copies avec vous et les expliquer. L'arpenteur-géomètre, pour tout plan ou toute question de limite. Un avocat, si une explication soulève une question juridique que le notaire ne traite pas.

7.3 Les ranger avec les autres papiers de la propriété

Un dossier, un seul endroit

Choisissez un endroit unique pour les documents de votre propriété. Papier ou numérique, peu importe : l'essentiel est que vous sachiez où chercher. Évitez la dispersion : un acte dans un tiroir de cuisine, un certificat dans un courriel et un contrat de prêt dans une boîte à chaussures.

Un classement simple

Voici une organisation simple, que vous pouvez adapter :

Cette organisation reprend les trois familles du chapitre 3 et leur ajoute trois sections de travail. Le dossier documentaire plus large de votre immeuble, qui comprend aussi des papiers qui ne viennent pas du registre, est traité dans le → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble).

Sur papier

Si vous classez sur papier, utilisez une chemise par section, étiquetée clairement. Gardez les originaux ou copies signées à l'abri de l'humidité, de la lumière directe et des risques d'incendie, et pensez à un endroit où d'autres personnes de confiance pourront les retrouver en cas de besoin. Chaque document porte, en haut à droite, la date à laquelle vous l'avez reçu.

En version numérique

Si vous classez en version numérique :

• numérisez les documents papier avec une qualité de lecture suffisante ;
• nommez chaque fichier de façon claire et uniforme : type de document, date, numéro de lot ;
• classez dans des dossiers qui reprennent les sections ci-dessus ;
• faites une sauvegarde à un second endroit : disque externe, service sécurisé de votre choix ;
• protégez l'accès avec un mot de passe que vous gardez à part.

Un nom de fichier clair se lit aussi bien dans un an que le jour même, par exemple : « acte de vente, [année], lot [numéro] ». Évitez les noms comme « scan1 » ou « document final ».

Garder, jusqu'à quand ?

La durée pendant laquelle conserver chaque document est une question qui dépend de sa nature. Ce livre ne donne aucune durée. Demandez à votre notaire quels documents conserver et lesquels peuvent être éliminés, et pour combien de temps. Ne détruisez rien sans avoir posé la question.

Prévoir l'avenir de son dossier

Un dossier de propriété ne vous sert pas seulement à vous. Un jour, vous le remettrez peut-être à un proche, à un acheteur ou à un professionnel. Pour que cela se passe bien, ajoutez à la première page une courte note : où se trouvent les originaux, où se trouve la sauvegarde numérique, qui est votre notaire et qui est votre prêteur. Cette page de garde peut faire gagner beaucoup de temps à quelqu'un qui devra s'y retrouver à votre place.

Mettre à jour son dossier

Un dossier de propriété vit. Chaque fois qu'un nouveau document arrive — prêt renouvelé, certificat actualisé, correspondance —, ajoutez-le à la bonne section. Une fois par année, prenez une demi-heure pour le relire : manque-t-il quelque chose ? Un document est-il illisible ? La sauvegarde est-elle à jour ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond reçoit enfin la copie de son acte. Il l'ouvre, vérifie l'adresse et le numéro de lot, puis la classe dans la deuxième section de son dossier. Il en fait aussi une version numérique, la nomme clairement et la sauvegarde à deux endroits. Dans la première section, il met à jour sa fiche d'identité de la propriété. Il note sur sa feuille que le dossier est complet… jusqu'à la prochaine fois.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour savoir quels documents conserver et pour combien de temps. Un professionnel de la sécurité informatique, si vous avez besoin d'aide pour sauvegarder et protéger vos fichiers numériques. Votre assureur, si vous voulez savoir quels documents il vous demanderait en cas de sinistre.

7.4 Les questions à poser

Au notaire

• Quels documents me recommandez-vous de demander et de conserver ?
• Pouvez-vous me remettre une copie de chacun, sur papier ou en version numérique ?
• Pouvez-vous me les expliquer un à un, en mots simples ?
• Y a-t-il des documents qui manquent à mon dossier ?
• Quels documents dois-je conserver, et lesquels puis-je éliminer, à quel moment ?
• Avez-vous une façon recommandée de les ranger ?

Au prêteur

• Quels documents de mon prêt dois-je conserver ?
• Comment obtenir une copie si je perds l'un d'eux ?

À l'arpenteur-géomètre

• Quels plans ou certificats devrais-je conserver, et dans quelle version ?

À soi-même

• Ai-je un seul endroit où ranger mes documents ?
• Ma sauvegarde numérique est-elle à jour ?
• Ai-je noté où se trouve chaque original ?

Un tableau de suivi de vos demandes

Pour ne rien perdre de vue, tenez ce tableau à jour :

Ajoutez une ligne chaque fois que vous demandez un document. Cochez « reçu le » à l'arrivée de la copie, et notez dans la dernière colonne ce qui reste flou. Le chapitre 10 reprend ce tableau dans votre trousse.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour toutes les questions de cette section. Votre prêteur, pour ses propres documents. L'arpenteur-géomètre, pour les plans et les certificats.

Les erreurs qui coûtent cher

• Demander une copie sans préciser l'adresse ni le numéro de lot. La demande risque de se perdre ou de viser le mauvais immeuble.
• Ne pas écrire sa demande. Sans trace, vous ne pourrez pas relancer ni prouver ce que vous avez demandé.
• Recevoir des copies sans les lire avec un professionnel. Un document non compris n'aide pas le jour où on en a besoin.
• Combler soi-même les trous. Un passage flou se note et se pose en question.
• Disperser ses documents. Un acte dans un tiroir, un certificat dans un courriel et un contrat dans une boîte, c'est un dossier introuvable.
• Oublier de sauvegarder le numérique. Un seul fichier sur un seul disque est un fichier fragile.
• Détruire un document sans demander. La durée de conservation se demande au notaire.
• Laisser son dossier vieillir. Un dossier non mis à jour perd de sa valeur.

À retenir

• Trois gestes : demander les copies utiles, les lire avec un professionnel, les ranger.
• Une bonne demande est claire, écrite, datée et précise l'adresse, le numéro de lot et la forme souhaitée.
• Les frais et les délais se demandent et se notent ; ce livre n'en donne aucun.
• La lecture avec le notaire se prépare : surligner, écrire ses questions, noter les réponses.
• Un classement simple en six sections, un seul endroit, une sauvegarde numérique.
• Un tableau de suivi des demandes évite les oublis (→ livre C6 pour le dossier documentaire plus large).

Votre plan d'action

1. Listez les copies dont vous avez besoin, en vous inspirant de la section 7.1.
2. Écrivez une demande claire, avec l'adresse, le numéro de lot et la forme souhaitée.
3. Envoyez-la et notez la date et le nom de la personne jointe.
4. Demandez les frais et les délais, et notez-les.
5. Lisez les copies reçues en deux couleurs, puis rencontrez votre notaire pour les passer en revue.
6. Classez chaque copie dans la bonne section de votre dossier, papier et numérique.
7. Faites une sauvegarde de vos fichiers numériques à un second endroit.
8. Mettez à jour votre tableau de suivi et votre fiche d'identité de la propriété.

Questions à poser

Au notaire :

• Quels documents me recommandez-vous de demander et de conserver ?
• Pouvez-vous me les expliquer en mots simples ?
• Quels documents dois-je garder, et lesquels puis-je éliminer, à quel moment ?

Au prêteur :

• Comment obtenir une copie de mes documents de prêt si j'en perds une ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Quel plan ou certificat devrais-je conserver comme référence ?

Vérifiez vos acquis

1. Quels éléments une bonne demande de copie doit-elle préciser ?
2. Pourquoi lire ses copies avec un professionnel plutôt que seul ?
3. Que faire d'un passage qu'on ne comprend pas ?
4. Quelles sont les six sections d'un dossier de propriété proposées dans ce chapitre ?
5. Pourquoi faire une sauvegarde de ses fichiers numériques ?
6. Que fait Raymond dès qu'il reçoit la copie de son acte ?

Réponses

1. Qui vous êtes, quel document vous demandez, pourquoi, sous quelle forme et pour quand.
2. Parce qu'un document non compris échappe le jour où l'on en a besoin ; le professionnel explique ce qu'il raconte et ce qu'il faut retenir.
3. Le noter comme à clarifier et poser la question, sans combler soi-même les trous.
4. Identité de la propriété, d'où vient la propriété, financement, usage du terrain, échanges, notes.
5. Parce qu'un fichier unique sur un seul support est fragile : il faut pouvoir le retrouver même si le support est perdu.
6. Il vérifie l'adresse et le numéro de lot, la classe dans la deuxième section, en fait une version numérique sauvegardée à deux endroits et met à jour sa fiche d'identité.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne, leurs conditions d'accès et leurs frais.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre C6 (Le dossier documentaire de l'immeuble) pour l'ensemble des papiers d'un immeuble, et → livre M2 (Le certificat de localisation) pour le certificat.

