Chapitre 1 — Une vente, de l'idée à la remise des clés

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vendre une maison, ou en acheter une, ressemble à un long voyage dont on ne connaît pas la route. On sait où l'on veut arriver : dans un autre chez-soi pour l'un, avec un peu d'argent et la liberté de repartir pour l'autre. Entre le départ et l'arrivée, il y a pourtant une suite d'étapes, de personnes, de papiers et de décisions qui se succèdent dans un ordre précis. Qui se trompe d'étape perd du temps, de l'argent ou de la sérénité.

Ce livre est une carte et une boussole. La carte, c'est le parcours d'une vente et d'un achat, du premier doute à la remise des clés. La boussole, c'est la liste des gestes pratiques de chaque partie et des professionnels à consulter quand une question touche le droit, la fiscalité ou le financement. Il ne remplace aucun de ces professionnels. Il vous aide à savoir quoi faire, dans quel ordre, avec quels documents, et à qui poser vos questions.

Trois dossiers fictifs vous accompagnent du début à la fin. Lucille et Armand vendent la maison où ils ont vécu de longues années. Mathieu et Inès achètent leur première propriété. Bernard hésite à accepter une offre sur la sienne. Ces personnes n'existent pas : leurs histoires servent seulement d'exemples.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire les deux côtés d'une transaction immobilière, celui du vendeur et celui de l'acheteur, et ce que chacun prépare ;
• nommer les personnes et les professionnels qui interviennent, et dire à quoi sert chacun ;
• suivre le parcours d'une vente d'un bout à l'autre, avec ses grandes étapes dans leur ordre ;
• distinguer ce que ce livre explique de ce qu'il laisse à un notaire, à un avocat ou à un inspecteur en bâtiment ;
• repérer les gestes à poser tôt, ceux qu'on regrette d'avoir remis à plus tard ;
• vous servir du reste du livre comme d'une trousse de départ.

Pourquoi c'est important

Une transaction immobilière est probablement l'une des plus importantes de votre vie. Elle mobilise vos économies, votre temps, parfois votre famille entière. Elle fait intervenir plusieurs professionnels qui ne font pas tous le même travail, et des documents dont on ne comprend pas toujours l'utilité au moment de les réunir.

Une difficulté vient parfois moins d'une grande erreur que d'un enchaînement mal compris : un document demandé trop tard, une question posée à la mauvaise personne, une vérification repoussée jusqu'à la veille de la signature. Avoir la carte en tête vous permet de savoir où vous êtes, ce qui s'en vient et ce qu'il vaut mieux préparer maintenant.

Ce chapitre pose les repères. Les chapitres suivants reprennent chaque étape de plus près : préparer la vente, préparer l'achat, faire et recevoir une offre, vérifier, passer chez le notaire, échanger de l'information, signer et prendre possession, puis savoir qui appeler quand quelque chose ne va pas.

1.1 Les deux côtés d'une même transaction

Une vente, deux points de vue

Dans une vente d'immeuble, il y a toujours deux parties : celle qui vend et celle qui achète. Elles n'ont pas les mêmes besoins, ni les mêmes inquiétudes, ni les mêmes gestes à poser. Pourtant, elles avancent ensemble vers la même signature, et chaque étape de l'une dépend de celle de l'autre.

Le vendeur se demande comment présenter sa propriété, à quel moment la mettre en marché, quels documents rassembler et comment répondre aux questions. L'acheteur se demande ce qu'il peut s'offrir, comment chercher, que vérifier avant de s'engager et comment financer son projet. Ce livre suit les deux regards en parallèle, parce que comprendre l'autre côté aide à mieux jouer le sien.

DÉFINITION — le vendeur et l'acheteur

Le vendeur est la personne, ou les personnes, qui cèdent la propriété. L'acheteur est celle qui l'acquiert. Plusieurs personnes peuvent se trouver d'un même côté : un couple, des héritiers, des associés. Dans ce livre, « vendeur » et « acheteur » désignent donc une partie, pas forcément un seul individu.

Ce que prépare le vendeur

Le vendeur prépare surtout trois choses : une décision, des documents et une propriété. La décision porte sur le moment et la façon de vendre. Les documents, ce sont les papiers qui racontent l'histoire de la maison : titres, plans, factures, évaluations passées. La propriété, c'est son état et sa présentation pour les visites.

Il prépare aussi ses réponses. Un acheteur sérieux pose des questions sur le bâtiment, sur le quartier, sur les travaux. Le vendeur qui a pris le temps de se rappeler et de noter ce qu'il sait répond avec plus d'exactitude et se sent moins pris au dépourvu.

Ce que prépare l'acheteur

L'acheteur prépare, lui aussi, une décision, des documents et une recherche. La décision porte sur ce qu'il cherche et sur ce qu'il peut s'offrir, ce qui passe par une conversation avec un prêteur. Les documents, ce sont ses pièces personnelles et financières, que le prêteur et les professionnels lui demanderont. La recherche, c'est la façon de trouver, de visiter et de comparer sans se laisser emporter.

Il prépare aussi ses vérifications. Une maison qui plaît ne dit pas tout d'elle-même à la première visite. L'inspection, la consultation de dossiers publics, les questions posées au vendeur par écrit font partie du travail de l'acheteur avant de signer.

Ce qui les relie

Entre les deux, il y a un enchaînement : une mise en marché, des visites, une offre, une réponse, une promesse acceptée, des vérifications, un passage chez le notaire, une signature, une prise de possession. À chaque étape, ce que fait l'un touche l'autre. Un vendeur qui rassemble bien ses documents facilite le travail de l'acheteur. Un acheteur qui confirme son financement à temps rassure le vendeur.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucille et Armand vendent leur maison. Mathieu et Inès, qui n'ont aucun lien avec eux, achètent la leur ailleurs. Ces deux couples vivent la même transaction de deux côtés opposés : l'un range, trie, répond ; l'autre cherche, calcule, vérifie. Le livre revient à eux tout au long des chapitres, et à Bernard, qui doit décider quoi faire d'une offre reçue.

QUI CONSULTER — pour comprendre votre propre côté

Votre courtier immobilier, pour la marche à suivre de votre côté de la transaction et l'ordre des étapes. Votre notaire, pour toute question qui touche le droit de la vente. Votre prêteur, si vous achetez, pour ce qui concerne le financement. Aucun de ces points ne se règle seul à partir d'un livre.

1.2 Les personnes et les professionnels qui interviennent

Vous, d'abord

La première personne qui intervient dans votre transaction, c'est vous. Vous prenez les décisions. Les professionnels vous informent, vous conseillent dans leur domaine et accomplissent certains gestes, mais ils ne décident pas à votre place. Poser des questions, relire ce qu'on vous remet, demander des explications quand quelque chose reste flou : ce travail vous revient.

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier est le professionnel qui vous accompagne dans la mise en marché ou dans la recherche, dans les visites, dans la préparation d'une offre et dans la négociation. Il connaît le déroulement habituel d'une transaction et sait à quel moment les autres professionnels doivent entrer en scène. Il vous aide aussi à consigner par écrit ce qui s'échange.

DÉFINITION — courtier immobilier

Le professionnel titulaire d'un permis qui vous aide à vendre ou à acheter une propriété. Son encadrement relève de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, qu'on appelle l'OACIQ. Il peut vous accompagner de la mise en marché jusqu'à la signature, selon ce que vous convenez avec lui.

CÔTÉ COURTIER — ce que votre courtier fait avec vous

Il explique les étapes, prépare les documents de la mise en marché ou de l'offre, organise les visites, transmet les messages à l'autre partie et conserve les échanges. Il ne remplace ni le notaire, ni l'avocat, ni l'inspecteur : quand une question touche le droit ou l'état technique du bâtiment, il vous renvoie à la personne compétente.

Le notaire

Le notaire intervient vers la fin du parcours, mais mieux vaut le connaître plus tôt. C'est le professionnel qui prépare l'acte de vente, qui effectue les vérifications juridiques liées à la propriété et qui répond à vos questions de droit. Vous le rencontrerez ou vous lui parlerez avant la signature. Le chapitre 6 lui est consacré (→ livre M1).

L'avocat

L'avocat est un autre professionnel du droit. Il peut vous conseiller sur une situation précise, par exemple quand un désaccord apparaît ou qu'une question dépasse ce que le notaire ou le courtier peut traiter. Dans une transaction qui se passe sans heurt, vous n'aurez peut-être jamais besoin de lui. Dans une situation qui se complique, il est la personne à consulter.

L'inspecteur en bâtiment

L'inspecteur en bâtiment examine l'état de la propriété pour le compte de l'acheteur. Il regarde la structure, la toiture, les systèmes, les signes d'humidité ou d'usure. Il remet un rapport que l'acheteur lit avec son courtier. L'inspection est une étape à part entière du parcours de l'acheteur (→ livre D5).

Le prêteur

Le prêteur est l'institution ou la personne qui finance l'achat. Il vous aide à voir ce que vous pouvez emprunter, il étudie votre dossier, puis il confirme son financement quand vous avez une propriété en vue. Quand l'achat dépend d'un prêt, la confirmation du financement est une étape à ne pas négliger ; demandez à votre prêteur ce qu'elle suppose dans votre cas. C'est pourquoi la conversation avec le prêteur commence tôt.

Qui fait quoi, d'un coup d'œil

ATTENTION — un professionnel, un métier

Ne demandez pas à votre courtier de trancher une question de droit, ni à votre notaire d'évaluer l'état du toit. Chaque professionnel a un domaine. Poser la bonne question à la bonne personne vous évite des réponses approximatives.

QUI CONSULTER — si vous hésitez sur qui appeler

Votre courtier immobilier peut vous orienter vers le bon professionnel. L'OACIQ renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle des courtiers. Votre notaire vous dit s'il peut répondre à une question de droit ou si un avocat est plus indiqué.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

Les grandes étapes

Voici le parcours complet, en quelques phrases par étape. Chaque étape reçoit un chapitre de ce livre.

Se préparer. Le vendeur décide de vendre et rassemble ses documents (chapitre 2). L'acheteur fait le point avec un prêteur et prépare sa recherche (chapitre 3).

Mettre en marché et chercher. La propriété est présentée au public. L'acheteur la visite. Ils se rencontrent, par l'intermédiaire de leurs courtiers, autour d'une propriété.

Faire une offre et obtenir une promesse acceptée. L'acheteur propose, le vendeur répond, des échanges ont lieu, puis un accord se conclut ou non (chapitre 4).

Vérifier. Entre la promesse et l'acte, l'acheteur fait inspecter le bâtiment, s'informe sur la propriété et le voisinage, et confirme son financement (chapitre 5).

Passer chez le notaire. Le notaire prépare l'acte de vente et fait ses vérifications (chapitre 6).

Échanger de l'information. Pendant tout le parcours, le vendeur informe, l'acheteur interroge, et les échanges se mettent par écrit (chapitre 7).

Signer et prendre possession. Les parties signent, les ajustements entre elles se règlent avec le notaire, les clés changent de mains, l'un déménage et l'autre s'installe (chapitre 8).

Quand quelque chose ne va pas. À toute étape, un imprévu peut survenir. Le chapitre 9 vous dit qui consulter et quelles traces garder.

Mettre le tout en trousse. Le chapitre 10 rassemble les listes, les questions et un tableau de suivi.

Une chronologie sans dates

Ce livre ne donne aucune durée ni aucune date, et c'est voulu. Le temps que prend chaque étape dépend de la propriété, de la période, des personnes et des règles qui s'appliquent, que votre courtier, votre notaire ou votre prêteur vous préciseront. Retenez l'ordre, pas le calendrier : vous demanderez le calendrier de votre propre transaction à ceux qui la conduisent.

L'ESSENTIEL — l'ordre compte plus que la vitesse

Une difficulté peut venir d'une étape faite avant son tour ou oubliée. Savoir ce qui vient après la promesse, avant l'acte et après la signature vous aide à ne rien sauter.

Les moments où il vaut mieux avoir de l'avance

Certains gestes se préparent bien avant le moment où ils servent. Le vendeur qui attend la promesse acceptée pour chercher ses papiers court après le temps. L'acheteur qui attend d'avoir trouvé la maison pour parler à son prêteur risque de perdre un moment précieux. Le notaire se choisit tôt, pas la veille. Chaque chapitre de préparation insiste sur ces gestes d'avance.

Une transaction qui s'adapte

Aucune transaction ne suit exactement le parcours type. Une propriété peut se vendre rapidement ou rester longtemps en marché. Une offre peut être acceptée telle quelle, négociée ou refusée. Une vérification peut tout confirmer ou soulever des questions. Le parcours que vous voyez ici est un repère, pas une promesse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard reçoit une offre sur sa propriété. Il hésite : le prix proposé le satisfait à moitié, et certaines conditions de l'offre lui semblent lourdes. Il ne répond pas tout de suite. Il appelle son courtier, relit l'offre avec lui, note ses questions et décide ensuite de la réponse à donner. Le chapitre 4 reprend son histoire pas à pas.

QUI CONSULTER — pour votre calendrier à vous

Votre courtier, pour l'enchaînement des étapes dans votre propre dossier. Votre notaire, pour les étapes qui touchent l'acte. Votre prêteur, pour les étapes du financement. Demandez-leur à chacun, par écrit si possible, ce qui est attendu de vous et à quel moment.

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce qu'il fait

Ce livre décrit les étapes d'une vente et d'un achat telles qu'un consommateur les traverse. Il dit ce que chaque partie prépare et vérifie. Il propose des gestes pratiques : quoi rassembler, quoi demander, quoi noter, quoi garder. Il fournit des questions à poser à chaque professionnel, des listes à cocher et un tableau de suivi. Il nomme les organismes et les professionnels vers qui se tourner.

Il parle de la vente d'un immeuble au Québec en français courant. Il tente d'être clair, concret et prudent.

Ce qu'il ne fait pas

Il ne donne aucun avis juridique, fiscal ou financier. Il ne dit pas ce qu'un document engage ni ce qu'une clause entraîne. Il ne décrit pas les règles qui touchent l'état d'un immeuble ou les défauts qu'on peut y découvrir. Il ne présente aucun recours. Il ne calcule rien pour vous et ne fixe ni prix ni délai.

Les lois qui encadrent la vente, dont le Code civil du Québec, sont un grand ensemble de règles. Ce livre les nomme sans les expliquer. Chaque fois qu'une question touche le droit, il la reformule comme une question à poser : au notaire, à l'avocat ou à l'inspecteur selon le cas.

ATTENTION — une carte n'est pas le territoire

Ce livre résume des étapes générales pour vous orienter. Votre transaction a ses particularités. Faites vos propres vérifications auprès des professionnels qui connaissent votre dossier, avant de prendre une décision.

Comment s'en servir

Lisez le chapitre qui correspond à votre étape actuelle, puis lisez les suivants pour savoir ce qui vient. Utilisez les sections « Questions à poser » comme des feuilles de route pour vos rencontres. Gardez la trousse du chapitre 10 sous la main : elle regroupe l'essentiel.

Si vous vendez, les chapitres 2, 4, 6, 7 et 8 vous concernent en premier. Si vous achetez, ce sont les chapitres 3, 4, 5, 6, 7 et 8. Le chapitre 9 s'adresse aux deux. Lire l'autre côté reste utile : vous comprendrez mieux ce qu'on attend de vous.

Des renvois vers d'autres livres

Cette collection compte d'autres livres qui approfondissent des étapes précises. Ils sont signalés au fil des pages. Par exemple, le contrat en droit québécois est présenté dans le livre sur ce thème (→ livre A2), le registre foncier dans un livre qui lui est propre (→ livre A4), et les problèmes qui apparaissent après la vente dans un autre encore (→ livre M5). Chaque renvoi est un point d'entrée pour aller plus loin, jamais une condition pour comprendre ce chapitre.

QUI CONSULTER — pour tout ce que ce livre ne couvre pas

Votre notaire pour le droit de la vente et de la propriété. Un avocat pour une situation qui se complique ou un désaccord. Un inspecteur en bâtiment pour l'état du bâtiment. Votre prêteur pour votre financement. Votre courtier pour la conduite de la transaction.

Les erreurs qui coûtent cher

• Croire que le courtier règle tout. Il vous accompagne dans la transaction, mais le notaire, l'inspecteur et le prêteur ont chacun leur domaine. Sachez à qui adresser chaque question.
• Attendre la dernière minute pour réunir ses documents. Le vendeur comme l'acheteur gagnent à commencer tôt. Des papiers introuvables retardent tout le monde.
• Parler au prêteur seulement après avoir trouvé la maison. Savoir ce que vous pouvez emprunter avant de chercher évite de visiter des propriétés hors de portée.
• Choisir son notaire à la veille de la signature. Plus tôt vous le rencontrez, plus vous avez de temps pour poser vos questions.
• Prendre une conversation pour une preuve. Ce qui se dit de vive voix s'oublie. Demandez de mettre l'essentiel par écrit, avec votre courtier.
• Sauter l'inspection par enthousiasme. Une maison qui plaît n'a pas encore parlé de son état. L'inspection est le moment où elle le fait.
• Tirer des conclusions juridiques d'un livre grand public. Pour toute question de droit, la bonne réponse vient du notaire ou de l'avocat, pas d'un texte général.
• Se précipiter par peur de perdre la propriété. Une décision prise dans la hâte laisse moins de place à la réflexion qu'une décision prise après une nuit de recul et un appel au courtier.

À retenir

• Une vente d'immeuble a deux côtés, celui du vendeur et celui de l'acheteur. Chacun prépare une décision, des documents et des vérifications.
• Le courtier, le notaire, l'avocat, l'inspecteur en bâtiment et le prêteur ont chacun un rôle différent. La bonne question va à la bonne personne.
• Le parcours suit un ordre : préparer, mettre en marché ou chercher, offrir, vérifier, passer chez le notaire, signer, prendre possession.
• Ce livre décrit des étapes et des gestes pratiques. Il ne donne aucun avis juridique, fiscal ou financier.
• Les gestes d'avance, comme réunir ses papiers, parler à un prêteur et choisir un notaire, sont ceux qu'on regrette d'avoir remis.
• Mettre l'essentiel par écrit protège votre mémoire autant que votre dossier.
• Toute question de droit se pose au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

1. Identifiez votre côté. Êtes-vous vendeur, acheteur, ou les deux à la fois ? Les chapitres à lire en dépendent.
2. Lisez la carte. Reprenez les grandes étapes de la section 1.3 et repérez celle où vous vous trouvez.
3. Nommez vos intervenants. Écrivez les noms de votre courtier, de votre notaire, de votre prêteur si vous achetez, et gardez leurs coordonnées au même endroit.
4. Commencez une chemise. Papier ou fichier, peu importe : un seul endroit où ranger tout ce qui concerne la transaction.
5. Notez vos questions. À mesure qu'elles surviennent, inscrivez-les. Vous les poserez à la bonne personne.
6. Repérez les gestes d'avance. Vendeur : vos documents. Acheteur : votre conversation avec un prêteur. Dans les deux cas : le choix d'un notaire.
7. Planifiez la lecture. Lisez le chapitre de votre étape, puis les suivants, sans chercher à tout retenir d'un coup.
8. Ouvrez le tableau de suivi du chapitre 10 et commencez à le remplir.

Questions à poser

À votre courtier :

• Quelles sont les prochaines étapes de ma transaction, et dans quel ordre ?
• Qu'attendez-vous de moi à chacune ?
• Quels documents dois-je commencer à rassembler dès maintenant ?
• À quel moment dois-je rencontrer le notaire ?
• Comment mettrons-nous par écrit ce que nous échangeons ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous m'expliquer votre rôle dans ma transaction ?
• Quand dois-je vous apporter mes premiers documents ?
• Pour quelles questions devrais-je plutôt m'adresser à un avocat ?

À votre prêteur, si vous achetez :

• Comment se déroule le processus, de ma première demande à la confirmation de mon financement ?
• Quels documents allez-vous me demander ?

À un inspecteur en bâtiment, si vous achetez :

• Que couvre exactement votre inspection, et que ne couvre-t-elle pas ?
• Dans quelle forme recevrai-je votre rapport ?

Vérifiez vos acquis

1. Quels sont les deux côtés d'une transaction immobilière, et que prépare chacun ?
2. À quoi sert le courtier immobilier, et que ne fait-il pas ?
3. Pourquoi vaut-il mieux rencontrer un notaire tôt ?
4. Quelles sont les grandes étapes du parcours, dans l'ordre ?
5. Pourquoi ce livre ne contient-il ni durée ni date ?
6. À qui adressez-vous une question de droit ?

Réponses

1. Le vendeur et l'acheteur. Le vendeur prépare une décision, des documents et une propriété ; l'acheteur prépare une décision, des documents et une recherche, ainsi que ses vérifications.
2. Il vous accompagne dans la mise en marché ou la recherche, les visites, l'offre et la négociation, et vous aide à consigner les échanges. Il ne remplace ni le notaire, ni l'avocat, ni l'inspecteur.
3. Parce que vous avez ainsi le temps de poser vos questions et de réunir les documents demandés, au lieu de tout faire à la dernière minute.
4. Se préparer, mettre en marché ou chercher, faire une offre et obtenir une promesse acceptée, vérifier, passer chez le notaire, signer, puis prendre possession.
5. Parce que le temps de chaque étape dépend de votre propriété et de votre dossier. Votre courtier, votre notaire et votre prêteur vous donneront votre calendrier.
6. Au notaire, ou à un avocat quand la situation se complique.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle du courtier.
• Le Code civil du Québec : il fait partie des lois qui encadrent la vente d'un immeuble. Ce livre le nomme sans le décrire ; votre notaire peut vous dire ce qui s'applique à votre situation.
• Dans cette collection : → livres A2, A4, D1, E1 et M1 pour approfondir le contrat, le registre foncier, la préparation à l'achat, la décision de vendre et le rôle du notaire.

Chapitre 2 — Se préparer à vendre : décisions et documents

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Lucille et Armand vivent dans leur maison depuis de longues années. Un jour, à table, l'un dit à l'autre : « Et si on vendait ? » La phrase reste en suspens. Il y a l'envie de changer de vie, la crainte de tout défaire, les souvenirs, les escaliers qui pèsent un peu plus chaque hiver. Avant de téléphoner à qui que ce soit, ils ont déjà fait le plus difficile : mettre la question sur la table.

Ce chapitre commence là. Il suit le vendeur qui se prépare : il réfléchit à sa situation, choisit la façon de procéder, rassemble les papiers de sa propriété, met la maison en valeur pour les visites et prépare les questions qu'il posera à son courtier. Rien de tout cela ne demande de connaître le droit. Tout demande de l'ordre, du temps et un peu de méthode. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Lucille et Armand, qui s'y prennent tôt, et Bernard, qui se demande s'il doit faire des travaux avant de vendre.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• poser les questions qui éclairent la décision de vendre et le moment de le faire ;
• comparer les façons de procéder avec un courtier et préparer votre rencontre ;
• dresser la liste des documents de votre propriété et savoir où les retrouver ;
• préparer la maison pour les visites avec des gestes simples et sans dépenses inutiles ;
• distinguer ce qui relève de votre travail de ce qui revient au courtier, au notaire ou à d'autres professionnels ;
• poser vos questions au courtier avant de signer quoi que ce soit.

Pourquoi c'est important

Un vendeur préparé vend avec plus de calme. Il sait pourquoi il vend, il connaît sa propriété, il a retrouvé ses papiers et il a posé ses questions avant le début des visites. Il évite de décider dans la précipitation et de courir après un document au moment où un acheteur l'attend.

À l'inverse, le vendeur qui improvise découvre en cours de route qu'il manque une pièce, qu'il n'a pas décidé s'il acceptait de négocier, ou qu'il ne se rappelle plus quels travaux il a faits. Chaque oubli ralentit le processus et peut fragiliser la confiance de l'autre partie.

Se préparer à vendre demande surtout du temps. C'est un geste simple qui facilite tout le reste du parcours.

2.1 Décider du moment et de la façon de vendre

Commencer par ses raisons

Avant de parler de prix ou de marché, posez-vous des questions simples. Pourquoi vendez-vous ? Pour quitter une maison devenue trop grande, pour déménager dans une autre région, pour une séparation, pour libérer de l'argent ? Votre raison influence votre calendrier, votre souplesse et votre façon de négocier.

Écrivez vos réponses. Un projet mis sur papier devient plus facile à discuter avec un courtier, avec un notaire ou avec les membres de votre famille.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucille et Armand écrivent chacun de leur côté, sur une feuille, trois raisons de vendre et trois craintes. Ils comparent ensuite. Ils découvrent qu'ils n'avaient pas nommé les mêmes craintes : Lucille redoute le déménagement, Armand redoute l'attente. Ces deux feuilles leur serviront de point de départ pour parler à leur courtier.

Où allez-vous après la vente ?

Une vente suppose un point d'arrivée : un autre logement, une autre maison, parfois un séjour temporaire. Réfléchissez tôt à cette question, car elle conditionne le moment où vous devez libérer les lieux. Un déménagement qui n'est pas prêt au moment de la remise des clés crée du stress pour tout le monde.

Demandez-vous aussi si vous achetez à la suite de votre vente. Dans ce cas, les deux transactions doivent s'accorder, et la conversation avec votre courtier et votre notaire en tient compte. Ce livre traite de la vente ; pour l'autre moitié du projet, voyez le chapitre 3.

Qui décide ?

Si la propriété appartient à plusieurs personnes, mieux vaut que tout le monde soit au courant et d'accord sur la décision de vendre. Un couple, des frères et sœurs, des héritiers, des associés : chacun a son mot à dire. Parlez-vous clairement avant d'engager un courtier. Si un désaccord apparaît, un professionnel du droit saura vous dire comment avancer.

QUI CONSULTER — si plusieurs personnes sont propriétaires

Votre notaire, pour savoir comment la propriété est détenue et ce que cela implique pour la vente. Un avocat, si un désaccord entre propriétaires bloque la décision. Évitez d'engager un courtier avant que les propriétaires se soient entendus sur le principe de vendre.

Choisir le moment

Le bon moment dépend de votre situation personnelle, de vos projets et du marché. Ce livre ne vous dit pas quand vendre : personne ne peut le prédire de façon fiable. Il vous invite plutôt à regarder trois facteurs.

Le premier, c'est votre calendrier de vie : une retraite, un changement d'emploi, une rentrée scolaire, un projet de déménagement. Le deuxième, c'est l'état de votre propriété : des travaux sont-ils à prévoir avant de la mettre en marché ? Le troisième, c'est le marché local : votre courtier peut vous renseigner sur les ventes comparables dans votre secteur et vous montrer comment il évalue la situation.

Pour une réflexion plus complète sur la décision de vendre, avec ses pour et ses contre, voyez le livre de cette collection consacré à ce thème (→ livre E1).

