Chapitre 1 — Posséder une propriété : une carte pour s'y retrouver

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous achetez, vous héritez, vous venez de signer chez le notaire, ou vous vivez dans votre maison depuis des années sans vous être jamais demandé ce que posséder veut dire au juste. Dans tous les cas, la même question finit par surgir un jour : est-ce que je peux faire ça ? Poser une clôture, aménager un stationnement, louer le sous-sol, vendre un bout de terrain, laisser passer un voisin. Les réponses à ces questions existent, mais elles ne se trouvent pas dans un livre d'information comme celui-ci. Elles se trouvent chez des professionnels.

Ce livre est une carte, pas un traité. Il ne vous dit pas ce que la loi permet ou défend. Il vous montre le territoire : les mots qu'on emploie quand on parle de propriété, les personnes qui interviennent, les documents qui comptent, les gestes pratiques qui vous évitent des ennuis et les questions à poser à la bonne personne. Les dossiers de ce livre sont fictifs : Geneviève et Daniel, qui achètent une maison avec un grand terrain ; Rosalie, qui se demande où s'arrête son terrain ; Yves, qui vit en copropriété et s'interroge sur ses voisins. Aucune ville, aucun prix, aucune date réels n'y figurent. Geneviève et Daniel se retrouvent à deux moments : avant l'achat (chapitres 1, 2, 6 et 8), puis installés dans leur maison (chapitres 3, 7 et 10).

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en mots simples ce que ce livre peut vous apporter, et ce qu'il ne fera jamais à votre place ;
• reconnaître les personnes et les professionnels qui interviennent autour d'une propriété, et ce que chacun fait ;
• situer les grandes étapes d'un parcours de propriétaire, de l'achat à la revente ;
• distinguer une question pratique, que vous pouvez régler vous-même, d'une question juridique, qui va à un professionnel ;
• utiliser les chapitres suivants comme une trousse, avec leurs listes, leurs questions et leur tableau de suivi.

Pourquoi c'est important

Une propriété est un engagement important. C'est aussi un objet dont on parle avec des mots qui se ressemblent et qui ne veulent pas dire la même chose : terrain, lot, immeuble, bâtiment, titre, fraction, servitude. Quand on confond ces mots, on pose de mauvaises questions, ou on ne pose pas les bonnes.

Prenons un exemple de la vie courante. Un propriétaire affirme à un acheteur : le cabanon au fond fait partie de la vente. L'acheteur hoche la tête. Mais personne n'a vérifié où se trouve le cabanon par rapport aux limites du terrain, ni ce que disent les documents. Plus tard, une surprise apparaît. Rien de cela n'était inévitable : une question posée à temps, au bon professionnel, aurait pu l'éviter.

Ce chapitre vous donne la vue d'ensemble. Il vous aide à savoir quoi faire, dans quel ordre, avec quels documents et qui consulter. Il ne remplace ni un notaire, ni un arpenteur-géomètre, ni un avocat, ni un courtier immobilier. Il vous aide à les utiliser mieux.

L'ESSENTIEL — une carte, pas un avis

Ce livre décrit des situations, des mots, des documents et des professionnels. Il ne dit jamais ce que la loi permet, défend ou exige dans un cas précis. Toute question de droit se pose à un notaire, à un avocat ou à un arpenteur-géomètre, selon la nature de la question.

1.1 Pourquoi un livre sur la propriété

Un mot courant, plusieurs réalités

Dans la conversation de tous les jours, être propriétaire semble simple : la maison est à nous. Dans les faits, la réalité est plus nuancée. On peut posséder une maison et son terrain. On peut posséder un logement dans un immeuble partagé avec d'autres. On peut posséder à deux, à trois ou à plusieurs. On peut posséder un terrain sur lequel passe le chemin d'un voisin, ou dont un mur est partagé avec la maison d'à côté. On peut occuper un logement sans en être propriétaire, comme un locataire.

Chacune de ces situations vient avec ses mots, ses documents et ses questions. Ce livre les présente un à un, sans jamais les trancher à votre place.

DÉFINITION — propriété

Dans ce livre, le mot propriété désigne l'immeuble que vous possédez ou songez à posséder : le terrain, le bâtiment et ce qui s'y rattache. Ce qu'une propriété permet ou ne permet pas dépend de documents et de textes de loi que des professionnels peuvent lire et expliquer pour votre situation.

Les grands ensembles de lois, nommés

Plusieurs lois touchent la propriété. Vous n'avez pas à les connaître en détail, mais vous gagnez à savoir qu'elles existent, pour pouvoir demander à votre notaire de quoi il parle quand il en mentionne une.

Le grand ensemble de référence s'appelle le Code civil du Québec. Il est vaste et écrit pour être lu par des juristes. Ce livre le nomme ; il ne le décrit pas. Quand une question de propriété vous préoccupe, ne cherchez pas la réponse dans ce code vous-même : demandez-la à un notaire ou à un avocat, qui sauront la lire pour votre cas.

D'autres lois touchent aussi la propriété, sous d'autres angles ; votre notaire vous dit lesquelles comptent pour votre cas. Les livres voisins de cette collection en parlent à leur tour (→ livre A4 pour le registre foncier et la publicité des droits ; → livre I1 pour la copropriété divise).

Ce qui change au fil du temps

Les lois changent. Les pratiques aussi. Les formulaires se mettent à jour. Un livre d'information, même bien fait, vieillit. C'est une raison de plus pour ne jamais agir sur la seule base d'un texte comme celui-ci : un professionnel vérifie l'information à jour pour votre situation.

C'est aussi pourquoi ce livre évite de citer des règles ou des chiffres : ils seraient peut-être périmés avant que vous ne les lisiez, et surtout, ils ne s'appliquent pas de la même façon à tous les cas.

CAS CONCRET — dossier fictif

Geneviève et Daniel visitent une maison au bout d'un chemin, avec un très grand terrain. Ils sont emballés. En rentrant, ils se disent : est-ce à nous, tout ça, si on achète ? Ils décident de ne pas le présumer. Ils notent leurs questions, qu'ils poseront à leur courtier immobilier et à leur notaire : où se trouvent exactement les limites ? Qu'est-ce qui est vendu avec la maison ? Y a-t-il des documents à lire avant de s'engager ?

QUI CONSULTER — pour comprendre ce que posséder veut dire dans votre cas

Le notaire, pour lire les documents qui établissent ce que vous possédez et pour expliquer les mots de ces documents. L'avocat, pour une question de droit qui dépasse la lecture du titre ou si un désaccord s'installe. L'arpenteur-géomètre, pour tout ce qui touche aux limites du terrain. Le courtier immobilier, pour la démarche d'achat ou de vente. La Chambre des notaires du Québec renseigne le public sur le rôle du notaire.

1.2 Les personnes et les professionnels qui interviennent

Une propriété implique des personnes. Certaines sont des professionnels que vous engagez ; d'autres sont des voisins, des membres de votre famille ou des cocontractants. Cette section les place sur la carte.

Vous, le propriétaire ou futur propriétaire

C'est vous qui décidez. Vous décidez de poser des questions, de faire une démarche, de signer ou de ne pas signer. Aucun professionnel ne décide à votre place, et aucun ne devrait vous presser. Votre première tâche est d'écouter ce que vous dit chaque professionnel, de poser vos questions jusqu'à ce que vous compreniez, et de garder une trace écrite de ce qu'on vous répond.

Le notaire

Le notaire est un juriste. Son rôle est de recevoir et de lire les actes importants, comme l'acte de vente d'une maison, de vérifier les documents qui établissent qui possède quoi, et d'expliquer aux parties ce qu'elles signent. Vous pouvez le rencontrer tôt dans un projet d'achat, avant de signer une promesse d'achat, pour lui poser vos questions (→ livre M1 pour le notaire et l'acte de vente).

DÉFINITION — notaire

Juriste dont la profession est encadrée par la Chambre des notaires du Québec. Il reçoit les actes importants, vérifie les documents liés à une propriété et conseille les parties sur la portée de ce qu'elles signent. Ses services se discutent directement avec lui.

L'avocat

L'avocat est lui aussi un juriste. Il conseille et représente une personne ou une organisation, en particulier quand un désaccord est présent ou probable. Si vous vous demandez quels sont vos droits dans un différend avec un voisin, ou si vous songez à intenter une procédure, c'est à lui qu'on s'adresse. Le notaire et l'avocat n'ont pas le même rôle : le notaire reçoit l'acte et explique ; l'avocat conseille et défend. Au moment de choisir, expliquez votre situation en deux phrases et demandez simplement lequel des deux est le bon pour votre question.

L'arpenteur-géomètre

L'arpenteur-géomètre est le professionnel des limites. Il mesure les terrains, les décrit, les représente sur un plan, et prépare certains documents qui montrent où est situé un bâtiment sur son terrain. Quand la question est où s'arrête mon terrain ?, c'est son domaine (→ livre M2 pour le certificat de localisation ; → livre A6 pour les servitudes, le bornage, la mitoyenneté et le voisinage).

Le courtier immobilier

Le courtier immobilier accompagne une personne qui achète, vend ou loue une propriété. Il connaît le marché, il prépare et présente les offres, il met en relation les parties. Il n'est pas juriste et il ne remplace pas un notaire ou un avocat. Quand une question dépasse son champ, un bon courtier vous dirige vers le bon professionnel. Un courtier bien préparé est un allié précieux, mais il ne vous dira pas ce que la loi permet : il vous dira qui consulter.

Les autres personnes autour de la propriété

D'autres personnes entrent dans le tableau selon la situation :

• les voisins, avec qui vous partagez une limite, parfois un mur, un chemin, un arbre ou une clôture ;
• les copropriétaires, si vous vivez dans un immeuble divisé en logements dont chacun a un propriétaire (→ livre I1) ;
• la municipalité, que vous contactez pour vos projets de travaux, de construction ou de changement d'usage ;
• votre prêteur, si une partie de l'achat est financée ;
• votre assureur, qui vous demande des précisions sur le bâtiment et vous dit ce qu'il couvre ;
• les personnes qui partagent la propriété avec vous, si vous ne possédez pas seul ;
• les personnes qui occupent l'immeuble sans le posséder, comme des locataires.

Chacune de ces personnes a un rôle et des intérêts. Vous n'avez pas à tout démêler seul : à chaque fois que vous hésitez, demandez-vous qui est la personne la mieux placée pour répondre à cette question ? Le chapitre 9 vous aide à choisir.

L'ESSENTIEL — un professionnel pour chaque type de question

Le notaire lit les documents et reçoit l'acte. L'avocat conseille et défend. L'arpenteur-géomètre mesure et décrit les limites. Le courtier accompagne la démarche d'achat ou de vente. La municipalité renseigne sur vos projets de travaux. Aucun d'eux ne remplace les autres.

Choisir ses interlocuteurs sans se tromper

Il n'existe pas de règle universelle pour choisir, mais quelques gestes simples aident :

1. Nommez votre question en une phrase avant d'appeler. Je veux savoir où s'arrête mon terrain. Je veux comprendre ce que je signe. J'ai un désaccord avec mon voisin. Cette phrase oriente l'appel.
2. Demandez, dès le premier contact, si la personne traite ce type de question. Un professionnel honnête vous le dira, ou vous orientera ailleurs.
3. Demandez comment se déroule le travail, et comment les honoraires se présentent. Ces renseignements se demandent avant de s'engager, jamais après.
4. Gardez les échanges par écrit quand c'est possible : courriel de confirmation, résumé de la rencontre, liste des documents remis.
5. Prenez des notes pendant la rencontre, ou demandez la permission d'enregistrer un résumé que le professionnel vous envoie.

1.3 Un parcours, vu d'en haut

La plupart des propriétaires traversent des étapes semblables. Les voici, vues de haut. Chacune est reprise dans les chapitres suivants, avec les mots, les documents et les questions qui l'accompagnent.

Avant l'achat : comprendre ce qu'on achète

C'est l'étape où l'on visite, où l'on compare, où l'on se fait une idée. Elle est aussi celle où l'on pose les premières questions. Que comprend la vente : terrain, bâtiment, ce qui est installé dessus ? Où sont les limites ? Quels documents le vendeur peut-il remettre ? Qui sont les autres personnes concernées par cette propriété ? C'est le moment de commencer à rassembler les documents et de rencontrer un notaire (chapitres 2, 4, 5 et 8).

Au moment de l'achat : lire avant de signer

C'est l'étape où l'on présente une offre, où l'on signe une promesse d'achat, puis un acte de vente. Les documents sont techniques, mais vous pouvez demander qu'on vous les explique. Un document que vous ne comprenez pas se lit avec un professionnel avant la signature, jamais après. Votre courtier vous accompagne dans la démarche ; votre notaire vous explique ce que vous signez (→ livre A3 pour la vente d'un immeuble).

Après l'achat : vivre dans sa propriété

Une fois propriétaire, on utilise, on entretient, on rénove, parfois on loue une partie de l'immeuble. Chaque projet pose des questions : qu'est-ce que je peux faire sans demander la permission de quelqu'un ? À qui faut-il parler avant de commencer ? Le chapitre 3 présente les gestes pratiques d'un propriétaire et la liste de ceux qui, avant d'agir, invitent à poser une question.

Quand on possède avec d'autres

L'achat à deux, à plusieurs, ou dans un immeuble partagé change la nature des questions. Qui possède quoi ? Comment les décisions se prennent-elles ? Que se passe-t-il si l'un des propriétaires veut vendre ? Ces questions se discutent à l'avance, par écrit, avec un notaire ou un avocat (chapitres 6 et 7).

Quand un doute s'installe

Un voisin conteste une limite. Un document semble contenir une erreur. Un projet de travaux suscite un désaccord. À ce stade, la meilleure démarche est de reconnaître que la question est de nature juridique, de rassembler vos documents, et de rencontrer le bon professionnel (chapitre 9).

Quand on revend

Un jour, vous songerez peut-être à vendre. Les documents que vous avez gardés, les réponses écrites que vous avez obtenues et les vérifications que vous avez notées pendant des années deviennent alors précieux. Un propriétaire qui garde un dossier ordonné peut faciliter sa vente et rassurer son acheteur (→ livre A3).

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie vit dans sa maison depuis un bon moment. Un voisin vient de poser une clôture, et elle se demande si elle est bien sur la limite entre leurs deux terrains. Elle ne cherche pas à se disputer. Elle sort ses documents, repère le certificat de localisation de sa maison, et note ses questions. Elle contactera un arpenteur-géomètre pour comprendre ce que son plan montre, et elle parlera à son voisin sans accuser personne (chapitre 4).

1.4 Ce que ce livre fait et ne fait pas

Ce que ce livre fait

Ce livre vous aide à :

• nommer les choses : terrain, bâtiment, mur partagé, passage, titre de propriété, registre foncier, et d'autres mots que vous rencontrerez en parlant à un professionnel ;
• situer les professionnels : qui fait quoi, et à qui poser quelle question ;
• repérer les documents utiles et savoir à quoi ils servent ;
• adopter les bons gestes : vérifier avant d'agir, poser des questions par écrit, garder une trace, rencontrer un professionnel au bon moment ;
• préparer vos rencontres : arriver chez le notaire, chez l'arpenteur-géomètre ou chez l'avocat avec vos documents et vos questions.

Ce que ce livre ne fait pas

Ce livre :

• ne décrit aucune règle de droit et n'en cite aucune ;
• n'interprète rien : si un texte se lit de plusieurs façons, c'est à un professionnel de dire laquelle s'applique à votre cas ;
• ne vous dit jamais ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire sur votre terrain ou dans votre logement ;
• ne donne aucun conseil personnalisé : les dossiers fictifs illustrent des démarches, ils ne sont pas des recommandations pour vous ;
• ne chiffre ni les délais, ni les frais, ni les montants : ces renseignements changent et se demandent aux sources officielles et aux professionnels ;
• ne remplace ni un notaire, ni un avocat, ni un arpenteur-géomètre, ni un courtier immobilier.

Comment lire les chapitres

Chaque chapitre suit la même forme. Il s'ouvre sur ce que vous saurez faire, explique pourquoi le sujet compte, présente la matière en sections, signale les erreurs qui coûtent cher, résume l'essentiel et propose un plan d'action. Il se termine par des questions à poser, des questions pour vérifier vos acquis et des pistes pour aller plus loin. Les encadrés vous aident à repérer l'essentiel : les définitions, les cas concrets, les attentions et les professionnels à consulter.

Vous pouvez lire le livre en ordre, ou aller directement au chapitre qui correspond à votre situation. Le dernier chapitre rassemble les listes, les questions et un tableau de suivi à remplir : c'est votre trousse du propriétaire.

ATTENTION — un livre ne remplace pas une consultation

Si vous vivez une situation précise, avec une échéance, un désaccord ou un document à signer, ne vous contentez pas de lire. Appelez le professionnel concerné. Ce livre vous aide à préparer cet appel, pas à l'éviter.

QUI CONSULTER — si vous hésitez sur la personne à appeler

Commencez par le notaire pour toute question sur ce que vous possédez. Passez à l'avocat si un désaccord est installé. Appelez l'arpenteur-géomètre pour les limites. Votre courtier immobilier peut vous orienter vers le bon professionnel quand vous ne savez pas par où commencer.

Les erreurs qui coûtent cher

• Présumer que c'est à moi sans avoir vérifié. Ce qui est vendu avec une propriété, et où elle s'arrête, se vérifie dans les documents et avec un professionnel, pas à l'œil.
• Se fier à une promesse orale. Ce qu'un vendeur, un voisin ou un ami dit de vive voix ne laisse aucune trace. Demandez-le par écrit.
• Chercher la réponse juridique dans un livre d'information. Un livre comme celui-ci vous aide à poser la question ; la réponse vient d'un professionnel.
• Signer un document qu'on ne comprend pas. Un document qui vous échappe se fait lire par un notaire ou un avocat avant la signature, jamais après.
• Attendre qu'un désaccord s'envenime. Un malaise avec un voisin, un doute sur un document, une question sur une limite : le bon moment pour en parler est tôt.
• Choisir un professionnel au hasard. Posez votre question en une phrase, demandez si la personne traite ce type de situation, et demandez comment se déroule le travail.
• Jeter ses documents. Titre, plans, certificat de localisation, courriels, notes de rencontre : gardez tout dans un dossier, papier ou numérique. Ils serviront à la revente.
• Agir d'abord, demander ensuite. Avant un projet qui touche aux limites, à la structure ou à l'usage de l'immeuble, vérifiez auprès de la municipalité, du notaire ou du courtier.

À retenir

• Posséder une propriété prend plusieurs formes : seul ou à plusieurs, une maison ou un logement dans un immeuble partagé.
• Le Code civil du Québec est un grand ensemble de lois qui touche la propriété ; ce livre le nomme sans le décrire.
• Le notaire lit et reçoit les actes, l'avocat conseille et défend, l'arpenteur-géomètre mesure et décrit les limites, le courtier accompagne l'achat ou la vente.
• Une question pratique se règle avec des gestes simples ; une question juridique se pose à un professionnel.
• Un parcours de propriétaire compte plusieurs étapes : avant l'achat, l'achat, la vie dans la propriété, la possession avec d'autres, les doutes, la revente.
• Gardez tout par écrit : questions, réponses, documents, résumés de rencontre.
• Ce livre est une carte et une boussole : il vous oriente, il ne tranche jamais à votre place.

Votre plan d'action

1. Décrivez votre situation en une ou deux phrases : propriétaire ou futur propriétaire, seul ou à plusieurs, maison ou logement dans un immeuble partagé.
2. Repérez le chapitre de ce livre qui correspond à votre préoccupation du moment, et lisez-le en premier.
3. Rassemblez vos documents sur la propriété : titre, plans, certificat de localisation, correspondance, notes. Rangez-les dans un seul dossier.
4. Notez vos questions, même celles qui vous paraissent naïves. Une question écrite est une question qu'on pose.
5. Identifiez le professionnel le mieux placé pour chaque question, en vous aidant de la section 1.2.
6. Prenez rendez-vous avant les échéances, pas la veille d'une signature.
7. Gardez une trace de chaque réponse, dans le tableau de suivi du chapitre 10.
8. Relisez ce chapitre quand une situation nouvelle se présente : il vous aide à retrouver votre chemin.

Questions à poser

Au notaire :

• Quels documents dois-je rassembler avant notre première rencontre ?
• Comment se déroule votre travail, et comment vos honoraires sont-ils présentés ?
• Pouvez-vous m'expliquer en mots simples ce que je signe, avant que je signe ?

À l'avocat :

• Ma question relève-t-elle de votre domaine, ou devrais-je consulter un autre professionnel ?
• Comment se déroule un premier contact, et que dois-je apporter ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Quels documents me permettent de comprendre où s'arrête mon terrain ?
• Dans quelles situations recommandez-vous une nouvelle mesure ou un nouveau document ?

À votre courtier immobilier :

• À quel moment de la démarche dois-je voir un notaire ?
• Que ne pouvez-vous pas me dire, et à qui dois-je poser ces questions ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi ce livre est-il une carte et non un traité de droit ?
2. Quelle est la différence de rôle entre un notaire et un avocat ?
3. Quel professionnel consulte-t-on pour une question sur les limites d'un terrain ?
4. Pourquoi vaut-il mieux garder par écrit les réponses qu'on reçoit ?
5. Que fait Rosalie quand elle se demande si la clôture de son voisin est bien sur la limite ?
6. Que faites-vous d'un document que vous ne comprenez pas, avant de le signer ?

Réponses

1. Parce qu'il décrit des situations, des mots, des documents et des professionnels, sans jamais dire ce que la loi permet ou défend dans un cas précis. Cette réponse appartient aux professionnels.
2. Le notaire reçoit les actes importants, vérifie les documents et explique ce que les parties signent. L'avocat conseille et défend une personne, en particulier quand un désaccord est présent ou probable.
3. L'arpenteur-géomètre.
4. Parce qu'une réponse écrite fixe ce qui a été dit, se conserve et peut être montrée aux autres professionnels et, plus tard, à un acheteur.
5. Elle sort ses documents, dont son certificat de localisation, note ses questions, contacte un arpenteur-géomètre et parle à son voisin sans l'accuser.
6. Vous le faites lire par un notaire ou un avocat, qui vous l'explique avant que vous ne signiez.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire et l'information destinée au public sur la propriété et les actes (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche la propriété ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre A2 (Le contrat en droit québécois), → livre A3 (La vente d'un immeuble), → livre A4 (Le registre foncier et la publicité des droits), → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage), → livre I1 (Comprendre la copropriété divise), → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) et → livre M2 (Le certificat de localisation).

Chapitre 2 — Terrain et bâtiment : de quoi parle-t-on

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous visitez une maison. Le vendeur vous montre la cuisine, le sous-sol, la cour. Il mentionne le cabanon, le spa, les luminaires du salon, le lave-vaisselle, la haie qui borde le terrain. Au retour, une question simple vous trotte dans la tête : qu'est-ce qui est vraiment à vendre ? Le terrain, la maison, le cabanon, l'appareil encastré, la clôture, le spa : tout cela est-il dans le même paquet ?

Ce chapitre est une carte du vocabulaire. Il vous donne les mots ordinaires pour parler d'un terrain, d'un bâtiment et de tout ce qu'on y installe. Il ne tranche pas ce qui est inclus ou non dans une propriété : cette réponse vient du notaire, à partir des documents. Il vous apprend à dresser l'inventaire de ce que vous voyez et à poser les bonnes questions. Les dossiers sont fictifs : Geneviève et Daniel, qui achètent une maison avec un grand terrain, et Rosalie, qui se demande où s'arrête son terrain.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer en mots simples le terrain, le bâtiment et ce qui est installé dessus ;
• dresser l'inventaire de ce que vous voyez lors d'une visite, pièce par pièce et dehors ;
• repérer les éléments qui soulèvent une question : ce qui est fixé, ce qui se déplace, ce qui a été ajouté ;
• reconnaître que la réponse sur ce qui fait partie de la propriété appartient au notaire, et non à vous ni au vendeur ;
• préparer vos questions pour le notaire et pour le courtier.

Pourquoi c'est important

Quand on achète une maison, on pense à l'ensemble : la maison avec son terrain. Pourtant, l'ensemble est composé de morceaux, et chaque morceau peut se décrire, se mesurer et se documenter à part. Un désaccord entre un acheteur et un vendeur peut naître d'un simple malentendu : l'un croyait que le cabanon était inclus, l'autre ne l'avait jamais mentionné.

La parade tient en trois gestes. D'abord, nommer chaque élément avec le bon mot. Ensuite, écrire ce que vous comprenez de l'entente. Enfin, faire confirmer par le notaire ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas. Ces gestes sont simples, et ils aident à éviter des discussions pénibles au moment de la remise des clés.

L'ESSENTIEL — trois gestes pour éviter le malentendu

Nommer chaque élément. Écrire ce que vous comprenez de l'entente. Faire confirmer par le notaire ce qui fait partie de la vente. Ce livre vous donne le vocabulaire ; la réponse juridique vient du notaire.

2.1 Le terrain, le bâtiment et ce qui s'y rattache

Le terrain, c'est le sol et sa surface

Le terrain est la portion de sol que la propriété occupe, avec sa surface, sa forme et ses limites. On le décrit par sa taille, par sa forme et par ses repères : un côté qui longe la rue, un côté qui touche le terrain voisin, un fond qui donne sur un boisé, un cours d'eau ou une autre propriété. Sur les documents, il porte un numéro d'identification ; vous le voyez sur le titre et sur le certificat de localisation (→ livre M2).