Chapitre 8 — Avant d'acheter : les questions à poser sur les documents du registre

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez trouvé une maison qui vous plaît. Avant de vous engager, vous voulez savoir ce qu'elle cache, non pas dans ses murs, mais dans ses papiers. Qui l'a possédée ? Quels prêts ont été garantis par elle ? Quels droits touchent le terrain ? Ces questions sont légitimes, et la bonne nouvelle est que vous n'avez pas besoin d'y répondre vous-même. Vous avez besoin de savoir les poser, à la bonne personne et au bon moment.

Ce chapitre est une liste de questions, organisée par interlocuteur : le notaire, le vendeur par l'entremise du courtier, et d'autres sources. Il ne contient aucune réponse de droit, parce que ces réponses dépendent de chaque immeuble. Il vous donne un plan de conversation. Le dossier de ce chapitre est fictif : Vanessa et Louis, qui sont sur le point de faire une offre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dresser, avant de signer, la liste des questions à poser au notaire sur l'historique de la propriété et ses documents ;
• formuler les questions à transmettre au vendeur par l'entremise du courtier ;
• repérer les vérifications qui se font ailleurs que dans le registre, et savoir où en lire davantage ;
• choisir le bon moment pour poser chaque question ;
• consigner les réponses, y compris les silences, pour vous en servir au moment de décider.

Pourquoi c'est important

Une promesse d'achat est un pas important. Plus tôt dans la démarche, une question coûte du temps. Plus tard, elle peut coûter beaucoup plus. C'est pourquoi les questions sur les documents se posent avant de vous engager, ou, si le temps presse, avec l'aide du notaire et du courtier pour prévoir comment elles seront traitées.

Poser des questions n'est pas faire preuve de méfiance. C'est une façon normale de faire connaissance avec un immeuble que l'on s'apprête à acheter.

L'ESSENTIEL — vous posez, ils répondent

Votre rôle n'est pas de trouver les réponses, mais de poser les questions et de consigner ce qu'on vous répond. Chaque réponse ou chaque silence vous donne de l'information utile pour décider, avec votre notaire et votre courtier.

8.1 Ce que l'on demande au notaire avant de signer

Au sujet de l'histoire de la propriété

Le notaire consulte les documents qui racontent d'où vient la propriété (chapitre 3). Voici les questions à lui poser :

• Quels actes avez-vous consultés, et jusqu'où remontent-ils ?
• L'histoire de la propriété vous paraît-elle claire ?
• Y a-t-il quelque chose, dans cette histoire, que vous voulez que je regarde de près ?
• Puis-je avoir une copie des actes les plus récents ?
• Le vendeur actuel est-il bien la personne désignée dans ces actes ?

La dernière question est simple, mais elle compte : elle porte sur la concordance entre la personne qui vend et celle que les documents désignent. Votre notaire vous dira comment il le vérifie. Ce livre n'explique pas cette vérification.

Au sujet du financement

• Y a-t-il une hypothèque ou un autre document de financement au dossier de l'immeuble ?
• Qu'est-ce qui est prévu pour elle au moment de la vente ?
• Comment serai-je informé que cette situation est réglée ?
• Quel document recevrai-je à ce sujet ?
• Quelle hypothèque sera signée pour mon propre prêt, et quand en recevrai-je une copie ?

Au sujet de l'usage du terrain

• Y a-t-il une servitude ou un document qui touche l'usage du terrain ? Où se situe-t-il ?
• Que permet-il à la personne qui en bénéficie ?
• Que change-t-il pour mes projets, présents ou futurs ?
• Existe-t-il un plan que je peux consulter ?

Au sujet de l'identité du terrain

• Quel est le numéro de lot de la propriété, et en existe-t-il d'autres ?
• Pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Le certificat de localisation de mon dossier est-il suffisamment récent pour la transaction ?

Au sujet des autres documents

• Y a-t-il d'autres documents au dossier, comme des avis, que je dois connaître ?
• Y a-t-il des documents qui manquent ?
• Quels documents dois-je lire attentivement avant de signer ?

Au sujet de la suite

• Quand la rencontre où vous m'expliquerez ces documents aura-t-elle lieu ?
• Que se passe-t-il si, après la signature, une question me vient ?
• À qui puis-je m'adresser ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis ont prévu de faire une offre à la fin de la semaine. Ils appellent leur notaire le lundi. Ils ne veulent pas lui demander s'il y a « des problèmes » : ils savent que la question est trop floue. Ils lui lisent plutôt leur liste : quels actes, quelle hypothèque, quelle servitude, quel numéro de lot. Le notaire leur répond point par point et leur suggère de venir le jeudi pour passer les documents en revue. Ils ont maintenant le temps de lire avant de décider.

Comment présenter vos questions

La façon de poser une question compte autant que la question. Voici quelques habitudes qui facilitent l'échange :

• Envoyez la liste à l'avance. Le notaire peut préparer ses réponses, au lieu de les improviser au téléphone.
• Regroupez par thème. Une liste organisée en quatre ou cinq blocs se lit en quelques minutes.
• Écrivez des questions courtes. Une question par ligne, sans sous-entendu.
• Dites ce qui vous préoccupe. « Nous avons un projet de remise au fond de la cour » oriente mieux les réponses que dix questions générales.
• Demandez comment recevoir les réponses. Un message écrit vaut mieux qu'une promesse verbale.

Si une réponse vous paraît trop technique, ne faites pas semblant de comprendre. Dites simplement : pouvez-vous me le redire avec des mots plus simples ? Cette demande est légitime : faites-la sans hésiter.

Un plan de préparation sur trois jours

Si vous avez peu de temps, voici un calendrier raisonnable pour une préparation sérieuse. Il n'est pas une règle : adaptez-le à votre situation.

Premier jour : préparer. Rassemblez l'adresse, le numéro de lot s'il est connu, la liste des documents que vous avez déjà et vos questions. Envoyez le tout au notaire, avec une demande de rencontre.

Deuxième jour : recueillir. Transmettez à votre courtier les questions destinées au vendeur. Prenez rendez-vous avec l'arpenteur-géomètre si le certificat de localisation soulève un doute. Lisez les premières copies reçues et marquez-les en deux couleurs.

Troisième jour : confronter. Rencontrez le notaire. Passez les documents en revue. Rapprochez ses réponses de celles du vendeur. Notez les écarts, les points flous et ce qu'il reste à vérifier avant de décider.

Ce plan ne garantit rien. Il structure votre effort et vous évite de tout faire la veille de la signature.

Choisir le bon moment

Le moment idéal pour poser ces questions est avant de faire votre offre. Mais le temps presse parfois. Dans ce cas, discutez avec votre notaire et votre courtier de la façon dont les vérifications pourront être prévues dans votre démarche. Ne rédigez pas vous-même de clause : cette tâche revient à des professionnels. Ce livre n'en donne aucun modèle.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour toutes les questions de cette section et pour la façon de les intégrer à votre démarche d'achat. Un avocat, si une réponse soulève une préoccupation juridique que le notaire estime hors de son champ.

8.2 Ce que l'on demande au vendeur par l'intermédiaire du courtier

Pourquoi passer par le courtier

Si vous travaillez avec un courtier immobilier, c'est lui qui transmet vos questions au vendeur, directement ou par l'intermédiaire du courtier du vendeur. Cela permet de garder une trace écrite de vos demandes et des réponses. Ce livre ne décrit pas les règles qui encadrent le rôle du courtier ; votre courtier peut vous en parler.

CÔTÉ COURTIER — un allié pour poser les questions

Votre courtier peut formuler vos questions au vendeur, consigner les réponses et vous aider à planifier les vérifications dans votre démarche. Il ne peut pas interpréter juridiquement un document du registre : ces questions vont au notaire. Demandez-lui par écrit ce qu'il peut faire pour vous dans ce domaine.

Les questions à transmettre

Voici des questions pratiques que le vendeur est en mesure de connaître. Elles ne sont pas juridiques ; elles servent à rassembler des faits.

Sur les documents qu'il possède

• Avez-vous une copie de votre acte d'achat ?
• Avez-vous un certificat de localisation, et de quelle date ?
• Avez-vous d'autres plans ou documents sur la propriété ?
• Avez-vous reçu, pendant que vous étiez propriétaire, des lettres ou des avis concernant l'immeuble ?

Sur les droits et les limites

• Connaissez-vous un droit de passage, un accord avec un voisin ou une particularité touchant le terrain ?
• Y a-t-il une clôture ou une construction dont la position vous a déjà été signalée comme particulière ?
• Les limites de la propriété ont-elles déjà fait l'objet d'une discussion avec un voisin ?