Les façons de procéder

Vous avez plusieurs façons de mettre votre propriété en marché. Voici les principales, présentées sans en recommander aucune.

Avec un courtier immobilier. Vous lui confiez la mise en marché, les visites, la réception des offres et la négociation. C'est la voie que suit ce livre.

Sans courtier. Vous menez vous-même la mise en marché et la négociation. Cette voie demande beaucoup de temps et une bonne connaissance des étapes. Demandez à un notaire comment se prépare l'acte dans ce cas. Pour le cadre général d'un contrat, voyez le livre de la collection qui lui est consacré (→ livre A2).

Un mélange. Certains vendeurs font appel à un courtier pour une partie du travail seulement. Ce que le courtier fait pour vous, et à quelles conditions, se précise par écrit avec lui.

ATTENTION — la façon de procéder se décide avant de signer

Avant de confier votre propriété à un courtier, demandez-lui de vous expliquer par écrit ce qu'il fait pour vous, ce qu'il vous demande de faire et quels documents vous signerez. Ne signez rien que vous ne comprenez pas. Un notaire ou un avocat peut relire un document avec vous.

Les travaux avant la vente : oui ou non ?

C'est l'une des grandes questions du vendeur. Faut-il refaire la cuisine, repeindre, réparer la galerie ? Pas de réponse universelle ici. Quelques repères aident à réfléchir.

Certains travaux sont de l'entretien courant : réparer un robinet qui fuit, remplacer une ampoule, nettoyer une gouttière. Ils rendent la maison agréable et évitent les mauvaises impressions. D'autres travaux sont plus lourds et plus coûteux. Avant de vous lancer, demandez à votre courtier ce qu'il pense de leur utilité dans votre secteur, et comparez ce que vous coûterait le travail à ce qu'un acheteur pourrait en penser.

Quoi que vous décidiez, gardez des traces de ce qui a été fait : factures, noms des entrepreneurs, dates. Ces papiers vous aideront à répondre avec exactitude si un acheteur pose des questions sur le passé de la maison.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard se demande s'il doit refaire sa salle de bain avant de mettre sa maison en marché. Il demande l'avis de son courtier, puis consulte un entrepreneur pour connaître l'ampleur des travaux. Il compare, prend quelques jours pour y penser, puis décide en connaissance de cause. Le choix qu'il fait ici importe moins que la méthode : il a posé des questions avant de dépenser.

QUI CONSULTER — pour la décision de vendre

Votre courtier immobilier, pour la façon de procéder et la situation du marché dans votre secteur. Un conseiller financier ou un comptable, pour les conséquences financières ou fiscales d'une vente dans votre situation. Votre notaire, pour toute question de droit liée à votre propriété. Aucune de ces questions ne se règle par un livre général.

2.2 Rassembler les documents de la propriété

Pourquoi commencer par là

Les documents racontent l'histoire de la maison. Ils servent au courtier pour présenter la propriété, à l'acheteur pour comprendre ce qu'il achète, et au notaire pour préparer l'acte. Les réunir avant la mise en marché vous donne de l'avance et vous évite de chercher dans l'urgence.

La liste de base

Voici les papiers qu'il est utile de retrouver avant la mise en marché. C'est une liste de travail à valider avec votre courtier et votre notaire, qui vous diront ce qui manque ou ce qui est inutile dans votre cas.

• Le titre de propriété, c'est-à-dire l'acte par lequel vous êtes devenu propriétaire. Votre notaire peut en retrouver une copie si vous ne l'avez plus.
• Le certificat de localisation, un document préparé par un arpenteur-géomètre qui décrit l'immeuble et son terrain (→ livre M2). Si vous en avez un, retrouvez-le. S'il est ancien, demandez à votre courtier ou à votre notaire s'il convient d'en obtenir un nouveau.
• Les plans de la maison, si vous en avez : plans originaux, plans de rénovation, plans d'un agrandissement.
• Les factures et les contrats de travaux : toiture, fenêtres, chauffage, plomberie, électricité, isolation, fondations, rénovations.
• Les rapports d'inspection antérieurs, si vous en avez fait faire ou reçus lors de votre propre achat.
• Les comptes de taxes et les relevés de services de l'année en cours, pour montrer les charges de la propriété.
• Les documents d'assurance de la propriété.
• Les papiers remis par les fabricants ou les installateurs, si vous les avez gardés, par exemple pour la toiture ou les fenêtres.
• Les manuels et les contrats d'équipements : chauffe-eau, thermopompe, système d'alarme, s'ils sont loués ou font l'objet d'un entretien.

Les documents propres à certains immeubles

Si votre propriété est une copropriété, ajoutez les documents propres à cette forme de propriété : ceux que vous remet le syndicat, le règlement de l'immeuble, les procès-verbaux. Votre courtier vous précisera la liste. Si votre immeuble compte plusieurs logements loués, ajoutez les baux et les informations sur les locataires, dont votre courtier vous dira comment les présenter.

DÉFINITION — le certificat de localisation

Un document préparé par un arpenteur-géomètre. Il décrit l'immeuble et son terrain, montre où se trouvent les bâtiments sur le terrain et signale ce que le professionnel a relevé. L'acheteur, le prêteur et le notaire peuvent le consulter. Il est présenté dans un livre de cette collection (→ livre M2).

Une méthode pour retrouver ses papiers

Ne cherchez pas au hasard. Procédez par étapes :

1. Choisissez un contenant. Une boîte, une chemise, un dossier numérique. Un seul endroit pour tout.
2. Fouillez les cachettes habituelles. Tiroirs, classeur, garage, sous-sol, courriels, boîtes de rangement.
3. Faites la liste de ce qui manque. Notez chaque document introuvable, avec la date approximative de la dernière fois que vous l'avez vu.
4. Demandez des copies. L'entrepreneur, la municipalité, votre notaire, votre assureur ou l'ancien propriétaire peuvent parfois en fournir.
5. Classez par thème. Titres, plans, travaux, équipements, assurances, taxes. Un classement clair accélère les discussions.
6. Faites une copie numérique. Une bonne numérisation ou une photo lisible vous protège contre la perte ou le feu.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucille et Armand gardent leurs papiers dans plusieurs tiroirs et dans une grande boîte au sous-sol. Ils consacrent quelques soirées à tout sortir sur la table de la salle à manger. Ils trient par thèmes, notent ce qui manque et ajoutent à la liste le nom d'un entrepreneur dont ils n'ont pas la facture. Quand leur courtier leur demande les documents, ils lui remettent une chemise bien classée.

Si un document est introuvable

Ce n'est pas une catastrophe. Il arrive qu'on ne retrouve pas tout. L'important est de le dire à votre courtier et de chercher une solution avec lui : demander une copie, refaire un document, ou simplement noter qu'il manque. Ne cachez jamais l'absence d'un document, et n'en inventez jamais un. L'honnêteté commence ici.

Ce que vous savez de votre propre maison

Au-delà des papiers, vous avez en tête beaucoup d'informations sur votre maison : un sous-sol qui prend l'eau certaines années, un coin de toit réparé, une fenêtre qui ferme mal. Mettez ces souvenirs par écrit pendant que vous les avez. Ces notes vous aideront à répondre avec exactitude aux questions de l'acheteur et à remplir les documents que votre courtier vous demandera (→ livre C2).

LE FORMULAIRE — les déclarations du vendeur

Votre courtier vous proposera de remplir un document où vous décrivez ce que vous savez de la propriété. Il sert à informer l'acheteur par écrit. Le livre de cette collection qui le présente explique à quoi il sert et comment le remplir avec soin (→ livre C2). Ce qu'il engage relève du notaire ou de l'avocat : posez-leur la question avant de le signer.

QUI CONSULTER — pour vos documents

Votre notaire, pour retrouver votre titre et savoir quels documents sont nécessaires à l'acte. Votre courtier, pour la liste des documents de la mise en marché. Un arpenteur-géomètre, pour le certificat de localisation. Votre municipalité et vos anciens entrepreneurs, pour obtenir des copies de ce qui manque.

2.3 Préparer la propriété pour les visites

Penser comme un visiteur

Une visite dure peu de temps, et le visiteur se fait une impression rapide. Mettez-vous à sa place : qu'est-ce qui l'accueille à la porte, quelle odeur sent-il en entrant, comment la lumière entre-t-elle dans les pièces, y a-t-il de la place pour s'imaginer chez soi ?

Demandez à une personne de confiance de faire le tour de la maison avec un regard neuf. Les défauts qui vous sont devenus invisibles lui sauteront aux yeux.

Les gestes simples

Plusieurs gestes ne coûtent presque rien et améliorent beaucoup l'impression d'ensemble :

• Dégager. Rangez les objets personnels en trop, les piles de papier, les surplus sur les comptoirs. Un espace dégagé paraît plus grand.
• Nettoyer. Fenêtres, planchers, salle de bain, cuisine. Un nettoyage en profondeur vaut mieux qu'une peinture hâtive.
• Éclaircir. Ouvrez les rideaux, remplacez les ampoules brûlées, allumez les lumières pendant les visites.
• Réparer le petit. Poignée de porte lâche, robinet qui goutte, trou dans un mur, moustiquaire déchirée. Chacun de ces défauts raconte une histoire de négligence, même s'il est mineur.
• Soigner l'extérieur. Entrée dégagée, pelouse entretenue ou neige déblayée selon la saison, boîte aux lettres propre.
• Neutraliser les odeurs. Aérez avant les visites. Évitez les parfums trop forts, qui peuvent faire douter de la propreté.
• Ranger les animaux. Certains visiteurs craignent les animaux ou y sont allergiques. Votre courtier vous dira comment organiser les visites autour d'eux.

Ce qu'on ne fait pas

Ne cachez pas un problème sous une couche de peinture ou un tapis. Un défaut dissimulé finit par se voir, et la confiance se perd. Si un problème existe, parlez-en à votre courtier : il saura comment l'aborder honnêtement.

ATTENTION — présenter n'est pas dissimuler

Mettre la maison en valeur est légitime. Masquer une difficulté connue est une autre affaire : un professionnel du droit peut vous dire ce que cela peut entraîner. Dans le doute, parlez-en à votre courtier et à votre notaire avant de procéder.

Les photos et la présentation

Votre courtier s'occupera sans doute des photos et de la description de la propriété. Vous pouvez l'aider : une maison propre et rangée se photographie mieux. Relisez la description avant sa diffusion et corrigez tout ce qui est inexact. Une annonce honnête rend les visites plus utiles pour tout le monde.

Organiser les visites

Pendant la mise en marché, les visites s'enchaînent. Quelques gestes pratiques facilitent la vie de tous :

• convenez avec votre courtier des plages horaires où la maison est disponible ;
• prévenez les personnes qui vivent avec vous, notamment pour les enfants et les animaux ;
• rangez les objets de valeur et les documents personnels, car des inconnus circulent chez vous ;
• laissez les visiteurs regarder à leur rythme, avec leur courtier, sans leur imposer votre commentaire ;
• notez les remarques qu'on vous rapporte pour savoir ce qui revient.

CAS CONCRET — dossier fictif

Armand propose de rester dans la maison pendant la première visite, mais leur courtier lui suggère d'en sortir avec Lucille. Les visiteurs se sentent plus libres de commenter et de poser des questions. En rentrant, le couple reçoit un compte rendu qui l'aide à ajuster la présentation.

QUI CONSULTER — pour la préparation de la propriété

Votre courtier immobilier, pour la présentation, les photos et l'organisation des visites. Un entrepreneur de confiance, pour évaluer des réparations avant de les entreprendre. Votre assureur, pour toute question sur la couverture de la propriété pendant la mise en marché.

2.4 Les questions à poser au courtier

Avant de choisir un courtier

Rencontrez au moins deux courtiers si vous le pouvez. Cette rencontre vous permet de comparer leur façon de travailler ; avant de signer quoi que ce soit, demandez ce que le document engage. Posez les mêmes questions à chacun, notez les réponses, et choisissez à tête reposée.

Un bon courtier prend le temps d'écouter votre projet, d'expliquer ses services par écrit et de répondre sans détour. Il ne vous presse pas de signer.

Les questions utiles

Voici une série de questions à apporter à votre première rencontre. Adaptez-les à votre situation.

Sur ses services

• Qu'allez-vous faire concrètement pour moi, de la mise en marché à la signature chez le notaire ?
• Quelles étapes me demanderez-vous d'accomplir moi-même ?
• Qui sera mon interlocuteur au quotidien : vous, ou une personne de votre équipe ?
• Comment me tiendrez-vous au courant, et à quelle fréquence ?

Sur la mise en marché

• Comment présenterez-vous ma propriété : photos, description, visites ?
• Comment évaluez-vous la situation du marché dans mon secteur ?
• Sur quelle base me conseillerez-vous le prix à demander ?
• Comment organisez-vous les visites et me rapportez-vous les commentaires ?

Sur le contrat

• Quel document dois-je signer pour vous confier la propriété, et que dit-il en langage simple ?
• Quelle est sa durée, et comment peut-il prendre fin ?
• Quels sont vos honoraires et comment se calculent-ils ? À faire préciser par écrit.
• Quelles dépenses puis-je avoir à assumer en cours de route ?

Sur la suite

• À quel moment dois-je rencontrer un notaire ?
• Quels documents voulez-vous que je prépare dès maintenant ?
• Comment traitez-vous les offres que je reçois, et qui décide de la réponse ?

Gardez une trace

Prenez des notes pendant la rencontre et demandez les réponses importantes par écrit. Ce n'est pas un signe de méfiance : c'est la façon normale de protéger une relation de confiance. Un courtier sérieux le comprend.

Ce que fait l'OACIQ

Le courtier est encadré par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec. Ce dernier renseigne le public sur le courtage immobilier. Son site peut vous aider à mieux comprendre le rôle du courtier avant de choisir.

CÔTÉ COURTIER — ce qu'il vous doit à la première rencontre

Un courtier sérieux vous explique ses services, vous précise ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas, répond à vos questions et vous laisse le temps de réfléchir. Il vous remet les documents par écrit et vous renvoie à un notaire ou à un avocat pour ce qui relève du droit.

QUI CONSULTER — pour choisir et encadrer votre courtier

L'OACIQ, pour de l'information générale sur le courtage immobilier et le rôle du courtier. Votre notaire, pour relire avec vous un document avant de le signer. Un avocat, si un contrat vous paraît obscur ou si un désaccord survient avec votre courtier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Vendre sans avoir réfléchi à sa destination. Une propriété vendue sans point d'arrivée crée du stress au moment de remettre les clés.
• Engager un courtier avant que les propriétaires s'entendent. Un désaccord entre propriétaires peut bloquer la vente.
• Signer le premier document venu. Prenez le temps de comprendre ce que vous signez, et faites-le relire si besoin.
• Se lancer dans de grands travaux sans conseil. Demandez d'abord l'avis de votre courtier et comparez les coûts à l'effet probable.
• Chercher ses papiers à la dernière minute. Les retrouver tôt évite les retards et le stress.
• Cacher un défaut ou un document manquant. L'honnêteté est le meilleur outil du vendeur.
• Ignorer ce que vous savez de votre maison. Vos souvenirs sont précieux : écrivez-les avant de les oublier.
• Choisir un courtier sans en rencontrer d'autres. Comparer vous aide à repérer celui avec qui vous êtes à l'aise.
• Rester chez soi pendant les visites sans en parler au courtier. Il peut vous dire si votre présence aide ou gêne les visiteurs.

À retenir

• Commencez par vos raisons de vendre et votre point d'arrivée. Mettez-les par écrit.
• Si plusieurs personnes sont propriétaires, entendez-vous avant d'engager un courtier.
• Réunissez tôt vos documents : titre, certificat de localisation, plans, factures, taxes, assurance.
• Écrivez ce que vous savez de votre maison, pour répondre avec exactitude plus tard.
• Mettez la propriété en valeur sans jamais dissimuler un problème.
• Rencontrez plus d'un courtier, posez les mêmes questions à chacun et demandez les réponses importantes par écrit.
• Les questions de droit, de fiscalité et de finances se posent au notaire, à l'avocat, au comptable ou au conseiller financier.

Votre plan d'action

1. Écrivez vos raisons de vendre et vos craintes. Si vous êtes plusieurs propriétaires, faites-le chacun de votre côté puis comparez.
2. Précisez votre point d'arrivée : où irez-vous après la vente, et à quel moment aurez-vous besoin de vos clés ailleurs ?
3. Mettez les propriétaires d'accord sur le principe de vendre avant de contacter un courtier.
4. Ouvrez une chemise et rassemblez vos documents selon la liste de la section 2.2.
5. Notez ce qui manque et demandez des copies à qui peut en fournir.
6. Écrivez vos souvenirs sur la maison : travaux, réparations, particularités.
7. Préparez la propriété : dégager, nettoyer, éclaircir, réparer le petit.
8. Rencontrez au moins deux courtiers avec la même liste de questions, et prenez le temps de décider.
9. Planifiez une première rencontre avec un notaire, même brève, pour connaître ses attentes.

Questions à poser

À votre courtier :

• Que ferez-vous concrètement pour moi, et que me demanderez-vous de faire ?
• Quels documents dois-je préparer en premier ?
• Comment me conseillez-vous de présenter la propriété ?
• Quel document signerai-je pour vous confier la propriété, et quelles en sont les grandes lignes ?
• Comment les offres me seront-elles transmises, et qui décide de la réponse ?

À votre notaire :

• Quels documents voulez-vous voir avant la mise en marché ?
• Comment la propriété est-elle détenue, et qu'est-ce que cela change pour la vente ?
• Pouvez-vous relire un document avec moi avant que je le signe ?

À votre comptable ou conseiller financier :

• Y a-t-il des conséquences financières ou fiscales à connaître avant de vendre dans ma situation ?

À votre assureur :

• Ma couverture change-t-elle pendant la mise en marché ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi commencer par écrire ses raisons de vendre ?
2. Quels documents faut-il commencer à réunir avant la mise en marché ?
3. Que faire si un document est introuvable ?
4. Quel est le but de la préparation de la maison pour les visites, et que ne faut-il jamais faire ?
5. Pourquoi rencontrer plus d'un courtier ?
6. À qui poser une question de droit, de fiscalité ou de finances ?

Réponses

1. Parce qu'un projet mis sur papier se discute plus facilement avec un courtier ou un notaire, et que vos raisons influencent votre calendrier et votre souplesse.
2. Le titre de propriété, le certificat de localisation, les plans, les factures de travaux, les comptes de taxes, les documents d'assurance et les papiers des équipements, selon la liste validée avec votre courtier et votre notaire.
3. Le dire à votre courtier et chercher une solution avec lui : demander une copie, refaire un document ou noter qu'il manque. Ne jamais cacher son absence ni en inventer un.
4. Donner une bonne impression avec des gestes simples comme dégager, nettoyer et éclaircir. Il ne faut jamais dissimuler un problème connu.
5. Pour comparer leur façon de travailler et choisir celui avec qui vous êtes à l'aise, sans engagement.
6. Au notaire, à l'avocat, au comptable ou au conseiller financier selon le sujet, jamais à un livre général.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livres E1, C2 et M2 pour la décision de vendre, les déclarations du vendeur et le certificat de localisation.

Chapitre 3 — Se préparer à acheter : budget, recherche et vérifications

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mathieu et Inès louent leur logement depuis un moment. Ils parlent d'acheter depuis des mois, mais la conversation tourne toujours en rond : combien pourraient-ils emprunter, dans quel secteur chercher, qu'est-ce qui est vraiment important pour eux ? Un samedi, ils visitent par curiosité une maison en vente. Ils en ressortent excités, puis perplexes. Ils ont aimé la cuisine, mais ils ne savent même pas s'ils auraient le droit de rêver à cette maison-là.

Voilà le piège de l'acheteur qui cherche avant de se préparer : il tombe amoureux d'une propriété sans savoir ce qu'il peut s'offrir. Ce chapitre vous montre l'ordre inverse. D'abord faire le point avec un prêteur, puis établir vos critères, chercher et visiter avec méthode, rassembler vos documents et préparer vos questions. Les dossiers de ce chapitre sont fictifs : Mathieu et Inès, qui apprennent à se préparer avant de chercher.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• engager une conversation avec un prêteur avant de chercher une propriété ;
• établir vos critères en distinguant l'essentiel du souhaitable ;
• tenir un journal de visite pour comparer les propriétés sans vous fier à votre seule mémoire ;
• rassembler les documents qu'un prêteur et un notaire vous demanderont ;
• préparer des questions pour votre courtier et votre prêteur ;
• éviter les erreurs les plus fréquentes de l'acheteur pressé.

Pourquoi c'est important

Acheter une première propriété est excitant, et l'excitation mène parfois à des décisions précipitées. Un acheteur qui connaît d'avance sa capacité d'emprunt et ses priorités visite avec plus de lucidité. Il écarte vite ce qui ne lui convient pas et peut agir sans panique quand une bonne occasion se présente.

À l'inverse, un acheteur qui cherche sans préparation peut s'attacher à une propriété hors de sa portée, perdre des semaines à visiter des maisons inadaptées ou se retrouver sans financement au moment de faire une offre. La préparation ne garantit pas le résultat, mais elle réduit les mauvaises surprises.

Ce chapitre ne vous dit pas combien emprunter, ni quel taux espérer, ni comment un prêteur évalue un dossier. Ces sujets relèvent de votre prêteur et de professionnels du financement. Il vous dit quoi faire, dans quel ordre, et quelles questions leur poser (→ livre D1).

3.1 Faire le point sur son budget avec un prêteur

Pourquoi voir un prêteur tôt

Le prêteur est la personne, ou l'institution, qui finance l'achat. Il peut être une banque, une caisse, une coopérative ou un autre prêteur : choisissez celui qui vous inspire confiance. Le rencontrer avant de chercher vous donne un repère concret sur ce que vous pouvez envisager. Sans ce repère, vous cherchez à l'aveugle.

Le prêteur vous renseigne. Demandez au prêteur si la rencontre vous engage à quoi que ce soit. Vous pouvez en voir plusieurs et comparer leurs façons de travailler. Ce que chacun vous dira dépend de votre situation : c'est leur domaine, pas celui de ce livre.

DÉFINITION — le prêteur

L'institution ou la personne qui avance l'argent nécessaire à l'achat et que vous remboursez selon des conditions convenues. Il étudie votre dossier, vous indique ce qu'il peut vous offrir et confirme son financement quand vous avez une propriété en vue.

Ce que vous préparez pour cette rencontre

Avant de voir un prêteur, rassemblez l'information sur votre situation. Écrivez-la, même brièvement. Cela vous aidera à répondre avec exactitude et à ne rien oublier.

• Votre situation de vie : qui achète, qui vivra dans la maison, pour combien de temps vous pensez y rester.
• Votre situation de travail : emploi, travail autonome, changements prévus. Soyez exact.
• Vos économies : ce que vous avez mis de côté et à quoi vous le destinez, ainsi que ce que vous devez garder en réserve.
• Vos dettes et engagements : prêts, cartes de crédit, pensions, loyers. Notez-les honnêtement.
• Vos questions : ce que vous voulez comprendre sur le processus, les conditions et les étapes.

Votre prêteur vous dira quelles pièces il demande. Chaque prêteur a ses propres exigences, et elles peuvent changer : demandez-les-lui directement.

Ce que vous pouvez lui demander

Le prêteur est là pour vous renseigner. Profitez-en. Voici des sujets à aborder :

• le déroulement de la démarche, de la première demande à la confirmation finale ;
• les documents dont il aura besoin et les étapes où il les demandera ;
• ce que signifie, pour lui, une confirmation préalable de financement, et ce qu'elle engage ou non ;
• la façon dont il tient compte de votre situation de vie et de travail ;
• ce qui peut faire changer son évaluation en cours de route ;
• la manière de le joindre rapidement, par exemple pendant une offre.

ATTENTION — une confirmation préalable n'est pas un financement final

Ce que le prêteur vous annonce au début donne un repère. Le financement définitif se confirme plus tard, quand une propriété précise est en vue et que le prêteur a vérifié ce qu'il doit vérifier. Demandez à votre prêteur ce qui sépare les deux, et gardez ses réponses par écrit.

Le budget, vu de votre côté

Au-delà de ce que le prêteur peut offrir, il y a ce que vous voulez vous offrir. Les deux ne sont pas identiques. Vous seul savez quel mode de vie vous souhaitez et quelle marge vous voulez conserver pour les imprévus. Posez-vous des questions simples. Quel confort de vie voulez-vous garder une fois propriétaires ? Quelles dépenses nouvelles viendront avec la propriété ? Qu'allez-vous faire si un grand besoin de réparation survient la première année ?

Un acheteur qui ne regarde que le montant qu'on lui accorde risque de s'engager à la limite de ses forces. Un acheteur qui regarde aussi son confort réel choisit plus sereinement. Ce livre ne fixe aucun chiffre : c'est une conversation à avoir avec votre prêteur et, au besoin, avec un conseiller financier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès rencontrent deux prêteurs. À chaque rencontre, ils apportent la même feuille : leur situation, leurs économies, leurs engagements et leurs questions. Au retour, ils comparent les explications reçues. Ils notent ce qui est clair et ce qui reste à éclaircir. Ils gardent aussi les coordonnées d'une personne à joindre rapidement si une offre se présente.

Les dépenses qui accompagnent un achat

Acheter ne se résume pas au prix de la maison. D'autres dépenses s'ajoutent : certaines au moment de l'achat, d'autres après la prise de possession. Ce livre ne les détaille pas et ne donne aucun montant, car ils varient selon la propriété, la municipalité et la situation de chacun. Demandez à votre prêteur, à votre notaire et à votre courtier de vous présenter, en langage simple, la liste des dépenses à prévoir dans votre cas. Notez-la et gardez-la à portée de main.

QUI CONSULTER — pour votre financement

Votre prêteur, pour la capacité d'emprunt, les conditions et le déroulement du financement. Un conseiller financier ou un comptable, pour les conséquences financières et fiscales de l'achat dans votre situation. Votre notaire, pour les dépenses liées à l'acte. Ce livre ne remplace aucun d'eux.

3.2 Chercher et visiter avec méthode

Établir ses critères

Avant de chercher, écrivez ce que vous cherchez. Chacun fait deux listes.

L'essentiel. Ce qui doit être là pour que la propriété vous convienne : un secteur, un nombre de chambres, un accès à pied ou en voiture, un espace de rangement, une proximité avec le travail ou les écoles.

Le souhaitable. Ce qui serait agréable mais pas décisif : une cour, une cuisine moderne, un sous-sol aménagé, une orientation particulière.

Comparez vos listes quand vous achetez à plusieurs. Vous découvrirez peut-être que ce qui est essentiel pour l'un est souhaitable pour l'autre. Mieux vaut le savoir avant de visiter.