DÉFINITION — terrain

Dans ce livre, le terrain est la portion de sol qui accompagne une propriété, avec sa surface et ses limites. Il est identifié dans les documents officiels par une description et un numéro. Où ses limites passent précisément se vérifie auprès d'un arpenteur-géomètre, à partir de ces documents.

Le bâtiment, c'est ce qui est construit

Le bâtiment, c'est la construction : la maison, un duplex, un garage, une dépendance. On le décrit par ses étages, sa surface, ses matériaux, son âge et ses composantes. Pour comprendre comment un bâtiment est fait et comment ses systèmes fonctionnent, la collection propose un livre sur l'anatomie du bâtiment (→ livre L1, Anatomie d'un bâtiment résidentiel). Ce chapitre-ci s'en tient aux mots de la propriété.

Ce qui s'y rattache : le vaste territoire des « choses installées »

Entre le terrain nu et le bâtiment, il y a tout le reste. Pour s'y retrouver, on peut classer ce que l'on voit en quelques familles, sans jamais présumer de leur statut :

• les éléments de construction : murs, toiture, planchers, fenêtres, portes, escaliers ;
• les installations : chauffage, plomberie, électricité, ventilation, chauffe-eau, thermopompe ;
• les aménagements extérieurs : cour, terrasse, patio, clôture, haie, entrée de stationnement, piscine, sentier, éclairage extérieur ;
• les dépendances : cabanon, garage détaché, remise, serre ;
• les appareils et équipements : cuisinière, réfrigérateur, lave-vaisselle, laveuse, sécheuse ;
• les accessoires de la maison : luminaires, rideaux, tringles, miroirs, étagères, spa, barbecue au gaz branché ;
• les végétaux : arbres, haies, plates-bandes, potager.

Cette liste ne dit pas ce qui fait partie de la propriété. Elle dit seulement : voici les familles de choses que vous croiserez en visitant. À chaque famille, vous devrez vous demander si l'objet est en place, s'il pourrait être déplacé, et ce que l'entente écrite en dit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Geneviève et Daniel visitent la maison au grand terrain. Ils notent dans leur carnet : le terrain, la maison, un cabanon au fond de la cour, une terrasse à l'arrière, une haie le long d'un côté, un spa, des luminaires dans le salon, un lave-vaisselle dans la cuisine. Ils ne savent pas ce qui sera inclus. Ils ne présument rien et préparent leurs questions.

Les mots qui reviennent

Quelques mots reviennent dans les conversations, avec leurs nuances. Les voici, comme un petit lexique à garder sous la main.

• Lot : une portion de terrain numérotée, telle qu'elle apparaît sur les plans officiels.
• Immeuble : un mot courant pour parler d'une propriété, terrain et bâtiment compris.
• Dépendance : une construction secondaire, comme un garage détaché ou un cabanon.
• Installation : un équipement relié au bâtiment, comme le chauffage ou la plomberie.
• Mobilier : ce qui se déplace sans effort, comme une table ou un fauteuil.

Ces mots ont des sens précis pour les professionnels. Ici, on les emploie dans leur sens courant. Quand un document important les utilise, demandez à votre notaire de vous expliquer ce qu'ils désignent dans ce document.

QUI CONSULTER — pour les mots d'un document

Le notaire, pour expliquer le sens des mots employés dans les documents de votre propriété. L'arpenteur-géomètre, pour tout ce qui touche à la description du terrain et à l'emplacement du bâtiment. Le courtier immobilier, pour la démarche de visite, de promesse d'achat et d'inventaire.

2.2 Ce qui fait partie de la propriété

Une question de documents, pas d'impression

Quand vous visitez, vous voyez des choses. Vos yeux vous donnent une impression : tout ça, c'est la maison. Mais ce qui fait partie d'une propriété ne se juge pas à l'œil. Il se juge à partir de ce que disent les documents, de ce que l'entente prévoit, et de ce qu'un professionnel en conclut.

Pour cette raison, ce livre ne vous dit jamais : telle chose est incluse ou telle chose ne l'est pas. Il vous aide à poser la question de manière précise et à obtenir la réponse du bon professionnel.

L'inventaire de visite : votre meilleur outil

L'outil le plus simple et le plus utile est un inventaire. Il s'agit de noter ce que vous voyez, pièce par pièce, et dehors. Voici comment le dresser.

1. Préparez un carnet ou un document numérique. Prévoyez une section par pièce et une section pour l'extérieur.
2. Photographiez chaque pièce et chaque élément qui soulève une question. Les photos, prises avec la permission du vendeur, vous aident à vous souvenir.
3. Notez ce que vous voyez, avec des mots simples : lave-vaisselle encastré sous le comptoir, luminaire suspendu au-dessus de la table, rideaux et tringle dans la chambre.
4. Soulignez les éléments qui soulèvent une question : un appareil qui semble neuf, un élément qui semble ajouté, un objet dont vous ne savez pas s'il restera.
5. Notez ce que le vendeur dit, avec la date, et demandez-lui de le confirmer par écrit par l'entremise de votre courtier.
6. Rapportez votre inventaire au notaire et au courtier, qui verront comment les éléments importants s'écrivent dans la promesse d'achat et dans l'acte.

ATTENTION — une parole n'est pas un document

Le spa reste ou les luminaires restent : ces phrases, dites pendant une visite, ne laissent aucune trace. Demandez à votre courtier de faire écrire ce qui compte pour vous, et à votre notaire de vérifier que l'écrit correspond bien à votre compréhension.

Les éléments qui méritent une question

Pour guider votre inventaire, voici les familles d'éléments qui méritent une attention particulière. La liste n'est pas exhaustive, et elle ne dit rien de leur statut.

• Les appareils encastrés ou branchés : lave-vaisselle, cuisinière, hotte, four, chauffe-eau.
• Les accessoires de la maison : luminaires, ventilateurs de plafond, rideaux, tringles, stores.
• Les équipements extérieurs : spa, piscine, barbecue branché au gaz, systèmes d'arrosage, éclairage.
• Les dépendances : cabanon, garage détaché, serre, remise.
• Les aménagements du terrain : clôture, haie, terrasse, patio, sentier, entrée de stationnement.
• Les végétaux : arbres, arbustes, plates-bandes, potager.

Pour chaque élément, la question est la même : est-ce inclus dans ce que j'achète, et où est-ce écrit ?

Ce que dit l'entente écrite

La promesse d'achat est l'un des premiers documents où vous pouvez nommer ce qui compte pour vous. Votre courtier vous aide à y inscrire les éléments importants. Le notaire, ensuite, relit l'ensemble pour l'acte de vente. Ce qui est écrit à chaque étape se relit avec le notaire. Ce qui n'est pas écrit mérite une question (→ livre A3 pour la vente d'un immeuble ; → livre M1 pour le notaire et l'acte de vente).

Vous n'avez pas à lire ces documents seul. La rencontre avec le notaire sert à cela : lui apporter vos photos, votre inventaire et vos questions, et lui demander de vous expliquer ce que le document prévoit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie, qui songe à vendre un jour, prépare déjà un inventaire de sa propre cour : une haie le long d'un côté, une clôture récente posée par un voisin de l'autre côté, un petit abri. Elle prend des photos, note la date, et conserve le tout avec ses papiers. Elle se dit que le jour où elle vendra, elle saura exactement ce qu'elle a et pourra répondre clairement aux questions d'un acheteur.

QUI CONSULTER — pour savoir ce qui fait partie de la vente

Le notaire, qui lit les documents et répond à la question qu'est-ce qui est inclus ? à partir de ce qu'ils disent. Le courtier immobilier, pour consigner dans la promesse d'achat les éléments qui comptent pour vous. L'avocat, si un désaccord s'installe entre l'acheteur et le vendeur sur ce qui était inclus.

2.3 Ce qui peut en être séparé

Ce qui se déplace et ce qui se démonte

Certains éléments se déplacent aisément : une table, un fauteuil, un tapis. D'autres se démontent avec un peu de travail : un spa, un abri de jardin, une cuisinière. D'autres encore sont intégrés au bâtiment et ne s'enlèvent pas sans le modifier : un mur, un plancher, une fenêtre. Entre les deux, il existe une vaste zone grise.

Ce livre ne trace pas cette frontière. Elle relève de la lecture des documents et de l'entente, avec le notaire. Ce qui vous revient, c'est de repérer les éléments qui se situent dans cette zone, et de poser la question.

Les éléments qui valent une question particulière

Voici des exemples d'objets pour lesquels la question est-ce inclus ? est naturelle :

• un spa ou une piscine hors terre ;
• un cabanon ou un abri de jardin, installé sur le terrain ;
• un appareil encastré ou fixé au mur ;
• un luminaire de valeur, que le vendeur pourrait vouloir garder ;
• un système d'alarme, un panneau solaire, un chargeur de véhicule électrique ;
• une thermopompe murale, dont certaines composantes sont à l'intérieur et d'autres à l'extérieur ;
• des arbres ou des plantes de valeur.

Pour chacun, il suffit de se demander : le vendeur compte-t-il le laisser ou l'emporter ? Où cela est-il écrit ? Si la réponse n'est pas claire, c'est le signal qu'il faut la faire écrire.

Quand quelque chose a été ajouté après coup

Une propriété évolue. Le propriétaire précédent peut avoir ajouté une terrasse, un cabanon, une clôture ou un agrandissement. Ces ajouts posent des questions pratiques que vous pouvez soulever :

• Qui les a faits ? Quand ?
• Existe-t-il des documents qui les concernent : plans, factures, autorisations de la municipalité ?
• Sont-ils représentés sur le certificat de localisation ?
• Les assureurs et les prêteurs les connaissent-ils ?

Ces questions s'adressent au vendeur par l'entremise du courtier, à la municipalité pour les autorisations, au notaire pour la lecture des documents, et à l'arpenteur-géomètre pour la représentation sur le plan (→ livre M2).

ATTENTION — un ajout visible n'est pas un ajout documenté

Une terrasse, un cabanon ou une clôture peuvent être bien en vue sans que les documents n'en fassent mention. Ne présumez ni que c'est correct, ni que ça ne l'est pas : demandez les documents et faites-les lire par les professionnels concernés.

Les biens qui appartiennent à quelqu'un d'autre

Il arrive qu'un objet installé dans une propriété ne soit pas à son occupant : un équipement loué, un appareil financé, un réservoir de chauffage appartenant à un fournisseur, une installation fournie par une entreprise. Dans ces situations, la vérification se fait en deux temps : demander au vendeur ce qui est loué ou financé, puis demander au notaire comment ces éléments s'écrivent dans la transaction. Ne retirez jamais un appareil vous-même sans avoir posé la question.

QUI CONSULTER — pour les éléments qui se déplacent ou qui ont été ajoutés

Le courtier immobilier, pour consigner dans la promesse d'achat ce qui reste et ce qui part. Le notaire, pour vérifier que l'écrit correspond à votre compréhension. L'arpenteur-géomètre, pour tout ajout qui touche à l'emplacement sur le terrain. La municipalité, pour savoir si un ajout a fait l'objet d'une autorisation.

2.4 Les questions à poser au notaire et au courtier

Voici des questions à emporter à vos rencontres. Vous pouvez les adapter, en retirer, en ajouter. L'important est de les poser et de noter les réponses.

Au courtier immobilier

• Comment dois-je écrire, dans la promesse d'achat, les éléments qui comptent pour moi : spa, cabanon, appareils, luminaires ?
• Le vendeur a-t-il fourni une liste de ce qu'il compte laisser ou emporter ?
• Existe-t-il des documents sur les ajouts faits à la propriété : plans, factures, autorisations ?
• Qui peut me renseigner sur les éléments loués ou financés ?
• À quel moment dois-je rencontrer le notaire dans la démarche ?

Au notaire

• Que comprend la vente, selon les documents que vous avez lus ?
• Comment les éléments importants, comme un cabanon, un spa ou un équipement fixe, sont-ils écrits dans l'acte ?
• Que dois-je faire si un élément que je croyais inclus ne l'est pas, ou l'inverse ?
• Y a-t-il, dans les documents, des mentions qui concernent les ajouts ou les dépendances ?
• Quels documents voulez-vous voir avant de me répondre ?

À l'arpenteur-géomètre

• Les dépendances et les aménagements, comme le cabanon ou la terrasse, apparaissent-ils sur le certificat de localisation ?
• Dans quels cas recommandez-vous de mettre le plan à jour ?

L'ESSENTIEL — un inventaire, des photos, des questions

Dressez l'inventaire de la visite, photographiez ce qui soulève une question, notez ce que dit le vendeur, puis portez le tout à votre courtier et à votre notaire. Une réponse écrite vaut mieux qu'un souvenir.

Les erreurs qui coûtent cher

• Présumer que tout ce qui est sur le terrain fait partie de la vente. Cabanon, spa, clôture, appareils : posez la question pour chacun.
• Se fier à une phrase dite pendant la visite. Une parole se perd ; un écrit se conserve.
• Oublier de noter les éléments qui se déplacent. Un spa, un luminaire ou un appareil peuvent être l'objet d'un malentendu à la remise des clés.
• Ne pas photographier la propriété avant l'offre. Les photos aident à se souvenir de l'état et des éléments présents.
• Ignorer un ajout visible. Une terrasse, un cabanon ou un agrandissement soulèvent des questions de documents et d'autorisations.
• Confondre les mots. Terrain, lot, immeuble, bâtiment : quand un document les utilise, demandez au notaire ce qu'ils désignent.
• Retirer ou remplacer un élément avant la fin de la transaction. Avant la fin de la transaction, demandez au notaire et au courtier si un élément peut être déplacé, démonté ou remplacé.
• Attendre la veille de la signature pour poser vos questions. Le notaire a besoin de temps pour lire et répondre.

À retenir

• Le terrain est la portion de sol qui accompagne la propriété ; le bâtiment est ce qui est construit ; entre les deux, il y a tout ce qu'on y installe.
• Ce livre ne dit jamais ce qui fait partie d'une propriété ou n'en fait pas partie : cette réponse vient du notaire, à partir des documents.
• L'inventaire de visite, avec photos et notes, est l'outil le plus simple pour préparer vos questions.
• Les éléments qui se déplacent, se démontent ou ont été ajoutés après coup méritent une question particulière.
• Une parole dite en visite n'est pas un document : faites écrire ce qui compte, avec l'aide de votre courtier.
• Le notaire confirme ce que dit l'écrit ; l'arpenteur-géomètre renseigne sur l'emplacement ; la municipalité renseigne sur les autorisations.

Votre plan d'action

1. Préparez un carnet d'inventaire avant votre prochaine visite : une section par pièce, une pour l'extérieur.
2. Photographiez chaque pièce et chaque élément qui soulève une question, avec la permission du vendeur.
3. Notez les éléments de chaque famille : construction, installations, aménagements, dépendances, appareils, accessoires, végétaux.
4. Soulignez ceux qui se déplacent, se démontent ou semblent avoir été ajoutés.
5. Demandez au courtier de faire écrire dans la promesse d'achat les éléments qui comptent pour vous.
6. Demandez au vendeur, par l'entremise du courtier, les documents liés aux ajouts : plans, factures, autorisations.
7. Apportez votre inventaire au notaire, avec vos photos et vos questions, bien avant la signature.
8. Conservez le tout dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

Au courtier immobilier :

• Comment faire écrire dans la promesse d'achat les éléments qui comptent pour moi ?
• Le vendeur a-t-il une liste de ce qui reste et de ce qui part ?
• Quels documents le vendeur peut-il me remettre sur les ajouts faits à la propriété ?

Au notaire :

• Que comprend la vente selon les documents ?
• Comment les dépendances et les équipements fixes sont-ils écrits dans l'acte ?
• Que faire si, au moment de la remise des clés, un élément semble manquer ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Le certificat de localisation montre-t-il le cabanon, la terrasse et la clôture ?
• Dans quels cas faut-il mettre le plan à jour ?

À la municipalité :

• Les ajouts visibles sur la propriété ont-ils fait l'objet d'une autorisation ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle différence fait-on, en mots courants, entre le terrain et le bâtiment ?
2. Pourquoi ce livre ne dit-il jamais ce qui fait partie d'une propriété ?
3. Comment dresse-t-on un inventaire de visite, et à quoi sert-il ?
4. Pourquoi une phrase dite en visite ne suffit-elle pas ?
5. Donnez trois exemples d'éléments pour lesquels la question est-ce inclus ? est naturelle.
6. À qui s'adresse-t-on pour savoir si un ajout visible a été autorisé ?

Réponses

1. Le terrain est la portion de sol qui accompagne la propriété, avec sa surface et ses limites. Le bâtiment est ce qui est construit sur ce terrain.
2. Parce que la réponse dépend des documents et de l'entente, et qu'elle appartient au notaire. Un livre d'information ne peut pas la donner pour votre cas.
3. On note, pièce par pièce et dehors, ce que l'on voit ; on photographie ; on souligne les éléments qui soulèvent une question. Il sert à préparer les questions pour le courtier et le notaire.
4. Parce qu'une parole ne laisse aucune trace. Ce qui compte doit être écrit, avec l'aide du courtier, puis vérifié par le notaire.
5. Par exemple un spa, un cabanon, un luminaire, un appareil encastré, une thermopompe murale.
6. À la municipalité pour les autorisations, au notaire pour la lecture des documents, à l'arpenteur-géomètre pour la représentation sur le plan.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans la lecture des documents et dans la vente d'une propriété (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche les biens et la propriété ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre L1 (Anatomie d'un bâtiment résidentiel), → livre M2 (Le certificat de localisation), → livre A3 (La vente d'un immeuble), → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage) et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Chapitre 3 — Ce que posséder veut dire au quotidien

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Le jour de la remise des clés, tout paraît simple : la maison est à vous. Quelques semaines plus tard, les questions arrivent. Peut-on abattre ce mur ? Aménager un second stationnement ? Louer le sous-sol à un étudiant ? Installer une grande terrasse près de la limite ? Vendre un morceau de terrain à un voisin ? Chaque idée est naturelle. Chacune mérite aussi une vérification avant le premier coup de marteau.

Ce chapitre décrit les gestes pratiques d'un propriétaire : utiliser, entretenir, rénover, louer, vendre. Pour chacun, il propose une habitude simple : s'arrêter, poser la question à la bonne personne, garder une trace. Il ne dit jamais ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire : cette réponse dépend de votre propriété, de vos documents et de votre municipalité. Les dossiers sont fictifs : Geneviève et Daniel, maintenant installés dans la maison au grand terrain qu'ils ont achetée, et Yves, qui vit en copropriété.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• décrire les gestes courants d'un propriétaire et la bonne habitude à prendre pour chacun ;
• repérer les projets qui invitent à vérifier avant d'agir ;
• savoir à qui poser la question : la municipalité, le notaire, le courtier, l'avocat ou l'arpenteur-géomètre ;
• tenir un dossier de propriétaire qui facilitera une revente ;
• préparer vos questions avant de lancer un projet.

Pourquoi c'est important

Chaque propriété vient avec son contexte : des documents qui lui sont propres, une municipalité, parfois des ententes avec des voisins ou avec d'autres propriétaires. Vous ne connaissez pas toujours ce contexte en détail, et ce livre ne le décrit pas. Ce qui vous protège, c'est une habitude : vérifier avant d'agir.

Pourquoi vérifier avant plutôt qu'après ? Parce qu'il est plus simple de poser une question que de défaire un travail. Un projet interrompu en cours de route, un voisin mécontent, un acheteur qui découvre un ajout non documenté au moment de la revente : ces situations peuvent s'éviter par une conversation tôt.

L'ESSENTIEL — s'arrêter, demander, noter

Avant tout projet qui touche aux limites, à la structure, à l'usage de l'immeuble ou à son apparence extérieure, arrêtez-vous. Demandez à la municipalité, au notaire ou au courtier. Notez la réponse par écrit. Ce n'est pas une lourdeur : c'est une façon prudente de réaliser un projet.

3.1 Utiliser, entretenir, louer, vendre : les gestes d'un propriétaire

Utiliser sa propriété

Habiter sa maison, c'est le geste de base. Il comprend mille petites décisions : meubler, décorer, aménager la cour, planter, ranger. Beaucoup ne soulèvent aucune question. D'autres en soulèvent : celles qui changent l'apparence extérieure, qui déplacent ou ajoutent des éléments près d'une limite, qui modifient l'usage d'une pièce, ou qui touchent à ce que d'autres personnes utilisent aussi.

Une bonne habitude consiste à se poser trois questions avant de commencer :

1. Est-ce que cela touche à une limite, à un voisin ou à un espace partagé ?
2. Est-ce que cela modifie la structure, l'apparence extérieure ou l'usage du bâtiment ?
3. Est-ce que je saurais expliquer ce projet à un acheteur dans dix ans, avec des documents ?

Si la réponse à l'une de ces questions est oui, ou si vous hésitez, c'est le signal pour demander.

Entretenir

L'entretien est un geste de propriétaire tout aussi courant : peindre, réparer, nettoyer, remplacer un appareil, déneiger, tailler une haie, vidanger un réservoir. Il aide à garder la propriété en bon état. Voici des habitudes qui aident :

• tenir un carnet d'entretien où l'on note la date, le travail et le fournisseur ;
• conserver les factures et les garanties des appareils et des travaux ;
• photographier l'état de la propriété avant et après un travail important ;
• planifier les gros entretiens à l'avance, sans attendre la panne ;
• demander à un professionnel qualifié ce qui dépasse vos compétences.

Ce chapitre se concentre sur le côté documentaire de votre vie de propriétaire. Pour savoir comment votre bâtiment est construit, demandez conseil à un inspecteur en bâtiment ou à un entrepreneur qualifié.

Rénover

Rénover, c'est transformer ce qui existe : changer une cuisine, refaire une salle de bain, agrandir, isoler, ajouter une terrasse, aménager un sous-sol. Plus le projet est important, plus il invite à vérifier. Voici les questions à poser avant de signer avec un entrepreneur :

• Mon projet nécessite-t-il une autorisation de la municipalité ?
• Touche-t-il à une limite, à un mur partagé, à une entrée que d'autres utilisent ?
• Mon assureur doit-il en être informé ?
• Mon prêteur, si j'ai une hypothèque, doit-il en être informé ?
• Quels documents dois-je conserver une fois les travaux terminés ?

Ces questions s'adressent à la municipalité, à votre assureur, à votre prêteur, à votre notaire et à l'entrepreneur lui-même. Aucune ne reçoit sa réponse dans ce livre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Geneviève et Daniel sont maintenant installés dans leur maison au grand terrain. Leur premier projet : une grande terrasse à l'arrière. Avant de choisir un entrepreneur, ils appellent la municipalité pour savoir si une autorisation est nécessaire. Ils rassemblent aussi leur certificat de localisation pour voir où la terrasse se placerait par rapport aux limites. Ils notent le nom de la personne au téléphone, la date et ce qu'on leur a répondu.

Louer une partie de la propriété

Louer un sous-sol, une chambre, un logement ou un garage est une décision courante. Elle se prépare avec soin, parce qu'elle touche à plusieurs domaines à la fois : le bâtiment, l'assurance, les finances, les rapports avec le locataire et parfois les documents de la propriété. Ce livre ne décrit aucune règle de la location. Il vous invite à poser les questions suivantes :

• Mon projet de location est-il possible à cette adresse, d'après la municipalité ?
• Mon assureur a-t-il été informé ?
• Mon prêteur, le cas échéant, a-t-il été informé ?
• Des documents de ma propriété contiennent-ils des mentions qui concernent la location ?
• Qui peut m'expliquer les obligations d'un propriétaire qui loue ?

Ces questions vont à la municipalité, à l'assureur, au prêteur, au notaire et à l'avocat. Si vous êtes en copropriété, ajoutez les responsables de l'immeuble et lisez avec eux les documents de la copropriété (→ livre I1).

QUI CONSULTER — avant de louer une partie de votre propriété

La municipalité, pour savoir si la location est possible à votre adresse. Le notaire, pour lire les documents de votre propriété. L'avocat, pour comprendre les rapports entre un propriétaire et un locataire. Votre assureur et votre prêteur, pour les informer. Mieux vaut faire ces démarches avant de publier une annonce.

Vendre

Un jour, vous pourrez vouloir vendre, en entier ou en partie. La vente d'une propriété est un processus à plusieurs étapes, avec ses documents, ses professionnels et ses échéances. Un autre livre de la collection en présente le parcours (→ livre A3, La vente d'un immeuble). Ce chapitre se contente de rappeler que la préparation de la vente commence bien avant la mise en marché. Le dossier que vous bâtissez année après année — titre, plans, certificat de localisation, factures, autorisations, photos — est ce qui vous permettra de répondre sereinement aux questions d'un acheteur.

Vendre une partie seulement, par exemple un morceau de terrain à un voisin, est une situation à part. Elle pose des questions de limites, de documents et de démarches qui relèvent du notaire et de l'arpenteur-géomètre. Évitez de vous engager, même verbalement, avant d'avoir consulté ces professionnels.

CAS CONCRET — dossier fictif

Un voisin de Geneviève et Daniel leur demande, en jasant, s'ils accepteraient de lui céder une bande du terrain près de la limite. Ils trouvent l'idée sympathique, mais ne répondent ni oui ni non. Ils disent : nous voulons d'abord en parler à notre notaire et à un arpenteur-géomètre. Ils notent la discussion et la date, puis prennent rendez-vous.