Sur le financement

• Votre propriété est-elle actuellement liée à un prêt ?
• Avez-vous prévu des démarches pour régler cette situation à la vente ?

Sur son historique

• Depuis quand êtes-vous propriétaire ?
• Y a-t-il eu des changements importants à la propriété depuis votre achat, comme une division de terrain, un agrandissement ou une nouvelle construction ?

Ces questions peuvent déboucher sur un « je ne sais pas ». C'est une réponse valable ; notez-la telle quelle. Elle vous dit seulement que l'information devra venir d'ailleurs, par exemple du notaire ou de l'arpenteur-géomètre.

Comment consigner les réponses

Rédigez un tableau : la question posée, la réponse reçue (avec la date et la source). Si le vendeur ne répond pas, notez « pas de réponse ». Si la réponse est verbale, demandez à votre courtier de la confirmer par écrit. Transmettez ensuite le tout à votre notaire : certaines réponses l'intéressent directement.

ATTENTION — une réponse n'est pas une vérification

Ce que le vendeur vous dit est une information, pas une confirmation. Les réponses qu'il donne se recoupent avec les documents et avec ce que votre notaire et votre arpenteur-géomètre trouvent. Quand un écart apparaît, signalez-le à votre notaire sans accuser personne.

Le silence et l'hésitation

Un silence, une réponse évasive ou un changement de sujet ne prouvent rien. Ils indiquent seulement qu'un point mérite une vérification de plus. Notez-les comme des faits, sans y prêter d'intention, et transmettez-les à votre courtier et à votre notaire. C'est à eux de juger de la suite.

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis transmettent à leur courtier une liste de six questions pour le vendeur. Deux réponses reviennent claires. Pour les autres, le vendeur écrit qu'il ne sait pas. Le courtier les consigne dans un tableau et le leur renvoie. Vanessa et Louis le transmettent à leur notaire, qui répondra lui-même aux points restés ouverts lors de la rencontre.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre courtier, pour transmettre vos questions au vendeur et consigner les réponses. Votre notaire, pour confronter ces réponses aux documents du registre. L'arpenteur-géomètre, pour toute question de limite que la réponse du vendeur laisse en suspens.

8.3 Ce que l'on vérifie ailleurs

Les limites des documents du registre

Les documents du registre racontent une partie de l'histoire d'un immeuble. Ils ne la racontent pas toute, et ils ne remplacent pas les autres vérifications d'un achat. Voici ce qu'ils ne vous disent pas, et ce qu'il faut chercher ailleurs.

La réalité du terrain. Un document décrit une propriété sur papier. Pour savoir si la clôture, la remise ou le garage sont bien placés, il faut un plan, un certificat de localisation et, au besoin, l'arpenteur-géomètre.

L'état du bâtiment. Un acte ne dit rien de la toiture, des fondations ou de la plomberie. Ces vérifications relèvent d'autres démarches.

Les règles d'utilisation du terrain et du bâtiment. Ce qu'on peut construire, transformer ou louer sur un terrain dépend de règles que ce livre ne décrit pas.

L'environnement et les services. Ce sont encore d'autres questions.

Pour savoir comment organiser toutes ces vérifications avant un achat, voyez le → livre D6 (Les vérifications diligentes). Il présente la démarche d'ensemble. Le présent livre s'arrête aux documents du registre.

L'arpenteur-géomètre

Si le certificat de localisation de votre dossier est ancien, absent ou contient des éléments que vous ne comprenez pas, l'arpenteur-géomètre est la personne à consulter. Posez-lui les questions suivantes :

• Ce certificat reflète-t-il la situation actuelle ?
• Y a-t-il des différences entre ce qu'il montre et ce que je vois sur place ?
• Un nouveau document est-il à prévoir ?
• Où passe exactement la limite à tel endroit ?

Le prêteur

Votre prêteur a ses propres exigences concernant les documents. Demandez-lui quels papiers il lui faut, quand et sous quelle forme. Ce qu'il demande ne remplace pas les vérifications que vous faites avec votre notaire, et inversement.

Vos propres observations

Ne sous-estimez pas ce que vous voyez et entendez : l'état des lieux lors des visites, une conversation avec un voisin, une remarque du vendeur. Notez ce qui vous frappe. Ne tirez pas de conclusion, mais transmettez vos observations à votre notaire ou à votre arpenteur-géomètre quand elles touchent à la propriété ou aux limites.

DÉFINITION — la vérification diligente

L'ensemble des vérifications qu'un acheteur fait avant de s'engager : documents, terrain, bâtiment, règles d'utilisation. Le → livre D6 présente cette démarche. Le registre foncier n'en est qu'un volet.

QUI CONSULTER — et quoi demander

L'arpenteur-géomètre, pour les plans, les limites et le certificat de localisation. Votre prêteur, pour ses exigences de documents. Votre notaire, pour la cohérence de l'ensemble. Pour la démarche d'ensemble, voyez le → livre D6.

8.4 Les questions à poser

La liste maîtresse

Voici une liste unique, à imprimer ou à copier dans votre carnet, qui reprend l'essentiel des questions du chapitre. Cochez celles que vous avez posées, et notez la réponse.

Au notaire

1. Quels actes consultez-vous, et jusqu'où remontent-ils ?
2. Le vendeur est-il bien la personne désignée dans les documents ?
3. Y a-t-il une hypothèque au dossier ? Qu'est-ce qui est prévu pour elle ?
4. Y a-t-il une servitude ou un document qui touche l'usage du terrain ? Où est-il ?
5. Quel est le numéro de lot, et est-il confirmé par écrit ?
6. Le certificat de localisation est-il assez récent ?
7. Y a-t-il des documents qui manquent ?
8. Quels documents dois-je lire attentivement ?
9. Quand aurons-nous la rencontre, et puis-je recevoir mes copies avant ?

Au vendeur, par le courtier

10. Avez-vous votre acte d'achat et un certificat de localisation ?
11. Avez-vous reçu des lettres ou des avis concernant l'immeuble ?
12. Connaissez-vous un droit de passage ou une particularité touchant le terrain ?
13. La propriété est-elle liée à un prêt actuellement ?
14. Y a-t-il eu des changements importants depuis votre achat ?

À l'arpenteur-géomètre

15. Le certificat reflète-t-il la situation actuelle ?
16. Où passe la limite à tel endroit ?
17. Faut-il un nouveau document ?

Au prêteur

18. Quels documents vous faut-il, et pour quand ?

Hiérarchiser ses questions

Toutes les questions n'ont pas le même poids pour vous. Marquez d'une étoile celles qui touchent à votre projet : si vous voulez construire, ce qui touche l'usage du terrain compte davantage ; si vous achetez pour louer, d'autres points sont à approfondir avec votre notaire. Demandez à votre notaire de vous dire quelles questions il juge prioritaires.

Faire le point avec son notaire

Quand vous avez recueilli toutes les réponses, faites le point avec votre notaire. Une courte rencontre suffit. Apportez votre tableau et demandez-lui :

• Parmi les réponses reçues, lesquelles se confirment par les documents ?
• Y en a-t-il qui ne concordent pas avec ce que vous avez trouvé ?
• Reste-t-il des points à éclaircir avant que je décide ?
• Quelles précautions me recommandez-vous de prévoir dans ma démarche d'achat ?
• Y a-t-il un document que je devrais encore obtenir ?

Notez ses réponses dans une colonne de plus, « avis du notaire », et gardez le tableau dans votre dossier. Il vous servira de mémoire de la décision.

Quand les réponses sont incomplètes

Il se peut que tout ne soit pas éclairci au moment où il faut décider. C'est une situation normale, qui ne signifie pas forcément que quelque chose cloche. Elle signifie que vous avez une décision à prendre avec une part d'incertitude. Dans ce cas, parlez-en franchement à votre notaire et à votre courtier : voici ce que nous savons, voici ce qui reste ouvert ; comment pouvons-nous en tenir compte ? Ils sont les mieux placés pour vous dire ce qui est possible dans votre démarche.

Ne vous laissez pas pousser à signer parce que le temps presse, et ne retardez pas indéfiniment par crainte de l'inconnu. Posez la question du délai à vos professionnels : de combien de temps disposez-vous vraiment, et que peut-on faire dans ce temps ?