L'ESSENTIEL — trois critères valent mieux que vingt

Une liste trop longue rend chaque propriété décevante. Gardez peu de critères essentiels, et laissez le reste dans le souhaitable.

Où et comment chercher

Votre courtier vous aidera à trouver les propriétés qui correspondent à vos critères. Il peut aussi vous les présenter dans l'ordre qui vous convient et organiser les visites. Vous pouvez chercher de votre côté, par les annonces publiques ou en parcourant les quartiers qui vous intéressent. Marcher dans un secteur, à différentes heures, vous apprend des choses qu'aucune annonce ne dit : le bruit, la circulation, l'animation, les commerces proches.

Soyez prudent face à ce que vous lisez. Une annonce est un outil de présentation, pas une description complète. Une photo flatte, une description choisit ses mots. Prenez-les comme un point de départ, jamais comme une vérification.

Les visites

Une visite est une occasion d'observer. Quelques conseils pratiques pour en tirer parti :

• Arrivez avec une liste de questions et vos critères essentiels. Elle vous empêche de vous laisser distraire.
• Visitez au moins deux fois les propriétés qui vous intéressent vraiment, à des moments différents du jour.
• Observez l'extérieur : l'état général du bâtiment, le terrain, les voisins immédiats, la rue.
• Entrez dans chaque pièce, ouvrez les portes d'armoires, regardez les plafonds et les coins de murs.
• Écoutez : le bruit extérieur, les craquements, le fonctionnement des appareils.
• Sentez : une odeur persistante peut être un signal à vérifier.
• Prenez des photos si le vendeur et le courtier le permettent, et notez vos impressions tout de suite.
• Posez vos questions au courtier du vendeur, qui répondra ou ira se renseigner.

Le journal de visite

Après trois ou quatre visites, les maisons se confondent. Un journal de visite règle ce problème. Pour chaque propriété, notez au minimum :

• l'adresse ou un nom de repère, la date et l'heure de la visite ;
• vos impressions générales, en quelques mots ;
• les points forts et les points faibles que vous avez observés ;
• ce qui correspond à vos critères essentiels, et ce qui n'y répond pas ;
• les questions auxquelles on n'a pas répondu ;
• votre note personnelle, de un à cinq par exemple, pour comparer facilement.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès se créent une feuille pour chaque visite, toujours sur le même modèle. Après la cinquième propriété, ils les étalent sur la table. Ils voient immédiatement que l'une d'elles revient dans leurs notes avec beaucoup de points forts, tandis qu'une autre, dont ils se souvenaient avec enthousiasme, accumule les réserves. Leur journal a corrigé leur mémoire.

Ne pas se laisser emporter

La visite d'une maison qui plaît fait battre le cœur. C'est normal, mais c'est aussi le moment où l'on baisse sa garde. Quelques gestes aident à garder la tête froide :

• ne prenez jamais de décision le jour même de la visite, sauf si votre courtier et vous en avez parlé à l'avance ;
• relisez vos critères essentiels et comparez-les à ce que vous avez vu ;
• parlez-en à une personne de confiance qui n'était pas à la visite ;
• notez ce qui vous inquiète avant de noter ce qui vous plaît.

Ce que vous ne pouvez pas voir d'une visite

Une visite ne dit pas tout. Elle ne montre ni l'état de la structure derrière les murs, ni l'histoire des travaux, ni ce que la municipalité sait de la propriété, ni ce que révèle le titre. D'autres vérifications existent pour cela, et le chapitre 5 les décrit. Pour l'instant, retenez simplement que la visite est le début de la recherche d'information, pas sa fin.

QUI CONSULTER — pour votre recherche

Votre courtier immobilier, pour sélectionner des propriétés, organiser les visites et répondre à vos questions de base. Un inspecteur en bâtiment, plus tard, pour l'état du bâtiment. Votre notaire, quand une propriété retient votre attention et que vous voulez comprendre le cadre de l'achat.

3.3 Rassembler ses documents d'acheteur

Pourquoi les réunir à l'avance

Quand vous ferez une offre, les choses iront vite. Le prêteur demandera des pièces, le notaire en voudra aussi, et votre courtier devra pouvoir répondre sans attendre. Un acheteur dont les documents sont prêts garde le calme et la crédibilité. Un acheteur qui cherche ses papiers paraît désorganisé et peut laisser filer une bonne occasion.

Les documents personnels

Cette liste est un point de départ. Votre prêteur et votre notaire vous diront ce qui s'applique à votre cas.

• Des pièces d'identité à jour pour chacun des acheteurs.
• Des preuves de votre situation de travail et de revenu, selon ce que le prêteur demandera : lettres d'emploi, talons de paie, déclarations de revenus, documents de travailleur autonome.
• Des relevés de vos comptes et de vos placements, pour montrer d'où viennent vos économies.
• La liste de vos dettes et engagements, avec les relevés correspondants.
• Des preuves de votre situation de logement actuelle, par exemple un bail, si vous êtes locataires.
• Les documents liés à une situation particulière : séparation, héritage, don d'un proche, vente d'une propriété antérieure. Si vous êtes dans l'un de ces cas, dites-le à votre prêteur et à votre notaire dès le départ.

Un classement qui aide

Créez un dossier, papier ou numérique, avec les mêmes règles que celles du vendeur : un seul endroit, un classement par thème, une copie numérique des pièces importantes. Notez aussi ce qui change : si un document est renouvelé, remplacez-le. Un document périmé peut retarder la démarche.

Vos informations personnelles

Les documents que vous remettez contiennent des renseignements délicats. Remettez-les seulement aux professionnels avec qui vous faites affaire : votre prêteur, votre notaire, votre courtier. Si une demande vous surprend, demandez pourquoi on vous la fait. Conservez une trace de ce que vous avez transmis et à qui.

ATTENTION — ne transmettez rien sans savoir à qui

Méfiez-vous des demandes de renseignements personnels qui arrivent hors du cadre habituel : un courriel inattendu, un appel pressant. En cas de doute, appelez votre courtier ou votre prêteur au numéro que vous connaissez déjà avant de répondre.

Les documents liés au projet

Au fur et à mesure de vos visites, vous accumulerez aussi des documents sur les propriétés qui vous intéressent : fiches de description, documents que le vendeur met à votre disposition, notes de visite. Gardez-les, regroupés par propriété. Ils serviront à votre courtier, à votre inspecteur et à votre notaire, si vous décidez d'aller plus loin.

CAS CONCRET — dossier fictif

Inès prend en charge la chemise de documents. Elle y range d'un côté les pièces personnelles du couple, de l'autre une pochette par propriété visitée. Mathieu, lui, tient le journal de visite. Chacun sait ce qu'il a à faire, et quand le moment de faire une offre arrive, rien ne manque.

QUI CONSULTER — pour vos documents d'acheteur

Votre prêteur, pour la liste précise de ce qu'il demande et à quel moment. Votre notaire, pour les pièces liées à l'acte et à votre situation. Votre courtier, pour les documents à fournir avec une offre. En cas de situation particulière, signalez-la à chacun dès le début.

3.4 Les questions à poser au courtier et au prêteur

Choisir son courtier

Comme le vendeur, l'acheteur gagne à rencontrer plus d'un courtier. Un bon courtier prend le temps de comprendre votre projet, explique ses services par écrit, ne vous presse pas et reconnaît ce qu'il ne sait pas. Il est encadré par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, que l'on appelle l'OACIQ, dont le site renseigne le public sur le courtage immobilier.

Les questions au courtier

Sur ses services

• Que ferez-vous concrètement pour moi dans ma recherche ?
• Quel document me demanderez-vous de signer pour travailler avec vous, et que dit-il en langage simple ?
• Comment vous joindre rapidement quand une propriété se présente ?
• Comment m'aiderez-vous à vérifier une propriété avant de faire une offre ?

Sur la recherche

• Comment trouvez-vous les propriétés qui correspondent à mes critères ?
• Comment organisez-vous les visites ?
• Comment m'aiderez-vous à comparer deux propriétés ?

Sur la suite

• À quel moment faut-il rencontrer un notaire et un inspecteur en bâtiment ?
• Quelles vérifications faites-vous avant d'en arriver à une offre ?
• Comment mettons-nous par écrit ce que vous et moi échangeons ?

Les questions au prêteur

Sur le processus

• Comment se déroule la démarche, de ma première demande à la confirmation du financement ?
• Quelles sont les étapes où vous aurez besoin de documents de ma part ?
• Combien de temps faut-il prévoir pour chaque étape ? À faire préciser par écrit.

Sur la confirmation

• Que signifie la confirmation préalable que vous me donnez, et jusqu'où va-t-elle ?
• Qu'est-ce qui pourrait la modifier avant la confirmation définitive ?
• Que faut-il faire si ma situation change en cours de route, par exemple un changement d'emploi ?

Sur la suite

• Comment travaillez-vous avec le notaire ?
• À qui puis-je téléphoner en cas de question urgente ?

Conserver les réponses

Notez les réponses ou, mieux, demandez-les par courriel. Une réponse écrite évite les malentendus et vous permet de comparer les prêteurs. Elle sert aussi à votre courtier et à votre notaire, qui verront d'un coup d'œil où vous en êtes.

CÔTÉ COURTIER — ce que votre courtier attend de vous

Il compte sur des critères clairs, des documents prêts et une conversation avec un prêteur déjà amorcée. Il vous renseigne sur le déroulement, mais il ne remplace ni le prêteur pour le financement ni le notaire pour le droit.

QUI CONSULTER — pour chaque question

Le courtier pour la recherche, les visites et l'offre. Le prêteur pour le financement. Le notaire pour le droit. L'OACIQ pour de l'information générale sur le courtage immobilier. Un inspecteur en bâtiment pour l'état d'une propriété.

Les erreurs qui coûtent cher

• Chercher avant de voir un prêteur. Vous risquez de tomber amoureux d'une propriété que vous ne pouvez pas vous offrir.
• Confondre confirmation préalable et financement définitif. Demandez à votre prêteur ce qui les sépare.
• S'engager à la limite de ses forces. Pensez à la vie après l'achat, pas seulement au jour de la signature.
• Prendre une annonce pour une description complète. Une annonce présente, elle ne vérifie pas.
• Décider le jour même d'une visite. Laissez passer une nuit et relisez vos critères.
• Oublier de noter ses impressions. Après plusieurs visites, la mémoire fait des mélanges.
• Chercher ses documents au dernier moment. Un dossier prêt vous donne de la crédibilité et du calme.
• Remettre des renseignements personnels à n'importe qui. Réservez-les à vos professionnels connus.
• Ne pas dire une situation particulière. Un héritage, une séparation, un don d'un proche : mieux vaut en parler dès le début.

À retenir

• Voyez un prêteur avant de chercher : vous saurez ce que vous pouvez envisager.
• Distinguez ce que le prêteur peut offrir de ce que vous voulez vous offrir. La seconde question est la vôtre.
• Une confirmation préalable n'est pas un financement définitif. Demandez ce qui les sépare.
• Écrivez peu de critères essentiels et gardez le reste dans le souhaitable.
• Tenez un journal de visite pour comparer sans vous fier à votre mémoire.
• Une visite montre le début de l'information, pas sa fin. D'autres vérifications suivent.
• Réunissez tôt vos documents et protégez vos renseignements personnels.
• Les questions de financement vont au prêteur, celles de droit au notaire.

Votre plan d'action

1. Écrivez votre situation : qui achète, travail, économies, dettes, questions.
2. Rencontrez un prêteur, de préférence deux, avec la même feuille de départ.
3. Notez les explications reçues, ce qui est clair et ce qui reste à préciser.
4. Établissez vos critères : l'essentiel d'un côté, le souhaitable de l'autre.
5. Choisissez un courtier après en avoir rencontré plus d'un.
6. Créez votre journal de visite avec un modèle unique pour toutes les propriétés.
7. Réunissez vos documents et classez-les dans un seul dossier.
8. Rencontrez un notaire avant de faire une offre, pour comprendre sa place dans votre projet.
9. Gardez les réponses par écrit, de votre courtier comme de votre prêteur.

Questions à poser

À votre prêteur :

• Comment se déroule la démarche, de la première demande au financement confirmé ?
• Quels documents vous faut-il et à quel moment ?
• Que signifie votre confirmation préalable, et qu'est-ce qui pourrait la modifier ?
• Que faire si ma situation change en cours de route ?
• Comment vous joindre rapidement pendant une offre ?

À votre courtier :

• Que ferez-vous concrètement pour moi dans ma recherche ?
• Quel document dois-je signer pour travailler avec vous, et qu'est-ce qu'il dit en langage simple ?
• Comment m'aiderez-vous à vérifier une propriété avant d'offrir ?
• Quand dois-je rencontrer un notaire et un inspecteur ?

À votre notaire :

• À quel moment dois-je vous consulter dans ma démarche d'achat ?
• Quelles pièces voulez-vous voir de ma part ?
• Quelles dépenses liées à l'acte dois-je prévoir ? À faire préciser par écrit.

À un conseiller financier ou à un comptable :

• Y a-t-il des conséquences financières ou fiscales à connaître avant d'acheter dans ma situation ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi voir un prêteur avant de chercher une propriété ?
2. Quelle différence y a-t-il entre une confirmation préalable et un financement définitif ?
3. Comment distinguer vos critères essentiels de vos critères souhaitables ?
4. À quoi sert un journal de visite ?
5. Pourquoi une visite ne suffit-elle pas à connaître une propriété ?
6. À qui poser une question de financement, et à qui une question de droit ?

Réponses

1. Pour savoir ce que vous pouvez envisager et éviter de vous attacher à une propriété hors de votre portée. Demandez au prêteur ce que la rencontre implique.
2. La première donne un repère au début ; le second est confirmé plus tard, pour une propriété précise, après vérification par le prêteur. Demandez-lui ce qui les sépare.
3. L'essentiel est ce qui doit absolument être là ; le souhaitable est agréable mais pas décisif. Gardez peu de critères essentiels.
4. À comparer les propriétés sans vous fier à votre mémoire, en notant impressions, points forts, points faibles et questions pour chaque visite.
5. Parce qu'elle ne montre ni la structure cachée, ni l'histoire des travaux, ni les dossiers publics. D'autres vérifications suivent.
6. Le financement au prêteur, le droit au notaire.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre D1 pour se préparer à acheter plus en détail.

Chapitre 4 — De l'offre à la promesse acceptée

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Mathieu et Inès ont visité une maison deux fois. Elle répond à leurs critères essentiels, leur prêteur les a rassurés, leur journal de visite penche en sa faveur. Le moment est venu de passer des visites à l'action : faire une offre. Leur cœur bat un peu plus vite. Ils savent que ce qui vient compte beaucoup, et qu'ils ne veulent ni se précipiter ni laisser filer l'occasion.

De l'autre côté, Bernard vient de recevoir une offre sur sa propriété. Il avait espéré ce moment et il l'appréhendait. Le prix proposé le satisfait à moitié. Certaines conditions lui semblent lourdes. Il ne sait pas s'il doit accepter, refuser ou répondre autrement.

Ce chapitre suit ces deux parcours. Il décrit, en gestes pratiques, comment se prépare, se fait, se reçoit et se conserve une offre, et comment on passe de l'offre à la promesse acceptée. Il ne dit rien de ce qu'une offre ou une acceptation engage juridiquement : cela relève du courtier et du notaire. Les dossiers sont fictifs : Mathieu et Inès, qui préparent leur offre, et Bernard, qui hésite à accepter la sienne.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer une offre avec votre courtier, du côté de l'acheteur ;
• recevoir une offre et réfléchir aux réponses possibles, du côté du vendeur ;
• reconnaître les grandes étapes d'une négociation sans la mener à l'aveugle ;
• conserver par écrit chaque version de l'offre et chaque réponse ;
• poser au courtier et au notaire les questions qui éclairent le sens d'un document avant de le signer ;
• éviter les gestes précipités qui compliquent la suite.

Pourquoi c'est important

L'offre est le moment où les intentions deviennent des documents. Jusque-là, vous visitiez, vous réfléchissiez, vous discutiez. Désormais, ce que vous écrivez et ce que vous signez produit des conséquences que seuls des professionnels du droit peuvent décrire correctement. C'est donc le moment d'être le plus attentif, le plus calme et le mieux entouré.

Pour l'acheteur, une offre bien préparée évite les regrets et les malentendus. Pour le vendeur, une offre bien comprise permet de répondre en connaissance de cause. Dans les deux cas, ce qui compte, c'est de ne rien signer sans comprendre, de poser ses questions avant et de garder une trace de tout.

Ce chapitre vous aide à mettre en place cette méthode. Il ne remplace pas le courtier, qui prépare avec vous les documents de l'offre, ni le notaire, qui peut vous éclairer sur leur portée.

4.1 Faire une offre avec son courtier

Avant de faire une offre

Avant d'écrire quoi que ce soit, assurez-vous que quelques gestes sont faits. Votre prêteur a-t-il confirmé que votre financement est en bonne voie ? Votre courtier connaît-il vos critères et vos limites ? Avez-vous parlé à un notaire ? Avez-vous noté les questions qu'il vous reste sur la propriété ? Une offre se prépare ; elle ne s'improvise pas.

Prenez aussi le temps de comparer la propriété à vos critères essentiels. Le coup de cœur est légitime, mais il doit s'accompagner d'un regard lucide : cette maison répond-elle réellement à ce que vous cherchez ?

Préparer l'offre avec son courtier

Faire une offre, c'est présenter par écrit ce que vous proposez au vendeur. Votre courtier vous aide à la rédiger sur un document prévu à cet effet : la promesse d'achat. Ce document, présenté dans un autre livre de la collection (→ livre C3), rassemble ce que vous proposez et les conditions auxquelles vous le proposez.

DÉFINITION — la promesse d'achat

Le document écrit par lequel un acheteur propose d'acquérir une propriété à des conditions précises. Votre courtier vous aide à le préparer. Le vendeur peut l'accepter, la refuser ou y répondre autrement. Ce que ce document engage relève du notaire ou de l'avocat : posez-leur la question avant de signer.

Votre courtier vous guide dans les différents éléments à décider. Voici, sans entrer dans leur contenu technique, les sujets dont vous discuterez avec lui :

• Ce que vous proposez : le prix et la façon de le payer.
• Les conditions que vous souhaitez ajouter, par exemple la vérification du financement ou l'inspection du bâtiment.
• Ce qui est inclus avec la propriété : meubles, appareils, accessoires.
• Les dates qui comptent pour vous : remise des clés, rencontre chez le notaire.
• Les documents que vous souhaitez recevoir du vendeur.

Pour chacun de ces sujets, demandez à votre courtier de vous expliquer ce que cela signifie, pourquoi on le propose et ce que vous pourriez décider autrement. Une question posée avant de signer vaut mieux qu'un regret après.

Pour apprendre à faire une offre, voyez le livre de cette collection qui lui est consacré (→ livre D4).

ATTENTION — ne signez rien que vous ne comprenez pas

Si un mot, une phrase ou une condition vous échappe, demandez qu'on vous l'explique. Si l'explication ne vous suffit pas, demandez un délai et consultez votre notaire ou un avocat. Aucun rythme imposé ne vaut une signature faite sans comprendre.

Laisser une marge de réflexion

Une offre peut se préparer vite quand une propriété est très demandée, mais elle ne doit pas se signer dans l'affolement. Si vous sentez que la pression monte, faites une pause et appelez quelqu'un de confiance. Si votre courtier presse, demandez-lui pourquoi. Si l'urgence est réelle, il pourra l'expliquer. Si elle ne l'est pas, vous aurez gagné du temps.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès préparent leur offre avec leur courtier un soir de semaine. Le courtier leur présente chaque sujet l'un après l'autre. Ils posent beaucoup de questions. À la fin, ils décident de ne rien signer le soir même. Ils relisent le document le lendemain matin, notent trois questions et appellent le courtier avant de décider. Ils ont demandé à leur courtier si ce petit délai leur laissait le temps d'agir.

Le rôle de chacun

Votre courtier prépare l'offre avec vous et la transmet. Le courtier du vendeur la reçoit et la présente à son client. Votre prêteur confirme ce qu'il peut confirmer. Votre notaire peut, si vous le lui demandez, relire le document avant que vous le signiez. Chacun a son rôle ; personne ne décide à votre place.

CÔTÉ COURTIER — ce que fait le courtier de l'acheteur

Il prépare l'offre avec vous, vous explique les sujets à décider, la transmet au courtier du vendeur et vous rapporte la réponse. Il conserve les versions et les échanges. Il ne dit pas ce qu'un document engage : pour cela, il vous renvoie au notaire ou à l'avocat.

QUI CONSULTER — avant de signer une offre

Votre courtier, pour la préparation et la transmission de l'offre. Votre notaire, pour relire le document et répondre à vos questions de droit. Votre prêteur, pour confirmer que votre financement est en bonne voie. Prenez le temps de les consulter avant de signer.

4.2 Les réponses possibles du vendeur

Recevoir une offre

Pour le vendeur, recevoir une offre est un moment important. Le courtier la présente. Prenez le temps de la lire en entier, puis de la relire. Ne répondez pas à chaud. Posez vos questions à votre courtier : que propose l'acheteur, à quelles conditions, avec quelles demandes ?

Bernard reçoit son offre et la lit une première fois sans s'arrêter. À la seconde lecture, il note ce qui lui plaît, ce qui l'inquiète et ce qu'il ne comprend pas. Il appelle ensuite son courtier avec ses questions.

Les trois grandes voies

Face à une offre, un vendeur peut s'engager dans l'une de trois directions. Elles sont décrites ici en termes pratiques, sans leurs effets juridiques, que votre courtier et votre notaire vous préciseront.

Accepter. Vous êtes d'accord avec ce qui est proposé. Vous le dites avec l'aide de votre courtier. C'est à ce moment que l'offre devient une promesse acceptée, avec ce que cela comporte et que le notaire peut vous décrire.

Refuser. Vous n'êtes pas d'accord et vous ne souhaitez pas poursuivre. Vous le dites, par l'entremise de votre courtier.

Répondre autrement. Vous êtes intéressé, mais vous souhaitez modifier certains éléments : le prix, une condition, une date, ce qui est inclus. Votre courtier prépare avec vous une réponse qui reprend l'offre et indique vos changements. L'acheteur peut ensuite accepter, refuser ou répondre à son tour.

Réfléchir avant de répondre

Bernard hésite. Voici comment il procède, et comment vous pouvez le faire aussi.

1. Il relit l'offre en entier, en mettant de côté ce qui l'a ému ou agacé.
2. Il dresse la liste de ce qui lui convient, de ce qui l'inquiète et de ce qu'il ne comprend pas.
3. Il pose ses questions à son courtier, qui explique et, au besoin, renvoie au notaire.
4. Il compare l'offre à ses raisons de vendre, notées au chapitre 2.
5. Il demande l'avis d'une personne de confiance qui connaît sa situation.
6. Il décide, puis il informe son courtier de sa réponse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard relit l'offre avec son courtier. Il constate que le prix lui convient à moitié, que deux conditions l'inquiètent, et qu'il ne comprend pas bien une troisième. Son courtier lui explique le sens pratique de chacune et lui suggère d'en parler à son notaire avant de répondre. Bernard demande un peu de temps, appelle le notaire, puis choisit de répondre autrement plutôt que de refuser.

Ne pas comparer ce qui ne se compare pas

Si vous recevez plusieurs offres, comparez-les avec méthode. Un prix plus élevé accompagné de conditions lourdes n'est pas nécessairement mieux qu'un prix plus bas accompagné de conditions légères. Demandez à votre courtier de vous aider à les mettre côte à côte : prix, conditions, dates, éléments inclus, documents demandés. Posez ensuite vos questions au notaire sur ce qui dépasse la pratique.

Le temps de la réponse

Une offre indique le temps dont dispose le vendeur pour répondre. Ce temps varie d'une offre à l'autre. Ce livre ne donne aucune durée. Demandez à votre courtier de vous dire clairement jusqu'à quand vous pouvez répondre, et de vous le confirmer par écrit.

Négocier sans s'épuiser

Une négociation peut comporter plusieurs allers-retours. Chacun est une occasion de se précipiter ou de s'agacer. Quelques habitudes aident à garder le cap, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Fixez-vous d'abord ce qui compte vraiment pour vous : un élément sur lequel vous ne céderez pas, et ceux sur lesquels vous avez de la souplesse. Notez-les avant de commencer, pour ne pas les redécouvrir sous la pression. Laissez ensuite à votre courtier le soin de porter vos messages : il connaît la façon de les formuler et peut absorber la tension qui passerait mal entre deux personnes directement.

Entre chaque réponse, accordez-vous un moment de recul. Une réponse écrite à tête reposée vaut mieux qu'une réponse envoyée dans l'énervement. Si la discussion s'éternise, demandez à votre courtier de faire le point avec vous : où en sommes-nous, qu'est-ce qui reste à régler, et que voulons-nous vraiment ?

Enfin, gardez en tête que l'autre partie vit aussi un moment chargé d'émotions. Une négociation respectueuse facilite les échanges, qui se poursuivent pendant plusieurs étapes à franchir ensemble.

QUI CONSULTER — pour répondre à une offre

Votre courtier, pour comprendre l'offre, comparer et formuler la réponse. Votre notaire, pour ce qu'un accord engage et pour les questions de droit. Un avocat, si une situation complexe se présente ou si un désaccord surgit. Un conseiller financier ou un comptable, pour les conséquences financières et fiscales de la vente.

4.3 Ce qu'on garde par écrit

Pourquoi tout garder

Une négociation produit beaucoup de documents : l'offre, la réponse, les modifications, les versions successives. En peu de temps, ils s'accumulent et se ressemblent. Si vous ne les classez pas, vous perdez le fil. Garder chaque version vous permet de savoir ce qui a été proposé, ce qui a été accepté et à quel moment.

Ce qu'il faut conserver

Que vous soyez acheteur ou vendeur, conservez au minimum :

• l'offre initiale, telle qu'elle a été transmise ;
• chaque réponse et chaque version modifiée ;
• la version finale signée, quand elle existe, en copie complète ;
• les courriels et les messages importants échangés avec votre courtier, avec l'autre partie ou avec le prêteur ;
• vos notes prises pendant les appels : date, heure, personne, sujet, ce qui a été dit ;
• les documents annexes remis avec l'offre : liste des éléments inclus, pièces demandées, preuves.

Comment classer

Un classement simple suffit. Créez un dossier propre à la transaction, avec ces sous-dossiers :

1. Offres et réponses, rangées par date, avec la version la plus récente en haut.
2. Échanges écrits, courriels et messages, par ordre de date.
3. Notes, appels et rencontres.
4. Documents annexes.

Nommez chaque fichier avec la date et son contenu, par exemple offre initiale, réponse du vendeur, version finale. Ce petit effort évite bien des confusions.