3.2 Ce qu'il vaut mieux vérifier avant d'agir

Un tableau pour décider quand s'arrêter

Il serait fastidieux de s'arrêter à chaque geste. Ce tableau vous aide à trier. Il ne dit pas ce qui est permis ; il dit quand il vaut la peine de poser une question.

La colonne du milieu n'est pas une règle. C'est un repère pratique. En cas de doute, la bonne conduite est de poser la question.

Les cinq vérifications de base

Avant un projet important, passez en revue ces cinq vérifications.

1. Vos documents. Relisez votre titre de propriété, votre certificat de localisation, votre plan, votre contrat d'assurance. Notez ce qui concerne votre projet. Ne les interprétez pas seul : posez vos questions au notaire.
2. La municipalité. Demandez à la municipalité de votre adresse si votre projet nécessite une autorisation, et comment la demander. Gardez la réponse par écrit.
3. Vos voisins. Si votre projet peut les toucher, parlez-leur avant de commencer (voir le chapitre 4).
4. Vos assureurs et prêteurs. Informez-les des projets qui changent la propriété. Demandez ce qu'ils attendent de vous.
5. Vos professionnels. Selon le projet : notaire, arpenteur-géomètre, avocat, entrepreneur, courtier.

ATTENTION — commencer d'abord, demander ensuite

Un projet commencé sans vérification peut devoir être modifié, interrompu ou défait. Le coût de ce retour en arrière peut dépasser de loin celui d'une question posée à temps. Quand le doute existe, la question vient en premier.

Tenir son dossier de propriétaire

Un propriétaire qui garde un dossier ordonné s'épargne bien des recherches. Voici ce qu'on peut y ranger :

• le titre de propriété et les documents remis chez le notaire ;
• le certificat de localisation et les plans ;
• les contrats d'assurance et leurs mises à jour ;
• les factures, garanties et manuels des travaux et des appareils ;
• les autorisations de la municipalité, s'il y en a eu ;
• la correspondance avec la municipalité, les voisins, les assureurs et les professionnels ;
• les photos datées de la propriété et de ses transformations ;
• vos notes de rencontre, avec les noms et les dates.

Rangez-les en un seul endroit, papier ou numérique, avec une copie de sauvegarde. Un dossier complet est une aide précieuse à la revente (→ livre A3).

Un rendez-vous annuel avec votre propriété

Une fois par année, prenez une heure pour faire le tour de votre dossier et de votre propriété. Ce rendez-vous avec vous-même tient en cinq gestes :

1. Marchez autour de la propriété et comparez ce que vous voyez avec votre plan : rien n'a-t-il été ajouté ou déplacé, par vous ou par d'autres ?
2. Ouvrez votre dossier et ajoutez les nouveaux documents de l'année : factures, photos, courriels importants.
3. Relisez votre contrat d'assurance à l'approche de son renouvellement et notez les changements à signaler à l'assureur.
4. Faites la liste de vos projets des mois à venir, et pour chacun, notez la personne à qui poser la question.
5. Notez les questions restées sans réponse, pour les poser à la prochaine occasion.

Ce rendez-vous ne demande que du temps. Il vous donne un portrait à jour de votre propriété, et il vous évite l'effet d'accumulation : plus on attend, plus les souvenirs s'effacent et plus les documents sont difficiles à retrouver.

Quand un projet touche plusieurs personnes

Certains projets ne concernent pas que vous. Une clôture est visible des voisins. Un arbre peut déborder d'un terrain à l'autre. Un stationnement peut changer le passage de véhicules. Dans une copropriété, vos gestes sont vus et entendus par d'autres. Pour ces projets, ajoutez à vos vérifications une conversation avec les personnes touchées, de préférence avant d'engager de l'argent, et gardez une trace de ce qui a été dit.

Cette conversation n'est pas une négociation juridique. C'est un geste de bon voisinage qui, bien fait, évite des tensions. Si la conversation révèle un désaccord, c'est le signal pour consulter le notaire ou l'avocat avant d'aller plus loin.

3.3 Qui consulter

La liste des interlocuteurs est la même d'un projet à l'autre. Ce qui change, c'est la combinaison.

• La municipalité : pour les autorisations, l'usage permis à votre adresse, les travaux extérieurs et tout ce qui touche à la collectivité.
• Le notaire : pour lire vos documents, expliquer les mots, vérifier ce qui concerne la propriété et les ententes écrites.
• L'arpenteur-géomètre : pour les limites, l'emplacement d'une construction, le plan (→ livre M2).
• L'avocat : pour les désaccords, les situations où vos droits ou obligations sont en jeu, ou lorsque le notaire vous oriente vers lui.
• Le courtier immobilier : pour les questions d'achat, de vente, de mise en marché et pour vous diriger vers le bon professionnel.
• L'assureur : pour savoir ce que votre contrat prévoit quand la propriété change.
• Le prêteur : pour savoir ce qu'il attend de vous quand vous transformez la propriété.
• L'entrepreneur : pour la réalisation des travaux, sur la base d'un contrat écrit.

Comment présenter votre projet

Quand vous appelez, décrivez votre projet en trois phrases : ce que je veux faire, où, et pourquoi je pose la question. Ajoutez : quels documents devrais-je apporter ? Demandez qu'on vous confirme la réponse par écrit, ou prenez des notes détaillées que vous relirez à voix haute avant de raccrocher.

QUI CONSULTER — pour un projet qui touche votre propriété

La municipalité pour les autorisations ; le notaire pour lire vos documents ; l'arpenteur-géomètre pour les limites ; l'avocat pour une question de droit ou un désaccord ; le courtier pour la démarche de vente ; l'assureur et le prêteur pour les informer. Décrivez toujours votre projet en trois phrases et demandez la réponse par écrit.

Le cas d'Yves, en copropriété

Yves vit dans un logement d'un immeuble partagé. Il songe à remplacer le revêtement de son plancher et à installer une petite terrasse sur son balcon. Il ne présume de rien. Il se doute que, dans un immeuble partagé, des documents particuliers précisent ce qui est à lui et ce qui est à l'ensemble. Il demande donc ces documents à l'administration de l'immeuble et les apporte à un notaire pour qu'il les lui explique. Il demande aussi si d'autres personnes de l'immeuble doivent être informées de son projet (→ livre I1).

Le chapitre 7 présente plus longuement cette situation.

CAS CONCRET — dossier fictif

Yves écrit à l'administration de son immeuble : je songe à changer le revêtement de mon plancher ; quels documents dois-je consulter avant de commencer, et à qui dois-je m'adresser ? Il garde la réponse. Il demande ensuite un rendez-vous chez le notaire pour apporter ces documents. Il ne signe rien avec un entrepreneur avant d'avoir cette réponse.

3.4 Les questions à poser

Voici des questions types à garder dans votre carnet. Adaptez-les à votre projet.

Avant un projet de rénovation ou de construction

• À la municipalité : mon projet nécessite-t-il une autorisation ? Comment la demande-t-on ? Quels documents dois-je fournir ?
• Au notaire : mes documents contiennent-ils des mentions qui concernent mon projet ? Que me recommandez-vous de vérifier ?
• À l'arpenteur-géomètre : où se situerait la construction par rapport aux limites ? Faut-il mettre mon plan à jour après les travaux ?
• À l'assureur : mon contrat doit-il être mis à jour ? À quel moment ?
• Au prêteur : dois-je l'informer ? Comment ?
• À l'entrepreneur : puis-je avoir un contrat écrit qui décrit les travaux, le calendrier et les documents remis à la fin ?

Avant de louer une partie de la propriété

• À la municipalité : la location est-elle possible à mon adresse ? Quelles démarches faut-il faire ?
• Au notaire ou à l'avocat : quelles sont les responsabilités d'un propriétaire qui loue ? Que dois-je mettre par écrit ?
• À l'assureur : mon contrat couvre-t-il la location ? Que me faut-il de plus ?
• Au prêteur : dois-je l'informer ?

Avant de vendre la propriété ou une partie

• Au courtier : par où commencer ? Quels documents préparer ?
• Au notaire : comment se déroule la vente ? Quels documents me demandera-t-on ?
• À l'arpenteur-géomètre : mon certificat de localisation est-il à jour ?
• Pour une vente partielle : le notaire et l'arpenteur-géomètre doivent-ils intervenir avant que je m'engage ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Commencer un projet avant de poser la question. Défaire est plus lourd que demander.
• Supposer que la parole d'un voisin, d'un entrepreneur ou d'un ami vaut un document. Demandez l'écrit.
• Oublier d'informer l'assureur et le prêteur. Ils veulent savoir quand la propriété change.
• Ne rien garder. Factures, plans, autorisations et photos servent plus tard, à vous comme à un acheteur.
• Se lancer dans la location sans vérifier. La location touche à plusieurs domaines à la fois ; chacun mérite une question.
• S'engager verbalement à céder ou à partager une partie du terrain. Ces ententes se discutent d'abord avec le notaire et l'arpenteur-géomètre.
• Lire ses documents seul et en tirer une règle. Les mots d'un titre ou d'un plan s'expliquent avec un notaire.
• Négliger l'entretien. Un entretien régulier, noté et documenté, peut éviter des ennuis et rassurer un futur acheteur.

À retenir

• Le geste de base du propriétaire est de s'arrêter, de demander et de noter, avant tout projet qui touche aux limites, à la structure, à l'usage ou à l'apparence de la propriété.
• Les gestes courants — utiliser, entretenir, rénover, louer, vendre — ont chacun leurs questions à poser.
• Ce livre ne dit jamais ce qui est permis : la municipalité, le notaire, l'arpenteur-géomètre et l'avocat répondent selon votre cas.
• Un dossier de propriétaire bien tenu simplifie la vie quotidienne et facilite la revente.
• L'assureur et le prêteur sont des interlocuteurs à informer quand la propriété change.
• Un engagement verbal laisse moins de traces qu'un écrit.

Votre plan d'action

1. Montez votre dossier de propriétaire : titre, plans, certificat de localisation, assurances, factures, photos.
2. Notez vos projets des douze prochains mois, même vagues.
3. Pour chacun, passez le test des trois questions : limite ou voisin ? structure, apparence ou usage ? explicable à un acheteur ?
4. Appelez la municipalité pour les projets qui touchent à l'apparence, à une construction ou à l'usage.
5. Prenez rendez-vous avec le notaire pour lire vos documents avant un projet important.
6. Informez votre assureur et votre prêteur des changements importants.
7. Gardez une trace écrite de chaque réponse dans votre tableau de suivi (chapitre 10).
8. Relisez votre dossier une fois par année, et ajoutez ce qui manque.

Questions à poser

À la municipalité :

• Mon projet nécessite-t-il une autorisation ? Comment la demande-t-on ?
• La location d'une partie de ma propriété est-elle possible à mon adresse ?

Au notaire :

• Que dit mon titre au sujet de mon projet ? Que me recommandez-vous de vérifier ?
• Comment mettre par écrit une entente avec un voisin ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Où se situerait ma construction par rapport aux limites ?
• Mon plan est-il à jour ?

À l'avocat :

• Ma question relève-t-elle de votre domaine ? Que dois-je apporter pour une première rencontre ?

À l'assureur et au prêteur :

• Mon projet change-t-il quelque chose à mon contrat ? Que dois-je vous fournir ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelles sont les trois questions à se poser avant un projet ?
2. Pourquoi vaut-il mieux vérifier avant d'agir plutôt qu'après ?
3. Qu'y a-t-il dans un dossier de propriétaire ?
4. À qui s'adresse-t-on pour savoir si un projet nécessite une autorisation ?
5. Que font Geneviève et Daniel quand un voisin leur propose d'acquérir une bande de terrain ?
6. Pourquoi informer l'assureur et le prêteur d'un projet important ?

Réponses

1. Cela touche-t-il à une limite, à un voisin ou à un espace partagé ? Cela modifie-t-il la structure, l'apparence ou l'usage ? Pourrais-je l'expliquer à un acheteur dans dix ans, avec des documents ?
2. Parce qu'il est plus simple de poser une question que de défaire un travail.
3. Le titre, les plans, le certificat de localisation, les assurances, les factures, les autorisations, la correspondance, les photos et les notes de rencontre.
4. À la municipalité, et on garde la réponse par écrit.
5. Ils ne répondent ni oui ni non, notent la discussion et prennent rendez-vous avec un notaire et un arpenteur-géomètre.
6. Parce qu'ils veulent savoir quand la propriété change, et qu'ils peuvent préciser ce qu'ils attendent de vous.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans la lecture des documents et l'accompagnement d'un propriétaire (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche la propriété ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre A3 (La vente d'un immeuble), → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage), → livre I1 (Comprendre la copropriété divise) et → livre M2 (Le certificat de localisation).

Chapitre 4 — Les voisins et les limites du terrain

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Un matin, Rosalie sort dans sa cour et remarque que le voisin a posé une clôture neuve. Elle a l'air droite, solide, bien faite. Mais une pensée lui traverse l'esprit : est-elle à la bonne place ? Rosalie n'a aucune envie de se disputer. Elle ne sait pas, d'ailleurs, où passe exactement la limite entre les deux terrains. Elle ne l'a jamais vérifié. Elle n'est pas certaine de savoir où chercher la réponse.

Ce chapitre répond à cette situation toute simple : où s'arrête mon terrain ? Il ne trace aucune frontière à votre place et n'énonce aucune règle de voisinage. Il vous donne des gestes pratiques : consulter vos documents, lire un plan sans en tirer de conclusion, parler à vos voisins, appeler un arpenteur-géomètre. Le dossier est fictif : Rosalie, qui se demande où s'arrête son terrain.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• retrouver les documents qui montrent votre terrain : titre, plan, certificat de localisation ;
• distinguer ce que ces documents montrent de ce qu'un arpenteur-géomètre peut confirmer sur le terrain ;
• parler à un voisin d'une limite ou d'un projet sans créer de tension ;
• reconnaître le moment où il faut appeler un arpenteur-géomètre, un notaire ou un avocat ;
• préparer une rencontre avec l'arpenteur-géomètre.

Pourquoi c'est important

Les limites d'un terrain ne se voient pas à l'œil nu. Une clôture, une haie, un muret, une rangée d'arbres suggèrent une frontière, mais ils ne la montrent pas forcément au bon endroit. Pour savoir où passe une limite, on se tourne vers les documents du terrain et vers l'arpenteur-géomètre, qui peut la retrouver sur place.

Un malentendu de voisinage peut commencer par une hypothèse : je pense que ma limite passe ici. Tant qu'elle reste une hypothèse, elle crée un malaise. Une fois vérifiée par un professionnel, elle devient une information. Le chemin de l'une à l'autre passe par une vérification, plus simple qu'un conflit installé.

L'ESSENTIEL — vérifier avant de conclure

Une clôture, une haie ou un muret ne disent pas à eux seuls où passe une limite. Quand la question se pose, consultez vos documents, parlez à votre voisin sans accuser, et appelez un arpenteur-géomètre. Ce livre ne trace aucune limite et ne dit pas qui a raison.

4.1 Où s'arrête mon terrain ?

Ce que les documents montrent

Plusieurs documents décrivent un terrain. Chacun a son utilité, et aucun ne remplace les autres.

• Le titre de propriété : le document qui décrit la propriété et rappelle comment vous en êtes devenu propriétaire. Vous en avez peut-être reçu une copie chez le notaire à l'achat (→ livre A4 pour le registre foncier).
• Le plan : une représentation graphique du terrain, avec ses mesures et sa forme.
• Le certificat de localisation : un document préparé par un arpenteur-géomètre, qui décrit la propriété, montre l'emplacement du bâtiment sur le terrain et signale certains éléments qui la touchent (→ livre M2).
• Les anciens documents : plans antérieurs, rapports d'arpentage, correspondance avec les voisins, photos.

DÉFINITION — certificat de localisation

Document préparé par un arpenteur-géomètre. Il décrit une propriété, montre où se trouve le bâtiment sur le terrain, et relève certains éléments qui touchent la propriété. Sa lecture et ses limites se discutent avec l'arpenteur-géomètre et avec le notaire.

Lire un plan sans en tirer de conclusion

Regarder un plan est un bon réflexe. Voici comment le faire sans vous tromper.

1. Repérez votre terrain : sa forme, ses côtés, la rue, les terrains voisins.
2. Repérez le bâtiment : où il se situe par rapport aux côtés du terrain.
3. Repérez les éléments particuliers : clôtures, murets, haies, cabanons, passages, entrées, s'ils sont indiqués.
4. Notez les mesures : les longueurs des côtés, les distances entre le bâtiment et les limites.
5. Notez vos questions, sans les résoudre vous-même : que signifie ce trait ? Cette mesure correspond-elle à ce que je vois ?

Un plan est un outil de travail pour poser des questions précises. Il ne remplace pas la vérification sur le terrain. Pour faire le lien entre le plan et le terrain, l'arpenteur-géomètre est la personne indiquée.

Ce que vous voyez sur le terrain

Sur place, plusieurs repères visuels peuvent guider votre regard : une clôture, une haie, un muret, un trottoir, un fossé, un arbre, un poteau. Ces repères sont utiles pour poser une question, mais ils ne disent pas, à eux seuls, où passe une limite. Ils peuvent avoir été installés à un endroit approximatif, par un propriétaire précédent, par un voisin, par une entreprise. Ils peuvent aussi avoir bougé avec le temps.

Si un repère ne correspond pas à ce que montre le plan, ce n'est pas encore un problème : c'est une question à poser à l'arpenteur-géomètre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie sort ses documents : le titre, un plan, un certificat de localisation obtenu à l'achat. Elle repère son terrain sur le plan, note les distances indiquées entre sa maison et le côté où le voisin a posé la clôture, puis marche sur place pour comparer. Elle ne mesure rien elle-même. Elle écrit simplement : la clôture semble proche de la limite ; je ne suis pas certaine ; je vais demander à un arpenteur-géomètre.

Quelques mots à connaître

Quand vous parlez avec un arpenteur-géomètre ou un notaire, certains mots reviendront. Voici leur sens courant, sans prétention juridique.

• Limite : la ligne qui sépare un terrain d'un autre, telle que la décrivent les documents.
• Borne : un repère, comme un piquet ou une tige, qui marque un point d'une limite sur le terrain.
• Bornage : un mot que vous entendrez à propos des limites. Ce livre le nomme sans le décrire ; l'arpenteur-géomètre et le notaire en expliquent le sens (→ livre A6).
• Mesures : les longueurs et les distances qui apparaissent sur un plan ou un certificat.
• Implantation : l'emplacement d'un bâtiment sur son terrain.

Si l'un de ces mots apparaît dans un document que vous recevez et que vous n'êtes pas certain de son sens, demandez au professionnel de l'expliquer avant de poursuivre.

Les limites peuvent avoir changé

Le terrain tel qu'on le voit aujourd'hui peut avoir été divisé, regroupé ou modifié dans le passé. Une clôture posée il y a longtemps peut témoigner d'une entente, d'une habitude ou d'une erreur. Un plan plus ancien peut ne plus correspondre à la situation actuelle. C'est une raison de plus de s'en remettre aux professionnels : eux savent retrouver l'historique du terrain et le comparer avec la situation sur place.

QUI CONSULTER — pour savoir où s'arrête un terrain

L'arpenteur-géomètre, pour mesurer, retrouver les limites et les représenter sur un plan. Le notaire, pour lire le titre de propriété et expliquer ce que disent les documents. L'avocat, si un désaccord persiste ou si une procédure est envisagée. Ces professionnels travaillent chacun à leur façon : demandez à chacun comment il procède.

4.2 Parler à ses voisins avant d'agir

Pourquoi la conversation vient en premier

Quand un doute naît à propos d'une limite, le réflexe naturel peut être de se tendre : on craint la confrontation, on évite d'en parler, on commence à se méfier. Pourtant, une conversation simple et franche peut dissiper une incertitude plus vite qu'un silence prolongé. Elle peut aussi mettre au jour des informations que vous n'aviez pas : une entente ancienne, une raison pour laquelle la clôture est à cet endroit, un plan que le voisin possède.

La conversation ne remplace pas la vérification professionnelle. Elle la précède, la facilite, et préserve la relation avec votre voisin.

Comment aborder le sujet

Voici quelques repères pour une conversation constructive.

1. Choisissez le bon moment : un moment calme, plutôt qu'au milieu d'une tension.
2. Commencez par une question, pas par une accusation. J'ai remarqué la nouvelle clôture ; j'aimerais comprendre comment vous avez déterminé son emplacement.
3. Écoutez la réponse. Votre voisin a peut-être des documents ou une histoire à raconter.
4. Exprimez votre incertitude sans juger. Je ne suis pas certaine de l'emplacement de la limite ; je vais demander à un arpenteur-géomètre de me confirmer ce que montrent mes documents.
5. Proposez une suite. Si vous le souhaitez, vous pouvez vous joindre à moi ; l'arpenteur-géomètre pourra vous expliquer ce qu'il trouve.
6. Gardez une trace de la conversation : la date, ce qui a été dit, ce qui a été convenu. Un courriel de remerciement, qui résume l'échange, aide à s'en souvenir.

Ce qu'il vaut mieux éviter

• Nommer un coupable. Mieux vaut décrire une situation que désigner une personne.
• Menacer de poursuites. Cela ferme la porte à la conversation. Si un désaccord persiste, c'est un avocat qui vous renseigne sur les suites possibles.
• Déplacer, arracher ou modifier un repère (clôture, borne, haie) avant d'avoir confirmé quoi que ce soit avec un professionnel.
• Décider seul de qui a raison. Les documents et les professionnels sont là pour cela.
• Laisser le silence s'installer. Une question tôt vaut mieux qu'un malaise qui dure.

ATTENTION — ne touchez à aucun repère

Avant d'avoir parlé à un professionnel, ne déplacez pas une clôture, ne retirez pas une borne, ne coupez pas une haie qui pourrait marquer une limite. Un geste fait trop vite peut compliquer une situation qui se serait réglée simplement.

Garder la conversation par écrit

Une conversation de voisinage se passe de vive voix, mais elle se prolonge utilement par un court message écrit. Il n'a pas besoin d'être formel. Quelques lignes suffisent :

Bonjour, merci d'avoir pris le temps de discuter hier de la clôture. Comme convenu, je vais demander à un arpenteur-géomètre de regarder mes documents, et je vous tiendrai au courant. N'hésitez pas à me transmettre les plans que vous avez.

Ce message a trois vertus. Il rappelle ce qui a été dit, ce qui a été convenu et ce qui reste à faire. Il montre votre ouverture. Et il laisse une trace que vous pourrez remettre à un notaire ou à un avocat si la situation évolue. Si une entente plus formelle devient nécessaire entre voisins, c'est le notaire ou l'avocat qui vous dira comment la mettre par écrit : n'en rédigez pas une vous-même.

Quand un voisin vous écrit le premier

Le voisin peut aussi être le premier à vous poser une question sur une limite, une clôture ou un arbre. Répondez poliment, dans un délai raisonnable. Remerciez-le d'avoir posé la question. Dites ce que vous savez et ce que vous ignorez, et proposez de consulter vos documents. Évitez de répondre sur le coup à ce qui touche au droit ou aux limites : je vais vérifier mes documents et revenir vers vous. Puis faites exactement cela.

Quand c'est vous qui projetez des travaux

Si vous voulez poser une clôture, aménager une allée ou installer un cabanon près d'une limite, la conversation avec le voisin vient avant les travaux, et non après. Expliquez votre projet, montrez-lui un croquis, demandez s'il a des questions ou des documents à partager. Puis faites confirmer les limites par un arpenteur-géomètre avant de commencer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie frappe à la porte de son voisin avec un café et lui dit : j'ai remarqué votre clôture, elle est très belle ; je me demandais comment vous aviez déterminé l'emplacement, parce que je ne suis pas sûre de ma limite. Le voisin lui explique qu'il s'est basé sur l'ancienne clôture. Rosalie le remercie, lui dit qu'elle va demander à un arpenteur-géomètre de confirmer ses documents, et l'invite à y participer s'il le souhaite. Elle note la date et résume l'échange par courriel.

4.3 Le rôle de l'arpenteur-géomètre

Qui est-il ?

L'arpenteur-géomètre est un professionnel qui mesure les terrains, retrouve les limites, prépare des plans et des documents qui les décrivent. Il travaille sur le terrain, avec des instruments de mesure, et au bureau, avec des plans et des documents. Il est le professionnel que l'on appelle quand la question est où passe la limite ? ou où est mon bâtiment sur mon terrain ?

CÔTÉ PROFESSIONNEL — ce que fait l'arpenteur-géomètre

Il relève les mesures sur le terrain, les compare avec les documents, prépare un plan ou un certificat qui décrit la propriété, et explique ce qu'il a trouvé. Il peut aussi installer des repères pour marquer les limites. Ce qu'il peut faire dans votre cas précis, et à quel coût, se demande directement à lui.

Quand l'appeler

Voici des situations où appeler un arpenteur-géomètre est naturel :

• vous voulez confirmer où passe une limite entre votre terrain et celui d'un voisin ;
• vous projetez une construction ou un aménagement près d'une limite ;
• un voisin ou un acheteur soulève une question sur l'emplacement d'un bâtiment ou d'une clôture ;
• votre certificat de localisation est ancien et vous songez à vendre ;
• vous achetez une propriété et voulez comprendre ce que montre son certificat de localisation (→ livre M2) ;
• vous voulez comprendre un plan que vous avez en main.