Consigner ce que l'on obtient

Tenez le tableau suivant, une ligne par question :

Un tableau comme celui-ci s'intègre à la trousse du chapitre 10.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour les questions de documents. Votre courtier, pour les questions au vendeur. L'arpenteur-géomètre, pour les plans et les limites. Votre prêteur, pour ses exigences. Un avocat, au besoin, pour une question juridique particulière.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre d'avoir fait une offre pour poser ses questions. Plus tôt vous demandez, plus vous avez de marge.
• Poser des questions floues. « Y a-t-il des problèmes ? » ne donne pas de prise : demandez des faits précis.
• Prendre une réponse du vendeur pour une vérification. Une réponse se recoupe avec les documents.
• Interpréter un silence. Notez-le et transmettez-le aux professionnels.
• Rédiger soi-même une clause. Cette tâche revient à des professionnels.
• Oublier que le registre ne dit pas tout. Terrain, bâtiment, règles d'utilisation : voir le → livre D6.
• Ne pas consigner les réponses. Sans trace, vous oublierez ou vous contesterez de mémoire.
• Décider sans avoir parlé au notaire. Il connaît les documents ; c'est lui qui peut vous dire ce qu'ils signifient.

À retenir

• Posez vos questions avant de vous engager : elles coûtent peu de temps à ce moment-là.
• Au notaire, les questions sur l'histoire, le financement, l'usage du terrain, le numéro de lot et les documents manquants.
• Au vendeur, par le courtier, des questions de fait ; une réponse n'est pas une vérification.
• Les documents du registre ne disent pas tout : terrain, bâtiment, règles d'utilisation et environnement se vérifient ailleurs (→ livre D6).
• Consignez chaque réponse, chaque « je ne sais pas » et chaque silence, avec la date et la source.
• Aucune question de ce chapitre n'attend une réponse juridique de votre part : elles s'adressent aux professionnels.

Votre plan d'action

1. Copiez la liste maîtresse de la section 8.4 dans votre carnet.
2. Ajoutez les questions propres à votre projet et marquez les priorités.
3. Appelez votre notaire et demandez une rencontre avant de faire votre offre ou, à défaut, avant de signer.
4. Transmettez vos questions au vendeur par votre courtier, et demandez les réponses par écrit.
5. Consultez l'arpenteur-géomètre si le certificat est ancien, absent ou incompréhensible.
6. Consignez chaque réponse dans votre tableau.
7. Rapprochez les réponses du vendeur et les documents du notaire ; signalez les écarts, sans accuser.
8. Décidez avec votre notaire et votre courtier, une fois vos questions éclaircies.

Questions à poser

Au notaire :

• Quelles questions jugez-vous prioritaires pour ma situation ?
• Quels documents dois-je lire attentivement avant de signer ?
• Comment prévoir, dans ma démarche, les vérifications qui ne sont pas terminées ?

À mon courtier :

• Pouvez-vous transmettre mes questions au vendeur et me confirmer les réponses par écrit ?
• Que pouvez-vous faire pour moi sur les questions de documents, et que dois-je demander au notaire ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Le certificat de localisation est-il suffisamment à jour ?
• Où passe précisément la limite à l'endroit qui m'intéresse ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi poser ses questions avant de s'engager plutôt qu'après ?
2. Quel est le rôle du courtier dans les questions au vendeur ?
3. Pourquoi une réponse du vendeur n'est-elle pas une vérification ?
4. Que faire d'un silence ou d'une réponse évasive ?
5. Nommez trois choses que les documents du registre ne disent pas.
6. Vers quel livre se tourner pour la démarche d'ensemble des vérifications avant un achat ?

Réponses

1. Parce qu'une question posée tôt coûte du temps, alors qu'une question posée tard peut coûter beaucoup plus.
2. Il transmet les questions, consigne les réponses et aide à planifier les vérifications ; il n'interprète pas les documents du registre.
3. Parce qu'une réponse est une information qui se recoupe avec les documents et avec ce que trouvent le notaire et l'arpenteur-géomètre.
4. Le noter comme un fait, sans y prêter d'intention, et le transmettre au courtier et au notaire.
5. L'état du bâtiment, la réalité du terrain (limites, position des constructions), les règles d'utilisation, l'environnement et les services.
6. Le livre D6, Les vérifications diligentes.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne, leurs conditions d'accès et leurs frais.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre D6 (Les vérifications diligentes) pour l'ensemble des vérifications avant un achat.

Chapitre 9 — Vos renseignements personnels et le registre

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quand on apprend qu'un registre est public, une inquiétude vient naturellement : mes renseignements personnels y sont-ils ? Qui peut les voir ? Qu'en fera-t-on ? Cette inquiétude est légitime. Elle mérite une réponse sérieuse, et cette réponse ne se trouve pas dans un livre d'information générale. Elle se trouve auprès de votre notaire, qui sait ce qu'un document précis contiendra, et auprès des textes officiels qui encadrent les renseignements personnels.

Ce chapitre ne donne aucune règle de protection des données ni de caviardage. Il vous aide à poser les bonnes questions avant de signer, à repérer les situations où la prudence s'impose et à vous méfier des faux documents et des faux intermédiaires. Les dossiers sont fictifs : Sylvie, propriétaire d'une maison, s'inquiète de la place de ses renseignements personnels, et Raymond, qui a retrouvé l'acte de sa propriété, remarque ce qu'il contient.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• repérer, dans un document destiné à un registre public, les renseignements qui vous concernent ;
• demander à votre notaire, avant de signer, ce qui figurera dans chaque document et ce qu'il est possible d'en savoir ;
• reconnaître les signes d'un faux document ou d'un faux intermédiaire, et savoir à qui vous adresser ;
• limiter ce que vous transmettez et à qui, dans une démarche liée à votre propriété ;
• vous orienter vers les livres de cette collection qui traitent des renseignements personnels et de la fraude.

Pourquoi c'est important

Un document destiné à un registre public ne ressemble pas à un échange privé entre deux personnes. Une fois déposé, il peut être consulté, selon les conditions d'accès au registre, par des professionnels et, par leur intermédiaire, par d'autres personnes. Ce que vous y laissez ne s'efface peut-être pas aussi simplement qu'un message : posez la question à votre notaire. C'est pourquoi la prudence se pratique avant la signature, non après.

Cette prudence n'a rien de paranoïaque. Elle consiste à savoir ce que vous signez, à poser des questions précises et à ne pas confier vos renseignements à qui n'a pas à les avoir. Il s'agit de la même vigilance qu'on applique à une pièce d'identité : on ne la remet pas à n'importe qui, mais on la présente quand elle est requise.

L'ESSENTIEL — demandez ce qui figurera, avant de signer

La meilleure protection de vos renseignements personnels est une question posée avant la signature : « Qu'est-ce que ce document dira de moi, et qui pourra le consulter ? » La réponse vient du notaire, pas de ce livre.

9.1 Ce qu'un document public peut révéler

Les renseignements qui peuvent figurer

Un document préparé pour un registre public peut contenir, selon sa nature, plusieurs sortes de renseignements. Ce livre ne dit pas ce que contient tel ou tel document : il vous invite à vous poser la question. Parmi les renseignements qui peuvent y figurer, il y a :

• votre nom et, parfois, des renseignements qui permettent de vous identifier ;
• l'adresse de l'immeuble, et peut-être la vôtre ;
• la description de l'immeuble, y compris ses limites et son numéro de lot ;
• des renseignements sur votre situation, comme l'existence d'un prêt garanti par l'immeuble ;
• le nom d'autres personnes qui participent à la transaction : vendeur, prêteur, notaire.

Cette liste donne des pistes. Elle ne dit pas ce qui figure dans votre document à vous.

DÉFINITION — un renseignement personnel

Une information qui permet d'identifier une personne ou de la reconnaître : son nom, son adresse, certains renseignements sur sa situation. Ce que la loi prévoit à leur sujet se demande à un professionnel du droit. Le → livre N6 (Vos renseignements personnels dans une transaction (Loi 25)) en traite en détail.

Un document public n'est pas un document privé

Plusieurs personnes peuvent consulter un document déposé, selon les conditions d'accès au registre. Cela inclut des professionnels qui travaillent sur d'autres transactions, concernant le même immeuble ou un immeuble voisin. Cela ne veut pas dire que n'importe qui y accède sans démarche. Cela veut dire que vous ne pouvez pas compter sur le secret de ce que le document contient.

Les règles précises d'accès, les restrictions éventuelles et les possibilités de protéger certains renseignements sont des questions de droit. Posez-les à votre notaire. Ce livre n'en donne aucune.

Un exercice utile : lire comme le ferait un inconnu

Prenez un de vos documents, par exemple l'acte que vous avez retrouvé, et lisez-le comme le ferait une personne qui ne vous connaît pas. Qu'apprend-elle sur vous en lisant ? Votre nom, bien sûr. Peut-être votre adresse. Peut-être des indications sur votre situation. Écrivez, sur une feuille, ce que cette personne pourrait déduire. Il ne s'agit pas de vous inquiéter : il s'agit de savoir ce qui est visible pour décider quelles questions poser.