Vérifier avant de signer

Avant de signer, relisez le document en entier. Vérifiez que les noms sont corrects, que la description de la propriété correspond à celle que vous visez, que les éléments inclus sont ceux dont vous avez parlé. Si quelque chose ne correspond pas, signalez-le à votre courtier avant de signer, pas après.

Demander une copie complète

Après toute signature, demandez une copie complète du document, avec toutes ses pages et ses annexes. Conservez-la dans votre dossier et envoyez-en une copie à votre notaire. Une copie incomplète peut devenir un problème plus tard.

L'ESSENTIEL — tout ce qui compte s'écrit, tout ce qui s'écrit se garde

Une conversation s'oublie, un écrit se retrouve. Demandez à votre courtier de mettre par écrit les points importants et gardez chaque version. Votre mémoire vous remerciera.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès ont créé un dossier pour leur transaction dès le premier jour. Quand leur offre se négocie, ils y rangent chaque version et chaque courriel. Lorsqu'une confusion apparaît sur ce qui est inclus avec la maison, ils retrouvent en quelques minutes la version où la liste figurait. La confusion se dissipe sans dispute.

QUI CONSULTER — pour vos documents d'offre

Votre courtier, pour obtenir et classer les versions de chaque document. Votre notaire, pour recevoir une copie et vous dire s'il manque quelque chose. Si un document vous paraît incomplet ou différent de ce dont vous aviez parlé, signalez-le tout de suite à votre courtier.

4.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

À poser avant de signer

Voici les questions à emporter à chaque rencontre. Posez-les à voix haute, écoutez les réponses, notez-les, et demandez de les confirmer par écrit si elles sont importantes.

À votre courtier, si vous faites une offre

• Que contient chaque partie de ce document, en langage simple ?
• Pourquoi propose-t-on telle condition, et que se passe-t-il si je ne la mets pas ?
• Qu'est-ce qui est inclus avec la propriété, et où est-ce écrit ?
• Quelles dates ce document mentionne-t-il, et que veulent-elles dire pour moi ?
• Comment l'offre sera-t-elle transmise, et dans quels délais le vendeur doit-il répondre ? À faire préciser par écrit.
• Que faire si le vendeur répond autrement ?

À votre courtier, si vous recevez une offre

• Quels sont les éléments de cette offre, un par un ?
• Que signifie chaque condition en pratique ?
• Comment puis-je répondre : accepter, refuser, répondre autrement ?
• Comment comparer plusieurs offres, s'il y en a ?
• Combien de temps ai-je pour répondre, et comment le confirmer par écrit ?

À votre notaire

• Pouvez-vous relire ce document avant que je le signe ?
• Que veut dire, en droit, chacun des éléments qui m'inquiètent ? C'est sa réponse qui compte, pas celle d'un livre.
• Y a-t-il des éléments à ajouter, à retirer ou à préciser avant de signer ?
• Que recevrez-vous de la transaction, et à quel moment ?

À votre prêteur, si vous achetez

• Mon financement est-il confirmé pour cette propriété ? À quelles étapes devrez-vous encore vérifier quelque chose ?
• Que se passe-t-il si votre analyse prend plus de temps que prévu ?

Les erreurs de questions

Ne demandez pas à votre courtier de trancher un point de droit. Ne demandez pas à votre notaire de vous conseiller sur le prix. Chacun a son domaine. Quand vous hésitez sur qui interroger, commencez par votre courtier : il vous dira à qui vous adresser.

QUI CONSULTER — à chaque question sa personne

Votre courtier, pour le déroulement de l'offre. Votre notaire, pour ce que le document engage. Votre prêteur, pour le financement. L'OACIQ renseigne le public sur le courtage immobilier. Un avocat, si une situation particulière dépasse ce que le courtier et le notaire peuvent traiter.

Les erreurs qui coûtent cher

• Signer sans comprendre. Une phrase obscure est une question à poser, pas un détail à ignorer.
• Se laisser presser. Une urgence réelle s'explique. Si on ne peut pas vous l'expliquer, prenez le temps de réfléchir.
• Faire une offre sans que le prêteur soit prêt. Le financement doit être en bonne voie avant de s'engager.
• Répondre à chaud, en tant que vendeur. Relire, réfléchir, poser des questions : tout cela vaut mieux qu'une réponse émotive.
• Comparer des offres sur le seul prix. Les conditions, les dates et les éléments inclus comptent autant.
• Négliger l'écrit. Un accord verbal peut être oublié ou compris différemment. Mettez l'essentiel sur papier.
• Ne pas conserver chaque version. Plus tard, vous aurez besoin de savoir ce qui a été proposé et quand.
• Signer une copie incomplète. Vérifiez que toutes les pages et annexes sont là.
• Demander à un courtier une réponse de droit. Il vous renverra au notaire ou à l'avocat, qui sont les bonnes personnes.

À retenir

• Une offre se prépare : financement en bonne voie, notaire consulté, critères comparés, questions notées.
• La promesse d'achat est le document par lequel un acheteur propose d'acquérir à des conditions précises. Votre courtier vous aide à la préparer.
• Le vendeur peut accepter, refuser ou répondre autrement. Il prend le temps de relire, de poser ses questions et de comparer.
• Ce qu'un document engage se demande au notaire ou à l'avocat, jamais à un livre général.
• Tout ce qui compte s'écrit, et tout ce qui s'écrit se garde, version après version.
• Demandez une copie complète après chaque signature.
• Ne signez pas dans la hâte. Une pause bien utilisée protège votre décision.

Votre plan d'action

Si vous faites une offre

1. Vérifiez votre financement avec votre prêteur avant de rédiger quoi que ce soit.
2. Relisez votre journal de visite et comparez la propriété à vos critères essentiels.
3. Préparez l'offre avec votre courtier, sujet par sujet, en posant toutes vos questions.
4. Faites relire le document par votre notaire si vous le pouvez.
5. Prenez une pause avant de signer, même brève.
6. Conservez la version envoyée et chaque réponse reçue.

Si vous recevez une offre

1. Lisez l'offre en entier, deux fois, sans répondre tout de suite.
2. Notez ce qui vous convient, ce qui vous inquiète et ce que vous ne comprenez pas.
3. Posez vos questions à votre courtier, puis à votre notaire pour le droit.
4. Comparez avec vos raisons de vendre du chapitre 2.
5. Choisissez de répondre, avec l'aide de votre courtier.
6. Conservez chaque version de l'offre et de vos réponses.

Dans les deux cas

1. Créez un dossier avec offres, échanges, notes et annexes.
2. Demandez une copie complète de tout ce qui est signé.

Questions à poser

À votre courtier :

• Que contient chaque partie du document, en langage simple ?
• Qu'est-ce qui est inclus avec la propriété, et où est-ce écrit ?
• Comment transmet-on l'offre, et comment obtient-on la réponse ?
• Comment comparer plusieurs offres ?

À votre notaire :

• Pouvez-vous relire le document avant la signature ?
• Que veut dire, en droit, ce qui m'inquiète ?
• Recevrez-vous une copie de la version finale ?

À votre prêteur :

• Mon financement est-il en bonne voie pour cette propriété ?
• Que se passe-t-il si votre analyse prend plus de temps ?

Vérifiez vos acquis

1. Qu'est-ce qu'une promesse d'achat, en termes simples ?
2. Quelles sont les trois grandes voies d'un vendeur face à une offre ?
3. Pourquoi ne faut-il pas signer un document qu'on ne comprend pas, même sous pression ?
4. Que faut-il conserver pendant une négociation ?
5. Pourquoi demander une copie complète après une signature ?
6. À qui demander ce qu'un document engage ?

Réponses

1. Un document écrit par lequel l'acheteur propose d'acquérir une propriété à des conditions précises, préparé avec son courtier.
2. Accepter, refuser, ou répondre autrement en modifiant certains éléments.
3. Parce qu'un document signé produit des conséquences que seul un professionnel du droit peut décrire correctement. Une pause ou une consultation protège votre décision.
4. L'offre initiale, chaque réponse, la version finale signée, les échanges écrits importants, vos notes et les annexes.
5. Parce qu'une copie incomplète peut poser problème plus tard. Vous aurez besoin de toutes les pages et annexes.
6. Au notaire ou à l'avocat, pas au courtier ni à un livre général.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livres D4 et C3 pour faire une offre et pour la promesse d'achat.

Chapitre 5 — Entre la promesse et l'acte : les vérifications

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

La promesse d'achat de Mathieu et Inès est acceptée. Ils ont sauté de joie, appelé leurs parents, passé une soirée à imaginer la décoration du salon. Puis le lendemain matin, une question s'est glissée entre deux gorgées de café : et maintenant ? Entre ce papier signé et le jour de la signature chez le notaire, il se passe quelque chose, et ils ne savent pas encore quoi.

Ce quelque chose, c'est une période de vérifications. L'acheteur regarde de plus près ce qu'il s'apprête à acquérir : l'état du bâtiment, la propriété et son environnement, la solidité de son financement. Chacune de ces vérifications a ses professionnels, ses gestes et ses documents. Ce chapitre vous guide à travers elles, en gestes pratiques. Il ne dit rien de ce qu'un résultat entraîne juridiquement : cela se pose au courtier, au notaire ou à l'avocat. Les dossiers sont fictifs : Mathieu et Inès, qui découvrent comment se déroule cette période.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• choisir un inspecteur en bâtiment et assister à son inspection en sachant quoi observer ;
• lire le rapport d'inspection avec votre courtier et noter vos questions ;
• demander des vérifications sur la propriété et le voisinage à la municipalité et à vos professionnels ;
• suivre l'avancement de votre dossier de financement avec votre prêteur ;
• distinguer ce qui relève de l'inspecteur, du courtier, du prêteur et du notaire ;
• consigner par écrit chaque résultat et chaque réponse.

Pourquoi c'est important

Une maison ne se connaît pas par une visite, même répétée. Ce que vous voyez est la surface. Les vérifications servent à regarder dessous : ce que les murs cachent, ce que les dossiers publics conservent, ce que votre prêteur a besoin de confirmer. Elles vous permettent de décider en connaissance de cause avant le moment de la signature.

Cette période est aussi celle où l'on se sent pressé. La promesse est acceptée, le temps file, tout le monde attend quelque chose de vous. Une méthode simple et un calme tenace protègent votre décision. Vous saurez qui appeler, quoi demander, et comment garder la trace de ce que vous apprenez.

Le chapitre vous apprend à poser les bonnes questions aux bonnes personnes. Il ne vous dit pas quelles conséquences tirer d'un résultat : c'est le travail de vos professionnels.

5.1 L'inspection du bâtiment

À quoi sert l'inspection

L'inspection préachat est l'examen de la propriété par un professionnel, pour le compte de l'acheteur. L'inspecteur observe ce qui est visible et accessible : la structure, la toiture, les fenêtres, les systèmes de chauffage, de plomberie et d'électricité, les traces d'humidité, l'état des finitions. Il remet ensuite un rapport.

L'inspection ne prédit pas l'avenir. Elle donne une image de l'état de la maison au moment où l'inspecteur la visite. Elle ne dit pas ce que vaut la maison, ni si vous devez acheter ou non : ces décisions sont les vôtres.

DÉFINITION — l'inspecteur en bâtiment

Le professionnel qui examine l'état d'un bâtiment pour un acheteur et lui remet un rapport écrit. Il observe ce qu'il peut voir et atteindre le jour de sa visite. Ce livre ne décrit pas ses obligations ni sa responsabilité : demandez-les-lui, par écrit, avant de le mandater.

Pour comprendre en détail l'inspection préachat, voyez le livre de cette collection qui lui est consacré (→ livre D5).

Choisir son inspecteur

Choisissez votre inspecteur avec soin. Quelques gestes simples vous aident :

1. Demandez des recommandations à votre courtier et à vos proches. Comparez-les.
2. Contactez au moins deux inspecteurs et posez-leur les mêmes questions.
3. Demandez ce que couvre leur inspection et ce qu'elle ne couvre pas.
4. Demandez à voir un exemple de rapport, pour juger de sa clarté.
5. Interrogez-les sur leur formation, leur expérience et leur assurance. Notez leurs réponses.
6. Précisez les modalités par écrit : ce qui est inspecté, quand, combien cela coûte et quand vous recevrez le rapport.

Ne choisissez pas l'inspecteur uniquement parce qu'il est le moins cher ou le plus disponible. Choisissez celui avec qui vous êtes à l'aise et dont la méthode vous paraît claire.

ATTENTION — un inspecteur indépendant

Demandez à l'inspecteur qui l'a recommandé et s'il a un lien avec le vendeur ou avec les courtiers en cause. Vous voulez un regard indépendant, au service de l'acheteur. Posez la question ouvertement.

Assister à l'inspection

Si l'inspecteur l'accepte, soyez présents pendant l'inspection. C'est l'occasion d'apprendre la maison. Vous voyez ce qu'il regarde, vous entendez ses commentaires et vous posez vos questions sur place.

Quelques conseils pour tirer parti de la visite :

• Arrivez avec votre liste de questions et vos observations des visites précédentes.
• Suivez l'inspecteur pièce par pièce, sans le presser.
• Posez des questions ouvertes : qu'est-ce que vous voyez ici ? Qu'est-ce que cela signifie ? Que me conseillez-vous de vérifier ?
• Demandez à voir les endroits qu'il juge importants : toiture, sous-sol, entretoit, panneau électrique, salle mécanique.
• Prenez des photos de ce qu'il montre, avec son accord.
• Notez vos questions pour plus tard, plutôt que de vouloir tout régler sur place.
• Évitez d'interpréter ce qu'il dit comme un verdict définitif : il décrit ce qu'il observe, et ses conclusions sont consignées dans son rapport.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès accompagnent l'inspecteur dans la maison qu'ils veulent acheter. Ils portent chacun une liste de questions. Inès note ce que l'inspecteur dit en passant par le sous-sol, Mathieu prend les photos. À la fin de la visite, ils demandent à l'inspecteur ce qu'il considère comme le plus important à retenir. Ils notent sa réponse, puis rentrent attendre le rapport.

Lire le rapport avec son courtier

Le rapport arrive. Lisez-le une première fois sans chercher à tout comprendre. Notez ce qui vous inquiète et ce qui vous surprend. Lisez-le ensuite une seconde fois en soulignant les termes que vous ne connaissez pas.

Rencontrez ensuite votre courtier avec votre liste de questions. Il peut vous aider à comprendre le sens pratique de ce que dit le rapport. Il ne peut pas évaluer l'état technique du bâtiment à la place de l'inspecteur : pour cela, rappelez l'inspecteur. Il ne peut pas non plus dire ce qu'un résultat entraîne sur le plan juridique : posez cette question au notaire.

Un rapport d'inspection peut contenir des observations de nature différente. Certaines sont des éléments à surveiller. D'autres sont des points à faire examiner par un spécialiste, comme un entrepreneur ou un technicien. D'autres encore sont des remarques d'entretien. Demandez à l'inspecteur de vous aider à les distinguer, puis de les classer pour vous : ce qui est urgent, ce qui peut attendre, ce qui relève d'un autre professionnel.

Après le rapport

Plusieurs réactions sont possibles : le rapport vous rassure, il soulève des questions, ou il vous donne des inquiétudes. Dans chaque cas, vos gestes sont les mêmes :

1. Relisez le rapport et notez vos questions.
2. Rappelez l'inspecteur pour éclaircir ce qui reste flou.
3. Consultez un spécialiste si l'inspecteur le recommande, par exemple un entrepreneur pour un devis.
4. Parlez-en à votre courtier, pour savoir comment ces éléments se discutent avec le vendeur.
5. Parlez-en à votre notaire, pour savoir ce que ces éléments peuvent changer dans la transaction.
6. Conservez le rapport et les réponses reçues dans votre dossier.

La décision finale vous appartient. Ce livre ne vous dit pas quoi décider, ni à partir de quel résultat renoncer, négocier ou poursuivre. Ce sont des conversations à avoir avec votre courtier, votre notaire et, si nécessaire, un avocat.

QUI CONSULTER — autour de l'inspection

L'inspecteur en bâtiment, pour comprendre son rapport et ce qu'il couvre. Un entrepreneur ou un spécialiste, si le rapport en recommande un. Votre courtier, pour discuter des suites avec le vendeur. Votre notaire ou un avocat, pour ce qu'un résultat peut changer dans la transaction.

5.2 Les vérifications sur la propriété et le voisinage

Au-delà de l'état du bâtiment

L'inspection regarde la maison. D'autres vérifications regardent la propriété dans son ensemble et ce qui l'entoure : le terrain, les dossiers publics, le quartier. Elles éclairent des aspects que l'inspection ne couvre pas. Un livre de cette collection présente ces vérifications plus en détail (→ livre D6).

L'ESSENTIEL — chaque vérification répond à une question différente

L'inspection répond à : dans quel état est le bâtiment aujourd'hui ? Les dossiers publics répondent à : que sait la municipalité de cette propriété ? Le voisinage répond à : dans quel milieu vivrai-je ? Aucune ne remplace les autres.

Les dossiers de la municipalité

Une municipalité conserve des renseignements sur les propriétés de son territoire. Vous pouvez la contacter pour demander ce qu'elle peut vous communiquer sur l'adresse qui vous intéresse. Votre courtier ou votre notaire vous diront comment procéder.

Voici comment faire une demande :

1. Identifiez la municipalité où se trouve la propriété, pas celle où vous habitez.
2. Trouvez le service concerné : par exemple l'urbanisme ou les permis ; son site ou son bureau vous orientera.
3. Présentez votre demande par écrit, en précisant que vous êtes un acheteur intéressé et en donnant l'adresse.
4. Demandez quels renseignements elle peut vous donner : historique des travaux déclarés, avis envoyés aux propriétaires, projets en cours.
5. Demandez aussi si des frais s'appliquent, et lesquels.
6. Gardez la réponse écrite, qui servira à votre courtier et à votre notaire.

Si la réponse laisse apparaître un écart avec ce que vous avez vu, ne concluez rien vous-même. Notez-le, et posez la question à votre courtier et à votre notaire.

Le terrain et le certificat de localisation

Le vendeur peut fournir un certificat de localisation, un document préparé par un arpenteur-géomètre, qui décrit l'immeuble et son terrain (→ livre M2). Lisez-le avec votre courtier. Demandez-lui ce qu'il montre, ce qu'il ne montre pas et si un document plus récent est utile. Comparez-le à ce que vous avez vu : un bâtiment, une dépendance ou un aménagement qui ne figure pas au document est une question à poser. Le notaire vous dira ce que la situation implique.

Le voisinage

Un voisinage s'observe. Il ne se résume pas à une adresse. Quelques gestes simples vous renseignent :

• Revenez à différentes heures : le matin, en soirée, en fin de semaine. Les bruits, la circulation et l'animation changent.
• Marchez dans le secteur : vous verrez les commerces, les écoles, les parcs, les transports et l'état des propriétés voisines.
• Parlez à des voisins, si l'occasion se présente, en demeurant courtois et discret. Ce qu'ils disent reste une impression, pas une vérification.
• Regardez les alentours : un chantier, un terrain vacant, une construction en cours peuvent changer le quartier.
• Demandez à la municipalité si des projets importants sont prévus à proximité, et quels renseignements elle peut vous donner.

Ce que vous apprenez ainsi complète le tableau, sans le terminer. Notez vos observations avec la date et l'heure, pour pouvoir les relire.

Les autres vérifications

Selon la propriété, d'autres vérifications peuvent s'ajouter : la présence d'un système d'évacuation particulier, un accès à un cours d'eau, la nature du terrain, un équipement spécial. Votre courtier et votre inspecteur vous diront lesquelles s'appliquent à votre cas. Pour chacune, posez les mêmes questions : qui peut me renseigner, comment le demander par écrit, que m'en dit-on et que reste-t-il à vérifier ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès repassent dans le quartier un mardi soir, puis un samedi matin. Le mardi, la rue est calme. Le samedi, ils notent une circulation plus animée près d'un commerce. Ils inscrivent leurs observations dans leur dossier, puis écrivent à la municipalité pour savoir quels renseignements elle peut leur donner sur la propriété et sur d'éventuels projets voisins. Ils transmettent la réponse à leur courtier.

QUI CONSULTER — pour la propriété et son voisinage

La municipalité, pour les renseignements qu'elle conserve sur la propriété. Un arpenteur-géomètre, pour le certificat de localisation. Votre courtier, pour vous guider dans les vérifications et consigner les réponses. Votre notaire, pour ce que ces résultats impliquent dans la transaction.

5.3 Le financement qui se confirme

Ce qui se passe en parallèle

Pendant que vous faites vos vérifications, votre dossier de financement avance. Le prêteur étudie la propriété précise que vous achetez, vérifie ce qu'il doit vérifier et prépare le financement définitif. C'est le moment où une confirmation préalable devient, ou ne devient pas, un financement confirmé.

Ce n'est pas le moment de relâcher votre attention. Un financement qui se précise est une bonne nouvelle, mais il peut aussi réserver des demandes de dernière minute : un document de plus, une précision, une mise à jour.

Rester disponible et réactif

Pendant cette période, répondez vite aux demandes de votre prêteur. Quelques gestes simples aident :

• Gardez vos documents à jour : remplacez ceux qui ont été renouvelés.
• Répondez rapidement aux courriels et aux appels du prêteur ou de son équipe.
• Informez-le de tout changement, comme un changement d'emploi ou de situation de vie, avant qu'il ne l'apprenne autrement.
• Évitez de modifier votre situation financière pendant cette période sans en parler d'abord à votre prêteur : nouvelles dettes, achats importants, déplacements d'argent.
• Demandez à votre prêteur ce qu'il lui reste à faire et à quelle date vous pouvez compter sur la confirmation définitive.

ATTENTION — ne modifiez pas votre situation sans prévenir

Une dépense importante, un nouveau crédit ou un changement de travail peuvent changer la façon dont votre prêteur voit votre dossier. Avant d'agir, appelez-le. Il vous dira ce que cela change, le cas échéant.

Les liens avec les autres vérifications

Votre prêteur peut demander des renseignements issus des autres vérifications : le rapport d'inspection, des documents sur la propriété, une évaluation. Il peut aussi attendre le résultat de certaines vérifications pour confirmer son financement. Demandez-lui dès le départ ce dont il aura besoin et de qui. Vous pourrez ainsi lui transmettre les documents à temps.

Garder le notaire dans la boucle

Informez votre notaire de l'avancement. Il aura besoin de savoir à quel moment le financement sera confirmé, quel prêteur est en cause et quels documents il doit recevoir. Une information qui circule bien entre le prêteur, le notaire et vous évite des retards de dernière heure.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès reçoivent un appel de leur prêteur qui leur demande un document mis à jour. Ils l'ont déjà préparé dans leur dossier, le renouvellent et l'envoient dans la journée. Ils préviennent leur notaire que le dossier avance. En fin de semaine, ils savent exactement où en est le financement, parce qu'ils ont posé la question.

QUI CONSULTER — pour votre financement

Votre prêteur, pour tout ce qui concerne la confirmation du financement et les documents demandés. Un conseiller financier ou un comptable, pour les conséquences financières et fiscales de votre situation. Votre notaire, pour coordonner les étapes avec le prêteur.

5.4 Les questions à poser à l'inspecteur, au prêteur et au courtier

À l'inspecteur en bâtiment

Avant l'inspection

• Que couvre votre inspection, et que ne couvre-t-elle pas ?
• Quel est votre champ de travail : bâtiment seulement, ou aussi d'autres éléments ?
• Quel est le déroulement de la visite, et puis-je y assister ?
• Quel est le coût de l'inspection et quand serai-je facturé ?
• Quand recevrai-je le rapport, et sous quelle forme ?
• Avez-vous un lien avec le vendeur ou avec l'un des courtiers ?

Après l'inspection

• Quels sont les éléments les plus importants à retenir de votre rapport ?
• Lesquels exigent l'avis d'un spécialiste ?
• Lesquels sont de l'entretien courant ?
• Pouvez-vous m'aider à classer ce qui est urgent et ce qui peut attendre ?

Au prêteur

• Où en est mon dossier, et que reste-t-il à faire ?
• Quels documents me demanderez-vous encore, et à quel moment ?
• Attendez-vous le résultat de certaines vérifications pour confirmer le financement ?
• À quelle date puis-je compter sur la confirmation définitive ? À confirmer par écrit.
• Que dois-je éviter de faire d'ici là ?

Au courtier

• Comment les résultats des vérifications se discutent-ils avec le vendeur ?
• Que me conseillez-vous de demander par écrit ?
• Quelles autres vérifications dois-je envisager pour cette propriété ?
• Comment consigner les réponses reçues pour qu'elles me suivent dans la transaction ?

Au notaire

• Que changent, dans la transaction, les résultats de ces vérifications ?
• Quels documents voulez-vous recevoir avant la signature ?
• Comment coordonner nos échanges avec mon prêteur ?

Tenir un tableau de vérifications

Pour ne rien oublier, créez un tableau avec ces colonnes : vérification, qui s'en occupe, demandée le, réponse reçue le, ce qui reste à éclaircir. Mettez-le à jour chaque fois que vous recevez une réponse. Il vous donnera, d'un coup d'œil, l'état de votre période de vérification. Le chapitre 10 en propose un modèle complet.

CÔTÉ COURTIER — ce que fait le courtier pendant les vérifications

Il vous aide à planifier les vérifications, à poser les bonnes questions, à demander les réponses par écrit et à les transmettre au vendeur et au notaire. Il ne remplace pas l'inspecteur pour l'état du bâtiment, ni le prêteur pour le financement, ni le notaire pour le droit.

QUI CONSULTER — à chaque question sa personne

L'inspecteur, pour l'état du bâtiment. Le prêteur, pour le financement. La municipalité, pour les renseignements qu'elle conserve. Le notaire, pour ce que les résultats impliquent dans la transaction. L'OACIQ renseigne le public sur le courtage immobilier. Un avocat, si une situation particulière le demande.

Les erreurs qui coûtent cher

• Négliger l'inspection par enthousiasme. La promesse acceptée ne dispense pas de regarder la maison de près.
• Choisir l'inspecteur au hasard. Comparez, posez vos questions, vérifiez son indépendance.
• Ne pas assister à l'inspection. C'est l'occasion de comprendre la maison, pas seulement de recevoir un rapport.
• Chercher dans le rapport un verdict. Il décrit un état, il ne décide pas à votre place.
• Interpréter seul les suites juridiques d'un résultat. Cette question va au notaire ou à l'avocat.
• Oublier les dossiers publics. Ce que la municipalité sait de la propriété complète l'inspection.
• Se contenter d'un voisinage entrevu un seul soir. Revenez à d'autres heures, notez vos observations.
• Modifier sa situation financière en cours de route. Prévenez votre prêteur avant toute dépense importante ou nouveau crédit.
• Tarder à répondre au prêteur. Une réponse rapide évite des retards en fin de parcours.
• Ne rien consigner. Une vérification sans trace écrite se perd aussi vite qu'elle s'est faite.