Préparer la rencontre

Une rencontre bien préparée est plus utile et plus rapide. Apportez :

• votre titre de propriété ;
• vos plans et votre certificat de localisation ;
• vos photos de la propriété et de la situation qui vous préoccupe ;
• vos notes de conversation avec le voisin, s'il y a eu conversation ;
• une description de votre question en deux phrases.

Au début de la rencontre, expliquez votre question simplement, puis laissez le professionnel dire ce dont il a besoin. Demandez-lui comment il procède, ce que vous pouvez attendre de lui, comment ses honoraires sont présentés et à quel moment vous recevrez les résultats. Demandez aussi ce que vous pourrez partager avec votre voisin.

Comprendre ce qu'on vous remet

À la fin du travail, l'arpenteur-géomètre vous remet un document : un plan, un certificat ou un rapport. Lisez-le avec lui avant de partir, ou prévoyez une courte rencontre pour le faire. Demandez-lui de vous montrer sur le plan ce qui concerne votre question, et de vous expliquer les symboles, les mesures et les mentions particulières. Demandez ce qui, dans le document, mérite d'être gardé précieusement, et ce que vous devriez transmettre à votre notaire.

Si le document soulève de nouvelles questions, notez-les tout de suite. Une question posée dans les jours qui suivent la rencontre trouve sa réponse plus facilement que dans les mois qui suivent.

Après la rencontre

Relisez vos notes le jour même. Demandez les documents par écrit. Rangez-les dans votre dossier de propriétaire. Informez votre voisin du résultat, de préférence de vive voix d'abord, puis par un court courriel. Si la situation révèle un désaccord qui persiste, demandez à l'arpenteur-géomètre quelle suite il recommande, et consultez un notaire ou un avocat avant de poser un geste.

QUI CONSULTER — si les limites sont en question

L'arpenteur-géomètre, pour les mesures et les plans. Le notaire, pour lire les documents de la propriété et vous orienter sur la suite. L'avocat, si un désaccord ne se règle pas par la conversation. Le courtier immobilier, si vous songez à vendre et que la question de la limite doit être réglée avant la mise en marché. Le livre sur les servitudes, le bornage, la mitoyenneté et le voisinage donne le vocabulaire de ces situations (→ livre A6).

4.4 Les questions à poser

À l'arpenteur-géomètre

• D'après mes documents, où se situent les limites de mon terrain ?
• Mon certificat de localisation est-il à jour ? Recommandez-vous d'en faire préparer un nouveau ?
• Comment procédez-vous pour retrouver les limites sur le terrain ?
• Comment vos honoraires sont-ils présentés, et dans quels délais livrez-vous vos résultats ?
• Que puis-je montrer à mon voisin à l'issue de votre travail ?

Au notaire

• Que disent mon titre et mes documents au sujet des limites ?
• Y a-t-il, dans mes documents, des mentions qui touchent mon terrain ou mes voisins ?
• Que me recommandez-vous de faire avant de poser une clôture ou une construction près de la limite ?

À l'avocat

• Dans quelles situations conseillez-vous de le consulter plutôt que le notaire ?
• Que dois-je lui apporter à un premier rendez-vous ?

À votre voisin

• Comment avez-vous déterminé l'emplacement de votre clôture ?
• Avez-vous des plans ou des documents que vous aimeriez partager ?
• Seriez-vous d'accord pour que l'arpenteur-géomètre vous explique ce qu'il trouve ?

À la municipalité

• Mon projet près de la limite nécessite-t-il une autorisation ? À quel moment la demander ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Conclure d'après une clôture. Une clôture, une haie ou un muret ne disent pas à eux seuls où est la limite.
• Mesurer soi-même et en tirer des conclusions. Une mesure maison ne remplace pas le travail d'un arpenteur-géomètre.
• Ne rien dire au voisin. Un malaise qu'on tait grandit.
• Accuser avant de vérifier. Une accusation ferme la porte à la conversation.
• Déplacer un repère. Clôture, borne, haie : ne touchez à rien avant d'avoir consulté.
• Construire près d'une limite sans vérification. Faire confirmer la limite avant les travaux coûte moins que de les défaire.
• Laisser vieillir son certificat de localisation sans se poser de question. Si vous songez à vendre ou à construire, demandez à l'arpenteur-géomètre s'il est à jour.
• Arriver les mains vides chez le professionnel. Titre, plans, photos et notes rendent la rencontre plus utile.

À retenir

• Une clôture, une haie ou un muret ne disent pas à eux seuls où passe une limite.
• Les documents du terrain — titre, plan, certificat de localisation — sont le point de départ ; l'arpenteur-géomètre fait le lien avec le terrain.
• Lire un plan sert à poser des questions précises, pas à tirer des conclusions.
• Parler à son voisin se fait d'abord, avec une question plutôt qu'une accusation.
• Ne déplacez, n'arrachez ni ne modifiez aucun repère avant d'avoir consulté.
• L'arpenteur-géomètre mesure et représente ; le notaire lit les documents ; l'avocat intervient en cas de désaccord.
• Gardez une trace écrite de chaque échange et de chaque document.

Votre plan d'action

1. Sortez vos documents : titre, plan, certificat de localisation, photos.
2. Repérez votre terrain sur le plan et notez vos questions sans les résoudre.
3. Marchez sur place avec le plan en main et comparez, sans mesurer ni déplacer quoi que ce soit.
4. Parlez à votre voisin par une question simple, au bon moment.
5. Prenez rendez-vous avec un arpenteur-géomètre pour confirmer ce que montrent vos documents.
6. Apportez vos documents et vos notes à la rencontre.
7. Informez votre voisin du résultat, de vive voix puis par écrit.
8. Rangez tout dans votre dossier de propriétaire et dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

À l'arpenteur-géomètre :

• D'après mes documents, où se situent les limites de mon terrain ?
• Mon certificat de localisation est-il à jour ?
• Comment procédez-vous, et comment vos honoraires sont-ils présentés ?

Au notaire :

• Que disent mes documents au sujet des limites ?
• Que me recommandez-vous avant de construire près d'une limite ?

À votre voisin :

• Comment avez-vous déterminé l'emplacement de votre clôture ?
• Seriez-vous d'accord pour que l'arpenteur-géomètre vous explique ses résultats ?

À la municipalité :

• Mon projet près de la limite nécessite-t-il une autorisation ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi une clôture ne suffit-elle pas à savoir où passe une limite ?
2. Quels documents montrent un terrain ?
3. Comment aborder un voisin au sujet d'une limite ?
4. Que ne faut-il pas faire avec une clôture, une borne ou une haie avant d'avoir consulté ?
5. Quand appelle-t-on un arpenteur-géomètre ?
6. Que fait Rosalie quand elle remarque la nouvelle clôture de son voisin ?

Réponses

1. Parce qu'elle a pu être installée à un endroit approximatif, par un propriétaire précédent, par un voisin ou par une entreprise. Les documents et un professionnel permettent de confirmer où passe la limite.
2. Le titre de propriété, le plan, le certificat de localisation et les anciens documents comme les rapports d'arpentage.
3. Par une question plutôt qu'une accusation, au bon moment, en écoutant la réponse, en exprimant son incertitude sans juger, puis en proposant une suite et en gardant une trace.
4. On ne les déplace pas, on ne les arrache pas, on ne les modifie pas.
5. Pour confirmer une limite, avant une construction près d'une limite, quand un voisin ou un acheteur soulève une question, ou quand le certificat de localisation est ancien et qu'on songe à vendre.
6. Elle sort ses documents, compare avec le terrain sans rien mesurer, parle à son voisin sans l'accuser et prend rendez-vous avec un arpenteur-géomètre.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans la lecture des documents d'une propriété (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche la propriété et le voisinage ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage), → livre M2 (Le certificat de localisation), → livre A4 (Le registre foncier et la publicité des droits) et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Chapitre 5 — Murs partagés, passages et accès : les mots à connaître

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Rosalie ouvre son certificat de localisation et remarque un trait pointillé le long d'un côté de son terrain. Il n'y avait pas de légende pour l'expliquer. Elle se demande si quelqu'un d'autre passe là, ou si c'est une simple indication de l'arpenteur-géomètre. Yves, lui, vit dans un logement dont un mur le sépare de ses voisins. Il se demande à qui appartient ce mur, et si on peut y percer un trou pour fixer une étagère.

Ces deux questions, très concrètes, ont un point commun : elles mettent en jeu des mots que les professionnels emploient et que le public connaît mal. Mur mitoyen. Droit de passage. Accès. Servitude. Ce chapitre vous donne le vocabulaire courant pour les reconnaître, sans les définir juridiquement et sans en tirer de règle. Les situations se vérifient avec le notaire, à partir des documents du titre. Les dossiers sont fictifs : Rosalie, qui se demande où s'arrête son terrain, et Yves, qui vit en copropriété et s'interroge sur ses voisins.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les mots mur mitoyen, droit de passage, accès et servitude quand vous les croisez dans un document ou une conversation ;
• repérer, sur un plan ou dans un titre, les indications qui peuvent concerner un mur partagé ou un passage ;
• rassembler les documents qui vous permettent de savoir ce qui existe sur votre propriété ;
• poser au notaire des questions précises plutôt que des questions générales ;
• éviter de tirer vous-même des conclusions sur ce que ces situations permettent ou défendent.

Pourquoi c'est important

Quand on achète ou qu'on possède une propriété, on pense à ce qu'on voit : la maison, la cour, la clôture. Pourtant, une propriété peut être liée à d'autres de façons qu'on ne voit pas toujours. Un passage peut desservir le terrain d'un voisin. Un mur peut être partagé avec la maison d'à côté. Une entrée peut servir à plusieurs. Ces liens peuvent exister depuis longtemps, et certains peuvent être inscrits dans des documents.

Le risque, pour un propriétaire, est de les découvrir trop tard : au moment de la revente, quand un acheteur pose la question, ou en plein projet de travaux. Le meilleur remède est la curiosité tôt. Savoir que ces mots existent, savoir où chercher et savoir à qui poser les questions aide à éviter les mauvaises surprises.

L'ESSENTIEL — des mots, pas des règles

Ce chapitre nomme des situations que les propriétaires rencontrent. Il ne dit pas ce qu'elles permettent ni ce qu'elles défendent. Pour savoir ce qui existe sur votre propriété et ce que cela signifie pour vous, la réponse vient du notaire, à partir de vos documents.

5.1 Ce qu'on appelle un mur mitoyen

Le mot, en langage de tous les jours

Dans la conversation courante, un mur mitoyen (ou mur partagé) désigne un mur qui sépare deux espaces voisins et qui sert aux deux. On l'entend à propos de maisons jumelées ou en rangée, de logements d'un même immeuble ou de deux bâtiments collés l'un à l'autre. Le mot dit : ce mur est entre deux propriétés, et il sert aux deux.

Voilà tout ce que ce livre en dit. Ce que le mot signifie exactement pour les juristes, ce qu'il implique sur l'entretien, les travaux, les droits et les responsabilités de chacun : ces questions relèvent du notaire et de l'avocat. Elles dépendent des documents et de la situation.

DÉFINITION — mur mitoyen

Dans l'usage courant, mur situé entre deux propriétés voisines et dont se servent les deux. Le sens précis du mot pour votre propriété, et ce qu'il implique pour vous et pour votre voisin, se discute avec un notaire à partir des documents.

Où on le rencontre

Voici des situations où le mot peut apparaître :

• une maison jumelée ou en rangée, dont un côté touche la maison voisine ;
• un logement dans un immeuble partagé, séparé du logement voisin par un mur ;
• un garage ou un cabanon construit contre la limite, collé au bâtiment du voisin ;
• un mur de clôture ou de muret bâti sur la limite entre deux terrains.

Dans chacune de ces situations, la question à qui appartient ce mur, et qui s'en occupe ? est légitime. La réponse n'est pas dans ce livre.

Les gestes pratiques

Si vous vivez à côté d'un mur partagé, ou si vous songez à acheter un tel logement, voici ce que vous pouvez faire sans interpréter quoi que ce soit.

1. Repérez le mur sur vos plans et sur votre certificat de localisation, si le document l'indique (→ livre M2).
2. Notez les noms qu'on lui donne dans vos documents : mur mitoyen, mur commun, mur de séparation. Un même mur peut porter plusieurs noms selon les documents.
3. Demandez à votre notaire de vous expliquer ce que disent vos documents à propos de ce mur.
4. Avant un projet qui touche au mur — percer, repeindre côté voisin, ouvrir une fenêtre, appuyer une structure —, parlez-en à votre voisin et au notaire, et gardez une trace.
5. Gardez les photos et les factures de tout travail fait à proximité du mur.

CAS CONCRET — dossier fictif

Yves vit dans un logement. Il souhaite fixer une grande étagère sur le mur qui le sépare de ses voisins. Il ne présume de rien. Il demande à l'administration de l'immeuble quels documents décrivent ce mur et il note ses questions pour un notaire : à qui appartient ce mur ? Que puis-je y faire ? Dois-je informer quelqu'un avant de percer ? Il attend la réponse avant de sortir sa perceuse.

Quand un mur pose un problème

Un mur partagé peut aussi poser un problème pratique : fissure, humidité, bruit, infiltration. Dans ce cas, deux gestes sont à faire en parallèle. Le premier est technique : faire inspecter la situation par un professionnel du bâtiment. Le second est documentaire : demander au notaire ce que disent vos documents sur la responsabilité du mur. Ne présumez pas que c'est à vous de réparer, ni que c'est à votre voisin : posez la question.

QUI CONSULTER — pour un mur partagé

Le notaire, pour lire les documents qui décrivent le mur et expliquer ce que vous pouvez en conclure. L'avocat, si un désaccord s'installe avec votre voisin. L'arpenteur-géomètre, pour l'emplacement du mur par rapport aux limites. Un inspecteur en bâtiment ou un entrepreneur, pour l'état physique du mur.

5.2 Ce qu'on appelle un droit de passage

Le mot, en langage de tous les jours

Un droit de passage désigne, dans l'usage courant, la possibilité pour une personne de traverser le terrain d'une autre. Cela peut être un sentier, une allée, un chemin, un accès pour des véhicules, une porte donnant sur une cour voisine. Le mot dit : quelqu'un passe là, et la propriété qu'il traverse n'est pas la sienne.

Comme pour le mur partagé, ce livre s'arrête là. Qui peut passer, comment, pour quoi faire, depuis quand, avec quelle contrepartie : ces questions relèvent du notaire et de l'avocat. Elles se lisent dans les documents.

DÉFINITION — droit de passage

Dans l'usage courant, possibilité pour une personne de traverser le terrain d'une autre pour atteindre un lieu. Ce que le droit de passage permet exactement dans un cas précis, et qui peut s'en prévaloir, se vérifie avec un notaire à partir des documents.

Où on le rencontre

• un sentier ou une allée traversant une propriété pour rejoindre une rue, un cours d'eau ou un autre terrain ;
• un chemin d'accès partagé qui dessert plusieurs maisons ;
• un passage entre deux bâtiments, qui donne sur une cour ou un stationnement ;
• une entrée qui sert à plusieurs propriétés.

Se demander s'il y en a un

Quand on possède ou qu'on veut acheter une propriété, la question y a-t-il des passages ou des accès liés à cette propriété ? se pose en tout temps. Voici comment chercher la réponse.

1. Regardez vos documents : le titre, le certificat de localisation, le plan. Cherchez des mentions comme passage, accès, servitude, droit de passer.
2. Regardez sur place : un sentier battu, une entrée utilisée par d'autres, un portillon qui donne chez le voisin, un chemin qui traverse la cour.
3. Posez la question au vendeur, par l'entremise de votre courtier, si vous achetez : y a-t-il des passages, des accès ou des ententes avec les voisins ?
4. Demandez au notaire de vous dire ce que révèlent le titre et les inscriptions au registre foncier (→ livre A4).
5. Demandez à l'arpenteur-géomètre de vous indiquer, sur le plan, ce qui se trouve sur le terrain.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie, qui a repéré un trait pointillé sur son certificat de localisation, appelle l'arpenteur-géomètre qui l'a préparé. Elle lui demande : que représente ce trait ? Est-ce un passage, un tuyau, une simple indication ? Elle demande ensuite à son notaire s'il y a une mention dans son titre qui concerne cette partie du terrain. Elle ne présume rien, et elle note les deux réponses.

Les passages que l'on ne voit pas

Un passage peut exister sans que rien ne le montre à l'œil nu. Il peut être inscrit dans un document, mais aucun sentier n'est visible. À l'inverse, un sentier visible ne dit pas ce que contiennent les documents. Ni l'un ni l'autre ne se déduit du regard. Les documents et le professionnel permettent d'en savoir plus.

C'est une raison de plus de vérifier avant d'acheter ou de commencer des travaux : un projet de construction ou d'aménagement peut toucher une partie de terrain qui sert à quelqu'un d'autre.

Les accès communs dans un immeuble partagé

Dans un immeuble où plusieurs logements ont chacun un propriétaire, bien des endroits servent à tout le monde : entrée principale, corridor, escalier, ascenseur, stationnement, cour, local de rangement, toit. On les appelle couramment les espaces communs. Yves en emprunte tous les jours. Il se demande, comme tout occupant, à qui revient chaque espace et qui s'en occupe.

Là encore, ce livre ne répond pas. Il invite à faire trois choses : demander à l'administration de l'immeuble les documents qui décrivent ces espaces, les faire lire par un notaire, et noter ce qu'on apprend. Le livre sur la copropriété divise donne le vocabulaire de ces situations (→ livre I1).

Les passages que l'on partage sans les voir

Il existe aussi des liens moins visibles. Un tuyau, un câble ou une canalisation peut traverser un terrain pour en desservir un autre. Une ligne peut passer au-dessus d'une cour. Un fossé peut recevoir l'eau de plusieurs propriétés. Ces situations peuvent se repérer sur un plan ou dans un titre, et elles se vérifient avec le notaire et l'arpenteur-géomètre. Avant de creuser, de planter ou de construire, demandez ce qui se trouve sous la surface et autour de la zone visée.

Un petit lexique pour vos rencontres

Pour suivre la conversation chez le notaire ou l'arpenteur-géomètre, gardez ces repères sous la main. Ils ne remplacent aucune explication professionnelle.

• Mitoyen : qui est situé entre deux propriétés et sert aux deux.
• Commun : qui sert à plusieurs personnes dans un même ensemble.
• Accès : le moyen d'atteindre un lieu, par exemple depuis la rue.
• Passage : l'espace par où l'on traverse une propriété.
• Servitude : mot technique que le notaire vous explique pour votre cas.
• Implantation : l'emplacement d'un bâtiment sur son terrain.

Si un autre mot vous arrête dans un document, soulignez-le et demandez ce qu'il veut dire dans votre dossier.

5.3 Comment vérifier ce qui existe sur sa propriété

La notion de servitude, comme un mot à connaître

Vous pouvez croiser le mot servitude dans vos documents ou dans la bouche du notaire. Dans l'usage courant, on l'entend à propos de situations comme un passage, un tuyau enterré, une ligne électrique ou un accès partagé. Le mot est technique. Il a un sens précis pour les juristes. Ce livre ne le définit pas.

DÉFINITION — servitude

Mot technique que les notaires et les arpenteurs-géomètres emploient à propos de situations qui touchent une propriété, comme un passage. Ce que ce mot signifie pour votre propriété se demande au notaire. Le livre sur les servitudes, le bornage, la mitoyenneté et le voisinage en donne le vocabulaire (→ livre A6).

Quand le mot apparaît dans un document, ne sautez pas par-dessus. Notez-le, notez la page, et demandez à votre notaire : que veut dire ce mot dans mon cas ? À quelle partie de ma propriété cela s'applique-t-il ? Que dois-je savoir avant de faire des travaux ou de vendre ?

Les documents qui parlent de ces situations

• Le titre de propriété : peut mentionner des passages, des accès ou des ententes avec les voisins.
• Le certificat de localisation : l'arpenteur-géomètre y signale ce qu'il a relevé sur la propriété, y compris certaines situations liées aux voisins (→ livre M2).
• Le plan : peut montrer des traits, des zones ou des symboles qu'il faut faire expliquer.
• Le registre foncier : source publique où sont inscrits des documents qui touchent les immeubles. Le notaire sait y chercher (→ livre A4).
• Les ententes écrites avec les voisins, si elles existent : lettres, ententes signées, correspondance.

Une démarche en cinq étapes

1. Rassemblez tous les documents que vous avez sur votre propriété.
2. Soulignez les mots passage, accès, servitude, mitoyen, commun, partagé et tout symbole que vous ne comprenez pas.
3. Regardez sur place s'il existe un sentier, une allée, un portillon, un mur ou une entrée qui concerne un voisin.
4. Préparez vos questions pour le notaire et l'arpenteur-géomètre.
5. Rencontrez-les et demandez-leur de vous expliquer, avec vos documents en main.

Cette démarche demande un peu de temps. Elle vous donne une carte de ce qui existe, pour vous et pour un futur acheteur.

ATTENTION — ne modifiez rien avant de savoir

Ne bloquez pas un passage, ne fermez pas un accès, ne retirez pas un portillon et ne déplacez pas une clôture qui sert à quelqu'un d'autre avant d'avoir consulté un notaire. Un geste fait sans vérifier peut compliquer une situation qui aurait pu rester simple.

Quand vous vendez

Si vous songez à vendre, la même démarche vous aide. Un acheteur et son notaire poseront ces questions. En ayant déjà vos réponses, vous gagnez du temps et vous montrez que votre dossier est en ordre. Dites à votre courtier ce que vous avez trouvé : il pourra en tenir compte dans la présentation de la propriété (→ livre A3).

Quand vous achetez

Si vous achetez, demandez les documents au vendeur, par l'entremise de votre courtier. Faites-les lire par le notaire avant de signer la promesse d'achat ou, au plus tard, avant l'acte de vente. N'attendez pas la dernière semaine : le notaire a besoin de temps, et l'arpenteur-géomètre aussi s'il y a des questions de plan.

QUI CONSULTER — pour savoir ce qui existe sur une propriété

Le notaire, pour lire le titre, les inscriptions au registre foncier et expliquer les mots. L'arpenteur-géomètre, pour la lecture du plan et du certificat de localisation. Le courtier immobilier, pour obtenir les documents du vendeur. L'avocat, si un désaccord s'installe. Le livre sur les servitudes, le bornage, la mitoyenneté et le voisinage donne le vocabulaire de ces situations (→ livre A6).

5.4 Les questions à poser au notaire

Voici des questions à emporter à votre rencontre. Elles sont volontairement précises : plus elles le sont, plus la réponse l'est.

Sur les mots

• Dans mes documents, que veut dire le mot servitude dans mon cas ?
• Mon titre mentionne-t-il un passage, un accès ou une entente avec un voisin ?
• Que signifie ce symbole ou ce trait sur mon certificat de localisation ?

Sur un mur partagé

• Mes documents disent-ils quelque chose du mur qui me sépare de mon voisin ?
• Que dois-je vérifier avant de faire des travaux près de ce mur ?
• À qui dois-je m'adresser si ce mur pose un problème ?

Sur un passage ou un accès

• Y a-t-il, d'après mes documents, un passage ou un accès qui touche ma propriété ?
• Puis-je consulter les documents qui en parlent ?
• Que dois-je savoir avant de construire, d'aménager ou de vendre ?

Sur le registre foncier

• Que révèle le registre foncier sur ma propriété ?
• Comment obtenir des copies des documents qui y sont inscrits ?

Pour la suite

• Quels documents voulez-vous voir avant de me répondre ?
• Dans quels cas faut-il que je consulte aussi un arpenteur-géomètre ou un avocat ?
• Pouvez-vous me résumer par écrit les points importants de notre rencontre ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Présumer qu'un passage n'existe pas parce qu'on ne le voit pas. Il peut être inscrit dans un document sans qu'aucune trace ne soit visible.
• Présumer qu'un sentier visible correspond à ce qu'écrivent les documents. Les documents et le notaire le diront.
• Percer, démolir ou modifier un mur partagé sans en parler. Parlez-en à votre voisin et au notaire avant.
• Bloquer un passage ou un accès sans avoir consulté. Un geste précipité complique une situation qui peut se régler simplement.
• Sauter par-dessus un mot technique dans un document. Notez-le et demandez ce qu'il signifie.
• Interpréter vous-même un document. Les mots d'un titre ou d'un plan se lisent avec un notaire.
• Attendre la veille de la signature. Le notaire et l'arpenteur-géomètre ont besoin de temps.
• Ne rien garder de ce qu'on apprend. Notez les réponses, rangez-les dans votre dossier de propriétaire.

À retenir

• Un mur mitoyen, dans l'usage courant, est un mur entre deux propriétés qui sert aux deux ; ce qu'il implique se demande au notaire.
• Un droit de passage désigne la possibilité de traverser le terrain d'un autre ; il peut exister sans que rien ne le montre, et un sentier visible ne dit pas ce que contiennent les documents.
• Le mot servitude est technique ; on le note, on le fait expliquer.
• Les documents qui en parlent sont le titre, le certificat de localisation, le plan et le registre foncier.
• Ne modifiez, ne bloquez ni ne retirez rien avant de savoir.
• Posez au notaire des questions précises, avec vos documents en main.
• Ce livre donne des mots ; il ne tire aucune règle de ces situations.