Cet exercice ne vous dit pas qui a accès au document ni dans quelles conditions. C'est le notaire qui peut vous le dire. Mais il vous donne une base concrète : au lieu de demander en général « mes renseignements sont-ils protégés ? », vous pouvez demander « ce renseignement précis, qui peut le voir ? ». La seconde question est plus facile à traiter, et la réponse est plus utile.

Ce qui reste à votre charge

Même si la préparation du document revient au notaire, certaines précautions vous appartiennent :

• relire attentivement les renseignements qui vous concernent avant de signer ;
• signaler toute erreur, aussi petite soit-elle ;
• vous demander si chaque renseignement est nécessaire ;
• demander ce que vous pouvez faire si vous avez une préoccupation particulière.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie est propriétaire de sa maison. Elle songe à la vendre un jour et s'est mise à lire sur le registre. Elle ne veut pas se laisser gagner par l'inquiétude. Elle prépare plutôt une feuille de questions : quels renseignements sur moi figurent dans les documents de ma propriété ? Qui peut les consulter ? Y a-t-il quelque chose que je peux faire pour limiter ce qui est visible ? Quels documents futurs contiendront quoi ? Elle les enverra à son notaire avant la vente.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour savoir ce qui figurera dans chaque document, qui peut le consulter et ce que vous pouvez faire si vous avez une préoccupation. Un avocat, si votre situation est particulière, par exemple si vous avez des raisons de craindre pour votre sécurité. Pour l'ensemble des questions de protection des renseignements personnels dans une transaction, voyez le → livre N6.

9.2 Poser ses questions avant de signer

La bonne question, au bon moment

La seule question qui compte vraiment est celle qu'on pose avant la signature : qu'est-ce que ce document dira de moi ? Ce qu'il est possible de changer une fois le document signé et déposé dépend de règles de droit que ce livre ne décrit pas : demandez-le à votre notaire avant de signer. Prenez donc l'habitude de demander à votre notaire, dès la première rencontre, de vous montrer le projet de chaque document.

Les questions à poser, document par document

Pour chaque document que vous devez signer ou qui vous concerne, demandez :

• Quels renseignements sur moi figureront dans ce document ?
• Chacun est-il nécessaire ? Pourrait-on s'en passer, ou le présenter autrement ?
• Quels autres renseignements figureront dans ce document : adresse, situation familiale, prêt ?
• Ce document sera-t-il déposé au registre ? Qui pourra le consulter ?
• Puis-je obtenir une copie du projet à l'avance ?
• Que puis-je faire si je constate plus tard une erreur ou une préoccupation ?

Chaque réponse se note. Si une réponse vous paraît vague, redemandez par écrit.

Ce que vous transmettez, et à qui

Dans une démarche liée à votre propriété, vous transmettez des renseignements à plusieurs personnes : notaire, prêteur, courtier, arpenteur-géomètre, assureur. Avant chaque envoi, posez-vous trois questions :

1. Cette personne en a-t-elle besoin ? Un renseignement qui ne lui sert pas n'a pas à lui être transmis.
2. Est-ce la bonne personne ? Vérifiez son identité et son rôle, surtout si vous ne l'avez jamais rencontrée.
3. Par quel moyen l'envoyer ? Un message non protégé n'est pas l'endroit pour des renseignements sensibles. Demandez au professionnel quel moyen il recommande.

Les échanges par message

Beaucoup de démarches se font par courriel ou par message texte. Quelques réflexes simples limitent les risques :

• n'écrivez pas dans le corps d'un message des renseignements sensibles que vous pouvez transmettre autrement ; demandez au professionnel quel moyen il recommande ;
• vérifiez l'adresse de l'expéditeur avant de répondre à un message qui prétend venir de votre notaire, de votre prêteur ou d'un organisme ;
• ne cliquez pas sur un lien reçu par message si vous n'attendiez pas ce message ; rendez-vous plutôt sur le site officiel que vous avez trouvé vous-même ;
• ne transmettez jamais de mot de passe ni de code de sécurité par message ;
• si un message vous demande de modifier des coordonnées de paiement ou de virement, appelez d'abord votre notaire avec un numéro que vous possédez déjà.

Si vous avez un doute sur un message, ne répondez pas. Montrez-le à votre notaire ou à votre prêteur et demandez-lui ce qu'il en pense.

Les copies que vous conservez

Vos copies contiennent elles aussi des renseignements personnels. Rangez-les dans un endroit à vous, protégez vos fichiers numériques par un mot de passe et ne les transmettez que si nécessaire. Quand vous n'avez plus besoin d'un document, demandez à votre notaire comment et quand vous en défaire. Ne jetez pas un papier qui porte votre nom et votre adresse sans l'avoir détruit.

ATTENTION — un document qui circule est un document à surveiller

Un papier laissé sur un comptoir, un fichier envoyé à la mauvaise adresse, un document photographié et publié sans réfléchir : ces gestes ordinaires exposent des renseignements. Avant d'envoyer, de partager ou de publier quoi que ce soit qui touche votre propriété, demandez-vous qui le verra.

CAS CONCRET — dossier fictif

En relisant l'acte qu'il vient de retrouver, Raymond remarque que plusieurs renseignements le concernant y figurent. Il ne s'en alarme pas. Il note la question qui lui vient : ces renseignements sont-ils tous nécessaires, et qui peut en prendre connaissance aujourd'hui ? Il l'ajoute à sa liste pour son notaire et classe l'acte dans un dossier à l'abri.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour tout ce qui touche à ce que contiendront vos documents et à qui pourra les consulter. Un avocat, pour toute question de droit sur la protection de vos renseignements personnels. Votre prêteur et votre assureur, pour ce qu'ils font des renseignements que vous leur remettez.

9.3 Se méfier des faux documents et des faux intermédiaires

Pourquoi la vigilance s'impose

Un registre contient des renseignements sur des immeubles, leurs propriétaires et leurs prêts. Cela intéresse des personnes malveillantes. Elles peuvent chercher à se faire passer pour quelqu'un d'autre, à vous soutirer de l'argent ou des renseignements, ou à vous faire signer un papier sous un faux prétexte. Ce livre ne décrit aucun mécanisme de fraude : le → livre O7 (Fraude immobilière) s'y consacre. Voici seulement les réflexes à adopter.

Les signes qui doivent vous arrêter

Soyez sur vos gardes si quelqu'un :

• vous contacte sans que vous l'ayez sollicité, en prétendant connaître votre propriété ;
• vous presse de répondre ou de signer rapidement ;
• vous demande de l'argent ou des renseignements personnels pour « protéger » votre propriété ou « donner accès » à un document ;
• prétend représenter un organisme et refuse de s'identifier clairement ou de vous laisser vérifier son identité ;
• vous envoie un document dont vous ne connaissez pas la provenance ;
• vous demande de ne parler de la démarche à personne, y compris à votre notaire.

Aucun de ces signes ne prouve à lui seul une fraude. Chacun justifie que vous vous arrêtiez et que vous vérifiiez.

Vérifier auprès de son notaire

Votre notaire est la personne la mieux placée pour vérifier un document ou une démarche. Avant de répondre à une sollicitation, de payer ou de signer, appelez-le. Utilisez des coordonnées que vous avez déjà ou que vous avez trouvées vous-même, pas celles que la personne qui vous sollicite vous donne. Demandez-lui :

• Cet appel, ce courrier ou ce document est-il légitime ?
• Dois-je répondre ou payer quoi que ce soit ?
• Que me conseillez-vous de faire ?

Ne cédez pas à l'urgence. Une démarche légitime supporte le temps d'une vérification.

Les messages qui disent venir d'un organisme

Si un message prétend venir d'un organisme à propos de votre propriété, vérifiez-le avec votre notaire. Si un site ou un message prétend venir du service Registre foncier du Québec mais vous demande de l'argent ou des renseignements par un moyen inhabituel, rendez-vous plutôt sur le site officiel que vous avez trouvé vous-même, ou appelez votre notaire.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie reçoit un appel d'une personne qui dit l'aider à « protéger sa propriété » et qui connaît son adresse et son numéro de lot. La personne lui propose un service payant et insiste pour qu'elle réponde sans tarder. Sylvie ne donne ni argent ni renseignement. Elle dit qu'elle va réfléchir, raccroche, note l'heure et ce qui a été dit, puis appelle son notaire avec les coordonnées qu'elle possède déjà. Le notaire lui explique comment vérifier un appel de ce genre et lui rappelle qu'elle ne doit rien transmettre qu'elle n'ait vérifié. Elle ajoute la note à son dossier.