À retenir

• Entre la promesse et l'acte, l'acheteur vérifie : le bâtiment, la propriété et son voisinage, son financement.
• L'inspection donne l'état du bâtiment le jour de la visite. Elle ne décide pas pour vous.
• Choisissez un inspecteur indépendant, comparez, assistez à la visite et lisez le rapport avec votre courtier.
• Les dossiers de la municipalité et le certificat de localisation complètent l'inspection sans la remplacer.
• Observez le voisinage à différentes heures et notez ce que vous voyez.
• Répondez vite à votre prêteur et ne changez pas votre situation financière sans le prévenir.
• Toute question sur ce qu'un résultat entraîne se pose au notaire ou à l'avocat.
• Consignez par écrit chaque demande et chaque réponse.

Votre plan d'action

1. Choisissez un inspecteur après en avoir contacté au moins deux, et précisez par écrit ce qu'il inspecte.
2. Préparez vos questions et assistez à l'inspection.
3. Lisez le rapport deux fois, puis rencontrez votre courtier avec vos questions.
4. Demandez un avis de spécialiste si l'inspecteur en recommande un.
5. Écrivez à la municipalité pour les renseignements qu'elle peut vous donner sur la propriété et son entourage.
6. Lisez le certificat de localisation avec votre courtier et notez les écarts avec ce que vous avez vu.
7. Observez le voisinage à différentes heures et consignez vos notes.
8. Suivez votre financement : répondez vite, évitez les changements, prévenez le notaire.
9. Tenez votre tableau de vérifications à jour.
10. Discutez des résultats avec votre courtier et votre notaire avant de décider de la suite.

Questions à poser

À l'inspecteur :

• Que couvre votre inspection, et que ne couvre-t-elle pas ?
• Quels éléments de votre rapport sont les plus importants à retenir ?
• Lesquels demandent l'avis d'un spécialiste ?
• Avez-vous un lien avec le vendeur ou avec un courtier ?

Au prêteur :

• Où en est mon dossier et que reste-t-il à faire ?
• Quels documents me demanderez-vous encore ?
• Que dois-je éviter de faire d'ici la confirmation ?

Au courtier :

• Comment discutons-nous les résultats avec le vendeur ?
• Quelles autres vérifications me conseillez-vous pour cette propriété ?

À la municipalité :

• Quels renseignements pouvez-vous me donner sur cette adresse, et sous quelle forme ?
• Des frais s'appliquent-ils à ma demande ?

Au notaire :

• Que changent, dans la transaction, les résultats de ces vérifications ?
• Quels documents voulez-vous recevoir avant la signature ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert l'inspection préachat, et que ne fait-elle pas ?
2. Pourquoi assister à l'inspection ?
3. Que faire si le rapport soulève des inquiétudes ?
4. Pourquoi demander des renseignements à la municipalité en plus de l'inspection ?
5. Pourquoi ne pas modifier sa situation financière pendant cette période ?
6. À qui poser la question de ce qu'un résultat entraîne dans la transaction ?

Réponses

1. À obtenir un examen du bâtiment, avec un rapport sur son état le jour de la visite. Elle ne prédit pas l'avenir, n'évalue pas la valeur et ne décide pas à votre place.
2. Pour voir ce que l'inspecteur regarde, entendre ses commentaires et poser vos questions sur place.
3. Relire le rapport, rappeler l'inspecteur, consulter un spécialiste au besoin, puis en parler au courtier et au notaire. La décision vous revient.
4. Parce qu'elles répondent à une question différente : ce que la municipalité conserve sur la propriété. Les vérifications se complètent.
5. Parce qu'un changement peut modifier la façon dont le prêteur voit votre dossier. Prévenez-le avant d'agir.
6. Au notaire, ou à un avocat si la situation l'exige.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livres D5, D6 et M2 pour l'inspection préachat, les vérifications diligentes et le certificat de localisation.

Chapitre 6 — Le notaire et l'acte de vente

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Lucille et Armand ont accepté une offre sur leur maison. Leur courtier leur a dit : « Maintenant, il faut choisir votre notaire. » Ils se sont regardés. Ils n'ont jamais eu de notaire, sauf pour un testament il y a longtemps. Ils ne savent pas ce qu'il fera, ni quand ils devront lui parler, ni ce qu'ils doivent lui apporter.

De leur côté, Mathieu et Inès, qui achètent, se posent les mêmes questions. Leur courtier leur a parlé du notaire comme de la dernière étape. Ils ont compris qu'il prépare quelque chose qu'on appelle l'acte, mais ils ne savent pas ce que cela veut dire concrètement.

Ce chapitre répond à ces questions de façon pratique. Il présente le notaire comme le professionnel qui prépare l'acte de vente et qui répond aux questions de droit. Il suggère des gestes : prendre rendez-vous tôt, apporter ses pièces, poser ses questions. Il ne décrit ni le contenu technique de l'acte ni les règles sur les titres : c'est le travail du notaire, et le sien seul. Les dossiers sont fictifs : Lucille et Armand, qui vendent, et Mathieu et Inès, qui achètent.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• dire ce que fait un notaire dans une vente d'immeuble, en termes simples ;
• choisir votre notaire en posant les bonnes questions et en demandant les conditions par écrit ;
• prendre rendez-vous au bon moment et préparer votre rencontre ;
• rassembler les documents à lui apporter, selon que vous vendez ou que vous achetez ;
• poser vos questions de droit au notaire, plutôt qu'au courtier ou à un livre général ;
• relier le travail du notaire à celui des autres professionnels de la transaction.

Pourquoi c'est important

Le notaire est un maillon central de la vente. C'est vers lui que convergent le courtier, le prêteur et vous. Il tient la plume de l'acte, il pose les questions de droit qui doivent l'être et il donne à la transaction son aboutissement. Son travail ne se voit pas toujours, mais il compte jusqu'au bout de la transaction.

Un notaire consulté tôt peut répondre à vos questions avant qu'elles ne deviennent des problèmes. Un notaire contacté à la dernière minute doit faire vite, avec les informations qu'il a. Prévoir sa rencontre bien à l'avance est l'un des gestes les plus simples et les plus utiles du parcours.

Ce chapitre vous prépare à cette rencontre. Il ne prétend pas expliquer le droit : il vous aide à poser les bonnes questions à celui qui le connaît.

6.1 Choisir son notaire

Qui est le notaire ?

Le notaire est un professionnel du droit. Dans une vente d'immeuble, son travail consiste notamment à préparer l'acte de vente, à faire certaines vérifications juridiques liées à la propriété et à répondre aux questions de droit des parties. Il fait aussi le lien avec les autres personnes qui interviennent. Un autre livre de la collection le présente plus en détail (→ livre M1).

DÉFINITION — l'acte de vente

Le document, préparé par le notaire, par lequel la vente d'un immeuble se conclut entre le vendeur et l'acheteur. Les parties le signent devant le notaire. Son contenu technique et ses effets relèvent du notaire : c'est à lui qu'il faut poser vos questions.

Un choix à discuter

Le choix du notaire se discute avec votre courtier, qui vous dira comment cela se passe dans votre transaction. Demandez-lui qui choisit le notaire de chaque partie, et comment vous pouvez l'informer de votre préférence. Dans tous les cas, posez vos questions, comparez et, si le choix vous revient, retenez un professionnel avec qui vous vous sentez à l'aise.

Demandez au courtier et au notaire s'il y a un seul notaire pour la transaction ou un notaire pour chaque partie, et ce qui s'applique à votre cas. Quelle que soit la solution, posez-leur la question suivante : à qui puis-je poser mes questions, et qui défend quoi ?

ATTENTION — qui conseille qui ?

Demandez à votre notaire s'il intervient pour une seule partie ou pour plusieurs, et ce que cela change pour vous. C'est une question légitime, et sa réponse vous aidera à savoir à qui vous pouvez vous adresser sans malaise.

Comment choisir

Voici quelques gestes pour choisir.

1. Demandez des recommandations à votre courtier, à votre famille, à des amis qui ont déjà acheté ou vendu.
2. Contactez au moins deux notaires si le choix vous revient, et posez-leur les mêmes questions.
3. Notez leur façon d'expliquer : êtes-vous à l'aise ? Comprenez-vous leurs réponses ?
4. Demandez le coût de leurs services, ce qu'il comprend et ce qu'il ne comprend pas, par écrit.
5. Demandez leur disponibilité pour la période qui vous concerne.
6. Choisissez avec calme, sans attendre la dernière minute.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucille et Armand demandent à leur courtier ce qu'il en est du notaire. Il leur explique comment cela se passe dans leur transaction. Ils appellent deux notaires, posent les mêmes questions à chacun et notent leurs réponses. Le deuxième prend le temps de leur expliquer son rôle sans jargon. Ils le choisissent, puis lui écrivent pour confirmer les conditions de son mandat.

Les questions de départ

À votre premier contact, posez ces questions simples :

• Quel est votre rôle dans ma transaction, au juste ?
• Pour qui travaillez-vous : moi seul, ou plusieurs parties ?
• Quand dois-je vous rencontrer ?
• Quels documents voulez-vous voir, et dans quel délai ?
• Combien coûtent vos services, et qu'est-ce que ce prix comprend ?
• Comment me tiendrez-vous au courant ?

Les honoraires

Les honoraires d'un notaire se discutent en toute franchise. Demandez-lui de vous les présenter par écrit, avec le détail de ce qu'ils couvrent. Demandez aussi quelles autres dépenses peuvent s'y ajouter à cause de la transaction. Ce livre ne donne aucun montant : ils varient selon la transaction et le professionnel.

QUI CONSULTER — pour choisir votre notaire

Votre courtier, pour savoir comment le notaire est choisi dans votre transaction. Le notaire lui-même, pour son rôle et ses services. Un avocat, si vous avez un doute sur la place du notaire dans une situation particulière.

6.2 Ce que le notaire prépare et vérifie, en gros

Une description sans entrer dans la technique

Ce livre n'explique pas le travail du notaire. Il décrit, à grands traits et dans des termes simples, les tâches que vous lui verrez accomplir. Chacune a son importance, mais chacune relève du notaire seul.

Il prépare l'acte de vente. C'est le document qui conclut la transaction. Le notaire le rédige à partir des informations qu'il reçoit : de vous, de l'autre partie, du courtier, du prêteur.

Il fait des vérifications sur la propriété. Il consulte des registres, regarde les documents et pose des questions pour s'assurer que l'information dont il dispose est complète. Il vérifie notamment ce qui concerne le titre de la propriété, un sujet que présente un autre livre de la collection (→ livre A4). Il lui revient de vous dire ce que ces vérifications révèlent.

Il peut s'occuper de l'aspect financier de l'acte. Demandez-lui ce qu'il fait à ce sujet, notamment avec le prêteur. Les détails relèvent de lui.

Il répond aux questions de droit. Quand vous vous demandez ce qu'un document signifie, ce qu'une clause implique ou quelles précautions prendre, c'est à lui que vous posez la question.

Il vous explique et fait signer. Au jour de la signature, il lit ou résume l'acte, répond à vos questions, puis recueille les signatures. Vous ne signez pas à l'aveugle : il vous explique ce qui va se passer.

L'ESSENTIEL — le notaire est votre personne-ressource pour le droit

Pour toute question qui touche le droit de la vente et de la propriété, le notaire est le professionnel à consulter. Ni le courtier, ni l'inspecteur, ni un livre général ne le remplacent.

Ce que le notaire ne fait pas

Le notaire n'évalue pas l'état du bâtiment : c'est le travail de l'inspecteur. Il ne négocie pas le prix : c'est l'affaire des parties et de leurs courtiers. Il n'accorde pas le financement : c'est celui du prêteur. Chaque professionnel a son domaine. Le notaire vous renseigne sur le droit et rédige l'acte ; les autres volets se règlent ailleurs.

Les échanges avec les autres professionnels

Le notaire travaille avec les autres. Il reçoit des informations du courtier, du prêteur et, parfois, d'autres personnes. Ces échanges sont une bonne raison de lui transmettre tôt les coordonnées de chacun et de lui signaler tout changement dans votre dossier. Plus il est informé, mieux il peut préparer l'acte.

Comment suivre l'avancement

Vous n'avez pas à deviner où en est le notaire. Demandez-lui, dès la première rencontre, comment vous serez informé : un courriel à chaque étape, un appel, un point d'étape fixé à l'avance. Demandez aussi à qui vous adresser s'il est absent. Une transaction avance mieux quand chacun sait qui fait quoi, et quand.

Notez les étapes que le notaire vous annonce : réception des documents, vérifications en cours, préparation de l'acte, date de signature. Ce petit calendrier, tenu de votre main, complète le tableau de suivi du chapitre 10. S'il vous manque une nouvelle, posez la question plutôt que de supposer que tout va bien.

Si quelque chose change en route

Il peut arriver qu'un élément change entre la promesse et la signature : une date, un document, un financement. Dites-le tout de suite au notaire, par écrit. Il saura si cela modifie ce qu'il prépare et à qui il doit le signaler.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès apprennent que la date prévue de la signature doit se déplacer. Ils appellent leur notaire le jour même, puis confirment par courriel. Le notaire note le changement, prévient les autres personnes concernées et ajuste son travail. Un petit appel a évité une confusion.

QUI CONSULTER — pour le travail du notaire

Votre notaire, pour ce qu'il prépare, ce qu'il vérifie et ce que cela signifie pour vous. Un avocat, si une situation particulière dépasse ce que le notaire peut traiter dans la transaction. Ce livre ne décrit pas le contenu de l'acte.

6.3 Les documents à lui apporter

Pourquoi bien se préparer

Le notaire ne peut travailler qu'avec ce qu'on lui remet. Un dossier complet, apporté à temps, lui permet de bien faire son travail. Un dossier incomplet ou tardif le ralentit et peut retarder la signature. C'est donc un geste qui compte, pour vous comme pour les autres parties.

La liste ci-dessous est un point de départ. Votre notaire vous dira ce qu'il faut dans votre cas et vous précisera quand l'apporter. Demandez-lui cette liste par écrit.

Si vous vendez

• Des pièces d'identité à jour pour chacun des vendeurs.
• Votre titre de propriété, si vous l'avez, ou toute information qui aide à le retrouver.
• Le certificat de localisation, si vous en avez un (→ livre M2).
• Les plans, les contrats et les factures de travaux, que vous avez rassemblés au chapitre 2.
• Les renseignements sur votre prêt hypothécaire, s'il en reste un : prêteur, numéro, coordonnées.
• Les comptes de taxes et les relevés de services de l'année en cours.
• La promesse d'achat acceptée et ses annexes, dont votre courtier vous fournit la copie.
• Les renseignements sur votre situation, par exemple votre état civil ou un changement récent, dont le notaire vous demandera le détail.
• Les documents propres à votre immeuble, par exemple pour une copropriété ou des logements loués.

Si vous achetez

• Des pièces d'identité à jour pour chacun des acheteurs.
• La promesse d'achat acceptée et ses annexes.
• Les renseignements sur votre financement : prêteur, personne-ressource, échéancier.
• Le rapport d'inspection et les réponses obtenues au cours des vérifications.
• Les réponses de la municipalité et toute information obtenue sur la propriété.
• Les renseignements sur votre situation, par exemple votre état civil, dont le notaire vous demandera le détail.
• Vos questions, rédigées à l'avance.

Comment les apporter

Quelques gestes facilitent la rencontre :

1. Demandez la liste au notaire et cochez ce que vous avez.
2. Faites des copies de tout ce que vous remettez, et gardez-en une dans votre dossier.
3. Apportez les originaux quand il le demande, et rien d'autre.
4. Classez dans l'ordre de la liste, pour gagner du temps.
5. Signalez ce qui manque, plutôt que de le cacher. Le notaire saura si c'est un problème et comment y remédier.
6. Demandez un reçu ou une confirmation écrite de ce que vous avez remis.

Prendre rendez-vous tôt

Prenez rendez-vous avec le notaire le plus tôt possible, au plus tard dès que votre promesse d'achat est acceptée. Posez-lui d'emblée la question du calendrier : quand doit-il recevoir les documents, quand rencontre-t-il chacun, quand prépare-t-il l'acte, quand la signature est-elle possible ? Ces dates dépendent de votre dossier, et il vous les précisera.

ATTENTION — ne gardez pas pour vous une information qui vous gêne

Une dette, un changement de situation, une erreur dans un document : mieux vaut en parler au notaire que le laisser le découvrir. Demandez-lui comment il traite ce que vous lui confiez ; il saura quoi faire de ce qu'il apprend.

Si vous êtes plusieurs

Quand plusieurs personnes vendent ou achètent ensemble, chacune doit pouvoir parler au notaire et comprendre ce qui se prépare. Un couple, des frères et sœurs, des associés : prévoyez que tout le monde reçoive la même information, au même moment. Demandez au notaire s'il souhaite rencontrer tout le monde en même temps ou séparément, et quels documents il veut pour chaque personne.

Si une des personnes ne peut pas être présente aux rencontres, dites-le dès le départ. Le notaire vous expliquera comment procéder. N'improvisez pas une solution de dernière minute : une signature ne se règle pas à la veille d'un déplacement.

Garder une relation simple

Un bon échange avec le notaire repose sur trois habitudes. Répondez aux courriels et aux appels dans un délai raisonnable, puisque le notaire a besoin de ces réponses pour avancer. Confirmez par écrit ce qui a été dit au téléphone. Et ne vous gênez pas pour demander qu'on vous réexplique : un mot de droit n'est pas une évidence, et mieux vaut une question qu'un malentendu.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucille et Armand préparent leur chemise pour le notaire. Ils y mettent leurs pièces d'identité, leur titre, le certificat de localisation, les factures de travaux et la copie de la promesse. Il leur manque un plan, qu'ils signalent dans une note. Le notaire leur dit comment procéder, sans que cela ne retarde rien.

QUI CONSULTER — pour vos documents

Votre notaire, pour la liste exacte et le calendrier. Votre courtier, pour les copies de la promesse et de ses annexes. Votre prêteur, pour les renseignements de financement. Un arpenteur-géomètre, pour le certificat de localisation.

6.4 Les questions à poser au notaire

Avant le rendez-vous

Préparez vos questions. Notez-les et apportez-les. Le notaire n'a pas le temps de deviner ce qui vous inquiète, et vous n'aurez pas toujours l'occasion de revenir. Posez-les toutes, même celles qui vous semblent naïves.

Sur son rôle et ses services

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Quelles tâches accomplissez-vous, de la réception de mon dossier à la signature ?
• Quel est le calendrier que vous prévoyez ?
• Quels sont vos honoraires et quelles dépenses peuvent s'y ajouter ?
• Comment me joindre en cas de question urgente ?

Sur les documents

• Quelle liste de documents voulez-vous de ma part ?
• Pour quand avez-vous besoin de chaque document ?
• Y a-t-il des documents que je peux obtenir plus facilement par vous ?
• Comment m'indiquerez-vous qu'un document est reçu ?

Sur l'acte et les vérifications

• Que contiendra l'acte, en langage simple ?
• Quelles vérifications faites-vous sur la propriété ?
• Que me direz-vous de ce que vous découvrez ?
• Comment traitez-vous un élément qui pose problème ?

Sur les sujets qui m'inquiètent

• Y a-t-il des éléments de la promesse d'achat à clarifier avant la signature ?
• Que dois-je savoir de ma situation personnelle qui pourrait influer sur la transaction ?
• Dans quels cas devrais-je consulter un avocat en plus ?

Sur la signature

• Où et quand aura lieu la signature ?
• Qui sera présent ?
• Que dois-je apporter ce jour-là ?
• Combien de temps faut-il prévoir ?

Écrire les réponses

Notez les réponses ou demandez-les par courriel. Une réponse importante qui n'existe qu'à l'oral s'oublie. Une réponse écrite se relit, se partage et se retrouve.

CÔTÉ COURTIER — ce que le courtier fait avec le notaire

Il lui transmet la promesse acceptée et ses annexes, coordonne les échanges, et vous renvoie vers lui pour toutes les questions de droit. Il ne dit pas ce que l'acte contient ni ce que les vérifications révèlent.

QUI CONSULTER — à chaque question sa personne

Le notaire, pour l'acte, les vérifications juridiques et vos questions de droit. Le courtier, pour le déroulement de la transaction. Le prêteur, pour le financement. Un avocat, pour une situation précise qui se complique. L'OACIQ renseigne le public sur le courtage immobilier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Contacter le notaire à la dernière minute. Il peut faire vite, mais il travaille mieux avec du temps.
• Ne pas savoir pour qui il travaille. Posez la question dès le début.
• Oublier de demander ses honoraires par écrit. Les montants et ce qu'ils comprennent doivent être clairs.
• Apporter un dossier incomplet sans le dire. Signalez ce qui manque, vous gagnerez du temps.
• Cacher une information gênante. Un notaire a besoin de tout savoir pour bien faire son travail.
• Poser une question de droit au courtier. Il vous renverra au notaire ; autant commencer par lui.
• Ne pas confirmer un changement par écrit. Une date déplacée, un financement modifié : dites-le tout de suite et notez-le.
• Signer sans avoir compris. Le jour de la signature, posez vos questions : le notaire est là pour y répondre.
• Croire que le notaire règle l'état du bâtiment. L'inspection est un autre rôle.

À retenir

• Le notaire prépare l'acte de vente et répond aux questions de droit. C'est votre personne-ressource pour tout ce qui touche le droit.
• Choisissez-le tôt, comparez si le choix vous revient et demandez ses conditions par écrit.
• Demandez-lui pour qui il travaille et ce que cela change pour vous.
• Il prépare, vérifie, coordonne et fait signer. Il n'évalue pas le bâtiment et ne négocie pas le prix.
• Remettez-lui un dossier complet, classé, avec copies, et signalez ce qui manque.
• Informez-le de tout changement, par écrit, sans attendre.
• Posez-lui toutes vos questions avant de signer, y compris celles qui vous semblent naïves.
• Gardez ses réponses par écrit dans votre dossier.

Votre plan d'action

1. Demandez à votre courtier comment le notaire est choisi dans votre transaction.
2. Contactez deux notaires si le choix vous revient, avec les mêmes questions.
3. Demandez les honoraires par écrit, avec le détail de ce qu'ils couvrent.
4. Prenez rendez-vous tôt, au plus tard dès la promesse acceptée.
5. Demandez la liste des documents et cochez ce que vous avez.
6. Constituez votre chemise : copies, originaux demandés, classement.
7. Notez vos questions et apportez-les.
8. Signalez tout changement au notaire par écrit.
9. Gardez les réponses dans votre dossier de transaction.

Questions à poser

Au notaire :

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Quels documents voulez-vous voir, et pour quand ?
• Que contiendra l'acte, en langage simple ?
• Quelles vérifications faites-vous sur la propriété, et que me direz-vous ?
• Quels sont vos honoraires et les dépenses qui peuvent s'y ajouter ?
• Où et quand a lieu la signature, et que dois-je apporter ?

À votre courtier :

• Comment le notaire est-il choisi dans ma transaction ?
• Quels documents lui transmettez-vous, et quand ?

À votre prêteur :

• Quels renseignements transmettez-vous au notaire, et à quel moment ?

Vérifiez vos acquis

1. Que fait le notaire dans une vente d'immeuble, en termes simples ?
2. Pourquoi demander au notaire pour qui il travaille ?
3. Que ne fait pas le notaire ?
4. Pourquoi prendre rendez-vous tôt ?
5. Que faire si un document manque au moment de la rencontre ?
6. Pourquoi mettre par écrit les réponses du notaire ?

Réponses

1. Il prépare l'acte de vente, fait des vérifications juridiques liées à la propriété, répond aux questions de droit et fait signer.
2. Pour savoir quelles parties il conseille et ce que cela change pour vous, afin de savoir à qui vous pouvez vous adresser sans malaise.
3. Il n'évalue pas l'état du bâtiment, ne négocie pas le prix et n'accorde pas le financement.
4. Parce qu'un notaire consulté tôt peut répondre à vos questions avant qu'elles ne deviennent des problèmes, et recevoir les documents à temps.
5. Le signaler au notaire plutôt que le cacher. Il saura comment y remédier.
6. Parce qu'une réponse écrite se relit, se partage et se retrouve, alors qu'une réponse orale s'oublie.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livres M1, A4 et M2 pour le notaire et l'acte de vente, le registre foncier et le certificat de localisation.

Chapitre 7 — Ce qu'on se dit entre vendeur et acheteur

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un acheteur visite une maison et demande, en passant devant le sous-sol : « Il a déjà pris l'eau ? » Le vendeur hésite une seconde. Il se souvient d'un printemps difficile, il y a longtemps, d'une réparation, d'un entrepreneur. Que répond-il ? Comment dit-il ce qu'il sait, sans exagérer et sans rien cacher ? Et l'acheteur, que fait-il de la réponse ?

Dans toute vente, des paroles s'échangent : des questions, des réponses, des précisions, des confidences. Ce qu'on dit, et la façon de le dire, compte beaucoup pour la suite. Ce chapitre ne vous apprend pas ce qu'une parole engage ni ce qu'un silence permet : ces sujets relèvent du notaire et de l'avocat. Il vous propose plutôt des gestes pratiques pour informer et questionner avec exactitude, et pour mettre l'essentiel par écrit avec votre courtier.

Les dossiers de ce chapitre sont fictifs. Lucille et Armand, qui vendent, apprennent à répondre aux questions des acheteurs. Mathieu et Inès, qui achètent une autre propriété, apprennent à poser les leurs.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• en tant que vendeur, rassembler ce que vous savez de votre propriété et répondre avec exactitude et honnêteté ;
• en tant qu'acheteur, poser des questions précises et vérifier les réponses plutôt que de les présumer ;
• mettre vos échanges par écrit avec l'aide de votre courtier ;
• conserver vos pièces et vos notes pour pouvoir retrouver ce qui a été dit ;
• reconnaître les situations où un notaire ou un avocat doit être consulté ;
• éviter les formulations imprécises ou les silences qui créent des malentendus.

Pourquoi c'est important

La confiance est un ingrédient essentiel d'une vente. L'acheteur confie une grande partie de son avoir à une propriété qu'il connaît mal. Le vendeur confie sa maison à quelqu'un qu'il ne connaît pas. Entre les deux, des paroles circulent, et c'est sur elles que chacun fonde une partie de sa décision.

Quand l'information est exacte et complète, la transaction avance avec sérénité. Quand elle est approximative, tronquée ou contradictoire, des doutes et des désaccords peuvent naître. Le meilleur réflexe est simple : dire ce que l'on sait, avec précision, demander ce que l'on ignore, et mettre l'essentiel par écrit.