Votre plan d'action

1. Rassemblez vos documents : titre, plan, certificat de localisation, ententes écrites avec les voisins.
2. Soulignez les mots passage, accès, servitude, mitoyen, commun, partagé et les symboles que vous ne comprenez pas.
3. Faites le tour de la propriété et notez ce qui pourrait concerner un voisin : sentier, portillon, mur, entrée.
4. Rédigez vos questions pour le notaire, en vous inspirant de la section 5.4.
5. Prenez rendez-vous avec le notaire et, au besoin, avec l'arpenteur-géomètre.
6. Parlez à vos voisins avant tout projet qui touche à un mur, à un passage ou à un accès.
7. Demandez un résumé écrit des points importants.
8. Rangez le tout dans votre dossier et dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

Au notaire :

• Que veut dire le mot servitude dans mes documents, dans mon cas ?
• Mon titre ou le registre foncier mentionne-t-il un passage, un accès ou une entente ?
• Que dois-je vérifier avant de faire des travaux près d'un mur partagé ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Que représente ce trait ou ce symbole sur mon plan ?
• Un passage ou un mur partagé figure-t-il sur mon certificat de localisation ?

À l'administration de l'immeuble, si vous vivez en copropriété :

• Quels documents décrivent les murs et les accès communs ?

Au vendeur, par l'entremise du courtier :

• Y a-t-il des passages, des accès ou des ententes avec les voisins ?
• Avez-vous des documents qui en parlent ?

Vérifiez vos acquis

1. Que désigne, dans l'usage courant, un mur mitoyen ?
2. Un sentier visible sur un terrain dit-il ce que contiennent les documents ?
3. Pourquoi ne faut-il pas bloquer un passage sans avoir consulté ?
4. Quels documents parlent d'un passage ou d'un mur partagé ?
5. Que fait Rosalie quand elle voit un trait pointillé sur son certificat de localisation ?
6. Que fait Yves avant de fixer une étagère sur un mur partagé ?

Réponses

1. Un mur situé entre deux propriétés voisines et dont se servent les deux. Ce qu'il implique se demande au notaire.
2. Non. Les documents et un professionnel permettent d'en savoir plus.
3. Parce qu'un geste précipité peut compliquer une situation qui aurait pu rester simple, et que seul le notaire peut expliquer ce que disent les documents.
4. Le titre de propriété, le certificat de localisation, le plan et le registre foncier.
5. Elle demande à l'arpenteur-géomètre ce que représente le trait et à son notaire si son titre mentionne quelque chose de lié, puis elle note les deux réponses.
6. Il demande à l'administration de l'immeuble quels documents décrivent ce mur, prépare ses questions pour un notaire et attend la réponse avant d'agir.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans la lecture des documents d'une propriété (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche la propriété et le voisinage ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage), → livre A4 (Le registre foncier et la publicité des droits), → livre M2 (Le certificat de localisation), → livre A3 (La vente d'un immeuble) et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Chapitre 6 — Propriétaire seul ou à plusieurs

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Geneviève et Daniel s'apprêtent à acheter ensemble la maison au grand terrain. Ils sont enchantés. Un soir, un ami de Daniel leur lance en riant : et si l'un de vous deux voulait partir, qu'est-ce qui arriverait à la maison ? Ils éclatent de rire, puis se regardent. Personne n'a de réponse. Ils se promettent de poser la question au notaire avant de signer.

Acheter seul est simple à décrire. Acheter à deux, à trois ou à plusieurs l'est moins. Les personnes ne pensent pas toujours aux mêmes choses, ne gagnent pas les mêmes sommes, n'ont pas les mêmes projets, et leur situation peut changer. Ce chapitre ne vous dit pas comment les choses se règlent : il vous aide à repérer les sujets à discuter, à les mettre par écrit et à savoir quand consulter un notaire ou un avocat. Les dossiers sont fictifs : Geneviève et Daniel, qui achètent une maison avec un grand terrain, et Yves, qui vit en copropriété.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître les grandes situations d'achat : seul, en couple, entre amis, en famille ;
• dresser la liste des sujets à discuter avant d'acheter à plusieurs ;
• comprendre l'intérêt de mettre ces discussions par écrit, avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat ;
• repérer le moment où consulter un professionnel s'impose ;
• préparer vos questions pour la rencontre.

Pourquoi c'est important

Un achat à plusieurs, c'est un projet commun qui peut durer de longues années. Pendant ce temps, la vie continue : un emploi change, une famille s'agrandit, un projet de déménagement s'impose, une relation se transforme. Si rien n'a été écrit, chacun garde sa propre idée de ce qui avait été convenu, et ces idées ne coïncident pas forcément.

La parade n'est pas de la méfiance. C'est de la clarté. Parler des sujets difficiles avant d'acheter, quand tout le monde s'entend, est plus simple que d'en parler après, quand une tension s'est installée. Et l'écrire est la meilleure façon de s'assurer que chacun a bien compris la même chose.

L'ESSENTIEL — parler tôt, écrire, faire valider

Plus il y a de personnes dans un achat, plus il y a de sujets à discuter. Parlez-en avant de signer, mettez ce qui a été convenu par écrit avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat, et ne laissez aucun sujet important dans le flou. Ce livre ne dit pas comment ces sujets se règlent dans votre cas : il vous aide à les repérer.

6.1 Acheter seul, en couple ou entre amis

Acheter seul

Quand une seule personne achète, elle prend seule les décisions : où chercher, quoi offrir, quand signer. Ce n'est pas pour autant une situation sans question. Une personne qui achète seule peut se demander : qui s'occupera de la propriété si je suis malade ou absent ? Qui doit être informé de ma décision ? Que se passe-t-il pour la propriété si je meurs ? Ces questions touchent la famille, les assurances et les documents que le notaire peut rédiger avec vous, comme un testament. Elles se posent au notaire (→ livre M1 pour le notaire et l'acte de vente).

Acheter en couple

Un couple qui achète ensemble a des questions de plus, et elles se posent mieux avant l'achat. Voici les grandes familles de sujets, sans réponse, à discuter :

• L'argent de départ : qui met combien au début ? D'où vient cet argent ? Comment en garder la trace ?
• Les dépenses : qui paie quoi chaque mois : l'hypothèque, les taxes, l'assurance, l'entretien ?
• Les décisions : qui décide des travaux, des dépenses importantes, d'un éventuel déménagement ?
• La séparation : que se passe-t-il si la relation prend fin ? Qui garde la propriété, qui rachète la part de l'autre, comment se partagent les sommes ?
• Le décès : que se passe-t-il pour la propriété si l'un des deux décède ?
• Les enfants et la famille : comment se tient compte des personnes à charge ou d'une famille recomposée ?
• La vente : comment décider de vendre, à quel moment, à quel prix ?

Ces sujets sont délicats, et ils ne se discutent pas tous le premier soir. Mais plus ils sont abordés tôt, mieux le couple se connaît. Le notaire ou l'avocat peut vous aider à les aborder dans le bon ordre et à mettre par écrit ce que vous décidez.

ATTENTION — votre situation familiale compte

Que vous soyez mariés, unis civilement ou en union de fait, avec ou sans enfants, avec ou sans contrat écrit, votre situation familiale peut avoir des effets sur votre propriété. Ce livre ne dit pas lesquels : c'est une question à poser au notaire ou à l'avocat avant d'acheter.

Acheter entre amis ou en famille

Des amis, des frères et sœurs, un parent et son enfant peuvent choisir d'acheter ensemble. Cette formule peut aider à partager un coût. Elle pose aussi des questions particulières :

• Les personnes ne sont pas dans la même situation financière, et cela peut changer avec le temps.
• Chacune a son propre rythme de vie, et des projets qui peuvent diverger.
• La relation d'amitié ou de famille peut être mise à l'épreuve par une difficulté d'argent ou une divergence d'opinion.
• Quand l'une des personnes veut partir, les autres peuvent ne pas pouvoir ou ne pas vouloir racheter sa part.
• Si une personne décède, la question des héritiers se pose, et mieux vaut y avoir pensé.

Là encore, la meilleure protection est la clarté, par écrit, avant l'achat. Les professionnels ont l'habitude de ces discussions : ils savent quelles questions poser et dans quel ordre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Un ami d'Yves lui propose d'acheter à deux un deuxième logement. Yves trouve l'idée intéressante, mais il se dit : avant de répondre, je veux savoir de quoi il faudrait discuter. Il dresse la liste de ses questions : qui met quoi, qui décide, qui s'occupe de l'entretien, que se passe-t-il si l'un de nous veut vendre, si l'un de nous ne peut plus payer, si l'un de nous décède. Il propose à son ami d'en parler avec un notaire avant de s'engager.

Les mots que vous entendrez

Quand vous discuterez avec un notaire ou un avocat, vous entendrez des mots comme indivision, quote-part, convention, régime matrimonial, testament. Ce livre les nomme sans les définir juridiquement et n'en tire aucune règle. Quand l'un d'eux apparaît, demandez : qu'est-ce que cela veut dire dans mon cas ? La réponse dépend de votre situation et de vos documents.

QUI CONSULTER — avant d'acheter à plusieurs

Le notaire, pour expliquer ce que signifie posséder à plusieurs et pour mettre par écrit les ententes entre les acheteurs. L'avocat, pour les situations complexes ou conflictuelles. Le courtier immobilier, pour la démarche d'achat. Votre prêteur, pour les questions de financement à plusieurs. Chacun intervient dans son domaine : demandez à chacun comment il travaille.

6.2 Ce qu'il faut mettre par écrit

Pourquoi écrire

Une entente verbale se perd dans la mémoire de ceux qui l'ont conclue. Une entente écrite, elle, reste. Elle permet à chacun de relire ce qui a été convenu, d'en parler avec un professionnel et, le cas échéant, de la montrer à un tiers. Elle aide aussi les héritiers, les prêteurs et les acheteurs futurs à comprendre la situation.

Ce livre ne vous dit pas quelle forme doit prendre cette entente ni ce qu'elle doit contenir. Il vous propose seulement une liste de sujets à aborder avec un notaire ou un avocat, qui vous dira comment les traiter.

Les sujets à aborder par écrit

Voici une liste de sujets qui reviennent dans les achats à plusieurs. Elle ne prétend pas être complète, et elle ne dit rien de la façon de les régler.

Au départ

• Qui sont les acheteurs, et quelle est la nature de leurs liens ?
• Quel est le projet : habiter, louer, investir, un peu des trois ?
• Qui apporte quoi au départ ?

Pendant la vie commune de la propriété

• Qui paie quoi, et comment tient-on la comptabilité ?
• Qui prend les décisions importantes ?
• Comment partage-t-on l'usage de la propriété ?
• Que fait-on en cas de désaccord ?
• Que fait-on si une personne cesse de payer sa part ?

Quand les choses changent

• Que se passe-t-il si une personne veut partir ?
• Que se passe-t-il si la relation entre les personnes prend fin ?
• Que se passe-t-il si une personne décède ou devient incapable de décider ?
• Comment les autres peuvent-ils racheter la part de celle qui part ?
• Comment décide-t-on de vendre ?

Ces questions ne sont pas des signes de méfiance. Ce sont des questions d'organisation. Les poser peut aider une relation à rester claire.

Comment procéder, en cinq étapes

1. Parlez entre vous d'abord, sans pression, avec un papier et un crayon. Notez ce sur quoi vous êtes d'accord et ce qui reste à discuter.
2. Faites votre liste de questions pour le notaire ou l'avocat, en vous inspirant de celle ci-dessus.
3. Prenez rendez-vous ensemble avec le professionnel, bien avant la signature de la promesse d'achat.
4. Écoutez ses explications et posez toutes vos questions jusqu'à ce que chacun comprenne.
5. Demandez que ce qui a été convenu soit mis par écrit et lisez le texte avant de signer.

CAS CONCRET — dossier fictif

Geneviève et Daniel se retrouvent un soir avec un papier. Ils écrivent trois colonnes : ce dont nous sommes d'accord, ce qu'il nous reste à discuter, ce que nous demanderons au notaire. Ils découvrent qu'ils n'avaient jamais parlé de ce qui arriverait si l'un d'eux voulait partir. La conversation est un peu inconfortable, puis elle les rapproche. Ils prennent rendez-vous avec le notaire en apportant leurs trois colonnes.

Un exercice : trois scénarios à raconter

Avant la rencontre avec le professionnel, essayez cet exercice, en groupe, autour d'une table. Chacun raconte à voix haute, en quelques phrases, comment il imagine les trois scénarios suivants :

1. Dans cinq ans, tout va bien. À quoi ressemble la vie dans la propriété ? Qui y habite ? Qui s'en occupe ?
2. Dans cinq ans, l'un de nous veut partir. Comment aimerait-il que cela se passe ? Comment les autres le voient-ils ?
3. Dans cinq ans, un événement imprévu survient : une perte d'emploi, une maladie, un décès, un désaccord grave. Que souhaiteriez-vous avoir convenu à l'avance ?

L'exercice ne produit aucune règle. Il fait apparaître les attentes de chacun, qui peuvent différer de ce qu'on croyait. Notez ce qui ressort, sans juger, et apportez ces notes au notaire ou à l'avocat. Ils sauront transformer ce matériau en questions précises et vous dire ce qui peut être mis par écrit.

CAS CONCRET — dossier fictif

Après leur exercice, Geneviève s'aperçoit que Daniel imagine vendre la maison dans quelques années pour un projet qu'il n'avait jamais évoqué. Daniel découvre que Geneviève voit la propriété comme un lieu de vie pour longtemps. Ils ne tranchent rien ce soir-là. Ils notent les deux visions et les apportent au notaire, qui leur expliquera comment en tenir compte.

Le financement à plusieurs

Quand plusieurs personnes empruntent ensemble, le prêteur peut poser ses propres questions : qui s'engage, pour quelle part, avec quels revenus. Ces questions concernent le financement et non la propriété elle-même, mais elles s'y croisent. Rencontrez votre prêteur tôt, avec toutes les personnes concernées, et demandez : quels documents vous faut-il ? Que se passe-t-il pour le prêt si l'une de nous veut partir ? Comment le prêt tient-il compte de la façon dont nous détenons la propriété ? Les réponses vous aident à préparer vos questions au notaire.

Garder une trace des paiements

Même avec une entente écrite, il est utile de garder une trace de ce que chacun verse : un tableau simple, des relevés bancaires, des reçus. Cette habitude clarifie les choses chaque mois et facilite les discussions avec les professionnels. Ne vous contentez pas de la mémoire : conservez les documents.

Un dossier commun, accessible à tous

Quand une propriété appartient à plusieurs personnes, un seul exemplaire de chaque document ne suffit pas. Convenez dès le départ de l'endroit où seront rangés le titre, les plans, les assurances, les factures et les ententes écrites, et assurez-vous que chacun y a accès. Prévoyez une copie de sauvegarde, papier ou numérique, dans un lieu différent. Si une personne quitte le projet ou si la situation change, ce dossier évite de courir après les papiers.

Convenez aussi de la façon dont vous vous informerez mutuellement : un courriel pour les décisions importantes, une rencontre annuelle pour faire le point. Ce sont de petits gestes, mais ils évitent les malentendus.

Informer les autres professionnels

Si vous achetez à plusieurs, votre prêteur, votre assureur et votre courtier doivent savoir qui sont les propriétaires et comment la propriété est détenue. Posez-leur la question : quels documents avez-vous besoin de recevoir, et à quel moment ? Chacun a ses propres exigences, et elles se demandent directement à lui.

6.3 Quand consulter un notaire ou un avocat

Consulter avant, pas après

Le bon moment pour consulter est avant de signer la promesse d'achat, ou au plus tard avant l'acte de vente. Une fois la propriété achetée à plusieurs, certaines décisions peuvent devenir plus difficiles à prendre ou à changer. Un professionnel consulté tôt a plus de marge pour vous aider.

Le notaire ou l'avocat ?

Le notaire reçoit les actes importants et aide les personnes à mettre par écrit leurs ententes. Il peut être le premier interlocuteur d'un groupe qui veut acheter ensemble. L'avocat conseille et défend une personne ou une partie. Il est utile quand les intérêts divergent, quand un conflit s'annonce ou quand l'une des personnes souhaite être conseillée seule. Au moment de choisir, expliquez votre situation en deux phrases et demandez simplement lequel des deux est le bon pour votre question.

Certaines situations qui invitent à consulter

• Vous achetez avec une personne qui n'est pas votre conjoint ou conjointe.
• Vous achetez avec un membre de votre famille et vos situations financières diffèrent.
• Une personne apporte beaucoup plus d'argent de départ que les autres.
• Vous avez des enfants ou des personnes à charge, d'une union précédente ou non.
• Vous songez à acheter avec un projet de location ou d'investissement.
• Vous constatez un désaccord entre les acheteurs sur un sujet important.
• Vous ne comprenez pas un document qu'on vous demande de signer.

Dans chacun de ces cas, la réponse n'est pas dans un livre. Elle est chez un professionnel, qui lira vos documents et vous parlera de votre situation.

Préparer la rencontre

Pour que la rencontre soit utile, apportez :

• la liste des personnes qui achètent et leurs coordonnées ;
• une description du projet : habiter, louer, investir ;
• vos trois colonnes : accord, à discuter, questions ;
• les documents de la propriété, si vous les avez déjà ;
• vos questions sur la méthode, les honoraires et le calendrier.

Demandez au professionnel de vous résumer la rencontre par écrit, ou prenez des notes détaillées que chaque personne relira.

QUI CONSULTER — pour mettre des ententes par écrit

Le notaire, pour accompagner un groupe qui achète ensemble et mettre par écrit ce qui a été convenu. L'avocat, si les intérêts divergent ou si une procédure est envisagée. Le courtier immobilier, pour la démarche d'achat et pour vous orienter. Quand plusieurs personnes ont des intérêts différents, chacune peut consulter un professionnel qui la conseille seule : posez la question au premier professionnel que vous rencontrez.

6.4 Les questions à poser

Au notaire

• Que signifie, concrètement, posséder une propriété à plusieurs ?
• Quels sujets devons-nous discuter avant de signer, et dans quel ordre ?
• Comment mettre par écrit ce que nous avons convenu ?
• Que se passe-t-il si l'un de nous veut partir, si notre relation prend fin ou si l'un de nous décède ?
• Notre situation familiale a-t-elle un effet sur la propriété ?
• Quels documents devons-nous vous apporter ?
• Comment se présentent vos honoraires pour un achat à plusieurs ?

À l'avocat

• Notre situation relève-t-elle de votre domaine ou du notaire ?
• Dans quels cas chacun de nous devrait-il avoir son propre conseiller ?
• Que devons-nous apporter pour un premier rendez-vous ?

Au courtier immobilier

• Comment l'achat à plusieurs se présente-t-il dans la promesse d'achat ?
• À quel moment devons-nous rencontrer le notaire ?

Au prêteur et à l'assureur

• Quels documents voulez-vous recevoir quand plusieurs personnes achètent ?
• Comment la propriété doit-elle être présentée dans votre dossier ?

Entre vous

• Qu'est-ce qui nous motive à acheter ensemble ?
• Qu'est-ce qui nous inquiète le plus ?
• Qu'est-ce que chacun de nous voudrait avoir par écrit ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne rien écrire. Une entente verbale se transforme avec le temps, et les souvenirs divergent.
• Éviter les sujets difficiles. Séparation, décès, départ d'un acheteur : mieux vaut en parler tôt.
• Présumer que tout le monde comprend la même chose. Faites reformuler à voix haute.
• Acheter à plusieurs sans consulter. Le notaire ou l'avocat doit être rencontré avant la signature.
• Ne pas garder les preuves de paiement. Tableau, relevés et reçus clarifient les choses chaque mois.
• Négliger l'effet de la situation familiale. Mariage, union civile, union de fait, enfants : demandez au notaire ce que cela change.
• Oublier d'informer le prêteur et l'assureur. Ils veulent savoir qui sont les propriétaires.
• Signer un document sans le comprendre. Faites-le expliquer avant de signer, pas après.

À retenir

• Acheter à plusieurs multiplie les sujets à discuter : argent de départ, dépenses, décisions, départ, séparation, décès, vente.
• Mieux vaut en parler tôt, quand tout le monde s'entend, plutôt que tard, quand une tension s'est installée.
• Ce qui est convenu se met par écrit, avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat.
• Votre situation familiale peut avoir des effets sur la propriété ; c'est une question à poser au professionnel.
• Le notaire reçoit les actes et aide à mettre les ententes par écrit ; l'avocat conseille et défend ; chacun a son rôle.
• Ce livre dresse la liste des sujets ; il ne dit jamais comment ils se règlent.

Votre plan d'action

1. Écrivez le projet en deux phrases : qui achète, pourquoi, pour quoi faire.
2. Faites trois colonnes : accord, à discuter, questions pour le notaire.
3. Parlez ensemble des sujets de la section 6.2, sans pression.
4. Prenez rendez-vous avec un notaire ou un avocat, bien avant la promesse d'achat.
5. Apportez vos colonnes, vos documents et vos questions.
6. Demandez que ce qui est convenu soit mis par écrit, et lisez-le avant de signer.
7. Tenez une trace des paiements de chacun.
8. Informez votre prêteur, votre assureur et votre courtier, puis rangez tout dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

Au notaire :

• Que signifie posséder une propriété à plusieurs ?
• Quels sujets devons-nous mettre par écrit ?
• Notre situation familiale change-t-elle quelque chose ?

À l'avocat :

• Chacun de nous devrait-il consulter son propre conseiller ?

Au courtier immobilier :

• À quel moment rencontrer le notaire ?

Entre vous :

• Qu'est-ce que chacun de nous voudrait avoir par écrit ?

Vérifiez vos acquis

1. Pourquoi vaut-il mieux parler des sujets difficiles avant d'acheter à plusieurs ?
2. Citez quatre sujets à discuter avant un achat à plusieurs.
3. Pourquoi mettre l'entente par écrit ?
4. Quelle différence de rôle entre le notaire et l'avocat dans ce contexte ?
5. Que fait Yves quand un ami lui propose d'acheter à deux ?
6. Que découvrent Geneviève et Daniel en remplissant leurs trois colonnes ?

Réponses

1. Parce qu'il est plus simple d'en parler quand tout le monde s'entend que lorsqu'une tension s'est installée.
2. Par exemple : l'argent de départ, les dépenses, les décisions, le départ d'une personne, la séparation, le décès, la vente.
3. Parce qu'une entente verbale se perd dans la mémoire, alors qu'un écrit reste, peut être relu et montré à un professionnel.
4. Le notaire reçoit les actes et aide à mettre les ententes par écrit ; l'avocat conseille et défend une personne ou une partie, en particulier quand les intérêts divergent.
5. Il dresse la liste de ses questions et propose d'en parler avec un notaire avant de s'engager.
6. Qu'ils n'avaient jamais parlé de ce qui arriverait si l'un d'eux voulait partir, et qu'ils le demanderont au notaire.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire pour mettre par écrit les ententes entre acheteurs (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche la propriété et les familles ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre A2 (Le contrat en droit québécois), → livre A3 (La vente d'un immeuble), → livre I1 (Comprendre la copropriété divise) et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Chapitre 7 — Copropriété, location, occupation : des situations différentes

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Yves vit dans un logement. Il dit : chez moi. Un soir, un voisin du dessus lui demande, un peu gêné : est-ce que je peux installer un grand bac à fleurs sur mon balcon ? Yves n'en sait rien. Il se rend compte qu'il ne sait pas non plus ce qu'il peut faire sur le sien. Dans un immeuble partagé, la frontière entre ce qui est à moi et ce qui est à tous n'est pas évidente.

Ce chapitre vous aide à vous y retrouver entre trois situations qu'on confond facilement : posséder un logement dans un immeuble partagé, louer un logement, occuper un lieu sans en être propriétaire. Il les distingue en mots simples, sans jamais énoncer de règle, et il vous oriente vers le bon livre ou le bon professionnel. Les dossiers sont fictifs : Yves, qui vit en copropriété et s'interroge sur ses voisins, et Geneviève et Daniel, qui habitent maintenant la maison au grand terrain qu'ils ont achetée.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• distinguer, en mots simples, posséder un logement en copropriété, louer un logement et occuper sans être propriétaire ;
• repérer les documents qui décrivent ce qui est à vous et ce qui est à tous dans un immeuble partagé ;
• savoir à qui poser vos questions selon votre situation ;
• reconnaître quand une situation d'occupation mérite d'être mise par écrit ;
• préparer vos questions pour un notaire, un avocat ou les responsables de l'immeuble.

Pourquoi c'est important

Trois personnes peuvent habiter sous le même toit et vivre trois situations très différentes. La première possède son logement. La deuxième le loue. La troisième l'occupe parce qu'un proche l'a invitée à y vivre. Pourtant, toutes trois diraient : j'habite ici. Quand une question se pose — un projet de travaux, une réparation, un départ, une vente —, la situation de chacune détermine à qui s'adresser et quoi vérifier.

Confondre ces situations est une source d'erreurs. Un locataire qui se croit propriétaire, un propriétaire qui oublie qu'il fait partie d'un ensemble, une personne hébergée qui ne sait pas ce qui a été convenu : chacun peut prendre une mauvaise décision par simple méconnaissance. Ce chapitre ne règle aucune de ces questions. Il vous apprend à les poser.

L'ESSENTIEL — trois situations, trois ensembles de questions

Posséder en copropriété, louer, occuper sans être propriétaire : ce sont trois réalités différentes. Chacune a ses documents, ses interlocuteurs et ses questions. Ce livre vous aide à les distinguer, pas à dire ce que chacune permet ou défend.