ATTENTION — votre adresse et votre numéro de lot ne prouvent rien

Qu'une personne connaisse votre adresse ou votre numéro de lot ne dit rien de sa légitimité. D'autres personnes peuvent les connaître. Ne vous laissez pas impressionner par quelqu'un qui les cite : demandez à votre notaire de vérifier avant tout geste (→ livre O7, Fraude immobilière).

Se préparer avant que le téléphone sonne

Mieux vaut avoir une réponse prête avant qu'une sollicitation n'arrive. Décidez dès maintenant de quelques principes, et écrivez-les :

• je ne donne aucun renseignement personnel à quelqu'un qui m'appelle sans que je l'aie sollicité ;
• je prends toujours le temps de raccrocher et de rappeler avec un numéro que je possède déjà ;
• je ne paie rien et je ne signe rien sous la pression ;
• je parle de toute sollicitation à mon notaire, même si elle me paraît anodine ;
• je fais part à mes proches de ces principes, surtout à ceux qui pourraient répondre au téléphone à ma place.

Ces principes tiennent en quelques lignes. Collés près du téléphone ou dans votre dossier, ils vous épargnent d'avoir à improviser sous la pression. Une personne seule ou une personne âgée peut particulièrement gagner à en parler avec un proche de confiance, qui pourra l'aider à vérifier.

Ce qu'il faut garder en cas de doute

Si vous soupçonnez une tentative de fraude, conservez tout :

• la date, l'heure et le moyen du contact ;
• le nom ou le numéro que la personne a donné ;
• ce qui a été dit ou écrit ;
• les documents reçus, sans les signer ni les renvoyer ;
• les messages, courriels ou lettres, tels quels.

Transmettez-les à votre notaire. Il vous dira vers qui vous tourner. Le → livre O7 détaille les réflexes à adopter.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour vérifier un document ou une sollicitation. Un avocat, si vous avez déjà transmis de l'argent ou des renseignements. Votre prêteur, si des renseignements financiers sont en cause. Pour comprendre les mécanismes et les réflexes, voyez le → livre O7.

9.4 Les questions à poser au notaire

Avant la signature

• Quels renseignements sur moi figureront dans chaque document ?
• Chacun est-il nécessaire ? Peut-on en alléger certains ?
• Ces documents seront-ils déposés au registre ? Qui pourra les consulter ?
• Puis-je recevoir le projet de chaque document à l'avance ?
• Quels autres documents feront mention de mon nom ou de mon adresse ?

Après la signature

• Quelles copies recevrai-je, et comment les conserver en sécurité ?
• Que dois-je faire si je constate une erreur ?
• À qui puis-je poser une question de confidentialité plus tard ?

En cas de sollicitation suspecte

• Comment vérifier qu'un appel, un message ou un document est légitime ?
• Que dois-je conserver, et à qui le transmettre ?
• Quelles sont les démarches à suivre si j'ai déjà transmis des renseignements ?

Pour votre situation particulière

Si vous avez une raison particulière de protéger vos renseignements — une situation personnelle délicate, un souci de sécurité —, dites-le à votre notaire dès la première rencontre. Il vous dira ce qui est possible. Ce livre ne décrit aucune mesure de protection : elles relèvent de règles de droit que seul un professionnel peut appliquer à votre cas.

Un petit registre de vos transmissions

Pour garder la maîtrise de vos renseignements, tenez une liste simple de ce que vous avez transmis :

Ce tableau vous évite de vous demander, six mois plus tard, à qui vous avez envoyé quoi.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour toutes les questions de cette section. Un avocat, pour toute question de droit sur la protection de vos renseignements. Voyez le → livre N6 pour les renseignements personnels dans une transaction, et le → livre O7 pour la fraude.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer sans demander ce que le document dira de vous. C'est la question qui compte, et c'est avant la signature qu'elle compte.
• Croire qu'un document public reste confidentiel. Vous ne pouvez pas compter sur son secret.
• Répondre à une sollicitation inattendue. Ne donnez ni argent ni renseignements avant de vérifier.
• Se laisser impressionner par quelqu'un qui connaît votre adresse ou votre numéro de lot. Ces renseignements ne prouvent rien.
• Utiliser les coordonnées fournies par la personne qui vous sollicite. Vérifiez avec des coordonnées que vous avez trouvées vous-même.
• Céder à l'urgence. Une démarche légitime supporte le temps d'une vérification.
• Jeter un document personnel sans le détruire. Demandez à votre notaire comment vous en défaire.
• Transmettre ses renseignements à plus de personnes que nécessaire. Tenez la liste de ce que vous avez envoyé.

À retenir

• Un document destiné à un registre public peut contenir des renseignements personnels et être consulté par d'autres ; ce livre ne dit pas ce que contient votre document.
• La question clé se pose avant la signature : qu'est-ce que ce document dira de moi, et qui pourra le consulter ?
• Avant chaque envoi : la personne en a-t-elle besoin, est-ce la bonne personne, par quel moyen ?
• Les signes d'une sollicitation douteuse justifient de s'arrêter et de vérifier avec son notaire.
• Votre adresse et votre numéro de lot ne prouvent la légitimité de personne.
• Les renseignements personnels et la fraude ont chacun leur livre (→ livres N6 et O7).

Votre plan d'action

1. Écrivez vos questions de la section 9.4 et envoyez-les à votre notaire avant la signature.
2. Demandez le projet de chaque document à l'avance et relisez les renseignements qui vous concernent.
3. Signalez toute erreur, même minime.
4. Tenez votre petit registre des transmissions.
5. Rangez vos copies à l'abri et protégez vos fichiers numériques.
6. Mémorisez les signes d'une sollicitation douteuse et affichez-les près de votre téléphone, si cela vous aide.
7. En cas de doute, ne répondez pas : appelez votre notaire avec des coordonnées que vous possédez déjà.
8. Conservez tout ce qui concerne une tentative suspecte et transmettez-le à votre notaire.

Questions à poser

Au notaire :

• Quels renseignements sur moi figureront dans chaque document ?
• Qui pourra les consulter, et comment ?
• Que puis-je faire si j'ai une préoccupation particulière ?
• Comment vérifier un appel, un message ou un document qui me semble suspect ?

À l'avocat, au besoin :

• Ma situation exige-t-elle des précautions particulières pour protéger mes renseignements ?

Au prêteur et à l'assureur :

• Que faites-vous des renseignements que je vous transmets, et comment les protégez-vous ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi vaut-il mieux poser ses questions de confidentialité avant de signer ?
2. Quelles trois questions se poser avant d'envoyer un renseignement personnel ?
3. Nommez trois signes qui doivent vous arrêter face à une sollicitation.
4. Pourquoi vos coordonnées de vérification ne doivent-elles pas venir de la personne qui vous sollicite ?
5. Que faire si l'on vous contacte en connaissant votre adresse et votre numéro de lot ?
6. Que fait Sylvie lorsqu'elle reçoit un appel inattendu ?

Réponses

1. Parce que ce qui peut être changé après la signature dépend de règles de droit qu'il vaut mieux connaître avant de signer, avec son notaire.
2. La personne en a-t-elle besoin ? Est-ce la bonne personne ? Par quel moyen l'envoyer ?
3. Par exemple : un contact non sollicité, une pression pour répondre vite, une demande d'argent ou de renseignements, un refus de s'identifier, un document de provenance inconnue.
4. Parce qu'une personne malveillante pourrait fournir de fausses coordonnées ; il faut les trouver soi-même.
5. Ne rien transmettre, noter ce qui a été dit et vérifier auprès de son notaire : ces renseignements ne prouvent rien de la légitimité de l'appelant.
6. Elle ne donne ni argent ni renseignement, note l'heure et ce qui a été dit, puis appelle son notaire avec des coordonnées qu'elle possède déjà.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne, leurs conditions d'accès et leurs frais.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre N6 (Vos renseignements personnels dans une transaction (Loi 25)) pour les renseignements personnels, et → livre O7 (Fraude immobilière) pour la fraude.

Chapitre 10 — Votre trousse du registre foncier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru le livre. Vous savez à quoi sert le registre foncier, qui vous accompagne pour le consulter, quelles familles de documents on y rencontre, comment retrouver le bon lot, à quoi servent les actes, ce que le service en ligne offre, comment demander, lire et ranger vos copies, quelles questions poser avant d'acheter et comment protéger vos renseignements personnels. Il reste à tout rassembler dans un outil que vous pouvez emporter et utiliser : une trousse.