Ce chapitre ne dit pas ce que la loi exige de l'un ou de l'autre dans ces échanges. Il vous aide à adopter des habitudes qui rendent les conversations claires, et il vous renvoie aux bons professionnels pour tout ce qui touche au droit.

7.1 Le vendeur informe

Dire ce qu'on sait

Un vendeur connaît sa maison mieux que quiconque. Il sait ce qui a été remplacé, ce qui a posé problème, ce qui a été réparé et comment. Ces connaissances sont précieuses pour l'acheteur. Les partager avec exactitude est un geste de bonne foi.

Votre courtier vous proposera un document où vous décrivez ce que vous savez de la propriété. Il est présenté dans un autre livre de la collection (→ livre C2). Prenez le temps de le remplir avec soin. Ce qu'il engage relève du notaire ou de l'avocat : posez-leur vos questions avant de le signer.

LE FORMULAIRE — les déclarations du vendeur

Il sert à informer l'acheteur par écrit de ce que le vendeur sait de sa propriété. Remplissez-le avec exactitude, à partir de vos souvenirs et de vos documents, et gardez-en une copie complète. Pour savoir ce que vos réponses engagent, posez la question à votre notaire ou à un avocat.

Se préparer à répondre

Avant les visites et les échanges, faites le tour de ce que vous savez. Cette préparation donne de l'assurance et évite les réponses improvisées.

1. Reprenez vos notes du chapitre 2 : travaux, réparations, particularités.
2. Relisez vos factures et vos documents pour confirmer les dates et les noms.
3. Repérez ce que vous ne savez pas, et acceptez de le dire tel quel.
4. Rappelez-vous les épisodes délicats : une infiltration, une panne, un différend avec un voisin. Mieux vaut y réfléchir à l'avance que d'être pris par surprise.
5. Préparez des réponses courtes et précises aux questions prévisibles sur le chauffage, la toiture, les fenêtres, le sous-sol, le quartier.
6. Demandez à votre courtier de vous aider à formuler ce qui vous semble délicat.

Répondre avec exactitude

Quand l'acheteur ou son courtier vous pose une question, quelques habitudes aident.

• Répondez à la question posée, ni plus ni moins. Ne la devancez pas par des promesses ou des affirmations que vous ne pouvez pas appuyer.
• Dites « je ne sais pas » quand c'est le cas. C'est une réponse honnête et respectable.
• Distinguez ce que vous savez, ce que vous croyez et ce que vous avez entendu dire. Un souvenir vague se présente comme tel.
• Appuyez-vous sur vos documents : « selon la facture que j'ai conservée ».
• Passez par votre courtier pour les réponses importantes, afin qu'elles soient consignées.
• Ne minimisez pas un problème connu, et ne l'exagérez pas non plus.

ATTENTION — ne répondez jamais pour faire plaisir

Une réponse rassurante mais inexacte peut vous suivre longtemps. Si vous ne savez pas, dites-le. Si vous hésitez, demandez à votre courtier de vous aider à formuler la réponse, ou prenez le temps de vérifier.

Ce qu'on ne cache pas

Ne dissimulez pas un problème que vous connaissez, et ne le maquillez pas. Si vous hésitez sur la façon d'en parler, c'est une raison de plus de consulter votre courtier et votre notaire avant de répondre. Ce que la loi prévoit à ce sujet n'est pas expliqué dans ce livre : demandez-le à votre notaire ou à un avocat, qui sauront vous éclairer sur votre situation. Un livre de la collection aborde cette question de l'information donnée à l'acheteur (→ livre E5).

CAS CONCRET — dossier fictif

Un acheteur demande à Lucille et Armand si le sous-sol a déjà pris l'eau. Ils se souviennent d'un épisode il y a plusieurs années et d'une réparation faite par un entrepreneur dont ils ont conservé la facture. Plutôt que de répondre de mémoire, ils en parlent à leur courtier, retrouvent la facture et préparent une réponse précise et écrite. L'acheteur apprécie leur franchise.

Garder ses pièces

Conservez tout ce qui appuie vos réponses : factures, contrats, rapports, correspondance avec la municipalité ou avec des entrepreneurs, photos. Classez-les par thème dans votre chemise de vente. Elles vous permettront de répondre vite et d'appuyer ce que vous dites. Remettez-en une copie à votre courtier et, si on vous le demande, à votre notaire.

Si vous découvrez un élément en cours de route

Il arrive que, pendant la mise en marché, vous réalisiez que vous aviez oublié quelque chose, ou qu'un nouvel événement survienne : une fuite, une panne. Dites-le tout de suite à votre courtier. Il saura comment en informer les personnes concernées et comment corriger ce qui a déjà été écrit. Ne laissez pas passer le temps : une information qui s'ajoute vite est plus facile à gérer qu'une information qui apparaît tard.

QUI CONSULTER — pour ce que vous dites à l'acheteur

Votre courtier, pour formuler vos réponses et consigner l'information. Votre notaire ou un avocat, pour savoir ce que vos réponses engagent et comment traiter une situation délicate. Ce livre ne dit pas ce que la loi demande au vendeur : cette question se pose à ces professionnels.

7.2 L'acheteur pose des questions et vérifie

Poser des questions utiles

L'acheteur n'a pas à se contenter de ce qu'on lui dit spontanément. Il peut, et il gagne à le faire, poser des questions. Une question bien formulée en dit autant que la réponse : elle montre ce qui vous préoccupe, et la façon dont l'autre y répond en dit long sur sa franchise.

Posez des questions ouvertes plutôt que fermées. « Y a-t-il eu un problème d'eau ? » appelle un oui ou un non. « Que pouvez-vous me dire de l'histoire du sous-sol ? » invite à raconter. Les deux ont leur place, mais la seconde fait parler.

Les sujets sur lesquels questionner

Voici une liste de sujets à aborder avec le vendeur, par l'entremise de son courtier. Adaptez-la à la propriété.

• L'histoire des travaux : qui les a faits, quand, avec quels documents.
• Le sous-sol et les fondations : tout ce qui concerne l'humidité, l'eau, les réparations.
• La toiture, les fenêtres, l'isolation : ce qui a été remplacé et quand.
• Les systèmes : chauffage, climatisation, plomberie, électricité, évacuation des eaux.
• Les dossiers avec la municipalité : permis, avis, demandes.
• Le voisinage : relations, bruit, particularités, projets voisins.
• Les raisons de la vente, si le vendeur veut les partager.
• Ce qui est inclus avec la propriété : meubles, appareils, accessoires.
• Les documents disponibles : plans, factures, rapports antérieurs.

Vérifier plutôt que présumer

Une réponse n'est pas une preuve. Même si le vendeur est de bonne foi, il peut se tromper ou oublier. Les vérifications du chapitre 5 servent à confronter ce qu'on vous dit à ce que montrent l'inspection, les dossiers publics et les documents. Quand une réponse et une vérification ne concordent pas, ne concluez rien vous-même : notez l'écart et posez la question à votre courtier, puis à votre notaire.

Demandez les pièces qui appuient les réponses : « Pourriez-vous me transmettre la facture de cette réparation ? » Ce n'est pas un signe de méfiance. C'est une façon normale de comprendre.

L'ESSENTIEL — demander la pièce, pas seulement la parole

Une facture, un plan, un rapport valent mieux qu'un souvenir. Quand c'est possible, demandez le document qui appuie la réponse.

Garder une attitude respectueuse

Poser des questions n'est pas interroger. Le vendeur n'est pas un accusé. Il est une personne qui vend sa maison, et cela peut remuer des émotions. Un ton respectueux aide les échanges. Passer par les courtiers permet aussi de garder de la distance quand la discussion se tend.

Classer les réponses reçues

À mesure que les réponses arrivent, rangez-les. Pour chaque sujet de la liste précédente, gardez ensemble la question posée, la réponse reçue, la date et la pièce jointe, s'il y en a une. Marquez d'un signe ce qui reste sans réponse. Ce classement tient en un tableau simple : sujet, question, réponse, pièce, à vérifier. Il vous montre d'un coup d'œil ce qui est réglé et ce qui reste ouvert.

Relisez-le avant chaque rencontre avec votre courtier, avec votre inspecteur et avec votre notaire. Une réponse qui s'écarte de ce que l'inspecteur observe, ou de ce que vous disent les dossiers publics, saute alors aux yeux. Vous n'avez pas à décider de ce qu'elle signifie : vous la signalez, et les professionnels vous aident à la comprendre.

Les questions délicates

Certains sujets sont plus sensibles : une dispute avec un voisin, un événement difficile dans la maison, une rénovation inachevée. Posez ces questions avec tact, par l'intermédiaire de votre courtier. Si la réponse vous laisse perplexe, ne la tranchez pas vous-même : notez-la et demandez conseil. Votre notaire vous dira comment ces éléments se traitent dans la transaction.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès visitent une maison où ils remarquent une tache au plafond du sous-sol. Ils préparent leurs questions avec leur courtier : que pouvez-vous me dire de cet endroit ? A-t-il fait l'objet d'une réparation ? Existe-t-il une facture ? La réponse leur parvient par écrit, avec une facture. Ils la transmettent à leur inspecteur, qui l'examine à son tour.

QUI CONSULTER — pour poser vos questions

Votre courtier, pour formuler les questions et les transmettre au vendeur. Votre inspecteur en bâtiment, pour confronter les réponses à l'état du bâtiment. Votre notaire, pour ce que les réponses peuvent changer dans la transaction.

7.3 Mettre les échanges par écrit

Pourquoi l'écrit

Une conversation s'oublie, se déforme, se contredit. Deux personnes qui ont tenu une même discussion peuvent en garder deux souvenirs différents, sans mauvaise foi. L'écrit fixe ce qui a été dit, à quel moment, par qui. Il sert de mémoire commune.

Mettre les échanges par écrit aide à éviter les malentendus.

Le rôle du courtier

Votre courtier est votre meilleur allié pour l'écrit. Il peut consigner les questions et les réponses, transmettre les documents, confirmer les points importants dans un message clair. Demandez-lui, au début, comment il procède et comment vous conserverez les échanges.

CÔTÉ COURTIER — ce qu'il consigne pour vous

Il note les questions posées, transmet les réponses de l'autre partie, conserve les documents échangés et vous remet des copies. Il ne dit pas ce que ces échanges engagent : pour cela, il vous renvoie à votre notaire ou à un avocat.

Quoi mettre par écrit

Mettez par écrit tout ce qui a une importance pour la décision de l'un ou de l'autre :

• les questions importantes et les réponses reçues ;
• les documents remis ou demandés ;
• les engagements pris au cours d'une conversation, par exemple une réparation à faire avant la signature ;
• les précisions sur ce qui est inclus avec la propriété ;
• les dates convenues pour une visite, une vérification ou une remise de document ;
• les corrections d'une information donnée plus tôt.

Comment procéder

Quelques habitudes rendent l'écrit efficace.

1. Soyez précis. Évitez les formules vagues comme « en bon état » ; décrivez ce qu'on sait.
2. Datez tout. Un message sans date perd de sa valeur.
3. Relisez avant d'envoyer. Les erreurs se glissent vite.
4. Gardez le ton calme. Un écrit peut être relu des mois plus tard.
5. Confirmez après un appel. Un petit courriel résume ce qui a été dit.
6. Conservez tout, dans un dossier unique, classé par date.

Après une conversation orale

Quand vous parlez au vendeur, à l'acheteur ou à leur courtier, résumez ensuite ce que vous avez retenu : « Pour confirmer notre échange de ce matin, voici ce que j'ai compris. » Cette formule simple permet à l'autre de corriger si besoin. Le courtier peut envoyer ce résumé en votre nom ou vous aider à le formuler.

Tenir un journal des échanges

Un petit journal vaut mieux qu'une mémoire. Chaque fois qu'un échange touche la transaction, notez en quelques lignes : la date, la personne, le sujet, ce qui a été dit, ce qui a été promis, ce qui reste à faire. Que vous soyez vendeur ou acheteur, ce journal vous permet de retrouver en un instant qui a dit quoi. Il facilite aussi vos rencontres avec le notaire, qui voudra peut-être savoir où en sont les choses.

Gardez-le à côté de votre dossier principal, et complétez-le à chaud, quand le souvenir est frais. Quelques minutes de notes après un appel remplacent des heures de reconstitution plus tard. Si un échange important n'a eu lieu qu'à l'oral, confirmez-le par un court message écrit ; le journal et le message se renforcent l'un l'autre.

Les échanges sur les réseaux et les messages

Les messages textes, les courriels et les messageries sont des écrits. Ils restent. Écrivez-y comme vous écririez dans un document : avec soin. Évitez d'y régler des désaccords à chaud. Gardez une copie de ce qui compte. Pour les sujets sensibles, passez par votre courtier.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucille et Armand reçoivent une demande de précision sur les appareils inclus avec la maison. Ils répondent par l'entremise de leur courtier, qui confirme par écrit la liste. Quelques jours plus tard, l'acheteur pense avoir compris autre chose ; la liste écrite règle la question sans tension.

QUI CONSULTER — pour vos échanges écrits

Votre courtier, pour consigner et transmettre les échanges. Votre notaire, pour savoir ce que certains écrits peuvent changer dans la transaction. Si un échange écrit vous inquiète, ne répondez pas à chaud : appelez votre courtier.

7.4 Les questions à poser au courtier et au notaire

Pour le vendeur

À votre courtier

• Comment formuler ma réponse à telle question qui me met mal à l'aise ?
• Comment remplir le document de déclarations, et que dois-je y inclure ?
• Comment consignez-vous les échanges avec les acheteurs ?
• Que faire si je découvre un nouvel élément pendant la mise en marché ?
• Quelles pièces dois-je conserver et lesquelles remettre ?

À votre notaire ou à un avocat

• Qu'engagent mes réponses et mes déclarations écrites ?
• Que dois-je faire si je ne sais pas répondre à une question ?
• Comment traiter une situation délicate que je connais ?
• Y a-t-il des formulations à privilégier ou à éviter ?

Pour l'acheteur

À votre courtier

• Quelles questions dois-je poser au vendeur sur cette propriété ?
• Comment transmettre mes questions et obtenir les réponses par écrit ?
• Comment vérifier les réponses reçues ?
• Que faire si une réponse me semble incomplète ou contradictoire ?

À votre notaire ou à un avocat

• Que changent, dans la transaction, les réponses du vendeur ?
• Que faire si je découvre un élément qui contredit ce qu'on m'a dit ?
• Comment traiter ce que l'on m'a dit de vive voix ?

À votre inspecteur

• Les réponses du vendeur concordent-elles avec ce que vous observez ?
• Y a-t-il des éléments à faire vérifier par un spécialiste ?

Pour les deux parties

• Comment tenir un dossier clair de nos échanges ?
• Quels points de la transaction demandent un écrit ?
• Qui garde quoi, et qui reçoit des copies ?

QUI CONSULTER — à chaque question sa personne

Le courtier, pour formuler et consigner. Le notaire ou l'avocat, pour ce que les paroles et les écrits engagent. L'inspecteur, pour confronter les réponses à l'état du bâtiment. L'OACIQ renseigne le public sur le courtage immobilier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Répondre de mémoire sans vérifier. Retrouvez vos documents avant de répondre.
• Répondre pour rassurer. Une réponse inexacte peut vous suivre.
• Taire ou minimiser un problème connu. Demandez conseil à votre courtier et à votre notaire.
• Oublier de dire « je ne sais pas ». C'est une réponse acceptable, et honnête.
• Se contenter de la parole. Demandez la pièce qui appuie la réponse.
• Présumer qu'une réponse est vraie. Vérifiez par l'inspection et les dossiers.
• Régler un désaccord par message à chaud. Passez par votre courtier.
• Ne rien mettre par écrit. Un malentendu non écrit est difficile à corriger.
• Trancher soi-même une question de droit. Elle va au notaire ou à l'avocat.

À retenir

• Le vendeur dit ce qu'il sait avec exactitude, distingue ce qu'il sait de ce qu'il croit et accepte de dire qu'il ne sait pas.
• Il ne cache ni ne maquille un problème connu. Ce que cela engage se demande au notaire ou à l'avocat.
• L'acheteur pose des questions précises, demande les pièces et vérifie plutôt que de présumer.
• Un ton respectueux facilite les échanges.
• L'écrit fixe ce qui a été dit. Le courtier est votre allié pour le consigner.
• Datez, soyez précis, confirmez après un appel, conservez tout.
• Les questions de droit vont au notaire ou à un avocat.

Votre plan d'action

Si vous vendez

1. Reprenez vos notes et vos documents pour retrouver ce que vous savez.
2. Repérez ce que vous ignorez et acceptez de le dire.
3. Préparez des réponses courtes aux questions prévisibles.
4. Remplissez avec soin le document de déclarations avec votre courtier.
5. Faites passer vos réponses importantes par votre courtier.
6. Gardez vos pièces et remettez des copies au besoin.

Si vous achetez

1. Préparez votre liste de questions par sujet.
2. Posez-les par l'entremise du courtier, en privilégiant les questions ouvertes.
3. Demandez les pièces qui appuient les réponses.
4. Confrontez les réponses aux vérifications du chapitre 5.
5. Notez les écarts et soumettez-les à votre courtier et à votre notaire.

Dans les deux cas

1. Mettez l'essentiel par écrit, avec l'aide du courtier.
2. Datez et conservez chaque échange.

Questions à poser

À votre courtier :

• Comment consignez-vous les questions et les réponses ?
• Comment formuler ce qui me semble délicat ?
• Que faire si une information change en cours de route ?

À votre notaire ou à un avocat :

• Qu'engagent les réponses et les déclarations écrites ?
• Que faire si je découvre un élément qui contredit ce qu'on m'a dit ?
• Y a-t-il des formulations à éviter ?

À votre inspecteur, si vous achetez :

• Ce que vous observez concorde-t-il avec les réponses du vendeur ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi un vendeur doit-il distinguer ce qu'il sait de ce qu'il croit ?
2. Que répondre quand on ne sait pas ?
3. Pourquoi un acheteur demande-t-il la pièce qui appuie une réponse ?
4. Pourquoi mettre les échanges par écrit ?
5. Que faire après un appel important ?
6. À qui poser la question de ce qu'une réponse ou un écrit engage ?

Réponses

1. Pour répondre avec exactitude et ne pas présenter comme certain un souvenir vague ou une information entendue.
2. Dire « je ne sais pas » est une réponse honnête. On peut proposer de vérifier.
3. Parce qu'une facture, un plan ou un rapport valent mieux qu'un souvenir, et que cela évite les malentendus.
4. Parce que l'écrit fixe ce qui a été dit, à quel moment et par qui, alors que les souvenirs d'une conversation divergent.
5. Envoyer un court résumé écrit de ce qui a été dit, pour que l'autre puisse corriger.
6. Au notaire ou à un avocat.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livres C2 et E5 pour les déclarations du vendeur et pour l'information donnée à l'acheteur.

Chapitre 8 — Signature, ajustements et prise de possession

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le grand jour approche. Lucille et Armand ont mis leur vie en boîtes, un carton après l'autre. Les murs de la maison se sont vidés, les pièces résonnent, et chaque geste rappelle que quelque chose se termine. De son côté, Mathieu, à quelques jours de la signature, a ouvert trois fois le même document avant de se souvenir de ce qu'il cherchait. Inès, elle, fait une liste de choses à ne pas oublier, et la liste s'allonge.

Entre la dernière vérification et la remise des clés, tout se bouscule. Il faut faire une dernière visite, apporter les bons papiers, comprendre ce que le notaire explique, régler avec lui des questions d'ajustement entre vendeur et acheteur, rendre les clés, lire les compteurs, déménager. Ce chapitre vous guide à travers ces derniers gestes, dans l'ordre.

Il décrit des gestes pratiques. Il ne détaille ni le contenu de l'acte, ni la façon de calculer les ajustements, ni les règles qui les gouvernent : c'est l'affaire du notaire. Les dossiers sont fictifs : Lucille et Armand, qui quittent leur maison, et Mathieu et Inès, qui prennent possession de la leur.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• préparer et faire une dernière visite de la propriété avant la signature ;
• savoir quoi apporter le jour de la signature et à quoi vous attendre ;
• poser au notaire vos questions sur les ajustements entre vendeur et acheteur, sans chercher à les calculer vous-même ;
• organiser la remise des clés, la lecture des compteurs et les derniers gestes de la prise de possession ;
• planifier votre déménagement pour que tout s'enchaîne avec calme ;
• conserver les documents remis ce jour-là.

Pourquoi c'est important

La signature est l'aboutissement de toute la démarche, et la prise de possession en est le début d'une autre. C'est aussi un moment chargé, où l'on a tendance à tout faire à la fois. Une préparation soignée vous épargne de la fatigue et des oublis.

Un acheteur qui néglige la dernière visite risque de découvrir un changement qu'il aurait pu signaler plus tôt. Un vendeur qui oublie les clés ou les compteurs complique la remise des lieux. Dans les deux cas, quelques gestes simples, faits à l'avance, évitent des inquiétudes de dernière heure.

Ce chapitre ne vous dit pas comment se calculent les ajustements ni ce que la signature entraîne en droit. Il vous aide à arriver au jour J préparé, informé de ce qui s'en vient, et prêt à poser les bonnes questions au bon moment.

8.1 Avant la signature : la dernière visite

À quoi sert la dernière visite

La dernière visite est un tour de la propriété que fait l'acheteur peu avant la signature. Elle sert à constater que la maison est dans l'état où il s'attendait à la trouver. C'est l'occasion de repérer un changement survenu depuis la dernière fois : un dégât, un objet manquant, un élément qui ne correspond pas à ce dont on avait parlé.

Cette visite se fait avec l'aide du courtier de l'acheteur, qui l'organise avec le vendeur ou son courtier. Elle ne remplace pas l'inspection. Elle ne dit rien de ce qu'un changement éventuel peut entraîner : cette question va au notaire.

DÉFINITION — la dernière visite

Le tour de la propriété que fait l'acheteur, avec son courtier, peu avant la signature. Il vérifie que la maison est telle qu'il l'attendait et que ce qui devait y rester s'y trouve.

Comment la préparer

Préparez-la comme une petite inspection, avec vos documents sous la main.

1. Reprenez votre promesse d'achat et la liste de ce qui est inclus avec la propriété.
2. Reprenez le rapport d'inspection et vos notes sur les éléments à surveiller.
3. Reprenez vos photos des visites précédentes, pour comparer.
4. Dressez la liste de ce que vous voulez vérifier : appareils, accessoires, état général, propreté, travaux promis.
5. Prévoyez du temps, pour ne pas vous presser.
6. Apportez de quoi noter et de quoi prendre des photos.

Ce qu'on regarde

Faites un tour méthodique :

• L'état général de chaque pièce, comparé à vos souvenirs et à vos photos.
• Les éléments inclus : appareils, luminaires, accessoires, comme prévu.
• Les travaux qui devaient être faits avant la signature, si la transaction en prévoyait.
• Les systèmes, en les faisant fonctionner : robinets, interrupteurs, chauffage, appareils.
• Les signes de dégât récent : traces d'eau, odeurs, fissures.
• L'extérieur : terrain, entrée, dépendances.
• La propreté et ce qui a été laissé ou enlevé.

Si quelque chose ne va pas

Ne cherchez pas à régler la question sur place. Notez ce que vous voyez, prenez des photos et prévenez votre courtier tout de suite. Il contactera l'autre partie. Appelez ensuite votre notaire pour savoir comment la situation se traite avant la signature. Ne signez pas en espérant que la difficulté disparaîtra : posez la question d'abord.

ATTENTION — une inquiétude se dit avant de signer

Si la dernière visite vous inquiète, dites-le immédiatement à votre courtier et à votre notaire. Demandez-leur ce qui est possible avant la signature, et ce qui l'est encore après.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès font leur dernière visite avec leur courtier, la liste des éléments inclus à la main. Ils testent les appareils, comparent les pièces à leurs photos et font fonctionner chaque robinet. Un luminaire qui devait rester a été retiré. Ils le notent, le photographient et appellent leur courtier avant de partir. Tout est réglé avant la signature.

Du côté du vendeur

Le vendeur prépare aussi la dernière visite. Il laisse la propriété propre, vide de ses effets personnels, avec ce qui devait y rester. Il garde en tête les éléments inclus avec la maison, comme les appareils et les luminaires. Il retire ses propres objets, sauf ce qui est convenu autrement. Il confirme avec son courtier la date, l'heure et les personnes présentes.

Lucille et Armand terminent leurs boîtes plusieurs jours à l'avance, laissent un cahier avec le mode d'emploi des appareils et les coordonnées de leurs entrepreneurs, et font un dernier tour pour vérifier que rien d'inclus n'a été emporté par mégarde.

QUI CONSULTER — pour la dernière visite

Votre courtier, pour l'organiser et consigner ce que vous constatez. Votre notaire, pour savoir comment traiter un changement constaté avant la signature. Votre inspecteur, si un élément vous inquiète sur le plan technique.

8.2 Le jour de la signature

Ce qui vous attend

Le jour de la signature, les personnes concernées se réunissent chez le notaire, ou dans un autre lieu qu'il indique. Vendeur et acheteur peuvent être présents au même moment ou à des moments distincts, selon l'organisation du notaire. Les courtiers peuvent être présents ou non. Le notaire vous dira comment cela se passera dans votre cas.

Le notaire explique l'acte, répond aux questions et recueille les signatures. Il remet aussi des documents. Le moment est solennel, mais il n'a rien d'effrayant si l'on s'y est préparé.

Ce qu'il faut apporter

Demandez la liste au notaire quelques jours avant. Elle peut comprendre :

• vos pièces d'identité valides, les originaux ;
• les documents que le notaire vous a demandé d'apporter ;
• vos coordonnées à jour, pour la suite ;
• un moyen de payer, si le notaire vous a indiqué que vous aurez un paiement à faire, selon ses instructions ;
• vos questions, notées à l'avance ;
• de quoi noter, pour retenir les explications.

Si vous vendez, ajoutez les clés et ce qui doit être remis à l'acheteur, selon ce que le notaire et votre courtier vous auront indiqué. Si vous achetez, votre courtier vous dira comment les clés vous seront remises.

Pendant la rencontre

Quelques habitudes aident à vivre cette rencontre sereinement.

• Arrivez à l'heure, avec un peu d'avance.
• Écoutez les explications, sans vous presser.
• Posez vos questions à voix haute. Il n'y a pas de question naïve.
• Relisez ce que vous signez, ou demandez qu'on vous le résume. Prenez le temps qu'il faut.
• Demandez une copie de ce qui vous est remis.
• Notez ce que le notaire annonce pour la suite : qui fait quoi, et quand.