7.1 Posséder un logement dans un immeuble partagé

De quoi parle-t-on

Dans un immeuble partagé, chaque logement a un propriétaire, et l'immeuble comprend aussi des espaces dont se servent tous les occupants : entrée, corridors, escaliers, ascenseur, stationnement, cour, toit. On parle couramment de copropriété. Le vocabulaire est riche, et un autre livre de la collection y est consacré (→ livre I1, Comprendre la copropriété divise). Ici, on s'en tient à l'essentiel pour s'y retrouver.

DÉFINITION — copropriété

Dans l'usage courant, situation d'un immeuble dont chaque logement a son propriétaire et dont certaines parties servent à tous. Ce que la copropriété signifie exactement, ce qui est à chacun et ce qui est à tous, se lit dans les documents de l'immeuble avec l'aide d'un notaire.

Ce qui est à vous, ce qui est à tous

Yves se pose cette question : où s'arrête mon logement ? Dans un immeuble partagé, la réponse est dans les documents de l'immeuble. Ce livre ne la donne pas. Il vous aide à la chercher :

1. Demandez les documents de l'immeuble à ses responsables : ceux qui décrivent les logements, les espaces communs et l'organisation de l'immeuble.
2. Repérez les sections qui parlent de votre logement : ce qui en fait partie, ce qui y est rattaché, les espaces qui vous sont réservés.
3. Soulignez ce que vous ne comprenez pas, et préparez vos questions pour un notaire.
4. Rencontrez le notaire avec ces documents et demandez-lui de vous expliquer dans votre cas.

Une question comme à qui est ce mur ? ou le balcon est-il à moi ? se pose avec ces documents en main. Les noms qu'on donne aux espaces — parties privées, parties communes — se rencontrent dans ces documents, et le notaire en explique le sens.

Qui s'occupe de l'immeuble

Un immeuble partagé a des personnes qui s'en occupent. Leurs noms et leurs rôles se trouvent dans les documents de l'immeuble. Pour une question pratique — un projet de travaux, un bruit, un problème dans un espace commun —, la première étape est de savoir à qui s'adresser. Demandez-le aux responsables de l'immeuble, par écrit.

Les projets qui touchent d'autres personnes

Dans un immeuble partagé, vos gestes sont vus et entendus par d'autres, et plusieurs projets peuvent les toucher : remplacer le revêtement d'un plancher, installer un équipement sur un balcon, faire des travaux de plomberie, changer une porte ou une fenêtre. Avant de commencer, trois gestes valent la peine :

• demander par écrit aux responsables de l'immeuble si votre projet nécessite une autorisation ou une information ;
• lire les documents de l'immeuble avec un notaire, si la réponse n'est pas claire ;
• garder une trace de la demande et de la réponse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Le voisin d'Yves lui demande s'il peut installer un grand bac à fleurs sur son balcon. Yves ne sait pas. Il lui répond : je ne veux pas t'induire en erreur ; demande par écrit aux responsables de l'immeuble et relis avec eux les documents. Puis il se dit qu'il fera lui aussi cette démarche pour son propre balcon, avant de poser quoi que ce soit.

Acheter dans un immeuble partagé

Si vous songez à acheter un logement de ce genre, la liste des documents à demander est plus longue que pour une maison : les documents de l'immeuble, des renseignements sur son fonctionnement, sur son entretien, sur les décisions prises ou à venir. Votre courtier vous aide à obtenir ces documents. Le notaire vous aide à les lire. Prévoyez du temps : il y a plus de choses à comprendre.

Un autre livre de la collection présente ces documents et leur utilité (→ livre I1). Ne signez rien avant d'avoir pu les consulter avec un professionnel.

Une liste de documents à demander avant d'acheter

Voici des catégories de documents à demander, sans que ce livre dise ce qu'ils contiennent :

• les documents qui décrivent l'immeuble, ses logements et ses espaces communs ;
• les comptes rendus des réunions des propriétaires, pour voir ce qui s'est discuté ;
• les renseignements financiers de l'immeuble, que le courtier et le notaire savent demander ;
• les documents sur l'entretien et sur les travaux faits ou prévus ;
• les assurances de l'immeuble ;
• les règles de vie de l'immeuble, s'il y en a.

Pour chacun, demandez au notaire : que dois-je chercher dans ce document ? Qu'est-ce qui mérite une question ? Posez vos questions avant la promesse d'achat ou, si elle est déjà signée, sans attendre. Les échéances de votre promesse d'achat se vérifient avec votre courtier et votre notaire.

QUI CONSULTER — si vous possédez ou songez à acheter dans un immeuble partagé

Les responsables de l'immeuble, pour obtenir les documents et savoir à qui adresser vos demandes. Le notaire, pour lire ces documents et expliquer ce qu'ils disent dans votre cas. L'avocat, si un désaccord s'installe avec l'ensemble des propriétaires ou avec un voisin. Le courtier immobilier, pour la démarche d'achat ou de vente. Le livre sur la copropriété divise donne le vocabulaire (→ livre I1).

7.2 Louer plutôt que posséder

Une autre relation à la propriété

Un locataire occupe un logement qui appartient à quelqu'un d'autre, et il a convenu avec cette personne des conditions d'occupation. Le propriétaire de l'immeuble s'appelle couramment le locateur ou le propriétaire-bailleur. La relation entre eux est celle de deux personnes qui ont conclu un accord. Ce livre ne décrit pas les règles de la location. Il se limite à situer la question.

DÉFINITION — locataire

Personne qui occupe un logement appartenant à quelqu'un d'autre, selon des conditions convenues avec cette personne. Ce que cette relation implique, pour chacun, se vérifie auprès d'un notaire ou d'un avocat, à partir du document qui la décrit.

Pourquoi en parler dans un livre sur la propriété

Trois raisons.

Parce que vous pouvez passer de l'un à l'autre. Un locataire peut devenir propriétaire, un propriétaire peut devenir locateur s'il loue une partie de son immeuble. À chaque passage, les questions changent.

Parce que vous pouvez être les deux à la fois. Un propriétaire qui loue le sous-sol de sa maison est propriétaire et locateur. Il a des questions de propriétaire et des questions de locateur.

Parce que les mots se mêlent. Quand un locataire parle de chez moi, il ne parle pas de propriété. Quand un propriétaire parle de mon logement, il ne parle pas de la même chose que le locataire. Comprendre la différence aide à poser les bonnes questions.

Si vous êtes locataire

Un locataire a ses propres questions, que ce livre ne traite pas. Il peut utilement :

• relire le document qui décrit les conditions de son occupation ;
• conserver les échanges avec le propriétaire, les paiements et les photos de l'état du logement ;
• poser par écrit ses questions au propriétaire ;
• consulter un notaire ou un avocat pour toute question de droit, ou pour une situation de désaccord.

Un projet qui touche la propriété — acheter le logement, par exemple — se prépare comme n'importe quel achat, avec un courtier, un notaire et les documents.

Si vous louez une partie de votre propriété

Un propriétaire qui loue un logement, une chambre ou un espace a des responsabilités qui dépassent ce livre. Les questions à se poser sont les mêmes qu'au chapitre 3 : la municipalité, l'assureur, le prêteur, le notaire, l'avocat. Ajoutez-y la question suivante : quel document décrit la relation avec mon locataire, et qui peut m'aider à le rédiger ou à le comprendre ? La réponse vient d'un professionnel du droit, pas de ce livre.

CAS CONCRET — dossier fictif

Geneviève et Daniel songent à aménager un petit espace au sous-sol de leur maison pour le louer plus tard. Ils ne présument de rien. Ils notent leurs questions : la municipalité permet-elle ce projet à notre adresse ? Notre assureur doit-il être informé ? Notre prêteur ? Comment décrire par écrit la relation avec un futur locataire ? Ils attendent d'avoir ces réponses avant de commencer les travaux.

QUI CONSULTER — si vous louez ou songez à louer

Le notaire ou l'avocat, pour expliquer ce que la location implique et pour vous aider à mettre l'entente par écrit. La municipalité, pour savoir si la location est possible à votre adresse. L'assureur et le prêteur, pour les informer. Le courtier immobilier, pour vous orienter. Faites-vous aider par un professionnel pour tout document qui décrit une relation de location.

7.3 Occuper sans être propriétaire

Une famille de situations

Il existe de nombreuses façons d'occuper un lieu sans en être propriétaire ni locataire au sens courant. En voici quelques exemples, donnés pour reconnaître les situations, sans les qualifier.

• Un proche hébergé : un parent, un enfant adulte, un ami que l'on accueille dans sa maison.
• Un conjoint ou une conjointe qui n'est pas propriétaire : la personne vit dans une propriété dont l'autre est seul propriétaire.
• Un héritier qui habite la maison d'un parent après son décès.
• Un gardien ou une personne qui s'occupe d'une propriété en échange de l'usage du lieu.
• Un occupant temporaire : pendant des travaux, une période de transition, une vente en cours.

Dans chacune de ces situations, la même question se pose : qu'est-ce qui est écrit, et qu'est-ce qui reste implicite ? Une situation d'occupation peut reposer sur la confiance et sur des arrangements verbaux. C'est précisément ce qui peut la rendre fragile si la vie change.

Pourquoi mettre par écrit

Un arrangement verbal tient tant que tout le monde est d'accord et que rien ne change. Dès qu'une des personnes change d'avis, vend, décède, se sépare ou tombe malade, les attentes de chacun peuvent diverger. Un écrit, préparé avec un notaire ou un avocat, permet de clarifier :

• qui occupe quoi, et depuis quand ;
• ce que chacun contribue, le cas échéant ;
• ce qui se passe si la situation change ;
• qui peut décider de quoi.

Ce livre ne vous dit pas ce que l'écrit doit contenir ni ce qu'il produit comme effets. Il vous invite à poser la question avant qu'un problème n'arrive.

ATTENTION — un arrangement non écrit laisse des questions

Une occupation de longue date sans écrit laisse des questions ouvertes, autant pour la personne qui occupe que pour le propriétaire. Ce livre ne peut pas dire ce qui s'applique à votre situation : un notaire ou un avocat le peut, à partir des faits.

Les situations de famille

Une occupation peut se passer en famille : un parent âgé qui vient vivre chez ses enfants, un enfant adulte qui revient à la maison, des cousins qui partagent un logement. Ces arrangements sont pleins de bonne volonté, et ils méritent d'autant plus d'être clarifiés par écrit que les relations sont proches. Les sujets à aborder sont les mêmes que pour un achat à plusieurs : qui contribue à quoi, qui décide, que se passe-t-il si quelqu'un veut partir, si quelqu'un décède, si la propriété se vend (voir le chapitre 6).

CAS CONCRET — dossier fictif

Daniel songe à inviter un de ses parents à vivre dans la maison, au rez-de-chaussée, pour quelque temps. Avec Geneviève, ils se disent : ce serait un arrangement de famille, mais mieux vaut en discuter clairement. Ils notent leurs questions : qui contribue à quoi ? Pour combien de temps ? Qu'est-ce qui se passe si la situation change ? Que doit-on mettre par écrit ? Ils prévoient d'en parler avec un notaire avant que le parent n'emménage.

Quand l'occupation soulève une question de propriété

Une occupation prolongée peut soulever des questions, autant pour la personne qui occupe que pour le propriétaire. Ces questions sont juridiques. Ce livre ne les traite pas. Il vous recommande de ne rien conclure et de ne rien promettre à l'oral, et de consulter un notaire ou un avocat tôt.

QUI CONSULTER — si vous occupez un lieu sans en être propriétaire, ou si vous accueillez quelqu'un

Le notaire, pour clarifier la situation et mettre par écrit ce qui est convenu. L'avocat, si un désaccord s'installe ou si une des personnes souhaite être conseillée seule. Le courtier immobilier, si la propriété est sur le point d'être vendue. Ne promettez rien, ne signez rien, ne concluez rien avant d'avoir consulté.

7.4 Les questions à poser

Si vous êtes propriétaire dans un immeuble partagé

Aux responsables de l'immeuble :

• Quels documents décrivent mon logement, les espaces communs et le fonctionnement de l'immeuble ?
• Mon projet nécessite-t-il une autorisation ou une information ? À qui m'adresser, et sous quelle forme ?

Au notaire :

• Que disent les documents de l'immeuble à propos de mon logement, de mon balcon, de mon stationnement ?
• Que dois-je vérifier avant de faire des travaux ?
• Quels documents lire avant d'acheter dans un immeuble de ce type ?

Si vous êtes locataire ou locateur

Au notaire ou à l'avocat :

• Quel document décrit ma relation avec le propriétaire (ou le locataire) ?
• Que dois-je mettre par écrit ?
• Dans quelles situations dois-je vous consulter ?

À la municipalité (si vous louez une partie de votre propriété) :

• La location est-elle possible à mon adresse ?

Si vous occupez sans être propriétaire, ou accueillez quelqu'un

Au notaire ou à l'avocat :

• Notre arrangement devrait-il être mis par écrit ? Comment ?
• Que se passe-t-il si la situation change, si la propriété est vendue ou si l'un de nous décède ?
• Chacun de nous devrait-il consulter son propre conseiller ?

Pour tous

• Quels documents dois-je vous apporter ?
• Comment se déroule votre travail et comment présentez-vous vos honoraires ?
• Pouvez-vous me résumer par écrit les points importants de notre rencontre ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Confondre posséder, louer et occuper. Chacune de ces situations a ses documents et ses interlocuteurs.
• Ne pas demander les documents de l'immeuble. Dans un immeuble partagé, c'est la première étape pour savoir ce qui est à vous et ce qui est à tous.
• Se lancer dans un projet sans en parler. Dans un immeuble partagé, vos gestes touchent d'autres personnes.
• Rédiger seul un document de location. Le notaire ou l'avocat vous aide à le faire et à le comprendre.
• S'en tenir à un arrangement verbal. Une occupation sans écrit repose sur la confiance, et la confiance peut être mise à l'épreuve.
• Promettre à l'oral. Ne promettez rien à un occupant de longue date, et ne concluez rien d'une promesse reçue, avant de consulter.
• Attendre qu'un problème se présente. Une rencontre tôt avec un notaire laisse plus de marge que la résolution d'un malentendu.
• Négliger les documents de l'immeuble à l'achat. Prévoyez du temps pour les lire avec un professionnel.

À retenir

• Posséder en copropriété, louer et occuper sans être propriétaire sont trois situations différentes, avec leurs documents et leurs questions.
• Dans un immeuble partagé, ce qui est à vous et ce qui est à tous se lit dans les documents de l'immeuble, avec l'aide d'un notaire.
• Un projet qui touche l'immeuble ou vos voisins se demande par écrit aux responsables.
• Une relation de location se met par écrit avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat.
• Une occupation sans propriété peut reposer sur la confiance : l'écrit la rend plus claire.
• Ce livre distingue les situations et oriente ; il n'énonce aucune règle.

Votre plan d'action

1. Nommez votre situation en une phrase : je possède, je loue, j'occupe, j'accueille.
2. Rassemblez les documents qui la décrivent : documents de l'immeuble, entente écrite, correspondance.
3. Soulignez ce que vous ne comprenez pas.
4. Écrivez vos questions en vous inspirant de la section 7.4.
5. Prenez rendez-vous avec un notaire ou un avocat, selon votre question.
6. Demandez par écrit aux responsables de l'immeuble ou à la municipalité ce qui relève d'eux.
7. Mettez par écrit les arrangements qui comptent, avec l'aide d'un professionnel.
8. Rangez le tout dans votre dossier et dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

Aux responsables de l'immeuble :

• Quels documents décrivent mon logement et les espaces communs ?
• À qui adresser une demande de travaux, et sous quelle forme ?

Au notaire :

• Que disent les documents de l'immeuble à propos de mon logement ?
• Comment mettre par écrit une occupation ou une location ?

À l'avocat :

• Dans quelles situations dois-je vous consulter plutôt que le notaire ?

À la municipalité :

• La location d'une partie de ma propriété est-elle possible à mon adresse ?

Vérifiez vos acquis

1. Quelle différence fait-on, en mots simples, entre posséder, louer et occuper ?
2. Où se trouvent les réponses à la question où s'arrête mon logement ? dans un immeuble partagé ?
3. Pourquoi demander par écrit avant un projet dans un immeuble partagé ?
4. Pourquoi mettre par écrit un arrangement d'occupation ?
5. Que fait Yves quand son voisin lui demande s'il peut installer un bac à fleurs ?
6. Que prévoient Geneviève et Daniel avant d'accueillir un parent dans leur maison ?

Réponses

1. Posséder, c'est être propriétaire du logement. Louer, c'est occuper un logement qui appartient à quelqu'un d'autre selon des conditions convenues. Occuper sans être propriétaire, c'est vivre dans un lieu sans être ni l'un ni l'autre au sens courant, par exemple un proche hébergé.
2. Dans les documents de l'immeuble, que les responsables fournissent et que le notaire aide à lire.
3. Parce que vos gestes touchent d'autres personnes, et qu'une demande écrite laisse une trace de la réponse.
4. Parce qu'un arrangement verbal tient tant que rien ne change ; un écrit clarifie qui occupe quoi, qui contribue à quoi et ce qui se passe si la situation change.
5. Il l'invite à demander par écrit aux responsables de l'immeuble et prévoit de faire la même démarche pour son propre balcon.
6. Ils notent leurs questions et prévoient d'en parler avec un notaire avant que le parent n'emménage.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire pour lire les documents d'un immeuble et mettre par écrit des ententes (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche la propriété, la copropriété et la location ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre I1 (Comprendre la copropriété divise), → livre A2 (Le contrat en droit québécois), → livre A3 (La vente d'un immeuble) et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Chapitre 8 — Le titre de propriété et le registre foncier

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Rosalie range ses papiers. Elle tombe sur une grosse enveloppe marquée titre. Elle l'ouvre : des pages serrées, des mots qu'elle comprend à moitié, des numéros, des descriptions de terrain. Elle se demande à quoi ce document sert au juste, si elle doit le garder précieusement, et si quelqu'un d'autre peut le consulter. Une amie lui dit : il y a aussi un registre public, tu sais. Rosalie n'en a jamais entendu parler.

Ce chapitre présente, par leur utilité, deux outils qui accompagnent toute propriété : le titre de propriété et le registre foncier. Il ne décrit aucune règle sur leurs effets : ce qu'ils prouvent, ce qu'ils protègent ou ce qu'ils permettent se demande au notaire. Il vous aide à savoir ce que chacun contient, à quoi il sert dans la vie courante et comment en obtenir des copies. Les dossiers sont fictifs : Geneviève et Daniel, qui achètent une maison avec un grand terrain, et Rosalie, qui se demande où s'arrête son terrain.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• expliquer en mots simples à quoi sert un titre de propriété ;
• décrire le registre foncier comme une source publique d'information sur les immeubles ;
• savoir comment obtenir des copies de vos documents, avec l'aide du notaire ;
• lire un titre en repérant ses grandes parties, sans en tirer de conclusion juridique ;
• préparer vos questions pour le notaire.

Pourquoi c'est important

Le titre de propriété est la pièce maîtresse de votre dossier. C'est le document qui décrit votre propriété et qui rappelle comment vous en êtes devenu propriétaire. Un acheteur, un prêteur, un notaire, un arpenteur-géomètre vous le demanderont. Perdre ce document, ou ne pas savoir où il se trouve, complique bien des démarches.

Le registre foncier, lui, est une source d'information publique sur les immeubles. Il rassemble des documents qui concernent les propriétés et permet d'en consulter l'historique. Le notaire y fait des recherches pour vérifier ce qui concerne un immeuble avant une vente. Savoir qu'il existe, savoir à quoi il sert et savoir demander au notaire de vous en expliquer le contenu, voilà qui vous aide à mieux suivre la transaction.

L'ESSENTIEL — un document à garder, une source à connaître

Le titre de propriété décrit votre propriété et rappelle comment vous l'avez acquise ; vous le gardez dans votre dossier. Le registre foncier est une source publique d'information sur les immeubles ; le notaire y fait des recherches. Ce livre décrit leur utilité, pas leurs effets juridiques.

8.1 À quoi sert un titre de propriété

Le titre, en mots simples

Le titre de propriété est le document qui décrit un immeuble et qui rappelle comment vous en êtes devenu propriétaire. Pour une personne qui a acheté, il s'agit de l'acte signé chez le notaire à l'achat. Dans d'autres situations, le notaire vous dit quel document joue ce rôle. Selon le contexte, on parle aussi de l'acte d'achat, de l'acte de vente ou, simplement, de votre acte.

DÉFINITION — titre de propriété

Document, préparé par un notaire, qui décrit un immeuble et qui rappelle comment la personne est devenue propriétaire. Ce que le titre prouve exactement et ce qu'il permet se demande au notaire. Dans la vie courante, c'est la pièce que vous gardez précieusement et que les professionnels vous demandent.

Ce qu'on y trouve

Sans entrer dans le détail juridique, voici les grandes parties qu'on y repère. Elles varient d'un document à l'autre.

• Les personnes : qui vend, qui achète, avec leurs noms et leur situation.
• La description de l'immeuble : le terrain, avec son numéro, ses dimensions, sa localisation , et le bâtiment s'il y en a un.
• La façon dont la propriété a été acquise : un achat, une succession, une donation.
• Des mentions particulières : des passages, des ententes, des éléments qui concernent la propriété ou ses voisins.
• Des déclarations et des engagements : ce que chacun a déclaré et convenu au moment de signer.
• Les signatures et la mention du notaire qui a reçu l'acte.

Un titre est un document dense, rédigé dans un langage juridique. Il n'est pas fait pour être lu d'un trait. Il est fait pour être consulté, avec l'aide du notaire, quand une question se présente.

À quoi il vous sert dans la vie courante

Voici des situations où vous aurez besoin de votre titre ou d'une copie :

• Vendre : l'acheteur et son notaire voudront le lire ou en voir la copie.
• Emprunter : un prêteur peut vous demander des documents qui décrivent votre propriété.
• Faire des travaux : il peut vous aider à répondre à des questions de la municipalité.
• Vous renseigner sur les limites ou les passages : il contient des descriptions et des mentions.
• Répondre à un voisin ou à un professionnel : il montre ce que vous avez comme documents.
• Régler une succession : il fait partie des pièces à rassembler pour les héritiers.

Pour chacune de ces situations, l'usage exact du titre se précise avec le professionnel concerné.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie sort son titre et le feuillette. Elle ne le lit pas en entier. Elle repère la description de son terrain, le nom du notaire, la date de la signature et quelques mentions qu'elle ne comprend pas. Elle les souligne au crayon et fait une liste de questions. Elle range ensuite le titre dans une pochette avec son certificat de localisation et son plan, et elle note : rendez-vous chez le notaire pour faire expliquer les mentions soulignées.

Une méthode pour feuilleter son titre

Voici une façon de parcourir votre titre sans vous perdre, en une heure environ, avec un crayon et des surligneurs de couleurs.

1. Lisez la première page : repérez les noms, la date et le nom du notaire. Vérifiez que vos noms sont bien écrits.
2. Repérez la description de l'immeuble et comparez-la avec votre certificat de localisation, sans conclure : notez seulement ce qui vous semble pareil ou différent.
3. Surlignez en jaune les mots que vous ne comprenez pas.
4. Surlignez en bleu les mentions qui concernent des voisins, des passages, des ententes ou des personnes autres que vous.
5. Surlignez en vert ce que vous avez déclaré ou promis au moment de signer.
6. Faites une liste des surlignages, avec la page, pour que le notaire retrouve facilement chaque point.
7. Rangez le titre, et gardez la liste avec vos questions.

Ce travail ne remplace pas l'explication du notaire. Il rend la rencontre plus courte et plus utile, parce que vous arrivez avec des questions précises.

Où le garder

Le titre est un document important. Conservez-le avec soin :

• un exemplaire papier dans un endroit sûr, à l'abri de l'humidité et du feu ;
• une copie numérique, numérisée proprement, rangée dans un dossier sauvegardé ailleurs ;
• une note de l'endroit où se trouve l'original ;
• un moyen de le retrouver pour la personne qui s'occupera de vos affaires si vous êtes absent ou malade.

Si vous ne retrouvez pas votre titre, ne paniquez pas : le notaire sait comment s'y prendre pour en obtenir une copie (voir la section 8.3).

QUI CONSULTER — pour comprendre votre titre

Le notaire, pour lire votre titre avec vous, expliquer ses mots et ses mentions, et répondre à vos questions. L'arpenteur-géomètre, pour faire le lien entre la description de votre terrain et sa réalité sur place. L'avocat, si un désaccord touche aux documents de votre propriété.

8.2 Le registre foncier, une source publique

Une source d'information sur les immeubles

Le registre foncier est une source d'information publique. Il rassemble des documents qui concernent les immeubles du Québec et permet d'en suivre l'historique. Pour un immeuble donné, on peut y retrouver des documents qui le décrivent, qui racontent comment il a changé de mains et qui mentionnent certains éléments qui le touchent.

On le présente comme une source publique, et pas seulement comme un outil de professionnels : demandez à votre notaire comment le consulter. Sa lecture est technique : on y trouve des numéros, des mentions codées, des documents rédigés en langage juridique. C'est pourquoi le notaire s'y fait un guide précieux (→ livre A4, Le registre foncier et la publicité des droits).

DÉFINITION — registre foncier

Source publique d'information sur les immeubles, où sont inscrits des documents qui les concernent. Ce que ces inscriptions signifient et produisent comme effets se demande à un notaire. Le livre sur le registre foncier et la publicité des droits en donne le vocabulaire (→ livre A4).