Ce chapitre ne contient aucun contenu nouveau. Il reprend, sous forme de listes de vérification, de questions types et de tableau de suivi, ce que les chapitres précédents ont présenté. Gardez-le sous la main : c'est la page que vous consulterez le plus souvent. Les dossiers de ce livre sont fictifs. Vanessa et Louis, Raymond et Sylvie y trouvent chacun leur conclusion.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle des documents à demander et la compléter pour votre situation ;
• choisir, parmi les questions types, celles qui conviennent à chaque professionnel ;
• tenir un tableau de suivi qui indique, pour chaque document, à quoi il sert, quand vous l'avez demandé et reçu, et ce qui reste à clarifier ;
• repérer où relire, dans ce livre, le détail de chaque élément de la trousse ;
• savoir vers quels livres de la collection poursuivre.

Pourquoi c'est important

Une trousse évite d'avoir à tout retenir. Elle remplace les souvenirs approximatifs par des listes que vous cochez, des questions que vous posez dans l'ordre et un tableau qui garde la trace de vos démarches. Elle vous permet aussi de transmettre l'état de votre dossier à un proche, à un nouveau professionnel ou à vous-même, dans un an.

Une trousse ne remplace pas les professionnels. Elle vous aide à mieux les consulter. Chaque liste de ce chapitre se termine, directement ou indirectement, par une question à poser à un notaire, à un arpenteur-géomètre ou à un avocat.

L'ESSENTIEL — la trousse en une phrase

Une liste de documents à demander, des questions à poser à chaque professionnel et un tableau pour tout suivre : voilà ce qui transforme un livre de lecture en outil de travail.

10.1 La liste de contrôle des documents à demander

Comment utiliser cette liste

Imprimez-la ou recopiez-la dans votre carnet. Pour chaque ligne, cochez ce que vous avez déjà, ce que vous avez demandé et ce que vous avez reçu. Ajoutez une mention « à clarifier » pour tout point qui reste flou. La liste ne dit pas ce qui existe pour votre immeuble : seul votre notaire peut le dire.

Les documents qui racontent d'où vient la propriété (chapitres 3 et 5)

• L'acte de vente de votre achat, ou le projet d'acte avant la signature.
• Les actes précédents que votre notaire a consultés.
• Tout autre acte lié à la façon dont la propriété est passée de main en main, si le dossier en contient.

Les documents qui touchent le financement (chapitres 3 et 5)

• L'acte d'hypothèque de votre prêt, si vous en avez un.
• Le contrat de prêt, remis par votre prêteur.
• Les documents liés à une hypothèque existante sur l'immeuble que vous achetez, avec ce qui est prévu à son sujet.

Les documents qui touchent l'usage du terrain (chapitres 3 et 5)

• Les servitudes et leurs plans.
• Les avis divers que le notaire a repérés.

Les documents qui identifient le terrain (chapitre 4)

• Le numéro de lot, confirmé par écrit.
• Le plan.
• Le certificat de localisation le plus récent, avec sa date (→ livre M2, Le certificat de localisation).

Les documents que vous produisez (chapitres 2, 4, 6, 7, 8 et 9)

• Votre fiche d'identité de la propriété.
• Votre feuille de notes à trois colonnes pour chaque rencontre.
• Vos captures d'écran et notes de consultation en ligne.
• Votre tableau des questions et des réponses (acheteur).
• Votre petit registre des transmissions de renseignements.

Les copies à demander pour chaque document

Pour chacun des documents ci-dessus, vérifiez que vous avez :

• une copie sous la forme souhaitée, papier ou numérique ;
• un résumé en mots simples, validé par le notaire ;
• la date de réception notée ;
• un emplacement de rangement, avec sauvegarde.

CAS CONCRET — dossier fictif

Vanessa et Louis impriment la liste et la cochent avec leur notaire. Ils ont déjà la fiche d'identité, le plan et le certificat de localisation. Il leur manque la copie de l'acte d'hypothèque, dont le notaire leur promet l'envoi, et un résumé de la servitude. Ils notent les deux manques dans la colonne « à clarifier » de leur tableau.

Adapter la liste à votre situation

Cette liste est un point de départ. Si vous achetez une propriété en copropriété, ajoutez les documents propres à ce type de propriété que votre notaire vous indiquera. Si vous avez un projet de travaux, ajoutez les documents qui touchent l'usage du terrain. Si vous êtes propriétaire et que vous cherchez un papier perdu, commencez par l'acte et la fiche d'identité. Demandez à votre notaire de compléter la liste pour votre cas.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour savoir quels documents existent pour votre immeuble et lesquels compléter. L'arpenteur-géomètre, pour le plan et le certificat de localisation. Votre prêteur, pour les documents de prêt.

10.2 Les questions à poser à chaque professionnel

Au notaire (chapitres 2, 3, 5, 7, 8 et 9)

Sur les documents

• Quels documents du registre consultez-vous pour mon dossier, et qu'en tirez-vous ?
• Pouvez-vous me remettre une copie de chacun et un résumé en mots simples ?
• Quels documents dois-je lire attentivement avant de signer ?
• Y a-t-il des documents qui manquent à mon dossier ?

Sur l'histoire, le financement et l'usage du terrain

• Jusqu'où remontent les actes que vous avez consultés ?
• Y a-t-il une hypothèque au dossier ? Qu'est-ce qui est prévu pour elle ?
• Y a-t-il une servitude ou un autre document qui touche l'usage du terrain ? Que change-t-il pour mes projets ?

Sur le lot

• Quel est le numéro de lot de ma propriété, et pouvez-vous me le confirmer par écrit ?
• Le certificat de localisation est-il suffisamment récent pour ma transaction ?

Sur les renseignements personnels

• Quels renseignements sur moi figureront dans chaque document, et qui pourra le consulter ?
• Comment vérifier un appel, un message ou un document qui me semble suspect ?

Sur la conservation

• Quels documents dois-je conserver, lesquels puis-je éliminer, et quand ?

À l'arpenteur-géomètre (chapitres 2, 4 et 8)

• Que pouvez-vous faire pour moi : localiser une limite, préparer un document, expliquer un plan ?
• Pouvez-vous m'expliquer ce plan et ce certificat de localisation en mots simples ?
• Le certificat reflète-t-il la situation actuelle ? Un nouveau document est-il à prévoir ?
• Où passe précisément la limite à l'endroit qui m'intéresse ?

Au courtier, si vous en avez un (chapitre 8)

• Pouvez-vous transmettre mes questions au vendeur et me confirmer les réponses par écrit ?
• Pouvez-vous me suggérer plusieurs études de notaires et coordonner les échéances ?

Au prêteur (chapitres 5 et 8)

• Quels documents de mon prêt recevrai-je, et quand ?
• Quels documents vous faut-il de ma part, et sous quelle forme ?

À l'avocat, au besoin (tous les chapitres)

• Ma situation soulève-t-elle une question juridique que mon notaire ne traite pas ?
• Ai-je des précautions à prendre pour protéger mes renseignements personnels ?

Au service Registre foncier du Québec, sur son site officiel (chapitre 6)

• Quels services sont offerts aujourd'hui, à quelles conditions et à quel coût ?

Comment choisir ses questions

Vous n'avez pas à tout poser en même temps. Choisissez selon votre situation :

• Vous achetez : commencez par les questions sur l'histoire, le financement, l'usage du terrain et le lot.
• Vous cherchez un document perdu : commencez par les questions sur la copie, le lot et la conservation.
• Vous vous inquiétez de vos renseignements personnels : commencez par les questions de la section sur les renseignements personnels.
• Vous avez un projet de travaux ou d'aménagement : ajoutez les questions sur l'usage du terrain et sur les limites.

Marquez d'une étoile les quelques questions qui comptent le plus pour vous, et posez-les en premier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Raymond, qui a retrouvé son acte, choisit ses questions : la conservation, le lot, les renseignements qui figurent dans l'acte. Il les envoie à son notaire en une seule fois. Sylvie, de son côté, garde en tête les questions de la section sur les renseignements personnels et celles qui concernent une sollicitation suspecte.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour les documents, le lot et les renseignements personnels. L'arpenteur-géomètre, pour les plans et les limites. Un avocat, pour toute question de droit qui sort du cadre d'une transaction ordinaire. Pour le rôle du notaire, voyez le → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

10.3 Un tableau de suivi à remplir

Les colonnes

Le tableau de suivi garde la mémoire de vos démarches. Chaque ligne correspond à un document. Les colonnes sont les suivantes :

• Document : son nom, tel que le notaire l'a cité.
• À quoi il sert : une phrase dans vos mots.
• Demandé le : la date de votre demande.
• Reçu le : la date de réception de la copie.
• À clarifier : ce qui reste flou ou en suspens.

Un exemple rempli, fictif

Les dates sont laissées à remplir : elles seront les vôtres.