L'ESSENTIEL — prenez le temps de comprendre avant de signer

Si quelque chose n'est pas clair, dites-le. Le notaire est là pour expliquer. Mieux vaut prendre quelques minutes de plus que signer sans comprendre.

Après la signature

Quand les signatures sont données, plusieurs gestes s'enchaînent, selon ce que le notaire vous indique : remise des clés, remise de documents, démarches que le notaire effectue pour la suite. Demandez-lui exactement ce qu'il fait de son côté et ce qu'il attend de vous. Demandez aussi à quel moment vous recevrez les copies des documents.

Gardez précieusement tout ce qu'on vous remet, dans un seul dossier, classé. Ces papiers serviront longtemps.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucille et Armand se rendent chez leur notaire avec leurs pièces d'identité, leurs clés et leur liste de questions. Ils écoutent, posent trois questions et demandent un résumé écrit de ce que le notaire fera ensuite. En sortant, ils ont en main une chemise avec tous les documents remis, qu'ils rangent aussitôt dans leur dossier.

QUI CONSULTER — pour le jour de la signature

Votre notaire, pour le déroulement, les documents et vos questions de droit. Votre courtier, pour les clés et l'organisation de la journée. Votre prêteur, si vous achetez, pour ce qui concerne le financement ce jour-là.

8.3 Les ajustements entre vendeur et acheteur, vus d'en haut

De quoi s'agit-il ?

Dans une vente d'immeuble, certaines dépenses courent d'un propriétaire à l'autre. Le vendeur a payé des choses d'avance, ou n'a pas encore payé certaines autres. L'acheteur prend la relève à partir d'un moment donné. On parle alors d'ajustements : le notaire vous dira comment cela se passe dans votre cas.

Ce livre ne décrit pas comment ils se déterminent, ne donne aucune règle ni aucun calcul et ne propose aucun montant. Il vous dit seulement qu'ils existent, que le notaire s'en occupe, et que vous pouvez lui poser des questions à leur sujet. Un autre livre de la collection les présente en détail (→ livre M3).

DÉFINITION — les ajustements

L'accord, préparé avec le notaire, sur ce qui revient à chacune des parties pour les dépenses de la propriété qui se partagent autour de la date de remise. Le notaire en explique le détail et en prépare le résultat.

Les sujets qui peuvent être concernés

Selon la propriété, les sujets d'ajustement diffèrent. Voici des exemples de sujets dont le notaire pourrait vous parler :

• les comptes de taxes de la propriété ;
• les services liés à la propriété ;
• certaines charges, par exemple dans une copropriété ;
• des revenus ou des dépenses liés à des logements loués, le cas échéant ;
• d'autres éléments propres à votre situation.

Cette liste est un point de départ, pas un inventaire. Le notaire vous dira ce qui s'applique à votre transaction.

Comment vous y préparer

Vous n'avez pas à calculer. Vous avez à rassembler et à demander.

1. Rassemblez les documents qui concernent les dépenses de la propriété : comptes de taxes, factures de services, relevés.
2. Remettez-les au notaire quand il les demande.
3. Demandez-lui de vous expliquer, en langage simple, ce qui sera ajusté et pourquoi.
4. Demandez-lui un document qui résume le résultat, avant la signature si possible.
5. Posez vos questions sur tout ce qui vous surprend.
6. Gardez le document final dans votre dossier.

Le moment où le notaire en parle

Le notaire peut vous présenter les ajustements avant la signature, le jour même, ou à un autre moment, selon son organisation. Demandez-lui quand vous les verrez, pour ne pas être pris de court. Si vous voulez du temps pour les lire, dites-le.

Si vous n'êtes pas d'accord

Si un élément des ajustements vous étonne, ne le tranchez pas vous-même. Posez la question au notaire, qui vous expliquera. Si l'explication ne vous convainc pas, demandez-lui comment procéder. Il pourra vous orienter, au besoin vers un avocat.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès reçoivent du notaire un document sur les ajustements. Ils ne comprennent pas bien un des éléments. Au lieu de supposer, ils notent leur question et la posent au notaire, qui leur explique d'où il vient. Ils comprennent, rangent le document dans leur dossier et passent à la suite.

QUI CONSULTER — pour les ajustements

Votre notaire, pour tout ce qui concerne leur détermination et leur sens. Un comptable ou un conseiller financier, pour les conséquences financières ou fiscales dans votre situation. Un avocat, si un désaccord persiste. Ce livre n'explique pas ces sujets.

8.4 Les questions à poser au notaire

Avant la signature

• Quel est le déroulement de la rencontre, et qui y sera présent ?
• Que dois-je apporter, en originaux et en copies ?
• Comment les ajustements seront-ils présentés, et quand puis-je les voir ?
• Quels documents me remettrez-vous, et lesquels envoyez-vous ensuite ?
• Comment les clés seront-elles remises ?
• Que se passe-t-il si un élément change la veille ou le jour même ?

Le jour de la signature

• Pouvez-vous me résumer l'acte, en langage simple ?
• Que dois-je comprendre avant de signer ?
• Que fera le notaire une fois la signature terminée ?
• À quel moment recevrai-je mes copies ?
• À qui puis-je poser des questions après la rencontre ?

Sur les ajustements

• De quoi s'agit-il, en termes simples ?
• Quels documents vous faut-il de ma part pour les préparer ?
• Comment saurai-je ce qui a été retenu ?
• Que faire si un élément me surprend ?

Pour la suite

• Quelles démarches dois-je entreprendre moi-même ?
• Qui informer de la vente ou de l'achat ?
• Quels documents conserver, et pour combien de temps ? À faire préciser par écrit.

Prendre possession et quitter les lieux

Une fois la signature faite, il reste des gestes pratiques, qui ne relèvent pas du droit mais de l'organisation.

Si vous vendez

• Remettez les clés, les télécommandes et les codes selon ce qui a été convenu.
• Laissez la propriété dans l'état prévu : vide, propre, avec ce qui devait y rester.
• Lisez les compteurs au moment du départ, notez les chiffres et la date, et conservez-en une trace. Demandez au notaire et à votre courtier à qui les communiquer.
• Transmettez à l'acheteur les manuels d'appareils et les coordonnées utiles, si vous l'avez convenu.
• Informez ceux qui doivent savoir que vous avez changé d'adresse, à votre rythme et avec une liste.

Si vous achetez

• Récupérez les clés et vérifiez qu'elles ouvrent toutes les portes.
• Lisez les compteurs à votre arrivée, notez les chiffres et la date.
• Faites le tour de la maison et photographiez son état à votre arrivée, avant d'y emménager.
• Prenez contact avec les fournisseurs de services pour que tout soit à votre nom.
• Mettez à jour votre adresse là où c'est nécessaire.
• Gardez le dossier de la transaction dans un endroit sûr.

Les premiers jours dans les lieux

Les premiers jours après la remise des clés mélangent soulagement et fatigue. Quelques gestes simples évitent de les gâcher.

Si vous achetez, commencez par l'essentiel : les clés qui ouvrent toutes les portes, l'eau, le chauffage, l'électricité. Faites le tour des pièces avec votre liste et vos photos de la dernière visite, et notez tout ce qui vous surprend, avec la date. Si vous constatez un problème qui semble lié à la transaction, ne tardez pas : écrivez-le, photographiez-le et appelez votre courtier et votre notaire. Le chapitre 9 explique quelles traces garder.

Si vous vendez, ne partez pas sans avoir laissé vos coordonnées nouvelles au notaire et au courtier, au cas où une question surviendrait. Gardez votre dossier de vente : il vous servira pour les démarches qui suivent, comme les changements d'adresse et vos propres déclarations personnelles, dont vous parlerez à un comptable.

Dans les deux cas, accordez-vous un moment de pause. Une transaction immobilière est une longue course, et vous avez le droit d'en savourer l'arrivée.

Planifier le déménagement

Un déménagement se planifie bien à l'avance. Dressez une liste : réservations, boîtes, objets fragiles, animaux, enfants. Confirmez par écrit la date de remise des clés avec votre courtier, pour que votre calendrier colle à celui de la transaction. Prévoyez un plan B si quelque chose retarde : où dormir, où entreposer.

QUI CONSULTER — à chaque question sa personne

Le notaire, pour l'acte, les ajustements et ce qui suit la signature. Le courtier, pour la dernière visite, les clés et l'organisation. Le prêteur, pour le financement. Un avocat, si une situation dépasse ce que le notaire peut traiter. L'OACIQ renseigne le public sur le courtage immobilier.

Les erreurs qui coûtent cher

• Sauter la dernière visite. Elle est l'occasion de repérer un changement avant de signer.
• Régler une inquiétude sur place, seul. Prévenez votre courtier et votre notaire tout de suite.
• Arriver sans ses pièces d'identité. Demandez la liste au notaire quelques jours avant.
• Signer sans avoir compris. Posez vos questions, prenez le temps qu'il faut.
• Vouloir calculer les ajustements soi-même. Ils se discutent avec le notaire.
• Ne pas conserver les documents remis. Rangez-les dès la sortie.
• Oublier de lire les compteurs. Notez les chiffres et la date au départ comme à l'arrivée.
• Négliger le déménagement. Un calendrier mal arrimé à celui de la transaction crée du stress.
• Quitter les lieux sans avoir confirmé les clés. Confirmez par écrit comment et quand elles seront remises.

À retenir

• La dernière visite sert à constater que la maison est dans l'état attendu. Une inquiétude se dit avant de signer.
• Le jour de la signature, le notaire explique l'acte et recueille les signatures. Apportez vos pièces et vos questions.
• Prenez le temps de comprendre avant de signer.
• Les ajustements sont un partage des dépenses de la propriété autour de la remise. Le notaire s'en occupe : posez-lui vos questions.
• Conservez tous les documents remis ce jour-là.
• Lisez les compteurs au départ et à l'arrivée, et notez-les.
• Planifiez le déménagement en accord avec le calendrier de la transaction.
• Toute question de droit se pose au notaire ou à l'avocat.

Votre plan d'action

Avant la signature

1. Reprenez votre promesse, votre rapport d'inspection et vos photos.
2. Planifiez la dernière visite avec votre courtier et préparez votre liste.
3. Faites la visite, notez, photographiez, signalez ce qui ne va pas.
4. Demandez au notaire la liste de ce qu'il faut apporter.
5. Rassemblez les documents nécessaires aux ajustements.
6. Préparez vos questions pour le notaire.

Le jour de la signature

1. Arrivez à l'heure avec vos pièces et vos questions.
2. Écoutez, posez vos questions et relisez ce qu'on vous demande de signer.
3. Demandez vos copies et notez ce que le notaire annonce.

Après la signature

1. Remettez ou récupérez les clés, lisez les compteurs, notez-les.
2. Rangez les documents dans votre dossier.
3. Faites vos changements d'adresse et de fournisseurs.
4. Menez le déménagement selon votre plan.

Questions à poser

Au notaire :

• Comment se déroulera la signature, et qui sera là ?
• Que dois-je apporter ?
• Comment seront présentés les ajustements, et quand puis-je les voir ?
• Que se passe-t-il après la signature, et que dois-je faire de mon côté ?

À votre courtier :

• Comment organise-t-on la dernière visite ?
• Comment les clés seront-elles remises ?
• Comment consigne-t-on ce que je constate en visite ?

À votre prêteur, si vous achetez :

• Que se passe-t-il le jour de la signature du côté du financement ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la dernière visite, et que faire si quelque chose ne va pas ?
2. Que faut-il apporter le jour de la signature ?
3. Que sont les ajustements, en termes simples ?
4. Pourquoi ne pas chercher à les calculer soi-même ?
5. Pourquoi lire et noter les compteurs ?
6. Que faire des documents remis le jour de la signature ?

Réponses

1. À constater que la maison est dans l'état attendu. Si quelque chose ne va pas, on le note, on prend des photos et on prévient tout de suite le courtier et le notaire, avant de signer.
2. Les pièces d'identité en original, les documents demandés par le notaire, ses questions notées et, selon le cas, les clés ou un moyen de paiement selon ses instructions.
3. Le partage, entre vendeur et acheteur, de certaines dépenses de la propriété autour de la date de remise, préparé par le notaire.
4. Parce qu'ils relèvent du notaire, qui sait ce qui s'applique à votre cas. Vous rassemblez les documents et vous posez des questions.
5. Pour garder une trace des chiffres et de la date au départ et à l'arrivée.
6. Les ranger aussitôt dans un seul dossier classé, car ils serviront longtemps.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le rôle du courtier.
• Dans cette collection : → livre M3 pour les ajustements, les répartitions et la remise des clés.

Chapitre 9 — Quand quelque chose ne va pas : qui consulter

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Aucune transaction n'est à l'abri d'un imprévu. Un document qui tarde, un financement qui se fait attendre, une surprise découverte pendant une visite, un désaccord sur un détail, une inquiétude qui surgit après la signature. Ces situations demandent du calme et les bonnes personnes à qui parler. Elles se traitent mieux quand on sait quoi faire dès le début.

Bernard a accepté une offre sur sa maison. Quelques jours plus tard, il apprend que l'acheteur tarde à confirmer son financement. Il s'inquiète. Que faire, qui appeler, que noter ? De leur côté, Mathieu et Inès ont pris possession de leur maison. Quelques jours après leur emménagement, ils remarquent une trace d'humidité dans une pièce. Ils ne savent pas si c'est important, ni qui joindre.

Ce chapitre répond à ces questions de façon pratique. Il vous apprend à prévenir tôt, à noter les faits, à garder des traces et à choisir la bonne personne à consulter. Il ne décrit aucun recours, aucune règle et aucun délai : ces sujets relèvent des professionnels du droit. Les dossiers sont fictifs : Bernard, qui vit un imprévu avant la signature, et Mathieu et Inès, qui en vivent un après.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• réagir à un imprévu avant la signature en appelant d'abord votre courtier ;
• noter les faits, photographier et garder les pièces après la signature ;
• choisir entre un notaire, un avocat et un autre professionnel selon la situation ;
• savoir quand et comment demander conseil à l'OACIQ ;
• consigner par écrit chaque appel, chaque échange et chaque démarche ;
• éviter les gestes précipités qui peuvent compliquer votre situation.

Pourquoi c'est important

Face à un problème, les premières heures comptent. Elles ne comptent pas parce qu'il faudrait agir à toute vitesse, mais parce que de bons réflexes aident à garder les faits clairs : noter ce que vous voyez, ne pas toucher à ce qui doit être constaté, prévenir les bonnes personnes, ne rien promettre et ne rien reconnaître sans conseil. Un mauvais réflexe, comme un message écrit sous le coup de la colère ou une réparation faite avant qu'on ait pu constater l'état des lieux, peut compliquer la suite.

À l'inverse, quelqu'un qui sait vers qui se tourner garde la tête froide. Il ne s'agit pas de se préparer au pire : il s'agit de savoir que, si quelque chose arrive, vous avez un plan simple. Ce plan tient en quelques gestes : prévenir, noter, garder, consulter.

Ce chapitre ne dit pas quels sont vos droits ni ce que vous pouvez exiger de l'autre partie. Cela dépend de chaque situation et relève de professionnels du droit. Il vous aide à ne pas perdre de temps et à ne rien perdre de ce qui pourrait servir.

9.1 Avant la signature : appeler son courtier

Le premier réflexe

Quand un imprévu survient avant la signature, appelez votre courtier. C'est son rôle d'accompagner la transaction, de connaître les étapes et de savoir qui joindre. Il peut parler à l'autre courtier, vérifier ce qui se passe et vous orienter vers le bon professionnel.

N'attendez pas d'avoir « tout compris » pour l'appeler. Un courtier prévenu tôt peut agir tôt. Un courtier prévenu tard a moins de marge.

L'ESSENTIEL — un imprévu se dit tout de suite

Prévenir votre courtier le jour même, par téléphone puis par écrit, permet d'agir tôt. Demandez-lui quelles sont vos options.

Ce qu'on lui dit

Quand vous l'appelez, soyez clair et factuel. Décrivez ce qui s'est passé, depuis quand vous le savez, et ce que vous avez fait ou pas encore fait. Évitez les accusations et les conclusions : contentez-vous des faits.

Voici une façon simple de présenter la situation :

1. Ce qui s'est passé, en quelques phrases.
2. Quand vous l'avez su, avec la date et l'heure.
3. Ce que vous avez déjà fait, y compris les messages envoyés.
4. Ce qui vous inquiète et ce que vous aimeriez savoir.
5. Les documents qui s'y rapportent, que vous pouvez transmettre.

Confirmer par écrit

Après l'appel, envoyez un court message qui résume ce que vous avez dit et ce que votre courtier vous a répondu. Il sert de trace, et il permet de corriger un malentendu. Gardez-le dans votre dossier.

Les imprévus les plus faciles à reconnaître

Voici quelques situations où appeler son courtier est le bon réflexe. Ce n'est pas une liste complète : c'est un repère.

• Un financement qui tarde ou qui change. Prévenez votre courtier et votre prêteur.
• Un document qui manque ou qui semble contenir une erreur.
• Une vérification qui soulève une question : inspection, dossier de la municipalité, certificat de localisation.
• Un changement dans la situation de l'autre partie dont vous êtes informé.
• Un désaccord sur un point de la transaction : éléments inclus, dates, travaux promis.
• Un doute sur ce qu'on vous a dit à propos de la propriété.
• Un obstacle pratique : déménagement impossible à la date prévue, difficulté à réunir un document.

Ce que fait le courtier, ce qu'il ne fait pas

Votre courtier vous écoute, évalue la situation sur le plan pratique, communique avec l'autre partie et vous renvoie à la bonne personne. Il ne tranche pas un point de droit et ne dit pas ce que vous pouvez exiger. Pour cela, il vous orientera vers un notaire ou un avocat.

CÔTÉ COURTIER — ce que votre courtier fait en cas d'imprévu

Il recueille les faits, prévient l'autre courtier, vous aide à formuler ce qui doit être écrit, conserve les échanges et vous oriente vers le professionnel compétent. Il ne remplace ni le notaire, ni l'avocat.

Ne rien signer sous la pression

Dans une situation tendue, on peut vous proposer une solution rapide : un document à signer, une entente à conclure. Prenez le temps de réfléchir et de consulter. Demandez que ce soit mis par écrit, puis faites relire le document par votre notaire ou par un avocat. Aucune urgence ne justifie de signer sans comprendre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Bernard apprend que l'acheteur n'a pas encore confirmé son financement. Il appelle son courtier le jour même, lui explique la situation, puis envoie un court message pour résumer l'appel. Son courtier prend contact avec le courtier de l'acheteur et le tient au courant. Bernard demande ensuite à son notaire ce que cette situation change dans la transaction. Il n'a rien promis et rien reconnu avant d'avoir eu les réponses.

QUI CONSULTER — avant la signature

Votre courtier, en premier, pour recueillir les faits et agir auprès de l'autre partie. Votre notaire, pour ce que la situation change dans la transaction. Un avocat, si un désaccord persiste ou si la situation se complique. Votre prêteur, si le problème touche le financement.

9.2 Après la signature : garder des traces

Le réflexe de la preuve

Après la signature, le réflexe est le même qu'avant, avec un accent particulier sur les traces. Si vous remarquez quelque chose qui vous inquiète, vous voulez pouvoir montrer plus tard ce que vous avez vu, quand vous l'avez vu et ce que vous avez fait.

Pensez comme quelqu'un qui devra raconter l'histoire à une personne qui n'était pas là. Plus vos traces sont claires, plus il est simple de les expliquer.

Les gestes à poser

Voici les gestes, dans l'ordre, que vous pouvez poser dès que vous remarquez un problème.

1. Notez les faits. Quoi, où, quand, comment vous l'avez découvert. Utilisez des mots simples et évitez les jugements.
2. Photographiez et filmez. Plusieurs angles, plans larges et gros plans, avec un objet de référence. Datez vos fichiers.
3. Ne touchez à rien qui doive être constaté, sauf pour éviter un dommage immédiat. Si vous devez agir en urgence pour protéger les lieux, notez ce que vous faites et pourquoi.
4. Gardez les pièces. Documents de la transaction, rapport d'inspection, échanges écrits, factures, messages.
5. Prévenez les bonnes personnes, par écrit, sans accuser : votre courtier, votre notaire.
6. Ne promettez rien et ne reconnaissez rien sans conseil. Une phrase écrite à chaud peut être relue autrement plus tard.
7. Demandez conseil. Voyez la section suivante.

Écrire un message utile

Quand vous prévenez par écrit, rédigez un message court, factuel et daté. Il tient en cinq phrases : ce que vous avez constaté, à quel endroit, à quel moment, ce que vous avez fait depuis, et ce que vous demandez à la personne à qui vous écrivez. Joignez les photos. Relisez-le une fois, enlevez les adjectifs et les reproches, puis envoyez-le à votre courtier et à votre notaire en même temps, pour qu'ils aient tous deux la même information.

Voici un modèle de départ, à adapter : Bonjour, je vous écris pour vous signaler ce que j'ai constaté le (date) à (endroit). Voici ce que j'ai vu (description). J'ai pris des photos, jointes à ce message. Je n'ai rien modifié. Pouvez-vous me dire comment procéder et à qui je dois m'adresser ? Ce texte s'en tient aux faits et ne reproche rien : il informe. Faites-le relire par votre notaire si vous hésitez.

Conservez une copie de l'envoi, avec la date et l'heure. Si vous avez téléphoné d'abord, mentionnez-le dans le message. Si vous ne recevez pas de réponse dans un délai raisonnable pour vous, relancez par écrit, poliment, avant de passer à une autre démarche.

Garder le notaire et le prêteur au courant

Un imprévu ne touche pas seulement votre courtier. Le notaire prépare l'acte et doit savoir ce qui se passe, surtout si la date de signature, un document ou le financement sont en cause. Le prêteur doit être informé si la situation peut influer sur votre dossier. Informez-les rapidement, par écrit, et demandez-leur ce qu'ils attendent de vous. Une information qui circule évite que chacun travaille sur une version différente des faits.

Ce qu'on évite

• Réparer avant de documenter. Une réparation peut effacer ce qu'on aurait voulu montrer.
• Écrire un message accusateur. Il peut compliquer la suite.
• Attendre de voir si le problème disparaît. Mieux vaut noter tout de suite, quitte à le qualifier plus tard.
• Jeter des documents que vous croyez inutiles.
• Dire à des tiers ce que vous pensez de la situation sur des réseaux publics.
• Tirer vous-même des conclusions sur ce que la situation vous permet de faire.

Conserver sur la durée

Gardez votre dossier de transaction bien rangé, papier et numérique, et conservez-le longtemps. Demandez à votre notaire et à un comptable combien de temps garder chaque pièce. Ce n'est pas à ce livre de fixer une durée.

Un journal des faits

Tenez un petit journal. Chaque entrée contient la date, l'heure, ce que vous avez constaté ou fait, et les personnes que vous avez contactées. Ajoutez, à chaque contact, un résumé de ce qui a été dit. Ce journal sera précieux pour vous et pour les professionnels que vous consulterez.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès remarquent une trace d'humidité dans une pièce, quelques jours après leur emménagement. Ils la photographient sous plusieurs angles, notent la date et l'heure, et ne touchent à rien. Ils retrouvent leur rapport d'inspection et leurs échanges avec les vendeurs, puis écrivent à leur courtier et à leur notaire pour leur décrire ce qu'ils voient. Ils ne tirent aucune conclusion : ils attendent les conseils.

QUI CONSULTER — après la signature

Votre notaire, en premier, pour savoir ce que la situation implique par rapport à la transaction. Votre courtier, pour les échanges et les suites pratiques. Un avocat, pour une situation qui se complique ou un désaccord. Un inspecteur en bâtiment ou un spécialiste, pour comprendre l'état technique. Les problèmes qui apparaissent après la vente sont présentés dans un autre livre de la collection (→ livre M5).

9.3 Choisir entre notaire, avocat et autres professionnels

À chacun son domaine

Quand quelque chose ne va pas, la question est : à qui m'adresser ? Voici un guide simple, sans règle ni recours à décrire.

Le courtier immobilier. Votre premier appel quand l'imprévu touche la conduite de la transaction ou la communication avec l'autre partie. Il vous oriente.

Le notaire. Le professionnel qui a préparé ou préparera l'acte. Vous le consultez pour ce que la situation change dans la transaction, ou pour toute question de droit relative à la propriété et à l'acte.

L'avocat. Le professionnel du droit à consulter quand la situation se complique, qu'un désaccord s'installe ou qu'une question dépasse ce que le notaire ou le courtier peuvent traiter. Il vous dit ce que vous pouvez envisager dans votre situation précise.

L'inspecteur en bâtiment. Pour comprendre l'état technique d'un élément du bâtiment.

Un spécialiste ou un entrepreneur. Pour évaluer un problème technique précis et en estimer l'ampleur.

Le prêteur. Pour tout ce qui touche au financement.

Un comptable ou un conseiller financier. Pour les conséquences financières ou fiscales dans votre situation.

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ne demandez pas à chacun ce qu'il ne fait pas

Un inspecteur décrit l'état d'un bâtiment, il n'interprète pas le droit. Un notaire répond aux questions de droit, il ne juge pas la qualité d'une réparation. Un courtier coordonne, il ne tranche pas. Adresser la bonne question à la bonne personne vous fait gagner du temps.

Le service d'assistance de l'OACIQ

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, l'OACIQ, renseigne le public sur le courtage immobilier. Il offre un service d'assistance. Informez-vous auprès de lui de ce qu'il peut faire pour vous dans votre cas : ses services, ses limites et la façon de le joindre.

Retenez que l'OACIQ s'intéresse au courtage immobilier. Il ne remplace pas un notaire ou un avocat pour les questions de droit qui relèvent de la transaction elle-même.

Quand en consulter plusieurs

Une même situation peut demander plus d'un avis. Par exemple, un inspecteur pour l'état technique, un notaire pour l'effet sur la transaction, un avocat si un désaccord se prolonge. Demandez à votre courtier ou à votre notaire dans quel ordre les consulter, et gardez chacun informé de ce que dit l'autre.

Préparer sa consultation

Pour qu'une consultation soit utile, préparez-vous.

1. Rassemblez votre dossier : transaction, rapport, échanges, photos, journal.
2. Rédigez un court résumé de la situation en une page : faits, dates, personnes.
3. Listez vos questions, en commençant par la plus importante.
4. Demandez au professionnel ce qu'il peut faire, ce qu'il ne peut pas faire et comment il facture.
5. Demandez un résumé écrit de ce qui a été dit et des suites à donner.

QUI CONSULTER — pour savoir à qui parler

Votre courtier ou votre notaire, pour vous orienter vers le bon professionnel. L'OACIQ, pour de l'information générale sur le courtage immobilier et son service d'assistance. Un avocat, quand la situation se complique ou qu'un désaccord s'installe.