À quoi il sert, concrètement

Pour un propriétaire ou un acheteur, le registre foncier est utile pour :

• vérifier ce qui est inscrit à propos d'un immeuble avant de l'acheter ;
• retrouver l'historique d'une propriété : qui l'a possédée, à quelles dates ;
• repérer des mentions particulières, comme des passages ou des ententes avec des voisins ;
• obtenir des copies de documents qui concernent votre propriété ;
• préparer une vente, en sachant ce qu'un acheteur et son notaire y trouveront.

Cette liste décrit des usages pratiques. Elle ne dit rien de ce que les inscriptions produisent comme effets juridiques : cela se demande au notaire.

Ce que le notaire y fait

Quand vous achetez, le notaire effectue des recherches au registre foncier pour vérifier ce qui concerne l'immeuble. Il lit les documents qu'il y trouve, les compare avec le titre du vendeur et vous explique ce qu'il constate. C'est l'une des raisons pour lesquelles on rencontre le notaire tôt : ces vérifications prennent du temps.

Si vous vendez, votre notaire fait des vérifications semblables. Si vous avez des questions sur ce qui est inscrit à propos de votre immeuble, vous pouvez lui demander de les faire pour vous et de vous résumer ce qu'il trouve.

CAS CONCRET — dossier fictif

Avant d'acheter la maison au grand terrain, Geneviève et Daniel demandent à leur notaire de leur expliquer ce qu'il trouve au registre foncier à propos de l'immeuble. Ils posent trois questions : y a-t-il des mentions qui concernent des passages ou des voisins ? Des documents qui touchent le terrain ? Quelque chose que nous devrions connaître avant de signer ? Le notaire note leurs questions, effectue ses vérifications et leur explique ce qu'il constate lors d'une rencontre. Ils prennent des notes.

Ce que verra un futur acheteur

Si vous songez à vendre, mettez-vous à la place de l'acheteur et de son notaire. Ils voudront comprendre l'immeuble : qui en est propriétaire, comment il est décrit, ce qui y est inscrit, quelles mentions le concernent. Plus vous avez, d'avance, rassemblé vos documents et noté vos questions, plus vous pouvez répondre sereinement. Demandez à votre notaire, avant la mise en marché, de vous dire ce qu'il constate de son côté et si quelque chose mérite d'être clarifié tôt. Informez-en votre courtier, qui pourra en tenir compte dans sa démarche (→ livre A3).

Cette préparation demande peu de temps en comparaison de celui perdu à chercher des papiers en pleine négociation.

Les limites de ce qu'on peut faire seul

Il est tentant d'aller consulter le registre soi-même, par curiosité. Demandez d'abord à votre notaire comment s'y prendre. La lecture d'un registre est technique. Un mot mal compris, une mention mal interprétée, une inscription ancienne dont on ne saisit pas la portée peuvent conduire à de fausses conclusions. Si vous consultez des documents par vous-même, notez ce que vous trouvez et ce que vous ne comprenez pas, puis demandez au notaire de vous l'expliquer. Ne tirez aucune conclusion seul.

ATTENTION — une mention n'est pas une conclusion

Un document trouvé dans le registre, une mention dans un titre, un mot que vous ne comprenez pas : tout cela se note et se fait expliquer. Ne concluez rien seul sur ce que cela permet, défend ou change pour votre propriété.

8.3 Comment obtenir des copies

Les copies dont vous pouvez avoir besoin

Selon votre situation, vous pourriez avoir besoin :

• d'une copie de votre titre, si l'original est perdu ou abîmé ;
• de copies de documents anciens qui concernent votre propriété : actes précédents, plans, ententes ;
• de copies de documents inscrits au registre foncier ;
• de copies de documents que le notaire a en dossier : l'acte reçu à votre achat, les documents remis à ce moment.

Passer par le notaire

Une voie simple pour obtenir ces copies est de demander à votre notaire. S'il a reçu votre acte, il peut en avoir une copie ou savoir comment en obtenir une. Sinon, il sait où chercher et comment demander. Il sait aussi quelle copie convient à votre besoin et peut vous expliquer ce qu'elle contient.

Voici comment procéder :

1. Téléphonez ou écrivez à votre notaire, en précisant le document que vous cherchez et pourquoi vous en avez besoin.
2. Donnez les renseignements que vous avez : adresse de l'immeuble, noms des propriétaires, date approximative de l'achat.
3. Demandez comment il procède, combien de temps cela prend et comment ses honoraires ou les frais sont présentés.
4. Demandez de recevoir les copies sous une forme que vous pouvez conserver, papier ou numérique.
5. Relisez-les avec lui si elles soulèvent des questions.

Ne présumez pas des frais ni des délais : ils varient et se demandent directement. Si votre notaire n'est plus en pratique ou si vous n'avez pas le nom de celui qui a reçu votre acte, un autre notaire peut vous aider à retrouver la voie à suivre. La Chambre des notaires du Québec peut aussi renseigner sur le rôle du notaire et sur la façon de joindre un notaire.

Les autres voies

D'autres voies existent, mais elles demandent plus d'attention :

• Le prêteur peut avoir des copies de certains documents de votre dossier de prêt.
• L'arpenteur-géomètre peut avoir ses propres plans et certificats ; demandez-lui s'il peut vous les remettre.
• Le vendeur précédent, ou son notaire, peut être en mesure de transmettre des documents, avec son accord.
• Le registre foncier peut fournir des copies de documents qui y sont inscrits ; le notaire sait comment les demander et quel type de copie convient.

Dans tous les cas, demandez à votre notaire quelle voie convient à votre situation et comment la suivre.

Un petit tableau pour suivre vos demandes

Quand vous demandez plusieurs copies, tenez un tableau simple. Vous le retrouverez au chapitre 10 sous une forme plus complète.

• Document demandé : par exemple, copie de l'acte d'achat ou plan ancien.
• Demandé à qui, et quand : le notaire, l'arpenteur-géomètre, le vendeur précédent.
• Date de réception et forme : papier ou numérique.
• Questions soulevées : ce qu'il faut faire expliquer.
• Où rangé : le dossier, le classeur, le nuage numérique.

Ce tableau vous évite de redemander ce que vous avez déjà, et il montre au notaire que votre dossier est tenu avec soin.

Ranger ce que vous obtenez

À chaque copie reçue :

• datez-la de votre main ou dans votre dossier numérique ;
• notez d'où elle vient : notaire, registre, arpenteur-géomètre ;
• rangez-la avec les autres documents de votre dossier de propriétaire ;
• notez les questions qu'elle soulève, pour le prochain rendez-vous.

QUI CONSULTER — pour obtenir des copies

Le notaire, pour obtenir et expliquer les copies de votre titre et des documents qui concernent votre propriété. L'arpenteur-géomètre, pour ses plans et certificats. Le courtier immobilier, pour obtenir les documents du vendeur si vous achetez. La Chambre des notaires du Québec renseigne sur le rôle du notaire.

8.4 Les questions à poser au notaire

Sur votre titre

• Pouvez-vous m'expliquer les grandes parties de mon titre ?
• Que veulent dire ces mentions que j'ai soulignées ?
• Mon titre mentionne-t-il des passages, des ententes ou des éléments qui concernent mes voisins ?
• Que dois-je garder précieusement ? Que dois-je faire si je perds l'original ?

Sur le registre foncier

• Qu'avez-vous constaté au registre foncier à propos de mon immeuble ?
• Y a-t-il des documents ou des mentions que je devrais connaître avant d'acheter, de vendre ou de commencer des travaux ?
• Comment lire ce qui y est inscrit ? Que signifie ce mot ?

Sur les copies

• Comment obtenir une copie de mon titre ou d'un document ancien ?
• Quelle copie convient à ma situation ?
• Quels délais et quels frais dois-je prévoir ?

Pour la suite

• Quels documents voulez-vous voir avant de me répondre ?
• Pouvez-vous me résumer par écrit les points importants de notre rencontre ?
• Dans quels cas dois-je aussi consulter un arpenteur-géomètre ou un avocat ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Ne pas savoir où est son titre. Rangez-le dans un endroit sûr et notez où il se trouve.
• Ne pas en avoir de copie. Une copie numérique sauvegardée ailleurs vous évite bien des ennuis.
• Lire son titre seul et en tirer des conclusions. Les mots et les mentions s'expliquent avec un notaire.
• Aller au registre foncier sans formation et conclure. Notez ce que vous trouvez et faites-le expliquer.
• Attendre la veille d'une vente pour chercher ses documents. Les copies prennent du temps.
• Présumer des frais et des délais. Ils se demandent au notaire ou à la source.
• Négliger les mentions particulières. Passages, ententes, éléments liés aux voisins : posez la question.
• Ne pas ranger ce qu'on reçoit. Datez, nommez la source, rangez dans le dossier de propriétaire.

À retenir

• Le titre de propriété décrit votre immeuble et rappelle comment vous l'avez acquis ; il se garde précieusement.
• Le registre foncier est une source publique d'information sur les immeubles ; le notaire y fait des recherches.
• Le titre est un document dense : il se consulte avec l'aide du notaire plutôt qu'il ne se lit d'un trait.
• Pour obtenir des copies, passez d'abord par le notaire, qui sait quelle copie convient.
• Ce que le titre et le registre produisent comme effets juridiques n'est pas dans ce livre : c'est une question au notaire.
• Une copie reçue se date, se nomme et se range dans le dossier.

Votre plan d'action

1. Retrouvez votre titre et notez où il est rangé.
2. Faites-en une copie numérique et sauvegardez-la ailleurs.
3. Feuilletez-le et soulignez les mentions et les mots que vous ne comprenez pas.
4. Notez vos questions pour le notaire, en vous inspirant de la section 8.4.
5. Prenez rendez-vous avec le notaire, surtout avant une vente, un achat ou des travaux.
6. Demandez les copies de documents anciens dont vous avez besoin.
7. Datez et rangez tout ce que vous recevez dans votre dossier de propriétaire.
8. Reportez vos réponses dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

Au notaire :

• Pouvez-vous m'expliquer mon titre ?
• Qu'avez-vous constaté au registre foncier à propos de mon immeuble ?
• Comment obtenir une copie d'un document ancien ?

À l'arpenteur-géomètre :

• La description de mon terrain dans le titre correspond-elle à ce que vous avez relevé ?

Au courtier immobilier :

• Comment obtenir les documents du vendeur ?

Vérifiez vos acquis

1. À quoi sert un titre de propriété, en mots simples ?
2. Qu'est-ce que le registre foncier ?
3. Pourquoi ne faut-il pas tirer de conclusion seul d'une mention trouvée dans un titre ou au registre ?
4. Comment obtenir une copie d'un titre perdu ?
5. Que font Geneviève et Daniel avant d'acheter la maison au grand terrain ?
6. Que fait Rosalie avec son titre ?

Réponses

1. Il décrit un immeuble et rappelle comment la personne en est devenue propriétaire. Les professionnels le demandent dans plusieurs démarches.
2. Une source publique d'information sur les immeubles, où sont inscrits des documents qui les concernent. Le notaire y fait des recherches.
3. Parce que le langage est technique et que le sens d'une mention dépend de la situation : le notaire l'explique.
4. En demandant à son notaire, qui sait comment obtenir une copie et laquelle convient.
5. Ils demandent au notaire de leur expliquer ce qu'il constate au registre foncier et posent leurs questions sur les passages, les voisins et les documents.
6. Elle le feuillette, souligne les mentions qu'elle ne comprend pas, note ses questions, range le titre avec ses autres documents et prévoit un rendez-vous chez le notaire.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire dans la rédaction et la lecture des actes et dans les recherches au registre foncier (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche la propriété et son inscription ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre A4 (Le registre foncier et la publicité des droits), → livre A3 (La vente d'un immeuble), → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage), → livre M2 (Le certificat de localisation) et → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente).

Chapitre 9 — Quand le doute s'installe : que faire, qui consulter

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Quelques jours après leur première conversation, Rosalie reçoit un message de son voisin : il souhaite lui reparler de la clôture. Le ton est neutre, mais elle sent son estomac se nouer. Elle passe la journée à se demander ce qu'elle devrait répondre, ce qu'elle risque, si elle doit appeler quelqu'un. Le soir, elle a lu trois articles trouvés en ligne, avec trois réponses différentes. Elle est plus perdue qu'avant.

Le doute est une expérience courante de propriétaire. Il commence par une petite phrase : est-ce que j'ai le droit ? est-ce que c'est normal ? qu'est-ce qui va arriver ? Ce chapitre vous aide à le traiter avec méthode. Il vous apprend à reconnaître qu'une question est juridique, à choisir entre le notaire, l'avocat et l'arpenteur-géomètre, et à préparer votre rencontre pour qu'elle soit utile. Il ne donne aucune réponse de droit. Les dossiers sont fictifs : Rosalie, qui se demande où s'arrête son terrain, et Yves, qui vit en copropriété et s'interroge sur ses voisins.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• reconnaître qu'une question est de nature juridique plutôt que pratique ;
• choisir entre le notaire, l'avocat, l'arpenteur-géomètre et les autres interlocuteurs ;
• préparer une rencontre avec un professionnel : documents, chronologie, questions ;
• éviter les gestes qui compliquent une situation : accuser, agir seul, publier ;
• garder une trace de ce qui est dit et décidé.

Pourquoi c'est important

Quand un doute s'installe, deux réflexes opposés peuvent apparaître. Le premier est de tout laisser aller : on espère que ça passera, on évite de poser la question. Le second est de tout régler soi-même : on cherche en ligne, on écrit à l'autre, on prend une décision. Aucun des deux n'aide. Le premier laisse une situation grossir ; le second peut faire poser un geste difficile à défaire.

La bonne voie, entre les deux, est d'agir avec méthode : nommer la question, rassembler les documents, choisir le bon professionnel et le rencontrer avec une demande claire. Cette méthode tient en quelques pages, elle est à la portée de tous, et elle transforme une inquiétude en démarche.

L'ESSENTIEL — un doute se traite par une méthode

Nommez la question, rassemblez vos documents, choisissez le bon professionnel et rencontrez-le tôt avec une demande claire. N'accusez personne, ne posez aucun geste irréversible et ne vous fiez pas à un texte trouvé en ligne pour décider. Ce livre ne répond à aucune question de droit.

9.1 Reconnaître une question juridique

Pratique ou juridique ?

Plusieurs questions de propriétaire sont pratiques : quel entrepreneur choisir, quelle couleur de peinture, quel jour faire la vidange. Vous pouvez les régler vous-même ou avec des spécialistes d'un métier.

D'autres sont juridiques. Elles touchent à ce que vous avez le droit de faire, à ce qu'un document signifie, à ce qu'une personne peut attendre de vous ou vous d'elle, aux conséquences d'un geste. Elles se reconnaissent à certains signaux.

Les signaux d'une question juridique

Votre question est sans doute juridique si elle contient l'une de ces idées :

• Ai-je le droit de… ? ou Est-il permis de… ?
• Est-ce que je suis obligé de… ? ou Est-ce qu'on peut m'obliger à… ?
• Qui est responsable de… ?
• Que dit ce document, au juste ?
• Qu'est-ce qui m'arriverait si… ?
• Est-ce que mon voisin peut… ? ou Est-ce que mon locataire peut… ?
• Puis-je reprocher à quelqu'un… ?
• Que se passe-t-il si nous ne nous entendons pas ?

Ces questions ne trouvent pas leur réponse dans un livre d'information, ni dans un forum, ni dans l'avis d'un ami bien intentionné. Elles se posent à un professionnel qui lira vos documents et connaît votre situation.

DÉFINITION — question juridique

Question qui touche à ce qu'une personne peut faire, doit faire ou peut attendre d'une autre, ou qui demande de lire un document pour savoir ce qu'il signifie. Une question juridique se pose à un notaire, à un avocat ou à un autre professionnel compétent, jamais à un livre d'information.

Les questions mixtes

Plusieurs situations mêlent des aspects pratiques et juridiques. Par exemple, Rosalie se demande si la clôture de son voisin est bien placée. La question de mesurer est pratique : un arpenteur-géomètre répond. La question de ce que cela change si la clôture est ailleurs est juridique : un notaire ou un avocat répond. Pour une question mixte, il faut parfois consulter deux professionnels, dans l'ordre : d'abord celui qui établit les faits, ensuite celui qui explique ce qu'ils impliquent.

Les pièges de l'information en ligne

Il est tentant de chercher la réponse sur Internet. Gardez en tête que :

• les sources sont de qualité très variable et peuvent être périmées ;
• la situation décrite dans un article n'est jamais exactement la vôtre ;
• une réponse trouvée en ligne peut sembler certaine alors qu'elle ne l'est pas ;
• les lois changent, et un texte trouvé aujourd'hui peut ne plus être à jour demain.

Les renseignements en ligne peuvent vous aider à formuler vos questions. Ils ne remplacent pas la réponse d'un professionnel.

CAS CONCRET — dossier fictif

Yves entend du bruit constant dans le logement voisin. Il cherche en ligne et trouve des réponses contradictoires. Plutôt que de choisir celle qui l'arrange, il prend une feuille et écrit : 1. Le bruit, depuis quand, à quelles heures. 2. Ce que disent les documents de l'immeuble. 3. Ma question : que puis-je faire ? Il se rend compte que les points 2 et 3 sont juridiques. Il prévoit de consulter un notaire ou un avocat avec cette feuille.

Ce qu'il vaut mieux éviter

• Répondre sur-le-champ à un message qui contient une accusation ou une demande. Prenez le temps de consulter.
• Publier quoi que ce soit sur la situation en ligne, dans un groupe de voisins ou sur les réseaux sociaux.
• Poser un geste irréversible : démolir, couper, déplacer, enlever, signer.
• Tout raconter à plusieurs personnes avant d'avoir consulté : vos propos peuvent se déformer.
• Attendre que la situation s'aggrave. Une consultation tôt laisse plus de marge qu'une longue dispute.

QUI CONSULTER — quand vous hésitez sur la nature de votre question

Le notaire ou l'avocat, pour toute question de droit. L'arpenteur-géomètre, pour les questions de mesure et de limites. Le courtier immobilier, qui peut vous orienter si la situation touche un achat ou une vente. Décrivez votre question en deux phrases et demandez simplement : est-ce votre domaine ?

9.2 Choisir le bon professionnel

Un tableau pour vous orienter

Ce tableau vous aide à choisir le premier interlocuteur. Il n'est pas une règle : un professionnel peut, selon la situation, vous diriger vers un autre.

Le notaire

Le notaire est un juriste dont la profession est encadrée par la Chambre des notaires du Québec. Il reçoit les actes importants, lit les documents, vérifie ce qui concerne une propriété et explique aux personnes ce qu'elles signent. Il peut être un bon premier interlocuteur pour les questions de propriété, de documents et d'ententes à mettre par écrit (→ livre M1).

L'avocat

L'avocat conseille et défend une personne ou une organisation. Il est la personne à consulter quand un désaccord est installé, quand une procédure est envisagée ou quand vous voulez être conseillé seul dans une situation où vos intérêts diffèrent de ceux d'une autre personne. Tous les avocats ne couvrent pas les mêmes domaines : demandez dès le premier contact si votre question relève de sa pratique.

L'arpenteur-géomètre

L'arpenteur-géomètre mesure les terrains, retrouve les limites, prépare des plans et des documents qui décrivent les propriétés. Il intervient quand la question est de mesure : où est la limite, où est le bâtiment, que montre ce plan.

Les autres interlocuteurs

• Le courtier immobilier : accompagne l'achat ou la vente et vous oriente vers le bon professionnel.
• La municipalité : renseigne sur les autorisations, les usages et les projets de travaux.
• L'inspecteur en bâtiment : évalue l'état physique d'un bâtiment.
• L'assureur : vous dit ce que votre contrat couvre.
• Le prêteur : vous dit ce qu'il attend de vous quand la propriété change.

Comment choisir une personne en particulier

Une fois la profession choisie, il reste à choisir une personne. Voici des repères :

1. Demandez à des proches qui ont vécu une situation semblable s'ils recommandent quelqu'un.
2. Appelez et décrivez votre question en deux phrases ; demandez si elle relève de la pratique du professionnel.
3. Demandez comment se déroule le travail, comment les honoraires sont présentés et à quel moment vous recevrez les résultats.
4. Écoutez la façon dont il vous répond : clairement, sans jargon inutile, en prenant le temps de vérifier que vous comprenez.
5. Comparez si la situation le permet, sans pour autant retarder une démarche qui presse.

CAS CONCRET — dossier fictif

Rosalie hésite entre appeler un notaire, un avocat ou un arpenteur-géomètre. Elle écrit : je veux savoir où est ma limite (arpenteur-géomètre), ce que disent mes documents sur mon terrain (notaire), et s'il y a un problème avec mon voisin, que faire (avocat si un désaccord s'installe). Elle commence par l'arpenteur-géomètre et le notaire, et gardera l'avocat en réserve. Elle répond brièvement à son voisin qu'elle consulte, puis revient vers lui quand elle a ces informations.

9.3 Préparer sa rencontre

Le dossier à apporter

Une rencontre bien préparée est plus courte et plus utile. Apportez :

• les documents de votre propriété : titre, plans, certificat de localisation, autres documents pertinents ;
• les documents liés à la situation : lettres reçues, courriels, photos, ententes écrites ;
• une chronologie de la situation : quand, quoi, qui ;
• votre liste de questions, par ordre d'importance ;
• vos coordonnées et, au besoin, celles des autres personnes concernées.

La chronologie, étape par étape

Une chronologie simple aide le professionnel à comprendre la situation rapidement. Pour la faire :

1. Écrivez les dates et les faits, sans interprétation : le 3, mon voisin a posé la clôture. Le 10, j'ai remarqué que…
2. Séparez les faits des impressions. La clôture a été posée le 3 et je l'ai remarquée le 10 est un fait ; il l'a fait exprès est une impression.
3. Notez qui était présent et ce qui a été dit.
4. Joignez les photos datées.
5. Relisez et corrigez ce qui est imprécis.

La chronologie n'est pas un acte d'accusation. C'est un outil pour que le professionnel comprenne.

Les questions à préparer

Notez trois sortes de questions.

• Les questions de compréhension : que veut dire ce mot dans mon document ?
• Les questions de situation : dans mon cas, que dois-je savoir ?
• Les questions de suite : que me recommandez-vous de faire, dans quel ordre, avec quels documents et quels délais ?

Ajoutez toujours : qu'est-ce que je ne devrais pas faire en attendant ?

Le premier appel, mot à mot

Le premier contact avec un professionnel se prépare aussi. Voici une façon simple de procéder au téléphone ou par courriel.

Bonjour, je m'appelle… Je suis propriétaire d'une maison à… J'ai une question au sujet de… Je ne sais pas si elle relève de votre domaine. Pouvez-vous me dire si vous pouvez m'aider, comment se déroule un premier rendez-vous, ce que je dois apporter et comment vos honoraires sont présentés ?

Ces quelques phrases suffisent. Elles indiquent qui vous êtes, ce que vous cherchez et ce que vous voulez savoir avant de vous engager. Notez la date, le nom de la personne jointe et la réponse reçue.

En attendant le rendez-vous

Entre l'appel et la rencontre, quelques jours peuvent s'écouler. Utilisez-les bien :

• ne changez rien à la situation physique, comme une clôture, un passage ou un mur ;
• ne signez rien et ne vous engagez à rien de nouveau ;
• gardez tous les messages reçus, sans y répondre sur le fond ;
• complétez votre chronologie et vos questions ;
• prenez des photos datées de la situation telle qu'elle est ;
• respirez : un doute exprimé et pris en charge pèse moins lourd qu'un doute gardé pour soi.

Si l'autre personne vous relance, une réponse brève et courtoise suffit : j'ai bien reçu votre message ; je consulte un professionnel et je reviens vers vous. Cette phrase reste neutre et laisse la porte ouverte.

Pendant la rencontre

• Exposez votre question en deux phrases au début.
• Laissez le professionnel poser ses questions, et répondez simplement et honnêtement.
• Prenez des notes, ou demandez la permission d'enregistrer un résumé.
• Demandez de reformuler ce que vous n'avez pas compris.
• Demandez comment il procède et ce que vous pouvez attendre de lui, comment ses honoraires sont présentés, à quel moment vous aurez des nouvelles.
• Demandez un résumé écrit des points importants.

Après la rencontre

• Relisez vos notes le jour même, et complétez-les.
• Rangez les documents obtenus dans votre dossier de propriétaire.
• Faites ce qui a été convenu, dans l'ordre et selon les échéances données par le professionnel.
• Notez les nouvelles questions qui surviennent, pour le prochain contact.
• Ne parlez à l'autre personne de la situation qu'à la lumière de ce que le professionnel vous a recommandé.

ATTENTION — les échéances se demandent au professionnel

Certaines situations comportent des échéances strictes. Ce livre n'en cite aucune : il ne peut pas savoir lesquelles s'appliquent à votre cas. Demandez dès la première rencontre : y a-t-il une échéance à surveiller, et laquelle ? Notez la réponse et le jour où vous l'avez reçue.

Quand la situation presse

Si vous recevez une lettre qui semble officielle, une mise en demeure, un document qui demande une réponse, ne la laissez pas dormir. Appelez un notaire ou un avocat tout de suite, décrivez le document, et demandez ce qu'il faut faire en priorité. Apportez le document tel quel, avec l'enveloppe si elle porte une date. Ne répondez pas avant d'avoir consulté.