Le tableau vide, à recopier

Comment le tenir à jour

• Ajoutez une ligne à chaque nouveau document mentionné par un professionnel.
• Remplissez « demandé le » au moment où vous faites la demande, pas après.
• Remplissez « reçu le » dès que la copie arrive, et rangez-la aussitôt.
• Quand un point « à clarifier » reçoit une réponse, barrez-le et notez la réponse avec sa date.
• Une fois par année, relisez le tableau en entier.

Quand le tableau devient long

Au fil des années, le tableau peut grossir. Pour qu'il reste lisible, regroupez les lignes par famille de documents (propriété, financement, usage du terrain, identité du terrain) et séparez, d'un trait, les lignes terminées de celles qui sont encore ouvertes. Gardez une copie de la version précédente avant de réorganiser. Si vous hésitez sur ce qu'il faut garder, posez la question à votre notaire plutôt que de supprimer une ligne par précaution.

Les tableaux complémentaires

Trois autres tableaux de ce livre complètent celui-ci : la fiche d'identité de la propriété (chapitre 4), le tableau des questions et des réponses de l'acheteur (chapitre 8) et le petit registre des transmissions de renseignements (chapitre 9). Gardez-les ensemble, dans la première section de votre dossier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Sylvie, qui n'a aucune transaction en cours, remplit tout de même le tableau pour les documents de sa maison. Il lui faut une heure. Elle découvre qu'elle possède déjà trois de ses documents, qu'il lui en manque un et que deux points restent à clarifier avec son notaire. Elle les note et fixe une date pour l'appeler.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour valider le contenu du tableau et compléter la liste des documents. Votre prêteur, pour les documents de prêt manquants.

10.4 Pour aller plus loin

Le service Registre foncier du Québec

Le service Registre foncier du Québec est la porte d'entrée officielle du registre. Son site officiel précise ses services en ligne, leurs conditions d'accès et leurs frais. Consultez-le avec les précautions du chapitre 6, et faites confirmer par votre notaire ce que vous y trouvez.

Le Code civil du Québec

Le fonctionnement du registre foncier relève d'un grand ensemble de lois, le Code civil du Québec. Ce livre le nomme sans le décrire. Si vous souhaitez en savoir plus, lisez-le avec un notaire ou un avocat.

Dans cette collection

• → livre A1 (Le droit de la propriété au Québec), pour une vue d'ensemble de la propriété immobilière ;
• → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente), pour le rôle du notaire dans une transaction ;
• → livre M2 (Le certificat de localisation), pour comprendre ce document en détail.

Chaque livre a sa propre portée. Aucun ne remplace les professionnels que vous consultez.

Où relire quoi

Si un élément de la trousse vous laisse un doute, voici où retrouver son explication dans ce livre.

Trois parcours, selon votre situation

La trousse sert à des personnes différentes. Voici trois façons de l'utiliser, reprises des dossiers fictifs du livre.

Vous achetez. Comme Vanessa et Louis, commencez par la liste de contrôle, puis choisissez vos questions pour le notaire, le courtier et l'arpenteur-géomètre. Tenez le tableau des questions et des réponses, puis celui du suivi des documents. Faites le point avec votre notaire avant de décider.

Vous cherchez un document. Comme Raymond, commencez par ce que vous savez : adresse, nom de la personne qui vous a vendu l'immeuble, année approximative. Faites confirmer vos numéros de lot, écrivez une demande de copie claire, lisez ce que vous recevez avec votre notaire, puis rangez la copie et sa sauvegarde.

Vous vous inquiétez de vos renseignements. Comme Sylvie, écrivez vos questions de confidentialité, demandez à votre notaire ce que chaque document dira de vous et prenez vos principes de prudence face aux sollicitations. Tenez le petit registre de ce que vous transmettez.

Dans les trois cas, le geste de départ est le même : écrire ses questions et les poser à la bonne personne.

Les six réflexes à garder

Si vous ne deviez retenir que six gestes de ce livre, ce seraient ceux-ci :

1. Écrire ses questions avant chaque rencontre ou chaque appel.
2. Demander une copie de tout document dont on vous parle.
3. Demander un résumé en mots simples, et le faire valider par le notaire.
4. Confirmer par écrit le numéro de lot et les points importants.
5. Ranger et sauvegarder ses copies, avec une fiche d'identité de la propriété.
6. Vérifier avant de répondre à toute sollicitation, avec son notaire.

Une dernière image

Pensez à votre trousse comme à une boîte à outils. Elle ne construit rien à votre place, mais elle vous permet de savoir quel outil prendre, de ranger ce que vous avez fait et de reprendre le travail là où vous l'aviez laissé. Chaque fois que vous aurez un doute, ouvrez-la.

QUI CONSULTER — et quoi demander

Votre notaire, pour tout ce qui touche aux documents et à leur sens. L'arpenteur-géomètre, pour tout ce qui touche aux limites et aux plans. Un avocat, pour toute question juridique particulière. Le service Registre foncier du Québec, pour ses services en ligne.

Les erreurs qui coûtent cher

• Garder la trousse dans un tiroir. Une liste non cochée ne protège de rien.
• Poser toutes les questions d'un coup. Choisissez celles qui comptent et marquez-les d'une étoile.
• Remplir le tableau de mémoire. Notez les dates au moment où vous faites chaque geste.
• Oublier la colonne « à clarifier ». C'est celle qui vous dit quoi demander ensuite.
• Se contenter d'une réponse orale. Demandez de confirmer par écrit ce qui est important.
• Ranger sans sauvegarder. Un seul exemplaire est un exemplaire fragile.
• Considérer la trousse comme un avis. Elle prépare vos questions ; elle ne remplace ni le notaire, ni l'arpenteur-géomètre, ni l'avocat.
• Ne pas mettre la trousse à jour. Une fois par année, relisez-la et complétez-la.

À retenir

• La trousse rassemble une liste de contrôle, des questions types et un tableau de suivi.
• La liste de contrôle suit les familles de documents : propriété, financement, usage du terrain, identité du terrain, documents produits.
• Chaque professionnel a ses questions : notaire, arpenteur-géomètre, courtier, prêteur, avocat.
• Le tableau de suivi garde la mémoire : document, utilité, demandé le, reçu le, à clarifier.
• Le service Registre foncier du Québec est la porte d'entrée officielle du registre.
• La trousse prépare vos questions ; les réponses viennent des professionnels.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou recopiez la liste de contrôle de la section 10.1.
2. Cochez ce que vous avez déjà, et notez ce qui manque.
3. Choisissez vos questions dans la section 10.2 et marquez les plus importantes.
4. Recopiez le tableau de la section 10.3 et ajoutez une ligne par document.
5. Rencontrez votre notaire avec la liste, les questions et le tableau en main.
6. Complétez le tableau après chaque rencontre et chaque demande.
7. Rangez la trousse dans votre dossier de propriété, avec une sauvegarde.
8. Relisez-la une fois par année et mettez-la à jour.

Questions à poser

Au notaire :

• Cette liste de contrôle est-elle complète pour mon immeuble ? Que dois-je y ajouter ?
• Quelles sont, parmi mes questions, celles que vous jugez prioritaires ?
• Pouvez-vous valider mon tableau de suivi et corriger ce qui est inexact ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Quels plans et certificats dois-je ajouter à ma trousse, et dans quelle version ?

Au courtier et au prêteur :

• Quels documents me demanderez-vous, et à quel moment ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les cinq grandes rubriques de la liste de contrôle de la section 10.1 ?
2. Pourquoi marquer d'une étoile certaines questions ?
3. Quelles sont les cinq colonnes du tableau de suivi ?
4. À quoi sert la colonne « à clarifier » ?
5. Quel service est la porte d'entrée officielle du registre ?
6. Que découvre Sylvie en remplissant le tableau pour sa maison ?

Réponses

1. Les documents qui racontent d'où vient la propriété, ceux qui touchent le financement, ceux qui touchent l'usage du terrain, ceux qui identifient le terrain et ceux que vous produisez vous-même.
2. Parce qu'on ne pose pas toutes les questions en même temps : les étoiles désignent celles qui comptent le plus pour votre situation.
3. Document, à quoi il sert, demandé le, reçu le, à clarifier.
4. À garder en vue ce qui reste flou ou en suspens, et à savoir quoi demander ensuite.
5. Le service Registre foncier du Québec.
6. Qu'elle possède déjà trois de ses documents, qu'il lui en manque un et que deux points restent à clarifier avec son notaire.

Pour aller plus loin

• Service Registre foncier du Québec — la porte d'entrée officielle du registre foncier ; son site précise ses services en ligne, leurs conditions d'accès et leurs frais.
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois dont relève le fonctionnement du registre foncier ; à lire avec un notaire ou un avocat.
• Dans cette collection : → livre A1 (Le droit de la propriété au Québec), → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) et → livre M2 (Le certificat de localisation).