VOS RECOURS — à qui s'adresser, sans aller plus loin

Ce livre ne décrit aucun recours. Si vous pensez avoir un problème qui dépasse le simple imprévu, commencez par votre notaire ou par un avocat, qui vous diront ce que vous pouvez envisager. Pour une question qui touche un courtier, vous pouvez aussi vous adresser à l'OACIQ.

9.4 Les questions à poser

À votre courtier

• Comment procédons-nous pour traiter cet imprévu avec l'autre partie ?
• Que me conseillez-vous de mettre par écrit, et comment ?
• À qui devrais-je m'adresser pour la partie de la situation qui relève du droit ?
• Comment consignez-vous les échanges à partir de maintenant ?

À votre notaire

• Que change cette situation dans la transaction ?
• Quels documents voulez-vous voir, et pour quand ?
• Dois-je consulter un avocat en plus ? À quel moment ?
• Y a-t-il des gestes à éviter pour ne pas compliquer les choses ?

À un avocat

• Pouvez-vous m'expliquer ce que je peux envisager dans ma situation, en langage simple ?
• Quelles pièces dois-je rassembler pour notre rencontre ?
• Comment facturez-vous vos services, et pour quelles étapes ?
• Que dois-je éviter de faire ou de dire d'ici là ?

À l'inspecteur en bâtiment ou à un spécialiste

• Pouvez-vous me dire ce que vous observez et ce que cela peut signifier sur le plan technique ?
• Cet élément demande-t-il une intervention urgente ?
• Pouvez-vous me remettre un rapport écrit de vos constatations ?

À l'OACIQ

• Quels services offrez-vous au public pour mon type de situation ?
• Que pouvez-vous faire pour moi, et que ne pouvez-vous pas faire ?
• Comment vous joindre, et quelles informations devrais-je préparer ?

À votre prêteur, si le problème touche le financement

• Comment cette situation influe-t-elle sur mon dossier ?
• Que devez-vous savoir, et pour quand ?

Rester serein

Face à un imprévu, la tentation est grande de s'emporter, de s'inquiéter à l'excès ou, au contraire, de tout minimiser. Restez entre les deux. Un problème n'est pas une catastrophe, mais il demande de l'attention. Procédez calmement, étape par étape, avec les bonnes personnes. Accordez-vous du repos : une décision se prend mieux après une nuit.

QUI CONSULTER — un dernier rappel

Votre courtier pour la conduite pratique. Votre notaire pour le droit de la transaction. Un avocat pour une situation qui se complique. L'inspecteur ou un spécialiste pour l'état technique. L'OACIQ pour l'information sur le courtage immobilier. Chacun a son domaine ; faites-les travailler ensemble.

Les erreurs qui coûtent cher

• Attendre pour prévenir. Plus vous tardez, moins vous avez de marge.
• Réparer avant de documenter. Photographiez et notez d'abord.
• Écrire un message accusateur. Restez factuel et calme.
• Reconnaître ou promettre quelque chose sans conseil. Une phrase écrite à chaud se relit autrement.
• Signer une solution rapide sous la pression. Faites relire d'abord.
• Jeter les documents de la transaction. Gardez-les longtemps et demandez combien de temps.
• Tirer soi-même des conclusions de droit. Ces questions vont au notaire ou à l'avocat.
• Consulter un seul professionnel pour tout. Chacun a son domaine.
• Se faire justice sur les réseaux sociaux. Cela complique la suite et ne règle rien.

À retenir

• Un imprévu avant la signature se dit tout de suite à votre courtier, par téléphone puis par écrit.
• Après la signature, le plan tient en quatre gestes : prévenir, noter, garder, consulter.
• Notez les faits, photographiez, ne touchez à rien qui doive être constaté et gardez toutes les pièces.
• Ne promettez rien et ne reconnaissez rien sans conseil.
• Le notaire et l'avocat répondent aux questions de droit ; l'inspecteur, aux questions techniques ; le courtier, à la conduite pratique.
• L'OACIQ renseigne le public sur le courtage immobilier et son service d'assistance.
• Tenez un journal des faits et préparez chaque consultation.
• Ce livre ne décrit ni recours ni délai : ces sujets se posent aux professionnels du droit.

Votre plan d'action

Avant la signature

1. Appelez votre courtier le jour même, avec les faits.
2. Confirmez par écrit ce que vous avez dit et ce qu'il a répondu.
3. Ne signez rien sous la pression avant d'avoir fait relire le document.
4. Demandez à votre notaire ce que la situation change.

Après la signature

1. Notez les faits : quoi, où, quand, comment.
2. Photographiez sous plusieurs angles et datez.
3. Ne touchez à rien qui doive être constaté, sauf urgence documentée.
4. Rassemblez vos pièces et votre journal.
5. Prévenez votre courtier et votre notaire, par écrit.
6. Demandez conseil au bon professionnel, en suivant l'ordre qu'on vous indique.

Questions à poser

À votre courtier :

• Comment traitons-nous cet imprévu avec l'autre partie ?
• À qui m'adresser pour la partie qui relève du droit ?

À votre notaire :

• Que change cette situation dans la transaction ?
• Dois-je consulter un avocat, et à quel moment ?

À un avocat :

• Que puis-je envisager dans ma situation, en langage simple ?
• Comment facturez-vous vos services ?

À l'OACIQ :

• Quels services offrez-vous au public pour mon type de situation ?

Vérifiez vos acquis

1. Quel est le premier réflexe en cas d'imprévu avant la signature ?
2. Quels sont les quatre gestes du plan après la signature ?
3. Pourquoi photographier avant de réparer ?
4. Que ne faut-il ni promettre ni reconnaître sans conseil ?
5. À qui poser une question de droit, et à qui une question technique ?
6. À quoi sert l'OACIQ dans une telle situation ?

Réponses

1. Appeler son courtier le jour même, puis confirmer par écrit.
2. Prévenir, noter, garder, consulter.
3. Parce qu'une réparation peut effacer ce qu'on aurait voulu montrer. On documente d'abord.
4. Rien, tant qu'on n'a pas eu conseil : une phrase écrite à chaud peut être relue autrement plus tard.
5. Une question de droit au notaire ou à un avocat ; une question technique à l'inspecteur ou à un spécialiste.
6. Il renseigne le public sur le courtage immobilier et offre un service d'assistance. Il ne remplace pas un notaire ou un avocat pour le droit de la transaction.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier et sur le service d'assistance qu'il offre.
• Dans cette collection : → livre M5 pour les problèmes qui apparaissent après la vente.

Chapitre 10 — Votre trousse de la vente

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous avez parcouru le chemin complet : le parcours d'ensemble, la préparation du vendeur, celle de l'acheteur, l'offre, les vérifications, le notaire, les échanges entre les parties, la signature et la prise de possession, puis les imprévus. Il reste à ranger tout cela dans un outil que vous pouvez ouvrir à n'importe quel moment de votre transaction.

Ce chapitre est la trousse. Il ne contient rien de nouveau : il reprend, sous forme de listes de vérification, de questions types et d'un tableau de suivi, ce que les chapitres précédents ont présenté. Gardez-le à portée de la main. Lorsque vous vous demandez où vous en êtes, ce qui vient ensuite ou à qui poser une question, c'est ici que vous revenez.

Les dossiers sont fictifs. Lucille et Armand, qui vendent, Mathieu et Inès, qui achètent, et Bernard, qui a reçu une offre, vous montrent comment la trousse s'emploie.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir la liste de contrôle du vendeur ou de l'acheteur et situer votre étape ;
• retrouver rapidement les questions types à poser au courtier, au notaire, à l'inspecteur et au prêteur ;
• tenir un tableau de suivi de vos étapes, de ce que vous faites, de qui vous aide et de la date où c'est fait ;
• savoir à qui vous adresser selon la nature de votre question ;
• repérer les ressources pour aller plus loin ;
• utiliser la trousse comme une aide-mémoire sans la prendre pour un avis.

Pourquoi c'est important

Une transaction se déroule sur une longue période, et la mémoire ne suffit pas. Vous recevez des conseils de plusieurs personnes, vous signez plusieurs documents, vous attendez des réponses de plusieurs côtés. Sans outil, on oublie une question, on rate une étape ou on ne sait plus qui devait quoi.

La trousse sert à garder le cap. Elle vous donne une vue d'ensemble, vous rappelle les gestes qui comptent et vous aide à poser les mêmes bonnes questions à chaque professionnel. Elle ne remplace pas leurs conseils : elle vous prépare à les recevoir.

Comme les chapitres précédents, ce chapitre ne donne aucun avis juridique, fiscal ou financier. Les listes et les questions sont des points de départ à valider avec les professionnels qui connaissent votre dossier.

10.1 La liste de contrôle du vendeur et de l'acheteur

Mode d'emploi

Cochez les cases au fur et à mesure. Une case non cochée n'est pas une faute : c'est une question à poser ou un geste à planifier. Ajoutez vos propres lignes. Datez vos cases cochées dans le tableau de suivi de la section 10.3.

Liste du vendeur

Décider (chapitre 2)

• J'ai écrit mes raisons de vendre et mes craintes.
• J'ai précisé où j'irai après la vente.
• Tous les propriétaires sont d'accord sur le principe de vendre.
• J'ai réfléchi aux travaux à faire ou non avant la vente, avec l'avis de mon courtier.
• J'ai rencontré au moins deux courtiers avec les mêmes questions.
• J'ai demandé par écrit ce que mon courtier fait pour moi et quels documents je signe.

Rassembler (chapitre 2)

• J'ai ouvert une chemise unique pour ma transaction.
• J'ai retrouvé mon titre de propriété ou je sais comment en obtenir une copie.
• J'ai le certificat de localisation, ou je sais s'il en faut un nouveau.
• J'ai rassemblé plans, factures, contrats de travaux et rapports.
• J'ai les comptes de taxes, les documents d'assurance et les papiers des équipements.
• J'ai noté ce que je sais de ma maison : travaux, réparations, particularités.
• J'ai noté ce qui manque et demandé des copies.

Présenter (chapitre 2)

• J'ai dégagé, nettoyé, éclairci et réparé le petit.
• J'ai soigné l'extérieur.
• J'ai relu la description de la propriété avant sa diffusion.
• J'ai organisé les visites avec mon courtier.

Recevoir une offre (chapitre 4)

• J'ai lu l'offre en entier, deux fois.
• J'ai noté ce qui me convient, ce qui m'inquiète et ce que je ne comprends pas.
• J'ai posé mes questions à mon courtier, puis à mon notaire.
• J'ai comparé l'offre à mes raisons de vendre.
• J'ai gardé chaque version de l'offre et de mes réponses.

Informer (chapitre 7)

• J'ai préparé des réponses courtes et précises aux questions prévisibles.
• J'ai rempli avec soin le document de déclarations, avec mon courtier.
• J'ai dit « je ne sais pas » quand c'était le cas.
• J'ai mis l'essentiel par écrit et conservé mes pièces.

Notaire (chapitre 6)

• J'ai su comment le notaire est choisi et pour qui il travaille.
• J'ai pris rendez-vous tôt et demandé la liste des documents.
• J'ai demandé ses honoraires par écrit.
• Je lui ai remis un dossier classé, avec copies, en signalant ce qui manque.

Signer et remettre (chapitre 8)

• J'ai préparé la dernière visite : propriété propre, vide, avec ce qui devait y rester.
• J'ai apporté mes pièces d'identité, mes clés et mes questions à la signature.
• J'ai rassemblé les documents pour les ajustements.
• J'ai lu et noté les compteurs, et remis les clés comme convenu.
• J'ai rangé les documents remis.

Liste de l'acheteur

Se préparer (chapitre 3)

• J'ai écrit ma situation : qui achète, travail, économies, dettes, questions.
• J'ai rencontré un prêteur, de préférence deux.
• Je sais ce que signifie une confirmation préalable et ce qui la sépare du financement définitif.
• J'ai établi mes critères essentiels et souhaitables.
• J'ai choisi un courtier après en avoir rencontré plus d'un.
• J'ai créé mon journal de visite.
• J'ai rassemblé mes documents personnels dans un dossier unique.

Chercher et visiter (chapitre 3)

• J'ai visité avec mes critères et mes questions.
• J'ai noté mes impressions tout de suite après chaque visite.
• J'ai revisité les propriétés qui comptent, à d'autres moments.

Faire une offre (chapitre 4)

• Mon financement est en bonne voie.
• J'ai préparé l'offre avec mon courtier, sujet par sujet.
• J'ai demandé qu'on m'explique ce que je ne comprends pas.
• J'ai fait relire le document par mon notaire.
• J'ai pris une pause avant de signer.
• J'ai conservé la version envoyée et chaque réponse.

Vérifier (chapitre 5)

• J'ai choisi mon inspecteur après comparaison et vérifié son indépendance.
• J'ai assisté à l'inspection et lu le rapport avec mon courtier.
• J'ai écrit à la municipalité pour les renseignements qu'elle peut donner.
• J'ai lu le certificat de localisation et noté les écarts avec ce que j'ai vu.
• J'ai observé le voisinage à différentes heures.
• J'ai suivi mon financement et répondu vite à mon prêteur.

Questionner (chapitre 7)

• J'ai posé mes questions par l'entremise de mon courtier.
• J'ai demandé les pièces qui appuient les réponses.
• J'ai vérifié les réponses plutôt que de les présumer.
• J'ai mis l'essentiel par écrit.

Notaire (chapitre 6)

• J'ai su comment le notaire est choisi et pour qui il travaille.
• J'ai pris rendez-vous tôt, demandé la liste et ses honoraires.
• Je lui ai remis mon dossier complet.

Signer et prendre possession (chapitre 8)

• J'ai fait la dernière visite avec ma liste et mes photos.
• J'ai apporté mes pièces d'identité et mes questions à la signature.
• J'ai posé mes questions sur les ajustements au notaire.
• J'ai vérifié les clés, lu les compteurs et photographié l'état des lieux.
• J'ai mis les services à mon nom et rangé les documents.

Pour les deux : si quelque chose ne va pas (chapitre 9)

• J'ai prévenu mon courtier le jour même, par téléphone puis par écrit.
• J'ai noté les faits, photographié, gardé les pièces.
• Je n'ai rien promis ni reconnu sans conseil.
• J'ai demandé conseil au notaire, à l'avocat ou à l'inspecteur selon la nature de la question.
• Je tiens un journal des faits.

L'ESSENTIEL — la liste est un repère, pas une preuve

Une liste complète ne dit pas que tout est bien. Elle vous aide à ne rien oublier de ce que ce livre a présenté. Pour valider votre cas, tournez-vous vers vos professionnels.

CAS CONCRET — dossier fictif

Lucille et Armand impriment la liste du vendeur et la collent sur la porte de leur placard à papiers. Chaque soir, ils cochent ce qu'ils ont fait. Mathieu et Inès, eux, gardent la liste de l'acheteur dans leur dossier numérique. Bernard, qui a reçu une offre, s'arrête à la section « Recevoir une offre » et la suit pas à pas.

QUI CONSULTER — pour valider vos listes

Votre courtier, pour vérifier que votre liste est complète pour votre dossier. Votre notaire, pour les points qui relèvent du droit. Votre prêteur, pour le financement. Aucun point de cette liste n'est un avis : c'est un rappel.

10.2 Les questions à poser à chaque professionnel

Comment utiliser cette section

Imprimez ou copiez les questions qui vous concernent et apportez-les à vos rencontres. Laissez de l'espace sous chacune pour noter la réponse. Demandez les réponses importantes par écrit.

Au courtier immobilier

Sur ses services

• Que ferez-vous concrètement pour moi, de la mise en marché ou de la recherche jusqu'à la signature ?
• Quel document dois-je signer pour travailler avec vous, et que dit-il en langage simple ?
• Qui sera mon interlocuteur au quotidien, et comment vous joindre rapidement ?
• Comment me tiendrez-vous au courant, et à quelle fréquence ?
• Quels sont vos honoraires et comment se calculent-ils ? À faire préciser par écrit.

Sur la transaction

• Quelles sont les prochaines étapes, dans quel ordre, et qu'attendez-vous de moi ?
• Comment consignez-vous les échanges et les documents ?
• Comment comparer deux propriétés ou deux offres ?
• À quel moment dois-je rencontrer le notaire et l'inspecteur ?

En cas d'imprévu

• Comment procédons-nous avec l'autre partie ?
• À qui devrais-je m'adresser pour la partie qui relève du droit ?

Au notaire

Sur son rôle

• Pour qui travaillez-vous dans cette transaction ?
• Quelles tâches accomplissez-vous, de la réception de mon dossier à la signature ?
• Quel calendrier prévoyez-vous ?
• Quels sont vos honoraires et les dépenses qui peuvent s'y ajouter ? À faire préciser par écrit.

Sur les documents et les vérifications

• Quelle liste de documents voulez-vous, et pour quand ?
• Quelles vérifications faites-vous sur la propriété, et que me direz-vous ?
• Que contiendra l'acte, en langage simple ?

Sur les ajustements et la signature

• Comment seront présentés les ajustements, et quand puis-je les voir ?
• Que dois-je apporter à la signature ?
• Que ferez-vous après la signature, et quand recevrai-je mes copies ?

Sur les questions de droit

• Qu'engage tel document ou telle réponse que j'ai donnée ?
• Que change, dans la transaction, tel résultat ou tel événement ?
• Dois-je consulter un avocat, et à quel moment ?

À l'inspecteur en bâtiment

Avant l'inspection

• Que couvre votre inspection, et que ne couvre-t-elle pas ?
• Puis-je assister à la visite ?
• Combien coûte l'inspection, et quand recevrai-je le rapport ?
• Avez-vous un lien avec le vendeur ou avec l'un des courtiers ?

Après l'inspection

• Quels éléments de votre rapport sont les plus importants à retenir ?
• Lesquels demandent l'avis d'un spécialiste ?
• Lesquels relèvent de l'entretien courant ?
• Pouvez-vous m'aider à classer ce qui est urgent et ce qui peut attendre ?

Au prêteur

Avant de chercher

• Comment se déroule la démarche, de la première demande au financement confirmé ?
• Quels documents vous faut-il, et à quel moment ?
• Que signifie votre confirmation préalable, et qu'est-ce qui pourrait la modifier ?

Pendant la transaction

• Où en est mon dossier, et que reste-t-il à faire ?
• Attendez-vous le résultat de certaines vérifications pour confirmer le financement ?
• Que dois-je éviter de faire d'ici la confirmation définitive ?

Autour de la signature

• Comment travaillez-vous avec le notaire ?
• Que se passe-t-il le jour de la signature du côté du financement ?

À la municipalité

• Quels renseignements pouvez-vous me donner sur cette adresse, et sous quelle forme ?
• Des frais s'appliquent-ils à ma demande ?

À un comptable ou à un conseiller financier

• Y a-t-il des conséquences financières ou fiscales à connaître avant de vendre ou d'acheter dans ma situation ?

À un avocat, quand la situation se complique

• Que puis-je envisager dans ma situation, en langage simple ?
• Quelles pièces dois-je rassembler pour notre rencontre ?
• Comment facturez-vous vos services, et pour quelles étapes ?

QUI CONSULTER — pour choisir la bonne question

Le courtier pour la conduite de la transaction. Le notaire pour le droit. L'inspecteur pour l'état du bâtiment. Le prêteur pour le financement. Le comptable ou le conseiller financier pour les conséquences financières et fiscales. Un avocat pour une situation qui se complique. L'OACIQ renseigne le public sur le courtage immobilier.

10.3 Un tableau de suivi des étapes

Mode d'emploi

Ce tableau vous donne, en un coup d'œil, l'état de votre transaction. Recopiez-le sur papier ou dans un fichier. Remplissez-le au fur et à mesure : l'étape, ce que vous faites, qui vous aide, la date où c'est fait. Mettez-le à jour à chaque rencontre. Montrez-le à votre courtier et à votre notaire quand vous voulez faire le point.

Les premières lignes reprennent les étapes de ce livre ; ajoutez les vôtres. Les colonnes sont à remplir ; le tableau est volontairement vide.

Le tableau

Comment le faire vivre

Quelques habitudes en font un vrai outil :

1. Datez chaque ligne remplie, même approximativement.
2. Écrivez le nom de la personne qui vous aide, avec son numéro de téléphone.
3. Ajoutez une ligne pour chaque imprévu et chaque nouvelle tâche.
4. Relisez-le avant chaque rencontre avec votre courtier ou votre notaire.
5. Conservez-le avec le reste de votre dossier de transaction.

Un deuxième tableau : les questions en attente

Si vous le voulez, ajoutez un petit tableau à côté du premier, pour les questions qui attendent encore une réponse. Ses colonnes : question, posée à qui, posée le, réponse reçue le, ce qu'il reste à éclaircir. Il vous évite de perdre une question en route.

CAS CONCRET — dossier fictif

Mathieu et Inès ont recopié le tableau dans un fichier partagé. Chaque soir, l'un des deux le met à jour. Lorsque leur notaire leur demande où en est le dossier, ils lui montrent l'écran : il voit en une minute ce qui est fait, ce qui est en cours et ce qui attend. Il pose deux questions et la conversation avance.

QUI CONSULTER — pour valider votre tableau

Votre courtier, pour l'ordre de vos étapes. Votre notaire, pour les dates qui touchent l'acte. Votre prêteur, pour celles du financement. Demandez-leur de corriger ou de compléter votre tableau à chaque rencontre.

10.4 Pour aller plus loin

Dans cette collection

Cette collection compte d'autres livres qui approfondissent des étapes précises. Pour comprendre le contrat en droit québécois, consultez le livre qui lui est consacré (→ livre A2). Pour comprendre le certificat de localisation, un document qui revient à plusieurs étapes de ce livre, voyez celui qui le présente (→ livre M2). Pour les problèmes qui apparaissent après la vente, voyez le livre sur ce thème (→ livre M5).

L'OACIQ

L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, l'OACIQ, renseigne le public sur le courtage immobilier. Son site peut vous aider à mieux comprendre le rôle d'un courtier, ce qu'il fait pour vous et comment le joindre en cas de question. Il offre aussi un service d'assistance, dont vous pouvez demander les modalités.

Les professionnels qui vous entourent

Votre courtier, votre notaire, votre inspecteur, votre prêteur et, au besoin, un avocat, un comptable ou un conseiller financier sont vos meilleures ressources. Ils connaissent votre dossier. Aucun livre ne les remplace.

Quand relire ce livre

Revenez au chapitre qui correspond à votre étape. Relisez la section « Qui consulter » avant chaque rencontre. Reprenez la liste de contrôle à chaque grande étape. Le livre est fait pour être consulté plusieurs fois, pas lu une seule.

Pour finir

Une vente ou un achat est un parcours, pas une épreuve. Avec de l'ordre, de bonnes questions et les bons professionnels, il se traverse avec plus de calme. Souvenez-vous des quatre gestes qui reviennent partout : se préparer tôt, vérifier, mettre par écrit, consulter la bonne personne.

QUI CONSULTER — pour aller plus loin dans votre cas

Votre courtier et votre notaire, pour tout ce qui concerne votre transaction. L'OACIQ, pour de l'information générale sur le courtage immobilier. Pour une situation qui se complique, un avocat.

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser la trousse dans un tiroir. Elle ne sert que si vous l'ouvrez.
• Prendre une liste pour une preuve. Elle rappelle, elle ne valide pas.
• Ne pas adapter la liste à son cas. Ajoutez vos propres lignes et validez-les avec vos professionnels.
• Ne pas dater le tableau. Sans date, il perd de sa valeur.
• Poser les mêmes questions à tout le monde. Adressez chaque question à la bonne personne.
• Oublier de demander les réponses par écrit. Une réponse orale s'oublie.
• Ne pas tenir le tableau à jour. Un tableau périmé est pire que pas de tableau.
• Ne consulter le livre qu'une fois. Revenez à votre étape.
• Se croire seul. Vos professionnels sont là pour vous accompagner.

À retenir

• La trousse regroupe des listes de contrôle, des questions types et un tableau de suivi.
• Une case non cochée est une question à poser ou un geste à planifier.
• Chaque professionnel a son domaine : courtier, notaire, inspecteur, prêteur, avocat.
• Demandez les réponses importantes par écrit et conservez-les.
• Tenez le tableau à jour et montrez-le à votre courtier et à votre notaire.
• Se préparer tôt, vérifier, mettre par écrit, consulter la bonne personne : quatre gestes qui reviennent partout.
• Ce livre n'est pas un avis ; il vous prépare à recevoir ceux de vos professionnels.

Votre plan d'action

1. Choisissez votre liste : vendeur, acheteur, ou les deux.
2. Repérez votre étape et cochez ce qui est fait.
3. Notez les cases vides comme des questions à poser.
4. Copiez les questions types qui vous concernent pour votre prochaine rencontre.
5. Recopiez le tableau de suivi et commencez à le remplir.
6. Ajoutez vos propres lignes et validez le tout avec votre courtier et votre notaire.
7. Mettez à jour le tableau à chaque rencontre.
8. Revenez à la trousse à chaque grande étape.

Questions à poser

À votre courtier :

• Ma liste de contrôle est-elle complète pour mon dossier ?
• Quelles étapes devrais-je ajouter à mon tableau de suivi ?

À votre notaire :

• Quelles dates dois-je inscrire à mon tableau, et lesquelles dépendent de vous ?
• Y a-t-il un document à ajouter à ma chemise ?

À votre prêteur, si vous achetez :

• Quelles étapes de financement dois-je inscrire à mon tableau ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert la liste de contrôle, et que signifie une case non cochée ?
2. Pourquoi apporter des questions écrites à chaque rencontre ?
3. Que contient le tableau de suivi, et comment le faire vivre ?
4. À qui adresser une question de droit, une question technique, une question de financement ?
5. Quels sont les quatre gestes qui reviennent partout dans ce livre ?
6. Pourquoi la trousse ne remplace-t-elle pas vos professionnels ?

Réponses

1. À rappeler ce qu'il faut faire pour ne rien oublier. Une case non cochée est une question à poser ou un geste à planifier, pas une faute.
2. Pour ne rien oublier, gagner du temps et noter les réponses en face de chaque question.
3. L'étape, ce que je fais, qui m'aide et la date où c'est fait. On le tient à jour, on le date et on le montre au courtier et au notaire.
4. Le droit au notaire ou à un avocat, la technique à l'inspecteur ou à un spécialiste, le financement au prêteur.
5. Se préparer tôt, vérifier, mettre par écrit, consulter la bonne personne.
6. Parce qu'elle donne des repères généraux, alors que vos professionnels connaissent votre dossier et peuvent vous conseiller.

Pour aller plus loin

• L'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) : son site renseigne le public sur le courtage immobilier, sur le rôle du courtier et sur son service d'assistance.
• Dans cette collection : → livres A2, M2 et M5 pour le contrat, le certificat de localisation et les problèmes qui apparaissent après la vente.