QUI CONSULTER — si une situation presse

L'avocat, si vous recevez un document officiel ou si un désaccord s'aggrave. Le notaire, si la question touche vos documents de propriété ou une vente en cours. L'arpenteur-géomètre, si l'urgence concerne une mesure ou une limite. Appelez le jour même, expliquez l'urgence en deux phrases et demandez à quel moment vous pouvez être reçu.

9.4 Les questions à poser

Au premier contact

• Ma question relève-t-elle de votre domaine ?
• Comment se déroule un premier rendez-vous ?
• Que dois-je apporter ?
• Comment vos honoraires sont-ils présentés ?

Au notaire

• Que disent mes documents au sujet de ma question ?
• Que dois-je faire en priorité, et que dois-je éviter en attendant ?
• Faut-il aussi consulter un arpenteur-géomètre ou un avocat ?
• Y a-t-il des échéances à surveiller ?

À l'avocat

• Quelle est votre lecture de la situation à partir de mes documents ?
• Quelles sont les suites possibles, et quels documents faudrait-il pour chacune ?
• Que dois-je éviter de dire ou de faire en attendant ?
• Comment communiquer avec l'autre personne dans l'intervalle ?

À l'arpenteur-géomètre

• Que pouvez-vous établir à partir de mes documents et de la situation sur place ?
• Quel document me remettrez-vous, et à quoi servira-t-il ?
• Puis-je le montrer à l'autre personne ?

À vous-même, avant de décider

• Ma question est-elle pratique ou juridique ?
• Ai-je tous mes documents ?
• Ai-je écrit la chronologie ?
• Ai-je évité de poser un geste irréversible ?

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser le doute grossir. Une question posée tôt laisse plus de marge qu'une dispute installée.
• Chercher la réponse seul en ligne. Les informations peuvent être périmées ou ne pas correspondre à votre situation.
• Répondre sur-le-champ à une accusation. Prenez le temps de consulter.
• Poser un geste irréversible. Démolir, couper, déplacer, signer : attendez l'avis du professionnel.
• Publier sur la situation. Un message en ligne peut se retourner contre vous.
• Consulter le mauvais professionnel. Décrivez votre question en deux phrases et demandez si elle relève de son domaine.
• Arriver sans documents. Titre, plans, lettres, photos, chronologie : tout aide.
• Ignorer un document officiel. Une lettre qui demande une réponse se montre à un professionnel tout de suite.

À retenir

• Un doute se traite avec une méthode : nommer la question, rassembler les documents, choisir le professionnel, le rencontrer tôt.
• Une question juridique se reconnaît à certains signaux : ai-je le droit, suis-je obligé, qui est responsable, que dit ce document.
• Le notaire lit les documents et reçoit les actes ; l'avocat conseille et défend ; l'arpenteur-géomètre mesure et décrit les limites.
• Les questions mixtes demandent parfois deux professionnels, dans l'ordre : les faits d'abord, leurs conséquences ensuite.
• Une chronologie simple, avec des faits datés et des photos, rend la rencontre plus utile.
• Les échéances, quand il y en a, se demandent au professionnel dès la première rencontre.
• Ce livre ne répond à aucune question de droit.

Votre plan d'action

1. Écrivez votre question en deux phrases.
2. Notez si elle est pratique, juridique ou mixte à l'aide des signaux de la section 9.1.
3. Rassemblez vos documents : titre, plans, certificat de localisation, lettres, photos.
4. Rédigez votre chronologie, en séparant les faits des impressions.
5. Choisissez le premier professionnel avec l'aide du tableau de la section 9.2.
6. Prenez rendez-vous et demandez ce qu'il faut apporter.
7. Rencontrez-le, posez vos questions, prenez des notes, demandez un résumé écrit.
8. Suivez la démarche convenue et inscrivez-la dans votre tableau de suivi (chapitre 10).

Questions à poser

Au premier contact :

• Ma question relève-t-elle de votre domaine ?
• Que dois-je apporter ?

Au notaire :

• Que disent mes documents ? Y a-t-il des échéances à surveiller ?

À l'avocat :

• Quelles sont les suites possibles ? Que dois-je éviter en attendant ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Que pouvez-vous établir sur place, et quel document me remettrez-vous ?

Vérifiez vos acquis

1. Citez trois signaux qui indiquent qu'une question est juridique.
2. Pourquoi une question mixte demande-t-elle parfois deux professionnels ?
3. Pourquoi ne faut-il pas se fier à une réponse trouvée en ligne pour décider ?
4. Que contient la chronologie qu'on apporte à un professionnel ?
5. Que fait Rosalie quand son voisin lui envoie un message au sujet de la clôture ?
6. Que fait Yves face aux réponses contradictoires trouvées en ligne ?

Réponses

1. Par exemple : ai-je le droit de… ?, suis-je obligé de… ?, qui est responsable de… ?, que dit ce document ?
2. Parce qu'il faut parfois d'abord établir les faits (l'arpenteur-géomètre, par exemple), puis faire expliquer ce qu'ils impliquent (le notaire ou l'avocat).
3. Parce que les sources sont de qualité variable, peuvent être périmées et ne correspondent jamais exactement à votre situation.
4. Des dates et des faits, séparés des impressions, avec les personnes présentes, ce qui a été dit et des photos datées.
5. Elle ne répond pas sur-le-champ, choisit les professionnels à consulter et répond brièvement à son voisin qu'elle consulte avant de revenir vers lui.
6. Il écrit sa situation sur une feuille, repère ce qui est juridique et prévoit de consulter un notaire ou un avocat.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — le rôle du notaire et l'information destinée au public sur la propriété et les actes (→ livre M1).
• Code civil du Québec — le grand ensemble de lois qui touche la propriété ; à faire lire par un notaire ou un avocat pour votre situation.
• Dans cette collection : → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente), → livre M2 (Le certificat de localisation), → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage) et → livre A2 (Le contrat en droit québécois).

Chapitre 10 — Votre trousse du propriétaire

Rappel — Ce chapitre offre de l'information générale, rédigée à l'aide d'outils d'intelligence artificielle : il peut contenir des erreurs ou ne plus être à jour, et il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Faites vos propres vérifications et consultez un professionnel avant toute décision (voir la mise en garde au début du livre).

Vous voici au dernier chapitre. Il ne contient rien de nouveau : il rassemble, sous une forme pratique, ce que les neuf premiers ont montré. Vous y trouverez des listes de contrôle, des questions types pour chaque professionnel, un tableau de suivi à remplir et quelques pistes pour aller plus loin. Imprimez-le, copiez-le, adaptez-le : c'est votre trousse.

Rappelons le principe du livre. Il s'agit d'une carte et d'une boussole : une carte des mots, des personnes, des documents et des gestes ; une boussole qui indique, pour chaque question de droit, le bon professionnel. Ce livre ne dit jamais ce que la loi permet, défend ou exige. Les dossiers fictifs qui l'ont accompagné — Geneviève et Daniel, qui achètent puis habitent une maison avec un grand terrain ; Rosalie, qui se demande où s'arrête son terrain ; Yves, qui vit en copropriété et s'interroge sur ses voisins — reviennent ici pour illustrer l'usage de la trousse.

Ce que vous saurez faire

À la fin de ce chapitre, vous saurez :

• parcourir une liste de contrôle qui rassemble les gestes du propriétaire ;
• retrouver rapidement les questions à poser au notaire, à l'arpenteur-géomètre, à l'avocat et au courtier ;
• remplir et tenir un tableau de suivi de vos questions et des réponses reçues ;
• repérer, parmi les sources officielles, où aller plus loin ;
• reprendre, au besoin, le chapitre qui correspond à votre situation.

Pourquoi c'est important

Une bonne trousse ne s'ouvre pas tous les jours, mais elle se retrouve le jour où l'on en a besoin. Au moment d'un achat, d'un projet de travaux, d'un désaccord avec un voisin ou d'une revente, vous n'aurez pas le temps de relire tout un livre. Vous aurez besoin de la liste, des questions et du tableau, rassemblés en un seul endroit.

Elle a aussi une vertu préventive. Un propriétaire qui tient un tableau de suivi, qui garde ses réponses écrites et qui sait à qui poser chaque question avance avec plus de sérénité. Il est mieux préparé pour parler à un professionnel, et il laisse un dossier en ordre à celui qui prendra sa suite.

L'ESSENTIEL — une trousse à garder sous la main

Une liste de contrôle, des questions types, un tableau de suivi. Ce chapitre ne dit rien de nouveau : il remet en ordre ce que le livre a présenté. Pour toute question de droit, la réponse vient d'un notaire, d'un arpenteur-géomètre ou d'un avocat.

10.1 La liste de contrôle d'un propriétaire

Les gestes de base, rappelés

Voici la liste des gestes décrits dans les neuf premiers chapitres. Cochez ce qui est fait, notez la date, et inscrivez à côté ce qui reste à faire.

Votre dossier (chapitres 1, 3 et 8)

• J'ai rassemblé mon titre de propriété, mes plans, mon certificat de localisation et mes assurances dans un seul dossier.
• J'ai une copie numérique de mes documents importants, sauvegardée ailleurs.
• J'ai noté où se trouve l'original de mon titre.
• J'ai fait un tour de mon dossier cette année et ajouté les nouveaux documents.
• Mes factures, garanties et photos sont rangées et datées.

Ma propriété (chapitres 2 et 3)

• J'ai un inventaire à jour de ce qui se trouve sur mon terrain et dans mon bâtiment.
• J'ai des photos datées de la propriété et de ses transformations.
• Pour chaque ajout visible, je sais où trouver les documents qui le concernent.
• Avant chaque projet, j'ai posé les trois questions : limite ou voisin ? structure, apparence ou usage ? explicable à un acheteur ?

Mes limites et mes voisins (chapitres 4 et 5)

• J'ai repéré mon terrain sur mon plan et noté mes questions.
• J'ai demandé à un arpenteur-géomètre de m'expliquer mon certificat de localisation, au besoin.
• J'ai parlé à mes voisins avant tout projet qui peut les toucher.
• J'ai noté les mots mur mitoyen, passage, accès et servitude dans mes documents, et j'ai posé mes questions au notaire.
• Je n'ai déplacé, bloqué ni modifié aucun repère sans avoir consulté.

Propriétaire à plusieurs, copropriété, location, occupation (chapitres 6 et 7)

• Si j'ai acheté ou si je compte acheter à plusieurs, j'ai discuté des sujets difficiles avant de signer.
• Les ententes importantes sont par écrit, avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat.
• Si je vis dans un immeuble partagé, je sais où trouver les documents de l'immeuble.
• Si je loue une partie de ma propriété, j'ai posé mes questions à la municipalité, à mon assureur, à mon prêteur et à un professionnel du droit.
• Si j'accueille une personne chez moi, nous avons parlé de ce qui doit être écrit.

Mes documents officiels (chapitre 8)

• J'ai feuilleté mon titre et noté les mots et les mentions à faire expliquer.
• J'ai demandé au notaire ce que révèle le registre foncier à propos de mon immeuble, avant un achat, une vente ou un gros projet.
• Les copies reçues sont datées, nommées et rangées.

Quand un doute s'installe (chapitre 9)

• J'ai appris à reconnaître une question juridique.
• J'ai la liste des professionnels que je peux appeler.
• Je sais préparer une chronologie et un dossier de rencontre.
• Je sais quoi éviter : accuser, publier, poser un geste irréversible.

CAS CONCRET — dossier fictif

Geneviève et Daniel impriment cette liste de contrôle et la rangent dans leur dossier de propriétaires. Chaque année, à la même date, ils la parcourent ensemble, cochent ce qui est fait et notent ce qui reste. Ils découvrent qu'ils n'ont pas encore de copie numérique de leur titre : c'est la première chose qu'ils règlent.

Avant un achat

Si vous êtes sur le point d'acheter, relisez cette liste abrégée.

• Mon inventaire de visite est fait, avec photos et notes.
• J'ai demandé au courtier de faire écrire dans la promesse d'achat ce qui compte pour moi.
• J'ai rencontré un notaire, ou prévu de le faire, avant de signer.
• J'ai demandé les documents du vendeur : titre, plans, certificat de localisation, documents de l'immeuble s'il est partagé.
• Je sais ce que je ne comprends pas encore, et j'ai noté mes questions.
• Si j'achète à plusieurs, nous avons discuté des sujets difficiles et prévu de les mettre par écrit.

Avant un projet de travaux

• J'ai décrit mon projet en trois phrases.
• J'ai posé la question à la municipalité et noté la réponse.
• J'ai regardé mes documents et posé mes questions au notaire.
• J'ai parlé à mes voisins, au besoin.
• J'ai informé mon assureur et mon prêteur.
• Je sais quels documents je dois conserver une fois les travaux terminés.

Avant une vente

• Mon dossier de propriétaire est en ordre.
• J'ai demandé au notaire ce qu'il constate de son côté.
• Mon certificat de localisation est à jour, d'après mon arpenteur-géomètre.
• J'ai parlé à mon courtier de ce que j'ai trouvé : passages, ententes, ajouts.
• Je sais répondre aux questions d'un acheteur avec des documents.

Où retourner dans le livre

Si un point de la liste vous arrête, voici le chapitre à rouvrir.

Un rappel des quatre professionnels

Gardez ces quatre phrases en tête, elles résument le livre :

• Le notaire lit vos documents, reçoit les actes et vous explique ce que vous signez.
• L'arpenteur-géomètre mesure, retrouve les limites et décrit la propriété sur un plan.
• L'avocat conseille et défend, surtout quand un désaccord est installé.
• Le courtier immobilier accompagne l'achat ou la vente et vous oriente vers le bon professionnel.

Aucun d'eux ne remplace les autres. Et aucun ne décide à votre place.

QUI CONSULTER — pour utiliser votre liste de contrôle

Le notaire, pour lire vos documents et répondre aux questions de la liste. L'arpenteur-géomètre, pour tout ce qui touche aux limites et à l'emplacement des constructions. Le courtier immobilier, pour un achat ou une vente. L'avocat, si un désaccord s'installe. La municipalité, pour les autorisations et les usages.

10.2 Les questions à poser à chaque professionnel

Au notaire

Sur vos documents

• Pouvez-vous m'expliquer mon titre ?
• Que veulent dire ces mots et ces mentions que j'ai soulignés ?
• Qu'avez-vous constaté au registre foncier à propos de mon immeuble ?

Sur la propriété

• Que comprend la vente, d'après les documents ?
• Mon titre mentionne-t-il des passages, des accès ou des ententes avec des voisins ?
• Que dois-je vérifier avant de faire des travaux ou de vendre ?

Sur l'achat à plusieurs ou une occupation

• Quels sujets devons-nous mettre par écrit ?
• Notre situation familiale change-t-elle quelque chose ?
• Que se passe-t-il si l'un de nous veut partir, si notre relation prend fin ou si l'un de nous décède ?

Sur la suite

• Quels documents voulez-vous voir avant de me répondre ?
• Y a-t-il des échéances à surveiller ?
• Pouvez-vous me résumer par écrit les points importants de notre rencontre ?

À l'arpenteur-géomètre

• D'après mes documents, où se situent les limites de mon terrain ?
• Mon certificat de localisation est-il à jour ?
• Que représente ce trait ou ce symbole sur mon plan ?
• Mes dépendances et mes aménagements — cabanon, terrasse, clôture — apparaissent-ils sur le certificat ?
• Comment procédez-vous, et comment vos honoraires sont-ils présentés ?
• Que puis-je montrer à mon voisin à l'issue de votre travail ?

À l'avocat

• Ma question relève-t-elle de votre domaine, ou devrais-je consulter un autre professionnel ?
• Quelles sont les suites possibles dans ma situation ?
• Que dois-je éviter de dire ou de faire en attendant ?
• Chacun de nous devrait-il avoir son propre conseiller ?
• Que dois-je apporter pour un premier rendez-vous ?

Au courtier immobilier

• À quel moment faut-il rencontrer le notaire ?
• Comment faire écrire dans la promesse d'achat ce qui compte pour moi ?
• Quels documents le vendeur peut-il me remettre ?
• Que ne pouvez-vous pas me dire, et à qui dois-je poser ces questions ?

À la municipalité

• Mon projet nécessite-t-il une autorisation ? Comment la demande-t-on ?
• La location d'une partie de ma propriété est-elle possible à mon adresse ?
• Les ajouts visibles sur la propriété ont-ils fait l'objet d'une autorisation ?

À l'assureur et au prêteur

• Mon projet change-t-il quelque chose à mon contrat ou à mon prêt ?
• Quels documents voulez-vous recevoir, notamment si plusieurs personnes sont propriétaires ?

Aux responsables d'un immeuble partagé

• Quels documents décrivent mon logement et les espaces communs ?
• À qui adresser une demande de travaux, et sous quelle forme ?

À votre voisin

• Comment avez-vous déterminé l'emplacement de votre clôture ?
• Seriez-vous d'accord pour que l'arpenteur-géomètre vous explique ce qu'il trouve ?

CAS CONCRET — dossier fictif

Yves prépare son rendez-vous chez le notaire. Dans sa trousse, il choisit les questions qui correspondent à sa situation : les documents de l'immeuble, le mur qui le sépare de ses voisins, son balcon. Il laisse de côté celles qui concernent un terrain. Il écrit trois questions en haut de la page et garde les autres en réserve.

10.3 Un tableau de suivi à remplir

À quoi il sert

Le tableau de suivi est le cœur de la trousse. Il vous permet de ne rien perdre : chaque question posée, à qui, quand, avec quelle réponse et quelle suite. Il se tient sur papier ou sur ordinateur. Une ligne par question.

Le modèle

Copiez ce tableau et remplissez-le au fil de vos démarches. Les colonnes se lisent de gauche à droite.

Comment le remplir

1. Numérotez chaque question dès que vous la posez, même si la réponse tarde.
2. Datez la question et, plus tard, la réponse.
3. Nommez la personne à qui vous l'avez posée : notaire, arpenteur-géomètre, avocat, courtier, municipalité, voisin.
4. Écrivez la réponse avec vos mots, puis demandez, au besoin, une confirmation écrite.
5. Indiquez le document qui prouve la réponse : courriel, lettre, résumé de rencontre, copie reçue.
6. Notez la suite : prochaine question, prochain rendez-vous, démarche à faire.
7. Cochez quand c'est fait.

Un exemple rempli, avec des dossiers fictifs

Cet exemple ne contient aucune réponse, par choix : les réponses viennent des professionnels, et elles sont propres à chaque situation.

Le tableau comme outil de conversation

Apportez votre tableau à chaque rencontre avec un professionnel. Il montre que vous avez préparé votre démarche, il évite de poser deux fois la même question et il rappelle ce qui a déjà été répondu. À la fin de la rencontre, relisez les lignes avec le professionnel et demandez-lui s'il manque quelque chose.

Le tableau à la revente

Le jour où vous vendrez, ce tableau devient un dossier précieux. Il retrace les vérifications faites, les réponses reçues et les documents obtenus pendant votre propriété. Votre courtier et votre notaire sauront en tirer parti. Un acheteur pourra y voir qu'une personne attentive a tenu la propriété (→ livre A3).

L'ESSENTIEL — une ligne par question, une preuve par réponse

Numérotez, datez, nommez, écrivez, prouvez, notez la suite. Un tableau tenu avec soin remplace la mémoire et rassure tous les professionnels que vous rencontrerez.

10.4 Pour aller plus loin

Les sources officielles à connaître

• Chambre des notaires du Québec — l'ordre professionnel des notaires : le rôle du notaire, l'information destinée au public sur la propriété, les actes et les ententes (→ livre M1).
• LégisQuébec — le site officiel où se consulte le Code civil du Québec. Le Code civil du Québec est un grand ensemble de lois qui touche la propriété ; il se lit avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat pour votre situation, et ce livre ne le décrit pas.

Les livres voisins de la collection

• → livre A2 (Le contrat en droit québécois) : pour comprendre ce qu'est une entente écrite.
• → livre A3 (La vente d'un immeuble) : pour le parcours d'une vente.
• → livre A4 (Le registre foncier et la publicité des droits) : pour le vocabulaire du registre foncier.
• → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage) : pour le vocabulaire des limites, des passages et des murs partagés.
• → livre I1 (Comprendre la copropriété divise) : pour la vie dans un immeuble partagé.
• → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) : pour le rôle du notaire.
• → livre M2 (Le certificat de localisation) : pour lire ce document préparé par un arpenteur-géomètre.

Quelques habitudes à garder

• Poser la question avant d'agir. C'est un geste prudent.
• Écrire. Questions, réponses, ententes, résumés de rencontre.
• Ranger. Un seul dossier, une copie de sauvegarde.
• Consulter tôt. Consulter tôt laisse plus de marge.
• Garder à l'esprit les limites de ce livre. Il oriente ; il ne tranche pas.

QUI CONSULTER — pour la suite de votre démarche

Le notaire, pour lire vos documents et mettre vos ententes par écrit. L'arpenteur-géomètre, pour les limites. L'avocat, pour un désaccord ou une question de droit qui dépasse la lecture des documents. Le courtier immobilier, pour un achat ou une vente. Reprenez le chapitre qui correspond à votre situation, puis ouvrez votre tableau de suivi.

Les erreurs qui coûtent cher

• Ranger la trousse et ne plus l'ouvrir. Parcourez-la au moins une fois par année.
• Remplir le tableau de mémoire, longtemps après. Notez la question et la réponse le jour même.
• Écrire une réponse sans noter qui l'a donnée. Une réponse sans source perd sa valeur.
• Oublier de demander une confirmation écrite. Une conversation se transforme avec le temps.
• Prendre ce livre pour un avis. Il ne l'est jamais : la réponse à une question de droit vient d'un professionnel.
• Négliger la liste avant un achat, des travaux ou une vente. Elle est faite pour ces moments-là.
• Garder ses documents dans plusieurs endroits sans le noter. Indiquez où se trouve chaque chose.
• Attendre le dernier moment pour consulter. Prenez rendez-vous tôt.

À retenir

• La trousse regroupe une liste de contrôle, des questions types pour chaque professionnel et un tableau de suivi.
• Ce livre est une carte et une boussole : il nomme, situe et oriente, et ne tranche jamais.
• Pour toute question de droit, le bon interlocuteur est un notaire, un arpenteur-géomètre ou un avocat, selon la question.
• Un tableau de suivi tenu avec soin remplace la mémoire et facilite chaque rencontre.
• Un dossier de propriétaire en ordre sert au quotidien et à la revente.
• Le Code civil du Québec est nommé ici sans être décrit ; il se lit avec un professionnel.

Votre plan d'action

1. Imprimez ou copiez la liste de contrôle et le tableau de suivi.
2. Parcourez la liste une première fois et cochez ce qui est fait.
3. Choisissez trois points à régler dans le mois qui vient.
4. Remplissez votre tableau avec les questions que vous avez déjà.
5. Prenez rendez-vous avec les professionnels dont vous avez besoin.
6. Apportez votre tableau à chaque rencontre et relisez-le avec eux.
7. Rangez tous les documents dans votre dossier de propriétaire.
8. Fixez une date annuelle pour reprendre la trousse.

Questions à poser

Au notaire :

• Pouvez-vous m'expliquer mon titre et ce que révèle le registre foncier ?
• Quels sujets devons-nous mettre par écrit ?

À l'arpenteur-géomètre :

• Mon certificat de localisation est-il à jour ?
• Où se situent les limites de mon terrain d'après mes documents ?

À l'avocat :

• Ma question relève-t-elle de votre domaine ? Quelles sont les suites possibles ?

Au courtier immobilier :

• À quel moment rencontrer le notaire ? Quels documents préparer ?

Vérifiez vos acquis

1. Que contient la trousse du propriétaire ?
2. Pourquoi tenir un tableau de suivi ?
3. Quelles colonnes comprend le tableau de suivi ?
4. À quels moments la liste de contrôle est-elle le plus utile ?
5. Que fait Yves avant son rendez-vous chez le notaire ?
6. Pourquoi ce livre ne remplace-t-il pas un professionnel ?

Réponses

1. Une liste de contrôle, des questions types pour chaque professionnel, un tableau de suivi et des pistes pour aller plus loin.
2. Pour ne rien perdre : chaque question, à qui elle a été posée, quand, avec quelle réponse et quelle suite. Il facilite les rencontres et la revente.
3. Le numéro, la date, la question, la personne à qui elle est posée, la réponse reçue, le document ou la preuve, la suite à donner et la case fait.
4. Avant un achat, avant un projet de travaux, avant une vente, et lors de la revue annuelle du dossier.
5. Il choisit dans sa trousse les questions qui correspondent à sa situation, en écrit trois en haut de la page et garde les autres en réserve.
6. Parce qu'il décrit des situations, des mots et des documents, sans dire ce que la loi permet ou défend dans un cas précis : cette réponse appartient aux professionnels.

Pour aller plus loin

• Chambre des notaires du Québec — l'ordre professionnel des notaires et l'information destinée au public (→ livre M1).
• LégisQuébec — le site officiel où se consulte le Code civil du Québec, nommé ici sans être décrit.
• Dans cette collection : → livre A2 (Le contrat en droit québécois), → livre A3 (La vente d'un immeuble), → livre A4 (Le registre foncier et la publicité des droits), → livre A6 (Servitudes, bornage, mitoyenneté et voisinage), → livre I1 (Comprendre la copropriété divise), → livre M1 (Le notaire et l'acte de vente) et → livre M2 (Le certificat de localisation).